福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民初130号 原告：郑丽娟，女，1978年9月12日出生，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王小菲，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林锋，北京大成（福州）律师事务所律师。 被告：福建省时代华奥建设发展有限公司，住所地福州市连江县贵安经济开发区科技楼，统一社会信用代码：350122100025739。 诉讼代表人：北京德恒（福州）律师事务所，福建省时代华奥建设发展有限公司破产管理人。 委托诉讼代理人：钟俊。 委托诉讼代理人：杨杨。 原告郑丽娟与被告福建省时代华奥建设发展有限公司（以下简称“时代华奥公司”）破产债权确认纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。原告郑丽娟的委托诉讼代理人王小菲，被告时代华奥公司的委托诉讼代理人钟俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑丽娟向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告郑丽娟对被告时代华奥公司享有的债权金额（逾期交房违约金）15309000元；2、本案的诉讼费用由时代华奥公司负担。 事实和理由：2014年5月20日原告郑丽娟与时代华奥公司分别签订三份《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“购房合同”），购买时代华奥公司开发建设的位于连江县××乡××村××＃××座××＃××座××＃××座房屋（以下简称“案涉房产”），购房合同约定：1、商品房总价款按建筑面积计算，总金额分别为7500000元（汀棠苑第26＃整座）、6300000元（汀棠苑第28＃整座）、13200000元（汀棠苑第33＃整座）；2、付款方式为郑丽娟在合同备案时分别先付购房款1500000元（汀棠苑第26＃整座）、300000元（汀棠苑第28＃整座）、1200000元（汀棠苑第33＃整座），余款于合同备案完付清；3、时代华奥公司应在2014年11月19日前，将符合约定条件的案涉房产交付郑丽娟使用；4、时代华奥公司逾期交房超过30日，郑丽娟要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年11月20日起至实际交付之日止，时代华奥公司按日向郑丽娟支付已付房款万分之三的违约金。购房合同签订后，郑丽娟分别于2014年5月22日、23日向时代华奥公司支付购房款共计2700万元，并于2014年5月23日办理了案涉房产的预告登记手续，时代华奥公司至今未向郑丽娟交付案涉房产。2020年1月22日，福州市中级人民法院同意受理时代华奥公司与福建省盛华房地产开发有限公司预重整。郑丽娟向时代华奥公司破产管理人申报逾期交房违约金15309000元（按购房款日万分之三计算，自2015年11月20日至2020年1月22日，共1890天）。2020年11月9日，福州市中级人民法院作出（2020）闽01破5号裁定书，裁定受理时代华奥公司与福建省盛华房地产开发有限公司合并破产重整。2020年12月23日，时代华奥公司管理人召开第一次债权人会议，作出《债权审查报告》和《债权表》，将郑丽娟申报的债权审查列为不予确认债权。原、被告双方签订的购房合同属双方真实意思表示，合法有效，原告郑丽娟支付全部合同价款并办理预告登记手续，对双方均具有法律约束力，时代华奥公司至今未向郑丽娟交付案涉房屋已经构成违约，故郑丽娟依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条及《民事诉讼法》之相关规定提起诉讼。 时代华奥公司辩称，时代华奥公司在项目建设中，因资金需要向福建省翔达实业集团有限公司（以下简称翔达公司）借款。讼争借款发生于2014年，即《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》颁布实施前，翔达公司为规避企业之间借贷合法性问题，通过“指定购房人购房”+“解除购房协议收回借款”的方式，向时代华奥公司出借3700万元（具体到郑丽娟案件2700万，柯美华案件534万，陈珠官案件476万元）。同时，为保障借款利息的收取，通过杨景瑜，与严敏以利息转借款本金的方式，向严敏套路提供两笔“借款”（576万元与240万元）。时代华奥公司在收到借款后，按照月3.5%或4%标准支付借款利息。鉴于前述情况，被告认为原被告之间的基础法律关系是借贷，而非商品房买卖合同。 1.原被告签订的《商品房买卖合同》，签约价不及房屋备案价的一半，明显低于市场价格，不符合时代华奥公司作为开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合。 2.