北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2360号上诉人（原审被告）：北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处，住所地北京市顺义区北务镇政府街9号-33。负责人：侯万诚，总经理。委托诉讼代理人：王艳斯，北京市玖典律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋伟，男，1983年12月11日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：北京鼎鑫源木器厂，住所地北京市顺义区仁和地区潮白河东。投资人：李某，经理。委托诉讼代理人：王某，男，1956年1月16日出生，汉族，住北京市顺义区龙湾屯镇龙湾屯村南井路14号内6号。委托诉讼代理人：张凤霞，北京市狄克律师事务律师。上诉人北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处（以下简称路桥养护中心十一处）因与被上诉人北京鼎鑫源木器厂（以下简称鼎鑫源厂）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。路桥养护中心十一处上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回鼎鑫源厂的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由鼎鑫源厂负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、适用法律错误。一、根据《价格评估报告》，租赁场地内分为东院、南院、北院三个院落。路桥养护中心十一处对东院整个院落内的财产，包括房屋、厂房、路面、阳光棚、苗木、设备、物品等均提出异议，因东院场地并非路桥养护中心十一处与鼎鑫源厂约定的租赁标的。双方已在合同中确认租赁面积为7300平方米，而东院并不在7300平方米范围内，显然不属于双方约定的租赁标的。二、东院内设备、物品不应计入财产损失范围。东院内的设备、物品包括投影仪、不锈钢电开水器、灶台（下柜）、吊柜、妆镜等，在评估标的现场勘查日尚存，但现场勘查后房屋拆除前，该东院始终处于鼎鑫源厂管理、控制下，其可自由出入该场地。路桥养护中心十一处对此提交了视频、照片等证据证明在房屋拆除前东院已经空置，鼎鑫源厂已经将上述物品、设备自行拆走，现场一片狼藉，在鼎鑫源厂没有出示任何证据的情况下，一审法院对此未查明，而径行计入财产损失范围。三、2004年所签订的《补充协议》不仅仅是对2003年4月15日《租赁合同书》的补充，其补充约定应延续至合同终止时止。首先，双方存有异议的地上物主要指东院场地之地上物，根据双方提交的证据显示该东院并未经过路桥养护中心十一处的批准或同意建设。鼎鑫源厂超过租赁面积占有使用，应系无权占有且擅自扩建地上物，损失理应由其自担。且该部分土地，路桥养护中心十一处未收取任何租赁费用。一审法院没有加以区分，将全部地上物建设费用进行分担，认定事实不清，适用法律错误。其次，双方于1995年、1996年、1999年、2001年所签订的系列协议、合同，虽然其中并没有对鼎鑫源厂在租赁场地内建设地上物需要履行的手续有过专门或特别约定，但本案是由于涉案场地系违建，因国家政策必须拆除而终止，依照2003年4月15日的《租赁合同书》第十条约定，甲方不负责赔偿乙方地上建筑物的损失。2004年4月15日签订的《补充合同书》第一段、第三条，可见双方对鼎鑫源厂此前就存在未经批准投资建房事实进行确认并达成了一致处理意见，即由鼎鑫源厂承担违法建房的责任、后果。再次，一审法院对赔偿责任的确定有误。根据合同约定，鼎鑫源厂未办理相关建房手续仍进行建房并因此被拆除应自行承担相应后果。且鼎鑫源厂在投资建房后出租获取收益，而路桥养护中心十一处并未从中获利，仅收取了低价租金；涉案房屋因系违法建筑已经拆除，路桥养护中心十一处实际也未取得任何财产。即便法院认定路桥养护中心十一处对损失负有一定赔偿责任，如前所述，鼎鑫源厂应当对其临建房屋拆除的损失承担主要责任，而路桥养护中心十一处仅承担一定管理责任，一审法院判令路桥养护中心十一处对损失承担次要责任，于法无据。最后，路桥养护中心十一处在本案庭审过程中，向法院提交了类案生效判决，其在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，但法院并未作为作出裁判的参考。鼎鑫源厂辩称，一、双方签订补充协议后，鼎鑫源厂分三次向路桥养护中心十一处提交建房申请的材料中，均有平面图，该平面图包括了东院的范围。二、关于双方评估争议项目。双方签订协议约定租赁用途为办公用房、办公及生产生活用等。