广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)桂0312民初465号 原告：李某某，女，1992年12月5日出生，汉族，住广西临桂区，现住临桂区。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司，住所地桂林市，统一社会信用代码：。 法定代表人：丘某某，总经理。 被告：桂林市某某房地产开发有限责任公司第一分公司，住所地桂林市，统一社会信用代码：。 负责人：文某某。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：邓家志，广西九宇律师事务所律师。 以上两被告共同的委托诉讼代理人：谢翠翠，广西九宇律师事务所律师。 原告李某某诉被告桂林市某某房地产开发有限责任公司(以下简称被告某某公司)、桂林市某某房地产开发有限责任公司第一分公司(以下简称被告某某第一分公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月4日对本案进行了审理。原告李某某，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司、桂林市某某房地产开发有限责任公司第一分公司共同的委托诉讼代理人谢翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金60225元（暂计至2020年11月15日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年6月29日与被告某某房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于桂林市临桂区，购房金额为人民币405000.00元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2019年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条规定，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四违约金。截至起诉日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告书面说明确切交房时间。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至贵院，请求根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、釆取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第八条、第九条之约定，判令被告立即履行合同规定的交房义务，并按照每日万分之四的比例，支付违约金人民币60225元。 被告某某公司、某某第一分公司辩称，一、被告始终坚持以诚信作为经营准则，对于某某尚璟延期交房，被告深表歉意。作为房地产开发企业，被告一直期望能够如期交房，让业主早日乔迁新居，但因施工进度受到影响，被告此前不得不遗憾地发出通知告知业主延期交房的事宜。在多方的努力下，现某某尚璟已建设完成并验收合格，2020年12月30日即可交房，被告已通过发布公告及登报的方式告知了各位业主，且目前已有一部分业主完成了收房交接手续。被告将继续等候并欢迎业主前来办理收房手续。二、被告愿意承担延期交房的违约责任。但根据《合同法》第114条等规定，违约金约定的计算比例、额度过高，应进行适当调整。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，第一种第二项方式下，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之四的违约金。”按照该约定，每月的违约金为已付房款的1.2%。本案商品房买卖合同约定的违约金过高，应依照法律规定进行适当调整。根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。该解释第十七条规定了逾期交房违约金计算方法的参照标准：逾期交房使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。即逾期交房造成的损失可以按同地段同类房屋的租金标准确定，某某尚璟位于临桂区，临桂100㎡左右的住房租赁价格整体上不超过2000元一套，而本案中，如按已付价格500000元计算，则每月违约金达6000元，远高出造成的损失，应当予以调整至不高于损失的30%为宜。三、依照法律规定及合同约定，因不可抗力因素导致不能施工，出卖人可以相应地延期，无需承担违约责任。《合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因不可抗力（含异常天气、政府或公用事业部门行为）等；3、因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令等实施导致工期、验收受到影响的；4、因政府有关部门调整规划、临时限制行为导致工期受到影响的，或停水停电导致停工的；5、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）等。”在订立合同时，考虑到无法预知具体天气是否达到影响施工的程度，以及不可预知的一些政府要求等，因此特在合同中约定了受异常天气（是指导致无法施工的天气）、政府行为等不可抗力因素影响的情况下，出卖人可以予以延期。本案中，有监理单位广西嘉华建设项目管理咨询有限公司出具的监理日志、受客观因素影响延误工期的证明等证据证实，因恶劣天气、政府要求等影响，临桂某某大厦项目施工延误113天。天气影响等时间较为零散不确定，因此被告在综合整理具体延误的工期后即通知了买受人。在受前述不可抗力因素影响延期的期间内，继而又遇新冠肺炎疫情爆发，同时响应广西住建厅、桂林市住建局、临桂区政府等政府机关的要求，临桂某某大厦项目疫情期间全面停工，2020年1月24日至2月29日共计36天无法进行施工，因此再一次导致交房时间延期。新冠疫情符合不能预见、不能避免及不能克服的要求，而且又发生在因不可抗力延期的期间内，实质上属于不可抗力因素影响的延续，即疫情影响不能施工的天数也应当在计算违约金时予以扣减。如前所述，不可抗力因素影响延误的工期总计为149天。