北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3906号上诉人（原审原告、反诉被告）：顾秀琴，女，1960年3月3日出生。委托诉讼代理人：张莹，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：禹晴，北京市汉卓律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张慎，男，1962年6月29日出生。上诉人顾秀琴与上诉人张慎因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾秀琴上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判张慎向顾秀琴退还房屋押金15000元及资金占用损失（以15000元为基数，按中国人民银行同期同类借款利率计算，自2019年9月10日至实际返还之日止。暂计算至2020年12月9日为760.33元）并向顾秀琴支付违约金15000元或发回重审；本案一审、二审诉讼费用均由张慎承担。事实和理由：一审判决认定事实不清并适用法律错误。一审遗漏重要事实：2019年3月14日之前，顾秀琴便与张慎联系要求其维修空调，张慎也向顾秀琴承诺于天热前修好空调。顾秀琴是否有权解除案涉合同应依据顾秀琴与张慎签订的《北京市房屋租赁合同》中约定的解除条件，而不应适用法定解除，故张慎是否构成根本违约不是认定顾秀琴是否享有解除权的条件。张慎不履行空调不制冷、厨房漏水维修义务，已满足合同约定的顾秀琴有权单方解除的条件，顾秀琴有权依据合同约定解除合同。同时张慎不仅应退还押金并承担已由顾秀琴垫付的维修费，还应承担违约责任，支付违约金15000元，顾秀琴不存在违约行为。张慎辩称：不同意顾秀琴的上诉请求。张慎上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判顾秀琴返还水电气卡以及欠付的热水费8430元；一、二审诉讼费用由顾秀琴承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。补充协议不是张慎的真实意思表示，顾秀琴应返还张慎水电气卡并支付水费欠条所欠费用。顾秀琴辩称：不同意张慎的上诉请求。顾秀琴向一审法院起诉请求：1.判令张慎退还顾秀琴押金15000元及资金占用损失（以15000元为基数，按中国人民银行同期同类借款利率标准，计算自2019年9月9日至实际返还之日止）；2.判令张慎赔偿顾秀琴违约金15000元及资金占用损失（以15000元为基数，按中国人民银行同期同类借款利率标准，计算自2019年9月9日至实际返还之日止）；3.判令张慎支付顾秀琴空调维修费560元及资金占用损失（以560元为基数，按中国人民银行同期同类借款利率标准，计算自2019年6月26日至实际返还之日止）。张慎向一审法院反诉请求：1.判令顾秀琴赔偿张慎违约金15000元及资金占用损失（以15000元为基数，按中国人民银行同期同类借款利率标准，计算自2019年9月9日至实际返还之日止）；2.判令顾秀琴支付张慎电费129.6元、冷水费306元、热水费8460元、燃气费79元、电视收视费216元、电卡费20元、燃气卡20元、门禁卡100元；3.判令顾秀琴赔偿张慎家具损失95000元；4.判令顾秀琴赔偿张慎律师费3000元。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，法院认定如下：1.顾秀琴提交的《北京市房屋租赁合同》第4页右上角有手写内容“补充协议：甲乙双方如在租赁期间一年内有提前退租或提前收回房屋状况，则需支付一个月违约金；如租期一年后，双方有提前退租或提前收房状况，则需提前30天通知对方，双方互不承担违约责任”。“房屋交割清单”“其他相关费用”部分载明，热水6940、7190，电241元、燃气费30立方米、冷水1390。张慎提交的《北京市房屋租赁合同》原件相同位置无上述手写内容，且“房屋交割清单”中“其他相关费用”部分为空白。因顾秀琴于2019年9月8日通过微信向张慎发送的涉案合同的照片显示该合同第四页无手写内容，张慎据此表示顾秀琴伪造合同。