四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初15469号 原告：谢建，男，1975年10月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨琴（系谢建之妻），女，1978年6月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：谢蓉，女，1968年10月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：柳翔，四川谦信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：帅月，四川谦信律师事务所律师。 被告：谢直昌，男，1943年12月29日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：谢蓉（系谢直昌之女），女，1968年10月5日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告谢建与被告谢蓉共有物分割纠纷一案，本院2020年11月24日受理后，依法追加谢直昌为被告，由审判员李拥军适用简易程序独任审判，于2020年12月21日、2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告谢建及其委托诉讼代理人杨琴，被告谢蓉及其委托诉讼代理人柳翔、帅月，被告谢直昌的委托诉讼代理人谢蓉，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢建向本院提起诉讼，请求判令：1.按出资比例分割位于成都市青羊区××路××号××幢××单元××楼××号商业房一套（面积106.11平方米），比例为37.5%的产权归谢建所有，谢蓉协助办理过户；2.谢蓉承担本案的诉讼费。事实与理由：2003年11月18日，成都市青羊区××路××号××幢××单元××楼××号商业房（面积106.11平方米），由谢直昌出资10万元，谢蓉出资15万元，谢建出资15万元，三人共同出资购买，该房屋现登记在谢蓉名下，并由谢蓉、范旭出具公证声明。因为登记在谢蓉名下，这些年都是谢蓉在管理商铺出租和收取租金，谢建也没有过问，谢蓉给谢建转多少租金就拿多少。2019年6月，谢蓉将商铺向银行抵押贷款，未与谢建提及过，也未征得谢建同意，谢蓉抵押的行为影响到了谢建权利，所以要求谢蓉解除抵押，将商铺按照谢建的出资比例进行分割，分割之后谢建自己管理。但是谢蓉不同意按照出资进行分割，并说7号归谢蓉、8号归谢直昌（留给已故妹妹的小孩）、9号归谢建，但9号房因后厨被楼梯占去一大半，面积很小，明显小于谢建出资应当分到的面积。因房屋租赁、分割等问题，谢建与谢蓉多次协商未果，谢蓉的行为已严重侵犯谢建的合法权益，给谢建造成经济损失。综上，为维护谢建的合法权益，请求法院判如所请。 被告谢蓉辩称，1.公证书上的内容并非谢蓉真实意思表示，谢蓉出具声明书办理公证书时，是因为当时自身患有重疾，为了防止不测，准备将所购买商铺处理好，分别分给自己、弟弟和妹妹的三个子女，并确定以父亲谢直昌名义占有份额给已故妹妹的儿子、弟弟谢建名义占有份额给谢建的女儿、谢蓉名义占有份额给谢蓉的女儿，以保证谢蓉兄弟姊妹的下一代有生活依靠。实际上该商铺购买款项42万元（含中介费2万元）全部由谢蓉出资，谢建、谢直昌并未出资。因谢蓉对法律理解错误，错误办理了（2003）川国公正民字第6854号公证书。2.2004年9月，金沙街办（乡）清江村4组面临拆迁，谢建有一笔拆迁款。