文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终570号上诉人（原审原告）：牛凯凯，男，1998年10月31日出生，汉族，居民，住山东省惠民县。委托诉讼代理人：李光祥，山东志城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马文华，男，1976年12月26日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张煜佳，山东昌智律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳小利，滨州滨城诚信法律服务所法律工作者。上诉人牛凯凯因与被上诉人马文华房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。牛凯凯上诉请求：1.依法撤销滨州市滨城区人民法院(2020)鲁1602民初2493号民事判决；改判支持上诉人牛凯凯的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由马文华承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。本案中是牛凯凯向马文华账户支付的定金10万元。二、马文华对涉案房屋无权处分。1.案外人胡学雷也不能够证实其系涉案房屋的所有权人。根据被上诉人马文华提交的《商品房买卖合同》第十五条的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿给买受人损失。”同时第八条约定的交付期限为2010年8月30日前。而案外人胡学雷与淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司签订购房合同的时间为2013年6月6日。淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司应当自签订购房合同之日起90日为案外人胡学雷办理产权登记证书，如不能办理，则案外人胡学雷退房并由淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司按胡学雷已付购房款的3%赔偿损失。因此上诉人牛凯凯有充足的理由相信案外人胡学雷已经与淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司解除涉案房屋的《商品房买卖合同》，因此涉案房屋也应并非胡学雷所有。即使案外人胡学雷没有退房，被上诉人马文华也没有任何证据证实淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司已经将涉案房屋交付案外人胡学雷。案外人胡学雷只能依据与淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司签订的《商品房买卖合同》，享有向淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司要求交付房屋、办理证件的权利。在案外人胡学雷没有取得涉案房屋的所有权之前其无权进行出卖，因此，案外人胡学雷不能够证实其系涉案房屋的所有权人。2.一审法院仅仅依据授权委托书认定被上诉人马文华系有权处分是错误的。其一，一审法院认定马文华有权处分涉案房屋的依据是案外人胡学雷父母及妻子出具的委托书。根据物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。物权法第第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中涉案房屋并没有进行不动产登记，因此案外人胡学雷并未取得涉案房屋的所有权，其继承人更无权继承。被上诉人更无法取得涉案房屋的处分权。其二，根据《继承法》第三条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中涉案房屋并未进行不动产登记，因此涉案房屋并非案外人胡学雷的遗产。其继承人无权进行处分，更无权委托被上诉人马文华出卖。若案外人胡学雷的继承人欲出卖涉案房屋，也应当先办理继承，再出售方可。其三，依据一审法院查明的事实案外人胡学雷的第一顺位继承人为胡学雷的父母（胡京峰、吴杏针）、妻子（赵玉霞）及两个未成年的女儿（胡文轩、胡宇轩）。在上述委托书中既无胡文轩、胡宇轩的授权委托。又兼赵玉霞的签字是否为本人所签无法证实。更无法证实上述人员系案外人胡学雷的全部第一顺位继承人。即使上述人员为案外人胡学雷的全部第一顺位继承人，根据《中华人民共和国民法总则》第三十五条之规定监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。因此赵玉霞无权代替胡文轩、胡宇轩委托被上诉人马文华处置涉案房屋。更无法证实赵玉霞的签字为其本人所签。故上诉人牛凯凯认为被上诉人马文华更是无权处分。其四，即使被上诉人提交的委托书为真。委托的权限仅仅是代为寻找买方、洽谈价格、代收定金；代为维权纠纷，纠纷处置；代为申请、办理相关证件。而并无权与买方签订购房合同、接受房款、房产交付、更改购房合同等。故被上诉人无权与上诉人签订购房合同，更无法完成房产交付义务。其五，案外人胡学雷只能依据与淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司签订的《商品房买卖合同》，享有向淄博临淄大顺置业有限公司滨州分公司交付涉案房屋、协助办理不动产证等权利。而现在大顺公司去向不明，无法完成交付房屋、协助办理不动产证等义务。故被上诉人更无法完成向上诉人交付房屋、协助办理不动产证的义务。3.