河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2123号 原告：唐凤菊，女，1964年12月5日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：刘路辉，河北紫旭律师事务所律师。 被告：河北和顺房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区中华南大街380号盛景佳园403号，统一社会信用代码9113010068137578XJ。 法定代表人：和爱学，职务董事长。 被告：和爱学，男，1971年11月24日生，汉族，住河北省保定市唐县。 （以上二被告）委托诉讼代理人：于彬彬。 被告：和清，男，1962年10月19日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 被告：冯秀匣，女，1958年11月18日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。 （以上二被告）委托诉讼代理人：赵丽霞。 被告：武瑶，女，1990年1月15日出生，住河北省石家庄市桥西区。 被告：和某1，女，2012年2月17日出生，住河北省保定市唐县。 法定代理人：任某，女，1984年5月6日出生，住河北省石家庄市平山县。 被告：和某2，女，2014年10月13日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 被告：和某3，女，2015年12月16日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 被告：和某4，男，2018年7月31日出生，汉族，住河北省保定市唐县。 （以上三被告）法定代理人：武瑶，女，1990年1月15日出生，住河北省石家庄市桥西区。 （以上五被告）委托诉讼代理人：徐学鹏。 原告唐凤菊与被告河北和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺房地产公司）、和爱学、被告和清、冯秀匣、被告武瑶、和某1、和某2、和某3、和某4房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告唐凤菊的委托诉讼代理人刘路辉、被告和顺房地产公司和被告和爱学的委托诉讼代理人于彬彬、被告和清和冯秀匣的委托诉讼代理人赵丽霞、被告武瑶、和某1、和某2、和某3、和某4的委托诉讼代理人徐学鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 唐凤菊向本院提出诉讼请求：一、依法判令原告与被告和顺房地产公司签署的《房屋买卖合同》无效。二、依法判令被告和顺房地产公司、和凇的继承人在遗产的继承范围内承担连带返还原告购房款及支付赔偿金共计957000元整。三、依法判令被告按照银行同期贷款利率承担自起诉之日起至购房款返还完毕之日止的资金占用利息。四、依法判令被告和爱学对被告和顺房地产公司债务承担连带责任。五、依法判令被告承担本案的诉讼费、保全费、财产保全责任险保费及由此产生的其他一切费用。事实和理由：2012年10月27日，原告与被告和顺房地产公司签署了《房屋买卖合同》，按照合同约定原告以922880元的价格购买被告和顺房地产公司位于石家庄市龙凤胡景区。合同签订后，原告依约支付了房款并装修入住。2019年3月14日，铜冶镇人民政府向原告及原告同一小区邻居送达了《限期拆除通知书》，该通知书认定原告购买的房产属于违法建筑，应当予以拆除，目前该房产已被铜冶镇人民政府拆除，在收到《限期拆除通知书》后，被告和顺房地产公司及和凇与原告沟通，在双方协商一致的基础上，和凇与原告爱人丁春生签署《龙凤胡壹江别墅房屋退款协议》，协议约定因拆迁事宜，和凇赔偿原告九十九万元整并分期还清。