安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终944号 上诉人（原审原告）：合肥市鸿昊资产管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区峨眉山路226号节节高综合楼1101。 法定代表人：刘志，总经理。 委托诉讼代理人：李荣，安徽安泰达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思亮，安徽安泰达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：合肥宜呈酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区峨眉山路226号节节高综合楼1001。 法定代表人：刘启亮，总经理。 委托诉讼代理人：姜华，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子涵，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人合肥市鸿昊资产管理有限公司（以下简称合肥鸿昊资产）因与被上诉人合肥宜呈酒店管理有限公司（以下简称合肥宜呈酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初16553号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 合肥鸿昊资产上诉请求：1、撤销一审判决，改判合肥宜呈酒店支付截止2020年9月19日的租金272325元，承担违约金147834元（此后以逾期支付租金为基数，自2020年7月30日起按每日1‰计算至款清之日），支付相当于应纳税款数额的租金1051760元；2、合肥宜呈酒店承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、关于违约金问题。一审判决在认定转租合同合法有效、且已查明逾期付款事实的情况下，未考虑诉讼时效基本制度，毫无法律依据和理由地大幅缩短承担违约金的时间范围和随意降低合同约定的违约金标准，用所谓的“酌情”、“本院酌定”来否定合法有效的合同约定，严重偏袒违约方。合肥鸿昊资产有多次催要违约金的证据，但合肥鸿昊资产并不认为该类证据必须提交。降低合同约定的违约金应依法进行，法院的“酌定”不能超出法律的范畴。2、关于所谓的“税款”问题。“税款”对应的金额是价格的组成部分。本案中租赁行为产生的税赋，其对应的费用应由合肥宜呈酒店承担。合同中约定的“租金价格均为不含税价格”，即意味着“税款”应由合肥宜呈酒店承担，合同中还有关于承租方将税款向出租方另行支付或直接缴至税务部门的明确约定。因此，本案中租赁行为产生的税赋，其对应的费用应由合肥宜呈酒店承担。案涉出租事宜依法必须开具发票，合肥宜呈酒店承担“税款”并非以其要求提供发票为条件。合肥宜呈酒店应按合同约定将“税款”另外支付给合肥鸿昊资产。3、关于拖欠租金的减免。一审庭审中，法庭也查明，争讼双方此前曾口头约定，因新冠疫情造成的停业期的租金，双方各分担一半（20天）。事实上，在租赁房屋所在的整个商业大楼里，包括合肥宜呈酒店在内约有七八家承租商户，合肥鸿昊资产均按上述方式与各承租人分担了疫情造成的损失，除合肥宜呈酒店外，其余所有承租商户均以此方式与合肥鸿昊资产达成了一致，体现了共担风险的和谐精神。然而，合肥宜呈酒店在双方口头达成一致、开始支付第7期部分租金后，单方面又以国有单位有减免租金三个月的规定为由，要求合肥鸿昊资产按此执行。合肥鸿昊资产作为转租人，并非国有单位，而且上述租金减免是在原始出租人未就此作出任何同意的情况下，自愿承担的。合肥宜呈酒店未提交任何证据，证明其因疫情存在的损失。在法庭调解中，合肥鸿昊资产曾表示，可以减免租金一个月租金，但同时特别强调，这是本案综合调解意见中的一项，调解无效则仍按各承担20天的原约定执行。 合肥宜呈酒店辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。