陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终15723号上诉人（原审原告）：西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，住所地西安市莲湖区。负责人：裴子璞，该公司总经理。委托诉讼代理人:齐晓联，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨康，上海市XX城（西安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安辣欢天餐饮有限公司，住所地西安市新城区、1F101室。法定代表人：周森，该公司经理。委托诉讼代理人：鲁俊毅，西安市莲湖区148法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王海鹏，陕西金吉律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：西安悦宫餐饮有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：徐利华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵晓东，男，1978年4月3日出生，回族，该公司总经理，住西安市雁塔区。上诉人西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司（以下简称爱窝窝公司）、上诉人西安辣欢天餐饮有限公司（以下简称辣欢天公司）因与被上诉人西安悦宫餐饮有限公司（以下简称悦宫餐饮公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初2669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。爱窝窝公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为辣欢天公司支付爱窝窝公司房屋装修残值补偿款1965936元；2.一、二审诉讼费及评估费4万元由辣欢天公司负担。事实和理由：涉案评估报告就合同解除时剩余租赁期内装饰装修残值损失进行评估，评估基准日应确定为2017年9月30日或另案生效判决认定的其搬离时间2018年5月7日，而不应为评估现场勘察日2019年9月11日。涉案评估报告选择2019年9月11日作为评估基准日直接降低了成新率，致使评估结果低于其剩余租赁期内的装饰装修残值损失，侵害了其合法权益。根据涉案评估报告的评估方法，法院可直接调高成新率，将评估价值由2848800元变更为3931872元，根据双方各分担50％的原则，辣欢天公司应支付其房屋装修残值补偿款1965936元。辣欢天公司辩称，其与爱窝窝公司之间没有合同关系，而在两年前双方就解除了租赁关系。爱窝窝公司实际占用涉案场地至今，2019年9月11日各方当事人及评估人员在现场，共同打开三层KTV门锁。评估报告送达后，爱窝窝公司没有提出异议，现又以评估基准日前移为由主张调高装修残值的评估价值到3931872元，没有依据。评估报告是高估了装修残值，其在一审提出了重新鉴定申请，一审未予准许。从成新率来说，其申请重新鉴定的理由是装饰装修的施工的起点是2009年而鉴定报告认定2013年是错误的。评估报告将装修使用年限人为地缩短了四年。其和实际投资人是合作关系，不是转租关系。爱窝窝公司与其不是合作关系，也不是转租关系。因此，不应当向其主张损失，应向出租方主张装修损失。根据（2020）陕民申2004民事裁定，该案所依据的生效法律文书已被撤销且陕西省高级人民法院明确该案涉及主体等事实不清事宜，已发回重审，因此本案应该待另案审结后再恢复审理。悦宫餐饮公司辩称，其从未对外进行过任何投资，爱窝窝公司及所属分公司投资和经营情况其一概不知。辣欢天公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回爱窝窝公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费及评估费由爱窝窝公司负担。事实和理由：本案基本事实是悦宫餐饮公司将根据双方签订的《合作协议》约定使用的部分房屋租赁给爱窝窝公司，其与爱窝窝公司之间不存在租赁合同关系。