陕西省西安市长安区人民法院     民 事 判 决 书                         (2020)陕0116民初9526号       原告（反诉被告）：王淳，女，汉族，1982年4月13日出生，住西安市长安区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。     委托诉讼代理人：王华，西安市未央区谭家法律服务所法律服务工作者。     被告（反诉原告）：刘晨，男，汉族，1990年12月10日出生，住陕西省兴平市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。     委托诉讼代理人：郭永强，陕西轩举律师事务所律师。     委托诉讼代理人：马孝兰，陕西轩举律师事务所律师。   原告王淳与被告刘晨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，刘晨提起了反诉，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任对本反诉公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王淳向本院提出的诉讼请求为：1、请求判决被告支付拖欠租金及水电物业费等相关费用55883元；2、请求判令被告立即从长安区XX街XX号XX中心XX楼XX中心XX室搬离，并交付原告；3、请求判令被告承担2020年7月至实际搬离日期的房屋占用费；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年8月1日，原被告签订《租赁合同》，被告向原告承租了位于西安市长安区XX街XX楼XX室（面积170㎡），租赁期限自2019年8月1日至2029年9月14日，租金标准为人民币45元/月/㎡，租金支付方式为按六个月支付。2019年7月21日原告向被告交付了租赁房屋。被告仅仅支付了半年的租赁费用。2020年3月1日，第二期房屋缴付日期到达后，被告未能及时缴纳租金，考虑到受疫情影响，原告推迟了90天，于2020年5月21日通知被告筹措房租，2020年6月12日原告发函告知被告，交付房租等费用最后截止日期为2020年6月12日24:00。截止2020年6月29日，原告仍未收到房租，原告遂于2020年6月30日致函被告，解除了双方签订的租赁合同，并通知被告立即清结拖欠费用，并限期搬离承租房屋。被告收到解除合同的通知后，仍未支付相关费用、搬离涉案房屋，亦未对原告提出解除合同的意见提出异议。   被告刘晨辩称，王淳主张被告支付租金、水电物业等55883元并承担房屋占用费的诉请没有相应的事实与法律依据。王淳未依法履行合同约定办理校区的教学许可证及相关证照资质、完成二次消防报审等手续的先行义务，其违约在先不享有合同解除权，依法应当驳回其诉请；王淳在与刘晨签订《租赁合同》时存在恶意欺诈、使刘晨在违背真实意思的情况下订立租赁合同，严重损害了刘晨的合法权益，刘晨现有权依法将该《租赁合同》撤销，要求王淳返还因该合同取得的财产并赔偿因此给刘晨造成的损失。王淳不享有该房屋的转租权、在租赁期内不得将该房屋转租给第三方。王淳将房屋违法转租，陕西崇立实业发展有限公司有权单方面解除该合同，随时有可能导致刘晨与王淳签订的合同无效，从而损害刘晨的合法权益。   反诉原告刘晨向本院提出诉讼请求为：1、请求依法判决撤销刘晨与王淳于2019年8月1日签订的《租赁合同》；2、请求判令王淳返还房屋租赁费45900元及保证金10000元；3、请求依法判决王淳向刘晨赔偿损失192285元；4、王淳承担全部诉讼费用。事实与理由，2019年7月在协商租房事宜中，反诉被告称愿以其向招商中心租赁的价格及标准将房屋出租给反诉原告。基于信任，双方于2019年8月1日签订了房屋租赁合同，反诉被告将其租赁的房屋中的4间房屋出租给反诉原告使用。反诉被告交付的房屋及基础装修部分的电源、照明、网络需满某某反诉原告的正常使用需求，同时反诉被告必须自行取得租赁房屋内经营所需的一切必要合法手续及证件，并进行二次消防报审，所办理的教学资质包含全部经营项目。后经原告了解，反诉被告从案外人处承租的房屋价格远低于反诉原告从反诉被告处承租的价格，反诉被告谎称价格一致的行为构成欺诈，且反诉被告无房屋的转租权，其违法转租行为有可能导致双方签订的房屋租赁合同无效，损害反诉原告的合法权益，此外，反诉被告所称的公摊面积过高与实际不符，而反诉被告在签订合同时使用的主体西安西沣小百合艺术培训学校有限公司并不存在。综上，反诉被告违反合同义务，导致反诉原告无法正常使用涉案房屋教学，家长纷纷退费，给反诉原告造成了损失，故提起反诉。   反诉被告王淳辩称，双方于2020年8月1日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，王淳从未承诺或者告知刘晨其按照招商中心的租赁价格及标准将房屋出租给被告，且原告分租给被告的价格适中，是符合市场规律、市场价格的。双方均应按照诚实信用原则履行各自义务，被告未按期缴纳租金，经原告多次催要，被告均未结清租金，原告已经向被告发出解除合同的通知，被告既未提出异议，亦未通过人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，该涉案合同已经解除。