安徽省黄山市屯溪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1002民初2702号 原告：黄山市科学技术局，住所地安徽省。 法定代表人：张兵，该局局长。 委托诉讼代理人：谢晓剑，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴隽瑶，安徽地平律师事务所实习律师。 被告：安徽百川房地产开发有限公司，住所地安徽省。 法定代表人:储成益，总经理。 委托诉讼代理人：王志兵，公司员工。 被告：安徽休宁农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省休宁。 法定代表人：孙斥非，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郑明继，安徽道同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪晓农，安徽道同律师事务所律师。 原告黄山市科学技术局与被告安徽百川房地产开发有限公司（以下简称百川公司）、安徽休宁农村商业银行股份有限公司（以下简称休宁农商行）债权人撤销权纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告黄山市科学技术局的委托诉讼代理人谢晓剑、吴隽瑶，被告百川公司的委托诉讼代理人王志兵、被告休宁农商行的委托诉讼代理人郑明继、汪晓农到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄山市科学技术局向本院提出诉讼请求：1、请求判决二被告涂销黄山市屯溪区的抵押权登记；2、请求判决被告安徽百川房地产开发有限公司协助办理黄山市屯溪区.83平方米）共2850.15平方米的房产过户手续；3、本案诉讼费用、律师费由二被告承担。事实与理由：2006年,为配合旧城改造建设,黄山市国有土地资产委员会决定对黄山中路原房管局、科技局地块进行出让改造。2006年4月24日,百川公司竞得原市科技局地块。2007年5月7日,百川公司与原告签订《黄山市科技局房屋拆迁补偿安置协议》,约定原市科技局办公用房、营业用房、住宅用房通过产权置换成办公用房,面积为2850.15平方米,安置房面积超过或不足部分按相关文件多退少补,安置房屋地点位于黄山百川财富广场办公楼,双方还对安置房标准、拆补偿费用、搬迁期限及过渡方式、违约责任进行了约定。因百川公司自身问题导致安置房迟迟不能通过验收，原告不得不在外租房办公,并一直催促其交房。2014年6月16日,原告下属机构市知识产权局先行回迁百川财富广场11楼（房产登记所有权人至今仍为百川公司）办公。2017年4月,市国资委根据市委、市政府要求,函告市科技局将百川财富广场的安置房移交给市铁投公司办公,移交过程中发现安徽百川房地产开发有限公司已于2013年私自将原告的安置房产权办在其名下,并私自将原告的安置房抵押给休宁农商行。黄山市中级人民法院在（2017）皖10民初57号民事判决书的执行过程中,查封了上述涉案房产,市科技局针对该执行提起了执行异议和执行异议之诉,黄山市中级人民法院做出了（2019）年皖10民初3号民事判决书,认为市科技局依《黄山市科技局房屋拆迁补偿安置协议》享有优先权,该优先权优于其他购房人及其他权利人的权利,并可据以变更物权登记。经原告与被告协商办理解除抵押和过户登记无果。市科技局为维护自身益,特向贵院提起诉讼。 百川公司辩称，对原告的诉讼请求及依据的事实与理由不持异议。 休宁农商行辩称：1、对于不动产的涂销是不动产登记机关的权利，抵押权人无权办理涂销；2、休宁农商行善意取得抵押物权，依法受法律保护；3、案涉房屋已经抵押给我方，我方对于上述房屋享有抵押物权。综上请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2007年5月7日,百川公司与黄山市科学技术局签订的《黄山市科技局房屋拆迁补偿安置协议》,约定市科技局以其原有办公用房和营业性用房进行产权调换成面积2850.15平方米的办公用房，安置房屋位于百川财富广场办公楼第6至12层内（黄山），安置房面积超过或不足部分根据有关拆迁文件多退少补。2014年6月，百川房产公司将百川财富广场银座1101室交付给市科技局使用。涉案房产项目直至2013年4月才通过验收，但百川公司将涉案房产产权全部登记在自己名下也未及时通知市科技局交房。2015年4月7日，百川公司以百川财富广场银座701室房屋为黄山市国风城建开发有限公司向休宁农商行贷款400万元提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2015年12月31日，百川公司又以百川财富广场银座801、901、1001、1501室为黄山市国风城建开发有限公司向休宁农商行贷款400万元提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。2018年3月26日，百川公司仍以百川财富广场银座701室房屋为黄山市国风城建开发有限公司向休宁农商行贷款560万元提供抵押担保。 另查明，黄山市中级人民法院于2017年10月31日对黄山太平农村商业银行股份有限公司（以下简称太平农商行）、安徽歙县农村商业银行股份有限公司（以下简称歙县农商行）诉百川公司、安徽百川投资有限公司（以下简称百川投资公司）、东至滨江投资管理有限公司（以下简称滨江投资公司）、储成国金融借款合同纠纷一案作出（2017）皖10民初57号民事判决，判决：1.