贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初206号原告（反诉被告）:任丽，女，汉族，1983年6月22日出生，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵州省遵义市汇川区高桥街道办事处鱼芽社区居民委员会，住址：遵义市汇川区茅草铺佛山路，统一社会信用代码：55520303MEA262210P。法定代表人：杨润明，职务：主任。委托诉讼代理人：易兴波，贵州文熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋启勇，贵州文熙律师事务所律师。第三人：遵义市汇川区高桥街道鱼芽社区股份经济合作社，住址：遵义市汇川区茅草铺佛山路，统一社会信用代码：N2520303MF2318439G。法定代表人：谭先贵。原告（反诉被告）任丽与被告（反诉原告）贵州省遵义市汇川区高桥街道办事处鱼芽社区居民委员会（以下简称鱼芽社区）、第三人遵义市汇川区高桥街道鱼芽社区股份经济合作社（以下简称鱼芽社区经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周仁伟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任丽及委托诉讼代理人喻随彬，被告鱼芽社区委托诉讼代理人宋启勇到庭参加了诉讼，第三人鱼芽社区经济合作社经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（以下均指本诉原告）任丽向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告双倍返还原告定金（保证金）10万元；二、由被告承担本案诉讼费等费用。事实及理由：原告系被告所在辖区的居民，被告于2020年11月20日发布招商通告，其有一停车场场地对外招租，以竞标方式出租，联系人王廷伟。原告于2020年12月10日下午14：50左右报名并交纳5万元保证金。被告出租的标的物是场地和场地上的建筑物，是被告招租现场明确的，竞标当天被告方已明确为停车场招租。2020年12月18日下午14点37分开始竞标，最终原告以47万元竞标成功，竞标会上鱼芽社区领导谭先贵明确表明竞标成功者于2020年12月26日之前到村委会办公室完成合同的签订。在26日前原告多次到鱼芽社区办公地点与其工作人员对合同的内容进行协商，并提出需要修改的合同条款内容，但鱼芽社区均未修改条款，在我方找到大连路街道办反映情况时，鱼芽社区书记也表明走法律程序，以上可看出因被告强势、霸道、不合理、不公平的态度导致原告方不能够与被告签定本次租赁合同。如果因原告的原因不能签订合同，原告的5万元保证金被告不退，可见，该5万元应视为定金，反之，因被告的原因，导致合同不能够签订，被告也应当支付原告5万元。故，本案因被告的原因造成合同不能够签订，应当由被告返还原告5万元保证金同时应另行支付原告5万元，所以被告应当双倍返还原告定金10万。故为维护原告的合法权益，诉至法院。被告（以下均指本诉被告）鱼芽社区辩称：一、任丽要求鱼芽社区双倍返还定金10万元的诉求没有事实和法律依据。鱼芽社区于2020年11月20日公开发布要约邀请即《招商通告》，对外招租的场地四至界限、租赁期限、最低租金、竞价方式为公开叫价等内容进行了载明，并注明了竞价者应缴纳保证金5万元，选定承租人后保证金不予退还直接冲抵租金等事项。要约邀请发出后，任丽于2020年12月10日参加报名并自愿缴纳了5万元保证金。任丽以报名及缴纳保证金并参与竞标叫价的行为属于要约行为。即任丽希望与鱼芽社区订立合同的意思表示，该意思表示是对方真实意识表示，且任丽系完全民事行为能力人，应当知晓意思表示的真实后果和存在的风险，该意思表示一经发出便具有法律效力。2020年12月18日，如期举行了竞标会，任丽进行了签到和公开竞价，并以47万的叫价竞标成功，鱼芽社区宣布任丽为承租中标人系承诺，并在竞标会上明确告知了任丽应于2020年12月26日前完成租金缴纳和合同签订事宜，逾期不签订合同不予退还保证金，双方在竞标现场有保证金不予退还的约定事由，任丽并未提出异议。从该保证金的性质看，并非是定金，应当认定为参与竞标活动以及竞标成功后履行相关中标义务的保证金，并不适用定金的双倍返还罚则。