山东省齐河县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1425民初391号 原告：袁雪梅，女，汉族。 委托诉讼代理人：刘晓一，山东慧勤（济南）律师服务所律师。 委托诉讼代理人：鲁国豪，山东慧勤（济南）律师服务所实习律师。 被告：齐河齐齐发大市场经营管理有限公司。 法定代表人：于丽芳，总经理。 委托诉讼代理人：刘赛，齐河晏北法律服务所法律工作者。 原告袁雪梅与被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁雪梅及其委托诉讼代理人刘晓一、鲁国豪、被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司委托诉讼代理人刘赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租赁费515207.96元。2、判令被告支付自2016年5月22日起至实际履行之日的利息（以515207.96元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2016年5月22日暂计至起诉之日为90361.75元）3、本案保全费、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年10月15日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于山东齐河经济开发区名嘉中路24栋14号114、214、314房屋，房屋面积共计257.37平方米，租期10年，第一年至第六年每月每平方25元，第七年至第十年每月每平方42元，共计982123.92元,截止起诉之日，被告尚欠租金515207.96。现原告为维护其合法权益，提起诉讼，望判如所请。 齐河齐齐发大市场经营管理有限公司辩称：一、原告向被告主张租金超出诉讼时效。原告向被告主张的租金是2004年10月15日至2014年10月15日的租金，根据相关法律规定，诉讼时效为3年，原告提出诉讼的时间为2020年11月18日，已经超出诉讼时效。二、被告没有支付租金的义务。原告没有向被告交付涉案房屋，因此原告向被告主张支付租金，没有法律依据以及事实依据。2004年10月15日，虽然原被告双方签订了《租赁合同》，但是原告自始至终没有为向被告交付涉案房屋。截止现在被告实际已付租金542897.13元是基于原告在开发商山东齐齐发大市场房地产有限公司购房时，被告与开发商存在合作关系，并相信原告能够交付房屋，涉案房屋未能交付自始至终未能出租获得租金收益，另外，原告应当为被告提供已付租金的租赁发票、支付被告租赁税金。被告认为已付租金原告为不当得利，已付租金以及租赁税金被告保留诉讼追缴的权利，三、原告的涉案房屋已经与开发商山东齐齐发大市场房地产有限公司解除了商品房买卖合同关系。原告对涉案房屋不享有任何权利包括向被告要求主张支付租金的权利。原告于2016年5月10日立案，基于房屋未能交付原告，诉讼解除了与开发商山东齐齐发大市场房地产有限公司关于24#14号114.214.314房屋的商品房买卖合同齐销字2004年（商铺）第00876号，齐销字2004年（住房）第00876号，经法院判决开发商山东齐齐发大市场房地产有限公司返还原告首付款357409元，银行贷款533000元，合计房款：890409元。解除买卖合同后，原告对涉案房屋没有任何权利，并且房屋未能交付原告，那原告的房屋也一直未能交付被告进行租赁，被告更没有向原告付租的义务。被告对于原告诉讼请求，被告不予认可，请求人民法院予以驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 原被告双方于2004年10月15签订了合同，约定被告租赁原告所购买的位于齐河经济开发区名嘉中路24栋14号114.214.314房屋，租期十年，第一年至第六年，每月租金为25元/平方，第七年至第十年，每月租金为42元/平方，现原被告双方认可租赁费总额为982123.92元，原被告双方对剩余未交的租赁费产生争议，故原告诉至法院。 诉讼中，原被告方双方争议的焦点问题为1、被告是否应当支付给原告租赁费；2、原告的请求是否超过诉讼时效。 对本案争议的焦点问题，原告提交如下证据： 1、房屋租赁合同，共5页（复印件），证明原被告双方于2004年10月15日签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告购置的位于齐河经济开发区名嘉中路24栋14号114.214.314房屋，租期十年，第一年至第六年，每月租金为25元/平方，第七年至第十年，每月租金为42元/平方；2、商品房买卖合同两份，共18页（复印件），证明案涉214、314房屋的建筑面积为175.82平方米，114室的建筑面积为81.55平方米，共计257.37平方米。结合证据一，房租共计982123.92元；3、被告支付房租记录，共9页（复印件），证明被告从2005年9月29日支付房租，直到2016年5月21日，共计缴纳房租466915.96元；4.（2018）鲁14民终3145号判决（复印件），证明法院确认房租总额为982123.92元。 对本案争议的焦点问题，被告提交如下证据：1、（2016）鲁1425民初1558号及（2017）鲁1425民初752号判决书（打印件），证明涉案房屋已退房，解除了商品房买卖关系，被告不再享有房屋的一切权利；2、付款记录（打印件），证明已付转账金额542897.13元。 本院认为，原告袁雪梅与山东齐齐发大市场房地产有限公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，本院予以认可，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，原告袁雪梅依法享有涉案房屋的收益权。 对本案争议的焦点问题，本院认为，2004年10月15日原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，其效力本院予以认定。原被告双方当事人应当严格按照合同约定履行合同。原租赁合同到期后至今被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司未通知原告袁雪梅办理原租赁合同的终止事宜也没有向原告袁雪梅交付该涉案房屋的钥匙，故根据双方所签订的补充协议，可以认定双方就原租赁合同到期后的续租事宜达成一致协议，视为被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司按原租赁合同的标准续租原告袁雪梅的房屋，故被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司作为房屋承租人应当按时足额支付原告袁雪梅租金。2004年10月15日至2010年10月15日租金按每月6434.25元【25元×实际面积（175.82平方米+81.55平方米=257.37平方米）】计算，共计463266元（6434.25元×12月×6年）；2010年10月15日至2014年10月15日租金按每月10809.54元【42元×实际面积（175.82平方米+81.55平方米=257.37平方米）】计算，共计518857.92元（10809.54元×48个月），自房屋交付之日2004年10月15日起计算至2014年10月15日止（十年），共计518857.92+463266=982123.92元，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司已给付542897.13元，被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司还应给付439226.79元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司给付原告袁雪梅房屋租金439226.79元，于判决生效后七日内一次性付清。 被告如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4928元，由被告齐河齐齐发大市场经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审 判 员 祝玉娥 二〇二一年三月十六日 法官助理 房 堃 书 记 员 孙飞扬