浙江省丽水市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）浙11民终241号 上诉人（原审原告）：周爱萍，女，1956年2月12日出生，汉族，住浙江省丽水市莲都区。 委托诉讼代理人：祁建飞，浙江万申佳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋伟灵，浙江万申佳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丽水市元正房地产开发有限公司。住所地：浙江省丽水市丽阳街704-708号。统一社会信用代码：91331100MA2A0EDR1T。 法定代表人：赵伟龙，执行董事。 被上诉人（原审被告）：丽水格林豪泰物业管理有限公司。住所地：浙江省丽水市莲都区碧湖镇南园五路15号一号楼101室。统一社会信用代码：91331102327887889T。 法定代表人：雷云，执行董事。 上诉人周爱萍因与被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司、丽水格林豪泰物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初2649号之一民事裁定，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 上诉人周爱萍上诉请求：撤销（2020）浙1102民初2649号民事裁定之一，指令一审法院进行实体审理。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、与上诉人情况相同的其他购房人与被上诉人签订的协议书在同样位置加盖了被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司公章，但并无手写的“可以转让”字样，由此可知，被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司在协议书上盖章的意思并不是一审法院认定的“仅系对购房意向协议书第十二条的相关内容变更进行确认”，其盖章行为系对案涉协议书内容的追认，是对被上诉人丽水格林豪泰物业管理有限公司中介行为的认可，据此，被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司当然是案涉协议书的当事人即合同相对方。二、15万元确认金确实是向被上诉人丽水格林豪泰物业管理有限公司缴纳的，原因有二：一是协议签订时，被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司的账户均已被冻结，无法正常使用；二是被上诉人丽水格林豪泰物业管理有限公司系案涉房屋楼盘的前期物业管理公司，其法定代表人雷云恰好又是被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司的法定代表人赵伟龙的授权委托人，由雷云代行被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司法定代表人的相关权利，雷云及被上诉人丽水格林豪泰物业管理有限公司在收取款项后，部分款项用于小区楼盘的管理和运行中，是为被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司之利益而履行相关义务。三、关于案涉法定代表人授权委托书的授权范围问题。该委托书第五条明确被委托人即被上诉人丽水格林豪泰物业管理有限公司的法定代表人雷云具有“其他法律、法规规定的公司法定代表人职务行为”的代理权限，由此并不能推出一审法院认为的在该授权下不得为与“明确授权（主要为解除购房合同）完全相反的出售房屋事宜”。经查询，被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司系的公司类型为有限责任公司（自然人独资），仅有赵伟龙一个股东，经营范围为房产开发和商品房销售。据此，上诉人认为被委托人即被上诉人丽水格林豪泰物业管理有限公司的法定代表人雷云当然具有代表其对外销售房屋的权利，而其代为在前述协议书上加盖被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司公章的行为，当然属于授权内容。四、协议书中规定“乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋为1、已售商品房为户主出让；2、未售商品房（税控）”，协议书中并未明确案涉房屋到底是已售还是未售，上诉人签订协议书时并不知道案涉房屋属于何种情形，但一审法院认定上诉人已被告知案涉房屋系税控状态，有失偏颇。若系已售商品房为户主出让，则案涉房屋并不存在一审法院认定的不能交易情形。至于上诉人在签订协议书时是否为善意，该举证责任在被上诉人，而被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司亦未提供任何证据证明上诉人系恶意。综上所述，上诉人系基于对法定代表人授权委托书及被上诉人丽水市××房地产开发有限公司公章的信赖才签订案涉协议书，主观上系善意，被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司当然是案涉协议书的合同相对方，是适格的被告，请贵院依法撤销一审裁定并指令一审法院进行实体审理。 被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司辩称，一、上诉人所主张的购房款已在雷云诈骗案中明确属于雷云诈骗案的一部分，该案已经法院判决，上诉人的购房款应向雷云追讨。上诉人在雷云诈骗案中被骗80多万，要回了20万，应认定上述款15已经被上诉人追讨回去了，其余款项周爱萍应该向雷云和格林豪泰公司追讨，与答辩人公司无关。二、购房意向协议书的甲方是格林豪泰公司，乙方是购房人，都跟答辩人无关，他们签订意向协议卖答辩人的房子没有道理。关于公司公章，答辩人认为是雷云诈骗的时候偷拿的，答辩人不知道这个公章盖上去是什么意思。上诉人一直在强调雷云的委托书，但是答辩人委托雷云是为了办理案涉小区的工作，并没有委托他卖房子，当时答辩人处于莲都区政府处置办监管的状况，房子已经被法院查封，要处置房子应得到法院解封并要处置办允许，雷云跟房地产公司没有关系，对于销售房子其没有解释权，周爱萍私下到雷云的公司去买房是受骗情况，与答辩人无关。