河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终9号上诉人（原审被告）：宋小娥，女，汉族，1963年3月2日生，住河南省修武县。被上诉人（原审原告）：焦作东湖置业有限责任公司，住所地：河南省修武县城关镇东大街23号。法定代表人：范新平，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷子杰，男，系该公司员工。上诉人宋小娥因与被上诉人焦作东湖置业有限责任公司（以下简称东湖置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省修武县人民法院（2020）豫0821民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人宋小娥、被上诉人东湖置业公司的委托诉讼代理人殷子杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋小娥上诉请求：撤销原审判决，改判驳回东湖置业公司的诉讼请求。事实和理由：一、原审法院替东湖置业公司取证调查，并采信，违背当事人之间的合同，违反证据规则相关规定，程序违法。原审判决部分支持了东湖置业公司的诉讼请求，但未驳回该公司的其他诉讼请求，程序违法。二、本案事实应当依据购房协议予以认定，该协议作为直接证据，能够证明房款在20万元以内，原审法院将调查内容强加在双方的协议约定之上，侵犯了当事人的合同权利。三、原审对交房协议的不同条款选择性、不全面地采信，有失公正。四、根据交房协议的内容以及东湖置业公司交房的行为事实，应当能够确认本案房价在20万元以内，原审判决认定事实错误。五、双方之间有合同约定，而原审法院适用合同法关于交易习惯的法律规定，适用法律错误。东湖置业公司辩称，该公司提交的证据是和同小区其他业主沟通以及之前签订的合同，原审法院对合同及销售价格以及该公司的账目进行了调查落实，不存在证据未经质证的情形，交房协议仅能证明宋小娥可以领取钥匙、公司可以交房，不代表也不能证明房价在20万元以下，双方购房时的口头约定房款总价为252,031元；宋小娥没有达到交房标准，经过沟通后公司才向她提前交房。东湖置业公司向一审法院起诉请求：1、宋小娥归还购房欠款82,031元；2、诉讼费由宋小娥承担。一审法院认定事实：2013年1月20日，宋小娥购买东湖置业公司开发的宁城公馆小区7号楼东单元2楼东户（面积110.54㎡），双方对房价未予书面约定。宋小娥于2013年1月20日当天支付房款10万元，2013年3月31日支付房款3万元，2013年6月28日支付房款3万元，2013年7月12日东湖置业公司将房屋交付宋小娥，当天，同时交付宋小娥一份《交房协议书》，内容为：现已具备交房条件，决定对以下条件的业主进行优惠交房政策：1、房款总额超出20万元者，业主必须缴纳总房款达到20万元者；2、房款总额达不到20万元，业主除留一万后，交清其他余额者…4、各业主剩余房款为诚信金，待统一办理房产证及其他相关证件时一次结清。5、业主如符合以上条件者，方可办理相关入住手续…。宋小娥于2013年10月18日支付东湖置业公司房款5,000元，2014年6月30日支付东湖置业公司房款5,000元。经查，宋小娥购买涉案房屋时，东湖置业公司对外公开售房价格为：二层2,580元。一审法院认为，双方之间形成房屋买卖合同关系，应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方对房价无书面约定，东湖置业公司主张双方口头约定房价为2,280元／㎡＊110.54㎡=252,031元，宋小娥称：“双方未口头约定房价，且因现已完成交房，由此说明：房价总额不超过20万元，现仅余1万元诚信金未交。”现双方对房价无法达成一致意见，对此，宋小娥支付10万元、3万元和3万元三笔房款后，东湖置业公司于2013年7月12日交房，之后的2013年10月18日支付东湖置业公司房款5,000元，2014年6月30日支付东湖置业公司房款5,000元，宋小娥在收到房屋后支付两笔5,000元房款的行为证明宋小娥明确知悉在收房后仍欠原告东湖置业有房款，由此可以得出双方当时形成的一致意见为：东湖置业公司交付宋小娥房屋后，由宋小娥后续补交房款。现因双方对房价无法达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；第六十二条第（二）项规定：价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。