江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终227号上诉人（原审原告）：王新海，男，1965年9月5日出生，汉族，现住景德镇市昌江区。被上诉人（原审被告）：乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司，住所地江西省乐平市大连路1666号赣东北商贸城A1-13。法定代表人：程文标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。上诉人王新海因与被上诉人乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托合同纠纷一案，不服乐平市人民法院（2020）赣0281民初875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。王新海，乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司委托诉讼代理人程晨，参加了诉讼。本案现已审理终结。王新海上诉请求：1、请求依法撤销乐平市人民法院（2020）赣0281民初875号民事判决，依法判令被上诉人赔偿上诉人租金损失，按每年租金17427元（购房总价290452元的6％）的标准计算，补齐自2018年8月28日起至2019年8月27日的租金共计10296元（期间已支付7131元），并以此标准继续支付2019年8月28日至合同终止的租金；2、判令解除上诉人与被上诉人之间签订的《商铺委托经营管理合同》；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对于合同第5条理解错误。被上诉人从2019年8月28日至今未支付租金，已经构成违约。被上诉人违反了商城统一经营管理的约定。被上诉人擅自处分上诉人的财产。乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司辩称，合同合法有效，被上诉人无违约行为，商铺无法出租不能归责于被上诉人。王新海向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司于2013年6月13日签订的《商铺委托经营管理合同》；2、依法判令被告将原告委托其经营管理的商铺恢复原状（按原规划设计图纸为准），归还给原告，同时原告将保留《商铺委托经营管理合同》第四条第一款第一项所列各项权益的部分享有权；3、依法判令被告赔偿原告租金损失，按每年租金17427元（购房总价290452元的6％）的标准计算，被告补齐自2018年8月28日起至合同解除之日的租金差额（因期间被告已支付7131元，暂算至2020年2月28日止未付租金为19010元）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院审理查明，2013年原告王新海购买了乐平市赣东北商贸城商铺一间（商铺编号为A1-13-3302）。2013年6月13日，原告作为甲方与被告乐平市赣东北商贸城物业管理有限公司作为乙方签订一份《商铺委托经营管理合同》，该合同主要内容为：“…三、委托经营管理期限：1、该商铺的委托经营期自2013年8月28日起计算，至2023年8月27日止；2、未经甲、乙双方协商一致，不得变更委托经营期限；3、委托经营管理期满，甲方意向继续委托经营管理该商铺，则在同等条件下乙方享有优先权，如甲、乙双方另行协商一致可签订新的协议。委托经营管理期满，如甲方把该商铺作为自己经营或用于第三方经营的，甲方或该第三方应当符合乙方规定的商铺经营资质审核条件，并接受乙方的统一经营管理和物业管理；4、开发商交付该商铺给甲方之日,甲方应将该商铺交付给乙方。四、委托经营管理权限：（一）在委托经营管理期限内，甲方委托乙方经营管理的权限为：1、乙方享有对该商铺及该商铺所在楼宇屋面、外墙面等共用部位、共用设施设备的占有权、使用权、收益权、出租权、经营权和管理权；2、乙方有权对该商铺进行必要的重新分割、布局、装饰，为该商铺添加符合租赁条件所需的附属设备、设施和进行必要的施工，并可进行室内改造及与其他商铺进行合并使用的改造。……（二）在委托经营管理期限内，甲方给予乙方的委托为独家的、不可撤销和变更。（三）本合同有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得自行出租商铺，不得向实际承租人直接收取与该商铺租赁等相关的任何费用。（四）本合同有效期内，甲方不得占有、使用委托乙方经营管理的商铺。……五、委托经营管理条款：1、委托经营管理期第1年至第3年，每年乙方按照销售总价款的6%向甲方支付租金收益（已在购房时支付，即销售总价扣减18%）；2、委托经营管理期第四、五两年，每年乙方按照总价款的6%向甲方支付保底租金，如果实际租金收益超过6%的，超出部分按8：2分成，即超出6%的收益部分，80%作为租金收益由乙方支付给甲方，乙方提留的20%作为管理费用，实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；3、委托经营管理期第6年至委托经营期满，每年乙方按照该商铺实际收取租金的90%作为租金收益支付甲方，乙方提留租金的10%作为管理费用，实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准；4、商铺租金收益支付方式：委托经营期内第四年，乙方每6个月向甲方支付一次租金收益；5、在委托经营管理期结束时，如乙方实际已经代理商铺出租的，甲方应当无条件接受乙方代理签订的租期尚未届满的租贸合同，委托经营期相应顺延至租期届满之日止（但该相应顺延租期不得超过6个月），顺延期间内的租金由乙方向承租人代收，乙方必须将实际的租金收益转交给甲方,乙方有权代为扣缴相关税费。六、其他费用，本合同未约定费用甲、乙双方另行协商确定承担方式。