江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4372号上诉人（原审被告、反诉原告）：南通中科科技园有限公司，住所地南通市港闸区永兴路**南通金融科技城**楼101。法定代表人：黄玉峰，董事长。委托诉讼代理人：周明明，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫晓娜，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南通清祥纺织科技有限公司，住，住所地南通市港闸区永兴路**南通金融科技城****/div>法定代表人：刘向明，总经理。上诉人南通中科科技园有限公司（以下简称中科公司）因与被上诉人南通清祥纺织科技有限公司（以下简称清祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0611民初1067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。中科公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持其公司反诉请求。事实和理由：一审认定清祥公司逾期付款违约在先，不安抗辩权不成立，亦应同时认定其公司所主张之先履行抗辩权成立，不应错误依职权认定同时履行抗辩权。其公司正当行使先履行抗辩权，不构成双方违约。即便双方违约，亦应查明各自违约责任，而不是简单判定互不承担违约责任。本案因第三人原因导致办证存在障碍，其公司无责。如该履行障碍无法消除，或至合同僵局，即使不考虑解除合同,亦需考虑案涉合同的终止。清祥公司辩称，案涉合同合法有效，应当履行。中科公司不享有合同解除权，其公司未如期付款是因为没有得到中科公司的协助，也得到中科公司的口头同意。且中科公司在合同约定付款期限届满一年后没有及时行使解除权，即便符合解除权行使的条件，也已超过法定除斥期间。清祥公司向一审法院起诉请求：判令中科公司支付自2019年10月15日起至实际取得房屋所有权证书之日按照银行业间拆借报价利率计算的利息。中科公司向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《南通金融科技城房屋转让合同》；2.判令清祥公司支付违约金491916.1元。一审法院认定以下事实：2018年4月26日，中科公司（原南通金融科技城有限公司）与南通爱森纺织科技有限公司签订《房屋转让合同》，约定中科公司将南通××科技城××幢××室房屋出售给南通爱森纺织科技有限公司，并于当日将房屋交付给南通爱森纺织科技有限公司用于装潢。2018年6月6日，清祥公司、中科公司、南通爱森纺织科技有限公司三方签订协议书一份，约定南通爱森纺织科技有限公司将《房屋转让合同》中的全部权利义务概括转移给清祥公司。当日，清祥公司与中科公司签订了关于南通××科技城××幢××室的《房屋转让合同》。双方约定：房屋总价款4919161.00元，清祥公司于2018年6月30日前付款2469161元，余款2450000元由中科公司配合清祥公司申请贷款，确保2018年12月31日贷款到位。买受人未按照约定时间付款的，逾期支付时间在30日之内，买受人按照银行同期贷款基准利率向出卖人支付违约金。逾期付款超过30日后，出卖人有权单方主张解除合同，买受人应当自收到解除合同通知书后7日内按照总房价的10%支付违约金。中科公司需在2018年7月15日前交付房屋，并在交付房屋后的12个月加90日内取得房屋所有权证书。因出卖人单方面的原因，买受人未能在上述期限及该期限届满后的90日的宽限期内取得该房屋的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的利息（按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算）。因买受人或者第三方的原因导致未能在约定期限内完成该房屋的相关登记手续的，出卖人不承担任何责任。同月，双方又达成补充协议，清祥公司以科技型公司入园，向政府申请优惠后购房总价4919161元的5%购房补贴为245958元。如果非买受人的原因申请不到购房补贴，房屋总价变更为4672882元。清祥公司在2018年6月30日前已给付了2342882元房款后，未能支付剩余房款，至今也未能取得房屋产权证。案涉地产土地使用权由原南通金融科技城有限公司以出让方式取得，宗地编号为M1××01，面积108090.38平方米，土地用途为工业用地。2019年，中科公司先后向南通市自然资源和规划局港闸分局、南通市住房保障和城乡建设局发函要求就该宗土地所建厂房分割办理产权登记未果。本案一审争议焦点：一、清祥公司不支付房款的行为是否属于行使不安抗辩权；二、中科公司是否有权解除合同；三、中科公司是否应当支付逾期办证的违约金。一审法院认为，清祥公司与中科公司之间的买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务。关于争议焦点一，不安抗辩权是指当事人互负债务，有先后履行的顺序，先履行的一方有明确证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有履行或者没有提供担保之前，有权中止合同履行的权利。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。一般来说，不安抗辩权的行使应当满足以下条件：（1）双方当事人因同一双务合同而互负债务；（2）后给付义务人的履行能力明显降低，有不能为对待给付的现实危险；（3）有先后的履行顺序，享有不安抗辩权之人为先履行义务的当事人；（4）先履行义务人必须有充足的证据证明相对人无能力履行债务；（5）先履行一方的债务已经届满清偿期；（6）后履行义务方未提供担保。因此，不安抗辩权人在行使不安抗辩权时，应当负有举证义务和通知义务。