江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏06民终4354号上诉人（原审原告）：季进，男，1981年11月15日生，××族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：丁正海，江苏六能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷爻兴，男，1973年11月27日生，××族，住通州湾江海联动开发示范区。委托诉讼代理人：钱建辉，南通市通州区三余法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘芹，女，1972年9月29日生，××族，住通州湾江海联动开发示范区。委托诉讼代理人：钱建辉，南通市通州区三余法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：江苏爱心房地产代理有限公司，住所地南通市崇川区世纪大道18号兴业大厦15层。法定代表人：汤爱民，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴爱颖，女，该公司员工。上诉人季进因与被上诉人殷爻兴、刘芹、江苏爱心房地产代理有限公司（以下简称爱心公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2020）苏0612民初4243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。季进上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费由殷爻兴等承担。事实和理由：1.2019年2月10日本人夫妻被羁押。本人妻子蒋杭华要求其兄蒋华了解本人购房情况。2月27日蒋华与蒋锋（蒋华堂兄）才了解到本人购买案涉房屋情况。因合同约定当年2月20日需付款90万元及办理过户手续，蒋华将本人夫妻被羁押情况如实告知爱心中介，合同暂时无法履行，并请求爱心中介转告殷爻兴夫妻退还10万元定金。殷爻兴夫妻不同意协商及退还，蒋华告知房屋不能随意转售。3月20日本人被取保候审，24日找到爱心中介商量如何分期付款。由于本人妻子蒋杭华被羁押，无法办理贷款和过户手续，双方未能达成一致意见。一审忽略该协商过程。5月14日本人被收监。6月、7月在爱心中介将房屋转卖前，工作人员打电话给蒋华要求蒋华买下房屋，蒋华没有购买。工作人员称将另售，蒋华要求不得随意卖房。12月本人询问房屋有无卖出，爱心中介工作人员明确表示房屋已经出售。本人要求殷爻兴夫妻退还定金、爱心中介退还中介费。2.本人从未表示不履行合同。爱心中介故意阻碍本人与殷爻兴夫妻直接沟通。本人被羁押，蒋华要求退还定金的行为不能代表本人的真实意思表示。即使蒋华可以代表本人意思表示，也只是以对方退还10万元为条件协商解除合同。殷爻兴夫妻不同意则合同不应解除。本案不符合法定解除或者约定解除情形，殷爻兴夫妻另售房屋，属于根本性违约。殷爻兴、刘芹辩称，1.案涉2018年10月27日《房屋买卖居间协议》合法有效，季进应当依约履行。合同约定2019年9月20日季进应当支付90万元购房款，其未予履行并委托亲戚蒋华至爱心公司明确表示无力购房，要求退还定金10万元。蒋华如非受托于季进，其不可能知晓购房及定金情况，也不可能提出退还要求。季进以自己的行为明确表示不履行主要债务，导致合同目的无法实现，已经符合解除合同的法定要件。2.季进被羁押，其可以通过委托律师来实现民事权利，但其怠于实现权利，且其账户已被法院冻结，存在无法继续履行合同情形，违约已经无可避免。3.我方通过中介机构询问合同是否继续履行，得到明确答复已经无法继续履行时另售房屋。我方急需用钱，房屋降价28000元并额外支付中介费13300元才售出房屋，另有银行贷款利息等，经济损失远不止10万元。季进本案起诉主张我方违约，明显恶意行使诉权。爱心公司辩称，按照合同约定，季进应当在2019年2月20日当天支付房款，并现场办理过户，但季进当天及此后一直未履行合同义务，导致合同无法履行，损害了殷爻兴方合法权益，构成违约。季进向一审法院起诉请求：1.判令殷爻兴、刘芹双倍返还购房定金20万元；2.判令殷爻兴、刘芹支付其维权而产生的律师费3万元；3.爱心公司对上述付款义务承担连带偿还责任；4.判令爱心公司退还中介服务费13580元；5.判令殷爻兴、刘芹、爱心公司支付逾期资金使用费0.2435万元〔从三者逾期付款之日2020年3月10即三者收到或应收到律师函之日，计算至三者实际支付上述款项之日止，暂计算到2020年05月10日，年利率为6%,计算公式：（20万+3万+1.358万）*6%*2/12=0.2435)〕；6.殷爻兴、刘芹、爱心公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年10月27日，季进（乙方）与爱心公司（丙方）签订了《房屋买卖居间协议》后，丙方将该合同寄给殷爻兴和刘芹（甲方）签字。协议主要内容有：1.季进购买殷爻兴和刘芹位于南通市通州区××××号楼××室房屋及车库，成交价为135.8万元。2.