陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2021）陕01民终1008号上诉人（原审原告）：吕孝征，男，1954年8月4日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：孟锋，泰和泰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：绿地集团西安盛都置业有限公司，住所：西安市未央区。法定代表人：安宝峰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘婷，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宁，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。原审被告：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司，住所：陕西省西安市。负责人：刘美鸽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。上诉人吕孝征因与上诉人绿地集团西安盛都置业有限公司（以下简称绿地盛都公司）及原审被告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司（以下简称彩生活陕西分公司）侵权责任纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初10826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吕孝征上诉请求：1.撤销原判第一项，改判绿地盛都公司立即维修供暖主管道停止侵权，并支付吕孝征因房屋主供暖漏水不能入住房屋所支付的租房费用（自2016年3月1日暂计至2020年5月31日为25.2万元，直至房屋维修完毕满足居住要求为止）；2.撤销原判第二项，判令绿地盛都公司赔偿吕孝征因二楼卫生间漏水导致装修损失19900元；3.绿地盛都公司承担本案诉讼费。事实和理由：吕孝征在外租房合同租金标准具体明确，并有支付流水及收据为证，不应调减。一审仅支持供暖期租金损失，属认定事实错误。吕孝征提交了2015年5月开发商交房前维修记录单，证明因房屋质量问题，吕孝征直至2015年5月没有收房，至2020年3月发现二楼卫生间漏水，还不满五年保修期，故一审对交房时间认定错误，涉案房屋尚在保质期内，二楼卫生间漏水损失应由绿地盛都公司承担。一审仅处理了2019年之前的租金损失，没有对2020年及以后修复完毕之前的损失进行裁判，本案应发回重审或依法改判。一审判决显失公平，只会纵容助长绿地盛都公司的侵权行为。绿地盛都公司辩称，二审中，吕孝征增加诉请，主张绿地盛都公司立即维修供暖主管道停止侵权，应另行起诉。绿地盛都公司于2016年7月9日与吕孝征达成一致并签订《处理方案确认书》，一次性赔偿17万元解决吕孝征因房屋漏水造成的所有损失。绿地盛都公司已全额支付赔偿款，维修义务已发生转移，与绿地盛都公司无关。吕孝征因暖气漏水在外租房因自身原因未修理，属故意扩大损失。吕孝征与案外人是否发生真实的租赁关系存疑，其也未举证具体的漏水时间，一审酌定房屋恢复时间为3个月并计算租金，无事实依据。绿地盛都公司认为不应支持吕孝征的租房损失。双方于2014年7月1日签订《交房确认单》，2020年3月吕孝征发现卫生间漏水，已过五年质保期，故吕孝征主张二楼卫生间漏水导致装修损失19900元，无事实及法律依据，绿地盛都公司不应承担。双方已就暖气漏水问题通过赔偿损失方式一次性解决，恢复原状方式已在绿地盛都公司支付17万元赔偿款后发生转移，应由吕孝征承担该部分损失。绿地盛都公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由吕孝征负担。事实和理由：涉案房屋自双方达成调解方案，且绿地盛都公司已全额支付赔偿款的情况下，维修义务已发生转移，因漏水另租房屋属吕孝征自身未及时修理导致，与绿地盛都公司无关。一审认定由绿地盛都公司承担吕孝征2016年-2019年度采暖期的租金损失，无事实及法律依据。吕孝征未提交相关租赁合同原件，前后签字不一致，银行转账凭证未备注租金，故吕孝征与案外人是否发生真实的租赁关系存疑，一审在此情况下直接认定采暖期租金费用，事实不清。