吉林省桦甸市人民法院执 行 裁 定 书（2021）吉0282执异34号案外人：宋伟东，男，1974年12月出生，汉族，住吉林省桦甸市。申请执行人：郑崇禄，男，1966年4月出生，汉族，住吉林省桦甸市。被执行人：桦甸市美星物业服务有限公司，住所地桦甸市。法定代表人：刘景安，经理。被执行人：徐柏东，男，1972年1月出生，汉族，住吉林省吉林市。第三人：田少杰，男，1968年4月出生，汉族，住吉林省桦甸市。在本院执行郑崇禄与桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东、合同纠纷一案中，案外人宋伟东于2021年3月15日对执行查封被执行人徐柏东所有位于桦甸市的房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人宋伟东称，请求法院依法解除（2020）吉0282执719号执行裁定书对位于桦甸市房屋的查封，不得对该房屋执行。2013年徐柏东和桦甸市美星物业服务有限公司在二道甸子镇投资开发建设美星（百旺家园）2号楼，因徐柏东和桦甸市美星物业服务有限公司在开发建楼过程中缺少资金，徐柏东分别于2014年2月21日、2014年9月13日、2014年12月11日、2014年12月18日向我借款15万元、10万元（欠据上写的是12.4万元）、36万元、7.7万元，共计68.7万元。在2014年12月11日向我借款36万元本金时，徐柏东和桦甸市美星物业服务有限公司与我签订了一份房屋买卖协议书，约定将位于桦甸市二道甸子镇的四套房屋，每户面积78平方米，低价卖给我，总价款36万元，以此来作为36万元借款的抵押担保。2016年4月28日，徐柏东和桦甸市美星物业服务有限公司与田少杰签订授权书，徐柏东和桦甸市美星物业服务有限公司授权田少杰代为办理二道甸子镇美星小区2号楼相关事宜（包括售楼、续建、开盘、物业、楼房债务、与政府及回迁户的协议办理、所有开发项目）。2018年5月4日，因徐柏东欠我的上述款项没有偿还，徐柏东书写了一份书面证明，同意将桦甸市二道甸子镇的四套房屋，以每套15万元价款，共计60万元出售给我，抵顶欠我借款中的60万元。2018年6月4日，田少杰根据徐柏东出具的2018年5月4日书面证明的内容，与我签订了包括案涉房屋在内的四套房屋的商品房买卖合同，并将房屋的房门钥匙交给我，田少杰在商品房买卖合同上加盖了徐柏东的名章和桦甸市美星物业服务有限公司的公章。从商品房买卖合同签订至今，案涉房屋一直由我占有。因案涉房屋开发手续不全，一直无法办理产权登记。贵院于2020年12月1日作出（2020）吉0282执719号执行裁定书，查封案涉房屋是完全错误的，故依法提出执行异议申请，请求贵院依法支持我的异议请求。郑崇禄称，宋伟东诉答辩人执行异议一案，现提出如下答辩意见：根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中案涉房屋未办理房屋产权证，应按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可判断案涉房屋的权属，案涉房屋系桦甸市美星物业服务有限公司开发建设，土地使用权登记簿、建设规划许可、施工许可的登记人应为桦甸市美星物业服务有限公司，故案涉房屋的所有权人应为桦甸市美星物业服务有限公司。本案中异议人宋卫东尚未取得案涉房屋的物权，且对桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东享有的是债权，其不是善意第三人，提出的异议不能对抗法院的查封，不享有足以排除强制执行的权利，故法院的查封措施符合法律规定，应当依法驳回异议人的异议请求。徐柏东称，2013年我在二道甸子镇开发建美星2号楼的时候，我多次向宋伟东借款，因为没有钱偿还，在2018年5月4日我写了一份证明，我同意用二道甸子镇的四套房屋，每套作价15万元，总计60万元，抵给宋伟东，用于抵偿我欠宋伟东借款中的60万元。田少杰根据我写的证明，并根据我给田少杰写的授权书，在2018年6月4日与宋伟东签订了四套楼房的商品房买卖合同，在商品房买卖合同上盖了我的个人名章和桦甸市美星物业服务有限公司的公章，并将楼房的门钥匙交给了宋伟东，从此楼房就归宋伟东所有。法院在执行我的案件中查封我抵给宋伟东的楼房是错误的，宋伟东提出的请求合理合法，希望法院支持宋伟东的请求。田少杰称，2013年徐柏东在二道甸子镇开发建设时，将建楼的活包给我，因为徐柏东没有钱建楼，而且还借了很多钱，欠我人工费多达196万元，最后经过二道甸子镇政府出面协调，由我垫资将楼房完工，卖楼款先还我的垫资和之前欠我的人工费196万元。2016年4月28日，徐柏东和桦甸市美星物业服务有限公司与我签订授权书，授权我代为办理二道甸子镇美星小区2号楼相关事宜（包括售楼、续建、开盘、物业、楼房债务、与政府及回迁房的协调办理、所有开发项目）。徐柏东在建楼时借宋伟东的钱也没还。2018年5月4日徐柏东写的一份证明，同意将二道甸子镇美星小区2号楼的四套房屋，以每套15万元的价款，共计60万元，抵顶给欠宋伟东的借款60万元。