文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初1426号原告：重庆仁恒物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处和平路43号第3层，统一社会信用代码91500224320315706C。法定代表人：孙元福，董事长。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师(特别授权)。被告：张寒，男，汉族，1981年12月21日出生，住重庆市铜梁区。原告重庆仁恒物业管理有限公司（以下简称“仁恒物业公司”）与被告张寒物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人杨道明、被告张寒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告张寒支付物业管理服务费1350元和公摊费120元及违约金，违约金从起诉之日起以所欠费为基数按年利率24%计算至付清之日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告提供物业管理服务的××××·××小区的住户，双方签有物业服务合同等，原告为被告提供了物业服务。截至2020年12月31日，被告张寒尚欠2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费1350元、水电公摊费120元，合计1470元，经原告多次催收未果。为此起诉。审理中，原告自愿变更违约金的计算方式为：以所欠物业费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍从起诉之日起计算至付清之日止。被告张寒辩称，被告欠原告物业费属实；但原告管理期间，因共用管道漏水致被告房屋受损，而原告不但不维修，还态度恶劣；且小区进出门口没有保安，服务质量差。要求原告解决问题后才交纳物业费，不同意承担公摊费、违约金。本院经审理确认事实如下：原告仁恒物业公司系坐落于重庆市铜梁区××街道龙城大道303号××××·××小区的前期物业服务单位，被告张寒系该小区×-×-×号房屋的业主，房屋建筑面积93.73平方米。原告与被告签订了《物业服务合同》，该小区有《业主临时管理规约》，被告书面承诺遵守该小区《业主临时管理规约》中的一切条款，履行本规约中的一切义务，承担本规约所约定的违约责任。该小区的《业主临时管理规约》约定：第三条本临时管理规约对全体业主及物业使用人均具有约束力；第三十四条共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用；第三十五条业主同意自购房合同约定的交付之日，物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用。于接房时一次性交纳第一年物业服务费。物业的服务费用业主可选择：按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；第三十六条本物业管理区域的运作方式与服务收费标准1.本物业管理区域的运作方式为包干制；2.……物业服务费用标准按照以下执行（按建筑面积计算）1）高层电梯住宅物业服务费1.5元／平方米·月（不含水电公摊）；……第四十四条业主、使用人违反本临时管理规约及《前期物业服务合同》的约定，未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金，超过2个月可向本小区属地法院提起诉讼；等等。被告张寒与原告仁恒物业公司实际约定物业管理服务费用按1.20元／平方米·月收取（不含水电公摊）。2020年12月22日，原告仁恒物业公司以张贴公告形式告知小区业主，原告定于2020年12月31日离场，并催促业主交纳此前的欠费或办理预存费用的退款等。原告后于2020年12月31日离场。经原告催收，被告张寒至今未交纳2020年1月1日至2020年12月31日的物业服务费和水电公摊费，在此期间每户每月产生的水电公摊费超过10元，原告自愿请求按照10元/月/户收取。上述事实，有原、被告的法庭陈述、原告举示的业主临时管理规约、物业服务合同、不动产登记申请审批表、张贴在被告张寒入户门的收费通知单照片、公告、本院（2020）渝0151民初6970号民事判决书等证据在案佐证，上列证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院认为，原告仁恒物业公司与被告张寒签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告张寒系龙城国际·北城小区业主，其承诺同意遵守并履行该小区《业主临时管理规约》的规定，故被告张寒应按照《物业服务合同》及《业主临时管理规约》的约定履行义务。根据管理规约的规定和物业服务合同约定，张寒在接受了仁恒物业公司的物业服务后，有向仁恒物业公司交纳物业管理服务费及水电公摊费的义务。原告自张寒接房后至2020年12月31日，一直为被告房屋所在小区提供了物业服务，但张寒经原告催收，至今未交清物业服务费及水电公摊费，被告逾期未交纳物业服务费及水电公摊费已构成违约，应当承担违约责任。经审查，被告张寒2020年1月至2020年12月应交纳的物业服务费为1349.70元（93.73/平方米×1.20元/月·平方米×12个月)。故对原告要求被告给付此期间所欠物业服务费的请求，本院予以支持1349.70元。关于水电公摊费，《业主临时管理规约》明确了共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用，本院相关生效裁判文书已确认水电公摊费按10元/月/户的标准收取，故对原告仁恒物业公司要求被告张寒按10元／月的标准交纳2020年1月至2020年12月公摊水电费120元（10元/月×12个月)的请求，本院予以支持。关于违约金，《业主临时管理规约》明确了物业的服务费用业主可选择按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金。该违约金的约定计算标准过高，不符合法律规定，现原告仁恒物业公司自愿主张以所欠物业费用为基数从起诉之日即2021年3月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。关于张寒辩称不应交纳水电公摊费的意见，本院认为，《业主临时管理规约》明确了业主应据实分摊该费用，现仁恒物业公司现每月交纳的公摊水电费远远超过按10元／户·月分摊到各户业主的总和费用，仁恒物业公司按10元／户·月的收费标准符合实际，故对张寒的该抗辩意见，本院不予采信。对张寒关于其房屋遭受漏水受损的抗辩意见，本院认为，被告可根据房屋漏水的原因，依法向相应的责任主体主张权利，而不能以此拒交物业管理费。对张寒的其他抗辩意见，本院认为，小区秩序、环境不仅需要仁恒物业公司的日常管理，也要靠全体业主共同维护，仁恒物业公司在服务过程中应加强管理，在管理中针对各业主提出的合理建议，存在的问题应予逐步改进完善，尽力做到让业主满意，张寒以仁恒物业公司在管理中存在问题而抗辩、拒交物业服务费的理由不能成立。如仁恒物业公司确有违约行为，或归于仁恒物业公司服务管理原因造成被告经济损失，被告可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第十七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告张寒于本判决生效之日起三日内给付原告重庆仁恒物业管理有限公司2020年1月至2020年12月的物业管理服务费1349.70元、水电公摊费120元，合计1469.70元及违约金，违约金从2021年3月2日起至付清之日止以1349.70元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张寒负担。此款原告已自愿垫付，履行本判决时由被告直接支付给原告。本判决为终审判决。审判员  谭四玲二〇二一年三月二十五日书记员  李清兰