上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88749号原告(反诉被告)：黄晶莹，女，1989年3月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王碧碧，上海市锦天城律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海茜瀚投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈俊，执行董事。委托诉讼代理人：吴胜开，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李航，上海伟创律师事务所律师。原告(反诉被告)黄晶莹与被告(反诉原告)上海茜瀚投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷、排除妨害纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序。审理中，上海茜瀚投资发展有限公司提起反诉，本院依法受理后合并审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王碧碧，被告委托代理人吴胜开、李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄晶莹向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告2018年5月7日签订的租赁合同于2020年8月30日解除；2.判令被告排除妨碍，恢复原告位于上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号XXX层商铺的正常供电、供水；3.判令被告返还原告商铺押金3万元；4.判令被告按每月9,920元的标准赔偿自2020年9月1日起至商铺实际恢复经营之日止原告支付员工工资的损失，暂计至2020年11月底为27,892.80元；5.判令被告按每月25,000元的标准赔偿自2020年9月1日起至店铺实际恢复经营之日止的预期利益损失；6.判令被告赔偿原告食材损失1,500元以及原告向朱某某支付的2020年9月及10月的租金损失27,772元；7.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：案外人朱某某系上海市浦东新区张杨北路XXX弄XXX号XXX层商铺(以下简称：系争房屋)的产权人。2018年5月7日，朱某某作为委托方与被告签订《委托管理合同》约定：朱某某委托被告管理系争房屋,管理期限自2015年5月1日起10年。2018年8月6日，被告作为出租人与原告签订《租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告经营“桂源铺”饮品店，租赁期限为2018年9月1日至2023年8月31日，月租为13,060元。合同签订后，原告均按时向被告缴纳租金及物业管理费。2020年8月1日，朱某某通知原告,因被告拖欠其租金构成违约，于2020年4月21日已发函解除对被告的委托，并已向浦东法院起诉，法院判决确认《委托管理合同》解除。朱某某要求原告直接向其支付后续租金，并警告原告不得对房屋现状进行任何形式的改动、破环，也不得擅自停止经营。之后，朱某某又反复与原告沟通，要将商铺收回或转租他人，除非原告与其明确建立租赁关系并支付租金。2020年8月26日，原告向被告签发《终止合同协议书》，告知被告其已知晓被告与朱某某《委托管理合同》解除，因被告无委托权限，要求其返还3万元押金。为保证商铺的继续经营，2020年8月31日，原告向朱某某支付两个月租金共计27,772元。2020年9月1日，被告签发公函至案外人上海乾宽物业管理有限公司(以下简称：乾宽公司)，指令该司对系争房屋停水停电。同日，朱某某得知情况后要求被告不得对该店铺进行改动，要保证该店铺维持原状，并通知被告及乾宽物业恢复水电。之后，原告、朱某某多次前往物业公司以及被告处要求恢复供水供电但未果，且系争房屋亦被被告上锁，致使原告损失惨重。现原告以被告侵害原告的合法权益为由起诉来院，要求判如所请。上海茜瀚投资发展有限公司辩称，同意解除合同，不同意原告其余诉请。停水电是物业公司停的，与被告无关，原、被告双方签订了租赁合同，如果解除应该办理手续，结清费用，并由原告将房屋返还，但原告拒绝返还房屋。被告是收了原告押金3万元，该押金也没有交给朱某某，但是返还押金应以原告退还房屋为前提。原告单方提出解除合同，故自合同解除之日起原告就没有再使用系争房屋的权利，之后的损失是由原告自己造成的，不应由被告承担。