辽阳市白塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1002执异45号异议人（案外人）：张建华。申请执行人：王廷江。委托代理人：王**，系辽宁文正律师事务所律师。被执行人：辽阳同升房地产开发有限公司，地址辽阳市太子河区建设路21号。法定代表人：姜赫雷，职务：总经理。委托代理人：刘红燕。本院在执行已经发生法律效力的本院（2019）辽1002民初3470号民事判决书，原告王廷江与被告辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称“辽阳同升公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人张建华对本院将被执行人辽阳同升公司以辽宁建发地产开发建设集团有限公司名义开发的坐落于辽阳市白塔区××街“××”小区的××号楼××单元××层××号车库予以查封不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人张建华、申请执行人王廷江的委托代理人王**、被执行人辽阳同升公司的委托代理人刘红燕到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人张建华称，请求辽阳市白塔区人民法院解除对异议人的××邸××号楼××单元××层××号车库的查封。一、异议人于人民法院查封之前已与辽阳同升公司签订案涉房屋的买卖协议书。2019年10月14日，异议人与案涉房屋的所有人辽阳同升公司签订了案涉房屋的买卖协议书。该协议书真实合法有效，没有违反国家法律规定，且双方已经履行。二、异议人已经如约履行交付房款义务。从双方签订的房屋买卖合同可见，约定房屋总价款为110万元其中包含地下室及××号车库，异议人于2019年10月14日给贾增启转账20万元人民币，后交付余款90万元由销售方给异议人出具收款收据，即异议人已经分两次将房款全部交付完毕。三、销售方已经交付房屋即异议人已经合法占有使用房屋。2019年10月15日异议人交付了办理进户手续所需缴纳的取暖费等全部款项共计16,723元后，开始进驻房屋并开始装修，包括车库，一直使用至今，因车库不能办理产权登记，在异议人开始使用时视为合法占有使用。四、作为不动产，未登记不是异议人原因所致。车库虽然系不动产，但是，因为该车库系特殊情形不能办理登记的不动产，即未登记不是异议人原因所致，故车库未登记不能导致执行法院合法执行异议人财产。综上，异议人认为，本案系申请执行人金钱债权执行中，买受人即异议人在查封前已经买受房屋及车库，故对执行法院的查封提出执行异议，完全符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定的情形且权利能够排除执行的，故执行法院应依法支持异议人的异议请求。为证明其主张，异议人张建华向法院提供如下证据：：1.协议书1份，证明异议人于2019年10月14日签订购房协议（含案涉车库）；2.中国工商银行电子银行回单1份，证明异议人于协议签订当日依约支付首付款20万元；3.收款收据1份，证明异议人于2019年11月18日付清房屋（含地下库及车库）全款；4.××办理进户手续会签单，证明异议人于2019年10月15日交付了取暖费等全部款项合计16,723元；5.验房单，证明异议人于2019年10月15日进驻房屋并开始装修；6.照片2张，证明案涉1020号车库未查封前情况及现在已查封的事实。申请执行人王廷江辩称，1.同升公司没有权利销售案涉车库，根据同升公司与建发集团公司2013年1月6日签订的房地产联合开发协议第四条二款规定，合作所建的商品房以建发名义销售，因此同升公司无权销售案涉车库，异议人与同升公司之间所签订的买卖协议无效；2.根据最高法院执行异议和复议案件的规定，第28条规定，未办理登记如因买售人的原因未办理，则不影响本案执行，综上，异议人的异议请求没有足够的事实及法律依据，法院依法予以驳回申请。被执行人辽阳同升公司辩称，辽阳市白塔区人民法院于2021年1月15日查封了原告购买的××邸××号楼××单元的××住宅连体××号车库一处，答辩人认为被告王廷江查封及申请执行该车库没有任何事实和法律依据。1、答辩人出售该车库并全款结算交付完毕在被查封之前。车库物权已归原告所有，被告王廷江与答辩人间的债务纠纷无权查封他人名下车库。2、××园区车库不需要产权登记，根据答辩人与建发集团签署的《联合开发协议》之约定，答辩人是××项目实际开发商，也正因为如此，答辩人与被告王廷江之间的欠款纠纷，被告王廷江通过贵院执行了××项目的车库，这一点恰恰说明车库的实际拥有人是答辩人，那么涉案车库的所有权已经由答辩人出售并转移到原告名下，该行为合法有效，理应受到法律保护。3、该车库销售款转入个人账户，这是答辩人公司指定收款人，车库销售款是否转入答辩人账户属于答辩人自己公司内部账目处理的事情，并不能否定该车库款原告交付的事实，只要答辩人认同该笔款项确系该车库款即可。