本案一审庭审中被上诉人马文华首先自称涉案房屋系其所有。有向法庭提出系接受胡学雷父母及妻子的委托处分，其陈述前后自相矛盾，不能自圆其说。4.滨州领域房产有限公司出具的《领域房产有限公司证明》不能证实涉案房屋系马文华所有。其一，根据《房地产经纪管理办法》第二十一条之规定“房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项：（一）是否与委托房屋有利害关系；（二）应当由委托人协助的事宜、提供的资料；（三）委托房屋的市场参考价格；（四）房屋交易的一般程序及可能存在的风险；（五）房屋交易涉及的税费；（六）经纪服务的内容及完成标准；（七）经纪服务收费标准和支付时间；（八）其他需要告知的事项。房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名（盖章）确认。”本案一审中滨州领域房产有限公司的王辉自始至终没有向法庭提交任何的书面合同证实其已经向上诉人告知。更没有向上诉人代理人出示过任何的被上诉人马文华与委托房屋有利害关系、涉案房屋的产权证书等情况。其二，其证明中其称涉案房屋的实际所有权人为马文华，胡学雷是顶名；其后又称还有胡学雷家人出具的授权委托书。其陈述自相矛盾。同时被上诉人马文华向其出示的授权委托书不是在其面前签署，其真实性存疑，其次委托书中的委托人是否为胡学雷的全部第一顺位继承人也不得而知。综上所述，被上诉人对涉案房屋无权处分。请求二审法院依法撤销原判；改判支持上诉人的诉讼请求。马文华辩称，一、牛洪君为涉案房屋买卖行为的实际相对人。牛凯凯与牛洪君是父子关系，在2018年购房时牛凯凯仅二十岁，并无购买房屋的经济能力，针对涉案房屋全程与马文华磋商、交涉、打款的人是牛凯凯的父亲牛洪君。牛洪君通过领域房产公司居间介绍向马文华购买涉案水岸华庭小区16号楼2单元202室、301室。马文华与牛洪君达成口头协议，将涉案两套房产以80万元的价格卖给牛洪君，随后牛洪君向马文华支付了10万元购房款，2018年7月13日牛凯凯及牛洪君共同向领域房产公司出具欠两套房产中介费5000元的欠条。牛洪君在向马文华交付10万元房款后，并没有按照约定及时结清余款70万元。经协商于2018年11月10日，由牛洪君向马文华出具保证书一份，并签名确认，以上种种行为可以证明涉案房屋买卖行为的实际相对人为牛洪君，牛凯凯对牛洪君的行为知悉且明确，牛洪君实际上为牛凯凯的代理人，其行为对牛凯凯同样具有法律效力及约束力。二、马文华不应返还涉案欠款。马文华与牛洪君于2018年11月10日签订《保证书》，内容为：“2018年7月份，牛洪君在马文华处购买××路××路××路××水岸华庭16号楼二单元一楼西户102和二楼东户201二套房产计80万元及车库50平方。7月份牛洪君首付10万元，剩余70万元定于12月30日付清首套二楼款30万元及利息2万元。牛洪君因种种原因未能付款。2018年11月10日，牛洪君保证在2018年12月30日前付给马文华32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归马文华所有。两套房产马文华可自行处置，在交32万元首付款后过户给牛洪君。特此保证。”该保证书由牛洪君签名确认，保证合同到期后，牛洪君没有如期交纳购房款。该保证书对于买卖双方发生的事实和经过进行了描述，并对后续房款缴纳时间、逾期不能缴纳房款的后果、对所交10万元购房款的处分以及两套涉案房产的处置进行了约定并予以保证。基于该份保证书的约定可知涉案10万元购房款性质上属于定金，依据《民法典》587条：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”因牛凯凯及其代理人未能按时付款，导致双方的买卖合同解除，而用于购房所付定金也归马文华所有，牛凯凯主张马文华双倍返还定金的主张无事实和法律依据，不应予以支持。三、马文华对涉案房屋系有权处分。依据胡学雷与淄博市临淄大顺置业有限公司滨州分公司签订的商品房买卖合同与购房发票可以证明涉案房屋原实际所有权人为胡学雷，胡学雷因故死亡，涉案房屋被胡学雷的法定继承人父亲胡景峰、母亲吴杏针、妻子赵玉霞及两个未成年女儿胡文轩、胡宇轩继承。胡学雷的法定继承人于2015年12月25日签署授权委托书，委托马文华“为胡学雷位于××路××路××小区××号楼××单元××室××号楼××单元××室房××房处置的受托人。受托人马文华的代理权限为：代为寻找买方、洽谈价格、代收定金；代为维权诉讼、纠纷处置；代为申请、办理相关证件。”因胡学雷两女儿并未成年，2015年时一为限制民事行为能力人、一为无民事行为能力人，其母赵玉霞为法定监护人，依据《民法典》第23条之规定胡玉霞亦是胡文轩、胡宇轩的法定代理人；依据《民法典》第三十五条：“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”胡玉霞为维护被监护人的利益，代理处分二被监护人的财产签署授权委托书的行为为有权处分，马文华已在交易时说明了房产权属情况，并且向牛洪君出具了购房合同和授权委托书，证明马文华有两套房产的处分权，系有权处分。并且，遗产继承为被继承人死亡即发生效力，并不以登记为生效要件，牛凯凯的主张无法律依据，不应支持。四、牛凯凯对房屋产权问题知悉且表示接受。牛凯凯诉称多次催促马文华尽快取得涉案房产所有权与事实不符。在牛洪君向马文华出具保证书后，马文华并没有收到牛凯凯及其父亲牛洪君任何形式的催促，马文华尽快取得涉案房产的所有权证的请求。理由是：涉案两套房产因开发商对外有债务、无人办公等原因，致使暂时不能办理房产证。马文华当时已向牛洪君做了情况说明。依据2018年7月份涉案房产周边成交的参考价格，房产均价应为每平方米7500元左右，而交易双方所达成的买卖合同的房产均价为每平方米4000元，该价格远低于市场价的原因，就是暂时不能办理房产证。