乙方于2018年10月27日支付购房定金10万元，于2019年2月20日支付购房款90万元，于2019年7月28日，支付购房款30万元和5.8万元。3.办理过户手续的时间为2019年2月20日，交付房屋的时间为2019年7月28日。4.甲乙双方任何一方发生违约，则应支付对方违约金20万元，并承担对方实际发生的律师费诉讼费。5.甲乙双方在签订协议之日，需各自向丙方支付服务费13580元。6.甲乙双方之间如发生纠纷协商不成，则应向房屋所在地法院起诉，甲方或乙方如与丙方发生纠纷，如协商不成，应向丙方所在地法院起诉。合同签订当日，季进向爱心公司转账支付5万元作为购房定金，其妻子蒋杭华向殷爻兴一方转账5万元。爱心公司在扣除应得中介费13580元后，将定金余款支付给殷爻兴一方。在2019年2月20日之前，季进方亲戚蒋华带着季进的拘捕令，到中介爱心公司说季进肯定不买该房子了，商量能不能退还部分定金，并反映季进夫妇的账户均已被冻结，已没有能力购买房屋。2019年2月20日，殷爻兴与爱心公司联系，被爱心公司告知季进不能依照约定支付购房款90万元，季进方也没有与殷爻兴一方去房产管理部门办理房屋转让过户手续。爱心公司与殷爻兴商量能否退还部分款项，殷爻兴予以拒绝。2019年2月27日，殷爻兴与爱心公司再次联系，爱心公司明确告知殷爻兴，季进方表示不再履行买房合同，让殷爻兴方“该干嘛就干嘛”，爱心公司还表示愿意继续帮殷爻兴售房。后殷爻兴将案涉房屋委托另一家中介，于2019年7月2日，以低于原售价2.8万元的价格出售过户给他人。季进得知房屋已另售后，与代理律师签订风险代理合同，未支付律师费用，向法院提起诉讼。一审法院认为，季进在爱心公司签订了《房屋买卖居间协议》，爱心公司将季进签字后的《房屋买卖居间协议》交给殷爻兴、刘芹签字。季进与殷爻兴和刘芹之间的房屋买卖合同已成立。该合同合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点是殷爻兴和刘芹是否违约。从合同的约定看，2019年2月20日，既是季进交付购房款90万元的日期，也是双方应一同办理过户手续的日期。季进没有交付购房款，殷爻兴一方在此情况下，未履行办理过户的义务，符合《中华人民共和国合同法》第六十六条关于行使同时履行抗辩权的规定。季进主张对方因此违约，不能成立。另外，从查明的案件事实看，合同双方均通过中介爱心公司进行联系，双方之间没有直接的联系。季进本人未出面，但通过亲戚到中介处明确表示不再给付购房款，要求退还部分购房定金，要求解除合同的意思表示明显，符合通常的交易习惯。殷爻兴一方此后将房屋另行出售，可视为同意解除合同。解除合同的时间自殷爻兴一方同意解除时起算，而不是季进所称邮寄律师函的2020年3月2日。殷爻兴和刘芹将房屋另行出售，没有违反双方合同的约定，不构成对合同的违约。故季进起诉要求殷爻兴、刘芹双倍给付定金、律师费、资金占用费等诉讼请求，没有依据，法院不予支持；其要求爱心公司承担连带责任，没有法律依据，亦不予支持。另，季进对爱心公司主张退还中介费13580元，该诉讼标的依据居间法律关系，与季进和殷爻兴、刘芹之间的房屋买卖合同不是同一法律关系。该项诉讼标的与本案其他诉讼标的不是共同的，也并非同一种类，季进要求合并审理，法院不予支持。季进如认为其权益受到侵害，可另行提起诉讼。据此，一审法院判决：一、驳回季进对爱心公司提出的退还中介费13580元的起诉。二、驳回季进对殷爻兴、刘芹及爱心公司提出的其他全部诉讼请求等。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。本案二审争议焦点为：季进主张殷爻兴、刘芹违约应双倍返还定金是否具有事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，季进与殷爻兴、刘芹订立《房屋买卖居间协议》，此系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应诚实履约。季进在支付定金10万元后，按照合同约定应当在2019年2月20日支付90万元，但季进因被羁押，其妻兄蒋华至爱心公司说明情况并要求返还定金10万元，已经作出了不再履行、合同解除的意思表示。季进二审主张蒋华提出退还定金的行为不能代表其本人真实意思表示，但蒋华并非购房人，其前往爱心公司正是为处理季进购房合同事宜，其就定金向殷爻兴、刘芹提出主张应当视为季进的意思表示。季进上诉还认为其在2019年3月取保候审期间曾积极与爱心公司协商如何分期付款，但此举系在其要求解除合同而殷爻兴、刘芹不同意免除其违约责任的情形下作出；即使可视为存在继续履行合同的意思表示，但此时已经迟于合同约定的付款时间，且此后季进在长时间内亦未实际支付10万元定金以外的购房款。故季进在违约后单方要求变更合同履行条款、对方不予认同，并不使得违约主体发生转移，而殷爻兴、刘芹因无法实现合同目的另售房屋，亦不构成违约。季进以此为由主张殷爻兴、刘芹双倍返还定金缺乏依据，本院不予支持。综上，季进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4990元，由上诉人季进负担。本判决为终审判决。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年三月九日书记员  陈宁