安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终642号 上诉人（原审原告）：袁晓东，男，1997年12月22日出生，汉族，住安徽省肥东县。 委托诉讼代理人：何淑鹏，北京市盈科（苏州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽文德金都置业有限公司，住所地肥东县店埠镇包公大道南桥头集路西侧文一凯旋公馆16幢2704。 法定代表人：杨国龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪珏，安徽万世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昭文，安徽万世律师事务所律师。 原审第三人：中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行，住所地安徽省合肥市长江东路553号。 负责人：马景瑜，行长。 委托诉讼代理人：刘倩倩，女，系中国工商银行股份有限公司合肥分行员工。 委托诉讼代理人：杨红梅，女，系该支行员工。 上诉人袁晓东与被上诉人安徽文德金都置业有限公司（以下简称文德公司）、原审第三人中国工商银行股份有限公司合肥庐东支行（以下简称工商银行合肥庐东支行）房屋买卖合同纠纷一案，因不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初4927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人袁晓东的委托诉讼代理人何淑鹏，被上诉人文德公司的委托诉讼代理人汪珏，原审第三人工商银行合肥庐东支行的委托诉讼代理人刘倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁晓东上诉请求：1．撤销一审判决并改判支持袁晓东的一审诉讼请求；2．本案一审、二审诉讼费用由文德公司承担。事实和理由：一审认定事实不清。一审忽视了案涉合同签订之前文德公司的虚假宣传和欺诈行为，在履行合同中的瑕疵履行行为以及交付房屋与合同主要目的无法实现的问题。其一是房屋户型与宣传不一致，面积存在较大差异，文德公司承诺赠送的房屋面积未达到承诺要求，一审没有查实虚假宣传和合同标的物的交付情况。其二是即便案涉合同合法，但交付的房屋存在重大缺陷且不能修复改正，承诺赠送的面积中有的被认定为违章建筑，有的不在规划许可范围，但文德公司未因欺诈和虚假宣传行为承担任何法律后果，从公平正义上不能实现社会主义法治精神。第一，涉案房屋与样板房户型差距大，严重虚假宣传已被行政处罚，一审未予以认定。样板房展示的是四室两厅两卫，有跃层设计，并且设备平台改造成一个8平米的独立房间，二楼全部赠送，房型南北通透。但是验收房屋发现，拟交付的房屋与样板房的户型存在根本性差别。在向行政部门反映后，肥东县市场监督管理局对该欺诈行为作出了行政处罚决定。第二，案涉房屋建筑面积未达到约定的面积。经实际测量，案涉房屋套内面积不足合同约定面积，差距在3平方米以上。文德公司称客厅内架设的钢制楼梯及楼梯上部一块平台也要计算面积，约为3-5平方米，但根据《合肥市房屋面积计算规则》的规定，文德公司将上述面积计算在内是违法的。第三，宣传中称赠送的30平方米面积是违法建筑。验房后，袁晓东发现赠送面积部分是将客厅2.9米以上的部分及户外的设备平台部分改造所得。但该设备平台及跃层改造成实际居住功能的装修方案未经规划许可，属于违法建筑。第四，文德公司称小区物业为万科物业与实际不符。该小区物业公司是合肥德申物业服务有限公司。综上，文德公司在宣传中故意告知虚假事实或隐瞒真实事实，包括但不限于房屋户型、面积、设计、物业等方面，使得袁晓东误认为文德公司销售的房屋与宣传的房屋是一模一样的，在这样的错误认识下，袁晓东希望购买宣传的户型或经过合法改造能够达成其宣传户型的主要合同目的就完全无法实现。文德公司虚假宣传在前，违约交付不符合合同要求房屋在后，袁晓东依法要求解除合同，于法有据。 文德公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉。第一，袁晓东认为案涉房屋与样板房户型差距大，存在严重虚假宣传已被行政处罚，与事实不符。