四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川08民终29号 上诉人（原审被告）李思荣，男，汉族，生于1953年9月20日，现住四川省广元市利州区。 上诉人（原审被告）马建华，女，汉族，生于1956年5月21日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人罗斌，四川剑宏律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李思君，男，汉族，生于1959年4月16日，现住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人徐兰芳，四川力发律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐小红，四川力发律师事务所律师。 上诉人李思荣、马建华因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2020)川0802民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年01月08日立案受理，同年01月19日听取了双方当事人的意见，经合议庭评议后本案现已审理终结。 上诉人李思荣、马建华向本院上诉请求：1、撤销原判第二项。2、改判被上诉人与上诉人之间的房屋买卖合同无效，或者驳回被上诉人的诉讼请求。3、诉讼费由被上诉人承担。其上诉理由是，上诉人的房屋位于小西街，37.67平方，后购买了6.42平方，还的房子是还的夫妻共同购买的，实际房屋登记在户主李思荣名下，产权证没有说明是单独所有，只是说所有人是李思荣，若是单独所有必须确认是单独所有。当时收款的是李思荣的女儿李燕写的李思荣的名字，李思荣在一个月内没有追认。本案是房产纠纷，应当适用城市房地产管理法和物权法，不应当适用合同法。继承书至今合法部分有效，口头协议的效力没有书面效力高，所以房屋买卖是无效的。应当驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人李思君向本院辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正。2、上诉人上诉的观点不成立，事实方面他认为一审没有将其财产认定为夫妻财产，实际认定了原被告之间的协议合法有效，而不是原告或被告其中之一的协议有效，所以上诉人的说法不成立。3、上诉人认为一审判决中的协议无效。一审确实查明双方是口头协议，并没有说双方有书面协议。一审判决是基于双方有交易的客观事实，有收房款的收条，有房屋的实际交付，有多年来长期认可的事实，这三方面足以说明口头买卖协议是成立的。只有上诉人提到本案中是一个继承书印发的纠纷，我们认为本案中原告的案由是房屋买卖合同纠纷，是买卖的法律纠纷不是继承。继承书的形成背景是兄弟之间不需要过户但是要保证他的子女能拿到写的继承书，但是在继承书之前房屋已经交付到我的当事人在处置。4、双方虽然没有书面协议，但是房屋在出售给被上诉人之前是在出租，房屋出售给被上诉人之后承租人在向被上诉人支付租金，这是实际交付，不存在追认等。所以我们认为本案中双方意思表示真实，合法，持续时间一直在认可，只是现在有巨大利益对方不认可，所以合同合法有效。 李思君向一审法院提出诉讼请求：一、请求确认原告李思君与被告李思荣、马建华签订的房屋买卖合同合法有效；二、请求确认原告李思君为被拆迁的广元市利州区嘉陵办事处××路五幢6号房屋〔房屋所有权证：广权（94）D字第0××1号〕征收补偿的合法权利人；三、请求判令被告李思荣、马建华协助原告在征收补偿部门办理权利人更正；四、请求判令被告李思荣、马建华立即向原告李思君返还已取得的安置补偿款35003.00元；五、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：原告与被告李思荣系亲兄弟关系。2006年10月，被告与原告就广元市利州区嘉陵办事处××路五幢6号房屋〔房屋所有权证：广权（94）Ｄ字第0××1号〕就房屋买卖一事达成协议：被告将该房屋以人民币贰万元的价格出售给原告。2006年11月2日，被告安排其女儿李艳从原告处收取贰万元现金购房款，并由李艳书写收据一份。被告收款后将该房屋交付给原告，并将房屋房产证原件交给原告作为购房凭证。此后，该房屋一直由原告占用、使用。原告将该房屋长期对外租赁，并收取租金。2009年7月，被告办理了该房屋的国有土地使用证（证号：广国用2009第3××1号），仍按照约定将该国有土地使用证交付给原告持有。原告曾多次要求被告协助办理房屋过户手续，但被告认为办理房产过户需支付额外费用且双方又系亲属关系一直推脱办理过户。