安徽省和县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0523民初859号 原告（反诉被告）：邵于伍，男，汉族，1965年2月8日出生，住和县。 原告（反诉被告）：成迺萍，女，汉族，1965年8月22日出生，住和县。 诉讼代表人：邵于伍。 被告（反诉原告）：马鞍山明冠实业有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县经济开发区石跋河路5号，统一社会信用代码91340523MA2RJGF91W（1-1）。 法定代表人：冯建民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈晗（女，汉族，1984年11月10日出生，户籍登记地址江苏省南京市浦口区，该公司法务。 委托诉讼代理人：李海冬（女，汉族，1988年9月29日出生，户籍登记地址吉林省梨树县，该公司法务。 原告邵于伍、成迺萍与被告马鞍山明冠实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案，被告马鞍山明冠实业有限公司于2021年3月8日提出反诉，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告诉讼代表人邵于伍、被告委托诉讼代理人陈晗、李海冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邵于伍、成迺萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2018年10月13日与原告订立的《马鞍山市商品房买卖合同》，立即交付房屋，并以总房款928326元为基数，自2021年1月1日起按日向原告支付万分之二的违约金至房屋交付之日。2.判令被告退还原告购房款21077元。3.本案诉讼费由被告承担。 原告诉称的事实和理由：两原告系夫妻关系。原、被告于2018年10月13日签订编号为HX18004538的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的“和城首府”4幢1单元501室。合同载明预测建筑面积123.33平方米，其中套内建筑面积93.15平方米，分摊共有建筑面积30.18平方米。房屋单价为每平方米7527.17元，总价为928326元。原告分别于2018年10月13日、2019年2月25日、2019年3月12日支付被告288326元、360000元、280000元，合计928326元。2020年12月底，被告通知原告收房，向原告提供了《房屋分层分户面积成果表》，原告所购房屋实际面积124.88平方米，其中套内建筑面积100.29平方米，套内建筑面积大于合同约定7.14平方米，面积误差比为7.66%。根据《最高人民法院》第十四条的规定，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，被告应退还原告购房款21077元。 马鞍山明冠实业有限公司辩称，1.被告不存在逾期交付房屋，案涉房屋已符合合同约定的交付条件，被告已向原告发送交付通知书，通知其于2020年12月30日办理交付手续，被告已履行交付义务，原告向被告主张逾期交付房屋违约金，依据不足，且违约金按日万分之二计算，标准过高。原告在收到交付通知书后拒绝拿房，应按照合同约定承担逾期办理房屋交接的违约责任。2.原告要求被告退还购房款21077元，但未明确价款的计算方式及退还依据，且根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的相关规定，案涉房屋存在面积差，原告应当按实补交房屋差价款11667.11元。 马鞍山明冠实业有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令原告支付逾期付款违约金16784元。2.判令原告支付房屋差价款11667.11元。3.判令原告支付逾期接收房屋违约金，自2021年1月1日起按每天50元的标准计算至原告接收房屋之日止。4.本案诉讼费用由原告承担。 被告反诉的事实和理由：按原、被告签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》约定，原告应于2018年10月13日前支付房屋价款288326元，余款应在合同签订之日起10内向银行提供完备的贷款资料通过贷款支付，若未按约定期限向银行提供贷款资料视为逾期。