四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1288号 上诉人（原审原告）：成都苏宁易购超市有限公司，住所地:四川省成都市金牛区三洞桥路******。 法定代表人：徐开闯，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牟一霏，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王社明，男，19xx年6月10日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。 被上诉人（原审被告）：朱彩红，女，19xx年9月28日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区。 委托诉讼代理人：王社明，系朱彩红丈夫。 上诉人成都苏宁易购超市有限公司因与被上诉人王社明、朱彩红房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。 成都苏宁易购超市有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判王社明、朱彩红立即向成都苏宁易购超市有限公司返还已预交但未实际使用案涉房屋期间的租金42623.12元；2.本案一、二审诉讼费由王社明、朱彩红承担。事实和理由：一、成都苏宁易购超市有限公司通过行使《租赁合同》第十四条的约定解除权解除了双方的《租赁合同》，该解除行为是约定解除，而不是违约解除，一审法院事实认定错误。《租赁合同》第十四条约定成都苏宁易购超市有限公司享有的解除权并不违反法律的禁止性规定，也不损害国家、集体或者第三人的合法权益，更不损害社会的公序良俗，应为有效，且与合同法第六条和第八条规定的合同法基本原则不冲突，因此，成都苏宁易购超市有限公司依据《租赁合同》第十四条的约定解除合同的行为并非违约行为，一审法院对此认定错误。二、《租赁合同》第十四条不是格式条款，一审法院事实认定不清，法律适用错误。首先，一审法院在根本没有查清谁是“提供格式条款的一方”的情况下，草率认定成都苏宁易购超市有限公司应尽到相关义务，属于认定事实不清。其次，《租赁合同》第十四条并不存在“在订立合同时未与对方协商”的情形，不属于格式条款。成都苏宁易购超市有限公司与王社明、朱彩红具有平等的法律关系和缔约能力，均有充分表达自己意思的自由，双方在订立合同时从未对任何一方的这种缔约能力和意思表达的自由进行过限制或约束，该协议条款在本质上是可以协商的，实际上也是在双方的协商下达成的结果，王社明、朱彩红在签订合同时，在合同上签字捺印后即意味着其对《租赁合同》的内容及权利义务是知晓的，因此不能认定争议的条款是格式条款。另外，成都苏宁易购超市有限公司按照《租赁合同》第十四条的约定，将房屋租赁押金9000元给予王社明、朱彩红作为补偿，并非一审法院认定的“不承担违约责任”的情况。该押金金额与案涉房屋的月租金金额相差无几，结合房屋租赁事宜中“承租方向出租方支付一个月的租金作为押金、提前解约押金不予退还”的市场惯例及通常习惯，成都苏宁易购超市有限公司给予王社明、朱彩红押金补偿的行为已经显示，成都苏宁易购超市有限公司对提前解约承担了合同义务与责任。三、成都苏宁易购超市有限公司尽到了解除通知、交还房屋的义务。成都苏宁易购超市有限公司于2020年2月25日向王社明邮寄了《租赁合同解除函》，通知王社明、朱彩红进行合同解除。3月3日，该邮件被退回。3月9日，成都苏宁易购超市有限公司又通过彩信的方式向王社明发送了《租赁合同解除函》，一审中王社明当庭确认收到了该彩信。因此，依据《租赁合同》第十四条的约定，该合同已于2020年5月9日解除。成都苏宁易购超市有限公司于2020年3月下旬腾空了案涉房屋，5月9日合同解除后，成都苏宁易购超市有限公司即通知王社明、朱彩红进行房屋交接，然而王社明、朱彩红拒绝接房。一审法院认定“2020年6月4日，原告从案涉租赁商铺中撤场”属于认定事实错误。需要注意的是，成都苏宁易购超市有限公司一直保存案涉房屋的钥匙的原因在于，第一，王社明、朱彩红拒绝与成都苏宁易购超市有限公司进行交接，且成都苏宁易购超市有限公司不知道王社明、朱彩红的确切住址；第二，王社明、朱彩红在签订合同时留下的身份证地址，实际上没有居住，即使向身份证地址邮寄也无人签收，反而还平添了遗失钥匙的风险。