湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初673号原告：彭某，男，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：任达，律师。委托诉讼代理人：王喜，律师。被告：陈庆夕，男，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：廖伟，律师。第三人：长沙供水有限公司，住所地长沙市天心区人民中路**。法定代表人：金凯军。原告彭某与被告陈庆夕、第三人长沙供水有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭某及其委托诉讼代理人任达、王喜，被告陈庆夕及其委托诉讼代理人廖伟到庭参加诉讼，第三人长沙供水有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭某向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告陈庆夕向原告彭某或者第三人支付2015年11月3日至2019年6月17日欠付的水费共计9412.01元；2.判令被告陈庆夕向原告彭某支付2019年8月1日至2020年1月9日欠付的物业费共计634元（634＝1918÷16ｘ5＋120ｘ9÷31）；3.判令被告陈庆夕向原告彭某支付房屋租金损失27000元（按3000元／月的标准，暂计算2020年4月至12月共计9个月的租金）；4.判令被告陈庆夕向原告彭某支付为实现债权产生的律师费7000元；5.判令被告陈庆夕向原告彭某支付全部诉讼费。事实与理由：2019年10月初原告彭某有购房需求，便在58同城上联系了房产中介长沙威德房地产经济有限责任公司（以下简称“威德房地产”），其业务员向原告彭某推荐了涉案房屋（四室两厅两卫），在原告彭某表示接受后，业务员联系了被告陈庆夕。2019年10月16日原被告等四方签订了《房屋买卖合同》。合同约定“原告彭某购买被告陈庆夕坐落于长沙市芙蓉区××房小区××栋××房，建筑面积为171.26㎡,房屋总售价为126万元，总售价包括现有家电家具。房屋交付之前甲方（陈庆夕）将房屋的水、电、煤气、物业费等有关费用全部结清。合同一方未按合同约定条款履行其义务,如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用”。在签订合同后，原告彭某分别于2019年10月16日、11月22日按约向被告陈庆夕支付了定金10万元、首付款15万元，合计25万元。2020年1月10日被告陈庆夕向原告彭某交付房屋，原告彭某向被告陈庆夕支付了1万元的收房款。但当时被告陈庆夕却早已将合同中约定的配套家具家电搬离了房屋，原告彭某才被迫答应被告陈庆夕通过减免6000元购房款进行补偿。后原告按该地段同类住房租金3000元／月的标准置办家电拟将涉案房屋出租。但涉案房屋于2020年3月被第三人粘贴了欠款单，即截止2020年4月13日被告陈庆夕拖欠水费合计9426.41元。从第三人出具的欠费明细表表明被告陈庆夕从2015年11月3日至2019年6月17日拖欠水费共计9412.01元。同时，原告彭某从物业公司了解到被告陈庆夕就涉案房屋尚欠2019年8月1日至2020年1月9日的物业费共计634元。原告彭某曾多次通知被告陈庆夕缴纳房屋交付之前拖欠的上述费用，但被告陈庆夕无故拒绝。原告彭某被迫于2020年12月4日代其缴纳了拖欠的物业费。被告陈庆夕向原告彭某交付房屋前明知阳台水表（编号：×××48,设置在一楼马路井盖之下）欠费情况，却故意隐瞒了该事实。现因被告陈庆夕恶意拖欠水费导致原告彭某房屋在2020年5月14日、7月30日、8月7日等日期被第三人多次停止供水，严重影响了原告的生活且造成涉案房屋至今无法出租。原告彭某为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告陈庆夕辩称，一、水费欠缴事出有因，并非被告恶意欠缴，原告彭某诉称三次停水与事实不符，被告一直在积极处理中。诉争房屋南明苑小区西10栋606房，共有两块水表，一块是厨房，一块是阳台，水费均由第三人收取，厨房水表所产生的水费无争议，被告正常支付，从无欠费。