山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民再78号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：高唐县九日羊毛加工服务部。住所地：山东省聊城市高唐经济开发区官道街北首路西。 经营者：刘桂滔，经理。 委托诉讼代理人：邱慎广，山东海蔚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙美，山东海蔚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：王金廷，男，1957年12月8日出生，汉族，个体经营者，住山东省高唐县。 委托诉讼代理人：陈临同，山东舜翔律师事务所律师。 再审申请人高唐县九日羊毛加工服务部（以下简称九日羊毛服务部）因与被申请人王金廷房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2019）鲁15民终3047号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年10月20日作出（2020）鲁民申6700号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人九日羊毛服务部经营者刘桂滔及其委托诉讼代理人邱慎广、孙美，被申请人王金廷及其委托诉讼代理人陈临同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 九日羊毛服务部申请再审称，1.依法撤销聊城市中级人民法院（2019）鲁15民终3047号民事判决、高唐县人民法院（2018）鲁1526民初3635号民事判决，发回重审或依法改判。二、驳回被申请人的全部诉讼请求。三、判令被申请人向再审申请人返还剩余租金252779元及保证金4万元。事实和理由：一、有新的证据，足以推翻原判决。1.申请人经营者刘旭与被申请人会计王莉的微信聊天记录一份、山东增值税电子普通发票两张，照片一组。可以证明双方已于2018年11月份协商一致解除了合同，原审认定合同解除时间为2019年4月26日无事实和法律依据。2.证言两份可以证明申请人于2018年11月23日搬离涉案厂房时，涉案厂房完好无坍塌，涉案1号厂房系2019年3月份下雪坍塌的，与申请人无关，不应判令申请人支付修复重建费用。3.涉案场地录像及照片一组、天地图视频一份。可以证明涉案1号车间已于2019年12月份左右拆除，被申请人并未对其进行维修，维修费损失实际并未发生，且不可能再发生，原审法院判令申请人向被申请人支付维修费无事实和法律依据。二、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审认定事实错误，涉案2018年4月27日的《厂房租赁合同》应为部分无效合同，1号车间未取得建设工程规划许可证，关于1号车间的厂房租赁合同无效。2.涉案2018年4月27日的《厂房租赁合同》实际签订时间为2018年9月份，根本不存在申请人延迟支付租金的违约问题。3.原审法院认定事实严重错误，导致做出错误判决。合同的解除时间为2018年11月23日，申请人实际使用时间为210天，应由被申请人返还申请人1号、2号车间的2018年11月24日至2019年4月26日期间的租金252779元及保证金4万元，不应判令申请人支付修复重建费用。三、原判决适用法律确有错误。1.涉案1号车间的厂房租赁合同为无效合同，相应的违约条款不能适用，原审法院判令申请人支付被申请人1号车间违约金没有事实和法律依据。2.原审法院按照年利率24%的计算标准判令申请人支付违约金属于适用法律错误。 被申请人王金廷辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应驳回申请人的再审请求。一、申请人主张案涉《厂房租赁合同》于2018年11月23日协商解除没有任何事实及法律依据。