江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终885号上诉人（原审被告）：江苏福森金属新材料有限公司，统一社会信用代码91321322314085350W，住所地江苏省沭阳县宁波路36号。法定代表人：黄思迁，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：单泽鑫，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏心泓毯业有限公司，统一社会信用代码91321322MA1NADQPXY，住所地江苏省沭阳县永嘉路28号。法定代表人：何冬冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁子炜，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所实习律师。上诉人江苏福森金属新材料有限公司（以下简称福森公司）因与被上诉人江苏心泓毯业有限公司（以下简称心泓公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初9735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人福森公司的委托诉讼代理人单泽鑫，被上诉人心泓公司的法定代表人何冬冬及委托诉讼代理人孙球均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福森公司向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持福森公司的一审反诉请求。理由如下：1.一审法院认定福森公司未及时组织验收的事实不清。首先，心泓公司告知福森公司工作人员已经完成搬空修缮义务与事实不符，不具备组织验收的条件。通过一审判决可知心泓公司至今未将涉案厂房腾空、未对涉案厂房固定设施及设备损坏进行修缮。其次，福森公司在一审中提交的视频可以反映心泓公司未在约定的时间内搬离厂房，且厂房中堆积了大量的货物。最后，涉案厂房系福森公司所有，福森公司的工作人员常驻厂房，曾多次告知心泓公司其未腾空厂房、未对厂房进行修缮并要求进行修缮，心泓公司至今未履行义务，因此，福森公司主张心泓公司支付厂房占用费有事实和法律依据。2.心泓公司应当承担2020年7月、8月的基础电费合计18900元，而非一审法院认定的计算至8月20日的费用15750元。心泓公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.心泓公司一审中提供的证据能够证实心泓公司在2020年8月20日将已经搬离涉案厂房的视频发送给福森公司的负责人，但是因福森公司的原因没有及时组织验收，在心泓公司主张退还租金及保证金的时候，福森公司才提出来心泓公司没有搬空，福森公司的辩解没有依据。福森公司没有验收的责任不在心泓公司。2.涉案厂房于2020年6月就开始断电，心泓公司不应当支付电费。心泓公司向一审法院起诉请求：判令福森公司退还心泓公司租金172400元、押金80000元，合计252400元，并自2020年8月20日起按年利率6%计算逾期付款利息至付清之日止，诉讼费用由福森公司负担。福森公司向一审法院反诉请求：1.判令心泓公司修缮其承租的位于沭阳县宁波路36号一层、二层厂房的固定设施及设备，如不修缮，则承担修缮费用10000元；2.判令心泓公司腾空其承租的位于沭阳县宁波路36号一层、二层厂房（内有沙发、原材料、汽油桶二个、生产机器二台、电子秤一台、手推车一台、灭火器若干）及拆除厂区内二楼搭建的活动板房一间、空调一台、二楼厂房电线、二楼搭建的帐篷一个、鸡舍及卷帘门；3.判令心泓公司支付厂房占用费（自2020年12月2日起按日1133.56元计算至修缮、腾空之日止）；4.诉讼费由心泓公司承担。一审法院认定事实：2019年9月11日，心泓公司（承租方、乙方）与福森公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》，约定租赁物位于福森公司（沭阳县宁波路36号）的厂房，一层面积约1555平方米、二层面积约8400平方米；租赁期限为六年，即从2019年12月1日起至2025年12月1日止，具体期限自甲方实际交付使用起计算；租金每年为人民币413750元，其中一楼每年每平方米租金50元，二楼每年每平方米租金40元；甲方保障厂房正常供电、供水、排污，路面平整及其他，使乙方能够正常生产经营；乙方在签订合同前向甲方一次性支付押金80000元，在租赁过该押金冲抵合同到期前最后一期应付租金；乙方在签订合同前向甲方一次性支付第一年租金200000元（2019年9月11日已支付），甲方优先用于租赁厂房的变压器及货梯；如因甲方原因不能交付租赁物或租赁物无法正常使用，乙方有权要求甲方退还上述费用，并自收款之日按月息2%计息，同时如乙方对租赁物及附属设施有配套建设装修改造的，所造成乙方的相关损失由甲方承担；每年租金平均分两次缴纳，分别在每年的12月1日及次年的6月1日前付清；乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设，由双方另行协商解决；租赁期间，乙方可以对厂房西侧及北侧土路进行修建，并根据需要建设部分附属设施，如车棚、厨房等，相关费用由乙方承担；本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方自行添附的装修及物品，乙方有权取回。