河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民再52号上诉人（原审被告、被申请人）：杨辉，男，1979年12月3日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：杨满军，男，1948年7月24日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区，杨辉之父。委托诉讼代理人：杨锁超，女，1956年1月22日生，汉族，住址同上，杨辉之母。被上诉人（原审原告、再审申请人）：李云鹏，男，1993年6月8日生，汉族，住河南省三门峡市湖滨区。被上诉人（原审第三人）：三门峡市正信置业经纪有限公司虢国路店。住所地：三门峡市湖滨区崤山路南七街坊十二号楼一单元一层西户门面房（虢国路涧河街道办事处东）。负责人：孙江平。李云鹏与杨辉、第三人三门峡市正信置业经纪有限公司虢国路店（以下简称正信经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院（以下简称湖滨法院）于2019年10月28日作出（2019）豫1202民初3476号民事判决，判决：一、限于本判决发生法律效力之日起解除李云鹏、杨辉、正信经纪公司签订的《房地产居间合同》。二、杨辉退还李云鹏定金10000元，并赔偿其评估损失540元。三、正信经纪公司退还李云鹏中介费5175元。四、驳回李云鹏的其他诉讼请求。该判决生效后，李云鹏不服，申诉至湖滨法院。湖滨法院于2020年6月4日作出（2020）豫1202民申3号民事裁定，裁定：一、本案由湖滨法院另行组成合议庭再审。二、再审期间，中止原判决书的执行。湖滨法院于2020年12月31日作出（2020）豫1202民再22号民事判决，杨辉不服，上诉至本院。本案依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨辉上诉请求：撤销原判，改判维持湖滨法院（2019）豫1202民初3476号民事判决，解除其与李云鹏、正信经纪公司签订的《房地产居间合同》，认定该合同无效。事实和理由如下：1.在签订《房地产居间合同》时，其提出孩子上学问题，应在合同中注明：经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成2019年4月25日无法过户，可另行协商延期过户时间。李云鹏和孙江平予以认可，孙江平还在合同上注明了此事。当时签订合同时有韩某在场，并书写了证明材料。然而孙江平在再审期间与李云鹏互相勾结，共同欺诈，改变之前的陈述；2.其在给孩子上学问题联系好之后，第一时间通知李云鹏房屋过户，但李云鹏却以种种理由不愿过户，导致房屋一直没有过户。本案违约方是李云鹏，应由李云鹏承担违约责任。李云鹏没有支付880元房屋评估费；3.孙江平作为正信经纪公司中介人，为了尽快赚取中介费，仓促促成合同签订，采用隐瞒、欺骗的手段，故意签订阴阳合同，使得三份合同内容不一样。且在合同中约定房屋价款只付一半的情况下就实施过户，违背常理，违反法律规定，应为无效。李云鹏答辩意见：1.杨辉提交的载有“经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成于2019年4月25日”字样内容的合同，该意思表示不完整，没有也无法体现如杨辉所说的协商一致延迟办理过户的内容。实际情况是杨辉逾期过户后，其与杨辉在正信经纪公司处协商，期间由孙江平手写该内容，但因杨辉坚称只能一年半之后再过户，双方未能协商一致，故孙江平未能书写完整。且除杨辉所持合同外，其与正信经纪公司所持的合同均未记载该内容，杨辉无法证明双方对延迟过户达成一致；2.在合同约定的过户期限届满前即2019年4月25日之前，其曾多次电话催促杨辉办理过户手续，明确向杨辉要求他提供银行卡号用来支付首付款，但杨辉屡次明确表示无法办理过户。在过户期满后仍未配合办理，后经双方多次协商，杨辉仍明确拒绝履行合同，致使合同目的无法实现，符合法定解除的情形；3.因杨辉违约导致合同解除，杨辉应双倍返还其支付的定金。其支付的5175元中介费、880元贷款评估费、200元土地评估费，均应由违约方杨辉承担。