山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初6714号 原告：张伟，女，1976年8月5日生，汉族，住山东省无棣县。 委托诉讼代理人：胡延波，山东民杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李新波，山东民杰律师事务所实习律师。 被告：滨州市国泰置业有限公司，住所地滨州市滨城区彭李办事处盛华路，统一社会信用代码91371600349273626R。 法定代表人：崔志学，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔树莲，山东法途律师事务所律师。 第三人：中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行，住所地滨州市滨城区渤海五路546号，统一社会信用代码913716028669434211。 法定代表人：齐媛，该支行行长。 委托诉讼代理人：屈进军，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：董新法，男，该支行员工。 原告张伟与被告滨州市国泰置业有限公司（以下简称国泰公司）、第三人中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行（以下简称农行滨城支行）商品房销售合同、借款合同纠纷一案，本院于2020年12月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，经原被告及第三人同意并经法定程序，本案延长审限三个月继续适用简易程序进行审理。原告张伟及其委托诉讼代理人胡延波、李新波，被告国泰公司委托诉讼代理人崔树莲，第三人委托诉讼代理人屈进军、董新法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张伟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款310520元、返还原告已支付第三人的本金及利息215697.89元，并支付利息、违约赔偿金等73385.27元（利息以526217.89元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，该数额应计算至实际履行之日）；2.判令解除原被告与第三人签订的个人购房担保借款合同，被告将剩余的购房贷款和利息返还第三人；3.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其第一项诉讼请求为：解除原告与被告签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款310520元、返还原告已支付第三人的本金及利息230570.74元，并支付利息、违约赔偿金等（利息以532167.03元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止），截止2021年3月12日为82631.79元。事实与理由：2018年10月30日，原告与被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的位于滨州市××路××路××幢××单元××号商品房，建筑面积131.39平方米，价款932520元。另购买59号车位，价款28000元，以上合计价款960520元。购房合同第八条约定：“出卖人应当在2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得商品住宅交付使用批准文件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告分三笔向被告支付主房价款282520元、车位款28000元。2019年2月20日，原告与被告及第三人签订个人购房担保借款合同，以银行按揭方式向被告付清余款65万元。原告严格依约支付全部购房款后，被告却违背合同约定，迟迟不予交房。至起诉之日，被告已逾期交房5个多月。原告认为，被告严重逾期交房构成根本违约，原告有权行使合同解除权，原告因购房而签订的个人购房担保借款合同应一并解除，被告应向原告及第三人返还购房款并承担相应的违约责任。 被告国泰公司辩称，原告主张解除合同没有事实与法律依据，形式上被告交房日期虽然比合同约定日期晚，但不可抗力、政府行为是主要原因，被告应当予以免责，且根据合同约定应当顺延交房日期。1.涉案工程建设过程中，因政府部门多次启动重污染天气防控响应机制，致使被告停工。对于在重污染防控要求越来越严格、防控措施、防控领域不断变化的情况下，因重污染天气启动响应机制后，被告根据相关部门的指令和通知，停止施工的情况客观存在，且具有突发性，不能避免、不能克服。自2018年5月1日被告开工至2020年1月份相关部门启动重污染天气应急响应被告已知为90天，被告为配合环保治理停工达90日以上，交房日期应当予以顺延。2019年8月份因台风“利奇马”过境致使被告停工6日，交房日期也应当予以顺延6日。2.被告因新冠疫情防控而停工属于不可抗力所致，根据合同法的规定和合同约定应当予以免责且顺延交房日期。2020年上半年发生的新冠疫情属于全国性突发公共卫生事件，山东省在2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，停工停产是必然。2020年5月5日山东省将新冠疫情防疫应急响应级别降至三级，这时整个社会才全面的进入生产的恢复，自2020年2月3日正常上班至2020年5月5日这段期间被告被迫停工92天。因此交房日期应当予以顺延92天。3.因政府要求配建幼儿园新政策的实施，相关政府部门一直未能通过被告办理竣工综合验收的备案，导致被告一直未能将商品住宅交付使用批准文件交予原告。被告在2018年3月份取得规划许可证，当时配建幼儿园并非强制性规划内容，规划许可证上对幼儿园也没有规划。但之后山东省政府、滨州市政府相继发布文件，要求必须配建幼儿园，不满3000人规模的由政府在周边区域统筹安排，否则不予办理竣工综合验收备案。因为涉案小区未满3000人规模，只能由政府部门统筹安排，为能尽快交房，被告多次找到相关部门予以协商沟通，最终达成协议由被告出资，政府统筹建设，因此交房日期现已经完全由政府来决定，是被告不能抗拒的。4.商品房买卖合同作为主合同不符合解除条件，贷款合同作为从合同也不应当予以解除。综上，被告因新冠疫情防控、重污染天气防控、配建幼儿园这一系列不可抗力、政府行为，致使未能按合同约定日期交付房屋，由法定和约定的免责事由，交房日期应当据实予以顺延。 第三人农行滨城支行述称，同被告国泰公司答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：商品房买卖合同、收款收据、个人购房担保借款合同、银行业务回单及流水明细、滨州市住房和城乡建设局文件一宗、新冠疫情防控文件一宗、询问笔录一份，对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。