山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2359号上诉人（原审被告）：苏某某，女，1979年3月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张忠顺，济南历城柳埠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：孟卫东，济南历城柳埠法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：樊某某，男，1983年9月5日出生，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。上诉人苏某某因与被上诉人樊某某租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。苏某某上诉请求：撤销一审判决，改判驳回樊某某的一审起诉或诉求：二、诉讼费由樊某某承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当，因而判决结果也出现错误。一、一审法院判令解除双方的《房屋租赁合同》无法律依据。一审法院也认定，樊某某请求解除涉案合同不具备约定或法定的解除条件。对此苏某某并无异议。问题是，樊某某作为违约方请求解除合同，是否应得支持。关于这个问题，《中华人民共和国合同法》没有明确的答案。最高院会议纪要有所涉及，其要求具备的条件是：1、长期性合同。2、违约方不存在恶意违约的情形；3、违约方维续股行合同，对其显失公平：4、守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。本案中，双方当初商定的合同期限为10年，樊某某分两次交给苏某某三年的租金7万元。2020年7月24日在樊某某第一次起诉时，苏某某就已经明确告知樊某某，涉案合同按三年履行即可。这样，涉案合同算不上是长期合同。所以，樊某某作为违约方解除合同的第一个条件并不具备。至于樊某某诉求解除合同究竟是出于什么目的，只有樊某某自己最清楚。且樊某某两次起诉都没有提供自己的请求不属于恶意的证据，所以第二个条件也不具备。樊某某继续履行合同，没有证据证明对其显失公平。而假设解除涉案合同，对苏某某却明显不公。主要理由是：涉案荒山中栽种的大多是樱桃树，相比其他果树而言，樱桃的卖价也高，而樱桃的收获季节一般为阳历6月前，其它核桃、苹果、桃等果树也多在九月份前收获。而10月、11月、12月、1月、2月已无任何收成。此时解除合同，对苏某某显然不公平。所以，第三个条件也不具备。苏某某不同意解除涉案合同，樊某某也没有提供证据证明苏某某违反诚实信用原则。由此可见，第四个条件也不具备。综上，一审法院判令解除涉案合同无事实及法律依据。二、假设解除涉案合同，一审法院判决结果对苏某某显失公平。苏某某本不同意解除涉案合同，但是，退一步讲，只要给苏某某合理的补偿，解除涉案合同也不是不可以商量。而一审法院判令樊某某支付自2020年4月1日起至判决生效之日的租金显然对苏某某不公平。租金的标准按每月1944元苏某某无异议。但假设苏某某不上诉，一审判决生效之日应该在2021年1月份。就算是到1月31日，也只有10个月的租金。根据农业生产的自然规律，2月、3月、4月、5月果树是没有任何收入的，而这几个月却是对果园平整土地、清除杂草、除荒、果树修剪，打农药、施肥的季节，会付出很大的人力物力财力。苏某某付出了劳动、时间、金钱，樊某某却获得劳动果实，按一审法院的判决，这对苏某某显然不公。所以，假设解除涉案合同，返还租金的数额也应当按果树生长的一个自然周期1年来计算，即从2020年4月1日至2021年4月1日共12个月，计23328元(1944元/月×12个月)。另，由于樊某某对该荒山弃耕抛荒，致使山中野草从生，野兔、松鼠乱窜，严重影响了来年果树的生长及收成。一审中，办案人员曾征求苏某某的意见，假设解除涉案合同有什么要求?2020年12月17日，苏某某书面告知一审法院，假设解除涉案合同，则苏某某要求樊某某支付治荒费1万元(如樊某某不认可该项费用，可以鉴定)，违约金1万元，另有三棵五角枫死亡，每棵500元，三棵1500元。一审法院仅支持了违约金，对于苏某某的另两项要求，一审法院既没有在一审判决主文中表述，更没有告知苏某某可以另行主张权利。所以，苏某某认为，一审判决结果对自己不公平。三、一审法院适用法律不当。首先，一审法院对樊某某作为速约方请求解除涉案合同的法律适用不当。因上文已涉及，此处不再重复。其次，假设解除涉案合同，一审法院在法律适用方面也存在不当之处。《中华人民共和国合同法》第九十条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，苏某某当初将荒山交给樊某某时，已对该荒山内的土地整理完毕，杂草也都已清除。但是，在樊某某手中，由于其故意弃耕抛荒，致使荒山内的杂草长得比果树还高。而要清除这些杂草，两个劳动力没有一个月根本都弄不完，而且必须至少清理两次以上。所以，假设解除涉案合同，樊某某应当把荒山的土地恢复原状。如樊某某不清理杂草，则应当承担相应的费用。在2020年12月17日苏某某已经提出书面要求的前提下，不知什么原因，一审法院对此仍只字不提。所以，苏某某认为，一审法院适用法律不当。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，由此导致判决结果对苏某某不公平。为此，苏某某恳请二审法院查明事实，依法支持苏某某的上诉请求。樊某某未答辩。樊某某向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令解除苏某某、樊某某于2020年3月22日所签署的《房屋租赁合同》；2.