正信经纪公司答辩意见：杨辉所说不真实，在签订合同当天，他并没有提出说是孩子上学原因过不成户，这是到4月25日过户的时候他才提出来的。其作为中间人，是站在公平立场、双方愿意的情况下促成交易的。李云鹏原审诉讼请求：1.判令解除其与杨辉及第三人正信经纪公司签订的《房地产居间合同》；2.判令杨辉按合同约定双倍返还其缴纳的定金20000元，赔偿其支付的中介费5175元、评估费880元、土地出让金200元及合同中约定已产生的律师费6000元，以上共计32255元；3.判令杨辉承担本案全部诉讼费用。湖滨法院查明：2019年3月19日，杨辉（甲方）、李云鹏（乙方）和正信经纪公司（居间人）三方为房屋买卖事宜，经平等协商，签订《房地产居间合同》，约定：一、甲方自愿将坐落在崤山路西段康乐家园1号楼拐角单元5层北户的房产出售给乙方，该房产产权证号为06945，建筑面积为82.58平方米，附属设施情况地下室19.35平；二、上述房产成交价为人民币叁拾肆万伍仟元（345000元）整，于2019年4月25日前办理过户手续，乙方于办理过户手续当日将购房款首付壹拾柒万伍仟元（175000元）整付给甲方，剩余银行贷款付清甲方；三、办理过户手续应交的契税、评估、测绘等费用由乙方承担，该房产交易居间服务费计5175元由乙方承担，并于签订本合同时支付；四、屋内有存放的家具等物品应于2019年5月30日前腾空，乙方将定金壹万元（10000元）整交于甲方；五、在签订完本合同后，甲方未经乙方同意不得将现有的装修格局进行人为损坏，不得将该房产再转卖他人或故意刁难，如有违约，应双倍返还乙方缴纳的定金计贰万元（20000元）整。六、其他：甲方留乙方沙发一套、茶几一个、空调柜机一台、电视柜一个、洗衣机一台、抽油烟机、大床2个、组合柜2套、热水器一个、冰箱一个、灯等固定东西不动留于乙方。七、本合同自三方签订之日起生效，一式三份，甲、乙、居间三方各执一份。甲方杨辉、乙方李云鹏均签字按指印，居间方正信经纪公司的负责人孙江平签字并加盖正信经纪公司专用章。李云鹏向正信经纪公司支付中介费5175元。之后，杨辉因孩子上学问题，与李云鹏商量推迟几个月办理房产过户手续，李云鹏不同意，李云鹏也未支付首付款。庭上，李云鹏及杨辉均提交了此《房地产居间合同》，并且杨辉提交的合同备注一栏有“经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成于2019年4月25日”的字样，经庭审核实，该内容系第三人正信经纪公司的工作人员书写，三方一致认可在签订该居间合同时，杨辉因为孩子上学问题，曾经与李云鹏商量，要求推迟几个月办理房产过户，但李云鹏不同意，所以中介机构未将上述内容填写完整。庭审中，杨辉明确表示同意协助李云鹏办理房产过户手续，李云鹏不同意继续购买该套房屋。湖滨法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。李云鹏与杨辉、第三人正信经纪公司三方签订的房地产居间合同，系三方真实意思表示，符合法律规定，合同有效成立。该居间合同的第二条约定“双方同意于2019年4月25日前办理房产过户手续，乙方（李云鹏）于房管局办理过户手续当日将购房款首付给甲方（杨辉）175000元整，剩余银行贷款付清甲方”，该条款中并未约定办理过户和支付首付款的行为的先后顺序，应当视为支付首付款与办理过户行为同时进行。本案中，杨辉没有按照合同约定日期将房产过户给李云鹏，也没有收到李云鹏支付的首付款，因此，双方均未履行自己的义务，均存在违约行为，并且该居间合同的第五条第一款关于双倍返还定金条款中明确约定了杨辉双倍返还定金的条件，即杨辉存在“将现有装修格局进行人为破坏、将房产转卖他人、故意刁难”这三种情况下，应当双倍返还定金。本案中，杨辉因孩子上学问题，曾经在签订合同时提出延期过户，但李云鹏不同意，虽然三方均在合同上签字，但该份合同并不是杨辉真实意思表示，合同存在瑕疵。同时，孩子上学问题是客观事实，杨辉并没有故意刁难李云鹏，因此，杨辉不存在上述三种违约情形，因此，李云鹏要求杨辉双倍返还定金，没有合同根据和法律依据，应不予支持。庭审中，李云鹏明确表示不再购买涉案房屋，因此，该居间合同已经不具备继续履行的可能性，李云鹏要求解除合同，符合法律规定，应予以支持。由于李云鹏、杨辉双方均存在违约行为，对于李云鹏因评估而支付的相关费用，应当由李云鹏、杨辉共同负担。