贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔23民终705号上诉人（原审被告）：丁小换，女，汉族，1990年6月3日生，住贵州省兴仁市。被上诉人（原审原告）：司马馥芳，女，汉族，1976年8月20日生，住贵州省兴仁市。上诉人丁小换因与被上诉人司马馥芳确认合同无效纠纷一案，不服贵州省兴仁市人民法院（2020）黔2322民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。丁小换上诉请求：1．撤销原判，驳回司马馥芳的起诉请求并改判执行双方签订的原合同；2．一、二审案件受理费由司马馥芳承担。事实和理由：1.涉案房屋系司马馥芳挂在网上，丁小换在网上看到信息后才与司马馥芳协商购买的,故双方签订的房屋买卖合同系双方在自愿、平等的情况下签订，不存在侵犯国家、集体财产等无效情况。2.合同签订，丁小换已按约支付定金并购买材料及家具等对涉案房屋进行了装修，装修材料为定制材料、不能退购。司马馥芳主张解除合同，又不赔偿丁小换因此所造成的损失，明显于理不符，故望二审法院判决双方继续履行涉案合同。司马馥芳辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，望二审驳回上诉，维持原判。司马馥芳向一审法院起诉请求：1．判决确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；2．判决丁小换将位于兴仁市住房返还司马馥芳管理使用，司马馥芳返还丁小换的购房款52060元；3．案件受理费由丁小换承担。一审法院认定事实：2016年9月18日兴仁市国营示范良种场（出卖人）与司马馥芳（买受人）签订《兴仁县国营示范良种场公租住房买卖合同》约定：1、出卖人以划拨方式取得位于城南街道黄金社区××组地块土地使用权，规划用途住宅，土地使用权证号为（仁国用2015）第06490号。2、出卖人经批准在该地块建设2014年公共租赁住房。3、该项目经核查批准，准予经公示无异议的保障对象销售。4、买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地，所购的房屋公租房二单元六层1号房，该住房合同约定建筑面积共60平方米。5、已出售的公租住房实行上市准入制度，五年内不得上市交易、出租、转让，确有特殊原因需出售的，由出售单位按原销售价扣除折旧后回购，用于公租房保障房源，五年内将已出售的公租住房私自交易、出租、转让的，出售单位将勒令其退房，并按有关规定予以处罚。兴仁市双塘小区管委会、兴仁市国营示范良种场、兴仁市放马坪种草养畜示范场共同发布紧急通知，内容为：双塘小区各住户：小区管理是我们的责任，按规定缴纳物管费是你应尽的义务。相关公共租赁住房管理规定，我们购买的房子五年满后即可上市办证。但必须交清相关费用（含物管费），方可出具相关手续办理，对欠款户一律不办理审批手续……。2020年3月27日，司马馥芳（合同甲方）与丁小换（合同乙方）签订《房屋买卖合同》约定：1、甲方系本合同项下房屋的所有权人，甲方保证对所出卖的房屋享有完全的处理权并保证符合国家有关规定，没有产权及债务的纠纷，且对该房屋的处理已征得该房屋相关权利人的同意。2、房屋位于兴仁市，建筑面积60平方米，该房屋占用范围内的土地使用权及其他相关权益随该房屋一并转让。3、房屋计价方式及价款：房屋总转让款为110060元整。4、付款方式及期限：乙方在2020年3月27日支付甲方房屋定金50000元整，在交付定金后，若甲方反悔不出卖该房屋，则返还乙方双倍定金，若乙方反悔不购买该房屋，则无需退还该定金，若出现过户不成导致的结果由甲方全权负担，剩余房款58000元整，于房屋过户交付房屋房产证之日及时支付完毕（过户时间以本小区管理部门通知办理时间为准），乙方每次支付款项给甲方时，甲方应该向乙方出具收款凭证，并注明收款日期及收款时间。5、甲方应于首付款结清之日将本合同项下房屋及钥匙、水电收费本交付乙方并及时结清水电费，甲方与乙方共同对该房屋的设施设备、相关物品进行核对、交接。6、甲方将房产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由乙方承担，如果因为卖家其他房屋产权或其他原因造成的收费由卖方自己承担。