湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2393号上诉人（原审被告）：龙品宇，男，1995年8月29日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：颜海龙，湖南百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟根，湖南百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤可英，女，1973年5月9日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：史蕊喻，女，1998年1月10日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系汤可英之女。上诉人龙品宇因与被上诉人汤可英房屋租赁合同纠纷一案，不服长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初10560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙品宇向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法裁定驳回被上诉人起诉；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院裁判法律关系不明确，逻辑推理混乱，事实认定错误。依据案涉《房屋委托管理协议》约定，委托人史彩强委托的内容并未授权被上诉人有权以委托人名义与他人签订房屋租赁合同及行使诉讼权利，被上诉人在一审中并未提供充分、有效的证据证明其有权以自己名义与上诉人就案涉房屋签订租赁合同，被上诉人并非一审适格原告。2.一审法院判令上诉人向被上诉人支付79800元错误。上诉人系因不可抗力解除合同，且履行了提前通知义务，无需承担违约责任。上诉人并未给涉案房屋所有权人造成任何损失，反而给其带来更多的受益，上诉人并未因此要求被上诉人对剩余租期内的装饰装修在利用价值范围内进行任何补偿。在被上诉人至今尚未退还上诉人承租房屋时已支付的76000元保证金的情形下，一审法院判令上诉人向被上诉人支付79800元有悖公平原则。3.一审法院判令上诉人支付被上诉人2019年9月1日至2020年3月15日期间的物业管理费13410.54元错误。被上诉人在一审中并未就已实际支付物业费的事实进行举证，应承担举证不能责任。4.一审判决适用法律错误，一审法院未适用《中华人民共和国合同法》第四百零一条、第四百零三条、第四百零四条关于被上诉人应向委托人史彩强报告、披露及交付房屋租金等法定义务的法律规定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条关于上诉人主观上非恶意解除合同，实属不可抗力，且上诉人履行了提前通知义务，无需承担违约责任的规定。5.一审法院判令由上诉人承担一审全部诉讼费用明显不合理，根据规定，案件受理费由败诉方承担，双方都有责任的由双方分担。被上诉人汤可英辩称：1.原审判决认定被上诉人在本案中主体适格正确，案涉房屋的所有权人一审中确认了被上诉人与上诉人《房屋租赁合同》的效力，且对被上诉人的起诉予以确认，实际上已将案涉租赁合同项下的全部权利转让给了被上诉人，被上诉人与本案存在直接的利害关系。2.原审判决上诉人支付免租期租金正确，上诉人租赁未能满两年并非被上诉人原因造成，上诉人应补齐三个半月的免租装修期租赁。3.上诉人违约解除合同，被上诉人不予退还保证金，符合双方合同约定。4.原审判决上诉人支付被上诉人2019年9月1日至2020年3月15日期间的物业管理费适用法律正确，应当予以维持，上诉人是物业费交纳的主体，上诉人未证明已交纳了租赁期间的物业费，上诉人欠交物业费属于客观事实，根据双方约定，应由上诉人承担交纳义务。5.一审对于诉讼费承担的判定并无不妥，原审法院判决上诉人承担所有诉讼费，并未违反诉讼费承担的基本原则。汤可英向一审法院起诉请求：1.依法判令龙品宇支付房屋三个半月免租装修期租金133000元；2.依法判令龙品宇向汤可英支付恢复原状的费用及房屋清洁打扫费用（拆除主播间分隔墙体、拆除房屋以及走廊吊顶、建筑垃圾清运、房屋复原砌墙、房屋复原水电安装、房屋复原整体装修、监控维修等）共计725370.21元；3.依法判令龙品宇赔偿汤可英四个半月房屋空置损失费171000元（2020年3月15日至2020年7月31日）及重新出租房屋的中介费35800元；4.依法判令龙品宇支付物业管理费28884元（2019年6月1日至2020年7月31日）;5.依法判令本案全部诉讼费用由龙品宇承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，汤可英（乙方）与案外人史彩强（甲方）签订《房屋委托管理协议书》约定，1、甲方委托的房屋位于：长沙市岳麓区××路××号麓谷公馆29楼，房号分别为：29层整层，即29001号房—29026号房，房屋用途为住宅。该建筑面积为1146.81平方米。2、甲方承诺：其为该房屋的合法产权人，其对该房屋拥有完整的支配权。二、委托代管内容：1、代委托方出租登记、带看、代办租赁登记等。