浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9383号 上诉人（原审被告）：杭州新富都置业发展有限公司，住所地杭州市江干区太平门直街267号2单元1101室，统一社会信用代码：91330104143209426T。 法定代表人：张曙光，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李玉梅、吴雨浓，北京炜衡（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市体育局，住所地杭州市跑马场巷9号，统一社会信用代码：11330100002489858J。 负责人：金承龙，局长。 委托诉讼代理人：任晓红、江斌，浙江宏昊律师事务所律师。 原审被告：浙江汇丰建材有限公司，住所地杭州市江干区秋涛北路107号，统一社会信用代码：913301002539162443。 法定代表人：朱振宇，总经理。 上诉人杭州新富都置业发展有限公司（以下简称“新富都公司”）因与被上诉人杭州市体育局、原审被告浙江汇丰建材有限公司（以下简称“汇丰公司”）合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初12660号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年1月26日进行了公开开庭审理，李玉梅、吴雨浓、任晓红、朱振宇到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2001年，杭州市体育运动委员会更名为杭州市体育局。2005年，经相关部门批复，杭州市体育局与杭州市体育总会实行一个机构，两块牌子。杭州市体育俱乐部原为杭州市体育总会下属事业单位，现已撤销。 坐落于杭州市金秋花园4幢105-305室底商房屋产权原登记在杭州市体育总会名下，后变更登记至杭州市体育局名下。 2000年4月10日，杭州市体育运动委员会（甲方）与新富都公司（乙方）签订《协议》一份，约定：甲方根据市体育俱乐部报告和省人民大会堂建设领导小组、杭州市重点办（2000）2号文件通知，对环城西路67号内所有房屋建筑予以拆除，并要求对院内一切联、租单位终止关系，确保省人民大会堂工程的顺利建设的精神，经乙方同意，达成以下协议：1、甲方考虑到乙方目前的实际困难，原则同意对新富都公司由甲方负责移地借房予以安置；2、甲方将秋涛路105号房屋的二、三两层（约310平方米），暂借乙方使用，期限从2000年4月15日起到2008年6月底终止。乙方在借用期间，对房屋结构不得随意改动，如需变动须报甲方同意，否则甲方有权收回房屋使用权；3、甲方将在2008年6月底，无条件收回该房屋，如乙方提出租赁该房屋，需经甲乙双方共同协商，达成共识，签订租赁协议。4、在借用期间，如遇国家城市建设或规划调整等不可抗拒的因素，双方都必须无条件执行；5、协议经双方签字、盖章起，都必须严格履行各自应承担的责任、权利和义务；6、该协议同市体育俱乐部与新富都公司终止协议一并存档；等等。 2000年8月22日，杭州市体育总会（杭州市体委，甲方）与新富都公司（乙方）签订《补充协议》一份，就有关秋涛北路105号商铺房屋（金秋花园4幢105-305室）一事在2000年4月签订的《协议》基础上，达成补充协议：1、甲方同意将其所有的秋涛北路105号商铺房屋（合计464.85平方米）出借给乙方使用，使用期限按实际交房期限起算，从2000年8月31日起。协议终止时间按原协议顺延。二、在乙方使用以上房屋期间内所有发生的水电使用费均由乙方自理；等等。 协议签订后，杭州市体育运动委员会将秋涛路105号房屋的一、二、三层交付给新富都公司使用。 自2006年起，新富都公司将案涉房屋出租给汇丰公司使用至今。 