湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2371号上诉人（原审被告）：黄仲腾，男，1963年7月5日出生，汉族，住湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：冯玉，湖南鼎忠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘良田，男，1951年2月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人黄仲腾因与被上诉人刘良田房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初11020号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄仲腾向本院提出上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人与被上诉人没有直接的房屋租赁合同关系，上诉人系与浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会签订承包经营合同，未与被上诉人签订房屋租赁合同，被上诉人无权直接要求上诉人承担支付返租金的责任。2.上诉人没有支付返租金具有正当理由，浏阳市嗣同路生鲜市场部分业主未支付市场管理费，业主委员会也没有协助收取，上诉人在无法保障市场运行的情况下可以行使履行抗辩的权利。3.被上诉人要求支付逾期付款违约金没有依据。被上诉人刘良田辩称：1.业主委员会本来就是全体业主的法定代表组织，同时又在业主以《业主承诺书》《业主公约》授权的前提下，同上诉人签订承包经营合同，被上诉人不但从形式上已授权，而且在事实上已授权业主委员会同上诉人签订承包经营合同，被上诉人作为商铺的所有权人，按照承包经营合同向上诉人收取租金是其法定权利。2.上诉人根据承包经营合同约定的权利已实际经营了被上诉人所有的商铺，获得了可观的收益，应当按照承包经营合同约定的义务按期如数支付被上诉人的房屋租金。刘良田向一审法院起诉请求：1.判令黄仲腾立即给付刘良田2020年度摊位租金8212元，同时支付按月利率0.5%标准计算、自2020年1月23日起至全部付清返租金之日止的逾期利息；2.本案诉讼费用由黄仲腾承担。一审法院认定事实：2017年12月31日，黄仲腾（乙方）与案外人浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会（甲方）签订《嗣同路生鲜市场承包经营合同》，合同约定将生鲜市场一楼对内全部门面、摊位、二楼全部门面、摊位和临街自愿参与市场统一经营的门面交由乙方承包经营，承包时间为2018年1月8日至2023年1月7日，承包经营方式为市场一、二楼统一经营（临街门面另行规定），乙方承诺按业主购置物业价款（一楼为7%，二楼为5%）向业主支付返租金。合同并约定乙方负责维修市场的物业和公共设施设备，合同没有对市场一、二楼对内门面、摊位约定收取管理费，业委会和黄仲腾在合同上签字确认，黄仲腾并在乙方栏加盖“浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场”的公章。2018年1月12日，黄仲腾成立个人独资企业浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场，企业住所在浏阳市××街道××路××市场××楼。黄仲腾对生鲜市场进行承包经营后，按约向业主支付返租金，并将门面、摊位以浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场的名义进行出租经营。2018年5月12日，业委会召开业主大会，针对市场划行规市的统一布局出现乱象，市场运营管理费无法收取到位等情况作出如下决议（以下简称5.12决议）：“一、市场所有的门面摊位统一经营，划行规市、统一布局，规范管理的原则不变。纠正收费方面的随意性，进一步规范市场管理的收费标准，统一经营管理。…同时，根据不同区域的具体情况，实施不同的经营管理办法。……（三）一楼对内门面业主不要求自行经营的，按购置价7%每年收取租金，要求自主经营的，依照市场年度确定应收的管理费按上述规定计算，由业主负责交纳管理费。（四）一楼摊位以市场升级改造后的全部摊位台面面积除以定权发证全部摊位套内面积，算出每个业主应有多少台面面积，按照一楼对内门面交纳管理费的相同比例，换算成按台面面积交纳管理费。不要求自主经营的，按购置价7%每年收取返租金”。当日，黄仲腾在决议上签字同意，并加盖了浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场印章。因2017年12月31日的《嗣同路生鲜市场承包经营合同》当时条件局限及之后客观情况的变化，合同难以全面完整地继续执行，2020年1月12日浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会又组织召开业主大会讨论通过了《嗣同路生鲜市场业主大会决议》（20200112-01号），其中决议第五条违规责任和处罚决定第（二）项约定对于应缴纳的服务管理费和租金，权利人以公告形式在市场内张榜通知义务人，限期届满不交纳的，按每日0.2%收缴违约金，第（三）项约定对于市场承包经营商逾期支付返租金的，按上述约定处理。2020年1月16日，以该决议为依据，黄仲腾与浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会再次签订《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》，约定：一、经营承包场所：浏阳市嗣同路生鲜市场根据不同场所和区域的权利和义务分别确定如下：（一）临街门面只收取原已规定数量的服务和管理费；（二）一楼朝内门面除2018年度业主未收回自主出租和经营以外的门面。