陕西省华阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕0582民初35号 原告：华阴市华天资产经营有限公司，住所地陕西省渭南市华阴市。 主要负责人：王宗义，经理。 委托诉讼代理人：郭水利，陕西省华阴市华岳律师事务所律师。 被告：冯建营，男，1959年8月1日出生，汉族，住陕西省华阴市。 委托诉讼代理人：惠丹，上海市XX城（西安）律师所律师。 原告华阴市华天资产经营有限公司与被告冯建营租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华阴市华天资产经营有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋场地租赁合同，并判令被告返还全部租赁物；2.判令被告支付拖欠的2021年1月31日前房屋场地租金210481元、违约金10万元、并自2021年2月1日起按照500元/日支付房屋场地占用费至交房之日；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告长期租赁原告位于华阴市XX路XX段XX楼一、二、三、四、五楼及后院部分房屋场地，先后用于天府酒楼及招待所经营活动。按照原、被告签订的《财产租赁合同》、《房屋租赁合同》（附件）及《房屋租赁合同》约定，被告每年应支付原告房屋场地租金64100元，如果承租方逾期支付租金，按照每日2‰支付违约金并且出租方有权解除租赁合同。合同签订后，被告一直租赁使用原告房屋至今，但被告在经营过程中经常拖欠原告租金，经多次催要，截止2020年9月仍拖欠租金206315元，拖欠租金数额超过三年租金总额。原告作为国家粮改后成立的国有资产管理公司，担负着国有资产管理及原粮食系统离退休职工的医疗保障等服务工作。被告的违约行为不仅危害交易安全，而且给原告的国有资产管理工作造成了严重影响。为此原告诉至法院，请支持原告诉讼请求。 被告冯建营辩称，1.原、被告签订的案涉合同租赁期限至2024年1月31日届满，现合同约定的租赁期限未到期，故被告不同意原告解除合同并返还租赁物的请求。2.原告提供的租赁物房屋存在严重漏水，导致被告的装修、装潢严重受损，对被告的正常营业造成了实质影响。被告多次要求原告维修，但其并未履行维修义务，其行为构成违约，依法应当减少租赁，与被告的损失相互折抵。被告就漏水问题多次向原告反映、协商，要求其尽快修缮漏水并赔偿损失，但原告一直置之不理，原告的行为严重损害了被告的利益。故被告2019年停止支付租金，并要求依法减少租金或不支付租金。3.原告主张的违约金过高，请求法院根据公平原则和诚实信用原则，结合合同履行情况及原告的过错予以调整。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 综合双方当事人诉、辩主张及本院调查笔录，双方对截止2021年1月31日，被告仍拖欠原告租金210481元无争议，本院予以确认，双方的争议焦点为： 1.被告是否应支付拖欠原告的租金210481元？ 2.案涉合同是否应予解除，并要求被告返还租赁物、支付违约金、支付场地占用费？ 原告华阴市华天资产经营有限公司针对其诉讼请求，向本院提交如下证据材料： 1.拍卖成交确认书，华阴市委、市政府通知，证明。用于证明原告主体适格。经质证，被告无异议，本院予以确认。 2.财产租赁合同及附件，房屋租赁合同及补充协议，对账单，现金收入凭证、收款收据。用于证明房屋租赁合同的约定、被告违约的事实及拖欠租赁费的数额。经质证，被告对真实性无异议，证明目的有异议。 被告冯建营针对其答辩意见，向本院提交如下证据材料： 1.《财产租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》、《房屋租赁合同》。用于证明：①上述合同系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力；②合同约定的租赁期限未届满，租赁期限至2024年1月31日；③根据合同约定及法律规定，原告作为出租人应按照约定将租赁物交给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，负有维修义务。经质证，原告对真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，认为房屋维修责任应由被告承担。 2.《承租物（房屋维修申请）》及附件（三张照片），证人李某某证言，照片21张，视频9份。用于证明：①出租房屋严重漏水的事实。由于原告办公场所的楼顶长期暴晒、裂缝失修，导致被告承租的房屋出现大面积滴水、渗水、漏水现象。②被告已经装修的房屋装潢严重受损，吊顶发霉变形、墙纸腐败脱落，地面损坏、房间潮湿、有霉变异味。已对被告的正常经营造成实质影响。③从2016年起，原告出租的房屋出现漏水问题，被告多次要求被告解决并赔偿损失，被告一直没有解决。经质证，原告对维修申请表和证人李某某证言有异议，证人自述其没有起诉过华阴市华天资产经营有限公司，但被告当庭向法庭递交（2017）陕0582民初1103号民事判决书一份作为反证材料，证明证人证言不实，故对其证言不认可；视频和照片与本案不具有关联性。 3.证人安某某出具的证明及收条。用于证明原告已投入装修资金170余万元，装修不久后即发生严重漏水；宾馆房间及餐厅雅间根本无法使用，客源流失严重，给被告造成严重的装修装潢损失及营业损失；原告的行为已经构成违约，依法应当减少租金，与被告的损失相互折抵。经质证，原告认为证人安某某未出庭作证，不符合证据规则，对其证言及收条不认可。 本院组织双方进行了举证、质证。对原、被告无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据2的真实性、合法性、关联性被告均无异议，且能证明原告的证明观点，本院对该证据予以确认。