另查明，1996年7月10日，杭州市体育俱乐部（甲方）与新富都公司（乙方）签订《市体育场南看台联建合同》一份，约定：为杭州市体育场南看台翻建成二楼，以甲方出土地，乙方出建筑资金的方式进行合作建造；建成后的房屋甲方总计分得853.266平方米的房屋和看台，乙方总计分得1165.104平方米的房屋；甲乙双方对其所拥有的房屋年限为12年，从1996年7月1日起至2008年6月31日止；合作期满后，南看台所有房屋产权归甲方，投入该建筑物的动产归乙方并且乙方有优先租赁权；在合作期不足合同约定12年的一半期限（含6年），如遇国家规定需要等不可抗力因素造成需提前终止合同，乙方必须给予支持配合，并拥有该房屋全部拆迁补偿费和赔偿费的80%获偿权，如超过6年因上述原因需提前终止合同的，双方各得其所拥有该房屋部分的拆迁补偿费和赔偿费的获偿权。 2000年4月10日，杭州市体育俱乐部出具了《关于终止环城西路67号市体育俱乐部与新富都公司联建建房的承诺书》，记载：根据省人民大会堂建设领导小组等要求，终止与院内各租联营单位的合同关系，同时对环城西路67号内所有房屋建筑予以拆除，用于建设省人民大会堂，为此承诺：1、根据原联建合同，贵公司有权获得联建房全部建筑物80%的补偿费和赔偿费，我方将上报主管部门，贵公司仍将获得上述获偿权。2、我方考虑到贵公司在未获得补偿费和赔偿费之前需搬离所拥有的房屋，我方上报主管部门负责予以借房安置。3、以上两项事宜，由我方负责与主管部门汇报，落实解决。 2004年11月，杭州市体育总会出具《备忘录》一份，记载：杭州市体育总会与新富都公司双方协定，新富都公司拥有秋涛北路105号房屋（金秋花园4幢105-305室）的使用权和租赁权。 原审法院审理过程中，经杭州市体育局申请，该院依法委托中衡保险公估股份有限公司对案涉房屋2008年7月1日至2019年7月10日期间的占有使用费进行了评估。评估结论为：估价对象2008年有效毛租金年收入为283930元，自2009年7月1日起，根据市场调查，每三年租金收益增长率平均为10%，则估价对象2008年7月1日至2009年6月30日年租金为283930元；2009年7月1日至2012年6月30日年租金为936939元；2012年7月1日至2015年6月30日年租金为1030665元；2015年7月1日至2018年6月30日年租金为1133733元；2018年7月1日至2019年7月10日年租金为425949元。因此，估价对象在价值时点2008年7月1日至2019年7月10日的市场租赁价格合计为3811246元。 现杭州市体育局起诉至原审法院，其诉讼请求为：1、新富都公司、汇丰公司立即将位于金秋花园4幢105-305室底商的房屋腾退归还杭州市体育局；2、新富都公司都支付自2008年7月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费（暂计算至2018年10月10日为4525369.86元，暂时按每年440000元计算，具体金额以评估为准）；3、本案诉讼费等由新富都公司、汇丰公司承担。 原审法院认为：根据杭州市体育总会（杭州市体委，甲方）与新富都公司（乙方）签订《协议》、《补充协议》的内容，杭州市体育总会与新富都公司之间系房屋借用关系，借用期限到期后，如新富都公司提出租赁的，双方协商后另行再签订租赁协议。事实上，借用期限届满后，双方未对借用期限达成新的协议，也未另行签订租赁协议，但新富都公司仍继续使用案涉房屋。基于以上事实，杭州市体育局作为案涉房屋的所有权人，在借用期限届满后，有权收回诉争房屋并要求新富都公司支付占有使用费。新富都公司辩称，基于《关于终止环城西路67号体育俱乐部与新富都公司联建建房的承诺书》及《备忘录》，新富都公司在未获得联建房屋的补偿和赔偿款前，其有权继续借用诉争房屋。