安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终751号 上诉人（原审被告）：张媛，女，汉族，1978年4月14日出生，户籍地安徽省霍山县，经常居住地合肥市滨湖新区。 被上诉人（原审原告）：合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司，住所地安徽省合肥市新站区铜陵北路安徽大市场L2幢东3楼。 法定代表人：孟斌，执行董事。 委托诉讼代理人：桑永标，国浩律师（合肥）事务所律师。 上诉人张媛因与被上诉人合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司（以下简称信地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初10342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张媛上诉请求：1．撤销一审判决第一项，改判张媛无须支付2020年6月16日至2020年9月30日的管理费24388.5元，疫情期间应当免除1个月管理费8129.5元，以上共计32518元。2．一二审诉讼费用由信地公司承担。事实与理由：2020年6月16日之后，商场单方面将店铺停电，拉围挡，导致无法经营，客户纷纷向张媛申请退定金，影响了品牌的经营，故不承担2020年6月16日至2020年9月30日的租金。因为疫情导致经营困难，张媛听说国家有政策免租金，同时商场也有这个政策，故请求免除一个月管理费。 信地公司辩称，张媛的上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。张媛没有证据证明铺面被停电，被拉围挡，商场也没有作出免除一个月管理费的承诺。一审判决免除了3个月的装修期费用的依据是张媛提出的口头协议及行业惯例，并没有相应的证据，也与双方所签订的书面管理协议书相抵触。在协议书第3条也确定，当出现合同未履行完的任何情形时，则张媛不享受8.2折优惠。因此，张媛现要求享受8.2折优惠，又主张相关费用只计算到2020年6月15日，该两项诉求相互冲突，与双方的约定不符。虽然信地公司没有上诉，但是并不认可一审判决的金额，信地公司认为一审判决免除3个月的装修期，完全可以包括张媛所主张的关于疫情减免的诉讼请求，请求维持原判。 信地公司向一审法院起诉请求：1．判令张媛向信地公司支付尚欠的2019年10月1日起至2020年9月30日止尚欠综合管理费110839元；2．判令张媛自违约之日起至判决确定的给付之日止，按1%/日的标准向信地公司支付迟延支付违约金﹝暂计算至2020年6月30日止为149716元即（29742-8129×1/100×273＋29742×1/100×193+29742×1/100×102+29742×1/100×10=149716.59元)﹞;3.本案的案件受理费由张媛承担。 一审法院认定事实：信地公司与张媛2019年10月17日签订《商业管理协议书》一份，合同约定：张媛承租信地公司商场内F8091/F8099号展厅计247.85平米…经营建材商品，商品品牌为木舍木华。张媛经营期限为自2019年10月1日起至2020年9月30日止。张媛须按40元/平方米/月的标准向信地公司交纳综合管理费，本合同期内张媛需缴纳的费用共计118968元。上述费用付款方式：按季结算，应于上季度末20日前结清。后双方于当日签订补充协议，信地公司同意在签订的《商业管理协议书》的基础上给予8.2折的优惠，优惠后综合管理费总额共计97554元。张媛于2020年4月30日向信地公司交纳空调费1880元，于2020年5月17日向信地公司交纳综合管理费6946元。后张媛未按时足额交纳租金、综合管理费，张媛的商铺被停过电并被拉围挡。截至2020年9月22日开庭之日，张媛的物品仍在商铺内，没有撤场。 一审法院认为，结合当事人的诉辩意见，本案争议焦点是双方是否存在免三个月装修期费用的口头协议。根据双方签订的合同约定，第一季度的综合管理费张媛应在合同签订后即向信地公司缴纳，第二季度的综合管理费应在2019年12月20日缴纳，第三季度的综合管理费应在2020年3月20日缴纳。张媛自述前三个月免装修期过后，因客流少及临近春节，便与信地公司协商延迟缴纳费用，后因受新型冠状病毒疫情影响，信地公司于2020年4月份才向其催要费用。信地公司未提供向张媛催要综合管理费的相关证据。根据双方协议约定的付款方式和商铺租赁免装修期的行业惯例，一审法院认为双方存在免三个月装修期费用的口头协议。综上，张媛须支付信地公司综合管理费总额共计97554元，免除三个月装修期的费用24388.5元及张媛在2020年5月17日支付的6946元，尚欠综合管理费66219.5元。 关于信地公司主张的违约金。《商业管理协议书》中虽约定了违约金，但张媛的商铺存在停电及被拉围挡的状态，信地公司作为商场管理方未尽到妥善处理，鉴于信地公司在商场管理服务中存在瑕疵，对信地公司主张的违约金不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、张媛于判决生效之日起十日内支付合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司综合管理费66219.5元；二、驳回合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5208元，减半收取2604元，由合肥信地红星美凯龙家居生活广场有限公司负担1504元，由张媛负担1100元。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。 本院认为，张媛、信地公司之间的商业管理协议书及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照协议书内容履行各自的权利义务。依据协议内容，张媛的经营期限为2019年10月1日至2020年9月30日，其应按照季度支付相应的综合管理费，在协议履行完毕的情况下可享有综合管理费总额8.2折的优惠为97554元，但张媛直至2020年5月才向信地公司支付了6946元综合管理费，存在迟延支付的行为。本案二审期间，张媛称铺面内的东西仍没有搬走，此时双方协议期限已经届满，故本院认为，截至2020年9月30日张媛仍需支付综合管理费90608元，现一审法院认定张媛仅应支付综合管理费66219.5元，信地公司对此未提出异议，系其对自身权利义务的处分，本院予以确认。张媛称存在三个月免租期，信地公司对此不予认可，且张媛亦未能对此充分举证，一审法院对三个月免租期予以认定，存在错误，本院予以纠正。张媛上诉称信地公司对案涉店铺拉围挡、停电导致其2020年6月16日后无法继续经营，但未能就此充分举证，故其主张无须支付2020年6月16日至2020年9月30日的管理费依据不足，本院不予支持。张媛上诉称因新冠××疫情导致经营损失，请求免除一个月的管理费，本院认为，新冠××疫情确实会对张媛的经营产生影响，但一审法院认定的三个月管理费已足以弥补张媛疫情期间的管理费损失，故对该上诉请求不予支持。 综上，张媛的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费613元，由张媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月十八日 法官助理丁玉洁 书记员胡天纯 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。