在被告与朱某某的诉讼纠纷还没有通过法院最终确认有效的情况下，按正常的租赁关系，原告继续使用房屋是没有问题的，但原告在被告与朱某某诉讼没有结束时就提出解除合同，并不支付费用，这个损失应由原告自己承担。本案中原告与被告之间是租赁关系，与被告与朱某某之间的委托关系没有关联。原告在没有取得事实确认解除的情况下，原告仍应向被告履行合同约定的义务。据此，被告提出反诉请求：1.判令被反诉人支付单方解除合同的违约金87,636元；2.判令被反诉人按照月租金两倍的标准27,772元，向反诉人支付自2020年9月1日起至房屋交付时的使用费；3.判令被反诉人对租赁房屋恢复原状，拒绝恢复的由反诉人恢复，发生的费用由被反诉人承担；4.判令被反诉人按照月押金两倍的标准支付逾期注销登记营业执照违约金6万元；5.判令被反诉人承担被反诉人延期交付房屋导致反诉人向朱某某承担的损失赔偿金及违约金、利息等；6.判令被反诉人赔偿反诉人律师费损失6,000元；7.反诉费由被反诉人承担。审理中，被告撤回了第5项反诉请求。黄晶莹针对反诉辩称，不同意被告全部诉请，关于被告主张的违约责任，原告自始自终正常履行合同，支付租金及物业费，但被告收取租金后不向朱某某支付，导致朱某某与被告解除委托合同，在此期间被告仍向原告隐瞒其已丧失委托代理资格的情况，直到2020年7月31日朱某某向原告出示了一审民事判决书，原告才知晓相关情况。原、被告签订合同的基础是被告有权管理房屋，朱某某与被告只存在委托关系，现在朱某某不再授权，导致原、被告合同的终止，原告只能听从朱某某的意思，在原、被告合同无法继续履行的情况下，原告不应再支付租金，被告也不能代朱某某收回房屋。被告违背朱某某的意愿，要求原告将房屋恢复原状，而朱某某希望继续经营，原告停付租金，改向朱某某支付租金，且不恢复原状，是原告的自救行为。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记在案外人朱某某名下。2018年5月7日，朱某某与被告签订《委托管理合同》，其中约定朱某某委托被告管理系争房屋，委托期限自2015年5月1日起10年，被告可根据朱某某的委托将系争房屋与“高桥红坊”商业项目的其他物业进行统一集中管理(包括但不限于与其他物业合并招租、合并经营等)，2018年5月1日至2025年4月3日期间，朱某某与被告按照被告出租给客户的系争房屋实际租金9：1分成。当日，原告(乙方)、被告(甲方)签订《租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方用于经营“桂源铺”；租期自2018年9月1日至2023年8月31日；装修免租期2018年9月1日至2018年9月30日；2018年10月1日至2020年8月31日，每月固定租金13,060元，2020年9月1日至2022年8月31日，每月固定租金13,886元，2022年9月1日至2023年8月31日，每月固定租金14,713元；租金按公历月份支付，乙方应在合同签署之日后的三个营业日内支付租金起算日所在公历月份的租金，在此之后，乙方应最晚在每个公历月份开始前五个营业日支付该公历月份的租金；押金3万元，如乙方违反租约的任何规定，甲方可以利用或扣留或没收押金的全部或任何部分，用以支付乙方因违约而应支付给甲方的利息、违约金，或因乙方违约甲方可能花费或有义务花费的任何金额，或补偿甲方因乙方违约甲方可能遭受的损失或损害，包括但不限于甲方为在乙方违约后收回租赁场所并将其重新出租给新的租户而引发的成本和律师费用；如乙方充分履行了租约中应由其履行的每个规定且足额支付了应当支付给甲方的所有款项，未被甲方按上述规定利用或扣留或没收的押金的剩余部分应在乙方于租期届满迁出租赁场所后一个月内无息退还乙方；乙方应及时支付租期内就乙方在租赁场所内、上或附近使用水、气、热、空调、电力等所有其他服务或共用事业所发生的公用事业费；物业管理费每月720元，支付方法与租金支付方法相同。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了押金3万元及至2020年8月31日止的租金。2020年4月16日，因被告在收到原告所支付的2019年11月至2020年1月租金后，未按照合同约定的期限向朱某某转付租金收益，朱某某催讨无果后向被告发送了律师函，告知被告与其签订的《委托管理合同》将于被告收到律师函的第六日解除。2020年7月2日，朱某某就与被告委托合同纠纷一案向本院提起了诉讼【案号：(2020)沪0115民初46712号】，本院审理后认为被告经朱某某催告后在合理期限内仍未全面履行合同义务，朱某某因此享有合同解除权，于2020年7月21日作出判决：朱秀君与被告2018年5月7日签订的《委托管理合同》于2020年4月21日解除、被告支付朱某某2020年2月1日至2020年7月21日期间的租金收益、逾期付款违约金等。