北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1312号上诉人（原审被告）：河北建设集团股份有限公司，住所地河北省保定市竞秀区鲁岗路**。法定代表人：李宝忠，董事长。上诉人（原审被告）：河北建设集团股份有限公司北京九分公司，营业场所北京市顺义区国门商务区机场东路2号。负责人：崔海军，经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：左海波，男，河北建设集团股份有限公司北京九分公司员工。二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘铁征，北京山耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京超越东方商贸有限公司，住，住所地北京市顺义区顺于路高丽营段**院****/div>法定代表人：常梅菊，经理。委托诉讼代理人：左世合，男，北京超越东方商贸有限公司经理。委托诉讼代理人：孟宪宏，北京市凯鹏律师事务所律师。上诉人河北建设集团股份有限公司（以下简称河北建设公司）、河北建设集团股份有限公司北京九分公司（以下简称河北建设北京九分公司）因与被上诉人北京超越东方商贸有限公司（以下简称超越东方公司）合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员陈锦新独任审理。河北建设公司、河北建设北京九分公司之共同委托诉讼代理人左海波、刘铁征，被上诉人超越东方公司之委托诉讼代理人左世合、孟宪宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北建设公司、河北建设北京九分公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判将加价款的计算基数变更为1327698.2元；2.撤销一审判决第三项，改判将利息部分驳回；3.诉讼费由超越东方公司承担。事实和理由：1.根据超越东方公司在一审中的陈述，当时的加价款应为1681301.8元，减免了501000元，据此可以判断加价款进入了以房抵债协议冲抵的债务本金中，即以房抵债冲抵的债务本金中含有加价款1180301.8元，真正的货款只有1327698.2元，一审法院判处河北建设公司、河北建设北京九分公司向超越东方公司返还以房抵债的债务本金2508000元，符合法律规定，但未注意到该数额中包含了1180301.8元的加价款，就此部分加价款再予以加价，明显与法律规定相悖。2.关于5万元更名费，合同中没有明确约定利息以及利息标准，且转账行为发生在双方员工个人之间，该费用用途是河北建设公司、河北建设北京九分公司代理超越东方公司办理更名手续之用，故该费用即便应当返还，也无需支付利息。超越东方公司辩称，同意一审判决，一审判决认定事实正确，不同意河北建设公司、河北建设北京九分公司的上诉请求，其系为了拖延支付货款。超越东方公司向一审法院起诉请求：1.判决确认河北建设北京九分公司与超越东方公司签订的河北建设北京九分公司以向超越东方公司转让北京海航公司三号公寓楼60X室抵债方式支付原告钢材款的协议书无效；2.判决河北建设公司、河北建设北京九分公司给付超越东方公司货款250.8万元、原减免货款50.1万元、加价款200.7万元（加价款计算方式：自2016年7月13日起算至2020年9月17日，按照760吨每天3元的标准计算，在本案中只主张200.7万元）；3.判决河北建设公司、河北建设北京九分公司返还超越东方公司办理上述房屋的更名费5万元及利息（利息计算方式：自2016年10月19日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；4.请求法院依法判决河北建设公司、河北建设北京九分公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月28日，北京XX有限公司朝阳分公司（以下简称XX朝阳分公司、出卖人）与河北建设北京九分公司（买受人）就海航北京后沙峪综合配套基地等项目签署《工业品（钢筋）买卖合同》，约定结算方式为货到工地检测合格之日起三十日内如不能结清所有货款自第三十一日起买受人在原定价格基础上每日每吨加价3元，直至付清全部货款。双方约定货款满一千万元需方分批支付供方货款。