湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘10民终735号 上诉人（原审被告）：嘉禾县美自人医疗美容有限公司，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇嘉滨湖文化商业步行街******商铺。 法定代表人：汤少波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑醒兰，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑武超，广西纵华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：嘉禾县嘉泰商业管理有限公司（原嘉禾县嘉泰商贸有限公司），住所地湖南省嘉禾县珠泉镇新城区，住所地湖南省嘉禾县珠泉镇新城区和谐路嘉滨湖旁le="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：杨宏国，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：柏溶，女，该公司员工，住湖南省嘉禾县。 委托诉讼代理人：曾晶石，湖南福城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：嘉禾县美自人皮肤管理中心，住所地湖南省嘉禾县。 经营者：李娜，女，1989年11月7日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 被上诉人（原审被告）：李娜，女，1989年11月7日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：朱斌，湖南奋斗者律师事务所律师。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李政，湖南奋斗者律师事务所律师。 原审被告：汤少波，男，1989年8月10日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 原审被告：汤玲波，女，1987年12月24日出生，汉族，住湖南省嘉禾县。 以上两原审被告的共同委托诉讼代理人：郑醒兰，广西纵华律师事务所律师。 以上两原审被告的共同委托诉讼代理人：郑武超，广西纵华律师事务所律师。 上诉人嘉禾县美自人医疗美容有限公司（以下简称美自人公司）因与被上诉人嘉禾县嘉泰商业管理有限公司（以下简称嘉泰公司）、嘉禾县美自人皮肤管理中心（以下简称美自人中心）、李娜，原审被告汤少波、汤玲波合同纠纷一案，不服湖南省嘉禾县人民法院（2020）湘1024民初1502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知双方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 美自人公司上诉请求：1.将一审判决第一项改判为确认嘉泰公司与美自人中心签订的《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》及《补充协议》无效；2.驳回对美自人公司的诉讼请求，将原审判决第三项改判为由李娜承担支付房屋占有使用费的责任；3.维持一审判决第四项的内容；4.本案一、二审诉讼费由嘉泰公司、美自人中心负担。事实和理由：1.嘉泰公司未取得案涉房屋权属人的授权许可，将案涉房屋出租给美自人中心，且嘉泰公司与美自人中心约定的租赁期比原租赁期长将近三年的时间，嘉泰公司未举证证明其已取得权利人的追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，案涉合同无效。2.案涉合同是以美自人中心作为合同相对方与嘉泰公司签订，并非以李娜作为美自人公司发起人身份签订，本案不具备可以适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定的前提条件。3.案涉《商铺租赁合同》《承诺书》上所加盖的“嘉禾县美自人医疗美容有限公司”公章系美自人公司遗失且申明作废的公章，无法律效力，不能作为本案的定案依据。