常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0413民初379号原告：万建刚，男，1975年10月6日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：耿梅花，江苏天择律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚国平，江苏天择律师事务所律师。被告：何云，男，1986年8月11日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：束云，女，1986年12月23日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：李珍秀，女，1964年2月14日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：李国美，女，1957年9月13日出生，汉族，住常州市金坛区。被告：林青美，女，1961年4月5日出生，汉族，住常州市金坛区。被告李珍秀、李国美、林青美委托诉讼代理人：张小亮，江苏钟鸣（金坛）律师事务所律师。第三人：何小平，男，1963年7月13日出生，汉族，住常州市金坛区。第三人：马华风，女，1965年6月16日出生，汉族，住常州市金坛区。万建刚与何云、束云、李珍秀、李国美、林青美及第三人何小平、马华风房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理。本院依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理，万建刚及其委托诉讼代理人耿梅花、姚国平，何云，李珍秀、李国美、林青美的委托诉讼代理人张小亮到庭参加诉讼。束云、何小平、马华风经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万建刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除万建刚与何云、束云于2018年12月3日签订的《房屋买卖合同》；2.判决五被告共同返还购房款300000元；3.判决何云、束云向万建刚支付违约金100000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：万建刚通过中介李珍秀、李国美、林青美介绍，与何云、束云于2018年12月3日签订《房屋买卖合同》一份，约定万建刚以838000元的价格购买何云、束云位于常州市金坛区××幢××室××号××幢××室××及车库，并约定了房款支付方式及违约责任。合同签订后，万建刚通过微信转账向何云支付购房定金10000元。2018年12月28日，五被告向万建刚出具证明一份，证明该房已由第三人分户给何云，何云享有处置权。按照李珍秀、李国美、林青美的要求，万建刚又分别于2019年1月4日、2019年1月7日向李国美转账共计290000元。交付购房款后，万建刚多次向五被告要求办理房屋产权过户手续，五被告均推诿。林青美与何云存在房屋买卖纠纷，李珍秀、李国美、林青美明知何云信用、财产状况、履约能力均存在问题，为牟取利益故意向万建刚隐瞒重要事实，恶意促成万建刚与何云订立房屋买卖合同，严重损害万建刚的利益。为维护合法权益，现诉至法院。请求依法裁决。何云辩称：案涉房屋是家庭五人共有，何云个人无权处份，因此房屋买卖合同无效。共收到购房款230000元，分别是万建刚本人微信转账支付10000元、李国美转账支付160000元、林青美转账支付60000元。同意解除房屋买卖合同并返还购房款230000元，但不承担违约金100000元，同意按照230000为本金支付利息。李珍秀、李国美、林青美共同辩称：房屋买卖合同中约定中介只作为见证方，不承担任何法律责任。本案中购房款由何云收取，购房款应当由出卖人何云、束云负责退还。何云恶意将房屋卖给陶明华并签订房屋买卖协议，何云以自己的行为表明不履行合同。三被告同意共同退还70000元（含保证金50000元、房款20000元）。束云及第三人何小平、马华风未到庭参加诉讼，也未提交书面意见。结合当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下：2018年12月3日，万建刚（乙方）与何云（甲方）、束云（乙方）签订《房屋买卖合同》一份。该合同约定有如下内容：1.乙方向甲方购买位于常州市金坛区××期××房屋一套（现编号为29-802）、车库一间，房屋总价838000元，2018年12月3日前付定金100000元，2018年12月20日前付款200000元并交接房屋，过户、贷款手续完成一次性支付438000元。2.正常过户税、费由乙方承担。如该房涉及到房改房、集资房、继承房、离婚等，需要上市交易前交纳的税、费及差价由甲方承担。如乙方暂不办理过户手续，要求甲方办理授权委托公证，甲方也应无条件提供办理委托公证所需的一切手续，并配合乙方办理完毕委托公证。3.