之后，被告又补写继承书一份指定该房由原告之子为唯一合法继承人。2017年4月，因政府拆迁，原告购买的上述房屋随后被拆迁。因该房屋未办理过户，2017年12月，在社区与拆迁办工作人员协调下，在被告承认该房屋已经出售给原告，补偿的房屋属于原告所有的情况下，原告同意征收补偿部门与被告签订《栖凤路建设项目国有土地房屋征收补偿安置协议》。但被告在未征得原告同意的情况下，从拆迁办领取了部分房屋拆迁安置补偿款，原告多次要求被告一起到征收补偿部门协助办理更正事宜均遭到被告拒绝。现原告为维护自己的合法权益，遂向法院提起诉讼。 原告李思君为支持自己的主张，提交了以下证据：一、1.原告李思君身份证复印件一份；2.被告李思荣、马建华身份证复印件一份。第一组证据用于证明：原、被告系适格的诉讼主体。二、1.2006年11月2日，被告李思荣、被告李思荣之女李艳共同作为收款人向原告李思君出具的收据一份，载明：“今收到李思君同志买房现金人民币（贰万元整），以作购房凭证，收款人：李思荣、李艳，2006.11.2”；2.1994年6月21日，广元市房地产管理处出具的关于广元市××路五幢6号房屋的广权（94）Ｄ字第0××1号《房屋所有权证》一份，载明：所有权人李思荣，建筑面积44.09㎡；3.2009年7月8日，广元市国土资源局出具的广国用（2009）第3××1号《国有土地使用证》一份，载明：土地使用权人李思荣，土地坐落于广元市××路，使用权面积44.3㎡；4.广元市有线电视维修卡复印件一份，载明用户编号12018789，用户名彭中玉（系原告李思君之妻），用户地址××路4-6；5.⑴2007年3月12日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向彭中玉出具的××路4-6房屋的ＮＯ00104317号收视维护费业务发票一份；⑵2007年8月3日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向彭中玉出具的××路4-6房屋的ＮＯ00130794号收视维护费业务发票一份；⑶2006年12月27日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向李思君出具的××路4-6房屋的ＮＯ0069616号收视维护费业务发票一份；⑷2006年12月27日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向李思君出具的××路4-6房屋的ＮＯ00069617号收视维护费业务发票一份；6.⑴李知清身份证复印件一份；⑵2007年8月16日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047353号收据一份；⑶2007年11月10日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047358号收据一份；⑷2008年6月2日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047356号收据一份；⑸2008年5月1日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047361号收据一份；⑹2008年11月8日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ1238562号收据一份；⑺2009年2月22日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ1238563号收据一份；7.⑴关顺琴身份证复印件一份；⑵2009年12月18日，原告李思君作为甲方与关顺琴作为乙方签订的关于租赁××路4-6号房屋的《协议》一份；⑶2010年11月16日，原告李思君向关顺琴出具的收到房屋租赁费1800.00元的收据一份；⑷2011年5月17日，原告李思君向关顺琴出具的收到房屋租赁费3600.00元的收据一份；8.⑴李剑民的身份证复印件一份；⑵2014年7月10日，原告李思君作为甲方与李剑民作为乙方签订的关于租赁××路4-6号房屋的《协议》一份；⑶2014年7月10日，原告李思君向李剑民出具的收到房屋租赁费4200.00元的收据一份；⑷2015年6月14日，原告李思君向李剑民出具的收到房屋租赁费4200.00元的ＮＯ1238585号收据一份；⑸2016年7月12日，原告李思君向李剑民出具的收到房屋租赁费2100.00元的ＮＯ1238590号收据一份；9.