江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0303民初5134号 原告：刘利芳，女，1985年4月29日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告：杨云，女，1982年1月10日生，汉族，住徐州市云龙区。 二原告共同委托诉讼代理人：李强，江苏徐海律师事务所律师。 被告：中茵龙湖国际家苑业主代表大会，住所地徐州市云龙区商聚路1号北区别墅会所一楼业主委员会办公室。 被告：中茵龙湖国际家苑业主委员会，住所地徐州市云龙区商聚路1号北区别墅会所一楼业主委员会办公室。 负责人：张荣华，该业委会主任。 二被告共同委托诉讼代理人：刘长书，江苏泉山律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王红兵，江苏泉山律师事务所律师。 原告刘利芳、杨云与被告中茵龙湖国际家苑业主代表大会、中茵龙湖国际家苑业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘利芳、杨云委托诉讼代理人李强，被告中茵龙湖国际家苑业主代表大会、中茵龙湖国际家苑业主委员会的委托诉讼代理人刘长书、王红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘利芳、杨云向本院提出诉讼请求：一、请求判令撤销2020年8月14日中茵龙湖国际家苑业主委员会公布的中茵龙湖国际家苑业主代表大会公告中的决议1，同意“解聘苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，终止《前期物业服务协议》，委托招标代理公司选聘物业公司”；2，同意“业主委员会根据高层、别墅的不同业态制订的物业服务合同”；3、同意“授权业主委员会代表业主代表大会与招标公司评选出来的物业公司签订新的物业服务合同。”的决定(表决结果)。二、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：在2020年7月28日中茵龙湖国际家苑业主委员会发布中茵龙湖国际家苑业主代表大会会议通知，“决定于2020年8月12日至13日以书面会议的形式，组织召开业主代表大会会议”从发布通知之曰起至会议召开之日，不符合《物业管理条例》的规定。2020年8月14日中茵龙湖国际家苑业主代表大会发布的“中茵龙湖国际家苑业主代表大会公告”中本次会议业主代表共83人，根据公告的内容，应当明确该83人代表全体业主总人数的比例及占有专有部分建筑面积的比例均没有公告，其中公告的结果1、2、3项只有经过经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才符合法律规定。因此该公告内容不符合法律规定。对于中茵龙湖国际家苑业主代表大会产生的过程及结果原告并不知情。2020年7月28日中茵龙湖国际家苑业主委员会发布的“云龙区中茵龙湖国际家苑小区物业服务企业招标公告”；“邀请函”均在没有召开业主大会，形成表决结果的情形下做出发布，明显的违反了法律的规定。侵犯了原告的知情权、表决权等合法权益，原告依据法律规定向法院提起诉讼，依法支持原告诉请。 被告中茵龙湖国际家苑业主代表大会、中茵龙湖国际家苑业主委员会辩称：1、被告组织召开业主代表大会，解聘和选聘物业公司的行为，没有侵害三原告的合法权益，三原告没有诉权。根据物权法的规定，业主权利由三项权利组成：即专有部分的专有权、共有部分的共有权、公共事务的管理权。在业主撤销权诉讼中，业主需要举证证明自己的合法民事权益受到了业主代表大会或业主委员会所作决议的侵害，如仅是抽象的提出业主大会或业主委员会召开的会议以及会议的决议，侵害了业主参与社区治理与管理的权利，则非民事撤销诉讼所规范的范畴。根据《物业管理条例》第十九条第二款规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。撤销业主大会和业主委员会违反法律、法规的决定，是政府相关部门的职权，法律没有赋予业主向人民法院起诉行使撤销的权利。