北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终6082号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街2号院4号楼2层201。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，该公司职员。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，该公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京三优娱乐科技有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡路1号41幢平房107号。法定代表人：刘九祎，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京三优娱乐科技有限公司（以下简称三优娱乐公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人富力公司的委托诉讼代理人隋清蕊，被上诉人三优娱乐公司的委托诉讼代理人廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1．在一审判决第三项违约金的基础上，判令三优娱乐公司再支付违约金285809．5元；2．二审案件受理费由三优娱乐公司承担。事实和理由：一审判决关于违约金部分的论述为“本院按照合同的具体约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为250000元”，该任意酌定的违约金数额远远无法弥补富力公司的实际损失，显失公平。一、三优娱乐公司作为违约方和过错方，理应按照《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）约定承担违约责任。根据预售合同附件九补充协议第6条的约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应按逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。本案中，三优娱乐公司逾期支付90%房款长达三年之久，严重违约，且其一审陈述购房本意即为赚取差价，在房价下行、销售受阻情况下又宣称无力支付剩余房款，其缔约本意就不是要履行合同约定，而是公然违背国家“房住不炒”的原则，试图牟取炒房暴利，其行为已构成恶意缔约，存在明显过错；而富力公司自签约以来一直勤勉尽责的履行合同义务，不存在任何违约行为及过错。三优娱乐公司作为违约方及过错方理应按照上述合同约定向富力公司支付商品房总价款10%及逾期应付款3%的违约金共计535809．5元（计算方法为房屋总价款4221095×10%+逾期款3790000×3%），故在一审判决违约金250000元之外，三优娱乐公司应再支付违约金285809．5元。二、富力公司遭受的实际损失远超合同约定的违约金数额，三优娱乐公司主张违约金过高但未提交任何证据予以证明，应按照合同约定对违约金判项予以改判。一审法院酌定解约违约金数额约为总房款的6%，但本案中三优娱乐公司仅支付了总房款的10%，自2016年10月首期房款后便逾期无理由拒不支付剩余房款，按照中国人民银行同期贷款利率计算，总房款90%的房款数额逾期长达近三年之久，贷款利息损失已经远超总房款的6%，富力公司通过各种融资方式所遭受的利息损失将会更多。而依据社科院一份最新权威调查报告显示，自2017年起，北京市房价下跌18．5%，其中通州区房屋价格下降尤其严重，目前案涉项目通州富力中心均价40000元左右，案涉房屋三优娱乐公司购买时价格每平53000元，富力公司在解除合同情况下遭受的房价下跌损失将超过总房款的30%，一审法院酌定总房款6%的违约金远远无法弥补富力公司遭受的实际损失。一审中，三优娱乐公司明确表示愿意以承担违约金为代价解除合同，但一审判决却未按照预售合同约定判令违约金数额，无视合同具体约定以及三优娱乐公司的过错程度，未考虑富力公司遭受的损失情况，任意调整违约金数额，既未通过违约金补足富力公司的实际损失，也未通过违约金的惩戒作用维护社会公平，对富力公司明显不公。三优娱乐公司辩称，同意一审判决，不同意富力公司的上诉请求。富力公司向一审法院起诉请求：1．三优娱乐公司支付剩余房款3790000元；2．三优娱乐公司支付逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为746040元［计算方法为（420000×61＋840000×90＋1690000×233＋2540000×365＋3790000×609）×0．0002=746040元］；3．三优娱乐公司支付前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为8059元［计算方法为每平米物业服务费5元×实测建筑面积80．59平米×20个月=8059元］；4．三优娱乐公司支付公共维修基金16118元［计算方法为每平米公共维修基金200元×实测建筑面积80．59平米=16118元］，面积补差款15403元；上述金额共计：人民币4575620元；5．三优娱乐公司承担本案的诉讼费用。三优娱乐公司向一审法院反诉请求：1．解除三优娱乐公司与富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》,并办理联机备案注销手续；2．富力公司返还三优娱乐公司已付房价款人民币431095元，并以431095元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．富力公司向三优娱乐公司返还印花税人民币2111元；4．本案诉讼费用由富力公司承担。一审法院认定事实：2016年10月11日，富力公司与三优娱乐公司签订预售合同（合同编号：Y1959282），约定富力公司向三优娱乐公司出售北京市通州区运河核心区Ⅸ-09、08、13-A地块F3其它类多功能用地项目B01办公楼×号房屋，商品房用途为办公，预测建筑面积共80．23平方米，房屋总价款为4221095元。买受人采取分期付款的方式付款。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据预售合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件九“补充协议”第7条约定：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。预售合同还约定了其他内容。预售合同签订后，三优娱乐公司支付购房款431095元（含定金10万元）以及代收印花税2111元，后未再向富力公司支付剩余房款。富力公司与三优娱乐公司办理了涉案预售合同的联机备案。