上海市高级人民法院执 行 裁 定 书（2020）沪执复118号复议申请人(案外人)：沈某某，男，1966年1月27日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。复议申请人(案外人)：李3，女，1968年11月24日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。两复议申请人共同委托诉讼代理人：王亚林，江苏通洋律师事务所律师。申请执行人：陈家泉，男，1964年6月7日出生，现住上海市。委托诉讼代理人：陈静华，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：周攀，上海市锦天城律师事务所律师。被执行人：上海东厦房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陆建冲，总经理。委托诉讼代理人：吴秀青。被执行人：南通叁和地产投资发展有限公司，住所地江苏省。法定代表人：陆建冲，董事长。委托诉讼代理人：吴秀青。复议申请人沈某某、李3不服上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)(2020)沪02执异213号异某裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。二中院在执行申请执行人陈家泉与被执行人上海东厦房地产开发有限公司(以下简称东厦公司)、南通叁和地产投资发展有限公司(以下简称叁和公司)民间借贷纠纷一案中，案外人沈某某、李3对该院执行叁和公司名下位于江苏省南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城1幢1313室的房地产(以下简称系争房产)不服，向该院提某书面异某。案外人沈某某、李某1，2012年12月起，沈某某、李3分次与叁和公司签订房屋买卖合同，作公司办公和生活所用(其中含系争房产)，其向法院提供的系争房产买卖合同复印件是于2019年1月15日补签的。除了1301室外，合同总价款为人民币(以下币种相同)3,276,467元，沈某某、李3按合同约定共支付了2,394,977.78元(其中系争房产276,002元)，叁和公司出具了收款收据。2014年12月15日办理了合同备案登记。2012年12月沈某某、李3即合法占有该房产并对所购房产进行全面装修入住至今。沈某某、李3多次口头要求并于2015年12月7日书面致函叁和公司要求办理过户登记和申领房产证，因叁和公司原因至今未能办理过户。虽然陈家泉对系争房产享有抵押权，但沈某某、李3对该房产享有的权利依法能够对抗对系争房产的执行，故请求停止对系争房产执行拍卖，解除对系争房产的查封。沈某某、李3提供了买卖合同复印件、商品房合同备案调查表、付款凭证、收据、给叁和公司的函件等证据佐证其主张。申请执行人陈家泉辩称，沈某某、李3提供的买卖合同签订日期为2019年1月15日，晚于陈家泉和叁和公司办理房产抵押登记的时间，且叁和公司从未告知陈家泉要转让房产的事实，故该买卖合同无效，对沈某某、李3提供的证据不予认可，两人所提异某申请不成立，请求驳回其异某请求。被执行人东厦公司、叁和公司共同辩称，系争房产的买卖合同系在设定抵押权之后签订的，沈某某、李3实际入住系争房产，对两人所述已经付清系争房产购房款不予认可，两人支付的款项已结算为其他房产的购房款，并开具了购房款发票。除对付款用途有异某外，对沈某某、李3提供的其他证据及证明内容均无异某，请求法院依法裁判。二中院查明，2019年4月26日，该院作出(2018)沪02民初1190号民事判决(以下简称1190号判决)，判令：一、被告东厦公司自本判决生效之日起十日内返还原告陈家泉借款本金人民币4,200万元(以下币种均为人民币)；二、被告东厦公司自本判决生效之日起十日内向原告陈家泉支付逾期付款违约金(以4,200万元为本金，自2017年9月12日起至实际清偿之日止，按年利率24％计付)；三、被告东厦公司自本判决生效之日起十日内向原告陈家泉赔偿律师费120万元；四、被告叁和公司以其名下191项房产(具体明细详见本判决书附件内容)为被告东厦公司上述第一、二、三项所应向原告陈家泉支付的款项承担抵押担保责任，在被告东厦公司不能偿还上述债务时，原告陈家泉可以与被告叁和公司协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在担保范围内优先受偿，被告叁和公司在承担上述担保责任后，有权向被告东厦公司追偿；五、被告叁和公司对被告东厦公司上述第一、二、三项所应向原告陈家泉支付的款项承担连带保证责任，被告叁和公司在承担上述保证责任后，有权向被告东厦公司追偿；六、驳回原告陈家泉的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称《民事诉讼法》)第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298,362元，由被告东厦公司、被告叁和公司共同负担。判决后，东厦公司不服，向本院提起上诉。2019年8月13日，本院作出(2019)沪民终318号民事裁定，裁定该案按东厦公司自动撤回上诉处理。一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。因东厦公司、叁和公司未履行义务，陈家泉向二中院申请执行。该院于2019年11月8日立案受理，案号为(2019)沪02执1136号。执行中，该院于2019年12月3日查封了叁和公司名下包括系争房产在内的191套房产。2020年5月8日，二中院作出(2019)沪02执1136号之二执行裁定，裁定拍卖叁和公司名下位于南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城191套房产。1190号判决还载明如下事实：1.2014年3月25日，陈家泉(出借方、抵押权人)与东厦公司(借款方)及叁和公司(抵押人)又共同签订《房地产借款抵押合同》，约定“……叁和公司以其所有的房地产抵押给陈家泉，作为对借款合同项下的借款及利息和相关费用的担保……”等其他合同条款。该合同并附《叁和公司抵押面积》及相应房屋他项权证书(共计199项不动产抵押物及面积清单)。