因该居间合同没有履行而解除，第三人并未完全履行中介行为，并且在明知双方对过户日期并未达成一致意见的情况下，仓促促使合同签订，其存在过错，其收取李云鹏的中介费5175元，应当退还李云鹏。李云鹏主张律师费，没有法律依据，应不予支持。遂作出（2019）豫1202民初3476号民事判决。湖滨法院再审查明：2019年4月3日，李云鹏向正信经纪公司支付200元的土地评估费。河南天行房地产价格评估有限公司（以下简称天行公司）为李云鹏出具增值税发票。2019年4月10日，天行公司对涉案房屋出具豫峡天行评个人住宅2019（估）第0327号个人住宅（划拨）上市交易土地估价报告。正信经纪公司对此无异议，认可收到该费用。但杨辉不予认可。另李云鹏称支付了880元的贷款评估费，为了证明其主张，提交信用卡账单明细一份，主要显示：2019年3月29日，在三门峡市艾美生活美容服务处分别消费200元、680元。李云鹏称该款项系用自己的信用卡在正信经纪公司POS机上刷了880元，由正信经纪公司代缴该费用。另提交2019年4月1日，河南开源房地产估价有限公司出具涉案房屋抵押价值的开源预评估字第HKF2019001221号房地产抵押价值预评估报告。正信经纪公司对此无异议，认可收到该880元。但杨辉不予认可。审理中，关于三方在签订合同时是否对延迟过户达成一致。李云鹏称合同签订时，并未提到杨辉孩子上学一事，杨辉延迟过户行为属违约。为了证明其主张，提交2019年4月21日、2019年4月26日，李云鹏与杨辉通话录音二份，2019年4月29日，李云鹏与正信经纪公司通话录音一份，其中2019年4月21日的通话录音主要载明：“杨辉：喂，咋啦。李云鹏：我这边钱已经准备好了，你那边呢？要不咱们约个时间过来算了。杨辉：主要跟你说了嘛，你要么等到明年我孩子转过学资料给孩子交了以后。李云鹏：嗯。杨辉：要么就把10000块钱退给你。李云鹏：现在是这种情况，咱这样说吧，你看，我中介费是不是给人家出了，还有评估费、土地出让金乱七八糟的费用这些怎么算呢，中介费我已经出过了，还有其他乱七八糟评估费土地出让费的，那这谁跟我说呢。杨辉：你评估费你现在评估报告没出来，你要什么评估费？李云鹏：那中介费呢？杨辉：中介费是你买房子又不是我买房子。李云鹏：你说这个就没意思了，我就说你这边能不能过户，我就不等了，咱就按合同来，合同怎么约定咱怎么来。杨辉：我跟你说你要是不等的话，我也没办法。李云鹏：昂，我这不是跟你商量商量，就是说反正我这边已经准备好钱了，需要你这边提供账户，我这边就随时能把钱给你打过去，咱毕竟签的都有合同。杨辉：我只能说等明年孩子开学以后，你要不等我也没办法…李云鹏：嗯，我现在一心就是想买房子过户，家人住进去，就是4月25号马上就到期了，还有三天就到期了。杨辉：我跟你说过了，过户等到明年我孩子上初中以后把资料给学校交了以后…李云鹏：咱其它也不说啥了，我现在的意思就是咱现在就按时按合同上约定把这个手续给过户办了，按合同走就行了。杨辉：你现在就跟你说明白了，你要等，你就等，等到一年以后我孩子上学的事解决了，资料交了，你要是不愿等，我就把钱退给你，你交了人家中介费让中介来想办法再给你找房子”。2019年4月26日的通话录音主要内容：“李云鹏：喂。杨辉：昂。李云鹏：你哪天是大概啥时候回来，就是给这事昂，肯定要说一下。杨辉：今天在外地呢，有事，回不去呢。李云鹏：那我知道，那个谁，那个姐给我说了，忙归忙，你看抽一天。杨辉：过几天，过几天再来。李云鹏：行吧，那你尽早吧，这事早点弄比较好。杨辉：嗯。李云鹏：行行行，那你忙吧，尽量五一之前吧。杨辉：好”。杨辉不予认可，称自己并不存在违约行为，三方在签订合同时协商过孩子上学延迟过户一事，李云鹏表示同意。为了证明其主张，提交2019年3月19日的《房地产居间合同》，该合同第七条“其他约定”的内容为：甲方留乙方沙发一套、茶几一个、空调柜机一台、电视柜一个、洗衣机一台、抽油烟机、大床2个、组合柜2套、热水器一个、冰箱一个、窗帘、灯等固定东西不动留于乙方。经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成于2019年4月25日。提交韩某出具《证明》，欲证实合同签订时，其在场，对于杨辉孩子上学问题延迟过户已达成口头协议。提交李云鹏与正信经纪公司聊天记录，主要显示：“中介费不退，我再帮你找套房子，上次和你说过”。