成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初11711号 原告：金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司（原名称金科物业服务集团有限公司四川分公司），营业场所四川省成都市成华区荆翠西路2号7栋1单元17楼24号。 负责人：周洪其。 委托诉讼代理人：苏丹，系公司员工，一般授权。 被告：王**，女，汉族，1970年8月1日出生，住四川省南充市嘉陵区。 被告：王雨晴，女，汉族，1994年6月4日出生，住四川省南充市嘉陵区。 原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司（以下简称金科集团四川分公司）与被告王**、王雨晴物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月7日受理后，依法适用简易程序。因被告王**、王雨晴下落不明，本院依法公告送达，并于2021年2月26日公开开庭进行了审理。原告金科集团四川分公司的委托诉讼代理人苏丹到庭参加诉讼，被告王**、王雨晴经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告金科集团四川分公司向本院提出诉讼请求1、判令被告支付自2018年1月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理费4263元，滞纳金564.4元，生活垃圾处置费272元；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2017年1月4日，原告为金科东方雅郡项目提供前期物业服务，原告与成都金科卓瑞房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。合同约定物业管理期限为自2017年1月4日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。物业费电梯住宅标准为每平方米2.1元/平方米/月，逾期缴纳物管费应按每日万分之五的标准支付滞纳金（合同约定是按日千分之三收取）。合同签订后，被告从2018年1月起至今从未交纳物业管理费。被告房屋建筑面积67.67平方米，每月应交纳物业管理费142.1元，共计拖欠物业管理费4263元，滞纳金564.4元，生活垃圾处置费272元。原告多次以电话、上门等方式催收，被告均置之不理。因此，原告认为被告拖欠支付物业管理费的行为已构成严重违约。据此，原告为维护自身合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至贵院，请依法支持原告的诉请。 被告王**、王雨晴未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2016年2月22日，成都金科卓瑞房地产开发有限公司（甲方，委托方）与金科物业服务集团有限公司四川分公司（乙方，受托方）签订《前期物业服务合同》，合同载明：物业项目名称：金科东方雅郡一期。第五条：本合同的履行期限为以下第二种：（二）自本合同生效时起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。第六条：物业服务费：（二）收费标准：1、高层住宅：2.1元/平方米/月。（五）物业服务费交纳：……业主的物业服务费从物业交付次日起按半年交纳。甲方、业主于每个缴费周期起始日起五日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。第十八条：违约责任：（二）甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3‰的违约金。该合同的《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号：201603003）载明：三、物业管理公共服务费标准（请分类填写）：高层住宅：2.10元/平方米/月；商业：4.00元/平方米/月。四、物业管理期限，自合同生效时起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 2015年10月6日，被告王**、王雨晴（买受人）与成都金科卓瑞房地产开发有限公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定购买位于成都市龙泉驿区××路××号××栋××单元××层××号住宅，建筑面积67.67平方米。合同载明：第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2017年4月10日前向买受人交付该商品房。第二十九条前期物业服务：（一）在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前，出卖人依法选聘本合同约定的物业服务企业提供前期物业服务，前期物业服务时间从2014年12月1日到业主、业主大会与其依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止。（二）物业服务期间，物业服务费实行包干制的，物业服务计费方式为2.1元／月／平方米（建筑面积）。 案涉的位于成都市龙泉驿区××路××号××栋××单元××层××号房屋于2018年6月7日办理所有权证书，不动产权证书号：川（2018）龙泉驿区不动产权第0××4号、川（2018）龙泉驿区不动产权第0××5号，所有权人为王**、王雨晴，房屋共有情况为共同共有，建筑面积67.67平方米。 庭审中，金科集团四川分公司提交欠费明细和催收记录，拟证明案涉房屋自2018年1月1日至2020年6月30日欠付的物业费为4263元。 另查明，《关于我区开征城市生活垃圾处理费的通知》（龙价发[2005]14号）载明：一、征收范围和对象：龙泉驿城区范围内产生生活垃圾的国家机关、企事业单位（含中央、省、市属驻龙泉单位，外地驻龙泉单位）、部队、社会团体、个体户、城镇居民及暂住人口；二、征收标准：（一）居民住户（含暂住户）8元/户▪月；五、开征时间：我区城区生活垃圾处理费从2005年11月1日开始征收。 再查明，2015年8月6日，“金科物业服务有限公司成都分公司”变更登记为“金科物业服务集团有限公司四川分公司”；2020年7月28日，“金科物业服务集团有限公司四川分公司”再次变更登记为“金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司”。 以上事实由原被告身份信息、准予变更登记通知书、《前期物业服务合同》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、成都市不动产登记信息查询记录、欠费明细、催收记录、当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案王**、王雨晴系成都金科卓瑞房地产开发有限公司开发项目业主，故金科集团四川分公司与成都金科卓瑞房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对于王**、王雨晴具有约束力，且案涉合同系缔约各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，各方当事人均应按合同约定行使权利履行义务。 关于物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，王**、王雨晴自2018年1月1日至2020年6月30日欠付的物业费共计为：2.1元/月/平方米×67.67平方米×30个月=4263.21元，故金科集团四川分公司要求王**、王雨晴支付欠缴的物业费4263元，具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 关于滞纳金。原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司在庭审中明确滞纳金为违约金。《前期物业服务合同》第十八条违约责任：（二）甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额3‰的违约金。庭审中原告称违约金实际收取的标准为日万分之五，但该标准过高，根据王**、王雨晴迟延支付的事实、金科集团四川分公司因王**、王雨晴违约造成的损失，本院依据公平原则确定违约金以欠付物业管理费4263元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止。 关于垃圾处理费。《关于我区开征城市生活垃圾处理费的通知》（龙价发[2005]14号）中，明确规定了从2005年11月1日开始，对城镇居民按照8元/户/月的标准开始征收垃圾处理费。原告金科集团四川分公司自案涉房屋交付之日起为被告王**、王雨晴提供物业服务至今，故原告按照一共34个月的标准计算垃圾处理费并无不当，本院予以支持。 被告王**、王雨晴经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院依据本案事实和法律规定作出认定。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王**、王雨晴于本判决生效之日起十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司支付自2018年1月1日起至2020年6月30日止的物业费4263元及违约金（违约金计算方式：以欠付的物业费4263元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止）； 二、被告王**、王雨晴于本判决生效之日起十日内向原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司支付垃圾处理费272元； 三、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司四川分公司的其他诉讼请求。 如果被告王**、王雨晴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，公告费600元，由被告王**、王雨晴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  袁跃成 二〇二一年三月二日 书记员  杜京城