陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕05民终42号上诉人（原审被告）：杨伟海，男，1980年8月28日出生，汉族，农民。委托诉讼代理人：张毅，渭南市临渭区辛市法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陕西永佳晟农业科技有限公司，统一社会信用代码：91610104MA6UY1BE82。法定代表人：齐云，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：田宏权，男，1967年12月12日出生，汉族，居民，系被上诉人公司员工。原审第三人：渭南市油脂化工有限责任公司。法定代表人：杨宝玉，系该公司执行董事。原审第三人：王健，男，1987年12月3日出生，汉族。上诉人杨伟海因与被上诉人陕西永佳晟农业科技有限公司（以下简称永佳晟公司）、原审第三人渭南市油脂化工有限责任公司（以下简称油脂公司）、王健租赁合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨伟海上诉请求：一、依法撤销渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初5464号民事判决第一项；二、依法改判驳回被上诉人的一审诉求；三、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之前不存在租赁合同法律关系，双方当事人之间在2018年12月18日至2019年7月31日之间不存在涉案房屋的租赁合同法律关系，上诉人已将租赁费交付给了原审第三人油脂公司；二、一审法院认为被上诉人诉求的房屋租赁费等同于房屋占用费缺乏依据，二者并不相同；三、一审法院判决上诉人给付被上诉人房屋占用费12937.5元没有事实依据；双方当事人之间无合同，亦无约定；四、上诉人对涉诉房屋取得用益物权是善意的，既无违约，也无过错，更是缴纳了租赁费的；五、一审法院适用法律不当，一审法院适用《担保法》解释66条和《城镇房屋租赁合同纠纷的意见》第20条是错误的，被上诉人应该向原审第三人油脂公司主张权利；六、本案的案件受理费收取有问题，应当纠正。永佳晟公司辩称，渭南市临渭区人民法院（2019）陕0502民初5464号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。事实和理由：2016年6月16日上诉人与原审第三人油脂公司达成租赁合同，但在2014年涉诉的房屋已经办理了抵押登记，且因为债权债务纠纷被渭南市临渭区法院查封，对查封的情况上诉人应该是知情的，上诉人没有尽到自己合理的注意义务，应该向原审第三人主张自己的合法权益，但不能拖欠被上诉人的房费。原审第三人渭南市油脂化工有限责任公司和原审第三人王健经本院合法传唤未出庭亦未提交书面答辩意见。祥锦公司向一审法院提出诉讼请求：一、由被告杨伟海和第三人油脂公司、王健向原告支付2018年12月14日至2019年7月31日的房屋租金13125元，并承担自2018年12月14日起至实际结清之日利息；二、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明：2016年6月16日,第三人油脂公司和被告杨伟海签订了“房屋租赁合同”，约定第三人油脂公司将油脂公司所有的106房租赁给杨伟海，年租金21000元（月均租赁费为1750元），租赁期限为10年，租金到期前一个月缴纳下一年度的租金。合同签订后，被告杨伟海与第三人油脂公司均按约履行，2018年7月15日，被告杨伟海向第三人油脂公司缴纳了2018年8月1日至2019年7月31日的房屋租赁费21000元。另查，中国工商银行股份有限公司渭南分行与渭南市变宝餐厨垃圾环保科技有限公司（以下称变宝餐厨公司）、油脂公司等借款合同纠纷一案,业经一审法院审理,于2015年12月23日作出(2015)临渭民初字第02502号民事判决书,判决变宝餐厨公司向中国工商银行股份有限公司渭南分行偿还借款800万元及利息,若变宝餐厨公司不能清偿上述所确认的债务时，原告中国工商银行股份有限公司渭南分行对油脂公司抵押的渭房权证登有字第50E04008号、50E04009号房产折价或拍卖，变卖的价款在该抵押合同所担保的范围内优先受偿。另涉案房屋106号房于2014年3月28日为上述债务办理了抵押登记，抵押人为第三人油脂公司。一审法院在执行该案中，于2016年9月8日以（2016）陕0502执853号执行裁定书查封了油脂公司所有的106房。后经依法拍卖，原告在京东拍卖平台上以最高价竞得涉案房屋，一审法院于2018年12月14日作出(2018)陕0502执恢399号执行裁定书,裁定：被执行人油脂公司所有的106房的所有权归买受人祥锦公司所有，被执行人油脂公司对该房屋的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人祥锦公司时起一并转移，买受人祥锦公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2018年12月18日，一审法院向原告祥锦置业公司送达（2018）陕0502执恢399号执行裁定书。