该院认为，其一，联建房屋的拆迁补偿和赔偿与本案房屋借用系不同的法律关系，本案房屋借用关系的产生确实是因为联建房屋遇拆迁引起，但具体的房屋借用事项，诸如房屋所在地、借用期限等是根据杭州市体育委员会与新富都公司另行签订的借用协议履行的，并非依据体育俱乐部的承诺，即便体育俱乐部后被撤销，关于房屋借用的法律关系仍应遵循《协议》及《补充协议》的约定。其二，关于《备忘录》，新富都公司辩称该《备忘录》系基于其向杭州市体育局等递交借用期限届满后继续使用的商请函的情况下出具的，但新富都公司未能提交商请函已提交给杭州市体育局的证据予以印证，该《备忘录》出具时间为2004年11月，非临近借用期限或借用期限届满后出具，且内容上并没有明确变更借用期限的意思表示。对于变更内容约定不明确的，根据合同法的相关规定，也应推定为未变更。第三，关于新富都公司补充的杭州市体育局主张2016年10月之前的租金已过诉讼时效的问题，该院认为，杭州市体育局与新富都之间的房屋借用关系并未通过协议约定的签订租赁协议的方式转化为租赁关系。借用期限到期后，杭州市体育局主张房屋占有使用费实质上是行使物权权利，只是占用使用费的计算方式参照了租金标准。因此，新富都公司以上辩称意见，依据不足，该院不予采纳。 新富都公司自2006年起就将案涉房屋租赁给汇丰公司，汇丰公司系实际使用人，现杭州市体育局要求新富都公司、汇丰公司腾空案涉房屋的诉请，理由正当，该院予以支持。 关于杭州市体育局要求新富都公司支付占有使用费的诉请。对于案涉房屋具体借用期限，根据《协议》、《补充协议》的约定，应自2000年8月31日起至2008年9月15日止。因此，占有使用费应自2008年9月16日开始计算，结合评估报告，该院确定暂算至2019年7月10日的房屋占有使用费为3752094元，此后占有使用费按年租金415702元的标准计算至实际腾空之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原审法院于2020年8月13日判决：一、新富都公司支付杭州市体育局房屋占有使用费人民币3752094元（暂算至2019年7月10日，此后按年租金415702元的标准计算至实际腾空之日止），于判决生效后十日内付清；二、新富都公司、汇丰公司腾空坐落于杭州市江干区××花园××幢××室××商房屋，于判决书生效后三十日内腾空返还给杭州市体育局；三、驳回杭州市体育局的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币43003元，减半收取人民币21501.5元，由杭州市体育局负担人民币3093.5元，由新富都公司负担人民币18408元。财产保全申请费人民币5000元，由新富都公司负担。 宣判后，新富都公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决将房屋借用关系与各方当事人就联建房屋的拆迁补偿法律事宜达成的合同关系完全割裂开来，仅就《协议》中约定的房屋借用关系单独进行审理，导致本案认定事实不清。《协议》约定的借用期限届满后，从杭州市体育局的行为可推定双方就案涉房屋已形成事实上的借用关系，故杭州市体育局主张腾退房屋与支付房屋占用费的诉讼请求无任何事实和法律依据。依据杭州市体育俱乐部出具的《承诺书》之内容，在新富都公司获得拆迁补偿款和赔偿款之前，应负责予以借房安置，故“借房安置”期限应至“获得补偿款和赔偿款之前”。由于杭州市体育俱乐部已于2003年3月13日注销，故上述《承诺书》所载的支付补偿款和赔偿款、借房安置的义务均应由作为杭州市体育俱乐部开办单位的杭州市体育局承担。2006年12月杭州市体育局出具的《备忘录》（新证据）载明“杭州市体育总会与新富都公司双方商定，新富都公司拥有秋涛北路105号房屋（金秋花园4幢105-305室）的使用权和租赁权。