后福森公司将租赁物交付心泓公司使用，心泓公司向福森公司交纳押金80000元，房租413750元。2020年7月9日，双方协商终止上述租赁合同并签订终止协议。协议约定：现经双方友好协商，终止厂房租赁合同，终止时间为2020年7月9日；乙方（心泓公司）在2020年8月15日前，全部搬离甲方（福森公司）厂区；乙方租赁区域有固定设施及设备损坏的，乙方负责修缮；水电费结算至搬离公司的最后一天，水费以水厂抄表为准，电费以电表记数为准；涉及乙方应承担的费用，乙方应当即结算或在房租押金款项中扣除；甲方同意免除乙方搬离当月的月租金；双方同意，乙方在搬离厂区经甲方验收后，5个工作日内扣除乙方应承担的全部费用后的多余房租或押金，退还至乙方账户；退还款项中有已开具发票的，甲方开具红字发票处理；自本协议生效，原租赁合同同时废止。后原告开始从案涉厂房中搬离。2020年8月14日，心泓公司的法定代表人何冬冬将开始搬离厂房的视频发送给福森公司工作人员杨某。2020年8月20日，何冬冬向杨某发送短信称：已搬好，你过来给我打电话，租金是从7月1号算起退的，我们当时说好的；并发送视频。后至2020年9月8日，何冬冬多次与杨某联系退款事宜，杨某均未予回复。心泓公司索款未果，因而成讼。一审法院另查明：在租赁合同履行过程中，心泓公司需每月给付福森公司基础电费9450元，其余电费按用电量结算；福森公司未对心泓公司分立水表。心泓公司已给付2020年6月的用电费用。福森公司已支付2020年7、8月电费共计55819.77元（含基础电费）。2020年1月－2020年8月，心泓公司、福森公司用水共计支出水费20032.02元（由福森公司支出）。福森公司2019年6－11月、2020年9－11月共计9个月的月平均水费为1518.15元。本案在一审审理过程中，福森公司主张心泓公司在案涉厂房内尚留有沙发、原材料、汽油桶二个、生产机器二台、电子秤一台、手推车一台、灭火器若干，心泓公司在二楼搭建活动板房一间、帐篷一个、在案涉厂房内安装空调一台及卷帘门，另搭建鸡舍，应予拆除（包含二楼厂房内电线），心泓公司对于上述事实无异议，同意腾空和拆除上述物品。一审法院认为，心泓公司与福森公司之间成立租赁合同关系，合法有效。双方于2020年7月9日签订终止协议，案涉租赁合同于2020年7月9日解除。心泓公司诉称福森公司同意租金计算至2020年7月1日，福森公司对此不予认可，其提供的视频中福森公司工作人员并未作明确表示，且其签订的合同约定亦与该主张不一致，故对该主张不予支持。根据双方约定，心泓公司应于2020年8月15日前全部搬离厂区，福森公司同意免除心泓公司搬离当月的月租金，心泓公司实际于2020年8月20日搬离，并未按合同约定时间搬离租赁房屋，故其应给付至解除之日的租金及此后至搬离之日的占用费。根据双方终止协议约定，福森公司在心泓公司搬离厂区验收后，于5个工作日内扣除乙方应承担的全部费用后，将多余的费用退还心泓公司，则其应在心泓公司搬离厂区后合理期间内及时验收。心泓公司于2020年8月20日告知福森公司工作人员，已经搬好，但福森公司未及时组织验收，对福森公司要求扣除全部租金的理由，不予采信。心泓公司应承担的租金、占用费计算至2020年8月20日。案涉终止协议约定，心泓公司对于租赁区域固定设备及设备损坏的，负有修缮义务。福森公司主张心泓公司在租赁期间对部分设施损坏，需修缮费用10000元，心泓公司对此不持异议，该损坏部分由福森公司修缮，由心泓公司承担10000元。因合同约定心泓公司对固定设备及设施损坏负有修缮义务，故心泓公司应承担修缮期间的占用费，一审法院酌定修缮期间为5日。关于电费，心泓公司认可每月应承担基础电费9450元，其于2020年8月20日搬离，应承担搬离之前的基础电费。关于福森公司辩称心泓公司应承担其他电费的理由，因其提供的证据不能证明心泓公司搬离之日的实际用电量，对该辩解理由不予采信。双方在租赁期间未对心泓公司使用的水量进行分表，福森公司主张心泓公司应承担水费10016.01元，心泓公司对此不予认可，对该辩解理由不予采信。但心泓公司在租赁期间确实产生水费支出，结合福森公司在心泓公司租赁前后的平均水费，酌情确定心泓公司承担水费7887元。综上，福森公司尚应退还心泓公司租金、押金共计188822.36元，扣减电费15750元、水费7887元，还应退还165185.36元。