四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1303民初565号 原告冯琴，女，1990年12月21日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人何依奕，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人胡玲，四川智典律师事务所律师。 原告杜正涛，男，1988年11月10日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人何依奕，四川智典律师事务所律师。 委托诉讼代理人胡玲，四川智典律师事务所律师。 被告南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街49号。 法定代表人杨衍，董事长。 委托诉讼代理人李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 原告冯琴、杜正涛与被告南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯琴、杜正涛的共同委托诉讼代理人胡玲、被告东城置业公司的委托诉讼代理人李雄、刘欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯琴、杜正涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款（包括定金）196896元及利息（利率按年利率6%分别从实际付款之日起算）；2.本案诉讼费由被告承担。在庭审中，原告增加诉讼请求：请求确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》已经解除。事实及理由：2020年6月8日，原告冯琴、杜正涛（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台D地块3号楼1单元501号商品房，该房建筑面积115.87m2，单价8044元/m2，总金额932050元。乙方在签订本认购书的当日，已支付人民币20000元作为定金，同时认购书约定定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。2020年8月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》。原告分别于2020年6月30日、2020年8月26日向被告付款92512元、84384元，截至2020年8月26日，原告一共向被告支付了196896元购房款（含定金），但被告尚未将《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》交给原告。现今原告因资金问题和恒大集团官网“无理由退房”的宣传后要求退房，被告以原告未支付剩余首付款为由，要求原告承担已付房款50%的违约金，原告认为显示公平且与被告协商未果。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 东城置业公司辩称：1、原、被告之前存在商品房买卖关系属实，因原告的违约行为，合同及补充协议已经解除；2、原告所交的购房款以其转账凭证为准；3、原告违约导致合同被解除，因此原告应当向原告承担违约金，查清购房款后按照购房款10%扣除违约金；4、原告主张的利息没有依据，是因原告的原因导致合同不能履行的，按照6%年利率计算也没有依据；5、诉讼费也不应该由被告承担，本案中原告的房屋不符合无理由退房的情形，原告也陈述是自身原因导致不能履行合同。 经审理查明：2020年6月8日，原告冯琴、杜正涛（乙方）与被告东城置业公司（甲方）签订《南充恒大跃龙台商品房认购书》（编号：0007116），约定：乙方须于2020年6月31日前支付首期房款￥262050元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即65万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年7月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。2020年6月30日，原告冯琴、杜正涛（乙方）再次与被告东城置业公司（甲方）签订《南充恒大跃龙台商品房认购书》（编号：0007352），约定：乙方须于2020年6月30日前支付首期房款￥92512元（不含定金），于2020年8月26日前付清84384元，于2020年9月26日前付清84383元，同时签署《商品房买卖合同》；余款（即63万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年9月27日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。 2020年6月30日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条商品房基本情况：（一）该商品房为预售许可证××号下第3幢1单元5层501号。（五）该商品房的预测建筑面积共115.87㎡，其中套内建筑面积96.27㎡，分摊的共有建筑面积19.6㎡。第八条计价方式与价款：出卖人与买受人按照下列第（一）种方式计算该商品房价款：（一）按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币（币种）9465.87元，总价款为人民币（币种）911279元（大写玖拾壹万壹仟贰佰柒拾玖元整）。第九条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项人民币（币种）20000元（大写贰万元整），该款项于本合同签订支付首付款是抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.贷款方式付款：买受人于2020年9月26日前支付首期房价款人民币（币种）281279元（大写贰拾捌万壹仟贰佰柒拾玖元整），占全部房价款的30.87%；余款人民币（币种）630000元（大写陆拾叁万元）向中国银行（贷款机构）申请贷款支付。第十条逾期付款的处理：（一）除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。⑴逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。