山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3023号 上诉人（原审被告)：青岛市崂山区北宅街道书院社区居民委员会，住所地青岛市崂山区。 法定代表人：蓝恭秋，主任。 委托诉讼代理人：徐学习，山东鲁能律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张立新，女，1966年12月13日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：张美良，山东舜翔（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张松涛，山东舜翔（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人青岛市崂山区北宅街道书院社区居民委员会（以下简称书院居委会）因与被上诉人张立新农村房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初207号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人书院居委会上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张立新的起诉；2.若不驳回张立新起诉，撤销一审判决第二项，改判书院居委会不承担返还房款及利息的责任；3.本案一、二审诉讼费由张立新承担。事实与理由：一、张立新起诉状起诉的是“青岛市崂山区北宅街道书院社区”，而上诉人是“青岛市崂山区北宅街道书院社区居民委员会”，一审法院判决书院居委会承担责任错误，依法应当驳回。二、本案涉及的小产权房建设项目，建设资料及手续不完善，财务账不清，且纪检监察等部门正在进行调查，人民法院不宜直接判决书院居委会承担返还及赔偿责任。三、一审判决书院居委会给付张立新利息，属于适用法律错误。《合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中张立新对于因购买书院居委会小产权房而签订的《购房合同书》无效，具有过错，应当自行承担造成的损失。四、对于相同案件的处理，崂山区人民法院在(2015)崂王民初字第14号、第15号、第16号、第17号《民事判决书》中，都认定购买方对于小产权房买卖也存在过错，应当承担相应责任。该案判决，明显违背了同案同判原则。 被上诉人张立新辩称，1、由于体制调整等原因，书院居委会的名称曾有所变更，但依据我国法律之规定，名称的变更不影响诉讼主体权利义务的承担。2、书院居委会账目不清以及纪检监察部门对其调查，系内部的问题，并非其免于承担承担民事责任的理由。3、书院居委会应当承担涉案合同无效的责任。张立新是弱势群体，书院居委会对建房、卖房的手续、审批条件等一清二楚，涉案合同无效，书院居委会应当承担责任。4、案例具有借鉴作用，借鉴不代表照搬，一审判决并无不当。 张立新向一审法院提出诉讼请求：1.确认张立新与书院居委会签订的《购房合同书》无效；2.书院居委会退还张立新所交购房款7万元；3.书院居委会按照银行同期贷款利率支付张立新自2003年11月15日至实际还款之日止的利息（截止到2019年9月21日利息为人民币63840元）；4.本案诉讼费由书院居委会承担。 一审法院查明事实：张立新系城镇居民。2003年11月15日，“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”（甲方）与张立新（乙方）签订“购房合同书”，约定书院村两委会计划在本村建设居民楼，乙方购买位于“前排东楼为xx号，西楼为xx号，各楼房从东向西排列单元和户号，xx号楼xx层xx单元xx户”房屋一处，约定购房款分两次付清，套二房交预付款6万元，购买车库预交1万元。该合同下方甲方签字处有“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”印章，且有蓝忠运的签字，乙方张立新亦予以签字确认。当日，“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”向张立新出具青岛市崂山区农村集体经济组织统一收据两份，其中一份载有：交款人张立新，购房款，金额6万元；另一份载有购车库1个，金额1万元。另，涉案房屋并未开工建设。一审中，书院居委会对“青岛市崂山区人民政府北宅街道办事处书院村民委员会”是其曾用名无异议，但称对该购房合同书、收据的真实性需要庭后核实，蓝忠云为社区当时的法人，不是蓝忠运。一审庭审中，办案人员告知书院居委会需在庭后7日内告知公章真实性，或7日内提交公章书面鉴定申请，并提交鉴定样本，逾期视为认可公章真实性。书院居委会未在指定期间内提出鉴定申请，亦未向法庭回复其质证意见，故一审对张立新提交的“购房合同书”、收据的真实性及证明目的，予以采信。一审中，张立新称每逢过年过节一直都去村里联系此事，看房屋建设无望，故要求返还房款。 一审法院认为，本案诉争的房产所占土地为农村集体土地，张立新系城镇居民。根据法律规定，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。本案所涉合同非法占用农民集体土地进行房地产开发，且农民的住宅不得向城市居民出售。故无论本案涉案房屋是否建设，张立新、书院居委会签订购房合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，书院居委会收取张立新6万元的房款以及1万元车库款，共计7万元，应予以返还。关于张立新主张的利息，一审认为，书院居委会存在过错，一审酌情支持以7万元为基数，自交款之日即2003年11月15日起，按照银行同期银行贷款利率计息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至实际支付之日止。关于书院居委会辩称诉讼时效已过，一审认为，无效合同的确认权的行使不受诉讼时效的限制，因无效合同产生的返还请求权和赔偿请求权应自合同被确认无效之日起计算，故本案并未超过诉讼时效。 综上，一审根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、张立新与书院委会于2003年11月15日签订的《购房合同书》无效。二、书院居委会于判决生效之日起10日内返还张立新购房款、车库款共计人民币7万元及利息（以7万元为基数，自2003年11月15日起，按照同期银行贷款利率计息至2019年8月19日止；自2019年8月20日起,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息至实际支付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2977元，由书院居委会承担。 本院二审查明的事实与一审法院一致。 本院认为，本案诉争的房产所占土地为农村集体土地，张立新系城镇居民，其与书院居委会签订合同购买农村集体土地上的房屋，违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，书院居委会收取张立新7万元，应予以返还。关于张立新主张的利息，本院认为，双方签订合同后，张立新支付了房款，而书院居委会并未建设房屋并交付给张立新，无论张立新是否存在过错，书院居委会均无理由无偿使用张立新的款项，一审判决书院居委会自2003年11月15日至2019年8月19日按照银行同期银行贷款利率支付利息，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，并无不当，本院予以维持。 关于书院居委会主张的名称错误问题，双方在一审庭审中已经予以了明确和纠正，书院居委会对此再提出上诉，理由不能成立。 综上所述，书院居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2977元，由上诉人青岛市崂山区北宅街道书院社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  王化宿 审判员  高中日 审判员  盛新国 二〇二一年三月三十一日 法官助理马文淑 书记员胡浩东 书记员李珊珊