可知路桥养护中心十一处明知鼎鑫源厂是办厂使用，且默认鼎鑫源厂的建房行为。在2004年补充合同中，才明确甲方批准后，乙方建房，自己办理有关建房手续，必须执行国家基建政策，符合政策要求，方可实施。但是建房手续的批准，前提必须是建设用地，才能满足规划手续的第一步。本案涉诉土地性质为林地，如果不变更土地性质，是无法完成规划审批手续的。该条款的增加，明显是路桥养护中心十一处为规避法律责任，约定的对鼎鑫源厂不利，却无法执行的内容。三、路桥养护中心十一处提交的判例与本案不具有可比性。1.该案案由是林业承包合同纠纷，本案是租赁合同纠纷，案由不同，导致适用法律规定不同。从路桥养护中心十一处和北京顺诚园林设计有限公司（以下简称顺诚园林公司）的合同条款来看，该合同符合法律规定，是有效合同，双方并无过错。但是从路桥养护中心十一处自1995年与鼎鑫源厂签订协议，合同标的均为房屋数间、生产用地多少平，用途为办厂。在该案中，2004年4月15日签订了补充合同，合同内容与鼎鑫源厂的内容一致，但是顺诚园林公司修建房屋后出租给第三人，路桥养护中心十一处在原有承包费的基础上增加租金收入百分之二十，双方在该案中针对土地性质是明知的，双方过错都是明显的。鼎鑫源厂租赁目的是办厂，也并未额外向路桥养护中心十一处缴纳租金。2.路桥养护中心十一处持有国有林地证，说明涉诉土地规划性质是林地，但是根据土地管理法的规定，土地的性质是农用地，路桥养护中心十一处明知土地性质，将土地租赁给鼎鑫源厂用于办厂存在重大过错。3.涉诉土地取得方式是划拨，出租必须经市县人民政府土地管理部门和房管部门批准，才可以转让、出租、抵押，路桥养护中心十一处并未提交证据证明其出租的合法性。4.基于鼎鑫源厂与路桥养护中心十一处签订的是有效合同，并未约定路桥养护中心十一处的单方解除权。路桥养护中心十一处向鼎鑫源厂出具告知书，强行收回土地，给鼎鑫源厂造成巨大经济损失，存在根本违约。鼎鑫源厂租赁涉案土地，明确约定了土地用途，修建房屋用于经营，投入巨资，路桥养护中心十一处违反土地用途出租房屋，强行收回房屋，给鼎鑫源厂造成巨大损失，一审判决认定的经济损失，鼎鑫源厂本着息事宁人未上诉。鼎鑫源厂向一审法院起诉请求：1．确认2006年4月15日租赁合同有效；2．路桥养护中心十一处赔偿鼎鑫源厂损失（以评估为准）；3．诉讼费用由路桥养护中心十一处承担。一审法院认定事实：1995年4月14日，王某（乙方）与北京市公路局顺义分局苗圃（甲方）签订《协议书》，约定甲方向乙方提供办公用房三间，后院东侧场地一块（2600平方米）、通讯电话一部供乙方使用；租赁期限为三年，到1998年4月14日止，协议期满，经双方协商，可续订新协议；乙方第一年度交付办公室及场地租金费13000元，第二年度租赁费为14040元，第三年度为15160元。合同签订后，王某开始使用该场地。1996年4月14日，王某代表顺义县鑫源木器厂（乙方）与北京市公路局顺义分局苗圃（甲方）签订《协议书》，约定经甲乙双方协商，在原有协议的基础上，续签以下租赁协议：1．甲方向乙方提供后院东侧场地一块（1880平方米）及宿舍2-3间，供乙方生产、生活之用。2．协议期限三年，自1996年4月14日始，至1999年4月14日止。3．租赁费数额：第一年12000元，第二年12960元，第三年13997元……。1999年4月15日，李某代表顺义县鑫源木器厂（乙方）与北京市公路局顺义分局苗圃（甲方）签订《租赁协议书》，约定经甲乙双方协商，达成以下租赁协议：1．甲方向乙方提供生产用地7300平方米，办公及生产、生活用房12间（含后院临时房8间）。2．协议期限二年，自1999年4月15日始，至2001年4月15日止。3．租赁费数额：第一年4万元，第二年4.32万元……。2001年4月15日，王某代表顺义县鑫源木器厂（乙方）与北京市公路局顺义分局绿化段（甲方）签订《租赁协议书》，约定经甲乙协商，达成如下租赁协议：一、甲方向乙方提供生产用地9300平方米，办公生产、生活用房16间（含后院临时用房8间）。二、期限一年，自2001年4月15日始至2002年4月15日止。三、租赁费金额5.5万元。四、租赁费交付时间及数额：（1）每年的第二季度交付3万元；（2）每年的第三季度交付2.5万元；（3）如出现故意违约，每日增加总额的1％。五、乙方生产用电及甲乙双方的生活用电，由乙方按电表数字或有关单位（白料厂管理电表）提供的合理费用及时交付电费。六、乙方建筑的房屋如有特殊情况，甲乙双方协商解决。七、乙方因自己的原因发生任何事故，由自己负责，对甲方造成的经济损失的，按价赔偿一切的损失费用。八、乙方严格遵守国家及甲方单位的法令、法规和各项规章制度，特别是安全生产，防火设备要齐全，并有专人负责，如违约，甲方单方可以终止租赁协议。九、乙方生产用地不得超过经双方协商而定的标准，因乙方超用电标准而造成的一切损失由乙方负责。