江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初3818号原告：上海力辉消防安全工程有限公司，统一社会信用代码91310113398603302E，住所地上海市宝山区长江南路****。法定代表人：嵇绍刚,该公司董事长。委托诉讼代理人：雷远军，江苏金鼎英杰律师事务所律师。被告：南京浩一生物科技有限公司，统一社会信用代码91320104MA1YATRT2X，住所地南京，住所地南京市秦淮区金銮巷**>法定代表人：吴海兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李梦亮，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：过某，住南京市玄武区。原告上海力辉消防安全工程有限公司（以下简称力辉公司）与被告南京浩一生物科技有限公司（以下简称浩一公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用普通程序独任审分别于2021年2月8日、2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告力辉公司的委托诉讼代理人雷远军，被被告浩一公司的委托诉讼代理人李梦亮、过某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力辉公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方于2019年5月6日签订的《南京新坐标房产经纪有限公司租赁合同》；2.判令被告按照月租金23712元的标准支付租金至2020年3月31日止，扣除被告实际支付的13712元，欠付租金数额为243676.89元；3.判令被告向原告支付截止到2019年底案涉租赁房屋的公摊费用30551.16元；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金10000元。事实与理由：2019年5月6日，原、被告双方签订了《南京新坐标房产经纪有限公司租赁合同》，合同约定房屋租金为每月23721元，首次付半年，押金一个月，后期年付。被告如逾期支付租金，每逾期一天按照月租金的0.3%向原告支付滞纳金，逾期十天则原告有权终止合同，原告将根据起租日计算租金。合同签订后，被告浩一公司仅支付了部分租金，剩余部分经原告多次讨要未果，根据合同约定，原告有权解除合同，追讨剩余租金并要求被告承担相应的违约责任。被告浩一公司辩称：1.涉案的房屋在原、被告双方签订合同后，原告方自始至终没有将房屋交付给本案的被告，涉案的房屋一直是原告实际控制，并没有交付给被告。2.合同没有继续履行的原因是因为原告方既没有提供案涉房屋的产权证书，也没有提供出租房屋的相应发票，所以导致被告承租该房屋用于办理工商变更登记的目的无法实现。在此期间被告方一直与原告方进行磋商，要求原告完善发票和房屋产权证书的问题，交付房屋继续履行合同，但是原告方截止到目前为止都没有提交。原告方在2019年10月25日通过短信通知的方式正式拒绝了被告方的合理诉请，同时也通过书面的方式自认了房屋进行控制的有关事实。3.被告方认为原告在整个案件诉讼过程中存在隐瞒相关事实的嫌疑，原告有被告明确的身份信息和有关经办人员的联系方式，但均没有向法院提供，有侵犯被告诉讼权利的嫌疑；其次，在整个案件的证据材料中，原告方仅以合同作为证据，并没有提交法庭案涉房屋的2019年5月至今的水电费使用状况，也没有提交案涉房屋的装饰装璜的状况，用于证明本案租赁合同的履行情况，那么事实上是与客观房屋使用状况不相符合的。本院经审理查明：2017年12月26日，原告力辉公司（乙方）与案外人南京视影成星文化传媒有限公司（以下简称视影公司）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定甲方将位于南京市雨花台区房屋出租给乙方；租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止；乙方应于签订合同时支付首期租金200000元。后因上述租赁合同中涉及的南京市雨花台区房屋所有权收归南京证大大拇指商业发展有限公司（以下简称证大公司），视影公司、原告力辉公司以及证大公司之间签订了一份《三方协议》，约定原租赁合同中出租人并更为证大公司，视影公司的所有权利义务由证大公司概括承受，剩余租金由原告力辉公司直接向证大公司缴纳。2019年5月6日，原告力辉公司（甲方）与被告浩一公司（乙方）签订《南京新坐标房产经纪有限公司租赁合同》（以下简称新坐标租赁合同）一份，约定原告将位于南京市雨花台区房屋出租给被告使用，上述房屋建筑面积共计243.62平方米；租赁期限自2019年5月15日至2021年5月14日止；房屋每月租金为23712元，首次付半年租金，押金一个月，后期年付，押金为23712.3元。乙方如逾期支付租金，每逾期一天按照月租金的0.3%向甲方支付滞纳金，逾期十天则甲方有权终止合同，甲方将根据起租日计算租金；乙方在租赁期内，使用的电、网络、物业管理含有公摊等费用，由乙方自行承担。合同签订后，被告于2019年5月20日向原告支付10000元、2019年10月25日向被告支付3712元。2019年10月13日，被告的高管过某向原告出具还款承诺一份，言明：1.被告在2019年10月20日付10月房租，11月房租当月20日支付，12月20日支付12个月的房租（其中冲抵2019年5月15日至2019年10月15日五个月房租，剩下的余额支付2020年8个月的房租）；2.中介费由被告承担。因原告与案涉房屋业主之间的纠纷，案涉房屋于2020年3月31日被业主即证大公司收回。2020年4月10日，原告向被告发送《律师函》一份，言明依据原、被告之间签订的新坐标租赁合同的约定，租金首次半年付，押金一个月，后期年付。但被告仅支付了租金13712元，剩余租金、物业费用均未支付，原告多次催要未果。同时告知被告自收到上述函件之日双方之间签订的新坐标租赁合同即刻解除，请被告收到函件后三日内自行搬出遗留物品，否则视为弃物由原告公司处理，相关费用由被告承担。并要求被告补足截至迁出之日的房屋租金、水电费、物业费、违约金等相关费用。上述函件被退回。以上事实有《房屋租赁合同》、《三方协议》、《南京新坐标房产经纪有限公司租赁合同》、《律师函》、及当事人陈述等证据予以证实。