被告提交的证据能够证明被告拖欠原告租金210481元的事实。被告证据1的真实性、合法性、关联性原告均无异议，且能证明被告的证明观点，本院对该证据予以确认。被告提交的证据2能够证明案涉房屋存在过漏水的事实，但被告对漏水原因、漏水导致的具体损失数额、以及该损失由谁负担的佐证材料欠缺。被告提交的证据3因证人安某某未到庭，对其出具的证明及收条无法确认。 根据庭审举证、质证、认证，本院确认本案如下法律事实： 1.2003年7月16，华阴市粮油购销公司与冯建营签订《财产租赁合同》与《房屋租赁合同（附件）》，约定：“华阴市XX楼XX楼XX房XX室、雅间、洗澡间共计165㎡租赁给冯建营开饭店对外经营；将其宿办综合楼二楼房屋整体租赁给冯建营开饭店使用；将其宿办综合楼五楼全层，整体租赁给冯建营住人用；将其宿办综合楼后拐角院内，从后墙皮起由东向西，由北向南各六米的36㎡，指定给冯建营做操作间。租赁期限从2004年2月1日至2024年1月31日共计20年。年租金51600元，冯建营于每年1月31日前将本年度租金一次交清。租赁期间财产的维修、保养费用由冯建营自理。冯建营不按时给付租赁费时，华阴市粮油购销公司由权封门，并按日收取2‰的滞纳金或终止合同，由此造成的一切经济损失由冯建营自负，华阴市粮油购销公司不承担任何责任。” 2.2007年9月5日，华阴市粮油购销公司与冯建营签订《房屋租赁合同》，约定：“华阴市XX楼XX房间XX间，其中大间3间，普通房14间，四楼普通房间3间（共5间其中2间免费租给冯建营使用）租赁给冯建营使用。公司院子95.54㎡，其中房面积33.07㎡，空地62.47㎡。三楼房间租赁期限共17年零4个月，华阴市粮油购销公司从2006年10月1日起将租赁房间交付冯建营，至2024年1月31日收回；四楼房间租赁期限共16年零4个月，从2007年10月1日起至2024年1月31日收回。房间月租金不论大小每间50元，房子租金计12000元；公司院子年租金500元。全年租金共计12500元，必须于每年10月1日前一次付清。租赁期内财产的维修、保养费用由冯建营承担，如有丢失、损坏，冯建营照价赔偿。冯建营如不按时给付租赁费，华阴市粮油购销公司有权终止合同，并按日收取2‰的滞纳金，由此造成的一切经济损失由冯建营负担，华阴市粮油购销公司不承担任何责任。” 3.2007年9月10日，华阴市粮油购销公司与冯建营签订《房屋租赁合同的补充协议》，约定：“因四楼房子出现漏水，四楼的露天屋顶屋檐下陷，阳台出现裂缝，下水道堵塞，需要对房屋、阳台、下水道等大修。由冯建营全权对四楼房屋、阳台、下水道等大修，华阴市粮油购销公司派专人协同冯建营修缮，修缮费用由冯建营自理。华阴市粮油购销公司负责验收修缮工程，并免除冯建营三楼三年承包费30600元（2006年10月1日至2009年9月30日）、四楼二年承包费3600元（2007年10月1日至2009年9月30日），共计免除34200元。” 4.2007年12月18日，华阴市粮油购销公司整体资产在西安市XX路XX号XX室拍卖，拍卖人：陕西天龙拍卖行有限公司。买受人：华阴市华天资产经营有限公司。拍卖标的名称：位于华阴市的城关粮油购销站、罗夫粮油购销站、华阴市粮油购销公司的整体资产。成交价125万元。华阴市粮食和物资储备中心2021年1月8日出具《证明》，证明：“根据华阴市粮改工作总体部署，华阴市华天资产经营有限公司于2007年12月18日经过拍卖取得原华阴市粮油购销公司（含原孟塬粮站、饲料公司、北社粮站、焦镇粮站、桃下粮站、华山粮站、面粉厂、华山中心粮站、秦粮四库）的整体资产，其中包括原华阴市粮油购销公司位于华阴市XX路与北赤路路口西南角的公司综合办公楼。该楼现在是华阴市华天资产经营有限公司管理经营的国有资产。” 5.按照合同约定，被告冯建营每年应向原告华阴市华天资产经营有限公司支付租金64100元（51600元+12500元），截止2021年1月31日，被告共拖欠原告租金210481元。 本院认为，华阴市粮油购销公司与冯建营签订的《财产租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同的补充协议》，是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。华阴市华天资产经营有限公司购买案涉房屋及场地后，即与被告冯建营之间建立案涉房屋及场地的租赁合同关系，双方应当按照合同约定履行，故被告冯建营拖欠原告的租金210481元应支付原告。对原告要求解除合同，并要求被告返还租赁物、支付违约金、支付场地占用费的主张，因合同尚未到期，且被告主张不支付租金的原因是租赁物房屋漏水造成被告损失，达不到合同的法定解除条件，故对原告该主张不予支持。对被告关于以漏水损失抵偿房屋租金的辩称意见，因合同约定租赁物的维修、保养义务由被告承担，且被告未提供其自行维修房屋的维修费票据，故对被告该辩称意见不予采纳。对被告当庭提出的因漏水造成装修损失、营业损失及装修修复费用由原告承担的反诉请求，因被告缺乏佐证材料证明房屋漏水系原告原因造成，可在查明漏水原因后另案起诉为宜，故对被告当庭提出的反诉请求依法不予准许。 综上所述，被告冯建营拖欠租金的行为违反了合同约定，应于本判决生效之日起10日内支付原告租金210481元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告冯建营于本判决生效之日起10日内支付原告华阴市华天资产经营有限公司租金210481元； 二、驳回原告华阴市华天资产经营有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5958元，减半收取2979元，由冯建营负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。 审判员  何高峰 二〇二一年三月二十七日 书记员  张建科 1