山东省金乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0828民初3382号原告：高继荣，女，1973年7月20日出生，汉族，住金乡县。委托诉讼代理人：程相伟，山东郭鲁涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫东，山东郭鲁涛律师事务所律师。被告：张建平，男，1961年1月9日出生，汉族，住金乡县向阳街29号，现住金乡县。委托诉讼代理人：宋丽君，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李长娜，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。原告高继荣与被告张建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高继荣的委托诉讼代理人程相伟，被告张建平的委托诉讼代理人宋丽君、李长娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高继荣向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间于2018年10月16日签订的房屋租赁合同；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月16日，原告租赁被告位于金乡县交汇处的房屋用于经营培训。2020年春天新冠××疫情爆发，教育部门通知不能进行复课，长达半年之多的停课导致原告的培训几乎丧失所有生源，无力继续租赁该房屋经营培训，如果原告继续履行合同对其已经显示公平，原告在没有任何恶意违约的情形下找被告解除合同，遭到被告拒绝。原告在合同履行过程中因不可抗力致使不能实现合同目的，依法应解除双方签订的房屋租赁合同。张建平辩称，原告要求解除房屋租赁合同无事实及法律依据，应依法驳回其诉讼请求。1、2018年10月16日，原告租赁答辩人位于金珠路与向阳街交汇处的房屋用于经营启荣互助英语培训机构，双方签订租赁合同，约定租赁期限5年。合同约定的期限未届满，现原告要求解除合同的行为属恶意违约，依法不应得到支持。2、本案不存在原告所述的经营困难、无力经营培训班的情形。原告除承租被告的房屋开设启荣互助英语外，还在他处经营名为乔登美语的培训机构，该两家培训机构在疫情期间均未停止经营，相反由于疫情期间学校并未开课，学生家长担心孩子学习成绩下降，为孩子报名各种补习班，原告经营并未受影响。为此，原告新成立了一家名为阿贝尔教育的培训机构，扩大了营业范围，在原有英语培训班的基础上又增加了数学和语文培训的业务。原告诉状中所述的丧失所有生源、无力租赁该房屋，系虚构事实以达到恶意违约解除合同的目的，违背诚实信用原则，依法应不予支持。本院经审理认定事实如下：2018年10月16日，承租人（乙方）原告高继荣与出租人（甲方）被告张建平签定《房屋租赁合同》，约定的相关内容为：一、房屋位置、租赁期限1、甲方将其拥有的坐落于金珠路与向阳街交汇处西南角向阳街29号房屋一处（建筑面积共1470平方米）出租给乙方用于经营培训。2、租赁期为2018年10月16日起至2023年10月16日止。二、租赁金额房屋租金每年170000元人民币，第一年房屋租金合同签订后预交拾万元，剩余租金半年后交付，以后每年租金定于10月16日前交付，不得延期。三、甲方的权利与义务1、甲方应确保出租房内水电按时到户。2、租用期内，甲方不得将房屋转租或出售，不得在租赁期内房租加价。四、乙方的权利与义务2、合同签订后房屋内原有的饭店设施由乙方处理。3、租赁期内所产生的水费电费由乙方承担。4、乙方按合同约定按时交纳租金。5、乙方在不破坏房屋主体结构及消防设施的前提下，有权根据经营需要对房屋进行改造、装修、装饰。6、租赁期满，乙方添置的用于经营的所有设施归乙方所有，当日内搬离，否则，甲方有权清空房屋。五、续租1、本合同租赁期满后，同等条件下乙方有优先续租权。2、乙方如需续租，应提前两个月向甲方提出，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同。六、违约责任及赔偿1、乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围的土地，致使乙方无法正常经营的，乙方有权单方面解除合同，并要求甲方赔偿相关损失。2、乙方逾期交纳房租，甲方有权要求乙方支付违约金。《房屋租赁合同》签定当日，被告将标的房屋交付原告使用。原告按照合同约定向被告支付了2018年10月16日—2020年10月15日期间的房屋租金。原告于2013年开办金乡县乔登美语培训学校，于2018年12月7日成立金乡县启荣互助英语培训学校有限公司（以下简称启荣互助英语培训学校。原告称之为北校区）并办理了营业执照。