广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂07民终33号 上诉人（原审被告）：浦北越州医院。住所：广西壮族自治区浦北县小江街道解放路175号。统一社会信用代码：9145XXXX。 法定代表人：梁晶，该院院长。 委托诉讼代理人：郑广琨，广西政大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浦北县越州养老护理院。住所：广西壮族自治区浦北县小江街道解放路175号。统一社会信用代码：5245XXXX。 法定代表人：梁晶，该院院长。 委托诉讼代理人：韦佳良，广西政大律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：岑溪市紫旭养老服务有限责任公司。住所：广西壮族自治区岑溪市岑城镇滨东一街31号。统一社会信用代码：9145XXXX。 法定代表人：梁晶，该公司经理。 被上诉人（原审原告）：浦北县人民医院。住所：广西壮族自治区浦北县城金浦大街177号。统一社会信用代码：1245XXXX。 法定代表人：陆桢，该院院长。 委托诉讼代理人：刘秋林，该院医纠办公室主任。 委托诉讼代理人：吴仁贵，广西港天律师事务所律师。 上诉人浦北越州医院（以下简称越州医院）、浦北县越州养老护理院（以下简称越州养老院）、岑溪市紫旭养老服务有限责任公司（以下简称紫旭养老公司）因与被上诉人浦北县人民医院（以下简称浦北医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2020）桂0722民初1093号民事判决，于2020年12月4日向本院提出上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2021年1月27日公开开庭进行审理。上诉人越州医院的法定代表人梁晶及其委托诉讼代理人郑广琨，上诉人越州养老院的法定代表人梁晶及其委托诉讼代理人韦佳良，上诉人紫旭养老公司的法定代表人梁晶，被上诉人浦北医院的委托诉讼代理人刘秋林、吴仁贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人越州医院、越州养老院、紫旭养老公司上诉请求：1.请求撤销原判并依法改判上诉人按照年租金200万元的27%支付租金或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审认定事实不清。(一）一审诉讼主体认定不当。第一，浦北医院作为本案原告提起诉讼不当。根据2015年8月5日《中共浦北县委员会常委会会议纪要》第二条，浦北医院不再是涉案租赁物的所有人，亦没有书面授权浦北医院处理租赁事务，因此，被上诉人作为一审原告提起诉讼不具有主体资格。第二，本案上诉人越州医院及越州养老院不是本案适格的被告。根据合同相对性原则，本案浦北医院旧院区租赁合同的合同双方是被上诉人浦北医院和上诉人紫旭养老公司。虽然在实际经营时交由越州医院、越州养老院实际使用，但并未对合同主体进行变更。相反，交由越州医院和越州养老院使用是根据《浦北县人民医院旧院区招商引资租赁合同》（以下简称旧院区租赁合同）的约定，由紫旭养老公司在当地注册独立公司并在当地缴税履行租赁合同。(二） 一审关于2018年4月17日《浦北县人民医院旧院区租赁专题会议纪要》的认定不当。一审认为2018年4月17日形成的书面专题会议纪要，既确认了浦北医院与紫旭养老公司解除《旧院区租赁合同》，又确认了浦北医院与越州养老院、越州医院达成新的租赁协议不当，不符合合同成立、解除的法定构成要件。1.该纪要属于民法意义上的“要约”。该纪要由县卫计局主持召开，就旧院区租赁事宜组织各方当事人进行协商，仅仅是一个协商的过程，并不具备合同的约束力，各方当事人在未达成最终合意前，可不必须履行该纪要内容且并不必须承担法律责任，对于是否作废《旧院区租赁合同》并未在协商之后作出书面承诺，不能单凭该“要约”便认定合同作废。