广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初19324号原告：广东中原地产代理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：李耀智，职务华南总裁。委托诉讼代理人：陈丽洁，女，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：甘桂芳，女，汉族，系该公司员工。被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城新塘镇。法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：陈旭耀，男，系该公司员工。原告广东中原地产代理有限公司与被告广州市东凌房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告广东中原地产代理有限公司的委托诉讼代理人陈丽洁，被告广州市东凌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈旭耀，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告广东中原地产代理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付代理费102437元；2.被告支付逾期付款违约金，违约金自起诉之日起计至付清上述款项之日止，以102437元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告委托原告代理销售金地香山湖项目之物业，委托期限从2017年8月19日起至2017年9月30日止。为此，原告投入了大量的人力物力开展销售工作，并成功介绍大量客户购买该项目，其中9套成交单位应付代理费297000元，但被告仅支付194563元，尚欠102437元未支付，经原告多番敦促未果。被告的行为已构成违约，给原告造成了重大的经济损失，依法应承担相应的违约责任。现为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告广州市东凌房地产开发有限公司辩称，1.根据双方签订的代理合同第8条第2点，被告应当在收到原告提交的结算函及发票后才履行付款义务，但原告尚未提交付款的资料，被告无法付款。2.根据原告提交的佣金明细，明细中双方对该费用存在争议，其中卿海霞购买的一套房尚未回款，该套房源佣金需要扣除，还需要原告进行确认，如双方对佣金金额无异议后，由原告根据合同提供付款资料材料付款，故目前尚未达到付款的条件。经审理查明：2017年9月25日,原告(受托方，乙方)与被告（委托方，甲方）签订了《广州【金地香山湖】推介服务合同》，约定：甲方为“【金地香山湖】”项目之物业可售房源产权人，乙方为受托代理人。现甲方委托乙方为该项目之物业推介人，经双方协商，达成如下协议，共同遵守：1.推介物业“【金地香山湖】”项目位于广州市新塘永和新新五路。2.推介期限固定期限从2017年8月19日起至2017年9月30日，在此期间乙方为甲方【金地香山湖】之产权物业推介方。固定期限届满前10日内，双方视项目销售合作情况再另行协商后续合作事宜。3.推介范围由甲方确认的【金地香山湖】住宅可售单位……5.乙方推介服务工作内容：……③乙方负责积极联系客户，根据推广节点，可集中组织看房团，看房团由乙方人员全程带领跟进；……⑤乙方转介客户成交的，在交纳购房定金并签署认购书的同时，由甲方指定确认人（刘叶青）填写《金地香山湖联动客户成交确认单》（见附件）并签名，作为转介费结算依据并各自存档。⑥客户向甲方支付定金及首期房款后，即该客户与甲方签署《商品房买卖合同》后，乙方之推介服务即已完成……7.客户界定……2）甲方应由甲方指定确认人（刘叶青）签署《金项目联动成交确认表》确认为乙方有效客户，合同期内及合同结束后15天内签署《认购书》的视为有效客户成交；若乙方转介的有效客户在合同结束后15天内未签署《认购书》，视为无效客户……8.代理费1.代理费标准：33000元/套，乙方为增值税一般纳税人。甲方向乙方支付任何款项前，乙方需按本合同约定发票类型（增值税专用发票）向甲方开具以甲方为抬头的等额真实有效的增值税发票。如乙方提供发票不符合本合同约定，甲方有权要求乙方更换发票，并有权延期付款直至发票符合本合同约定，且不承担延期付款违约责任，同时有权向乙方追偿因此给甲方造成的一切损失，包括但不限于税款、附加费、罚金、滞纳金和法律费用。2）代理费结算方式代理费每月结算一次，以甲方与乙方推介之客户签订《房地产买卖合同》，确认客户资料无误齐全、办理完按揭手续，银行提交给甲方合同备案回执并放款至甲方帐号或客户一次性付清楼款，作为最终结算依据。甲方在收到乙方代理费结算函及发票后15个工作日内完成代理费结算，经开发商确认后，代理费于3个工作日内划转至乙方帐户。……在诉讼中，原告主张被告在本案拖欠9套成交单位的代理费102437元，并提交了《【金地香山湖】2017年8-9月份中原地产联动成交确认表》及《金地香山湖项目（中原）渠道结佣第一批至第三批》予以证实。被告对卿XX购买的一套房屋对应的佣金11979元有异议，认为卿XX尚未付款，暂未达到支付佣金条件，对于其余8套房屋的佣金没有异议。为证明上述卿XX尚未付款，被告提供（2019）粤0118民初2164号民事判决书及（2020）粤0118执445号执行裁定。其中（2019）粤0118民初2164号民事判决书查明，本案被告向广州市增城区人民法院提起诉讼，要求卿XX支付房屋装修余款259058元及相应的违约金，本案被告及卿XX均确认装修款是购房款的一部分，广州市增城区人民法院据此作出判决，判决卿XX向本案被告支付259058元及相应的违约金。之后本案被告申请执行，广州市增城区人民法院在执行卿XX银行账户3060.57元后，由于未能发现卿XX的其他财产，据此裁定终结本次执行程序。原告分别于2021年2月5日向被告开具了金额为65078元的发票，于2021年3月8日向被告开具了金额为25379元的发票。被告确认分别于2021年2月8日、2021年3月8日收到上述发票，合计金额90457元。本院认为：原、被告签订的《广州【金地香山湖】推介服务合同》是基于双方的真实意思表示而签订，该协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。双方对于除卿XX外的其余八套房屋佣金90457元没有争议，且原告已开具了相应金额的发票，故本院予以确认。《广州【金地香山湖】推介服务合同》约定“代理费每月结算一次，以甲方与乙方推介之客户签订《房地产买卖合同》，确认客户资料无误齐全、办理完按揭手续，银行提交给甲方合同备案回执并放款至甲方帐号或客户一次性付清楼款，作为最终结算依据”。根据上述约定，被告给付代理费的最终依据是其收齐全部购房款，现根据被告提供的（2019）粤0118民初2164号民事判决书及（2020）粤0118执445号执行裁定书可知，被告尚未收齐卿XX购买的房屋房款，现原告要求被告支付该套房屋对应的佣金，与合同约定不符，本院不予支持。被告已于2021年2月8日、3月8日分别收到原告开具的金额为65078元、25379元的发票，本院认定被告应当在3个工作日内向原告支付上述款项，故被告理应于2021年2月18日前向原告支付65078元代理费，于3月11日前向原告支付25379元，但被告至今未支付上述佣金，构成违约。原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算违约金，合理有据，本院予以支持，但违约金应当分别从2021年2月19日、3月12日起算为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东中原地产代理有限公司支付代理费90457元及相应的违约金（以65078元为基数，自2021年2月19日起算；以25379元为基数，自2021年3月12日起算，均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至实际付清之日止）；二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2348元，由原告广东中原地产代理有限公司负担275元，被告广州市东凌房地产开发有限公司负担2073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张大会二〇二一年三月十八日法官助理贾清宸书记员钟秀娟