北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1855号上诉人（原审被告）：北京安居置尚房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新中街36号（2幢平房105室），统一社会信用代码91110113MA01FMH24Y。法定代表人：徐树辉，总经理。委托诉讼代理人：徐明，男，1997年4月14日出生，汉族，北京安居置尚房地产开发有限公司经理，户籍所在地辽宁省阜新市海州区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被上诉人（原审原告）：徐福安，男，1981年5月7日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。上诉人北京安居置尚房地产开发有限公司（以下简称安居置尚公司）因与被上诉人徐福安房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初13918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，由审判员李淼进行独任审理。上诉人安居置尚公司的委托诉讼代理人徐明，被上诉人徐福安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安居置尚公司上诉请求：请求撤销一审判决第二、三、四项判决，将本案发回重审或依法改判。事实与理由：一、根据一审判决应赔偿2020年7月27日始至2020年10月11日止的房屋占有使用费用一万二千三百二十元，但是2020年7月27日，已经将房屋归还给徐福安，并没在这个期间占有房屋和使用，所以房屋占有使用费判决不合理。二、一审判决付给徐福安房屋免租期租金九千六百元，在2019年10月5日签订合同的时候，跟徐福安已经确认好了，同意三年免租期在合同的第一年扣除，所以免租期租金判决不合理。三、根据第四条判决，需付给徐福安违约金九千六百元，根据2019年10月5日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》第七条合同争议解决办法，第二款，签订如下，不可抗力致使本合同不能继续履行的，可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任，所以违约金判决不合理。综上安居置尚公司认为，一审判决认定事实不清，安居置尚公司为维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。徐福安辩称：同意一审判决，不同意安居置尚公司的上诉请求和理由。徐福安向一审法院起诉请求：1.要求确认徐福安、安居置尚公司双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年7月26日解除；2.要求安居置尚公司向徐福安支付2020年7月10日至2020年7月26日的房屋租金及2020年7月27日至实际交付房屋之日止的占有使用费，占有使用费按照每日160元的标准计算；3.判令安居置尚公司向徐福安支付三个月免租期租金14400元；4.判令安居置尚公司向徐福安支付违约金9600元；5.判令安居置尚公司向徐福安返还涉诉房屋；6.判令本案的诉讼费由安居置尚公司承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年10月5日，徐福安（甲方、委托人）与安居置尚公司（乙方、承租方）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《合同》），约定内容如下：“……第二条委托事项1、甲方将坐落于北京市顺义区后沙峪镇安平街某房屋，建筑面积为42平方米，委托乙方对外出租……第三条委托出租期限1、委托期限共计36个月，即2019年10月10日起，至2022年10月9日止……第四条租金、佣金及交付方式1、合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2019年10月10日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月的房租。2、房屋每月租金为人民币??4800元，大写为肆仟捌佰元整。房租按（季度）缴付……第六条违约责任1、委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金……第九条补充协议……1、乙方不满一年提前退租的，应在提前退租日即日返还甲方三个月扣留的租金。2、乙方不满贰年提前退租的，应在提前退租日即日退还甲方二个月扣留的租金。3、乙方不满三年提前退租的，应在提前退租日即日退还甲方一个月扣留的租金………”。合同后附房租支付明细写明：支付日期2019年10月10日，金额14400元，支付日期2020年1月10日，金额9600元，支付日期2020年4月10日，金额9600元，支付日期2020年7月10日，金额9600元，支付日期2020年10月10日，金额15000元，支付日期2021年1月10日，金额15000元，支付日期2021年4月10日，金额15000元，支付日期2021年7月10日，金额15000元，支付日期2021年10月10日，金额15600元，支付日期2022年1月10日，金额15600元，支付日期2022年4月10日，金额15600元，支付日期2022年7月10日，金额15600元。