浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0521民初480号 原告：浙江德清农村商业银行股份有限公司，住所地浙江省德清县武康街道沈长圩街50号。 法定代表人：陈春仿，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李桂林，该公司职员。 委托诉讼代理人：金亚平，浙江广明律师事务所律师。 被告：俞剑敏，男，1973年12月11日出生，汉族，家住浙江省德清县。 原告浙江德清农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）与被告俞剑敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序于2021年3月2日公开开庭审理了本案，原告农商银行的委托诉讼代理人李桂林、金亚平，被告俞剑敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农商银行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的房屋租赁关系；2.判令被告俞剑敏立即支付拖欠的租金115.5万元（租金自2019年4月1日起，暂计算至2020年12月31日，其后发生的租金仍按合同约定计算，直至被告俞剑敏腾空并返还承租房屋日止）；3.判令被告俞剑敏立即支付违约金1721025元；4.本案诉讼费由被告俞剑敏承担。事实和理由：2016年10月30日，案外人方伟平、潘明正与被告俞剑敏签订《房屋租赁协议书》，将其所有的位于德清县××镇××路××号××号房屋出租给被告俞剑敏，约定租赁期限为60个月，自2016年4月1日起至2021年3月31日止。协议书载明：房屋租金第一年至第三年为每年60万元（2016年4月1日至2018年3月31日），第四年为63万元，第五年为66万元，房租在每年9月20日之前一次性付清，逾期支付租金的，每逾期一天，应按本协议总租金的0.5%支付违约金。合同签订后，案外人方伟平、潘明正向被告俞剑敏交付了房屋。2018年12月初，案外人方伟平、潘明正将上述房屋欲行转让的情况告知了被告俞剑敏，并告知被告俞剑敏享有优先购买权，但被告俞剑敏未作答复。此后，案外人方伟平、潘明正将上述出租房屋全部转让给原告农商银行，并办理过户登记。2019年1月17日，原告农商银行向被告俞剑敏发出书面告知书一份，除告知其承租的房屋所有权发生转移外，还要求其按原租赁协议向原告农商银行交付租金，但被告俞剑敏自2019年4月1日起至今未按约交付，经多次催讨无果后，原告农商银行于2020年4月13日委托律师致函被告俞剑敏，要求被告俞剑敏支付租金，但被告俞剑敏仍未交纳租金，故纠纷成讼。 原告农商银行为证明其诉称主张，在举证期限内向本院提交了如下证据：1.房屋租赁协议书一份，拟证明原房屋所有权人与被告俞剑敏于2016年10月30日签订本合同，由被告俞剑敏承租位于德清县××街道商城××的房屋，并约定租期、价金以及逾期支付租金和提前解除合同等事项的事实；2.房屋买卖合同一份，拟证明原房屋所有权人与原告农商银行于2018年12月28日签订房屋买卖合同，将其出租的上述房产全部转让给原告农商银行的事实；3.不动产权证七份，拟证明七处房产已全部登记至原告农商银行名下的事实；4.告知书及ＥＭＳ中国邮政特快专递各一份，拟证明原告农商银行通知被告俞剑敏租赁房屋所有权已发生变更，要求被告俞剑敏向原告农商银行交纳租金的事实；5.律师函及ＥＭＳ中国邮政特快专递物流信息单各一份，拟证明被告俞剑敏拖欠原告农商银行租金，原告农商银行委托律师出具律师函要求其支付所欠租金的事实。 被告俞剑敏辩称：1.对原告农商银行诉请中的解除合同、支付租金和违约金都有异议；2.被告俞剑敏与原房东签订五年的房屋租赁合同，原房东转卖之前告知过其享有优先购买权，但因无法承受高额房价，故并未购买涉案房产；3.若被告俞剑敏知道五年后涉案房产将会收回，则其不会签订这份五年的租赁合同；4.按照当地店面房租赁的规则，若私人出租五年到期后肯定不会收回，也会续签，并且租金亦应按照当时的行情；5.原告农商银行陈述其进行多次催讨，是不存在的；6.涉案房产中途转卖，导致被告俞剑敏损失巨大。 对于原告农商银行提交的上述证据，被告俞剑敏质证均无异议，但原房东曾口头告知租期届满后其享有续租权。 对原告农商银行提交的上述证据，结合原、被告的庭审陈述，本院经依法审核后认为，上述证据均符合证据的有效要件，能够证明原告农商银行所要证明的事实，本院予以认定。 