河北省遵化市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0281执异26号 案外人：王利，男，1977年12月8日出生，汉族，居民，现住遵化市。 委托代理人：黄利明，河北承唐律师事务所律师，代理权限特别授权。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司遵化市支行，住所地遵化市文化北路**，统一社会信用代码91130281805170656P。 负责人：朱光辉，系行长。 委托代理人：张晓雪，代理权限为特别授权。 委托代理人：鲁建国，代理权限为特别授权。 被执行人：孙志国，男，1969年3月31日出生，汉族，农民，现住遵化市。 被执行人：高雪芹，女，1969年1月6日出生，汉族，农民，现住遵化市。 唐山市中级人民法院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司遵化市支行与被执行人孙志国、高雪芹借款合同纠纷一案过程中，做出（2018）冀02执5227号之四执行裁定书、（2018）冀02执5227号之二协助执行通知书。案外人王利不服，向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人王利称：贵院在执行（2017）冀0281民初6178号民事调解书过程中，查封了案外人所有的遵化市（国有土地使用权证书号：遵国用（2008）第388-××号、面积148.2平方米；房产证号：遵房权证遵镇字第××号）房产。现案外人提出如下异议：一、案外人对本案所涉房产具有完全所有权，其并非孙志国，高雪芹所有，贵院在未查明事实情况下就作出裁定进行查封、拍卖是不妥的。案外人于2015年4月15日购买的房产，案外人于当天向被执行人孙志国、高雪芹支付购房款50万元，双方于当天签订了商品房买卖合同，并将涉案房产的所有手续交给案外人，案外人购得该房产后即搬入该房居住、使用，因此该房为案外人所有。2015年12月8日，案外人因二被执行人将该房产拒绝配合过户到案外人名下，故起诉至贵院，贵院作出（2015）遵民初字第05898号民事调解书，约定二被执行人于2016年1月20日前办理过户手续。申请人取得生效法律文书后可以随时申请执行过户，且想出售该房产，为避免重复支付过户费用，至今未办理过户。案外人在买卖房产前后均没有任何抵押登记，至今申请人未接到法院的查封手续。二、申请执行人中国农业银行股份有限公司遵化市支行与被执行人孙志国、高雪芹的纠纷不能将案外人牵涉其中，在没有任何证据的情况下，更不能查封案外人所有的房产。 案外人王利就其主张提交如下证据： 1、遵化市人民法院于2015年12月21日作出的（2015）遵民初字第05898号民事调解书复印件一份。 2、高雪芹、孙志国（甲方）与王利（乙方）于2015年4月15日签订的《房屋买卖合同》复印件一份。 3、2015年4月15日孙志国出具的收条复印件一份。 4、遵房权证遵镇字第××号房屋所有权证复印件一份。 5、徐子忠出具的证明一份。 申请执行人中国农业银行股份有限公司遵化市支行称：第一、目前该房产仍由孙志国居住、使用。唐山执行局在送达查封手续以及委托唐山永正房地产评估有限公司评估时，当时的居住人为高雪芹、孙志国，王利并未在此居住。第二、案外人提交的（2015）遵民初字第05898号民事调解书不是确权法律文书，且该房产仍登记在高雪芹名下，并由高雪芹居住，证明房屋归高雪芹所有。另外，该调解书记载于2016年1月20日之前办理完过户手续。时至今日，案外人未履行强制执行手续，证明王利已经放弃要求高雪芹、孙志国办理过户的权利，进一步证明该房屋仍归高雪芹所有。第三、目前不动产交易中心、遵化市不动产登记中心显示涉案房产仍登记在高雪芹名下，证明该房产仍归高雪芹所有。第四、针对涉案房产，申请执行人自2017年12月21日至2020年12月20日止进行了首封，自2020年12月16日至2023年12月15日遵化市不动产交易中心进行了续封，自2020年12月20日至2023年12月19日在遵化市不动产登记中心进行了续封。在首封期间，房屋所有权人高雪芹并未提出异议，证明房产仍为高雪芹所有、使用。综上，案外人提出的执行异议申请没有事实依据。 申请执行人向本院提交如下证据： 1、遵化市人民法院于2017年12月14日作出的（2017）冀0281民初6178号民事裁定书复印件一份。 2、唐山市中级人民法院于2020年12月16日作出的（2018）冀02执5227号之四执行裁定书、（2018）冀02执5227号之二协助执行通知书复印件一份。 