综上，一审法院裁定正确，应当维持原判。 被上诉人丽水格林豪泰物业管理有限公司未作答辩。 上诉人周爱萍向一审法院提起诉讼请求：1.确认原被告于2016年3月22日签订的《购房意向协议书》有效；2.被告继续履行《购房意向协议书》并于十日内与原告签订《商品房预售合同》，协助原告办理过户登记手续。后周爱萍变更诉请为：1.解除原告与被告丽水市元正房地产开发有限公司于2016年3月22日签订的《购房意向协议书》；2.被告丽水市元正房地产开发有限公司退还房屋确认金人民币15万元。 一审法院认定事实：2016年3月22日，原告（乙方）与被告丽水格林豪泰物业管理有限公司（甲方）签订购房意向协议书一份，约定原告向被告丽水格林豪泰物业管理有限公司购买案涉房屋，该购房意向协议书落款处旁边空白处有原告签名和被告丽水格林豪泰物业管理有限公司公章。在落款处有手写的“可以转让”字样，并加盖有被告丽水市元正房地产开发有限公司公章。购房意向协议书第十一条约定：“本意向书签订后甲方不得另行介绍第三方购买该房屋，除非本意向书约定的另行出售条件具备或本意向书失效。”购房意向协议书第十二条约定：“本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让......乙方承诺甲方已告知乙方所选定的房屋为1、已售商品房为户主出让；2、未售商品房（税控）......”后原告向被告丽水格林豪泰物业管理有限公司转账支付了15万元确认金。2016年3月22日，被告丽水格林豪泰物业管理有限公司出具收款收据确认收到原告15万元款项。另查明，2015年8月12日，丽水市元正房地产开发有限公司的法定代表人赵伟龙出具授权委托书一份给丽水格林豪泰物业管理有限公司的法定代表人雷云，授权委托书载明具体的权限为：“一、代为负责公司开发的元正瓯江花苑楼盘竣工验收事宜并签署相关文件；二、在公司与相关购房户解除购房合同事宜中，代为签署解除购房合同的相关文件；三、在公司依法进入破产程序后，代为配合相关部门进行破产清算事宜并签署相关文件；四、代为签署公司与中国建设银行丽水分行因解除购房合同所产生的相关文件、代为签署公司在履行与中立建筑公司之间建设工程施工合同而产生的相关文件；五、其他法律、法规规定的公司法定代表人职务行为。”在该份授权委托书的另一面，由雷云手写“补充协议”载明：本人雷云，是丽水市元正房地产开发有限公司法定代表人“赵伟龙”在2015年8月12日至2018年8月11日（三年）期间授权委托代理人。授权法律、法规规定的公司法定代表人职务行为，在法定授权期限内的一切法人职务行为，所产生的相关法律后果由法定代表人赵伟龙及丽水元正房地产开发有限公司承担（详见法定代表人授权书）。另查明，（2020）浙1102刑初6号刑事判决书认定本案原告被骗84万元（本案15万元包含在内），后原告追回25万，并判决责令雷云退赔原告59万元。 一审法院认为，原告主张其与被告丽水市元正房地产开发有限公司成立合同关系，并要求解除合同、退回购房款；被告丽水市元正房地产开发有限公司认为其并未出售房屋给原告，对此本院认为，原告系与被告丽水格林豪泰物业管理有限公司订立的购房意向协议书，而非被告丽水市元正房地产开发有限公司；相应的15万元确认金亦是向被告丽水格林豪泰物业管理有限公司缴纳，而非被告丽水市元正房地产开发有限公司，故原告的合同相对人为被告丽水格林豪泰物业管理有限公司。对于被告丽水市元正房地产开发有限公司在购房意向协议书上加盖公章的行为，结合当事人陈述、加盖公章所处位置，并从手写的“可以转让”字样的情形及该协议书第十二条写明的“本意向书仅限于乙方本人享有，不得转让。”的内容可知，加盖丽水市元正房地产开发有限公司公章仅系对购房意向协议书第十二条的相关内容变更进行确认，而非被告丽水市元正房地产开发有限公司加入本购房意向协议书的合同相对方。对于本案争议的授权问题，该院认为，被告丽水市元正房地产开发有限公司的法定代表人赵伟龙出具授权书载明的授权范围为：负责瓯江花苑楼盘的竣工验收并签署相关文件；与相关购房户解除购房合同事宜中代为签署解除购房合同的相关文件；代为配合相关部门进行破产清算事宜并签署相关文件；代为签署与中国建设银行丽水分行因解除购房合同所产生的相关文件；代为签署在履行与中立建筑公司之间建设工程施工合同而产生的相关文件，尽管有“其他法律、法规规定的公司法定代表人职务行为。”这一兜底条款，但该兜底条款覆盖的范围应为与前述明确授权内容相关但在签订授权书时未能穷尽的内容，而不能是与前述明确授权（主要为解除购房合同）完全相反的出售房屋事宜。故本案无法得出被告丽水格林豪泰物业管理有限公司具有出售房屋之授权的观点。同时，原告庭审陈述在签订购房意向协议书时已看过案涉授权书，故其理应知晓被告丽水格林豪泰物业管理有限公司出售房屋系越权行为，且购房意向协议书中亦明确写明原告已被告知案涉房屋系税控状态，应认为原告对房屋不能交易是明知的，在此情况下其仍签订购房意向协议书，应认为本案无从形成被告丽水格林豪泰物业管理有限公司有权出售房屋的权利外观，故原告主张其善意相信有授权而订立合同无事实和法律依据，不予采信。综上所述，原告诉请解除与被告丽水市元正房地产开发有限公司签订的合同并要求退回收取的确认金，因被告丽水市元正房地产开发有限公司并非合同相对方，亦未实际收取确认金，故原告起诉系被告主体不适格，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告周爱萍的起诉。 本院认为，本案上诉人周爱萍与本案有直接利害关系，且提出了明确的被告并有具体的诉请和事由，符合法律规定的起诉条件，法院应予以受理。一审裁定认为被上诉人丽水市元正房地产开发有限公司并非合同相对人属于案件实体审理的范畴，一审据此作出驳回起诉的裁定，确有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销浙江省丽水市莲都区人民法院（2020）浙1102民初2649号之一民事裁定； 二、本案指令丽水市莲都区人民法院审理。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 毛向东 审 判 员 苏伟清 审 判 员 王晓璐 二〇二一年三月二十四日 代书记员 徐基恒 代书记员 刘丽俏