江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初5670号原告：苏州沃余钢管租赁有限公司，住所地苏州市相城区高铁新城开泰路******-A105工位（集群登记）。法定代表人：秦云良，该公司总经理。委托诉讼代理人：缪莹、黄建文，江苏日易律师事务所律师。被告：苏州洁盛豪宇物业管理有限公司，住，住所地苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路**（浒东公路**）/div>法定代表人：盛佳明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张爱琴，该公司监事。被告：邹水娥，女，汉族，住苏州市虎丘区。原告苏州沃余钢管租赁有限公司（以下简称沃余公司）与被告苏州洁盛豪宇物业管理有限公司（以下简称洁盛公司）、邹水娥土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法由审判员黄伟适用简易程序独任审判。本院于2020年10月26日、2020年11月6日公开开庭进行了审理，原告沃余公司委托诉讼代理人缪莹，被告洁盛公司的委托诉讼代理人张爱琴，被告邹水娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃余公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告洁盛公司于2019年12月26日签订的租赁合同；2.依法判令两被告返还原告已支付的租金40万元；3.本案所有诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求第一项为：要求确认原告与被告洁盛公司于2019年12月26日签订的租赁合同无效。事实和理由：原告通过邹水娥的介绍与洁盛公司签订了租赁合同，约定由洁盛公司将其位于苏州市相城区黄埭镇东桥长旺路88号的十亩土地出租给原告，因合同签订时原告的账户未开通以及洁盛公司要求不要把租金支付到其账户上，经各方商议后，原告法定代表人秦云良将40万元租金支付至邹水娥处，邹水娥代为保管。后原告至工商部门办理新的营业执照，工商部门告知原告承租的上述十亩土地并非洁盛公司所有，洁盛公司不享有出租权，且该土地存在纠纷，无法办理营业执照，导致原告无法正常开展经营活动。原告认为，洁盛公司故意隐瞒其无权处分以及案涉土地存在纠纷的情况与原告签订租赁合同，已经构成违约，且原告无法办理营业执照进行经营活动，致使原告的合同目的无法实现。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告洁盛公司辩称，1.申联玩具公司于2019年12月30日破产清算，但本案合同于2019年12月26日签订，早于破产清算时间。洁盛公司持有申联玩具公司出租土地的授权委托书，有权出租土地，租赁合同有效；2.合同签订时，原告同意营业执照自行办理，被告有国有土地使用权认证，但合同签订后原告违约导致租赁场地长期空置；3.付款时，被告要求原告将款项付至被告公司账户，但原告表示原告公司的账户尚未开通，只能用私人账户支付，被告又提供了盛佳明哥哥的账号，但原告表示不认识该人，不愿意支付。原告自己提出付至邹水娥账上，并将付款截图发给被告；4.因两被告之间有债务，双方沟通后，确定将其中30万作为还给邹水娥的款项，其余10万邹水娥已经支付给洁盛公司。被告邹水娥辩称，第一，其作为中间人介绍秦云良、张爱琴认识，当时已提醒原告土地有纠纷，原告自己表示没关系，他认识人可以解决的，最后双方自行达成了合同。本案系土地租赁合同纠纷，根据双方认可的土地租赁协议，权利义务双方为沃余公司与洁盛公司，依照合同相对性原则，该协议仅对原告与洁盛公司发生约束力，与邹水娥无关；第二，邹水娥虽收到原告40万元，但是首先，原告与张爱琴均认可该款系涉案土地的租金，是特定物，是原告履行租赁协议义务的行为，双方若有争议，应依照租赁协议解决，与邹水娥没有法律关系；其次，该钱款非不当得利，是原告自愿将款付至邹水娥账户，作为支付洁盛公司的租金，只因洁盛公司结欠邹水娥借款，故提出把40万中的30万用于清偿债务，另外10万元邹水娥按照洁盛公司的要求支付至施惠仙账户，故原告要求邹水娥返还租金没有事实和法律依据；第三，原告此前起诉至虎丘法院，主张邹水娥向其借款40万元，这完全是说谎。后原告撤诉，现又起诉本案。本案纠纷和邹水娥没有关系；第四，原告与洁盛公司对于涉案土地租赁的事实不存在异议，且原告事先已经知道涉案土地的现状，签订的土地租赁协议系双方真实意思表示，理应合法有效。综上，请求驳回原告对邹水娥的全部诉讼请求。本院经审理查明，2019年12月26日，原告沃余公司（乙方）与被告洁盛公司（甲方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方位于相城区黄埭镇东桥长旺路88号，乙方用于租赁土地；租土地10亩，租赁期限5年(自2020年2月1日至2025年1月31日止；租赁费及缴付方式为前叁年租金每年为肆拾万元，后贰年租金每年为伍拾万元，租户第一年40万元，一次性付清一年租金共计：大写肆拾万元整，(不含税)先付后租用，租赁费支付须提前30天缴纳；乙方不得拖欠租赁费，如若拖欠时间在5天之内，甲方有权终止本合同。另查明，2019年12月31日，原告沃余公司法定代表人秦云良通过其尾号4847的银行账户向被告邹水娥尾号为2379的银行账户转账400000元。同日，邹水娥尾号为2379的银行账户向施惠仙尾号为1877的银行账户转账合计100000元。同日，秦云良通过微信将400000元的转账凭证发送至张爱琴，并微信语音称：“那个格个铜钿已经转了姓邹的邹总着，你提供的你老公阿哥的卡，陌陌生生的，我所以发给你看了”。