贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初164号原告：魏波，男，汉族，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：郭雪莲，贵州文治律师事务所律师。被告：遵义市新广房地产开发有限公司，住所贵州省遵义市汇川区成都路东方星园星槐苑五号房，统一社会信用代码：91520301666988094M。法定代表人：刘长波，公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，男，布依族，住四川省乐山市市中区，系公司员工。委托诉讼代理人：喻泽斌，男，苗族，住贵州省水城县，系公司员工。原告魏波诉被告遵义市新广房地产开发有限公司（以下简称新广房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏波的委托诉讼代理人郭雪莲、被告新广房开公司的委托诉讼代理人黄祖兴、喻泽斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏波向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告于2020年9月20日签订的《遵义恒大城商品房认购书》，被告退还原告认购金20000元；2、由被告承担本案案件受理费。事实及理由：被告新广房开公司系贵州省遵义市汇川区遵义恒大城项目的开发商，2020年9月，原告接到该项目营销人员多通电话售房营销，称遵义恒大城项目将进行史无前例的售房优惠活动，认购房屋房价享受七折优惠，而且不承担任何风险，如需退房，无条件退还全额认购金。9月20日晚，原告受被告营销人员的引导，注册“恒房通”后在该ＡＰＰ上进行网上认购，并选定认购房屋为遵义恒大城107号楼-1803单元，接着营销人员又通知必须到现场重新签订纸质商品房认购书。原告到现场后，被告的营销人员已经准备好拟写完毕的格式合同，称内容已经填写完毕，要求原告抓紧签字按指印并缴纳认购金20000元。原告询问认购书字体小内容多，可否先拿回家仔细阅读后再来签字缴款，被告营销人员表示七折优惠仅限9月20日，过了晚上24点则不能享受七折优惠，原告又询问认购后能否无条件退还认购金，被告营销人员答复称，恒大公司开发的房屋都可以无条件解除合同退还房款。待原告将纸质认购书拿回家中查阅，才发现认购房屋房号并非原告网上认购的房屋，而是104幢2402号房屋，而且支付的20000元不仅并未约定无条件退还，反而约定为定金，原告不签署《商品房买卖合同》就不退还。原告认为，被告提供的格式合同中，对原告明显不利的格式条款，被告未尽到提示告知义务，应属无效条款。另外，原告还了解到被告并未取得商品房预售许可证，无权向外出售房屋，原被告签订的认购书虽名为认购书，却实质包含具体房号、详细面积、房款总额以及付款方式，已然不是预约合同，而是本约合同，被告是变相对外销售房屋。为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告新广房开公司辩称：认购书系双方真实意思表示，对双方均有约束力。原告所称的重大误解不符合事实，原告已违约，没有法定和约定解除权，且该案的除斥期间已过，撤销权也消灭，原告无权解除认购书。现公司同意解除认购协议书，但不同意退还20000元。本院经审理认定事实如下：2020年9月20日，原告魏波先是在网上注册“恒房通”后在该APP上进行网上认购，并签订了《商品房网上认购书》，该认购书甲方为（恒大某楼盘项目公司）遵义市新广房地产开发有限公司，乙方（买受人）为魏波，认购书约定：一、乙方自愿依照本认购书约定认购遵义恒大城楼盘107号楼-1803单元，二、乙方通过“恒房通”平台支付认购定金人民币2000元，同时在平台上签署本认购书，三、自本认购书签署之日起7日内，乙方可享有以下权益及优惠：1、乙方在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，凭本认购书，可享受房屋总价再减20000元的权益优惠，同时认购定金2000元转为房款。2、乙方须在签署本认购书后7日内（若本认购书第一条约定的商品房、属于享受额外88折优惠的清尾房时，乙方须在签署本认购书后2日内），缴纳定金人民币20000元，签暑《商品房认购书》，在5日内缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》。3、乙方可选择购买任意1套恒大在售楼盘的商品房。享受上述各项权益及优惠，本认购书自签署之日起7日后，自动失效。甲方于本认购书签署之日起15日后，返还乙方所缴的认购定金2000元。四、乙方同意，在其缴纳定金人民币20000元并签署《商品房认购书》前，甲方有权将该商品房另行销售给任意第三方而无需通知乙方。该协议签订当日晚22:51:34时，原告通过微信方式支付协议约定的2000元定金至恒大地产集团有限公司。同日，在签订前述《商品房网上认购书》后，原（甲方）被告（乙方）双方又在汇川大道遵义恒大城被告营销中心签订了《遵义·恒大城商品房认购书》，约定乙方自愿向甲方认购遵义·恒大城楼盘104幢／单元2402房，该商品房建筑面积共93.51平方米，其中，套内建筑面积71.62平方米。按建筑面积计算，单价为6052元／㎡；按套内建筑面积计算，单价为7901元／㎡；总金额为565896元。乙方同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整（￥20000元）作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。