襄阳高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0691执异34号案外人：贺军，男，1970年6月6日出生，汉族，住湖北省襄阳市襄州区。申请执行人：大悟县昌达建筑工程公司襄樊公司，住所地：襄阳市幸福小区。负责人：杜道国，该公司经理。被执行人：湖北同利投资有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区国贸新都。法定代表人：赵毅，该公司董事长。被执行人：武汉江城置业有限公司襄樊分公司，住所地：襄阳鱼梁洲明珠路。负责人：江成雨，该公司经理。在本院执行大悟县昌达建筑工程公司襄樊公司（以下简称昌达建筑襄樊公司）与湖北同利投资有限公司（以下简称同利投资公司）、武汉江城置业有限公司襄樊分公司（以下简称江城置业襄樊分公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人贺军对本院执行的襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）小区B101号房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人贺军称，请求停止对襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）小区B101号房产的评估、拍卖并解除对该房屋的查封。事实与理由：2009年12月21日，其与被执行人同利投资公司签订了《商品房买卖合同》，约定同利投资公司将案涉房屋以51万元的价格出售给其。其于2010年1月8日向同利投资公司支付了30万元购房款，剩余房款于2017年12月1日通过襄阳高新技术产业开发区人民法院执行和解协议：将执行人同利投资公司应收贺军的购房款21万元转让给贺勇，由贺军直接交付给贺勇，贺军购买同利投资公司房屋买卖合同款已全部交清。2018年1月23日，同利投资公司将案涉房屋交付给贺军，贺军也于2018年7月将房屋装修并实际入住。近期，其发现因昌达建筑襄樊公司与同利投资公司、江城置业襄樊分公司建设工程合同纠纷一案，需要对其房屋进行评估拍卖。但其与同利投资公司签署的《商品房买卖合同》及其支付购房款的行为均发生在法院送达裁定之前，且其已实际入住多年，属于善意取得，襄阳市鱼梁洲经济开发区社会综合治理管理委员会也对外公布确认，贵院因他人之间的合同纠纷而评估拍卖其购买的房屋，缺乏事实及法律依据。故请求停止评估拍卖并解除对其房屋的查封。本院查明，原告昌达建筑襄樊公司与被告同利投资公司、江城置业襄樊分公司建设工程合同纠纷一案，在诉讼中，本院依据昌达建筑襄樊公司的保全申请，于2010年1月4日作出（2010）襄新鱼民初字第6号民事裁定：查封江城置业襄樊分公司所有的位于襄樊鱼梁××经济开发区绿洲花园××别墅区××、××、××号××套房屋。并于同年1月7日向襄樊市房管局下达《协助执行通知书》，查封了上述三套房屋。同年7月29日，本院作出（2010）襄新鱼民初字第6号民事判决。被告同利投资公司、江城置业襄樊分公司不服，向襄阳市中级人民法院提起上诉。同年12月16日，市中院作出（2010）襄中民三终字第379号民事裁定，撤销（2010）襄新鱼民初字第6号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2011年11月24日作出（2011）襄新民初字第333号民事判决，并就该三套房屋进行了续查封。被告江城置业襄樊分公司又不服，向襄阳市中级人民法院上诉。2013年9月26日，市中院作出（2012）鄂襄阳中民三终字第00126号《民事调解书》：一、同利投资公司在2013年9月30日前一次性支付昌达建筑襄樊公司工程款994905.25元（含质保金69677.48元）及利息50000元，合计1044905.25元。逾期履行，昌达建筑襄樊公司可向人民法院申请对江城置业襄樊分公司与同利投资公司合作开发的“绿洲花园”（香榭丽舍）项目中的房产强制执行以实现债权。二、同利投资公司在2013年9月30日前一次性偿还昌达建筑襄樊公司借款20000元。三、一审案件受理费12994元、财产保全费5000元，合计17994元，由昌达建筑襄樊公司负担。二审案件受理费减半收取为6525元，由江城置业襄樊分公司负担。后因被告同利投资公司、江城置业襄樊分公司均未履行生效调解书确定的偿还义务，原告昌达建筑襄樊公司向本院申请强制执行。