贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初4056号 原告：李卫东，男，1983年1月14日出生，汉族，住址：贵州省大方县。 委托诉讼代理人：靳丽朋，男，1980年4月22日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系原告李卫东的亲属。 委托诉讼代理人：李梅，女，1980年12月23日出生，汉族，住址：贵州省毕节市，系原告李卫东的亲属。 被告：毕节市振华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520500750163845Q。 法定代表人：蒋秀均，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周旭，系贵州众正律师事务所律师。 原告李卫东与被告毕节市振华房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“毕节振华房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月26日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告李卫东的委托诉讼代理人靳丽朋，被告毕节振华房开公司的委托诉讼代理人周旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告的具体诉讼请求为：1．依法判令被告立即向原告交付房屋转移登记的有关文书，并支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金60,965元（以购房总款319,028元为基数，违约时间自2012年12月30日后的第180个工作日起至起诉之日止已超过5年，按照中国人民银行同期5年以上贷款利率4.9%的1.3倍计算，时间依据诉讼时限有关规定以3年计）；2．依法判令被告立即向原告返还违法收取的电表入户、水表入户、天然气入户、有线电视入户费共计3,779元；3．诉讼费用由被告承担。 本院查明如下案件要素：2011年8月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积106.06平方米，房屋总价款为319028元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2012年12月30日前，被告承诺在商品房交付使用之日起90日内申请涉案商品房所有权初始登记。附件十二《补充协议》第3条约定，房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款，2013年2月8日，被告将涉案房屋交付原告使用。2011年8月15日，被告向原告收取水表入户费750元、电表入户费529元、天然气入户费2500元，合计3779元。2019年8月13日，毕节市不动产登记中心出具《毕节市振华房地产开发有限责任公司振华商贸大厦Ａ幢首次登记审查意见》，该审查意见内容载明涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 以上事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院质证的《商品房买卖合同》、《贷款合同》、《收据》、《审查意见书》在卷佐证。 原、被告双方争议的焦点为：原告主张的违约金起止时间应如何认定？违约金请求权是否部分超过诉讼时效？被告是否应该返还原告水表入户费、电表入户费、天然气入户费？ 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于违约金的起止时间应如何认定的问题，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在附件十二《补充协议》第3条约定，房屋交付之日后180个有效工作日办理产权证。涉案商品房于2013年2月8日实际交付，根据约定被告办理产权证的日期为2013年10月18日前，故该项违约金的计算应从2013年10月19日起开始起算。原告于2021年2月26日向本院提起本案诉讼之日（即立案之日），视为原告向被告主张权利之日，回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年2月26日起的逾期办理不动产权证书违约金请求权未超过诉讼时效。原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系，则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告陈述被告大约于2020年12月30日通知原告可以退契税，故违约金应计算至2020年12月30日。因此，被告应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金期限为2018年2月26日起至2020年12月30日止。 关于违约金的计算标准问题，双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额319,028元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 关于原告要求被告退还水表入户费、电表入户费、天然气入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告另行收取原告燃气入户、电入户费无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李卫东支付逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以319,028元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年3月26起计算至2019年8月19日止；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，从2019年8月20日起计算至2020年12月30日止）； 二、被告毕节市振华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告李卫东天然气入户费、电入户费、有线电视入户费3,779元； 三、驳回原告李卫东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费743元，由原告李卫东负担105元，由被告毕节市振华房地产开发有限责任公司负担638元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月二十六日 书记员  谢媛媛