四川省米易县人民法院 民 事 判 决 书 （2020)川0421民初1338号 原告：米易县美宜家房地产经纪有限公司，住所地：米易县攀莲镇河熙北路9号，统一社会信用代码：91510421MA62134QIQ。 法定代表人：何兵，系该公司总经理。 被告：李炳秀，女，1975年12月29日出生，白族，住米易县。 委托诉讼代理人：邓赵伦（一般授权），系四川安宁律师事务所律师，执业证号：××。 原告美宜家房地产经纪有限责任公司（以下简称美宜家公司）与被告李炳秀居间合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案受理。诉讼过程中原告方于2020年12月18日申请鉴定，本案中止审理，鉴定终结后，于2021年2月22日恢复审理。本院依法使用简易程序，实行独任审判，分别于2020年12月18日、2021年2月23日公开开庭进行了审理，原告美宜家公司法定代表人何兵，被告李炳秀及其委托诉讼代理人邓赵伦均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告美宜家公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告逃单违约支付原告居间服务费25200元；另支付违约金（2020年10月1日至2020年10月16日）2016元，合计27216元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年9月13日起，被告在美宜家公司签订购房（租房）看房协议后了，在公司员工祁某介绍下分别带看了嘉汇小区2幢1单元302号房、嘉汇小区1幢2单元301号房、嘉汇小区1幢1单元302号房、城南文体路1幢2单元201号房后，在2020年9月24日又叫被告老公及其小孩复看了嘉汇小区2幢1单元302号房，当时被告求购意向很强。后面祁某与我司城南分司店经理刘某到其经营的门面上与其沟通，再与她联系时却推说她们不买房了，钱已挪作其它地方用了。但在2020年国庆节过后何兵的员工在政务中心办事时遇到被告李炳秀和原业主私下在办理嘉汇小区2幢1单元302号房产权过户。基于此房现已全部办完到被告李炳秀名下后，我司通过电话请求她们支付居间服务费用遭拒付，发微信也成黑名单。 基于上述事实，原告认为，原、被告之间签订的购房看房协议系真实意思表示，应属合法有效，被告未按合同约定支付居间服务费构成违约，根据合同约定甲方承诺在看房后一年内，甲方本人及亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人，未通过乙方而与房屋的产权人或其代理人、授权人达成交易，或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成交易，都视为侵害了乙方权益，甲方应在房屋交易发生之日向乙方支付房屋实际成交价的3%作为赔偿金。甲方如未能按时支付乙方服务报酬或赔偿金，则每逾期一天，必须按应付款的5‰向乙方支付滞纳金。 被告李炳秀辩称，一、美宜家公司与李炳秀订立的《购房（租房）看房协议》系格式条款合同。依据《民法典》第四百九十六条第一款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。首先，《购房（租房）看房协议》只预留了甲方身份信息、购房（租房）要求、乙方门店和经办人信息、看房登记的内容供手工填写，其余内容均是美宜家公司为了重复使用而预先拟定。其次，美宜家公司申请的证人祁某（也是合同实际经办人）出庭证明，《购房（租房）看房协议》是美宜家公司提供的，只有尾部李炳秀的签名、身份证号码和联系电话是李炳秀自己填上去的，其余部分手工填写的内容是在李炳秀填写完身份证、电话信息后由祁某填写上去的，协议内容未与李炳秀协商。综上，《购房（租房）看房协议》显然属于《民法典》第四百九十六条第一款规定格式条款合同。二、《购房（租房）看房协议》第六条不成为合同内容，即使成为合同内容也依法无效。1、李炳秀明确主张《购房（租房）看房协议》第六条不成为合同内容。《民法典》第四百九十六条第二款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案中，《购房（租房）看房协议》第六条，美宜家公司完全没有遵循公平原则确定李炳秀的义务，也没有采取合理的方式提示李炳秀注意该条款内容，致使李炳秀没有注意和理解该条款与李炳秀有重大利害关系。2、《购房（租房）看房协议》第六条即使成为合同内容也依法无效。《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；……”。本案中，《购房（租房）看房协议》第六条明显加重了李炳秀的责任，限制李炳秀的主要权利，依法无效。三、美宜家公司无权向李炳秀主张居间服务费及违约金。