综上，请求人民法院采纳被告的答辩意见，依法调整违约金比例，并减免不可抗力影响期间的违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下： 2018年5月17日，原告李某某（为买受人）与被告某某第一分公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：ＬＧ2018007823），该合同约定，原告购买被告开发的位于临桂区房屋，该商品房建筑面积88.25平方米，套内建筑面积70.41平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.84平方米，按套内建筑面积计算，单价为每平方米5894.05元，总价为415000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设工程竣工验收合格（是指经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五方验收合格）条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因不可抗力（含异常天气、异常地质状况、政府或公用事业部门行为、公共垄断、自然灾害、战争、暴乱等）或突发性社会事件（如罢工、静坐、游行示威等）或乙方逾期付款等原因；3、因国家、地方重大政治、经济政策实施，或国家、地方有关法令、规范性文件等实施导致工期、开发进度、验收等受到影响的；4、因政府有关部门调整规划、临时限制行为导致工期受到影响的，或停水、停电导致停工的（以有关部门文件、通知或报纸刊登的相关预告、通知或监理单位的施工记录为准）；5、因气候异常停工的（以监理单位的施工记录为准）；其他按国家或地方政策法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。因上述原因使出卖人可能延期交楼或延期办理产权证的，出卖人应在上述事件发生后九十日内书面通知买受人，并向买受人提供相关证明合同不能履行或需要延期履行、部分履行的有效证明文件（如报纸、政府部门及相关业务主管部门资料、催缴通知等）。对因上述原因而发生延期交房或办理《不动产登记证》的，出卖人有权相应顺延并无需承担违约责任。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的4%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金。上述合同签订后，原告向被告缴纳完毕购房款415,000元。2020年12月29日，被告在报刊上刊登了交房公告，告知购买临桂某某大厦的业主于2020年12月30日到营销中心办理收房手续。 同时查明，被告开发的临桂某某大厦已于2020年12月28日经建设工程质量竣工验收合格。根据被告提交的临桂某某大厦监理日志、天气预告查询记录、并结合临桂县气象局出具的气象证明，最终确定被告方从2018年5月17日至2019年12月30日期间，因为气候异常实际停工的天数为52.5天；根据疫情期间政府部门关于停工复工的文件，扣除因疫情原因停工的天数为30天（2020年1月31日至2020年2月29日）。 本院认为，原告李某某与被告某某公司第一分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，是合法有效合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各自义务。原告在合同签订后，已按合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房的期限及条件、以及延期的条件作了明确约定，被告对逾期交房的事实予以认可，但对逾期天数的计算有异议，即原、被告对合同中第八条关于延期的约定的第5条的理解存有分歧。原告认为异常天气不能以监理单位的认定为准，中、高考期间等停工和本案无关；被告认为异常天气应以监理日志记录为准，且中高考及环广西自行车比赛期间道路封路等都应当予以扣除。本院认为，由于双方在合同中对延期约定的理解有多种解释，以致造成理解分歧，且按照通常理解也无法确定其本意。因此，根据公平原则和本案的具体情况，本院认为被告具体的停工日期及停工原因应以监理公司所作的记录并结合临桂区气象部门的气象证明综合来确定。从被告提交监理日志、监理单位出具的延误工期的证明及桂林市临桂区气象服务与防雷中心出具的《气象资料》的记录来看，被告从2018年5月17日至2019年12月30日期间，因中雨以上等原因停工的实际天数为52.5天，根据疫情期间政府部门关于停工复工的文件，扣除因疫情原因停工的天数为30天（2020年1月31日至2020年2月29日），而合同约定的交房时间为2019年12月30日前，被告实际是在2020年12月30日才按合同约定通知原告交接房屋，故被告逾期交房的天数为365天，扣除按合同约定可以延期的82.5天，被告实际逾期交房282.5天。原、被告计算出的逾期交房天数与本院审核的不符，以本院审核为准。至于被告辩称的中、高考期间的天数、环广西自行车比赛期间道路封路也应计算在延期的天数里的理由，因与被告提供的现有监理单位的记录不符，对被告的此项抗辩，本院不予采纳。对被告提出的重要节假日及采石场停产整顿的天数也应扣除的辩称，因无合同依据，本院不予采信。合同约定逾期交房超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之4的违约金，但若按照此计算逾期交房违约金，则明显过高，同时被告亦提出违约金约定过高的抗辩意见，因此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院应对逾期交房违约金予以适当调整，本院酌情将违约金的计算标准调整为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。综上，根据被告延期天数，被告应当向原告支付的逾期违约金为35,171.25元（即按415,000元×282.5天×万分之三计算）。至于原告诉请过高的逾期交房违约金部分，与本院审核的不符，本院不予支持。被告已于2020年12月30日向业主发布了交房公告，原告可自行前往被告处收房，已无处理必要，因此，对原告的此项诉称，本院不予支持。 根据《中华人民共和国公司法》第十四条及《中华人民共和国民法典》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担”的规定，被告某某公司第一分公司作为被告某某公司的分公司，不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故该分公司在本案中所承担的民事责任由被告某某公司承担。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、被告桂林市某某房地产开发有限责任公司支付原告李某某逾期交房违约金35,171.25元； 二、驳回原告李某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,306元，依法减半收取653元，由原告李某某负担271.6元，被告桂林市某某房地产开发有限责任公司负担381.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1,306元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  廖鹏涛 二〇二一年三月二十六日 书记员  石永珍