江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终439号上诉人（原审被告）：新余市兴发物业有限责任公司，住所地江西省新余市城南街道办事处，统一社会信用代码913605007363693376。法定代表人：林剑剑，系该公司执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：新余市房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来东大道627号，统一社会信用代码91360500159860811C。法定代表人：林剑剑，系该公司执行董事。两上诉人共同委托诉讼代理人：李忠平，江西袁河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡西华，男，1971年11月12日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。上诉人新余市兴发物业有限责任公司（以下简称“兴发公司”）、新余市房地产开发有限公司（以下简称“开发公司”）因与被上诉人胡西华房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2021）赣0502民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新余市兴发物业有限责任公司、新余市房地产开发有限公司上诉请求：一、判令撤销新余市渝水区人民法院（2021）赣0502民初442号民事判决的第一项判决内容；二、改判上诉人向被上诉人连带支付违约金1,011.88元；三、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决适用法律错误。首先，原审判决按照上诉人拖欠被上诉人的租金扣除被上诉人应付契税部分的30%计算违约金数额，没有任何事实和法律依据。其次，依据我国《合同法》解释二第二十九条之规定，违约金的计算，应以实际损失为基础。本案中，原审判决已经认定，被上诉人的实际损失为按期应收租金的利息损失。按照全国银行业贷款利率报价，同期贷款的年利率为3.85%。按照贷款利率计算，被上诉人应收租金的利息损失为778.37元。该数额才是被上诉人的实际损失。以该数额为基础，不超过百分之三十的最高限额为1,011.88元。这一数额就应当是法律规定的违约金最高数额。再次，由于被上诉人拖欠上诉人垫付的契税和办证费用8098元，这些费用与租金，其性质均为给付金钱为目的，合同性质相类似。因此，上诉人在向被上诉人支付租金之前，有将被上诉人拖欠上诉人垫付的契税和办证费用予以抵消的权利。也就是说，上诉人有权在将被上诉人拖欠的契税和办证费用抵消之后，剩余的租金才能认定为拖欠被上诉人的租金。只有拖欠的这一部分租金，才能计算被上诉人的利息损失。胡西华辩称，同意一审判决，维持原判。胡西华向一审法院起诉请求：一、判令被告新余市兴发物业有限责任公司立即向原告支付租金1,011.5元及违约金29,900元（暂计算至2020年11月3日），共计30,911.5元，并按每日50元的标准向原告支付自2020年11月4日起至上述租金全部付清之日止的逾期付款违约金；二、判令被告新余市房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年12月10日，胡西华作为甲方，新余兴发物业公司作为乙方，新余房地产公司作为丙方，三方签订了《新余地王城市广场商铺委托经营管理合同》，合同约定：甲方就其所购买的丙方开发的商铺（新余地王城市广场1栋2层F409号）全权委托乙方经营管理，委托内容包括该商铺的使用、经营、管理和收益权利；委托期限为13年，自2015年12月17日起至2029年4月28日止；委托经营的第1-3年经营收益为57,996元，第4年、第5年、第6年经营收益均为22,554元，租金支付方式为自签订本合同起顺延7个工作日即为租金起算时间，前三年18%收益在总房款中一次性抵扣，抵扣后合同价为264,200元整，后收益即2018年12月17日起，租金由乙方按季度支付，应在季度末将当季度甲方应得租金以划拨形式转入甲方收益账户；第六条担保条款，丙方作为乙方的担保方，对乙方就本合同限定的责任提供连带责任和担保，在乙方不按本合同履行合同义务时，丙方必须代乙方履行本合同规定之责任；第七条违约责任，如乙方未按约支付租金，每逾期一日，应向甲方支付违约金50元整。合同签订后，胡西华依约将店铺交付给新余兴发物业公司，委托经营第1-3年的经营收益57,996元已按照合同约定抵扣了胡西华购买商铺的购房款；后续经营收益新余兴发物业公司未按合同约定支付给胡西华，截至2020年11月3日，新余兴发物业公司应付租金共计40,334.5元（2018年14天865元，2019年22,554元，2020年前三季度共计16,915.5元）。另查明，胡西华与新余房地产公司之间因办理涉案商铺的房屋产权证问题产生过纠纷，新余房地产公司在2016年8月单方向相关部门申请办证，并替胡西华垫付契税等费用8,098.57元，胡西华在2020年10月9日将该笔费用支付给新余房地产公司。新余兴发物业公司于2020年10月10日支付胡西华租金38,458元，2021年1月7日支付胡西华2020年第四季度租金5369元。2020年2月17日，步步高商业连锁股份有限公司作为承租方向新余房地产公司致函，因为疫情导致其公司承担巨大经营压力，希望新余房地产公司能够减免2020年1-3月的租赁费用。经过协商，双方达成一致意见，并签订补充协议，新余房地产公司减免步步高商业连锁股份有限公司两个月租金。