内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2021）内02民终345号   上诉人（原审被告）：马欣萍，女，1973年5月10日出生，现住包头市。   委托诉讼代理人：张风刚，系马欣萍丈夫，现住包头市。   被上诉人（原审原告）：张玉珍，女，1964年8月28日出生，现住包头市。   委托诉讼代理人：李臻，内蒙古塞星律师事务所律师。   原审第三人：包头市奶业公司，统一社会信用代码：91150207114403537R。   法定代表人：刘永强。   委托诉讼代理人：马晓波，内蒙古久望律师事务所律师。   上诉人马欣萍因与被上诉人张玉珍、原审第三人包头市奶业公司合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市九原区人民法院（2020）内0207民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   上诉人马欣萍上诉请求：1、依法撤销包头市九原区人民法院（2020）内0207民初2273号民事判决书，改判或发回重审。2、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条虽然规定不得转让此类房屋，但并没有明确规定签订该买卖合同将导致合同无效或者不成立。故原审法院判决上诉人与被上诉人之间的合同无效属于适用法律错误。首先，根据合同法司法解释（二）第14条将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”。本案中一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。此规定可理解为“合同违反法律强制性规定的无效”。同时一审法院适用了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。此规定为法律一般性禁止性规定且没有规定签订合同后合同的效力问题。故上诉人认为，合同无效应该严格适用，不应该扩大解释，即使物权无法转让也不妨碍上诉人以此获得使用、收益等财产权利。故一审法院判决合同无效实际是侵害了上诉人的财产权，使得被上诉人逃避了其签订合同时承担的责任。同时，一审法院认定被上诉人与第三人之间的《房屋确认书》合法有效，即是确认了该房屋的所有权为被上诉人，由此可见被上诉人可以合法处置自己的财产。上诉人与被上诉人之间的《房地产买卖合同》即是被上诉人对自己所有权的处置，即使物权无法转让也并不必然使得合同无效。二、一审法院认定事实不清，审理程序错误。在本案中，原告向法院起诉要求确认其与第三人签订的《房屋确认书》合法有效，上诉人同样认为此确认书有效故不再赘述。但是原告同时向法院起诉要求确认其与上诉人签订的《房地产买卖合同》合法终止，且一审法院判决认定此合同无效，上诉人认为法院对该合同效力认定有误，且审理程序错误。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）》第36条【合同无效时的释明问题】中的指导意见，在双务合同中，原告起诉请求确认合同无效，而被告主张合同有效的，都要防止机械适用“不告不理"原则，仅就当事人的诉讼请求进行审理，而应向原告释明变更或者增加诉讼请求，或者向被告释明提出同时履行抗辩，尽可能一次性解决纠纷。人民法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求；人民法院经审理认定合同无效的，除了要在判决书“本院认为”部分对同时返还作出认定外，还应当在判项中作出明确表述，避免因判令单方返还而出现不公平的结果。可见，最高人民法院关于审理此类案件有指导意见，对于有可能判决合同无效的案件，法院应当向原、被告双方释明，要求原告增加或者变更诉讼请求，或者释明被告是否提起同时履行抗辩权。但是本案中一审法院仅就合同效力作出判决，没有就应该释明的部分向原、被告双方释明，导致虽然案件出具判决书，但是没有解决本案真正争议的事实，且判决书本身亦无法履行。《九民纪要》同时规定：第一审人民法院未予释明，第二审人民法院认为应当对合同不成立、无效或者被撤销的法律后果作出判决的，可以直接释明并改判。当然，如果返还财产或者赔偿损失的范围确实难以确定或者双方争议较大的，也可以告知当事人通过另行起诉等方式解决，并在裁判文书中予以明确。当事人按照释明变更诉讼请求或者提出抗辩的，人民法院应当将其归纳为案件争议焦点，组织当事人充分举证、质证、辩论。故二审法院应在审理时对一审法院的上述没有释明部分予以释明，并保证上诉双方的权利并依法处理。综上所述，上诉人认为一审认定事实不清、适用法律错误，最终判决没有从根本上解决双方争议，为维护双方合法权益，请求二审法院依法改判或发回重审。   张玉珍辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当维持。   包头市奶业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应当予以维持。瑞丽家园项目是包头市2012年重点保障房建设项目，分配对象为包头市奶业公司职工。张玉珍原系我公司职工，有分配资格，张玉珍选定涉案房屋并且缴纳了60%购房款，剩余40%没有缴纳，所以现在涉案房屋所有权人还是奶业公司，按照奶业公司规定，余款未交清前，不分配钥匙，张玉珍目前对房屋占有的权利都没有，更无权进行抵押、买卖。对于张玉珍和马欣萍签订的《房地产买卖合同》，答辩人并不知情，也不予认可。综上，答辩人与张玉珍签订的房屋确认书合法有效，张玉珍无权对该房屋进行处分，《房地产买卖合同》的签订侵害了第三人的合法权益。   张玉珍向一审法院起诉请求：1.请求确认原告与第三人2013年12月6日签订的《房屋确认书》合法有效；2.