贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初13134号 原告：贵州嘉世博胜文化传媒有限公司，统一社会信用代码91520103MA6HYQT63T，住所地贵州省贵阳市云岩区勇烈路泰联大厦A栋塔楼21层5号。 法定代表人：张同星，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方金刚，贵州文泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遵义市渝兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520300573312327D，住所地贵州省遵义市红花岗区内环路245号1幢3号。 法定代表人：黄年广，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李秀平，女，1981年2月24日出生，汉族，系公司员工。 原告（反诉被告）贵州嘉世博胜文化传媒有限公司与被告（反诉原告）遵义市渝兴房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州嘉世博胜文化传媒有限公司的委托诉讼代理人方金刚、被告遵义市渝兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州嘉世博胜文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付招商代理费用42万元；2、判令被告以42万元为基数，自2020年8月5日起按照每日5%利率向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月13日，原告与被告签订了《遵义市东方大道项目商业顾问及独家招商代理服务合同》，约定由原告为被告开发的遵义市东方大道项目提供商业顾问及独家招商代理服务，招商代理部分费用由基本服务费30000元/月及佣金提成组成。合同签订后，原告按照合同约定开展了商业综合顾问服务及招商代理工作，但被告未按约定向原告支付招商代理费用，经原告多次催收，被告拒绝支付。被告不按约定支付服务费的行为已经违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，故原告依法提起如前诉请，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告遵义市渝兴房地产开发有限公司针对原告本诉辩称，原、被告于2019年11月13日签订《遵义市东方大道项目商业顾问及独家招商代理服务合同》，服务工作范围见附件1、附件2。合同分为两部分：一、针对商业综合顾问服务部分：1、合同3.1.1、3.1.2约定商业综合顾问期限为12个月，服务方式先收费后服务被告于2019年12月31日支付一年的年度顾问费20万元，原告在双方商议时间节点呈交相关报告，被告已履行了支付义务。原告是拿钱不办事，请原告向法院出示被告签字盖章认可的商业综合服务工作内容、最终成果汇报、双方开会会议记录。合同约定商业综合顾问服务内容见附件1，合同第12页至15页已经明确服务内容，请原告向法院出示附件1相关工作报告。2、合同5.1.2；5.2.1约定：在本合同范围内由原告提供书面建议、汇报总结、报告相关书面资料（至今为止原告未签收任何资料）。因原告未按附件1展开工作服务，具体工作在服务期限内落实不到位，针对原告工作团队成员开展工作的情况多次开会当面向提出意见，原告根本不理会。被告再次于2020年8月召开工作会议给原告最后合同机会，希望原告对附件1工作进行汇报，书面提交被告，因原告并不具备相关商业综合顾问知识以及国家认可的具有相同效应的专业证书，只会“口”上谈兵、吹牛，不见任何具体工作的落实情况，被告只好终止合约。而被告提供的营业执照经营范围不含商业顾问、招商经营范围，根据原告服务期间的工作情况，事实证明原告不具备相关资质、专业知识。3、因疫情影响，原告实际服务时间从2020年4月初开始。因原告在具体工作服务期限内落实不到位、服务不专业、没有按附见1展开工作，导致服务合同的终止。按合同约定被答辩人应退还顾问费116667元、按6.3约定支付违金28000元（注：20万元-（20万元：12个月*实际5个月）；116667元*2%‰*120天）。二、针对独家招商代理服务部分。1、独家招商代理服务内容见附件2合作第16页，工作方式驻场服务，服务方式先收费后服务，每月30000元的代理费，被告分别于2019年12月31日、2020年4月1日、29日共计支付代理费120000元。