在吕孝征未举证具体漏水时间且对损害结果未进行充分举证的情况下，一审认定房屋恢复时间为3个月并计算租金，无事实依据。双方已就暖气漏水问题通过赔偿损失方式一次性解决，恢复原状方式已在绿地盛都公司支付17万元赔偿款后发生转移，应由吕孝征承担该部分损失。吕孝征辩称，绿地盛都公司与吕孝征达成的是泡水损失赔偿协议，支付款项为2015年外墙两次漏水造成装修破坏及2016年3月地暖主管道漏水造成装修损失。吕孝征不具备自行维修的资质、能力与技术。如果业主自行维修，一旦出现问题可能牵连整栋楼其他业主。维修难度较小的外墙漏水都是开发商负责维修，难度更大的主供暖漏水更不可能赋予业主维修义务。因此，绿地盛都公司主张业主自行维修没有依据，是推卸责任。由于开发商房屋质量问题，多次外墙漏水、主供暖泡水，导致涉案房屋装修一直没有完毕，不具备入住条件，受损部位维修期间不能入住，吕孝征在外租房费用应由侵权人绿地盛都公司100%承担。绿地盛都公司不作为侵权是一种持续状态，应承担修复责任。彩生活陕西分公司述称，对一审关于彩生活陕西分公司的判决内容服判。关于修理，吕孝征一审没有诉请，不属本案受理范围。吕孝征供暖前没有入住，说明没有刚性居住要求。涉案小区入住率很低，是否入住或在外租房与有无暖气没有必然联系。房屋的交付使用不以供暖为前提，以没有供暖为由要求承担租金损失，属扩大损失，从结果上看，社会影响也不好。关于供暖不能使用的问题，应采取其他办法来计算吕孝征的损益，不应以租金形式计算，否则社会效果很坏。吕孝征向一审法院起诉请求：1.判令绿地盛都公司赔偿其因房屋主供暖漏水不能入住房屋所支付的租房费用（自2016年3月1日暂计至2020年5月31日为25.2万元，直至房屋维修完毕满足居住要求为止）；2.判令绿地盛都公司赔偿其因二楼卫生间漏水导致的装修损失19900元；3.判令彩生活陕西分公司对其因主供暖管道漏水所受损失承担共同赔偿责任；4.判令绿地盛都公司、彩生活陕西分公司承担本案诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、律师费等。一审法院认定事实：2014年9月5日，吕孝征与陕西盛都公司签订《西安市商品房买卖合同》，约定由吕孝征购买绿地盛都公司开发建设的位于西安市曲江大明宫遗址区XX环XX段XX城XX幢XX单元XX层XX号房，该房屋为现房，预测建筑面积205.12平方米等。后吕孝征收房，根据商品住宅质量保证书约定，供热系统和设备保修期为2个采暖期，给、排水管道安装保修期为2年。2016年3月，因供暖入户主管道漏水，致涉案房屋地下室被淹、部分家具及装修受损。2016年7月9日，吕孝征与绿地盛都公司就上述漏水事宜达成《处理方案确认书》，由绿地盛都公司支付吕孝征17万元。2017年1月10日，绿地盛都公司支付上述款项，漏水主管道至今未修理。2020年3月，因二楼卫生间与排水主管道连接的横管下段破裂致一楼天花板出现漏水，吕孝征自行维修后现已不再漏水，维修费尚未支付他人。审理中，吕孝征称其自2015年4月2日开始在西安市高新区租房居住至今，每年租金48000元，并提交租期自2015年4月2日至2016年12月2日的房屋租赁合同、租期自2016年12月3日至2019年12月2日的房屋租赁合同、2016年4月3日至2019年12月2日期间的租金收款收据、收条以及出租人张成志的银行交易明细；吕孝征提交修理明细，证明其暖气管道漏水需重新装修，费用为157372元，卫生间漏水修理费用为19900元。另查，2014年6月13日，绿地盛都公司、彩生活陕西分公司就前述小区签订前期物业服务合同，约定在物业管理区域内，彩生活陕西分公司负责物业共用部位的维修、养护、管理及水、电、暖维修等其他事项，其中共用部位未包括暖气管道，该公司为前述小区提供物业服务至今。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。涉案房屋的供暖入户主管道在保修期内即发生漏水，绿地盛都公司作为该管道的提供者理应及时修理，其怠于履行维修义务构成侵权，致吕孝征在外租房产生损失，应当赔偿。