江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终1631号上诉人（原审原告）：季环宇，男，1973年1月9日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏阜一律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖纵宇，江苏阜一律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：江苏阜宁农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省阜宁县城南新区上海路459号。法定代表人：江志刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡旭，江苏兴时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡胜华，江苏兴时代律师事务所律师。上诉人季环宇因与被上诉人江苏阜宁农村商业银行股份有限公司（以下简称阜宁农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2020）苏0923民初5804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。季环宇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持阜宁农商行赔偿季环宇损失10万元及违约金10.4万元；2.一、二审诉讼费由阜宁农商行承担。事实和理由：阜宁农商行向季环宇发送的律师函称，案涉房屋收回系阜宁农商行自用，而阜宁农商行收回案涉房屋后，于2021年1月1日又对外进行招租，并非律师函中所称的自用，阜宁农商行该不诚信的行为导致季环宇丧失了优先承租权，因此，阜宁农商行系违反了合同的附属义务构成违约，应当赔偿季环宇损失并支付违约金。阜宁农商行辩称，1.双方的租赁合同为不定期租赁合同，阜宁农商行依法可以随时解除合同，阜宁农商行已经履行了提前通知的义务，可以解除双方的租赁合同；2.阜宁农商行解除与季环宇之间房屋租赁合同，并非季环宇所称的隐瞒事实欺骗季环宇，案涉房屋系中国人民银行阜宁县支行出租给阜宁农商行使用，因中国人民银行阜宁县支行在2019年8月19日、2019年10月8日两次向阜宁农商行催收房屋，阜宁农商行出于无奈解除与季环宇租赁合同，注明收回房屋自用，后因为中国人民银行阜宁县支行又同意将案涉房屋继续租赁给阜宁农商行，阜宁农商行才将收回的案涉房屋另行出租；3.阜宁农商行将上述房屋出租时，已经向社会不特定人发出公告招租，且季环宇已报名参与竞标，季环宇并未主张优先承租权；4.阜宁农商行因考虑到案涉房屋门前修路已经免除了季环宇2个月的租金，同时包含了其余各项损失，季环宇不应要求阜宁农商行承担违约金及损失。季环宇向一审法院起诉请求：1.判令阜宁农商行立即给付承诺返还的两个月租金9万元；2.判令阜宁农商行赔偿损失10万元，并承担违约金10.8万元；3.本案诉讼费用由阜宁农商行承担。一审法院查明的事实：2008年起，阜宁农商行将位于出租给季环宇。2015年，阜宁农商行与季环宇签订一份《房屋租赁协议》，约定租期3年，从2015年11月5日起至2018年11月5日止。年租金540000元，按年交纳。租赁期间，阜宁农商行如遇特殊情况提前收回房屋，需提前一个月通知季环宇，季环宇无条件搬出，阜宁农商行退还剩余的房屋租金。季环宇同意按现状承租阜宁农商行的房屋，出租房屋内的杂物由季环宇自行清除，同时根据季环宇的需要进行装修，费用由季环宇自行承担。合同期满，如阜宁农商行租赁房屋出售或继续出租，季环宇享有优先权，价款按市场价双方协商确定。房屋如因不可抗力的原因导致损毁和造成双方损失的，双方互不承担责任。租赁期满或提前中止合同，凡添附在租赁物之上的不动产能拆除的季环宇予以拆除（玻璃门窗除外），不能拆除的无偿转移给阜宁农商行所有，季环宇不负责恢复原状。