山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终208号上诉人(原审被告)：济南茂华酒店管理有限公司,住所地济南市。法定代表人：樊丽娟，总经理。上诉人(原审被告)：樊丽娟，女，1971年3月17日出生，汉族，住山东省济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：任兆福，山东诚硕律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山东东鹏商业运营管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：邴长利，执行董事。委托诉讼代理人：姬忠山，山东德衡(济南)律师事务所律师。上诉人樊丽娟、济南茂华酒店管理有限公司（以下简称茂华酒店）因与被上诉人山东东鹏商业运营管理有限公司（以下简称东鹏公司）合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初10023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理。本案现已审理终结。樊丽娟、茂华酒店上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回东鹏公司的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费均由东鹏公司承担。事实与理由：一、东鹏公司至今没有出示其产权合法的任何证明，对其主体资格和建筑的合法与否显然存有疑异且其根本没有合格的消防手续及合法使用燃气的手续等等违规违法情况，使我们的合同根本目的根本无法实现，故原判是错误的。二、我方在2019年10月至12月进行装修是经东鹏公司同意免租才进行的，原判支付租金是错误的，依法应当纠正。三、2020年1月至6月一直至今，是新冠疫情期间，国家至今也没有宣布疫情结束，我们作为餐饮行业确实难以为生，所以原判支付此期间的租金实在是违反了现实和不可抗力规则，敬请二审依法予以纠正。四、我们进行免租装修和作为餐饮行业遭遇的疫情不可抗力，根本没有任何主观和客观的违约。原判违约金实在是错上加错，依法亦应当予以纠正。五、我们作为个人经营的小微餐饮企业在遭遇如此大灾大难下受到党和政府的减税关怀等一系列优惠待遇，我们从心里感动并温暖；但一审判决冷冰冰的判我们这么多钱实在是大错特错，且我们也拿不起，且我们认为也不符合党和政府对疫情下的小微企业的优惠照顾政策。综上所述，为了维护社会的公平公正和樊丽娟、茂华酒店的合法权益，恳请在查明事实的基础上依法撤销一审判决并改判驳回东鹏公司的诉讼请求或发回重审，纠正一审错误判决，以维护公平正义和司法公正。补充：1、在装修的2019年下半年我们一直没有进行经营。2、对方欠我们的餐费55000余元一直没有给付。3、供电局电费是每度0.8元，但东鹏公司却收每度1.2元，对于多余的电费也没有退回和清算。4、对方欠我方的租金发票20余万元，使我们没有办法进行入账。5、对方出租楼房都是非法建筑，没有任何建筑手续，因此无权利进行任何出租收益，楼梯的广告牌位没有到司法局备案，使我们无法展示我们的字号和经营的项目。6、在合同履行过程当中东鹏公司整体出租给我们，也答应暂不交租金，所以至今造成了没能使用和装修，对方在诉求租金和运营费不仅不符合情理，更不符合事实。东鹏公司辩称，东鹏公司及樊丽娟签订的合同合法有效，案涉房屋取得了产权证明，产权登记证号码为济房权证中字第297531号，消防设施合格系办理产权证必备的要素之一，东鹏公司提供的房屋不存在任何违规的情形，合同有效。因一审中樊丽娟并未对合同的有效性提出异议，东鹏公司才未出示产权证明等证据材料。茂华酒店，一是根据与东鹏公司签订的房屋租赁合同，将公司注册至案涉房屋中并经营字号为鲁班家宴的餐厅。樊丽娟、茂华酒店陈述无法实现合同的目的，同样与东鹏公司当庭补充的意见自相矛盾。二、另外东鹏公司未授权过任何人，有权向樊丽娟承诺，樊丽娟装修给予免租金的待遇。事实上至茂华酒店退场，樊丽娟也未进行过房屋的装修。三、一审判决中，一审法院考虑到疫情驳回了东鹏公司主张疫情期间租金的诉求，充分考虑了东鹏公司的实际困难，一审判决合情合理。四、樊丽娟、茂华酒店今日提出的新的意见与本案的租金没有关联性，与事实不符，请求驳回上诉请求。东鹏公司向一审法院起诉请求：1.