广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初32347号原告：广州瀚柏商务服务有限公司，住所地广东省广州市天河区林和西路161号4001房，统一社会信用代码91440101MA5CR5KEXD。法定代表人：黎志民，总经理。委托代理人：李绮玲，系该司职员。委托代理人：马平川，系广东环宇京茂律师事务所律师。被告：熊其阳，男，1985年1月2日出生，汉族，住湖北省赤壁市。委托代理人：齐卫国，系广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州瀚柏商务服务有限公司与被告熊其阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州瀚柏商务服务有限公司的委托代理人李绮玲、马平川，被告熊其阳及其委托代理人齐卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州瀚柏商务服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2020年7月14日解除；2.原告无需向被告返还租赁保证金72000元和水电费保证金2600元，租赁保证金用于抵偿被告欠付的2020年2月1日-2020年4月30日的租金和管理费；3.被告向原告支付免租期租金12812.3元及2020年5月1日至2020年7月14日期间的未付租金和管理费58838元；4.被告向原告支付拖欠2020年2月1日-2020年7月14日逾期未付租金及管理费的滞纳金（以当月欠付的租金和管理费为本金，按每日0.3%的标准，自上一个月的26日起计至实际清偿之日止）；5.被告向原告赔偿因提前解约产生的预期利益损失（以每月24000元为标准，自2020年7月15日起至2020年9月15日止）；6.被告向原告赔偿中介佣金损失22069.08元；7.被告补偿原告因主张权利所支出的律师代理费16000元;8.被告承担案件受理费。事实和理由：2019年10月12日，原、被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将位于广州市天河区林和西路161号4001室自编40U的物业（下称案涉物业）出租给被告用于办公用途。合同约定租金为20230元/月，物业管理费为3770元/月，两项合计24000元/月。被告签约时已预缴3个月租金和管理费作为租赁保证金。2020年1月25日，被告无正当理由停付费用，至4月30日租赁保证金已抵扣完毕。此间，虽经原告以多种方式催告，被告均置之不理。7月14日，原告以短信方式通知被告解除合同，自行收回案涉物业。被告拒绝收回物业内财物后，原告已自行处置案涉物业内财物。基于前述事实，原告诉至法院，望法院依法查明全部事实，维护原告合法权益。被告熊其阳辩称：1.被告认为根据原、被告之间的微信聊天记录以及原告发送给被告的清场函即通知函，原、被告之间的房屋租赁合同已于2020年4月29日解除，所以原告第一项诉请缺乏事实和法律依据，应予驳回。2.对于第二项诉讼请求，被告认为根据相关文件，疫情是不可抗力，被告无须承担违约责任，被告没有法律上的义务承担原告主张的74600元。原、被告双方应当以公平原则处理双方之间的租赁合同纠纷。原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。3.对于第三项诉讼请求，被告认为原告之所以无法实际使用（2020年2月1日-4月29日）案涉物业，一方面是受疫情的影响，被告在老家××××市无法离开，另外也因为原告一直非法对案涉物业采取关门、锁门、上锁等不正当手段限制被告进入，因而原告主张支付免租租金的请求没有事实和法律依据。被告既不可能预见疫情的不可抗力，又无法实际使用案涉物业，原告的主张没有依据，不应当得到支持。另外，被告认为根据原告函件通知，原告已于2020年4月29日解除了双方之间的房屋租赁合同，原告主张2020年5月1日-2020年7月14日期间的租金和管理费，缺乏事实和法律依据，应予驳回。4.对于第四项诉讼请求，被告认为被告无法支付2020年2月1日起的租金，一方面是因为疫情的不可抗力，被告根本无法使用案涉物业，另外，被告因没有办法正常使用案涉物业造成房屋租赁合同的目的根本不能实现，被告也没有收入来支付租金。根据有关不可抗力的法律规定，被告对无法支付租金的行为没有过错，依法不应当承担支付逾期租金以及支付逾期滞纳金等原告的主张。因而，原告第四项诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。5.对于第五项诉讼请求，正如被告前述所说，房屋租赁已于2020年4月29日解除，合同的目的无法实现的原因，过错不在被告，从原、被告之间微信聊天记录显示房屋租赁合同是基于双方之间的合意进行解除，被告没有过错，不应当对原告主张的预期利息损失承担责任，而且原告主张预期利益损失没有任何证据予以证明，依法不应当得到法律支持。6.对于第六项诉讼请求，不可抗力的发生和造成的一系列法律后果，被告并没有过错，不应当承担由原告过错违约而产生的额外的负担，因而对原告主张的中介损失被告没有过错，不应当对此承担责任。7.