湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初1103号 原告：深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司，住所地：湖南省郴州市北湖区青年大道南侧汇龙万宝国际城办公楼**,统一社会信用代码：9143100039728061X7。 负责人：刘恒，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：倪琼卫，郴州市天剑法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：史海平，系该公司员工。 被告：温小晶，男，1983年11月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被告：李杏，女，1987年3月13日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司（以下简称红树林物业公司）与被告温小晶、李杏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告红树林物业公司的委托诉讼代理人史海平,被告温小晶、李杏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红树林物业公司请求本院判令：一、判令二被告支付物业管理费7687.76元（计算期间：2018年8月1日-2021年2月28日，共计31个月；计算方式：（130.61平方（购房合同建筑面积）×1.9元（物业费单价）×23个月（2018年8月1日-2020年6月30日）+130.27平方（不动产确定面积）×1.9元（物业费单价）×8个月（2020年7月1日-2021年2月28日）=7687.76元），物业费暂计至判决之日。二、判令被告按照欠缴物业管理服务费的30%计算违约金为2306.32元（7687.76×30%=2306.32元），以上两项合计：9994.08元。三、本案诉讼费由被告承担。 被告温小晶、李杏的答辩要点：一、房屋产权登记面积为130.27平方，从2017年8月1日至2018年7月31日原告存在多收物业费，应当退回多收部分；二、物业服务不到位，其服务质量与配置无法达到对外宣称的高档小区，故前期已缴物业费存在不合理收费；三、物业服务协议是霸王协议，是无效的，且协议里未约定违约金；四、小区门禁在2020年7月14日业委会发函后才启动且启动后也形同虚设无人维管、小区楼宇门禁从未启用形同虚设，经常有外来闲杂人等流窜进入、常有人入户发小广告及发生电动车被盗，瓷砖脱落从不维修、未尽房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理的义务，电梯无启用备用电源，物业服务未按自行制定公示栏标准服务，物业人员大都未取得职业资格证且专业素质差、保安值班经常不在岗且态度恶劣、缺乏基本礼貌且小区内曾发生过恶意伤人事件，保安仅在旁边观看未予制止，外墙脱落、漏水渗水、公共设施损坏等现象未及时得到处理，地，地下室垃圾随意堆放水沟无盖或盖损坏未及时修复、损坏草皮植被长期未修复、公共墙面发霉、脱落、涂画无人处理，猫狗无绳肆意穿梭、致业主被咬且粪便经常无人清理，物业未将收取的相关费用补充到专项维修基金，且未对机动车场地占用费收取等进行公示，创文期间无视政府文件规定、强行收取停车费；五、装修押金强行要求抵物业费，一直以各种理由不办理退还，答辩人2019年底曾向物业公司总经理助理提出装修后长期未入住要求减免部分物业费，总经理助理答应后，却一直没予以回复；六、原告未按合同约定履行义务，应按实际服务的品质付费。答辩人要求免缴12个月，其他时间物业费按1元/平方米缴费。如物业公司后期整改达标可按1.9元/平方米缴费。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 一、被告温小晶、李杏系郴州市万宝国际城小区D8栋1101号房屋业主，房屋实际面积为130.27㎡。2017年7月5日，原告红树林物业公司与被告李杏就万宝国际城小区的物业管理签订《前期物业管理服务协议》。协议第二条约定：（一）房屋建筑本体共用部位（外墙面、天面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、监控系统、共用照明、加压供水设备、配电系统、消防设施防备、电梯系统等）的维修、养护、管理和运行服务；（三）本物业规划红线内属物业管理范围的公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、自行车房棚、停车场等）的维修、养护和管理；（四）本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理…。协议第四条约定：（十五）业主应于开发商通知房屋交付之日起足额交纳物业管理服务费用（办理入伙手续时预先缴纳十二个月的物业服务费用，之后应在每月10日前缴纳当月度的物业服务费，逾期缴纳将按相关规定收取滞纳金），物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，视为入伙，物业服务费从入伙之日起计收。协议第七条约定：住宅物业服务费1.9元/平方米/月。 二、原告对万宝国际城小区提供了物业管理服务，两被告按上述协议约定的标准交纳了2018年7月31日前的物业服务费，被告自2018年8月1日后开始拖欠物业服务费，经催讨，两被告仍未交付。为此，原告向本院提起诉讼。经核算，万宝国际城小区D8栋1101号房屋，实测建筑面积：130.27㎡，按1.9元/㎡计算，从2018年8月1日至2021年2月28日，被告应向原告交付物业服务费7672.9元。 三、庭审中，被告提出物业服务存在：小区门禁在2020年7月14日才启动且启动后也形同虚设无人维管、小区楼宇门禁从未启用形同虚设，经常有外来闲杂人等流窜进入、常有人入户发小广告及发生电动车被盗，瓷砖脱落从不维修、未尽房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理的义务，电梯无启用备用电源，物业服务未按自行制定公示栏标准服务，物业人员大多未取得职业资格证、保安值班经常不在岗且态度恶劣、缺乏基本礼貌，小区内曾发生过恶意伤人事件，保安仅在旁边观看未予制止，小区内外墙脱落、漏水渗水、公共设施损坏等现象未及时得到处理，地，地下室垃圾随意堆放水沟无盖或盖损坏未及时修复、损坏草皮植被长期未修复、公共墙面发霉、脱落、涂画无人处理，小区内猫狗无绳肆意穿梭、致业主被咬且粪便经常无人清理，物业未将收取的相关费用补充到专项维修基金，且未将机动车场地占用费收取、业主共有部分收益、房屋维修专用资金使用等情况进行公示，原告在创文期间无视政府文件规定、强行收取停车费等问题。 判决的理由与结果 本院认为：本案案由应为前期物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：被告温小晶、李杏是否应当按照《前期物业管理服务协议》缴纳物业服务费。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，协议中对物业公司与业主的权利义务有明确的约定，双方均应依法全面履行。关于物业服务瑕疵问题，本院认为：一、业主对物业公司履行合同的瑕疵行为，应协商解决或依法依程序维权；二、物业服务合同是有相对性的，合同的当事人双方为物业服务公司和业主个体，两被告如果认为原告履行合同的义务有瑕疵，可以依法依程序寻求解决渠道并提供针对其个体服务存在瑕疵的证据，另行主张权利；三、两被告抗辩认为小区物业管理存在问题，不能作为单个业主不按照合同约定履行交纳物业服务费的理由，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。因此，两被告应该依据合同的约定，按期缴纳物业服务费。关于两被告提出装修押金未退还问题，两被告未举证证明，且与本案不属于同一法律关系，两被告可协商解决或依法依程序主张。关于原告诉请的违约金金额，因物业协议里没有明确规定收取违约金的标准，故原告提出两被告交纳违约金2306.32元，本院不予支持。 综上所述，原告在按上述协议提供物业服务过程中，两被告提出的原告提供的物业服务存在瑕疵，不能作为不按照合同约定履行交纳物业服务费的理由，两被告逾期支付物业服务费的行为已构成违约，对于原告诉请两被告支付拖欠的物业服务费，本院予以支持；截止至2021年2月28日，被告实际欠原告物业服务费7672.9元。 依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告温小晶、李杏于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司物业管理费7672.9元（计算至2021年2月28日止）； 二、驳回原告深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司其他诉讼请求。 如果被告温小晶、李杏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，由被告温小晶、李杏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谢萍 二〇二一年三月二十三日 法官助理陈康训 书记员李佳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。