2、原告成功招商的商家超市：超市正常情况下佣金结算，面积5990㎡*38元-227620元；而按合同5.2.8明确约定原告承诺于2020年11月30前完成招商总面积的80%，若未能完成招商任务将退还招商佣金（注：另外两家只签了意向协议，原告未完成80%招商面积），按合同约定被告有权拒绝支付佣金及代理费。东方大道项目商业总面积约为50000㎡，到2020年8月原告实际完成招商面积为5990㎡，占招商面积11.98%；在合同约定期限内不足3个月，原告在明知无法完成招商任务的情况下，也未锁定招商客户标准，故意提前终止招商合作。因此，原告无任何理由及法律依据要求被告支付佣金及违约金。3、合同6.3约定，原告无正当理由情况下未在合同的约定时间内提交相关顾问劳动成果，每拖延一日，被告可按当期应支付款项金金额的千分之二扣违约金，直至原告将《报告》合同义务履行完毕为止。请原告向法院出示每一当期工作报告。由于原告未按合同约定履行义务责任，应向答辩人支付违金：326000元*120天*2%‰=78240元。综上，无论从法律上还是人情关系上，被告在合同履行期内已尽到告知和支付义务，没有任何失职的过错，更不存在民事法律责任的前因后果联系，依照双方协议及《合同法》相关法律法规之规定，原告应向被告支付违金78240元、退还顾问费116667元、顾问费违约金28000元。根据《民事诉讼法》第64条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，望法院能主持法律公平与正义，维护被答辩人的合法权益不受损害，驳回原告诉讼请求。 被告遵义市渝兴房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判决解除遵义市东方大道项目商业顾问及独家招商代理服务合同；2、判决原告应向被告支付违约金78240元、退还顾问费116667元、顾问费违约金28000元。事实和理由与被告的答辩意见一致。 原告贵州嘉世博胜文化传媒有限公司针对被告遵义市渝兴房地产开发有限公司反诉辩称：1、只有根据合同第7条约定，被告才有权单方以书面形式解除或终止合同，而被告反诉时，约定的成果交付期限未届满，其无权要求原告交付约定的工作成果；根据合同第6.1条约定，原告已于2020年9月11日向反诉人发出书面催告，要求被告及时支付顾问服务费、招商佣金等，被告收到通知后一起未支付，原告有权将交付成果期限顺延，因此，应驳回被告的反诉请求。2、被告主张没有书面汇报是因被告没有提供书面材料、也没有书面要求原告提供，所以只能进行口头的解答。资质问题，现已取消了不需要资质。被告要求原告支付违约金没有事实及法律的依据，在招商服务过程中被告从未提出过书面的意见和不满，只是在要求其支付服务费时拒绝支付，是没有任何理由的，被告提出原告仅完成5990平米的招商任务不属实，签订合同后原告一直积极开展工作至2020年9月份，至2020年7月23日原告已经完成了除前述5990平米外的另外两家幼儿园的招商工作，签订了意向书并交付了定金，按照合同约定被告应当按约支付招商佣金共计33万元；被告称原告不能完成招商的问题，被告承诺的时间并未届至，被告无权要求原告交付约定的招商成果，原告不存在违约，故无需承担违约责任。合同第6.1条约定，被告无正当理由超过期限未付款，除应当承担违约责任外，原告还有权暂停工作，期限因此顺延，现在被告未按时支付费用原告自然暂停相关服务并追究被告的违约责任。 原告围绕诉讼请求及为反驳被告的反诉诉讼请求依法提交了如下证据： 1、原告营业执照、被告工商登记信息，证明原、被告主体适格。 2、商业顾同及独家招商代理服务合同,证明原、被告签订了《遵义市东方大独家代理服道项目商业顾问及独家招商代理服务合务合同》，约定由原告为被告开发的遵义市东方大道项目提供商业顾问及独家招商代理服务，招商代理部分费用由基本服务费30000元/月及佣金提成组成。 3、意向书、收据、昱平公司租赁合同，证明原告按照合同约定，为被告招商，产生佣金33万元。 4、发票，证明原告向被告开具顾问服务发票（金额9万元）。 5、催款通知、邮寄单、电子邮件记录，证明原告通过邮寄和电子邮件方式向被告催款。 6、李青松与朋斐的微信聊天记、2020年1月14日的会议纪、海底捞红花pak表格、租赁合同（北京华联）、前述微信聊天记录及该聊天记录所附的招商人员周报表（前述聊天记录中有记载朋斐向李青松发送名为招商周报的文件），证明原告就合同约定内容提供服务，通过微信按月、按周向被告进行汇报和沟通。 被告对原告提交证据质证意见如下： 第1、2组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第3组证据真实性、合法性及证明目的均有异议，昱平公司租赁合同是原告唯一落实的项目，但没有收到租金。