河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3490号上诉人（原审原告、反诉被告）：李某，女，汉族，1975年9月6日出生，住江苏省通州市。委托诉讼代理人：申小雷，河南律都律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯斌，河南律都律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张某，女，汉族，1972年7月4日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：付汝彬，河南德冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：马梦鸽，河南德冠律师事务所律师。原审第三人：河南某房地产中介有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人：肖某，职务总经理。委托诉讼代理人：郭东兴，河南润同律师事务所律师。上诉人李某与上诉人张某及原审第三人河南某房地产中介有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25847号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，二审程序依法由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。现已审理终结。李某上诉请求：一审法院认定事实不清，被上诉人应退还上诉人两个月的房租，且因疫情、修路因素应减免50%的房租，请求二审撤销一审判决依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。张某上诉请求：一审法院认定事实不清，上诉人不应退还被上诉人房租，请求二审撤销一审判决依法改判驳回被上诉人全部诉请，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。李某向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告两个月房租101333.32元；2、判令确认原告因疫情、修路因素经营收益明显减少、损失重大的事实，并判令被告自2020年2月至10月为原告减免房租50%,即判令被告退还原告2020年2月至10月房租共计151999.98元；以上房租合计253333.3元；3、本案诉讼费用由被告承担。张某向一审法院反诉请求：1、判请被反诉人向反诉人支付租金101333.34元及退房违约金30400元（暂计算至2020年12月17日，后续租金按合同约定计算至房屋实际腾空并恢复原状之日止，后续违约金以后续产生的租金为基数按照30%收取）,共计131733.34元；2、判请被反诉人向反诉人支付逾期付租金的违约金21901.07元；3、判请被反诉人将涉案租赁房屋恢复原状，若不能恢复原状则由被反诉人向反诉人支付恢复原状费用，该费用暂计为3万元；4、本案的案件受理费等诉讼费用由被反诉人承担。（上述共计183634.41元）一审法院认定事实：1、2018年10月17日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同书》一份。该合同主要约定：甲方将位于河南省郑州市××与××路交叉口东北角黄委会天府小区1号楼临街商业用房，面积为295平方米，有偿租给乙方使用。房屋用途为商业及办公，租赁期限自2018年10月17日至2020年10月17日。租金为每六个月304000元。合同约定，乙方在房租到期截止前一个月交纳房屋租金，以租金到账日为准，超过10天开始计算滞纳金（日租金的20%×迟交天数）。合同还对其他相关事项进行了约定。2、2018年10月10日，被告向原告出具收条一张，收到原告租金304000元。3、上述合同签订后，双方正常履行合同至2020年4月。2020年4月23日，原告向被告支付2020年4月17日至2020年10月17日周期的房租173333元。2020年6月2日，原告向被告支付2020年4月17日至2020年10月17日周期的房租80000元。4、2020年10月19日，原告搬离承租房屋，被告于当日退还原告保证金8万元。5、另查明，因受新型冠状病毒疫情影响，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月19日，郑州市商务局、郑州市市场监督管理局下发了《关于有序开放餐饮企业堂食服务的通知》（郑商联〔2020〕6号）文件，该文件要求，自2020年3月19日起，有序开放餐饮企业堂食服务。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。因本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于原告主张被告退还两个月房租的诉讼请求，原告所援引的依据为河南省八部门联合下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》。该方案并非法律及行政法规的强制性规定，且该方案约束的对象为省内各级政府部门，要求各级政府部门对国有房屋的承租人减免房屋租金。自然人与自然人之间的房屋租赁合同，该通知亦未做出明确具体的规定。故原、被告之间的房屋租赁合同关系仍应依据相应的法律法规据实处理。鉴于原告承租房屋的用途为经营饭店，由于新冠肺炎疫情的影响，至少自2020年1月25日至2020年3月19日（共54天）这段期间内，案涉房屋不能用于经营，属于因不可抗力不能实现合同目的的情形。故在该段期间内的房租，被告应当予以免除，免除金额为91200元（304000元÷180天×54天=91200元）。因被告已经为原告免除了一个月的房租50666.67元，还应免除40533.33元。该40533.33元，被告应当退还原告。原告主张被告因疫情退还超出上述部分的，没有事实依据，该院不予支持。关于原告因疫情、修路因素主张被告退还房租151999.98元的请求，该院认为，修路因素不同于疫情，不属于不能预见、不能避免并不能克服的情形，应当属于正常的商业风险。原告以该理由要求被告退还房租，没有事实及法律依据，该院不予支持。关于被告反诉请求原告支付其未退房的违约金以及租金，并要求原告将房屋恢复原状。该院认为，根据庭审查明的情况，原、被告于2020年10月19日进行了房屋交接，并于当日办理了保证金的退还。被告于2020年10月19日当天将原告的保证金退还原告，应当认定其对原告交还房屋的现状是认可的。此外，根据常理推断，如果被告对原告退还的房屋情况不认可，应当在第一时间联系原告处理相关事宜，但被告并未提交充分证据证明其在原告退房后与原告就退房标准问题进行过交涉沟通。因此，该院对被告“因信任原告而退还保证金”的陈述不予采信，并认定被告在房屋交接当日对原告所退房屋的状态是认可的。至此，房屋交接已经完成，被告无权要求原告继续支付退房之后的房租及违约金，亦无权要求原告将涉案房屋恢复原状。对被告该几项反诉请求，该院不予支持。关于被告要求原告支付其逾期支付房租的违约金，根据合同约定，原告应在2020年3月17日向被告支付2020年4月17日至2020年10月17日的房租。但原告分别在2020年4月23日和6月2日分两笔支付了被告该租期内的租金，存在逾期支付房租的违约情形，原告依合同约定应当承担违约责任。鉴于合同约定的逾期支付房租违约金为日租金的20%乘以逾期天数，该约定过高，该院根据原告的违约情形，结合该违约情形给被告造成的损失以及对合同履行的影响程度，酌定违约金为10000元。对于被告主张的超出部分，该院不予支持。关于被告张某于庭后向该院提交律师调查令申请以及笔迹鉴定申请，该院认为，本案的举证期限已经届满，被告在举证期限届满后提出申请，且其调取及申请鉴定的事项与本案的处理并无关联，该院依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效后十日内退还原告李某房租40533.33元；二、原告李某于本判决生效后十日内支付被告张某逾期支付房租违约金10000元；三、驳回原告李某的其他诉讼请求；四、驳回被告张某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，适用简易程序减半收取2550元，由原告李某负担2142元，被告张某负担408元。反诉费1986元，由原告李某负担108元，由被告张某负担1878元。本院二审期间，当事人向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。关于上诉人李某称张某应退还两个月的房租，且因疫情、修路因素应减免50%的房租的理由和上诉人张某称不应退还李某房租的理由，本院总结本案争议焦点为：案涉房屋的租金是否应予减免及减免数额问题。综合评判如下：由于新冠肺炎疫情的影响，上诉人李某租赁的案涉房屋自2020年1月25日至2020年3月19日（共54天）期间，不能用于经营，属于因不可抗力不能实现合同目的的情形，一审据此对该期间予以减免并无不当，但修路因素不同于疫情，不属于不能预见、不能避免并不能克服的情形，应当属于正常的商业风险。对该上诉理由本院不予支持，故一审判令张某退还李某54天房屋租金40533.33元，并无不当。综上所述，上诉人李某、张某的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9214元，由上诉人李某负担4642元、由上诉人张某负担4572元。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二一年三月三十日书记员  刘艳清