江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏10民终762号上诉人（原审被告）：张扬，男，1968年2月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：束妮莎，江苏铭勋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：扬州卓杰房地产经纪有限公司，住所地江苏省扬州市天下花园中兴苑物业管理经营用房门面。法定代表人：陈强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国森，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。上诉人张扬因与被上诉人扬州卓杰房地产经纪有限公司（以下简称卓杰公司）居间合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张扬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.本案一审、二审诉讼费由卓杰公司承担。事实和理由：一审期间，因疫情原因无法至邗江区法院开庭。案涉房地产买卖合同签订前房地产已被原产权人李某、徐某出售给孙某，该房地产买卖合同李某、徐某对其内容、价格、交易方式等均不知情，且拒绝追认该合同。该房地产买卖合同系无效合同，卓杰公司要求张扬支付报酬及律师费缺乏依据。卓杰公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张扬提到“因疫情原因无法至邗江区法院开庭”，该理由不能成立。张扬认为李某、徐某对案涉房地产买卖合同内容、价格、交易方式等均不知情，且拒绝追认该合同的说法，是对代理关系的错误认识。本案中，李某、徐某已向孙某、高某甲出具了合法且经公证的委托书，形成了合法有效的代理关系。孙某、高某甲在代理权限内代为进行房屋买卖，代表了李某、徐某的真实意思表示，并不需要李某、徐某的追认。同时，本案系居间服务合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，卓杰公司已经有效地为张扬提供了房屋交易机会，也促成了房屋买卖双方达成了交易，且该房屋依法可以进行过户交易，故卓杰公司有权要求张扬支付相应报酬及律师费、诉讼费。卓杰公司向一审法院起诉请求：1.判令张扬给付卓杰公司居间服务报酬75000元及违约金（违约金计算方式：以本金75000元为基数，自起诉之日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）；2.卓杰公司为本案支付的律师费8000元全部由张扬承担；3.本案全部诉讼费用由张扬承担。一审法院认定事实：2019年7月5日甲方（卖方）李某、徐某、乙方（买方）张扬和丙方（中介方）卓杰公司订立房地产买卖合同一份，甲方自愿将坐落在扬州市东营二圈门×××号房屋出售给乙方，房屋成交价483.8万元，乙方于2019年7月5日交付购房定金3万元，直接将定金交付甲方。合同第四条佣金支付方式中约定：丙方为甲乙双方提供交易机会，就有关政策法规进行咨询，促成甲乙双方签订房地产买卖合同即视为丙方履行了全部义务，乙方向丙方缴纳房屋信息服务费72000元。同时合同第六条违约责任中约定：乙方付完定金未付首付款之前，若甲方违约，甲方应在违约之日起三日内将定金双倍返还给乙方，若乙方违约，甲方定金不予退还。并由违约方支付丙方房屋信息服务费。合同第九条还约定因诉讼产生的一切费用（包含但不限律师费、诉讼费）由违约一方全部承担。合同签订后，张扬通过其代理人丁某于2019年7月5日通过微信和支付宝转账5万元给甲方委托代理人孙某、高某甲，张扬还通过微信聊天方式与卓杰公司的经办人高某乙约定中介费按75000元计算，并约定钱准备好就和其老婆过来签字，此后卓杰公司的经办人高某乙再也无法与张扬取得联系，致使上述房地产买卖合同不能履行。为此卓杰公司向本院提起诉讼，并委托律师代理诉讼，律师费8000元。一审法院认为：卓杰公司与张扬和案外人李某、徐某订立的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。卓杰公司为房屋买卖双方提供交易机会，且促成双方签订了《房地产买卖合同》，应当认为卓杰公司履行了居间服务义务，按照《房地产买卖合同》约定，应当由违约方承担居间服务费即卓杰公司主张的房屋信息服务费。张扬订立合同后不履行合同义务，明显违约，应当承担本案的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、张扬应于判决生效之日起十日内给付卓杰公司居间服务报酬75000元及利息损失（以75000元为本金，自2020年4月14日起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。二、张扬应于判决生效之日起十日内给付卓杰公司律师费8000元。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1875元，由张扬负担。二审中，张扬提交的证据是：李某的证言、孙某的承诺书，内容为，2019年1月11日李某、徐某将房子以390万元卖给了孙某，孙某把钱全部给了李某、徐某，李某、徐某与孙某办理了授权委托书，授权孙某办理房产过户手续。孙某以李某、徐某名义签订任何东西，李某均不认可。证明：1.李某、徐某早在2019年1月11日将涉案房屋出售给了孙某，孙某及卓杰公司声称是李某、徐某直接将房屋以483.8万元的价格出售给张扬，是虚构事实。2.李某、徐某没有收取过张扬的购房定金5万元，该定金由孙某及高某甲以李某、徐某的名义非法占为己有。3.孙某、高某甲签订合同时隐瞒房屋真实权属情况，以李某、徐某名义签订房屋买卖合同，以合法形式掩盖其赚取高额差价、规避国家税费的非法目的，而卓杰公司作为中介公司，应当提供合法合规的交易信息，张扬有理由拒不履行此份不合规、不合法的合同。同时，孙某没有披露真实信息，才是违约方，卓杰公司应当向孙某主张权利。卓杰公司质证认为，对证据的真实性无异议，但其与本案并无关联。本案系居间服务合同纠纷，案外人李某、徐某与孙某、高某甲之间的法律关系与本案无关。卓杰公司依据李某、徐某向孙某、高某甲出具的经公证的授权委托书，促成李某、徐某与张扬达成房屋买卖交易，合法合规，并已履行了居间服务义务。孙某的承诺书只能证明孙某与李某、徐某之间曾存在过房屋买卖关系，但该房屋买卖并未完全履行，案涉房屋产权仍属李某、徐某，李某、徐某授权孙某代为处置该房屋也系合法有效的授权行为。至于李某、徐某与孙某之间的房屋买卖合同事后的处理问题，卓杰公司无从得知，且其与本案无关。经审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。二审争议焦点为：张扬是否有义务支付居间报酬75000元及律师费8000元。本院认为，张扬有义务支付居间报酬75000元及律师费8000元。理由如下：卓杰公司与张扬以及李某、徐某订立的《房地产买卖合同》，体现了各方当事人真实意思表示，张扬二审提交的李某的证明以及孙某的承诺书反映李某、徐某已就案涉房屋的买卖向孙某作了概括性授权，故孙某有权代李某、徐某出售案涉房地产。张扬主张孙某在买卖过程中有可能涉及逃避一次交易税费，违反行政法规，对此张扬可以向有关行政机关举报，但其不产生案涉《房地产买卖合同》无效的法律后果。卓杰公司促成双方签订了《房地产买卖合同》，即履行了居间服务义务，张扬订立合同后不履行合同义务，构成违约，依照《房地产买卖合同》约定，张扬作为违约方应当承担居间服务费及卓杰公司支出的律师费。综上所述，张扬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由张扬负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  莫俊秀审判员  孙建瑢审判员  陈少君二〇二一年三月二十九日书记员  蔡瑾文