贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1348号上诉人（原审被告）：遵义市京海房地产开发有限公司。住所地:贵州省遵义市汇川区上海路佳佳花园A栋壹拾号门面。统一社会信用代码：915203007854922358。法定代表人：秦峰，该公司经理。委托诉讼代理人：王明星，贵州远度律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍福伟，贵州远度律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张强，男，1988年12月18日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：王燕，贵州庭野律师事务所律师。上诉人遵义市京海房地产开发有限公司（以下简称遵义京海房开公司）因与被上诉人张强商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。遵义京海房开公司的委托诉讼代理人王明星、鲍福伟，张强的委托诉讼代理人王燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。遵义京海房开公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判。二、被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，依据本案事实，在综合考虑上诉人逾期办证违约行为的情节、过错程度以及被上诉人可能获得的预期利益等因素的情况下，对于违约金数额的确定要根据公平原则及诚实信用原则调整。二、未能办理房产证书的原因并非完全归责于上诉人，涉案房屋项目是红花岗区坪丰市场项目，原系遵义市侨丰房开公司开发，后因侨丰公司被列入问题房开，由光宇房开公司拟接手继续开发，后因土地使用权及各种规划问题，光宇公司放弃接手，由上诉人接盘继续开发，从上诉人接手至今，政府及相关职能部门多次组织协调和召开会议，拟解决土地问题从而达到办理产权证书的目的，未办理产权的过错并非上诉人主观故意或者恶意拖延所导致。三、被上诉人未积极提交证据向法庭证明其因上诉人的逾期办理产权证书致使其遭受了损失，应对其主张的违约金予以调减。四、在上诉人与被上诉人的商品房买卖合同履行期间，上诉人发现涉案项目可能存在履行办理产权的时间逾期的问题后，多次通过公示等书面告知方式向被上诉人发出通知，并且在积极努力协调办证的程序和自身的义务，原审法院认定土地使用权三合一手续办理完毕后没有取得房屋初始登记系上诉人欠付土地出让金及相关税费，该认定存在不客观之疑。综上所述，本案中应当充分发挥人民法院的自由裁量权，结合本案的实际情形，对双方所约定的违约金比例进行合理调整。张强答辩称，上诉人主张不能办理涉案房屋产权证书不能归责于遵义京海房开公司的理由不能成立，一审认定事实清楚，导致不能办理产权证书的原因系上诉人未按时足额缴纳土地出让金及税费；一审判决按照双方合同约定支持被上诉人主张的违约金并无不当，且违约金标准也远未达到过高的情形，据此，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。张强向一审法院提出诉讼请求：1.判令遵义京海房开公司支付从2016年4月1日起直到产权办理完善为止逾期办理产权证的违约金，截止起诉日止违约金为28489元（按合同约定以日按已付房款的万分之零点五计算）；2.诉讼费由遵义京海房开公司承担。一审法院认定事实：2014年12月4日，双方签订了《商品房买卖合同》，由张强购买遵义京海房开公司开发的红花岗区长征镇坪丰农副产品综合批发市场的B栋的房屋一套，房屋总价款339153元，房屋交付时间为2015年6月30日，并约定于2015年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记相关文书的，买受人可以选择退房，买受人不退房的，出卖人应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按已付购房款的日万分之零点五承担违约金。另查明，遵义京海房开公司于2014年9月16日取得坪丰农副产品综合批发市场B栋的预售许可证，于2020年7月申请办理土地合并使用权证。遵义京海房开公司收到张强购房款后至今未出具发票，涉案楼盘因遵义京海房开公司未缴纳完毕土地出让金以及欠税费至今未取得商品房初始登记。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。双方均应按约定履行合同约定的义务，该《商品房买卖合同》第二十二条第三项约定“遵义京海房开公司应于2015年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记相关文书交付给买受人”。该条约定系两个义务，一是由遵义京海房开公司完成商品房所有权初始登记，二是遵义京海房开公司向张强交付办理商品房转移登记的相关文书。遵义京海房开公司辩称因涉案楼盘需要完成土地使用权三合一的手续才导致逾期，故其不存在过错。