十、因乙方原因造成的一切损失，甲方不负责任。十一、乙方应及时交付各种费用，如违约每日按总额的1％增加费用。十二、甲乙双方不得无故终止协议，遇有特殊情况，经双方协商解决有关问题……。2003年4月15日，李某代表鼎鑫源厂（乙方）与北京市公路局顺义分局绿化段（甲方）签订《租赁合同书》，约定经甲乙双方协商，达成如下租赁协议：一、甲方向乙方提供生产用地7300平方米，办公及生活用房10间，（正房8间，已作废浴室2间）。运木材道路80×4=320平方米（机井前西侧）。另外说明：（办公室后院8间石棉瓦简易房，因漏雨严重，不能使用，协商拆除）。二、拟订20年，每三年为一个签订周期，第一个周期从2003年4月15日—2006年4月15日止。三、租赁费：每年人民币45000元整135000元／三年。四、租赁费交付时间和数额：每年的第二季度交付2.5万元，第三季度2万元。依次类推。五、乙方生活、生产用的水、电费自理，按水、电表数字及有关单位提供的有效票据，及时交付。冬季取暖，自己解决。六、乙方应严格遵守国家法令、法规和甲方单位的相关管理制度，合法经营。七、乙方要按照国家及甲方的要求，制定出安全、防火、治安等的具体措施，确保安全生产，确保生活、工作区清洁卫生。八、因乙方原因造成的一切损失，甲方不负责任何经济及法律责任。九、乙方应及时交付各种费用，如违约每日按相关费用总额的5％交滞纳金。十、甲乙双方不得无故终止合同，遇有因国家及上级政策调整等因素需终止合同时，甲乙双方协商解决本合同有关问题。乙方投资所建物，乙方直接与占地方按规定要求协商解决有关问题，甲方不参与此项洽谈：（甲方不负责赔偿乙方地上建筑物的损失）……。2004年4月15日，王某代表鼎鑫源厂（乙方）与路桥养护中心十一处（甲方）签订《补充合同书》，载明：鉴于鼎鑫源厂、北京顺诚园林有限公司在苗圃土地承包、租赁过程中，发生未经甲方批准，在承包的土地上投资建房（临建）的情况，经甲乙双方协商同意，补充新的合同条款如下：一、乙方承包、租赁育苗地后，需建房或搞其他建筑的，必须写出书面申请（内容包括用途、建筑面积、结构、位置等），经甲方上级同意批准。二、甲方批准后，乙方建房，自己办理有关建房手续，必须执行国家基建政策，符合政策要求，方可实施。三、乙方未按照有关规定建房或其他建筑项目，一切责任、后果自负。遇有国家政策调整或占地等因素需中止合同时，乙方必须服从有关的政策和规定。四、经甲方同意批准、符合政策要求、手续齐全的，遇有因国家及上级政策调整或占地等因素需中止合同时，乙方自愿投资的建筑物，按有关政策执行。五、乙方在承包、租赁的土地上，自愿投资的建筑物，合同期满不再续签的情况下，如保留建筑物，必须经甲乙双方协议同意，协商不成，乙方无条件拆除，甲方不负责任何经济赔偿。六、乙方拆除建筑时，必须将垃圾清除干净，恢复原有的地容地貌，并且保证原有房屋、设备完好。七、乙方自愿投资所建的房屋和其他建筑设备，必须一次性给付甲方抵押金10元／平方米（用于经济责任赔偿，如拆除不能恢复地容地貌和其他罚款等。乙方拆除建筑物，自甲方发出通知之日起，60日内，必须按要求拆除干净，如乙方未按要求和规定的时间拆除，根据情况扣抵押金，每违约一天扣抵押金总数的20％），如不发生责任赔偿，待合同终止后，甲方将抵押金返还给乙方。八、乙方承包、租赁的土地和房屋，如乙方第二次分包和租赁，必须经甲方同意和甲方上级批准，未经批准的，所涉及的第三方一切责任归乙方负责（建筑物等按本合同执行）。……十一、本合同与2003年4月15日签订的合同具有同等效力……。2006年4月15日，王某代表鼎鑫源厂（乙方）与路桥养护中心十一处（甲方）签订《租赁合同书》，载明：经甲乙双方协商达成如下相赁协议：一、甲方向乙方提供生产用地7300（平方米），办公及生活用房8间，运木材道路80×4=320（平方米）（机井前西侧）。二、租赁时间：20年，即从2003年4月15日起至2023年4月14日止。三、租赁费：每年人民币45000元，分两个周期付款，每10年为一个周期。四、租赁费交付时间：每周期的第一个月内交足本周期的租金。第一个周期即：2003年4月15日至2013年4月14日止，共计人民币肆拾伍万元整。鉴于承租人已把2003年4月15日至2006年4月14日的租金已交足。剩下部分即：从2006年4月15日至2013年4月14日的租金计31.5万元补齐。付款时间：2006年4月15日至5月15日。第二周期：2013年4月15日至2023年4月14日止，共计人民币肆拾伍万元整。付款时间：2013年4月14日至5月14日。五、乙方生活、生产用水、用电等自理。六、乙方应严格遵守国家法令、法规和甲方单位的各项规章制度合法经营。七、乙方要按照国家及甲方的要求，制定出安全、防火、治安等具体措施，确保安全生产，确保生活、工作区清洁，卫生、整齐。八、因乙方原因造成的一切损失，甲方不负任何经济及法律责任。