江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1620号上诉人（原审被告）：李金保，男，1959年7月24日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审原告）：蒋军军，男，1979年3月29日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审原告）：李文芬，女，1978年12月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。被上诉人（原审第三人）：李海琴，女，1959年9月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市大丰区。委托诉讼代理人：张涵知（系李海琴之子），住江苏省盐城市大丰区。上诉人李金保因与被上诉人蒋军军、李文芬、李海琴排除妨害纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初2441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年03月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李金保上诉请求：撤销原判，依法改判；本案诉讼费用由蒋军军、李文芬、李海琴负担。事实和理由：2014年7月，案涉房屋已由第三人李海琴出卖给李金保并收取了购房款，且在第三方的见证下进行了房屋交付，故李金保系合法占有案涉房屋。2015年5月，李金保在装修时因门锁打不开报警处理，才知晓李海琴因要为其儿子张涵知偿还债务，将案涉房屋门锁偷偷更换，并在2014年10月将案涉房屋又卖给了蒋军军。2017年6月案涉房屋门又出现打不开的情况，李金保找到李海琴母子，其承诺将案涉房屋给李金保，并明确如办不了登记，就将2号楼303室的房屋给李金保。案涉房屋是拆迁安置房，需要5年才能办理产权登记。李海琴称案涉房屋其已经出卖给蒋军军，因其欠李金保借款无力偿还，李金保于2015年5月逼其再签订一份房屋买卖协议，将已出售的案涉房屋再次出售给李金保，并要求其将案涉房屋的水电卡、钥匙、住宅使用说明书等交给李金保，其与李金保并非房屋买卖关系，而是借贷关系。但事实上，李金保与李海琴之间的买卖房屋行为在蒋军军买房前已经全部履行完毕，李海琴欺骗了蒋军军、李文芬夫妇。蒋军军、李文芬辩称，李金保的上诉理由不成立，李金保与李海琴之间是借贷关系，并非房屋买卖关系，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李海琴辩称，一审中李金保出示的购房产权置换协议书是其以女儿李**的名义与李海琴签订的，见证单位海峰物资有限公司的杨某2与李金保是朋友，李海琴向李金保借钱，李金保就将李海琴带到杨某2的门市上，2012年、2013年左右第一次借了6万元，第二次借了4万元，共10万元。后向李金保的另一个朋友借了20万元，总共30万元，其中10万元是1分的利息，没有先扣除；20万元是3分的利息，当时扣掉6万元利息，只拿到14万元，上述情况公安机关均已调查过。2014年李海琴父亲去世后，李金保称借款人认为没有担保不放心，遂要求李海琴将6号楼502室的房屋住宅证明、钥匙、水电卡交给李金保作为抵押。上述借款有借条，借条上是李金保朋友的姓名，而非李金保。李海琴已还款10.5万元，其中2万元现金，另外8.5万元是转账。约在2017年，李海琴和李金保之间签订了还款协议，约定一年还4万元。后因张涵知做生意差钱，而蒋军军的姐姐在其店里上班，李海琴遂先向蒋军军借了5万元，后打算将房子直接卖给蒋军军，李金保朋友的钱则慢慢还。蒋军军、李文芬向一审法院起诉请求：1.判令李金保从位于盐城市大丰区飞达路西侧、西康路东侧同福花园6幢502室的房屋和12室的车库中迁出，并赔偿蒋军军、李文芬从2017年12月5日起至李金保从房屋中实际迁出之日止，按每日100元计算的占用费；2.诉讼费用由李金保承担。一审法院认定事实：蒋军军、李文芬系夫妻关系。2014年10月25日，蒋军军与第三人李海琴签订了《房屋买卖合同》，合同约定李海琴将其位于盐城市大丰区车库出售给蒋军军，出售总价款为36万元。李海琴于合同签订当日将该房屋钥匙交给了蒋军军。本案审理过程中，李海琴陈述蒋军军此后已陆续向其交付了购房款。2017年2月28日，案涉房屋权属经盐城市大丰区不动产产权登记中心变更登记至蒋军军、李文芬名下，蒋军军、李文芬领取了该房不动产权证书。2017年12月5日，蒋军军、李文芬准备装潢时发现房屋门锁被撬，李金保占据使用该房放置物品，蒋军军、李文芬曾向公安机关报警。后因李金保仍拒绝搬离，蒋军军、李文芬遂于2019年5月21日向一审法院提起诉讼，请求判令李金保从案涉房屋中迁出，并赔偿损失。