江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0117民初5139号原告：李金陵，女，1987年10月28日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：朱卫江，江苏泰和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈彬，江苏泰和律师事务所实习律师。被告：周有军，男，1973年12月19日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：方波，江苏方胜律师事务所律师。第三人：李文金，男，1957年11月13日出生，汉族，住南京市溧水区。第三人：李帮玲，女，1961年5月11日出生，汉族，住南京市溧水区。原告李金陵与被告周有军、第三人李文金、李帮玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金陵的委托诉讼代理人朱卫江、陈彬、被告周有军及其委托诉讼代理人方波到庭参加诉讼。第三人李文金、李帮玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金陵向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空房屋搬离租赁场所，并向原告支付截至2020年11月6日的租金554982.56元及自2020年11月7日起按每天252.58元计算至实际搬出租赁场所之日止的房屋占有使用费；2.判令被告承担逾期支付租金的违约金133195.81元（合同约定为每逾期一日按1%计算，原告自行调整为按实际拖欠租金的24%即554982.56元*24%）；3.诉讼费由被告负担。案件审理过程中，原告将诉请第一项中的租金554982.56元变更调整为552800.3元；占有使用费的标准每天252.58元变更调整为每天240.55元；诉请第二项的违约金133195.81元变更调整为132672.07元（552800.3元*24%）。事实和理由：2013年4月2日，原告与被告周有军签订溧水恒隆（国际）家居广场（二期）青年路门面房租赁合同。合同约定：原告将溧水永阳镇永新路89号经典花苑门面房第5幢103室商铺（面积130.94平方米）租赁给被告作为经营场所，经营内容为会所、餐饮，租赁期限十年，自2013年4月28日至2022年7月31日，租赁费用711870元，租金缴纳方式是先付后租，一年一付，提前一个月缴纳租金，如逾期超过7日支付租金，承担逾期支付租金的每日1%违约金，原告有权解除合同。原告自租赁合同签订至今未缴纳租金，截至2020年12月3日累计拖欠租金559276.42元，按照合同约定应承担违约责任。鉴于被告上述违约行为，原告于2020年11月5日向被告发出律师函解除合同并限期腾空搬离房屋，缴纳租金并承担违约责任，但被告至今没有履行。故为维护原告的合法权益，原告起诉至法院。被告周有军辩称：一、本案实际的出租人为原告的父亲即第三人李文金，被告已经将房租支付给了第三人李文金。1、原告应该明确案涉《门面房租赁合同》的起算时间，根据合同约定合同签订时间是2013年4月2日，合同租赁期10年，自2013年4月28日起至2022年7月31日止，诉讼请求暂计算至2020年12月3日，可能起算时间有误。2、本案实际出租人为第三人李文金，案涉房屋的出租都是由第三人李文金与被告商谈和签订的，签订合同时原告在澳大利亚留学，第三人李文金只是用了其女儿李金陵的印章与被告签订的合同。第三人李文金与被告口头约定用其向被告的借款抵扣租金，被告已按照第三人李文金的指示将借款汇入其妻子即第三人李帮玲控制的南京贤聚楼农副产品销售有限责任公司和南京溧水双泥塘苗木种植专业合作社的账户。3、案涉房屋虽然登记在原告名下，但该门面房是原告2011年买受，根据《常住人口登记卡》显示原告当时才24岁，是一名学生，不可能有经济来源购买房屋，且原告与第三人李文金之间系父女关系、在同一户籍下，该房屋是在家庭共同共有关系存续期间购买，应属于家庭共有。根据《民法典》299条、300条的规定，第三人李文金就案涉房屋有权利与被告商谈出租房屋、抵扣租金。4、根据《门面房租赁合同》第十一条补充条款：11.在合同期限内甲方可以随时变更出租方为其他个人和公司…，本案中虽然表面上以原告的名义签订合同，实际上原告及第三人李文金以期行为将合同的出租方变更为第三人李文金。