2.该纪要不具备《合同法》第二百一十三条有关租赁合同主要条款的规定，未形成新的租赁协议。该纪要对重新协商后签订协议的内容约定不清：（1）租赁标的物不清。①租赁区域界定不清，虽然纪要提及“中正评浦字【2018】005号房地产评估报告”区域黑线图，然该所谓黑线图，上诉人一方在协商过程中并没有看到并了解；退一步讲，根据专题会议可知，该所谓黑线图也仅仅属于“一期租赁区”的区域，并非全部租赁区域；②基于被上诉人与紫旭养老公司签订的《租赁合同》，租赁标的物应当包括土地、房屋、附属设施、设备以及新增资产部分，但在该会议纪要中并无具体约定。（2）租金约定不清，纪要所称租金无法确定是整体租赁区域的租金抑或是仅仅一期租赁区域的租金。（3）合同主体不确定，参加专题会议参与人仅仅是参与协商，是否代表哪个单位或企业均不清，是否达成合意应当以最后各方法人书面协议或声明予以确认。二、一审对于租金损失计算方式不当。第一，一审采取的租金损失计算互相矛盾。一审在判决认定部分既认可2018年4月17日形成的书面专题会议纪要确认了浦北医院与越州养老院、越州医院达成新的租赁协议，而该纪要所约定的年租金为200万元，在实际计算时却参考当时的评估报告确定的租赁市场价格计算租金，属于同一租赁物两个计算标准，且认定事实相互矛盾。第二，一审按面积计算租金尚未考虑配套设施应当予以扣除的情形。本案系政府招商引资项目，并且对租赁物的用途作了非常明确的约定，即将旧院区进行整体租赁改造建设医护型养老院，而作为上诉人租赁场地建设养老院需要充分考虑租赁物的基础设施及配套设施，如氧气站、配电房等，应当属于公共配套设施，一审按平方单价计入租金显失公平，也不符合正常租赁习惯。第三，一审要求上诉人越州养老院、越州医院承担支付租金认定不明确。两上诉人属于独立法人主体，有独立的财务制度，该如何承担租金责任应当具体明确，一审笼统作出处理属于事实不清。在庭审中，上诉人补充以下理由：1、被上诉人没有按照租赁合同约定将租赁物交付给上诉人；2、被上诉人未能交付租赁物是因为被上诉人的原因造成；3、签订合同后，由于被上诉人的原因，上诉人不得不接管营养食堂等养老区，用于老人的养老护理用房，实际使用的面积8340.52平方米，仅占被上诉人应交付给上诉人使用的建筑物面积的27%。4、一审认定的租金标准及判决错误。综上，一审查明事实不清，适用法律不当，请求二审法院依法查明本案并作出公正裁判。 被上诉人浦北医院答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律、法规正确，程序合法，应当予以维持。上诉人的上诉以及上诉补充意见都没有提供新的证据，也没有提出新的观点，与一审一样。上诉人提出的上诉意见以及理由都是围绕2015年的合同，但是该合同在2018年时双方已重新达成了协议。上诉人主张被上诉人没有交付设备，经过2018年的专题会议已经变更了，从400万元租金变更为200万元，是双方在政府以及主管部门的主导下变更约定并达成了新的协议，从2019年3月1日开始按年200万元支付租金。合同并没有约定包括装修，被上诉人只是将租赁物即旧院区租赁给上诉人，是否装修以及什么时候装修、是否装修好并使用与被上诉人无关，只要被上诉人将租赁物交付给了上诉人，被上诉人就有权按照约定向上诉人收取租金，上诉人主张按照年租金200万元的27%交付租金没有事实和法律依据。综上，虽然一审没有按照约定的年租金200万元支持被上诉人的请求，但按照实际使用的面积判决年租金190多万元差别也不大，所以被上诉人也没有提出上诉，服从一审判决。 被上诉人浦北医院向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年度即2019年3月1日至2020年2月29日的租金200万元及逾期利息（逾期利息计算：以200万元为基数，自2019年3月1日起至付清2019年度租金之日止，按年利率6%计算）；2、判令被告向原告支付2020年度即2020年3月1日至2021年2月28日的租金200万元及逾期利息（逾期利息计算：以200万元为基数，自2020年3月1日起至付清2020年度租金之日止，按年利率6%计算）；3、本案诉讼费由被告承担。