重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝04民终554号上诉人（原审原告）：重庆银行股份有限公司石柱支行，住所地重庆市石柱土家族自治县万安街道都督大道**附**，统一社会信用代码91500240696565965H。负责人：袁强，该银行行长。委托诉讼代理人：李海华，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘仁欣，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告)：董登富，男，1970年2月16日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：代国华，重庆市石柱县黄水法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：谭世林，男，1981年10月16日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审被告）：王静，女，1992年3月10日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。上诉人重庆银行股份有限公司石柱支行因与被上诉人董登富、谭世林、王静申请执行人执行异议之诉一案，不服石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初3352号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月12日立案后，于2021年3月25日对上诉人重庆银行股份有限公司石柱支行的委托诉讼代理人刘仁欣，被上诉人董登富的委托诉讼代理人代国华进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。重庆银行股份有限公司石柱支行上诉请求：1.撤销石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初3352号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院在谭世林、王静没有参与庭审及董登富的证据存在重大瑕疵的情况下，判决认定董登富对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，系认定基本事实不清且存在重大错误，依法应予改判。首先，一审判决认定董登富已合法占有案涉房屋错误。一是董登富主张于2012年接房装修，但未提供装修合同、装修款转账凭证等能证明装修事实的证据。二是董登富提供的天然气气费发票及电费发票，记载的地址与案涉房屋不一致，无法证实为使用案涉房屋产生的费用。其次，一审法院认定董登富付清购房款的收据，没有得到谭世林的确认。董登富没有举示付款转账或取款的凭证佐证，且收条载明的付款时间与合同约定的付款时间节点存在明显矛盾。董登富于2013年12月4日转账给谭世林50000元，无法确认是否为购房款。最后，董登富未办理过户登记存在主观过错。一是房屋买卖协议签订后至案涉房屋用于抵押贷款及上诉人申请强制执行期间，董登富从未就办理房屋产权证事宜向谭世林提出过主张。二是原判认定案涉房屋只办理了总证，不具备为董登富所购套房单独办理产权证的客观条件，但未对不能单独办理产权证的具体原因及该判断的依据进行释明。即使客观上不能办理过户登记，根据《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》中的解读，董登富在明知案涉房屋可能办理不了过户登记的情况下仍购买，存在明显的主观过错。二、上诉人与谭世林签订了抵押合同，办理了抵押登记，对案涉房屋享有担保物权，足以对抗董登富提出的执行异议。二审中，上诉人补充上诉意见：1.上诉人对案涉房屋享有担保物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条和《九民会议纪要》第119条、126条的相关规定及最高人民法院的裁判观点，被上诉人无权适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定主张对案涉房屋享有对抗执行的民事权益。首先，被上诉人若认为上诉人据以申请执行的生效判决对案涉房屋权属的认定及担保物权成立的认定存在错误，应申请再审或提起第三人撤销之诉。本案中，一审判决并未否定上诉人申请执行的执行依据，故审查被上诉人是否享有排除执行的民事权益，仍以上诉人对案涉房屋享有担保物权为前提。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，适用于一般房屋买卖合同的情形，不属于可排除享有担保物权的情形。最后，最高人民法院（2020）最高法民申4205号案外人执行异议之诉的裁判观点，进一步明确了享有普通债权的债权人，不能对抗担保物权人。2.2013年6月6日，谭世林委托重庆宏岭资产评估与土地房产估价有限公司对案涉房屋进行评估，注册房地产估价师对案涉房屋进行了实地查勘并拍摄了现状照片。照片显示案涉房屋处于无人居住的空置状态，原判认定案涉房屋办理抵押登记时董登富已实际居住，明显与事实不符。董登富辩称，一、上诉人的诉讼请求依法应予驳回。董登富与谭世林签订《房屋买卖协议》，购买了案涉房屋，协议约定了房屋总价款和购房订金。协议还约定了谭世林负责将该房的产权证过户登记给董登富，费用由谭世林承担，若一方违约向对方支付总房价款百分之十的违约金。董登富购房在前，上诉人对案涉房屋设定抵押在后。上诉人于2015年6月29日与谭世林、王静签订借款及抵押合同，董登富不知晓。在人民法院对案涉房屋查封前，董登富与谭世林已签订了合法有效的房屋买卖协议，并实际占有、居住该房屋，支付了全部购房款。二、上诉人称购房款明显低于市场价格、手写收据可疑、生活缴费不能证明是案涉房屋等纯属扯淡。至于上诉人罗列的行为虚假、恶意串通、故意转移、隐匿等行为，正是上诉人在贷款抵押上暗箱操作应收获的结果。三、上诉人称董登富未提供装修合同、装修款转账凭证等，都与本案无关。上诉人主张谭世林出具的收据没有得到谭世林的确认，是错误的。四、2015年谭世林向上诉人抵押贷款，上诉人不可能没有对抵押物作调查，上诉人明知抵押物已出售他人仍贷款给谭世林，给企业造成的损失，经办人是有责任的。五、谭世林出售给董登富的房屋非限制购买房屋，买卖双方均合法。综上所述，董登富购买的房屋用于生活居住，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法作出公正判决。谭世林、王静未作答辩。重庆银行股份有限公司石柱支行向一审法院起诉请求：1.准许执行谭世林位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路XX号后面一栋第X楼三室一厅一厨两卫约110平方米的房屋，房产证号为石柱县房地证2012字第XX号；2.本案的诉讼费用由谭世林、王静、董登富承担。一审法院经审理查明：2010年7月，谭世林在石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路XX号修建钢混结构六层房屋一幢，共计建筑面积864.99平方米，2011年修建完工。2012年7月16日董登富与谭世林签订《房屋买卖协议》，约定谭世林将石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路XX号面积约110平方米的套房，以210000元价格出售给董登富，2012年7月16日交房。后董登富向谭世林支付150000元，谭世林于2013年2月21日出具收条一张。