5、本案中，虽然被告与第三人李文金口头约定借款抵扣租金，但是合同约定是先付后租，原告直到起诉前从未向被告主张过房租，以及案涉房屋的开发者就是李文金曾经的公司南京经典房地产开发有限公司，第三人李文金和原告的关系等直接、间接证据都指向实际出租人是李文金，依据第三人李文金的会计查账说明和银行转账凭证，被告已将租金付给了实际出租人李文金，被告并没有欠原告房租。二、被告已按照与第三人李文金的口头约定履行了合同义务，没有违约，不应承担违约金。综上，原告诉请既无事实根据，也无法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人李文金未到庭陈述，但于庭审后向本院提交书面情况说明一份，其中载明：“本人系本案原告李金陵父亲，案涉溧水永阳镇永新路89号经典花苑门面房第5幢103室商铺产权人为李金陵，当时办理房屋出租事宜时，由于李金陵在国外不方便回来亲自签署合同，由我在李金陵授权下用其私章与周有军签订出租合同。本案系李金陵与周有军房屋租赁合同纠纷，与其他事项无关联，周有军租赁该房屋应当向李金陵交纳租金。”第三人李帮玲未到庭陈述。本院经审理认定事实如下：坐落于南京市溧水区的房屋（以下简称案涉房屋）登记的所有权人为原告李金陵，建筑面积130.94平方米。原、被告双方曾就案涉房屋签订过租赁合同一份。案件审理过程中，原告向本院提交了《溧水恒隆（国际）家居广场（二期）青年路门面房租赁合同》复印件一份，其中内容为：甲方（出租方）：李金陵，乙方（承租方）：周有军；…应乙方要求，甲方将溧永阳镇永新路89号经典花苑5幢103室商铺租赁给乙方，作为乙方经营场所的。租赁面积：商铺130.94平方米。…租金及费用的交纳：实行先付后用的原则。乙方在租赁期限内应交纳租赁费用为711870元，租金付款方式壹年一付。…乙方在合同期内，必须提前一个月缴纳每次租金（或接甲方缴费通知之日起三日内一次性付清），如乙方未给甲方同意不按合同约定的时间和数额支付租金，超过七日的，甲方有权解除本合同，乙方自行完善手续后退场。租赁期拾年，自2013年4月28日起至2022年7月31日止。…合同解除或终止时，乙方如不能将租赁场地按时交付给甲方，则乙方场地上的装修及物品甲方有权予以处理。…租赁期间，乙方有“累计二次逾期缴纳费用或一次逾期在七天以上不按时交费用的”等行为之一的，甲方有权立即解除合同，其损失由乙方自行承担。…乙方必须按时按本合同第二条约定及时交纳房屋租赁费等各项费用，如不按时纳，则每天按未交纳费用的1%向甲方支付违约金，直到付清时止；…补充条款。铺位面积130平方米，第一年租金单价40元/月/平方米，此后每年以5%的涨幅递增。签定本协议时乙方实际付款计82400元（租金62400元，保证金20000元），乙方第二年费用65520元于2014年3月28日前付清，乙方第三年费用68796元于2015年3月28日前付清，乙方第四年费用72235元于2016年3月28日前付清，乙方第五年费用75847元于2017年3月28日前付清，乙方第六年费用79639元于2018年3月28日前付清，乙方第七年费用83621元于2019年3月28日前付清，乙方第八年费用87803元于2020年3月28日前付清，乙方第九年费用92193元于2021年3月28日前付清，乙方第十年费用23816元于2022年3月28日前付清，…在合同期内甲方可以随时变更出租方为其他个人或公司，合同内容不变，乙方必须配合甲方的变更要求，否则视为乙方违约，甲方因此有权立即解除本合同，相关损失由乙方承担。…本合同一式二份，经双方签字或盖章后生效，双方各执一份，具有同等法律效力。该租赁合同复印件中载明的甲方处加盖有原告个人印章，乙方处有“周有军”签名，落款日期均为2013年4月2日。原告陈述：租赁合同原件现找不到了，仅能提交复印件，当时原告本人在国外上学，在其父母处留有印章，故其委托其父母签订合同、加盖的其本人印章。被告陈述：其现在也找不到租赁合同原件，但其在2013年4月2日确实签订过案涉房屋的租赁合同，原告提交的租赁合同的复印件上的签名确实是其本人所签，其签名的时侯原告的印章已经加盖好了，其不清楚是原告本人加盖还是别人加盖的，现原告提供的合同复印件中的租金标准其也不能确定，因时间太久了，应该大差不差。案涉租赁合同签订后，案涉房屋即交付给被告使用。被告未曾向原告支付过租金。2020年11月5日，原告向被告寄送了律师函一份，要求解除与被告之间的租赁合同以及要求被告腾空房屋、支付欠付的租金和费用等。次日，被告予以签收，但未从案涉房屋搬离。现案涉房屋仍由被告占用。案件审理过程中，原告陈述：因被告的特殊关系，被告本身就是原告父亲开设的经典房地产开发公司的副总，故没有按合同先付后租。