百川公司偿还太平农商行、歙县农商行本金44980263.52元及利息929221.21元（该利息计算至2017年5月26日，此后按中国人民银行同期贷款基准利率上浮69%计算，按年调整，调整日为每年1月1日，计算至实际清偿之日）；2.百川房产公司支付太平农商行律师费27万元；3.太平农商行、歙县农商行对滨江投资公司位于东至县大渡口镇大桥村东国用（2013）第0003号土地使用权证下的土地使用权折价或拍卖、变卖所得价款在7000万元范围内享有优先受偿权；4.百川投资公司、储成国在7000万元范围内承担连带清偿责任。各方当事人在收到该判决后仅滨江投资公司提起上诉，后又撤诉。在该判决生效后，因各义务人未及时履行该判决，太平农商行、歙县农商行向黄山市中级人民法院申请强制执行，该院于2018年4月27日作出（2018）皖10执33号执行裁定，并据以查封了百川房产公司、百川投资公司及储成国名下部分财产。2018年12月6日，黄山市科学技术局对该执行标的提出书面异议，主张根据百川房产公司与市科技局于2007年5月7日签订的《黄山市科技局房屋拆迁补偿安置协议》内容，黄山市中级人民法院根据上述裁定查封的房产中，位于黄山属于市科技局的安置房，法院不得执行该部分房产。黄山市中级人民法院院于2018年12月11日作出（2018）皖10执异18号执行裁定，裁定驳回黄山市科学技术局的异议。黄山市科学技术局后向黄山市中级人民法院提出执行异议之诉，黄山市中级人民法院于2020年8月29日作出（2019）皖10民初3号民事判决，判决不得执行位于黄山市屯溪区部分房产（433.83平方米）。 上述事实有原告提供的统一社会信用代码、法定代表人身份复印件、《黄山市科技局房屋拆迁补偿安置协议》、黄山市中级人民法院(2019)皖10民初3号民事判决书，被告提交借款合同、房地产权证他项权证及本案庭审等证据在卷予以佐证。 本院认为，百川公司与黄山市科学技术局于2007年5月7日签订的《黄山市科技局房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。休宁农商行与百川公司办理的涉案房屋抵押登记不存在无效情形，亦合法有效，故本案主要争议焦为，黄山市科学技术局就其因拆迁安置对案涉房屋的优先取得权与休宁农商行就其因抵押产生的优先受偿权的权利顺位如何。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”法律事实，是指法律规定的、能够引起法律关系产生、变更和消灭的现象。本案中的拆迁安置事实及抵押事实均发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故应当适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年4月28日）第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”涉案产权调换属于拆迁补偿安置，以产权调换为补偿方式的拆迁补偿安置协议为以物易物的互易合同。《黄山市市科技局房屋拆迁补偿安置协议》中不仅对房屋的补偿方式、安置房屋面积、过渡期限等一般内容进行约定，而且对安置用房的位置、用途也作了明确约定，该标的物具有了特定化。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将此种情况下被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，赋予物权的优先效力，也就是债权物权化。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日）第一条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”，第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从前述规定的内在逻辑可以得出，被拆迁人补偿安置权优于抵押权。综上，百川公司与休宁农商行就涉案房产设定的抵押已妨害黄山市科学技术局在先权利的行使，依法应及时涂销抵押登记，同百川公司与休宁农商行可另行选择变更抵押物或及时偿还借款。原告黄山市科学技术局主张被告百川公司与被告休宁农商行涂销涉案房产的抵押登记，本院依法予以支持。现黄山市科学技术局主张百川公司根据约定协助其办理黄山市屯溪区部分房产（433.83平方米），共同2850.15平方米房屋过户手续的诉请，百川公司予以认可，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告安徽休宁农村商业银行股份有限公司与被告安徽百川房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向不动产登记机关申请涂销位于黄山市屯溪区的抵押权登记； 二、被告安徽百川房地产开发有限公司于前述第一项判决涂销登记后十日内协助原告黄山市科学技术局办理位于黄山市屯溪区.83平方米），共2850.15平方米的房房屋过户登记手续； 三、驳回原告黄山市科学技术局其他诉讼请求。 案件受理费81800元（原告已预交），由被告安徽百川房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审 判 长  张 斌 审 判 员  刘志翔 人民陪审员  舒丽君 二〇二一年三月十五日 书 记 员  吴青青 附本案法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。 被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。