湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终478号上诉人（原审被告）：彭友明，男，1977年10月10日出生，汉族，户籍所在地福建省仙游县，现住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：颜社春，湖南德信律师事务所律师。代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：谭欠仔，男，1962年9月28日出生，汉族，住湖南省茶陵县。被上诉人（原审原告）：曾红娇，女，1965年11月9日出生，汉族，住湖南省茶陵县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：尹品华，湖南犀城律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人彭友明因与被上诉人谭欠仔、曾红娇房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2020）湘0203民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭友明的上诉请求：1.撤销株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初5215号民事判决或发回重审；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.被上诉人承担全部诉讼（一审、二审）及上诉人的维权费。上诉理由：1、一审判决事实不清、证据不足，适用法律错误。被上诉人及陈向阳都明知上诉人于2019年6月才花巨资装修涉案商铺，上诉人承租已近十年，被上诉人的房屋只占上诉人经营商铺的四分之一，由于上诉人经营改造才提升了使用价值，现由于疫情的影响上诉人与被上诉人正在协商租金，按市场行情询价协商中，被上诉人却与陈向阳恶意串通签订合同擅自出租，严重侵害了上诉人的合法权益，违背了市场的诚信原则，本案应适用《民法总则》第154条确认被上诉人与陈向阳恶意串通，损害上诉人的合法权益，依法应撤销。2、由于对讼争商铺投资巨大,上诉人对被上诉人一直明确表示按市场价租赁被上诉人的商铺，上诉人张贴招租广告，是一种市场询价的行为。当上诉人知道该商铺可以38000元每年出租后,无奈下将38000元支付给了被上诉人，这已经形成了新的合约关系(其实是新承租方恶意竞争，哄抬价格，市场行情为每年租金2.5-3万元，)。上诉人一直表示按市场价租赁被上诉人的商铺,应维护上诉人的优先承租权，才能维护市场秩序和交易安全。3、一审审理过程中，上诉人为了查明本案事实申请追加陈向阳为本案第三人，一审没有追加，程序违法。谭欠仔、曾红娇答辩称，上诉人的陈述均不是事实，上诉人始终坚持以2.5至3万元的价格强行承租被上诉人的房屋，因此上诉人没有优先承租权，原审判决正确，请求二审予以维持。谭欠仔、曾红娇向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即返还及搬离两原告的芦淞区九天国际广场1108号房屋，并恢复原状；2.被告按每月3166.6元标准从2020年7月1日起支付至实际搬离并恢复房屋原状止的占用租金损失；3.被告承担返还九天国际广场1108号房屋时应付的物业管理费、水费、电费、卫生费等使用房屋产生的一切费用；4.被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年6月18日，原告谭欠仔、曾红娇与被告彭友明签订门面租赁协议书，约定被告租赁两原告的芦淞区九天国际广场1108号房屋（以下简称案涉门面），租期三年，从2017年7月1日至2020年6月30日止，在租赁期内有关门面的国税费地税费、市场管理费、卫生费、税务工商费、物业管理费、水电费、空调费等一切费用都由乙方（被告）负担，不得延误，如有延误后果由乙方自负，在到期前两个月，乙方是否续租，需通知甲方（原告方），在乙方不再续租的情况下，甲方有权在门面上贴出出租广告，三年后乙方不租门面，在租期时间内，门面墙要原样补回，若乙方不补回，押金5000不退还，及其他相关内容。2020年5月29日，原告谭欠仔多次通过电话和被告沟通是否续租的事情，被告明确表示要降价到28000元一年才会续租，超过28000元一年肯定不租，2020年6月10日，原告谭欠仔和被告见面继续沟通续租事宜未果，原告借用被告胶带在被告在场的情况下，在案涉门面张贴招租广告。原、被告还曾就续租事宜协商，原告要求按年租金34000元，被告同意按30000元，协商未果。后案外人陈向阳根据招租广告联系原告谭欠仔表示原意承租，双方于2020年6月14日签订了《门面租赁协议书》，约定陈向阳承租案涉门面，租期三年，从2020年7月1日至2023年6月30日止，三年租金114000元，第一次合同签订时支付64000元，第二次付款为50000元，于2021年6月30日付清，2020年7月1日收押金5000元到期无息退还。陈向阳按约定向原告支付了69000元。