贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终66号 上诉人（原审被告）：贵州灵智农业集团置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路**灵智广场，统一社会信用代码91522701683984167K。 法定代表人：刘灵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈凯洋，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗炼，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：宁璇璇，女，1987年8月8日生，布依族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司（以下简称灵智集团）因与被上诉人宁璇璇商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初3449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 灵智集团上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：一、本案系争议较大、事实不清楚，权利义务关系不明确的案件，应适用普通程序审理，一审适用简易程序审理不当；二、一审对本案的事实认定错误，责任分担不明确；灵智集团已经举证证实逾期办证存在诸多客观因素，如因政府未兑现承诺以及供电部门的因素，该项目的用电迟迟不能落实，导致不能正常施工和项目如期竣工验收；2019年因消防验收职能部门转换，无人接收消防验收资料；均系逾期办证存在诸多客观因素，即使不属于不可抗力，也应属于重大的情事变更，根据上诉人与都匀市土地管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》其中第五条约定，该宗地的用途为中底价位中小套普通商品住房用地，还有2015年9月30日黔南州人民政府向都匀供电局发出关于商请减免都匀农产品综合批发市场灵智英伦国际项目供配电设施建设费的函，均说明灵智小区与其他房开公司开发的商品房不一样，上诉人认为不应按照都匀地区房开公司逾期办证违约金的赔偿标准进行一刀切，应考虑本案的实际情况，更不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》。上诉人和业主签订合同之后，积极呼吁办理正式用电及消防验收手续，业主不但不配合，还刁难和阻挠，业主应承担相应的责任，一审法院未区分责任。上诉人已将涉案房屋交由买受人占有使用，逾期办证并不影响其对房屋的正常使用，因此也不会对买受人造成经济损失，且从一审法院受理到开庭，被上诉人并未举证或作出合理解释，达到办证条件后，受到疫情影响，上诉人不能违反国家强制性规定，通知所有未办证的业主聚集办证，因疫情属于不可抗力，一审法院仅考虑扣除承担违约金的时间60天不合理、不合法，对此二审法院在审理时，应予考虑延长。上诉人与被上诉人签订的合同中约定的交证时间系2017年3月31日，被上诉人于2020年5月才予以起诉，诉讼时效已过，且被上诉人的债权没有延续性。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 宁璇璇二审未作答辩。 宁璇璇向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交付商品房所有权转移登记相关文书违约金13399.62元（2017年4月1日起至被告移交证书之日2020年6月4日止）；2、判令被告退还原告房屋实测套内面积小于预测套内面积的房款差价4440.47元；3、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年8月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于都匀市斗篷山路317号灵智英伦国际第6栋1单元2层3号房屋，建筑面积为110.96平方米，套内面积93.65平方米，合同价款为231028元。该《商品房买卖合同》第十五条约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下原则处理：……（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；第二十二条约定出卖人应当在2017年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二十七条约定双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。该《商品房买卖合同》附件十二补充协议第一条第2款约定：“买受人逾期付款且合同继续履行的，出卖交房期限相应顺延。”合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款231028元。2020年6月4日，被告向原告出具《购房款项核算单》，载明：业主姓名：宁璇璇，区域：英伦国际，房号：6-1-2-3，合同建筑面积：110.96㎡，合同套内面积：93.65㎡，房屋合同总价231028元……竣工实测建筑面积108.85㎡……最终总价226612.19元，经本次双方最终核算，灵智置业公司应退还业主购房款4415.81元。此后，原告诉至法院并提出如诉所请。庭审中，被告提出因贵州省政府政策调整，导致被告无法如期完成配套供电设施的建设以及2019年的消防体制改革问题，导致其不能如期交付办理商品房转移登记的相关文书，为证明该主张，其提交了《关于减免农产品市场灵智广场配电设施建设费的申请》、《匀府呈（2015）102号文件》、《黔南府函（2015）158号文件》、《用电批复反映情况》、《匀府专议（2016）76号文件》、《灵智集团英伦国际居民及商业部分配电工程合同》、《付款明细》、《匀府专议（2018）72号会议纪要》、《2018年6月4日都匀市住建局备忘录》、《灵智集团（2018）4/5号文件》、《都匀市信访局匀信联纪》、《客户受电工程竣工检验意见》、《匀府专议（2018）269号会议纪要》、《灵智集团关于配合英伦国际小区消防整体验收的公告函》、《灵智集团递交黔南州住建局的消防竣工验收情况说明及黔南州住建局回函》等证据予以证实。另查明，被告于2020年1月5日取得案涉“都匀市斗篷山路317号灵智英伦国际6栋1单元1层1号等”房屋所有权的初始登记。2020年6月4日，被告向原告发出《房屋移交证书》，通知原告凭该证书办理案涉商品房所有权转移登记。同时，原告自认于2020年6月4日在微信群中收到被告办理转移登记通知，对此，被告解释为因疫情原因，系陆续通知各业主办理商品房所有权转移登记手续。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，对双方当事人均具约束力。原告向被告支付了购房款项后，被告应按照合同约定的时间，向原告交付办理商品房转移登记有关文书，现被告并未按照约定履行，已构成违约。对此，被告抗辩理由如下：1、贵州省人民政府2014年1月7日颁发的第150号《关于贵州省新建住宅供配电设施建设维护管理办法》导致其于2009年6月23日签订《投资协议》不能履行，不能及时供电；2、2019年的消防验收职能部门转化所造成，属于不可抗力，应免除责任；3、因2020年新冠疫情原因，导致全省各单位各部门的工作进度均受到较大影响，各单位均无法正常开展工作，致使被告无法正常进行相关的办证事宜，故被告不应对此承担责任。