贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初13283号 原告：黄茂启，男，1984年10月1日生，布依族，贵州省兴义市人，初中文化，住贵州省兴义市。 原告委托诉讼代理人：曾程、舒伯浪，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。 被告：贵州恒大滨江房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯街道办事处庄园社区66号，统一社会信用代码91522301MA6GUA3P7D。 法定代表人：刘长波，系公司执行董事兼总经理。 被告委托诉讼代理人：喻泽斌，男，1994年11月24日生，苗族，贵州省水城县人，本科文化，户籍地贵州省水城县，现住贵州省贵阳市白云区，系该公司法务人员，特别授权代理。 原告黄茂启诉被告贵州恒大滨江房地产开发有限公司（以下简称顺恒大滨江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月31日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告黄茂启的其委托诉讼代理人曾程、舒伯浪，被告恒大房开的委托诉讼代理人喻泽斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄茂启向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》；2、判决被告向原告返还已付购房款（定金）50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2019年9月14日，原告与被告签订了编号为0000625号《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》（以下简称“认购书”），认购书约定原告认购被告位于兴义恒大滨河左岸楼盘7幢110单元的商铺，同时双方对该商铺的建筑面积、单价、总价、付款方式等都进行了明确约定。原告在与被告签订完认购书之后，于当日依约向被告支付了定金50000元（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）。 被告在收到原告的定金之后，并未在双方约定的时间内与原告签订《商品房买卖合同》，至今仍未对该楼盘进行施工，其行为已经构成违约，依法应当对原告承担返还定金的责任。同时被告迟迟不对该楼盘施工，致使原告购买商铺的合同目的落空，原告依法有权解除合同，并要求被告返还定金。 综上，原告认为，被告的行为已构成违约，原告为维护自己合法权益，现依据相关法律的规定，特诉至贵院，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。 被告恒大滨江公司辩称，原、被告双方于2019年9月签订了《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》，约定原告应按约支付首期款，并签订《商品房买卖合同》，在房款即将到期之前，被告向其发送了还款提示函，提醒原告还款。后原告逾期未按时支付到期房款，又向原告发送了督促签约通知书及催款通知书，原告均未理睬，未予以回复。按照双方约定：“乙方必须在约定的付款方式和付款期限内到兴义市恒大滨河左岸销售中心支付首期款并且签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买房屋，所付款项不予退还。甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋”。被告对于原告所交的款项不予退还，依约定有理有据。根据最高人民法院关于买卖合同纠纷的解释，当事人签订认购书、订购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方可以要求其承担预约合同违约责任。因原告在经被告数次督促的情况下都没有予以理会以后，被告扣留房款依法有据。综上所述，原告诉请缺乏相应事实及法律依据，请求法院依法裁定驳回。 双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，经组织各方当事人质证，对原、被告的身份证复印件、公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件、《商品房认购书》、交款收据、刷卡单凭据、《商品房预售许可证》等证据的真实性，本院予以认定并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：恒大滨江公司系房地产开发公司，2019年5月17日，该公司取得兴义恒大滨河左岸（二期）6栋、7栋、24栋商品房的《商品房预售许可证》。2019年9月14日，恒大滨江公司作为出卖人（甲方），黄茂启作为买受人（乙方），双方签订《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》（编号为0000625），认购书主要约定，乙方自愿向甲方认购7幢110单元商铺，建筑面积共44.45平方米，其中套内建筑面积42.98平方米。按建筑面积计算，单价为10899元／平方米，按套内建筑面积计算，单价为11272元／平方米，总金额为484478元。乙方同意在签署本认购书时，支付50000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作为收款凭据。