安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0181民初66号 原告：正荣物业服务有限公司巢湖分公司，住所地安徽省巢湖市向阳南路天巢广场物业服务中心(配电房二楼)，统一社会信用代码91340181MA2RU9HX1B。 负责人：沈维荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余兆生，该公司员工。 委托诉讼代理人：范玉洁，该公司员工。 被告：李国富，男，1975年9月10日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 委托诉讼代理人：陈**姐，女，1974年10月25日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司（下简称正荣巢湖分公司）与被告李国富物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正荣巢湖分公司的委托诉讼代理人余兆生、范玉洁，被告李国富的委托诉讼代理人陈**姐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣巢湖分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费2880.4元、违约金1926.99元，计4807.39元；2016年12月6日至2018年3月31日的物业服务费1423.09元；总计6230.49元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告于2012年12月6日购买巢湖市天巢广场3栋1单元1001室商品房，并与前物业公司签订了《前期物业服务协议》，后因前物业公司管理不善于2018年3月10日撤场。后由原告接管天巢广场园区物业，并与业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定被告系原告提供服务管理的天巢广场园区业主，该户业主的房屋面积为114.03平方米，自2018年4月1日起按年度收费，逾期之日起按每日3‰收取滞纳金。至2020年8月31日止，被告按合同约定应向原告缴纳物业服务费2880.4元、违约金1926.99元，计4807.39元；另2018年4月1日前被告差欠物业服务费1423.09元，总计6230.49元。经原告多次催讨被告仍拒绝支付，遂成诉。 被告李国富辩称：1、案涉房屋面积114.03平方米，自2017年始欠缴物业费，不认可物业费缴纳标准；2、被告并未与原告签订物业服务合同，该合同对被告不发生效力；3、被告房屋阳台渗水造成阳台墙皮大面积剥落，向物业反映但一直未予处理；4、公共收支未公开；5、物业管理混乱，服务质量差，小区环境脏乱差，绿化毁坏缺失，楼梯灯损坏，电线及垃圾裸露，物业保安力度不够，物业公司未按约履行合同，提供服务不到位。 经审理查明：天巢广场小区最初系案外人巢湖市长安物业管理有限责任公司（以下简称长安物业）提供物业服务，该公司于2018年3月底退出天巢广场小区。2018年3月13日，正荣物业服务有限公司（以下简称正荣公司）与天巢广场小区开发商巢湖天乐房产开发有限公司（以下简称天乐公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：天乐公司依法选聘正荣公司为天巢广场小区的业主及物业使用人提供物业服务；物业服务费按照多层住宅0.72元/月/平方米、高层住宅1.32元/月/平方米、商业物业2元/月/平方米标准收取，按年度缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起按每日千分之三收取滞纳金等内容。当日，正荣公司与天乐公司签订一份《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，约定：正荣公司必须自双方签订前期物业服务合同之日起三个月内在巢湖市成立分公司，且两年内牵头行业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；长安物业公司物业服务截止于2018年3月31日等。2018年3月13日，正荣公司、长安物业、天乐公司签订一份《三方协议》，协议约定：正荣公司与长安物业的物业交接点日期为2018年3月31日止；正荣公司与长安物业达成一致意见，将2018年度长安物业多收的物业费与2017年度未收的物业费，双方抵过等；长安物业有义务把所有的年度财务明细及业主相关资料交于正荣公司。2018年4月1日，正荣公司正式入驻天巢广场小区；2018年6月28日，原告登记成立，并入驻天巢广场小区提供物业服务。2019年8月27日，原告与巢湖市天巢广场小区第一届业主委员会签订《天巢广场小区物业服务合同》，合同约定：合同期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止；物业费按照高层1元/平方米/月、多层0.5元/平方米/月、商业1.2元/平方米/月标准收取；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按银行同期利率标准向原告支付违约金等内容。 