江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终960号上诉人（原审原告）：刘刚，男，1974年7月24日出生，汉族，居民，住江苏省阜宁县。委托诉讼代理人：刘洋，江苏阜一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏阜宁农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省阜宁县城南新区上海路459号。法定代表人：李纪荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡胜华，江苏兴时代律师事务所律师。上诉人刘刚因与被上诉人江苏阜宁农村商业银行股份有限公司（以下简称阜宁农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市阜宁县人民法院（2020）苏0923民初5803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘刚上诉请求：1.二审法院部分撤销阜宁县人民法院（2020）苏0923民初5803号判决书，依法改判阜宁农商行承担刘刚损失3万元；并承担违约金3万元。2.本案诉讼费由阜宁农商行承担。事实与理由：一、原审法院认定双方之间的合同为不定期合同，继而认定双方的合同到期后解除是错误的。首先，原审法院认定双方之间为不定期合同是错误的，理由是：《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”故原审法院应当先依据合同法第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”之规定审查双方是否通过其他方式将合同履行期限进行了确定。而阜宁农商行于2019年8月30日发函给刘刚，函中表述为“你承租的……，于2019年10月31日到期，……，不再续租。特此函告。”对此刘刚并无异议，就此完全可以认定双方于2019年8月30日对双方之间租赁合同的租赁期限截止日期确定在了2019年10月31日。故原审法院认定双方之间的合同为不定期合同是错误的，故而双方之间的合同关系并非因解除而结束，而是履行到期后结束。二、对于阜宁农商行在阜宁县产权交易中心发布公告公开对外招租，是否能够被认定已向刘刚履行了通知义务的问题。双方合同中约定了“在同等价格条件下刘刚具有优先承租权”，作为后合同义务，阜宁农商行应当履行通知义务，而阜宁农商行是否履行了通知义务的认定，刘刚认为应当参照适用《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日内通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”之规定。暨阜宁农商行应当在招租竞拍前5日，以书面等能够确保刘刚得到上述信息的方式进行通知。本案阜宁农商行委托其他机构通过公告的方式并不能保证刘刚能够得到上述信息。故而刘刚认为阜宁农商行并未向刘刚履行通知义务。三、关于阜宁农商行是否应当承担装修、搬家损失的问题。刘刚认为，阜宁农商行以收回自用为由，要求刘刚腾房。而在刘刚将案涉房屋交还阜宁农商行后，阜宁农商行随即于2020年1月1日就将案涉房屋对外进行招租，并非是其律师函中所说的自用。这显然违反了合同诚实信用原则。如阜宁农商行能够在双方履行过程中坚守诚信底线，刘刚从合同履行的经济性角度考虑，完全没有必要重新租房，从而产生巨额的装潢、搬家等费用。故刘刚认为阜宁农商行违约，相关损失应当由阜宁农商行承担。阜宁农商行辩称：一审判决认定本案的性质是租赁合同期限届满后构成不定期的租赁合同关系，一审认定事实正确。1.本案中阜宁农商行出租给刘刚的房屋已经到期，2012年10月30日第一次签订租赁合同，期限至2015年10月30日，三年到期后，签订了第二份租赁合同，租期是2015年10月30日到2018年10月30日。租赁期限届满后，如果没有继续签订书面合同，应当认定为无固定期限的租赁合同。一审认定有法律依据。不定期房屋租赁关系，出租人有权解除租赁关系。