陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终991号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安车游买车帮汽车销售有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：程珊珊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋延成，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：西安盛龙万祥商业运营管理有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：王秀梅，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王嘉蕊，女，1996年3月3日出生，满族，西安盛龙万祥商业运营管理有限公司员工，住西安盛龙万祥商业运营管理有限公司。委托诉讼代理人：陈荣，男，1986年9月3日出生，汉族，西安盛龙万祥商业运营管理有限公司员工，住西安盛龙万祥商业运营管理有限公司。原审被告：西安车游广告文化传播股份有限公司，住所地西安曲江新区。法定代表人：闫和，该公司总经理。委托诉讼代理人：程珊珊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋延成，陕西稼轩律师事务所律师。原审被告：刘红斌，男，1971年6月15日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：程珊珊，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋延成，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人西安车游买车帮汽车销售有限公司（以下简称车游买车帮公司）因与被上诉人西安盛龙万祥商业运营管理有限公司（以下简称盛龙万祥公司）、原审被告西安车游广告文化传播股份有限公司（以下简称车游广告文化公司）、刘红斌物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初 11351号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。车游买车帮公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项内容，改判车游买车帮公司向盛龙万祥公司支付物业费管理费371238.98元；盛龙万祥公司赔偿因违约给车游买车帮公司造成的房屋装修损失696871.8元或发回重审。2.本案一审、二审的诉讼费用由盛龙万祥公司承担。事实和理由：一、一审法院事实认定错误，证据不足。一审判决认定违约方错误，本案系盛龙万祥公司违约致使车游买车帮公司合同目的不能实现，车游买车帮公司依法解除合同。2017年10月12日，车游买车帮公司与盛龙万祥公司签订《物业管理服务协议》，协议约定车游买车帮公司为盛龙万祥公司提供商铺（红心美凯龙龙首店负一层）的物业服务，车游买车帮公司按季度支付物业费。合同签订后，车游买车帮公司按约支付物业费，但2019年7月起，盛龙万祥公司不仅不提供物业服务，反而采取非法手段限制车游买车帮公司商户销售车辆的正常出入，由于车游买车帮公司租赁场地用于经营汽车超市，因大量车辆被限制出车，导致各商户无法正常经营，纷纷要求退场、解约以及赔偿损失，关于此问题不仅有大量的商户解约函件，且有派出所报警记录为证，盛龙万祥公司的行为系根本违约，其行为直接导致车游买车帮公司签订《物业管理服务协议》的根本目的不能实现，并给车游买车帮公司造成损失，故车游买车帮公司是有正当理由提出解除《物业管理服务协议》，一审判决认定车游买车帮公司无正当理由提出解除案涉服务协议构成违约，并承担违约金，属认定事实错误。一审法院认定车游买车帮公司2019年10月初腾空场地，又酌定车游买车帮公司应支付物业管理费至2019年12月31日，前后矛盾，无事实及法律依据。