北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终11195号上诉人（原审被告）：北京银行股份有限公司青年路支行（原名称：北京银行股份有限公司八里庄支行），住所地北京市朝阳区青年路7号院1号楼1层10101、10102、2层10201。负责人：孙淑霞，行长。委托诉讼代理人：张良伟，男，该支行职员。委托诉讼代理人：何欣，北京市浩林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方蕾，女，1987年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘潮（方蕾之夫），男，1984年12月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李松林，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈文利，男，1969年4月14日出生，汉族，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：沈文军，男，1968年1月10日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：沈文利（沈文军之弟），同上。被上诉人（原审被告）：北京康利东来文化有限责任公司，住所地北京市通州区台湖镇创业园路甲20号。法定代表人：沈文利，总经理。被上诉人（原审被告）：中担投资信用担保有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦D座12层A室。法定代表人：刘建京。被上诉人（原审被告）：刘文康，女，1969年7月20日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。上诉人北京银行股份有限公司青年路支行（原名称：北京银行股份有限公司八里庄支行，以下简称北京银行）因与被上诉人方蕾、沈文军、沈文利、北京康利东来文化有限责任公司（以下简称康利公司）、中担投资信用担保有限公司（以下简称中担公司）、刘文康执行异议之诉一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人北京银行的委托诉讼代理人张良伟、何欣，被上诉人方蕾的委托诉讼代理人刘潮、李松林，被上诉人沈文利（兼被上诉人康利公司的法定代表人、被上诉人沈文军的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。被上诉人刘文康、被上诉人中担公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。北京银行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回方蕾的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。（一）方蕾不是执行标的的权利人。设立抵押时位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的权利人为沈文军；一审庭审中，根据方蕾提交的不动产登记簿，涉案房屋现仍登记在沈文军名下。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条规定，方蕾始终不是涉案房屋的权利人，其不具备案外人主体资格，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十四条规定，方蕾无权提起案外人异议，亦无权提起案外人执行异议之诉。（二）关于方蕾是否享有排除对涉案房屋执行的权利，涉案房屋有两次未注销的抵押登记。第一顺位的抵押权人是中担公司，登记时间为2011年11月15日，系因北京宇然文化发展有限公司（以下简称宇然文化公司）在北京银行股份有限公司八里庄支行（2019年8月22日变更名称为北京银行股份有限公司青年路支行，以下简称北京银行）处借款700万元，中担公司为其提供保证担保，宇然文化公司用沈文军的涉案房屋为中担公司提供反担保，至今上述贷款未清偿完毕，中担公司也未承担担保责任。第二顺位的抵押权人为北京银行，登记时间为2012年7月24日，系因康利公司向北京银行借款500万元，沈文利、刘文康及中担公司是保证人，并以涉案房屋以及沈文利、刘文康的位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称×号房屋）作为抵押物为上述借款提供担保，由于康利公司未能按期偿还500万元借款，北京银行向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，北京市朝阳区人民法院于2015年5月18日作出（2013）朝民初字第517号民事判决书，判决康利公司向北京银行偿还借款本金3499764．