陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书     （2021）陕01民终1435号     上诉人（原审原告）：梁亚娟，女，1974年8月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：王超，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王小羽，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）：邱振宇，男，1987年6月11日出生，汉族，住西安市高新区。   原审第三人：西安永绿物业服务有限公司，住所地：西安市高新区锦业路1号绿地世纪城物业公司。   法定代表人：钱杰，系该公司董事长。   上诉人梁亚娟因与上诉人邱振宇、原审第三人西安永绿物业服务有限公司（以下简称“永绿物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初14506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案进行了普通程序独任审理。上诉人梁亚娟之委托诉讼代理人王超到庭参加了诉讼，上诉人邱振宇、原审第三人西安永绿物业服务有限公司经本院传唤未到庭，遂本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。   梁亚娟上诉请求：1.撤销原判第三项，改判为：邱振宇于本案判决生效之日起十日内支付梁亚娟2020年2月1日至2020年6月6日的房屋租金18056元，并按照4300元每月的标准向梁亚娟支付自2020年6月7日起至实际搬离之日止的房屋实际占用费。2.撤销原判第四项，改判为：邱振宇于本案判决生效之日起十日内支付梁亚娟2019年9月至2020年5月31日的物业费5196.6元，最终计算至实际搬离之日。3.一、二审案件受理费由邱振宇承担。事实与理由：一、一审法院判令梁亚娟承担邱振宇的窗帘费用、打扫卫生费用、维修费用，且可以抵扣租金没有事实与法律依据。1.本案中，双方当事人明显未就窗帘的处理形成任何约定，故当合同解除时，邱振宇应当拆除包含窗帘在内的未形成附合的装饰装修物。因拆除造成房屋毁损的，邱振宇应当恢复原状。2.邱振宇主张的打扫卫生费用共计2960元，系邱振宇自行增加的费用，双方没有约定由梁亚娟承担，且该费用并非是应当由梁亚娟承担的法定义务，故与梁亚娟无关，应当由邱振宇自行承担。3.邱振宇主张的维修费用2000余元，不能成为拖欠租金的有效理由。虽然维修费用在双方未明确约定的情形下应当由出租人承担，但是在本案中邱振宇从未明确要求梁亚娟支付该费用或者用以抵扣租金，也没有向梁亚娟提供相关维修费用凭证。针对邱振宇主张的维修费用，在未举证证明的情况下，人民法院应当不予支持。二、一审法院根据未成立的和解意见判令梁亚娟承担相关费用，违反了有关法律及司法解释的规定。双方当事人就维修费及窗帘的费用是否可以抵扣租金进行的协商系双方有关本案纠纷的和解协商过程，但最终并未达成一致合意，相关协商内容在和解协议未成立的情况下对双方均不具有法律约束力。梁亚娟在协商过程中提出的有关和解意见，是在特定条件下为了达到一定目的而做出的妥协与退让，不能作为审理案件的依据。三、邱振宇的相关抗辩意见只是恶意拖延租金的借口。邱振宇拖欠租金在前，要求折抵租金在后。在梁亚娟多次催要租金后，双方曾就解除租赁关系事宜达成口头协议，在邱振宇明确表示其家人正在另找房子、拖欠的租金会尽快支付之后，梁亚娟亦给了邱振宇宽限期。但是后来邱振宇不仅拒不搬离、拒付租金，而且还强制要求用没有凭证的维修费、用不到的添置物品费用抵扣租金。四、物业费用邱振宇应当支付至实际搬离之日止，一审判决梁亚娟可待实际发生后另行主张，没有事实与法律依据，将增加梁亚娟诉累。   邱振宇、永绿物业公司，经本院传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。   梁亚娟向一审法院起诉请求：1.确认梁亚娟与邱振宇的房屋租赁关系于2020年6月6日解除；2.邱振宇立即向梁亚娟支付拖欠的房屋租金18056元（自2020年2月1日暂算至2020年6月6日，最终计算至实际搬离之日止）；3、邱振宇向梁亚娟支付拖欠的物业费（含暖气费）5196.6元（自2019年9月暂算至2020年5月31日，最终计算至实际搬离之日止）；4、邱振宇立即腾空、恢复并返还租赁房屋；5、邱振宇支付梁亚娟律师费12000元；6、本案的诉讼费由邱振宇承担。   一审法院认定的事实：2019年1月26日，梁亚娟与邱振宇口头约定将梁亚娟名下位于西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋租赁给邱振宇使用，租期三年，月租金为4300元。