九、乙方应及时交付租赁费，超过付款期限一个月内，甲方每日按租金总额的5％收取滞纳金。若超过付款期限一个月以外仍不交付，甲方有权终止合同。十、甲乙双方不得无故终止合同，如遇到因国家及上级政策调整等原因需要终止合同时，甲乙双方按有关政策执行。第一周期期满，双方有权依据国家政策及市场行情变化提出包括租赁价格在内的相关条件的调整。十一、2004年4月15日签订的《补充协议》与此次签订的《租质合同》共同构成土地合同文本……。2019年2月22日，北京路桥瑞通养护中心有限公司向鼎鑫源厂发出《告知书》，载明：按照北京市委市政府对“疏解整治促提升”专项工作的要求，根据《养护集团2019年度疏解整治专项工作方案》，现告知你单位于2019年6月30日前，完成租赁苗圃（顺义区东大桥往东500米顺平辅线路北侧）范围内的疏解工作，清退租赁土地内的所有人员，做到清人、断水、断电、封门。有关其他事项与我单位尽快沟通，争取顺利完成此项工作。2019年4月8日，路桥养护中心十一处向鼎鑫源厂发出《告知书》，载明：按照北京市委市政府对“疏解整治促提升”专项工作的要求，根据《养护集团2019年度疏解整治专项工作方案》，现告知你单位于2019年4月20日前，完成租赁苗圃（顺义区东大桥往东500米顺平辅线路北侧）范围内的疏解工作，清退租赁土地内的所有人员，做到清人、断水、断电、封门。自《告知书》下发之日，解除与贵公司建立的合同关系。在接到上述《告知书》后，鼎鑫源厂按照要求从涉诉场地予以腾退，路桥养护中心十一处接收了该场地，后将涉诉场地内鼎鑫源厂所建的地上物等全部予以拆除（场地内苗木保留在原处未动）。鼎鑫源厂称，双方租赁合同系路桥养护中心十一处单方要求解除，因此其应当对自己在涉诉租赁场地内自己所有的资产进行补偿，因此申请对涉诉租赁场地内的资产进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定，法院依法委托北京市京价价格评估有限公司对涉诉租赁场地内的厂房、设备、线路、苗木等综合资产进行了评估。北京市京价价格评估有限公司对此出具了京价（民）字（2019）0028号《价格评估报告》，鼎鑫源厂为此预付鉴定费16万元。该《价格评估报告》载明：本案涉及的位于北京市顺义区潮白河东涉诉厂房、设备、线路、苗木等综合资产。涉诉评估标的位于北京市顺义区潮白河东北京鼎鑫源木器厂承租土地范围内，地上建设的厂房、房屋及其他构筑物等分为东院、南院、北院三个院落，本次评估范围包含：房屋、厂房、阳光棚、路面、围墙等建（构）筑物结构和装修工程、水电暖工程、设备物品、苗木等综合资产。本次评估双方对评估范围内项目存在异议，无异议项目主要包括：南院范围：全院路面和苗木；北院范围：双方认可的1141.8平米建筑面积对应的北院7至13号中房屋；认可的693平米建筑面积对应的北院1、2、3号房和变压器；认可的630平米建筑面积对应的北院6号办公室、18号库房和相邻阳光棚；北院全院路面；北院内和路边绿化苗木；东院和南院院墙。其余为有异议项目，本次评估分别列明。最终认定涉诉租赁场地内的综合资产评估价格为：重置成本为16991588元，按综合成新率折算后的价格为12806849元（其中有异议项目评估价格为：7457703元，无异议项目评估价格为：5349146元）。在该《价格评估报告》表2（有异议项目）中记载东院、南院、北院物品、设备评估价格为46097元；表3（有异议项目）中记载东院苗木评估价格为185325元；表5（无异议项目）中记载南院、北院和路边苗木评估价格为78970元。路桥养护中心十一处对《价格评估报告》存在异议，称：第一，《价格评估报告》中有异议项目部分的地上物是鼎鑫源厂未经自己批准擅自扩建的，因此应当由其自行承担损失，并且称报告中涉及东院的部分，不在鼎鑫源厂与自己的租赁范围内，因此不认可东院部分资产的全部价格；第二，对于无异议项目部分，路桥养护中心十一处认可鼎鑫源厂自2006年6月至2007年12月申请厂房改造3次共计2467.8平方米，自己批复同意其修建，但称该部分地上物鼎鑫源厂未按照合同约定办理相关建房手续，导致所建地上物均为违法建设，因此也不同意给付无异议项目部分的补偿费用；第三，《价格评估报告》记载的涉诉场地内的物品及表2中的物品及设备如投影仪、空调机等均为可拆卸物，不是房屋的主体部分，且在评估后被鼎鑫源厂自行拆走或变卖，自己拆除违建进场时，上述物品、设备已经不存在，因此表2中物品、设备价格46097元不应由自己承担。为此，路桥养护中心十一处提交了《租赁合同》《补充合同》、第一次危房改建申请及批复、第二次车间改造申请及批复、第三次车间改建申请及批复等证据予以证实。鼎鑫源厂对上述证据的真实性予以认可，但不认可其证明目的。