文书内容江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初7536号原告：张家港市中盛仓储有限公司，住所地张家港市金港镇十字港桥东侧。法定代表人：邵梅桐，总经理。委托诉讼代理人：陈静瑶，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：吴志远，国浩律师（苏州）事务所实习律师。被告：张家港市东华砖瓦有限公司，住所地张家港市杨舍镇泗港街泗闸路60号。法定代表人：许东，经理。委托诉讼代理人：张进，江苏联合-合力律师事务所律师。第三人：金港镇中港社区居民委员会,住所地张家港市金港镇中兴南路35号。法定代表人：朱建龙，主任。委托诉讼代理人：刘俊华，张家港市港区法律服务所法律工作者。原告张家港市中盛仓储有限公司（以下简称中盛公司）与被告张家港市东华砖瓦有限公司（以下简称东华公司）相邻关系纠纷一案，本院于2019年7月2日立案，经审理后于2019年12月13日作出（2019）苏0582民初8558号民事判决书。中盛公司不服该判决提起上诉，苏州市中级人民法院于2020年6月23日以二审出现新情况导致一审判决认定基本事实不清为由裁定发回重审。本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年8月19日、11月5日公开开庭进行了审理。原告中盛公司委托诉讼代理人陈静瑶、吴志远、被告东华公司委托诉讼代理人张进两次到庭参加诉讼。后本院根据中盛公司的申请追加金港镇中港社区居民委员会（以下简称中港社区居委会）为本案第三人，于2021年2月20日公开开庭进行了审理。原告中盛公司委托诉讼代理人陈静瑶、吴志远、被告东华公司委托诉讼代理人张进、第三人中港社区居委会委托诉讼代理人刘俊华到庭参加诉讼。经合议庭评议后提请本院审委会讨论，本案现已审理终结。原告中盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告东华公司为原告中盛公司正常生产经营所需的车辆运输及员工通行提供必要的通行条件，维持宽约10米、长约130米的通道正常通行；2、本案诉讼费用由被告东华公司承担。后变更诉讼请求为：1、判令被告东华公司为原告中盛公司正常生产经营所需的车辆运输及员工通行提供必要的通行条件，维持宽11.48米、长121.17米的通道正常通行；2、本案诉讼费用由被告东华公司承担。事实与理由：原告中盛公司成立于2004年，是一家从事仓储、包装、搬运服务等的公司，占地8899.3平方米。公司成立后，在原土地所有人高东经济合作保税区管委会相关部门协调与见证下，划定了南北走向，宽10米，长约130米的通道(以下简称“案涉通道”)。案涉通道系原告由南向北通往长江路的唯一通道、并一直延用至今。2009年，原告以出让方式取得原告经营所在地（地号为0380020019000）的土地并延用至今。2018年8月7日，被告东华公司以拍卖方式取得紧邻原告所在地北侧的土地(含案涉通道)。被告东华公司取得土地后，以其是土地所有人、需封堵通道改为自用为由多次封堵通道。被告的上述行为影响了原告的正常生产经营，为此原告多次报警，但经公安机关及保税区管委会多次协调，至今未能有效解决。原告认为，案涉通道系原告由南向北通往长江路的唯一通道，且历史遗留已15年，被告应当维持案涉通道的现状为原告提供通行便利，为此诉至法院。被告东华公司辩称,1、原告诉争的“所谓通道”土地使用权属于被告所有，该地块产权清晰，权属上和原告没有任何关系。2、原告一直非法侵占本案争议的土地。现原告把土地的合法拥有者告上法庭，企图把非法侵占土地的事实变成合法占有，于法无据。3、被告无义务为原告提供宽10米长130米的通道给原告以便于原告车辆和员工通行。即便是按照相邻权，也仅仅是提供通行的便利。4、原告通行是土地的出卖者应当配备给原告的。原告应当起诉土地的出让方而非本案被告。5、被告愿意在厂区内向原告提供一条便于原告出入的通道，但原告应积极与被告协商。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人中港社区居委会辩称，本案案由是相邻权关系纠纷。涉案的主要内容是道路的通行，关于道路通行，因为是历史遗留问题，请求法院依照各方原来达成的一致意见，继续为当事人提供通行条件。双方在购买、转让或者拍卖的过程中对于交易情况的瑕疵，特别是针对道路，应当是明确知道的。请求法庭查清事实，依法裁判。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方对以下事实均无争议：中盛公司与东华公司经营所在土地均位于金港镇保税区十字港东侧、雪佛龙西侧，呈南北相邻，中盛公司所在土地位于南侧，于2010年办理了土地使用权证，东华公司于2019年办理了所在土地的不动产权证。在东华公司土地内的东侧有一条南北向道路，原告中盛公司通过该道路进出厂区，并通往长江路。因双方就案涉道路的使用问题产生矛盾，引起本案纠纷。以上事实，土地使用权证、宗地图、司法网拍成交确认书、税收缴款书、不动产权证、勘查笔录、照片、（2019）苏0582民初8558号民事判决书及庭审笔录等予以证实。