授权期限至2011年12月31日”。截至上诉之日，杭州市体育局仍未将补偿款和赔偿款支付给新富都公司，故双方之间的无偿借用房屋关系尚未因期满而终止，杭州市体育局要求腾退房屋及支付房屋占有使用费的诉请并无依据。如新富都公司因需支付房屋占有使用费所致的损失，将会成为杭州市体育局不履行借房安置义务给新富都公司造成的损失，如此一来将使双方互相起诉，增加诉累。二、退一步说，即使法院认为可就《协议》中约定的房屋借用关系单独审理，一审法院判决新富都公司应参照评估的市场年租金全额标准自2008年9月16日起支付房屋占有使用费，也存在事实认定错误和法律适用错误，应予以纠正。1.在房屋占有使用费的请求权性质认定上，一审法院错误地认为其为“物权请求权”，从而在法律逻辑上出现根本错误，最终导致适用法律错误；且一审法院在杭州市体育局系主张合同之债的前提下，未经释明，也未将法律关系性质作为争议焦点让各方当事人充分辩论，径直以“物权请求权”定性，并据此判决，剥夺了新富都公司的辩论权，程序违法。2.杭州市体育局主张房屋占有使用费系基于合同关系，则支付房屋占有使用费属于承担违约责任的方式，应适用违约责任的裁判规则。但一审法院在违约责任的起算时间、是否已过诉讼时效、计算标准等问题上均存在事实认定错误、法律适用错误。（1）起算时间。按照《协议》约定，只有在杭州市体育局明确主张收回案涉房屋时，新富都公司才有履行配合返还房屋的义务，且还应给予合理的腾退时间，但至一审起诉前杭州市体育局从未向新富都公司主张过收回案涉房屋，新富都公司自然也无返还房屋之义务，且杭州市体育局对新富都公司本身即负有借房安置义务。据此，即使法院认为新富都公司未返还房屋构成违约，其违约责任起算时间也应是新富都公司收到起诉材料之日起的合理期限后。退一步讲，即使法庭认为起算时间应为借用期限届满之次日，也应是从杭州市体育局出具的《备忘录》将授权期限中延长至2011年12月31日的次日，即2012年1月1日，而非一审法院认定的2008年9月16日。（2）房屋占有使用费属于债权，杭州市体育局主张房屋占有使用费属于行使债权请求权，依法应适用诉讼时效的规定。故即使法院认定违约责任应自借用期限届满之次日起算，该权利保护期限应为杭州市体育局起诉之日往前计算三年，超过三年的，因已过诉讼时效，依法不应当得到支持。（3）即使法院认为新富都公司应当赔偿房屋占有使用费，其参照租金的标准要求新富都公司全额赔偿，也缺乏合理性，亦缺乏法律依据。杭州市体育局从未要求腾退房屋，没有采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。即使认为应由新富都公司赔偿相关损失，也不应直接参照评估的市场租金价格标准进行全额赔偿，因为新富都公司并非故意违约，一审判决结果无异于使杭州市体育局可以在无须承担任何经营风险和经营成本的前提下，实现了经营案涉房屋并收取全部市场价租金的目的，而新富都公司却要遭受既未依《承诺书》之约定享有借房安置之权利，又要因杭州市体育局不诚信地主张支付房屋占有使用费的义务的双重风险，此结果明显缺乏合理性，亦显失公平。三、一审判决的主要定案依据未经质证，存在程序违法。一审判决认定房屋占有使用费的依据为中衡保险公估股份有限公司出具的《评估报告》，但该证据未经新富都公司质证。《民事诉讼法解释》第103条第1款规定：“未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据”。故该《评估报告》中载明的租金标准不应当作为确定房屋占有使用费的依据。综上，案涉《协议》系新富都公司与杭州市体育局在就处理拆迁赔偿事宜所达成的合同关系时依据《承诺书》的内容作出的阶段性安排，法院不应当将《协议》项下的房屋借用关系脱离《承诺书》等文件载明的权利义务后进行单独审理。