一审诉讼中，河北建设公司称开发商的工程款出现问题，出现大量以房抵债现象，并提交北京东方XX投资有限公司（以下简称东方XX公司）与其签署的《蓝尚家园房屋使用权转让协议》。一审诉讼中，超越东方公司提交其作为乙方与河北建设北京九分公司作为甲方签署的《协议书》，并主张该协议书签署于2016年6月中旬。该《协议书》约定：1.甲乙双方签订了钢材买卖合同，乙方为甲方施工的海航北京后沙峪综合配套基地等项目提供钢材，甲方有向乙方支付钢材款的义务。2.为了满足双方继续合作的需要，双方同意甲方以其承建的北海航公司的一套房产，价款合计：2508000元以抵债的方式支付乙方钢材款。房屋具体情况如下：X号公寓楼60X室，面积138.47平方米，总金额2508000元；上述房屋性质为商品房，产权50年。3.左世合为乙方员工，乙方指定将此房产登记至其名下。4.本合同甲乙双方签字盖章后即生效，甲方所欠钢材款视为支付，乙方应在合同签订后3日内开具与本次抵转金额相等的钢材发票。5.甲方知悉并同意本协议全部内容，有义务协助（空白）办理与海航公司签订房屋合同、网签合同、购房发票等相关正常手续。6.上述相关房产在协议签订日至签订正式网签合同日之前，无需支付任何相关费用；办理交房、入住、过户登记等手续时，相关费用由乙方依法支付，于甲方无关。7.乙方承诺：针对此房屋的归属权乙方将不再变更。8.本协议经甲、乙双方加盖公章、法人章后生效。9.本协议未尽事宜，由协议各方友好协商，协商不成，可以向甲方所在地有管辖权的人民法院以诉讼方式解决。10.本协议一式四份，甲、乙各两份。另案查明，左世合于2016年7月13日办理了60X号房屋验收及入住手续。一审诉讼中，超越东方公司提交左世合借记卡账户历史明细清单，证明超越东方公司于2016年10月19日向河北建设北京九分公司指定的个人账户支付5万元更名费。2016年10月20日，左世合（甲方）与张某庆（乙方）签订《北京海航国兴城购房资格转让协议书》，约定双方自愿就该房屋购房资格转让事宜签订协议如下：物业地址：北京市海航国兴城60X号房屋，该物业暂测建筑面积137平米。（签署《北京市商品房预售合同》建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，面积的差异所需补或退之房款按照产权单位书面通知的款项由乙方负责）。该房屋转让价为叁佰零伍万元整；乙方将以全款的方式购买此房，乙方在签订合同后支付定金300000元，并在签订合同后改底单当日剩余房款支付于甲方，买卖双方约定本合同签订之日起4个月内共同去售楼处改底单，变更产权人；若乙方（可以为乙方本人或者乙方指定的具有北京市购房资格的其他自然人）所提交资料无法通过北京市购房资格审核等原因而导致无法签署《北京市商品房预售合同》的，或乙方因自身原因不继续履行合同。作为乙方违约处理，本协议将自动解除，与甲方无关，乙方无权要求甲方及丙方退还所付所有款项及相关费用（购房定金及居间服务费等）；甲方承诺该房屋可以签署《北京海航国兴城房屋更名协议书》，在收到全部房款后积极配合乙方完成更名手续，若在乙方签署《北京海航国兴城房屋更名协议书》前，甲方主动解约，需双倍返还已收定金；本合同自三方签字（盖章）之日起生效。2016年10月20日，张某庆向左世合支付定金30万元。2016年12月29日，张某庆支付剩余房款275万元。一审诉讼中，超越东方公司提交东方XX公司（甲方）、河北建设公司（乙方）与张某庆（丙方）签署的《北京海航国兴城房屋使用权更名协议书》。该《协议书》载明：一、乙方参加甲方开发建设的北京海航国兴城项目选房活动；乙方所选房号为X号楼60X号房屋的使用权，房屋预测建筑面积为138.47平米，单价为15022元/平米，总价款为2080000元。二、乙方抵扣的工程款人民币2080000元，现使用一次更名权利，自愿将该房屋的使用权更名至丙方，更名后丙方不再享有更名机会，与此同时，乙方与该房屋已无权属关系，不再享有该房屋的任何权益。三、丙方应按照甲方通知，在5个工作日内与甲方提交签署《房屋使用权转让协议》所需全部资料，如因丙方没有及时提交资料或丙方其他原因而导致丙方无法签署《房屋使用权转让协议》的，甲方有权将该房屋使用权收回。四、丙方在签署《房屋使用权转让协议》时，相应所抵扣的工程款自动转为转让给购买该房屋使用权的转让价款。五、本协议书一式三联，甲方一联，乙方一联，丙方一联。最终解释权归甲方所有。2016年12月29日，张某庆与东方XX公司签订《蓝尚家园房屋使用权转让协议》，约定第一条房屋基本情况：房屋位于北京市顺义区后沙峪镇双裕大街东段南区第X栋60X号房屋，用途为办公，土地使用年限自2011年11月3日至2061年11月2日止。