贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0303民初98号原告：张万群，女，1969年6月14日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张万芳，女，汉族，1978年1月12日出生，住贵州省遵义市红花岗区，系原告之妹。委托诉讼代理人：尹舵，北京格理律师事务所律师。被告：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886。法定代表人：于国强，职务：总经理。委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州省，住贵州省遵义市汇川区工。原告张万群与被告贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张万群的委托诉讼代理人张万芳、尹舵，被告贵州聚银投资公司的委托诉讼代理人饶娇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2018年5月12日签订的合同编号为2018419981的《商品房买卖合同》；2、判令被告退还原告购房款233530元及逾期利息（自2020年11月18日起算至该款付清之日止，按照年利率6%计算）；3、判令被告向原告支付违约金4670.60元。4、判令被告退还原告服务费20000元。5、判令被告退还原告专项维修资金1578元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月12日，原、被告签订了合同编号为2018419981的《商品房买卖合同》。该合同约定，原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于贵州省遵义市温州路中段西侧的“遵义奥特莱斯城市商业用房（建筑面积21.92平方米），房屋总价款为233530元。合同明确约定，被告（出卖人）应在2018年12月31日前向原告（买受人）交房；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知日起三十日内退还买受人全部已付款并按照该款的2%向买受人支付违约金。签约当日，原告支付了全部房款233530元，并交付了服务费2万元以及住宅专项维修基金1578元。被告至今未能向原告交房，逾期时间已远超90日，原告已于2020年10月16日以特快专递形式向被告发出《退房通知》，正式通知被告解约退房并要求其退款及支付违约金。被告已于2020年10月18日实际收到原告的书面退房通知，但未在三十日内予以回复。据此，合同约定的解除条件成立，为维护原告合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：原告已于2020年4月向法院提起诉讼要求被告支付逾期交房违约金，法院已判决被告支付，说明原告选择了继续履行合同。且《商品房买卖合同》附件十二补充协议第十三项及买卖合同第十一条约定了交房时间为2019年1月1日，据此推算原告要求解除合同的时间应为2019年4月1日，而原告2020年10月16日才向被告发出退房通知，已过解除权的行使期限。原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》系重复诉讼，原告已不具备解除合同的条件，被告不应支付原告逾期利息。被告也没有收过原告服务费，不应由被告退还。综上，请法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了相应的证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告张万群与被告聚银投资公司于2018年5月12日签订了合同编号为2018419981的《商品房买卖合同》，约定原告购买遵义市奥特莱斯城市商业用房（建筑面积：21.92㎡），房屋总价款为233530.00元，第十一条约定出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条逾期交房责任约定，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议第十三项合同解除第1项约定，买受人根据合同约定和法律规定要求解除合同的，应在合同解除条件成就之日起15日内行使合同解除权，买受人未在上述合同解除权行使期限内行使合同解除权的，合同解除权消灭。合同签订当日，原告向被告交付了全部房款233530.00元，并向贵州聚鸿雅房地产经纪有限公司交纳了服务费20000.00元。被告同时向原告收取了住宅专项维修基金1578.00元并将该款转付与了遵义市住房和城乡建设局，遵义市住房和城乡建设局于2018年9月4日出具收据。后涉案房屋在遵义市预售合同备案登记。因被告未能在约定期限内交付房屋，原告于2020年4月14日向本院提起诉讼，要求被告交付涉案房屋，并支付迟延交房违约金，本院作出（2020）黔0303民初2057号民事判决书，判决被告支付原告2019年1月1日至2020年4月13日期间逾期交房违约金5452元，被告不服该判决，上诉于遵义市中级人民法院，中级人民法院作出（2020）黔03民终5117号民事判决，驳回上诉，维持原判决。