2019年4月29日不动产登记机构对106号房填发了渭南市不动产权第0002252号不动产权证书,载明，权利人为祥锦公司。又查明，2019年8月22日，原告祥锦公司和被告杨伟海签订了一份“房屋租赁合同”，约定由杨伟海承租原告祥锦公司所有的房屋，租赁面积为50平米，年租金为21000元。一审法院认为，第三人油脂公司在案涉106号房屋办理了抵押登记后将房屋出租给被告杨伟海，买受人祥锦公司已于2018年11月24日竞得该房，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。一审法院于2018年12月14日裁定被执行人油脂公司所有的106房的所有权归买受人祥锦公司所有，被执行人油脂公司对该房屋的所有权及该房屋所占份额的土地自本裁定送达买受人祥锦公司时起一并转移，该裁定书于2018年12月18日送达给祥锦公司，自2018年12月18日起该房的收益权应归祥锦公司所有。依据《最高人民法院关于审理的解释》第二十条规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动…”。本案中，案涉房屋于2014年3月28日即办理了抵押登记，第三人油脂公司于2016年6月16日方将案涉房屋出租给被告杨伟海，故案涉房屋被抵押的时间远早于房屋出租的时间，综上，被告杨伟海与第三人油脂公司签订的《房屋租赁合同》无法对原告祥锦置业公司产生法律约束力。现原告祥锦置业公司自2018年12月18日起对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权利，被告自2018年12月18日起无权占有案涉房屋，原告祥锦置业公司的物权占有利益受到侵害，故原告祥锦置业公司有权要求被告杨伟海支付自2018年12月18日起至2019年7月31日止的房屋占用使用费，被告杨伟海向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月31日止的房屋占用使用费后，可依照其与第三人油脂公司之间的合同约定向第三人油脂公司主张相应赔偿责任。故对被告杨伟海的相应辩称，一审法院不予采信。关于房屋占用使用费的支付标准，一审法院参照第三人油脂公司与被告杨伟海签订《房屋租赁合同》中关于年租金的支付标准的约定，由被告杨伟海按57.5元/日的租金标准向原告祥锦置业公司支付自2018年12月18日起至2019年7月31日止的房屋占用使用费，共计12937.5元（225日×57.5日/元）。原告祥锦置业公司要求被告杨伟海向其支付房屋占有使用费期间的利息的主张，于法无据，一审法院不予支持。审理中，原告祥锦置业公司明确放弃要求第三人油脂公司、王健承担赔偿责任，不违反法律规定，予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于审理的解释》第二十条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条之规定，判决：一、被告杨伟海于本判决书生效之日起三十日内向原告陕西祥锦置业有限公司支付房屋占用使用费12937.5元（自2018年12月18日起，按每日57.5元计算至2019年7月31日）；二、驳回原告陕西祥锦置业有限公司的其余诉讼请求。二审查明，2020年1月13日，陕西详锦置业有限公司更名为陕西永佳晟农业科技有限公司。2020年5月22日，陕西永佳晟农业科技有限公司法定代表人由齐刚变更为齐云。本院认为，本案的争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付2018年12月18日至2019年7月31日的房屋占用费。本案中，上诉人在2018年12月18日至2019年7月31日占有适用涉诉的房屋，但涉诉的房屋于2014年3月28日即办理了抵押登记，原审第三人油脂公司于2016年6月16日方将案涉房屋出租给上诉人杨伟海，故案涉房屋被抵押的时间远早于房屋出租的时间。依照《最高人民法院关于审理的解释》第二十条规定，该租赁权不能影响人民法院对涉诉房屋的查封和执行，被上诉人通过法定程序于2018年12月18日取得涉诉房屋的所有权，被上诉人取得涉诉房屋所有权后向上诉人主张权利并无不当。综上，上诉人杨伟海的上诉请求不能成立，依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费123元，由上诉人杨伟海负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨新龙审 判 员 秦文强审 判 员 李 谦二〇二一年三月十九日法官助理 王军涛书 记 员 张蔓铌