协议签署后，被告并未如约履行协议，已构成根本违约。原告依据《合同法》第六十八条的规定，要求被告一并支付所有债务。原、被告签署的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效，被告和顺房地产公司理应返还原告购房款并赔偿损失，和凇自愿债务加入，应与被告和顺房地产公司承担连带责任。被告和爱学系被告和顺房地产公司个人独资股东，依据《公司法》的规定，依法应当与被告和顺房地产公司承担连带责任。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 和顺房地产公司、和爱学辩称，和顺房地产公司、和爱学不 应承担本案民事责任，理由如下：一、和顺房地产公司没有与原告达成任何赔偿协议，不受原告与被告和凇达成赔偿协议内容的约束，亦没有任何证据证明和顺房地产公司承诺承担本案民事责任。和顺房地产公司不受退款协议约束，原告依据的赔偿协议系原告与被告和凇自愿、平等、协商达成，与和顺房地产公司没有关系，和顺房地产公司从未承诺按该协议赔偿原告，故不受该协议约束。原告主张2019年3月，原告与和凇、和顺房地产公司三方沟通，达成《龙凤湖壹江别墅房屋退款协议》，第二条明确约定：“甲（原告）、乙（被告和凇）双方协商一致赔偿总额99万元，由乙方（和凇）承担并分期还清”。通过上述协议可见：（1）原告与和凇签订的协议中明确约定：甲（丁春生，原告配偶）乙（和凇）自愿平等协商一致就标的房屋拆除事宜达成赔偿协议；（2）原告同意本案赔偿主体为被告“和凇”，没有约定和顺房地产公司承担标的房屋被拆除的任何民事赔偿责任；（3）赔偿总额为99万元整，由乙方（和凇）分期还清。故双方协议明确、具体、合法，是原告、和凇、和顺房地产公司三方自愿协商下来的最终协议，且已部分履行。该协议明确向原告支付赔偿款的责任方为和凇，与和顺房地产公司没有任何关系，故和顺房地产公司不应依据此赔偿协议支付任何款项，理应由和凇继续履行退款合同，不能因为和凇承诺赔偿原告99万元，就强加给和顺房地产公司亦应赔偿原告99万元的义务，同时，承担连带赔偿责任，需要法律规定或合同约定，本案均不符合此种情形，故和顺房地产公司不应承担本案赔偿责任。二、《房屋退款协议》的义务主体为和凇，可以视为本案三方当事人达成债务转让协议，由和凇来承担《房屋买卖合同》无效后的赔偿责任，本案不可能构成和凇加入和顺房地产公司债务或和顺房地产公司加入和凇债务的情形，原告要求和顺房地产公司承担本案连带责任没有法律或合同依据。在标的房屋被拆后，被告和凇与原告达成《龙凤湖壹江别墅房屋退款协议》（以下简称退款协议），在原告亦具有明显过错的情况下，和凇本着解决问题的态度，自愿多承担民事责任，和凇自愿赔偿了原告的全部损失，双方均予以了认可，该退款协议签订后，原告也依约收到了被告和凇支付的部分赔偿金，可见，标的房屋被拆退赔的责任人为被告和凇，本案没有任何证据证明和顺房地产公司加入和凇债务的任何意思表示，故本案不属于任何形式的债务加入，本案赔偿义务主体为和凇，是原告与和凇达成的协议，赔偿义务人仅是和凇，亦可以视为三方当事人一致认可，房屋被拆除后，由被告和凇承担民事赔偿责任，可以认定为债务转让，故和顺房地产公司依法不再承担退赔原告房款的任何民事责任。三、《房屋买卖合同》名为“房屋买卖”，实为“委托代建”，原告对该房屋及土地的性质、手续、法律后果、风险是明知和应知的，该房屋被拆除，原告具有明显过错，应相应承担本案房屋损失的相关责任。《房屋买卖合同》明确约定：“买受人（原告）充分理解和认同与本房有关的权利义务关系，并详细审核了购买房屋的有关资料，自愿购买出卖人（和顺房地产公司）名下“壹江别墅”项目房屋、“由甲乙双方协商确定房屋设计图纸，作为该房屋建造依据。”、“由于购买和使用买受人指定的物料，造成房屋工期的过度延长......”、原告笔写补充“出卖人（被告和顺房地产公司）应买受人（原告）要求，在房屋二楼客厅上空加筑混凝土层面及支撑梁，房屋面积为32.64平方米，单价1300元/平方米，总价为42432元，需与房款一同交付......。