陕西省商洛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕10民终162号 上诉人（原审原告）：陕西凯旭房地产开发有限公司，住所地西安市高新区。 法定代表人：孙鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：关文涛，泰和泰（西安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：冯叔兰，女，汉族，农民，住陕西省山阳县。 委托诉讼代理人：王树民，陕西诺灵律师事务所律师。 上诉人陕西凯旭房地产开发有限公司（以下简称：凯旭公司）因与被上诉人冯叔兰商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省山阳县人民法院(2020)陕1024民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人凯旭公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。 主要事实与理由：一、上诉人诉请的事实与理由是被上诉人未交清首付款，并不涉及按揭贷款问题，但被上诉人是否交清首付款，一审法院未查明。上诉人和被上诉人均认可，被上诉人提供的收款收据所记载的缴纳购房款是客观真实的，一审法院无视该客观真实情况，驳回上诉人的诉讼请求错误。二、一审法院认定双方变更了合同约定内容，上诉人放弃了合同解除权，该认定错误。被上诉人未按照约定期限交清房款，经上诉人多次催告，被上诉人仍拖欠剩余房款4.7万元未付，上诉人依据合同约定行使合同解除权，应予以支持，上诉人没有放弃解除合同的权利。三、一审法院错误认定上诉人拒绝交房，违反合同约定，判决驳回上诉人的诉讼请求，没有合同依据。 被上诉人冯叔兰答辩称，上诉人称其为了协助冯叔兰办理房屋按揭贷款，为冯叔兰垫付了4.7万元纯属虚构。被上诉人交清了首付款，只是票据可能丢失了，而且按揭贷款的前提是买房人必须交清购房首付款，一审法院调取的按揭贷款的档案材料，也能够证明被上诉人给上诉人交清了首付款。请求驳回上诉，维持原判。 凯旭公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令被告配合原告办理商品房买卖合同网签备案登记注销手续；2.请求法院依法判令被告支付原告违约金470元；3.本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：凯旭公司成立于2007年12月28日，经营范围为房地产开发、商品房销售等。2015年4月7日，山阳县XX房XX乡XX商厦二期（阳光尚都）项目向凯旭公司（山阳县隆昌食品有限责任公司）颁发建设用地规划许可证。2015年12月28日，山阳县XX房XX乡XX商厦二期（阳光尚都）项目向凯旭公司颁发建设工程规划许可证。2017年9月11日，凯旭公司从山阳县XX商厦二期（阳光尚都）项目的商品房预售许可证。2018年10月16日，凯旭公司以出让方式取得国有土地使用权证。 2018年6月，凯旭公司（出卖人）与冯叔兰（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由冯叔兰以按揭贷款方式购买城关街道办事XX大街XX路XX段XX商厦二期（阳光尚都）1号楼2单元20层2001号房屋，预测建筑面积131.03平方米，总价款299209元。买受人应当于2018年6月6日前支付首期房价款139209元，余款16万元申请贷款支付。该合同第十一条约定“出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。”；附件四约定“买受人实际获得的贷款额低于贷款金额的或者买受人未取得贷款的，买受人承诺在签订《商品房买卖合同》之日起15日内补足差额或一次性支付房款，否则出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付总房价款3%的违约金。”。该合同出卖人处加盖凯旭公司公章和法定代表人孙鹏印章，买受人处由冯叔兰签名并盖章。该合同编号为YS0018638，加盖有山阳县房屋预售合同备案专用章。冯叔兰提供加盖陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司财务专用章的收款收据五份，证明冯叔兰2015年4月29日支付购房定金3000元，2015年5月8日支付购房定金余款47000元，2017年1月14日支付购房款40289元，2018年6月6日支付购房款1920元。据冯叔兰在中国农业银行办理按揭贷款材料中业务凭证记载，2019年1月3日冯叔兰向凯旭公司在中国农业银行的XXXXXXXXXXXXX4087账户现金存入139209元，交易附言为“冯叔兰首付款”。另附凯旭公司2018年6月6日3万元和2019年1月3日109209元收款收据各一张，载明“冯叔兰交来购房款”，加盖陕西凯旭房地产开发有限公司财务专用章。同日，凯旭公司在冯叔兰申请按揭贷款资料上加盖公章和法定代表人孙鹏印章，该资料上显示房屋总价款299209元，首付款139209元。2019年5月24日，冯叔兰向原告支付购房款16万元，收款收据上载明“冯叔兰交来银行按揭转入款……1栋2单元20层1号房”，并加盖陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司财务专用章。陈军系冯叔兰配偶，按揭贷款以其名下账户按月偿还。 另查明，陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司是凯旭公司在山阳县成立的分公司，从事房地产开发、商品房销售、物业管理业务。 一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告冯叔兰与原告凯旭公司签订商品房预售合同时，出卖人凯旭公司已取得商品房预售许可证明，双方订立的商品房预售合同合法有效。关于原告是否有权解除合同问题。解除权是一项民事权利，可以明示放弃。在当事人约定的合同解除条件成就时，一方未能以法定方式通知违约方解除合同，而是继续接受违约方履行合同的，其行为变更了合同约定的解除条款，视为放弃解除权，不能再依约定解除合同。在本案中，案涉合同虽然约定以按揭贷款方式付款且买受人迟延办理按揭贷款时出卖人有权解除合同，但原告在2019年1月3日配合买受人冯叔兰办理了按揭贷款手续，且于2019年5月24日收取冯叔兰购房款16万元，即接受了买受人继续履行合同，其行为表明当事人双方对合同约定的付款期限进行了变更。同时，案涉合同明确约定出卖人应于2018年5月31日前交付房屋，但该日案涉房屋并不具备交付条件，原告至今仍未向买受人交付房屋。原告逾期交付房屋违反合同主要义务，构成违约。原告诉称为协助冯叔兰贷款垫付首付款4.7万元，但未能提供相关证据证明，根据冯叔兰提供收款收据及中国农业银行业务凭证等证据可以确定冯叔兰已经付清购房款，即被告已经履行全部合同义务，凯旭公司要求解除合同于法无据，其诉请不予支持。对被告冯叔兰辩解意见，予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条（一）款、第九十三条、第一百三十条、第一百六十七条规定，判决如下：驳回原告陕西凯旭房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费150元，减半收取计75元，由原告陕西凯旭房地产开发有限公司负担。 二审审理中，当事人均未提供证据。 二审审理查明的案件事实，与一审认定一致。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行。上诉人称被上诉人冯叔兰尚有4.7万元的购房首付款未付，要求解除本案合同。但一审法院从银行调取的交纳首付款的凭据说明案涉首付款确实已经交清。上诉人称其为回笼资金，代冯叔兰垫付了4.7万元的首付款，配合冯叔兰办理了按揭贷款手续。但上诉人未提供相应的证据证明其垫付了4.7万元首付款。因此上诉人称冯叔兰未付4.7万元的购房款，构成违约的观点，证据不足，故其要求解除本案合同的理由，不能成立。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人陕西凯旭房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 尤永刚 审 判 员 卢洛军 审 判 员 文改云 二〇二一年三月二十四日 法官助理 李從熇 书 记 员 任梦娜