苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初9505号原告：苏州智博商业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心3幢402。法定代表人：陈英，总经理。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人:蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被告：苏州爱婴康健康管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心2、3幢209号。法定代表人：张翠桃。被告：张翠桃。以上两被告共同委托诉讼代理人：张经纬，江苏东大舟律师事务所律师。原告苏州智博商业管理有限公司（以下简称智博公司）与被告苏州爱婴康健康管理有限公司（以下简称爱婴康公司）、张翠桃租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2020年9月17日、2021年2月9日公开开庭进行了审理，原告智博公司的委托诉讼代理人毛春泉、被告张翠桃暨被告爱婴康公司的法定代表人及两被告的共同委托诉讼代理人张经纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智博公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告爱婴康公司向原告支付租金96726.50元(以房屋租赁合同约定的租金标准，自2019年6月1日起计算至实际交还房屋之日止，暂算至2020年8月31日)；2、判令被告爱婴康公司向原告支付税金4836.28元(以第一项诉讼请求中被告应支付原告的租金为基数，按照百分之五的税率计算)；3、判令被告爱婴康公司向原告支付逾期付款利息损失12388.43元(以每期应付未付租金为基数，按照每日万分之五的标准，自逾期之日起计算至实际清偿之日止，暂算至2020年8月31日)；4、判令被告爱婴康公司立即将企业工商、税务登记地址迁出涉案房屋或注销登记；5、判令被告爱婴康公司向原告支付逾期办理迁移、注销企业工商、税务登记地址手续的违约金(以房屋租赁合同约定的租金标准，自房屋租赁合同解除后第31日起计算至实际将工商、税务登记地址迁出涉案房屋或注销登记之日止)；6、判令原告无需返还被告爱婴康公司已支付的履约保证金22321.50元；7、判令被告爱婴康公司赔偿原告为实现本案债权支出的律师费损失9754元；8、判令被告张翠桃对被告爱婴康公司的上述债务承担连带清偿责任；9、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，智博公司变更第一项诉请为：判令被告向原告支付自2019年6月1日起计算至2020年9月28日期间的租金103575.86元（该期间应付租金为118456.86元，扣除已付租金14881元，尚欠租金103575.86元，被告在2019年4月12日缴纳租金15625.10元，其中包括已付租金14881元及相应税金744.10元，即14881*5%）；第三项、第六项、第七项诉请变更为由被告张翠桃承担相应责任，具体金额或计算方式不变；第二项、第四项、第五项诉请撤回；第八项诉请由于被告爱婴康公司营业执照注销相应的法律责任全部由被告爱婴康公投资人即被告张翠桃承担。事实与理由：2019年4月9日，原被告签署《房屋租赁合同》一份，约定由被告向原告承租座落于苏州市吴江区体育路508号金鹰商业中心2，3幢209部分房屋，计租面积135.90平方米。租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止，其中2019年5月1日至2019年5月31日为装修免租期，计租日为2019年6月1日。租金采用先付后租的原则，被告应于每季度的前一个月20号预付整季度的租金。2019年5月1日起至2021年4月30日期间，每日每平方米租金为人民币1.8元(不含税)，即每月人民币7440.5元(不含税)…截至今日，被告仅支付了2019年6月1日至2019年7月31日期间的租金14881元及税金744.1元，合计15625.1元。经查，被告爱婴康公司为一人有限公司，被告爱婴康公司的全资股东为被告张翠桃。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。爱婴康公司辩称，第一、被告爱婴康公司无需支付2010年2月1日之后的租金，因为在疫情期间被告无法使用租赁的房屋进行营业。被告在5月份电话询问原告何时能正常营业，原告回答还不能营业，说要等通知，又在被告不知情的情况下，原告将被告租赁的房屋门锁进行更换，导致被告不能进入租赁的房屋。既然原告不让被告使用租赁的房屋，那么不应要求被告承担2020年2月1日之后的房屋租金。第二、原告要求被告爱婴康公司支付税金没有依据，税金本身就在支付的房屋租金中扣除。逾期利息计算太高。被告认为2019年6月是免租期，2020年2月之后，因无法使用租赁物，被告认为不应支付租金，故2019年6月及2020年2月之后未支付的租金不应承担逾期付款利息。履约保证金应当返还。被告爱婴康公司在承租前，原告承诺有大型宣传活动，帮助被告进行营业，但是在被告爱婴康公司承租后，原告没有进行任何的宣传活动，导致经营不善，所以部分租金无法支付，原告也有相应责任。律师费不予认可，在起诉状副本中没有看到相应的律师费收费标准。张翠桃辩称，根据合同相对性，原告与被告爱婴康公司签订了房屋租赁合同，相应责任应当由被告爱婴康公司承担，与被告张翠桃无关。