且原告在购买房屋时，该房屋根本还没有建设，是原告选择的土地位置，要求被告按照原告选择的图纸进行建设，建设图纸也是由原告选择。首先，原告对本案房屋及土地的性质、手续、合同的效力、法律风险等是明知和确认的。其次，标的房屋的图纸设计、结构、物料的供应、房屋面积等均是由原告确定和认可的。可见，该标的房屋不同于一般的《房屋买卖合同》，实为被告受原告委托的“委托代建房屋”合同。标的房屋被拆除，原告亦具有重大过错，应当承担相应的民事责任，且原告在该房屋中居住多年，而产生的占地（房）费用应对被告和顺房地产公司进行一定的赔偿或补偿。本案房屋被拆除，明显双方当事人均有责任，如果支持了原告“无证房”的全部赔偿，那与“有证房”的赔偿还有什么区别，难道“无证房”的赔偿比有“有证房”还充分，数额还高，那谁还买“有证房”。故合同无效、标的房屋被拆除的责任和损失，原告亦应承担相应的经济损失，现主张和顺房地产公司赔偿全部损失于法无据。四、本案不构成被告根本违约，双方约定的系60个月分期偿还原告损失，原告没有在诉讼请求中要求解除合同，原告无权一次性要求被告退赔全部损失957000元。首先，被告不构成根本违约，原告无权要求被告一次性支持全部赔偿，据和顺房地产公司了解，原告与被告和凇签订的《退赔协议》明确约定还款为60个月，60期，因今年疫情及被告和凇2020年3月突然病故，原告于2020年6月起诉时，因客观原因，仅拖欠原告6期退赔款，不构成根本违约，且因被告和凇突然病故，一时无法确定继承人，经了解，中断事由已消失后，和凇的家属在没有继承任何和凇合法财产的情况下，仍再继续履行合同，如原告不起诉，和凇的继承人亦会依约履行，现原告起诉了，房屋被迁除，原告亦具有过错，故凇的继承人不愿再继续履行本合同，该损失应依法由双方分担，被告不构成根本违约，故原告无权一次性要求被告退赔全部款项。第二，原告依据的原《合同法》第68条属于不安抗辩权，明显属于适用法律错误，根本不能作为一次性要求支付全部退赔款的法律依据。原告所主张被告构成《退赔协议》根本违约，同时，又没有请求解除《退赔协议》，且主张依据不安抗辩权，属于适用法律错误，合同未解除，原告要求一次性赔偿957000元的诉求法律依据，应予驳回。五、和顺房地产公司曾系个人公司，但与法定代表人和爱学不构成财产混同，且现在和顺房地产公司已系有限责任公司，假使和顺房地产公司承担责任，和爱学亦不应直接承担本案民事责任，更不能与被告和凇、和顺房地产公司承担连带责任。因原告、被告和凇、和顺房地产公司达成的退款协议，和顺房地产公司不承担民事责任。假使和顺房地产公司承担本案部分责任，但其法定代表人和爱学的个人财产独立于公司，且不构成财产混同，故被告和爱学不应承担本案民事责任，且现和顺房地产公司已改制为有限责任公司，公司债务亦不应由法定代表人和爱学直接承担。六、本案被告和凇在本案立案前就已去世，其被告主体不适格，应驳回原告诉求或变更本案和凇的全部继承人为本案当事人。本案立案时间为2020年6月，立案时，被告和凇已去世，已丧失民事权利能力，不能作为本案当事人，该情况不属于当事人在诉讼过程中去世，丧失主体资格，案件中止、由继承人表示是否参加诉讼的情形，而属于原告在立案时，当事人即被告和凇就存在主体不适格的情形，故原告应依法变更被告，如原告不同意变更被告，则法院应驳回原告的诉讼请求。综上，本案的赔偿义务主体为和凇，和凇已在立案前去世，且本案不符合根本违约的情形；和顺房地产公司不应作为本案赔偿主体，和顺房地产公司、和爱学与和凇承担本案连带赔偿责任亦没有法律和事实依据。故贵院应依法驳回原告全部诉求。 和清、冯秀匣、武瑶、和某1、和某2、和某3、和某4辩称，一、和凇已于2020年3月20日去世，不是适格被告。原告于2020年6月向法院提起诉讼，和凇于2020年3月20日去世。从时间点可以看出，原告诉讼时，和凇已经去世，不再享有民事权利能力，为不适格被告。