湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民撤3号原告：严某，男，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：杨意丰，律师。委托诉讼代理人：王辉，实习律师。被告：长沙农村商业银行股份有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段**。法定代表人：胡善良，董事长。委托诉讼代理人：梁家健，律师。委托诉讼代理人：陈巧丽，实习律师。被告：龙安香，女，汉族，住长沙市雨花区。被告：汤淳伟，男，汉族，住长沙市雨花区。以上二被告委托诉讼代理人：蔡根深，律师。被告：崔裕志，男，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：龚勇，律师。被告：刘彦宇，男，汉族，住长沙市雨花区。原告严某与被告长沙农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）、龙安香、汤淳伟、崔裕志、刘彦宇第三人撤销之诉一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严某的委托诉讼代理人杨意丰、王辉，被告农商行的委托诉讼代理人梁家健、陈巧丽，被告龙安香、汤淳伟共同委托诉讼代理人蔡根深，被告崔裕志的委托诉讼代理人龚勇及被告刘彦宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严某向本院提出诉讼请求：撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2019）湘0102民初1582号民事判决书第三项中农商行对原告严某天心区席草田133号401号房屋享有抵押权、并就其债权实现对401号房屋享有拍卖、变卖后的价款优先受偿的判决。事实与理由：1.原告严某对原审当事人双方争议的诉讼标的享有独立的请求权，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明原判决第三项确有错误，损害原告的民事权益，原告依法有权提起第三人撤销之诉。原告严某于1990年旧房拆迁取得涉案房屋的所有权，该项事实有天心区人民法院（2015）天民初字第**号生效判决予以确认。原审判决农商行就涉案房屋享有优先受偿权，侵犯了严某的所有权，损害了严某的民事权益。故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条提起第三人撤销之诉。2.崔裕志隐瞒真实情况、提供虚假材料取得涉案房屋的产权登记，农商行在发放抵押贷款的过程中未尽到作为专业金融机构的审慎调查义务，其就崔裕志名下的涉案房屋享有的抵押权无效。原审判决未掌握崔裕志提供虚假资料以及农商行未尽审慎调查义务的事实，判决农商行就涉案房屋享有优先受偿权，属于认定事实不清、适用法律不当，实属错误。首先，崔裕志在明知涉案房屋存在实际所有权人的情形下，仍以该房屋名义登记人的身份向农商行提供抵押担保，属于无权处分，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，严某自政府的征收决定生效时取得涉案房屋所有权。原南区城市建设管理局委托长沙市新兴建筑安装公司（以下简称新兴公司）进行“代拆、代建、代安”工作，后该公司在分户过程中以骗贷为目的，虚构拆迁安置资料将产权登记在公司员工名下，并为贷款提供担保，办理了抵押登记，此事项有长沙市公安局天心分局经侦大队的侦查卷宗予以佐证。新兴公司的员工崔裕志即通过上述方式隐瞒真实情况、提供虚假材料取得涉案房屋在内的11套房产的产权登记，其抵押行为属于无权处分。其次，严某自安置分房后一直实际居住在401号房屋内，农商行在发放抵押贷款的过程中未尽到作为专业金融机构的审慎调查义务，不属于善意第三人，其就崔裕志名下的涉案房屋享有的抵押权无效。故原审判决认定事实不清，适用法律不当，实属错误，应当依法予以撤销。被告农商行辩称，1.（2015）天民初字第**号民事判决书虽判决涉案房屋归严某所有，但该判决书形成于涉案房屋设定抵押之后，农商行办理抵押时无从知晓严某与涉案房屋的关系。2.农商行基于不动产登记情况，有理由相信崔裕志为涉案房屋所有权人，农商行对抵押物已尽到审查义务。涉案房屋设定抵押时，产权状况明晰，崔裕志作为产权证载明的唯一所有权人，以涉案房屋为龙安香的借款向农商行提供抵押担保，并办理了抵押登记，抵押权自登记时设立，因此农商行对涉案房屋享有合法有效的抵押权。3.农商行已履行相应支付贷款的义务，抵押设立时并无过错，故农商行适用善意取得制度依法享有涉案房屋的抵押权。综上，（2019）湘0102民初1582号《民事判决书》第三项判决农商行就涉案房屋享有抵押权，并就拍卖、变卖后的所得价款优先受偿于法有据，并无不当。被告龙安香、汤淳伟辩称，1.龙安香、汤淳伟系夫妻关系，应新兴公司的法定代表人王闽生要求办理贷款及抵押手续，对涉案房屋的产权情况不知情，该贷款在事后也给了新兴公司及其法定代表人王闽生，龙安香和汤淳伟并未获得该贷款。