山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1581号 上诉人（原审原告）：罗蓉蓉，女，1979年1月1日出生，汉族，住江苏省南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛安实金融投资有限责任公司，住所地：山东省青岛市市南区。 法定代表人：安晓铭，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：安丰登，男，1973年4月6日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 上诉人罗蓉蓉因与上诉人青岛安实金融投资有限责任公司（以下简称“安实金融公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗蓉蓉上诉请求：1.撤销山东省青岛市市南区人民法院2020年11月24日（2020）鲁0202民初7970号民事判决第二项，依法将其改判为“二、安实金融公司于判决生效之日起十日内给付房屋使用费848588.4元（2017年10月至2020年6月），并自2020年7月至实际腾空日止按25714.8元／月标准给付罗蓉蓉房屋使用费，且自2021年1月1日起每年的使用费在25714.8元／月的基础上递增5%；判令上述房屋的物业费及水电费等至实际腾空返还日止由安实金融公司承担”；2.本案一、二审受理费由安实金融公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.罗蓉蓉提交的《房屋租赁审核证明》载明，依据不动产权利人青岛银行股份有限公司辽宁路支行的申请，经现场勘查审核，位于市南区××路××号××单元××户的房屋未发现租赁行为，特此证明。但一审法院认定该证明系根据房屋买卖双方的自述情况制作而成，与该证明记载的内容相矛盾，故罗蓉蓉认为，一审法院对该事实认定错误，相反，该证明能够证实罗蓉蓉取得不动产权时案涉房屋没有租赁行为。2.一审法院认为罗蓉蓉主张房屋使用费等未提交相关证据及申请，不仅没有事实与法律依据，也与安实金融公司的陈述（罗蓉蓉之前有要求安实金融公司要求其搬出房屋）、罗蓉蓉为此也报警处理过等事实前后矛盾。罗蓉蓉认为，一审法院的该项认定显然错误。二、安实金融公司占有使用案涉房屋无合法依据。安实金融公司自始至终没有提供其合法使用案涉房屋的任何证据，其提交的案外人安丰登与刘勋签订的《房屋租赁合同》（下称房屋租赁合同），安实金融公司也自认该房屋租赁合同并不是真实的租赁关系，而是作为借款的担保，故该房屋租赁合同不能作为安实金融公司合法使用房屋的依据，据此一审法院认定安实金融公司无合法依据使用案涉房屋。综上，罗蓉蓉作为案涉房屋的权利人，安实金融公司在没有证据证明其合法使用的情形下占有使用案涉房屋，依法依理均应当给付使用费，并结清期间产生的水、电、物业等全部费用。 安实金融公司答辩称：安实金融公司与罗蓉蓉已友好协商处理房屋装修赔偿问题，后因房屋面积产生异议而导致赔偿金产生分歧。现提交深业大厦物业管理有限公司提供的证明信来证明安实金融公司所说的事实与依据。希望与罗蓉蓉重新回到谈判桌上就装修赔偿问题进行重新协商，并友善告知罗蓉蓉应当向青岛银行就提供虚假房屋信息向其追究责任并给予相应的赔偿。 安实金融公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.一审诉讼费由罗蓉蓉全额承担。事实和理由：一审诉讼中罗蓉蓉诉讼请求中的事实和理由中，有关房屋使用现状证明违背客观事实。理由：1.原诉讼房屋于2010年签订租赁合同，租赁期为20年，后因业务需要成立安实金融公司，并于2017年4月通过工商行政管理部门进行公司注册申请，提交办公场地租赁合同及场地使用说明等规定材料并合法取得工商登记营业执照，同期重新装修后进场办公。该房屋状态一直处于使用中，早于罗蓉蓉与青岛银行签订协议时间，更早于房产过户时间。安实金融公司可提供早期物业缴费证明作为证据。2.罗蓉蓉与银行签订《存量房买卖合同》时，安实金融公司正在与银行沟通该房屋及与其同一批资产处置业务，现场告知过房屋状态和使用情况，罗蓉蓉不予置理，办理过户时，表示申请登记的房产不存在租赁行为，违反客观事实，对交易中心工作人员提供虚假情况说明。3.安实金融公司不存在非法占用房屋，期间投入装修成本在内的各项运营费用，应折算处理。 罗蓉蓉二审未答辩。 罗蓉蓉向一审法院起诉请求：1.判令安实金融公司给付房屋使用费848588.4元（2017年10月至2020年6月），并自2020年7月至实际腾空日止按25714.8元／月标准给付罗蓉蓉房屋使用费，且自2021年1月1日起每年的使用费在25714.8元／月的基础上递增5%；2.判令上述房屋的物业费及水电费等至实际腾空返还日止由安实金融公司承担；3.案件受理费等由安实金融公司承担。在一审审理过程中，罗蓉蓉增加诉讼请求：判令安实金融公司将坐落于青岛市市南区山东路xx号xx号楼xx户房屋腾空并交付于罗蓉蓉。事实和理由：2017年9月29日，罗蓉蓉就购买坐落于青岛市市南区山东路xx号xx号楼xx户房屋与青岛××路支行签订《存量房买卖合同》，并依法办理了产权登记。办理房产过户时，登记部门出具“经现场勘查审核，未发现租赁行为”的证明。2017年10月底罗蓉蓉去青岛领取产权证时发现安实金融公司已在该房屋内，并一直占有该房屋至今。罗蓉蓉为维护自身的合法权益，根据我国相关法律法规的规定，特诉至法院，请求判如所请。 