因为谢建跟杨琴一直在闹离婚，杨琴多年不在家照顾家庭，谢建有小孩子要抚养，父母担心谢建拿到拆迁款之后胡乱挥霍，父亲谢直昌就让谢蓉先代为保管谢建的拆迁款共计5万多元，并没有15万元。这些年考虑到谢建抚养孩子不容易，还是按照当初的声明将商铺租金的一部分转给谢建用于补贴家庭。后来，杨琴以及谢蓉妹妹的孩子也参与了商铺签订租赁合同以及收取租金。现在谢建、杨琴要求按照出资15万元比例分割商铺，谢蓉不同意。商铺是谢蓉买的，可以同意给三家小孩。3.如果谢建要分割，谢蓉只同意按照商铺现状，结合公证书，已经砌墙分割的7、8、9号房屋现状进行分割，7号房归谢蓉所有，8号房归谢直昌所有，9号房归谢建所有。多年来，也是按照三个铺面分别收取租金并支付给谢建以及谢直昌。4.根据房管局出具的房屋信息查询记录，成都市青羊区××路××号××幢××单元××楼××号商业房现存在抵押，暂时不能办理过户事宜。综上，请求驳回谢建的诉讼请求。 被告谢直昌辩称与谢蓉辩称意见一致。 本院经审理查明事实如下： 谢蓉、谢建系姐弟关系，谢直昌系谢蓉、谢建的父亲。谢建、杨琴系夫妻关系。 成都市青羊区贝森南路95号7、8、9号房屋（成房权证监证字第3××3号），建筑面积为106.11平方米，该房屋产权于2013年12月2日登记在谢蓉名下，由谢蓉单独所有。审理中，双方确认谢蓉购房款40万元、支付中介费2万元。 2003年8月16日，《借条》载明：今天借到谢蓉人民币12万元，用商铺抵押。借款人谢建签字按手印。谢建主张谢蓉并未向其实际支付款项。 2003年11月28日，范旭、谢蓉夫妇出具的《声明书》载明：位于成都市青羊区××路××号××幢××单元××楼××号××房××，计壹佰零陆点壹壹平方米，蓉房权证成房监证字第0××6号房屋所有权证登记为谢蓉名字，现谢蓉与丈夫范旭对该房做声明如下：上述房产由父亲谢直昌出资十万元，弟弟谢建出资十五万元，谢蓉出资十五万元，共计肆拾万元购买。虽产权证登记为谢蓉个人名字，但上述房产属我们三方共同所有，若需转让上述房产，需由三方达成一致协议。声明人范旭、谢蓉签字按手印。 2003年12月2日，四川国力公证处出具（2003）川国公证民字第6854号《公证书》，载明：兹证明谢蓉、范旭于二00三年十一月二十八日，在公证员的面前，在前面的《声明书》上签名、捺手印。 2004年9月27日，成都市征地事物中心（甲方）与谢建（乙方）签订《征地拆迁现房安置协议书》载明：乙方将位于金沙街办（乡）清江村4组土地范围内的房屋交付给甲方拆除；甲方用位于4、9组新建小区（地名暂未定）的房屋安置给乙方。乙方原房屋残值由甲方处置。乙方房屋的证载正房建筑面积（不含证载副房面积，下同）共126m2;实有在户正住人口共3人，人均证载面积42m2；按人均35m2的政策标准规定应安置面积105m2。经乙方提出申请，甲方同意乙方以货币化方式安置1人，共35m2的住房，由双方按政策规定另签协议补偿。 成都市建设用地统一征地办公室出具的《清江四组村民附作物补偿明细表》载明：户号24，谢建，应安置人口为3人，证载面积126m2，村民附着物补偿金额总计17940元。 《房屋信息查询记录》载明：青羊区贝森南路95号7、8、9号商业用房，建筑面积106.11平方米，所有权人谢蓉单独所有，所有权换证取得，取得时间2019年6月14日，证书编号川（2019）成都市不动产权第0××6号。抵押信息：权利设定时间2019年6月21日，抵押权人中国民生银行股份有限公司成都分行，债务人李伟、谢蓉，抵押面积106.11平方米，被担保债权数额200000元，债务履行期限2019年6月19日至2022年6月19日。历史变动信息：所有权人谢蓉2003年10月10日私产买卖取得，2013年12月2日地址变更取得。 