河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初5808号原告：郑州又一城商业管理有限公司,统一社会信用代码：91410100053377362J，住所地:郑州高新区冬青街******。法定代表人:林挺，执行董事。委托诉讼代理人:王鹏、朱红红，河南正方圆律师事务所律师。被告：翟书霞，女，1965年7月20日生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：郭新华、翟羽佳（实习），河南方邦律师事务所律师。原告郑州又一城商业管理有限公司（以下简称“又一城公司”）诉被告翟书霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告又一城公司的委托诉讼代理人王鹏、朱红红、被告及其委托诉讼代理人郭新华、翟羽佳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告签订的两份《房屋租赁合同》及相关补充协议已于2018年8月13日解除；2、判令被告将房屋恢复至合同履行前原状、腾空并搬离；3、判令被告支付拖欠租金8162元；4、判令被告支付房屋占有使用费89154元（暂计算至2019年12月31日，以后按合同解除前的租金标准支付至房屋恢复原状并搬离之日止）；5.判令被告支付违约金108567元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月22日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》两份，将位于惠济区南阳路西、刘砦路北升龙汇金2号院编号为1-241、1-243、1-244号的房屋出租给被告用于餐饮经营。合同对租赁期限、租金支付标准及方式、合同解除、违约责任等事宜均作出了明确约定。合同签订后，被告开始进行装修。在合同履行过程中，为了双方的长久合作，原告多次减免被告租金并签订多份补充协议，但被告仍未按时足额支付租金。2019年7月中旬，被告擅自锁门不再经营，且长期拖欠租金、水电费、物业费等。经原告多次催收，被告均置之不理。2019年8月13日，原告向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，但被告至今未将房屋恢复原状交还原告，租金、水电费等费用也未结清。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，1.原告构成根本违约，应当承担违约责任。被告承租房屋用于餐饮经营，原告承诺并带领被告到现场指认涉案商铺有排烟管道后才签订租赁合同，且房屋租赁合同已经明确注明经营范围为“餐饮”，但被告直到接到投诉和整改通知，才得知原告交付的房屋没有专用的排烟通道，不符合餐饮经营的条件，因原告的根本违约导致合同目的无法实现；签订合同时，原告刻意隐瞒房屋未取得消防验收合格证的事实，被告另案起诉后，原告才取得消防验收合格证，原告将不符合条件的房屋交付被告使用，违反诚实信用原则；2.原告违反后合同义务，擅自将房屋上锁，被告不应支付房屋占有使用费。2019年7月17日，原告擅自将涉案房屋上锁，原告已经取得房屋实际控制权，此后，被告已经不实际占有涉案房屋，不应支付房屋占有使用费，原告故意上锁阻挠被告清理房屋内物品，由此产生的扩大损失应自行承担；3.补充合同并非被告本人所签，与被告无关。补充合同上乙方笔迹明显与租赁合同上被告笔迹不同，被告从未授权过任何人签订协议，被告不受该协议的约束。综上，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据当事人陈述，结合有效证据，对本案事实确认如下：2017年3月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：HJGC-2016-042）一份，主要约定：甲方将升龙汇金广场2号院，编号2号院1-241、1-244租赁建筑面积139.85平方米的房产出租给乙方，乙方经充分了解该房产的具体位置与租赁房产用途等相关情况后同意租赁，该房产的性质为商业，乙方租赁用途拟做餐饮经营；租赁期限共2年4个月29天，自2017年4月1日至2019年8月29日止；租金以3个月为一个支付周期，遵循先付租金后使用原则，乙方于每个支付周期开始之日的前十日向甲方支付下个支付周期的租金，乙方必须在本合同签订之日预付2017年4月1日至2017年9月30日的租金16782元，该房产交付时间预定为2017年4月1日，若交房时间延迟则上述时间除合同截止日期外其余时间可相应顺延；租金标准为：2017年4月1日至2017年12月31日合计33564元，2018年1月1日至2018年12月31日合计52026元，2019年1月1日至2019年8月29日合计48064元；乙方应于合同签订之日支付甲方履约保证金16782元，合同期满或因甲方原因提前终止合同时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方在90日后将履约保证金无息一次性全部退还乙方；乙方应在本合同签订之日向物业公司缴纳上述约定的水电周转金1399元，在合同期满或提前终止合同时，乙方结清所有应付费用，在乙方无违约无损坏租赁房产、无工商、税务及消费纠纷等问题后，甲方90日内将水电周转金无息一次性退还乙方；乙方如需进行装修，应将装修方案及施工图纸报甲方及物业公司审核同意，并根据规定和需要，由乙方报所涉政府环保、消防、装饰等相关部门审批后方可施工；本合同期满或提前解除的，乙方应搬走属于自己所有的可移动物品，已添附于该房产的不宜拆除的装修物、添附物无偿归甲方所有；双方还约定了其他内容。