河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀11民终174号 上诉人（原审原告）：衡水市桃城区何家庄乡白庙村民委员会，住所地：衡水市桃城区前进北大街白庙村民委员会。统一社会信用代码：54131102A14559318U。 法定代表人：刑志新，村委会主任。 委托诉讼代理人：朱志勇,北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：石家庄润钰企业管理有限公司,住所地：石家庄市桥西区中华南大街176号万豪大厦609号。统一社会信用代码：91130104348008097A。 法定代表人：赵玉辉，总经理。 委托诉讼代理人：金文岩、李磊，河北合明律师事务所律师。 上诉人衡水市桃城区何家庄乡白庙村民委员会（以下简称何家庄村民委员会）因与被上诉人石家庄润珏企业管理有限公司（以下简称石家庄润珏公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，网上公开开庭进行了审理。上诉人何家庄村民委员会的委托诉讼代理人朱志勇、被上诉人石家庄润珏公司的委托诉讼代理人金文岩、李磊出庭参加诉讼，本案现已审理终结。 上诉人何家庄村民委员会上诉请求：一、依法撤销河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初5015号民事判决；二、依法改判终止双方签订的《整体房屋租赁合同》并改判被上诉人支付577500元违约金；三、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定“根据双方合同性质，被告的违约并未导致原告合同目的无法实现，被告未构成根本违约”，此认定错误。上诉人、被上诉人关于租金约定为：“2020年度年租金为155万元，支付时间为2020年1月14日之前，逾期支付超过30日甲方有权终止合同”，被上诉人在2020年1月14日前支付了100万元租金，之后经上诉人多次催促，拒不支付租金。在上诉人起诉立案后才陆续支付剩余租金，拖欠租金时间长达8个月。二、被上诉人严重违约，上诉人有权终止合同。首先，被上诉人长期拖欠房租已经构成根本违约。虽然被上诉人在约定期限内2020年1月14日前支付了100万元租金，但年度租金为155万元，拖欠租金超过1/3。被上诉人拖欠租金的时间为8个月，再拖延一段时间，就到下一年度租金的支付时间。8个月时间占到了整个年度的2/3，如此严重的租金拖欠行为，无论从数额上，还是时间上讲，都足以构成根本违约。另需要注意的是，拖欠的55万元是在立案后被上诉人才分批支付的，被上诉人是在感受到司法的威慑才支付租金，并非自愿主动支付。双方之间已经丧失了合作的信任基础。原审法院忽略上述事实，认定被上诉人不构成根本违约，此认定与事实严重不符。其次，根据合同约定，上诉人有权终止合同。根据双方的合同约定，租金逾期30天上诉人就有权解除合同。本案中被上诉人拖欠租金长达8个月，上诉人提出终止合同已经完全符合合同的约定。在合同虽然约定了违约金和终止合同两种救济途径，但两者是递进的关系，在合同约定的严重违约情况下，上诉人选择终止合同不违背法律规定。法院应当尊重当事人的意思自治约定，依法判决终止合同。三、原审适用法律错误。《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”我国《合同法》规定了五类当事人可以解除合同的情形，原审法院仅依据不影响实现合同目的，认定合同应当继续履行，属法律适用不当。本案当中因被上诉人拖欠租金，上诉人向被上诉人发送催款通知书，被上诉人置之不理，拒不不支付剩余租金。上诉人根据双方签订《整体房屋租赁合同》约定和《合同法》第九十四条第三项均可以解除合同。因此，原审法院适用法律明显错误。四、一审判决以年15.4%的标准确定违约金错误。关于违约金的计算标准，双方在合同中有了明确的约定，被上诉人在一审中并未提出违约金过高要求调低的主张，一审判决按照最高法院关于民间借贷利息的规定确定违约金计算标准，明显错误。综上，原审认定事实错误和适用法律不当，上诉人解除合同符合合同约定和法律规定，应当支持上诉人的诉讼请求，依法改判。二审庭审中补充上诉理由：1、一审判决认定，上诉人在2020年6、7月份向被上诉人两次催收租金，被上诉人拒不缴纳，构成根本违约。2、被上诉人承租涉案房产后，将该房产全部转租，自己不经营，转租后，未因疫情对次承租人减免租金，其疫情的抗辩不成立。3、上诉人近期发现，被上诉人因利用租赁场地从事违法活动，受到了行政机关处罚。被上诉人利用租赁场地从事违法活动，上诉人有权解除合同。4、被上诉人已丧失履行合同的能力和信誉，不解除合同，将给上诉人造成重大经济损失。 石家庄润珏公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人主张解除合同于法无据，请求贵院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 何家庄村民委员会向一审法院起诉请求：一、被告支付原告滞纳金577500元（暂算至8月15日）；二、依约定终止原告与被告签订的《整体房屋租赁合同》三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年5月19日，原被告签订《整体房屋租赁合同》一份，原告将衡水市前进街与永安路西北角白庙村三层框架结构综合楼及广场整体出租给被告，租赁期限为20年。至2018年1月25日起至2038年1月24日止，租赁总价5100万元，租金给付方式：租金数额每五年为一个阶段，第一个五年每年的租赁费为155万元，第二个五年每年的租赁费225万元，第三个五年每年的租赁费为285万元，第四个五年的每年租赁费为355万元。双方签订合同后5日内，缴纳给原告第一年租金155万元，以后的租金按照先交租金后用房的原则向原告预交，即每年度届满10日前预交下一年租金，逾期按每日5‰收取滞纳金，超过30日原告有权终止合同，由此产生的经济责任由被告负责。租赁期间，双方不得无故解除或终止本合同，如原告解除本合同需赔偿被告相关投入和损失，并以剩余年限租金额作为赔偿赔付被告，并承担相关法律责任。租赁期间若被告无故解约，原告有权扣除被告现场设施设备，并以剩余年租金额作为赔偿赔付给原告，并承担相关法律责任。