青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3447号上诉人（原审被告）：开晓岚，公民身份号码×××，女，1966年5月8日出生，汉族，现住西宁市。委托诉讼代理人：杨永顺，青海立卓律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：刘峰，公民身份号码×××，男，汉族，1963年12月10日出生，青海省果洛州发展改革委员会干部，住西宁市。被上诉人（原审原告）：青海大学附属医院，统一社会信用代码12630000440000995Y,住所地：青海省西宁市城**同仁路**。法定代表人:李占全，该医院院长。委托诉讼代理人:李燕华，青海佳一律师事务所律师。原审第三人：郭强，公民身份号码×××,男，汉族，1973年12月14日出生，住西宁市。上诉人开晓岚、刘峰因与被上诉人青海大学附属医院(以下简称“青大附院”)、原审第三人郭强房屋买卖合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，于2021年3月15日公开开庭审理了本案。上诉人开晓岚及其委托诉讼代理人杨永顺、上诉人刘峰、被上诉人青大附院委托诉讼代理人李燕华、原审第三人郭强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开晓岚上诉请求：1.依法撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3330号民事判决，发回重审或者改判驳回青大附院的起诉。2.一审、二审诉讼费由青大附院承担。事实和理由：1.青大附院诉讼主体不适格，其一审诉求系要求开晓岚向本案中的第三人郭强协助办理过户手续，而郭强与开晓岚之间没有任何的法律关系。2.一审事实不清。涉案的房屋的性质属于开晓岚的个人私产，一审法院对此没有明确定性，对涉案的房屋与集资建房之间牵扯的客观事实和法律关系未作认定。对于《旧房交房协议》的查证和定性也不准确。3.一审判决法律适用错误。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条及合同成立和效力的法律条款规定，一审没有做明确的陈述。案涉房屋作为开晓岚个人所有的财产，青大附院想要回购，应当支付合理对价，该院自行委托评估机构作出的评估价格未经开晓岚同意，不发生效力。该评估价仅是咨询性结论，况且青大附院至今未将相关款项支付给开晓岚。《旧房交房协议》中未约定回购价款，不具备合同的基本要件，双方之间合同未成立。4.青大附院回购案涉房屋与开晓岚集资新房是否进行了价款的互抵，没有证据证明，一审判决此节认定事实不清。案涉房屋的处分根据物权法规定需经共有人同意，否则处分行为无效，青大附院出台的规定不是国家法律法规，对开晓岚的私有财产进行处置应属无效。综上，请求二审法院支持开晓岚的上诉请求。刘峰上诉请求：1.依法撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初3330号民事判决，发回重审或改判驳回青大附院的一审起诉。2.一、二审诉讼费由青大附院承担。事实和理由：1.青大附院一审原告诉讼主体资格不适格。青大附院不是案涉房屋的所有权人，不具有物权请求权。2.《旧房交房协议》是2011年11月10日签订，青大附院2020年8月6日提起诉讼，该案已超过诉讼时效。3.一审程序错误，剥夺了刘峰的诉讼权利。刘峰为案涉房屋的共有人，与案涉房屋有利害关系，应当被列为被告，而不是没有独立请求权的第三人，因此损害了刘峰的权利。4.一审判决事实不清、适用法律错误。一审法院认定青大附院回购开晓岚的房子，但却不依照买卖合同的规则判决案件。青大附院想要回购，应当支付合理对价，该院自行委托评估机构作出的评估价格未经开晓岚同意，不发生效力。该评估价仅是咨询性结论，况且青大附院至今未将相关款项支付给开晓岚。《旧房交房协议》中未约定回购价款，不具备合同的基本要件，双方之间合同未成立。即使《旧房交房协议》有效，其价款仍未确定，任何一方有权解除。