山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1211号 上诉人（原审原告、反诉被告）：盛润惠，女，1957年2月9日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：赵菲菲，山东秀立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王帅，山东秀立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：梁蓓蕾，女，1983年8月22日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：李瑞敏，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许光磊，山东文康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘源，男，1984年7月12日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：李瑞敏，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许光磊，山东文康律师事务所律师。 上诉人盛润惠与被上诉人梁蓓蕾、刘源房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛润惠上诉请求：一、撤销青岛市市北区人民法院作出的(2019)鲁0203民初11087号民事判决书，改判支持被上诉人向上诉人支付违约金人民币492,000元；二、改判驳回被上诉人的反诉请求；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院违反民事诉讼法证据规则，未认定当庭经双方质证无异议的被上诉人违约法律事实。一审中上诉人提交了通话录音一份，证明被上诉人不履行《房地产买卖契约》是基于银行利息变化、利率高调、交易成本提高，而不再继续履行合同、办理房屋按揭贷款的违约事实。该证据在开庭时当庭质证，双方无异议，依法应当采信，作为认定被上诉人违约事实的证据。根据金融政策和市场需求，在合同履行中发生利息细微调整。该情形不是重大情势变化，不影响合同的履行，不是被上诉人不履行合同的合法理由。一审法院未依法认定上诉人的录音证据的法定效力，未认定被上诉人的违约事实，将一般经营风险、市场交易风险错误认定为国家政策性调整，既违反证据规则，也是事实认定错误。二、一审判决将交易风险错误认定为不归责于双方责任，认定事实错误，适用法律错误。一审判决将在合同履行中银行贷款利率提高、交易成本加大的事实，错误认定为国家政策性调整，错误认定为是被上诉人不履行合同的理由，认定事实错误。在错误的事实认定基础上，引用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，适用法律错误。被上诉人因贷款利率的提高，交易成本的增大而不履行合同是违约行为，不是不履行合同的合法事由。对被上诉人的违约行为，一审判决应依据《房地产买卖契约》约定及《中华人民共和国合同法》的规定，判令被上诉人支付约定的违约金。三、一审判决未按照法律规定的“意思自治原则”作出处理，违反法律规定。对被上诉人已经交付给上诉人的三万元人民币定金，被上诉人在电话录音中明确表示不用返还。但一审违反合同意思自治原则，强行判决上诉人返还定金，违反了法律规定。且双方签订的房屋买卖合同中，第十一条明确约定“（二）若乙方（被上诉人）违约，其所支付的购房定金不退，且甲方损失大于违约金总额的，乙方（被上诉人）还应承担赔偿责任。”，按照上述约定，上诉人不应承担返还定金义务。四、上诉人与被上诉人解除房屋买卖合同，不影响合同中违约条款的适用，被上诉人应依法承担合同约定违约责任。《房地产买卖契约》第七条及第十一条约定：“甲乙双方一方未履行合同义务是有单方解除权”。上诉人基于该约定当面向被上诉人送达《解除合同通知书》。被上诉人发生违约后，上诉人依据最高人民法院印发《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知第8条“合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定进行处理。”及《中华人民共和国合同法》第九十八条，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，有权向被上诉人主张违约责任，并按照合同约定向被上诉人送达了《解除合同通知书》。合同解除后，上诉人有权向被上诉人主张违约金。 梁蓓蕾、刘源答辩称，被上诉人不存在违约行为，系因银行金融机构政策收紧不能审批贷款，而非被上诉人恶意违约，不应承担违约责任。一、案涉房屋买卖合同不能履行的原因是银行放贷收紧，是不可归责于任何一方的事由，而非被上诉人违约。