甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初3091号原告（反诉被告）：兰州龙马商城商贸有限公司，住所地兰州市城关区××路××号。法定代表人：范进才，该公司总经理。委托诉讼代理人：张文宝，甘肃圣方舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：万姗，女，1985年6月2日出生，汉族，三森家具市场本美软装馆员工，住兰州市城关区。原告兰州龙马商城商贸有限公司（以下简称：龙马公司）与被告万姗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，被告万姗在举证期内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告龙马公司的委托诉讼代理人张文宝与被告万姗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙马公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金60928元及利息12186元、取暖费3003元、卫生费2611元、电费296元，合计79024元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于兰州市城关区××路××号（原锦华商厦）三层20号商铺出租给被告使用，租期自2018年9月1日至2020年8月30日，月租金8704元。截至2020年1月30日，被告拖欠7个月租金共计60928元。原告多次催要无果，无奈于2020年4月7日通知被告解除《租赁合同》。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告万姗辩称，锦华商厦三层原有11家商铺，已经撤场了8家，还有3家。被告于2019年5月8日就给楼层经理孙红打了口头和书面申请要求撤场、解除合同，孙红收了申请，但一直没有回复被告。之后被告每月都会提交一、两次申请，直至2019年11月19日，被告发现商铺的门已经被锁，而孙红强制要走了被告的钥匙。此后，被告一直要求与原告协商，但原告拒绝。被告每次交纳房租都有记录，并不拖欠原告的房租。被告万姗针对原告的起诉提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告经济损失300000元；2、反诉费由原告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月6日签订《租赁合同》，被告承租原告位于兰州市城关区××路××号××层××号商铺。2019年3月，商场因整体原因导致商户搬离所剩无几，被告多次与原告沟通，并书面申请于2019年11月30日租金到期后搬离房屋，解除《租赁合同》，但原告不予回复。2019年11月19日，被告发现原告已将被告承租的店铺上锁，导致被告无法经营，造成经济损失，故被告提出反诉。原告龙马公司针对被告的反诉辩称，被告反诉与事实不符。原告于2019年12月6日以通知方式解除合同，收回商铺，符合合同的相关约定。原告并不存在2019年10月19日给商铺上锁的情况，被告也从未向原告申请解除合同。被告反诉主张的300000元损失没有事实和法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，原告龙马公司（甲方）与被告万姗（乙方）签订《租赁合同》一份，原告将其坐落在兰州市城关区××路××号（原锦华商厦）三层20号、面积80平方米、公摊28.8平方米的商铺出租给被告使用。双方约定：租赁期限两年，自2018年9月1日至2020年8月30日，租金按面积计算每月每平方米80元，月租金8704元，每年租金104448元（包含房屋租金、附属经营设施设备的租赁使用费）；租金按半年结算，乙方在缴费时间的10日之前向甲方缴纳，租金不含水、电、暖等费用；甲方向乙方提供免租期，免租期自2018年8月6日至2018年8月15日；本合同签订当日，乙方先向甲方缴纳履约保证金26000元整（不计利息），本合同期满，双方不再续签合同，而且乙方按期交还该店铺，无任何费用拖欠，无违约行为的，甲方在合同期满后十日内退还乙方保证金；本合同履行期内乙方有违约行为，乙方所缴纳的保证金冲抵违约金和赔偿金后尚有剩余的，由甲方在合同期满后十日内支付给乙方，乙方所缴纳的保证金不足冲抵违约金和赔偿金的，不足部分由乙方另行承担；租赁期内乙方的水、电、暖、物业等其他费用另计，电费按实际发生的费用计算，乙方在每月6日之前向甲方缴纳上月发生的电费，暖气费等费用按照规定缴纳；甲方在租赁期内，有权按照合同约定向乙方收取租金、水电费、暖气费等其他相关费用；拖欠租金15天以上者、拖欠暖气费及其他费用30天以上者，甲方有权解除合同；乙方不按期足额缴纳租金及经营设施使用费、水、电、物业费等费用的，乙方则以应缴款总额1%的比例按日向甲方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原告交纳了26000元的保证金并开始在店铺内经营灯具。经营期间，被告将商铺租金交至2019年5月30日，此后的租金再未交纳。2019年7月1日，因被告拖欠租金及暖气费未予交纳，原告向被告发出欠费告知书，要求被告交清拖欠的租金及暖气费共计57229元，但被告仅交纳了5005元的暖气费，租金未予交纳。2019年7月25日，原告再次向被告发出交费通知，告知被告其租金已交至2019年5月30日，并要求被告于2019年7月29日前将剩余房租52224元交清，但被告仍未交纳。此后，原告又于2019年8月14日、9月9日分别向被告发出催交通知，但被告仅于2019年9月11日交纳了8704元租金，剩余租金仍未交纳。2019年11月6日及2019年11月12日，原告又两次向被告发出通知，要求其交纳剩余拖欠的房租43520元、暖气费5005元、卫生费2611.20元，被告签收催交通知后给原告出具租费欠条一份，确认其拖欠原告2019年7月1日至2019年11月30日共计5个月的租金43520元。2019年12月6日，原告向被告发出了腾交商铺通知，告知被告因其已拖欠房租44680.52元、暖气费1000.96元（11月份）、电费197元，违反合同约定，原告与其解除合同并要求其于2019年12月10日前腾交商铺，逾期原告将强行收回商铺，遗留物品视为废置物任意处理。