另查明，2020年7月22日，被告自行向原告谭欠仔转账38000元后原告于2020年7月26日退还给被告，被告向原告谭欠仔出具了《收条》。合同到期后，原告谭欠仔多次通知被告搬走，被告以原告侵犯其优先承租权为由拒绝搬离，并要求原告谭欠仔按38000元年租金继续承租案涉门面，未果，遂酿成本案纠纷。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方的争议焦点为原告将案涉门面租赁给案外人的行为是否合法有效。现分析如下：本案中，原、被告双方之间的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律法规规定，应属合法有效，双方均应受其约束。在合同约定的期限内,原告交付了案涉门面给被告使用,被告也按约向原告交纳了租店押金和租金,双方均按约履行了合同义务。在合同约定的租赁期限届满前一个月,双方就被告续租事宜多次协商,为租金涨幅金额不能达成一致,后原告根据协议约定，在案涉门面上张贴招租广告的行为，可视为原、被告就续租事宜未达成一致，被告默认不续租案涉门面。后案外人与原告就租赁案涉门面事宜达成一致，双方签订了门面租赁协议书，年租金为38000元（日租金为104.1元）。原、被告就续租事宜协商期间，对于租金，被告最多同意支付30000元/年，与原告与第三人之间的承租条件相差较大，且原、被告签订的门面租赁协议书，并未约定被告享有优先承租权，被告辩称原告侵犯其优先承租权无事实和法律依据，被告在原告与第三人签订协议后才主张按38000元年租金续租案涉门面，有违诚实信用原则，故对其关于原告侵犯其优先承租权要求续租案涉门面的辩称意见一审法院不予采信。因此，原告将案涉门面租赁给案外人的行为不违反法律法规规定，应属合法有效。在协议到期后,被告应当搬离案涉门面,将其恢复原状交还给原告。被告租赁期满后仍占用租赁房屋,其应承担占用期间的租金损失,原告参照房屋现在的租金价格要求按每天104.1元计算损失,不违反法律规定,一审法院应予支持，经计算，截至判决之日即2020年11月19日为14782.2元（104.1元/天×142天）。原告要求被告承担返还案涉门面时应付的物业管理费、水费、电费、卫生费等使用房屋产生的一切费用，符合协议约定，一审法院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条规定，一审判决：一、限被告彭友明于本判决生效后十五日内腾空并搬出位于株洲市芦淞区××广场××号原告谭欠仔、曾红娇的房屋，将其恢复原状交还给原告谭欠仔、曾红娇。二、限被告彭友明于本判决生效后五日内赔偿原告谭欠仔、曾红娇租金损失14782.2元（暂计至2020年11月19日,期后损失按每天104.1元从2020年11月20日起计算至搬出案涉门面之日止）。三、由被告彭友明承担返还原告谭欠仔、曾红娇共有的位于株洲市××广场××号房屋时应付的物业管理费、水费、电费、卫生费等使用房屋产生的一切费用，以实际发生为准。本案受理费116元，减半收取58元，由被告彭友明负担。二审中，上诉人彭友明提交株洲市九天商务物业管理有限公司的工作联系函一份。证明目的是建议人民法院维持上诉人与被上诉人的租赁关系。被上诉人谭欠仔、曾红娇质证认为，对这个证据材料的三性均不认可，证据形式也不符合法律规定，也不能达到证据目的。本院经审查认为，该工作联系函不能达到彭友明的证明目的，本院不予采信。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点为：被上诉人谭欠仔、曾红娇将案涉门面租赁给案外人的行为是否合法有效。现作如下分析：本案双方当事人在2017年6月18日签订的《门面租赁协议书》第四条中明确约定了“……（房屋租赁）到期前两个月，乙方（彭友明）是否续租，需通知甲方（谭欠仔），在乙方不再续租的情况下，甲方有权在门面上贴出出租广告”。该合同租赁期限届满前一个月，彭友明与谭欠仔多次为续租的租金协商但并未达成一致，在彭友明亲自打印招租广告并予以张贴至案涉门面上的时候，表明了自己不会续租案涉门面，该意思表示明确，并没有歧义，谭欠仔据此与他人签订案涉房屋到期后的租赁合同并没有违反法律规定和双方的约定，合法有效。关于上诉人享有优先租赁权的主张，根据法律规定，原承租人应在同等条件下才享有优先租赁权。本案彭友明明确拒绝续租后，在得知谭欠仔以每年租金38000元（高于双方协商中谈到34000元租金价格）将案涉房屋租给了他人，单方面向谭欠仔转账38000元（谭欠仔已经返还该款给彭友明），该行为不能被认定为法律意义上的享有优先租赁权的情形，因此，上诉人的该上诉理由不能成立。关于上诉人主张谭欠仔与他人恶意串通损害其合法权益，彭友明并未提交谭欠仔与他人恶意串通提高租金价格的相关证据，故，该上诉理由亦不能成立。因案外人陈向阳在本案中不是合同相对方，不属于必须追加才能查清案件事实的当事人，一审没有追加案外人陈向阳为第三人，程序并不违法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由上诉人彭友明负担。本判决为终审判决。审判长  阳桂凤审判员  彭建爱审判员  李小红二〇二一年三月三十日法官助理曾莉书记员敖书婕