天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初2273号原告：天津市万千置业有限公司，住所天津市和平区福安大街新文化花园新丽居2-D-2402。法定代表人：王雁滨，总经理。委托诉讼代理人：田珺，天津景贤律师事务所律师。被告：吴秀兰，女，1960年1月24日出生，回族，住天津市南开区。原告天津市万千置业有限公司与被告吴秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市万千置业有限公司的委托诉讼代理人田珺，被告吴秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市万千置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告2016年3月1日至2019年12月31日期间的物业费6481.4元、违约金648.14元，共计7129.54元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2014年12月23日与天津市南开区×××业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对×××小区实施物业管理服务，费用标准为多层住宅物业费按建筑面积1层每月每平方米0.7元、2至5层每月每平方米1.25元、6至9层每月每平方米1.35元的标准，由业主于每月10日前交纳，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业费的1.5%交纳违约金（实际按10%主张）。被告系××××××号房屋业主，房屋建筑面积1×4.×7平方米，2016年3月1日至2019年12月31日期间拖欠物业费6481.4元，故原告诉至法院，望判如所请。被告吴秀兰辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.房屋存在漏水情况，原告不予维修；2.对讲机至今无法使用，被告与原告沟通多次，但始终未予解决，给被告的生活带来不便。原告维修完毕后被告才会支付原告物业费。本院经审理查明以下事实：原告系物业服务企业，于2014年12月23日与天津市南开区×××业主大会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告为×××（物业项目名称）提供物业管理服务，合同期限自2014年12月23日起至2017年12月22日终止，物业管理服务费用高层6至9层按建筑面积每月每平方米1.35元的标准（包含机电设施的运行维护费），由业主于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1.5%比例交纳违约金。合同同时约定本物业管理服务合同期满后双方在协商续签期间继续执行本物业管理服务合同。该合同于2015年1月16日进行了备案。上述合同除对物业服务期限、物业管理服务费的缴纳标准等进行约定外，亦明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。合同到期后×××业主大会未选聘新的物业公司，原告继续在该小区提供物业服务至今。另查，被告系天津市南开区××××××号房屋的所有权人，房屋建筑面积1×4.×7平方米。2016年3月1日至2019年12月31日期间被告未向原告交纳物业管理服务费（包括机电设施费）共计6481.4元。本院认为，原告与天津市南开区×××业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应属合法有效。合同对原告及包括被告在内的小区全体业主均有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据法律规定，物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。现原告已向小区提供了物业服务，被告作为业主，在享受到原告的服务后，应履行交纳物业服务费的义务。故原告主张被告交纳物业服务费的诉讼请求，合理部分本院予以支持。鉴于本院在审理原告其他涉及本小区的物业服务合同纠纷案件中查明的事实，原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告2016年3月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费（包含机电设施的运行维护费）共计5800元。对于原告主张的违约金，双方签订的《天津市住宅物业服务合同》明确约定了违约金的计算方式，被告拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于原告存在服务瑕疵，而被告未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平以及公平的原则出发，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。至于被告抗辩房屋漏水问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予涉及。另，依据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告吴秀兰给付原告天津市万千置业有限公司2016年3月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费（包含机电设施的运行维护费）共计5800元；二、驳回原告天津市万千置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告吴秀兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二一年三月十九日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。