成都苏宁易购超市有限公司保存钥匙实际上是为了妥善保管，并不是拒绝交房。成都苏宁易购超市有限公司依据《租赁合同》的约定，尽到了自身的解除通知以及交还房屋的义务，案涉房屋空置而发生的损失，是由于王社明、朱彩红拒绝及时接收房屋造成，这些损失应该由王社明、朱彩红来承担。综上，请求支持成都苏宁易购超市有限公司的上诉请求。 王社明、朱彩红辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，没有异议。 成都苏宁易购超市有限公司向一审法院起诉请求：1.判令王社明、朱彩红立即向成都苏宁易购超市有限公司返还本租赁年度多付的租金42623.12元；2.判令王社明、朱彩红参照成都市租金减免政策为成都苏宁易购超市有限公司全免2月份的租金，减半3、4月份的租金，并立即向成都苏宁易购超市有限公司退还该部分租金18006.3元；3.判令本案诉讼费用由王社明、朱彩红承担。 一审法院认定事实：2018年8月22日，王社明、朱彩红（甲方）与成都苏宁易购超市有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于四川省成都市龙泉驿区xx号-xx、xx、xx、xx号一层商铺。租赁期限为五年零一个月，自2018年9月1日至2023年9月30日，首个租赁年度为2018年9月1日至2019年9月30日，此后每12个月为一个租赁年度。本合同项下租赁物的租赁费用为第一个租赁年度108986.6元，第二个租赁年度108986.6元，第三个租赁年度114176.4元，第四个租赁年度119625.7元，第五个租赁年度125347.5元。乙方应于本合同签订后十个工作日内支付甲方9000元，作为租赁押金，租赁押金在合同结束后五个工作日内，甲方无息退还乙方。合同第十四条约定，乙方可以提前解除本合同，但须提前60日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满60日之次日作为本合同解除的日期，乙方将租赁押金9000元给予甲方作为补偿，不再承担其他责任。2018年8月22日，朱彩红出具《授权委托书》，承诺对王社明为出租该房屋签署的租赁合同等所有法律文书无异议并承担连带责任。2018年10月23日，王社明（甲方）与成都苏宁易购超市有限公司（乙方）签署《租赁物交付确认书》，双方确认房屋实际交付时间为2018年9月1日。同时，将第二个租赁年度的租金调整为108037.77元。2019年9月2日，成都苏宁易购超市有限公司向王社明支付了第二年度租金108037.77元。2020年2月25日，成都苏宁易购超市有限公司向王社明邮寄《关于疫情防控期间解除博客小镇苏宁小店租赁物租赁合同的通知函》，其中载明：“鉴于疫情影响，我司将关闭此店，故根据《租赁合同》第十四条约定......现正式发函通知贵方：提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议......”。2020年3月3日，上述邮件被退回，退回原因系原址查无此人。2020年3月9日，成都苏宁易购超市有限公司通过彩信的方式向王社明发送了《关于疫情防控期间解除博客小镇苏宁小店租赁物租赁合同的通知函》，一审庭审中，王社明确认收到上述彩信。2020年6月4日，成都苏宁易购超市有限公司从案涉租赁商铺中撤场。2020年6月12日成都苏宁易购超市有限公司通过短信的方式向王社明发送了《关于再次通知交还租赁物的函》。2020年6月29日王社明、朱彩红和他人签订了新的租赁合同，将案涉商铺另行出租给他人。 一审法院认定以上事实有双方当事人身份信息、租赁合同、租赁物交付确认书、授权委托书、付款凭证、关于疫情防控期间解除博客小镇苏宁小店租赁物租赁合同的通知函、关于再次通知交还租赁物的函、EMS邮件记录、短、彩信记录、腾退案涉房屋的照片等证据以及双方当事人在一审庭审中陈述一致的事实在卷予以佐证。 一审法院认为，成都苏宁易购超市有限公司在租赁期限届满前因自身原因要求解除《租赁合同》，属于违约。成都苏宁易购超市有限公司要求退还的租金是王社明、朱彩红在合同正常履行情况下可以获得的合理利益，成都苏宁易购超市有限公司未能举证证实其对免除或者限制其责任的条款向对方尽到合理提示及说明义务。