福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终781号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福州国美电器有限公司，住所地福建省福州市晋安区华林路366号隆盛小区一号楼一至四层。 法定代表人：董晓红，执行董事。 委托诉讼代理人：耿伟，公司员工。 委托诉讼代理人：毕超，公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州世纪联华商业有限公司，住所地福建省福州市台江区中亭街嘉蕙苑H区。 法定代表人：何向阳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王雨田，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 上诉人福州国美电器有限公司（以下简称国美电器公司）因与被上诉人福州世纪联华商业有限公司（以下简称世纪联华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初1876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 国美电器公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回世纪联华公司的诉讼请求，支持国美电器公司的反诉请求。2.本案全部诉讼费用由国美电器公司承担。事实与理由：一、一审判决认定国美电器公司发出的解除合同通知不发生解除合同的法律效力,显属错误。1.双方合同第九条第(四)项约定，因该租赁房屋经营环境发生变化,致使国美电器公司无法经营或继续履行会造成亏损的,国美电器公司有权解除合同。案涉房屋经营环境客观上确实发生了变化,自2018年至2020年初国美电器公司该门店亏损严重,2019年世纪联华公司同意给予租金减免，也充分能证明经营亏损的事实。新冠疫情发生后,经营环境更为恶化，客观上已经符合约定情形,国美电器公司有权依约解除合同。2.国美电器公司承租案涉房屋一层区域的合同已同时解除,国美电器公司已无从案涉房屋到一层的临街出入口,事实上已无法继续使用案涉房屋进行商业经营。3.一审法院认定国美电器公司解约不成立，其理由“同在中亭街的国美电器1店仍在正常经营，继续经营必然导致亏损证据不足”不能成立。中亭街1店租赁面积约8000平方米,年租赁费用约为350万元,而案涉租赁合同约定的租赁面积为3098平方米,年租赁费用为353万余元,租赁成本远高于市场价格,另因新冠疫情的影响,中亭街1店的出租方根据情势变更,给予国美电器公司半年以上的免租期限。因此，一审法院仅凭中亭街1店仍在经营就否定合同约定解约权，存在错误。4.从商业角度,国美电器公司作为连锁企业,但凡能够适当盈利,均会从市场规模角度尽力保留门店,关闭一个可能盈利的门店不具合理性。二、一审判决认定案涉租赁合同于2020年7月30日解除，无事实与法律依据。国美电器公司已书面通知世纪联华公司于2020年3月6日解除合同，以世纪联华公司变更诉讼请求的日期作为合同解除的日期没有法律依据。三、一审判决认定国美电器公司交还房屋的日期为2020年8月21日,国美电器公司无单方面解除合同的权利,应承担该日之前的租金和占用费,属于认定错误。1.国美电器公司书面通知解除合同后,已向世纪联华公司发函告知合同终止后10日内办理房屋交接手续,并于2020年3月5日已实际搬离房屋,现场遗留部分展台是因为世纪联华公司将房屋电动卷闸门断电,锁闭房屋大门,阻止国美电器公司进一步搬离所致。同时，国美电器公司于2020年3月18日委托公证处对现场情况进行公证,并将公证书送达给世纪联华公司,国美电器公司已履行了善意交房义务,不应承担租金和占用费。2.世纪联华公司在国美电器公司已实际搬离房屋,合同在事实上无法继续履行的情况下,拒不接收房屋,导致房屋空置损失,具有明显的恶意,由国美电器公司全部承担租金和占用费显失公平。