提交双方协商笔录一份，主要显示：“李：一个月前想买，不代表一个月后还想要”。提交2019年6月2日杨辉母亲杨锁超与李云鹏的通话录音，主要显示杨锁超欲与李云鹏约时间沟通房子的事。李云鹏不予认可，称双方在签订合同时并没有说过因孩子上学延迟办理过户，另提交自己手中保存的房地产居间合同，其中第七条“其他约定”的内容中并没有“经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成于2019年4月25日”这句话。正信经纪公司对杨辉的主张亦不认可，称合同签订时，并未协商杨辉孩子上学延迟过户一事。合同中第七条“其他约定”的内容中书写的“经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成于2019年4月25日”内容，系合同约定的过户时间到期后，三方在协商过程中，正信经纪公司工作人员写上的，不是签订合同当天写的，因为没有达成一致，所以李云鹏的合同上没有添加该部分内容。该陈述与原审陈述一致。另称在过户前一直催促杨辉过户，但对方一直不回话。对此提交其与杨辉于2019年4月的微信聊天记录一份，主要载明：“2019.4.10正信经纪公司：对方要过户。杨辉：我给他说过了，等我小孩上中学了。正信经纪公司：房子卖了一年多卖出去，一年多你都没考虑到孩子上学，卖完了你想起来孩子上学，你能不能用脑子想想。2019.4.29正信经纪公司：微信发你也不回，李给你打电话也不接，把我电话也设置，也打不通你，你若是真不配合，我也没有办法，小李要去法院起诉你，去去吧，我不愿意看到你们走到这一步…”。现李云鹏与杨辉均认可2019年11月已退还给李云鹏10000元。另李云鹏提交河南登法律师事务所委托代理合同及收据，欲证实因本次诉讼产生律师费6000元。再审查明的其他事实同原审查明事实一致。湖滨法院再审认为：本案的争议焦点是1.本案合同签订时，三方是否因杨辉孩子上学问题对延迟过户进行了约定，是否达成一致。2.杨辉是否应双倍返还定金。3.2019年3月19日签订的《房地产居间合同》是否符合解除条件。4.李云鹏支付的中介费、土地评估费、贷款评估费应由谁承担。关于合同签订时，三方是否就延迟过户达成一致问题。杨辉虽称在签订合同时，双方协商过因孩子上学办理延迟过户，并提交载有“经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成于2019年4月25日”内容的合同，但该意思表示不完整，也没有体现因孩子上学问题可以延迟办理过户的内容。且李云鹏提交的合同中并没有该内容，无法说明双方对延迟过户达成一致。杨辉虽提交韩某证明，但是韩某称当时对上学问题延迟过户达成口头协议，并未说明形成书面协议。且李云鹏与正信经纪公司均称合同签订时并未协商过因孩子上学办理延迟过户一事。现杨辉未提供证据证实三方在订立合同时对延迟过户达成一致。故杨辉该意见，事实及证据不足，应不予采纳。关于杨辉是否应双倍返还定金的问题。本案中，三方签订的《房地产居间合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因双方在合同中约定于2019年4月25日前办理房产过户手续，李云鹏在房管局办理过户手续当日将购房款首付给杨辉。按照双方约定，杨辉应于2019年4月25日前将涉案房屋过户给李云鹏，但根据本案证据显示，李云鹏在过户前多次给杨辉联系并催促其按约办理过户，杨辉一直表示要等孩子上学问题解决后才能办理过户手续，直至过户期限满，杨辉仍未将涉案房屋办理过户，杨辉的行为违反合同约定，属违约行为。根据合同约定，对于存在违约行为，无法实现合同目的的，应双倍返还定金，故李云鹏请求双倍返还定金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。关于涉案合同能否予以解除问题。本案中，在合同约定的过户期限届满前，李云鹏曾多次催促杨辉办理过户手续，但杨辉明确表示无法办理过户，且在过户期满后，仍未办理过户手续，其行为已明确表示不履行过户义务，导致李云鹏在约定的期限内不能取得房屋的所有权，致使合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另李云鹏表示不愿再购买涉案房屋，合同不具备履行可能性，故李云鹏要求解除涉案合同，符合法律规定，应予以支持。