湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初6328号原告：鸿创（武汉）公寓管理有限公司，住所地武汉市武昌区中**世纪广场******。法定代表人：高小亮，总经理。委托诉讼代理人：喻秋霞、龙铖，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：游少如，男，汉族，1964年3月9日出生，居民身份证住址武汉市武昌区，被告：韩萍，女，汉族，1965年4月7日出生，户籍地武汉市武昌区，原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司（以下简称鸿创公司）诉被告游少如、韩萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告鸿创公司的委托诉讼代理人喻秋霞、龙铖到庭参加诉讼，被告游少如、韩萍经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿创公司向本院提出诉讼请求：一、判令原告与被告游少如签订的《房屋租赁合同》于2020年4月19日解除；二、判令被告腾退坐落于武汉市武昌区中南SOHO城B座2单元1001室房屋；三、判令被告支付原告自2020年4月6日到2020年4月19日的租金1733元；四、判令被告按照每月4000元的标准支付原告自2020年4月20日至实际腾退房屋之日的房屋占用费（暂计算至2020年7月27日的房屋占用费13032元）；五、判令被告返还原告已支付的房屋装饰品回购款2649.92元；六、判令被告支付原告违约金9600元；七、判令被告承担原告为本案诉讼支出的律师费3000元。事实与理由：2019年10月6日，原告与被告游少如签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告处武汉市武昌区中南SOHO城B座2单元1001室（以下简称中南SOHO城B座2单元1001室）房屋（建筑面积41.98平方米），租期自2019年10月7日至2021年7月24日，每月租金4000元，租金采取押一付三的方式支付，被告缴纳保证金4000元，被告需在已付的租期结束前一个月的6号提前支付下一期房租，被告延迟支付租金达3日，原告有权单方解除《房屋租赁合同》，收回房屋，被告需向原告支付年租金20%的违约金，同时承担原告因维权产生的律师费等。2020年3月6日，被告未按约定向原告支付2020年4月7日至2020年7月6日的房租，后原告多次催促被告支付租金均被拒绝。2020年4月19日，原告依照《房屋租赁合同》约定行使单方解除权，电话告知被告腾退房屋，补齐租金。被告不予腾退，强行占据房屋。2020年6月13日，原告与被告协商退房事宜，被告假装答应退房，收取原告房屋装饰品回购款2649.92元。但至2020年8月1日，被告仍然强占房屋，拒绝支付租金、房屋占有费等。为维护原告合法权益，故向法院提起诉讼。被告游少如、韩萍在答辩期内未向本院提交书面答辩状。原告鸿创公司为支持其主张，举证如下：证据一、《房屋租赁合同》。拟证明原告与被告游少如存在房屋租赁关系，《房屋租赁合同》约定，如被告延迟支付租金达3日，原告享有单方解除权。证据二、被告租金转账记录；原告向被告催要房租的微信聊天记录。拟证明原告履行了出租人义务，被告未按约履行租金支付义务，构成违约。证据三、2020年7月21日现场视频；2020年7月30日中南SOHO城B座2单元1001室现场视频。拟证明截止2020年7月30日，被告仍然强占租赁房屋。证据四、原告向被告电话通知解除合同的通话记录；原告通过短信、微信向被告发送的律师函；快递退回的快递件，快递单。拟证明《房屋租赁合同》于2020年4月19日解除；被告未支付房租、房屋占用费及未交付房屋回购装饰品。证据五、被告配偶韩萍出具的“二手闲置物品回收款”收据、转账记录。拟证明被告未交付装饰回购品，应当返还回购费。证据六、《民事委托代理合同》；湖北增值税普通发票。拟证明原告为本案诉讼支付律师代理费3000元；该费用应由被告承担。被告游少如、韩萍未向本院提交书面证据。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：游少如、韩萍未到庭对鸿创公司提交的证据进行质证；本院认为鸿创公司提交的主要证据系原件，对鸿创公司提交的主要证据予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2019年10月6日，（出租方、甲方）鸿创公司与（承租方、乙方）游少如签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：“房屋坐落于中南SOHO城B座2单元1001室、建筑面积41.98平方米，用途为居住；租赁期自2019年10月7日至2021年7月24日；租赁期满或租赁合同解除后，甲方有权收回该房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备；租金每月4000元，租金支付方式为押一付三，租金需按交付方式提前30日到甲方营业部缴纳，逾期交付房租的按每日100元加收滞纳金，租金支付时间：第二次2019年12月6日，第三次2020年3月6日,以后依此类推；乙方应在本合同签订时，向甲方支付房屋租赁保证金4000元、第一期租金12000元；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理，甲方收回房屋，1.不支付或者不按照约定支付租金达3日的；租赁期内，因乙方违约导致合同解除的，乙方应在合同解除当日向甲方支付年租金20%作为违约金，造成甲方其他损失的，乙方应承担赔偿责任，损失包括但不限于甲方维权产生的律师费、诉讼费、保全费等；乙方应在本合同终止或解除后当日腾退房屋，并将符合本合同约定的房屋交还甲方，如未能在上述约定时间内腾退房屋的，每延期一天，乙方须按照合同终止或解除时租金的二倍向甲方支付违约金，逾期腾退到十日的，甲方有权自行清理乙方留存在房屋内的个人物品，由此造成乙方物品的损失或灭失，甲方不承担任何责任。”合同签订后，游少如于2019年10月6日、12月11日先后向鸿创公司支付16000元、12000元，鸿创公司将中南SOHO城B座2单元1001室房屋交付游少如使用。