安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终77号 上诉人（原审原告）：何慧敏，女，1985年10月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区长江东路合浦南村17栋101室。 委托诉讼代理人：余意，安徽虹途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊，安徽虹途律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：合肥市弘韬房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区北二环砀山路701号桃花园社居委综合办公楼3楼301室。 法定代表人：蔡风佳，总经理。 委托诉讼代理人：孙德芳，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱方方，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 上诉人何慧敏因与被上诉人合肥市弘韬房地产开发有限公司（以下简称弘韬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初9026号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何慧敏上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持何慧敏一审诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用均由弘韬公司承担。事实和理由：1、一审法院违反法律程序。案件2020年9月3日立案，同日法院给何慧敏送达开庭传票，2020年9月4日开庭，违反《中华人民共和国民事诉讼法》第136条规定；本案11个上诉人，一审开庭只审理了何慧敏案，法院在审理过程中禁止其余10个上诉人讲话，只让弘韬公司讲话，明显偏向弘韬公司；本案不符合民事诉讼法关于适用简易程序审理的条件，一审应该适用普通程序审理；本案争议焦点为房屋装修质量是否符合合同约定，一审法院对何慧敏的鉴定申请不予同意违反法律规定。2、何慧敏申请鉴定的是装修质量是否合格，一审法院不同意何慧敏鉴定，亦未到现场勘查，认为房屋装修质量不存在严重影响居住使用的质量问题不符合事实；3、判决理由缺乏法律支持。弘韬公司擅自更改已在监督管理部门通过备案的合同格式条款，弘韬公司提供的合同附件的内容与弘韬公司在房屋预售前申请办理商品房销售合同备案时通过审批的版本不符；案涉合同附件中格式条款内容违法，属于无效条款；案涉合同已分别约定毛坯房及全装修价，样板房全装修部分也应作为房屋装修标准， 弘韬公司辩称，1、一审法院审理程序符合法律规定，未剥夺何慧敏的任何诉讼权利。2、双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议均系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方权利义务的约定具体明确，双方均应按约履行。案涉商品房的装修标准为附件三、附件四，弘韬公司已经按照合同约定对案涉商品房进行了装修、装饰，不存在任何违约行为。何慧敏一审主张实际装修造价低于合同约定、要求弘韬公司拆除并返还装修价款缺乏事实及法律依据。3、案涉商品房质量不存在任何问题，且弘韬公司严格按照合同约定进行了装修、装饰，不存在进行鉴定的必要性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回何慧敏上诉请求，维持原判。 何慧敏向一审法院起诉请求：1、判令弘韬公司拆除不符合合同约定的装修部分，向何慧敏支付全装修赔偿款暂定351324元；2、判令弘韬公司向何慧敏支付逾期交房违约金29071元（按已付房款2202319元为基数以日万分之二的标准暂计算自2020年5月1日至2020年7月6日，此后顺延至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由弘韬公司承担。 一审法院认定事实：2019年3月20日，何慧敏、弘韬公司签订《商品房买卖合同》，约定何慧敏购买弘韬公司开发销售的庐月湾1幢601室全装修住宅。 第四条计价约定“出卖人与买受人约定按下述第4种方式计算该商品房价款：……4．该商品房为全装修住宅，房价款为（人民币）2202319元整。其中毛坯房按建筑面积计算，建筑面积97.59平方米，单价为（人民币）每平方米18967.06元，价款为（人民币）1850995元整；全装修部分费用为（人民币）351324元整。” 合同第六条付款方式及期限条款约定，买受人采取按揭付款的方式支付房款。首付房款1202319元应在2019年3月9日前支付给出卖人，剩余房款100万元办理按揭贷款。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定买受人逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后、经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 合同第八条关于交付期限条款约定出卖人应当在2020年4月30日前将取得建设工程规划许可证正本的商品房交付买受人使用。 