乙方选择分期付款，乙方须于2019年9月16日前支付首期房款1元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2020年3月14日前付清72672元，于2020年9月14日前付清72672元，于2021年3月14日前付清72672元，于2021年9月14日前付清72672元，于2022年3月14日前付清72672元，于2022年9月14日前付清71117元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须在约定的付款方式和期限内到兴义恒大滨河左岸销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。在《认购书》下方甲方处加盖了恒大滨江公司印章，并载明经办人为秦滔，销售经理为杨阳。乙方处有黄茂启的签名捺印，并载明通讯地址：贵州省兴义市；联系电话：153××××0151。同日，黄茂启通过ＰＯＳ向恒大滨江公司支付了50000元购房定金，恒大滨江公司出具《收据》并加盖公司财务专用章，《收据》载明“兹收到黄茂启交来兴义恒大滨河左岸商铺7-110房款50001元（含定金50000元）”。 因双方未签署正式的商品房买卖合同，黄茂启未向恒大滨江公司支付剩余房款。 本院认为，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，商品房预约合同一般以“认购书”、“定购单”、“意向书”等形式表现，且多预付定金。本案黄茂启欲购买恒大滨江公司开发建设的兴义恒大滨河左岸的房屋，并向恒大滨江公司支付了50000元购房定金，签订相应的《认购书》，双方之间形成商品房预约合同。 关于认购书是否解除的问题。案涉认购书中并未约定合同解除权情形，但根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”的规定，双方签订认购书的目的就是签订正式的商品房买卖合同，但至今未能签署商品房买卖合同，即认购的目的未能实现，在认购目的不能实现时，当事人有权解除签订的认购书。黄茂启主张因恒大滨江公司原因导致至今未能签署商品房买卖合同，而恒大滨江公司则主张其公司已通过函件方式多次催促黄茂启支付购房款并签署商品房买卖合同，系黄茂启拒不支付购房款，拒不签订商品房买卖合同，因此是原告违约。本案的争议焦点是未能签订商品房买卖合同的责任在于谁。首先，根据案涉认购书约定，原告应于签订认购书时支付定金，于2019年9月16日前支付首期房款，并签署《商品房买卖合同》，同时还约定了其他分期购房款的支付时间、双方权利义务、违约责任等。从原告按约定交付定金及支付首期房款，被告出具收条的事实，表明双方对认购商铺以及支付房款的事宜进行过磋商。其次，原告于2019年9月14日向被告恒大滨江公司支付了50001元，恒大滨江公司当日向黄茂启出具收到首期款的《收据》，证明恒大滨江公司与黄茂启用实际行动对认购书中约定支付首期款的时间进行了确认，即双方均认可支付首期款的时间为2019年9月16日前。按照合同约定，恒大滨江公司与黄茂启应当在支付首期款时签署商品房买卖合同，但是双方在此时并未签订。而商品房买卖合同系房开商提供的格式合同，何时签订商品房买卖合同主要由房开商主导，购房人配合。在约定签订买卖合同时间已过的情况下，恒大滨江公司可以随时采取补救措施，及时与黄茂启签订合同，但其至今未与黄茂启签订商品房买卖合同，已构成违约，其应当承担相应的违约责任。再次，恒大滨江公司虽然向本院提交了《催款通知书》（制作时间为2020年3月15日）、《敦促签约通知书》（制作时间为2019年3月15日），催促黄茂启签约和交款，其陈述已邮寄给黄茂启，但是从其提供的邮单中，未能体现邮寄的地址，本院无法确认是否系邮寄到黄茂启在认购书确认的地址。即便原告收到前列通知书，其收到之日也远远晚于认购书约定的签订合同日。最后，本案约定支付首期款就签订商品房买卖合同，再支付以后期的分期购房款，即约定了先后履行顺序，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在恒大滨江公司未与黄茂启签订商品房买卖合同的情况下，其有权拒绝履行后几期的房款。故黄茂启未支付后几期房款的行为并不构成违约。综上，对恒大滨江公司关于被告未违约，违约责任在原告的抗辩主张，本院不予采信。本案未能签订商品房买卖合同的责任在于恒大滨江公司，根据法律规定，黄茂启有权解除认购书，并要求恒大滨江公司返还其已支付的购房款，对黄茂启主张解除2019年9月14日签订的《认购书》及返还定金及购房款的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双方返还定金。”之规定，本案双方在认购书中虽约定黄茂启向恒大滨江公司支付50000元定金，且必须在约定的付款方式和期限内支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为放弃购买房屋，所付款项不予退还。如黄茂启履行完毕本认购书义务，但是恒大滨江公司未能为其保留房号的，应双倍返还定金等内容，即双方明确约定了该50000元定金的性质。如前所述，未能签订正式商品房买卖合同的责任在于恒大滨江公司，本案可适用定金罚则双倍返还定金，但黄茂启仅要求返还所交定金，并放弃返还首付款1元的诉讼权利，这是当事人对自身权利的处分，不违反法律的规定，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除贵州恒大滨江房地产开发有限公司与黄茂启于2019年9月14日签订的《兴义恒大滨河左岸商品房认购书》（编号：0000625）； 二、限贵州恒大滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还黄茂启购房定金50000元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元，减半收取575元，由贵州恒大滨江房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内直接支付给黄茂启）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力。 审 判 员 王成武 二〇二一年三月八日 法官助理 陈 雄 书 记 员 韦能笑