2019年6月13日，梁蓓蕾与盛润惠签订《房地产买卖契约》，梁蓓蕾购买盛润惠所有的位于青岛市市北区户房产，并于当天交付了定金3万元。后梁蓓蕾积极按照买卖合同约定履行义务，缴纳了房屋维修基金，积极向银行提交了贷款申请材料，但是因国家政策原因，事值LPR出台之前，银行放贷收紧，梁蓓蕾联系了多家银行均未审批通过。在梁蓓蕾仍在积极联系银行办理贷款审批手续时，盛润惠于2019年8月9日单方解除了案涉房屋买卖合同。之所以不能继续履行的原因是金融机构政策放贷收紧，并非像上诉人所称的银行利息变化、利率高调等，被上诉人不存在任何违约的行为。二、被上诉人支付的定金及房屋维修基金应当返还。据前所述，在房屋买卖合同的履行过程中，被上诉人并不存在违约行为，案涉合同不能履行的原因是银行放贷收紧未能办理贷款，属于不可归责于任何一方当事人的事由。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十九条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，盛润惠应当将所收取的定金及答辩人支付的房屋维修基金返还。 盛润惠向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令梁蓓蕾、刘源承担违约金492,000元；2.判令梁蓓蕾、刘源承担本案诉讼费及其它实现债权的费用。 梁蓓蕾、刘源向一审法院提出反诉请求：1.判令盛润惠返还定金3万元、返还房屋维修基金3,465.96元；2.反诉费用由盛润惠承担。 一审法院认定事实：盛润惠系青岛市市北区户房屋（涉案房屋）的所有权人。2019年6月13日，盛润惠与梁蓓蕾签订《房地产买卖契约》，约定梁蓓蕾购买涉案房屋，房屋价款1,630,000元。合同约定，梁蓓蕾于签订合同当日支付购房定金30,000元，于过户当日支付购房首付款630,000元，梁蓓蕾向银行商业贷款970,000元，一次性划拨到盛润惠提供的银行账号，贷款不足部分梁蓓蕾于办理过户之前以现金形式一次性支付。合同还约定，双方应于2019年6月25日之前准备齐所有银行贷款资料并积极配合居间方前去银行或公积金管理中心办理贷款签订手续，并于2019年7月25日之前（若有银行贷款的，则在此前必须完成贷款审批）至青岛市房地产交易中心或其分中心办理该房屋过户手续。如因违约方违约导致后续手续延期或无法办理贷款手续，按合同约定承担违约责任。合同约定违约责任为，双方若有任何一方未按照本买卖契约中的约定时间全面履行自己的义务时，每逾期一天，按照300元/天支付给对方作为违约金，逾期超过10天的，守约方除有权要求对方继续履行契约并支付违约金外，还有权单方解除契约，但应书面通知违约方。守约方解除契约后，违约方还应另行支付契约总价款的30%作为违约金。如梁蓓蕾违约，其所支付的购房定金不退，且盛润惠损失大于违约金总额的，梁蓓蕾还应承担赔偿责任。如盛润惠违约，需双倍赔偿梁蓓蕾所支付的购房定金，且梁蓓蕾损失大于违约金总额的，盛润惠还应承担赔偿责任。 合同签订后，梁蓓蕾支付购房定金30,000元。2019年6月13日，梁蓓蕾向青岛乐其房产经纪有限公司（以下简称“乐其房产中介”）支付房屋中介费16,000元。2019年6月27日，梁蓓蕾的配偶刘源通过银行转账向盛润惠支付购房首付款640,000元。同日，刘源向青岛市房屋专项维修资金管理中心缴纳房屋维修基金3,465.96元。后在履约过程中，因银行贷款政策收紧，梁蓓蕾无法办理银行贷款，双方发生争议，合同无法继续履行。2019年7月19日，盛润惠将购房首付款640,000元返还给刘源。2019年7月25日，盛润惠向梁蓓蕾电话询问涉案房屋的贷款办理情况，梁蓓蕾称因贷款批不下来，所以无法继续履行合同。2019年8月8日，盛润惠通知梁蓓蕾解除双方签订的《房地产买卖契约》，8月9日刘源签字确认同意解除合同。 另，诉讼过程中，乐其房产中介向一审法院出具情况说明，证明梁蓓蕾在签订合同后，向乐其房产中介提供了银行所需的全部贷款材料，但多家银行都由于贷款政策收紧的原因，未获得贷款审批。 一审法院认为，《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面行使权利履行义务。 根据买卖契约的约定，梁蓓蕾的主要合同义务是支付购房款，而盛润惠的主要合同义务是交付房屋并办理产权过户。在合同履行初期，双方均积极的按约定履行，梁蓓蕾如期支付了购房定金、首付款、房屋维修基金及中介费，直至梁蓓蕾申请银行贷款未获批准，致使双方产生纠纷，无法继续履行合同。后双方于2019年8月9日合意解除了《房地产买卖契约》。 盛润惠主张合同无法履行的原因系梁蓓蕾、刘源认为贷款利息过高，且房价下跌，故意拒绝继续履行合同。而梁蓓蕾、刘源则主张无法继续履行合同系由于银行贷款政策收紧无法办理贷款导致。在此情况下，双方未能通过进一步沟通、协商达成新的协议继续履行合同，致使合同未能履行。