4.2019年9月25日，嘉泰公司的消防水池发生泄露，污染了美自人公司的无菌手术室，美自人公司自该日起至今无法使用案涉场地，嘉泰公司既未对案涉场地进行修复，也未对美自人公司进行赔偿，相反还于2019年11月对案涉房屋贴上封条并加锁。嘉泰公司以其行为强行单方解除案涉合同，收回涉案房屋以及扣押美自人公司的财产。自2019年9月25日起，案涉合同已经解除，一审判决美自人公司支付合同解除后的租金，违反权利义务相一致的原则。5.美自人提供的证据能够证明案涉房屋自2019年9月25日起实际由嘉泰公司控制，该公司一直阻挠美自人公司搬离财物，由此造成的租金扩大损失应由嘉泰公司承担。6.一审法院认定事实依据的《情况说明》是嘉泰公司于2020年12月17日庭后提交的，一审法院对该证据未组织双方当事人质证，违反了民诉法解释第一百零三条规定。 嘉泰公司辩称，一、租赁合同有效，不违反法律规定。本案涉及占有、使用、收益权，不涉及处分权。转租超过租赁合同期限只是对出租人没有法律约束力，并不是导致租赁合同无效。嘉泰公司与权属人有续租的约定，即使没有续租约定，案涉合同在租赁期内解除，转租合同解除后当然不会超过原租赁期限。二、合同相对人是美自人公司。李娜签订案涉租赁合同后，美自人公司在合同上盖章，且在没有按期交纳租金时，美自人公司出具承诺书并盖章。美自人公司注册登记的住所地就是租赁房屋的地址。2020年12月美自人公司实际控制人及股东汤玲波砸坏门窗玻璃，并多次去案涉房屋搬物品，如果美自人公司不是合同相对方，汤玲波的行为已构成刑事犯罪。案涉租赁合同、承诺书有美自人公司盖章，是当然的直接证据。诉讼期间，汤少波于2020年8月20日才在报纸上登报声明2019年5月1日遗失公章，也就是在所谓“遗失”公章后1年零4个月后才发表声明，声明“遗失公章”的内容是其单方陈述，没有其它证据证明，完全是为了逃避本案责任。三、解除合同的原因是美自人公司不按合同约定交纳租金，美自人公司出具承诺又不履行承诺。美自人公司认为合同于2019年9月25日单方解除，但至今没有与嘉泰公司交接房屋，仍是美自人公司占有，所以依法应支付租金。四、一审法院多次调解要求美自人公司先行交回房屋，李娜同意交回，但美自人公司不同意，扩大的损失当然应由美自人公司承担。五、《情况说明》是嘉泰公司申请调取，一审时也将证据发到了一审代理人手机上，一审代理人通过电话已经质证，美自人公司陈述该证据没有经过质证不是事实。 美自人中心、李娜辩称，李娜系以美自人公司设立人、发起人身份签订案涉租赁合同，一审判决由美自人公司承担本案责任正确。美自人公司成立后对案涉房屋进行了装修使用，事后也在案涉租赁合同上盖章确认。根据相关法律规定，即使本案属于无权代理，但美自人公司对合同予以追认，且实际享有合同权利，履行合同义务，本案责任应由美自人公司承担。嘉泰公司实际选择美自人公司承担合同责任，美自人中心、李娜无需承担本案责任。一审时，美自人公司陈述公司公章由法定代表人汤少波保管，并且庭审时也没有提出公章遗失，美自人陈述公章遗失不是事实，而是为了逃避合同责任。案涉房屋由美自人公司租赁及经营系既定事实，依据“谁使用、谁受益、谁承担”的公平原则，本案责任亦应由美自人公司承担。 汤少波、汤玲波述称，同意美自人公司的上诉请求以及事实和理由。涉案合同是美自人中心与嘉泰公司签订，并非以李娜作为公司发起人的身份签订，美自人中心作为案涉场地的承租人，仅有权以包括交给美自人公司使用等在内的任何形式，合法使用该场地，且美自人中心的该行为是基于其与嘉泰公司之间形成的合同关系，也不属于转租行为，故即使美自人公司作为案涉场地的实际使用人，也不代表美自人公司是涉案合同的相对方。案涉合同及承诺书上的公章是嘉泰公司及李娜等人在案涉纠纷之后才加盖的，且承诺书于2020年12月17日一审法院二次开庭时才提交，对此美自人公司已经申请了文书司法鉴定。一审法院是在第二次开庭后才通过电子送达的方式送达《情况说明》，并未组织双方当事人进行质证，程序严重违法。美自人公司及汤玲波、汤少波庭后提交的质证意见并未送达至一审法院，一审判决书就已送达给了当事人，说明一审在并未收到美自人公司的质证意见情况下，就已经制作好了判决书。美自人公司2020年12月17日庭审时就公章遗失一年多才补办的原因向法庭作出说明，美自人公司于2019年5月1日发现公章遗失，曾找过一段时间，随后2019年9月份因嘉泰公司消防水池漏水而关门停业，期间一直都没有使用公章的需求，故没有去补办公章。