新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2021）新2201民初247号 原告：徐永治，男，1962年9月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。委托诉讼代理人：周榕，系原告徐永治妻子。委托诉讼代理人：李志娟，新疆恒生律师事务所律师。被告：哈密华地房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区伊州大道**华地奥莱广场高层商业楼****。法定代表人：唐晋，董事长。委托诉讼代理人：梁薇，系该公司销售经理。原告徐永治与被告哈密华地房地产开发有限公司（以下简称华地房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐永治委托诉讼代理人周榕、李志娟，被告华地房产公司委托诉讼代理人梁薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐永治向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金6973.6元；2、判令被告支付延期办证违约金3793.5元；3、案件受理费及送达费用由被告承担。事实与理由：2016年7月13日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告预售的位于哈密市新民六路南侧，经六路东侧华地奥莱广场房屋一套。原告按照约定交付房款后，被告未按照合同约定时间交付房屋并办理产权登记备案手续，现原告无奈提起诉讼，望判如所请。被告华地房产公司辩称：双方签订合同属实，2016年7月13日原告与我公司签订商品房买卖合同，根据合同的规定，买受人应该2016年7月25日前付清全部房款，实际上原告剩余的房款直到2018年6月22日全部付清，同时原告因装修于2018年7月13日办理交房手续，延期交房的时间是21天认可，延期交房的金额是797元，实际上装修开始，被告就已经给原告减免了2018年7月13日之后一年的物业费，并向原告支付了商场代金券1000元和交房大礼包，原告在装修期间的电费300元都是免除的，以上合计是5000多元，延期办证违约金不同意支付，要求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月13日，原告徐永治与被告华地房产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告在被告处购买华地奥莱广场高层商业楼第1幢1单元515号房，建筑面积：71.02平方米，每平方米单价5341.5元，总房款379353元，原告于2016年6月25日向被告支付部分房款10000元，剩余房款其中225000元至公积金中心提取，剩余房款144353元于2016年7月25日前付清。交房期限为2017年12月31日，该商品房经综合验收合格，延期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同十五条约定出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，2016年10月16日原告作为乙方与被告作为甲方签订分期付款协议书一份，双方对签订的房屋买卖合同达成补充协议约定，主要条款摘录如下：“双方签订商品房买卖合同时，支付首付款154353元，剩余房款为225000元分两年按季度支付。第一次还款2016年10月20日前还28125元，第二次还款2017年1月1日前还28125元，第三次还款2017年4月1日前还28125元，第四次还款2017年7月1日前还28125元，第五次还款2017年10月1日前还28125元，第六次还款2018年1月1日前还28125元，第七次还款2018年4月1日前还28125元，第八次还款2018年7月1日前还28125元，此次还清欠款总额。四、若乙方未按本协议约定日期付款，按以下方式处理：1、若延期在7日之内，自本协议规定的还款期限次日起至款项到账之日止，乙方按每日延期还款金额万分之八向甲方支付违约金，《商品房买卖合同》继续履行。2、延期超过15日的，甲方有权解除合同，并有权将该房产另行出售而无需征得乙方同意。因乙方违约解除合同的，乙方按总房款的3%向甲方支付违约金。乙方愿意继续履行合同的，自本协议规定还款次日起至款项到账之日止，乙方按日向甲方支付延期还款金额千分之四的违约金，经申请甲方同意后，合同继续履行。五、乙方未按照本协议的约定日期付清剩余房款的，甲方有权顺延《商品房买卖合同》中约定交房日期，房款付清再去备案办理房产证。”原告于2018年6月22日以分期付款方式交清剩余房款，但被告未能如约交房。2018年7月13日原告因着急入住要求对案涉房屋进行装修，被告遂将案涉房屋交付给原告。