原告直至2019年2月25日付款360000元、2019年3月12日付款280000元，合计640000元，已构成逾期付款。合同约定预测建筑面积123.33平方米，实测建筑面积124.88平方米，原告应补交房款1166.11元。被告通知原告于2020年12月30日接收房屋，原告至今未接收，应自2021年1月1日起按每天50元的标准支付逾期接收房屋违约金。 邵于伍、成迺萍对反诉答辩称，原告支付后两笔房款经被告同意延期，不构成逾期。不能办理房屋交付是被告原因造成，被告要求原告支付违约金没有依据。被告要求原告支付房屋差价款11667.11元没有依据。被告的反诉请求应予驳回。 邵于伍、成迺萍提交的证据有： 1.马鞍山市商品房买卖合同（复印件，与原件一致）。证明：（1）.房屋单价每平米7527.17元，总价款928326元，其中首笔款项于合同签订当日2018年10月13日支付，金额为288326元。（2）.合同载明预测建筑面积123.33平方米，其中套内建筑面积93.15平方米，分摊共有建筑面积30.18平方米。（3）.合同第11条明确约定，出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，逾期交付应当按日支付全部房价款万分之二的违约金。 2.交费票据、公积金借款合同（均为复印件）。证明：原告于2018年10月13日付款288326元，2019年2月25日付款360000元，2019年2月27日原告与马鞍山市住房公积金管理中心签订借款合同后付款280000元。 3.房屋分层分户面积成果表第3页（复印件）。该表记载的是房屋实测面积，证明被告拟交付房屋建筑面积124.88平方米，其中套内面积100.29平方米，分摊面积24.59平方米。 4.被告公示栏照片打印件（黑白、模糊不清，拍摄人邵于伍）。证明被告销售大厅公示栏内没有依法公示商品房销售管理办法。 5.收房须知（原件）。要求原告办理交付手续时必须缴 纳相关不合理费用，否则不予办理交付手续。 马鞍山明冠实业有限公司质证认为： 对证据1的真实性予以认可。房屋预测面积为123.33平方米，实测面积为124.88平方米，根据合同第13条第4点关于面积差的处理约定，原告应当补交面积差价款。关于原告所述的出卖人不得以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，被告并未以此为条件限制原告拿房。合同第9条和第11条是关于交付条件和交付时间的约定，被告已按约履行了交付义务，原告已明确表示收到被告邮寄的交付通知。原告以各种理由拖延办理房屋交接手续，应按约定承担违约金。 对证据2的真实性予以认可。原告于2018年10月13日交纳288326元，于2019年2月25日交纳360000元，于2019年2月27日签订借款合同，根据商品房买卖合同及补充协议的约定，原告付款存在逾期，应承担逾期付款违约金。 对证据3的真实性予以认可。房屋实测面积为124.88平方米，与合同预测面积存在差距，原告关于面积差提出的诉求无合同及法律依据，不予认可。 对证据4的真实性及关联性不予认可。 对证据5的三性不予认可。该材料为打印件，不排除原告单方制作的可能，即便为真实，也无法证明被告要求原告缴纳相关费用之后才能办理房屋交接手续。 经审查，原告提交的证据4图片，模糊不清，无法判断其与本案的关联性，不予确认。原告提交的证据5，被告虽否认其“三性”，来源合法，其内容与本案高度契合，原告对该证据的描述符合常理，应予确认。其他证据，来源合法，内容真实，与本案存在关联性，予以确认。 马鞍山明冠实业有限公司提交的证据有： 1.马鞍山市商品房买卖合同（复印件）。证明：原、被告对涉案房屋的基本情况、付款、房屋交付、面积差处理均有约定。 2.发票、收据、银行回单、收款凭证、pos单等共八张（均为复印件）。证明：原告于2018年10月13日支付288326元，其后，于2019年2月25日交付360000元、于2019年3月12日贷款到账280000元的付款行为，均存在逾期。 3.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘成果认签表（实际提交的是《房屋分层分户面积成果表》第三页，该表上记载的是房屋预测面积）、新建住宅符合交付条件证明书等材料（全部为复印件）。证明：房屋符合合同第9条交付条件，原告应当办理房屋交接手续。房屋实测面积为124.88平方米，比合同约定的建筑面积增加了1.55平方米，按照合同第13条约定，原告应当补交房款11667.11元。 