自主出租和经营的，按业主大会讨论通过的数量（比例）和方法收取服务管理费；（三）一楼摊位除2018年度少数业主擅自盲目划占摊位台面自主出租和经营，按比例应有台面面积以外的全部摊位，由黄仲腾统一出租经营、服务管理；（四）二楼的全部门面摊位，由黄仲腾统一出租经营。二、承包时间：五年，2018年1月30日-2020年1月29日已历时两个年度，本修改完善后的承包合同期还有三年，2020年1月30日至2023年1月29日。三、…；（四）应当向业主支付的返租金（即：按照门面摊位的购置金一楼按7%，二楼按5%计算的返租金）必须按约定的时限支付清楚。四、经费的收缴：整个市场的统一服务和管理每年定收服务管理费柒拾伍万元，根据不同区域确定不同的收费标准分别规定如下：…统一出租经营的服务管理费和租金直接向经营户收取，自行出租经营的服务管理费向业主收取，也可直接向经营户收取。五、关于承包租金的支付：根据上述约定，于黄仲腾统一发租经营的门面摊位，按照门面摊位的购置金二楼按5%，一楼按7%向业主支付返租金，每个年度起始之日提前8天全部支付给业主。刘良田系浏阳市嗣同路生鲜市场业主之一，其摊位的购置价款为117312.5元，该摊位亦是交给黄仲腾统一出租经营的一楼摊位之一，该摊位截至2020年1月30日的返租金均由黄仲腾支付完毕，黄仲腾欠交了刘良田2020年2月1日至2021年1月29日的返租金8211.84元。一审法院认为：合法的民事法律关系受法律保护。黄仲腾与浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会签订的《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效，此外，两次嗣同路生鲜市场业主大会决议均有黄仲腾的书面认可，故其中与黄仲腾有关的内容亦直接约束业委会及黄仲腾。业委会的决定，对业主具有约束力，故黄仲腾与刘良田之间亦因此存在合同关系，由于刘良田是浏阳市嗣同路生鲜市场业主之一，其摊位亦是交给黄仲腾统一出租经营的一楼摊位之一，故黄仲腾应按照《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》的约定向刘良田支付返租金，依照约定，黄仲腾应在2020年1月23日支付刘良田2020年2月1日至2021年1月29日的返租金8211.84元，其未及时支付，应承担继续履行的违约责任。故对刘良田要求判令黄仲腾给付2020年度摊位租金8212元的诉讼请求，该院予以支持。此外，因《嗣同路生鲜市场业主大会决议》（20200112-01号）中明确载明了市场承包经营商逾期支付返租金的违约责任条款，黄仲腾亦应受该条款的约束，现刘良田仅主张月利率0.5%标准计算的违约责任，系实体权利的自由处分，该院予以确认，故对刘良田要求黄仲腾支付按月利率0.5%标准计算、自2020年1月23日起至全部付清返租金之日止的逾期利息的诉讼请求，该院予以支持。黄仲腾经该院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为放弃了对刘良田主张的事实、提供的证据和提出的诉讼请求进行质证、辩驳的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审判决如下：限黄仲腾于本判决生效之日起3日内向刘良田支付返租金8212元及逾期付款违约金（违约金计算方式：以8212元为基数，自2020年1月23日至实际履行之日止按月利率0.5%计算）。本案受理费50元，减半收取25元，保全申请费107元，共计132元，由黄仲腾负担。二审中，上诉人黄仲腾向本院提交了浏阳市人民法院（2020）湘0181民初11845号、11846号民事判决书；被上诉人刘良田向本院提交了市场摊位经营状况照片8张及收据1张。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，经审查，上诉人黄仲腾提交的两份判决书并未提供生效证明相佐证，故本院不予采信；被上诉人刘良田提交的证据真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：黄仲腾应否按《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》的约定向刘良田支付返租金。经审查，刘良田系浏阳市嗣同路生鲜市场业主之一，业主委员会的决议对包括刘良田在内的全体业主均具有约束力，黄仲腾与业主委员会签订《嗣同路生鲜市场承包经营合同》及《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》后，在嗣同路生鲜市场业主大会的两次决议中均签字认可，亦应受业委会决议的约束，结合刘良田将其摊位交由黄仲腾统一出租经营、黄仲腾向刘良田已支付截至2020年1月30日返租金的客观事实，本院认定黄仲腾与刘良田存在合同关系，黄仲腾应依《嗣同路生鲜市场承包经营合同》《嗣同路生鲜市场统一经营管理承包合同》及业主委员会决议向刘良田支付返租金及违约金。因此，上诉人黄仲腾的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人黄仲腾的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人黄仲腾承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年三月二十六日法官助理龙国梅书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。