一审认定事实清楚，适用法律正确。阜宁农商行要求终止承租关系不构成违约，不存在违约金的问题。2.本案租期届满后，在不定期的租赁合同期间，本案承租人不应该享有优先承租权。阜宁农商行收回房屋是为了自用，自用的房屋有明确的法律规定，在不定期租赁期间，阜宁农商行与刘刚没有约定优先承租权。2019年12月30日交房时双方没有对优先承租权达成其他协议，所以刘刚不应当享有优先承租权。3.刘刚要求阜宁农商行承担损失，阜宁农商行认为该损失不应当由其承担。3万元是刘刚从停止承租后重新装潢发生的费用，装潢的用途是刘刚继续经营，装饰装潢的费用是经营者刘刚应当支出的必要费用。刘刚向一审法院提出诉讼请求：1.判令阜宁农商行立即给付承诺返还刘刚的两个月租金4万元；2.判令阜宁农商行赔偿刘刚损失3万元，并承担违约金3万元；3.本案诉讼费用由阜宁农商行承担。一审法院经审理查明：2012年11月28日，阜宁农商行作为出租方、刘刚作为承租方签订《房屋租赁协议》1份，约定：阜宁农商行将位于两间门市出租给刘刚使用，租期3年，从2012年10月31日起至2015年10月30日止。年租金240000元，按年交纳。租赁期间，刘刚如因经营需要进行装潢的，不得改变墙体结构，装潢方案必须征得阜宁农商行同意，一切费用和安全责任由刘刚自负。租赁期满时，对不可移动的固定装潢无偿交给阜宁农商行。承租期内，阜宁农商行对所租房屋出售或收回的，阜宁农商行需提前一个月书面通知刘刚，刘刚按阜宁农商行要求无条件服从，阜宁农商行退还刘刚剩余期租金；阜宁农商行对房屋予以出售的，刘刚在同等条件下享有优先购买权。租赁期满，阜宁农商行如再行出租，刘刚在同等价格条件下有优先承租权。双方还就其他事项进行了约定。2015年10月30日租赁期满后，刘刚继续承租案涉房屋至2019年10月31日，双方未有另行签订书面租赁合同。刘刚已经按照24万元/年的标准交付了2019年10月31日之前的租金。2019年8月30日，阜宁农商行向刘刚发出关于提前通知腾让承租房屋的函件，主要内容为：刘刚承租的案涉房屋于2019年10月31日到期，农商行拟在案涉房屋内设置金融网点，急需自用。刘刚须于2019年10月31日前腾空案涉房屋并返还给阜宁农商行，不再续租。2019年11月5日，季某、刘刚向阜宁农商行发函，内容为：季某、刘刚租赁阜宁农商行园林路的房屋，双方合同约定期11月5日已到期，现已经腾空房屋并交还钥匙于你单位，同时要求阜宁农商行退还因县政府2015年7月28日至9月25日道路封闭施工，未能营业产生的房租费及2012年交付该行的房屋租赁风险抵押金。2019年9月20日，阜宁农商行员工李政通过短信形式告知刘刚，内容为：刘老板你好！你提出租我单位园林路门市房以前修路停业2个月未营业，经我单位研究，请你提供相关文件手续，同意减免2个月房租，但必须按期搬离。2020年1月6日，阜宁农商行通过阜宁县产权交易中心就位于阜宁县约57平方米的办公用房分别对外招租。凡愿竞租该经营用房的社会自然人和企业法人，请在公告规定的期限内持本人身份证或单位证明等手续到阜宁县产权交易中心报名，并交纳报名费和竞租保证金。该招租公告同时在阜宁日报进行了公告。2020年6月2日，阜宁农商行、阜宁县产权交易中心再次就案涉房屋发出招租公告。关于案涉门市房所在路段的封路时间。2015年7月1日阜宁县公安局、城市管理局、住房和城乡建设局发布关于园林路实行交通管制的通告，内容为：经研究，定于2015年7月20日至2015年9月20日对园林路（城河路—射河北路）实施整体改造并封闭施工，改造期间禁止非施工车辆进入。2016年1月20日，阜宁县住房和城乡建设局出具的证明材料载明案涉路段的实际封路时间为2015年7月28日至9月25日。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人协商一致，可以就合同内容进行变更。本案中，因道路维修原因，对案涉房屋所在的街道实施整体改造并封闭施工2个月，改造期间禁止非施工车辆进入，从而在一定程度上影响了刘刚的正常经营。根据双方协商，刘刚提供相关文件手续，阜宁农商行同意减免2个月房租，但刘刚必须按期搬离。