陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终5343号上诉人（原审原告）：陕西东大置业有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区含光北路。法定代表人：周杰龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：苌静思，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小建，陕西稼轩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：西安朗慕餐饮管理有限公司，住所地：西安市高新区唐延路37号CLASS国际公馆。法定代表人：王喆，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张菊霞。委托诉讼代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。上诉人陕西东大置业有限公司（以下简称：东大置业公司）、上诉人西安朗慕餐饮管理有限公司（以下简称：朗慕餐饮公司）因与被上诉人张菊霞房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人东大置业公司委托诉讼代理人苌静思，上诉人朗慕餐饮公司及与被上诉人张菊霞之共同委托诉讼代理人尚艳燕，被上诉人张菊霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东大置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判朗慕餐饮公司、张菊霞向东大置业公司支付拖欠租金、房屋占有使用费，共计112017.3元（暂计至2018年7月20日），以及自2018年7月21日起至实际搬离并返还房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定同期租金标准计算；2.朗慕餐饮公司、张菊霞向东大置业公司支付逾期付款违约金286585.2元（暂计至2018年7月20日），以及2018年7月21日起至实际支付拖欠租金之日止的违约金，按49785.5元租金为基数、日千分之三的标准计算；3.朗慕餐饮公司、张菊霞向东大置业公司支付装修免租期折算租金共计61728.7元；4.朗慕餐饮公司、张菊霞所交房屋租赁押金56117元不予退还；5.朗慕餐饮公司、张菊霞按照鉴定机构确定的金额，对西安市高新区唐延路37号CLASS国际公馆B栋104室违法扩建及装饰装修部分的拆除及修复费用予以赔偿；6.本案一、二审诉讼费由朗慕餐饮公司、张菊霞负担。事实及理由：1.一审中东大置业公司增加“按照鉴定机构确定的金额，对西安市高新区唐延路37号CLASS国际公馆B栋104室违法扩建及装饰装修部分的拆除及修复费用予以赔偿”之诉讼请求，一审法院对该增加的诉请不予处理，程序严重违法。2.鉴定意见尚在异议过程中，一审法院以尚未生效的鉴定意见作为定案证据，严重违法，在此基础上认定东大置业公司责任从而驳回诉请错误。3.管道质量是其暴裂主要原因的诊断无事实及证据支持，朗慕餐饮公司违规装修且未履行维护义务才是主要责任，且管道暴裂不致房屋不能使用，也不构成朗慕餐饮公司可拒交租金的情形。一审法院仅以管道是否存在在质量问题认定房屋无法使用，并认定是其公司的责任，属事实认定及法律适用错误。朗慕餐饮公司无权拒付租金，其公司有权解除合同。一审法院对房屋占用损失的认定不符合法律对于减损原则的规定，朗慕餐饮公司恶意扩大损失，应承担全部房屋占用费及相应损失。4.张菊霞和朗慕餐饮公司都是本案租赁合同权利义务享有和承担方，一审法院认定张菊霞不是责任主体错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。朗慕餐饮公司及张菊霞答辩称：1.一审法院不受理东大置业公司增加的诉讼请求有事实和法律依据，且程序合法。2.一审法院认定东大置业公司的原因造成涉案房屋存在消防隐患、无法达到消防安全、无法正常经营使用的事实清楚，证据充分。涉案的《建筑工程质量司法鉴定意见书》作为认定案件事实的证据符合法律规定，东大置业公司所称朗慕餐饮公司原因造成消防管道暴裂，不符合事实，于法无据，且未得到专业鉴定单位的认可。