合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。 合同第十一条交接条款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人书面通知买受人办理交付手续。验收交接时，出卖人应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单以及提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 合同第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定“出卖人交付全的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权按照下述第1种方式处理：1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……”附件四清单后作说明“1．不同户型的局部产品款式、尺寸等可能存在差异，以实际交付为准。2．若因特殊原因导致无法采购而需要调整部分品牌的，出卖人有权以同等品质材料/设备替代。在此情况下，出卖人不再另行通知，也无需承担任何违约责任。” 合同附有七份附件，其中附件一为房屋平面图；附件二为公共与公用房屋分摊建筑面积构成说明； 附件三装饰设备标准中对于装饰、设备标准（户外、公共、户内、设备标准）进行了明确约定； 附件四中约定了餐厅、客厅、公共部分、厨房、卫生间、卧室、阳台、灯具、开关面板插座共计42个分项的装修品牌标准； 附件五《补充协议一》第七条对本合同第11条交接补充约定如下，出卖人按本合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的前提是买受人已付清全部应付款，向若买受人未在第八条约定日期前付清全部应付款项，出卖人有权顺延交付该商品房。第八条：第一、对样板间存在的作用进行约定，样板间仅供仅供风格及装修效果之参考，而不能作为该商品房实际交付标准；第二，案涉商品房装修装饰标准以附件三、附件四约定为准，弘韬公司可以在不低于附件三、附件四约定的标准范围内进行品牌更换； 附件六为建筑节能信息。 附件七《补充协议三》第八条1、合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中处理方式：其违约金总额最高不超过买买受人时系支付房价款的1%。第十一条：“对本合同第十三条‘出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任’第1种方式变更约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同约记标准的，按如下方式处理：若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件三、附件四约定标准并存在质量问题的，由出卖人按双方约定的标准进行整改，出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人耍求其他补偿。买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任或其他补偿责任。”第十九条特别说明：本次交易的房价款拆分为毛坯房价款及装修部分价款，买受人确认该商品房交付时的装修水平及装修标准以本合同附件三、附件四约定的装饰设备标准为准，本合同第四条第4款中所约定装修部分价款不作为该商品房交付时的装修设备标准或装修设备标准实际对应的市场价值，买受人承诺不得以此为由拒绝收楼或向出卖人提出任何形式的经济要求或主张任何权利。买卖双方一致确认，双方己根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本补充协议条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映，本补充协议与本合同及补协一不一致的，以本补充协议约定为准。买受人签名确认。何慧敏针对第十九条专门单独签字认可并且捺手印。 上述合同及附件签订后，何慧敏在此前后分期分批支付了首付款，并办理了按揭贷款。就案涉房屋办理了网上认购备案确认单，备案房屋的为全装修住宅，房价款2202319元，其中毛坯房单价18967.06元/平方米，价款1850995元整，全装修部分费用为351324元整。2019年4月3日进行了备案，备案单号1903006732。 2019年11月22日，合肥市建筑质量安全监督站发出停工整改通知书，称庐月湾工程存在，地坪施工不符合要求，强度不足，墙面存在开裂空鼓现象，电线敷设未使用套管，要求自即日起暂停施工整改存在的问题。 根据合肥市建筑质量安全监督站于2020年6月30日出具的庐月湾1号楼工程质量监督报告，6月30日完成竣工验收，竣工验收意见为工程竣工验收合格，建议给予备案。庐月湾（原庐阳区N1611地块）1号楼验收合格，竣工验收备案资料齐备，于2020年7月3日完成备案。