⑴罗三珍的身份证复印件一份；⑵2016年10月4日，原告李思君作为甲方与罗三珍作为乙方签订的关于××路4-6号房屋的《租房协议》一份；⑶2016年10月4日，原告李思君向罗三珍出具的收到租赁房屋押金1000.00元的收据一份；⑷2016年10月4日，原告李思君向罗三珍出具的收到房屋租金2100.00元的收据一份；第二组1-4份证据用于证明：⑴2006年11月2日，被告之女李艳接受被告安排从原告处收取了交易房屋购房款20000.00元，并向原告出具了收据；被告对该房屋交易内容、交易行为认可，并按照原被告双方之间的协议约定将该房屋所有权证（广权（94）Ｄ字第0××1号）交付原告；⑵2009年7月，被告在取得了该房屋的国有土地使用证（广国用（2009）第3××1号）后又按照双方约定将该国有土地使用证交给原告持有；⑶在被告依约将涉案房屋交付原告后，原告于2006年12月27日在房屋内安装了有限电视等装饰装修施工，并承担了材料、维护等相关费用；第二组5-9份证据用于证明：从2006年被告交付房屋至2017年房屋拆迁前，原告一直占有、使用被告出售给原告的房屋。三、1.⑴2019年8月30日，原告李思君与被告李思荣的电话录音文字记录一份；⑵2020年1月9日，原告李思君、被告李思荣与四川省广元市利州区嘉陵街道建设路社区书记李伟现场谈话录音文字记录一份；2.2017年6月6日-2019年1月9日，四川省广元市利州区嘉陵街道建设路社区居民委员会调解记录资料一份16页；3.⑴李某2的身份证复印件一份；⑵2017年11月7日，李某1、李某2出具的《证明》一份，载明：李思荣于2006年11月2日将××路平方4-6号卖给其弟李思君，以现金20000.00元（大写：贰万元整）成交，现请家人为此事作证。第三组证据用于证明：1.被告在知道原告在对双方谈话进行录音的情况下，仍坦诚地认可双方房屋买卖的事实，并承诺配合原告完成后期的过户事宜；2.原被告双方交易房屋的房价款为人民币两万元；3.被告李思荣与原告进行房屋买卖是与被告马建华协商之后作出的处分行为，被告马建华知情并认可该房屋买卖事实；4.被告多达十多次认可与原告进行房屋买卖的事实，并承诺配合原告过户且不反悔；5.被告承认涉案房屋以两万块的价格卖给了原告，被告知道并认可其女从原告处收取购房款、书写收据的事实；6.原被告在四川省广元市利州区××街道××路社区××室再次确认双方房屋买卖事实；7.嘉陵街道建设路社区书记李伟证实原被告之间房屋买卖事实；8.嘉陵街道建设路社区居民委员会调解记录第11、12页证明：2017年12月12日在社区书记李伟办公室，原被告、李某1、李某2等人参与了社区组织的调解工作，原被告及参与的兄弟姐妹、朋友均证明被告将涉案房屋卖给了原告；9.嘉陵街道建设路社区居民委员会调解记录第14页证明：2017年12月18日在社区书记李伟办公室，被告承诺还建房屋归原告所有，自己配合手续办理；10.嘉陵街道建设路社区居民委员会调解记录第16页，证明2019年1月9日在社区书记李伟办公室，被告承诺配合原告办理所有房屋过户手续；11.原被告的亲姐妹知晓被告将进修路房屋以贰万元卖给被告的事实并对此事出具证明。四、2017年6月12日，被告李思荣、被告马建华共同作为乙方与广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区嘉陵街道办事处共同作为甲方签订的关于嘉陵办事处××路房屋〔广权（94）Ｄ字第0××1号、广国用（2009）第3××1号〕的《栖凤北路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿协议书》一份。第四组证据用于证明：被告领取了本属于原告的安置补偿款35003.00元，被告应予以返还。五、李某2证人证言：我是李思荣的妹妹，是李思君的姐姐，本案房屋是李思荣以20000.00元价格卖给李思君的，没有看到他们签过协议，他们之间怎样交付20000.00元的我不清楚，听说是李艳去拿的。继承书协议上的名字是我自己签的。 李思荣、马建华共同向一审法院辩称，原、被告没有签订房屋买卖合同，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告李思荣、马建华为支持自己的主张，提交了以下证据：一、被告李思荣与被告马建华的结婚证复印件一份，证明1980年7月4日被告李思荣和马建华登记结婚，二被告系夫妻关系。二、《不动产权利及其他事项登记信息》一份14页，证明1992年11月12日，被告李思荣位于××街××号住房37.67平方米被广元市房地产经营公司拆除，二被告又购买了6.42平方米住房面积，产权调换面积44.09平方米。1994年11月8日房屋登记机构为被告李思荣办理了房产登记手续，房产权利人载明是李思荣，实际房产权利人是李思荣和马建华夫妻二人。