湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终325号上诉人（原审原告）：王金海，男，1974年10月10日出生，住湖南省澧县。上诉人（原审原告）：李连平，男，1974年9月29日出生，住湖南省澧县。两上诉人共同委托诉讼代理人：范道华，湖南城头山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：澧县创兴农机机械制造厂，住所地湖南省澧县澧澹街道办事处。经营者：宋贤荣。被上诉人（原审被告）：宋贻高，男，1950年6月17日出生，住湖南省澧县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨金枝，澧县澧浦法律服务所法律工作者。上诉人王金海、李连平因与被上诉人澧县创兴农机机械制造厂（以下简称创兴农机厂）、宋贻高房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李连平及王金海、李连平共同委托诉讼代理人范道华、被上诉人宋贻高及创兴农机厂、宋贻高共同委托诉讼代理人杨金枝到庭参加询问。本案现已审理终结。王金海、李连平上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王金海、李连平的全部诉讼请求；2.一、二诉讼费由创兴农机厂、宋贻高承担。事实与理由：1.一审判决认定“创兴农机厂、宋贻高按约腾空租赁房屋和场坪”认定事实错误。创兴农机厂、宋贻高仅仅是开始启动小范围腾房，王金海在行政部门办理开办手续遇阻时当即进行了通知，至今都未腾空租赁房屋和场坪。2.一审判决适用法律错误。王金海、李连平对合同不能履行是不能预见、不能避免、不能克服的。房屋租赁合同因违反土地利用总体规划导致无法履行，合同该目的无法实现，创兴农机厂、宋贻高也未履行在先义务，合同依法应当解除，维持效力将导致资源浪费。创兴农机厂、宋贻高辩称，原审认定事实正确，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王金海、李连平以申请医院未批准为由要求解除合同并返还保证金和租金没有事实和法律依据，即使合同目的不能实现，王金海、李连平也应当承担违约责任。王金海、李连平向一审法院起诉请求：1.判令准予解除双方于2020年6月18日签订的《房屋租赁合同》；2．判令创兴农机厂、宋贻高连带返还租金和保证金40万元；3．本案诉讼费用由创兴农机厂、宋贻高承担。一审法院认定事实：宋贻高系创兴农机厂经营者宋贤荣之父。2020年5月12日，王金海、李连平向常德市、澧县两级卫生健康主管部门提交《关于申请成立澧县金海康复医院的报告》，内容为：常德市卫生健康局、澧县卫生健康局：王金海、李连平拟投资1200万元创办一所二级精神病专科医院澧县金海康复医院，在澧县××街道××社区××组××房××房，第一期将装饰4000多平方米的主楼先投入使用，第二期装饰3000多平方米。2020年6月15日，澧县卫生健康局批复：经研究，同意向常德市卫健委申报。2020年6月18日，出租方宋贻高、创兴农机厂与承租方王金海、李连平签订《房屋租赁合同》1份，约定承租方租赁出租方不动产用作医院场所，合同条款如下：第一条租赁房屋位于澧县××街道××居委会，创兴农机厂单独所有，共两宗不动产，不动产权证书号：（湘）2017澧县不动产权第0008432号、（湘）2017澧县不动产权第0008811号。不动产权登记房屋建筑面积分别为1165.44平米、3969.06平米，权利性质出让／自建房，用途为工业用地。……第二条承租方租赁用途为开办康复医院，及与开办康复医院相关的附属用途（包括但不限于开办自用食堂、住宿或员工宿舍、广告牌位、停车场等只对内服务不对外开放的相关附属设施）。第三条鉴于承租方现正在办理设立康复医院的相关手续，康复医院设立完成之后，本租赁合同的承租人自动变更为康复医院，本合同加盖医院印章。第四条2020年12月18日起至2027年12月17日计算承租期限。……第一年租赁期限为2020年6月18日至2021年12月18日，装修期6个月，装修期间承租方不交租金，自2020年12月18日起计算租金。第五条第一年租金58万元。……合同订立之日承租方交付第一年租金中的30万元，余款25万元在医院开始营业前付清。……第六条房屋交付及相关：本合同签订次日起算，出租方在三十个日内腾空租赁房屋和场坪，并交付标的物。如到期未腾空房屋，则承租方有权处置房屋和场坪的设施设备。……第十四条本合同签订之日起三日内承租方向出租方支付保证金额10万元，合同终止时双方无争议，出租方必须将保证金退还给承租方。……第十九条经双方签字盖章生效。合同尾部出租方栏有宋贻高、宋贤荣签字并加盖了创兴农机厂公章，承租方栏有王金海、李连平签名捺印。当日，王金海、李连平依约向创兴农机厂的经营者宋贤荣支付保证金10万元、租金30万元，合计40万元，宋贤荣出具了收据。之后，创兴农机厂、宋贻高按约腾空租赁房屋和场坪。2020年6月28日，王金海向宋贤荣发送一条短信：“兄弟：你那个激光切割机明天不拆，等我和院长通知。房屋使用性质是工业，政策上有障碍。”