湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1081民初1897号原告：资兴市依波茵花园业主委员会，住所地湖南省资兴市依波茵花园。负责人：肖平亮，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：曹天雄，男，1962年3月24日出生，汉族，住湖南省资兴市，该业主委员会聘用物业管理处经理。委托诉讼代理人：李德南，男，1962年1月25日出生，汉族，资兴市物资局退休职工，住湖南省资兴市，该业主委员会副主任。被告：陈鹏，男，1980年8月14日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：李金洪，男，1976年1月15日出生，汉族，住湖南省资兴市。被告：焦三忠，男，1968年7月3日出生，汉族，住湖南省资兴市。以上三被告的共同委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。以上三被告的共同委托诉讼代理人：邓昕，湖南星河律师事务所律师。原告资兴市依波茵花园业主委员会（以下简称依波茵业主委员会）与被告陈鹏、李金洪、焦三忠物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告依波茵业主委员会的负责人肖平亮、委托诉讼代理人曹天雄、李德南，被告李金洪、焦三忠及三被告的委托诉讼代理人周义、邓昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依波茵业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判决三被告共同支付原告2019年物业管理费15486元，公共设施维修费2257元；2、判决三被告共同支付原告滞纳金3725元，以上三项合计21468元；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告系2017年11月26日依法由依波茵花园业主大会选举产生的业主自治委员会，并制定了《依波茵花园物业自治管理规约》，规约包括总则、物业的使用、物业的维修养护、物业自治管理服务费、业主权利和义务、违约责任、附则七个部分。此《依波茵物业自治管理规约》通过依波茵业主家园群及在小区张贴的方式公示了小区业主，并且印成小册子发放到各位业主（租户）手中（现发放率92%）。根据《依波茵物业自治管理规约》的规定，原告对小区业主（租户）提供了保洁、保安、绿化管理、公共设施设备维修等多项服务，而三被告身为依波茵花园二期楼1号门面、2号门面、3号门面、16号门面、以及二期楼201层的业主，享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业管理费和公共设施维修费，没有履行业主应尽的基本义务。三被告二期楼1号门面十2号门面十16号门面十201层的产权面积是2163.48平方米，3号门面的产权面积是94、09平方米。依据《依波茵物业自治管理规约》规定，三被告的3号门面已营业应按每平方米每月1.3元向原告缴纳物业管理费，按每平方米每年1元向原告缴纳公共设施维修费，按1‰每天向原告缴纳滞纳金。三被告的1号、2号、16号门面以及201层是空置房应按每平方米每月0.6元的90%向原告缴纳物业管理费，按每平方米每年1元向原告缴纳公共设施维修费，按1‰每天向原告缴纳滞纳金。现三被告欠原告2019年物业管理费15486元，公共设施维修费2257元，滞纳金3725元，期间原告多次催讨，三被告均以各种理由搪塞，不予缴纳。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告陈鹏、李金洪、焦三忠辩称：1、三被告的商铺面向街道，没有后门通向依波茵小区，不属于物业的范畴，故三被告不是本案小区的业主身份，不是本案的适格被告，且三被告未在小区内开展经营活动，也未享受依波茵业主委员会提供的保洁、安保、设备管理、代收水电费等物业服务；2、三被告购买的商铺属于自建房，与依波茵开发小区没有关系，房子建好至今一直没有开业装修，多年都不需要交物业管理费。