特别说明，该房系拆迁房、期房，约2019年5月交户，乙方认可，甲方无房权证，提供拆迁合同一份，承诺该房是何云本人的，如违约承担一切违约责任，房权证之前的费用由何云承担，过户所有费用由乙方承担。4.违约责任，如甲、乙双方任何一方违约，将承担房价20%的违约金（18万元整）。如乙方违约，已付定金概不退还，由甲方和中介各得一半。乙方付甲方购房定金后，由中介方收保证金50000元，该保证金在房屋正式交付后退还给甲方。该合同如有共有人或产权人未到场签字，则视为签约人已得产权人和共有人同意和授权签订本合同，签约人承担一切违约责任及法律责任。甲方保证该房手续齐备，可以合法正常上市交易。如甲方原因导致该房不能按正常手续上市交易，由此产生的税费由甲方承担。如不能上市交易，则视甲方违约，并承担法律责任。5.本合同一式三份，甲、乙、中介三方签字后生效，生效后中介费概不退还。李珍秀、李国美、林青美作为中介方在前述《房屋买卖合同》见证人处签名。合同签订后，万建刚微信转账向何云支付10000元。2018年12月3日，万建刚通过李国美向何云转账支付160000元；同一天，万建刚通过林青美向何云转账支付60000元。2019年1月4日，万建刚向李国美转账支付260000元；2019年1月7日，万建刚向李国美转账支付30000元。李珍秀、李国美、林青美同意三人共同退还万建刚购房保证金50000元、购房款20000元。另查明：何云、束云于2021年1月23日签收本院邮寄的传票、诉状副本等诉讼材料。万建刚、何云一致确认，双方签订的上述《房屋买卖合同》于2021年1月23日解除。本院认为：房屋买卖合同是出卖人向买受人交付房屋，买受人支付买房款的合同。本案中，万建刚与何云、束云签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。万建刚已按约支付部分购房款，但案涉房屋至今未交付给万建刚，且出卖人之一何云在本案审理过程中明确陈述“房屋系五人共有，不具有单独处分（出卖）的权利。”案涉房屋买卖无法完成交付和过户，买受人万建刚的合同目的无法实现。故万建刚主张解除其与何云、束云签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。何云认可双方签订的合同于2021年1月23日解除，束云于2021年1月23日签收本院邮寄的万建刚要求解除《房屋买卖合同》的民事诉状副本，故本院确认双方签订的《房屋买卖合同》于2021年1月23日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，出卖人收到万建刚支付的购房款230000元，该款应当由出卖人何云、束云共同予以返还。根据《房屋买卖合同》的约定，万建刚支付购房定金后，由中介收取保证金50000元，李珍秀、李国美、林青美同意三人共同退还万建刚该保证金50000元，且三人认可共同退还万建刚购房款20000元（万建刚向中介共计转账290000元，抵扣中介先行向何云预先垫付的220000元及暂时保留购房定金50000元，剩余20000元在中介处），故李珍秀、李国美、林青美同意三人共同退还万建刚70000元。关于万建刚要求五被告共同返还购房款300000元的问题，对此，本院认为：合同具有相对性,本案房屋买卖合同相对方为万建刚与何云、束云，购房款230000元也实际支付给何云，故应当由出卖人何云、束云共同退还。万建刚主张中介共同退还该230000元的理由不成立，本院不予支持。剩余70000元中50000元为保证金，该款在中介李珍秀、李国美、林青美处；剩余20000元系万建刚支付给中介李珍秀、李国美、林青美后，中介未转交给房屋出卖人（李珍秀、李国美、林青美自认），故应当由李珍秀、李国美、林青美共同退还。关于万建刚主张违约责任100000元的问题。对此，本院认为：房屋买卖合同中约定任何一方违约，违约金按照房价20%计算为180000元。本案中，出卖人以自己的行为表明构成根本违约，结合万建刚已于支付购房款的金额、时间及双方约定违约金的金额等因素综合考虑，万建刚主张违约金100000元符合法律规定，本院予以支持。故何云、束云共计应当向万建刚支付330000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、万建刚与何云、束云于2018年12月3日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月23日解除。二、何云、束云于本判决生效之日起十日内向万建刚支付330000元。三、李珍秀、李国美、林青美于本判决生效之日起十日内向万建刚支付70000元。四、驳回万建刚其他诉讼请求。如何云、束云、李珍秀、李国美、林青美未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由何云、束云共同负担3011元，由李珍秀、李国美、林青美共同负担639元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并根据对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费。审判员 刘 智二〇二一年三月十六日书记员 祁云秀