吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终57号上诉人（原审被告）：吉林市社会福利院，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：魏永富，院长。委托诉讼代理人：马砚栋，男，该院副院长。委托诉讼代理人：浦克，吉林白桦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宁，男，1985年12月5日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：马永玲，吉林齐略律师事务所律师。原审第三人：于涛，女，1970年7月27日出生，汉族，东北电力大学办公室职员，住吉林省吉林市船营区。原审第三人：吉林市第二社会福利院，住所地吉林省吉林市船营区。法定代表人：于中华，院长。委托诉讼代理人：于淼，男，该院办公室职员。委托诉讼代理人：许杰，吉林市法衡法律服务所法律工作者。上诉人吉林市社会福利院因与被上诉人刘宁，原审第三人于涛、吉林市第二社会福利院占有物损害赔偿纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉林市社会福利院上诉请求：撤销一审判决，驳回刘宁的诉讼请求；一、二审诉讼费由刘宁承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案房屋系吉林市社会福利院拆除与事实不符。涉案房屋并不在吉林市第二社会福利院规划使用范围之内，在转让前协商时，吉林市船营区老年康复中心承诺由其负责拆除，拆除费用由其承担，合同履行过程中，也是由吉林市船营区老年康复中心将案涉房屋拆除后将土地及部分房屋交付吉林市社会福利院使用。2.一审判决吉林市社会福利院作为侵权主体承担侵权赔偿责任，缺乏事实和法律依据。本案中，刘宁是以占有人身份主张占有物损害赔偿责任，承担侵权赔偿责任的主体应是拆除该房屋的人，而吉林市社会福利院并非是拆除该房屋的侵权人。3.包括涉案房屋在内的新林村21,360平方米土地使用权，系吉林市社会福利院通过市政府划拨取得，2014年5月22日取得吉林市政府颁发的《国有土地使用证》，现由市政府新批准成立的吉林市第二社会福利院占用该土地开展社会福利公益事业。作为划拨取得的土地，刘宁无权主张损害赔偿。此外，涉案房屋拆除前的所有权人于涛仅持有房屋所有权证书，并未取得土地使用权证书，故即使该土地是转让取得的，刘宁主张土地使用权赔偿也缺乏法律依据。4.刘宁提起占有物损害赔偿之诉已超过诉讼时效期间。即使刘宁享有请求权，但其请求权应在侵占发生之日起一年内行使，否则请求权消灭。本案中，刘宁在涉案房屋已拆除六、七年后才向人民法院提起告诉主张权利，已过诉讼时效期间。虽然刘宁在一审中陈述2016年得知房屋被拆除后，即向福利院和民政局主张过权利，但综合刘宁抵顶后一直实际占有、使用涉案房屋的自认，应推定刘宁在涉案房屋拆除时，即应该知道侵权事实的发生，其主张权利应在拆除后一年内行使。据此，即使刘宁所述2016年向民政部门主张权利真实，但其主张的时间也已超过时效期间，并不符合诉讼时效中断法定情形，故应驳回刘宁的诉讼请求。刘宁辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、吉林市社会福利院的上诉请求没有事实和法律依据。第一，吉林市社会福利院未对转让方所持房产证照的真实性、合法性尽到审查义务，受让了转让方不具有所有权和支配权的案涉房屋，并将房屋拆除，具有明显过错，侵害了刘宁的合法权利。从吉林市船营区老年康复中心于2014年1月21日向吉林市社会福利院提出的申请书内容可知，案涉房屋是在吉林市社会福利院购买两年后因未能办理产权证而授意吉林市船营区老年康复中心拆除的。