因此，从双方履约过程来看，导致合同未能履行的根本原因在于银行贷款政策致使梁蓓蕾的贷款申请未获批准，而并非是一方当事人的违约行为。盛润惠主张梁蓓蕾、刘源因贷款利息过高，房价下跌等原因故意拒绝履行合同的主张，未提交有效证据予以证明，一审法院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”现双方已合意解除了《房地产买卖契约》，合同解除后盛润惠应当将梁蓓蕾、刘源已支付的定金30,000元、房屋维修基金3,465.96元予以退还。故一审法院认为，买卖契约不能履行不可归责于任何一方，原、被告双方均不构成违约，无需承担违约责任，且盛润惠未举证证明梁蓓蕾、刘源存在其他违约情形，故盛润惠要求梁蓓蕾、刘源支付违约金的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。梁蓓蕾、刘源要求盛润惠返还定金30,000元、房屋维修基金3,465.96元的反诉请求，一审法院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决：一、盛润惠返还梁蓓蕾、刘源购房定金30,000元。二、盛润惠返梁蓓蕾、刘源房屋维修基金3,465.96元。三、上述两项于本判决生效之日起十日内履行，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回盛润惠的诉讼请求。案件受理费8680元，反诉费318元，由盛润惠负担。 本案二审期间，当事人未提交新证据。本院查明事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审争议焦点为：一、涉案合同解除的违约责任归属问题。二、上诉人主张的违约金如何处理。 关于焦点问题一。我国合同法规定的归责原则为无过错原则，只要当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，就应当承担违约责任，不以当事人是否存在过错为依据。就本案房屋买卖合同而言，上诉人作为房屋出卖方的主要义务为交付房屋及协助办理过户手续，被上诉人作为房屋买受方的主要义务是依约支付购房款。在被上诉人办理银行贷款受阻，不能按约支付购房款的情况下，被上诉人构成违约，在无法定阻却履行事由前提下，应承担违约责任。至于被上诉人称根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，其不应承担违约责任，且被上诉人应返还定金及房屋维修基金的主张，本院认为，在一审庭审中，上诉人提交通话录音证据，证明被上诉人系因“现在利率太高，上浮的我们接受不了”“说实话大姨，跌的这么厉害，定金我们都不要了，合同执行下去，贷款批不下来”等原因拒绝继续履行合同，被上诉人已认可录音中确实是被上诉人梁蓓蕾的声音，故一审以被上诉人未能办理银行贷款是不可归责于双方的原因，认定不当，本院予以纠正，本案应认定被上诉人构成违约。 关于焦点问题二。上诉人主张被上诉人违约，依约应承担房屋总价款30%金额的违约金，即492000元。本院认为，首先，涉案买卖合同从签订到解除时间短。涉案房屋买卖合同签订于2019年6月13日，2019年7月19日上诉人将首付款64万元退还被上诉人，至此，买卖双方均应明知买卖合同已难以履行。即便到2019年8月9日双方正式解除合同，也不足两月。其次，上诉人未能举证证明其因被上诉人违约造成的实际损失数额。再次，被上诉人称其不存在违约情形，可视为对违约金过高做出了抗辩。故，综合合同履行期间上诉人的实际损失情况、合同履行情况等综合因素，根据公平原则，本院认为，上诉人主张的违约金应以支持5万元为宜。 因定金与违约金只能选择适用其一，在支持上诉人违约金主张的情况下，上诉人应将定金返还给被上诉人，同时，在支持上诉人违约金的情况下，被上诉人缴纳的房屋维修基金3,465.96元上诉人亦应返还。一审对定金和房屋维修基金返还的理由认定不当，但判决返还的结果正确，又因其判项书写不规范，本院一并予以撤销另判。 综上，上诉人盛润惠的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初11087号民事判决； 二、盛润惠于本判决生效之日起十日内返还梁蓓蕾、刘源购房定金30,000元； 三、盛润惠于本判决生效之日起十日内返还梁蓓蕾、刘源房屋维修基金3,465.96元； 四、梁蓓蕾、刘源于本判决生效之日起十日支付盛润惠违约金50,000元； 五、驳回盛润惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8680元，由盛润惠负担7798元，由梁蓓蕾、刘源负担882元；反诉费318元，由梁蓓蕾、刘源负担。二审案件受理费8680元，由盛润惠负担7798元，梁蓓蕾、刘源负担882元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年三月三十日 法官助理 王 明 书记员孔 怡 书记员 庞连捷