在庭审中，浦北医院将诉讼请求变更为：1、判令被告向原告支付2019年度即2019年3月1日至2020年2月29日的租金200万元及逾期支付租金的损失（损失计算：以200万元为基数，2019年3月1日至2020年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2020年8月20日后至付清2019年度租金之日，按年利率15.4%计算）；2、判令被告向原告支付2020年度即2020年3月1日至2021年2月28日的租金200万元及逾期支付租金的损失（损失计算：以200万元为基数，2020年3月1日至2020年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2020年8月20日后至付清2020年度租金之日，按年利率15.4%计算）。 一审法院查明，紫旭养老公司于2015年8月21日成立，办公、经营场所在岑溪市岑城镇滨东一街31号。2015年11月19日，浦北医院与紫旭养老公司签订《旧院区租赁合同》，将其使用经营多年的位于浦北县划定的区域（详见浦北医院旧院区用地位置图的租赁区红线范围）的土地、房屋、附属设施等资产出租给紫旭养老公司使用。租赁合同约定：租赁标的物的土地面积约20亩，建筑物9栋，约2.9万平方米建筑面积；租赁期限20年，即从浦北医院向紫旭养老公司正式移交之日起计算；租赁用途仅限于紫旭养老公司改造建设经营医疗、养老结合型的养老护理院使用；租金为2016年1月至2020年12月的每一年租金是400万元，2021年1月至2025年12月的每一年租金是450万元等内容。2015年11月28日，浦北医院将旧院区的饭堂办公室、康体部的资产移交紫旭养老公司。2015年11月30日，浦北医院与紫旭养老公司在《旧院区租赁合同》的基础上签订《补充协议（二）》，约定：紫旭养老公司在未办理取得医疗资质前按原合同约定缴交约定租金前的承租期内，接管经营旧院区的营养食堂、康体部、门诊楼二楼养老区、职工之家二楼办公区，要缴交管理费和折旧费，其中营养食堂每月2750元、康体部每月3000元、门诊楼二楼养老区和职工之家二楼办公区每月3000元；紫旭养老公司在取得医疗资质后，浦北医院将旧院区划定区域的房屋及配套设施等资产交付紫旭养老公司接管等内容。2016年1月29日，浦北医院与紫旭养老公司又在《旧院区租赁合同》的基础上签订《补充协议（一）》，约定：在租赁项目中有自治区农发行注入的新增项目资金，由浦北县人民政府委托浦北县开发投资集团有限公司（以下简称浦北开投公司）作为业主承接管理，用于浦北医院旧院区改造，由紫旭养老公司提供改造设计方案，经浦北县委、县政府审批同意后由浦北开投公司按有关规定建设和装修；新增资产建设竣工验收合格后先由县国资办和浦北医院造册登记，再由浦北医院交付紫旭养老公司等内容。之后，在双方没有办理房地产书面交接手续的情况下，紫旭养老公司就直接接管旧院区的营养食堂、康体部、门诊楼二楼养老区、职工之家二楼办公区以及饭堂办公室、康体部的资产，在使用过程中向浦北医院支付管理费、折旧费等。 2017年2月6日，越州养老院成立，办公、服务场所在浦北县。2017年8月1日，越州医院取得了一级综合医院资质，同年10月10日成立，办公、营业场所也是在浦北县。越州养老院、越州医院共同使用紫旭养老公司使用的上述房地产及其他资产。 2016年开始，浦北开投公司将浦北医院旧院区涉及越州养老院项目第一、二期的装修、改造工程发包给广西建工集团第一建筑工程有限责任公司施工建设。项目工程主要涉及正立面大门及康体部改造、食堂装修，连廊加建和电梯加建，门诊楼、医技楼、留医部装修改造。原计划于2018年1月9日竣工，但因资金问题而导致至2018年上半年部分项目工程停建未能竣工。