吉林市社会福利院在拆除房屋时，明知吉林市船营区老年康复中心不是案涉房屋的权利人，无权转让，且吉林市社会福利院还预留了110万元转让款未支付。吉林市社会福利院明知无法取得案涉房屋产权，其实施拆除行为，主观上存在恶意，应当承担赔偿责任。第二，吉林市社会福利院使用土地用途具有公益性，符合法律规定的划拨土地的情形，其通过转让取得的土地使用权类型仍为划拨土地。吉林市社会福利院为了办理土地使用证，有意隐瞒吉林市船营区老年康复中心并非部分地上建筑物所有权人的事实，提供虚假的《国有划拨土地使用权转让合同》，将转让的地上建筑物面积写为2,331.448平方米，而不是实际购买的9,926.87平方米。由于当时土地使用权登记与房屋登记机关不一致，土地部门未对房屋登记信息进行审核，吉林市社会福利院取得土地使用权证书。划拨土地同样具有财产价值，不影响刘宁就土地使用权主张权利。根据房地一体的原则以及一般交易习惯，转让房屋时同时转让房屋占用范围内的土地使用权。刘宁虽未办理案涉房屋的土地使用权变更手续，并不影响刘宁就案涉房屋范围内的土地使用权一并主张权利。第三，刘宁在2016年左右得知房屋被拆除后，就向吉林市第二社会福利院以及吉林市社会福利院了解情况，吉林市社会福利院要求刘宁找吉林市船营区老年康复中心及民政部门主张权利。民政部门与吉林市船营区老年康复中心互相推诿，致使刘宁的赔偿问题无法解决，刘宁向多个部门反映情况，主张权利，亦未获得解决，不存在超过诉讼时效期间的问题。于涛述称，案涉房屋是于涛购买，其亲属顶账给了刘宁，于涛和刘宁签订了房屋买卖合同，但是一直没有办理过户手续。案涉房屋被拆除之后，刘宁找过于涛，于涛也配合刘宁一起去过当地的派出所处理纠纷，但一直未获解决。请求二审法院维持原判。吉林市第二社会福利院述称，同意吉林市社会福利院的上诉请求及所陈述的事实和理由。筹建吉林市第二社会福利院时，规划中并不需要涉案房屋，而是需要该建筑物下的土地，所以买卖双方在买卖前即约定吉林市船营区老年康复中心负责拆除案涉房屋并负责灭籍。案涉房屋的拆除人和侵权人，并非是吉林市社会福利院而是吉林市船营区老年康复中心，请求二审法院支持吉林市社会福利院的上诉请求。刘宁向一审法院起诉请求：1.吉林市社会福利院赔偿刘宁经济损失85万元；2.诉讼费由吉林市社会福利院承担。一审法院认定事实：2010年，刘宁销售沙石给栾宁，栾宁欠刘宁沙石款85万元未予支付。经双方协商，栾宁以其顶账来的坐落于吉林市船营区涉案乡涉案村的建筑面积为303.51平方米房屋（该房屋产权登记人为第三人于涛，房权证号：吉林市房权证乡镇字第涉案号），作价85万元抵沙石款转让给刘宁。因栾宁取得该房屋后尚未办理产权更名手续，为了方便刘宁办理更名手续，2010年7月23日，刘宁与第三人于涛直接签订《房屋买卖合同》。合同签订当日，栾宁向刘宁交付了该房屋，取得该房屋后亦未办理产权更名手续。2016年，刘宁发现该房屋被拆除，并在原址上新建了房屋，由第三人吉林市第二社会福利院使用。刘宁多次找第三人吉林市第二社会福利院以及其主管部门吉林市民政局主张权利要求赔偿，协商未果。2019年10月，刘宁诉至法院，庭审中，吉林市第二社会福利院提供了涉案房屋的《转让合同》等材料，证明涉案房屋是由吉林市社会福利院向吉林市船营区老年康复中心购买取得后拆除的，涉案房屋的侵权人为吉林市社会福利院，刘宁撤回起诉。刘宁以吉林市社会福利院在购买涉案房屋时，未对转让方所持房产证照的真实性、合法性尽到合理的审慎审查义务，受让了转让方不具有所有权和支配权的涉案房屋，并将涉案房屋拆除，侵害了刘宁的合法权益，向法院提起诉讼。审理过程中，刘宁申请对涉案房屋（房证号为吉林市房权证乡镇字第涉案号，建筑面积为303.51平方米）和涉案房屋的建筑占地面积土地使用权价值进行鉴定，一审法院委托吉林方正房地产评估有限公司进行评估鉴定。2020年7月10日，吉林方正房地产评估有限公司作出吉方估字第涉案号房地产估价报告，估价结果为：房产总价481,670元，房屋土地总价67,685元，房地产合计总价为549,355元。