至于公章遗失申明的落款时间是2019年5月的情况是因为报社的惯例，登报时间即为落款时间，2020年8月20日登报之日并不是公章遗失之日。且在公章补办的相关事项美自人公司也不可能弄虚作假，补办是发生在本案诉讼之前，不可能是针对本案去进行。案涉场地没有腾空的责任在于嘉泰公司，该公司于2019年11月对案涉场地进行实际占有、控制，2020年8月15日以及2020年12月15日和17日，汤少波、汤玲波等人想腾空案涉场地，被嘉泰公司阻止，最后发生纠纷报案至派出所，由此产生的租金扩大损失应由嘉泰公司承担。 嘉泰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除案涉《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.判令美自人中心、美自人公司、李娜、汤少波、汤玲波立即腾空嘉滨湖文化商业步行街5栋1、2层101-110和201-216号商铺，并恢复原状交付给嘉泰公司；3.判令美自人中心、美自人公司、李娜、汤少波、汤玲波向嘉泰公司支付租金271,200元（租金从2019年8月9日起按每月22,600元的标准计算至2020年8月8日，2020年8月9日之后至商铺恢复原状交付嘉泰公司之日期间的房屋占用费按此标准继续计算），及支付逾期缴纳租金的资金占用费54,240元，合计325,440元；4.判令美自人中心、美自人公司、李娜、汤少波、汤玲波向嘉泰公司支付违约金68,250元；5.判令美自人中心、美自人公司、李娜、汤少波、汤玲波支付嘉泰公司垫付的物业服务费46,050元、水电费1810.23元（物业服务费、水电费暂计算至2020年7月7日），此后的物业服务费按1842元/月计算至腾空案涉房屋交付给嘉泰公司之日止；6.判令美自人中心、美自人公司、李娜、汤少波、汤玲波向嘉泰公司支付律师费30,000元，上述3、4、5、6项诉请合计471,550元。7.判令本案诉讼费等实现债权的费用概由美自人中心、美自人公司、李娜、汤少波、汤玲波负担。 一审法院认定事实：美自人中心的企业类型为个体工商户，组织形式为个人经营，经营者为李娜，经营范围为美容养生服务，护肤品、化妆品销售，经营场所在湖南省嘉禾县珠泉镇体育路**。美自人公司的企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为汤少波，成立日期为2019年1月7日，股东为张某一、李娜、汤玲波三人，经营范围为医疗美容服务，，经营场所在湖南省嘉禾县珠泉镇嘉滨湖文化商业步行街******商铺美自人中心与美自人公司是两个相互独立的企业，不存在共同经营和合作的情形，美自人中心也未在美自人公司经营场所从事过经营活动，两个企业不存在一套人马、两块牌子，财产混同和人格混同的情形。 2018年11月，汤玲波、汤少波、李娜等着手设立嘉禾县美自人医疗美容有限公司。期间，公司经营场所所需商铺的租赁事宜由，公司经营场所所需商铺的租赁事宜由李娜负责达成合意后，李娜于2018年11月15日向嘉泰公司预付租金20,000元。2018年12月7日，嘉泰公司与李娜正式签订《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》，合同载明“甲方（出租房）：嘉禾县嘉泰商贸有限公司；法定代表人：王小琦”，“乙方（承租方）：李娜；法定代表人：李娜（汤少波）”。合同约定嘉泰公司将位于嘉滨湖文化商业步行街5栋1、2层101-110和201-216号商铺，建筑面积614平方米，出租给乙方使用，租赁用途为医美整形，租赁期为5年,甲方于2018年12月7日前将租赁商铺交付乙方使用，从交付之日起甲方给予乙方2个月的装修免租金期，租金自免租金期届满之日起计算，即自2019年2月8日至2023年2月7日止，第五个租赁年度为免租期，商铺年度租金为283,668元，若有附件补充协议则租金实际收款以附件补充协议为准，租金按半年度缴纳，乙方须在签署本合同时一次性全额支付半年的租金给甲方，期满前一个月支付下半年度租金，每逾期一天按年度租金总额千分之五的标准支付“逾期占用使用费”。如超出规定期间15日仍未缴纳约定租金，则视为违约，原告有权立即解除合同，乙方应立即交回租赁商铺并支付违约金。关于物业管理费，合同约定自实际交房日起计收，按季度先付后用原则，乙方应于实际交房日预付第一个租约季度的物业管理费，以后均于每个季度结束前十日支付下个租约季度的物业管理费，甲方代物业服务公司预收物业管理费时应向乙方提供有效的发票。