陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2021）陕01民终2270号上诉人（原审原告、反诉被告）：西安某甲实业有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：李治民，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨红孝，陕西权诚律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西某乙餐饮管理有限公司，住所地：陕西省西安市。法定代表人：周颖，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：万焦，北京德恒（西安）律师事务所律师。上诉人西安某甲实业有限公司（以下简称某甲公司）与上诉人陕西某乙餐饮管理有限公司（以下简称某乙公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。某甲公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为：某乙公司支付2019年10月16日至实际腾房之日的房屋占用费，无条件腾房并恢复原状；2.诉讼费用由某乙公司负担。事实与理由：一审判决将某乙公司与赵某某的租赁合同在本案中一并审理，违反了合同相对性原则，将事实复杂化。双方从发生纠纷至今双方未有合同终止的交接手续。一审判决认定双方合同终止时间为2020年2月1日无依据。本案涉及三个无效合同，一审判决支持了某乙公司与赵某某签订的租赁合同，明显不公平。赵某某将某甲公司承建的房屋出租给某乙公司，一审判决对此回避，明显不公。一审判决判令某甲公司向某乙公司支付房屋占用费每月450元明显错误。某乙公司辩称，某甲公司先是违约而丧失承租权，后其与赵某某之间的租赁合同被确认无效，某甲公司自始至终不享有涉案厂房的承租权，赵某某是案涉厂房唯一有权占有方，某乙公司与其建立了新的租赁合同关系，并向其支付了租金。某乙公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项，改判支持某乙公司的第一项反诉请求；2.诉讼费用由某甲公司负担。事实与理由：2019年8月16日起至2020年1月31日期间，因某甲公司原因，赵某某向某乙公司发出解除合同通知，并对涉案房屋停水停电封门等，导致某乙公司不能正常使用涉案房屋，故不应向其支付该期间的房屋使用费，已支付的应退还。一审判决认定租赁合同无效，却不判决某甲公司退还租金差价，无法达到无效合同后果。某甲公司辩称，某乙公司一直在涉案房屋经营，没有证据证明其不能正常使用房屋，应予支付使用费。赵某某的房屋没有合法手续，属于无效合同。某甲公司向一审法院起诉请求：1.某乙公司向其支付2019年10月16日至实际腾房之日的房屋占有使用费，暂计23833元（暂计至起诉之日）及利息损失，暂计1351元（暂计至起诉之日），合计为25184元；2.某乙公司无条件腾交房屋并恢复原状；3.某乙公司承担全部诉讼费用。某乙公司向一审法院反诉请求：1.判令某甲公司退还2018年10月16日至2019年10月15日的租金115833.3元[计算方法: [(22万÷12)-(12.5万÷2)*10个月+(22万÷12) *2个月=115833.34];2.判令某甲公司支付2020年2月1日至实际腾房之日止的房屋占有使用费(现暂算至2020年9月30日是6000元);3.诉讼费用由某甲公司承担。一审法院认定事实：案外人赵某某在本村租有农用土地2亩,依约定XX街道XX村交纳租金。2018年8月1日,赵某某与某甲公司签订《场地租赁合同》,约定赵某某将其租赁西凹里村的农用土地2亩连同场地内的全部建筑物转租给某甲公司,租赁期限3年,自2018年8月1日至2021年7月31日,年租金125000元。合同签订后,赵某某将场地和建筑物交付某甲公司使用, 某甲公司分次向赵某某交清当年租金。2019年8月6日，某甲公司向赵某某支付当年租金60000元,剩余租金至今未交。2018年8月15日，某甲公司与某乙公司签订《厂房出租合同》，约定某甲公司将上述建筑面积为3000平方米的场地出租给某乙公司使用，期限自2018年10月16日至2021年10月15日，租赁期3年；厂房装修期2个月，自2018年8月15日至2018年10月16日止，装修期间免收租费；年租金22万元，自合同签订之日起，某乙公司应向某甲公司支付厂房租赁合同定金2万元整， 2018年8月16日前某乙公司支付剩余租金20万元整，次年房费于9月15日前缴纳,如某乙公司逾期支付，某甲公司有权解除合同,已收取定金不予退还；双方约定,某乙公司免费留给某甲公司一间办公室,某甲公司方无条件协调村委会及外围关系,确保某乙公司正常经营,如果某甲公司没能协调相关事宜，所有损失由某甲公司无条件承担。合同签订后，某甲公司向某乙公司交付了上述场地及房屋，某乙公司按约向某甲公司支付第一年即2018年10月16日至2019年10月15日期间的租金。之后，某甲公司使用上述场地及房屋经营餐饮，正常经营至2019年8月15日。2019年8月15日，案外人赵某某因与某甲公司之间的纠纷，对某乙承租的场地断水断电，导致某乙公司未能继续正常经营。某乙公司工作人员与某甲公司法定代表人短信联系，告知租用场地被赵某某断水断电一事，要求某甲公司尽快解决，某甲公司未能及时解决。2019年8月20日，赵某某向某乙公司发出搬场通知书，声明其已经与某甲公司解除了租赁关系，要求某乙公司收到通知后3日内搬离场地。2019年9月2日，赵某某起诉至法院，要求解除与某甲公司之间的场地租赁合同，由某乙公司向其支付违约金25万元。西安市长安区人民法院审理后作出（2019）陕0116民初13760号民事判决书，以涉案场地原有房屋及后续加盖房屋无合法审批手续，违反国家强制性规定为由，判决确认赵某某与某甲公司之间的合同无效，驳回赵某某要求支付违约金的请求。2019年9月15日，某乙公司未按合同约定时间向某甲公司交纳第二年租赁费。