重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初12052号原告：孙洪江，男，1989年1月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：左志凌，重庆谦合谦律师事务所律师。被告：明方成，男，1953年10月29日出生，汉族，住重庆市万州区。第三人：重庆宏昌融资担保有限公司，住所地重庆市长寿区凤城街道望江路**，统一社会信用代码91500115768861094F。法定代表人：徐静，董事长。委托诉讼代理人：谭冰冰，重庆智渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文龙，重庆智渝律师事务所律师。原告孙洪江与被告明方成、第三人重庆宏昌融资担保有限公司（以下简称宏昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，于2020年12月3日公开开庭进行了审理，原告孙洪江及其委托诉讼代理人左志凌、被告明方成、第三人宏昌公司的委托诉讼代理人谭冰冰到庭参加诉讼。因案件复杂，本案转为普通程序审理，于2021年3月9日公开开庭进行了审理，原告孙洪江及其委托诉讼代理人左志凌，被告宏昌公司的委托诉讼代理人吴文龙到庭参加诉讼，被告明方成经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙洪江向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年3月16日签订的《购房协议》有效，位于重庆市万州区××路××号××室房屋所有权属于原告；2.判令被告继续履行该协议，将重庆市万州区××路××号××室房屋所有权变更登记于原告名下；3.确认被告与第三人之间以重庆市万州区××路××号××室房屋作抵押的房屋抵押协议行为无效；4.本案诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：2016年3月16日，原、被告签订了《购房协议》，购买了被告位于重庆市万州区××路××号××室××房××。签约当日交了20万元购房款后，被告将房屋交付给原告占有和使用。之后原告应被告要求将剩余购房款交付给被告。但被告一直拖延不为原告办理房屋所有权变更登记。被告在将房屋出售并交付原告后，又于2016年6月6日以该房屋向第三人进行了抵押贷款并办理了不动产抵押登记。现原告为维护自身合法权益，故诉至法院提出前述诉讼请求。被告明方成辩称，明方成承认孙洪江起诉的事实，无异议。孙洪江购买案涉房屋是事实，因明方成办理贷款急需用钱就将房屋卖给孙洪江，当天支付购房款20万元，因贷款过程需支付相关费用，明方成催促孙洪江将尾款15万元一并支付。因明方成经营的企业资金链出现问题，明方成在6月16日把房产证拿去办理抵押登记的，只要担保公司把抵押解除，明方成就迅速把房产证过户给孙洪江。第三人宏昌公司述称，对孙洪江第一项诉讼请求，前半部分请求法院结合证据认定合同效力，后半部分无法律依据，应当驳回，无论原告与被告买卖合同是否真实有效均不能否定案涉房屋上设定了担保物权的事实。在担保物权被涤除前，该房屋的所有权事实上和法律上均无法发生转移。第二项诉讼请求，属于法律和事实上不能履行的情况不能得到支持。第三项诉讼请求，宏昌公司享有合法抵押权。诉讼费由法院依法分配。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：位于重庆市万州区××路××号××室房屋所有权人为明方成，房产证号：房权证301字第0××**。国有土地使用证号：万龙国用（2004）字第3××3号。2016年3月16日，甲方（出卖人）明方成与乙方（买受人）孙洪江签订《购房协议》，购房协议约定：甲方将坐落于重庆市万州区××路××号××室，建筑面积150.95平方米的房屋出售给乙方，房产证号：房权证（301）字第0×**号，万龙国用（2004）字第3××3号。成交价格350000元。办理过户税费由乙方承担。签协议当日支付首付款200000元，办理完房屋所有权过户后3日内支付协议价款的全部费用。甲方保证该房屋不存在产权纠纷、未设定抵押、未出租、未被查封或存在其他权利瑕疵，甲方保证其对该房屋享有独立处分权，保证该房屋不被他人合法追索。在本协议签订之日起100日内共同前往房屋管理部门办理所有权过户手续，土地使用证在变更登记后2日内到土地行政管理部门办理。