因此，原告的诉请不属于人民法院民事诉讼的范围。2、被告解聘和选聘物业公司的行为、召开会议的程序和会议通过的内容均符合相关法律规定，没有侵害三原告的实体权利。召开更换物业公司业主代表大会，会前依法进行了公示程序；参加业主代表大会的人员，完全符合面积过半和人数过半“双过半”的要求；业主代表大会通过的内容采取书面投票的方式、完全符合法律规定，从解聘和选聘物业公司等议题表决票的发放和回收，以及开箱验票、唱票、统计等程序，完全是在公开透明的环境下进行的，当时还进行了现场拍照、全程录像等活动，防止违法违规行为；会议通过内容及时进行了公示，及时向上级报告表决记过，及时将大会通过的议题用公告的方式在小区显著位置进行张贴公示。综上，请求依法驳回三原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的陈述及当事人提交的证据，本院认定事实如下： 中茵龙湖国际家苑小区，建筑总面积272589.67平方米,总户数1917户。原告刘利芳、杨云系该小区业主。 2019年11月11日，中茵龙湖国际家苑业主委员会换届选举筹备组发布业主代表自荐或推荐公告，内容为：中茵龙湖国际家苑业主在本单元范围内签名率超过50%方为合法有效，报名时间为2019年11月11日至2019年11月18日。 2019年11月20日至23日刘建军、陈仲萍等82人被选为中茵龙湖国际佳苑小区业主代表并予以公示。其中，1号楼1单元刘建军、陈仲萍被23户业主（建筑面积为4720㎡/2）选为业主代表、1号楼2单元谌高辉、陈楠、王裕蔡、常建云、杨付员被25户业主（建筑面积为4720㎡/2）选为业主代表（以上楼栋户数均为45户）。2号楼1单元赵倩、徐卫兵被42户业主（建筑面积为8632.24㎡）选为业主代表、2号楼2单元刘春梅、郭华栋、邢雪艳、宋佳、朱继强被45户业主（建筑面积为8632.24㎡/2）选为业主代表。3号楼1单元吴磊、陈俊霖、孟庆、卫运成、武旭被44户业主（建筑面积为8174.87㎡/5）选为业主代表、3号楼2单元李文艺、胡浩、邵劲松、任雷、孟双、谢方超被44户业主（建筑面积为8174.87㎡/5）选为业主代表。（以上楼栋户数均为84户）。7号楼1单元张银海、杨扬、张惠芳、金利明、郭宗民、张建强被31户业主（建筑面积为8160.02㎡/6）选为业主代表、7号楼2单元曲帆、孟庆永、丁振官、刘长远、张海振被50户业主（建筑面积为8160.02㎡/6）选为业主代表。（以上楼栋户数均为78户）。8号楼1单元牛伟、单凤华被32户业主（建筑面积为4773.14㎡/2）选为业主代表、8号楼2单元张扬被27户业主（建筑面积为4773.14㎡）选为业主代表、9号楼1单元曹立兰、杜鹏飞被30户业主（建筑面积为4773.14㎡/2）选为业主代表、9号楼2单元蒋永娟被29户业主（建筑面积为4773.14㎡）选为业主代表（以上楼栋户数均为54户）。10号楼1单元史浩被24户业主（建筑面积为6473.98㎡）选为业主代表、10号楼2单元孙娟娟被24户业主（建筑面积为6473.98㎡）选为业主代表（以上楼栋户数均为48户）。11号楼1单元李志坚、刘群群被32户业主（建筑面积为5506.12㎡/2）选为业主代表、11号楼2单元张新军被28户业主（建筑面积为5506.12㎡）选为业主代表、12号楼1单元张轲、李茂銮、颜雷被31户业主（建筑面积为5352.98㎡/3）选为业主代表、12号楼2单元朱群、高玉香、沙长晖、王其永、陈蓓蕾、邢必贤被30户业主（建筑面积为5352.98㎡/6）选为业主代表（以上楼栋户数均为54户）。13号楼1单元朱纯伟、李洪玲被35户业主（建筑面积为7613.09㎡/2）选为业主代表、13号楼2单元张弘、夏玲玲、李红建被38户业主（建筑面积为7613.09㎡/3）选为业主代表（以上楼栋户数均为72户）。14号楼1单元王月琴被24户业主（建筑面积为6473.98㎡）选为业主代表、14号楼2单元谢鹏、刘培蕾被26户业主（建筑面积为6473.98㎡/2）选为业主代表（以上楼栋户数均为48户）。