山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终469号上诉人（原审被告、反诉原告）：任华青，女，1978年9月3日出生，汉族，居民，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：刘宁宁，山东民颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘新，山东民颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨峰，男，1973年3月21日出生，汉族，居民，住山东省博兴县。委托诉讼代理人：张宝玉，博兴捷诚法律服务所法律工作者。原审被告：顾瑞强，男，1979年1月14日出生，汉族，居民，住山东省博兴县。原审第三人：博兴县新巢房地产服务有限公司，住所地山东省博兴县博昌街道博城五路与乐安大街交叉口向西100米路北，统一社会信用代码：91371625065936774P。法定代表人：闫欠欠，该公司执行董事。上诉人任华青与被上诉人杨峰、一审被告顾瑞强及一审第三人博兴县新巢房地产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服博兴县人民法院（2020）鲁1625民初3967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任华青上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁1625民初3967号民事判决书，发回重审或依法予以改判，定金不予返还，并赔偿上诉人经济损失28.7万元及利息；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“涉案《房地产买卖合约》及其补充协议已经解除，买卖双方均不承担违约责任”，属事实认定错误。1.买卖双方就合同解除未形成任何书面协议，一审法院仅仅依据第三人出具的证明，径行认定“《房地产买卖合约》及其补充协议于2018年11月7日解除”的事实错误。（1）该事实认定所依据的证据存在瑕疵。该证据系涉案合同的当事人即本案第三人博兴县新巢房地产服务有限公司出具的。该公司的法定代表人闫欠欠与被上诉人杨峰系亲戚关系，二者属利害关系人。其提供的证明不能作为合法、有效的证据单独使用。（2）该份证明记载“11月7日买卖双方来新巢房地产博城四路店协商，卖方提出继续出售房子。另找别的买家成交后，解除他们买卖双方的交易。”第一，该证明没有载明出具时间，亦未有法定代表人闫倩倩签名，该证据系何时及何人出具，都无法判断。第二，所要证实的时间也不具体，仅为11月7日，并未具体到年份，故该表述造成事实不清，具体日期无法确认。第三，关于该证明记载的内容，仅为第三人的单方陈述，不能直接视为上诉人的意思表示，上诉人并未明确表示过同意解除买卖双方的交易，证明所述内容不属实。第四，退一步讲，假设推定该证明所陈述的事实是客观的，双方确实就解除合同协商过，从该证明可以看出，双方达成的解除合同的内容也是附生效条件的，即卖方找到别的买家成交后，买卖双方之间的交易才视为解除。故，合约解除日期应为条件成就时，即卖方再次卖房并成交后，而非证明中所述日期即为解约之日。第五，“因为买方的钱给卖方解押了，所以在重新找到买家后卖方再给买方退钱”退钱是退多少？亦未明确。一审法院仅仅依据该利害关系人出具的，存在瑕疵且语焉不详的附生效条件的解除证明即认定买卖双方已解除合同关系，明显证据不足。（3）被上诉人杨峰及第三人博兴县新巢房地产服务有限公司在一审庭审中陈述的内容与事实不符。一审庭审中，被上诉人辩称买卖双方已于2018年11月7日解约，但未提供有效证据予以证明；第三人博兴县新巢房地产服务有限公司也仅陈述买卖双方确实商量过此事，但未提供充分、有效的证据证明买卖双方确已解约。2020年4月17日，第三人博兴县新巢房地产服务有限公司的法定代表人闫倩倩仍与上诉人协商解除合同。故，上诉人任华青与被上诉人杨峰之间的《房地产买卖合约》及其补充协议一直未予解除。（4）被上诉人在一审诉讼请求第一项为请求法院依法解除原告与被告之间的房屋买卖合同。从该诉讼请求也可以看出，即使对于原告，其也认为双方之间的合同未解除。如果已经解除，其诉求不会是请求法院判决解除，而是确认双方之间的合同已经解除。2.一审法院认定“买卖双方均不存在违约行为”属事实认定错误，被上诉人拒不向上诉人支付房款，构成根本违约。被上诉人杨峰与上诉人任华青、一审被告顾瑞强于2018年6月30日签订的《房地产买卖合约》第六条约定：“人民币1595000元整为第二部分房款，付款方式为一次性付款。”可见，买卖双方约定的余款支付方式为一次性付款。2018年8月9日签订的《补充协议》第5条约定：“若评价报告金额超出剩余房款，超出部分由卖方负责凑齐，若未超出差价由买方补齐。过户当天若差价未凑齐甲方同意宽限最晚到交钥匙之前全部付清。乙方现凑钱不确定若需要银行贷款，甲方同意按贷款流程无条件配合买方中介方办理手续。”至此，买方付款方式仍为一次性支付剩余房款，且上诉人同意给予其一定的宽限期。后，被上诉人杨峰变更付款方式，通过银行贷款支付剩余房款，上诉人积极配合其办理银行贷款。在贷款不成后，被上诉人既不一次性支付剩余房款，在符合贷款条件时亦不继续以贷款方式付款，一直拒绝履行付款义务。2020年4月17日，第三人博兴县新巢房地产服务有限公司的法定代表人闫倩倩与上诉人打电话沟通，电话中其承认自2018年至通话时，上诉人任华青一直在等待被上诉人杨峰履行支付房款的义务。