第4组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第5组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。第6组证据真实性无异议，对证明目的有异议，周报并未经过被告认可，且周报不是来源于微信；对附件真实性不持异议，2020年1月14日的会议纪要予以认可；海底捞红花PARKk表格是真实的，但是并未成功，只要经李青松签字的均认可真实性；招标书真实的，但没有落实；北京华联招商项目也是真实的，但没有落实。 被告围绕反诉诉讼请求及为反驳原告的诉讼请求依法提交了如下证据： 1、营业执照、委托书，证明原告委托朋斐进行负责招商引资，但没有达到合同要求。 2、支付凭证，证明被告支付了一年的工作顾问费用，共计支付了32.6万元。 3、昱平公司租赁合同，证明原告只完成了5990平方米的招商任务，仅是总任务的11.98%。 4、招商代理合同，证明被告按照约定支付了一年的费用。 5、微信记录（李青松分别与朋斐、高俊的微信聊天记录，原告的总经理王仁祥与高俊的微信聊天记录），证明原告服务期限为3月至7月，于4月21日正式进场，且原告没有按工作计划完成工作内容等。 6、2020年9月11日原告的通知、顺丰运单明细及被告的告知函，证明原告要求付费，终止合同；被告解除合同，要求办理移交，原告一直未办理。 7、被告与案件外人签订的租赁合同、收条、授权委托书，证明原告的招商人员正式入住东方大道的时间。 原告对被告提交证据质证意见如下： 除第7组证据之外的其他证据真实性无异议，对证明目不予认可。第7组证据，与本案无关。 对原、被告提交的证据，本院认定如下： 原告提交的第1、2、3、4、5组、第6组中除招商人员周报表外的证据，被告提交的第1、2、3、4、5、6组证据，对方对真实性均无异议，对这些证据的真实性，本院予以认定。原告提交的第6组证据中的招商人员周报表，被告认为并非来源于微信聊天记录，但这与微信聊天记录记载发送内容有招商周报的事实不符，被告也未提供证据反驳或推翻原告提供的证据证明的事实，故对该证的真实性，本院予以认定。被告提交的第7组证据涉及案外人，且未进一涉证明该证据与本案相关，对该证据，在本案中本院不作认定。 根据原、被告的述辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 原告是于2019年9月经依法注册登记设立的企业法人，其登记经营范围为：市场主体自主选择经营；营销策划、市场营销策划等。被告是于2011年4月经依法注册登记设立的企业法人，其登记经营范围为房地产开发、销售等；李秀平、李青松均系被告工作人员；李青松原系贵州锦驰源商业运营服务有限公司（以下简称锦驰源公司）法定代表人，后该公司法定代表人变更为李秀平，且该公司住所位于遵义市红花岗区项目三楼。 被告在区开发建设了遵义东方大道商业综合体（也即遵义红花PARP商业综合体）项目工程（以下简称综合体）。 2019年12月13日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《遵义市东方大道项目及独家代理服务合同》，该合同就甲方委托乙方完成综合体的物业顾问事宜约定条款及附件1、2如下： 第一条、委托范围。甲方现委托乙方为［遵义市东方大道（以下简称“本项目”）提供商业综合顾问及独家招商代理服务。本项目位于［遵义市。商业综合顾问服务和独家招商代理服务委托范围为本项目商场部分，具体见本合同附件。 第二条、委托期限。2.1乙方在与甲方签订本合同后，收到相应服务费之日起，开始进行服务工作。2.2本项目商业顾问及招商代理服务分为二个部分：第一部分服务：商业综合顾问服务；第二部分服务：独家招商代理服务；2.3各部分服务委托期限：2.3.1第一部分服务自甲乙双方签约且甲方支付顾问服务费起12个月为止；后续如需延长服务期限的，根据本合同第2.3.3和第2.3.4条之约定顺延。2.3.2第二部分服务自甲乙双方签约且甲方支付首笔顾问服务费起持续至项目开业。后续如需延长服务期限的，根据本合同第2.3.3和第2.3.4条之约定顺延。 第三条、服务内容、时间安排及服务成果。3.1商业综合顾问服务部分。该综合顾问服务分为：（一）商业定位复核；（二）招商策略及相关流程（案场）建立；（三）商家储备及推介。31.1上述工作内容及时间安排：该项服务自乙方收到甲方支付的商业综合顾问服务费，共计12个月。13.1.2服务期间正式会议时间安排：该项服务工作期间，为便于双方更有效地完成服务内容及了解进度和检查阶段工作内容并进行最终成果汇报，建议以会议形式进行交流或沟通。该项服务工作期间，正式会议安排每月2次，共计24次。