关于租赁期间电费、水费，乙方租赁商铺的自用电、自用水按乙方独立电表、水表显示的实际发生度数交费，电费、水费按供电、供水部门的收费标准收取，由物业服务公司向乙方代收代缴。此外，合同对履约保证金、甲乙双方的权利义务等进行了约定，其中在原告的权利和义务部分约定，原告应定期检查，因商铺本身质量造成的问题要及时修缮，做到不漏、不淹、三通（户内上水、下水、照明电）和商铺状况良好，以保障承租人安全正常使用。上述租赁合同签订后，嘉泰公司（甲方）与李娜（乙方）签订《补充协议》，以协议形式变更了商铺租金收取标准，协议约定实际收取租金标准为22,600元/月，乙方必须在2018年12月7日向嘉泰公司支付半年商铺租金135,600元。上述租赁合同和补充协议签订后，汤玲波于2018年12月10日经银行转账，向嘉泰公司支付商铺租金115,600元，李娜、汤玲波合计支付租金135,600元（即2019年2月8日至2019年8月8日的租金），嘉泰公司将商铺交付美自人公司装修、使用。2019年1月7日,美自人公司成立，公司设在其租赁嘉泰公司的商铺内，租赁商铺经装修后公司正式营业。2019年9月16日，嘉禾美自人医疗美容门诊部经核准登记取得《医疗机构执业许可证》。2019年9月25日，由于嘉泰公司的消防水池漏水，致使美自人公司租赁的商铺屋面漏水，医疗美容无菌手术室受污染，装修遭到不同程度破坏。为此，美自人公司以漏水事件给其造成损失为由，于9月29日向嘉泰公司发出索赔清单，要求嘉泰公司赔偿损失14万余元，并提出漏水事件处理前美自人公司于国庆节关门停业，待纠纷处理后再开门营业。嘉泰公司针对美自人公司的索赔，于9月30日向美自人公司发出联络函，提出由第三方机构进行评估后，进行合理修复，但因各种原因，双方一直未就漏水给美自人公司造成的损失进行评估鉴定。美自人公司自2019年10月1日关门停业后，嘉泰公司于11月5日向美自人公司发出《商铺租金催缴通知书》和《联络函》，要求美自人公司支付第一年后半年的商铺租金135,600元，尽快恢复正常营业。同年12月4日，嘉泰公司再次向美自人公司发出《商铺租金催缴通知书》，向美自人公司催缴租金。2019年11月27日、12月4日、12月24日，嘉泰公司分别就商铺房门加锁被撬、催促恢复营业、以及要求美自人公司管理人员到场让鉴定人员入店评估等为由，三次向美自人公司发出《联络函》，但双方至今仍未就漏水造成的损失进行鉴定，美自人公司第二个半年及之后的租金亦一直未予缴纳。2020年1月13日，嘉泰公司向美自人中心及李娜发出《关于终止嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同的通知》，并要李娜转发给汤玲波；同年3月15日，嘉泰公司委托律师向美自人中心及李娜发出《律师函》，并转发汤玲波、汤少波，但一直未得到汤玲波、汤少波的回应，嘉泰公司为此提起本案诉讼。诉讼过程中，一审法院根据美自人公司已无继续经营意愿等具体情况，为防止损失扩大，建议美自人公司先行腾空商铺交还嘉泰公司，但美自人公司对该建议未作答复。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案各方当事人争议的焦点主要是租赁合同的责任主体确定问题。《中华人民共和国民法总则》第七十五条规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受；设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，李娜作为美自人公司的设立人和发起人，为设立美自人公司而与嘉泰公司签订《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》，其行为属设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果应由法人承受。从公司法的角度分析，李娜为设立公司虽以自己的名义对外签订合同，但美自人公司成立后，美自人公司对该租赁合同予以确认，并已实际占有、使用租赁的商铺，缴纳了半年的租金，美自人公司实际享有合同权利和履行合同义务，当事人对租赁商铺归美自人公司使用亦无异议，美自人公司拖欠租金后，作为合同相对人的嘉泰公司亦直接向美自人公司主张权利，催讨租金，因此，嘉泰公司请求判令美自人公司承担合同责任，符合法律规定，予以支持。 