云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0181民初348号原告：务某某，女，19××年×月××日出生，彝族，现住：云南省安宁市。委托诉讼代理人：张喜，云南宁湖律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：高江涛，云南宁湖律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：安宁新巨和房地产开发有限公司，住所地云南省安宁市丽景嘉园26幢2单元301号。法定代表人：胡云河，总经理。委托诉讼代理人：杨某某，男，19××年××月××日生，汉族，住云南省昆明市五华区，特别授权代理。原告务某某与被告安宁新巨和房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告务某某的委托诉讼代理人张喜、高江涛，被告安宁新巨和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告继续履行合同约定的交房义务。2.请求法院判令被告因逾期交付房屋应向原告支付违约金28697.11元；3.请求法院判令被告因未按合同约定交付竣工验收合格的房屋向原告支付违约金共计20182.32元。4.请求法院判令被告未能办理不动产产权证书应向原告支付违约金102738.64元；以上费用共计151618.07元。5.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2014年9月18日与被告签订合同，购买被告开发的位于安宁市，套内建筑面积为74.8平方米，单价为每平方米5680.36元，购房金额424891元，原告已经按照合同约定履行支付全部房款的义务。按照合同第七条约定，被告应于2014年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。但该楼盘至今仍处于施工状态，消防和人防一直未能竣工验收，原告无奈之下于2016年5月20日接房，截止起诉之日该楼盘仍未验收合格。原告以为，被告的违约行为既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由。根据双方签订的合同第九条约定：逾期交房时，50日内被告按每天30元向原告支付违约金，逾期交房50日后，则由被告按每日60元的标准向原告支付违约金。逾期超过90日，原告有权解除合同，也有权选择继续履行合同，并要求被告支付违约金，以及被告于2015年4月8日所出具的公告：被告承诺从2015年4月1日至取得竣工验收备案表之日止，按合同约定的总房价款的银行贷款基准利息计算违约金。因此被告需向原告支付逾期交付的违约金29968.83元（时间从2015年1月1日至2016年5月20日）。即使后期原告接了房，但被告所交付的房屋未达到合同约定的标准，未通过竣工验收，相关设施设备及安全防护措施还不完善，由此给原告带来了极大的安全隐患，因此原告认为被告需按照银行贷款基准利率一次性向原告支付瑕疵履行的违约金20182.32元（按房屋总价款的银行贷款基准利息4.75%计算一次性违约金）。同时，因被告的原因无法办理不动产权证书，严重损害原告对房屋的收益和处分的权利，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，基于上述原因，被告需向原告支付未能办理不动产权证书的违约金102738.64元（银行贷款市场报价利率（ＬＰＲ）是4.65%，逾期利息上浮30%计算得4.65%×（1＋30%）＝6.045%，则424891×6.045%×4年＝102738.64元，时间暂计2016年8月20日至2020年8月20日）。综上所述，被告需向原告支付违约金共计151618.07元，原告现诉至法院，请求支持诉讼请求。被告辩称：首先，答辩人对被答辩人的第二项、第三项、第四项、第五项诉讼请求均不予认可，被告认为原告的上述诉讼请求，没有事实和法律依据，更缺乏合同依据，请求法庭查明事实依法予以驳回。第一，被答辩人向人民法院提起民事诉讼的诉讼时效期间已超过法律规定的期限，请求人民法院依法判决，驳回被答辩人的全部诉讼请求。答辩人与被答辩人于2014年9月18日签订的商品房购销合同，在其购销合同的第七条当中，已经明确的约定，交房时间为2014年12月，被答辩人在其民事起诉状当中也自认其事实。同时双方在该合同的第九条中也约定了逾期交房90天，50天以内每天30元的违约金，50天到90天之间的40天是按每天60元计算违约金，90天截止期满就形成了一时性的债权。