广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终288号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑桂容，女，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：卢威达，广东思汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏妮，广东思汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭素艳，女，汉族，住清远市清城区×××××××××。委托诉讼代理人：卢诗韵，广东朝纲律师事务所律师。原审第三人（反诉被告）：徐金丽，女，汉族，住清远市清城区×××××××××××××××××。上诉人郑桂容因与被上诉人郭素艳、原审第三人徐金丽房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初1596号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑桂容诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求并驳回被上诉人的反诉请求；2、诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误。一、关于土地出让金。土地出让金是政府将土地使用权出让给使用者并按规定收取的价款。即使不存在本案交易，该笔费用也是存在的，故土地出让金并非过户才产生的费用。一审判决将土地出让金认定为过户产生的费用，是对土地出让金的错误理解，也是对交易税费的扩大解释。且上诉人是在起诉后才得知需要交纳土地出让金的事实，被上诉人主张是因为上诉人不同意交纳土地出让金才导致未能过户显然是虚假陈述。但土地出让金也是导致涉案合同不能继续履行的原因之一。二、关于被上诉人的违约事实。被上诉人自认涉案房屋在交易时存在查封，且未在合同约定的期限内解除抵押，一审判决未查清被上诉人的该节违约事实，显示公平。三、关于解除合同。被上诉人违约是导致房屋无法过户的根本原因，根据合同法的规定，上诉人有权解除合同。且根据上诉人提交的微信聊天记录，双方已经约定解除了关于先锋路31号西三楼房屋的买卖关系，即解除部分合同，被上诉人也多次承诺偿还欠款，一审判决以合同必须全部解除为由驳回上诉人的请求不当。郭素艳答辩称：一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，应予维持。二、被答辩人违反合同约定，应当承担违约责任。根据合同约定，应由被答辩人承担过户所需的税费，包括土地出让金。合同同时约定被答辩人中途不买做违约处理，已交购房款不予退还，另需赔偿50万元违约金。合同签订后，由于被答辩人不愿意支付其中一套的土地出让金，导致该房屋至今没有过户，也未付清房款，其行为已经构成违约。其次，合同约定两套房屋打包出售，房价为优惠价格，没有区分单套房屋的价格，被答辩人请求部分解除没有依据。最后，根据收据上“此款可代购房款”可知，该笔款项是购房款而非借款。徐金丽未作答辩。郑桂容向一审法院起诉请求：1、判令郭素艳返还借款人民币60000元；2、判令郭素艳支付逾期返还借款的利息（以60000元为本金，按照年利率6%的标准，从起诉之日起计至全部款项付清之日止）；3、本案诉讼费用由郭素艳承担。郭素艳向一审法院反诉请求：1、判令解除反诉人与郑桂容、徐金丽于2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令郑桂容、徐金丽退回位于清城区×××××××401号房屋；3、判令郑桂容、徐金丽已交的购房款不予退回，并且赔偿反诉人20万元违约金；4、本案诉讼费由郑桂容、徐金丽承担。一审法院认定的事实：2017年3月30日，郑桂容以徐金丽名义与郭素艳签订一份《房屋买卖合同》，合同约定，徐金丽购买郭素艳位于清城区×××××××401号和清城区×××××××三楼共2套房屋，2套房屋打包交易总金额为587800元；第一期款项，徐金丽应当在签订合同之前支付定金28800元给郭素艳，第二期款项，徐金丽于签订合同之日支付120000元给郭素艳，第三期款项，徐金丽应当在办理房屋过户当天付清全部购房款439000元给郭素艳；本合同所涉及的房屋交易过户所需缴纳的税费均由徐金丽承担，合同签订后徐金丽负责办理房屋过户所需的一切手续，郭素艳应提供相关资料协助办理，徐金丽承担过户所产生的所有费用；徐金丽缴交房款后，中途不买，作违约处理，本合同即告解除，已交购房款不予退回，另外赔偿50万元给郭素艳。合同签订后，郑桂容向郭素艳支付了购房款共248800元（包括2017年4月21日银行转账款10万元），剩余购房款共339000元未支付。位于清城区×××××××**的房屋也过户至徐金丽名下，位，位于清城区×××××××**的房屋在过户时需补缴198975元的土地出让金，现该房屋仍未过户至徐金丽名下。另外，郑桂容在2017年4月21日向郭素艳转账100000元，郭素艳于转账当天向郑桂容出具《收据》，内容为“今借到郑桂容借款100000元”。郭素艳出示第二联《收据》，在原内容的基础上，郑桂容在《收据》上加注了“此单可代购房款”字样。重审中，郭素艳申请追加徐金丽为本案被告参加诉讼，一审法院审查后依法追加徐金丽为本案的第三人参加诉讼。郭素艳同时向一审法院提出了反诉。庭审中，经一审法院释明，郑桂容同意变更案由为房屋买卖合同纠纷，并变更请求：同意解除部分合同，要求郭素艳返还房款60000元及利息。一审法院认为，郑桂容以徐金丽名义与郭素艳签订的《房屋头卖合同》，双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，合同有效。关于合同的解除问题。