该房屋协议约定的建筑面积共138.47平方米。第二条房屋使用权转让款：按建筑面积计算，该房屋使用权合每平方米15022元，合计总金额2080000元。第四条交接使用权期限。转让方应当在2016年12月31日前，将该房屋使用权交接受让方使用。第五条交接房屋使用权。双方进行验收交接后，签署房屋使用权交接单。转让方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。第六条关于产权登记的约定。转让方建造了标的房屋，但是暂时尚未取得相关分户产权证，受让方与转让方对此均知悉。转让方自该房屋使用权实际交接之日起3年内，为受让方落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续，使其满足网签条件。转让方应当在房屋使用权实际交接之日起每年为受让方发送《房屋所有权证办理情况》的书面告知函。（一）出让方落实分户产权分割。转让方在房屋使用权交接之日起3年内落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续时，买受人应当在接到出卖人书面告知函之日起30日内按本约定，向出卖人支付第二阶段转让款，并按要求向出卖人提供办理《房屋所有权证》所必需的资料，预缴办理《房屋所有权证》所需缴纳的相关费用。如买受人原因，未能在指定时间内支付第二期转让款，出卖人有权将该房屋使用权收回，将受让方已支付款项无息退还至受让方原付款账户。受让方与转让方在签署该房屋的北京市商品房买卖合同时，本协议自动作废，受让方所交转让款将自动转为该房屋购房款。（二）出让方未落实分户产权分割。如因转让方的责任，转让方未能在该房屋使用权交接之日起3年内落实《房屋所有权证》办理，转让方应当将办理结果书面通知受让方。双方约定后按照以下方式处理：1.受让方在通知送达之日起90日内提出回购的书面申请，转让方在收到书面申请后30日内，将全额退还受让方。2.受让方在通知送达之日起90日内未做出回购的书面申请的，即视为受让方放弃回购权。转让方将免去本合同第四条规定的第二阶段转让款，同时受让方将继续拥有该房屋使用权、处置权、收益权等其他一切权益。合同还对违约责任、保修责任、物业管理等内容进行了约定。另案中，张某庆称左世合于2016年12月29日将60X号房屋交付使用。2018年1月17日，超越东方朝阳分公司向河北建设公司出具《财务结清证明》，载明：我公司于2014年2月28日与贵公司签钢筋买卖合同，现我司与贵司就该合同项目办理结算清单，总金额为11939280元，我公司委托贵公司将所有货款支付至北京超越东方银行账户。截止2018年1月17日收到货款共计11589280元，余额35万元；其中20万元待办电汇（到账日期和金额以银行实际到账为准），贵公司将开具延期支票一张，金额15万元整，款项以银行实际到账金额为准。贵公司付完所有货款后，贵公司北京市海航后沙峪项目已按约定及时、足额履行完付款义务，我司也完全提供需方有关货款的单据，由此我司与贵司北京市海航后沙峪项目之间的债权债务关系已终结。特此证明。超越东方公司称：当时的加价款应为1681301.8元，减免501000元，计算货款为11939280元。2018年11月9日，北京市顺义区住房和城乡建设委员会房屋交易市场管理科向东方XX公司发出《关于禁止违规销售房屋的告知》，载明：“近日，我科收到关于你公司无证销售位于顺义区后沙峪镇海航国兴城小区X号楼、XX号楼的信访举报，经我科核实，信访人所举报的情况属实。依据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）要求，现正式通知你单位立即停止销售行为”。后，张某庆向左世合、超越东方公司等提起房屋买卖合同纠纷之诉。2020年6月24日，北京市顺义区人民法院出具（2020）京0113民初5059号民事判决书，判决确认张某庆、左世合于2016年12月20日签订的《北京海航国兴城购房资格转让协议书》无效；左世合于判决生效之日起七日内退还张某庆房款305万元及利息。一审法院认为，超越东方朝阳分公司与河北建设北京九分公司之间钢材买卖合同已经结算，超越东方公司与河北建设北京九分公司达成以海航国兴城X号楼60X号房屋抵偿2508000元钢材款的协议，该协议应为以物抵债协议，本案案由一审法院确认为合同纠纷。依据相关法律法规，涉诉房屋并非可以进行转让的房地产，涉诉物抵债协议应属无效。