由于杭州市体育局依据《承诺书》的内容应承担借房安置的义务，故在《协议》约定的借用期限届满后，杭州市体育局的行为已足以推定其选择维持原状与新富都公司就案涉房屋继续形成事实上的借用关系，即在杭州市体育局清偿补偿款和赔偿款之前，新富都公司无须支付房屋占有使用费，亦无须返还房屋，杭州市体育局的诉讼请求不应得到支持。即使法院认为可就案涉《协议》单独审理，基于《协议》项下的房屋借用关系，依据《协议》的约定，只有当杭州市体育局依据《协议》第3条之约定明确向新富都公司主张“无条件收回房屋”时，新富都公司才有返还房屋之义务。新富都公也只有在未依通知履行该义务时，才有需要承担违约责任之可能。故本案违约责任的起算时间依法应为新富都公司收到起诉材料之日起的合理期限后。而即使法院认为违约责任的起算时间为借用期限届满之次日，由于主张房屋占有使用费系行使债权请求权，应适用诉讼时效之规定。本案中，杭州市体育局在长达七年的时间内从未向新富都公司主张过权利，直至2018年11月5日方向法院提起诉讼，故其权利保护期限应为杭州市体育局起诉之日往前计算三年，超过三年的，因已过诉讼时效，依法不应当得到支持。且因原《协议》的法律关系为借用关系，系无偿使用，故房屋占有使用费的损失并非新富都公司在订立合同时可以预见，对于无法预见的损失，新富都公司无须赔偿。即使应当承担赔偿损失的违约责任，相关责任依法也应予以减少或者免除。新富都公司的上诉请求为：一、依法撤销原判，改判驳回杭州市体育局全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由杭州市体育局承担。 针对新富都公司的上诉，杭州市体育局辩称：一、新富都公司认为其基于《承诺书》及《备忘录》，在未获得联建房屋拆迁补偿款前，有权无偿占用案涉房屋的观点不能成立。原审法院认为新富都公司观点依据不足，不予采纳，并判令新富都公司与汇丰公司腾退返还案涉房屋，并无不当。本案中，《承诺书》系杭州市体育俱乐部单方作出，其中第三点明确“上述两项事宜，由我方负责与主管部门汇报落实解决”。事实上，正是因为杭州市体育俱乐部没有办法就联建房屋补充事宜作出确切的承诺，所以才需向主管部门汇报。可见，《承诺书》并非确定的承诺，不是杭州市体育俱乐部或者杭州市体育局给予新富都公司的最终拆迁补偿方案，也不是新富都公司无偿占用案涉房屋的依据。本案是基于房屋借用期限届满后，房屋所有权人主张收回房屋和支付占有使用费产生的纠纷，故原审判决认定“联建房屋的拆迁补偿和赔偿与本案房屋借用系不同的法律关系，本案房屋借用关系的产生确实是因为联建房屋拆迁引起，但具体的房屋借用事项，诸如房屋所在地、借用期限等是根据杭州市体育委员会与新富都公司另行签订的借用协议履行，并非依据体育俱乐部的承诺，即便体育俱乐部后被撤销，关于房屋借用的法律关系仍应遵循《协议》及《补充协议》的约定”并认定“在借用期限届满后，双方未对借用期限达成新的协议，也未另行签订租赁协议，但新富都公司仍继续使用案涉房屋。基于以上事实，杭州市体育局作为案涉房屋的所有权人，在借用期限届满后，有权收回诉争房屋并要求新富都公司支付占有使用费”是完全正确的，原审据此判令新富都公司与汇丰公司腾退返还案涉房屋，并无不当。关于联建房屋的拆迁补偿事宜，双方已通过另案诉讼处理，且对于新富都公司在该案中提出的继续使用借用房屋之主张，西湖区人民法院亦认为因新富都公司基于房屋借用合同关系占有房屋，请示继续使用房屋的主张与本案体育局要求腾退的主张属于同一诉讼标的，构成“一案二诉”，判决予以驳回。另，在本案二审过程中，新富都公司于2021年1月13日将案涉房屋腾退交还给杭州市体育局，并与杭州市体育局办理了房屋交接手续，以自己的行为否认了自己的观点（即未获得联建房屋拆迁补偿款前，有权无偿占用案涉房屋）。二、原审判决关于房屋占有使用费的认定和计算完全正确，并无不当。（一）关于占有使用费的起算日期。