江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1411号上诉人（原审被告）：盐城沪源包装科技有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区大中工业园区创业路西侧。法定代表人：王玉扣，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭霞普，江苏瑞信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盐城市大丰区好派门业有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区大中街道工业园区创业路西侧3#标房。法定代表人：吕常银，该公司总经理。委托诉讼代理人：金丽，江苏奣言律师事务所律师。上诉人盐城沪源包装科技有限公司（以下简称沪源公司）因与被上诉人盐城市大丰区好派门业有限公司（以下简称好派公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初2925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。沪源公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判沪源公司向好派公司支付租金23.5万元；2.一、二审诉讼费由好派公司承担。事实和理由：1.案涉厂房租赁协议中明确约定租期自2019年1月1日起算，而一审法院认定租金从2018年10月1日起支付没有依据，双方虽然在项目投资协议书中约定租期从2018年10月1日起算，但实际上在2018年10月好派公司的法定代表人吕常银还在向沪源公司的法定代表人王玉扣表示会尽快完善厂房设施，甚至2019年1月1日案涉厂房的变压器尚未配建完成，沪源公司系从隔壁厂房借电经营使用；2.2020年疫情期间，沪源公司用电量大幅减少，能够证明沪源公司的经营受疫情影响，一审判决以2020年1月至3月的用电量与2019年用电量比没有依据，因为2019年期间并非正常使用本厂房的电力设备，应当与2020年4月后的用电量进行对比，前三个月的用电量明显较少，因此请求二审法院改判免除疫情期间2个月的租金。好派公司辩称，1.一审法院根据2019年9月27日的三方投资协议书载明的内容，认定租赁期限从2018年10月1日起计算与客观事实一致；2.沪源公司称厂房于2019年1月1日变压器尚未配建完成，仍借电经营使用的责任，并不在好派公司，协议签订初双方约定配置250千瓦变压器，后因沪源公司另行要求增压到400千瓦，但是又不及时交钱导致了变压器无法及时安装使用，与好派公司无关。故请求驳回上诉，维持原判。好派公司向一审法院起诉请求：1.判令沪源公司支付租金64.5万元（自2018年10月1日起至2020年4月15日，共18.5个月，每个月5万元，减去给付人民币28万元）；2.本案诉讼费由沪源公司承担。一审法院查明的事实：2018年9月26日，好派公司与沪源公司签订厂房租赁协议书一份，载明：厂房租赁自2019年1月1日至2021年12月31日止，年租金60万元，第一年租金半年一缴，提前一个月支付下次房租，第二年开始，一年一缴，在每年12月31日前向甲方支付下一年度厂房租金。2018年9月27日，好派公司（甲方）、沪源公司（乙方）及盐城市大丰区大中工业园区管委会（丙方）签订一份项目投资协议书，载明：甲方负责将水、电、通讯等接至厂房围墙外，厂房围墙内管线、电力和变压器等设备设施由甲方负责投资。其他事项：甲方将厂房交付乙方使用，房屋租赁期从2019年10月1日起（该时间存在笔录，经查应为2018年10月1日）。2018年10月17日，沪源公司给付好派公司租金10万元，2019年2月18日，沪源公司给付好派公司租金18万元。2019年5月7日，人民法院要求沪源公司协助暂停向好派公司支付租金。2020年4月16日，案涉租赁厂房被法院强制拍卖。关于变压器的事实：好派公司认可其提供250KV的变压器，共计费用120000元，并支付30000元，余90000元未支付，但在安装了配电箱后，沪源公司又要求变压器增容到400KV，施工人张某共计需要费用190000元。沪源公司一审中提供一份2019年7月16日张某出具委托收款单，载明：张某承接的大中园区3#标房（好派门业）400KV电工程已竣工交付使用，本工程总计壹拾玖万元整，已支付工程款叁万元，剩余壹拾陆万元。一审法院认为，依法成立的租赁合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。沪源公司未按约定的期限支付好派公司租金，其行为已构成违约。1.有关好派公司主张2018年10月1日起至2018年12月31日的厂房租金15万元问题，虽双方协议上约定厂房租赁自2019年1月1日至2021年12月31日止，但三方签订的项目投资协议书约定甲方将厂房交付乙方使用，房屋租赁期从2018年10月1日起。