湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0181民初3497号原告浏阳市淮川华龙商场管理服务中心(个体工商户字号)，住所地湖南省浏阳市金沙中路**。经营者：黄振辉。委托代理人周大来，湖南众议律师事务所律师。委托代理人周才忠，湖南众议律师事务所律师。被告湖南苏宁易购有限公司，住，住所地长沙市岳麓区营盘南路**苏宁易购**/div>法定代表人赵蓓，执行董事。委托代理人刘昂，湖南人和律师事务所律师。委托代理人戴凯泉，湖南人和律师事务所律师。原告浏阳市淮川华龙商场管理服务中心（以下简称华龙商场中心）与被告湖南苏宁易购有限公司（以下简称苏宁易购公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理，依法由审判员熊婧怡适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华龙商场中心的经营者黄振辉及其委托代理人周大来，被告苏宁易购公司的委托代理人刘昂、戴凯泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华龙商场中心诉称，浏阳市华龙大厦商铺业主委员会由浏阳市华龙大厦一楼、二楼78个商铺业主组建，所有业主将所有商铺委托浏阳市华龙大厦商铺业主委员会进行租赁。2014年8月1日，浏阳市华龙大厦商铺业主委员会成立华龙商场中心即原告，专事商铺租赁经营活动。原告以浏阳市华龙大厦商铺业主委员会的名义与湖南苏宁电器有限公司（现变更登记为湖南苏宁易购有限公司即本案被告）于2009年10月8日签订《商用租赁合同》，合同约定，被告在原告处租赁华龙大厦一二层共计2630平方米的商铺，租期为10年，自2009年11月1日至2019年10月31日，租金为100万/年，其中房屋租赁费60万元，物业管理费20万元，设备设施使用费20万元，房租租赁费、物业管理费和设备设施使用费从第三年开始每二年在前一年的基础上递增3%。2010年2月2日，双方签订《租赁物交付确认书》，对租赁期限确定为2010年2月1日至2020年1月31日。2015年11月30日，浏阳市华龙大厦商铺业主委员会将《商用房屋租赁合同》合同权利转移给原告，三方签订《三方协议》予以确定。2020年1月31日，合同期限届满，被告自2020年1月开始撤离租赁场所，原告经检查其将交付的租赁房屋，发现不符合合同约定的交付状态，遂于2020年1月16日发函至被告，声明“经我方查看，发现整个商场吊顶全部拆除未恢复原状，电线电路全部拆除剪断，瓷地板、门窗玻璃、卫生间也有损坏。”，要求被告交接时全部恢复原状，“如未能在合同终止前交付，视为合同延期并支付双倍的逾期资金”，被告回函要求原告于2020年1月19日办理租赁物交接手续。2020年1月19日，原告临场办理租赁物交接前的检查，发现被告无视合同约定以及原告的函告，不符合交付标准，遂予以拒绝接受，之后多次继续发函催告被告按合同约定交还租赁物，被告拒绝恢复。2020年3月21日，原告依据租赁物损毁程度，请专业装修公司进行恢复预算，并将预算表发给被告，被告回函同意部分恢复，但双方协商未果。被告拒绝将租赁物恢复原状予以交付已违反合同约定，给原告造成损失。据此，原告诉至法院，请求法院判决：被告承担租赁物恢复原状费用557494元；承担自2020年3月1日起按日租金3126元的两倍计算至实际交付之日止的租金；本案诉讼费由被告承担。被告苏宁易购公司辩称，1、本案租赁房屋事实和法律上在租期届满前已返还，不存在《商用房屋租赁合同》第52条被告未返还租赁房屋的情形，原告诉请没有依据；2、根据合同53条约定，退租时租赁物返还有两个标准，被告可以选择，被告选择保证租赁物符合正常使用后的合理状态，故原告主张恢复原状的费用没有依据；3、“房屋时候返还”和“返还的房屋是否符合标准”是两个不同的法律问题，如原告认为返还的房屋不符合约定标准，可在办理交接手续同时或之后再行协商解决，以避免发生不必要的损失或扩大损失。