7、乙方如未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付逾期付款100000元的经济损失，甲方如未按本合同约定的期限将该房屋交付及违反本合同的其他条款，应向乙方支付100000元整的经济损失并退还已付房款，如甲方违反本合同第四条房屋交付及产权登记或将房屋抵押、出售过户给第三人，乙方有权向甲方提出退房，甲方在乙方提出退房要求之日起七日内将乙方已付房价款退还给乙方，并赔偿乙方100000元整的经济损失及乙方装修所产生的各项费用。双方还对其他事项进行了约定。同日，司马馥芳向丁小换出具《收条》一张，载明“今收到丁小换房屋购买预付款50000.00（伍万元）整，定金贰仟零陆拾元整，合计52060.00（伍万贰仟零陆拾元）整”。2020年4月29日至2020年7月9日期间，丁小换与司马馥芳通过微信多次协商因涉案房屋不能办理产权过户登记事宜，2020年5月13日，司马馥芳提出因房屋不能办理产权过户登记，如果丁小换继续购买涉案房屋则其让价3000元，如果丁小换不愿意继续购买房屋则其补偿丁小换1000元，如果丁小换不同意上述方案，则没有办到房产证前，丁小换不能对涉案房屋进行装修，也不能入住到涉案房屋；丁小换认为双方应按合同执行，能否办理产权证与其没有关系，等待办理房产证后其再补齐尾款给司马馥芳，最终双方协商未果，司马馥芳于2020年8月6日向法院提起诉讼，并于2020年8月8日将涉案房屋电表拆除。2020年5月至8月期间，丁小换给涉案房屋缴纳水电费7笔，共计338.43元，2020年5月2日丁小换为装修涉案房屋花费材料款5728元。2020年9月10日，兴仁市国营示范良种场出具《情况说明》载明：司马馥芳应严格遵守《兴仁县国营示范良种场公租住房买卖合同》有关特定期间内禁止转让公租房的约定，对于司马馥芳将房屋转让给丁小换的合同行为及相应法律后果，我方不予认可。一审法院认为，本案的争议焦点为：1．涉案《房屋买卖合同》是否无效；2．合同无效的法律后果。针对涉案《房屋买卖合同》是否无效的问题。无效合同就是不具有法律约束力和不发生履行效力的合同。一般而言，合同一旦依法成立，就具有法律拘束力，但是无效合同却由于违反法律、行政法规的强制性规定或者损害国家、社会公共利益等因素，因此，即使其成立，也不具有法律拘束力。无效合同的效力自始无效的，即合同从订立时起，就没有法律约束力，以后也不会转化为有效合同。就本案而言，司马馥芳与丁小换签订的房屋买卖合同买卖对象为公共租赁房屋，公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会福利性、资格特定性、保障性、政策支持性等特征，因此双方签订的房屋买卖合同改变了公租房买受主体的资格特定性、房屋性质和用途，损害了社会公共利益，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”的规定，应属无效合同。针对合同无效的法律后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”丁小换与司马馥芳签订的房屋买卖合同属无效合同，司马馥芳将具有社会福利性和保障性的公共租赁住房转让给丁小换，其主观上有过错；而丁小换在签订合同过程中本应审查涉案房屋的权属证明，但其凭司马馥芳个人保证能够办理产权登记而购买涉案房屋，应当认定丁小换没有尽到合理的审慎义务，其主观上也有过错，基于双方过错，应当各自承担相应的责任。具体而言，丁小换应当返还位于兴仁市住房交还给司马馥芳；而司马馥芳应当返还丁小换的已付购房款52060元。同时，庭审中丁小换提交的证据仅能证实2020年5月2日其为涉案房屋装修事宜购买部分装修材料花费5728元，该部分材料没有必要返还给丁小换，应当由司马馥芳按照销售清单价格予以补偿，至于其他《销售清单》的证明问题已在证据认定部分予以分析，此处不再赘述。对于丁小换主张的人工费、水电费问题，虽丁小换装修涉案房屋必然产生水电费和人工费，但其对于合同无效亦存在过错，故确定该损失应由其自行承担为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作如下判决：一、确认司马馥芳与丁小换于2020年3月27日签订的《房屋买卖合同》无效；二、限丁小换于本判决发生法律效力之日起七日内将位于兴仁市住房返还给司马馥芳管理使用；三、限司马馥芳于本判决发生法律效力之日起七日内返还丁小换购房款52060元、装修材料款5728元，合计57788元。案件受理费100元，由司马馥芳负担50元，丁小换负担50元。