福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终353号 上诉人（原审被告）：黄惠民，男，1981年4月20日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审原告）：惠安县光合物业管理有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇海景湾花园**楼**店。 法定代表人：谢光达，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 原审第三人：泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司，住所地福建省惠安县崇武镇半月湾度假村商业街**。 法定代表人：刘俊捷，执行董事兼总经理。 上诉人黄惠民因与被上诉人惠安县光合物业管理有限公司（下称光合物业公司）、原审第三人泉州崇武半月湾度假村开发建设有限公司（下称半月湾公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初4180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄惠民上诉请求：一、撤销一审判决，依法将本案发回重审或改判驳回光合物业公司的诉讼请求；二、本案诉讼费由光合物业公司承担。事实和理由：一、光合物业公司未按照《半月湾度假村前期物业服务合同》的约定提供服务，监控管理不到位，监控室无人员值班，错把门卫当保安使用。私自使用公共停车场为电瓶车充电，私拉电线，存在安全隐患。黄惠民无需缴纳相关物业费用，应当依法驳回光合物业公司诉讼请求；二、光合物业公司部分主张已超过诉讼时效，不受法律保护。光合物业公司于2020年6月23日起诉向其主张2013年9月起至2019年12月的物业费，但根据相关法律规定，光合物业公司所主张的2013年9月至2017年9月的物业费，一直怠于行使相关权利，已超过诉讼时效。 光合物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分。一审法院认为其物业服务存在瑕疵，已将违约金酌情调整至起诉之日起算，光合物业公司并不存在严重违约行为。 半月湾公司未作陈述。 光合物业公司向一审法院起诉请求：一、黄惠民支付光合物业公司自2013年9月1日起至2019年12月31日止的物业费8759.7元，并自2014年1月1日起至2019年12月31日止按月利率0.3%计付违约金；二、黄惠民支付光合物业公司自2013年9月1日起至2019年12月31日止的公摊水电费用1900元。 一审法院认定事实：黄惠民系半月湾公司开发建设的址在惠安县××镇××村××度假村”3号楼202室业主。光合物业公司系半月湾公司于2011年10月31日协议选聘的“半月湾度假村”前期物业服务公司。光合物业公司系经工商登记于2011年12月15日成立的物业管理有限公司，取得惠安县住房和城乡规划建设局颁发的《物业服务企业》资质证书，准予从事物业管理活动，资质等级为三级，可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。半月湾公司于2009年10月7日与厦门外贸管理有限公司签订1份《半月湾度假村前期物业服务合同》约定，选聘该公司为“半月湾度假村”提供前期物业服务；物业服务费用按黄惠民拥有物业的建筑面积交纳，其中公寓1.2元／月／平方米；每半年缴纳一次，黄惠民须于每半年期满前15日缴纳下半年应付的物业费；业主未能按时缴纳物业费的，应按0.3%的标准支付违约金。2011年12月31日，半月湾公司与厦门外贸管理有限公司终止合同关系以后，与光合物业公司签订《半月湾度假村前期物业服务合同》约定，半月湾公司选聘光合物业公司作为半月湾度假村的物业管理公司，小区建筑面积约147011平方米；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层及高层住宅1元／月／平方米；业主应自接到开发商正式交房通知之日起缴纳物业服务费用，每半年为一个缴费周期，业主应在缴费期限届满前10日预收下一个半年的物业管理费；尚未入住的业主按入住户分摊标准的50%分摊公共水电费，已入住的业主按分摊标准分摊公共水电费；未能按时足额缴纳物业费的，应按0.3%的标准向原告支付违约金；合同期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时终止。2012年3月15日，黄惠民与半月湾公司签订1份《商品房买卖合同》约定，黄惠民向半月湾公司购买位于泉州市××村××组××＃××室商品房，该商品房的用途为高层住宅，建筑面积114.95平方米；黄惠民同意在业主委员会成立之前由半月湾公司以协议方式选聘“厦门外贸制造业管理有限公司”提供前期物业服务，同意按合同附件前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费，并同意遵守《临时管理规约》。