辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0302民初214号原告：交通银行股份有限公司鞍山分行，住所地鞍山市铁东区二一九路38号。负责人：常晓丹，系该分行行长。委托诉讼代理人：王珑翰，男，该单位工作人员。被告：东升，1981年5月26日出生，住鞍山市。被告：刘君莹，1986年12月2日出生，住鞍山市。被告：辽宁盛景置业投资有限公司，住所地鞍山市立山区东建国路535号。法定代表人：于丁一，系经理。委托诉讼代理人：刘凯，辽宁律鑫律师事务所执业律师。原告交通银行股份有限公司鞍山分行（以下简称交行鞍山分行）与被告东升、刘君莹、辽宁盛景置业投资有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及被告辽宁盛景置业投资有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告东升、刘君莹经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交行鞍山分行诉讼请求：1、依法判决被告东升、刘君莹偿还借款本金379，431.26元及利息（从2020年7月1日起按照《个人房屋抵押贷款合同》第二十四条的约定计算至实际给付之日止。2、依法判决被告东升、刘君莹承担抵押担保责任，原告对被告抵押给我行的房产享有优先受偿权。3、依法判决被告辽宁盛景置业投资有限公司承担连带保证责任，判决原告对被告辽宁盛景置业投资有限公司存进的保证金享有优先受偿权。4、依法判决全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月26日原告与被告东升、刘君莹签订了《个人房屋抵押贷款合同》（编号：201601213410999001200000186）。合同第二十三条约定被告从原告处借款41.5万元整，用于购买房屋，借款期限为300个月。合同第二十四条约定了贷款利率及利率调整方式合同第二十六条约定还款方式为：等额本息还款法，每期还款额为2228.51元，还款日每月1日。合同第十三条约定，贷款人有权单方面宣布本合同项下己发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。《个人房屋抵押贷款合同》第六款约定了抵押条款，第二十二条约定被告用其所有的住宅作为抵押，房屋坐于鞍山市立山园林大道331栋3层5号，建筑面积111.81平方米。第六条还约定了抵押担保范围及抵押登记。原被告在签订合同后，依法办理了抵押权登记。抵押登记号辽2016鞍山市不动产证明第002839号。《个人房屋抵押贷款合同》第五条约定了保证条款，5.1条约定了保证责任是连带责任保证，5.3条约定了保证责任范围，同时与被告辽宁盛景置业投资有限公司签定了《个人住房抵押贷款合作协议》约定被告辽宁盛景置业投资有限公司为原告向盛景丽苑二期小区业主的贷款业务提供连带保证责任，并出具相应的保证函。为保证个人按揭贷款的按期如约还款，原告与开发商辽宁盛景置业投资有限公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，约定在原告存入保证金，当出现个人逾期还款时，原告有权直接扣划保证金，用于偿还逾期贷款。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第85条规定，“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。原告对该保证金账户内资金享有优先受偿权。现还款期限已届满，被告的贷款已经逾期，经原告多次催要，被告依然没有偿还借款，原告特向贵院提出诉讼。被告东升未到庭、未答辩。被告刘君莹未到庭、未答辩。被告辽宁盛景置业投资有限公司辩称：无异议，但按着法律规定，人保和物保并存时，按照债务人自己提供物的担保实现债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，认定如下：交行鞍山分行提供的房产抵押合同一份、借款凭证一份、贷款余额信息表一份、欠款明细一份、不动产登记证一份、合作协议一份、担保函一份、信息表一份。证明第一、二被告购房贷款，未按期偿还欠款，尚欠本金379，431.26元的事实，真实、合法，与本案有关联，予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：被告东升、刘君莹系夫妻关系，二人于2016年10月26日在被告辽宁盛景置业投资有限公司处购买一处商品房（鞍山市立山园林大道331栋3层5号），与原告交行鞍山分行签订《个人住房抵押贷款业务合作协议》，向原告贷款415000元，约定等额本息还款法，借款期限为300个月，每期还款额为2228.51元，还款日每月1日。原告交行鞍山分行于2016年12月5日向二被告发放了贷款415000元。对二被告所购商品房鞍山市立山园林大道331栋3层5号房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。原告与被告辽宁盛景置业投资有限公司签订了《个人住房抵押贷款业务合作协议》，被告辽宁盛景置业投资有限公司承诺对盛景丽苑楼盘的购房人的全部贷款提供连带责任保证。并向原告缴纳了保证金。被告东升、刘君莹按协议偿还部分贷款后，停止偿还。截至原告起诉时二被告尚欠借款本金379，431.26元及利息。本院认为，依法成立的合同受法律保护。依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”之规定，本案中，原告交行鞍山分行与东升、刘君莹间因购房贷款形成的法律关系,系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反我国现行法律法规的强制性规定,应属有效的民事合同。双方均应按照合同约定全面、认真履行各自义务。原告交行鞍山分行履行了提供贷款的义务,被告东升、刘君莹未能按照合同约定按时、足额偿还借款,应承担违约责任。因《个人房产抵押贷款合同》明确约定借款人未按约定偿还贷款本金或支付利息视为提前到期事件，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，故对交通银行要求东升、刘君莹偿还尚欠的贷款本金379，431.26元及自从2020年7月1日起按合同约定标准计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求对被告位于鞍山市立山园林大道331栋3层5号房屋享有优先受偿权一节，虽然该房屋为本案债务设定抵押，并办理了预购商品房抵押权预告登记，但预购商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记，上述房屋的抵押权登记手续至今未办理，原告尚未取得抵押权，故其要求对该房屋享有优先受偿权的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告盛景置业承担连带保证责任并对盛景置业存进的保证金享有优先受偿权一节，盛景置业辩称双方签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》1.3.1条及《担保函》第5条均载明，当银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，其公司的保证责任解除，但因本案中交通银行对抵押房产仅设立了抵押权预告登记，尚未办理抵押登记，抵押权未设立，不符合合同约定的盛景置业保证责任解除情况，故盛景置业应依照双方签订的《个人住房抵押贷款业务合作协议》及《担保函》对东升、刘君莹上述贷款承担连带保证责任并以其提供的保证金对上述贷款承担质押担保责任，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、东升、刘君莹于本判决生效之日起十日内给付交通银行股份有限公司鞍山分行贷款本金379，431.26元，并承担此款自2020年7月1日起至本判决确认的实际给付之日止所产生的利息（按照双方签订的《个人房产抵押贷款合同》约定计算，但应扣除被告在此期间已经偿还的利息）；二、辽宁盛景置业投资有限公司对东升、刘君莹上述债务承担连带保证责任，交通银行股份有限公司鞍山分行对辽宁盛景置业投资有限公司保证金质押账户内的保证金享有优先受偿权；三、驳回交通银行股份有限公司鞍山分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6992元，由东升、刘君莹、辽宁盛景置业投资有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  宋 扬人民陪审员  尚齐威人民陪审员  刘金凤二〇二一年三月十六日书 记 员  丁 吟