辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3020号上诉人（原审原告、反诉被告）：裴某，男，汉族，住沈阳市和平区。法定代理人：宋某，女，汉族，系裴某母亲，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：孙宇阳，系辽宁群诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪乡和平村。法定代表人：翁旭阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：李铮、宝音达赉，辽宁恒生律师事务所律师。上诉人裴某因与被上诉人沈阳业权置地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。裴某的上诉请求：一、请求二审法院依法变更沈阳市于洪区人民法院作出的(2020)辽0114民初1526号民事判决书第三项为，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将案件发回重审。二、由被上诉人承担本案诉讼费用。沈阳业权置地房地产开发有限公司辩称，要求维持原判。裴某向一审法院的诉讼请求为：1.判令被告协助原告办理房屋所有权证书；2.判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金24760元。一审法院经审理查明，2012年11月20日，原告与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告从业权公司处购买位于沈阳市于洪区3门商品房，建筑面积为193.52平方米，单价为10515.78元，总房款为2035014元。合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向原告每日支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。2013年7月3日，业权公司将案涉房屋向原告交付使用。原告向业权公司交付了全部房款。沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为198.55平方米。2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。另查，双方签订的《补充协议》第五条约定：当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。……一审法院认为：原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。具体到本案，关于原告主张办理房证的问题。案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助原告办理产权登记。关于逾期办证违约金的问题。业权公司应当自原告接收房屋（2013年7月3日）后1095日内办理案涉房屋的产权备案登记，上述日期为2016年7月2日，但业权公司于2017年5月2日才办理备案登记，超过了上述期限，构成违约，应当承担违约责任，违约期间为2016年7月2日至2017年5月2日，但上述请求部分超过了诉讼时效，依法仅保护自原告起诉之日向前计算3年，即2017年1月9日至2020年1月9日，故业权公司应当向原告支付2017年1月9日至2017年5月2日间的违约金。经计算为：2299.57元。（2035014元×113天×0.00001）原告请求中多出部分的违约金，不予支持。关于业权公司反诉请求原告补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。……”。因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。合同有约定的按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“（二）面积误差比绝对值超3%，买受人请求解除合同、返还购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”具体到本案，买卖合同约定的面积为193.52平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为198.55平方米，两者相差5.03平方米，超过合同约定的3%，依约应当由原告补交，经计算为52894.37元（5.03平方米×10515.78元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内向原告裴某赔偿逾期办理房屋所有权证违约金2299.57元；二、被告沈阳业权置地房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内协助原告裴某办理位于沈阳市于洪区的产权登记证书；三、反诉被告裴某于本判决发生法律效力之日起15日内向反诉原告沈阳业权置地房地产开发有限公司支付面积差价款52894.37元；四、驳回原告裴某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费420元，由被告沈阳业权置地房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费561元，由反诉被告裴某负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审依法确认一审法院查明的事实。本院认为，对于上诉人裴某提出不应支付面积差价款的上诉主张，双方当事人之间签订的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合同及协议内容不违反法律规定，未损害第三人权益，该合同及协议合法有效，双方均应依约履行。关于补交面积差价款的问题。双方签订的《补充协议》第五条约定“当产权的登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。……”。因商品房买卖合同中约定的房屋面积仅是预测的面积。在实际交付房屋的过程当中，会出现预测面积与实际交付面积存在差异的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。合同有约定的按照约定处理。合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：“（二）面积误差比绝对值超3%，买受人请求解除合同、返还购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，买卖合同约定的面积为193.52平方米平方米，后经沈阳市房产局测绘部门实际测绘面积为198.55平方米，两者相差5.03平方米，超过合同约定的3%，依约应当补交。一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由上诉人裴某负担。本判决为终审判决。审判长 王 洋审判员 刘 晶审判员 吴永梅二〇二一年三月二十九日法官助理冷焱书记员李慧敏