物业管理费只在产生了物业服务之后才可收取；3、依波茵业主委员会和住宅居民通过的小区规约及收费标准并不代表商铺业主，依波茵业主委员会成立也未通知过商铺业主，即商铺业主实际上并未与依波茵业主委员会建立物业管理服务合同关系；4、依波茵业主委员会既未与三被告确认合同关系，又未能提供证据证明其为三被告提供物业服务的事实，只是广义地滥用“业主身份”作为依据来收取物业管理费，不符合法律的公平交易精神，故三被告无需向依波茵业主委员会支付物业管理费；5、依波茵业主委员会没有证据证明三被告是恶意拖欠物业服务费，因而依波茵业主委员会要求被告支付滞纳金的诉请不能支持；6、本案的涉案房屋是商业性质，而原告提交的登记信息不包括本案涉案门面。另原告提交的自治管理明细单也是发放到住宅业主的手中，并没有发放到门面业主手中；7、业主委员会其实是代表业主行使权力，从原告提交的证据来看并没有证据显示业主委员会可以代为提起诉讼，即依波茵业主委员会不具备原告的主体资格；8、即便三被告为本案涉案小区的业主身份，本案的自治管理规约也不对这三被告发生效力，根据原物权法规定应该要经过业主表决大会的程序才对三被告发生效力，但是三被告并没有收到过召开业主大会的通知，自决定出来之后三被告也未收到管理手册，其程序不合法，并且该自治管理规约不仅仅有物业管理费还有维修费收取的问题，并没有证据证明该规约的通过经过了两种不同表决的程序。本院经审查认定事实如下：资兴市东江镇迎宾路文化广场西LYHD栋系被告李金洪、焦三忠、陈鹏等38人自建的楼房，一楼系商业门面，上面为业主住房。该栋楼房位于依波茵花园院内，属于依波茵花园二期工程，2011年8月15日该工程竣工验收并备案。一楼102门面（面积为104.79㎡）、103门面（面积为94.09㎡）及二楼201房屋（1号及16号门面为通道，从该通道上二楼，面积为2058.69㎡）为三被告的共有门面及房屋。2019年三被告共有的102门面及201房屋一直空置未装修使用，但103门面在2019年期间已营业。2017年12月16日，资兴市房产管理局同意资兴市依波茵花园业主委员会的备案申请，确认此届业主委员会的成立时间为2017年11月26日，任期5年，小区物业管理区域为资兴市依波茵花园物业管理小区。2017年11月26日，原告依波茵业主委员会组织业主表决通过了《依波茵花园物业自治管理规约》，并进行了公告，同时编入《资兴市依波茵花园管理手册》，且将该管理手册发放至大部分业主（含二期住户）。《依波茵花园物业自治管理规约》第十五条规定：业主委托物业管理处对自用部位或多个业主共用部位的有关设施设备进行维修、养护的，由业主自行支付相应费用；第十七条规定：......1、房屋产权属谁所有，就归谁负责维修，业主委员会收到全体业主缴纳的物业服务费和道路等设施维修费是用于小区安保、卫生保洁、绿化、路灯亮化、办公及道路设施维修的日常开支；第二十条规定：本物业管理区域内物业自治管理服务费和公共设施维修费收费标准如下：1、住宅房屋（复式楼、兴盛楼、二期楼）包括车库、杂房，按建筑面积每月每平方米0.6元；……3、酒店、客栈、门面、办公楼、住宅、别墅用于办公、经商及业主用于旅游等经商项目的按建筑面积每月每平方米1.3元；4、公共设施维修费每年每平方米1元；5、空置房屋的管理服务费按90%收取物业管理费，空置房是指新建成没有经过装修的裸体房屋。过去的老房屋已经过装修的住宅、别墅、酒店、门面等，近年来虽然没有居住或者没有经营，都不能按空置房标准收费；……7、对逾期不缴纳物业自治管理服务费和公共设施维修费的，从逾期之日起每天按欠缴金额的1‰收取滞纳金。之后，原告依波茵业主委员会依据《资兴市依波茵花园管理手册》对小区进行物业管理，但对空置房未收取物业管理费、公共设施维修费等。2019年4月30日，原告依波茵业主委员会召开了业主委员会扩大会议，决定对小区内空置房按如下标准收费：......二、考虑本小区自治管理的实际情况，现放宽对空置房缴费标准，对支持小区自治管理缴费积极的业主将实行优惠减半收取，如业主能在每年度的4月30日之前缴清全年费用的，则还可享受免缴一个月的物业服务费的优惠，2019年度的缴费，如能在本年度内交清的，也可享受免缴一个月物业服务费的优惠。其具体的缴费标准是：1、楼梯房结构的住宅、门面缴纳物业服务费按0.6元/㎡×90%×50%=0.27元/㎡；2、楼梯房结构的住宅、门面缴纳维修费按1元/㎡1年×50%=0.5元/㎡1年。三、对不缴纳空置房费用的业主，经物业管理处工作人员和业主委员会沟通和催缴后仍不缴纳费用的，小区业主委员会将按照《依波茵花园物业自治管理规约》所规定90%的标准向资兴市人民法院提请诉讼。