刘宁花评估费5494元。审理过程中，因本案诉争房产经鉴定评估价值为549,355元，刘宁变更诉讼请求，要求吉林市社会福利院赔偿刘宁经济损失549,355元。另查明：1998年12月10日，吉林市船营区老年康复中心取得国有土地使用证［船国用（98）字第涉案号］，面积为21,360平方米。1999年6月18日，吉林市船营区老年康复中心取得案涉房屋所有权证（房权证号：吉林市房权证船字第涉案号）。2012年7月10日，受吉林市民政局的委托，吉林信达房地产估价有限公司和吉林市金地土地评估有限公司分别对坐落于船营区涉案乡涉案村（吉林市船营区老年康复中心）建筑面积合计为9,926.87平方米的房屋（包含案涉房屋）和面积为21,360平方米的国有划拨土地使用权进行评估。2012年11月30日，甲方吉林市船营区老年康复中心（转让方）与乙方吉林市社会福利院（受让方）签订转让合同，约定：“一、转让标的（一）21,360平方米国有土地使用权转让，使用权证号：船国（98）字第涉案号。（二）房屋所有权转让，本次所转让的十栋建筑，建筑面积共计9,926.87平方米，详见吉林市房权证船字第涉案号、第涉案号、第涉案号、第涉案号、第涉案号、第涉案号、第涉案号、第涉案号、吉林市房权证船字第涉案号吉林市房权证船字第涉案号。（三）其它财产。见财产清单。（四）甲方租赁船营区涉案乡涉案村集体土地使用权，面积2.279公顷。二、转让金额（一）房屋所有权、国有土地使用权、涉案乡涉案村土地租赁权转让总金额为：1550万元。（二）其它财产转让金额为：资产评估结果超过300万元，转让金额为300万元；资产评估结果低于300万元，以该评估报告实际评估结果为准。三、转让款支付（一）在甲方办理完成下列事项后三十日内，乙方支付给甲方600万元。1.将所转让的房屋所有权、国有土地使用权变更到乙方名下；2.将与涉案乡涉案村土地租赁权，按原合同约定的内容办理到乙方名下，租赁期限自2012年12月31日起，至2062年12月31日止。（二）剩余转让款于2013年12月31日前给付。四、资产交接在甲方全部完成本合同项下第三条约定的义务十五日内，甲方向乙方交付本合同所约定的转让资产及权益。五、其他约定（一）在办理涉案乡涉案村土地租赁权时，应由涉案村村民代表大会对此同意的决议文件材料。甲方负责为乙方办理土地租赁登记手续；（二）甲方在其经营、管理中产生的债权、债务，由甲方享有、承担，与乙方没有关系；（三）甲方负责办理相关权属变更手续。其由此产生的税、费用由甲方承担；（四）甲方应对其所转让的资产享有合法的所有权、处分权，不存在权利瑕疵，因所转让资产的相关权益与第三人发生纠纷应该有甲方负责，由此产生的相关费用由甲方承担。”转让合同还对双方当事人的权利义务进行了约定。2013年6月18日，吉林市船营区老年康复中心与吉林市社会福利院签订国有划拨土地使用权转让合同，约定：将吉林市船营区老年康复中心的土地位于吉林市船营区涉案乡涉案村已办理土地使用证，证号为船国用（98）字第涉案号使用权，用途为划拨，面积为21,360平方米的土地使用权转让给吉林市社会福利院，转让地上建筑物面积为2,331.48平方米，吉林市社会福利院已办理了房屋所有权证。2014年5月22日，吉林市社会福利院取得国有土地使用证［吉市国用（2014）第涉案号］。另查：2001年5月24日，经吉林市船营区老年康复中心申请，将其取得的案涉房屋（房权证号：吉林市房权证船字第涉案号）变更登记为吉林市洪大禽鹅加工有限责任公司，2001年6月7日，吉林市洪大禽鹅加工有限责任公司取得案涉房屋的所有权。2001年11月1日，因吉林市洪大禽鹅加工有限责任公司向王作相借款人民币175,000元，王作相向船营区人民法院提起诉讼，船营区人民法院于2002年12月1日作出（2002）船民二初字第727号民事判决书，判决生效后，王作相申请执行，船营区人民法院于2003年5月6日作出（2003）船执字第157号民事裁定书，王作相取得案涉房屋的所有权。