已竣工完成装修、改造的项目工程是正立面大门、食堂、门诊楼1、3、4层、留医部（原外科楼）2、3、4、5层、医技楼1层、康体部（原外科楼）1层，越州养老院、越州医院已直接接管使用。 2018年1月17日，浦北医院、越州养老院、越州医院的代表对浦北医院旧院区的资产进行盘点交接。2018年2月8日至9日，浦北医院委托广西中正房地产评估有限公司对浦北医院位于浦北县域的房地产位置平面图，平面图标注了职工之家、门诊楼、医技楼、原外科楼、旧饭堂、新饭堂、洗消被服供应中心、氧气站、配电房、地下停车场的具体位置。浦北医院、越州养老院、越州医院的代表对职工之家、门诊楼、医技楼、原外科楼、旧饭堂、新饭堂、洗消被服供应中心、氧气站、配电房、地下停车场的租赁总建筑面积20260.7平方米、总用地面积15006.8平方米、公共用地面积7929.8平方米进行了确认。其中，食堂（饭堂）建筑面积1111.8平方米、门诊楼1、3、4层建筑面积3507平方米、留医部（原外科楼）2、3、4、5层建筑面积4160平方米、医技楼1层建筑面积501.93平方米、康体部（原外科楼）1层建筑面积1040平方米。其余未在装修、改造范围内的氧气站建筑面积59.36平方米、配电房建筑面积90平方米、地下停车场建筑面积713平方米以及职工之家1层（二楼）建筑面积684.79平方米（3423.94㎡÷5层）、洗消被服供应中心建筑面积897.7平方米。广西中正房地产评估有限公司对经确认的租赁楼房的建筑面积作出租赁市场价格评估，确定年租赁总价格为3110064元。建筑面积每月市场租金单价情况如下：职工之家5元/㎡，门诊楼、医技楼、原外科楼15元/㎡，后勤用房（旧饭堂、新饭堂、洗消被服供应中心、氧气站、配电房、地下停车场）10元/㎡。 2018年4月17日，针对越州养老院工程项目建设导致《旧院区租赁合同》约定的租赁租金等履行问题以及实际承租人发生变更的问题，浦北县卫生和计划生育局主持召开由浦北医院的法定代表人陆桢，紫旭养老公司、越州养老院、越州医院的法定代表人梁晶等参加的浦北医院旧院区租赁专题会议，会议经协商并形成书面专题会议纪要，书面专题会议纪要经陆桢、梁晶等参会人员签名确认。专题会议纪要载明：2015年11月19日签订的《旧院区租赁合同》作废，双方不承担任何经济责任和法律责任；双方按重新协商后的租金标准和时间签订协议，租赁期限20年，从2019年3月1日起至2039年2月28日止；双方协商约定租金为每年200万元，并每五年递增5%，缴交时间从2019年3月1日起执行，租赁方需在每年的3月1日前一次性缴清当年租金；租赁区域按中正评浦字[2018]005号房地产评估报告中约定的一期租赁区域黑线图位置；2019年3月1日前的租金准予租赁方免缴，并报浦北县人民政府批准。之后，越州养老院、越州医院继续接管使用上述已经装修改造完成的楼层，以及氧气站、配电房、地下停车场、职工之家2层和其他已经移交的资产。 2019年11月8日，针对越州养老院工程项目建设问题，浦北县人民政府主持召开由浦北县卫生和计划生育局、浦北县财政局、浦北医院、越州养老院、越州医院等单位代表参加的越州养老院工程项目建设专题会议，会议形成专题会议纪要。专题会议纪要载明：越州养老院工程项目后期建设工程由越州养老院作为业主承担建设；越州养老院工程项目工程全部建成验收前，关于租赁方式、租金等事宜，继续按原租赁协议执行，待工程全部建成验收后，再商量签订新的租赁协议确定新的租赁方式、租金等事宜。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。关于诉讼主体问题。1、浦北医院是否适格原告问题。浦北医院建设经营旧院区的房地产多年，并持有旧院区的国有土地使用证，从来没有人提出异议，浦北医院有权将其旧院区的房地产出租，没有违反法律规定，故浦北医院是本案适格原告。2、紫旭养老公司、越州养老院、越州医院是否适格被告问题。