双方均确认，安居置尚公司于2019年10月10日向徐福安支付2019年10月10日至2020年1月9日的房屋租金14400元，于2020年1月10日向徐福安支付2020年1月10日至2020年4月9日的房屋租金9600元，于2020年4月10日向徐福安支付2020年4月10日至2020年7月9日的房屋租金9600元。安居置尚公司一直未向徐福安支付2020年7月10日之后的房屋租金。双方均确认，安居置尚公司员工于2020年7月24日向徐福安发送《解除北京市房屋出租委托代理合同调解书》，要求解除《合同》并办理房屋交接手续，由于双方对此未达成一致意见，双方未进行涉诉房屋的交接。徐福安称涉诉房屋为密码锁，安居置尚公司已对密码进行更改，徐福安无法进入导致涉诉房屋一直由安居置尚公司占有。庭审中，双方均同意《合同》于2020年7月26日解除。经一审法院庭后核实，双方于2020年10月11日完成涉诉房屋的实际交付，徐福安取得密码锁密码。上述事实，有庭审笔录、《合同》、《解除北京市房屋出租委托代理合同调解书》等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《合同》系徐福安与安居置尚公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故徐福安与安居置尚公司均应按照该《合同》履行。结合庭审陈述，一审法院认为双方之间的法律关系系房屋租赁关系。由于双方已经于2020年10月11日完成涉诉房屋门锁的实际交付，故一审法院对徐福安主张退还涉诉房屋的诉讼请求不再处理。庭审中双方一致同意《合同》于2020年7月26日解除，一审法院对此予以确认。涉诉房屋已于2020年10月11日完成门锁密码的实际交付，安居置尚公司应向徐福安支付解除合同前应付的房屋租金及合同解除后至房屋交付返还之日止的占有使用费，故一审法院对于徐福安主张的自2020年7月10日至2020年7月26日欠付的租金2632.26元及2020年7月27日至2020年10月11日占有使用费12320元予以支持。关于徐福安主张违约金，安居置尚公司逾期支付租金并主张提前解除合同，根据《合同》第六条第1项，安居置尚公司应向徐福安给付两个月房屋租金作为违约金，徐福安根据《合同》主张的违约金并不过高，故一审法院对其主张的违约金数额予以支持。关于徐福安主张给付房屋免租期租金，本案中《合同》约定第一年到期时间为2020年10月9日，徐福安主张占有使用费的期间为2020年7月27日至2020年10月11日，根据《合同》约定租期已满一年，故一审法院依法支持两个月房屋免租期租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认徐福安与安居置尚公司于二〇一九年十月五日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年七月二十六日解除；二、安居置尚公司于一审判决生效之日起七日内支付徐福安房屋租金二千六百三十二元二角六分以及自二〇二〇年七月二十七日始至二〇二〇年十月十一日止的房屋占有使用费一万二千三百二十元；三、安居置尚公司于一审判决生效之日起七日内给付徐福安房屋免租期租金九千六百元；四、安居置尚公司于一审判决生效之日起七日内给安徐福安违约金九千六百元；五、驳回徐福安其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。经审查，本案二审的主要争议焦点为：1.安居置尚公司应否向徐福安支付2020年7月27日至2020年10月11日期间的房屋占有使用费；2.安居置尚公司应否向徐福安支付房屋免租期租金；3.安居置尚公司应否向徐福安支付违约金。本案具体分析如下：争议焦点一，安居置尚公司主张其已于2020年7月27日将案涉房屋归还给徐福安，因此不应支付之后的房屋占有使用费。本院认为，根据顺义法院庭审笔录显示，截止2020年10月10日徐福安与安居置尚公司之间并未办理房屋交接手续，钥匙仍在安居置尚公司处，现安居置尚公司称其已在2020年7月27日后将案涉房屋归还给徐福安，缺乏事实依据，本院不予采信。安居置尚公司理应向徐福安支付2020年7月27日至2020年10月11日期间的房屋占有使用费，一审核算的金额并无不当，本院予以维持。争议焦点二，双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称合同）真实有效，不违反法律、行政法规规定，双方均需依约履行。《合同》约定第一年到期时间为2020年10月9日，徐福安主张占有使用费截止日为2020年10月11日，《合同》约定租期已满一年，故一审法院支持两个月房屋免租期租金并无不当，本院予以维持。争议焦点三，根据《合同》第六条第1项中的约定“委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金”，徐福安根据《合同》主张违约金于法有据，本院予以支持。关于安居置尚公司主张因疫情原因导致小区无法进入而致使合同提前终止，不应承担违约金的主张，本院认为截至2020年7月疫情已得到控制与缓解，对安居置尚公司的该项主张本院难以采信。一审法院认定的违约金数额并无过高，本院予以维持。综上，安居置尚公司的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费774元，由北京安居置尚房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二一年三月二十九日法官助理  王亚楠书 记 员  刘 爽