庭审中，原告提交了其法定代表人嵇绍刚与被告委托诉讼代理人过某在2019年9月20日至2019年12月3日期间的微信聊天记录截图，用以证明原告一直在向被告负责人员催要款项，被告并未提及房屋未交付的情况亦未否认欠付租金事实，仅是以资金周转困难为由进行拖延。被告发表质证意见：对于该组微信聊天记录截图的真实性不持异议，但对于证明目的不予认可。因原告一直未能向被告交付案涉房屋的所有权证明材料，导致被告办理工商变更登记的目的无法实现，故双方一直在就此协商，原告并未将案涉房屋交付被告实际使用；另根据聊天记录的内容可知，原告的法定代表人嵇绍刚在2019年10月25日告知被告解除双方之间的房屋租赁合同，与本案中原告主张的租金支付期限相冲突。本院认证意见：原、被告双方对于微信聊天记录的真实性不持异议，本院予以确认。对于该组证据的证明目的需结合其他证据予以综合认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同应通知对方，合同自通知达到对方时解除。本案中，原、被告双方在合同中约定被告如逾期支付租金，逾期十天则原告有权终止合同。现被告逾期支付租金已超过十天，原告依法享有解除权。关于合同解除日期。原告虽于2020年4月10日以《律师函》的形式告知被告要求解除新坐标租赁合同，但上述函件被退回，且原、被告之间未且约定送达地址，无法确定原告邮寄地址的准确性，故视为该解除通知未送达。现原告向本院起诉要求解除原、被告之间的新坐标租赁合同，本院酌定以第一次庭审之日即2021年2月8日视为解除通知送达被告，双方之间的新坐标租赁合同解除。关于欠付租金及逾期付款违约金。本案原、被告签订的新坐标房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，双方当事人均应按照约定全面履行。新坐标租赁合同中对于租金数额、支付方式以及违约责任均作了明确约定，现被告未能按时、足额支付租金，原告主张被告向其支付欠付租金并承担相应的违约责任，于法有据，本院予以支持。本案中，原、被告之间的租赁合同起始日期为2019年5月15日，合同解除日为2021年2月8日，庭审中原告自认案涉房屋已于2020年3月31日被证大公司收回，故仅主张租金至2020年3月31日，本院予以确认。根据合同约定案涉房屋月租金为23712元，被告应向原告支付的剩余租金数额为235264元（23712元/2+23712元*10个月-13712元），本院在该范围内支持原告该项诉讼请求，超出部分不予支持。关于逾期付款违约金，原、被告双方在合同中约定“首次付半年租金，押金一个月，后期年付，押金为23712.3元，乙方如逾期支付租金，每逾期一天按照月租金的0.3%向甲方支付滞纳金”，现原、被告双方在合同中对于付款时间约定不明，双方亦未就此达成补偿协议，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十条之规定，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。双方之间租赁合同起始日起为2019年5月15日，被告应于2020年5月14日向原告付清该期间的租金，故逾期付款违约金的起算时间为2020年5月15日，另合同中约定的逾期付款利息计算标准过高，本院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，在原告主张的10000元范围内支持原告该项诉请。被告抗辩称原告并未将案涉房屋实际交付被告使用，且原告法定代表人于2019年10月25日向被告作出了解除租金合同的意思表示，双方之间的合同已经于2019年10月25日解除。对此，本院认为，根据原告提交的聊天记录，在2019年9月20日至2019年12月3日期间，原告一直在向被告催要案涉房屋欠付租金，被告并未以房屋未交付使用、双方之间的合同已经于2019年10月25日解除等理由拒绝付款亦未否认欠付租金的事实，仅是以资金周转困难为由要求缓交租金。且被告处理该租赁事宜的高管过某在2019年10月13日向原告出具还款承诺一份，承诺按期支付2019年5月至2020年8月期间的租金，并在2019年10月25日原告表示因被告未能及时支付租金，暂时终止被告对于案涉房屋的使用权后向原告支付了3712元。对此，本院认为，被告在微信聊天中仅以资金周转困难为由要求缓交租金的陈述、2019年10月13日出具还款承诺以及在2019年10月25日向原告付款等行为均与被告所述的未实际使用案涉房屋的抗辩意见相矛盾，在被告未能对此作出合理解释亦未能提交其他证据予以佐证的情况下，本院对于被告的上述抗辩意见不予采信。关于物业费。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原、被告之间的租赁合同已经解除，原告有权要去被告向其赔偿相应的损失，但根据庭审中原告提交的公摊费用截图，无法证明原告因案涉房屋替代被告支出公摊费用30551.16元，由此产生的不利后果由其自行承担，故本院对于原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百六十条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告上海力辉消防安全工程有限公司与被告南京浩一生物科技有限公司于2019年5月6日签订的《南京新坐标房产经纪有限公司租赁合同》于2021年2月8日解除；二、被告南京浩一生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内，向原告上海力辉消防安全工程有限公司支付租金235264元及利息（以235264元为基数，自2020年5月15日起至款项付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以原告上海力辉消防安全工程有限公司诉讼请求中主张的10000元为限）；三、驳回原告上海力辉消防安全工程有限公司的其他诉请请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5566元，由原告上海力辉消防安全工程有限公司承担587元，由被告南京浩一生物科技有限公司承担4979元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  马晓蕊二〇二一年三月十五日书记员  汪 瑶