福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0503民初251号 原告：魏桂燕，女，1988年9月24日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：林楷龙，男，系魏桂燕配偶。 被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号。统一社会信用代码：91350500553225111E. 法定代表人：刘峰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宗同健，男。 原告魏桂燕与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告魏桂燕的委托诉讼代理人林楷龙、被告中超公司的托诉讼代理人宗同健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 魏桂燕向本院提出诉讼请求：1.中超公司向魏桂燕支付逾期交房违约金22403.58元；2.中超公司向魏桂燕支付逾期办证违约金2849.06元；3.中超公司向魏桂燕返还多支付的公共维修基金36元；4.中超公司向魏桂燕出具图纸费200元、办证工本费90元、代办费600元、公共维修基金11432元的发票。诉讼过程中，魏桂燕自愿放弃第四项诉讼请求。事实和理由：魏桂燕于2016年8月26日购买中超公司开发的丰泽区华大街道法花美社区中超中水木春天B地块5号楼1006室房屋，总价款为845418元，合同约定面积为114.32平方米，产权登记面积为113.96平方米。双方约定中超公司应于2018年12月31日前交付房屋，但中超公司于2019年9月23日才交房，逾期265天，根据《商品房买卖合同》第九条、第十一条第（一）款、第十二条约定，中超公司应当按照日万分之一的标准向魏桂燕支付至交房之日止的违约金。双方还约定中超公司应于2019年12月31日前为魏桂燕办理房屋所有权证书，但中超公司实际办证日期为2020年12月3日，逾期337天。根据双方签订的合同第二十条第(二)款，中超公司应当在交房之日起365天内办理房屋所有权证书，否则应当按照已付全部房款(包括贷款部分)日万分之0.1承担违约金至办证之日止。 中超公司辩称：1.中超公司已于2019年8月28日向魏桂燕发出交房通知，且已于2019年9月7日将案涉商品房交付魏桂燕。魏桂燕于2019年8月29日签收交房通知后，中超公司无法控制魏桂燕何时到中超公司处收房，故应认定中超公司已于2019年9月7日履行交房义务，因此逾期交房违约金仅应计算至发函日。2.合同履行期内，中超公司存在据以延期交房的情形，魏桂燕要求中超公司支付自2018年12月31日起的逾期交房违约金不能成立。根据双方于2016年8月26日签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款约定，若存在不可抗力之事由，中超公司可以顺延交房日期。根据我国《民法总则》及《合同法》的相关规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。建筑工程作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，“不可抗力”的标准相对较低，中雨和六级以上大风等均无法施工，停水、停电亦不满足施工条件。因此，中雨和六级以上风、热带低气压、台风、停水停电等事由均属于合同约定的不可抗力的情形。自合同签订的2016年8月26日起至约定的交房日期2018年12月31日期间，存在中雨和六级以上风80天、热带低气压和台风5天、自行车赛1天、停电8天、停水3天，共计延误工期97日，因此，中超公司可以据以延期至2019年4月8日交房。又因2019年1月1日至2019年4月8日期间出现中雨天气7天，因此，中超公司可以据以延期至2019年4月15日交房。又因2019年4月8日至2019年4月15日期间出现中雨天气1天，因此，中超公司可以据以延期至2019年4月16日交房。若中超公司存在逾期交房的情形，应当从2019年4月17日起计算。3.魏桂燕主张中超公司应当支付的违约金标准亦是错误的。如上所述，本案存在合同约定的恶劣天气、台风、停电停水等诸多可以延期交房的不可抗力之事由，因此，中超公司实际逾期交房的天数从2019年4月17日起计算至2019年8月28日止为133天，未超过180日，应当适用合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5。退而言之，即使中超公司的逾期天数超过180日，中超公司支付逾期违约金的计算方式是分段计算的。在180日内的应当按照合同第十二条第1款第（1）项约定的按日万分之0.5计算违约金，超过180日的按照合同第十二条第1款第（2）项约定的按日万分之一计算违约金。4.中超公司不存在逾期办理产权证书的情况。合同约定：因出卖人原因，买受人未能在交房之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同的，出卖人应支付违约金。魏桂燕主张该约定中的交房指的是合同第十一条约定的交房时间2018年12月31日，并据此认为中超公司应在2019年12月31日前完成协助办理产权登记手续的义务。首先，协助办理义务是在交房义务之后，中超公司逾期交房，已需承担逾期交房违约责任；其次，对比合同第十一条房屋交房时间的约定和合同第二十条第（二）款逾期协助办证的约定，第十一条约定交房时间采用具体日期的方式，如果合同第二十条第（二）款约定是以合同约定的交房时间（即2018年12月31日）为起点计算协助办证期限，则无需采用“在该商品房交付之日起365日内”的表达方式，而可以直接以表述为“2019年12月31日前”。因此，根据双方合同所使用的语句、合同的有关条款、交易习惯等，可以认定365日内的协助办证期限的约定，应该以实际交付房屋之日起计。不论是以发函之日2019年8月28日计算，还是以通知交房之日2019年9月7日计算，中超公司已于2020年8月28日通知魏桂燕办理房产证，均未超过365日的协助办证期限约定。 本院经审理认定事实如下： 2016年8月26日，魏桂燕与中超公司签订合同编号为201608260079的《商品房买卖合同》一份，约定由魏桂燕向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××号房屋，单价为每平方米7418.55元，价款为848089元，魏桂燕应当在2016年8月26日前支付首期房价款170089元，余款678000元向银行申请贷款支付（第六条、第七条）；商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房应取得房屋测绘报告（第九条）；出卖人应于2018年12月31日前向买受人交付诉争房屋（第十一条）；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（第十二条）；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金（第二十条）。