原告表示，其将该款项暂时支付到邹水娥账上，起到一个中间人的保障作用，主要意图是待确认该土地不存在问题且能办理营业执照之后，再由邹水娥转交洁盛公司，其并未明确指示邹水娥转交洁盛公司。邹水娥表示，原告只告知其把钱打到账上，是洁盛公司的租金，并未指示其把该款项付给张爱琴或者洁盛公司。洁盛公司表示，当时原告说转给公司账户麻烦，要不就转给邹水娥吧，之后再转过去，都是一样的。又查明，相城区黄埭镇长旺路88号土地用途系工业用地，权利人为苏州申联玩具有限公司。该土地被相城区人民法院、江阴市人民法院等多家法院查封。再查明，2020年7月15日，相城区人民法院根据苏州申联玩具有限公司破产清算管理人的申请，作出（2019）苏0507民初破15号之一民事裁定书，裁定盛佳明、张爱琴应于该裁定作出之日起十日内向苏州申联玩具有限公司管理人移交苏州申联玩具有限公司厂区财产和营业。盛佳明、张爱琴对该裁定不服，于2020年8月10日向相城区人民法院提出复议申请。2020年9月22日，相城区人民法院作出（2019）苏0507破15号之二民事裁定书一份，裁定驳回盛佳明、张爱琴的复议申请。案外人苏州申联玩具有限公司管理人向本院邮寄了情况说明一份，主要内容为：1.黄埭镇长旺路88号144687.3平方米的土地和地上建筑物等不动产的所有权人是苏州申联玩具有限公司；2019年12月30日贵院受理苏州申联玩具有限公司破产清算一案并指定江苏六典律师事务所作为破产管理人，管理人并未委托任何第三方管理苏州申联玩具有限公司名下的不动产；2.鉴于管理人目前并未完全接管苏州申联玩具有限公司的财产、印章、账簿等资料，从目前管理人已经掌握的情况，苏州申联玩具有限公司并未委托苏州洁盛豪宇物业管理有限公司管理该不动产；另贵院作出的民事裁定书也对于目前不动产的情况予以了详细说明。庭审中，沃余公司表示从未接收租赁土地，签订协议后，原告就去申领营业执照，但是窗口告知该土地所有权人并非洁盛公司，无法申领营业执照；至此原告发现该租赁物存在问题，未再继续履行该协议。洁盛公司表示原告的挖机于2020年1月2日进入租赁土地，平整土地，三四天后离开。邹水娥表示听他们两人讲过，但不清楚。以上事实由原告提供的土地租赁协议、转账凭证、民事裁定书，被告洁盛公司提供的微信聊天记录截图、照片，被告邹水娥提供的中国农业银行交易回单，案外人苏州申联玩具有限公司管理人提供的情况说明、（2019）苏0507破15号之二民事裁定书、不动产登记簿查询记录以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。审理中，洁盛公司提供董事会决议、保证协议、授权委托书、转账凭证复印件，拟证明其有租赁权利，因申联玩具2015年已经停产，董事会决议中第一项表明其有权出租该土地，盛佳明有权决定经营事项。经质证，沃余公司认为洁盛公司提供的上述证据均为复印件，真实性无法确认；且上述证据即使为真也只是说盛佳明参与苏州申联玩具有限公司的经营，决议没有说明其对该公司的土地有出租的权利，且涉案土地租赁协议是洁盛公司与沃余公司之间签订，并非盛佳明的个人行为。经质证，邹水娥表示不清楚。本院认为，洁盛公司提供的上述证据，其内容中并未出现授权洁盛公司出租土地的相应内容，仅是选举盛佳明作为苏州申联集团董事长，故对洁盛公司的证明目的本院不予采纳。本院认为，本案主要争议焦点为：一、沃余公司与洁盛公司签订的土地租赁协议是否有效；二、邹水娥是否应当承担返还租金的责任。关于第一个争议焦点。本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，沃余公司与洁盛公司签订的《土地租赁协议》所涉土地使用权依据不动产权证记载属案外人苏州申联玩具有限公司，洁盛公司提供的证据亦不足以证明苏州申联玩具有限公司向其授权出租涉案土地，由于洁盛公司始终未取得涉案土地使用权，其无权将土地出租给沃余公司，因此沃余公司与洁盛公司签订的《土地租赁协议》应属无效。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。原告并无实际占用使用租赁土地，被告洁盛公司应当将收到的400000元租金返还原告。关于第二个争议焦点。本院认为，从履行过程看，被告洁盛公司向原告提供了法定代表人亲属的个人银行账户用于接收第一年租金400000元，原告考虑到对接收人员不熟悉，故没有按照被告洁盛公司的指示支付合同约定的租金，而是支付至邹水娥，并把已经将租金400000元支付至邹水娥的情况截图告知被告洁盛公司且作了解释，其支付内容以及时间均与合同约定一致，即通过邹水娥向被告洁盛公司支付该款。从上述情况可以清楚的确定原告支付400000元的行为就是在履行合同约定的第一笔租金支付义务,故原告将400000元支付至邹水娥的法律性质应当认定为委托付款。被告洁盛公司确认已收到邹水娥转交的租金400000元，邹水娥转交款项的义务已经完成，原告要求邹水娥承担还款责任，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告苏州沃余钢管租赁有限公司与被告苏州洁盛豪宇物业管理有限公司于2019年12月26日签订的《土地租赁协议》无效；二、被告苏州洁盛豪宇物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告苏州沃余钢管租赁有限公司租金人民币400000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币10500元，由被告苏州洁盛豪宇物业管理有限公司负担（被告负担之款，原告已自愿垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  黄 伟二〇二一年三月二十六日法官助理  史 丹书 记 员  李鸣彧