案件审理过程中，我院根据中盛公司的申请委托常熟市常诚土地房地产评估工程咨询有限公司对东华公司位于字港东侧、雪佛龙西侧宗地内部分国有出让土地使用权价格、租赁价格进行评估，后该机构于2020年9月21日出具《土地估价报告》，估价结果：东华公司位于字港东侧、雪佛龙西侧宗地（部分），不动产权证编号为：苏（2019）张家港市不动产权第8237927号、土地等级用途为工业用地，土地使用权登记面积为13047.40平方米，本次评估土地面积为1391.03平方米，在估价基准日2020年9月3日，设定开发程度为宗地红线外围达到通路、通上水、通电、通下水、通讯五通配套条件，宗地红线内部达到土地平整的“一平”开发水平，土地使用年限设定为33.32年的单位土地面积国有土地使用权价格为1402/m2，评估的土地面积为1391.03m2,总地价为195.02万元，即人民币壹佰玖拾伍万零贰佰元整。评估面积土地年租赁总价为11.07万元。此次评估产生评估费17500元，由中盛公司垫付。以上事实，有《土地估价报告》、评估费发票、庭审笔录等予以证实。另查明，为解决中盛公司的道路通行问题，2005年3月15日，张家港市中德社区居民委员会（以下简称中德社区居委会）和中港社区居委会向保税区管委会提交《关于在雪佛龙围墙西侧修建道路的请示》，申请把原十字港边的路基移向东边的雪佛龙围墙西侧，修建一条8米宽的道路通向长江中路，从而解决中盛仓库和张家港市华江贸易有限公司（以下简称华江贸易公司）之间的交通问题。2009年10月18日，中港社区居委会（甲方）与张家港市华江金属制品有限公司（以下简称华江金属公司，乙方）补充签订《土地转让协议》一份，主要内容为：2005年，甲方为解决中盛仓储的出口道路问题与乙方协商,乙方同意甲方在雪佛龙公司围墙西侧修建一条道路，占用乙方部分土地，后经请示保税区管委会批准后实施，现甲、乙双方就占用的土地转让事宜经友好协商达成如下协议：1、乙方承诺甲方在雪佛龙围墙西侧修建道路所占用到的乙方土地属乙方合法取得的国有出让土地，拥有无可争议的土地使用权；2、经双方测算，甲方修建道路共占用到乙方土地约2亩（以甲方所筑路基为准），乙方现将该块土地使用权转让给甲方，经双方商定转让价格为23万元，转让期限至乙方原取得政府土地出让期限止；3、甲方付清乙方转让费用后，该块土地权属即归甲方所有；4、本协议一式两份，双方签字盖章后生效，甲乙各执一份。中港社区居委会于2008年3月3日支付土地款8万元；于2009年4月30日支付土地款5万元；于2010年2月2日支付土地款10万元，合计支付土地款23万元。2008年3月21日，华江金属公司与张家港保税区昊洲物流有限公司（以下简称昊洲物流公司）签订《张家港市国有土地使用权转让合同书》张土转合（2008）字第11号，约定华江金属公司将其名下编号为37.75-84.5-038-380002-018，总面积为12779.4平方米的国有土地使用权转让给昊洲物流公司，后昊洲物流公司于2012年9月10日办理土地证。2018年8月7日，东华公司通过拍卖取得昊洲物流公司的土地及构筑物、机器设备等。以上事实，有《关于在雪佛龙围墙西侧修建道路的请示》、《土地转让协议》、收款收据、《张家港市国有土地使用权转让合同书》、质证笔录及当事人陈述等予以证实。本院认为,不动产的相邻权利人应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。不动产权利人对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。本案中，被告东华公司通过拍卖取得原昊洲物流公司的土地、厂房和设备，其对于该土地上的道路情况应当是明知的。东华公司土地内的东侧南北向通道是中盛公司通往外界的必经且便利的道路，案涉通道系历史原因形成，东华公司理应为中盛公司预留适当道路以供通行。基于相邻关系，原告要求被告为原告正常生产经营所需的车辆运输及员工通行提供必要的通行条件，即维持宽11.48米、长121.17米的通道正常通行并无不当。同时，中盛公司使用东华公司的土地还应当支付相应对价，即按照11.07万元/年标准向东华公司支付使用费，从原告中盛公司向本院主张权利之日即2019年7月2日起开始计算。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国物权法》八十四条、第八十七条及其它相关法律之规定，判决如下：被告张家港市东华砖瓦有限公司为原告张家港市中盛仓储有限公司正常生产经营所需的车辆运输及员工通行提供必要的通行条件，维持宽11.48米、长121.17米的东侧南北向通道正常通行。同时，自2019年7月2日起至本判决生效之日止，原告张家港市中盛仓储有限公司应按照11.07万元/年标准向被告张家港市东华砖瓦有限公司支付使用费，限于本判决生效后十日内履行；本判决生效之后的使用费，由原告张家港市中盛仓储有限公司按照11.07万元/年标准于每年的12月30日前支付被告张家港市东华砖瓦有限公司。案件受理费80元、评估费17500元，合计17580元，由原告中盛公司负担8790元，由被告东华公司负担8790元。由被告东华公司于本判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（详见当事人须知）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  任洪国人民陪审员  徐 洁人民陪审员  黄 勇二〇二一年三月十五日书 记 员  沈 云张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，账号：62×××68。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港分行营业部，执行款账号：62×××60。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院