鼎鑫源厂称：第一，东院处于双方租赁场地范围之内，如果路桥养护中心十一处不认可该东院属于租赁范围，那么在承认该东院场地属于其经营管理的情况下，路桥养护中心十一处有义务举证证明其将该场地另行租赁给了谁、东院内的财产实际属于谁等问题，但是其对此并未能提供任何证据加以证明或予以反驳，因此涉诉场地内东院显然属于自己租赁场地范围内，院内的财产也是属于自己的财产；第二，涉诉场地内自己所建的地上物，分为2004年4月之前建设的和2004年4月之后建设的二部分。根据2003年4月及之前签订的各份协议、合同，并未约定建设地上物需要向路桥养护中心十一处书面申请，经批复后才能建设，故当时都是口头向路桥养护中心十一处提出建设要求，得到了路桥养护中心十一处的口头同意后才陆续建设了办公室、厂房、宿舍、库房等共计3250平方米的地上物。2004年4月双方签订《补充协议》才约定建房要向路桥养护中心十一处提交书面申请，经批准方可建房，据此自己2004年后每次建房都向路桥养护中心十一处提交了书面申请、得到路桥养护中心十一处的书面同意才建房的；第三，场地内的空调确实是鼎鑫源厂拿走的，但是是经路桥养护中心十一处领导批示同意的，而其他如投影仪等物品鼎鑫源厂均没有拿走，路桥养护中心十一处在拆除房屋后也未将其余物品、设备交还我方。为证明2004年之前即已建好部分地上物，鼎鑫源厂提交了与宋奎签订的《施工协议》、宋奎出具的收据等证据予以证实。路桥养护中心十一处对《施工协议》、收条的真实性、证明目的均不予认可，称签约一方为宋奎个人，也未能提供支付凭证、发票等证据相互印证，因此否认鼎鑫源厂在2004年4月前存在改扩建地上物的行为。路桥养护中心十一处称之前的协议书、合同主体是王某而非鼎鑫源厂，因此鼎鑫源厂所述之前的租赁关系与本案无关联性，不能根据之前的协议书、合同来确认双方的权利义务，故仅认可双方自2003年开始存在租赁关系。鼎鑫源厂称就涉诉场地双方签订过前述多份合同，双方的租赁关系从1995年4月即已开始，仅因鼎鑫源厂的前身顺义县鑫源木器厂尚未领取营业执照，因此由负责人王某以个人名义与北京市公路局顺义分局苗圃签订租赁合同。1995年5月顺义县鑫源木器厂领取营业执照后，在1996年、1999年2001年即以顺义县鑫源木器厂的名义，由王某、李某作为代表人与北京市公路局顺义分局苗圃、北京市公路局顺义分局绿化段签订租赁合同。后顺义县鑫源木器厂更名为北京鼎鑫源木器厂，故在2003年、2004年、2006年都是以鼎鑫源厂的名义、由王某、李某作为代表与北京市公路局顺义分局绿化段、路桥养护中心十一处签订租赁合同。鼎鑫源厂称王某、李某原系夫妻关系，系该厂的创办人、股东，因此一直由两人负责对外签订租赁合同。而合同的相对方北京市公路局顺义分局苗圃、北京市公路局顺义分局绿化段原都是北京市公路局顺义分局的下属单位，负责涉诉场地的经营管理，后来公路局进行改革，涉诉场地就归现在的路桥养护中心十一处管理了，并认为路桥养护中心十一处主体的改革变更，不应影响合同的延续性。路桥养护中心十一处承认在机构改革后，原协议书、合同载明的甲方苗圃场、绿化段等单位已不存在，其权利义务由自己承受，也承认苗圃场、绿化段所签订的协议书、合同上载明的地块就是现在涉诉的地块。庭审中，路桥养护中心十一处、鼎鑫源厂对双方2006年4月25日签订的《租赁合同》的效力无异议，并认可该《租赁合同》已经解除，确认解除时间为最后一次《告知书》记载的时间即2019年4月8日。同时，鼎鑫源厂明确其第二项诉讼请求为：要求路桥养护中心十一处赔偿损失的数额为12806849元。对于《价格评估报告》中表3、表5记载的苗木资产，路桥养护中心十一处认为表3中的苗木不在租赁范围之内，坚持不允许鼎鑫源厂自行处理；对表5中的苗木，认可属于鼎鑫源厂的资产，同意其在2021年5月1日前自行移植，如鼎鑫源厂不愿移走，可归自己所有，但不同意支付相应评估价格。鼎鑫源厂表示如路桥养护中心十一处不支付对价，其可自行移植。另查，2003年8月15日，北京市公路桥梁建设公司下发（2003）145号文件，通知北京市公路桥梁建设公司事转企之后，按国家工商部门有关规定，原隶属公路局划归到路桥公司的企业，需要重新进行企业设立登记，原养护绿化公司新登记名称为：北京路桥瑞通养护中心。2011年11月18日，北京路桥瑞通养护中心名称变更为北京路桥瑞通养护中心有限公司。顺义县鑫源木器厂成立于1995年5月，于2003年1月更名为北京鼎鑫源木器厂。再查，涉诉租赁场地内的鼎鑫源厂所建的地上物，均未能取得建设规划许可证等合法建筑手续。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。路桥养护中心十一处认为本案所涉及的2003年4月之前签订的协议书、合同的主体并非鼎鑫源厂，因此仅认可双方自2003年开始存在租赁关系，故而之前的协议书、合同对其无约束力。