广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初23234号原告：尹西林，男，汉族，1977年1月12日出生，地址：江西省永新县。委托诉讼代理人：彭建华，广东怀明律师事务所律师。被告：深圳市泰利宏贸易有限公司，地址：广东省深圳市南山区蛇口街道深圳湾社区后海滨路1168号阳光海滨花园裙楼182，统一社会信用代码：91440300061432560K。法定代表人：颜克武。委托诉讼代理人：李博林，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。原告尹西林与被告深圳市泰利宏贸易有限公司居间合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告尹西林的委托诉讼代理人彭建华与被告深圳市泰利宏贸易有限公司的委托诉讼代理人李博林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告双方于2018年9月15日签订的《商铺认购确认协议》；2、被告归还原告购房费用人民币920000元，并支付自2018年10月1日起至还款之日止的利息损失（以人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日起，自2019年8月20日起以银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至付清款之日）；3、被告支付原告租金损失125730元；4、由被告承担本案诉讼费用。原告当庭变更第一项诉讼请求为：变更原、被告双方于2018年9月15日签订的《商铺认购确认协议》第一条第1项、第二条，将购房费用92万元改为佣金80400元；变更第二条诉讼请求为：购房费用92万元改为839600元。事实与理由：2018年9月期间，被告为推销开发商深圳市兴益合置业有限公司开发的位于深圳市宝安区，向原告声称该商铺已经确定了承租人，并签订有为期三年的租赁协议，租金每平方米250元，第三年递增8%，要求原告购买该商铺。原告在被告的带租销售推介条件下，于2018年9月15日与被告签订了《商铺认购确认协议》。该协议约定：被告协助原告购买该商铺，原告支付被告购房费用人民币92万元，该购房费分三次支付：协议签订当日支付定金10万元，于2018年9月22日再付定金62万元，于2018年10月14日再支付余额20万元。协议还约定，原告需向开发商支付购房款268万元，该购房款按照与开发商签订的《认购书》等合同约定支付。同时，协议以补充条款方式，明确注明：租户为牛肉拉面馆，合同期3年，第三年递增8%，租金：250元／平米，交铺后甲方（即被告）将租赁保证金共计人民币34290元交予乙方（即原告）。协议签订后，原告与开发商签订了《认购书》等合同，并向开发商支付了购房款，开发商于2019年7月间向原告办理了商铺交付手续。在商铺交付后，原告发现并没有承租人承租原告的该商铺。在向被告询问后，被告向原告出示了一份出租方为被告、承租方为张玉平的《租赁意向协议》复印件，并再次声称有租客承租。被告同时于2019年7月5日向原告转款22860元，声称为租客支付的租赁保证金。以此表明有租客承租是真实的。但此后，原告发现，商铺一直空闲，并无租客承租，也无被告声称的租客张玉平租赁该商铺和支付租金。由上可知，所谓有租客张玉平承租该商铺，完全是被告编造的谎言，被告为获得巨额购房费，故意虚构带租出售事实，并诱骗原告与其签订《商铺认购确认协议》并支付了高额购房费用。显然，被告的行为构成欺诈，《商铺认购确认协议》应予以撤销。同时，被告在无房产经纪资格、无收取经纪或居间费用的政府许可下，向原告收取所谓的购房费用，且收费标准高达购房款的34.32%，远高于正规中介公司公认的3%的市场居间费收费标准。仅此而言，被告的收费行为，就显著不公平与不合理。被告虚构租赁事实，导致原告错失了出租商铺时机，因此导致的租金损失，应由被告承担。依据《中华人民共和国合同法》第54条之规定，原告选择变更合同。80400元的佣金是按买卖合同交易金额268万元的3%。为维护原告合法利益，特依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉求。被告辩称，1、被告不存在欺骗原告的情况，原告购买涉案商铺时被告如实向原告披露了涉案商铺的租约情况。2019年7月2日，承租人张玉平因自身原因无法继续履行租赁意向协议，继而提出解除合同，被告将相关的情况如实告知原告，原告同意张玉平解除租赁意向协议，没收租赁保证金22860元。为此，原、被告特意于2019年7月2日签订确认书，明确上述事宜。根据上述原告意见，被告才在2019年7月4日与张玉平解除合同，并于2019年7月5日将没收的保证金支付至原告账户。整个租赁意向协议的解除过程，原告均是清楚知悉，并且认可。被告向原告转款22860元，也明确是代原告没收的租赁保证金。原告枉顾事实，主张被告欺诈，有违诚实信用原则，被告已经按照双方签订的《商铺确认认购协议》履行了相应的义务，协助原告以指定价格购买到了涉案商铺，其提出解除合同，退还购房款的主张，没有合同及法律依据，依法应当予以驳回。2、双方关于购房费用在合同中已有明确的约定，原告在被告已经履行合同义务的情况下要求按照268万元的3%计算购房费用，没有合同依据，被告不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：涉案商铺位于深圳市宝安区福永（街道）兴益路兴益工业城北路，项目名称为“智慧领寓”，项目开发商为兴益合置业有限公司（以下简称兴益合公司）。