云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0181民初125号原告（反诉被告）：李某，男，汉族，1986年7月7日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：钟俊、马欣，云南俊泰律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：盛某某，男，汉族，1977年7月18日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨晓艳，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：朱志琼，云南宁湖律师事务所实习律师，一般授权代理。原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）盛某某租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某及其委托诉讼代理人钟俊和马欣、被告（反诉原告）盛某某的委托诉讼代理人杨晓艳和朱志琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告于2020年8月3日签订的《场地租赁合同》；2.判令被告向原告返还已支付的租金200000元及违约金360000元，以上合计560000元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年8月原告李某想开设户外运动场所，经朋友介绍，被告盛某某表示其有合适的场地可以租赁给原告李某。2020年8月3日原告李某与被告盛某某就租赁场地达成合意并签订《场地租赁合同》约定：原告将位于安宁市线旁，面积为51亩的场地出租给李某使用；用途为餐饮、军事拓展、户外运动；租赁期限为2021年1月1日至2024年1月1日；盛某某应于2020年8月30日将场地交付李某使用；租金为每年360000元，租金需于每年1月1日前支付。签订合同时被告盛某某还保证该土地使用权权属清楚，答应近期将该土地的权属证明及租赁手续拿给原告李某核实并配合原告李某办理工商手续。2020年8月4日晚,原告李某通过刷卡向被告盛某某支付5000元租金，2020年8月5日原告李某按照约定将95000元的租金转至被告盛某某指定的银行账户（账号62×××80，姓名黄某某），并催促被告盛某某将土地权属证明拿给原告核实，但被告盛某某一直未按约定将土地权属证明拿给原告核实。2020年9月6日,原告李某按照约定又将100000元的租金转至被告盛某某指定的银行账户（账号62×××80，姓名黄某某），并催促被告盛某某按《场地租赁合同》约定提交土地权属证明及租赁手续给原告核实并将场地移交给原告李某使用及配合原告李某办理工商手续，但被告盛某某一直未将土地权属证明提交原告李某核实，也未将场地移交原告李某使用及配合原告李某办理工商手续。经过多次催促，被告盛某某依然置若罔闻，使得原告产生强烈的不安，不敢再继续支付剩余的租金，只能不断催促被告盛某某先核实信息并移交场地。直至2021年1月1日，被告盛某某仍然未将场地移交原告使用，原告租用场地是用于餐饮、军事拓展、户外运动，前期需要进行大量的准备工作与投资，被告的违约造成了原告李某无法正常办理工商手续，导致原告李某产生了巨大的经济损失。根据双方签订的《场地租赁合同》第六条约定：甲方不能将该场地交付乙方使用的，应向乙方支付本合同约定的租赁期间乙方应付总租金作为违约金，故被告盛某某应向原告李某支付一整年度的总租金360000元作为违约金。因被告盛某某无法提供场地的权属证明、租赁手续及移交场地给原告使用，双方合同己无法继续履行，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请依法判决。被告（反诉原告）盛某某辩称：原告要求解除租赁合同，我方同意解除，但原告提前解除租赁合同，应当向我方支付违约金。基于租赁关系的存在，合同解除前的全部租金应由原告承担，而不应由我方退还原告。原告主张的违约金，因为我方没有任何违约行为，所以不应当由我方支付。被告（反诉原告）盛某某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金360,000元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：按照双方《场地租赁合同》的约定，反诉被告应当在2021年1月1日前支付完毕该年租金，但反诉被告几经催促仍未支付完毕。同时，该租赁合同约定租期于2024年1月1日才到期，现反诉被告不支付租金且提前解除合同的行为违反了合同约定，也给反诉原告造成了无法按时收取全部租金又无法将土地另租他人的损失，应当承担违约责任。故请求支持反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年8月3日，盛某某与李某签订《场地租赁合同》约定，甲方（盛某某）同意将坐落在安宁市线旁，面积为51亩的场地出租给乙方（李某）使用，租赁期限自2021年1月1日起至2024年1月1日止，甲方应于2020年8月30日将该场地交付乙方使用；租金每年为人民币360000元，乙方须于每年1月1日前向甲方支付每年租金；甲方不能将该场地交付乙方使用的，应向乙方支付本合同约定的租赁期间乙方应付总租金作为违约金；租赁期内，双方不得提前解除合同，如乙方提前退租，应提前90天书面通知甲方，并向甲方支付余下租期内其应付租金作为违约金。合同签订后，李某于2020年8月4日和5日向盛某某支付租金共100000元，同年9月6日又支付租金100000元，共计支付租金200000元。合同约定的场地交付期限到期后，盛某某未与李某办理场地移交手续，也未向李某交付场地。李某遂向本院提起诉讼，本院受理后，于2021年2月1日向盛某某送达了起诉状副本。本院认为，盛某某与李某签订的《场地租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，应属有效的合同。盛某某在合同约定的场地交付期限到期后，未履行交付场地的义务，致使李某因无法使用场地而不能实现合同目的，李某可以依法主张解除合同。故李某请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。盛某某提出其已向李某交付场地的抗辩，因其不能提供证据予以证明，本院不予支持。因李某未通知盛某某解除合同就直接向本院提起诉讼，并主张解除合同，故双方的合同应自本院向盛某某送达起诉状副本时解除。按照《场地租赁合同》的约定，支付租金是李某应履行的义务，因而合同解除前的租金，仍应由李某支付，李某已支付的属合同解除后多余的租金，则应由盛某某返还李某。因双方约定租赁期限自2021年1月1日起计算，故截止2021年2月1日合同解除时止，李某应支付租金30,000元（360,000元/年÷12个月=30,000元×1个月）。李某已向盛某某支付租金200,000元，故盛某某尚应返还李某租金170,000元。李某要求盛某某返还租金200,000元，超过本院认定数额的部分，本院不予支持。盛某某未按合同约定的期限向李某交付场地，已经构成违约，李某据此可以依法要求盛某某赔偿损失。李某所支付的合同解除前的租金30,000元，因其并未实际使用场地，故该租金应视为盛某某未交付场地而给李某造成的损失，并应由盛某某赔偿李某。至于盛某某尚应返还李某的租金170,000元，也应自2021年2月2日起按一年期贷款市场报价利率四倍计算利息至租金实际返还之日止，以作为李某的损失，并由盛某某支付李某。李某要求盛某某支付违约金360,000元的诉讼请求，超出上述损失的部分，故本院不予支持。按照《场地租赁合同》约定，盛某某交付场地义务的履行先于李某支付租金义务的履行。李某在支付租金200,000元后，盛某某未按约定交付场地，李某据此有权拒绝盛某某要求支付剩余租金的请求，因而，李某未支付剩余租金，并未构成违约。故盛某某以李某违约为由要求李某承担违约责任并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李某与被告（反诉原告）盛某某签订的《场地租赁合同》于2021年2月1日解除。二、由被告（反诉原告）盛某某于本判决生效后立即返还原告（反诉被告）李某租金170,000元并支付租金的利息（以170,000元为基数，自2021年2月2日起按一年期贷款市场报价利率四倍计算至租金实际返还之日止）。三、由被告（反诉原告）盛某某于本判决生效后立即赔偿原告（反诉被告）李某损失30,000元。四、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）盛某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费4,700元，由原告（反诉被告）李某承担3,021.43元，由被告（反诉原告）盛某某承担1,678.57元，并入上款执行。反诉诉讼费3,350元，由被告（反诉原告）盛某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 徐 耀二〇二一年三月十六日书记员 奎婉媛