被告以原告未经原出租方陕西崇立实业发展有限公司确认可以转租为由要求确认合同无效不能成立。首先原告与出租方陕西崇立实业发展有限公司在合同中约定的：未经出租人许可不得转租，指的是整体转租，而非分租经营的情况。且原被告签订租赁合同后，被告便以爱唯艺美术教育的名义进行招生、制作宣传册，原出租人明知原告进行了分租，并未提出异议，且在长达一年时间的经营过程中，原出租方及其物业部门多次配合维修线路，从未影响刘晨的经营。在与被告签订合同前，原告已向原出租方提出分租申请，原出租方并未提出异议，仅要求确保其利益不受影响，且主张涉案租赁合同无效的诉请主体应为陕西崇立实业发展有限公司而非被告。即便涉案合同无效，风险也应由原被告共同承担，被告不能以此为由主张原告赔偿其损失。关于被告主张“原告承诺办理办学许可证和消防验收手续，教学资质至今未办理，导致被告无法正常使用该房屋进行办公教学，家长也纷纷退费，该反诉人造成了巨大损失”是不成立的，首先，原被告之间是租赁关系而非合伙关系，除二次消防报审手续外，其他原告应当办理的手续的办证主体是被告，而不是原告，原告仅仅是协助义务，且双方约定的仅仅是要求原告为其自身办理相关证照，而不包含被告，且双方并未约定办理资质证照等相关证件的时限，在双方租赁合同签订后，原告一直在为办理相关证照而努力，但由于新冠疫情的影响，导致办证环节延后，原告并未违约，不应承担因此造成的损失。被告已经实际使用房屋且对房屋状况了解充分，被告因证照不全来索赔是不合理的。   经审理查明，2019年8月1日原告王淳以西安西沣小百合艺术培训学校有限公司（甲方）的名义与被告刘晨（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于西安市长安区XX街XX号XX苑XX楼XX栋XX层XX室出租给乙方，乙方拟经营品牌名称为：爱唯艺美术教育。房屋实际面积100平米，公摊面积及公共区域合计70平米，计租面积170平米。双方约定租赁期10年，2019年8月1日至2029年9月14日。租金支付方式为，第一次在合同签订之日起三个工作日内一次性足额支付给甲方，每六个月为一期。每期租金为预付制，租赁金额均不含税，租期第一阶段从2019年9月15日-2022年9月14日，45/㎡/月，租金7650元/月……房屋的基础装修部分由甲方先行负责，基础装修完成后，所产生的基础装修费用以四间教室的实际面积计算，甲方交付的房屋及基础装修部分的电源、照明、网络需要满某某乙方正常使用需求。乙方按每平方米550元一次性支付甲方，即55000元……甲方必须自行为其在租赁房屋内的经营取得一切必要的合法手续及证件，进行二次消防报审并承担相关费用，办理的教学资质需包含全部经营项目，所产生的费用由甲方承担。甲方应当确保校区正常运作及相关证照、教育许可证的办理……乙方不按时支付租金，除补足应缴租金外，每逾期一天需按乙方当期应付租金总额的5%支付滞纳金给甲方。乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同并收回房屋并无需承担任何责任，租金作为违约金不予退还，并有权要求乙方承担经济损失：（1）……（7）拖欠租金达7天……   合同签订后，原告向被告支付了半年的租金、55000元装修费以及10000元保证金。2020年疫情过后，原被告因协商疫情期间房屋租金的减免问题产生争议，被告要求原告向其出具房屋出租方给原告出具的租金收据未果。2020年6月12日原告向被告发出告知函，告知房租的最后缴纳时间为2020年6月12日24:00前。2020年6月30日原告以西安西沣小百合艺术培训学校的名义向被告刘晨发出《告知函》， 告知被告因其违约拒不支付租金，房屋租赁合同解除，并要求被告缴清所欠款项、滞纳金，并限10日内搬离。被告于2020年7月1日签收了原告邮寄的《告知函》。2020年被告复工后，被告经营场所多次停电，2020年8月28日原告经营场所供电正常，被告经营的美术教室停电，双方为停电是否为原告所为发生纠纷，故报警处理。同日，原告在电箱上粘贴了封条。   另，西安百沣小百合艺术培训学校有限公司取得了《企业名称预先核准通知书》以及《建设工程消防设计备案凭证》。   审理过程中，被告提交“学生家长”的退费申请，拟证明因被告无法提供办学许可以及消防手续以及经常停电的问题，导致多名学生退费。2020年10月20日被告腾退了涉案房屋。   以上事实有原、被告陈述，《租赁合同》、《告知函》邮递回单等在卷佐证，足以认定。   本院认为，合同签订时的甲方为西安西沣小百合艺术培训机构学校有限公司，原告作为法定代表人在合同中签字，因西安西沣小百合艺术培训机构学校有限公司在签订合同时属于筹备期，且至今未能完成登记，故本案王淳作为原告主体适格。   关于本案合同的效力问题一节。本案原、被告均系完全民事行为能力人，双方在经过充分协商后自愿签订租赁合同，且该合同的内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于租赁合同是否应被撤销的问题。刘晨主张王淳隐瞒其从第三人处租赁房屋的真实价格以及无转租权的事实，构成恶意欺诈，涉案合同应被撤销。