广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终28号上诉人(原审原告)：詹金辉，男，1978年6月25日出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人(原审被告)：台山颐和温泉城地产开发有限公司，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩南郊。法定代表人：吕翼，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨栩锋，该公司职员。委托诉讼代理人：张哲，该公司职员。原审第三人：广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司，住所地：广东省台山市三合镇温泉圩直街30号首层。法定代表人：刘伟。上诉人詹金辉因与被上诉人台山颐和温泉城地产开发有限公司（以下简称台山颐和地产公司）、原审第三人广州颐和房产策划代理有限公司台山分公司（以下简称广州颐和房产策划台山分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2020）粤0781民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。詹金辉上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判台山颐和地产公司向詹金辉支付逾期办理不动产权证的违约金(以824520元为本金，自2018年12月12日起计至颐和公司办理好不动产权证之日止，按每日0.01%的标准计算)暂计至2020年10月15日止违约金为55490元；2.台山颐和地产公司签订的补充协议第五条、第六条、第七条、第十一条、第十六条均无效，且在订立合同时未与詹金辉进行充分协商，应被认定为格式条款；3.詹金辉于2020年8月3日提供的证据1证实本案商品房为有明显增值；证据2为要约，非要约邀请，一审均认定错误；4.台山颐和地产公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：一、2015年8月23日，詹金辉与台山颐和地产公司签订《台山颐和温泉城认全辉购书》约定其以824520元认购位于台山市三合镇温泉颐和城X幢X房不动产，詹金辉分两次向台山颐和地产公司付清254520元的预付购房款。2015年12月10日，詹金辉与中国建设银行股份有限公司台山支行签订《个人住房组合借款合同》办理贷款手续，建设银行向台山颐和地产公司支付涉案购房款余额570000元。2015年12月14日，詹金辉与台山颐和地产公司正式签订《广东省商品房买卖合同》购买前述不动产，约定：1.台山颐和地产公司应当在不动产交付使用后的550日内向台山市产权登记机关备案。2.如因台山颐和地产公司的责任没有按期办理权属登记备案，致使詹金辉不能取得不动产权属证书，则双方同意变更原条款，詹金辉同意给予台山颐和地产公司180日工作日(实际为266日)的宽限期办理。3.台山颐和地产公司在该宽限期届满仍未办理权属登记备案的，该公司自宽限期届满之日(2018年11月17日)起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向詹金辉支付违约金。2016年9月22日，台山颐和地产公司将位于台山市三合镇温泉颐和城X幢X房的不动产交付给詹金辉占有使用，但台山颐和地产公司至今仍未办理涉案房屋的不动产权转移过户手续。二、(一)根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十八条、第二十九条第一款规定，台山颐和地产公司至今未能协助詹金辉取得不动产权属证书确实给詹金辉造成一定的损失，且该损失在取得不动产权属证书之前一直处于持续状态。虽《补充协议》约定“违约金总额不超过房价款的2%”，但案涉房屋所在的楼宇至一审第一次开庭时仍未进行竣工验收，不具备永久性的供水、供电、供气。第二次开庭时台山颐和地产公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。2020年3月27日，在台山市住建局见证下召开协商会议，台山颐和地产公司向相关业主代表承诺2020年6月底之前办理初次登记，8月底之前办理权属证书，但至今仍没有给出合理的解释也没有具体的办理计划，何时向台山不动产权登记部门进行初次登记和将不动产权转移登记仍处于不确定的状态。在违约事实、违约造成的损失一直处于持续状态之中的情形下，若以总房价款的2%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚信原则，以此计算得出的违约金明显不足以弥补颐和公司违约给詹金辉造成的损失。故应将迟延办证的违约金的计算标准酌情调整为每日按总房价款824520元的0.01%，自2018年12月12日起计至台山颐和公司办理好案涉房屋的不动产权属证书之日止，但违约金以不超过购房款为限。(二)台山颐和地产公司与詹金辉签订的补充协议属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第39条第2款规定，《补充协议》属于台山颐和地产公司事先批量印刷，为了重复使用而预先拟定。台山颐和地产公司当时是在交了定金、首期购房款、银行放贷之后，通知詹金辉到场签合同时才能见到这份购房合同，销售员只是要求签合同，且在订立合同时未与詹金辉进行充分协商，并没有对附件四《补充协议》作出特别的解释说明。台山颐和地产公司也没有告知其之前在售楼处公示过购房合同，并非是买受人等没有仔细了解，落款日期也不是詹金辉签署。台山颐和地产公司不守诚信，构成欺诈。案涉《补充协议》格式合同中，台山颐和地产公司逾期交楼、逾期办证违约责任明显轻于詹金辉等买受人逾期付款违约责任，双方权利义务明显不对等。因此，该条款就不能认定为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第40条规定，该格式条款应为无效。(三)一审对詹金辉提供的证据认定有误：1.