双方签订《商品房买卖合同》后，均另行签订格式一致的《解除合同协议书》，该解除协议符合让与担保的特点：（1）解除协议生效的前提为时代华奥公司全额返还购房款，否则仍按《商品房买卖合同》约定履行。该约定与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条关于让与担保规定的“借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的”情形一致；（2）返还购房款的时间，结合《商品房买卖合同》的签订时间，均自签订《商品房买卖合同》之日起6个月，该期限符合借款期限约定的特点。 3.为查明三案的基本事实，被告向福州市中级人民法院申请调取郑丽娟、柯美华、陈珠官、陈炜、林芳俤等人的银行流水。通过梳理，得到以下事实，更进一步说明双方之间的基础法律关系为民间借贷： （1）时代华奥公司依指定，按月向陈炜或林芳俤支付利息。从利息支付的时间及金额具有明显的规律性，具体而言，与郑丽娟2700万元借款相对应的利息为每月94.5万元，即月利率3.5%。与陈珠官、柯美华合计1000万元借款相对应的利息为40万元，即月利率4%。 （2）所有借款和利息收取，最终均流向郑丽娟及杨景瑜： I：柯美华和陈珠官出借的款项来源均为杨景瑜；II：《解除合同协议书》上约定借款返还的指定账户均为郑丽娟；III：陈炜或林芳俤收取利息后，又立即转给郑丽娟或杨景瑜；IIII：另案杨景瑜套路严敏的案件中，严敏收到杨景瑜借款后按其要求转给陈炜，陈炜又立即将全部款项分别转给杨景瑜和郑丽娟。 综上，被告认为双方之间真实的法律关系为民间借贷，《商品房买卖合同》仅具有为借款提供担保的作用。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条第一款规定“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许”，应依法驳回原告的起诉。 原告向本院提交以下证明资料：1、签订于2014年5月20日的《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明2014年5月20日，原告、被告双方签订三份《商品房买卖合同》，原告向被告购买汀棠苑第26#整座、汀棠苑第28#整座、汀棠苑第33#整座房产，合同约定被告应在2014年11月19日前交付案涉房产，若被告逾期交房的，原告有权要求被告支付已付房款万分之三的违约金。2、分别出具于2014年5月22日2014年5月23日的付款凭证、购房发票，拟证明原告已履行合同义务，全额支付购房款共计2700万元，被告向原告开具购房发票。3、2014年5月23日的预告登记证明，拟证明2014年5月23日原告办理了案涉房产的预告登记手续。4、2020年11月9日发布的闽01破5号《公告》，拟证明2020年11月9日，福州市中级人民法院（下称福州中院）裁定受理被告破产重整一案，并通知于2020年12月23日召开第一次债权人会议。5、2020年12月20日作出的《债权审查报告》、《债权表》，拟证明被告将原告申报的债权审查列为不予确认债权。 被告向本院提交以下证明资料：1、连江县物价局一房一标价告知书，证明商品房买卖合同约定的购房总价远低于备案价，与被告开发建设谋利的商业行为不符。2、解除合同协议书；3、杨景瑜交通银行流水；4、郑丽娟交通银行流水、5、陈炜交通银行、招商银行流水；6、林芳俤恒丰银行流水；7、杨景瑜出具的收条一份；8、福建省翔达非融资性担保有限责任公司工商公示信息。共同证明：1、2014年5月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，同月，双方立即签订附条件3的解除协议，该协议约定的解除期限2014年11月19日，实际是双方约定的6个月借期；2、被告按照原告的要求，按照月利率3.6%即每月94.5万元，将利息支付至陈炜、林芳俤银行账户，付息金额及时间均具有规律性；3、案外人杨景瑜与另案原告郑丽娟与本案具有关联性。两人是福建省翔达非融资性担保有限责任公司股东，其中杨景瑜担任法定代表人，郑丽娟担任总经理；4、基于杨景瑜和郑丽娟的身份关系，结合本案各相关方的资金流水，可看出原告出借款项后，利息虽经陈炜账户，但最终均流向杨景瑜和郑丽娟二人。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据1至证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告不是真正的购房人，前述证据是被告需向原告借款，为让与担保所实施的行为。根据证据1《商品房买卖合同》约定的明显低于市场价以及备案价的购房总额，也正说明了原告所主张是真正购房人不符合常理，而与实践中让与担保相似。对证据4至证据5的真实性、合法性、关联性均无异议。管理人接收原告债权申报材料后，经与华奥建设公司留存的档案进行比对分析，已明确告知其按照借贷法律关系重新申报，但原告坚持其商品房买卖关系。 原告对被告证据1的三性无异议，证明对象有异议。房屋备案价是房屋可销售的最高价格，并不能真实反映房屋的价值，购买的价格实际偏低，房产的交易成交价才体现最终价值。