根据2000年4月10日签订的《协议》，案涉房屋借用期限从2000年4月15日起到2008年6月底终止，市体委将在2008年6月底无条件收回该房屋，若新富都公司提出租赁该房屋的，需经双方共同协商，达成共识，签订租赁协议。根据2000年8月22日签订的《补充协议》，使用期限按实际交房期限起算，即从2000年8月31日起。协议终止时间按原协议顺延。因此，按上述两份协议的约定，案涉房屋的借用期限应当从2000年8月31日起到2008年9月15日止，原审法院认定占有使用费应当从2008年9月16日起算，并无不当。根据《民法典》第五百四十四条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”，《协议》、《补充协议》确定的房屋借用期限届满后，双方并未就案涉房屋的借用期限达成新的协议，也未另行签订租赁协议，新富都公司认为其可以无偿使用至2011年12月31日的观点没有事实和法律依据。（二）关于占有使用费的计算标准。2008年9月16日起至2021年1月13日期间，新富都公司一直占用案涉借用房屋未返还，实际享受了占有使用案涉房屋的利益，而杭州市体育局作为所有权人确因新富都公司的占用行为，无法对案涉房屋行使占有、使用、收益等权利，财产权益消极减少，合法权益受到损害。参照《民法典》第一千一百八十四条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算”的规定，本案一审过程中，为了确定新富都公司在房屋借用期限届满后进行占用期间的占有使用费计算标准，杭州市体育局依法向原审法院申请进行评估，原审法院依法委托中衡保险公估股份有限公司对案涉房屋2008年7月1日至2019年7月10日期间的占有使用费进行了评估，并出具了《评估报告》，原审法院以该合法有效的司法评估报告作为依据，计算并认定本案所涉的占有使用费金额，并无不当。至于新富都公司认为该《评估报告》未经其质证、存在程序违法的观点是不能成立的。原审法院已就中衡保险公估股份有限公司出具的《评估报告》组织质证，杭州市体育局及汇丰公司均已通过移动微法院上传书面质证意见，不存在未经质证即将《评估报告》作为证据认定的情形，未违反法定程序。三、原审判决关于诉讼时效的认定完全正确，并无不当。案涉房屋借用期限届满后，新富都公司继续占用案涉房屋的基础已经丧失，因新富都公司系基于合同关系继续占有使用案涉房屋，因此，杭州市体育局以合同纠纷起诉并无不当。新富都公司无权占用案涉房屋是一个持续存在、从未中断的事实状态，应当按照其实际占用期间支付占用费，不存在诉讼时效已过的问题。原审判决认为“杭州市体育局与新富都公司之间的房屋借用关系并未通过协议约定的签订租赁协议的方式转化为租赁关系，借用期限到期后，杭州市体育局主张房屋占有使用费实质上是行使物权权利，只是占有使用费的计算方式参照了租金标准”驳回新富都公司关于诉讼时效的抗辩，并无不当。综上，杭州市体育局认为原审法院认定事实清楚、适用法律正确、未违反法定程序，所作判决并无不当，恳请二审法院依法驳回上诉、维持原判。 针对新富都公司的上诉，汇丰公司未发表答辩意见。 二审中，杭州市体育局、汇丰公司未向本院提交新证据，新富都公司向本院提交了证据《备忘录》，欲证明杭州市体育局确认新富都公司的使用授权期限至2011年12月31日的事实。 杭州市体育局发表质证意见称：对该证据的真实性无异议，但认为不属于二审新证据，根据新富都公司的陈述，一审时其已知晓该证据但自行选择不提交，故是其放弃了该部分权利；对该证据的证明目的不予认可，《备忘录》中的内容并没有体现新富都公司可以无偿使用案涉房屋至2011年12月31日。 汇丰公司发表质证意见称：认可该证据，无异议。 