浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初433号 原告：马祥英，女，1972年4月20日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：钱林华，浙江东港律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超,浙江（泽大）平湖律师事务所律师。 被告：陈彩凤，女，1964年6月13日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：叶红华,平湖市当湖法律服务所法律工作者。 被告：顾微，女，1988年9月5日出生，汉族,住平湖市。 原告马祥英与被告陈彩凤房屋买卖合同纠纷一案，于2020年1月20日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员吴斐斐适用简易程序审理。经原告马祥英申请，本院依法追加顾微为本案被告。后本院于2020年4月20日裁定本案转为普通程序，于2020年12月17日、2021年3月5日二次公开开庭进行了审理。原告马祥英的委托诉讼代理人李超，被告陈彩凤的委托诉讼代理人叶红华及被告顾微均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马祥英向本院提出诉讼请求（诉讼中已变更）：1.确认原告马祥英与被告陈彩凤于2007年签订的《公房转让协议》有效；2.判令将坐落于平湖市××路××号楼××梯××室房屋的所有拆迁权益，即产权调换房屋评估价值803900元和房屋征收补偿款536042元归原告所有；3.判令确认被告陈彩凤将坐落于平湖市××路××号楼××梯××室房屋的所有拆迁权益赠与给被告顾微的行为无效；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1994年3月22日，被告陈彩凤与平湖市房地产管理处签订了《城镇公有房屋租赁合同》一份，该合同约定平湖市房地产管理处将坐落于××路××号楼××梯××室房屋出租给被告陈彩凤，被告陈彩凤不得对上述出租房屋转租或转让。2007年12月17日，原告马祥英与被告陈彩凤签订了《公房转让协议》一份，该协议约定被告陈彩凤将坐落于平湖市××路××号楼××梯××室房屋以十万元的价格转让给原告；还约定上述转让的房屋目前未拆迁，待拆迁时，被告无条件配合原告办理相关手续；同时该协议还对拆迁时的相关补偿费用权属作了相应的约定。现原告得知被告在未通知以及征得原告同意的情况下，就上述房屋己经签订了拆迁安置补偿协议并且己经取得了相应的补偿费用。后原告就此事多次与被告协商，但均未果，最终酿成纠纷。 被告陈彩凤答辩称，认为其与原告签订的《公房转让协议》是事实，但双方考虑不周全，无视了相关规定和不得转让的约定，该《城镇公有房屋租赁合同》明确约定承租人不得对出租房屋转租或转让，故酿成了本案纷争，过错的责任也在双方，现被告陈彩凤愿意退回所收取的100000元转让费，并按照协议约定赔偿原告总成交价的50%即50000元。2019年上半年本案诉争房屋涉及拆迁，根据规定承租房只有先行买进房屋所有权才能享受拆迁安置权益，但当时被告陈彩凤并无能力出资买房，也考虑到对女儿顾微有所亏欠，与女儿商量后由女儿顾微先出资购入房屋并将老房子赠与给女儿，拆迁权益由女儿享受，该赠与合同是经公证处公证是合法有效的。综上，被告陈彩凤愿意退还原告房屋转让费100000元，并赔偿50000元。 被告顾微答辩称，原告马祥英与被告陈彩凤签订的《公房转让协议》是不合法的，公房是禁止私下转让买卖的。老房子拆迁的时候其母亲陈彩凤没有钱，而由被告顾微出资17132.02元向平湖市房地产管理处买进老房子的所有权，后母亲陈彩凤将老房子赠与给被告顾微，并经过平湖市公证处公证，赠与是合法有效的，最终由被告顾微享受了诉争房屋的拆迁安置权益。 为证明自己的主张，原告向本院提交了下列证据： 证据一、公房转让协议1份、委托书3份，证明原告与被告陈彩凤之间的房屋买卖关系，以及相关补偿费用权属的约定。 证据二、收条1份，证明被告陈彩凤已收到原告交付的全部购房款100000元的事实。 证据三、情况说明1份、收款收据6份、历月电费明细1份、银行流水1份，证明原告自2007年12月起就居住于涉案房屋的事实。 证据四、关于城镇公有房屋租赁合同的公证书1份，证明涉案房屋系被告陈彩凤承租，不得私自转租或者转让的事实。 证据五、委托书、征收情况认定表、国有土地上房屋征收分户评估报告、评估结果确认单、房屋征收与补偿协议书各1份，证明涉案房屋办理征收手续的经过及补偿的价值。 被告陈彩凤质证认为，对证据一公房转让协议的真实性无异议，但该协议是无效的；委托书格式上不符合常规，内容为空白落款只有陈彩凤签字。对证据二无异议，被告陈彩凤收取了原告100000元。证据三无异议，涉案房屋转让后一直由原告使用，房租及水电费均由原告交纳，但拆迁前原告欠了一年的房租及水电费未交，该部分是由被告顾微补交的。