广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初34693号原告：周云锋，男，1987年1月7日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：彭志、吴震宇，均系广东卓信（东莞）律师事务所律师。被告：广州钜美实业有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道68号环球都会广场1605房（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59F2001H。法定代表人：陶嘉，系该司执行董事。委托诉讼代理人：胡令涛，系广东广信君达律师事务所律师。原告周云锋诉被告广州钜美实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周云锋的委托诉讼代理人吴震宇，被告广州钜美实业有限公司的委托诉讼代理人胡令涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周云锋向本院提出诉讼请求：1.被告返还房屋租赁保证金61152元给原告；2.被告向原告支付迟延退还租赁保证金、水电费周转金及装修复原保证金的违约金（其中租赁保证金的违约金分别以50000元为本金自2020年7月15日起计至2020年7月31日，以50000元为本金自2020年7月15日起计至2020年8月26日，以35140元为本金自2020年7月15日起计至2020年8月31日，以8272元为本金自2020年7月15日起计至2020年9月24日，以61152元为本金自2020年7月15日起计至实际返还之日止；水电费周转金的违约金以21728元为本金自2020年7月15日起计至2020年9月24日；装修复原保证金的违约金以4000元为本金自2020年7月5日起计至2020年8月26日止；上述违约金均按照每日千分之三的标准计算；违约金总额以本金为限）；3.被告退还因出租物业面积不符而多收的租金917316.05元；4.被告向原告支付律师费12000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年7月4日签订系列合同、协议，约定被告将位于广州市天河区珠控国际中心（华强路1号）1207单元房产（协议附件约定该单元处于珠控国际中心东南角位置）出租给原告，推定物业建筑面积为388平方米，双方同意以200平方米面积作为租赁备案登记。合同对于租期、租金标准、租赁保证金、水电周转金等进行了约定。双方于2017年7月6日办理了物业交接确认，原告依约支付了租赁保证金204564元、水电周转金21728元及装修保证金4000元，并按合同约定支付租金，直到2020年7月5日租期届满，被告收回该物业。租赁合同到期终止后，被告拖延返还原告所交保证金、周转金，经原告多次追索，仅返还169140元。原告经搜索房产网络资料，发现珠控国际东南角位置的单元号是1205而非1207，面积小很多，房产网显示的珠控国际中心07单元处于西南角，面积较大。原告实际所租赁物业正是处于珠控国际中心东南角，户型也与房产网显示的05单元较相符，与07单元不符。而原告对租赁单元空间的感受一直觉得与388平方米严重不符，实际单元户型空间感觉明显偏小。原告进一步搜索广州市住房和城乡建设局的阳光家缘网发现，珠控国际中心1205单元建筑面积只有248.11平方米，1207单元的建筑面积为331.88平方米。两者均不足388平方米，其中1205单元面积对比388平方米面积更是严重缩水。因能搜索资料有限，不能查询到具体单元对应的方位，原告亦无法断定实际租赁物业是该网站显示的哪个单元，但根据租赁合同约定和物业实际方位（临华强路与华强直街的东南角）判断，原告认为实际租赁物业是对应房产网和阳光家缘网显示的05单元。依据上述资料情况，原告有理由认为不排除被告故意夸大出租物业的面积，以拉低物业的单元面积租价，吸引原告签订租赁合同租受该物业，而实际移交面积严重缩水的物业供原告使用。综上，被告拒不返还保证金、周转金，同时，不排除被告以欺诈手段，诱使原告在违背真实意思的情况下签订租赁合同并一直支付远远超出实际租赁面积价值的租金，严重损害了原告合法权益。被告广州钜美实业有限公司答辩称：被告不同意原告诉讼请求。理由：1.2019年4月1日，原告、被告、广州秒数信息科技有限公司三方协商一致，将涉案合同主体的进行了变更，合同约定原告不是合同的相对方，不再享有合同的相关权利，故原告不是适格的主体。