3.涉案事故后，东大置业公司无法保证涉案房屋符合合同约定的用途，一审法院不支持东大置业公司的租金诉请正确，朗慕餐饮公司未延付租金，一审法院没有认定东大置业公司有权单方解除租赁合同正确，涉案租赁房屋双方因消防管道漏水事故发生纠纷和解决纠纷的需要被合理占用，长期处于闲置占用状态，东大置业公司称朗慕餐饮公司恶意扩大损失，要求朗慕餐饮公司承担房屋占用费和损失不能成立。本案系因东大置业公司原因致涉案租赁合同解除，一审法院未支持东大置业公司的诉请正确。4.东大置业公司要求朗慕餐饮公司与张菊霞共同承担赔偿责任，无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，判决公正，请求维持。朗慕餐饮公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判朗慕餐饮公司不承担东大置业公司诉请2018年1月30日至2019年12月8日前的房屋占用费；2.本案一、二审案件受理费由东大置业公司负担。事实及理由：一审法院虽驳回东大置业公司的全部诉讼请求正确，但因涉案合同履行中朗慕餐饮公司未曾违约，涉案纠纷的发生完全因东大置业公司原因造成，涉案房屋的占用并非朗慕餐饮公司责任导致，故一审法院以朗慕餐饮公司实际占用涉案房屋且未督促东大置业公司及时更换消防管道弯头为由，认定朗慕餐饮公司应承担2018年1月30日至2019年12月8日期间20%房屋占用费，没有事实和法律依据。东大置业公司答辩称：一审法院以朗慕餐饮公司实际占用涉案房屋为由认定其应承担房屋占用费，理由正确，但认定承担比例有误。一审法院以朗慕餐饮公司未督促东大置业公司更换消防管道弯头为由认定其承担20%的房屋占用费，违反法律规定，应由朗慕餐饮公司及张菊霞全部承担。朗慕餐饮公司的上诉理由不能成立，应予驳回。东大置业公司向一审法院起诉请求：1.朗慕餐饮公司、张菊霞立即搬离并返还东大置业公司所有的西安市国际公馆B-10104号房屋；2.朗慕餐饮公司、张菊霞向东大置业公司支付拖欠租金、房屋占有使用费，共计112017.3元（暂计至2018年7月20日），以及自2018年7月21日起至实际搬离并返还房屋之日止的房屋占有使用费，按合同约定同期租金标准计算；3.朗慕餐饮公司、张菊霞向东大置业公司支付逾期付款违约金286585.2元（暂计至2018年7月20日），以及2018年7月21日起至实际支付拖欠租金之日止的违约金，按49785.5元租金为基数、日千分之三的标准计算；4.朗慕餐饮公司、张菊霞向东大置业公司支付装修免租期折算租金共计61728.7元；5.朗慕餐饮公司、张菊霞所交房屋租赁押金56117元不予退还；6.朗慕餐饮公司、张菊霞承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明的事实：2014年8月1日，东大置业公司（甲方、出租方）与张菊霞（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由张菊霞承租东大置业公司所有的位于西安市高新区唐延路37号CLASS国际公馆B栋10104室房屋，建筑面积共计544.83㎡（一层建筑面积208.85㎡，二层建筑面积335.98㎡），经营范围：咖啡、饮品、简餐；月租金为56117.4元，年租金为673408.8元，每贰年租金在上年租金基础上递增5%，租赁期限6年（72个月），自2014年8月28日起至2020年8月27日。该合同第二条约定承租方应在签订合同时一次性向出租方支付房屋押金56117元及6个月租金（第一个半年的租金），合计336702元；出租方免除承租方三个月装修期的租金（即2014年8月28日至11月28日）；第一次租金付后出租方将所租房屋钥匙及相关手续移交承租方；租金按半年度支付，在租金到期前15日内支付下期租金。该合同第六条6.1款约定“乙方应按合同约定支付房屋租金，逾期甲方有权按日收取违约金，标准为：自逾期之日起每日按应交付租金的千分之三向甲方支付违约金，乙方逾期支付房屋租金超过30天，甲方可以单方解除合同，并另行出租同时要求乙方搬出上述房屋，且押金不予退还。”该合同第五条5.2款约定“租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及附属设施发生自然损坏影响正常使用时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的柒个工作日内立即进行维修。