4.交房通知书、EMS凭证及送达记录等（均为复印件）。证明：被告于2020年12月23日向原告邮寄了交房通知书，要求原告在2020年12月30日前办理房屋交接手续，但原告2020年12月25日收到交房通知书后至今未办理，已构成违约，应承担违约责任。 邵于伍、成迺萍质证认为： 对证据1的真实性予以认可。 对证据2中提及的到账贷款，到账时间不清楚，金额280000元予以认可。 对证据3中的房屋实测面积无异议，2020年12月23日通知收房，但从备案表可知从2020年12月31日并未竣工验收合格。从提交的新建住宅符合交付条件证明看，交付使用条件是2021年2月10日才符合交付条件，被告是在符合使用交付 条件之前向原告寄送交房通知单，此时房屋还不具备交付条 件。 对证据4，原告收到被告邮寄材料的时间为2020年12月23日，文件为交房通知书和收房须知。 根据本院要求，被告于2021年3月15日向本院邮寄了《交房通知书》、《收房须知》、《房屋分层分户面积成果表》及和县房地产管理局房管（2018）42号文件《关于进一步加强我县首期物业专项维修资金交存工作的通知》文本。《收房须知》与原告提交的证据5《收房须知》相同；《房屋分层分户面积成果表》与被告提交的证据3中的《房屋分层分户面积成果表》相同，记载的是房屋预测面积；和县房地产管理局通知上确有“业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户，未按规定交存的，开发建设单位不得将房屋交付购买人”的规定。 经审查，被告提交的证据，来源合法，内容真实，与本案存在关联性，予以确认。 根据对证据的审查以及当事人所作的陈述，本院认定事实如下： 两原告系夫妻关系。原、被告于2018年10月13日签订编号为HX18004538的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的位于和县经济开发区石跋河路“和城首府”4幢1单元501室。合同第三条载明：房屋预测建筑面积123.33平方米，其中套内建筑面积93.15平方米，分摊共有建筑面积30.18平方米。合同第六条是关于计价方式与价款，列举了4种计价方式：1是按照套内建筑面积计算，2是按照建筑面积计算，3是按套计算，4是按照其他方式计算，双方选择按第2种方式建筑面积计算，单价为每平方米7527.17元，总价为928326元。合同第七条对付款方式及期限约定为：买受人应当于2018年10月13日前支付首期房款288326元，余款640000元向银行申请贷款支付。合同第八条对逾期付款责任约定为：买受人逾期付款应按日向出卖人支付应付款万分之二的违约金，逾期超过90日的，出卖人享有合同解除权。合同第九条对房屋交付条件约定为：出卖人应当取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、取得该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》。合同第十一条对房屋交付时间约定为：房屋应在2020年12月31日前交付，交付时，出卖人不出示或者出示的证明文件不能满足交付条件，买受人有权拒绝接收，由此而产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对逾期交付责任约定为：出卖人应按日向买受人支付全部价款万分之二的违约金，逾期超过90日，买受人享有合同解除权。逾期收房，买受人应按每日50元向出卖人支付违约金。合同第十三条是关于面积差异处理，列举了4种处理方式：1是价款按套内建筑面积计算的处理方式，2是价款按建筑面积计算的处理方式，3是价款按套计算的处理方式，4是双方自行约定的处理方式，双方选择按第4种方式处理，即：实测面积与预测面积发生误差，以实测面积×房屋单价据实结算，多退少补。关于逾期付款如何界定，双方在合同附件十一补充协议约定：买受人在合同签订10日内向银行提供了贷款所需材料，除出卖人责任外，买受人未能获得足额贷款的，视为逾期付款；或者买受人在合同签订10日内未向银行提供贷款所需材料，自第11日起视为逾期付款。 合同签订后，原告于2018年10月13日支付288326元、于2019年2月25日支付360000元。2019年2月27日，原告与马鞍山市住房公积金管理中心签订住房公积金借款合同，2019年3月12日，房屋尾款280000元到达被告账户。