贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0103民初757号本诉原告（即反诉被告）：唐登月，女，汉族，1996年6月3日生，住贵州省贵阳市南明区。本诉被告（即反诉原告）：李雪静，女，土家族，1983年1月13日生，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵阳市乐有家房产经纪有限公司，地址：贵州省贵阳市云岩区渔安安井片区未来方舟G1，F6，**团第**团**地下室负****。法定代表人：严功建。本诉原告唐登月诉本诉被告李雪静、第三人贵阳市乐有家房产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋租赁合同纠纷及反诉原告李雪静诉反诉被告唐登月、第三人乐有家公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，将本诉、反诉合并审理，依法公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）唐登月、本诉被告（反诉原告）李雪静均到庭参加了诉讼。第三人乐有家公司经传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法审理。本案现已审理终结。本诉原告唐登月（即反诉被告）诉称，原告唐登月由于住房需要，在第三人乐有家公司的介绍下承租被告李雪静位于云岩区房屋，三方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限自2020年7月27日至2021年7月26日止，被告保证房屋设施处于良好的可正常使用状态，不存在危及原告安全或健康的情况，否则原告有权单方面解除合同，所交付的押金自动转化为定金，且被告需向原告承担双倍返还定金的责任。原告支付了第三人佣金1100元。合同签订后，原告按约向被告支付了首付租金及押金共计3800元，但原告准备入住房屋时，发现房屋设备有损坏（桌子脚断裂、热水器漏水）、屋内有不明漂浮物，这些都严重影响到原告的正常居住和身体健康。为此，原告及第三人多次与被告协商，要求被告对房屋受损的设备进行维修，同时清理不明漂浮物，但被告均未修复。由于不满足居住条件，原告未到该房居住。第三人主动向原告退还佣金，原告租房目的未能得到实现，遂要求被告退还租金及押金，并解除房屋租赁合同，但被告拒绝履行。且更让人意想不到的是，在未与原告解除租赁合同的前提下，被告将案涉房屋换锁，其行为已构成违约。按合同约定，原告交付的押金自动转化为定金，且被告需向原告承担双倍返还定金的责任。对于李雪静的反诉，我已单方解除了租赁合同，李雪静在2020年8月26日前就已换锁，不应要求我方支付7200元租金。我方诉请法院：1、判令解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告租金1800元；3、判令被告向原告支付违约金4000元；4、诉讼费用由被告承担。本诉被告（反诉原告）李雪静辩称，原告唐登月在第三人带其现场看房满意的情况下自愿承租我的房屋，三方签订了电子版房屋租赁合同。原告入住后，对衣柜自行拆除，对电视机进行损坏，原告在租赁期间要求我让其以合租模式转租房屋给其他同事，并由她收取租金，遭到拒绝后，她以看到房屋有影人鬼魂为由，威胁恐吓我全额退租，否则网上发布。至于原告所说桌子是坏的，原告没有向我提过，所谓热水器漏水问题，我回复通知专业人员来查看，原告拒绝沟通将我拉黑，私自将我房屋钥匙拿给其他中介再次出租，严重违反房屋租赁合同，我有权利收回房子。原告一直拖欠房租，长达一个月以上，按合同规定，一天按照租金1%收取滞纳金，押金自动转为定金没收。原告要求我返还违约金4000元不成立，是原告违约在先。请法院驳回原告全部诉讼请求。我方提起反诉请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告支付反诉原告2020年8月27日至2020年12月31日期间四个月的房屋租金7200元（1800元/月），逾期滞纳金950.40元（滞纳金以3600元为基数，按日利率千分之一从2020年7月27日起暂算至2021年1月21日为640.80元；以3600元为基数，按日利率千分之一从2020年10月27日起暂算至2021年1月21日为309.60元，其余按此计算中全部付清之日止）；3、诉讼费由反诉被告承担。第三人乐有家公司未陈述意见。经审理查明，贵阳市云岩区金西大道延伸段贵阳万科城A区A3栋1单元32层5号房屋（建筑面积66.6平方米）产权人为被告李雪静。2020年，原告唐登月在第三人乐有家公司员工的带领下，现场查看了上述房屋。