青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民初3号 原告（申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被告（案外人）：刘海生，男，1974年出生，汉族，住青海省海东市。 委托诉讼代理人：张继凯、李宝年，青海普兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所：青海省海东市。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵学谦，男，该公司副经理。 原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）与被告刘海生、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告七建青海分公司委托诉讼代理人张萍，被告刘海生委托诉讼代理人张继凯、李宝年，被告祥泰房地产公司委托诉讼代理人赵学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七建青海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）青02执异31号执行裁定书并判决驳回刘海生的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1091号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦：一层2号、9号商铺、四层商铺及房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日。2020年4月20日，海东市中级人民法院作出（2017）青02民初57号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款13272587.39元及利息；双方上诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及利息。七建青海分公司于2020年9月8日向海东市中级人民法院申请执行并提交《续封申请书》，海东市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产；并于2020年9月23日分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套房屋，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，海东市中级人民法院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在15日内以书面形式提出执行异议，逾期不提出将对查封房屋强制执行。2020年12月3日，刘海生向海东市中级人民法院提出执行异议申请，请求中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1091号房屋的执行并解除查封；2020年12月14日，海东市中级人民法院作出（2020）青02执异31号执行裁定书，裁定中止执行（2020）青02执61号之一执行裁定中对被执行人祥泰房地产公司位于海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1091号房屋的查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案应以2017年10月26日作为判定案涉房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的查封时间。海东市中级人民法院2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，根据海东市房产管理局2020年10月30日出具的证明，案涉房屋的查封期限从2017年10月26日-2020年10月25日止。海东市中级人民法院在2017年10月26日采取查封措施后，依据《民事诉讼法》第一百零三条的规定，向案涉房屋在海东市房产管理局登记的权利人祥泰房地产公司送达了保全裁定，祥泰房地产公司在收到保全裁定后未对保全裁定申请复议，也未向海东市中级人民法院反映查封的房屋有其他权利人存在。原告在保全查封的期限内向海东市中级人民法院申请执行，保全的查封措施自动转为执行中的查封措施，执行程序中对查封期限进行延续的行为，不应单独被判定为一次新的查封行为，（2020）青02执异31号执行裁定书中认为本案的查封最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起算的认定错误。2.刘海生提供的证据不能证明其与祥泰房地产公司在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，不能证明其已支付超过房屋总价50%的事实，因为在刘海生提供的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》中没有签订时间，没有约定祥泰房地产公司给刘海生拆迁安置补偿的是1091号房屋，没有约定房屋总价以及拆迁房屋置换后应支付购房款数额，该协议不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。刘海生提供的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》不应被认定为在查封前签订的合法有效的书面买卖合同。3.《房屋拆迁补偿安置意向协议书》中没有约定刘海生应在房屋置换后支付多少房款，（2020）青02执异31号执行裁定书中仅凭刘海生提供的支付34171.76元的收据上注明回迁房1091室的房屋总价为252459元，就认定1091号房屋总价，据此认定刘海生已支付的房款超过房屋总价的50%属事实认定错误。4.刘海生提供的34171.76元的收据无对应的转账凭证，不能证明该收据的真实性。海东市房产管理局出具的《证明》内容显示刘海生于2017年1月购买新乐大街二水面积为49㎡的住宅，刘海生在2016年6月向祥泰房地产公司转入100000元购房款时，还未购买原拆迁房，不是被拆迁房屋的所有人，这与刘海生举证与祥泰房地产公司签订了《房屋拆迁补偿安置意向协议书》并支付购房款的事实矛盾，不能排除刘海生购买了案涉房屋的可能性。5.刘海生提供的《建设工程勘察合同》不能证明勘测费用80000元用以顶房款，经查刘海生并非青海智诚工程勘测设计有限公司法人或股东，不能证明刘海生与祥泰房地产公司存在真实合法的债权债务以及顶账的真实性。