2018年11月23日，申请人的车间设备已因被申请人申请被法院查封，在此种情况下，双方协商解除案涉合同，不符合客观常理。申请人在2018年11月23日违法搬走部分设备，未与被申请人协商解除租赁合同，也未严格按照合同约定将1号、2号车间恢复原状并交付给被申请人。二、申请人在使用案涉1号车间时已经对该车间造成损毁，且该车间坍塌皆因其使用不当造成，申请人理应承担赔偿修复费用的责任。因申请人对1号车间损毁严重导致车间已不具备修复可能性，只能拆除重建，申请人一直未履行法院判决向被申请人支付赔偿款项，导致被申请人无资金实施重建计划，因此，维修费用转化成相应重建费用，申请人应依法向被申请人支付。三、案涉《厂房租赁合同》依法签订，是双方真实意思表示，合法成立。申请人以涉及1号车间《厂房租赁合同》部分无效为由将自己应承担的法律责任全部推脱有违诚实信用原则。根据双方于2016年4月27日签订的《租赁合同》约定，1号车间由申请人出资修建，申请人在无偿使用两年后向被申请人交还产权及土地，既然是“产权”就应有相应的产权证书或证明，即申请人应向被申请人交付依建设工程规划许可所建设的合法建筑，申请人违背诚实信用原则，向被申请人交付一“违法建筑”，其本身具有不可推卸的责任。退一步讲，即使案涉合同存在瑕疵，对１号车间是否取得建设工程规划许可，是否为合法建筑，申请人是明知的，在这种情况下，申请人依然选择与被申请人就案涉1号车间签订租赁合同，并约定相关违约条款，说明申请人对合同的性质，法律后果是明确知悉的，被申请人没有任何欺诈隐瞒行为，况且被申请人出租的是工业园区的生产车间而非商住用房，申请人应为自己的行为买单，应严格履行合同义务并承担违约及损毁责任。四、原审法院对违约金计算合理合法。原审法院判令申请人向被申请人按照年利率24%的计算标准向被申请人支付违约金，合理合法，并无不当，且被申请人从未默许申请人可以逾期支付租金，对申请人逾期支付租金的违约行为被申请人未向其追诉并不代表这是一种交易习惯，更不代表被申请人默许其可逾期支付租金。五、原审认定申请人就2号车间缴纳的生产设备基础复原保证金应从其赔偿的修复重建费用中予以扣除错误。截止到现在，申请人也未将2号车间恢复至出租时状态，现场一片狼藉，申请人在2号车间挖掘的水池也未回填，造成的门窗损坏也未修复，因此，原审法院判决扣除该2万元没有依据，应予纠正。 王金廷向一审法院起诉请求：1.判令依法解除王金廷与九日羊毛服务部2018年4月27日签订的厂房租赁合同；2.支付3号厂房租赁费60000元；3.支付2016年至2018年合同违约金224090元；4.支付1号厂房的维修费用281514元；5.诉讼费用由九日羊毛服务部负担。 九日羊毛服务部向一审法院反诉请求：判决王金廷退还多收的租金540200元、保证金40000元，合计580200元。 一审法院认定事实，无争议的事实如下：1.2016年2月20日，九日羊毛服务部经营者刘旭与山东高唐泉洁纸业有限公司（以下简称泉洁公司）签订了厂房、仓库租赁合同（2号厂房）。约定将北环路南、泉洁公司的厂房、仓库租赁给刘旭从事加工羊毛，面积为2000平方，2500平方的场地，门卫两间。租赁期限为5年，即从2016年2月20日起至2021年2月20日止。租赁费用为每年每平方米50元，共计100000元。合同还对其他事项进行了约定。2.2016年4月27日，王金廷通过聊城市中级法院执行程序取得了涉案的2号车间及相应的土地使用权。同日，王金廷与刘旭、赵传荣签订了租赁合同，约定由刘旭、赵传荣在2号车间北出资修建轻钢车间一座（1号车间）。本车间由刘旭、赵传荣无偿使用两年，在使用期间，由刘旭、赵传荣向王金廷交纳24个月的农民种植承包费用12000元。2018年4月27日前十天，无条件将本车间的产权及土地全部交给王金廷所有。如续租则按实际面积向王金廷交纳租金，价格面议。租赁期间，刘旭、赵传荣享有车间所有设施的专用权，并应负责车间的维护、保养，保证在本合同终止时车间及设施的完整无损。3.2016年5月1日，王金廷与泉洁公司签订了租赁合同，约定将2号厂房（面积2030.83平方）及2号厂房西平房两间（面积290.95平方）租赁给泉洁公司。