江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0921民初1997号原告（反诉被告）：刘贵国，男，1979年1月15日出生，汉族，居民，住响水县经济开发区。原告：陈春红，女，1981年3月6日出生，汉族，居民，住响水县经济开发区。两原告的共同委托诉讼代理人：翟树生，响水县城东法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:刘永军,男,1968年10月4日出生,汉族，居民，住响水县开发区。被告:梁秀霞,女,1968年7月12日出生,汉族，教师，住响水县开发区。刘贵国、陈春红与刘永军、梁秀霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。刘贵国及刘贵国、陈春红的共同委托诉讼代理人翟树生，刘永军到庭参加诉讼，被告梁秀霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘贵国、陈春红向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告按约履行协助原告办理房屋产权证及土地使用证过户手续的义务；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其第一项诉讼请求为要求被告协助办理响水县开发区金兰路西侧房屋（产权证号XJ00020，自西向东第四、五间）产权证及土地使用证过户手续。事实和理由：2015年3月17日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定两被告将其所有的位于响水县开发区响陈路和谐路西原文尧福利铸造厂厂房二间和院内钢结构大棚及院内周边权属土地出售给原告，总价款为668800元，订立协议时原告给付328800元，尚欠34万元于2015年6月9日支付完毕。当时，被告向原告口头承诺在2015年年底前协助原告办理过户手续，至今未办理。被告（反诉原告）刘永军辩称，原被告签订的协议仅仅是预售协议，不包括地产买卖，且房屋买卖协议未进行网签和预告登记。原告诉称的房产和土地分属于原告和文尧福利铸造厂，不具备过户条件，该买卖协议上厂房两间属于原告所有，但是土地是文尧铸造厂的。院内钢结构大棚为违章建筑。原告曾多次到房管部门办理过户，但是房管部门均未予受理。我没有违约，如果原告要求我退还房款，我也同意。另我提出反诉，要求原告返还我编号为XJ00020号产权证一本。被告梁秀霞未作答辩。反诉被告刘贵国辩称，房屋不动产权证不应给刘永军，房屋已被我买下，刘永军应协助配合我们过户。经审理查明，刘贵国与陈春红系夫妻关系。2015年3月17日，刘贵国、陈春红（乙方）与刘永军、梁秀霞（甲方）签订《房屋买卖契约》，合同约定为确保甲乙双方的合法权益，就开发区响陈路南和谐路西原文尧福利铸造厂厂房二间和院内钢结构大棚及院内权属土地（权属范围见四邻界址）买卖有关事项签订协议如下：一、甲方自愿将位于开发区响陈路南和谐路西原文尧福利铸造厂厂房二间和院内钢结构大棚及院内周边权属土地出售给乙方。二、四邻界址：东至原现有房屋西墙根，南至南边房子刘永军二间房后地面西与刘贵国共墙北至刘素兰现有建筑北墙对齐。西至康**药房所建围墙的东墙根，北至北围墙北墙根。三、房产总价为668800元，此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。付款方式：实行分期付款，首期支付328800元，第二期支付具体支付时间及方式如下㈠乙方陪同甲方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续时付款34万元，乙方取得《中华人民共和国房屋所有权证》时支付甲方售房余款，甲乙双方到房管所签字前乙方保证有34万元存款在中间人张某银行卡中。四、上述房产的交易金额不包括售房应缴税费及办理住宅所有权过户手续费等各种税费，此税费由乙方承担。五、甲方保证没有由两证及此房产而形成的债权债务纠纷，如有因此而形成的一切损失由甲方承担，与乙方无关。六、违约责任：如单方违约，违约方必需给另一方房产总价的30%的违约金。七、本协议经双方签字后生效。八、甲方必需保证北大门的畅通。见证人张某在该买卖契约上签名捺印，另刘永进、于某、杨某等亦在该买卖契约上签名捺印。刘永军、刘贵国在该房屋买卖契约反面注明如有政策原因导致过户不成的，乙方余款继续履行，甲方确保在拆迁时无条件帮乙方完成拆迁事项，乙方余款继续交甲方付前购房人范某钱款。如刘贵国东面的三间房影响刘贵国土地使用权过户的，该三间房的过户费用与刘贵国无关，由刘永军负责。同日，刘永军在房屋买卖契约反面向原告出具收条，载明：收到刘贵国购房款首付328800元，尚欠34万元。购梁秀霞、刘永军建筑面积122.88平方米房屋购房款贰拾万元整。2015年6月9日刘永军向刘贵国出具收条，载明：收到刘贵国购大棚款34万元，对卖给刘贵国的大棚不再有所有权。证明人张某在该收条上签名。另查明，产权证号为XJ00020号房屋所有权人为刘永军和梁秀霞，位于响水县经济开发区西侧，房屋状况：幢号为3，房号为1，混合结构，房屋总层数为1层，设计用途为工业。此证为换证，原证日期为2007年1月4日。该产权证日期为2009年3月9日。产权证号为XJ00020号的房屋共有多间，计330.24平方米，其中本案所涉房屋为第四、五间（从西往东）。案涉房屋没有办理分割的产权登记证书。该房屋设有他项权，他项权证号为20151936，债务履行期限为2015年6月1日至2017年5月10日。2015年5月12日，刘贵国、陈春红向刘永军出具借条，载明借到刘永军房产证、土地使用证各一本，用完归还。房权证：XJ00020，土地证：200919633。证明人张某在该借条上签名。2017年1月12日，房屋中介刘英向刘永军出具证明，载明今收到响水县文尧福利铸造厂证号响国用2005第12624号，梁秀霞、刘永军，响国用2009第19633号，两本土地使用证原件，由本人负责归还。经本院向响水县不动产登记中心咨询，因不动产权证号为XJ00020房屋未办理分户，故案涉房屋无法办理不动产权变更登记手续。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖契约、房屋产权证、收条等证据证明，本院予以确认。本院认为，刘贵国、陈春红与刘永军、梁秀霞签订的房屋买卖协议中关于刘永军、梁秀霞向刘贵国、陈春红出售原文尧福利铸造厂厂房两间系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。刘贵国、陈春红按照协议的约定履行了交付房款的义务，刘永军、梁秀霞也将讼争房屋交付给了刘贵国、陈春红，亦应协助刘贵国、陈春红办理案涉房屋的不动产权变更登记手续，但因案涉房屋的用途为工业，土地用途亦为工业，因未办理分户,暂时无法办理不动产权变更手续，故对刘贵国、陈春红要求刘永军、梁秀霞协助办理不动产权变更登记手续的诉讼请求暂时不予支持。关于刘永军要求刘贵国返还不动产权证的诉讼请求，根据刘贵国的陈述当时借用刘永军的房屋所有权证是为了办理不动产权过户手续，因过户手续一直未办理，故未予退还，且刘永军持有房屋所有权证很可能办理抵押贷款。本案中，刘贵国向刘永军借用房屋所有权证系为了办理不动产权过户手续，其当时出具的借条中载明用完归还，现因案涉不动产权过户手续无法办理，且该不动产权证上还包括出卖给刘贵国之外的其他房屋，故刘贵国应将不动产权证归还给刘永军。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告刘贵国、陈春红的诉讼请求。二、刘贵国于本判决生效后20日返还刘永军房屋所有权证（响房权证响经字第××J00020号）。案件受理费80元（原告预交40元），由刘贵国、陈春红负担，反诉受理费40元，由刘永军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  牛志云人民陪审员  郑书兰人民陪审员  卜雪峰二〇二一年三月四日书 记 员  陶星芮