天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2092号原告:徐娜，女，1984年3月14日出生，汉族，住天津市和平区。被告：天津迷堡酒店管理有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与服装街交口与服装街交口悦府广场**楼1门501。法定代表人：刘伟。原告徐娜与被告天津迷堡酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐娜、被告天津迷堡酒店管理有限公司的法定代表人刘伟庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房屋租金29074元、物业费3514.28元、暖气费810.25元；2.判令被告支付拖欠租金、物业费、暖气费利息895元（按照同期银行利率计算）；3.判令被告支付长期拖欠租金的违约金3000元；4.判令被告支付单方提前解除合同的违约金3000元；5.判令被告支付房屋智能锁损坏维修费400元；6.判令被告赔偿因丢失自来水卡、中水卡以及本两套的用费150元；7.本案诉讼费由被告承担，由被告直接给付原告。事实和理由：原、被告系房屋租赁合同关系,2019年3月28日双方签订《房屋租赁合同》,合同第二条租金及押金中明确约定了租金价款、支付时间及支付方式,被告自2019年6月28日开始未支付物业费,自2020年3月28日开始未支付租金,自2020年11月15日开始未支付暖气费,拖欠至今。原告通过微信、短信、电话等方式与被告法定代表人刘伟多次催收房租、物业费、暖气费,被告百般推脱。2020年11月19日原告再次通过微信及短信向被告发出了催收通知,限被告三日内付清拖欠的房租、物业费、暖气费,但被告仍未支付。现该租赁房屋被告仍在承租使用,但房租拖欠长达8个月,物业费拖欠长达一年半,原告多次催要未果。综上,原告诉至法院,恳请法院支持原告的诉讼请求,依法保护原告的合法权益不受侵害。天津迷堡酒店管理有限公司辩称，同意承担原告诉请的物业费和暖气费，房屋租金因为受疫情影响，被告要求减免三个月租金；不同意承担利息，如果暖气费和物业费产生滞纳金被告同意承担；被告不同意承担第三、四项诉请的违约金；因涉案房屋门锁未损坏，所以不同意原告第五项诉请；因水表更换所以现在不需要水卡，原水卡已作废，自来水公司已收回，且办理水卡只需20元成本，原告诉请过高；诉讼费由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋租赁合同关系,涉案房屋登记的产权人为原告。2019年3月28日，原告作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》。合同约定的主要内容为：甲方将坐落于天津市南开区南门外大街与服装街交口悦府广场3-1-707房屋出租给乙方；租赁期自2019年3月28日至2022年3月27日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及其附属物品、设施设备，甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电等使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用；房屋第一年每月租金为3000元、第二年每月租金为3100元、第三年每月租金为3200元，甲方净得租金,其它相关费用由乙方承担，租金不含物业管理费,物业费每次转房租时一起转；房屋租金支付方式为押一付三,每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日向甲方支付后三个月的租金；房屋押金为一个月租金3000元,待合同期满或特殊情况导致的合同结束,乙方退租后无息返还，签订合同当日支付押金；对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗,乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后进行维修；因乙方保管不当或不合理使用,致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的,乙方应负责维修或承担赔偿责任；经甲乙双方协商一致,可以解除本合同；房屋交付使用时应确保房屋建筑结构安全可靠,门、窗完好,上、下水通畅,供电正常,太阳能设备能正常使用,歌华有线(电视信号)正常使用；租赁期内的水费、电费、暖气费、物业管理费、通讯费、宽带费、有线电视费等因使用该房屋所产生的相关费用由乙方承担；本合同生效后,双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式,作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力；出租方同意承租方做酒店(日租房、长租房)经营使用；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同,视为出租方违约,负责赔偿违约金3000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同,视为承租方违约,承租方负责赔偿违约金3000元；承租方须按时缴纳房租,拖欠房租累计十日以上,视为承租方违约,承租方负责赔偿违约金3000元；本合同约定违约金为一个月租金3000元。