陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书  （2020)陕01民再236号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：西安辣欢天餐饮有限公司。住所地：西安市新城区、1F101室。法定代表人：周森，该公司经理。委托诉讼代理人：王海鹏，陕西金吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西安悦宫餐饮有限公司。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：徐利华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王优民，陕西乐思律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：肖迎新，女，1969年4月29日出生，汉族，住址：西安市碑林区。委托诉讼代理人：王优民，陕西乐思律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审上诉人）：西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司。住所地：西安市莲湖区。负责人：裴子璞，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐晓联，上海锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨康，上海锦天城（西安）律师事务所律师。再审申请人西安辣欢天餐饮有限公司（以下简称辣欢天公司）因与被申请人西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司（以下简称爱窝窝一公司）、西安悦宫餐饮有限公司（以下简称悦宫餐饮公司）、肖迎新房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）陕 01 民终11450 号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2020年10月27日作出（2020）陕民申2004号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。辣欢天公司向本院提出再审请求：1、依法撤销西安市中级人民法院（2019）陕01民终11450号民事判决书和西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8024号民事判决书。2、发回重审或依法改判支持申请人一审的三项诉请，即：（1）判令悦宫餐饮公司与爱窝窝公司共同向申请人腾交西安市莲湖区XX园XX路XX号XX房XX层房屋；（2）判令三被申请人向申请人支付以年租金75万为基数，每三年递增5%的房屋租金，自2014年11月21日起计算至实际腾房之日和以年利率24%计算的违约损失；（3）判令被申请人悦宫餐饮公司退还申请人垫付的100万元，并赔偿自收到款项之日起至实际退还之日相当于贷款利息的资金损失。3、本案一、二审诉讼费用由三被申请人共同承担。事实和理由：1、悦宫餐饮公司是本案共同承租人，一、二审法院认定的涉案责任主体错误。（1）悦宫餐饮公司一直承认其系涉案房屋的承租人、承用人。即使退一万步讲，肖迎新行为也构成表见代理，悦宫餐饮公司系涉案房屋承租人。（2）悦宫餐饮公司向申请人的《回函》《通知》，主体均系悦宫餐饮公司，均加盖悦宫餐饮公司的印章。（3）悦宫餐饮公司提供的评估报告附件材料以及装修等均显示，涉案房屋及其运营实体“量贩KTV”均由悦宫餐饮公司投资。（4）根据合同相对性原则，与再审申请人签订《合作协议》的是悦宫餐饮公司，而非其他被申请人，承担合同义务、责任的主体首先是悦宫餐饮公司，其他主体可能承担连带责任。至于悦宫餐饮公司占租用房屋后对涉案房屋与其他被申请人的关系问题，与申请人没有直接关系。2、一、二审法院均判定欠付的房屋租金应当减半收取，存在严重的事实认定错误和法律适用错误。（1）在《合作协议》之约定未变更的情况下，悦宫餐饮公司应严格按照合同约定履行合同义务。（2）从合同法的公平原则及损失赔偿规定来看，悦宫餐饮公司也应当向申请人按照协议约定支付房租（房屋占用费）。（3）一、二审法院认定房租减半收取的事由不存在不成立。3、二审法院认定涉案房屋已经腾交，并据此对申请人要求腾交房屋的诉请不予处理，存在严重的事实认定错误和程序错误。（1）涉案房屋至今未向申请人腾交。（2）二审法院对申请人的诉请存在漏判，存在程序错误，依法应予纠正。4、一、二审人民法院认定一百万元属补偿款且无需返还，系严重的事实认定错误，悦宫餐饮公司应当返还一百万元垫付款。