西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0113民初1097号原告：丁冬梅，女，汉族，1972年12月12日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：夏青，陕西洪振律师事务所律师。被告：西安曲江建设集团有限公司。住所地：西安市曲江新区。法定代表人：杨雷蒙。委托诉讼代理人：吴凯凯，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佳文，陕西丰瑞律师事务所律师。原告丁冬梅与被告西安曲江建设集团有限公司（以下简称“曲江建设公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人夏青及被告委托诉讼代理人吴凯凯、梁佳文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁冬梅诉称，2015年4月23日，原被告双方签订《商品房买卖合同》并办理网签备案登记，约定原告购买被告开发的“曲江亮丽家园”第8栋2单元1层20101号房，合同约定：该商品房的用途为成套住宅，该商品房预售预测建筑面积共251.03平方米.按建筑面积计算，单价为每平方米5125.37元，总价款为1286622元。出卖人应当在2015年6月30日前交付房屋。出卖人逾期交房超过90天后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。至合同约定的交房日期，被告因未达到交付条件不能按约交付房屋。原告已按照合同约定支付全部购房款，因被告在售房时未尽到完全的告知和说明义务，瑕疵履行合同时对原告认知和使用房屋造成影响，应结合房屋使用条件给予相应赔偿，与此相同情况的业主已经贵院生效判决确认，故原告愿意参照相同赔偿数额，以节省司法资源。逾期交房违约金也愿意降低参照同地段月租金予以计算，从约定交房时计算至本案起诉时，原告保留继续追诉至被告实际交房时的违约金的权利。故原告诉至法院，请求依法判令:1、被告赔偿原告房屋赔偿金50000元；2、被告赔偿原告逾期交房违约金120900元（从2015年7月1日起计算至2020年8月31日）；3、被告承担本案的诉讼费用。被告曲江建设公司辩称，1、原告要求被告赔偿房屋赔偿金50000元无事实及法律依据，应予驳回。从程序上说，原告诉请已超过法定诉讼时效。被告在华商报发布交房公告，通知原告购买的第8栋楼将在2015年5月6日至2015年5月12日集中办理交房；《商品房买卖合同》中第八条约定交房期限是2015年6月30日前，即使按照合同约定交房之日次日起即2015年7月1日起，原告知道并且应当知道其权利受到侵害，因此其诉讼时效应于2017年6月30日届满，但原告至2020年9月10日才起诉，明显已超过诉讼时效。从事实上讲，案涉小区系西安供电局组织团购的房屋，被告组织团购人员集中选房时，通过展板、图片及现场工作人员讲解等形式，已向原告说明了涉案房屋系成套住宅，分上下两层，下层底跃部分设计理念为“多功能间”，且有部分底跃位于地平面以下。在此基础上，被告通过多种途径和方式，向原告告知了涉案房屋含底跃。2、原告要求被告赔偿逾期交房违约金，已超过2年的诉讼时效，应予以驳回。案涉楼宇目前已通过五方验收以及各单项验收，并已取得竣工验收备案表。其中单项验收中的消防验收意见书在2016年6月21日取得。在案涉小区其他业主起诉被告有关迟延交房违约金案件中，已将消防验收意见书取得时间即2016年6月21日认定为支付违约金截止时间，对此贵院有详细论述，所以被告认为本案中迟延交房违约金的截止时间也应为2016年6月21日。综上，被告认为原告的诉讼主张全部超过诉讼时效，无相关事实及法律依据，请求依法驳回。经审理查明，原告系西安市供电局职工。2015年4月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号为Y15038217）以购买“曲江亮丽家园”第8幢2单元1层20101号房屋。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定，该商品房的用途为成套住宅，属钢混结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下2层，该商品房阳台是封闭式，该商品房预售预测建筑面积共251.03平方米，其中套内建筑面积215.98平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积35.05平方米。第四条“计价方式与价款”约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5125.37元，总金额1286622元。