四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1865号 上诉人（原审原告）：于子明，男，1966年10月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审被告）：任鸳莉，女，1973年5月11日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：朱文全，四川优尚杰律师事务所律师。 上诉人于子明因与被上诉人任鸳莉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院(2020)川0184民初1416号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 于子明上诉请求：一、依法撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1416号民事判决，改判支持于子明的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由任鸳莉承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，裁判错误。1.双方签订的《租赁合同》合法有效，双方应按合同约定履行。结合全案证据及任鸳莉一审陈述等可以证实，双方于2018年1月26日签订房屋《租赁合同》约定由任鸳莉将其位于四川省崇州市街××镇××村××农家乐房屋及物品出租给于子明经营。从合同约定可以看出该合同内容系双方真实意思的表示，且没有违反法律的禁止性规定等合同无效或者可撤销的情形，对双方均具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行合同义务。2.购买设施设备收据等及证人证言应当得到采信。一审中任鸳莉对于子明经营农家乐期间添置的设施、设备等案件事实当庭予以认可。同时，结合当地的交易习惯，绝大多数消费者在日常购物过程中没有索要票据、正式发票的习惯，商家也不会主动提供，只有在消费者主动索要时，才会向消费者出具收据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条之规定，一审中于子明提交的购货收据也是书证的一种表现形式，该证据载明内容也与任鸳莉一审认可的事实一致。因此，一审人民法院不能以票据为收据为由而否定该证据的真实性及证明力。此外，一审出庭的证人曾某、江某的证言与其他证据相互印证，依法应当采信。虽然曾某未亲自看见任鸳莉拆除、搬动于子明经营的农家乐设施、设备，但能证实其到场后看到的于子明不在现场及现场无法再继续经营的情况，而江某的证言能够证实是任鸳莉在拆除、搬离于子明经营的农家乐设施、设备。且二位证人证实内容与于子明一审中陈述的事实、时间等相吻合。同时一审法院不应以证人居住在四川资阳与于子明户籍地系同一个市而认定双方存在利害关系，对证人证言不予采信。3.在案证据能够证实系任鸳莉违约致于子明无法正常经营，农家乐已处于歇业状态。任鸳莉于2019年5月12日与案外人签订《农村宅基地转让协议书》，拟将承租给于子明的房屋转让给案外人。之后任鸳莉因急于履行《农村宅基地转让协议书》交付房屋的义务，采用干扰、拆除、搬离于子明承租的农家乐的设施、设备等手段，致使于子明无法再正常经营。双方的微信聊天记录中，任鸳莉向于子明表明：“如果今天没有回复，那你就正常经营，明天把电视机安上”等，该微信聊天记录也能与证人证言等相互印证。4.于子明要求任鸳莉承担赔偿责任的诉讼请求应当得到支持。由于四川省崇州市街子古镇的气候环境和游客旅行等特殊性，于子明承租案涉房屋从事农家乐经营，主要是承接夏季避暑的游客，并实现淡旺季盈亏平衡等。而任鸳莉于夏季到来之前与他人签订《农村宅基地转让协议书》，将承租给于子明的房屋转让给案外人且通过违约行为干扰于子明正常经营，致于子明无法继续经营并实现当年盈亏平衡，且当年前几月的租金直接处于亏损状态。