湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终170号上诉人（原审被告）：戴军，男，汉族，1971年6月3日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。被上诉人（原审原告）：广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司，住所地湖南省湘潭市九华宝马东路1号九华服务大楼8层。负责人：陈敏怡，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵胤丞、蔡芳，湖南岩铮律师事务所律师。上诉人戴军因与被上诉人广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司（以下简称百嘉和公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2250号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭不开庭审理了本案。本案现已审理终结。戴军上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付物业服务费的诉讼请求；2.判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误。因楼栋外墙公用管道长期漏水致使上诉人的室内墙壁发生渗水，上诉人曾多次要求被上诉人进行维修处理，但被上诉人一直不予理睬，最终导致上诉人的室内墙壁出现大面积霉变和起壳，靠墙的家具也因受潮严重变形，上诉人不得已将房屋进行翻新并更换了部分家具，造成直接经济损失5万余元。此后，上诉人多次找被上诉人协商处理此事，但被上诉人置之不理。由于被上诉人一直不对漏水管道进行维修，后仍有漏水渗入上诉人房屋室内。由于被上诉人拒不履行物业服务合同约定的维护、管理义务，导致上诉人财产遭受重大损失，其无权要求上诉人支付物业服务费。2、被上诉人所提出的大部分物业费主张超过了诉讼时效的规定。根据《前期物业服务合同》第七条第四项约定物业费按约交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务。因此，本案所涉各期物业费的诉讼时效起算点应从债务届满后即每月6日分别计算。现被上诉人于2020年7月8日向一审法院起诉，且之前从未向上诉人主张过权利，被上诉人所主张的2017年7月之前的物业费已超过了诉讼时效。3、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”该条适用的情形是对同一笔债务约定分期履行的时效规定。而物业费的支付不属于同一债务的分期履行，应属定期给付之债，均为独立债务，故本案不应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，一审法院适用法律明显错误。被上诉人百嘉和公司辩称，1、上诉人没有提交证据证明房屋受损是被上诉人的原因导致的，对房屋受损问题，上诉人可以另案诉讼解决。2、物业服务合同是一个连续性的合同，物业费的产生是持续性的，诉讼时效应当从最后一期履行期限届满起计算。百嘉和公司向一审法院起诉请求：1.判令戴军向百嘉和公司支付物业管理费6469.65元及违约金1293.9元，合计7763.55元；2.判令戴军承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日、2018年1月2日，百嘉和公司与湘潭九华嘉富房地产开发有限公司（下称嘉富公司）签订二份《湘潭市前期物业服务委托合同》，委托百嘉和公司为百嘉信富瑶天下.礼宾府提供前期物业管理服务。合同签订后，百嘉和公司即入富瑶天下.礼宾府提供物业管理服务（时间延续从2015年1月1日起至2019年12月31日止）。约定：嘉富公司委托百嘉和公司对富瑶天下.礼宾府提供物业管理服务；高层住宅物业服务费标准为2元每平方米每月（后经物价部门调整为1.5元每平方）；第三十一条约定，嘉富公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额的逾期之日起每天按2‰的比例支付违约金。物业服务费用按月交纳，业主应在每月5日前履行交纳义务。2015年3月18日，百嘉和公司与戴军签订《前期物业管理服务协议》约定，百嘉和公司对戴军所购房产进行物业管理；高层按建筑面积1.5元/平方米每月计算；本协议自双方签字之日起生效，至本物业业主大会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时终止。戴军是湘潭市九华经开区乐塘路8号富瑶天下礼宾府裕信区2栋020203号房业主，双方认可房屋的产权面积为143.7平方米。另查明，1、戴军从2016年1月1日起未交纳物业管理费。2016年12月29日，百嘉和公司向戴军发出《限期缴款函》，催缴物业费。2、戴军在该小区还有一处房产，位于该小区6栋4单元0304004号。3、该小区现未成立业主委员会。戴军陈述,1、自己未收到过百嘉和公司所发出的《限期缴款函》。2、自己交过物业费，提交一份注明为裕信区6栋304号的交费发票。