2018年9月15日，原告尹西林为乙方，被告深圳市泰利宏贸易有限公司（以下简称泰利宏公司）为甲方，甲乙双方签订《商铺认购确认协议》，约定由泰利宏公司“协助”原告向兴益合公司购买涉案商铺智慧领寓3栋1层49号商铺，协议第一条约定，原告为购买涉案房产应支付的总价款为360万元，价款由两部分组成，包括应向泰利宏公司支付“购房费用”92万元，应向开发商（即兴益合公司）支付“购房款”268万元，原告同意“以该购房款与开发商签订《认购书》、《深圳市房地产买卖合同（预售/现售）》，并同意以该购房款金额办理银行按揭贷款手续（如需按揭付款）及产权过户手续”，原告“认可并接受上述两项价款，并确认该价格符合市场规律以及甲方已对上述条款做了充分解释，日后乙方不得对此提出任何异议”。协议第二条约定，原告需向被告泰利宏公司支付定金，如原告在与开发商签订《认购书》、《深圳市房地产买卖合同（预售/现售）》时需约定定金的，由原告与开发商另行约定，不包括在本协议约定的定金范围内。协议第四条约定，如原告未按本协议约定支付定金，则构成根本违约，泰利宏公司有权解除本协议及没收已付定金，并有权协助其他第三方购买该房产。如原告付清购房费用后，未按约定及泰利宏公司要求与开发商签订合同的，视为根本违约，泰利宏公司有权没收已付的全部购房费用，并有权解除本协议和协助其他第三方购买该房产。如泰利宏公司收取购房费用后，因自身原因不履行协助原告与开发商就该房产签订合同义务的，则泰利宏公司双倍返还定金，并将剩余购房费用无息退还给原告，本协议自动解除。协议第五条约定，泰利宏公司促成原告与开发商就该房产签订《认购书》或《深圳市房地产买卖合同（预售/现售）》，视为泰利宏公司已全部履行完本协议约定的义务，原告不得以任何理由要求返还定金或购房费用。协议第七条约定，租户为牛肉拉面馆，合同期三年，第三年递增8%，租金250元/平方米，交铺后被告将租赁保证金共计34290元交给原告。2018年9月14日，原告向被告支付了定金100000元，于2018年9月23日支付了定金620000元，2018年10月15日支付了定金200000元，已足额支付协议约定的“购房费用”920000元。被告于庭审中主张，被告于2018年4月份左右向开发商兴益合公司团购了包括涉案房产在内的部分商铺，并依约支付了部分款项，后因被告资金出现困难，无法继续履约，为避免承担严重的违约责任，经与兴益合公司协商，由被告寻找到新买家代替被告继续购买相关的商铺，兴益合公司同意配合办理合同更名手续，将涉案房产以约定价格出售给相关新买家，且被告无须再承担违约责任，故被告才委托中原地产、Q房网两家中介机构代为寻找新买家，原、被告签订了商铺认购协议。2018年9月15日，被告作为甲方与作为乙方的中原（中国）房地产代理有限公司签署《居间服务及佣金协议》，甲方确认乙方就涉案房产买卖提供了居间服务，甲方同意向乙方支付佣金216000元。2018年9月19日，被告作为甲方（出租方）与案外人张玉平签署《租赁意向协议》，约定乙方向甲方租赁涉案房产，租期三年，建筑面积45.72平方米，单价为250元/平方米/月，乙方交纳保证金人民币34290元。此后，双方于2019年7月4日签署《解除协议书》，协商解除前述合同。2019年7月5日，被告的法定代表人向原告支付租赁保证金22860元。2019年11月30日，兴益合公司向原告发出《关于办理的通知书》，通知原告向其提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。被告主张其收取的92万元主要是被告协助原告以指定的价格向兴益合公司购买涉案房产的费用，被告收到上述费用后，还需要支付中原地产中介成本21.6万元；因此前招租成功，被告也需要向相关中介现金支付一定的介绍费用。被告主张其签署涉案合同后履行了如下事项：委托中原地产对外宣传涉案商铺，促成交易；在原告签订认购协议后，由被告与开发商进行沟通，配合原告办理相关签订正式买卖合同的手续；为涉案商铺进行招租。原告主张其与被告签署的涉案合同属于可撤销的合同，理由在于：（1）被告虚构了带租销售的事实，被告在2019年7月才出示该租赁协议，将租赁协议的电话涂改，协议签订时间晚于双方的认购协议的签订时间，该协议属于租赁意向，足以说明被告虚构了有租赁的事实，原告在以为确实存在租赁事实的情况下才与被告签署了认购协议。（2）被告收取高额的购房费用，违反了公平原则。（3）被告在本次交易中仅仅提供了协助原告与开发商签署相关合同的居间服务，并没有提供其他的特别服务，没有促成开发商给原告任何优惠，因此其收取的巨额佣金与其工作量完全不匹配。另查，原告于庭审中确认涉案房产已于2019年6月底至7月初期间完成交房。本院认为，原告与被告泰利宏公司签订的《商铺认购确认协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当严格遵照履行。《商铺认购确认协议》明确约定原告为购买涉案房产应支付的总价款为360万元，并明确约定该价款包含支付给被告的购房费用及支付给开发商的购房款，原告购买时，对于所需支付的费用金额及用途均已清楚知悉，并自愿依照合同履行，表明其对于上述约定无异议。原告作为购买房产一方，如确以涉案房产是否已出租为确定购买的唯一因素，其亦应对房产租赁的情况尽到审慎的注意义务，充分判断房产的购买价值和商业风险。现涉案房产已过户登记至原告名下并交付原告使用，被告已依照合同约定促成原告与开发商签订《认购书》及《深圳市房地产买卖合同（预售/现售）》，全部履行了合同约定的义务，原告主张涉案合同显失公平应予变更，并要求被告退还费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告尹西林的全部诉讼请求。本案受理费人民币14812元，由原告负担，案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 陈 蕾 仰二〇二一年三月四日书记员 林涛（兼）书记员 陈 丽 君附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。