判令樊丽娟、茂华酒店向东鹏公司支付租金298953元（2019年10月1日至2020年6月30日）及违约金（按两个月租金计算）；2.案件受理费6780元、财产保全费2347元、保全担保费500元由樊丽娟、茂华酒店承担。一审法院认定事实：一、东鹏公司（甲方）与樊丽娟（乙方）签订济南市祥泰广场食尚坊商品房租赁合同，约定甲方出租给乙方的商品房位于济南市市中区英雄山路129号2#楼四层铺位。建筑面积1127.22平方米，套内面积728.05平方米房屋类型为新建商品房，结构为钢混。甲方作为该房屋的代管人与乙方建立租赁关系。租赁该房屋作为餐饮使用，租赁期自2018年4月1日起至2026年3月31日止。房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币1.5元。月租金总计为人民币33217元。该房屋租金租期内前3（年）内不变。自第4（年）起，该房屋每日每平方米租金每两年递增3%以此类推。乙方应于每个交费周期末15日前向甲方足额支付下个交费周期租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金。乙方支付租金的方式如下：交费周期：每三个月为一个交费周期，季度支付，押一付三。正式合同签署时缴纳3个月租金，作为首期租金。甲方收取定金后向乙方开具凭证。租赁关系终止时，如乙方无违约情况，履约保证金无息归还乙方。乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。东鹏公司（甲方）与樊丽娟（乙方）签订祥泰广场食尚坊运营管理协议，约定本协议自2018年1月1日至2018年12月31日，期限一年。运营管理费于该房交付日起算，每平米每天人民币0.8元，以三个月为一个交费周期，租户应于每个交费周期最后一月15日前向商管公司足额支付下个交费周期运营管理费。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日管理费的5%支付违约金。本协议有效期内甲方予以乙方运营费8折优惠，优惠期内乙方应缴纳总额为263319元。签订上述合同后，樊丽娟、茂华酒店按上述约定缴纳截止至2019年9月30日的运营费。樊丽娟、茂华酒店曾于2020年2月18日向东鹏公司出具暂停支付租金联系函，申请疫情期间暂停支付租金。东鹏公司因本案诉讼产生保全担保费500元。樊丽娟、茂华酒店当庭提交录像资料（2020年6月25日），证明2020年1月23日至2020年6月1日祥泰广场食尚坊整个楼都锁上了，业主无法经营。2020年1月23日祥泰广场锁楼前以口头方式通知我们整个楼都要上锁。东鹏公司对该证据的真实性不予认可，视频内容也不能体现为涉案租赁房屋，不能说明视频中的锁到底是由哪一方出具的，其认为与本案无关联性。樊丽娟、茂华酒店自认2020年2月1日（正月初八）接到食品部门的通知后，锁了东门，北门是午饭、晚饭开放2小时，其他时间关门，2020年3月16日，北门正常打开，不再阶段性的锁门，东门进入阶段性的锁门阶段，午饭和晚饭时间段打开，持续到2020年4月27日，两个门进入正常状态。樊丽娟、茂华酒店当庭提交照片（2020年4月20日），证明东鹏公司承诺我们2019年10月至12月期间免运营管理费。东鹏公司对该证据的真实性不予认可，与本案无关联性。樊丽娟、茂华酒店当庭提交的上述录像资料及照片，一审法院依法限期庭后提交上述录像资料光盘及照片打印件，樊丽娟、茂华酒店逾期未提交。一审法院认为，东鹏公司、樊丽娟双方签订运营管理协议、房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。当事人应按约履行合同义务。东鹏公司要求樊丽娟、茂华酒店支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的租赁费298953元，樊丽娟、茂华酒店虽辩称东鹏公司承诺对其2019年10月至12月装修期间予以免租，但未提交有效证据证实自己主张，故一审法院对樊丽娟、茂华酒店该抗辩意见不予采信。樊丽娟、茂华酒店辩称东鹏公司自2020年1月23日至6月1日整楼上锁未经营，但未提交有效证据证实自己主张，故一审法院对该抗辩意见不予采信。依据樊丽娟、茂华酒店自认2020年1月23日春节前离场，东鹏公司亦自认2020年4月27日东门、北门不再上锁，开始正常经营，结合济南地区疫情发展及结束时间，一审法院酌情将上述不可抗力期间导致不能正常经营的租赁期间予以扣除。