2006年9月20日，王作相与于涛签订房地产买卖契约，王作相将案涉房屋出售给于涛，2006年10月27日，于涛取得案涉房屋的所有权证（房权证号：吉林市房权证乡镇字第涉案号）。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，虽案涉房屋登记在第三人于涛名下，但因于涛将坐落于吉林市船营区涉案乡涉案村的建筑面积为303.51平方米房屋顶账给栾宁，又因栾宁欠刘宁沙石款，栾宁又将其顶账来的案涉房屋作价85万元抵沙石款转让给刘宁。因栾宁取得该房屋后尚未办理产权更名手续，为了方便刘宁办理更名手续，刘宁与第三人于涛直接签订《房屋买卖合同》，栾宁向刘宁交付了该房屋，刘宁取得该房屋后虽未办理产权更名手续，但刘宁享有对该房屋占有、使用、收益的权利。占有属法律保护的一种财产利益，不受他人非法的任意侵害。侵害占有的，应负侵权的损害赔偿责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人权益的，应当承担侵权责任。”和《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，吉林市船营区老年康复中心于2001年6月7日已将案涉房屋变更登记到吉林市洪大禽鹅加工有限责任公司名下（2006年10月27日登记到于涛名下），吉林市船营区老年康复中心对案涉房屋已不享有所有权，却与吉林市社会福利院签订转让合同，将案涉房屋转让给吉林市社会福利院，吉林市社会福利院未对案涉房屋进行核实，将案涉房屋拆除，侵犯了刘宁的合法权益，应承担民事侵权责任。刘宁的诉讼请求，于法有据，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”和《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”“地随房走、房随地走”的权利合一原则是我国房地产权属的一贯原则，案涉房屋虽未办理土地使用证变更手续，但并不影响刘宁就案涉房屋以及该房屋占用范围内的土地使用权一并主张权利，故刘宁要求土地使用权赔偿，符合法律规定，应予支持。现根据刘宁的申请，一审法院委托吉林方正房地产评估有限公司作出的吉方估字第涉案号房地产估价报告，估价结果为：房产总价481,670元，房屋土地总价67,685元，房地产合计总价为549,355元，应予支持。关于吉林市社会福利院和第三人吉林市第二社会福利院提出刘宁主体不适格的辩解意见，一审法院认为，本案系占有物损害赔偿，如前所述，刘宁享有对该房屋占有、使用、收益的权利，系本案适格主体，故吉林市社会福利院和第三人吉林市第二社会福利院认为主体不适格的辩解意见，不予采纳。关于吉林市社会福利院和第三人吉林市第二社会福利院提出刘宁诉讼已过时效的辩解意见，刘宁在2016年得知房屋被拆除后，即主张权利，故吉林市社会福利院和第三人吉林市第二社会福利院提出刘宁诉讼已过时效的辩解意见，不予采纳。关于吉林市社会福利院和第三人吉林市第二社会福利院提出的其他辩解意见，因对其抗辩意见未能提供相关证据予以佐证，故对吉林市社会福利院和第三人吉林市第二社会福利院的抗辩主张不予采纳。综上，刘宁的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条、第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、吉林市社会福利院于判决生效之日起七日内赔偿刘宁案涉房屋损失人民币481,670元；二、吉林市社会福利院于判决生效之日起七日内赔偿刘宁案涉房屋基底占用土地损失人民币67,685元。诉讼费11,644元（其中：案件受理费6150元、鉴定费5494元）由吉林市社会福利院负担，于判决生效之日起七日内向一审法院交纳。