2019年2月3日、2019年9月22日，邱振宇两次共计向梁亚娟转账支付2019年2月1日至2020年1月31日一年的房租51600元。自2020年2月1日起，邱振宇再未向梁亚娟支付过房租，并拖欠2019年9月至2020年5月31日期间的物业费5196.6元。2020年6月5日，梁亚娟向邱振宇发送《律师函》，催告邱振宇向其支付2020年2月1日至2020年6月4日的房租17360元及拖欠的2019年9月至2020年5月31日的物业费5196.6元。同时函告邱振宇自函件送达之日两人之间的租赁关系解除，并要求15日内腾交房屋。   另查明，邱振宇承租梁亚娟的房屋后，梁亚娟拟好房屋租赁合同送至邱振宇，要求邱振宇签字。该租赁合同约定租期为三年，自2019年2月1日至2022年1月31日止。租金为4300元/月，租赁期间每年在原有租金的基础涨幅5%-8%的租金。付款方式为每半年付一次。邱振宇承租梁亚娟房屋时，房屋内有沙发一组（3加1）、茶几1个、电视桌1个、博古架1个，书桌2个、梳妆台1个、电视机1台、冰箱1台、洗衣机1台。   再查明，自2019年2月3日至2019年3月20日，邱振宇向梁亚娟发微信，向梁亚娟报告安装窗帘所产生的费用、打扫卫生的费用、更换水龙头等及维修、安装空调、旧冰箱的维修、更换事宜等及产生的费用。2019年9月20日，梁亚娟发微信给邱振宇，让邱振宇将入住前房子内部花费及更换的东西列成清单，表示要看哪些她可以付，哪些不用付。并表示床和空调其不要。2020年3月1日，梁亚娟发送微信给邱振宇，要求邱振宇支付房租，并与邱振宇协商其应当支付邱振宇更换房内物品、打扫卫生及邱振宇添置物品费用的问题，称其愿支付邱振宇打扫卫生及冰箱维修等费用共3380元，其他的及一个月的房费4200元。5月16日，梁亚娟在微信中称按照邱振宇统计的花费，包含窗帘、打扫，更换维修设施，邱振宇共支出15232元。房租自2020年2月1日至2020年5月31日共计16800元。   一审法院认为，两人口头约定邱振宇承租梁亚娟西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋系其双方真实意思表示，不违反法律规定，双方之间的租赁合同成立并有效，双方当事人均应按照约定履行自己的合同义务。合同法规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中，邱振宇在向梁亚娟支付2019年2月1日至2020年1月31日房租后再未支付，在梁亚娟催要并发催告函催要后，邱振宇仍未支付，现要求确认其与邱振宇合同解除的请求符合合同法规定，一审法院依法予以支持。对于梁亚娟主张的房屋租赁费18056元的请求，邱振宇认为其在承租房屋时与梁亚娟约定，其在房屋新添置、维修等费用在房租中予以扣减，对此，邱振宇提供的聊天记录显示其于2019年2月3日起就房屋内设施的维修、添加等事宜向梁亚娟进行报告，梁亚娟亦表示让邱振宇将花费列成清单，看哪些能够支付等内容，据此能够认定双方就邱振宇对室内设施的维修在租金中抵扣进行了约定，但无法证明双方就邱振宇添加的冰箱、空调、床等家具家电的添加与抵扣进行了约定，故一审法院对邱振宇要求其支付维修费用、打扫卫生费用、窗帘费用等在租金中扣减的主张一审法院予以支持，对其要求将其购买床、空调、冰箱等费用在租金中予以扣减的主张不予支持。对于应扣减的具体数额，邱振宇虽在微信中报告给梁亚娟，结合两人提交的证据，能够证明窗帘、打扫卫生、更换、维修的事实确有发生，但邱振宇并未提交相应的票据证明发生的具体数额，根据实际情况酌情认定上述费用为10000元。扣除上述费用，邱振宇还应支付梁亚娟2020年2月1日至2020年6月6日的租金8056元及合同解除后自2020年6月7日至实际腾交之日按照原租赁合同约定的4300元/月的实际占用费。另梁亚娟主张的邱振宇拖欠的2019年9月至2020年5月31日期间的物业费5196.6元，邱振宇亦表示认可，邱振宇应当依法支付梁亚娟。梁亚娟主张的至实际搬离之日止的物业费，梁亚娟未提交证据证明2020年6月1日起实际产生的费用，未产生的费用数额亦无法确定，梁亚娟可待实际发生后另行主张。