其与悦宫餐饮公司属于合作关系。一审认定的爱窝窝公司承继《合作协议》没有事实依据，悦宫餐饮公司是独立的法人主体，爱窝窝分公司并非悦宫餐饮公司分立或合并设立。2009年8月19日，肖某某以悦宫餐饮公司的名义与其签订了《合作协议》，之后支付首笔合作所需承担的费用。悦宫餐饮公司给其的《通知》虽只有肖某某签字，但实为悦宫餐饮公司的真实意思表示。《合作协议》约定悦宫餐饮公司支付了保证金和房租，该部分费用并非其收取，一审认定房屋租赁关系主体错误。其与悦宫餐饮公司、案外人达成的协议，100万应退还给其。（2019）陕01民终11450号民事判决已经发生法律效力，该租金已由其按照约定承担比例垫付，是追偿行为，并非爱窝窝分公司向其支付的租金。另，评估报告的评估起始点与事实不符，不能作为认定依据。《合作协议》的解除并非其原因，对于涉案房屋其与悦宫餐饮公司均属于承租方，相互之间不应承担解除合同的责任，一审中，其追加出租人和产权人参加诉讼，但一审法院既未追加也不释明，属于程序错误。爱窝窝公司辩称，其与悦宫餐饮公司之间不存在合同法律关系，《合作协议书》的权利义务主体应为其与辣欢天公司。肖某某、王兰君与裴子璞三人在涉案房屋合伙经营KTV，之后该三人成立爱窝窝公司实际经营KTV，承继了上述协议的全部权利义务。签订合同时是肖某某个人签字，悦宫公司未加盖公司公章，且悦宫公司明确表示未参与悦宫KTV的投资和经营。其成立后全部是以其名义办理的经营KTV的相关手续，并向辣欢天公司支付房屋租金、物业费、水电费等相关费用。辣欢天公司在另案中多次表示协议书的出租方与承租方是辣欢天公司与悦宫餐饮公司，而在本案中又称与悦宫公司是合作关系并非租赁关系。肖某某、王兰君与裴子璞三人在2013年7月开始对涉案房屋进行重新装修，因此一审认定评估起始点并无不当。XX城XX店签订《房屋租赁合同》，其并未参与，其仅与辣欢天公司建立房屋租赁合同关系，房屋押金及租金均是向辣欢天公司缴纳，其要求辣欢天公司退还押金，符合事实及法律规定。虽然协议书的解除并非辣欢天公司原因，但辣欢天公司有权向解放军94070部队及西安新城永吉商店主张赔偿，根据合同的相对性，其有权要求辣欢天公司赔偿全部损失。悦宫公司辩称，其从未对外进行过任何投资，其更未参与过爱窝窝公司的投资和经营。爱窝窝公司向一审法院起诉请求：1.辣欢天公司退还押金10万元及租金131250元；2.辣欢天公司赔偿爱窝窝公司财产损失400万元；3.诉讼费由辣欢天公司负担。一审法院认定事实：2009年7月28日，XX城XX店签订《房屋租赁合同》，约定由辣欢天公司承租位于西安市XX园XX路XX号XX层的商业用房，一层建筑面积约为550㎡，二、三、四层面积约为5700㎡，租期15年，自2009年8月1日至2024年12月31日止，月租金为20万元，年租金为239万元，每三年递增一次，按季度支付，逾期支付租金，每天按照年租金5‰计算违约金，逾期十日，守约方有权解除合同。2009年8月19日，辣欢天公司（作为甲方）与悦宫餐饮公司（作为乙方）签订《合作协议书》，约定：“一、甲方于2009年7月28日和西安市新城区永吉商店签订合同，租用其位于西安市XX园XX路XX号XX房XX栋（系军产），1-4楼面积约6000平方米，用于餐饮娱乐经营。现甲乙双方同意共同以合作经营或独立经营方式执行该合同。……二、乙方愿在该处和甲方合作，在该楼二楼与乙方联营，进行餐饮经营，……双方约定的投资比例为5:5，利润分红亦为5:5，根据面积计算二楼的房租全年为84万元，有双方共同按上述比例承担，纳入企业经营成本。三、乙方使用该楼三层，进行KTV娱乐经营活动。乙方在三楼的经营与甲方无关。根据面积计算三楼的房租全年为75万元，由乙方按时交纳。……五、……甲乙双方均按照甲方和永吉商店的房屋租赁合同约定时间和方式缴纳，逾期缴纳的违约责任亦按该合同约定由违约方承担。”落款处甲方由张林签字，乙方由案外人肖某某签字，未加盖悦宫餐饮公司公章，无其法定代表人签名。另，该合作协议书（附件）记载：“……二、1.合同签订后，XX城XX店2009年7月28日所签署的房屋租赁合同中第四条分摊到乙方的比例到位。”协议签订后，辣欢天公司向裴子璞交付了涉案房屋。裴子璞与肖某某、王兰君进行装修后在该XX层XX路XX店。2009年8月21日，王兰君向张林的侄子张彪转款585000元。