本案中原告在签订合同过程中确实存在隐瞒房屋真实租金的行为，该不诚信的行为应受到谴责，但双方签订的合同中关于房屋租金的约定明确具体，且双方均为完全民事行为能力人，故合同价格应当认定的为双方的真实意思表示，原告在双方磋商过程中的不实陈述不应认定为法律意义上的欺诈。关于转租权的问题，原告主张其获得房屋所有权人的同意而转租房屋，但未提交相应证据，本院对其主张不予采纳。被告自认在签订合同时查看过“被改动的房屋租赁合同文本”，因该合同文本中亦明确载明禁止原告将房屋转租或转租给第三人，故被告在签订合同已明知房屋禁止转租的事实，其亦应承担相应风险，本院对被告辩称原告谎称其获得转租权构成欺诈的意见不予采信。综上，本院对反诉原告要求撤销涉案合同反诉请求不予支持。在已逾期近三月的情况下，被告仍拒不支付租金，已构成违约，故原告有权行使解除权，原告行使解除权的通知于2020年7月1日送达被告，故原被告之间的房屋租赁合同于2020年7月1日解除。关于被告抗辩原告违约在先，无权行使解除权的意见。依据合同内容，本案合同双方的主要权利义务均围绕房屋租赁事宜进行，虽合同中也约定了统一以小百合艺术教育的名义进行经营，但双方独立经营，并未约定挂靠费用或者承包费用的支付，故本案双方应为房屋租赁合同法律关系，双方统一经营的问题仅为合同的从属义务，本案中原告未取得教学许可，违反了合同的从属义务，但并不能成为被告拒不履行主合同义务即支付房屋租金的抗辩理由。依据合同中“甲方应当进行消防二次报审并承担相关费用”的约定，足以说明被告在合同签订时对涉案未房屋未进行二次消防验收的情况知晓，其本应在涉案房屋二次消防验收合格后再接收、使用房屋，却在未进行二次消防报审的情况下，接收并使用房屋，应视被告自甘风险，现被告据此主张原告违约，本院不予采纳，故本院对被告抗辩原告无解除权的意见不予支持。   合同解除后，被告拒不腾房，给原告造成了损失，原告有权要求被告按照房租标准支付2020年7月2日至10月20日的房屋占用费28075元。关于房屋租赁合同履行过程中被告拖欠的房屋租金以及各项费用一节，被告拖欠的3月15日至7月1日的租金为26775元、其他费用（含电费、物业管理费、保洁工资）9983元，被告均无异议，本院予以确认。审理过程中，原被告已对涉案房屋进行了交割，原告要求被告腾房并交付房屋的诉请已无诉的利益，故本院对原告的该项诉请不予支持。   合同解除后，原告应当退还被告支付的保证金，故本院对被告要求退还保证金10000元的诉请予以支持，被告主张原告返还其已付房屋租金诉请，因被告已占有使用涉案房屋，故其要求原告返还于法无据，本院不予支持。关于反诉原告主张被告退还其支付的55000元装修费用的问题，本案房屋的基础装修的添附系原告所为，被告仅依约支付了55000元装修费，因双方合同期限为10年，装修价值在10年后应视为消失殆尽，本案中反诉原告仅使用了1年1月余，故其未享有的装修款残值为49958元反诉被告应予以退还。反诉原告主张的因无教学资质以及未进行二次消防验收导致家长纷纷要求退费，给其造成了损失，反诉原告所提交证据的客观性本院无法确认，且退费行为均发生在合同解除权之后，退费原因本院亦无法确认，加之退费项目均为未提供服务的项目，故反诉原告主张全部退费金额为损失的主张于理不合，本院不予采纳。教师工资的支出以及教师公寓租房支出均系其正常支出，且均发生合同解除后，不可归责于反诉被告，故本院对反诉原告主张被告赔偿其教师工资、房租的损失之诉请不予支持。反诉原告主张软装修费用，因合同约定：租赁期满、终止或解除时，不可拆除的添附物无偿归原告所有，故原告主张该笔6000元的软装墙绘费用本院不予支持。反诉原告主张反诉原告未提供相应的网络，致使其支出网络花费2960元，关于网络双方约定为“甲方交付的房屋及装修部分的需满某某乙方正常使用需求”，满某某需求并无量化标准，是否违约难以判断，且反诉原告在办理网络时绑定了三张电信卡，其主张全部费用亦无法无据，故本院对原告主张其支付的2960元由被告承担的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第九十三条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告刘晨于本判决生效后十日内向原告王淳支付64833元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   三、反诉被告王淳于本判决生效后十日内向反诉原告退还保证金及其他费用共计59958元。   四、驳回反诉原告的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉受理费1197元，原告王淳已预交，由被告刘晨承担。反诉受理费2511元，反诉原告刘晨已预交，由反诉被告王淳承担648元，反诉原告王**承担1863元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。           审判员  范建锋                          二〇二一 年 三 月 八 日     书记员  高宏蓉                                                1