租赁标的物的功能为加工羊毛，租赁期限为5年，自2016年5月1日起至2021年5月1日止。租金按每年每平方60元计算，共计700000元。合同生效后两日内，一次性支付当年租金。4.2017年5月1日，王金廷与华某、刘旭、赵传荣签订厂房租赁合同，约定将2号厂房（面积2030.83平方）及2号厂房西平房两间（面积290.95平方）租赁给刘旭、赵传荣。租赁标的物的功能为加工羊毛，租赁期限为12个月，自2017年5月1日起至2018年5月1日止。租金按每年每平方60元计算，共计140000元。合同生效后两日内，一次性支付当年租金。5.2018年4月27日，王金廷与九日羊毛服务部、刘旭签订厂房租赁合同，约定将位于省道316路南原泉洁纸业院内的1号车间、2号车间（面积共计5185平方）租赁给九日羊毛服务部。租赁标的物的功能为加工羊毛，租赁期限为1年，自2018年4月27日起至2019年4月26日止。租金按每年每平方90元计算，共计466650元。合同生效后两日内，一次性支付当年租金。如果九日羊毛服务部未按合同规定的支付租金和其他款项的，应当按迟延支付款项的日利率万分之二十支付迟延利息。6.2017年年底，王金廷在2号厂房南出资建设面积为3000平方的厂房（3号车间），该厂房于2018年6月份竣工。7.2017年度至2018年度，九日羊毛服务部向王金廷交纳租金情况：2017年4月20日交纳租金50000元；2017年4月24日交纳租金30000元；2017年4月29日交纳租金20000元；2017年5月11日交纳租金20000元；2017年5月13日交纳租金20000元。共计140000元。2018年5月9日交纳租金50000元；2018年5月13日交纳租金50000元；2018年6月8日交纳租金20000元；2018年6月9日交纳租金20000元；2018年6月11日交纳租金20000元；2018年7月15日交纳租金50000元；2018年7月16日交纳租金50000元；2018年8月19日交纳租金100000元；2018年8月30日交纳租金50000元；2018年9月7日交纳租金50000元；2018年9月8日交纳租金50000元；2018年9月11日交纳租金27000元。共计537000元。2018年8月20日，王金廷退回九日羊毛服务部100000元。尚欠2018年度租金29650元。2018年5月23日，王金廷收取九日羊毛服务部维修门窗、车间污池复原保证金20000元，2018年6月19日，收取车间补充费85000元，2018年7月26日收取2号车间生产设备基础复原保证金20000元。8.2018年11月22日，王金廷申请诉前财产保全，查封九日羊毛服务部位于高唐县厂房内的羊毛加工生产线设备一套。2018年11月23日，九日羊毛服务部业主刘旭未经法院许可将查封的羊毛加工生产设备转移到其他地方使用。高唐县人民法院对刘旭做出罚款3000元的处罚决定。9.2018年11月23日，九日羊毛服务部搬离厂房时，1号车间厂房有部分彩钢瓦撕裂并有锈迹，空心砖勒脚和红砖勒脚缺失。2019年3月份，损毁程度严重，出现顶棚不承重、彩钢瓦不同程度坍塌、撕裂。经济南万通资产价格评估有限公司评估涉案1号车间厂房损毁情况及修复重建需要花费281514元。 本案主要争议的事实为：1.双方是否存在租赁3号厂房的合同关系，如果存在，租赁期限和租赁费如何计算；2.九日羊毛服务部是否存在违约事实及违约金如何计算。1.关于王金廷与九日羊毛服务部是否在存在租赁3号厂房的法律关系问题，王金廷认为，虽然没有书面的合同，但是，九日羊毛服务部自2018年6月6日起至2018年8月25日期间一直实际使用该厂房，并且租赁费用约定为60000元。九日羊毛服务部对此不予认可。从王金廷提供的照片和录像来分析，九日羊毛服务部的确在3号车间存放了大量羊毛，但是，录音中只有王金廷自己说租赁费是60000元，刘旭对此并未认可，且该录音证据并不完整，不能证明王金廷所主张的内容，法院不予采信。2.