河南省桐柏县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1330民初221号原告武圣晓，男，汉族，1964年6月28日，住河南省南阳市卧龙区，联系方式：17698883323。委托诉讼代理人：齐红民，男，汉族，1966年9月25日生，住河南省漯河市郾城区。被告俞建梅，女，汉族，1961年2月3日生，住河南省桐柏县。委托诉讼代理人：李海伦，桐柏县城关法律服务所法律工作者。武圣晓诉俞建梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021月2月2日公开开庭进行了审理。双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武圣晓向本院提出请求：判令被告支付剩余房款8万元、违约金暂不主张。事实及理由：2009年11月21日，桐柏县人民政府与河南中金宝得投资担保有限公司（以下简称中金宝得公司）签订了《南湖新区合作开发协议》，约定将“南湖新区”的开发建设权授予中金宝得公司。2013年1月2日中金宝得公司与原告武圣晓签订了“南湖新区联合开发协议”，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”，原告取得南湖新区的施工权、销售权。后原告对南湖新区进行施工，并对外签订销售合同（以南湖新区新街南阳项目部名义）、收取售房款。2013年5月29日，原告与被告签订了房屋买卖协议，约定被告购买位于南湖新区××街东侧××号商铺，面积225平方米，总房款28万元。被告应当于2014年6月30日前付清全部房款。然而，原告如期交房后被告至今尚欠房款8万元。合同约定的违约责任为每拖延付款1日，应支付总房款1%的违约金。本次诉讼只对剩余房款8万元提出请求，以前违约期间的违约金保留诉讼权利，视被告态度决定日后是否起诉。被告俞建梅辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《订房协议》是无效合同。被答辩人在桐柏县毛集新区所买地皮未经市、县主管部门审批，其亦不是该宗土所属集体经济组织成员，所售房屋未取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《国有土地使用证》。被答辩人在签订售房协议时承诺交房3个月内发给《房屋所有权证》，答辩人信以为真，除自己购买外还动员亲戚朋友购买20多套商品房。至今六、七年，除房屋质量不合格外，承诺的房产证也拿不到。因被答辩人销售商品房是违法、有欺诈行为，《订房协议》为无效协议，原告所诉内容不受法律保护。二、被答辩人所售房屋存在严重质量隐患，是不合格险房，随时危及购房者人身安全，应当给予补救。三、被告已支付本案争议房屋房款23万元，而不是20万元，有票据向法庭出示。被告俞建梅向本院提起反诉请求：1、请求判令反诉被告武圣晓兑现给反诉原告毛集南湖新区××街东侧××号商铺后边房屋维修架木地（不低于1米宽），确保维修房屋运送材料畅通无阻。2、打生活用水井一口或支付工料费15,000元。3、维修房顶漏水或支付15,000元维修费。4、保证正常电力供应。5、支付打地坪工料费5,000元。6、反诉费由原告负担。理由是：原告未取得售房合法手续，《订房协议》为无效合同；被告俞建梅及其丈夫李某,4为原告介绍销售商铺21家，收回房款120万余元，按口头约定每套提取信息中介费3,000元。为维护反诉人合法权益，提起上述反诉。原告武圣晓针对被告反诉请求辩称：1、原告开发的南湖新区项目有省、市、县新农村建设的相关文件，并经县、市、省三级政府办公会议审批，项目合法，因此《订房协议》有效。2、所出售房屋后面本身就留有不低于1米的架木地。3、未承诺过打井，不同意支付打井工料费15,000元。4、被告所称楼顶裂纹漏水，我2019年已经维修，且交付房屋已经7年，超过了房屋防水的法定保修期5年，不应再支付维修费。5、现在已经做到了正常供电。6、没有承诺过支付打地坪费5,000元。7、反诉费由被告承担。原告向法庭提交证据有：1、原告以“南湖新区新街南阳项目部”名义与被告俞建梅于2013年5月29日签订的《南湖新区新街订房协议》。2、被告俞建梅支付房款收据2张：2013年5月29日交房款5万元；2015年4月15日交房款15万元。被告对原告证据质证意见：1、对原告提交的购房合同真实性无异议。2、对原告提供的2张收据认可。另向法庭提交一张武圣晓于2016年2月5日向俞建梅出具的收据3万元，加盖“南湖新区新街南阳项目部”公章，以证明被告已付房款23万元而不是20万元。被告俞建梅为支持其反诉请求向法庭提交证据还有：1、被告俞建梅身份证，用于证明被告具有本诉和反诉的主体资格；2、《订房协议》一份，用于证明合同第七条明确约定了原告交付房屋应当具备的质量标准。而实际上屋顶有裂纹漏水，造成墙体内外粉刷层脱落；生活供水不到位；电力供应不正常，原因在于小区供电设施不合格，电力部门拒绝供电；3、现场照片13张。用于证明房屋漏水，原告未曾维修过屋顶；原告将涉案房屋与东侧邻居之间的官道卖与东邻，致使被告失去维修房屋通道；因房屋漏水造成被告存放在房屋内的鞭炮等物品受损情况。4、证人李某,4出庭证言。用于证明原告对其开发的小区未提供生活用水，当地地质条件打一口井需要15,000元；原告与其口头商定出售的房屋打室内地坪用砂、水泥由原告免费供应。原告对被告证据质证意见：1、对被告俞建梅身份和《订房协议》无异议。2、被告提供的2016年2月5日的收据3万元，是被告购买我另外一套房屋的收据。