湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终217号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：宜昌迈德好商贸有限公司，统一社会信用代码91420500078932692Y，住所地宜昌市伍家岗区伍临路38-2-040202号。法定代表人：田祚贵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘威，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：曹亚雄，湖北西陵律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：湖北富程祥云生物科技有限公司，住所地宜昌市猇亭区猇亭大道160号。统一信用代码91420500695114206B。诉讼代表人：余爱东，该公司破产管理人负责人。特别授权代理。上诉人宜昌迈德好商贸有限公司（以下简称迈德好公司）因与被上诉人湖北富程祥云生物科技有限公司（以下简称祥云公司）租赁合同纠纷一案，不服宜昌市猇亭区人民法院（2020）鄂0505民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。上诉人迈德好公司的委托诉讼代理人刘威、被上诉人祥云公司破产管理人负责人余爱东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迈德好公司上诉请求：撤销（2020）鄂0505民初395号民事判决，依法改判驳回被上诉人祥云公司全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：祥云公司破产管理人于2019年2月18日以《工作联系函》的方式，通知迈德好公司将2019年度的租金缴纳至指定账户，当事人双方于2019年8月15日就租金缴纳签署了《协议书》，祥云公司收取租金并开具发票。因此，双方一直在以实际行为继续履行于2018年3月18日签订的《4S店租赁合同》，该合同并未于2018年8月15日解除。一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《企业破产法》）第十八条第一款规定，认定案涉《4S店租赁合同》于2018年8月15日解除，适用法律错误。《4S店租赁合同》履行期限至今都尚未届满，一审法院依据《合同法》第二百三十六条的规定，认定2018年8月15日后当事人双方间成立不定期租赁合同，并赋予祥云公司法定解除权，属适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。祥云公司辩称：一、祥云公司破产管理人于2019年2月18日通知上诉人将2019年租金缴纳至指定账户属实，被上诉人也认可上诉人缴纳了2019年全年租金的事实。二、上诉人关于一审法院法律适用存在错误的上诉理由不能成立。故请求驳回上诉，维持原判。祥云公司向一审法院起诉请求：一、确认祥云公司与迈德好公司之间的《4S店租赁合同》已于2020年7月31日起解除；二、判令迈德好公司向祥云公司返还宜昌市猇亭区先锋路9号富程物流园内A1-108号车间；三、判令迈德好公司按125664元/年的标准，支付自2020年1月1日起至实际腾退房屋之日止的租赁费和占用费。迈德好公司向一审法院提出反诉请求：确认祥云公司破产管理人于2020年7月15日发出的《通知书》第二条关于于2020年7月31日解除当事人之间签订的《租赁合同》的决定无效。一审法院认定事实:2018年3月18日，祥云公司与迈德好公司签订《4S店租赁合同》一份。合同约定的主要内容有：祥云公司将其位于区××物流园内××店××号车间及指定房屋（合计952平方米，其中房屋72平方米）出租给迈德好公司使用；租期为8年，从2018年4月1日起算；租金标准为125664元/年，先租后用；因国家政策调整或甲方规划变更等原因，致使合同无法履行时，双方合同终止履行，不视为违约。合同还对其他事项做了约定。合同签订后，祥云公司按约定将租赁标的物交付给了迈德好公司。2018年6月15日，一审法院裁定受理祥云公司破产清算申请。2018年6月22日，一审法院指定湖北演绎律师事务所担任祥云公司破产管理人。在一审法院受理祥云公司破产申请之日起二个月内，祥云公司破产管理人未就双方之间的《4S店租赁合同》解除或者继续履行通知迈德好公司。2018年9月6日，一审法院裁定宣告祥云公司破产。2019年8月15日，祥云公司破产管理人（协议甲方）与迈德好公司（协议乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：一、双方确认在甲方对破产财产变价之前，双方仍按原房屋租赁合同执行；二、乙方在承租期间须确保安全文明生产和经营；三、双方确认乙方本次交付租金的期间为2019年4月1日至2019年12月31日，金额为94248元。协议书签订当日，迈德好公司按协议向祥云公司破产管理人支付租金94248元。