关于嘉泰公司请求判决解除案涉《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》问题。《合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案双方均无继续履行合同的意愿，且美自人公司无正当理由未支付租金，经嘉泰公司催讨后仍逾期不支付，故作为出租人的嘉泰公司依法可以解除合同，嘉泰公司请求判决解除案涉租赁合同，符合法律规定，予以支持。关于嘉泰公司请求判令美自人公司限期腾空租赁的商铺，并返还嘉泰公司的诉讼请求。案涉租赁合同解除后，美自人公司租赁的商铺依法应当腾空返还嘉泰公司，嘉泰公司的该项诉讼请求符合法律规定，予以支持，但嘉泰公司要求美自人公司、李娜等人恢复原状，因未提出恢复原状具体内容，诉讼请求不明确，故对该诉请不予支持。关于嘉泰公司请求判令美自人公司按照合同约定支付租金的诉请，符合本案实际，予以支持，但嘉泰公司主张各原审被告财产混同、人格混同没有依据，要求美自人中心、李娜、汤少波、汤玲波承担连带责任不予支持。另因嘉泰公司在合同履行过程中，在公司法人和公司设立人（合同签订人）之间选择了公司法人承担合同责任，故对嘉泰公司要求李娜承担合同责任的请求不再支持。关于嘉泰公司请求判令美自人公司、李娜等人支付逾期缴纳租金的资金占用费、违约金、律师费问题，鉴于在租赁合同履行期间，由于嘉泰公司的消防水池漏水，致使美自人公司租赁的商铺屋面漏水，医疗美容无菌手术室受污染等，直接影响了美自人公司的经营活动，甚至导致停业，嘉泰公司违背了“做到不漏、不淹和商铺状况良好，保障承租人安全正常使用”的承诺，同样存在违约行为，且嘉泰公司的违约是美自人公司违约的原因，嘉泰公司应承担相应的违约责任，综合考虑各种因素，酌情减轻美自人公司的违约责任，不再支持嘉泰公司要求美自人支付资金占用费、违约金、律师费的诉讼请求。至于嘉泰公司要求美自人公司支付垫付的物业服务费、水电费，因证据不充分，不予支持，嘉泰公司可补强证据后，由权利主体另行主张权利。另外，美自人公司、汤少波、汤玲波的代理人辩称美自人公司、汤少波、汤玲波不是本案适格被告，嘉泰公司与李娜签订的租赁合同为无效合同等辩解意见，经审查不符合本案实际和相关法律规定，不予采纳。 综上所述，嘉泰公司的部分诉讼请求成立，予以支持；部分诉讼请求不符合本案实际，予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：“一、解除原告嘉禾县嘉泰商业管理有限公司与被告李娜签订的《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》；二、被告嘉禾县美自人医疗美容有限公司于本判决生效之日起十日内，腾空嘉滨湖文化商业步行街5栋1、2层101-110和201-216号商铺，并交还给原告嘉禾县嘉泰商业管理有限公司；三、被告嘉禾县美自人医疗美容有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告嘉禾县嘉泰商业管理有限公司商铺租金271,200元（该租金为2019年8月9日起至2020年8月8日止的租金。2020年8月9日起至商铺交还给原告之日止的租金，按每月22,600元的标准计算）；四、驳回原告嘉禾县嘉泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8674元，由原告嘉禾县嘉泰商业管理有限公司负担3674元，由被告嘉禾县美自人医疗美容有限公司负担5000元。” 本院二审中，嘉泰公司提交一份证据：汤玲波搬美自人公司物品的照片，拟证明汤玲波、美自人公司实际使用房屋的事实。美自人公司、汤少波、汤玲波质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证据的证明目的有异议。汤玲波作为美自人公司的员工，其行为是职务行为，该证据恰恰证明案涉场地由嘉泰公司控制、占有，美自人公司多次想腾空案涉场地却被嘉泰公司阻止的事实，无法腾空场地的责任在嘉泰公司。美自人中心、李娜质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，案涉场地是由美自人公司占有和使用。本院认证如下：各方当事人对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。