青海省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）青民申597号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海万通物业发展有限公司，住所：青海省西宁市城西区五四大街45号。 法定代表人：蒋咏梅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王鸿儒，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：董博俊，青海立詹律师事务所律师。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海新华百货商业有限公司，住所：青海省西宁市城西区五四大街45号。 法定代表人：高学忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马晓花，该公司员工。 委托诉讼代理人：武文伽，宁夏方和圆律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：王燕，住青海省西宁市。 委托诉讼代理人：蔡雪瑞，青海辩理律师事务所律师。 再审申请人青海万通物业发展有限公司（以下简称万通物业公司）、青海新华百货商业有限公司（以下简称新华百货公司）因与被申请人王燕房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终1863号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 万通物业公司申请再审称，（一）原二审判决认为万通物业公司向银行代偿王燕的银行贷款是履行租赁合同的行为错误。其一，万通物业公司偿还银行贷款的前置条件是取得抵押权人的同意，按照协议处置抵押物后，才能用转让款清偿。其二，在双方所有合同中，除前五年租金一次性支付外，并无由万通物业公司代为偿还银行贷款的约定。其三，王燕不按期偿还银行贷款，与万通物业公司未向王燕支付后期租赁费用属不同法律关系，两者之间无必然联系。其四，涉案房产是按照王燕、万通物业公司与银行签订的《按揭抵押合同》及《抵押担保合同》约定，由万通物业公司协助抵押权人（银行）进行处置的，房产处置后不再继续产生房屋租赁费用。（二）原二审法院对涉案房产抵押变卖清偿的事实并未查清。其一，王燕在购买涉案房产时将其抵押给银行，未经抵押权人同意，万通物业公司无法处置该房产。其二，涉案房产是在抵押权人不按期偿还银行贷款的情况下由银行要求万通物业公司按照《抵押担保合同》协助处置抵押物的，并非万通物业公司擅自处置。其三，涉案房产被银行处置后，租赁基础就不存在。其四，万通物业公司不向王燕支付租赁费事出有因。一方面，整个商场严重亏空，百分之九十九的商户要求退购退租。另一方面，银行已启动法律程序要求万通物业公司承担担保清偿责任。（三）原二审法院对涉案房屋权属认定错误。房产部门虽依法取消为新华百货公司办理房产证的行政行为，也为王燕恢复了预售登记备案，但该房产的产权并没有明确。特别是王燕所购买的房产在被抵押权人依法处置后，其已丧失房屋权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。 新华百货公司申请再审称，（一）原二审法院将本案案由确定为租赁合同纠纷，但新华百货公司并非王燕与万通物业公司《万通中心商铺租赁协议》的当事人，新华百货公司与王燕之间不存在任何合同关系，二审法院以新华百货公司实际使用房屋为由要求其与万通公司共同承担责任，没有法律依据。（二）新华百货公司使用万通中心整体房屋，系依据其与万通物业公司的合同约定，并不存在过错，原二审法院以新华百货公司“明知商铺所有权人为王燕，仍然占有、使用”为由，要求其承担共同责任明显错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。 王燕提交意见称，（一）万通物业公司违反诚实信用原则，明知案涉房产已由王燕买受取得，又另行出卖并交付给新华百货公司使用，其行为侵犯王燕的合法财产权。（二）案涉房产权属明确，原二审判决认定事实清楚、适用法律正确。请求人民法院依法驳回再审申请人的再审请求。 本院经审查认为，（一）关于万通物业公司的再审申请理由是否成立的问题。