河北省河间市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀0984民初81号 原告：李立华，男，1984年3月11日出生，汉族，住河间市。 委托诉讼代理人：刘占明，河间市华兴法律服务所，法律工作者。 被告：河间市群盛置业有限公司，住所地河间市曙光西路北侧御府江南小区。 统一社会信用代码：9113098433604607XK。 法定代表人：储亮，经理。 委托诉讼代理人：王春龙，职员。 委托诉讼代理人：白光华，河北至威律师事务所律师。 原告李立华与被告河间市群盛置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李立华的委托诉讼代理人刘占明，被告河间市群盛置业有限公司的委托诉讼代理人王春龙、白光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李立华向本院提出诉讼请求：依法判决被告给付原告房屋租金共计185672元及违约金（自2016年8月1日起暂计算至起诉之日）。2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月11日，我购得河间市京开大街与诗经路交汇处西南角美凯龙购物广场，装饰城第6幢D-17号商铺一套。2016年5月28日，被告与我签订书面的《美凯龙购物广场装饰城商铺返租合同》，承租我商铺进行经营，约定租期10年，自2016年8月1日至2026年7月31日，自合同签订之日起至2016年8月1日前的招商、装修及开业前准备期等，不计租金。不计经营费用，租金每年42039元，按季度支付租金，于每季度结束的前十天一次性支付应付租金。同时约定如不按时支付租金，按当期应付租金的日万分之二承担违约责任。被告承租原告商铺后，至今分文未给付原告房屋租金，尚欠原告房屋租金共计185672元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。 被告河间市群盛置业有限公司辩称，原告诉求不能成立。一、原告未履行《商品房买卖合同》中约定付款义务，至今仍未支付出租房屋的全部价款，原告未取得该房屋的所有权和出租权。原告与河北群盛房地产开发有限公司河同分公司签订的《商品房买卖合同》第四条第1款约定，原告购买的涉案房屋全部价款为42038元。第六条约定的付款方式为“买受人支付首期款210389元，剩余房款210000元到银行办理按揭手续。签订合同后，原告在给付群盛房地产开发公司河间分公司首付款210359元之后，未到银行办理按揭贷款给付群盛公司河间分公司剩余购房款，原告没有取得涉案房屋的所有权和出租权。二、原告与我公司签订的《商销返租合同》为无效合同。1、原告未取得涉案房屋的所有权和出租权，所签返租合同无效。原告未按购房合同交纳购房款，没有取得涉案房屋所有权，原告无权与我公司签订返租合同，所签合同无效；2、根据《商铺返租合同》第五条的约定，原告没有“按照购房协议约定，完成所有应交款事项。保证承租人租赁的商铺无任何经济纠纷”，但原告没有办理涉案房屋的交付手续，未取得该房屋的所有权和出租权，所签合同无效。综上，我公司认为，原告没有取得涉案房屋的所有权和出租权，与我公司签订的《商铺返租合同》为无效合同，原告的起诉不能成立，望法庭依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告李立华提交以下证据：1、2016年5月28日原被告双方签订的商铺返租合同一份，证实合同签订后被告承租了原告红星美凯龙D17商铺，租期从2016年8月1日起至2026年7月31日止，租金数额为每年42039元，并约定了给付方式。2、商品房买卖合同一份，证实原告于2016年4月11日购得河北群盛房地产开发有限公司河间分公司红星美凯龙D17商铺一套，房屋交付时间是2016年6月30日之前。3、商铺回购协议，该协议是原告与房屋出售方河北群盛房地产开发有限公司河间分公司在房屋交付时签订，该协议证实该房产开发公司已将本案出租的房屋于2016年5月28日交付给原告。4、房屋交款收据五张，证实原告交付房款的情况，金额210389元。其余房款由于房产开发公司的原因暂时没有办理房款银行贷款按揭手续。5、照片5张，证实本案诉争的房屋被告已装修并使用，说明该房屋已交付并使用。 对当事人无争议的证据1、2、4，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对证据3认为与本案没有关联性，因为合同约定的事项没有发生，房屋没有交付，所以不存在回购。本院认为，该协议上有原告和河北群盛房地产开发有限公司河间分公司的签字、盖章，且该协议不违背法律规定，但该协议不能证实被告已向原告交付了房屋，故不能作为支持原告主张的证据使用。被告对证据5的真实性被告无异议，但认为该房屋不是被告装修并使用，系房屋开发商河北群盛房地产开发有限公司河间分公司对该进行的装修并使用。本院认为，因原告不能提供该房屋已交付被告的其他证据予以佐证，且被告的主张具备合理性，故证据5不能作为支持原告主张的证据使用。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 2016年4月11日原告李立华购买河北群盛房地产开发有限公司河间分公司红星美凯龙第6幢一层D17商铺一套，并签订了商品房买卖合同，合同约定：房款为420389元，原告支付首期房款210389元，剩余房款210000元到银行办理按揭手续，并约定于2016年6月30日前交付房屋。2016年5月28日原告李立华与被告河间市群盛置业有限公司签订美凯龙购物广场装饰城商铺返租合同，合同约定：被告承租原告购买的红星美凯龙第6幢一层D17商铺进行经营，租期10年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止，自合同签订之日起至2016年8月1日前的招商、装修及开业前准备期等，不计租金，不计经营费用。租金每年42039元，按季度支付租金，于每季度结束的前十天一次性支付应付租金，如不按时支付租金，按当期应付租金的日万分之二承担违约责任。并规定交付使用前，出租人应按照购房中约定的事项，完成所有应交款事项，保证承租人租赁的商铺无任何经济纠纷，同时出租人委托承租人办理本商铺的房屋交付手续。承租人办理交付手续后，视同商品房买卖合同中约定的房屋交付已完成。2016年5月28日当日原告与河北群盛房地产开发有限公司河间分公司又签订一商铺回购协议，约定原告在交房满5年后可以原房款的价格将该商铺卖给被告。至2016年3月20日签订商品房买卖合同前原告李立华已交付河北群盛房地产开发有限公司河间分公司房款210389元，但剩余房款210000元原告未给付河北群盛房地产开发有限公司河间分公司，故河北群盛房地产开发有限公司河间分公司未将本案所涉房屋交付被告河间市群盛置业有限公司。河北群盛房地产开发有限公司河间分公司对该房屋进行了装修使用。 本院认为，原告李立华与被告河间市群盛置业有限公司签订美凯龙购物广场装饰城商铺返租合同后，因原告未按商品房买卖合同中的约定，给付河北群盛房地产开发有限公司河间分公司全部房款，致使河北群盛房地产开发有限公司河间分公司不交付商铺，被告不能接收返租合同中的租赁房屋，故原告与被告签订的商铺返租合同未能履行，且被告对合同不能履行不存在过错，故被告不应承担给付原告租金的民事责任，本院对原告的诉讼请求不予支持。 原告李立华主张该房屋买卖合同已在房管部门登记备案，购买房屋已交付且由被告装修并出租使用，被告应支付租金。本院认为，商品房预售合同备案登记制度只是针对开发商的一种行政行为，是对商品房预售合同的备案，不是房屋所有权的登记，不是产权证明，不能证实买卖合同的履行情况。且被告主张根据商品房买卖合同的约定，因原告未交付全部房款，被告未能接收租赁房屋，致使租赁合同不能履行具备合理性，原告也未提交有效证据证实被告已接收诉争房屋并使用，故本院对原告的主张不予支持。 综上，判决如下： 驳回原告李立华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2007元由原告李立华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向河北省沧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  刘春景 二〇二一年三月二十三日 书记员  张琳资