上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2040号上诉人(原审原告)：全日新建筑规划设计(上海)有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：沈健明，总经理。委托诉讼代理人：魏艺。委托诉讼代理人：梁钰琦，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人(原审被告)：上海翔望广告有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：孙松弟，总经理。委托诉讼代理人：姚钰铭，上海文勋律师事务所律师。上诉人全日新建筑规划设计(上海)有限公司(以下简称“全日新公司”)因与被上诉人上海翔望广告有限公司(以下简称“翔望公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初21449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月17日立案后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法由法官一人于2021年3月1日独任开庭审理。上诉人全日新公司之委托诉讼代理人魏艺、梁钰琦，被上诉人翔望公司之委托诉讼代理人姚钰铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全日新公司上诉请求：撤销一审判决，支持全日新公司在一审中的全部诉讼请求。事实与理由：1．根据当事人双方签订的租赁合同载明，上海市虹口区西江湾路XXX号房产(以下简称“系争房屋”)产权人为73686部队，故法院应追加73686部队为本案第三人，以便查明涉案租赁合同的效力问题。2．在合同效力问题未查明的情况下，翔望公司对系争房屋得房率的陈述无任何依据。3．双方争议焦点系翔望公司交付的系争房屋面积自始与合同约定面积不符，相差极大。故翔望公司应返还多收的租金。4．全日新公司在一审中提供的证据足以证明系争房屋的租金计算是以单价乘以面积为标准计算的。一审法院认为系争房屋的租赁价格与面积无关，不仅违背客观事实，更违背商业规律。翔望公司辩称，涉案租赁合同合法有效，合同中对租金的约定是双方协商一致的结果，现全日新公司以房屋面积不符为由要求退还租金，缺乏事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。全日新公司向一审法院起诉请求：1．翔望公司退还全日新公司租金人民币371，595.16元(以下币种均为人民币)；2．翔望公司向全日新公司支付利息损失，以2017年4月25日至2018年4月24日的租金差额96，215.46元为本金，自2018年4月25日按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按照LPR计算至翔望公司实际返还之日；以2018年4月25日至2019年4月24日的租金差额96，215.46元为本金，自2019年4月25日按照同期银行贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日按照LPR计算至被告实际返还之日；以2019年4月25日至2020年4月24日的租金差额102，046.7元为本金，自2020年4月25日按照LPR计算至被告实际返还之日。一审法认定事实：系争房屋是73686部队所有的军产房，无房产证或不动产登记，于2007年起委托翔望公司出租。后该房产交由相关公司代表国资出面经营，仍委托翔望公司出租。2017年4月6日，翔望公司(甲方)与全日新公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方作办公使用，建筑面积386.15平方米，租期自2017年4月25日至2019年4月24日，月租金(含物业费)38，000元(未约定每平米单价)；合同中明确记载该房屋平面图甲方已向乙方出示；还约定租期届满后，乙方未经同意逾期返还房屋的，每逾期一日按4.5元／平方米支付使用费。合同签订后，双方按约履行。当时系争房屋四层西侧仅系争房屋被出租，同侧的C402室和D401室均空置，系争房屋的出入口遂设置在过道上，将卫生间和部分过道纳入独用范围。2018年6月，因西侧的其他房屋也被出租，翔望公司与全日新公司协商将系争房屋的出入口恢复原状，将过道和卫生间恢复公用。2019年4月9日，翔望公司(甲方)与全日新公司(乙方)签订房屋租赁合同(续)，约定乙方向甲方续租系争房屋，建筑面积仍记载为386.15平方米，租期自2019年4月25日至2021年4月24日，月租金(含物业费)41，000元；合同中再次记载该房屋平面图甲方已向乙方出示；租期届满后乙方逾期返还房屋的每日使用费约定为5.5元／平方米。