江苏省扬州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏10民终104号 上诉人（原审原告、案外人）：姚文兆，男，1971年5月18日出生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：郑海涛，江苏尚鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏苏商建设集团有限公司，住所地南京市鼓楼区清江南路70号。 法定代表人：韩从祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邱全，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：杨雪，该公司法务经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：姚永华，男，1964年6月27日出生，汉族，住扬州市广陵区。 委托诉讼代理人：陈林，江苏擎天柱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐敏，江苏擎天柱律师事务所实习律师。 上诉人姚文兆因与被上诉人江苏苏商建设集团有限公司、被上诉人姚永华案外人异议之诉一案，不服扬州市广陵区人民法院（以下简称广陵法院）（2020）苏1002民初2684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 上诉人姚文兆向本院上诉称，请求撤销原审法院（2020）苏1002民初2684号民事判决，判决停止对对保集半岛家园15-501室房屋的执行措施，解除对该处房产的查封。1、原审法院认定事实错误。张九如的签字构成姚永华的表见代理，6张有张九如签字的结算单，总计1014900元应当是以工程款抵偿的购房款，加之签订购房合同当日支付的26万元首付款，截止到2014年7月22日已付房款1274900元。已付房款与房屋合同总价基本相当。2、原审认定姚永华及永腾公司向上诉人支付416000元，与案涉购房款无关，是姚文兆与姚永华其他经济往来，不应当计算在工程款之中。3、上诉人对案涉房屋有物权期待权，符合相关法律规定，可以排除法院执行。4、原审判决认为案涉房屋未涤除抵押权之前，不能对抗申请执行人的担保物权，该结论没有法律依据。 被上诉人江苏苏商建设集团有限公司二审答辩称，：1、一审法院认定事实清楚，判决正确。上诉人未能按照买卖协议约定履行全部付款义务。2、一审法院适用法律正确，最高院执行异议复议规定，第二十七条明确规定申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权，贯彻了物权优先于债权的基本原则，案涉房屋已办理抵押登记，而上诉人与姚永华买卖房屋时未办理产权变更，不发生物权变动的效力，答辩人的担保物权有效且优先于上诉人的债权，执行异议复议规定第二十八条，并非二十七条的例外，二十八条适用的前提条件是符合四种情形，且权利能够排除执行，基于二十七条及物权法第一百七十九条规定，抵押权明显优于债权，故上诉人不符合第二十八条前提要件。请求驳回上诉。 被上诉人姚永华二审答辩称，同意被上诉人江苏苏商建设集团有限公司答辩意见。 广陵法院查明，2017年4月10日，广陵法院作出（2017）苏1002民初755号民事调解书，确认被告姚永华于2017年6月10日前给付原告江文借款本金150万元及利息，原告江文有权就抵押物扬州市产依照抵押登记顺序享有优先受偿权。调解书生效后，江文将该调解书确定的债权转让给江苏苏商建设集团有限公司，并通知了被告姚永华。广陵法院在执行（2017）苏1002民初755号民事调解书过程中，裁定将申请执行人变更为江苏苏商建设集团有限公司。执行过程中，广陵法院裁定依法拍卖、变卖被执行人姚永华名下位于扬州市产，案外人姚文兆提出执行异议。2020年6月18日，广陵法院作出（2020）苏1002执异43号执行裁定书，认为姚文兆未能证明对案涉房屋享有所有权，不能阻却法院对案涉房屋的执行，裁定驳回了姚文兆的执行异议。2020年7月3日，姚文兆向广陵法院提起本案的执行异议之诉。 姚文兆向广陵法院提出诉讼请求：要求停止对保集半岛家园15-501室房屋的执行措施，解除对该处房产的查封。事实和理由：2012年11月8日，姚文兆与被告姚永华签订房屋买卖合同，约定姚永华将保集半岛家园15-501室房屋作价136.88万元出卖给姚文兆。