顾秀琴就此提交案外人北京安信瑞德房地产经纪有限公司员工邓明杰与张慎的聊天记录及北京安信瑞德房地产经纪有限公司备案合同查询信息。聊天记录显示：2018年9月8日，邓明杰将载有手写“补充协议”内容的《北京市房屋租赁合同》第4页上半部分拍摄照片后发送给张慎，“补充协议”所载内容、格式、字体与顾秀琴提交的《北京市房屋租赁合同》一致。2018年9月11日，邓明杰再次通过微信向张慎发送“其他相关费用”部分照片，相关部分亦与顾秀琴提交的《北京市房屋租赁合同》一致。北京安信瑞德房地产经纪有限公司备案合同亦与顾秀琴所提交的《北京市房屋租赁合同》一致。顾秀琴另表示，之所以2019年9月8日发送的涉案合同与其所持合同内容不一致，系因双方微信聊天时，其临时让公司员工发送的合同照片，但员工拍摄的照片早于2018年9月8日；事实上，双方于2018年9月8日就“补充协议”达成一致，当日亦对水、电、燃气底数进行查询，只因张慎未携带其持有的《北京市房屋租赁合同》，所以邓明杰只在顾秀琴所持《北京市房屋租赁合同》中书写了“补充协议”及相关数据。顾秀琴另提交邓明杰证词一份，但未申请证人出庭。证言大意为，“补充协议”系顾秀琴、张慎达成的合意，并由邓明杰手写在《北京市房屋租赁合同》。法院认为，顾秀琴提交的上述证据形成闭合的证据链，能够证明“补充协议”系双方的真实意思表示，而非顾秀琴自行填写。“补充协议”内容合法有效，双方均应按约履行。张慎所持《北京市房屋租赁合同》虽未载明上述内容，但并不代表其就因此不应受该条款约束。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：张慎为北京市朝阳区建国门外大街×号×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）的产权人。2018年9月4日，顾秀琴作为乙方（承租方），张慎作为甲方（出租方），经案外人北京安信瑞德房地产经纪有限公司居间，就涉案房屋租赁事宜，签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月10日至2020年9月9日，甲方应于2018年9月6日前将涉案房屋交付乙方。甲方向乙方交付房门钥匙及电卡、燃气卡、门禁卡后视为交付完成。甲、乙双方应共同办理物业交割并签署《房屋交割清单》。租金为每月15000元，半年支付一次租金。押金为15000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方。租赁期内，供暖费、物业管理费由甲方承担；水费、电费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费由乙方承担。甲方支付居间服务费12000元。该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方维修。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使涉案房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。甲方迟延交付房屋达十日，交付的房屋严重不符合约定或影响乙方安全、健康，不履行约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方不按照合同约定支付租金达十日，欠缴各项费用相当于一个月租金，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同、收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。甲乙双方如在租赁期间一年内有提前退租或提前收回房屋状况，则需支付一个月违约金；如租期一年后，双方有提前退租或提前收房状况，则需提前30天通知对方，双方互不承担违约责任。“房屋交割清单”载明涉案房屋内物品状况为，冰箱1个、桌子2把、窗帘3挂、餐椅6把；其他相关费用起计时分别为，热水6940、7190，电241元、燃气费30立方米、冷水1390。合同签订后，张慎向顾秀琴交付了涉案房屋。顾秀琴给付张慎押金15000元、2018年9月10日至2019年9月9日期间房屋租金178500元。