新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新4002民初3436号 原告：伊犁昊泰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市伊犁河南岸新区伊河大道28号。 法定代表人：李娟，公司总经理。 委托诉讼代理人：许月菲，女，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：关正一，新疆天和律师事务所律师。 被告：伊宁市金禾燕儿童娱乐服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州伊宁市伊犁河南岸新区伊河大道28号1号楼二、三层。 法定代表人：吴红燕，公司经理。 委托诉讼代理人：周晓军，上海全辉律师事务所律师。 原告伊犁昊泰物业服务有限公司（以下简称昊泰物业公司）与被告伊宁市金禾燕儿童娱乐服务有限公司（以下简称金禾燕公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告昊泰物业公司委托诉讼代理人许月菲、关正一，被告金禾燕公司委托诉讼代理人周晓军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告伊犁昊泰物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除与被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》；2．判令被告交还商铺；3．判令被告支付拖欠的租金、物业费等各项费用3,988,225元及从起诉之日起至付清时止以拖欠金额按每逾期一天5‰的违约金；4．本案涉诉费用由被告承担。事实理由：被告承租原告所属位于伊宁市伊犁河南岸新区××号××号楼××层商铺用于经营“乐8小镇全套项目”，并于2015年8月24日签订《商铺租赁合同》，2016年5月28日签订《商铺租赁合同补充协议》。原告依约履行了合同将商铺交付给被告，但被告在经营过程中尚欠租金、物业等各项费用未依约支付。 被告金禾燕公司辩称，首先，被告对原告诉请解除合同及支付拖欠租金和物业费不予认可：1．本案中合同履行的基本事实。2015年被告基于对原告第一大道商业区规划经宣传的信任，签订租赁合同，并投入近600万元开发建设“乐8小镇”。但由于原告整体商业区的配套建设迟迟未能完成，严重影响“乐8小镇”的经营并造成严重亏损。2020年至今因疫情原因未能开业经营；2．本案合同履行的过错责任。本案被告无任何过错。原告的经营管理及配套设施不完整，导致经营活动受阻，且原告在上述原因出现后，未采取任何措施，造成被告经营停止；3．本案处理的法律基础。我方要求继续履行合同，如合同确实无法履行，应当予以解除，我们要求人民法院对我们租赁房屋的装修和投入设备进行评估造价，并由双方在公平的基础上对此评估造价进行承担。 本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2015年8月24日，原告昊泰物业公司（甲方）与被告金禾燕公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：1．甲方将位于新疆伊宁市第一大道的××号楼××层的商铺出租给乙方使用；2．该商铺建筑面积约为5327.51平方米；3．乙方租赁甲方场地仅限经营“乐8小镇全套项目”，租赁场所后期如需新增经营项目外，乙方必须在甲方报备并取得甲方书面同意后方可经营；4．甲方出租该商铺的租赁期限为5年，从2016年4月30日起至2021年4月30日止；5.2016年4月30日起至2016年7月31日为免租装修期，期间不计租金，但需支付该商铺其他物业费用（包括但不限于：水电费、电话费、管理费等综合性费用，具体费用标准及交付方式于该房屋正式交付使用前由甲乙双方正式签订物业管理合同做详细约定）；6．租金起算日为2016年8月1日，甲方确定的开业日期为2016年8月1日，乙方不得以任何方式变更和延后，如因甲方原因延迟开业的，租金起算日相应顺延，甲方承担每日1500元的违约补偿；7．如因甲方原因造成乙方长期不能开业，甲方应承担乙方全部经济损失；8．该商铺租金及递增标准如下：第三年每平方每天0.8元，第四年每平方每天0.88元，第五年每平方每天0.968元；9．租赁期限内，租金支付方式：本合同签订7个工作日内以支票、电汇或者现金形式支付租金；10.2016年8月1日至2018年4月30日为免租期，但需支付该商铺其他物业费用。乙方必须于正式起租日（2018年5月1日）的半年前即2017年11月1日前一次性支付2018年5月1日至2018年10月30日（半年）租金，2018年10月30日至2019年4月30日的租金在2018年10月20日之前付清。以后年度租金按上述表内标准在每年4月20日前一次性支付每年度租金，甲方在收到租金后7个工作日内给乙方开具租赁发票；11．乙方应于本合同签署起7日内向甲方一次性交纳运营保证300,000元。运营保证金的退还：本合同期限届满，或因法律规定、合同约定提前终止合同的，乙方依约定清空并返还商铺，甲方对商铺进行验收，如乙方无欠缴租金和其他费用，且无其他违约需承担的违约金或赔偿金的，甲方在乙方返还商铺之日起7天内将运营保证金无息退还乙方；12．