2020年12月22日，勘察、设计、施工、监理等单位在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（一）上签署意见：同意验收。2020年12月31日，和县建设局在房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（二）上签署意见：竣工验收备案文件收讫，同意备案。2021年2月10日，和县建设局为被告签署和城首府2-8号楼《新建住宅符合交付使用条件证明书》。被告认为，房屋自现场验收或建设行政主管部门收到竣工验收备案文件之日起，即实际具备交付条件。2020年12月23日，被告向原告邮寄《交房通知书》、《收房须知》、《房屋分层分户面积成果表》等文件，通知原告于2020年12月30日办理房屋交付手续。《房屋分层分户面积成果表》载明，原告所购4幢1单元501室，实际建筑面积124.88平方米，其中套内建筑面积100.29平方米，分摊共有建筑面积24.59平方米。套内建筑面积大于合同约定7.14平方米，面积误差比为7.66%。原告认为被告拟交付房屋套内建筑面积误差比已超过法律规定的3%，且被告在《收房须知》中要求原告预交一年的物业公共服务费、2.5元/平方米装修房屋管理费、预交400元公共水电分摊费、预交300元电费、维修资金等费用，否则不予交房，是以缴纳相关税费或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件，均违反合同约定和法律规定，应承担违约责任。 原告在辩论意见中提出，被告没有在订立商品房买卖合同之前且一直没有向买受人明示《商品房销售管理办法》，导致原告对《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”这一法律规定不了解。合同第十三条列举面积差异4种处理方式，唯独选择第4种方式处理，这并不是原、被告协商的结果，而是被告事先拟定好的定型化条款，按合同法的规定，格式条款无效，按民法典的规定，对方可以主张该条款不成为合同的内容。原告认为，被告拟交付房屋套内建筑面积大于合同约定7.14平方米，面积误差比为7.66%，要求根据《最高人民法院》第十四条的规定，对面积误差比在3%以内部分的2.79平方米由原告补足差价，对面积误差比超出3%部分的4.35平方米房价款由被告承担，即原告应承担的价款为（预测套内建筑面积93.15平方米＋误差比在3%以内部分的2.79平方米＋实测分摊共有建筑面积24.59平方米）×单价7527.17元=907250元。原告已交付928326元，要求被告退还21077元。 本院认为，原告邵于伍、成迺萍与被告马鞍山明冠实业有限公司订立商品房买卖合同的法律事实发生在2018年10月13日，当事人履行合同义务的时间不迟于2020年12月31日，均在民法典实施前，本案应当适用民法典实施前的法律、法规和司法解释。原、被告所签订的商品房买卖合同，当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，是合法有效的，原、被告均应全面履行各自的义务。 本诉部分，原告认为被告逾期交付房屋应当承担违约责任，所交付房屋套内建筑面积误差比超过合同约定3%部分的价款应当由被告承担，被告应退还原告21077元。 一、被告是否构成逾期交房。根据合同约定，出卖人交付房屋时应当全部取得并出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、该栋房屋的《新建住宅符合交付使用条件证明书》，不出示或者出示的证明文件不能满足交付条件的，买受人有权拒绝接收。很显然，被告在其通知的交付时间以及合同约定的交付时间均未取得具有政府公信力及公示效力的《新建住宅符合交付使用条件证明书》，不具备交付条件而交付，原告拒绝接收，由此而产生的逾期交付责任由出卖人承担。被告认为，房屋自现场验收或建设行政主管部门收到竣工验收备案文件之日起，已实际具备交付条件可以交付。此观点自利色彩浓厚，不能代表建设行政主管部门审查认定新建住宅符合交付使用条件，不符合合同约定及法律规定，不予支持。另外，被告未与原告协商，单方面要求原告预交物业费、装修管理费、公共水电分摊费、电费、维修资金等费用，添加交付限制条件，不符合合同约定。上述费用，即使被告不通知买受人交纳或由被告代为收取，并不导致收费权利人丧失收费的权利，可由收费权利人依照有关规定直接向买受人收取。由此而导致房屋不能交付，逾期交付责任亦应由出卖人承担。