陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终15841号上诉人（原审被告、反诉原告）：孙志强，男，1978年9月9日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：师义，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵秀琳，陕西云德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛社民，男，1965年3月13日出生，汉族，西安市长安区村民，。上诉人孙志强因与被上诉人薛社民租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2019）陕0116民初10915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。孙志强上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由薛社民负担。事实和理由：因薛社民承诺其可以根据需要在承租土地上进行固定资产投资建设，并承诺负责办理相关建设手续，其才以远高于市场价格的租金承租了涉案土地，其按照约定每年支付高昂的租金，并在承租土地上进行大量的投资建设。租期未过半，主要地上建筑物却被政府拆除，无法正常使用，给其造成巨大经济损失，其损失客观存在。薛社民作为出租方，对涉案土地的性质更为清楚，薛社民违法出租土地对于本案所涉土地租赁合同被确认无效存在重大过错。虽其在承租涉案土地上进行投资建设未取得相关手续，但其过错不构成对薛社民过错责任的免除。根据合同法第五十八条规定双方都有过错应各自承担相应责任。其租金已实际支付至2019年3月31日，一审认定2019年2月错误。一审酌定的费用过高。如一审认为合同无效，应根据合同法第五十八条规定对其已经支付的租金2343333元、涉案出租土地腾退等问题进行处理。薛社民辩称，涉案房屋未办手续是因为孙志强的外甥祝秀斋口头说要自己办手续。当时其在经营鱼塘，孙志强说要租赁土地，其才出租的，其当时把与村上的租赁合同复印件交给孙志强，孙志强还去国土资源部查过土地性质，因此其并不知道土地性质。薛社民向一审法院起诉请求：1.孙志强立即支付薛社民2019年3月至2019年12月租金325000及利息14137.5元，共计339137.5元；2.诉讼费由孙志强负担。孙志强向一审法院反诉请求：薛社民赔偿孙志强经济损失1617152.5元。一审法院认定事实：2013年1月16日，薛社民（甲方）与孙志强（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方将位于西安市长安区XX镇潏河边本人承包土地的一部分租给乙方（以现有餐饮楼北侧小鱼塘南沿为界，以南部分由乙方租用）包括土地使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等。租赁期限为14年，从2013年2月1日至2027年元月31日。协议第三条约定经甲乙双方商定，前两年租金每年38万元。协议签字生效后支付甲方一年租金。以后每年39万元，于当年12月20日前缴纳下一年租金。如乙方不能按期支付租金，甲方有权终止本协议。协议第四条约定乙方根据需要，可以在承租土地上进行固定资产投资如建房等，甲方应负责办理相关手续。如建设需要，可以改变地貌、采伐林木等。协议同时就水电使用、拆迁补偿等事项进行了约定。协议签订后，孙志强实际支付薛社民租金至2019年2月份。2018年年底，因孙志强承租的土地上部分建筑物被拆除，双方因租金支付产生矛盾，薛社民遂以诉称诉至法院，法院受理后，薛社民增加诉讼请求为要求解除与孙志强签订的租赁协议，关于租金利息支付要求按年利率4.35%计算。因本案涉嫌非法占用农用地，一审法院依法裁定本案中止审理。2020年7月9日薛社民向法院申请恢复审理，一审法院经审查予以恢复审理。恢复审理后，薛社民增加诉讼请求为要求孙志强支付2020年1月至2020年7月租金共计221900元，并以221900元为基数，按照年利率4.35%计算自2020年1月1日至实际支付之日的利息。为证明其主张，薛社民提交的证据有：1.租赁协议。证明双方签订租赁协议之事实；2.水域滩涂养殖使用证、协议、合同、原长安县计划委员会文件。XX社XX组签订承包经营合同，将部分土地及设施租赁给孙志强使用。孙志强对薛社民提交的证据1予以认可，对证据2认为薛社民的土地来源由法庭审核。