上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初1713号原告：上海勘昂贸易有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：许飞红，执行董事。委托诉讼代理人：姚江，上海宝江律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘娜，上海宝江律师事务所律师。被告：夏志红，男，1972年3月19日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：王平，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：林云芳，女，1972年11月3日生，汉族，户籍地安徽省。原告上海勘昂贸易有限公司(以下简称“勘昂公司”)与被告夏志红、林云芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告勘昂公司的委托诉讼代理人姚江、潘娜，被告夏志红的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。被告林云芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告勘昂公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告夏志红、林云芳支付逾期交房的赔偿金人民币342,000元(以下币种均为人民币)；2、判令被告夏志红、林云芳支付房屋转移占有前欠付的物业管理费5,969.68元、电费1,109.20元、燃气费1,806元。事实和理由：2020年4月7日，双方签订《房屋买卖合同》，约定由勘昂公司购买夏志红、林云芳名下上海市宝山区依安路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，总房价1,210万元。合同约定，夏志红、林云芳应于2020年7月1日前腾出房屋并验收交接，尾款10万元在房屋交接后当日结清，逾期交房应按已付款日万分之五支付违约金。上述合同签订后，勘昂公司支付购房款1,200万元并于2020年5月22日取得房地产权证，但夏志红、林云芳直至2020年8月27日才腾空房屋通知勘昂公司可以进入，逾期交房达57天。故勘昂公司提出诉请如上，并要求将尾款10万元抵扣夏志红、林云芳应付的赔偿金及相关费用。被告夏志红辩称，不同意勘昂公司的诉讼请求，企业购买商品住房应符合设立年限满五年、累计缴纳税款金额已达100万元、职工人数10名及以上等条件。勘昂公司成立于2020年4月30日，又是小微企业，显然不具备购房资格，双方间买卖合同应为无效。若法院认为合同有效，勘昂公司从未催告过交房，应视为对夏志红逾期交房的认可。即便夏志红构成违约，勘昂公司主张的逾期交房违约金标准也过高，要求调整为以1,200万元为基数，按贷款市场报价利率计算。此外，勘昂公司至今未支付房屋尾款10万元，也应承担违约责任，如果合同有效，夏志红保留追究勘昂公司逾期付款违约金的诉讼权利。被告林云芳未到庭应诉，但向本院寄送书面答辩状称，不同意勘昂公司的诉讼请求，其于2020年7月29日与夏志红离婚，对夏志红与勘昂公司房屋买卖的行为不知情，没有承担任何责任的义务。本院经审理认定事实如下：2020年4月7日，夏志红(甲方)与案外人王某某(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定由乙方购买甲方名下系争房屋，总房价1,210万元，双方应于2020年7月1日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方。同日，夏志红出具收据，载明收到王某某支付的购房定金50万元。2020年5月4日，勘昂公司(乙方)与夏志红、林云芳(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有系争房屋，转让价款共计800万元；甲、乙双方同意，甲方于2020年7月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方确认在2020年5月10日前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产权利转移及房地产交接)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定最后交付之日起算至实际支付之日止。合同补充条款(一)第4条约定，甲方应于2020年7月1日之前将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、燃气等费用进行结算。同日，双方签订《补充协议》，约定，双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定的成交价为800万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备，现经双方友好协商，就此达成如下协议：一、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方410万元，已于2020年4月22日前以转账形式支付给甲方，夏志红委托提供的账户马磊磊370万元，林云芳30万元，剩余10万元于甲方腾出该房屋并通知乙方进行验收交接后当日结清；甲乙双方协商一致乙方以总价1,210万元购买甲方该房屋包含(车库、固定装修等)，买卖合同价格分别以转账形式支付给甲方林云芳725万元，夏志红委托提供的账户马磊磊75万元。上述合同签订后，勘昂公司法定代表人许飞红于2020年4月22日向马磊磊账户支付320万元，向林云芳账户转账支付30万元。2020年5月6日，许飞红转账支付马磊磊75万元，转账支付林云芳725万元。2020年5月22日，勘昂公司经核准登记为系争房屋权利人。2020年8月27日，夏志红出具证明，载明“证明依安路XXX弄XXX号房子车库已搬完，买家王某某可以进入”。2020年9月2日，夏志红与许飞红签订《房屋交接书》，主要内容为，甲、乙双方就系争房屋进行交接，交接当日水电煤及物业费实勘记录如下：水1,933.7034立方米，电当前平27,578.07度、当前谷11,125.03度，煤气9,106.228立方米，截止2020年8月31日所欠8个月的物业费总计5,969.68元。另查明，夏志红、林云芳于2020年7月29日经法院调解离婚。审理中，勘昂公司向本院提供物业费发票、电费账单及付款凭证、燃气费缴费通知，证明勘昂公司为夏志红、林云芳垫付房屋交接前欠付的物业管理费5,969.68元、电费1,109.20元以及燃气费1,806元。夏志红对上述证据真实性无异议。庭审中，勘昂公司及夏志红均确认《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》上林云芳的签名为其本人所签。本院认为，夏志红、林云芳与勘昂公司签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。夏志红关于房屋买卖合同无效的抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采信。根据合同约定，夏志红、林云芳应于2020年7月1日交付房屋，其实际于2020年8月27日才交付房屋。勘昂公司据此要求夏志红、林云芳支付逾期交房违约金，相关诉请合法有据，本院予以支持。关于违约金标准，夏志红辩称勘昂公司主张的标准过高，要求调整为以1,200万元为基数，按贷款市场报价利率计算。本院综合考虑本案实际情况，酌情确定违约金按夏志红主张的标准计算。勘昂公司为夏志红、林云芳垫付了房屋交接前拖欠的物业管理费、电费及燃气费等费用，并已提供相关付款凭证为证，其要求夏志红、林云芳支付上述费用，本院予以支持。系争房屋已交付勘昂公司，勘昂公司理应支付尾款10万元。勘昂公司要求以尾款抵扣夏志红、林云芳应付的违约金等费用，相关请求缺乏依据，本院不予支持。《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》中均有林云芳签名，林云芳也实际收取了相关房款，其关于对房屋买卖不知情的抗辩意见，明显有违事实，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告夏志红、林云芳于本判决生效之日起十日内，支付原告上海勘昂贸易有限公司逾期交房违约金(以1,200万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年7月2日起算至2020年8月27日)；二、被告夏志红、林云芳于本判决生效之日起十日内，支付原告上海勘昂贸易有限公司物业管理费5,969.68元、电费1,109.20元、燃气费1,806元；三、原告上海勘昂贸易有限公司于本判决生效之日起十日内，支付被告夏志红、林云芳房屋尾款10万元；四、驳回原告上海勘昂贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3,282元，由原告上海勘昂贸易有限公司负担2,369元，被告夏志红、林云芳负担913元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二一年三月十七日法官助理 张雨柏书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。