以及2020年7月16日，一审法院调解笔录，沪源公司自认好派公司主张此三个月的租金15万元不是租金，是三年计划书约定支付的，且其已支付，不是好派公司讲的只支付10万元。以此分析，2018年10月1日起至2018年12月31日的租金15万元是事实存在的，沪源公司并已履行10万元，故沪源公司辩称此2018年10月1日起至2018年12月31日的三个月没有使用厂房费用的理由，一审法院不予采信。2.好派公司主张沪源公司承担所欠租金自2019年1月1日起，按照全国银行间同期贷款拆借利率计算的利息的请求。因好派公司其他纠纷的原因，导致法院要求沪源公司协助暂停向好派公司支付租金，过错在于好派公司，故好派公司此诉讼请求，一审法院不予支持。3.变压器的费用，好派公司主张其只承担250KV的12万元的费用，沪源公司自己要求400KV的变压器19万元的费用由沪源公司承担。沪源公司辩称400KV的变压器费用，双方约定其先垫付，后从租金中扣除。双方对自己的主张均未提供有效证据证明，但事实上厂房拍卖时，因评估报告包括400KV变压器的价值，好派公司已享有该变现价值，故一审法院确认该400KV变压器费用19万元应由好派公司承担，扣除好派公司已支付的3万元，余款16万元应从好派公司应得的租金中扣除。4.从2018年10月1日开始计算至2020年4月15日租赁物厂房被拍卖，共计18.5个月，每个月5万元租金合计92.5万元，扣除沪源公司支付的租金28万元以及变压器的余款16万元，余款合计48.5万元应由沪源公司支付。5.沪源公司辩称2020年1月至2020年3月期间，受到疫情影响没有正常营业，要求减免不少于2个月的租金。参考沪源公司2020年1月用电数量83988度，2020年2月系春节期间用电数量54810度和2020年3月用电数量121482度与2019年8月至12月对比，综合确认疫情影响不大，故对沪源公司此辩称，一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、沪源公司给付好派公司租金48.5万元，于本判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回好派公司的其他诉讼请求。案件受理费9750元，保全费3795元，合计13545元，由沪源公司承担10158元，好派公司负担3387元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，双方当事人一致认可案涉厂房在2018年10月1日前已经交付沪源公司。本案的争议焦点为：1.沪源公司与好派公司之间的租赁合同租期从何时起算；2.沪源公司能否以疫情影响其经营为由要求免除2个月的租金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，好派公司将案涉房屋出租给沪源公司经营使用，沪源公司应按约支付租金。关于双方之间租赁合同租期起算时间如何认定的问题。经查，沪源公司与好派公司于2018年9月26日签订的厂房租赁协议书中约定租期自2019年1月1日至2021年12月31日止，后于2018年9月27日签订的项目投资协议书中又约定，房屋租赁期从2018年10月1日起算。由此，双方对租期起算点发生矛盾。本院认为，厂房租赁协议书于2018年9月26日签订，而项目投资协议书于2018年9月27日签订，故对于两份协议约定内容不一致的，一般应以在后的约定为准；且双方当事人在二审中一致认可，案涉厂房于2018年10月1日前已经交付，故一审法院认定案涉厂房租期自2018年10月1日起算并无不妥。沪源公司虽提出2018年10月期间案涉厂房仍存在设施未完善的情况以及2019年1月1日借电经营的情况，然鉴于沪源公司并未拒绝接收厂房，反而已经实际接收使用厂房，故沪源公司应按约支付2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金。关于沪源公司提出要求免除疫情期间2个月租金的上诉理由。经查，一审法院通过审查沪源公司在2020年1月至3月期间与2019年12月至8月期间，用电量相对比基本持平的情况，认定新冠××疫情对沪源公司经营影响不大，并认定不予免除疫情期间租金，并无不妥，故沪源公司提出免除2个月租金的上诉理由没有依据，本院不予支持。综上，沪源公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8575元（上诉人盐城沪源包装科技有限公司预交9750元），由上诉人盐城沪源包装科技有限公司承担，上诉人盐城沪源包装科技有限公司多预交的1175元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 曹 荣审判员 周 陇二〇二一年三月三十一日书记员 施凯钰