在无权主张恢复原状的情形下，原告以此不办理交接是手续带来的后果应由其自行承担；4、本案原告目的不是维权，而是试图转移商业风险。综上，被告已经腾空房屋返还租赁物，无需承担逾期返还的费用；被告在原告同意的情况下进行内部装修改造，并依据司法解释的规定对未形成附和的电线进行拆除，同时按照正常使用后的合理状态返还房屋，无需承担恢复原状的费用，也不存在违约，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，案外人浏阳市华龙大厦商铺业主委员会（以下简称华龙大厦商铺业委会）系浏阳市华龙大厦一楼、二楼78个商铺业主组建，被告湖南苏宁易购有限公司成立于2004年9月3日，成立时名称为湖南苏宁电器有限公司，后变更登记为湖南苏宁云商有限公司，2018年7月11日变更登记为湖南苏宁易购有限公司。2009年10月8日，华龙大厦商铺业委会（甲方）与湖南苏宁电器有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于浏阳市××路××号××大厦××层，面积2630平方米房屋出租给乙方使用，租赁房屋的交付标准为：地：：地：80＊80地砖白色仿瓷墙面；顶：石膏板吊顶；门：玻璃大门；窗户；门前场地：门前场地共同使用；卫生间：完好且能正常使用。租期为10年，自2009年11月1日到2019年10月31日止，租赁费用为每年100万元，其中房屋租赁费60万元、物业管理费20万元、设备设施使用费20万元。房屋租赁费、物业管理费和设备设施费从第三年开始每二年在前一年的基础上递增3%。同时，合同第51条约定，甲方应在本合同约定的期限前3日书面通知乙方接收租赁物。甲乙双方在交接时需签订租赁物交付确认书，并经双方签字盖章。租赁物交付确认书为甲乙双方交付租赁物的凭据，乙方在租赁物交付清单中的签字盖章日期视为租赁物交付日期。未有交接清单及接收确认单，或交接、确认单上乙方授权代表非因无故未签字或签署保留意见的，均视为甲方未完全交付租赁房屋。合同第52条约定，租赁期限将满、或本合同被依法终止履行后二十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不得收取租赁费用。逾期乙方如仍在使用租赁物甲方未提出异议的，应参照本合同约定时段的标准向甲方交纳租赁费用。甲方如书面通知要求返还的，乙方未返还的，乙方应按本合同约定的日租赁费用的两倍向甲方支付逾期费用，且甲方有权强行对乙方进行清场。合同第53条约定，甲方应在接到乙方书面通知约定期的二个工作日内派人接收租赁物，否则，乙方书面通知到期后的第三日视为乙方已将租赁物交还给甲方。乙方返还租赁物时，可将产权属于乙方的所有物品和设施设备搬出，保证租赁物符合正常使用后的合理状态或恢复原状。对无法搬出、或搬出后将丧失大部分价值的设施设备，乙方可折价给甲方或第三方，但甲方有优先受让权。合同签订后，被告向华龙大厦商铺业委会支付了租金，华龙大厦商铺业委会按约将房屋交付给被告使用，双方于2010年2月2日签订了《租赁物交付确认书》，对租赁期限确定为2010年2月1日至2020年1月31日，并对实际交付时间，租金支付明细及方式等相关问题进行确认，被告对房屋按电器卖场标准进行了装饰、装修，并将该处作为苏宁易购电器卖场。为方便华龙大厦商铺业委会对商铺租赁管理，2014年6月8日，成立了浏阳市淮川华龙商场管理服务中心即本案原告，类型为个体工商户，经营者为黄振辉。2015年11月30日，由华龙大厦商铺业委会作为甲方、湖南苏宁云商有限公司作为乙方、浏阳市淮川华龙商场管理服务中心作为丙方签订了《三方协议》，约定因丙方在浏阳市已经注册成立，甲方欲将租赁合同中出租方的权利义务转让给丙方，乙方同意在保持原合同内容不变的情况下，且在不损坏乙方承租权益的前提下，甲方将原合同中出租方的权利义务转让给丙方。2020年1月上旬，因合同期即将届满，被告开始撤离租赁场所，被告与原告联系交付租赁物，原告认为房屋不属于合同约定的交付状态，不同意接收。