36元及利息，并判决沈文利、刘文康、中担公司对康利公司应承担的付款义务承担连带清偿责任、北京银行就沈文军所有的涉案房屋及沈文利、刘文康所有的×号房屋享有优先受偿权。因此，北京银行对涉案房屋及×号房屋按照抵押顺序享有优先受偿权，应参照异议复议规定第二十七条规定，对方蕾提出的排除执行异议不予支持，而非依照该规定第二十八条规定排除执行。依据《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要——关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》第15条规定：“申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本纪要第16条、第17条、第18条、第19条、第20条规定中的金钱债权是指普通债权，申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权的，即使案外人提出的异议符合上述条文中规定的要件，对其异议也不予支持。”（三）北京银行对执行标的享有法定担保物权，而方蕾对执行标的不享有物权期待权。《全国法院民商事审判工作会议纪要》明确指出，消费者购房人的物权期待权来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，消费者购房人的概念相对应的是房地产企业，二手房并无适用的余地。方蕾为二手房购房人，其权利不应当优先于抵押权人，故其不享有物权期待权。（四）“抵押登记，第一顺位为中担投资信用担保有限公司，登记时间2011年11月15日”的具体情况为中担公司的反担保，在银行贷款未还清的情况下，反担保抵押责任不会解除；（五）执行异议之诉案件的审理可参照适用异议复议规定，在文书表述上，准确的表述应为参照而非依照，因为异议复议规定是执行异议的审查标准而非执行异议之诉的审查标准。方蕾辩称，同意一审判决，不同意北京银行的上诉请求。（一）方蕾对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。北京银行认为依据异议复议规定第二十四条规定，方蕾不是涉案房屋权利人进而否认方蕾的案外人主体资格是错误的。该条规定案外人异议审查的主要目的，在于对案外人的实体权利异议成立与否迅速作出判断，在极短的审查期限内，客观上只能过滤掉一些明显成立或者不成立的案外人异议，而将实质审查交给执行异议之诉承担。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是由于不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种原因未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑执行申请人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。为了保护买受人物权，异议复议规定在第二十八条至三十条按照不动产受让人的不同情形，规定了不同的保护要件，赋予符合法定条件的买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。方蕾完全符合异议复议规定第二十八条的规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。（二）北京银行主张的对涉案房屋享有的抵押权非善意取得。2012年5月，中担公司作为康利公司向北京银行借款的担保人因经营出现问题，康利公司的法定代表人沈文利为避免中担公司影响到其与北京银行的合作关系，遂与北京银行协商出售沈文利、刘文康和沈文军名下包括涉案房屋在内的房屋还款。2012年7月8日，方蕾与沈文军通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，购买了涉案房屋，方蕾按合同约定支付了定金10万元，并于2012年7月13日支付沈文军购房款161万元后入住，7月26日网签成功。签订买卖合同时，沈文军告知方蕾所付房款用于解除中担公司抵押，并约定2012年9月2日前办理完毕。北京银行于2012年7月12日向上级单位作出了调整贷款担保方式的申请，并于2012年8月获得了同意批复。沈文军在收到171万元购房款后，由沈文利为康利公司向北京银行归还了87．5万元的欠款和当期利息50余万元。可见北京银行明知涉案房屋存在转让情况，但其仍于2012年7月23日与沈文军签署了《抵押合同》，将涉案房屋为康利公司的借款提供抵押担保并于7月24日办理了抵押登记，企图通过解押售房还款的方案逐步收回债权。