云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云26民终145号上诉人（原审原告）：杨兴明，男，1981年12月13日生，彝族，住云南省丘北县。上诉人（原审原告）：王云焕，女，1983年3月11日生，汉族，住云南省丘北县。上述两上诉人的委托诉讼代理人：何光清，云南天方律师事务所执业律师，特别授权。被上诉人（原审被告）：金绍聪，男，1969年10月5日生，回族，住云南省昆明市西山区。被上诉人（原审被告）：王宏辉，男，1987年9月5日生，壮族，住云南省丘北县。上述两被上诉人的委托诉讼代理人：王菲，云南硕欣律师事务所执业律师，特别授权。上诉人杨兴明、王云焕因与被上诉人金绍聪、王宏辉商品房销售合同纠纷一案，不服云南省丘北县人民法院（2020）云2626民初2024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，2021年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人杨兴明、王云焕的委托诉讼代理人何光清，被上诉人金绍聪、王宏辉的委托诉讼代理人王菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨兴明、王云焕上诉请求：判令撤销一审判决，支持杨兴明、王云焕一审诉讼请求；由金绍聪、王宏辉承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。（一）一审判决对《商品房买卖合同》性质定性错误。一审判决把《商品房买卖合同》标的当做现房交易，以此作出杨兴明、王云焕与丘北县金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）“双方已按合同履行了各自义务。因此交付面积少于参考面积时价款不作调整。”的错误认定。根据双方签订的《商品房销售合同》第二条第一款“乙方购买的商品房为预售商品房；”第四条“计算商品房价款的方式为房屋参考建筑面积计算。”说明杨兴明、王云焕支付的购房款为预售购房款：第二条第二款“批准预售商品房的机关：丘北县住房保障和房地产管理股，商品房预售许可证号：丘房预许2012字(01)号及准予登记备案的签章。”的约定可知，杨兴明、王云焕与金鑫公司购买的商品房是预售房，不是现房。（二）一审判决对房款的计算方式认定错误。一审判决对《商品房销售合同》第四条的约定断章取义，只选取了“按套计价，该商品房总价款为……”就武断的认定杨兴明、王云焕与金鑫公司预售商品房买卖的计算方式是按套计价。而对“房屋的参考建筑面积为平方米。”没有结合总房款进行认定，该约定说明了杨兴明、王云焕支付给金鑫公司的预售房款是按面积进行计算。同时，金鑫公司向杨兴明、王云焕开出的支付房款收据均列明所售房屋的面积，单价，总价。以上均说明《商品房销售合同》虽约定是按套计价，实质在计算时是按套的建筑面积计算预售房款。（三）一审判决认为金鑫公司交付给杨兴明、王云焕的房屋面积与产权登记面积在销售面积允许的3%范围内，减少的面积购房款不应退还。该判决错误的理解了《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条“建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或约定不明确的处理原则进行处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”根据该条的规定，预售面积大于实际面积，金鑫公司应退还杨兴明、王云焕多支付的购房款，一审判决不支持杨兴明、王云焕的退款请求明显违反法律规定。二、定案证据适用错误。一审判决没有对《商品房销售合同》第五条“二、按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整”的有效性进行认定。因《商品房销售合同》是要式合同，是金鑫公司提供的格式合同，且《商品房销售合同》的实质是《商品房预售合同》，计算预售房总房款时是按面积计算。但金鑫公司在提供格式合同时没有向杨兴明、王云焕详细说明合同条款的情况下删除面积误差处理条款，而保留“按套计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。”该条款作为在预售合同面积小于实际面积时金鑫公司不退还杨兴明、王云焕多支付的购房款依据，明显加重了杨兴明、王云焕购买负担，减轻了金鑫公司的交房负担，违反了公平原则，同时也违反了诚实信用原则，扰乱了商品房销售市场秩序，属无效条款。一审判决用于作为定案依据，明显证据适用错误。三、法律适用与判决结果相互矛盾。一审判决适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条作为判决的法律依据，该条司法解释是用于处理“建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符或合同没有约定或约定不明确”的处理原则。而一审判决却作为驳回一审中杨兴明、王云焕请求金绍聪、王宏辉退还多支付的购房款及惩罚性赔偿的法律依据，明显自相矛盾。综上所述，一审判决事实不清，事实认定错误、定案证据错误、法律适用与判决结果相互矛盾。恳请贵院查清案件事实，撤销一审判决，支持杨兴明、王云焕的一审诉讼请求。金绍聪、王宏辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本案是商品房销售合同纠纷，合同第一页就对合同的签订作出了明确规定，而且双方是有约定的，杨兴明、王云焕这是恶意曲解司法解释规定，应当维持原判。杨兴明、王云焕向本院提出诉讼请求：1.判令金绍聪、王宏辉退还杨兴明、王云焕购房款人民币56,311.01元；2.由金绍聪、王宏辉承担所有诉讼费用。