贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3254号 原告：张苏琴，女，1988年4月9日出生，穿青人，住址：贵州省毕节市。 原告：吕航，男，1985年4月6日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：张苏琴，系原告吕航妻子。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告张苏琴、吕航与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理，原告吕航的委托诉讼代理人即原告张苏琴，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张苏琴、吕航向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付因迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金暂定人民币33,187.50元（违约金暂计至2021年1月15日，全部违约金计算至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；2．判令被告退还已缴纳的四通费4,144元；3．判令被告立即按照合同约定为原告办理房屋权属证书；4．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2015年12月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区路）XX号商品房一套，建筑面积为71.96平方米，房价款为225000元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；但未对约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，应如何计算违约金进行约定。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年4月18日，被告向原告收取了税费12655元，2015年12月16日，被告向原告收取了税费1543元，加上原告多支付的购房款2604元合计为16802元，其中包含了契税、维修基金等办证费用，以及电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2500元。但截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；被告收取的四通费是否应该返还。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；但未对约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，应如何计算违约金进行约定。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。但原告主张以已付购房款每日万分之一的违约金计算，本院从其所愿。 根据原、被告双方合同约定，根据原、被告双方合同约定，原告虽未委托原告代办产权证书，但原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。虽被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款225,000元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日2021年2月18日（即立案之日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年2月18日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。故原告的违约金诉请从2018年2月18日起开始保护至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 关于原告诉请退还四通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告龙鑫家业在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告龙鑫家业所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告龙鑫家业另行收取原告电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2,500元无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张苏琴、吕航支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款225,000元为基数，按日万分之一的标准从2018年2月18日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张苏琴、吕航电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2,500元，共计4,144元； 三、驳回原告张苏琴、吕航的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费367元，由原告张苏琴、吕航负担77元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担290元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月三十一日 书记员  谢媛媛