新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书（2021）新2323民初3号 原告：徐万虎，男，1993年3月12日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：葛晓敏，新疆葛泽萍律师事务所律师。被告：呼图壁县山河房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县昌华路**皇城**精品生活馆**（五街**1院**）。法定代表人：包小兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：王凌云，新疆新靖律师事务所律师。原告徐万虎与被告呼图壁县山河房地产开发有限公司（以下简称山河房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告徐万虎的委托诉讼代理人葛晓敏、被告山河房地产的委托诉讼代理人王凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐万虎向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；2．依法判令解除原、被告于2020年4月27日签订的《补充协议》；3．判令被告向原告退还购房款91,983元；4．判令被告向原告赔偿公证费、保险费、代收费合计10,608元；5．判令被告向原告支付违约金14,257.4元（91,983元×1550天×0.1‰，2016年9月1日至2020年11月30日）。事实与理由：2015年11月10日，原告购买被告开发的位于呼图壁县昌华路44号皇城1号3-17-1号住宅楼一套，当日双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋总价款为221,983元，首付款91,983元，剩余房款130,000元原告以银行贷款的方式向被告支付。原告按约定向被告支付了首付款，但在办理银行贷款时发现该房屋已被办理了抵押登记，银行贷款未成功办理，同时房屋产权登记也因该原因未能办理。原告找被告协商要求解除抵押并解决银行贷款及办理不动产权登记等事宜，被告承诺于2016年8月31日前为原告办理该房屋解押及房屋不动产权登记手续。但被告将该房屋解押后又以各种理由推脱，至今未能将该套房屋不动产权证登记办理至原告名下。后原被告又于2020年4月27日就剩余购房款130,000元签订《补充协议》一份，约定原告以分期付款的方式向被告支付剩余购房款。但还尚未到协议约定的履行期限，原告又得知该房屋已被法院查封，被告根本无法为原告办理不动产权证登记。被告山河房地产辩称，请求驳回第一至四项诉讼请求，原告已经过了解除权的行使期限，在2016年8月31日前原告就已经知道房屋产权证出现问题，无法办理到原告名下，原告应在一年内行使解除权。根据合同法第59条规定，原告发现无法办理产权证的情况下，一年内应当行使解除权，一年没有行使解除权消灭，被告公司现在不同意支付违约金，根据双方签订的合同，支付违约金是房屋交付365日内办理权属登记，该房屋原告在庭审中陈述至今没有交付，原告没有支付完全部的房款，被告公司前期出了点状况，现在没有交付，违约金没有开始时间，无法计算。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交商品房买卖合同一份、补充协议一份、收据四张，证明原告购买被告开发的位于呼图壁县皇城一号3栋17层1号房屋一套，约定购房款为221,983元，原告按约向被告支付首付款91,983元、公证费420元、保险费1,323元、代收费8,865元，剩余130,000元购房款以银行按揭贷款的方式支付。经质证，被告山河房地产对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，根据双方签订的商品房买卖合同、补充协议的第15条解除条款，出卖人应当在商品房交易后360日内办理权属证。因被告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。2．原告提交承诺书一份，证明原告购买的房屋因为被告办理了抵押登记，原告无法办理银行贷款支付剩余购房款，被告于2016年7月7日向原告承诺，其于2016年8月31日前解除房屋抵押并为原告办理不动产证。经质证，被告山河房地产对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，在2016年7月7日，原告已经知道该房屋办理产权出现问题，2016年7月7日是解除权起算点，应当在一年内行使，不行使解除权消灭。因被告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。3．原告提交2020年4月27日签订的《补充协议》一份，证明因被告原因，银行与被告已终止贷款合作，原告无法以银行贷款的方式支付剩余购房款，原、被告于2020年4月27日签订《补充协议》一份，约定剩余130,000元购房款，原告以分期付款的方式支付。双方签订该补充协议的原因是被告将房屋进行了抵押，现在原告要求解除合同。经质证，被告山河房地产对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，该份证据进一步确定双方继续履行合同的诚意，原告在合理期限内不行使解除权。因被告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。4．律所调查专用证明存根一份，证明原告于2020年12月10日去呼图壁县房屋管理局查明，原告在被告处购买的房屋先后于2018年、2019年被呼图壁县人民法院查封，因此被告根本无法为原告办理不动产登记。经质证，被告山河房地产对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，无法办理房产证的原因和原告也有关系，2015年签订的房屋买卖合同购房款是221,983元，但是原告只向被告交付了91,983元，剩余房款至今未缴纳，并且该房屋是在2018、2019年才被法院查封，在2016、2017、2018年期间原告如果按照约定缴纳剩余房款，该房屋就已经将房产证办理在原告名下。因被告对该组证据的真实性、合法性认可，本院对该组证据的真实性、合法性予以确认。本院确认如下事实：2015年11月10日，原告徐万虎（买受人）与被告山河房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，载明：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买呼图壁县皇城1号第3幢17层1号房，该商品房用途为住宅，建筑面积100.57平方米；第四条计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2,207.25元，总金额221,983元……第六条付款方式及期限，总房款221,983元，首付款91,983元，银行贷款130,000元……第八条交付期限，出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2．见补充协议第6条……第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议第9条处理。