新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新01民终437号 上诉人（原审原告，反诉被告）：杨冬生，男，1965年1月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：许蓉，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 上诉人（原审被告，反诉原告）：吴兵，男，1951年6月2日出生，汉族，喀什地区检察院退休干部，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 上诉人杨冬生与上诉人吴兵房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月26日公开庭进行了审理。上诉人杨冬生及委托诉讼代理人许蓉，上诉人吴兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨冬生上诉请求：依法撤销（2020）新0103民初2909号民事判决第一项、第二项、第三项、第七项判决，并依法改判由吴兵支付拖欠的房款1,000,000元及利息180,000元，水、电、暖费用150,000元。事实与理由：1．我与吴兵签订的《商铺买卖合同》《房屋买卖协议》时吴兵对案涉的房屋产证及土地证已经审核过，对土地证终止日期为2016年3月2日及能办理过户的房屋产证面积是372㎡的事实吴兵是知晓得。我已按合同约定将可以过户的372㎡的房屋过户完毕，并将所有土地过户的前期手续履行完毕，只需要吴兵的儿子吴小晶到国土资源局签订土地出让协议，交纳土地出让金502,900.89元，即可办理土地证。一审法院对吴兵的儿子吴小晶不依约交纳502,900.89元土地出让金及不到国土部门办理土地使用权证的事实置之不理，仅以我未给吴兵办理土地权属登记为由，驳回我的诉讼请求，属事实认定错误；2．一单元200㎡商铺及二单元200㎡的地下室在2015年4月27日均已交付，不存在未交付问题。 吴兵辩称：我是借钱购买了案涉的房屋及土地，我已按约定向杨冬生支付了购房款，剩余的1,000,000元购房款双方约定在相应房屋及土地使用权过户完毕后才支付，但杨冬生至今未按约定给我办理25㎡商铺的房产证和959.71㎡的土地证，不给我交付200㎡商铺和50㎡的车库（我购买的是商铺，不是车库）和200㎡地下室，故，剩余的1,000,000元现不具备支付条件，杨冬生在本案中存在违约，我不应当承担利息。 吴兵上诉请求：1．依法改判25㎡商铺的房产证和959.71㎡土地证上的收益权归吴兵所有；2．依法改判200㎡商铺和200㎡地下室的财产权归吴兵所有；3．依法改判杨冬生退回购房款中所收取的80,000元水电暖改造费用；4．依法改判杨冬生按合同约定支付购房款一倍的违约金4,080,000元。事实和理由：2014年10月11日我购买了杨冬生的300㎡商铺、200㎡地下室、450㎡土地使用权，我按合同约定付清了1,500,000元。2015年4月23日我又购买了杨冬生的650㎡商铺和700㎡土地使用权，我也按合同约定付清了2,580,000元，其中80,000元是水电暖的改造费用。2015年5月14日我又购买了杨冬生的97㎡商铺，交了385,000元，上述商铺共计1047㎡，地下室200㎡，土地使用权1150㎡，其中可以直接过户的土地证是959.71㎡，剩余190㎡是一个空院子没有土地证，可以直接过户的房产面积是397㎡，是两个房产证，一个是372.06㎡，另一个是25㎡，剩余650㎡商铺没有房产证。双方在合同中约定杨冬生保证在三个月以内包办交付房产证，办结交付不了房产证就给赔付双倍的购房款。我已按约定履行了支付购房款，但至今杨冬生没有给我办理25㎡商铺的房产证和959.71㎡的土地证，未向我交付200㎡商铺和50㎡的车库（我购买的是商铺不是车库）和200㎡地下室，且杨冬生不给650㎡商铺申办房产证，杨冬生还收了80,000元水电暖的改造费用但至今没有改造案涉房屋的水、电、暖。杨冬生单方违约给我造成了巨大的损失，应当按合同约定承担双倍购房款的违约责任。 杨冬生辩称，1．