安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2190号 上诉人（原审被告）：沈孝琴，女，1980年3月1日出生，汉族，住安徽省庐江县。 委托诉讼代理人：伊胜平，安徽事茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：安徽润宜家商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区恒盛皇家花园商业A-商一二楼115。 法定代表人：陶文涛，总经理。 委托诉讼代理人：陶冉，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙伟杰，北京中银（合肥）律师事务所律师。 上诉人沈孝琴因与被上诉人安徽润宜家商业运营管理有限公司（以下简称润宜家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初12049号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈孝琴上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回润宜家公司诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费，均由润宜家公司担。事实和理由：一、一审法院认定的基本事实不清，认定沈孝琴未举证证实2020年6月28日搬离商铺错误。在沈孝琴搬离之前，双方就解除合同已经达成一致。沈孝琴提交58同城网站2020年5月19日招租的证据，润宜家公司对于沈孝琴承租的商铺开始招租，并且注明案涉的服装店处于空置中。沈孝琴搬离后，租赁合同实际上已经解除。润宜家公司主张的应是房屋占有使用费，证明沈孝琴仍然占有使用商铺的举证责任应当由润宜家公司承担。一审法院仅凭润宜家公司代理人的口头辩解，就否认润宜家公司书面证据，是错误的。如果沈孝琴欠费不交，又在清仓搬离，润宜家公司不提前采取措施加以阻拦，与常理不符，是万万说不过去的。很显然，双方是达成了撤店的一致，润宜家公司明知沈孝琴在做撤店前的清仓促销，为了减少空置期，沈孝琴提前在网络发信息，对于案涉商铺进行招租。二、即便认为双方的租赁合同没有提前解除，沈孝琴也不应承担搬离后的租金。沈孝琴搬离商铺的原因是因为疫情导致商场人流量锐减，沈孝琴无力继续经营，属于不可抗力。沈孝琴于2020年6月28日撤铺之后，未再占用使用案涉商铺，不应支付后续的租金。三、润宜家公司在沈孝琴撤场解除合同的情况下，既不积极将空置的商铺再行出租，也不及时起诉请求法院裁决，消极对待致双方损失扩大，存在过失。沈孝琴搬离后，润宜家公司长时间将商铺空置而不另行出租，属于扩大损失。润宜家公司应当就扩大的损失承担责任。四、润宜家公司如享受了租赁国有房屋“两免两减半”的减免政策，理应对沈孝琴给予同等优惠。润宜家公司应对沈孝琴给予同等优惠，润宜家公司仅给与沈孝琴7天租金减免。沈孝琴等小商户对于市政府“两免两减半”的减免政策是关注和知晓的。如果解除合同的问题没有谈妥，润宜家公司不可能在4月30日续交租金，也不可能同意仅减免7天。 润宜家公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回沈孝琴的上诉请求。事实与理由：沈孝琴所称的不可抗力为由解除案涉合同，无事实及法律依据，虽然疫情被认定为不可抗力，但并未导致案涉合同无法继续履行，沈孝琴与润宜家公司之间已经就润宜家公司的房租减免达成一致意见，给予七天的减免，且沈孝琴已经同意，因此润宜家公司在案涉房屋非国有性质经营房屋时也予以沈孝琴减免房租；房屋交付给沈孝琴后，应当支付租金，沈孝琴所称的其具有合同解除权无事实及法律依据，解除权的行使一方应当具有解除权，违约方发送的任何解除合同的文件均不具有解除合同的效力。 润宜家公司向一审法院起诉请求：1、判令沈孝琴立即向润宜家公司支付2020年5月8日至2021年1月7日房屋租金人民币89600元，逾期付款违约金暂计7541.33元（按照月利率2%暂计至2020年11月4日，以后款清息止，清单附后）；2、判令沈孝琴立即支付润宜家公司聘请律师代理费6000元；3、本案的全部诉讼费用由沈孝琴承担。 一审法院认定事实：2020年1月，润宜家公司与沈孝琴签订《房屋承租合同》一份，约定，润宜家公司将位于安徽省合肥市瑶海区润宜家商场一楼11＃商铺（约80平方米）出租给沈孝琴用于经营玫瑰春天使用，租赁期限为一年（自2020年1月8日起至2021年1月7日止）；月租金为11200元／月；租赁实行先付后用原则，押金为押二付三首期三月支付；沈孝琴应在前一期租赁期限届满前提前15日缴纳下一个租赁周期的租金，每三个月为一个租赁周期。乙方应于合同签订当日向润宜家公司支付履约保证金22400元，如果乙方有未付租金或其他应付款项或违约金的，甲方有权直接从履约保证金中直接扣除；租赁期间内，乙方承租范围内用水、用电费用由乙方负担。违约责任：乙方迟延交付水电费、物业费、人员管理费、租金、履约保证金等任意一项或几项费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用金额为基数，按10%每日的标准向甲方支付违约金，并承担由此产生的一切损失（包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、公告费等）。连续或累计逾期超过15日或累计逾期次数超过二次的，甲方有权解除本合同；如甲方选择解除合同，乙方应缴清应付之租赁费用及水电等相关欠缴费用，甲方有权不返还履约保证金，同时乙方应向甲方支付相当于合同总额租金60%违约金，并承担由此产生的一切损失（包括但不限于律师代理费、诉讼费、交通费、公告费等）；在合同有效期内，若一方违约导致另一方解除合同或一方违约单方终止本合同，违约方应该赔偿守约方所遭受的损失，并支付本合同相当于当年应付租金标准六个月租金的违约金；在合同履行期内，乙方暂停营业的情况，必须向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可实行，否则应向甲方赔偿相当于6个月租金的违约金，并向乙方解除合同。合同签订后，润宜家公司依约将案涉商铺交付给沈孝琴使用。