后被告未按生效判决履行，原告于2020年10月16日以邮寄送达方式向被告发出退房通知，要求退房，并退还购房款等，被告于2020年10月21日收到通知后未回复原告，也未退还房款，亦未向法院或仲裁机构提出异议。另查明，涉案房屋至今尚未竣工，达不到交付条件，原告也未实际接房。对于原告主张退还的住宅专项维修基金，被告陈述如解除《商品房买卖合同》，应由被告退还原告。对于贵州聚鸿雅房地产经纪有限公司收取的20000.00元服务费，被告否认与该公司有关联关系，此服务费不应由被告退还。原告也没有证据证明被告与该公司有关联关系及该公司收取20000.00元系受被告委托、指示等。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、预售合同备案登记表、退房通知及原被告陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。依据合同约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付符合条件的商品房。因被告未能按时交付，原告曾向本院提起诉讼，要求被告交付房屋并支付逾期交房违约金，本院作出判决后，被告至今仍未履行判决确定的违约金，原告遂于2020年10月16日向被告发出退房通知，该退房通知实质是要求与被告解除合同的意思表示，被告于2020年10月21日收到通知后无任何意见反馈，亦未向法院或仲裁机构提出异议。庭审中，被告抗辩根据合同附件十二《补充协议》第十三项合同解除权行使期限的约定，原告向被告发出的退房通知，已过解除权的行使期限，原告无权解除合同。结合《补充协议》的相关条款约定，可以确认《补充协议》系被告为重复使用而预先拟定，属格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”之规定，该条款应属无效条款。经查，涉案房屋至今尚未竣工，达不到交付条件，原告的合同目的不能实现。被告持续违约，如继续履行合同，原告购房的合同目的仍然不能实现，其合法利益将得不到保护，合同中约定的原告解除合同的条件已成就，原告可以解除合同，且原告行使解除权已通知被告，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”、第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”之规定，本院确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》于2020年10月21日解除。关于购房款及违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。…”之规定，原告主张被告返还购房款及违约金，于法有据，本院予以支持，被告应当退还原告购房款233530.00元。对于违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合双方合同约定，被告逾期交房超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。现被告逾期交房已远超90日，原告已书面通知被告退房，被告应按照约定按全部已付款的2%向原告支付违约金，则违约金为4670.60元，被告应当支付。关于原告主张应由被告退还住宅专项维修基金1578.00元，该项费用系被告代收后交付与遵义市住房和城乡建设局，庭审中被告陈述如解除合同，应由被告退还原告。现涉案合同解除，该项费用被告应当予以退还，对原告这一主张，本院予以支持。关于原告主张所付房款的逾期利息，由于涉案合同解除，被告确实负有向原告返还购房款和其他费用的义务，但双方在《商品房买卖合同》中已经对原告要求退房被告所要支付的违约金进行了明确约定，该违约金对应的就是合同未能履行违约方应承担的违约责任，原告也据此提出了相应的主张。合同中并未对解除合同后的资金逾期占用利息损失进行约定，故在原告已主张逾期交房违约金、解除合同违约金的基础上，同时主张资金逾期占用利息，存在重复主张损失，故对于该项主张，本院不予支持。关于原告向贵州聚鸿雅房地产经纪有限公司交纳的服务费20000.00元是否应由被告予以退还的问题，各方当事人存在争议。原告没有证据证明贵州聚鸿雅房地产经纪有限公司与被告之间存有关联关系、公司收取该费用是受被告委托、指示或代被告收取，被告也否认应由其退还。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告应当承担举证不能的不利后果，该20000.00元不能认定应由被告退还，原告应向相关义务人主张权利。对原告这一主张，本院不予支持。综上，判决如下：一、原告张万群与被告贵州聚银投资置业有限公司于2018年5月12日签订的（合同编号为2018419981）《商品房买卖合同》于2020年10月21日解除；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张万群购房款233530.00元、住宅专项、住宅专项维修基金1578违约金4670.60元；三、驳回原告张万群的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750.00元（已依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  张元书二〇二一年三月十六日法官助理周倩书记员何迪