原告于2020年1月16日向被告发送《公函》，内容为“湖南苏宁易购有限公司…根据贵公司与我方2009年10月8日签订的房屋租赁合同至2020年元月30日到期，现贵公司要求撤离，依照合同内容条例，贵公司在解除合同前，按合同第三部分四条51、52、53条内容要求，当时贵公司接收时的一切手续及租赁物完好无损，按正常使用的合理状态和恢复原状，经我方查看，发现整个商场吊顶全部拆除未恢复原状，电路电线全部拆除剪断，瓷地板、门窗玻璃、卫生间也有损坏，我方要求贵公司在房屋交接时全部恢复原状，如贵公司不能恢复，就按现行价格给予赔偿，我方通过专业装饰公司及电工预算整个商场需耗资98万，如贵公司未能在合同终止前交付，视为按合同延期并支付双倍的逾期租金。”，被告于2020年1月17日向原告回函，内容为“浏阳市淮川华龙商场管理服务中心：贵我双方于2009年9月26日签订《租赁合同》，后又签订相关补充协议，我司承租贵司位于长沙市浏阳市××路××号华龙大厦共计2630平方米的租赁物；因贵我双方签订原合同将于2020年1月31日到期，我司已多次通知贵司解除贵我双方的租赁合同及相关补充协议。并通知贵司于2019年12月26日与我司办理租赁物交接手续。后贵司一直未与我司签订租赁物交接确认书，根据贵我双方合同约定，我司可以正常使用后的合理状态向贵司交还租赁物，目前租赁物及附属设施设备已按贵我双方现场沟通要求进行拆除，故再次通知贵司，请贵司安排授权代表于2020年1月19日11时在我司租赁物与我司办理租赁物交接手续。为避免双方损失扩大，请贵司按照我司上述要求尽快办理交接手续，若贵司逾期或拒不办理的，根据贵我双方合同第53条约定，则自2020年1月20日起即视为我司已将租赁物交还贵司…”，被告随函并邮寄了租赁物的钥匙，原告于2020年1月19日签收了该邮件。2020年1月19日，双方在租赁现场进行交接未达成一致，原告拒不接收租赁物，并于1月20日向被告发送函，主要内容为因商场内具体问题没有按合同内容完善和落实到位，不同意接收钥匙，并要求被告支付双倍租金。2020年2月25日，原告继续向被告发送函件，内容为“…鉴于现在××非常时期，故房屋租赁到期交接手续可推迟到2月29日底，逾期贵公司未确认交接交付一切手续，从3月1日起按合同约定，支付日租两倍逾期费用…”。2020年2月27日，被告向原告发送《回函》，内容为“…鉴于合同期限将满，我司多次提前通知通知贵方处理到期解除事宜，并于2020年1月12日按照贵方要求完成我司承租区域的撤场工作，…贵方于1月19日期签收，但至今未派人与我司办理交接手续。根据合同第53条，…则视为我司已经交还租赁物。至于第三方李拓昱经由我司转租而承租的梦洁家纺经营区域，根据贵方、第三方、我司于2017年签订的三方协议，若我司不再续租，第三方有优先承租权。贵司已于2020年2月26日与第三方签订《商用房屋租赁合同》，…我司已积极沟通贵方交接，并实际履行完租赁物交还义务，不存在合同约定的不返还甚至逾期使用情形…”。3月21日，原告再次向被告发函，要求被告在房屋交接时恢复原状。3月26日，被告向原告发回函，表示已经完成房屋腾空，并完成交付租赁房屋，并表示对电线线路问题愿意安排人员前往进行修复，并要求原告派代表联系修复具体事宜。原告表示2020年1月19日收到被告邮寄给其的钥匙后，遂退还给被告，后被告于3月份再次邮寄了一次钥匙，原告未再退还，被告对此不予认可，原告未提交证据予以证明。现案涉房屋由原告实际控制并在广告牌处出示了“旺铺招商”的招租广告。原、被告因案涉租赁物是否按合同约定交付酿成纠纷，原告遂诉至本院，要求判如所请。