法院认为，虽双方自1995年至2006年期间以不同合同主体名义签订了多份协议、协议书、租赁合同、补充协议等文件，但根据本案查明的事实，王某与李某原系夫妻关系，为顺义县鑫源木器厂的创办人、股东，并且本案鼎鑫源厂系顺义县鑫源木器厂变更名义而来，路桥养护中心十一处也承认作为合同相对方的北京市公路局顺义分局苗圃、绿化段原都是北京市公路局顺义分局的下属单位，在其主体灭失后其权利义务由自己承受，并且也承认上述协议书、合同上载明的租赁地块确为现在涉诉地块。因此，在双方合同主体存在继受性且租赁标的物未曾发生根本变化的情况下，双方的租赁关系不应因主体的改革变更而影响合同的延续性。故上述协议、协议书、租赁合同、补充协议等文件系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对本案双方均具有约束力，鼎鑫源厂、路桥养护中心十一处应当按照约定履行各自的合同义务。因此对于鼎鑫源厂要求确认双方2006年4月25日签订的《租赁合同》有效的诉讼请求，于法有据，法院对此依法予以支持。鼎鑫源厂、路桥养护中心十一处均认可该《租赁合同》已于2019年4月8日解除，法院对此不持异议，依法予以确认。根据我国《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方租赁合同关系解除后，鼎鑫源厂根据《价格评估报告》要求路桥养护中心十一处赔偿租赁场地内财产损失12806849元。因双方对财产损失的范围和赔偿责任的承担各持己见，故如何确定财产损失的合理范围和赔偿责任为本案争议的焦点和难点。根据《价格评估报告》，在租赁场地内分为东院、南院、北院三个院落，涉及到房屋、厂房、阳光棚、路面、围墙等建（构）筑物结构和装修工程、水电暖工程、设备物品、苗木等综合资产。路桥养护中心十一处对东院整个院落内的财产均不予认可，称其不在双方租赁的范围内，但是其并未能提供证据证实该东院另行租赁他人、院内财产系他人合法财产，因此在路桥养护中心十一处对此未能作出令人信服的合理解释的情况下，因此法院对其该异议意见不予采信，确认《价格评估报告》中所载明的包括东院财产在内的所有资产属于鼎鑫源厂的财产范围。路桥养护中心十一处对《价格评估报告》表2中记载的物品、设备的价格不予认可，认为场地内的设备、物品如空调等可移动物已经被鼎鑫源厂自行拆走，因此《价格评估报告》将其计入评估价格内有误。但是，鼎鑫源厂仅认可将场地内的空调拿走，否认拿走了表2中记载的投影仪等物品，而经法院核实，在《价格评估报告》表2中，仅对投影仪等物品进行了评估，并未有路桥养护中心十一处所称的空调的评估价格，同时，路桥养护中心十一处既未能提供证据证明表2中的投影仪等全部物品鼎鑫源厂在评估后自行拆走，也未能提供证据证明其在拆除房屋后将上述物品、设备交还给了鼎鑫源厂，故法院对路桥养护中心十一处针对表2资产的异议意见不予采信。根据双方陈述的事实和相关合同记载的内容，可知租赁场地内的地上物建设时间跨度较大，自2001年一直延续到2018年。按照《价格评估报告》的记载，此期间所建项目分为有异议和无异议两个部分。路桥养护中心十一处认为有异议项目部分的地上物均是鼎鑫源厂未经自己批准擅自扩建的，因此该部分损失应当由其自行承担；无异议项目部分地上物虽经自己批准修建，但其未按照合同约定办理相关建房手续，因此也应由其自行承担损失，故认为《价格评估报告》所载明的资产损失，均不属于鼎鑫源厂的合理损失范畴，应当由鼎鑫源厂自行负担，与自己无关。法院认为，对于无异议部分项目，因双方对此建设不持异议，故法院对此不再赘述。对有异议部分，路桥养护中心十一处称其属于未经自己同意擅自建设，故无需承担赔偿责任，但是经审查，双方于1995年、1996年、1999年、2001年、2003年所签订的系列协议、合同，其中并没有对鼎鑫源厂在租赁场地内建设地上物需要履行的手续有过专门或特别约定，仅在双方2004年签订的《补充合同》中有“乙方承包、租赁育苗地后，需建房或搞其他建筑的，必须写出书面，经甲方上级同意批准”的内容，但是该《补充协议》系对2003年4月15日的《租赁合同书》的补充，而该《租赁合同书》在履行一个周期后即被2006年4月15日签订的《租赁合同书》所取代，而在2006年双方签订的《租赁合同书》中又没有对地上物的建设及处理进行任何约定，并且鼎鑫源厂使用涉诉租赁场地长达二十余年，多次在场地内进行建设，路桥养护中心十一处也未提供证据证实其对鼎鑫源厂的建设行为提出过明确异议，因此在合同无明确约定、出租方长期未提出异议的情况下，应当视为出租方对建设行为的默认，故路桥养护中心十一处现仅以所有建设未经其同意为由拒绝承担责任，依据不足，法院对此难以支持，法院确认路桥养护中心十一处对《价格评估报告》中所载明的全部资产应当承担相应的赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，涉诉租赁场地内的地上建筑物均未取得合法的建设规划审批手续，在双方对地上物的建设费用的处理没有约定的情况下，相关的建设费用由双方按照过错分担。