2.涉案合同在2020年7月5日到期，由于受到整体经济环境的影响，公司经营困难，所以被告与承租方协商会分批退还保证金。原告向被告支付了房屋租赁保证金204564元、水电周转金21728元、装修复原保证金4000元，在被告收到诉状前已经向原告退还了部分租赁保证金、水电周转金、装修复原保证金共计169140元，尚余租赁保证金61152元没有退还。3.原告要求被告每天支付千分之三的违约金，没有合同依据，且该违约金的标准过高。4.对于装修保证金，根据合同约定，被告在满足退还条件时已向原告退还，不存在迟延退还的情况。5.根据合同约定，租赁保证金在合同履行完毕后7个工作日内退还，原告要求自2020年7月9日开始起算违约金，不符合该约定，合同于7月5日届满。6.涉案租赁物业是被告向业主单位整层承租后，重新间隔装修，符合办公条件后，再另行出租给他人。所以涉案物业不是房产登记的1205或1207，而是被告自行编号，合同附件一已明确涉案场地的物业具体位置如与合同登记备案的房号不一致，应以该图纸的位置及描述为准。原告认为涉案物业应当对比房产登记的1205及1207均是不成立的。因为被告重新进行间隔后，均是按套计价，双方签订的备案合同、租赁合同、补充协议虽存在约定面积不一致的情况，但租金总价均一致。租赁协议约定物业面积为200平方米，而补充协议第一条约定双方同意推定涉案物业的建筑面积为388平方米，双方无需调整租金等费用，更加明确了物业租金是按套出租和一口价，根据协议书及补充协议的先后顺序，被告认为补充协议的第一条的意思是虽然推定面积为388平方米，但仍按原约定的200平方米的租金计算。根据涉案物业实际情况，使用面积至少在220平方米以上，按照整个物业的使用率可以推定整个建筑面积为388平方米，也是与实际情况相符的。7.原告及广州秒数信息科技有限公司自2017年7月开始使用涉案物业至今已经3年，现在合同已经履行完毕，在此期间从未对面积提出过异议，且在合同终止后原告向被告发送的律师函也仅是催促被告退还保证金，也没有提出租赁面积的问题。8.被告因为自己的实际经营困难，也一直主动分期退还保证金，至今拖欠6万多元，所以原告主张的律师费不是很合理，请法院予以裁定。经审理查明：2017年7月4日，原告（乙方，承租方；地址：广州市越秀区东风东路748号）与被告（甲方，出租方；地址：广州市天河区花城大道68号环球都会广场1605房）签订《房屋租赁协议》（以下简称《租赁协议》）约定：甲方将位于广州市天河区华强路1号1207单元房地产（以下简称“涉案房屋”）出租给乙方，租赁房地产面积共计200平方米；双方约定租赁期限自2017年7月6日起至2020年7月5日止；租赁房地产用途为办公；租金按月支付，每月25日前（含当天），乙方应按下表约定将次月租金支付至甲方指定账户，该租金为含租赁税及含固定物业管理费，若乙方拖欠租金，逾期三天后从逾期之日起，每日须支付甲方所拖欠租金3‰金额之滞纳金（最后付租日为法定节假日则顺延，不算逾期），若乙方拒付上述滞纳金，甲方有权在押金中扣除；2017年7月6日至2017年7月12日为免租期，2017年7月13日至2017年8月12日月租金额为68188元，2017年8月13日至2017年8月31日月租金额为41793元，2017年9月1日至2018年6月30日月租金额为68188元……2019年8月1日至2020年6月30日月租金额为74064元，2020年7月1日至2020年7月5日租金金额为11946元；乙方须于2017年7月4日前支付甲方定金68188元，若乙方未按时支付定金，本合同视为未生效，甲方有权出租给第三方；乙方须于2017年7月6日前支付甲方租赁保证金、首月租金、水电费周转金、免租期固定管理费等共计297015元，乙方可在该项金额中扣除甲方已支付的定金，该定金作为部分租赁保证金；其中首月租金68188元，租赁保证金204564元，水电周转金21728元，免租期固定管理费2535元；租赁期满，乙方未拖欠甲方本协议约定之租金，并未欠缴任何该租赁房地产租赁期间物业费用的，甲方应乙方撤场后7个工作日内全额退还上述租赁保证金及水电费押金给乙方（不计利息）；备注：租赁保证金相当于叁个月租金，合同期内，租赁保证金应随租金递增而递增，租金开始递增的当月的付租日，乙方应将租赁保证金递增的部分支付给甲方；甲方应于2017年7月6日前将租赁房地产交付乙方，并办理有关移交手续；物业交房状态描述为已装修，装修描述（附件一）；若乙方单方解约、拒不履行本协议或不按第三条的用途使用本物业，视为乙方根本违约，甲方不退回