河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0183民初908号原告（反诉被告）：宋桂艳，女，汉族，1979年8月30日出生，住河南省鲁山县。被告（反诉原告）：赵琳玮，女，汉族，1973年9月8日出生，住河南省开封县。原告宋桂艳诉被告赵琳玮房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，被告赵琳玮提出反诉，本院决定合并审理。原告宋桂艳（反诉被告）、被告赵琳玮（反诉原告）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋桂艳向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即返还购房款130000元及违约损失；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月3日，原、被告签订协议一份，约定被告将自己所有的位于新密市曲梁乡密杞大道南侧金盛服装商贸城3号楼2单元6层615号房产以330000元价款出售给原告，同时约定了房款支付和房屋过户的相关条件。合同签订后，原告按约定向被告支付首期房款100000元，被告将房屋产权证和房屋钥匙交付给原告，并要求原告再付50000元房款，原告再次向被告支付50000元。新冠疫情期间，原告孩子不能上学，房屋一直空置。新冠疫情过后，被告突然告知原告房子不卖了，并让原告将房屋钥匙交给房产中介朗晶。原告找到被告协商房款事宜，被告同意解除合同，并承诺很快退还房款。被告于2019年8月28日、9月4日共向原告转款20000元。之后被告开始一再推拖，为此双方形成纠纷。赵琳玮辩称，原告实际支付房款是150000元，原告称已经退还20000元不属实，20000元是本人借给原告的钱，不是退还的房款。现在原告已经起诉，同意将20000元借款在退还原告房款时予以抵扣，剩下130000元在扣除本人相应损失后退还原告。理由是双方解除合同是因原告未能支付剩余房款造成的，被告为履行双方的买卖合同提前与租户解约损失租金12950元，另有1000元的中介费，以上费用应当在返还房款时予以扣除。反诉原告赵琳玮向本院提出反诉请求：1、依法判令宋桂艳赔偿赵琳玮损失共计13950元；2、反诉费由宋桂艳承担。事实与理由：2019年11月3日双方签订协议，约定赵琳玮将自己位于新密市曲梁乡密杞大道南侧金盛服装商贸城3号楼2单元6层615号房屋出售给宋桂艳，房屋总价款330000元。协议签订后，赵琳玮共收到宋桂艳转款130000元。经协调双方约定于2020年1月13日到新密市行政服务大厅办理过户，但是根据不动产中心要求，剩余房款宋桂艳必须转至资金监管账户，由于宋桂艳没有能力支付剩余房款，因此未办理过户手续。2020年6月25日宋桂艳表示不再购买案涉房屋。为出售涉案房屋赵琳玮提前解除与案外人的房屋租赁合同，损失6950元。宋桂艳表示不再购买后，赵琳玮又将案涉房屋出租，后因宋桂艳原因，导致房租损失6000元，另有赵琳玮向房屋中介朗晶支付1000元中介费，上述损失应当由宋桂艳支付给赵琳玮。反诉被告宋桂艳辩称，赵琳玮的损失不应该由本人承担，理由是本人找赵琳玮退还房款时，赵琳玮以各种理由推脱，房子也是赵琳玮不卖在先，让本人把钥匙给中介送去，赵琳玮承诺去开封要账后将房款退还给我，中间又多次承诺退还房款，再后来就联系不上了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2019年11月3日赵琳玮作为甲方、宋桂艳作为乙方签订《协议》一份，双方约定：甲方赵琳玮出售金盛商贸城3-2-615房屋一套，总价330000元整卖给乙方，先交100000元订金，中间不能反悔，直到房子过户成功。余款等房子过户之后付清。2019年11月5日宋桂艳向赵琳玮支付了100000元购房款。2020年1月20日宋桂艳又向赵琳玮支付了40000元购房款，2020年1月23日宋桂艳再次向赵琳玮支付10000元购房款。2020年1月13日双方曾共同去新密市行政服务中心办理过户手续，但是未能成功办理。2020年8月28日赵琳玮通过微信向宋桂艳转账10000元，9月4日赵琳玮再次向宋桂艳转账10000元。另查明，2019年10月28日赵琳玮通过微信向宋桂艳发送消息显示以下内容“小妹，先交点定金吧”，宋桂艳回复“大姐好，前几天想着退房后，也想着给小孩转学在东区上呢，谁知道今天咱们的谈话让我决定买大姐的房子，也是想着长期交您这位朋友，大姐”。2020年6月25日赵琳玮通过微信向宋桂艳发送消息显示以下内容“小妹，昨天说房子的事你和弟弟商量了吗？”，宋桂艳回复“大姐好，昨晚和我老公商量了，他说准备给小孩转学校不在新徽学校上了”，赵琳玮回复“好的”。再查明，2019年11月9日、11月10日、11月12、11月18日、11月29日宋桂艳多次通过微信询问赵琳玮租户是否已经搬走，并催促赵琳玮让租户尽快搬走。2019年11月25日赵琳玮通过微信转账方式向租户退还剩余房租6950元。2019年11月29日赵琳玮告知宋桂艳租户已经搬出。本院认为，宋桂艳与赵琳玮签订的购房协议，未违反法律强制性规定，该协议合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于双方是否存在违约行为问题。从双方微信聊天记录可以新密市购买涉案房屋的目的是为了让孩子在新密市曲梁镇上学。2020年6月25日新密市琳玮询问下表示准备给孩子转学不再新密市曲梁镇上学，真实的意思表示是不再购买案涉房屋。宋桂艳在没有约定事由和法定事由的情况下提出解除合同，其行为构成违约。宋桂艳主张是赵琳玮反悔不愿意卖房，但并未提供相应的证据。赵琳玮在宋桂艳提出不再购买涉案房屋后，要求宋桂艳交还钥匙并将房屋委托中介出售的行为，是为了防止损失扩大而采取的自助行为，不能认定为违约行为。关于合同解除后果以及违约责任问题。关于购房款退还问题。根据庭审查明事实，案涉合同已于2020年6月25日解除，由于宋桂艳起诉前已经将房屋钥匙交还，不再负有返还房屋的义务。宋桂艳已经支付的150000元购房款，扣除已经返还的20000元，剩余130000元应当由赵琳玮返还给宋桂艳。关于违约责任问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款规定，合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但当事人另有约定的除外。本案中，宋桂艳的根本违约行为导致案涉合同解除，应当赔偿赵琳玮的损失。赵琳玮在宋桂艳要求下，提前解除与第三人的租赁协议，损失租金6950元，有微信聊天记录和转账截屏为证，该部分损失应当由宋桂艳赔偿。赵琳玮主张的其他租金损失和中介费损失，由于其提供的证据不足，本院不予支持。庭审时，宋桂艳增加诉讼请求，要求赵琳玮支付损失20000元，但庭后未在本院规定的期限内补交诉讼费，应当视为宋桂艳自动放弃该部分诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）赵琳玮于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）宋桂艳返还购房款130000元；二、原告（反诉被告）宋桂艳于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）赔偿损失6950元；三、驳回原告（反诉被告）宋桂艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）赵琳玮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1450元，反诉费87元，由被告（反诉原告）赵琳玮负担1450元，由原告（反诉被告）宋桂艳负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  姚兰二〇二一年三月十一日书记员  袁洋