北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3398号上诉人（原审被告、反诉原告）：中汇博泰（北京）商业运营管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：张文峰，经理。委托诉讼代理人：黄东风，北京速执律师事务所律师。委托诉讼代理人：任玉龙，北京速执律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京华彩未来之星教育科技有限公司，住所地北京市门头沟区滨河绮霞苑1号楼底商二层（1-2号）。法定代表人：哈兴勤，经理。委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋桑，北京市京师律师事务所律师。上诉人中汇博泰（北京）商业运营管理有限公司（中汇博泰公司）因与被上诉人北京华彩未来之星教育科技有限公司（以下简称华彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初26092号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中汇博泰公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判无须退还租金70666元，华彩公司支付2020年5月1日至2020年5月31日期间的房屋占有使用费70666元，诉讼费由华彩公司承担。事实与理由：中汇博泰公司主张涉案租赁合同系因疫情不可抗力原因解除，华彩公司未在2020年4月23日前支付下期房屋租金，且单方要求解除租赁合同，不属于正常租赁商户，不符合中汇博泰公司减免租金的政策，中汇博泰公司系民营企业不适用疫情期间减免租金政策，华彩公司应当承担违约责任；华彩公司在合同解除后有义务及时交还房屋，其在2020年5月1日至31日期间占有涉案房屋应支付全额房屋租金。华彩公司辩称，同意一审判决，不同意中汇博泰公司的上诉请求。华彩公司向一审法院起诉请求判决：1.中汇博泰公司向华彩公司返还押金176667元并支付利息（利息以176667元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍自2020年4月24日计算至实际付清之日止）；2.中汇博泰公司向华彩公司返还租金70666元并支付利息（利息以70666元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍自2020年4月24日计算至实际付清之日止）；3.诉讼费由中汇博泰公司负担。中汇博泰公司向一审法院提出反诉请求判决：1.华彩公司支付房屋占有使用费166950.34元（2020年5月1日至2020年6月24日）；2.反诉费用由华彩公司负担。一审法院认定事实：2018年4月8日，出租方（甲方）中汇博泰公司与承租方（乙方）华彩公司签订《租赁协议》一份，约定由华彩公司承租坐落于北京市丰台区南三环西路65号B2-11、B2-12、B2-13、B2-13A、B2-15、B2-16号房屋作为办公使用，租期自2018年5月1日至2027年4月30日，租金标准为3.6元/平方米/天，年租金1060004元，租金支付方式为押二付六，租金递增方式为每2年递增5%；押金为176667元，乙方无任何违约行为或违约行为得以纠正，甲方在租期届满后7日内全额无息退还。双方另约定了其他权利义务。上述合同签订后，华彩公司向中汇博泰公司交纳了租金并交纳押金176667元，中汇博泰公司依约交纳了房屋。华彩公司的公众号显示：华彩艺术教育是以音乐、舞蹈、美术、创客为特色，幼小衔接等综合型的艺术培训学校，自开办以来，始终坚持以人为本、师德先行、诚信求真的办学宗旨，和普及发展文化艺术教育、做孩子身边的学校为办学目标。2020年1月24日，因新冠疫情暴发，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：“从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。”2020年2月28日，中汇博泰公司在微信群众称：“各位商户，中汇文创园为答谢和扶持园区中小微企业及商户，经公司研究决定给予相应的租金减免政策。具体内容见文件。@所有人。”上述文件内容为《关于中汇国际文创园减租助力中小微抗疫通知》，载明：“参照北京市国有不动产运营企业，我园区对入住的中小微企业扶持政策如下：1.用于办公用房的企业及商户减免2月份租金及物业费的30%；2.餐饮类企业及商户减免2月份租金及物业费的50%；3.旅游类企业及商户减免2月份租金及物业费的50%；4.欠缴房屋租金15日以上的企业及商户不予减免。”该通知另载明了园区内其他疫情期间租金的相关政策。2020年4月24日，华彩公司工作人员和中汇博泰公司工作人员通过微信协商退还押金事宜，中汇博泰公司工作人员表示再协调一下看是否退还押金。之后，华彩公司工作人员再次与中汇博泰工作人员沟通退押金事宜，并表示要退租搬离，要求进行交接。2020年4月27日，中汇博泰公司工作人员表示：“谢总最近有点忙，押金协调了，还是不退。”华彩公司工作人员：“交接手续怎么办”。