甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初10832号原告：兰州晟地汽车修配有限责任公司，住所地甘肃省兰州市城关区排洪南路313号。法定代表人：陈星，系该公司董事长。委托诉讼代理人：岩天斌，甘肃合睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗鹏飞，甘肃合睿律师事务所律师。被告：兰州益群物业管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区东岗东路235号803室。法定代表人：李亚平，系该公司经理。原告兰州晟地汽车修配有限责任公司（以下简称：晟地公司）诉被告兰州益群物业管理有限公司（以下简称：益群公司）返还原物纠纷一案。本院作出(2018)甘0102民初3528号民事判决书,宣判后,被告兰州益群物业管理有限公司提出上诉,2019年8月5日,甘肃省兰州市中级人民法院作出了(2019)甘01民终1875号民事判决书,裁定:一、撤销兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初3528号民事判决;二、发回甘肃省兰州市城关区人民法院重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人岩天斌、苗鹏飞，被告法定代表人李亚平到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：1、依法判令被告益群公司向原告腾交心悦幼儿托护点房屋；2、依法判令被告益群公司向原告支付土地占用费149376元（占地面积389平方米，每月每平米16元，自2016年2月23日至2018年2月22日，共计24个月），物业管理费18000元（建筑面积500平方米，每月每平米1.5元，自2016年2月23日至2018年2月22日，共计24个月），两项合计167376元；3、依法判令被告益群公司向原告支付合同解除后的租金收益144000元（每月6000元，自2016年2月23日至2018年2月22日共计24个月）。两项合计311376元；4、依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年10月12日，原告与被告益群公司签订《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》(以下简称协议)，约定：双方共同投资建设一所幼儿园，原告以土地作为该项目的投资，益群公司以投入的幼儿园建造费用作为该项目的投资。项目建成后产权归原告所有，使用权归益群公司所有。项目建成竣工后，前五年作为益群公司收益回收期，在此期间原告免收土地占用费。从第六年起原告按每平方米、每月5.4元收取土地占用费，其标准随政府价格的调整而变动，并按此面积收取物业管理费。双方还约定任何一方都不得转租或者变相转租房屋。合同签订后，幼儿园如约建成。但被告益群公司却一直不按约定向原告支付土地占用费及物业管理费，至2015年12月31日被告益群公司累计拖欠上述费用共计183888元。另外，未经原告同意，被告益群公司单方将幼儿园转租给了心悦幼儿托护点。为此，原告于2016年1月22日、2月3两次通过公证送达的方式书面通知益群公司，要求其支付拖欠的费用并收回转租的幼儿园，但被告置之不理。原告遂于2016年2月23日以公证送达的方式书面通知益群公司解除协议以及与之相关的会议纪要。协议解除后，被告拒不将房屋腾交给原告，也不支付相关费用。2017年6月14日，原告向你院提起诉讼，请求确认原告发出的解除合同通知有效。经兰州市中级人民法院(2017)甘01民终2936号终审判决，确认原告发出的解除合同通知有效。原告认为:我国合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据以上规定，由于原告与被告益群公司之间的合同已被解除，被告继续依据原合同收取房租就失去事实基础。现原告免除被告2015年12月31日前的土地占用费以及物业管理费183888元。自合同解除后至今，被告益群公司应该向原告支付上地占用费以及物业管理费167376元，并向原告支付合同解除后的不当得利(即收取的租金)144000元。综上所述，为维护原告的合法权益，特具状诉至你院，望判如所请。被告益群公司辩称，1、心悦幼儿托护点被告是投资方，原告提供了场地，2007年10月12日，原告与被告签订的《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》是无效协议，原告提供的场地是家属院，侵占了业主的公共区域，公共区域归全体业主共有，原告对公共区域没有处分权，根据合同法第52条规定，原告与被告合作以办理产权为由，欺骗了被告投资巨额财产建成心悦幼儿托护点，心悦幼儿托护点没有产权，现在心悦幼儿托护点是违法建筑，只有临时使用权，没有所有权、产权，原告给被告造成了很大的损失，原告的诉讼请求违反了国家的法律法规，请求法院驳回原告的诉讼请求；2、原告重复起诉，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：1、《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》。2、兰州晟地汽车修配有限责任公司与兰州益群物业管理有限公司的会议纪要。3、公证书。4、（2017）甘0102民初4052号民事判决书、（2017）甘01民终2936号民事判决书。5、国有土地使用权证。6、房租租赁合同。7、网页信息。被告向本院提供了如下证据：（2016）甘0102民初3452号民事判决书、（2017）甘01民终204号民事判决书。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2007年10月12日，原、被告双方签订《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》，约定：由双方共同投资建设一所幼儿园，原告以土地作为该项目的投资，被告为幼儿园投入建造费用作为该项目投资，项目建成后产权归原告所有，使用权归被告所有。该项目建成竣工后，前五年作为被告投资收益回收期，在此期间原告免收土地占用费，从第六年起，原告按每平方米、每月5.4元收取土地占用费，其标准随政府价格的调整而变动，并按此面积收取物业管理费。幼儿园建成后，该房屋只能作为幼儿园用房，任何一方不得以任何方式、借口或理由改变该房屋的使用性质，也不得转租或者变相将房屋改为其他经营活动用房。