同日，双方签订《租赁房屋交接清单》，主要内容为：交接房屋装修状况为精装修；交接房屋其他物品为水卡二张,电卡一张(水电卡均包含证共三张)；房屋交接时,房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，房屋及其附属物品、设备设施完好可正常使用，房屋建筑结构安全可靠,门、窗完好,上、下水通畅,供电正常,太阳能设备能正常使用,歌华有线(电视信号)正常使用；承租人经验收,对上述内容均已认可,同意接收。上述协议签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告用于经营。合同履行期间，被告自2019年6月28日始未支付物业费,自2020年3月28日始未支付租金,亦未支付2020年至2021年度采暖费。2021年1月7日，原、被告办理房屋交接，双方签订《租赁房屋交接单》，内容为：大悦城悦府广场3-1-707室于2021年1月7日交还业主，水电费已结清，物业费、暖气费尚未交接，水卡及证共四张未交付。（自来水和中水未结）。庭审中原告表示，双方2021年1月7日办理房屋交接时门锁及水卡问题未解决；门锁为密码锁，现不能使用密码开锁，经询问相关维修人员，如恢复密码需用400元；被告将原告交付其的两套水卡和本未返还原告，原告咨询过自来水公司，自来水公司的人员表示不清楚水卡是否交予了其公司，原告在网上咨询补一张卡需50元，加之补卡的交通费，因此原告主张150元。被告表示其因受疫情影响导致拖欠租金；被告未使用过门锁的密码，此前的租客告诉被告其租用房屋时也没有门锁的密码，因此被告使用期间一直是刷卡开锁。原、被告均表示疫情发生后双方曾达成协议，即双方继续按合同约定的期限履行，租金自2020年3月26日以后变更为每月2600元，但因被告原因未能按双方达成的协议履行。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，涉案的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，依法具有法律效力，原、被告均应按合同约定履行各自义务。原告依约向被告交付了涉案房屋，被告自2019年6月28日始未支付物业费,对原告构成合同违约，应依约承担违约责任。原、被告于2021年1月7日办理房屋交接，故本院认定双方于该日解除租赁关系。关于被告主张的因疫情减免房屋租金一节，考虑被告租用原告房屋系用于经营，本市2020年因新冠疫情确对被告经营造成影响，故本院酌定原告为被告减免两个月的租金，即被告应承担2020年3月28日至2021年1月7日期间的租金22733.33元（3100元/月×9个月＋3100元/月÷30天×10天-3100元/月×2个月）。被告对原告主张的3514.28元物业费及810.25元采暖费无异议，本院照准。结合涉案合同约定及被告的违约程度，本院认定被告对原告承担3100元的违约赔偿责任，原告主张的其他违约金及利息损失，本院不予支持。结合涉案《房屋租赁合同》及《租赁房屋交接清单》约定的内容，本院认定被告应对涉案门锁不能使用密码开锁及被告未返还原告水卡和本承担相应的责任，但因原告主张的门锁修复费用及补办两套水卡和本的用费尚未实际发生，故本案不予支持，原告可待上述费用发生后，另行向被告主张权利。被告交付的押金3000元，原告予以退还。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津迷堡酒店管理有限公司给付原告徐娜房屋租金22733.33元；二、本判决生效后十五日内，被告天津迷堡酒店管理有限公司给付原告徐娜物业费3514.28元；三、本判决生效后十五日内，被告天津迷堡酒店管理有限公司给付原告徐娜采暖费810.25元；四、本判决生效后十五日内，被告天津迷堡酒店管理有限公司赔偿原告徐娜违约金3000元；五、本判决生效后十五日内，原告徐娜退还被告天津迷堡酒店管理有限公司押金3000元；六、驳回原告徐娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元，减半收取计410.5元，由原告徐娜负担172元，由被告天津迷堡酒店管理有限公司负担238.5元。被告天津迷堡酒店管理有限公司负担的部分于本判决生效后十五日内直接给付原告徐娜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝春杰二〇二一年三月十日书记员  马晓雯附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。