江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终455号上诉人（原审原告）：盐城市正顺中餐数字化烹调研究所，住所地在江苏省盐城市城南新区黄海街道迎宾南路166号房产交易中心综合楼202、301室。投资人：刘正顺，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋家骅，该研究所负责人。委托诉讼代理人：吴勇，该研究所工作人员。被上诉人（原审被告）：盐城市康居物业管理有限公司，住所地在江苏省盐城市盐南高新区鹿鸣东路7号1—1109号。法定代表人：李伟彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈荣信，该公司员工。委托诉讼代理人：陶春梅，江苏一正律师事务所律师。上诉人盐城市正顺中餐数字化烹调研究所（以下简称正顺研究所）因与被上诉人盐城市康居物业管理有限公司（以下简称康居公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初2028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理。上诉人正顺研究所的委托诉讼代理人宋家骅、吴勇，被上诉人康居公司的委托诉讼代理人陈荣信、陶春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。正顺研究所上诉请求：撤销盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初2028号民事判决。事实和理由：1.一审法院认定电梯停电是因“被告不积极履行维保义务，对原告正常经营产生影响”这一认定与事实不符。电梯停电是因康居公司以逼交物业费为由蓄意违法停电。2.房博园小区物管会与康居公司签订的物业合同对上诉人不产生拘束力。原三名楼酒店与康居公司签订物业合同，后上诉人与原三名楼酒店签订租房合同，根据约定上诉人经营期间向被上诉人交纳水电费，但是并没有约定物业费由上诉人交纳。根据约定被上诉人康居公司理应通过诉讼或者协调解决相关事宜，而非通过断电方式。3.因康居公司非法停电梯用电，上诉人已经至物管科等相关部门解决纷争，在未能协调处理的情况下，为避免造成更大的损失，上诉人经盐阜宾馆集团领导同意并听取了有电工资质的凌某的建议，用大厅多余的电容量拉电自救，并与盐城奥泰电梯工程技术有限公司签订合同对电梯进行维保，由此产生的损失应当由被上诉人承担。康居公司辩称，1.原审法院认定事实清楚，上诉人在租赁期间拒绝缴纳物业费，经答辩人多次发函催缴，仍然不缴。2.上诉人经营的酒店是在答辩人的管辖范围，业主委员会签订的合同对上诉人具有法律约束力。3.虽然答辩人认可停电的事实，但是并不认可该停电行为是由答辩人所为，且上诉人也未能提供相应的证据证明停电行为系被上诉人所为。至于上诉人称其与盐阜宾馆有限公司以及盐城国投签订的合同中约定的租金较高问题，事实上租金的高低与否并不是上诉人不缴纳物业费的法定理由。正顺研究所向一审法院起诉请求：1.判令康居公司赔偿因违法停正顺研究所生产、经营用电梯造成的直接经济损失61088元；2.判令康居公司造成正顺研究所的间接损失和社会影响，书面对其违法行为公开道歉；3.诉讼费用由康居公司承担。一审法院经审理查明，2017年6月28日，盐城市盐南高新区黄海街道房博园小区物业管理委员会（以下简称房博园小区物管会）与康居公司签订《房博园小区物业服务合同》一份，约定康居公司为房博园小区提供物业服务。该合同第二条约定康居公司为物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理提供服务。2018年初，盐城市国有资产投资集团有限公司（甲方）与正顺研究所（乙方）签订《租赁合同》，约定（摘要）：甲方同意将坐落在盐城市迎宾南路166号房产交易中心综合楼202、301室、部分规定资产设施设备等租赁给乙方使用。一、租赁期限及用途。租赁期限为五年，自2018年2月1日至2023年1月31日止。乙方承租甲方上述房屋作为酒店餐饮经营用房，不得擅自变更经营项目。二、租金及费用交纳方法。1.年租金标准：128万元……2018年11月5日，凌安刚向盐城市公安局城南新区分局黄海派出所报警。处境经过及结果为：到现场，刘正顺称自己的饭店与物业发生矛盾，电梯被停了，双方发生矛盾，民警告知报警人向物管会反映解决此事。庭审中，正顺研究所称2018年11月5日至11月9日期间，电梯被被告停电。2019年11月22日，康居公司向正顺研究所出具《催缴函》，内容为：你户自2018年1月1日起至2019年12月31日止，物业服务费及代收代支费用合计人民币101840元，已交我公司35000元，还欠66840元。我公司工作人员多次上门收取及电话通知，你户一直拖欠未交。为保障物业服务工作正常有序开展，保障已经交纳物业费用的业主的服务资源不被侵占，特发此函，请你户于2019年12月31日前至房博园物业服务中心交纳上述费用，或预约我们上门收取。如不按期交纳，我公司依法诉至人民法院。届时，你户不仅要求交纳物业服务等费用，还将承担滞纳金、诉讼费用等，并将可能对你户的信誉产生影响，请你户接函后慎重处理。2019年12月13日，正顺研究所向康居公司回函，称：你单位有关物业费问题的交纳通知书已收到。