吉林省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉执异2号案外人：侯景丹，女，2002年3月24日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：王庆雩（侯景丹母亲），住河北省石家庄市裕华区。被申请人（原告）：翟立焰，男，1956年3月20日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：陈士忠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奕妃，北京市京师律师事务所律师。被申请人（原告）：翟闯，男，1982年2月25日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：陈士忠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈奕妃，北京市京师律师事务所律师。被申请人（被告）：吉林瀚星集团有限公司，住所地吉林省吉林市中兴街136号。法定代表人：康庄，该公司总经理。被申请人（被告）：吉林市瀚星房地产开发有限公司，住所地吉林高新区工业三区A-3-2号。法定代表人：柴永生，该公司总经理。被申请人（被告）：吉林市国盟房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市北大壶滑雪场23-12-10-117。法定代表人：柯齐龙，该公司总经理。本院在审理原告翟立焰、翟闯与被告吉林瀚星集团有限公司（以下简称瀚星集团）、吉林市瀚星房地产开发有限公司（以下简称瀚星房地产公司）、吉林市国盟房地产开发有限公司（以下简称国盟公司）建设工程施工合同纠纷一案中，保全查封了瀚星房地产公司开发建设的位于吉林市船营区越西胡同5号紫光北郡•森邻里5号1层3号、建筑面积21.84平方米车库，5号1层4号、建筑面积22.5平方米车库。案外人侯景丹向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。侯景丹向本院提出执行异议，请求：解除对坐落于吉林市船营区越西胡同5号紫光北郡•森邻里5号1层3号、建筑面积21.84平方米车库，5号1层4号、建筑面积22.5平方米车库的查封。事实与理由：在翟立焰、翟闯与翰星集团、翰星房地产公司、国盟公司建设工程施工合同纠纷一案中，翟立焰、翟闯于2018年10月12日向贵院申请查封，贵院在查封时将案外人的财产当作被申请人的财产予以查封。上述两套车库由翰星房地产公司于2015年抵付给吉林安装集团盛安建筑安装有限公司（以下简称盛安公司）用于抵顶工程款，后又由盛安公司将上述两车库抵付给杨俊哲用于抵顶工程款，2017年9月11日，由杨俊哲办理入住手续，合法占有并使用上述两车库。案外人于2018年6月7日从杨俊哲处购买了上述两车库，并支付了对价款，杨俊哲将上述两车库交付给申请人侯景丹，由侯景丹占有并使用至今。2018年8月7日在翰星房地产公司进行了改底。现因贵院的查封导致申请人侯景丹无法办理产权手续，带来了严重的经济损失。翟立焰、翟闯答辩称：一、吉林省高级人民法院依法查封案涉车库合法合规，案涉车库登记在被执行人名下，异议人的主张缺乏事实和法律依据，依法不能对抗答辩人执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（2004年10月26日最高人民法院审判委员会通过）第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”第十七条第一款规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，异议人提出异议的案涉车库产权登记于被保全人瀚星房地产公司名下，产权仍然属于瀚星房地产公司，人民法院的查封合法合规。