15号楼1单元孙梅、张荣华被29户业主（建筑面积为5474.47㎡/2）选为业主代表、15号楼2单元张淼、白志海被27户业主（建筑面积为5474.47㎡/2）选为业主代表、16号楼1单元王洪卫、张相俊被25户业主（建筑面积为5474.47㎡/2）选为业主代表、16号楼2单元谯建华、王新铎、杜文书、曹斌、晁福本被30户业主（建筑面积为5474.47㎡/5）选为业主代表、17号楼1单元杨斌、孟召虎被31户业主（建筑面积为5353.04㎡/2）选为业主代表、17号楼2单元唐飞、刘滨、王彩云被29户业主（建筑面积为5353.04㎡/3）选为业主代表（以上楼栋户数均为54户）。18号楼1单元张广志、李丹丹、杨其雨、封金生被24户业主（建筑面积为4625.18㎡/4）选为业主代表、18号楼2单元刘娟被24户业主（建筑面积为4625.18㎡）选为业主代表（以上楼栋户数均为45户）。别墅区史志涛、田树洲、董维超、曹磊（建筑面积50000/4）选为业主代表（户数为153户）。原告对于上述证据的质证意见为：2-1单元、7-1单元、8-2单元、10-2单元、13-1单元、14-1单元、15-2单元、16-1单元，推选表中签名人数没有超过业主数的50%，或低于50%，上述代表所代表的业主数及所代表的业主占有的专有部分建筑面积应当在计算时扣除。 2020年7月28日，中茵龙湖国际家苑业主代表大会业主委员会发布通知，载明：结合本小区实际情况，于2020年8月12日至13日以书面会议的形式，组织召开业主代表大会会议，表决是否同意以邀标的形式选择物业公司签订新的物业服务合同，表决是否同意业主委员会根据高层、别墅一期、别墅二期的不同业态所指定的物业服务合同、表决是否授权业主委员会代表业主代表大会全权处理所有维护全体小区共同利益的诉讼等议题，于2020年8月14日星期五下午2:00邀请社区于广大业主和业主代表共同开票、唱票。 2020年8月14日，82名业主代表除王裕才、孟庆、孟庆永、丁振官、张海振、单凤华、孙娟娟、李丹丹8人外，其余业主代表74人均到场，另20-1-101室业主陈立志到场。74名业主代表及1名业主对选聘物业公司等议题进行投票表决。上述全部人员对表决议题中：1、解聘苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，终止《前期物业服务协议》，委托招标代理公司选聘物业公司；2、业主委员会根据高层、别墅的不同业态制订的物业服务合同；3、授权业主委员会代表业主代表大会与招标公司评选出来的物业公司签订新的物业服务合同；4、……）均填写“同意”。统票工作人员马瑶、李文莉、卢琳、王新铎、史志涛、胡浩、朱继强、张荣华、曹立兰、卢道清、杨损、唱票人朱慧伟、计票人赵悦茗、刘宪敏、监票人冯敏在开箱唱票签到单签字确认。 2020年8月14日，中茵龙湖国际家苑业主代表大会发布公告（张贴于小区公告栏内），载明：本小区于2020年8月12日至14日召开业主代表大会书面会议，全小区高层和别墅业主代表共83人，发出选票75张，收回选票75张，在云龙区房产服务中心李文莉、街道办事处马同秀、龙湖西社区卢琳和数位热心业主、业主代表的共同见证和网络直播的监督下，经过公开开箱、唱票、计票，所需表决事项投票结果如下：1、同意“解聘苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，终止《前期物业服务协议》，委托招标代理公司选聘物业公司”的75票，占总选票83张的90.36%；2、同意“业主委员会根据高层、别墅的不同业态制订的物业服务合同”的75票，占总选票83张的90.36%；3、同意“授权业主委员会代表业主代表大会与招标公司评选出来的物业公司签订新的物业服务合同。”的75票，占总选票83张的90.36%。”4、……。 