对证据四真实性无异议，其中城镇公有房屋租赁合同中第五条也明确约定未经平湖市房地产管理处同意，承租人即被告陈彩凤不得任意增添同住人；不得擅自转租或变相转租转让承租否认房屋。对证据五无异议。 被告顾微质证认为，同意被告陈彩凤的质证意见。 被告陈彩凤所举证据和所需证明的事实内容有： 关于赠与合同的公证书1份、公有住房买卖合同书1份,证明在由被告顾微出资买入涉案老房子所有权后，2019年12月10月被告陈彩凤将《公有住房买卖合同书》项下的权益赠与被告顾微，并经平湖市公证处公证。 原告质证认为，首先，公有住房买卖合同书签订日期为2019年12月3日，说明当时涉案房屋已经被征收，因为涉案房屋征收与补偿协议书是在2019年11月24日就已经签订的，房屋一旦涉及拆迁，被告陈彩凤对公房已经转变为有权处分。其次，公证书上公证的内容为赠与合同签字及捺印是否为本人，对于赠与合同的效力是否符合法律规定并没有进行审核，实际上签订赠与合同之前，涉案房屋的拆迁权益已经转让给了原告。综上，原告认为该份赠与合同是无效的。 被告顾微质证认为无异议。 本院应原告申请，对涉案的平湖市××街道××幢××单元××室房屋价值委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司进行评估，上述评估对象在价值时点（2020年6月3日）的市场价值为人民币80.39万元：其中住宅价值为人民币75.94万元，单价为12292元／平方米；车库价值为人民币4.45万元，单价2500元／平方米。原告支付评估费3640元。 原告质证认为无异议。 被告陈彩凤对估价报告及发票的真实性无异议，但关联性有异议。 被告顾微质证认为无异议。 本院经审理认定事实如下：坐落于平湖市××路××号楼××梯××室房屋原为平湖市房地产管理处的直管公房。1994年3月22日，被告陈彩凤作为承租方与平湖市房地产管理处签订《城镇公有房屋租赁合同》一份，约定根据被告陈彩凤申请，平湖市房地产管理处同意将上述房屋出租给被告陈彩凤使用。2007年12月17日，被告陈彩凤将该公房转让给原告马祥英，双方于当日签订《公房转让协议》一份,该协议约定：在被告陈彩凤从未享受过房改房政策前提下，其自愿将坐落在当湖镇××路××号楼××梯××室的房屋（公房）转让给原告（住宅面积39㎡、车库2.7㎡、阳台1.43㎡），双方商定的成交价格为人民币壹拾万元正，如逢以后拆迁，该房的评估款由原告领取。原告在签约当天给付给被告陈彩凤定金贰万元，余款待被告陈彩凤搬出上述房屋时付清。被告陈彩凤享受房改政策，由原告出资购买上述房屋，因目前环北路1号楼未拆迁，待拆迁时，被告陈彩凤无条件配合原告办理相关手续。另补充约定：今后所有的过渡费、搬家费等所有拆迁奖励全部归原告领取，与被告陈彩凤无关；等拆迁安置新房交付后，所有的产权转让费全部由原告承担，但被告陈彩凤必须无条件配合原告办理手续；本协议在双方自愿前提下签字，如违约赔偿对方总成交价的50%。同日，原告向被告陈彩凤支付了购房款70000元。2007年12月26日，被告陈彩凤向原告出具收条一份，载明今收到马祥英购本人被告陈彩凤也将涉案房屋交付给原告购房款叁万元，并备注房款全部付清。被告陈彩凤将涉案房屋交付给原告。2019年，平湖市人民政府作出房屋征收决定，涉案公房可以办理房改。因被告陈彩凤系原始承租人，一直以其名义承租，故被告陈彩凤于2019年12月3日申请办理该房屋的房改，经核对建筑面积为54.84平方米、自行车库建筑面积3.68平方米，交付了房改款17654.58元。 另查，被告顾微系被告陈彩凤之女。2019年11月24日，被告顾微作为被告陈彩凤的委托代理人与平湖市住房和城乡建设局签订《平湖市国有土地上房屋征收与补偿协议书》一份，双方就房屋征收与补偿事宜达成协议如下：坐落于平湖市××路××号楼××梯××室被征收房屋的补偿方式为产权调换；房屋补偿金额606813元、车库17624元，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿9385元，附属物（装修）补偿费27479元，补助和奖励29086元，以上补偿及补助奖励合计为690387元；产权调换的房屋坐落于平湖市××街道××幢××单元××室，产权调换房屋优惠后房屋价值425503元；被征收房屋价值与产权调换房屋优惠后房屋价值差价为181310元，该款于2020年3月30前结清；另约定腾房补助142260元和128898元。 2019年12月10日，被告陈彩凤与被告顾微签订《赠与合同》一份，约定被告顾微系被告陈彩凤的女儿，故被告陈彩凤决定将《公有住房买卖合同书》（编号：2019拆-634）项下的权益赠与受赠人。 2020年4月9日，产权调换房屋即平湖市××街道××幢××单元××室办理不动产登记手续，权利人为被告顾微，权利证号为浙（2020）平湖市不动产权第0015057号。另被告顾微领取房屋征收补偿款536042元。 诉讼中，原告马祥英申请对坐落于平湖市××街道××幢××单元××室的房屋截止2020年6月3日的市场价值进行评估。