西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初5113号原告：陈娜，女，汉族，1979年10月12日出生，住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：冯韧，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：许迎国，陕西毕达律师事务所实习律师。被告：陕西量得实业开发有限公司。住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：陈忠谋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许萌，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婉婷，陕西仁和万国律师事务所律师。原告陈娜与被告陕西量得实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈娜及其委托诉讼代理人冯韧、许迎国，被告陕西量得实业开发有限公司的委托诉讼代理人许萌、王婉婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈娜诉称，2017年7月，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同登记号：Y17149912），合同约定原告购买被告开发的位于西安市高新区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房，被告应当于2018年3月31日前将涉案房屋交付原告使用。原告已按买卖合同约定履行了付款义务。但被告于2020年5月11日通知原告交房日期预计延迟至2020年8月31日。被告出售涉案房屋时引进西安红璞公寓管理有限责任公司（以下简称：红璞公司）在售楼处宣传，声称“带租约”房屋，交房即可收取租金，且原告已于2017年12月29日与红璞公司签订了《西安红璞公寓国际人才大厦项目房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同，编号A-3145-GY-2017-100007-069）,租赁合同约定红璞公司承租原告向被告购买的涉案房屋，第一周期的租赁期限为2018年4月1日起至2021年3月31日，租金按半年度支付，第一周期内首期租金为12404元，后续每半年的租金为18607元。故被告未能在约定的期限内将涉案房屋交付原告使用，致使原告无法向红璞公司收取租金，被告应当向原告赔偿2018年4月1日起至被告实际交房之日的租金损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告赔偿自2018年4月1日至实际交房之日的逾期交房损失。自2018年4月1日至2018年9月30日，损失为12404元；自2018年10月1日起至实际交房时止按每日102元计算（暂计至2020年8月20日，共689天，70278元），共暂计82682元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原告同时主张赔偿损失缺乏事实和法律依据，不应予以支持。首先，原被告在签订《商品房买卖合同（预售）》时已明确约定了逾期交房违约金计算方式，因此应按双方的约定来履行。其次，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十二第四条第6款中也约定：因异常恶劣天气、高中考采取管制措施以及其他属于出卖人不能控制、不能避免、不能克服的原因导致的逾期交房，出卖人不承担逾期交房责任。对此，在计算被告逾期交房天数时应将上述原因导致的期间予以扣除。再次，根据合同的相对性，被告并非原告租赁合同的主体，而原告却依此合同要求被告承担赔偿责任缺乏事实依据。原、被告在签订预售合同时，原告并未签订租赁合同，被告无法预见原告会因逾期交房产生租金损失。此外，原告如果在未来获得租金收益，不能仅靠租赁合同的继续有效，还需投入资金、人力、物力等成本。那么，原告要求被告赔偿其租金损失，将使原告在不需要继续投入任何成本的情况下，直接获取利润，超出了合同的履行利益和签订合同时可以预见的损失范围。综上，原告要求被告按照租金标准赔偿其损失，缺乏事实及法律依据，请求法院依法裁判。经审理查明，2017年7月15日，原告陈娜（买受人）与被告陕西量得实业开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》（合同登记号：Y17149912），约定：原告购买被告开发的坐落于西安市高新区XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房，建筑面积50.84平方米，房屋总价608939元，原告于2017年8月2日前支付首期房价款308939元，余款300000元向与被告签署的商业银行申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间约定：出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：出卖人未按照该约定时间将房屋交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十二补充协议第四条第6款约定：双方约定因下列情形导致迟延交房，出卖人据实延期并不承担违约责任：(1)施工中因异常恶劣天气、自然灾害、发现文物古迹须保护、政府出于保护公共利益责令的停工整顿（检查）等导致工程延期，逾期交房的；（2）本合同签订后，因国家法律、法规或地方性规定的要求，或传染病或重大流行性疾病等原因导致拖期、延期交房的；（3）非出卖人原因的市政配套设施或公用设施的安装、敷设，供应等迟延，造成的逾期交房；（4）政府行为（如戒严、因政策原因未能及时许可），群众集会或重大庆典、交通管制、高中考采取管制措施等原因导致逾期交房的；（5）其他经认定属于出卖人不能控制、不能避免、不能克服的原因导致的逾期交房。上述合同签订后，原告按约支付了购房款。另查，案涉房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，原告亦未实际收房。被告提交数份政府文件等证据，用于证明在施工期间，因天气、政府行为等因素导致停止施工数天，主张上述天数应在合同约定的交房期限中予以顺延。庭审中，原告提交其与案外人西安红璞公寓管理有限责任公司（以下简称：红璞公司）签订的《红璞公寓国际人才大厦项目租赁合同》、以及其与案外人西安安城房地产营销策划有限公司（以下简称：安城公司）签订的《西安国际人才大厦服务合同终止协议书》、网络截图等用于证明被告应当按照租金标准向原告赔偿逾期交房的实际损失。被告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可。上述事实，有《商品房买卖合同(预售)》、收款收据及当事人陈述在卷佐证，并经当事人质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告陈娜与被告陕西量得实业开发有限公司签订的《商品房买卖合同(预售)》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行各自的义务。被告应当按照合同约定的时间即2018年3月31日前向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋，但案涉房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件，不符合交付条件，被告构成违约，应当向原告支付违约金。关于被告支付违约金的标准，因合同约定迟延交付房屋的违约金为全部购房款的日万分之一，在合同对违约金有明确约定的前提下，原告主张被告按照其与红璞公司约定的租金标准赔偿逾期交房损失，原告对此负有举证责任，原告虽提交其与红璞公司、安城公司签订的租赁合同、终止协议书等证据，但上述证据真实性无法核实，且不足以证明原告的实际损失，原告未提交充足的证据证明被告在销售案涉房屋时宣称该房屋系带租约销售的事实，故被告应当按照合同约定即日万分之一的标准自2018年4月1日起向原告支付逾期交房违约金。被告并没有向本院提交其实际停工的证据，且被告作为房地产开发公司，对于合同履行过程中可能出现的影响按期交房的因素应具有专业的判断能力，对于高温、重污染天气需要停工的事实也是明知的，其应在充分考虑各种因素的情况下对交房时间进行约定。故本案中，被告主张因天气因素、政府行为等导致逾期交房，施工天数应顺延的主张不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陕西量得实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈娜支付逾期交房违约金53099.48元（截止2020年8月20日）；并以608939元为基数，按照日万分之一支付原告陈娜自2020年8月21日起至实际交房之日止的违约金。二、驳回原告陈娜其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1867元，减半后933.5元由被告承担600元，原告自行承担333.5元。因原告已预交，被告在履行上述金钱义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  孟元元二〇二一年三月十二日书记员  邢彤丹打印：相丽华校对：曹娅楠2021年月日送达1