2、代委托方付水、电、煤气、电话、宽带网络等费用。2019年5月30日，汤可英（甲方）、龙品宇（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定本合同项下租赁房屋坐落于长沙市岳麓区××路××号麓谷公馆29楼，房号分别为：29层整层，即29001号房-29026号房,租赁房屋规划用途：住宅。2、租赁用途乙方在签署本合同之前，已经对该房屋现状、结构、用途作了充分的了解；认为完全符合自身承租要求，同意按照现状承租，并承诺在签署本合同后不再向甲方提出任何要求或中途终止合同，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋进行转租、分租、抵押、质押等任何形式的行为。第二条租赁期限，1、租赁期限：租赁期限为6年，自2019年5月30日起至2025年6月1日止。《房屋及设施、设备清单》（见附件）经甲乙双方签字或盖章且房屋实际交付给乙方占有、使用，即视为甲方已经交付完成。第三条租金标准及其支付方式，1、乙方已现场踏勘，清楚知晓并接受该房屋的实际使用面积，双方同意本租赁合同不按面积计算租金，前三年房屋月度租金标准为不含税38000元／月（大写：叁万捌仟元每月）。第一年度的租金总额为456000元（大写：肆拾伍万陆仟元）。甲方承诺给予乙方3个半月的免租装修期，自合同签订起顺延。3、租金采取先付租金后使用的原则支付，支付周期为每三个月支付一次租金。乙方应在2019年5月31日前将2019年5月31日至2019年8月31日的首次应付租金，共计金额114000元（大写：壹拾壹万肆仟元）一次性支付给甲方，后续租金乙方应当在已经支付租金周期终了前柒天向甲方支付下一个周期的租金。第四条租赁保证金，1、本合同项下租赁保证金具有质押担保功能，作为本合同履行过程中和本合同期满或终止、解除情形下乙方应付未付的违约金、赔偿金性质的资金。合同履行期间租赁保证金不用于预付或冲抵乙方欠交的租金、费用。乙方应当在先交纳租金、费用后再计算是否应当退还租赁保证金及其金额。如合同终止、解除，乙方存在欠缴房租、费用等情形的，甲方有权从该保证金中抵扣，保证金不足以抵扣的，甲方有权向乙方追偿。2、双方约定租赁保证金为76000元（大写：柒万陆仟元）,不计利息。3、乙方应在本合同签订后7个工作日内将房屋租赁保证金一次性支付给甲方，甲方应出具等额收据。第五条双方权利义务中约定，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、卫生、物业、网络、停车等相关或有费用均由乙方承担和支付。相关费用的计量、价格与结算，均由乙方与提供供应或服务的单位（人）协商或按照规定办理。第七条租赁房屋的交还中约定，本合同解除或合同终止后三个工作日内，乙方需腾空租赁房屋中乙方自有物品并交还租赁房屋及附带固定资产；乙方自有的可移动物品由乙方自行处理。装修、装饰按照“来装去丢”的原则处理。乙方在拆除可拆除、可移动的设备设施时，不得损坏该房子，若造成租赁房屋损坏，甲方有权要求乙方恢复原状和赔偿损失。如乙方未在约定时间内退还租赁房屋，甲方有权处置乙方滞留在租赁房屋内的财物并自行选择将租赁房屋恢复原状，由此产生的费用由乙方承担，乙方不得因此向甲方要求赔偿相关财物的损失。双方另对其他事项作出了约定。在汤可英提交的房屋租赁合同的尾部载明：“补充条款：若乙方在租期未满两年，非甲方原因退租应补齐甲方前期给予的三个半月免租装修期租金”，龙品宇在该段话后签名。合同签订后龙品宇向汤可英缴纳房租至2020年3月15日，并缴纳了76000元保证金。2020年2月18日，龙品宇向汤可英发送解除租赁的通知，载明因疫情的影响，公司经营困难，2020年3月15日后不再续租房屋，解除租赁合同。龙品宇提交的湖南邦德物业服务有限公司出具的证明显示，龙品宇租赁房屋的物业管理费缴纳至2019年8月30日，汤可英提交的物业催缴函载明物业公司向其催缴2019年6月1日至2020年7月31日的物业管理费28884元，该催缴函载明费用单价为1.8元每平方米。现汤可英认为龙品宇解除合同的行为损害其合法权益，要求赔偿，双方协商未果，酿成纠纷，遂诉至法院。该院另查明，庭后汤可英反映，龙品宇物业管理费交至2019年8月31日。一审法院认为：龙品宇与汤可英签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方均具有法律约束力,各方均应履行合同权利和义务。就汤可英的各项诉讼请求,该院逐一予以说明。关于汤可英提出判令龙品宇支付三个半月免租装修期租金133000元的诉讼请求，首先，汤可英系根据其提交的房屋租赁合同的补充条款，若乙方在租期未满两年，非甲方原因退租应补齐甲方前期给予的三个半月免租装修期租金，龙品宇认为该补充条款无效，该院认为龙品宇并未对该补充条款后其本人的签名进行鉴定，其主张系在空白合同中签名，但并无证据证实该抗辩意见；其次，因装修期间，龙品宇所租赁房屋本就无法使用，故该补充协议约定了租期未满两年，龙品宇补齐三个半月免租期的租金应是双方约定的龙品宇承担的提前解约的违约责任。2020年春季新冠肺炎疫情的影响，导致承租人经营受到一定影响，龙品宇提前解除租赁合同，但考虑到龙品宇对汤可英的房屋进行了装修，且在解除合同后未进行恢复。综上，该院对汤可英的该诉讼请求支持79800元，对超出部分依法不予支持。