1.经查，万通物业公司与王燕签订的《万通中心商铺租赁协议》约定，王燕自愿将出资购买的案涉房产委托给万通物业公司统一管理、统一代租、整体经营，万通物业公司以每平方米每月50元的价格支付租金给王燕，租金的计付期限为十年，从2004年12月9日至2014年12月8日。万通物业公司在十日内一次性支付五年租金给王燕，上述返还的租金，只允许王燕用于按月偿还银行借款，不得挪作他用和提前支取，也不得一次性用于偿还银行借款。从第六年起，租金按月支付，若王燕在购买该物业时在银行有按揭贷款，则王燕所获租金收益应由万通物业公司监督，必须保证银行月供。万通物业公司依约一次性支付了五年租金，此款存于专门的账户，作为银行扣划每月的贷款，万通物业公司从第六年起即从2009年12月9日起未再向王燕支付租金。本院认为，王燕前五年的贷款一直是用万通物业公司支付的租金偿还，双方在租赁合同中也约定了用租金支付银行贷款，万通物业公司并未告知王燕自2009年12月9日起拒付租金，也未告知王燕因拖欠租金要处分抵押物，王燕未能偿还银行按揭贷款与万通物业公司未按约支付租金具有因果关系，原二审认定万通物业公司替王燕偿还银行借款的行为应视为其履行《万通中心商铺租赁协议》的义务有事实依据，并释明万通物业公司可向王燕主张追偿权。2.西宁市中级人民法院（2013）宁行终字第18号行政判决认定：西宁市住房保障和房产管理局明知王燕与万通物业公司就商品房买卖合同在其处办理登记备案手续，在未对该登记备案作出撤销与否前，即给新华百货公司颁发房屋使用权证，后又经万通物业公司单方申请，作出了撤销上述登记备案，其行为属滥用职权，违反法定程序，故判决撤销了西宁市住房保障和房产管理局作出的撤销王燕与万通物业公司签订的《商品房买卖合同》登记备案的具体行政行为，撤销了西宁市住房保障和房产管理局为新华百货公司办理的房屋所有权证的具体行政行为。2015年9月10日，新华百货公司将万通物业公司、王燕诉至西宁市城西区人民法院，要求确认案涉房产为新华百货公司所有。西宁市城西区人民法院于2016年7月20日作出（2015）西民一初字第1998号民事判决，驳回其诉讼请求。新华百货公司不服提起上诉，西宁市中级人民法院于2017年11月1日作出（2016）青01民终1131号民事判决，驳回上诉，维持原判。新华百货公司不服，向青海省高级人民法院申请再审，青海省高级人民法院于2018年3月1日作出（2018）青民申16号民事裁定书，驳回了新华百货公司的再审申请。万通物业公司主张案涉房产抵押变卖清偿的事由因被生效判决否定而不能成立。3.万通物业公司与王燕签订《商品房买卖合同》后又签订《万通中心商铺租赁协议》的行为，应视为万通物业公司已向王燕实际交付案涉房产。新华百货公司就包括案涉房产在内取得的房屋所有权证被判决撤销，西宁市住房保障和房产管理局也已下文注销了新华百货公司取得的房屋所有权证，案涉房产预售备案登记依然在王燕名下，新华百货公司要求确认案涉房产归其所有的诉讼请求已被生效判决驳回，法院判令万通物业公司协助王燕办理案涉房产的产权登记手续，现尚在办理之中，在此情形下，原二审判定案涉房产承租人、实际占有人向王燕支付占用费正确。综上，万通物业公司的再审理由不能成立。 （二）关于新华百货公司的再审申请理由是否成立的问题。本院认为，万通物业公司将案涉房产出售给王燕后又承租经营，在经营期间，又将包含案涉房产在内的所有铺面整体出售给新华百货公司，新华百货公司在明知案涉房产已出售给王燕等人的情况下，仍占有使用，侵害了王燕的合法权益。新华百货公司自2012年起接手了包括案涉房产在内的万通中心，并将包括案涉房产在内的四楼占有使用，新华百货公司系受益方，原二审判定其向案涉房产的实际所有人王燕支付占用费并非基于合同关系，而是基于对案涉房产的无权占有使用，其支付占用费后有权依据合同关系向万通物业公司追偿。原二审判决适用法律正确，新华百货公司的再审理由不能成立。 综上，万通物业公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形；新华百货公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回青海万通物业发展有限公司、青海新华百货商业有限公司的再审申请。 审 判 长  陈 鸿 审 判 员  陈晓莉 审 判 员  刘海燕 二〇二一年三月二十四日 法官助理  梁 桥 书 记 员  铁英香