贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终173号上诉人（原审原告）：袁祥生，男，1953年2月6日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：袁光发，男，1976年10月26日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：袁光才，男，1981年1月17日出生，汉族，住贵州省仁怀市。上诉人（原审原告）：袁光富，男，1984年7月14日出生，汉族，住贵州省仁怀市。四上诉人共同委托诉讼代理人：李小芳，贵州贵川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡思先，女，1963年10月20日生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审被告）：魏正江，男，1990年10月28日生，汉族，住贵州省仁怀市。被上诉人（原审被告）：魏正波，男，1992年8月13日生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：何瀚，贵州新长征律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁可映，贵州新长征律师事务所律师。上诉人袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富因与被上诉人胡思先、魏正江、魏正波确认合同无效纠纷一案，不服贵州省仁怀市人民法院（2020）黔0382民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审或改判支持一审诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费由胡思先、魏正江、魏正波承担。事实和理由：一、《关扵买卖房屋的协约》是雷和才执笔，合同签订时，雷齐非村委会成员。根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，双方在签订案涉协议时，并未申请，也未召开村民大会，亦未向相关土地管理部门申请审批，案涉协议涉及土地流转，应属无效。二、不能以村委会同意胡思先等人迁户来推定村委会默认是错误的，村委会认可应当由当事人提出申请，村委会盖章。根据户籍管理规定，本案胡思先等人迁户口是基于案涉无效协议，该行政行为就是错误的。三、虽然案涉协议中的房屋登记在袁祥生名下，但该房屋已经被分割，且属于家庭所有，袁祥生不能独自处理。合同追认应当由当事人签字，而非一审认为的袁光富、袁光才、袁光发送胡思先家房子酒的礼金来认定案涉协议有效，不当。胡思先、魏正江、魏正波辩称，请求维持一审判决。袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富向一审法院起诉请求：1.请确认袁祥生、林章丽（现已故）与魏清强（现已故）于2010年9月16日签订的关于买卖房屋的协议无效；2.本案诉讼费用由胡思先、魏正江、魏正波承担。一审法院认为，案涉房屋买卖合同所涉买卖标的除地上建筑物（房屋、猪圈）外，还包括宅基地地块及院坝和土地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。可见，此规定并不禁止农村村民出卖住宅及宅地基。土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转让的方式流转，依法形成的农村土地承包经营权流转关系应当受到保护。案涉协议订立时，《中华人民共和国农村土地承包法》仅规定土地承包经营权流转需发包方同意，并未规定只能在同一集体经营组织内部流转。协议订立时，协议当事人虽未向发包方申请，但根据时任村委会领导的赵明方为其协议执笔，以及时任村委员领导又是袁祥生女婿的雷齐以证人身份在协议上签字，且事后村委员同意胡思先一家将户籍迁到案涉房屋所在地，均可以推定发包方对协议当事人土地承包经营权的转让是不持反对意见的。现《中华人民共和国农村土地承包法》修正规定土地承包经营权只能在同一集体经济组织内部流转，但此时双方均在同一集体经营组织生活。故袁祥生等人主张案涉房屋买卖协议无效，于法无据，不予支持。袁光发、袁光才与袁光富虽提交了2010年5月分家协议欲证明袁祥生、林章丽无权处分，但协议相对人并不知情，根据袁祥生等人提交的土地登记审批表、集体土地建设用地使用证，均可证明案涉房屋登记在袁祥生名下，即袁祥生及其妻林章丽有权代表其家庭签订转让协议。胡思先户举办案涉房屋乔迁酒席，袁祥生、袁光发、袁光才与袁光富均到场祝贺并随了礼，足见袁光发、袁光才以及袁光富对案涉房屋及土地的转让不仅知情，且是持支持态度的。而今，其在事隔多年后因政策变化提起诉讼主张协议无效，纯属投机取巧，见利忘义，且有违诚信，于法相悖，本院理当不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百二十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富的诉讼请求。