四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川0792民初91号 原告：四川长城恒昶物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市涪城区长虹大道南段115号17栋。 法定代表人：汪晓宴，公司总经理。 委托诉讼代理人：何泽永，公司工作人员。 被告：曾勇，男，1979年1月4日出生，汉族，四川省三台县人,现住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周晓琪，四川万法律师事务所律师。 原告四川长城恒昶物业服务有限公司（以下简称长城恒昶物业公司）与被告曾勇物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城恒昶物业公司的委托诉讼代理人何泽永，被告曾勇及其委托诉讼代理人周晓琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长城恒昶物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费13530元，并承担违约金2706元（13530元×20%）。事实和理由：原告根据相关法规和物业服务协议的约定为位于绵阳高新区××道××段××号的“万豪·尊品”小区提供了物业服务，被告作为该小区9-1-18-3号房屋（建筑面积89.49㎡）的业主，享受了原告提供的物业服务，却拖欠2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费用，给原告造成了损害。 被告曾勇辩称，承认被告购买了“万豪·尊品”小区9-1-18-3号房屋的事实，但认为：原告工作人员于2011年4月29日代表开发商办理交房时，被告因发现房屋存在质量问题没有接收，之后反复要求开发商和原告处理也至今无果，故房屋的物业服务费用不应由被告承担。同时，原告提供的物业服务存在诸多不符合约定的现象，也无权全额主张物业服务费。 本院经审理认定事实如下：绵阳万豪房地产开发有限公司（以下简称万豪房产公司）开发建设了“万豪·尊品”小区（位于绵阳高新区××道××段××号），并与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司（以下简称华玮物业绵阳公司）《万豪.尊品前期物业服务合同》，委托华玮物业绵阳公司为该小区提供前期物业服务。2010年1月26日，被告与万豪房产公司签订商品房买卖合同，买受坐落于“万豪·尊品”小区9栋1单元18楼3号的电梯住宅用房，并同日与华玮物业绵阳公司签订《万豪.尊品前期物业管理委托服务合同》约定：1.电梯住宅用房的物业服务费交纳标准为1.60元／月／㎡，每季度末月的25日前交纳该季度物业服务费，逾期交费则每日按应交费金额的5‰交纳违约金；2.物业服务费从房屋竣工验收交付被告之日开始计算，交房日按商品房买卖合同及补充协议确定，逾期未接房则视为已交房。2011年4月29日，被告按约前往办理房屋交接手续，并在按前期物业服务企业的要求填写业主基本情况登记表，以及预交截至2011年12月31日的物业服务费后，由前期物业服务企业工作人员陪同前往实地查看房屋进行验收交接，被告经查看发现房屋多处墙体存在裂痕遂未接收房屋钥匙，并与陪同人员共同签署《房屋验收交接表》列明存在的问题。2012年8月，被告通过政风行风热线向行政主管部门反映所购房屋存在渗水现象，行政主管部门遂责成建设单位整改，建设单位虽曾于2012年10月进行整改，但房屋渗水问题仍未得到根本性解决，被告直至2016年4月仍在提出渗水问题处理要求。 2014年10月24日，绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会在相关职能部门进行备案登记。2014年11月20日，华玮物业绵阳公司与原告向“万豪·尊品”小区业主发布联合公告，声明：“万豪·尊品”小区的物业服务企业经首届业主大会确定为原告，并已于2014年12月1日正式挂牌，凡2014年12月1日之前按华玮物业绵阳公司与业主所签订前期物业服务合同约定的物业服务费，以及绵阳市环卫部门规定代收代缴的生活垃圾费，车辆场地占用费等均由原告收取管理。2014年12月12日，原告与绵阳市高新区万豪尊品小区业主委员会签订《万豪.尊品物业服务合同》及补充协议，约定：1.原告为“万豪.尊品”小区提供物业管理常规服务；2.合同期限为2014年12月1日至2019年11月30日；3.电梯住宅用房的物业服务费交纳标准为1.40元/月/㎡，每半年交纳一次；4.业主和物业使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按欠费金额的3%交纳违约金；5.如前述物业服务合同到期时双方仍未签订新的物业服务合同，在“万豪.尊品”小区仍由原告提供物业管理服务的前提下，前述物业服务合同的有效期延续至业主委员会与物业服务企业签订新的物业服务合同之日止。华玮物业绵阳公司和原告为“万豪·尊品”小区提供物业服务期间，被告未交纳从2012年1月1日起的物业服务费用。 另查明：1.华玮物业绵阳公司已于2015年8月21日注销工商登记；2.原告为“万豪.尊品”小区提供物业管理服务期间，该小区确实一定程度上存在车辆乱停乱放和公共设施、环境卫生、公共绿化维修不及时的现象；3.2016年5月10日，被告所购房屋办理所有权登记（登记建筑面积89.60平方米）；4.被告所购房屋至今仍存在渗漏现象。 本院认为，万豪房产公司与华玮物业绵阳公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与原告签订的物业服务合同，不存在违反法律法规强制性规定的情形，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷解释）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，从订立时即对包括被告在内的全体业主具有约束力，全体业主均应按合同约定及时向原告交纳物业服务费用。本案中，依据在卷证据足以高度确信被告在建设单位按约交付房屋时（2011年4月29日），因房屋存在墙体裂缝等质量问题未接收房屋，以及房屋墙体渗水问题至今未得到根本性解决的事实，虽然期间曾由行政主管部门责成建设单位进行整改，但是无证据反映房屋经整改已符合交付条件。同时，物业服务区域内的业主入住情况相关资料，也是建设单位或者业主委员会需向物业服务企业移交的常见资料，如被告已接收房屋则原告理应具备举证证明的条件，然而原告在本案中对此未能提交任何证据。由此可见，房屋迟迟未能按照规范流程进行验收交付的现状，是因为房屋在交付时即存在质量问题，而非被告怠于履行接房义务所致，也就不能推定为建设单位已向被告交付房屋，故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，本院对原告所主张被告已于2011年4月29日接受交付的事实不予认定。被告所购房屋虽至今未能按照规范流程进行验收交付，但该房屋已于2016年5月10日完成房屋所有权转移登记，被告已取得该房屋法律意义上的占有、使用、处分等权利，应视为被告已于该日接受交付，并应依照物业服务纠纷解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”规定，向原告交纳从该日起的物业服务费。至于在此之前的物业服务费，依照《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”规定，不应由被告承担交纳义务。至于被告以原告对公共绿化、环境卫生、公共秩序等维护管理不到位为由提出的抗辩理由，因物业服务是涉及诸多方面的动态服务过程，服务效果也与业主是否遵守公序良俗和管理规约直接相关，依据现有证据反映的现象也不足以认定原告存在根本违约，且业主对于物业服务存在瑕疵，也应依法主张继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，而不能以此拒绝履行交纳物业服务费用的义务，故对被告的该辩称理由本院不予采纳。至于原告所主张的违约金，由于原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，加之被告所购房屋交付及后续维修过程中存在的系列问题，故为督促原告提高物业服务质量，有利于物业服务公司与业主间和谐共处，本院不予支持。 综上所述，原告提出的部分诉讼请求成立，应当依法予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告曾勇于本判决生效之日起五日内给付原告四川长城恒昶物业服务有限公司2016年5月10日至2020年12月31日期间的物业服务费用6857.39元； 二、驳回原告四川长城恒昶物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费206元，减半收取计103元，由被告曾勇负担50元，由原告四川长城恒昶物业服务有限公司负担53元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  邹恩昊 二〇二一年三月二十三日 书记员  杨蕊西