四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021）川14民终255号 上诉人（原审原告）：眉山鑫恒辰房产开发有限公司。住所地：眉山市彭山区凤鸣街道迎宾路东段滨江翡翠龙湾。 法定代表人：于佳文，经理。 委托诉讼代理人：徐森，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：颜川，四川维是律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王波，女，1995年9月26日出生，汉族，住重庆市万州区。 被上诉人（原审被告）：刘鹏，男，1993年11月5日出生，汉族，住四川省宣汉县。 上诉人眉山鑫恒辰房产开发有限公司（以下简称鑫恒辰公司）因与被上诉人王波、刘鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初1183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鑫恒辰公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人于案涉商品房的备案登记及抵押手续解除后十日内退还被上诉人购房款55967.05元(比一审判决减少100822.95元),上诉费由被上诉人承担。事实与理由：《合同法》第114条规定的违约金系以补偿为主、惩罚为辅的双重性质。虽然《合同法》规定了人民法院可以依职权增加或减少约定的违约金，但根据其司法解释的规定，人民法院认定违约金过高应当综合衡量多种因素：一是违约造成的损失；二是合同的履行程度；三是应当考量当事人的过错程度；四是当事人缔约时对可得利益损失的预见，根据诚实信用和公平原则，结合案件实际，综合衡量。本案中，被上诉人按揭贷款的期限为20年即240个月。被上诉人从第四期开始就没有按约定及时、足额偿还按揭款，明显属于恶意违约。其次，因国家对房地产政策调整的因素，案涉房价明显下降，一审判决确定本案违约金为房屋总价款（671240元）的5%即33562元，完全不能补偿上诉人的可得利益损失。 刘鹏辩称：1、一审判决认定事实清楚，运用法律正确，判决客观公正。2、对于房贷逾期，我并不是主观的恶意行为，2019年下半年由于生活艰难转行去广东务工，老板没有及时发工资，我一直想拿到钱应还清逾期款，后又因年底疫性影响，老板又以此为借口拖欠工资，直到2020年9份才拿到上年工资，逾期那么久我也是被逼无奈，我根本都没有想会一直拿不到钱，会逾期那么久。3、对于上诉人认为一审判决违约金过低的观点，我持反对意见。首先合同中约定的违约金过高，不符合法律规定。其次我购的房是期房，属于在建房，截止一审前我根本没有拿到和使用过案涉房屋，而上诉人在几年前就收到房款可以资金利用，因此上诉人损失是极其微小的。但我个人而言，首付及其后期还房贷本息，我支付了26万多元，即使按一审判决退还我15万元，两年时间我损失了10多万元，我所承担的还有对方的律师费用，本案房贷逾期对我个人的惩罚而言已经很严重了。综上，请求二审法院根据法律公平公正原则，综合衡量，请求驳回上诉人的上诉请求。 王波未到庭陈述意见。 鑫恒辰公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除其与王波、刘鹏于2018年3月6日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，并解除该房屋的预告和抵押登记；2、判令王波、刘鹏支付其违约金134000元及律师费12000元；3、本案诉讼费由王波、刘鹏承担。 一审法院经审理认定如下事实：鑫恒辰公司与王波、刘鹏于2018年3月6日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同签约备案登记号：215112，签约备案时间：2018年3月6日）及《商品房买卖合同附件及补充协议》，主要内容为：1、王波、刘鹏通过银行按揭方式购买由鑫恒辰公司开发的位于眉山市彭山区××街道××路××幢××单元××楼××号住房一套，房屋总价款为671240元；2、付款方式：买受人采用按揭方式支付购房款，买受人在2018年3月6日前支付首付款211240元，按揭贷款46万元。按揭贷款期限为20年。买受人委托按揭银行将按揭贷款全部转付至鑫恒辰公司指定的银行账户；3、买受人通过银行购房按揭贷款审批后，在银行他项权证办理完毕之前如出现未能履行银行按揭贷款还款义务，视为买受人违约，出卖人有权解除《合同》及补充协议，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金。