签订合同当日，姚永华当场将房产证原件和房屋钥匙交给中介，中介将房产证复印件和钥匙交给姚文兆。当日，姚文兆向姚永华支付房款26万元，并约定余款在4年内分期付款，以姚文兆向姚永华提供的挖掘机土方工程劳务作为房款支付，直至2016年12月18日付清房款，再将房屋过户给姚文兆。2015年3月6日姚文兆开始装修并入住至今，有姚文兆夫妻、儿子、儿媳、姑娘和孙女一家六人居住，且为唯一住房。截止2017年1月22日，姚文兆向姚永华提供挖掘机土方工程劳务费合计1502250元，超过房款136.88万元。2016年底，姚文兆催办过户事宜，发现姚永华又将案涉房屋抵押给第三人，致使未能按约办理房屋过户，姚永华承诺尽快筹钱办理解押以便办理房屋过户，但姚文兆多次催办未果，拖延至今。案涉房屋在2017年2月广陵法院查封，姚文兆在2020年6月3日提出执行异议，后被广陵法院驳回了异议请求，故姚文兆依法提起执行异议之诉，要求保护姚文兆的权益。 原审姚永华辩称，姚文兆主张的挖掘机劳务费共有1502250元（该金额尚需核算），其中2017年1月22日的工程结算款为102480元，但姚永华已经支付了416000元，用于抵充房款的只有1086250元，在房屋查封前姚文兆支付的房款只有983770元，协议约定的房款为1368800元，姚文兆没有足额支付全部房款，也没有按照约定支付价款。案涉房屋已经在2015年2月25日抵押登记给江文，抵押权登记早于姚文兆装修时间，故请求法院驳回姚文兆的诉讼请求。 原审法院查明，2012年11月8日，姚文兆（乙方）与姚永华（甲方）在中介方扬州市我爱我家房地产中介有限公司（以下简称中介公司）的居间活动下，签订《“房地产买卖契约”补充协议》（以下简称《房产买卖协议》）1份。约定姚永华将其所有的位于保集半岛15#-501的房屋作价1368800元出售给姚文兆，并约定“乙方2012年11月8日付购房定金人民币贰拾陆万元整”，“乙方于2016年12月18日前支付所有房款给甲方”。庭审过程中，姚文兆提供扬州保集物业管理有限公司出具的《证明》1份，载明“兹证明姚文兆自2015年3月装修保集半岛15-501室，并于2015年6月一家人入住至今”。 2012年11月8日，姚永华（甲方）与姚文兆（乙方）签订《挖掘机使用协议》1份，约定“双方商定甲方每年保证乙方挖掘机使用费达到25万元，作为每年按期付的房款（乙方购买甲方保集半岛15-501室的余款100万元，乙方按四年分期付清）。如果挖掘机使用费达不到25万元整也按25万计算以抵扣每年分期付的25万房款；若挖掘使用费较多，乙方则多付给甲方，以便尽快付清房款，双方尽早过户”。庭审过程中，姚文兆提供结算明细表1份、2010年1月25日的结算清单1份、结算单7张、收条1份和吕俊中、严利州出具的证明1份，证明姚文兆支付了全部房款。姚永华质证后只认可张九如签字的结算单，并且姚永华已向姚文兆支付挖机费用416000元。广陵法院审查后认为结算明细表和结算清单没有姚永华的签字，依法不予采信；6张有张九如签字的结算单总计为1014900元，剩余1张没有姚永华和张九如签字，广陵法院不予采信；收条系姚永华出具，可以抵扣定金26万元；吕俊中、严利州出具的证明因无其他证据予以佐证，广陵法院不予采信。 姚永华提供付款凭证9份，证明姚永华及永腾公司已向姚文兆支付416000元的事实。姚文兆质证后对证据的真实性不予认可，支付款项与本案无关。广陵法院审查后认定以下事实：2012年4月24日，扬州永腾机电工程有限公司通过银行支付给姚文兆6000元；2011年12月13日，姚文兆出具收条1份，载明“今收到永腾公司机械费计币：壹万伍仟元”；2012年1月16日，姚文兆出具《借款单》1份，载明“借款理由：挖机费用；借款费用：壹拾万元；领导批示：同意支付，姚永华”；2017年1月27日，王莉通过银行转账支付30000元；2010年2月5日，姚文兆出具《借款单》1份，载明“借款理由：挖机费用；借款费用：陆万元；领导批示：同意支付，姚”；2011年1月25日，姚文兆出具《借款单》1份，载明“借款理由：挖机费用；借款费用：陆万元；领导批示：同意暂付，姚永华”；2013年2月2日，姚文兆出具《借款单》1份，载明“借款理由：挖机费用；借款费用：陆万元；领导批示：同意支付，姚”；2014年1月23日，姚文兆出具《借款单》1份，载明“借款理由：费用（机械）；借款费用：柒万元；领导批示：同意支付，姚”。 2020年5月6日，中介公司出具《证明》1份，载明“兹证明2012年11月8日买卖双方自愿到我公司签订房地产买卖契约补充协议：姚永华将保集半岛15-501室卖给姚文兆，房价人民币136.88万元。