新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新2301民初5390号 原告：新疆亚中典当有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区太原路8号亚中机电市场1栋-014号。 法定代表人：汪立平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何洋，男，该公司法务。 被告：方维亮，男，1943年11月8日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。 委托诉讼代理人：王建秀，新疆巨百律师事务所律师。 被告：新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县乌伊路南水晶小区金庆文地商住楼二单元302室。 法定代表人：高巨民，该公司总经理。 原告新疆亚中典当有限责任公司与被告方维亮、新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司申请人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新疆亚中典当有限责任公司的委托诉讼代理人何洋，被告方维亮及其委托诉讼代理人王建秀到庭参加诉讼。被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告新疆亚中典当有限责任公司向本院提出诉讼请求：请求准许对位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼4-2-702室房产继续执行。事实及理由：2016年4月14日，昌吉回族自治州公证处（2016）昌州证经子第2136号对原告与被告二公证债权文书一案件出执行证书，证书确定：“被执行人为新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司；执行标的：当金6,000,000元；综合费1,560,000元；执行公证费22,680元；被执行人用位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层住宅楼房于2014年4月10日在呼图壁县房地产管理部门向申请执行人办理典当抵押登记。”原告因被告二拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向昌吉市人民法院申请强制执行。昌吉市人民法院于2016年4月27日作出（2016）新2301执字941号执行裁定，并于2020年5月8日对登记在被告二名下位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层，包括被告一提出异议的4-2-702室房产在呼图壁县房产管理部门办理了查封手续。2020年11月12日，被告一对执行标的提出书面异议。昌吉市人民法院于2020年11月13日作出（2020）新2301执异123号执行裁定书：中止对位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼4-2-702室房产的执行。原告认为，昌吉市人民法院在执行中查封的位于呼图壁县水晶丽舍小区4-2-702室房产并非系被告一与被告二签订的《房屋搬迁补偿安置协议》取得，而是通过2014年10月28日被告一与被告二签订的一份《商品房买卖合同》取得。同时，查封的位于呼图壁县水晶丽舍小区4-2-702室房产并未登记在被告一名下，被告一名下登记的仍是被置换拆除的房产。原告于2014年4月10日已在呼图壁县房产管理所对登记在被告二名下位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层办理了在建工程抵押登记证明，被告一与被告二签订的一份《商品房买卖合同》时间为2014年10月28日晚于原告办理在建工程抵押登记的时间。同时，被告一与被告二在签订《商品房买卖合同》缴纳购房款后并未对呼图壁县水晶丽舍小区4-2-702室房产进行变更登记，该房产的产权登记仍在被告二名下。综上所述，原告认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。昌吉市人民法院查封的位于呼图壁县水晶丽舍小区4-2-702室房产的住宅房产登记在被告二名下，因此昌吉市人民法院的查封行为合法有效。 被告方维亮辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求驳回，答辩人虽然与新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司2014年11月28日签订的合同，但房屋是2011年1月10日方维亮与新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司签订了补偿安置协议以后置换的。该房屋全部的房款已经支付完毕，2014年10月入住至今，且是被告方维亮的唯一一套房产。 被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司未到庭，亦未提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告新疆亚中典当有限责任公司提交执行公证书一份、在建工程抵押登记证明一份、清单2张、执行裁定书2份、通知书一份，经质证，被告方维亮无异议；被告方维亮提交执行裁定书一份、房屋拆迁补偿安置协议、收据一份、商品房买卖合同一份、证明一份经质证，原告新疆亚中典当有限责任公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司未到庭，本院视为其放弃举证、质证的权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告新疆亚中典当有限责任公司与被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司公证债权文书一案，昌吉回族自治州公证处于2016年4月14日作出（2016）昌州证经字第2136号执行证书，确定：被执行人为新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司；执行标的为当金6,000,000元、综合费1,560,000元、执行公证费22,680元；被执行人用位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层住宅楼房于2014年4月10日在呼图壁县房产管理所向申请执行人办理在建工程抵押登记。原告新疆亚中典当有限责任公司因被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司拒不履行生效公证文书所确定的给付义务向本院申请强制执行。本院于2016年4月27日作出（2016）新2301执941号执行裁定，并于2020年5月8日对登记在被告巨瑞呼图壁分公司名下位于呼图壁县水晶丽舍小区4号整体高层在呼图壁县房管部门办理了查封手续。方维亮于2020年11月12日对本院执行位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼2单元702室房产提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，审查终结后于2020年11月13日作出（2020）新2301执异123号执行裁定书，裁定中止对位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼4－2－702室房产的执行。上述裁定送达后，原告新疆亚中典当有限责任公司不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉。 另查，本院查封的位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼2单元702室房产系被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司开发建设，在呼图壁房地产管理部门办理了商品房预售登记（预售登记号为：新建房许字【2013】077号）。 又查，被告方维亮（乙方）与新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司（甲方）于2011年1月10日签订了一份《房屋搬迁补偿安置协议》，约定：乙方将自己位于呼图壁县水晶小区二街26区32院，建筑面积为90.82平方米，产权证登记号为1192601、土地使用面积332平方米的房地产转让给甲方，乙方上述可置换的房屋置换甲方新建商品楼房二、四楼，二楼90平方米、四楼85平方米，补充条款：优先选房。2014年10月28日，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，乙方购买甲方位于呼图壁县水晶丽舍小区4号楼4－2－702室房屋，建筑面积为98.4平方米。2015年乙方向甲方补交房屋差价20,000元。2020年11月6日，呼图壁镇水晶社区居民委员会出具入住证明一张，证明载明“方维亮，在我辖区水晶丽舍小区4－2－702室居住，于2014年11月3日办理装修入住至今”。另呼图壁县不动产登记中心于2020年11月10日出具证明，被告方维亮除被拆迁房屋外无房产登记信息。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，被告方维亮与被告新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司签订《房屋搬迁补偿安置协议》的时间早于人民法院查封的时间。参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第七条第一款之规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，《房屋搬迁补偿安置协议》是被拆迁人方维亮与拆迁人新疆巨瑞房地产开发有限公司呼图壁分公司按照所有权调换形式所订立，被拆迁人所享有的权利是一种基本生存权，其效力优先于抵押权。其次，被告方维亮以置换取得本案涉及房屋，并支付房屋差价，相当于支付了全部房款，被告方维亮实际接受该房产并用于居住生活，且其名下无其他用于居住的房屋。被告方维亮对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，故对于原告主张继续执行案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条、第三百一十三条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，之规定，判决如下： 驳回原告新疆亚中典当有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费4,300元，由原告新疆亚中典当有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  刘 阳 人民陪审员  王金香 人民陪审员  杨 娜 二〇二一年三月十七日 书 记 员  刘艳红