二、异议人在人民法院查封之前未签订合法有效的买卖合同，未支付对价，未对案涉车库实际占有使用，且在无客观障碍的情况下，怠于办理产权过户登记，存在主观过错，应当承担不利后果，异议人就涉案标的物不享有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，异议人为了排除执行案涉财产必须同时满足四个要件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。（一）异议人在人民法院查封之前未签订合法有效的买卖合同，《认购协议》中明确写明“车库暂时无法签订商品房买卖合同”，且《申请书》《买卖协议》《认购协议》中“侯景丹”签字均非同一人所签，异议人并非本案权利人。2018年6月7日，异议人与杨俊哲签订了两份房屋买卖协议，该协议对于车库价款及办理过户登记时间均无约定，协议缺少不动产买卖合同中最重要的内容，存在严重瑕疵。杨俊哲出具的《情况说明》系在人民法院查封之后作出，明显是为了配合异议人的异议申请，其提供的所谓说明不具有真实性。同时，异议人所提交的《申请书》《买卖协议》《认购协议》所显示“侯景丹”至少系三个不同的人签字，《认购协议》也明确写明：“车库暂时无法签订商品房买卖合同”，上述证据并无真实性，没有证据能力，不能作为定案依据。（二）异议人在人民法院查封前未实际占有案涉车库。异议人申请书显示其现住址为河北省石家庄市裕华区，其对于吉林市船营区案涉车库并未实际占有，且该车库于2018年10月12日被人民法院依法查封，异议人在查封时年仅16岁，其所提交的车库电费缴纳记录无支付主体，且缴费时间系提出异议的前一周，即2020年8月17日，无法证明其在人民法院查封之前已经实际占有并使用案涉车库的事实。（三）异议人就案涉车库未支付对价。异议人提交的民生银行对账单显示账户名称系与异议人无关的第三人（申鸿娣），该对账单与本案无关。即使此款系第三人申鸿娣代异议人支付的标的物价款，异议人在尚未完成所有权转移登记手续之前，仅与杨俊哲存在债的法律关系。（四）异议人在无客观障碍的情况下，怠于办理产权过户登记，存在主观过错，应当承担不利后果。自2015年起，案涉车库在长达5年期间经多次转让，所有权仍在被执行人名下未发生转移，且赵伟出具的说明也证实杨俊哲两年未办理进户手续。异议人在购买案涉车库时亦未对不动产登记簿所记载的权利人提出异议，其对此存在重大主观过错，应当承担不利后果。况且，在司法实践中，最高人民法院已经发布与本案相同或者类似的司法判例［详见（2020）最高法民申823号民事裁定书］，依法驳回了异议人的诉求。本案异议人提出的异议申请不符合客观事实及法律规定，不能对抗人民法院的依法保全或者执行行为，请求人民法院依法驳回，以维护答辩人的合法权益。本院查明，在本院审理原告翟立焰、翟闯与被告瀚星集团、瀚星房地产公司、国盟公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，原告于2018年10月12日申请对被告进行财产保全，本院于2018年10月18日作出（2018）吉民初90-1号民事裁定，冻结瀚星集团、瀚星房地产公司、国盟公司银行账户内的存款102676104.17元或相应价值财产。本院于2018年10月29日以（2018）吉执保55号立诉讼保全案件，于2018年11月13日作出（2018）吉执保55-1号协助执行通知书，查封瀚星房地产公司开发的坐落于吉林市船营区越山西路紫光北郡•森邻里小区的住宅198.78m²、商业服务136.36m²、仓储用房651.28m²、车库1348.86m²（合计2335.28m²）房产。查封期限为三年，自2018年11月14日起至2021年11月13日止。本院查封的上述1348.86m²车库中包含侯景丹主张所有权的坐落于吉林市船营区越西胡同5号紫光北郡•森邻里5号1层3号、建筑面积21.84平方米车库，5号1层4号、建筑面积22.5平方米车库。为了证实其异议主张，侯景丹向本院提交了其与翰星集团紫光北郡营销中心2018年8月7日签订的《紫光北郡内部认购协议书》两份；侯景丹与杨俊哲2018年6月7日签订的《房屋买卖协议》两份；翰星房地产公司与盛安公司2015年9月29日签订的以房抵账《协议书》复印件；盛安公司与杨俊哲签订的以房抵账《协议书》复印件；客户姓名为申鸿娣的中国民生银行《个人对账单》；杨俊哲2017年9月11日签署的《业主入住承诺书》两份、《业主入住手续书》两份；杨俊哲电费预存《收据》、车库服务费《收据》；杨俊哲2021年1月5日出具的《情况说明》。