山东省济南市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）鲁01行初644号 原告隗寿利，男，1971年1月11日出生，汉族，住济南市。 委托代理人张大伟，山东泽权律师事务所律师。 委托代理人薛江如，山东泽权律师事务所律师。 被告济南市人民政府，住所地济南市。 法定代表人孙述涛，市长。 委托代理人高帅，济南市住房和城乡建设局工作人员。 委托代理人颜良，山东元序律师事务所律师。 原告隗寿利不服被告济南市人民政府（以下简称市政府）作出的济政征补字〔2020〕4号《房屋征收补偿决定书》（以下简称4号补偿决定），于2020年10月13日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法向被告市政府送达了起诉状副本、应诉通知书。本院于2020年11月10日、2021年3月5日两次公开开庭进行了审理，原告隗寿利及委托代理人张大伟（第一次到庭）、薛江如（第二次到庭），被告市政府的委托代理人高帅、颜良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告市政府于2020年4月21日作出4号补偿决定，载明:“……（一）被征收人可选择货币补偿或房屋产权调换的补偿方式。1.货币补偿方式。被征收房屋证载建筑面积为92.2平方米，评估单价为10681元/平方米，货币补偿金额为984788.20元（按100%计算），被征收房屋货币补偿奖励金额为49239.41元（按被征收房屋货币补偿金额的5%计算）,以上费用合计人民币1034027.61元。2.房屋产权调换方式。根据该被征收房屋对应选房档次，征收部门提供的产权调换房屋位于回迁小区2号楼3206室，评估单价为9783元/平方米，房屋类型为楼房，使用性质为住宅，提供的安置房建筑面积116.09元/平方米（其中公用分摊面积28.41平方米）,安置房价值为1135708.47元，超出被征收房屋公用分摊面积部分的价款181278.99元，该部分价款由房屋征收部门承担。按政策扣减后的安置房总价款为954429.48元。经核算，房屋征收部门应向被征收人支付产权调换差价30358.72元。如安置房屋实测面积与上述面积有差异，待交付房屋时据实结算。货币补偿金额结清后，安置房屋产权归被征收人。3.被征收人须自本决定书送达之日起7日内到和平路水利厅宿舍项目A地块征收现场办公室选择补偿方式。逾期未选择的，对被征收人实行产权调换……（二）搬迁费、临时安置费、房屋装饰装修补偿、附属物补偿及设备迁移补偿。1.搬迁费、临时安置费。（1）选择货币补偿的，由房屋征收部门支付搬迁费2766.00元，一次性发放6个月临时安置费16596.00元,以上费用合计人民币19362.00元。（2）选择产权调换的,该项目提供的安置房为在建房屋，由被征收人自行寻找过渡用房。搬迁包括自行搬迁和强制执行搬迁，自行搬迁的，房屋征收部门支付两次搬迁费5532.00元，依法强制搬迁的，支付一次搬迁费2766.00元。本项目征收补偿方案规定，过渡期限为30个月。过渡期限自该户完成搬迁并交验空房之日起至安置房交付之日止。临时安置费分段发放，房屋征收部门先行支付24个月临时安置费66384.00元……2.房屋装饰装修补偿、附属物补偿及设备迁移补偿。房屋装饰装修补偿、附属物补偿及设备迁移补偿待入户评估和作价后另行补偿。三、搬迁期限、搬迁费、临时安置费等费用支付时间。本决定书送达之日起20日内，被征收人应将被征收房屋及附属设施腾空并交给房屋征收实施单位。被征收人应在房屋腾空之日起10日内到和平路水利厅宿舍项目A地块征收现场办公室（地址：和平路**）领取相关费用，逾期不领的由房屋征收部门提存至征收补偿金专户……” 原告隗寿利起诉称，因旧城改建需要，原告位于济南市历下区和平路80号4号楼1单元201号的房屋被列入征收范围之内。市政府于2015年12月21日作出的《房屋征收补偿决定书》已由贵院判定原告隗寿利胜诉，市政府于2016年12月9日作出撤销被征收人隗寿利房屋征收补偿决定书的决定。2020年4月21日，被告市政府作出4号补偿决定。该行政行为认定事实不清，主要证据不足，程序违法，房地产价格评估机构的选定不符合相关规定，评估结果背离市场价值，补偿显失公平，严重侵害了原告的合法权益。为此，原告向贵院提起行政诉讼。诉讼请求：1.撤销被告作出的4号补偿决定；2.本案诉讼费用由被告承担。 原告隗寿利向本院提交了如下证据： 1.房屋所有权证复印件；2.4号补偿决定复印件；3.济征告字[2013]2号《房屋征收决定公告》附件——安置房选房分档表。 被告市政府答辩称，一、市政府作出的4号补偿决定的程序符合法律规定。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十六条规定，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出征收补偿决定，故被告有权作出房屋征收补偿决定。