四、疫情已严重影响国美电器公司商场的经营,根据不可抗力的法律规定、最高人民法院疫情民事案件指导意见、双方合同约定以及政府扶持政策文件,世纪联华公司应减免租赁费用,一审判决认定免收34天租金的50%,计161392元,与疫情造成的影响和损失相比明显过低,显失公平。五、一审判决认定案涉合同因国美电器公司根本违约导致解除,国美电器公司承担违约金1177212元,认定错误,显失公平。国美电器公司依约解除，不存在根本违约的情形，一审判决认定4个月租金标准的违约金，明显过高。 世纪联华公司辩称，一、国美电器公司关于案涉房屋经营环境变化，致使其无法继续经营或继续经营会造成亏损的主张，没有事实依据，国美电器公司无权解除合同。疫情防控影响案涉房产无法正常营业的实际天数仅有23天，相较于长达2404天的总租期及后续790天的剩余租期而言，微不足道，故新冠疫情并未导致案涉租赁合同无法继续履行。国美电器公司与案外人解除一层区域的租赁合同，没有临街出入口，无法继续使用案涉房屋进行经营的主张，无事实依据，其无权以此为由解除租赁合同。国美电器公司关于中亭街1店因租赁成本低及该店出租人就疫情给予六个月减免故而仍继续承租经营，与其解除案涉合同无关的主张，不能成立。二、国美电器公司擅自要求解除合同及拒不支付租金的行为构成根本违约，世纪联华公司有权行使约定解除权，并要求国美电器公司承担违约责任。一审法院认定的合同解除时间及租金与占用费金额，事实清楚，适用法律正确。国美电器公司以书面方式向世纪联华公司提出终止合同且拒不支付租金，已构成违约。世纪联华公司有权按约主张解除合同，并要求国美电器公司承担违约责任。在世纪联华公司主张解除合同前案涉租赁合同仍处于存续状态，国美电器公司应按约支付租金。鉴于世纪联华公司享有合同解除权，故世纪联华公司2020年7月30日提交变更诉讼请求主张解除合同的时间为合同解除之日，租金应计算至2020年7月30日。世纪联华公司2020年7月30日变更诉讼请求且一审法院组织双方办理场地移交事宜的情形下，国美电器公司方才开始搬运放置于案涉房屋内的包括电器商品、橱柜、办公用品等相关财物，清场撤离时间长达20余日，于2020年8月21日通知世纪联华公司接收案涉房屋。上述事实有照片及移交笔录为证，足以证明2020年8月21日为案涉房屋的实际交还日。一审判决认定占用费事实清楚，证据充分。三、一审判决不仅酌情减半了国美电器公司在一级响应期间的租金，更酌情减轻了国美电器公司的违约金，已彰显公平合理。1.从房屋性质、公司行业类型、企业性质看，国美电器公司要求全部减免疫情期间租金的请求，无事实根据和法律依据，亦不符合国家有关帮扶指导意见。2.租金和占用费、违约金两项费用承担的基础事实不同，不存在因同时承担租金、占用费与违约金，而导致违约金过高。3.一审法院综合考虑了疫情影响、合同剩余租赁期限、国美电器公司的主观恶意程度等因素，不仅酌情减半了国美电器公司在一级响应期间的租金，更仅判令国美电器公司按照四个月的租金标准支付合同解除违约金，酌情减轻了国美电器公司的违约责任，完全彰显了公平原则。 世纪联华公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令国美电器公司向世纪联华公司支付自2020年3月27日至6月26日期间的租金882910.26元；2.判令国美电器公司向世纪联华公司支付逾期付款违约金（以欠付的882910.26元租金为基数，按日万分之四的标准，自本案起诉之日起计算至实际付清882910.26元租金之日止）；3.国美电器公司承担本案诉讼费用。在一审第一次庭审后，世纪联华公司变更其诉讼请求为1.判令解除世纪联华公司与国美电器公司于2015年9月签订的编号为Ｃ56020000400002的《租赁合同》；2.判令国美电器公司向世纪联华公司腾退、交还坐落于福州市台江区××街道××号××街××连体部分房屋；3.判令国美电器公司支付自2020年3月27日起至法院判令解除租赁合同之日止的租金；4.判令国美电器公司支付自解除租赁合同次日起至国美电器公司实际腾退、交还案涉房屋之日止的房屋占用费（按照案涉合同解除时租金标准的两倍支付）；5.判令国美电器公司向世纪联华公司支付免租的两个月租金588606.84元；6.