河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初952号原告：李六德，男，出生于1960年1月6日，汉族，住河南省新密市。委托诉讼代理人：李继卫，男，出生于1987年6月7日，汉族，住河南省新密市，系原告李六德儿子。原告：李继卫，男，出生于1987年6月7日，汉族，住河南省新密市。被告：新密市祥和房地产开发有限公司。住所地：新密市长乐路栖霞街，统一社会信用代码：914101837571028342。法定代表人：张峰桥，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张志豪，河南长胜源律师事务所律师。原告李六德、李继卫与被告新密市祥和房地产开发有限公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李继卫、原告李六德的委托诉讼代理人李继卫、被告祥和公司委托诉讼代理人张志豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李六德、李继卫向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即为原告办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北19号楼6层605号房产的不动产权属登记证书；2．依法判令被告立即向原告支付违约金410元；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年9月7日签订编号为15172981的《商品房买卖合同》。2015年10月13日，新密市房地产管理服务中心为该《商品房买卖合同》备案。原告购买被告开发的房产并按照合同约定缴纳了全部购房款，原告按照被告要求缴纳了相关配套费用。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1．买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2．如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。因被告违反《商品房买卖合同》第十五条约定未为原告办理不动产权属证书，为此形成纠纷，原告诉至本院。被告祥和公司辩称：1．关于原告诉请的第一项诉讼请求，协助办理过户需要涉案房屋在住建局进行竣工验收备案登记，在房管局进行初始登记才符合协助过户的条件，竣工备案登记及初始登记均属于行政登记手续，因此该项诉求不属于民事案件的审理范围；2．竣工备案及初始登记是办理房产证的法定前提条件，关于这些条件在城市管理法、城市房地产开发管理条例中均有规定，因此在这些前提条件不满足的情况下，被告无法协助原告进行不动产权属登记，但是一旦房屋符合法定前提条件后，被告会积极协助原告进行不动产权属登记；3．关于第二项诉讼请求违约金，被告同意按双方合同约定的标准进行支付。本院经审理认定，事实如下：2015年9月7日，原告李六德作为买受人、原告李继卫作为共有人与被告祥和公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为15172981。合同约定：原告李六德购买被告开发的位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北19号楼6层605号房产的不动产权属登记证书一套，房屋建筑面积为93.59平方米，房屋总价款为410,204元。原告李六德、李继卫按照合同约定向被告支付了购房款。2015年10月13日，涉案房屋在新密市房地产管理服务中心办理了合同信息备案登记。原告李六德、李继卫与被告祥和公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1．买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之零点一向买受人支付违约金。买受人给予出卖人180个工作日的宽限期限继续办理房产证。2．如果因买受人手续不全等原因造成房产证不能近期办理的，其责任由买受人承担。另查明，被告祥和公司将涉案房屋交付于原告后，至今未在住建部门办理竣工验收备案登记，未在房屋管理部门办理房屋初始备案登记，造成无法为原告办理涉案房屋的不动产权属登记。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，原、被告双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告李六德、李继卫主张被告立即为其办理不动产权属登记手续，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”的规定，原告李六德、李继卫与被告祥和公司已于2017年完成涉案房屋的交付使用，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但根据《中华人民共和国民法典》第七百九十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。虽然原告李六德、李继卫已经实际占有、使用房屋，但本案的涉案房地产开发项目至今未办理竣工验收，即本案的涉案房屋至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，被告祥和公司负有协助原告李六德、李继卫办理不动产权属登记的义务，因此，原告李六德、李继卫要求被告祥和公司协助办理不动产权属登记手续的部分请求应予支持。关于原告李六德、李继卫主张的逾期办证违约金410元，根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房，出卖人按已付购房款的百分之零点一向买受人支付违约金。”被告祥和公司未按照合同约定协助原告办理不动产权属登记，已构成违约，被告祥和公司应当按照合同约定向原告李六德、李继卫支付违约金。关于违约金的数额，双方在合同中已经明确约定按照出卖人已付购房款的百分之零点一支付，该约定不违反法律规定，结合原告李六德、李继卫已付购房款为410,204元，按照百分之零点一计算，被告祥和公司应向原告李六德、李继卫支付违约金为410元。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效且具备房屋不动产权属登记备案手续办理条件后三十日内，协助原告李六德、李继卫办理位于新密市城区广场中街东侧、祥云街南侧、雪花街西侧、栖霞街北19号楼6层605号房产的不动产权属登记证书（合同备案号：15172981）的不动产权属登记，将该房屋的房地产权利登记至原告李六德、李继卫名下（李继卫为共有人）；二、被告新密市祥和房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告李六德、李继卫支付违约金410元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为50元，由被告新密市祥和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  陈洪之二〇二一年三月二十五日书记员  尚亚朋