一审庭审中盛龙万祥公司自认车游买车帮公司在2019年10月初停止经营并腾空场地，另，一审判决中第10-11页也对盛龙万祥公司在2019年10月初已撤场停止经营，将案涉部分商铺出租给案外人的事实予以认定。由此可知，自2019年10月开始，车游买车帮公司没有使用案涉场地，盛龙万祥公司并没有为车游买车帮公司提供物业服务，故车游买车帮公司仅需支付物业费至2019年9月，根据计算，车游买车帮公司仅应向盛龙万祥公司支付物业费371238.98元。因盛龙万祥公司的违约行为导致车游买车帮公司各项损失的产生，故要求赔偿装修损失696871.8元，一审判决对此未予认定是错误的。本案应当是盛龙万祥公司违约，根据车游买车帮公司在一审中所提交的第六组证据足以证明盛龙万祥公司采取非法手段限制车游买车帮公司商户销售车辆正常出入的违约行为造成车游买车帮公司经营的店面无法继续经营，车游买车帮公司及商户向辖区派出所报案无果，遂向盛龙万祥公司送达了解除合同的书面通知，盛龙万祥公司的行为直接导致车游买车帮公司经营的汽车超市闭店，且以其行为表明不再为车游买车帮公司提供物业服务，给车游买车帮公司造成了各项损失-店面的装修损失以及商户要求赔偿的租金、违约金等。根据《合同法》113条之规定，盛龙万祥公司应赔偿车游买车帮公司装修损失696871.8元，一审法院对此未予认定是错误的。二、一审法院根据合同法第一百一十四条认定车游买车帮公司应当承担违约金属适用法律错误。本案系盛龙万祥公司违约导致车游买车帮公司合同目的不能实现，盛龙万祥公司为违约一方，根据合同法一百一十三条之规定，车游买车帮公司不履行合同约定的物业管理服务义务，反而限制车游买车帮公司经营，直接导致车游买车帮公司经营的汽车超市闭店，车游买车帮公司投入的装修部分全部构成损失。一审法院对此完全未予认定，属认定事实错误，适用法律错误。盛龙万祥公司辩称，一审法院事实认定无误，证据充足。.车游买车帮公司所称其无法正常经营系因其自身经营不善，与盛龙万祥公司无关。首先，根据盛龙万祥公司与车游买车帮公司签订物业管理服务协议中第二条第二款第二项约定盛龙万祥公司义务仅为提供物业服务，并不需承担车游公司自身经营风险。其次，车游买车帮公司所述其商户车辆进出出口及坡道系该公司自行出资安装的，大门及坡道钥匙均由该公司负责人自行保管，盛龙万祥公司并不能限制其销售车辆正常出入。且依据合同约定，盛龙万祥公司义务仅有提供公共项目、部分设施修缮维护、消防安全维护、物业装饰装修及双方协商的有偿服务等物业服务，该公司停车、出入车等并不属于盛龙万祥公司义务范围，故盛龙万祥公司并无违约行为。最后，车游买车帮公司自2019年2月起长期恶意拖欠物业管理服务费的违约行为在先，并不能享有单方合同解除权。一审法院酌定车游买车帮公司支付物业管理费至2019年12月31日有法有据。首先，车游买车帮公司确实于2019年10月初停止经营，但并未腾空场地，其位于商场负一层办公室中仍有该公司的办公用具、电脑、文件、桌椅板凳等，经多次催促均未清理。且该公司并未在其停止经营后将其承租场地与盛龙万祥公司进行交割，也无盛龙万祥公司验收盖章，故无法证明该公司停止经营后已将承租店铺全部交还并要求盛龙万祥公司停止物业服务。因其仍有大量物品存放在办公区内，盛龙万祥公司员工仍需每日按时巡察、清洁该场地，保护其消防及财物安全，以上均为盛龙万祥公司不间断的提供的物业服务内容，故车游公司应向盛龙万祥公司支付改区域的物业管理费至车游公司搬离上述物品之日。其次，车游买车帮公司的经营并非仅汽车超市一项内容，该公司将其承租区域转租给其他商铺（XX城XX室及悠游侏罗纪儿童汽车王国等）经营。但至2019年12月11日止，悠游侏罗纪儿童汽车王国仍在场经营，虽然上述转租店铺均与盛龙万祥公司无任何合同关系，但盛龙万祥公司也一直为其提供物业管理服务。故，虽然车游公司本身已停止经营，但其并未将其承租商铺交还或变更合同关系，因此应视为车游买车帮公司仍正常占有使用其承租店铺并持续享受盛龙万祥公司提供的物业服务。故一审法院酌定其向盛龙万祥公司支付物业管理费至2019年12月31日有事实依据，也有法可依。车游买车帮公司上诉请求盛龙万祥公司赔偿其装修损失69万余元，与本案无关，也无事实与法律依据。首先，盛龙万祥公司并无违约行为，车游买车帮公司无法正常经营系因其经营不善，且盛龙万祥公司并无违约行为，故其装修损失应由其自行承担，与盛龙万祥公司无关。