山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0202民初692号 原告：纪广初，男，1968年6月6日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：胡克壮，山东照岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李军，山东照岳律师事务所律师。 被告：丁立财，男，1955年11月4日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 原告纪广初与被告丁立财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告纪广初及其委托诉讼代理人胡克壮和李军、被告丁立财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪广初向本院提出诉讼请求：1．丁立财支付纪广初押金10000元；2．丁立财支付纪广初剩余租期（自2020年7月8日至2020年8月11日，34天）内的房租费14571元（90000/210*34）；3．本案诉讼费由丁立财承担。事实和理由：2019年5月3日，纪广初、丁立财签订房屋租赁合同。纪广初承租丁立财所有的市南区产，租期自2019年7月12日至2024年7月11日，约定首年租金210000元，后四年租金220000元，半年交付一次。2019年6月11日，纪广初支付房租105000元，后在履行过程中，房租降至一年180000元，2020年12月12日，交房租90000元。后因疫情，丁立财同意将租赁期限延长一个月至2020年8月12日，后征得丁立财同意，纪广初将房屋转租。丁立财承诺将剩余租期内的房租费及押金退还给纪广初，现丁立财拒不支付，无奈诉至法院，望判如所请。 丁立财辩称，请求法院依法驳回纪广初对丁立财的诉讼请求，本案诉讼费由纪广初承担。双方合同约定，租赁期为五年，纪广初只履行了一年合同，属违约，合同规定违约方需向另一方支付三个月的违约金，并且纪广初有权收回房子，终止合同。合同的第一年租金是年210000元，纪广初下半年的租金只交了九万元，少交15000元，当时也是年底纪广初提出有困难，先交90000元，丁立财在不情愿的情况下，也没有办法，后来丁立财多次催要无果，到了20年的三月份，丁立财又找纪广初说，把欠费交上今年就给你降房租，就按年十八万元算，如果你往外转，也按今年现在给你的十八万往外转，在丁立财的一再人让下，纪广初以各种理由补交，据上所述，丁立财认为，纪广初只履行了一年合同，构成违约，且未足额支付租金，而租赁押金性质是租赁合同保证金，合同到期后，才能返还给纪广初，在纪广初违约，且不能继续履行合同和欠费的情况下，丁立财不予退还押金的行为，符合合同的约定及法律法规，依法应予支持。关于纪广初所说的延期一个月的事，丁立财共出租三块房屋，都是在继续履行合同的前提下，按合同支付下一个租期的租费的时候，给业户省了一部分钱，而纪广初所说的话，断章取义，歪曲了丁立财话的原意，如果双方签一年的合同丁立财能租给纪广初房屋吗，又怎么可能在让给纪广初一个月的时间，由于纪广初自己无力经营，自己干不下去了，即使有一个月的免费使用期，也是纪广初自行放弃了这一个月的使用权力，丁立财既没收取这一个月的租费，纪广初也没有和丁立财进行房屋交接验收，也没有签订终止日期协议，因此纪广初所说的返还34天租费，纯是无中生有，根本不存在，请求贵院予以驳回。双方协议租赁期为五年，年租金210000元，由于纪广初的违约，使丁立财的经济遭受了严重的损失，在这种情况下，丁立财第二年还是给纪广初和往外转都降了租金，二纪广初在没有丁立财的参与下和第三方谈的转让条件，纪广初收了第三方的钱后，在丁立财还没和第三方签订租赁协议和支付租金的情况下，纪广初自行撤离，因纪广初违背了丁立财的转租条件，使丁立财无法和第三方签订租赁协议，这种损人利己的做法，就是纪广初所说的转让，实为自己拿钱跑人。没有丁立财参与的所谓转让，丁立财不予认可。综上所述，纪广初诉讼请求与事实不符，于法无据，为保护丁立财的个人合法权益，特向贵院提起答辩，请求依法驳回纪广初的诉讼请求，丁立财保留反诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 1．2019年5月3日，丁立财（出租方、甲方）与纪广初（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定纪广初承租丁立财房屋。第一条、丁立财房屋坐落于青岛市。第二条、自2019年7月12日起到2024年7月11日止租期五年第一年租金为210000元。支付方式租金为每半年交付一次，租金应于前次租金到期三十日之前支付下一次租金，即第一次租金交付日期为2019年6月12日，第二次租金为12月12日，以此类推，先付后租过期七个工作日后未支付租金，属违约，丁立财有权终止合同，收回房屋。第三条、签订合同当日纪广初交丁立财订金一万元及半年租金，保证金留作房屋租赁保证金，该保证金不可视为纪广初的租金，丁立财应于租赁期满合同到期后，纪广初腾空房屋时结清水电费等后无息返还给纪广初。 2．2019年5月4日、2019年6月15日，纪广初支付10000元、105000元。 2019年12月2日，纪广初支付房屋租金90000元。 3．2020年3月31日至2020年6月11日，纪广初与姜某通过微信进行沟通，其中3月31日丁立财称“姜，我又和你阿姨商量了一下，如你往外转房租第一年就按你现在的年十八万一样吧，你在转不出去我也没法帮你了。”，姜某称“谢谢叔和阿姨，今年生意都不好做，今年是不好干啊，先转转看，一直在网上发着，也没个打电话的”；其中4月15日姜某称“叔，疫情你给我们的一个月时间，我们给他半个月的装修期，我们生活上您也知道，要不就压一万吧叔！”，丁立财称“姜，这个事不能商量，我能提供的条件都尽力了，为了你能转让出去，我降低了多少条件，你不知道吗，但为了后续的事你能负责这是必须的。”；其中4月17日丁立财称“本来转让就是按你的现状继续往下转，你们谈好我签字行了，我守着人家说好，转不出去到期我收房子吗，按合同提前一个月交房租，交不上我们就收房子了”；其中6月11日丁立财称“有合同，按合同办，本来这个月你就应该腾房了，因为违约方需付对方三个月的违约金，下个月转不出我就收房了，按合同办，”。 4．证人姜某出庭作证称，姜某和纪广初是合作关系，和丁立财是租赁关系。转让涉案房屋是经过丁立财同意，丁立财承诺将押金和剩余租期内的租金退还。2020年7月4、5号签订店铺租赁转让协议。姜某把房子交接给的下家，没有和丁立财做过交接，没有和丁立财签订过房屋租赁终止日期合同。记不清撤离前第三方是否把租金交给了丁立财，经过丁立财同意把房子租给别人。姜某和第三方谈转让费等问题时丁立财没参与，转让事项参与了。姜某和第三方转让了房屋、交接证据。双方签订的租赁合同有效，但是后期口头改正过里面的内容，有证据。 5．庭审中，关于案涉房屋水电费是否已经结清。 纪广初、丁立财均称，结清了。 本院认为，丁立财、纪广初签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。按照《房屋租赁合同》的约定和微信记录的内容，丁立财在签订合同时收取的10000元应当返还纪广初，因此本院对纪广初的该项诉讼请求予以支持。2019年12月12日至2020年7月11日的租金《房屋租赁合同》约定为105000元，纪广初支付租金90000元。其主张退还自2020年7月8日至2020年8月11日的房屋租金，缺乏事实依据，本院不予支持。丁立财主张纪广初支付违约金，依照法律规定应当提起反诉，本案中不宜合并审理，当事人可另案处理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下： 一、被告丁立财于本判决生效之日起10日内向原告纪广初返还订金10000元。 二、驳回原告纪广初的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费400元，减半收取200元，由原告纪广初负担117元，被告丁立财负担83元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审判员  王鹏 二〇二一年三月五日 书记员  祁琳