半月湾公司还提供其与厦门外贸管理有限公司签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》，以及黄惠民与“厦门外贸物业管理有限公司半月湾物业管理中心”签订的《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》作为《商品房买卖合同》的合同附件。上述《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中带电梯高层住宅1.2元／月／平方米；物业服务费用，每年缴交一次，业主须于每年期满前15日缴纳下一年应付的物业管理服务费。《临时管理规约》约定，业主未按规定交付物业服务等其他费用的，物业服务企业可以在物业管理区域内公布物业管理费整体收缴情况，并注明欠交费用的业主室号进行催讨；仍不支付的，物业服务企业可以向人民法院起诉，并可以按所欠费用每日加收3%滞纳金。半月湾公司于2012年8月28日向黄惠民发出交房通知，黄惠民于2012年9月1日与半月湾公司办理房屋交接手续，双方还确认房屋实际产权面积为115.26平方米。光合物业公司自2012年1月1日起至今持续为黄惠民商品房所在的“半月湾度假村”小区提供前期物业服务。黄惠民仅办理交房手续时缴交了一年物业服务费，后未再次缴交物业服务费。光合物业公司要求黄惠民按1元／月／平方米的标准交纳物业服务费，自2013年9月1日起至2019年12月31日止，黄惠民累计拖欠物业费8759.7元（115.26平方米×1元／月／平方米×76个月）。光合物业公司于2020年6月29日诉至法院。 一审法院认为，半月湾公司出具书面证明已证实明光合物业公司自2012年1月1日起为崇武半月湾度假村前期物业管理公司，至今该小区物业管理仍由光合物业公司负责。黄惠民与半月湾公司于2012年3月15日签订《商品房买卖合同》时仍填写“厦门外贸管理有限公司”为小区物业管理公司，与事实不相符。黄惠民实际接受光合物业公司物业服务，应认定光合物业公司与黄惠民之间建立物业服务合同关系，光合物业公司有权向黄惠民主张本案物业费。物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，本案讼争的物业费发生的时间是2013年9月1日至2019年12月31日，黄惠民提供的照片等证据，只能证明光合物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，并不足以证明光合物业公司在上述期间存在持续的不作为而构成严重违约在先。物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质,关系到小区全体业主的切身利益，如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但不能以此为由拒交物业服务费用，否则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。黄惠民如认为光合物业公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其财产损失，可另行主张权利。因此，黄惠民主张光合物业公司没有提供完全到位物业服务等为由拒不支付物业费，理由和依据不足，不予支持。黄惠民于2012年9月1日办理交房入住手续，其房屋为高层住宅，光合物业公司主张黄惠民应按1元/月/平方米标准计付自2013年9月1日起至2019年12月31日止的物业费8759.7元，符合双方合同约定和法律规定，应予支持。黄惠民提供的照片可以证明光合物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且光合物业公司怠于行使权利，故违约金的起算时间点酌情调整至光合物业公司起诉之日即2020年6月23日起算。物业服务合同虽然未明确违约金0.3%系按年或按月计算，但光合物业公司主张按月利率0.3%计付，不违反法律规定，予以支持。因物业服务合同并未明确约定公摊水电费的计费方式，且光合物业公司也未提供供水、供电部门实际收取公共水费与电费清单及分摊情况，故其请求黄惠民支付公摊水电费，缺乏依据，不予支持；光合物业公司可待补足证据后另行主张权利。由于物业管理服务具有持续服务的特性，若每期物业费履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，不仅割裂合同整体性，也不利于维护当事人履行合同的稳定性。光合物业公司至今仍在案涉小区进行物业服务，与黄惠民存在物业服务合同关系，且催收物业费也是物业公司的日常工作之一，光合物业公司也提供证据证明其以发物业费缴费通知函，且催讨函注明欠交费用的业主室号等形式主张权利，故对黄惠民抗辩超诉讼时效不予采纳。