安徽省黄山市徽州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1004民初260号 原告:黄山市佳正物业管理有限公司徽州区分公司,住所地安徽省黄山市徽州区三华园商贸娱乐城**物业1，统一社会信用代码913410043585605986。 负责人：程新新。 委托诉讼代理人：吴文涛，黄山市徽州区岩寺镇法律服务中心法律工作者。 被告:张根妹，女，汉族，1970年4月3日出生，户籍地浙江省杭州市萧山区。 原告黄山市佳正物业管理有限公司徽州区分公司（以下简称佳正物业）与被告张根妹物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告佳正物业的委托诉讼代理人吴文涛到庭参加诉讼，被告张根妹拒收本案相关诉讼文书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 佳正物业向本院提出如下诉讼请求：1、判令张根妹向佳正物业支付2013年1月至2020年12月物业管理费2183.80元；2、本案诉讼费用由张根妹负担。事实与理由：被告系原告所管理的徽州区三华园4号楼607室的业主。被告于2012年1月6日与开发商物业签订了《徽州:三华园商贸娱乐城业主手册》,全面委托原告进行物业管理,协议约定原告向被告提供物业管理服务,被告按建筑面积0.40元每平方米的标准向原告缴纳物业管理费,如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×3‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务,但被告并未依约向原告缴纳物业管理费,2013年1月至2020年12月,被告共欠物业费2183.80元,滞纳金2218.36元。原告多次对其书面及上门催缴,均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理协议》,侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告为维护自身的合法权益,向本院提起民事诉讼。 张根妹在举证期限内未向本院递交证据材料和书面答辩状，亦未到庭参加诉讼。 佳正物业为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 证据一、佳正物业营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件，证明佳正物业的诉讼主体资格； 证据二、业主手册，证明张根妹与黄山市百斯特物业管理有限公司（以下简称百斯特物业）约定的物业收费标准； 证据三、黄山市徽州区三华园小区业主委员会与佳正物业签订的补充协议，约定在原合同基础上变更部分条款，由佳正物业进驻物业公司，行使百斯特物业管理权限； 证据二、证据三、证明双方当事人之间的权利义务关系； 证据四、管理费催缴通知单，证明张根妹欠缴物业费及佳正物业催收物业费的情况； 对佳正物业提交的四组证据，经审查，证据原件与复印件相一致，证据客观真实合法，能够证明张根妹欠缴物业费及佳正物业催收物业费的情况，故，本院依法予以确认。 经审理查明：张根妹系徽州区的所有权人。2012年1月6日，百斯特物业与张根妹签订徽州三华园商贸娱乐城业主手册及前期物业管理协议，委托百斯特物业对三华园商贸娱乐城小区进行物业管理服务，其中前期物业管理协议载明：第一条双方的权利义务……6、依据与开发商签订前期物业服务合同及政府的有关规定向乙方收取物业管理费用……；第四条物业管理服务费用……1、多层住宅每月每平方米0.40元；……第八条违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。同时，前期物业管理协议对物业管理服务质量及标准进行了约定。张根妹所有的徽州区建筑面积：56.87平方米。张根妹自2013年1月1日至2020年12月31日期间共欠缴的物业管理服务费2183.80元。2018年8月25日，佳正物业通过张贴方式向张根妹发出物业管理费催缴通知单，对张根妹欠缴的物业费进行催收。2021年2月3日，佳正物业诉至法院，要求：1、判令张根妹向佳正物业支付2013年1月至2020年12月物业管理费2183.80元；2、判令张根妹按照每日万分之七支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年12月31日应支付滞纳金为2218.36元；3、诉讼费用由张根妹负担。 另查：2015年8月1日之前，徽州三华园商贸娱乐城系由百斯特物业提供物业管理服务。2015年7月30日黄山市徽州区三华园小区业主委员会决定，由佳正物业于2015年8月1日进场，接替百斯特物业负责物业管理服务工作，并于2015年12月20日与佳正物业签订补充协议，约定佳正物业2015年8月1日管理以来，为了小区正常运转，同意佳正物业按照国家当地物价部门收费标准收取前未缴清的物业费用，用来处理前物业遗留问题。诉讼中，佳正物业提交的证据不能证明已将上述交接协议内容通知张根妹。 诉讼中，佳正物业向本院申请对其主张的滞纳金诉请予以撤回，本院口头裁定，依法予以准许。 本院认为：徽州区三华园小区业主委员会决定由佳正物业接替百斯特物业负责物业管理服务工作，按照法律规定，对业主具有约束力。张根妹自2013年1月1日起即没有缴纳物业费，张根妹应当依照合同约定缴纳物业费，张根妹应当支付佳正物业服务合同履行期间（2015年8月1日至2020年12月31日）的物业费1478.62元。对于佳正物业主张物业服务合同签订前的物业费问题，2015年8月1日之前系由百斯特物业提供物业服务，徽州区三华园小区业主委员会将业主欠缴百斯特物业的物业费债权转让给佳正物业，并未通知业主张根妹，债权转让协议对业主张根妹并不发生法律效力，故佳正物业依据徽州区三华园小区业主委员会决定要求张根妹支付2015年8月1日之前的物业费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，本院对黄山市徽州区佳正物业管理有限公司徽州区分公司的诉讼请求予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告张根妹于本判决生效之日起十日内给付原告黄山市徽州区佳正物业管理有限公司徽州区分公司2015年8月1日至2020年12月31日期间的物业费1478.62元； 二、驳回原告黄山市佳正物业管理有限公司徽州区分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告张根妹负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴春霞 二〇二一年三月三十日 书记员  林玉婷 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。