吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终756号上诉人（原审原告）:长春市金锐物业管理有限公司，住所地长春市经济开发区彩虹风景吉顺园10幢708号房。法定代表人：郑树利，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫闯，吉林王若威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:长春市绿园区好孩子幼儿园，住所地长春市绿园区青岗路澎湖林苑小区23号楼。法定代表人：何海英，园长委托诉讼代理人：谢采红，吉林鹏瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐兵，幼儿园主任。上诉人长春市金锐物业管理有限公司（以下简称金锐物业公司）因与被上诉人长春市绿园区好孩子幼儿园（以下简称好孩子幼儿团）房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金锐物业公司一审诉称：一、被告向原告支付房屋租金730000.00元及利息（利息按年利率6%从诉讼之日计算至归还之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2012年3月27日原告与被告签订协议书，约定被告续租澎湖林苑小区23#楼1-3层，年租金120000元整，租期为2012年9月10日至2015年9月10日。前述协议签订后，原告与被告又签订出租协议一份，约定被告另行租用230㎡办公室，年租金30000元，租期为2013年2月18日至2015年2月18日。两份协议到期后，被告继续使用场地至今，原告也未提出异议，视为两份协议延展至今，但被告自2014年开始拒不交付房屋租金，至今累计拖欠730000元。为维护原告合法权益，特诉至贵院请求判如所请。好孩子幼儿园一审辩称，1、原告诉讼主体不适格，房屋所有权人并没有给原告授权，原告不是房屋所有权人。原告于2014年年初就擅自撤离澎湖林苑小区，原告以自己行为明确表明不履行主要债务，原告擅自撤离行为致使合同目的不能实现已构成根本违约，并给答辩人造成了巨大损失。2014年年初原告（原明坤物业）被澎湖林苑小区业主委员会罢免撤离，金达物业找我们要房屋租金未果后多次给我们断水断电，导致我们巨大损失，我方通过诉讼恢复供水供电。在长春市物业办公室协调下，最后决定由金达物业接管澎湖林苑小区物业管理。2、原告诉讼请求超过诉讼时效。原告2014年已撤离小区，2020年提起诉讼，已过六年之久，原告请求超过诉讼时效。3、被告于2014年1月25日向原明坤物业已交付办公室租金3万元，租期为2014年2月18日至2015年2月18日。4、被告向金达物业交付房屋租金合理合法。2014年年初原告撤离澎湖林苑小区后由金达物业接管，长春市绿园区澎湖林苑业主委员会授权金达物业办理所有事宜，包括签订房屋租赁合同、催缴房屋租金及其他相关费用、费用收支票公开、使用去向。我国法律明确规定物业管理用房所有权属于全体业主所有，未经业主大会同意，物业管理用房不得出租，同意出租的租金归业主大会所有，纳入公共服务费或存入专项维修资金账户。被告于2015年10月19日与金达物业签订房屋租赁协议并交付了房屋租金，金达物业对租用房屋进行了维修维护，保证了被告正常运转和经营。一审法院审理查明，长春明坤物业有限公司原为长春市绿园区澎湖林苑小区提供物业服务单位，2012年3月27日长春明坤物业有限公司与被告好孩子幼儿园签订《协议书》，约定被告从2012年9月10日起续租澎湖林苑小区23#楼1-3层，面积992㎡，租期2012年9月10日-2015年9月10日，共计三年，年租金12万元，被告承担所租面积的水电费、供暖费、物业费。长春明坤物业有限公司提供正常维护。双方另签订一份《出租协议》，被告租用二楼办公室数间，面积230㎡，租期2013年2月18日-2015年2月18日。租金每年30000.00元。双方口头约定提前一个月交纳下一年租金，2013年7月8日被告向长春明坤物业有限公司交纳租金120000.00元（2013年9月1日-2014年9月1日），2014年1月25日被告交纳租金30000.00元（2014年2月18日-2015年2月18日）。长春市绿园区澎湖林苑业主委员会于2013年6月4日成立后，于2013年12月1日与长春市金达物业有限责任公司签订了物业服务合同，长春明坤物业有限公司撤离澎湖林苑小区。2015年6月26日长春市绿园区澎湖林苑业主委员会就23号楼授权长春市金达物业管理有限责任公司签订房屋租赁合同、催缴房屋租金及其他相关费用。