因此，任鸳莉因违约应当全部返还于子明已支付的租金。同时，根据案涉合同约定的赔偿标准，任鸳莉因违约对于子明经营农家乐过程中添置的32688元的设施、设备应当全额赔偿。综上，于子明要求任鸳莉承担赔偿损失的诉讼请求应当得到支持。 任鸳莉辩称：1.双方签订的案涉租赁合同是无效的合同。合同所指的租赁物是由5个人共有，任鸳莉在未取得其余4人同意的情况下与于子明签订合同，因侵害其他共有人的利益，应为无效的合同，因此于子明主张案涉合同合法有效是不成立的，案涉合同对双方均无约束力。2.一审法庭对于子明提交的设备收据以及证人证言都依法进行了质证，但证人证言并不符合法律规定，证人证言是间接的，其所陈述的并不是亲自看到的。关于设备收据的问题，一审法庭的认定是正确的，于子明提交的收据系白条，于子明用收据和证人证言主张的事实是不能成立的。3.没有证据证明任鸳莉违约且因违约造成了于子明无法经营，一审法院对此进行了认真的审理和调查。任鸳莉将租赁物转让给他人是事实，转让合同虽有全体所有权人的签字，但转让合同并未履行。即便转让合同已经成立，也不能推断出案涉租赁合同失效和任鸳莉有违约的行为。从双方签订的案涉租赁合同来看，对于转让所需承担的法律后果并没有进行约定，并且根据法律规定的买卖不破租赁，所以不能从转让和搬离租赁物推断出任鸳莉违约。4.对于任鸳莉自认的拆除了一台电视，第二天又重新装上，任鸳莉也没有违约和导致于子明无法经营。若任鸳莉在于子明经营期间有进行拆除行为，于子明应当进行阻止和报警。综上，于子明没有任何证据证明任鸳莉违约，于子明所有的诉求不能成立，实际上双方自行达成了解除租赁合同的协议。 于子明向一审法院提出诉讼请求：：1.判令任鸳莉立即退还于子明剩余房屋租金20000元；2.判令任鸳莉赔偿于子明经济损失32688元；3.判令任鸳莉赔偿于子明预期可得利益损失10000元。 一审经审理查明:2018年1月26日，双方签订房屋《租赁合同》，约定任鸳莉将其位于四川省崇州市街××镇××村××农家乐房屋及物品出租给于子明经营，经营期限十年，从2018年2月1日起至2028年1月31日；租金为119800元／年，按年度提前一月支付；如任鸳莉毁约造成于子明物品损失，按当年所置物品全额赔偿，次年按80%赔偿。合同签订后，于子明入驻并经营农家乐，并按约支付给任鸳莉第一年租金119800元和第二年租金100000元。2019年5月12日，任鸳莉与案外人签订《农村宅基地转让协议书》，拟将于子明租赁的房屋转让给案外人。2019年6月，因案外人未付款，《农村宅基地转让协议书》未履行。2019年6月，任鸳莉因与于子明协商转让房屋给案外人事宜发生争议，2019年7月1日，经崇州市街子镇古寺村村民委员会调解未果，于子明提前搬离租赁房屋，任鸳莉于2019年8月3日退还于子明租金80000元，《租赁合同》解除。 一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”。据此规定，本案于子明主张任鸳莉违约及赔偿损失，依法应提供任鸳莉违约及任鸳莉违约造成于子明损失的证据。通过对上述于子明提交证据的审核认定，不足以证明任鸳莉有毁约，阻止于子明经营，强行收回其所租赁房屋的行为。依法于子明应承担举证不能的不利后果。任鸳莉退还于子明的租金80000元已经超过于子明按月应当支付的租金，再要求任鸳莉退还20000元，没有法律依据，一审法院不予支持。于子明请求一审法院判令任鸳莉赔偿于子明经营农家乐所购买的设施、设备损失32688元，因于子明的证据不足以证明任鸳莉毁约，且购买设施、设备的票据均系收据，一审法院不予支持。对于于子明主张任鸳莉赔偿其预期可得利益损失10000元，因于子明未提交任鸳莉违约及任鸳莉违约造成于子明可得利益损失的证据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回于子明的全部诉讼请求。一审案件受理费684元，由于子明承担。 二审中，于子明未提交新证据。