二审中，美自人公司提交了一份司法鉴定申请书，申请对《承诺书》中签字、印章形成时间进行鉴定。因美自人公司对印章的真实性无异议，且庭审中美自人公司的代理人陈述《承诺书》中的印章系由汤少波保管，本案鉴定已无实际必要，而且美自人公司在一审时未提出书面鉴定申请，其在二审中提出，本院不予准许。 本院审理查明：一、嘉泰公司（乙方）与案涉商铺所有权人蒋志明、曾雄斌（甲方）于2016年2月1日签订《嘉滨湖商业园商品房租赁合同》，约定案涉商铺在租赁期内，乙方有权根据市场运作需要对案涉商铺自行经营或对外租赁，甲方不得干涉乙方或第三方的经营管理，租赁期限为2016年2月1日至2021年2月1日。二、2020年10月28日，美自人公司的委托诉讼代理人就嘉泰公司一审庭审后提交的《情况说明》等证据向一审法院提交了书面质证意见。三、汤少波于2020年8月20日在报纸上登报声明编号为4310240004433的公章于2019年5月1日遗失。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》《补充协议》是否有效以及美自人公司是否应承担本案责任；二、房屋无法腾空造成的租金扩大损失应由谁承担以及一审程序是否违法。 关于争议焦点一。根据审理查明的事实，嘉泰公司已经取得了案涉商铺所有权人的授权对外出租或经营管理案涉商铺，虽然嘉泰公司2021年2月1日之后未与案涉商铺所有权人订立续租合同，但是案涉商铺所有权人对嘉泰公司继续经营管理案涉商铺未提出异议，原租赁合同继续有效。嘉泰公司超出原租赁期限将案涉商铺出租给美自人公司使用，不属于无权处分的行为。美自人公司提出嘉泰公司超出原租赁期限签订的案涉《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》《补充协议》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。李娜系美自人公司股东，案涉商铺亦实际由美自人公司作为经营场地使用，并且李娜、汤玲波亦按照案涉租赁合同及补充协议的约定支付了2019年2月8日至2019年8月8日的租金135,600元，嘉泰公司有充分的理由相信李娜签订案涉《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》《补充协议》是为美自人公司所为代理的意思表示。美自人公司是否在案涉《嘉滨湖文化商业步行街商铺租赁合同》《补充协议》签章，并不影响美自人公司作为合同的实际权利人承担相应的民事责任。美自人公司提出其不是合同相对人，无需承担本案责任的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点二。本案中，嘉泰公司同意解除案涉合同，一审法院根据美自人公司已无继续经营意愿等情况，建议美自人公司先行腾空商铺交还嘉泰公司，但美自人公司对该建议未作答复，因此对于房屋无法腾空造成的租金扩大损失应由美自人公司承担。根据审理查明的事实，一审组织双方对嘉泰公司庭后提交的《情况说明》等证据进行了质证，美自人公司亦提交了书面质证意见，不存在该证据未经质证的情形。美自人公司提出租金扩大损失应由嘉泰公司承担以及一审程序违法的上诉理由不成立，本院不予支持。至于案涉商铺是否漏水以及漏水对美自人公司是否造成损失的问题，属于另一种法律关系，本院不予处理。《承诺书》的落款时间为2019年9月18日，美自人公司的代理人陈述《承诺书》中的印章系由汤少波保管，但汤少波于2020年8月20日才在报纸上登报声明公章遗失，加盖公章时间在前而遗失公章申明在后，而且如焦点一所述，《承诺书》是否加盖美自人公司公章，并不影响美自人公司承担本案责任。因此一审法院采信《承诺书》并无不当，本院予以支持。 综上所述，美自人公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8674元，由上诉人嘉禾县美自人医疗美容有限公司负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 戴陈峰 审 判 员 李气春 审 判 员 孟晋忠 二〇二一年三月三十日 法官助理 肖露华 书 记 员 梁 艺 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。