袁晓东一审提供的行政处罚决定已被撤销，并未发生法律效力，肥东县人民政府作出了行政复议决定书中并未认定案涉房屋存在虚假宣传。袁晓东购买的是毛坯房，并非精装修房屋，房屋在交付后如何改造，是业主自行决定的，样板房只是诸多装修方案中的一种。关于第一时间的采访，在采访规划局领导时，其回复文德公司开发的房屋与备案的房屋结构基本一致，并不存在结构变更。第二，关于房屋面积。根据商品房买卖合同，结合肥东县不动产登记中心出具的测绘报告，袁晓东购买的房屋面积与测绘面积是一致的，并未减少。第三，关于袁晓东所述的宣传中赠送30平方米系违章建筑，与事实不符。文德公司提供的扩大使用面积的装修改造方案，系聘请有资质的建筑规划设计公司勘验后出具了跃层户型封板荷载情况证明，证明案涉房屋跃层户型客厅、阳台挑空封板的装修不会影响结构安全。同小区类似户型已经有多家按照样板房的装修风格进行了实际装修。室内装修无需经过规划许可，在确保整体结构安全的情况下，业主自行确定装修方案，并不需要报送相关部门审批。第四，关于物业的宣传也并非虚假宣传。袁晓东一审提供的宣传资料与视频可以看出，文德公司物业的是提供“万科睿服务”，实际情况便是如此。文德公司与合肥德申物业服务有限公司签署了《安徽省前期物业服务合同》，选聘合肥德申物业公司为“文德•公园里”项目前期物业服务公司，合肥德申物业公司与合肥万科物业服务有限公司签订了《物业服务项目技术升级和专业服务协议》及《补充协议》，为“文德•公园里”项目引进“睿服务”，合作期间在合作项目的宣传上使用“万科物业睿服务”或“睿服务”的品牌或标识。 工商银行合肥庐东支行述称，第一，袁晓东的诉讼请求无事实依据。袁晓东2018年3月6日与工商银行合肥庐东支行签署《个人购房借款/担保合同》，合同已经生效，是各方当事人真实意思表示。工商银行合肥庐东支行已经按照合同约定发放了贷款89万元。截至2021年3月1日，贷款余额853557.14元，已还本金36442.86元，已还利息132354.75元。第二，袁晓东的诉讼请求无法律依据。本案中未出现合同无效或可撤销、解除等情形。袁晓东提供的证据只能证明其与文德公司之间存在纠纷，其与工商银行合肥庐东支行的合同应继续履行，如解除合同、解除案涉房屋抵押需要结清工商银行合肥庐东支行的贷款为前提。 袁晓东向一审法院起诉请求：1．请求依法判令解除袁晓东、文德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170003850097GY20180001）；2．请求依法判令文德公司退还袁晓东首付款297109元及利息（以297109元为基数，自2018年2月24日起至2019年8月19日按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年4月14日）暂计：30577.47元；3．请求依法判令文德公司向袁晓东支付已由袁晓东向工商银行合肥庐东支行归还的贷款本息，计123868.98元；4．请求依法判令文德公司退还袁晓东维修基金10484元，赔偿契税损失16336元，办证费160元，水电费400元，物业费2802.12元，共计30182.12元。以上合计：481737.57元。5．本案诉讼费用、保全费、鉴定费由文德公司承担。 一审法院认定事实：2018年2月24日，袁晓东与文德公司签订《商品房买卖合同》，约定袁晓东购买文德公司位于肥东县，合同约定建筑面积95.31平方米，其中套内建筑面积71.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.74平方米，商品房单价12455.24元，价款总额1187109元整，首付款297109元，剩余房款890000元办理按揭贷款。合同第五条约定：面积以产权登记面积为准，面积误差超过3%时，买受人有权退房；第八条约定出卖人应当在2019年5月1日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，袁晓东按约支付首付款273918元，双方为案涉《商品房买卖合同》办理了网上认购备案手续。2018年3月6日，袁晓东与工商银行合肥庐东支行签订《个人购房借款／担保合同》，贷款890000元给付文德公司，袁晓东按月还贷。袁晓东认为所交房屋与样板房的户型差距很大，存在虚假宣传，配套物业不是万科物业、买85平未送30平，交付房屋的建筑面积未达到约定的面积等等问题。