首先，自合同签订之日起至2020年4月份之前，合肥宜呈酒店均不存在恶意拖欠租金的行为，即使有延期支付，也只是短短的几天时间，这几天时间主要是因为合肥宜呈酒店对支付时间节点记不清，但并非恶意拖欠，这也是商业活动中的正常现象。一审判决后，合肥宜呈酒店已及时将租金足额支付给了合肥宜呈酒店。其次，虽然双方合同约定逾期支付租金，按照每日千分之一的标准支付违约金，合肥宜呈酒店经过核算，如果按照合同约定的标准，则每月利率为3%，年利率为36%，比法律规定的民间借贷最高利率标准还要高，显然双方约定的违约金标准违反法律规定。 合肥鸿昊资产向一审法院起诉请求：1、合肥宜呈酒店立即支付拖欠的房屋租金计272325元；2、合肥宜呈酒店承担违约金147834元（截止2020年7月29日）；3、合肥宜呈酒店立即缴纳税款1051760元（截止2020年9月19日）；4、合肥宜呈酒店承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年8月10日，合肥鸿昊资产作为甲方、合肥金斗酒店管理有限公司作为乙方签订《房屋转租合同》一份，合同约定甲方依法向合肥市节节高农业科技开发有限公司承租坐落于合肥市滨湖区峨眉山路226号节节高综合楼房屋，根据原《房屋租赁合同》关于转租的约定，由甲方将上述承租房屋第1层部分和第4层至第10层转租给乙方使用，该转租房屋计租面积按建筑面积合计陆仟捌佰（6800）平方米计算。转租总期限为18年，自2016年8月20日至2034年4月22日止。月租金为176800元，年租金为2121600元。每六个月为一个租金支付期，每个租金支付其应支付租金款项均须在上个租金支付期末月15日前以现金方式一次性向甲方支付。装修免租期7个月，从2016年8月20日起至2017年3月20日止。乙方若发生延迟支付上述租金及费用期限超过30日的，每日须按延迟支付金额的1‰比例向对方另外支付违约金。合同下方有合肥鸿昊资产、合肥金斗酒店管理有限公司及其代理人的签章。2016年11月30日，双方再次签订一份《房屋转租合同补充协议》，双方就宾馆大厅计租面积、大楼一楼东侧门面房出租、十一楼使用、公共电梯使用等事宜达成协议。东侧门面房月租金为11700元，每半年支付一次，第二年起每年租金价格按5%递增。 2016年12月10日，合肥鸿昊资产作为甲方、合肥宜呈酒店作为乙方签订了《房屋转租合同》，合同载明，甲方已于2016年8月20日前向乙方交付该房屋，转租总期限为18年，自2016年8月20日起至2034年4月22日止。月租金117000元，年租金1404000元。在租赁期内，每三年该房屋租金标准按5%比例幅度递增。装修免租期7个月，从2016年8月20日起至2017年3月20日止。乙方若发生延迟支付上述租金及费用期限超过10日的，每日须按延迟支付金额的1‰比例向对方另外支付违约金。双方还对违约责任、其他费用承担等问题进行了约定。合同下方有两公司及其代理人的签章。 2020年4月13日，安徽双睿律师事务所向合肥宜呈酒店发函称截止至4月10日合肥宜呈酒店仍拖欠租金43.71万元，以及产生的违约金9690.3元。对之前6期逾期支付租金产生的违约金，虽经数次催要，也均一直未支付。同日，安徽双睿律师事务所再次向合肥宜呈酒店发函称承租方在前6期租金及物业管理费支付上，存在不同程度的拖欠行为，截止至4月10日，承租方仍拖欠上述三项费用45.939万元，以及产生违约金9647.19元。2020年9月22日，合肥宜呈酒店以律师函的方式对合肥鸿昊资产上述问题进行了回复，认为税款双方已有约定，不应由其承担，出租方应对承租方的租金予以减免，且出租方交付的房屋存在问题未能整改，影响宜呈酒店的收入等。 庭审中，双方均确认合肥宜呈酒店已付租金为758万元。 一审法院认为，合肥鸿昊资产与合肥宜呈酒店签订的《房屋转租合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。双方对截止至2020年9月20日合肥宜呈酒店已缴纳租金758万元均无异议，该院予以确认。合肥宜呈酒店辩称，因新冠肺炎疫情对案涉酒店经营产生了较大影响，主张免除其该期间相应的租金，对此合肥鸿昊资产自愿减免20天的租金。根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，结合涉案租赁合同的履行实际，该院综合考量认为该期间损失应由双方共同分担为宜，故酌情对合肥宜呈该期间的房租予以减免，确定扣除1个月的租金，计199184元。