贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终473号上诉人（原审被告）：梅龙均，男，1971年8月18日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：郑四林，男，1969年11月12日生，汉族，住重庆市长寿区。共同委托诉讼代理人：王代学，贵州百恒兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾广林，男，汉族，1955年3月21日生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：冯於平，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运刚，贵州瀛黔律师事务所实习律师。原审第三人：贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司，住所地桐梓县娄山关镇河南路。法定代表人：王元伦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付明强，男，1974年1月4日生，汉族。上诉人梅龙均、郑四林因与被上诉人曾广林、原审第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2021年3月16日公开开庭进行了审理，上诉人梅龙均、郑四林的委托诉讼代理人王代学，被上诉人曾广林及其委托诉讼代理人冯於平、刘运刚，原审第三人盛邦公司的委托诉讼代理人付明强到庭参加诉讼。2021年3月26日，本院再次公开开庭审理本案，上诉人梅龙均、郑四林的委托诉讼代理人王代学、被上诉人曾广林的委托诉讼代理人冯於平、刘运刚，原审第三人盛邦公司的委托诉讼代理人付明强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梅龙均、郑四林上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人与一审第三人之间签订的《房屋定购合同》系合法有效的商品房买卖合同错误，被上诉人与原审第三人签订的《房屋定购合同》不符合法律规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，且主要条款约定不明，依法只能认定为双方为今后签订商品房买卖合同而达成的预约。且从合同约定可知，被上诉人与第三人签订该合同时，案涉房屋尚未竣工，客观上也无法完成产权初始登记。根据相关法律规定，在案涉房屋被查封之前，尚未登记到第三人名下，依法不得转让。二、被上诉人未提供证据证明向一审第三人交付购房款。二、被上诉人没有提供证据证明向第三人交付案涉房屋的认购款。综上，在案涉房屋被查封之前，被上诉人与第三人之间没有签订合法有效的商品房买卖合同；案涉房屋尚未完成初始登记；被上诉人未提供证据证明向第三人交付定购款项。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被上诉人就案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，依法应驳回被上诉人的全部诉讼请求。曾广林辩称，被上诉人与第三人签订的《房屋定购合同》合法有效，被上诉人已支付合同价款，双方并未另行签订其他协议，应认定为签订“商品房买卖合同”。案涉房屋未进行产权登记属于客观上不能，被上诉人并无过错。被上诉人已于2019年9月向第三人交付购房款124683元，第三人予以认可并出具收据。被上诉人的情形依法符合应当排除上诉人执行的情况。盛邦公司述称，对上诉人所称不认可，被上诉人购房是事实，我公司已收取房款并开具了相应金额的发票。曾广林向一审法院起诉请求：一、撤销（2018）黔0322民初4127号《民事裁定书》和（2020）黔0322执异108号《执行裁定书》，解除对位于桐梓县（原编号为一期10幢1-3-1号）房屋的查封；二、判决不得对位于桐梓县（原编号为一期10幢1-3-1号）房屋进行执行。一审法院认定事实：第三人盛邦公司是2014年7月29日成立的房地产开发公司，于2016年12月26日取得地字第520000201625729号建设用地规划许可证，用地位置是桐梓县天池村，用地项目名称“宜居·博雅春园（一期用地）”。第三人于2017年7月4日取得（2017）桐梓县不动产权第0002391号不动产登记证。第三人于2017年8月20日取得博雅春园8#、9#、10#、11#号楼的商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2017年）第16号。该项目立足于重庆游客休闲避暑，按“吃、住、行、游、购、娱”要素打造休闲避暑度假产品。2017年9月27日，曾广林与第三人盛邦公司签订了《房屋定购合同》，约定曾广林以每平方米3528元的单价购买第三人开发的“娄山云麓”1期10幢3层1号41平方米的房屋一套，总成交价款为144648元，第三人于2017年9月30日收取曾广林购房款130680元，并开具了收据，2019年7月7日，第三人收取曾广林房款13965元。曾广林提交2017年9月27日和10月14日所拍摄的照片，证明所购买的房屋位置及状况，同时提交照片证明房屋已交付。梅龙均、郑四林与第三人因合同产生纠纷，梅龙均和郑四林向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年8月24日作出（2018）黔0322民初4127号民事裁定书，查封了“宜居·博雅春园”项目9幢、10幢共计80套房屋，其中曾广林当时的房号为1-3-1的房屋，一审法院分别于8月27日和8月29日实施了查封。第三人认可“宜居·博雅春园”项目没有验收，设施尚未完善，尚欠土地出让金。梅龙均、郑四林于2020年8月20日前去桐梓县不动产登记事务中心查询，该中心出具“情况说明”，盛邦公司开发建设的“娄山云麓宜居·博雅春园一期九栋、十栋”无产权登记信息。梅龙均、郑四林与盛邦公司的纠纷于2019年4月15日经遵义市中级人民法院二审调解结案，因盛邦公司未如期履行付款义务，梅龙均和郑四林申请执行盛邦公司。曾广林以10-3-1号房屋系其购买所得为由，向一审法院提出书面异议。一审法院于2020年6月28日以（2020）黔0322执异108号执行裁定书，驳回曾广林的异议请求。