袁晓东、文德公司协商未果，袁晓东遂起诉至一审法院并申请对案涉房屋面积进行鉴定。 一审法院另查明，肥东县不动产登记中心出具的《房屋户（室）面积对照表》载明：袁晓东（16幢2104室）21层建筑面积89.32平方米，22层建筑面积5.99平方米，合计95.31平方米。该面积和房屋买卖合同面积吻合。 一审法院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，受到法律的保护。现袁晓东要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，是否解除，取决于其是否享有合同解除权。我国合同法确立了合同的约定解除和法定解除法律制度，在法定解除的情形下，除因不可抗力致使不能实现合同目的外，其他情形的合同解除权归属于合同的守约方。袁晓东主张文德公司违约致使其合同目的不能实现，但其提供的证据并不足以证明文德公司存在违约行为，亦不能证明其合同目的不能实现。因此，袁晓东要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，该院不予支持。其按合同解除的法律后果来安排的其他诉讼请求，均有悖法律规定，该院亦不予支持。袁晓东申请对案涉房屋面积进行鉴定，文德公司提交测绘表证明案涉房屋面积与案涉协议相一致，该院认为该测绘表系肥东县不动产登记中心出具，袁晓东认为该测绘表有误可以另案起诉，故该院对袁晓东要求鉴定的申请不予采纳。 一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回袁晓东的所有诉讼请求。本案受理费8526元，减半收取4263元，由袁晓东负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据。本院对一审查明而为各方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，双方当事人二审争议在于案涉商品房买卖合同应否解除问题。第一，袁晓东称文德公司存在合同欺诈、虚假宣传，主张实际交付房屋与样板房户型差距大，宣传赠送的30平方米系违法建筑，小区物业并非万科物业等。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，文德公司制作的宣传彩页、户型立体模型等宣传资料为要约邀请，并非要约，故袁晓东上述所称文德公司宣传内容与交付房屋情况不符构成欺诈或违约并以此为由解除合同的主张，不符合法律规定，本院不予支持。根据2020年5月8日肥东县人民政府东行复决字﹝2019﹞35号行政复议决定书可知，文德公司制作的户型彩页上明确标注“改造前”、“改造后”，可以说明赠送的面积及相应的户型需要进行设备平台或跃层改造，案涉合同并未约定文德公司有改造设备平台或跃层的义务，是否改造及具体改造方案应属业主选择，并非房屋能否交付的硬性条件，现有证据亦不足以说明该改造方案系违法改造方案。至于小区物业公司问题亦不影响袁晓东房屋买卖合同目的实现。第二，袁晓东称交付的房屋面积与合同约定的面积不符，交付的房屋与合同约定不符。但一审时，文德公司提交了肥东县不动产登记中心出具的《测绘报告》，该报告中《房屋户（室）面积对照表》载：“袁晓东（16幢2104室）21层建筑面积89.32平方米，22层建筑面积5.99平方米，合计95.31平方米”，即肥东县不动产登记中心对案涉房屋的建筑面积测绘结果为95.31平方米，与案涉合同约定的房屋建筑面积相符。袁晓东亦未充分举证证明交付房屋存在其他与合同约定不符之处，故袁晓东以此为由主张解除合同，无事实和法律依据。基于上述理由，一审法院未予支持袁晓东要求解除商品房买卖合同的诉请，并无不当，本院予以维持。 因袁晓东诉请解除商品房买卖合同理由不能成立，一审法院对袁晓东基于该诉请而提出的其他诉请未予支持，亦无不当，本院亦予以维持。 综上所述，袁晓东的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8526元，由袁晓东负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月二十九日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。