大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0211民初241号原告：大连一品蓝天物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211679958716T，住所地大连市甘井子区甘南路**樱花园小区内**楼**。法定代表人：孙向军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈先群，系辽宁好谋律师事务所律师。被告：徐志强，男，1993年2月5日生，汉族，住大连市西岗区。被告：徐军，男，1960年6月28日生，汉族，住大连市甘井子区。原告大连一品蓝天物业管理有限公司与被告徐志强、徐军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连一品蓝天物业管理有限公司的委托代理人陈先群及被告徐志强、徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连一品蓝天物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令二被告向原告支付2015年11月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3,131.30元（72.15平×0.7元/平/月×62个月=3,131.30元）。2、判令被告向原告支付逾期交纳物业管理服务费的违约金400元（暂计至2020年12月31日，自2021年1月1日起，每日违约金1.3元）。截至2020年12月31日，上述两项诉讼请求共计3,531.30元。事实和理由：2012年9月20日，原告与大化集团有限责任公司签订《前期物业管理委托合同书》，接受大化集团有限责任公司委托对甘井子区甘南路樱花园小区进行物业管理；2012年10月8日，原告进驻樱花园小区；2012年11月9日，原告与大化集团有限责任公司、大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》。案涉房屋于2009年9月28日办理入住登记，房屋面积为72.15平方米，物业服务费为0.7元/平方米/月；截至2020年12月31日，被告拖欠物业管理服务费3,131.30元。故诉至法院，请求维护原告合法权益。被告徐志强、徐军辩称，案涉房屋的物业费应由被告徐军交纳，因为案涉房屋一直是由被告徐军居住使用。对房屋面积没有异议，对物业费标准有异议，不知道物业收费的具体标准，被告了解到具体收费细则是由业主、业主大会和物业管理公司在物业合同中约定，被告没有见到物业合同，物业没有与业主沟通，没有业主委员会。对欠费时间，2015年交到12月31日，之后再未缴纳过物业费，有缴费证明。不同意交纳物业费的原因是案涉房屋2009年9月28日发钥匙开始到现在两个大窗户透寒、透风、裂缝。物业多次上门，但均未维修。2020年看到物业催缴物业费的单据，被告到物业找到物业的韩经理，韩经理让被告自行维修。前期缴纳物业费的理由是因为原告一直承诺给我修，一直到现在没有维修，被告家的窗户到现在还是这个状态，所以不同意交纳之后的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对证据和事实，本院认定如下：2012年9月20日，大化集团有限责任公司作为该小区的建设单位，与原告签订了《前期物业管理委托合同书》，约定大化集团有限责任公司（甲方）将樱花园小区委托给原告（乙方）实行前期物业管理，住宅房屋建筑面积每月每平方米0.7元。收费时间为每季度。物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日交纳滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。2012年11月9日，原告与案涉小区原物业服务公司大连汇利物业管理有限公司签订《物业交接离场进场证明》，确认原告于当日正式接管案涉小区的物业管理工作。案涉房屋坐落于大连市甘井子区，房屋面积为72.15平方米，原产权人徐军于2009年9月28日接收案涉房屋，2019年6月27日案涉房屋产权人变更为被告徐志强。被告提供物业费收款收据一张，该收据显示，被告于2016年10月向原告交纳2013年10月至2015年10月的物业服务费1,262.63元，原告对该收据的真实性予以认可，并根据该收据当庭变更诉讼请求，要求二被告交纳2015年12月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。上述事实，有原告提供的《前期物业管理委托合同》、物业交接离场进场证明、业户入住登记表、承诺书、权属登记情况，被告提供的收款收据，原、被告陈述及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经庭审质证及本院审查，应予采信。本院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。本案中，案涉小区的建设单位大化集团有限责任公司与原告签订的《前期物业管理委托合同书》是合同双方真实的意思表示，该合同合法有效，并对业主具有法律约束力，小区业主应按合同约定的时间、价格标准交纳物业服务费。本案中原告要求二被告连带负担2015年12月1日至2020年12月21日期间的物业服务费，但在2015年12月1日至2019年6月26日期间案涉房屋的业主及物业使用人均为被告徐军，因此被告徐军应向原告支付该期间的物业服务费2,165元（72.15平方米×0.7元/平方米/月×42个月+72.15平方米×0.7元/平方米/月÷30天×26天），原告要求被告被告徐志强对该部分物业费承担连带责任于法无据，本院不予支持。2019年6月27日案涉房屋变更登记于被告徐志强名下，被告徐志强系案涉房屋业主，应向原告支付2019年6月27日至2020年12月31日期间的物业服务费916元（72.15平方米×0.7元/平方米/月×18个月+72.15平方米×0.7元/平方米/月÷30天×4天）。又因被告徐军自认上述期间案涉房屋由其实际占有使用，且二被告认为此期间的物业服务费应由被告徐军支付，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被告徐军应对上述期间的物业服务费承担连带责任。关于被告辩解的房屋窗户存在透寒、透风、裂缝问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以此为由，拒绝支付物业费缺乏合同和法律依据，不能得到支持。至于原告主张的逾期交纳违约金一节，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐军于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2015年12月1日至2019年6月26日期间的物业服务费2,165元。二、被告徐志强于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连一品蓝天物业管理有限公司2019年6月27日至2020年12月31日期间的物业服务费916元。三、被告徐军对上述第二项承担连带交纳责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告大连一品蓝天物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元（原告已预交，已减半），由被告徐志强、徐军连带负担，并自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年审判员  赵丽艳二〇二一年三月十七日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。