江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初3767号原告：沈雪。原告：张翔。两原告共同委托诉讼代理人：蒋颖，江苏弥衡律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：帅莹，江苏弥衡律师事务所律师。被告：吴张明。被告：朱蕾。第三人：泰州市海陵区大开发房产经纪有限公司，住所地泰州市海陵区育才路77号阳光国宾1号北门。法定代表人：庞建江。委托诉讼代理人：蔡沁娴，女，1998年4月18日生，汉族，住泰州市海陵区，系第三人单位工作人员。原告沈雪、张翔与被告吴张明、朱蕾及第三人泰州市海陵区大开发房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张翔以及原告沈雪、张翔共同委托诉讼代理人蒋颖、帅莹，被告吴张明、朱蕾，第三人泰州市海陵区大开发房产经纪有限公司（以下简称大开发公司）委托诉讼代理人蔡沁娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈雪、张翔共同向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告和第三人签订的《泰州市房地产转让合同》于2020年8月2日解除；2、判令两被告向原告双倍返还定金100000元；3、判令两被告支付原告律师代理费3000元；4、判令两被告赔偿原告已支付的中介费10000元；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2020年3月19日，原告（乙方）与被告（甲方）、第三人（丙方）签订《泰州市房地产转让合同》一份，约定：甲方将坐落于泰州某某区某某36幢104室的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方；合同总价款1268000元；乙方向甲方支付定金50000元，甲方于网签前自行结清公积金贷款；甲、乙、丙三方约定于2020年7月15日前，共同前往交易主管部门办理房屋权属转移登记手续（包括网签、资金监管、产权过户等）；甲方逾期办理过户等需承担违约责任，逾期超过十日后视为根本违约，乙方有权解除合同并有权要求甲方双倍返还定金，同时甲方仍须按照房屋总价款30%向乙方支付违约金，若乙方实际损失超过违约金，则甲方仍需据实赔偿；本合同履行过程中若发生争议应协商解决，协商不成可选择向海陵区人民法院起诉；如因一方违约，守约方因追索债权所发生的律师费、诉讼费、鉴定费等费用均由违约方承担。2020年3月19日，原告向第三人支付了中介费10000元、向被告支付了定金50000元，被告出具收据一份。此后原告一直催促被告将房屋上的公积金贷款还清以开设资金监管账户将首付款汇入，但被告一直以无钱为由一直不予结清，导致无法开设资金监管账户，原告无法将首付款汇入，也无法办理网签和过户手续，原告签订合同的目的无法实现。原告于2020年8月1日向被告和第三人寄送了《解除合同通知书》，解除三方签订的《泰州市房地产转让合同》，该通知书被告和第三人均于2020年8月2日签收，故该合同于2020年8月2日解除。为维护原告合法权益，特具状起诉，请求人民法院判允上述诉讼请求。被告吴张明、朱蕾共同辩称，原告诉状所称不是事实，真实情况是：2020年3月19日答辩人与被答辩人通过第三人（大开发公司）进行了房屋买卖。在签订合同时，答辩人明确告知了被答辩人和第三人出卖房屋存在公积金抵押贷款事实，并明确告知需要用被答辩人支付的首付款归还公积金抵押贷款，将抵押手续解除。被答辩人在签订合同时对此事实亦是明知的，并且与答辩人、第三人商定通过资金监管的方式进行交易，先将首付款打入资金监管账户，由答辩人在首付款中提取70%用于偿还抵押贷款，解除房屋抵押。2020年7月8日，三方约定，于2020年7月13日到主管部门办理资金监管手续。但在7月13日当日，三方被告知，因答辩人房屋抵押贷款为公积金抵押贷款，被答辩人二期房款的贷款方式为商业贷款+公积金贷款，根据现行资金监管政策，买卖双方不可以通过资金监管的方式进行房屋交易。因答辩人与被答辩人事前对这一政策均不知晓，而第三人作为专门从事二手房买卖的中介对此政策也不熟知，导致三方合同中约定通过资金监管方式进行房屋买卖无法履行。