吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终310号上诉人：彭香云，女，1991年6月20日出生，蒙古族，住长春市南关区。委托诉讼代理人：郑博，北京盈科（长春）律师事务所律师。被上诉人：长春澳澜房地产开发有限公司，住所地：吉林省长春莲花山生态旅游度假区雾九路1号A区111-4室。法定代表人：汪成志，总经理。委托诉讼代理人：胡金龙，该公司职员。委托诉讼代理人：宿梦远，吉林功承律师事务所律师。原审第三人：吉林银行股份有限公司长春东盛支行，住所地：吉林省长春市二道区吉林大路1919号。负责人：王大勇，该行行长。上诉人彭香云因与被上诉人长春澳澜房地产开发有限公司（以下简称澳澜公司）、原审第三人吉林银行股份有限公司长春东盛支行商品房买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2020）吉0105民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。彭香云上诉请求：1.请求撤销（2020）吉0105民初1723号民事判决书，依法改判，支持上诉人全部诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院认定2019年12月30日，被上诉人出具《住宅质量保证书》，案涉房屋取得《住宅使用说明书》。事实是，自2020年1月10日应交房之日直至一审开庭之日，被上诉人从未向上诉人出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。2.一审法院认定，2020年1月5日，澳海富春山居项目一期一标段34#楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，取得工程验收合格报告。事实是，自2020年1月10日应交房之日直至一审开庭之日，被上诉人从未向上诉人出示任何房屋验收合格的证明。上诉人在庭审中亦向法院提交的市长热线录音，证明了莲花山管委会已回复，涉案的澳海项目尚未完工，没有组织竣工验收，不具备交房条件。3.一审法院认定2020年6月11日，上诉人缴纳车位费18万元，澳澜公司出具了发票。通过上诉人提交的收据可知，上诉人已经于2018年8月13日、9月20日向被上诉人缴纳全部车位费，只是2020年6月11日，被上诉人才向上诉人出具了车位费发票。二、一审法院法律适用错误。一审法院引用《建设工程质量管理条例》十六条和四十九条规定认定：“竣工验收备案不再是房屋交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，便可交付使用。2020年1月5日，澳海富春山居项目一期一标段34#楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，取得工程验收合格报告。应可认定，案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。”无论是《建设工程质量管理条例》还是一审法院引用的《商品房地产开发经营管理条例》，均属于国务院颁布的行政法规。而本案应当依照其上位法《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》等法律规定，判断涉案房屋是否达到验收标准和条件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。《中华人民共和国消防法》第十三条（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。通过上述法律规定可知，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。首先，被上诉人声称其于2020年1月5日验收合格，但在2020年1月10日应交房之日，并未向上诉人出示《竣工验收报告》，在澳海项目多家业主屡次到物业、莲花山管委会反映房屋未验收合格，拒绝收房时，也未出示《竣工验收报告》，直至庭审之日才出示，其内容真实性，报告出具的真实时间无法确定。其次，即使《竣工验收报告》是真实的，但被上诉人至今未取得《商品房竣工验收备案表》，建设行政主管部门在对开发商的申报资料及其他文件进行审查后决定同意备案或者重新组织竣工验收，其颁发的《商品房竣工验收备案表》是商品房验收合格的依据，被上诉人尚未取得《商品房竣工验收备案表》说明涉案房屋目前不具备房屋交付的条件。重要的是，即使《竣工验收报告》是真实的，但是购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同概念。中华人民共和国国家标准《住宅建筑规范》GB50368-200511.0.1规定：住宅应满足下列标准，方可交付用户使用：1.由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收，确认合格；取得当地规划、消防、人防等认可文件或准许使用文件；在当地建设行政主管部门进行备案。2.小区道路畅通，已经具备接通水、电、燃气、暖气的条件。上诉人在庭审中已充分证明，在2020年1月10日，涉案小区水、路、暖气均未通，消防拴是空的，房屋根本未达到入住和交付条件。三、上诉人有权解除合同并要求返还购房款、车位款，并主张违约金。根据《房屋买卖合同》第八条约定，被上诉人应按照国家和地方人民政府有关规定，将具备验收合格的房屋交付彭香云使用，第十一条约定，双方进行验收交接，被上诉人应出示验收合格证明文件、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，出卖人不出示的，买受人有权拒绝交接。虽然2020年1月10号之前，被上诉人向上诉人发出《入住通知书》，通知上诉人收房，但被上诉人直至7月30日庭审，才向上诉人出示上述文件，应视为澳澜公司逾期交房，根据《商品房买卖合同》第九条约定，上诉人有权解除合同。