浦北医院认为，在2018年4月17日召开的专题会议上与越州医院、越州养老院达成了新的租赁协议，《旧院区租赁合同》作废后，紫旭养老公司就不属于租赁协议的相对方，已经拖欠的租金应由实际使用的越州养老院、越州医院支付。越州养老院、越州医院认为，2018年4月17日的专题会议纪要涉及租赁协议的双方不明确。紫旭养老公司认为其是租赁协议的一方当事人。该院认为，承租人是指在租赁合同中使用租赁财产并按约定向对方支付租金的当事人。越州养老院、越州医院自从成立以来，就直接接管使用紫旭养老公司原来使用的旧院区的营养食堂、康体部、门诊楼二楼养老区、职工之家二楼办公区以及饭堂办公室、康体部的资产，之后又直接接管旧院区的资产以及已经完成装修改造的楼层，且越州养老院、越州医院的办公、服务或经营场地是在浦北医院旧院区，而紫旭养老公司的办公、经营场地是在岑溪市岑城镇滨东一街31号。因此，《旧院区租赁合同》作废后，新租赁协议的承租人就不是紫旭养老公司，而是越州养老院、越州医院，越州养老院、越州医院就是本案的适格被告。 关于2018年4月17日专题会议纪要达成的租赁协议及其法律效力问题。1、召开专题会议的背景，是在越州养老院、越州医院共同使用浦北医院旧院区中的部分楼房正在装修改造，实际承租人发生变更，导致《旧院区租赁合同》约定的条款无法履行的情况下，作为主管单位的浦北县卫生和计划生育局召开浦北医院的法定代表人陆桢以及紫旭养老公司、越州养老院、越州医院的法定代表人梁晶等人参加的专门协调会议。2、专题会议纪要内容对经协调后双方达成的房屋租赁协议的主要条款比如租赁区域的房地产及其面积、租赁期限、年租金金额及缴交时间等，都没有违反法律规定。3、梁晶审阅了专题会议纪要内容并签名确认，是其真实意思表示，不存在被他人胁迫或行政命令情形。4、梁晶作为紫旭养老公司、越州养老院、越州医院三个单位的负责人，对专题会议纪要经协商确认《旧院区租赁合同》作废，浦北医院、紫旭养老公司都不承担任何经济责任和法律责任，2019年3月1日前的租金免缴等，所产生的法律效力和后果是明知的，应视为紫旭养老公司同意与浦北医院解除《旧院区租赁合同》；对达成新的房屋租赁协议所产生的法律效力，也就是越州养老院、越州医院成立后就成为实际接管使用人并应支付相应的租金也是明知的。综上分析认定，2018年4月17日形成的书面专题会议纪要，既确认了浦北医院与紫旭养老公司解除《旧院区租赁合同》，又确认了浦北医院与越州养老院、越州医院达成新的租赁协议。因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，新的租赁协议对协议双方产生法律效力，双方都应当按照协议约定履行义务。 关于年租金金额及逾期支付租金的损失问题。一直以来，浦北医院与越州养老院、越州医院对租赁的房地产都没有办理书面的交接手续，且越州养老院项目工程装修改造尚未全部竣工，导致越州养老院、越州医院未能接管使用租赁的全部房地产，这是由多方面原因造成的。虽然双方于2018年2月8日至9日已经确认了租赁的房地产及其相应的面积，但是在专题会议纪要上达成的租赁协议没有明确租赁的房地产交接的时间、方式，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。鉴于上述因素，酌情以实际接管使用的楼层建筑面积并参照当时的评估报告确定的租赁市场价格计算年租金比较符合实际情况，也是公平合理的，同时也不违背双方在专题会议纪要确定的年租金200万元的初衷。越州养老院、越州医院实际接管使用的楼层建筑面积的年租金计算情况如下：食堂（饭堂）1111.8㎡×10元/㎡×12个月＝133416元，门诊楼1、3、4层3507㎡×15元/㎡×12个月＝631260元，留医部（原外科楼）2、3、4、5层4160㎡×15元/㎡×12个月＝748800元，医技楼1层501.93㎡×15元/㎡×12个月＝90347.4元，康体部（原外科楼）1层1040㎡×15元/㎡×12个月＝187200元。