综上，光合物业公司与半月湾公司签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》、黄惠民与半月湾公司签订的《商品房买卖合同》和《崇武半月湾度假村前期物业管理服务协议》，是合同双方真实意思表示，内容符合相关法律规定，应认定合法有效。黄惠民未能支付光合物业公司物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。光合物业公司请求黄惠民支付2013年9月1日起至2019年12月31日止尚欠物业费8759.7元，理由和依据充分，应予支持。因光合物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，且其怠于行使权利，故光合物业公司请求违约金的起算时间点酌情调整至光合物业公司起诉之日即2020年6月23日，光合物业公司请求按月利率0.3%计付违约金，应予以照准。其请求黄惠民支付公摊水电费，缺乏证据，不予支持。一审法院判决：一、黄惠民应于判决生效之日起十五日内支付光合物业公司2013年9月1日起至2019年12月31日的物业费8759.7元，并按月利率0.3%计付自2020年6月23日起至付款之日止的违约金。二、驳回光合物业公司的其他诉讼请求。案件受理费94元，减半收取47元，由黄惠民负担25元，光合物业公司负担22元。 二审中，光合物业公司提交惠安县光合物业管理有限公司半月湾服务中心员工2021年1月份的工资表欲证明物业服务人员共计38人。本院认为，即使该份证据是真实的，亦无法达到其证明目的。证明公司员工身份应以《劳动合同》及医社保证明、工资卡等证据为准，自行制作的工资表无法证明所列人员为物业公司员工，故对该份证据在本案中不作审查。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院另查明，《半月湾度假村前期物业服务合同》第十条约定：“人员配备：自合同签订之日起乙方（光合物业公司）应配备物业人员40名，包括主任1名，管理员1名，水电1名、绿化5名，保洁员4名、保安员30名，以适应当前物业管理需要。乙方应视甲方（半月湾公司）移交管理项目情况，陆续增加物业管理人员。以后的每批次工程验收和交房陆续增加物业管理人员至合理数量。” 本院认为，黄惠民未依约支付物业管理费，已构成违约，应承担相应民事责任。但光合物业公司无法提供证据证明其按照《半月湾度假村前期物业服务合同》第十条的约定配足物业人员，黄惠民提供证据亦可以证明光合物业公司提供的物业管理服务存在瑕疵，故本院酌定黄惠民按90%的比例支付2013年9月1日起至2019年12月31日止尚欠物业费，即7883.73元（8759.7元×90%=7883.73元）。黄惠民与半月湾公司签订的《商品房买卖合同》、光合物业公司与半月湾公司签订的《半月湾度假村前期物业服务合同》是合同双方真实意思表示，内容符合法律规定，应认定合法有效。由于物业管理服务具有持续服务的特点，若以每期物业费履行期限届满之日起分别计算诉讼时效，则不仅割裂合同整体性，也不利于维护当事人履行合同的稳定性，光合物业公司至今仍在案涉小区进行物业服务，与黄惠民存在物业服务合同关系，且催收物业费是物业公司的日常工作，光合物业公司也以张贴物业催费通知等方式主张权利，故应当认定光合物业公司的起诉并未超过诉讼时效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄惠民长期未支付物业管理费，其违约行为已造成光合物业公司的经济损失，光合物业公司主张违约金并无不当。一审判决根据光合物业公司的物业管理服务情况，将违约金起算时间调整至光合物业公司起诉之日即2020年6月23日，本院予以维持。综上所述，黄惠民的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省惠安县人民法院（2020）闽0521民初4180号民事判决； 二、黄惠民应于本判决生效之日起十五日内支付惠安县光合物业管理有限公司2013年9月1日起至2019年12月31日止的物业费7883.73元，并按月利率0.3%计付自2020年6月23日起至付款之日止的违约金； 三、驳回惠安县光合物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费94元，减半收取47元，由黄惠民负担24元，由惠安县光合物业管理有限公司负担23元；二审案件受理费50元，由黄惠民负担30元，由惠安县光合物业管理有限公司负担20元。 本判决为终审判决。 审判长  陈志杰 审判员  王 帆 审判员  肖森华 二〇二一年三月二十六日 书记员  江瑶瑶 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。