但是在康利公司还款后，北京银行与康利公司、沈文利和中担公司办理解押手续时发生分歧，中担公司不同意单独解除涉案房屋抵押，多方协商未果，解押售房还贷程序被打断。2012年12月北京银行将康利公司、中担公司、沈文利和沈文军起诉到北京市朝阳区人民法院，康利公司、中担公司、沈文利和沈文军均未到庭，北京银行隐瞒其与康利公司、沈文利和沈文军协商卖房还贷和违法办理抵押的事实，引导法院作出（2013）朝民初字第517号民事判决书，致使涉案房屋被执行。以上事实方蕾作为案外人均不知晓，自2012年7月13日一直居住在涉案房屋内（系家庭唯一住房），为该房屋的实际产权人，直到执行庭法官上门执行后才得知（2013）朝民初字第517号民事判决书的内容。到本案一审开庭，方蕾才知道康利公司、沈文军和沈文利与北京银行协商卖房还贷事宜。北京银行作为专业的金融机构，在明知涉案房屋已经签订了买卖合同的情况下仍与沈文军签订《抵押合同》，在签订《抵押合同》后未经实地查勘抵押物情况作出价值认定就办理抵押登记。可见其抵押权并非善意取得。鉴于此，北京银行对涉案房屋享有的抵押权不应该受保护，不能据此对抗方蕾对涉案房屋享有的足以排除强制执行的民事权益。（三）北京银行主张在康利公司欠付北京银行贷款未还清的情况下，反担保抵押责任不解除与事实不符，且无法律依据。在金融借款合同纠纷案件中，承担保证责任的是中担公司，而非沈文军。如中担公司承担完保证责任，是否向沈文军要求其承担抵押担保责任，需中担公司自行决定，北京银行无权干涉。如中担公司要求沈文军承担抵押担保责任，因担保期间已过，沈文军的担保责任早已免除。（四）异议复议规定中虽然大多数条文规定的都是执行异议的审查标准，但第二十八条、第二十九条等也规定了部分实质审查的内容。因此，在司法实践中执行异议之诉的审理可以参照适用异议复议规定的第二十七条、第二十八条、第二十九条等的规定。最高人民法院亦有类似案例。一审法院综合案件的实际情况、利益衡量，参照异议复议规定审理本案并无不当。综上所述，方蕾在不知情的情况下，与沈文军签订涉案房屋的买卖合同，按照约定支付房款，作为家庭唯一住房长期居住，理应是涉案房屋的实际所有权人。康利公司欠付北京银行的借款本金和绝大部分利息现已获得清偿，未获得清偿部分的利息系北京银行怠于行使权利造成的。北京银行的经营利益并未受到实质影响，但方蕾的生存利益更应受到法律的保护。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请驳回北京银行的上诉请求。沈文军、沈文利、康利公司共同答辩称，北京银行的上诉理由于法无据，与事实不符，适用法律错误，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：（一）事实经过：2012年7月8日，沈文军与方蕾签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，成交价221万元；7月12日，北京银行事先与沈文军、沈文利、康利公司协商一致，其向上级提交《关于调整康利公司、宇然文化公司中担公司贷款担保方式的申请》；7月13日，沈文军收方蕾购房款171万元，并与方蕾约定尾款50万元过户当日结清，沈文军、沈文利、康利公司随即转还北京银行相应贷款87．5万元，当期利息50余万元；7月18日，沈文军与方蕾办理入住手续、物业交接等；7月23日，沈文军、沈文利、康利公司与北京银行签订《借款合同》和《抵押合同》；7月24日，沈文军与北京银行办理涉案房屋的抵押登记；8月17日，北京银行上级部门同意批复函。由于原担保方中担公司因“中担事件”不履约出具解除抵押手续，沈文利、沈文军、康利公司与北京银行多次沟通变更方案未果，卖房还款程序被迫中止。2012年12月17日，北京市朝阳区人民法院查封涉案房屋。（二）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、异议复议规定第二十七条、《北京市法院执行局局长座谈会（第九次会议）纪要——关于执行查控时财产权属判断规则及案外人异议审查中权利（利益）冲突规则若干问题的意见》恰恰支持了沈文利、康利公司、沈文军的诉求，沈文军与方蕾签约付款、交接入住并用该售房款还北京银行约定数额的贷款本息在先，沈文军与北京银行签订《抵押合同》、办理抵押手续以及北京银行对涉案房屋申请查封在后，故客观事实与北京银行所依据法律法规的法律要件或前提条件不相符合。（三）沈文军、沈文利、康利公司与北京银行共同协商一致变更贷款担保方案，及补签借款合同、重签抵押合同，再二次抵押卖房还款。北京银行了解卖房过程且收到用卖房款还的贷款本息，当中担公司不如约出具解押手续时，北京银行已经得到大部分卖房款，不再主动配合，于情于理于法都不合。在执行期间，北京银行为实现己方利益最大化，在另两套房屋执行没有任何法律障碍的情形下，怠于在执行中行使其权利，使执行期间耗时近四年，且自行额外累算数百万元息费，严重侵犯了沈文军、沈文利、康利公司和方蕾的合法权益。