被告于2013年9月23日作出济征字〔2013〕2号房屋征收决定，征收决定及补偿方案规定了该项目签约期限并予以公告。在签约期限内，征收部门未与原告达成征收补偿协议。2020年4月21日，根据《条例》第二十六条规定，房屋征收部门济南市住房和城乡建设局提请济南市城市建设项目审批小组研究对原告等被征收人作出征收补偿决定，研究通过后对原告作出补偿决定。房屋征收补偿决定作出后，在征收范围内进行了公告，并依法向原告进行了送达。补偿决定中依法写明了行政复议和行政诉讼期限。二、市政府作出的4号补偿决定事实清楚，证据充分。（一）依照《条例》第二十六条第二款规定，补偿决定包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被告作出的4号补偿决定包括了补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、过渡方式和过渡期限、室内装修补偿、附属物补偿费等事项。（二）作出征收补偿决定所依据的评估报告合法。1.评估机构的选择符合法定的程序。依照《条例》第十九条规定，征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第四条规定，房地产评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。该项目由被征收居民协商选定了山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司、山东众和房地产评估有限公司、山东广和房地产评估有限公司三家评估机构。2.评估机构严格按照法定程序进行评估并出具评估报告，房屋征收部门依法向原告转交了分户评估报告。根据《评估办法》第六条、第八条、第九条、第十条、十二条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十条相关规定，房屋征收部门与评估机构签订了房屋征收评估委托合同，向评估机构提供了征收范围内房屋的情况（调查结果），调查结果在房屋征收范围内向被征收人进行了公布。评估时间为房屋征收决定公告之日，并对相关评估事项进行了公告，同时房屋征收部门将评估机构提供的分户初步评估结果在征收范围内向被征收人进行了公示，公示期间，评估机构安排注册房地产评估师在房屋征收现场办公室负责向被征收人进行解释和说明。公示期满，评估机构向征收部门提供了房屋整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向原告转交了分户评估报告。3.依照《条例》《评估办法》有关规定，评估机构按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住宅价格，对被征收房屋进行了评估。按照《评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条之规定，原告在规定时间内未就评估价格向评估机构申请复核，也未向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会申请鉴定，说明评估报告合法有效。三、被告作出具体行政行为所依据的法律正确。被告作出具体行政行为的主要法律依据的是《条例》、《评估办法》、《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》等。综上所述，被告市政府作出的4号补偿决定的程序合法，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。请人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 被告市政府向本院提交如下证据： 1.4号补偿决定、EMS邮寄单；2.房屋分户平面图（测绘面积）；3.《房屋征收委托合同》；4.关于选定和平路水利厅宿舍项目A地块征收评估机构的公告；5.协商选定征收评估机构调查统计表；6.协商选择过程中形成的照片；7.选定评估机构名单公告及该公告在征收范围内公示的照片；8.房屋征收评估委托合同；9.初评结果及初评结果公示的照片；10.分户评估报告及该报告送达的证据；11.被征收房屋调查表及在征收范围内公布的证据（照片）；12.济征告字[2013]2号《房屋征收决定公告》、房屋征收补偿方案及公示的照片；13.2013年10月14日调整签约期限的公告及证明该公告已经公示的照片；14.《关于提请审议对水利厅宿舍项目A地块隗寿利等8户被征收人作出房屋征收补偿决定的汇报》；15.济南市城市建设项目审批小组《会议纪要》；16.关于作出征收补偿决定的公告、公示照片；17.《条例》《评估办法》《济南市国有土地上房屋征收与补偿办法》。 