山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1319号上诉人（原审被告）：济南润德公寓管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王虹松，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王新江，男，1991年6月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。被上诉人（原审原告）：丁华，女，1961年4月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：邢文旭，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张行进，山东齐鲁律师事务所律师。上诉人济南润德公寓管理有限公司（以下简称济南润德公司）因与被上诉人丁华房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初7902号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。济南润德公司上诉请求：一：撤销一审判决；二、请求重新审理本案。事实与理由：1.根据合同第九条第二款的约定，本合同中出现任何不可抗力的情形，导致合同无法履行的，合同自行解除。全国都在共同抗击新冠病毒，该隔离的隔离，该停业的停业，本公司并非故意毁约，疫情本属于不可抗力因素，应自行解除租赁合同。2、本公司员工已于2020年2、3、4、5月份多次与丁华电话协商退房事宜，但是丁华拒不收房，如不是法院要求她收回房屋她还是拒绝收回。故，本公司不该向丁华支付2020年4月22日至2020年11月10日期间的房租。3.既然本公司跟丁华协商解约事宜未达成一致，丁华应根据合同约定有权单方解约。丁华拒绝收回房屋，应自行承担对自己所造成的损失。丁华辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，济南润德公司上诉无事实依据和法律依据，应驳回济南润德公司的上诉请求，维持原判。1、根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定“因不可抗力致使不能实现合同目的的，才可以解除合同”。本案中，济南润德公司承租的是用于日常居住的房屋，无论疫情是否发生，都不会影响房屋的居住、使用功能，即使是疫情造成了短暂的延迟复工，也不会造成济南润德公司无法继续使用房屋的情形。另外，济南润德公司所欠的租金是2020年4月22日之后的，这个时候全国已经复工复产了。2、济南润德公司并未与丁华协商退房事宜，丁华在2020年2月份、3月份未收到过济南润德公司协商退房的电话。房屋租赁合同未解除，济南润德公司应继续支付房租。丁华向一审法院起诉请求：1.请求济南润德公司支付租赁费至2020年11月22日共计14000元；2.判令济南润德公司支付违约金4000元；3.判令解除合同，济南润德公司于11月22日之前腾房，交付房屋钥匙、电卡、水卡等物品，房屋恢复原状；4.请求济南润德公司赔偿经济损失1个月租金2000元；5.本案诉讼费由济南润德公司负担。一审法院认定，2019年7月22日，丁华（委托方，甲方）与济南润德公司（租赁代理机构，乙方）签订《济南市房屋出租委托代理合同》一份，约定丁华将位于济南市历城区七里堡小区交通局宿舍2号楼委托给济南润德公司对外出租，第三条，出租代理期限自2019年7月23日至2024年7月23日，共计5年；第四条租金，每月房屋租金为2000元，乙方按约定将租金划入甲方账户，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2019年7月22日，第二次2019年10月22日，第三次2020年1月22日，第四次2020年4月22日以此类推。第九条合同的解除，（四）乙方有下列情形之一的，1.甲方有权单方解除合同，未按约定划付租金达5日以上。第十条违约责任，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。后丁华将案涉房屋交付给济南润德公司对外委托出租，济南润德公司于2020年1月22日将第三笔房屋租金6000元通过微信转账的方式支付给丁华，2020年4月22日之后的房屋租金尚未支付。济南润德公司辩称，2020年4月22日，其就已与丁华协商退房事宜，但丁华拒绝收房，钥匙现在公司手中，房子是员工自己居住。一审法院认为，丁华与济南润德公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。济南润德公司辩称其公司于4月份已与丁华协商退房，但丁华拒绝收房，但济南润德公司对其主张并未提供证据予以证实，且案涉房屋一直由济南润德公司的员工自己居住。庭审当日即2020年11月10日，济南润德公司明确表示不再替丁华出租案涉房屋，丁华亦要求解除合同，故一审法院确认双方签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年11月10日解除。济南润德公司于庭审当日已将案涉房屋腾空，并将钥匙、水、电卡等交付给丁华，丁华无需再要求济南润德公司腾房。现丁华要求济南润德公司支付2020年4月22日至11月22日即4个月的房租，因济南润德公司已于2020年11月10日将钥匙、水电、卡等交付给丁华，双方已办理完毕案涉房屋的交接手续，故一审法院认定济南润德公司应向丁华支付自2020年4月22日至2020年11月10日的房屋租金共计10667元（2000元/月×5个月+2000元/月÷30天×10天）。合同约定济南润德公司逾期支付房屋达5日以上，应按月租金的200%向甲方支付违约金。济南润德公司认为该违约金数额过高，要求予以降低。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，济南润德公司在未解除合同的前提下未向丁华支付2020年4月22日之后的房租，确实存在违约行为，但一审法院认为合同中约定的违约金数额过高，酌情支持违约金数额为2000元。因丁华未提供证据证实其实际经济损失，故关于该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认丁华与济南润德公寓管理有限公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年11月10日解除；二、限济南润德公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内向丁华支付房屋租金10667元；三、限济南润德公寓管理有限公司于判决生效之日起十日内向丁华支付违约金2000元；四、驳回丁华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由丁华负担55元，由济南润德公寓管理有限公司负担95元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，2019年7月22日，丁华与济南润德公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。合同签订后，丁华将案涉房屋交付给济南润德公司，济南润德公司交付租金至2020年4月21日，2020年4月22日后的租金一直未付，但济南润德公司的员工一直占有、使用着案涉房屋，直至2020年11月10日，济南润德公司才将案涉房屋腾空，并将钥匙、水、电卡等交付给丁华，至此，双方签订的《济南市房屋出租委托代理合同》基于双方均同意解除而解除。济南润德公司自2020年4月22日至2020年11月10日一直占有、使用着案涉房屋，应依合同约定支付上述期间的租金。一审法院判决济南润德公司支付2020年4月22日至2020年11月10日期间的房租于法有据，本院予以支持。济南润德公司关于其不应支付该期间租金的主张，本院不予支持。济南润德公司称其公司员工曾于2020年2、3、4、5月份多次与丁华电话协商退房事宜，但丁华拒绝收房，丁华对此不予认可，而济南润德公司未提供相应的证据予以证实，济南润德公司上述主张因证据不足，本院不予支持。另，虽然2020年全国各行各业都面临着新冠病毒疫情的严重影响，但双方签订的《济南市房屋出租委托代理合同》是解除还是继续履行，应由合同双方当事人予以决定。因合同解除权是形成权，需由当事人明确提出解除合同的意思表示，并将该意思表示送达给各方当事人，济南润德公司关于疫情属于不可抗力因素，一旦遇到，合同即自行解除的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，济南润德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人济南润德公寓管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年三月三十日书记员  侯新新