湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘10民终813号 上诉人（原审原告）：何满保，男，1972年4月3日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 上诉人（原审原告）：郭用连（何满保之妻），女，1974年6月29日出生，汉族，住湖南省桂阳县。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：何婷，湖南银光律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桂阳县工业园建设开发有限公司，住所地湖南省桂阳县。 法定代表人：廖清平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘焕秀，女，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 原审第三人：桂阳县太和镇人民政府，住所地湖南省桂阳县。 法定代表人：谭兴，该镇镇长。 委托诉讼代理人：李积耀，男，太和镇政府工作人员。 委托诉讼代理人：何增林，男，太和镇司法所工作人员。 上诉人何满保、郭用连因与上诉人桂阳县工业园建设开发有限公司及原审第三人桂阳县太和镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2020）湘1021民初3655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受调查询问后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 何满保、郭用连上诉请求：撤销一审判决第二项，改判桂阳县工业园建设开发有限公司向何满保、郭用连支付逾期办证违约金100,000元。事实和理由：1.一审判决明确认定了桂阳县工业园建设开发有限公司逾期多年没有为何满保、郭用连办理诉争房屋产权证，构成违约，并认定桂阳县工业园建设开发有限公司应为何满保、郭用连协助办理产权证，支付违约金的诉请符合法律规定。2.一审酌情确定桂阳县工业园建设开发有限公司支付何满保、郭用连违约金5000元过低，本案违约金的计算标准应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算之规定，违约金应为778,050元=[违约时间7年×五年期逾期贷款年利率4.75%×（1+30%）×房屋造价180万]。 桂阳县工业园建设开发有限公司上诉请求:撤销一审判决第二项，驳回何满保、郭用连的该项诉讼请求；本案一、二审诉讼费由何满保、郭用连负担。事实和理由：1.双方之间签订的《拆迁安置协议》以及《补充协议》中都没有就产权证的办理作出违约金的约定。一审时，何满保、郭用连多次提到的《补充协议》第五条第一项是针对桂阳县工业园建设开发有限公司不能提供安置地导致何满保、郭用连房屋建设不能完工的违约行为进行的约定，显然本案不能适用；第二项是针对何满保、郭用连违约所承担的违约责任进行的约定，事实上，截止今日，何满保、郭用连都还没有将拆迁房屋予以拆除，已经严重违约。2.何满保、郭用连房屋建成后，桂阳县工业园建设开发有限公司派专人跟踪产权手续的办理，积极配合何满保、郭用连办理各项产权证，而房产证迟迟未办理出来，并不是桂阳县工业园建设开发有限公司的错。在办理土地使用权证的时候该土地性质是住宅用地，在房屋建设过程中及建设完成后，何满保、郭用连要求将房屋办理商住房并要求在房产证中注明一楼为门面。为了政府拆迁事务的顺利进行，桂阳县工业园建设开发有限公司应允了何满保、郭用连的无理要求，但桂阳县工业园建设开发有限公司不是办证职能部门，只有与每个单位、部门进行协调，该证办下来需要一系列程序及审批手续。桂阳县工业园建设开发有限公司已经协助何满保、郭用连办理相关产权手续，没有违约行为。 桂阳县工业园建设开发有限公司针对何满保、郭用连上诉的答辩意见与其上诉意见一致。 何满保、郭用连针对桂阳县工业园建设开发有限公司上诉的答辩意见与其上诉意见一致。 何满保、郭用连向一审法院起诉请求：1.