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，但至今房屋未验收合格，不符合交付条件，导致澳澜公司无法交房，上诉人具有合同的法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，上诉人有权要求被上诉人支付违约金，同时根据《商品房买卖合同》第九条约定，若被上诉人逾期交房超过120日，上诉人有权解除合同，并索要违约金。综上，请求贵院依法改判，支持上诉人的上诉请求。澳澜公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，案涉房屋已于合同约定的交付日期前取得《工程竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保修书》。2.案涉工程是否取得竣工验收备案并非商品房交付的强制性条件，已取得《工程竣工验收报告》的建设工程质量合格，具备交付条件。彭香云向一审法院起诉请求：1.判令解除《商品房买卖合同》，澳澜公司返还彭香云购房款538672.53元，并支付彭香云违约金107734.50元；2.判令解除《地下车位使用权转让协议》，返还已支付的车位款149884.60元，支付违约金7494.23元；3.判令返还彭香云支付的产权费用160元、代理费500元、物维费用16063元、房屋契税33454.55元；4.诉讼费用由澳澜公司负担。一审法院认定事实：2018年8月30日，双方签订《商品房买卖合同》（编号0000000001225046），约定彭香云购买澳澜公司开发的位于长春市二道区莲花山生态旅游度假区东至开六街南至莲花山大路西至林溪大街北至雾九路澳海·富春山居项目一期第34幢0单元102号，建筑面积169.08平方米房屋。关于付款方式及期限，双方约定，买受人于2018年8月30日支付房款计人民币叁拾柒万元整，余款计人民币壹佰肆拾柒万整于2018年9月6日前办理完毕贷款手续。关于交付期限，双方约定，出卖人应当在2020年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”并符合该合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定，除该合同第八条规定的特殊情况（不可抗力）外，出卖人如未按该合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过120日，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十四条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2020年1月10日前水通、电通、宅前路通。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1．出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一违约金，合同继续履行；2.如遇该合同第八条所规定的特殊原因，出买人可据实予以延期，不承担责任；3.非出卖人负责实施的市政配套未建成或未投入运营导致小区配套不能使用，不视为违约。《商品房买卖合同》补充协议关于解除合同、退房约定：出卖人、买受人任何一方解除《商品房买卖合同》的，或买受人退房的，出卖人与买受人签署的《车位购置协议》或车位使用、租赁及附赠协议等一并解除，若地下车位已交付给买受人的，买受人应自解除合同或退房前将地下汽车位返还给出卖人；买受人基于购买《商品房买卖合同》项下商品房而从出卖人处无偿或有取得的车位、储藏室或其他具有独立利用价值的空间或设施等，也应相应地无条件地返还给出卖人或其权利继受人。解除权行使的约定：买卖双方依据法律规定或者《商品房买卖合同》及该协议约定行使解除权的，应当自解除事由发生之日起三个月内行使。出卖人依据法律规定或者《商品房买卖合同》及该协议约定行使解除权的，出卖人通知到买受人后，即可将该房屋另行出售而无需再另行通知买受人。2018年9月7日，彭香云（借款人）与吉林银行东盛支行（贷款人）、澳澜公司（保证人）签订《房屋按揭借款合同》。约定借款期限自2018年9月7日至2048年9月7日，借款年利率5.39％，贷款人已支付370000元，贷款金额为1470000元。借款人为彭香云和梁斌。彭香云与梁斌系夫妻关系。2019年12月30日，澳澜公司出具《住宅质量保证书》。2020年1月5日，澳海·富春山居项目一期一标段34#楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，取得工程竣工验收报告。案涉房屋取得了《住宅使用说明书》。2020年1月10日，双方签订《地下车位使用权转让协议》，约定：乙方购买澳海·富春山居项目DK4库106、107号车位使用权，该地下车位为在建车位，甲方拥有该车位的使用权。固定车位使用权总价格为180000元。乙方以银行按揭方式付款，应于该协议签订之日向甲方交付首期车位款计100000元，剩余车位款80000元向银行申请贷款。乙方应在该协议签订之日起七日内成功办理贷款并将贷款支付至甲方账户。在乙方付清全款以及相关税金、费用后，乙方应于2020年1月10日前前往甲方指定地点办理车位交付手续，如乙方未在上述时间内办理车位交付手续的，视为甲方已完成车位交付，该车位交付后的一切法律风险及相关费用均由乙方承担。如遇非甲方原因造成的延误，甲方可据实予以延期交付但甲方无需承担任何违约责任。地下车位的建筑质量随其地上部分的建筑主体一起，以通过相关职能部门验收为标准。乙方对车位质量问题存在异议，乙方应当在地下车位接收时书面提出。接受时未提出，视为乙方已认可车位无质量问题。甲方未按协议第三条规定交付的，分别按下列两种情形承担违约责任：逾期超过60日的，乙方有权解除本协议。