对于第七项诉讼请求，从合同实际履行情况来看，自2020年1月底-2020年4月28日，原、被告之间一直就如何减免租金由被告向原告主张协商，如果原告对有关疫情的不可抗力的法律事由，有一般法律上和生活常理上的理解，就可以在2020年4月29日之前解决双方争议，而且原告已于2020年4月29日向原告发出清场函和通知函等解除房屋租赁合同的意思表示，被告认为原、被告之间的权利义务之间的纠纷处理完毕，原告没有必要通过律师甚至提起本案的诉讼，因而，对原告主张的律师代理费和本案受理费，其产生的原因不在于被告，应由原告自行承担。经审理查明：2019年10月12日，原告（出租方）与被告（承租方）就案涉物业签订《房屋租赁协议》，协议编号为（2019）瀚柏字第40U01号；租赁期限自2019年10月13日至2020年10月12日，其中2019年10月13日至2019年10月31日为免租期，此免租期用于被告搬家，免租期间免收租金，但使用案涉物业产生的相关费用（包括但不限于水电费、加时空调费、物业管理费等因使用案涉物业产生的其他费用）由被告承担；案涉物业用途为办公；租金为20230元/月，物业管理费为3770元/月；租赁保证金为72000元，水电费保证金为2600元；（第五条第一款）租赁费用按月支付，每月25日前将次月租赁费用付给原告，该租赁费用包含月度租金、管理费和水电费押金以及当月实际使用的水电费；若被告拖欠租赁费用，逾期三天后从逾期之日起，每日须支付所拖欠租赁费用3‰金额之滞纳金等；（第五条第二款）若被告拖欠租赁费用达5个工作日或其他费用累计达100000元未付清，原告有权委托物业管理公司对案涉物业采取停水停电锁门等措施，直至被告结清欠款及滞纳金，停水停电锁门期间的所有费用仍由被告承担，采取上述措施七日内被告仍拒不付清欠款的，原告有权单方面解除合同并追究被告违约责任；（第五条第三款）若被告拖欠租赁费用达10个工作日或其他费用累计达200000元未付清，原告有权单方面解除合同，没收被告租赁保证金、水电费保证金并要求被告按首月租金及服务费标准赔偿免租期内租金及管理费（113800.01元），另还应赔偿中介佣金22069.08元；（第十四条第一款）若被告在租赁期内单方解除协议或拒不履行协议，视为被告根本违约，原告有权没收租赁保证金、水电费保证金，同时被告应按合同第五条第三款的标准向原告支付免租期及服务费和中介佣金，有其他损失的，原告可向被告要求赔偿等。2019年10月13日，原告将案涉物业交付给被告。2020年4月23日至4月27日，被告与原告微信沟通：被告因疫情公司决定先暂停广州的业务，办公场地需要解约等，并询问疫情损失不能只是被告承担、原告怎么处理解约事件？原告表示有在争取减免政策，但被告提前解约的话是违约，要没收保证金并且补了租金才能拿走家私。双方未能就解约达成一致意见。2020年4月29日，原告向被告发函通知根据合同第五条第三款，即日起解除双方租赁合同、要求被告三日内支付逾期租金、物业管理费等，并要求被告自行清理物业内财物，未能在三日内清理完毕则原告将自行处置该笔财物、处置费用由被告负担。2020年7月14日，原告短信通知被告以下内容：“熊先生你好，现决定解除与你签订的租赁合同，请尽快交还物业并自行处理家私家具，否则我司将自行处置”。被告确认收到该短信，但认为短信内容与事实不符。原告为证明被告在2020年4月28日、30日到原告场所打砸财物、威胁其工作人员，提交了《报警回执》和照片、录像。被告对《报警回执》的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，照片、录像的真实性、合法性、关联性均不予确认。原告为证明被告在2020年7月14日尚未搬离案涉物业，提交了三张照片。被告对照片的真实性、合法性、关联性予以确认，但称从2020年1月中旬或2月1日被告离开案涉物业开始一直到2020年4月中旬，案涉物业一直处于原告实际控制之下。原告为证明其因签订本案租赁合同而支出中介服务费22069.08元，提交了《经纪代理服务费确认书》和发票作为证据。被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。原告为证明其因本案纠纷而支出律师费16000元，提交了一份《律师函》、两份《委托代理合同》和两张发票作为证据。被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认，并称未收到上述《律师函》。被告为证明其在新冠疫情发生前并无违约行为，提交了数张收据（显示已支付租金、管理费至2020年1月）。原告对收据的真实性、合法性、关联性均予以确认。被告为证明其因新冠疫情影响在2020年春节正月初一至2020年4月8日期间无法离开湖北省赤壁市回广州而导致合同目的无法实现，提交了赤壁市博园东郡物业服务中心的《全员认可排查登记表》《体温检测记录》《证明》及赤壁市新型冠状病毒感染××疫情防控指挥部发出的《关于暂停办理离赤人员审批手续的紧急通知》。原告对上述证据真实性、合法性、关联性均予以确认，但称被告在此期间没有向原告履行通知义务。被告为证明原告单方锁门（更改门锁密码）侵害原告权益，提交了2020年4月28日双方的微信聊天记录及案涉物业门口被加锁的照片。原告对上述证据真实性、合法性、关联性均予以确认，但不认可被告证明目的。