自2015年9月起，被告与长春市金达物业管理有限责任公司签订租赁协议并向其缴纳租金。另查明，上述案涉租赁房屋即长春市绿园区台北大街青岗路25号澎湖林苑小区23号楼，由长春亿桥房地产开发有限责任公司开发投资建设，房屋所有权登记于该公司名下（房产证填发日期2007年2月16日，设计用途为公用设施用房），2007年4月5日该公司与长春明坤物业有限公司签订一份《澎湖林苑小区23号楼委托管理协议》，授权长春明坤物业有限公司使用、管理、维护23号楼，并负责与幼儿园签订租赁协议、收取房屋租赁费用及日常维修维护。长春亿桥房地产开发有限责任公司于2012年7月18日注销，诉讼中该公司唯一股东长春禹行实业有限公司对2007年4月5日的《澎湖林苑小区23号楼委托管理协议》中长春明坤物业有限公司对23号楼的使用、管理、维权等行为予以追认并授权。再查明，2014年3月12日长春明坤物业有限公司名称变更为长春市金锐物业管理有限公司。一审法院认为，关于原告是否具备诉讼主体资格，原告金锐物业公司与被告好孩子幼儿园签订有房屋租赁协议，被告于2014年之前一直向原告交纳租金，《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”另，诉讼中已注销的长春亿桥房地产开发有限责任公司唯一股东长春禹行实业有限公司对2007年4月5日《澎湖林苑小区23号楼委托管理协议》中原告对23号楼的使用、管理、维权等行为予以追认并授权，故本案原告具备诉讼主体资格。2015年2月后房屋租金被告未再向原告缴纳，而本案中原告2020年7月才向被告通过诉讼主张租金，根据民法总则当事人主张权利的诉讼时效为三年的规定，原告部分租金请求，超过了诉讼时效，丧失了胜诉的权利。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案涉出租房屋虽系长春亿桥房地产开发有限责任公司开发投资建设，初始登记在开发商名下，但房屋性质为公用设施用房，根据上述法律规定，23号楼应属该小区全体业主共有，小区业主委员会成立后，代表全体业主行使权利，委托时任物业服务公司收取租金，符合法律规定。现原告要求被告向其支付租金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，判决如下：驳回原告长春市金锐物业管理有限公司的诉讼请求。金锐物业公司二审上诉称：1.请求依法撤销长春市绿园区人民法院作出的（2020）吉0106民初2549号民事判决；2.本案的诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.案涉工程造价司法鉴定意见书未经过双方当事人质证，因此不应予以采信；2.一审违反一事不再理原则；3.一审遗漏本案必要共同诉讼参与人。好孩子幼儿园二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院二审审理查明的案件事实与一审审理查明的案件事实一致。本院认为，1.关于案涉争议房屋产权归属的问题，案涉争议房产尽管登记在案外人长春亿桥房地产开发有限公司名下，但案涉项目开发在建时，案涉争议房产功能属性及规划设计均为物业公共用房，且案涉争议房产现亦为小区公共热力泵房、物业管理、及幼儿园等公共用途使用。《中华人民共和国物权法》第七十三条明确规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，据此案涉争议房产应属小区全体业主共同共有。2.关于金锐物业公司诉请好孩子幼儿园给付租金的问题，金锐物业公司与好孩子幼儿园就案涉争议房屋签订的两份租赁合同到期后，双方并未就案涉争议房产续租订立新的房屋租赁合同，双方租赁合同关系已经终止，且好孩子幼儿园就使用案涉争议房产与变更后的物业管理机构订立了新的房屋租赁合同，且案涉争议房产属小区全体业主共同共有，金锐物业公司并非实际的使用权人，故金锐物业公司诉请好孩子幼儿园给付租赁协议期满后的房屋租赁费用无事实及法律依据，本院不予支持。关于金锐物业公司主张与好孩子幼儿园房屋租赁协议（承租面积992平米）有效期内欠付2014-2015年度的租金，因金锐物业公司无效有效证据证明其曾向好孩子幼儿园主张过权利，故其该部分诉请已过诉讼时效，本院亦不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11100元由上诉人长春市金锐物业管理有限公司福负担。本判决为终审判决。审判长  高婧明审判员  贺银婷审判员  张海蛟二〇二一年三月二日书记员  李晨曦