（四）北京银行称中担公司是第一顺位抵押权人，对北京银行贷款承担担保责任，涉案房屋对中担公司提供反担保。以此逻辑，该买房款理应先给中担公司，再由中担公司经破产程序后按清偿比例偿付北京银行。（五）北京银行称应当“参照”而非“依照”异议复议规定，而北京银行的理由或法律依据恰恰又是“依照”，前后矛盾。中担公司、刘文康均未答辩。方蕾向一审法院起诉请求：判令停止对位于北京市朝阳区×号房屋的执行。一审法院认定事实：2012年7月8日，沈文军作为出卖人与购买人方蕾签订《房屋买卖合同》，约定：所售房屋坐落为朝阳区×号，建筑面积135．68㎡，房屋所有权证号京房权证市朝私字第XXXX号；该房屋已设定抵押，抵押权人为银行，出卖人应于2012年9月2日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为160万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为61万元；出卖人应当在首付款交付当日前将该房屋交付给买受人等。一审诉讼中，方蕾、沈文军、沈文利和康利公司均称该合同中所称的“抵押”系指中担公司设定的抵押，抵押权人写为“银行”系房屋交易时中介人员填写；北京银行称该“抵押”系指北京银行设定的抵押。同日，沈文军作为甲方（出卖方）与乙方（买受方）方蕾签订《补充协议》，约定：乙方于2012年7月8日向甲方支付定金10万元，甲方应于2012年8月30日前向房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2012年9月2日前办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2012年7月12日之前将首付款171万元（含定金10万元）支付给甲方，剩余房款50万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方。同日，方蕾向沈文军交付购房定金10万元。2012年7月13日，方蕾向沈文军支付购房款161万元，沈文利代沈文军于当日出具收款证明，确认已收到购房款171万元，并向方蕾交付了大门钥匙一把，水卡三个和电卡一个。2015年5月18日，北京银行诉沈文军等人金融借款合同纠纷一案，北京市朝阳区人民法院作出（2013）朝民初字517号判决书，判决：“一、被告康利公司于本判决生效后偿还原告北京银行贷款本金三百四十九万九千七百六十四元三角六分及利息（截止至二〇一五年四月十六日的利息九十七万九千四百五十二元二角九分，自二〇一五年四月十七日起至付清之日止按照《借款合同》约定的利率标准计算）；二、被告沈文利、刘文康、中担公司对上述第一项被告康利公司应承担的付款义务，向原告北京银行承担连带清偿责任；三、被告沈文利、刘文康、中担公司承担连带保证责任后，有权向被告康利公司追偿；四、原告北京银行就上述第一项确定的款项对沈文军所有的位于北京市朝阳区×号抵押房产按照抵押登记顺序享有优先受偿权。”该判决同时查明沈文军作为抵押人与抵押权人北京银行就涉案房屋签订《抵押合同》的时间为2012年7月23日。诉讼中，北京市朝阳区人民法院已经诉讼保全对涉案房屋进行查封并在执行中进行续封。2018年10月29日，北京市朝阳区人民法院就案外人方蕾就（2013）朝民初字第517号判决书执行中对涉案房屋提出的执行异议作出（2018）京0105执异1738号执行裁定书，裁定驳回了方蕾的执行异议。一审诉讼中，方蕾称自2012年7月13日起实际占有并控制涉案房屋，并向一审法院提交了房屋装修管理服务协议书以及物业、停车、水电、宽带、供暖交费凭证等，北京银行、沈文军、沈文利和康利公司对前述材料的真实性均予以认可。一审诉讼中，方蕾称涉案房屋于2012年7月26日进行了网签，但仅提交网签截图一页予以证明，未出示网页原始载体。沈文军、沈文利和康利公司对网页截图真实性认可，但北京银行对网页截图真实性不认可。另查一，涉案房屋登记所有权人为沈文军，不动产证书号为京房权证市朝私字第XXXX号，该房屋上尚有两次未注销的抵押登记，第一顺位为中担公司，登记时间为2011年11月15日，第二顺位为北京银行，登记日期为2012年7月24日。另查二，2012年7月12日，北京银行出具关于调整康利公司、宇然文化公司中担公司贷款担保方式的申请，载明：授信申请人康利公司贷款金额500万元，担保方式为中担公司100％本息连带责任保证，现贷款余额437．5万元；宇然文化公司贷款金额700万元，担保方式为中担公司100％本息连带责任保证，现贷款余额612．5万元；两笔贷款中担公司的反担保包括朝阳区×号，朝阳区×号，朝阳区×公寓×××以及沈文利、刘文康、刘英明三人的个人无限连带责任保证；鉴于中担事件进一步发展，已无任何担保代偿能力，客户担忧偿还银行贷款后中担公司无人员和能力解除房产抵押手续，我行为降低此两笔贷款的风险，进一步压缩中担公司客户余额等原因，调整方案为要求客户部分现金还款，其中康利公司还款71．