山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1102民初449号 原告：王云飞，男，1995年6月8日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：郑平秀，山东德与法（日照）律师事务所律师。 被告：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区连云港路**（海滨五路西、连云港路北），统一社会信用代码913711005652256106。 法定代表人：吴国贤，董事长。 委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所律师。 原告王云飞与被告日照骏豪置业有限公司（以下简称“骏豪置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云飞及其委托诉讼代理人郑平秀，被告骏豪置业的委托诉讼代理人李作军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王云飞向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行购房合同义务协助原告办理日照市东港区房屋的不动产权证书；2.判令被告赔偿原告逾期办证违约金39564元（以购房款601698元为基数，按照年息6%支付至实际支付之日止，暂计算至起诉之日）；3.判令被告返还原告办证费用及契税等共计10026元及利息（利息自2015年10月1日起按照年息6%计算至实际支付之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告放弃了第三项诉讼请求中相应款项利息的诉求。事实与理由：2017年4月26日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告在日照市东港区天津路南、海滨五路西开发的盛祥佳苑8幢2单元1303号房屋一套，为此原告支付购房款601698元（其中首付款201698元，按揭贷款40万元），并且缴纳了契税9026元及办证费1000元。双方合同中约定于2017年7月26日交付该处房产，但是被告却违反合同约定至今未为原告办理不动产权属证书，构成严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告骏豪置业辩称，原告向被告购买房屋的事，被告的法定代表人不清楚，原告的购房合同是否真实、是否向被告缴纳过购房款，应由法庭调查认定。被告不同意办理产权证书，原告起诉要求赔偿违约金和退还契税及办证费用不符合合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织双方当事人进行证据交换与质证。 原告向本院提交了以下证据： 证据1.山东省新建商品房买卖合同复印件一份(原件核对后收回)，证明原被告于2017年4月26日签订购房合同，约定原告购买被告开发的日照市东港区房屋及储藏室一间。合同第十二条约定交房期限为2017年7月26日，合同第十八条约定了逾期办证的违约责任。被告违反合同约定至今尚未给原告办理产权证件。 证据2.被告盖章的收款凭证一宗及POS签收单复印件（原件不清晰，原件核对后收回）三份，证明原告按照合同约定实际缴纳购房首付款201698元（181698元+20000元），并缴纳办证费1000元及契税9026元，但是被告却未按照合同约定给原告办理产权证，违反了合同约定。在原告向法院起诉后，被告不给原告办证的情况下，被告应退还原告办证费用和契税。 证据3.个人购房借款/担保合同及个人贷款发放凭证各一份，证明原告按照合同约定向中国工商银行开发区支行申请按揭贷款40万元并且被告已经收到上述款项。 证据4.物业费单据一宗，证实原告在缴纳完所有购房款后于2017年7月3日已经实际入住涉案房屋。 被告骏豪置业经质证认为，对证据1真实性无法认证，合同上加盖的被告专用章与现在被告公司使用的专用章不一致，被告不认可买卖合同的效力；对证据2中pos单真实性无异议，对收款收据有异议，款项未缴纳到被告公司；对证据3、4均无异议。 被告骏豪置业未向法庭提供证据。 对原告提交的证据，本院分析认定如下：被告骏豪置业对证据涉案商品房买卖合同的真实性有异议，但未能提交相反证据，且被告认可其开发经营了盛祥佳苑二期商品房项目，并委托日照市鑫盛物业有限公司进行物业管理，其认可的事实能够与原告提交的证据1、证据4相印证。虽然其主张涉案商品房买卖合同上加盖的印章与其备案印章不符，但原告等购房者有理由相信售楼处出具的格式商品房买卖合同的真实性以及该合同上加盖的公章的效力，被告的公章是否规范不能要求原告予以鉴别，因此本院对被告的上述抗辩不予支持，且商品房买卖合同已经备案登记，故本院对原告提交的证据1予以采信。原告提交的证据2中的中国银联签购单显示原告分三次将201698元汇入日照骏豪置业有限公司账户，并且款项汇入后两日或当日由被告出具了加盖财务章的收款凭证，被告抗辩未收到款项，与事实不符，本院对该证据予以采信。被告对原告提交的证据3、4无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月26日，骏豪置业（出卖人）与王云飞（买受人）签订山东省新建商品房买卖合同（现售），合同主要内容载明：第一条出卖人以出让方式取得坐落于海滨五路以西、连云港路以北地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为盛祥佳苑二期；第三条买受人购买的商品房为合同第一条规定项目中的第008幢2单元13层（03）1303号房；该商品房建筑面积共113.9平方米;第七条出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：2.