任鸳莉提交了房屋所有权证书，拟证明案涉房屋系由包括任鸳莉在内的多人共有，于子明对该组证据的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉《租赁合同》的效力应如何认定；二、任鸳莉是否应向于子明退还剩余房屋租金20000元；三、于子明诉请的经济损失32688元、可得利益损失10000元是否应当支持。本院分别认定如下： 一、关于案涉《租赁合同》的效力问题，任鸳莉主张案涉房屋由包括其在内的多人共有、其在未征得其他共有人同意的情形下所签《租赁合同》无效，本院认为，《中华人民共和国合同法》第十五条确定了物权行为与债权行为的区分原则，出租人在缔约时是否对标的物具有处分权或所有权并不影响租赁合同的效力，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，任鸳莉以自己没有完全处分权而提出合同无效的主张不具有法律依据，本院不予支持。 二、关于任鸳莉是否应向于子明退还剩余房屋租金20000元的问题，于子明向任鸳莉支付了第二年（2019年2月1日至2020年1月31日）的租金100000元，虽然其于2019年7月1日之后未再占有使用案涉房屋，但其仍应支付2019年2月1日至6月30日期间的租金，任鸳莉仅应退还2019年7月1日至2020年1月31日的租金。从查明的事实来看，任鸳莉已向于子明退还租金80000元，其退还金额已超出未履行期间所对应的租金，不应再额外退还。于子明要求任鸳莉退还剩余租金20000元的诉请与其占有房屋的期间不符，现有证据亦不能证明双方达成了退还第二年全部租金的约定，本院对其要求退还剩余租金20000元的诉请不予支持。 三、关于任鸳莉是否应向于子明赔偿物品购置损失32688元的问题，于子明在二审中明确表示其请求赔偿物品购置损失系基于任鸳莉强行解除合同、不让其继续租赁所主张，而非基于任鸳莉拆除或搬走其所购置的物品所主张，但于子明所举的聊天记录中并无任鸳莉要求解除合同的内容，相反，从于子明所举的村委会调解记录来看，于子明在调解时提出了退还全部房租、赔偿损失以及“在问题没有解决之前，可以由任小容（即任鸳莉）经营”，由此可见于子明自己亦作出了解除合同的意思表示，任鸳莉并不存在单方解除合同的违约行为，故于子明要求任鸳莉赔偿物品购置损失的事实依据不足。此外，即使于子明基于任鸳莉拆除、搬走或占有其购置的物品而诉请损失，从其举示的证人证言来看，任鸳莉亦只是搬走了电视和机麻，而于子明认可电视和机麻系任鸳莉购置而非其购置，故任鸳莉搬走电视和机麻的行为与于子明主张的购置物品损失之间亦无因果关系。综上，一审驳回于子明关于购置物品损失的诉请并无不当，本院予以维持。 四、关于任鸳莉是否应向于子明赔偿预期可得利益10000元的问题，于子明主张任鸳莉不让其继续租赁、在租赁期间干扰其正常经营，本院认为，1.如第三个争议焦点所述，任鸳莉并不存在单方解除合同的违约行为，其不因此对于子明承担违约责任；2.关于任鸳莉是否有干扰于子明使用租赁物的问题，任鸳莉在一审庭审中认可其在2019年6月18日前一两天拆了一、两台电视，其在2019年6月18日与于子明的聊天记录中亦陈述“今天18号，我给对方发了合同期限，如果今天没有回复，那你就正常营业，明天把电视安上”，在于子明称“这一两个月是这个生意的春天……包月的都安排给其它店了”时，任鸳莉表示“这个是对方不诚信，真的不好意思”，由此可见任鸳莉确实在合同履行期间拆除了房屋内的电视并对于子明1-2个月的正常经营造成影响，其应当向于子明赔偿相应损失。从任鸳莉只应退还7个月租金而实际退还9.6个月租金的事实来看，任鸳莉已经以多退2.6个月租金的方式对于子明的损失进行了填补，在于子明未证明其可得利益损失高于多退租金的情形下，一审驳回于子明的诉请并无不当，本院予以维持。 综上，于子明的上诉请求均不成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费684元，由于子明负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二一年三月一日 书记员 袁 敬