乙方选择按揭付款：（商业贷款）：乙方须于2020年9月22日前先支付首期房款95896元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；余款（即45万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年9月27日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方必须在约定的付款方式和期限内到贵州省遵义市汇川区遵义.恒大城营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。该认购书签订当日晚23:38:44时原告即缴纳了该20000元与被告。庭审中，原告方陈述支付该20000元时知晓是定金，因被告销售人员承诺可以退还才交的。现原告认为认购的为107号楼-1803单元号房，而不是104幢/单元2402号房，故没有与被告签订《商品房买卖合同》，且被告提供的为格式合同，对原告明显不利的格式条款没有尽到提示义务，双方应解除《遵义·恒大城商品房认购书》，被告应退还20000元。经查，被告工作人员通过电话及微信聊天形式与原告（原告微信名为魏哥）进行过沟通，微信聊天内容显示原告拟购买2402号房，后因原告未按期支付首付款，被告告知原告解除认购协议书。另查明，原告于2020年9月20日交纳的网上认购定金2000元，恒大地产集团有限公司已于2020年10月22日以微信方式退还至原告交通银行信用卡账户。被告新广房开公司开发的遵义恒大城大二期104#、105#栋（成品房）于2020年7月13日取得商品房预售许可，107#、108#栋于2020年4月24日取得商品房预售许可，具备预售条件。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告能否主张解除双方签订的《遵义·恒大城商品房认购书》？二、原告主张退还的20000元是定金还是认购金？被告是否应当退还？关于第一个焦点，原告能否主张解除双方于2020年9月20日签订的《遵义·恒大城商品房认购书》，庭审中原告明确表示要求予以解除，被告表示同意，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同…”之规定，双方均同意解除合同的，可以解除。故对原告这一请求予以支持。关于第二个焦点，原告主张退还的20000元是定金还是认购金？被告是否应当退还？原告于同一天先是在网上注册“恒房通”后在该APP上进行网上认购，并签订了《商品房网上认购书》，该认购书约定原告认购被告开发的遵义恒大城楼盘107号楼-1803号房，并约定原告可选择购买任意1套恒大在售楼盘的商品房，原告随即交纳了2000元定金与恒大地产集团公司。之后原告又在遵义恒大城被告营销中心现场与被告签订了《遵义·恒大城商品房认购书》，认购了该楼盘104幢2402号房，该认购书约定了原告认购房的面积、单价、付款方式、原告在签署认购书时需交纳定金20000元等事项，原告知晓并于当日交纳了20000元定金与被告，后恒大地产集团公司从网上退还了原告认购定金2000元。现原告主张认购的是107号楼-1803号房，从原被告签订的《遵义·恒大城商品房认购书》、微信聊天内容及原告退还网上认购定金2000元、并在被告营销中心交纳20000元定金等事实可知，原告实际认购的应为104幢2402号房。同时原告提出与被告签订的《遵义·恒大城商品房认购书》为格式合同，对原告明显不利的格式条款，被告没有尽到提示义务，所交20000元不应为定金，应认定为认购金，结合认购书约定、微信聊天内容、原告的交款行为等情形，原告作为完全民事行为能力人，在作出认购房屋这样相对重大事项决定前，应慎重考虑再作出判断，其签订认购协议并交付涉案款项的行为，足以说明原告是知晓认购书内容的，被告已尽到提示义务，且原告庭审中也陈述知晓该20000元为定金，故原告主张20000元为认购金的理由不成立，本院不予采纳。涉案的107号楼-1803号房及104幢2402号房在原告与被告签订相关认购协议前均已取得商品房预售许可，具备预售条件，被告有权进行预售，现原告主张退还20000元，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”、第五百八十七条“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，定金是当事人约定为保证债权的实现，由一方在履行前预先向对方给付的一定数量的货币或者其他代替物，本案原告在支付时已知20000元为定金，后因自身原因未与被告签订《商品房买卖合同》，即便双方签订的认购协议书已解除，因被告无违约行为，原告仍无权要求被告退还，故对原告主张被告予以退还，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条、第五百八十七条、第五百六十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告双方于2020年9月20日签订的《遵义·恒大城商品房认购书》；二、驳回原告魏波其余诉讼请求。案件受理费150元（已依法减半收取），由原告魏波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员  张元书二〇二一年三月九日法官助理周倩书记员何迪