逾期不维修、不修复影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。”西安东大英联华物业管理服务有限公司系东大置业公司全资设立的公司，且系涉案CLASS国际公馆的物业服务公司。2015年4月16日，张菊霞与西安东大英联华物业管理服务有限公司就上述《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定张菊霞承租东大置业公司位于西安市高新区唐延路37号CLASS国际公馆B栋二层建筑面积为63.02㎡房屋，用作B0104房屋共同经营使用，增加部分的月租金为3151元，半年租金为18906元，其他条款均以已经签署的B0104号房屋的《房屋租赁合同》为准。东大置业公司对此不持异议。再查，上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，东大置业公司交付租赁房屋（含《补充协议》中增加的63.02㎡房屋），朗慕餐饮公司使用涉案房屋进行餐饮经营，该公司于2015年10月22日依法登记成立，张菊霞系公司股东，工商登记的住所地即为涉案房屋地。合同履行期间内，朗慕餐饮公司向东大置业公司缴纳房屋押金56117元，并足额缴纳租金，本案纠纷发生前，朗慕餐饮公司于2017年11月28日、2017年12月4日最后一次向东大置业公司缴纳租金合计373390.92元（系2017年11月28日至2018年5月27日期间的租金）。2018年1月29日下午两点左右，涉案房屋一层的消防管道弯头处暴裂漏水，造成朗慕餐饮公司所承租房屋及经营设备损坏。对于现场情形，据（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》记载：“被申请人（即东大置业公司）叙述：事发当日，接到申请人（即朗慕餐饮公司）的通知后，物业人员大约15分钟后到达事发现场，及时采取制止漏水的措施。在制止漏水过程中，因管头拆卸难，物业人员采取对管头切割的方法。经过大约两个小时将漏水制止，物业保洁人员经过大约5小时清理，将室内积水全部清除完毕。”事发至今，东大置业公司未更换新的管道弯头。次日，东大置业公司向西安东大英联华物业管理服务有限公司出具《授权书》委托该物业公司处理涉案房屋管道维修、责任界定等相关事宜。关于消防管道暴裂原因，经西安市中级人民法院委托，陕西华信项目管理有限公司于2019年9月23日作出（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》，载明消防管道所用（本次暴裂）的弯头经实测其壁厚为2.2-3.2㎜，壁厚不均匀，特别是丝扣最末端处的壁厚仅为1.5㎜，弯头端部加强长度仅为9.2㎜，不符合国家标准——《可锻铸铁管路连接件型式尺寸一弯头、内外丝弯头》GB3289.2-82规定的弯头壁厚及弯头端部加强长度的要求（公称直径为N25的“可锻铸铁管路连接型式尺寸弯头、内外丝弯头”的标准壁厚为3±0.5㎜，弯头端部加强长度为15㎜），最终鉴定意见为：“暴裂弯头几何尺寸不符合GB3289.2-82规定，弯头内螺纹加工咬伤了弯头本体，造成壁厚减少，涉案消防管道弯头暴裂发生漏水的主要原因是由于该消防管道在此部位所用弯头存在质量问题所致。”又查，直至2018年5月14日（《房屋租赁合同》约定的租金支付日），双方就赔偿损失一事一直协商未果，东大置业公司至今未更换新的消防管道弯头，造成朗慕餐饮公司无法继续经营，此后朗慕餐饮公司未按期缴纳租金。东大置业公司于2018年6月12日向朗慕餐饮公司、张菊霞寄送《关于支付租金并交还房屋的通知函》，催告于2018年5月14日前支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金。2018年6月19日，东大置业公司向二被告寄送《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，告知朗慕餐饮公司、张菊霞因未支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金，已构成严重违约，解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，并于收到函件后3日内搬离并返还房屋。