贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终747号上诉人（原审被告）：贵阳全程德邦物流有限公司。住所：贵州省贵阳市白云区麦架镇新材料产业园。统一社会信用代码：915201136975385639。法定代表人：钟智龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁志祥，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张支均，男，1946年6月9日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审原告）：赵产明，男，1964年4月1日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人贵阳全程德邦物流有限公司（以下简称“德邦物流”）与被上诉人张支均、赵产明房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院(2020)黔0382民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年3月9日进行了二审调查询问，上诉人德邦物流的委托诉讼代理人丁志祥，被上诉人张支均、赵产明到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。德邦物流上诉请求：1、撤销贵州省仁怀市人民法院(2020)黔0382民初3408号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审案件受理费由张支均、赵产明承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。1、根据双方之间签订的《商铺租赁合同》第八条（四）约定，德邦物流租赁房屋的主要目的是经营物流、快递，在合同签订时对此部分作出专门约定，故张支均、赵产明要求赔偿地板、门、锁的维修费用4,120元，不应得到支持；2、根据《商铺租赁合同》第七条（二）约定，合同签订后，德邦物流根据合同约定对房屋进行装修，装修前装修效果图与招牌效果图经过张支均、赵产明签字同意，故要求赔偿拆除广告牌、门前混凝土等费用10,000元不应得到支持；3、根据《商铺租赁合同》第七条（二）中明确约定了租赁物的交付与返还，合同中约定了承租人的提前解约权，以违约金的形式明确约定了违约责任，德邦物流以邮寄方式送达解除通知书，送达行为及提前解约行为均合理合法，德邦物流于2019年6月10日将房屋如约交回后，张支均、赵产明的房屋已经多次转租，要求支付6,666元租金不合理。综上，请支持上诉请求。张支均、赵产明辩称，本案的租赁关系有签订的租赁合同予以佐证，德邦物流通过邮寄方式向我方返还部分钥匙，后来在一审法官的主持下，虽然将其余的钥匙予以返还，但门锁已经损害，返还的钥匙不能正常使用，由于德邦物流对我方的出租房屋造成一定的损坏，双方在协商退租的过程中一直未达成一致意见，至今德邦物流将我方出租的房屋进行改造未恢复出租时的状态，导致我方不能正常出租给他人使用。综上，请驳回上诉，维持原判。张支均、赵产明向一审法院起诉请求：1、判令德邦物流赔偿租赁张支均、赵产明房屋期间损坏的地板、门、锁等共计5,000元；2、判令德邦物流消除浇灌在张支均、赵产明店面门前混泥土、拆除牌子及室内原有地板面上新安装地板及其他设施等，或者赔偿损失共计10,000元；3、判令德邦物流赔偿因张支均、赵产明未进行门面停租交接，导致张支均、赵产明门面租金损失：2020年4月至2020年7月11日共计8,700元；4、诉讼费由德邦物流承担。一审法院认定事实：2018年3月31日，出租方张支均、赵产明（甲方）与承租方德邦物流（乙方）签订《商铺租赁合同》，张支均、赵产明将位于贵州省仁怀市合大桥前行300米的房屋铺面租给德邦物流作为物流、快递使用。《商铺租赁合同》中对合同租金等做如下约定：第四条：（一）房屋租赁期自2018年4月1日至2020年4月1日；第五条：（一）每月租金2000元；第七条：（二）返还，租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，甲乙双方应结清各自应当承担的费用，（三）乙方添置的新物可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为：可拆除的由乙方拆除；附着于房屋结构不可拆除部分则无偿归甲方所有，乙方不负责承担恢复原状的责任；第八条：（三）对于乙方征得甲方同意的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修义务，（四）乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任；第九条：（一）乙方有根据房屋约定用途及房屋实际情况对租赁物进行合理装修、改善，（二）乙方根据房屋情况所制作的装修施工图（包括但不限于招牌图、装修平面图及工艺说明等），经甲方同意后作为本合同附件；第十五条：（四）租赁期间，如乙方因自身原因需要退租，乙方有权单方解除合同，但应按一个月的租金向甲方支付违约金。租赁保证金（如有）可冲抵违约金，剩余租金及保证金于2日内退还乙方。合同签订后，张支均、赵产明将房屋交付给德邦物流，德邦物流在租赁门面内另行增高铺设地砖并用铝合金搭建一间办公用房，门面前用水泥浇筑装运货物台，门面外墙上悬挂广告牌匾。2019年4月19日，德邦物流将2019年4月1日至2020年3月31日房租支付给张支均。之后，因德邦物流自身原因需要提前退租，双方就退租未谈妥的情况下，德邦物流将租赁门面内的部分物品搬离，2019年6月14日，德邦物流制作《解除合同告知函》，内容为:“致张支均：鉴于贵方与我司已签订租期为：2019年4月1日至2020年3月30日的《商铺租赁合同》，约定贵方将房屋租赁给我司使用。由于房东不同意签终止协议，不同意退押金，故申请盖章解除合同告知函，贵方不同意与我司签订终止协议，现以书面形式向贵方提出解除原合同的请求。1.我司于2019年6月10日退租将承租房屋及钥匙返还贵方；2.贵方应付款项：贵方应退还我司各项费用共计19,334元，包括：原合同约定的保证金，已预缴未使用的租金0元，截止至退房日的水电费等原合同约定其他费用共计19,334元。