双方在第一份合同约定办理产权证面积是300㎡，在第二份合同约定交付650㎡的房子，承诺办证面积是72㎡，依据约定，我已经将约定应当办理过户的372㎡的房屋产证过户给了吴兵的儿子吴小晶。土地证总共面积为950㎡，我以按约定对土地面积进行了分割，只要吴兵的儿子吴小晶去国土部门签订协议并缴纳土地出让金即可办证，但吴小晶不予配合并拒绝缴纳土地出让金，故吴兵的该上诉请求是没有事实和法律依据；2．我在签订合同后已将吴兵购买的全部房屋交付给了吴兵，不存在继续交付200㎡商铺和50㎡的车库和200㎡地下室的事实；3．水电暖已经改造完毕，不存在继续改造的问题；4．我在履行合同过程中没有任何的违约行为，一直都是吴兵不配合办理案涉房屋和土地的过户手续。在我多次催促下，吴兵的儿子吴小晶出具了公证书后案涉372㎡的房屋才于2016年过户至吴小晶名下，在办理土地证过户时，国土部门要求缴纳五年的土地出让金，但吴兵拒绝缴纳才导致土地证未能办理过户。 杨冬生向一审法院起诉请求：1．判令吴兵支付拖欠的购房款1,000,000元；2．判令吴兵支付利息180,000元；3．判令吴兵支付水、电、暖费共计150,000元。 吴兵反诉请求：1．依法判令杨冬生过户有证的25㎡商铺的房产证和959.71㎡的土地证，过户费用由杨冬生承担；2．依法判令杨冬生交付250㎡商铺和200㎡地下室；3．依法判令杨冬生立即改造交付水电暖；4．依法判令杨冬生赔偿违约金4,080,000元。 一审法院认定事实：2014年10月11日，杨冬生与吴兵签订《商铺买卖合同》，约定：“一、甲方（杨冬生）自愿将坐落于乌市老满城街十一巷99号内换热站旁的自己的地上一层300㎡商铺、200㎡地下室，以2,000,000元卖给乙方（吴兵）此款中含土地证和房产证的全部过户费用。此商铺为国有商业用地，面积为450㎡，过户给乙方的儿子吴小晶，其过户手续由甲方全权办理。二、交接方式由乙方一次性付清1,500,000元的同时，甲方将此商铺和地下室交给乙方所有。剩余500,000元等待甲方给乙方办结土地证和房产证时由乙方一次性付清。三、甲乙双方不得违约，如有违约应赔偿对方全部购房款的双倍及损失。”同年10月13日，吴兵向杨冬生支付价款1,500,000元。杨冬生已将地上一层300㎡商铺交付吴兵，该商铺权属转移登记已办理。200㎡地下室未交付。土地权属转移登记未办理。2015年4月23日，杨冬生、吴兵签订《房屋买卖协议》，约定：“一、甲方（杨冬生）现将沙依巴克区老满城街南十一巷99号一单元一楼200㎡、二单元1楼和2楼400㎡、五单元由南向北第二个车库50㎡，商铺共计650㎡，价格共计3,080,000元整。该650㎡商铺只有72㎡的商铺产证过户给乙方的儿子吴小晶。土地面积不低于700㎡过户给乙方的儿子吴小晶。二、第一单元和第二单元的楼顶由乙方负责管理，第三、四、五单元的楼顶由甲方负责。三、乙方在之前购买的3单元的地下室将调换为2单元的地下室。四、买卖全部完成后，甲方为防止将来水电暖发生纠葛，乙方必须同意改造水电。改造费用由甲方承担，乙方必须按国家计价标准支付水电暖的费用。五、交付方式：该协议达成后，乙方需立即支付甲方2，580，000元，同时甲方将600㎡商铺交付给乙方所有，其第五单元的50㎡的车房先不交付给乙方使用。待甲方将房产及土地过户给乙方的儿子吴小晶之后，乙方将剩余500,000元在三个月内付给甲方后，甲方将50㎡车库交给乙方所有，否则按违约处理。六、甲方双方不得违约，如有违约，应赔偿对方购房款的双倍损失。”同年4月27日，吴兵向杨冬生支付价款2,580,000元，杨冬生给吴兵出具收据一张载明：“今收到吴兵买650㎡商用房的款2,580,000元，余款500,000元，在三个月内付清，一切过户费由甲方负担。”杨冬生已将二单元1楼和2楼400㎡商铺交付吴兵。72㎡的商铺权属转移登记已办理。一单元1楼200㎡商铺及50㎡车库未交付。土地权属转移登记未办理。杨冬生于2014年即取得959.71㎡的《国有土地使用证》。本案开庭审理程序结束后，案涉房屋已被征收并拆除。一审法院认为，杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当全面履行约定的义务。