湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初446号 原告：新宏基房地产开发（郴州）有限公司，住所地：湖南省郴州市北湖区五岭大道延伸段**。 法定代表人：李政，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许志强，郴州市北湖区民众法律服务所法律工作者。 被告：吴村平，男，1972年5月14日出生，汉族，住湖南省永兴县。 被告：史群香，女，1976年9月9日出生，汉族，身份证住址：湖南省宜章县。 原告新宏基房地产开发（郴州）有限公司（以下简称新宏基郴州公司）诉被告吴村平、史群香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新宏基郴州公司委托诉讼代理人许志强到庭参加诉讼，被告吴村平、史群香经本院合法传唤后未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新宏基郴州公司请求判令：1、判令解除原告与被告2012年9月24日签订的《郴州市商品房买卖合同》，并判令被告向原告支付违约金77220元；2、判令被告向原告返还位于郴州市北湖区××路××栋××号房屋；3、判令解除郴州市北湖区××路××栋××号房屋下的抵押登记；4、判令被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令确认解除原告与被告于2012年9月24日签订的《郴州市商品房买卖合同》；2、判令被告立即归还原告位于郴州市北湖区××路××栋××号房屋；3、判令被告向原告支付违约金77220元；4、判令被告立即配合原告办理撤销“案涉房屋”预售商品房预告登记以及预售商品房预告抵押权预告登记手续，以及配合原告办理“案涉房屋”的过户手续；5、判令被告立即配合原告办理撤销“案涉房屋”的网签，并解除备案手续；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。 经本院联系被告吴村平，被告吴村平短信回复本院：原告没有交房，要求原告把首付款全部返还给被告；被告现在经济困难，暂时拿不出钱继续履行合同；不同意出违约金；且房价现在上涨了。被告吴村平未提交证据。 被告史群香在电话里称，已与吴村平离婚，本案与她无关。被告史群香未提交证据。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2012年9月24日，原告新宏基郴州公司（出卖人）与被告吴村平（买受人）、史群香（共有人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（编号：20120213306号），合同约定：被告购买原告开发的万华新园项目中的第B栋3层306号房，建筑面积106.44平方米，商品房单价每平方米3627.4元，总金额386100元；买受人以公积金贷款方式付款，应于2012年9月24日支付首期房款136100元，余款250000元向市公积金中心申请贷款支付。买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人，逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款千分之三的违约金。上述合同签订的前一天，被告吴村平、史群香按照合同约定支付了首付款136100元，但余款250000元两被告至今未按约定支付给原告，经原告多次催讨未果。 二、案涉房屋办理了网签。2012年，吴村平、史群香作为权利人（申请人）办理了案涉房屋的预告登记。2013年2月5日，办理了案涉房屋的抵押权预告登记。 三、因被告未按合同约定向原告支付购房余款250000元，原告于2020年10月20日向被告吴村平送达《通知书》，载明：吴村平于2012年9月24日购买了万华新园B栋306房总房款￥386100，首付房款136100元，公积金贷款250000元，至今已有96个月26日尚未将公积金贷款缴纳到原告公司，按合同约定吴村平已严重违约，原告公司决议如下：1、按原房价退款退房，购房业主无条件解除购房合同，原告公司对违约责任不予以追究；2、赔偿违约款，处以每平方600元罚款。如果同意以上处理方案2，请其于2020年10月23日前将欠缴的房款及违约款缴纳至原告公司以下账户。如对以上处理方案都不同意，原告公司将向当地人民法院提起诉讼，要求按合同条款执行相关违约责任。被告吴村平于2020年11月25日签收上述《通知书》。之后，两被告仍未按约定支付剩余购房款，也未与原告公司协商处理好，原告因此诉至本院。 诉讼中，经本院多次联系调解，因双方分歧较大，调解未成。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。1、被告吴村平、史群香经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。2、原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被告吴村平、史群香未按约定支付购房余款250000元，构成违约。2020年10月20日原告向被告送达了《通知书》，履行了催告义务，两被告仍未按约定履行，原告享有解除权，故对原告要求判令确认解除原告与两被告于2012年9月24日签订的《郴州市商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉商品房的预售网签、备案、预告登记以及预售商品房抵押权预告登记，均系依附于案涉合同产生，案涉合同法定解除，依附于合同而发生的系列事实行为依法应予作出处理以便恢复原状。综上，依照法律规定和当事人的约定，被告吴村平、史群香有责任和义务配合新宏基郴州公司办理案涉房屋《郴州市商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续和撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续，故对原告请求判决被告配合原告办理案涉房屋《商品房买卖合同》的撤销网签与解除备案手续以及配合原告办理撤销该房屋的预售商品房预告登记，本院予以支持。 关于原告主张撤销案涉《预售商品房抵押权预告登记》手续，抵押预告登记系基于吴村平、史群香与贷款银行签订的《个人房屋抵押借款合同》产生，该抵押预告登记的当事人双方为吴村平、史群香与贷款银行，贷款银行没有参加本案诉讼，按照合同相对性原则，对原告该项诉请，本案中不宜直接处理，新宏基郴州公司可在贷款结清后，协同贷款银行到相关部门直接办理。 关于原告要求被告支付违约金77220元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，案涉合同第六条约定“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付的20%向出卖人支付违约金。”被告吴村平提出房价上涨，原告没有损失，不同意支付违约金，根据上述法律规定，综合考虑被告的答辩意见、房价上涨的现状、原告也有资金占用损失，以及原告有采取适当措施防止损失扩大的义务即在被告违约时及时主张权利等，本院酌情由两被告按未付房款的10%支付原告违约金，为25000元即250000元×10%，对被告已付的首付款136100元，因两被告未提起反诉，故在本案中不作处理，两被告可另行向原告主张。 被告史群香系案涉房屋的共同购买人，应对本案债务承担连带。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百十四条之规定，判决如下： 一、确认解除原告新宏基房地产开发（郴州）有限公司与被告吴村平、史群香于2012年9月24日签订的关于郴州市万华新园项目中的第B栋3层306号房的《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：20120213306号）； 二、被告吴村平、史群香于本判决生效之日起十日内连带支付原告新宏基房地产开发（郴州）有限公司违约金25000元； 三、被告吴村平、史群香于本判决生效之日起十日内，协助原告新宏基房地产开发（郴州）有限公司办理郴州市万华新园项目中的第B栋3层306号房的《郴州市商品房买卖合同》撤销网签与解除备案手续和协助办理撤销该商品房《不动产登记证明》的预告登记手续； 四、驳回原告新宏基房地产开发（郴州）有限公司的其他诉讼请求。 如果被告吴村平、史群香未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取865元，由原告新宏基房地产开发（郴州）有限公司负担585元，由被告吴村平、史群香共同负担280元。判决书公告费（如发生，以实际发生为准），由被告吴村平、史群香共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  贺丽梅 二〇二一年三月二十四日 法官助理王术妍 书记员蔡晓慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。