山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2434号 上诉人（原审原告）：张红蕾，女，1971年7月24日出生，汉族，住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人：秦婷婷，山东照岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：程远军，男，1960年2月4日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：张海，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 上诉人张红蕾与被上诉人程远军房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初5960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张红蕾上诉请求：1.请求法院依法改判或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人主张继续履行合同有事实和法律依据，应当予以支持。一、上诉人与被上诉人手中持有的《房地产买卖契约》中第三条的约定不一致，但从交易习惯看，上诉人手中持有的《房地产买卖契约》更便于履行合同，约束双方的权利义务。上诉人手中持有的《房地产买卖契约》中第三条约定“第二次付购房首付款40万元贷款时支付”，但被上诉人手中持有的《房地产买卖契约》第三条约定“第二次付购房首付款40万元”，仅有付款金额没有时间约定，结合《房地产买卖契约》第三条中第三次付款时间为“余款80万元由银行贷款支付”，上诉人只需在第三次付款条件成就前可以随时支付，这样的付款方式极大地损害了被上诉人的合法权益，不利于公平、公正的交易秩序。《房地产买卖契约》约定“第二次付购房款40万元贷款时支付”，符合合同签订要求的形式和内容，有支付的数额和时间，能进一步约束上诉人的付款时间和金额，以及被上诉人应当积极配合上诉人办理贷款，与第三次付款方式相印证。二、《房地产买卖契约》约定了自生效之日起60日内将上述房款分三次付给被上诉人，但是第三次的付款时间明确约定由银行贷款支付，现涉案房屋并未办理银行贷款手续，一审法院以超过合同履行期限长达数年为由认为上诉人主张继续履行合同无事实和法律依据系认定事实有误。上诉人在庭审中提交的2018年9月15日的录音证据，证实双方均认可涉案房屋的贷款手续截止2018年9月15日仍无法办理，上诉人提议支付剩余全部房款给被上诉人，但被上诉人未给予明确答复。《房地产买卖契约》虽然约定在本契约生效之日起60日内分三次支付购房款，但是上诉人提交的证据已证实因涉案房屋无法办理贷款导致无法在60日内支付完毕，且上诉人一直就如何支付购房款与被上诉人协商。上诉人起诉要求主张继续履行合同，是在法律规定的三年诉讼时效期间内，其诉权不应当被剥夺，一审法院以超过合同履行期限长达数年为由驳回上诉人的诉讼请求没有法律依据。三、《房地产买卖契约》能够继续履行，上诉人也表示愿意支付剩余所有房款，一审法院不能以被上诉人不愿意继续履行合同为由不支持上诉人的主张。上诉人已在庭审中明确表示，因涉案房屋无法办理银行贷款，愿意支付剩余所有房款。双方签订合同后，应当严格依照《房地产买卖契约》的约定全部履行。从录音证据可以看出，被上诉人在2018年9月15日时已经知晓涉案房屋无法办理银行贷款，也未向上诉人表示解除合同，上诉人也愿意向被上诉人支付全部房款，但被上诉人对该支付方式未给予明确答复。2018年、2019年恰好是青岛市房价大涨的时间，被上诉人与上诉人一直在协商解决，直到2020年年初，被上诉人提议要解除与潘文明之间的房屋租赁合同时，上诉人才确定被上诉人并无依照合同约定履行自己义务的意愿。在此种情形下，被上诉人作为卖方随意拒绝履行合同义务，恶意解除合同，为了维护正常的交易秩序，法院应当严厉打击该行为。综上所述，被上诉人应当严格依照合同约定履行自己的义务，上诉人的诉请有事实和法律依据，应当予以支持。上诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起上诉，望支持上诉人的上诉请求。 程远军答辩称，一、第二次付款40万元贷款时支付是伪造篡改条款。