其中包括二楼三个月租金105000元，三楼三个月租金1875000元，以及两层楼共同的履约保证金2925000元。2013年7月1日，裴子璞与肖某某、王兰君发起成立西安爱窝窝酒店有限公司（2016年10月9日更名为西安爱幄幄酒店有限公司）。2013年9月11日，三人发起设立西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司，法定代表人为裴子璞，XX路XX店。后，王兰君向辣欢天交纳租金至2014年11月20日。2014年8月28日，中国人XX队XX城XX店发出《停业整顿通知》，明确KTV等属于军产明令禁止项目，责令于2014年8月30日起停业整改，否则将停水停电。2014年9月10日，西安新城永吉商店向辣欢天公司发出《整改停业告知书》要求辣欢天公司执行部队命令，停止三楼KTV的经营活动。2014年9月18日，XX路XX店停业整顿。经各方协商，爱XX路XX店的资产进行了评估。2014年10月10日，陕西天任资产评估有限责任公司作出陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书，评估结论为XX路XX店的装修工程及辅助设施和机器设备的评估价值为7819257元。2014年10月15日，辣欢天法定代表人张林向王兰君个人账户支付80万元、2014年10月20日，案外人陈某某向王兰君个人账户支付20万元。各方均认可该100万元即为补偿款。此后，双方因对补偿款问题未能协商一致，XX路XX店未腾交房屋，也未正常经营，形成诉讼。庭审中，爱窝窝公司举证陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书，记载装修价值为7819257元，但爱窝窝公司起诉时仅仅主张400万元。辣欢天公司对陕天任评报字（2014）第38号资产评估报告书不予认可，认为该评估报告系爱窝窝公司单方委托做出。2019年8月12日，辣欢天公司提出评估申请，申请对涉案的XX路XX店现有装修装饰物残值进行评估鉴定，一审法院通过西安市中级人民法院委托中和资产评估有限公司进行评估鉴定，但辣欢天公司以评估收费标准有问题为由不同意预交鉴定费用，评估工作无法开展。后，爱窝窝公司主动预交鉴定费用。2020年1月25日，中和资产评估有限公司出具中和评报字（2019）第XAL1020号《资产评估报告》，记载：评估得出位于西安市莲湖区XX园XX路XX号XX楼XX”房屋内现有装修装饰残余价值为284.88万元，其中不可移动部分价值284.54万元，可移动部分价值0.33万元。另，评估鉴定费用共4万元。另查，庭审中双方因涉案房屋的承租方究竟是爱窝窝公司还是悦宫餐饮公司的问题产生争议。在本案诉讼前，辣欢天公司曾起诉悦宫餐饮公司和爱窝窝公司共同向其腾交涉案房屋，（2017）陕0104民初8024号民事判决书认定：“《合作协议书》的权利义务主体应认定为辣欢天公司与爱窝窝公司。该《合作协议书》对涉案房屋的约定内容虽名为合作，实为租赁。”该案件宣判后，辣欢天公司、爱窝窝公司均不服，上诉至西安市中级人民法院，经（2019）陕01民终11450号民事判决书认定，“原、被告之间的房屋租赁合同因爱窝窝公司经营的KTV项目违反了军队房地产对外租赁的有关禁止性规定，故租赁协议应当予以解除。……根据已查明的案件事实并结合相关证据情况，可以认定爱窝窝公司已于2018年5月7日从涉案场地内搬离，故对辣欢天公司要求爱窝窝一公司腾交涉案房屋的诉讼请求，本案不再予以处理。一审审理中，各方均认可租金交纳至2014年11月20日，故对于2014年11月21日至2018年5月7日期间的租金，爱窝窝公司应当向辣欢天公司予以支付。”庭审后，经一审法院与爱窝窝公司、辣欢天公司谈话，爱窝窝公司表示首次向辣欢天公司交纳租金为2009年8月21日，其中包括二、三楼共同的履约保证金2925000元，因本案诉讼前双方二楼的合作经营已结束，对二楼的保证金105000元已经结算，现在要求退还的是三楼的保证金187500元，但其在起诉的时候计算错误，主张了10万元。一审法院认为，爱窝窝公司与辣欢天公司签订的《合作协议书》系有效合同，但双方的租赁关系已经被（2019）陕01民终11450号民事判决认定解除。