本案争议焦点是，一、吴兵是否应支付杨冬生房款1,000,000元及利息180,000元；二、吴兵是否应支付杨冬生水、电、暖费150,000元；三、杨冬生是否应给吴兵办理25㎡商铺的房产证和959.71㎡的土地权属转移登记；四、杨冬生是否应给吴兵交付250㎡商铺和200㎡地下室；五、杨冬生是否应给吴兵改造交付水、电、暖；六、杨冬生是否应支付吴兵违约金4,080,000元。一、关于吴兵是否应支付杨冬生房款1,000,000元及利息180,000元。杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》分别约定，剩余房款各500,000元待杨冬生给吴兵办理房产证及土地证过户后，由吴兵向杨冬生支付。因此，吴兵支付剩余房款1,000,000元是以杨冬生办理相应不动产权属转移登记为前提条件。由于杨冬生至今未给吴兵办理土地权属转移登记，导致吴兵支付剩余房款1,000,000元的条件并不具备。故吴兵不应支付杨冬生剩余房款1,000,000元。同理，吴兵也不应支付杨冬生利息180,000元。二、关于吴兵是否应支付杨冬生水、电、暖费150,000元。杨冬生主张吴兵支付水、电、暖费150,000元，但杨冬生未就吴兵欠款的事实提供证据予以证实。故吴兵不应支付杨冬生水、电、暖费150,000元。三、关于杨冬生是否应给吴兵办理25㎡商铺和959.71㎡的土地权属转移登记。杨冬生已按《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》约定，给吴兵办理372㎡商铺权属转移登记。吴兵要求杨冬生再办理25㎡商铺权属转移登记，没有依据。故杨冬生不应给吴兵办理25㎡商铺权属转移登记。杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》明确约定，土地权属转移登记是杨冬生应履行的义务，转移登记产生的费用由杨冬生负担。杨冬生已取得959.71㎡的土地权属证书，具备办理权属转移登记的条件，杨冬生应给吴兵办理959.71㎡的土地权属转移登记。但是，现因案涉房屋及土地已被征收，土地权属转移登记已不能实现，故杨冬生不需要给吴兵办理959.71㎡的土地权属转移登记。四、关于杨冬生是否应给吴兵交付250㎡商铺和200㎡地下室杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》明确约定，吴兵支付1,500,000元和2,580,000元的同时，杨冬生向吴兵交付除50㎡车库以外的所有商铺和地下室，但杨冬生在吴兵如约交付房款后，只交付700㎡商铺，二单元200㎡地下室、一单元1楼200㎡商铺未交付。杨冬生辩称除50㎡车库以外的所有商铺和地下室均已交付，但其对交付二单元200㎡地下室、一单元1楼200㎡商铺的事实，未能举证证实。杨冬生因举证不能，需承担对己不利的法律后果。故杨冬生应给吴兵交付200㎡商铺和200㎡地下室。但是，现因案涉房屋及土地已被征收，交付200㎡商铺和200㎡地下室已不能实现，故杨冬生不需要给吴兵交付200㎡商铺和200㎡地下室。关于50㎡车库的交付，《房屋买卖协议》约定，在吴兵支付剩余500,000元后由杨冬生将50㎡车库交付吴兵所有。因此，50㎡车库的交付是以吴兵支付剩余500,000元为前提条件。而吴兵尚未支付剩余500，000元，导致杨冬生交付50㎡车库的条件不具备。故杨冬生不应给吴兵交付50㎡车库。五、关于杨冬生是否应给吴兵改造交付水、电、暖。从《房屋买卖协议》中关于水、电、暖改造的约定来看，改造的需求是杨冬生提出来的，吴兵并无任何权利主张。现吴兵要求杨冬生改造交付水、电、暖缺乏依据。且案涉房屋及土地已被征收，水、电、暖的改造已无必要。故杨冬生不应给吴兵改造交付水、电、暖。六、杨冬生是否应支付吴兵违约金4,080,000元。杨冬生未按照约定交付部分房屋及办理土地权属转移登记，已构成违约，应承担违约责任。杨冬生与吴兵签订的《商铺买卖合同》和《房屋买卖协议》约定，如有违约，应赔偿对方购房款的双倍损失。现吴兵按照已支付房款的数额主张违约金，该主张虽符合合同约定，但合同约定明显过高，有悖常理，违反公平原则。我国的违约金具有以补偿性为主、以惩罚性为辅的特征。