2.本案遗漏必要当事人，应当追加新兴公司及天心区城乡建设局为本案第三人或被告。根据严某提交的天心区公安机关的询问笔录及有关拆迁协议，本案能否查清只有新兴公司及天心区城乡建设局才能获知，因为相应的协议、安置房屋的建设及分配由其主导，龙安香、汤淳伟并不知情。被告崔裕志辩称，1.本案起诉已超过六个月除斥期间，不满足提起第三人撤销之诉的条件。芙蓉区人民法院于2014年对涉案房屋作出了裁定书，严某曾于2017年在天心区人民法院进行确权之诉，判决书生效后，严某应就涉案房屋办理过户手续。2.提起第三人撤销之诉还需满足另一条件，即“第三人”的权益受到损害，而（2019）湘0102民初1582号民事判决书第三项是期待权，至今未实现，故没有损害严某的权益，其应在执行中主张相关权利，故原告严某主体不适格。被告刘彦宇辩称，刘彦宇是汤淳伟名下一家公司的员工。新兴公司有些房子登记在刘彦宇名下，并办理了抵押登记。刘彦宇对房屋的权属纠纷不清楚，与本案无关。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：1989年9月1日，严某与原长沙市南区城市建设管理局（现为长沙市天心区城乡建设局）签订《征用拆迁私房协议》，约定根据湖南省人民政府（83）省政土字363号和长沙市人民政府（83）长建字118号及市建（83）基字19号文件批准，对天心阁铁路边共征用9.6亩，严某及其家属房屋位于此征用拆迁红线之列，严某家共有正屋三间、杂屋两间，为土木结构，面积为63.13平方米，违章扩建17.35平方米，经双方协商，长沙市南区城市建设管理局拆迁严某位于天心路铁路边137号私房一栋（原产权人严绍诚已故，产权证号为房权南字1××2号），并根据长沙市人民政府（86）2号文件以私房偿还产权。长沙市南区城市建设局归还严某二室一厅私房一套，房屋坐落于席草田北二栋三单元四楼，面积为57.4平方米，严某配合长沙市南区城市建设管理局拆迁搬迁工作，长沙市南区城市建设管理局同意补偿严某超面积补偿费、搬家费、炉灶费等13900元。协议签订后，严某依约搬离天心阁铁路边137号私房。原长沙市南区城市建设管理局委托新兴公司对征用范围内的房屋进行“代拆、代建、代安”工作。长沙市规划管理局于1989年核发涉案的席草田133号的房屋的建筑许可证，确认建设单位为长沙市南区城市建设管理局，施工单位为新兴公司。新兴公司完成了拆迁安置房屋的建设。涉案房屋已于1990年交付给严某居住使用，但未将产权登记办理至严某名下。崔裕志系新兴公司的员工。2004年8月，时任新兴公司法定代表人兼总经理的王闽生，利用该公司为天心区席草田133号的拆迁安置户及购房户办理产权证的便利条件，找到汤淳伟、刘彦宇、崔裕志，签订《长沙市南区国家建设征用拆迁城镇私房偿还产权协议书》，虚构新兴公司征用王闽生在××路××号××层××路××号××层××路××号××路××号××层房屋190.86平方米的事实，并以上述四人的名义填写了《长沙市私有房屋所有权登记申请表》。崔裕志向本院提交的长沙市天心区建设局于1999年12月27日向长沙市房地局发送的《公函》载明：“席草田两栋住宅系其（原南区建设局）1986年委托新兴公司开发建设的，该两栋房屋的产权归新兴公司所有，其产权手续办理由新兴公司负责。”新兴公司将上述资料递交给长沙市房地局，申请将由新兴公司承建并已交付给拆迁安置户的天心区席草田133号的27套房屋的产权证分别登记在王闽生、汤淳伟、崔裕志、刘彦宇四人名下。长沙市房产局将上述27套房屋登记在王闽生、汤淳伟、崔裕志、刘彦宇四人名下，其中登记在崔裕志名下的11套房屋即包含涉案401号房屋。2009年12月29日，汤淳伟、崔裕志、刘彦宇、王闽生共同与长沙农商银行人民路支行订立《最高额抵押合同》，合同约定，为保证龙安香在2009年12月29日至2014年12月29日期间与该支行所有借款合同的履行，汤淳伟、崔裕志、刘彦宇、王闽生均以其各自名下的共计41套房屋向该行提供抵押担保，涉案房屋即在抵押物之列，担保的范围为借款本金（即主债权）、利息及该支行为实现债权而支出的律师代理费等。合同还就其他事项进行了约定。抵押人称涉案房屋已出租给他人居住，农商行核实了房产证原件，并在涉案房屋所在的楼栋下确认了涉案房屋的位置，但未入户查看房屋的居住情况。2009年12月29日，上述房屋均办理了抵押登记，抵押权人为长沙农商银行人民路支行。2010年2月11日，龙安香向长沙农商银行人民路支行借款700万元，借款期限为240个月，借款月利率为6.3‰。同日，长沙农商银行人民路支行向龙安香发放了借款700万元。后龙安香未依约还款，农商行于2014年就汤淳伟、崔裕志等人提供抵押的25套房屋向本院申请实现担保物权，本院于2015年6月3日作出（2014）芙民特字第22号民事裁定，准许对汤淳伟、崔裕志等人提供抵押的25套房屋进行拍卖变卖，所得价款优先清偿龙安香所欠农商行的贷款本金及利息。农商行又于2019年向本院提起诉讼，请求判令龙安香、汤淳伟偿还借款本金682.4万元及利息、罚息，并对崔裕志等人提供抵押担保的16套房屋拍卖变卖后的所得价款享有优先受偿权。