针对新富都公司提交的上述证据，本院认为：由于该证据与本案基本事实相关，依法应予以采纳；对该证据的真实性本院予以认可；结合在案证据可以认定，杭州市体育总会通过出具该份《备忘录》明确将新富都公司对案涉房屋的借用期限延长至2011年12月31日，故本院对该证据的证明力亦予以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院认定事实基本一致。 另查明，杭州市体育总会于2006年12月出具《备忘录》一份，载明：杭州市体育总会与杭州新富都置业发展有限公司双方商定，杭州新富都置业发展有限公司拥有秋涛北路105号房屋（金秋花园4幢105-305室）的使用权和租赁权。授权期限至2011年12月31日。 再查明，原审法院委托中衡保险公估股份有限公司对案涉房屋2008年7月1日至2019年7月10日期间的占有使用费进行评估，评估结果显示：每三年租金收益增长率平均为10%，其中2015年7月1日至2018年6月30日期间年租金标准为377911元；2018年7月1日至2019年7月10日的年租金标准为415702元。 本院认为:杭州市体育局与杭州市体育总会系一个机构、两块牌子；杭州市体育俱乐部系杭州市体育总会下属事业单位，现已注销，故杭州市体育总会及杭州市体育俱乐部在本案中的相应权利义务亦应由杭州市体育局享有和承担。本案的争议焦点有三：一、如何认定新富都公司对案涉房屋的借用期限；二、如何认定杭州市体育局有权要求新富都公司支付房屋占用使用费的计算期间；三、如何确定新富都公司应支付房屋占用使用费的具体金额。围绕上述争议焦点，本院将逐一进行分析。 关于第一个争议焦点。《补充协议》约定新富都公司对案涉房屋的借用期限自实际交房即2000年8月31日起算，二审中提交《备忘录》显示借用期限延长至2011年12月31日，故本院认定新富都公司对案涉房屋的借用期限为2000年8月31日至2011年12月31日。 关于第二个争议焦点。第一，如前所述，案涉房屋的借用期限至2011年12月31日届满，期满后新富都公司与杭州市体育局之间的借用关系终止，新富都公司应当及时腾退房屋；但事实上，新富都公司在借用期限届满后仍以转租的方式继续使用案涉房屋，故杭州市体育局有权要求新富都公司支付相应房屋占用使用费。新富都公司上诉称，应结合联建房屋的拆迁补偿事宜和本案中的房屋借用关系认定新富都公司在获得拆迁补偿费和赔偿费前可继续无偿使用案涉房屋，故其无须支付房屋占有使用费。对此，本院认为，首先，联建房屋的拆迁补偿与本案中的房屋借用关系虽有牵连，但仍属相互独立的不同法律关系，杭州市体育局据以主张权利的相关事实基础均产生于案涉房屋的具体借用关系，联建房屋的拆迁补偿事宜已在另案中进行处理，与本案无涉；其次，案涉法律关系属于借用而非租赁，因而不能适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于续租形成不定期租赁关系的规定；再次，《承诺书》中虽有杭州市体育俱乐部为新富都公司解决借房安置问题的表述，但在该《承诺书》出具的同一日，新富都公司即与杭州市体育运动委员会（即现在的杭州市体育局）签订《协议》，该《协议》中明确约定了案涉房屋的借用期限为2000年4月15日至2008年6月底，结合上述两份证据可以看出，杭州市体育局方面通过将案涉房屋借予新富都公司使用至2008年6月底即是其为新富都公司解决借房安置问题的具体方案；最后，杭州市体育总会于2004年11月出具的《备忘录》中并无将案涉房屋的借用期限变更为不定期的相关内容。因此，对新富都公司的该项主张，本院不予认可。 第二，庭审中杭州市体育局及新富都公司均认可双方于2021年1月13日办理了交接手续，汇丰公司虽提出系于2020年12月25日清退案涉房屋，但其并未提供任何证据加以证明，故本院认定案涉房屋已于2021年1月13日退还给杭州市体育局，计算相关房屋占有使用费的截止时间亦应为2021年1月13日。 