因为徐柏东给宋伟东写了证明，所以，在2018年6月4日我与宋伟东签订了商品房买卖合同，并将楼房门钥匙交给了宋伟东，楼房就归宋伟东所有了。我在商品房买卖合同上盖了徐柏东的名章和桦甸市美星物业服务有限公司的公章。由于整栋楼的开发手续不全，楼房至今也没有办理楼照。楼房是宋伟东的，我认为法院再查封不对。宋伟东有理，法院应当支持宋伟东的请求。桦甸市美星物业服务有限公司未答辩。本院查明，郑崇禄与桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东合同纠纷一案，本院作出（2018）吉0282民初3129号民事判决书，判决桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东于本判决生效之日赔偿因不能交付房屋给郑崇禄造成的房屋经济损失21.126万元；美星物业服务有限公司、徐柏东于本判决生效之日赔偿郑崇禄逾期交付房屋造成的经济损失（以20万元为限，自2012年12月1日起至2019年8月19日，按本金21.126万元、中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按本金21.126万元、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日）；驳回郑崇禄的其他诉讼请求。案件受理费7469元、公告费480元由桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东负担。该案进入执行程序后，本院于2020年12月1日作出（2020）吉0282执719号执行裁定书，裁定查封被执行人徐柏东所有位于桦甸市二道甸子镇的房屋；查封期限为三年，查封期间由被执行人徐柏东保管，查封期间禁止转移、禁止设定抵押或者其他权利负担。另查明，桦甸市二道甸子镇政府为加快小城镇建设步伐，改善居民生活环境和居住条件，于2011年11月28日与开发商桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东正式签订开发协议书，开发建设二道甸子镇综合楼，并经上级建设主管部门审批后动工。开发地段位于镇中心，长90米，宽40米，东宽70米，开发总面积3834平方米。2013年9月30日，桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东与田少杰签订桦甸市二道甸子镇施工合同（大包）。2017年5月6日，桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东出具授权委托书，将桦甸市二道甸子镇美星2号楼，全部事宜委托授权田少杰办理（具体事宜包括续建、开盘、售楼、物业管理等）。桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东对田少杰的代理行为承担法律责任。2014年12月11日，徐柏东与宋伟东签订房屋买卖协议书，协议约定，因徐柏东开发的楼盘急需资金周转，自愿将自建楼房四户，每户面积78平方米，低价卖给宋伟东，总购房价款为36万元。2018年5月4日，徐柏东出具证明一份。其内容为“现有徐柏东与宋伟东2014年12月1日签订的房屋买卖协议有效。其中301、302（A）、301、302（B）以每个价格15万元整，共计60万元售给宋伟东”。上述房屋尚未办理变更登记。本院认为，本案争议的焦点系涉案房屋谁是权利人。桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东经行政许可开发建设桦甸市二道甸子镇美星小区（百旺家园）综合楼。田少杰在承包建筑工程施工过程中，桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东将全部开发事宜委托授权给田少杰处理，桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东对田少杰的代理行为承担法律责任。关于本案争议房屋权利人的判断，根据《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款一项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，桦甸市美星物业服务有限公司、徐柏东应对该开发项目的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权。故异议人提供的证据不能够证明所主张的事实成立，其异议请求本院无法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款一项规定，裁定如下：驳回宋伟东的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 爽审判员 许文平审判员 孙 罡二〇二一年三月三十日书记员 崔曦之