三、《土地登记审批表》一份8页，证明1.原告在广元市国土资源局为被告李思荣办理了《国有土地证》，《土地登记审批表》中都是由原告李思君代李思荣签名的，可以通过证据四里面的置换房屋协议中李思荣的签名来确认该土地登记审核表中李思荣的签名与本协议签名是不一致的；2.《土地登记审批表》载明的土地使用人是李思荣，实际土地使用人是李思荣和马建华夫妻二人。出卖房屋也是要经过马建华书面同意。四、1.2017年6月12日，被告李思荣、被告马建华共同作为乙方与广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区嘉陵街道办事处共同作为甲方签订的关于嘉陵办事处××路房屋〔广权（94）Ｄ字第0××1号、广国用（2009）第3××1号〕的《栖凤北路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿协议书》一份；2.2020年1月8日，被告李思荣作为领取人签字的《栖凤北路征拆项目住房安置还房选房通知》一份；证明：1.2017年6月12日二被告（乙方）与广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区嘉陵街道办事处（甲方）签订了《栖凤北路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿协议书》，双方约定：甲方征用二被告（乙方）位于嘉陵办事处进修路建筑面积44.09平方米的住房，产权证号广权（94）Ｄ字第0××1号，国有土地使用证号广国用（2009）第3××1号。二被告选择产权调换方式进行补偿。被征收房屋补偿金额35003.00元；2.2020年1月8日被告李思荣收到选房通知书。五、2017年1月8日-2017年1月23日，被告马建华在广元市中心医院的住院病历一份11页，证明被告马建华长期患有高血压1级中危期疾病，需要花去大量医疗费。六、2006年11月，被告李思荣书写、李某1、李某2共同作为见证人签署的《继承书》一份，载明：“李思荣将××路4-6平房，44.09㎡，从2006年11月指定侄儿李杨为唯一合法继承人，以此为据，李思荣2006.11，见证人李某1、李某22006.11”，证明：1.2006年11月，具体时间记不清楚，反正是李艳在原告处拿的20000.00元现金后书写的。2.李思荣给原告李思君儿子李杨书写了一份继承书，从2006年11月将该继承书交给了李杨，并从2006年11月将涉案的房屋44.09平方米交给了李杨使用待被告李思荣去世后发生法律效力。 李思荣、马建华对李思君提交证据的质证意见为： 一、1.原告李思君身份证复印件及2.被告李思荣、马建华身份证复印件三性没有异议。二、1.2006年11月2日，被告李思荣、被告李思荣之女李艳共同作为收款人向原告李思君出具的收据真实性有异议，收款人是李思荣之女李艳签字的，事实不真实，不是李思荣签写的，这个内容并没有证实是以××路44.09平方米的房屋卖给原告的，也没有证实房屋是以20000.00元成交的。2.1994年6月21日，广元市房地产管理处出具的关于广元市××路五幢6号房屋的广权（94）Ｄ字第0081号《房屋所有权证》真实性没有异议，不能证明是以房屋买卖交付给对方的，房屋所有权证是被告李思荣交给原告儿子李杨的。3.2009年7月8日，广元市国土资源局出具的广国用（2009）第3××1号《国有土地使用证》，该证是2009年原告在被告李思荣家里借用被告身份证，被告李思荣并不知情，办完证以后李思荣并不知道，李思君就持有了该份土地证。2006年11月份在李艳收到20000.00元现金后，李思荣给李思君的儿子李杨写了份遗嘱，这个房子由李杨继承，这个房子就从2006年11月之后交付给了李杨，所以这个房子出租都是李杨在管理。4.广元市有线电视维修卡复印件及5.⑴2007年3月12日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向彭中玉出具的××路4-6房屋的ＮＯ00104317号收视维护费业务发票；⑵2007年8月3日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向彭中玉出具的××路4-6房屋的ＮＯ00130794号收视维护费业务发票；⑶2006年12月27日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向李思君出具的××路4-6房屋的ＮＯ0069616号收视维护费业务发票；⑷2006年12月27日，广元市天兆广播电视信息网络有线公司向李思君出具的××路4-6房屋的ＮＯ00069617号收视维护费业务发票；6.