广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初38912号原告：广州裕丰咨询顾问有限公司，住所地广州市越秀区越华路112号1901房（自编01）。法定代表人：陈景文，董事。委托诉讼代理人：文小言、梁雨轩，系该司职员。被告：广州市富昌房地产开发有限公司，住所地广州市天河区体育东路108号西座708房。法定代表人：罗晓峰。委托代理人：陈旭耀，系该司职员。原告广州裕丰咨询顾问有限公司诉被告广州市富昌房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行审理。原告广州裕丰咨询顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付住宅单位的代理费495496元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月1日，被告就委托原联动销售“金地公馆”项目一事，向原告发出《金地·公馆二三级联动公函》（下称“公函”)。根据公函约定，合作时间为2019年7月1日至2019年9月30日；成交累计达到2500万（不含2500万）以下，佣金点数为2%；被告就原告推介客户成交的单位在完成网签手续后结算转介佣金；被告指定确认人(姓名：林**，电话：139××××6951)签署成交确认表及确认原告有效客户。合作过程中，原告接被告通知调整佣金结算比例，佣金标准调整为3万元/套+成交价*3.5%。经原被告核对确认，合作期内原告累计成交2套单位，佣金合计为495496元，且均已达结算条件。2020年1月6日，根据被告要求，原告开具了495496元的佣金发票，但被告收到佣金发票后至今未向原告支付上述项目佣金。为此，原告多次催促被告履行合同义务支付项目佣金，但至今未果。综上所述，被告拒不履行合同的行为，已构成严重违约，造成原告依法应收取的佣金无法收取。因此，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》之规定及合同相关之约定，特提起诉讼。被告广州市富昌房地产开发有限公司答辩称：被告方不认可代理费的金额，因为根据双方签署的联动公函即原告证据1即使结算佣金只能按照证据1去结佣2%，实际已完成的交易项目是12442750元（两套），其中一套在2栋101，金额是6673530元，另外一套在8栋118，金额是5769220元，与原告的证据结算表是一致的，成交价与原告提交的证据结算表是一致的。经审理查明：2019年7月1日原、被告双方签订《金地·公馆二三级联动公函》，约定：为促进广州市金地公馆项目房源销售，原告与被告合作进行二三级联动。一、成交佣金点数按照成交套数划分合作时间：2019年7月1日-2019年9月30日；费用标准2019年9月30日前（含9月30日），成交累计达到2500万（不含2500万）以下，佣金点数为2%；累计成交2500元（含2500万）以上，佣金点数全额跳点为3%。推介成交物业必须在三季度内完成网签的单位才结算转介佣金。三、客户界定2.原告应由被告制定确认人（姓名：林**，电话：139××××6951）签署《项目联动成交确认表》确认为原告有效客户；客户保护期超过30天的，则视为原告无效客户。2019年9月4日微信名“天河公馆林总”在“天河公馆（裕丰）现场报…”微信群中发布“天河公馆为实现3季度清盘，特申请从9月1日起提高渠道客户的佣金点数，具体如下：1）二手联动成交商铺及住宅，申请佣金点数目前的2%-3%（含跳点）上调到单套佣金3.5%不做跳点。（成交奖励渠道带客销售3万元/套，网签回款后跟佣金一起申请发放）。2）8栋101复式洋房，单套联动佣金申请由2%-3%上调到4.5%不做跳点。（成交奖励渠道带客销售3万元/套，网签回款后跟佣金一起申请发放）备注：所有渠道推荐客户必须满足10月31日前网签，逾期网签将不予发放佣金及奖励。”庭审中询问该微信聊天记录中的聊天人员有谁？原告答复“林**、许**、朱*都是被告的工作人员，另外四个是原告方项目的对接人员”。2021年2月1日被告出具《情况说明》，载明：目前我司已审查清楚，林*、许**、朱**三位员工均为我司员工，其中林依兰在2020年6月离职，徐树璋在2020年5月离职，特此说明。被告对微信内容真实性予以确认，但认为是个人与原告的行为。被告与案外人钟**签订《金地公馆认购书》，约定：认购物业广州市天河区金地公馆项目2栋101单元，建筑面积166.32平方米，成交总楼价款6874769元。