江苏省泗阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1323民初210号 原告：尹为功，男，1972年2月21日出生，住江苏省泗阳县。 委托诉讼代理人：陈昭海，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周冬亚，北京盈科（淮安）律师事务所律师。 被告：王照卫，男，1971年1月18日出生，住江苏省泗阳县。 被告：泗阳银泰置业有限公司，统一社会信用代码:91321323666811555G，住所地江苏省泗阳县众兴镇淮海东路8号。 法定代表人：陈光华，该公司董事长。 二被告共同委托诉讼代理人：陶化军，江苏民卫律师事务所律师。 第三人：镇江房创汇鑫置业有限公司，统一社会信用代码913211910645225536，住所地江苏省镇江市镇江新区大港银山鑫城铃兰苑3幢03室。 法定代表人：陈耀。 原告尹为功与被告王照卫、泗阳银泰置业有限公司（以下简称银泰公司）、第三人镇江房创汇鑫置业有限公司（以下简称房创公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告尹为功的委托诉讼代理人周冬亚，被告王照卫、银泰公司共同委托诉讼代理人陶化军及第三人房创公司法定代表人陈耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告尹为功向本院提出诉讼请求：1.解除原告与二被告之间的汽配城11#2-230、11#2-232房屋买卖合同；2.二被告退还原告购房款87815元；3.二被告赔偿原告损失87225.5元。事实和理由：第三人与二被告签订《泗阳汽配城公寓项目委托代理销售合同》，约定由第三人代为销售二被告所有的汽配城公寓。后原告与第三人签订《预定协议》，原告购买汽配城11#2-230、11#2-232房屋，二套房屋总价为148150元。后原告依二被告要求向被告银泰公司支付购房款67815元，向第三人支付20000元购房款。原告按约定缴纳相应款项后，二被告即将房屋交付原告使用。二被告已经私自将案涉房屋出卖他人并办理了相应的产权登记手续，原告起诉时才知道这事实，原、被告之间的房屋买卖合同无法继续履行。 被告王照卫、银泰公司辩称，1.原告与二被告之间不存在买卖合同，第三人在2016年12月15日已无权销售案涉商铺，且根据原告提供的证据有商铺预定协议二份，协议主要载明：原告应当在协议签订后2017年7月30日前支付购房款，如逾期，以弃权论处，本认购协议无需卖房人通知即自动失效，买房人不得以任何理由提出异议，并无条件放弃先诉抗辩权。该商铺协议已经失效，故不存在解除问题；2.原告不得要求返还已经缴纳的款项，原告于2018年12月3日向被告银泰公司汇款67815元，该时间远远超过预定协议的时间；3.原告方单方意思表示向被告银泰公司汇款，二被告未要求原告付款，二被告不存在违约与过错，不存在造成原告任何损失。 第三人陈述，第三人确实于2016年起诉二被告，后撤诉了，撤诉后被告王照卫继续委托其公司销售房屋，并出售案涉房屋给原告，并且办理了交付手续，水、电户都开了，原告也装修入住了。后因房屋涨价，王照卫愿意承担违约责任而不履行买卖合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告王照卫原系被告银泰公司股东，后被告王照卫转让股权，银泰汽配城11#、12#楼作价4000万元抵给被告王照卫，余下200万给现金，被告银泰公司承诺对该二幢楼承担相应的协助义务，其中含公司代王照卫收取房款，并办理相关合同备案手续，公司所收房款再全额返还给王照卫等。 2016年3月11日，第三人与被告王照卫签订《泗阳汽配城公寓项目委托代理销售合同》、《合同附件》，双方主要约定：王照卫委托第三人为位于泗阳汽配城11号楼房地产项目提供销售代理服务。销售代理期限为2016年3月15日至2017年3月15日止。双方确定2至5楼均价2200元每平方米。王照卫同意按照销售30套为进账结算单位，结算标准为：销售溢价=销售合同总价-销售底价2200元/平方米-700元/平方米装修款。客户定金及楼款由双方共同收取，被告王照卫确保合同金额（开票金额）不超过4000元/平方米，如因被告王照卫原因导致合同金额未能达到预设4000元/平方米，被告王照卫承担原告点击公司100万元损失，合同终止。双方还就各自的权利义务及如实履行合同作了约定。委托代理销售合同及附件还约定了其他条款。 2016年12月15日，第三人与原告签订11#商铺预订协议一份，主要载明：买房姓名尹为功，订购户别11#-2楼232室，商铺建筑预测面积36.33平方米，单价2200元/㎡，商铺总价80000元，定金10000元，同时约定买房应于2017年7月30日前携带本认购书及预登记产权名义人（单位）之身份证等相关签约证件及签约应付款70000元至本售楼处签定商铺预售合同，逾期者以弃权论。