判令国美电器公司向世纪联华公司支付违约金1765820.52元；7.本案诉讼费由国美电器公司承担。一审第二次庭审后，世纪联华公司撤回了“判令国美电器公司向世纪联华公司腾退、交还坐落于福州市台江区××街道××号××街××连体部分房屋”的诉讼请求。 国美电器公司向一审法院提出反诉请求：1.判令确认世纪联华公司与国美电器公司签订的《租赁合同》于2020年3月6日解除；2.判令世纪联华公司向国美电器公司返还租金541138.55元，保证金606265元；3.本案本诉、反诉诉讼费用均由世纪联华公司承担。 一审法院认定事实：2015年9月，以世纪联华公司为甲方（出租方），以国美电器公司为乙方（承租方），双方签订一份《租赁合同》及附件（以下统称“案涉合同”），主要约定：1.甲方出租位于福州市台江区××街道××号××街××连体部分房屋（下称“租赁房屋”），面积3098.7平方米，编号×××12，国美电器公司承租该房作为经营家电销售使用。2.租赁期限自2015年9月27日至2022年4月26日止，首年租金按租赁面积3.031566元／平方米＊天的标准计算，月租金285731.48元，租金每叁个月为一期，首期计857194.44元，如以后递增的，则按递增比例相应调整，租金递增附表载明：2015年9月27日至2018年9月26日（前三年）期间每年租金3428777.76元，月租金为285731.48元；2018年9月27日至2021年9月26日（第四至六年）期间年租金3531641.04元，月租金为294303.42元；2021年9月27日至2022年4月26日，期间（第七年）年租金2121927.64元，月租金为303132.52元。租金按每三个月支付一期，先付后用。3.履约保证金按照本合同有效期内递增租金同比例递增计算，首期履约保证金606265元，乙方在签订合同前已支付539116元履约保证金给甲方，乙方只需要在合同签订五个工作日内再支付67149元补齐606265元作为新合同履约保证金，履约保证金不计利息，并于合同期满三个月后由双方安好本协议约定结算后由甲方退还予乙方。4.租赁期内在遵守政府有关规定及不影响房屋结构及安全但前提下，乙方有权在场内设置经营所需的家具、机器及设备。在租赁期限届满或合同提前终止后，乙方应按本合同第九条第四款的约定搬离上述物件，并负责清除剩余垃圾，但房屋中附属的建筑物及装潢应予保留，未经甲方同意，不得部分或全部拆除，且甲方无需就上述添加物或装修费用承担补偿责任。5.合同第九条约定，……（四）因该租赁房屋经营环境发生变化，致使乙方无法经营或继续经营会造成亏损的，乙方有权解除合同，但须提前一个月书面通知甲方，乙方需向甲方支付相当于2个月租金的赔偿金；（五）乙方有下列情形之一的，甲方可以提前终止合同，收回房屋并要求乙方赔偿按合同终止时租金标准计算的6个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方遭受的实际损失的，甲方有权要求乙方就其遭受的实际损失的不足部分承担赔偿责任：1.……7.乙方以书面方式向甲方提出终止合同的……；（六）租赁合同如因期满或发生前款所列情形而终止的，乙方须在租赁终止后10日内将租赁场地内可移动财物全部搬离，交付甲方验收，逾期不搬的，视为乙方已放弃所有权，由甲方自行处理，乙方不得提出异议，且乙方应承担甲方因处理乙方的物品所产生的所有费用。（七）合同终止后，乙方应将房屋交还甲方验收。甲方应于验收后三十天内扣除乙方应付而未付的各项费用即毁损赔偿费（若有）后，与乙方结清履约保证金。6.合同第十条约定，乙方逾期交付租金及本合同中约定的各项其他费用的，除应及时如数补交外，每逾期一天按未支付部分金额的万分之四偿付甲方滞纳金。该合同还对租赁双方的其他权利义务作了约定。 合同签订之后，国美电器公司向世纪联华公司支付了履约保证金606265元，世纪联华公司将租赁房屋交付国美电器公司使用，由国美电器公司依约支付租金。 2018年12月10日，世纪联华公司向国美电器公司发《公函》，内容为：贵公司2018年11月27日发给我公司关于申请2019年度免除部分月度租金的函件已收息。