案涉房屋已经办理了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。 2020年2月13日弘韬公司向何慧敏发出通知书，称因2020年1月爆发的新型冠状病毒肺炎疫情，案涉房屋所在工程虽已完工，正处于主管部门验收阶段，因疫情影响项目验收无法正常开，为配合疫情防控工作同时根据合同约定，将顺延向何慧敏交付房屋并在解除疫情防控限制措施后，另行通知交房时间。 2020年7月4日向何慧敏发出交付通知书通知交房时间2020年7月5日。 何慧敏认为房屋实际装修标准严重不符合合同约定，按照实际装修造价明显低于合同约定等，故诉至法院要求判如所请。 本案诉讼中何慧敏申请对于本案全装修住宅的装修装饰工程质量及装修造价进行鉴定。 一审法院认为，本案何慧敏、弘韬公司双方存在房屋买卖合同关系，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案中争议的焦点问题是何慧敏主张弘韬公司交付的房屋装修标准不符合双方合同约定存在质量问题、未公示主要材料等信息且实际造价明显低于合同约定等能否成立。 一、本案《商品房买卖合同》及补充的附件针对装修标准以及装修不符合约定如何处理作出了明确约定。《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人交付全的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准，达不到约定标准的，出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，但《补充协议三》第十一条对合同第十三条变更约定若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件三、附件四约定标准并存在质量问题的，由出卖人按双方约定的标准进行整改，出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人耍求其他补偿。买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任或其他补偿责任。 补充协议三第十九条明确约定合同所约定装修部分价款不作为该商品房交付时的装修设备标准或装修设备标准实际对应的市场价值，何慧敏不得以此为由主张权利。该条款十九条特别使用加黑字体提醒，其中有条款内容明确对于免除或限制已方责任或限制对方权利内容已进行了特别解释说明，特别要求买受人签名确认，何慧敏在该条款下方签名，表明何慧敏已明知并理解了条款的内容，上述条款均有法律拘束力。 何慧敏提出房屋装修质量存在问题，本案小区单元楼已经竣工验收合格，何慧敏现有证据不能证明房屋存在严重影响居住使用的质量问题或符合不得交付使用的法定情形。何慧敏要求进行装修质量鉴定，该院不予采纳。即使存在其他质量问题的，亦可按约由出卖人按双方约定的标准进行整改，至于装修材料的品牌存在不一致，并不能据此认定质量存在问题，因合同约定出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。 二、关于何慧敏提出装修实际造价明显低于合同约定问题。虽然本案合同中约定了毛坯价款及装修费用，但这并不表明装修部分费用等同于装修材料及人工对应的市场价值。因为本案商品房买卖合同包含了装修部分内容在内，该全装修商品房是一个房屋与装修有机结合的整体，而合同约定的装修价值或者登记备案的装修价值高于实际交付的装修价值是符合商品房交易市场在限价背景下的运行规律的。开发商响应绿色发展要求开发全装修商品房，根据政府行政主管部门标准合同要求明确商品房的价格中包含装修费用，并不能由此认定装修部分费用等于装修材料及人工实际对应的市场价值。因此何慧敏要求装修价值进行鉴定该院不予采纳。 三、关于何慧敏主张弘韬公司通知何慧敏收房时还强行设置违法的前置交房程序，即要求交纳契税、物业费、装修垃圾费等，而弘韬公司否认设置障碍，该院认为由于交纳契税等费用是作为业主应当交纳的费用，何慧敏此主张该院不予采纳。何慧敏认为弘韬公司从未向消费者公示或告知装修装饰的主要材料、设计图纸及相关费用等信息，由于原、弘韬公司就装修的具体标准已经签订了合同附件三、四对装修材料应当知晓，故其主张该院不予采信。 综上，何慧敏主张弘韬公司交付的房屋装修标准不符合双方合同约定存在质量问题、未公示主要材料等信息且实际造价明显低于合同约定等不能成立，何慧敏要求弘韬公司拆除不符合合同约定的装修部分，向何慧敏支付全装修赔偿款暂定351324元的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。 此外何慧敏还要求弘韬公司支付逾期交房违约金29071元（按已付房款2202319元为基数以日万分之二的标准暂计算自2020年5月1日至2020年7月6日，此后顺延至实际交房之日止），按合同约定弘韬公司应于2020年4月30日交房，而本案弘韬公司迟至在2020年7月5日才安排交房，扣除疫情期间的42天，故逾期交房违约金为10571.13元（2202319元＊万分之二＊66-42天），该院可予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、弘韬公司于判决生效之日起十日内一次性支付何敏慧逾期交房违约金10571.13元；二、驳回何敏慧的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3505元，由何敏慧负担3305元，弘韬公司200元。 