2019年4月13日被告作为甲方与原告作为乙方签订延期交房协议书一份，载明：“根据甲乙双方共同签订的《商品房买卖合同》，乙方购买位于哈密市新民六路南侧经六路东侧，由甲方开发建设的“华地奥莱广场高层商业楼”项目，按照合同约定甲方应于2017年12月31日前将房屋交付乙方，现由于甲方原因或合同约定的不可抗力因素，建设工程延误，至此小区内绿化、供电、燃气、消防、智能化等具体事项尚未能达到完备《合同》约定的交房手续，为了保障乙方的权益，鉴于此，甲乙双方经友好协商，就甲方延迟交房及赔偿事宜达成如下协议、以资共同信守：甲方承诺于2019年4月30日前向乙方（业主）进行交付所购房屋，确保所交付房屋具备达到装修使用条件；尽可能的完善手续并发出公告，通知业主。乙方按本协议约定的时间及时与甲方办理完成房屋交接手续。（《合同》约定中的交房应具备的其他文件手续，目前甲方尚未办理完成，经双方协商达成谅解，乙方同意甲方延期到2019年7月30号前办理完毕《合同》约定的有关交房所需的其他法律文件，如不能按此期限办理完毕，乙方保留追究甲方相关责任及经济赔偿的权利），在此期间及甲方所出售房屋房产续存期间，甲方保证乙方（非住宅使用业主除外）使用的水、电、燃气、采暖等收费标准为一般居民住宅用户收费标准（非商业收费标准）并办理相关手续。二、甲乙双方协商关于本次延迟交房违约金赔付事宜，后期根据甲方办理合同约定的交房手续情况，另行协商解决。乙方承诺在前期交房大礼包的基础上增加一定额度的赔付，并减免尚未收房入住业主2018年至2019年一个采暖期的暖气费。乙方承诺所主张《商品房买卖合同》约定延期交房的全部违约责任及赔偿事宜由业主（乙方）委托代表与开发商友好协商解决。三、本协议自双方签字盖章之日起生效，自甲方支付违约赔偿之日视同甲方已履行延期交房违约赔偿责任，乙方不得就此再向甲方提出金钱给付主张或其他违约赔偿要求。四、甲乙双方就迟延交房再无任何纠纷。甲方：华地房产公司（盖章）2019年4月13日，乙方：徐永治，2019年4月13日”后原告认为被告延期交房及延期办证，引起本案诉讼。另查：2018年7月26日，被告在哈密日报上刊登通告载明：“华地奥莱广场公寓业主：本项目公寓部分已于2018年7月31日完工。我公司定于2018年8月1日起，分批次为公寓业主办理交房手续。请收到我公司交房通知的公寓业主，按时前往办理房屋交接手续，特此通告！联系电话：0902-222****，华地房产公司2018年7月26日”后部分业主陆续办理房屋交接手续。2019年8月30日，被告在哈密日刊登《交房通告》称：“我公司开发的华地奥莱广场项目四至14层公寓部分已于2018年7月31日通过政府主管部门验收，达到交付使用条件，我公司已于2018年7月26日在《哈密日报》发布收房通知。经过近13个月的收房期，仍有部分业主尚未办理收房手续，为了顺利办理项目后期相关手续，请业主本人于2019年9月30日前持相关资料办理收房手续，延期视为违约，应承担法律责任，特此通告。”再查，案涉房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表显示施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位及建设单位意见均为四至十四层于2018年7月30日通过了竣工验收，商业及地下室于2019年3月9日通过竣工验收，验收组一致同意本工程评定为合格工程，同意使用。2019年8月27日被告从哈密市自然资源局伊州分局取得了建设工程竣工规划认可书，2019年11月28日被告对哈密市伊州区伊州大道145号华地奥莱广场高层商业楼在哈密市自然资源局伊州分局办理了不动产权登记。还查，被告免除了原告2018年度至2019年度一个采暖期的采暖费1349.4元，2018年7月14日至2019年7月14日物业费1363.6元，并向原告支付价值1000元交房大礼包及1000元商场购物抵用券。本院认为，原告徐永治与被告华地房产公司签订的《商品房买卖合同》、《分期付款协议书》、《延期交房协议书》系双方当事人的真实意思的表示，未违反法律规定，属合法有效，故双方均应严格履行协议的约定。本案的争议焦点为：1、被告是否应当向原告支付延期交房违约金6973.6元；2、被告是否应当向原告支付延期办证违约金3793.5元。关于争议焦点1，《商品房买卖合同》中约定案涉房屋交付时间为2017年12月31日前，结合原、被告于2016年10月16日签订的分期付款协议书第五条，原告未按照本协议约定日期付清剩余房款的，被告有权顺延《商品房买卖合同》中约定交房日期，房款付清再去备案办理房产证。