广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤19民终1951号上诉人（原审原告）：万葵菲，女，1986年12月12日出生，汉族，住广东省东莞市万江区××××××××××××××，公民身份证号码为441××××××××××××101。委托诉讼代理人：武慧利，北京市中银（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市×××酒店管理有限公司，住所地：广东省东莞市黄江镇田美社区××××××××××××××。法定代表人：罗希南，该公司经理。上诉人万葵菲、东莞市×××酒店管理有限公司（以下简称雅诗居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。万葵菲向一审法院提起诉讼，请求判令雅诗居公司：一、解除与其之间的《委托经营托管合同》；二、支付2020年3月1日至8月18日的租金共7280元；三、支付延迟支付租金的迟纳金（以300元为基数，分别自2020年1月8日起计算，以1600元为基数，分别自2020年3月8日、2020年4月8日、2020年5月8日，2020年6月8日起，按日千分之一计算，暂计至2020年6月30日为487元）；四、支付软装修赔偿金16762元（总装修金额/合同期总月数×未履行月数=18857/36×32）；五、支付降租协议违约金5000元；六、承担本案诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除万葵菲与东莞市×××酒店管理有限公司签订的《委托经营托管合同》；二、限东莞市×××酒店管理有限公司于判决发效之日起五日内向万葵菲支付2020年3月1日至2020年7月23日的租金共5115元；三、驳回万葵菲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费239.37元（万葵菲已预交），由万葵菲负担214.37元，东莞市×××酒店管理有限公司负担25元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初17721号民事判决。万葵菲不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.改判雅诗居公司退还万葵菲软装修赔偿金16762元；3.一审、二审诉讼费及其他费用由雅诗居公司承担。事实和理由：一、一审法院对软装修赔偿金相关的法律关系认定不清导致适用法律错误。1.万葵菲签署《家私家电代购委托书》授权雅诗居公司采购家私、家电。万葵菲为被代理人，雅诗居公司为代理人。罗希南作为雅诗居公司的法定代理人，根据《民法总则》第一百七十条规定，属于职务代理，为雅诗居公司的实际代理人。因此罗希南为万葵菲采购家私、家电的实际代理人。万葵菲与罗希南是委托代理关系，代理权是代理万葵菲采购家私家电。2.罗希南与东莞市××酒店管理有限公司（以下简称骏园公司）是法定代理关系，代理权是销售家私家电。3.罗希南实施了法律禁止的双方代理行为，罗希南既作为万葵菲的实际代理人采购家私家电，又作为骏园公司的代理人销售家私、家电，买卖双方的意思表示均由罗希南一人做出，其实施了双方代理行为。违反了《民法总则》第一百六十八条：代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为。因此罗希南代理万葵菲实施的家私家电采购的代理行为无效。4.代理行为无效的后果是代理行为对被代理人不发生效力。二、一审法院未提及损害万葵菲利益的关键证据，一审中万葵菲提交了市场询价的报价单，证明该批家私家电的价值为11110元。而雅诗居公司通过双方代理的行为，代万葵菲采购的价格为18857元，此代理行为严重损害了万葵菲的利益，一审法院却不予认定，对于证据也不予提及。雅诗居公司不服一审判决，上诉请求：1.改判一审判决第二项的租金金额为：2020年3月免租，只需支付2020年4月4日至7月23日租金的50%，即2432.5元；2.本案诉讼费由万葵菲承担。事实和理由：一、依据双方签订的《委托经营托管合同书》第八条第10款：托管期间，如因物业公司或小区的干涉等因素，影响到乙方对该物业的正常托管，甲方应及时与物业公司沟通、协调，保证乙方能正常的托管，并承担该期间乙方的经济损失，在此过程中，乙方可停止支付租金，直到该物业能正常经营时为止。第八条第11款：该物业环境、其它人为因素，乙方托管物业无法进行日租、月租、年租及旅业经营的，甲方有义务配合乙方消除影响，恢复经营。未消除影响之前，乙方有权单方面停止支付租金，直到能恢复该物业的正常经营时为止。由于小区物业于2020年2月2日公布了《关于碧桂园松湖珑悦小区防控新型肺炎工作举措的通知》其中第1点，实施封闭式管理，非本小区人员以及车辆不得入内，受该条款影响，我方于2020年3月3日至4月3日期间被迫无法营业。应免除3月租金。二、我方仅支付2020年4月4日至7月23日租金的50%。该物业是出租给我方用于公寓酒店经营使用的，在该期间因新冠疫情的影响导致我方的经营收入明显减少。双方当事人均未在法定期限内向本院提交书面答辩。双方当事人在二审期间未提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据上诉人在二审中的上诉，本案的争议焦点是：一、一审法院关于房屋租金的处理是否正确；二、雅诗居公司应否退还万葵菲软装修赔偿金。对此，本院分析如下：一审法院确认《委托经营托管合同》系双方真实意思表示，合法有效，以及双方均同意解除案涉《委托经营托管合同》的事实，本院予以确认。关于第一个焦点：雅诗居公司诉请2020年3月免租，并只需支付2020年4月4日至7月23日租金的50%，即2432.5元。关于其主张，雅诗居公司提供的证据并不足以证明受新冠疫情影响致其于2020年4月4日前无法营业，或因物业公司、小区的干涉等因素致使其正常经营受到严重影响。因此，雅诗居公司主张免租、减租的理由不成立。但是，新冠疫情导致案涉小区进行了封闭式管理，致使合同不能完全履行，属于不可抗力，一审法院已根据实际情况酌情减免雅诗居公司2020年3月至2020年4月的部分租金，一审法院处理恰当，本院予以维持。关于第二个焦点。万葵菲主张罗希南既作为万葵菲的实际代理人采购家私家电，又作为骏园公司的代理人销售家私、家电，买卖双方的意思表示均由罗希南一人做出。对此，本院认为万葵菲与雅诗居公司签订《家私家电代购委托书》，系万葵菲与雅诗居公司之间成立委托代理关系。虽然罗希南作为雅诗居公司的法定代表人，但其与雅诗居公司在法律上是两个独立的民事主体，罗希南并非万葵菲的委托代理人，其双方代理的主张不能成立。且《家私家电代购委托书》约定的内容清晰明确，中间详细罗列了具体的电器名称、规格、单价等信息，该合同是双方自愿，对双方均有效，万葵菲单方制作的报价单不足以否定《家私家电代购委托书》的效力。因此，万葵菲上诉要求雅诗居公司退还软装修赔偿金理据不足，本院予以驳回。综上所述，上诉人万葵菲、雅诗居公司的上诉理据均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219.05元（万葵菲已预交）和50元（东莞市×××酒店管理有限公司已预交），分别由各预交人负担。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二一年三月二十四日书记员  肖博雅何晴