二审期间，何慧敏提交以下证据：证据一、房屋实景照片、视频及合景业主群聊天记录，拟证明房屋装修质量不合格（裂缝、漏水、渗水、墙内电信敷设未套管、电线线路从天花板穿过并且裸露在楼上的地面、底板缝隙冒灰、地板下合同约定的地面砂浆面层中却发现大量黄土、墙体发现大量散沙、窗户预留尺寸错误却在窗户与墙体之间填充高达4-5厘米厚的泡沫胶等等），装修质量及造价与合同约定的近3500元/平的装修价格相差甚远；证据二、2020年7月4日委托专业机构出具的《房屋验收咨询报告》复印件一份，拟证明庐月湾9号楼业主委托安徽新宅园房屋检测有限公司对弘韬公司该批次拟交付房屋进行的验房，弘韬公司反复说明的其具备交付条件并致函通知业主办理交付手续的房屋经过对表面装饰装修的初步检测，发现多达56处不合格问题；证据三、业主向政府反应劣质装修及逾期交房问题拟证明该小区业主曾多次向管理部门反应房屋虚假宣传、装修质量不合格、逾期交房等问题；证据四、案涉小区房屋质量问题的新闻（证据来源：1、https：//xw.qq.com/cmsid/20190813A0BD9U00；2、https：//xw.qq.com/cmsid/20191104A0OCNX00；3、万家社区。），拟证明本案并非个例，该小区早在一年前就大面积爆发针对房屋装修质量问题的维权，分批次交房后业主都集中反映装修不合格的问题。弘韬公司质证认为，对证据一，房屋实景照片、视频三性均有异议，从照片无法看出是案涉房屋，另从图片中看到的已经被改造的照片并非是案涉房屋的真实现状，是已经被破坏过的现场。对业主群的聊天记录三性均有异议。对证据二，三性均有异议，该房屋验收咨询报告系案外人单方自行委托，与本案无关，对该房屋检测报告的出具方资质弘韬公司不认可，内容不真实。对证据三，三性均有异议，只能看出是业主反映问题，并不能反映案涉房屋装修不合格。对证据四，三性均有异议，社区对话中反映的并非是案涉房屋的质量问题，与本案无关。本案工程早已竣工验收，并取得质量监督管理部分的质量验收报告，符合交付条件，不存在质量问题。 对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于一审程序是否违反法律规定。由于本案案情并不违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于适用简易程序的相关规定，同时何慧敏在一审期间对此也未提出异议，故一审适用简易程序审理本案并不违反法律规定，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十六条规定，人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。第一百六十条规定，简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六条、第一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。本案中，因一审法院适用简易程序审理本案，不受提前三日通知开庭的限制，故一审法院于2020年9月3日通知何慧敏定于2020年9月4日开庭，并无不当。 关于案涉合同附件及补充协议效力问题。何慧敏上诉主张案涉合同附件及补充协议内容为无效格式条款，对其不发生法律效力，本院经审查认为，何慧敏在上述合同及补充协议上签字，表明其知晓并认可合同及协议内容，由于补充协议三第十九条使用加粗黑体字进行特别提示，何慧敏在缔约时已经阅读该合同条款，并在合同上签字，足以说明其认可上述条款内容，该条款并不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定属于合同无效的法定情形，故应对何慧敏具有法律约束力。 关于房屋装修问题。本院认为，何慧敏提交的合肥市建筑质量安全监督站出具的《整改通知书》以及房屋照片等证据不足以证明涉案房屋装饰、装修及设备的配置标准存在与合同约定不一致的情形，且合同约定的全部装修费用351324元，该价款系销售价，而非成本价，何慧敏要求对案涉房屋装修装饰部分进行鉴定并无实际意义，要求返还装修装饰差价款缺乏法律依据，本院不予支持。 关于逾期交房违约金。何慧敏与弘韬公司签订的《商品房买卖合同》约定弘韬公司应当在2020年4月30日之前交房，弘韬公司于2020年7月5日将交房通知邮寄送达何慧敏，构成逾期交房，应当支付逾期交房违约金，一审综合疫情影响以及案件实际情况，酌定弘韬公司支付逾期交房违约金10571.13元并无不当，本院予以维持。案涉房屋经竣工验收合格，符合交房条件，如案涉房屋确实存在质量问题，何慧敏可另行主张权利。 综上，何慧敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7010元，由何慧敏负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 怡 审判员 董江宁 审判员 余海兰 二〇二一年三月十五日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审