广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终8号上诉人(原审被告)：深圳市建筑工程股份有限公司。住所地：广东省深圳市福田区×××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××。法定代表人：江炳坤，总经理。委托诉讼代理人：文功和，广东蓝启律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：曹玉梅，女，汉族，1956年3月12日出生，住址：广东省湛江市霞山区×××××××××××，公民身份号码：440××××********。委托诉讼代理人：郭汴阳，广东粤正律师事务所律师。原审第三人：湛江市怡福置业有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××555D。法定代表人：刘某1。原审第三人：湛江怡和置业有限公司。住所地：广东省湛江市霞山区××××××××。统一社会信用代码：914××××××××××××060。法定代表人：陈某1。上诉人深圳市建筑工程股份有限公司因与被上诉人曹玉梅、原审第三人湛江怡和置业有限公司、湛江市怡福置业有限公司案外人执行异议之诉一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初2106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人深圳市建筑工程股份有限公司的委托诉讼代理人文功和、被上诉人曹玉梅的委托诉讼代理人郭汴阳到庭参加了诉讼，原审第三人湛江怡和置业有限公司、湛江市怡福置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市建筑工程股份有限公司上诉请求：1、依法撤销广东省湛江市霞山区人民法院(2020)粤0803民初2106号民事判决书第一项；2、依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求，继续执行案涉84号商铺；3、本案所有的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人认为案涉84号商铺为被执行人湛江市怡和置业有限公司名称下物业仍可供执行，不应当排除执行。截止到2017年11月9日，霞山市人民法院向湛江市不动产档案信息管理中心查询湛江市怡和置业有限公司名下不动产信息，该中心回复贵院的资料中显示84号房仍处于怡和公司名下。根据物权法定原则，案涉84号商铺应当为湛江市怡和置业有限公司名下财产，仍可作为(2016)粤0803执恢986号之四的《执行裁定书》项下被执行财产。被上诉人提交的两份不动产登记资料查询结果证明显示2020年7月16日案涉84号商铺仍登记在被执行人名下而2020年7月30日则登记在被上诉人曹玉梅名下，两份证据明显相矛盾，被上诉人亦无法提供其他证据证明其已经实际取得案涉84号商铺产权，不应当排除案涉84号商铺的执行。二、一审法院对被上诉人是否实际签订商品房买卖合同、是否实际支付购房款未予以查明。被上诉人曹玉梅提供的商品房买卖合同系伪造的证据，系与被执行人湛江市怡和置业有限公司为套取银行资金而串通伪造的买卖合同。首先，商品房的签订存在多处不规范之处。1、商品房合同中约定的面积不一致。第三条约定的总面积为250.14平方米，套内建筑面积为125.06平方米，公摊面积为125.06平方米，明显不一致。2、商品房销售单价、面积、总价无法核对一致。按照套内面积每平米19761.6元计算，总价应为2471385.7元，而合同记载的2471383元，二者之间存在明显差别。第三人作为成熟的房地产开发商，不可能与被上诉人在签订金额较大的商品房买卖合同存在如此低级的错误，合同的真实性存疑。其次，即便被上诉人提供的合同签名系真实的，但其提供的材料明显不符合交易习惯。1、首先根据被上诉人提供的《商品房买卖合同》第24条约定，该合同应当自生效之日起30日内向湛江市房产管理局备案登记，但该合同的实际备案时间为2007年11月9日。2、根据被上诉人提供《商品房买卖合同》第六条约定，被上诉人应当三十日内办理好银行按揭手续，而《个人购房借款合同》的签订日期为2007年11月15日明显不符合正常的房产销售习惯。3、被上诉人于2007年11月15日与湛江市商业银行签订《个人购房借款合同》，湛江市商业银行当日发放借款更不符合商业银行放款的习惯。4、律师见证书不符合常见的交易习惯。正常的律师见证书应当有律师签名、委托人信息，而被上诉人提供的见证书更像是银行的格式文件。5、假设被上诉人提交的材料均为真实，被上诉人于2007年11月15日即向湛江市怡和置业有限公司付清全部购房款，湛江市怡和置业有限公司亦应当立即向被上诉人开具发票，然而直至上诉人取得对湛江市怡和置业有限公司的生效判决，被上诉人才向湛江市怡和置业有限公司索取发票，时间跨度十年之久，明显不符合常规交易习惯。6、根据被上诉人提供的《商品房买卖合同》约定，2007年12月31日前，案涉84号商铺应当交付被上诉人使用，被上诉人于交付后270日可取得不动产登记，即最晚2008年9月30日前可取得不动产登记证书，然而截止到2017年11月9日，案涉84号商铺仍在湛江市怡和置业有限公司名下，历经十年之久仍未取得不动产权证，被上诉人亦未采取任何维权措施，明显不合常理。