广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0305民初160号 原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路**彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。 法定代表人：昌荣，副总裁。 委托诉讼代理人：高小婷，女，1983年10月1日生，汉族，深圳市彩生活物业管理有限公司人事部经理，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：粟勤生，广西桂三力律师事务所律师。 被告：桂林祺昌置业发展有限公司，住所，住所地：桂林市七星区穿山东路**碧水康城会所及办公楼****房社会信用代码：91450300MA5K9R6D1J。 法定代表人：宾泽苍，总经理。 委托诉讼代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐学东，广西君健律师事务所实习律师。 原告深圳市彩生活物业管理有限公司诉被告桂林祺昌置业发展有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人高小婷、粟勤生，被告的委托诉讼代理人蒋贤杰、唐学东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告于2019年9月10日向原告发出的《解除合同告知函》不具有解除合同效力，原告继续履行双方于2016年9月21日签订的《棠棣之华前期物业服务合同》；2.确认被告于2020年11月4日被告向原告发出的《限期撤场告知函》无效，原告继续履行双方于2016年9月21日签订的《棠棣之华前期物业服务合同》；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告通过招投标于2016年9月21日签订《棠棣之华前期物业服务合同》。合同第二十八条约定“本合同的履行期限为5年或自本物业正式入伙之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止”。第二十九条约定“有以下情形之一的，可以提前解除本合同：1.物业项目因拆迁等原因灭失；2.因不可抗因素致使物业服务合同无法正常履行；3.乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务，经甲方、超过半数业主或业主大会决定解除合同；4.二分之一业主不履行本合同的约定，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解合同。”第三十八条约定“本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人及其他缴费义务人业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但业主应当承担连带责任。”合同还约定了双方权利义务、服务范围标准等内容。合同签订后，原告接管小区并一直按照约定给小区提供相应的物业管理服务，但被告于2019年9月10日向原告发出《解除合同告知函》，以原告服务存在瑕疵等理由单方面提出解除合同，函件中称“…现向贵司告知：我司正式通知解除与贵司签订的合同/协议，请贵司收到函件7个工作日内启动解除合作的程序，按照合同约定做好交接期间物业服务工作。特此函告，盼函复”。原告收到该解除函后于2019年9月18日向被告发出《关于解除合同告知函的回函》，对小区管理中存在的问题逐项进行了原因分析并提出了针对性的整改措施。被告在收到原告回函后，接受了原告意见和工作计划，继续与原告协调和对接各项小区管理服务业务，并陆续要求原告接管后续竣工物业、双方又恢复到正常的合同关系。但到2020年11月4日被告突然向原告发出一份《限期撤场告知函》称“我司于2019年9月10日函告贵司解除贵我双方的上述物业管理合同。基于贵司撤场需要时间，且贵司依法对我方提出解除合同享有的异议期，我 3 司在随后的至少三个月的时间内并未强制清场。此后，因疫情影响拖延了合同解除后相关事务的推进，贵司再次对服务质量进行承诺仍然无法兑现，我司向贵司提出调整服务范围以便分步撤场的主张贵司也未同意，现业主声载道、投诉居高不下，已经严重影响我司经营。现正告贵司：限定贵司于2020年11月30日前撤场，并请在撤场日前将我司原交付给贵司的物业管理用房、资料、设施设备，以及提供物业服务期间新掌握的业主资料、公共物业资料、设施设备等交还我司，请贵司在交接期间保持小区物业正常、有序开展及文明交接，做到遵纪守法”，在原告依法对该函件提出异议时，2020年11月7日，被告公然在小区向业主发出一份《告示》，称“物业公司在履行合同过程中存在严重违约行为，物业服务质量低下，小区住户被盗经常性发生却无防范改进措施，小区业主生命财产安全受到重大威胁，与物业服务合同约定的标准相差甚远，达不到应有的服务水平。