2017年4月18日房屋买卖契约第三条约定的付款时间是六十日内。第二笔付款40万元是很明确的，从逻辑上无法解释清楚添加贷款时支付的理由。因为第二笔付款与贷款无关，完全是独立的付款要求，加上付款时间已经明确了为六十日，即使出现新的时间也不能超过六十日。从合同履行实际情况看，第二笔付款大大超出六十日，因此一审判决认为上诉人支付超期长达数年，要求继续履行没有事实和法律依据是正确的。二、合同已经解除。根据上诉人一审提供的2018年9月5日录音，程远军明确告诉潘文明合同已经不好用了，又说：那个是不是已经作废了？表达了合同解除的意思。潘文明也承认贷款手续已经作废了。潘文明还说网签合同没有作废，这一事实是不存在的，合同没有网签，所以基本事实前提是虚假的。三、全款支付只能在合同付款期内录音中，程远军也说了本来说用全款，后来又变为贷款，整出麻烦事来。潘文明说，是那个中介弄的。从这些对话可以看出，贷款出现阻碍后，潘文明如果及时的支付全款也可以，但是潘文明没有做到。直到2018年9月重新提起合同履行，已经在合同实际解除之后了。在本案上诉状提出全款支付已经失去了合同依据。退一步讲，根据合同的约定六十日内付款，潘文明在2017年当年能都全款支付，相信那时候还是可以履行的。这也说明造成合同解除的责任在潘文明。四、潘文明代签起诉状，涉嫌虚假诉讼。在一审中，潘文明冒充张红蕾在诉状和委托书签名，这是虚假诉讼行为。一审对此没有回应，我认为二审应当查明，给予潘文明罚金和训诫处罚。 张红蕾向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《房地产买卖契约》，直至完成房屋过户登记等全部手续；2.判令被告向原告支付违约金140,000元；3.判令被告承担原告律师费20,000元；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：1.程远军系青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx户房屋登记权利人。2.2017年4月2日，张红蕾出具授权委托书一份，载明，委托人为张红蕾，受托人为潘文明；委托事项为因委托人张红蕾购买程远军名下的一处位于青岛市市南区户房屋，委托潘文明代为办理房屋买卖手续，委托内容为代为签订房屋买卖合同并办理网签手续，代为支付房款，代为催促卖房人及时履约，代为咨询银行抵押贷款及签订抵押贷款文件，代为处理委托人与卖房人因履行合同中产生的纠纷，委托人认可受托人代为签署的所有文件等。3.2017年4月18日，潘文明代理张红蕾（乙方）与程远军（甲方）签订《房地产买卖契约》一份，载明程远军同意将坐落在青岛市市南区xx路xx号xx幢xx户的住房建筑面积86.34平方米出售给张红蕾；房屋成交价为1,270,000元；契约签订之日，张红蕾向程远军支付人民币70,000元作为购房定金；双方同意，自本契约生效之日起60日内，将上述房款分三次付给程远军，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价；本契约签订后，乙方中途毁约，应书面通知甲方，甲方应在三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途毁约，应书面通知乙方，并自毁约之日起的三日内将双倍定金及已付款返还给乙方等。4.合同签订后，张红蕾通过银行转账方式支付程远军定金7万元。5.2017年5月8日，张红蕾将40万元购房款存入潘文明名下贷款银行账户中。 张红蕾提交录音证据一份，证明2018年9月5日和9月21日，潘文明与程远军电话沟通，证实无法办理贷款手续，张红蕾已提议将合同约定的付款方式变更为全额付款，但程远军未予明确答复。程远军质证称，该录音与本案纠纷无关，无法证明与本案的关系。 程远军提交解除合同通知书，证明合同已经解除。张红蕾质证称，张红蕾未收到过该解除通知书，证明内容有异议。从通知书内容看，结合张红蕾提交的证据，因程远军无法提供办理贷款的手续导致合同约定的第二次付款条件未成就，张红蕾也从未收到程远军在2017、2018通知张红蕾解除合同，没有收到程远军要求张红蕾支付40万元购房款的要求，张红蕾提交的证据已证实该房屋在无法办理贷款的情形下，张红蕾仍在和程远军协商如何履行合同，程远军提交的解除合同通知书进一步证实程远军存在擅自解除合同的故意，且有因房屋价格上涨而不愿意继续履行合同的嫌疑，张红蕾不存在违约行为，本合同应当继续履行。 