被告于2020年1月14日交纳租赁费100万元，被告于2020年2月份向原告提出申请，请求因××病情影响减免租金及违约金。原告于2020年6、7月向被告发出催款函，要求被告交纳2020年度剩余租金55万元。被告于2020年9月4日交纳租赁费40万元。2020年9月24日交纳15万元。以上事实，有原被告提交的证据及庭审笔录在卷为凭。一审法院认为，原、被告签订的《整体房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于本案《整体房屋租赁合同》应否解除的问题。原告主张被告迟延履行合同且多次不守诚信，应当终止合同。被告认为其已交纳大部分租赁不构成根本违约，不应解除合同。《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。该规定表明只有违约方的违约行为足以导致合同目的不能实现，守约方才能行使合同解除权。本案双方当事人合同上约定，前五年每年的租金为155万元，交纳时间为上一年度届满10日前预交下一年的租金。2020年度的租金期间应为2020年1月25日至2021年1月24日，依据合同约定2020年度的租金155万元的缴纳时间应于2020年1月14日前（含当日），被告实际于2020年1月14日交纳100万元，9月4日交纳40万元，2020年9月24日交纳15万元。双方就减免租金未达成一致意见，被告未按照合同约定的时间足额缴纳租金，被告构成违约。双方在合同中对逾期不交纳租金约定了计算违约的方式，被告的迟延履行违约造成的后果及损害可通过合同约定的滞纳金方式予以修补，根据双方合同性质，被告的违约并未导致原告合同目的无法实现，被告未构成根本违约。从保护交易稳定及财产的有效利用方面综合考虑，双方签订的《整体房屋租赁合同》应当继续履行。原告要求终止合同，理据不足，不予支持。对被告未构成根本违约的辩称，予以采纳。关于被告应否给付原告主张的滞纳金及数额的问题。双方合同约定，第一年以后的租金按照先交租金后用房的原则向原告预交，即每年度届满10日前预交下一年租金，逾期按每日5‰收取滞纳金，超过30日原告有权终止合同，由此产生的经济责任由被告负责。双方约定的预交租金时间及方式，是双方合意的结果，与法无悖，各方应依约履行。被告辩称涉案合同系格式合同，理据不充分，不予采纳。双方均认可滞纳金的计算基数按逾期未交租金数额55万元，本院照准。双方对起算时间点产生争议，本院认为，起算时间点应按照合同约定的交纳期限的最后一日的次日，即2020年1月15日开始计算。被告辩称自2020年1月25日开始计算，缺乏事实依据，不予采纳。双方约定的滞纳金实际是一种违约损失，合同约定按日5‰计算滞纳金，被告要求调整至中国银行同期贷款基准利率计算。原告未向本院提交证据证明其实际损失，本院综合考虑合同性质、履行情况及违约后果，酌定按照年利率15.4%计算违约损失。即2020年1月15日至2020年9月3日前（含当日）的违约损失为55万元＊15.4%／360天＊232天＝54584.4元，2020年9月4日以后的违约损失15万元＊15.4%／360天＊232天＝1347.5元，合计55931.9元。被告辩称因××疫情影响请求减免租金，因原告未在本案请求支付租金，依据“不告不理”原则，本案对租金的交付问题不予理涉。判决：被告石家庄润珏企业管理有限公司于本判决生效之日起五日内给付原告违约损失55931.9元；驳回原告其他诉讼请求。案件受理费减半收取4788元，由被告石家庄润珏企业管理有限公司负担。 本院经审理除一审法院查明事实外，另查明，桃城区人民法院于2019年9月9日作出（2019）冀1102民初3002号民事调解书，内容为：“石家庄润钰企业管理有限公司于2019年10月15日前给付河北省衡水市桃城区何家庄乡白庙村民委员会违约损失70000元”。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《整体房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当本着诚实信用原则按照合同约定全面履行自己的义务。上诉人请求终止双方签订的合同并要求被上诉人按着合同约定给付违约金损失。经查，被上诉人在2019年未按照合同约定期限交纳租金，且拒不履行合同约定的违约损失，导致诉讼，后经法院调解结案。2020年被上诉人仍拖欠租金，经上诉人多次催要仍有55万元未给付，上诉人起诉至人民法院后被上诉人才分期给付上诉人拖欠租金，但仍拒绝履行合同约定的违约金损失。按照双方的合同约定，租金逾期超过30日上诉人有权终止合同，本案中被上诉人拖欠租金长达8个月之久。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项规定，有法律规定或者当事人约定终止的其他情形，合同的权利义务终止；第九十三条第二款，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十四条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。据此，被上诉人不能按照合同约定全面履行给付租金的义务，连续两年拖欠上诉人租金，因此先后导致诉讼，有失诚实信用，构成严重违约。上诉人提出与被上诉人终止合同并赔偿违约损失的理由依法有据，应当支持。关于违约损失问题。一审法院因上诉人未提交证据证明其实际损失数额，酌定按照年利率15.4%计算违约损失不失公平，本院予以支持。 综上所述，何家庄村民委员会的上诉请求部分成立。一审判决认定事实正确，但适用法律错误，应当纠正。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十三条第二款、第九十四条第三项规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2020）冀1102民初5015号民事判决第一、二项； 二、衡水市桃城区何家庄乡白庙村民委员会与石家庄润钰企业管理有限公司签订的《整体房屋租赁合同》于本判决生效之日终止履行。 二审案件受理费9,016.0元，由被上诉人石家庄润钰企业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆华 审判员  李春蕾 审判员  贡文忠 二〇二一年三月二十一日 书记员  陈 真