江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1282民初4843号原告：郑和华，男，1963年8月2日出生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：孙富华，江苏众乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆丹萍，江苏众乐律师事务所实习律师。被告：凌青华，女，1966年6月10日出生，汉族，户籍地靖江市。原告郑和华与被告凌青华为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑和华及其委托诉讼代理人孙富华到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤，期满仍未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月27日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告购房款55万元，并支付违约金30000元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月中旬，经中介方王金红介绍，原、被告洽谈购买位于靖江市东环花苑Ｄ区房屋事宜。3月26日，原告给付被告购房定金3万元，次日，双方签订《房屋买卖合同》，办理水费、电费用户更名手续后，原告给付被告剩余购房款52万元。按照合同约定，被告将房屋拆迁安置户房款结算单及原购房合同交付原告，原告遂入住房屋并对房屋进行装潢。2019年5月21日，靖江市人民法院以张贴公告的方式查封了案涉房屋，原告向法院提出执行异议及执行异议之诉，均未获得支持。通过诉讼确认：案涉房屋在原、被告签订《房屋买卖合同》之前即被法院查封。被告隐瞒房屋查封的事实与原告签订合同，导致原告在给付房款后，最终因法院执行而无法实际取得房屋，合同目的无法实现。被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1.原、被告于2019年3月27日签订的《房屋买卖合同》、李雪根的拆迁安置户房款结算单、被告与李雪根签订的《房屋买卖合同》；2.原告水电费缴费卡及电费缴费票据；3.原告手机拍摄的照片打印件；4.潘红霞出具的说明、收条及其江苏农村商业银行交易明细单、中国农业银行交易明细单；5.靖江市人民法院（2019）苏1282民初6646号案件听证笔录、庭审笔录、民事判决书；6.王金红出具的收条，以上证据内容真实、来源合法且与本案相关联，可以作为认定事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李雪根与被告于2011年7月2日订立《房屋买卖合同》，约定李雪根将靖江市东环花苑Ｄ区室房屋出售给被告，房款为66万元。2019年3月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告向原告出售上述房屋，房款为55万元，原告一次性付清房款，被告于2019年3月27日交付房屋，并在收到购房款同时将房屋的有关凭证及钥匙交付原告，中介方为王金红。3月26日、3月27日，原告至银行取款共42万元。3月27日，潘红霞银行账户支取10万元，次日，原告银行账户支取10万元，潘红霞出具收条确认收到原告10万元。3月30日，王金红出具收条，确认收到购房定金3万元，此款已由其提前代原告给付被告，现原告已归还。目前，案涉房屋的拆迁安置户房款结算单、李雪根出售房屋的《房屋买卖合同》由原告持有，该房屋水、电费缴费登记用户名为原告。另查明，2015年10月30日，本院对林雪珍诉凌青华返还财产纠纷一案作出（2015）泰靖桥民初字第231号民事判决：凌青华于判决生效后十日内返还林雪珍56万元。2015年3月15日，本院作出（2015）泰靖桥民初字第231号民事裁定：冻结凌青华银行存款79万元或查封其价值相当的财产。同年5月13日，本院查封了凌青华的101房屋。根据林雪珍的申请，本院于2015年12月1日立案强制执行，案号为（2015）泰靖执字第2692号，在本案执行过程中，本院于2016年1月6日作出查封101房屋的（2015）泰靖执字第2692号执行裁定，并在上述房屋张贴了执行裁定书、查封财产公告，并告知凌青华在查封期间不得转移、买卖、抵押案涉房产。同年3月21日，本院作出（2015）泰靖执字第2692号执行裁定：终结（2015）泰靖桥民初字第231号民事判决书的本次执行程序。后林雪珍提出执行异议，本院于2016年5月19日作出（2016）苏1282执异11号执行裁定：撤销本院于2016年3月21日作出的（2015）泰靖执字第2692号执行裁定。2019年1月4日，本院作出查封101房屋的（2015）泰靖执字第2692号执行裁定后，在上述房屋继续张贴了执行裁定书、查封财产公告，并在该房屋所在小区公告栏张贴了相关查封文书。2019年9月2日，靖江市滨江新区办事处华阳社区出具证明，主要内容为：该房屋原拆迁户李雪根于2011年7月将此房出售给凌青华，凌青华于2019年3月将该房屋出售给郑和华。因凌青华现联系不到人，故无法到社区更新信息，经社区入户调查，邻居证明101房屋由郑和华装修并入住。审理中，经向靖江市自然资源和规划局调查，2009年3月12日，靖江市靖城镇宜和村、越江村的部分集体农用地经江苏省人民政府批准转为建设用地并征收为国有，同时将靖城镇宜和村、越江村的部分集体建设用地、未利用地征收为国有。案涉房屋占地范围的土地在上述征收范围内。本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《房屋买卖合同》效力及履行情况如何认定；2.原告主张的违约金是否符合法律规定。本院认为：被告经本院公告传唤，无正当理由既未出庭应诉，亦未提出答辩意见，放弃了抗辩原告主张的权利，相应的诉讼风险由其自行承担。关于争议焦点1，原、被告签订的《房屋买卖合同》由双方自愿签订，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，且在审理中经调查，该合同所涉房屋占地范围的土地已于2009年被征收为国有，故该合同依法成立并生效。针对合同履行情况，首先，根据合同约定，房款应一次性付清、合同签订当日交付房屋、被告收到房款的同时将房屋有关凭证及钥匙交付原告。基于此，在签订合同的前一日及当日，原告自多家银行支取现金42万元，并向潘红霞借得现金10万元，另有定金3万元由中介方王金红直接支付给被告，上述款项总额与合同约定的购房款总额一致；其次，案涉房屋由原告装修并入住，拆迁安置户房款结算单、原《房屋买卖合同》均由原告持有，房屋水、电费缴费登记用户名亦为原告。综合以上情况，虽然被告未向原告出具购房款收条，但从其资金支取及房屋现状分析判断，可以认定双方已按照合同约定履行了各自义务。关于争议焦点2，因案涉房屋已被法院依法查封，原告的合同目的无法实现，现其要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，现原告要求被告退还已付房款55万元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，原告购入案涉房屋的价格低于被告数年前的购买价，其在本案中未尽到实地走访等谨慎注意义务，主观上存在重大过失，但因被告的违约行为致使原告无法实现合同目的，现原告主张其支付违约金，符合双方的约定，考虑到合同履行的实际情况、结合原告的实际损失，该违约金由本院酌情调整为1.5万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郑和华与被告凌青华于2019年3月27日签订的《房屋买卖合同》。二、被告于本判决生效后十日内返还原告购房款55万元、支付违约金1.5万元，合计56.5万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，财产保全费3520元，合计13120元，由原、被告各负担6560元（原告预交的案件受理费6560元由本院退还，被告于本判决生效后向本院交纳6560元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9600元。审 判 长  冯雅颂人民陪审员  蔡亚娥人民陪审员  肖 萍二〇二一年三月十六日书 记 员  陆 萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。