经过调查后得出，该小区同楼层在被告购房前后的售房价格分别为2012年4月15日、2012年11月8日每平方2,200元，2013年4月7日三层价格每平方2,390元，东湖置业公司主张按照宋小娥所购房屋按照2,280元／㎡计算房价，予以支持，故总价款应认定为2,280元／㎡＊110.54㎡=252,031.2元。宋小娥已付17万元房款，现东湖置业公司主张剩余款项全部补齐，对此，东湖置业公司给宋小娥出具的《交房协议书》中明确载明了“房款总额超出20万元者，业主必须缴纳总房款达到20万元者”即可交房的条款，同时同意“各业主剩余房款为诚信金，待统一办理房产证及其他相关证件时一次结清”，故对交房条件和剩余房款的约定予以采纳，宋小娥已付房款17万元，按照双方约定，宋小娥应再付3万元，以达到20万元交房条件限制，因东湖置业公司尚未为宋小娥办理房产相关证件，故剩余房款东湖置业公司应在办理相关证件时再行主张。一审法院判决：被告宋小娥于判决生效之日起十日内支付原告焦作东湖置业有限责任公司购房款30,000元。案件受理费925元，由原告承担650元，被告承担275元；被告承担部分暂由原告垫付，待执行时一并结清。本院二审期间，宋小娥提交了数份交房协议和一份购房发票书证，以证明当时修武的房屋市场价格。本院组织当事人进行了证据交换和质证。东湖置业公司质证认可证据的真实性，但认为交房协议不能证明当时所购房价、只能证明可以领取钥匙，也不能证明对方属于交房协议第二条的范围，协议含糊不清；其他小区的购房发票与本案无关，位置、规模、楼层等均不能与本案项目相提并论。对上述证据本院认定如下：宋小娥提交的交房协议和在案交房协议格式和基本内容一致，并未直接显示房屋价格和价款；购房发票显示的房屋并非涉案小区的房屋，不具有直接据以认定本小区房屋价格的证明力；宋小娥举证意图在于印证涉案房屋的价格、价款，对此，上述证据不能据以直接认定。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。另对以下事实予以查明、确认：对于涉案小区，东湖置业公司述称系为了拆迁安置而建设开发的，房屋一部分用于安置拆迁户，一部分经地方政府同意面向社会公开发售；宋小娥所购房屋即属于面向社会公开发售的房屋。东湖置业公司自认涉案房屋上的土地未取得所有权证、对涉案房屋没有取得预售许可证；该公司也未能提交实施该项目的土地使用、规划许可等合法手续和证件。本院认为：合同效力属于法律适用问题，在审理合同纠纷案件当中人民法院要依职权主动审查合同是否存在无效的情形。对本案房屋买卖合同的效力，应当首先予以评判。东湖置业公司建设并面向社会公开出售涉案房屋，属于建设和房地产开发经营活动，应当受有关房地产开发经营法律法规约束，应当符合法律规定的条件、程序。《中华人民共和国城乡规划法》规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，方可用于房地产开发经营。房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。从有关法律所规定的商品房预售条件来看，主要是要求所建设开发的房屋具备土地使用、规划许可等完善、合法的手续和条件。对于这些手续和条件，现房销售同样应当具备，否则就会出现不符合法律规定条件的在建房屋不能销售、而违规建造的已完工房屋可以销售的现象，这显然有悖立法之精神。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。房地产开发经营行业是国家采取经营资质许可管理的特殊行业，本案违反相关法律规定的违法后果以及对房地产市场秩序、国家土地管理秩序和城市建设统一规划的影响是认可本案合同是否属于违反强制性、效力性规定的主要考量因素。东湖置业公司将涉案房屋销售给非安置对象的宋小娥，缺乏合法有效的土地、规划、销售手续，完全不符合法律规定，不具有合法性，在未完善、取得有关合法手续之前，也无法产生房屋买卖合同所有权转移的合法效果。因此，本案买卖房屋的事实合同应当依法认定为无效合同，东湖置业公司以无效合同为依据主张房屋欠款，没有法律依据，对其诉讼请求不能支持。综上所述，原审判决适用法律存在错误，宋小娥要求驳回焦作东湖置业有限责任公司的上诉请求成立，予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省修武县人民法院（2020）豫0821民初1687号民事判决。二、驳回焦作东湖置业有限责任公司的诉讼请求。一审案件受理费925元，二审案件受理费550元，均由焦作东湖置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员毕蕾审判员余同云二〇二一年三月二十五日书记员 刘           颖