内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）内04民终316号 上诉人（原审原告、反诉被告）：赤峰德昊房产经纪有限责任公司。住所地：内蒙古自治区赤峰市松山区英金路中段西侧粮油贸易公司**综合楼******。法定代表人：孙连玲，总经理。委托诉讼代理人：于东坡，内蒙古赤玉律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高净微，女，1994年3月10日出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：宋云娇，内蒙古百柳律师事务所律师。上诉人赤峰德昊房产经纪有限责任公司因与被上诉人高净微中介合同纠纷一案，不服松山区人民法院（2020）内0404民初7072号民事判决向本院提出上诉，本院于2021年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人赤峰德昊房产经纪有限责任公司上诉请求：1.撤销松山区人民法院（2020）内0404民初7072号民事判决书，发回重审或依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人高净微承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间合同》第三条第1款约定：乙方委托丙方为其促成房屋买卖的服务若促成乙方签定《房屋买卖合同》，即视为丙方完成居间任务，乙方应向丙方付相应服务费。另外，依据《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的。依据第四百二十六条规定居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。上诉人的居间义务已履行完毕，居间合同不应该解除。被上诉人应给付居间服务费8000元。被上诉人高净微答辩，一审认定清楚，适用法律正确。被上诉人与案外人崔某签订的房屋合同解除，被上诉人没有过错和违约。所以，双方的居间合同，上诉人作为居间方只履行了办理贷款的预审批，其他义务没有履行，所以上诉人和被上诉人的居间合同应该终止履行。应该驳回上诉人请求。赤峰德昊房产经纪有限责任公司向一审法院起诉请求：要求高净微给付居间服务费8000元，并承担本案诉讼费用。事实及理由：2019年9月初，高净微以急需购买房屋为由找到赤峰德昊房产经纪有限责任公司，赤峰德昊房产经纪有限责任公司业务人员带被告去看房。高净微最后欲购买座落于赤峰市××区房屋。2019年9月9日，赤峰德昊房产经纪有限责任公司、高净微签订了《房地产买卖居间合同》，约定了高净微应向赤峰德昊房产经纪有限责任公司支付居间服务费10000元并约定了违约责任。合同签定后，被告口头承诺递件时交清居间费用，并给原告出具欠据一枚。当天，赤峰德昊房产经纪有限责任公司依据《房地产买卖居间合同》的约定，促成了高净微与崔某签订了《房屋买卖合同》，已完成了居间服务，被告应足额支付居间费用。但被告仅支付居间费2000元，剩余8000元未给，经赤峰德昊房产经纪有限责任公司多次索要，高净微以各种理由推托未付。高净微一审辩称，赤峰德昊房产经纪有限责任公司为高净微代为办理银行贷款事宜，高净微依约提交了办理贷款的相关证件和材料，赤峰德昊房产经纪有限责任公司告知被告高净微称因国家政策调整，四大银行停止发放贷款，办不下来，因此一直未能办理贷款，后2020年1月21日（腊月二十八），赤峰德昊房产经纪有限责任公司终于告知高净微贷款审批已经下来了，高净微就与赤峰德昊房产经纪有限责任公司及案外人崔某去银行办理贷款事宜，但因为疫情原因，且临近春节，银行放假，导致贷款没有发下来，春节过后由于疫情原因也一直未发放下来，2020年4月份，案外人将高净微诉至法院，双方调解解除了《房屋买卖合同》。依据《房地产买卖居间合同》第七条合同自行解除的约定：高净微与赤峰德昊房产经纪有限责任公司在协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行，本协议自行终止，双方互不承担责任，赤峰德昊房产经纪有限责任公司则应将高净微提交的所有证件及相关资料及所收的服务费用退还。高净微请求法院驳回赤峰德昊房产经纪有限责任公司的诉讼请求，判令解除高净微与赤峰德昊房产经纪有限责任公司2019年9月9日签订的《房地产买卖居间合同》；判令赤峰德昊房产经纪有限责任公司返还高净微已向其支付的居间服务报酬2000元。高净微向该院提出反诉讼请求：请求解除高净微、赤峰德昊房产经纪有限责任公司于2019年9月9日签订的《房地产买卖居间合同》；请求赤峰德昊房产经纪有限责任公司返还高净微已向其支付的居间服务报酬2000元；本案的全部诉讼费用由赤峰德昊房产经纪有限责任公司承担。