本案中，爱窝窝公司对租赁房屋进行了全面装修，投资数额较大，使用时间未满租期，但合同解除的原因系受到国家和军队政策变化的影响，并非因双方当事人的自身原因，不能归责于爱窝窝公司、辣欢天公司双方，故应根据公平原则，由辣欢天公司按照中和评报字（2019）第XAL1020号《资产评估报告》认定的装修装饰残余价值为2848800元的50%即1424400元向爱窝窝公司进行补偿。关于爱窝窝公司要求辣欢天公司退还押金10万元及租金131250元的诉讼请求，爱窝窝公司首次向辣欢天公司交纳租金585000元，其中包括二楼三个月租金105000元，三楼三个月租金1875000元，以及两层楼共同的履约保证金2925000元。因本案诉讼前爱窝窝公司与辣欢天公司二楼的合作经营已结束，对二楼的保证金105000元已结算，现要求退还三楼的保证金187500元，但爱窝窝公司在起诉的时候计算错误，仅主张10万元，故辣欢天公司现应退还爱窝窝公司押金10万元，其余押金，爱窝窝公司可另案主张。关于租金，因（2019）陕01民终11450号民事判决已经对租金问题进行认定并处理，本案不再重复租金问题。依照《中国人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第四项规定，判决：一、本判决生效后十日内，被告西安辣欢天餐饮有限公司支付原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司房屋装修残值补偿款1424400元；二、本判决生效后十日内，被告西安辣欢天餐饮有限公司退还原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司房屋押金100000元；三、驳回原告西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费40650元、评估费40000元，由西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司负担46005元，西安辣欢天餐饮有限公司负担34645元（案件受理费、评估费西安爱窝窝酒店有限公司已预交，西安辣欢天餐饮有限公司在执行本判决第一项时一并支付）。本院经审理查明，2009年8月21日，王兰君向张林的侄子张彪转款585000元，其中包括二楼三个月租金105000元，三楼三个月租金187500元，以及两层楼共同的履约保证金292500元。爱窝窝公司表示首次向辣欢天公司交纳租金为2009年8月21日，其中包括二、三楼共同的履约保证金292500元。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。另查明，本院于2021年3月15日作出（2020)陕01民再236号民事判决，查明：爱窝窝公司在中国企业信用档案中心登记的企业地址及营业执照中登记的营业场所均为：西安市莲湖区XX园XX路XX号XX层。爱窝窝一公司、悦宫餐饮公司对《回函》《通知》上悦宫餐饮公司公章的真实性未持异议，称因辣欢天公司的催缴函发给了悦宫餐饮公司，为与催缴函上的主体对应以便协商问题，肖某某找悦宫餐饮公司帮忙加盖公章，故对本院（2019）陕 01 民终11450 号民事判决查明的其余基本事实予以确认。上述判决认定合作协议的相对方系爱窝窝公司，并判决维持本院（2019）陕 01 民终11450 号民事判决。本院认为，根据查明的案件事实可知，爱窝窝公司承继了涉案协议的权利义务，该协议的相对方应为辣欢天公司与爱窝窝公司，本案辣欢天公司主张其系与悦宫餐饮公司签订合作协议，依据不足，依法不予认定。因双方合同无法继续履行系受到国家和军队政策变化影响，故一审根据公平原则，认定评估报告载明的装修装饰残余价值由双方各承担一半，与法不悖，本院依法应予确认。爱窝窝公司交纳的押金应予退还，本案爱窝窝公司仅主张退还押金10万元，依法予以支持，对于剩余押金爱窝窝公司可另行主张。综上所述，爱窝窝公司与辣欢天公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63143元，由西安爱窝窝酒店有限公司第一分公司负担22493元，由西安辣欢天餐饮有限公司负担40650元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年三月十八日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