贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1038号上诉人（一审被告）：贵州华恺置地有限公司，住所地凯里市滨江大道17号，统一社会信用代码91522600599367553U。法定代表人：杨博，公司执行董事兼总经理。被上诉人（一审原告）：黄洪书，女，1978年9月19日出生，苗族，住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。上诉人贵州华恺置地有限公司因与被上诉人黄洪书商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初12678号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵州华恺置地有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判本案《商品房认购协议书》继续履行或改判上诉人不承担返还双倍定金的责任。事实和理由：一、一审判决解除《商品房认购协议书》错误，本案《商品房认购协议书》应当继续履行。二、《商品房认购协议书》的解除权行使期限应当参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定来处理。三、一审判决认定上诉人没有催告被上诉人行使解除权，被上诉人的解除权就没有消灭是错误的。四、上诉人与被上诉人未能订立《商品房买卖合同》并非上诉人过错所致，上诉人并无毁约行为，故上诉人不应承担返还双倍定金责任。被上诉人黄洪书辩称，一、一审判决解除双方签订的《商品房认购协议书》符合法律规定。二、答辩人的解除权不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，答辩人的解除权没有消灭。三、一审判决认定被答辩人没有催告答辩人行使解除权，答辩人的解除权没有消灭适用法律正确。四、被答辩人对双方不签订《商品房买卖合同》存在过错，应当承担双倍返还答辩人购房定金60万元的责任。黄洪书向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2015年2月12日签订的《商品房认购协议书》；2、判决被告双倍返还原告购房定金60万元；3、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年2月10日，原告黄洪书与被告贵州华恺置地有限公司就房屋认购事宜达成一致意见后，原告通过银行汇款方式向被告交付购房定金30万元。同月12日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《商品房认购协议书》，约定乙方向甲方认购华恺?尚城（缇香雅郡一期）2幢1601号房，建筑面积约297.00㎡，折后总价为148万元，乙方在签署本认购协议书时支付30万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款）。《商品房认购协议书》第六条（其他约定）第1款约定：“签约时限：乙方签定本《认购协议书》后，需按甲方通知的签约时间（如无其它约定，则于认购协议书签定7日内）完成《商品房买卖合同》、补充协议及相关文件（包括《前期物业服务协议》、《业主临时管理规约》、《房屋结构优化及改造施工委托书》等）的签署……”第6款约定：“免责条款：在未签署《商品房买卖合同》前，如国家行政原因或不可抗力因素导致甲方不能履行或不能完全履行合同，不得视为甲方违约，甲方只需在确定日起30日内退还乙方定金，而不必附加利息及作出赔偿，本认购书即时终止。”第7款第（1）项约定：“违约责任：（1）乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”事后，被告迟迟没有通知原告与其签订涉诉房屋的商品房买卖合同，原告遂向该院提起本案诉讼。因原、被告意见分歧较大，案经该院调解未果。一审法院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》合法有效，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”原、被告于2015年2月12日签订《商品房认购协议书》后，被告应当按照约定在《商品房认购协议书》签订后7日内与原告签订涉诉房屋的商品房买卖合同，而被告并没有履行前述义务，本案中也无证据证明双方就商品房买卖合同的签订时间另有约定，且双方至今未能签订商品房买卖合同，故原告诉请解除双方签订的《商品房认购协议书》，有事实和法律依据，该院予以支持。被告关于《商品房认购协议书》应当继续履行的辩解意见，理由不成立，该院不予采纳。被告辩称原告行使解除权超过了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定的一年除斥期间，解除权已消灭。该院认为，前述条款适用于解除商品房买卖合同的情形，本案解除《商品房认购协议书》并不适用该条款，而应适用《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原、被告没有约定解除权行使期限，而被告亦未催告原告行使解除权，原告就《商品房认购协议书》享有的解除权没有消灭。故该院不予采纳被告的前述辩解意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”原告已按照《商品房认购协议书》的约定向被告交付定金30万元，但被告基于自身原因未能在《商品房认购协议书》约定的期限内与原告签订商品房买卖合同，其行为已构成违约。故原告适用定金罚则诉请被告双倍返还定金60万元，有事实和法律依据，该院予以支持。被告辩称未能及时与原告签订商品房买卖合同主要是房产部门关闭备案系统等非自身原因所致，但未能提供证据予以佐证，该院不予采纳该辩解意见。被告关于不应当向原告双倍返还定金的辩解意见，理由不成立，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十五条第二款、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除原告黄洪书与被告贵州华恺置地有限公司于2015年2月12日签订的《商品房认购协议书》。二、被告贵州华恺置地有限公司在本判决生效之日起十日内向原告黄洪书双倍返还购房定金60万元。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4900元，由被告贵州华恺置地有限公司负担。二审期间各方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，以贵州华恺置地有限公司为甲方与以黄洪书为乙方于2015年2月12日签订的《商品房认购协议书》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的禁止性规定，应当对双方具有法律拘束力。其中《商品房认购协议书》第六条第7款第（1）项明确约定：“违约责任：（1）乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”，结合黄洪书一审所提交在2020年9月25日向凯里市住房和城乡建设局申请调取的《房屋信息查询结果单》明确载明“华恺尚城2号楼1601号属于未售（已查封）状态”内容可知，该标的物所处于的依法查封状态的权利重大瑕疵，客观导致黄洪书购买贵州华恺置地有限公司开发的案涉商品房的合同目的（包括交付商品房并完成房屋产权转移登记）无法实现，该权利瑕疵与《商品房认购协议书》所约定的“甲方未能为乙方保留该房号”在法律效果上殊途同归。这亦是构成《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”所规定的合同法定解除的事由。结合案涉《商品房认购协议书》的条款文义来看，符合出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金，在本质上系作为后续正式订立《商品房买卖合同》的担保，应当按照法律关于定金的规定处理。故在解除权的行使要件上，并不符合适用上诉人贵州华恺置地有限公司上诉主张的现《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条（原“法释〔2003〕7号”第十五条）的情形。现黄洪书以贵州华恺置地有限公司构成根本违约，诉请解除与贵州华恺置地有限公司之间签订的《商品房认购协议书》并按照双倍定金罚则返还已付定金，有事实和法律依据，本院应予支持。综上所述，上诉人贵州华恺置地有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由上诉人贵州华恺置地有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 罗 维二〇二一年三月三十一日书记员 吴光耀