2018年9月8日，张慎微信告知顾秀琴，表示“我把房子已清理好，剩下的东西你不用都可以搬掉”。2018年9月12日到11月5日期间，顾秀琴多次微信告知张慎“楼下业主反映涉案房屋厨房存在漏水情况”，张慎表示“厨房没防水，一定不要积水”“找物业好好解决一下”。经询，顾秀琴表示未使用过厨房。2018年9月21日，顾秀琴微信询问张慎“何时来拉冰箱”，张慎回复称“我这几天过不来”。9月26日，顾秀琴再次询问张慎“何时来拉冰箱”，张慎回复称“我在找车，尽快尽快”“今天不行了，我会提前告诉你”。10月7日，顾秀琴通过微信告知张慎，“节后抓紧时间把冰箱拉走”。张慎回复称“好，辛苦了”。10月9日，顾秀琴通过微信询问张慎，“你能确定什么时候拉冰箱吗？”后张慎于2018年11月4日拉走冰箱。2018年11月15日，顾秀琴通过微信联系张慎，表示“连续几天厨房插座跳闸停电，推上去还是跳，物业公司检查后说线路有问题，需要修理”。张慎回复称“在联系装修工程队”。2018年12月20日，顾秀琴微信询问张慎涉案房屋电卡事宜，张慎回复称“我送来”，顾秀琴随即回复“找到了，昨天他们已经买了电了”。2019年4月，顾秀琴通过微信多次向张慎反映，空调需要维修。张慎于当月19日回复称“已经与物业申请修空调了”、22日回复称“明天到”。23日，张慎委托案外人北京泰瑞捷科技发展有限公司对空调进行了维修，并为此支付维修费400元。2019年6月25日，顾秀琴微信告知张慎，称“修空调的师傅检查结果为：1.空调没有氟了；2.有可能空调设备老漏氟；3.现在解决方案：清洗、加氟，检测共计560元。我先垫付，你可以红包给我。”当日，顾秀琴向案外人北京泰瑞捷科技发展有限公司支付上门检测费60元、主卧空调加氟费200元、清洗外机费300元。2019年7月31日，顾秀琴微信告知张慎“你现在可以随时让人来看房子了，别耽误你租房”，张慎回复称“找时间见一下，了解一下你的想法”。8月1日，顾秀琴微信通知张慎“我还有一个多月时间…把空调修了”。8月12日，顾秀琴再次微信通知张慎“9月9日搬走”，提醒张慎可对外招租。张慎于8月31日微信告知顾秀琴带人看房，后因顾秀琴时间不便，双方表示另约时间。2019年9月8日，张慎收回涉案房屋。同日，双方结算水、电、燃气等。其中，电费剩余129.6元，燃气为30.04立方，冷水为1441立方米，热水用：7690、供：7971。另查，顾秀琴曾于2019年8月5日交纳冷水费，该次水表止数为1438立方米，水价为5元/立方米。经询，双方均表示涉案合同及补充协议于2019年9月8日解除。双方均认可顾秀琴尚有31吨热水还未支付费用，每吨费用为30元。张慎另表示顾秀琴搬走其置于涉案房屋内的大衣柜、五斗柜、文件柜、展示柜、酒柜、写字台、电脑桌（2个）、电视柜、沙发、餐桌、冰箱、落地式电风扇，据此要求顾秀琴赔偿95000元。一审法院认为：顾秀琴与张慎签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定各自履行相关义务。根据本案查明的事实，涉案房屋虽然存在厨房漏水、空调不制冷情况，但现有证据不足以证明涉案房屋不具备居住使用条件；且涉案合同对于维修义务亦有约定，如张慎不予维修，顾秀琴可代为维修，费用由张慎负担。因此，张慎虽未及时履行维修义务，构成一般违约，需承担相应的违约责任；但不构成根本违约，不应承担根本违约责任。顾秀琴在合同履行期限内主张解除合同，构成根本违约，因此应承担相应的违约责任。在此情况下，关于双方所提各项诉讼请求，法院分项论述如下：关于违约金。如前所述，张慎迟延履行维修义务构成一般违约，而不构成根本违约，因此，顾秀琴据此主张解除合同并主张张慎赔偿违约金，没有事实和法律依据，法院不予支持。因顾秀琴提出解约的时间尚处于租赁期一年内，根据双方“补充协议”条款的约定，顾秀琴应赔偿张慎相当于一个月租金标准的违约金，因此对于张慎要求顾秀琴赔偿违约金15000元之诉讼请求，法院予以支持。但张慎主张资金占用损失，于法依约无据，法院不予支持。关于空调维修费。张慎未及时维修空调，顾秀琴根据合同约定自行维修，为此支付的费用应由张慎承担，故对于顾秀琴要求张慎支付维修费560元之诉讼请求，法院予以支持。顾秀琴主张资金占用损失，于法依约无据，法院不予支持。