安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终208号 上诉人(一审被告)：霍邱县长宇置业有限公司，住所地安徽省霍邱县蓼城路青年嘉园，统一社会信用代码913415220852330729。 法定代表人：周晨钟，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：熊义平，安徽大鸣律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：王开江，男，1980年4月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：余浩,安徽余浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕效东，安徽余浩律师事务所实习律师。 被上诉人（一审第三人）：罗本生，男，1959年12月30日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 被上诉人（一审第三人）：何长有，男，1971年5月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人霍邱县长宇置业有限公司因与被上诉人王开江、罗本生、何长有商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省霍邱县人民法院(2020)皖1522民初4113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭公开不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 霍邱县长宇置业有限公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人王开江的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误，导致适用法律错误，造成判决结果错误。1.上诉人与被上诉人王开江没有签订商品房预售合同，仅仅只是签订了房屋订购单，仅代表购房意向，属于效力待定，且被上诉人王开江在约定时间内没有与上诉人签订预售合同，已构成违约，导致合同未能生效。被上诉人购买上诉人房产应当支付购房款，但被上诉人一直没有向上诉人支付过购房款，其所谓支付购房款的方式，是被上诉人何长有以第三人代为履行的方式向上诉人支付的购房款，但被上诉人何长有并没有将该笔钱款支付给上诉人，上诉人未实际收到王开江的购房款，故不应交付给王开江房产。 王开江辩称，1.上诉人诉称：“订购单仅仅只是被上诉人王开江购买房屋的一个意向，属于效力待定。故被上诉人王开江购房订购单在得到上诉人追认后，才会从效力待定转化为有效且被上诉人王开江在约定的时间没有与东方一品城签订预售合同，已经构成违约，导致合同未能生效”,其主张不能成立。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案从双方签订的房屋定购单内容来看，约定了出售房屋的位置、房号、面积、单价、总价款支付方式及付款时间等内容且出卖人己经按照约定收受购房款并出具收据，该房屋定购单具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，合同主要条款具备，符合商品房预售合同特征，该合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。2.上诉人诉称：“被上诉人王开江购买上诉人的房产应当向上诉人支付购房款，但是被上诉人王开江自始至终没有向上诉人支付过购房款，其所谓支付购房款的方式，是被上诉人何长有以第三人代为履行的方式向上诉人支付的购房款”，该主张同样不能成立。本案双方签订的两份房屋定购单备注栏均明确约定答辩人购房款除现金支付外，其他以上诉人给一审第三人何长有偿债的方式用售房款抵付，且上诉人出具给答辩人的两份收据也均注明了“交款单位王开江、收款方式何长有借款转”等内容，足以证实答辩人已经履行了付款义务,如果上诉人不接受这种付款方式是不可能出具收据的。 罗本生辩称，霍邱县长宇置业有限公司的上诉没有根据，应当维持原判，一审判决真实有效。 王开江向一审法院提起诉讼请求：1、确认原、被告签订的编号为0000067、0000068号霍邱县长宇置业有限公司东方一品城房屋定购单合法有效，要求被告继续履行合同;2、判令被告在不动产登记机构为原告购买的上述不动产办理备案登记手续和不动产产权登记证书；3、判令被告向原告交付霍邱县潘集路东方一品城2号楼105室、106室商业房屋（合计房价1506258元）；4、被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年11月14日，王开江与霍邱县长宇置业有限公司分别签订了编号0000067、0000068霍邱县长宇置业有限公司东方一品城房屋定购单，约定：王开江购买霍邱县长宇置业有限公司开发的霍邱县潘集路东方一品城小区2号楼105室，建筑面积49.94平方米，单价15086.02元每平米，总价款753396元，签约时支付首付款753396元（含定金），一次性付清“何总欠款”，无申请贷款；购买该小区2号楼106室，建筑面积49.94平方米，单价15075.33元每平米，总价款752862元，签约时支付首付款382862元（含定金），申请商业贷款370000元，备注首付382862元，其中366604元为“何总欠款”，16258元为其他方式支付。上述两定购单均约定定金100000元，还特别约定购房人应在2018年11月30日前携带相关证明文件及本房屋定购单到东方一品城售楼部签订预售合同，逾期按购房人违约处理，定金不予退还。王开江已支付购房款每套各10万元现金，另920000元房款是霍邱县长宇置业有限公司为其股东第三人何长有还债的方式抵付的。2018年11月15日霍邱县长宇置业有限公司向王开江出具了收据二份，载明：105室，收款金额753396元，收款方式何长有借款转；106室，收款金额366604元，收款方式何长有借款转。