河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1401号原告：河南申瑞物业服务有限公司，住所地郑州市二七区中秋路富达花园5号楼。法定代表人：顾军锋，总经理。委托诉讼代理人：魏晋，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：胡建松，男，1967年8月16日生，汉族，住郑州市。原告河南申瑞物业服务有限公司（以下简称：申瑞物业公司）诉被告胡建松物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告申瑞物业公司的委托代理人魏晋，被告胡建松庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告申瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币20196元、违约金人民币6058.80元；2.判令被告承担本案诉讼费；3.判令被告承担原告聘请律师费用人民币2000元；4.判令被告自起诉之日起按LPR支付利息，直至付清；事实和理由：2015年9月28日被告与郑州市二七区王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定,富达花园住宅物业服务费标准为1.8元/月·平方米，缴费时间为季首15日内缴纳每季度费用，逾期缴费的从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，如通过诉讼追缴的，被告应承担原告因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）。后因工作需要，王胡砦社区居民管理委员会于2015年7月6日将王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心并入由王胡砦村委会注册成立的河南申瑞物业服务有限公司，原安置区服务中心的一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司继承。被告系富达花园7号楼1单元24层中西户的业主，物业面积187平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币20196元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。综上，为维护原告企业的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决。被告胡建松辩称，一、我与原告之间从未签订过任何物业管理服务合同，我和它不存在合同关系，原告无权提起本案诉讼。《民法典》第四百六十四条规定：“合同是民事主体设立、变更、终止民事法律关系的协议”和第四百六十五条规定：“依法成立的合同受法律保护，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外”。本案中，原告和我没有签订任何物业服务管理合同，根本不存在合同关系，原告无权起诉我。二、原告不是小区业主依法选聘的物业公司，也不是前期物业管理服务协议的当事人，无权依据前期物业管理服务协议向我主张物业管理费，理由如下：1、原告不是富达花园小区业主选聘的物业公司;2、王胡砦社区安置服务中心仍然存在(有照片为证)，原告并不是前期物业管理服务协议的当事人，原告无权依据该协议提起诉讼，无权依据该协议主张物业管理费;3、依据《合同法》第七十七条的规定：只有当事人协商一致才能变更合同。《合同法》第八十四条规定：债务人将合同义务全部或者部分转让给第三人的，应经债权人同意。本案中，王胡寨安置区服务中心擅自将上述协议的全部权利义务转让给原告，并没有经过我同意，其转让行为无效。三、按照王胡砦规定，前两套安置房享受不交物业费的福利政策。我是王胡寨安置户。(1)第一套安置房在吉祥家园七号楼三单元1401室(2013.9拿的钥匙);(2)第二套安置房在富达花园7号楼1单元2402室(2015.8);(3)第三套安置房在富达花园7号楼1单元中西户(比上一套晚几天拿钥匙);(4)第四套安置房在吉祥花园××楼××单元××（××）因我这××在××房免交物业费的福利，当时给我第二套安置房钥匙的时候，根本就没有提过交物业费的事情，在我拿到第三套安置房钥匙的时候就直接交了物业费，一直到现在，没有拖欠，直到去年七月份接到律师信才知道第二套房子物业费的事;(5)直到今天，王胡砦村的其他拆迁安置户仍然还享受着前两套安置房不交物业费的福利政策，唯独要求答辩人支付第二套房的物业费，不仅没有法律依据，而且违反了村里的村规民约，有违公平。四、申瑞物业与我根本就没有签订过任何物业管理合同，原告在起诉中说：“原告按照合同约定为我所在的小区提供了优质高效的物业管理服务”与事实不符。综上所述，我认为，原告与我之间不存在物业管理服务合同关系，这套安置房也是第二套安置房，符合享受王胡砦村前两套房不交物业费的福利政策。原告也不是前期物业管理服务协议的主体。原告无关依据该协议向我收取物业费。我是王胡砦村村民，也应该享受前两套安置房不交物业费的村民福利。请求法庭依法驳回原告的起诉，维护一个村民的合法权益，维护法律的公正。经审理本院查明：1.被告胡建松系郑州市二七区王胡砦村村民，因王胡砦村拆迁，原告胡建松取得富达花园7号楼1单元2402室（中西户）拆迁安置房的所有权，并于2015年8月份向被告胡建松交付，该套房屋安置面积187平方米。