本案经审理查明如下事实：2017年1月1日，吴江财智置业发展有限公司与智博公司签订授权委托书，委托人吴江财智置业发展有限公司是位于苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心1幢、2，3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢；松陵镇文苑路151号物业（包括房屋及附属设施设备等）的不动产所有权人。现委托人将前述物业的出租、经营和管理等事宜全权委托人智博公司。具体事项包括：1、代为与承租人进行谈判。2、以受托人名义代为签订、变更或终止该物业的租赁合同。3、代为收取租金，并可以以受托人名义开具租赁发票。4、代为收取保证金并进行管理和结算。5、代为签收、签发与物业租赁合同履行相关的信函、通知、传真、会议纪要等相关法律文件。6、代为对物业进行管理、维护、修缮。7、代为提供各项与租赁相关的法律文件材料，并办理或协助办理各项证照等事宜。8、其他与租赁合同的谈判与履行相关的事宜。在此特向承租人确认：受托人所处理的以上事项，委托人均予以承认，并承诺委托人和受托人对委托事项承担连带法律责任。委托期限：委托人出具本委托授权书之日至2032年12月31日止，或委托人以书面方式明确撤销委托授权之日止。受托人无转委托权。松陵镇体育路508号金鹰商业中心2、3幢209建筑面积为374.94平方米的商办用房产权于2019年1月23日登记在吴江财智置业发展有限公司名下，包含涉案商铺。2019年4月9日，智博公司（出租方、甲方）与爱婴康公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定甲方出租给乙方的房屋坐落在江苏省苏州市吴江区松陵镇体育路508号金鹰商业中心2，3幢209部分室，面积135.9平方米。租金、管理费、保证金、装修管理费、装修管理押金、水费、电费等公用事业费押金及其他费用以计租面积为计算依据。租赁期限自2019年5月1日起至2022年4月30日止；装修免租期为2019年5月1至2019年5月31日，装修免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费，自2019年6月1日计租；租赁免租期为一个月，每季度免除一次，以此类推，免租期内乙方不需要支付租金，但需支付物业管理费。乙方向甲方支付履约保证金22321.5元。2019年5月1日至2021年4月30日期间，租金为1.80元/日/㎡，即7440.5元/月（不含税）。租金采用先付后用的原则，以自然季度为支付周期，乙方于每季度前一个月的20日预付整个季度的租金；乙方首期租金应于房屋实际交付日前交付租金，甲方应于收到乙方租金后15个工作日内向其开具租金发票，税额由乙方承担。关于违约责任，合同第14.2条约定，乙方逾期向甲方或甲方指定的管理公司支付租金、管理费的，应就逾期支付款项按每日千分之五的标准支付违约金；甲方有权起诉，由此产生的诉讼费用和甲方支出的合理律师费由乙方承担。关于合同解除，合同第15.1条约定，乙方逾期不支付租金、管理费累计达到一个月或以上的，甲方有权解除合同。合同第15.2条约定，甲方发现乙方实质性违约行为，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方同时应承担如下违约责任：按合同约定租金标准向甲方支付相当于乙方已经使用的免租期间的免收减收租金；逾期应付款项的，应按照每日万分之五的标准向甲方支付逾期利息。合同第15.4条约定，未经甲方同意，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下的履约保证金。合同第16.1条第（4）项约定，出现不可抗力使得本合同无法继续履行的，本合同自动提前终止。承租房屋后，爱婴康公司使用该房屋开展健康理疗。2019年4月12日，爱婴康公司向智博公司转账支付租金15625.1元（租金14881元、税率5%的税款744.1元）、及履约保证金22321.5元。2020年7月23日，智博公司与江苏新天伦（吴江）律师事务所签订《聘请律师合同》一份，约定由智博公司委托江苏新天伦（吴江）律师事务所代为处理本案诉讼事宜，律师费用为9754元。江苏新天伦（吴江）律师事务所向智博公司开具了相应律师费的发票，2020年8月18日，智博公司将上述律师费用以银行转账方式支付给该所。双方一致认可：涉案商铺于2020年9月28日返还给智博公司；房屋租赁合同于同日解除。爱婴康公司系自然人独资公司，成立于2019年4月16日，张翠桃为自然人股东。诉讼中，爱婴康公司营业执照因张翠桃申请已被注销。庭审中，爱婴康公司提供视频1份，陈述该视频于2020年8月18日拍摄，认为智博公司于该日期前更换了涉案房屋的门锁，导致张翠桃无法进入门店。张翠桃曾找过物业公司，物业公司说不知情。智博公司对视频三性均不认可，认为首先，该视频无法显示案涉房屋的门锁是由智博公司更换的；其次，案涉房屋内仍然放有爱婴康公司的物品，尚未清空；其三，爱婴康公司至今尚未与智博公司办理退租以及交还租赁房屋的相关手续。智博公司为证明其未更换门锁，向法庭提供视频1份，该视频显示2020年9月28日，张翠桃亲自用钥匙打开了涉案门店的大门。张翠桃认为智博公司将爱婴康公司原先的锁更换后，重新安装了爱婴康公司之前自己的锁。庭审中，智博公司陈述，疫情过后根据当时吴江区政府的要求，如承租户须要开业，必须向属地政府办理复工复产的审批。爱婴康公司年后要营业，只需去办理复工复产的审批手续，无需智博公司去单独通知爱婴康公司，智博公司没有限制承租户开业。张翠桃也没有询问智博公司何时可以开业。疫情过后有些承租户相继开业，有些承租户因生意不好没有营业。2020年5月底，张翠桃自行将租房内的大部分物品搬离，但仍然留有部分物品。爱婴康公司2019年开业至今仅缴纳过一次租金，一直拖欠租金未付，所以智博公司针对该类违约的承租人没有制定疫情期间的免租方案。