租赁及物业费保证金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方，因签订本合同甲方所支付的佣金应由乙方补偿给甲方，同时甲方可向乙方要求损害赔偿；若甲方单方解约或不履行本协议，甲方应双倍返还租赁保证金，乙方可向甲方要求损害赔偿；甲、乙双方就本协议发生的纠纷，应通过友好协商解决，协商解决不成的，可向租赁房地产所在地人民法院提起诉讼，违约方应对守约方因此而产生法院诉讼费用、公证费以及律师费等承担赔偿责任；甲乙双方在本协议首页提供的联系方式（包括地址、收件人、电话）视为甲、乙双方有效通讯方式，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方等。《租赁协议》附件一显示涉案房屋附图，并载明文字内容：单位本物业具体位置为大门朝北，物业朝东南，室内共6个隔间，1个开间，合同登记备案的房号位置若与本物业位置有不符之处，概以本图纸的位置及描述为准。同日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《补充协议》[协议编号：（2017）美A字第0704-1号]，约定：（一）租赁面积：甲方按租赁房屋的现状出租给乙方，乙方已经实地查看并知悉租赁物的所有情况，双方同意推定涉案房屋的建筑面积为388平方米，双方无需调整月租金，乙方应按原租赁合同约定的月租金等费用标准向甲方支付租金、物业管理费用、中央空调维护费、中央空调使用费、专项维修资金等所有费用，若本合同约定的租赁房屋建筑面积、实际使用面积与最终测绘结果存在不一致的，不视为甲方违约，双方同意以200平方米面积作为租赁备案登记地址……；（二）若乙方拖欠租金或其他费用，逾期三天后从逾期之日起每日须按所拖欠金额的3‰向原告支付违约金（最后付租日为法定节假日则顺延，不算逾期），若乙方拒付上述违约金，甲方有权在保证金中扣除，并要求乙方予以补足保证金，甲方允许乙方继续租用物业并不是为甲方放弃此项权利，甲方以书面形式明确作出表示的除外；租赁保证金（押金）相当于叁个月租金，合同期内，租赁保证金应随租金递增而递增，租金开始递增的当月的付租日，乙方应将租赁保证金递增的部分支付给甲方；合同期内，若乙方单方解约或拒不履行本协议，甲方不退回租赁保证金、物业费保证金及水电费周转金，乙方应按首年租金标准补偿免租期租金给甲方等。其后，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《补充协议二》[协议编号：（2017）美A字第0704-1号]，约定：根据甲乙双方签署的《租赁协议》，协议编号：0704-1的约定，乙方承租甲方的涉案房屋，甲方于2017年7月6日交付给乙方使用等；乙方须于2017年7月25日支付2017年8月13日至2017年8月31日租金41793元，之后每月25日支付次月租金；乙方需在进场装修之前支付装修复原保证金4000元至我司法定代表人银行账户，且甲方出具装修进场确认书至物业方可进行装修，待租约期满，贵司将前台前面玻璃门恢复原状后，装修复原保证金将无息退还乙方银行账户，若在装修及使用期间造成成品破坏或二次污染，则作相应赔偿，修理费用在装修复原保证金中扣除，不足部分由用户补交等。上述合同签订后，原告向被告支付租赁保证金204564元、水电周转金21728元、装修保证金4000元。2020年7月5日，《租赁协议》约定的租期届满，原告与被告办理涉案房屋的交接手续。此后，被告于2020年7月31日向原告退还租赁保证金50000元，于2020年8月26日退还租赁保证金50000元及装修复原保证金4000元，于2020年8月31日退还租赁保证金35140元，于2020年9月24日退还部分租赁保证金8272元及水电费周转金21728元。2020年8月1日，原告向被告发出《律师函》，要求钜美公司向其返还涉案房屋的租赁保证金、水电周转金及装修复原保证金等。本案审理过程中，原告为证明其相关主张向本院提交如下证据：1.微信群聊截图（聊天双方为原、被告员工），显示双方自2020年7月14日起多次就保证金的退还事宜进行沟通；2.房产网珠控国际中心平面图及单元面积图（网络打印件）；3.广州市住房和城乡建设局业务数据预售证信息查询、房源信息界面截图（网络打印件，显示：预售证号20130895，所属项目名称珠控商务大厦；房源信息：项目名称：珠控商务大厦，楼栋：天河区华强路1号，房号1205，实测总面积248.1748平方米，实测套内面积169.6619平方米，实测公摊面积78.5129平方米；房号：1207，实测总面积331.9525平方米，实测套内面积226.9356平方米，实测公摊面积105.0169平方米）；4.