因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，且被告未能举证证明上述第一、二抗辩理由系不能按时办理房屋产权登记并向原告交付相关文书唯一事由，故对被告的该两项抗辩不予采信。关于被告的第三项抗辩理由，因2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故对于被告提出的抗辩，予以采信，根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间综合考虑，酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为60天，此期间的逾期交付转移登记有关文书违约金应予减免。关于时效抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”、第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，民法总则于2017年10月1日施行，本案逾期交付转移登记文书的违约金应适用三年的诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的逾期交付转移登记文书违约金按日累进计算，属继续性债权，至原告起诉日2020年6月24日，2017年6月24日前的逾期交付转移登记文书的违约金已超过诉讼时效，现被告已提出诉讼时效抗辩，故已超过诉讼时效期间的违约金，不予支持。关于违约金的计算标准及计算期间。依照合同约定，逾期办理按照合同约定的按已交付房价款的日万分之一计付违约金，现被告提出抗辩，要求予以调整，且本案中确存在供电、消防验收行政职能变更等不可归责之因素，故应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期办证计算标准调整为日万分之零点五计算支持。被告虽已于2020年1月5日取得案涉商品房所有权初始登记，但其于2020年6月4日才交付《房屋移交证书》，通知原告办理转移登记，故该违约金的截止日期应计至2020年6月4日止，违约金计算为（自2017年6月24日起计付至2020年6月4日止共计1076日-疫情不可抗力扣除的60日）×0.05‰/日×231028元=11736.22元。关于原告主张被告退还房屋实测套内面积与预测套内面积的房款差价，被告当庭认可应予退还，依据案涉《商品房买卖合同》第十五条对3%以内房屋面积差的约定，双方应据实结算房价款，现被告已于2020年6月4日向原告出具的《购房款项核算单》确认的应返还的房价款为4440.47元，故对原告主张被告退还房屋面积差价4440.47元的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州灵智农业集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宁璇璇逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金11736.22元；二、被告贵州灵智农业集团置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宁璇璇购房面积差价款4440.47元；三、驳回原告宁璇璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，适用简易程序实际收取123元，由原告宁璇璇承担23元，由被告贵州灵智农业集团置业有限公司负担100元。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、一审法院认定违约责任由上诉人承担是否恰当；2、一审法院适用简易程序审理本案是否恰当；3、一审对逾期办证违约金的调整比例是否适当。 对于争议焦点一，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同有效正确，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，而上诉人未按约办理房屋产权登记并向被上诉人交付相关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任；上诉人诉称未能及时办理房产证是因为在办理供电及消防验收过程中受到业主的刁难和阻挠所致，但在本案一、二审审理中并未提交证据予以证明，故应由上诉人承担举证不能的不利后果，故上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持，一审认定由上诉人承担本案的违约责任恰当，本院予以确认。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能够提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧”的规定，本案中，双方当事人争议的仅仅只是上诉人逾期办证是否存在免责事由的问题，属一审法院适用简易程序审理的案件范围。故，上诉人主张本案一审法院适用简易程序审理不当的理由不成立，本院对其该项主张不予采纳。 对于争议焦点三，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已明确约定逾期办证违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之一的标准计算，上诉人认为逾期办证是因政府行政行为及消防职能变更等并非其主观意识以及过错行为所致，不应由其承担违约责任，从双方一审提交证据来看，上诉人与被上诉人签订合同长达五年多的时间里即使发生了上诉人所辩称的事由，上诉人亦可通过通知购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，但直至诉讼，上诉人均未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以重大情势变更主张免责，没有事实和法律依据，故一审法院在综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、2020年初疫情等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期办证违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之零点五计算，并无不当，本院予以确认；因双方约定的逾期办证违约金是按日计算，诉讼时效的起算以日为单位，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金属于继续性债权，故应以每个个别债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，鉴于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为仍在继续，故一审对于被上诉人自起诉之日起倒推三年的违约金予以支持，超过三年的部分，因已超过诉讼时效期间不予支持正确，本院予以确认。 综上所述，上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费246元，由上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月十六日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