2013年12月4日董登富通过银行给谭世林转账50000元，共计支付购房款200000元。董登富于2012年接房装修入住至今，并提供了缴纳电费、气费依据。2012年12月谭世林办理石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路XX号房屋的房屋产权总证（即石柱县房地证2012字第XX号），2015年6月29日谭世林将整栋房屋在重庆银行股份有限公司石柱支行抵押贷款2000000元，同日王静作为谭世林的妻子与重庆银行股份有限公司石柱支行签订共同还款承诺书，向银行承诺与借款人谭世林共同履行还款义务。后因谭世林未如期还款，重庆银行股份有限公司石柱支行以谭世林、王静为被告于2017年4月25日向石柱土家族自治县人民法院提起诉讼，该院于2017年8月9作出（2017）渝0240民初1619号民事判决书，判令谭世林、王静偿还重庆银行股份有限公司石柱支行借款本金及利息，并判决重庆银行股份有限公司石柱支行对谭世林坐落于石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路XX号（即石柱县房地证2012字第XX号）住宅享有优先受偿权。后重庆银行股份有限公司石柱支行向石柱土家族自治县人民法院申请执行，该院在执行中对该房屋进行了查封。2020年石柱土家族自治县人民法院在审理董登富与谭世林房屋买卖合同纠纷一案中，董登富得知该房屋被抵押、查封，董登富撤回了诉讼，并于2020年7月20日提出执行异议，石柱土家族自治县人民法院于2020年7月30日作出（2020）渝0240执异25号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。重庆银行股份有限公司石柱支行不服该裁定，向石柱土家族自治县人民法院提起执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉房屋能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案属于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，董登富主张排除执行主要看其情形是否满足该条规定的四个构成要件。首先，本案中，董登富与谭世林就案涉房屋签订《房屋买卖协议》的时间为2012年7月16日，装修入住的时间也在抵押、查封之前，符合在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有的条件。其次，关于购房款的支付问题，案涉房屋的总价款为210000元，董登富已向谭世林支付购房款200000元，因无法联系谭世林，董登富在一审中按照石柱土家族自治县人民法院的要求将购房余款10000元提存至该院执行账户，已向谭世林付清了购房余款，故符合已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。再次，本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。董登富购买案涉房屋时，谭世林尚未在案涉房屋上设置抵押权，董登富基于对谭世林的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，案涉房屋只办理了总证，不具备为董登富所购套房单独办理产权证的客观条件，因此谭世林在案涉房屋已出售给董登富的情况下，将案涉房屋向银行抵押贷款，对此造成的后果具有重大过错，董登富作为买受人对房屋未过户没有过错，故本案符合未办理所购房屋的过户登记原因非因买受人董登富自身原因的条件。据此，董登富在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因董登富自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，董登富享有的物权期待权可以排除本案的执行。重庆银行股份有限公司石柱支行提出董登富与谭世林之间不存在真实交易，未举示相应的证据证明其主张，对其提出的该理由不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回重庆银行股份有限公司石柱支行的诉讼请求。案件受理费1175元，公告费560元，由重庆银行股份有限公司石柱支行负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院举示新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为:董登富对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条规定并未区分执行标的设置担保物权于购房人签订购房合同之前或之后的情形，凡执行标的设立了担保物权的，均可参照适用该条的规定。房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，必须有法律、司法解释的特别规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条的规定为案外人系商品房消费者之外的一般买受人可参照适用此条款进行处理，并非对案外人系商品房消费者作出的规定，故该条规定不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的例外规定，本案不能参照适用该条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条的规定是对案外人系商品房消费者作出的规定，属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的例外规定，但董登富购买的房屋系自然人修建的房屋，非房地产开发企业名下的商品房，故不能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定进行审查，本案只能参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定进行审查。再次，重庆银行股份有限公司石柱支行对案涉房屋享有抵押权系生效法律文书所确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，不能排除申请人重庆银行股份有限公司石柱支行对案涉房屋申请的强制执行。原判适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查董登富是否享有排除人民法院强制执行的民事权益不当，本院予以纠正。综上所述，重庆银行股份有限公司石柱支行的上诉理由成立，其相应的上诉请求应予支持；一审判决认定事实虽然清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下：一、撤销石柱土家族自治县人民法院（2020）渝0240民初3352号民事判决；二、准许执行董登富购买的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾南路XX号后面一栋第X楼三室一厅一厨两卫约110平方米登记权利人为谭世林的房屋（房产证号为：石柱县房地证2012字第XX号）。一审案件受理费1175元，由董登富负担；公告费560元，由董登富负担。二审案件受理费1175元，由董登富负担，公告费500元，由董登富负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端审 判 员 王勐视审 判 员 谢长江二〇二一年三月三十日法官助理 雷书彦书 记 员 高红林