（1）申请人向悦宫餐饮公司垫付补偿款的事由已消灭，悦宫餐饮公司应当退还补偿款。（2）悦宫餐饮公司经营受阻系不可抗力或情势变更导致，且申请人并未在与悦宫餐饮公司的合作关系中获利，无需向其补偿。悦宫餐饮公司辩称，一、《合作协议》是肖迎新与辣欢天公司签订的，由肖迎新、王某某、裴子璞三人实际经营，该协议的乙方虽是悦宫公司的名字，但悦宫公司并没有盖章。二、二审法院认定涉案租赁主体是正确的，辣欢天公司再审申请理由不成立。肖迎新辩称，2009年8月19日肖迎新作为代表与辣欢天公司签订《合作协议》，在桃园路XX路XX店，该店是三肖迎新、王某某、裴子璞三人实际经营的。肖迎新是爱窝窝一分司的股东和前法定代表人，公司成立前签订的合作协议，均应由爱窝窝一分司承继，并承担责任，不应由其个人承担责任。一审法院认定涉案租赁主体正确，辣欢天公司再审理由不成立。爱窝窝一公司辩称，一、原一、二审法院认定《合作协议书》的权利义务主体为辣欢天公司与爱窝窝一分司，并无不当。二、辣欢天公司向爱窝窝一分司交付的案涉房屋无法继续经营KTV，是不争的事实。且未及时办理房屋腾交手续的过错不在爱窝窝一分司，爱窝窝一分司不应承担被迫停业之后的房屋租金。三、爱窝窝一分司在一审判决之前已经完成腾交案涉房屋的义务，根本不存在辣欢天公司所称的至今未向其腾交房屋的情形。四、一、二审法院认定辣欢天公司支付的100万元系双方协商的补偿款，符合案件事实，认定正确。综上，辣欢天公司的再审请求缺乏事实和法律依据，不能成立，依法应予全部驳回。辣欢天公司向一审法院起诉请求：1.判令被告悦宫餐饮公司和第三人爱窝窝一公司共同向原告腾交位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX房XX层的房屋；2.判令被告悦宫餐饮公司、肖迎新和第三人爱窝窝一公司向原告支付自2014年11月21日起至实际腾房之止的房屋租金（截止2017年9月26日租金为2317214元）和违约利息（按照年利率24%计算）；3.判令被告悦宫餐饮退还原告补偿款1000000元，并赔偿其自收到款项至实际退还之日止的利息损失；4.本案诉讼费由被告和第三人承担。一审法院认定事实：位于西安市XX路XX号的临街商业用房系中国人XX队XX城XX店的联建项目。2009年7月28日，XX城XX店签订《房屋租赁合同》，约定：由辣欢天公司承租位于西安市XX园XX路XX号XX层商业用房，一层建筑面积为550㎡，二、三、四层面积为5700㎡，租期15年，自2009年8月1日至2024年12月31日止，月租金为20万元，年租金为239万元，每三年递增一次，按季度支付，逾期支付租金，每天按照年租金5‰计算违约金，逾期十日，守约方有权解除合同。辣欢天公司承租上述房屋后的2009年8月19日作为甲方与悦宫餐饮公司（乙方）签订《合作协议书》，约定：“……乙方使用该楼三层，进行KTV娱乐经营活动。乙方在三楼的经营与甲方无关。根据面积计算三楼的房租全年为75万元，由乙方按时交纳……甲乙双方均按照甲方和永吉商店的房屋租赁合同约定时间和方式缴纳，逾期缴纳的违约责任亦按该合同约定由违约方承担。”该《合作协议书》未加盖悦宫餐饮公司的公章，也无其法定代表人的签名，由肖迎新个人在乙方落款处签字。协议签订后，辣欢天公司向裴子璞交付了涉案房屋。裴子璞与肖迎新、王某某进行装修后在该XX路XX店。王某某向辣欢天公司交纳租金至2014年11月20日。2013年7月1日，裴子璞与肖迎新、王某某发起成立西安爱窝窝酒店有限公司（2016年10月9日更名为西安爱幄幄酒店有限公司）。2013年9月11日，三人发起设立西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，XX路XX店。2014年8月28日，中国人XX队XX城XX店发出《停业整顿通知》，明确KTV等属于军产明令禁止项目，责令于2014年8月30日起停业整改，否则将停水停电。2014年9月10日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《整改停业告知书》，要求辣欢天公司执行部队命令，停止三楼KTV的经营活动。2014年9月18日，XX路XX店停业整顿。经各方协商，爱XX路XX店的资产进行了评估。2014年10月10日，陕西天任资产评估有限责任公司作出陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书，评估结论为XX路XX店的装修工程及辅助设施和机器设备的评估价值为7819257元。2014年10月15日，辣欢天公司法定代表人张林向王某某个人账户支付80万元，2014年10月20日，案外人陈某某向王某某个人账户支付20万元。各方均认可该100万元即为补偿款。此后，双方因对补偿款问题未能协商一致，XX路XX店未腾交房屋，也未正常经营，形成诉讼。