文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0233民初1435号原告：重庆迎主物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区长生路86号2幢1单元10-1号长盛花园，统一社会信用代码9150010866357331XM。法定代表人：魏斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫晓红，女，该公司职工。委托诉讼代理人：李晓娟，女，该公司职工。被告：田小华，男，1986年9月28日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆迎主物业管理有限公司与被告田小华物业服务合同纠纷一案，本院于2021年03月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫晓红、李晓娟，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费1704.12元，电梯费1419.99元，公共能耗分摊费164.79元，共计3288.9元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系忠县人民路30号弘海名都小区XX号楼XX房屋业主，房产面积为107.58㎡。原被告签订了《弘海名都小区前期物业管理服务协议》，对《弘海名都小区前期物业服务合同》的内容予以了确认。约定，住宅物业管理服务收费标准是按建筑面积每月缴纳0.48元/㎡，电梯按建筑面积收取，1-2楼0.1元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.3元/㎡/月收取电梯维护费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，21层及以上0.4元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用等。被告于2013年6月21日接收了该房屋，原告公告于2014年1月1日起向被告所在小区1、2号楼收取收取相关费用。案涉小区于2019年4月成立业主委员会，之后选取重庆斯科特物业管理有限公司为弘海名都小区提供物业服务，因为弘海名都小区业主委员会的成立、选聘物业公司等在程序不合法，原告没有接受解聘。之后，经多方协商，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成协议，由原告收费到2019年9月30日。原告在弘海名都进行物业管理服务期间，被告共拖欠2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费1704.12元、电梯费1419.99元；2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费164.79元。故，起诉来院。被告辩称，被告对原告的物业服务不满意，应当冲抵原告起诉的物业费，具体如下：1.小区消防通道堵塞，原告未予清理；2.小区没有监控设施，原告也未对小区私拉乱接电线的情况进行处理，存在安全隐患；3.原告没有提供绿化员，小区业主存在私占绿化带的情况；4.逃生通道指示牌损坏，原告未予更换；5.原告未对小区的化粪池进行清理、疏通；6.楼道垃圾没有按照物业合同的时间进行清理；7.原告物业办公室无人值守；8.小区存在停电等情况时，二次供应设备从未启动；9.小区的正常事务开支收入，其收支明细等事务未予公示；10.被告作为小区业主应当缴纳物业费，但电梯、小区路灯费用要据实分摊；11.原告入驻以来，没有对小区电梯内广告费进行公示和分摊；12.进出小区人员，原告并未登记；13.小区周围环境从未整治过；14.小区充电桩属于经营性的，不应当接入电梯电表；15.电梯维护记录与电梯实际损坏情况不符。针对电梯费，应当据实分摊，但需要原告出示单月及累计发票，且双方签订的协议，是原告强迫签订的，应当无效。本院经审理查明事实如下：原告重庆迎主物业管理有限公司系物业管理企业，被告系忠县弘海名都小区XX住房的业主，房屋建筑面积为107.58㎡。2010年6月22日，原告与弘海名都小区的建设单位即重庆明光房地产开发有限公司签订《弘海名都小区前期物业服务合同》，约定重庆明光房地产开发有限公司选聘原告为其开发的位于忠县忠州镇人民路28号（原老车站）弘海名都小区实施前期物业管理服务，物业服务费用标准为高层住宅0.48元/月·平方米、商业门面1元/月·平方米。合同期限自2010年6月22日起至2013年6月21日为止，对前期物业服务的其他相关权利义务也进行了约定。2013年6月21日，原告与被告签订《弘海名都小区前期物业管理服务协议》，对《弘海名都小区前期物业服务合同》的内容予以了确认，还约定了前期物业管理服务是指自房屋交付之日起至业主委员会于物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；电梯费按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，20层及以上(应为21层及以上)0.40元/㎡/月收取电梯费；被告应承担小区据实分摊的公摊费用，公摊费的构成为小区楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等。