贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔0302民初3441号 原告：陶明荃，男，汉族，1964年9月5日生，住贵州省遵义市汇川区。 委托诉讼代理人：汪自勇，贵州千马律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑家鑫，贵州千马律师事务所律师。 被告：遵义市永和城置业有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区镇人民政府，统一社会信用代码91520390322316104P。 法定代表人：吴圣鹏。 委托诉讼代理人：祖罗。 委托诉讼代理人：兰变蓉。 原告陶明荃与被告遵义市永和城置业有限公司（以下简称永和公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶明荃的委托诉讼代理人汪自勇、郑家鑫，被告永和公司的委托诉讼代理人祖罗、兰变蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶明荃向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方签订的《商品房认购书》已于2020年10月24日解除，判令被告退还原告购房款40000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2020年8月20日签订了《商品房认购书》，约定原告拟购买被告位于贵州省遵义市新蒲新区。根据协议第三条第2款、第4款约定，原告应在2020年8月27日前与被告签署《商品房买卖合同》以及补充协议等，如若逾期，该认购书自动解除，且被告有权转售认购书项下物业并不予退还已付定金。协议签订后，原告于当日向被告交付50000元，被告出具相应收款收据载明该款性质为定金。2020年10月24日，原告收到被告下达的《通知函》，该《通知函》中载明“您已向我司支付定金人民币10000.元（大写人民币：壹万元整）......否则，《认购书》解除后的相关后果（包括该房屋转售他人，不予退还您已支付的定金等）由您自行承担”。在收到被告下达的《通知函》后，原告于2020年11月9日通过邮政ＥＭＳ向被告回函，表示认可解除《认购书》、同时表示认可被告调整定金金额（将伍万元调整为壹万元）以及对定金10000元不予退还，但针对定金数额调整后剩余的40000元购房款要求被告予以返还。被告收到原告的回复后，既不对原告回复进行答复，也未按照其自行调整定金数额行为后将应当退还给原告的剩余购房款返还给原告。原告认为，被告作为一家大型的房地产开发企业，其通过向原告下达《调整函》的形式对解除合同以及调整定金数额的行为系其真实意思表示，特别是在原告向其复函对定金数额调整情况进行确认的情况下再次表示默认的行为，充分说明被告将定金数额由伍万元调整为一万元系其真实意思表示，该意思表示应当视为被告对自己权利的处分，应当视为被告对原告负担的一种减免，该行为不违反法律的规定，被告应当根据诚实守信原则将原告缴纳的剩余购房款返还给原告。为维护原告自身合法权益，维护诚实守信的社会善良风气，根据《民法典》等相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。 被告永和公司辩称，原告主张的其交纳5万元的定金转化为1万元，其余4万元转化为购房款不成立，根据认购书的约定，该5万元转化为购房款的前提条件为双方正式签署商品房买卖合同，所以其中4万元定金转化为购房款根本不成立。被告于2020年10月29日发出的解约通知函已经明确不退还原告定金，基于认购书的权利义务，到此已经全部结清，原告再发出其认为调整定金金额的告知函，已不再具有任何法律效力。原告认为通知函系格式条款没有法律依据和证据支持，我方不予认可。该通知函系被告行使包括督促原告尽快履约以及不尽快履约的法律后果的告知行为，并不是原告所提及的适用格式条款的协议前提条件，被告之所以在函件的末端提示数据金额的问题，是为了提示收件人若本函件数据金额与真实定金金额不一致时，不要产生其他的认识，所以，通知函中的定金1万元并非被告通过单方意思表示要求变更定金金额的行为，不存在原告再行寄发函件确认定金金额的前提条件。故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年8月20日被告作为甲方与原告作为乙方签订《商品房认购书》（以下简称认购书），约定：1.乙方向甲方预购遵义市新蒲新区长征大道溪山悦项目24号楼1层105室（以下简称标的物），建筑面积152.28平方米，套内面积145.71平方米；2.房屋成交总价为1795406元，首期房款不低于总价的20%，为365406元，乙方应在2020年8月27日前付清，余款1430000元乙方必须在《商品房买卖合同》约定的付款期限届满前付清；3.乙方在认购书签订之日支付购房定金50000元，该款在双方签署《商品房买卖合同》之日转变为房款，乙方自本认购书签订之日起7日内即2020年8月27日前持认购书及定金收条与甲方签订《商品房买卖合同》及补充协议，乙方若未按认购书约定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》以及补充协议的，乙方承担违约责任，认购书自动解除，甲方有权将标的物另行出售，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；4.其他。