朗慕餐饮公司于2018年6月21日回函东大置业公司，表示收到《关于支付租金并交还房屋的通知函》与《解除租赁合同及交还房屋的告知函》，答复因房屋租赁合同未到期且双方正在协商阶段，不同意解除合同；未交纳租金系因房屋管道破裂造成其损失，并非无故迟延交纳；东大置业公司与物业公司应及早赔偿漏水给朗慕餐饮公司造成的损失。2018年7月20日，东大置业公司将朗慕餐饮公司、张菊霞诉至一审法院，以《房屋租赁合同》及《补充协议》已经解除为由，要求朗慕餐饮公司、张菊霞搬离涉案房屋并支付租金及房屋占用费等，该案案号为（2018）陕0113民初13900号，该案经西安市中级人民法院(2019)陕01民终9159号民事裁定书裁定发回重审，现即为本案。2018年7月12日，朗慕餐饮公司、张菊霞以合同纠纷为由将东大置业公司与西安东大英联华物业管理服务有限公司诉至一审法院，要求继续履行合同，案号为（2018）陕0113民初13264号，朗慕餐饮公司、张菊霞于2019年3月21日撤诉。此后，朗慕餐饮公司、张菊霞起诉东大置业公司要求解除合同且赔偿损失，案号为(2019)陕0113民初2191号，本案中的（2019）陕01鉴3165号《建筑工程质量司法鉴定意见书》来源于该案，目前该案尚在审理阶段。另查，涉案房屋发生纠纷后，朗慕餐饮公司未搬离房屋，直到2019年12月8日，东大置业公司自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，东大置业公司承认涉案房屋目前呈现毛坯状态且未对外出租。一审法院认为，东大置业公司与张菊霞自愿签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张菊霞与西安东大英联华物业管理服务有限公司自愿签订《补充协议》，东大置业公司作为所有权人对此不持异议，并将《补充协议》涉及的房屋交于朗慕餐饮公司、张菊霞，视为对该协议的确认，该补充协议亦合法有效。东大置业公司、朗慕餐饮公司应当遵循诚实信用原则全面履行各自义务。因此，结合双方诉辩意见及已经查明的案件事实,本案争议焦点应归纳为两点：一、东大置业公司、朗慕餐饮公司之间的房屋租赁合同及补充协议是否已经解除；二、租赁期间内，消防管道发生暴裂，朗慕餐饮公司是否有权拒付租金。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案系涉案房屋消防管道弯头暴裂引发的纠纷，且经专业结构鉴定消防管道弯头壁厚不达标，存在质量问题，东大置业公司提出朗慕餐饮公司将应置于吊顶外的喷淋及烟感置于吊顶封包外造成管道承受室外冷空气最终受凉暴裂的异议，不能成立。因消防管道暴裂造成朗慕餐饮公司无法正常使用涉案房屋进行经营，东大置业公司作为出租人未保持租赁物符合约定的经营用途，应当承担违约责任。同时，从2018年1月29日消防管道暴裂至今，涉案房屋的消防管道弯头并未更换，仅是采用停水且使用物品包扎管口的简单封堵办法，朗慕餐饮公司作为经营餐饮的公共场所，无法达到消防安全的要求，依照《中华人民共和国消防法》第十五条之规定无法投入使用、营业，东大置业公司存在明显违约行为。此后，朗慕餐饮公司未按期支付2018年5月28日至2018年11月27日的租金属实，且根据双方签订的《房屋租赁合同》，承租方逾期支付房屋租金超过30天，出租方可以单方解除合同。然而，纵观全案，根据双方的过程程度、违约情形及时间节点，东大置业公司提供的出租房屋的消防管道弯头暴裂且未及时修复在先，东大置业公司有赔偿损失、及时修复的义务，然而东大置业公司未及时履行上述义务；而朗慕餐饮公司未按期支付2018年5月28日至2018年11月27日租金的行为在后，且事发当时的租金已经缴纳至2018年5月27日，双方互负履行义务，且无先后顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”朗慕餐饮公司延付租金并无不妥。东大置业公司仅以朗慕餐饮公司存在初期延付租金的行为为由，据此解除合同，虽有合同约定，但不符合诚实信用原则。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”朗慕餐饮公司在收到东大置业公司解除合同通知后于三个月内提起诉讼，要求继续履行合同，双方之间的房屋租赁合同关系并未在当时解除。