郑桂容要求部分解除合同，即解除清城区×××××××三楼房屋的合同，郭素艳则要求全部解除两套房屋的买卖合同。由于双方在合同中约定两套房屋是打包买卖，无法区分单套房屋的价值，故解除合同只能将两套房屋的买卖一并解除。郑桂容请求部分解除合同的诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持；对郭素艳反诉要求全部解除《房屋买卖合同》的请求，一审法院予以支持。合同解除后，徐金丽依法应将已过户至其名下的位于清城区×××××××401号房屋返还给郭素艳。关于违约责任问题。根据合同约定，郑桂容和徐金丽负责办理房屋过户所需的一切手续，郭素艳只负责提供相关资料协助办理，房屋交易过户所需缴纳的税费、费用均由徐金丽承担，郑桂容和徐金丽应当在办理房屋过户当天付清全部购房款给郭素艳。上述约定反映房屋过户的责任在于徐金丽，过户所需税费、费用也由徐金丽承担，现在没有证据证明是由于郭素艳的原因导致无法过户。郑桂容不缴交过户的费用，不去办理房屋过户手续，是导致现在房屋还没有全部过户的原因，现并要求解除合同。郑桂容现在已明确不履行合同，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定郑桂容、徐金丽中途不买，作违约处理，合同即告解除，已交购房款不予退回，另外赔偿500000元给郭素艳。郭素艳反诉请求郑桂容已交的购房款不予退回，一审法院予以支持；郑桂容要求郭素艳退回60000元购房款及利息的请求，没有法律依据，一审法院不予支持。对于郭素艳反诉要求郑桂容赔偿200000元违约金的请求，由于郑桂容已交购房款不予退回的违约责任足以补偿郭素艳的损失，在郭素艳没有证据证明其尚有损失未得到补偿的情况下，对郭素艳反诉要求郑桂容赔偿200000元的违约金，一审法院不予支持。判决：一、解除郭素艳与徐金丽在2017年3月30日签订的《房屋买卖合同》；二、徐金丽应在判决生效后七日内返还位于清城区×××××××401号房屋给郭素艳；三、郑桂容已交的购房款248800元，郭素艳不予退回给郑桂容；四、驳回郑桂容的其他诉讼请求；五、驳回郭素艳的其他反诉请求。本诉受理费1300元，反诉费2200元，合计3500元，由郑桂容、徐金丽负担1350元，郭素艳负担2150元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案合同应否解除，郭素艳应否将购房款返还给郑桂容。涉案合同虽然是以徐金丽的名义签订，但相应的购房款均由郑桂容支付，且一审判决认定合同是郑桂容以徐金丽的名义签订后涉案各方对此并未提出异议，故本院对该节事实予以确认，即认定郑桂容为涉案房屋的实际买受人。涉案合同涉及两套房屋的交易，其中一套尚未办理过户手续，交易价款也未付清，对于合同未能完全履行的原因，涉案双方陈述不一致，该节事实也是审查合同应否解除以及双方是否违约的关键事实。首先，郑桂容陈述一直未过户的原因是由于涉案房屋的权利瑕疵，且涉案双方在诉讼前已经达成了部分解除的合意。根据合同约定，郭素艳应当在2017年5月10日前解除抵押并办理过户手续，而郭素艳自认在2017年8月21日才解除抵押，且在同年11月再次被法院查封。由此可见，郑桂容陈述的未过户的理由是具备事实基础的。更为重要的是，根据郑桂容提交的微信聊天记录可以看出，郭素艳不仅未向郑桂容追收购房款，反而多次承诺归还部分购房款，并提出将诉争房屋另行处理筹钱还债，足以证明双方在诉前已经达成了不再继续交易诉争房屋即部分解除合同的合意。其次，本案进入诉讼后，涉案双方又因诉争房屋过户需补缴土地出让金且双方均不同意承担该笔费用而无法继续履行，土地出让金并非一般房屋交易产生的费用，一审判决认定该笔费用为房屋过户的税费并要求郑桂容承担超出了合同约定的交易税费范围。综合以上理由，本院认为，既然双方已经没有继续履行合同的意愿，一审判决解除合同并无不妥。但导致合同不能全面履行的原因并非郑桂容违约，一审判决郭素艳没收郑桂容已经交纳的购房款，没有事实和法律依据，本院予以纠正。郭素艳应当向郑桂容返还已经收取的购房款248800元，并从郑桂容起诉之日起按照人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。但由于两套房屋是打包出售并统一定价，故难以将两套房屋的转让对价进行区分。加之两套房屋在位置、朝向等影响交易对价的状况完全不一样，亦不能按照郑桂容主张的以面积比例来确定交易对价。故郑桂容主张部分解除合同不符合本案的事实。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其合理部分予以支持。一审判决认定事实不清，实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初1596号民事判决第一项、第二项。二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初1596号民事判决第三项、第四项、第五项。三、限郭素艳于本判决生效之日起十日内向郑桂容退还购房款248800元，并从2019年6月10日起按照人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至本判决确定的履行期限届满之日止。四、驳回郑桂容的其他诉讼请求。五、驳回郭素艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1300元，由郑桂容负担，反诉受理费2200元，由郑桂容负担100元，郭素艳负担2100元；二审案件受理费3500元，由郑桂容负担1400元，由郭素艳负担2100元。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二一年三月十七日书记员  钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。