因不服该判决，被告提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年11月26日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。2020年8月1日，案外人朱某某向原告发送《告知函》明确：系争房屋由被告代其管理并出租原告，其已于2020年4月21日解除对被告的委托，要求原告收到通知后立即与其确认以下事项：系争房屋的租赁事宜、系争房屋的后续租金须直接支付给朱某某本人，在双方未达成一致意见前，原告无权对房屋的现状进行任何形式的改动、破坏，无权进行转租，无权擅自停止经营。2020年8月27日，原告向被告发送了由原告签署的《终止合同协议书》明确：因被告与朱某某之间的《委托管理合同》已解除，导致原、被告之间的《租赁合同》自然终止，现原、被告双方协商达成一致，自2020年7月22日起解除原、被告之间的《租赁合同》；被告自签署本协议之日起10天内向原告返还押金3万元及《租赁合同》解除后的租金，自本协议解除之日起，被告同意原告无需再向被告支付任何费用，包括但不限于租赁费、物业管理费、推广费、水、电、有线电视、网络通信等一切费用，该协议由双方签字盖章后生效。对此被告于2020年8月31日回函：同意解除合同，但解除理由不予认可，被告与朱某某之间的委托管理合同纠纷尚在上诉过程中，并未解除；被告将于2020年9月1日起停止对原告的所有服务，并请于2020年9月10日前归还租赁场所，合同解除后原告应将租赁场地移交给被告，在移交前原告应搬离、拆除所有物品及装修，将房屋恢复原状归还被告，原告占用的地下室仓库应在2020年8月31日前归还；原告应在2020年9月30日前迁出或注销所有在上述地址内登记的相关证照信息，在完成上述所有工作后，被告会按合同约定退还押金。2020年8月31日，原告方向朱某某支付了系争房屋2020年9月、10月租金共计27,772元。当天原告还联系了乾宽公司有关人员欲支付物业费，但未果。2020年9月1日，被告向负责系争房屋物业管理的案外人乾宽公司发函，载明：因原、被告已终止合同，故该物业公司在2020年9月1日起对该铺停止一切服务，包括供水供电等。乾宽公司遂对系争房屋断水断电。当天，案外人朱某某向原、被告发送《通知函》明确：其与被告之间是委托管理关系，因被告拖欠租金未付造成其经济损失，已向法院起诉，原、被告应维持店铺正常经营和使用，未经同意不得对该店铺改动、破坏，保证该店铺维持现状；双方在未经允许的情况下，不得终止对该店铺的使用，维持现状；被告不得对该店铺实施停水停电，导致该店铺无法正常经营。因系争房屋水电并未恢复，2020年9月11日，朱某某向乾宽公司发送《催促告知函》要求乾宽公司立即恢复供水、供电，除朱某某本人进一步书面告知，否则与物业有关的事宜乾宽公司均只可与朱某某本人协商处理。因系争房屋水电仍未恢复，原告提起本案诉讼。审理中，经本院释明，被告在2020年12月25日庭审后解锁了系争房屋，但供水供电并未恢复。2021年1月15日，本院再次联系被告代理人协调恢复水电，被告表示同意。因原告表示水电并未恢复，本院于2021年1月19日再次联系被告代理人，其表示已告知乾宽公司恢复水电的事宜。之后，原告向本院反馈：2020年1月20日，上门查看发现水电并未恢复，至乾宽公司处得知需要朱某某本人前去办理相关手续才能开通，之后原告在支付3,587元物业费并结清2,416.30元水电费后，系争房屋水电于2021年1月21日下午开通，并于2020年1月25日恢复营业。为证明系争房屋断水断电期间的原告损失，原告提供了开设在系争房屋内的“桂源铺”门店2019年5月至10月，2020年5月、6月、8月的收银汇总表，其显示：该门店2019年5月至10月期间，月均实收金额超过12万元，2020年5月、6月、8月实收金额分别为96,110.51元，83,204.08元，185,563.72元。就实收金额差异，原告表示因新冠肺炎疫情缓解，2020年5月以后营业额逐步递增，2020年7月原告对门店进行了装修，故没有营业额，现原告按照实收金额的15%作为净利润计算原告的预期经营利润损失，以每月25,000元计算。就断水断电期间为维持继续经营支出的员工工资，原告提供了向欧亚婷、肖娟娟、耿海燕、吴乐乐发放工资的“安徽泛为人力资源有限公司”电子回执单，就前述员工身份系由原告方所加盟的特许人、“桂源铺”品牌所有人开具的证明，就发放工资的情况，原告表示：系按照本市最低工资标准每月2,450元向该四人发放2020年10月至12月工资，当月发放上月工资，其中耿海燕于2020年11月离职。就食材损失，原告并未举证并表示放弃该项主张。