刘峰作为房屋共同共有人，必须由本人行使权利，出让房屋过程中应该征得本人同意。5.青大附院回购案涉房屋与开晓岚集资新房是否进行了价款的互抵，没有证据证明，一审判决此节认定事实不清。青大附院出台的规定不是国家法律法规，对开晓岚的私有财产进行处置应属无效。综上，请二审法院在查明事实的基础上，依法支持刘峰的上诉请求。青海大学附属医院辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。针对开晓岚的上诉，青大附院通过职代会和院党组研究决定于2007年出台了集资购房的分配方案，并向全员下发了通知，方案中明确了符合集资购房条件的医院内部职工只能享受一套福利房，如果集资购买新房就要交回原来的二医院的旧房。开晓岚已经集资购买了新房子，认可了医院的集资分配方案，应该交回案涉房屋，且开晓岚也签署了旧房交回协议并已经将房屋交回，这是其真实的意思表示。本案没有超过时效，本案争议一直在持续中，开晓岚要求办理高层房屋权证，医院要求交回旧房房产证再办理产权。刘峰认为侵犯其共有权的问题，开晓岚与刘峰是夫妻关系，开晓岚的行为足以让青大附院认为其行为是代表夫妻二人共同意思表示，刘峰的该理由不成立。针对旧房的价款，根据青大附院提交的旧房分配方案和会议记录，对旧房的房屋价款的定价方式进行确定，青大附院委托评估机构对每一套房屋进行了统一的评估。综上，一审判决事实清楚、适用法律正确，应予维持。郭强述称：1.青大医院2006年要进行扩建，为了医院的发展，郭强同意搬迁和回迁。2009年进行搬迁，2012年青大医院告知进行分配房屋，当时给郭强分配的××庄的开晓岚的房屋。取得钥匙后，就入住了。由于开晓岚不配合过户，导致郭强一直未取得该房屋的产权。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。青大附院向一审法院起诉请求：1.判令开晓岚将位于西宁市××区房屋）房产证交回给医院；2.判令开晓岚协助青大附院及第三人将663室房屋产权过户给第三人郭强（回迁户）并承担过户产生的所有费用；3.支付因其未给郭强过户造成的经济损失7500元；4.请法院确认青大附院和开晓岚签订的《旧房交房协议》合法有效；5.由开晓岚承担本案诉讼费。一审法院认定事实：开晓岚系青大附院职工，2007年4月10日，青大附院通过了《青海大学附属医院职工集资建房分配方案》，向各科室下发了关于印发《青海大学附属医院职工集资建房分配方案》的通知。《青海大学附属医院职工集资建房分配方案》中第三条中第6项“凡集资住房的正式职工，每人只能享受一套医院住房。原住房按评估价交回医院再分配”的履行。开晓岚同意通知要求，于2011年11月10日与青大附院签订《旧房交房协议》，开晓岚同意将原住房位于西宁市××区及该房屋产权证交回青大附院，并向青大附院交付了该房屋及钥匙，注明“因抵押房证未交回，钱款筹齐后交回”产权证未交付青大附院。青大附院虽对该房屋委托进行了评估，经西宁博森房地产评估有限责任公司评估，开晓岚交付的涉案房屋于2011年12月1日作出评估价款为66415.71元。2012年1月9日青大附院在收到开晓岚交付房屋钥匙后作出《青大附院原院内2号楼回迁旧房分配办法》，将涉案房屋分配给青大附院职工第三人郭强，现该房屋由郭强居住。后因开晓岚及刘峰一直不交付产权证，郭强入住后产权证未能办理，经青大附院要求，开晓岚以双方交房协议并非开晓岚本意，且未得到共有人同意，不同意交付。2016年6月青大附院向法院起诉，要求开晓岚协助第三人郭强办理产权证，开晓岚提出反诉，要求青大附院因长时间占用房屋支付房屋使用租赁费，后青大附院撤诉，西宁市城西区人民法院作出（2016）青0104民初956号民事判决书，认定青大附院与开晓岚系房屋买卖关系，开晓岚要求支付租赁费用主张不予认定，驳回了开晓岚的反诉诉讼请求。但开晓岚以不接受青大附院买卖价款，未交付产权证，郭强产权证一直未予办理，致使纠纷再次产生。