沈孝琴于2019年12月31日向润宜家公司缴纳履约保证金22400元、2020年1月8日至4月7日租金，并用该房屋经营玫瑰春天。2020年4月30日，原、沈孝琴经协商，润宜家公司给予沈孝琴免除7天租金，2020年4月8日至5月7日租金应交8671元，沈孝琴实际支付8671元。沈孝琴自2020年6月28日起开始将该商铺空置，并未向润宜家公司租金。润宜家公司经催要未果，遂诉讼来院，提出诉请。 另查，审理中，润宜家公司主张聘请律师代理费6000元，提供《聘请律师合同》、转款银行电子回单、发票各一份；沈孝琴质证时对其真实无异议，但主张无关联性。沈孝琴主张因受新型冠状病毒影响，合肥市于2020年1月24日关闭了各类营业场所，沈孝琴于3月底复工后，经营亏损严重，无法继续支撑，双方协商解除了合同，润宜家公司已于2020年5月19日在58同城网站发布商铺招租信息，提供《合肥市新型冠状病毒感染的××防控指挥部通告（第一号）》、58同城网站5月19日的截图各一份；润宜家公司质证时认为，对通告的真实性无异议，对疫情防控期间，润宜家公司为沈孝琴减免7天租金，沈孝琴也予以认可；对58同城网站5月19日的截图的三性均有异议，润宜家公司有大量商铺，图中所载商铺面积及租金价格，均与案涉商铺不相符，该截图不能证明系案涉商铺。沈孝琴主张双方于2020年4月30日已经就合同解除达成一致意见，并于2020年6月28日将商铺返还润宜家公司，未举证证实；润宜家公司亦予以否认。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案润宜家公司、沈孝琴签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效。在上述合同履行中，润宜家公司按约将案涉房屋交付给两沈孝琴使用，沈孝琴开始时也依约支付给润宜家公司租金。原、沈孝琴之间形成房屋租赁关系。沈孝琴自2020年5月8日开始拖欠租金，并将商铺空置。沈孝琴主张双方于2020年4月30日已经就合同解除达成一致意见，并于2020年6月28日将商铺返还润宜家公司，未举证证实，故不予认定。对润宜家公司要求沈孝琴支付尚欠2020年5月8日至2020年11月7日的租金的请求，应予支持。租金按合同约定的11200元/月标准计算，应为67200元（11200元/月×6个月），扣除沈孝琴已支付的履约保证金22400元，尚欠44800元，沈孝琴应履行支付的义务。对润宜家公司主张的2020年11月8日至2020年1月7日的租金，本案暂不予处理。润宜家公司要求沈孝琴支付逾期付款违约金，依合同约定，应以当期迟延交付费用金额为基数，按10%每日的标准向甲方支付违约金，依法该标准过高，该院予以调整为每日万分之五，以应付租金金额数额为基数，自应支付租金之日起，至付清之日止。润宜家公司要求沈孝琴支付律师代理费6000元，举证证实，且符合合同约定，该院予以支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、沈孝琴支付尚欠润宜家公司2020年5月8日至2020年11月7日的租金44800元；并支付违约金（以应付租金金额数额为基数，按每日万分之五计算，自应支付租金之日起，至付清之日止）；于判决生效后十日内履行完毕；二、沈孝琴支付给润宜家公司聘请律师代理费6000元；于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回润宜家公司的其他诉讼请求。案件受理费1682元，减半收取841元，由润宜家公司负担341元，沈孝琴负担500元。 二审期间，沈孝琴提交了新闻报刊上关于疫情减免的政策，拟证明润宜家公司从板桥社区租赁的案涉房屋，其享受了瑶海区的相关减免政策，因此其也应当对沈孝琴进行相应减免。润宜家公司对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，沈孝琴与润宜家公司签订的《房屋承租合同》履行期应于2021年1月7日届满，沈孝琴自2020年5月8日开始拖欠租金，沈孝琴辩称双方已就合同解除达成一致意见并已将商铺返还润宜家公司，但并未提供充分有效证据予以证明，本院不予支持，故润宜家公司要求支付2020年5月8日至2020年11月7日的租金具有合同依据，依法应予支持。关于租金减免问题，2020年1月起发生的新冠疫情，各级政府为应对疫情采取的相应管控措施，客观上确对沈孝琴的经营产生了影响，结合本案实际情况，本院酌定减免二个月房屋租金，因前期润宜家公司已经减免7天租金，润宜家公司应减免租金19787元（11200元/月×2个月－11200元/月÷30天×7天），故沈孝琴应支付润宜家公司2020年5月8日至2020年11月7日25013元（44800元－19787元）。鉴于沈孝琴二审未对一审酌定的违约金标准提出异议，本院予以维持。 综上，沈孝琴的上诉请求部分成立，应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初12049号民事判决第二项，即：沈孝琴支付给安徽润宜家商业运营管理有限公司聘请律师代理费6000元，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、撤销安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初12049号民事判决第一项、第三项； 三、沈孝琴支付尚欠安徽润宜家商业运营管理有限公司2020年5月8日至2020年11月7日的租金25013元；并支付违约金（以25013元为基数，按每日万分之五计算，自2020年11月8日起至款清之日止）；于本判决生效后十日内履行完毕； 四、驳回安徽润宜家商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取为841元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担341元，由沈孝琴负担500元。二审案件受理费1682元，由安徽润宜家商业运营管理有限公司负担1036元，由沈孝琴负担646元。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月十九日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。