启荣互助英语培训学校的企业类型为有限责任公司（自然人控股），住所地为金乡县交汇处西南角金鑫缗城一品A1#楼401-402#，经营范围为英语培训，法定代表人为原告；原告于2017年6月21日租赁金鑫缗城一品A1#楼401-412号房屋用于经营启荣互助英语培训学校，建筑面积共839.76平方米，租赁期自2017年7月20日至2022年7月19日，其中2017年7月20日至2020年7月19日租金为每年12万元。2019年1月1日，原告在位于金乡县金珠路、向阳街交界处西南角的案涉房屋开办启荣互助英语培训学校分校（原告称之为北校区），该分校门面广告有关内容为：（原乔登美语）启荣互助英语咨询电话：0537-870×××9（北校区）、0537-870×××9（南校区）。金乡县学校复学防疫专项工作领导小组2020年7月1日下达的《关于对第一批复课培训机构进行复验的通知》载明：“各培训机构：根据上级文件精神，经县委新冠××疫情处置领导小组（指挥部）同意，近期将对第一批复课培训机构进行复验，现通知如下：一、开课培训机构要求1、培训机构在白名单之内。2、有开学方案。3、有核验小组签字并合格的核验细则。4、有复课演练视频。二、县复学防疫办公室将组织校外培训机构复课核验专班对第一批复课的培训机构进行复验，对复验不合格的培训机构下达停课通知书，直至复验合格后方能复课。各培训机构要严格按照金乡县2020年校外培训机构开学条件核验细则要求，做好常态化疫情防控工作，确保在复验中不出现问题。”原告提交上述通知及《山东省中小学校2020年春季学期开学条件核验细则》，以证明由于发生新冠××疫情不可抗力因素，致使原告在案涉房屋经营的培训长期停课（2020年1月—2020年7月）、丧失生源，不能实现合同目的，达到依法解除房屋租赁合同的条件。被告质证认为上述证据证明培训班可以复课，疫情并没有影响原告培训机构的经营及招生。原告申请的证人张某出庭作证，证言相关内容为：其是启荣互助英语培训学校员工。启荣互助英语培训学校金珠路校区虽比金城路校区面积大，但由于地理位置原因，金珠路校区的生源一直比金城路校区少，正常年份金珠路校区大体有100多名学生，金城路校区大体有400名学生；疫情爆发后，两个校区均停课，生源共减少了200名左右，其中金珠路校区学生基本上都流失了，允许复课后没再开展培训业务；疫情爆发前后，学生交费标准和学校员工待遇没有变化。原告对证人证言无异议，认为证人证言能够证明，新冠疫情爆发后原告在案涉房屋经营的培训学校长期停课，学员大量流失，无力负担昂贵的房租，难以继续经营。被告对证人证言的真实性不予认可。原告陈述：原告从2020年6月份开始不断给被告打电话，要求被告调减房租，被告不同意调减房租且不与原告见面，后来原告要求解除合同，被告就不再接电话了，之后原告以邮政快递方式向被告寄送了解除合同通知书，但被告拒收，原告无奈之下提起本案诉讼。原告提交的2020年7月28日投寄的中国邮政快递单载明：原告于2020年7月28日向被告寄送了邮件，投递人于2020年7月31日以“人不在家”为由将邮件退回；邮件内容为：“关于解除高继荣与张建平房屋租赁合同的通知致：张建平2018年10月16日贵我双方关于金珠路与向阳街交汇处西南角向阳街2号的房屋租赁合同，因新冠病毒××事件，为加强疫情防控，阻断疫情传播，自2020年1月26日开始至2020年7月5日不能进行营业，我方已无力承担相关费用，为维护贵我双方利益，我方申请解除合同，期待贵方尽快答复！高继荣2020年7月26日”。被告对邮件的真实性有异议，称被告未收到原告的邮件，且不能证明原告向被告邮寄的邮件就是解除合同通知书。2020年8月中旬，原告将其在案涉房屋开展培训的教学设施设备搬走，不再开展培训业务，且未支付下一年度租金，案涉房屋闲置至今。原告提交的县委统筹疫情防控和经济运行工作领导小组（指挥部）办公室2021年1月23日下达的《关于暂停校外培训机构开展线下教学活动的通知》载明：自2021年1月23日起，暂停校外培训机构开展线下教学活动，具体恢复时间视疫情防控情况另行通知。金乡县阿贝尔教育培训学校有限公司（以下简称阿贝尔培训学校）成立于2020年7月23日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），住所为金乡县电信公司南邻蓝天幼儿园对过，股东（发起人）、法定代表人为张伟泰。阿贝尔培训学校门面广告显示咨询电话为0537-870×××9。原告称其与张伟泰系母子关系。被告提交金乡乔登美语公众号发布的信息：2020年6月6日发布启荣互助英语培训学校“校区分布”信息，内容为：“阿贝尔教育培训（北校区）金山街与北斗街交汇处路东咨询电话870×××9；金鑫校区（南校区）金城路与金山街交汇处金鑫城市花园对过4楼咨询电话870×××9”；2020年8月24日发布“启荣互助英语培训学校放假通知”，内容为：“经过一个紧张而又充实的暑假学习，孩子们的暑假英语学习结束啦。孩子们正常开学后周六、周日开课”；2020年9月8日发布“秋季招生开始啦”的信息，内容为：“启荣互助英语与阿贝尔培训学校2020秋季班招生。