湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初749号 原告：湖南燎原房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区宝粮西路**综合楼**。 法定代表人：李华英，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘英，系原告公司职员，住湖南省长沙县。 被告：袁声跃，男，1978年3月6日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。 原告湖南燎原房地产开发有限公司（以下简称“燎原房地产公司”）与被告袁声跃商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燎原房地产公司的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼。被告袁声跃经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告燎原房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年9月20日签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201400423202）及《补充协议》；2、判令被告立即协助原告到房屋登记机构办理注销《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201400423202）的备案手续；3、判令被告立即协助原告到房屋登记机构办理撤销望城区山水蓝天住宅小区二期17＃栋32层3202号房屋的预告登记手续（预告登记证号：望房预高塘岭镇字第4××9号）；4、判令被告向原告赔偿经济损失21325元（诉讼费2868元、律师费14083元、执行费4284元），并向原告支付违约金105484.6元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年9月20日，原、被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：201400423202）及《补充协议》。《长沙市望城区商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的位于望城区山水蓝天住宅小区二期17＃栋32层3202号房屋；建筑面积约127.86㎡；总购房款为527423元，其中首付购房款为167423元，余款360000元由被告向银行申请按揭贷款。《补充协议》第二条第一款第4项约定：因被告未按时还贷，导致原告承担保证责任的，原告有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回房屋，并向被告收取总购房款20％的违约金；同时被告须协同原告到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续；被告应承担原告的损失（包括诉讼费、执行费、律师费）。合同签订以后，原告为被告购买的房屋办理了预售签约和预告登记。后因被告未按时偿还银行按揭贷款，导致中国建设银行股份有限公司湖南省分行在原告的保证金账户中扣除了应由被告偿还的贷款金额；并且该银行已于2019年8月2日向长沙市芙蓉区人民法院提起诉讼，要求原告对被告的付款义务承担连带责任。为此，双方遂产生纠纷。原告认为，原被告之间签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方的真实意思表示，合法、有效。现因被告的违约行为，导致原告为其承担了保证责任，原告有依约行使合同的解除权，并收回房屋的所有权。根据我国《合同法》第六十条的规定，被告有依约履行合同的义务。为维护原告的合法权益，今特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持原告的各项诉求。 被告袁声跃未向本院提交书面答辩状，亦未到庭发表答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月20日，原告燎原房地产公司与被告袁声跃签订合同编号为201400423202的《长沙市望城区商品房买卖合同》，被告袁声跃购买位于长沙市望城区××镇××村××村××小区××幢××层××号房屋，房屋建筑面积127.86㎡，房屋单价4125.01元／㎡，总房价527423元。合同约定，被告以银行按揭贷款方式付款，于2014年9月1日向原告支付首期房款（含定金）计167423元，剩余房款360000元向贷款银行申请贷款。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款167423元，剩余房款360000元以银行按揭方式支付。案涉房屋于2014年11月18日办理了望房预高塘岭镇第414012659号商品房预告登记；至法庭辩论终结之日止，案涉房屋尚未交付给被告，亦未办理房屋所有权证书。商品房买卖合同《补充协议》第二条第一款第4项约定：在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，并有权向买受人收取总购房款20％的违约金；买受人为房屋投入的装修不作任何补偿。同时买受人必须在出卖人履行保证责任后30天内，协同出卖人到房屋登记机构办理有关注销合同备案或预告登记等手续，否则，由此造成出卖人的损失（包括但不限于相关诉讼费、执行费、律师费、交通费、文印费及其他费用）由买受人承担。 2016年6月至2020年7月，被告在履行与案外人贷款银行的金融借款合同过程中，多次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，由承担连带保证责任担保的原告分11次代被告偿还本息共计28640.46元。 