四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川04民终144号 上诉人（原审被告）：攀枝花仕方房地产开发有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段163号附44号，统一社会信用代码：91510400560723661M。 法定代表人：张益铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：漆建明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡宏图，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告）：刘来贵，男，1967年8月28日出生，汉族，住四川省盐源县。 委托诉讼代理人：邱琼，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈丽萍，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人攀枝花仕方房地产开发有限责任公司（以下简称仕方房地产公司）与被上诉人刘来贵商品房预售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭于2021年3月8日公开开庭审理了本案，上诉人仕方房地产公司及其委托诉讼代理人漆建明、蔡宏图，被上诉人刘来贵及其委托诉讼代理人邱琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 仕方房地产公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘来贵的诉讼请求或发回重审；二、判令本案一审和二审诉讼费由刘来贵负担。事实和理由：1.仕方房地产公司与刘来贵之间不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。刘来贵向仕方房地产公司仅出借了400万元借款，案涉469万元中有69万元是砍头息。由于案涉房屋当时属于在建工程，不能办理抵押，故仕方房地产公司与刘来贵签订了14份商品房买卖合同作为借款的担保，仕方房地产公司一审中提交的《承诺书》和张永出具的《收条》能够证明上述事实；2.刘来贵与仕方房地产公司签订的14份商品房买卖合同的单价仅7446元，不及正常销售价格的三分之一，明显低于市场价，该事实可印证仕方房地产公司不存在与刘来贵建立商品房买卖合同关系的真实意思表示；3.由于仕方房地产公司未能在与刘来贵约定的还款期限内还款，双方又就469万元的借款利息数额签订了3份商品房买卖合同（案外），约定利息本就是民间借贷的法律特征；4.刘来贵主张的购房款并未通过监管账户进行转款，也未开具购房发票，且未在商品房买卖合同办理网签后进行登记备案，其行为能够证实购买商品房不是其真实意思表示。综上，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，请求二审法院支持仕方房地产公司的上诉请求。 刘来贵向一审法院起诉请求：1.判令仕方房地产公司继续履行刘来贵、仕方房地产公司间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，责令仕方房地产公司限期向刘来贵交付房屋并办理所有权转移登记；2.判令仕方房地产公司承担逾期交房违约金14271元（270290元×0.00005元/天×1056天，从2016年6月30日起暂计到2019年5月22日，主张到实际交房及办理房屋不动产登记之日止）及逾期办理房屋不动产登记的违约金；3.本案诉讼费用由仕方房地产公司承担。诉讼中，刘来贵确认第2项诉讼请求为：判令仕方房地产公司承担逾期交房的违约金1351.45元（270290元×0.5%），第1、3项诉请不变。 一审法院审理查明，1.2016年1月24日，仕方房地产公司与刘来贵于签订了合同编号为99972的《四川省商品房买卖合同（预售）》，仕方房地产公司为出卖人，刘来贵为买受人，合同约定，刘来贵购买仕方房地产公司开发的位于东区××路××号××幢××层××号（“ＳＯＨＯ领地”1幢第1层1-16号）商品房；该商品房层高为8米，预测建筑面积共36.300平方米，其中套内建筑面积25.085平方米，分摊的共有建筑面积11.211平方米；该商品房单价为每平方米人民币7446元，总价款为270290元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项270290元（包含于14套商品房总价款469万元之中）；买受人在2016年1月24日前支付该商品房全部价款出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在90日内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；买卖双方同意自该商品房约定的交付使用之日起，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，若不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同还对规划、设计变更、面积差异处理、交付条件、交付手续、商品房质量及保修责任及前期物业服务等事项进行了约定。 2.2016年1月25日，刘来贵通过四川省农村信用社以转账方式向仕方房地产公司分两次转入100万元、300万元购房款，合计400万元，攀枝花农村商业银行股份有限公司东区支行营业部对上述两笔转账于当日向仕方房地产公司分别出具农村合作银行网内汇兑专用凭证及农村合作银行大额支付（来账）专用凭证，两份凭证的附言部份分别载明“房款”、“购房款请转东区支行”。当日，仕方房地产公司向刘来贵出具《收据》载明：“收到刘来贵认购SOHO领地1幢101、102、103、104、107、108、109、111、112、113、114、115、116、117号房总额469万元”。 3.2017年6月6日，刘来贵与仕方房地产公司签订《调解协议》，刘来贵为甲方，仕方房地产公司为乙方，协议载明:甲方购买乙方开发的SOHO领地项目商业用房14套，双方于2016年1月24日签订了《商品房买卖合同》，编号分别为99960、99961、99962、99963、99964、99965、99966、99967、99968、99969、99970、99971、99972、99973，以上房产分别坐落于：SOHO领地（攀建）房预售证第（2014）26号下第1幢1层1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-7号、1-8号、1-9号、1-11号、1-12号、1-13号、1-14号、1-15号、1-16号、1-17号）。