乙方解除协议的，甲方应按乙方已付款5％向乙方支付违约金，协议解除后，甲方有权另行处置协议项下地下车位；乙方同意继续履行协议的，自逾期之日起至甲方实际交付之日止，甲方应按乙方已付款的每日万分之壹向乙方支付违约金，协议继续履行。协议生效后，甲乙双方任何一方不得擅自解除协议。受让人不得以各种理由要求退还车位或调整车位位置，出让人有权要求继续履行协议。甲乙双方任何一方无正当理由要求终止协议的，除双方签订补充协议外，责任方须按该协议承担违约责任，并按协议总价款的5％赔偿对方损失。受让人因自身原因要求解除商品房买卖合同也同时要求解除该协议的，出让人如同意的，受让人除按商品房买卖合同约定的违约责任承担责任外，还应按该协议车位总价款的30％赔偿出让人损失。2020年1月，澳澜公司向彭香云发送《入住通知书》，载明：“我公司严格按照与您签订的《商品房买卖合同》的约定，于2020年1月10日按时交付使用。为方便您及时使用及装修，我公司本着为业主服务原则，将于2020年1月10日—11日开始交付使用。届时，请您携带《入住通知书》、《商品房买卖合同》（原件）、车位协议、车库款收据、购房发票或首付收据及本人有效身份证（或户口本）、共有人身份证原件及业主一寸彩色照片两张……准时办理收房手续。……”彭香云认可其于2020年1月8日收到上述通知。2020年6月11日，彭香云交纳车位费180000元，澳澜公司为其出具了发票。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》（编号0000000001225046）、《地下车位使用权转让协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。关于解除《商品房买卖合同》。《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日实施）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”而《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号2018年3月19日公布实施）第六条规定：“六、将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：‘房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。’删去第十八条、第三十六条、第三十七条。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”根据《建设工程质量管理条例》第十六条和第四十九条的相关规定，商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书。由此可见，“竣工验收备案”不再是房屋交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，并形成了竣工验收合格的确认文件，就达到了法律规定的商品房交付使用的条件，便可交付使用。而本案中，2020年1月5日，澳海·富春山居项目一期一标段34#楼经建设单位、监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位验收合格，取得工程竣工验收报告。应可认定，案涉房屋符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。因此，对彭香云以“房屋至今未达验收标准……无法按期交付……”为由，主张解除《商品房买卖合同》，法院不予支持。且彭香云庭审中所举证据，亦不足以证明存在法定或者约定的其他解除合同的事由，故对彭香云的主张，法院不予支持。关于解除《地下车位使用权转让协议》。协议约定：“以下车位的建筑质量随其地上部分的建筑主体一起，以通过相关职能部门验收为标准。”如前所述，“地上部分的建筑主体”已经验收合格，且彭香云庭审中所举证据，亦不足以证明存在法定或者约定的其他解除合同的事由，故对彭香云的主张，法院不予支持。因彭香云要求解除合同的主张法院不予支持，其要求澳澜公司赔偿其各项损失亦无依据，法院不予支持。综上所述，彭香云的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回彭香云的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12340元，减半收取计6170元，由彭香云负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《建设工程质量管理条例》更改了《城市房地产开发经营管理条例》等规定的由建设单位申请、房地产开发主管部门组织验收的建设工程竣工验收模式，现建设单位是建设工程竣工验收的组织者和责任主体，工程竣工后，建设单位组织设计、施工、工程监理等单位共同参与验收，并形成工程竣工验收合格的确认性文件后，便达到了法律规定的商品房交付使用的条件，即可交付使用。另，双方签订的《商品房买卖合同》中亦仅约定“该商品房经验收合格”，并未约定案涉工程需取得竣工验收备案文件才具备交付条件。综上，上诉人主张案涉工程需取得竣工验收备案表方具备交付条件的上诉理由，无合同及法律依据，本院不予支持。上诉人所举证据，亦不足以证明《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》存在法定或者约定的其他解除合同的事由，综上，对上诉人要求解除《商品房买卖合同》及《地下车位使用权转让协议》并承担违约责任的上诉请求，本院不予支持。综上所述，彭香云的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12340元，由彭香云负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年三月二十九日书记员  宫世杰