浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终5411号 上诉人（原审原告）：东阳市易家房地产中介有限公司，住所地浙江省东阳市艺海北路170-9号。 法定代表人：朱丹茜。 委托诉讼代理人：楼天兰，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：许妍姣，女，1986年12月21日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：许莉婷，浙江浙乾律师事务所律师。 上诉人东阳市易家房地产中介有限公司(以下简称易家中介公司)因与被上诉人许妍姣居间合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初5955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 易家中介公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求；一、二审诉讼费用由许妍姣承担。事实与理由：一审法院认定许妍姣与证人陈述其在楼天兰带看房源前即已知悉该房源是错误的，证据不足，且许妍姣在与易家中介公司的微信沟通中也没有说此前已经知道涉案3间房屋的情况；一审法院认定《看房确认书》系易家中介公司单方制定的格式条款是错误的，该《看房确认书》是居间合同的一种表现形式；许妍姣利用易家中介公司提供的房源信息和中介服务，绕开易家中介公司订立合同，应当认定为跳单行为，一审认定有误；许妍姣提交的其他中介公司的房屋买卖合同是虚构的，一审法院认定许妍姣系通过其他中介公司促成房屋买卖合同的成立也是错误的。 许妍姣答辩称，涉案房屋的售卖信息公开在网上，房东也未与任何中介机构签订独家代售协议，且许妍姣在与楼天兰接触之前已经通过自己的朋友及姐弟房产中介知晓并看过该3间房产，不存在利用易家中介公司提供的房源信息一说；双方在交涉过程中，只针对2.5间房屋进行了恰谈，并未涉及边上的3间房屋，易家中介公司未就该3间房提供实质性的中介服务；《看房确认书》中的相应条款，属于易家中介公司单方制作的格式条款，相关内容并未与许妍姣协商，也未尽到合理的解释和说明的义务，其中的约定限制了许妍姣选择其他中介公司提供服务的自由选择权，加重了其责任，排除了其主要权利，属于无效条款；许妍姣提供的房屋买卖合同并非虚构。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。 易家中介公司向一审法院起诉请求：判令许妍姣支付易家中介公司中介费9.4万元；诉讼费用由许妍姣承担。 一审法院认定事实:2019年12月3日，易家中介公司的经纪人楼天兰与许妍姣互加微信好友，许妍姣就感兴趣的房源的相关内容询问楼天兰，楼天兰作部分回答，双方约定于2019年12月4日中午由楼天兰带其看房。当天看了部分房源后，许妍姣在易家中介公司提供的《客户看房确认书》上签字，其上载明：“所看房屋1.亭塘3间；2.恬里新村2.5间；3.恬里新村3间；4.猴塘角3间；5.猴塘角3.5间。”另载明确认内容：“1.乙方将负责甲方的房屋购买中介服务，在服务过程中与甲方有关的事宜应给予协助；2.甲方在与售房人签订房屋买卖合同的同时支付乙方中介费，金额为合同约定成交价的1%，相关费用于交付定金签合同时一次付清；3.甲方未经乙方许可，不得通过任何途径直接或间接与所看房屋的产权人或代理人进行交易，否则视为甲方违约，甲方应赔付乙方违约金，金额为上述中介费的两倍（此甲方亦包括与甲方有关联的第三人）；4.本确认书经甲乙双方签字，具有同等法律效力。”经楼天兰牵线，房东张洪新与许妍姣曾就《看房确认书》中载明的恬里新村2.5间进行了面谈，最终并未达成购房合同。其后许妍姣通过东阳祥和万家不动产经纪有限公司与出卖方张洪新就恬里新村3间房屋签订合同并完成过户手续。现易家中介公司认为许妍姣跳过其完成房屋交易损害了其合法权益，诉至法院。一审另查明，案涉的恬里新村3间房屋原房东为张洪新，其陈述仅将房源挂在网上，未委托任何中介作独家销售。 一审法院认为，本案的争议焦点是许妍姣跳过易家中介公司完成房屋交易的行为是否属于“跳单”行为。分析如下：一、从庭审双方及证人原产权人张洪新、叶某的陈述看，涉案房产的房源信息公开于网上，张洪新未与任何机构或个人签订独家代售信息，许妍姣与证人均陈述其在楼天兰带看房源前即已知悉该房源，易家中介公司并无证据证明许妍姣就该房产的房源信息仅来源于该公司。二、易家中介公司与许妍姣签订的看房确认书系其单方制定的格式条款，相关内容未与许妍姣协商，其中“甲方未经乙方许可，不得通过任何途径直接或间接与所看房屋的产权人或代理人进行交易，否则视为甲方违约，甲方应赔付乙方违约金，金额为上述中介费的两倍（此甲方亦包括与甲方有关联的第三人）”的约定，限制了许妍姣选择其他中介机构提供居间服务的权利，加重了许妍姣责任、排除了许妍姣主要权利，应认定为无效。