广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35115号原告：朱林珠，女，1978年11月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托代理人：沈建军，男，1971年7月9日出生，汉族，住址同上。被告：广州礼际酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路228号之二3424房，统一社会信用代码91440101327553088E。法定代表人：王军，执行总裁。委托代理人：张杰、苏茂湘，均系广东固信律师事务所律师。原告朱林珠与被告广州礼际酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员独任审理。原告朱林珠及其委托代理人沈建军、被告广州礼际酒店管理有限公司的委托代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱林珠向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2月1日至2020年5月12日期间的租金25403.23元及违约金（以每月欠付的租金为本金，按每日0.1%的标准，从2020年2月1日起计至实际付清之日止）、2020年4月23日至2020年5月12日的物业管理费及公摊费1107.39元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月29日，原、被告签订租赁合同，原告将位于广州市天河路228号正佳金殿2425房（下称涉案房屋）出租给被告使用，租期从2018年9月1日至2021年8月31日，被告需于每月15日通过银行转账向原告支付租金。合同约定“若乙方单方面提前解除本合同，甲方可要求乙方结清该物业的物业费、水电费、公摊费、空调费。”现被告要求提前解除合同，原告于2020年4月11日收到被告《解除房屋租赁合同通知书》。2020年4月12日，原告要求被告按合同履行，并在2020年5月12日之前将租金、滞纳金转账给原告，同时缴纳相关物业费用。2020年5月14日，原告收回房屋，并现场进行清点，与被告进行书面的移交。被告没有履约，原告多次催促被告履行缴纳租金的义务，但被告均未支付。综上，被告不按合同约定的义务支付租金，构成违约。为维护公民的合法民事权益，原告特提起诉讼，望判如所请。被告广州礼际酒店管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。理由如下：1.被告受疫情的影响，经营出现严重亏损，无法履行支付租金的义务。2.疫情爆发后，被告经营的酒店2020年1月底、2月份的定单被大量取消，2020年1月份按照合同约定交完租金后亏损150695.05元，而在未缴纳租金的情况下，2月份亏损301424.42元，3月份亏损84047元，4月份亏损45070.96元，共计亏损581237.47元。如正常支付租金，则2-4月份亏损额度高达4099846元。被告经营的酒店本来就是微利行业，受疫情影响，我方无法履行支付租金的义务，合同也无法继续履行。依据合同第10.1条规定和相关法律规定，因不可抗力导致合同无法履行的，及时通知对方后，双方互不担责。3.被告不同意原告主张的物业管理费和公摊费等费用。被告于4月7日向原告邮寄了解除合同通知，由于原告不配合收楼，被告于4月13日将房屋的钥匙邮寄给原告，但原告拒收，被告于4月21日又再次将钥匙邮寄给原告，原告还是拒收，因此，被告认为从4月23日起无须承担涉案房屋的租金或者占用费，也无须承担之后的管理费和公摊费用。经审理查明：涉案房屋权属人为原告，规划用途为办公，建筑面积为69.78平方米，套内建筑面积为48.04平方米。2018年8月29日，原告（出租人/甲方）与被告（承租人/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方；租赁期自2018年9月1日至2021年8月31日；租金按月支付，乙方于每月15日向甲方支付该月租金，月租金7500元；凡租赁房屋在承租期间所产生的费用，包括水电费其他使用费用均由乙方承担并及时交纳；合同经双方签章后即生效，除双方自合同签订之日起四个月内不享有单方解除权外，合同履行期间，双方均有权提前解除合同，解除方需提前一个月书面通知对方……若乙方单方面提前解除合同，甲方可要求乙方结清该物业的物业费、水电费、公摊费、空调费；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%支付违约金；如乙方未有依约缴纳租赁房屋所产生的费用（包括但不限于物业管理费、水电费、空调费等），造成甲方损失的，乙方须赔偿损失等。2020年4月5日，原告函告被告，要求被告支付拖欠的租金及违约金。2020年4月7日，被告向原告邮寄发出《解除房屋租赁合同通知函》，称受疫情影响，被告公司亏损严重，疫情期间无法支付租金，现通知双方合同无法继续履行，自通知函到达之日双方租赁合同解除，请原告收到函件后两日内与被告人员办理交接手续。相应快递物流信息显示该邮件于2020年4月8日“已签收，他人代收：楼下车库货架”。原告称其于2020年4月11日去货架领取了该邮件。2020年4月12日，原告向被告发出《回复函》，称按合同约定提前解除合同应提前一个月书面通知，原告于2020年4月11日收到《解除房屋租赁合同通知函》，被告应支付5月1日至5月12日租金共计2903.23元，并要求被告在2020年5月13日前结清相关费用、支付2月至4月的租金及违约金等。