1、因《购房（租房）看房协议》第六条不成为合同内容，或者即使成为合同内容也依法无效。因此，该条款对李炳秀不产生法律效力，继而也就不能成为美宜家公司向李炳秀主张权利的依据。2、美宜家公司仅仅向李炳秀提供了房源信息和带领实地看房的服务，而在《购房（租房）看房协议》第二条中，美宜家公司承诺提供房源信息和实地看房均为无偿服务。3、依据《民法典》第九百六十三条和第九百六十四条规定，中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬。美宜家公司并未促成合同成立，其不得请求李炳秀支付报酬。综上所述，美宜家公司作为从事房产中介服务的市场经营主体，依法应当遵循公平的原则确定合同相对方的责任和义务，不应利用格式合同加重对方的责任和限制对方的主要权利，更不应违背自己关于“提供房源信息、带领实地看房均为无偿服务”的承诺。李炳秀作为购房需求者，显然有权寻求交易价格、服务价格更为优惠的中介人提供中介服务，促成合同成立。本案中，美宜家公司未促成合同成立，李炳秀也没有利用美宜家公司提供信息直接与房屋的产权人达成交易，李炳秀是通过交易价格更为优惠的米易樊信房地产中介服务有限责任公司促成合同成立。因此，美宜家公司无权向李炳秀主张居间服务费和违约金，李炳秀也无需支付美宜家公司居间服务费和违约金。 原告美宜家公司围绕其诉讼请求，向本院提交下列证据： 1、2020年9月13日美宜家房地产购房（租房）看房协议原件1份，拟证明该协议李炳秀本人签了名及约定内容。 2、通话记录复印件2份，拟证明原、被告双方对案涉房屋进行过沟通。 3、光碟及照片各1份，拟证明原告方人员带被告及亲属看房的情况。 4、证人祁某当庭证言称，其是原告公司员工，2020年9月她带被告看了四套住房，包括案涉房屋，告知被告看房子要签实名才带去看房，看房协议内容是其后面填写的，尾部李炳秀的签名是李本人签名。案涉房屋房东报价88万，由我方与房东谈，被告看中后让我们和房东谈房价80万元。 5、证人刘某的当庭证言称，其是原告公司员工，我公司员工带被告方人员看房其虽然不在场，但看房情况在我们工作群里有报备，2020年9月我还和案涉房屋房东通过话，我们议过一次价，但被告觉得房价高了。我公司带人看房子都要签带看房协议书，通过看房视频知道祁某代李炳秀看过房。 被告方对上述证据的质证意见：1、看房协议并非被告所签，被告的签名不是李炳秀所签，对三性不予认可。2、通话记录应由移动公司出具才合法，对三性不予认可。3、照片连人物都没照全，不能证明真实性；对光碟内容真实性认可，但不能达到原告的证明目的。4、两名证人是原告公司员工，与原告有利益关系，证实带被告看房无异议，其他有异议；原告限制证人回答被告方提问，限制证人作证，导致本案有关内容证人拒绝回答。 原告对证人证言无异议。 被告李炳秀向本院提交了下列证据：房地产买卖合同复印件1份，及被告和该房房东身份证复印件各1份，收据复印件1份，拟证明被告购得米易县房，是通过米易县樊信房地产中介有限公司促成购房，合同价是82.8万元，并不是通过原告居间促成的。 原告方对上述证据的质证意见：房屋合同确实是盖了樊信公司公章，对合同及身份证复印件无异议，收据是房东开给李炳秀的，不是中介方的收条。原告对上述证据无异议，本院予以确认。 第一次庭审过程中因被告不认可看房协议尾部签名是李炳秀本人签名，原告方申请司法鉴定，2021年1月28日经乐山科信司法鉴定中心鉴定，确认该协议尾部李炳秀签名及填写的身份证号码、电话号码均是李炳秀书写。原告方垫支鉴定费2400元。原、被告对上述鉴定意见及费用发票均无异议，本院予以确认。 本院对争议证据的分析认定，原告方提供的证据及证人证言，结合鉴定意见，能够形成证据锁链，符合证据三性要求，本院全部予以确认。 根据双方当时人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下： 2020年9月13日是被告李炳秀欲购房与原告美宜家公司销售员祁某取得联系，祁称要看房需实名签注购房看房协议后方带其看房。李炳秀在对方提供的米易县美宜家房地产购房（租房）看房协议尾部甲方处署名并填写了身份证号码、联系电话，后祁某在该协议空格处补填了相关内容。之后当天及9月15日、9月25日祁某带李炳秀等人实地查看了美宜家公司部分信息房源。所签看房协议第二条载明：“乙方承诺：向甲方提供的所有房源信息真实、有效、并带领甲方实地看房为无偿服务……”第五条载明：“甲方同意，乙方在帮助甲方找到满意的房屋后并在签订《房地产买卖及居间合同》……，当日甲方支付乙方购房成交价的2%作为服务报酬。如果甲方委托乙方代办贷款服务，则甲方在签订《房地产买卖及居间合同》当日支付乙方贷款金额的2%作为代办服务费”。第六条载明：“甲方承诺在看房后一年内，甲方本人及亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人，未通过乙方而以下列表中房屋的产权人或其代理人、授权人达成交易，或利用了乙方提供的信息、机会等条件但未通过乙方而与第三方达成交易，都视为侵害了乙方权益，甲方应在房屋交易发生之日向乙方支付房屋实际成交价3%作为赔偿金。