24次会议设置为服务期内的正式会议节点，会议地点为［遵义市东方大道营销中心］，若经甲方事先书面通知，会议安排在其他城市，则甲方支付乙方项目与会成员的所有出差费用等。3.2独家招商代理服务部分：3.2.1本部分工作内容与时间安排。本部分服务自项目签约且甲方支付首笔顾问费用时开始，持续至项目开业。具体工作内容详见附件2。3.2.2补充说明：甲方应负责招商相关物料制作（包括沙盘、招商手册等）并保障招商推广所需的必要广告及业务招待费（包括围挡、户外招商广告牌、商户业务招待费等）。 第四条、顾问费用及支付方式。4.1商业综合顾问服务部分。4.1.1商业综合顾问服务费用：商业综合顾问服务费用为200000元整/年（不含税）。甲方应于甲乙双方确认第一部分服务启动后在收到乙方提交的付款通知书及发票之日起5个工作日内向乙方一次性支付年度顾问费用，乙方将在收到该笔综合顾问服务费用后才开展其工作内容。本合同非因乙方原因而提前终止的，甲方预付的顾问费（如有），乙方不予返还。4.2独家招商代理服务部分。4.2.1独家招商代理佣金标准。本合同的招商代理为独家招商代理，乙方的服务方式为驻场服务，服务费为30000元整/月（不含税），服务费按每3个月收取，甲方应于甲乙双方确认第一部分服务启动后在收到乙方提交的付款通知书及发票之日起5个工作日内向乙方一次性支付3个月的顾问服务费用。首笔服务费，甲方承诺于2020年3月15日前支付给乙方，乙方暂定自2020年4月1日起开始提供服务，甲方承诺在4月15日前支付2020年5月至6月的服务费，2020年6月15日起，按4.2.1约定，按每3个月一次性支付季度服务费。本合同中所述的招商/中介成功四字即指：客户与甲方签署商铺铺位租赁意向书、预租合同或租赁合同（以较先者为准）。甲方提出需求后，乙方对甲方的招商工作提供大力支持。在乙方介绍的品牌商户（“该品牌”）得到甲方认可并且甲乙双方签署《商户登记确认书》（见附件3）后乙方方可开展下一步工作。对于经乙方招商，客户与甲方签署商铺铺位租赁意向书、预租合同或租赁合同（以较先者为准）并支付约定之租赁定金/保证金或押金的铺位，甲方将按以下标准与乙方结佣：独家招商代理佣金为租户租期内的月平均租金，即1个月佣金。即：独家招商代理佣金=第一个租赁年度内的每平方米日平均租金（不含免租期）×租赁总面积×365天÷12个月。说明：保底代理佣金是指：商户无论是以非固定租金支付甲方租金的（非固定租金形式包括但不限于：以租户营业额百分比提成方式计收租金、以保底租金和营业额提成租金两者取高计收租金及任何非固定租金方式、承租方要求与委托方合资/合作经营，或完全要求委托方出资建设且由承租方进行经营并取得利润分成）或是以固定租金形式支付甲方租金的。平均月租金是指：每份租赁合约上所列载月租金之平均（月租金以该单元之保底租金为基础，不包括提成租金），不包括任何应缴交的税费、管理费、空调收费等，同时装修免租期和租赁期内的免租期及甲方给予客户的任何优惠条件及利益均不计算在前述租赁合约所载的平均月租金之内。4.2.2独家招商佣金支付方式甲方将依照前述的招商代理佣金标准，按以下方式向乙方支付相关佣金：代理佣金的支付：独家招商基本佣金于甲方与商户签署商铺承租铺位意向书、预租合同或租赁合同（以较先者为准）且甲方收到租赁定金或租赁保证金、押金后，甲方向乙方一次性支付乙方应收“代理佣金”金额的全额作为招商代理佣金；按月结算。乙方于每月25日前提供此类符合结算要求的客户列表/，甲方收到客户列表当日起计5个工作日内核对确认，双方确认无误后，乙万提交相应发票至甲方，甲方在收到发票当日计5个工作日内向乙方一次性支付招商代理佣金。4.2.3招商佣金支付方式的补充说明：甲乙双方同意，不论是任何原因，如租户签订了承租意向书后，但最终未能完成签署预租/租赁合同，而且甲方已向该租户全数退还了意向金的情况下，此类租户不计入成功中介范畴。乙方同意在接到甲方的书面通知后一个月内，全数退还甲方有关该租户已支付过之招商代理费。此外，乙方均不退还已收之招商代理佣金。如商家在已缴纳定金且非乙方过失的前提下，商家要求解除合同；按租赁合同约定没收承租人定金并须付给乙方所没收之定金金额的50%。乙方应以书面或电子邮件方式向甲方提交客户列表或阶段招商成果统计表，甲方阅后如有任何修改要求的；应于收到后5个工作日以电子邮件的方式向乙方提出修改要求，甲方未于上述期限内提出异议的，应视为乙方有效客户列表。本合同因甲乙双方原因的提前终止，或本合同正常终止后叁个月内，如上述乙方有效客户列表内客户（包括该客户的股东、投资大、雇用单位、委托人、受托人、或与该客户有其他法律关系的第三方）与甲方签署乙方有效客户登记表中的经营品牌的承租铺位意向书/预租/租赁合同（以较先者为准）并支付约定金额的，则甲方仍应就该客户向乙方支付约定的代理佣金。 第五条、双方责任。5.1甲方责任。