鼎鑫源厂作为地上物的建设方和施工方，未取得相关合法建设手续，故其应当对新建建筑物所发生的费用产生的损失承担主要责任，路桥养护中心十一处作为出租方，未完全尽到监督和管理之职责，对所产生的损失应当承担次要责任。至于双方具体的过错比例，由法院根据本案的实际情况酌情予以确定。至于《价格评估报告》中所涉及的苗木资产，路桥养护中心十一处明确表示表3中的苗木不允许鼎鑫源厂处置，故路桥养护中心十一处应当按照评估价格支付补偿费用。对于表5中的苗木，路桥养护中心十一处表示同意由鼎鑫源厂自行处置，因此鼎鑫源厂应当在合理时间予以移植，路桥养护中心十一处无需支付相应对价。判决：一、北京鼎鑫源木器厂与北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处于二〇〇六年四月十五日签订的《租赁合同》有效；二、北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处支付北京鼎鑫源木器厂补偿款共计三百九十八万元零三百五十九元一角，于判决生效之日起七日内执行；三、北京鼎鑫源木器厂将位于租赁场地南院、北院和路边的苗木（具体范围、品种、数量以京价（民）字（2019）0028号《价格评估报告》中表5载明的情况为准）自行移走，于二〇二一年五月一日前执行完毕；四、驳回北京鼎鑫源木器厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费九万八千六百四十一元，由北京鼎鑫源木器厂负担六万九千零四十九元（已交纳），由北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处负担二万九千五百九十二元，于判决书生效之日起七日内交纳。鉴定评估费十六万元，由北京鼎鑫源木器厂负担八万元（已交纳），由北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处负担八万元，于判决书生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。路桥养护中心十一处向本院提交以下证据：类案一、二审判决书和再审裁定书。证明目的：本案可以参考适用的类案生效判决，在基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面与本案具有相似性。鼎鑫源厂质证意见为：第一，类案合同是有效合同，合同约定的规划性质和用途是一致的，顺诚园林公司修建房屋提出申请，双方为了谋取不当利益在涉诉土地上修建房屋，双方都获利。第二，顺诚园林公司私自建房，没有经过规划审批手续，但是土地的性质是育苗地，是林地，不是建设用地，第一步就走不通，路桥养护中心十一处是为了躲避法律规定，从而达到自己的目的，在顺诚园林公司原有租金的基础上，上浮了百分之二十。两个案子之间没有可比性。二审中，鼎鑫源厂称未拆除的十间房屋，位于南院，面积200多平方米，分别在03年、06年左右进行了外墙和内墙粉刷以及更换门窗、铺瓷砖等装修；路桥养护中心十一处则称鼎鑫源厂对其中八间房屋进行装修，其余两间未做装修。有关位于东院的表3中的苗木，鼎鑫源厂称在03年、06年左右由其种植，对此，路桥养护中心十一处称不清楚。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。双方签订的系列协议、协议书、租赁合同、补充协议等文件系双方当事人的真实意思表示，且其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认合同有效正确，本院亦予以维持。双方在2006年4月15日签订的《租赁合同书》中明确约定“2004年4月15日签订的《补充协议》与此次签订的《租质合同》共同构成土地合同文本……”，故2004年补充协议中有关“乙方承包、租赁育苗地后，需建房或搞其他建筑的，必须写出书面申请（内容包括用途、建筑面积、结构、位置等），经甲方上级同意批准；甲方批准后，乙方建房，自己办理有关建房手续，必须执行国家基建政策，符合政策要求，方可实施；乙方未按有关规定建房或其它建筑项目，一切责任、后果自负。遇有国家政策调整或占地等因素需中止合同时，乙方必须服从有关的政策和规定”等内容，均系涉案租赁合同中双方应遵守的相关权利义务内容。一审法院有关“《补充协议》系对2003年4月15日的《租质合同书》的补充，而该《租质合同书》在履行一个周期后即被2006年4月15日签订的《租质合同书》所取代，而在2006年双方签订的《租质合同书》中又没有对地上物的建设及处理进行任何约定”的认定，欠妥，本院予以纠正。双方签订2004年补充协议之前，鼎鑫源厂开始使用涉诉租赁场地进行建设，在路桥养护中心十一处未提供证据证实其对鼎鑫源厂2004年之前的建设行为提出过明确异议，且鼎鑫源厂实际使用十几年的情形下，应当视为出租方对建设行为以默示方式表示接受。