四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终201号 上诉人（原审被告）：童淇，男，1990年7月2日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：邵成建，四川怀志律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川金广源商业管理有限公司，住所地四川省眉山市东坡区二环东路与环湖路东延段交汇处。 法定代表人：陈彦兵，该公司综合部经理。 委托诉讼代理人：范毅洪，四川达宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁娟，四川达宽律师事务所律师。 上诉人童淇因与被上诉人四川金广源商业管理有限公司（以下简称：“金广源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院(2020)川1402民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 童淇上诉请求：撤销本案一审判决，将本案发回重审。事实和理由：案涉租赁物2020年1月1日至6月30日的租金为102600元，商业管理费应为56700元；违约金明显过高，根据双方合同约定，该违约金是针对上诉人逾期支付租金而应承担的违约责任，一审认定违约金按500元/天计算，对上诉人有失公平；疫情期间因防控要求，商铺不允许开放，有四个月无法经营，故其间的租金应免除；被上诉人已要求上诉人承担违约责任，故履约保证金37800元应作相应扣减。 金广源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 金广源公司向一审法院起诉请求：一、判令解除金广源公司和童淇于2018年9月20日签订的《商铺租赁合同》；二、判令童淇立即向金广源公司支付租金113400元、商业管理费83400元（租金和商业管理费暂计至2020年6月30日，之后按《商铺租赁合同》约定标准计算至合同解除之日）；三、判令童淇立即向金广源公司支付违约金198450元（从2019年12月1日起暂计至2020年6月30日，之后按945元／天标准计算至租金支付完毕止）；四、判令童淇立即腾退位于四川省眉山市东坡区××街××号楼××层××商铺并交付金广源公司，若童淇逾期腾退的，从合同解除之日后的第十日起按1890元／天标准向金广源公司支付房屋占有使用费直至商铺腾退完毕止；五、判令童淇向金广源公司支付因本案而导致的金广源公司支出的律师费2万元；六、本案诉讼费、财产保全费由童淇承担。 一审法院认定事实：2018年9月20日，金广源公司（甲方）与童淇（乙方）签订《商铺租赁合同》。双方在该合同中约定：甲方将位于四川省眉山市东坡区××街××号楼××层××商铺租赁给乙方，商铺建筑面积为1350平方米，乙方承租用于经营儿童游乐场，商铺租赁期限自2019年1月1日起至2023年9月30日止；本合同项下租赁期限内，租赁履约保证金为151200元，在2019年1月1日正式计租时，113400元履约保证金予以抵扣，剩余的37800元履约保证金在租赁期限届满或租赁合同解除、终止时，乙方缴清所有费用、扣除全部违约金（乙方若有违约），办理完交接手续、确保租赁商铺完好后，甲方一次性无息退还乙方，如乙方未按合同履约，则37800元保证金不予退还。租金计算方式为：2019年1月1日至2019年12月31日，租金单价为7元／月／㎡，年租金为113400元，2020年1月1日至2020年12月31日，租金单价为14元／月／㎡，月租金为18900元……。租金支付方式为：首年租金在2019年1月1日前缴清，后续租金乙方须提前一个月支付下一季度租金，逾期支付的甲方有权向乙方收取违约金，每逾期一天，违约金按月租金的5%收取，如超过约定时间五个工作日未支付，甲方有权没收全部履约保证金，终止合同并收回房屋，同时要求乙方按照第十三条第1款约定的标准支付房屋占用费。商业管理公司为甲方，商业管理费为：单价为7元／月／㎡，每年度113400元，按季度付。合同有限期届满或者提前终止、解除，乙方应在期限届满或终止后10日内搬离属于乙方所有的该商铺内可移动的物品，并做好场地清理，装修及固定添附物务归甲方所有，如乙方逾期搬离，应每日按当期月租金10%标准向甲方支付占用费。合同签订后，童淇缴纳了2019年度租金113400元及履约保证金37800元，并陆续缴纳2019年两季度的商业管理费。之后，童淇未按期缴纳租金及商业管理费，金广源公司于2019年12月14日向童淇发出缴费通知书，并于2019年12月24日再次向童淇发出缴费的函，同意童淇在2019年12月31日前缴清2020年第一季度租金56700元，2019年第三季度、第四季度商业管理费共计56700元，在2019年12月31日前可以先支付30000元。