审理中，一审法院多次主持各方调解，未能达成一致意见。2018年4月，爱窝窝一公司另案将辣欢天公司起诉至一审法院，要求退还押金10万元、租金131250元并赔偿财产损失400万元。一审法院以（2018）陕0104民初2669号立案，该案尚未审结。一审法院判决：一、本判决生效后三十日内，第三人西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司向原告西安辣欢天餐饮有限公司腾交位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX房XX层的房屋；二、本判决生效后十五日，第三人西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司支付原告西安辣欢天餐饮有限公司自2014年11月21日至实际腾房之日止的租金（按照年租金75万元的50%即37.5万元计算）；三、驳回原告西安辣欢天餐饮有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26980元，由西安辣欢天餐饮有限公司负担15707元，西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司负担11273元。辣欢天公司不服一审判决，上诉请求：1.改判一审判决第一项为，判决生效后三十日内，悦宫餐饮公司和爱窝窝一公司共同向其腾交西安市莲湖区XX园XX路XX号XX房XX层的房屋；2.改判一审判决第二项为，判决生效后三十日内，悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司向其支付自2014年11月21日至实际腾房之日止的租金[按照年租金75万元（且每满三年递增5%）方式计算]，并赔付租金违约利息（按欠款金额的年息24%标准计）；3.撤销一审判决第三项，判决由悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司共同退还装修补偿款100万元，并赔偿自收到之日至实际退还之日止的款项利息损失（参照人民银行逾期利率标准日万分之2.1标准计）；4.一、二审诉讼费由悦宫餐饮公司、肖迎新和爱窝窝一公司共同负担。爱窝窝一公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判为驳回辣欢天公司的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由辣欢天公司负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实属实。另查明，2014年8月28日，中国人XX队XX城XX店发出《停业整顿通知》载明，“你单位承租的西安市XX园XX路联建租赁项目，违反了空军《关于进一步规范空军空余房地产租赁管理有关通知》和军区空军《关于进一步加强租赁管理的措施》规定。（关于明令禁止经营项目和重点管控的足浴、网吧等特营项目问题，对歌厅、舞厅、KTV、洗浴等明令禁止项目，出租单位与承租人协商谈判，必须关停或改变经营内容。对足浴（包括足浴、沐足）、网吧等特营项目，从严管控，能清退的坚决依法清退，一时难以清退的，加强日常管控，防止发生影响部队形象声誉等问题，合同期满必须停止，不得延长租赁期限）。依据军区空军《纠治空余房地产管理存在问题的措施》，前期我部管理处派专人到你单位多次进行政策宣传，协商整改，未见成效。2014年8月20日晚，你单位租赁项目中含明XX房XX组检查通报，给部队造成严重不良影响。2014年8月21日我部已通知你单位对该项目进行整改，事后经多次检查发现该项目仍继续营业，现责令你单位于2014年8月30日起停业整改。逾期未进行停业整改，我部将对你单位租赁项目进行停电、停水处理。对此造成的严重后果和经济损失全部由你单位负责。”2014年9月10日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《整改停业告知书》载明，“贵公司做为承租方用我方XX路XX号1-4层六千余平方米房屋，其中利用三层经营KTV。我们租赁双方均清楚租赁房屋系军产，根据去年空军《关于进一步规范空军空余房地产租赁管理有关通知》和军区空军《关于进一步加强租赁管理的措施》规定，歌厅、舞厅、KTV属使用军产禁止经营项目之列。对此经去年年底告知，贵公司表面遵循部队规定拆除悦宫KTV招牌，事实上至今没有停止KTV经营。XX房XX组检查发现通报，对多方造成不良影响。产权所属解放军94070部队，8月21日通知我方进行整改，8月28日通知要求于8月30日起停业整改，二十天来出租方反复告知贵公司执行部队禁止性规定，贵公司口头承诺改变停止KTV经营，至今没有兑现，已威胁我们出租方因联建取得的房屋使用权。