事情发生后，答辩双方均要求第三人拿出解决方案。第三人提出买卖双方不走资金监管的方式进行交易，被答辩人将首付款支付给答辩人，答辩人用该首付款将公积金贷款还清后，将房屋过户到被答辩人名下，被答辩人再用该房屋进行抵押贷款，将尾款支付给答辩人。但被答辩人不同意接受第三人提出的解决方案。2020年8月2日，答辩人收到被答辩人发出的《解除合同通知书》。针对《解除合同通知书》，答辩人当天给予回复，明确告知在合同履行过程中，答辩人不存在违约行为，并指明支付首付款是被答辩人应履行的先合同义务，是因被答辩人未将首付款打入资金监管账户，才导致答辩人无法提取首付款的70%用于结清抵押贷款，被答辩人违约在先，是被答辩人违约导致合同无法继续履行。后因三方未能就合同的履行达成一致，被答辩人向法院提起了诉讼。通过以上客观事实可以看出，答辩人在合同的签订和履行过程中并没有任何违约行为。支付首付款是被答辩人应履行的先合同义务，因被答辩人未向答辩人支付首付款，导致合同无法履行。被答辩人的行为构成违约。综上，请求法院依法驳回被答辩人第2、3、4、5项诉讼请求。第三人大开发公司述称，如果买卖双方同意解除合同，大开发总部同意将所收管理费中的10%退还，总部也只是收取了10%的中介费，将原被告的证件原件退回，所交的中介费其余的90%是由店长及经纪人分配，我们总部是不予过问的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月19日，原告沈雪、张翔（乙方）与被告吴张明、朱蕾（甲方）及第三人大开发公司签订泰州市房地产转让合同一份，约定被告将其所有的泰州市香樟湾36幢104室房屋转让给原告，房屋交易价格为1268000元。款项给付方式为：合同签订时，原告给付被告定金50000元。对于首付款，双方约定原告于2020年7月15日前给付被告首付款338000元，给付方式约定为，该首付款存入当地房产交易主管部门指定的资金监管账户，原告同意被告提取该首付款的70%专项用于结清被告以该房为抵押的银行贷款。合同签订后，原告按约给付被告定金50000元。此后双方在履行合同约定准备给付首付款时，发现由于贷款及相关政策原因，无法开设资金监管账户。致使首付款无法按照约定的方式给付，原、被告双方及第三人协商未果，2020年8月1日，原告向被告及第三人发出解除合同通知书，双方就后续事宜协商未果，致原告涉讼。本院认为，本案双方当事人对于双方当事人之间存在房屋买卖合同关系并无争议，对于解除双方之间房屋买卖合同亦无异议。双方当事人的争议焦点为：双方在合同履行过程中是否存在违约行为导致合同解除。本案双方当事人在签订合同时对于合同履行方式已进行了约定，原告在给付首付款时，给付的方式为交付至当地房产管理部门指定的资金监管账户，而在履行过程中发现，由于双方贷款种类及相关政策的原因，在被告的贷款未清偿前，资金监管账户无法开设，而双方在合同中也同时约定，原告首付款的70%用于被告偿还银行贷款，在原告未给付首付款时，就要求被告另行偿还银行贷款，也超出了双方的合同约定。综上，双方由于在签订合同时虽然约定了合同履行方式，但对于是否能按照双方约定的方式合适履行未作详细了解，致使双方合同履行陷入僵局，而且导致合同无法履行也不能归结于双方任何一方的原因，故应认定双方均不存在违约行为。合同解除后，被告收取的定金应当返还。由于被告不存在违约行为，原告主张其他损失及赔偿依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告沈雪、张翔与被告吴张明、朱蕾2020年3月19日签订的《泰州市房地产转让合同》于2020年8月2日解除二、被告吴张明、朱蕾于本判决生效之日起十日内返还原告沈雪、张翔定金人民币50000元。三、驳回原告沈雪、张翔的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币2560元，由原告沈雪、张翔人民币1280元，被告吴张明、朱蕾负担人民币1280元（原告已预交，两被告负担部分本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  黄 震人民陪审员  刘杏红人民陪审员  徐卫华二〇二一年三月二十九日书 记 员  杨冬梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。