该问题既简单又复杂，简单的是你单位与我房主“三名楼酒店管理有限公司”签有合同，其合同没有约定租房第三方交纳物业费，而我们与三名楼签的合同中也没有约定由我租房方交纳物业费，合同明确规定，水、电费我所向三名楼交纳，所以物业费由谁交，你们自己按法办，我们欢迎通过法院解决。另外，我所承租三名楼后，你单位曾要求我们与之签订物业合同，鉴于你公司不按国家规定收取远超物业费的转供电费，又不按物业规定提供相关服务，在这种不平等、不合理的情况下，我所无法与你公司签订合同，加之三名楼房产并不在你公司物业管理业主委员会范围内。结果在我所不欠你公司一分钱电费的情况下，你公司对我所营业用电梯非法停电五天，造成直接、间接损失几万元，无奈我所被迫通过邮局向你公司交电梯运行费用2万元。后你公司又违返国家规定，在我所交纳电费时，从电费中强扣物业费15万元。现你公司又无视国家政策，在市国投为我所解决直供电问题时，又以物业费为由强行作难。另外，你公司以国有建设银行，国有太平洋保险公司，以对国家不负责任态度，不按国家规定向你公司交纳物业费和高额电费为标准，向我所来收取物业费和高额电费，于理于法不容。为此，我所希望你方尽快上诉法院，解决我所与你公司的物业问题。一审法院认为：房博园小区物管会与康居公司之间签订物业合同，对正顺研究所具有法律拘束力，正顺研究所承租的店面位于康居公司物业管辖范围内，双方形成事实上的物业管理合同关系。本案审理过程中，康居公司认可停电的事实，但不认可系由该公司停电，正顺公司则认为系康居公司违法停电。本案中，原告虽未有充分证据证明系由康居公司故意停电，但案涉电梯停电系事实。康居公司虽提出停用电梯系因正顺研究所拒交物业费、拒交电费、拒绝承担变损线损费用等致双方发生矛盾，其遂未积极履行维保义务。案涉电梯的维保义务在物业合同约定的服务范围内，康居公司应当积极履行维保义务，因其未积极履行维保义务造成的损失，康居公司应当承担。至于双方物业费的纷争，康居公司可依法维权，不能以拒绝履行合同义务的方式致使双方矛盾进一步扩大，并造成一方损失。正顺研究所要求康居公司赔偿因停用电梯造成的经济损失61088元，其中3145元原告称系电梯停用后其自行采取措施恢复电梯私自接用电花费的材料费，因原告擅自接用电行为违反法律规定，该笔费用依法不予支持；至于电梯维保费3500元，因电梯维保在康居公司的义务范围之内，且该笔费用系一年的维保费用，对于该部分扩大的损失依法不予支持。正顺研究所另主张康居公司赔偿房租17777元、工人工资36666元，因康居公司不积极履行维保义务对正顺研究所正常经营产生一定影响，在正顺研究所未主张康居公司赔偿经营利润损失的情况下，结合当事人的过错情况、停用电梯对正顺研究所经营活动的影响、正顺研究所生产经营的合理成本等因素，酌情认定由康居公司对正顺研究所房租、工人工资的成本进行适当补偿，即康居公司赔偿正顺研究所损失16000元。正顺研究所还要求康居公司书面对其违法行为公开道歉，因本案系因物业合同引发的纠纷，非因公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害产生的纠纷，故正顺研究所的该项诉请于法无据，依法不予支持。判决：一、盐城市康居物业管理有限公司应于判决生效十日内向盐城市正顺中餐数字化烹调研究所赔偿损失16000元；二、驳回盐城市正顺中餐数字化烹调研究所其他诉讼请求。二审中，上诉人正顺研究所提交其与盐城市三名楼酒店管理有限公司签订的租赁合同。被上诉人对此的质证意见是：对真实性无异议，但是上诉人称在租赁协议中并未载明物业费由谁交纳，那么既然没有写明，理应由实际承租人交纳物业费。被上诉人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案中正顺研究所的电梯停电五天系事实，被上诉人康居公司称因正顺研究所拒交物业费、电费等导致双方发生矛盾，遂未积极履行维保义务，而上诉人正顺研究所则称系康居公司故意违法停电。康居公司作为专门从事物业服务管理的单位，如其辩称所述，其在已明确知悉正顺研究所电梯停电的情况下仍未积极恢复送电，直至案涉楼层中太平洋保险公司亦发生断电情况才予以维修恢复供电，因此造成正顺研究所的损失，康居公司应承担赔偿责任。现正顺研究所主张的财产损害赔偿主要是四部分组成，分别是电梯停电后其自行购买电线电缆等材料恢复电梯用电所购的材料费3145元、电梯一年的维保费3500元、房租损失17777元、工人工资损失36666元。但案涉营运电梯系属于《特种设备安全法》中规定的对人身和财产有较大危险性的特种设备，其安装维修等行为必须由具备相关资质的工作人员进行操作，上诉人私自雇佣电工操作根本无法达到《特种设备安全法》中规定的资质要求，擅自接电行为系违法行为，故一审法院未支持其私自违法接电产生的耗材费并无不当。至于上诉人主张的电梯维保费用，因该费用系一年的维保费且案涉电梯仍在被上诉人康居公司的维保义务范围，故对该部分扩大的损失一审法院未予支持亦无不当。关于上诉人主张的房租损失以及工人工资损失，一审法院结合案涉纠纷起因、上诉人主张的损失构成等酌情判定被上诉人康居公司赔偿上诉人正顺研究所各项损失合计16000元亦无明显不当。综上所述，盐城市正顺中餐数字化烹调研究所的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1322元，由盐城市正顺中餐数字化烹调研究所负担。本判决为终审判决。审判长  岳维群审判员  吕伟平审判员  裴葭嘏二〇二一年三月三十日书记员  季 政