济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0102民初2823号 原告：成力华，男，1952年6月16日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：徐仲勋，山东众寻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓雪，山东众寻律师事务所实习律师。 被告：山东圣凯置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：薛全刚，总经理。 委托诉讼代理人：张某某，男，该公司工作人员。 原告成力华与被告山东圣凯置业有限公司（以下简称圣凯置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成力华的委托诉讼代理人徐仲勋、张晓雪，被告圣凯置业的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成力华向本院提出诉讼请求：1.依法判决圣凯置业支付成力华委托经营租金51743.2元（2018年9月1日-2020年8月31日）；2.依法判决圣凯置业支付成力华上述款项利息1990元（暂计算至2020年12月31日，均以12935.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，分别自2019年4月1日、2019年10月1日、2020年4月1日、2020年10月1日起分四段予以计算，均计算至给付完毕之日止）；3.依法判决圣凯置业支付成力华律师费10000元；4.本案诉讼费用由圣凯置业承担。事实与理由：2006年12月24日，成力华与山东圣凯置业有限公司签订商品房买卖合同，合同编号为0378号。成力华购买了圣凯置业开发的财富广场第1DO20号房产。2010年8月17日，成力华与圣凯置业就该房产签订委托经营管理协议，委托经营期限为20年，依据该协议第二条的约定，截止2020年9月圣凯置业尚欠成力华委托经营租金51743.2元（期限2018年9月1日-2020年8月31日），成力华多次索要未果。为此，为维护成力华的合法权益，特依法起诉，请求贵院依法判决。 圣凯置业辩称，对成立华的租金数额有异议，根据委托经营管理协议约定租金支付时应当由圣凯置业扣除维修基金和楼宇保险，该项目已经多年经营亏损，实际租金收益根本达不到委托管理协议约定的租金标准，也导致类似纠纷比较多，圣凯置业负累比较重，这一点贵院诉讼案件中也可以查明，圣凯置业认为委托经营管理协议本身已有失公平，不应再以委托经营管理协议进行参照，应当依据实际租金水平为基准相对才具有合理性，另外，除了前述经营状况以外，2020年初开始出现严重疫情，对项目经营管理也产生较大的影响，并且全国多数地区都执行了租金减免政策，这一点也请成立华及法院予以考量。关于承担律师费和诉讼费的问题，委托经营管理协议约定的是由败诉方承担合理部分，而不能单纯认定为是全部承担，且圣凯置业是由于市场不景气以及经营亏损所致，并非恶意拖欠。故该项诉求请法院综合衡量裁定。关于成立华主张利息双方就此没有明确约定，鉴于圣凯置业自身实际经营的状况以及涉诉较多的等因素，综合本案的事实，圣凯置业恳请法院考量驳回。近几年，实体经济整体处于低迷状态，成立华要求的租金是按照购房款总额的7%、8%、9%等递增比例进行支付，以远远超出了市场实际的租赁水平，这一点在圣凯置业提供的证据中均有所体现，其中，历下法院在同类业主吴庆华一案中也已委托第三方就涉案商铺租金收益水平进行了鉴定，这一点足以证实项目的实际经营状况，另外一个因素，涉案商铺所在项目多处商铺闲置，整个项目已长期出现亏损，导致类似案件累计较多，圣凯置业负累较重，现阶段圣凯置业公司已采取引进资金注入等形式来解决类似问题，根据实际情况，圣凯置业大概于2年前组织了一次业主见面会，期间成立华曾参与，见面会期间就委托经营期间租金结算以及后续委托经营管理模式进行了协商及明确，主要有几项：1、由圣凯置业设法落实资金，尽快将欠付包括成立华在内的业主2017年1月1日之前的租金按照委托经营管理协议约定的标准进行结算；2、确定新的委托经营管理模式，因实际租赁市场和委托经营管理协议租金标准存在较大差距，当时初步确定自2017年1月1日以后改变委托经营管理协议的租金标准为参照涉案商铺所在项目实际平均租金收益进行测算。综合圣凯置业提供的证据及答辩内容和本案事实，恳请法院根据实际情况合理判决。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年12月24日，成力华（买受人）与圣凯置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，圣凯置业将圣凯财富广场第1D020号房产出卖给成力华。2010年8月17日，成力华(甲方)与圣凯置业(乙方)签订《委托经营管理协议》，协议约定：甲方同意将其购买的位于济南市泺源大街29号的圣凯财富广场商业广场一层1-120（1D020）号商铺委托给乙方经营管理，委托经营管理期限为2010年9月1日至2030年8月31日止。双方同意每年年委托经营租金按商铺总楼款为基数，第一年到第四年为6%，第五年到第八年为7%，第九年到第十二年为8%，第十三年到第十六年为9%，第十七年到第二十年为10%。租金每六个月支付一次，每次租金支付时间为每六个月到期后的30个工作日内。案涉商铺1-120（1D020）总楼款为323395元。公共部位、公用设施设备的维修基金按商铺总价款2%分40年缴纳，每年维修基金在返还租金中扣除。委托经营管理期间整个圣凯商场的财产保险，按面积分摊，在返还的租金中扣除。败诉方还应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。 租赁合同签订后，涉案商铺由圣凯置业对外出租。圣凯置业已支付2018年9月1日前的租金，尚欠2018年9月1日至2020年8月31日期间的租金。 另查明，成力华为本案诉讼支付律师费10000元。 本院认为，成力华与圣凯置业签订的《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。因圣凯置业尚未支付2018年9月1日至2020年8月31日租金，按照约定扣除楼宇保险费和维修基金后，圣凯置业应支付2018年9月1日至2020年8月31日的租金，按照购房款323395元的8%，两年共计51287.81元，故对于成力华超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于利息问题。因圣凯置业未按约定期限支付租金，给成力华造成了一定的经济损失，圣凯置业应向成力华支付相应的利息，对于成力华的诉讼请求，本院予以调整。关于律师费问题。双方在协议中约定：败诉方还应承担对方合理的律师费、案件受理费、诉讼保全费等诉讼费用。按照双方的约定，圣凯置业应向成力华支付律师费10000元。 综上所述，对成力华的诉讼请求，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条规定，判决如下： 一、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成力华支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的租金共计51287.81元； 二、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成力华支付欠付租金利息（以约定的每半年应支付的房屋租金12835.8元为基数，分别自2019年4月1日、2019年10月1日、2020年4月1日、2020年10月1日起至给付完毕之日止，2019年8月20日前，按中国人民银行发布的金融机构同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率计算）； 三、被告山东圣凯置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成力华支付律师费10000元； 四、驳回原告成力华超出部分的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1394元，减半收取697元，由被告山东圣凯置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 阮 斌 二〇二一年三月三十日 书记员 王燕茹