对于梁亚娟主张的律师费，该费用并非邱振宇违约产生的必然损失，梁亚娟的请求缺乏法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认梁亚娟与邱振宇就西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋的租赁关系于2020年6月6日解除；二、邱振宇于本判决生效之日起三十日内向梁亚娟腾交西安市高新区XX城XX公寓XX区XX幢XX单元XX层XX号房屋；三、邱振宇于本判决生效之日起十日内支付梁亚娟2020年2月1日至2020年6月6日的房屋租金8056元，并按照4300元/月的标准向梁亚娟支付自2020年6月7日起至实际搬离之日止的房屋实际占用费；四、邱振宇于本案判决生效之日起十日内支付梁亚娟2019年9月至2020年5月31日的物业费5196.6元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回梁亚娟的其余诉讼请求。本案案件受理费2708元，减半收取1354元，由邱振宇负担。因梁亚娟已预交，邱振宇在履行上述给付金钱义务时一并支付梁亚娟。   二审中，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另,本案审理过程中，因上诉人邱振宇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百五十四条第一款第十一项、第一百七十四条之规定，就上诉人邱振宇的上诉按撤回上诉处理，本院不另行制作民事裁定书。   本院认为，本案的争议焦点为：一、邱振宇应当向梁亚娟支付2020年2月1日至2020年6月6日的房租的数额如何认定；二、梁亚娟主张涉案房屋物业费应计算至实际搬离之日止是否成立。   关于争议焦点一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”本案中，梁亚娟上诉主张一审判决其承担邱振宇的窗帘费用、打扫卫生费用、维修费用，且可以抵扣租金无事实与法律依据。本院结合邱振宇一审提供的聊天记录可以显示其于2019年2月3日起就房屋内设施的维修、添加等事宜已向梁亚娟进行报告，梁亚娟亦表示让邱振宇将花费列成清单，看哪些能够支付等内容，据此仅能够认定邱振宇就房屋进行维修及添加的事实已征得梁亚娟的同意，但无法证明梁亚娟就相关哪些费用同意在租金中抵扣的事实。现结合双方提交的证据可以证明涉案房屋邱振宇确实添加了窗帘，但该部分应属于未形成附合的装饰装修物，根据上述法律规定，该物的所有权仍归邱振宇所有，邱振宇可就该物自行拆除取回。因此邱振宇要求在房租中予以抵扣缺乏事实及法律依据，梁亚娟此节上诉理由成立，本院予以支持。至于房屋因打扫卫生、更换、维修费用应由谁承担一节，作为出租人梁亚娟应当向邱振宇交付符合生活居住条件的房屋，但从邱振宇提交的图片可以认定以上费用的产生是为了实现合同目的而必须支出的费用，结合交易惯例，该部分费用应由出租人梁亚娟承担。因该部分费用邱振宇并未提交相应的票据，故本院酌情认定该部分费用为5000元。扣除上述费用，邱振宇还应支付梁亚娟2020年2月1日至2020年6月6日的租金13056元。   关于争议焦点二、根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，梁亚娟上诉主张邱振宇应当向其支付涉案房屋至实际搬离之日止的物业费一节，因梁亚娟未提交证据证明涉案房屋2020年6月1日起实际产生的物业费，故该费用数额现无法确定，且梁亚娟亦未提交该部分费用其已垫付并实际产生的事实，故梁亚娟可待该费用实际发生后另行主张。一审法院结合双方当事人陈述，认定邱振宇应向梁亚娟支付物业费2019年9月至2020年5月31日的物业费5196.6元并无不当，应予维持。   综上所述，梁亚娟的上诉请求部分成立，一审判决应予部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14506号民事判决第一、二、四项；   二、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初14506号民事判决第三项为：邱振宇于本判决生效之日起十日内支付梁亚娟2020年2月1日至2020年6月6日的房屋租金13056元，并按照4300元/月的标准向梁亚娟支付自2020年6月7日起至实际搬离之日止的房屋实际占用费；   如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。   三、驳回梁亚娟其余诉讼请求。   一审案件受理费2708元，减半收取1354元，由梁亚娟负担500元，由邱振宇负担854元。二审案件受理费100元(梁亚娟预交50元、邱振宇预交50元)，关于梁亚娟上诉受理费部分由梁亚娟负担25元，邱振宇负担25元；关于邱振宇的上诉受理费部分，因邱振宇按撤诉处理，按照法律规定减半收取为25元，由邱振宇负担。一、二审案件受理费于执行时一并清结。   本判决为终审判决。                            审判员  姬    钊     二○二一年三月十九日     书记员  周    燕          1