曾广林遂向一审法院提起执行异议之诉，曾广林提交查询结果证明其在桐梓没有另外的住房。梅龙均、郑四林提出“责令提交书证申请书”，要求被申请人提交其所有的其他房屋权属证明文件。一审法院认为，曾广林与第三人盛邦公司于2017年9月27日签订《房屋定购合同》，约定曾广林以每平方米3528元购买第三人开发的娄山云麓“宜居·博雅春园”10幢3层1号房，第三人于2017年8月20日取得了商品房预售许可，一审法院认定《房屋定购合同》合法有效。该合同约定了合同标的，房屋单价，曾广林已于2017年9月30日交房款130680元，占总房款的90.34%，一审法院对梅龙均、郑四林主张该合同系预约关系不予支持。曾广林提交图片证明其已交清房款，并已实际占有该房屋，一审法院对该事实予以认定。曾广林居家是重庆市巴南区，到桐梓县购买住房用于避暑，与双方签订《房屋定购合同》的意思表示一致，没有证据证明曾广林在桐梓县住房，曾广林已交清了房款，没有办理产权过户手续，是第三人的原因，不是曾广林的过错。盛邦公司请求责令曾广林提交其他房屋产权证的证明文件，该产权证除当事人持有外，登记机关有登记资料，因此，不符合责令提交书证的情形，故一审法院未予责令曾广林提交书证。本案曾广林与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，并已实际占有该不动产，在法院查封前已交清了大部分房款，曾广林现交清了房款，非因买受人自身原因未办理过户登记。曾广林购房是用于避暑，用于生活，没有证据证明其在本地还有其他住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，曾广林的异议理由成立，能够排除本案的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行曾广林于2017年9月27日与第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司签订的《房屋定购合同》所购买的娄山云麓（一期）宜居·博雅春园10幢3层1号房（原编号10幢1-3-1号，现编号10号楼10-3-1号）。案件受理费100元由梅龙均、郑四林共同负担。本院二审期间，曾广林向本院提交以下证据：1、户口薄；2、贵州省不动产登记事务中心的查询结果一张，证明其子女曾昭友已成年，本人及其配偶喻红利在桐梓县内无其他住房。上诉人对证据的质证意见为：户口薄是复印件，不能证明已经把所有家庭成员都复印完整，需要拿户口本原件核实。对不动产登记中心的查询结果无异议。盛邦公司对以上证据均无异议。本院对曾广林提交的上述证据予以采纳。本院经审理查明，曾广林与喻红利系夫妻关系，双方于1982年10月20日生育子女曾昭友，现已成年。曾广林及喻红利在桐梓县内均无其他可用于居住的房屋，本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，本案二审争议的焦点为：梅龙均、郑四林要求继续执行案涉房屋的请求是否应当予以支持。曾广林与盛邦公司签订的《房屋定购合同》明确了房屋的基本情况、房价款、付款方式，以及房屋的交付时间等内容，且盛邦公司已按照合同约定收取了曾广林的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。盛邦公司于2017年8月20日取得博雅春园8#、9#、10#、11#号楼的商品房预售许可，因此盛邦公司与曾广林签订的《房屋定购合同》为合法有效合同。上诉人主张案涉《房屋定购合同》为预约合同的上诉理由，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人未提供证据证明已付清购房款，经查，曾广林于2017年7月30日通过其妻子银行卡刷卡124683元，虽未显示收款人名称，但该金额与第三人提供的记账凭证中预收曾广林金额一致，第三人向曾广林开具的收据载明收款130683元，同时摘要备注团购返现5000元，再加之曾广林于签订合同当日支付的定金1千元，金额完全一致，足以证明曾广林已于案涉房屋被查封前向盛邦公司支付了大部分购房款的事实。曾广林系重庆市人，案涉房屋系曾广林购买用于避暑，系用于居住使用，且曾广林子女已成年，曾广林及其配偶名下在桐梓县内无其他可用于居住的房屋。案涉房屋被查封时间为2018年8月，曾广林在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付超过购房总款50%以上的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，曾广林对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，梅龙均、郑四林要求继续执行案涉房屋的上诉理由不能成立。因曾广林排除执行的诉讼请求成立，一审法院（2020）黔0322执异108号执行裁定在本判决生效后自动失效，对曾广林请求撤销该异议裁定应不予支持。曾广林请求解除对案涉房屋的查封，并撤销一审法院（2018）黔0322民初4127号执行裁定，因查封系执行程序中的执行措施问题，不属于执行异议之诉审理范围，应不予支持。综上所述，梅龙均、郑四林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏曾广林的诉讼请求，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4443号民事判决；二、不得执行曾广林于2017年9月27日与第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司签订的《房屋定购合同》所购买的娄山云麓（一期）“宜居·博雅春园”10幢3层1号房（原编号10幢1-3-1号，现编号10号楼10-3-1号）；三、驳回曾广林的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由梅龙均、郑四林负担。本判决为终审判决。贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322执异108号执行裁定自本判决生效后自动失效。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年三月二十六日法官助理周晓易书记员吴明英