七、合同的解除：（一）除法定事由或本合同的约定事由外，甲、乙双方均不得以任何理由单方面解除本合同，但经甲、乙双方协商一致的,可以提前终止本合同；（二）有下列情形之一的，甲、乙任何一方有权解除本合同，双方互不承担违约责任：1、该商铺因城市建设需要被依法拆迁、危改的；2、因不可抗力事件致使该商铺毁损、灭失或造成其他损失而无法修复使用的；3、甲方签订的该商铺《商品房买卖合同》解除的；4、甲方已告知乙方该商铺出租前已设定抵押，被处置的；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：未按约定支付铺租金收益连续达60日以上的。八、违约责任：1、本合同生效后，没有本合同约定事由或法定事由，甲方需提前单方解除合同的，应提前90日通知乙方，甲方按该商铺《商品房买卖合同》总价的30%向乙方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失；2、本合同生效后，没有本合同约定事由或法定事由，乙方需提前单方解除合同的，应提前90日通知甲方，乙方按该商铺《商品房买卖合同》总价的30%向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失；3、因一方过错导致本合同无效、解除、提前终止的，过错方应向对方赔偿全部损失；4、本合同生效后，甲、乙双方不履行本合同所约定的义务及责任，造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失。如因甲方违约，使乙方不能出租上述委托经营商铺从而影响本商铺或相邻或相关商铺出租的，甲方应赔偿由此造成的一切经济损失。”。合同签订后，原告将诉争商铺交付给被告经营管理，双方均按照合同履行了全部权利和义务，至2018年8月27日止，头5年的租期内，被告均按约支付租金给原告。之后，受网络经济日益繁荣，实体店铺经营困难，政府规划等多种原因影响，乐平市商贸城部分店面未租出，租出的部分商铺租金也大幅度下降，被告仅在2019年1月3日之前支付了原告7131元租金。后因原告所有的店铺未租出去，被告未支付租金给原告，为此原告于2020年3月19日向一审法院提起本案诉讼。截止判决前，本案诉争的商铺尚未出租。上述事实，有原、被告提交的证据、双方当事人的陈述及一审法院的庭审笔录予以证实，足以认定。一审法院认为，原、被告经协商后自愿、平等签订的《商铺委托经营管理合同》未违反法律强制性、禁止性规定，系合法有效的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》至今已履行了六年多，根据双方合同约定，头五年，被告均按照固定租金金额支付了租金给原告，根据原告提供的证据显示，从2016年起，因各种原因，被告对与原告商铺处同一位置的其他商铺已大幅度降价出租，以达到继续培育市场、按约履行与商铺业主的委托合同的义务，虽然被告出租的租金远低于双方合同约定的租金，但被告仍垫付资金按照合同约定的金额支付给原告，被告在履行合同中并未存在过错。根据双方合同第五条第三款“委托经营管理期第6年至委托经营期满,每年乙方按照该商铺实际收取租金的90%作为租金收益支付甲方,乙方提留租金的10%作为管理费用,实际收取的租金以乙方与承租人签订的租赁合同为准。”的规定，原告所有的商铺因各种原因未出租，导致没有租金收入，故被告自2019年2月后未支付租金给原告，并不能认定被告违约。根据双方合同第三条第二款“未经甲、乙双方协商一致,不得变更委托经营期限。”及第七条第一款规定“除法定事由或本合同的定事由外,甲、乙双方均不得以任何理由单方面解除本合同,但经甲、乙双方协商一致的,可以提前终止本合同。”的约定，被告因商铺未出租而导致未付租金并不在合同约定的解除条件之中。现被告表示拒绝解除合同，双方无法达成一致同意解除合同的意见的情况下，原告为此主张提前解除委托合同的要求，不符合合同约定，一审法院对其要求解除双方签订的《商铺委托经营管理合同》的诉讼请求不予支持。原告基于解除双方《商铺委托经营管理合同》而产生的第二项及第三项诉讼请求也不予支持。本案出现的商铺未出租以致原告不能获取租金属于出现了合同未约定新事宜。可由原、被告按照双方合同第九条第三款“双方就合同未尽事宜，可另行协商作为补充合同。”的规定，进行协商解决。也可由原告按照双方合同第八条第一款“本合同生效后,没有本合同约定事由或法定事由,甲方需提前单方解除合同的,应提前90日通知乙方,甲方按该商铺《商品房买卖合同》总价的30%向乙方支付违约金,并赔偿由此造成的一切经济损失。”的规定直接与被告解除合同。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王新海的全部诉讼请求。案件受理费276元，由原告王新海承担。二审期间，各方当事人均无证据提交。二审确认一审认定的事实。本院认为，本案争议的标的物实际是虚拟产权商铺，运作模式为售后返租。根据《商铺委托经营管理合同》第五条约定，租金支付划分为三种类型：第一种，即第1年至第3年的租金在购房时按照销售总价扣减18%，即为支付三年租金，无论是否实际出租，该三年租金均支付，此种约定实际是开发商的融资方式，并不是真实的租赁合同关系；第二种，即第4年、第5年的租金，每年租金按照总房款的6%进行保底支付，若实际租金超出6%，则超出部分按照二八分成，此种约定包含了融资与实际租赁关系；第三种，即第6年至第10年，根据实际租金按照一九分成，此种约定是租赁合同关系。本案，上诉人主张的是第6年及之后的租金，根据合同约定，此时的租金需要实际出租才具备支付条件。但上诉人并未举证涉案商铺处于出租中，上诉人也未举证商铺是否被他人占用，以及他人占用是由被上诉人授权或被上诉人未进行管理造成的。合同应当严守，上诉人作为投资人，应按照合同约定的风险分担方式承担商铺无法出租的商业风险。至于上诉人主张的合同解除权，上诉人并未举证证明其享有合同约定的解除权。若支持上诉人解除合同的诉请，则将妨碍商场的整体利用，不仅造成资源浪费也将损害多数业主的合法权益，基于此，上诉人也不享有法定解除权。综上，王新海上诉请求不成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57.4元，由王新海负担。本判决为终审判决。审判长  罗明华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇二一年三月二十六日法官助理金勇胜书记员徐彩霞