预缴定金买方不得以任何理由要求退还。本认购书所涉及的物业情况及买卖条件（包括但不限于房屋坐落、房屋面积、误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等），卖方己经充分告知买方对此明确表示理解和认同。买方若未按本认购书所约定的时间与卖方完成《商铺买卖合同》及附随文件的签署，或未带完整，适当履行支付约定之任何一期房款，或未于约定期限提供所需全部按揭资料，卖方除有权将本认购书项下之物业转售他人外，买方亦同意卖方没收其他己经支付的定金作为赔偿，同时，本认购书无须卖方通知即自动失效，买方不得以任何理由提出异议并自愿无条件放弃先诉抗辩权。本认购书自双方签字或盖章，并在收到定金后生效，买方在规定时间内与卖方签定商铺买卖合同后，买房己付的定金可冲抵部分首期房款等。同日，第三人与原告签订11#商铺预订协议一份，主要载明：买房姓名尹为功，订购户别11#-2楼230室，商铺建筑预测面积35.53平方米，单价2200元/㎡，商铺总价78150元，定金10000元，附带约定买房应于2017年7月30日前携带本认购书及预登记产权名义人（单位）之身份证等相关签约证件及签约应付款70000元至本售楼处签定商铺预售合同，逾期者以弃权论。预缴定金买方不得以任何理由要求退还。本认购书所涉及的物业情况及买卖条件（包括但不限于房屋坐落、房屋面积、误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等），卖方己经充分告知买方对此明确表示理解和认同。买方若未按本认购书所约定的时间与卖方完成《商铺买卖合同》及附随文件的签署，或未带完整，适当履行支付约定之任何一期房款，或未于约定期限提供所需全部按揭资料，卖方除有权将本认购书项下之物业转售他人外，买方亦同意卖方没收其他己经支付的定金作为赔偿，同时，本认购书无须卖方通知即自动失效，买方不得以任何理由提出异议并自愿无条件放弃先诉抗辩权。本认购书自双方签字或盖章，并在收到定金后生效，买方在规定时间内与卖方签定商铺买卖合同后，买房己付的定金可冲抵部分首期房款等。第三人于当日收取原告案涉商铺定金20000元。 2018年12月3日，原告向被告银泰公司名下银行帐户存入67815元，款项来源为泗阳汽配城11号楼230和232房款。 2020年10月20日，被告银泰公司与案外人胡秋签订《商品房买卖合同》二份，主要约定被告银泰公司将位于泗阳县商铺（即案涉商铺）出卖给案外人胡秋，房屋总价款为215100元。该二套商铺已登记至案外人胡某及叶某名下。 本院认为，原、被告双方虽订立的是商铺预定协议，但双方都应当按照协议履行约定义务。案涉商铺预定协议明确约定买房人应当于2017年3月30日前提供相关材料及全部购房款与出卖方签订商铺预售合同，逾期以弃权论，买房人不得要求卖房人退还定金，且出卖方有权将案涉房屋出卖给他人，该协议自动失效，买房人不得以任何理由提出异议并自愿无条件放弃先诉抗辩权。原告未于2017年7月30日前缴纳应付全部款并与被告签订商铺预售合同，故原告无权要求被告退还定金20000元。现被告银泰公司已将案涉商铺出售给案外人，该商铺预定协议已经自动失效。同时，原告亦无证据证明原告于2018年12月3日向被告银泰公司汇入房款67815元系应被告银泰公司或王照卫的要求，双方至今未签订商铺预售合同，故原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。既然双方之间不存在商品房买卖合同关系，被告银泰公司也就无权占有原告向其帐户汇入的67815元，被告银泰公司应当予以返还。原告主张的其他损失无事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条和中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告泗阳银泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告尹为功款67815元； 二、驳回原告尹为功的其他诉讼请求。 案件受理费3464元，减半收取计1732元，由原告尹为功负担982元，被告泗阳银泰置业有限公司负担750元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 审判员  徐立彬 二〇二一年三月三十一日 书记员  胥 林 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。