被告李国富系天巢广场小区3栋1单元1001室房屋业主，房屋建筑面积为114.03平方米。自2016年12月6日起，被告一直未缴纳物业服务费。2020年8月11日，原告上门催收并送达物业服务费催告函，被告一直未予缴纳。 另查明：被告提供小区相关照片，拟证明小区卫生脏乱差等，原告物业服务不到位。 上述事实，有当事人陈述及原告提供的书证等证据载卷佐证，其事实清楚，本院予以认定。 本院认为：正荣公司已按照协议约定成立分公司，由正荣巢湖分公司提供物业服务，故正荣巢湖分公司以原告身份起诉主张物业服务费，合法有据。根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院》第一条的规定，天巢广场小区开发商天乐公司在天巢广场小区业主委员会成立前，与正荣公司签订《前期物业服务合同》、《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告李国富在内的小区业主均具有约束力。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，无法律依据，本院不予采信。正荣公司依据物业服务合同的约定，自2018年4月1日起入驻天巢广场小区提供物业服务，有权主张被告支付自2018年4月1日至2019年8月31日期间的物业服务费。正荣公司于2019年8月27日与巢湖市天巢广场小区第一届业主委员会签订的物业服务合同对业主具有约束力，原告提供相应的物业服务，被告应依约支付自2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费。另，正荣公司于2018年3月13日与长安物业、天乐公司签订《三方协议》，约定长安物业将对包括被告在内的业主享有的2018年3月31日前物业服务费的债权转让给正荣公司，天乐公司盖章予以认可，故原告有权主张被告给付自2016年12月6日至2018年3月31日期间的物业服务费。 庭审中，被告提交室内阳台漏水图片拟证明原告提供物业服务不到位，但就被告提交的图片无法明确漏水原因，如对被告房屋的维修系原告服务范围，被告可要求原告及时维修，若给其造成损失，应另案主张物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以此拒交物业费理由不成立。原告提供物业服务及管理协调工作虽存在一定瑕疵，但物业服务费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，无相应物业服务费，客观上可能会影响原告的服务水平和质量，这与小区业主未及时主动缴纳物业服务费存在一定的关联性，不利于小区的良性发展，同时也侵害了已交费业主的合法权益。小区业主发现物业服务存在瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改；如服务质量长期达不到相关标准，业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理；或依法选聘并更换物业服务公司。另原告作为物业服务企业，应当全面履行物业服务义务，摈弃管理理念，增强服务意识，改进工作方式，提供优质服务，以改善彼此之间的信任关系。 结合被告提供的证据，案涉小区环境卫生服务较差，部分公共设施设备如楼梯灯、单元门等维护不及时，原告及长安物业未严格履行物业服务义务，物业服务质量存在瑕疵。为平衡双方的权利义务关系，本院酌定被告按合同约定标准的90%向原告支付2018年4月1日至2020年8月31日期间的物业服务费，2016年12月6日至2018年3月31日期间的物业服务费按80%的比例支付。原告主张2016年12月6日至2019年8月31日期间物业服务费按照0.78元/平方米/月计算，低于合同约定标准，系原告对自己权利的处分，本院予以支持。据此，被告应支付的物业服务费经分段计算分别为：1、2016年12月6日至2018年3月31日期间物业费为1124元（114.03平米×0.78元/月/平方米×15.8个月×80%）；2、2018年4月1日至2019年8月31日期间物业费为1360元（114.03平米×0.78元/月/平方米×17个月×90%）；3、2019年9月1日至2020年8月31日期间物业费为1232元（114.03平米×1元/月/平方米×12个月×90%），故2016年12月6日至2020年8月31日期间被告应支付的物业服务费共计3716元（1124元+1360元+1232元）。鉴于被告并非恶意拒缴物业服务费，原告主张的物业服务费超出部分及违约金，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李国富于本判决生效之日起五日内给付原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司2016年12月6日起至2020年8月31日期间的物业服务费3716元； 二、驳回原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵玲 二〇二一年三月一日 法官助理刘晓静 书记员张正阳 附本判决援引的法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。