此后，直到2019年12月8日，东大置业公司自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，双方矛盾激化，履行合同的基础已然丧失，合同目的已经根本无法实现。2019年12月20日的庭审中，经一审法院释明，朗慕餐饮公司同意解除合同，考虑双方均作出解除合同的意思表示，故一审法院确定双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应于2019年12月20日解除。东大置业公司已经自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，其诉请朗慕餐饮公司、张菊霞立即搬离并返还西安市国际公馆B-10104号房屋无事实基础，不予支持。因张菊霞系朗慕餐饮公司的股东，而张菊霞签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，均早于朗慕餐饮公司的成立之日，且租赁房屋由朗慕餐饮公司使用，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因此，对东大置业公司要求张菊霞承担责任的诉讼请求，依法不予支持。关于争议焦点二，租赁期间内，出租人有保持租赁物符合约定用途的义务。从2018年1月29日消防管道暴裂至今，涉案房屋的消防管道弯头并未更换，仅是采用停水且使用物品包扎管口的简单封堵办法，朗慕餐饮公司开设咖啡馆，作为经营餐饮的公共场所，无法达到消防安全的要求，无法正常经营使用，东大置业公司存在违约行为。东大置业公司主张朗慕餐饮公司有维修的义务，然而，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”出租人对租赁物有维修的义务，而承租人不仅享有要求出租人维修的权利，而且在出租人不履行维修义务时，承租人还享有自行维修、减少租金、延长租期等权利，而自行维修并非承租人的义务。东大置业公司主张朗慕餐饮公司有维修的义务，于法无据。同时考虑到本案系消防管道自身存在质量问题而暴裂引发的纠纷，暴裂的消防管道虽位于东大置业公司租赁的房屋内，但是该消防管道系基于公众利益之需要设立，属于公共设施，根据《中华人民共和国消防法》第十八条第二款规定：“住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。”据此，朗慕餐饮公司作为承租人亦不具有维护公共消防设施的义务。事故发生后，朗慕餐饮公司已经履行了通知义务，东大置业公司亦安排物业公司前去查看，但是至今未对涉案房屋暴裂的消防管道弯头进行更换。因此，涉案房屋作为公共经营场所，存在消防隐患，朗慕餐饮公司实际无法正常使用。东大置业公司要求朗慕餐饮公司按照约定金额支付2018年5月28日后的房屋租金于法无据，不予支持。但同时，考虑朗慕餐饮公司实际占用涉案房屋至今，且未督促东大置业公司及时更换消防管道弯头，因此朗慕餐饮公司应承担2018年1月30日起至2019年12月8日前（共计677天）的房屋占用费。因涉案房屋实际无法作为经营用房使用，故考虑双方违约情形，一审法院酌定房屋占用费应按照事故发生时房屋租金（月租金62231.82元）的20%收取，即12446.36元/月，共计280872.77元。因朗慕餐饮公司已经缴纳涉案房屋租金至2018年5月27日，但自2018年1月29日涉案房屋消防管道暴裂后无法经营使用涉案房屋，故已经缴纳的2018年1月29日至2018年5月27日的房屋租金248927.28元应予以充抵，朗慕餐饮公司向东大置业公司缴纳的房屋押金56117元亦应予以充抵。经过充抵，东大置业公司应返还朗慕餐饮公司剩余押金24171.51元。民事活动应当遵循诚实信用原则，东大置业公司主张逾期付款违约金及装修免租期的租金，因房屋租赁合同解除的原因在东大置业公司一方，对此两项诉讼请求，不予支持。东大置业公司当庭增加诉讼请求，要求判令朗慕餐饮公司、张菊霞按照鉴定机构确定的金额，对唐延路37号CLASS国际公馆B栋104违法扩建及装饰装修部分的拆除及修复费用予以赔偿。然而，结合已经查明的案件事实及双方的诉辩意见，该项诉讼请求存在以下问题：一是东大置业公司增加的诉讼请求与其观点及原审诉请前后矛盾。