故，法院应依法驳回原告对和凇的诉讼或要求原告依法变更和凇继承人为本案当事人。二、原告未要求解除《退款协议》，原告无权要求一次性支付剩余款项。原告在诉求中仅要求确认其与和顺房地产公司签订的《房屋买卖合同》无效，没有要求解除其与和凇签订的《退款协议》。原告要求一次性支付的剩余款项数额，是依据《退款协议》约定得来，即《退款协议》中约定的退款总额为990000元，已支付33000元，共剩余957000元，原告没有要求解除《退款协议》，又依据《退款协议》计算了全部诉求数额，说明原告认可《退款协议》的效力，就应当按照退款协议的约定履行，而无权要求一次性支付剩余款项。三、和凇不构成根本违约，原告无权要求一次性支付全部赔偿款。原告与被告和凇签订的《退赔协议》明确约定还款为60个月，60期，因今年疫情及被告和凇2020年3月突然病故，原告于2020年6月起诉时，因客观原因，仅拖欠原告6期退赔款，不构成根本违约，且因被告和凇突然病故，一时无法确定继承人，中断事由已消失后，仍再继续履行合同，如原告不起诉，和凇的继承人亦会依约履行，现原告起诉了，房屋被迁除，原告亦具有过错，故和凇的继承人不愿再继续履行本合同，该损失应依法由双方分担，被告不构成根本违约，故原告无权一次性要求被告退赔全部款项。四、原告以《合同法》第六十八条为支付全部剩余款项的法律依据，与其主张自相矛盾。《合同法》第六十八条规定的是不安抗辩权，而原告在诉状中明确主张和凇构成根本违约，根本违约的法规规定是《合同法》第九十四条，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告主张和凇根本违约，而引用的法律依据却是不安抗辩权，明显是自相矛盾，且对照《合同法》第九十四条的规定，和凇的行为也不符合任何一项的规定，不构成根本违约。五、支付退款与和顺房地产公司无关，更与和顺房地产公司法人和爱学无关，政府下达拆除通知后，业主、和顺房地产公司、和凇三方就如何解决业主损失问题共同协商，最终业主与和凇达成了《退款协议》，约定由和凇承担向业主支付退款的义务，其中退款总额、返款期限、返款比例，都是业主与和凇协商确定的，此事实原告在诉状中也有陈述，《退款协议》中没有任何内容涉及到和顺房地产公司共同承担还款义务，也没有和顺房地产公司认可还款数额的陈述，既然原告在《退款协议》中认可由和凇承担退款义务，就不能再要求和顺房地产公司承担此义务，更不能要求其法人和爱学承担责任。综上所述，原告以和凇为被告，主体身份不适格；未要求解除《退款协议》，无权要求一次性支付剩余退款；和凇迟延履行《退款协议》是因疫情和和凇病故引起的，至原告起诉时，仅中断5个月，相对于60个月的履行期而言，远远不构成根本违约；原告引用的法律依据与其主张自相矛盾；和顺房地产公司与和爱学不应承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告唐凤菊与被告和顺房地产公司、被告和爱学、被告和凇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后查明和凇于2020年3月20日死亡，其继承人和清（父亲）、冯秀匣（母亲）、被告武瑶（妻子）、和某1（长女）、和某2（次女）、和某3（三女）、和某4（儿子）申请参加诉讼，原告唐凤菊表示同意，本院变更和凇的继承人和清（父亲）、冯秀匣（母亲）、武瑶（妻子）、和某1（长女）、和某2（次女）、和某3（三女）、和某4（儿子）为本案的被告。 庭审时，原告唐凤菊为了证明自己的主张，提交如下证据， ：一、《房屋买卖合同》。证明原告与被告和顺房地产公司签署了房屋买卖合同，购买了涉诉的被拆迁的别墅； 二、收款收据四张和银行流水、POS机单据三张。证明原告向被告支付了购房款，原告购房款支付到了石家庄三和伟业工贸有限公司，被告和顺房地产公司为原告出具了收款收据，金额总计922880元。其中2012年10月21日支付了定金5万元，2012年10月27日支付首付款276864元，含5万元定金。