2018年11月16日霍邱县长宇置业有限公司又向王开江出具了收据一份，载明：106室，收款金额16258元，收款方式现金。以上票据金额合计1136258元。余款37万元待办理按揭贷款。2018年11月30日，霍邱县长宇置业有限公司以何长有未偿还该笔房款为由不与王开江签订预售合同及办理相关手续，后也不交付房屋，双方协商未果，王开江遂提起诉讼。何长有经罗本生手向案外人罗诚借款两笔合计80万元，后由罗明（罗时明）替何长有偿还了80万元，何长有从罗本生处抽回了借条，后罗明催要此款，在罗本生、蔡英利（霍邱县长宇置业有限公司股东）、何长有、王开江协商下由王开江代何长有偿还罗明垫付款80万元及利息12万元，合计92万元,从王开江向霍邱县长宇置业有限公司购房房款中抵付，霍邱县长宇置业有限公司开具交付房款收据，后霍邱县长宇置业有限公司向第三人何长有催要欠款无果。现该房屋已建成完工，其他相邻房屋有交付、装修、入住情况，但目前尚未通过工程质量综合验收。霍邱县长宇置业有限公司与其他购房户签订的商品房买卖（预售）合同约定：商品房交付条件之一是该商品房经分期综合验收合格；商品房交付时间是出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付房屋；合同备案与房屋登记是出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理商品房所有权转移登记，因出卖人原因买受人未能在商品房交付之日起60日内取得房屋所有权证书的，出卖人应承担违约责任。 一审法院认为，本案争议焦点主要有:一、房屋定购单是否等同于双方签订正式预售合同；二、王开江购房款是否支付到位，合同是否应当继续履行。关于焦点一，从双方签订的房屋定购单内容来看，其约定了出售房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、支付方式及付款时间等内容，因该内容具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，合同主要条款具备，符合商品房预售合同特征，该合同依法成立并生效，对双方均具有法律约束力。关于焦点二，王开江购房款除现金支付外，其他以霍邱县长宇置业有限公司给第三人何长有偿债的方式用售房款抵付，非霍邱县长宇置业有限公司所称的第三人代为履行方式支付，由此霍邱县长宇置业有限公司与何长有形成的债权、债务关系系另一法律关系，可另行处理，霍邱县长宇置业有限公司不能以此作为未付房款的抗辩理由。第三人何长有不认可王开江为其还债的意见，因与第三人罗本生陈述及所举证据证明还债事实不符，依法不予采纳。综上，王开江、霍邱县长宇置业有限公司双方签订的房屋定购单已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已按照约定收受购房款（含现金和代偿债款），该定购单依法应认定为商品房买卖合同，其真实、合法、有效，霍邱县长宇置业有限公司未按合同履行构成违约，依法应承担继续履行合同的义务，即参照霍邱县长宇置业有限公司与其他购房户签订的商品房买卖（预售）合同约定交付房屋及办理房屋的相关手续。鉴于该房屋目前尚未通过工程质量综合验收，未达到商品房交付条件，可待该商品房经综合验收合格后进行交付。同理王开江诉请办理不动产产权登记手续，也因不符合办理条件，暂不予考虑。至于王开江于庭审时表示双方约定的剩余房款以申请按揭贷款支付可变更为现金支付，可由霍邱县长宇置业有限公司根据需要选择确定。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、原告王开江与被告霍邱县长宇置业有限公司签订的关于霍邱东方一品城2号楼105室、106室房屋买卖合同合法有效，被告继续履行合同；二、被告霍邱县长宇置业有限公司于本判决生效后十日内为原告购买的上述房屋办理产权备案相关手续；三、被告霍邱县长宇置业有限公司于房屋综合验收合格后十日内向原告交付上述房屋。四、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18356元，由被告霍邱县长宇置业有限公司负担。 二审中，王开江提供证据一份，即天眼查霍邱县长宇置业有限公司企业登记信息，证明何长有开始拥有该公司100%股份，截止目前其拥有25%股份。 霍邱县长宇置业有限公司质证认为，真实性无异议，该份企业登记信息与本案不具有关联性。同时达不到被上诉人证明目的。 罗本生质证认为，无异议。 本院认证意见，对该份证据的真实性予以确认。 其他当事人均未提供新证据，各方对一审证据的质证意见基本同一审。 二审查明案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点：一、上诉人霍邱县长宇置业有限公司与王开江签订的房屋订购单是否合法有效；二、王开江有无支付购房款对价，上诉人霍邱县长宇置业有限公司能否解除房屋订购合同。 关于争议焦点一，房屋订购单的效力问题。上诉人霍邱县长宇置业有限公司与被上诉人王开江签订的房屋订购单对出售房屋的位置、房号、面积、单价、总价款、支付方式及付款时间等内容均有明确的记载，具有了商品房预售合同的性质，对双方产生了合同效力，属于合法有效的合同。 关于争议焦点二，上诉人霍邱县长宇置业有限公司能否解除房屋订购合同问题。王开江订购上诉人霍邱县长宇置业有限公司的房产，其实际以债权和现金支付了购房款，债权的实现已经过上诉人霍邱县长宇置业有限公司以出具“收据”的方式予以认可，且债务人是上诉人霍邱县长宇置业有限公司的出资人、股东何长有，并非与上诉人霍邱县长宇置业有限公司无关的第三人，故上诉人霍邱县长宇置业有限公司依法不得解除房屋订购合同，需按照合同约定继续履行合同义务。 综上所述，上诉人霍邱县长宇置业有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18356元，由霍邱县长宇置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二一年三月一日 书记员  郝先春 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。