鉴于实际经营情况以及贵我公司多年来的友好合作，经我公司研究决定同意免除贵公司2019年度两个月租金，分上半年6月份、下半年12月份各免除一次租金。望贵我公司通力合作，在经营营销活动方面加大合作力度，共同改善目前市场经营困难的局面。为此，国美电器公司未向世纪联华公司支付上述两个月的租金。 2020年1月20日，国美电器公司向世纪联华公司发出《解除通知函》，主要内容为：……很遗憾，该店销售持续严重下滑，无法扭转目前所承受的亏损局面，已连续多年亏损……根据合同第九条合同终止第四点，因该租赁房屋经营环境发生变化，致使我司无法继续经营或继续经营会造成亏损的，我司有权解除合同，但须提前一个月书面通知贵司，我司需向贵司支付相当于2个月租金的赔偿金……现我司于2020年1月20日正式向贵司提出解除《房屋租赁合同》，租赁期于2020年3月26日截止，租赁费用于2020年3月26日截止……望贵司能够充分理解我司面临的实际困难，并就解除合同相关事宜尽快与我司进行磋商。 2020年2月7日，国美电器公司再次向世纪联华公司发出《关于解除的公函》，主要内容为：自2020年1月以来，因全国新型冠状病毒感染的肺炎疫情不断蔓延，其司承租开设的门店已根据政府部门要求闭店……根据目前情况影响期间可能持续较长一段时间……根据合同第11条责任免除第一点第1条相关规定：因该房屋或商场发生任何自然灾害、盗窃、抢劫其他刑事犯罪或不可抗力等事件，使我方遭受损失或损害，……若因上述原件造成合同无法履行的，贵我双方有权解除合同……目前疫情已实际发生，属于实际发生的不可抗力事件，并且造成不可估量的损失……我司拟定于2020年3月6日解除《房屋租赁合同》……目前依据疫情实际发生不可抗力因素，我方于2月7日发送解除《房屋租赁合同》公函，此前解约函件作废，以此份为准，希望贵方收到本函3日内就解约事宜进行磋商。2020年2月10日，世纪联华公司回函表示有必要就上述函件内容即合同条款详细协商。 2020年2月19日，世纪联华公司向国美电器公司发函表示：近来专家预测疫情拐点即将来临，目前国美电器公司提出解除租赁合同的要求没有依据，疫情影响并未导致合同目的确已无法实现，其司不同意解除合同……国美电器公司提及不承担责任解除合同没有法理依据，若国美电器公司一定要解除合同，则依约应赔偿6个月租金违约金，另将免租的2个月租金一并返还。 2020年2月26日，国美电器公司向世纪联华公司发函表示其拟定于2020年2月27日撤场闭店止损，要求世纪联华公司办理交接。该函于2020年2月27日寄出，于2020年2月28日被世纪联华公司签收。 2020年3月5日，国美电器公司再次向世纪联华公司发函要求办理店面撤场、交接手续。该函于2020年3月9日寄出，于3月10日由世纪联华公司签收。 2020年2月28日，2020年3月10日，世纪联华公司均回函称，“贵司如一定要解除租赁合同，就按《租赁合同》第九条第五款的约定即赔偿我司六个月租金的违约金执行。……” 2020年3月18日，国美电器公司请闽江公证处对商铺现状予以证据保全，并拍摄照片七十五张。照片显示，租赁场所内大部分电器卖场内的家用电器已经搬离，但各个品牌的展台、展柜、桌椅等并未搬走。 2020年3月25日，世纪联华公司回函提出，符合其司要求或者双方达成终止条件是国美电器公司合法终止合同的前提条件，其司要求国美电器公司联系办理财物搬离和合同终止、房屋交接、租金返还、赔偿等事宜。 2020年4月28日，世纪联华公司委托律师向国美电器公司发出律师函，表示不同意解除租赁合同。此后，世纪联华公司于2020年5月18日向一审法院提起本案诉讼。 诉讼中，国美电器公司明确表示不继续履行租赁合同并要求世纪联华公司接收租赁房屋。国美电器公司自2020年8月4日开始对租赁房屋内物品进行搬离并拆除装潢。后于2020年8月21日通知世纪联华公司收房，但世纪联华公司并未同意接收。2020年8月25日，租赁双方在一审法院制作询问笔录，双方分别提供了各自在租赁房屋拍摄的现场照片，照片经双方确认，均对真实性无异议。世纪联华公司提出，经其司查验，因租赁房屋仍存在垃圾及广告未清除干净，装潢未拆除完毕、消防系统损坏、部分卷帘门未拆，安全指示灯缺失、消防广播系统缺失、空调设施损坏、玻璃破损等原因，其司认为案涉房屋不具备交还给世纪联华公司的条件。