在审理过程中，因案情需要，本院依法委托湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司对案涉租赁合同约定的租赁物符合正常使用后的合理状态或恢复原状进行价格评估，湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司在鉴定过程中，向我院发出请示函，内容为根据评估人员会同原、被告双方于2020年7月23日对评估标的进行的现场勘验，将项目分为非争议部分和争议部分，并确定了预评估方案，对争议部分确定了两种评估方案，并要求如按预评估方案1进行评估，需要通知当事人补充提交进场装修图纸。本院要求被告方提交进场装修图纸，被告未在规定期限内提交。湖南公信致同房地产土地资产评估有限公司于2020年9月25日出具了公信法字（2020）第180号价格评估报告，称由于资料缺失，苏宁易购进场时原装修竣工时间不明，评估人员根据现场残留的装修痕迹、三楼吊灯现状，并参考同场地、类似装修情况的相邻商铺（梦洁家纺）装修现状等计算出评估值212586元。本院组织原、被告对上述评估报告进行质证，原告认为对适用成新度进行评估，违反了恢复原状的本意，损害了当事人的利益；被告认为原告作为业主和出租方应当掌握有“原状”的相关资料，不存在因客观原因不能自行收集证据的情形，且价格评估报告明显缺乏依据，不应采信。另查明，2017年11月，被告经原告同意将案涉租赁房屋中的651平方米转租给浏阳市淮川梦寐家居生活馆，2020年2月26日，原告与浏阳市淮川梦寐家居生活馆重新签订《商用房屋租赁合同》。上述事实，有原、被告陈述，《租赁合同》，租赁物交付确认书，三方协议，函，回函，现场照片，函件及房屋钥匙签收记录，招租广告照片，价格评估报告等证据证明。经庭审质证核实，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。华龙大厦商铺业委会与被告签订的《租赁合同》、《租赁物交付确认书》，以及原、被告与华龙大厦商铺业委会签订的《三方协议》系各方当事人真实意思表示，原、被告之间的房屋租赁法律关系合法、有效。原、被告的租赁合同于2021年1月31日到期后，双方未续签租赁合同，双方之间的租赁关系已因租赁期限届满而实际终止，予以确认。对原告要求被告承担租赁物恢复原状费用的诉讼请求，按合同第52条“…返还租赁物时…保证租赁物符合正常使用后的合理状态或恢复原状”的约定，原告有权要求被告退租时交付的租赁物符合正常使用后的合理状态或恢复原状，被告对退租租赁物的返还可以选择上述两个标准中的一个，被告要求按照正常使用后的合理状态来交付租赁物，但在本院要求的举证期限内未提交进场装修图纸或其他能证明退租时返还的租赁物符合正常使用后的合理状态的相关证据，故根据房屋房现实情况，本院参照公信法字（2020）第180号价格评估报告，由被告补偿原告212586元作为被告对租赁房屋进行恢复原状的费用比较适宜，原告主张超出部分损失，本院不予支持。对于原告要求被告自2020年3月1日起按日租金3126元两倍计算至实际交付之日起租金的请求，因被告已在租赁期满之日前迁出租赁房屋，且于2020年1月19日向原告邮寄了房屋钥匙，租赁房屋由被告实际管理并已进行招租，故应认定被告已向原告交付了房屋，对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限湖南苏宁易购有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内支付浏阳市淮川华龙商场管理服务中心租赁房屋恢复原状费用212586元；二、驳回浏阳市淮川华龙商场管理服务中心其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9375元，减半收取4687.5元，由湖南苏宁易购有限公司负担2244元，由浏阳市淮川华龙商场管理服务中心负担2443.5元，司法鉴定费9990元，由湖南苏宁易购有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  熊婧怡二〇二一年三月一日书记员  邱香林附相关法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。