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5282.69元，总价款为601698元；第八条买受人按下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：商业贷款,买受人应当于2017年4月26日前支付首期房款201698元（大写贰拾万壹仟陆佰玖拾捌元整），占全部房价款的33.53%，余款400000元（大写肆拾万元整）向银行申请贷款支付；第十二条（一）出卖人应当在2017年7月26日前向买受人交付该商品房；第十八条（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日内），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件；（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起800日内取得该商品房的房屋所有权权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按照出卖人已付房款总额的万分之一支付违约金；第十九条（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为日照市鑫盛物业有限公司。 原告与被告签订商品房买卖合同后，原告按约于2017年4月22日缴纳2万元、于2017年4月26日缴纳12万元和61698元分三次共缴纳首付款201698元，被告分别于2017年4月24日向原告出具了金额为2万元的收款凭证、于2017年4月26日出具了金额为181698元的收款凭证。后原告向中国工商银行股份有限公司日照开发区支行申请办理了个人购房贷款。贷款40万元于2017年7月1日发放至日照骏豪置业有限公司1616020619022231254账户。原告缴纳了契税9026元以及办证费1000元。后被告于2017年7月3日向原告交付了涉案房屋。因被告委托日照市鑫盛物业有限公司进行物业管理，原告自入住后向该物业公司缴纳物业费、水电费至今。 另查明，被告在庭审中明确表示不同意为原告协助办理涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，首先，原告王云飞与被告骏豪置业签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，本院予以确认。被告主张涉案合同上加盖的合同章不是被告使用的公章。涉案合同系被告开发的盛祥佳苑二期售楼处出具的格式商品房买卖合同，原告有理由相信合同的真实性以及该合同上加盖的公章的效力，被告的公章使用是否规范不能要求原告予以鉴别，因此双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。原告按合同的约定向被告足额缴纳了购房款。原告提供的证据证实其自2017年7月3日开始缴纳物业费、电梯费等费用，上述证据能够证实被告已于2017年7月3日将涉案房屋交付原告，然被告一直未协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，未履行商品房买卖合同的附随义务，构成违约，故被告应继续履行合同，按约协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书。对原告的该主张本院予以支持。 其次，关于原告主张的逾期办证违约金。涉案商品房买卖合同系骏豪置业提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对骏豪置业逾期办证的约定明显减轻了骏豪置业责任，该条款并无特别标识，骏豪置业亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故商品房买卖合同第十八条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房款总额的万分之一支付违约金”的约定，应为无效条款。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”本案中，王云飞因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，因实际交房日期早于合同约定的交房日期，故本案王云飞主张的逾期办证的违约金应自合同约定的涉案商品房交付之日即2017年7月26日起800日后即2019年11月16日（实际应为2019年10月4日）起以购房款601698元为基数开始计算至被告将办理不动产登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，关于计算违约金的标准问题，因办证违约金起算时间为2019年11月16日，本院酌定按照年利率3.85%计算。 最后，关于原告主张返还被告代收的契税和办证费。《中华人民共和国契税法》第十条规定：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。本案中，被告要求原告将契税交其代为缴纳，并向原告收取了办证费用，但又在庭审中明确表示拒绝协助办理涉案房屋的不动产权登记，故应当将代收的契税和办证费予以返还。对原告的该主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十八条之规定，判决如下： 一、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助原告王云飞办理盛祥佳苑二期8幢2单元1303号不动产权登记； 二、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王云飞支付逾期办证违约金（违约金以601698元为基数，自2019年11月16日起至被告将办理不动产权登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，按照年利率3.85%计算）； 三、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王云飞代收契税9026元及办证费1000元； 四、驳回原告王云飞本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费1040元，减半收取520元，由被告日照骏豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王长杰 二〇二一年三月二日 书记员  孙 程 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 (2021)鲁1102民初449号案件履行账号信息 开户行:中信银行日照分行营业部 账号：31×××96 开户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官）