尽管我司多次以口头、书面、会议、函件等形式，向其提出限期整改要求，给过解除物业服务合同的通知。但此后因疫情等因素影响，彩生活物业公司仍然提供本小区物业服务，其也多次作出整改承诺，但至今未达到合同约定的服务标准，导致广大业主怨声载道、投诉居高不下，多次联名向我司投诉，要求加快更换物业公司。鉴于上述情况，为向业主提供合格、优质的物业服务，匹配小区定位，营造一个和谐美好的居住环境，现面向全体业主发出此通告：限定深圳市彩生活物业管理有限公司/桂林分公司及其所有物业人员于11月30日0时前撤离本小区，公示日至11月29日。由我司与彩生活物业公司做好工作、办公物资、业主资料等交接，并另行选聘物业公司进驻”。原告认为，被告在合同没有到期且合同履行没有达到约定解除条件下单方面解除合同的行为构成严重违约。同时，涉案小区总户数共4208户，2018年1月31日首期房屋正式交付，截止到2019年9月10日共交付房屋2622户，截止到2020年11月4日共交付房屋3334户，无论是第一次发出解除函还是第二次要求撤出函时，被告在小区拥有的物业产权专有面积占比均已低于1/2，已经不具备单独评价小区前期物业服务质量的资格。而且，原告与每个收房的单个业主都另行签订有“《棠棣之华前期物业管理协议》”，小区过半数业主都与原告形成了实质上的前期物业服务合同关系。基于此事实，根据 4 《民法典》、《物权法》、《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》关于“选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定”和《合同法》关于合同解除和变更等相关法律规定，未经过小区广大业主通过业主大会会议达到法定比例参与表决和同意，被告不具备代表全体业主单方解除前期物业服务合同的法律主体资格，也不具备重新选聘前期物业服务企业的法律主体资格。综上，被告在不具备法律主体资格情形下单方面解除前期物业服务合同的行为严重违反合同约定且严重违反解聘和选聘前期物业企业法定程序，侵害了原告及广大小区业主的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1.棠棣之华前期物业服务合同，证明原、被告双方签订的前期物业服务合同内容。2.棠棣之华前期物业管理协议，证明原告与小区每个入住业主都单独签订的前期物业服务协议，暂举其中1户，其余入住业主协议内容相同。3.解除合同告知函，证明被告违法解除前期物业服务合同。4.关于解除合同告知函的回函，证明原告就被告违法解除前期物业服务合同提出异议。5.工作联系函（关于11、12栋整体移交工作联系函），证明被告于2019年11月19日发函通知原告接收11、12栋物业管理服务工作。6.工作联系函（关于6栋公寓移交及验收工作函），证明被告于2020年8月28日发函通知原告接收6栋公寓物业管理服务工作。7.工作联系函签收确认表（2020年7月24日-2020年11月20日），证明原、被告于2020年7月24日-2020年11月20日一直保持正常的合同关系。8.工作联系函，证明被告于2020年9月30日发函与原告协商商铺、商业街等区域的物业管理事宜。9.工作联系函（关于商铺、商业街管理的回复函），证明原告复函不同意移交商铺、商业街等区域的物业管理。10.限期撤场告知函，证明被告单方面通知原告退出小区物业管理。11.告示，证明被告单方面通知原告退出小区物业管理并拟另行选聘新前期物业服务企业。当庭提供的证据有：12.工作联系函（关于商住10-2栋物业服务工作函），证明被告于2020年12月15日发函通知原告接收10- 5 2栋商住小区物业服务工作。13.工作联系函（关于13栋、15栋承接查验工作联系函），证明被告于2021年2月20日发函通知原告接收13、15栋物业承接查验服务工作。 被告辩称，一、原告提供的物业服务未达到双方签订的《棠棣之华前期物业服务合同》及其补充协议（下称案涉合同）约定的物业服务质量标准，在被告催告后仍然没有整改到位，已经达到严重的程度，符合合同约定的解除条件。二、被告解除案涉合同是依据合同约定，是依约解除，而非依据物业管理方面的法律规定依法解除。原告诉称被告解除案涉合同不符合物业管理方面的法律依据错误。三、物业管理方面的法律法规并未明确禁止建设单位解除前期物业管理合同。相反，《广西壮族自治区物业管理条例》第二十五、二十七条明确，前期物业服务合同必须明确解除合同的条件，前期物业服务企业退出物业服务的条件之一就是物业服务合同的解除。被告依约解除案涉合同符合法律法规的规定，并不排斥、影响业委会或业主大会行使选聘、解聘物业服务企业的权利。四、案涉合同早在2019年9月已经解除，原告超过法定异议期提起本案诉讼依法不应支持。 被告对其辩称在举证期限内提供的证据有：1.《棠棣之华前期物业服务合同》及其相关协议，证明①双方签订的合同第二十九条、第三十三条明确约定了，原告未达约定服务标准时被告享有合同解除权；②双方对物业服务的质量约定了标准。