本院委托嘉兴市天衡房地产评估有限公司进行了评估，该公司于2020年9月1日出具房地产估价报告，估价结论为：确定估价对象在价值时点（2020年6月3日）的市场价值为人民币80.39万元：其中住宅价值为人民币75.94万元，单价为12292元／平方米；车库价值为人民币4.45万元，单价2500元／平方米。原告马祥英因此预交评估费3640元。 本案的争议焦点为：一、原告马祥英与被告陈彩凤关于涉案房屋即平湖市××路××号楼××梯××室签订的《公房转让协议》效力问题；二、被告陈彩凤与被告顾微签订的《赠与合同》效力问题。 对于争议焦点一。被告陈彩凤、顾微以《城镇公有房屋租赁合同》明确约定承租人不得对出租房屋转租或转让提出涉案《公房转让协议》无效抗辩。本院认为，本案中虽被告陈彩凤与原告签订的《公房转让协议》约定属于对公房的产权转让，但现该公房因拆迁完成了房改，被告陈彩凤已取得房屋的所有权，根据《合同法》第五十一条关于无处分权的人处分他人财产，在订立合同后取得财产处分权的规定，应当认定该合同有效。故被告陈彩凤、顾微辩称《公房转让协议》无效的意见，与法不符，不予采纳。现因政府征迁致使出卖房屋的物权消灭，在此情况下，买受人可选择解除合同，也可选择主张该物权消灭的对价-产权调换房屋、补偿款等权益。虽被告陈彩凤以其原始承租人名义申请房改并交付房改购买款，但《公房转让协议》中明确约定，如逢以后拆迁，该房的评估款由原告领取；被告陈彩凤享受房改政策由原告出资购买上述房屋；今后的所有过渡费、搬家费等拆迁奖励全部由原告领取，与被告陈彩凤无关。为考虑诉讼效益，原告马祥英请求直接确认买卖房屋的征收补偿安置权益归原告所有，并无不当，本院予以支持。但被告陈彩凤支付的房改购买款17654.58元应予退回。 那么，在产权调换房屋现已登记为被告顾微的情况下，涉案房屋的征收补偿安置权益该如何返还的问题，本院将在争议焦点二中予以阐述。 对于争议焦点二。被告陈彩凤与被告顾微签订的《赠与合同》效力问题。本案中,原告马祥英主张被告陈彩凤与被告顾微签订赠与合同的行为属于恶意串通,损害了其合法权益,应当认定为无效。原告马祥英的上述主张成立需具备两个前提条件:一、原告对于涉案房屋平湖市××路××号楼××梯××室享有权利。二、在前述条件成就的情形下,原告需证明被告陈彩凤与被告顾微签订赠与合同的行为构成恶意串通。通过上述争议焦点一分析,可以认定《公房转让协议》有效,涉案房屋完成房改后在政府征迁前的实际权利人已是本案原告马祥英。在此情形之下,被告陈彩凤将买入的公有住房即涉案房屋赠与给被告顾微势必会对原告的利益造成损害。对于被告陈彩凤与顾微之间是否构成恶意串通行为,可从以下事实进行认定:被告陈彩凤在明知涉案房屋已转让给原告的情况下将其赠与给被告顾微,其主观恶意是明显的,而被告顾微与被告陈彩凤系母女关系,其也从未表示对原告与被告陈彩凤之间买卖公房的事实不知情，并且被告顾微的抗辩理由之一就是原告购买公房是违反法律、法规的行为,综上可以认定被告顾微对于原告购买其母亲陈彩凤承租的涉案房屋平湖市××路××号楼××梯××室的事实是知情的,足以认定被告顾微在赠与过程中的主观恶意。故被告陈彩凤与被告顾微签订的《赠与合同》系双方恶意串通,损害了原告的利益,应当认定为无效。关于赠与合同无效的法律后果,《合同法》第五十九条规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。综上，原告要求确认《赠与合同》无效的主张，本院予以支持。《赠与合同》无效后，二被告需返还的涉案房屋征收补偿安置权益，主要包括产权调换房屋一套即坐落于平湖市××街道××幢××单元××室和现金补偿款536042元。本院认为，因被告陈彩凤的违约及二被告间的恶意赠与，产权调换房屋已登记在被告顾微名下，致使原告不能实现合同的目的，依据产权调换房屋在价值时点2020年6月3日的市场价值为803900元，本院确认二被告应返还原告产权调换房屋评估价值803900元及补偿款536042元，扣除被告陈彩凤应支付的房改购买款17654.58元，二被告须返还原告1322287.42元。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告马祥英与被告陈彩凤于2007年12月17日就坐落于平湖市××路××号楼××梯××室房屋签订的《公房转让协议》合法有效； 二、确认被告陈彩凤与被告顾微于2019年12月10日签订的《赠与合同》无效； 三、被告陈彩凤、顾微于本判决生效后十日内返还原告马祥英1322287.42元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16700元，财产保全申请费3520元，合计20220元，由被告陈彩凤、顾微负担。评估费3640元，由被告陈彩凤、顾微负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吴斐斐 人民陪审员  周振华 人民陪审员  张惠芳 二〇二一年三月九日 书 记 员  沈静芬 10- 9-