四川省开江县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1723民初111号 原告（反诉被告）：刘春友，男，生于1964年7月27日，汉族，住开江县。 原告（反诉被告）：苏国玲，女，生于1967年2月12日，汉族，住开江县。 共同委托诉讼代理人：曹永政，四川共法律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川丰竹房地产开发有限公司。 住所地：成都市武侯区燃灯寺北街99号。法定代表人：马勇生。 委托诉讼代理人：刘义建，该公司员工。 委托诉讼代理人：余琳，四川法之缘律师事务所律师。 原告刘春友、苏国玲与被告四川丰竹房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘春友及其二原告的共同委托诉讼代理人曹永政，被告四川丰竹房地产开发有限公司委托代理人刘义建、余林到庭参加了诉讼。本院在诉讼过程中，本诉被告四川丰竹房地产开发有限公司提起反诉，依法决定与本诉合并审理。现已审理终结。 本诉二原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告及时按照《商品房买卖合同（预售）》约定为原告安装水、电、气，并从2018年1月1日起按照合同约定承担违约金189362.88元至2019年8月；2、被告立即为原告所购房屋办理所有权登记，并从2018年8月1日起按照合同约定承担约定责任至原告领取房屋所有权证止；3、被告赔偿原告因未按期安装水、电、气给原告造成的损失2000元。事实和理由：2016年2月2日，因经营需要，二原告在被告处购买门市一套，并签订《商品房买卖合同（预售）》约定二原告购买（2016）房预售证第001号下第三幢1层1-33号商业门市，总价为1753360元。合同签订后，二原告依照合同约定的付款方式和期限支付了前两期购房款共计1578024，第三期因被告未如期交房和办理房屋所有权登记，故未支付。2019年8月底，二原告因经营需要，占有该门市并利用售楼部的电源进行了装修，但至今没有安装水、电、气，导致原告无法正常营业。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。 本诉被告四川丰竹房地产开发有限公司辩称，二原告的第一项诉请不成立，因为被告承建商品房的水、电、气是按照设计图纸的要求安装到规定位置，水、电卡都在小区物管处，因二原告未缴纳物管费，未能开户，所以水、电未通，责任不在被告；二原告的第二项诉请不成立，因为商品房所有权登记是买房人申请，被告只是协助，同时被告未能在约定期限届满前交付房屋是因为开江县政府没有如期将土地交付被告进行开发建设，造成工期延期，属于不可抗力因素；二原告的第三项诉请不成立，因为被告是按照设计规范进行安装，不存在违约。 反诉原告四川丰竹房地产开发有限公司向本院提起如下诉讼请求：反诉二被告按照合同约定及时支付下欠购房款175336元，并从2017年10月20日起按照合同约定标准承担违约责任至付清款项止。事实和理由：反诉二被告于2016年2月2日与反诉原告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定反诉二被告在反诉原告处购买门市一套，总价款为1753360元，并约定了付款方式，反诉二被告依约支付了前两期购房款共计1578024元，至今仍下差175336元购房款。虽经反诉原告多次催收，但反诉二被告至今未支付。 反诉二被告辩称，未支付下剩购房款175336元是因为在临近交付房屋时，反诉原告所承建的房屋没有竣工验收，达不到交付条件，且经营状况恶化，反诉二被告依法行使不按抗辩权才未交付，系合法合理行为，反诉原告的诉请不成立。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，本诉二原告与本诉被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定本诉二原告购买位于开（2016）房预售证第001号第3幢1层1-33号商业门市，总价款为1753660元，采取分期方式（第一期于2016年2月2日前付50%，2016年8月30日前付40%，2017年10月19日前付10%即175336元），交房时间为2017年12月31日前。该合同第十条第一款第1项第（2）条约定逾期超过30日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。第十六条对供水、供电和燃气进行了约定，分别为：交付时供水、排水设施齐全，并与城镇公告供水、排水管网连接，安装到户；供电交付时纳入城镇供电网络并正式供电，按设计要求安装到规划处；燃气交付时完成室内燃气管道的铺设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应。其中供水、供电两项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担费用，燃气由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。第十九条第二款对逾期交付房屋约定为出卖人逾期交房，每逾期一日，应按买受人已交购房款总额的日万分之二向买受人支付违约金。第二十七条房屋所有权转移登记约定为买卖双方同意自该商品房按约定交付使用之日起365日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条第一款对房屋所有权转移登记违约责任的约定为：1、因出卖人原因，买受人未能在约定期限内取得该商品房房屋所有权证书，按全部已付款日万分之一的违约金(期限为：不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止)，并于出卖人取得权属证明之日起30日内向买受人支付；2、因买受人怠于、延迟提交必要的登记资料，支付相应税费或者履行其他应履行的房屋所有权转移登记义务等买受人原因，由买受人承担。合同签订后，本诉二原告依照约定向本诉被告支付前两期购房款共计1578024元，下剩175336元以所购房屋存在不能如期交付等情况为由至今未再支付。