甲方未履行甲方义务，致使乙方在本协议签订之日起三个月内不能取得房屋所有权或不能正常使用该房屋的，乙方有权解除协议，甲方应当全额退还乙方已经支付的价款，并向乙方支付购房款的10%违约金。该合同还对房屋风险转移、争议解决等问题进行了约定。2016年3月16日，孙洪江的母亲向可平通过中国邮政储蓄银行重庆分行向明方成××7614账号转账支付200000元。明方成向孙洪江出具收条载明：“今收到孙洪江交来购买明方成位于万州区××路××号××室购房款200000元（大写：贰拾万元整），此据。收款人：明方成，2016年3月16日。”2016年4月20日，明方成向孙洪江出具收条载明：“今收到孙洪江交来购买明方成位于重庆市万州区××路××号××室房屋购房款现金15万元（壹拾伍万元）。此据，收款人：明方成，2016年4月20日。”孙洪江购房后即入住该房，并交纳相关物业费、电费、宽带费、气费等费用。2016年5月，重庆中欧农业发展有限公司（以下简称中欧公司）与宏昌公司签订《委托担保合同》，由宏昌公司为中欧公司提供保证担保，向重庆三峡银行股份有限公司长寿支行申请贷款400万元。2016年5月，明方成、谭正平、蒋福容、隆延菊签订反担保（抵押）合同，明方成将位于白岩路××室住宅作为反担保抵押物。2016年5月25日，宏昌公司与重庆三峡银行股份有限公司长寿支行签订《保证合同》，由宏昌公司向重庆三峡银行股份有限公司长寿支行为中欧公司借款提供连带保证责任。2016年5月25日，中欧公司与重庆三峡银行股份有限公司长寿支行签订《流动资金借款合同》，中欧公司借款400万元。2016年6月6日，明方成将重庆市万州区××路××号××室抵押给宏昌公司并办理抵押登记。2021年3月9日，本院当庭向孙洪江释明，告知孙洪江是否主张解除合同，要求明方成承担违约责任，孙洪江坚持原来的诉讼请求，不予变更。本院认为，本案的争议焦点为：一、孙洪江与明方成签订的《购房协议》效力及孙洪江能否取得重庆市万州区××路××号××室的所有权；二、重庆市万州区××路××号××室能否办理所有权变更登记给孙洪江；三、明方成与宏昌公司签订的《反担保（抵押）合同》的效力。本院对争议焦点的评析如下：一、关于孙洪江与明方成签订的《购房协议》效力及孙洪江能否取得重庆市万州区××路××号××室的所有权的问题。窗体顶端根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”孙洪江与明方成签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是有效合同，故本院对孙洪江要求确认孙洪江与明方成于2016年3月16日签订的《购房协议》有效的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”的规定，孙洪江虽然与明方成签订了《购房协议》，也付清了购房款，但未办理过户登记，未发生物权变动的法律效力，故本院对孙洪江要求确认重庆市万州区××路××号××室所有权属原告所有的诉讼请求不予支持。二、关于重庆市万州区××路××号××室能否办理所有权变更登记给孙洪江的问题。窗体顶端根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”的规定，重庆市万州区××路××号××室已经抵押登记给宏昌公司，现不能办理产权转移登记，属于法律上的履行不能。经本院释明，孙洪江不主张解除合同，故本院对孙洪江要求将重庆市万州区××路××号××室能否办理所有权变更登记给孙洪江的诉讼请求不予支持。二、关于明方成与宏昌公司签订的《反担保（抵押）合同》的效力的问题。明方成与宏昌公司签订的系双方真实意思表示，且办理了抵押权登记，孙洪江并无证据证明明方成与宏昌公司签订《反担保（抵押）合同》时是恶意串通损害孙洪江的利益，故本院对明方成要求确认明方成与宏昌公司以重庆市万州区××路××号××室房屋作抵押行为无效的诉讼请求不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙洪江与被告明方成于2016年3月16日签订的《购房协议》有效；二、驳回原告孙洪江在本案中的其他诉讼请求。案件受理费6550元，由被告明方成负担6550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  魏 欣人民陪审员  程昌文人民陪审员  陈清莲二〇二一年三月九日法官 助理  付佳浠书 记 员  周静婕