2019年10月18日，某甲公司向某乙公司发出关于解除《厂房出租合同》的函，以某乙公司未按约定时间交纳房租为由，要求解除与某乙公司之间的租赁合同。又查明，2019年8月16日至2020年1月31日期间，某乙公司断断续续使用涉案场地及房屋。2020年1月22日，某甲公司起诉要求确认其与某乙公司之间的合同已经解除，并要求某乙公司支付租金、滞纳金和违约金，同时要求某乙公司腾交房屋恢复原状。审理中，某甲公司变更诉讼请求，要求某乙公司支付截止起诉之日的房屋占用使用费23833元及利息1351元，并要求某乙公司无条件腾交房屋并恢复原状。某乙公司以其答辩意见不同意某甲公司的诉讼请求，并提出反诉，要求某甲公司退还2019年8月15日至2019年10月15日两个月的房屋及2018年10月16日至2019年10月15日期间其与某甲公司之间合同租金与案外人赵某某与某甲公司之间合同租金的差价款；同时要求某甲公司支付2020年2月1日至实际腾房之日其提供给某甲公司所用房屋的房屋占用使用费，提供网页截图证明同地段房屋月租金为15元/平方米。某甲公司以其辩称意见不同意某乙公司的反诉请求。至今某甲公司仍占用与某乙公司合同约定供其免费使用的房屋，该房屋面积约30平方米。再查明，2020年10月18日，某乙公司与赵某某签订场地出租合同，约定赵某某XX镇XX村XX村XX小组约2亩土地及地上现有的全部建筑物出租给某乙公司使用，期限自2020年2月1日起至2023年1月31日止。2020年10月20日，某乙公司向赵某某交纳租金10万元。一审法院认为，某甲公司与赵某某签订《场地租赁合同》，承租赵某某位于西凹里村的农用土地2亩及场地内的全部建筑物，后又将上述场地转租给某乙公司，至本案法庭辩论结束时，案涉场地内的建筑物未取得建设工程规划许可证，故某甲公司与某乙公司之间签订的《厂房出租合同》系无效合同。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，某乙公司实际使用涉案房屋至2020年1月31日，应按合同约定向某甲公司支付房屋占有使用费。某甲公司要求某乙公司支付房屋占用使用费，理由正当，予以支持。某甲公司主张某乙公司支付房屋占用使用费的利息，于法无据，不予支持。2020年2月1日，某乙公司已与案外人赵某某重新签订租赁合同，并缴纳了10万元租赁费，现某甲公司要求某乙公司无条件腾交房屋并恢复原状，理由不成立，不予支持。某乙公司已经实际使用涉案房屋至2020年1月31日，其要求反诉某乙公司退还2019年8月15日至2019年10月15日两个月的房屋占用使用费，缺乏依据，不予支持。涉案合同虽然无效，但某甲公司与某乙公司签订合同时自愿约定了房屋占用使用费的标准，其要求某甲公司支付租金差价，缺乏依据，不予支持。涉案合同约定由某甲公司免费使用其中一间30平方米的房屋，但2020年2月1日某乙公司已与赵某某重新签订了涉案场地的合同，并向赵某某支付租金，故其主张某甲公司支付2020年2月1日至实际腾房之日的房屋占用使用费，理由成立，应予支持。比照某乙公司提供的租金信息，酌情认定某甲公司占用房屋的月租金为450元，应由某甲公司按该标准支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定,判决:一、被告陕西某乙餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告西安某甲实业有限公司房屋占用使用费（按照每年房屋占用使用费22万元计算，自2019年10月16日计算至2020年1月31日止）。二、驳回原告西安某甲实业有限公司其余诉讼请求。三、反诉被告西安某甲实业有限公司于本判决生效后十日内支付反诉原告陕西某乙餐饮管理有限公司房屋占用使用费（以每月450元为标准，自2020年2月1日计算至实际腾房之日）。四、驳回反诉原告陕西某乙餐饮管理有限公司其余反诉请求。本案诉讼费925元，原告已预交，由原告承担155元，由被告承担770元；反诉费1369元，反诉原告已预交，由反诉原告承担1230元，由反诉被告承担139元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，（2019）陕0116民初13760号民事判决已生效，认定某甲公司与赵某某签订的《场地租赁合同》，因案涉场地内的建筑物未取得合法建审手续为由，应属无效。故某甲公司将上述租赁物转租给某乙公司并签订的《厂房出租合同》亦属无效。但某乙公司在《厂房出租合同》中已实际使用涉案房屋至2020年1月31日，应按合同约定标准支付房屋占有使用费。自2020年2月1日起，某乙公司已与案外人赵某某重新签订租赁合同并支付费用。故一审判决判令某乙公司以每年22万标准支付房屋占用费至2020年1月31日止，并无不当。至于某甲公司上诉请求某乙公司支付2019年10月16日至实际腾房之日的房屋占用费、且无条件腾房并恢复原状一节，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。同时，某乙公司请求某甲公司退还已使用租赁物期间的租金及租金差价一节，亦不予支持。另，虽然《厂房出租合同》约定由某甲公司免费使用其中一间30平方米的房屋，但2020年2月1日某乙公司已与赵某某重新签订了租赁合同，并向赵某某支付了费用，故一审判决结合房屋占用费标准等案情实际，认定某甲公司应以每月450元的标准支付2020年2月1日至实际腾房之日的房屋占用使用费一节，并无不妥。至于某甲公司上诉称自己的建房损失一节，在本案一审审理中及前述已生效案件中均未主张，双方调解不立，可另行主张。综上所述，某甲公司、某乙公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6194元，由某甲公司负担2294元、某乙公司负担3900元。本判决为终审判决。   审 判 长  马 莉 莉审 判 员  马 延 环审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ二一年二月二十五日 书 记 员  杨 雪  薇  1