北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终475号上诉人（原审原告、反诉被告）：周春，女，1977年1月25日出生，住北京市丰台区。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘旭，男，1975年3月17日出生，住北京市丰台区。周春、刘旭之共同委托诉讼代理人：赵光彬，北京元辅律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王萍，女，1986年8月26日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王宗章，男，1960年4月10日出生，住北京市通州区。上诉人周春、刘旭因与被上诉人王萍、王宗章房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初11774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法适用独任制开庭对本案进行了审理。上诉人周春、刘旭及二人之委托诉讼代理人赵光彬，被上诉人王萍、王宗章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周春、刘旭上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判支持周春、刘旭全部诉讼请求，驳回王萍、王宗章全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。周春、刘旭签署房屋租赁合同以后认真履行了合同义务，没有根本违约情形。周春、刘旭及时投入资金进行了房屋装修改造，王萍、王宗章也同意装修改造方案，并天天在施工现场配合进行暖气加装、上下水接通及马桶污水排放，整个施工过程在场，从来没有提出过异议。周春、刘旭在支付第二期租金之前因生意经营出现资金回笼不及时，向王萍、王宗章借了5000元用于周转，在支付第二期房租时及时给王萍、王宗章说清了，先支付10000元，春节后再支付2000元，王萍、王宗章也是同意的。二、周春、刘旭少付第二期租金2000元，在事先是和王萍、王宗章沟通并获得其同意的，并不存在违约拖欠的问题。对房屋装修改造也中获得王萍、王宗章认可的，其在现场天天帮周春、刘旭监督施工队施工，也从来没有得出异议，因此根本不存在周春、刘旭擅自变动主体结构的问题。一审判决以这两个理由认定周春、刘旭根本违约，来反推王萍、王宗章已经有了合同解除权，并进而认定王萍、王宗章在春节过后不让周春、刘旭居住的行为就认定王萍、王宗章行使了合同约定的解除权太过牵强。王萍、王宗章在本次诉讼前从来没有主张以这两个理由解除合同，也根本没有主张过解除合同。周春、刘旭春节后回京，因为疫情的原因，一路上都在和王萍、王宗章联系沟通，可是到了宋庄后，王萍、王宗章反而不接电话，村委会让其接周春、刘旭进村，其也不接电话。周春、刘旭报警、向各级投诉，2020年2月11日通过市民热线反馈才知道是王萍、王宗章自己不让居住的，根本不是疫情管控的原因。三、王萍、王宗章经周春、刘旭同意对租赁房屋进行装修改造后，又不让周春、刘旭居住是想无偿占有周春、刘旭对租赁房屋的装修改造投入。周春、刘旭投入资金对租赁房屋进行了装修改造，使得周春、刘旭的房屋不论是自身使用价值还是对外出租价格都会给王萍、王宗章带来极大帮助。王萍、王宗章以疫情为由不让周春、刘旭居住使用，其本意就是想占有周春、刘旭对租赁房屋装修投入。现在一审判决竟然牵强的认定周春、刘旭违约，王萍、王宗章依合同行使了解除权，周春、刘旭的全部装修改造投入都归王萍、王宗章占有了，周春、刘旭无法接受，这样判决没有体现公平公正。一审的各个判项也多是和稀泥，目的就是让周春、刘旭的所有投入都没有任何补偿，让王萍、王宗章收回了周春、刘旭精心装修改造后房屋，还心安理得，因为这是法院的判决。四、王萍、王宗章在春节过后周春、刘旭从老家返回时不让周春、刘旭居住，造成周春、刘旭大冬天疫情期间无法租房没有住处，给周春、刘旭身心造成了极大损害。王萍、王宗章辩称，同意一审判决，不同意周春、刘旭的上诉意见。王萍、王宗章没有同意对房屋主体结构进行改造。王萍、王宗章接收房租不代表对周春、刘旭违约行为的认可。周春、刘旭向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋租赁合同，退还2月11日至3月16日房租2333.33元，允许周春、刘旭正常收拾东西时间30天，并带上所有周春、刘旭购买东西搬离所租房屋；2.判令王萍、王宗章承担违约责任，赔偿违约损失，一个月房租2000元；3.判令王萍、王宗章赔偿房屋装修款12000元及部分材料费用2650元，合计14650元；4.判令王萍、王宗章因房屋无法提供正常居住的其他损失2月11日至5月11日的居住费用；5.判令王萍、王宗章承担因为违约导致的搬家费用6000元；6.由于王萍、王宗章一直不让周春、刘旭搬家周春、刘旭产生的与租房相关的其他费用；7.判令王萍、王宗章承担本次诉讼费用。王萍、王宗章向一审法院反诉请求：1.判决王萍、王宗章与周春、刘旭于2020年7月15日解除2019年3月17日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判决周春、刘旭向王萍、王宗章支付2020年3月16日至2020年7月15日租金8000元、违约金2000元；3.