新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0109民初1567号 原告（反诉被告）：新疆砺剑高速激光增材技术有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）高新街258号数码港大厦2015-1614号。法定代表人：任思维，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志刚，新疆创新律师事务所律师。被告（反诉原告）:扬州润业节能科技有限公司，住所地:江苏省扬州市江都区直陵镇工业集中区。法定代表人:毛志荣，该公司总经理。被告：毛志荣,男,1967年7月21日出生,汉族,扬州润业节能科技有限公司总经理，住新疆乌鲁木齐市米东区。二被告共同委托诉讼代理人：包倩，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆砺剑高速激光增材技术有限公司（以下简称砺剑公司）与被告（反诉原告）扬州润业节能科技有限公司（以下简称润业公司）、被告毛志荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）砺剑公司法定代表人任思维、委托诉讼代理人王志刚，被告（反诉原告）润业公司及被告毛志荣的委托诉讼代理人包倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）砺剑公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告向原告支付租赁费630042元，并由二被告承担本案诉讼费、保全费、保险公司担保费、邮寄费。后砺剑公司当庭降低诉讼标的为请求判令二被告向原告支付租赁费324281.50元。事实和理由：2019年12月16日，原、被告签订《厂房租赁合同》。2020年3月1日向被告交付了厂房，合同约定租金为每年1834563元，租赁期限为三年，合同一年一签。本年度租赁期从2020年3月1日起至2021年3月1日，租金支付方式为2020年3月1日前支付租金917281.50元，下半年租金917281.50元在2020年8月1日前支付，如未按期支付，出租方有权向承租方每天按1％收取滞纳金。2020年11月26日，原、被告又签订了《租赁合同补充协议》，双方约定：租赁期限调整为2020年4月起至2021年6月止，原合同其他条款不变。被告支付了上半年租金后，下半期所欠房租324281.50元迟迟不予支付。经原告多次催要未果，特诉讼来院。被告（反诉原告）润业公司答辩并反诉称，原、被告双方合同签订后，我公司一直依约向原告支付租金，已陆续支付租金1550281.50元，剩余304281.50元不需要支付，理由是：一、双方约定将厂房租赁期限调整为2020年4月至2021年6月，一方面是基于受疫情影响，原存放在厂房内的福田汽车和数台行吊直至2020年4月中旬才挪出车间，造成我公司无法使用厂房。另一方面是基于我公司租赁厂房后，双方合作承接新疆化工机械有限公司压力容器制作业务，前期工程因进度原因，发包方做了相关调整，以及受疫情影响和压力容器的工艺变化等因素，原定45天工期延长至5个半月。双方约定将该业务中的成本与利润分摊结算，其中一个月的厂房使用费折抵2020年下半年租金，剩余六个月的厂房使用费双方各承担三个月，故原告同意将租赁期限调整为2020年4月至2021年6月。延长的租赁期限实际为我公司与原告之间合作业务中所得利润，同时也是我公司的预期可得利益损失。但是因厂房系原告转租给我公司，原告与出租方新疆通用机械有限公司（以下简称通用公司）约定的租赁期限至2021年3月。现通用公司明确表示不会与原告续签厂房租赁合同，并通知原告自2021年4月1日解除合同，搬离厂房。被告隐瞒转租行为，使我公司实际无法使用厂房至2021年6月。故原告还需向我公司支付148076.50元。二、疫情导致我公司2020年7月、8月和9月停工，根据最高人民法院相关规定，停工属于不可抗力，故我公司请求法院根据相关规定予以减免租金。因原告违约转租造成我公司2021年4月1日起使用厂房的目的不能实现，特提出反诉请求：1．请求判令解除双方于2019年12月16日签订的《厂房租赁合同》；2.请求判令反诉被告赔偿2020年4月1日至2021年6月30日租金452358元，并由反诉被告承担本案诉讼费及送达费等。被告毛志荣的辩解意见与润业公司相同。反诉被告砺剑公司针对反诉辩称，我公司不同意解除租赁合同。违约方是润业公司而不是我公司，原告方没有要求解除合同的权利。我们签订了补充协议，解除应该是解除补充协议，而不是原租赁协议。润业公司是承租方，其未交租金不存在损失，是我公司遭受了损失。反诉原告的反诉请求没有事实依据，请求法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2019年11月23日，通用公司（甲方）与砺剑公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，双方约定，第一条，租赁物的位置、面积：甲方将位于乌鲁木齐市米东区九沟北路2446号广汇工业园内的8377平方米厂房租赁给乙方使用。