第五条“面积确认及面积差异处理”约定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第1种方式进行处理：根据房地产测量机关实测结果据实结算，每平方米价格不变，房屋价款总额按实面积调整，并签署《补充协议》。第六条“付款方式”约定，买受人在签订本合同前，向出卖人支付房价款1187251.20元，剩余房价款99370.80元于交房前付清。合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将由建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，如出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金。合同第十一条“交接”约定，如买受人在约定的交房日仍未按约定付清房款及其他费用，而出卖人仍愿履行合同时，出卖人有权拒绝交房且不承担违约责任，同时该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自约定的交房日起由买受人承担。此外，该合同附件一房屋平面图显示涉案房屋为上下两层跃式结构，并未注明一层为“地下”。该合同附件五补充协议中约定，若发生合同约定的不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房：（1）政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起的房屋延期交付；（2）因政府部门、市政能源部门进行与本项目相关联的市政干线工程或采取临时措施等而引起的房屋延期交付；（3）买受人在交接前仍应付房款或其他相关费用未付清......。发生前款所述第（1）-（2）项延期交房情况时，出卖人应在发生该等情况后30日内通知买受人，并向买受人提供政府有关部门出具的合法有效的证明文件，否则不得以此为理由免除延期交房的责任。经查，截止2015年4月23日，原告已累计向被告支付1187251.20元购房款。2015年4月17日，被告在《华商报》B04版面发布了曲江亮丽家园交房公告，通知购买亮丽家园8幢房屋的业主于2015年5月6日至2015年5月12日集中办理交房。2018年11月14日，被告向原告发出《催款函》，要求原告自接到本函之日起5日内向被告支付剩余未付房款70821.80元并从2015年5月1日起至全款付清实际之日止按日向被告支付逾期应付款的万分之一违约金并办理收房手续。后原告于2018年11月16日向被告支付了剩余房款和80元产权登记费。另查明，根据已生效的西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08526号民事判决书、（2018）陕0113民初1593号民事判决书以及西安市中级人民法院（2017）陕01民终5828号民事判决书查明，涉案房屋一层为地下室符合设计规划，图纸标明为储藏室，可以作为房屋出卖，但其用途不是“住宅”，故标为“其他用途”，只能对外出售给一户且办理一个房屋产权证；根据西规曲建字第017号《建设工程规划许可证》标明，“亮丽家园”的建筑层数为：均为地下二层、地上十八加一层一栋；均为地下三层、地上十八加一层三栋；地下一～二层，局部地下三层停车库一座（含会所、人防及设备用房）。原告认为许可证上表明“亮丽家园”的房屋为地下二层和地上十八层，且认购书中明确约定认购房屋不包括地下室，而被告未向其说明涉案房屋的一层位于地下，故其所购房屋系成套住宅，用途应为住宅，而规划图中标示为地下储藏室，经西安市房产测量事务所测量后，涉案房屋的地下房屋部分用途为其他，出售价格还高于楼上房屋，故被告在售房时未尽到完全的告知和说明义务，瑕疵履行合同时对原告认知和使用房屋造成影响，被告违反合同约定，应当向原告承担赔偿责任并按每月1950元租金标准承担逾期交房违约金。被告则认为原告诉请不能成立，并提交选房当天的照片及2015年4月17日的交房公告，以证明被告组织团购人员集中选房时，通过展板、图片及现场工作人员讲解等形式，已向原告说明了案涉房屋系成套住宅，分上下两层，下层底跃部分设计理念为“多功能间”，且有部分底跃位于地平面以下，被告已全面履行了告知义务，且被告已通知原告具体交房时间，即使按照合同约定的2015年6月30日之次日计算，原告于2020年起诉要求支付赔偿金及违约金，均已超过诉讼时效。又查明，涉案房屋所在楼栋经五方验收后，于2016年6月21日通过消防验收，于2016年7月11日通过了建筑节能分部工程验收。庭审中，原告表示被告未在合同约定的2015年6月30日交房已经明确违约，后被告在2017年竣工验收备案达到交付条件后仍没有按照合同约定书面通知原告交房，且被告也未提交相关证据证明达到交付条件后履行书面通知义务，被告2018年向原告发出的《催款函》中也没有体现交付通知，所以原告要求被告赔偿房屋赔偿金50000元的诉讼请求并未超过诉讼时效，原告称其至庭审之日仍尚未收房。关于逾期交房违约金，原告表示其在没有被告书面通知的情况下一直采取电话和当面对接的形式，确无相关书面证据。