心泓公司要求福森公司按年利率6%支付利息无事实及法律依据，利息酌情自2020年9月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于福森公司要求心泓公司腾空其承租的位于沭阳县宁波路36号一层、二层厂房（内有沙发、原材料、汽油桶二个、生产机器二台、电子秤一台、手推车一台、灭火器若干）及拆除厂区内二楼搭建的活动板房一间、空调一台、二楼厂房电线、二楼搭建的帐篷一个、鸡舍及卷帘门，心泓公司同意该诉讼请求，对该反诉请求予以支持，在心泓公司履行上述义务时，福森公司应予配合。案涉租赁合同约定心泓公司在租赁期间可以对厂房西侧及北侧土路进行修建，并根据需要建设部分附属设施，故心泓公司可以在租赁期间搭建上述设施。因心泓公司已将大部分物品搬离，福森公司未予及时验收并告知心泓公司需要整改的事项，直至本次诉讼过程中才提出反诉请求，心泓公司对于其关于腾空、拆除的反诉请求无异议，心泓公司应承担腾空、拆除上述物品期间的占用费。结合本案的实际情况，酌情确定腾空、拆除尚余物品的合理期间为5日。因已酌情确定心泓公司承担修缮期间5日的占用费，腾空、拆除上述物品与修缮可以同时进行，故心泓公司不再另行支付占用费，对福森公司要求心泓公司承担其他占用费的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，一审判决：一、福森公司应于判决发生法律效力之日起五日内退还心泓公司租金、押金共计165185.36元及利息（以165185.36元为基数，自2020年9月9日起至实际履行完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、心泓公司于判决发生法律效力之日起五日内给付福森公司修缮费用10000元，福森公司位于沭阳县宁波路36号一层、二层厂房由福森公司负责修缮；三、心泓公司应于判决生效之日起五日内腾空其承租的福森公司位于沭阳县宁波路36号一层、二层厂房（现场尚有沙发、原材料、汽油桶二个、生产机器二台、电子秤一台、手推车一台、灭火器若干）及拆除二楼搭建的活动板房一间、二楼厂房电线、二楼搭建的帐篷一个、空调一台、鸡舍及卷帘门，福森公司应予配合；四、驳回心泓公司其他诉讼请求；五、驳回福森公司其他诉讼请求。案件受理费5086元，减半收取2543元，反诉费150元，保全费1920元，合计4613元，由心泓公司负担1573元，福森公司负担3040元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明：本案一审判决后，心泓公司已经腾空、拆除涉案厂房所有剩余物品。根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：心泓公司应当承担的房屋占用费及电费数额如何确定。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，心泓公司、福森公司于2019年9月11日，签订涉案厂房租赁合同。2020年7月9日，双方协商终止上述租赁合同，并签订终止协议。该终止协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力。该终止协议约定：“心泓公司在2020年8月15日前，全部搬离福森公司厂区；水电费结算至搬离公司的最后一天，水费以水厂抄表为准，电费以电表记数为准；福森公司同意免除心泓公司搬离当月的租金；双方同意，心泓公司在搬离厂区经福森公司验收后，5个工作日内扣除心泓公司应承担的全部费用后的多余房租或押金，退还至心泓公司账户”。根据该约定，在心泓公司搬离涉案厂区后，福森公司应当在合理期限内及时验收并与心泓公司沟通退费事宜。但心泓公司于2020年8月20日告知福森公司工作人员其已经搬离并要求福森公司退还相应费用后，福森公司并未及时组织验收，也未能举证证明其存在未及时组织验收的合理理由，故福森公司不组织验收的行为视为其认可心泓公司已经于2020年8月20日搬离涉案厂房，心泓公司应当支付占用费及电费至2020年8月20日。福森公司主张心泓公司没有拆除后搭建的板房及设备，也没有完全腾空厂房，心泓公司应当支付占用费至心泓公司全部拆除、腾空之日止。但福森公司并未在心泓公司于2020年8月20日搬离时及时验收并告知心泓公司仍需继续腾空、拆除剩余物品，直至本案一审提起反诉，因心泓公司在福森公司反诉后同意拆除，一审法院根据本案的实际情况，酌情腾空、拆除剩余物品的合理期间为5日并判决心泓公司承担该5日的占用费并无不当，且心泓公司在一审判决后已经腾空、拆除所有物品，故本院对于福森公司要求心泓公司一直支付占用费至今的请求不予支持。福森公司主张心泓公司根据租赁合同约定应当承担2020年7月、8月的全部基础电费18900元，而不应计算至8月20日。但双方的租赁合同已经解除，双方签订的终止协议明确约定电费结算至搬离公司的最后一天，故福森公司该主张没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，福森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5236元，由江苏福森金属新材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  朱 海审判员  赵迎娣二〇二一年三月三十一日书记员  袁 满