吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终300号上诉人（原审原告）：吉林省太平洋鞋城有限公司，住所地：长春市宽城区黑水路东二条2-25号。法定代表人：闫贵龙，经理。委托诉讼代理人：王盛鑫，吉林刘继业律师事务所律师。委托诉讼代理人：仵红，吉林刘继业律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：长春发展农村商业银行股份有限公司，住所地：长春市经济技术开发区东南湖大路2199号。法定代表人：李彦君，董事长。委托诉讼代理人：刘书弟，北京大成（长春）律师事务所律师。上诉人吉林省太平洋鞋城有限公司（以下简称太平洋鞋城）因与被上诉人长春发展农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院（2020）吉0191民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。太平洋鞋城上诉请求：1.撤销一审长春市经济开发区人民法院（2020）吉0191民初1784号判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。根据长春市宽城区人民法院（2019）吉0103民初728号判决、长春市中级人民法院（2019）吉01民终5060号判决认定的内容，双方的房屋买卖合同关系自剩余未偿还贷款抵扣购房款时已经成立。一审法院认定双方诉前对案涉房屋归属问题一直存在争议，与生效判决相矛盾，且经另案审理认定，《房屋以租待购合同》合法有效，双方的法律关系是从租赁关系等待条件成就时变为房屋买卖合同关系，基于合同一直有效，双方在租赁关系和房屋买卖关系之间应当是非此即彼的，一审法院认定该房屋存在争议处于悬而未决的境地显然违背事实。如果2019年才确认买卖合同关系，那么被上诉人应当支付2005年8月9日至2019年期间的房屋租赁费用，这显然与法理相悖，也不符合上述生效判决。2.上诉人要求支付剩余购房款的逾期利息有法可依，一审法院认定没有法律依据属于法律适用错误。根据《合同法》161条：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。所以，被上诉人应当在确定其购买房屋的同时，一次性支付全部剩余购房款。上诉人作为买受人已经基于租赁关系占有使用了标的物，当租赁期限届满，其选择购买时，占有该房屋的权利基础就变为买卖合同，就符合上述条款中买受人收到标的物的情形，所以被上诉人就应当于租赁关系结束，基于买卖关系占有该房屋之时，履行支付价款的合同义务。上诉人要求的逾期利息应当视为是要求被上诉人返还剩余购房款的资金被占用期间，上诉人的损失或被上诉人占用资金享受的收益的返还。鉴于被上诉人作为银行，其利用资金进行经营的一般方式为放贷，被上诉人怠于支付剩余购房款，利用上诉人的钱款进行经营所得收益，就应当归上诉人所有。且上诉人因其长期占用该部分资金受到了巨大的损失，租赁期限届满之时剩余尾款的数额经过通货膨胀，其价值已经远高于上诉人计算的利息和复利的价值，上诉人计算利息的标准，已经是比照被上诉人实际获利的最低标准进行的计算。3.被上诉人应当于租赁期限届满，选择购买该房屋时支付剩余房屋购房款，迟延支付剩余购房款的，就应当依据《合同法》第207条支付逾期付款利息。经另案生效判决确认；被上诉人在2005年6月29日出具还款凭证，用购房款抵扣贷款，履行了大部分合同付款义务，应视为选择了对案涉房屋的购买；租赁期限届满，租赁关系解除，房屋买卖法律关系成立，被上诉人对房屋的占有是基于买卖合同的占有，《合同法》161条成就，虽未明确约定剩余购房款的付款时间，但上诉人已经实际交付房屋，被上诉人应当支付相应款项；上诉人应当支付的款项自2019年3月26日才进行给付，占用资金给上诉人带来了巨大的经济损失，且被上诉人利用该资金进行了收益，被上诉人应当支付资金占用给上诉人带来的损失，损失数额比照被上诉人作为银行进行放贷所能获得的实际收益数额。综上，一审法院事实认定不清，法律适用错误，被上诉人既占有使用房屋，又占有使用购房款盈利，而上诉人的合法权益却不能得到保护，显失公平。故请求法院撤销原判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。农商银行辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。太平洋鞋城向一审法院起诉请求：1.依法判令农商银行给付太平洋鞋城剩余购房款的逾期利息和复利，共计910,565.2元（以679,600元为本金，利息及复利自2005年8月9日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月21日至2020年3月26日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2．本案的案件受理费由农商银行承担。一审法院认定事实：2002年8月9日，双方签订《房屋租赁合同》，约定农商银行（原长春市环城农村信用合作社联合社）租赁太平洋鞋城位于长春市宽城区黑水路2号楼，总面积110.8平方米的一楼门市房，租赁期限三年，每年租金伍万元整，一次支付，即每年8月9日前支付。租赁期限届满，农商银行购买该房屋，房价按每平方米壹万玖仟元整，总房款贰佰壹拾万伍仟贰佰元整。