北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2069号上诉人(原审被告)：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****-1。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：魏兰，女，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李芳，北京市律理律师事务所律师。上诉人北京幼狮科技有限公司(以下简称幼狮科技公司)因与被上诉人魏兰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初38933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人幼狮科技公司的委托诉讼代理人陈伟，被上诉人魏兰及其委托诉讼代理人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。幼狮科技公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判幼狮科技公司支付租金94618．9元，（2020年2月19日-5月5日租金）；2．诉讼费由魏兰承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，并未明确各项金额具体数额，而且数额计算错误，违约金按照72100计算没有依据，押金没有退还已经冲抵了违约金，免租期租金支付也没有合同依据。本案合同中的免租期，双方专门约定用于招商、装修，幼狮科技公司亦进行装修等工作，与合同期限没有直接关系，幼狮科技公司并非在该期限获得出租或使用收益。双方对免租期没有违约赔付的约定，一审法院扩大自由裁量权，突破合同约定，在魏兰没有任何损失过分高于违约金证据的情况下，加重了幼狮科技公司的违约责任。本案违约在疫情期间，房屋租金大幅降低，而幼狮科技公司无力按原合同约定支付租金，且自身经营困难，故不得不退还房屋，一审法院不予考虑疫情及情势变更的实际情况，仍加重幼狮科技公司的违约责任，有违公平原则，如果涉及新冠疫情，应当在违约责任予以减免。魏兰辩称:同意一审判决，不同意幼狮科技公司的上诉请求。一审法院计算的租金是2个月零17天即92528元，这个租金数额双方在一审庭审中予以确认。违约金72100元我们已经扣除了对方押金70000元，主张的是2100元。免租期租金，实际租期2年零10个月，租期6年，以系数乘以季度租金，最后得出49000元，地毯更换，地毯更换费用是2640元v>魏兰向一审法院起诉请求：1、请求依法确认魏兰与幼狮科技公司于2017年4月18日签订的《租赁资产管理合同》已于2020年5月5日解除；2、请求判令幼狮科技公司支付自2020年2月19日至2020年5月5日所欠付的房屋租金92528元；3、请求判令幼狮科技公司支付魏兰违约金72100元；4、请求判令幼狮科技公司支付按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例计算的免租期的租金49000元；5、请求判令幼狮科技公司赔偿更换房屋地毯的费用2640元。一审法院认定事实：2017年4月18日，魏兰（出租方、甲方）与幼狮科技公司、彭亮（承租方、乙方）、北京华亮房地产经纪有限公司（居间方、丙方）签订《租赁资产管理合同》（以下简称《租赁合同》），约定魏兰将房屋委托给幼狮科技公司出租，租期自2017月19日至2023年7月18日，2017年7月19日至2019年7月18日，租金为35000元/月，2019年7月19日至2021年7月18日，租金为36050元/月，2021年7月19日至2023年7月18日，租金为37131元/月，房屋押金7万元，租金支付方式为押三付三。免租期自2017年4月19日至2017年7月18日止。上述合同签订后，魏兰向幼狮科技公司交付房屋，幼狮科技公司交纳了7万元押金，租金按照合同约定支付至2020年2月18日。《租赁合同》第四条第（二）款中约定：押金是乙方向机房交付的合同法履约的保证金。《租赁合同》第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、无故延迟支付租金达10日;…第十条第（一）款约定乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金，甲方应退还乙方剩余押金及未使用租期租金。2020年5月5日，魏兰与幼狮科技公司签订《退房交接确认单》，约定电费还剩2463．