河南省郑州市二七区人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫0103民申40号再审申请人（原审被告）：张红宾，男，汉族，1984年11月18日出生，住址河北省任丘市。委托诉讼代理人：徐磊，河南良承律师事务所律师。被申请人(原审原告)：刘彪，男，汉族，1998年11月24日出生，住河南省方城县。原审被告：周晓洁，女，1993年11月12日出生，汉族，住址河南省内黄县。原审被告：河南德润置业有限公司，住所地郑州市二七区马寨镇东方路6号马寨产业集聚区管委会办公用房2号楼。法定代表人：李爱国，董事长。委托诉讼代理人：朱庆祥，河南步青律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨耀珍，河南步青律师事务所实习律师。再审申请人张红宾因与被申请人刘彪、原审被告周晓洁、河南德润置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫0103民初10253号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。张红宾申请再审称：一、被申请人的诉讼请求混淆是非，主张的42280元中30000元应依法认定为居间费用，购房认购款仅10000元及2283元房屋专项维修基金，并非被申请人所称购房款共计42280元，原审法院应依法驳回其不合理诉讼请求。且原审法院已经查明尊硕公司将30000元中的17500元返佣给了河南中义房地产营销策划有限公司的事实，剩余的12500元当然依法应认定为居间费用，对被申请人要求返还的诉讼请求应予驳回。原审法院将居间费用按照不当得利返还给被申请人没有法律依据，应当依法纠正。二、尊硕公司与被申请人之间的居间合同合法有效。原审法院认定不当得利系适用法律错误。申请人张红宾所任职股东的尊硕公司向被申请人刘彪提供居间服务，并非法律规定的强制禁止经营或者限制经营、特许特卖的范围事项，也未违反法律、行政法规的规定，因此即使尊硕公司的经营范围并无居间服务内容，但与被申请人之间的确成立了居间服务合同关系，并且履行了相应的居间义务。尊硕公司与被申请人之间的居间合同关系并无《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，居间合同依法成立且有效。原审法院认定为不当得利法律关系系适用法律有误，应当依法纠正。三、尊硕公司已经按照约定完成了居间事项，应当获得居间费用，原审法院认定尊硕公司属于不当得利要求申请人承担责任于法无据且没有证据证明。尊硕公司在履行居间合同的过程中没有不履职、不尽责的事由，取得的居间费用依法应得到保护。而原审法院以不当得利为由要求申请人返还该居间费用属于事实认定错误，应当依法改判。综上，申请人提出再审申请，请求：1.依法撤销(2020)豫0103民初10253号民事判决；2.依法改判为再审申请人张红宾不向被申请人刘彪承担任何责任；3.本案再审费用、原审案件由申请人承担的受理费用由被申请人承担。河南德润置业有限公司答辩称：同意申请人意见，但本案河南德润置业有限公司(以下简称德润置业)也要申请再审，现再审6个月的期限未超过，就本案现提出以下意见：一、原审法院适用法律错误。原审法院适用《民法典》第563条第4款（《合同法》第94条）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的的”，但该规定是针对非违约方的解除权，本案被申请人作为违约方无权要求解除合同。即使被申请人具有解除权，《民法典》第564条（《合同法》第95条）也规定了解除权的行使期限为“自解除权人知道或应当知道解除是由之日起一年内行使”。被申请人已经超过了一年期的解除期，无权要求解除合同。二、被申请人隐瞒主要证据《商品房买卖合同》，却仅仅提交了《公寓认购协议书》，属于严重的诉讼不诚信行为。被申请人与申请人已经签订商品房买卖合同，合法有效，不存在任何胁迫、欺诈等应当解除的情形，并且该合同已经经过了房管局备案，不应当解除。是被申请人自身的原因导致未办理成功按揭贷款，被申请人作为违约方无权要求解除合同。三、原审法院认定事实错误，德润置业公司不存在骗取银行贷款的情况。被申请人也没有证据证明存在骗取贷款的情形。