湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终156号上诉人（原审被告）：永州市金钥匙物业服务有限公司，住所地湖南永州市冷水滩区河东育才路与湘永路交汇处帝王广场。法定代表人：石冰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李波，北京市京师（深圳）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：唐宇燕，北京市京师（深圳）律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：潘然昆，男，1986年4月28日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，居民，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：唐永明，湖南君义律师事务所律师（特别授权）。上诉人永州市金钥匙物业服务有限公司（以下简称金钥匙物业）因与被上诉人潘然昆物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2019）湘1103民初3366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金钥匙物业的法定代表人石冰及委托诉讼代理人李波，被上诉人潘然昆的委托诉讼代理人唐永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金钥匙物业上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋因外墙渗漏水而受污的责任在于被上诉人，不在于上诉人。上诉人已经履行了作为物业服务企业对小区管道、树木的维修养护责任。造成涉案房屋外部空调排水管堵塞的榕树是被上诉人的父亲栽种，且上诉人根据正常、合理的隐患排查、养护规范，不可能发现该榕树根从地底伸入空调排水管。涉案房屋的开发商湖南远志房地产开发有限公司证明其公司未在小区内栽种任何榕树；证人周某当庭证明被上诉人的父亲亲口对证人说本案中堵塞空调排水管的榕树是被上诉人父亲栽种；除本案中这个榕树，整个小区无其他榕树，且该榕树种在四楼空中花园的死角，除被上诉人方便进出外，不可能有其他人种植。2.涉案房屋因外墙渗漏水而受污损，是因被上诉人不及时处理导致，与上诉人无关，上诉人知道后第一时间进行清理、维修，履行了物业服务义务。被上诉人提交的照片显示，涉案房屋的污损都是陈旧性污损，是房屋装修后，长期无人居住、长期渗漏水而未处理导致的自然霉变；被上诉人提交的《民事诉状》载明，从2018年10月份以来，被上诉人及家人就发现自己的住房隔壁有渗水、漏水现象。直到2019年4月初，被上诉人从广东回家扫墓，才告知上诉人涉案房屋有渗漏水现象。上诉人得知后，第一时间帮助被上诉人清理的小平台积水、截断了空调排水管，并发现和移除了伸入管道内榕树根。原判决认定“2018年10月份，被上诉人及家人发现自己的住房渗水、漏水现象，多次向上诉人反映和要求解决问题，上诉人派员工到现场察看后没有找出渗水、漏水原因，未为被上诉人解决渗漏水原因”与事实不符，被上诉人也无证据证明其多次向上诉人反映和要求解决问题。即使上诉人承担责任，也只对刚开始出现的轻微渗漏承担责任，2018年10-11月份的大面积渗漏水所造成的扩大损失应由被上诉人自行承担。3.国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《资产评估报告》不符合委托评估目的、超范围评估、缺乏客观性，原审法院不能依此认定被上诉人因房屋渗漏水导致财产损失金额154100元。人民法院是委托鉴定“房屋受损价值”，评估公司评估的是“拆除重做价值”，超出委托范围；被上诉人未提交能证明房屋装修时间以及相关家具、设施的购买时间的相关资料，评估公司显然无法确定评估对象的折旧率或成新率，依据成本法评估得出的金额缺乏客观性；评估报告将未有污损的项目也进行了评估，导致评估金额严重超过实际受损金额，经统计，虚评金额共计91790元；评估报告中部分项目的评估价格明显超过实际价格，例垃圾运输费（市内运输），评估价格11640元，永州市内的不可能超过3000元。潘然昆答辩称，1.被答辩人提出的涉案房屋外榕树系答辩人父亲所种，无证据证实。开发商湖南远志房地产开发有限公司不能自己出具证明自己公司未在本小区内栽种榕树，在证据运用程序上违法；证人周某系被答辩人公司在职员工，与被答辩人存在利害关系，且该证言属于孤证，证明内容亦有偏袒性，一审法院未采取这两份证据正确。榕树不管是谁栽种，被答辩人不应将事后管理失职之责推脱给种树人。答辩人潘然昆及家人在2018年10月即多次向被答辩人反映，要求查明房屋渗漏水原因并及时排除危险，拖延至2019年4月出现大面积被水浸泡发泡状况时，在双方在当地社区协调处理时，被答辩人仍然否认是自己失职原因造成。第二天中午，被答辩人将涉案房屋楼下的排水管更换新的管道，并从旧排水管中抽出树根，才找出涉案房屋渗漏水原因。2.对涉案房屋渗漏水原因及因渗漏水导致房屋、屋内财产损失金额的鉴定申请是被答辩人与答辩人共同提出；鉴定机构的选择也是双方同意、法院依法委托；在涉案《土木建筑工程鉴定意见书》、《资产评估报告》作出并送达双方后，双方均未提出重新鉴定申请，标明鉴定结论合法有效、客观公正。潘然昆向一审法院起诉请求：1.判令被告违法合同约定造成原告财产损失，赔偿原告房屋因堵水、漏水造成的损失32.1401万元（庭审中，原告变更该项诉讼请求为15.41万元）；2.案件诉讼费、鉴定费由被告负担。一审法院认定事实：2014年11月份，原告潘然昆通过购买方式取得了位于远志新外滩的8栋804C、805C复式楼住房。居住后与被告金钥匙物业形成了小区物业服务合同关系，原告按照约定向被告交纳物业管理费至今。2018年10月份，原告及家人发现自己的住房渗水、漏水，多次向被告反映和要求解决问题，被告派员工到现场察看后没有找出渗水、漏水原因，未为原告解决渗、漏水问题。