当天，原告徐万虎（买受人）与被告山河房地产（出卖人）签订《“皇城一号”＜商品房买卖合同＞补充协议》一份，约定出卖人、买受人双方于2015年11月10日就皇城一号3栋17层1号房屋签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），合同编号：0066323，现针对该合同未尽事宜，订立如下补充条款……6．就合同第九条补充如下：（1）买受人依照合同约定行使退房权的，应当在出卖人逾期交房达到90日后3日内书面提出退房要求，否则，视为买受人自愿继续履行合同，出卖人继续按照已付款每天万分之0.5的标准支付违约金给买受人。（2）买受人退房的，应按照本补充协议第7条5项中关于注销备案登记的相关规定配合出卖人办理注销手续，未办理完注销备案手续暂缓退款……9．就合同第十五条补充如下：（1）如因出卖人的责任未能在合同约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内由出卖人支付。（2）在办理权属证明时买受人可选择自行办理和委托出卖方代为办理。原则上由出卖人代为办理并一次性收取代收代缴的各项税、费及资料，如因买受人未委托出卖方代为办理而超过主合同约定时限，此条款对出卖人无限制，因此造成的所有损失由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任。2015年11月10日，原告向被告山河房地产交纳购房款91,983元、代收费8,865元、公证费420元、保险费1,323元。2016年7月7日，被告山河房地产向原告出具承诺书一份，载明：呼图壁县山河房地产开发有限公司“皇城一号”房号3-17-1，承诺于2016年8月31日前办理不动产证。被告自认其于2016年4月12日将涉案房屋办理抵押，于2019年8月26日解除抵押。2020年4月27日，原告徐万虎（买受人）与被告山河房地产（出卖人）签订《补充协议》一份，载明：出卖方、买受人双方于2015年11月10日就“皇城1号”3栋17单元1号房屋签订了《商品房买卖合同》（以下称合同），合同编号006323。自双方签订买卖合同后，截至目前，买受人总购房款221,983元，已交购房款91,983元，合同约定剩余购房款130,000元至今未交。现经双方再次协商，同意买受人以分期付款的方式支付剩余购房款。剩余购房款按如下条款进行支付：1．经双方协商约定在本补充协议签订后，买受人于2020年12月31日前支付购房款40,000元。2．买受人于2021年12月31日前，买受人支付购房款40,000元。3．买受人于2022年12月31日前，买受人支付购房款50,000元。4．在此期间，无利息产生。买受人应将约定购房款支付至出卖方财务部门。买受人须在约定时间内支付相应房款。当买受人缴纳剩余房款交付完时，出卖方同意为买受人办理入住手续及办理不动产证。若逾期未能足额支付约定的购房款，本补充协议无效，按原购房合同约定条款执行。2020年12月10日，呼图壁县房屋管理局向原告出具查询回单，载明：经档案系统查询皇城一号3-17-1号房屋查封，案号（2019）新2323执保112号、（2018）新2323执1448号，不分先后，此房未办证，暂无查询到抵押信息。本院认为，原、被告于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，于2020年4月27日签订的《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。原告主张其购买的皇城一号3-17-1号房屋被法院查封无法办理房屋登记手续，且被告未向原告交付房屋，要求解除上述合同。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告于2016年4月13日将涉案房屋抵押，2019年8月26日抵押解除后也未将办证资料提交产权登记机关备案。目前涉案房屋已被法院查封，且被告亦未向原告交付房屋，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告有权解除合同。现原告要求解除双方于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，于2020年4月27日签订的《补充协议》合法有理，本院予以支持。被告抗辩称原告行使解除权超过解除权一年的行使期限，但是双方并未就解除权行使期限进行约定，原告也是于2020年12月10日知晓涉案房屋已被法院查封，其在合理期限内行使，该权利并未消灭，故对被告的抗辩意见，本院不予支持。原告称其于2020年12月8日通知被告解除合同，但被告不认可，且原告亦未提交证据证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条规定，民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。又根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案被告于2021年1月25日收到起诉状副本，故原、被告于2021年1月25日解除双方于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，于2020年4月27日签订的《补充协议》。原告主张被告退还购房款91,983元、公证费420元、保险费1,323元、代收费8,865元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告的诉讼请求符合上述法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付自2016年9月1日至2020年11月30日的违约金14,257.4元（91,983元×1550天×0.1‰），被告抗辩称其不同意支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告未向原告交付房屋且由于被告原因致使涉案房屋被法院查封，致使不能合同目的不能实现。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。故本院确认被告应向原告支付违约金919.83元（91,983元×1%），原告主张超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告徐万虎与被告呼图壁县山河房地产开发有限公司于2015年11月10日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，于2020年4月27日签订的《补充协议》；二、被告呼图壁县山河房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告徐万虎退还购房款91,983元；三、被告呼图壁县山河房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告徐万虎返还公证费420元、保险费1,323元、代收费8,865元，合计10,608元；四、被告呼图壁县山河房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告徐万虎支付违约金919.83元；五、驳回原告徐万虎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,636元，减半收取计1,318元，由被告呼图壁县山河房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   齐梦程二 〇 二 一 年 三 月 十 八 日书  记  员   白锦成