一方面，东大置业公司主张涉案合同已经于2018年6月20日解除，且解除后被告应当返还房屋，装修装饰均无偿归房主所有，原告拆除也属对自己财产的处置，根本不构成损坏他人财物，但是另一方面，原告又主张两被告承担所谓“自行拆除自己财产”的拆除费用，前后矛盾。二是本案及另案（两被告诉原告要求解除房屋租赁合同、赔偿损失的案件）均尚在审理阶段，双方的房屋租赁合同是否解除尚存在争议，原告无合法依据擅自拆除涉案房屋装修部分，拆除行为本身不具有合法性，原告主张拆除费用于法无据。三是若原告主张拆除室外部分的扩建及装饰装修的费用，则因原告对公共区域部分不享有所有权，并非主张该诉讼请求的适格主体。综合上述情况，对原告当庭增加的该项诉请及要求对增加诉请部分进行鉴定的请求，本院不予受理。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国消防法》第十五条、第十八条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：驳回原告陕西东大置业有限公司全部诉讼请求。案件受理费8964元，由东大置业公司承担。二审中，双方均未提供新证据，且双方对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。涉案合同的签订、履行及解除均发生在民法典施行前，故本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。张菊霞与东大置业公司签订的《房屋租赁合同》系有效合同，当事人应当按照约定履行自己的义务。因东大置业公司对张菊霞与西安东大英联华物业管理服务有限公司签订的《补充协议》不持异议，且将《补充协议》约定的房屋交付朗慕餐饮公司使用，故应视为东大置业公司对《补充协议》的确认。《补充协议》亦合法有效，各方当事人均应按照约定履行义务。合同签订后，东大置业公司履行了交付房屋的义务，朗慕餐饮公司承租涉案房屋用于餐饮经营，并于2017年11月28日和12月4日向东大置业公司交纳2017年11月28日至2018年5月27日期间的租金合计373390.92元。因2018年1月29日下午涉案房屋一层消防管道弯头处发生暴裂漏水事故，造成朗慕餐饮公司所承租房屋及经营设备损坏，朗慕餐饮公司认为因消防管道暴裂造成其公司无法正常经营而停业，双方遂产生纠纷并分别提起诉讼，导致涉案合同无法继续履行。直到2019年12月8日东大置业公司自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修，在长达近两年的时间里，朗慕餐饮公司以东大置业公司存在违约导致其无法正常营业既长期停业拒付后续租金也不腾房，导致涉案房屋长时间闲置，涉案房屋租赁合同履行过程中，双方已形成合同僵局。这种情况不仅使双方当事人的利益受损，也造成社会财富的极大浪费，从衡平双方当事人利益受损情况，依照公平和诚实信用原则，本案的房屋租赁合同及补充协议应当解除。一审法院基于双方在2019年12月20日均作出解除合同的意思表示，并对合同解除时间认定为2019年12月20日，并无不妥，本院予以确认。一审法院以东大置业公司已自行将涉案房屋内物品清理并拆除装修为由，驳回东大置业公司诉请立即办理并返还西安市国际公馆B-10104号房屋之诉请，东大置业公司上诉对此并无异议，本院亦予以确认。关于东大置业公司认为因朗慕餐饮公司原因造成消防管道暴裂一节，首先，根据涉案的（2019）陕01鉴3165号司法鉴定意见书，涉案消防管道弯头暴裂发生漏水的主要原因是由于消防管道在此部位所用弯头存在质量问题所致。发生暴裂的消防管道弯头是东大置业公司选用，与朗慕餐饮公司无关。其次，本案所涉是对暴裂消防管道的修复，并非日常维护。朗慕餐饮公司的装修方案经过了东大置业公司的审批同意，装修完成后由东大置业公司组织验收通过后朗慕餐饮公司开张经营，东大置业公司没有证据证明朗慕餐饮公司改动、添加或损坏消防设施。第三，虽然涉案房屋未经过二次消防验收，但涉案房屋是否经过二次消防验收不能改变涉案消防管道弯头存在质量问题的事实。东大置业公司认为因朗慕餐饮公司违规装修及因朗慕餐饮公司原因造成消防管道暴裂，无事实及法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案系涉案房屋消防管道弯头暴裂引发的纠纷，且经专业机构鉴定消防管道弯头壁厚不达标，存在质量问题。