后王金海、李连平以行政机关认为房屋土地用途属工业用地不同意其设立康复医院的申请为由，要求解除合同与返还保证金和租金。一审法院认为，宋贻高、创兴农机厂与王金海、李连平签订的《房屋租赁合同》系依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力。双方应按约履行合同义务，不得擅自解除合同。从上述合同的内容看，双方未约定解除该合同的情形，且在履约过程中双方不能协商一致解除合同。现王金海、李连平主张解除与创兴农机厂、宋贻高签订的上述合同，并要求返还保证金与租金40万元，又不能提供相应的证据证明存在法定解除该合同的情形，故对王金海、李连平的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决驳回王金海、李连平的诉讼请求。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由王金海、李连平负担。本院二审期间，王金海、李连平提交了新的证据材料，本院组织了双方当事人进行质证，对于王金海、李连平提交的澧县自然资源局、澧县住房和城乡建设局关于申请建立金海康复医院的回复，创兴农机厂、宋贻高认为两部门无权批准设立医院，应当是卫健局审批。本院认为，设立医院涉及到诸多程序，自然资源局以及住建局对土地性质环节有权进行审查，该两份证据能够证明因土地性质原因导致设立医院申请不予通过的事实，本院予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，2020年12月1日、12月2日，澧县住房和城乡建设局、澧县自然资源局分别向王金海、李连平出具回复，以该创兴农机机械制造厂的建筑性质为工业建筑，用地为工业用地，现改建为医院，其建筑使用性质发生改变，需规划部门出示规划许可文件为由不予同意。王金海、李连平向一审法院起诉后，诉状副本送达给创兴农机厂、宋贻高的时间为2020年9月17日。本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋租赁合同是否应当解除。本案双方当事人发生争议、合同解除的事由发生在民法典实施以前，故本案应当适用民法典实施前的法律。根据《中华人民共和国合同法》的规定，违约方不享有单方解除合同的权利。本案中，王金海、李连平与创兴农机厂、宋贻高签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示且不违反法律强制性效力性规定，系有效合同。王金海、李连平应按约支付租金。王金海、李连平签订合同后反悔，系违约方，本不享有解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉解除合同的，人民法院应予支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。王金海、李连平租赁创兴农机厂的土地目的是用来开设康复医院，后行政部门因土地性质问题未予以审批。导致合同无法继续履行的原因并不是王金海、李连平故意造成，不存在恶意违约的情形。在此情形下，若再要求违约方继续履行合同，对其显失公平，也将造成资源的闲置和浪费。创兴农机厂、宋贻高在知道合同根本目的无法实现后仍拒绝解除合同，违反诚实信用原则。故本着对双方有利且公平的原则，案涉合同应当予以解除。解除的时间应为起诉状副本送达给创兴农机厂、宋贻高的时间即2020年9月17日。合同解除后，必然会给出租方创兴农机厂、宋贻高带来一定的损失，王金海与李连平作为违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同减少或者免除。但创兴农机厂、宋贻高在一审中并未提出反诉要求赔偿损失，也未提交损失的相关证据，导致本案在二审中难以确定返还财产或者赔偿损失的范围，创兴农机厂、宋贻高可通过另行起诉等方式解决。因王金海、李连平属于违约方，应当承担相应的违约责任，在守约方损失数额未确定的情形下，对其要求返还保证金及租金的请求本院亦无法确定应当返还的具体数额。因此该诉请在本案中不宜进行处理，在创兴农机厂、宋贻高要求两人承担违约责任赔偿损失案中一并处理更加公平合理。综上所述，王金海、李连平的上诉请求部分成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，因王金海、李连平在二审中提交了新证据导致一审实体处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省澧县人民法院（2020）湘0723民初2418号民事判决；二、王金海、李连平与澧县创兴农机机械制造厂、宋贻高签订的房屋租赁合同于2020年9月17日解除；三、驳回王金海、李连平的其他诉讼请求。一审案件受理费7300元，减半收取3650元，由王金海、李连平负担；二审案件受理费7300元，由王金海、李连平负担。本判决为终审判决。审判长  蒋晓玲审判员  杨 炎审判员  孙 晖二〇二一年三月三十日法官助理侯仙婷书记员余芳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。