第二条，租赁期限：租赁期限为三年，合同一年一签，本年度租赁期从2020年4月1日起至2021年3月31日止。如乙方需续租，应于租赁期限届满前三个月向甲方提出，经甲方同意。在同等条件下，乙方有优先权。第四条，租赁费用：厂房租金采取先缴款后使用，租金为预付六个月，六个月到期前30日向甲方支付下期租金。租金为8377平方米×每天每平方米0.5元×364天=1524614元。第十条，租赁物的转租：未经甲方同意，乙方不得擅自转租，若甲方同意转租，对因转租而产生的税、费，由乙方负责。2019年11月26日，砺剑公司（甲方）与润业公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，双方约定，第一条，租赁物的位置、面积：甲方将位于乌鲁木齐市米东区九沟北路2446号广汇工业园内的8377平方米厂房租赁给乙方使用。第二条，租赁期限：租赁期限为三年，合同一年一签，本年度租赁期从2020年3月1日起至2021年3月1日止。如乙方需续租，应于租赁期限届满前三个月向甲方提出，经甲方同意。在同等条件下，乙方有优先权。第三条，租赁物的交付：合同生效后，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。第四条，租赁费用：租金为8377平方米×每天每平方米0.6元×365天=1834563元。第五条，租金的支付：乙方2019年11月30日前支付定金150000元，2020年3月1日起定金自动转为租金；2020年3月1日乙方正式入驻前，乙方需向甲方支付六个月租金917281.50元，下半年租金917281.50元在2020年8月1日前交付，如未按期交付，甲方有权向乙方以每天1%收取滞纳金，同时保留采取其他措施的权利。第十一条，违约责任：在租赁期限内，若遇乙方未按合同约定支付租金或水电暖等相关费用超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方承担。若遇乙方欠租金或者相关费用超过一个月，甲方有权提前解除本合同。第十二条，免责条款：凡因发生严重自然灾害、战争或者其他不能预见的、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。遭受不可抗力的一方由此而免责。出现不可抗力的情形，双方协商解决，但甲方不承担承租方投入建设、生产等损失的赔付，仅就剩余租金进行协商。合同签订后，双方开始履行。砺剑公司交付了厂房，润业公司陆续支付租金1157281.50元。2020年11月26日，砺剑公司（甲方）与润业公司（乙方）签订《合同补充协议》，双方约定，关于承租通用公司厂房期限的变更，达成如下协议：1、因受疫情影响，原存放在厂房内的福田汽车和数台行吊直至2020年4月中旬才挪出车间，造成乙方无法正常使用，经双方协商租赁起止时间给予调整。2、甲方受园区委托承接化机公司压力容器一批，前期工程因进度等原因，发包方做了相关措施。受二次疫情影响和压力容器的工艺变化等因素，原定45天工期延长至5个半月，甲方对此表示理解并作出适当补偿。3、综上所述本着合作双赢，互惠互利甲乙双方一致同意租赁期限调整为2020年4月起至2021年6月止。原合同其他条款不变，本协议作为原定合同的附本，双方签字后生效。2020年11月27日，任思维和毛志荣对合作生产压力容器事宜做出《化机公司设备制作结算及分配》，内容为：共计生产总额621.50吨，计币1976370元，此款由砺剑公司结算并做好各项分配工作。1、任思维承担4月至10月通用公司的水、电、物业费用，并承担所有相关人员的各项报酬。2、生产过程中毛志荣垫付资金233000元，厂房使用费160000元，合计393000元，此款在2020年下半年房屋租赁费中抵扣。3、待处理的固定设备：焊机5台，原值12900元，探伤机2台，原值45000元，空压机1台，原值2400元，自动焊机2台原值24000元，轨道8根，原值7590元。此结算为终结分配，双方签字后生效。2021年3月12日，通用公司向砺剑公司发出《厂房租赁合同到期通知书》，内容为：根据2019年11月23日贵司与我公司签订《厂房租赁合同》，此合同将于2021年3月31日到期。现根据合同相关条款正式通知贵方，此租赁合同不再续租，自2021年4月1日解除合同。请贵司在此期限内办理搬离事宜，否则贵方需承担因自身违约给我公司造成的一切经济损失。砺剑公司于本次诉讼前申请诉前保全，支付保全费3670.21元。上述事实有：《厂房租赁合同》、《合同补充协议》、《化机公司设备制作结算及分配》、付款凭证、《厂房租赁合同到期通知书》、照片，以及双方当庭陈述及辩解等证据证实。本院认为，砺剑公司与润业公司签订的《厂房租赁合同》及《合同补充协议》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。对于本诉部分，原告主张租赁费324281.50元，被告以疫情原因、压力容器的工艺变化延长工期和虽然租期延长但无法继续使用厂房为由不予认可。