2.2019年6月26日棠棣之华物业管理会议签到表、照片、会议纪要、解除合同告知函，证明①双方就原告服务达不到约定标准专门召开会议沟通，原告承诺限期整改达标否则解除合同；②原告未能如约整改到位，被告于2019年9月10日通知解除合同。3.业主诉求记录单，证明业主对原告的物业服务长期不满意，原告的服务长期达不到约定标准。4.原告承诺书、业主投诉书、限期撤场告知函，证明原告屡次承诺都未能达到导致业主联名投诉，原告应当立即撤场。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据质证意见为：因证据1无原件，对其真实性不清楚。证据2的真实性不清楚，与本案无关联。证据3的三性认可，不认可证明内容，恰恰证明原告收到了被告解除合同的通知。证据4被告并未签收，不认可其真实性。证据5-9的真实性均认可，双方合同解除后，没有新的物业企业提供服务前仍由原告按原合同提供 6 服务，不视为双方继续履行原合同。证据10、11的真实性认可。证据12、13的真实性认可，但是该两份工作函没有明确双方继续履行合同或是对原解除合同的事实做否定，只因说明在未有新的企业提供物业服务之前，原告未撤场之前，仍然由原告暂时提供物业服务。 原告对被告提供的证据质证意见为：证据1与原告提交的证据一致，对其真实性、合法性均认可。证据2中会议签到表、照片和会议纪要材料的真实性认可，但没有关联性，原告参会人员并没有做出任何表示，只能证明参会，被告单方制作的会议纪要不代表原告认可会议纪要的内容。解除合同告知函真实性及证明内容认可。证据3的真实性不认可，该证据逻辑混乱，故不认可其真实性。李云艳是否是业主本人签名不清楚，第30-37页均不认可其三性，因为字迹雷同，并没有受理人签名，完全是批量、突击、单方面制作的诉求记录，记录单上的客户诉求内容全部都是电脑打印的，所以被告所提交的证据3的业主诉求记录单三性均不认可。证据4原告承诺书的真实性认可，上面载明承诺2020年12月30日之前全面提升服务质量，且该承诺书还能证明原告一直在2020年7月时，双方还保持密切的工作业务联系。业主诉求书不予认可，无法确定签名的人是否业主本人。限期撤场告知函的三性均认可。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据及庭审记录，本院确认以下法律事实：2016年9月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份棠棣之华前期物业服务合同，约定：乙方为甲方开发的棠棣之华项目提供前期物业管理服务，乙方提供的物业服务应达到约定的标准；本合同的履行期限为5年或自本物业正式入伙之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；有以下情形之一的，可以提前解除本合同：1.物业项目因拆迁等原因灭失；2.因不可抗因素致使物业服务合同无法正常履行；3.乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务，经甲方、超过半数业主或业主大会决定解除合同；4 7 .二分之一业主不履行本合同的约定，致使物业管理活动无法正常开展，乙方要求提前解合同；乙方违反规定，未达到物业服务质量约定标准或目标的，甲方或物业所有人有权要求乙方限期改正，乙方应积极配合并在期限内完成整改，逾期未整改造成损失的，由乙方承担损失，情节严重的甲方、物业使用人有权单方面解除合同并不承担因此产生的责任。合同签订后，原告接管案涉小区并提供相应的物业管理服务。2019年6月26日，因被告认为原告提供的物业服务存在严重质量问题，故与原告召开了棠棣之华物业服务管理会议，针对原告提供的物业服务存在的问题进行了汇总，其中问题有：未增设中班班次业务接待时间、业主诉求不处理、管理人员对各岗位监管督查不到位、2018年及2019年上半年未履行每年四次提供两种以上特约服务和便民服务、对业主私自建阁楼搭建阳光棚违规装修等监管不善、公共区域问题长时间无人处理、业主入户门锁被撬家中被盗的安全问题、服务及维修滞后等，因此，被告要求原告针对所有问题限期整改，整改期限自2019年6月27日至7月16日（20天），如未能达到服务标准，双方友好解除合作关系。在整改期过后，被告认为原告提供的物业服务仍未达到合同约定之标准，遂于2019年9月10日向原告发出解除合同告知函，以原告服务存在违约、服务与约定的质量和标准相差甚远、相关整改未完成等理由提出解除合同，告知原告在收到函件7个工作日内启动解除合作的程序，按照合同约定做好交接期间物业服务工作。原告收到前述解除函后于2019年9月18日向被告发出关于解除合同告知函的回函，对小区管理中存在的问题进行了原因分析并提出了相关整改措施。此后至今，双方并未办理交接手续，原告继续在涉案小区提供物业服务，并根据被告的要求，为被告新近建设完成交付使用的房产提供物业服务。