农商银行已支付的全部租金转为购房款，总房款与农商银行已付租金的差额部分，农商银行一次性支付给太平洋鞋城，该租赁房屋的所有权归农商银行所有。农商银行应当协助太平洋鞋城办理房屋所有权的转移手续；若农商银行不予购买，则本租赁合同终止，农商银行具有优先续租权，双方另行签订续租合同。合同中的违约责任约定，一方违约，应当按租金总额的3％向对方支付违约金。之后，太平洋鞋城与农商银行签订了《房屋以租待购协议》，合同第四条，租赁房屋所有权的归属约定：承租期限届满，农商银行购买该房屋，房价按每平方米壹万玖仟元整，总房款为贰佰壹拾万伍仟贰佰元整。农商银行已支付的租金转为购房款，当农商银行购买该房屋的时候，将农商银行太平洋鞋城未归还乙方的120万元借款，用于该房屋的购房款（未购买该房屋前，太平洋鞋城应遵守借款合同，按时偿还借款利息），总房款与农商银行已付租金、120万元借款的差额部分，农商银行一次性支付给太平洋鞋城，该房屋的所有权归农商银行所有。农商银行应当协助太平洋鞋城办理房屋所有权的移交手续；若农商银行不予购买，则本合同终止，农商银行具有优先续租权，双方另行签订续租合同。合同中关于租赁房屋的基本情况、租赁期限、租金数额及支付方式、租赁房屋所有权的归属及违约责任均与双方2002年8月9日签订的《房屋租赁合同》约定相同。太平洋鞋城因缺少装潢资金与农商银行签订《抵押担保借款合同》，2002年9月5日贷款900,000元（贷款期限自2002年9月9日起至2004年9月9日止，贷款利率6.8626‰，还款方式：现金）、10月16日贷款300,000元（贷款期限自2002年10月16日起至2004年9月9日止，贷款利率6.8626‰，还款方式：按月结息，到期还本）。2002年8月12日，农商银行支付租金50,000元，2003年6月18日支付2003、2004年租金100,000元，合计支付租金150,000元。2005年6月29日，农商银行出具还款凭证，太平洋鞋城偿还本金1,200,000元、罚息及复利75,600元。2019年1月8日，长春市旧区房屋改造管理处出具《证明》，证明：我单位于1999年7月27日，将位于长春市宽城区黑水路2号110.80平方米的门市，销售给吉林省太平洋鞋城有限公司尹海龙，至今尚未办理产权登记手续。后太平洋鞋城向长春市宽城区人民法院提起诉讼，请求法院判令：1．农商银行返还太平洋鞋城位于长春市宽城区黑水路2号，建筑面积为110.8平方米的房屋；2．农商银行支付太平洋鞋城房屋使用费180万元。农商银行提出反诉，请求法院判令：1．确认农商银行与太平洋鞋城签订的《房屋租赁合同》、《房屋以租待购协议》合法有效；2．太平洋鞋城按照《房屋租赁合同》、《房屋以租待购协议》的约定义务履行，领取购房款679,600元，协助农商银行办理房屋所有权移交手续；3．太平洋鞋城向农商银行支付违约金4500元。长春市宽城区人民法院于2019年8月20日作出（2019）吉0103民初728号民事判决书，判决：一、驳回太平洋鞋城的诉讼请求；二、农商银行与太平洋鞋城于2002年8月9日签订的《房屋租赁合同》及双方签订的《房屋以租待购协议》合法有效；三、太平洋鞋城于判决生效后十日内到农商银行处领取剩余房款679,600元，待案涉房屋具备产权登记条件时，太平洋鞋城协助农商银行办理相关登记手续；四、驳回农商银行的其他诉讼请求。因不服长春市宽城区人民法院作出的（2019）吉0103民初728号民事判决书，太平洋鞋城上诉至吉林省长春市中级人民法院，长春市中级人民法院于2019年12月29日作出（2019）吉01民终5060号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，太平洋鞋城未提供证据证明其向农商银行积极主张权利，且双方关于诉争房屋一直存在争议，直至2019年经过诉讼才确定诉争房屋买卖的事实，故太平洋鞋城要求农商银行支付剩余购房款的逾期利息和复利的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条之规定，判决如下：驳回太平洋鞋城的诉讼请求。案件受理费12,906元，减半收取6453元，由太平洋鞋城负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案涉及的是金钱给付之债迟延履行的利息给付问题。在此种情况下，利息给付并非合同给付的本来目的，而是合同非正常履行的法律后果，利息给付作为救济法律关系，旨在恢复或补偿受损害的合同利益，因此，利息给付反映的应是合同法律关系被破坏后产生的民事法律责任，民事法律责任的性质决定了利息给付的性质。在金钱给付之债迟延履行的情况下，合同违约方应承担赔偿损失的违约责任，因此一方请求对方支付“利息”的，可以将该“利息”视为一方因对方存在违约行为所受到的利息损失。而违约责任的损害赔偿与当事人是否存在过错相关，因此，该部分利息损失应由过错一方承担。本案中，因双方关于《房屋以租待购协议》是否继续履行一直存在争议，太平洋鞋城未能提供证据证明迟延支付购房款系农商银行的过错，其要求农商银行支付剩余购房款的逾期利息和复利的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，太平洋鞋城的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,906.00元，由吉林省太平洋鞋城有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二一年三月二十二日书记员  宫士杰