2020年5月8日，金广源公司再次向童淇发出《告知书》。该《告知书》载明：“你方需在2019年9月1日前支付2019年10月1日至2019年12月31日支付的剩余商业管理费26700元，需在2019年12月1日前支付2020年1月1日至2020年3月31日的租金56700元，2020年1月1日至2020年3月31日的商业管理费28350元，需在2020年3月1日前支付2020年4月1日至2020年6月30日支付的租金56700元，2020年4月1日至2020年6月30日的商业管理费28350元，你方已经严重违约且产生违约金，再次通知你方务必于2020年5月31日前支付前述费用及违约金，否则我司将按租赁合同约定于2020年6月1日解除租赁合同。”金广源公司将该告知书向童淇进行了邮寄，童淇拒收。2020年6月12日,金广源公司工作人员将该告知书通过微信（庭审查明：对方微信号与本院送达童淇起诉状副本的微信号一致）发送给童淇。同年6月19日，金广源公司工作人员通过微信将一份律师函发送给童淇。该律师函载明：双方签订的《商铺租赁合同》于2020年6月1日解除，再次通知童淇于2020年6月30日前腾退房屋，否则应该支付房屋占用费。之后，童淇未履行缴纳租金和商业管理费的义务，也未腾退房屋。 另查明，金广源公司因本案诉讼委托了四川达宽律师事务所律师鲁娟、范毅洪，并支付了律师费20000元。 一审法院认为，金广源公司、童淇签订的《商铺租赁合同》合法有效，是当事人真实意思表示，各方应该按照合同约定履行相应的义务。童淇向金广源公司承租案涉商铺，应该按约履行支付租金和商业管理费的义务。按照合同约定，童淇应该提前一个月支付下一季度的租金并于每一季度支付一次商业管理费，童淇向金广源公司支付了2019年度的租金和部分商业管理费后未再支付2020年度租金及商业管理费，构成违约，应承担相关的违约责任，童淇应该向金广源公司支付所欠租金及商业管理费，同时按照合同约定，逾期支付违约金超过五个工作日的，金广源公司有权没收全部履约保证金，终止合同并收回房屋，并要求童淇支付逾期支付租金的违约金，故金广源公司诉请解除合同并要求童淇支付所欠租金、商业管理费、违约金，符合合同约定和法律规定，予以支持。根据查明的事实，金广源公司已于2020年6月12日将解除合同的告知书送达给童淇，童淇未提出异议，一审法院确认案涉的租赁合同于2020年6月12日解除。金广源公司诉请童淇所欠的租金和商业管理费计算至2020年6月12日分别为102060元、77730元。金广源公司主张违约金每天按月租金的5%即945元计算，一审法院认为，该违约金计算方式明显畸高，依法调整为500元／天，从2019年12月1日起计算至租金付清之日止。合同解除后，金广源公司要求童淇于2020年6月30日前腾退案涉商铺，童淇继续占用，金广源公司诉请童淇腾退案涉商铺并支付房屋占用费，符合法律规定，予以支持。关于房屋占用费的计算问题，金广源公司主张每天按当期月租金10%即1890元计算，一审法院参照案涉商铺的实际租金及商业地段，依法调整为按630元／天从2020年7月1日计算。金广源公司为实现债权提起本案诉讼并支付了律师代理费20000元，金广源公司主张童淇承担该律师费，符合双方合同约定及法律规定，予以支持。童淇经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应承担相应的不利后果。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、金广源公司与童淇于2018年9月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月12日解除；二、童淇于本判决生效之日起二十日内支付金广源公司租金102060元，商业管理费77730元；三、童淇于本判决生效之日起二十日内向金广源公司支付违约金（违约金计算方式：从2019年12月1日起按500元／天计算至租金付清之日止）；四、童淇于本判决生效之日起二十日内腾退其承租的位于眉山市东坡区××街××号××层商铺并交付给金广源公司；五、童淇于本判决生效之日起二十日内向金广源公司支付房屋占用费（房屋占用费计算方式：从2020年7月1日起按630元／天的标准计算至腾退之日止）；六、童淇于本判决生效之日起二十日内支付金广源公司律师费20000元；七、驳回金广源公司的其他诉讼请求。如童淇未按本判决确定的给付之日履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3614元、财产保全费2596元，由童淇负担。 二审中，双方当事人没有提供新的证据。 