审理中，谢蓉认为谢建并未实际出资15万元购买房屋，不同意按照出资比例进行分割，只同意按照青羊区贝森南路95号7、8、9号房屋现状进行分割，7号房归谢蓉所有，8号房归谢直昌所有，9号房归谢建所有。谢建陈述9号房后厨有凸出的楼梯占位，9号房后部分面积很小，不同意谢蓉的分割方式。双方发生纠纷，谢建起诉来院。 谢建提供谢蓉与廖从伟签订《租赁合同》，主张谢蓉领取房屋拆迁安置款12万元后购买案涉房屋，其后一直由谢蓉负责出租该房屋，所产生房租收益已用于抵扣谢建欠付的3万元，故谢建出资金额应为15万元。谢蓉主张购买案涉房屋后老家房屋拆迁，谢建、谢直昌并未实际支付款项。 《中国银行交易流水明细清单》载明谢蓉向杨琴转账情况：2015年10月21日转款24000元、2016年4月12日转款24000元、2016年10月18日转款24000元、2017年4月19日转款24000元。 2020年12月10日，谢蓉出具《情况说明》，载明：涉案青羊区贝森南路95号7、8、9号房屋由谢蓉2003年10月10日取得，购买该房屋的出资情况是父亲谢直昌出资10万元，谢蓉出资30万元，谢建并未出资。由于谢蓉当时身患重病，为防止不测，计划若身故则将涉案房屋分给自己、弟弟和妹妹各自的子女。但由于谢蓉对法律理解错误，谢蓉错误的办理了（2003）川国公证民字第6854号公证书。由于谢建并未实际出资，故谢建向谢蓉出具借条一份。考虑到谢建购房购车的贷款压力，故一直将商铺房租支付部分给谢建，缓解其养家压力。 据谢蓉陈述，成都市青羊区贝森南路95号7、8、9号房屋（成房权证监证字第3××3号），对应关系为7号房屋的租金收益由谢蓉享有，8号房屋租金收益名义上支付给谢直昌，但实际是支付给其已故妹妹的儿子，9号房屋的租金收益由谢建享有。谢建之妻杨琴和已故妹妹的儿子都有参与签订与承租人之间的房屋租赁合同收取租金。因谢蓉是不动产登记名义人，承租人后来要求与谢蓉签订合同建立租赁关系。 2020年1月7日，经本院现场查看，成都市青羊区××路××号××号房屋系临街商铺，以临街一方向后方纵向砌筑2面墙体分割为7、8、9号房屋，其中7号屋面积较大，8、9号房屋面积较小，商铺格局均为临街一面为经营场所，后方为厨房；9号房后厨的右面有凸出的楼梯墙面，因此后厨面积较小；现7、8、9号房屋分别出租给3家不同租户进行经营，租金由谢蓉收取。现场查看中谢蓉陈述，7号商铺的状况一直如此；8、9号商铺因之前出租给一个老板开面包店，因需要在8号商铺后面放置制作面包的机器，就将8号商铺中间进行隔断，在8号商铺后面与9号商铺连通；2020年10月，面包老板不租商铺了，谢蓉收回来后，就将8号商铺后面隔墙拆除，同时在8号商铺和9号商铺之间砌筑墙体，保证8号、9号商铺的完整性且与购买商铺时一样。谢建则主张9号商铺后厨面积太窄，影响正常使用，且9号房面积明显小于谢建出资应占比例，8号房后面有一部分面积应是属于9号房的，应该把现在8、9号商铺之间的墙打掉，按照出资比例对应面积重新砌筑墙体分割商铺。 审理中，谢建认为谢建也是成都市青羊区××路××号××号商铺的所有权人之一，谢蓉将该房屋抵押给他人并未经过谢建同意，损害了谢建的权利，主张按照谢建的出资比例对房屋进行分割。 上述事实，有房产证、借条、声明书、公证书、房屋信息查询记录、租赁合同、中国银行交易流水明细清单、情况说明及当事人陈述等证据在案佐证。 本院认为，位于成都市青羊区贝森南路95号7、8、9号房屋（成房权证监证字第3××3号），建筑面积为106.11平方米，属于临街商铺，该房屋产权2013年12月2日登记在谢蓉名下，由谢蓉单独所有。 2003年11月28日，范旭、谢蓉夫妇出具《声明书》，并经四川国力公证处出具（2003）川国公证民字第6854号《公证书》予以公证，该《声明书》内容系范旭、谢蓉真实意思表示。