中汇博泰公司工作人员：“直接提交退租申请就好了，明天让客服联系你”。华彩公司出具《退租函》一份，载明：“中汇博泰公司，华彩公司自2018年5月1日起租用位于北京市丰台区南三环西路65号……已经支付清2020年5月1日前的全部房租。由于受新冠疫情严重影响，至今仍不能正常开工营业，经我公司研究决定从2020年5月1日起不再继续租用贵司的6套房屋。特向贵司正式提出书面申请，同时请贵司退还押金人民币壹拾柒万陆仟陆佰陆拾柒元。另外，因疫情影响贵公司积极响应国家号召，给与商户减免2020年2月份房屋租金共计人民币柒万零陆佰陆拾陆元……”一审中，中汇博泰公司工作人员表示华彩公司在搬离前曾出提交过退租函，具体时间不清楚，并表示华彩公司在2020年5月底彻底搬离。华彩公司称2020年5月15日彻底搬离，2020年5月19日曾带工人收尾、打扫卫生。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。华彩公司与中汇博泰公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照合同约定行使权力并履行义务。现因新冠疫情影响，合同无法继续履行，双方均认可合同已经解除，法院对此不持异议。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，根据双方的证据及在庭审中的陈述，法院认定双方解除合同的时间为2020年4月30日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本案而言，双方合同解除后，华彩公司应尽快将房屋交付中汇博泰公司以减少损失，但根据法院查明的事实，直至2020年5月19日，华彩公司仍在要求搬家，华彩公司作为承租方应举证证明其搬离租赁房屋交接的时间，但华彩公司未就其交接房屋提供相应的证据，故法院以中汇博泰公司陈述的华彩公司搬离的时间2020年5月31日为准。因双方合同系因不可抗力解除，故华彩公司要求退还押金176667元并无不当，法院予以支持。关于华彩公司要求退还一个月租金70666元，法院考虑疫情的影响以及双方合同履行的情况，予以支持。关于华彩公司要求中汇博泰公司支付押金利息及租金利息的诉讼请求，无相应的依据，法院不予支持。关于中汇博泰公司反诉华彩公司支付2020年5月1日至2020年6月24日房屋占有使用费166950.34元的请求，根据法院查明的事实，华彩公司在2020年5月31日已搬离，故对2020年6月1日以后的房屋占有使用费，法院不予支持；关于2020年5月1日至2020年5月31日之间的房屋占有使用费，因双方在合同解除后均未积极就涉案房屋进行交接，故双方对于该段时间内的损失均应承担一定的责任，因此法院考虑双方的过错酌定华彩公司向中汇博泰公司支付2020年5月1日至2020年5月31日之间的房屋占有使用费35333元。据此，一审法院于2020年12月判决：一、中汇博泰（北京）商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内向北京华彩未来之星教育科技有限公司退还押金176667元；二、中汇博泰（北京）商业运营管理有限公司于判决生效之日起十日内向北京华彩未来之星教育科技有限公司退还租金70666元；三、北京华彩未来之星教育科技有限公司于判决生效之日起十日内向中汇博泰（北京）商业运营管理有限公司支付二〇二〇年五月一日至二〇二〇年五月三十一日期间的房屋占有使用费35333元；四、驳回北京华彩未来之星教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中汇博泰（北京）商业运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。本院经审查认定的事实与一审法院查明事实无异。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据合同的履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，华彩公司因新冠疫情防控政策影响，以不可抗力为由向中汇博泰公司提出解除租赁合同，现双方均认可租赁合同解除，一审法院根据双方陈述及查明的合同实际履行情况认定合同解除时间为2020年4月30日，并无不当。华彩公司系经营艺术培训行业，一审法院考虑该行业受新冠疫情及管控正常的影响程度，对华彩公司要求退还押金及租金的请求予以支持，亦无不当。关于2020年5月1日至2020年5月30日期间房屋占有使用费分担问题，因双方在合同解除后均未积极进行交接工作，一审法院认定双方对该段时间内的损失均有一定责任，并酌定华彩公司支付该段期间内房屋占有使用费35333元，亦属合理。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，中汇博泰公司的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3126元，由中汇博泰（北京）商业运营管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 洁审 判 员  耿燕军审 判 员  张玉贤二〇二一年三月十六日法官助理  方浩然书 记 员  王远征