人民法院在处理违约金时不能不考虑损失是否存在以及大小，而一概遵从合同约定。吴兵在本案主张违约金，称有巨大损失，但未能举证证实具体损失的存在。根据本案查明事实，吴兵已按约支付应付房款，而杨冬生却只交付部分房屋。房屋应交付而未交付必然给吴兵造成损失，虽然吴兵对损失的存在未能举证证明，但应交付而未交付房屋的房款吴兵已支付杨冬生，该部分房款的利益丧失即是吴兵的实际损失。房款的利益可能是多方面的，但利息是最直接的、可计算的损失，故一审法院以此为基础计算违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”因此，吴兵主张的违约金不应超过实际损失的30％。杨冬生请求法院适当减少违约金的意见一审法院予以采纳。吴兵的利息损失，按应交付而未交付房屋（400㎡）占应交付房屋（1100㎡）的比例，计算出应交付而未交付房屋所对应的已付房款，以此为基数，从应交付房屋之日2015年4月27日至判决作出之日2020年6月27日，按银行5年以上贷款年利率4.9％予以计算。一审判决如下：一、驳回杨冬生要求吴兵支付拖欠房款1,000,000元的诉讼请求；二、驳回杨冬生要求吴兵支付违约损失房款利息180,000元的诉讼请求；三、驳回杨冬生要求吴兵支付水、电、暖费150,000元的诉讼请求；四、驳回吴兵要求杨冬生办理有证的25㎡商铺和959.71㎡土地权属转移登记，过户费用由杨冬生承担的诉讼请求；五、驳回吴兵要求杨冬生交付250㎡商铺和200㎡地下室的诉讼请求；六、驳回吴兵要求杨冬生立即改造交付水电暖的诉讼请求；七、杨冬生支付吴兵违约金488,604.48元（400㎡÷1100㎡×4,080,000元×4.9％×5.17年（2015年4月27日至2020年6月27日）×（1＋30％））。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨冬生提交《查询信用卡交易明细》一份、《借记卡账户历史明细清单》一份，用于证明吴兵实际支付的金额是2,550,000元，此款不包含水电暖改造费。吴兵质证认为，其向杨冬生转账支付了2,550,000元外还支付了30,000元现金，杨冬生合计出具了2,580,000元的收条。本院对该《查询卡交易明细》《借记卡账户历史明细清单》真实性、合法性、关联性均予以确认。 二审期间另查明，案涉的房屋及土地已于2020年6月28日被拆迁征收。吴兵于2020年12月6日就案涉房屋被乌鲁木齐市沙依巴克区人民政府违法拆迁向本院提起行政诉讼。 再查明，吴兵的上诉请求：“1．依法改判25㎡商铺的房产证和959.71㎡土地证上的收益权归吴兵所有；2．依法改判200㎡商铺和200㎡地下室的财产权归吴兵所有；3．依法改判杨冬生退回购房款中所收取的80，000元水电暖改造费用。”与一审的反诉请求：“1．依法判令杨冬生过户有证的25㎡商铺的房产证和959.71㎡的土地证，过户费用由反诉杨冬生承担；2．依法判令杨冬生交付250㎡商铺和200㎡地下室；3．依法判令杨冬生立即改造交付水电暖。”不一致。经本院庭审中向吴兵释明后，吴兵坚持不变更上诉请求。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，因吴兵的上诉请求部分与一审中其提出的反诉请求不一致，经本院释明后吴兵坚持不变更上诉请求，故对吴兵与一审反诉请求不一致的部分即：“1．依法改判25㎡商铺的房产证和959.71㎡土地证上的收益权归吴兵所有；2．依法改判200㎡商铺和200㎡地下室的财产权归吴兵所有；3．依法改判杨冬生退回购房款中所收取的80,000元水电暖改造费。”的上诉请求本院不予审理。依据吴兵在一审中的反诉请求及事实和理由，本院认为本案二审期间的争议焦点为：1．杨冬生要求吴兵支付拖欠购房款1,000,000元及利息180，000元是否有事实及法律依据；2．杨冬生要求吴兵支付水电暖费150,000元是否有事实及法律依据；3．吴兵要求杨冬生过户有证的25㎡商铺的房产证和959.71㎡的土地证，过户费用由杨冬生承担是否有事实及法律依据；4．吴兵要求杨冬生交付200㎡地下室和250㎡商铺是否有事实及法律依据；5．吴兵要求杨冬生立即改造和交付水电暖的请求是否成立；6．