同日，原告（甲方）与被告（乙方）另签订《房屋租赁合同》（合同编号：HJGC-2016-043）一份，主要约定：甲方将位于惠济区南阳路西、刘砦路北升龙汇金广场2号院，编号2号院1-243租赁建筑面积301.47平方米的房产出租给乙方，乙方经充分了解该房产的具体位置与租赁房产用途等相关情况后同意租赁，该房产的性质为商业，乙方租赁用途拟做餐饮经营；租赁期限5年，自2017年4月1日至2022年3月31日止；租金以3个月为一个支付周期，遵循先付租金后使用原则，乙方于每个支付周期开始之日的前十日向甲方支付下个支付周期的租金，乙方必须在本合同签订之日预付2017年4月1日至2017年9月30日的租金36177元，该房产交付时间预定为2017年4月1日，若交房时间延迟则上述时间除合同截止日期外其余时间可相应顺延；租金标准为：2017年4月1日至2017年12月31日合计72354元，2018年1月1日至2018年12月31日合计112149元，2019年1月1日至2019年12月31日合计157641元，2020年1月1日至2020年12月31日合计165534元，2021年1月1日至2021年12月31日合计173823元，2022年1月1日至2022年3月31日合计43980元；乙方应于合同签订之日支付甲方履约保证金36177元；乙方应在本合同签订之日向物业公司缴纳上述约定的水电周转金3015元；双方约定的其他内容同编号为HJGC-2016-042的合同基本一致。合同签订前，被告共向原告交纳预付租金52959元、履约保证金52959元、水电周转金4414元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告利用涉案房屋开办了美食广场，自2017年10月1日开始经营。经营期间，原告给予了部分优惠政策，被告实际向原告交纳了自2018年2月24日至2019年7月31日期间的租金共计188556元。2018年2月23日前被告应交的租金用预付租金52959元进行了冲抵。2019年7月16日，因被告经营的美食广场未设置专用油烟排烟通道，未安装油烟净化器装置等问题，被郑州市惠济区城市综合执法局下达惠城管责改通字第1654号责令（限期）改正通知书，要求停业整改。2019年7月17日，被告停止经营。原被告就设置专用油烟排放通道整改等问题协商未果，翟书霞于2019年7月18日将又一城公司诉至法院，要求解除合同、赔偿损失等。又一城公司于2019年8月5日收到起诉书后于8月13日向翟书霞邮寄《工作联系函》，函告解除合同及履约保证金不再退还等，双方争议至今。另查明，涉案升龙汇金广场系郑州市中元置业有限公司开发，该公司将升龙汇金广场C区1号楼、2号楼商业裙楼（升龙商业广场）委托本案原告进行管理。升龙商业广场前期开业经营期间，一直未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，直至2019年8月16日，郑州中元置业有限公司才取得该合格证。原告出租给被告的涉案房屋没有设置专用油烟排放通道。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应通过消防安全检查验收；未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据《郑州市大气污染防治条例》第五十四条规定，餐饮服务场所应当采取设置专用油烟排放通道、安装油烟净化装置等治理措施，确保污染物达标排放；城市建成区的居民住宅楼内、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内，禁止新建、改建、扩建产生油烟及热污染的餐饮等服务场所。本案原被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效。在租赁合同履行期间，因被告开办的美食广场被政府部门责令停业整改，原被告就油烟排放通道整改等问题产生争议，翟书霞于2019年7月18日提起诉讼，请求解除合同，又一城公司于8月5日收到起诉状后于2019年8月13日向翟书霞邮寄《工作联系函》，函告解除合同。从以上行为可以看出，翟书霞以诉讼的形式要求解除合同，又一城公司虽对解除理由不认同，但对解除合同没有异议，且自双方产生争议以来，翟书霞并未利用房屋实际经营，本院综合案情，确认双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，解除时间为又一城公司收到翟书霞的起诉状之日即2019年8月5日。因本案原告提交的相关补充协议并非被告本人签订，被告不予认可，故没有解除的必要，原告要求解除补充协议的请求，本院不予支持。本案合同解除，原被告均有过错：原告作为涉案商场的消防责任主体，在未经消防安全检查验收合格的情况下擅自开业，且将未设置专用油烟排放通道的房屋出租给被告从事经营餐饮，存在过错；被告在未查看原告相关证照及涉案房屋是否具有专用油烟排放通道的情况下，利用涉案房屋开办美食广场，自身也存在过错。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并又有权要求赔偿损失。”关于原告要求被告将房屋恢复原状、腾空的诉讼请求，本院根据合同相关约定及履行情况，认定被告应将房屋内可移动物品搬离清空，对已形成附合的装饰装修物，被告可在不损害房屋的前提下一并拆除，逾期不拆，则由原告自行处置。关于原告要求被告支付拖欠租金、房屋占有使用费及违约金的诉讼请求，因原告自身也存在过错，故本院不予支持。综上，本院确认原被告之间的两份《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除；被告应将涉案房屋内可移动的物品搬离清空，对已形成附合的装修装饰物，被告可在不损害房屋的前提下一并拆除，逾期不拆，则由原告自行处置；原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告郑州又一城商业管理有限公司与被告翟书霞2017年3月22日签订的两份《房屋租赁合同》于2019年8月5日解除。二、被告翟书霞应于本判决生效之日起十日内将承租原告郑州又一城商业管理有限公司位于惠济区南阳路西、刘砦路北升龙汇金广场2号院编号为1-241、1-243、1-244的房屋内可移动物品搬离清空；对已形成附合的装修装饰物，被告可在不损害房屋的前提下一并拆除，逾期不拆，则由原告自行处置。三、驳回原告郑州又一城商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4388元（被告已预交），由原告负担4288元，由被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起两年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  吕岳督人民陪审员  赵淑军人民陪审员  周运保二〇二一年三月五日书 记 员  刘 瑞