一审判决计算标准依据不一致：案外人与台山颐和地产公司于2019年12月签订的商品房买卖合同，显示商品房建筑面积每平方7365.64元的单价，是按照房屋建筑面积80.65平方米计算，而不是以套内69.35平方米计算；而本案商品房每平方米7179元的单价，是以套内面积114.85平方米计算，而不是以建筑面积137.42平方米计算，故计算错误。而本案商品房于2015年8月23日，詹金辉是以建筑面积每平方米6000元购买。同地段同类型商品房，2015年8月每平方米6000元，2019年12月平方米7365元，近5年每平方米自然增值1365元许，按照建筑面积137.42平方米计算，共自然增值187578.3元。故一审判决计算错误，所以认为没有明显增值，同时也没有考虑预期利益等综合因素。2.《中华人民共和国合同法》第14条明确了要约有以下四个构成要件，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，2020年4月26日拍照和摄像于台山颐和公司销售中心的LED显示屏的“精选特惠单元，劲爆一口价”属于要约，记载具体情况有房号、建筑面积、原价和现时的价格，信息内容具体明确，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，对双方当事人均具有约束力。因此，一审认为证据2属要约邀请并非实际成交价，不足以证明受到了实际损失及损失数额是错误的。二、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定中的“合同履行后可以获得的利益”是一种已经预见到在合同适当履行后可以实现和取得、但因一方的违约行为而未实际实现的财产利益。根据《中华人民共和国民法通则》第4条、112条、《中华人民共和国民法总则》第7条、《中华人民共和国合同法》第42条、97条、113条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第29条规定及最高人民法院在《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》可知，可得利益损失的认定标准为“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则，减损规则，损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失，非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本”。三、台山颐和地产公司迟延交楼、迟延办理权属证书，如果仅以合同约定的总房价款的2%为限，即使不动产权证长期办不下来，最高违约金额也不超过总房价2%，违约成本很低。二审期间，詹金辉补充如下意见：一、根据《中华人民共和国民法典》第六条、第二百零八条、第五百八十五条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，台山颐和地产公司至今未能协助詹金辉取得不动产权属证书给詹金辉造成损失，且该损失在取得不动产权属证书前一直处于持续状态。虽然《补充协议》约定违约金总额不超过房价款的2%，但该约定有违公平合理、诚实信用原则，以此标准计算违约金明显不足以弥补詹金辉的损失。二、涉案商品房买卖合同系双务合同，开发商负有交付房屋及办理房屋权属证书的义务，开发商拟定补充协议时，若对其所负责任进行免除或减轻的，则应对购房人对应的义务进行相应调整。但涉案商品房买卖合同中双方权利义务约定失衡，台山颐和地产公司利用格式条款，减轻其责任，加重对方责任，明显规避出卖人办证义务及违约责任，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条、第四百九十八条的规定，该条款应属无效。三、根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》第十二条、《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，台山颐和地产公司逾期办证应承担违约责任，赔偿詹金辉的损失，仅以约定的总房价2%为上限计算迟延交付房屋及迟延办证的违约金违约成本低。四、詹金辉提供的证据2属于要约邀请，足以证明其受到的实际损失。五、相同类型的案件，裁判结果应当相同。台山颐和地产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。广州颐和房产策划台山分公司没有述辩。詹金辉向一审法院起诉请求：1.判令台山颐和地产向詹金辉支付违约金40896.2元(以总房价824520元为基数，按日万分之一从2018年11月17日起计至2020年3月26日止共计496日)；2.本案诉讼费由台山颐和地产承担。一审法院判决：一、台山颐和温泉城地产开发有限公司应于判决生效之日起十五日内支付违约金16490.4元给詹金辉；二、驳回詹金辉的其他诉讼请求。如台山颐和温泉城地产开发有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费822.41元(已由詹金辉预交)，由詹金辉负担610.15元，由台山颐和温泉城地产开发有限公司负担212.26元。詹金辉多预交的案件受理费212.26元，由一审法院予以退回；台山颐和温泉城地产开发有限公司应向一审法院补缴案件受理费212.26元。二审期间，詹金辉提交了如下证据：证据一、房屋权属信息查询结果证明，证明至二审调查之日，案涉房屋仍未办理不动产权登记；证据二、台山市不动产登记信息证明，证明至二审开庭之日止台山颐和地产公司仍未将产权转移登记给詹金辉；证据三、答复意见书，证明信访局对詹金辉反映的整个案涉房屋区域到二审开庭之日临水临电，没有燃气所作的回复意见；证据四、信访事项受理告知书，予以证明台山市三合镇政府对詹金辉信访的告知书；证据五、受理告知书，证明台山市住建局对詹金辉通过国家信访网上信访受理的告知书；证据六、（2020）粤07民终3943号民事判决书复印件，证明江门市中级人民法院对同为台山颐和地产公司的商品房买卖合同纠纷中，对里面的格式条款依法认定为无效条款；证据七、（2018）粤01民终5547号民事判决书打印件，证明台山颐和地产公司的子公司广州南开房地产开发公司和李雪娟商品房预售合同纠纷违约金应否以总房款2%为限的争议焦点，广州中级人民法院查明和认定给二审法院作为参考；证据八、（2014）粤高法民1申字579号、（2015）粤高法民1申字327号民事裁定书，（2019）粤01民终20191号民事判决书，（2020）粤01民终10691、10696、10742号民事判决书，（2020）闽06民终1433号民事判决书，证明相同类型案件，案件基本事实相似，生效法律文书认定违约金上限的格式条款应属无效。