本案二审期间，丁小换向本院提交了通话录音2份、视频资料1份及《兴仁市人民政府办公室关于进一步做好公共租赁住房出租出售管理工作的通知》1份，拟证明公租房是可以买卖的，涉案房屋可以办理房产证及涉案房屋已装修好。司马馥芳对上诉证据质证意见为，对证据的真实性认可，对证明目的不予认可，涉案房屋是单位集资建房，仅单位职工或其子女才能购买，目前不能办理房产证。司马馥芳向法院提交了使用权人为兴仁县国营示范良种场的（仁国用）2015第06490号土地使用权证复印件，载明：“地类（用途）：公共租赁住房用地……”，拟证明涉案房屋系公共租赁住房。丁小换对上述证据质证意见为“这个当时我看到司马馥芳和单位签的是公租房买卖合同，我知道是公租房。”本院对上述证据认定意见为，双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院对此予以确认，对证据的证明目的，本院结合本案事实在本院认为处予以阐述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，丁小换与司马馥芳于2020年5月13日的微信聊天记录载明：“司马馥芳：……在没有办到房产证给你之前，你不能装修也不能入住，大家等政府通知再说……。丁小换：……我把前期款付给你之后你就无权干预我什么时候装修……你说我不能装修入住，这不是你说了算的现在……。我去装修入住……。我这边材料老板天天追我把材料拉走，如果这个解决不了，我最多一个星期我就得把材料拉来装了，师傅也在等着开工的。”再查明，司马馥芳一审提交的《兴仁县国营示范良种场公租房住房买卖合同》载明：“……项目建设依据出卖人以划拨方式取得位于城南街道黄金社区××组地块土地使用权，规划用途住宅，【土地使用证号】为（仁国用）2015第06490号。出卖人经批准，在该地块建设2014年公共租赁住房……。该项目经核查批准，准予向经公示无异议的保障对象销售。”本院认为，关于本案合同是否为无效合同的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（四）损害社会公共利益；……。”本案中，司马馥芳提交的使用权人为兴仁县国营示范良种场的（仁国用）2015第06490号土地使用权证及《兴仁县国营示范良种场公租房住房买卖合同》载明的内容能够证实涉案房屋系公共租赁住房，而公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，其具有社会福利性、资格特定性、保障性、政策支持性等特征。本案司马馥芳与丁小换签订房屋买卖合同，将其使用管理的涉案公共租赁住房出卖给丁小换，其该行为改变了公共租赁住房买受主体的资格特定性、房屋性质和用途，损害了社会公共利益，故一审认定双方当事人签订的房屋买卖合同为无效合同并无不当，本院对此予以维持。丁小换上诉称涉案房屋为集资建房、公共租赁住房能够买卖及涉案房屋买卖合同为有效合同的主张均无事实及法律依据，其该主张不能成立，不予支持。关于丁小换主张的装修损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，丁小换主张其已经对涉案房屋进行了装修，一审未判决司马馥芳承担丁小换因此产生的损失错误。经查，小换与司马馥芳于2020年5月13日的微信聊天记录载明：“司马馥芳：……在没有办到房产证给你之前，你不能装修也不能入住，大家等政府通知再说……。丁小换：……如果这个解决不了，我最多一个星期我就得把材料拉来装了，师傅也在等着开工的。”从双方当事人的前述聊天内容可知，在司马馥芳明确通知丁小换不能对涉案房屋进行装修之前，丁小换尚未对涉案房屋进行装修。丁小换接到不能装修的通知后，其本应停止装修防止损失扩大，但丁小换不听劝阻，执意对涉案房屋进行了装修，其该行为导致了其损失扩大，故根据上述法律规定，现即使丁小换对涉案房屋进行了装修，其主张司马馥芳赔偿其装修损失费的主张仍不能得到支持，故一审仅判决司马馥芳支付丁小换装修房子前期所花费的材料款并无不当，本院对此予以确认。综上，丁小换的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由丁小换负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 鑫审 判 员  陈映桃审 判 员  查必林二〇二一年三月十五日法官助理  杨 丽书 记 员  罗 平