重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝02民终291号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司，住所地重庆市奉节县永安镇月牙街38号，统一社会信用代码915002365634797723。负责人：詹伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋常清，重庆贞枰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡琼，重庆贞枰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘正喜，男，1946年12月5日出生，汉族，住重庆市奉节县。上诉人重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司（广电公司奉节分公司）因与被上诉人刘正喜房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2020）渝0236民初4687号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。广电公司奉节分公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第二项，改判双方当事人签订的《门面租赁合同》于2020年6月30日解除，并向刘正喜支付至2020年6月30日的租金；2.二审案件受理费由刘正喜负担。事实和理由：双方当事人签订的《门面租赁合同》已经于2020年6月30日解除。因受新冠疫情影响，广电公司奉节分公司的经营方式由实体经营改变为线上经营。双方当事人口头约定再续租1个月至2020年6月30日就解除《门面租赁合同》。刘正喜在一审中对于该事实也予以认可。而且广电公司奉节分公司在2020年6月1日之后未使用租赁房屋。广电公司奉节分公司应向刘正喜支付租金至2020年6月30日。同时，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，因受新冠疫情影响，强行要求履行租赁合同也对广电公司奉节分公司不公平，应根据公平原则变更合同。刘正喜辩称，双方当事人在2020年5月31日口头达成再续租一个月的约定，之后再按照原合同约定处理。刘正喜还曾于2020年6月30日找到广电公司奉节分公司要求交还租赁房屋。但广电公司奉节分公司既未支付续租一个月的租金以及违约金，也未将租赁房屋交还。广电公司奉节分公司向一审法院起诉请求：1.请求确认双方当事人签订的《门面租赁合同》于2020年6月1日解除;2.诉讼费由刘正喜负担。刘正喜向一审法院反诉请求：确认双方当事人于2017年6月14日签订的《门市租赁合同》于2020年11月18日解除；广电公司奉节分公司按合同约定支付刘正喜2020年6月1日至2020年11月18日的租金以及承担违约责任。一审法院认定事实：2017年6月14日，刘正喜（甲方）与广电公司奉节分公司（乙方）签订《门面租赁合同》，该合同约定：一、甲方将位于重庆市奉节县永安镇诗仙西路X号的门面（面积：63.24平方米）租给乙方营业办公使用，租赁期限自2017年6月1日至2026年5月31日，租赁期9年；二、本门面的年租金为人民币78000元，第二年起，门面租金随周围门市行情进行涨跌，乙方每年6月1日前将租金支付给甲方；三、本门面由乙方交付押金（保证金）7000元，待双方解除合同后由甲方退还乙方；……五、房屋租赁期内甲方不得随意要求解除合同；……七、违约责任，双方均应信守本合同的约定，如有违约行为应支付守约方10000元违约金，造成损失的应予赔偿，如因乙方违约，乙方所缴纳的保证金不予退还。2020年6月1日，广电公司奉节分公司向刘正喜送达了《解除房屋租赁合同告知书》，该告知书约定：因市场竞争形势，公司经营渠道逐步由实体渠道转变为线上化，到厅办理业务客户逐步减少，为避免资源浪费，经研究，拟决定自2020年6月1日起将营业厅关闭，即日起解除双方租赁合同关系，现公司已将门市全部搬离，请在收到本告知书三日内主动与公司联系，办理后续交接手续。2020年9月25日，刘正喜对广电公司奉节分公司要求解除房屋租赁合同提出书面异议，并书面告知：你公司2020年6月1日20点45分发来的《解除房屋租赁合同告知书》于法无据，在与你公司多次协商要求继续履行《门面租赁合同》无果的情况下特书面告知要求你公司要遵守法律，遵守诚信，继续履行2017年6月14日签订的《门面租赁合同》，给付租金。后双方当事人就解除合同等事宜发生争议，诉至人民法院。另查明，刘正喜已收取广电公司奉节分公司保证金7000元。一审诉讼中，广电公司奉节分公司于2020年11月20日将所租赁的刘正喜的门面房交还给刘正喜，刘正喜并已自愿接收。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。双方当事人签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反了法律、法规的禁止性规定，故该合同自签订后即成立生效，对合同签订各方均具有约束力，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。广电公司奉节分公司请求解除与刘正喜于2017年6月14日签订《门面租赁合同》，刘正喜亦同意解除该合同，双方对解除合同达成合意，一审法院予以确认。双方争议的是解除合同的时间的问题。