经审理查明，2013年9月23日，市政府发布济征告字[2013]2号《房屋征收决定公告》，决定征收和平路水利厅宿舍项目A地块用地范围内国有土地上房屋及其附属物，同时公告了《和平路水利厅宿舍项目A地块房屋征收补偿方案》（以下简称补偿方案），补偿方案包括征收评估机构、征收签约期限、征收补偿方式及标准、安置房源的位置、户型、面积、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费标准、补助奖励等事项。该项目房屋征收部门为济南市城乡建设委员会（后更名为济南市住房和城乡建设局），征收实施单位为济南市历下区拆迁办公室（后更名为济南市历下区房屋征收服务中心），征收补偿签约期限2013年10月10日至2014年1月10日，2013年10月14日市政府发布公告，将上述日期调整为2013年10月21日至2014年1月21日。原告隗寿利所有的房屋位于历下区和平路80号4号楼1单元201室，用途为住宅，证载建筑面积92.20平方米，套内建筑面积82.32平方米。该房屋处于征收范围。征收签约期限内，原告未与房屋征收部门达成补偿协议。2015年12月21日，被告市政府对原告作出42号补偿决定，因该补偿决定中被征收房屋面积有误，原告隗寿利诉至本院。2016年12月9日，被告市政府作出决定，撤销了42号补偿决定。此后，原告隗寿利请求本院继续对被告市政府作出的42号补偿决定进行审理。2017年2月20日，本院作出（2016）鲁01行初355号行政判决，判决确认市政府作出的42号补偿决定违法。2020年4月1日，济南市住房和城乡建设局向济南市城市建设项目审批小组提出《关于提请审议对水利厅宿舍项目A地块隗寿利等8户被征收人作出房屋征收补偿决定的汇报》，当日，济南市城市建设项目审批小组作出《会议纪要》，审议通过了上述汇报。2020年4月21日，被告市政府作出4号补偿决定并向原告送达。 因4号补偿决定中用于产权调换的房屋与安置房选房分档表中所属档位不符（差一档），被告于2021年2月1日作出《关于（济政征补字〔2020〕4号）的补正决定》（以下简称补正决定），载明：“隗寿利：2020年4月21日，我机关向你作出4号补偿决定。补偿决定书第3页‘2.房屋产权调换方式’规定‘根据该被征收房屋对应选房档次，征收部门提供的产权调换房屋为在建房屋，提供的安置房位于回迁小区2号楼3206室，评估单价为9783元/平方米，房屋类型为楼房，使用性质为住宅，提供的安置房建筑面积116.09平方米（其中公用分摊面积28.41平方米），安置房价值为1135708.47元。超出被征收房屋公摊面积部分的价款181278.99元，该部分价款由房屋征收部门承担。按政策扣减后安置房总价款为954429.48元。经核算，房屋征收部门应向被征收人支付产权调换差价30358.72元。’根据被征收房屋合法建筑面积及安置房源对档情况，本着公平补偿、最大限度保护被征收人权益的原则，决定在4号补偿决定中增加产权调换方案二，供你在两种产权调换方案中选择其一。产权调换方案二：征收部门提供的产权调换房屋为在建房屋，提供的安置房位于回迁小区3号楼2单元1505室，评估单价为10293元/平方米，房屋类型为楼房，使用性质为住宅，建筑面积112.45平方米（其中公用分摊面积22.33平方米），安置房价值为1157447.85元。超出被征收房屋公摊面积部分的价款128147.85元，该部分价款由房屋征收部门承担。按政策扣减后安置房总价款为1029300元。经核算，被征收人应向房屋征收部门支付产权调换差价44511.80元。特此补正。” 原告收到该补正决定后仍不服，请求本院对4号补偿决定继续审理。并提出如下理由：根据《评估办法》第十二条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。而被告并未提供相关证据证明其进行过实测。4号补偿决定及补正决定中被征收房屋的价格是依据2020年2月18日由山东三鑫房地产不动产资产评估咨询有限公司所出具的分户估价结果，分户估价结果中的估价时点是2013年9月23日，估价结果与评估时点有近七年的差距，此期间房地产市场价格明显上涨，这违背了《条例》第二条规定的公平补偿原则。原告直至今日（2021年3月5日）未收到根据《评估办法》第十七条规定作出的分户评估报告，而只是收到了分户估价结果，分户估价结果只是分户评估报告的一部分。估价报告应包括：封面、目录、致委托方函、估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告及附件，其中附件应当包括估价人员和估价机构的资格证明。 对于原告的质疑，被告解释称：关于被征收房屋的实测面积，被告已经提供测绘平面图予以证实，根据相关的测绘规范，整栋楼房的测绘并不需要每家每户进行入户，原告反映的其未见到工作人员进入其家中测绘，进而否认测绘报告的主张不能成立。关于评估时点的问题，依照《条例》等有关法律法规的规定，征收补偿是以征收决定公告的时点为评估时点，案涉的评估报告是以本项目的征收决定公告时点进行评估的，符合法律的规定。