每年的租金也就几万元，被告与李文金也有资金往来，没有采取解除合同、关门等极端行为，本次诉讼也是在先发函、没有收到租金的情况下才提起的。并向本院提交了2015年11月1日的通知复印件及邮递单，用于证明其曾委托其父亲发函向被告催要租金。被告陈述：其未收到过原告提交的2015年的通知。原告父亲及原告父亲公司向其借款，一直没有归还，后达成口头约定房租不要了，利息适当少一点，所以这八年没有要过房租，希望第三人到庭双方对账。并向本院提交经典公司主办会计刘畅春出具的查账说明、银行转账记录、企业信用信息公示报告，用于证明在2012年经典公司欠其79.4万元，2014年起其根据李文金的指示，将借款1056万元汇入李文金妻子李帮玲控制的南京贤聚楼农副产品销售有限公司和南京溧水双泥塘苗木种植专业合同社等。原告陈述：被告提交的证据真实性无法确认，且与本案毫无关联。据李文金陈述，与被告之间不存在口头约定房租抵债事实，至于双方是否存在经济纠纷，应通过诉讼审查。以上事实，由房屋所有权证、租赁合同复印件、律师函、EMS邮寄单及投递单、当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，虽原告未能提供案涉房屋的租赁合同原件，但被告认可承租案涉房屋及与原告签订过租赁合同的事实，亦认可原告提交的租赁合同复印件中的“周有军”签名系其本人签名。虽被告陈述对租赁合同复印件中载明的租金标准无法明确，但亦陈述租金应该大差不差，且并未对租赁合同复印件中载明的内容提出实质性异议。故本院对原告提交的租赁合同复印件所载明的内容予以确认。而案涉出租房屋的所有权人登记为原告，第三人出具的书面情况说明载明系原告授权其用原告个人印章与被告订立租赁合同、案涉租赁事项与其他事项无关联等，被告亦认可其签订租赁合同时出租人处加盖了原告的印章，被告并未提交客观充分的证据证实案涉房屋的出租人进行过变更，以及其与第三人李文金之间达成过借款抵扣案涉租金的相关口头约定等，应承担举证不能的不利法律后果，故被告关于案涉房屋的实际出租人为第三人李文金、租金已抵扣支付等抗辩主张于法无据，本院不予采纳。如被告认为第三人李文金欠付其款项，可另行主张权利。综上，原、被告双方之间所签订的租赁合同系双方之间的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行使权利和履行义务。案涉租赁合同签订之后，被告作为承租人未曾向作为出租人的原告支付过租金，其行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任。原告于2020年11月5日向被告寄送了律师函要求解除租赁合同等，次日被告予以签收，故案涉租赁合同于2020年11月6日解除。合同解除之后，被告并未交还租赁物，反而继续占用案涉租赁房屋至今，原告有权要求被告参照租金标准支付占用期间的占有使用费。据此，原告诉请要求被告从案涉租赁房屋内腾空迁出，并支付截至2020年11月6日的租金552800.3元以及自2020年11月7日起按240.55元/天的标准计算至实际搬出租赁场所之日止的房屋占有使用费合法有据，本院予以支持。此外，被告未按约定期限支付租金，根据合同约定，原告有权要求被告支付相应的违约金，因双方约定的违约金过高，现原告自愿调整违约金数额为132672.07元（实际拖欠租金的24%即552800.3元*24%），并未超出法律规定，本院予以确认，原告该项诉请正当、合法，本院予以支持。第三人李文金、李帮玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃了举证、质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周有军应于本判决生效之日起十五日内从原告李金陵名下位于南京市溧水区的房屋内腾空并迁出。二、被告周有军应于本判决生效之日起十五日内向原告李金陵支付租金552800.3元及占有使用费（自2020年11月7日起计算至实际迁出房屋之日止，按240.55元/天的标准计算）。三、被告周有军应于本判决生效之日起十五日内向原告李金陵支付违约金132672.07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取5368元，由被告周有军负担5306元，原告李金陵负担62元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  程美霞二〇二一年三月九日书记员  朱 莉