2.2015年9月28日，被告胡建松与王胡砦安置区服务中心签订了《前期物业管理服务协议》，该协议明确了王胡砦安置区服务中心为王胡砦社区居民管理委员会选聘的物业服务企业的身份。该协议约定了：住宅物业服务标准为1.8元/月/平方米。季首15日内缴纳每季度费用（另有约定的从其约定），物业服务费减免3个月。如不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业方有权要求业主方补交，并从逾期之日按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，通过诉讼追缴的，业主方承担物业方因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）。原告对该套房屋进行了装修，用于家庭成员自用。自被告胡建松分得该套房屋至今未缴纳物业费。3.郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具证明显示，王胡砦社区居民管理委员会于2015年7月6日因工作需要将王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心物业服务业务概括转移给河南申瑞物业服务有限公司，其一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司享有和承担。4.郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区出具证明载明：胡建松已在王胡砦安置区幸福家园、吉祥家园选了两套房，在富达花园属于第三、第四套房，依据通知在缴费范围内。5.庭审中，原、被告双方均认可涉案争议房屋系被告自用，村民自用房屋按照0.9元/平方米缴纳物业管理费。原告明确本案主张的物业费计算起止时间为2016年1月1日至2020年12月31日。6.因本案纠纷，原告与上海市浩信（郑州）律师事务所签订委托代理合同，约定委托诉讼代理费用为2000元。7.本院另案查明，郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会曾就本案所涉小区张贴《通知》，载明：经村“两委”研究决定凡村民在此小区选安置房的应按照以下方案缴纳相关费用：本人选第一、二套房的，并且自住的，不交物业费；本人选第三套以上安置房的，并且是自住的，物业费缴费标准为每月0.9元/㎡；没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务。本通知只适用于王胡砦社区居民安置房，差额部分由王胡砦社区承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。债权人可以将债权的全部或部分转让给第三人。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案纠纷，被告胡建松作为郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区的拆迁安置居民，在接收安置房屋后，与王胡砦安置区服务中心签订的“前期物业管理服务协议”是双方的真实意思表示。后王胡砦安置区服务中心将该协议项下的权利和义务概况转移给原告，原告享有该合同项下的权利，也承担协议项下的义务。被告接受了原告提供的服务，被告即享有相关合同权利，也应承担合同义务，应当按照协议约定及时履行交纳物业管理费的义务。被告现拖欠拒不交纳物业费，已经违反双方合同约定，应当承担继续履行交纳物业管理费并就合同约定的其他违约条款承担相应的违约责任。同时，原告确定物业费收取范围和标准是基于王胡砦社区居委会的通知，但该居委会对村民安置房物业费减免政策的通知明确显示“没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务”，而非支付违约金，故原告请求判令被告支付2020年12月31日前的物业费用，本院支持其按照每平方0.9元的标准自2016年1月1日计算至2020年12月31日为10098元，本院对原告过高请求不予支持；原告请求判令被告支付律师费2000元，系其实际损失，且不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称其本案标的房屋系其第二套安置房，按照本村按照规定，不应缴纳物业费，但被告对此未提交有效证据予以证明，且根据郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具的证明，其本案标的房屋应予以缴纳物业费，故对被告该辩称意见本院不予采信。被告其他辩称意见无事实和法律依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百四十五条、第五百五十五条、第五百七十七条、第五百八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡建松于本判决生效后十日支付原告河南申瑞物业服务有限公司自2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费10098元、律师费2000元，以上共计12098元；二、驳回原告河南申瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取253元，由原告河南申瑞物业服务有限公司承担145元，被告胡建松负担108元(该款原告已预交，被告应在本判决生效后十日支付给原告)。本判决为终审判决。审判员  井柏年二〇二一年三月二十四日法官助理郭关伟书记员王文文