安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终827号 上诉人（原审原告）：安徽润宜家商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业A-商-二楼115。 法定代表人：陶文涛，总经理。 诉讼委托代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐奎，男，1986年8月28日生，汉族，住安徽省长丰县。 上诉人安徽润宜家商业运营管理有限公司（以下简称润宜家公司）因与被上诉人徐奎房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6125号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 润宜家公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第三项，并依法改判润宜家公司与徐奎签订的合同于2020年7月21日解除，改判徐奎向润宜家公司支付违约金151165元，润宜家公司收取的履约保证金40000元不予退还；2、撤销一审判决第五项，改判徐奎向润宜家公司支付2020年3月23日至2020年6月22日房屋租金75582.5元，并自2020年6月23日起按照合同约定租金标准支付房屋占有使用费至房屋实际返还之日止，逾期付款违约金暂计4635.73元（按照月利率2%计算至2020年4月29日，以后款清息止）；3、本案的一审、二审诉讼费，均由徐奎承担。事实和理由：1、一审法院认定双方合同于2020的4月22日解除，属事实认定错误。2020年7月21日开庭时徐奎答辩时同意解除合同，故合同解除时间为2020年7月21日。2、一审法院认为润宜家公司就另外三间商铺与其他人签订房屋租赁合同及房屋占用费等不予支持，认定事实错误。3、一审法院酌定减免一个月租金，认定事实错误。案涉房屋非国有性质经营性用房，润宜家公司亦未享受减免政策，故不应给徐奎减免租金。4、徐奎未按时缴纳房租，构成违约，其缴纳的保证金不应予以退还。 徐奎未提交答辩意见。 润宜家公司向一审法院起诉请求：1．判令解除润宜家公司与徐奎之间签订的《房屋承租合同》；2．判令徐奎立即向润宜家公司支付2020年3月23日至2020年6月22日房屋租金人民币75582.5元，并自2020年6月23日起按照合同约定租金标准继续支付房屋占用费至房屋实际返还之日止，逾期付款违约金暂计4635.73元（按照月利率2%暂计至2020年4月29日，以后款清息止，清单附后）；3．判令徐奎立即向润宜家公司支付水费200元、电费8261元、物业管理费1780元、公共区域使用费1511元，合计11752元（暂计至2020年4月18日，以后计至徐奎实际返还房屋之日止）及逾期付款违约金暂473.04元（暂计至2020年4月29日，以后款清息止，清单附后）；4．判令徐奎立即向润宜家公司支付违约金151165元；5．判令徐奎立即腾空并返还润宜家公司位于安徽省合肥市庐阳区润宜家商场一楼商铺；6．判令润宜家公司有权对徐奎交付的履约保证金40000元不予退还；7．判令徐奎支付润宜家公司聘请律师代理费5000元；8．本案的全部诉讼费用由徐奎承担。 一审法院认定事实：2017年2月23日，润宜家公司作为出租方（甲方），徐奎作为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区润宜家商场一楼建筑面积约318平方米的商铺出租给徐奎用于经营“时食美餐饮”，租期五年，自2017年3月23日至2022年3月22日；第一年度租金为24万元，之后每年递增8%，其中2020年3月23日至2021年3月22日期间租金为302331元；租金不含水电费、物业管理费等费用，公共部分水、电、气及共用电梯使用费按租赁面积分摊；租赁实行先付后用原则，押金为押二付三首期五个月支付，乙方应在前一期租赁费用期满前，提前一个月支付下一期租赁费用；乙方支付租赁保证金4万元，如乙方有未付租金或其他应付款项或违约金的，甲方有权从履约保证金中直接扣除；物业管理费为2.8元／平方米／月，电费1.4元／度，水费4元／吨，由乙方承担，水、电费每月支付一次，乙方收到缴费单7日内向甲方交清上月水、电费及管理费；非因甲方原因和不可抗力，乙方迟延交付水电费、物业费、租金、履约保证金等任意一项或几项费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，按10%每日的标准向甲方支付违约金，并承担由此产生的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、公告费等，连续或累计逾期超过15日或累计逾期次数超过二次的，甲方有权解除合同，有权不退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付相当于合同总金额租金60%的违约金；若一方违约导致另一方解除合同或一方违约单方解除合同，违约方应当赔偿守约方损失，并支付相当于当年租金标准六个月租金的违约金；公共区域产生的能耗费用根据实际公共区域用电量及各商铺的面积分摊。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，润宜家将商铺交付徐奎使用，徐奎用于经营美食城，并将商铺分租给七家次承租人分别用于经营“赵征面皮”、“酸辣粉”、“花甲米线”等。 徐奎支付租金至2020年3月22日，支付水、电、物业费、公共区域费等至2020年3月18，之后未再支付上述费用。2020年4月23日，润宜家公司与美食城内三家经营“牛扒饭”、“可可香酸辣粉”、“赵征擀面皮”的次承租人直接签订了租赁合同，其他店铺处于空置状态。徐奎尚欠润宜家公司2020年3月18日至2020年4月18日期间的水费72元、电费2688元、物业管理费890元、公共区域费218元，合计3868元未付。 另查明：润宜家公司委托北京中银（合肥）律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师费5000元。 