其次，一审开庭中车游买车帮公司并不能证明其提供的装修票据系用于红星美凯龙负一层店铺装修，也并不能证明其装修损失与盛龙万祥公司之间的直接关系，故不应予以支持，一审判决无误。综上，一审判决已酌定为车游买车帮公司减轻了物业管理费支付义务及违约赔偿责任，裁判于法有据，合法合理。请求维持原判。车游广告文化公司述称，车游广告文化公司认为一审判决车游广告文化公司不承担责任，认定事实清楚。因为车游广告文化公司与盛龙万祥公司既无合同关系，也无担保关系。一审对车游广告文化公司不承担责任的认定是清楚的，应予维持。刘红斌述称，刘红斌认为一审判决刘红斌不承担责任，认定事实清楚。因为刘红斌与盛龙万祥公司既无合同关系，也无担保关系。一审对刘红斌不承担责任的认定是清楚的，应予维持。盛龙万祥公司向一审法院起诉请求：1.判令车游买车帮公司立即向盛龙万祥公司支付所拖欠商铺物业管理费合计1220475.33元，并按照中国人民银行同期贷款利率（LPR)承担利息21693. 95元，并承担违约金588928. 25元。以上合计1831097. 53元。2.判令盛龙万祥公司有权对拍卖、变卖车游广告文化所提供的质押物越野车陕AXXXXX价款优先受偿。3.判令刘红斌承担连带清偿责任。4.判令车游买车帮公司、车游广告文化公司、刘红斌承承担本案诉讼费。车游买车帮公司向一审法院提起反诉请求：1.解除双方2017年10月12日签订的《物业管理服务协议》；2.判令盛龙万祥公司向车游买车帮公司赔偿因违约而给车游买车帮公司造成房屋装修696871.8元;3.本案的诉讼费及反诉费由盛龙万祥公司承担。一审法院认定事实：2017年10月12日车游买车帮公司与瑞郅达公司签订租赁合同，约定瑞郅达公司将位于西安市XX店XX层商铺出租给车游买车帮公司，租期5年。该协议约定租赁费用、租金是指全部标的物的租赁费用，不包含物业管理服务费、市场管理费、水、电等第三方费用。同日，盛龙万祥公司（甲方）与车游买车帮公司（乙方）就上述租赁场地签订物业管理服务协议一份，面积为10668.99平方米，服务期限5年,起租日以正式开业为准，但必须于2018年3月1日前正式开业。该协议约定甲方为乙方提供以下物业管理服务：1、对物业共用部分及共用设施设备的管理、维护、维修、保养服务；2、物业共用区域的保洁、秩序维护、公共绿地养护等服务；3、物业装饰装修管理服务；4、其他双方协商的有偿服务。该协议约定乙方权利义务有：1、接受甲方的物业服务、就物业管理有关问题向甲方提出意见和建议；2、承担在本物业投资和商业经营的全部风险；3、遵守本物业相关管理规定；4、按时向甲方交纳物业管理费、市场管理费用及其他服务费用或代收代缴费用等。该协议约定物业管理费为：第一年免租期为6个月，计租期为6个月，应付租金共计为1177856.5元；第二年免租期为4个月，计租期为8个月，即第二年应付租金共计为1570475.3元；第三年免租期为2个月，计租期为10个月，即第三年应付租金共计为1963094.2元等。合同期内，租金支付时间为3个月支付一次租金，每次提前一个月支付。乙方首期场地租赁费应于本合同签订后30日内向甲方交纳，以后每季度最后一个月15日之前交纳下季度租金。该合同约定违约责任为：1、甲乙双方应全面履行本协议，任何乙方违反本协议约定，应当按照规定承担违约责任；2、非因甲方故意不执行本协议约定的物业服务造成乙方损失的，甲方不承担责任；3、如乙方逾期支付或补足租赁场地服务费、物业管理费、保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的5‰向甲方支付违约金，逾期付达15日的，甲方有权按本协议第二条第一项有关约定中止或停止对其提供物业服务……5、如乙方提出提前解除合同，需提前三个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，乙方除必须交清拖欠甲方的所有费用以外，乙方所缴纳的物业管理保证金用于赔偿乙方损失不予退还；6、如乙方未与甲方解除合同自行撤场或乙方提出解除合同，甲方未同意的，均视为乙方违约，则乙方享有的免租期不再免租，装修期也应按照合同规定物业管理费及市场管理费标准支付费用，同时乙方除必须交清拖欠甲方的所有费用以外，还应支付相当于三个月物业管理费和市场管理费的违约金等。车游买车帮公司将上述场地承租后，用于经营车游买车帮汽车超市。