启荣校区（南校区）周六、周日排课时间表。阿贝尔校区（北校区）周六、周日排课时间表…”。被告提交2020年6月9日金乡生活网发布的“金乡县启荣互助培训学校常年招聘优秀英语和数学老师”的网页信息一份（该招聘信息公布的联系电话为189××××7003万老师、153××××0517杜老师）、2020年9月24日180××××1014与189××××7003万老师的通话录音一份，189××××7003万老师的通话相关内容为：启荣互助英语培训学校与阿贝尔培训学校是同一个学校，分为两个校区，启荣互助英语培训学校从事英语培训，阿贝尔培训学校从事英语、数学、语文培训；学校教师为全职，正常情况下周一、周二休息，周三至周五休息上班备课，周六、周日上课。被告提交上述证据以证明：启荣互助英语培训学校、启荣互助英语培训学校分校、阿贝尔培训学校均由原告经营；且原告在提起本案诉讼之前，开办了阿贝尔培训学校，扩大了培训经营范围，在原有英语培训的基础上增加了数学、语文培训班，并将启荣互助英语培训学校分校的生源转移至阿贝尔培训学校；本案不存在原告主张的因受疫情影响停课、丧失生源、无力经营的情形，原告诉讼解除合同系恶意违约，其诉请依法不应得到支持。原告称，如果被告提交的上述证据属实，张伟泰使用其母亲的公众号并借助其母亲经营启荣互助英语培训学校的影响力为阿贝尔培训学校进行宣传符合常理，但这些情形不能证明阿贝尔培训学校就是原告经营的，不能证实被告的证明目的。被告张建平就案涉房屋对原告高继荣另案提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求判令高继荣支付租金51万元并承担违约损失（本院于2021年3月10日立案，案号(2021)鲁0828民初1132号）。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，且已实际履行，合同成立并合法有效。在合同履行过程中，突如其来的新冠××疫情，对原告在案涉房屋的经营和收益造成较大不利影响（其一，从本案相关证据材料看，原告开展英语培训的方式为线下开班培训，排课时间为学生假期期间和开学期间的每周六、周日，疫情爆发后至2020年7月初长达5个多月时间里，校外培训机构不能开课，造成原告在5个多月时间里无法获得收益。其二，在常态化疫情防控期间，对校外培训机构的防疫措施要求依然严格，必然对校外培训机构的正常经营和运营成本造成不利影响，且根据疫情防控形势需要，校外培训机构仍存在停课风险。其三，原告租赁案涉房屋的面积和租金远多于其经营启荣互助英语培训学校所租赁房屋的面积和租金，疫情及防控措施对原告在案涉房屋经营收益造成的不利影响更大），导致合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于原告明显不公平；综合本案相关证据和案情，可以认定，受疫情和防控措施不利影响的原告就调减房租、变更合同与被告进行了协商，双方协商不成，且被告对原告继而提出的解除合同的要求予以拒绝，在此情形下，原告可以请求人民法院解除合同。原告在提起诉讼之前，明确表示并以不在租赁房屋开展教育培训且不缴纳后续年度租金的行为表明不再履行合同主要债务，该行为构成违约；被告拒绝解除合同，双方形成合同僵局，此种情形对双方都不利。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：……（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”本案中被告虽无违约行为，但在原告坚持不继续履行合同的情形下，显然无法强制原告继续在案涉房屋开展经营。如果本案合同继续履行，则原告履行合同所支付的对价将远超履行合同所能获得的利益，而且因合同约定房屋租用期内不得转租，继续履行合同必将导致案涉房屋闲置，造成资源浪费。因此，对于原告解除合同的诉请，本院予以支持。原告应向被告支付合同解除前尚未支付的租金。被告在本案中未提出原告承担赔偿损失等违约责任的主张，且已另案诉请原告承担违约损失，故本案对此不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第三款、第五百三十三条、第五百六十六条、第五百八十条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，判决如下：一、解除原告高继荣与被告张建平签订的《房屋租赁合同》；二、原告高继荣于本判决生效之日起十日内向被告张建平支付自2020年10月16日至2021年3月15日期间的租金70833.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由原告高继荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  张培方人民陪审员  陶志斌人民陪审员  莫腾飞二〇二一年三月十五日书 记 员  周佩佩书 记 员  杨 晨