吴兵要求杨冬生支付违约金4,080,000元有无事实及法律依据。针对上述争议焦点问题，结合各方的上诉意见及答辩意见，本院分析认定如下： 一、关于杨冬生要求吴兵支付拖欠购房款1,000,000元及利息180,000元是否有事实及法律依据的问题。本院认为，从杨冬生与吴兵在2014年10月11日签订的《商铺买卖合同》第二条：“交接方式由乙方一次性付清1,500,000元的同时，甲方将此商铺和地下室交给乙方所有。剩余500,000元等待甲方给乙方办结土地证和房产证时由乙方一次性付清。”和2015年4月23日签订的《房屋买卖协议》第五条：“交付方式：该协议达成后，乙方需立即支付甲方2,580,000元，同时甲方将600㎡商铺交付给乙方所有，其第五单元的50㎡的车房先不交付给乙方使用。待甲方将房产及土地过户给乙方的儿子吴小晶之后，乙方将剩余500,000元在三个月内付给甲方后，甲方将50㎡车库交给乙方所有，否则按违约处理。”的约定，可得出吴兵支付剩余购房款1,000,000元是附条件的，即：杨冬生要将案涉的房产及土地过户至吴兵儿子吴小晶名下。杨冬生上诉称，其已完成案涉土地的分割及过户的前期手续，土地至今未过户系因吴小晶不到国土资源局签订土地出让协议，缴纳土地出让金所致。但杨冬生未能提交充分有效的证据证实该主张，且吴小晶于2015年3月18日将办理案涉房屋及土地的过户手续的事由委托给了杨冬生指定案外人韩璀办理。故本院对杨冬生该上诉意见不予采信。现因支付剩余购房款1,000,000元的条件未成就，本院对杨冬生请求吴兵支付欠付的购房款1,000,000元的上诉请求不予支持。现因杨冬生关于支付1,000,000元购房款的请求不能成立，本院对杨冬生请求吴兵支付购房款利息180,000元的请求亦不予支持。 二、关于杨冬生要求吴兵支付水电暖费150,000元是否有事实及法律依据的问题。本院认为，本案中杨冬生未能提供充分有效的证据证实吴兵使用案涉房屋期间实际产生的水电暖费用的具体数额，亦未能提供充分有效的证据证实其以代吴兵支付了相应的水电暖费用，故本院对杨冬生该上诉请求不予支持。 三、关于吴兵要求杨冬生过户有证的25㎡商铺的房产证和959.71㎡的土地证，过户费用由杨冬生承担是否有事实及法律依据和吴兵要求杨冬生交付200㎡地下室和250㎡商铺是否有事实及法律依据及吴兵要求杨冬生立即改造和交付水电暖的请求是否成立的问题。本院认为，因案涉房屋已于2020年6月28日被征收拆迁，吴兵要求办理产证、交付房屋、改造案涉房屋水电暖已不具备实际履行的可能，本院对吴兵该请求不予支持。如因杨冬生未办理产证、交付房屋、改造水电暖给吴兵造成了损失，吴兵可另案诉讼，本案不做处理。 四、吴兵要求杨冬生支付违约金4,080,000元有无事实及法律依据的问题。本院认为，虽然违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，合同当事人亦可以约定高于实际损失的违约金数额。但其主要性质仍是以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突。本案中杨冬生未按约定将案涉的土地过户至吴兵的儿子吴小晶名下，存在违约，其应当按双方签订的《商铺买卖合同》《房屋买卖协议》的约定向吴兵支付违约金。吴兵虽称因杨冬生的违约给其造成了巨大的经济损失，但其未能提供证据证实其实际损失具体的数额，且吴兵亦称其购买案涉房屋的购房款系从他人处借来，其向借款人支付了借款利息。综上一审判决依据银行5年以上贷款年利率4.9%，上浮30%计算杨冬生应支付的违约金数额并无不当，本院予以维持。对吴兵要求杨冬生支付4,080,000元违约金的上诉请求不予支持。 综上所述，杨冬生、吴兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费杨冬生已预交21,167.44元，由杨冬生负担，吴兵在（2018）新0103民初1421号案件中已预交39,440元由吴兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾敏 审判员  杨扬 审判员  王辉 二〇二一年三月二十六日 书记员  马婷