山东省邹平市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1681民初816号原告：邹平市黄山街道办事处黄东村村民委员会，住所地：邹平市黄山街道事处黄东村，统一社会信用代码：543716263586418657。法定代表人:景在生,系该村村主任。委托诉讼代理人：郭冬，山东振民律师事务所律师（特别授权代理）。被告：周晋，男，1983年2月16日生，汉族，居民，住邹平市。委托诉讼代理人：王潇帅，山东天健律师事务所律师（特别授权代理）。原告邹平市黄山街道办事处黄东村村民委员会（以下简称黄东村村委）与被告周晋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告黄东村村委委托诉讼代理人郭冬到庭参加诉讼，被告周晋委托诉讼代理人王潇帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄东村村委向本院提出诉讼请求：1.立即解除被告承租的原告位于黄山盛都的3#、4#沿街商铺租赁合同；2.被告立即支付拖欠原告的租赁费、物业管理费等共计513618.3元；3.被告向原告承担违约金126282元；4.本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年11月27日原告与被告签订《黄山盛都沿街商铺租赁合同》，由原告将位于邹平市鹤伴一路以南、醴泉六路以东、醴泉七路以西的黄山盛都沿街商铺编号为3号的房屋出租给被告使用，合同约定租期5年，租金支付方式为按年支付，每年计租金260395元，乙方(被告)必须提前一个月交纳下年租金；物业服务费每年4484.3元，支付方式为按年提前预付。2019年6月，被告又承租了黄山盛都沿街商铺编号为4号的房屋使用，每年计租金244731元，物业服务费每年4008元，但是4#商铺被告一直未到原告处与原告签订租赁合同。截止到目前，被告承租的3#商铺已逾期交纳租赁费11个月，4#商铺亦已逾期交纳5个月之久并且相应的物业费亦已拖欠至今。期间原告曾多次联系被告协商处理，但被告均置之不理。被告的违约行为已侵犯了原告的合法权益并给原告造成了很大的经济损失，根据合同中第二部分通用条款第2条第(3)项、第12条之规定，原告有权与被告立即解除合同，被告应向原告支付拖欠至今的租赁费并承担相应的违约金及给原告造成的经济损失。被告周晋答辩称涉案3号商铺，因2020年年初突发新冠疫情后，没有再继续使用，原告已于2020年6月将涉案3号商铺收回并对外出租，涉案租赁合同双方已于2020年6月解除并终止履行，故原告要求被告支付一整年的租赁费没有事实和法律依据，此外，受新冠疫情影响，涉案3号商铺在事实上处于无法使用的状态，导致合同不能履行，属于不可抗力，应当对租赁费进行相应的减免；原告要求的违约金过分高于其损失，不应予以支持；涉案4号商铺仅租赁一年，故原告要求支付第二年租赁费没有事实和法律依据。原告黄东村村委围绕诉讼请求向本院提交以下证据材料：证据1.《黄山盛都沿街商铺租赁合同》一份（提交复印件，与原件核对无误），证明2018年11月27日原告与被告签订租赁合同，由被告承租原告位于邹平市鹤伴一路以南、醴泉六路以东、醴泉七路以西的黄山盛都沿街商铺编号为3号的房屋用于经营使用，合同中对双方的权利义务作出了详尽的约定，其中：合同约定租期5年，承租人享有2个月的装修免租期，实际租期自2019年1月27日至2024年1月26日止，租金支付方式为按年支付，每年计租金260395元。乙方（被告）必须提前一个月交纳下年租金；物业服务费每年4484.3元，首期物业管理费为2018年11月27日至2019年11月26日，支付方式为按年提前预付，合同中就拖欠租金作出了相应的约定。证据2.收款收据一份（提交复印件，与原件核对无误），证明2018年11月27日被告向黄东村交纳黄山盛都3#商铺租金即租赁合同中第一年度（2019年1月27日至2020年1月26日期间）的租金260395元，本证据与证据1互相印证。证据3.收款收据一份（提交复印件，与原件核对无误），证明2019年9月2日被告向原告交纳黄山盛都4#商铺租赁费，交费期间为：2019年7月20日至2020年7月19日。证据4.3#、4#商铺物业管理费凭证各一份（提交复印件，与原件核对无误），证明被告仅向原告交纳盛都3#商铺期间为2018年12月27日至2019年12月31日期间的物业费，被告仅向原告交纳盛都4#商铺期间为2019年6月20日至2019年12月31日期间的物业费。证据5.保全费为3770元，案件受理费为5100元。被告周晋未向法庭提交证据，对原告提供的证据质证称：对证据一的真实性没有异议，其余的同答辩意见；对证据二的真实性没有异议；证据三的真实性没有异议，双方之间租赁期限为一年；对证据四的真实性没有异议，欠缴的物业费应当以双方履行合同期间进行计算；对证据五的真实性没有异议。本院认为，原告提交的五组证据，均客观真实、来源合法，与本案待证事实相关联，且被告对证据真实性均予以认可，本院予以认定，作为本案有效证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月27日原告与被告签订《黄山盛都沿街商铺租赁合同》，由被告承租原告位于邹平市鹤伴一路以南、醴泉六路以东、醴泉七路以西的黄山盛都沿街商铺编号为3号的房屋用于经营使用。合同约定租期5年，承租人享有2个月的装修免租期，实际租期自2019年1月27日至2024年1月26日；租金支付方式为按年支付，每年计租金260395元；物业服务费每年4484.3元，首期物业管理费为2018年11月27日至2019年11月26日，支付方式为按年提前预付。合同第二部分第2条第（2）款约定：若发生拖欠租金情况，乙方需给出理由，经甲方同意后乙方尽最快将租金交纳，若发生逾期，甲方将按天向乙方收取当年总房租1%收取违约金；合同第二部分第12条第（1）款约定：……出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人应同时付清全部应付费用及违约金”。