2004年补充协议签订后，鼎鑫源厂虽系经路桥养护中心十一处同意后进行建设，但其在2004年补充协议签订之前及之后的建设行为，均未取得建设规划许可等建房手续，涉案建设行为，均系违法。2019年顺义区在完成“疏解整治促提升”专项任务中，涉及到鼎鑫源厂的上述违法建设。现路桥养护中心十一处在执行《养护集团2019年度疏解整治专项工作方案》时，已将鼎鑫源厂没有建设手续的临建房拆除，一审时双方均认可该《租赁合同》已于2019年4月8日解除，本院对此不持异议，依法予以确认。路桥养护中心十一处虽主张东院整个院落不在双方租赁的范围内，但其并未提供证据证实该东院另行租赁他人、院内财产系他人合法财产，因此在路桥养护中心十一处对此未能作出令人信服的合理解释的情况下，一审法院对其该异议不予采纳，并认定《价格评估报告》中所载明的包括东院财产在内的所有资产属于鼎鑫源厂的财产范围，并无不当，路桥养护中心十一处所提相关上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。针对上述违法建设的价值，一审时经鼎鑫源厂申请，法院委托评估公司进行了评估。其中，苗木资产因不属于非法添附，且《价格评估报告》表3中所涉及的苗木资产，路桥养护中心十一处明确表示不允许鼎鑫源厂处置，故路桥养护中心十一处应当按照评估价格支付补偿费用。对于《价格评估报告》表5中的苗木资产，路桥养护中心十一处表示同意由鼎鑫源厂自行处置，因此鼎鑫源厂应当在合理时间予以移植，路桥养护中心十一处无需支付相应对价。庭审中，鼎鑫源厂表示不清楚是否搬离投影仪，且即使未拆走，应认定为其自愿承担无法得到赔偿的风险，而关于评估报告中所列的厨具等物品，鼎鑫源厂明确表示都是旧的，拆走无法使用，因此，本院在确定补偿数额时，将上述物品与建设的房屋作为整体来进行考量，确定赔偿问题。2004年《补充协议》中载明“鉴于鼎鑫源厂、顺诚园林公司在苗圃土地承包、租赁过程中，发生未经甲方批准，在承包的土地上投资建房（临建）的情况，经甲乙双方协商同意，补充新的合同条款如下”，因此该份补充协议中，有关“鼎鑫源厂未按有关规定建房或其他建筑项目，一切责任后果自负”等内容，应指向鼎鑫源厂自承租开始起所进行的所有建设行为。现鼎鑫源厂未办理相关建房手续进行建房，应自行承担后果。从投资建房获利情况看，路桥养护中心十一处并未从鼎鑫源厂的违法建设中获利，路桥养护中心十一处仅按合同约定收取了相应的租赁费用。鼎鑫源厂违法建设后将房屋用于经营获得了相应的回报。因此，鼎鑫源厂应当对其违法建设的损失承担主要责任。关于路桥养护中心十一处的责任，本院认为，路桥养护中心十一处同意鼎鑫源厂建房，在鼎鑫源厂建房过程中也有一定的管理责任，因此，本院根据其出租的收益情况、鼎鑫源厂对未拆除的十间房屋装修情况以及实际使用年限，酌情考虑确定路桥养护中心十一处补偿鼎鑫源厂损失30万元由其承担30万元的赔偿责任。本案中，双方均未提出押金事宜，双方均同意另行解决，本院不持异议。综上所述，北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定部分事实不清，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16993号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初16993号民事判决第二项、第四项；三、北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处赔偿补偿北京鼎鑫源木器厂苗木损失185325元，其他损失30万元；四、驳回北京鼎鑫源木器厂的其他诉讼请求；五、驳回北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处其他上诉请求。一审案件受理费98641元，由北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处负担9443元（已交纳），由北京鼎鑫源木器厂负担89198元，于本判决书生效之日起七日内交纳。二审案件受理费39275元，由北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处负担9443元（已交纳），由北京鼎鑫源木器厂负担29832元，于本判决书生效之日起七日内交纳。鉴定评估费16万元，由北京鼎鑫源木器厂负担8万元（已交纳），由北京路桥瑞通养护中心有限公司十一处负担8万元，于判决书生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  沈 放审 判 员  万丽丽二〇二一年三月三十日法官助理  卢圆圆