该案经一审法院审查认为：“鉴于案涉纠纷中关于本案第三人李海琴与李金保所签订的房屋买卖协议书的合法性系确定蒋军军、李文芬与第三人李海琴所签房屋买卖协议及蒋军军、李文芬案涉物权取得是否合法的基础事实，而该事实的认定有待于前述公安机关的侦查结果。…本案应予裁定驳回蒋军军、李文芬的起诉，而由公安机关先行对案涉相关涉嫌犯罪事实进行侦查处理。”2019年8月12日，一审法院作出(2019)苏0982民初2846号民事裁定书，裁定驳回蒋军军、李文芬的起诉。并将本案移送公安机关侦查。盐城市大丰区公安局对李金保被诈骗案经立案受理后，以因没有犯罪事实，于2020年1月15日作出大公（西）撤案字[2020]3号撤销案件决定书，决定撤销此案。后蒋军军、李文芬又于2020年5月25日向一审法院提起本起诉讼。一审另查明，李海琴因差欠李金保借款无力偿还，李金保曾以其女李**的名字与李海琴签订《购房产权置换协议书》一份，协议约定李海琴将案涉房屋以35万元出售给李**。协议甲方（卖方）：李海琴，落款日期为2014年7月15日，协议乙方（买方）：李**（李金保所签），落款日期为2014年7月20日，见证单位：盐城瀚丰物资有限公司盖章，落款日期为2014年7月20日。蒋军军在审理中陈述对此情况并不知晓，其向李海琴买房时去现场看房，案涉房屋为毛坯房，室内没有物品。一审审理中，蒋军军、李文芬撤回了要求李金保支付占用费的诉讼请求。一审法院认为，公民的合法财产权利受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。蒋军军、李文芬向第三人李海琴购买了案涉房屋、车库，李海琴将该房屋钥匙交给了蒋军军，进行了房屋交付，后李海琴协助蒋军军、李文芬办理了产权过户登记，蒋军军、李文芬取得了的不动产权属证书，系案涉房屋合法的所有权人。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”；第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”李金保占用房屋的行为属于无权占有。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。蒋军军、李文芬作为案涉房屋的权利人，基于物权效力要求李金保迁出案涉房屋，其主张合法有据，依法予以支持。李金保未办理案涉房屋变更登记，其并未享有案涉房屋的所有权，其与李海琴之间的债权债务关系可另行处理。在本案审理过程中，李金保也未能提供证据证明蒋军军与李海琴之间签订的房屋买卖存在无效的情形，故李金保的辩称理由不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第三十四条、第三十五条、第六十六条之规定，一审判决：李金保从蒋军军、李文芬所有的位于盐城市大丰区同福花园6号楼502室和12室车库中迁出，并将该房屋交还蒋军军、李文芬，于判决生效之日起30日内履行完毕。一审案件受理费2030元，由蒋军军、李文芬负担1950元，由李金保负担80元。二审中，李金保申请证人杨某2到庭作证，拟证明案涉房屋钥匙、住宅使用说明书等均是在杨某2见证之下交给李金保的。证人杨某2陈述李金保告知其买了房子，后其应李金保的邀请与李金保一起去看李海琴的房屋，李海琴当场将房屋相关材料和钥匙给了李金保。对上述证人证言，李金保质证表示认可；蒋军军、李文芬质证认为其不清楚李金保与李海琴之间的交易；李海琴质证认为，对该证言有异议，证人杨某2并非见证人，而是李海琴的债权人之一，杨某2知晓案涉房屋系用于抵押。本院认证意见为，即使李海琴向李金保交付了房屋钥匙等，亦不必然表明李金保有权占有使用案涉房屋。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：李金保应否迁让案涉房屋。经查，蒋军军、李文芬购买李海琴所有的案涉房屋后，双方已依法办理了房屋产权变更手续，蒋军军、李文芬系案涉房屋的合法所有权人，其依法享有对案涉房屋的占有、使用等各项权利，并具有排除他人妨害物权的排他权。本案中，李金保系以其女儿李**的名义与李海琴签订购房产权置换协议书，即使李**追认李金保的代理行为，其后李金保父女也并未基于该协议实际取得案涉房屋的物权，且在蒋军军、李文芬依法登记取得案涉房屋所有权后，李金保父女至多对李海琴享有基于上述协议的债权请求权，而对案涉房屋依法不享有物权。故李金保欲以对李海琴的债权请求权对抗蒋军军、李文芬对案涉房屋依法享有的物权权利，于法无据，且李金保并非案涉购房产权置换协议书的相对方，故一审判决李金保迁出案涉房屋并无不当。综上所述，上诉人李金保的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2030元，由上诉人李金保负担。本判决为终审判决。审判长  吴珊珊审判员  李 砚审判员  郑娟娟二〇二一年三月三十一日书记员  陈微微