张红蕾称，合同中第三条以及所有手写的内容均由中介孔德蕊书写。合同签订后没有书面催告被告履行合同，合同签订后，因程远军未向贷款银行提交该房屋办理贷款的相关文件，致使张红蕾在长时间内无法办理贷款，张红蕾曾向程远军提议用全款支付剩余购房款，但程远军未予明确答复，因张红蕾工作时间大部分在外地，在此期间与程远军沟通全权由潘文明处理，但因二人工作繁忙且与程远军沟通办理过户手续并未得到程远军的阻挠，程远军也一直与张红蕾进行协商处理直至2020年年初，程远军提议要解除与潘文明之间的房屋租赁合同并让潘文明搬离该房屋，张红蕾才向法院提起诉讼。 程远军称，不同意继续履行涉案合同，该合同实际已经解除，通话录音中已经说明合同解除，双方并没有办理网签。涉案房屋没有抵押、查封。现在房屋已经空置，潘文明在其中居住到2020年4月30日。张红蕾总共支付程远军定金7万元，都是通过银行转账。合同中第三条及其他内容是中介书写。 一审法认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，双方签订的《房地产买卖契约》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同系合法有效。双方提交的两份买卖契约中，程远军提交的合同第三条中手写部分“第二次付购房首付款肆拾万元整（￥400000）”及张红蕾提交的合同第三条中手写部分“第二次付购房首付款肆拾万元整（￥400000）贷款时支付”虽不一致，但综合考虑本案案情，该二份合同均载明自契约生效之日起60日内，将上述房款分三次支付给程远军，截至目前已经超过合同履行期限长达数年，张红蕾主张继续履行合同无事实及法律依据，且程远军不同意继续履行合同。另，经一审法院依法询问，张红蕾仍要求继续履行合同，不变更诉讼请求。故，对张红蕾主张的继续履行合同一审法院不予支持。 同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，张红蕾主张程远军支付违约金，但其提交的证据并未充分证明程远军违约的事实，理应承担举证不能的法律后果。另，张红蕾主张的律师费亦于法无据，一审法院不予认可。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回张红蕾的全部诉讼请求。 案件受理费3500元，减半收取1750元，由张红蕾负担。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：上诉人继续履行合同的主张能否成立。 本案中，上诉人与被上诉人各持有一份房地产买卖契约，且双方均对两份契约的真实性不持异议，但该两份契约在第三条付款日期、金额和方式的约定中存在不同，上诉人持有的契约约定“②第二次付购房首付款肆拾万元整（￥400000.00）贷款时支付”，被上诉人持有的契约约定“②第二次付购房首付款肆拾万元整（￥400000.00）”。由于双方对两份契约的真实性均认可，故本院认为，上诉人持有的契约中“贷款时支付”的内容应为另行书写，被上诉人持有的契约中不包含该付款条件，被上诉人不受该条款约束。另，契约第三条还明确约定了“自本契约生效之日起陆拾日内，将上述房款分叁次给甲方”，故上诉人至少应在合同生效之日后60日内支付第二笔首付款40万元，但自合同签订的2017年4月18日至2020年向一审法院起诉前的约三年时间内，上诉人均未依约支付，已构成违约，故在被上诉人明确表示拒绝履行契约的情况下，一审法院驳回上诉人继续履行的请求有事实及法律依据，本院予以确认。除此之外，本院认为，契约的签订和履行，应体现合同主体心理预期，涉案合同签订于2017年，而时至今日，涉案房屋的总价已与当时天壤之别，若继续履行合同，超出了双方当事人签订合同时的预期，且对被上诉人来讲存在着巨大的利益失衡，故在上诉人未举证证明被上诉人违约，且其仅支付7万元定金的情况下，继续履行合同显示公平。 综上，上诉人张红蕾的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3500元，由上诉人张红蕾负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年三月二十九日 法官助理 王 明 书记员孔 怡 书记员 庞连捷