另查，西宁市城西区人民法院作出（2016）青0104民初956号民事判决书认定青大附院与开晓岚之间存在房屋买卖关系，开晓岚在《旧房交房协议》中的签字是表见代理，是代表其丈夫第三人刘峰的承诺，对夫妻双方均有效。再查，因开晓岚交付了旧房，依据青大附院集资新房规定，开晓岚对集资新房享有单位进行精装修的福利待遇。一审法院认为，开晓岚作为青大附院职工依据《青海大学附属医院职工集资建房分配方案》，与青大附院签订了《旧房交房协议》，应视为是对青大附院要约后的承诺，该协议虽未经开晓岚丈夫共有人刘峰同意，但因刘峰在知晓此协议后，未在法定期限内对该协议提出撤销，已生效的西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初956号民事判决书认定刘峰对开晓岚表见代理行为的默认，该《旧房交房协议》对双方有效。青大附院提出确认青大附院和开晓岚签订的《旧房交房协议》合法有效的主张予以确认。依据《青海大学附属医院职工集资建房分配方案》及《旧房交房协议》，开晓岚与青大附院就开晓岚与刘峰名下西宁市城西区贾小庄小区17号楼663室涉案房屋达成的是房屋买卖协议，双方之间形成收购买卖关系，但该买卖关系是基于开晓岚接受青大附院要约承诺后形成的，是附有条件的买卖关系，并不能等同于一般市场叫价协商的买卖关系。如开晓岚不同意青大附院收购条件完全可以放弃新房集资，双方不存在强迫与欺瞒。而开晓岚对该条件的接受既是对其可以集资新房、享受新房所有福利待遇的基础，也是对青大附院《青海大学附属医院职工集资建房分配方案》中第三条中第6项“凡集资住房的正式职工，每人只能享受一套医院住房。原住房按评估价交回医院再分配”的履行。青大附院在2011年11月10日开晓岚签订《旧房交房协议》后依据开晓岚向青大附院交付该房屋，对该房屋进行了评估，经西宁博森房地产评估有限责任公司评估，开晓岚交付的涉案房屋于2011年12月1日作出评估价款为66415.71元。青大附院在收到开晓岚交付房屋钥匙后作出《青大附院原院内2号楼回迁旧房分配办法》，将涉案房屋分配给青大附院职工郭强。西宁博森房地产评估有限责任公司评估作出开晓岚房屋的评估价款，并非仅针对开晓岚一户，是对所有参与集资新房交付旧房的统一的评估价款，对享有集资新房权利并享有新房福利待遇者具有统一性和公平性。开晓岚在集资新房享受房屋精装修等福利待遇并居住至今后，不按承诺交付涉案房屋产权证协助办理过户及不接受房屋评估价款，有悖诚实信用原则。因该房屋已分配给第三人郭强，开晓岚长期不配合办理产权过户手续，对郭强生活已带来严重影响，因开晓岚未提出由青大附院支付房屋价款反诉诉讼请求，青大附院对履行涉案房屋价款无异议，应自行履行。青大附院提出由开晓岚、刘峰协助青大附院将涉案房屋产权过户给郭强的诉讼请求应予以支持。鉴于青大附院未提交经济损失相关证据，对要求开晓岚、刘峰支付经济损失的诉讼请求不予支持。综上，为保护当事人合法权益，维护正常的经济秩序，根据《中华人民共和国合同法》第九条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第四十五条、第六十条、第六十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第三款、第一百三十四条第一款、第一百四十九条之规定，判决：一、青大附院与开晓岚签订的《旧房交房协议》合法有效；二、开晓岚、刘峰协助青大附院将西宁市城西区贾小庄小区17号楼6单元663室房屋过户至郭强名下。3.驳回青大附院的其他诉讼请求。案件诉讼费50元，由开晓岚、刘峰负担。二审中，开晓岚为支持自己主张，向法院提交如下证据：1.《资产评估报告》（编号：海鉴评报字〔2020〕第071号）一份，拟证明涉案房屋回购基准日2011年11月22日的该案涉房屋市场价格，青大附院没有支付合理价款。2.《资产评估报告》（编号：海鉴评报字〔2020〕第070号）一份，拟证明涉案房屋回购基准日2020年11月24日的案涉房屋市场价格为70万元。经质证，青大附院对该报告不予认可，认为两份报告均系2020年12月30日由开晓岚和刘峰委托，所作出的评估价格与本案没有关联。刘峰为支持自己的上诉主张，向法院提交如下证据：1.