合同无效后，应当返还因该合同取得的财产。本案中，超越东方公司主张返还2508000元，一审法院不持异议。XX朝阳分公司与河北建设北京九分公司之间钢材买卖合同已经结算，超越东方公司主张原减免货款50.1万元，一审法院不予支持。关于加价款，应属违约金性质，一审法院予以调整。超越东方公司主张更名费50000元及利息，一审法院予以支持。河北建设北京九分公司为河北建设公司分公司，对分公司的债务总公司应承担补充责任。综上，一审法院于2020年9月作出判决：一、确认超越东方公司与河北建设北京九分公司签署的以北京市顺义区海航国兴城X号楼60X号房屋抵偿2508000元钢材款的《协议书》无效；二、河北建设北京九分公司、河北建设公司于判决生效之日起七日内支付超越东方公司货款2508000元及加价款（加价款计算方式：以2508000元为基数，自2016年7月13日起以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止）；三、河北建设集团公司北京九分公司、河北建设公司于判决生效之日起七日内支付超越东方公司更名费50000元及利息（利息计算方式：以50000元为基数，自2016年10月19日起以中国人民银行同期贷款基准利率为标准计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止）；四、驳回超越东方公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人就自己提出的主张，应当提供证据加以证明。本案中，河北建设公司、河北建设北京九分公司上诉主张以房抵债冲抵的债务中包含了1180301.8元的加价款，就此部分加价款不应再次加价，超越东方公司不予认可，主张以房抵债冲抵的债务均系钢材款，在双方存有争议的情况下，应当结合以房抵债协议约定的内容、双方交易习惯、诚实信用原则以及在案其他证据情况等综合予以认定。首先，协议约定“双方同意甲方以其承建的北海航公司的一套房产，价款合计：2508000元以抵债的方式支付乙方钢材款”，也即双方仅确定了冲抵款项的性质为钢材款，但并未明确该款项中是否包含了钢材的加价款；其次，超越东方公司在一审庭审中称“当时的加价款应为1681301.8元，减免501000元，计算货款为11939280元”，针对的是《财务结清证明》，而非涉案以房抵债协议，据此不能直接确认涉案以房抵债协议中冲抵的款项包含加价款；再次，河北建设公司、河北建设北京九分公司主张涉案房屋抵偿的债务中包含了双方交易过程中产生的全部加价款，应当就其主张承担举证证明责任，现河北建设公司、河北建设北京九分公司未就此举证，仅以加价款产生在后为由主张涉案房屋抵偿的债务包含部分钢材款和全部加价款，但根据《财务结清证明》，双方在签订涉案以房抵债协议后还有新的款项往来，故河北建设公司、河北建设北京九分公司的该项主张依据不足。综合以上因素，本院认为，河北建设公司、河北建设北京九分公司对于涉案以房抵债协议冲抵的债务中包含加价款的事实未能尽到举证证明责任，故本院对其要求在债务本金中扣除加价款的相应主张不予采纳。因以房抵债协议被认定无效，则该债务应当视为自始未清偿，超越东方公司有权主张河北建设北京九分公司以现金方式予以清偿并支付相应的逾期违约金，因超越东方公司以加价款方式主张的违约金标准过高，一审法院调整为同期贷款利率标准并无不当，本院予以确认。河北建设公司、河北建设北京九分公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。另，超越东方公司指定人员向河北建设北京九分公司指定人员支付5万元更名费，虽然转账行为发生在员工个人之间，但目的系为办理涉案以房抵债事宜，相应法律后果应当归属于超越东方公司与河北建设北京九分公司。现以房抵债协议无效，亦无法办理更名，河北建设北京九分公司应予退还。因河北建设北京九分公司实际占用该笔更名费，一审法院支持利息损失并无不当。河北建设公司、河北建设北京九分公司的该项上诉主张缺乏依据，本院不予采纳。综上，河北建设公司、河北建设北京九分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15873元，由河北建设集团股份有限公司、河北建设集团股份有限公司北京九分公司共同负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 陈锦新二〇二一年三月三十一日法官助理 熊 静书 记 员 刁雨欣