广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初4187号原告：罗小芳，女，1986年5月6日出生，汉族，住四川省宜宾县委托诉讼代理人：蒋龙辉，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第**第**，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。第三人：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××广佛智城**楼第**第**40605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。上列被告及第三人的共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上列被告及第三人的共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告罗小芳诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称“智城公司”）、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称“梦乐城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月10日立案后，依法适用简易程序于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蒋龙辉、被告及第三人的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金195018元；3.被告向原告支付占用物业使用权转让金期间的利息14854.43元（按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算，首期180024元是从原告付款之日起算，分期的是按最后一笔2020年1月3日起算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月28日，原告与被告签订了一份《物业使用权转让合同》及《补充协议》，约定：被告将佛山市南海区×××××××××商业用房的使用权转让给原告，该物业建筑面积为28平方米，总转让金240000元；该物业土地使用性质为集体商业用地，转让期实际上为自合同签订之日起计算，至2039年2月27日止，被告在此转让期限届满之日起，赠送原告该物业使用权至2048年12月31日，被告应在2020年1月31日前将该物业交付给原告。双方在《补充协议》约定，原告承诺于2019年2月28日前向被告支付首期转让款180024元，剩余59976元分36个月付清，从2019年4月始逐月支付，每月1日前支付1666元。截至2020年12月24日，原告已向被告分期支付了14994元，共计向被告支付了物业使用权转让款195018元。合同约定的交付期届满后，被告未能按约定向原告履行交付物业的义务，经原告核查，合同项下标的物至今仍未完成工程建设，已构成严重违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》。此外，在2019年2月28日，原告还与被告的关联公司第三人、被告三方签订了相应的《租赁合同》，由第三人向原告返租该物业，被告的违约行为也导致《租赁合同》无法继续履行。被告智城公司辩称，一、原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，智城公司不同意解除。理由如下：1.涉案物业依法取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉案物业为合法建筑，其使用权依法可以转让。2.原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，涉案物业的交付条件尚未成就。被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》均无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。3.即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就涉案物业签订涉案《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。且原告尚未按合同约定付清转让款，涉案物业的交付条件尚未成就，故不存在逾期交付的事实，原告以此要求解除合同、返还转让款及支付利息没有依据，不应支持。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人梦乐城公司述称，被告梦乐城公司与原告签订租赁合同，约定原告将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。虽涉案物业尚未实际交付，但被告梦乐城公司已向原告支付履约保证金及租金共4800元。被告梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为。鉴于原告要求解除转让合同，上述租赁合同将无法继续履行，故被告梦乐城公司同意解除租赁合同，但要求原告将已收取的履约保证金和租金返还给被告梦乐城公司，并支付利息予被告梦乐城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人有提交原件核对或虽无原件核对但对方当事人对真实性予以确认的证据，本院对真实性予以采信并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（六期）天街2号楼办理了建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地9号楼。2019年2月28日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××商业用房（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2039年2月27日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；总转让金240000元；甲方在2020年1月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉案物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告智城公司（丙方，原出租方）、被告梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2020年2月1日起至2023年1月31日止；丙方负责于2020年1月31日将物业交付给甲方，甲方于2020年1月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告出具授权，委托被告梦乐城公司代为办理接收、经营等手续。原告已向被告智城公司支付转让费195018元。庭审中，被告智城公司确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为4800元。被告梦乐城公司同意己方支付的款项在本案智城公司的债务中抵扣。被告于2021年2月26日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年2月26日）解除。原告提供的银行流水显示原告一直按涉案合同约定分期支付转让款，支付至2021年1月，共已向原告支付分期转让款14994元，智城公司未按约定于2021年1月31日前交付涉案物业，届时被告已构成违约，智城公司辩称因原告未足额支付转让款故智城公司不存在逾期交房，本院不予采纳。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故本院确认《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款195018元应退予原告、原告收取的押金及租金4800元应退予被告梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该4800元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款190218元予原告。合同解除的过错方为被告智城公司，其应承担相应违约责任，结合原告的主张，本院酌定以195018元为本金按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年2月1日起计算利息至实际清偿之日止，但利息不宜过高，本院酌定上述利息以29252.7元（195018元×15%）为限。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告罗小芳与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年2月28日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年2月26日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款190218元，及以195018元为本金从2020年2月1日起至实际清偿之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告罗小芳，利息以29252.7元为限；三、驳回原告罗小芳其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2450元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年三月十七日书记员  卢丹伦