我方认为，任丽通过自愿竞价成为中标人后，未履行缴纳租金和签订合同义务，其以实际行为不履行相关义务，是违约的行为，故鱼芽社区按事先约定不予退还保证金，没有过错责任，也不存在违约行为，更不应当支付保证金的双倍返还义务。所以任丽的诉请依法不应得到支持。二、任丽未履行缴纳租金和订立合同的义务，其行为已经违约，应当依法承担违约责任。后任丽未如期按照要求缴纳租金和签订合同，相反提出了很多不合理的要求。同时在竞标的整个过程中，任丽均未向鱼芽社区要求提供租赁合同范本。鱼芽社区拟定的租赁合同是针对不特定的对象，即谁中标就与谁签订该合同，该合同具有普遍适用性，且该合同没有违反国家的强制性规定，不违背社会公序良俗，应当认定该合同有效的合同，任丽拒绝签订合同，并提出不合理的要求，即便任丽提出了不合理的要求，鱼芽社区依然进行了解释和答疑，但任丽不依不饶。鱼芽社区怀疑任丽有假借订立合同，恶意进行磋商的嫌疑，且有违诚实信用原则，任丽的拒签合同的行为使鱼芽社区错失了与其他第三方订立合同的机会，鱼芽社区有理由相信任丽在竞标的过程中并未对招租场地进行认真调研，缺乏细致了解，以远高于市场承租价竞标后，又无力缴纳高额租金，通过寻找不合理理由故意拒绝签订合同，其行为严重损害了鱼芽社区的集体利益，违背市场交易规则，因此任丽应当依法承担缔约过失责任。依据《民法典》第五百条“当事人在订立合同过程中有如下情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商”之规定，任丽依法应当承担相应的赔偿责任。据此，本诉被告鱼芽社区向本院提出反诉请求：一、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人租金及招商损失共计5万元（以评估鉴定为准）；二、请求法院依法判令被反诉人承担反诉诉讼费。本诉原告任丽辩称：根据本案我方在本诉中所提交的四张光盘等录音内容和视频内容可以证明，鱼芽社区在竞标当天仅就竞标的租金取得规则及场地为停车场用途，租赁标的物为场地和一栋建筑物进行了简单的介绍，而对于租赁标的物的产权现状并没有进行任何解释，对将签订的租赁合同也没有宣读合同条款，结合本诉中对方在质证中一再强调的他们所提交的是格式合同，认为没有必要修改这样的陈述，可见本案我方是按照双方合同约定在2020年12月25日早上九点按约到场协商签订合同，但对方对于我方提出的合理协商意见概不采纳，由此才产生了在25日当天早上下午晚上我方主动找到对方协商合同条款的经过，就25日晚上对方同意的合同条款及进一步协商，因对方的原因拒绝，要求我方在26日按照对方的格式合同进行签订，可见对方的原因造成了双方合同的不能签订，因此应当由对方承担合同不能签订的责任，因此对方的反诉不能成立，且对方的反诉请求没有证据佐证，所以请求驳回对方的反诉请求。第三人鱼芽社区经济合作社未提交书面答辩意见，也未举证。本院经审理认定事实如下：2020年11月20日，鱼芽社区在报纸上刊登《招商通告》，载明：“汇川区大连办街道鱼芽社区居民委员会于2020年11月5日召开董事会，会议一致决定同意将位于麻窝组××居民大道右侧的场地（东至居民楼，南至干溪河，西至居民大道，北至居民大道第二个居民支道）及地上固定建筑物面向社会对外招租，采取叫价竞租的方式。拟定租期三年，最低租金15万元／年，参与本次叫价竞租者每次叫价租金至少增加1万元，最终叫价最高者为承租人。如有意向参与本次叫价竞租者，须缴纳保证金伍万元至鱼芽社区指定银行账户，待选定承租人后将无息退还保证金给各位参与者，但选定的承租人所缴纳的保证金直接冲抵租金不另行退还。”通告还载明了报名时间、地点、联系人及联系电话等内容。任丽于2020年12月10日向鱼芽社区经济合作社缴纳了5万元保证金。2020年12月18日鱼芽社区举行了公开承租竞标会议，竞标会中告知中标人要在12月26日前完成合同事宜并缴纳中标租金，逾期不完善该事宜的视为自动放弃竞标保证金不予退还，经多名竞标人竞标后，任丽以每年47万元价格中标。任丽于12月25日到鱼芽社区办公地点签订合同，但在看到鱼芽社区拟写的书面租赁协议后提出了：1、场地四至界限及面积不清楚；2、租赁税应由房东承担；3、解除合同的条件；4、产权无瑕疵，无纠纷。如有产权纠纷而因此造成的干扰达到贰次需解除，甲方在建筑的现状及现目前的损害需修缮；5、消防的现有实施，如今后因消防不过关，导致租赁场地被整改，双方合同马上解除，马上退还乙方所交剩余时间的租金并赔偿乙方损失20万元；6、具体哪天交付场地并进行现场交接；7、遇征迁时，协议不得自动终止，需依法协商处理等修改意见。