之后，原告对弘海名都小区进行了物业管理服务，但被告未按照合同约定交纳物业服务费等相关费用。2019年4月，弘海名都小区成立了忠县弘海名都小区业主委员会，并在相关部门进行了备案登记。同年7月，忠县弘海名都小区业主委员会与重庆斯科特物业管理有限公司签订了物业服务合同，约定选聘重庆斯科特物业管理有限公司从事弘海名都小区物业管理工作。2020年4月9日，原告与重庆斯科特物业管理有限公司达成撤场协议，约定：原告于2020年4月10日之前完成在忠县弘海名都小区撤场事宜，原告对弘海名都小区的物业管理费收取时间于2019年9月30日止。被告现尚欠原告从2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费及相应应当分摊的公共能耗分摊费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，原告与重庆明光房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，原告与被告签订的《弘海名都小区前期物业管理服务协议》，其内容与形式并不违反国家法律法规的相关规定，故该合同合法有效。从《弘海名都小区前期物业服务合同》、《弘海名都小区前期物业管理服务协议》签订至今，原告依约对忠县弘海名都小区履行了相应的物业管理服务义务，被告作为涉案小区业主理应受该合同约束，原、被告双方应按合同约定计收物业服务费等费用。被告未依约向原告支付物业服务费等费用，违反了合同的约定，应当承担相应的民事责任。故对原告主张要求被告支付自2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费、电梯费，以及相应所欠公共能耗分摊费的诉讼请求，本院予以支持。关于物业服务费、电梯费、公共能耗分摊费的具体金额。被告提出原告未按约定提供物业服务，应不交纳物业服务费，但其并未提交证据佐证其主张的事实，应当承担举证不能的法律后果。同时，本院在审理本案以及同一小区的其他类似物业服务合同纠纷案过程中，查明原告在履行物业管理义务时确实存在一定的瑕疵，根据权利对等原则，本院决定对被告应缴纳的物业服务费酌情扣减10%，即1533.66元（0.48元/月·平方米×107.58平方米×33个月×90%）。被告辩称合同中规定电梯费应该根据电梯运行的电费进行据实分摊，而不是打包收费，故不同意交纳电梯费。本院认为，原、被告于2013年6月21日签订《弘海名都小区前期物业管理服务协议》，约定了电梯费实行包干制，按建筑面积收取，1-2层0.10元/㎡/月收取电梯维护费，3-10层0.30元/㎡/月收取电梯费，11-20层0.35元/㎡/月收取电梯费，21层及以上0.40元/㎡/月收取电梯费。同时，协议还明确公摊费用的构成为小区楼道照明、电梯间照明、院墙路灯、环境路灯、水景运行、消防通道照明等，并未包含电梯运行电费，故被告应当按照合同约定缴纳相应的电梯费，被告的该辩称意见不成立。2017年1月1日至2019年9月30日被告欠缴的电梯费为1420.06元（0.4元/㎡/月×107.58平方米×33个月），原告主张被告支付电梯费1419.99元，系当事人对自己权利的处分，本院予以确认。关于公共能耗分摊费。根据原、被告签订的《弘海名都小区前期物业管理服务协议》之约定“被告应承担小区据实分摊的公摊费用”，原告主张被告应支付自2016年1月1日起至2019年9月30日止的公共能耗分摊费，但其仅提供了2019年1月到2019年9月公摊费用的相关票据佐证。故，本院对原告主张被告支付2019年1月到2019年9月的公摊费予以支持。庭审中，原告主张被告2019年应分摊公摊费用的金额为24.6元，本院予以确认。被告主张原告不应当将办公电器费用纳入业主公摊、小区经营性充电桩不应当接入电梯电表及对本小区经营性收费据实公开，合理分配的理由。本案中，被告尚无充分证据证实原告将办公电器费用纳入业主公摊费用中以及将小区经营性充电桩电源接入电梯电表的事实，且即使被告确有证据证实上述侵权事实，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，更不能据此拒缴物业服务费、电梯费等费用。关于小区经营性收费分配问题，如果被告确有证据证实原告存有侵占原告等业主收入的证据，被侵权人只能另案起诉，亦不能据此作为拒缴物业费的理由。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业服务企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告田小华于本判决生效之日起五日内向原告重庆迎主物业管理有限公司支付拖欠的自2017年1月1日起至2019年9月30日止的物业服务费1533.66元、电梯费1419.99元,2019年1月1日至2019年9月30日止的公共能耗分摊费24.6元，共计2978.25元；二、驳回原告重庆迎主物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告田小华负担。本判决为终审判决。审 判 员 方志锴二〇二一年三月三十一日法官助理 杨磊磊书 记 员 吴海丽