一审法院认为，润宜家公司和徐奎签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于解除上述房屋租赁合同，双方均无异议，该院予以确认。关键在于合同解除日期应如何确定。该院认为，润宜家公司于2020年4月23日即与美食城内尚在营业的三家经营户重新签订了租赁合同，其余店铺届时也已处于空置状态，润宜家公司完全可以自行收回，故该院确认润宜家公司与徐奎之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月22日解除，且商铺已于该日返还，故对于润宜家公司要求返还商铺的诉讼请求，该院不予支持。徐奎支付租金至2020年3月22日，还应支付2020年3月23日至2020年4月22日期间的租金，但考虑到新冠××疫情防控措施对于房屋的经营使用产生的实际影响，该院酌减一个月租金，故对于润宜家公司主张的租金、占有使用费、违约金，该院不予支持。但徐奎应当支付尚欠的水费72元、电费2688元、物业管理费890元、公共区域使用费218元，合计3868元，并应当支付逾期付款的违约金，润宜家公司主张按照月利率2%的标准自2020年4月30日起计算至款清之日止，不违反合同约定和法律规定，该院予以支持。徐奎未按期支付租金及其他费用，致合同解除，应当承担相应的违约责任。合同关于支付违约金、不退还履约保证金的约定，均系对违约责任的约定，该违约条款的约定是否合理，应当结合当事人过错程度、实际损失等具体情形综合判断。虽然润宜家公司为及时止损与美食城内经营户重新签订了租赁合同，但仍有部分租赁面积处于空置状态，给润宜家公司造成了一定的损失，徐奎应当就此承担相应的违约责任。合同约定的违约金标准为六个月租金，且同时约定履约保证金不退，该约定过高，该院考虑到疫情防控措施对于违约行为的影响，以及部分面积已实际出租收益的情节，酌定违约金为5万元，该违约金从履约保证金中扣除，即履约保证金不予退还，徐奎还需另行支付违约金1万元。对于润宜家公司主张的律师费5000元，符合合同约定，该院予以支持。 综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认润宜家公司与徐奎之间的《房屋租赁合同》已于2020年4月22日解除；二、徐奎于判决生效之日起十日内支付润宜家公司水费72元、电费2688元、物业管理费890元、公共区域使用费218元，合计3868元，并按月利率2%的标准自2020年4月30日起支付违约金至款清之日止；三、徐奎于判决生效之日起十日内支付润宜家公司违约金10000元（已扣除履约保证金40000元）；四、徐奎于判决生效之日起十日内支付润宜家公司律师费5000元；五、驳回润宜家公司的其他诉讼请求。本诉案件受理减半收取为3605元，由润宜家公司负担2990元，徐奎负担615元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于案涉合同解除问题。徐奎虽于合同履行期限届满前搬离案涉房屋，但润宜家公司与徐奎并未就合同解除时间达成一致意见，润宜家公司诉请解除合同，应以徐奎收到起诉书副本时即2020年5月20日作为合同解除时间，故徐奎应支付润宜家公司2020年3月23日至2020年5月20日期间的房屋租金。2020年1月起发生的新冠疫情，各级政府为应对疫情采取的相应管控措施，客观上确对徐奎经营的餐饮行为产生了影响，结合本案实际情况，本院酌定减免二个月房屋租金，因徐奎欠付租金期间不满二个月，故徐奎无需另行支付润宜家公司租金。 关于润宜家公司主张的违约金问题。如上所述，本院虽对徐奎应付房屋租金予以减免，但徐奎未按合同约定支付租金及其他费用，应当承担相应的违约责任，一审根据双方过错程度、实际损失等具体情形，酌定徐奎承担50000元违约金并无不当，本院予以维持。 关于履约保证金是否应当退还。案涉租赁合同中约定的履约保证金，性质实为押金，功能在于促使承租人及时履行租金给付义务，因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权将押金抵扣租金或没收押金，故该押金又具有担保和违约金的双重功能。在本案中，徐奎未按时支付租金及其他费用已承担了支付拖欠租金及违约金等违约责任，故润宜家公司应当退还徐奎履约保证金40000元，润宜家关于其不应当退还履约保证金的上诉主张，本院不予支持。故徐奎尚需支付润宜家公司违约金10000元（50000元－40000元）。 综上，安徽润宜家商业运营管理有限公司的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4546号民事判决第二项、第三项、第四项，即徐奎于本判决生效之日起十日内支付安徽润宜家商业运营管理有限公司水费72元、电费2688元、物业管理费890元、公共区域使用费218元，合计3868元，并按月利率2%的标准自2020年4月30日起支付违约金至款清之日止；徐奎于本判决生效之日起十日内支付安徽润宜家商业运营管理有限公司违约金10000元（已扣除履约保证金40000元）；徐奎于本判决生效之日起十日内支付安徽润宜家商业运营管理有限公司律师费5000元； 二、撤销安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4546号民事判决第五项； 三、变更安徽省肥西县人民法院（2020）皖0123民初4546号民事判决第一项为：安徽润宜家商业运营管理有限公司与徐奎2017年2月23日签订的《房屋承租合同》于2020年5月20日解除； 四、驳回安徽润宜家商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为3605元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担2990元，由徐奎负担615元。二审案件受理费5220元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担4329.5元，由徐奎负担890.5元． 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月十八日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。