显示由原告与案外人广东卓信律师事务所签订的《委托代理合同》（载明原告委托该所处理涉案纠纷，律师费12000元）、银行转账记录（显示原告向广东卓信律师事务所转账12000元）、显示由广东卓信律师事务所开具的律师费发票（价税合计12000元）经质证，被告对证据1、4的真实性无异议，对证据2-3真实性不予确认，表示其系将整层物业重新间隔后再行编号出租。被告为证明其相关答辩意见，向本院提交如下证据：1.原告及案外人广州秒数信息科技有限公司于2019年4月1日作出的《关于变更租赁合同主体的申请函》（内容为原告于2017年7月6日起承租涉案房屋，并于2017年7月4日签署了《租赁协议》《补充协议》，现因其个人业务需要，特申请变更租赁合同主体，变更后的承租方为‘广州秒数信息科技有限公司’，自2019年4月1日后，由‘广州秒数信息科技有限公司’支付每月的租金、物业管理费、水电等等所有费用并继续履行原租赁合同直至期满，若‘广州秒数信息科技有限公司’发生了违约行为，其本人承担连带违约责任；2.原告及广州秒数信息科技有限公司于2019年4月1日向被告提交的《保证书》（内容为原告于2017年7月6日租赁涉案房屋，现因个人业务需要，特向被告申请变更租赁合同主体，变更后的承租方为‘广州秒数信息科技有限公司’，并承诺此变更并非转租行为，特此保证，如违反‘周云锋’承担一切法律责任！）；3.原告（乙方，原承租方）与被告（甲方，出租方）及广州秒数信息科技有限公司（丙方，承租方）于2019年4月1日签订的《租赁合同主体变更协议》（约定因乙方要求将租赁合同承租方变更为丙方，经甲、乙、丙三方友好协商，各方同意租赁合同的承租方自本协议生效之日由乙方变更为丙方，由丙方作为承租方继续履行租赁合同至租赁期满，乙方对丙方在租赁合同中的有关义务承担连带责任）。经质证，原告对上述证据的真实性予以确认，但表示自原、被告双方签订《租赁协议》以来直至租期届满，所有租金均系由原告支付，三方签署上述《租赁合同主体变更协议》仅是为了方便以广州秒数信息科技有限公司为承租人开具租金发票，实际上租赁合同仍由原告履行。原告为证明其上述主张，向本院提交如下证据：1.被告向原告发出的2019年6月、8月、10月、12月的付款通知（抬头均显示“致：周云锋”）；2.平安银行股份有限公司电子凭证（显示原告于2019年8月30日、2020年3月31日、2020年4月27日、2020年5月28日分别向被告转账支付“珠控1207租金”）。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为无法证明原告的证明目的。各方还就相关问题发表如下意见：关于原告主张的租赁保证金、水电周转金、装修复原保证金的违约金起算时间依据，原告称根据《租赁协议》的约定被告应在原告退场后7个工作日内退还租赁保证金及水电费押金，根据《补充协议二》约定，租赁期满，原告将前台前面玻璃门恢复原状后被告退还装修复原保证金，但实际上不存在玻璃门的改动，所以应当在原告退场当日退还装修复原保证金，因《租赁协议》中约定原告迟延支付租金的需按每日千分之三的标准支付违约金，根据合同对等原则，被告迟延返还上述款项，也应按该标准支付违约金；被告表示按照《租赁协议》的约定其应在2020年7月14日之前退还租赁保证金及水电费押金，对于装修复原保证金，因为其在原告退场后将整层楼的场地交还给业主方，业主方要求其将《补充协议二》中所涉的玻璃门进行复原，被告遂向原告提出该要求，原告于2020年8月26日将玻璃门及后墙进行简单的粉刷，被告于当日将装修复原保证金退还给原告。本院认为：原告与被告签订的《租赁协议》、《补充协议》及《补充协议二》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于原告主张被告返还房屋租赁保证金61152元的诉讼请求，被告对于上述款项数额并无异议，且根据查明事实可知，上述款项确系由原告于租期伊始向被告支付，虽其后双方与案外人签署《租赁合同主体变更协议》，但该协议并未涉及租赁保证金的退还问题，且协议签署后原告亦向被告依据《租赁协议》履行相关义务，租期届满后被告亦时直接向原告退还租赁保证金等费用，故现原告提起本案诉讼要求被告返还房屋租赁保证金61152元并无不当，本院予以支持。关于原告请求被告支付迟延退还租赁保证金、水电费周转金及装修复原保证金的违约金的问题。