5万元，宇然公司还款117．5万元，支行前期对三套房屋进行二押，向中担公司出具解除担保责任函，该责任函经我行法律合规部门审批后，中担公司解除一押，我行即顺位成为第一抵押权人等。北京银行股份有限公司中小企业审批中心就前申请批复：第一，同意支行变更担保方式申请，要求企业归还合同号0106620贷款中的不少于87．5万元，将房产抵押率降至96％以内，落实我行抵押权后向中担公司出具解除担保责任函；企业归还合同号0106620项下贷款中的200万元贷款后可释放我行对×号房产的抵押权等。一审法院认为，根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为方蕾对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现方蕾主张停止对涉案房屋的执行，应就此承担举证责任。异议复议规定第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，方蕾提交的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系其与沈文军的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。沈文军出售房屋是否经抵押权人同意不影响《房屋买卖合同》及《补充协议》的合同效力。《房屋买卖合同》和《补充协议》的签订时间均为2012年7月8日，该时间点早于北京银行起诉康利公司、沈文利、刘文康、沈文军和中担公司金融借款合同纠纷一案的时间，亦早于在前述金融借款纠纷案件中法院实际查封涉案房屋的时间。其次，《房屋买卖合同》约定出卖人沈文军应当在首付款交付当日将涉案房屋交付给买受人方蕾。方蕾提交的收款证明载明沈文军于2012年7月13日向方蕾交付涉案房屋的钥匙及水卡、电卡，结合方蕾提交的房屋装修管理服务协议书以及物业、停车、水电、宽带、供暖交费凭证等材料，一审法院认定方蕾依据《房屋买卖合同》自2012年7月13日开始合法占有涉案房屋。再次，按照《补充协议》的约定，方蕾应于2012年7月8日向沈文军支付定金10万元，于2012年8月30日前支付首付款171万元（含定金10万元），剩余房款50万元在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付。根据一审法院查明的事实，方蕾已经依约实际向沈文军支付了房屋首付款171万元，而剩余房款50万元的支付条件至今尚未成就。最后，《房屋买卖合同》约定涉案房屋设定抵押，抵押权人为银行，《补充协议》约定沈文军最迟应于2012年9月2日之前办理完毕解除抵押登记手续，前述约定表明方蕾在前述《房屋买卖合同》和《补充协议》时知晓涉案房屋设有抵押。方蕾、沈文军、沈文利和康利公司均称该“抵押”实际指中担公司设定的抵押，北京银行则认为该“抵押”为北京银行设定的抵押。签订《房屋买卖合同》和《补充协议》的时间为2012年7月8日，而北京银行与沈文军签订《抵押合同》的签订时间为2012年7月23日，办理抵押登记的时间为2012年7月24日，方蕾与沈文军签订《房屋买卖合同》和《补充协议》时北京银行的抵押尚未设立，故《房屋买卖合同》和《补充协议》中的“抵押”应指中担公司设定的抵押。《房屋买卖合同》和《补充协议》约定的先行支付首付款，解押后再办理房屋过户并支付尾款的交易安排符合一般交易习惯，并无不妥。涉案房屋未实际办理过户登记系因沈文军未依约办理中担公司的解押手续，且与北京银行签订《抵押合同》并以北京银行为抵押权人设立了新的抵押，并非因方蕾的原因。综合以上分析，方蕾对涉案房屋提出的异议符合法律及司法解释的规定，且足以排除强制执行，方蕾要求停止对涉案房屋的执行，有事实和法律依据。另，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。故一审法院判决不得执行涉案房屋。综上，一审法院判决：不得执行坐落于北京市朝阳区×号房屋（房屋所有权证号：京房权证市朝私字第XXXX号）。二审期间，本院依北京银行的申请，调取了抵押权人为中担公司、抵押登记时间为2011年11月15日、抵押物为涉案房屋的抵押登记材料。北京银行的质证意见为：上述材料证明：1．涉案房屋上第一顺位的抵押是沈文军为宇然文化公司在北京银行的贷款向中担公司提供的反担保；2．涉案房屋上第一顺位的抵押和第二顺位的抵押是密不可分的，都是为了北京银行的贷款；3．在房屋买卖合同中，已经载明了抵押情况，方蕾在购买涉案房屋时已经知道抵押权的存在，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权利。方蕾的质证意见为：真实性、合法性无异议，方蕾交付了大部分房款用于解押，不认可证明目的，该证据与本案没有关联性，本案审查的是北京银行的抵押权，该证据证明的是第一顺位的抵押权的情况。