本案在审理过程中，三优娱乐公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋用途为居住，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺；其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订预售合同，现已无法继续履行。就前项主张，三优娱乐公司提交了富力公司涉案楼盘的宣传材料、样板间照片、其他房屋的收房照片及信访材料等予以佐证。就后一主张，三优娱乐公司提交了该公司企业年度资产负债表、利润表、现金流量表、法定代表人的借款合同等予以佐证，三优娱乐公司明确表示其无能力继续履行涉案预售合同。富力公司对三优娱乐公司的上述主张均不予认可。三优娱乐公司要求调低预售合同约定的违约金；富力公司表示若法院判决解除预售合同，要求三优娱乐公司按照预售合同约定的违约金条款承担违约责任。一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否应支持三优娱乐公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，三优娱乐公司主张富力公司有涉案房屋用途为居住和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。一审法院认为，首先，富力公司与三优娱乐公司订立的预售合同第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，第三条载明该商品房的用途为办公，且预售合同第二页对办公用途进行了特别提示。所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。三优娱乐公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使三优娱乐公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，三优娱乐公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，三优娱乐公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故上述三优娱乐公司主张富力公司存在违约行为依据不足，一审法院不予采纳。三优娱乐公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司赔偿利息损失的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。第二，是否支持三优娱乐公司解约请求的问题。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方约定了退房条款，现三优娱乐公司表示其已不具备继续履行能力，明确要求解除合同。一审法院认为，结合预售合同约定的退房条款、三优娱乐公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于三优娱乐公司要求解除预售合同并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，一审法院予以支持，基于预售合同所办理的联机备案手续亦应予以注销。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。三优娱乐公司认为违约金数额过高，请求法院予以调整。一审法院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为250000元。关于富力公司要求三优娱乐公司继续履行预售合同并支付剩余购房款、逾期付款违约金、前期物业服务费、面积补差款和公共维修基金的诉讼请求，在预售合同已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。综上，一审法院判决：一、解除富力公司与三优娱乐公司于二〇一六年十月十一日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1959282），富力公司于判决生效之日起七日内配合三优娱乐公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、富力公司返还三优娱乐公司已付房款431095元、代收印花税2111元，于判决生效之日起七日内执行清；三、三优娱乐公司给付富力公司违约金250000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回富力公司的诉讼请求；五、驳回三优娱乐公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，富力公司对一审法院判决解除合同、注销网签手续以及返还已付房款、代收印花税等项没有提出上诉，仅对一审法院认定的违约金的数额提出上诉，因此，二审诉讼中主要审查违约金的认定。首先，关于三优娱乐公司应否承担违约责任的问题。富力公司以三优娱乐公司未能按合同约定支付购房款为由，要求三优娱乐公司继续履行合同并支付购房款、承担逾期付款的违约责任等，富力公司的请求是以合同继续履行为前提。三优娱乐公司提出反诉，以签订合同过程中富力公司存在虚假宣传及其现在已经不具备继续履行合同的能力为由，要求解除预售合同。一审法院经审查，认定三优娱乐公司不具备继续履行预售合同的能力，即事实上合同已经不能继续履行而解除；三优娱乐公司不具备履行能力是导致解除合同的原因，因此，三优娱乐公司应当按照合同约定承担解除合同的违约责任。其次，关于违约金如何确定的问题。富力公司主张按照预售合同附件九补充协议第6条的约定，三优娱乐公司应当一并支付总房款10%的解除合同的违约金和逾期付款数额3%的逾期付款违约金。从合同的约定来看，第6条适用的前提是“逾期超过60日的，出卖人有权解除合同”，即出卖人以买受人逾期付款超过60日为由而提出解除合同时，才适用第6条，即总房款10%的解除合同的违约金再加逾期付款数额3%的逾期付款违约金，而本案是由三优娱乐公司提出解除合同，不符合第6条的约定，不能适用该条。另外，预售合同附件九补充协议第7条约定“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用”，第7条对于买受人原因解除合同有明确的约定，该条的约定符合本案的情形，故富力公司认为应当适用第6条的意见，本院不予采纳。再次，关于违约金数额是否酌减的问题。从三优娱乐公司提交的证据来看，富力公司在销售涉案房屋的过程中，其宣传内容存在一定的不当之处，一审法院考虑本案实际情况对违约金进行酌减，并无不当。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5587元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳5050元，剩余537元于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  付 辉二〇二一年三月三十一日法官助理  徐 晨书 记 员  何昕燏