其余未在装修、改造范围内的氧气站59.36㎡×10元/㎡×12个月＝7123.2元，配电房90㎡×10元/㎡×12个月＝10800元，地下停车场713㎡×10元/㎡×12个月＝85560元，职工之家1层684.79㎡×5元/㎡×12个月＝41087.4元。以上合计年租金1935594元。因此，越州养老院、越州医院应当向浦北医院支付2019年度即2019年3月1日至2020年2月29日、2020年度即2020年3月1日至2021年2月28日的租金金额都是1935594元，合计3871188元。对于浦北医院诉求逾期支付租金的损失，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条规定，判决：一、被告越州养老院、越州医院应当于本判决发生法律效力之日起十日内向原告浦北医院支付2019年度的租金1935594元、2020年度的租金1935594元，合计3871188元；二、驳回原告浦北医院的其他诉讼请求。案件受理费40000元，由被告越州养老院、越州医院负担。 在二审诉讼过程中，上诉人越州医院、越州养老院、紫旭养老公司提交了以下证据：1、浦测II[2015]610号《测量技术总结》。证明：双方约定的租赁区域范围，该报告系被上诉人为了出租旧院区给上诉人自行委托测量的。2、《浦北县人民医院旧院区固定资产实物盘点清册》。证明：被上诉人应该移交给上诉人的医疗器械、设备、仪器、辅助设备、空调等等，其原始购进价格为53645876元。一审法院只复印了总表，没有复印分表，按照原定价和没有定价的设备价值是7000多万元，这些设备都要交付给上诉人。根据证据1、2可以确定本案原来合同的租赁物、范围和品种数量。3、《关于浦北县开发投资集团有限公司2800万项目资本金投资的批复》。证明：中国农业发展银行广西分行同意向浦北开投公司投入项目资本金2800万元整，用于越州养老院项目建设，以项目资本金投入方式投资，采用“只投不贷”方式进行。由浦北开投公司承建项目，对旧院区建筑进行翻新改造。4、《建设工程施工合同》（合同编号：GCB-2016-0901）。证明：2016年9月12日，浦北开投公司将“越州养老院正立面大门及康体部入口装修改造工程”发包给广西华蓝建筑装修装饰工程有限公司。5、《建设工程施工合同》（合同编号：YZYLY-2016-1111）。证明：2016年11月13日，浦北开投公司将“越州养老院项目连廊加建工程”发包给广西越州建筑工程公司。6、《建设工程施工合同》（合同编号：YZYLY-2016-1112）。证明：2016年11月13日，浦北开投公司将“越州养老院项目食堂装修改造工程”发包给广西越州建筑工程公司。7、《建设工程质量复检验收意见书》。证明：一期工程至2018年3月9日，经整改后，再进行复检验收才勉强合格。8、《浦北项目现场完成情况表》。证明：租赁建筑物没有完工更没有竣工验收。广西建工集团承建的是二期工程，到目前为止该工程才完成70%，未完成30%，也未验收。9、《照片》。证明：被上诉人于2017年2月，2017年6月，2018年5月，2018年8月分多次将应移交给上诉人的医疗设备、仪器、配套设施等等搬走。10、《照片》。证明：租赁范围内租赁物的现状，以及上诉人具体可以使用的范围。二期工程占了绝大部分的面积，二期工程未完工也未竣工验收，是不能交付的。 被上诉人浦北医院质证认为：1、对证据1的真实性没有异议，但不能证明双方的租赁区域的范围，只能证明被上诉人旧院区的地理位置和实际面积，不能证明测量的所有范围都租赁给上诉人。租赁的范围是被上诉人在一审时提供的第9、10组证据中的9栋房屋。2、证据2是2015年合同的约定，该合同于2018年 在政府主持下双方已经协商废止，形成新的合意。3、其他的证据都与本案没有关联性，被上诉人出租给上诉人的范围是9栋房屋，已经按照合同约定交付给上诉人，合同没有约定被上诉人有为上诉人装修、改造的义务。被上诉人将旧院区租赁给上诉人，上诉人利用被上诉人的设施办理项目、争取国家的补贴是上诉人自己的事情，与被上诉人无关。