2014年1月6日支付购房款369152元，2014年9月25日支付剩余购房款276864元。与唐凤菊提交的银行流水明细相互对应，2014年9月25日购房款从唐凤菊银行账户划走196864元，从丁春生账户划走8万元； 三、限期拆除通知。由铜冶镇人民政府下发，拆除了原告购买的被告和顺房地产公司的别墅； 四、拆除后的房屋现状照片； 五、龙凤湖壹江别墅房屋退款协议。证明被告和凇对龙凤湖壹江别墅拆除实行了债务加入，与和顺房地产公司共同承担偿还购房款义务，和凇赔偿原告99万元，约定从2019年3月16日起按月偿还16500元； 六、结婚证和丁春生身份证复印件。证明上述的房屋退款协议是原告爱人丁春生与被告和凇达成的债务加入协议，意思表示真实，行使的是家事代理权，唐凤菊对此表示认可； 七、和凇通过任某的银行账户退赔部分款项，金额33000元，原告已经在购房款予以核减； 八、和顺房地产公司企业信用公示报告。证明和顺房地产公司是自然人独资的有限公司，根据公司法第63条规定，被告和爱学应当与被告和顺房地产公司承担连带责任； 九、石家庄三和伟业工贸有限公司企业公示报告。证明公司股东是和淞母亲冯秀匣和父亲和清，原告的购房款正是划入了三和伟业的账户，和顺房地产公司为原告开具了收款收据，证明和顺房地产公司财务账户混乱，被告和顺房地产公司与和凇及其法定代表人和爱学应当承担连带责任。 针对原告唐凤菊的主张和提交的证据，被告的质证意见为， 和清、冯秀匣：对证据一、真实性无异议，关联性有异议。和顺房地产公司与龙凤湖项目无实际关联，其项目为和凇个人项目；对证据二、合法性、关联性均有异议，收据不是法定证据形式，且银行流水证实购房款没有打入和顺房地产公司账号；对证据五、六、证实原告唐凤菊认可丈夫丁春生与和凇签订的退款协议，同意由和凇返还购房款，符合合同法第84条规定的债务转移法律要件，为债务转移行为；对证据七、无法证实和顺房地产公司与法定代表人和爱学之间财产混同，不符合法律规定，和爱学不应承担连带责任；对其他证据无异议，实际购房款属实，退还的33000元属实。 和顺房产公司、和爱学：对证据一、原告对该房屋的性质和法律风险是明知的，该合同明确约定原告对房屋有关资料及相关权利和义务进行审核，该房屋每平米2000多元明显低于市场价格，该土地没有相关手续，原告也是明知和认可的，和顺房地产公司没有隐瞒和欺骗，故原告对房屋的拆除也具有责任；对证据二、三、同上述质证意见；对证据五、退款协议系原告与被告和凇达成，和顺房地产公司予以参与原告也认可，该退赔协议是几方当事人的最终协议，即由和凇进行赔偿即视为债务转移，该退赔协议应依法继续履行，和顺房地产公司不应承担本案责任，因该房屋实际拆除时间2019年7月份，故退赔款的支付时间是从2019年8月开始。其他质证意见同上。 武瑶等：对房屋买卖合同三性不发表意见，对其内容认可和顺房地产公司意见，合同第二条、第五条及附件内容均说明买受人对房屋的设计、选料、建造、有重大的影响力，合同应认定为委托代建合同更符合本合同的本质；对证据五、退赔协议和凇的签字认可，经核实和凇确实履行了该退赔协议，后因疫情及和凇的突然死亡，家里面沟通不畅，造成协议暂时中断执行，相同情况购买龙凤湖别墅的其他业主同样也与和凇签订了退款协议，以同样的原因同时中断履行，我方了解情况后于2020年7月份开始恢复履行退赔协议，因原告向法院起诉，故至今未履行；对证据七、银行转账是代和凇履行的，与和顺房地产公司无关。 庭审时，被告和顺房产公司、和爱学、和清、冯秀匣为了证明自己的主张，提交如下证据， :一、和凇死亡证明及火化证明。证明和凇于2020年3月20日去世； 二、和顺房地产公司账户查询结果表； 三、2015年、2016年和顺房地产公司资产负债表； 四、和顺房地产公司2015年、2016年损益表； 证据二、至四、证实和顺房地产公司账目清楚，财务独立，没有与法定代表人财产混同。 