北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3519号上诉人(原审被告)：北京兆维电子（集团）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘会阳，董事长。委托诉讼代理人：吴珈樾，女，北京兆维电子（集团）有限责任公司法务。被上诉人(原审原告)：吴**成，男，社会退休人员，户籍所在地北京市朝阳区。上诉人北京兆维电子（集团）有限责任公司(以下简称兆维集团)因与被上诉人吴**成房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。兆维集团上诉请求：1．对诉争事实进行核实认定，纠正一审错误，驳回吴**成的全部诉讼请求或发回重审。2．二审诉讼费由吴**成承担。事实与理由：一、一审判决存在事实认定不清，适用法律错误。一审法院如果认为吴**成诉讼请求不属于损害赔偿，则判决“兆维集团应对其过错给吴**成造成的损害承担相应的责任”的认定超出了本案的审理范围。一审判决以《合同法》第五十八条作为法律依据，属于适用法律错误。由于一审判决存在的问题及判决相关表述极易被误读误判和被不正当利用。一审判决第七项最后一段，“另，兆维集团称兆维物业公司系兆维集团的分公司”认定有误，实际情况是，2014年兆维集团与北京兆维物业管理有限公司吸收合并，并于2014年8月21日成立北京兆维电子（集团）有限责任公司物业服务中心分公司，2014年11月27日物业公司注销，2014年吸收合并前的物业公司为独立法人，为兆维集团参股子公司。二、对吴**成的诉讼请求应予驳回，原因如下：吴**成住房现状源于其自主行为和自主意思表示，与物业公司无关，由兆维集团向吴**成提供住房没有任何法律依据。吴**成丧失对诉争房屋承租权是其自主同意承租人变更所致，与物业公司无关，兆维集团无需对其2003年本就不具备对诉争房屋的承租权承担任何责任。吴**成应对2003年租赁合同被认定无效承担全部责任。吴**成诉讼请求已超过诉讼时效。综上，请求二审法院纠正一审错误，驳回吴**成的全部诉讼请求或发回重审。吴**成辩称：同意一审判决，不同意兆维集团的上诉请求，请求二审法院维持一审判决。兆维集团自始至终都没有执行国家政策，导致吴**成存在损失，全部责任都应当由兆维集团承担。吴**成向一审法院起诉请求：判令兆维集团给吴**成提供与位于北京市朝阳区住房同地段、同等各项政策属性，且面积不得少于该房屋面积的合法住房。一审中，吴**成就其主张向一审法院提交以下证据：1．时间为1995年与2003年的住房通知单；2．时间为2003年的房屋租赁合同；3．时间为2007年的法院笔录；4．情况说明；5．张立军、邱枫的说明；6．北京市人民政府的相关文件材料；7．（2007）朝民初字第13995号民事判决书的第3页复印件及庭审笔录复印件1页；8．（2006）二中民终字第11574号民事判决书。兆维集团对吴**成提交证据的质证意见如下：对证据1和证据2的真实性认可，但对其证明目的不予认可，1995年确实将承租人变更为吴**成，但在1998年将承租人又变更为刘玉玲，2003年又变更为吴**成，此后经法院判决案涉房屋的承租人为刘玉玲；对证据3的真实性同意由法院核实，但对证明目的不予认可；对证据4的真实性以及证明目的均不予认可，因吴**成无法提供原件，且复印件无法看清楚印章；对证据5的真实性认可，但对证明目的不认可，两份说明恰恰证明被告听信了吴**成的一方之词就将承租人变更为吴**成，所以租赁契约无效的一大部分原因是吴**成导致的；对于证据6的真实性认可，但与本案吴**成所主张的诉讼请求缺乏关联性；对证据7的真实性认可，因为吴**成提交的材料不完整，无法完整体现案件的基本情况，故对证明目的不认可；对证据8的真实性予以认可，但对证明目的不认可。兆维集团就其主张向一审法院提交以下证据：1．（2007）朝民初字第13995号民事判决书；2．（2007）二中民终字第16457号民事判决书；3．（2008）二中民终字第9922号民事判决书。吴**成对兆维集团提交证据的真实性均无异议。一审法院认定事实：2006年，吴**成以一般所有权及与所有权相关权利纠纷为由将刘玉玲诉至一审法院，要求法院判令刘玉玲从诉争房屋中搬走，赔偿吴**成在外居住的房租500元和刘玉玲损坏家具的损失400元。经审理，一审法院于2006年6月作出（2006）朝民初字第12876号民事判决，判决：驳回吴**成诉讼请求。