综上，答辩人认为，属于原告名下的××车库符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定的情形且权利能够排除执行的，故请贵院依法支持异议人的异议请求。本院经审查查明，申请执行人王廷江与被执行人辽阳同升公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月26日作出（2019）辽1002民初3470号民事判决：一、被告辽阳同升房地产开发有限公司给付原告王廷江本金人民币11,000,000.00元及利息（自2019年7月14日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）；二、驳回原告王廷江的其他诉讼请求。上述第一款项于本判决生效后10日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费87,800.00元，减半收取43,900.00元；保全费5,000.00元，均由被告辽阳同升房地产开发有限公司负担。王廷江以已经发生法律效力的本院（2019）辽1002民初3470号民事判决书为依据，向本院申请强制执行。本案在诉前，王廷江向本院申请诉前保全并提供了担保。本院于2019年10月17日作出（2019）辽1002财保6号民事裁定：一、查封被申请人辽阳同升房地产开发有限公司以被申请人辽宁建发地产开发建设集团有限公司名义开发的坐落于辽阳市××区××街“××”小区：1、××号楼××号173.95方米地下室、××号车库。2、××号楼××号169.66平方米地下室、××号车库；3、××号楼××号197.15平方米地下室、××号车库；4、××号楼××号196.64平方米地下室、××号车库；5、××号楼××号197.15平方米地下室、××号车库；6、××号楼××号196.64平方米地下室、××号车库；7、××号楼××号196.64平方米地下室、××号车库；8、××号楼××号197.15平方米地下室、××号车库；9、××号楼××号147.74平方米地下室、××号车库；10、××号楼××号147.63平方米地下室、××号车库；11、××号楼××号147.1平方米地下室、××号车库；12、××号楼××号147.1平方米地下室、××号车库；13、××号楼××号147.63平方米地下室、××号车库；14、××号楼××号156.09平方米地下室、××号车库；15、××号楼××号155.58平方米地下室、××号车库；16、××号楼××号155.58平方米地下室、××号车库；17、××号楼××号156.09平方米地下室、××号车库；18、××号楼××号147.63平方米地下室、××号车库；19、××号楼××号147.1平方米地下室、××号车库；20、××号楼××号147.1平方米地下室、××号车库；21、××号楼××号地下室147.63平方米、车库××号；22、××号楼××号147.63平方米地下室、××号车库；23、××号楼××号147.63平方米地下室、××号车库；24、××号楼××号147.63平方米地下室、××号车库；25、××号楼××号147.1平方米地下室、××号车库；26、××号楼××号147.1平方米地下室、××号车库；27、××号楼××号147.63平方米地下室、××号车库。二、查封期限为三年，查封期间以上地下室、车库由被申请人负责保管，允许买卖，所得价款向法院提存。以上查封以1,116万元为限。案件申请费5,000元，由申请人王廷江负担。案外人张建华以其是法院查封的“××”小区××号楼××号××号车库的实际所有权人为由，向本院提出异议申请。另查明，异议人儿子张东铠于2019年10月14日通过银行手机银行向贾增启个人账户转款人民币20万元，余款90万元其称均以现金方式分次给付。本院经审查认为，人民法院执行的依据是发生法律效力判决书、调解书、裁定书等。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条一项：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因被执行人辽阳同升公司未能履行法院判决书所确定的偿还义务，本院依法对其名下的财产予以查封，程序合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据该规定，异议人张建华称其已签订合法有效的买卖合同，并给付全部购车库款且已实际占有的排除执行异议，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人张建华的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐海红人民陪审员  李传海人民陪审员  刘 琦二〇二一年三月二十五日书 记 员  富 皎