现书面告知你方立即停止三层KTV任何经营活动及经营状态，从即日起一经发现KTV没有彻底停业，我方将依据部队停水、停电的措施，将贵公司租赁范围内水电或供电停止，对此造成的全部损失由你方自行承担。若你方一意孤行，我方将被动依据你方在合同期限外明知故犯违反军产使用规定的情形，依法行使合同解除权，提前解除双方2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》。”2014年11月24日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《解除合同通知书》，其中载明“一、出租方基于出租方逾期支付租金的违约行为，行使合同解除权，单方通知你方双方《房屋租赁合同》于本通知送达之日提前解除。二、你方交付的履约保证金陆拾万元做为违约金不予退还。三、你方于本通知送达之日之次日起五个工作日内搬迁腾交房屋及附属实施设备，自2014年11月21日起至应腾最后一日的租金每天按2509500元÷365天计算，逾期腾房每天按日租金三倍计算场地占用费，逾期腾房超过七日，我方直接收回房屋场地设施设备，现场承租方遗留物品视为放弃之物。……敬请配合，如有异议，依法律规定途径程序提出。”2015年4月21日，西安新城永吉商店发出《腾房离场通知》载明，“西安辣欢天餐饮有限公司三层人员：租赁双方于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》因承租方违约不付租金，经我们出租方于2014年11月24日书面通知，租赁合同已于2014年11月25日解除。解除通知同时要求在五个工作日内腾房，依合同约定逾期腾房每日按日租金三倍计算场地占用费，超过七日，我方直接收回房屋场地及附属设施设备。并且告知，如有异议依法通过法律途径程序提出。在法律规定的期限内，你们承租方没有提出异议。租赁合同解除已完全既成事实，没有任何余地，现应无条件腾房并且支付场地占用费。”爱窝窝一公司提供照片一组，证明爱窝窝一公司于2018年3月19日、2018年5月7日从涉案场地内整理、搬离相关设备、物品，其中于2019年9月19拍摄的照片显示涉案房屋一楼大厅门上已上锁。本院二审认为，肖迎新与辣欢天公司所签《合作协议书》未加盖悦宫餐饮公司公章，肖迎新也未取得悦宫餐饮公司授权，故一审认为《合作协议书》非悦宫餐饮公司的真实意思表示，系肖迎新的个人行为，并无不妥。《合作协议书》签订后，肖迎新与王某某、裴子璞合伙在XX房XX路XX店。之后，肖迎新与王某某、裴子璞发起设立爱窝窝一公司，实际经营该店面，承继了《合作协议书》的权利义务，故一审认为《合作协议书》的权利义务主体为辣欢天公司与爱窝窝一公司，与法不悖。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从《合作协议书》对涉案房屋的约定内容看，符合租赁合同的法律特征，一审确定本案案由为房屋租赁合同纠纷正确。涉案房屋的产权性质属于军产，《合作协议书》的履行必然受到国家和军队政策变化的影响，因爱窝窝一公司经营的KTV项目违反了军队房地产对外租赁的有关禁止性规定，故上述租赁协议应当予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据已查明的案件事实并结合相关证据情况，可以认定爱窝窝一公司已于2018年5月7日从涉案场地内搬离，故对辣欢天公司要求爱窝窝一公司腾交涉案房屋的诉讼请求，本案不再予以处理。一审审理中，各方均认可租金交纳至2014年11月20日，故对于2014年11月21日至2018年5月7日期间的租金，爱窝窝一公司应当向辣欢天公司予以支付。考虑到导致涉案合同解除的原因不可归责于双方当事人，XX路XX店亦未能正常经营，故一审酌定由爱窝窝一公司按照年租金75万元的50%即375000元向辣欢天公司支付租金，同时对辣欢天公司要求爱窝窝一公司承担违约利息的诉讼请求不予支持，亦无不妥。辣欢天公司已支付的补偿款100万元，系当事人协商的结果且已履行完毕，现辣欢天公司要求退还该款并要求赔偿自收到款项至实际退还之日止的利息损失，缺乏依据，依法不予支持。爱窝窝一公司关于辣欢天公司主张2016年9月之前的租金已超过诉讼时效的意见，证据不足，本院不予采纳。