2015年10月，第三人对本小区供水进行水改，2015年11月3日第三人抄水表时，我户阳台水表一月用水数为458吨，应收水费1181.64元，违约金18.06元，共计1199.7元，我作为普通居民用户一月用水达458吨，明显不合常理，我当即向第三人反映情况，第三人也登记了，答应核实后处理，水费暂时缓交，但是，到了2017年2月14日第三人查抄水表时，又出现了二个月用水1892吨，水费为8216.43元的天文数字，在此期间，该房屋我并未在家常住，只是偶尔回家，加之是阳台用水，实际用水量很少，我再次投诉到第三人处，第三人也觉得不合常理，答应会从电脑内调整过来，不会让我出钱，这期间我与第三人多次协商沟通，直致屋屋过户后，原告彭某要我交清水费，我又与第三人多次反映，并几次到第三人营业厅反映、投诉，第三人也是答复会处理好，2019年8月，我接到原告彭某停水的消息后，即与第三人联系，第三人回复是新接手查表员不知该接水点情况，误停水，随后恢复了供水，到今供水正常。我也承诺，会与第三人协商处理好，交房前的水费与原告彭某无关，停水的责任是第三人造成，应由第三人承担。接到原告彭某起诉状后，2021年1月26日，我又到第三人供水公司，要求结清水费，第三人答应减免7000多元水费，我不同意，双方初步同意先交140元水费，下步第三人请示领导后再处理。二、新老物业变更造成欠费，被告已补交，原告彭某未有损失。2019年7月，南明苑小区更换物业公司，被告即与原物业结清了以前的物业费，后来所欠的物业634元，由于我没有居住，加之新接手物业未催交，造成欠费，但没有造成原告彭某损失，并非恶意欠费。2021年1月25日，被告已向物业交齐2019年8月1日至12月31日所欠物业费559元。三、原告彭某要求被告支付租金损失，于法无据，且未提供证据证明房屋未出租之证据。原告彭某要求被告支付2020年4月至12月租金损失27000元，于法无据，也没有提交因房屋瑕疵造成未出租的证据，应予以驳回。诉争房屋交付时，功能完好，水电供给正常，2020年1月10日被告按《房屋买卖合同》的约定，向原告彭某交付了房屋，随后办理完了产权过户，致此，房屋买卖合同已完成，房屋交付时根本不影响房屋的居住、出租，而因欠水费停水也仅有一次，没有对居住造成影响。而原告彭某所称的租金损失更是站不住脚，一是一般情形下，购房是用来自行居住的，出租并非常态，二是原告彭某购房用于出租是一种投资行为，而投资是具有风险的，2020年的疫情，对房屋出租的影响，也是有目共睹，原告彭某把投资风险强加于被告，其理由不能成立，被告无法保证原告彭某购房后能出租赢利；三是原告彭某并未提交证据证明房屋没有出租，更没有证据证明因房屋瑕疵造成不能出租的事实；其四房屋租金是一种预期收入，并非房屋瑕疵的直接损失。四、原告要求被告支付实现债权所产生的律师费更是荒唐。本案是房屋买卖合同纠纷，被告按合同约定按期交付了房屋协助办理了房屋过户手续，产权人已变更为原告彭某，照常理房屋买卖行为已经完成。水费欠费事出有因，被告也积极、多次与第三人沟通处理，同时也与原告彭某沟通协商，物业欠费也只有区区634元，被告也同意支付，双方完全可以自行协商解决。原告不顾事实，提起诉讼，是滥用诉权，其真实意图是曲解合同，达到获取不法利益的目的。再者本案房屋买卖合同已经完成，房屋本身无瑕疵，从法理上讲，原房屋所欠水费、物业费是被告名下，被告一直积极在处理，双方在《房屋买卖合同》中约定的实现债权所产生的律师费由违约方承担是指实现房屋本身的债权，而本案只是水费和物业费纠纷，因此，律师费5500元，理应由原告彭某承担，原告彭某滥用诉权，转嫁律师费的行为得不到法律支持。综上所述，请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，维护公民的合法权益。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2019年10月16日，原告彭某与被告陈庆夕签订《房屋买卖合同》，约定：1.甲方（陈庆夕）自愿将坐落于长沙市芙蓉区××房小区××栋××房出售给乙方（彭某），该房的建筑面积为171.26㎡,房屋总售价为126万元；2.乙方于2019年10月16日前向甲方支付购房定金10万元，通过银行按揭贷款支付88万元，在产权过户进窗后缴税前支付27万元，交房时支付尾款1万元；3.甲方应在收到银行放款后三个工作日内将房屋交付给乙方，房屋交付之前甲方将房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清。如合同一方未按合同约定条款履行其义务,每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金，如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费、保全费等实现债权的全部费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，彭某依约支付了购房款，陈庆夕依约于2020年1月10日将房屋交付给彭某，并办理了产权过户登记手续。