北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3803号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘国安，男，1972年9月20日出生。委托诉讼代理人：郭鹏飞，北京市百伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭正文，男，1968年11月27日出生。上诉人刘国安因与被上诉人谭正文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初59401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法独任开庭进行了审理。上诉人刘国安之委托诉讼代理人郭鹏飞，被上诉人谭正文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国安上诉请求：撤销一审判决，改判刘国安向谭正文支付28444元并支持刘国安反诉请求或发回重审。事实和理由：1.房屋占有使用费一审法院计算错误；2.腾退时间与谭正文通知时间不符，致使刘国安没有足够时间搬走全部物品，造成刘国安无法继续经营，且谭正文不让刘国安搬走自己的物品，因此给刘国安造成损失；3.谭正文多收取刘国安电费1.2万元。谭正文辩称，不同意刘国安的上诉请求，同意一审判决。谭正文向一审法院起诉请求：1.判决刘国安支付谭正文房屋租金29444元；2.判决刘国安支付谭正文因此次诉讼而产生的误工费600元、打车费400元。刘国安反诉请求：1.判决谭正文赔偿刘国安停产停业损失17333.4元、物品损失26200元；2.判决谭正文返还刘国安多交电费12000元。一审法院认定事实：2018年9月5日，谭正文作为甲方与刘国安作为乙方签订《租房合同》，约定：1.甲方将涉案院落出租给乙方用于断桥铝门窗，年租金200000元，按季交纳，水费5元每吨，电费1.7元每度。2.合同执行期间如因国家征地或各级政府调整规划，至合同不能履行，造成双方损失的，国家对其地上物的补偿费归甲方所有，乙方应无条件腾退房屋，遵照属地领导要求。双方另就合同其他事项进行了约定。双方履行该合同至期限届满后并未签订书面合同，但刘国安继续占用涉案院落，并支付了租金50000元。2020年1月，刘国安在搬离涉案院落时，双方产生争执。刘国安称在其未搬走全部物品的情形下，对方将大门上锁，扣留了部分物品。谭正文称确实因刘国安未交齐房租而进行过阻拦，但经民警协调后准许对方将全部物品搬走。本案一审审理过程中，谭正文向法院提交其与刘国安的微信聊天记录，上述记录显示：2019年12月6日谭正文向刘国安催要房租，刘国安称资金困难先交20000元；2019年12月11日刘国安称“2019年12月11日以上的电费全部都清了哦”，谭正文予以确认；2019年12月26日，谭正文告知刘国安需要在2020年1月15日前将物品搬走。刘国安认可上述证据的真实性，但称虽然提前知道了腾退的事情，但谭正文一直表达的比较含糊最后明确的搬家截止期限也与之前通知不符。刘国安提交损失清单、物品价格查询截图及其在使用涉案院落时的照片，拟证明其损失的情况。谭正文对此不予认可。一审庭审中，经谭正文申请，法院准许刘文胜、谭高文到庭作证。经刘国安申请，法院准许史云杰到庭作证。刘文胜称：谭正文承租了我所在单位的院落进行转租，2020年1月12日谭正文与刘国安之间因为搬家的事情产生纠纷，最后还是让刘国安搬家的车开走了。第二天谭正文向我们单位交付了涉案院落，院落内乱七八糟的，但是没有什么东西了，还有收垃圾的人员在进行处理，当天下午刘国安去现场要求我还他的东西，因为已经交房且院内也没有什么东西，其随后就走了。院内库房的钢结构屋顶是我单位所有的，因此我处理了。谭高文称：我与谭正文系亲兄弟，2020年1月12日，刘国安给我打电话说不让他搬家的车走，我去了现场让车走了，当时对方跟我说后面还有一车或两车就搬完了，之后的事情我就不知道了。史云杰称：我们最后一天搬家时，房东带人来不让搬，于是我们就去吃饭了，等回来的时候涉案院落已经上锁，还有部分物品没有来得及搬走，之后因为没法干活，刘国安让工人提前放假了。经询，双方均确认院落除小部分为空地外，其他均已建设了房屋。谭正文称涉案院落内的房屋并无建设规划审批手续。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，根据《租房合同》及诉辩意见，涉案院落仅小部分为空地其他均已建设房屋，该些房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租房合同》应属无效，刘国安占用涉案院落应当支付相应的占有使用费。双方均确认2019年8月19日至2020年1月12日期间刘国安使用涉案院落，一审法院不持异议。谭正文虽称双方已经达成涨租金的合意，但其并未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信，关于占有使用费的标准，一审法院参照原租金数额予以确定。谭正文关于误工费及打车费的主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。涉案院落因该地区腾退的需要导致无法正常使用，谭正文提前告知了刘国安，刘国安对此亦知情，对此双方均无过错，故刘国安主张停产停业损失的诉讼请求，一审法院不予支持。刘国安虽称谭正文多收了12000元电费且扣留其物品并导致物品损失，但并未提交充分证据予以证明，一审法院难以采信。据此，一审法院判决：一、刘国安于判决生效之日起七日内支付谭正文房屋占有使用费29444元；二、驳回谭正文的其他诉讼请求；三、驳回刘国安的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费281元，由谭正文负担13元（已交纳），由刘国安负担268元（于判决生效后七日内交纳）。反诉费594元，由刘国安负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，关于电费，刘国安主张每个月存在多交的情况，谭正文不予认可，称“每个月支付的电费都不固定，存多少钱给多少电，只有他欠我的，没有我欠他的。”本院经审理查明的事实与一审查明无异。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。涉案院落仅小部分为空地，其他均已建设房屋，该些房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租房合同》应属无效。根据双方诉辩主张及法院查明的事实，本案二审争议焦点为：1.刘国安应给付谭正文的房屋占有使用费数额；2.刘国安反诉请求应否得到支持。对此，本院分析如下：关于房屋占有使用费数额，双方均认可刘国安占有使用期间为2019年8月19日至2020年1月12日，一审法院据此计算占有使用费用是正确的。谭正文主张双方达成涨租金的合意，但未提交充分证据予以证明，一审法院不予采信，并无不当。一审法院参照原合同约定的租金标准，结合谭正文的诉讼请求确定的占有使用费数额并无错误，故刘国安的该项上诉请求本院不予支持。关于刘国安的反诉请求。其主张停产停业损失，但涉案院落系因该地区腾退的需要导致无法正常使用，谭正文亦提前将该情况告知了刘国安，刘国安在本案中提出要求谭正文赔偿因此产生的停产停业损失，并无相应事实依据，原审法院未予支持，并无不当。关于电费，刘国安主张每个月存在多交的情况，但并未就交纳费用情况提供充分证据予以证明，本院难以支持。关于刘国安物品损失的主张，亦无相应证据佐证，本院不予采信。一审法院结合本案实际情况所作处理较为公平合理，本院予以维持。综上所述，刘国安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1247元，由刘国安负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  杨 夏二〇二一年三月二十三日法官助理  史晓霞法官助理  李宝霞