证据2《解除合同协议书》真实性有异议，原告向代理人陈述并未签署过该合同。证据3-7、银行流水及收条，被告提供的银行流水及收条与本案无关：1、部分账户仅有账号信息，无法甄别是否为被告所标注账户；2、被告主张的借款利息标准没有任何依据，支付利息的账户及收款账户皆并非本案当事人,该款项与本案无关；3、杨景瑜出具的收条的真实性无法确认，该收条与本案无关。证据8、《工商公示信息》三性无异议，但无法证明郑丽娟、杨景瑜与本案的关联性。 本院对原、被告双方的证据认定如下：原告提供证据的真实性、合法性无异议，但不能证明其真实购房者身份；被告提供的证据符合证据的形式要件，可予以采纳。其中，原告虽对被告提供的证据《解除合同协议书》的真实性有异议，但未在本院规定的期限内申请对协议书中的签名进行鉴定，故本院认定该协议书的真实性。 根据现有证据，本院确认如下事实：2014年5月20日原告郑丽娟与被告时代华奥公司分别签订三份《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称“购房合同”），购买时代华奥公司开发建设的位于连江县××乡××村××＃××座××＃××座××＃××座房屋（以下简称“案涉房产”），购房合同约定：1、商品房总价款按建筑面积计算，总金额分别为7500000元（汀棠苑第26＃整座）、6300000元（汀棠苑第28＃整座）、13200000元（汀棠苑第33＃整座）；2、付款方式为郑丽娟在合同备案时分别先付购房款1500000元（汀棠苑第26＃整座）、300000元（汀棠苑第28＃整座）、1200000元（汀棠苑第33＃整座），余款于合同备案完付清；3、时代华奥公司应在2014年11月19日前，将符合约定条件的案涉房产交付陈珠官使用；4、时代华奥公司逾期交房超过30日，陈珠官要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年11月20日起至实际交付之日止，时代华奥公司按日向陈珠官支付已付房款万分之三的违约金。购房合同签订后，陈珠官分别于2014年5月22日、23日向时代华奥公司支付购房款共计2700万元，并于2014年5月23日办理了案涉房产的预告登记手续，时代华奥公司至今未向陈珠官交付案涉房产。2014年7月15日，原、被告签订《解除合同协议书》，双方同意解除2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》，被告应于2015年11月19日前向原告返还购房款2700万元，原告收到被告返还的全额购房款后，买卖合同方正式解除，之前不发生解除效力。若被告逾期未全额返还购房款，则解除协议于期满后即时作废，不发生法律效力，案涉《商品房买卖合同》继续履行。该解除协议还约定了原告指定收款账户的账户名为“郑丽娟”，开户行为交通银行福州王庄支行，账户为6222××××3437。2020年1月22日，本院同意受理时代华奥公司与福建省盛华房地产开发有限公司预重整。陈珠官向时代华奥公司破产管理人申报逾期交房违约金15309000元（按购房款日万分之三计算，自2015年11月20日至2020年1月22日，共1890天）。2020年11月9日，本院作出（2020）闽01破5号裁定书，裁定受理时代华奥公司与福建省盛华房地产开发有限公司合并破产重整。2020年12月23日，时代华奥公司管理人召开第一次债权人会议，作出《债权审查报告》和《债权表》，将原告申报的债权审查列为不予确认债权。 另查明，汀棠苑第26#整座房备案价为21599997元，汀棠苑第28#整座房备案价为18000001元，汀棠苑第33#整座房备案价为37800006元。 本院认为，民事法律行为以意思表示为基本要素,没有意思表示就没有法律行为。意思表示真实,是民事法律行为的实质有效要件之一。本案争议的焦点在于原、被告间真实的意思表是否为原告支付对价以获得被告房屋所有权这一商品房买卖行为。从本案现有证据看，原告与被告所约定的购房价远低于备案价（案涉三套房产备案价总价超7200万元，而双方签约价仅2700万元），且签订案涉购房协议后不久双方又签订了附条件的解除协议，根据协议被告应于一定期限内返还原告购房款，否则案涉购房协议继续履行。显然原告的上述行为不符合一般购房者的行为逻辑，其亦不能对此作出合理解释，而仅是对解除协议的真实性提出异议，但又未能在本院要求的期限内提供相反证据或申请鉴定，故本院认定原告不具有房屋买卖的真实意思表示，其基于房屋买卖合同关系请求确认逾期交房违约金债权的依据不足，被告管理人对原告申报的债权作出不予确认的结论并无不当。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条之规定，判决如下： 驳回原告郑丽娟的诉讼请求。 案件受理费113654元，由原告郑丽娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  汪 霞 审 判 员  唐宇恒 审 判 员  杨 以 二〇二一年三月二十三日 法官助理  赖秋霞 书 记 员  林 俊