违约责任：乙方拖欠甲方租金及应缴费用的，每逾期一天按拖欠金额5‰支付滞纳金，拖欠超过10天，甲方有权采取停止向乙方提供有关服务及能源供应等强制措施，拖欠达30天的，甲方有权解除合同；13．由于不可抗力的原因或不可归责于双方的政府行政行为造成合同无法履行的，本合同解除，乙方依约定返还商铺后，甲方返还乙方剩余租金、营运保证金（如有余额），双方互不承担违约赔偿责任。 2016年5月28日，原告昊泰物业公司（甲方）与被告金禾燕公司（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，协议约定：双方于2015年8月24日签订的《商铺租赁合同》，甲方将伊宁市第一大道的××号楼××层的商铺出租给乙方使用经营乐8小镇项目，现经双方协商，就商铺租赁合同事宜达成补充协议如下：1．甲方于2016年5月30日前须交付该商铺于乙方装修，且须满足乙方装修施工的条件；2．甲方出租该商铺的租赁期限为5年，从2016年5月30日起至2021年5月30日止；3．免租期的延长：原合同中免租期为两年，现因甲方整体交付延期需延长乙方的免租期；4．原合同中甲方确定的开业日期为2016年8月1日，因甲方不能按期交付的原因使乙方延迟开业，甲方需按延期时间的两倍赔付延长乙方的免租期（即从2016年8月1日起算，如甲方于2016年9月1日整体完工，则需赔付乙方两个月的免租期，以此类推）；5．该商铺租金及递增标准按原合同执行；6．租金支付：乙方必须于正式起租日（根据最终的免租期确定）的6个月前一次性支付该年度租金。以后年度租金按租金标准在每年5月20日前一次性支付每年度租金，甲方在收到租金后7个工作日内给乙方开具租赁发票；7．本协议自双方签字之日起生效，本协议生效之日起为《商铺租赁合同》不可分割的组成部分，与《商铺租赁合同》具有同等法律效力，除本协议明确所作修改的条款外，原合同的其余部分完全继续有效。 合同签订后，2015年10月，广州桐梦投资管理有限公司作为乙方和被告签订《合作协议》，并给被告出具授权书，就其自有品牌“乐8小镇”授权被告在新疆伊宁市伊河南岸第一大道的儿童职业体验乐园中使用。 2016年10月14日，被告给原告出具《公函》，载明：“我公司乐8小镇于10月1日已具备开业条件，并于十一前招聘一批员工培训入岗，但因贵公司整体楼盘一期消防未完成验收及××号楼门前地坪未施工完毕，使乐8小镇无法在十一正常试营业。但是我公司在十一前开业准备、招聘、培训、发放人员工资等已造成极大经济损失，且现在留有一批长期聘用的员工需按月发放工资。现特致函贵公司，请贵公司加快一次消防报审的进度，1号楼室外地面的施工进度，以尽快使乐8小镇开业”。 2016年11月29日，伊宁市公安消防大队就“伊宁市第一大道商业广场××号至××号商业楼建设工程”出具建设工程竣工验收消防备案凭证。 合同履行过程中，被告共向原告交纳三笔费用：1.2015年11月3日交纳运营保证金300,000元；2.2017年4月6日交纳2017年1月至2017年6月的物业费159,390元；3．支付暖气费100,000元。 庭审期间，原告明确其诉求中相关费用的计算方式：一、租赁费：1．装修免租期2016年4月30日至2016年7月31日（共计3个月）；2．免租期：2016年8月1日至2018年4月30日（共计21个月）；3．因甲方延期交付4个月，乙方按合同约定甲方需双倍赔付乙方，即现免租期为：2016年8月1日至2018年12月30日（29个月）；4．被告应缴纳的租金为：2019年1月1日至2021年2月28日，扣除疫情期2020年2月1日至2020年2月28日、2020年8月1日至2020年8月30日，共两个月，减免租赁费8500元，故被告应缴纳的租金为5312.97平方米＊0.8元＊785天-8500元=3,328,045元。被告对1、2、3项免租期无异议，对第4项租赁费起算有异议，认为从2019年1月1日至2020年1月1日为实际使用期限，从2020年1月下旬至今一直为疫情期间未营业，属不可抗力，该费用不应由被告单方承担。二、物业费：1.2016年4月30日至2017年4月29日（已交）；2.2017年5月1日至2021年2月28日（46个月未交）；3．疫情期：2020年2月1日至2020年2月28日、2020年8月1日至2020年8月30日（2个月）减免物业费23,377元，故被告应缴纳的物业费为5312.97平方米＊2.2元＊46个月-23,377元=514,295元。被告对物业费计算方式无异议，但认为截止日期应为2020年1月1日，此后被告再无使用租赁物，不应当承担相应的物业费用。三、暖气费：5312.97平方米＊17.8元＊2（2018年至2020年）=245,885元。被告认可拖欠两年的暖气费。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定履行自己的义务。 本案争议的焦点：一、关于案涉《商铺租赁合同》应否解除的问题。首先，从解除权而言，合同约定被告欠付租金等相关费用超过约定期限的，原告有权解除合同。