一审法院认为，湘潭九华嘉富房地产开发有限公司与百嘉和公司签订的《湘潭市前期物业服务委托合同》以及百嘉和公司与戴军签订的《前期物业管理服务协议》均是双方真实的意思表示，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”戴军系该小区业主，百嘉和公司与房屋开发商签订的前期物业管理合同，对戴军具有约束力，且百嘉和公司、戴军签订的《前期物业管理服务协议》也约定本协议自双方签字之日起生效，至本物业业主大会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时终止。故此，戴军应依约向百嘉和公司支付物业管理费。关于戴军提出的诉讼时效问题。依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业服务合同约定，业主应在每月5日前履行交纳义务，诉讼时效期间应从2018年6月6日起计算，原告于2020年7月8日提起诉讼，未超过诉讼时效。关于戴军提出的房屋外墙漏水的问题。戴军所提交的证据不能证明漏水的原因，且对房屋质量问题的修复并非百嘉和公司的合同义务，故不能作为戴军不交物业费的正当理由。关于戴军提出百嘉和公司未尽职尽责的问题。一审法院认为，物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益；如果物业公司未能提供基本的物业服务或提供的物业服务存在重大瑕疵，已经造成物业管理区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，则应当允许单个业主以此为由少交或免交物业费。关于戴军提出其已经交纳部分物业费的问题。因戴军所提交的物业费发票不能证明是交的涉案房产的物业费，故此，该院对戴军提出的该点理由不予采纳。戴军应支付百嘉和公司物业费为6466.5元（143.7×1.5×30个月）。关于百嘉和公司提出戴军应支付违约金的问题。百嘉和公司在戴军拒交物业费后未积极协商解决矛盾，较长时间怠于行使自己的权利，故百嘉和公司要求戴军支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。判决：一、戴军在本判决生效之日起十日内向广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司支付物业管理服务费6466.5元（时间从2016年1月1日起至2018年6月30日止）；二、驳回广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司的其他诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由广州百嘉和物业管理有限公司湘潭分公司负担5元，戴军负担20元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审审理查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、上诉人戴军以被上诉人百嘉和公司不履行物业服务合同约定的维护、管理义务为由，拒付物业服务费能否得到支持。一方面，上诉人戴军对其提出的被上诉人百嘉和公司拒不履行合同约定的维护、管理义务的情况，并未提供充分有效的证据予以证实，其上诉提到的房屋外墙漏水致其室内墙壁渗水的问题，亦未举证证明漏、渗水的原因，且对于因房屋本身质量引发的漏、渗水问题，并非百嘉和公司的职责范围。另一方面，因物业服务具有综合性、长期性等特点，物业服务企业需在物业服务区域内，提供诸如环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主不能因为某一项服务不到位就拒绝缴纳物业管理费，且根据相关法律规定，如业主认为物业服务企业提供的物业服务不符合《物业服务合同》的约定，可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业管理费。另物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。且物业公司系经营主体，个别业主拒缴物业费的行为也会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已缴纳物业费的业主利益。因此，上诉人戴军以被上诉人百嘉和公司拒不履行物业服务合同约定的维护、管理义务，拒绝交纳物业费的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。二、一审法院关于诉讼时效的认定是否正确。物业服务系物业服务企业对业主日常生活的服务保障，服务时间具有延续性，业主在接受服务的同时应当支付相应物业费。本案中，百嘉和公司于2015年1月1日进入富瑶天下礼宾府为该小区业主提供物业服务，并基于前期物业管理服务协议向戴军主张物业费，属当事人约定同一债务分期履行的情形，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，故一审法院关于诉讼时效的认定并无不当。因此，戴军关于诉讼时效的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上所述，戴军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人戴军负担。本判决为终审判决。审判长  颜文军审判员  蔡 涛审判员  戴 伟二〇二一年三月二十九日法官助理李淇耀书记员李丹附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;