西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初27089号 原告（反诉被告）：张磊，男，1988年7月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：翟冬冬，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉，陕西云德律师事务所律师。被告（反诉原告）：雷百平，男，1963年9月26日出生，汉族。第三人：陕西佳和商业运营管理有限公司。法定代表人：陈明亮，执行董事兼总经理。原告（反诉被告）张磊与被告（反诉原告）雷百平，第三人陕西佳和商业运营管理有限公司（以下简称“佳和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张磊的委托诉讼代理人翟冬冬、陈玉，被告（反诉原告）雷百平到庭参加诉讼。第三人佳和公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告以及第三人于2020年3月12日签订的《房屋买卖居间合同》；2、判令被告向原告返还位于西安市未央区XX村XX小区XX幢XX室房屋，并将房屋恢复原状，同时支付其占用房屋期间的房屋占用费（房屋占用费按照2000元/月计算，从2020年3月12日开始计算至被告实际办理之日止，暂计算至2020年11月12日为1.6万元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年3月12日，在第三人佳和公司的居间下，原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定原告将其名下位于西安市未央区XX村XX小区XX幢XX室房屋出售给被告，房屋成交价99万元；原告应在签订合同之日起2个月内办理完抵押注销手续并取得房屋产权证书等。合同签订当天，被告支付了5万元定金，原告向被告交付房屋，后原告依约办理了抵押注销手续，但被告一直以各种理由拒绝办理过户并拒绝支付剩余购房款。被告的行为已构成违约，原告遂于2020年11月30日向被告及第三人邮寄解除合同的律师函。但至今被告仍占用原告的房屋不肯搬离，故原告诉至人民法院，请求判如所请。被告雷百平辩称，双方签订合同时，其因未见到房产证原件而提出必须拿到房屋钥匙，原告和第三人同意后其才将部分家具搬入涉案房屋中，故被告并非租借或非法占有。原告要求被告支付房屋占用费无事实依据。反诉原告雷百平向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告承担购房违约金，向反诉原告双倍返还定金10万元，同时支付中介费2万元，共计12万元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费及反诉诉讼费；3、请求驳回反诉被告的房屋占用费的诉讼请求。事实与理由：2020年3月12日，在第三人佳和公司的居间下，反诉原、被告签订《房屋买卖居间合同》，约定反诉被告将位于西安市未央区XX村XX小区XX幢XX室房屋出售给反诉原告，房屋价款99万元。合同签订后，反诉原告即支付定金5万元及中介费2万元，共计7万元。合同约定反诉被告应当在2个月内办理完抵押登记手续并取出房产证原件，但截至2020年5月12日，反诉被告仍未取得房产证原件。2020年6月9日上午，第三人工作人员小马发短信催促反诉原告签订网签合同，但由于仍未见到房产证原件导致未能网签。反诉被告和第三人一直隐瞒实情不让反诉原告看房产证原件，让人不得不怀疑购房是否存在陷阱、产权是否清晰。因反诉被告不能履行拿出房产证原件的承诺，且第三人一直隐瞒房产证实情，导致三方合同不能继续履行。反诉被告张磊针对反诉辩称，反诉原告所述与事实不符，合同不能继续履行系反诉原告违约所致；反诉请求无任何事实和法律依据，应当全部予以驳回。第三人未到庭陈述意见。本院查明以下事实：2020年3月12日，张磊（甲方）与雷百平（乙方）、第三人佳和公司签订《房屋买卖居间合同》，约定雷百平购买张磊名下位于西安市未央区XX村XX小区XX幢XX室房屋，房屋交易价格99万元；乙方向甲方支付定金5万元，其中2.5万元作为甲方售房保证金由丙方保管；涉案房屋已设定抵押，甲方应于本合同签订之日起2个月之内办理完抵押注销手续并取出房屋产权证书；甲方提供虚假信息、反悔、改变售房条件等导致不能成交，应当将定金双倍退还给乙方并赔偿评估费、按揭代理费、丙方中介费3%等费用，丙方收取甲方售房保证金不予以退还，合同自动解除等；乙方提供虚假信息、反悔、改变购买条件等导致不能成交，乙方定金不退作为违约金，由甲丙双方平均分配作为佣金，乙方还需承担本次交易房屋所产生的费用及丙方中介费3%等费用，合同自动解除等。