西宁市城西区人民法院（2013）西民立字第10号和西宁市中级人民法院（2014）宁民立字第02号民事裁定书两份，拟证明《旧房交房协议》是内部协议，不具有法律效力。2.《资产评估报告》（编号：海鉴评报字〔2020〕第071号）一份，拟证明涉案房屋回购基准日2011年11月22日的该案涉房屋市场价格，青大附院没有支付合理价款。3.《资产评估报告》（编号：海鉴评报字〔2020〕第070号）一份，拟证明涉案房屋回购基准日2020年11月24日的案涉房屋市场价格为70万元。经质证，青大附院对民事裁定书的真实性无异议，对证明方向有异议，认为民事裁定书认定旧房交房协议是合法有效的。青大附院对两份资产评估报告不予认可，认为两份报告均系2020年12月30日由开晓岚和刘峰委托，所作出的评估价格与本案没有关联。对开晓岚与刘峰提交的证据经审查，本院认为上述证据不符合二审新证据的形式要件，且不能证明二人上诉所称的事实理由成立，不作为本案的有效证据采信。对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是青大附院主张开晓岚交回案涉房屋的理由依据是否充足？刘峰是否可以案涉房屋的共有人身份主张开晓岚与青大附院之间的协议无效？本案中案涉房屋所有权人为开晓岚，系其于1999年以成本价向青大附院购买的房改房，开晓岚亦为青大附院的正式职工，本案纠纷系因青大附院2007年的职工集资购房而起，该院于2007年通过集体决策制定并出台了《青海大学附属医院职工集资建房分配方案》，并以通知形式晓谕全院各科室。上述集资建房分配方案中载明参加集资新房的条件之一是集资购房者交回已有的曾经得到的青大附院的福利房。开晓岚在知道或应当知道集资新房需交旧房的情况下向青大附院报名并实际取得集资购房资格，购买居住了新房子，其行为是对青大附院所发要约的承诺，双方之间合同关系成立并生效，且开晓岚签署了《交回旧房协议书》并已将案涉房屋交回给了青大附院，其应继续履行合同将案涉房屋所有权转移给青大附院或由其指定的接收人。一审判决通过查明的事实分析认定青大附院与开晓岚之间为合同关系，并据此判令开晓岚应承担合同责任并无不当。开晓岚以自己享有所有权抗辩青大附院诉讼原告主体不适格因而无权要求其返还案涉房屋的上诉理由不符合本案的焦点事实，该项理由不能成立，本院不予支持。关于案涉房屋的价格，开晓岚认为青大附院采取的评估方式及结果显失公平，损害其权益，开晓岚未在本案中提出明确的诉讼请求，其可另行主张实现自己的权利，本案不作处理。关于刘峰的上诉理由，青大附院依据与开晓岚之间的合同关系主张权利，其作为原告的诉讼主体资格并无不当。对于刘峰二审中提出的诉讼时效的主张，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，刘峰在一审期间未提出诉讼时效抗辩，二审期间未能提供新的证据能够证明青大附院的请求权已过诉讼时效期间的情形，对此本院不予支持。刘峰并非青大附院与开晓岚合同关系中的相对方，刘峰作为第三人出庭，在诉讼中的权利并未被剥夺，一审法院程序合法。本案中开晓岚与青大附院之间的合同关系合法有效，开晓岚作为青大附院的正式职工享受该单位的房改福利，刘峰作为开晓岚的丈夫，也是案涉房屋的共同共有人，对家庭中关于房产的变动等重大事项应当知情，在夫妻二人已经居住2007年从青大附院集资购买的新房的情况下，刘峰此时以开晓岚未征得其同意处分案涉房屋从而导致该处分行为无效的理由缺乏证据支持，本院不予采信。关于案涉房屋的价格，刘峰认为青大附院采取的评估方式及结果显失公平，损害其权益，但刘峰未在本案中提出明确的诉讼请求，其可另行主张实现自己的权利，本案不作处理。综上，开晓岚、刘峰的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人开晓岚、刘峰、郭强负担。本判决为终审判决。审判长 张敏娟审判员 李 娟审判员 任 宁二〇二一年三月二十三日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。