因祥云公司破产财产即将拍卖，祥云公司破产管理人于2020年7月15日向迈德好公司发出书面《通知书》，通知主要内容为：祥云公司的破产财产即将进行第三次公开拍卖；依破产法18条的规定，管理人决定于2020年7月31日起解除双方没有履行完毕的租赁合同，迈德好公司应自合同解除之日起一周内腾退租赁房屋或场地；迈德好公司租金已付至2019年12月31日，若迈德好公司按时腾退且按标准交纳2020年1月至7月租金的，管理人同意免租二个月，否则不予减免。2020年7月24日，迈德好公司函告祥云公司管理人：管理人解除合同无效，迈德好公司不同意终止合同，愿意依约交纳租金。2020年8月26日，祥云公司破产管理人委托拍卖机构在报纸上刊登了祥云公司破产拍卖公告。因迈德好公司未腾退房屋且未支付2020年以来的租金和占用费，祥云公司即提起诉讼。2020年9月10日，祥云公司破产财产被整体拍卖。一审法院认为：祥云公司的破产管理人在一审法院受理祥云公司破产申请后二个月内，未就尚未履行完毕的租赁合同作出解除或继续履行的决定并通知承租人，根据《企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同…”的规定，祥云公司与迈德好公司于2018年3月18日签订的《4S店租赁合同》依法应视为已经解除，解除时间为2018年8月15日。此后，迈德好公司继续使用租赁物，祥云公司没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。祥云公司与迈德好公司虽于2019年8月15日签订《协议书》，且约定继续执行原合同至祥云公司破产财产变价之前止，由于“祥云公司破产财产变价之前”的约定并不明确，故并未改变双方以原合同为基础的不定期租赁关系。由于双方之间的租赁期限为不定期，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，祥云公司作为租赁合同的一方当事人，可随时解除合同。本案中，祥云公司管理人于2020年7月15日向迈德好公司发出了书面《通知书》，告知双方间租赁合同自2020年7月31日起解除，虽然其对解除合同所援用的法律依据有误解，但其解除合同意思表示明确，符合合同法关于不定期租赁合同解除的法定程序，已产生合同解除的法律效力。迈德好公司关于合同解除无效、合同应继续履行的意见，一审法院不予采纳，其反诉请求一审法院不予支持。故双方之间的不定期租赁合同已于2020年7月31日解除。合同解除后，承租人应当腾退租赁房屋，且应按约定租金标准向出租人支付自合同解除之日至其实际腾退租赁房屋之日止的占用费。迈德好公司未支付2020年1月至7月的租金，应按约定标准支付。一审法院根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、确认本诉原告湖北富程祥云生物科技有限公司与本诉被告宜昌迈德好商贸有限公司之间的不定期《4S店租赁合同》于2020年7月31日解除。二、本诉被告宜昌迈德好商贸有限公司于本判决生效后三日内腾空租赁的4S店车间，并交还给本诉原告。三、本案被告宜昌迈德好商贸有限公司于本判决生效后三日内按125664元/年的标准向本诉原告湖北富程祥云生物科技有限公司支付自2020年1月1日起至本诉被告实际腾退租赁车间之日止的租金和占用费。四、驳回反诉原告宜昌迈德好商贸有限公司的诉讼请求。如果被告未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取947元，由本诉被告宜昌迈德好商贸有限公司承担。一审反诉案件受理费减半收取50元，由反诉原告宜昌迈德好商贸有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审适用法律是否正确？针对该争议焦点，评述如下：根据《企业破产法》第十八条第一款的规定可知，对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，破产管理人有权决定继续履行或者解除该合同，但其继续履行的意思表示须以通知的形式向对方当事人进行明示。若破产管理人未在人民法院受理破产申请之日起二个月内向对方当事人作出同意继续履行的通知，则视为解除合同，相关合同因此予以解除。案涉《4S店租赁合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。一审法院于2018年6月15日受理被上诉人破产申请后，破产管理人没有于二个月内（即没有于2018年8月15日之前），向上诉人作出同意继续履行该租赁合同的通知，上诉人也未催告破产管理人作出相应意思表示，依照前述《企业破产法》第十八条第一款的规定，应认定破产管理人已至迟于2018年8月15日作出了解除该租赁合同的意思表示，一审法院认定该租赁合同于2018年8月15日解除，符合法律规定，适用法律正确。案涉租赁合同于2018年8月15日解除后，上诉人继续占用租赁物，破产管理人未提出异议并要求上诉人继续按照原租赁合同约定的租金标准支付租金，可视为双方重新达成了新的租赁合同，但鉴于双方未明确约定该租赁合同的履行期间，一审法院认定2018年8月15日之后当事人之间形成不定期租赁合同关系，没有违反法律规定。综上所述，宜昌迈德好商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1894元，由上诉人宜昌迈德好商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二一年三月二十六日书记员  程华英