依法确认原告与被告2017年5月30日签订的《房地产买卖合同》合法终止；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告张玉珍变更第2项诉讼请求为：依法确认原告与被告2017年5月30日签订的《房地产买卖合同》无效。   一审法院认定的事实：包头市奶业公司是全民所有制单位，2012年包头市奶业公司在该公司的土地上建设保障性安置住房（瑞丽家园小区）。原告张玉珍系包头市奶业公司的退休职工，享有分配住房的资格，被告马欣萍不是包头市奶业公司的相关人员，不具备分配住房资格。2013年10月13日至11月28日原告张玉珍分四次向第三人包头市奶业公司交清首付款14万元，在2013年12月6日与第三人包头市奶业公司签订《房屋确认书》，确认购买第三人包头市奶业公司的保障房，确认书确认的认购房屋情况：35栋1单元301号，销售面积128.8平米；单价1700元'c6矫祝蛔芊靠218960元；首付款140000元。包头市奶业公司为原告张玉珍出具了140000元的首付款收据一张。原、被告之间是朋友关系，有经济往来。2017年5月30日，原告张玉珍与被告马欣萍签订一份《房地产买卖合同》，涉及的房屋即本案涉案的房屋为包头市奶业公司所售的××园房屋。2019年12月原、被告双方产生纠纷。2020年6月被告马欣萍夫妇将瑞丽家园35栋1单元301号房屋锁芯更换进入房屋，原告张玉珍得知后，向公安机关报案，2020年7月16日包头市公安局九原区分局麻池派出所做出《终止案件调查决定书》，后原告张玉珍提出复议，经包头市公安局九原区分局复议决定维持终止案件调查的决定。以上事实，有以下证据在案佐证。原告张玉珍提供的：1.《包头市奶业公司棚户区住房申请资格审查表》、张玉珍身份证及户口本、收据、现金进账单、购房客户一览表、瑞丽家园交款明细、交房通知书、瑞丽家园领取钥匙单等；2.《房屋确认书》、首付款收据、包头市公安局市府西路派出所接警证明、包头日报社收据、包头日报遗失声明；3.内蒙古奇仑物业服务有限公司缴费凭证、华电内蒙古能源有限公司热缴费凭证；4.包商银行营业部业务受理单、马欣萍手账、《房地产买卖合同》。证明张玉珍是包头市奶业公司的退休职工，符合购买包头市奶业公司保障性安置房的条件，其分四次交清了购房首付款140000元。张玉珍交清购房首付款140000元后，包头市奶业公司与其签订了《房屋确认书》、为其出具了140000元购房首付款收据等。被告马欣萍提供的：《房地产买卖合同》、《房屋确认书》、收据、进账单4张，证明张玉珍与马欣萍签订过房屋买卖合同，马欣萍手中持有房屋确认书及房屋首付款收据的原件。   一审法院认为，包头市奶业公司是全民所有制单位，包头市奶业公司在该公司的土地（国有土地）上建设保障性安置住房，该房屋没有依法登记领取权属证书。按照包头市奶业公司对保障性安置住房的分配条件，原告张玉珍为该公司的退休职工，有权购买保障性安置住房。原告张玉珍在交付房屋首付款后与包头市奶业公司签署《房屋确认书》，确认张玉珍认购包头市奶业公司的保障性安置房，具体为35栋1单元301号。该确认书不违反相关的法律规定，合法有效。保障性安置房与普通的商品房性质不同，不准许在社会上买卖、交易，保障性安置房没有依法登记领取权属证书，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。原告张玉珍与被告马欣萍签订的《房地产买卖合同》违反了法律的强制性规定，合同无效。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告张玉珍与第三人包头市奶业公司签订的《房屋确认书》有效；二、原告张玉珍与被告马欣萍签订的《房地产买卖合同》无效。案件受理费150元，由被告马欣萍负担。   经本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人马欣萍与被上诉人张玉珍于2017年5月30日签订的《房地产买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第六款可知，下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款可知，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。包头市奶业公司是全民所有制单位，涉案房屋瑞丽家园35栋1单元301号为包头市奶业公司在其自有的土地（国有土地）上为保障奶业公司职工住房而建设的保障性安置住房，并非以盈利为目的，分配对象为包头市奶业公司职工，且该房屋没有依法登记领取权属证书，故涉案房屋依法不得转让。张玉珍原系包头市奶业公司职工，具有分配资格。通过张玉珍提交的《包头市奶业公司棚户区住房申请资格审查表》、以及张玉珍与包头市奶业公司签署的《房屋确认书》以及张玉珍支付涉案房屋60%首付款现金进账单等证据，可以认定张玉珍认购了涉案房屋，但由于张玉珍并未交清房屋余款，涉案房屋所有权仍归奶业公司所有。张玉珍在明确知晓涉案房屋不允许转让、买卖的情况下，与马欣萍就涉案房屋签订《房地产买卖合同》，损害了原审第三人包头市奶业公司的利益，且涉案房屋性质为保障性安置房，其性质与普通的商品房性质不同，不准许上市买卖、交易。故一审法院根据相关法律规定判决张玉珍与马欣萍签订的《房地产买卖合同》无效正确，本院予以确认。关于马欣萍与张玉珍之间其他的经济往来，可另行解决。   综上所述，上诉人马欣萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费300元，由上诉人马欣萍负担。   本判决为终审判决。   审判长 王雪冰   审判员 岳海岩   审判员 刘程燕     二〇二一年三月二十四日   法官助理 韩梦婷   书记员 杜 威   附：本判决所适用的法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。