因消防管道暴裂造成朗慕餐饮公司无法正常使用涉案房屋进行经营，从2018年1月29日消防管道暴裂至今，涉案房屋消防管道弯头并未更换，仅是采用停水且使用物品包扎管口的简单封堵办法。涉案房屋作为经营餐饮的公共场所，无法达到消防安全的要求，依照《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，涉案房屋无法投入使用、营业，东大置业公司作为出租人未保持租赁物符合约定的经营用途，应承担违约责任。一审法院对东大置业公司要求逾期付款违约金和不退还房屋押金之诉请予以驳回，本院予以确认。关于东大置业公司要求支付租金、房屋占用费一节。朗慕餐饮公司实际占有涉案房屋至2019年12月8日。因涉案合同已解除，朗慕餐饮公司应承担2018年1月30日起至2019年12月8日共计677天的欠付租金。本案系涉案房屋消防管道弯头暴裂引发的纠纷，东大置业公司作为出租人未保持租赁物符合约定的经营用途，朗慕餐饮公司在发生管道弯头暴裂漏水事故至涉案合同解除的近两年的时间里，不及时腾交房屋，未采取适当措施减少损失防止损失扩大，造成涉案房屋长期闲置，考虑双方违约情形及导致合同陷入僵局无法继续履行的具体情况，本院酌定该期间的房屋租金应按照事故发生时房屋租金（月租金62231.82元）的40%收取，即24892.73元/月，计算677天，为561745.94元（24892.73÷30×677=561745.94）。朗慕餐饮公司已经缴纳租金至2018年5月27日，自2018年1月29日之后涉案房屋消防管道暴裂后无法经营使用涉案房屋，故2018年1月29日至2018年5月27日的房屋租金248927,28元予以冲抵，并将房屋押金56117元亦予以冲抵。经过冲抵，朗慕餐饮公司应向东大置业公司支付房屋租金256701.66元。朗慕餐饮公司关于不应支付未经营期间租金的上诉理由不能成立。本院不予支持。关于装修免租期折算租金一节，涉案合同明确约定免除2014年8月28日至11月28日三个月装修期租金系双方协商一致的真实意思表示，涉案合同对免除三个月装修期租金没有设定以达到约定的租赁期限为条件，也未约定免收租金的期间应与履行的租赁期间相关联，故东大置业公司主张装修免租期折算租金，无合同及法律依据，本院不予支持。关于张菊霞应否承担责任一节，张菊霞系朗慕餐饮公司股东，在朗慕餐饮公司成立之前涉案合同及补充协议虽系张菊霞签订，但朗慕餐饮公司成立后实际享有合同权利履行合同义务，依据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定，一审法院驳回东大置业公司要求张菊霞承担责任之诉请，并无不妥。关于东大置业公司一审当庭增加诉讼的诉讼请求，一审法院对该项增加的诉讼请求不予受理，东大置业公司要求二审对该项增加的诉讼请求改判支持，缺乏法律依据。至于一审法院对该项增加的诉讼请求不予受理，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（四）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条之规定的严重违反法定程序应予发回重审之情形。故东大置业公司该项上诉理由不能成立。综上所述，对东大置业公司上诉请求中的合理部分，本院予以部分支持。朗慕餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本案应予部分改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21419号民事判决；二、西安朗慕餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向陕西东大置业有限公司支付房屋租金256701.66元。三、驳回陕西东大置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8964元（陕西东大置业有限公司已预交），由西安朗慕餐饮管理有限公司负担4324元，陕西东大置业有限公司负担4640元；二审案件受理费14477元（陕西东大置业有限公司预交8964元，西安朗慕餐饮管理有限公司预交5513元），由陕西东大置业有限公司负担4640元，西安朗慕餐饮管理有限公司负担9837元。本判决为终审判决。审判长  李雪晴审判员  姬 钊审判员  蒋 瑜二〇二一年三月二十三日书记员  潘丽娜