沈文利、沈文军、康利公司的质证意见为：方蕾和沈文军签订《房屋买卖合同》时知道有中担公司的抵押，但还没有北京银行的抵押。刘文康、中担公司未发表质证意见。本院认为：北京银行申请调取的抵押权人为中担公司、抵押登记时间为2011年11月15日、抵押物为涉案房屋的抵押登记材料中包括最高额抵押设立登记申请表、抵押反担保合同、委托保证合同、最高额保证合同、综合授信合同、抵押物清单等，根据上述材料可以显示中担公司为宇然文化公司向北京银行申请的700万元贷款提供连带保证担保，沈文军以其名下的涉案房屋向中担公司提供反担保的事实。但是，在一审审理过程中，一审法院已经查明涉案房屋上有两次未注销的抵押登记，第一顺位为中担公司，登记时间为2011年11月15日，第二顺位为北京银行，登记日期为2012年7月24日，亦查明在北京银行出具的《关于调整康利公司、宇然文化公司、中担公司贷款担保方式的申请》中载明，中担公司的反担保包括涉案房屋。因此，北京银行申请调取的上述抵押登记材料所显示的内容与一审法院已经查明的事实一致，不属于二审中出现的新事实。另查，涉案房屋于2012年7月26日进行了网签，网签材料仅有打印日期为2012年7月26日的《存量房屋买卖合同》，无其他材料。北京银行称其抵押在先网签在后且其不知道涉案房屋进行了网签。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，刘文康、中担公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。北京银行在二审中对方蕾的主体资格提出异议，认为涉案房屋登记在沈文军名下，方蕾无权提起案外人执行异议之诉。首先，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条并未限制案外人提起执行异议之诉的主体必须为执行标的的所有权人。其次，异议复议规定第五条规定：有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。参照上述规定，方蕾提交了证据证明沈文军将涉案房屋出售给了方蕾且方蕾是涉案房屋的实际使用人，因此，方蕾有权提起本案执行异议之诉。综合当事人各方的诉辩意见，本案二审争议焦点为方蕾是否享有对涉案房屋排除强制执行的权利。北京银行上诉主张其是涉案房屋抵押权人，对涉案房屋按照抵押顺序享有优先受偿权，应参照异议复议规定第二十七条规定，对方蕾提出的排除执行异议不予支持。异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”物权优先于债权是一般原则，突破该原则仅仅是例外，该例外应当有法律、司法解释对于民事权利优先顺序的明确依据。本案中，方蕾购买的是二手房，其属于一般的不动产买受人。异议复议规定第二十八条规定了一般不动产买受人能够排除基于对出卖人名下不动产的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行。该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，而在实体法上并没有该权利能够优先于担保物权的依据。因此，方蕾依据异议复议规定第二十八条能够对抗的仅为申请执行人对被执行人享有的普通债权，而并不能够对抗抵押权人在执行标的上设立的抵押权。北京银行在涉案房屋上设立的抵押权已经过依法登记，发生效力，方蕾基于《房屋买卖合同》及《补充协议》而产生的权利并不能阻碍北京银行抵押权的行使。虽然沈文利称其曾向北京银行提出过卖房还贷的申请，北京银行予以同意，其还根据北京银行的要求出具过出售房屋的过程的说明。但北京银行对此不予认可。北京银行于2012年7月12日出具的《关于调整康利公司、宇然文化公司、中担公司贷款担保方式的申请》以及北京银行股份有限公司中小企业审批中心就前申请批复中亦未体现出北京银行知道以出售抵押物的方式来偿还部分贷款，故本案亦无充分的证据证明北京银行同意沈文军转让涉案房屋。综上，方蕾不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定方蕾提出的异议足以排除强制执行不妥，本院予以纠正。综上所述，北京银行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初6227号民事判决；二、驳回方蕾的诉讼请求。一审案件受理费70元，由方蕾负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由方蕾负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  付 辉审 判 员  孙 京审 判 员  于洪群二〇二一年三月三十日法官助理  徐 晨法官助理  雷 悦书 记 员  何昕燏