被告称于2020年4月13日收到该函件。被告为证明涉案房屋2020年4月23日至2020年5月13日的物业管理费、水电费、空调费等费用金额，提交了物业公司的《收款通知单》（显示电费、水费、水费公摊、电梯公摊、公共用电分摊、管理费、空调费合计1107.39元）。原告确认该证据的真实性、合法性、关联性。被告为证明其多次与原告协商变更合同部分履行义务，但双方未能达成一致意见，提交了双方短信、微信聊天记录。原告对上述证据真实性予以确认，称承租人是被告，但有时向原告回复的是维福顿公司或洲际物业公司，原告与被告人员联系时，原告一直认为该人员是被告的工作人员，但后续的联系中又出现了其他公司的人员。被告为证明其因疫情造成严重的经济亏损，无法履行支付租金的义务，双方合同无法继续履行，提交了《散客定单取消报表》《2020年1-4月各月份收入明细》及《2020年损益明细表》作为证据。原告对上述证据真实性、合法性不予以确认，认为是被告公司内部的材料。庭审中，原、被告共同确认被告已付清截止至2020年1月31日的租金；双方未就疫情期间的租金减免达成一致意见，原告没有给过租金减免或优惠。关于《房屋租赁合同》的解除时间。原告称是2020年5月14日，被告称是2020年4月11日解除，原告收到解除通知函当日解除。关于涉案房屋交接时间。原告称是2020年5月14日，并提交了《正佳金殿公寓移交明细表》。被告确认该证据的真实性，关联性和证明内容不予确认，称被告此前向原告两次邮寄钥匙，是原告拒收导致房屋交接没有完成。被告为证明其陈述，提交了两份EMS邮单及快递物流信息（第一份于2020年4月15日交邮，邮单显示内品名“2425房房屋解约函及钥匙”，因拒收于2020年4月20日被退回妥投；第二份于2020年4月21日交邮，内品名与前一份一致，因拒收于2020年4月24日被退回妥投）。原告对该证据真实性不予确认，称其没有签收，不知道是什么东西，且里面有钥匙，其不清楚房屋的具体情况就没有签收。本院认为：《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。新冠××疫情确属上述不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。原、被告之间就涉案房屋形成租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，结合本案查明的事实，原告已将涉案房屋交给被告使用、收益，而被告未提交证据证明因涉案房屋所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案房屋，故本院认为新冠××疫情的影响未达到被告无法实现合同目的并解除合同的程度。被告关于其基于不可抗力而有权解除合同的意见，本院不予采纳。如前所述，本院对于被告基于不可抗力而有权解除合同的主张不予采纳，而按照《房屋租赁合同》的约定，被告有权提前解除合同，但需提前一个月书面通知对方，因被告的解除合同通知于2020年4月11日到达原告，双方合同解除时间应认定为2020年5月12日（解除通知送达满一个月的次日）为宜。在合同无法继续履行的情况下，被告作为承租人对交还涉案房屋负有主要义务，而原告作为出租人亦负有配合交接及时止损的义务。本案中，被告在尚未与原告就解除合同达成一致意见就擅自将涉案房屋钥匙邮寄给原告的行为并非恰当的交接方式，本院不予认可。原、被告在2020年5月14日签订移交文件，本院据此认定双方交接时间为当天。因本院已认定《房屋租赁合同》于2020年5月12日解除且涉案房屋交接时间为2020年5月14日，原告主张被告向其支付2020年2月1日至2020年5月12日期间租金，合理有据，应予支持。至于租金标准，本院综合考虑新冠××疫情对各行各业经营造成影响的广泛性、时效性以及被告租赁案涉物业是用于商业用途的实际情况，根据公平原则酌情认定被告应减半向原告支付上述期间的租金12701.61元（7500元/月×3月÷2+7500元/月÷31日×12日÷2）。被告拖延支付租金构成违约，但因被告未支付租金系因新冠××疫情影响其经营所导致的，恶意不大，本院基于公平原则对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于原告主张的物业管理费及公摊费1107.39元，该项费用金额与被告提交的证据《收款通知单》一致，且双方合同亦约定该费用应由被告承担及交纳，故原告诉请要求被告支付该费用，合理有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广州礼际酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱林珠支付2020年2月1日至2020年5月12日期间的租金12701.61元；被告广州礼际酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱林珠支付电费、水费、水费公摊、电梯公摊、公共用电分摊、管理费、空调费合计1107.39元；驳回原告朱林珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费494元，由原告朱林珠负担248元，被告广州礼际酒店管理有限公司负担246元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二一年三月十日书记员 邱莉晶梁昭仪