判令苏某某返还樊某某已付租金70,000元并赔偿樊某某利息损失（利息损失以70,000元为基数，自2020年4月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；3.案件受理费及其他诉讼费用全部由苏某某承担。一审法院认定事实：2020年3月22日，樊某某（承租方）与苏某某（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定樊某某租赁柳埠镇玉水涝洼村山上50亩荒山及房屋一处，租赁期限自2020年4月1日至2030年4月1日止，租金每三年为7万元，付款方式按三年支付。2020年3月22日、4月1日，樊某某分两次向苏某某转帐共计7万元。2020年4月1日，苏某某向樊某某出具上述7万元租金收条。2020年7月24日，樊某某曾向一审法院提起诉讼，要求确认樊某某与苏某某之间签订的租赁合同无效，返还房租并赔偿损失，一审法院作出（2020）鲁0112民初5349号民事判决书，认定租赁合同有效，驳回樊某某的诉讼请求。该案已经生效。一审法院认为，樊某某与苏某某签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示且不违反法律法规强制性的规定，该合同合法有效。苏某某、樊某某均应恪守诚信，依约行使权利履行义务。樊某某支付了三年的租金7万元，苏某某依约交付荒山及房屋，现樊某某主张因其在采摘荒山中的水果时，遭到苏某某的阻拦并被殴打致伤，租赁合同已经无法履行，要求解除合同。但是樊某某未提交证据证实，苏某某对樊某某主张的事实不予认可，故苏某某不存在违约行为，樊某某不能作为守约方解除合同。樊某某在无合同约定或法定解除条件成就时，单方解除合同构成违约，应承担违约责任。关于租赁合同是否应当解除的问题?一审法院认为，樊某某在庭审中明确表示，不再履行租赁合同并搬离了案涉荒山及房屋，苏某某与樊某某签订了10年的租赁合同，樊某某仅支付了3年的租金，且樊某某在租赁3个月后就表示不再履行租赁合同，如让樊某某继续履行10年的租赁合同，对其也显失公平，为了避免双方形成合同僵局，一审法院依法解除苏某某与樊某某签订的房屋租赁合同。樊某某起诉要求解除合同，违反诚实信用原则，应承担违约责任，合同中未约定单方违约解除合同的违约金，考虑到解除合同后，出租方苏某某需要时间另行出租会造成荒山一定时间内的闲置，故一审法院认定违约金应以六个月的租金标准为限，从已经支付的租金中扣除。合同解除后，樊某某应将承租的荒山及房屋返还给苏某某并支付自2020年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金。苏某某将樊某某已经支付的7万元租金在扣除自2020年4月1日起至合同解除之日止的房屋租金及违约金后，剩余的部分返还给樊某某。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除樊某某与苏某某签订的房屋租赁合同；二、樊某某于判决生效之日起十日内将租赁的位于柳埠街道玉水涝洼村山上50亩荒山及130平方米房屋返还给苏某某；三、樊某某支付苏某某违约金11,667元；四、樊某某支付苏某某自2020年4月1日起至判决生效合同解除之日止的房屋租金，租金标准按每月1944元计算；五、苏某某返还樊某某租金70,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2398元，由樊某某负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点系涉案房屋租赁合同是否应予解除。涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。樊某某虽主张苏某某在其履行合同中对其进行阻拦及存在殴打行为，但未提交证据予以证实。本案樊某某系在苏某某未违约的情形下单方要求解除涉案房屋租赁合同，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条规定，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。本案中，双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限为十年，但樊某某仅缴纳了三年的租金并且在租赁三个月后即表示不再继续履行涉案房屋租赁合同。苏某某主张其已经告知樊某某可按照三年的期限履行涉案租赁合同无证据予以证实，本院不予采信。关于樊某某对解除合同是否存有恶意，樊某某已经按照合同约定缴纳了三年的租赁费用，履行了合同主要义务，在合同履行期间内未侵害他人利益，无证据证明其对解除合同存有恶意。如涉案合同不予解除，涉案租赁物势必空置荒废，对于双方而言均不能保障其各自利益，也与双方签订房屋租赁合同的目的相悖，一审法院认定如继续要求樊某某履行十年的合同显失公平，为避免形成合同僵局对涉案房屋租赁合同予以解除符合案件实际情况，本院予以确认。因合同中未约定单方违约解除合同的违约金，故一审法院判令樊某某支付苏某某六个月租金作为违约金予以赔偿合理合法。苏某某主张解除涉案合同对其显失公平，但未提交证据予以证实，本院不予支持。另，苏某某主张樊某某在返还涉案土地时应将荒山土地恢复原状，但就该项主张，其在一审中并未提起反诉，该项主张亦不属于本案诉讼请求范围，苏某某可另行主张该项权利。综上所述，苏某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4796元，由上诉人苏某某负担。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年三月三十日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