上诉人使用被上诉人的租赁物就应支付租金，因此，上诉人提供的其他证据与双方的租赁关系没有关系。 被上诉人浦北医院没有提交新的证据。 本院认为，被上诉人对上诉人提交的证据的真实性没有异议，本院予以确认。 经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：1、本案的诉讼主体是否适格；2、2018年4月17日的专题会议纪要是否具备租赁合同的主要特征，上诉人和被上诉人之间是否就案涉租赁事项达成了新的协议；3、租金应该如何计算以及应由谁承担。 本院对本案综合评判如下： 关于本案诉讼主体是否适格的问题。本案中，合同约定的租赁标的物原来是浦北医院的旧院区，在出租前一直由浦北医院管理使用收益。虽然案涉标的物从资产属性上属于国有资产，但实际管理使用人是浦北医院，而且浦北医院作为合同当事人参与协商和签订案涉相关租赁合同、补充协议、会议纪要等，上诉人也是从浦北医院接收案涉租赁的标的物，因此，浦北医院作为一审原告提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，是适格的诉讼主体。对于上诉人的诉讼主体问题，根据《旧院区租赁合同》的约定，紫旭养老公司签订协议后，必须在浦北注册成立独立公司并在浦北缴税。在浦北注册成立公司后，合同的约定的紫旭养老公司的权利义务由新注册成立的公司享有和承担。而越州医院、越州养老院就是上诉人紫旭养老公司为经营管理案涉租赁物而在浦北注册成立的，案涉租赁物实际上由越州养老院、越州医院共同管理使用，因此，上诉人作为本案的一审被告的诉讼主体也是适格的。上诉人主张本案诉讼主体不适格没有法律依据，不予采信。 关于2018年4月17日的专题会议纪要是否具备租赁合同的主要特征，上诉人和被上诉人之间是否就案涉租赁事项达成了新的协议的问题。该会议纪要虽然是在政府主管部门的主持下形成，但本案双方当事人的法定代表人及相关人员参加了协商并达成协议，没有证据证明该会议纪要的内容及形成违反法律、行政法规的禁止性规定，且会议纪要的主要内容包括了租赁标的物的范围、租金金额、租赁期限、租金交纳时间等，具备了租赁合同的主要条款，符合当时施行的《中华人民共和国合同法》规定的合同要件，据此可以确定双方的权利义务，因此，该会议纪要可认定是双方在履行《旧院区租赁合同》的过程中达成新的协议，上诉人主张该会议纪要属于要约没有法律依据，不予采信。 关于租金应该如何计算以及应由谁承担的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方协商一致可变更或解除合同。本案中，双方当事人在政府主管部门的主持下，经过协商，对案涉租赁事项达成新的协议，该协议对双方有法律约束力，因此，被上诉人主张上诉人按年租金200万元交纳租金有事实依据。一审按评估报告另行计算租金不当，但按该计算标准计算的租金少于年租金200万元，被上诉人对此也未提出上诉并在二审中表示不持异议，因此，应予维持。上诉人在上诉中提出被上诉人未交付合同约定的租赁物，其仅得使用少部分租赁物，应按年租金的27%交纳租金，经查上诉人上诉主张的事实与本案现有证据证明的事实不符，不予采信。对于上诉人上诉提出的租金支付主体不明确的问题，上诉人越州养老院与越州医院共同使用租赁物，一审判决由上诉人越州养老院、越州医院共同支付租金有事实依据，符合法律规定。至于上诉人越州养老院、越州医院之间如何分担，属于两上诉人之间的内部关系，应由两者另行解决。 综上，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37769.5元，由上诉人浦北越州医院、浦北县越州养老护理院、岑溪市紫旭养老服务有限责任公司负担。多预交的二审案件受理费2230.5元，由预交人浦北越州医院、浦北县越州养老护理院、岑溪市紫旭养老服务有限责任公司在收到本判决书之日起十日内向本院申请退还。 本判决为终审判决。 审判长 陆 斌 审判员 文其谦 审判员 叶枝仁 二〇二一年三月十八日 书记员 韦光波