⑴李知清身份证复印件；⑵2007年8月16日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047353号收据；⑶2007年11月10日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047358号收据；⑷2008年6月2日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047356号收据；⑸2008年5月1日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ0047361号收据；⑹2008年11月8日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ1238562号收据；⑺2009年2月22日，原告李思君向李知清出具的收到房屋租赁费360.00元的ＮＯ1238563号收据；7.⑴关顺琴身份证复印件；⑵2009年12月18日，原告李思君作为甲方与关顺琴作为乙方签订的关于租赁××路4-6号房屋的《协议》；⑶2010年11月16日，原告李思君向关顺琴出具的收到房屋租赁费1800.00元的收据；⑷2011年5月17日，原告李思君向关顺琴出具的收到房屋租赁费3600.00元的收据；8⑴李剑民的身份证复印件；⑵2014年7月10日，原告李思君作为甲方与李剑民作为乙方签订的关于租赁××路4-6号房屋的《协议》；⑶2014年7月10日，原告李思君向李剑民出具的收到房屋租赁费4200.00元的收据；⑷2015年6月14日，原告李思君向李剑民出具的收到房屋租赁费4200.00元的ＮＯ1238585号收据；⑸2016年7月12日，原告李思君向李剑民出具的收到房屋租赁费2100.00元的ＮＯ1238590号收据；9.⑴罗三珍的身份证复印件；⑵2016年10月4日，原告李思君作为甲方与罗三珍作为乙方签订的关于××路4-6号房屋的《租房协议》；⑶2016年10月4日，原告李思君向罗三珍出具的收到租赁房屋押金1000.00元的收据；⑷2016年10月4日，原告李思君向罗三珍出具的收到房屋租金2100.00元的收据，真实都无法证实，三性都提出异议。三、1.⑴2019年8月30日，原告李思君与被告李思荣的电话录音；⑵20220年1月9日，原告李思君、被告李思荣与四川省广元市利州区嘉陵街道建设路社区书记李伟现场谈话录音记录的真实性无法证实，我们认为书证效力大于传来的录音资料，这份录音文字整理出来的文字与被告李思荣出具的书证相互矛盾，应当以被告李思荣提交的书证为证。2.2017年6月6日-2019年1月9日，四川省广元市利州区嘉陵街道建设路社区居民委员会调解记录资料三性都提出异议，调解内容里面没有原告李思君与被告李思荣、被告马建华三方的签字，只有记录人记录的内容。3.⑴李某2的身份证复印件及⑵2017年11月7日，李某1、李某2出具的《证明》三性均提出异议，我方认为必须要证人出庭作证才能得到证实，且证人的证言也是属于传来证据，不是直接证据，证明力是低于书证的效力，房屋的买卖是由李艳书写的，所以与被告没有直接关系，因此原告与被告无房屋买卖关系。四、2017年6月12日，被告李思荣、被告马建华共同作为乙方与广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区嘉陵街道办事处共同作为甲方签订的关于嘉陵办事处进××房屋〔广权（94）Ｄ字第0××1号、广国用（2009）第3××1号〕的《栖凤北路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿协议书》的真实性无异议，关联性有异议，不能证明这个房屋的买卖，甲方是与被告签订的房屋置换补偿协议。补偿款就应当由被告领取，并不是原告说真实的这个房屋补偿款由原告来领取。五、李某2的证言：1.证人李某2陈述的内容，都是她听到原、被告进行了房屋买卖，并没有见到他们书写房屋买卖合同，同时，还证实是李艳拿的房款。原、被告之间没有房屋买卖合同。2.根据证人的证实李某2在2006年11月在李思荣书写给原告李思君的儿子李杨的继承书时，李某2作为见证人，是在继承书上签了名字时间的。因此，继承书是存在的，是由应该有原告持有，而原告没有向法庭提交。3.请求人民法院责令原告提交这份继承书。 李思君对李思荣、马建华提交证据的质证意见为： 一、被告李思荣与被告马建华的结婚证复印件的真实性合法性关联性没有异议。二、《不动产权利及其他事项登记信息》一份14页本身真实性没有异议，但是对证明目的有异议，该登记的房屋在2006年被告与原告在口头协议上已经出售给原告，原告也支付了全部的购房价款，原告已经实际占有使用该房屋，该房屋的实际权利人应当是原告。