甲方如果未能按时支付乙方服务报酬或赔偿金，则每逾期1天，须按应付款的5‰向乙方支付滞纳金”。看房中被告看中了嘉汇小区2幢1单元302号房，原告告知房东要价88万元，被告出价80万元，未谈成。后李炳秀与房东避开原告并通过米易县樊信房地产中介服务有限责任公司协商谈成交易价格828000元，并于2020年9月29日三方签订了房地产买卖合同。同年10月原告方在政务中心办事遇李炳秀和房东办理此房过户手续后，要求被告支付居间服务费被拒，从而形成本案纠纷。后被告方同意补偿原告方6000元，原告未同意。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。本案原、被告双方签订看房协议，原告履行部分义务，居间合同法律关系成立。该合同法第三十九条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，案涉合同属原告方事先拟定，只有少部分内容需填充，属格式条款合同。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明”。而案涉协议上部标题部份“米易县美宜家房地产”等内容加粗而显目，主要内容文字大小无差异，未加粗无标题部份显目。该协议第五条内容显示促成交易签订买卖合同，甲方应支付乙方成交价2%的服务报酬，而第六条只规定了甲方违约应支付乙方房屋实际成交价的3%作为赔偿金，乙方未向甲方作特别说明，且逾期1天还需承担每日5‰的滞纳金，并无乙方违约的责任条款，明显有失公平。且载明甲方看房后一年内，甲方本人及亲属、同事、代理人、授权人等与甲方有关联的人均不得未通过乙方而与房东等人交易，既限制了被告的权利，也限制了第三人的权利，从而加重了被告方的责任。该合同法第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效”。故双方所签协议第六条无效。本案被告李炳秀绕开中介方原告，通过其他中介机构与房东达成买卖合同，并非原告促成房屋买卖合同成立。根据合同法第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。同时《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。本案被告绕开原告与房东订立合同，仍应向被告支付一定报酬。本案结合双方签订的合同，虽然看房是原告承诺提供无偿服务，但原告方多次带被告方人员看房并询价确有劳务付出，且被告是在询价过程中与房东签订买卖合同，原告方的付出远比促成合同成立小，以及被告方曾表示愿意支付被告5000-6000元报酬的意思表示和被告方询价高于实际交易价的实际，本院酌情决定由被告方支付原告方报酬7000元。因原告不认可看房协议的签署，被告方存在不诚信，经鉴定确属李炳秀签署，故产生的鉴定费2400元应由被告承担，该鉴定费已由原告方垫付，应由被告方支付给原告。故原告方的部份诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告方的部份抗辩意见，符合法律规定，本院予以支持。但抗辩中适用民法典的相关规定等意见，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定：“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定的，适用当时的法律、司法解释的规定……”，第三条规定：“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定……”，民法典第九百六十五条属新规定，可以适用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条，《中华人民共和国民法典》第九百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、第三条的规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起十日内，由李炳秀支付米易县美宜家房地产经纪有限责任公司7000元。 二、驳回米易县美宜家房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费240元，由米易县美宜家房地产经纪有限责任公司承担140元，李炳秀承担100元；鉴定费2400元，由李炳秀承担（原告已垫付，由被告直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审 判 员 程明恒 二〇二一年三月二日 法官助理 李思锐 书 记 员 姜思洋