庭审中，原、被告均确认案涉物业是用于商业用途，被告称是用于经营的办公室。原告还称其在2020年4月25日锁门，上锁时间持续至2020年4月28日，当日报警后警察说让被告拿走物业内物品，是被告自己不拿走；被告在2020年7月14日交还案涉物业。被告则称原告上锁持续到7月中旬，因为物业被上锁所以其无法拿走里面物品；被告在2020年4月29日交还案涉物业给原告。本院认为：《房屋租赁协议》为原、被告双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。从查明事实看来，被告在2020年4月23日微信提出要解除合同，原告微信中虽未同意，但于2020年4月29日发函通知被告即日起解除合同，应视为双方在2020年4月29日就解除合同达成一致意见，只是双方对导致合同解除的原因及责任存有异议，故原告的第一项诉请与本院认定不一致，本院不予支持。关于合同解除的责任归属，本院认为：一方面，在新冠疫情发生前，被告依约履行合同，但在疫情发生后自2020年2月1日起欠付租金至今，确属违约。然而考虑到疫情对各行各业经营造成的广泛影响且被告租赁案涉物业是用于商业用途、被告本人亦因疫情原因有数月时间无法回到广州等客观事实，应认为被告虽存在违约的故意，但其恶性较小。另一方面，疫情发生后，原、被告双方在合同履行过程中本因充分协商、共担风险、共度时艰，但双方未能就合同继续履行达成一致意见，被告自2020年2月1日起的租金分文未交且在4月23日提出要解除合同，原告在合同尚未解除的情况下于4月25日对案涉物业进行上锁影响房屋正常使用，以致合同于2020年4月29日解除，原、被告双方对此均有过错。综上，本院认定原、被告应对合同解除各承担50%的过错责任。原告关于其无需向被告返还租赁保证金72000元和水电费保证金2600元的诉请，缺乏理据，本院不予支持。本院基于公平原则认定原告应按其过错责任比例向被告退回一半租赁保证金36000元，且合同解除后原告继续占有水电费保证金缺乏依据，应将水电费保证金2600元退回给被告。因本案中被告未对租赁保证金、水电费保证金的退还提起反诉，本院对原告应退还被告的租赁保证金36000元、水电费保证金2600元暂不予处理。合同解除后，租赁双方应及时交接案涉物业，作为承租人的被告对交还房屋负有主要责任，作为出租人的原告亦负有及时止损的义务。被告称在2020年4月29日将案涉物业交还给原告，但未能举证证明，应承担举证不能的不利后果。原告主张交接时间为2020年7月14日，但结合原告关于其在2020年4月25日对案涉房屋进行上锁的陈述以及2020年4月29日发函要求被告自行清理物业内财物、未能在三日内清理完毕则原告将自行处置该笔财物的内容，本院认定原告收回案涉物业的时间以2020年5月2日为宜。因此，被告应向原告支付2020年2月1日至2020年5月2日期间租金、管理费，但考虑到疫情造成的实际影响并综合本案案情，本院酌情认定被告应付上述期间的租金、管理费为66193.55元（24000元/月×90%×3月+24000元/月×90%÷31日×2日），原告主张的租金、管理费超过66193.55元的部分，本院则不予支持。被告逾期交租构成违约，应向原告支付逾期付款的滞纳金，但被告对该滞纳金提出抗辩意见，本院酌情认定滞纳金应以当月欠付的租金、管理费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自上一个月的26日起计至实际清偿之日止，且基于公平原则，以本金为限。另外，如前所述，原告应退还被告的租赁保证金为36000元，另外36000元则无需退回，但因被告未同意将原告应退还的该笔租赁保证金用于抵扣租金、管理费，原告诉请中要求以租赁保证金抵扣租金、管理费的内容，本院不予支持。至于原告主张的免租期租金、预期利益损失、中介佣金损失及律师代理费，因本院已认定原告对合同解除需承担50%的责任，其上述诉请缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告熊其阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州瀚柏商务服务有限公司支付2020年2月1日至2020年5月2日的租金、管理费共计66193.55元；二、被告熊其阳于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州瀚柏商务服务有限公司支付逾期支付上述租金、管理费共计66193.55元的滞纳金（以当月欠付的租金、管理费为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自上一个月的26日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；三、驳回原告广州瀚柏商务服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5735元，由原告广州瀚柏商务服务有限公司负担4450元，被告熊其阳负担1285元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  雷洪驹人民陪审员  卓燕君二〇二一年三月九日书 记 员  邱莉晶梁昭仪