安实金融公司一审辩称，在青岛银行股份有限公司辽宁路支行接收房产之前安实金融公司就与刘勋签订房屋租赁合同。当时刘勋在青岛银行抵押了14套房子，都要拍卖，青岛银行找过安实金融公司希望安实金融公司购买但是安实金融公司凑不出钱。罗蓉蓉与银行签订协议时,安实金融公司已经告知罗蓉蓉涉案房产已经签订20年合同，罗蓉蓉和银行都知晓该情况。后来法院清理深业大厦多处房产，安实金融公司提交了相关证据，法院说帮忙协调罗蓉蓉，后来与罗蓉蓉见面谈赔偿问题，当时罗蓉蓉同意赔偿装修费及中央空调费用共计50万元，后因罗蓉蓉发现安实金融公司使用面积为289平方米而房产证面积500多平方米，就没有协调。 一审法院认定事实： 一、2017年9月29日，罗蓉蓉与青岛银行股份有限公司辽宁路支行签订《存量房买卖合同》，青岛银行股份有限公司辽宁路支行将坐落于青岛市市南区山东路xx号xx号楼xx户房屋售于罗蓉蓉，房屋建筑面积571.44平方米。该房屋于2017年11月6日登记在罗蓉蓉名下，权证字号：鲁（2017）青岛市不动产权第xxxx号。 二、留存于不动产登记中心的询问笔录记载，交易中心工作人员询问罗蓉蓉、赵明雪，二人表示申请登记的房产不存在租赁行为。 三、安实金融公司使用了涉案部分房产。 对当事人有争议的证据及事实，一审认定如下： 安实金融公司提供刘勋与安丰登签订的《房屋租赁合同》一份，以证明安实金融公司与原房主刘勋于2010年6月1日就涉案签订有房屋租赁合同，租赁期限自2010年6月1日至2030年5月1日，协议约定：房屋租金每年20万元，付款方式为现金付款，所有房租共计400万元，于2020年6月1日一次性结清。安实金融公司称，罗蓉蓉与青岛银行股份有限公司辽宁路支行签订《存量房买卖合同》时安实金融公司在现场，已经告知罗蓉蓉涉案房屋签订有20年合同，罗蓉蓉对此是知情的，且双方就赔偿事宜联系过后来没有达成调解。安实金融公司一直在涉案房屋内经营办公，不存在非法占有和违法行为，且安实金融公司使用的面积仅为289平方米。罗蓉蓉质证表示，对《房屋租赁合同》的真实性有异议，显示是安丰登使用，租赁时间为20年不符合情理，400万元一次性现金交付不符合常理，按照当时的时间400万元能买下整套房屋。另外，安实金融公司称只使用了289平方米没有依据，罗蓉蓉也没有碰到过安实金融公司，法院能去清理房屋说明安实金融公司无权占用房屋，如果安实金融公司的证据合法有效，银行和法院不会去处置房屋。一审法院询问安实金融公司400万元房租如何支付，安实金融公司称，当时原房主刘勋借安实金融公司的钱还不上，租赁房屋相当于借款担保，借款转化为租赁了，安实金融公司投入了大量装修。因安实金融公司未提交足额付款或其他证据证明其合法使用房产，一审法院对安实金融公司提供的证据及证明事项不予认可。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房产现登记于罗蓉蓉名下，依照物权法的规定，罗蓉蓉系房产权利人，有权排除其他无权占用人的妨害行为。现安实金融公司未提交充分证据证明其合法使用房产，应承担举证不能的不利后果，其应当向罗蓉蓉腾让涉案房产。罗蓉蓉提交的不动产登记询问笔录、《房屋租赁审核证明》均系基于房屋买卖双方的自述情况制作，不能证明罗蓉蓉购买房屋时房屋无租赁人，罗蓉蓉主张安实金融公司自2017年10月开始给付房屋使用费，但其未向一审法院提交相关证据及申请，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。安实金融公司占用房屋情况属实，一审法院酌情判令由其承担半数诉讼费。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、青岛安实金融投资有限责任公司于判决生效之日起三十日内将青岛市市南区山东路xx号xx号楼xx户房屋腾空并交付罗蓉蓉；二、驳回罗蓉蓉其他诉讼请求；案件受理费12286元，由罗蓉蓉、青岛安实金融投资有限责任公司各自负担6143元。 本院二审期间，罗蓉蓉书面申请对涉案的占有使用费另案主张。 经审理查明，本院二审查明的事实与原审一致。 本院认为，罗蓉蓉系涉案房屋的所有权人，其合法权益应当受到法律保护。安实金融公司主张其合法承租涉案房屋并已一次性交付了全部的租金，但其并未提交任何证据证明其所称租金的真实交付；安实金融公司辩称系对案外人刘勋的借款转化为涉案房屋的租金，租赁合同系对借款的担保，但对此亦未提交任何证据加以证明，故一审法院对此不予采信，符合法律规定，本院对此予以维持。安实金融公司无合法理由继续占有使用涉案房屋，一审判决其腾空房屋并交付给罗蓉蓉，并无不当，本院对此予以维持。罗蓉蓉主张安实金融公司应当向其支付占有使用费，符合法律规定，但对具体的占有使用费计取标准及其依据未提供充分的证据加以证明，一审对此未予处理。鉴于本案尚存安实金融公司腾房及装修添附的处理等后续问题，罗蓉蓉亦于本案中申请对占有使用费另案主张，故本院对此不予处理。综上所述，罗蓉蓉、安实金融公司的上诉请求均予驳回；一审判决结果并无不当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18429元，其中上诉人罗蓉蓉预交12286元，由上诉人罗蓉蓉负担；上诉人青岛安实金融投资有限责任公司预交6143元，由上诉人青岛安实金融投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年三月二十九日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康