但陈庆夕未结清物业费，未解决阳台水表（接水点编号为800083037）的历史欠费问题，2015年11月3日至2019年6月17日期间，阳台水表共计欠费9412.01元，其中2015年11月3日应交水费1181.64元，2017年2月14日应交水费8092.65元。彭某接收房屋后，不能在手机ＡＰＰ上交纳阳台用水产生的水费。2020年5月起，彭某通过微信的方式与陈庆夕沟通，要求陈庆夕处理阳台水费异常的问题并交纳应由陈庆夕交纳的物业费，但陈庆夕未处理好上述问题。第三人长沙供水有限公司曾于2020年8月对涉案房屋的阳台停止供水。2020年12月4日，彭某交纳了2019年8月1日至2020年11月30日期间的物业费。2020年12月，彭某委托北京盈科（长沙）律师事务所律师向本院提起诉讼，并与北京盈科（长沙）律师事务所签订《委托代理合同》，约定律师费为7000元，彭某先支付5500元，剩余1500元待一审判决下达之日起三日内支付。彭某转账支付了5500元，北京盈科（长沙）律师事务所开具了发票。诉讼过程中，陈庆夕于2021年1月25日向物业公司交纳了2019年8月1日至2019年12月31日期间的物业费599元，于2021年1月26日交纳了接水点编号为800083037的水费140元。彭某于2021年2月1日交纳了接水点编号为800083037于2020年4月至2021年2月1日期间产生的水费125元。第三人长沙供水有限公司已将2015年11月3日应交的水费1181.64元予以核减，同时，向本院出具《公函》，明确表示陈庆夕名下接水点编号为800083037的位于长沙市芙蓉区××栋××房于2017年2月14日产生的水费8092.65元，属于非正常用水量，因历史久远，目前仍无法查询漏损的真正原因。为了妥善解决历史遗留问题，长沙供水有限公司同意核减该笔水费，该水表其余欠费应足额缴纳。本案审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，双方就其他诉讼请求均能达成一致意见，但就律师费的承担问题未达成一致协议。本院认为，陈庆夕与彭某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，陈庆夕应当在向彭某交付房屋前，结清物业费和水费，但陈庆夕在向彭某交付房屋后的一年时间内，仍未解决阳台欠费问题，亦未结清物业费，酿成纠纷。彭某要求陈庆夕支付拖欠的水费9412.01元，由于长沙供水有限公司在诉讼过程中已核减了其中的1181.64元，陈庆夕交纳了140元，且2017年2月产生的8092.65元水费，长沙供水有限公司亦同意核减，无需原告彭某和被告陈庆夕承担该笔费用，故本院对彭某的该项诉讼请求不予支持。彭某要求陈庆夕支付物业费，由于陈庆夕已向物业公司补交了该笔费用，为节约资源，避免不必要的重复交费，彭某可以向物业公司申请将该时段的物业费进行顺延，故本院对彭某要求支付物业费的诉讼请求亦不予支持。关于违约责任，陈庆夕在向彭某交付房屋后的一年时间内，未解决阳台欠费问题，亦未结清物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。彭某要求陈庆夕支付房屋租金损失27000元，但其提交的证据不足以证明阳台欠费和欠缴物业费导致房屋无法使用，故本院不予支持。彭某要求陈庆夕支付律师费7000元，陈庆夕辩称，阳台欠费事出有因，非陈庆夕的真实用水产生的水费，系第三人长沙供水有限公司的原因造成的；物业费也不是恶意拖欠，是由于更换物业公司后新物业公司未催交，欠费金额只有几百元，且未给彭某造成损失，因此陈庆夕不应当承担律师费。为此，本院认为，陈庆夕与新旧物业公司之间的结算及其与第三人长沙供水有限公司的纠纷与彭某无关，且阳台水表欠费确实给彭某造成了用水和交水费不便的不利影响。为此，彭某委托律师向本院提起诉讼，符合常理。故彭某要求陈庆夕支付律师费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对陈庆夕的抗辩理由，本院不予采信。关于律师费的金额，虽然彭某目前仅交纳了5500元，但剩余1500元属于必然支付的费用，因此，彭某要求陈庆夕支付律师费7000元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈庆夕于本判决生效之日起三日内向原告彭某支付7000元；二、驳回原告彭某的其他诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取计432元，由陈庆夕负担300元，由彭某负担132元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二一年三月三十日法官助理张依书记员谷玲