文书内容湖南省宁乡市人民法院民 事 裁 定 书（2020)湘0124民初8103号之一复议申请人：曹大军，男，汉族，1964年8年月30日出生，住湖南省长沙市。被申请人：长沙市芙蓉区洪发石材经营部，住所地湖南省长沙市芙蓉区马坡岭街道西龙苑B区安置房2栋105号双扬石材市场门面。经营者：王富霞。特别授权委托诉讼代理人：郭祖云，湖南天恒健律师事务所律师。被申请人：长沙润怡城乡开发建设有限公司，住所地湖南省长沙市宁乡市经济技术开发区宁乡大道。法定代表人：何春英。特别授权委托诉讼代理人：张庆，湖南河清律师事务所律师。本院在审理被申请人长沙市芙蓉区洪发石材经营部（以下简称洪发石材）与被申请人长沙润怡城乡开发建设有限公司（以下简称润怡公司）建设工程合同纠纷一案中，查封了被申请人润怡公司名下宁乡市未来方舟项目9栋108室、208室房屋，复议申请人曹大军向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。复议申请人曹大军称，2016年10月16日，复议申请人曹大军与被申请人润怡公司分别签订《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：20190024883108）和《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：20190024883208），购买了该公司名下位于××乡××街道××社区（宁乡大道）（未来方舟）9栋108室和9栋208室两套房屋。复议申请人曹大军于2019年就向该公司支付了上述两套房屋的全部购房款，并且缴纳了相关契税和房屋维修基金。由于该公司的原因，上述两套房屋至今未办理过户手续，但复议申请人实际已合法占有该两套房屋长达几年并按期缴纳了物业费，因此请求解除对复议申请人所有的位于××乡××街道××社区（宁乡大道）（未来方舟）9栋108室和9栋208室两套房屋的查封手续。被申请人洪发石材辩称，1、涉案房屋从采取查封措施起至今一直登记在被申请人润怡公司名下，故法院查封涉案房屋符合物权公示原则；2、涉案房屋系登记在被申请人润怡公司名下的商品房，复议申请人提出的排出执行的理由并不充分，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，复议申请人对涉案房屋排出执行，须同时满足三项条件，但复议申请人除涉案房屋外其名下是否有其他用于居住的房屋，没有向法院证据证明，综上，法院应驳回复议申请人的复议申请。本院查明，被申请人洪发石材与被申请人润怡公司建设工程合同纠纷一案，本院于2020年9月11日作出（2020）湘0124财保148号民事裁定书，裁定查封被申请人润怡公司名下房屋，其中包括涉案房屋宁乡市未来方舟项目9栋108室、208室。另查明，2016年10月16日，复议申请人曹大军与被申请人润怡公司分别签订《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：20190024883108）和《宁乡市商品房买卖合同》（合同编号：20190024883208），购买了该公司名下位于××乡××街道××社区（宁乡大道）（未来方舟）9栋108室和9栋208室两套房屋，两套房屋单价均为743375元，共计1486750元，交房时间为2017年6月30日之前，交付后365个工作日内办理不动产权证。复议申请人曹大军于2017年7月29日向被申请人润怡公司转账184205元、2017年12月30日转账303375元、2018年2月25日转账250000元、2019年7月8日转账300000元、2019年7月9日转账200000元、2019年12月13日转账249368元，以上共计1486948元。被申请人润怡公司于2018年9月16日向复议申请人曹大军出具9栋208房243375元首付款增值税普通发票、9栋108房243375元首付款增值税普通发票，2019年7月31日出具9栋108房500000元购房款增值税普通发票，2018年2月25日出具250000元车位款、储物间款收据，2019年7月8日出具9栋108房18330元维修基金收据，2019年12月13日出具9栋108房车位服务管理费1170元收据、物业费和城市生活垃圾处理费4839元收据，截至2019年11月25日，复议申请人曹大军已为108房屋交纳物业维修基金18330元。另，复议申请人曹大军于2020年3月18日以手机银行转账方式向何进账户转账300000元，被申请人润怡公司出具书面证明，认可其中250000元抵扣何进所欠复议申请人曹大军的借款，作为复议申请人曹大军购买未来方舟9栋208房的购房款。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于涉案房屋未来方舟9栋108房、208房，复议申请人曹大军与被申请人润怡公司于本院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且在本院查封涉案房产已合法占有该房产，并已经支付全部购房款，未能办理过户登记非复议申请人曹大军自身原因所致，故复议申请人曹大军所享有的民事权益足以排除保全，对该房屋的复议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，裁定如下：解除对××乡××街道××社区（宁乡大道）（未来方舟）9栋108室、208室（不动产权证号：湘（2019）宁乡市不动产权第0××3号）的查封。本裁定立即开始执行。审判长  刘舟舟审判员江晓辉人民陪审员万素平二〇二一年三月三十一日书记员文美婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，复议申请人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。复议申请人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对复议申请人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）复议申请人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行第二十五条对复议申请人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。复议申请人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。