因游少如未向鸿创公司支付2020年4月7日后的租金，鸿创公司工作人员于2020年4月19日与游少如通话协商。之后，鸿创公司委托北京盈科（武汉）律师事务所律师龙铖于2020年7月28日以短信方式向游少如发送《律师函》，主要载明：“2020年3月6日，你未按约向我方委托人支付2020年4月7日至2020年7月6日的第三期房租，我方委托人多次催你支付租金，均被你以理由拒绝，2020年4月19日，我方委托人电话通知你腾退房屋，补齐租金，但你仍然强占房屋，拒绝支付租金，……本律师郑重函告你：1、请你于收到本律师函之日起2日内修复中南SOHO城B座2单元1001室房屋破损墙体并搬离房屋；2、请你于收到本律师函之日起2日内，向我方委托人返还家用品回购费用2649.92元，支付2020年4月7日至2020年7月27日房租14765元（其中2020年4月7日至2020年4月19日房租1733元，2020年4月20日至2020年7月27日强占房屋费用13032元），违约金9600元，以上扣除你已缴纳的保证金4000元，总计23014.92元。”另查明，游少如与韩萍于2004年7月12日登记结婚。韩萍于2020年6月13日向鸿创公司员工孙锐出具《收条》二份，分别载明：“今收到孙锐二手闲置物品回收款357元”、“今收到孙锐二手闲置物品回收款2292元”。至2020年7月30日，游少如仍然占有诉争房屋。鸿创公司称于2020年10月1日发现游少如搬离诉争房屋。现鸿创公司诉至本院，诉请如前。本院认为，鸿创公司与游少如于2019年10月6日签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对各方当事人具有约束力。合同签订后，游少如未依约向鸿创公司支付2020年4月7日后的租金。根据合同约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理，甲方收回房屋，1.不支付或者不按照约定支付租金达3日的”，故鸿创公司享有合同解除权，其请求解除合同，本院予以支持。但因鸿创公司提交的通话记录仅能证明其公司员工于2020年4月19日与游少如通电话，不能证明通话内容，故鸿创公司提交的通话记录不能证明《房屋租赁合同》于2020年4月19日解除。鸿创公司委托北京盈科（武汉）律师事务所律师于2020年7月28日以短信方式向游少如发送《律师函》，其解除合同的意思表示于当日到达游少如，故本院确定合同解除之日为2020年7月28日。游少如未按照合同约定在2020年3月6日前向鸿创公司支付2020年4月7日后的租金，故游少如应向鸿创公司支付2020年4月7日至2020年7月28日的租金14933.33元（4000元×3月+4000元÷30天×22天）。扣除游少如已支付的租赁保证金4000元后，游少如还应支付欠付租金10933.33元（14933.33元-4000元）。鸿创公司称租赁保证金应抵扣游少如未结清的水电费，但未提交证据证明游少如欠付水电费相关事实，故其上述主张本院不予采信。合同解除后，自2020年7月29日至2020年9月30日，游少如未将租赁房屋交付鸿创公司，故游少如应向鸿创公司支付2020年7月29日至2020年9月30日的房屋占有使用费8266.67元（4000元×2月+4000元÷30天×2天）。鸿创公司于2020年10月1日发现游少如搬离租赁房屋,并收回租赁房屋，故鸿创公司请求判令游少如腾退租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》约定“租赁期内，因乙方违约导致合同解除的，乙方应在合同解除当日向甲方支付年租金20%作为违约金，造成甲方其他损失的，乙方应承担赔偿责任，损失包括但不限于甲方维权产生的律师费、诉讼费、保全费等”，鸿创公司主张游少如支付违约金9600元超过其租金损失的30%，本院参照鸿创公司的租金损失等调整违约金为4800元；鸿创公司主张游少如支付律师代理费3000元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。鸿创公司提交的游少如配偶韩萍出具的“二手闲置物品回收款”收据、转账记录不能证明与本案有直接关联，鸿创公司主张游少如返还其支付的房屋装饰品回购款2649.92元的诉讼请求，本院不予支持。韩萍系游少如配偶，韩萍与游少如共同居住、使用本案租赁房屋，韩萍应当与游少如共同承担本案债务。游少如、韩萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司与被告游少如签订的《房屋租赁合同》于2020年7月28日解除。二、被告游少如、韩萍于本判决书生效之日起五日内一次性向原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司支付2020年4月7日至2020年7月28日的租金10933.33元。三、被告游少如、韩萍于本判决书生效之日起五日内一次性向原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司支付2020年7月29日至2020年9月30日的房屋占有使用费8266.67元。四、被告游少如、韩萍于本判决书生效之日起五日内一次性向原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司支付违约金4800元。五、被告游少如、韩萍于本判决书生效之日起五日内一次性向原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司支付律师代理费3000元。六、驳回原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告游少如、韩萍未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元、公告费560元，共计1110元，由被告游少如、韩萍负担（此款原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司已垫付，由被告游少如、韩萍于本判决书生效之日起五日内径行给付原告鸿创（武汉）公寓管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二一年三月一日法官助理贾心曌书记员桂坦