违约责任：合同一经签订，双方共同遵守，否则处以违约方一次性合同总标的20%的处罚。违约金的支付，不影响一方违约造成对方损失的赔偿责任。双方还就其他事项进行了约定。2018年11月5日租期届满后，季环宇继续承租案涉房屋至2019年11月5日，并交纳了该年的租金。2019年8月30日，阜宁农商行向季环宇发出关于提前通知腾让承租房屋的函，主要内容为：季环宇承租的案涉房屋于2019年11月5日到期，农商行拟在案涉房屋内设置金融网点，急需自用。季环宇须于2019年11月5日前腾空案涉房屋并返还给阜宁农商行，不再续租。2019年11月5日，季环宇、刘某（另一承租人）向阜宁农商行发函，内容为：季环宇、刘某租赁阜宁农商行园林路的房屋，双方合同约定期11月5日已到期，现已经腾空房屋并交还钥匙于你单位，同时要求阜宁农商行退还因县政府2015年7月28日至9月25日道路封闭施工，未能营业产生的房租费及2012年交付该行的房屋租赁风险抵押金。一审另查明，2015年7月1日，阜宁县公安局、阜宁县城市管理局、阜宁县住房和城乡建设局发布关于园林路实行交通管制的通告：经研究，定于2015年7月20日至2015年9月20日对园林路（城河路—射河北路）实施整体改造并封闭施工，改造期间禁止非施工车辆进入。2019年9月20日，阜宁农商行员工李政向季环宇通过短信形式告知季环宇：季环宇提出案涉房屋因修路停业2个月未经营，经该单位研究决定，请季环宇提供相关文件手续，同意减免2个月房租，但必须按期搬离。2020年1月6日，阜宁农商行通过阜宁县产权交易中心就位于阜宁县约57平方米的办公用房分别对外招租。凡愿竞租该经营用房的社会自然人和企业法人，请在公告规定的期限内持本人身份证或单位证明等手续到阜宁县产权交易中心报名，并交纳报名费和竞租保证金。该招租公告同时在阜宁日报进行了公告。季环宇参与案涉六间门市房的竞租，并交纳保证金18万元。后季环宇并未中标，阜宁农商行将保证金18万元退还给季环宇。2020年6月2日，阜宁农商行、阜宁县产权交易中心再次就案涉房屋发出招租公告。一审法院认为，当事人协商一致，可以就合同内容进行变更。本案中，自2008年起，季环宇承租阜宁农商行案涉房屋，并约定房屋年租金为540000元。2015年7月20日至2015年9月20日期间，因道路维修原因，对案涉房屋所在的街道实施整体改造并封闭施工，改造期间禁止非施工车辆进入，从而在一定程度上影响了季环宇的正常经营。根据双方协商，季环宇提供相关文件手续，阜宁农商行同意减免2个月房租，但季环宇必须按期搬离。现季环宇提供了关于道路整修的相关文件，并按期搬离了案涉房屋，阜宁农商行应当按照约定减免房租。故对季环宇要求免除2个月租金90000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于季环宇主张的搬迁费及装修费用等损失10万元。一审法院认为，2018年11月5日到期后，季环宇继续承租案涉房屋，并交纳了一年的租金，视为双方建立了不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。2019年8月30日，阜宁农商行向季环宇发出关于提前通知腾让承租房屋的函，通知季环宇须于2019年11月5日前腾空案涉房屋并返还给阜宁农商行，即阜宁农商行已经履行了通知义务，并不存在过错，季环宇在租赁期满后应当向阜宁农商行返还案涉房屋。同时，根据双方签订的租赁合同约定，季环宇根据需要进行装修，费用由季环宇自行承担。租赁期满或提前中止合同，凡添附在租赁物之上的不动产能拆除的季环宇予以拆除（玻璃门窗除外），不能拆除的无偿转移给阜宁农商行所有，季环宇不负责恢复原状。根据该约定，租赁期满，装饰装修费用由季环宇承担，不能拆除的添附物，无偿转让给阜宁农商行所有，季环宇无权要求阜宁农商行补偿附和装饰装修费用。综上，一年租期届满，季环宇作为承租人应当向阜宁农商行返还案涉租赁房屋，故季环宇向阜宁农商行主张搬迁费及装修费用等损失，于法无据，不予支持。关于季环宇主张的再次租房所产生的损失，因租赁合同期满，阜宁农商行有权解除租赁合同，一审法院对该主张不予支持。