18元，确认单空白处书写“部分地毯损坏严重，需要更换”。一审庭审中，幼狮科技公司认可延迟支付租金，认可自身存在违约行为，但是延迟支付原因是公司经营困难，请求法院降低违约金数额。同时幼狮科技公司主张魏兰应退还剩余电费2463．18元，魏兰对此表示认可，同意在幼狮科技公司应支付的款项里予以抵扣。魏兰提交与微信号“天天向上”、“芫儿”的聊天记录，以证明更换地毯的费用是2640元。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，现魏兰、幼狮科技公司均同意2020年5月5日解除《租赁合同》一审法院不持异议，且双方在2020年5月5日也签订《房屋验收清单》、《退房交接确认单》，故一审法院认定《租赁合同》解除的时间为2020年5月5日。现双方均认可幼狮科技公司没有支付2020年2月19日至2020年5月5日期间的租金，故魏兰主张幼狮科技公司支付该期间租金的诉讼请求一审法院予以支持。关于违约金，本案中因幼狮科技公司违约导致合同解除，幼狮科技公司应该按照合同约定向魏兰支付违约金，幼狮科技公司主张违约金过高要求法院酌减，对此幼狮科技公司应举证证明约定的违约金低于造成的损失，但是幼狮科技公司并未提交相关证据证明其该项主张，其应承担举证不能的不利后果。综合本案合同的履行情况、幼狮科技公司的过错程度，幼狮科技公司应当依照合同的约定，按2个月租金即72100元的标准向魏兰支付违约金。关于幼狮科技公司主张的用已支付的押金抵扣违约金一项，一审法院认为押金的性质是幼狮科技公司交付的合同履约保证金，且双方合同中约定幼狮科技公司支付违约金后，魏兰应退还剩余押金，故幼狮科技公司主张用已支付的押金抵扣违约金一项，一审法院予以认可。关于免租期，一审法院认为双方约定免租期是以幼狮科技公司依约全面适当履行全部合同期限为基础，现幼狮科技公司违约导致魏兰合理预期落空，双方设立免租期的目的无法实现，故魏兰主张幼狮科技公司支付按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例计算的免租期的租金，一审法院予以支持。具体数额，一审法院综合双方提交的证据予以确认。因双方在《退房交接确认单》中确认部分地毯损坏严重，需要更换，故魏兰要求幼狮科技公司支付更换地毯的费用一审法院予以支持，具体数额一审法院综合魏兰提交的证据予以确认。关于幼狮科技公司提出的电费一项，因双方均认可数额，且魏兰同意退还，故一审法院在幼狮科技公司应支付魏兰的各项费用中予以抵扣。据此，一审法院于2020年9月4日判决：一、魏兰和北京幼狮科技有限公司于二〇一七年四月十八日签订的《租赁资产管理合同》于二〇二〇年五月五日解除；二、北京幼狮科技有限公司于判决生效后七日内支付魏兰房屋租金、违约金、部分免租期租金及地毯更换费用共计十四万三千八百零五元；三、驳回魏兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，魏兰与幼狮科技公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效。双方当事人应按约定履行各自的合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，幼狮科技公司因迟延支付租金的违约行为，导致双方租赁合同解除，幼狮科技公司应依合同约定承担相应的违约责任。双方在合同中约定按2个月租金为标准支付违约金，故一审法院认定幼狮科技公司应以2个月租金即72100元的标准向魏兰支付违约金正确。现幼狮科技公司虽主张违约金数额过高，但其未能举证证明约定的违约金标准高于其实际损失，故法院应以当事人约定为认定依据，一审法院在扣除幼狮科技公司已付押金的情况下，计算幼狮科技公司应另行支付魏兰违约金数额，并无不当。另，对于幼狮科技公司主张系因疫情原因导致违约，但幼狮科技公司诉讼中并未举证证明因疫情以及疫情防控措施导致其资金周转困难或营业收入明显减少，故本院对幼狮科技公司该项上诉主张无法支持。关于免租期租金一项。双方合同约定的租期为2017年7月19日至2023年7月18日，合同期为六年。现合同履行过程中，基于幼狮科技公司的违约行为导致合同解除，合同目的未能全部实现，故对于合同约定的免租期，一审按照实际承租期限与合同约定的租赁期限的比例计算免租期租金，符合公平原则，本院予以维持。综上所述，幼狮科技公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9267元，由北京幼狮科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈放二〇二一年三月三十一日法官助理  向玗