福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0121民初498号 原告：刘艳，女，1989年10月12日出生，汉族，户籍地福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。 原告：朱秀辉，女，1988年10月4日出生，汉族，户籍地山东省单县，现住河北省唐山市。 被告：福建鸿康房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县甘蔗街道昙石山西大道**新城丽景******。 法定代理人：林杯增，总经理。 委托诉讼代理人：丁永峰、张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 原告刘艳、朱秀辉与被告福建鸿康房地产开发有限公司（以下简称鸿康公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳及被告鸿康公司的委托诉讼代理人张梅凤到庭参加诉讼，原告朱秀辉经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘艳、朱秀辉向本院提出诉讼请求：1.判令鸿康公司支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金14000元（房价款1437507元×1/10000×113天，自2019年12月26日起算至2020年4月17日止，超过部分放弃主张）；2.判令鸿康公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2018年3月5日，刘艳、朱秀辉与鸿康公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定由刘艳、朱秀辉购买鸿康公司开发的锦绣家园小区XX单元X层XX号单元房一套；商品房总价为1437507元；鸿康公司应于2018年12月31日之前交房，并从2018年12月31日起360日内按约定办理土地使用权证及房屋所有权证。合同签订后，刘艳、朱秀辉按约于2018年3月18日向鸿康公司支付了首付款287507元，于2018年4月10日付清余款1150000元。之后，鸿康公司虽于2018年12月31日交房，但至今没有为刘艳、朱秀辉办理房产证，给刘艳、朱秀辉造成了损失。现诉至法院，望判如所请。 鸿康公司辩称，第一，鸿康公司不存在违约行为。刘艳、朱秀辉主张违约金的依据是根据双方签订的房屋买卖合同第二十条第二款，该违约条款适用的前提是逾期办证系出卖人的原因。鸿康公司按约交付案涉房屋后，就于2019年4月份向闽侯县不动产登记中心申请国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记（总确权），并提交了相关申请材料。由于登记机关在审核材料、现场勘查时发现案涉项目1201、1202、1203单元户主擅自在楼顶违章搭建，导致登记机关迟迟不予办理首次登记。案涉房屋所在项目个别业主的违建行为，责任在于违建的业主以及相关物业公司，不应归责于鸿康公司。之后又遇到新冠疫情爆发，导致国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记通知书于2020年4月3日才作出，登记通知书作出后，案涉房屋就已经具备办理产权证的条件。第二，若法院认为鸿康公司应承担违约责任，应当扣除新冠肺炎疫情影响期间以及2020年4月3日具备办理产权证条件之后至4月17日期间的违约金。根据民法典第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）也规定，新冠肺炎疫情属于不可抗力，该期间造成的延期不应当计算违约金。福建省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工的通知上明确不早于2月9日24时前复工，而且外省员工返乡还有14天，最早复工期为2月23日。因此，我们认为新冠肺炎疫情影响期间是从2020年1月24日至2020年2月23日。第三，违约条款的设置以填补损失为原则，以存在损失为前提。被告已经按合同约定，将房屋交付给原告使用，原告购买房屋用于居住的合同目的已经实现，并不因逾期办理产权证而影响用途，未产生实际损失，鸿康公司无支付义务。即便法院判决鸿康公司需支付，本案违约金也明显过高，应予以调减。另外，本案涉及新冠疫情期间的影响，不应当适用小额诉讼程序。 经审理查明：2018年3月5日，刘艳、朱秀辉与鸿康公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定由刘艳、朱秀辉购买鸿康公司开发的锦绣家园小区XX单元X层XX号单元房一套。双方还约定：商品房总价为1437507元；鸿康公司应于2018年12月31日之前交房；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应自办理时间次日到实际可以办理之日，按日向买受人支付总价款万分之一的赔偿金等等。合同签订后，刘艳、朱秀辉按约于2018年3月18日向鸿康公司支付了首付款287507元，于2018年4月10日付清余款1150000元。鸿康公司按约于2018年12月31日交付了案涉单元房。2019年4月份，鸿康公司就整个案涉小区向闽侯县不动产登记中心申请国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记，并提交了相关申请材料后，由于该小区个别业主违章搭建未及时处理，再加上2020年1月24日爆发的新冠肺炎疫情影响，导致该小区的国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记通知书于2020年4月3日才出具。刘艳、朱秀辉于2020年4月17日收到通知。之后，案涉房屋才具备办理房屋产权证的条件。审理中，鸿康公司提出本案涉及新冠疫情期间的影响，不应适用小额诉讼程序；本院在庭审中已经告知其本案事实清楚、权利义务关系明确，争议不大，属于5万元以下的简单金钱给付类民事案件，可适用小额诉讼程序。 本院认为，刘艳、朱秀辉与鸿康公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件意思表示真实，内容合法，具有法律效力。刘艳、朱秀辉按约履行了支付购房款义务，不存在违约行为。鸿康公司于2018年12月31日交房后，未按照《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）款第2项的约定在交房后360日内办理国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记，取得案涉商品房的房屋所有权证书，已经构成违约，应承担违约责任。刘艳、朱秀辉要求鸿康公司从2019年12月26日起按照约定的日万分之一计算违约金的主张，符合合同的约定，本院予以支持。但由于鸿康公司在申请首次登记之后适逢新冠肺炎疫情爆发，可能造成审批的延迟，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的精神，本院酌定违约金计算截至2020年4月17日刘艳、朱秀辉收到通过首次登记的通知止再扣减受疫情影响的30天，即违约计算天数为83天。故鸿康公司应支付的违约金为11931元（1437507元×1/10000×83天）。鸿康公司提出案涉小区迟延通过首次登记的原因是个别业主违建造成的，不能归责于出卖人，不应承担违约责任的抗辩，本院认为，虽然个别业主的违建有可能拖延首次登记的时间，但双方约定的360天办证时间已经充分考虑到人为因素的影响，且鸿康公司作为开发商有义务及时配合相关部门处理违建事情，再加上合同相对性原理，故个别业主的违建原因造成办证的延期也应归责于鸿康公司，其抗辩理由不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条的规定，判决如下： 福建鸿康房地产开发有限公司应自本判决生效之日起七日内支付刘艳、朱秀辉违约金11931元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费206元，减半收取计103元，由刘艳、朱秀辉负担33元，由福建鸿康房地产开发有限公司负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 员 刘长其 二〇二一年三月九日 法官助理 陈 丽 书 记 员 陈 丽 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。