本案中盛龙万祥公司自认车游买车帮公司于2018年3月1日正式营业，其起算物业管理费时间从该天开始。车游买车帮公司签订物业服务协议后，使用上述场地至2019年9月份，在2019年9月25日其与盛龙万祥公司就车辆出入达成协议约定其车辆出库应经盛龙万祥公司同意，2019年10月1日盛龙万祥公司收到其致函提出解除双方签订的物业管理协议。本案中，盛龙万祥公司自认车游买车帮在2019年10月初已停止经营，腾空场地。2017年11月2日车游买车帮公司向盛龙万祥公司支付了15万元，用于向瑞郅达公司支付租赁合同的履约保证金。根据车游买车帮公司提供的证据显示：自2017年11月2日至2019年9月26日车游买车帮公司以支付盛龙万祥公司费用1823856.40元（含上述履约保证金15万元），自2018年4月26日至2019年5月27日车游买车帮公司已向瑞郅达公司支付601489.95元。2019年10月24日瑞郅达公司已就案涉出租场地与王某某签订租赁合同。2019年9月26日，刘红斌以车游广告公司名义向盛龙万祥公司出具承诺书一份，但承诺书落款盖章为车游买车帮公司。该承诺书约定截止2019年9月30日，车游广告公司尚欠盛龙万祥公司场地租赁费与物业管理费共计1885487.9元。且车游承诺将以以下物权作为抵押，按照分期协议按时履行还款义务。1、车游名下机动车登记证一本（陕AXXXXX）沃尔沃1969cc越野车一辆；2、委托人代为处理房产一套。关于抵押物存放，车游确认：1、抵押物暂存于盛龙万祥公司名下；2、车游在完全清偿双方确认所欠物业管理费及场地租赁费1885487.9元后，盛龙万祥公司须将以上抵押物归还车游；3、车游在履行期限内未按照还款计划偿还盛龙万祥公司债务，车游确认放弃抵押物物权，由盛龙万祥公司自行处理，车游对此不持异议等。上述车辆现存放在案涉商场内，机动车登记证书及车钥匙由盛龙万祥公司保管。 本案中，盛龙万祥公司同意解除案涉物业服务合同。一审法院认为，当事人应当按照协议约定履行自己的义务。盛龙万祥公司与车游买车帮公司签订的物业服务协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法有效并生效。车游买车帮公司反诉要求解除案涉物业服务协议，本案中盛龙万祥公司同意解除，一审法院予以准许。就案涉物业服务协议，盛龙万祥公司主要义务为提供物业服务管理，车游买车帮公司主要义务为支付物业服务管理费。2019年10月1日盛龙万祥公司收到车游帮买车公司邮寄的解除物业服务协议致函，及盛龙万祥公司在本案中亦自认车游买车帮公司在2019年10月初已撤场停止经营。一审法院认为，车游买车帮公司以其行为明确表示解除双方之间的物业服务协议，盛龙万祥对车游买车帮的行为并未提出异议，且盛龙万祥在2019年10月初将案涉部分商铺已出租给案外人，一审法院参照双方物业协议第六条第五款约定，酌定车游买车帮公司应支付物业管理费至2019年12月31日。本案中车游买车帮公司辩称其支付给盛龙万祥公司与瑞郅达公司的物业管理费及租金无法区分，结合盛龙万祥公司计算未付物业费和租金的方法，一审法院按照案涉物业服务协议及租赁合同关于物业管理费及租金的计算方法，车游买车帮已付款2425346.35元，减去盛龙万祥代瑞郅达公司收取的履约保证金15万元，车游买车帮实际已付物业管理费及租金为2275346.35元，截止2019年12月31日车游买车帮欠付物业管理费和租金1565490.05元，其中物业管理费为960167.23元。车游买车帮公司辩称盛龙万祥公司强制限制商户销售车辆出入，致使其租赁场地无法使用。一审法院认为，车游买车帮提供的证据不足以证明盛龙万祥公司实施车辆出入管理制度与其停止经营有必然利害关系，一审法院对车游买车帮公司以盛龙万祥公司实施车辆管理制度导致合同目的无法实现辩称盛龙万祥公司构成违约，不予采信。车游买车帮公司无正当理由提出解除案涉物业服务协议，构成违约，应向盛龙万祥公司支付违约金，因物业服务协议约定的违约金过高，且车游买车帮请求一审法院予以调整，一审法院酌定违约金数额为196309元。一审法院已判令车游买车帮承担违约金，对盛龙万祥公司要求承担利息损失44391.45元不予支持。一审法院已认定车游买车帮公司构成违约，故对车游买车帮公司要求盛龙万祥公司承担其装修损失不予支持。