对此，马文华请当时参与撮合交易的滨州市领域房产有限公司（中介方，以下简称领域房产公司）出具了证明一份。中介方同时提供了牛凯凯与牛洪君父子二人向领域房产公司出具的欠到5000元中介费欠条一份。该份证据证明了领域房产公司对两套涉案房产详细信息已向买方作出了情况说明，并无隐瞒。以此佐证马文华陈述的交易事实经过，同时证实在交易达成时，马文华已向买方告知了暂时不能办理房产证瑕疵的事实。牛凯凯与其父亲牛洪君应对买卖合同中所产生的风险自行承担责任。牛凯凯向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年7月13日达成的房屋买卖合同；2.判令马文华双倍返还定金20万元；3.诉讼费用由马文华承担。一审法院认定事实：牛凯凯委托其父亲牛洪君为其购买房产。牛洪君通过领域房产公司居间介绍向马文华购买涉案水岸华庭小区16号楼2单元202室、301室。双方未签订书面购房合同，口头约定房款共计80万元。2018年7月13日，马文华出具收条一张，载明：今收到牛凯凯交来水岸华庭16号楼2单元1层2-102号、2单元2层2-201号两套房定金10万元。收到条以实际资金到账为准。收到条后，马文华还书写了“等牛凯凯交清全部房款80万元，双方办理中介公司签约”、“此协议7月13日至9月13日办理完毕”内容。同日，牛洪君通过牛凯凯账户向马文华支付定金10万元。牛凯凯、牛洪君共同向领域房产公司出具欠两套房产中介费5000元的欠条。2018年11月10日，牛洪君向马文华出具保证书，载明：2018年7月份，牛洪君在马文华处购买××路××路××路××水岸华庭16号楼2单元1楼西户102和2楼东户201。两套房产计80万元带车库50平方米。7月份牛洪君首付10万元，剩余70万元定于12月30日付清首套二楼款30万元及利息2万元。牛洪君因种种原因未能付款。2018年11月10日，牛洪君保证在2018年12月30日前付给马文华32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归马文华所有。两套房产马文华可自行处置。在交32万元首付款后过户给牛洪君。特此保证。该保证书中载明的水岸华庭16号楼2单元1楼西户102和2楼东户201在管理部门登记编号为16号楼2单元202室、301室。后，牛洪君、牛凯凯未能如期支付购房款。另，涉案房产备案登记在案外人胡学雷名下。胡学雷于2014年去世，其法定继承人为其父母、妻子及两个女儿（分别出生于2004年3月、2008年12月）。2015年12月25日，胡学雷父母及妻子向马文华、吕民华出具授权委托书，委托其出售涉案房产。一审法院认为，本案争议焦点为马文华是否有权出售涉案房产。胡学雷法定继承人向马文华出具了授权委托书，委托其出售涉案房产。马文华的行为系有权处分。牛凯凯主张马文华未取得涉案房产的所有权导致其合同目的无法实现，无事实及法律依据。牛洪君系牛凯凯进行涉案房产买卖的代理人，其代理行为对委托人牛凯凯发生法律约束力。牛洪君在未能如期支付购房款的情况下向马文华出具了保证书，该保证书对牛凯凯有约束力。依据牛洪君出具的保证书“牛洪君保证在2018年12月30日前付给马文华32万元。如到期不能按时付款，2018年7月份所交10万元归马文华所有。两套房产马文华可自行处置”，该承诺的意思表示为附条件的合同解除。即如牛洪君未能在2018年12月30日前支付购房款32万元，则房屋买卖合同解除。依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，涉案房屋买卖合同于牛洪君、牛凯凯未依保证书承诺支付购房款时解除。牛凯凯现主张解除涉案房屋买卖合同，无法律依据，不予支持。牛洪君、牛凯凯未依约付款，应依约承担相应责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，牛凯凯主张马文华双倍返还定金20万元，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第四十五条第一款，第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决：驳回牛凯凯的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由牛凯凯负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案涉及的房屋买卖关系在相对人存在实际权利人与行为人不一致的情形，首先是出卖方马文华的身份，马文华一方面主张其系实际权利人，另一方面主张其系胡学雷亲属的代理人。一、二审诉讼期间，胡学雷亲属到庭作证，证实涉案房屋系胡学雷顶名，实际权利人是马文华，同时证实授权委托书中的签名是其本人签名，授权是其真实意思表示，故马文华无论基于权利人身份还是代理人身份，在本案中系有权处分。其次买受人一方，对于牛洪君的身份，其与牛凯凯系父子关系，买房当时牛凯凯尚不满二十周岁，故由牛洪君实际操作，并以其子牛凯凯名义买房亦合乎常理，鉴于马文华出具的收据中表明系牛凯凯交纳的定金，故认定牛洪君系牛凯凯的代理人并无不当，其后牛洪君以其名义向马文华出具保证书，其相应后果应由被代理人牛凯凯承担，牛凯凯上诉主张其不知情及牛洪君超越代理权，均不能成立。本案中，马文华在合同履行中并无致使合同目的不能实现之行为，因此，牛凯凯一方要求马文华双倍返还定金无法律依据。故牛凯凯的上诉理由不能成立。原判并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人牛凯凯负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 张 珊二〇二一年三月二十日法官助理 徐丽萍书 记 员 王 楠