北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终341号上诉人（原审被告）：石林，女，1992年4月27日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京首万物业服务有限公司，住所地北京市东城区后永康胡同17号10号楼1层1292室。法定代表人：邹明，总经理。委托诉讼代理人：张婷，女，北京首万物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：张敬，女，北京首万物业服务有限公司员工。上诉人石林因与被上诉人北京首万物业服务有限公司（以下简称首万物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法由审判员张清波独任审判，开庭进行了审理。本案现已审理终结。石林上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判首万物业减收石林的物业服务费，减收幅度为40%；2.一审、二审诉讼费由首万物业承担。主要事实与理由：首万物业存在诸多明显违反《住宅物业服务等级规范（一级）(试行）》的规定，实际上，石林在首万物业出现停电停水后为按照上述要求到达现场，违反了《等级规范》的要求。且首万物业并未将公共服务的收支情况向石林及其他业主进行公布。石林与首万物业签订的《派尚青年花园前期物业服务委托合同》第四条预定，“2、本物业管理区域内公共部分的日常维护、养护和管理”。首万物业在管理区域内公共部分存在诸多疏漏，导致小区内公共停车位出现诸多乱停车现象且在石林以及其他小区业主投诉多次的情况下也未有改善。且小区的正门一直没有开庭，首万物业亦未给出合理理由，给业主出入带来很大不便。首万物业辩称：同意一审判决，不同意石林的上诉请求及理由。首万物业无法减免物业费，因为没有减免证据。首万物业报修都是20分钟以内解决。物业服务前台公示，首万物业也已经上传了证据，朋友圈之前也有发。首万物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令石林向首万物业支付2017年12月15日至2020年12月31日期间的物业费9225.24元（4.5元/月·平方米*56.09平方米）、违约金2453.43元；2.判令石林承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：石林系北京市顺义区210室（以下简称涉案房屋）业主，该房屋建筑面积为56.09平方米。北京益凯优置业有限公司（以下简称益凯优置公司）与北京金网络物业管理有限公司（以下简称金网络公司）签订《派尚青年花园前期物业服务委托合同》，合同约定由金网络公司为派尚青年花园小区提供物业服务。第四条，物业服务内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理。物业共用部位明细见附件；3.本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。上述共用设施设备不包括延伸至业主房屋内部分。物业共用设施设备明细见附件。4.共有绿地、景观的养护和管理；5.清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集、外运等；6.协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；7.业主装修时，与业主签订《房屋装饰装修管理服务合同》并对业主装修进行管理。第六条，物业服务标准为：办公4.5元/平方米·月；商业物业5.91元/平方米·月。第八条，双方同意，乙方直接向业主收取物业服务费及相关费用，物业服务费的收取时间为：在交房当日提前缴纳一年足额物业服务费用，以后业主每年交纳上述费用的时间为上一年度交费对应期间届满前10日内。第十条，业主或物业使用人未按时、足额交纳上述物业服务费及相关费用的，每逾期一日，应按欠费总金额的千分之三向乙方支付违约金，直到全部交清为止。2016年12月12日，金网络公司经北京市工商行政管理局怀柔分局批准，变更名称为首万物业。经庭审核实，石林所有的房屋类型为办公，物业服务费的收费标准为4.5元/平方米·月，现石林未缴纳2017年12月15日至2020年12月31日期间的物业服务费9225.24元。一审法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告石林经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。石林系业主，首万物业向该小区提供了物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务合同关系，石林作为享受服务一方，应负有向首万物业缴纳物业服务费的义务。现首万物业主张石林交纳2017年12月15日至2020年12月31日的物业服务费，于法有据，本院予以支持。因石林并非恶意拖欠缴纳物业服务费，故本院对于首万物业主张的滞纳金不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议首万物业进一步提高在保洁、消防、安保、绿化等方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、石林给付北京首万物业服务有限公司2017年12月15日至2020年12月31日期间物业管理费9225.24元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，石林提交证据如下：2017年-2019年期间的照片，此后我就不在小区居住了，还有微信聊天截图，是我与物业公司工作人员的，反应停电还有热水器坏了的问题，我的车停在小区里被剐蹭，上述证据证明对方服务不到位的地方，对方所称的有一些物业服务没有做。首万物业质证意见：对方所称的停电的问题，因为是临时电，所以可能存在这些问题，不是我们物业这边停的，后期改成正式电了，之前收的电费也都退回去了，我方全都发过通知，现在车库没有交付，地上临时停车是不收费的，停车位不足，会出现乱停车的情况，我们也会贴临时停车的条提示业主，也有定期巡逻，所以车辆剐蹭与物业公司无关。照片上大理石掉了的情况，我方一直与地产开发商发沟通函，要求他们维修，我方提交的证据里有，后续没有修，但是我们一直在发函。2020年8月路灯已经维修完毕了，在此之前也一直与开发商沟通维修。首万物业提交证据如下:与地产公司的工作联系单，证明我方积极与开发商联系维修事宜；微信中我方日常工作的照片，证明我方已经依据合同提供了物业服务；收支情况报告、收支情况表，证明我们物业服务的收支情况都会在前台公示；年度服务报告，证明我方提供物业服务的工作情况；前期物业服务合同，证明物业费的收费标准和管理范围。石林质证意见如下：我提交的证据证明的是我刚入住时候的情况，是15年到18年居住期间的，对方提交的证据都是后期的情况，后期的情况因为我搬走了我不了解，对方提交的证据也不能证明物业公司解决了我的问题。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：首万物业依据其与益凯优置公司签订的《派尚青年花园前期物业服务委托合同》为石林提供了物业服务，石林亦实际接受了首万物业提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，石林应当向物业公司交纳物业服务费用。根据双方提交的证据及本院查明情况，首万物业在提供物业服务中，确实存在一定不足之处，故本院酌定石林应向首万物业交纳自2017年12月15日至2020年12月31日期间的物业管理费8303元。物业服务具有综合性、长期性等特点，往往涉及小区和业主生活的方方面面，物业服务水平的完善和提高，需要物业公司和业主之间积极沟通、相互理解。本院希望首万物业作为物业服务的提供方，应当重视业主的意见和建议，认真研究完善小区服务的对策，提高沟通的水平，避免业主误解，从而切实提高物业服务质量，尽可能的赢得业主的支持与肯定。另，因石林一审期间无正当理由拒不出庭应诉，一审判决后又提起上诉，虽本院根据其提交的证据部分采信了其上诉主张，但二审案件受理费仍应由石林全部负担，一审案件受理费的负担本院亦不予调整。综上所述，石林的上诉请求及理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17892号民事判决第一项为“石林于本判决生效之日起七日内给付北京首万物业服务有限公司2017年12月15日至2020年12月31日期间物业管理费8303元”；二、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初17892号民事判决第二项；三、驳回北京首万物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46元，由北京首万物业服务有限公司负担21元（已交纳），由石林负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费92元，由石林负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 张清波二〇二一年三月三十日法官助理 王欣欣书 记 员 高明晓书 记 员 张旭燃