三、《土地登记审批表》一份8页真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，该房屋的国有土地证原件是被告依据和原告达成的口头协议约定交付给原告保管的，而且该土地使用证的原件是由被告马建华亲手交给原告的。被告马建华实际对该房的买卖是知情和同意的。四、1.2017年6月12日，被告李思荣、被告马建华共同作为乙方与广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区嘉陵街道办事处共同作为甲方签订的关于嘉陵办事处××路房屋〔广权（94）Ｄ字第0××1号、广国用（2009）第3××1号〕的《栖凤北路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿协议书》真实性没有异议，合法性有异议。因为该拆迁房屋实际的买受人为原告，虽然没有过户，该房屋拆迁之后的权益应该为实际的权利人原告所有。包括该房的安置补偿款35003.00元的实际权利人也应该是原告。2.2020年1月8日，被告李思荣作为领取人签字的《栖凤北路征拆项目住房安置还房选房通知》真实性没有异议，合法性有异议，因为该拆迁房屋实际的买受人为原告，虽然没有过户，该房屋拆迁之后的权益应该为实际的权利人原告所有。五、2017年1月8日-2017年1月23日，被告马建华在广元市中心医院的住院病历一份11页真实性没有异议，但是对关联性有异议，被告马建华患得疾病与原告没有关系，医药费应该是他自行承担，和这个房屋买卖没有关系，也不是被告马建华对房屋买卖事宜反悔的法定理由。六、2006年11月，被告李思荣书写、李某1、李某2共同作为见证人签署的《继承书》不具有真实性、合法性以及本案的关联性。首先该继承书书写时间应该是2009年，是在原告多次向被告要求办理房屋买卖过户手续后，被告为了让原告放心，将来这个房屋一定会过户给原告，而采取的一种拖延的策略，因此该继承书不是被告的真实意思表示。从今天被告提交的被告马建华长期患有疾病的证明，证实马建华本身就存在经济困难的情况，更不可能无缘无故的把这个房屋继承给侄子。因此反过来印证这个继承书不是真实表示。这个房屋在被告交付给被告之后长达10多年一直是由原告收取房租，这个房屋不是出售给了原告，被告有经济困难肯定会自行来收取房租，以弥补经济支出。因此这种情况也可以印证写继承书不是真实的意思表示，也是为了拖延过户。 一审判决认定，1980年，被告李思荣与被告马建华登记结婚。1992年11月12日，被告李思荣作为乙方与广元市房产经营公司作为甲方签订了《广元市拆除私房产权兑换协议》，约定甲方拆除乙方在××街××号房屋（面积37.67㎡），甲方以嘉陵街道××路5幢6号房产（面积44.09㎡）作为产权兑换。1994年11月8日，被告李思荣取得嘉陵街道××路5幢6号房屋的广权（94）Ｄ第81号房屋所有权证，载明房屋共有情况为单独所有。 2006年，原告李思君与被告李思荣就××路5幢6号房屋达成口头协议，约定被告李思荣将该房屋以20000.00元价格出售给原告李思君。2006年11月2日，原告李思君向被告李思荣支付购房款20000.00元，被告李思荣之女李艳于当日代被告李思荣向原告李思君出具收据一份，载明：“今收到李思君同志买房现金人民币（贰万元整），以作购房凭证，收款人：李思荣、李艳，2006.11.2”。被告李思荣亦将上述房屋的广权（94）D第81号房屋所有权证交付原告李思君持有。此后，原告李思君对××路5幢6号房屋进行使用并将该房屋对外出租收取租金至2016年10月4日。 2009年7月8日，原告李思君以被告李思荣名义向广元市国土资源局提交了进修路5幢6号房屋的土地登记申请书，广元市国土资源局亦当日颁发了××路5幢6号房屋的广国用（2009）第3××1号《国有土地使用证》，载明：土地使用权人李思荣。该《国有土地使用证》现由原告持有。 之后，李思荣出具《继承书》一份，载明：“李思荣将××路4-6平房，44.09㎡，从2006年11月指定侄儿李杨为唯一合法继承人，以此为据”。李某1、李某2共同作为见证人在该《继承书》上签署了姓名。 2017年6月12日，被告李思荣、被告马建华共同作为乙方与广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区嘉陵街道办事处共同作为甲方签订了关于××路5幢6号房屋的《栖凤北路延伸段建设项目国有土地上房屋征收补偿协议书》，约定甲方以产权调换的方式征收××路5幢6号房屋，并补偿乙方35003.00元，乙方在2017年7月1日前腾空被征收房屋。