一审法院认为，遵义京海房开公司开发建设楼盘即应履行完毕相关土地使用权及相关合法建设的手续，且现土地使用权三合一手续完成后仍然没有办理房屋初始登记，系因遵义京海房开公司欠付土地出让金及相关税费，另遵义京海房开公司收取张强的购房款后至今未向张强出具不动产发票，而遵义京海房开公司应向原告交付办理产权的相关文书中就包含了购房款发票，故对遵义京海房开公司的前述辩解意见，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，遵义京海房开公司逾期办理初始登记和未按约定期限交付相关办理转移登记的有关文书而导致未能办理房屋产权转移登记，存在过错，应按合同约定的已付购房款的日万分之零点五计算承担违约责任。但双方合同约定的取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记相关文书交付给买受人的期限为2015年9月30日，即2015年10月1日起张强即应知道自己的权利受到侵害，而张强于2020年7月24日才诉至法院，也未提交就违约金曾向遵义京海房开公司提出主张的依据，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”的规定，张强关于2017年7月24日前的违约金请求已过诉讼时效，不予支持，遵义京海房开公司应承担按合同约定的已付购房款的日万分之零点五计算支付从2017年7月25日起至其取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记相关文书交付给张强之日止的违约金。截止2020年11月5日止的违约金为20349.18元（339153元×0.005%×1200天）。对遵义京海房开公司所持张强主张违约金计算标准过高，应予以调减的辩解意见，一审法院认为，双方合同约定的办理初始登记及交付相关转移登记的文书期限为2015年9月30日，至今长达5年多的时间，遵义京海房开公司仍然未能履行合同义务，给张强处置房屋带来诸多不便，且双方约定的标准为已付购房款的日万分之零点五并不过高，故对遵义京海房开公司请求调减的辩解意见本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、由被告遵义市京海房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付给原告张强从2017年7月25日至2020年11月5日期间的违约金20349.18元，并由被告遵义市京海房地产开发有限公司承担从2020年11月6日起至被告取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记相关文书交付给原告之日止的违约金（按已付购房款339153元的日万分之零点五计算）。二、驳回原告张强其余诉讼请求。案件受理费255元（已减半收取），由被告遵义市京海房地产开发有限公司负担。二审中，遵义京海房开公司提交了遵义市红花岗区建设领域突出问题项目处置工作领导小组办公室发给遵义市不动产登记事务中心的《遵义市红花岗区建设领域突出问题项目处置工作领导小组办公室关于办理“遵义坪丰农副产品综合批发市场B栋”项目204户住房产权手续的函》一份，拟证明不能办理涉案房屋产权登记手续的原因不能归责于上诉人。被上诉人质证称，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，该文件明确表明涉案项目交易税及营业税未缴纳，也未向被上诉人开具不动产专用发票，涉案项目至今仍不能办理不动产产权证书。经本院审查，上述证据载明，被上诉人不能办理产权系上诉人未按时足额缴纳土地出让金、税费等原因导致，该证据不能达到上诉人的证明目的，本院对上诉人主张的涉案房屋不能办理产权登记的原因不在上诉人的理由不予采信，对上诉人主张的证明目的不予支持。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因遵义京海房开公司未按时足额缴纳涉案房屋土地出让金等原因，导致无法办理涉案房屋的初始产权证书，遵义京海房开公司应承担违约责任，双方在涉案《商品房买卖合同》中约定了违约金的计算方法，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故涉案合同关于违约金计算方式的条款对双方当事人均具有法律约束力，一审结合双方合同约定及遵义京海房开公司违约的时间、情形等因素，判决遵义京海房开公司按照涉案合同约定承担违约责任，符合法律规定，本院予以确认。遵义京海房开公司主张应对违约金予以调减的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，遵义市京海房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510元，由遵义市京海房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇审判员  杨恩高二〇二一年三月二十五日法官助理王薇书记员冯滢书记员钟永海