上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初11391号原告(反诉被告)：上海逸趋智能科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：邱施铭，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡世琪，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海枫俪餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李任重，该公司总经理。被告2：上海睿卡餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区淮海东路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：李任重，该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：沙文静，女。原告(反诉被告)上海逸趋智能科技有限公司(以下简称逸趋公司)与被告(反诉原告)上海枫俪餐饮管理有限公司(以下简称枫俪公司)、被告上海睿卡餐饮管理有限公司(以下简称睿卡公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，枫俪公司提出反诉，本院依法受理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。逸趋公司的法定代表人邱施铭及其委托诉讼代理人胡世琪，枫俪公司和睿卡公司的共同委托诉讼人沙文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告逸趋公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》(以下简称系争合同)；2.判令两被告共同返还原告三个月的场地使用费2,400元、三个月的综合服务费3,600元、履约保证金4,000元，共计10,000元；3.判令两被告返还无故收取的租金322.58元、物业费272.24元，共计594.82元。事实和理由：2020年5月27日，原、被告签署系争合同，两被告出租上海市黄浦区淮海东路XXX号场地给原告，使用期限18个月，原告支付了自2020年6月7日起算的三个月的场地使用费、综合服务费6,000元和履约保证金4,000元，共计10,000元。2020年6月22日，被告通过小程序要求原告缴纳租金322.58元、物业费272.24元，原告支付后询问被告该费用，但被告未予明确答复。2020年7月，被告再次通过小程序要求原告支付租金6,000元和物业费1,284.51元，原告未支付，并与被告管理人员沟通无果。2020年7月24日，原告向被告发律师函，提出租赁场地没有通电、且不能确定具体的位置，要求解除合同。2020年7月27日，原告再次与被告确认是否通电，但仍未通电，且原告向被告发送邮件，被告店长郭某仍在向原告催要租金和物业费。2020年7月28日，原告再次向被告发送律师函，要求解除合同。7月30日，被告再次向原告催要租金和物业费。在不得已的情况下，原告于7月31日搬离现场，原告唯一的设备冰箱于当日搬离。被告不按约定提供场地并供电，无故要求原告缴纳租金、物业费，致使合同无法继续履行，原告遂起诉至法院。被告枫俪公司和睿卡公司对本诉辩称，不同意原告的诉请。2020年8月28日，被告以原告未支付物业费、属于根本违约解除系争合同。由于原告违约，原告已经支付的场地使用费、综合服务费6,000元、履约保证金4,000元，应当全部作为违约金，两被告无需返还。原告已经支付的房租322.58元、物业费272.24元应当先用于抵扣原告拖欠的物业费，如有剩余部分，两被告再返还。被告枫俪公司向本院提出反诉请求：1.确认系争合同于2020年8月28日解除；2.判令原告支付2020年6月16日至2020年7月15日期间的物业费1,284.51元及延期支付违约金269.75元，合计1,554.26元；3.判令原告支付2020年7月16日至2020年8月15日的物业费1,286.55元及延期支付违约金37.16元，合计1,523.71元；4.判令原告支付被告违约金12,000元。事实和理由：原告以租赁场地无法通电为由解除合同，该理由没有事实依据，租赁场地一直可以通电，原告的冰箱入驻后一直没有其他设备再进入，原告要求所有设备都入驻后再通电。根据合同约定，原告应于2020年7月21日前向被告支付反诉诉请第2项中的款项，应于2020年8月27日前向被告支付反诉诉请第3项中的款项，被告通过小程序向原告发送账单，原告至今未付，已构成根本违约，符合系争合同第九条第一款第1项单方解除的条件，故被告于2020年8月28日向原告送达《解约函》，系争合同于2020年8月28日解除。根据系争合同约定，原告根本违约，应支付六个月场地使用费、综合服务费的违约金，且原告已支付的合同费用亦作为违约金，被告无需退还。原告逸趋公司对被告枫俪公司的反诉辩称，不同意被告的反诉诉请。原告从未使用过租赁场地，因为该场地未通电。系争合同中未约定物业费，且合同专用条款第四条约定专用条款优先适用，专用条款3.6约定卫生费为0元，卫生费就是物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月27日，枫俪公司(甲方)、睿卡公司(乙方)、逸趋公司(丙方)签订系争合同，合同编号HHDL202005，约定：第一部分“通用条款”……第四条(二)/1.