山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初2819号 原告：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历下区，统一社会信用代码913701023069974481。 负责人：王军，总经理。 委托诉讼代理人：曲函颖、左俊霞，山东乐和律师事务所律师。 被告：张林杰，男，1985年9月20日出生，汉族，济南润享电子科技有限公司员工，住济南市历城区。 被告：宫婕，女，1988年2月20日出生，汉族，无业，济南市历城区。 委托诉讼代理人：张林杰，身份信息同被告张林杰。 原告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称中建东孚济南分公司）与被告张林杰、宫婕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中建东孚济南分公司的委托诉讼代理人曲函颖、左俊霞，被告张林杰（同时作为宫婕的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中建东孚济南分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付物业费5715元；二、判令被告向原告支付自2018年7月1日至2020年7月30日的违约金1304.7元，后续违约金以每期应交物业服务费为基数，按日万分之三计算至实际支付之日止；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：张林杰、宫婕系济南市历城区飞跃大道666号中建新悦城二期10号楼2单元801室的业主，房屋建筑面积为102.97平方米。中建东孚济南分公司（乙方）与张林杰、宫婕（甲方）签订《中建新悦城前期物业服务协议》，协议中约定：乙方为中建新悦城二期提供前期物业服务，物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积缴纳，具体标准为（小）高层住宅1.85元/月/平方米，物业服务费按半年交纳，甲方或物业使用人应在每半年首月15日前履行交纳义务；若甲方未按时交纳物业服务费，每逾期一日，应按每日应交额的万分之三向乙方支付违约金。合同签订后，张林杰、宫婕一直享受中建东孚济南分公司提供的各项物业管理服务，但张林杰、宫婕尚欠中建东孚济南分公司自2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费5715元。虽经中建东孚济南分公司多次催缴，张林杰、宫婕却拒不交纳，为此诉至法院。 张林杰、宫婕辩称，要求物业费在按照房屋空置的标准收取基础上再打折70%缴纳。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及陈述，本院认定事实如下： 张林杰、宫婕为济南市历城区中建新悦城二期10号楼2单元801室的业主，房屋建筑面积为102.97平方米。张林杰、宫婕（甲方）入住小区时与中建东孚济南分公司（乙方）签订《中建新悦城二期前期物业服务合同》，约定：乙方对甲方在中建新悦城二期的物业提供前期物业管理服务，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：1.85元/月.平方米（其中公共性物业服务费：1.30元/月.平方米，电梯维护运行费：0.35元/月.平方米，自动消防设施维护运行费0.20元/月.平方米）。物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，甲方或物业使用人应在每年1月1日至15日，7月1日至15日履行交纳义务。乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。甲方、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按（每日应交额的日万分之三）向乙方支付违约金。甲方所购物业空置半年以上的，经甲方或物业使用人与乙方确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费（物业服务资金），并签订临时协议。上述协议签订后，双方按照合同约定履行了各自的权利义务，张林杰、宫婕向中建东孚济南分公司交纳物业费至2018年6月30日，欠交2018年7月1日至2020年12月31日期间的物业费。 庭审中，中建东孚济南分公司提供物业人员工作、小区绿化、业主送锦旗等照片打印件、住宅客户满意度研究得分报告拟证实其按照约定提供物业服务。经质证，张林杰、宫婕对上述证据的真实性、合法性和证明目的均不予认可，称小区有三千多户业主，锦旗不能代表什么；盖洛普公司对物业服务的满意度调查并不能证实物业公司服务达到了四星级标准；物业人员提供服务的照片，无法显示拍摄时间、地点，照片内容也很模糊，物业服务是动态，照片是静态，无法证实是长期的、持续的服务状态。张林杰、宫婕提交照片打印件一宗，拟证明其抗辩主张。经质证，中建东孚济南分公司对上述证据的真实性不予认可，称其完全按照合同约定对小区进行绿化、维护、巡查、检查、维修、保洁等，小区的公共污水管道畅通、监控系统及门禁系统运转正常，小区内可做到人车分流，其已经按照合同约定履行了义务。 另，中建东孚济南分公司对张林杰、宫婕的案涉物业在2018年至2019年存在空置予以认可。 本院认为，中建东孚济南分公司与张林杰、宫婕签订的《中建新悦城二期前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。张林杰、宫婕作为中建新悦城二期的业主，接受了中建东孚济南分公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。张林杰、宫婕称因中建东孚济南分公司的服务达不到合同约定标准，存在违约行为，所以停交物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，张林杰、宫婕提供的证据无法反映其欠交费用期间中建东孚济南分公司整体的、一贯的物业服务水平；其主张的中建东孚济南分公司存在的问题，存在房屋质量、管理维护、业主不文明行为等多种可能产生原因；物业费的交纳以业主接受物业服务为条件，是业主约定及法定的义务。本案中，张林杰、宫婕提供的证据可以证实中建东孚济南分公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成2020年12月31日前整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。《中建新悦城二期前期物业服务合同》约定，房屋空置需经业主与物业服务公司确认，并签订临时协议。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。张林杰、宫婕称其物业一直处于空置状态，但其并未根据约定与中建东孚济南分公司确认房屋空置并签订临时协议，亦未提供证据证实其房屋存在空置，其未实际享受中建东孚济南分公司的物业服务。综上所述，本院采纳中建东孚济南分公司所称案涉标的物业2018年、2019年空置的观点，确定张林杰、宫婕按照物业费标准的70%支付2018年至2019年的物业费，按照约定标准支付2020年的物业费。根据前述认定，中建东孚济南分公司在提供物业服务中存在一定瑕疵，本院对中建东孚济南分公司要求张林杰、宫婕支付违约金的诉讼请求不予支持。张林杰、宫婕庭审中要求反诉，但其部分请求是对本诉的抗辩，部分请求需另案处理，本案中不予一并处理，相关权利其可以另案主张。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、张林杰、宫婕于本判决生效之日起十日内支付上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司2018年7月1日至2020年12月31日的物业服务费4686.16元（102.97平方米×1.85元/月×18个月×70％＋102.97平方米×1.85元/月×12个月）； 二、驳回上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由张林杰、宫婕负担。 本判决为终审判决。 审判员  张本荣 二〇二一年三月二十九日 书记员  王志宇