云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2021）云0111执异22号案外人：王晓红，女，汉族，1967年1月5日生，住昆明市五华区。委托代理人：何艳琼，云南万成律师事务所律师，特别授权代理。保全申请人：方庆耀，男，汉族，1982年5月30日生，住昆明市官渡区，公民身份号码：3303821982××××××××。保全被申请人：彭嘉振，男，汉族，1991年10月8日生，身份证住址：广东省丰顺县，公民身份号码：4414231991××××××××。保全被申请人：孙晓菲，女，汉族，1990年12月10日生，身份证住址：广东省丰顺县，公民身份号码：5105021990××××××××。在本院执行保全申请人方庆耀与保全被申请人彭嘉振、孙晓菲财产保全一案，案外人王晓红对本院查封孙晓菲名下位于昆明市呈贡区屋的执行提出书面异议，请求依法解除对该房屋的查封并停止执行。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人王晓红称，法院于2020年4月16日保全查封孙晓菲名下位于昆明市呈贡区，查封依据为（2020）云0111执保204号裁定书。上述房屋属于案外人王晓红的房产，只是尚未办理过户登记（非案外人原因），目前还登记在孙晓菲名下。2018年6月28日，王晓红经房产经纪公司介绍向孙晓菲、彭嘉振购买703号房，至昆明市国信公证处办理了《房屋转让预约协议》公证，房屋面积为148.63平方米，转让价为111万元整，合同约定2018年6月29日前买房需支付购房款70万元，2018年7月6日前支付购房款25万元，卖方需于2018年7月5日前将房屋交付买房使用。因该房屋尚未取得不动产权证，合同约定尾款16万元于办理产权变更登记至买方名下之日支付。不动产权证由卖方办理，于取得不动产产权证后30日内办理变更登记至买方名下。案外人王晓红于2018年6月30日向孙晓菲、彭嘉振支付了上述合同约定的购房款95万元，履行了合同义务。孙晓菲、彭嘉振收到95万元房款后当日就与案外人一起至开发商云南官房土地开发经营股份有限公司位于呈贡的售楼部办理了703号房的接房手续，将房屋交付案外人管理使用。同日，案外人缴纳了2018年、2019年两年的物业费4634元。孙晓菲、彭嘉振将703号房的增值税发票原件、与开发商签订的买卖合同原件、合同备案登记表原件及703号房补充协议原件一并交付给案外人王晓红。迄今为止，王晓红已实际占有使用703号房两年多，接房后的物业管理费也一直是王晓红在实际缴纳，但是因孙晓菲、彭嘉振怠于办理不动产权证，导致该房屋至今未能变更登记至案外人名下，按合同约定被执行人已严重违约。综上，法院的查封损害了案外人的合法权益，恳请法院解除对该房产的查封，并终止执行。保全申请人方庆耀答辩称，案外人的异议不能成立，请求驳回案外人的异议申请。案外人主张涉案房屋归其所有与事实不符，没有法律依据，不能成立。根据法律规定，案外人要获得涉案房屋产权，要么经依法登记，或经人民法院生效法律文书依法确认。但是，案外人对涉案房屋不动产物权既无过户登记证照或材料，也无人民法院生效法律文书的确认，涉案房屋归其所有不能成立。案外人提交的证据不能支持其主张，方庆耀查封涉案房屋合法有效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，须同时满足上述4个条件，人民法院才能支持案外人的请求。但根据案外人提交的证据，明显不满足法院应该支持的情形。在人民法院查封之前，甚至至今的证据中，王晓红并未与孙晓菲签订书面买卖合同。王晓红未将剩余价款16万元交付法院以供执行。在房屋交易中，案外人自身有过错，明知涉案房屋没有办理产权证，还与孙晓菲交易，是导致至今一直无法过户登记的重要原因，房屋档案查询表登记为孙晓菲所有，才花费成本去查封涉案房屋。综上，案外人的证据不能证实其具备排除查封的情形，依法应当驳回案外人的执行异议申请。保全被申请人孙晓菲、彭嘉振未进行答辩。本院查明，方庆耀与彭嘉振、孙晓菲财产保全一案，本院于2020年4月8日作出（2020）云0111财保89号民事裁定书，裁定查封恩感觉在被申请人孙晓菲名下的位于呈贡新区彩云路以北众和康园Ⅵ40幢7层703号房产（合同登记号：CG2016111124500）。本院于2020年4月116日向呈贡区房产交易中心送达上述民事裁定书及（2020）云0111执保204号协助执行通知书查封了该房屋。另，座落于呈贡新区彩云路以北众和康园Ⅵ40幢7层703号房产，登记的买受人为孙晓菲，合同登记号为CG2016111124500。现案外人王晓红向本院提交查封详情表、身份信息、《房屋买卖公证书》、购房款收条及银行转账凭证、物业费缴纳单据、《商品房买卖合同登记备案表》、《商品房买卖合同（预售）》、购房增值税发票、微信聊天记录、昆明市五华区人民法院（2020）云0102执异216号执行裁定书及生效证明、昆明市呈贡区人民法院（2020）云0114民初5500号民事判决书等证据材料，欲证明2018年6月28日，孙晓菲、彭嘉振与王晓红签订《房屋转让预约合同》，约定孙晓菲、彭嘉振将其所有的涉案房屋出售给王晓红，房屋转让款共计1110000元。并于当日对该《房屋转让预约合同》进行了公证。王晓红通过银行转账的方式向彭嘉振支付了房款合计95万元，彭嘉振向其出具了相应的《收条》。王晓红缴纳了相应的物业费。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。”《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外人王晓红主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，案外人王晓红与孙晓菲、彭嘉振已签订了《房屋转让预约合同》。但合同约定的房屋成交总价款为1110000元，其中案外人主张已支付的购房款项是950000元，案外人王晓红并未支付全部款项，也未将剩余款项交付法院执行。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋四个条件，故案外人王晓红的权利不能够排除本院对孙晓菲名下的位于呈贡新区彩云路以北众和康园Ⅵ40幢7层703号房产（合同登记号CG2016111124500）的执行，案外人王晓红主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人王晓红的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王恒刚审判员  马 军二〇二一年三月二十三日书记员  李亚玲