2019年4月份，原告回家过清明节，发现房屋过道、餐厅、客厅、卧室、阳台、储藏室、地板、吊顶、地面、墙面、顶面等均被浸泡发泡，即找被告反映，并找到当地社区请求协调处理。被告认为不是被告自身原因造成，不同意赔偿，但在第二天中午将楼下的排水管道更换了一根新的管道，并从旧排水管里抽出一根长五六米、带有许多细根的树根。针对原告的诉请，该院委托湖南湖大土木建筑工程检测有限公司对原告房屋渗、漏水原因进行了鉴定。该公司于2020年1月20日作出《永州市冷水滩区远志新外滩潘然昆房屋渗水原因司法委托检测、鉴定报告》（征求意见稿），2020年4月8日，该公司作出《永州市冷水滩区远志新外滩潘然昆房屋渗水原因司法委托检测、鉴定报告》，鉴定意见为：1.该户室墙面、地面有明显污损、气泡、木地板起拱现象，顶板及吊顶局部受浸发霉，各类装饰面多处齑粉、霉变等及表面浸渍湿污等渗水（污）留痕。其中室内二层地面有明显返积水受浸现象，墙面下部及地板则存在自下而上的上返浸润型污损；墙体下部装饰面多处霉变污损等渗漏主要特征现象；室内木地板有浸泡霉变现象。而顺楼梯间装饰面起泡污损、一层墙面上部及天花板面、吊顶有明显自上而下的滴（流）落、下浸、分散状渗漏污损分布。渗漏发生时段其房屋处于空置、无人居住状态，室内未通水；经清理二层外墙小平台排水管道口后现状楼栋上下层各户正常使用情形下，无明显新近渗漏点/面；2.该房屋室内渗水的主要原因为：该房屋二层外墙开敞式小平台为整栋房屋附属设施空间，存在外部存留杂物，其地面排水地漏较容易淤塞，在维护不当的情况下（尤其雨季飘雨情形下），该小平台地漏排水不畅或该连通外部水管下部堵塞返水时，外部突发汇集在平台内形成淤积无法有效排出，积水沿二层阳台外墙渗流途径进而造成该户室室内墙、地面明显渗漏污损情况。本院对原告房屋损失价格委托湖南永一资产评估有限公司进行了评估。该公司于2019年12月31日作出湘永评报字[2019]第0153号资产评估报告，对委估实物资产在评估基准日2019年10月19日持续使用状态下的市场价值为20.0498元。此两次鉴定，原告共支付了评估费、勘验费18,000元（其中勘验费3,000元）。被告对湖南永一资产评估有限公司的价格评估结论不服，申请重新鉴定。2020年7月16日国众联资产评估土地房地产估价有限公司作出国众联评报字（2020）第2-1114号资产评估报告，资产评估基准日2020年6月30日所表现的市场价值为15.41万元。此次鉴定，被告支付了评估费5,000元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《物业管理条例》第二条规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对该房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该条例第三十五条第二款规定“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。该条例第五十五条第一款规定，“物业存在安全隐患，危及公共利益以他人合法权益时，责任人应当及时维修保养，有关业主应当予以配合”，因此，物业公司对小区内公共设施、设备负有保养、维护义务，但本案被告显然没有履行自己应尽的隐患排查、设备设施保养、维护义务，致使小区内的树根等外部残留杂物堵塞排水管道，造成原告房屋因排水管道淤堵返水而遭受财产损失，被告对原告的财产损失依法应当予以赔偿，故对于原告请求判令被告赔偿其损失154100元的诉讼请求，本院依法应予以支持。被告抗辩提出造成树根长进排水管道的树木可能是原告父亲栽种的、损失扩大的原因是原告造成、鉴定的损失项于客观事实不符等，因其没有相关事实依据和法律依据证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《物业管理条例》第三十五条第二款、第五十五条第一款规定，判决：限被告永州市金钥匙物业服务有限公司自本判决生效后五日内赔偿原告潘然昆财产损失费154,100元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,121元，减半收取3,060.5元，由被告永州市金钥匙物业服务有限公司负担；鉴定费（含勘验费）23,000元，由被告永州市金钥匙物业服务有限公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案中，被上诉人潘然昆的房屋受损是因小区内树根等外部残留杂物堵塞、排水管道淤堵返水而致，上诉人金钥匙物业作为小区物业公司，未履行好自己应尽的隐患排查、设备设施保养、维护义务，应对被上诉人的财产损失依法赔偿。一审判决上诉人金钥匙物业赔偿被上诉人潘然昆财产损失符合案件客观事实，本院予以维持。上诉人一审中提交了小区开发商湖南远志房地产开发有限公司出具的证明及证人周某的证言，并不能达到本案中的榕树即是被上诉人潘然昆父亲所栽种的证明目的，且本案榕树不管是谁栽种，均不能免除上诉人事后管理失责的责任，故本院对上诉人提出的“造成涉案房屋外部空调排水管堵塞的榕树是被上诉人的父亲栽种，外墙渗漏水而受污的责任在于被上诉人，不在于上诉人”的上诉理由不予采纳。涉案的湖南湖大土木建筑工程检测有限公司出具的《土木建筑工程鉴定意见书》、国众联资产评估土地房产有限公司出具的《资产评估报告》，均系一审法院依法委托有资质的公司作出并依法送达给当事人，程序合法，上诉人亦未提出重新鉴定申请，故上诉人提出的“《资产评估报告》不符合委托评估目的、超范围评估、缺乏客观性，不能依此认定被上诉人因房屋渗漏水导致财产损失金额154100元”的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，金钥匙物业的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,382元，由上诉人永州市金钥匙物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  彭样平二〇二一年三月二十三日书记员  杨 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。