国美电器公司则陈述，根据现场照片情况，其司已经腾空租赁房屋，并于2020年8月21日通知世纪联华公司办理交接手续，即便租赁存在少量垃圾，但已符合返还条件，不影响房屋使用，不能作为世纪联华公司拒绝收回租赁房屋的理由。 第二次庭审次日（2020年9月11日），世纪联华公司向一审法院提出书面申请，撤回了要求国美电器腾空、返还租赁房屋的诉讼请求，并认为其司将聘请第三方进行维修、更换、拆除及清理工作，由此产生的费用，其司保留向国美电器公司另行主张的权利。 诉讼中，国美电器公司陈述：1.其司已经向世纪联华公司支付租金到2020年3月26日，租赁店面的水电费用已经结清。2.因新冠肺炎疫情影响，其司在疫情期间已停止经营，之后其司要求解除合同并撤场，故未再开业。3.其在2020年2月7日已提前一个月通知世纪联华公司，告知双方的租赁合同于2020年3月6日解除，而租金已经支付至2020年3月26日，故要求世纪联华公司向其司退还2020年1月23日至2020年3月26日期间的租金（占用费）。4.闽江公证处的公证书可以证明其司已在2020年3月5日搬走了案涉房屋内的可移动财物，由于世纪联华公司不同意其司进行商品和财物的搬离，其司才与物业公司沟通，才以重新装修的名义将商场物品搬离。 世纪联华公司陈述：1.其司确认国美电器公司支付租金至2020年3月26日，已经结清水电费用；2.其司2020年2月28日才收到国美电器要求撤场的通知，其司当时并不知道国美电器公司已经撤店，并且根据其向物业了解，国美电器公司是因“装修”而搬离；3.重大突发公共卫生事件一级响应在2020年2月26日时已经调整为二级响应，并且其司是向利嘉集团承租案涉房屋后转租给国美电器公司，因利嘉公司并未减免租金，故其司认为一级响应期间的租金应由国美电器公司正常支付；4.国美电器公司并未在2020年3月5日腾空搬离租赁房屋，而是直至本案诉讼中，才于2020年8月4日开始搬离财物；5.履约保证金应用于冲抵国美电器公司欠款。 一审法院认为，世纪联华公司与国美电器公司签订的《租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。租赁期间，受新冠肺炎疫情影响，导致租赁房屋在突发公共卫生事件一级响应期间无法正常开业经营，但相较于本案租赁期限而言，疫情防控对房屋租赁的影响期间较短，并不足以导致本案租赁合同目的无法实现。国美电器公司作为经营者，应自行承担经营风险，其主张“经营环境变化，致使其无法继续经营或继续经营会造成亏损”，但同在中亭街的国美电器中亭街1店仍在正常经营，其主张无法经营或继续经营必造成亏损的意见，证据不足，一审法院不予采纳。为此，国美电器以不可抗力、情势变更为由，主张其享有单方面解除合同的权利，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。国美电器公司并不享有单方面解除合同的权利，租赁双方在本案诉讼之前并未就解除合同事宜达成一致，国美电器公司在租赁期间向世纪联华公司发出的解除合同的通知并不发生解除合同的法律效力，故对于国美电器公司提出的案涉租赁合同于2020年3月6日解除的反诉请求，一审法院不予支持。 在本案诉讼过程中，国美电器公司明确表示不再继续履行租赁合同，应认定根本违约。本案的租赁合同已无继续履行的可能，世纪联华公司在第一次庭审之后，于2020年7月30日变更诉讼请求，要求解除本案的租赁合同，一审法院对此予以准许。由于国美电器公司在此之前已经提出解除合同的意见，由此一审法院认定双方之间的租赁合同于2020年7月30日解除。国美电器公司已在本案诉讼过程中腾空租赁房屋，并于2020年8月21日通知世纪联华公司收房。世纪联华公司提出租赁房屋存在垃圾及广告未清除，装潢未拆除完毕、消防系统损坏、部分卷帘门未拆，安全指示灯缺失、消防广播系统缺失、空调设施损坏、玻璃破损等原因，认为租赁房屋不符合返还条件。