原告唐凤菊针对被告和顺房产公司、和爱学、和清、冯秀匣的主张和提交的证据，质证意见为，对证据一、无异议；对证据二、至四，真实性、关联性均不认可，该证据仅仅提交的是2015年至今，而原告与被告之间的房屋买卖合同发生在2012年10月份，且从原告提交的被告和顺房地产公司出具的收据及收款单位不一致可得出被告和顺房地产公司账目混乱，被告和爱学作为独资企业的法定代表人依法承担赔偿责任。 庭审时，被告武瑶为了证明自己的主张，提交如下证据， ：一、七份龙凤湖壹江别墅房屋退款协议。2019年3月18日代素英、陈淑红、葛玉娥、徐海英、贾占思等7人（包括本案原告在内）与和凇、和顺房地产公司就龙凤湖壹江别墅拆除事宜进行商谈，最后上述包括原告在内的7人与和凇达成双方协议，最终确定由和凇分期履行，与和顺房地产公司无关，一是证明与和凇签订的业主人数众多，现在即使继承人参与继承后也只能在继承财产范围内按照原协议分期继续履行，而和凇的继承人没有继承和凇任何资产，一次性付清不可能，也没有这个能力，二是证明包括原告在内的七份协议均为最终协议，且已经实际履行，但由于新冠疫情及何凇突然死亡导致中断履行，我方无过错，该协议未根本违约； 二、（2019）冀01民终13994号民事裁定书。与本案类似的李娜案件，因鹿泉区人民法院对涉案合同性质、合同是否为最终合同等问题认定事实不清，石家庄中级人民法院对此做出发回重审裁定中院二审发回裁定涉案《房屋买卖合同》系“委托代建合同，且《退款协议》系最终协议的意见； 三、撤回对部分被告起诉的申请书。与本案同类型案件的原告李娜撤回对和顺房地产公司的起诉，李娜案件发还后，其撤回了对和顺房地产公司等人的诉求，法院认可，且李娜与和凇家属达成协议，由和凇家属履行退赔协议，故与和顺房地产公司没有任何关系； 四、（2020）冀0110民初1101号民事裁定书。鹿泉区人民法院同意与本案同类型的原告李娜撤回对和顺公司等人的起诉，并做出本裁定； 五、调解协议书。李娜案件，李娜、武瑶、和顺房地产公司达成调解协议书； 六、（2020）冀0110民初1101号民事调解书。鹿泉区人民法院以双方的调解协议为基础出具调解书； 证据五、六均证明李娜在调解书中自认自己有过错，因此李娜承担30%责任，与和顺房地产公司无关，由和凇之妻武瑶于2022年8月31日前向李娜支付退款协议的70%即658000元，同一项目，同样情况，买受人因为自身有过错，自己愿意承担30%责任，和顺房地产公司无责任，和凇妻子自愿承担了退赔责任。 针对被告武瑶的主张和提交的证据，原告唐凤菊的质证意见为：对证据一、真实性无异议，但对证明内容有异议，进行房屋退款协议可知所有的甲方为壹江别墅购买的业主、乙方为和凇，并没有原告所述的和顺房地产公司，因此退款协议仅限于原告与和凇，并不包括和顺房地产公司，我方认为被告已构成根本违约；对证据二、裁定书真实性无异议，但对证明内容有异议，该裁定并不是法院最终判决，并没有对和凇的性质、房屋买卖合同及退款协议的性质作出最终认定，该协议载明重审时应查明该协议效力，双方是否应按此协议内容履行，但并未否认双方协议的效力及对是否最终履行作出判决，因此该裁定不是最终判决，不能作为法院认定事实的依据；对证据三、证据四、证据五、证据六均与本案无关不予质证，且被告与其他当事人达成了调解协议，与原告没有任何法律上的关系，也不具有参考性，对于被告所述的过错责任原告已自愿承担了部分责任（装修费），鉴于和顺房地产公司违建房屋出售，其过错承担明显，原告未尽审慎注意义务也存在相应过错，但违建房屋是和顺房地产公司开发建设的，原告是否购买房屋对房屋被拆除一事并没有影响，故该房屋的拆除与原告审慎义务之间并没有因果关系，但原告还是自愿承担了装修费，没有要求在赔偿范围内。和顺房地产公司对武瑶证据发表质证意见，对上述证据真实性均无异议，证实了房屋被拆除前包括原告在内的七人与和凇与和顺房地产公司达成协议，由和凇单方对原告进行赔付，且根据退赔协议也可证实该退赔数额是由和凇和原告协商确定，和顺房地产公司并不认可该赔偿数额，且该房屋合同中明确约定原告对该房屋及土地的相关手续进行了详细核实，原告于2013年一直居住到2019年7月，期间也未向和顺房地产公司及和凇赔偿任何居住费用，和顺房地产公司对双方确定的赔偿数额不予认可，应由和凇继承人继续赔付。