广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0704民初17号原告:江门市房产物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区兴华苑1号602。法定代表人：岑日成，总经理。委托诉讼代理人：何梓聪，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。被告：彭金石，男，1978年10月27日出生，汉族，公民身份号码:362××××××××××××830,住江西省赣州市于都县×××××××××××××××××××××××××。被告：黎君，女，1986年2月27日出生，汉族，公民身份号码:421××××××××××××027,住广东省江门市江海区×××××××××××××××。原告江门市房产物业管理有限公司（以下简称“房产物业公司”）与被告彭金石、黎君物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。房产物业公司的委托诉讼代理人何梓聪及彭金石到庭参加诉讼，黎君经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。房产物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令彭金石、黎君立即向房产物业公司支付物业费7634.34元；2.判令彭金石、黎君向房产物业公司支付自拖欠物业费之日起按照中国人民银行公布的同期贷款市场报价利率计算的滞纳金（按照房产物业公司每月物业费为计算标准，分段累积计算至彭金石、黎君清偿完毕之日）；3.判令由彭金石、黎君承担本案的案件受理费。本院查明事实一、本院查明如下事实：1.彭金石、黎君共同购买了江门市银泉房地产开发有限公司（以下简称“银泉公司”）开发建设的位于江门市江海区银泉花园翠湖湾住宅小区×××××××××，该房产建筑面积为121.18平方米，属二期电梯住宅。2.翠湖湾小区原由江门市丰盛物业管理有限公司（以下简称“丰盛公司”）提供物业服务，该公司于2014年12月25日向房产物业公司移交翠湖湾小区设施设备，并于当日撤离翠湖湾小区。3.银泉公司与房产物业公司签订《翠湖湾前期物业服务合同》，约定：银泉公司选聘房产物业公司对翠湖湾小区进行前期物业管理，物业费由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，标准为一期电梯住宅1.3元/月/平方米，二期电梯住宅1.5元/月/平方米，步梯房住宅物业0.6元/月/平方米等；合同期限自2015年1月1日起至2019年12月30日止或成立业主委员会之日止。该合同于2015年5月15日经江门市江海区住房城乡建设和水务局作出同意备案的意见。4.2017年江门市住房和城乡建设局作出《2017年江门市物业管理专项整治检查情况的通报》指出，在这次专项整治检查中，房产物业公司（翠湖湾小区）因存在问题较多，物业管理服务不到位，被通报批评，并将其列入重点监督单位（小区）。江门市住房和城乡建设局要求江海区住建水务局责令房产物业公司限期整改。5.翠湖湾小区于2018年2月成立业主委员会后在本案讼争物业费所涉期间未聘请其他物业服务企业对翠湖湾小区提供物业服务。6.江门市××××翠湖湾业主委员会于2020年1月22日通过挂号信的方式向房产物业公司邮寄发出《关于移交相关资料的函》，要求房产物业公司收到函件10日内撤出涉案小区的物业管理服务，并于2020年6月9日向房产物业公司出具《移交确认书》，确认房产物业公司从2020年6月8日全面撤出翠湖湾小区的物业管理。二、本案争议部分争议事项1：房产物业公司诉请彭金石、黎君支付2018年12月前物业费是否超过诉讼时效。房产物业公司主张:其提交的《律师函》及快递单证明其于2019年1月16日向彭金石书面催收2016年11月至2018年11月的物业费，诉讼时效发生中断，其诉请彭金石、黎君支付2018年12月前的物业费未超过诉讼时效。彭金石抗辩意见：已超过诉讼时效，其没有收到房产物业公司发出的《律师函》。黎君抗辩意见：无。法院认定及理由：银泉公司与房产物业公司签订的《翠湖湾前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。《翠湖湾前期物业服务合同》约定业主在每月1至5号前交纳当月物业费，而彭金石、黎君自2016年11月起欠缴物业费。根据房产物业公司提交的《律师函》以及快递单，房产物业公司于2019年1月16日向彭金石邮寄发出《律师函》，向彭金石催收2016年11月至2018年11月的物业费，该快递件于同年同月16日送达。彭金石辩称其没有收到房产物业公司发出的《律师函》，但其并未提交相反的证据对房产物业公司提交的催收证据予以反驳，因此，本院对彭金石该项主张不予采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求;……”的规定，房产物业公司向彭金石发出《律师函》的行为可导致诉讼时效中断，即房产物业公司向彭金石、黎君主张2016年11月至2018年11月物业费的诉讼时效应从2019年1月16日起重新计算三年至2022年1月15日届满，因此，房产物业公司提起本案诉讼主张彭金石支付2018年12月前的物业费并未超过诉讼时效，本院对彭金石提出的抗辩主张不予采纳。争议事项2：彭金石、黎君是否应向房产物业公司支付拖欠的物业费，金额是多少。房产物业公司主张:彭金石、黎君应向其支付自2016年11月起至2020年5月的物业费7634.34元。彭金石抗辩意见：房产物业公司起诉的部分物业费超过诉讼时效。黎君抗辩意见：无。法院认定及理由：房产物业公司签订《翠湖湾前期物业服务合同》后为涉案小区提供了物业服务，但经房产物业公司发出书面通知后，彭金石、黎君并未在合理的期限交纳2016年11月至2019年12月的物业费，因此，房产物业公司诉请彭金石、黎君支付该期间的物业费6907.26元（121.18平方米×1.5元/月/平方米×38个月），合法合理，本院予以支持。房产物业公司要求彭金石、黎君支付2020年1月至5月的物业费，但其并未提交证据证明其已向彭金石、黎君发出书面通知催收该期间的物业费，因此，本院对房产物业公司该项请求不予支持。争议事项3：彭金石、黎君应否向房产物业公司支付滞纳金。房产物业公司主张:彭金石、黎君应按照第二项诉讼请求支付滞纳金。彭金石、黎君抗辩意见：无。法院认定及理由：翠湖湾小区原由丰盛公司进行管理，丰盛公司撤场后，房产物业公司予以接管，但房产物业公司没有提供证据证明其在进场时向业主公示翠湖湾小区已由其接管；另，根据2017年江门市住房和城乡建设局作出《2017年江门市物业管理专项整治检查情况的通报》，房产物业公司在履行物业管理合同时有明显瑕疵，且房产物业公司也未举证证明其对存在的问题进行了相应的整改，根据公平原则，房产物业公司诉请彭金石、黎君支付逾期交纳物业费所产生的滞纳金，本院不予支持。裁判理由及结果本院认为，本案属物业服务合同纠纷。根据本院查明的上述事实，彭金石、黎君应向房产物业公司支付物业6907.26元，对房产物业公司提出的其他诉请，本院不予支持。黎君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭金石、黎君于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业费6907.26元给原告江门市房产物业管理有限公司；二、驳回原告江门市房产物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告彭金石、黎君负担。原告江门市房产物业管理有限公司预交的案件受理费25元，由本院予以退回；被告彭金石、黎君应向本院补缴案件受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  罗 斌二〇二一年二月二十二日法官助理  曾家玲书 记 员  林 欣