江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0502民初1635号原告：新余市韶嘉房地产开发有限公司，住所地江西省新余市凌上东路9号，统一社会信用代码：91360500705525659C。法定代表人：肖维华，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：廖志飞，江西三江合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小凡，江西三江合律师事务所律师。被告：周翔，男，1984年2月19日生，汉族，住江西省新余市渝水区。被告：江西盈盛装饰工程有限公司，住所地江西省新余市渝水区劳动北路（仙来区管委会），统一社会信用代码：9136050209489960XR。法定代表人：周翔，该公司执行董事兼总经理。原告新余市韶嘉房地产开发有限公司（下称原告）与被告周翔（下称第一被告）、被告江西盈盛装饰工程有限公司（下称第二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘小凡到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1.判令两被告立即将位于江西省新余市的商铺腾空返还给原告，并恢复原状；2.判令两被告立即向原告支付租金33697元（自2020年7月1日至2020年10月31日），违约金1347.8元（自2020年11月1日暂算至2020年12月31日），两项共计人民币35044.8元；并以租金33697元为基数，按月利率2%计算支付自2021年1月1日起至给付之日止的违约金；3.判令两被告按租金8424.3元／月计算，向原告支付自2021年1月1日起至案涉商铺实际返还之日止的租金；4.本案诉讼费、保全费、财产保全保险费用由两被告共同承担。事实和理由：2018年1月1日，原、被告双方签订一份《香悦四季商业街商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁原告所有的位于江西省新余市的商铺，仅限于家装经营使用，合同租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日；还约定租金交付期限、计算方式、违约责任等。合同签订后，原告依约将租赁商铺交付给被告使用。合同到期后，被告却未按约定腾空返还给原告。为此，原告曾发函给两被告，要求两被告腾空返还商铺，但两被告却不予理会，至今仍未返还。由于两被告的违约行为，已严重损害了原告的合法权益。原告为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：第1组证据：香悦四季商业街商铺租赁合同一份、图片一张、不动产权证书一份。拟证明：1.2018年1月1日，原、被告双方签订了一方《香悦四季商业街商铺租赁合同》，合同约定,被告租赁原告所有的位于江西省新余市的商铺，仅限于家装经营使用，合同租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日；还约定租金交付期限、计算方式、违约责任等;2.原告系案涉商铺的所有权人，原告主体适格;3.合同约定本合同到期，承租人（被告）应在合同终止日后十五天内搬离出所租赁的商铺，场地占用费从合同终止日第二日起计，金额以租赁期终止前一个月的租金按日计付相应数额租金;4.合同第七条约定，每逾期一天按拖欠金额千分之一支付滞纳金，拖欠达一个月以上，原告有权终止合同，承租人所交保证金不予退还，承租人还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回原告，装修不予补偿。第2组证据：证明一份、通知函一份、圆通快递邮寄单信息两份、ems快递单号及回执。拟证明：2020年11月被告涉及其他经济纠纷跑路，2020年11月24日为防止被他人搬运被告资产，在公安机关要求下原告将案涉商铺大门锁门；在诉讼前，原告曾多次通知被告，要求被告尽快腾空返还租赁商铺，被告至今未腾空返还。第一、二被告未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及任何证据材料。本院认为，原告提交的证据来源合法、内容客观，与本案具有关联性，本院予以采信。根据审查认定的材料及庭审笔录，本院可以认定以下事实：2017年11月9日，原告与第一被告签订了一份《香悦四季商业街商铺租赁合同》，合同约定：1.原告将位于新余市的商铺出租给被告，商铺建筑面积为561.62平方米，仅限于家装经营使用;2.合同租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日；3.租金以建筑面积计算，租金为10元／㎡·月，运营费按5元／㎡·月计算；4.在签订本合同之日，需一次性支付第一年全部租金和运营费，合计人民币50546元，第二年按季度缴纳租金；5.租赁期满合同双方不续约，承租人应在合同终止日后十五天内搬离出所租赁的商铺，场地占用费从合同终止日第二日起计，金额以租赁期终止前一个月的租金按日计付相应数额租金；6.承租人拖欠租金视为违约，每逾期一天按拖欠金额千分之一支付滞纳金，拖欠达一个月以上，原告有权终止合同，承租人所交保证金不予退还，承租人还须付清所拖欠的款额及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回原告，装修不予补偿。