综上，樊丽娟、茂华酒店应向东鹏公司支付租赁费193765.8元（2019年10月1日至2020年1月23日、2020年4月27日至6月30日期间，按每月33217元计算）东鹏公司超出部分的诉讼请求，一审法院不予支持。樊丽娟、茂华酒店未按约履行付款义务，东鹏公司依约要求樊丽娟、茂华酒店支付两个月租金66434元作为违约赔偿，不违反法律规定，一审法院予以支持。东鹏公司同时要求济南茂华酒店管理有限公司与樊丽娟承担共同付款责任的诉讼请求，无法律依据，一审法院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、樊丽娟于判决生效之日起十日内给付东鹏公司租赁费193765.8元并支付违约金66434元（两个月租金）；二、驳回东鹏公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6780元，减半收取3390元，由东鹏公司负担1201元，由樊丽娟负担2189元及财产保全费2347元、保全担保费500元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。樊丽娟、茂华酒店提交证据一，光盘一张，证明租赁地点有大量的停车场停车使用，和周围邻居跳舞占用了广场，客人无法停车，音响骚扰了正常经营，承租的租赁物的装修破烂不堪，甚至有地方产生了霉变，所以樊丽娟、茂华酒店申请进行了装修，从2019年10月到12月是进行装修免租，对方也同意，所以一审判决不符合情理和事实；提交证据二，申请暂停支付租金的联系函复印件一份，证明因为疫情不可抗力，要求暂停支付租金和物业费及运营费；提交证据三，锁门的照片八张，证明疫情期间酒店被锁门无法经营；提交证据四，照片五张，证明原装修破烂不堪、需要装修；提交证据五，照片两张，证明因没有经营导致食物腐烂和霉变。经质证，东鹏公司认为：证据一，对视频的真实性及合法性无异议，无法证实与本案有关联性，不能证明其证明目的；证据二的真实性不予认可，不能证明东鹏公司承诺为其免除装修以及疫情期间的租金；证据三的真实性不予认可，东鹏公司认可在疫情期间有部分房间门被锁住，一审期间我方已经陈述锁门的时间；证据四和证据五真实性及关联性不予认可，东鹏公司将房屋交付给樊丽娟后，其有权利选择装修，其饭店的经营情况与本案无关。本院认证意见：证据一不能证实樊丽娟、茂华酒店主张的证明目的；证据二在一审时已经提交，不属于新证据；证据三、证据四、证据五与本案待证事实无关联性。本院对上述证据不予采信。东鹏公司提交房屋管理授权书复印件以及产权证复印件一份，证明东鹏公司是基于业主山东祥泰颐华置业有限公司委托合法持有案涉房屋，并有权进行出租和收取租金。经质证，樊丽娟、茂华酒店认为这两份证据都是复印件，有异议，因此对证据真实性不认可，不能证明与本案的关联性，因为复印件上显示该房屋的房屋性质为空白，只是在规划用途上写明了商业经营，这不能够代表东鹏公司就具备餐饮经营的合法的消防手续，因此对方租赁给我们的房屋合同2-1条所作为的餐饮使用，因没有合法的消防手续，造成合同无效，该合同无效的责任在对方，合同无效造成的约定也是无效的，所以对方将租赁给樊丽娟的不能合法使用于餐饮的租赁物，无权收取租金。复印件中没有日期，樊丽娟、茂华酒店也没见过，不认可。本院认证意见：东鹏公司提交的上述证据与本案待证事实有关联性，本院予以采信。二审中查明，涉案房屋登记所有权人为山东祥泰颐华置业有限公司，授权东鹏公司对涉案房屋进行运营管理和使用。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，东鹏公司、樊丽娟双方签订运营管理协议、房屋租赁合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。当事人应按约履行合同义务。一审法院根据双方合同约定的租金标准，对茂华酒店因疫情影响未正常营业期间的租金予以扣除，认定的租金数额正确。另，樊丽娟、茂华酒店上诉主张东鹏公司承诺对其2019年10月至12月的装修期间免租，无充分、有效证据予以证实，本院不予支持。综上所述，樊丽娟、茂华酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6781元，由上诉人樊丽娟、济南茂华酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二一年三月十二日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