判令桂阳县工业园建设开发有限公司依法履行与何满保、郭用连于2009年9月15日签订的《沙金路道路工程建设征用土地房屋拆迁补偿协议》第四条第4项约定的桂阳县工业园建设开发有限公司为何满保、郭用连办理安置房的产权证的义务，并承担因办理产权证需缴纳的所有税费；2.判决桂阳县工业园建设开发有限公司赔偿因其未给何满保、郭用连办理安置房的产权证的违约金100,000元。 一审法院认定事实：何满保、郭用连系夫妻关系，在湖南省桂阳县黄沙坪街道（原属太和镇）砂坪村12组原有三栋房屋，面积总计465.27平方米。桂阳县工业园建设开发有限公司系桂阳县政府为开发建设桂阳县工业园区而设立的国有独资公司。桂阳县工业园建设开发有限公司因工业园区沙金路道路工程建设需要征用何满保、郭用连所有的位于原桂阳县太和镇砂坪村12组的三栋房屋及房屋超深基础、护坡石方、附属物，分别于2009年9月15日、2011年1月10日与何满保、郭用连签订了《沙金路道路工程建设征用土地房屋拆迁补偿协议》及其《补充协议》，双方约定：1.桂阳县工业园建设开发有限公司征用何满保、郭用连在砂坪村12组的三栋房屋及房屋超深基础、护坡石方、附属物,由桂阳县工业园建设开发有限公司进行货币补偿;2.桂阳县工业园建设开发有限公司提供原桂阳县氮肥厂大门右旁被拆煤厂一块土地总面积为591平方米的土地给何满保、郭用连自建房；3.桂阳县工业园建设开发有限公司负责为何满保、郭用连办理置换土地手续，并负责办理建设房屋的一切手续，承担办理相关产权证件的手续费；4.如桂阳县工业园建设开发有限公司提供给何满保、郭用连的置换土地导致何满保、郭用连自建房屋不能完工，桂阳县工业园建设开发有限公司须向何满保、郭用连支付损失补偿费，每逾期一日，桂阳县工业园建设开发有限公司向何满保、郭用连支付违约金500元；5.何满保、郭用连安置房工程竣工完成后六个月内，桂阳县工业园建设开发有限公司必须把一切相关手续交给何满保、郭用连；6.其他相关约定。桂阳县太和镇人民政府作为在场人在协议上签字盖章进行见证。上述协议签订后，何满保、郭用连迁出位于湖南省桂阳县黄沙坪街道（当时属太和镇）砂坪村12组的三栋房屋，桂阳县工业园建设开发有限公司将置换土地交付给何满保、郭用连建房使用。何满保、郭用连随后在置换的土地上建设房产，房产包括一楼门面及楼上三层住房。何满保、郭用连建房的设计图和双方所签协议交到了原桂阳县国土局，原桂阳县国土局为其颁发了土地使用权证。之后何满保、郭用连找桂阳县工业园建设开发有限公司要求按协议办理相关房屋产权证，桂阳县工业园建设开发有限公司与何满保、郭用连也一起找到相关部门去办理，因桂阳县工业园建设开发有限公司负责人的更换等原因，至今房产权证一直未办好。何满保、郭用连为了证明其请求事实,提供了2009年9月15日双方签订的《沙金路道路工程建设征用土地房屋拆迁补偿协议》、2011年1月10日签订的《补充协议》、2013年1月30日桂阳县工业园建设开发有限公司出具的《证明》、2016年1月27日桂阳县工业园建设开发有限公司发给何满保的安置房是否能调整用地性质、一楼是否能按门面办理房产证的《回复》、2016年2月4日桂阳县工业园建设开发有限公司发给何满保的《桂阳县工业园建设开发有限公司关于调整何满保安置房建设用地性质的回复》，上述证据反映桂阳县工业园建设开发有限公司征用何满保、郭用连房屋后给何满保、郭用连置换一块土地用于安置何满保、郭用连，桂阳县工业园建设开发有限公司将配合何满保、郭用连办理相关产权手续，并承担办证费用。2016年2月4日桂阳县工业园建设开发有限公司向何满保送发的《桂阳县工业园建设开发有限公司关于调整何满保安置房建设用地性质的回复》具体内容为：“何满保：县工业园经与县住建规划局、县国土局协调后，就调整用地性质一事回复如下：何满保安置房建设用地性质可以按相关规定进行调整，办理时限：2016年2月14日至2016年8月14日前办理好用地性质的调整，2016年9月底前办理好安置房的房产证，房产证中注明一楼为门面。”虽然为何满保、郭用连办理房产权证，桂阳县工业园建设开发有限公司也作出了多方努力，但何满保、郭用连认为桂阳县工业园建设开发有限公司在长达近七年时间里怠于履行义务，并提出其他拆迁户后建的房屋都已办妥了房产权证，何满保、郭用连的房屋产权证却一直拖延未办理好。何满保、郭用连见办证无果，无奈之下遂向法院提起诉讼。 