内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2021）内02民终355号上诉人（一审被告、反诉原告）：孟庆顺，男，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张璞，北京市惠城律师事务所律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：刘永梅，女，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：张璞，北京市惠城律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：内蒙古第三电力建设工程有限责任公司。法定代表人：王长坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹成。委托诉讼代理人：赵欣，内蒙古诚誉律师事务所律师。上诉人孟庆顺、刘永梅因与被上诉人内蒙古第三电力建设工程有限责任公司（以下简称电三建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2020）内0204民初3474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。孟庆顺、刘永梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持其反诉请求；一、二审案件受理费由电三建公司负担。其上诉依据的事实及理由如下：1997年7月，双方签订房屋租赁合同，租赁期限至2009年7月，孟庆顺、刘永梅对租赁房屋进行装修，后经电三建公司同意，双方在该土地上自建房屋九间并用于经营。2009年7月，双方签订案涉《电三建浴池临时租赁合同》（以下简称临时租赁合同），无固定租赁期限。一审法院认定事实不清，适用法律错误，双方签订的《临时租赁合同》应当认定无效。一审法院认定“本案案涉房屋（浴池）于上世纪五、六十年代建成，当时的城镇房屋建设并不必须有建设工程规划许可，根据电三建公司提交的国有土地使用证、土地登记审批表、建设工程规划证存根及附页，可以证实包括案涉房屋在内的相关建筑均符合城镇规划，案涉房屋虽然至今仍未取得单独建设工程规划许可，但并不影响其是电三建公司合法建筑这一事实。”首先，本案的争议焦点是双方签订的《临时租赁合同》是否有效。《临时租赁合同》签订于2009年7月，案涉房屋建成时的法律是否要求城镇房屋建设必须有建设工程规划许可与本案无关，即使上世纪五、六十年代城镇房屋建设不必须有规划许可，但因签订《临时租赁合同》的行为发生于2009年7月，应当适用合同签订时的法律法规。2008年实施的《城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十五条规定：本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。本解释于2009年9月1日起施行，施行前的行为引起的纠纷，在本解释施行之后提起诉讼的，应当适用本解释。本案中，案涉租赁合同签订于2009年7月，此前并未经过诉讼程序处理，孟庆顺、刘永梅首次案涉租赁合同无效，应当适用该司法解释。再次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”该条明确了“取得建设工程规划许可证”是租赁合同的有效的前提，至于房屋是否属于合法建筑与租赁合同是否有效没有直接关系，本案一审法院称案涉房屋属于合法建筑继而认定租赁合同有效属于适用法律错误。最后，一审法院既然认定了案涉房屋未取得建设工程规划许可的事实，则案涉《临时租赁合同》应当认定无效，一审法院错误适用法律，认定《临时租赁合同》有效并责令孟庆顺、刘永梅腾退案涉房屋并缴纳租金，严重侵害了孟庆顺、刘永梅的合法权益。电三建公司存在过错，应当对孟庆顺、刘永梅的损失进行赔偿。根据《合同法》第五十八条的规定，电三建公司存在未办理建设工程规划许可证导致合同无效的主要过错，应对孟庆顺、刘永梅的自建房屋和承租房屋的全部装修、附属设施、设备搬迁及停产停业、孟庆顺、刘永梅缴纳的土地税、房产税的损失进行赔偿。