河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终514号上诉人（原审被告）：三门峡市嘉亿置业有限公司，住所地三门峡市湖滨区和平路嘉亿城市广场62号楼403室。法定代表人：胡清明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李跃飞，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵海燕，女，1973年9月6日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：张金峰，河南永兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坤弟，河南永兴律师事务所实习律师。上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司（以下简称嘉亿公司）因与被上诉人赵海燕房屋租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。嘉亿公司的委托诉讼代理人李跃飞，赵海燕的委托诉讼代理人张金峰、张坤弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉亿公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，改判内容为减掉2020年12月14日之后两个季度的违约金，违约金计算标准按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整；2.一、二审诉讼费用由赵海燕承担。事实和理由：一、一审对嘉亿公司应当支付的违约金时长认定有误。2020年12月14日，嘉亿公司负责人召集包括赵海燕在内的返租户统一协商案涉合同租金支付事宜，代表公司承诺凡3日内就租金问题签订协议友好解决的，立即支付两个季度租金，剩余租金2021年1月和2月支付完毕。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”，在嘉亿公司提出解决租金避免违约责任继续加重时，赵海燕应当从防止自身损失进一步扩大的角度配合解决问题，故自2020年12月14日之后的两个季度的违约金是由赵海燕的不当拖延而导致的，嘉亿公司不应当支付。二、赵海燕主张违约金的计算标准为日万分之五仍然过高。因现行法律法规未明确规定逾期交付房租如何计算违约金，因此，嘉亿公司请求参照适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，根据全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整赵海燕主张的违约金。赵海燕辩称，一、案涉租金事宜经三门峡市湖滨区房屋征收管理办公室工作人员协调多次，赵海燕提出调解意见，为保障调解内容实现，赵海燕提出通过法院出具调解书方式确定，但嘉亿公司拒不同意一这一合理要求致调解未果，嘉亿公司对案涉背景的陈述不符合事实。嘉亿公司负有支付房租义务，其明知赵海燕的银行账户，随时可以支付租金，却拖延义务，恰恰是其行为导致损失扩大。赵海燕通过调解或诉讼均是督促嘉亿公司履行义务的合法方式，不存在不当拖延的事实。二、案涉租赁合同约定了违约金标准，但为了尽快了结事情及与生效判决一致，赵海燕在合同有明确约定的情况下自行降低违约金标准，是对自己权利的处分，一审予以支持正确。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》不适用案涉纠纷，且该规定是对没有约定违约金或违约金计算方法的情形，该理由不能成立。综上，请求维持一审判决。赵海燕向一审法院起诉请求：1.请求解除嘉亿公司、赵海燕于2017年7月27日签订的涉案房屋为和平路二街坊嘉亿城市广场58号楼1825、1826号的两份《回迁房租赁协议书》；2.要求嘉亿公司支付两间房屋2020年四个季度租金共计25660.8元，并要求嘉亿公司支付将房屋实际退还赵海燕之日所占用期间的租金；3.依法判决嘉亿公司支付违约金（违约金计算方式：以6415.2元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日起、2020年10月6日起按日万分之五的标准暂算至2020年11月12日直至租金付清之日）；4.本案诉讼费由嘉亿公司承担。一审法院认定事实：2017年7月27日，嘉亿公司(甲方)与赵海燕（乙方）、湖滨区人民政府房屋征收办公室（丙方）对三门峡市和平路58号楼1825号签订了《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，主要约定：“一、租赁物，（一）乙方将其合法拥有的，位于三××市××房屋及其附属设施出租给甲方使用。（二）乙方出租给甲方使用的房屋为SOHO房型58号楼1825号，房屋建筑面积为53.46平方米。二、租赁期限，（一）租期10年。自2017年10月1日起至2027年9月30日止。(二)租赁期满，乙方有权收回房屋，甲方应如期交还。甲方若需续租，需在租房合同期满前3个月，书面通知乙方。在同等条件下，甲方有优先续租权，但需要重新确定租金和签订租赁协议。三、租金标准及支付方式，（一）租金标准：1.2017年8月1日至2017年9月30日，为2个月装修免租金期。