出卖人应在解除合同后30日内，扣除代买受人清偿的银行贷款、违约金及相关费用（包括但不限于评估费、律师费、税费及其他必要费用）后将剩余的购房款退还买受人。 合同签订后，王波、刘鹏支付了购房首付款211240元。 此后王波、刘鹏向工商银行彭山支行申请个人住房按揭贷款，2018年3月27日鑫恒辰公司、王波、刘鹏和工商银行彭山支行三方签订了《个人购房借款担保合同》，约定鑫恒辰公司以案涉房产作为抵押向工商银行彭山支行贷款46万元，借款期限为240个月，同时约定鑫恒辰公司为王波、刘鹏的该笔贷款提供阶段性连带责任保证。合同签订后，工商银行彭山支行将46万元贷款按照王波、刘鹏的委托转给了鑫恒辰公司。 因刘鹏、王波从2019年9月起未按照《个人购房借款担保合同》的约定履行还款义务，工商银行彭山支行于2020年3月18日、4月28日两次向鑫恒辰公司发出“个人逾期贷款催收通知书”，要求鑫恒辰公司督促王波、刘鹏还款或承担连带保证责任。鑫恒辰公司收到上述通知书后于2020年3月19日按照双方合同约定的地址向王波发出“告知函”，要求刘鹏、王波于收到告知函之日起7日内结清已逾期的银行贷款。但因刘鹏、王波新迁地址不明，无法送达。此后，工商银行彭山支行分别于2020年3月31日扣划了鑫恒辰公司保证金25696.37元、2020年4月30日扣划了3138.41元。此后因刘鹏、王波再次出现逾期还款的行为，工商银行彭山支行于2020年7月27日向鑫恒辰公司发出“履行担保责任通知书”，宣布王波、刘鹏的贷款于2020年7月23日提前到期，要求鑫恒辰公司承担连带保证责任，代王波、刘鹏归还全部贷款本息，其中本金434144.20元，利息5892.58元。此后鑫恒辰公司于2020年7月29日向工商银行彭山支行承担了保证责任，结清了王波、刘鹏的贷款本息（含罚息）共计440052.37元。 另，鑫恒辰公司委托四川维是律师事务所参与本案诉讼，双方签订了委托代理合同，并向四川维是律师事务所支付了律师代理费12000元。 一审法院认为，鑫恒辰公司与刘鹏、王波就涉案房屋达成买卖合意后，双方于2018年3月6日签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，该“商品房买卖合同”及“补充协议”系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效,对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。 因刘鹏、王波从2019年9月起未按照《个人购房借款担保合同》的约定履行还款义务，导致鑫恒辰公司承担了代其偿还剩余贷款本息的保证责任，按照双方《补充协议》第二条第5项第（3）款“买受人通过银行购房按揭贷款审批后，在银行他项权证办理完毕之前如出现未能履行银行按揭贷款还款义务，视为买受人违约，出卖人有权解除《合同》及补充协议，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金”的约定，鑫恒辰公司依法享有合同解除权。因此对鑫恒辰公司主张要求解除案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院依法予以支持（从鑫恒辰公司主张权利之日解除）。且刘鹏、王波按照合同约定应协助鑫恒辰公司办理解除案涉房屋合同备案及抵押的相关手续。 对鑫恒辰公司主张的违约金及律师代理费问题。首先，违约金系对守约方损失的一种补偿，其性质具有补偿性，以填补守约方因对方的违约行为所造成的损失，同时兼具一定的惩罚性。根据法庭查明的事实，在案涉合同履行过程中，因刘鹏、王波逾期交纳按揭款的违约行为导致鑫恒辰公司承担了保证责任而解除了案涉合同，根据双方合同约定刘鹏、王波应承担相应的违约责任。只是因为刘鹏、王波对违约金提出抗辩，所以应根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，综合本案鑫恒辰公司的实际损失情况，同时兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则来予以衡量。具体到本案，根据本案鑫恒辰公司的实际损失情况、案涉房屋现在的价值以及刘鹏、王波的违约行为等因素，一审法院酌情确定刘鹏、王波应承担的违约金为房屋总价款（671240元）的5%即33562元。