广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初1909号原告：钟鸣鸣，女，汉族，1988年10月29日出生，住广州市越秀区.委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：广州敏家酒店管理有限公司，住所地广州市南沙区海通一街2号南沙滨海花园七期1-1栋商业办公楼111房，统一社会信用代码91440101MA5D149YXN。法定代表人：连敏洲。原告钟鸣鸣与被告广州敏家酒店管理有限公司（以下简称“敏家公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人苏川山到庭参加诉讼，被告敏家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟鸣鸣向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告广州敏家酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》；2、被告向原告支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金16080元(按照2680元每月计算)；3、被告向原告支付2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金违约金（以每季度欠付租金8040元为本金，按照中国人民银行2019年11月LPR(4.15%)的四倍计算，从当季度前一个月25号起计算至付清之日止）；4、被告向原告支付逾期解除合同违约金37520元（2020年度租金2680元/月×7个月×2倍）。5、被告向原告支付2020年7月1日至2020年12月31日期间物业管理费857.99元（物业管理费每月为142.99元）及水费12.13元、电费198.81元；6、被告赔偿原告律师费损失1400元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月27日，原告与广州敏家酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同书》，将位于广州市南沙区明珠湾起步区灵山岛尖02-33-02地块中交汇通中心小区B-X栋XXX房（以下简称涉案房屋）出租给敏家公司用于经营性公寓酒店出租，租金为2680元每月，并由敏家公司承担物业管理费。原告按约定向敏家公司交付涉案房屋，但敏家公司未按约定支付租金及物业管理费，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告敏家公司没有答辩也未提交证据。本院经审理认定事实如下：原告钟鸣鸣（出租人，甲方）与被告敏家公司（承租人，乙方）于2019年12月30日就租赁房屋签订《房屋租赁合同书》约定：乙方租赁涉案房屋用途为经营性公寓式酒店出租，甲方同意房屋的装修及家私家电、软装修配置完全交付给乙方，双方在《物业状况及房间设施交接书》（附件二）上签字确认。双方在合同第五条免租期、租赁期、租金标准及押金中约定“1、免租期。甲方给予乙方5个月作为免租装修期，免租期由甲方移交物业及锁匙的次日起计算；2、租赁期。租赁物业在符合本合同的交付标准及交付手续后，开始计算租赁期限。租赁期自起租日2020年6月1日起至2028年5月31日结束，共计8年。具体租期及租金标准为：免租期为2020年1月1日至2020年5月31日，2020年6月1日至2021年5月31日的月租金为2680元，2021年6月1日至2022年5月31日的月租金为2680元，2022年6月1日至2023年5月31日的月租金为3200元，2023年6月1日至2024年5月31日的月租金为3200元，2024年6月1日至2025年5月31日的月租金为3200元，2025年6月1日至2026年5月31日的月租金为3450元，2026年6月1日至2027年5月31日的月租金为3450元，2027年6月1日至2028年5月31日的月租金为3450元；租金支付方式：乙方按季度向甲方支付租金，首季度租金在合同签署且房屋装修完成后5个工作日内支付。乙方于每季度前5个工作日将当季度租金全额一次性通过银行转账方式支付给甲方。如遇国家法定节假日和休息日的顺延到节假日和休息日后上班的3个工作日内支付。……签订合同后，乙方支付给甲方2680元作为房屋租赁押金。在合同期满后，双方确认不再续签合同的情况下，甲乙双方结算清楚所有费用，办理完毕房屋归还手续后，甲方应在当日将押金无息退还给乙方”。第七条相关费用承担约定“2、乙方需承担的费用如下：a、经营期间的物业装修费；……e、租赁物业所需的物管费；……。”第十条通知约定“1、本合同项下甲乙双方通知按首页地址为送达地址。2、本合同一方按照合同约定向另一方送达的任何文件，回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采取挂号/速递邮寄或者直接送达的方式，送达本合同所列另一方地址或另一方书面通知更改后的地址，如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送出，则以另一方签收视为送达。”第十三条违约责任约定“1、任何一方违反其于本合同项下之承诺、陈述或保证，或其于本合同项下提供的文件不真实的，造成对方损失的，另一方有权解除合同，违约方应赔偿另一方因此所遭受的全部损失，并按当年租金总额的0.5倍作为违约金。2、乙方未能在约定的时间内支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的20%向甲方支付违约金。若延迟支付租金超过二个月，甲方解除合同，乙方应按当年租金总额的2倍向甲方支付违约金。……4、乙方如欲提前解除合同，须提前1个月书面通知甲方，通知到达后甲方即视为合同终止，乙方应按当年租金总额的3倍向甲方支付违约金。”签约当日，敏家公司签署了《物业状况及房间设施交接书》，确认涉案房屋按照乙方装修配置要求于2019年12月30日全部移交给乙方，移交物品包括房间门卡4张、门钥匙3条等。