2.2016年4月13日，陈家泉(债权人)与上海天歌置业有限公司(债务人一)、东厦公司(债务人二)、叁和公司(担保人一)、陆建冲(担保人二)共同签订《协议书》，约定“……2014年3月25日，东厦公司又因资金周转需要再次向陈家泉借款，借款到期日为2014年9月24日……借款金额为4500万元，叁和公司以其自有的房产(南通市金沙镇开发区世纪大道299号皇都名尚城共计199套，8700.24平方米商铺)为东厦公司向陈家泉的上述借款提供第一顺位抵押担保。……为确保东厦公司严格履行本协议，叁和公司特此作为保证人，自愿就东厦公司在本协议项下的全部债务、义务和责任向陈家泉提供连带责任保证……”等条款。3.在上述《协议书》签订之后，陈家泉与叁和公司就该协议中约定的抵押房产共计199套中的8套解除为本案借款所设置的抵押(剩余共计191套抵押房产的具体坐落详见判决书附件内容)。此外，1190号判决附件内容记载的“叁和公司名下191项房产”包含了本案系争房产。另查明，根据不动产登记信息记载，2014年3月26日系争房产设定抵押权，抵押权人为陈家泉，抵押金额4,500万元，债务履行开始日期2014年3月25日，债务履行结束日期2014年9月24日，抵押方式为一般抵押。二中院认为，执行过程中，案外人对执行标的提某书面异某，该权利主张的标的应当与原判决、裁定无关。本案中，1190号判决已经认定，叁和公司参与签订的《房地产借款抵押合同》和《协议书》中，叁和公司确认以其所有的包括系争房产在内的191套房产抵押给陈家泉，作为对相关借款的担保。且判决书判决，叁和公司以其名下191项房产为东厦公司所应向陈家泉支付的款项承担抵押担保责任，在东厦公司不能偿还债务时，陈家泉可以以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在担保范围内优先受偿。现东厦公司未履行生效判决确定的义务，该院依据陈家泉的申请查封叁和公司名下作为抵押物的系争房产，合法有据。沈某某、李3认为系争房产为其所有，实质是对作为执行依据的1190号判决存在异某，该异某不属于执行异某案件审查的范围，该院不予审查。据此，依照《民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二条第一款之规定，二中院于2020年10月26日作出(2020)沪02执异213号异某裁定，驳回沈某某、李3的异某申请。沈某某、李3不服，向本院申请复议。复议申请人沈某某、李某1，2012年12月起，其分次与叁和公司签订房屋买卖合同，作公司办公和生活所用(其中含系争房产)。合同总价款3,276,467元，其按合同约定共支付2,394,977.78元，叁和公司出具了房款发票和收款收据。2014年12月15日在南通市通州区住房和城乡建设局办理了合同备案。其于2012年12月合法占有系争房产并对所购房产进行全面装修入住至今。此后，其多次口头要求并于2015年12月7日书面致函叁和公司要求办理过户登记和申领房产证，但均因叁和公司的原因至今未能办理过户。其作为购房消费者，对系争房产享有足以排除强制执行的民事权益。按照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的规定和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，该批复确定已经支付全部或者大部分购房款的消费者的权利顺位最为优先。故在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与抵押权产生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。综上，请求撤销二中院(2019)沪02执1136号之二执行裁定及(2020)沪02执异213号异某裁定。申请执行人陈家泉称，本案二中院审查程序有误，应当按案外人异某程序实体审查。但本案案外人沈某某、李3买卖合同系在抵押之后签订，依法不能对抗抵押权人陈家泉，故请求驳回其异某请求。被执行人东厦公司、叁和公司同称，沈某某、李3尚未付清系争房产购房款，两人其他陈述属实，请求法院依法裁判。经审查查明，二中院异某裁定查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，就(2019)沪02执1136号陈家泉申请执行东厦公司、叁和公司民间借贷纠纷一案，二中院裁定拍卖叁和公司名下位于南通市通州区世纪大道299号皇都名尚城191套房产。除本案案外人沈某某、李某2，二中院另受理了陈建华、钱雪梅等案外人提某的执行异某案件40件，案外人均系对上述裁定拍卖的191套房产中的部分房产主张实体权利，案号分别为(2020)沪02执异235号-259号、263号-277号。二中院经审查，均驳回了上述40件案外人异某的异某请求。以上事实，有(2020)沪02执异235号-259号、263号-277号执行裁定书等证据证实。本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提某排除执行异某的，人民法院应当依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查。本案中案外人沈某某、李3所提异某系在异某所指向的执行标的执行终结之前提某，并提交了相关证据材料，符合案外人异某的受理条件。二中院认为沈某某、李3所提异某实质是对作为执行依据的1190号判决存在异某，该异某不属于执行异某案件审查的范围，据此驳回案外人沈某某、李3的异某申请，系适用法律错误，且与该院同类案件的裁判不一致，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异某和复议案件若干问题的规定》第十一条第一款、第二十三条第一款第五项之规定，裁定如下：一、撤销上海市第二中级人民法院(2020)沪02执异213号异某裁定；二、发回上海市第二中级人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 张心全审 判 员 马 红审 判 员 杜治平二〇二一年三月二十五日法官助理 李俪雯书 记 员 颜丹青附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条人民法院审查执行异议或者复议案件，应当依法组成合议庭。……第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：……（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。……