2021年2月10日以后，房屋已具备交付条件，原告要求被告立即交付房屋，并以所交付价款928326元为基数，自2021年1月1日起按约定标准日万分之二承担逾期交付房屋违约金，依据充分，应予支持。原告在接收房屋后应当按规定向其他收费权利人交纳相关费用。被告认为约定违约金标准过高，请求调低。经换算，日万分之二也就是年利率7.3%，并不过高，对被告的请求不予支持。 二、被告是否应当退还原告21077元。合同列举了4种计价方式，原、被告选择第2种按建筑面积计价。合同同时列举了面积差异4种处理方式，原、被告选择第4种以实测面积×房屋单价据实结算，多退少补。原告认为，被告没有在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》，导致原告对《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”这一法律规定不了解。现有证据确实不能证明被告向原告明示了《商品房销售管理办法》，被告不进行公示，原告可向建设行政主管部门反映，由建设行政主管部门处理。但原、被告因面积差异产生争议，仍应以合同约定为基础，依法处理。原告认为，双方选择按第4种方式处理面积差异的条款系格式条款，应当被认定无效或不成为合同内容。事实上，合同文本关于面积差异处理方式的列举满足了《商品房销售管理办法》第二十一条的要求，原、被告选择第4种方式处理，与原、被告在4种计价方式中选择第2种按建筑面积计算相类似，但原告从未表达过双方选择第2种方式按建筑面积计价的条款系格式条款。原告关于合同中面积差异处理方式条款系格式条款的意见不能成立，不予支持。原告要求被告退还价款21077元时列出的计算公式，是其事后单方意思表示，不符合合同约定和法律规定，不予支持。 反诉部分，原告是否存在逾期付款，逾期收房，是否应当补交房屋差价款11667.11元。 一、原告支付房屋价款是否逾期构成违约。原告第一笔房款288326元按约定于2018年10月13日支付，第二笔360000元、第三笔280000元迟于约定时间支付。原告陈述，原、被告针对付款签订了书面说明，被告同意原告延期支付，书面说明在被告处，因而不构成逾期付款。从被告接收后两笔房款、被告通知原告交房并交纳相关费用到原告拒绝接收房屋，被告一直未向原告提及逾期付款，原告关于双方达成延期付款的陈述可信，予以采信，原告不构成逾期付款。被告要求原告支付逾期付款违约金16784元，依据不足，不予支持。 二、原告是否构成逾期收房。根据前述对本诉部分的认定，逾期交付责任由出卖人承担，原告不构成逾期收房，被告要求原告按每日50元支付逾期收房违约金，依据不足，不予支持。 三、原告是否应当补交房屋差价款11667.11元。原、被告约定房屋价款按建筑面积计算，对面积差异处理方式约定以实测面积，据实结算，多退少补。这里的“实测面积”，根据合同前后一致性要求，应当理解为计价面积，即“实测建筑面积”。被告所要交付房屋实测建筑面积124.88平方米，大于预测建筑面积1.55平方米，实测套内建筑面积100.29平方米，大于预测套内建筑面积7.14平方米，建筑面积增加较小而套内建筑面积增加较大，房屋的实际使用率更大。被告要求原告补交房屋差价款11667.11元，依据充分，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 一、被告马鞍山明冠实业有限公司于本判决生效后十日内将“和城首府”4幢1单元501室交付给原告邵于伍、成迺萍； 二、被告马鞍山明冠实业有限公司自2021年1月1日起至房屋实际交付之日止以原告已交付价款928326元为基数按日万分之二标准向原告邵于伍、成迺萍支付逾期交付房屋违约金，于房屋交付后十日内付清； 三、驳回原告邵于伍、成迺萍的其他诉讼请求； 四、原告邵于伍、成迺萍于房屋交付时向被告马鞍山明冠实业有限公司支付房屋面积差价款11667.11元； 五、驳回被告马鞍山明冠实业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费326元，反诉案件受理费595元，合计839元，减半收取460.50元，由原告邵于伍、成迺萍负担180元，被告马鞍山明冠实业有限公司负担280.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  王宏春 二〇二一年三月二十二日 书记员  方 芳 附：本案所适用的相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。