判决后，吴**成不服，上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理认为，公民的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。根据所查事实表明，吴**成之妻刘殿云1987年承租46、49号房屋以后，就由吴**成一家在此居住。1995年刘殿云去世，该房承租人变更为吴**成。1998年该房承租人虽变更为刘玉玲，但2003年承租人又变更为吴**成。因此，46、49号房屋的合法承租人现为吴**成，且其一家一直在此居住并负担房租、水电费用。在此情况下，刘玉玲未办理相关手续就进住49号房屋，缺乏事实和法律依据，亦侵犯了吴**成的合法权益，其应将49号房屋腾退给吴**成。原审判决所依据的生效判决是2001年作出的，当时46、49号房屋承租人尚为刘玉玲，现事实发生了变化，故该判决不能成为本案判决的依据。因此，原审法院仅依据生效判决及兆维物业公司出具的情况说明就认定刘玉玲为诉争房屋的承租人，与事实不符，且认定兆维物业公司变更承租人的行为无效，亦超出了本案的审理范围。刘玉玲如对诉争房屋的承租人有异议，可另行解决。综上，原审法院判决驳回吴**成的诉讼请求欠妥，一审法院依法改判。吴**成要求刘玉玲从49号房屋中搬走的请求，合理合法，一审法院予以支持。关于吴**成所要求的房租和家具损失，缺乏相关依据，一审法院不予支持。2006年12月15日，北京市第二中级人民法院作出（2006）二中民终字第11574号民事判决，判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2006）朝民初字第12876号民事判决；二、刘玉玲于本判决生效后十日内将北京市朝阳区酒仙桥房屋腾退交还吴**成，并搬至北京市宣武区居住；三、驳回吴**成的其他诉讼请求。2007年6月，刘玉玲以其他租赁合同纠纷将吴**成和北京兆维物业管理有限公司（以下简称兆维物业公司）诉至一审法院，要求法院判令吴**成与兆维物业公司擅自将案涉房屋承租人变更为吴**成的行为无效；判令兆维物业公司将上述房屋的承租人恢复为刘玉玲。经审理一审法院认为，公民合法的民事权利受法律保护。经过法院审理，吴**成虽否认在1998年变更诉争房屋租赁人时在场及签订退房通知单，但依据海淀法院及一中院判决在2001年时吴**成认可、知晓诉争房屋的租赁人为刘玉玲，且刘玉玲提供的证人亦证实1998年变更租赁关系时吴**成在场，故1998年刘玉玲与兆维物业公司签订的房屋租赁契约应系合法、有效的合同，刘玉玲、兆维物业公司均应按约履行各自的义务。且根据庭审陈述及证据显示，兆维物业公司作为出租人对诉争房屋的历史由来、承租人的变迁均应了解、掌握。2003年吴**成在明知其无承租权、故意隐瞒承租人，而兆维物业公司在明知与刘玉玲签订有效的《房屋租赁契约》的情况下又与吴**成签订《房屋租赁契约》的行为侵犯了刘玉玲的合法权益，此《房屋租赁契约》应属无效，故本院认定刘玉玲与兆维物业公司于1998年10月13日签订的《房屋租赁契约》有效。一审法院于2007年9月，作出（2007）朝民初字第13995号民事判决，判决：一、吴**成与兆维物业公司于2003年8月6日签订的《房屋租赁契约》无效；二、驳回刘玉玲其他诉讼请求。吴**成对该判决不服上诉至北京市第二中级人民法院。北京市第二中级人民法院经审理认为，公民的合法权益受法律保护。生效判决认定诉争房屋的承租人为刘玉玲。2003年8月6日，吴**成、兆维物业公司在未取得刘玉玲同意的情况下，将诉争房屋的承租人变更为吴**成，此变更行为侵犯了刘玉玲的合法权益，该行为应为无效。吴**成提出其于1982年就在诉争房屋内居住，2003年8月6日，其与兆维物业公司签订的租赁契约应为合法有效一节，依本院查明的事实，诉争房屋的产权人为738厂，1982年，吴**成与其前妻虽居住在诉争房屋内，但吴**成居住行为，只是家庭内部居住房屋的调整。生效判决认定吴**成租赁使用的房屋在海淀区换新南村3号，故1998年诉争房屋的承租人变更为刘玉玲。2003年，在刘玉玲未认可的情况下，吴**成、兆维物业公司将诉争房屋租赁合同的承租人刘玉玲变更为吴**成，该变更行为无效，故吴**成辩称其与兆维物业公司签订的租赁合同有效的主张，本院不予支持。2007年12月19日，北京市第二中级人民法院作出了（2007）二中民终字第16457号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。