本案中，清祥公司付清房款的义务在中科公司办证义务之前，其主张不安抗辩权拒付房款，则应按照法律规定依法行使权利。清祥公司在拒付房款时仅仅是听说中科公司可能无法履行办证义务，在当时没有提供确切的证据予以证实。虽然目前中科公司不能按期履行办证义务已经成为事实，但不能免除清祥公司在行使不安抗辩权时的举证义务。其次，清祥公司没有履行通知义务，告知中科公司其不准备支付房款的意思及原因，便于中科公司能及时提供适当担保。故清祥公司在行使不安抗辩权时既无确切的证据，也没有通知中科公司，不符合行使不安抗辩权的法定要件，逾期支付房款的行为已经构成违约，应当从逾期付款之日起承担违约责任。在约定的办证期限届满后，因中科公司办证义务与清祥公司的付款义务的履行期限均已经届满，此时清祥公司享有同时履行抗辩权，因此，办证期限届满后，逾期付款的违约金就不再继续计算。关于争议焦点二，根据《合同法》的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定解除权的行使期限的，应当在合理期限内行使。由于清祥公司逾期支付房款，中科公司依照约定享有合同解除权。因双方未约定行使合同解除权的期限，中科公司应当在合理期限内行使，以免法律关系长期处于不稳定的状态。中科公司在清祥公司违约后长达两年的时间里没有行使解除权，而是在清祥公司主张逾期办证后的违约责任后才要求解除合同，其行使解除权是否超过合理的期限，不仅要综合当事人的签订、履行合同的所有情形，还要参照相关的法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人迟延支付购房款，经当事人催告的，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。《合同法》关于撤销权行使期限规定为一年。清祥公司、中科公司签订的合同与上述法律规定所规范的合同并无特殊之处，一审法院酌情确定中科公司行使合同解除权的期限为清祥公司逾期付款后一年，即在2019年12月31日前向清祥公司提出解除合同。而中科公司在清祥公司起诉后才提出解除合同，明显超过了合理期限，其解除权已经消灭，中科公司要求解除合同的诉讼请求没有法律依据，一审法院不予支持。关于争议焦点三，虽然中科公司逾期办证不能成为清祥公司行使不安抗辩权拒绝支付房款的理由，但到目前为止确实无法履行办证义务，与约定的办证期限延误近一年，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。虽然根据双方的合同约定，因为第三方的原因导致不能办证的，其不承担违约责任，但双方对“第三方的原因”具体情形未作出明确约定，现有证据也不能确定不能办证的具体原因与中科公司完全无关，因此不能免除中科公司逾期办证的违约责任。中科公司关于不能办证的原因是政府主管部门不积极办理因而其不承担逾期办证的责任的理由，一审法院不予采纳。鉴于清祥公司已经支付的房款和未支付的房款数额相当，双方的违约程度及后果基本一致，因此，就逾期付款及逾期办证的行为，双方互不承担违约责任。综上，清祥公司与中科公司双方均存在违约行为，因违约的后果相当，互不承担违约责任。鉴于中科公司目前办理产权证存在一定的障碍，将来可能发生履行不能的情形，双方将处于一方无法取得房屋产权证而另一方无法获得另一半的房款的不利状态，给双方造成经济损失。如果任何一方希望结束这种僵持局面，可以以履行不能为由解除合同。因双方均表示在本案中不主张该项权利，故一审法院不予理渉。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，判决：一、驳回南通清祥纺织科技有限公司的本诉诉讼请求；二、驳回南通中科科技园有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1144元，由南通清祥纺织科技有限公司负担；反诉案件受理费25150元，由南通中科科技园有限公司负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。另查明，2019年8月25日，南通金融科技城有限公司向南通市住房保障与城乡建设局发送《关于办理产权登记相关事宜的函》。该函件称：“2018年6月27日我司向南通市不动产登记中心窗口提交所需办理不动产产权初始登记的材料……但却长达一年多不能办理房屋产权初始登记，致使我园二次招商工作完全停顿。”本院认为，本案二审中的主要争议焦点为:1.中科公司行使解除权是否超过行使期限。2.清祥公司是否应当向中科公司支付逾期付款违约金。关于争议焦点1，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。本案中，即便因清祥公司逾期付款中科公司享有合同解除权，中科公司未能在合理期限内行使，解除权已经消灭。一审法院据此未予支持中科公司要求解除合同的诉讼请求并无不当。关于争议焦点2，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，根据双方合同约定，清祥公司逾期付款构成违约。但根据中科公司一审中提供的相关函件记载，中科公司在2019年8月25日前即已知道办理产权证存在障碍，且已与相关行政部门进行多次沟通，该时间与清祥公司支付第二期房款的时间基本相当。且清祥公司主张中科公司同意其延期付款，与中科公司此后一直未向其公司主张支付剩余房款能够相印证。鉴此，清祥公司逾期付款违约金不再计算。本案中中科公司办证义务与清祥公司付款义务有先后履行顺序，一审认定清祥公司在办证期限届满后享有同时履行抗辩权，理由虽有不当，但结果可以维持。综上，中科公司的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25150元，由上诉人南通中科科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吕 敏审判员 季建波审判员 胡 皓二〇二一年三月十日书记员 汤婷婷