对汤可英提出的依法判令龙品宇向汤可英支付恢复原状的费用及房屋清洁打扫费用（拆除主播间分隔墙体、拆除房屋以及走廊吊顶、建筑垃圾清运、房屋复原砌墙、房屋复原水电安装、房屋复原整体装修、监控维修等）共计725370.21元。该院认为，根据龙品宇提供的证据，龙品宇确实对房屋进行了装修，双方未提交汤可英、龙品宇之间关于房屋租赁前、租赁后的交接手续，且根据庭审调查，汤可英将房屋再次出租时，仅清理了龙品宇遗留的垃圾、修复了地面及墙面的破损。该院支持在汤可英的第一项诉讼请求中酌情支持了汤可英79800元，另龙品宇向汤可英缴纳的76000元保证金亦未要求退还，故该院对汤可英的该项诉讼请求依法不予支持。关于汤可英提出判令龙品宇赔偿汤可英四个半月房屋空置损失费171000元（2020年3月15日至2020年7月31日）及重新出租房屋的中介费35800元的诉讼请求，该院认为考虑到2020年春季新冠肺炎疫情的影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，且龙品宇提前一个月通知汤可英解除租赁合同，故对汤可英的该诉讼请求依法不予支持。关于汤可英提出的判令龙品宇支付物业管理费28884元（2019年6月1日至2020年7月31日）的诉讼请求，该院认为根据双方签订的物业管理服务合同，龙品宇应承担租赁期间的物业管理费，庭审查明龙品宇已缴纳物业管理费至2019年8月31日。汤可英虽主张龙品宇缴纳物业管理费至2020年7月31日，但其并未提交2020年3月15日后，龙品宇仍在使用租赁房屋的证据，故该院支持龙品宇支持2019年9月1日至2020年3月15日期间的物业管理费13410.54元[(1146.2平方米×1.8元每平方米×6个月)＋(1146.2平方米×1.8元每平方米÷2)]，对汤可英主张的超额部分依法不予支持。关于龙品宇提出的本案原告不适格的抗辩意见，该院认为，本案所涉房屋的所有权人史彩强认可其与汤可英系夫妻关系，其亦同意汤可英、龙品宇之间签订的房屋租赁合同，故该院对龙品宇的该抗辩意见不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、判决龙品宇在本判决生效之日起五日内日支付汤可英79800元及2019年9月1日至2020年3月15日期间的物业管理费13410.54元；二、驳回汤可英其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为6516元，由龙品宇承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、汤可英在本案中的主体是否适格；二、龙品宇是否应向汤可英支付免租装修期的租金；三、龙品宇应否承担租赁期间的物业管理费。关于焦点一。本院认为，汤可英作为案涉租赁房屋所有权人史彩强的配偶，以自己名义与龙品宇签订案涉《房屋租赁合同》后，将案涉房屋交付给龙品宇占有、使用，龙品宇支付租金亦系直接转账给汤可英个人账户，龙品宇发出的解除合同通知的抬头也明确载明“史彩强先生、汤可英女士”，故可确认汤可英实际履行了合同出租人的义务，史彩强在一审中陈述汤可英签订租赁合同系经其同意，其知晓并认可案涉《房屋租赁合同》，故汤可英系本案的适格主体，原审判决对此认定并无不当，故本院对上诉人龙品宇的该项上诉请求不予支持。关于焦点二。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系汤可英与龙品宇双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应秉承诚实信用原则履行合同约定的义务。上诉人龙品宇在该合同中签字载明“若乙方在租期未满两年，非甲方原因退租应补齐甲方前期给予的三个半月免租装修期租金”的条款，龙品宇在一审中并未对该条款后的签字进行鉴定，在无相反证据的前提下，本院认定该条款系案涉租赁合同的补充条款，对双方当事人均具法律效力。龙品宇在合同期限未届满两年前解除合同，应承担相应的违约责任，即应向汤可英补齐三个半月免租装修期租金133000元，一审法院考虑到2020年××给龙品宇的经营造成了一定影响、龙品宇对案涉房屋进行了装修且在解约后未恢复原状等因素，酌情认定龙品宇应补交免租期租金79800元，符合法律规定，其处理并无不当。上诉人龙品宇的该项上诉理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点三。双方当事人在案涉《房屋租赁合同》中明确约定物业管理费由承租方承担，作为承租人的龙品宇应承担租赁期间的物业管理费，龙品宇交纳了2019年8月31日前的物业管理费，案涉合同于2020年3月15日解除，故龙品宇应承担2019年9月1日至2020年3月15日期间案涉租赁房屋的物业管理费，一审法院对此处理并无不当。综上所述，上诉人龙品宇的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费13032元，由上诉人龙品宇承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年三月三十一日法官助理龙国梅书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。