贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终861号上诉人（原审被告）：凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司，住所地：贵州省凯里市金山大道1号裕豪国际写字楼22层4号。负责人：冯鸿，公司经理。上诉人（原审被告）：凯里市百盛房地产经纪有限责任公司，住所地：贵州省凯里市金山大道3号裕豪国际写字楼2栋22楼2201-2204号。法定代表人：冯鸿，公司执行董事委托诉讼代理人（特别授权）：杨伟，贵州中黔致合律师事务所律师。。被上诉人（原审原告）：肖高亮，男，1989年2月13日出生，侗族，住凯里市。原审第三人：王婧娴，女，1988年7月12日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司（以下简称百盛金山分公司）、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司（以下简称百盛公司）因与被上诉人肖高亮及原审第三人王婧娴房屋租赁合同纠纷一案，不服凯里市人民法院（2020）黔2601民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司上诉请求：一、依法撤销凯里市人民法院作出的（2020）黔2601民初6560号《民事判决书》第一项判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉房屋依法属于被上诉人与第三人之间的夫妻共同财产，第三人对案涉租赁房屋依法仍享有50%的所有权，第三人在被上诉人因涉嫌刑事犯罪被羁押后对案涉租赁合同进行变更调整及解除，依法应视为有权处分，一审法院认定“第三人签署案涉两份补充协议属于无权处分以及案涉两份补充协议对被上诉人没有法律约束力，亦未产生租金降低、免租及合同解除的法律效力”明显错误，且适用法律错误。1、案涉房屋依法属于被上诉人与第三人之间的夫妻共同财产，二人虽已离婚，但第三人对案涉租赁房屋依法仍享有50%的所有权，两人对案涉房屋为共同共有。2、鉴于第三人与被上诉人之间的特殊关系，且为抚养子女需要，第三人在被上诉人因涉嫌刑事犯罪被羁押后对案涉租赁合同进行变更调整及解除，依法应视为有权处分，一审法院认定错误。案涉租赁合同合法有效且对上诉人、被上诉人及第三人均具有约束力，第三人对案涉房屋享有处理权，该两份补充协议同样应合法有效，依法对上诉人、被上诉人及第三人均具有约束力。二、上诉人已实际于2020年3月31日将案涉租赁房屋及钥匙交还给第三人，且第三人在收房后已对该租赁房屋进行出租，一审法院认定案涉租赁合同没有解除以及判决上诉人向被上诉人支付2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金376200元，明显认定事实错误、适用法律错误。第二份补充协议已明确约定于2020年3月31日解除案涉《租赁合同》、免收上诉人1.5个月的租金即2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金，第三人新冠疫情特殊不可抗力，又因被上诉人涉嫌刑事犯罪被羁押，与上诉人签订《租赁合同补签协议之二》免除该阶段租金及解除租赁合同，未违反法律规定，也未损害被上诉人利益，一审法院判决上诉人承担此期间租金适用法律错误。上诉人已于2020年3月31日将案涉租赁房屋及钥匙归还给第三人，自2020年4月1日起至今上诉人根本没有再对案涉房屋进行使用，一审法院明知该事实仍然判决上诉人承担成功退房后的租金并继续履行合同，对上诉人而言不公平。请求二审改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人肖高亮及原审第三人王婧娴未答辩。肖高亮向一审法院起诉请求：一、判令二被告连带支付原告房屋租金275400元;二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，当庭变更第一项诉请“判令二被告连带支付原告房屋租金275400元”为“判令二被告支付原告房屋租金466200元，房屋门头维修费用660元，二项共计466860元”。一审法院经审理认定：凯里市门面登记于肖高亮、王婧娴名下。肖高亮与王婧娴于2012年12月5日办理结婚登记，2018年8月14日办理离婚登记手续，签订离婚协议书时，双方对涉案门面未进行分割处理。2019年3月19日，肖高亮作为出租方（甲方）与承租方（乙方）百盛金山分公司签订《租赁合同》，合同主要约定：“甲方出租给乙方的房屋位于凯里市门面，不动产权证号为00××72号，面积约200平方米，租赁期限5年，自2019年4月1日起至2024年3月31日止，租金每月按3000元计算，第二年起按逐年递增6%计算，……”嗣后，王婧娴在百盛金山分公司持有的涉案《租赁合同》中甲方处补签其名。百盛金山分公司按合同约定向肖高亮支付了2019年4月1日至2019年12月31日期间的租金共计27万元。后因百盛金山分公司未支付2020年1月之后的租金，2020年3月6日，肖高亮向百盛金山分公司发出《律师函》，催促其交纳2020年第一个季度的租金。2020年3月8日，百盛金山分公司收到该律师函后仍未履行涉案合同约定的义务，肖高亮遂诉至本院。另查明，2020年1月1日，王婧娴作为出租方共有人（甲方）与承租方（乙方）百盛金山分公司签订《租赁合同补充协议》，协议主要约定：“根据甲乙双方于2019年3月19日签订的《租赁合同》的约定，将该合同第五条租金支付方式变更为，该房屋租金从2020年1月1日起，每月租金按25000元计算，直至合同期满，支付方式为按月支付，先交后用，乙方从2020年1月1日起，每月将该房屋租金支付给出租方共有人指定银行账户，……”。