5.1.1甲方应在本合同签订日后5个工作日内将现有能提供的与乙方工作相关的项目资料（资料包括但不限于本项目工程及开业等预计时间节点地块基础情况、政府批文、指标及数据、开发要求、前期完成的市场初步定位报告及政府对该地块或本项目的意见或批示等）给乙方，在本合同服务期间甲方新增得到的项目资料应在得到资料的2个工作目内提供给乙方，并保证所提供资料的真实性、合法性，同时乙方有权基于提供本合同项下服务的需要以及相关市场情况的需要，随时要求甲方提供应由甲方提供的相关材料；若甲方未能按时提供的，乙方应向甲方发出书面的告知说明，同时完成服务的期限相应顺延。5.1.2在本合同范围内由乙方提供的书面建议、、书面的汇报总结及报告或相关的书面材料，甲方应及时签收并反馈予乙方。若在相应合同条款规定的时间内未能及时给予书面反馈，且无其他正当理由则视为甲方接受/似认可乙方提出的建议或汇报总结或报告。5.2乙方责任。5.2.1乙方应按照本合同中所约定的服务内容与工作期限完成相应工作成果并及时向甲方汇报。5.2.8在甲方承诺的商铺交付日期未出现重大延误的情况下，乙方承诺在2020年11月30日前完成招商总面积的80%，若未能完成招商任务乙方将退还甲方商铺的招商佣金，不含顾问服务费部分，若因为甲方原因或不可抗力导致项目延期，则乙方有权利不退还招商佣金，且与甲方重新协商考核时间节点。5.2.9乙方承诺全力协助甲方办理教育综合体需要的相关证照，相关手续费用由甲方承担。 第六条、违约责任。6.1如甲方无正当理由，超过期限而未付款（包括顾问月费、代理佣金、甲方应承担的会务费用等甲方应付费用）时，甲方应从付款期限届满之次日起至实际付款日止，每日按照拖欠款项的千分之二支付违约金，经乙方书面催告后5个工作日内仍不付款的，乙方有权暂停项目顾问工作，乙方应提交服务成果的期限、顾问期限及招商代理服务其期限将因此顺延。6.2由于甲方原因导致本合同解除或无法履行的，对甲方已支付的费用，乙方不予退还；若该费用不足乙方已经完成的工作量，乙方将有权向甲方追索己向甲方提交目经甲方确认的方案成果费用的费用。反之，由于乙方原因导致本合同解除或无法履行的，乙方应退还未履行部分的费用。 第七条、合约之解除和终止。7.1本合同有效期内，如发生下列事件，则守约方有权单方书面形式要求解除和终止本合约：7.1.1甲方未依约按期支付顾问月费、代理佣金、甲方应承担的会务费用等甲方应付费用，且在乙方发出书面催告后5个工作日内仍未支付者。或者乙方未按约定、承诺之期间交付成果或交付之成果不符合本合同约定且在甲方发出书面催告或提出纠正通知后10个工作日内仍未交付或纠正的。 附件1：商业综合顾问服务内容。该综合顾问服务分为：（一）商业定位复核（二）招商策略及相关流程（案场）建立（三）商家储备及推介。（一）商业定位复核：1.商业市场分析。与时俱进的观测项目所在城市/区域目前商业格局及未来供需情况，同时对近年出现或即将出现的重大商业项目、新兴业态以及跨界商业元素等进行理性分析。重新梳理项目优劣势及市场站位，为复核之前做出的商业定位提供现时市场依据等。2、项目本体条件梳理。我司将对本项目的地块条件及周边环境进行深入调查和分析，明确项目自身的资源和特点，以衡量项目后续定位的承载能力等。3、项目商业定位深化我司将融合市场现状、商业发展要素及项目本身的条件和资源，参考与本项目具有可比性的国内外其他城市相关综合体开发案例，以客观的视角审视前次商业定位，并在此基础上进行调整及深化，同时配合项目其他产品，打造更符合市场现状、更具前瞻视角、更为落地的最佳商业项目等。4、建筑设计优化我行将针对现有建筑设计方案进行优化，力求符合市场发展趋势及满足商家需求，促进招商落地和后续运营管理的有效性等。（二）招商策略及相关流程（案场）建立。1.项目招商资料建议（结合营销推广资料）。租赁意向书范本、租赁合同范本、房屋交付标准范本、其他相关资料。2、项目招商策略制定及调整。制定项目全程招商战略规划、确定项目定位及目标品牌落位、确定项目租金水平、项目整体招商时间建议等。3、项目招商道具准备建议。招商店铺明细表/招商平面图跟进、案场说辞、租赁价格调控建议、意向客户确认单、租赁意向书范本、租赁合同范本。4、招商培训。5、相关商业市场动态追踪。（三）商家储备及推介1、商家深度访谈。2、主力店商家筛选及推介。 附件2：独家招商代理服务内容。拟定目标商户名单；根据商业市场惯例，提供相关信息并就合作条件向甲方提出建议；专排业主考察潜在商家，充分了解目标客户；安排潜在客户考察现场，推广本项目之竞争优势，协助提供潜在客户所需之本项目相关资料；确认目标商户后，向甲方提供目标商户的相关资料按甲方指示与相关客户就合作条件及商业条款进行谈判，包括租金标准和位置等；跟进甲方与客户之租赁合同、合作协议的签署；就各客户洽谈情况、进展向甲方汇报。 