双方约定以姚文兆挖掘机土方工程款作为分期支付房款；双方约定：至2016年12月18日全款付清后办理过户。并当场将房产证和土地证原件押在我公司，该房钥匙当场交付给姚文兆。2016年12月初我公司按惯例催双方按约定办理过户，但因该房未解押，无法按约定办理过户。后姚文兆来我公司查验房产证原件是否尚在，并问及姚永华是否曾经将房产证原件取回过，并告诉我公司该房已被姚永华另行抵押给他人。我公司证明该房产证原件一直在我公司保管，从未交给过姚永华”。2020年6月30日，中介公司出具《证明》1份，陈述认为“房地产买卖契约补充协议与房地产买卖合同具有同等法律效力”。 2015年2月25日，姚永华将其名下位于半岛家园15幢501室的房屋抵押给江文，并办理了抵押登记，抵押金额150万元。2017年2月14日，广陵法院在江文的申请下，依法对该房屋采取保全措施。 姚文兆提供不动产查询证明4份，证明姚文兆及其妻子杨翠林、儿子姚志卫、儿媳韩芳在扬州市都没有住房，案涉房屋为姚文兆及其家人在扬州的唯一住房；提供物业费收据2张和《保集半岛住宅装修管理协议》1份，证明姚文兆在2015年3月装修保集半岛家园15-501室，并于2015年6月入住至今。 广陵法院认为，姚文兆主张未超过法定期间，可以向广陵法院提起执行异议之诉。姚文兆要求停止对案涉房屋的执行措施，应当对其权利能够对抗苏商公司的抵押权承担举证责任。姚文兆主张挖机费用1502250元，扣减姚永华已支付费用后，姚文兆剩余的挖机费用不足以抵偿房款，姚文兆没有履行完毕《补充协议》约定的付款义务，故不能享有无过错不动产买受人的物权期待权。案涉房屋在2015年2月25日办理抵押权登记，江文享有的权利为抵押权，即使姚文兆已经支付全部房款，在没有涤除案涉房屋上抵押权之前，不能对抗苏商公司的担保物权，苏商公司依然可以申请法院对案涉房屋采取执行措施。综上，广陵法院认为，姚文兆就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应驳回其诉讼请求。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回姚文兆的全部诉讼请求。案件受理费17119元，由姚文兆负担。 本院查明的事实与原审一致，对原审事实予以确认。 本院认为，案外人姚文兆以其在抵押登记之前购买了案涉房产，应当享有优先于抵押权的民事权益为由提起本案执行异议之诉。本案争议焦点在于，基于房屋买卖形成的物权期待权能否对抗申请执行人苏商公司对案涉房产享有的抵押物权。本院认为，姚文兆的物权期待权不能对抗案涉房地产的抵押物权。1、参照《最高人民法院》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。2、姚文兆不具有案涉房屋所有权人的权利外观。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，除法律另有规定的情形，设立不动产物权，只有在不动产登记薄上记载之后方能取得。案涉房产仍然登记在被执行人姚永华名下。3、案涉房产设定了抵押并办理了抵押登记，生效判决也确认了申请执行人享有优先受偿权。根据物权优先于债权的基本原则，姚文兆即使符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，也不能对抗案涉房产设定的抵押物权，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。4、姚永华涉嫌隐瞒案涉房产存在买卖关系的事实，以此房屋办理了抵押登记，姚文兆由此造成的损失可以依法向其进行主张。5、执行异议之诉裁判目的是对案外人的执行标的异议请求能否排除法院执行进行判断，只要事实和法律依据能够认定不能排除执行，无需对其他相关请求与事实过多纠缠。因案涉房屋设定有抵押物权，案外人姚文兆的物权期待权不能对抗担保物权，不享有排除执行的民事权益。故关于姚文兆主张的以工程款抵偿房款是否有效；抵偿房款的具体金额；工程是否结算等问题，对本案实体处理不构成实质性影响。 综上，原审判决认定案外人不享有排除执行的民事权益符合法律规定，上诉人上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费17119元，由姚文兆负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 祥 审判员 高济宁 审判员 方恒荣 二〇二一年三月十五日 书记员 王 薇