对此一审法院认为，租赁房屋系经国美电器装修后由国美电器公司作为经营场所使用，根据案涉租赁合同的约定“在租赁期限届满或合同提前终止后，乙方应按本合同第九条第四款的约定搬离上述物件，并负责清除剩余垃圾，但房屋中附属的建筑物及装潢应予保留，未经甲方同意，不得部分或全部拆除，且甲方无需就上述添加物或装修费用承担补偿责任。”因此，合同并未约定国美电器公司应当拆除租赁房屋装修装潢后才能返还。租赁房屋面积较大，月租金近30万元，在租赁合同未作明确约定的情况下，世纪联华公司提出的拒绝接收租赁房屋事由缺乏事实和合同依据，一审法院不予采纳。一审法院认定案涉租赁房屋已于2020年8月21日返还给世纪联华公司，相应的，房屋租金或占用费等应当计算至该日为止。 对于案涉房屋的租金及占用费问题。国美电器公司承租案涉房屋作为商业经营使用。该房自2020年1月24日起已经受到新冠肺炎疫情的影响，无法正常营业。国美电器公司并无单方面解除合同的权利，其虽有自行搬离部分物品，但不能免除其支付租金的义务。世纪联华公司认为租赁房屋在2020年2月27日时，因全省疫情防控等级调整为二级响应，故已具备恢复营业的条件，具有事实依据，一审法院对此予以采纳。2020年1月24日至2020年2月26日期间（一级响应期间），案涉房屋受新冠肺炎疫情影响存在无法经营使用的客观情况，但该原因不可归责于出租人或承租人，故一审法院酌情认为在约定租金基础上国美电器公司应可适当免交该期间的租金161392元（294303/31×50%）。2020年2月27日之后，案涉房屋在做好疫情防控准备的情况下已可有序恢复营业，故2020年2月27日至2020年7月30日（合同解除之日）期间的租金应由国美电器公司自行承担。因租赁合同系因国美电器公司违约导致合同解除，故2020年7月30日至2020年8月21日期间的房屋占用费应参照合同约定的租金标准由国美电器公司支付。根据双方庭审确认的情况，国美电器公司已按合同约定标准向世纪联华公司支付了2020年1月24日至2020年2月26日期间的全额租金322784元（294303/31×34天），未支付2020年3月27日至2020年8月21日期间的租金（占用费）1432008元（3531641/365天×148天），故一审法院认定国美电器公司还应向世纪联华公司支付至2020年8月21日止尚欠的租金或占用费1270616元（1432008+161392-322784元）。世纪联华公司提出国美电器公司已经支付履约保证金606265元应用于冲抵其上述应付款项，于法有据，一审法院予以照准。冲抵之后，国美电器公司还应向世纪联华公司支付租金或占用费664351元（1270616-606265元）。 对于世纪联华公司提出的要求国美电器公司支付违约金的诉讼请求。根据租赁合同第九条第五款的约定，国美电器公司以书面方式向甲方提出终止合同的情况下，世纪联华公司有权提前终止合同、收回房屋并要求国美电器公司按照合同终止时的租金标准计算的6个月租金的违约金。国美电器公司就此提出，其已经按照合同约定提前告知解除合同，并同意支付2个月违约金的意见。一审法院认为，如前所述，国美电器公司主张“经营环境变化，致使其无法继续经营或继续经营会造成亏损”认为其有权解除合同，缺乏事实依据，国美电器公司认为本案应按照租赁合同第九条第（四）款的约定，其有权解除合同并仅需支付2个月租金作为违约金的意见，一审法院亦不予采纳。案涉《租赁合同》因国美电器公司根本违约而导致合同解除，国美电器公司应为此承担相应的违约责任。 对于解除合同的违约金问题。国美电器公司的租赁期限是79个月，至合同解除之时已经实际履行58个月。2020年2月正值突发的新冠肺炎疫情期间，在疫情防控形势并不明朗的情况下，国美电器公司确实可能面临较大经营风险。国美电器已在本案诉讼之前提出了解除合同的请求，并与世纪联华公司多次发函协商，虽无法产生合同解除的法律效果，但在一定程度上提前向世纪联华公司做出了通知，给予了合同相对人一定的处理和应对期间。一审法院结合承租人的主观恶意程度、合同剩余租赁期限、新冠肺炎疫情影响等因素，酌情减轻承租人的违约责任，判令国美电器公司向世纪联华公司支付违约金1177212元。 庭审中，世纪联华公司、国美电器公司均已确认世纪联华公司事实上未收取国美电器公司2019年度的2个月租金。