湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终189号上诉人（原审被告）：衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司，住所地湖南省湘潭市九华示范区富洲路98号服务大楼12层1207号。负责人：易令。委托诉讼代理人：周钰劼，湖南纲维律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽娜，湖南纲维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易益民，男，1980年6月9日出生，汉族，住湖南省湘乡市。上诉人衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司（以下简称腾誉湘潭公司）因与被上诉人易益民房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。腾誉湘潭公司上诉请求：1.撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2482号民事判决第一项；2.改判腾誉湘潭公司向易益民支付逾期交房违约金3534.52元；3.上诉费用由易益民承担。事实和理由：1.原审法院认定的逾期交房违约金过高。腾誉湘潭公司通知易益民交房时，尚未逾期超过90天，且房屋具备合同约定的交房条件，故违约金应按照合同约定，以已交付房款为基数，按每日万分之一的标准，从2019年7月1日计算至五方验收合格之日即2019年9月26日，即为401650×0.0002×88天=3534.52元。2.腾誉湘潭公司已于2019年9月26日按照合同附件中的《送达地址确认书》载明的易益民的联系方式，通过手机短信、快递邮件的方式向其发出了交房通知，易益民在一审庭审中承认其在腾誉湘潭公司通知交房前就更换了联系方式却未通知腾誉湘潭公司，故对于易益民所称的延期交房的后果，其自身存在不可推卸的过错。被上诉人易益民辩称，腾誉湘潭公司虽然是在9月26日进行了验收，但是该公司发出的收房通知载明是9月30日办理收房，合同约定超过90天就属违约，腾誉湘潭公司逾期了92天，已构成违约，房屋逾期交付不是易益民的责任。违约金的计算标准是按照合同约定的内容提出的赔偿要求。被上诉人易益民向一审法院起诉请求：1.判令腾誉湘潭公司向易益民支付逾期交房违约金30726元（每日按购房款401650元的万分之五从2019年7月1日起计算至2019年11月30日止）；2.由腾誉湘潭公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年11月6日，易益民、腾誉湘潭公司签订《商品房买卖合同》，由腾誉湘潭公司将其开发的湘潭经济技术开发区红星路18号湘核勘院佳园2栋2单元2102002号房预售给易益民，该房屋总建筑面积为103.04平方米，总购房金额为401650元。合同约定：腾誉湘潭公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合该合同约定的商品房交付易益民使用；腾誉湘潭公司逾期交房超过90日后，易益民要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，腾誉湘潭公司按日向易益民支付已交房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，腾誉湘潭公司应书面通知易益民办理交付手续，双方验收交接时，腾誉湘潭公司应出示该合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，腾誉湘潭公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，腾誉湘潭公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，易益民有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由腾誉湘潭公司承担。同年11月21日，双方为此又签订了《补充协议》。协议约定：上述合同中关于商品房经综合验收合格是指由勘察、设计、施工、监理、建设单位对该工程质量验收并在《单位工程质量竣工验收记录》上签署验收意见；房屋已获得竣工验收合格，易益民不得拒绝接收房屋，否则腾誉湘潭公司不承担逾期交房的责任；购房合同中所填写的地址和联系方式系双方确认无误，腾誉湘潭公司向易益民留于购房合同的地址挂号邮寄或通过特快专递寄送材料视为书面送达，湘潭地区以内以邮件发出后第2日为送达日，湘潭地区外以邮件发出后第6日为送达日，易益民如变更通信地址应在三日内书面告知腾誉湘潭公司，否则因此引起的责任由易益民承担；该协议与购房合同有不同约定的，以该协议的约定为准。购房合同及补充协议签订之后，易益民按约定付清了购房款401650元。腾誉湘潭公司于2019年9月26日组织施工、监理、设计、勘察几家单位对案涉房屋所在的楼栋项目进行验收，并在该项目《建设工程竣工验收备案表》第2页上出具了竣工验收意见。当天下午，腾誉湘潭公司向易益民所留手机号码发送短信，通知将于2019年9月30日-2019年10月9日集中办理收房手续，并告知《收房通知书》等资料已经寄出。《收房通知书》的落款时间为2019年9月27日。易益民在庭审中称当时其手机号码已经更换，未收到上述短信，同时也承认未将变更手机号码的情况告知腾誉湘潭公司。一审法院认为，易益民、腾誉湘潭公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案争议的焦点问题是：1、案涉购房合同补充协议中关于房屋交付标准的约定是否合法有效；2、逾期交房违约金的计算标准与截止日期应如何确定。一审法院对此分析如下：一、1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：……房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。2011年1月8日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。据此，自2011年1月8日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第三条规定：建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经竣工验收合格的，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”方可交付使用，没有规定经“竣工验收备案”方可交付使用，故案涉合同及协议当中关于房屋交付标准的约定没有违反上述行政法规的规定。湘潭市住建局就易益民查询所出具的答复意见，是根据湖南省住建厅等五部门于2019年7月26日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收办法》和湖南省住建厅于2019年12月23日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的相关规定作出的。易益民、腾誉湘潭公司签订案涉合同及协议时，上述文件尚未颁布实施，案涉房屋是否办理竣工验收应按湖南省住建厅于2015年9月18日发布的《湖南省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》的规定认定。二、腾誉湘潭公司通知易益民于2019年9月30日收房，并按约定方式已对其进行书面通知。因双方未约定违约金计算截止时间为五方单位对房屋验收合格之日，综合全案事实及证据，对违约金计算截止时间应确定为2019年9月30日，此时距合同约定交房日期已逾期92日，故每日应按已交房款的万分之五计付违约金。具体计算方法为：401650元×0.0005×92日＝18475.9元。综上，对易益民所提诉讼请求，一审法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司在本判决生效后三日内向易益民支付逾期交房违约金18475.9元；二、驳回易益民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费570元，减半收取285元，由衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担130元，由易益民负担155元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为，易益民、腾誉湘潭公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；腾誉湘潭公司应当在2019年6月30日前将案涉商品房交付易益民使用，如未按合同规定的期限交付，逾期超过90日后，易益民要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，腾誉湘潭公司需按日向易益民支付已交付房价款万分之五的违约金。根据腾誉湘潭公司出具的《收房通知书》载明，该公司将于2019年9月30日为易益民集中办理收房手续，虽然易益民变更手机号码后未告知腾誉湘潭公司，但无论易益民是否收到短信通知，其最早能办理收房手续的日期为2019年9月30日，此时距离双方合同约定的最后交付期限已超过90日，腾誉湘潭公司逾期交房的行为已构成违约。现易益民要求继续履行合同，腾誉湘潭公司则应当根据合同约定的计算标准及逾期天数向易益民支付违约金，一审法院综合全案事实及证据，认定违约金计算标准及违约时间并无不当。案涉《房屋买卖合同》中关于违约金的约定系由腾誉湘潭公司自行提出经易益民同意方达成，在腾誉湘潭公司违约后，其以违约金过高为由要求核减违约金数额，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，腾誉湘潭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费261.9元，由衡阳腾誉置业有限公司湘潭分公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 亮审判员 蔡 涛审判员 章业尧二〇二一年三月二十六日法官助理杨晟书记员何杏附本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……