其次孟庆顺、刘永梅自己扩建的9间房屋经过电三建公司同意，并办理了合法建设手续，电三建公司应当对孟庆顺、刘永梅扩建造价费进行赔偿。电三建公司答辩称：案涉临时租赁合同合法有效，电三建公司出租的房屋始建于1956年，当时尚无办理建设规划许可证的规定，故本案不适用最高院关于租赁合同的司法解释。1997年，市政府向电三建公司核发的国有土地使用证、土地登记审批表时，其中的附图已经表明包括案涉建筑物在内的地上物详细情况，证实该建筑符合当时的城区整体规划，为合法建筑。1993年，电三建公司在进行危旧房改造及新建住宅楼时，市规土局核发的建设工程规划许可证存根及附页3中明确表明内有案涉浴池。因此，电三建公司出租的浴池具有建设工程规划许可，孟庆顺主张临时租赁合同无效缺乏依据。电三建公司从未同意过孟庆顺加盖任何建筑物。双方在临时租赁合同中约定，电三建公司可随时对浴池进行拆迁改造，可以随时解除合同，如解除合同，电三建公司需提前一个月通知对方，孟庆顺应无条件退出场地，返还房屋。孟庆顺对于案涉浴池已经被纳入拆迁改造范围是明知的，其在知情的情况下擅自加盖房屋，属于违法行为，不能获得补偿的后果应当自行承担。电三建公司向一审法院起诉请求：1、孟庆顺、刘永梅腾出位于包头市××区租赁房屋；2、孟庆顺、刘永梅向电三建公司支付房租36000元；3、孟庆顺、刘永梅支付逾期返还房屋使用费，从2020年10月12日开始按133元/天计算至实际腾出房屋之日止；4、本案诉讼费由孟庆顺、刘永梅承担。孟庆顺、刘永梅向一审法院反诉请求：1、确认孟庆顺、刘永梅与电三建公司2009年签订的《电三建浴池临时租赁合同》无效；2、本案诉讼费由电三建公司承担。一审法院认定事实：2009年7月，电三建公司与孟庆顺、刘永梅签订临时租赁合同，约定：甲方（电三建公司）位于包头市××区房屋（浴池）在1996年6月10日至2009年6月10日期间，租赁给乙方（孟庆顺）经营，合同到期后，经双方协商业已终止。根据包头市青山区人民政府关于“夹心房”拆迁改造相关要求，经甲乙双方协商，甲方将浴池自2009年6月10日起租给孟庆顺，双方签订临时合同，待改造时间确定后双方解除合同，乙方无任何条件退出浴池，返还给甲方。合同标价为4000元/月（暖气费、水费和电费及与其经营有关的费用均由乙方支付）；乙方按季向甲方交纳租金；乙方在租赁期内的水、电费、暖气费及房产税等各种税费按规定向有关部门交纳；乙方租赁期内所发生的所有费用，全部由自己负担，与甲方无关；乙方对原有固定资产设施进行修缮、加固，费用自负，如未及时进行修缮和加固造成事故和经济损失的，责任由乙方自负，租赁期内乙方增加的单个资产与设施增值部分与原资产没有连带关系的，租赁期满归乙方，由乙方无条件自行拆除，如无法分离的无偿归甲方；乙方对甲方的资产和设施只有使用权，没有处置权，不得转租第三方使用；根据包头市青山区人民政府改造“夹心房”有关要求，甲方可随时对浴池进行拆迁改造，甲方可以随时解除合同，如解除合同甲方提前一个月通知乙方，乙方接到通知后，在一个月内无任何条件退出租用场地，费用结算至当月，提前已交部分由甲方退还乙方，合同终止。案涉浴池于上世纪五、六十年代建成。孟庆顺、刘永梅将房屋租金付至2020年1月10日，之后的租金未付。2020年7月10日，包头市青山区人民政府向电三建公司发函，载明：贵公司所属的建华浴池已于2008年被列为包头市城区“夹心房”改造项目，多年来贵公司一直未启动项目改造计划。目前宗地上建筑物及配套用房破旧不堪，存在严重的安全隐患，且与周边建筑极不协调，影响市容市貌；同时因该宗地占地面积较小，无法独立规划，我区拟对建华浴池进行拆迁征收并改造为青山区教育用地。2020年8月27日，电三建公司委托内蒙古诚誉律师事务所向孟庆顺、刘永梅发出律师函，将建华浴池将被征收等事宜告知孟庆顺、刘永梅。案涉浴池现仍由孟庆顺、刘永梅占有使用。一审法院认为:该案争议焦点系双方于2009年7月签订的《临时租赁合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国立法法》第九十三条规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往。案涉房屋（浴池）于上世纪五、六十年代建成，当时的城镇房屋建设并不必须有建设工程规划许可，根据电三建公司提交的国有土地使用证、土地登记审批表、建设工程规划证存根及附页，可以证实包括案涉房屋在内的相关建筑均符合城镇规划，案涉房屋虽然至今仍未取得单独建设工程规划许可，但并不影响其是电三建公司合法建筑这一事实。