本院根据当事人的庭审陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实： 2016年10月30日，被告俞剑敏与案外人方伟平、潘明正（涉案房产原所有权人）签订《房屋租赁协议书》一份，主要事项约定如下：1.案外人方伟平、潘明正将其所有的位于德清县武康镇上城（中兴北路）492、494、496、498、500、502、504号等七处房屋出租给被告俞剑敏；2.租赁期限为60个月（自2016年4月1日起至2021年3月31日止）。预定10年，5年一签合同（优先考虑乙方承租）。租赁期满，案外人方伟平、潘明正有权收回出租房，被告俞剑敏应如期归还。被告俞剑敏如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知案外人方伟平、潘明正，经同意后，重新签订租赁合同；3.房屋租金第一年至第三年为60万元，第四年为63万元，第五年为66万元。房租在每年9月20日前一次性付清；4.租赁期间，案外人方伟平、潘明正有权转让该出租房，但必须保持租赁协议的有效性。未经案外人方伟平、潘明正同意，被告俞剑敏不得转租、转借承租房屋；5.被告俞剑敏延期支付租金或其他应由其承担的费用达一个月以上的，案外人方伟平、潘明正可以随时终止本协议，收回房屋，被告俞剑敏已经缴纳的租金不予退还；6.租赁期内，被告俞剑敏逾期交纳本协议约定的应由其承担的费用或租金的，每逾期一天，应按本协议总租金的5‰向案外人方伟平、潘明正支付违约金。合同并就其他事项进行了约定。 2018年12月前，案外人方伟平、潘明正告知被告俞剑敏其欲将涉案的七处房产进行转让及优先购买权等相关事宜，但被告俞剑敏因故未能购买。2018年12月28日，原告农商银行与案涉七处房产的四名所有权人即案外人方伟平、严连英、潘明正、胡赛红签订房屋买卖合同一份，约定原产权人将案涉的七处房产转让给原告农商银行，约定鉴于交易房产处于租赁状态，待原告农商银行支付全部房款之日起，原有租赁关系中的出租人自动变更为原告农商银行，由原告农商银行继受原租赁协议中的原出租人的权利义务，原租赁费已收取至2019年3月，从2019年4月开始由原告农商银行行使，原租赁合同作为本合同的附件，双方并就其他相关事宜进行了约定。2019年1月14日，原产权人与原告农商银行办理了过户登记，原告农商银行取得了涉案的七处房产的房屋产权证。2019年1月17日，原告农商银行致函被告俞剑敏，告知其涉案房产的产权变更情况，并要求被告俞剑敏按照原租赁协议的约定支付自2019年4月1日起的租金。被告俞剑敏知悉后并未按照原租赁协议的约定向原告农商银行支付租金，故纠纷成讼。 本院认为，被告俞剑敏与案外人方伟平、潘明正签订的房屋租赁协议合法有效，被告俞剑敏应按照协议的约定行使权利、履行义务。原告农商银行购买涉案房产后，依法取得了对涉案房产的占有、适用、收益、处分的权利，被告俞剑敏作为承租人应按照房屋租赁协议的约定向其履行支付租金等义务。庭审中，原、被告均确认被告俞剑敏自2019年4月1日起并未向原告农商银行履行支付租金的义务，按照房屋租赁合同的约定，原告农商银行有权单方解除合同，房屋租赁合同解除后，被告俞剑敏应承担支付拖欠租金、腾退房屋等责任，截至2020年12月31日，被告俞剑敏应支付的租金为112.5万元，其后发生的房租仍按房屋租赁合同约定计算，直至被告俞剑敏腾空并返还承租房屋日止。原告农商银行主张依照房屋租赁协议的约定由被告俞剑敏支付违约金1721025元，被告俞剑敏对此提出异议，本院对违约金的数额酌情予以调整为225000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告浙江德清农村商业银行股份有限公司与被告俞剑敏的房屋租赁合同关系于本判决生效之日起解除； 二、被告俞剑敏于本判决生效之日起十日内支付原告浙江德清农村商业银行股份有限公司租金1125000元（暂计算至2020年12月31日，其后发生的房租仍按房屋租赁合同约定计算，直至被告俞剑敏腾退房屋之日止）； 三、被告俞剑敏于本判决生效之日起十日内支付原告浙江德清农村商业银行股份有限公司逾期付款违约金225000元； 四、驳回原告浙江德清农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 若被告俞剑敏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取14904元，由原告浙江德清农村商业银行股份有限公司承担7908元，由被告俞剑敏承担6996元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 叶国栋 二〇二一年三月二十九日 法官助理 赵翼昂 代书记员 汪佳佳