……甲方有权自丙方欠付合同费用达3日后无需经丙方同意从履约保证金中相应扣除丙方欠付的场地使用费、综合服务费、物业管理费、违约金或其他丙方应付款项……如甲方从履约保证金中相应扣除丙方欠付的场地使用费、综合服务费或物业管理费等费用并不免除丙方应承担的相应违约责任。(三)/1.自丙方实际接收该场地之日起，丙方应当承担并及时足额支付该场地所发生的水、电、燃气、卫生费等能源费用(以上费用在本合同中统称能源费用)。2.甲方经营场地内水电燃气等能源费用及空调维护、排烟清洗、网络、餐厨垃圾、下水道清洗、公区电费等公摊费用，按照丙方所在经营场地实际经营摊位个数比例分摊(即丙方应当缴纳的公摊费=丙方实际经营摊位的个数/甲方整个场地的总摊位个数*这个场地缴费周期内的公摊费)丙方应当在交纳能源费用时同时将公摊费一并向甲方交纳，具体费用收取标准以甲方实际下发的缴款单为准。3.丙方在每月20日之前向甲方支付上月16日至当月15日之间的能源费和公摊费，能源费金额和公摊费用以甲方书面通知金额为准。第九条/(一)有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，合同自甲方解约函发送之日解除，无需取得丙方同意。丙方需向甲方支付六个月场地使用费、综合服务费作为违约金，且丙方已支付未使用的其他合同费用同样作为违约金，甲方无需退还，上述违约金不足以弥补甲方损失的，丙方还应当补足甲方因此造成的损失。1.丙方逾期向甲方支付本合同项下费用超过10日或逾期支付累计达三次(含)以上的……(三)丙方延迟交纳本合同项下场地使用费、综合服务费、保证金或能源费或其他应付费用的，则每延迟一日，丙方应当向甲方支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金……第二部分“专用条款”。第一条/(一)租赁场地坐落于上海市黄浦区淮海东路XXX号506室，档口编号花车，计租面积4平方米。第二条场地使用期限为18个月，自计租日起算，计租日按如下第2种方式起算：……(二)自2020年6月7日起算，场地使用费、综合服务费、能源费以丙方实际进场日起算。第三条/(一)丙方向甲方支付场地使用费800元/月和综合服务费1,200元/月。(二)履约保证金：丙方向甲方支付4,000元，相当于2个月的场地使用费和综合服务费金额。(四)场地使用费、综合服务费每3个月支付一次。(五)在首次向甲方支付合同款项时，丙方共计需向甲方支付本合同费用10,000元。(六)卫生费：0元/月，丙方应与能源管理费同时交至甲方。第四条《专用条款》与《通用条款》具有相同法律效力，如上述契约内容有别，则以《专用条款》优先适用为原则。系争合同签订后，原告向被告枫俪公司支付了自2020年6月7日起的三个月场地使用费、综合服务费共计6,000元以及保证金4,000元。2020年6月22日，原告在微信小程序上向被告支付“2020年6月”“房租”322.58元和“2020年6月”“物业”272.24元。2020年7月20日被告通过微信小程序要求原告支付“2020年7月”“房租”6,000元和“物业”1,284.51元，原告未支付。2020年7月24日，原告向被告枫俪公司送达《律师函》称，租赁场地仍没通电且未确定原告可以使用的具体位置，要求解除系争合同并退还原告已经支付款项及利息。2020年7月27日，原、被告工作微信群的聊天记录显示，原告方问“我们的位置定好了吗”，被告方答“嗯”，原告方问“电接好了吗”、“几时能好啊”，被告方答“不知道啊”，原告方问“合同核实过了吗”，被告方说“主要是都没跟你们对接”、“这边有时间过来对接一下吧”。2020年7月28日，原告向被告枫俪公司发送《律师函》，要求解除系争合同并退还原告已经支付款项及利息。2020年7月29日，被告枫俪公司向原告发送《继续履行通知函》称，原告所述的租赁场地没有通电且没有确定具体位置与实际不符，原告已将冰箱设备搬入场地，且被告方已经提供原告用于经营花车的位置，该位置随时可通电使用，原告以该理由要求解除系争合同没有事实和法律依据，被告方不认可，要求原告继续履行系争合同，并按照合同约定时间支付相应费用。2020年7月30日，被告方通过微信要求原告支付房租、物业费。2020年7月31日，原告方向被告方发送微信说“我们这先停掉吧”、2020年8月2日原告方说“我们好像还有一个微波炉在”，被告方说“没有的”、“从你开业就只有一个冰箱”。2020年8月28日，被告枫俪公司向原告发函称，截止到2020年8月28日，原告存在如下行为：1.未支付2020年6月16日之后的物业费(档口实际产生水电、公摊费)，逾期支付多日，经催缴仍未支付；2.未经被告同意，擅自停止营业/搬离设备，通过自身行为表明不在继续履行合同，构成根本违约。根据合同约定，被告有权利单方解除经营合同。被告决定于2020年8月28日解除经营合同，履约保证金及原告已支付的费用作为原告违约需承担的违约金，被告不再退还原告。两被告曾要求原告签署《主体变更协议》，约定自2020年7月9日起，系争合同的甲方即被告枫俪公司变更为丁方上海烹达乐食科技有限公司，甲方的全部权利归丁方享有，全部义务由丁方承担，乙(被告睿卡公司)、丙(原告)双方同意上述甲方对丁方的全部转让行为。原告未签署《主体变更协议》。