判断房屋能否居住并不以供暖为唯一条件或关键因素，每年供暖期为四个月，供暖期内吕孝征在外租房并无不当，其余时间所产生的租金损失系其自行扩大的损失，吕孝征提交的租期自2015年4月2日至2016年12月2日的房屋租赁合同为复印件，吕孝征签字与后一份租赁合同的签字相差较大，起租时间早于供暖管道漏水时间，且租金支付记录仅有6万元银行交易明细，其余均为手写收据，租金标准亦明显高于同地段房租价格，故酌定按照2000元/月计算2016-2019年度采暖期的租金损失为32000元（2000元/月×4个月×4年）；吕孝征主张自2016年3月1日起算租金损失，其未提交证据证明具体漏水日期，涉案房屋为三层别墅，第一、二层均有卧室，地下室因泡水受损对吕孝征居住必然产生一定影响，酌定影响程度为30%，吕孝征对受损部分进行装修、恢复属正常情况，酌定恢复时间为3个月，参照前述租金标准计算后该部分租金损失为1800元；吕孝征主张租金损失至实际维修完成之日，然现绿地盛都公司既未修理，吕孝征亦未主张绿地盛都公司修理，故本案仅处理其已产生的损失。暖气入户主管道并非共用部位，且漏水发生在保修期内，故吕孝征要求彩生活陕西分公司承担供暖入户主管道漏水的损失缺乏事实和法律依据，不予支持。关于卫生间管道漏水应由谁承担责任的问题，一楼天花板漏水系因二楼卫生间与排水主管道连接的横管下段破裂引起，该横管并非共用部位，且已过保修期，吕孝征要求绿地盛都公司承担赔偿责任于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告绿地集团西安盛都置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吕孝征租金损失33800元；二、驳回原告吕孝征的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5378元（原告已预交），由原告负担4709元，被告绿地集团西安盛都置业有限公司负担669元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，涉案房屋供暖入户主管道漏水发生在保修期内，因属房屋质量问题范畴，开发商绿地盛都公司应承担责任。2016年7月9日，吕孝征签署《处理方案确认书》，吕孝征与绿地盛都公司一致同意以17万元了结。后绿地盛都公司向吕孝征支付了17万元赔偿款。绿地盛都公司主张，该17万元包含吕孝征的所有损失，付款后维修义务转移至吕孝征，与绿地盛都公司再无关系。首先，在《处理方案确认书》中，并未明确17万元还包括维修义务主体的转移；其次，供暖入户主管道的维修，不仅需要原设计图纸，还需要具备专业技术能力，这些条件绿地盛都公司作为开发商具备，而吕孝征作为业主并不具备。因此，绿地盛都公司主张上述17万元包含维修义务主体的转移，于理不合，本院不予采纳。涉案房屋供暖入户主管道漏水，绿地盛都公司怠于履行维修义务，造成吕孝征损失，绿地盛都公司应予赔偿。就吕孝征主张的租房损失，供暖入户主管道漏水未予维修影响房屋居住使用的时间应认定为供暖期为宜，供暖期吕孝征在外租房的损失应由绿地盛都公司承担，其他时间并不影响房屋的居住使用，应认定为扩大部分损失，应由吕孝征自行承担。就租金标准的问题，虽然吕孝征提供了房屋租赁合同，但两份房屋租赁合同落款签字有异，起租时间早于漏水发生时间，租金标准偏高，租金支付方式除提交银行转账记录证明外多为手写的收款收据，且银行转账并未注明系用于支付房租，一审综合考量以上因素，酌定租金损失标准为每月2000元，并无不妥。自2016年起至吕孝征起诉之日，共经历四个供暖期。绿地盛都公司应向吕孝征支付租金损失32000元。漏水导致吕孝征装修受损，对吕孝征居住使用涉案房屋造成一定影响，但不必然导致吕孝征完全不能使用房屋，一审将影响程度酌定为30%，并将恢复装修时间确定为3个月，并无不妥。参照上述租金损失标准，绿地盛都公司应向吕孝征支付恢复装修期间租金损失1800元。以上为吕孝征实际发生的损失，至于吕孝征主张房屋维修完毕满足居住要求时止的租房损失，因本案吕孝征并未诉请绿地盛都公司维修供暖主管道，绿地盛都公司亦未履行维修义务，尚未发生的损失具体数额无法进行认定，在本案处理，还不具备条件。关于吕孝征主张的二楼卫生间漏水造成的装修损失的问题，根据绿地盛都公司与吕孝征所签《交房确认单》显示，绿地盛都公司于2014年7月1日向吕孝征交房，二楼卫生间与排水主管道连接的横管下段破裂致一楼天花板出现漏水的时间是2020年3月，从交房至漏水发生已过保修期，吕孝征要求绿地盛都公司承担装修损失，应不予支持。综上所述，吕孝征与绿地盛都公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10756元，由吕孝征负担5378元，由绿地集团西安盛都置业有限公司负担5378元。本判决为终审判决。  审判长   姜亦君审判员   马延环审判员   秦燕燕二〇二一年三月一日书记员     张佩 1