对于本案所涉《门面租赁合同》的解除时间，广电公司奉节分公司主张因刘正喜未在广电公司奉节分公司送达解除通知之日起三个月内提起诉讼，故应以广电公司奉节分公司向刘正喜送达《解除房屋租赁合同告知书》之日（2020年6月1日）为解除租赁合同的日期，对此一审法院认为，虽广电公司奉节分公司向刘正喜送达了《解除房屋租赁合同告知书》，但广电公司奉节分公司作为合同违约方并不享有法定或约定解除权，虽然其向刘正喜发出了解除合同的通知，非违约方即便未在异议期限内提起诉讼，也不当然发生合同解除的法律效力，且根据刘正喜举示的音频资料等证据及庭审陈述可以认定双方当事人并未就合同解除及变更达成一致意见，故对广电公司奉节分公司的该请求一审法院不予支持。现刘正喜作为合同守约方同意于2020年11月18日解除《门面租赁合同》，不违反法律规定，也未损害广电公司奉节分公司的合法权益，一审法院对此依法予以确认。故对刘正喜要求广电公司奉节分公司按合同约定支付自2020年6月1日至2020年11月18日的租金的请求，一审法院依法予以支持。经一审法院审查确定，2020年6月1日至2020年11月18日的租金为36400元。对于刘正喜主张广电公司奉节分公司支付违约金10000元及保证金7000元不予退还的诉讼请求，一审法院认为因广电公司奉节分公司拒绝履行租赁合同给出租人造成损失，应当承担相应的违约责任，且双方当事人在《门面租赁合同》中约定“如有违约行为应支付守约方10000元违约金，造成损失的应予赔偿，如因乙方违约，乙方所缴纳的保证金不予退还”，该约定不违反法律规定，结合合同剩余租期等因素，赔偿损失的违约责任相对公平，故对刘正喜的该项诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上所述，对广电公司奉节分公司要求确认双方当事人签订的《门面租赁合同》于2020年6月1日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。对刘正喜请求确认双方当事人于2017年6月14日签订的《门面租赁合同》于2020年11月18日解除的诉讼请求，一审法院予以支持，对其要求广电公司奉节分公司支付租金及违约金、保证金不予退还的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认刘正喜与重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司于2017年6月14日签订的《门面租赁合同》于2020年11月18日解除；二、重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司于本判决生效后十日内支付刘正喜租金36400元；三、重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司于本判决生效后十日内支付刘正喜违约金10000元;四、重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司交付刘正喜的7000元保证金不予退还；五、驳回重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司负担；反诉案件受理费1118元，减半收取559元，由重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司负担。二审中查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：刘正喜与广电公司奉节分公司签订的《门面租赁合同》是否在2020年6月30日予以解除。本院针对争议焦点评述如下：广电公司奉节分公司主张其与刘正喜通过协商，约定，《门面租赁合同》于2020年6月30日解除。刘正喜在一审中也认可在与广电公司奉节分公司协商是否提前解除《门面租赁合同》过程中，同意广电公司奉节分公司提出的从2020年6月1日起再租赁一个月就解除《门面租赁合同》的提议，但前提是应支付一个月的租金，并按照《门面租赁合同》的约定支付违约金及不退还保证金。但广电公司奉节分公司并未向刘正喜支付一个月的租金，也未向刘正喜给付违约金。而且广电公司奉节分公司于2020年6月1日向刘正喜发出内容为双方当事人于2020年6月1日解除《门面租赁合同》并在收到告知书三日内办理交接手续的《解除房屋租赁合同告知书》以及刘正喜于2020年6月30日找到广电公司奉节分公司要求广电公司奉节分公司交还租赁房屋未果的事实，证明了双方当事人并未就《门面租赁合同》于2020年6月30日解除一事达成合意。同时，广电公司奉节分公司也未举示充分证据证明其已于2020年6月30日将租赁房屋交还给刘正喜。而广电公司奉节分公司主张应根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同的规定变更租赁合同约定的租赁期限。但上述规定是针对承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的情形，并非针对承租人要求解除合同的情形。而且从《解除房屋租赁合同告知书》的内容来看，广电公司奉节分公司系基于市场竞争形势而将实体经营方式改为线上经营方式从而解除《门面租赁合同》，并非基于新冠疫情的影响。故，本院对广电公司奉节分公司主张的《门面租赁合同》于2020年6月30日解除的上诉理由不予支持。在一审诉讼过程中，广电公司奉节分公司于2020年11月20日将案涉租赁房屋交还给刘正喜。作为非违约方的刘正喜同意该合同于2020年11月18日予以解除。故，一审法院认定《门面租赁合同》于2020年11月18日解除，并判令广电公司奉节分公司向刘正喜支付2020年6月1日至2020年11月18日的租金36400元并无不当。综上所述，上诉人广电公司奉节分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1198元，由重庆广播电视信息网络有限公司奉节分公司负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  杨继伟审判员  杜抗洪二〇二一年三月二十九日书记员  魏椿林