关于中介费、土地评估费、贷款评估费由谁承担问题。李云鹏向正信经纪公司支付中介费5157元，三方均予以认可，应予以认定。土地评估费200元，为实际支出，且有发票予以证实，该费用，应予以认定。贷款评估费880元，李云鹏称该款项系支付给正信经纪公司由其代缴，正信经纪公司予以认可，且李云鹏提交有涉案房屋的房地产抵押价值预评估报告予以佐证，证实该贷款评估费的实际产生，该费用，应予以认定。关于中介费，虽合同中约定如发生纠纷，居间方不负担责任，中介费不予退还，但中介公司并未提供证据证明在签订居间合同前对涉案房屋能否过户这一重要信息进行全面了解，导致之后因未能及时过户而解除合同，致使交易目的无法实现。第三人正信经纪公司未全面履行义务，存在过错，故合同中有关中介费不予退还的约定，应不予支持。考虑到居间人在促成双方签订合同时产生必要的交通费、通讯费等支出，故酌定正信经纪公司退还给李云鹏中介费4175元。另根据合同约定，剩余的中介费1000元、土地评估费200元、贷款评估费880元损失由违约方杨辉承担。李云鹏主张的律师费，无法律依据，应不予支持。综上所述，李云鹏的再审理由成立，原审关于杨辉退还给李云鹏的定金数额及支付中介费、土地评估费、贷款评估费的主体及数额有错误，应予纠正。经湖滨法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第三款之规定，判决：一、维持湖滨法院（2019）豫1202民初3476号民事判决第一项、第四项。即：限于本判决发生法律效力之日起解除李云鹏、杨辉、第三人正信经纪公司签订的《房地产居间合同》。驳回李云鹏的其他诉讼请求。二、变更湖滨法院（2019）豫1202民初3476号民事判决第二项为：杨辉返还李云鹏20000元（已履行10000元），并支付因违约产生的中介费1000元、土地评估费200元、评估费880元损失。限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。三、变更湖滨法院（2019）豫1202民初3476号民事判决第三项为：第三人正信经纪公司退还李云鹏中介费4175元。限于本判决发生法律效力之日起十日内付清。案件受理费710元，由李云鹏负担130元，由杨辉负担480元，由正信经纪公司负担100元。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：在本案中，杨辉与李云鹏、正信经纪公司签订的《房地产居间合同》，是当事三方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应依约履行。后在合同履行中，杨辉以其孩子上学问题已协商一致为由要求延迟办理过户手续，为证明该主张，提交了其持有载明“经甲乙双方协商，因甲方孩子上学原因造成于2019年4月25日”内容的合同等证据。经查，在李云鹏、正信经纪公司持有的同一《房地产居间合同》文本中，未记载上述内容。李云鹏与正信经纪公司均称合同签订时并未协商过因孩子上学办理延迟过户一事。该内容系正信经纪公司孙江平所写，孙江平称在杨辉4月25日延迟过户、三方协商时其书写，因未达成一致，故而内容不完整。因该内容意思表示不完整，未体现杨辉所述的因孩子上学问题可以延迟办理过户的内容，不能证明双方对延迟过户达成一致。杨辉虽提交证人韩某证明，但是韩某称当时对上学问题延迟过户达成了口头协议，并未说明形成过书面协议。故杨辉提交的证据不能证明三方在订立合同时及过户期限届满前对延迟过户达成一致，亦不能证明其上诉称的在签订合同时受到欺诈。李云鹏提交的案涉房屋房地产抵押价值预评估报告、信用卡账单等证据，可以证实该880元贷款评估费已实际发生。杨辉的行为违反合同约定，构成违约，致使合同目的不能实现。原审判令解除《房地产居间合同》、杨辉双倍返还定金、支付因违约产生的相应费用适当。杨辉的上诉理由不能成立，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由杨辉承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二一年三月二十六日法官助理刘艳红书记员张润博书记员宋震