2019年12月16日，被告向原告转账支付了顾问服务费20万元。同月25日，原告向被告出具三张服务费发票，载明价税金额分别为9万元、9万元、2.6万元。同月31日，被告以代理费名义向原告转账支付6000元。 2020年1月14日，原、被告就涉案项目招商问题在被告处召开了会议，并在此后，原、被告进行了微信沟通（该期间发生新冠病毒疫情）。 2020年4月，原告开始实际为被告提供服务。同月1日，被告以代理策划费名义向原告转账支付3万元；同日，原告向被告出具一张服务费发票，载明价税金额为3万元。同月28日，原告向被告出具一张服务费发票，载明价税金额为9万元；同月29日，被告以广告费名义向原告转账支付9万元。 2020年7月13日、8月10日，原告向被告出具两张服务费发票，载明价税金额分别为5万元、9万元。 在涉案项目招商过程中，被告或锦驰源公司与相关案外就涉案项目房屋的租赁签订了下列合同或意向书等如下： 1、2020年7月1日，锦驰源公司与案外人签订了由案外人租赁涉案项目房屋开办北京慧凡幼儿园的《商务合同意向书》（该意向书加盖了李青松的私章），并由锦驰源公司收取了案外人支付的5万元意向金。该意向书载明租金标准为26.4㎡，计租方式为51万元/年。 2、2020年7月23日，锦驰源公司收取了案外人（王小进）租赁涉案项目房屋的意向金5万元。 3、2020年7月，被告与云南昱平物业管理有限公司签订了《租赁合同》，该合同约定昱平公司租赁被告涉案项目房屋5990㎡；租赁期限15年；第一个计租年度至第三个计租年度的月租金为每42元/㎡。 在涉案项目招商过程中，原告还向被告推介了如海底捞、北京华联等其他项目，但最终未能招商成功。 前述合同履行至2020年9月，双方开始发生争议。 2020年9月11日，原告通过邮政快递方式向被告送达了《通知》。该通知载明：原告未收到2020年8月-10月的季度代理服务费及佣金等，其已在2020年8月10日以付款通知书形式催促付款，被告至今未做出回复，由于被告拖欠原告服务费及佣金，原告正式通知被告，在9月15日之前，支付拖欠的所有费用；根据招商代理合同约定，由于被告原因造成项目计划延误的情况，原告可以无条件单方提出解除合同，并终止与被告的合作。 被告收到原告的前述通知后，于2020年9月21日作出《关于拟解除与贵州嘉世博胜文化传媒有限公司合作的通知函》，并向原告进行了送达。该通知载明，贵州嘉世博胜文化传媒有限公司：1、根据合同条款的规定，你公司严重违反合同3.3.1、3.1.2、3.2条的约定，未能在每月按时向我司进行最终成果汇报，且在工作开展过程中遇到问题未能及时进行调整并向我司进行汇报沟通，导致我司在推广宣传、营销工作上出现重大失误，我司严重质疑你司在代理服务过程中的工作存在欺瞒、拖延，对我司造成严重经济损失。在服务期内我司已支付一年商业综合顾问服务费20万元，现因你司原因解除合同，应退还我司综合顾问服务费10万元。2、根据合同条款的规定，你公司严重违反合同5.2.8条的约定，你司承诺在2020年11月30日前完成招商总面积的80%，至今完成总面积的20%都不足，我司对你司的工作能力提出强力的质疑，根据合同规定我司不予支付你司任何招商佣金。3、根据合同条款的规定，你公司严重违反合同6.3条的约定，我司将对你进行违约金计算。请你司收到此通知后，派人与我司办理工作移交手续，同时办理解除合同的手续。 2020年9月后，原、被告双方未在按照前述合同约定各自履行合同义务。 2020年10月10月，被告再次《关于拟解除与贵州嘉世博胜文化传媒有限公司合作的通知函》，并向原告进行了送达。该通知函与前述通知函的内容基本一致；同时，该通知函还载明，你公司至今未派人与我司另外办理解除合同事宜及代理合同7、8、9月财务结算事宜，再次请求你司收到此函后，在10月13日之前派人与我司办理解除合同手续，并办理财务结算事宜，若你司再不派人解除此事，我司将视为你司默认此函内容，与我司签署的所有合同自动解除。 另查：2020年3月2至2020年9月7日期间，原、被告工作人员以微信聊天方式对招商问题进行了沟通和交流，还相互发送了涉案项目相关的文件资料，如涉案项目平面图、招商意向书、售房方案、媒体方案、涉案项目介绍、招商启动会项目介绍、新闻发布会稿件、涉案项目招标书等；同时，原告还不定期向被告发送涉案项目的招商人员每周报表，该报表主要载明被告以电话或登门拜访方式与相关品牌进行接洽及洽谈情况（如是否有合作意向、是否选择时间看场地等）。 