2.2017年10月1日至2022年9月30日，每月20元/㎡。3.2022年10月1日至2025年9月30日,每月24元/㎡。4、2025年10月1日至2027年9月30日，每月30元/㎡。每季度兑付一次租金,均为净收益。（二）甲方每季度前5日内，向乙方支付当季度的租金，租金转入乙方指定账户，双方即认定为有效履约。乙方在收到甲方租金后，必须开具收据予甲方。七、乙方的权利和义务，（一）乙方出租期内，有权按约定向甲方收取租金，并保证所出租房屋权属清晰，无共同人意见，无使用争议，无法律纠纷,因此产生损失由乙方承担。（三）甲方如未按时向乙方交付租金的，除按标准支付乙方租金外，每逾期一日还应向乙方支付年租金2%违约金。（四）乙方拒绝或干扰甲方对租赁房屋转租、正常管理使用和装修的，甲方有权拒付租金,且乙方应赔偿由此给甲方造成的损失”。嘉亿公司和赵海燕签字盖章确认。同日，嘉亿公司(甲方)与赵海燕（乙方）、湖滨区人民政府房屋征收办公室（丙方）对三门峡市和平路58号楼1826号签订了《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，协议内容与三门峡市和平路58号楼1825号租赁协议书内容一致。上述两份租赁协议签订后，赵海燕按约向嘉亿公司交付了房屋，嘉亿公司按季度交纳两套房屋的租金即6415.2元至2019年12月，自2020年1月1日开始，嘉亿公司未再支付租金。现嘉亿公司仍占有该租赁房屋。一审法院认为，赵海燕与嘉亿公司签订的《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按约履行。关于《回迁房租赁协议书》是否解除问题。赵海燕提出解除三门峡市和平路58号楼1825号、1826号的两份租赁协议，嘉亿公司一直未按约向赵海燕支付租金，导致合同履行不能。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）条规定：“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，当事人可以解除合同，依照该法律规定，赵海燕主张解除涉案的两份《回迁房租赁拟协议书》，符合法律规定，一审予以支持。关于租金。因嘉亿公司仅将租金支付至2019年12月，2020年1月1日开始逾期支付，故嘉亿公司应支付赵海燕两间房屋2020年四个季度租金共计25660.8元。因涉案房屋现仍由嘉亿公司占有，故自2021年1月1日开始的租金按照71.28元/天（53.46㎡×20元/㎡÷30天×2间）计算至房屋实际交付之日止。关于违约金。赵海燕按约向嘉亿公司交付了房屋，嘉亿公司未按约定向赵海燕支付租金，已构成违约。双方协议中约定每逾期一日应支付年租金2%违约金，现赵海燕主张违约金按照欠付租金的日万分之五的标准计算，未超出双方约定及法律规定，一审予以支持。赵海燕主张违约金以6415.2元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日起、2020年10月6日起计算违约金，符合合同约定，且未超出法律规定，一审予以支持。综上，赵海燕的诉讼请求，有事实和法律依据，一审予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、赵海燕与嘉亿公司于2017年7月27日签订的三门峡市湖滨区和平路58号楼1825号、1826号房屋的《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，于判决发生法律效力之日起解除。二、嘉亿公司支付赵海燕2020年度租金25660.8元及自2021年1月1日之后的租金按照71.28元/天的标准计算至房屋实际交付之日止。三、嘉亿公司支付赵海燕违约金（违约金计算方式为：以6415.2元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日、2020年10月6日起按日万分之五的标准计算至判决确定的给付之日止）。上述第二、三项，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费235元（缓交、已减半），由嘉亿公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于案涉租金的违约金时长问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，嘉亿公司作为承租方，负有按照约定期限支付租金的义务，在其未按约履行义务的情况下，一审对赵海燕请求嘉亿公司支付自违约时起的违约金主张予以支持，并无不当。嘉亿公司应支付而未支付租金，其上诉称系赵海燕未同意其调解意见致损失扩大，其应少支付两个季度违约金的理由不能成立，本院不予支持。关于违约金计算标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，案涉协议约定的违约金数额为每逾期一日支付年租金2%违约金，赵海燕在起诉时主张按照欠付租金的日万分之五标准计算，已适当减少，嘉亿公司仍以该违约金计算标准仍然过高为由请求调减依据不足，本院亦不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  郭丽莎审判员  赵 曜二〇二一年三月三十日法官助理齐晓丹书记员宋震