孙志强提交的证据有：1.租赁协议。证明薛社民、孙志强签订租赁协议及租赁标的物的范围、租金标准；2.转账凭证、收条。证明孙志强按合同约定支付租金至2019年2月份；3.租赁物平面图、租赁物被拆除前后对比照片、薛社民阻碍孙志强使用的照片。证明部分租赁物被拆除后，租赁物的范围及功能有所减损，应减少租金，薛社民存在阻碍孙志强正常使用的违约行为。薛社民对孙志强提交的证据1、2予以认可，对证据3的真实性予以认可，但认为关于孙志强主张政府拆除租赁房屋，应系孙志强自行拆除，因孙志强未付租金，XX社XX路属实。因孙志强未缴纳电费，在2019年6月20日左右断电。关于反诉部分，孙志强当庭提交施工单位结算书汇总表，证明孙志强投资花费6037369.75元。薛社民对孙志强提交的证据认为依据租赁协议约定，不得在租赁土地范围内从事非法活动，孙志强建房被政府部门认定为非法建筑，故孙志强损失与薛社民无关。XX社XX街XX村XX组土地，出租给孙志强的土地之前开办农家乐及渔业养殖，土地亩数约90亩。租地协议约定租地用途为放置建筑材料库房使用。孙志强认为租赁土地用途为用于建设员工之家、会议培训、客户接待及存放租赁物资。协议签订后，孙志强对原有楼房部分进行改建装修，新建活动中心、库房、鱼塘木屋等设施。2018年年底，政府部门以违建为由对接待中心、鱼塘木屋、会议室和餐厅进行部分拆除，已经无法使用。孙志强现同意解除合同，但要求孙志强承担损失，损失计算以孙志强投资结合合同年限计算，要求薛社民承担一半责任。一审法院认为，薛社民、孙志强于2013年1月16日协议约定由孙志强承租薛社民土地及地上建筑物，孙志强支付薛社民租金至2019年2月份之事实有双方提交的租赁协议、孙志强提交的支付凭证、收条等证据相佐证，双方均无异议，依法予以认定。该租赁协议明确约定孙志强可在承租土地上进行固定资产投资，涉案土地应属农民集体所有土地，依据法律规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。薛社民、孙志强签订的租赁协议约定改变土地用途，用于非农业建设，违反法律强制性规定，故该协议应为无效合同。现薛社民要求解除合同依据不足，依法予以驳回。本案中薛社民要求孙志强支付2019年3月至2020年7月期间的租金，因孙志强实际占用土地使用，应支付薛社民必要的土地占用费用，依据本案实际，酌定土地占用费标准为每亩每年1500元，每年为135000元，经核算截止2020年7月31日土地占用费为191250 元。薛社民要求孙志强承担利息，依据不足，予以驳回。孙志强要求薛社民承担损失一节，因孙志强建造房屋未依法经过审批，被政府部门拆除，其要求薛社民承担赔偿责任依据不足，依法予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效后十日内被告孙志强支付原告薛社民2019年3月至2020年7月期间土地占用费损失191250元；二、驳回原告薛社民其余诉讼请求；三、驳回被告孙志强要求原告薛社民赔偿经济损失1617152.5元之诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9410元，薛社民已预交，由薛社民负担4910元，孙志强负担4500元。反诉案件受理费9677元，孙志强已预交，由孙志强负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，薛社民于2021年1月6日自愿撤回上诉。本院认为，薛社民与孙志强签订的租赁合同因改变土地用途，用于非农业建设，依法应认定为无效合同。薛社民主张解除涉案租赁合同，依法不予支持。因涉案土地及地上附着物等仍由孙志强控制，一审参照租赁合同中关于租金的约定，计算孙志强应支付2019年3月至2020年7月的占用费，于法有据，并无不当。薛社民主张支付利息及孙志强反诉要求薛社民赔偿其损失，均无事实依据，依法不予支持。薛社民在二审审理期间自愿撤回上诉，与法不悖，应予准许。 综上所述，孙志强的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18820元，其中薛社民预交9410元，减半收取4705元，退还4705元；孙志强预交9410元，由孙志强负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年三月十一日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