被申请人提交的证据仅仅有合同和收据，从证据看仅仅是一次正常的买卖合同，没有任何证据证明存在骗贷的情形。被申请人提交的聊天记录真实性无法认定，即使认定为真实，也仅仅是对被申请人在按揭过程中的指导，没有任何骗取贷款的意思表示。涉案房产从2017年就开始对外销售，销售的对象是社会大众人群，德润置业作为一个正规开发商深知骗取银行贷款的后果，所以在销售中遵守法律政策，合法经营、合法销售。开发商在销售房产时，可能会碰到一些急需买房，暂时没有充足的资金支付首付款的，此时，由开发商或者开发商指定的单位向购房者借款，随后有购房者分期或者一定期限后一次性支付房款的行为，并没有违反国家的强制性规定，也没有损害任何第三方的利益，应当认定为合法有效。同时大量的司法实践中，对这种情况也予以认可，如（2020）豫0182民初1884号、（2020）豫01民终9227号以及（2020）豫0103民初6264号判决书。四、《民法典》和相应的司法解释均没有规定“在购房者无力缴纳购房款的情况下可以解除《商品房买卖合同》”。被申请人作为违约方无权要求解除合同。德润置业向被申请人出具首付款收据是因为被申请人已经通过借款的方式向德润置业支付了首付款，并且该行为均是在双方平等自愿的情况下签订，被申请人应当在借款到期后归还借款。被申请人无力支付购房款的全部原因是被申请人过高的估算了自己的经济能力造成的，与德润置业无关。被申请人作为违约方，不能因为被申请人无力支付购房款就解除合同。考虑到被申请人的经济能力，德润置业也没有通过诉讼要求被申请人支付购房款，而是一直在和被申请人协商，在想办法通过其他银行支付按揭贷款，现在已经有银行同意办理贷款，但被申请人确迟迟不予配合。五、开发商向购房者出借首付款并没有违反国家强制性规定，应当认定为有效，同时相应的司法案例也支持了该观点。申请人向被申请人出具的收据也并非是虚假收据。《合同法解释二》（2009年5月13日实施）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第15条正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。所以房管局或者住建部出具的规定均是管理型的规定，是为了更好的促进房地产行业的发展，不能直接认定无效。被告出具收据是因为被申请人已经通过借款的方式支付了该房款，被申请人与申请人已经转化为借款关系。涉案商品房在未出售之前，德润置业具有绝对的所有权，有权利根据自己的情况制定销售策略。六、该《商品房买卖合同》的合同目的可以实现，现在已经有几十户办理了按揭贷款，并且拿到了不动产证。涉案的房产现在也可以办理按揭贷款，是被申请人在今年疫情的背景下，看到涉案房产的价格有所降低，不同意再以2019年签订合同时的价格支付购房款，所以才故意找其他理由提起诉讼，被申请人存在严重的不诚信行为。七、德润置业不应当归还12283元。德润置业仅仅收到购房款10000元，其他收据为尊硕公司出具，与德润置业无关。被申请人无权要求解除合同，故不应当返还购房款。房屋维修基金由德润置业代收后交付给了房屋行政管理部门，被申请人无权要求返还。尊硕公司作为房屋中介，无论有没有资质，均已经完成了中介服务，不应当退还。八、原审法院程序错误，在一审开庭中，被申请人增加诉讼要求解除合同的诉讼请求，应当给予申请人举证期限，原审法院直接同意增加诉请后开庭，违法民事诉讼法相关规定。同时被申请人增加诉讼请求应当在举证期限内提出，开庭时，被申请人的举证期限已经届满。综上，请求依法改判或指定再审。本院经审查认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原审综合本案证据，认定本案双方买卖房屋的合同目的不能实现，对刘彪主张解除房屋买卖合同关系的请求，予以支持，判决河南德润置业有限公司向刘彪退还购房款及维修基金共计12283元，并判决张红宾、周晓洁向刘彪返还不当得利12500元，并无不当。张红宾申请再审的请求，证据不足，本院不予支持。综上，张红宾的申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：驳回张红宾的再审申请。审判长  赵惠红审判员  张建丽审判员  王 岩二〇二一年三月二十二日书记员  董杏村