且，被上诉人杨峰曾对上诉人任华青要求，等他两年，两年后再支付余款。但经多次催告后，被上诉人仍拒不履行支付房款的义务。被上诉人在房价回落后，违背诚信原则，拒不按照合同约定支付房款，致使买卖合同无法继续履行，导致合同目的最终无法实现，构成根本违约，应当承担违约责任。3.一审法院认定“215000元为购房款”属事实认定错误。买卖双方于2018年6月30日签订的《房地产买卖合约》所附收据载明：“兹收到乙方杨峰交付上述规定之定金人民币大写捌万元整（小写80000.00元整）”。2018年8月9日三方签订的《补充协议》第4条约定：“2018年6月30日签署合约时买方支付卖方捌万元整（80000.00元）定金，2018年8月9日再支付定金壹拾叁万伍仟元整（135000.00元）用于解除此房产抵押，共计支付甲方定金贰拾壹万伍仟元整（215000.00元）。”庭审过程中，涉案款项215000元各方均确认为定金，而不是购房款。二、一审法院适用法律不当。1.《中华人民共和国民法典》第五百四十三条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”一审法院认定，买卖双方已于2018年11月7日协商一致后解除合约。但，《中华人民共和国民法典》第五百四十四条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，上诉人任华青与被上诉人杨峰一直未就解约事宜达成一致意见，合同变更的内容约定不明确，应当推定为未变更，即原合同继续有效。上诉人一直未明确表示同意解除合同，双方未协商一致，故合同尚未解除。2.《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力定金合同自实际给付定金时成立。实际交付的定金数额多于或少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。”本案中，2018年6月30日买卖双方签订房地产买卖合约时，卖方向买方交付定金80000元，2018年8月9日签订补充协议时，卖方向买方再交付定金135000元，视为对定金数额的变更，即卖方实际交付的定金为215000元，未超过主合同标的额的20%，合法有效。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。”本案中，被上诉人杨峰拒不履行支付房款义务，致使合同目的无法实现，其无权请求返还定金。3.《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”本案中，若被上诉人按约履行义务，上诉人获得1675000元的卖房款，但因被上诉人违约，上诉人最终以1388000元的成交价款将案涉房产另售他人，因被上诉人违约给上诉人造成的损失为房款差价287000元，被上诉人应当对此损失承担赔偿责任。综上所述，请二审法院查明事实，依法撤销原判，发回重审或依法改判定金不予返还，并赔偿上诉人经济损失。杨峰辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，证据确实充分，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。顾瑞强述称，同意上诉人任华青上诉意见。新巢房地产服务公司述称，一审期间我公司所提供的证据都是事实，上诉人所述闫欠欠与杨峰的亲戚关系无关。杨峰向一审法院起诉请求：1.依法解除杨峰与任华青、顾瑞强之间的房屋买卖合同；2.依法判令任华青、顾瑞强返还购房款215000元及利息（自起诉之日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的4.65%上浮50%罚息计算）；3.诉讼费等费用由任华青、顾瑞强承担。任华青向一审法院反诉请求：1.依法判令杨峰支付因未履行合同造成的经济损失287000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的4.65%上浮50%罚息计算，计算自2018年8月10日至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用由杨峰承担。一审法院认定事实:2018年6月30日，任华青、顾瑞强（甲方）、杨峰（乙方）、新巢房地产服务公司（丙方）签订《房地产买卖合约》，约定甲乙双方通过丙方购入及出售位于博兴县××号楼××单元××室；该房地产处于按揭抵押状态，任华青、顾瑞强须于2018年8月1日之前自行将所欠银行贷款全部付清，以便解除与银行的抵押关系，保证对该房地产享有完整所有权，能完全支配处理；该房地产的转让成交金额为1675000元，定金80000元为第一部分房款，1595000元为第二部分房款，该笔款项的付款方式为一次性付款；合同上附收据一联，载明任华青、顾瑞强收到杨峰定金80000元。上面任华青、顾瑞强（甲方）、杨峰（乙方）签名捺印并有新巢房地产服务公司盖章。截止到2018年8月1日，任华青、顾瑞强未能为涉案房产办理解押。2018年8月9日，三方签订补充协议，约定2018年8月10日前，卖方还清全部银行贷款，解除涉案房产抵押；买方再付135000元给卖方用于解除房产抵押；买方现凑钱不确定，若需银行贷款，卖方同意按贷款流程无条件配合买方、中介方办理手续，上书任华青、顾瑞强（甲方）、杨峰（乙方）签名捺印。