后双方多次对租赁协议的内容进行协商直至12月26日未协商一致，任丽主张系因鱼芽社区原因不能签订本次租赁合同，应当双倍返还保证金，遂提起本案诉讼，鱼芽社区主张因任丽的原因不能签订本次租赁合同，造成了场地租金损失和组织招商活动的费用损失，遂提起反诉。另查明，鱼芽社区要求任丽将保证金交到鱼芽社区经济合作社账户，该经济合作社系鱼芽社区根据政府相关文件设立的，社区资产上的收益均应划转到经济合作社。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”、第十四条：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”、第二十一条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示”之规定，鱼芽社区在报纸上公开发布《招商通告》的行为系要约邀请，任丽参与竞标，叫价47万元/年的行为属于要约，鱼芽社区宣布任丽以每年47万元的价格成为承租人系承诺。但上述的一系列行为仅针对该租赁物的位置及租赁价格进行了约定，在对租赁合同的其他事项进行协商时未达成一致，根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”、第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，说明合同必须依当事人的协商一致方能成立，且合同的订立、履行、权利义务的确定、合同解除等事项，由当事人通过协商自愿决定。在不违反法律、行政法规，尊重社会公德，不扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的情况下，合同双方均有权追求自己利益的最大化。本案中，双方因对合同除租赁物位置及价款外的内容未能协商一致，租赁合同未成立，双方在确定期限内未订立租赁合同，并不能归责于任何一方。故鱼芽社区应在约定的签订合同期限2020年12月26日到期后，及时退还原告保证金50000元。现因鱼芽社区未及时退还保证金给任丽造成了资金占用损失，应承担相应责任。关于任丽要求双倍返还保证金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，首先本案中双方均明确该笔款项名称系“保证金”而非“定金”，其次双方并没有约定该“保证金”符合定金特性的定金罚则双倍返还的约定，所以该“保证金”并非“定金”，不能适用定金罚则的约定，故对任丽诉请不予支持。关于鱼芽社区要求赔偿损失的反诉请求，合同不成立系因双方对合同的内容未能协商一致，并非一方当事人存在过错，且不存在《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”等情形，故对鱼芽社区的反诉请求不予支持。第三人鱼芽社区合作社经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第十四条、第十五条、第二十一条、第四十二条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州省遵义市汇川区高桥街道办事处鱼芽社区居民委员会及第三人遵义市汇川区高桥街道鱼芽社区股份经济合作社于本判决生效后五日内退还原告（反诉被告）任丽保证金50000.00元及资金占用费（从2020年12月27日起，以尚欠的保证金为基数，按照年利率3.85%计算资金占用费，支付至保证金付清之日止）；二、驳回原告（反诉被告）任丽的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州省遵义市汇川区高桥街道办事处鱼芽社区居民委员会的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1150元（已依法减半收取），由贵州省遵义市汇川区高桥街道办事处鱼芽社区居民委员会负担575元，由任丽负担575元。反诉案件受理费525元（已依法减半收取），由贵州省遵义市汇川区高桥街道办事处鱼芽社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  周仁伟二〇二一年三月八日书记员  池雅诗