2020年4月10日，新余兴发物业公司的工作人员通过手机短信的形式通知胡西华等业主，减免步步高商业连锁股份有限公司两个月租金，各业主免租一个月。一审法院认为，本案属合同纠纷，胡西华与新余市兴发物业有限责任公司、新余市房地产开发有限公司之间签订的《新余地王城市广场商铺委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守合同约定。关于胡西华主张新余兴发物业公司支付租金的诉请，新余市兴发物业有限责任公司、新余市房地产开发有限公司辩称原告起诉的未付租金是因为受新冠××疫情影响减免了承租方两个月的租金，且已将此事通知了胡西华。一审认为，新余兴发物业公司有支付租金的义务，但考虑到2020年初新冠××疫情的突发对整个经济社会产生的重大影响，本着新冠疫情的特殊情形下“共克时艰，共担风险”的理念，在已通知胡西华等业主的前提下，扣减原告一个月租金并无不妥，故胡西华关于租金的诉请，一审法院不予支持。因新余兴发物业公司未按时支付租金产生的违约金问题，新余市兴发物业有限责任公司、新余市房地产开发有限公司提出拒付租金系对抗胡西华不支付新余房地产公司替原告垫付的办理涉案商铺产权证相关费用，一审认为，新余房地产公司为原告垫付的费用属另一法律关系，新余房地产公司可另行向胡西华主张，且新余房地产公司拖欠胡西华租金的金额与对抗胡西华未支付的费用明显不对称，新余房地产公司构成违约。对于新余市兴发物业有限责任公司、新余市房地产开发有限公司认为违约金计算标准过高请求法院对违约金进行调整的主张，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案当事人约定的损失及违约金的数额是否过高应以胡西华的实际损失为依据，结合上述法律规定予以判断。胡西华在本案中的实际损失主要为按期应收租金的利息损失和因诉讼产生的成本，综合本案查明的事实，胡西华未支付涉案商铺办理产权证费用的行为，在胡西华交清相关费用后，新余兴发物业公司及时将应付租金支付给胡西华，故综合考虑胡西华实际损失及合同履行情况，根据公平和利益平衡原则，一审法院将违约金调整为拖欠租金扣除胡西华应付契税部分的30%，即9,106.9元，对胡西华多出部分的主张，一审法院不予支持。新余房地产公司作为连带责任保证人，对新余兴发物业公司上述债务应当承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条的规定，一审法院判决：一、新余市兴发物业有限责任公司应于本判决生效之日起五日内向胡西华支付违约金9,106.9元；二、新余市房地产开发有限公司对新余市兴发物业有限责任公司上述第一项判决所确定的债务承担连带清偿责任，并在承担清偿责任的范围内享有追偿权。三、驳回胡西华的其他诉讼请求。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，减半收取计286元，由胡西华负担186元，由新余兴发物业公司负担100元，新余市房地产开发有限公司连带负担。双方当事人均未向本院提供新的证据。本院查明的事实与一审认定的一致。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。双方争执的焦点是：一审对逾期支付租金的违约责任的确定是否正确？本院认为，兴发公司、开发公司与胡西华于2015年12月10日签订的《商铺委托经营管理合同》第七条第1项规定“如乙方未按约支付租金，每逾期一日，应向甲方支付违约金伍拾元整”，该条款明确约定了租金延付的违约金计算方法的违约责任条款，并非损失计算方法。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。综合上述所引双方合同约定、法律和司法解释的规定，本院认为，违约金的约定具有对守约方损失填补功能和对违约方的惩罚功能，不能仅以是否造成损失和完全按照损失实际状况为判定标准，而应该综合各种因素予以考虑，本案中，如果按约定计算违约金，则明显偏高，但合同系上诉方提供的格式合同，是对广大业主（委托经营管理方）自愿且普遍作出的承诺，本应自觉诚信遵守，而上诉人非以正当理由拖延给付租金近达六百天。且被上诉人胡西华购买并委托经营管理商铺本具有经营性质，参考最高法院《九民会议纪要》第50条规定“……除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，……”胡西华租金不能及时收回的损失不能依上诉方主张的完全参照借贷利息损失确定，上诉人关于应参照银行借贷利率计算损失进而确定违约金的主张并无法律依据。胡西华在疫期间也积极响应国家倡导给予了租户一定的租金减免，为公共利益让渡了自己的部分利益，体现了公民责任，原审以延付租金额扣除其应付契税及办证费用后的数额并按30%计取违约金酌情做了调减处理，是衡量公平原则和诚实信用原则后自由裁量做出的处理，并无不当，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。至于上诉人称胡西华拖欠其垫付的契税和办证费用8098元，可以抵销租金，并将抵销后的租金才能作为其利息损失计算基础的主张，本院认为，该争议的契税和办证费用问题是基于胡西华与新余市房地产开发有限公司的商铺买卖合同中产生的，是另一种法律关系，两个合同的权利义务主体并非完全同一，且已另案解决，不能构成上诉人于本案中的抗辩理由。上诉人的上诉请求并无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由新余市兴发物业有限责任公司、新余市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓尧昌审判员  艾力钊审判员  赵卫珍二〇二一年三月三十日书记员  杨 玲