当时有部分租户要求减免租金，在承租户正常缴纳租金的情况下，双方经友好协商，智博公司同意给予一定期限的疫情期间免租。智博公司向爱婴康公司口头催讨过租金，爱婴康公司一直以生意不好为由推脱。爱婴康公司陈述，金鹰商业中心疫情期间没有通知租户停止营业。4月底张翠桃打电话问智博公司何时开始营业，智博公司回复不能营业。6月智博公司告知不可以营业，8月份的时候商场还没有营业，至今也没有营业。2020年1月正值春节，加上之后疫情，爱婴康公司一直没有营业。2020年2月底张翠桃进入门店一次。5月份到过金鹰商业中心，只看到一家在新装修，其他商铺都没营业，所以张翠桃没有进入自己的门店。2020年8月18日张翠桃再去门店时发现门锁被换掉了，无法进入和使用该房屋，所以没有支付租金。承租涉案商铺前智博公司宣传天虹及圣约翰幼儿园会入住金鹰商业中心，但至今天虹没有开业，圣约翰幼儿园也没有入驻，智博公司口头承诺开业后将举办各种大型宣传活动，但实际没有，所以爱婴康公司经营不善很大程度由智博公司导致。智博公司没有向爱婴康公司催讨过租金。以上事实，有原告提供的授权委托书、全国企业信用信息公示打印件、聘请律师合同、江苏增值税专用发票、网银电子回单、收据、不动产证、房屋租赁合同、光盘以及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告爱婴康公司签订的房屋租赁合同依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。双方一致认可被告于2020年9月28日返还租赁物给原告，合同于2020年9月28日解除，故房屋租赁合同于2020年9月28日解除。关于爱婴康公司应当支付的含税租金问题。本院认为，案涉租赁合同系因爱婴康公司不愿继续履行而解除，爱婴康公司以智博公司未兑现招租时的承诺、故意隐瞒重要事实导致合同目的无法实现，但对此未提供充分证据予以证实，本院不予采信。爱婴康公司应当支付2019年6月1日至2020年9月28日期间的租金。2020年2月至5月期间，受防控新冠疫情的影响，被告爱婴康公司无法开展经营活动，本院酌情减免爱婴康公司2个月的租金。按照合同约定，租赁期免租一个月，每月租金7440.5元。综上，经本院核算，爱婴康公司应当支付原告租金81254.36元（118456.86元-免租三个月的租金22321.5元-已付租金14881元）。关于逾期付款的利息损失问题。按照合同约定，爱婴康公司应当在2019年的8月20日、11月20日、2020年的2月20日、5月20日各支付下三个月的租金，8月20日支付9月1日-9月28日的租金，爱婴康公司未按照合同约定支付租金，故逾期利息应当从次日开始计算。合同约定的逾期付款利息为每日万分之五，明显过高，本院酌情调整为每日万分之二。关于履约保证金22321.5元是否应当返还的问题。本院认为，案涉租赁合同因爱婴康公司的原因而解除，原告有权要求爱婴康公司承担赔偿损失的违约责任。根据合同约定，智博公司有权没收履约保证金，该履约保证金相当于赔偿智博公司招租期的损失。因智博公司已没收爱婴康公司履约保证金22321.5元，智博公司又根据合同约定要求爱婴康公司支付免租期的租金，两者相加之后，金额明显过高，故对于智博公司要求爱婴康公司支付免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。对于智博公司主张的律师费9754元，租赁合同约定由败诉方承担律师费，本院根据智博公司的胜诉金额，确定由爱婴康公司承担9754元。因爱婴康公司营业执照已被注销，其债权债务由张翠桃承继。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张翠桃应支付原告苏州智博商业管理有限公司租金81254.36元、逾期付款利息（以22321.50元为基数，自2019年8月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以22321.50元为基数，自2019年11月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以7440.50元为基数，自2020年2月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以22321.50元为基数，自2020年5月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止；以6849.36元为基数，自2020年8月21日起按每日万分之二，计算至实际清偿之日止），两项合并于本判决生效之日起十日内履行。二、原告苏州智博商业管理有限公司无需返还被告张翠桃履约保证金22321.50元。三、被告张翠桃应赔偿原告苏州智博商业管理有限公司律师费损失9754元，于本判决生效之日起十日内履行。四、驳回原告苏州智博商业管理有限公司的其它诉讼请求。以上款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××64。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的加倍债务利息。案件受理费减半收取1610元、诉讼保全费1250元，合计2860元，由原告苏州智博商业管理有限公司负担640元，被告张翠桃负担2220元，被告张翠桃负担部分于本判决生效之日起十日内支付至法院。原告苏州智博商业管理有限公司预交的诉讼费用2220元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  沈国全二〇二一年三月五日书记员  李佳凯附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。