四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0504民初1373号 原告：李世容，女，汉族，1982年3月20日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。 被告：杨茂富，男，汉族，1964年3月17日出生，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：杨小波，四川拥彗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王英，女，汉族，1967年7月8日出生，住四川省泸州市龙马潭区，系被告杨茂富之妻。 原告李世容与被告杨茂富房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李世容及其委托诉讼代理人王俊，被告杨茂富及其委托诉讼代理人杨小波、王英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《购房协议》；2、判令被告返还原告购房款50000元，赔偿原告损失228900元；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2004年1月8日，原、被告签订了《购房协议》，约定被告将泸州市龙马潭区××街××号××幢××单元××号房屋以55100元出售给原告，被告必须把房产证、土地使用权证过户于原告名下；原告暂付5万元，剩余部分待被告将房屋过户到原告名下后付清。《购房协议》签订后，原告向被告支付了5万元，被告将房屋交付给原告，但被告一直未履行过户义务。2020年6月29日，原告在得知涉案房屋被泸州市龙马潭区人民法院查封后提出执行异议，请求中止对房屋的执行。2020年7月21日，龙马潭法院作出（2020）川0504执异20号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。因涉案房屋已被强制执行而不能过户给原告，故原告提起诉讼。 被告杨茂富辩称：1、原、被告签订的《购房协议》违反法律强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称“《暂行条例》”）第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条第一款：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”故划拨土地使用权未经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，不得转让、出租、抵押。而（2020）川0504执异20号执行裁定书第三页载明该房屋占用土地的性质为划拨，根据前述规定以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“《解释》”）第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”原、被告签订的《购房协议》应属无效合同。2、对于合同无效的损失认定，原告损失的是资金利息，而不是房屋的现在价值，被告损失的是房屋租金，应当相互返还，原告应当向被告支付其占有房屋期间的使用费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，被告对原告出示的《购房协议》、收据、（2020）川0504执异20号执行裁定书、（2020）川0504执661号之五执行裁定书、拍卖成交确认书、不动产登记信息的真实性无异议，原告对被告出示的资产评估报告及评估费发票的真实性无异议，本院对上述证据的真实性依法予以确认。 本院经审理查明：2004年1月8日，原、被告签订了《购房协议》，约定原告购买被告所有的位于泸州市龙马潭区××街××号××幢××单元××号房屋，总价款为55100元，被告必须把房产证、土地使用权证过户于原告名下；房屋价款支付方式为：原告暂付5万元，剩余部分待房屋过户到原告名下后付清。协议签订后，原告按约支付了5万元，被告交付了涉案房屋但未办理过户登记。因被告与四川邦博律师事务所诉讼代理合同纠纷一案，涉案房屋被本院查封，原告由此向本院提出执行异议，请求解除对该房屋的查封、中止对该房屋的执行。本院经审查后于2020年7月21日作出了（2020）川0504执异20号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，该裁定书审理查明事实部分载明：“李世容于2008年2月28日当面催促杨茂富、王英办理房屋过户登记手续”。2020年11月1日，涉案房屋经本院司法拍卖成交，拍卖成交价为284000元。2020年11月17日，本院作出（2020）川0504执661号之五执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人杨中全所有。2020年12月21日，涉案房屋过户登记至了案外人杨中全名下。 还查明，本院于2020年10月23日向被告送达了起诉状副本。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。归纳本案争议焦点：一、《购房协议》是否有效，若有效，是否符合解除的条件；二、若《购房协议》应当解除，原告主张的损失计算标准是否应当得到支持；三、原告是否需要向被告支付其占有房屋期间的使用费。结合本案事实及相关法律规定，本院评述如下： 关于《购房协议》是否有效。本院认为，首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效，而被告援引的《暂行条例》第四十四条、第四十五条均未明确规定违反该条文的行为无效，且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益，故不应将《暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便《购房协议》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。同时，被告援引的《解释》第十一条规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《购房协议》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定，且该条款于2020年12月23日在《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于在民事审判工作中适用《中华人民共和国工会法》若干问题的解释〉等二十七件民事类司法解释的决定》中已被删除。 其次，经有批准权的人民政府审批、批准并非《购房协议》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款及《暂行条例》第四十五条都规定转让划拨土地上的房产应报有批准权的人民政府审批，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。 再次，认定《购房协议》无效有违诚实信用原则和公平原则。《购房协议》系原告李世容和被告杨茂富的真实意思表示，原告履行了付款义务，被告亦实际交付了房屋，现被告辩称协议无效有违诚实信用原则。故综上，本院认为，《购房协议》不违反法律强制性规定，合法有效。 因被告杨茂富被人民法院强制执行，涉案房屋已拍卖成交，故原告已不能实现其签订《购房协议》的目的，其主张解除《购房协议》，本院依法予以支持，解除协议的时间为本案起诉状副本送达被告之日，即2020年10月23日。原告主张协议解除后，被告应当返还原告已经支付的购房款5万元，本院依法予以支持。针对原告所持的赔偿损失的诉讼请求，本院认为，《购房协议》明确约定了被告负有过户房屋的义务，而经原告催促，被告亦未过户登记至原告名下，故因被告未尽义务，应当赔偿原告因解除合同造成的损失。由于签订《购房协议》至今已十余年，涉案房屋明显增值，被告赔偿原告的损失应当包括履行《购房协议》利益的损失，原告主张按本院拍卖成交价格284000元确定房屋价值并无不当，本院依法予以支持，故扣除《购房协议》约定的房屋价款55100元后，被告应当赔偿原告228900元。 至于原告是否应当支付占有房屋期间的使用费，本院认为，如果被告未被强制执行，涉案房屋未被拍卖，原告将通过依约履行合同取得涉案房屋完整物权，其将不仅享有房屋增值所带来的利益，也享有房屋的占有、收益、使用、处分权能，亦即原告同样有通过该房屋获取租金的权益。现因涉案房屋被强制执行而致使原告订立合同的目的落空，如再要求原告支付占有使用费有违公平和诚实信用原则。因此，对被告所持的该抗辩意见，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第九十四条第四项、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条【法释（2009）5号】、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条之规定，判决如下： 一、解除原告李世容与被告杨茂富于2004年1月8日签订的《购房协议》，解除日期为2020年10月23日； 二、被告杨茂富于本判决生效之日起十日内向原告返还购房款50000元并赔偿原告损失228900元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5484元，由被告杨茂富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  王 睿 审 判 员  刘晓敏 人民陪审员  金援洁 二〇二一年三月三十日 书 记 员  王妍麟