这个节点也就是被答辩人知道或应当知道其合法权益受到侵害，因此按照双方合同约定的2014年12月30日为交房期，再延续90天，即2015年的3月31日，诉讼时效应当自2015年3月31日开始起算，现被答辩人的起诉已经超过了诉讼时效的期间，请求法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第二，答辩人与被答辩人双方真实意思表示下签订的《商品房购销合同》第12条明确约定，因同时达到且应当同时具备的三个条件完全成就后方可办理产权登记手续，并且在12条当中也没有约定办理产权登记的时间。并且本案中的交房和接房是有其特殊性的，被答辩人是在明知本案涉诉小区的房屋还不具备交房条件的情况下，主动的向答辩人申请接房、装修、入住。被答辩人是于2016年5月20日，已经对本案涉诉房屋实际的占有、使用以及支配。与此同时，12条约定的办证条件并未成就，因此被答辩人所主张的逾期办证违约责任，既没有合同依据也没有法律和事实的依据。第三，被答辩人于2016年5月20日，对本案涉诉房屋已经实际的占有、使用、支配至今，已经长达六年多，在这六年多当中被答辩人也没有向法庭提交任何证据，证明其遭受的任何损失。而反之，被答辩人入住房屋达到六年多之久，未交纳物管费、水电费以及其他相应的费用。该小区物业为该小区所垫付的上述各项费用已经突破2000万，被答辩人还另行要求答辩人承担合同以外的所谓违约金，其行为背离了法律赋予当事人的权利，请求法庭查明事实，对原告的二、三、四、五项诉讼请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院在说理部分予以综合评判。根据法庭审理和采信的证据，本院确认案件事实如下：原、被告双方于2014年9月18日签订《商品房购销合同》，约定原告以424891元的价格向被告购买安宁市房屋，交房日期为2014年12月31日前。因所建房屋未通过验收，被告没有按约定期限向原告交付房屋。2016年5月20日，被告将上述房屋移交原告管理使用至今。本院认为，原、被告签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，是为合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。《商品房购销合同》约定的交房日期为2014年12月31日前，被告未按期向原告交付房屋的行为已构成违约，应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，双方当事人约定的交房时间为2014年12月31日，被告未按约定交付房屋，原告即应当知道其权利受到侵害，诉讼时效应当从2014年12月31日起算三年至2017年12月31日届满，原告起诉超过上述时间，被告不予履行前期违约责任诉讼时效的抗辩主张成立，本院依法对原告要求被告按《商品房购销合同》的约定承担违约责任的诉讼请求不予支持。根据《商品房购销合同》第九条的约定，自被告逾期交房90天后，即从2015年3月30日起，原告有权选择解除合同或者继续履行购房合同。双方办理的接房手续可以证明原告选择继续履行合同。原告选择继续履行合同，被告应当按照法律规定和合同约定的标准向原告交付房屋。《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，即为原告办理不动产权证是被告向原告交付房屋附随的法定义务，被告仅将房屋移交原告管理使用属于履行瑕疵，被告应当继续履行办理不动产权证等交房义务。由于房屋未竣工验收，未完成全面交房义务，必然给原告造成一定的经济损失，考虑到原告已实际占用房屋的事实，本院酌情支持原告接房后的违约金为房款的2%，即424891×2%＝8498元。对于原告主张的未能办理不动产产权证书违约金，本院因被告的瑕疵履行已经支持了原告接房后的违约金，故对该项诉讼请求不再重复支持。综上，原、被告双方均愿意继续履行合同，故本院对原告请求继续履行合同的诉请予以支持；对于原告诉请的违约金，本院予以支持8498元。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第二百零九条、第五百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司继续履行其与原告务某某签订的《商品房购销合同》（合同编号：YJG-2003住1275号）。二、由被告安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告务某某支付违约金人民币8498元；三、驳回原告务某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3332元，减半收取为1666元，由原告务某某负担1516元，由被告安宁新巨和房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  保红敏二〇二一年三月二十二日书记员  杨瑞华