案件受理费30元（已减半），由袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富提交仁怀市坛厂街道关田社区居委会出具的两份证明，证明案涉协议签订时，居委会没有参与的事实以及一审认定村委会代表参与的情况不是事实。对此，胡思先、魏正江、魏正波质证称，对袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富提交仁怀市坛厂街道关田社区居委会出具的两份证明的真实性、合法性和关联性均予以认可。本院认为，对于袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富提交仁怀市坛厂街道关田社区居委会出具的两份证明，无其他证据予以佐证，不能达到其证明目的，不予采信。经本院审理查明：仁怀市坛厂街道关田社区小坝组居民（原仁怀市坛厂镇盘根树村小坝组村民）袁祥生于1982年在原仁怀市坛厂镇盘根树村小坝组修建房屋一栋，于1993年经审批以自己的名义取得该修建房屋的宅基地的《集体土地建设用地使用证》以及《土地登记审批表》。2010年5月13日，袁祥生之妻林章丽（现已故）与二人之子袁光发、袁光才、袁光富签订《分家协议》，并由仁怀市坛厂镇关田村村民委员会盖章。该《分家协议》第五条约定“其父袁祥生的房产，属厨房和小二间共两间屋，袁光富把父亲的责任尽到后，属袁光富继承。其母林章利的房屋，堂屋壹间和小二间共两间。袁光发、袁光才兄弟二人共同把母亲的赡养及一切责任尽到责任后，其房产属兄弟二人共同继承。注（老房子兄弟三人把一切责任尽到后，共壁的墙体各有一半）”。2010年9月16日袁祥生、林章丽作为卖方与仁怀市五马镇屯山村长会组村民魏清强（现已故）作为买方，并由雷和才执笔，在魏清伍、雷齐（系袁祥生、林章丽之女婿）等人的见证下签订《关扵买卖房屋的协约》。约定“一、卖方售给买方房子一栋，包括全部间邮，屋基、院坝……二、卖方售给买方猪捲一所，包括全部间数，地盘……三、随房出售地盘一块……四、卖方随房出售，转包给买方土地一小块，面积约0.2亩……所转包的土地，如国家政策收回，买方则按规定交出；如政策不收回，则由买方长期耕种。如国家征用，征用费由买方所得。五、卖方售出的地盘，转包的土地内所有大小树木，一律随之出售，归买方所有……”。袁祥生、林章丽与魏清强在该协议立约人处签字捺印。后，魏正江户购买案涉房屋后，在该宅基地处新建房屋进行乔迁时，袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富均到场祝贺并送礼。2018年3月5日，魏正江家庭户从仁怀市五马镇屯山村长会组迁入仁怀市坛厂关田村小坝组。另查明，二审中，袁祥生自述其在与魏清强签订《关扵买卖房屋的协约》时，不知晓林章丽与袁光发、袁光才、袁光富之间已经签订《分家协议》的情况，其并未与妻子林章丽分家。袁祥生与魏正江等人均认可协议约定流转的土地系房屋后面的菜园子。本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《关扵买卖房屋的协约》关于转让房屋及宅基地约定是否有效；二、案涉《关扵买卖房屋的协约》关于菜园地流转方式的约定是否有效？对于焦点一。第一，案涉房屋于1982年修建，双方在商议或签订案涉协议时，作为出卖人的袁祥生夫妇持有案涉房屋的《集体土地建设用地使用证》以及《土地登记审批表》以证明二人系案涉房屋及宅基地的合法权利人，作为买受人的魏清强此时已尽到相应的审查义务。第二，林章丽虽与袁光发、袁光才、袁光富三人于2010年5月签订《分家协议》，但袁祥生未签字确认，《关扵买卖房屋的协约》签订时，袁祥生亦不知晓该《分家协议》的存在。袁祥生夫妇与魏清强签订《关扵买卖房屋的协约》时，并未告知二人对协议涉及的房屋、宅基地等已在家庭内部进行分割。故《分家协议》对外不能约束魏清强。因此，案涉《关扵买卖房屋的协约》关于转让房屋及宅基地的约定有效。对于焦点二。第一，案涉《关扵买卖房屋的协约》第四条、第五条对于该菜园地流转方式虽表述为“转包”，但结合该土地的位置、用途以及双方对于土地流转后，“所转包的土地，如国家政策收回，买方则按规定交出；如政策不收回，则由买方长期耕种。如国家征用，征用费由买方所得”之约定可知，袁祥生夫妻与魏清强在签订案涉《关扵买卖房屋的协约》时对于该菜园地流转方式真实意思表示应为转让。第二，案涉《关扵买卖房屋的协约》于2010年签订，根据《中华人民共和国农村土地承包法》（2009年修正）第三十七条之规定，经村委会同意即可以转让方式流转土地。综合魏正江等人耕管该菜园地近十年而未发生纠纷以及村委会同意魏正江等人于2018年将户籍迁至案涉房屋所在地的现实情况可推知村委会对于案涉土地的流转不持反对意见。据此，案涉《关扵买卖房屋的协约》中关于菜园地转让的约定亦有效。综上所述，袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由袁祥生、袁光发、袁光才、袁光富负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  唐 妍审判员  张瑛娟二〇二一年三月二十九日法官助理陶晓梅书记员王娇