本院二审期间，吉林市社会福利院向本院提交如下证据：证据一，照片二张。证明涉案房屋原址现为空地，并没有任何建筑物，一审判决认定事实错误。证据二，吉林市船营区老年康复中心于2016年3月10日出具的关于原吉林市船营区老年康复中心土地及房产变更的情况说明一份。证明涉案房屋是吉林市船营区老年康复中心2013年拆除，房屋拆除后的一切法律责任和纠纷，由吉林市船营区老年康复中心负担，与吉林市社会福利院无关。刘宁发表质证意见称，对证据一的关联性有异议，在案涉房屋原址上是否新建房屋，并不影响刘宁依法主张权利；对证据二真实性、合法性、证明的证明问题均有异议。吉林市船营区老年康复中心与吉林市社会福利院就法律责任问题的约定，对刘宁没有约束力，也能证明双方对拆除案涉房屋的违法行是明知的，所以事先对法律责任予以约定。于涛针发表质证意见称，对证据一，原址上是否新建房屋，与赔偿刘宁的损失无关；对证据二不发表质证意见。吉林市第二社会福利院对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院经审查认为，刘宁、于涛对证据一的真实性未提出异议，本院对证据一予以采信。证据二无法证明吉林市社会福利院的待证事实，本院对其待证事实不予确认。刘宁、于涛、吉林市第二社会福利院均未提交新证据。本院经审理查明：案涉房屋被拆除后，在原址未新建其他建筑。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，吉林市社会福利院对刘宁系案涉房屋占有人这一事实并无异议，故刘宁作为案涉房屋的占有人，享有因其占有的不动产被侵占或者妨害请求损害赔偿的权利。现刘宁占有的房屋被拆除，要求吉林市社会福利院赔偿其损失，吉林市社会福利院作为案涉房屋买受人，其从吉林市船营区老年康复中心处购买案涉房屋时未发现案涉房屋并未登记在吉林市船营区老年康复中心名下，未尽到审慎注意义务，导致案涉房屋被拆除的后果，应当承担赔偿责任。吉林市社会福利院虽主张案涉房屋系吉林市船营区老年康复中心拆除，但未能提交充分证据证明其主张，应当承担举证不能的法律后果，一审判决吉林市社会福利院承担赔偿责任并无不当。吉林市社会福利院主张刘宁作为案涉房屋实际占有人，应推定刘宁在案涉房屋被拆除时即知道侵权事实的发生，故刘宁提起的诉讼已过诉讼时效期间，但吉林市社会福利院并未提交证据证明该项主张，且庭审中，吉林市社会福利院承认2016年后刘宁向其主张过权利，故吉林市社会福利院该项上诉主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”吉林市社会福利院主张案涉房屋所占用的土地属于划拨土地，刘宁无权主张损害赔偿，并提交了《国有土地使用证》证明其主张。依照上述法律规定，划拨土地在转让时，应当由人民政府审批，本案中，刘宁请求赔偿损失房屋占用的土地是划拨土地，刘宁未取得该土地的土地使用权证，不是该土地法律意义上的权利人，因此刘宁关于赔偿土地损失的主张没有法律依据，本院不予支持。一审判决不当，本院依法予以纠正。综上，吉林市社会福利院的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初827号民事判决；二、吉林市社会福利院于本判决生效之日起七日内赔偿刘宁案涉房屋损失481,670元；三、驳回刘宁的其他诉讼请求。如果吉林市社会福利院未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6150元、鉴定费5494元，合计11,644元，由吉林市社会福利院负担10,209元，由刘宁负担1435元。二审案件受理费9294元，由吉林市社会福利院负担8149元，由刘宁负担1145元。本判决为终审判决。审判长 李 洁审判员 孙 伟审判员 于福超二〇二一年三月十五日书记员 杨重阳（本件共14页，印15份）