上述协议签订后，广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区嘉陵街道办事处依约向被告李思荣、马建华支付了补偿款35003.00元，并将××路5幢6号房屋拆除。 2017年11月7日，李某1、李某2作为证明人共同出具《证明》一份，载明：“李思荣于2006年11月2日将××路平方4-6号卖给其弟李思君，以现金20000元（大写：贰万元整）成交，现请家人为此事作证，证明人：李某1，电话180××××9184，身份证510802195202××××，李某2，电话153××××4222，身份证510802195602××××”。 2020年1月8日，被告李思荣收到《栖凤北路征拆项目住房安置还房选房通知》。 原告李思君认为与被告李思荣达成了涉案房屋买卖口头协议并支付了购房款，该房屋的产权置换及拆迁补偿款均应当归原告所有，被告李思君、马建华擅自签署涉案房屋的拆迁协议及领取拆迁补偿款损害了自己的合法权益且双方未能协商一致，遂提起诉讼。 在审理过程在，原告李思君向一审法院提交书面申请，撤回其二、请求确认原告李思君为被拆迁的广元市利州区嘉陵办事处××路五幢6号房屋〔房屋所有权证：广权（94）D字第0××1号〕征收补偿的合法权利人；三、请求判令被告李思荣、马建华协助原告在征收补偿部门办理权利人更正；四、请求判令被告李思荣、马建华立即向原告李思君返还已取得的安置补偿款35003.00元等三项诉讼请求。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原告李思君与被告李思荣、马建华虽未签订房屋买卖合同，但双方口头达成约定后，原告李思君向被告李思荣、马建华支付了购房款20000.00元，被告李思荣、马建华之女李艳亦向原告李思君出具收款依据，且被告李思荣、马建华将房屋交付给原告李思君管理使用。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者第当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，双方之间形成了房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，加之《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。由此，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，原告李思君的请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、》第三十六条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：原告李思君与被告李思荣、马建华之间的房屋买卖合同合法有效。 本案二审期间，双方当事人均没有再向本院提交其他证据。 本院二审认定的案件法律事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案双方当事人争议的内容为李思君与李思荣、马建华之间的房屋买卖合同是否合法有效。 经查，2006年，李思君与李思荣就××路5幢6号房屋达成的口头协议，有买卖房屋的收据一份，广权（94）D第81号房屋所有权证，李思君对该房屋实际占有并使用的证据证明，双方虽然没有签订书面合同，但其口头达成的协议并不违返合同法关于签订合同方式的规定。 李思荣、马建华共同向一审法院辩称，双方没有签订房屋买卖合同，主张合同无效没有法律依据。 双方存在的其他争议因李思君在一审诉讼期间撤回了其他诉请求，只请求确认合同效力，一审法院据此认定本案的审理范围为确认合同效力，符合民事诉讼法的规定。 经查，双方在一审诉讼期间，李思荣、马建华没有向一审法院提供本案存在欺诈、胁迫，恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益或者存在有其他违反法律、行政法规的强制性规定的事实依据，故其主张合同无效的抗辩理由不能成立。一审判宣后，李思荣、马建华仍然以合同无效为由向本院提出上诉，但没有陈述符合合同法定无效的理由，且没有向本院提交支持其上诉请求的有关证据。据此本院对其主张不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉理由没有事实依据，应当驳回。原审判决认定的事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李思荣、马建华共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 林 审判员 徐小雁 审判员 吕 晶 二〇二一年三月十六日 书记员 王汇锋