另查明，《中茵龙湖国际业主代表大会议事规则》第七条载明:“业主大会议事内容:(二)决定选聘和解聘物业服务企业;(三)审议物业服务合同、物业服务费收取、调整方案;……(六)议定业主委员会工作职责、权限和工作经费”;第八条载明:“业主大会决定筹集和适用维修资金以及改建、重建建筑物以及附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定第七条中其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专用部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”第九条载明：“业主代表大会的形式可以采用业主代表集体谈论的形式，也可以采用书面征求意见的形式（一）业主代表的产生1、每单元推选1至8位业主代表，业主代表参加业主代表大会，代表本单元业主形式权利，并负责上传下达等工作”2、……;（二）采用集体讨论形式议事时1、业主委员会就本次业主代表大会会议召开目的、需要表决的事项，提前5天告知业主，业主代表负责征集意见2、参加会议的业主代表投票表决，当场公布投票结果，宣布表决事项是否通过。业主代表的投票意见代表本单位业主的意见。3、业主委员会就表决事项的执行进行说明。……第十条载明：“业主代表因故不能参加业主代表大会会议的，由业主代表提名，另选一名本单元业主代表参加会议”第十一条载明业主代表大会会议的表决形式：（一）设投票箱（二）业主代表参加会议表决（三）网络投票。第十四条载明：业主代表大会会议程序（一）会议筹备；（二）发布公告：业主代表大会会议召开前7日，由业主代表大会筹备组（业主委员会）将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告。同时告知物业所在地街道办事处、社区居委委员会。（三）投票表决或征询意见：采用书面征求意见形式决定事项的，由业主代表大会筹备组（业主委员会）通过各业主小组发放征询意见表或表决票，业主可以直接投到指定地点。（四）回收统计意见：业主代表大会筹备组（业主委员会）可通过设立投票箱等形式回收业主意见，进行意见汇总或票数统计，形成业主代表大会会议决议。回收业主意见，并在投票结束后，业主代表大会筹备组（业主委员会）采取公开验票形式由唱票、计票人员在社区居民委员会的监督下计算票数，当场公布投票结果，并对投票结果的合法性、有效性进行说明。（五）通报大会议事决定。 原告陈述，召开业主大会会议应当于会议召开15日以前通知全体业主，被告于2020年7月28日发出公告，从2020年7月29日起至8月12日未到15天。被告在2020年7月28日发布物业服务企业招标公告及邀请函，是对物业解聘或选聘做的实际工作，不是辅助性准备工作，违反了《物业管理条例》第十一条的规定。为证实上述陈述，原告提供云龙区中茵龙湖国际家苑小区物业服务企业招标公告、邀请函等证据予以证实。 被告陈述向原物业公司发布邀请函及招标公告是属于业委会前期准备工作，不是实质性处分，不需要召开业主代表大会。在召开业主代表前期向1038名业主通过微信进行民意调查，后向大龙湖街道办事处递交选聘新物业相关报告，而且已向原物业公司发送重签物业合同竞标的邀请通知。为证实上述陈述，被告提交民意调查表、《关于结束前期物业服务合同签订新的物业服务合同的报告》、公开选聘物业公司的方案、收条等证据予以证实。 关于业主代表的问题：被告陈述，业主推荐代表有效是按照整栋楼超过50%方为合法有效，关于2号楼，总户数为168户，推荐代表户数为87户，符合超过50%的要求；关于7号楼，总户数为156户，推荐代表户数为81户，符合超过50%的要求；关于8号楼，总户数108户，推荐代表户数为59户，符合超过50%的要求；关于10号楼，总户数为96户，推荐代表户数为49户，符合超过50%的要求；关于13号楼，总户数144户，推荐代表户数73户，符合超过50%的要求；关于14号楼，总户数96户，推荐代表户数50户，符合超过50%的要求；关于16号楼，总户数108户，推荐代表户数55户，符合超过50%的要求；原告陈述，业主代表自荐或者推荐表中公告中第二项具体要求报名条件在本单位范围内请邻居们签名支持，签名率超过50%方位合法有效。被告不应当把签名率超过50%扩大到整栋楼，故，原告方在质证时提出的2-1单元、7-1单元、8-2单元、10-2单元、13-1单元、14-1单元、15-2单元、16-1单元业主代表产生不符合公告的要求。 本院认为,本案的争议焦点为：1.本案是否属于民事案件受理范围?2、原告主张撤销业主委员会决议是否有事实和法律依据？ 