审理中，被告枫俪公司提交其自行制作的《水、电、网公摊统计》、《商户物业费用明细通知单》显示：发生时间为2020年6月7日至6月15日期间的公共区域电费228.61元、公共区域网络使用费7.6元、垃圾清运13.64元、烟道清洗6.97元、消杀2.68元、保洁费用10.06元、隔油池清理2.68元，合计272.24元；账单下发时间为2020年7月21日、发生时间为2020年6月16日至7月15日期间的公共区域电费1,077.96元、公共区域网络使用费27.78元、垃圾清运49.84元、烟道清洗25.49元、消杀14.71元、保洁费用66.18元、隔油池清理9.8元，合计1,284.51元，违约金269.75元；账单下发时间为2020年8月27日、发生时间为2020年7月16日至8月15日的公共区域电费1,274.24元、公共区域水费12.16元、公共区域网络使用费26.98元、垃圾清运48.41元、烟道清洗24.76元、消杀14.29元、保洁费用76.19元、隔油池清理9.52元，合计1,486.55元，违约金37.16元。《水、电、网公摊统计》另显示，共有包括原告在内的12家商户，经营天数相同的商户公摊的电费并不一致，网络使用费、垃圾清运、烟道清洗、消杀、保洁费用、隔油池清理的费用一致。被告枫俪公司提交《费用缴纳通知单》四张，显示：缴款单位为上海烹达科技有限公司，2020年6月26日至2020年7月25日的电费、水费，合计100,661.31元，2020年7月26日至2020年8月25日的电费、水费合计104,025.09元。审理中，原、被告一致陈述，系争合同签订后，原告在租赁场地放置了一个冰箱，并于2020年7月31日将冰箱搬离。原告称，其租赁场地打算用于放置自动售货机出售快餐、包装饮料等，但因为场地未通电，且至今未明确具体的租赁部位，故原告从未实际使用租赁场地。两被告称，原告租赁的是商铺之间的公共区域，原告没有到现场确认过具体的租赁部位；物业费包括公共区域的电费、水费、网络使用费、垃圾清运费、保洁费、烟道清洗、消杀、隔油池清理等费用，是根据商户数量平摊的；两被告向原告收取“2020年6月”“房租”322.58元和“2020年7月”“房租”6,000元是被告财务人员的工作失误。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，根据原、被告2020年7月27日的微信聊天记录显示，租赁场地的用电问题没有解决，两被告作为出租人并未向原告提供符合基本使用要求的租赁物，导致原告无法正常使用租赁物，致使合同目的无法实现，两被告构成违约。故原告于2020年7月24日、28日以此为由向被告发送律师函要求解除系争合同，于法有据。原、被告均确认原告于2020年7月31日搬离，故原告要求确认系争合同于2020年7月31日解除并无不当，本院予以确认。原告应承担2020年6月7日至2020年7月31日租赁期间的租金，超出部分的租金以及保证金，被告应当返还原告。关于物业费，将系争合同中约定的公共区域的水、电、燃气、卫生费等能源费和空调维护、排烟清洗、网络、餐厨垃圾、下水道清洗、公区电费等公摊费用，统称为物业费是符合普遍认识规律的，原告将物业费缩小解释为卫生费，并以卫生费约定为0元、故不存在物业费的主张显属错误理解，因此，原告应当承担2020年6月7日至2020年7月31日租赁期间的物业费。原告已支付了2020年6月的物业费272.24元，根据被告提交的2020年7月的《商户物业费用明细通知单》，下发时间为2020年7月21日，原告在付款期限内已依法行使合同解除权，故其未支付2020年7月物业费的行为不构成违约，两被告以原告逾期支付物业费超过10日为由单方解除合同并要求原告承担违约责任的反诉诉请缺乏依据，本院不予支持。关于物业费的计算方式，两被告称按照其经营场地内摊位个数进行平摊，但与实际收取情况不符，且未明确具体计算方式，故对于两被告主张的金额本院无法确认。结合公共场地确会产生能源、维护、清洁等物业费用，本院酌情确定原告支付2020年6月7日至2020年7月31日租赁期间的物业费共计1,000元，扣除原告已经支付的272.24元，原告还需向两被告支付727.76元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条规定，判决如下：一、上海逸趋智能科技有限公司与上海枫俪餐饮管理有限公司、上海睿卡餐饮管理有限公司就上海市黄浦区淮海东路XXX号506室签订的《熊猫星厨·场地经营管理服务合同》于2020年7月31日解除；二、上海枫俪餐饮管理有限公司、上海睿卡餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海逸趋智能科技有限公司场地使用费、综合服务费、保证金合计6,722.58元；三、上海逸趋智能科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海枫俪餐饮管理有限公司、上海睿卡餐饮管理有限公司物业费727.76元；四、驳回上海逸趋智能科技有限公司的其余本诉诉请；五、驳回上海枫俪餐饮管理有限公司的其余反诉诉请。本诉案件受理费64元，减半收取计32元，由上海逸趋智能科技有限公司负担7元，由上海枫俪餐饮管理有限公司、上海睿卡餐饮管理有限公司负担25元。反诉案件受理费88元，由上海逸趋智能科技有限公司负担25元，上海枫俪餐饮管理有限公司、上海睿卡餐饮管理有限公司负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王琳娜二〇二一年三月八日法官助理 邹招法书 记 员 牛 佳附：相关法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。