重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0156民初123号 原告：纪仁国，男，1955年10月12日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：杨华，重庆市武隆区江北法律服务所法律工作者。 被告：邬洪英，女，1973年8月19日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 第三人：左江涛，男，1974年11月4日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 原告纪仁国与被告邬洪英、第三人左江涛房屋买卖合同纠纷一案，原告纪仁国于2021年1月6日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理，并于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告纪仁国的委托诉讼代理人杨华到庭参加了诉讼。被告邬洪英和第三人左江涛经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告纪仁国向本院提起诉讼请求：1.判决被告立即履行房屋过户手续，第三人承担连带责任；2.判决被告支付违约金10000元；3.被告承担本案诉讼费。事实及理由：2008年4月8日，原、被告签订《房屋买卖协议》，约定被告邬洪英将位于原武隆县XX路XX号XX单元X-X的房屋出售给原告纪仁国，房屋面积120平方米，房屋价款160000元。协议签订后，原告共计支付被告购房款180000元。2016年，被告向第三人借款40万元，并将案涉房屋办理了抵押登记。2018年11月27日，法院裁定查封案涉房屋，原告立即向法院提起执行异议之诉。经法院判决，确认原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。至此，原告合法权益应道受到法院保护，故原告起诉来院，诉请如上。 被告邬洪英、第三人左江涛未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。 经审理查明，2008年4月10日，原告纪仁国（乙方）与被告邬洪英（甲方）签订了《房屋买卖协议》，约定被告邬洪英将位于原武隆县XXX的房屋出售给原告纪仁国，房屋面积约120㎡，房屋价格160000元，被告邬洪英搬出该房屋的时间为2009年3月1日前。同时，双方还在合同中对房产证办理及违约责任等内容进行了约定，第五条房产证办理约定：“由于该房屋的所有权证和土地使用证正在办理之中，根据乙方的要求，甲方尽力协助开发商直接将该套房屋的所有权和土地使用权人变更为乙方，如果不能直接变更，因此办理房屋过户手续产生的费用，由乙方承担。”。第七条违约责任约定：“任何一方违约，由违约方向守约方支付违约金10000元（大写：壹万元整）。”案外人王玉芬作为被告邬洪英的担保人在该协议上签字予以确认。当日，原告纪仁国向被告邬洪英支付现金75000元，被告邬洪英给原告纪仁国出具了收条。2008年4月18日，原告纪仁国再次支付购房款25000元。2009年2月23日，原告纪仁国与被告邬洪英又签订了一份《房屋买卖补充协议》，约定房屋价格增加20000元，即房款为180000元，并在协议中对房屋内的家具予以罗列载明。2009年，原告纪仁国分两次向被告邬洪英支付购房款各30000元，并实际入住该房屋。2012年至2013年期间，原告纪仁国的儿子纪刚以其个人名义开通了案涉房屋的天然气，并以其个人名义办理了案涉房屋的电和气费缴纳的银行代扣业务。2014年1月14日，原告纪仁国向被告邬洪英支付余款20000元后，其将户口迁移落户至案涉房屋所在地。2014年10月11日，原告邬洪英取得案涉房屋的房地产权证后，便于2014年、2015年和2016年多次将案涉房屋办理抵押登记，其一直未给原告纪仁国办理房屋过户手续。 再查明，2016年，被告邬洪英因向第三人左江涛借款400000元，便将案涉房屋作抵押，并在重庆市武隆区国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。2016年12月22日，第三人左江涛取得了渝(2016)武隆县不动产证明第XXX号不动产登记证明。 2018年，第三人左江涛与被告邬洪英民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月25日作出（2018）渝0156民初2267号民事调解书，约定：“一、被告邬洪英向原告左江涛借款400000元支付部分本息（年利率24%）后尚欠本金359652.3元、截止2018年6月22日的利息35965元（双方有算账清单）以及本案原告左江涛的律师代理费15000元，被告邬洪英自愿于2018年6月30日前偿还本案原告律师代理费及截止2018年6月22日的利息50965元，于2018年9月22日前偿还借款本金359652.3元及其从2018年6月23日起按年利率24%计算至借款还清之日止的利息；二、被告邬洪英按本协议第一条按期履行后，原告左江涛减收被告邬洪英利息7193元；三、如果被告邬洪英在2018年6月30日前未足额偿付本协议第一条约定的50965元。由被告邬洪英在逾期三日内一次性偿付原告左江涛尚欠借款本金359652.3元及其利息（从2018年6月23日起按年利率24%计算至借款还清之日止）、截止2018年6月22日的利息35965元、本案原告律师代理费15000元。”