一审法院认为，何满保、郭用连与桂阳县工业园建设开发有限公司签订的《沙金路道路工程建设征用土地房屋拆迁补偿协议》、《补充协议》是双方真实意思表示,其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效,当事人应当依约履行。按照双方约定，何满保、郭用连安置房完工后六个月内，桂阳县工业园建设开发有限公司必须把一切相关手续交给何满保、郭用连，现桂阳县工业园建设开发有限公司逾期多年没有为何满保、郭用连办理讼争房屋产权证,构成违约,何满保、郭用连要求桂阳县工业园建设开发有限公司办理产权证、支付违约金的诉讼请求符合法律规定,予以支持。对于违约金标准问题，因本案对未及时办理房屋产权证没有进行违约金的具体约定，但桂阳县工业园建设开发有限公司存在未及时办理产权证违约事实，且何满保、郭用连为办证找桂阳县工业园建设开发有限公司费时费力，造成一定的精神及物质损失，综合考虑，酌情确定桂阳县工业园建设开发有限公司支付何满保、郭用连违约金5000元。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决:“一、自本判决发生法律效力之日起三个月内，由被告桂阳县工业园建设开发有限公司协助原告何满保、郭用连办理位于桂阳县鹿峰街道原桂阳县氮肥厂大门右旁被拆煤厂位置原告何满保、郭用连自建一楼门面及住房三层房屋的产权登记手续，并承担办证所需缴纳的一切费用。二、自本判决发生法律效力之日起30日内,由被告桂阳县工业园建设开发有限公司向原告何满保、郭用连支付逾期办证违约金5000元。三、驳回原告何满保、郭用连的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告桂阳县工业园建设开发有限公司负担。” 二审中，当事人均没有提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。 本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。二审争议焦点为：一、桂阳县工业园建设开发有限公司应否承担未为何满保、郭用连办理拆迁安置房产权证的违约责任；二、如应承担违约责任，违约金应如何计算。 关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方在《补充协议》中约定，何满保、郭用连安置房工程竣工完成后六个月，桂阳县工业园建设开发有限公司必须把一切相关手续交给何满保、郭用连。但桂阳县工业园建设开发有限公司在何满保、郭用连的安置房竣工后，逾期多年未协助何满保、郭用连办妥该安置房的产权登记手续，已构成违约，应承担相应的违约责任。 关于争议焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从以上规定可知，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于商品房买卖合同的相关纠纷，但本案何满保、郭用连的房屋属拆迁安置房，并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的“商品房”范畴，故何满保、郭用连主张应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于出卖人逾期办证违约金计算的规定，不符合法律规定，本院不予支持。一审结合双方约定及本案查明事实，酌情认定由桂阳县工业园建设开发有限公司支付何满保、郭用连逾期办证违约金5000元并无不当。 综上所述，何满保、郭用连，桂阳县工业园建设开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，上诉人何满保、郭用连预交2175元，由上诉人何满保、郭用连负担；上诉人桂阳县工业园建设开发有限公司预交50元，由上诉人桂阳县工业园建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹文杰 审 判 员 李红兵 审 判 员 戴陈峰 二〇二一年三月三十日 法官助理 袁浩飞 书 记 员 梁 艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。