因此孟庆顺、刘永梅依据2009年的司法解释认为双方签订的《临时租赁合同》无效的观点，法院不予采信。该合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。根据合同约定，电三建公司可以随时解除合同并要求孟庆顺、刘永梅腾出案涉房屋，电三建公司已经于2020年8月，委托内蒙古诚誉律师事务所向孟庆顺、刘永梅发出律师函，要求其腾出案涉房屋，但孟庆顺、刘永梅至今仍占有房屋拒不腾出，构成违约，故关于电三建公司要求孟庆顺、刘永梅将案涉房屋腾出的诉讼请求，法院予以支持。合同约定每月租金4000元，孟庆顺、刘永梅只将房屋租金付至2020年1月10日，因此电三建公司请求孟庆顺、刘永梅支付2020年1月10日之后至腾出房屋期间的租金，法院亦予以支持。关于反诉原告孟庆顺、刘永梅要求确认双方于2009年7月签订的临时租赁合同无效的诉讼请求，因其依据不足，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国立法法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、孟庆顺、刘永梅于本判决生效之日起三十日内腾出位于包头市××区房屋，并交付于电三建公司；二、孟庆顺、刘永梅支付电三建公司房屋租金，从2020年1月11日开始按每月4000月计算至实际腾出房屋之日止；三、驳回孟庆顺、刘永梅的诉讼请求。本诉案件受理费350元，由孟庆顺、刘永梅负担。反诉案件受理费100元，由孟庆顺、刘永梅负担。本院经审理查明，2009年7月，电三建公司与孟庆顺、刘永梅签订《临时租赁合同》，约定：甲方（电三建公司）位于包头市××区房屋（浴池）在1999年6月10日至2009年6月10日期间，租赁给乙方（孟庆顺）经营，合同到期后，经双方协商业已终止。另查明，案涉包头市XX区房屋四至范围：东临XX道，北临XX道小学，南临XX小区，西临XX号街坊，临时租赁合同中所载浴池现名为XX浴池，位于上述XX号房屋范围内。以上事实，有《临时租赁合同》及双方当事人陈述在案佐证。本院审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为：根据双方主张，本案的争议焦点有两个，一是案涉《临时租赁合同》的法律效力问题；二是孟庆顺、刘永梅应否将案涉房屋交回电三建公司。第一，关于《临时租赁合同》的法律效力问题根据电三建公司提供的建设工程规划许可证存根、建设工程规划许可证申请书及双方当事人陈述可知，电三建公司施工地址为××区，案涉房屋在X号街坊四至范围之内，故孟庆顺、刘永梅以案涉房屋无建设规划许可证为由主张合同无效的主张与事实不符，不能成立。案涉合同系双方自愿达成，体现了双方真实意思表示，内容亦不具有导致合同无效的情形，故该《临时租赁合同》为有效合同，一审法院对此认定正确。第二，关于孟庆顺、刘永梅应否将案涉房屋交回电三建公司的问题。双方在《临时租赁合同》中约定，根据青山区人民政府关于夹心房拆迁改造相关要求，并经双方协商，在改造时间确定后，双方即解除合同，孟庆顺、刘永梅无任何条件退出浴池，返还给电三建公司。故在签订合同之时，孟庆顺、刘永梅即对案涉房屋随时会面临拆迁是明知的，对于其需要在拆迁确定之时无条件腾退房屋也是认可的。2020年7月10日包头市青山区人民政府向电三建公司发函，告知电三建公司将对案涉房屋进行的拆迁征收并改造为青山区教育用地；7月13日，电三建公司即向孟庆顺发出通知，告知其这一情况，并要求其与公司办理交接，于2020年8月13日前搬迁完毕。依法成立并生效的合同对双方具有法律约束力，孟庆顺、刘永梅应依照合同约定履行自己腾房的义务，并给付占用期间的租金，其拒绝腾退房屋违反合同约定，一审法院对该问题的认定并无不当。综上，孟庆顺、刘永梅提出的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由上诉人孟庆顺、刘永梅负担。本判决为终审判决。审判长 吴 钢审判员 杜宏林审判员 杨 娜 二○二一年三月十九日法官助理 侯 丽书记员 王 彩附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。