成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初8417号 原告：武侯区华西美庐业主大会，住所地成都市武侯区人民南路三段十七号附一号。 法定代表人：范宇，业主委员会主任。 委托诉讼代理人：谭光建，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师，特别授权。 被告：四川万联物业管理有限公司，住所地成都市成华区玉双路7号。 法定代表人：石永祥。 原告武侯区华西美庐业主大会（以下简称华西美庐业主大会）与被告四川万联物业管理有限公司（以下简称万联物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告华西美庐业主大会的委托诉讼代理人谭光建到庭参加了诉讼，被告万联物业公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，经缺席审判，本案现已审理终结。 原告华西美庐业主大会向本院提出诉讼请求：1．判令被告万联物业退出华西美庐物业服务区域、移交地下停车场、物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料；2．判令万联物业返还其占有的2021年10月1日至撤场前属于华西美庐业主所有的广告费及出租华西美庐公共区域租金、房屋中介费用等公共收益；3．判令万联物业腾退作为公司总部办公场所的华西美庐原锅炉房，并支付占用费用暂计48万元（从2014年至2018年，按照200平米每月每平米50元计算），并按照此标准支付占有费用直到腾退交还给全体业主为止；4．判令被告万联物业承担本案全部诉讼费用。事实和理由：华西美庐业主大会与万联物业于2012年10月15日签订《华西美庐物业管理服务合同》约定委托管理期限为1年（不超过3年），自2012年10月1日0时起至2013年9月30日24时止。在1年委托管理届满后，双方在没有续签物业服务合同的情况下，万联物业一直赖在华西美庐不撤场，并一直以所谓的事实物业服务合同关系，持续至今。除此之外，在其提供物业服务期间，从未向原告及广大业主公布并支付应属于业主全体所有的公共区域收益，而且未经业主大会和广大业主同意的情况下，占用原锅炉房所在地私自修建了约200平米的办公室作为万联公司总部的办公场所，一直霸占至今。鉴于首届业委会于2013年10月届满，为了更好的管理小区，在街道和社区领导下，华西美庐小区于2018年1月成立了武侯区华西美庐第二届业主委员会。业委会成立后，于2018年8月12日就是否续聘万联物业召开业主大会由全体业主投票表决，经全体业主投票表决有141票反对续聘万联物业，有8票弃权，仅有8票赞成续聘万联。根据业委会的《三个公约》，第二届业委会于2018年8月13日向万联物业发出《华西美庐业委会关于解聘物业服务企业的通知》，业委会决定于2018年8月13日正式解除万联物业的事实物业合同关系，并要求万联物业向业委会移交华西美庐物业及地下停车场的管理权。可时至今日，万联物业拒不退出物业服务区域，也不移交物业服务用房和相关设施设备，严重侵犯了华西美庐全体业主的合法权益。故现原告代表全体业主诉至贵院，恳请贵院查明案件事实，依法支持原告的诉请，依法维护华西美庐全体业主的合法权益。 被告万联物业未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定如下事实：2012年12月5日，万联物业公司与武侯区华西美庐业主大会签订了《华西美庐物业管理服务合同》，该合同落款处加盖了万联物业公司、武侯区华西美庐业主大会、武侯区华西美庐首届业主大会业主委员会公章，合同约定万联物业公司为华西美庐提供物业管理服务，委托管理的期限为1年（不超过3年），自2012年10月1日至2013年9月30日，物业管理费为住宅每月每平米1.5元，非住宅每月每平方米3元等。该合同在成都市武侯区跳伞塔街道办事处备案。后该合同，没有进行续签，但是万联物业公司一直为华西美庐提供物业管理服务至今。 另查明，根据《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》（备案登记编号：T04180115号），换届选举产生了华西美庐第二届业主委员会，任期为2018年1月15日至2023年1月14日。2018年5月30日，华西美庐第二届业主委员会向业主发布《华西美庐业主大会公告2018（001）号》：华西美庐第二届业主委员会决定于2018年6月在华西美庐一楼大厅召开业主大会，就华西美庐物业管理企业聘任工作涉及的相关事项进行表决。2018年8月12日，华西美庐业主大会公布了《华西美庐业主大会关于续聘物业服务企业表决票统计结果》，对于续聘万联物业公司的表决事项，赞成票数8张，反对票数141张，弃权票数8张；本次赞同表决票数建筑面积1567.06㎡，占专有部分总建筑面积投票权数3.52%。依据《物业管理条例》相关法律规定，投票表决事项未通过。根据四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终13193号民事判决书，华西美庐业主大会此决议合法有效。2018年8月13日，华西美庐业主大会向万联物业公司发出《关于解聘物业服务企业的通知》，告知业委会决定于2018年8月13日正式解聘万联物业公司，请万联物业公司积极协助业主大会选聘新的物业管理公司，并按照规定做好物业管理交接工作。 再查明，根据四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终13193号民事判决书，因华西美庐小区特殊情况，地下车库至今尚未进行竣工验收，也没有划分地下室中人防和非人防部分各自的面积，且与华西美庐小区地下室相关的执行异议之诉案件中，也争议到地下车库部分的权利是否属于相关的“案外人”，未经竣工验收合格的建筑工程，依法不得进行交付，不能认为是可以依法确定物权的物。诉讼中也没有证据地下车库属于业主专有部分及具体业主是谁。 审理中，原告撤回第二、三项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为判令被告万联物业退出华西美庐物业服务区域，移交物业用房。 以上事实有当事人主体资格证明、《华西美庐物业管理服务合同》及附件、《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》、《关于续聘物业服务企业表决票统计结果》、《关于解聘物业服务企业的通知》、《给广大业主的一封信》、《会议记录》、四川省成都市中级人民法院（2020）川01民终13193号民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意，可以共同决定选聘和解聘物业服务企业。同时，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。因此，本案原告华西美庐业主大会决定解聘万联物业公司，程序内容合法有效。《成都市物业管理条例》第七十五条、七十六条规定，有下列情形之一的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建筑区划的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：（二）物业服务合同期满未续约……物业服务企业或者其他管理人员退出建筑区划的物业服务，应当在办理规定退出手续的同时，履行下列交接义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；（二）撤出建筑区划内的物业服务人员……本案被告万联物业公司在物业服务合同期满未续约，且小区业主作出解聘决定后，应当撤离并办理交接手续。经原告书面通知，被告仍拒不撤离，其行为已经侵犯了华西美庐小区业主的合法权益。故本院对于原告的诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告万联物业公司于本判决生效后十日内从华西美庐小区物业服务区域退出并向原告移交物业用房。 案件受理费8,500元，减半收取4,250元，公告费600元，由被告万联物业公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇二一年三月二十六日 书记员  李 成