第三，在本案中，案涉借用合同关系已于2011年12月31日因期满而终止，杭州市体育局要求新富都公司向其支付此后房屋占用使用费，一方面系基于新富都公司违反合同约定，未在合同终止后返还案涉房屋，因而享有的要求新富都公司承担违约责任的权利，另一方面也视为系基于期满后新富都公司无权占有案涉房屋，使得杭州市体育局作为所有权人对案涉房屋享有的权能未能处于圆满状态，故而享有要求新富都公司承担赔偿损失之侵权责任的权利，以上情形属于请求权竞合，杭州市体育局可择一行使，但无论杭州市体育局行使的是违约责任请求权抑或是侵权责任请求权，性质上均属于债权请求权，应适用诉讼时效的相关规定。按日计算的房屋占有使用费属于连续性债权，可按日分割为独立的单个债权，应分别计算诉讼时效，故对超过起诉之日前三年时间（即2012年1月1日至2015年11月5日）的期限内产生的房屋占有使用费部分，本院不予支持。原审法院此处认定存在不当，本院依法予以纠正。 关于第三个争议焦点。原审法院按评估报告确定的市场租赁价格计算房屋占有使用费，并无不当，本院对此予以认可。新富都公司上诉称，评估报告未经质证不得作为认定房屋占有使用费的依据。对此，本院认为：首先，鉴定前，原审法院已两次组织各方当事人对鉴定评估事项、鉴定材料、鉴定机构的选定方式等进行确认，有各方当事人签字确认的鉴定笔录、询问笔录为证；其次，评估报告作出后，原审法院已依法将评估报告送达至新富都公司处，在其他两方当事人均已对评估报告进行质证的情况下，新富都公司至一审判决作出前仍未发表质证意见；最后，新富都公司并未对鉴定意见提出书面异议，也未以法定理由向法院申请重新鉴定。故对新富都公司的该项主张，本院不予支持。新富都公司又称，杭州市体育局从未通知其腾退房屋，故杭州市体育局应对扩大损失部分自行承担责任；且其系基于借用关系占用案涉房屋，无法预见产生房屋占有使用费的损失。对此，本院认为，案涉房屋借用关系期满终止后，新富都公司已失去占有案涉房屋的正当权利来源，构成无权占有，依法应承担腾退义务，无须杭州市体育局先行通知，且《协议》亦约定期满后杭州市体育局可无条件收回案涉房屋，故杭州市体育局不存在未采取适当措施防止损失扩大因而应自行承担相应责任的情形；新富都公司期满后仍占有并使用案涉房屋获取收益，已构成不当得利，其依法应向杭州市体育局承担支付房屋占有使用费的法律责任，故新富都公司辩称其未能预见该损失，本院不予采信。 另外，由于本院前述已经认定案涉房屋于2021年1月13日退还给杭州市体育局，故另行判决新富都公司、汇丰公司履行腾空义务再无必要，本院据此驳回杭州市体育局要求新富都公司、汇丰公司腾空案涉房屋的诉讼请求。 综上，本院认定新富都公司应按评估报告确定的市场租赁价格向杭州市体育局支付自2015年11月6日起至2021年1月13日止的房屋占有使用费，经计算，具体数额为2058007元。新富都公司的部分上诉请求和理由成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初12660号民事判决； 二、杭州新富都置业发展有限公司支付杭州市体育局房屋占有使用费人民币2058007元，于本判决生效后十日内付清； 三、驳回杭州市体育局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费43003元，减半收取21501.5元，由杭州市体育局负担11723.5元，由杭州新富都置业发展有限公司负担9778元；财产保全申请费5000元，由杭州新富都置业发展有限公司负担。二审案件受理费36817元，由杭州市体育局负担16623元，由杭州新富都置业发展有限公司负担20194元。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年三月二十五日 书记员  张诗雯