另查明，因被告袁声跃未按时还贷，贷款银行中国建设银行股份有限公司湖南省分行向长沙市芙蓉区人民法院起诉燎原房地产公司、袁声跃偿还金融借款，长沙市芙蓉区人民法院依法作出（2019）湘0102民初12378号民事判决书，判决袁声跃向贷款银行偿还借款本金274500元及利息788.63元，并向贷款银行支付其为实现债权所产生的律师费14083元，燎原房地产公司作为连带保证责任人对这两项金钱给付义务承担连带清偿责任。后因被告袁声跃未履行生效判决书所确定的金钱给付义务，贷款银行根据生效的（2019）湘0102民初12378号民事判决书向长沙市芙蓉区人民法院申请执行。2020年11月10日，燎原房地产公司向贷款银行支付了贷款本金253500元、利息495.03元、诉讼费2868元、律师费14083元、公告费300元、迟延履行金5279.13元，共计276525.16元，并承担了案件执行费4284元。2020年11月10日，长沙市芙蓉区人民法院依法作出了（2020）湘0102执10538号案件执行结案通知书，贷款银行的抵押权已全部得以实现。 又查明，2014年9月1日，袁声跃与刘永凡签订《借房屋首付款协议》，刘永凡向袁声跃出借167423元作为袁声跃向燎原房地产公司购房的首付款。2019年4月，刘永凡将该167423元的债权转让给燎原房地产公司。后因被告一直未偿还借款，燎原房地产公司已就该笔债权向湖南省娄底市娄星区人民法院提起诉讼，湖南省娄底市娄星区人民法院于2020年11月18日依法作出判决，判决袁声跃向燎原房地产公司偿还借款本金167423元并支付利息。在庭审中，原告表示如需进行款项清算，此笔借款可以进行款项互抵。 上述事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、个人贷款还款凭证、（2019）湘0102民初12378号民事判决书、(2020)湘0102执10538号案件执行结案通知书，执行费发票、中国建设银行网上银行电子回执单、预告登记信息表，庭审笔录等予以证实。 本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告未依约履行归还银行按揭贷款义务，导致原告承担相应保证责任，符合合同约定的解除条件，原告请求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告已经为案涉房屋办理合同备案、预告登记手续，合同解除后应恢复案涉房产的原始权利状态，予以注销，故对于原告要求被告办理有关注销合同备案、预告登记等手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，原告应当返还被告全部已付房款527423元。2016年6月至2020年7月，原告陆续11次代被告偿还金融借款本息合计28640.46元；2020年11月10日，燎原房地产公司作为连带保证责任人代袁声跃偿还贷款银行借款本息合计259274.16元（含本金253500元，利息495.03元，迟延履行金5279.13元）。故，被告袁声跃同时应向原告偿还由原告代付的借款本息共计287914.62元（28640.46元+259274.16元）。因被告未按期偿还贷款，导致原告承担了保证责任，在履行保证责任的过程中，原告由此支出了诉讼费2868元、执行费4284元、律师费14083元，故原告主张被告赔偿经济损失21235元（诉讼费2868元+执行费4284元+律师费14083元）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 违约责任的承担，被告未按合同约定按时偿还房屋贷款，导致原告承担保证责任，构成违约，但双方在合同中约定的按照总购房款20%的违约金计算标准过高，本院综合双方合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度，并结合房地产市场行情，根据公平原则和诚实信用原则衡量，酌情将违约金调减为总购房款2%，即10548.46元（527423元×2%），故对原告主张的违约金予以部分支持。原告在庭审中称可以将袁声跃向其支付167423元本金及相应利息的债务在本案中核算抵销，但原告并未提供足够证据证明袁声跃向原告支付167423元本金及相应利息的债务已到期，故对原告所提出的在本案当中对该笔债务予以抵销的主张，本院不予处理。上述款项互相抵扣后，原告燎原房地产公司应支付被告袁声跃207724.92元（527423元-287914.62元-21235元-10548.46元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定的规定，判决如下： 一、解除湖南燎原房地产开发有限公司与被告袁声跃签订的编号为20140042302号的《长沙市望城区商品房买卖合同》； 二、原告湖南燎原房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还被告袁声跃已付购房款527423元； 三、被告袁声跃于本判决书生效后十日内协助原告湖南燎原房地产开发有限公司解除长沙市望城区山水蓝天住宅小区二期17栋#32层3202号房屋的合同备案、预告登记手续； 四、被告袁声跃于本判决书生效后十日内支付原告湖南燎原房地产开发有限公司垫付的银行按揭贷款本息287914.62元、违约金10548.46元； 五、被告袁声跃于本判决书生效后十日内赔偿原告湖南燎原房地产开发有限公司的经济损失21235元； 六、驳回原告湖南燎原房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述款项互相抵扣后，原告湖南燎原房地产开发有限公司应支付被告袁声跃207724.92元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10342元，因适用简易程序，依法减半收取5171元，由被告袁声跃负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  高芳 二〇二一年三月三日 法官助理  陈潇 代理书记员  何蓉 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。