上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初92130号原告(反诉被告)：王成章，男，1989年11月24日出生，汉族，住广东省深圳市。被告(反诉原告)：吴义平，男，1978年11月13日出生，汉族，户籍地江西省上饶市。原告(反诉被告)王成章诉被告(反诉原告)吴义平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王成章，被告(反诉原告)吴义平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王成章向本院提出诉讼请求：1.判令2020年7月31日解除原、被告签订的租赁合同；2.被告归还2020年8月1日至8月23日的房屋租金4,063元，押金5,300元，合同违约金5,300元，热水器修理费400元，2020年8月1日至8月23日的物业费35元；3.被告赔偿原告误工费1,000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与房东于2016年签订了租赁协议,并在未告知房东与原告的情况下于2016年下半年与原告签订了租房协议。原告与被告以一年为单位进行签约,在每年合同到期日重新签订合同。2019年8月25日,原告与被告签订了新的房屋租赁协议,约定将上海市浦东新区沈家弄路XXX弄XXX号楼104室房屋(以下简称系争房屋)租赁给原告使用。合同签订后，原告按时付租。2020年5月被告提供的热水器的主板坏了，原告将热水器主板更换花费400元。被告表示与房东的合约将于2020年8月24日终止。然而,原告与房东沟通得知被告跟房东的租赁合同于2020年7月31日终止,而此时原告的租金已经付到了2020年8月23日。被告在明知住房转租权不足一年的情况下,不告知原告,与原告签约一年,并在转租权即将到期,无法继续提供住房的情况下故意欺骗原告。转租权到期后,原、被告约定在2020年7月31日交接，但是被告没有按约前来。大房东表示可以让原告继续使用房屋，同时等待被告交接。但因为一直等不到被告，9月大房东找到原告，要求原告支付8月份的租金，双方还协商了续租六个月，签订了新的租赁合同。系争房屋现在还是由原告使用，原告向大房东付租至2021年1月31日。被告拒绝退还租金、押金,并以各种理由拒绝见面沟通。原告无奈之下,起诉至贵院，恳请法院判如所请。吴义平辩称，不同意原告诉请。双方的合同截至2020年8月23日，在此之前被告没有损害原告利益。2020年5月原告书面告知被告7月底要退租，被告同意退还房租押金。7月底原告又说要继续承租，但因为原告之前要退租，导致被告与大房东说要提前退租。原告和大房东之间明显已经自行谈妥签订租赁合同，给被告造成损害。原、被告之间租金是每月5300元，比市场价要低，后来原告与大房东的租金为每月4500元，损害被告利益。所以违约方是原告，所以不同意退还租金、押金。同意支付热水器修理费。反诉原告吴义平向本院提出诉讼请求：1.反诉被告向反诉原告赔偿因逾期腾房造成的损失39000元(包含家具家电费、装修费)，支付逾期腾房期间2020年8月23日至今的房屋占有使用费15900元(3个月租金)；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告王成章辩称，不同意反诉请求。诉争合同于2020年8月23日租期届满，被告和大房东的合同到2020年7月31日，所以7月31日至8月23日被告是无权将房屋出租给原告的，是被告违约。被告在房屋内家具家电的损失是其与大房东之间的问题，与原告无关。本院经审理查明：2018年7月15日，案外人沈某某(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期为2018年8月1日至2019年7月31日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天内向甲方提出书面意向，双方可以协商后重新签订新的租赁合同；双方在合同附件处手写约定：本合同到期后再续壹年。2019年8月25日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《上海市租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方居住使用；租期为2019年8月24日至2020年8月23日；租金每月5300元，付三押一，以后每叁个月结算一次，提前柒天支付下次房租；甲、乙双方如需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，若征得对方同意后，方可办理退房手续，若双方意见未达成一致，则按照违约处理。原告向被告支付了押金5300元、截止至2020年8月23日的租金及物业管理费，其中物业费每月35元。2020年5月27日，原告微信联系被告：“我们刚跟房东确认了一下，您跟房东的合同是7.31号到期……”“……我们的计划是在您跟房东的合约到期日，即7.31号之前搬走。”被告回复：“好的……”。2020年7月25日，原告微信询问被告：“您好，快到月底了，有空来交接一下吗？”，被告回复：“我爸在嘉兴一院看病，最近确实忙的……”。2020年8月1日，原告微信联系被告：“在吗，明天过来吗？”，被告未回复。2020年9月5日，原告(乙方、承租方)与沈某某(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期为2020年8月1日至2021年1月31日；租金每月4500元。2020年9月5日，原告向沈某某转账支付17648元，备注：房租押金18000元、物业费123元，扣除油烟机475元，共支付17648元。2020年10月30日，原告向沈某某转账支付13623元，备注：四季度房租和物业费。原告表示2020年9月5日支付的是押金4500元、三个月租金13500元及物业费123元；2020年10月30日支付的是三个月租金13500元及三个月物业费123元。审理中，原告表示大房东已将系争房屋出售，原告现仍居住在房屋内；被告所称的家具家电仍在系争房屋内，原告搬离时会将系争房屋直接返还大房东，房屋内的家具家电如何处理与原告无关。被告则表示2020年8月1日之后其与大房东未续约，但是其支付的一个月押金已作为2020年8月的房租冲抵了。以上事实由原告递交的《房屋租赁合同》，《上海市租赁合同》、转账记录及微信聊天记录，被告递交的微信聊天记录以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力。被告称其支付给案外人沈某某的押金已冲抵2020年8月的租金，故双方的租赁合同延期至2020年8月，却并未提交证据加以佐证，本院难以采信。相反，原告提供的证据足以证明原告与沈某某自2020年8月1日起就系争房屋建立了租赁关系的有关情况。因原、被告一致同意原告于2020年7月31日前搬离，且原告最终与大房东于次日另行建立了房屋租赁合同关系以继续使用系争房屋，可以认定诉争合同已于2020年7月31日经原、被告协商一致解除。诉争合同解除后，被告理应退还押金、多收取的租金及物业管理费。被告自愿承担热水器维修费400元，并无不当，可予准许。至于原告主张的违约金及误工费，因不具备合同及法律依据，本院难以支持。因诉争合同解除后，原告乃基于与沈某某的合意继续合法占有使用系争房屋，该占有与被告无关，故被告要求收取房屋占有使用费的反诉诉请，无合同及法律依据，本院难以支持。原告并不存在逾期腾房的违约行为，亦未搬离被告的家具家电，故对于被告要求原告承担因其逾期腾房造成的家具家电损失39,000元的反诉诉请，本院亦不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条及《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王成章与被告(反诉原告)吴义平就上海市浦东新区沈家弄路XXX弄XXX号楼104室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告(反诉原告)吴义平应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)王成章2020年8月1日至8月23日的租金4063元、物业费35元；三、被告(反诉原告)吴义平应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)王成章押金5300元；四、被告(反诉原告)吴义平应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王成章热水器维修费400元；五、驳回原告(反诉被告)王成章的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)吴义平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费177元，减半收取计88.50元，由原告王成章负担20元，被告吴义平负担68.50元；反诉案件受理费586元，由反诉原告吴义平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年三月十一日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第八条民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第七百一十七条承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。三、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。