二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，二审中，双方当事人争议的焦点为：一、上诉人是否应当向被上诉人支付租金102060元和商业管理费77730元；二、上诉人是否应当向被上诉人支付从2019年12月1日起按500元/天的标准计算至租金付清之日止的违约金；三、疫情期间案涉租金和商业管理费用被上诉人是否应当向上诉人收取；四、案涉37800元履约保证金被上诉人是否应当向上诉人退还。 关于焦点一。根据诉讼双方所签订的《商铺租赁合同》的约定，2019年度的租金标准为7元/月/㎡，年租金为113400元，2020年度的租金标准为14元/月/㎡，月租金为18900元，商业管理费为7元/月/㎡，每年113400元。且一审也已查明，上诉人尚欠付被上诉人2019年度两季度的商业管理费及2020年两季度的租金和商业管理费，对此诉讼双方均无异议。因此，一审法院判决上诉人支付被上诉人欠付的租金102060元和商业管理费77730元并无不当。 关于焦点二。根据诉讼双方的合同约定，上诉人逾期支付租金，被上诉人有权收取违约金，每逾期一天，违约金按月租金的5%收取。以此为标准，被上诉人于一审中主张上诉人违约金每天应按月租金的5%即945元计算，一审法院认为该违约金计算方式明显畸高，故调整为500元/天从2019年12月1日起计算至租金付清之日止。二审中，上诉人主张违约金按500元/天计算明显过高，有违公平原则。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，违约金数额调整应当以实际损失为基础，综合衡量合同履行情况、当事人过错、预期利益等多个因素。本案中，上诉人逾期支付租金对被上诉人造成的损失应为资金占用损失，本院将此酌定为以一年期贷款市场报价利率上浮30%为标准从2019年12月1日起计算至租金付清时止的利息，上诉人应按此支付违约金。 关于焦点三。根据诉讼双方的合同约定，上诉人应提前一个月支付下一季度的租金。基于此，上诉人应予2019年12月31日前缴清2020年第一季度的租金，届时于眉山市范围内，商业经营尚未受到疫情的影响，而上诉人已经出现欠付租金的违约行为，故难以认定上诉人欠付租金系受疫情影响。因此，对上诉人免除疫情期间租金的主张，不予支持。 关于焦点四：根据诉讼双方的合同约定，上诉人逾期支付租金，被上诉人有权向上诉人收取违约金，每逾期一天，违约金按月租金的5%收取，如超过约定时间五个工作日未支付，被上诉人有权没收全部履约保证金，终止合同并收回房屋，同时要求上诉人按照第十三条第一款约定的标准支付房屋占用费。在法律上，履约保证金的性质是履约担保，即其目的在于担保合同的履行，与我国担保法上规定的保证、抵押、质押、留置、定金等担保方式具有同等效力。根据《民法通则》第一百一十二条第一款“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”之规定，合同双方可以约定损失赔偿的具体数额，也可以约定计算方式，但赔偿责任的范围以受损一方的损失为限。基于此，本案当事人约定的履约保证金具有违约金的性质，应当与被上诉人遭受的损失相当，与违约金不可重复适用。因此，在被上诉人主张了违约金作为损害赔偿的情况下，依照双方合同约定，被上诉人应当向上诉人退还案涉37800元的履约保证金。 综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律存有不当，判决有误，依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2910号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项、第七项； 二、变更四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2910号民事判决第三项为：童淇于本判决生效之日起二十日内向四川金广源商业管理有限公司支付违约金（违约金计算方式：以欠付租金102060元为基数，从2019年12月1日按一年期贷款市场报价利率上浮30%为标准计算至租金付清时止的利息）； 三、四川金广源商业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内向童淇退还履约保证金37800元。 一审案件受理费减半收取3614元、财产保全费2596元，合计6210元，由童淇负担5307元，由四川金广源商业管理有限公司负担903元；二审案件受理元7228元，由童淇负担5421元，由四川金广源商业管理有限公司负担1807元。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二一年三月三十日 书记员  潘文竹