被告于2018年11月27日向原告支付涉案黄山盛都3#商铺2019年1月27日至2020年1月26日的租金260395元，于2019年11月11日交纳了涉案黄山盛都3#商铺2018年11月27日至2019年12月31日的物业费4136.7元，后被告未再支付涉案黄山盛都3#商铺的租赁费和物业费。关于涉案黄山盛都4#商铺，原被告双方未签订书面租赁合同，被告于2019年9月2日向原告支付涉案黄山盛都4#商铺2019年7月20日至2020年7月19日的租赁费244731元，于2019年11月11日交纳了涉案黄山盛都4#商铺2019年6月20日至2019年12月31日的物业费2137.6元，2020年7月19日被告从涉案黄山盛都4#商铺搬走。本院认为，原被告签订的涉案黄山盛都3#沿街商铺租赁合同实际租期自2019年1月27日至2024年1月26日，被告仅支付2019年1月27日至2020年1月26日的租金260395元，之后未再支付租金，存在违约行为，故原告主张解除涉案《黄山盛都沿街商铺租赁合同》（黄山盛都沿街商铺编号为3号的房屋），本院予以支持，涉案黄山盛都3#沿街商铺租赁合同自本案起诉状副本送达被告时解除，被告辩称其于2020年6月份从涉案3#商铺搬走，并已将3#店铺交还给原告，但未提供相关证据予以证实，本院不予支持；关于被告承租的原告黄山盛都沿街商铺编号为4号的房屋，原被告双方未签订书面租赁合同，双方对租赁期限约定不明确，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，2020年7月19日被告自认从涉案黄山盛都4#商铺搬走，应视为解除合同；原告主张被告在得知其起诉并采取保全措施后，才把商铺内的所有物品搬走，法庭告知其于庭后三日内提交相关证据，但原告未在规定时间内向法庭提交相关证据予以证实，本院不予支持。原被告签订的《黄山盛都沿街商铺租赁合同》（黄山盛都沿街商铺编号为3号的房屋）约定每年租金260395元、物业服务费每年4484.3元，被告仅支付涉案黄山盛都3#商铺2019年1月27日至2020年1月26日的租赁费260395元及涉案黄山盛都3#商铺2018年11月27日至2019年12月31日的物业费4136.7元，后被告未再支付涉案黄山盛都3#商铺的租赁费及物业费，故被告应向原告支付拖欠的涉案3#商铺租赁费及物业费；被告辩称其已经于2020年6月份从涉案3#商铺搬走，并已将3#店铺交还给原告，仅拖欠2019年12月27日至2020年6月约半年的租赁费，但未提供有效书面证据予以证实，本院不予支持，原告主张被告支付涉案3#商铺2020年1月27日至2021年1月27日的租赁费260395元及2020年1月1日至2020年12月31日物业费4484.3元，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。涉案黄山盛都沿街商铺编号为4号的房屋租赁合同为不定期租赁合同，被告于2019年7月20日至2020年7月19日租赁使用该商铺，并已支付该租赁期间的租赁费244731元，原告主张被告支付涉案4#商铺2020年7月20日至2021年7月19日的租赁费244731元无事实及法律依据，本院不予支持；关于被告承租涉案4#商铺期间的物业费，被告仅支付了2019年6月20日至2019年12月31日（共计195天）的物业费2137.6元，自2020年1月1日至2020年7月19日（共计202天）的物业费未支付，故被告应支付原告涉案4#商铺2020年1月1日至2020年7月19日的物业费2213.92元（2137.6元/195天*202天=2214.33元）；原告主张被告支付涉案4#商铺2020年1月1日至2020年12月31日物业费4008元，对其主张的2020年7月20日至2020年12月31日的物业费，无事实及法律依据，本院不予支持。原被告签订的《黄山盛都沿街商铺租赁合同》（黄山盛都沿街商铺编号为3号的房屋）第二部分第2条第（2）款约定：……若发生逾期，甲方将按天向乙方收取当年总房租1%收取违约金；第二部分第12条第（1）款约定：……出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，原告主张被告按照合同第二部分第2条第（2）款约定支付违约金，本院认为根据该约定计算的违约金过分高于造成的损失，应按照承租人未履行租期的租金总额10%或3个月租金金额（以两者之间较高的为准）支付违约金为宜，即3个月租金金额65098.75元（260395元/12个月*3个月=65098.75元）。原告主张被告支付涉案4#商铺租赁合同违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十九条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、依法解除被告周晋承租的原告邹平市黄山街道办事处黄东村村民委员会位于黄山盛都的3#、4#沿街商铺租赁合同；二、被告周晋于本判决生效之日起十日内偿还原告邹平市黄山街道办事处黄东村村民委员会涉案黄山盛都的3#沿街商铺的租赁费260395元（2020年1月27日至2021年1月27日）、物业费4484.3元（2020年1月1日至2020年12月31日）、违约金65098.75元及涉案黄山盛都的4#沿街商铺的物业费2213.92元（2020年1月1日至2020年7月19日），共计332191.97元；三、驳回原告邹平市黄山街道办事处黄东村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5100元、财产保全费3770元，共计8870元，由原告邹平市黄山街道办事处黄东村村民委员会负担4265元，被告周晋负担4605元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效法律文书为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李贤村二〇二一年三月十八日书记员  李梦雅