江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终270号上诉人（原审原告）：新余市鑫泉房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来东大道**，统一社会信用代码9136050074851110XY。法定代表人：朱青连，该公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，江西袁河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖高桂，男，1964年12月24日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：邹小强，江西弘杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周小武，江西弘杰律师事务所律师。上诉人新余市鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉公司）因与被上诉人肖高桂房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。鑫泉公司的委托诉讼代理人张颖，肖高桂的委托诉讼代理人周小武到庭接受询问。本案现已审理终结。鑫泉公司上诉请求，1．撤销一审判决，二审予以改判或将案件发回重审；2．一、二审费用由肖高桂承担。事实理由：一审法院未查明案件事实，且判决理由牵强，导致判决不公。首先，本案需查明事实是，胡秋平收取的曾某32万元是否就是肖高桂向鑫泉公司支付的购房款？一审驳回鑫泉公司诉请主要依据是，胡秋平、曾某、张亮、陈小勇几名案外人的证言。鑫泉公司认为，上述证人证言存在矛盾之处，胡秋平是陈小勇财务，陈小勇在一审笔录中认可，但陈小勇笔录中否认委托过胡秋平收取曾某款项，而后又称“32万元款项系向我购买堆上小区房子的钱”，说明陈小勇明知胡秋平收过曾某款项，且肖高桂支付的32万元最终的流向是到了陈小勇处。只不过是对款项性质胡秋平与陈小勇表示了不同的看法。陈小勇的一份笔录中就出现了前后自相矛盾之处。其次，诉争房屋何时成了陈小勇的房子？根据一审法院认定，胡秋平与张亮之间因系合伙开设濠利公司，即可以印证胡秋平的收款行为是经过张亮认可，张亮收款后即代表鑫泉公司收款，张亮的行为与鑫泉公司之间构成法律意义上的表见代理行为，那陈小勇与张亮是什么关系？肖高桂支付的32万元最终是陈小勇收取的，陈小勇收款行为是否也经过了张亮的认可？能否代表鑫泉公司收款？张亮又何时委托过陈小勇收款？陈小勇与鑫泉公司毫无关系。陈小勇有何权力代表公司收取购房款？最后，陈小勇证言前后矛盾，不能因胡秋平与张亮在开设濠利公司时是合伙关系，胡秋平又曾是陈小勇的财务，就推断陈小勇收款的行为与张亮存在联系，更不能仅凭曾某的证言就此推断张亮认可了肖高桂的付款方式。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。肖高桂辩称，一审裁判正确，请予维持。鑫泉公司向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订《商品房买卖合同（现售）》（合同编号：1901240006）；2．肖高桂向鑫泉公司支付违约金4895元（当庭变更诉讼请求）；3．案件受理费由肖高桂承担本案诉讼费由紫城公司承担。一审法院认定事实：2014年1月24日，肖高桂通过案外人曾某介绍，向鑫泉公司堆上农贸市场项目部购买房产2处，分别为新余市城北堆上二路西327号城北办堆上农贸市场310室、302室，并签订了两份商品房买卖合同。其中关于310室的合同约定：1．总价款为271947.5元；2．买受人应在2019年1月23日之前支付全部房价款；如买受人未按照约定时间付款的，逾期60日之内的，买受人按日向出售人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过60日后出售人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内按照累计应付款的0.03向出卖人支付违约金；3．全部购房款存入鑫泉公司账户。其中302室的合同约定总价款为267960元。合同签订当日，经鑫泉公司堆上农贸市场项目部经办人张亮同意，肖高桂除向曾某转账320000元外，还将该2套房产的剩余款项以现金的方式给了曾某。同日，曾某将该320000元转账给了案外人胡秋平，但剩余款项去向不明。同日，张亮出具了收款收据2份（其中310室的收据载明客户为肖高桂，金额为271960元），两份收据均加盖了鑫泉公司堆上农贸市场项目部的印章，且张亮为该两处房产进行了备案。后因鑫泉公司未收到肖高桂已支付的购房款，其遂提起本案诉讼。另查明，张亮、胡秋平均非鑫泉公司员工。2018年1月31日至2020年1月19日期间，胡秋平系新余市濠利房地产有限公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。又查明，在购买案涉房产期间，鑫泉公司堆上农贸市场项目部的公章张亮能够自由使用。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为肖高桂是否已支付购房款？二、鑫泉公司是否能够解除购房合同？肖高桂是否应当承担违约金？关于肖高桂是否已支付购房款的问题。首先，鑫泉公司认可双方系经熟人介绍签订的合同。