庭审过程中，本诉二原告自认在本诉被告未能如期交付房屋的情况下，于2019年4月20日自行占有该房屋并装修使用至今，但本诉被告陈述本诉二原告于2017年12月占有并使用该房屋。 同时查明，本诉二原告所购房屋供水、供电安装已经入户，燃气安装没有入户。本诉被告于2016年10月28日取得该小区项目的权属证明。 现本诉二原告向本院提起诉讼，要求：1.被告及时按照《商品房买卖合同》约定为原告安装水、电、气，并从2018年1月1日起按照合同约定承担违约金189362.88元至2019年8月；2、被告立即为原告所购房屋办理所有权登记，并从2018年8月1日起按照合同约定承担约定责任至原告领取房屋所有权证止；3、被告赔偿原告因未按期安装水、电、气给原告造成的损失2000元。同时反诉原告向本院提起诉讼请求：反诉二被告按照合同约定及时支付下欠购房款175336元，并从2017年10月20日起按照合同约定标准承担约定责任至付清款项止。 上述事实，有原、被告的陈述及双方向本院提供的前述证据在卷佐证，经庭审质证，能够认定。 本院认为，二原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应当合法有效，合同当事人应当全面及时履行相应的义务。原告诉请要求被告按照合同约定安装水、电、气，根据原告当庭自认水、电已经安装到户，符合合同有关水、电的约定，同时被告自认燃气未完成室内管道铺设，并辩称燃气管道室内铺设不属于其职责，但根据合同第十六条的约定，被告应当在交付时完成燃气室内管道铺设，故二原告要求被告按照合同约定按照燃气管道铺设安装的诉请，理由充分，于法有据，应予以支持。合同第十八条明确约定房屋交付时间为2017年12月31日前，被告以开江县政府未能及时交付土地等为由行使该条第一款第1项（不可抗力）抗辩未能如期交付，但该因素不符合法律意思上的不可抗力，应当属于商业风险，且没有按照合同约定书面通知买受人（其《通知》无原件，且无送达到买受人的证据），故被告的辩称理由不成立，其未能如期交付房屋已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于二原告自行占有并使用该房屋的时间，二原告自认时间为2019年4月20日，被告抗辩时间为2017年12月，虽被告向本院提交了该小区物业证明，但作为言辞证据没有其他证据予以佐证，且在合同约定交付房屋时间前，买受人则自行占据有违常理，故对被告抗辩的时间不予采信，占有并使用时间应当认定为二原告自认时间2019年4月20日，在被告未能如期交付房屋的情况下，自行占有并使用房屋，应当视为从2019年4月20日已经完成事实上的交付，被告承担逾期交房违约责任的截止时间亦到2019年4月20止。关于被告是否应当承担逾期办理房屋所有权证书违约责任，买受人至今未能取得商品房所有权证书，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十七条的约定，应当按合同第十八条约定的交付使用之日起365日内，由买卖双方共同向房屋登记机构申请取，本诉被告抗辩二原告没有就房屋登记事宜向其主动提交资料以及被告只是协助义务，但庭审中，被告自认该小区房屋至今因消防未验收导致包含二原告在内的买受人均没有办理房屋产权转移登记，故可以认为即使二原告向被告提交房屋转移登记资料，该房屋亦因被告（出卖人）原因不能过户，根据合同约定，被告应当按照《商品房买卖合同（预售》第二十七条和第二十八条的约定承担违约责任。二原告诉请要求被告承担因未按期安装水、电、气给原告造成的损失2000元，因二原告未向本院举示具体损失的证据，故本院不予确认。 反诉原告要求反诉二被告及时支付下欠购房款并承担违约责任，因《商品房买卖合同（预售）》对购房款支付方式有明确约定，二原告应当及时支付购房款，故对反诉原告的要求支付下剩购房款175336元诉请，本院予以支持，但其要求反诉二被告从2017年10月20日开始承担违约责任，本院认为，反诉二被告支付购房款和反诉原告如期交付房屋属于互负债务，且有先后履行顺序，反诉二被告作为先履行一方以反诉原告存在不能如期交付房屋，且事实上亦未能如期交付房屋的情况下，以不支付下欠购房款予以抗辩，符合《中华人民共和国民法典》第五百二十七条的规定，可以中止履行，但反诉二被告在于2019年4月20日占有并构成事实交付情形后，中止履行的情形已经消失，则应当及时从实际占有该房屋之日起支付下差购房款，如未支付，则应当承担从该日起按照合同约定违约条款承担违约责任。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十七条、第五百七十七条、第五百九十五条，《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、本诉被告四川丰竹房地产开发有限公司在本民事判决书生效后30日内按照《商品房买卖合同（预售》有关燃气条款的约定履行按照义务。 二、本诉被告四川丰竹房地产开发有限公司在本民事判决书生效后30日内以1578024元为基础从2017年12月31日起按日万分之二的标准向二原告刘春友、苏国玲支付违约金至2019年4月20日止。 三、本诉二原告刘春友、苏国玲和本诉被告四川丰竹房地产开发有限公司在本民事判决书生效后一年内共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，同时被告四川丰竹房地产开发有限公司从2019年1月1日起以1578024元为基数按日万分之一的标准向二原告刘春友、苏国玲支付违约金至办理房屋产权转移登记之日止。 四、反诉二被告刘春友、苏国玲在本民事判决书生效后30日内向反诉原告四川丰竹房地产开发有限公司支付下欠购房款175336元并从2019年4月20日以此为基数按日万分之二的标准支付违约金止该购房款支付完毕之日止。 五、驳回本诉二原告刘春友、苏国玲其他诉讼请求。 案件受理费4127元，减半后收取计2063.5元，由本诉被告四川丰竹房地产开发有限公司负担1900元，本诉二原告刘春友、苏国玲共同负担163.5元；反诉案件受理费1903元，由反诉二被告刘春友、苏国玲共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  廖秋实 二〇二一年三月二十五日 书记员  陈玖铄