该调解书生效后，被告邬洪英未能履行生效法律文书所确定的义务，第三人左江涛便向本院申请执行，本院以（2018）渝0156执1677号立案执行。2018年11月27日，本院作出（2018）渝0156执1677号之二执行裁定书，裁定查封被执行人邬洪英位于武隆区XXX的房屋，产权证号：XXXXX号。在执行过程中，原告纪仁国向本院提出书面执行异议。2019年1月22日，本院作出（2019）渝0156执异10号民事裁定，裁定：“中止本院（2018）渝0156执1677号之二执行裁定中对被执行人邬洪英位于重庆市武隆区XXX房屋查封的执行。”第三人左江涛因对该裁定不服，遂于2019年2月11日向本院提起诉讼。本院经审理于2019年5月13日作出（2019）渝0156民初748号民事判决书，以原告纪仁国就案涉房屋享有足有排除强制执行的物权期待权为由判决驳回第三人左江涛的诉讼请求。第三人左江涛不服该判决，遂向重庆第三中级人民法院提起上诉。重庆第三中级人民法院经审理作出（2019）渝03民终1018号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。之后，第三人左江涛不服二审判决，向重庆市高级人民法院申请再审。2020年7月23日，重庆市高级人民法院经审理作出（2019）渝民申3027号民事裁定书，裁定驳回第三人左江涛的再审申请。2021年1月6日，原告纪仁国起诉来院，诉请如上。 以上事实，有原告的当庭陈述，原告举示的身份证复印件、户口本复印件、《房屋买卖协议》《房屋买卖补充协议》，收条、付款凭证、证明、（2019）渝0156执异10号裁定书、（2019）渝0156民初748号判决诉、（2019）渝民申3027号民事裁定书等证据在案佐证。经庭审质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、被告邬洪英及第三人左江涛是否应当协助办理案涉房屋过户登记手续；二、被告邬洪英是否应当承担违约责任。 针对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，原告纪仁国和被告邬洪英签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告纪仁国在签订协议后履行了支付购房款的义务，而案涉房屋权利人至今仍为被告邬洪英，故被告邬洪英应当承担办理过户登记手续的义务。经查明，案涉房屋现已办理抵押登记，抵押权人为第三人左江涛。对于附有抵押权登记的房屋能否办理过户登记的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法典》四百零六条之规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。……”以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，被告邬洪英至今未为原告纪仁国办理案涉房屋过户登记手续，其违约行为持续至今，故应当适用《中华人民共和国民法典》相关法律规定。同时，原告纪仁国起诉来院要求被告及第三人办理过户登记，在本院诉状副本送达至第三人左江涛时，应视为原告纪仁国已履行通知抵押权人的义务。至此，虽案涉房屋已办理抵押登记，但在抵押期间，案涉房屋产权转移登记不受影响，且原告纪仁国已履行通知义务，第三人左江涛亦未提出可能损害抵押权的抗辩，故对于原告要求被告就案涉房屋协助办理过户登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求第三人左江涛承担连带责任的诉讼请求，因案涉房屋在抵押期间过户无需经过抵押权人同意，且第三人左江涛不系案涉房屋所有权人，无协助案涉房屋过户的义务，至此，对于原告该诉讼请求，本院不予支持。 针对焦点二，原告纪仁国与被告邬洪英签订了《房屋买卖协议》合法有效，双方应当全面履行该合同约定的义务。原告纪仁国已履行了合同约定的房款支付义务，然而，被告邬洪英未按照合同约定办理房屋过户手续，而且还将该房屋抵押登记给第三人左江涛，该行为属于严重违反合同约定的情形。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”鉴此，邬洪英应当承担违约责任，且原、被告双方对于违约金作了明确约定，故被告邬洪英应当向原告纪仁国支付违约金10000元。对于原告该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民法典》第四百零六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下: 被告邬洪英于本判决生效起十日内协助原告纪仁国将位于重庆市武隆区XXX的房屋（产权证号：XX房地证XX字第XX号）办理过户登记在原告纪仁国名下； 被告邬洪英在本判决生效之日起五日内支付原告纪仁国违约金10000元； 驳回原告纪仁国的其他诉讼请求。 如果被告邬洪英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取40元（原告已预交），由被告邬洪英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 陈洁 二〇二一年三月十七日 法官助理 张乐 书 记 员 徐柠