现刘刚提供了关于道路整修的相关文件，并按期搬离了案涉房屋，阜宁农商行应当按照约定减免房租。故对刘刚要求免除2个月租金4万元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于刘刚主张的搬迁费及装修费用损失3万元，一审法院认为，2015年10月30日到期后，刘刚继续承租案涉房屋，双方未签订书面租赁合同，视为双方建立了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。2019年8月30日，阜宁农商行向刘刚发出关于提前通知腾让承租房屋的函件，通知刘刚须于2019年10月31日前腾空案涉房屋并返还给阜宁农商行，即阜宁农商行已经履行了通知义务，并不存在过错，刘刚在租赁期满后应当向阜宁农商行返还案涉房屋。同时，根据双方签订的租赁合同约定，刘刚如因经营需要进行装修的，费用由刘刚自行负担。租赁期满时，对不可移动的固定装潢无偿交给阜宁农商行。根据该约定，租赁期满，装饰装修费用由刘刚承担，不能拆除的添附物，无偿转让给阜宁农商行所有，刘刚无权要求阜宁农商行补偿装饰装修费用。关于刘刚主张的搬迁费等再次租房产生的损失，因房屋租赁期满，阜宁农商行有权解除租赁合同，故对该主张，不予支持。综上，租赁租期届满，刘刚作为承租人应当向阜宁农商行返还案涉租赁房屋，故刘刚向阜宁农商行主张搬迁费及装修费用等损失，于法无据，不予支持。关于原告刘刚主张的违约金3万元。一审法院认为，双方在案涉租赁合同中约定，租赁期满，阜宁农商行如再行出租，刘刚在同等价格条件下有优先承租权。本案中，2015年10月30日租赁期满后，刘刚继续承租案涉房屋，双方未签订书面租赁合同，视为双方建立了不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。案涉租赁合同于2019年10月31日到期解除后，案涉房屋通过阜宁县产权交易中心发布公告公开对外出租，出租价格是公开竞标确定。现刘刚以阜宁农商行违反了合同约定，侵害了其优先承租权为由，要求阜宁农商行承担违约责任，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，一审法院判决：一、阜宁农商行于判决生效后十五日内向刘刚返还2个月租金40000元；二、驳回刘刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由刘刚负担750元，由阜宁农商行负担400元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，2012年11月28日，刘刚与阜宁农商行签订的《房屋租赁协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。该协议到期后，刘刚与阜宁农商行未继续签订书面房屋租赁合同，但刘刚实际租赁案涉房屋至2019年10月31日，可视为双方自2015年11月1日起构成不定期房屋租赁合同关系。2019年8月30日，阜宁农商行向刘刚发出关于提前通知腾让承租房屋的函件，应视为出租人阜宁农商行行使合同解除权。关于阜宁农商行是否侵害刘刚优先承租权问题。刘刚返还租赁的房屋后，阜宁农商行于2020年1月6日、2020年6月2日公开发布招租公告，该公告的对象是包括承租人刘刚在内的大众，故应当认定阜宁农商行已告知承租人刘刚，案涉房屋再次招租的信息，可以认定阜宁农商行未侵害刘刚优先承租权。另，刘刚要求阜宁农商行承担违约金的诉讼请求亦无事实和法律依据。一审法院驳回刘刚的该项诉讼请求并无不当。关于阜宁农商行是否应当承担刘刚装修搬家损失的问题。刘刚与阜宁农商行签订的房屋租赁协议未约定刘刚搬迁后，阜宁农商行需承担刘刚装修、搬家损失，故刘刚的该项诉讼请求无事实和法律依据。综上，上诉人刘刚的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由刘刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年三月三十一日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