贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初321号 原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象13栋201房，统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：王祖华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：龚银（特别授权代理）。 被告：刘秀胜，男，汉族，1970年12月23日出生，现住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业公司）与被告刘秀胜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创和物业公司的委托诉讼代理人阳东海，被告刘秀胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘秀胜向原告支付（2017年8月1日至2020年7月31日）的物业服务费3,615.00元；二、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息；三、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：91.29平方米，被告应于2020年7月31日所欠物业服务费。截止目前，经原告多次催收，被告未缴任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请依法判如所诉。 被告刘秀胜答辩称，一、创和公司主张本案合同合法有效的理由不能成立。1、2017年7月6日，创和公司与瑞丰铭城业主委员会签订《物业服务合同》。创和公司主张该合同合法有效，应依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项之规定，举证证明该业主委员会主体合法。创和公司举证不能，其主张合同合法有效的理由不能成立。2、经七星关区房产局、碧阳街道办事处及流仓居委会核实，涉案小区首届业主委员会在出现之前，未经业主大会筹备程序，事后，也未备案，故无证据证明其通过业主大会选举产生；另，该业主委员会隐匿其历史档案，未向第二届业委会移交，也无证据证明其通过业主大会选举产生；又，《瑞丰铭城业主民意调查表》（第1-16组证据）显示，小区一期常住业主约800户，其中，464户根本不知道首次业主大会，也未投票选举首届业主委员会。根据前述事实，推定该小区首次业主大会不存在，首届业主委员会组织不合法。3、创和公司应该知道，通过当地政府及主管部门可以查询涉案业主委员会真实身份，从而了解其主体不合法情况。创和公司与不合法业主委员会签订的合同，不代表业主大会真实意思表示，对业主无约束力。4、现有证据证明，创和公司曾经使用变相贿赂的手段与不法业委会成员进行物业服务合同项目交易：2018年8月15日，因不法业委会擅自选聘的创和公司服务质量不仅不如之前的银辉物业（见后述第二部分所列证据），还增加停车收费项目等而引起业主公愤，业委会（不合法身份当时尚未暴露）发函解除合同，同年12月20日，创和公司贴出公告：“公司现不再使用付立全（时任该业委会主任）电梯证，停止发放费用”（第21组证据）；同期，还停止成某某（时任该业委会委员）在创和公司担任的保安队长职务（第3-1组证据），暴露了本案合同项目交易与特殊人事安排和发放费用挂钩的秘密，背后确实存在不正当利益交换。5、创和公司还使用虚假承诺的欺诈手段订立合同，有该公司《中标后承诺》（第412组证据）为凭：2017年5月27日，创和公司向不法业委会递交《投标书》和《中标后承诺》文件，中标后承诺事项总共有9个条款，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第三条规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”该司法解释与现行民法典第九百三十八条规定一致，创和公司拒绝兑现有利于业主的服务承诺，构成欺诈。6、《规划图》（第5组证据）证明，红线内土地使用权归属业主享有，不因房开商未办理不动产登记而改变，创和公司将其侵占，用于营业性收费、收租。由于创和公司拒不公布账目，目前，只能按规划停车位、实际出租广告位及出租给汽车经销商场地估算（第6组证据），一年收入达百万元，三年累计约三百万元以上，去向不明。以上六组证据综合指向同一个证明目的：创和公司知道和应该知道业主委员会主体不合法，仍使用变相贿赂、虚假承诺的欺诈手段，串通其冒充业主大会订立合同（叠加在进场时使用暴力驱赶前物业，捣毁其8个值班岗亭，打伤其工作人员并且承担医疗费用约5万元，碧阳派出所有案底，这些行为是违法合同行为的组成部分），损害业主共同决定选聘物业服务人的权力和公共利益，主观恶意明显已达排除合理怀疑程度。根据当时的合同法第五十二条第二项、现行民法典第一百五十四条第二款规定，创和公司与不法业委会恶意串通，损害他人合法利益，合同无效。二、期间，创和公司服务质量脏、乱、差：1、环境卫生、绿化养护方面，第7组证据照片共27份；2、大门岗亭无人值班，第8组证据照片白天1张、夜晚1张；3、消防设施破损，第9组证据照片共1份，8个单元同样：4、入户大厅停车场景，第10组证据照片共1份；5、整改情况，第11组照片证据。综上，代理人向法庭请求：1、依法判决本案合同自始无效；2、驳回原告诉讼请求；3、依法判令原告10日内公布涉案公共收益明细账；4、诉讼费用由原告承担。 本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区xx小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点向原告缴纳；本合同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。 被告刘秀胜系居住在该小区的业主，该物业服务建筑面积为91.29平方米；经核算，从2017年8月1日至2020年7月31日期间，被告刘秀胜应交纳的物业服务费为3,615.08元（91.29平方米×1.1元/月/平方米×36个月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业公司签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告刘秀胜作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告刘秀胜具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经审查，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担30%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费3,615.08元的诉请，本院支持2,530.56元（3,615.08元×（1-30%）=2,530.56元），其余部分不予支持。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。原告对业主委员会合同主体资格质疑，但不能据此否认业主委员会与创和物业公司所签的物业管理服务合同的效力。涉案小区业主委员会虽于2018年8月15日向创和物业公司发出关于小区物业公司解除物业服务合同的函，但其并未重新选聘物业公司进场，仍由创和物业公司一直向小区业主提供物业服务，且该服务仍在《物业服务合同》期限内。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，本案被告并未提供证据证实业主委员会作出的解聘函是由业主大会作出，结合创和物业公司至今仍为涉案小区提供物业服务，业主大会和业主委员会并未提出异议的事实，被告主张物业服务合同已经合法解除，不应支付物业费的答辩理由不能成立，本院不予采信。 对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定予以调整。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告刘秀胜于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2,530.56元； 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，由被告刘秀胜负担18.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二一年三月二十七日 书记员 付锦梅