贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终465号上诉人（原审被告）：梅龙均，男，1971年8月18日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：郑四林，男，1969年11月12日生，汉族，住重庆市长寿区。共同委托诉讼代理人：王代学，贵州百恒兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王春芳，女，汉族，1957年11月21日生，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：冯於平，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运刚，贵州瀛黔律师事务所实习律师。原审第三人：贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司，住所地桐梓县娄山关镇河南路。法定代表人：王元伦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付明强，男，1974年1月4日生，汉族。上诉人梅龙均、郑四林因与被上诉人王春芳、原审第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2021年3月16日公开开庭进行了审理，上诉人梅龙均、郑四林的委托诉讼代理人王代学，被上诉人王春芳及其委托诉讼代理人冯於平、刘运刚，原审第三人盛邦公司的委托诉讼代理人付明强到庭参加诉讼。2021年3月26日，本院再次公开开庭了审理本案，上诉人梅龙均、郑四林的委托诉讼代理人王代学、被上诉人王春芳的委托诉讼代理人冯於平、刘运刚、原审第三人盛邦公司的委托诉讼代理人付明强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梅龙均、郑四林上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人与一审第三人之间签订的《房屋定购合同》系合法有效的商品房买卖合同错误，被上诉人与原审第三人签订的《房屋定购合同》不符合法律规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，且主要条款约定不明，依法只能认定为双方为今后签订商品房买卖合同而达成的预约。且从合同约定可知，被上诉人与第三人签订该合同时，案涉房屋尚未竣工，客观上也无法完成产权初始登记。根据相关法律规定，在案涉房屋被查封之前，尚未登记到第三人名下，依法不得转让。。二、被上诉人未向一审第三人交付购房款。综上，在案涉房屋被查封之前，被上诉人与第三人之间没有签订合法有效的商品房买卖合同；案涉房屋尚未登记到第三人名下；被上诉人未提供证据证明向第三人交付定购款项。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被上诉人就案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，依法应驳回被上诉人的全部诉讼请求。王春芳辩称，被上诉人与第三人签订的《房屋定购合同》合法有效，被上诉人已支付合同价款，双方并未另行签订其他协议，应认定为签订“商品房买卖合同”。案涉房屋未进行产权登记属于客观上不能，被上诉人并无过错。被上诉人所购房屋为“宜居·博雅春园”第9幢1-7-9号，总价为10万元，其中，认购时交付1000元，2017年12月8日通过个人银行卡转账交付99000元。虽无1000元认购金之收据，综合《桐梓盛邦房地产开发有限公司》出具的收据日期及被上诉人的银行回单日期、金额，足以认定被上诉人已足额向第三人交付购房款。被上诉人的情形依法符合应当排除上诉人执行的情况。盛邦公司述称，对上诉人所称不认可，被上诉人购房是事实，我公司已收取房款并开具了相应金额的发票。王春芳向一审法院起诉请求：一、撤销（2018）黔0322民初4127号《民事裁定书》和（2020）黔0322执异76号《执行裁定书》，解除对位于桐梓县（原编号为一期9幢1-7-9号）房屋的查封；二、判决不得对位于桐梓县（原编号为一期9幢1-7-9号）房屋进行执行。一审法院认定事实：第三人盛邦公司是2014年7月29日成立的房地产开发公司，于2016年12月26日取得地字第520000201625729号建设用地规划许可证，用地位置是桐梓县九坝镇天池村，用地项目名称“宜居·博雅春园（一期用地）”。第三人于2017年7月4日取得（2017）桐梓县不动产权第0002391号不动产登记证。第三人于2017年8月20日取得博雅春园8＃、9＃、10＃、11＃号楼的商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2017年）第16号。2017年12月8日，王春芳与第三人盛邦公司签订了《房屋定购合同》，约定王春芳以每平方米2384.92元的单价购买第三人开发的“娄山云麓”一期宜居·博雅春园第9幢7层9号住房一套，建筑面积41.93㎡，房屋总价为100000元。合同签订后，王春芳于当日向第三人交纳购房款100000元（交纳现金1000元、通过银行转款99000元），第三人向王春芳出具购房款《收据》1份。王春芳原购买的房屋房号为10号楼10-11-9号，后与龙永珍房屋互换，现实际购房房号为9号楼9-7-9，第三人在出具给王春芳的房款《收据》上直接更改了房号。第三人将房屋交付给王春芳，王春芳于2019年8月5日交纳了装修保证金、出入证抵押金2200元，于2019年8月15日交纳物业等费用1250元、燃气建设费2527元。王春芳对房屋进行了装修并入住。并于2020年7月9日交纳电信网费552元。根据《贵州省不动产登记查询结果》，王春芳在桐梓县辖区内无其他房屋信息。梅龙均、郑四林与盛邦公司因合同产生纠纷向一审法院起诉，在诉讼中，梅龙均、郑四林向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年8月24日作出（2018）黔0322民初4127号民事裁定书，查封了第三人位于桐梓县共计80套，其中王春芳当时的房号为9幢1-7-9。