关于电费、水费、燃气费、电视收视费。根据涉案合同抄底数据及双方最终结算数据可以看出，顾秀琴并不欠付电费、燃气费，但尚有3立方米冷水及31吨热水没有支付费用，现有证据亦不足证明实际产生了电视收视费。因此，张慎要求顾秀琴支付水费之诉讼请求，法院予以支持，但其数额计算有误，法院予以调整。张慎要求顾秀琴支付电费、燃气费、电视收视费之诉讼请求，法院不予支持。关于电卡、燃气卡、门禁卡。张慎并未提交证据证明其将上述卡片交付顾秀琴，故其无权要求顾秀琴赔偿或支付相关费用。关于家具损失。张慎主张涉案房屋内有大衣柜、五斗柜、文件柜、展示柜、酒柜、写字台、电脑桌（2个）、电视柜、沙发、餐桌、冰箱、落地式电风扇，但双方交接时签署的“房屋交割清单”除冰箱外，并未显示存在上述物品，因张慎已自行搬走冰箱，故其主张顾秀琴赔偿相关损失，于法依约无据，法院不予支持。关于律师费。张慎并未举证证明发生该笔损失，且双方并未就此费用进行约定，因此，对于张慎的该项诉讼请求，法院不予支持。关于押金。根据押金的担保性质及合同相关约定，顾秀琴支付的押金应先行抵扣其应向张慎承担的各项费用，故法院综合本案实际，确定由押金抵扣违约金。上述费用抵扣后，法院不在判决主文中再行载明张慎应退还顾秀琴的押金15000元及顾秀琴应赔偿张慎的违约金15000元。综上，一审法院判决：一、张慎于判决生效之日起七日内支付顾秀琴空调维修费五百六十元；二、顾秀琴于判决生效之日起七日内支付张慎热水费九百三十元、冷水费十五元；三、驳回顾秀琴的其他诉讼请求；四、驳回张慎的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费550元，由顾秀琴负担500元（已交纳），由张慎负担50元（顾秀琴已预交，张慎于判决生效之日起七日内给付顾秀琴）。反诉案件受理费2695元，由顾秀琴负担200元（张慎已预交，顾秀琴于判决生效之日起七日内给付张慎），由张慎负担2495元（已交纳）。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:顾秀琴与张慎签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。按照合同约定各自履行相关义务。顾秀琴在合同履行期限内提前解除合同，违反了合同约定，理应承担相应的违约责任。顾秀琴提出解约的时间尚处于租赁期一年内，根据双方“补充协议”条款的约定，顾秀琴应赔偿张慎相当于一个月租金标准的违约金，因此对于张慎要求顾秀琴赔偿违约金15000元之诉讼请求，一审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。对于张慎迟延履行维修义务，未及时维修空调的问题，根据合同约定顾秀琴可自行维修，为此支付的费用由张慎承担，一审法院判令张慎支付顾秀琴维修费560元，并无不当，本院予以维持。依照双方合同约定，张慎未履行约定的维修义务，顾秀琴有权单方解除合同，需满足致使顾秀琴无法正常使用房屋，同时双方合同亦约定张慎逾期不维修的，顾秀琴可代为维修，费用由张慎承担。因顾秀琴未能提供充分有效的证据证明张慎未及时履行维修义务的行为导致顾秀琴无法正常使用房屋，故对顾秀琴提出张慎的违约情况已满足双方约定的解除条件，顾秀琴有权依据合同约定解除合同的上诉理由，本院不予采信。关于水电气卡以及热水费，张慎主张顾秀琴返还水电气卡并支付欠付的热水费8430元，因张慎并未提出充分有效的证据证明顾秀琴占有张慎的水电气卡且欠付8430元的热水费，故对张慎的上述请求，本院不予支持。一审法院根据《北京市房屋租赁合同》抄底数据及双方最终结算数据确认顾秀琴支付张慎的热水费数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，顾秀琴、张慎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2939元，由顾秀琴负担2370元（已交纳），由张慎负担569元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年三月三十日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