其次，对律师代理费的承担在双方补充协议中有明确约定，且从本案标的看，该项费用符合《四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）》第二条第2款的规定，因此对鑫恒辰公司的该项请求一审法院依法予以支持。综上，在扣除鑫恒辰公司代刘鹏、王波偿还的贷款本息468887.15元、违约金33562元及律师代理费12000元后，鑫恒辰公司现在应当退还给刘鹏、王波的购房款为156790元（已四舍五入）。 综上，为了维护诚实守信、保护公平有序的市场交易秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百四十四条的规定，判决：一、确认眉山鑫恒辰房产开发有限公司与刘鹏、王波于2018年3月6日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于2020年7月8日解除；二、刘鹏、王波于本判决生效之日起十日内协助眉山鑫恒辰房产开发有限公司办理解除案涉商品房备案登记及抵押的相关手续（案涉商品房位于眉山市彭山区××街道××路××幢××单元××楼××号，合同签约备案登记号：215112，签约备案时间：2018年3月6日）；三、眉山鑫恒辰房产开发有限公司于案涉商品房的备案登记及抵押手续解除后十日内退还刘鹏、王波购房款156790元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5986元，由刘鹏、王波负担（此款眉山鑫恒辰房产开发有限公司已垫付，由刘鹏、王波在本判决生效之日起十日内支付给眉山鑫恒辰房产开发有限公司）。 二审中，鑫恒辰公司提交三份其开发小区的房屋买卖合同，证明：从2019开始，小区房屋的价格明显受市场影响下调了的，本案双方约定的违约金5%，是不能弥补房价下降的损失。从三个客户购买项目的均价已经下降到了4760元，被上诉人购买的房屋当时均价大概在6700元每平方米，所以房屋收回来再卖，我们每方平米就要亏损2000元，总的亏损就是将近20万，所以一审认定的5%的违约责任确实过低。刘鹏质证认为，上诉人想要证明的内容属于市场风险，是各方当事人不能预估的，也没有一个标准来进行衡量，万一房价上涨了呢。本院经审查认为，鑫恒辰公司提交的三份《四川省商品房买卖合同（预售）》因其签约主体未到庭并提供相应的证据证实，无法确认其真实性，且合同载明的楼号、楼层、面积均与案涉房屋不同，其与本案缺乏直接的关联性，本院不予采信。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：本案的违约金应是多少。鑫恒辰公司上诉主张违约金依法具有补偿为主、惩罚为辅的双重性质，一审判决依职权减少约定的违约金，未综合考量违约给其造成的损失、合同的履行程度、被上诉人的过错程度，其酌情确定本案违约金为房屋总价款（671240元）的5%即33562元，完全不能补偿上诉人的可得利益损失。被上诉人应当按照约定支付违约金。对此，本院认为，违约金系对守约方损失的一种补偿，其性质具有补偿性，以填补守约方因对方的违约行为所造成的损失，同时兼具一定的惩罚性。本案因案涉合同履行过程中，因刘鹏、王波逾期交纳按揭款的违约行为导致鑫恒辰公司承担了保证责任而解除了案涉合同，按照双方约定，刘鹏、王波应向鑫恒辰公司支付房屋总价款20%的违约金。一审中，刘鹏、王波对违约金提出抗辩后，在鑫恒辰公司未能提出造成其损失的充分证据的情况下，一审法院兼顾合同的履行情况、分析当事人的过错程度以及预期利益，考虑到案涉房屋现在的价值以及刘鹏、王波的违约行为等综合因素，酌情确定刘鹏、王波应承担的违约金为房屋总价款（671240元）的5%即33562元并无不当，本院予以支持。同时需要特别注意的是工商银行彭山支行第一次扣划鑫恒辰公司的款项及要求鑫恒辰公司承担保证任并扣划鑫恒辰公司的款项均发生在疫情期间，且按双方二审中均认可的王波、刘鹏为案涉房交纳的首付款和17个月的房贷共计264592元，即便按照一审判决由鑫恒辰公司退还刘鹏王波购房款156790元，刘鹏、王波因其自身违约也付出了107802元（264592元-156790元）的代价，足以达到对其违约行为的惩罚目的。 综上所述，鑫恒辰公司的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2316元，由眉山鑫恒辰房产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王美福 审判员  罗卫平 审判员  辛利平 二〇二一年三月三十日 书记员  李龙宇