任华青、顾瑞强向杨峰书写收到条一份，载明收到“房屋定金”135000元。2018年8月10日，任华青向中国建设银行股份有限公司结清贷款，解除涉案房产抵押。后，杨峰、任华青、顾瑞强前去中国邮政储蓄银行进行贷款评估，银行查明卖方任华青、顾瑞强已于2014年3月7日协议离婚，且涉案房产协议归女方所有，因此要求卖方将涉案房产办理至任华青一人名下。任华青、顾瑞强于2018年9月13日将不动产权证办理至任华青一人名下。买卖双方再次前往中国邮政储蓄银行递交材料时，被告知银行贷款额度紧张，不再收取二手房贷款材料。2018年11月7日，买卖双方在新巢房地产服务公司协商达成一致，卖方继续卖房，未签订书面协议。2020年5月9日，任华青与刘化琪、付淑蕊签订《存量房买卖合同》，将涉案名士豪庭3号楼1单元702室房产以1388000元的价格卖给刘化琪、付淑蕊，首付款988000元于2020年8月24日支付给任华青，银行贷款400000元于2020年9月11日发放至任华青银行账户。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，《房地产买卖合约》及其补充协议的签订系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，均为合法有效合同。本案的争议焦点为：1.涉案《房地产买卖合约》及其补充协议是否已经解除及其归责问题；2.任华青两次卖房的差价是否应由杨峰承担。对于争议焦点1：合同协议解除的条件为当事人双方协商一致解除原合同关系，其实质是在原合同当事人之间重新成立了一个合同。2018年11月7日，买卖双方在新巢房地产服务公司协商达成一致，卖方继续卖房，虽未签订书面协议，但这一约定实质是对双方原合同关系的废弃，买卖双方基于原合同发生的债权债务归于消灭。因此，涉案《房地产买卖合约》及其补充协议已于2018年11月7日解除。对于归责情况，致使合同解除的根本原因是银行政策变化后双方协商一致解除，因此买卖双方均不应承担违约责任。对于争议焦点2：杨峰与任华青、顾瑞强的房屋买卖合同已于2018年11月7日解除，任华青与刘化琪、付淑蕊签订房屋买卖合同是新的民事法律关系，此次卖房的价款与其卖与杨峰的价款有差价不应由杨峰承担。结合庭审及调查，买卖双方解除涉案《房地产买卖合约》及其补充协议时曾约定卖方将涉案房产卖出后返还买方215000元的购房款，双方并未对利息进行约定，因此视为不支付利息。第三人新巢房地产服务公司，在本案中双方提供的证据无证据证实第三人有过错，为此在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十条、第五百四十三条、第五百五十九条的规定，判决：一、任华青、顾瑞强于本判决生效后十日内向杨峰返还购房款215000元；二、驳回杨峰的其他诉讼请求及任华青的反诉请求；三、第三人博兴县新巢房地产服务有限公司在本案中不承担责任。本诉案件受理费减半收取2263元，由任华青、顾瑞强负担；反诉案件受理费减半收取2803元，由任华青负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明，三方签订房屋买卖合同及补充协议及任华青另行出卖房屋的事实认定与一审认定一致。2018年11月7日，三方当事人虽协商过合同解除问题，但并未达成一致。本院认为，杨峰与任华青、顾瑞强、新巢房地产服务公司签订的《房地产买卖合约》及其补充协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行过程中，杨峰未按约定履行付款义务，导致合同未继续履行，后提出解除合同，任华青一方将房屋另行出售。涉案合同已实际解除。但造成合同解除的原因系杨峰一方所致。因而应由其承担违约责任。三方《房地产买卖合约》及补充协议约定的定金为80000元，按照法律规定，该80000元定金因杨峰违约，无权要求对方返还；另，三方在补充协议中约定“买方再付135000元给卖方用于解除房产抵押”，该135000元在其后的收款收据中写明为“房屋定金”，但综合补充协议内容，该款项性质及用途特定，并不能因收据抬头写为定金而改变，其性质属于购房款，在合同解除时应予返还。任华青主张由杨峰赔偿因三方房屋买卖合同解除给其造成的损失，损失的金额主张为两次卖房的差价，本院认为，虽然两次卖房确有差价存在，且当时的二手房买卖市场确有房屋价格回落情形存在，但任华青第二次卖房时间与杨峰提出解除合同相隔一年半左右，不能以此时的市场价格作为其损失的依据，故其要求杨峰赔偿损失并无充分证据证明。一审对其诉求未予支持并无不当。综上，上诉人任华青的部分上诉理由成立。原判不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销博兴县人民法院（2020）鲁1625民初3967号民事判决；二、任华青、顾瑞强返还杨峰购房款135000元，于本判决送达之日起十日内履行。三、驳回杨峰的其他诉讼请求；四、驳回任华青的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2263元，由杨峰负担；反诉案件受理费减半收取2803元，由任华青负担；二审案件受理费5605元，由任华青负担2805元，杨峰负担2800元。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 张魁海审 判 员 张 珊二〇二一年三月三十一日法官助理 徐丽萍书 记 员 王 楠