钟鸣鸣出具《租赁授权委托书》，委托敏家公司代理涉案房屋租赁事宜，期限从2020年1月1日至2028年5月31日止。2020年6月7日，敏家公司向钟鸣鸣合同约定的收款账户支付了租金2680元。钟鸣鸣当庭陈述敏家公司除了支付2020年6月份租金外，其他月份租金均未支付。2020年8月14日，敏家公司根据钟鸣鸣提供的通信地址以快递方式将涉案房屋的全部钥匙交还给钟鸣鸣。钟鸣鸣确认其于当天收到该邮件。钟鸣鸣另陈述敏家公司法人在2020年7月曾通过微信发过函件，以疫情原因导致合同目的无法实现为由请求与其协商一致解除合同，及时止损，但后来未再与其进行协商。2021年1月21日，涉案房屋办理的产权登记，产权人为钟鸣鸣，建筑面积为51.0716平方米，规划用途为办公，登记地址为南沙区横沥镇汇通一街1号314房。钟鸣鸣就其与敏家公司之间的纠纷与广东诚挚（广州）律师事务所签订了《委托合同》，约定两案律师费2800元，每案1400元。2020年11月24日，案外人向广东诚挚（广州）律师事务所转账支付了36400元，并备注桂建文等13人与敏家酒店等合同纠纷律师费。为证明涉案房屋的物业费用情况，钟鸣鸣提供了涉案房屋的《中交汇通中心前期物业管理服务合同》及《缴费通知》。上述合同载明涉案物业的物业服务公司为广东绿城物业服务有限公司；广东绿城物业服务有限公司广东广州中交汇通物业服务中心出具的《缴费通知》载明涉案房屋2020年7-12月期间的物业管理费为857.99元，2019年12月-2020年9月期间的公摊电费为198.81元、公摊水费为12.13元。钟鸣鸣于2021年1月20向本院提起本案诉讼，敏家公司公司于2021年2月5日签收了起诉状副本等应诉材料。本院认为，敏家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不应诉，视为其放弃对钟鸣鸣提供的证据以及陈述事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对钟鸣鸣所出示证据的真实性和对证据的陈述均予以确认。钟鸣鸣与敏家公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。结合钟鸣鸣的陈述及证据，本案的焦点为：1、涉案合同是否应予解除；2、钟鸣鸣所主张的费用是否应予支持。对此，本院分析如下：关于焦点一，根据涉案合同第十三条的约定，敏家公司延迟支付租金超过二个月则钟鸣鸣有权解除合同，结合双方约定租金从2020年6月1日起算，敏家公司仅在2020年6月7日向钟鸣鸣支付了一个月的租金2680元，合同所约定的解约条件已经成就，钟鸣鸣要求解除合同符合合同约定。同时双方合同约定“送达的任何文件，回复及其他任何联系，必须用书面形式”，虽然根据钟鸣鸣陈述敏家公司曾向其微信发函协商解除合同，但依据双方合同约定，并不产生合同解除的法律后果，结合钟鸣鸣在提起本案诉讼前并未向敏家公司主张解除合同，故涉案合同应于敏家公司签收本案应诉材料之日即2021年2月5日已经解除。关于焦点二，1、关于租金问题：涉案合同约定2020年6月1日至2021年5月31日期间每月月租金为2680元，根据钟鸣鸣提交的证据显示敏家公司仅支付了6月份的租金，敏家公司从7月1日起拖欠租金，故钟鸣鸣要求其支付欠付的租金有事实依据。同时根据双方合同第十三条第4点的约定“乙方如欲提前解除合同，须提前1个月书面通知甲方，通知到达后甲方即视为合同终止，乙方应按当年租金总额的2倍向甲方支付违约金”，结合敏家公司已经在2020年8月14日将涉案房屋钥匙邮寄给回钟鸣鸣，以其行为表示不再继续履行涉案合同，故依照双方上述约定，租金应计算至2020年9月14日为宜，即敏家公司应向钟鸣鸣支付从2020年7月1日至2020年9月14日期间的租金6610.67元（2680元×2个月+2680元÷30天×14天），钟鸣鸣所主张的9月15日以后部分的租金属于其未及时收回房屋所产生的扩大损失，理应由其自行承担。2、关于物业管理费及水电费问题，根据双方合同第七条的约定，敏家公司承租期间涉案房屋的物业管理等费用由其承担，结合钟鸣鸣的证据能证实涉案房屋在2020年7月1日至2020年12月31日期间产生的物业管理费857.99元；2019年12月1日至2020年9月30日期间产生的公摊水费12.13元、公摊电费198.81元（合计1068.93元），钟鸣鸣要求其支付该部分费用符合合同约定，本院予以支持。3、关于律师费问题：钟鸣鸣所主张的律师费没有合同依据，亦并非其维权的必要开支，故对其主张的律师费本院不予支持。4、关于违约金问题，如上所述，涉案合同是因为敏家公司违约导致解除，钟鸣鸣要求其给付2020年度总租金18760元（2680元/月×7个月）两倍的违约金37520元符合合同约定，本院予以支持。虽然合同中约定敏家公司逾期支付租金应支付违约金，但考虑到钟鸣鸣对对方违约行为给其造成的损失并未有举证证实，且双方合同约定的解约违约金已经能弥补对方违约行为给其所造成损失，故综合本案案情，根据公平原则，对钟鸣鸣主张的逾期给付租金部分的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告钟鸣鸣与被告广州敏家酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》已于2021年2月5日解除；二、被告广州敏家酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟鸣鸣支付租金6610.67元；三、被告广州敏家酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟鸣鸣支付物业管理费、公摊水费、公摊电费合计1068.93元；四、被告广州敏家酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钟鸣鸣支付违约金37520元；五、驳回钟鸣鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由原告钟鸣鸣负担126元，由被告广州敏家酒店管理有限公司负担486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年三月二十六日书记员  陈细妹