云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0111民初2458号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司。住所：云南省昆明市东风东路48号金泰大厦14楼。法定代表人：胡斌，董事长。委托代理人：杨凯翔、郭瑾璇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：唐兴华，男，汉族，1982年11月30日出生，身份证住址云南省昆明市呈贡县洛羊工贸片区，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉被告唐兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2021年3月23日公开开庭进行审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司（以下简称“原告”）的委托代理人郭瑾璇到庭参加诉讼，被告唐兴华（以下简称“被告”）经本院合法送达无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》；2、判令被告于上述合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的公共租赁住房；3、判令被告向原告支付自2020年3月15日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月835.7元的标准计算，暂计算至2020年12月15日为7521.3元）；4、判令被告向原告支付自2020年3月15日起至实际腾还租赁房屋之日止的违约金（违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2020年12月15日为11490.87元）；5、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金，用于抵偿被告应承担的违约金；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月25日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，双方约定：1、原告将其所有的位于昆明市官渡区房屋出租给被告居住使用，使用期限自2015年9月15日起至2018年9月14日止，房屋建筑面积为65.35平方米，月租金835.7元，支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；2、原告于2015年9月15日之前向被告交付房屋；3、合同签订之日，被告按照6个月租金标准5014.2元向原告缴纳履约保证金，在租赁期限内，若被告有违约行为，原告有权从履约保证金扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；4、在租赁期限内，被告未按时缴纳租金的，每逾期一日按月租金的5%向原告支付违约金，拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，收回房屋。上述合同签订后，原告依约将房屋交付给了被告使用。上述合同约定租赁期限届满后，原、被告于2018年9月10日签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》，明确租赁期限自2018年9月15日至2021年9月14日，其余条款仍按照《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》履行。根据《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》约定，被告应于2020年3月14日前向原告支付下一期租金，但截止起诉之日，经原告多次催要，被告仍未按约支付租金，已侵犯原告的合法权益，故原告诉至法院。被告未到庭发表答辩意见，亦未提交书面答辩状。针对本案，原告向本院提交以下证据：《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、《房屋设施设备移交表》、非经营性收款收据、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》。本院认为，以上证据形式合法、内容真实，本院予以采信。针对本案，被告未向本院提交证据。经本院审理依法确认如下法律事实：2015年8月25日，原告（作为出租人、甲方）与被告（作为承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号：昆公租房子字第××号）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：甲方将坐落于云南省昆明市官渡区公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积65.35平方米，租赁期限为36个月，自2015年9月15日起至2018年9月14日止，月租金为835.7元，租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金5014.2元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金，在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿，如有乙方拖欠租金累计达到6个月等10种情形的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金，乙方应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约将上述房屋交由承租人使用，被告向原告交纳了履约保证金5014.2元。2018年9月10日，原、被告双方签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》，约定：双方签署的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（合同编号：昆公租房子字第××号）即将到期，经双方协商一致，将昆明市官渡区公共租赁房屋的租赁期限续至自2018年9月15日起至2021年9月14日止，原缴纳的履约保证金5014.2元继续作为续租期履约保证金，相关权利义务仍按《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》执行并保持不变。被告向原告交纳了至2020年3月14日的租金。被告自2020年3月15日起至今未按约支付租金，也未将房屋腾还给原告。本院于2021年2月25日将起诉状副本送达被告。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第七百二十二条规定“承租人无正当理由未支付租金或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”、第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”、第五百六十六条第一款、第二款规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”、第五百六十七条规定“合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，本案中，原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《补充协议》及《续租协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。对于原告第一项诉讼请求，被告拖欠原告自2020年3月15日起至今的租金，原告在合同到期前向本院提起诉讼请求解除合同，根据合同约定，原告有权单方解除合同，故对原告解除合同的诉请本院予以支持，因原告未能举证证实其通知被告解除合同的时间，故本院依据前述法律规定，确认本院将起诉状副本送达被告之日即2021年2月25日为合同解除之日；对于原告的第二项诉讼请求，根据合同约定，承租方应当自合同终止或解除之日起30日内腾退租赁房屋，原告的该项主张有事实及法律依据，本院予以支持；对于原告的第三项诉讼请求，根据本案查明的事实，被告已经拖欠2020年3月15日以后的租金，故应当按照合同约定向原告支付拖欠的租金及房屋占有使用费，但租金应视为已包括房屋占有使用费，故本院支持自2020年3月15日起至实际腾退之日止按月租金835.7元计算的租金；对于原告的第四项、第五项诉讼请求，根据合同约定，结合公租房的社会保障属性，本院认为应当以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，同时原告无须退还被告保证金。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担不利后果。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百六十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告唐兴华于2015年8月25日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》及2018年9月10日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）续租协议》自2021年2月25日起解除；二、由被告唐兴华于本判决生效后三十日内将昆明市官渡区房屋腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、由被告唐兴华于本判决生效后十五日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付自2020年3月15日起至被告唐兴华腾还上述房屋之日止的租金（按每月835.7元计）；四、由被告唐兴华向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付违约金5,014.2元，该款项在被告唐兴华支付的履约保证金5,014.2元中进行抵销，同时原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司不再承担退还保证金的义务。案件受理费276元，由被告唐兴华承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  付宜禾二〇二一年三月二十五日书记员  何小伟