青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2021）青0104民初502号原告：西宁唐道商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91630100MA7524XX6A，住所地，青海省西宁市城西区西关大街130号。法定代表人：洪金界，该公司董事长。委托诉讼代理人：高上智，青海宁辉律师事务所律师。被告：黄岚，公民身份号码：×××，女，汉族，1979年6月20日生，住西宁市。委托诉讼代理人：程晓军、张蓉，城西区方正法律服务所法律工作者。原告西宁唐道商业运营管理有限公司（以下简称西宁唐道公司）与被告黄岚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西宁唐道公司的委托诉讼代理人高上智，被告黄岚及委托诉讼代理人程晓军、张蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西宁唐道公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、请求人民判令被告向原告支付拖欠租金566820.46元；3、请求人民法院依法判决被告承担违约金共11336.41元（欠付金额的20%）；以上金额共计：578156.87元；4、请求人民法院依法判令本案诉讼费由被告承担；5、请求判令被告于十日内腾退案涉房屋。事实与理由：2017年8月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》（合同编号：TDZL-161），约定由被告承租原告位于西宁市××区商铺，承租面积为1461平方米。该合同中约定租金单价、及其支付方式等权利义务内容，该合同实际计租日期即2018年5月1日，租赁期间被告支付部分租金后一直未履行交租义务。经原告多次催要无果，现原告无奈诉至法院。综上，为维护原告自身合法权益，请法院根据《中华人民共和国民法典》相关规定及双方签订的《租赁合同》第九条第4款、第5款的约定，判决支持原告全部诉求。被告黄岚辩称，被告2020年7月至10月已经交纳了99645元租金；2019年11月30日至2019年12月30日装修造成影响商铺生意，希望减免这一个月的租金；2020年疫情希望原告减免一个月的租金；2017年10月份因原告装修消防设备破坏了我们的门头，给被告造成二次装修，希望原告折抵一个月的租金；天然气管道押金51331元，希望折抵租金，保证金87660元希望能折抵租金；按照2020年7月1日合同解除通知书，希望对后四个月的租金予以减免。本院结合双方提交的证据及质证意见，审理查明事实如下：1、2017年8月2日，西宁唐道（甲方）与黄岚（乙方）签订《商铺租赁合同》及附件一《商业条款》，甲方将其所有的位于西宁市××区的位于西宁市××区商铺出租给乙方，由其经营品牌为尚品宫的自助烧烤。2017年9月2日，品牌更名为熳烧。附件一商业条款3.1条约定，租赁期间为6年，自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，租赁时间自2017年7月31日起至2023年7月30日（租赁起始时间以实际开业时间为准）；商业条款3.2条约定，该商铺计租起始日为项目正式开业日；商业条款4.2条约定，第一年租金为26780.13元∕月、第二年租金为26780.13元∕月、第三年租金为34070.52元∕月；商业条款5.1、5.2条约定，租金支付方式为每3个计租月支付1次，且先付后用，原告应在签订合同前足额支付第一个支付期的费用，其后应在每一个支付期开始前一个月的15日前足额预付该支付期的费；商业条款5.5条约定，乙方支付的费用可以银行转账的方式存入甲方指定的账户，或将支票送至甲方在合同中载明的地址或甲方书面通知的其他地址；《商铺租赁合同》第8.1条约定，本合同签订后，任何乙方提出变更合同的，应经对方同意，经协商一致后书面变更合同；8.3条约定，合同的解除，甲乙双方必须提前一个月以书面形式通知对方；8.4条约定，在租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同而无须承担乙方任何损失，已交基本租金、履约保证金不退：（2）租金逾期支付达15日的；第9.4条约定，乙方不按本合同约定时间支付基本租金的，每逾期一日，应以本合同总价款的3‰按日向甲方支付违约金。2、2019年7月12日，被告黄岚向原告提交了《熳烧情况说明诉求书》，向原告恳请减免一年房租等事宜。次日，熳烧海鲜自助员工小唐将上述《诉求书》提交原告公司“马总”。3、黄岚提交的七张收据经核算，2020年7月13日至10月14日，黄岚向西宁唐道公司缴纳租金共计99645元。原告西宁唐道公司、被告黄岚均认可2018年5月1日为实际计租日。原告西宁唐道公司称2018年5月1日至2019年1月1日实际产生的租金为214241.04元，其中包含黄岚交付的装修押金73050元已经折抵，不在其主张的诉求内。4、2020年8月13日，原告委托青海宁辉律师事务所向熳烧海鲜自助店内送达《律师函》，告知黄岚尚欠租赁费、商业运营管理费、物业费、暖气费共计人民币1638023.77元，要求黄岚接到《律师函》之日起7日内缴付相关款项。上述《律师函》由熳烧海鲜自助店内员工唐燕签收《签收单》，黄岚称对此知情。后，黄岚未按时足额缴纳相关费用。《商业运营管理合同》第9条约定，除本合同另有约定外，任何一方违约的，违约方应按本合同约定总价款的20%向守约方支付违约金，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应承担赔偿责任。