一审审理中，全日新公司表示其在2020年8月才从对方处取得系争房屋四层平面图，其根据平面图标注的尺寸自行测算，得出系争房屋套内面积262.20平方米，该层得房率为85.61％(按该层的全部房间套内面积除以全部面积得出)，故建筑面积应为306.27平方米。翔望公司表示系争房屋套内面积约270平方米，按得房率70％计算建筑面积，是房屋产权方提出的要求，该房产共七层，除各层公共区域外，还有服务于整体建筑的非机动车库、广场、设备房等公共区域。一审法院认为，全日新公司与翔望公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，无证据显示违反法律效力性强制规定，应当按约履行。本案争议焦点在于全日新公司能否以系争房屋的建筑面积误差为由，否定双方约定的租金标准。首先，全日新公司仅以自行测算的结果质疑系争房屋的建筑面积，依据不足。其仅以四层的平面图计算得房率，而不考虑其他楼层及附属区域服务于建筑物整体的公共面积，显然不合情理，难以采信。其次，双方租赁合同中的租金标准是以总价而非单价方式约定，面积误差并不直接导致租金数额的变化。即使双方磋商时曾以单价作为参考，但最终协商一致的是整体价格。全日新公司主张合同约定以单价方式计算逾期交房使用费，说明租金也是按单价计算的。但逾期交房使用费属于违约责任，与租金约定无关，法院对此不予采纳。再次，双方的两次租赁合同中都已明确记载该房屋平面图甲方已向乙方出示，故全日新公司对平面图所示的房屋情况应该是明知的，却并未提出异议，应视为认可。其主张当时并未看过平面图，与合同约定不符，法院不予采信。平面图已清楚显示系争房屋周边的其他房屋和公共区域情况，全日新公司称原先因房门封闭而不知附近另有房间，不合于常理，法院不予采信。翔望公司起初根据周边房屋尚未出租的情况，允许全日新公司独用本属公共区域的卫生间和部分过道，系合同约定之外的授权，其此后根据情况变化将该区域恢复公用，并未影响全日新公司的合同利益，也不造成其租赁面积减少。且在公共区域恢复后，双方续租记载的面积并无变化，租金也未减少反而调高，可见双方对恢复的公共区域不属于租赁范围是并无争议的。最后，房屋租赁关系不同于房屋买卖，承租人支付租金获取的对价是房屋的使用价值而非资产价值。全日新公司在租赁房屋之前，势必实地验看过房屋，也查阅过平面图，其对房屋是否符合使用要求、租金是否合适作出了肯定的判断，才会与对方缔结租赁协议。合同约定的租金标准就是双方就系争房屋使用价值的对价达成的合意。此后不论是系争房屋的套内面积，还是系争房屋的整体结构，都并未发生变化，则房屋的使用价值也并无变化。全日新公司在租约到期后，又再次续约且接受租金上调，足以说明其肯定房屋的使用价值与租金数额相符。即使系争房屋在分摊系数和得房率的计算方式上存在争议，影响的也只是房屋的资产价值，无涉其使用价值，不会对全日新公司使用房屋造成任何妨碍。既然出租方提供的对价并无变化，则承租方显然不得擅自变更其应付对价。综上所述，全日新公司以系争房屋的建筑面积误差为由，否定双方约定的租金标准，无事实和法律依据，法院不予支持。一审法院判决：驳回全日新建筑规划设计(上海)有限公司的诉讼请求。二审中双方当事人未提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示。系争房屋是73686部队所有的军产房，委托翔望公司出租。现翔望公司与全日新公司就涉案租赁合同产生纠纷，73686部队并非合同当事人，且非本案必要第三人，故一审法院未追加73686部队为本案第三人并无不当。自2017年4月6日起，翔望公司即将系争房屋出租给全日新公司使用至今，期间无证据证明73686部队对涉案租赁合同效力提出异议，故全日新公司上诉认为涉案租赁合同无效，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。全日新公司上诉以自行测算的结果质疑系争房屋建筑面积，并以此要求翔望公司退还租金差额。但租金价格系双方就系争房屋整体协商一致达成，且全日新公司于2017年4月6日向翔望公司承租系争房屋，在第一份租赁合同履行完毕后，双方又于2019年4月9日续签了租赁合同。全日新公司在承租系争房屋前势必实地查看过房屋，也查阅过平面图，对房屋的情况有过了解。现全日新公司在第一份租赁合同已履行完毕，且第二份租赁合同履行过半后才质疑房屋建筑面积缩水，显然有违常理。综上所述，全日新公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，234.94元，由全日新建筑规划设计(上海)有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 丁康威二〇二一年三月十七日法官助理 张 煜书 记 员 项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……