该项目的设计、建设、施工、质量、安全及在经营过程中的维修和保养及由此产生的一切费用由被告承担。在被告投资回收期内，若遇原告改扩建，需拆除幼儿园时，原告给予适当补偿。若有一方违约，违约方应当承担该项目投资5‰的违约责任。2013年9月6日，双方就原告家属院物业管理事项经协商后形成会议纪要，该纪要除对家属院物业等事项形成意见外，还对幼儿园及其他形成了意见，即“益群公司要求晟地公司对其经营的幼儿园给予照顾暂免土地占用使用费，晟地公司表示同意。”2016年1月18日、2016年2月2日，原告向被告以公证的形式发出收缴欠费和收回幼儿园的通知，同年2月22日，原告又以公证的形式向被告发出通知，该通知载明：解除我公司与你公司于2007年十月十二日签订的《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》，与此协议相关的所有补充协议、会议纪要等一并解除。现原告以被告未支付欠款及交回幼儿园为由，诉至法院。另查，2016年5月，原告以益群公司及心悦幼儿托护点返还原物纠纷一案，将被告诉至本院。要求：1、益群公司及心悦幼儿托护点向原告腾交心悦幼儿托护点房屋；2、益群公司向原告支付土地占用费及物业管理费183888元。本院于2016年11月22日作出（2016）甘0102民初3452号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，宣判后，原告不服该判决，向兰州市中级人民法院提起上诉，兰州市中级人民于2017年3月15日作出（2017）甘01民终204号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年6月14日，原告又向本院提起诉讼，要求原告向被告发出的解除双方之间签订的《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》以及与此协议相关的所有补充协议、会议纪要的通知有效。本院于2017年8月29日作出（2017）甘0102民初4052号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求，宣判后，原告不服该判决，向兰州市中级人民提起上诉，兰州市中级人民于2017年11月30日作出（2017）甘01民终2936号民事判决书，判决：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初4052号民事判决书；二、确认兰州晟地汽车修配有限责任公司向兰州益群物业管理有限公司发出的解除双方之间签订的《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》以及与此协议相关的所有补充协议、会议纪要的通知有效。本院认为，本案双方争议的焦点为：一、被告是否应向原告腾交心悦幼儿托护点；二、被告是否应向原告支付土地占用费149376元、物业管理费18000元；三、被告是否应向原告支付合同解除后的租金收益144000元。关于焦点一的问题，双方签订的《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》约定，双方共同投资建设一所幼儿园，原告以土地作为该项目的投资，被告以幼儿园建造费用作为该项目的投资。项目建成后，产权归原告所有，使用权归被告所有。协议签订后，双方按照协议约定完成了幼儿园的建设，并由被告使用。由于幼儿园系双方共同投资所建，按照协议约定被告有权对案涉房屋占有、使用。即使双方解除了《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》，双方也应对联建的房屋予以处理，以保护双方的合法利益，而不是将联建的房屋腾交给原告，故原告要求被告向其腾交心悦幼儿托护点房屋的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点二的问题，1、关于土地占用费的问题，《1#家属区幼儿园投资建设项目协议书》约定,该项目建成竣工后，前五年作为被告投资收益回收期，在此期间原告免收土地占用费，从第六年起，原告按每平方米、每月5.4元收取土地占用费，其标准随政府价格的调整而变动，并按此面积收取物业管理费。在协议履行过程中,被告实际使用该房屋已经超过五年,被告应当按照协议约定向原告支付土地占用费,因原告于2016年2月22日向被告发出了解除协议等通知,兰州市中级人民(2017)甘01民终2936号民事判决也确认原告向被告发出的通知有效,故原告要求被告支付自2016年2月23日至2018年2月22日,按照389平方米的土地占用费的诉讼请求,本院予以支持，土地占用费的收取标准按照双方约定的每平方米、每月5.4元,经核算,自2016年2月23日至2018年2月22日期间的土地占用费为50414.4元。原告诉请超出的部分本院不予保护。2、关于物业管理费的问题，原告虽向本院提供了兰州市现行物业管理费基本标准，但不同小区关于物业费的收费方式、收费标准存在差异，且原告已经委托其他物业公司收取小区的物业管理费，已无权向被告收取物业费，故原告要求被告支付物业管理费18000元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点三的问题，由于案涉房屋系双方联建，应综合考虑双方的实际投资和收益情况，被告按照协议向原告支付土地占用费后，原告的收益得到了保障，按照公平、公正的原则，被告的利益也应得到保障，故原告要求被告支付租金收益144000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告兰州益群物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告兰州晟地汽车修配有限责任公司土地占用费50414.4元；二、驳回原告的其他诉讼请。本判决生效后，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5970元，原告负担4910元，被告负担1060元，于本判决生效后十日内付清原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预缴上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，在上诉期满七日内未缴纳的，按自动撤回上诉处理。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  袁新社人民陪审员  党新梅人民陪审员  段 海二〇二一年三月三日书 记 员  赵琴琴