6.案涉楼盘在2016年1月28日已取得《商品房预售许可证》，具备在海东市房产管理局预售备案的条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置房屋，在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其他均办理备案登记，刘海生购买房屋后却没有进行备案登记并不是因为祥泰房地产公司的原因造成。 刘海生辩称，七建青海分公司起诉主张的事实理由不能成立，应予驳回。1.海东市中级人民法院作出的执行裁定书正确，七建青海分公司诉中保全了两次，第二次查封案涉房屋是从2020年9月23日至2023年9月25日，刘海生是在2020年11月12日人民法院公告后得知自己的房屋被强制执行中查封，本案查封的最终起算时间应从2020年9月23日（协助执行通知书）起算。2.刘海生在2016年6月12日就与祥泰房地产公司签订了《房屋拆迁补偿安置意向协议书》，2016年10月16日签订了《安泰华都大厦物业管理合同》，2017年5月2日签订了《居民用户供用气合同》，并分别于2016年6月12日、6月15日、10月15日分三次交清了全部房款252459元，且刘海生购买房屋后，已对房屋进行了装修使用并交纳了水费、电费、燃气费、物业费、锅炉费、天然气接口费、专项维修基金、垃圾清运费，已实际居住多年。3.刘海生所购买的房屋属回迁房，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋置换的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，本案中，刘海生于2020年11月12日得知房屋被查封后，立即提出异议，且在法院查封前就已经签订了《房屋拆迁补偿安置意向协议书》并交清所有房款，所购商品房性质用于居住，享有对案涉房屋的物权期待权，刘海生购买房屋的行为符合法律规定，应依法驳回七建青海分公司的诉讼请求。 祥泰房地产公司辩称，答辩意见与刘海生的意见一致，案涉1091号房屋系置换给刘海生的事实属实，刘海生提交法庭的证据都是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘海生向本院提交以下证据： 证据1：海东市中级人民法院（2020）青02执61号之一执行裁定书，证明刘海生在1091号房屋被查封后提出执行异议的事由。 证据2：刘海生与祥泰房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》，证明案涉1091号房屋是回迁房，刘海生和祥泰房地产公司达成房屋回迁安置协议的事实。 证据3：中国建设银行客户收付款入账通知、现金缴款单，共3份。证明刘海生补交房款差价252459元，2016年6月8日转账100000元，2016年6月15日转账34171.76元及现金交款50000元。 证据4：《建筑工程勘察合同》，证明2013年2月1日青海智诚工程勘测设计有限公司与祥泰房地产公司签订《建筑工程勘察合同》，对刘海生拆迁的房屋进行勘察，刘海生垫付的勘察费80000元折抵房款的事实，双方已结清1091号房屋款。 证据5：《安泰华都大厦房屋交接单》，证明：2016年10月16日祥泰房地产公司将1091号房屋交付给刘海生的事实。 证据6：刘海生交纳1091号房屋的专项维修基金、装修垃圾清运费、物业费、锅炉费、天然气接口费、天然气费、水电费、有线电视费等《收据》12份。证明2016年10月15日至2020年1月17日刘海生对1091号房屋在使用的事实。 证据7：《安泰华都大厦物业管理合同》，证明刘海生与海东市乐都区华都物业管理有限公司于2016年10月20日已签订物业管理合同的事实。 证据8：《居民用户供用气合同》，证明刘海生入住，并已签订供用气合同的事实。 七建青海分公司质证认为，证据1真实性与合法性予以认可，证明方向不认可，1.房屋首次查封时间为2017年10月26日，并非2020年9月16日。2.2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得（乐）房预售证00000023号《商品房预售许可证》，可见案涉楼盘在2016年1月28日开始就已经具备在海东市房产管理局预售备案的条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置房屋，在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其他均已办理备案登记，刘海生购买房屋后却没有进行备案登记并不是因为祥泰房地产公司的原因造成，是自己怠于行使权利造成。证据2真实性、合法性、关联性均不认可，安置协议书签订的前提是刘海生为原拆迁房屋的所有人，但海东市房产管理局调取的证明显示刘海生在2017年1月购买二水住宅，证号为39-1481，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。刘海生购买的房屋在2011年已被拆除，物权消灭，刘海生的购买行为无效，导致安置协议无效，刘海生对1091号房屋没有物权期待权，其购买拆迁房屋的行为无效，不是适格的安置补偿对象。证据3中50000元和100000元的转账凭证真实性、合法性、关联性认可，房款收据的真实性、合法性、关联性不认可，无法确认顶账真实性及实际支付房款的事实。证据4真实性、合法性、关联性不予认可，刘海生并非青海智诚工程勘测设计有限公司法人或股东，该合同不能证明刘海生与祥泰房地产公司存在真实、合法、有效的债权债务关系以及顶账的真实性。证据5、6、7、8的真实性、合法性、关联性予以认可，但需要说明的是，刘海生提交的上述证据只能证明其在1091号房屋居住，但刘海生购买原拆迁房屋的行为无效，导致安置补偿协议无效，安置补偿协议亦未明确补偿房屋为1091室，刘海生对房屋的占有不合法。 祥泰房地产公司质证认为，刘海生提交的以上证据的真实性均认可，案涉1091号房屋是在法院查封前就置换给刘海生的，法院的查封错误，不应执行该案涉1091号房屋。 七建青海分公司向本院提交了海东市房产管理局出具《证明》一份，证明刘海生在乐都区的房产情况。 祥泰房地产公司未向本院提交书面证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认为，刘海生提交的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》、收付款入账通知、现金缴款单、《安泰华都大厦房屋交接单》《安泰华都大厦物业管理合同》《居民用户供用气合同》及缴纳专项维修基金、垃圾清运费、物业费等的《收据》具有真实性、合法性、关联性，能够证明刘海生与祥泰房地产公司签订协议、付款、自2016年10月16日交接案涉房屋并一直居住使用至今的事实，本院予以确认。