侯景丹后又提交了两个案涉车库《更名审批单》复印件、与案涉两套车库一起购买的一套房屋的《紫光北郡内部认购协议书》复印件。2021年3月1日，本院办案人员到瀚星集团紫光北郡售楼处，就侯景丹提供的瀚星房地产公司与盛安公司抵账《协议书》、盛安公司与杨俊哲抵账《协议书》、两个案涉车库《更名审批单》等证据材料，与紫光北郡售楼处财务部门留存的原件进行核对。经核对，侯景丹提供的复印件与上述证据材料原件一致。同时，对盛安公司当时签订两个抵账《协议书》的经办人赵伟进行了调查询问，赵伟对翰星房地产公司将两套房屋及两个车库抵账给盛安公司，盛安公司后又将上述两套房屋及本案两个案涉车库抵账给杨俊哲的事实予以认可。根据以上证据，侯景丹于2018年6月7日、2018年8月7日，分别与杨俊哲、翰星集团紫光北郡营销中心签订了《房屋买卖协议》《紫光北郡内部认购协议书》，购买坐落于吉林市船营区越西胡同5号紫光北郡•森邻里5号1层3号、建筑面积21.84平方米车库，价款为218400元，5号1层4号、建筑面积22.5平方米车库，价款为225000元；2018年8月7日，侯景丹与翰星集团紫光北郡营销中心签订了《紫光北郡内部认购协议书》，购买吉林市船营区越西胡同5号紫光北郡•森邻里C区5号楼3单元1层102号、建筑面积为106.35平方米房屋，价款为797625元；2018年8月7日，中国民生银行股份有限公司石家庄中山东路支行申鸿娣名下账户向杨俊哲转账147万元，对方户名为杨俊哲，摘要为购房款；2017年9月11日，杨俊哲签署《业主入住承诺书》《业主入住手续书》，办理入住手续，交纳车库预存电费、车库服务费，吉林市郡隆物业服务有限公司为杨俊哲出具交纳上述费用《收据》。侯景丹称申鸿娣为其外祖母，申鸿娣名下账户向杨俊哲转账147万元，为向杨俊哲购买紫光北郡•森邻里一套住宅和两个车库的购房款；案涉车库为翰星房地产公司先抵账给盛安公司，盛安公司后又抵账给杨俊哲，在两个案涉车库由杨俊哲更名为侯景丹的《更名审批单》上，瀚星房地产公司负责人签批同意，杨俊哲、盛安公司、瀚星房地产公司对上述以房抵账事实予以认可；杨俊哲对侯景丹主张的由杨俊哲处购买两个案涉车库并已支付购房款等事实均予以认可。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，侯景丹在本院查封前与瀚星房地产公司签订《紫光北郡内部认购协议书》，购买该公司开发建设的两个案涉车库；两个案涉车库系翰星房地产公司抵账给盛安公司，盛安公司又抵账给杨俊哲，侯景丹从杨俊哲处购买，杨俊哲办理了两个案涉车库的入住手续，后交由侯景丹占有使用；侯景丹外祖母申鸿娣名下账户向杨俊哲转账147万元支付购房款，其中包括两个案涉车库与另一套房屋的购房款，价款总计为1241025元，二者虽有一定出入，但转账数额但大于购房款数额，综合本案以房抵账、更名改底等其他事实，可以认定侯景丹支付了两个案涉车库的购房款；侯景丹对两个案涉车库未办理产权过户登记不存在过错。综上，侯景丹对执行标的享有足以排除强制执行的权利，其请求排除对两个案涉车库的执行，本院予以支持。翟立焰、翟闯关于侯景丹在本院查封之前未签订合法有效的买卖合同，未支付对价，未对案涉车库实际占有使用，且怠于办理产权过户登记，存在主观过错的答辩意见，并无事实和法律依据，本院不予支持；至于相关协议书等材料中侯景丹的签名是否为同一人所签，并不影响本案以房抵账等基本事实的成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止吉林省高级人民法院对坐落于吉林市船营区越西胡同5号紫光北郡•森邻里5号1层3号、建筑面积21.84平方米车库，5号1层4号、建筑面积22.5平方米车库的执行。如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 郭清华审 判 员 孙百凤审 判 员 寇承魁二〇二一年三月五日法官助理 李 成书 记 员 何天龙