最后，被上诉人提供的文书笔迹明显不一致，文书系伪造的材料。被上诉人提交的《异议申请书》、《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《销抵押登记证明》等文书中被上诉人的签名存在明显的区别，无法核实相应文书的真实性。综上，上诉人认为一审法院查明事实错误、且应当予以查明的事实未予查明，认定被上诉人对案涉84号商铺享有足够排除执行的民事权益，损害了上诉人作为债权人的利益，故恳请贵院依法撤销一审法院判决并予以改判。被上诉人曹玉梅辩称，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1、根据最新的不动产登记查询结果，涉案商铺不动产登记在被上诉人名下，应以最新的查询资料为准。2、关于买卖是否真实问题，上诉人通过买卖的相关数据想证明合同不真实，而通过这些相关数据反而更加证实了合同的真实性，合同的总价在填写买卖合同的时候是按照套内面积计算的，签的时候是按照建筑面积，两者之间四舍五入有差额，这个说明上诉人上诉无理由，并且双方办理了按揭等手续，可知是真实的买卖关系。3、上诉人认为在法律适用上应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，但该条指的是可以居住的商品房，本案涉案标的物是商铺，不应适用该条规定，而应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条规定。原审第三人湛江怡和置业有限公司、湛江市怡福置业有限公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。曹玉梅向一审法院起诉请求：1、判令不得执行曹玉梅名下位于湛江市霞山区××××××××怡福大厦地下一层84号商铺（产权证号：200×××**）；2、由深圳市建筑工程股份有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定的事实：曹玉梅提交的《商品房买卖合同》、商品房预售合同登记备案证明、《湛江市商业银行个人购房借款合同》、个人购房贷款委托扣款协议、湛江市商业银行特种转账借方传票、注销抵押登记证明、发票、不动产登记资料查询结果证明等证据，予以证明其已于2007年11月14日取得涉案84号商铺的所有权，经审查，曹玉梅提交的上述证据均有原件予以核对，且证据之间具有连续性，能够形成完整的证据链条，具有证明力，一审法院予以采信。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”的规定，根据不动产登记资料查询结果证明显示，涉案84号商铺现已登记在曹玉梅名下，故曹玉梅享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院予以支持。一审判决：不得执行曹玉梅名下位于湛江市霞山区××××××××怡福大厦地下一层84号商铺（产权证号：200711S2004**）。案件受理费100元，由深圳市建筑工程股份有限公司负担。二审期间，各当事人未提交新的证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。本案的争议焦点是：曹玉梅对位于湛江市霞山区××××××××怡福大厦地下一层84号商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。通过湛江市不动产档案信息管理中心出具的不动产登记资料查询结果证明可知，涉案标的物坐落于湛江市霞山区××××××××怡福大厦地下一层84号商铺的权利人是曹玉梅（证件号码：440××××××××××××），共有情况：单独所有，登记时间：2007年11月14日，登记原因：因合同设立，不动产单元号：440803010×××××，产权证号：200711S×××××，房屋建筑面积：250.14，权利性质：市场化商品房，房屋用途：商业，抵押情况：无抵押。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”、第十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”的规定，涉案标的物位于湛江市霞山区××××××××怡福大厦地下一层84号商铺登记在曹玉梅名下，曹玉梅对该涉案商铺享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院判决不得执行曹玉梅名下位于湛江市霞山区××××××××怡福大厦地下一层84号商铺（产权证号：200711S2004**）并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳市建筑工程股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈志清审 判 员 罗勇峰审 判 员 吴春蕾二〇二一年三月十日法官助理 麦国艳书 记 员 沈小莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。