本院于2019年6月21日作出（2019）湘0102民初1582号民事判决：一、龙安香于本判决发生法律效力之日起十日内向农商行偿还借款185.4万元，并支付利息和罚息（截止2018年11月16日的数额为5256138元，之后的部分，按《借款展期协议》的约定继续计付至清偿款之日）；二、汤淳伟对本判决第一项之款项承担连带清偿责任；三、如龙安香未按本判决指定的期限履行第一项之义务时，则农商行有权实现抵押权，就崔裕志名下的位于长沙市天心区席草田133号102、202、301、305、401、402、405、406、501、502、504号房屋、就刘彦宇名下的位于长沙市××号××号房屋拍卖、变卖后的所得价款，在第一项款项的范围内优先受偿（但不得超过附一明细表中所载明的各房屋担保限额）；四、驳回农商行的其他诉讼请求。崔裕志不服，向长沙市中级人民法院提起上诉，因未交纳上诉费，长沙市中级人民法院于2020年7月28日作出（2020）湘01民终7708号民事裁定，按崔裕志自动撤回上诉处理。该裁定于2020年8月送达给各方当事人。另查明，严某于2015年向长沙市天心区人民法院提起诉讼，请求确认位于长沙市天心区××号××号房屋归严某所有，长沙市天心区城乡建设局协助将房屋产权过户至严某名下。长沙市天心区人民法院于2017年2月16日作出（2015）天民初字第**号民事判决：一、确认座落在长沙市天心区屋为严某所有；二、由长沙市天心区城乡建设局于判决书生效后三个月内协助办理产权转移登记手续。严某未向长沙市天心区人民法院申请强制执行。还查明，另案当事人周利纯、黄罗生因拆迁安置取得席草田133号501号房屋的所有权，因与本案同样的原因产权被登记至崔裕志名下,并设定了抵押。周利纯、黄罗生于2017年11月向本院起诉要求确认农商银行与崔裕志签订的《长沙市房地产抵押合同》以及《最高额抵押合同》中对席草田133号501房屋的抵押约定无效。长沙市中级人民法院于2021年1月28日作出63号民事判决：一、撤销长沙市中级人民法院10135号民事判决和长沙市芙蓉区人民法院10062号民事判决；二、确认农商银行与崔裕志签订的《长沙市房地产抵押合同》以及《最高额抵押合同》中对席草田133号501房屋的抵押约定无效。本院认为，本院1582号《民事判决书》第三项“长沙农村商业银行股份有限公司就崔裕志名下位于长沙市天心区××号××号房屋拍卖、变卖后的所得价款，优先受偿”的内容错误，侵犯了严某的合法权利，应当予撤销。理由是：一、农商行对涉案房屋的抵押权不构成善意取得。本案中，崔裕志明知涉案房屋已补偿安置给严某，却隐瞒真相、虚构事实将涉案房屋的产权办理至自己名下，并将涉案房屋作为抵押物为龙安香向农商行贷款提供担保，显然，崔裕志对涉案房屋无权处分。农商行在审查抵押物的过程中，在明知房屋已被他人占有使用的情形下，应当入户进行充分的现场调查，以查明抵押物是否存在真实的权利人，以避免错误接受物权已是他人的房屋作为抵押物，但农商行未入户调查，未能核实房屋的真正产权人和使用人，仅依据该房的所有权证即发放贷款，因此，可以认定农商行未尽到专业金融机构的审慎调查义务，在本案中并非善意无过错方，不能适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定取得涉案房屋的抵押权。二、严某对涉案房屋享有的权利应优先于其他物权予以保护。本案中，拆迁人长沙市南区建设管理局已于1989年9月1日与被拆迁人严某签订《拆迁安置协议》，协议明确约定将位置、用途特定的涉案房屋安置补偿给严某，且涉案房屋自交付使用后，严某一直居住其中，因此，严某系以物易物的方式获得涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予以支持。”的规定，严某对涉案房屋所享有的权利应优先予以保护。三、严某的起诉未超过六个月的除斥期间，其有权提起第三人撤销之诉。长沙市中级人民法院于2020年7月28日作出7708号民事裁定，并于2020年8月送达给各方当事人。故本院1582号民事判决于2020年8月发生法律效力，严某于2020年8月知道自己的民事权益受到损害，于2020年11月向本院提起第三人撤销之诉，未超过《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条中六个月的法律规定，其有权提起第三人撤销之诉。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第三百条第一款第（二）项之规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：撤销本院1582号民事判决书第三项“长沙农村商业银行股份有限公司就崔裕志名下的位于长沙市天心区××号××号房屋拍卖、变卖后的所得价款，优先受偿”的内容。案件受理费80元，由长沙农村商业银行股份有限公司、龙安香、汤淳伟、崔裕志、刘彦宇共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  伍君芳人民陪审员  魏建莲人民陪审员  舒 健二〇二一年三月二十九日法官助理张依书记员谷玲