双方并未就上述违约金作出约定，但根据《租赁协议》中关于租赁保证金、水电费押金退还时间约定及双方办理场地交接手续的时间，被告应于2020年7月14日之前向原告退还租赁保证金、水电费押金，其迟延退还相关款项的确给原告造成一定利息损失，故从公平原则出发，本院酌情判令被告向原告支付迟延退还租赁保证金及水电费押金的利息，具体计算方式如下：1.迟延退还租赁保证金的利息（分别以50000元为本金，自2020年7月15日起计至2020年7月31日止；以50000元为本金，自2020年7月15日起计至2020年8月26日止；以35140元为本金，自2020年7月15日起计至2020年8月31日止；以8272元为本金，自2020年7月15日起计至2020年9月24日止；以61152元为本金，自2020年7月15日起计至实际支付之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；2.迟延退还水电费周转金的利息（以21728元为本金，自2020年7月15日起计至2020年9月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）。至于装修复原保证金，《补充协议二》中明确约定“待租约期满，贵司将前台前面玻璃门恢复原状后，装修复原保证金将无息退还乙方银行账户”，现原告表示因不存在玻璃门的改动，所以被告应当于其退场当日退还装修复原保证金，被告则抗辩称其于原告退场后向其提出复原《补充协议二》所涉玻璃门的复原要求，原告于2020年8月26日将玻璃门及后墙进行简单的粉刷，被告于当日将装修复原保证金退还给原告。就此本院认为在《补充协议二》已就装修复原保证金的退还条件进行明确约定的情况下，被告上述陈述更为合理可信，故对于原告要求被告支付迟延退还装修复原保证金的违约金的诉请不予支持。关于原告请求被告退还因出租物业面积不符而多收租金的问题。根据前述查明，双方签订《租赁协议》约定租赁涉案房屋的面积为200平方米，《补充协议》亦载明“租赁面积：甲方按租赁房屋的现状出租给乙方，乙方已经实地查看并知悉租赁物的所有情况。双方同意推定涉案房屋的建筑面积为388平方米，双方无需调整月租金，若本合同约定的租赁房屋建筑面积、实际使用面积与最终测绘结果存在不一致的，不视为甲方违约”，而原告自2017年7月4日承租涉案房屋起直至租赁期限届满其均未就涉案房屋租赁面积问题提出异议，且双方签署的相关协议中亦未约定按照租赁标的物的面积计付租金，故原告该项诉请理据不足，本院不予支持。关于原告主张被告向其支付代理律师费12000元的问题。根据《租赁协议》的约定及原告提交的相关证据，其该项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州钜美实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周云锋退还租赁保证金61152元；二、被告广州钜美实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周云锋支付迟延退还租赁保证金的利息（分别以50000元为本金，自2020年7月15日起计至2020年7月31日止；以50000元为本金，自2020年7月15日起计至2020年8月26日止；以35140元为本金，自2020年7月15日起计至2020年8月31日止；以8272元为本金，自2020年7月15日起计至2020年9月24日止；以61152元为本金，自2020年7月15日起计至实际支付之日止；均按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）及水电费周转金的利息（以21728元为本金，自2020年7月15日起计至2020年9月24日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付）；三、被告广州钜美实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告周云锋支付律师费12000元；四、驳回原告周云锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13990元，由原告周云锋负担12570元，被告广州钜美实业有限公司负担1420元；保全费1426元，由原告周云锋负担1281元，被告广州钜美实业有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  李俊霞二〇二一年三月××日书 记 员  谢丽军欧珊珊