以上事实，有《商品房买卖合同》、照片、收款收据、交房公告、西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第08526号民事判决书、西安市中级人民法院（2017）陕01民终5828号民事判决书、（2018）陕0113民初1593号民事判决书、消防验收意见书、《催款函》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为：1、涉案房屋的一层位于地下、用途为“其他”是否符合合同约定，被告是否因此向原告赔偿损失；2、被告是否存在逾期交房违约行为？关于本案争议焦点1，原、被告双方商品房买卖合同约定面积发生差异，根据房地产测量机关实测结果据实结算，且合同的房屋平面图也明确显示涉案房屋为上下两层跃式结构。涉案房屋的设计规划为上下两层跃式结构，且一层的确位于地下，而涉案房屋的建造亦符合设计规划。位于地下部分的一层经测量虽登记为“其他用途”，但包含在全面积之中不违反相关规定，可以对外出售，且不能分割出售及单独办理产权证书。从被告提交的认购现场的照片可以看出，被告在销售房屋前已就所出售房屋的设计规划、户型等向买受人作了一些说明，而原告也无证据证明被告对涉案房屋一层位于地下有故意隐瞒的情形。故被告向原告出售的涉案房屋“一层位于地下”符合设计规划和合同约定。但需指出，被告虽在出售时向买受人作了说明，但从双方的合同约定和合同履行情况来看，该说明仅是对所出售房屋的通常说明，并无证据证明被告就原告所购房屋与其他房屋不同的特殊情况即“一层位于地下”尽到了完全的告知和说明义务，且在合同附图中也未明确标示此特殊情况。故而被告在履行合同过程中存在瑕疵，该履行瑕疵也会对原告认知和使用涉案房屋造成一定影响，加之原告仍要求继续履行合同，故结合房屋使用过程中的采光等因素，本院酌定被告向原告赔偿损失50000元。被告辩称原告该诉请超过诉讼时效，无事实及法律依据，本院不予采信。关于本案争议焦点2，《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案中，双方合同约定，出卖人应当在2015年6月30日前将建设单位组织验收合格的商品房交付买受人使用。该约定违反法律规定，对原告不能产生法律约束力。本案涉案房屋所在楼栋直至2016年6月21日通过消防验收才达到交付条件，晚于合同约定的交付时间，故被告的行为构成违约。同时，案涉《商品房买卖合同》签订于2015年4月23日，虽被告于2015年4月17日在报纸上发布交房公告，通知包括案涉楼栋的买受人在2015年5月6日至2015年5月12日期间收房，但其时原、被告双方尚未签订合同，故该公告不对原告产生通知的法律效力，且被告亦未提交证明其在上述期间之后至2018年11月14日发出《催款函》期间向原告履行过通知收房的义务，故被告理应向原告承担2015年7月1日至2018年11月14日期间的逾期交房违约金。对于被告辩称原告该诉请已超过诉讼时效，因原告未能提供其自被告违约起三年内向被告主张过逾期交房违约金的证据，故本院对原告关于2020年9月11日起诉之日起倒推3年之前违约金的诉请不予支持，对原告要求被告支付2017年9月11日至2018年11月14日期间的违约金予以支持。关于原告要求被告承担2018年11月14日后至2020年8月31日期间的逾期交房违约金，因被告于2018年11月14日向原告发出的《催款函》中已明确通知原告去办理收房手续，其时案涉房屋已达到交付条件，原告未收房系其自身原因造成，故对该诉请本院不予支持。对于违约金的计算，原告主动将合同约定的以已付购房款的日万分之一之标准调整为按每月1950元之标准要求被告支付逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以认可，经计算，被告应向原告支付逾期交房违约金27560元。综上，兹依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安曲江建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁冬梅赔偿50000元。二、被告西安曲江建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁冬梅支付逾期交房违约金27560元。三、驳回原告丁冬梅的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3718元，本院减半收取后由原告承担1015.5元，被告承担843.5元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时向原告一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  邹姣凤二〇二一年三月二十九日书记员  郝香珏打印：王欣校对：王欣2021年月日送达1