故对成都苏宁易购超市有限公司依据《租赁合同》第十四条在不承担违约责任的情况下单方面解除合同的主张，一审法院不予采纳。但王社明、朱彩红在成都苏宁易购超市有限公司实际退出案涉房屋后于2020年6月29日与他人就案涉房屋签订的新的《租赁合同》，将案涉房屋出租给他人使用，应当视为双方之间的租赁关系解除。根据原《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对2020年6月29日合同解除后至2020年9月30日期间（93天），成都苏宁易购超市有限公司已预交但未实际使用案涉商铺期间的租金27527.43元，王社明、朱彩红应当予以返还。关于成都苏宁易购超市有限公司要求王社明、朱彩红参照成都市租金减免政策为成都苏宁易购超市有限公司全免2月份的租金，减半3、4月份的租金，并立即向成都苏宁易购超市有限公司退还该部分租金18006.3元的主张。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，成都苏宁易购超市有限公司未能提供相应的证据证明其在疫情期间收到政府相关部门的停业通知，也未提供证明其在疫情期间经营受到影响的证据。故对成都苏宁易购超市有限公司的该部分诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王社明、朱彩红于判决生效之日起十日内向成都苏宁易购超市有限公司退还2020年度已预交但未实际使用的租金27527.43元；二、驳回成都苏宁易购超市有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费已减半收取759.5元，由成都苏宁易购超市有限公司负担500元，由王社明、朱彩红负担259.5元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 成都苏宁易购超市有限公司对一审法院查明“2020年6月4日，原告从案涉租赁商铺中撤场”的事实有异议，对一审法院查明的其他事实没有异议。王社明、朱彩红对一审法院查明的事实没有异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院将在下文中予以认定。 本院认为，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 本案二审的主要争议焦点为成都苏宁易购超市有限公司应当支付至何时止的租金或者占有使用费，进而成都苏宁易购超市有限公司要求返还预交租金的诉请能否得到支持，现评判如下： 结合双方的诉辩主张和本案查明的事实来看，本案的核心争议是成都苏宁易购超市有限公司何时腾退房屋。作为腾退义务人成都苏宁易购超市有限公司负有举证证明其何时腾退的举证责任，现成都苏宁易购超市有限公司陈述其于2020年3月搬离，但未能举证加以证明，且何时搬离并不当然代表履行了腾退义务，还需结合何时通知出租方、何时与出租方办理交接手续等因素予以综合判定。现成都苏宁易购超市有限公司举示的2020年6月12日至6月13日的短信记录仅能反映王社明收到手机发送的载明《关于再次通知交还租赁物的函》的图片时明确提出了异议，要求以书面方式通知并告知了自己的收件地址，在发送信息的手机号码并非双方约定的联络号码的情况下，王社明提出异议的行为不宜认定为拒绝办理交接的行为，因此亦不能以此认定成都苏宁易购超市有限公司于2020年6月12日腾退了房屋。综上，成都苏宁易购超市有限公司于本案中提交的证据并不能证明其何时履行了腾退义务。一审法院依据王社明、朱彩红另行出租案涉房屋的时间作为成都苏宁易购超市有限公司履行腾退义务的时间并无不当，并结合成都苏宁易购超市有限公司预交的租金、案涉《租赁合同》约定的租金标准，确定王社明、朱彩红应退还成都苏宁易购超市有限公司的租金金额正确，本院予以确认。 综上所述，成都苏宁易购超市有限公司的上诉请求及上诉理由均不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1519元，由成都苏宁易购超市有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何广智 二〇二一年三月二日 书记员  曹成香