判决周春、刘旭将承租房内属于自己的个人物品向王萍、王宗章支付清租金及赔偿款后3日内搬离出承租房，并将承租房及承租房钥匙交还给王萍、王宗章，同时将房屋清理干净；4.判决周春、刘旭将破坏王萍、王宗章的房屋及西厢房改厕所、正房西间承重墙改门、院内连廊拆除、地面复平损失10000元；5.判决周春、刘旭赔偿王萍、王宗章损坏王萍、王宗章沙发（一套3组）、柜子（3个）、床（1个）、床头柜（2个）、椅子（4把），共计8000元；6.反诉费由周春、刘旭承担。后王萍、王宗章将反诉请求第二项增加支付至7月21日的租金387元。一审法院认定事实：2019年3月17日，王萍、王宗章（甲方、出租方）与周春、刘旭（乙方、承租方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定该房屋坐落于北京市通州区宋庄镇平家疃村，该房屋为平房5间；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰；房屋租赁期限自2019年4月15日至2024年4月15日，共计5年；租金标准为每月2000元，每年24000元，该房屋租金2年不变，自第3年起，双方可协商对租金进行调整，租金支付时间为2019年3月17日支付半年，以后以年支付；租赁期内，乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费等费用；甲方应在2019年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施，甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为双方协商解决；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不支付或者不按照约定支付租金达30日的，2.欠缴各项费用达2000元的，3.擅自改变该房屋用途的，4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5.擅自将该房屋转租给第三人的，6.利用该房屋从事违法活动的，7.其他；合同还约定了其他内容。租赁合同签订后一周左右，王萍、王宗章将涉案房屋交付刘旭、周春使用，交房时双方并未签订交割单。2019年3月，刘旭、周春向王萍、王宗章支付半年租金12000元。2019年12月5日，刘旭、周春向王萍、王宗章支付租金10000元，至今尚欠王萍、王宗章2019年下半年房屋租金2000元。庭审中，刘旭、周春称2019年下半年欠了2000元租金，但是王萍、王宗章同意其晚交2000元，因为其家里有事与王萍、王宗章协商过；王萍、王宗章称不是这样的，因为王宗章催缴，但是刘旭、周春说他没有，其也没有办法。租赁合同签订后，刘旭、周春对涉案房屋进行了装修改造，如卫生间铺设瓷砖、改水电等。此外，刘旭、周春在涉案房屋的卫生间加建了一个门洞、卫生间与正房间搭建了阳光连廊、正房最西侧房屋东墙处加建了门洞。2020年2月11日，刘旭、周春通过12345热线了解到王萍、王宗章表示不再向其出租房屋。案件审理过程中，刘旭、周春向法院提交购置家具家电清单，王萍、王宗章对此表示认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，如因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，刘旭、周春与王萍、王宗章签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同项下之权利义务。根据租赁合同约定，在乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日、欠缴各项费用达2000元或者擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，甲方有权单方解除合同，现刘旭、周春欠付租金2000元已超过30日，且对涉案房屋主体结构进行了变动，故王萍、王宗章享有合同解除权。因刘旭、周春于2020年2月11日收到王萍、王宗章解除合同的意思表示，故双方的租赁合同应于2020年2月11日解除。合同解除后，王萍、王宗章应当将已收取的租金余额退还刘旭、周春，刘旭、周春应当将涉案房屋腾退返还给王萍、王宗章，经一审法院核算，应当退还的租金余额为2333元。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章承担违约责任，赔偿违约损失即一个月房租2000元的诉讼请求，因违约方系刘旭、周春，且租赁合同中并未约定违约金，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于王萍、王宗章要求刘旭、周春支付2020年3月16日至2020年7月21日租金8387元及违约金2000元的反诉请求，因租赁合同已于2020年2月11日解除，且租赁合同中并未约定违约金，故对其该项反诉请求，一审法院不予支持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章赔偿因房屋无法提供正常居住的其他损失即2月11日至5月11日的居住费用的诉讼请求，因双方签订的租赁合同已于2020年2月11日解除，故对其该项诉求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章承担因违约导致的搬家费用6000元的诉讼请求，没有相应证据，亦未举证证明王萍、王宗章存在违约行为，故对其该项诉求，一审法院不予支持。