被告和清、冯秀匣对武瑶的证据质证意见为，均无异议。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，原告唐凤菊与被告和顺房地产公司在没有经过政府相关部门审批的情况下签订《房屋买卖合同》，违规建设房屋进行销售，违反了法律、行政法规的强制性规定，后涉案房屋被政府有关部门拆除，故，原告唐凤菊要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。在涉案房屋买卖、建造过程中原告唐凤菊未尽到审慎注意义务，双方均有过错，都应承担相应的责任，房屋被拆除后，就后续赔偿事宜，原告唐凤菊、被告和顺房地产公司、和凇等人经过协商达成《龙凤湖壹江别墅房屋退款协议》，并按照协议支付了部分款项，该协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已部分履行，应当认定为合法、有效，该是解决涉案房屋赔偿的最终协议，各方应按此协议的内容履行，即由和凇按照协议约定的赔偿总额、履行方式承担赔偿责任，由于和凇已经死亡，其继承人被告和清、冯秀匣、武瑶、和某1、和某2、和某3、和某4应在继承和凇遗产的范围内承担赔偿责任。在《龙凤湖壹江别墅房屋退款协议》履行过程中，由于受疫情影响及和凇突然死亡的缘故，协议中断履行，属于《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，......”的情势变更，协议中断履行有合理事由，故对被告提出不构成根本违约的抗辩理由，本院予以采纳。原告唐凤菊称与和凇签订《龙凤湖壹江别墅房屋退款协议》属于债务加入而非债务转移，要求被告和顺房地产公司、被告和爱学与和凇一并承担返还原告赔偿款及资金占用期间利息的责任，理据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第一百一十九条、第一百四十三条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下： 一、确认原告唐凤菊与被告河北和顺房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告和清、冯秀匣、武瑶、和某1、和某2、和某3、和某4在继承和凇遗产的范围内支付原告唐凤菊赔偿款957000元，支付方式为自2020年7月起每月支付赔偿款16500元，直至付清款之日止，2020年、2021年的赔偿款在本判决生效三日内付清，自2022年起在每年的6月底和12月底分两次付清当年的赔偿款； 三、驳回原告唐凤菊的其他请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13370元，财产保全费5000元，保函费2940元，由被告和清、冯秀匣、武瑶、和某1、和某2、和某3、和某4负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至河北省石家庄市鹿泉区人民法院诉讼服务中心材料收转窗口，地址为石家庄市鹿泉区获鹿镇龙泉路267号，邮政编码050200。上诉案件受理费13370元应当在上诉期限届满之日起七日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院；账号：62×××47；开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王丙午 人民陪审员  韩 嘉 人民陪审员  刘利伟 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  梁文茜