《声明书》载明成都市青羊区贝森南路95号7、8、9号房屋（成房权证监证字第3××3号），建筑面积为106.11平方米，该房屋系谢蓉于2003年10月10日私产买卖取得，登记在谢蓉名下，由谢蓉单独所有；谢蓉购得上述房屋后，由于谢蓉身体出现疾病，谢蓉及其丈夫范旭于2003年11月28日出具《声明书》并在四川国力公证处进行公证，声明成都市青羊区××路××号××号房屋由父亲谢直昌出资10万元，弟弟谢建出资15万元，谢蓉出资15万元，共计40万元购买，产权证登记为谢蓉个人名字，但该房产属谢直昌、谢建、谢蓉三方共同所有；若需转让上述房产，需由三方达成一致协议。审理中，谢蓉主张自己个人全部出资购买商铺后，在自己身患重病后，只是为了谢蓉姊妹的后代生活有靠，才将商铺份额进行分配，当时根本没有在意谁多分少分。结合双方当事人均认可谢直昌、谢建、谢蓉三方共同所有以及共享租金的事实，且也是为了保证下一代子女生活有依靠的事实，故位于成都市青羊区贝森南路95号7、8、9号房屋（成房权证监证字第3××3号），建筑面积为106.11平方米，虽然登记在谢蓉一个人名下，但该商铺属于谢直昌、谢建、谢蓉三方共同所有。 谢蓉主张谢建可以分得成都市青羊区贝森南路95号9号房屋，因9号房屋在2020年10月前是与8号商铺一并出租给一个老板经营面包店，对8号、9号商铺进行了改造、重新分割。出租期间，当时9号商铺还占有了8号商铺后面部分面积，但权利人谢蓉、谢直昌、谢建没有就商铺分割达成一致意见，而商铺之间的隔墙是可以自行调整以致改变8号、9号商铺面积，结合谢蓉作为产权登记人在出租商铺、收取商铺租金转给谢建方（扬琴）的事实，在现有证据下，不足以认定权利人已经达成一致将本案审理中现有9号商铺归属谢建所有。 谢蓉主张其仅代为保管谢建的拆迁安置补偿款59940元，且谢建向其借款12万元未归还，谢建并未实际出资15万元。谢建对此不予认可，且主张谢蓉收取拆迁补偿款是十多万元，加上谢蓉有几年收取租金，已经远超过15万元。结合谢蓉作为长女，代弟弟谢建保管拆迁费用以及早期商铺出租费用，即使存在拆迁费用和商铺出租费用不足15万元的情况，结合公证书载明内容，应当认定该商铺出资40万元，由谢蓉出资15万元、谢直昌出资10万元、谢建出资15万元购买，该出资份额对应商铺权益。即谢建15万元，应当享有成都市青羊区××路××号××号房屋37.5%份额（15万元÷40万元＝37.5%）。 根据《中华人民共和国物权法》第九十三条规定“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。”第九十五条规定“共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。”结合谢建诉讼请求以及成都市青羊区××路××号××号三间铺面在各自经营的实际情况，不宜按照比例进行现场分割商铺，只宜进行产权比例分割。谢蓉、谢直昌、谢建应当相互配合为谢建办理其享有成都市青羊区××路××号××号房屋37.5%份额的权属登记事宜。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、谢建享有位于成都市青羊区××路××号××号商业用房（成房权证监证字第3××3号，建筑面积为106.11平方米）37.5%份额，谢蓉、谢直昌、谢建于本判决发生法律效力之日起三十日内相互配合为谢建办理权属登记手续； 二、驳回谢建其他诉讼请求。 案件受理费15600元，减半收取7800元，保全费5000元，共计12800元，由谢建负担6400元，谢蓉负担6400元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 李拥军 二〇二一年三月十六日 法官助理 刘经纬 书 记 员 何韵琴