（2014）未民初字第00766号西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初19249号 原告：西安曲江唐瑞置业有限公司。法定代表人：柏力，董事长。委托诉讼代理人：孟恩海，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑶，陕西永嘉信律师事务所律师。被告张琳，女，1989年2月5日出生，汉族。第三人：中国工商银行股份有限公司西安太华路支行。法定代表人：张军玲，行长。原告西安曲江唐瑞置业有限公司（以下简称“唐瑞置业”）与被告张琳、第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行（以下简称“工行太华路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月4日作出(2017)陕0112民初1564号之一民事裁定书，原告不服该裁定书上诉至陕西省西安市中级人民法院。2020年3月21日陕西省西安市中级人民法院作出（2017）陕01民终13602号民事裁定书，撤销本院(2017)陕0112民初1564号之一民事裁定书，指令本院继续审理。本院于2020年5月29日作出(2020)陕0112民初5895号民事判决，原告唐瑞置业不服提起上诉，西安市中级人民法院于2020年9月18日作出（2020）陕01民终9946号民事裁定书，撤销上述判决并发回本院重新审理。原告唐瑞置业的的委托诉讼代理人孟恩海、刘瑶到庭参加诉讼。被告张琳、第三人工行太华路支行经合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告唐瑞置业向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2012年2月12日签订的登记号为的《商品房买卖合同》，请求法院判令被告配合原告前往西安市XX城XX号商品房的预购商品房贷款抵押登记注销手续及预售登记备案注销手续，并承担全部手续费用；2、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金共计199530.6元（总房款997653*20%）；3、判令被告向原告支付上诉人履行担保责任需支出的全部费用（包括但不限于按揭本金、利息、违约金、诉讼费用等，以下简称补偿款）809981.85元（截止2020年5月21日，如后续继续发生，最终以实际偿还之日按揭银行核算金额为准），以及被告向原告支付原告向按揭银行履行担保责任补偿款违约金，其中以26629.62元为基数，自2016年9月30日起至实际清偿之日，以213370.38元为基数自2020年8月13日起至实际清偿之日，分别按每日5‰的标准向原告支付违约金，最终以实际发生的补偿款为基数，按照如下标准计算违约金（补偿款违约金=补偿款总额*5‰*实际代偿之日计算至清偿之日的天数）；4、解除原告、被告及第三人之间所签订的《工商银行个人购房借款/担保合同》，同时由被告、第三人配合原告办理预购商品房贷款抵押或者抵押登记注销手续，由被告承担全部手续费；5、登记号为的《商品房买卖合同》注销后，原告退还被告全部购房款（含首付款和银行按揭贷款本金）时，直接扣除应由被告承担的违约金、全部原告代偿的按揭贷款相关费用、诉讼费等。6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买原告开发的XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，被告支付首付款307653元，余款从第三人处贷款支付，原告为该笔贷款承担阶段性保证责任。因被告逾期偿还按揭贷款，截止2017年2月14日第三人从原告处划扣26629.62元用于偿还被告按揭贷款。《商品房买卖合同》约定买受人逾期偿还银行按揭贷款且出卖人履行担保责任的，买受人应当补偿并承担违约金；如买受人逾期或累计逾期偿还按揭贷款超过三期的，出卖人有权解除买卖合同并收回房屋。故原告诉至人民法院，请求判如所请。被告张琳未答辩。第三人工行太华路支行未陈述意见。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、中国工商银行按揭贷款客户张琳扣划保证金情况说明及扣款凭证、预购商品房贷款抵押登记备案证明、催促缴纳银行按揭贷款的律师函及发函凭证、催促办理房屋入住手续的提示函及发函凭证、解除《商品房买卖合同》的通知及发函凭证、物业情况说明、收款收据，本院确认有效。结合当事人提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2012年2月12日，原告唐瑞置业与被告张琳签订了《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12005544），约定被告张琳购买原告唐瑞置业开发的西安市浐灞生态区XX路XX小区XX号楼XX单元XX层XX室。该房屋总价款997653元，首付款307653元，剩余房款69万元以按揭某某支付。该合同附件六第一部分第二条第四款约定，在出卖人（原告唐瑞置业）为买受人（被告张琳）向按揭银行提供担保的情况下，如买受人逾期偿还银行按揭贷款的，买受人应补偿出卖人为买受人向按揭银行履行担保责任而支付的全部费用（以下简称：补偿款，包括但不限于按揭本金、利息、违约金）；还应自买受人应还款之日起以补偿款为基数，每延迟一日向出卖人支付千分之五的违约金；如买受人逾期或累计逾期偿还银行按揭贷款超过三期或买受人所购房屋被第三方申请查封、冻结等情况，则出卖人有权解除买卖合同并收回商品房，出卖人有权到相关部门办理解除买卖合同的一切手续（合同解除自出卖人向买受人发出书面通知之日生效），同时买受人按买卖合同商品房总价款之20%向出卖人支付违约金；此种情况下，出卖人有权将商品房另行出售，出售所得在扣除买受人应向出卖人支付的补偿款、违约金及其他应付款项后，余额（如有）由出卖人无息退还买受人。