四、执行期限：从2019年5月1日起执行。会后，原告依波茵业主委员会通过张贴《公告》的方式将上述事项告知小区住户，但三被告未按公告内容向原告交纳一楼102、103门面及二楼201房屋（含1号及16号门面）2019年物业管理费及公共设施维修费。另查明，三被告与他人自建的资兴市东江镇迎宾路文化广场西LYHD栋住房即三被告共有门面上的业主住房均是由原告收取物业管理费及公共设施维修费，进行物业管理。原告多次向三被告催讨未果遂诉至本院。上述事实，有原告身份证明、《业主委员会备案通知书》、《公告》、被告户籍证明、《资兴市依波茵花园管理手册》、《资兴市依波茵花园保洁服务承包合同》、业主委员会成立资料、《依波茵花园管理手册发放登记表》、欠费催缴通知书及催收座谈会记录、房产证明、（2020）湘1081民初1742号民事判决书、《东江依波茵李业辉等38人商住楼楼盘表》、《国有土地使用权出让合同》、竣工验收备案表、照片资料以及当事人的当庭陈述等证据证实，予以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议焦点在于原告与三被告之间是否存在物业服务合同关系。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。三被告物业所在的依波茵花园小区经选举成立了业主委员会，并通过业主投票的方式通过了《依波茵花园物业自治管理规约》，实行业主物业自治，该决定对依波茵花园小区的所有业主具有约束力。三被告虽未参加业主大会，但该管理规约系业主民主评议通过，故该管理规约对三被告同样具有约束力。依波茵花园小区的物业服务收费标准和公共设施维修收费标准已经过业主投票通过，原告依波茵业主委员会聘请了工作人员提供物业服务，作为小区业主的三被告理应支付相应的费用。三被告主张共有的物业不属于原告物业服务范畴、其与原告之间不存在物业服务合同关系缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。关于物业管理费及公共设施维修费数额，根据《依波茵花园物业自治管理规约》及《公告》中确定的收费标准，三被告应向原告缴纳102门面及201房屋物业管理费9346元[（104.79㎡+2058.69㎡）×0.6元/㎡每月×8个月×90%]、103门面物业管理费979元（94.09㎡×1.3元/㎡每月×8个月），共计10325元，公共设施维修费为1505元[（104.79㎡+2058.69㎡＋94.09㎡）×1元/㎡每年÷12个月×8个月]，对于原告主张超出部分，本院不予支持；关于原告诉请三被告按1‰每天支付滞纳金的问题，因原、被告是平等的民事关系主体，原告诉请三被告支付滞纳金不符合法律规定，本院不予支持，鉴于三被告不按时向原告交纳物业管理费及公共设施维修，且已造成了原告利息损失，根据《依波茵花园物业自治管理规约》的约定三被告已构成违约，应向原告承担违约责任，因《依波茵花园物业自治管理规约》中未约定违约金的计算方式，本院认为参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率15.4%计算为妥，即三被告应支付违约金1063元[（物业管理费10325元＋公共设施维修费1505元）×15.4%÷12个月×7个月]。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈鹏、李金洪、焦三忠于本判决生效后十日内支付原告资兴市依波茵花园业主委员会2019年物业管理费10325元、公共设施维修费1505元，违约金1063元，合计12893元；二、驳回原告资兴市依波茵花园业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费336元，减半收取计168元，由原告资兴市依波茵花园业主委员会负担67元，被告陈鹏、李金洪、焦三忠负担101元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  何晖平二〇二一年三月九日法官助理黄佳书记员张欢附：本案适用法律条文《中华人民共和物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。