审理中，原告表示，原告与朱某某协商过程中，已由原告方与朱某某于2020年8月17日就系争房屋签订了租赁合同，租期自2020年9月1日至2023年8月31日；原告并出示了相关的租赁合同。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《租赁合同》、(2020)沪0115民初46712号民事判决书、(2020)沪01民终11476号民事判决书、案外人朱某某发送的《告知函》、原、被告之间的《终止合同协议书》《关于高桥红坊桂源铺合同终止的回复函》、被告向乾宽公司的发函、朱某某发送的《通知函》《催促告知函》、原告方向朱某某租金支付凭证、“桂源铺”丝袜奶茶店合作经营合同、收银汇总表、原告与物业公司刘经理微信聊天记录，当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，当事人协商一致的可以解除合同，原告发函要求解除合同，被告于2020年8月31日表示同意，案外人朱某某对此也无异议，故涉案《租赁合同》于被告回函之日即2020年8月31日解除。本案被告系根据案外人朱某某的委托向原告出租系争房屋。经本院另案审理查明，被告与朱某某的委托关系因被告过错，已于2020年4月21日解除。而2020年8月1日以后，因朱某某提出异议，原告在了解到朱某某与被告解除合同的有关情况，根据朱某某指令继续按照原状占有使用系争房屋并向朱某某直接支付了2020年9月、10月的租金，系取得了继续占有使用系争房屋的合法依据。现被告在与朱某某委托关系解除的情况下，未经朱某某授权，违背朱某某作为出租人的意思表示指令乾宽公司对系争房屋断水断电，并在门上加锁的行为侵害了原告作为系争房屋合法承租人的权利，被告的行为明显存在过错，原告有权要求被告承担相应的责任。本案审理过程中，虽被告已解锁了系争房屋，并联系物业公司恢复了水电，但在系争房屋被被告上锁并断水断电期间，因原告无法正常使用系争房屋由此所导致的损失，被告理应承担，原告要求被告赔偿已支付的2020年9月、10月租金损失，并无不当，本院准许；原告主张的其它损失：1.员工工资损失，因原告提供的工资发放依据尚不充分，本院参照本市最低标准酌定被告就此承担2万元；2.预期经营利润损失，因无法确定原告的经营净利润情况，本院参考原告之前的经营情况，结合通常市场行情酌定被告就此承担36,000元;3.食材损失，原告业已撤回该项主张，本院依法准许。被告自认已收取的原告押金并未支付给案外人朱某某，现《租赁合同》已解除，被告应当向原告返还该款。原告要求被告恢复供水供电的请求，因该问题已予以解决，本院不再处理。关于被告的全部反诉请求，因被告与朱某某的委托关系已解除，在委托关系解除后，被告无权再以自己的名义行使涉案《租赁合同》项下出租方的权利义务，现被告请求缺乏合法依据，故本院对被告的全部反诉请求均不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第一千一百六十五条、第一千一百六十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)黄晶莹与被告(反诉原告)上海茜瀚投资发展有限公司签订的《租赁合同》于2020年8月31日解除；二、被告(反诉原告)上海茜瀚投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)黄晶莹押金3万元；三、被告(反诉原告)上海茜瀚投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)黄晶莹租金损失27,772元、员工工资损失2万元、预期经营利润损失36,000元，共计83,772元；四、驳回原告黄晶莹的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告上海茜瀚投资发展有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1,807元，减半收取计903.50元，由被告上海茜瀚投资发展有限公司负担；反诉受理费1,686元，由反诉原告上海茜瀚投资发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年三月十五日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第一千一百六十五条行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，其不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第一千一百六十七条侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。