在庭审中，原告陈述如下： 被告支付了4、5、6、7月的费用共12万元，这是支付每个月的顾问费30000元，另外20万元是根据合同3.1.1条约定的商业综合顾问费；被告从8月份开始没有支付顾问费，原告有权利暂停驻场顾问服务；诉请中的42万元是4.2.1条约定的8、9、10月驻场服务费90000元及招商佣金（根据合同4.2.1条约定说明的前面部分）33万元（5990平米面积乘以每平米42元即被告与昱平公司签订的租赁合同第一个月的租金为标准、北京慧凡幼儿园缴纳的50000元定金、锦驰源公司收取的定金50000元）；租赁合同已签订，但是否交付与原告无关，且商家没有进驻是因房屋没有修建完；锦驰源公司就是被告的公司；原告已经履行了招商义务并且为原告完成了三家招商任务，被告应当按照合同约定向原告支付招商佣金。 在庭审中，被告辩解如下： 1、招商代理合同是分两部分，其中，合同3.1条约定的一部分为顾问费，20万元是一年，另一部分是合同4.2.1条约定的顾问费，顾问费原告先收费后服务。但今年因疫情实际服务只有五个月，从七月底到八月开始原告没有提供任何服务；原告服务的四个月，被告分别足额支付了驻场服务费，原告应提交证据证明完成了驻场服务费，如没有应退还相应服务费。 2、被告实际支付20万元一年的费用。合同5.2.8条约定，原告应于2020年11月30日前完成招商总面积的80%，原告实际只完成11.98%；原告明知不能完成招商任务情况下，以催告函方式要求被告支付服务费，被告未支付服务费是因原告没有服务，也没有组织过开会及提交书面材料。 在庭审中，被告还对锦驰源公司收取意向金及该公司与被告的关系问题先后作出如下辩解： 1、锦驰源公司收取的意向金，与本案无关，不是被告收取的，是否与原告有合作不清楚。 2、两笔意向金都是李秀平经手，但钱是被告收取，锦驰源公司的办公区域是租赁的被告的房屋，是被告带人来缴纳意向鑫，李秀平就收了，原告叫盖锦驰源公司的章就盖的锦驰源公司的章。 3、锦驰源公司是李秀平、李青松一起组织的公司，但该公司与被告是独立的主体。 本院认为，原、被告签订的合同是当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,且也无法律规定原告提供物业顾问服务需要取得相应的资质，因此，该合同成立并生效,双方应按约定全面履行各自义务。合同约定原告为被告提供招商服务事宜,被告向原告支付服务费，合同内容符合《中华人民共和国合同法》规定的委托合同的特征,故原告有按约在提供受托事务前有权主张相应报酬的权利及在取得费用后按约履行提供受托事务即招商服务的义务，被告有按约向原告支付招商服务的义务及在支付报酬后要求原告履行提供受托事务的权利。同时，本案诉讼涉及原、被告各自主张对方违约行为的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，该法律事实并不存在持续状态，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用法律事实发生当时的法律、司法解释对前述行为和事实的后果进行处理。 在本案中,原、被告对合同已进行相应的实际履行均无异议，只是，原告主张被告存在未按合同约定支付招商代理服务费的违约行为，被告主张原告存在未按合同约定履行提供招商代理服务义务的违约行为。对原、被告双方各自是否存在违反行为，认定如下：本案中,通过原、被告工作人员的微信聊天记录及其原告向被告发送的相关文件,结合被告与案外人签订的租赁合同等,能够说明原告已向被告提供招商代理服务及将服务成果交付给被告的事实，且在原告向被告催促支付驻场代理费前，被告并未对原告提供的服务和成果提出异议,足以说明原告按约履行了合同约定的义务。依据合同约定，被告有在原告提供服务前向原告支付服务费用的义务，原告为被告提供了服务，被告未按约定及在原告催告后未履行付款义务，被告违反支付费用的合同义务，已构成违约，本院对此予以认定。被告主张原告的前述违约行为，与本案查明的事实及前述认定不符，本院不予采信，即原告在履行合同过程中不存在违约行为。 原、被告发生争议后，在各自送达给对方的通知函件中各自作出了准备解除合同的意思表示，但未明确表示解除合同，在庭审中也未作出前述通知函件能够达到解除合同的目的；合同履行过程中，被告存在违约行为，导致合同已实际终止履行，现原、被告就合同履行问题处于僵持状态，双方的合同目的均不能实现。在前述情况下，依据本案涉及的法律规定，被告作为违约方，原则上无权要求解除合同，但在合同履行处于僵持状态下，强制继续履行合同已无积极意义，也会导致原、被告矛盾进一步扩大、损失进一步扩大，并结合被告的违约合同、合同目的无法实现等事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第一款“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。”的规定，对被告第1项要求解除合同的请求，本院予以支持。 