而且，没有法律规定应当在征收决定作出多长时间作出补偿决定，在被告作出的4号补偿决定中，对被征收房屋的补偿是以征收决定公告的时点进行的评估。同时，案涉补偿决定的第四条第（一）项3款规定，如果原告在补偿决定限定期间内没有选择补偿方式，视为产权调换。被征收房屋和产权调换房屋均是以决定公告的时点评估价值，并没有损害原告权益。关于分户评估报告的问题，评估公司作出的征收分户估价结果，包含了房屋坐落、估价时点、估价目的、房屋的面积、朝向、结构等，该“估价结果”即为分户评估报告。 本院认为： 关于被告市政府作出4号补偿决定程序合法性问题。经审查,依照《条例》规定作出征收补偿决定的条件及程序为:1.在规定的签约期限内双方不能达成协议;2.征收部门向作出征收决定的政府提请作出补偿决定;3.政府作出征收补偿决定并在征收范围内公告;4.向被征收人送达补偿决定。本案中,被告市政府提交的证据能够证实本案征收补偿决定涉及的签约期限；在签约期限内房屋征收部门与被征收人（原告）未能达成协议；在此情况下，征收部门于2020年4月1日向市政府提请作征收补偿决定；之后，被告市政府作出征收补偿决定并在征收范围内进行了公告，同时送达原告。综上，被告市政府作出的4号补偿决定的程序符合法律规定，并无不当。 关于评估机构的选定、评估时点合法性问题。《评估办法》第四条第一款规定:“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案房屋评估机构具有相应资质，由被征收人协商选定，评估机构产生过程符合规定。本案评估报告确定的评估时点为房屋征收决定公告之日，评估时点的确定符合法律规定。 关于复核评估、复核鉴定权利的行使问题。房屋估价意见是补偿决定最主要的组成部分，且具有相当的专业性，相关法律法规赋予了房屋被征收人在房地产价格评估机构专业领域内寻求救济的权利。根据《条例》第十九条第二款、《评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条的规定，房屋被征收人对房地产价格评估机构受委托作出的房屋价值评估结果有异议，应当向房地产价格评估机构书面申请复核评估；对复核评估结果有异议，应当向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。本案分户评估报告送达了原告，且载明了被征收人的异议权利，原告如对被告送达的评估报告结论有异议或者认为评估报告内容不全面，均应在复核过程中和向评估专家委员会申请鉴定过程中提出。原告怠于行使复核评估、复核鉴定的权利而在诉讼程序中提出异议，本院不予支持。 关于4号补偿决定适用法律、法规是否正确，征收补偿是否公平的问题。《条例》第十九条第一款规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”本案中，被告根据房屋征收评估机构评估确定的评估结果，按照被征收人证载面积对被征收房屋价值作出补偿。4号补偿决定在安置房源对档上确实出现了差一档的疏漏，存在不当，但被告作出的补正决定已将错误进行了纠正，恢复了原告的选房档次，且保留了4号补偿决定中为原告提供的安置房，亦即原告可以从两套安置房源中选择安置房，其房屋安置权得到了保障。 4号补偿决定给原告提供了7日的安置方式选择期限，保障了原告选择货币补偿和房屋产权调换的权利。被告对原告提供了安置房屋，房屋建筑面积大于被征收房屋，体现了公平对等补偿的原则。同时，4号补偿决定中规定“被征收人须自本决定书送达之日起7日内到和平路水利厅宿舍项目A地块征收现场办公室选择补偿方式。逾期未选择的，对被征收人实行产权调换”，原告超过上述期限未选择安置方式，视为接受房屋安置。涉案补偿决定作出时间与评估时点相差较多，确实存在不妥，但因被征收房屋与安置房的评估时点一致，未出现被征收房屋评估价值低而安置房屋评估价值高的问题，因此，补偿决定作出时间的延迟并未明显侵害原告的合法权益。 综上，被诉4号补偿决定中存在安置房档次匹配差错、作出时间过于延迟等不当情形，其作出的补正决定可以保障原告的权利。故原告要求撤销4号补偿决定的诉讼请求不能成立，不予支持，应确认被告作出的4号补偿决定违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（二）项之规定，判决如下： 确认被告济南市人民政府作出的济政征补字〔2020〕4号《房屋征收补偿决定书》违法。 案件受理费50元，由被告济南市人民政府负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提起上诉，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  曹 磊 人民陪审员  范雨生 人民陪审员  崔 健 二〇二一年三月二十三日 法官 助理  石璐璐 书 记 员  韩琳琳