合同签订后，甲方于2016年1月25日支付了全部购房款469万元，履行了全部合同义务，并于2016年1月24日在房管局进行了网签，由于乙方原因一直未配合办理纸质备案造成违约。根据《商品房买卖合同》第十八条约定乙方应于2016年6月30日前向甲方交付以上商品房，但时至今日，乙方项目仍然不具备交房条件，未履行交房义务已构成违约。为维护甲方合法权益，经双方反复协商达成如下调解协议：1.乙方承诺于2017年12月30日前向甲方交付以上商品房；2.本协议签订后，在2017年6月7日前，乙方应配合甲方到攀枝花市东区人民法院对本协议予以司法确认；3.本协议一经签订具有法律约束力，双方遵照执行。乙方若违反如上任一条款约定，需承担以上商品房购房款总额30%的违约金，该违约金应于违约当月月底前支付给甲方；4.本协议在履行过程中经双方同意可选择解除一套或全部所购房屋，但选择解除购房合同者，乙方须全额退还甲方购房本金及自2016年1月24日至解除合同日按月利率2%计算的资金占用利息。同时乙方还需向甲方承担自2016年1月24日至解除合同日按每日万分之三计算的违约金。 4.2016年1月24日，即合同签订当日，双方对案涉房屋办理了网上签约备案。案涉商品房至今未经过竣工验收，仕方房地产公司亦未向刘来贵交付案涉商品房。 一审法院认为，仕方房地产公司作为房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人刘来贵，双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，且在案涉商品房建设过程中双方又签订了《调解协议》，因此，本案的案由应为商品房预售合同纠纷。仕方房地产公司与刘来贵签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《调解协议》系当事人双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约履行各自的义务。刘来贵提交的《收据》、银行转账凭证，仕方房地产公司提交的农村合作银行网内汇兑专用凭证、大额支付（来账）专用凭证及双方签订的《调解协议》，相互印证，证实了刘来贵按照合同约定履行了支付包含案涉商品房在内的全部14套商品房的购房款义务。仕方房地产公司未在合同约定的期限内交付案涉商品房并办理商铺的产权转移登记手续，有违诚实信用和全面履行合同义务的原则，刘来贵主张仕方房地产公司履行交付商品房并协助刘来贵办理权属转移登记义务及承担逾期交房违约金，合法有据，予以支持。根据案涉商品房现有状况，一审法院认为，交付时间以本判决生效后30日内为宜，办理产权转移登记时间以本判决生效后60日内为宜。刘来贵主张仕方房地产公司承担逾期交房的违约金1351.45元，低于双方合同的约定，系刘来贵对其民事权利的处分，不违反法律的规定，予以确认，仕方房地产公司应当承担逾期交房的违约金1351.45元。依据当事人对自己提出的主张，有责任提供证据之法律规定，仕方房地产公司对其关于案涉商品房买卖合同不是其真实意思表示，本案的基础法律关系为民间借贷，双方签订的商品房买卖合同无效的抗辩意见，未举示合法有效的证据加以证明，而仕方房地产公司提交的其与刘来贵签订的《调解协议》，从内容上看，是双方对《四川省商品房买卖合同（预售）》的补充，不能证明仕方房地产公司上述抗辩意见成立，且仕方房地产公司的该抗辩意见亦与一审法院认定的事实不符，因此，不予采信。仕方房地产公司提出的其余辩解意见，既无法律依据亦与一审法院认定的事实不符，不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司与刘来贵继续履行双方签订的合同编号为99972号的《四川省商品房买卖合同（预售）》；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将位于攀枝花市东区××路××号××幢××号商品房交付给刘来贵；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内，协助刘来贵办理位于攀枝花市东区××路××号××幢××号商品房的所有权转移登记，将该商品房不动产权证登记在刘来贵名下；二、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内一次性向刘来贵支付逾期交房违约金1351.45元。 本院审理查明，1.一审庭审中，双方当事人均陈述2017年6月17日在案外另签订了3份《商品房买卖合同》，其中一套单价为20006元，另2套单价为2万元。刘来贵称该3套房屋的购房款未实际支付，是用仕方房地产公司逾期交房的违约金抵扣。仕方房地产公司称14套房屋的购房款实际是借款，案外3套房屋的购房款是利息；2.仕方房地产公司上诉所称的《承诺书》落款时间为2016年1月25日，其主要内容为：本公司在2016年1月24日与刘来贵签订正式《商品房买卖合同》之后，于2016年7月25日之前随时可以向刘来贵提出回购……”，刘来贵一审庭审中称该证据系仕方房地产公司单方制作，不予认可。仕方房地产公司自认系其单方制作；3.张永出具的《收条》载明：今收到攀枝花仕方房地产开发有限责任公司融资咨询费12万元。 本院认为：刘来贵与仕方房地产公司签订的《商品房买卖合同》所涉门面单价与同一项目、同类门面单价悬殊过大，涉嫌经济犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条：“人民法院作为经济纠纷受理的案件,经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的,应当裁定驳回起诉,将有关材料移送公安机关或检察机关。”的规定，本案移送公安机关。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初1887号民事判决； 二、驳回刘来贵的起诉。 刘来贵预交的一审案件受理费2677元，予以退还；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费2677元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 冯明钢 审 判 员 邓 华 审 判 员 刘 立 二〇二一年三月三十一日 法官助理 许 那 书 记 员 倪林蓉