关于争议焦点1,《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款明确规定,业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条进一步明确,业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。由此可见,物权法第七十八条所规定的业主合法权益,不仅包括实体权益,还包括程序权益。中茵龙湖国际家苑业主委员会按照规定程序作出决议,业主以决议违法为由提起民事诉讼具有法律依据。原告作为案涉小区的业主,其以该小区业主委员会作出的3项决议程序违法为由,向法院提起业主撤销权之诉,其起诉符合法律规定,应当予以支持。 关于争议焦点2,中茵龙湖国际家苑业主委员会作出的决议不予撤销。理由如下:一、从表决过程来看，1.业主代表大会召开过程,业委会将拟开会的时间、地点、表决方式等内容于2020年7月28日在小区公告栏进行了公示,并于2020年8月14日召开临时业主大会,符合《物业管理条例》第十四条:“召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主及《中茵龙湖国际业主代表大会议事规则》业主代表大会会议召开前7日，由业主代表大会筹备组（业主委员会）将召开会议的时间、地点、议题和议程等主要事项以书面形式在物业管理区域内的显著位置向全体业主公告之规定,通知公示行为应视为全体业主已知晓会议的议题及投票事项,且刘建军、陈仲萍等75名业主代表均对上述事项进行了表决;2.经统票工作人员朱慧伟、赵悦茗、刘宪敏、冯敏核对、计算票数。同日业委会将表决结果在小区公示栏进行了公告,符合《中茵龙湖国际业主代表大会议事规则》。二、从表决结果来看。1、投票方式,中茵龙湖国际家苑小区业主对《中茵龙湖国际家苑业主代表大会发布公告》中的决议事项采用书面征求意见形式决定事项的,符合《中茵龙湖国际业主代表大会议事规则》;2.投票内容,《关于中茵龙湖国际家苑业主代表大会发布的公告》中涉及“解聘苏州新苏皇冠物业管理有限公司徐州分公司，终止《前期物业服务协议》，委托招标代理公司选聘物业公司”、“业主委员会根据高层、别墅的不同业态制订的物业服务合同”、“授权业主委员会代表业主代表大会与招标公司评选出来的物业公司签订新的物业服务合同”三项决议,根据《中华人民共和国物权法》第七十六条:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”上述三项决议内容不属于“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”“改建、重建建筑物及其附属设施”的事项及《中茵龙湖国际业主代表大会议事规则》“业主大会决定筹集和适用维修资金以及改建、重建建筑物以及附属设施的事项”,因此,上述三项决议经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即符合法定的通过比例要求。原告称2-1单元、7-1单元、8-2单元、10-2单元、13-1单元、14-1单元、15-2单元、16-1单元业主代表不符合要求，但综合在案证据及已查清事实，2、7、8、10、13、14、15、16号楼整栋楼的签名率超过总户数的50%。因《议事规则》对于业主代表的选举并无单元业主代表人数超过50%方为有效的规定，故原告的上述主张不成立，本院不予采纳。退一步讲，即使存在上述业主代表无效的情形，其余到场的业主代表亦符合“双过半”的要求，因此,表决结果有效。原告刘利芳、杨云主张撤销上述决议的主张不成立,本院不予支持。 综上,依据《中华人民共和国物权法》第七十六条,《物业管理条例》第十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下: 驳回原告刘利芳、杨云的全部诉讼请求。 案件受理费80元，由原告刘利芳、杨云负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  魏雪梅 人民陪审员  王延凤 人民陪审员  史永刚 二〇二一年三月十日 书 记 员  宋神保