合同签订后，被告仅向原告支付店面租金至2020年6月止，后续租金未支付，原告多次催收未果后，于2021年2月8日诉至法院并提出前列诉请。另查明，1.案涉商铺所有权人为原告；2.第一被告为第二被告的法定代表人，案涉商铺用于第二被告经营活动；3.被告缴纳了10000元保证金。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。第一、二被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证及辩论的权利，因此产生的不利后果由其自行承担。本案中，第一被告系第二被告公司法定代表人，第一被告与原告签订《香悦四季商业街商铺租赁合同》，承租原告商铺用于第二被告经营活动，故第一被告的行为属于职务行为，职务行为的法律后果由法人即第二被告承受，故《香悦四季商业街商铺租赁合同》的合同相对人是第二被告，合同产生的权利义务应由第二被告承担，本院对此予以确认。关于原告要求被告将江西省新余市的商铺腾空返还给原告，并恢复原状的请求。本院认为，双方合同约定合同期满双方不续约，承租方应在合同终止日后十五天内搬出所租赁的商铺，并自费拆除加设于商铺内的设施设备。原告与第二被告签订的租赁合同已于2020年12月31日到期，双方未续约，故合同已终止，原告要求第二被告将所租赁的商铺腾空返还并恢复原状的诉讼请求，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付33697元租金的请求。本院认为，第二被告租赁原告的商铺，应当按照合同约定向原告支付租金，现第二被告仅支付租金至2020年6月止，除去原告免除的两个月租金，截至2020年12月31日仍欠四个月的租金33697元[561.62㎡×（10+5）元/㎡×4]未支付，因第二被告已支付保证金10000元，冲抵拖欠的租金后，第二被告还需支付租金23697元（33697元-10000元），故本院认定第二被告需支付原告租金为23697元，原告超出部分的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金1347.8元，并以租金33697元为基数，按月利率2%支付2021年1月1日起至给付之日止的违约金的请求。本院认为，原告与第二被告在合同中约定拖欠租金应以每逾期一天按拖欠金额千分之一支付滞纳金，这实质上是对于原告因第二被告逾期支付租金所产生利息损失的约定，原告要求按月利率2%计算逾期损失超出了利率标准，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限”的规定，按逾期时一年期贷款市场报价利率四倍标准即年利率15.4%计算2020年11月1日至2020年12月31日的逾期违约金为608元（23697元×15.4%/12×2），故第二被告需支付原告逾期违约金608元，并以23697元为基数按年利率15.4%支付逾期利息自2021年1月1日起至给付之日止，原告超出部分的请求，本院不予支持。关于原告要求被告按租金8424.3元/月向原告支付2021年1月1日起至案涉商铺实际返还之日止的租金这一诉讼请求。本院认为，原告与第二被告在合同中约定，租赁期满后，场地占用费从合同终止第二日起计，金额以租赁期终止前一个月的租金按日给付相应数额租金，双方约定的租金是由租金10元/㎡?月和运营费按5元/㎡?月组成，由于标准未曾浮动，故一个月的租金为8424.3元（15元/㎡/月×561.62㎡），故原告主张按8424.3元/月支付租金至商铺实际返还之日止的请求，符合双方约定，本院予以支持。关于原告认为保证金10000元应没收的意见。本院认为，保证金是履约的保证，是对被告遵照合同约定履行义务的一种约束，从广义角度理解，是对违约行为的一种惩罚，本案原告已经主张了违约金，本院亦已在法定范围内予以支持，因此再主张没收保证金于法有悖，故原告该主张，本院不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020年第二次修正）第二十五条、第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告江西盈盛装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于江西省新余市的商铺腾空返还给原告新余市韶嘉房地产开发有限公司，并恢复原状；二、被告江西盈盛装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告新余市韶嘉房地产开发有限公司支付租金23697元，逾期违约金608元，并以23697元为基数自2021年1月1日起按年利率15.4%支付逾期利息至租金支付完毕之日止；三、被告江西盈盛装饰工程有限公司需自2021年1月1日起按8424.3元/月向原告新余市韶嘉房地产开发有限公司支付租金至商铺实际返还为止；四、驳回原告新余市韶嘉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338元（已减半收取），由被告江西盈盛装饰工程有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  黄小红二〇二一年三月三十一日法官助理潘朝霞书记员兰燕花