认购书签订当日原告向被告支付认购书约定的定金50000元。认购书签订后原告认为标的物价格贵，不愿再购买标的物，未按期与被告签订《商品房买卖合同》以及补充协议。2020年10月24日被告制作《通知函》，该函载明：“致：陶明荃先生……您(指原告)已向我司支付定金人民币10000元（大写人民币：壹万元整）……根据《认购书》之相关约定，我司与您前述的《认购书》已经解除。如您愿意重新认购该房屋，请务必于本函件发出之日起5日内，至我司售楼处办理重新认购该房以及支付相应的购房款/签署《商品房买卖合同》/补齐购房和按揭贷款资料等相关手续。否则，《认购书》解除后的相关后果（包括该房屋转售他人、不予退还您已支付的定金等）由您自行承担。如您已按正确方式，积极完全履行了《认购书》规定的签约付款义务，请忽视本通知函。如本通知函所载有关数据金额与我司财务数据不一致，以我司财务数据为准。”《通知函》被告已送达原告。2020年10月29日被告另行制作《解约确认函》，该函载明：“致：陶明荃先生……经查，截止本函发出之日，您仍未前来我司办理重新认购该房屋及签约/付款等相关手续，故此，我司再次正式通知您：您与我司签订的《认购书》已经解除，您已支付的定金我司不予退还，该房屋我司将另行销售。”《解约确认函》原告于2020年11月6日签收。原告收到《通知函》、《解约确认函》后认为《通知函》上载明定金为10000元而忽视《通知函》但书部分，断章取义地认为被告将定金调整为10000元，于2020年11月9日向被告发出《退还购房款通知书》，该通知书载明：“遵义市永和置业有限公司：贵公司于2020年10月24日签发的《通知函》我已收悉，对于解除我与贵公司签订的《认购书》我方无异议，对于我向贵公司支付的款项其中10000元（壹万元）调整为定金我本人也表示认可。因我于2020年8月20日向贵公司支付的款项总额为50000元，扣除10000元定金后还余40000元购房款，请贵公司收到本通知后三日内将剩余40000元退回至我个人账户……”。被告于2020年11月10日收到原告寄送的《退还购房款通知书》。收到《退还购房款通知书》后被告未按原告要求退还款项。 本院认为，原告的诉讼请求均不应得到支持，理由如下： 一、认购书中原、被告约定如原告未按认购书约定的时间（2020年8月27日前）与被告签订《商品房买卖合同》以及补充协议的，则认购书自动解除，该约定应认定为双方就认购书约定了附解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，原告因自身认为房价贵未在2020年8月27日前与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，认购书所附解除条件成就认购书失效，即从2020年8月28日零时起认购书即已失效，故对原告起诉要求确认认购书已于2020年10月24日解除的诉讼请求，本院不予支持。 二、《通知函》中被告确实存在笔误，将原告缴纳的定金误写为10000元，但在但书部分被告已明确无误的表示通知函所载有关数据金额与财务数据不一致，以财务数据为准，此系被告为补漏而书面，但书部分是重要内容，但书部分与其他部分不一致的应当以但书部分为准，对此原告不能忽视。且即使不存在但书部分也不应仅凭被告误写就推定原告作出了放弃没收部分定金的意思表示。公平正义是每个人得到自己该得到的东西，绝非搬弄字眼，曲解文字，原告缴纳定金后认为房价贵不愿购买标的物，致使被告丧失交易获利机会，按定金罚则和合同约定，原告即无权要求返还定金。 三、本案被告发出《通知函》的目的一是函告原告认购书已解除失效，二是为获取交易机会获利向被告发出了新的邀约邀请，希望被告能够重新签订认购书进而进行房屋交易。《通知函》全文并无被告放弃没收部分定金的意思表示。对于误写，被告应当加强自身文案管理以免纠纷。 四、要理解格式条款必须先理解合同条款，合同条款指当事人通过文字将订立合同的合意条理化、体系化、固定化，是当事人权利义务的依据。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《通知函》仅是被告函告原告认购书已解除失效、发出新的邀约邀请的函件，并无任何双方当事人的合意，也无被告放弃没收部分定金的意思表示，不是合同条款，当然更不能将其中某部分认定为格式条款，故原告关于《通知函》部分条款系格式条款的主张不能成立。 五、对原告提出的被告默示同意退还其购房款40000元的主张，本案中被告没有将定金40000元作为购房款退还的意思表示，原告在《退还购房款通知书》中提出了将定金40000元作为购房款退还的请求，被告在之前的函件已经明确告知原告要将原告缴纳的定金予以没收，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”的规定，并无法律规定本案中被告不回复的情形构成默示，原告未举证原、被告之间存在不回复即构成默示同意的约定，未举证原被告之间存在被告不回复即构成默示同意的交易习惯，故本院不予采信。对原告的其他主张，因确无依据，与本案处理无关联，本院不再一一论述。 综上所述，原告所提诉讼请求无法律和事实依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告陶明荃的诉讼请求。 案件受理费400元（已减半收取），由原告陶明荃负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员  赵 峰 二〇二一年三月二十三日 法官助理  勾晓霞 书 记 员  杨 斌