湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1023民初324号 原告:永兴红山茶物业服务有限公司(统一社会信用代码91431023MA4L5FXX1R)，住所地湖南省郴州市永兴县便江街道大桥路********。 法定代表人：谢家化，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李长江，永兴县燎原法律服务所法律工作者。 被告：阳珍华，女，1977年9月23日出生，汉族，住永兴县（户籍地湖南省永兴县湘永煤矿三工区）。 原告永兴红山茶物业服务有限公司（以下简称“红山茶公司”）与被告阳珍华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人及被告阳珍华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告红山茶公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告阳珍华立即向原告支付拖欠的物业管理费2410元；2.诉讼费由被告阳珍华承担。事实与理由：原告红山茶公司系负责永兴县××街道××路社区沙子江安置小区（以下简称“沙子江小区”）物业服务的物业服务公司，被告阳珍华是沙子江小区Ｂ区10栋604室业主，被告自2016年1月至2020年9月累计拖欠物业管理费2410元，原告多次催讨无果，诉请法院依法判令被告履行付费义务。 被告阳珍华辩称：楼上漏水导致被告存放在其父亲的杂房（B区6栋4号）的服装等物品受损；被告虽然对原告诉请的物业费金额及物业服务质量均无异议，但原告解决好物品受损问题是被告交纳物业费的前提。 本院经审理认定事实如下： 原告红山茶公司是经市场监督管理部门和房产管理部门依法登记和核准的物业服务企业，沙子江小区是永兴县人民政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区。2016年11月18日，经公开竞标后，红山茶公司在永兴县××镇××路社区××、永兴县国有重点煤矿采煤沉陷区××室（以下简称“县沉治办”）和永兴县便江镇、永兴县房产管理局相关人员见证下，与永兴县沙子江小区业主委员会筹委会临时业主代表签订了《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（Ｂ区）物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2016年11月18日起至2019年11月18日止。合同第二条约定：在物业管理区域内，乙方（即红山茶公司）提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同第六条约定物业服务收费为包干制收费，具体标准如下：多层住宅每平方米0.4元／月，杂房、车库每平方米0.2元／月，商业物业每平方米0.8元／月。合同第七条约定了业主与物业使用人交纳物业服务费的责任义务：业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任。合同第八条约定，双方产生争议的解决方式，或是协商解决，或是诉讼解决。合同签订后，红山茶公司依约于2016年11月18日接管该小区物业管理服务。2016年11月18日前，沙子江小区的物业管理服务是由同县沉治办签订前期物业合同的永兴县奇亚物业服务有限公司（以下简称“奇亚公司”）负责实施，合同到期后，奇亚公司于2016年12月27日书面授权委托红山茶公司代为清收其原在沙子江小区实施物业管理服务期间所未清收的物业服务费。红山茶公司和奇亚公司的物业服务费的收费标准一致。因沙子江小区至今未能成立业主委员会，2020年1月8日，红山茶公司在永兴县××街道××路社区居民委员会、县沉治办相关人员见证下，与沙子江小区业主委员会筹备委员会签订了《永兴县便江街道惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》，合同期限自2019年11月19日起至2022年12月31日止，合同内容与2016年11月18日签订的物业服务合同内容基本相同。 被告阳珍华系沙子江小区B区10栋604室业主（住房面积101.79m2，杂房面积7.83m2），是奇亚公司及原告红山茶公司物业管理服务的对象。阳珍华所述楼上漏水致其存放的服装等物品受损的杂房位于B区6栋4号，杂房业主系其父亲。阳珍华自2016年1月1日至2020年9月30日，累计拖欠物业费2410元（101.79m2×0.4元／月×57个月+7.83m2×0.2元／月×57个月）。红山茶公司催收物业费无果后，遂提起诉讼。 上述事实，有原告红山茶公司提供的营业执照、资质证书、《永兴县便江镇惠民社区沙子江安置小区（B区）物业服务项目物业服务合同》、《永兴县便江街道惠民社区沙子江安置小区物业服务项目物业服务合同》、永兴县沙子江安置小区业主委员会筹委会通知、沙子江安置小区物业费缴纳授权委托书、小区业主物业欠费统计表、物业管理费催交通知，被告阳珍华提交的B区6栋4号杂房照片，当事人的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案的焦点是被告阳珍华以杂房漏水致衣物受损而拒交物业服务费的理由是否成立。具体评析如下： 沙子江小区是政府为安置采煤沉陷区居民而建设的新居民区，有别于普通商品房小区的管理，原奇亚公司与县沉治办签订的前期物业服务合同，以及红山茶公司与沙子江小区业主委员会筹委会签订的物业服务合同，是在小区业主委员会未成立的情况下，由政府主导选聘签订的，是合法有效、受法律保护的，对全体业主具有约束力。物业公司依据合同约定为沙子江小区B区提供了服务，阳珍华系沙子江小区B区的业主，其住房属于沙子江小区的物业组成部分，阳珍华即应按物业服务合同约定的标准向物业公司交纳物业服务费。奇亚公司与沙子江小区的前期物业服务合同到期后，奇亚公司书面授权委托接管的红山茶公司代为清收2016年11月18日之前其未清收的物业服务费，符合法律规定，红山茶公司取得的代为清收权合法有效。因此，原告红山茶公司诉请被告阳珍华支付自2016年1月至2020年9月累计拖欠前任物业公司及拖欠红山茶公司的物业服务费，有事实与法律依据，本院予以支持。 关于被告阳珍华以杂房漏水致衣物受损而拒交物业服务费的理由是否成立的问题。被告阳珍华自述楼上漏水致其存放的服装等物品受损的杂房位于B区6栋4号，杂房业主系其父亲，阳珍华自己住B区10栋604室，故未能及时发现杂房漏水问题，物业公司发现后通知她，并疏通了堵塞的下水道。据物业公司反映，B区6栋4号杂房上下楼层的下水管堵塞，导致该杂房及一楼住房房间浸水；B区6栋4号杂房上一楼住房的业主装修后亦长期未在此居住，故未及时发现住房浸水的问题。物业公司发现下水管堵塞后通知了业主，并疏通了堵塞的下水管道，如此，可说明物业公司已尽到了相关的服务义务。如被告阳珍华认为其存放在B区6栋4号杂房中的服装等物品受损系他人侵权所致，可依法另行主张权利；如该杂房因漏水受损系他人侵权所致，则杂房业主可依法另行主张权利。被告阳珍华在未能提供相关证据证明物业公司不履行或者不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定，以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，构成根本性违约从而导致服务目的无法实现的情况下，以杂房漏水致其衣物受损为由拒付原告红山茶公司物业服务费，缺乏事实和法律依据，其拒付理由不成立，本院不予支持。 物业服务关乎民众的生活质量和幸福获得感，物业服务企业应按照合同约定履行服务义务，改善服务质量；业主亦应主动交纳物业服务费，促进物业服务企业良性运转。由于物业费大部分属于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修而支出的费用，并不是专门针对某一个体进行的专门服务。如果多数业主仅以物业服务存在瑕疵而拒交物业服务费，必然会导致物业服务企业经营困难，继而服务质量进一步下降，从而造成恶性循环，影响社会和谐。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 被告阳珍华于本判决生效后十日内向原告永兴红山茶物业服务有限公司支付自2016年1月1日至2020年9月30日的物业服务费2410元。 如果被告阳珍华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告阳珍华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  阳海盛 二〇二一年三月十九日 法官助理李建凤 书记员邓丽城 附1：执行申请提示： 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间为最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附2：本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。