2012年3月19日，原告与被告、第三人签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告从第三人处贷款69万元，原告系保证人。被告告张琳从2016年3月开始逾期偿还银行贷款，原告唐瑞置业向第三人工行太华路支行代偿了银行贷款。截止2020年11月20日，原告代被告向第三人偿还银行贷款本息及诉讼费共计820062.57元（其中诉讼费用11230元），现被告在第三人处贷款的涉案本息已全部清偿。庭审中，原告明确其第三项诉讼请求的全部费用金额为820062.57元，违约金其中26629.62元从2017年2月14日按照每日5‰计算至实际清偿之日；其中24万元从2020年8月13日按照每日5‰计算至实际清偿之日；其中542202.95元从2020年11月20日按照每日5‰计算至实际清偿之日；其中11230元从2020年11月20日按照每日5‰计算至实际清偿之日，违约金计算标准每日5‰。另查明，涉案房屋现被西安市公安局经济技术开发区分局查封。被告张琳一直未收房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方意思自治且不违反法律规定，合法有效。被告作为买受人逾期偿还银行按揭贷款导致原告履行保证责任代其偿还了剩余全部80余万元贷款本息，现原告主张解除合同，符合双方签订的《商品房买卖合同》的约定，本院予以支持。原告现已代被告全额支付剩余贷款本息且双方签订的《商品房买卖合同》解除，故其要求被告配合办理涉案商品房抵押权预告登记注销手续，符合合同约定，本院予以支持。另，因第三人系抵押权人，故其亦应当配合办理抵押权预告登记注销手续。涉案房屋现因刑事案件处于查封阶段，原告要求被告配合办理涉案房屋预售登记备案注销手续，事实上不能履行，本案不予处理。原告代被告向银行垫付的贷款本息及诉讼费共计820062.57元，原告要求被告偿还，符合《商品房买卖合同》的约定，本院予以支持。原告代被告向本院支付执行费用9433元，此款项被告应当向原告支付。原告基于涉案《商品房买卖合同》附件六第一部分第二条第四款的约定向被告主张总房款20%的违约金和代垫补偿款日5‰的违约款，但该约定中上述两项违约金的约定应属并列关系，原告现要求解除合同，故原告要求被告支付总房款20%的违约金（199530.6元）的诉讼请求符合合同该约定，本院予以支持。而原告要求被告按日代偿款项日5‰支付违约金的主张，本院不予支持。原告、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》现已实际履行完毕，该合同权利义务已终止，现原告要求解除该合同，于法无据，本院不予支持。原告要求被告承担注销的手续费，但该费用原告未提交证据予以证明且目前尚未实际发生，故原告此项诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。现双方《商品房买卖合同》已解除，原告应当向被告退还购房款，原告要求在向被告退还购房款时扣除上述被告应当向原告承担的代偿款项，应当视为原告同意向被告退还购房款，原告要求在履行时进行抵扣符合双方合同约定，但因原告已分项主张被告向其支付代垫款项及违约金等，故其就抵扣事宜可在履行本判决时进行。被告张琳未到庭，如其认为存在其他损失可另案依法主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告西安曲江唐瑞置业有限公司与被告张琳于2012年2月12日签订的《商品房买卖合同》（合同登记号：）解除。二、被告张琳及第三人中国工商银行股份有限公司西安太华路支行于本判决生效之日起十日内协助原告西安曲江唐瑞置业有限公司办理位于西安市浐灞生态区XX路XX路XX幢XX室房屋（不动产权证：117XXXXXXX-1-0-22-30701-0）的预售商品房抵押权预告登记手续。三、被告张琳于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江唐瑞置业有限公司代垫款项共计820062.57元。四、被告张琳于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江唐瑞置业有限公司违约金199530.6元。五、被告张琳于本判决生效之日起十日内支付原告西安曲江唐瑞置业有限公司执行费用9433元。六、原告西安曲江唐瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告退还购房款997653元。七、驳回原告西安曲江唐瑞置业有限公司其余诉讼请求。如当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13885元，原告西安曲江唐瑞置业有限公司已预交，现由原告自担885元，被告张琳负担1.3万元，被告张琳负担的部分于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（此页无正文）      审  判  长      林  娜审  判  员      杨  宁人民陪审员      朱爱芝  二〇二一年二月二十六日 书  记  员      赵玉娜       1