3.我司应付款项：我司应支付贵方各项费用共计2,000元，包括：已使用未缴纳的租金0元，截止至退房日的水电费等原合同约定其他费用共计2,000元，违约金0元。双方对应款项冲抵后，剩余应付款项应于本协议签订之日起7日内支付完毕。望贵方在收到本函件三个工作日内慎思，及时与我司联系并作出明确答复。贵方在三个工作日内未向我方提出异议的，视为同意解除合同，双方租赁关系就此结束，任何一方均不得再向对方主张任何权利。”德邦物流通过EMS将《解除合同告知函》及部分钥匙邮寄给张支均，张支均于2019年9月4日收到《解除合同告知函》。之后，双方就退租及恢复房屋原状事宜产生争议，2020年7月11日，张支均、赵产明将案涉房屋门面出租给案外人。一审审理中，经组织双方到租赁房屋现场，就有关事项确定如下：1.租赁期间损坏的地砖10块，拆除并恢复需要2,000元、卷帘门换锁1,600元、防盗门换锁心把520元；2.门面前水泥浇筑装运货物台拆除并恢复需要2,000元；3.广告牌拆除需要600元；4.门面内房屋拆除及地面恢复需要7,400元。双方对上述金额均无争议。一审法院认为，《商铺租赁合同》依法成立，且是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应该遵守相应约定。本案实为房屋租赁所引发的纠纷，案由应为房屋租赁合同纠纷。对于张支均、赵产明主张的德邦物流赔偿租赁期间损失的地板、门、锁，因经现场核实，德邦物流租赁张支均、赵产明房屋期间损坏了张支均、赵产明地板10块、丢失了部分钥匙，该部分显然不属于双方《商铺租赁合同》中约定的“因自然属性或合理使用而导致的损耗”的情况，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”之规定，应由德邦物流赔偿张支均、赵产明相应损失4,120元。对于张支均、赵产明主张的德邦物流拆除或者赔偿拆除广告牌、店面门前混泥土、店面内新安装地板及其他设施费用。广告牌明显可拆除，属于《商铺租赁合同》约定的“可拆除的由乙方拆除”范畴。店面门前混泥土、店面内新安装地板及其他设施亦应由德邦物流拆除，理由如下：第一，除新安装的地砖及店面前的混泥土，其他部分并不属于附着于房屋结构不可拆除部分，应由德邦物流拆除；第二，德邦物流并未提供证据证明“新安装的地砖及店面前的混泥土”经过张支均、赵产明同意，《商铺租赁合同》对于房屋返还时新添置的物品虽未约定是否需要经张支均、赵产明同意，但结合《商铺租赁合同》第八条、第九条的内容，第七条所谓的“附着于房屋结构不可拆除部分则无偿归甲方所有，乙方不负责承担恢复原状的责任”应是征得张支均、赵产明同意新增部分德邦物流才不负责承担恢复原状的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”之规定，张支均、赵产明主张有双方约定和法律依据，应予支持。因双方现已产生争议，关系不睦，若由德邦物流恢复易引发新的矛盾，故酌定为由德邦物流赔偿张支均、赵产明相应损失10,000元，由张支均、赵产明自行拆除并恢复。对于张支均、赵产明主张德邦物流支付2020年4月至2020年7月11日的租金8,700元，《商铺租赁合同》虽约定德邦物流有任意解除权，但合同解除之外，德邦物流还应交回张支均、赵产明能正常使用或者出租的房屋，否则同样构成违约，对于张支均、赵产明的损失亦应该承担相应的责任。因德邦物流未交还全部钥匙，特别是门面内的房屋未予以拆除，导致张支均、赵产明房屋不能正常使用和出租，影响了张支均、赵产明的权益，对于张支均、赵产明主张其未出租给他人期间（2020年4月1日至2020年7月11日）的房租损失予以支持，具体金额为6,666元。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决如下：一、限被告贵阳全程德邦物流有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张支均、赵产明20,786元；二、驳回原告张支均、赵产明的其余诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元（已减半），由被告贵阳全程德邦物流有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。德邦物流对其在一审提交的有张支均签字捺印的招牌及装修效果图作补充说明称，合同签订时，张支均同意德邦物流的装修方案，并未提出异议，且合同中也约定德邦物流不承担恢复原状的责任，故张支均、赵产明提出合同解除未恢复原状属于履约行为。本院对一审查明认定事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为以下三点：一、关于租赁物的损坏赔偿。德邦物流在租赁张支均、赵产明的案涉商铺期间，对商铺内地板、门、锁等设施造成损坏，并不属于自然损耗的情形，一审法院组织双方当事人对损坏设施的价值进行现场评估，对此各方无异议。根据商铺租赁合同约定及法律规定，张支均、赵产明有权要求德邦物流赔偿该项损失，一审法院按照双方确认的金额确定德邦物流负担商铺内设施损坏赔偿费用适当。二、关于租赁物应否恢复原状返还出租人。案涉商铺租赁合同第七条约定，承租人添置的新物，可拆除的由承租人拆除，附着于房屋结构不可拆除部分则无偿归出租人所有，承租人不负担承担恢复原状的责任。因张支均、赵产明提出的广告牌、门前台阶、室内营业厅等均属于可拆除的设备设施,一审法院判令德邦物流将上述可拆除设备设施拆除后返还房屋给张支均、赵产明符合双方约定。同时，一审考虑安装和拆除可能产生费用,酌定此部分费用，于法有据。三、关于租金损失。本案中，德邦物流未按照合同约定期限使用租赁物，其行使任意解除权后，未及时向张支均、赵产明交还商铺钥匙，也未将租赁商铺恢复原状返还，造成张支均、赵产明不能合理对该商铺行使权利，综合考虑上述因素后，一审判决德邦物流承担张支均、赵产明2020年4月1日至2020年7月11日期间租金损失予以支持，并无不当。综上所述，德邦物流的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由贵阳全程德邦物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年三月十一日法官助理王莹书记员夏同英