关于季环宇主张的违约金10.8万元。一审法院认为，双方在案涉租赁合同中约定，合同期满，如阜宁农商行出售或继续出租案涉房屋，季环宇享有优先权，价款按市场价双方协商确定。案涉租赁合同于2019年11月5日解除后，阜宁农商行于2020年1月6日通过阜宁县产权交易中心通过发布对外招租公告。阜宁农商行虽然未以书面形式通知季环宇，但通过季环宇参与招租并交纳保证金的行为可以确定季环宇知晓案涉房屋再次出租的事实，其知情权并未受到影响，且表明其同意该招租方式，应当视为双方对合同约定的上述优先承租权内容进行了变更。经过竞标，季环宇因未取得价格优势而未能承租案涉房屋。现季环宇以该出租方式违反了合同约定，侵害了其优先承租权为由，要求阜宁农商行承担违约责任，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，一审法院判决：一、阜宁农商银于判决生效后十五日内向季环宇返还2个月租金90000元；二、驳回季环宇的其他诉讼请求。案件受理费5770元，减半收取计2885元，由季环宇负担1860元，由阜宁农商行负担1025元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审中，季环宇称其参与竞标的是2020年6月阜宁农商行发布的房屋出租招标，阜宁农商行亦称2020年1月的房屋出租招标因疫情原因未实际签订租赁合同。季环宇还称，其要求阜宁农商行赔损失及支付违约金的依据为，阜宁农商行以虚假的理由收回房屋后另行出租违反了诚信原则，故据此要求阜宁农商行赔偿房屋装潢损失及支付违约金。本案的争议焦点为：季环宇要求阜宁农商行赔偿损失10万元及违约金10.4万元有无相应事实及法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，阜宁农商行将案涉房屋出租给季环宇，双方签订的房屋租赁合同约定租期至2018年11月5日，租期届满后，双方未续签书面租赁合同，季环宇继续使用房屋，阜宁农商行亦予以接受，双方之间存在不定期租赁合同关系，阜宁农商行依法可以随时解除该不定期租赁合同。阜宁农商行于2019年8月30日向季环宇发函，明确2019年11月5日后不再继续出租，实为通知季环宇双方之间的不定期租赁合同至2019年11月5日解除，阜宁农商行已提前发出解除合同的通知，符合法律的规定，后季环宇亦根据通知要求搬离案涉房屋，故应认定双方之间的不定期租赁合同于2019年11月5日解除。关于季环宇要求阜宁农商行赔偿损失10万元及违约金10.4万元能否成立的问题。经查，二审中，季环宇称其要求阜宁农商行赔偿损失及支付违约金的依据为，阜宁农商行以虚假的理由收回房屋后另行出租违反了诚信原则，故据此要求阜宁农商行赔偿房屋装潢损失及支付违约金。对此，本院认为，季环宇与阜宁农商行于2015年签订的房屋租赁协议中约定，租赁期满后，凡添附在租赁物之上的不动产能拆除的季环宇予以拆除（玻璃门窗除外），不能拆除的无偿转移给阜宁农商行所有，据此，在2015年房屋租赁协议约定的租期届满后，季环宇对案涉房屋的装潢和添附已经归阜宁农商行所有，季环宇对案涉房屋上的装潢和添附不享有权利；再者，阜宁农商行享有随时解除案涉不定期租赁合同的权利，房屋回收后作何使用系阜宁农商行的权利，与季环宇无关，即使阜宁农商行收回房屋后的用途与解除合同通知载明的用途不一致，亦不构成违约；第三，阜宁农商行收回房屋重新出租时，季环宇已经参与了竞标，但其并未中标，季环宇在中标结果公示后，并未依法主张优先承租权，故季环宇未能继续承租案涉房屋，并非阜宁农商行造成。综上，季环宇要求阜宁农商行赔偿装潢损失及支付违约金没有事实和法律依据，故季环宇提出阜宁农商行应赔偿损失及支付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，季环宇的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5770元，由上诉人季环宇承担。本判决为终审判决。审判长 胡 勇审判员 谢超亮审判员 周 陇二〇二一年三月三十一日书记员 施凯钰