事实与理由：2019年9月9日，高净微与赤峰德昊房产经纪有限责任公司签订《房地产买卖居间合同》，高净微委托赤峰德昊房产经纪有限责任公司居间购买位于赤峰市××区房屋。双方约定高净微委托赤峰德昊房产经纪有限责任公司促成房屋买卖的服务，若促成高净微签定《房屋买卖合同》，即视为赤峰德昊房产经纪有限责任公司完成居间任务，高净微向赤峰德昊房产经纪有限责任公司支付相应服务报酬，约定报酬为10000元；《房地产买卖居间合同》第七条约定，合同自行解除的约定，高净微、赤峰德昊房产经纪有限责任公司在协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行，本协议自行终止，双方互不承担责任，赤峰德昊房产经纪有限责任公司则应将高净微提交的所有证件及相关资料及所收的服务费用退还。合同签定后，高净微先向赤峰德昊房产经纪有限责任公司交付2000元服务报酬。2019年9月9日，高净微与案外人崔某签定《房屋买卖合同》，买卖的房屋为贷款购买。高净微依《房地产买卖居间合同》的约定委托赤峰德昊房产经纪有限责任公司代理办理贷款事宜，高净微在《房屋买卖合同》签定后，高净微和案外人崔某都将赤峰德昊房产经纪有限责任公司要求提供的相关证件等材料交付完毕，并督促反诉被告办理贷款审批事宜，但赤峰德昊房产经纪有限责任公司称因国家政策调整，四大银行停止发放贷款，办不下来，因此一直未能办理贷款。几个月后，2020年1月21日（腊月二十八），赤峰德昊房产经纪有限责任公司终于通知高净微贷款审批已经下来了，高净微就与赤峰德昊房产经纪有限责任公司及案外人崔某去银行办理贷款事宜，但因为疫情原因，且临近春节，银行放假，导致贷款没有发下来，春节过后由于疫情原因也一直未发放下来，今年4月份，案外人将高净微诉至法院，双方调解解除了《房屋买卖合同》，且双方通知了赤峰德昊房产经纪有限责任公司。综上所述，依据高净微与赤峰德昊房产经纪有限责任公司签定的《房地产买卖居间合同》第七条的规定，高净微诉至贵院，请求法院判令解除高净微、赤峰德昊房产经纪有限责任公司2019年9月9日签订的《房地产买卖居间合同》；请求法院判令赤峰德昊房产经纪有限责任公司返还高净微已向赤峰德昊房产经纪有限责任公司支付的居间服务报酬2000元，以维护高净微的合法权益。赤峰德昊房产经纪有限责任公司一审辩称，其公司与高净微签订的居间合同，公司已按合同约定，使买卖双方签订了房屋买卖合同，完成了居间服务。其合同不应该解除，高净微应按合同约定给付剩余居间费8000元。高净微在反诉状中所诉内容与事实不符。2020年1月21日完成了贷款审批，该日为腊月二十七，房产部门仍在上班，由于高净微拒绝缴纳15万元的首付款，才导致买卖合同无法履行。而且审批贷款的时间为6个月，高净微可以在2020年7月21日之前完成贷款事宜，是高净微违约在先，不属于不可抗力。不能适用居间合同第7条的约定。一审法院查明事实：2019年9月9日，案外人崔某（甲方）与高净微（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定高净微购买崔某位于赤峰市××区房屋，约定：甲方和乙方通过赤峰德昊房产经纪有限责任公司成交价格935000元，乙方在签订本合同的同时向甲方支付定金10000元，乙方向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为785000元。按银行批准文件，乙方因自身原因未获得银行批准的，双方同意按照以下方式解决：乙方继续申请本行或其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担。贷款金额由借款机构按其规定将该部分房款以账户划转的方式支付给甲方。违约责任：……乙方交付定金后违约不购买此房，甲方收取的购房定金不退还给乙方，如甲方收取了首付款或部分房款，在确定违约之日其三日内应如数退还给乙方，乙方应承担自身在办理贷款时的各项费用，如该房屋已过户，乙方还应承担将该房屋过回给甲方所产生的税费；乙方延期付尾款责任；每逾期一日，按照所欠尾款数额的万分之五支付违约金；逾期达二十日以上的，即视为乙方不履行本合同，乙方应将该房屋过回甲方，并承担过户的费用，甲方应返还首付款，但甲方收取的定金不予退还乙方……不可抗力：因不可抗力（包括但不限于自然灾害、社会事件、政府行为、法律规定及银行政策或规定的调整等）不能按照约定履行本合同的，甲乙双方均免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当告知另一方当事人等。同日，赤峰德昊房产经纪有限责任公司（丙方）签订了《房地产买卖居间合同》，乙方自愿购买上述房屋，乙方委托丙方为其促成房屋买卖的服务，若促成乙方签订《房屋买卖合同》，即视为丙方完成居间任务，乙方应向丙方支付相应服务费：乙方与丙方协商按合同价格1%的比例支付给丙方服务报酬10000元。