苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0509民初767号原告：顾建锋，男，1979年5月31日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：刘佳，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：吴江市新兴房产开发有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇人民路500号2幢801-805。法定代表人：徐红春，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈喆，江苏米来律师事务所实习律师。原告顾建锋与被告吴江市新兴房产开发有限公司（以下简称新兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法由审判员曹欢欢适用简易程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告顾建锋及其委托诉讼代理人刘佳，被告新兴公司的委托诉讼代理人侯兵兵、陈喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾建锋向本院提出诉讼请求：1.新兴公司支付逾期交房违约金94510.76元(以287704元为基数，自2017年12月29日起按日利率万分之三计算至一审判决作出之日止，暂计至2020年12月28日)；2.由新兴公司承担本案诉讼费用。事实与理由：顾建锋于2009年12月8日与新兴公司签订《商品房买卖合同》一份，约定顾建锋以总价287704元购买新兴公司位于苏州市吴江区书香春天(一期)XXXX的房屋。合同第八条约定，新兴公司应当在2012年3月31日前，将具备“商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付顾建锋使用。然而直至2013年10月，新兴公司仍未交房。2013年10月29日，新兴公司向书香春天楼盘全体业主出具《承诺书》一份，承诺于2014年4月30日前交房，否则自2014年5月1日起按合同房款总价的万分之三每日计算逾期交房违约金。2018年3月18日，新兴公司通知顾建锋办理交房手续，并称可以帮顾建锋代办产证并代缴契税，顾建锋据此认为房屋已完成竣工验收备案手续，遂接收了房屋钥匙并支付契税、维修基金及产证代办费共计23806元，新兴公司向顾建锋出具“书香春天交房结算清单”一份，载明收到前述款项。此后新兴公司至今未能完成产证办理，后经顾建锋查询，发现2020年7月有贵院生效判决认定新兴公司并未完成房屋竣工验收备案。顾建锋认为，新兴公司隐瞒房屋尚未完成竣工验收备案的事实，将未验收合格的房屋交付给顾建锋，违反了合同第八条的约定，不构成有效的交付，仍属逾期交房，应按照承诺书载明的日万分之三标准向顾建锋支付逾期交房违约金，且本案违约金为按日计算，在性质上属于继续性债权，应当以每日的个别债权分别适用诉讼时效，因此2017年12月29日之前的每日违约金已过诉讼时效，顾建锋不再主张，仅主张此后的逾期交房违约金。综上，为维护顾建锋的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。新兴公司辩称，对双方存在房屋买卖合同关系没有异议，但是正如顾建锋在起诉状中自认的，双方在2018年3月18日签订的结算单已经就逾期交房一次性进行了解决，并明确了一次性违约金的金额，现其再次提起诉讼主张后续违约金是没有依据的，也是缺乏诚信的，请求法庭依法驳回其诉讼请求。本院经审理查明：2009年12月2日，新兴公司作为出卖人，顾建锋作为买受人，签订《商品房买卖合同》一份。合同约定：顾建锋向新兴公司购买位于苏州市吴江区震泽镇书香春天（一期）XXXX的房屋，该房屋建筑面积为92.8平方米，每平方单价3100元，房屋总价为287704元；合同第六条约定：首付87704元，按揭200000元，按揭贷款合同应在本合同签订之日起十日内办理；第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第八条约定：出卖人应当在2012年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房竣工证明文件报房产管理部门备案”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定：出卖人逾期交房，应承担下列违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2013年10月29日，新兴公司向书香春天楼盘各业主出具《承诺书》一份，承诺：一、2014年4月30日前交钥匙（有水、电、电梯、燃气、能装修入住）。逾期交房违约金2012年6月30日以前的逾期天数按原合同计算，2012年7月1日至2013年10月31日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之一按日计算，2013年11月1日至2014年4月30日期间逾期天数违约金按合同房款总价的万分之二按日计算；二、如2014年4月30日前没有交钥匙，2014年5月1日起的逾期交房违约金按合同房款总价的万分之三按日计算；三、如2014年4月30日前没有交钥匙，由吴江市新兴房产开发有限公司先行支付给各业主2012年（具体按各业主所签合同约定的交房日期起算）至2014年4月30日的逾期交房违约金；四、交钥匙后需在一年之内将房产证交付业主。2018年3月18日，新兴公司、顾建锋办理《书香春天交房结算清单》，清单载明：1、房屋预售面积92.8平方米，合同单价3100.25元，合同总价287704元，实测面积90.13平方米，实际总价279426.31元，应退8277.7元；2、欠房款37704元，延期交房违约金23525元，应补5901元；3、代收代缴契税、维修基金、产权代办费小计17905元，合计付款23806元。2018年3月18日，顾建锋出具《收条》，内容为：顾建锋收到新兴公司“书香春天”一次性违约金23525元。新兴公司明确违约金23525元的计算方式为：顾建锋支付首付款5万元，通过贷款方式支付房款20万元，以其实际支付的金额25万元为基数，自2012年4月1日起至2013年10月31日止按照日万分之一计算，自2013年11月1日起至2014年4月30日止按照日万分之二计算，因顾建锋首付欠款37704元，双方互有违约，故约定该一次性解决的违约金金额。顾建锋陈述，违约金23525元是计算至2014年，当时新兴公司隐瞒相关事实，顾建锋并不知道房屋尚未竣工验收合格，新兴公司谎称能够办下产证，并要求顾建锋缴纳了办证费用，因此其仍有权主张逾期交房违约金。以上事实，有顾建锋提交的商品房买卖合同、书香春天交房结算清单，新兴公司提交的收条，以及双方当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，原告顾建锋与被告新兴公司之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第八条、第十一条约定，案涉商品房必须符合具备商品房竣工证明文件并报房产管理部门备案的交付条件，如证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。在2018年3月18日双方实际交接房屋时，虽然被告新兴公司交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，不满足合同约定的交付条件，但原告顾建锋予以接收，双方就房款、逾期交房违约金进行了结算并形成结算清单，且原告顾建锋于当日出具的收条亦载明“一次性违约金”，“一次性”的文意为只有一次、不重复的，对于该“一次性”的意思不存在其他解释，故上述结算单、收条应视为双方已就逾期交房的违约问题一次性解决，包括实际交房后的逾期交房违约金，原告顾建锋无权再向被告新兴公司进行主张。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决如下：驳回原告顾建锋的诉讼请求。案件受理费减半收取1081元，由原告顾建锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预缴上诉案件受理费。审判员  曹欢欢二〇二一年三月二日书记员  吴晓良附录相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。