2020年7月26日，被告李雪静（出租方）、原告唐登月（承租方）、第三人乐有家公司（居间方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：李雪静将上述房屋出租给唐登月使用，租期自2020年7月27日至2021年7月26日，租金为季付，每季度首月27日前支付下季度租金人民币5400元；首月押一付一，押金2000元，签合同时首月租金加押金合计支付3800元，第二个月正常季度付；承租方应在本合同签订时向出租方支付押金2000元及首次租金5400元；承租方应向居间方支付佣金1100元；合同第四条：……2、承租人下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金，并有权向承租方进一步追究责任：……在租赁期届满前单方解除合同。3、承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权回收拖欠部分千分之一滞纳金……。4、出租方保证房产始终符合约定的用途有关设施处于良好的可正常使用状态，不存在危及承租方安全或健康的情况，否则承租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金，出租方须向承租方双倍返还定金。租赁合同签订后，原告唐登月取得案涉房屋，并支付了被告李雪静第一个月租金1800元及押金2000元，合计3800元。之后不久，原告以在该房屋内看到黑影为由，要求解除租赁合同、并退租金。原告申请的证人周某（系第三人员工）当庭证实：唐登月对第三人公司说的退房理由是在房屋内看到不明物体即“鬼”。2020年8月初，唐登月将案涉房屋的一把钥匙交还给第三人，但自己还持有一把钥匙。唐登月主张李雪静于2020年8月下旬将房屋大门换锁，导致自己所持钥匙作废；李雪静称自己于2020年9月底给房屋换锁，但未能提供购锁票据等证据予以证明。现原告起诉来院，诉请如前。被告提起反诉，请求如前。上述事实，有相关证据以及原、被告陈述为证，经开庭质证，可以采信。本院认为，原、被告以及第三人于2020年7月26日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律行政法规强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行义务。原告唐登月按照租赁合同取得案涉房屋，随后以在该房屋内看到黑影为由，要求解除租赁合同、退租金，原告并不能说清所谓的黑影是什么，鬼怪之说更是无稽之谈，原告解除合同的理由不成立，其单方要求解除合同属于违约行为，应承担相应民事责任。但鉴于现原告的本诉诉请以及被告的反诉诉请均要求解除房屋租赁合同，本院从其自愿。对于李雪静为案涉房屋换锁的时间，唐登月主张是2020年8月下旬；李雪静主张是2020年9月。李雪静作为实施换锁行为的当事人，对换锁时间负有举证责任，但其未能提供购锁票据等证据予以证明，故本院对其主张不予采信，而是采信唐登月的意见，即换锁时间为2020年8月下旬。因唐登月一直持有房屋钥匙，故其掌控房屋的时间应为租赁合同签订之次日起至2020年8月下旬房屋被换锁之时，即一个月时间，唐登月应承担这一个月房屋租金，而其确已交纳一个月租金1800元给李雪静。唐登月要求李雪静返还租金1800元，于法无据，不予支持。对于唐登月要求李雪静支付违约金4000元之诉请，因唐登月无正当理由要求解除合同，违约在先，李雪静为房屋换锁，属于为减少损失而采取的措施，不构成违约，故对唐登月该项诉请，不予支持。至于李雪静要求唐登月支付2020年8月27日至2020年12月31日期间房屋租金以及逾期滞纳金之诉请，因2020年8月下旬李雪静为房屋换锁后，房屋由其自行掌控，唐登月并未使用房屋，要求唐登月支付此期间的房屋租金和滞纳金，没有事实和法律依据，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第502条、第509条、第577条、第578条、第703条之规定，判决如下：一、解除唐登月、李雪静、贵阳市乐有家房产经纪有限公司于2020年7月26日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回唐登月的其余本诉诉讼请求。三、驳回李雪静的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由唐登月承担（已交）。反诉案件受理费50元，减半收取25元，由李雪静承担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  田彩莲二〇二一年三月三日法官助理宋星星书记员李兴艳