广州颐和房产策划台山分公司二审期间没有提交新证据。二审期间，台山颐和地产公司提交了涉案工程竣工验收备案表，予以证明台山颐和地产公司已加快推进涉案房屋的办证进度，目前案涉房屋所在区域待不动产权审核科的审核后即可办理房产证。经审查，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零一条、第一百零八条的规定，本院将结合本案的其他证据及相关事实对上述证据进行综合认定。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：詹金辉的上诉请求能否得到支持。首先，结合已查明事实和在案证据显示，詹金辉与台山颐和地产公司于2015年8月23日签订了涉案《商品房买卖合同》，约定詹金辉向台山颐和地产公司认购台山市三合镇温泉颐和城X幢X房，台山颐和地产公司应当在涉案房屋交付使用后550日内为詹金辉办理房地产权属证书。但台山颐和地产在2016年9月22日交付涉案房屋给詹金辉占有使用后，直至宽限期届满后仍未能按照约定办理涉案房屋权属证书。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，台山颐和地产公司应就逾期办证承担相应的违约责任。又根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，结合涉案《商品房买卖合同》附件四补充协议第十一条“宽限期届满甲方（即台山颐和地产公司）仍未办理的权属证书的，乙方（即詹金辉）同意不解除《商品房买卖合同》，甲方应从宽限期届满之日起，每日按该商品房总价款万分之一的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%”的约定，涉案《商品房买卖合同》及补充协议有台山颐和地产公司和詹金辉的签名盖章确认，詹金辉作为完全民事行为能力人，在签订涉案《商品房买卖合同》及补充协议时应知悉合同约定的权利义务，在案证据亦未反映涉案《商品房买卖合同》及补充协议存在法定无效的情形，且补充协议第十一条并未免除一方责任和排除一方权利，亦不属于《中华人民共和国合同法》第四十条约定的无效情形，因此对本案双方均具有法律约束力，台山颐和地产公司应每日按涉案房屋总价款万分之一的标准向詹金辉支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。在颐和公司逾期办理涉案房屋权属登记备案的情况下，其应当按照上述约定承担违约责任，即从宽限期届满之日2018年12月12日起以总房价款824520元按日万分之一的标准计至2019年6月30日止累计至总房价的2%计算即16490.4元，故一审法院判决台山颐和地产公司支付违约金16490.4元给詹金辉并无不当，本院予以维持。鉴于本案詹金辉是基于逾期办证违约责任而提起的诉讼，而补充协议第五条为双方对逾期支付任何应付款项的违约责任的约定，第六条是双方对按揭贷款的约定，第七条是双方对台山颐和地产公司逾期交房的违约责任的约定，詹金辉在一审期间并未提出主张对补充协议第五条、第六条及第七条的效力进行认定，不属于本案逾期办证违约责任审查的范围。詹金辉上诉主张涉案《商品房买卖合同》及补充协议中约定逾期办证违约金上限的条款应属无效格式条款，理据不足，本院不予支持。其次，詹金辉上诉认为以该标准计算违约金明显过低，要求违约金不以总房价款2%为上限。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。……”的规定，詹金辉要求增加违约金，并在一审期间提供了案外人与台山颐和地产公司签订的商品房买卖合同及台山颐和地产公司宣传屏中“精选特惠单元，劲爆一口价”的在售房屋售价表照片予以证明。经审查，案外人与台山颐和地产公司于2019年12月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》中的房屋位于三合镇温泉颐和城颐昌二街17号604，按建筑面积以每平方米7365.64元计得总价款为594039元，而涉案房屋位于三合镇温泉颐和城X幢X室，按套内建筑面积每平方米7179元计得总价款为824520元，上述两套商品房所在的位置、户型、楼层等均有所不同，不足以证明詹金辉因台山颐和地产公司逾期办证而受到的实际损失。又根据《中华人民共和国合同法》第十五条“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，台山颐和地产公司宣传屏中“精选特惠单元，劲爆一口价”的在售房屋售价表，是台山颐和地产公司为了推销商品房，通过标明其中10套商品房的面积和售价的方式，让有意购房者向其发出要约的意思表示，该在售房屋售价表属于要约邀请，且在售房屋售价表亦不足以证明詹金辉因台山颐和地产公司未办理房地产权属证书而造成的实际损失及具体损失数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，詹金辉应当承担举证不能的法律责任。因此，詹金辉上诉认为违约金过低，不应以总房价2%为上限的请求理据不足，本院不予支持。综上所述，詹金辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费775元，由詹金辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 砚审 判 员  梁宇俊审 判 员  徐 闯二〇二一年三月十六日法官助理  杨倩瑜书 记 员  黄巧明