2020年11月4日，被告向原告发出限期撤场告知函，载明（节选）：自贵方接管我司开发的棠棣之华项目物业服务以来，贵方履行合同过程中存在严重违约行为，物业服务质量和标准地下，与物业服务合同约定的质量和标准相差甚远；业主投诉量巨大，严重影响我司的品牌形象，且于2019年6月26日召开专题整改会议，贵司承诺在2019年7月16日整改完成，但直至2019年9月依旧未达到合同约定服务等标准。我司于2019年9月10日函告贵司解除贵我双方的上述物业管理合 8 同。基于贵司撤场需要时间，且贵司依法对我方提出解除合同享有的异议期，我司在随后的至少三个月的时间内并未强制清场。此后，因疫情影响拖延了合同解除后相关事务的推进，贵司再次对服务质量进行承诺仍然无法兑现，现正告贵司：限定贵司于2020年11月30日前撤场，并在撤场日前将我司原交付给贵司的物业管理用房、资料、设施设备，以及提供物业服务期间新掌握的业主资料、公共物业资料、设施设备等交还我司。原告认为，无论是被告第一次发出解除函还是第二次要求撤出函时，其在小区拥有的物业产权专有面积占比均已低于1/2，已经不具备单独评价小区前期物业服务质量的资格，其提出的解除前期物业服务合同的行为违反了法定程序，故诉至本院提出前述请求。 本院认为，原、被告双方订立的棠棣之华前期物业服务合同是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效。在合同履行过程中，因原告提供物业服务存在诸多问题，双方对此进行了沟通，并于2019年6月26日形成了会议纪要，原告承诺对存在的问题进行整改。此后至2019年9月10日，被告向原告发出解除合同告知函，原告对此作出了复函，并在复函中称就相关问题继续整改。从以上事实可以看出，2019年6月26日双方形成会议纪要后，在整改期届满后，原告并未就物业服务中存在的问题全部整改完毕，仍然存在违约的情况。由此，被告向原告发出解除合同告知函符合双方合同约定的“有以下情形之一的，可以提前解除本合同：……3.乙方严重违反本合同约定，不按本合同履行义务，经甲方、超过半数业主或业主大会决定解除合同”合同解除条件，从该条约定的文义理解，行使合同解除权的主体包括了被告、超过半数业主、业主大会，故被告在原告违约的情形下依法向原告发出解除合同告知函未超出合同约定。原告主张被告应当依法履行召开业主大会等义务，由相应的全体业主依法确定是否聘用原告，如未照办，即属非法的意见，因《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》中有关前期物业管理完成后成立业主大会选聘物业服务企业的规定属于管理性的规定，被告如涉嫌违法，应由相关行政主管部门依法处理，以此否定原、被告所签合同效力以及被告根据合同约定发出的要约的效力，法律依据不足，也与原告根据上述前期物业管理合同继续提供物业服务的行为冲突 9 ，故本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”之规定，自原告收到被告发出的解除合同告知函时，双方订立的棠棣之华前期物业服务合同即告解除。原告如对该通知有异议，应当按照前述法律规定寻求救济。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定“当事人对 合同法 第 九十六条 、第 九十九条 规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，在双方并未约定异议期的情况下，原告理应在三个月内主张权利，自2019年9月10日至原告提起本案告诉之日已远超三个月，故原告要求确认被告于2019年9月10日发出的解除合同告知函不具有解除合同效力的诉讼请求与原告曾经存在违约行为的事实相悖且于法无据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”如前所述，被告于2019年9月10日向原告发出解除合同告知函，原告已经收悉，故双方订立的《棠棣之华前期物业服务合同》已于解除合同要约到达原告时解除。合同解除后，被告并未及时与原告办理交接手续，而是继续要求原告提供物业服务，原告对此亦予以认可，继续提供物业服务至今，至此，原、被告便形成了事实上的物业服务关系，如何处理，原、被告可以依合法途径解决。至于被告于2020年11月4日向原告发出的限期撤场告知函，此系被告依自主意愿向原告发出离场及办理交接的通知，反映的是被告要求原告履行行为，并无涉及合同的解除，其外观形式上也无违法之处。而被告的此项通知要求，原告已经表达了相应的反对意见，至此双方的意思表示交流已经完成，被告发出的限期撤场告知函在原告收悉并已明确表示反对的情况下已完成其作用，故原告要求确认其无效 10 既无法律依据，也无实际意义，本院对原告此项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费100元（原告已预付本院50元，还需补交50元），由原告深圳市彩生活物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长 秦 斌 人民陪审员 赵 梅 人民陪审员 马征芬 二〇二一年三月三十日 法官 助理 文瀛杰 11 书记员李捷