而经本院查明，案外人张亮、肖高桂及证人曾某均确认肖高桂是通过证人曾某向鑫泉公司堆上农贸市场项目部购买了案涉房产，张亮为具体经办人。因此，这三人才清楚具体办理过程。其次，肖高桂诉称其已通过证人曾某支付了案涉房款（其中转账320000元，其余为现金）。而现有证据能够证明肖高桂于合同签订当日向曾某转账320000元，同日，曾某又将该款项转账给了案外人胡秋平。虽然张亮述称其并未让胡秋平代收该款项。但综合考虑张亮与肖高桂之间因堆上农贸市场302室返还购房款一事正在进行诉讼，肖高桂诉请张亮需承担共同还款责任，因此其述称肖高桂未付款事存疑，需有其他证据佐证方可采信。而现有证据中能与张亮该主张相印证的证据为胡秋平的陈述，胡秋平述称其于合同签订当天收取的320000元，系案外人陈小勇指示其向曾某代收的借款，并非代收的购房款。但在向陈小勇核实情况时，陈小勇明确表示其并未让胡秋平代收借款，该笔钱应该系购买堆上农贸市场房子的钱。由于曾某、陈小勇在本案均无利害关系且二人之间的证言能够相互印证。再结合该笔款项支付的时间为签订合同当天，而胡秋平在收款当天系新余市濠利房地产有限公司投资人，该公司经营范围含商品房销售代理。同时张亮又于当天手写了收款收据，且去办理了备案登记，能够与证人曾某述称的“经办人张亮要求我转给胡秋平的，合同和收据都是张亮给我们的，签字也是张亮的”相印证。据此可以认定，肖高桂将钱转给曾某后再由曾某代为支付这一付款方式获得了张亮的认可。在张亮已经出具收款收据的情况下，可以认定肖高桂已按照张亮要求支付了购房款。关于鑫泉公司是否能够解除购房合同，肖高桂是否应当承担违约金的问题。首先，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。据此，行为人在无代理权或超越代理权限实施代理行为时，如果行为人具有已授权表象，导致相对人有理由相信其具备代理权的，行为人的代理行为有效，其后果应由被代理人承担。第一，本案中张亮虽然并非鑫泉公司员工，但鑫泉公司对双方签订的关于案涉房产《商品房买卖合同》予以认可，张亮亦在房屋买卖合同附件《关于商品房购买过程中重点注意事项温馨提示》上签字，鑫泉公司其诉请解除该合同的理由仅是因为其未收到肖高桂支付的购房款。结合查明在肖高桂购买案涉房产时，张亮能够自由使用鑫泉公司堆上农贸市场项目部的公章，且其能够办理备案登记手续这一事实。据此，可以认定张亮对外销售案涉房产的行为获得了鑫泉公司的授权。第二，双方签订的房屋买卖合同明确约定，全部购房款应存入鑫泉公司账户。但现已查明，肖高桂并未将钱存入鑫泉公司账户，而是经张亮认可后将钱付给曾某，再由曾某代为进行支付（理由详见第一个争议焦点）。据此，可以认定张亮改变收款方式的行为系超越代理权限实施的代理行为，该行为产生的法律后果是否需要由鑫泉公司承担，取决于肖高桂是否有理由相信张亮有权改变收款方式。综合张亮能够代表鑫泉公司签订购房合同，并在肖高桂变更付款方式后能够办理房产备案登记成功，且能够自由使用鑫泉公司堆上农贸市场项目部的公章的事实，在现有证据无法证实肖高桂明知张亮系越权代理的情况下，可以认定肖高桂有理由相信张亮可以改变收款方式。据此该越权代理行为产生的后果，应由鑫泉公司承担。故对鑫泉公司诉请解除房屋销售合同并要求肖高桂支付违约金的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决：驳回新余市鑫泉房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5454元，减半收取2727元，由鑫泉公司负担。二审期间，鑫泉公司提交陈小勇账本一份，拟证明：2019年1月24日收取的32万款项是陈小勇向肖高桂的个人借款，本案诉争房屋是为该笔借款设立的抵押担保。进而印证陈小勇一审证言是虚假的。肖高桂质证称，证据三性均有异议。本院认为，该账本是否为陈小勇的账本无法确定，其内容的真实性也无法确定，对此证据，本院不予采信。二审查明事实与一审一致。本院认为，根据各方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：鑫泉公司是否有权解除合同，肖高桂是否应承担合同违约金？就以上争议焦点，本院评述如下：鑫泉公司与肖高桂于2019年1月24日签订的案涉《商品房买卖合同（现售）》中，该合同落款有鑫泉公司的公章，也有鑫泉公司法定代表人的个人印章，同时鑫泉公司对该份合同的真实性及合法性也无异议。张亮作为案涉房产买卖中鑫泉公司一方的经办人，同时在该合同附件《关于商品房购买过程中重点注意事项温馨提示》中作为鑫泉公司的经办人员签名，加上案涉房产购买期间，张亮可自由使用鑫泉公司的公章，且对案涉《商品房买卖合同》进行了备案。虽然张亮并非鑫泉公司的员工，但鑫泉公司与张亮的上述表现，足以证明就案涉房产的买卖过程中，张亮与鑫泉公司之间存在代理关系。关于肖高桂已按照张亮要求支付了购房款一事，一审判决已作详细论述，本院予以认可，不再赘述。鉴于鑫泉公司与张亮之间的代理关系，张亮的代理行为产生的后果，应由鑫泉公司承担。鑫泉公司要求解除案涉合同并要求肖高桂承担违约金的上诉主张，依法无据，本院不予支持。综上，鑫泉公司提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5453元，由新余市鑫泉房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  甘致易审判员  蒋 欢审判员  何 强二〇二一年三月十六日法官助理周翰雨书记员周美娟