经乙丙双方协商，丙方可提供以下服务：协助办理产权过户或房屋开发商处的更名等。违约责任：乙方毁约的责任认定以买卖合同为准，并向丙方支付相当于该房屋交易价百分之壹金额双倍的违约金等。本协议履行期间，因不可抗力或国家政策调整，致使本合同无法履行，本协议自行终止，双方互不承担责任，丙方则应将乙方提交的所有证件及相关资料及所收服务费用退还。合同补充或变更条款同《房屋买卖合同》。高净微于2019年9月9日向原告出具服务佣金欠据一枚，金额为10000元，欠据标注“递件时交清！”2020年4月10日，案外人崔某以高净微在房屋贷款审批完成之日（即2020年1月21日）后不缴纳首付款为由起诉本案高净微请求解除双方签订的房屋买卖合同，后高净微于2020年4月26日以双方签订的房屋买卖合同没有约定首付款的交付时间，合同签订后，双方对于首付款的交付时间并没有达成一致意见为由提起反诉要求崔某返还房屋定金10000元，松山区人民法院于2020年4月29日作出（2020）内0404民初2112号民事调解书，内容为崔某与高净微于2019年9月9日签订的房屋买卖合同解除；崔某当庭返还高净微房屋买卖定金5000元。另查明，高净微为赤峰德昊房产经纪有限责任公司出具服务佣金欠据后，向赤峰德昊房产经纪有限责任公司支付居间服务费2000元，尚余8000元未给付。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同以促成委托人与第三人订立有效合同为目的，居间人只有在居间成功的前提下得以请求委托人支付报酬。因此，根据房地产买卖的特点，房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还包括协助办理房屋产权过户、交付验收等后续服务。在本案中，高净微与案外人崔某签订房屋买卖合同之后，双方在对于首付款的交付时间产生争议，没有达成一致意见，通过诉讼已经解除双方签订的房屋买卖合同，在房屋买卖合同解除后，故居间合同亦无继续履行之必要，高净微请求的解除高净微、赤峰德昊房产经纪有限责任公司于2019年9月9日签订的《房地产买卖居间合同》的诉讼请求，该院予以支持；关于居间服务合同未履行部分的不再继续履行，且因服务拥金欠据中亦约定“递件时交清！”，赤峰德昊房产经纪有限责任公司已经促成高净微与案外人崔某签订房屋买卖合同，故该院酌情认为高净微已经支付的居间服务费不予返还，尚未支付的服务费，赤峰德昊房产经纪有限责任公司亦不能再向高净微主张。高净微辩称，致使本合同无法履行，协议自行终止，双方互不承担责任的抗辩理由，因《房屋买卖合同》中并未约定首付款的时间以及贷款办理的时限，虽“新型冠状病毒”疫情影响，在2020年春节后部分业务部门推迟业务时间，办理业务受限，但该疫情影响并非一直存在，在案外人崔某起诉主张解除合同之前，各单位已经恢复办公，高净微与案外人崔某可以继续履行合同，但双方协议解除了《房屋买卖合同》，故结合本案的具体案情，不适用于不可抗力的情形，综上，对高净微的该抗辩理由，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除赤峰德昊房产经纪有限责任公司与高净微于2019年9月9日签订的《房地产买卖居间合同》；二、驳回赤峰德昊房产经纪有限责任公司及高净微的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人赤峰德昊房产经纪有限责任公司上诉称已促成被上诉人高净微与案外人签订《房屋买卖合同》，上诉人已完成居间服务，高净微应向上诉人支付未付的8000元居间服务费。对此，中介公司在参与房屋交易过程中提供的服务不是简单的报告和提供合同订立的机会，还涉及到协助办理产权登记、按揭贷款等事项，中介公司除促成合同订立外，中介费用中还包含有其他有偿服务。现高净微与案外人已协议解除了《房屋买卖合同》，居间合同已无履行必要。鉴于本案中介公司促成了高净微与案外人订立合同，一审法院已酌情对高净微已支付中介公司的2000元不予退还，作为对中介公司已提供服务的报酬。对于未履行项目的服务费用，在居间合同已无履行必要的情况下，中介公司要求继续给付于法无据、于理不符。上诉人中介公司主张《房地产买卖居间合同》中约定了促成买卖双方签订房屋买卖合同即视为中介公司完成居间任务，高净微应向中介公司支付服务费的条款，因《房地产买卖居间合同》属于格式合同，该条款减少了中介公司的义务范围，该条约定与在居间合同中居间人应承担的义务存在矛盾，故中介公司以合同约定为由要求高净微承担责任本院不予支持。综上，上诉人上诉请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赤峰德昊房产经纪有限责任公司负担。本判决为终审判决。  审  判  长   董燕洪审  判  员   陆广华审  判  员   赵 杰  二〇二一年三月二十六日  书  记  员   李 玢