盛龙万祥公司要求车游广告公司承担担保责任，一审法院认为，刘红斌以车游广告名义出具该承诺书，但在该承诺书落款处加盖的公章系车游买车帮公司，而非车游广告公司公章，且刘红斌并非该公司法定代表人，加之本案中车游广告公司对刘红斌担保行为不认可，故一审法院对盛龙万祥公司要求车游广告公司承担担保责任的诉请不予支持。案涉物业服务协议系车游买车帮公司与盛龙万祥公司签订，该合同具有相对性，盛龙万祥公司要求刘红斌承担连带责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。车游买车帮公司辩称物业管理费中包含有租金，一审法院认为，案涉物业服务协议及租赁合同系两个内容不同的独立合同，自签订之日起至2019年9月份，已近3年时间，车游买车帮并未提出异议，且案涉商铺所处位置物业管理费及租金合计每月每平方30元亦符合市场交易行情，且车游买车帮公司对其辩称未提供有效证据予以证明，一审法院对车游买车帮公司该项辩称不予采信。车游买车帮公司辩称其实际承租面积为约5000平方米，一审法院认为车游买车帮公司提供的证据不足以有效证明该项辩称，对其该项辩称不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决：一、被告西安车游买车帮汽车销售有限公司于本判决生效后二十日内向原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司支付物业管理费960167.23元及违约金196309元。二、驳回原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司其他诉讼请求。三、解除原告西安盛龙万祥商业运营管理有限公司与被告西安车游买车帮汽车销售有限公司签订物业服务协议。四、驳回反诉原告西安车游买车帮汽车销售有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17916元，原告已预交，由原告承担6601元，由被告西安车游买车帮汽车销售有限公司承担11315元，于履行上款时一并支付原告；反诉费5384元,被告西安车游买车帮汽车销售有限公司已预交，由其自行承担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，盛龙万祥公司与车游买车帮公司签订的物业服务协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效。车游买车帮公司反诉要求解除案涉物业服务协议，本案中盛龙万祥公司同意解除，一审法院予以准许，符合实际情况。就本案双方争议，一审法院查明，2019年10月1日盛龙万祥公司收到车游帮买车公司邮寄的解除物业服务协议致函，盛龙万祥公司在本案中亦自认车游买车帮公司在2019年10月初已撤场停止经营，但双方并未就案涉场地返还问题达成一致意见或办理转移交接，一审法院根据本案实际情况，参照双方物业协议约定，酌定车游买车帮公司支付物业管理费至2019年12月31日止，并无不当之处。车游买车帮公司称盛龙万祥公司强制限制商户销售车辆出入，致使其租赁场地无法使用。一审法院审查认为，车游买车帮提供的证据不足以证明盛龙万祥公司实施车辆出入管理制度与其停止经营有必然利害关系，一审法院对车游买车帮公司关于盛龙万祥公司实施车辆管理制度导致合同目的无法实现构成违约之后主张不予采信，亦无不当。一审法院认为，车游买车帮公司无正当理由提出解除案涉物业服务协议，构成违约，应向盛龙万祥公司支付违约金，因物业服务协议约定的违约金过高，且车游买车帮请求予以调整，一审法院遂酌定违约金数额为196309元，同时对盛龙万祥公司要求车游买车帮公司承担利息损失44391.45元之诉请不予支持，亦无不妥。一审法院已认定车游买车帮公司构成违约，故对车游买车帮公司要求盛龙万祥公司承担其装修损失不予支持，处理亦无不当。车游买车帮公司上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24595元，西安车游买车帮汽车销售有限公司已预交，由西安车游买车帮汽车销售有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年三月九日 书 记 员   段      蓓1