被执行人孙志国、高雪芹辩称，涉案房产卖给了案外人，该房有贷款，在签订房屋买卖协议时并未约定贷款如何偿还，现涉案房产仍由被执行人偿还并租住。 经审查查明：申请执行人中国农业银行股份有限公司遵化市支行与被执行人孙志国、高雪芹借款合同纠纷一案，本院经审理后作出（2017）冀0281民初6178号民事调解书，调解如下：“一、被告孙志国于2018年1月10日之前偿还原告中国农业银行股份有限公司遵化市支行借款本金2848620.47及利息，利息自2017年8月21日起按照年利率9.975%计算至清偿之日；被告高雪芹、被告遵化市嘉鸿金属制品厂就上述本息承担连带偿还责任，被告吴艳生，屈国春用所有的位于西二环北路西侧（遵国用（2007）278号，遵房权证遵镇字第××号）土地及房产的价值就上述本息承担偿还责任。二、被告孙志国于2018年1月10日之前偿还原告垫付的委托受理费及保全费共计19749元。三、以后双方互无其他纠纷。”因孙志国、高雪芹未按调解书履行，申请执行人中国农业银行股份有限公司遵化市支行申请强制执行。唐山市中级人民法院在执行过程中，作出（2018）冀02执5227号之四执行裁定书、（2018）冀02执5227号之二协助执行通知书，裁定：“一、继续查封被执行人高雪芹名下坐落于遵化市处［土地证号为：遵国用（2008）第388-&tim**;×号，面积148.2平方米，房产证号：遵房权证遵镇字第××号］予以查封；二、查封期限为三年，查封期间该宗房地产由被执行人高雪芹负责，未经本院准许不得转让、抵押、赠与、毁损、过户等处分行为”。 案外人提交的高雪芹、孙志国（甲方）与王利（乙方）于2015年4月15日签订了《房屋买卖合同》，约定：“一、甲方愿将自有的坐落于遵化市，面积148.2平方米售卖给王利。二、双方议定房屋价款人民币50万元，乙方一次性付清全部房款。三、甲方负责协助乙方办理过户手续，并出具相关材料。四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房产有纠葛，致影响乙方权利的行驶，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。房屋在6.25日之前搬清。本合同一式贰分，甲乙方各执一份，双方共同遵守。甲方：孙志国高雪芹（签字按印）乙方：王利（签字按印）2015年4月15日”。同日，孙志国为王利出具了收条。 2015年12月21日，本院出具了（2015）遵民初字第05898号民事调解书，双方达成协议，被告高雪芹、孙志国于2016年1月20日之前协助原告王利办理遵化市华明北路路西开元杰座小区1号楼3门602室的过户手续，将房屋过户到王利名下。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中案外人主张涉案房产的《房屋买卖合同》签订于2015年4月15日，虽早于首封之日（2017年12月21日），但就50万元购房款的支付，案外人称现金支付，但并未提交相应的银行支取记录，仅提交了孙志国出具的一张收条，孙志国称收到的50万元购房款用于发放工人工资，亦未提交公司的账目予以证实，故无法证实涉案购房款是否实际给付。案外人称自购买涉案房屋居住了两年后出租给被执行人孙志国、高雪芹居住至今，但案外人王利并未提交其居住时水、电、物业、取暖费等缴费凭证，亦无房屋出租合同及租赁费支付记录，且涉案房屋尚有贷款未还清，被执行人称每月贷款仍由其偿还与常理不符，故无法证实案外人王利对涉案房屋实际占有、使用。案外人王利称其取得（2015）遵民初字第05898号民事调解书后可以随时办理过户手续，但因想避免重复支付过户费用，至今未办理过户，系因案外人自身原因未办理产权登记。综上，案外人王利对登记在被执行人高雪芹名下的不动产提出异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其就唐山市中级人民法院（2018）冀02执5227号之四执行裁定书、（2018）冀02执5227号之二协助执行通知书提出排除执行异议，理据不足，其异议请求本院不予支持。 为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人王利的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理。与原判决、裁定无关的，可以自收到本裁定书之日起十五日内向遵化市人民法院提起诉讼。 审判长  王凤波 审判员  梁海彬 审判员  李立艳 二〇二一年三月十七日 书记员  李央颖