3、关于房屋漏水问题，虽然交房已超过保修期5年，但对于俞建梅的涉案房屋，如她愿意支付剩余房款，则我仍愿意承担免费维修责任。4、我没有出售俞建梅房屋与其东邻之间的官道，俞建梅房屋外1米其维修房屋时可以使用，别人侵犯其权利系另外一个法律关系，她可以起诉侵权人。5、对于李某,4的证言不属实，没有承诺过打井和承担打地坪的费用。法庭于2021年2月7日组织原被告双方参与对涉案房屋进行了现场勘验。现场见涉案房屋屋面水泥砂浆面层大部分空鼓、破碎，二层室内有漏水现象，该屋面面积为114平方米；二层阳台楼面渗水，面积为19.25平方米。现场勘验反映被告提供照片真实。此外，法庭还调取了本院受理的南湖新区同类争议案件（2020）豫1330民初1068号卷宗中武圣晓提供的下列证据：1、《河南省国土资源厅关于桐柏县2011年第一批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复》（豫国土资函【2011】851号）复印件一份。2、《桐柏县人民政府办公室关于印发＜桐柏县新型农村社区遗留问题整改方案＞的通知》（桐政办【2017】54号）复印件一份。3、村镇规划选址意见书复印件一份。经审理并结合本院（2019）豫1330民初1613号民事判决和南阳市中级人民法院（2019）豫13民终6499号生效民事判决所认定的事实，本院认定本案以下事实：2009年11月21日，桐柏县毛集镇政府与中金宝利公司签订了《南湖新区合作开发协议》，约定将南湖新区的开发建设权授予中金宝利公司。2013年1月2日，中金宝利公司代表人马瑜等人与武圣晓（马清林）签订了《南湖新区联合开发协议》，协议第8条约定“该项目的设计、施工、销售由乙方全权负责，费用由乙方投入”。2013年5月29日，武圣晓以“南湖新区新街南阳项目部”名义与俞建梅签订了《南湖新区新街订房协议书》，协议约定：俞建梅购买武圣晓开发建设的位于桐柏县毛集镇××新区××街东侧××号商铺，总房款28万元；交房时间2014年12月30日；签订协议当日支付定金5万元，2013年6月30日前再支付房款15万元，余款8万元2014年6月30日前付清。武圣晓交房后，俞建梅共计支付房款3笔，分别为：2013年5月29日的收据5万元、2015年4月15日的收据15万元、2016年2月5日的收据3万元，合计支付房款23万元。涉案房屋位于桐柏县“南湖新区”，占用土地符合《河南省国土资源厅关于桐柏县2011年第一批城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划及建新拆旧的批复》（豫国土资函【2011】851号）的建设用地指标，但武圣晓建房占用的集体土地没有依据文件办理土地性质变更，没有办理建设用地规划许可、土地使用权证、建设工程规划许可等手续。原告武圣晓和被告俞建梅均不属于涉案房屋所在地集体经济组织成员。原告交付给被告的房屋屋面和阳台楼面存在质量瑕疵，漏水、渗水属实，需要作防水维修的屋面面积为114平方米、阳台楼面19.25平方米。本院认为，原告起诉求要求被告支付剩余房款，被告抗辩合同无效且房屋存在质量隐患，本案争议的核心，在于确认双方之间的订房合同的效力，进而根据合同的效力对双方争议的财产进行处理。被告提起反诉主张6项反诉请求，但未按指定期限交纳反诉费，故对于被告反诉请求本案不予审理。关于涉案《订房协议》的效力问题，本院评析如下：《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”。本案中，武圣晓在未取得建设用地使用权证、未取得建设工程规划许可手续的情况下，在农村集体土地上建设房屋并出售给其他集体经济组织的成员，违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第十二条“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”等强制性规定，应认定武圣晓与俞建梅签订的《订房协议》无效。关于合同无效后的处理问题，《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”本案中双方签订的《订房协议》依法应认定为无效合同，但涉案项目为新型农村社区建设项目，相关建设行为符合当时省、市、县有关政策精神，且房屋已经交付使用多年，被告亦不主张退房、退款，故对本案涉案房屋宜按照“……没有必要返还的，应当折价补偿”进行处理。折价处理的原则应参照合同价并考虑原告交付的房屋存在屋面和阳台楼面漏水、渗水的质量问题。关于被告所欠房款的数额，原告虽主张2016年2月5日的收据3万元，系俞建梅支付另外一套房屋的房款，但该收据上未显示付款对应的房号，只显示交款人为俞建梅，故本院采信被告的辩解意见。至于该3万元计算为本案40号商铺房款后，另套房屋是否付清房款，原告可另行主张。综上，本院认定被告尚拖欠原告涉案房款5万元。关于折价处理问题，因双方未达成折价意见，经法庭咨询相关专业技术人员，酌定在被告所欠房款中扣减1.5万元，作为屋面和阳台楼面的防水维修费用，其他下欠房款3.5万元，被告应当支付原告。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条的规定，判决如下：被告俞建梅于本判决生效之日起十日内支付原告武圣晓剩余房款3.5万元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审判员  王文革二〇二一年三月九日书记员  周 杨