本案中，被告未及时支付租金是事实，但本案是系对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件。疫情防控措施虽然不会导致租赁合同不能履行，但疫情防控措施确实会导致被告经营资金周转困难或营业收入明显减少，现被告不同意解除合同，原告以被告未按期支付租金为由主张解除合同理由不充分。其次，就本案而言，被告开办的是游乐园，场内许多设备系根据房屋结构量身打造，如解除合同，这些设备拆除后几乎无任何利用价值，既造成双方当事人无谓损失，又浪费社会财富；若不解除合同，场内设备尚可加以利用，且不影响当事人就其损失主张权利，故对原告主张解除合同的诉求本院不予支持。 二、原告主张的相关费用是否应当减免。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。首先，在合同履行初期，因原告的消防等配套设施不到位，导致被告无法正常开业及经营，造成一定的损失，亦导致租金的迟延支付；其次，自2020年1月下旬起发生新冠肺炎疫情原因，根据相关法律规定，因疫情期间租赁合同一方无法实际经营而不能履行合同的，依据公平原则及影响可以部分或全部免除责任。被告辩称其因疫情影响至今未能营业，虽未提供其至今未营业均系疫情原因导致的相应证据，但因新冠肺炎疫情采取防控措施实际不仅仅是原告同意减免的两个月，且被告经营的又系游乐场，疫情防控对游乐场所的重新开业和经营要求比较严格，也是被告至今未能营业的一部分原因，故全额支付此期间的费用对被告有失公平。综上，基于利益平衡和公平原则，综合考虑本案的相关事实，对于原告主张的租金，本院酌情予以减少，以弥补被告的相关损失，现被告拖欠原告的租金为3,328,045元，本院酌定由被告承担80%即2,662,436元。 关于物业费，在疫情期间，政府规定针对的普遍是娱乐业等涉及群众聚集性的行业，严格控制企业复工复产也是为了控制人员流动，然而这些管控措施对于物业管理服务不仅不会限制，反而更加凸显物业服务作用。疫情防控期间，各场所的物业人员除常规物业服务外，还要负责清洁消毒、体温测量等一线疫情防控工作。因此，承租人应如约履行物业合同，不论是否及时复工，是否被减免租金，除物业方主动减免物业费外，承租人不能以疫情为由拒付物业费。且本案原告已主动同意减免被告疫情期间的2个月物业费，故对原告主张的物业费514,295元本院予以支持。 对原告主张的两年（2018年至2020年）暖气费245,885元，依据原告的计算方式5312.97平方米＊17.8元＊2（2018年至2020年）应为189,141.73元，故其计算为245,885元，系计算结论有误。现被告对拖欠两年的暖气费无异议，故本院对两年的暖气费189,141.73元予以支持。 约定的违约金低于或高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加或减少。现原告主张从起诉之日，即2020年9月7日至付清时止，以拖欠金额按每逾期一天5‰的违约金。被告认为违约金过高，请求调整。原告也未能提供其实际损失，故本院调整违约金为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。 疫情的发生不可避免地对合同的履行产生不利影响，双方应互敬互谅，加大沟通协商力度。在合同继续履行的过程中，双方可以按照公平和诚实信用原则，采取变更合同条款或签订补充协议等补救措施，从而最大限度地减少自身损失。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百九十条、第五百八十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告伊宁市金禾燕儿童娱乐服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告伊犁昊泰物业服务有限公司租赁费2,662,436元（2019年1月1日至2021年2月28日）； 二、被告伊宁市金禾燕儿童娱乐服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告伊犁昊泰物业服务有限公司物业费514,295元（2017年5月1日至2021年2月28日）； 三、被告伊宁市金禾燕儿童娱乐服务有限公司于判决生效之日起十日内支付原告伊犁昊泰物业服务有限公司暖气费189,141.73元（2018年至2020年）； 四、被告伊宁市金禾燕儿童娱乐服务有限公司支付原告伊犁昊泰物业服务有限公司自2020年9月7日起至实际付清之日以3,365,872.73元为基数的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）； 五、驳回原告伊犁昊泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38,705.8元，减半收取计19,352.9元，由原告伊犁昊泰物业服务有限公司负担3020元，被告伊宁市金禾燕儿童娱乐服务有限公司负担16,332.9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审判员  李晓燕 二〇二一年三月二十九日 书记员  潘梦君