结合双方在合同中对于租金的约定，故扣除免于支付的租金后，截止至2020年9月20日，合肥宜呈酒店尚欠合肥鸿昊资产房屋租金223341元（8002525元-7580000元-199184元）。 关于违约金。根据合同约定，每个租金支付期应支付租金款项均须在上个租金支付期末月15日前以现金方式一次性向甲方支付。乙方若发生延迟支付上述租金及费用期限超过10日的，每日须按延迟支付金额的1‰比例向对方另外支付违约金。根据合肥鸿昊资产提供的计算说明和合肥宜呈酒店提供的租金收条来看，合肥宜呈酒店确实存在逾期支付租金的行为，但数额并不大且逾期时间不长，而合肥鸿昊资产亦未提供证据证明其从2017年3月-2020年4月期间有向合肥宜呈酒店追要违约金的行为，应当视为合肥鸿昊资产对合肥宜呈酒店逾期几日缴纳房租的默许。但合肥宜呈酒店在合肥鸿昊资产发送律师函后，仍未及时缴纳逾期的租金，应当承担逾期付款利息，故该院酌定以未付款项223341元为基数，自2020年3月20日起按年利率6%计算至2020年9月30日，合计为6700元。此后以未支付款项为基数，按年利率6%计算至款清之日。 关于税款。首先，根据双方合同约定，租金为不含税价，在承租方向出租方另外支付相应租金税款后，出租方向承租方提供正式租赁发票，现承租方并未要求出租方提供发票，并不符合双方约定的缴纳税款的情形。其次，根据《发票管理办法》之相关规定，发票的印刷、领购、开具、取得和保管等活动均有国家税务机关统一管理。因此，对开具发票这一行为应当由国家税务机关受理审查，不属于人民法院受理的范围。再次，合肥鸿昊资产并未实际向税务机关缴纳税款并开具发票，故承租方不申请开具发票的行为并未对其造成实际的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、合肥宜呈酒店于判决生效之日起十日内支付合肥鸿昊资产截止至2020年9月30日的租金223341元（此后按合同约定支付至款清之日），截止至2020年9月30日的逾期付款违约金6700元（此后以未支付租金为基数，自2020年10月1日起按年利率6%计算至款清之日）；二、驳回合肥鸿昊资产的其他诉讼请求。案件受理费减半收取9024元，由合肥宜呈酒店承担8000元，由合肥鸿昊资产承担1024元。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审另查明，截至2020年9月20日，合肥宜呈酒店应支付合肥鸿昊资产房屋租金8002525元。 本院认为，关于合肥宜呈酒店欠付租金数额，2020年1月起发生的新冠疫情，客观上对合肥宜呈酒店经营的业务产生了影响，一审法院结合案件实际情况，从平衡双方当事人利益的角度出发，酌定减免租金一个月并无不当，本院予以维持。根据已查明事实，截至2020年9月20日，合肥宜呈酒店应支付合肥鸿昊资产房屋租金8002525元，已支付7580000元，扣除一个月租金199184元，合肥宜呈酒店尚应支付合肥鸿昊资产房屋租金223341元（8002525元-7580000元-199184元），一审判决并无不当，本院予以维持。 关于违约金问题。综合全案证据，合肥宜呈酒店存在逾期支付租金的行为，合肥鸿昊资产要求合肥宜呈酒店支付违约金合理有据，但鉴于双方约定的违约金比例过高，且合肥宜呈酒店提出要求予以调整，故一审考虑到本案的实际情况，综合双方的履约情况，对合肥鸿昊资产主张的违约金数额进行调整属一审裁量范围，并无不当，应予维持。 关于税款问题。合同约定租赁费为不含税价，且合肥鸿昊资产至今未开具该部分租赁费用的相应发票，故合肥鸿昊资产现无权向合肥宜呈酒店主张缴纳相应税款，对其该项主张，本院不予支持。 综上，合肥市鸿昊资产管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15977元，由合肥市鸿昊资产管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月九日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。