三、如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，许妍姣通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，许妍姣并没有利用易家中介公司的信息、机会，故不构成“跳单”违约。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：驳回易家中介公司的诉讼请求。案件受理费1075元（已减半收取），由易家中介公司负担。 二审期间，易家中介公司提交以下证据：证据一、楼天兰与许妍姣的微信聊天记录一份，以证明易家中介公司曾为许妍姣提供服务的过程和许妍姣跳单的事实。证据二、楼天兰的朋友圈截图一页，以证明涉案3间房屋是在一排，是同一个房东且是同一时间出售的。 许妍姣质证提出：对证据一真实性无异议，但聊天记录中仅载明易家中介公司对2.5间房屋提供服务。对证据二真实性无异议，但不能证明易家中介公司主张的事实。 许妍姣提交以下证据：证据一：许妍姣与其丈夫的微信聊天记录截图，以证明许妍姣在易家中介公司带看房屋之后只对2.5间房屋有意向，也是易家中介公司推荐的房源里当时唯一在自己承受能力范围内的房子，不存在通过假借看2.5间房屋而接触房东的情况。证据二、许妍姣丈夫与张洪新等人的微信聊天记录及转账凭证，以证明2020年1月10日许妍姣通过祥和万家中介公司购买了涉案3间房，并支付18万元外墙款（包括房东的佣金2万元）以及许妍姣支付佣金8888.88元（原为1万元，后优惠收取）的事实。证据三、房地产买卖交易合同以及个人二手房购房抵押借款合同，以证明许妍姣购买房屋并办理抵押贷款的事实，办理时间在2020年5月25日，早于易家中介公司在同年6月16日一审起诉的时间，证实许妍姣的房屋买卖合同并非造假的事实。 易家中介公司质证提出：对证据一真实性无异议，不能证明许妍姣在2019年12月3日之前已经知道了涉案房源信息。对证据二的三性均无异议。对证据三，房屋买卖合同中一般不会出现1元或2元的佣金笔误，且合同仅有夫妻一方签字，合同上的笔迹也不像是同一人的。 对易家中介公司提供的证据及许妍姣提供的证据一、二，因对方当事人就真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对许妍姣提供的证据三，许妍姣已就其中的佣金数额问题作出说明，易家中介公司针对佣金数额及合同签字问题所提异议缺乏依据，本院对该证据的真实性予以确认。对上述证据的证明力，本院将结合案情予以综合认定。 本院经审理，对一审认定的事实予以确认。 本院认为,本案的争议焦点，在于许妍姣的行为是否构成“跳单”。所谓“跳单”，是指委托人在居间合同订立后为避免支付报酬而实施的违约行为，其行为特征是委托人利用了中介人提供的交易机会或者媒介服务，其结果特征是委托人绕开中介人与交易对象订立合同。“跳单”的成立，要求委托人的缔约行为与中介人的履约行为之间存在因果关系，如果委托人没有利用该中介机构提供的房源信息，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的，则不应认定为“跳单”。本案中，原房屋所有权人张洪新在一审中陈述其系将房源信息公布于网络，易家中介公司亦未能提供证据证明其曾与张洪新签订独家代售协议，且在二审中也陈述是“在网上看到房东卖房的信息”，故原审认定本案中许妍姣的行为不构成跳单，并无不当。关于涉案《客户看房确认书》，其上“甲方未经乙方许可，不得通过任何途径直接或间接与所看房屋的产权人或代理人进行交易，否则视为甲方违约，甲方应赔付乙方违约金，金额为上述中介费的两倍（此甲方亦包括与甲方有关联的第三人）”的条款，笼统约定许妍姣不得再通过其他途径购买涉案房产，显然超出了“禁止跳单”的范畴，故原审以该条款“限制了许妍姣选择其他中介机构提供居间服务的选择权，加重了许妍姣责任、排除了许妍姣主要权利”为由，未支持易家中介公司据此所提支付中介费的请求，亦无不妥。经审查，易家中介公司现有证据不足以证明许妍姣存在跳单行为。易家中介公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。原审依据在案证据所认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2105元，由上诉人东阳市易家房地产中介有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 磊 审 判 员  周俊梅 审 判 员  胡 照 二〇二一年三月十六日 代书记员  金巧芳 8- 7-