被告签收该通知后，未能于2019年12月10日将商铺腾空并交还原告，原告在被告承租的铺面门上自行加锁。2019年12月15日被告发现门被原告加锁后，与原告负责商城管理的孙红通过微信进行了协商，但双方协商未果，被告店铺内的物品未能取走。2020年4月7日，原告再次通过快递向被告身份证地址及合同约定的现居住地址邮寄了腾交商铺通知。因被告未将拖欠的房屋租金及各项费用交清，原告遂诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同；但双方当事人协商一致或合同符合约定或法定解除条件的除外。本案原告龙马公司与被告万姗就兰州市城关区××路××号第三层20号商铺租赁事宜签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，内容约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。《租赁合同》约定租金每半年支付一次，被告应在缴费时间的10日之前向原告交纳下半年租金；被告拖欠租金达15天以上，原告可以解除合同。本案中，被告未能按约交纳租金，且经原告多次催要后，仅交纳了一个月的租金及2018年度的取暖费，被告的行为违反了合同约定，构成违约。原告依据合同约定，以通知形式告知被告解除合同，被告签收该通知后，未对解除合同的效力提出仲裁或诉讼，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，双方的《租赁合同》自2019年12月6日即告解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告使用承租的商铺，却拖欠使用期间的租金，双方之间的《租赁合同》虽然解除，但原告仍有权根据上述法律规定要求被告支付使用房屋期间拖欠的租金。至于被告应当支付的租金数额，原告现主张被告支付2019年7月1日至2020年1月31日的7个月租金60928元。根据本院查明的事实，在原告向被告发出欠费通知书前，被告将租金交至2019年5月30日。后其于2019年9月11日交纳了一个月的租金8704元，因此被告拖欠的租金应从2019年7月1日起算。而被告提供的2019年12月15日所拍照片与原告提供的微信截屏中被告的陈述能够相互印证原告于2020年12月15日在承租商铺门上加锁的事实。原告在承租铺面门上加锁将导致被告无法继续使用商铺，故被告的租金应当交至2019年12月15日。根据合同约定的月租金8704元的标准，被告应当向原告支付的租金为47872元（8704×5.5=47872）。因被告承租商铺时还向原告支付了26000元履约保证金，该保证金可抵扣部分租金，故被告实际还应当向原告支付租金21872元（47872-26000=21872），本院对原告要求被告支付租金60928元的诉讼请求予以部分支持。关于原告要求被告支付取暖费3003元、卫生费2611元、电费296元的诉讼请求。首先，根据被告交纳的2018年度取暖费5005元及兰州市每个供暖季5个月计算，案涉商铺每月取暖费为1001元，被告使用承租商铺至2019年12月15日，故其应当承担取暖费为1501.5元（1001×1.5=1501.5）。其次，原告2019年11月12日向被告发出的催交通知载明被告拖欠卫生费2611.2元及其他费用，被告在催交通知上签字确认。根据原告在庭审中陈述卫生费按每平方米每月2元标准收取，被告拖欠了12个月的卫生费。现因案涉商铺自2019年12月15日即被原告上锁，被告承担的卫生费也应当计算至2019年12月15日即2502.4元（2×108.8×11.5=2502.4）。最后，原告提交、被告签收的2019年12月6日腾交商铺通知中载明被告拖欠的电费为197元，原告又未提供其他证据证明被告拖欠的电费已达296元，故被告仅应当承担电费197元。综上，本院对原告要求被告支付取暖费、卫生费、电费的金额予以部分支持。关于原告要求被告支付利息12186元的诉讼请求，原告是以租金60928元为基数，按年利率24%的标准自2019年7月1日计算至2020年4月30日。因被告未按《租赁合同》约定期限及标准向原告支付租金构成违约，会给原告造成租金占用的利息损失，因此原告要求被告支付利息以弥补其损失符合法律规定。但年利率24%系我国法律保护的民间借贷利息标准，本案原、被告之间不属于民间借贷关系，原告按照民间借贷利率标准主张利息于法无据。根据合同履行情况及被告的过错情况，本院确定被告以拖欠的租金21872元为基数，以中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率4.35%为标准向原告支付逾期支付租金的利息损失，即2019年7月1日至2020年4月30日，被告应当向原告支付的利息损失应为1189.29元（21872×4.35%÷12×10=792.86）。关于被告反诉要求原告赔偿损失300000元的主张。首先，当事人对自己提出的主张，应当提供证据予以证明。被告在庭审中提供的照片拍摄于2019年12月15日，并不足以证明原告于2019年11月19日即在商铺门上上锁的事实，且被告也没有证据证明其具体的损失额，被告要求原告赔偿损失证据不足。其次，被告未按合同约定的付款期限及方式向原告交纳租金，经原告多次催要，被告仍未交清相应的租金，原告根据合同约定向其发出解除合同的腾房通知后，被告未就合同解除的效力申请仲裁或提起诉讼，亦未在通知确定的时间将房屋腾空交付原告，原告通过自力救济方式收回房屋并无不当。综上，本院对被告反诉要求原告赔偿损失300000元的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告万姗于本判决生效后十五日内向原告兰州龙马商城商贸有限公司支付拖欠的租金21872元、取暖费1501.5元、卫生费2502.4元、电费197元以及逾期支付租金的利息损失792.86元，以上合计26865.76元。二、驳回被告万姗的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取888元，由原告兰州龙马商城商贸有限公司承担587元，被告万姗承担301元（于本判决生效后十五日内支付给原告兰州龙马商城商贸有限公司）；反诉案件受理费2900元，由被告万姗承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二一年三月二十五日书记员 张燕冰