原告按照协议于2018年6月22日才将剩余房款交清，故被告应当交付房屋的时间为2018年6月22日，被告实际向原告交房的时间为2018年7月13日，被告向原告延期交房的时间为21天，应当向原告支付延期交房的违约金每天按37.94元计算21天共计796.74元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告述称被告向原告交付房屋时未达到综合验收的条件，但原告已事实上办理了房屋交接手续，原告向被告主张其他延期交房的违约责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”原、被告双方于2019年4月13日签订的延期交房协议书对交房时间等重新做了约定，该延期交房协议系对双方签订的《商品房买卖合同》的补充，且被告按照延期交房协议已经免除了原告2018年度至2019年度一个采暖期的采暖费1349.4元，并向原告支付价值1000元交房大礼包，被告已赔偿完毕，不存在双方延期交房赔偿协议中约定的增加一定额度赔付的情形。故原告再要求依据双方签订的《房屋买卖合同》主张延期交房违约责任，没有依据，本院不予支持。关于争议焦点2，被告是否应当向原告支付延期办证违约金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收延期贷款利息的标准计算。”商品房买卖合同中延期办证的原因是出卖人不履行法定或者约定义务，由于出卖人的原因造成的出卖人才需要承担违约责任。出卖人在办证过程中有两项义务，第一项义务即初始登记义务，指对房屋所有权的首次登记。被告应当在商品房交付使用之日起90日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。出卖人依法办理初始登记是买受人按期办理房屋权属证书的前提条件，否则买受人将无法办理房屋权属证书。出卖人的第二项义务为协助买受人办理房屋权属证书的义务。在商品房买卖中，办理房屋权属证书的义务由买受人而非出卖人承担，出卖人只承担协助办证的义务。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。开发商将办理房屋权属证书要求的各项规定资料备齐交给权属登记部门进行初始登记，并取得房屋权属登记部门的收件单时，应视为开发商已完成初始登记办证义务。开发商应在完成整个房地产项目的初始登记后，还负有为买受人主动办理单元权属证书的义务，买受人应按开发商要求及时提供有关证件，开发商承担办证义务，直至其取得权属登记部门关于申办单元权证资料的收件单时止。本案中被告完成初始登记的时间为2019年11月28日，时间远远超过了双方签订房屋买卖合同中约定商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案的合同义务，故被告应当按照商品房买卖合同第十五条按已付房价款1%向原告支付延期办证违约金，被告向原告支付延期办证违约金的金额为3793.53元（379353元×1%）。被告签订延期交房协议书时除免除了2018年至2019年度一个采暖期的暖气费1349.4元，赔偿了交房大礼包外，还免除了原告2018年7月14日至2019年7月14日物业费1363.6元，并交付给原告1000元商场购物抵用券，现被告已经赔偿完毕，根据公平公正的原则，物业费1363.6元及1000元商场购物抵用券的金额应当在延期办证违约金里予以抵扣，故被告应当支付原告延期办证违约金1429.9元（3793.53元-1363.6元-1000元），对于原告的其他主张本院不予支持。原告述称被告给原告支付的1000元商场代金券因商场未开业不能使用，且被告无权发放代金券。本院认为代金券实际为商场购物抵用券，系商家内部的优惠活动，可以在商场购物中抵扣同样等值的现金，且商场开业时即可使用，并无作废时间，原告事实上已经领取该优惠，故对原告的意见本院不予采信。被告辩称已向原告共计赔偿了5000余元，故不应再向原告继续承担违约责任。本院认为关于延期交房违约责任双方于2019年4月13日签订的延期交房协议书重新做了约定，双方均应按照协议履行各自的义务，且被告自愿与原告签订上述协议，对于多赔偿的部分系被告对自己权利的处置，故对被告的上述辩解意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第八条、第十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告哈密华地房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告徐永治延期办证违约金1429.93元。二、驳回原告徐永治的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，减半收取计34元（已付34元），由原告徐永治负担29元，被告哈密华地房地产开发有限公司负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  员   徐 玥二 〇 二 一 年 三 月 十 二 日书  记  员   曹永娇