河北省涉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0426民初749号 原告：李国军，男，1977年5月6日生，汉族，农民，住涉县。 委托代理人：张建平，河北清漳律师事务所律师。 被告：陈启博，男，1984年8月6日生，汉族，农民，住邯郸市复兴区。 第三人：邯郸市君子居房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区陵园路89号。 法定代表人：王海臣，任公司经理。 委托代理人：赵焕平，河北崇州律师事务所律师。 委托代理人：张树忠，河北崇州律师事务所律师。 原告李国军与被告陈启博、第三人邯郸市君子居房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人，第三人委托代理人张树忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2008年购买第三人开发的涉县君子居小区11栋1单元301室房屋一套，2009年即装修入住至今。入住期间，因该房屋出现质量问题，曾与第三人达成房屋置换协议，将该房屋置换为20栋2单元901室，但因第三人一直未能完全履行置换协议，原告未予以腾房。后第三人向法院起诉，经法院判决要求原告腾出该房。判决生效后，经第三人与原告多次协商，双方达成《补充协议》，由原告以全款592905元将11栋1单元301室房屋再次购回，并已当场全款交付于第三人现金。但因第三人原因暂未办理过户登记手续。原告于2020年10月23日才得知因被告与第三人的合同纠纷一案涉县法院将该房予以了查封。原告向涉县法院提出执行异议申请，被涉县法院予以了驳回。原告认为，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，而不应适用第二十九条，驳回原告的执行异议申请系适用法律错误。为此，原告特诉至法院，要求依法解除对原告的查封，并终止对该房产的执行。 被告辩称，第一、本案诉讼费不应当由我承担；第二、在2020年8月28日原告汇入第三人的购房款592905元，我要看流水，打到谁的账户上了，我还要看补充协议。 第三人述称，请求法院依法判决。 经审理查明，2008年11月8日原告与第三人签订商品房买卖合同（合同编号：NO0000333），购买涉县君子居小区第11栋楼1单元301室房产一套，原告于2009年装修入住。因该房屋存在质量问题，经原告与第三人协商，第三人将房屋予以置换为第20栋楼2单元901室。但房屋置换后，因原房屋装修及地下室问题发生争议，原告未予以腾出11栋楼1单元301室房屋，为此，第三人将原告诉至法院，经法院判决要求原告给予腾房。后于2020年8月28日原告与第三人达成《补充协议》，原告以592905元的价格将11栋楼1单元301室房产重新予以购买，并于当日向第三人付清592905元现金全款。重新购买后因第三人原因该房产未予以办理过户登记手续。期间原告在11栋楼1单元301室中从2009年一直居住至今。 本院在执行被告陈启博与第三人装饰装修合同纠纷一案中，于2020年9月3日作出（2019）冀0426执169号执行裁定书将涉城镇龙山大街君子居小区11栋楼1单元301室房产予以查封。原告于2020年12月3日向本院提出执行异议申请,本院于2021年1月12日作出（2021）冀0426执异1号执行裁定书，裁定驳回案外人李国军的异议申请。李国军不服裁定，于2021年2月5日诉至本院，起诉被告及第三人，要求解除对原告的的查封，并终止对该房产的执行。 另查明，被告陈启博与第三人之间的债务系被告为第三人二期31#－36#楼、3#、4#商业楼室内外不锈钢栏杆制作与安装所发生的装饰装修款债务。 本院认为，首先，原告回购的，提供有第三人出具的收款收据及证明，并提供有双方签订的回购房产《补充协议》及商品房买卖合同，结合原告从事行业，对该事实本院予以确认。 其次，关于被告陈启博的装修装饰工程款对君子居小区11栋楼1单元301室房产是否享有优先权问题。本院认为，根据《合同法》第二百八十六条之规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”装修装饰工程属于建设工程，可以适用上述规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有人或者承包人与该建筑物的所有人没有合同关系的除外,本案陈启博与第三人之间无合同关系，陈启博仅系实际施工人。而且优先受偿权仅限于所承建工程，但被告陈启博的施工范围系君子居小区31#－36#楼、3#、4#商业楼室内外不锈钢栏杆制作与安装，并非11栋楼1单元装修装饰工程的承包人和施工人。故被告陈启博对本案诉争房屋11栋楼1单元301室房产不享有优先受偿权。况且承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付工程款之日起算。显然，被告已超过该除斥期间。 第三关于本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定的相关问题。本院认为，符合第二十八条之规定的商品房买受人排除执行的是房地产开发商的一般债权。符合第二十九条之规定的商品房买受人排除执行的是房地产开发商的特殊债权（如：享有优先受偿权的债权）。本案中，被告陈启博与第三人之间的债权针对本案诉争房产11栋楼1单元301室而言，其并不享有优先受偿权，系一般债权。故本案应适用第二十八条之规定，可以排除被告对第三人一般债权的执行。 综上，本案诉争房屋在法院查封之前原告与第三人已签订了合法有效的商品房买卖合同；原告长期实际占有该房屋；并已支付全款；未办理房产证系因第三人原因而非原告其本人原因。符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。被告陈启博与第三人的装修装饰工程款，虽属建设工程价款，但其相对于本案诉争房屋不享有优先受偿权。故原告诉求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 解除对的查封，不得执行该房产。 案件受理费80元，由被告陈启博承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。 审 判 长  贾学亮 人民陪审员  江党军 人民陪审员  武晓龙 二〇二一年三月十六日 书 记 员  侯晓梅 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第四建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合约定的竣工之日起计算。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第三百一十二条 对案外人提起的执行异议之诉，人民法院审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……