综上所述，爱窝窝一公司的上诉请求部分成立，应予支持；辣欢天公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院二审判决：一、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8024号民事判决第一项、第三项；二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初8024号民事判决第二项为，本判决生效之日起十五日，西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司支付西安辣欢天餐饮有限公司自2014年11月21日至2018年5月7日止的租金（按照年租金75万元的50%即375000元计算）；三、驳回西安辣欢天餐饮有限公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费56475元，由西安辣欢天餐饮有限公司负担34800元，由西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司负担21675元。再审经审理查明，爱窝窝一公司在中国企业信用档案中心登记的企业地址及营业执照中登记的营业场所均为：西安市莲湖区XX园XX路XX号XX层。爱窝窝一公司、悦宫餐饮公司对《回函》《通知》上悦宫餐饮公司公章的真实性未持异议，称因辣欢天公司的催缴函发给了悦宫餐饮公司，为与催缴函上的主体对应以便协商问题，肖迎新找悦宫餐饮公司帮忙加盖公章。原审认定的其余事实基本属实，再审予以确认。本院再审认为，本案再审争议的主要焦点问题是：涉案合同的相对方应如何确定。民事活动中盖章行为的本质在于表明合同相对方是否通过行为人的职务行为或代理行为产生实际的权利义务关系。辣欢天公司主张悦宫餐饮公司系合同相对方的主要依据是该公司在《回函》、《通知》以及悦宫KTV的施工过程中加盖过公司印章。对此节事实，肖迎新、爱窝窝一公司及悦宫餐饮公司均承认使用过悦宫餐饮公司印章，但不认可悦宫餐饮公司参与了涉案合同的签订。根据原审查明事实来看，涉案《合作协议书》未加盖悦宫餐饮公司公章，合同签订时悦宫餐饮公司也未对肖迎新出具书面授权，其行为难以被认定为悦宫餐饮公司的行为。之后肖迎新等人虽使用过悦宫餐饮公司的印章，但现有证据无从反映悦宫餐饮公司系房屋实际承租人或实际投资、经营、管理过悦宫KTV，悦宫餐饮公司亦不认可其与悦宫KTV之间存在经营关系。《合作协议书》签订后，裴子璞、王某某、XX房XX路XX店，三人在设立爱窝窝一公司后又将企业地址登记于KTV店面所在地，并在评估及本案审理过程中明确认可其对涉案合作协议书中相应义务的承继。故综合上述证据和事实，原审认为合作协议的相对方应被认定为爱窝窝一公司并无不当。辣欢天公司主张悦宫餐饮公司承担违约责任的理由缺乏充分证据支持，依法不予采信。辣欢天公司请求返还补偿款100万元及利息，因该笔补偿费系基于当事人意思自治且未附明解除条件，故对该项请求依法不予支持。原审判决对诸如租金计算等其余请求的处理亦无明显不妥，再审应予维持原判。综上，辣欢天公司的再审请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）陕01民终11450号民事判决。本判决为终审判决。   审  判  长    车      宾审  判  员    齐      放审  判  员    张      磊 二〇二一年三月十五日   书  记  员    黄  雯  婷2020012362101011101148125196942939318201901114502020102720202004201901114502017010480241182755201411212431001182201411212017926231721424310000004189407020097281814550570015200981202412312023952009819752014112020137120161092013911201482894070201483020149102014918201410102014387819257201410158020141020201002018410131250400201801042669182014112175503752698015707112731182201411217552431002141220148289407020148202014821201483020149101814940708218288302009728201411242014112125095003652015421200972820141124201411252018319201857201991920185720141120201411212018577550375000100201692017010480242017010480242014112120185775503750005647534800216751810020190111450202001236916101027759163999161010407343552312591610113673262929819690429393342401196904292268201901114501