附件十一“补充协议”第七条约定：1.《商品房买卖合同》第二十条（一）款中，双方确认属于出卖人的共同申请转移登记义务为：办理好该商品房的初始登记，向买受人提供办理转移登记需由出卖人提供的办证材料。买受人在接到出卖人通知后按通知期限到通知指定地址领取该办证材料并自行办理转移登记。2.买受人选择以贷款方式支付购房款的，在该商品房具备办理房屋所有权登记条件后，买受人应当在接到出卖人可以办理该商品房房屋所有权证通知后30日自行办理出该商品房的房屋所有权证及协助、配合贷款银行办理他项权证等该房屋的抵押登记手续。上述合同于2016年8月26日在泉州市房屋交易中心登记备案。案涉房屋于2019年8月27日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月12日取得房产测绘报告，其中案涉房屋产权登记面积为113.96平方米。中超公司于2019年8月28日书面通知魏桂燕于2019年9月8日交房，魏桂燕于2019年8月29日签收该通知，但未按通知时间办理交房手续；中超公司又于2019年9月12日书面通知魏桂燕于2019年9月23日交房，魏桂燕于2019年9月12日签收该通知，双方于2019年9月23日办理案涉房屋的实际交付手续。 本案主要的争议焦点为：中超公司逾期交房天数如何认定；逾期交房违约金应当如何计算；中超公司是否应当承担逾期办证违约金。 关于中超公司逾期交房天数问题，中超公司对逾期交房的事实并无异议，但对魏桂燕所主张的逾期交房天数提出异议，其提供了天气资料、停电停水公告、施工日记、停工明细等证据，拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形。魏桂燕对中超公司提供的证明雨天、大风、停水停电天数的证据不持异议，但对与本案的关联性以及可以扣除的天数提出异议。本院认为，中超公司提供的证据可以证明中超公司确因天气、停水停电、自行车赛等影响施工的因素而停工，因双方对哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中、高考时间每年相对确定，不是不可预见，且中超公司未提供证据证明其有收到相关管理部门要求其在中、高考期间停止施工的证明，故对中超公司关于中、高考应计算在可顺延交房天数内的主张不予支持；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，但应当扣除重复计算的天数。综上，本院对中超公司据以延期交房天数认定如下：自合同签订之日即2016年8月26日起至合同约定的交房之日即2018年12月31日期间，存在热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天66天（已扣除2017年8月24日和2017年9月3日连续性停工期间的雨天、2018年11月1日重复一天）、6级以上风10天（已扣除2016年9月14日、2016年9月15日、2018年9月15日、2018年11月1日重复的天数）、停电9天、停水3天，共计94天，即中超公司可延期至2019年4月4日。自2019年1月1月至2019年4月4日期间，又存在中雨以上天气7天，故交房时间再次延长7天，即至2019年4月11日。之后未再存在可以顺延的情形，因此中超公司可据以延期交房至2019年4月11日。关于实际交房时间。中超公司于2019年8月28日书面通知魏桂燕于2019年9月8日交房，魏桂燕于2019年8月29日签收，但案涉房产直至2019年9月12日才取得房产测绘报告，故2019年9月8日尚不具备交房条件。中超公司第二次通知魏桂燕于2019年9月23日交房，魏桂燕实际也于该日与中超公司办理交房手续，故逾期交房时间应截止至该日，故中超公司逾期交房165天。 关于逾期交房违约金的计算标准问题。案涉合同第十二条就“逾期在180日内”和“逾期超过180日”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，现中超公司逾期交房165天，应当按照每日万分0.5的标准支付逾期交房违约金6975元（845418元×0.00005×165天）。 关于中超公司是否应当承担逾期办证违约金问题。案涉合同第二十条约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担违约责任。附件十一“补充协议”第七条约定出卖人共同申请转移登记的义务为办理好该商品房的初始登记，向买受人提供办理转移登记需由出卖人提供的办证材料。案涉商品房于2019年9月23日交付魏桂燕，故中超公司应自2020年9月23日起开始承担逾期办证的违约责任。从魏桂燕提供的中超公司收取办证工本费、代办费收据以及完税证明，可以认定魏桂燕已于2020年9月1日委托中超公司办理案涉商品房的产权证书，中超公司已经完成了其在案涉合同及补充协议中约定的相应的办证义务，故中超公司不存在逾期办证的情形，其无需承担逾期办证的违约责任。 关于公共维修基金问题。中超公司确认多收取魏桂燕36元公共维修基金，并同意返还。 综上所述，本院认为，魏桂燕与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、中雨以上雨天、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为165日。中超公司应以实际购房款845418元为基数按每日万分之0.5的标准向魏桂燕支付逾期交房违约金6975元，对魏桂燕请求的超出部分不予支持。关于逾期办证违约金，因中超公司不存在逾期办证的情形，对魏桂燕该项诉讼请求不予支持。对多收取的公共维修基金36元，中超公司没有异议，应予返还。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向魏桂燕支付逾期交房违约金6975元； 二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向魏桂燕退还多收取的公共维修基金36元； 三、驳回魏桂燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费432元，减半收取计216元，由魏桂燕负担156元，福建中超实业有限公司负担60元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  卢玉婷 二〇二一年三月十七日 书记员  吴静燕 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。