贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3514号 原告：冯建林，男，1976年10月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 原告：王志萍，女，1973年12月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 原告冯建林、王志萍诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳恒通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月20日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告冯建林，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人黄海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求为：一、判决被告向原告支付逾期交房违约金104,204元，违约金计算方式为：以已付购房款320,319元为基数，按年利率6%从2014年12月31日起计算2020年6月3日。二、判决被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金78,140元，违约金计算方式为：以已付购房款320,319元为基数，按年利率6%从2015年12月25日起计算2020年1月19日。三、判决被告向原告返还面积差异款1,621元。四、本案诉讼费由被告承担。 本院查明如下案件要素：2013年1月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积126.11平方米，套内建筑面积为100.77平方米，房屋总价款按照套内建筑面积计算，每平方米3178.71元，总价款为320319.00元的商品房出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月31日前。合同第十三条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之0.5（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。”第十五条面积差异处理中约定“实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按第1中方式处理。1、根据第七条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算。”原、被告在合同中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定。同日双方签订《补充协议》中约定，第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2019年10月23日原告签署《委托书》，委托被告为其办理不动产权证书。2019年9月24日被告向原告发送短信，通知原告提交办理不动产权证书所需材料。2020年1月13日，毕节市不动产登记中心出具《贵州碧阳恒通置业有限公司Ｃ1-Ｃ3幢住宅部分首次审查意见》，涉案楼幢具备了办理不动产权属转移登记条件。2020年6月3日被告向原告发送短信，通知原告办理接房手续，2020年8月6日，涉案房屋实际交付。2020年1月19日，涉案商品房取得《不动产权证书》，该产权证书上载明案涉房屋专有建筑面积100.26平方米。 上述事实，有原、被告向本院提交的并经举证、质证、认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《交房信息确认单》等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于原告主张被告退还案涉房屋面积差价款的问题。根据合同约定，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算。现涉案房的不动产权证书上载明案涉房屋建筑面积为100.26平方米，比合同约定少0.51平方米，误差比在3%以内，则被告应按约定退还房款0.51平方米×3,178.71元＝1,621.00元。 关于逾期交房违约金的问题。逾期交房违约金属于一时性债权，一时性债权从清偿期限届满的次日便开始整体性的计算诉讼时效，适用《中华人民共和国民法典》关于3年的诉讼时效的规定。涉案合同约定被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应根据合同约定从2015年1月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。根据涉案合同约定被告应于2018年4月30日前向原告交付涉案商品房，被告逾期交付，则应从2018年5月1日起开始向原告计付逾期交房的违约金。现涉案商品房已经达到交付标准，根据在案证据显示，被告通知原告交房时间为2020年6月3日，因此应认定被告履行合同义务通知原告交房时间为2020年6月3日，原告应于2020年6月3日至2023年6月2日三年的诉讼时效期间内向本院提起诉讼，现原告于2021年2月20日向本院提起诉讼，并未超过诉讼时效，因此对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。被告逾期交付涉案商品房1980日，结合合同约定，被告应于交房之日2020年6月3日向原告支付逾期交房违约金31,551.1元（（320,319.00元-1,621.00元）×1980日×0.005%）。原告诉请按照年利率6%标准计算违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的问题。逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告应于2020年8月6日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2021年8月1日前为原告办理商品房转移登记。涉案房屋不动产权证于2020年1月19日已经办理完毕，被告并未违约，对于原告的该项诉请，本院不予支持。 被告提出新冠肺炎疫情影响期间的违约金应予扣除的抗辩，因被告早在疫情发生之前就已构成违约，且被告也未举证证明其在疫情期间积极履行义务因疫情的原因而未能履行，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯建林、王志萍逾期交付涉案商品房的违约金31,551.1元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告冯建林、王志萍涉案房屋面积差价款1,621.00元； 三、驳回原告冯建林、王志萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,990.00元，由原告冯建林、王志萍负担1,673.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担317.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月四日 书记员  郑 丹