广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0107民初1094号 原告：宋尉，男，1990年10月9日出生，汉族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：杨柳，广西习远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江自清，广西习远律师事务所律师。 被告：广西普艺达投资有限公司，住所地南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际4号楼4-701号办公用房。统一社会信用代码：91450100MA5L87H49Y。 法定代表人：李永华，执行董事。 原告宋尉与被告广西普艺达投资有限公司（以下简称普艺达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月12日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人江自清到庭参加诉讼。被告普艺达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宋尉向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《院外西街合作建房合同》无效；2.判决被告向原告返还购房款369600元；3.判决被告向原告支付购房款占用期间的利息（利息按年利率6%计算，其中184800元从2018年7月15日起算，92400元从2018年12月30日起算，92400元从2019年8月24日起算，均计至还清之日止，暂计至2020年11月30日的利息为44706.2元）；4.本案受理费、 2 保全费由被告承担。事实和理由：原告经被告宣传吸引，拟购买由被告开发建设的位于罗文大道××乡塘区××街道四联村民委员会林屋坡（以下简称林屋坡）的院外西街1栋1506号房。2018年7月15日，根据被告的安排，原告与被告签订了《院外西街合作建房合同》，并向被告分三笔共支付了369600元购房款。被告未能按期交房，经原告多方了解，院外西街所在的林屋坡土地为三产用地，被告没有取得商品房预售许可证明，将来也不可能取得，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效”之规定，原告与被告签订的《院外西街合作建房合同》应为无效合同，被告应当返还原告所支付的购房款并支付利息，利率是综合同行业销售的利息平均数酌定的。 普艺达公司未答辩。 经审理查明，2018年7月15日，原告宋尉（乙方）与被告普艺达公司（甲方）签订一份《院外西街合作建房合同》，合同第一条“合作建房模式”约定：1、林屋坡负责提供国家划拨属（林屋坡）的商服用地由（甲方）筹集合作建房，林屋坡不承担合作建房费用；2、甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发、建设成本费用后的结余（代建费）归甲方所有；3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与林屋坡的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条关于合作建房的土地基本情况与合作事项约定，甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于林屋坡的三产地综合楼用地的建设经营资格。该地块土地面积为11488.32㎡，土地编号 3 0017931。规划用途为商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，定名“院外西街”，项目地址为林屋坡。第三条约定，本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定项目中的1栋15层06号房，房屋用途为住宅，属框剪结构，建筑层为地上21层，地下1层。该房建筑面积115.24㎡，其中套内建筑面积90.21㎡，公共部位与公用房屋形成分摊建筑面积25.03㎡。第四条约定，1、乙方对其出资合作建房的房屋自交付之日起享有使用权，使用年限为2013年1月31日起至2063年1月31日止；2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条计价方式约定该房屋合作建房单价为4009.02元/㎡（毛坯房），合作建房总价款为462000元。第六条约定了建筑面积确认及面积差异处理。第七条约定了乙方付款的方式及期限。第九条约定甲方应当在2019年12月31日前将乙方的房屋交付使用。第十二条第9点约定，在法律法规政策范围内，甲方协助乙方在交付后三年内办理相关分户产权证，需要缴纳的相关手续费、税费等费用事项，以届时政府相关法令政策为准。在交房三年后（含三年）甲方未为乙方办得分户产权证，乙方可提前一个月提出回购申请，甲方在收到回购申请后，三个月内无条件按原价回购该物业，并将款项退回业主指定账户。超过此时间乙方没有提出申请的，视同客户放弃本条权利，原合同继续执行。此外，合同还约定了其他的权利义务。合同签订前后，原告通过本人或朋友共支付给被告合作建房款369600元，其中2018年6月20日至2018年7月15日期间支付了184800元，2018年12月30日支付了92400元，2019年8月24日支付了92400元。被告收款后，共向原告开具了三张加盖其财务专用章的收款收据，其中日期2018年7月15日、编号074409的收款收据记载收到宋 4 尉交来院外西街住宅1-1506号房首付款184800元；日期2018年12月30日、编号044845的收款收据记载收到宋尉交来院外西街住宅1-1506号房二期款92400元；日期2019年8月24日、编号138491的收款收据记载收到宋尉交来院外西街住宅1-1506号房三期款92400元。2021年1月，原告以涉案合同无效为由诉至本院。截止2021年3月，本院受理了类似本案事实、起诉同一被告的房屋买卖合同纠纷共20多件，审理中查明，涉案土地属于林屋坡集体所有，涉案项目没有办理商品房预售许可证明。 另查明，原告不是林屋坡村民。被告系有限责任公司，其经营范围不包含有房地产开发经营、房地产交易的经营事项。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告普艺达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，应承担由此带来的相应法律后果。 关于涉案合同性质。虽然原、被告签订的合同名为合作建房，但原告不参与房屋建设与经营，不承担经营风险，该合同不具备“共同投资、共享利润、共担风险”的合作经营的法律特征。从合同内容看，合同约定原告支付对价，被告交付房屋，原告对房屋享有排他性的占有、使用、收益、处分的权利，一定期限后还将取得分户产权证，再结合按房屋面积、单价计算价款，交付标准、交付期限、面积差异处理等与房屋买卖合同基本内容吻合的相关约定，本院采信原告的主张，认定本案的合同性质为房屋买卖合同。 5 关于合同效力。从本院审理的诸多类似案件来看，被告向不特定的公众发售房产，以“合作建房”的名义掩盖其将涉案房屋以商品房形式预售的真实意图，其行为应受相关法律调整。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告不具备房地产开发资质，涉案土地也未取得商品房预售许可，故原告与被告签订的《院外西街合作建房合同》应认定为无效合同。无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得财产应当返还。故被告应向原告返还购房款369600元及占用期间的利息。原告酌定按年利率6%计算购房款利息没有依据，本院确定该利息按立案时的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算。 综上所述，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告宋尉与被告广西普艺达投资有限公司于2018年7月15日签订的《院外西街合作建房合同》无效； 二、被告广西普艺达投资有限公司返还原告宋尉购房款369600元； 三、被告广西普艺达投资有限公司支付原告宋尉购房款占用期间的利息（利息计算方法：从2018年7月15日起至2018年12月30日止，以184800元为基数，从2018年12月31日起至2019年8月24日止，以277200元为基数，从2019年8月25日起至被告还清之日止，以369600元为基数，按照年利率3.85%计算） 6 。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8230元、保全费2592元，合计10822元（原告已预交），由被告广西普艺达投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄丽荣 人民陪审员  庄 雁 人民陪审员  梁海想 二〇二一年三月二十五日 7 法官助理方慧媛书记员农燕玲