根据世纪联华公司2018年12月10日向国美电器公司发出的《公函》内容，世纪联华公司并未将案涉租赁合同履行至租赁期限届满作为免收两个月租金的条件。国美电器公司已因解除合同承担相应的违约责任，现世纪联华公司要求国美电器公司向其补交此2个月租金，无合同依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认福州世纪联华商业有限公司与福州国美电器有限公司2015年9月签订的《租赁合同》已于2020年7月30日解除。二、福州国美电器有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福州世纪联华商业有限公司支付拖欠的租金及占用费664351元（已扣减履约保证金）。三、福州国美电器有限公司应于本判决生效之日起十五日向福州世纪联华商业有限公司支付解除合同违约金1177212元。四、驳回福州世纪联华商业有限公司的其他诉讼请求。五、驳回福州国美电器有限公司的反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉案件受理费55495元，由福州世纪联华商业有限公司负担18022元，由福州国美电器有限公司负担37473元（于判决生效之日起七日内支付）；反诉案件受理费27747元，由福州国美电器有限公司负担。 二审中，国美电器公司向本院提交证据一，租赁合同，证明国美电器公司承租的中亭街1店的租赁面积和租赁费用均远低于案涉房屋的租赁成本。证据二，补充协议书，证明中亭街1店的出租方给予国美电器公司6个月的免租期。本院经审查认为，国美电器公司无正当理由逾期提交证据，且该证据与本案不具关联性，不能证明待证事实，不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，国美电器公司与世纪联华公司签订的《租赁合同》及附件依法成立，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。疫情防控导致双方租赁合同履行困难，双方应共克时艰、分担损失。国美电器公司于2020年2月7日疫情发生不久即以疫情可能会持续较长一段时间及疫情属于不可抗力为由，主张解除案涉合同，既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，已经构成根本违约，国美电器公司关于店面可能亏损等主张与其发出解除函理由相悖，其主张有权解除合同并且不需要承担相应违约责任的上诉理由不能成立。 国美电器公司不具有单方合同解除权，对其向世纪联华公司提出的解除合同要求，世纪联华公司未予同意。2020年7月20日世纪联华公司变更诉讼请求为要求解除案涉租赁合同，至此双方就提前解除案涉租赁合同达成一致意见，一审法院以该时点作为确认案涉合同解除时间正确。合同解除后，双方于2020年8月21日在一审诉讼过程中交接房屋，一审法院据此认定国美电器公司在该日移交案涉房屋并无不当。在2020年8月21日前，国美电器公司并未完成全部搬离物品并交还房屋的义务，其主张房屋租金及占用费仅应计算至2020年3月无事实依据。 关于房屋租金、占用费以及违约金标准的认定问题。本院认为，讼争合同约定违约方应支付6个月租金作为违约金，本案中，国美电器公司违约在先，并因违约行为导致合同解除，应承担相应违约责任。一审法院对国美电器公司欠付的租金予以酌情减免，并对合同约定的违约金酌情调整，已是结合案涉租赁合同履行和解除情况作出的调整，并充分考虑因疫情防控措施导致案涉店面暂停营业及经营情况，已臻合理，予以维持。 综上所述，福州国美电器有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费55495元，由福州国美电器有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余秋萍 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二一年三月三十日 法官助理 贲丹丹 书 记 员 林 舒