一审法院经审理确认本案法律事实如下：2014年9月1日，杨兴明、王云焕与金鑫公司签订《商品房购销合同》，合同约定杨兴明、王云焕购买金鑫公司项目名称为丘北县金鑫小区1—11号房，房屋按套计价，总价款为601,721元，房屋的参考面积为84.31平方米，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。合同签订后，杨兴明、王云焕交清了购房款。2019年10月18日，杨兴明、王云焕取得了该房屋的产权证，产权证登记面积为79.1平方米，房屋登记面积与参考面积少了5.21平方米。2019年12月6日，金鑫公司被核准注销。杨兴明、王云焕认为房屋登记面积与参考面积少了5.21平方米，作为金鑫公司原控股人金绍聪、王宏辉应该退还多支付的购房款。因协商无果，遂诉至法院要求：（1）金绍聪、王宏辉原价退还杨兴明、王云焕已支付面积差比3%绝对值对应面积2.53平方米购房款7137.01×2.53=18,056.644元；（2）应双倍退还杨兴明、王云焕已付面积误差比大于3%绝对值对应减少面积2.68平方米购房款7137.01×2.68×2=38,254.37元；退款金额合计56,310.81元。一审法院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。杨兴明、王云焕与金鑫公司签订《商品房购销合同》后，杨兴明、王云焕交清了购房款，金鑫公司交付了房屋，双方已按合同履行了各自义务。双方签订的合同中约定房屋按套计价，参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内面积有误差的，总价款不作调整。按照合同约定，金鑫公司交付的房屋与产权证的面积不符，但房屋总价款不作调整，因此交付面积少于参考面积时，房屋的价款不作调整，金鑫公司交付的房屋与产权证的面积误差比为6.594%，按面积销售允许的面积误差比为3%，杨兴明、王云焕以金鑫公司交付的房屋少于产权证的面积，需退还购房款的诉讼主张与合同约定不符，且面积相差的比例并没有显失公平，因此该诉讼请求一审法院不予支持。金鑫公司依法注销后，对于公司所涉事务应由股东在认缴资本范围内承担责任，因此金绍聪、王宏辉作为诉讼主体参加诉讼符合法律规定，其辩称不是适格的诉讼主体没有法律依据，一审法院不予采信，其辩称不应退还购房款与事实相符，一审法院予以支持。据此，判决：驳回杨兴明、王云焕的诉讼请求。案件受理费元1208元，减半收取计604元，由杨兴明、王云焕负担。本院二审期间，双方当事人均未提交证据。二审审理中，经征询双方当事人对一审认定本案法律事实的意见，双方均无异议，本院对一审认定本案法律事实予以确认。综合双方当事人的诉辩主张，本案在二审的争议焦点问题是：原金鑫公司出售给杨兴明、王云焕的房屋是按房屋套数计算价格还是按照平方面积收取房屋价款；对于存在误差的面积，应否由金绍聪、王宏辉向杨兴明、王云焕返还购房款及双倍赔偿。杨兴明、王云焕认为，《商品房购销合同》是金鑫公司提供的格式合同，对于房屋按套计价，金鑫公司未向杨兴明、王云焕履行明确说明义务，因此，该条款无效，房屋应当是按照面积计价。对于存在误差的面积，金绍聪、王宏辉应当向杨兴明、王云焕返还购房款及双倍赔偿。金绍聪、王宏辉认为，《商品房购销合同》明确约定房屋是按套计算价格，而不是按照面积计算。对于存在误差的面积，金绍聪、王宏辉不应当向杨兴明、王云焕返还购房款及双倍赔偿。对双方当事人争议的焦点问题，本院结合本案事实和双方所举证据综合评判如下：本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。所谓格式条款无效，是指格式条款因具有违法情形而不能发生法律效力。无效的格式条款，自始无效。根据本条的规定，格式条款具有下列三类情形的，该条款无效：第一，具有合同法第五十二条规定情形的。按照合同法第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。第二，具有合同法第五十三条规定情形的。按照合同法第五十三条的规定，合同中的下列免责条款无效：（1）造成对方人身伤害的；（2）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第三，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的。本案诉争《商品房购销合同》虽然是行政主管部门预先设定好并由金鑫公司提供的格式合同，但在“面积误差的处理”上已经列明了几种选择，从本案双方当事人所签《商品房购销合同》第五条的约定来看，房屋价款的计付方式为“按套计价”，因此，“面积误差的处理”方式是双方的约定和选择，并非金鑫公司排除自己的责任而加重杨兴明、王云焕的义务。杨兴明、王云焕作为购房者主张是按建筑面积计价并未对此举证证实，其仅以合同中存在“房屋的参考建筑面积为平方米”的内容无法推翻合同第五条的约定。因此，杨兴明、王云焕主张《商品房购销合同》第五条的约定无效的理由不符合法律规定的无效情形，其要求金绍聪、王宏辉向其返还误差面积购房款及双倍赔偿的主张无事实依据，本院不予支持。另，关于一审适用《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的问题，因上述司法解释调整的是建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时合同没有约定或约定不明确的处理原则，但是本案对于建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时已经作出明确约定，因此，一审适用上述司法解释处理本案属适用法律不当，本院予以纠正。综上所述，杨兴明、王云焕的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，虽然适用法律不当，但实体处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由杨兴明、王云焕负担。本判决为终审判决。本判决一经送达即发生法律效力。审判长 吴 会审判员 陆启慧审判员 张雯静二〇二一年三月二十六日书记员 冯梦圆