另，兆维集团称兆维物业公司系兆维集团的分公司，现名称变更为北京兆维电子（集团）有限责任公司物业服务中心分公司，没有独立的法人资格。庭审中，吴**成称其自2006年4月被刘玉玲从案涉房屋中轰走。兆维集团称案涉房屋已经由刘玉玲通过房改方式购买。就1995年将案涉房屋的承租人变更为吴**成的原因以及将案涉房屋的承租人变更为刘玉玲的原因一节，兆维集团称，1995年吴**成的妻子刘殿云去世后，吴**成作为刘殿云的配偶继续承租案涉房屋；经刘玉玲交涉，1998年10月13日，案涉房屋的承租人变更为刘玉玲，当时吴**成同意且在场，并在退房单上签字。就案涉房屋的面积问题，兆维集团称案涉房屋在房改售房签约时经测绘部门确认，合计使用面积28．32平方米，建筑面积合计47．92平方米。庭审期间，经一审法院释明，吴**成坚持其诉讼主张，不同意在本案中主张损害赔偿。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吴**成与兆维物业公司于2003年8月6日签订的《房屋租赁契约》经人民法院生效判决认定无效，故吴**成依据该房屋租赁契约要求兆维集团为其提供与案涉房屋同地段、同等各项政策属性，且面积不得少于该房屋面积的合法住房的请求依据不足。此外，经审理，一审法院认为，吴**成与兆维集团对于吴**成与兆维物业公司于2003年8月6日签订的《房屋租赁契约》被认定无效均存有一定的过错，兆维集团应当对其过错给吴**成造成的损害承担相应的责任，但吴**成所主张的要求判令兆维集团给其提供与案涉房屋同地段、同等各项政策属性，且面积不得少于该房屋面积的合法住房的请求，因缺乏事实与法律依据，故一审法院不予支持。经一审法院释明，吴**成坚持其诉讼请求，且不同意在本案中主张因合同无效给其造成的损害赔偿，故一审法院不宜在本案中处理吴**成的相应损失，吴**成可以另行解决。据此，一审法院于2020年8月28日判决：驳回吴**成的全部诉讼请求。本院二审期间，兆维集团围绕其上诉请求向本院提交以下证据：证据1．国家企业信用信息公示系统打印网页，证明2014兆维集团与兆维物业公司吸收合并，2014年8月21日成立北京兆维电子集团有限责任公司物业服务中心分公司，2014年11月27日，兆维物业公司注销，注销前兆维物业公司是独立法人。一审法院判决第7页最后一段查明事实中关于北京兆维物业管理有限公司是否是独立法人的陈述与事实不符。本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴**成对兆维集团提交的上述证据发表质证意见为：上述证据与吴**成无关。吴**成二审未提交新证据。本院对兆维集团提交的证据认证如下：证据真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先，兆维集团的上诉请求为要求改判一审判决结果为驳回吴**成的全部诉讼请求，经本院释明一审判决结果即为驳回吴**成的全部诉讼请求，现兆维集团仍持该项上诉请求，该请求与一审判决结果一致，故二审法院不存在能够改判的情形。其次,兆维集团上诉主张一审判决认定事实有误，其称一审判决第七项最后一段，“另，兆维集团称兆维物业公司系兆维集团的分公司，现名称变更为北京兆维电子（集团）有限责任公司物业服务中心分公司，没有独立的法人资格。”存在错误，但本院经核对一审庭审笔录，一审判决中载明的该事实系兆维集团的自认，故兆维集团主张一审判决认定事实错误，本院不予采信。最后，本案系基于《房屋租赁契约》无效所产生的后续争议，而此前生效判决认定“2003年8月6日，吴**成、兆维物业公司在未取得刘玉玲同意的情况下，将诉争房屋的承租人变更为吴**成，此变更行为侵犯了刘玉玲的合法权益，该行为应为无效。”已对《房屋租赁契约》无效进行了认定。因吴**成在一审中坚持要求兆维集团为其提供与涉案房屋同地段、同等各项政策属性，且面积不得少于该房屋面积的合法住房的诉讼请求，故对于导致合同无效各方的过错及比例，以及兆维集团是否应向合同相对方承担相应的赔偿责任，应以另案审理予以认定。综上所述，兆维集团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京兆维电子（集团）有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年三月二十四日法官助理 向 玗