5、西宁唐道公司于2020年7月1日、2020年11月10日分别作出《合同解除通知书》，通知书均载明：“根据双方签订的合同约定第9.4.2条款租金逾期支付达15日的，现我公司向您提出解除该房屋租赁合同及商业管理合同关系，要求您于本通知书签收后10日内搬离，房屋内装饰装修，未经甲方同意乙方不得拆除。其余设备、设施由您自行处置，若期限内未予搬离的，我公司将另行处置，由此造成的损失，由您个人承担。同时，我公司将保留对您追究违约责任和要求违约金的权利。对于拖欠的租金问题，我公司将与您另行协商解决，若无法达成一致，我公司将起诉至法院，以维护合法权益”。另查明，双方均认可，2020年10月30日黄岚前往西宁唐道公司办理了解除手续，但涉案商铺至今并未腾退。再查明，原告西宁唐道公司认可在疫情期间对于按时交纳房租的商户均减免了一个月的房租。上述事实有《商铺租赁合同》、附件一《商业条款》、《缴费通知书》、《合同解除通知书》、《熳烧情况说明诉求书》、收据、及当事人陈述意见、庭审笔录等证据在案佐证。本案的争议焦点为：1.《商铺租赁合同》的解除时间？2.黄岚有无违约行为及应否承担违约责任？本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及附件一系双方当事人真实意思的表示，内容未违反我国法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用原则，积极履行各自的合同义务。1、关于《商铺租赁合同》的解除时间的问题。根据双方签订的合同附件一商业条款3.1、3.2条“自甲方唐道637项目整体开业之日起计算，租赁时间自2017年7月31日起至2023年7月30日（租赁起始时间以实际开业时间为准）；本案中，双方均认可实际计租日为2018年5月1日，故案涉计租的起始时间是2018年5月1日。原告主张《合同》解除日期为2020年10月31日，经查，被告虽认可双方实际办理解除手续的日期为2020年10月31日，但原告于2020年7月1日已经向被告黄岚送达了《合同解除通知书》，该《通知书》系原告行使解除权的真实意思表示，故应当视为《商铺租赁合同》的实际解除日。据此，被告黄岚欠付的商铺期限应计算至2020年7月1日止。关于黄岚提出的疫情期间，应当免除一个月租金费用，经查，原告唐道公司确系在疫情期间对商户减免了一个月的租金，但其提出只针对已按期缴纳房租的商户进行减免，据此西宁唐道公司未出示相应的证据证实，故本院认为黄岚提出的减免一个月租金的主张应予支持。被告黄岚提出房屋因原告安装消防设施、漏水等情况造成了损失，但其提交的证据无法证实据此与原告已经达成了减免房租的合意，故本案中对此不予认可。经核算，2019年1月1日至2019年4月30日被告黄岚应缴租金为107120.52元，原告认可被告已经交付66084.74元，欠付41035.78元；2019年5月1日至2020年4月30日被告黄岚应缴租金为321361.56元，减去因疫情减免的一个月租金26780.13元，黄岚欠付租金为294581.43元；2020年5月1日至2020年7月1日被告黄岚欠付租金34070.52元×2个月=68141.04元。合计欠付租金为403758.25元。另，合同解除后，对于原告主张被告腾退房屋的诉求应予支持。但对于合同解除后被告黄岚占用房屋所产生的相关费用，与本案并非同一法律关系，本案不予处理。2、关于黄岚有无违约行为及应否承担违约责任的问题。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，黄岚未按合同约定的时间交纳运营管理费，且自认2019年7月原告即催缴相关费用，故原告西宁唐道公司要求解除合同的条件成就，西宁唐道公司作出《合同解除通知书》具有事实依据，并以书面形式通知对方，亦符合合同约定内容。被告黄岚提出原告多收了电费，在商铺装修期间有两个啤酒罐在店内，现在无法处理，由于案涉房屋位置特殊，在写字楼里得不到指引，被告一直要求原告进行宣传，原告回复让我们等相关事由，均非法定的或约定的免责事由，故本院不予采纳。被告黄岚自认在2019年7月3日即收到原告发函催收相关费用，其也于2019年7月22日提出的减免房租等诉求，但并未得到原告方的同意。故被告黄岚存在违约行为，其应承担相应的违约责任。被告黄岚以其自行书写的《熳烧情况说明诉求书》主张减免商业运行管理费或不承担违约责任，于法无据。据此，西宁唐道公司主张以未支付租金20%主张违约金的诉求符合合同约定，本院亦予以支持，即403758.25元×20%=80751.65元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告西宁唐道商业运营管理有限公司与被告黄岚于2017年8月2日签订的《商铺租赁合同》自2020年7月1日解除；二、被告黄岚于判决生效后十日内支付原告西宁唐道商业运营管理有限公司租金403758.25元；三、被告黄岚于判决生效后十日内支付原告西宁唐道商业运营管理有限公司违约金80751.65元；四、被告黄岚于判决生效后十日内腾退位于西宁市××区的商铺。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4791元，由被告黄岚负担3976元，由原告西宁唐道商业运营管理有限公司负担815元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 郝瑞琳二〇二一年三月二十六日法官助理 李文花书 记 员 魏徽章附本案相关法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。