对双方当事人有争议的事实，本院认定如下： 2018年10月30日，原被告签订商品房买卖合同（编号×××15），约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买国泰家园第3幢1单元301号商品房总房款932520元。第八条约定，出卖人应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的。2.交房日期如遇不可抗力、意外事件或政府行为等不可预见性原因造成的工期延误，应以实际发生的时间顺延交房日期。第九条约定，除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未在合同约定期限内将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。 同日，原告向被告支付主房款282520元、59号车位款28000元，共计310520元。 2019年2月20日，原告与第三人签订个人购房担保借款合同（编号×××33），原告在第三人处办理银行按揭贷款向被告支付房款65万元。截止2021年2月20日，原告偿还贷款本息共计230570.74元，具体明细如下：2019年5月20日还款5842.17；2019年6月20日、7月20日、8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日，2020年1月20日、2月20日、3月20日分别还款3909.05月；2020年4月20日、5月20日、6月20日分别还款3889.61元；2020年6月27日还款15万元；2020年7月20日还款3137.47元；2020年8月20日、9月20日、10月20日、11月20日、12月20日，2021年1月20日、2月20日分别还款2974.57元。截止2021年2月20日未还本金金额为481876.67元。 2018年10月30日至2020年5月1日期间，滨州市住房和城乡建设局多次启动重污染天气应急响应。 2020年1月26日，因新冠病毒疫情滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年3月7日24时起，山东省政府将全省防控措施相应级别调整为Ⅱ级响应，滨州市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组于2020年3月9日23时44分发布《滨州市关于实施新冠肺炎疫情防控Ⅱ级响应措施的通告》，可陆续复产、复工。 诉讼过程中，本院到滨州市自然资源与规划局工程管理科，对涉案国泰家园小区的情况进行了了解并制作了询问笔录。情况是，涉案小区至今未通过竣工规划核实。 诉讼过程中，原告表示其保留违约金诉讼请求，放弃利息主张。第三人表示其同意解除涉案的个人购房担保借款合同（编号×××33）。 《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方均应依约履行。 双方合同约定，被告应于2020年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于该交付标准，原被告存有歧义。本院经审查认为，被告交付的商品房至少应符合《建设工程质量管理条例》第四十九条规定的单体竣工验收备案的国家最低标准。而涉案小区至今未通过该备案程序，被告主张其开发的涉案商品房符合合同约定的交付标准，系原告拒绝接收房产的辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采信。 关于被告主张的工期顺延的问题，经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工，原被告在合同中亦约定了交房时间因不可抗力、政府行为等不可预见性原因可据实顺延。新冠疫情系重大突发公共卫生事件，该事件不能预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。2020年1月26日，滨州市启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，全面停工、停产。此事件发生于工期依合同约定应当顺延期间，交房日期应相应顺延。滨州市于2020年3月10日起防控级别调整为Ⅱ级，可陆续复产、复工。涉案商品房至今未具备交房条件，即使给予被告一定的复产、复工准备期，再加上诉讼过程中被告主张的其因重污染天气及台风过境造成工期顺延96天，至今亦超过了原被告合同约定交房宽限期90日，原告享有约定的合同解除权。涉案商品房买卖合同依约解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告主张解除其与第三人签订的个人购房担保借款合同（编号×××33），符合法律规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国合同法》第九十七规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已支付的首付款及向银行偿还的贷款，均系其因涉案商品房买卖实际支出的款项。被告应将原告向其支付的购房款（310520元）及原告偿还的银行贷款（230570.74元）共计541090.74元返还原告，将剩余贷款本金及利息偿还第三人。被告逾期交房构成违约，应按合同约定承担违约责任。原被告合同约定，商品房买卖合同解除的，按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。被告国泰置业公司应向原告支付违约金46626元（932520元×5%）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《商品房买卖合同司法解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、解除原告张伟与被告滨州市国泰置业有限公司于2018年10月30日签订的商品房买卖合同（编号×××15）； 二、解除原告张伟与第三人中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行于2019年2月20日签订的个人购房担保借款合同（编号×××33）； 三、被告滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张伟购房款541090.74元并支付违约金46626元； 四、被告滨州市国泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还第三人中国农业银行股份有限公司滨州滨城支行个人购房担保借款合同（编号×××33）项下的剩余本金及利息（以剩余本金为基数，自判决生效之日起至履行之日止，按个人购房担保借款合同约定的利率计算）； 五、驳回原告张伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9796元，减半收取4898元，由被告滨州市国泰置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员 贾凯华 二〇二一年三月三十日 法官助理 宋传媛 书 记 员 牛燕飞