关于刘旭、周春第六项诉讼请求即由于王萍、王宗章一直不让其搬家产生的与租房相关的其他费用，该项诉求不明确，亦未提供相应证据，故对该项诉求，一审法院不予支持。关于王萍、王宗章要求刘旭、周春赔偿损坏其沙发、柜子、床头柜、椅子共计8000元的反诉请求，因双方签订合同时未签订交割单，王萍、王宗章未举证证明其存在家具损失，故对其该项反诉请求，一审法院不予支持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章赔偿房屋装修款12000元及部分材料费用2650元的诉讼请求，对于没有形成附合的装饰装修物，刘旭、周春应当予以拆除带走，对于形成附合的装饰装修物，王萍、王宗章同意利用装饰装修残值，应当在利用价值范围内予以适当补偿，因刘旭、周春加建了院内连廊、正房西间东墙加建门洞等，对涉案房屋确实有所破坏，应当对王萍、王宗章予以赔偿，一审法院酌定补偿与赔偿金额相当，双方相互折抵为宜。判决如下：一、刘旭、周春与王萍、王宗章于2019年3月17日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年2月11日解除；二、王萍、王宗章退还刘旭、周春房屋租金2333元，于判决生效之日起七日内执行清；三、刘旭、周春将北京市通州区宋庄镇平家疃村5区144号房屋腾退返还给王萍、王宗章，于判决生效之日起十日内执行清；四、驳回刘旭、周春的其他诉讼请求；五、驳回王萍、王宗章的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1562元，由刘旭、周旭负担212元（已交纳），由王萍、王宗章负担1350元（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。周春、刘旭提交书面证言一份，证明王萍、王宗章对于整个装修过程是知情的；提交微信聊天记录一份，证明王萍、王宗章同意周春、刘旭先支付1万元租金。王萍、王宗章未向本院提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王萍、王宗章对周春、刘旭提交证据的真实性认可，对证明目的不认可。周春、刘旭另向本院邮寄《证据调取申请》一份，申请调取：1.第一次开庭后法官现场采集的物品登记及照片；2.2020年2月11日早7.28分通州区徐辛庄派出所民警出警记录证明；3.通州法院（2020）京0112民初22126号案件开庭笔录及录音。本院认为，周春、刘旭之申请不符合法律规定，本院不予准许。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同项下之权利义务。双方在租赁合同中约定，承租人不支付或者不按照约定支付租金达30日、欠缴各项费用达2000元的，出租人有权单方解除合同。根据所查事实，刘旭、周春欠付租金2000元，且已超过30日，故王萍、王宗章享有合同解除权。周春、刘旭主张王萍、王宗章同意其缓交租金，但其所提交之证据不足以证明其主张成立。一审法院根据解除通知的送达情况确定租赁合同应于2020年2月11日解除，处理正确，本院予以维持。合同解除后，王萍、王宗章应当将已收取的租金余额退还刘旭、周春，刘旭、周春应当将涉案房屋腾退返还给王萍、王宗章，一审法院核算的应退还租金数额，并无不当，本院予以维持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章承担违约责任的诉讼请求，因违约方系刘旭、周春，故其该项主张缺乏依据，一审法院未予支持，处理正确。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章赔偿因房屋无法提供正常居住的其他损失即2月11日至5月11日的居住费用的诉讼请求，因双方签订的租赁合同已于2020年2月11日解除，故对其该项诉求没有事实和法律依据。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章承担因违约导致的搬家费用6000元及王萍、王宗章不让其搬家产生的其他费用的诉讼请求，缺乏相应证据，本院不予支持。关于刘旭、周春要求王萍、王宗章赔偿房屋装修款12000元及部分材料费用2650元的诉讼请求，对于没有形成附合的装饰装修物，刘旭、周春应当予以拆除带走，对于形成附合的装饰装修物，王萍、王宗章同意利用装饰装修残值，应当在利用价值范围内予以适当补偿，因刘旭、周春加建了院内连廊、正房西间东墙加建门洞等，对涉案房屋确实有所破坏，应当对王萍、王宗章予以赔偿，一审法院酌定补偿与赔偿金额相当，并相互折抵，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，周春、刘旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由周春、刘旭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  江锦莲二〇二一年三月二十九日法官助理  王永基