执行期间，本院于2013年12月4日作出（2013）鄂襄新执字第00325号《执行裁定书》：评估、拍卖被执行人武汉江城置业有限公司襄樊分公司与湖北同利投资有限公司合作开发的位于襄樊市鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）别墅F1栋05号、B101号的房屋。后本院又多次对该房屋进行了续查封。案外人贺军知悉后，向本院提出执行异议，请求排除对襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）别墅B101号房产的执行。另查明，2009年12月21日，被执行人同利投资公司与案外人贺军签订《商品房买卖合同》一份，双方约定同利投资公司将位于襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）别墅B101号的房屋以510000元的价格出卖给贺军，贺军于2010年1月8日交纳购房首付款30万元。同利投资公司出具了收款《收据》，并加盖了财务专用章。又查明，贺勇诉同利投资公司、武汉江城置业有限公司及第三人张绍波房屋买卖合同纠纷一案，2017年8月3日，本院作出（2014）鄂襄新民初字第00840号《民事调解书》，由同利投资公司返还贺勇15万元购房款，并赔偿贺勇其他损失15万元，合计30万元。该案执行期间，贺军以第三人身份参与调解，并与申请执行人贺勇及被执行人同利投资公司于2017年12月1日达成《执行和解协议》，三方约定：一、被执行人同利投资公司应付贺勇购房款327860元及损失等，另应承担本案执行费4465元。二、第三人贺军购买被执行人“香榭丽舍”B幢B101住房一套，尚欠被执行人同利投资公司21万元未付。三、三方协商一致同意：被执行人同利投资公司将应收贺军的购房款21万元转让给贺勇，由贺军直接交付给贺勇，另用“香榭丽舍”小区的停车位两个（编号为：P047、P048）抵偿给贺勇后（最终依据签订车位合同为准），同利投资公司与贺勇的房屋买卖合同纠纷一案已全部履行完毕。四、本协议签订后，贺军购买同利投资公司房屋买卖合同款已全部交清，同利投资公司为贺军开具21万元的收据，并办理房屋、停车位的交付手续，等等。同年12月2日，同利投资公司向贺军出具《收据》，载明收到贺军交来香榭丽舍小区B101号房款21万元，此房所有房款已收清。2018年1月23日，贺军办理了该案涉房屋的《楼宇交接书》，后装修入住至今。再查明，案外人贺军与张先华于1996年10月15日登记结婚。本案异议审查期间，贺军先后向本院提交了襄阳市襄州不动产登记中心及襄阳市房屋产权与市场管理处档案室出具的《证明》。其中，《襄州不动产登记信息查询证明》载明：经查询，截止2021年2月5日，贺军、贺济民、张先华在襄州无住宅房产登记记录；襄阳市房屋产权与市场管理处档案室《证明》载明：截至2021年2月22日，贺军与张先华在我处无有效住宅房屋权属登记信息。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人贺军主张排除本院对其购买的案涉房屋的强制执行，其所提执行异议必须同时满足上述三项条件。2009年12月21日，案外人贺军为购买案涉商品房与被执行人同利投资公司签订《商品房买卖合同》，而本院对其房屋的查封时间为2010年1月7日，故其在本院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，符合上述规定的第一项条件。根据其提交的襄阳市房屋产权与市场管理处出具的《证明》显示，其与妻子张先华名下无其他用于居住的房屋，符合上述规定的第二项条件。根据其《商品房买卖合同》载明的案涉房屋总价款510000元，其已于2010年1月8日向同利投资公司支付30万元购房首付款，已超过合同约定总价款的百分之五十，且2017年12月1日在贺勇与同利投资公司房屋买卖合同纠纷执行一案中，其又以第三人身份与贺勇及同利投资公司达成《执行和解协议》，以债权转让方式结清了所欠同利投资公司的购房款，亦符合上述规定的第三项条件。据此，案外人贺军请求排除本院对其购买的位于襄阳市鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）小区B101号的案涉房屋评估拍卖强制执行的异议理由，具有事实依据，亦符合法律规定，足以排除本院对该案涉房屋的执行，故本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十九条之规定，裁定如下：中止对位于襄阳鱼梁洲“绿洲花园”（香榭丽舍）小区B101号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  姜 勋人民陪审员  陈桂云人民陪审员  时金爱二〇二一年三月二日法官助理吴怡帆书记员田传蕊