被告与案外人张宝婵签订《金地公馆认购书》，约定：认购物业广州市天河区金地公馆项目8栋118商铺单元，建筑面积172.6平方米，成交总楼价款5769220元。原告出具《金地·公馆项目结算表》，载明：1.成交日期2019年7月29日，客户姓名钟**，认购单位2-101，建筑面积166.32㎡，成交价6673530元，成交奖励30000元，佣金（3.5%）233574元，佣金总额263573元。2.成交日期2019年9月19日，客户姓名张**，认购单位8-118，建筑面积172.6㎡，成交价5769220元，成交奖励30000元，佣金（3.5%）201923元，佣金总额231923元，上述佣金总额495496元。落款处委托方为被告，确认处有林**签名。被告对该结算表中的成交价予以认可，但认为林依兰只是成交确认客户是否有效的指定人，不能对指定表和佣金进行一个确认和核实，且被告没有对该结算表加盖公章进行确认。原告主张被告应当按照微信聊天中调整的佣金标准（3万元/套+成交价×3.5%）支付佣金495496元，还提交了：证据1.发票记账联5张，显示：购买方为被告，名称为经济代理服务代理费，金额共计495496元。2.敦促履行通知书，要求被告尽快支付佣金495496元。经质证，被告对证据1无异议，但认为发票并不是说双方对佣金金额达成一致，原告通过邮寄方式寄给被告，被告有签收；对证据2有异议，认为没有收到该证据。被告主张佣金结算应当根据双方签署的公函进行结算，林**仅为被告指定确认人签署项目来联动确认表，确认原告提供的客户是否有效，没有指定林**擅自调整佣金点数，且微信聊天记录也仅仅只是申请，该申请公司是不同意的。本院认为：被告与原告签订《金地·公馆二三级联动公函》，委托原告对金地公馆项目房源进行销售代理，是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方之间成立委托代理销售合同关系。原告作为金地公馆项目的销售代理人，促成被告销售了项目的两套房屋，并制作了《金地·公馆项目结算表》，被告对结算表中的成交价金额予以确认。原告的受托事项已经完成，被告作为委托人负有向原告支付相应代理费的义务。本案争议焦点在于代理费的计算标准，原告主张按照微信聊天记录中被告工作人员林依兰发布的新标准计算，被告主张按照双方签订的公函载明的标准计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，被告即使没有授权林依兰调整佣金结算标准，但公函中明确指定林依兰为确认人签署《项目联动成交确认表》确认原告有效客户，并在天河公馆销售聊天群中以被告名义发布消息，被告赋予林**的身份以及林依兰的一系列行为，在客观上形成了具有代理权的表象，也就是说社会一般人根据这种外观或者表象都会认为代理人拥有代理权，可以代理本人实施相应的民事法律行为，原告也是基于上述表象相信其有代理权，故林**的行为构成表见代理，其发布的佣金调整标准行为有效。被告还主张该消息仅为申请，被告并未同意，但根据该消息字面文意解释，“特申请”亦可理解为已经申请并获得批准。被告理解为尚在申请中未获批准，但林依兰作为被告代理人在对外消息群内发布正在申请中未获批准的毫无意义的变更佣金标准信息不符合一般常理。故依据常理判断，本院认定该佣金标准变更的消息应为已申请并获批准。被告因原告的代理销售行为获得了经营利益，原告对被告发布的佣金变更信息具有合理信赖及预期。综上，根据公平合理原则，本院认定原告的佣金结算标准应当按照林依兰在微信群内发布的新的佣金标准计算。根据被告确认的结算表，原告已成交的2-101房成交价为6673530元，成交奖励为30000元，佣金为3.5%即233573.55元，已成交的8-118房成交价为5769220元，成交奖励为30000元，佣金为3.5%即201922.7元，共计495496元。故被告应支付原告代理费495496元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市富昌房地产开发有限公司向原告广州裕丰咨询顾问有限公司支付代理费495496元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8732元，由被告广州市富昌房地产开发有限公司负担（原告广州裕丰咨询顾问有限公司已向本院缴纳收费8732元，该受理费由被告广州市富昌房地产开发有限公司迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年三月十二日书记员  邱莉晶