根据《厂房租赁合同》约定，租金总额为1834563元，租赁期限自2020年3月1日起至2021年3月1日止。而《合同补充协议》又约定，因受新冠疫情和压力容器的工艺变化延长工期等影响，砺剑公司对此作出适当补偿，双方一致同意将租赁期限调整为2020年4月起至2021年6月止。原合同其他条款不变。由此应当认定，案涉厂房租赁期限自2020年4月1日起至2021年6月1日止，租金总额仍为1834563元不变。润业公司已支付租金1137281.50元，按照《化机公司设备制作结算及分配》折抵租金393000元，尚欠304281.50元。至于20000元差额，砺剑公司称该款系服务费，由双方口头约定，不应算作租金。润业公司予以否认，认为该款系支付给砺剑公司的租金。因砺剑公司不能提供该款系服务费的相关证据，故砺剑公司主张的租赁费324281.50元，本院对其中304281.50元予以支持，超过部分不予支持。关于责任承担主体，被告毛志荣系润业公司法定代表人，毛志荣在《厂房租赁合同》、《合同补充协议》以及《化机公司设备制作结算及分配》上签字确认的行为系职务行为，根据法律规定，应由润业公司承担责任，毛志荣在本案中不承担责任。润业公司关于受疫情原因、压力容器的工艺变化延长工期影响，租金应当予以减免的辩解意见，因双方在《合同补充协议》中已经协商予以解决，本院不予采纳。润业公司关于虽然租期延长但无法继续使用厂房，不应再支付租金的辩解意见，因其就此问题已提起反诉，故本院在反诉部分予以处理，在本诉部分不予采纳和处理。对于反诉部分，润业公司主张解除双方签订的《厂房租赁合同》，砺剑公司不予认可。根据本院查明的事实，虽然双方延长了租赁期限且尚未届满，但是延长的租赁期限超过了砺剑公司剩余租赁期限，超过部分的约定对出租人通用公司不具有法律约束力。通用公司已明确表示不再与砺剑公司续租，致使砺剑公司与润业公司签订的《厂房租赁合同》无法继续履行，不能实现合同目的，符合解除合同的情形。故对润业公司的该项反诉请求，本院予以支持。润业公司主张退还2020年4月1日至2021年6月30日租金452358元，砺剑公司不予认可，《中华人民共和国民法典》规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因《厂房租赁合同》无法继续履行而解除，而润业公司已支付租赁期间的全部租金（含本案本诉判决支付的租赁费304281.50元），故超过砺剑公司剩余租赁期限即2021年4月1日至2021年6月1日的租金305760.50元（年租金1834563元÷12个月×2个月），理应由砺剑公司向润业公司退还。故对润业公司的该项反诉请求，本院对其中305760.50元予以支持，超过部分不予支持。砺剑公司关于不同意解除合同以及不应退还租金的辩解意见，于法无据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六十一条第二款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（五）项、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第七百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）扬州润业节能科技有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）新疆砺剑高速激光增材技术有限公司支付租赁费304281.50元；二、解除原告（反诉被告）新疆砺剑高速激光增材技术有限公司与被告（反诉原告）扬州润业节能科技有限公司于2019年11月26日签订的《厂房租赁合同》；三、原告（反诉被告）新疆砺剑高速激光增材技术有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）扬州润业节能科技有限公司退还租金305760.50元；四、驳回原告（反诉被告）新疆砺剑高速激光增材技术有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的324281.50元，核定给付金额304281.50元，占争议标的的93.83%，原案件受理费10100.42元（原告已预交），原告降低诉讼标的后的案件受理费6164.22元，原告砺剑公司负担6.17％即380.33元，被告润业公司负担93.83％即5783.89元，保全费申请费3670.21元，合计9454.10元，由被告润业公司负担。多收取的案件受理费3936.20元，由本院退还给原告砺剑公司。反诉争议标的452358元，核定给付金额305760.50元，占争议标的的67.59%，案件受理费4042.68元（反诉原告已预交），反诉原告润业公司负担32.41％即1310.23元，被告润业公司负担67.59％即2732.45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判长陈朝阳人民陪审员闫培乾人民陪审员田素环二 〇 二 一 年 三 月 二 十 三 日书  记  员   沈鑫