《房屋买卖居间合同》签订当日，雷百平向张磊支付定金5万元、向第三人佳和公司支付中介费2万元，张磊向雷百平出具了5万元《定金收条》，第三人佳和公司向雷百平出具了2万元的中介费《收据》。同日，张磊将2.5万元定金交付于第三人佳和公司，佳和公司向张磊出具了《售房保证金收条》。三方当事人均认可合同签订后张磊即将涉案房屋的钥匙交付给雷百平。《房屋买卖居间合同》签订后，张磊向贷款银行申请结清贷款。庭审中，张磊称其于2020年4月9日已取得涉案房屋的房产证，根据原告提交的《西安市不动产登记簿》，能够显示其至少在2020年5月9日前已涤除涉案房屋上的抵押权。2020年11月，张磊委托陕西云德律师事务所分别向雷百平和佳和公司发出解除《房屋买卖居间合同》的《律师函》，庭审中张磊的委托诉讼代理人称雷百平于2021年1月16日签收上述《律师函》、第三人佳和公司于2020年12月2日签收上述《律师函》。庭审中，雷百平认可佳和公司的工作人员曾通知其去公司签订合同，但其称未见到房产证原件故不同意签订合同。本院认为，《房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照约定履行合同义务。因买卖双方均认为《房屋买卖居间合同》已经解除，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条和《民法典》第五百六十五条第二款的规定，上述合同于2021年1月16日解除。本案的争议焦点为上述合同未能继续履行的责任应当由哪一方当事人承担，张磊和雷百平是否存在违约行为。根据张磊提交的《西安市不动产登记簿》，能够显示其在前述合同约定的期限内（“本合同签订之日起2个月之内”）前已涤除涉案房屋上的抵押权，故其在履行合同中未违反合同约定，不存在违约行为。雷百平称其一直未见到房产证原件拒绝签订，但未提交证据予以证明，且三方合同并未约定出卖人或第三人必须向买受人出示房产证原件，另根据西安市二手房交易流程，双方在网签备案时即可明确知晓交易房屋的产权是否明晰以及是否存在查封、扣押等情况，故雷百平以未见到房产证原件而拒绝网签备案，有违合同约定和交易流程，其应当承担合同不能继续履行的责任。现三方合同已解除，张磊要求雷百平腾交房屋，本院予以支持；张磊要求雷百平恢复涉案房屋原状，但本案其未提交涉案房屋原状的相关证据，故该诉讼请求本院不予支持。涉案房屋系张磊在签订合同后交付雷百平，雷百平并非非法占用，故张磊要求雷百平从2020年3月12日开始支付房屋占用费，无合同和法律依据，但涉案合同已于2021年1月16日解除，雷百平应当向张磊支付三方合同解除后的房屋占用费。考虑实际搬离需要的时间，本院酌情从2021年1月24日起计算。张磊要求按照每月2000元计算，虽未提交相关证据，但考虑涉案房屋的位置和面积，张磊按照此标准主张较为合理，本院予以支持。雷百平认为张磊存在违约行为，无事实依据，本院不予采信；其要求张磊双倍返还定金并赔偿中介费，无合同和法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张磊与被告雷百平、第三人陕西佳和商业运营管理有限公司于2020年3月12日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月16日解除。二、被告雷百平于本判决生效之日起七日内向原告张磊腾交位于西安市未央区XX村XX小区XX幢XX室房屋。三、被告雷百平于本判决生效之日起七日内向原告张磊支付房屋占用费，该费用按照每月2000元的标准从2021年2月1日计算至被告雷百平实际腾交房屋之日止。四、驳回原告张磊的其余诉讼请求。五、驳回反诉原告雷百平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1.37万元（张磊已预交）、反诉受理费1350元（雷百平已预交），现均由雷百平负担，雷百平在本判决生效之日起七日内向张磊支付1.37万元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  员  杨  宁   二〇二一年三月九日 书  记  员  赵玉娜     1