刘海生提交《建筑工程勘察合同》欲证明勘察费80000元抵顶房款的事实，但该合同系青海智诚工程勘测设计有限公司与祥泰房地产公司签订，并不能证明系刘海生个人与祥泰房地产公司之间存在合同关系，且无其他证据证实该80000元勘测费用于抵顶刘海生安置房款的事实，故该证据不能单独认定抵顶房款的事实，不予采信。七建青海分公司提交的《证明》的真实、合法性予以确认，但该份证据中只是确认“刘海生于2017年1月购买新乐大街二水住宅楼，面积49平方米，房产证号39-1481。”但因旧房改造，二水住宅楼住户已被拆迁安置到安泰华都大厦，可以证明刘海生名下在乐都区无房产登记信息，且刘海生及祥泰房地产公司对其真实性无异议，本院予以确认。 根据各方当事人陈述及经审查确认的上述证据，本院认定事实如下：因旧房改造，祥泰房地产公司与拆迁安置户刘海生签订了《房屋拆迁补偿安置意向协议书》，祥泰房地产公司将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1091号房屋以所有权置换方式补偿安置给了刘海生，该房总价为252459元。2016年6月12日、2016年6月15日，刘海生以现金转账方式共交纳房款184171.76元。同时，交纳了锅炉费、天然气接口费、专项维修基金、物业费、装修垃圾清运费等费用，祥泰房地产公司及海东市乐都区华都物业管理有限公司给刘海生出具了相应的房款及费用收据。2016年6月15日，祥泰房地产公司出具《安泰华都大厦房屋交接单》，将1091号房屋交付给了刘海生。此后，刘海生开始装修房屋并一直居住使用至今。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉，经青海省高级人民法院二审，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向本院申请强制执行。本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，本院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议。刘海生得知公告内容后，向本院提出执行异议，请求中止对案涉1091号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年12月14日作出（2020）青02执异31号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1091号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告（案外人）刘海生对案涉房屋1091号是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于本院对案涉1091号房屋查封时间的认定问题 本院认为，根据七建青海分公司的诉讼保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1091号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然刘海生是在本院2020年11月12日发出公告后得知案涉1091号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且本院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1091号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。被告提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。 二、关于刘海生对案涉1091号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与刘海生是基于旧房改造拆迁的补偿安置自愿达成以产权置换方式对刘海生予以补偿安置的协议，明确约定了安置回迁的地点为新乐大街33号安泰华都大厦，房屋交接单中明确房号为1091号，系双方真实意思表示，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》房屋置换的相关规定，虽《房屋拆迁补偿安置意向协议书》没有签订时间，但综合其交纳房款及锅炉费、天然气接口费、专项维修基金、物业费等费用缴款证据及房屋交接时间，可以认定该《房屋拆迁补偿安置意向协议书》签订时间应早于案涉房屋的诉中保全查封时间，应当认定刘海生在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据刘海生提交的《安泰华都大厦房屋交接单》《安泰华都大厦物业管理合同》及其交纳的锅炉费、天然气接口费、专项维修基金、物业费、装修垃圾清运费等费用的相关证据，可以印证在本院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交付给了刘海生，其已合法占有使用案涉房屋，且刘海生名下无其他用于居住的房屋的事实；第三，在刘海生支付34171.76元的收据上，祥泰公司明确标明了回迁房1091室总价为252459元，刘海生于2016年6月12日转账支付100000元、6月15日转账支付34171.76元和50000元，共计支付房款184171.76元，已超过房屋总价的50%。且综合现有在案证据，未发现刘海生与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的《房屋拆迁补偿安置意向协议书》等民事行为存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。 其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换方式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被拆迁人对拆迁安置房屋的权利应优先于普通债权，刘海生与祥泰房地产公司签订合法有效的安置补偿协议，约定了安置用房的位置、用途，该案涉1091号房屋已经特定化，应保护刘海生对该案涉房屋的物权期待权。故，应确认刘海生对案涉1091号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的诉讼请求。 案件受理费5087元，由原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  林 海 审 判 员  李 强 二〇二一年三月十二日 法官助理  刘拯琳 书 记 员  李玲玲