2020年3月30日，王婧娴作为出租方共有人（甲方）与承租方（乙方）百盛金山分公司签订《租赁合同补充协议之二》，协议主要约定：“鉴于疫情导致乙方停止经营，甲方同意免去乙方2020年2月1日至2020年3月15日的租金，甲乙双方同意《租赁合同》于2020年3月31日终止，2020年4月1日起甲方自行收回或出租该门面，……”。上述两份补充协议中甲方“肖高亮”的名字及手印均系王婧娴书写捺印。《租赁合同补充协议之二》签订后，百盛金山分公司于2020年3月31日将涉案门面交付给王婧娴，王婧娴于2020年7月3日与案外人龙翠辉签订《租赁合同》，将涉案门面出租给案外人龙翠辉，并收取了3个月租金及押金共计10万元。同年7月8日，王婧娴与案外人龙翠辉解除该租赁合同。目前涉案门面钥匙由王婧娴持有。一审法院认为，我国合同法所述的租赁合同是指出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，受法律保护。合同的订立者应依约行使权利、履行义务。原告已履行了交付房屋的义务，被告亦应依约向原告支付房屋租金，被告未支付租金的行为，违反了民事活动中的诚实信用原则，构成违约，其依法应承担继续履行合同义务的责任。被告百盛公司作为被告百盛金山分公司的总公司，依法对其分公司的债务承担连带支付责任。关于涉案《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》的效力问题。原告与被告百盛金山分公司签订的《租赁合同》系双方在平等自愿的基础上签订，是各方真实意思表示，嗣后，第三人在合同中的出租方及甲方处亲笔签名，视为其对合同的追认，故该合同合法有效，对原、被告及第三人均具有约束力。第三人在未经原告同意授权的情况下与被告百盛金山分公司签订《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》，并代原告在协议中签名捺印，第三人只能处分其本人享有的权利部分，在没有原告授权的情况下其无权处分原告对涉案房屋享有的权利，该两份合同内容明显损害了原告的合法利益，原告对第三人代签其名的行为及合同均不予认可，故第三人的行为属于无权处分，《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》对原告没有法律约束力，亦未产生租金降低、免租及合同解除的法律效力。据此，涉案《租赁合同》没有解除，二被告仍应继续按该合同的约定履行义务。二被告关于《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于租金，因涉案《租赁合同》没有解除，被告则应继续按合同约定向出租方支付租金。原告诉请被告支付2019年10月1日至2020年12月30日租金共计466200元，经查明，2019年12月31日前的租金被告已付清，2020年1月1日之后的租金未予支付，故被告应按合同约定支付涉案门面2020年1月1日至2020年12月31日期间的租金共计376200元，原告诉请超过部分，本院不予支持。二被告抗辩称只欠租金7500元，缺乏事实依据，理由不成立，本院不予采纳。关于门面的门头维修费，门头损坏并非被告造成，而是系被告将门面交付第三人后而发生的，被告对维修费不应承担支付责任。原告的该项诉请理由不成立，本院不予支持。被告的该项抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决：一、被告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司于本判决生效之日起10日内连带支付原告肖高亮2020年1月1日至同年12月31日期间的房屋租金376200元。二、驳回原告肖高亮的其余诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8303元，由原告肖高亮负担1360元，被告凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司负担6943元，此款原告肖高亮已先行交付，二被告在支付上述款项时一并支付给原告。二审期间，双方未提交新证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百三十六条规定“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”，第四百六十五条规定“依法成立的合同，受法律保护”，第五百零九条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，第五百四十三条规定“当事人协商一致，可以变更合同”，第五百六十二条规定“当事人协商一致，可以解除合同”。案涉《租赁合同》系被上诉人肖高亮与百盛金山分公司签订，合法有效，受法律保护，非依法律规定或者当事人协商一致，不得擅自变更或者解除该合同。合同具有相对性，原审第三人王婧娴作为被上诉人肖高亮前妻，不是合同一方当事人。其未经肖高亮同意授权，且未存在表见代理的情况下，与上诉人百盛金山分公司签订《租赁合同补充协议》、《租赁合同补充协议之二》，并代肖高亮在协议中签名捺印，对案涉《租赁合同》进行变更及解除，该无权处分行为肖高亮不予认可，对肖高亮没有法律约束力，未产生租金降低、免租及案涉《租赁合同》解除的法律效力。一审认定事实清楚，适用法律正确、判决结果得当，应予维持。上诉人的上诉人理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8303元，由上诉人凯里市百盛房地产经纪有限责任公司金山大道分公司、凯里市百盛房地产经纪有限责任公司负担。审 判 长  刘 琴审 判 员  刘志红审 判 员  欧阳樟二〇二一年三月二十九日法官助理  杨 建书 记 员  邹井程