一审法院于2018年12月28日作出（2018）黔0322民初4127号民事判决书，判决后盛邦公司不服，上诉至遵义市中级人民法院，该院在审理中，双方达成调解协议，该院于2019年4月15日作出（2019）黔03民终2183号民事调解书，明确盛邦公司支付梅龙均、郑四林830万元。因第三人未如期履行该调解书确定的付款义务，梅龙均、郑四林向一审法院申请执行上述查封的第三人的房屋。王春芳认为上述查封的房屋系其自己购买所得，向一审法院提出异议。一审法院于2020年6月28日作出（2020）黔0322执异76号执行裁定书，驳回王春芳的异议请求。王春芳不服该裁定，以前述诉讼请求诉至一审法院。一审法院认为，第三人盛邦公司开发建设桐梓县九坝镇天池村娄山云麓“宜居·博雅春园”项目，该项目取得商品房预售许可。王春芳与第三人于2017年12月8日签订《房屋定购合同》，约定王春芳以100,000元购买第三人所有的涉案房屋，该《房屋定购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案《房屋定购合同》虽然名为商品房定购合同，但该合同对房号、面积、单价、付款方式等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，双方按该定购合同履行义务、享有权利。涉案房屋的查封时间为2018年8月24日，一审法院确认在查封前王春芳已与第三人就涉案房屋签订了合法有效的买卖合同。王春芳住房在重庆市巴南区，购买涉案房屋系用于避暑居住。根据《贵州省不动产登记查询结果》，王春芳在桐梓县辖区内无其他用于居住的房屋。合同签订后王春芳已按合同约定付清了购房款，第三人向王春芳交付了房屋，现王春芳已装修入住。王春芳购买的涉案房屋现登记在第三人盛邦公司名下。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……”规定，王春芳购买的涉案房屋符合排除执行的法律规定，享有足以排除强制执行涉案房屋的民事权益。对王春芳请求判决不得执行所购涉案房屋的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行王春芳于2017年12月8日与第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司签订《房屋定购合同》所购买的坐落于桐梓县房屋（原房屋号为：9幢1-7-9）。二、一审法院（2018）黔0322民初4127号民事裁定书对坐落于桐梓县（原房屋号为：9幢1-7-9）房屋的查封至本判决生效时自动失效。三、驳回王春芳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由梅龙均、郑四林共同负担。本院二审期间，王春芳向本院提交以下证据：1、户口薄；2医学死亡证明书；证明其配偶廖善国已故，子女廖迎吉已成年，王春芳本人在桐梓县内无其他住房。上诉人对证据的质证意见为：户口薄是复印件，不能证明已经把所有家庭成员都复印完整，需要拿户口本原件核实。同时还应提供廖善国在桐梓县不动产中心的查询结果，不能证明其在桐梓县内无其他住房。盛邦公司对以上证据均无异议。本院对王春芳提交的上述证据予以采纳。本院经审理查明，王春芳的配偶廖善国于2018年10月28日死亡，其子女廖迎吉生于1984年2月1日，现已成年。本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，本案二审争议的焦点为：梅龙均、郑四林要求继续执行案涉房屋的请求是否应当予以支持。王春芳与盛邦公司签订的《房屋定购合同》明确了房屋的基本情况、房价款、付款方式，以及房屋的交付时间等内容，且盛邦公司已按照合同约定收取了王春芳的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。盛邦公司于2017年8月20日取得博雅春园8#、9#、10#、11#号楼的商品房预售许可，因此盛邦公司与王春芳签订的《房屋定购合同》为合法有效合同。上诉人主张案涉《房屋定购合同》为预约合同的上诉理由，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人未提供证据证明已付清购房款，经查，王春芳于2017年12月8日通过POS机刷卡99000元，虽未显示收款人名称，但结合王春芳与原审第三人均认可王春芳在签订合同当日交付订金1000元，原审第三人于2017年12月8日向王春芳开具了收款100000元的收据，同时摘要备注刷99000元，足以证明王春芳已于案涉房屋被查封前向盛邦公司支付了全部购房款的事实。王春芳系重庆市人，案涉房屋系王春芳购买用于避暑，系用于居住使用，且王春芳配偶已故，其子女已成年，王春芳在桐梓县内无其他可用于居住的房屋。案涉房屋被查封时间为2018年8月，王春芳在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，王春芳对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，梅龙均、郑四林要求继续执行案涉房屋的上诉理由不能成立。另，王春芳请求解除对案涉房屋的查封系执行程序中的执行措施问题，不属于执行异议之诉审理范围，一审法院对此作出判决不当，应予纠正。综上所述，梅龙均、郑四林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4436号民事判决；二、不得执行王春芳于2017年12月8日与第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司签订《房屋定购合同》所购买的坐落于桐梓县房屋（原房屋号为：9幢1-7-9）；三、驳回王春芳的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由梅龙均、郑四林负担。本判决为终审判决。贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322执异76号执行裁定自本判决生效后自动失效。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年三月二十六日法官助理周晓易书记员吴明英