合同虽以解除，但依据合同约定，被告有向原告支付服务费及佣金的义务，合同履行期间，被告违反合同约定逾期至今未向原告支付服务费及佣金，且原告招商标准虽未达到合同要求，但合同解除系因被告违约行为导致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条第2款“人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”的规定，对原告要求被告支付服务费、佣金及违约金的请求，本院予以支持。被告向原告支付了至截止2020年7月31日止期间四个月的驻场服务后，未在支付驻场服务费，并结合原告服务期间，合同解除日期、合同第四条第4.2.1款约定的服务费标准等事实，对原告要求被告支付8、9、10月三个月的服务费90000元的请求，本院予以支持。原告主张其促成招商项目有三个，并据此要求被告支付佣金，被告对原告主张涉及锦驰源公司收取意向金的招商项目不予认可，但结合锦驰源公司前后法定代表人均系被告员工、被告认可前述意向实际由其收取等事实，根据合同第4条第4.2.1款关于“招商成功”内容的约定，对原告主张促成招商项目三个的事实，本院予以认定，即原告招商成功项目为三个；对原告招商成功的项目，被告应根据合同第四条第4.2.1款关于”对于经乙方招商，客户与甲方签署商铺铺位租赁意向书、预租合同或租赁合同（以较先者为准）并支付约定之租赁定金/保证金或押金的铺位，甲方将按以下标准与乙方结佣：独家招商代理佣金为租户租期内的月平均租金，即1个月佣金。”、第四条第4.2.2款的约定，向原告支付佣金，其中，北京慧凡幼儿园项目，被告收取了意向金，已符合向原告支付佣金的条件，并根据4.25万元的月租金标准（51万元/年÷12个月），被告应向原告支付该项目佣金数额为4.25万元，对原告要求被告支付该项目佣金4.25万元的请求，本院予以支持；王小进项目，被告虽然收取了意向金，但对月租金标准，原告未提供证据证明，本院无法确认该项目佣金数额，对原告要求被告支付该项目佣金的请求，本院不予支持；云南昱平物业管理有限公司项目，原告未提供证据证明被告已从该公司收取了合同第四条第4.2.1条约定的“租赁定金/保证金或押金”，原告要求被告支付该项目佣金，不符合支付条件，对原告要求被告支付该项目佣金的请求，本院不予支持。对被告应向原告支付前述三个月的服务费90000元、佣金4.25万元（共计132500元）逾期支付的违约金，原告主张按日5‰计算，标准过高，以与合同约定逾期付款按日2‰标准不符，其也未提供证据证明被告的违约行为给其造成损失的大小等，因此，对违约金，结合前述合同约定被告应支付的期限、前述款项实际数额等事实，本院确定被告以前述款项数额为基数从2020年8月5日起以按全国银行间同期同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止。 合同解除，对于原告收取的一年20万元的服务费涉及尚未届满服务期限的部分款项，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告本应返还，且合同解除系因被告的违约行为导致，被告也未提供充分的证据证明原告存在违约行为，并根据合同第六条第6.2款项“由于甲方原因导致本合同解除或无法履行的，对甲方已支付的费用，乙方不予退还”的约定，被告的第2项诉讼请求，缺乏事实基础，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告贵州嘉世博胜文化传媒有限公司与被告遵义市渝兴房地产开发有限公司于2019年12月13日签订的《遵义市东方大道项目及独家代理服务合同》； 二、被告遵义市渝兴房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告贵州嘉世博胜文化传媒有限公司支付招商代理服务费、佣金共计132500元及违约金（违约金从2020年8月5日起以前述款项为基数按全国银行间同期同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）； 三、驳回原告贵州嘉世博胜文化传媒有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告遵义市渝兴房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费3945元（已减半收取），反诉案件受理费2322元（已减半收取），共计6267元，由原告负担2695元，被告遵义市渝兴房地产开发有限公司负担3572元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 赵仲智 二〇二一年三月三日 法官助理 谭克琴 书 记 员 刘贵亮