⑵逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第（1）项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率不低于本条第（一）款第1项第（1）目中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第三十九条补充协议：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 原、被告还签订了《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》。约定：二、双方同意本合同第九条补充如下：（一）买受人按下列第3种方式向出卖人支付房款：3、按揭付款：买受人采取银行按揭付款或公积金贷款方式购房，须在合同签订当日付清首付款人民币￥112512元整（大写：人民币壹拾壹万贰仟伍佰壹拾贰元整）。2020年8月26日前付清84384元，捌万肆仟叁佰捌拾肆元，2020年9月26日前付清84383元，捌万肆仟叁佰捌拾叁元。首付款付清当日内由买受人向指定银行申请按揭贷款人民币630000元整（大写：人民币陆拾叁万元整），期限30年。三、双方同意本合同第十条补充如下：2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。 原告冯琴、杜正涛于2020年6月8日缴纳定金20000元，2020年6月30日缴纳购房款92512元（不含定金），2020年8月26日缴纳购房款84384元，剩余购房款至今未付。 2020年11月10日，被告东城置业公司向原告冯琴、杜正涛发出通知：您好！阁下于2020年6月26日与我司签订了《南充恒大悦龙台商品房认购书》编号：0007352（以下简称“认购书”），认购了南充恒大悦龙台D地块3栋1单元501号。依据认购书，阁下须于2020年9月26日前到我司签署《商品房买卖合同》及支付房款，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。截止发函之日，阁下已逾期多日仍未与我司办理任何手续，违反了认购书的上述约定。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。庭审中，原告冯琴、杜正涛认可2020年11月11日收到该通知，对通知中的解除合同不持异议，但认为违约金过高。 还查明：2020年6月30日，原告冯琴、杜正涛向被告东城置业公司出具承诺函：本人以商业按揭付款方式购买了贵司开发的南充××栋××单元××层××号商品房，本人承诺按照《认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议的约定时间前往银行办理完毕按揭手续。若逾期10天仍未办理完毕的，贵司有权单方解除合同，且没收本人总房款的10%作为违约金。本人同意贵司在本人全部房款付清后予以合同网签备案，且在全款付清前本人不以任何理由要求贵司提前备案。本承诺为不可撤销之承诺，本承诺自承诺人签署之日起生效，本承诺一式一份交由贵公司保管。 上述事实，有双方当事人的陈述、认购书、商品房买卖合同、补充协议、收据、POS小票、通知、邮政快递投递详单、承诺函等证据经质证在卷佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。被告东城置业公司对其开发的“南充恒大悦龙台D地块”项目取得商品房预售许可证后，与原告冯琴、杜正涛签订的《商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格信守并全面履行。原告冯琴、杜正涛支付了部分购房款196896元（20000元+92512元+84384元）后未按约定支付剩余房款，被告东城置业公司向原告冯琴、杜正涛发出《通知》，庭审中原告冯琴、杜正涛对解除合同予以认可，故本院确认双方签订的《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》已于2020年11月11日协议解除。合同解除后，被告东城置业公司应依法返还原告冯琴、杜正涛已交纳的购房款196896元。同时，原告冯琴、杜正涛未按约定履行付款义务已构成违约，依法应承担违约责任。 对于违约金的计算，依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、被告东城置业公司发出的通知以及原告冯琴、杜正涛出具的《承诺函》，标准明显不同。其中原告冯琴、杜正涛出具的《承诺函》是针对逾期向银行按揭贷款作出的承诺，故本案中违约金的计算依据不应当采用原告冯琴、杜正涛出具的《承诺函》。《商品房买卖合同补充协议》和被告东城置业公司发出的通知中有关违约责任的约定，明显改变了《商品房买卖合同（预售）》的约定。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故违约金的计算以《商品房买卖合同（预售）》的约定为准。按照《商品房买卖合同（预售）》“买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”之约定，原告冯琴、杜正涛应承担的违约金为7143.83元〔（911279元-196896元）×1%〕。被告东城置业公司应返还的购房款和原告冯琴、杜正涛应承担的违约责任相互抵扣后，被告东城置业公司还应返还原告冯琴、杜正涛购房款189752.17元（196896元-7143.83元）。对于原告冯琴、杜正涛主张被告东城置业公司支付利息的诉请，无事实依据，本院不予支持。对于本案的诉讼费，本案纠纷是原告冯琴、杜正涛违约行为所致，故诉讼费用由原告冯琴、杜正涛承担。被告东城置业公司关于本案诉讼费应由原告冯琴、杜正涛自行承担的理由成立，本院予以采信。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告冯琴、杜正涛与被告南充市东城置业有限公司已经于2020年11月11日解除《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议》； 二、被告南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告冯琴、杜正涛购房款189752.17元； 三、驳回原告冯琴、杜正涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2119元，由原告冯琴、杜正涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  任海涛 二〇二一年三月二十三日 书记员  王 凤