王金廷为证明与九日羊毛服务部之间存在租赁合同关系，提供了4份租赁合同，其中，2016年5月1日签订的合同，对方当事人为泉洁公司，而非九日羊毛服务部。即使存在违约行为，王金廷也不应当向九日羊毛服务部或刘旭主张。关于2017年5月1日签订的厂房租赁合同中约定，交纳租金的时间为合同生效后两日内即2017年5月4日即为违约。关于违约金的计算标准，双方约定日利率万分之十五计算过高，应当予以调整，以日利率0.066%（年利率24%）计算为宜。2017年的违约金为40000元×0.066%×8天+20000元×0.066%×10天=343.2元。2018年的违约金按日利率万分之二十计算过高，也应当调整为日利率0.066%（年利率24%）。2018年违约金的起算时间为2018年4月30日，即466650元×0.066%×10天+416650元×0.066%×14天+366650元×0.066%×40天+346650元×0.066%×41天+326650元×0.066%×43天+306650元×0.066%×77天+256650元×0.066%×78天+206650元×0.066%×123天+186650元×0.066%×123天+156650元×0.066%×131天+136650元×0.066%×131天+106650元×0.066%×132天+56650元×0.066%×135天+29650元×0.066%×215天=139889.3元。2017年、2018年违约金共计140232.5元。 一审法院认为，王金廷与九日羊毛服务部或者刘旭、赵传荣签订的三份租赁合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应按约全面履行。信守合同是合同法确立的重要原则。合同双方都必须严格信守，不得擅自变更或解除。一方不履行义务或者履行义务不符合合同约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方合同约定，九日羊毛服务部应当自合同生效后两日内一次性付清当年全部租金，逾期则应当承担违约责任。根据合同的相对性原则，2016年度的违约责任不应当向九日羊毛服务部主张，2017年、2018年的违约金，结合违约天数和违约金额，经计算为140232、5元，法院予以支持，超出部分，不予支持。关于合同应否予以解除的问题。本案中，租赁合同均约定了明确的租赁期限，2018年4月27日签订的厂房租赁合同系最后一份合同，到期日为2019年4月26日，第二次开庭时，租赁期限已届满，双方亦无续约的意思表示，该合同即告终止。在合同已届满终止的情况，王金廷再要求解除双方的租赁合同，已没有实际意义。王金廷要求九日羊毛服务部支付3号厂房租赁费60000元之诉讼请求，因证据不足，法院不予支持。关于1号厂房的维修费用问题，根据2018年4月27日厂房租赁合同的约定，在合同履行期间，租赁物灭失及毁损风险由九日羊毛服务部承担（但正常损耗不在此限）。如租赁物灭失或毁损，九日羊毛服务部应当通知王金廷并负责将租赁物复原或修缮至完全正常使用之状态（九日羊毛服务部负责一切费用）。本案中，该厂房的损毁发生在合同履行期间，修复费用应当由九日羊毛服务部负担。但是，考虑到厂房的出资主体、出资数额、建筑质量、彩钢瓦坍塌时间及自然损耗等因素，不宜全部由九日羊毛服务部承担，应承担60%的赔偿责任为宜即281514元乘以60%=168908.4元。九日羊毛服务部反诉要求退还多交纳的租金540200元，无事实依据，法院不予支持。九日羊毛服务部交纳的维修门窗、车间污池复原保证金20000元，2号车间生产设备基础复原保证金20000元，应从其赔偿的修复重建费用中予以扣除。九日羊毛服务部应当再向王金廷支付1号车间厂房损毁修复重建费用128908.4元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、九日羊毛服务部于判决生效之日起十日内向王金廷支付2017年5月1日至2018年4月26日期间拖欠租赁费的违约金140232.5元；二、九日羊毛服务部于判决生效之日起十日内向王金廷赔偿1号车间厂房损毁修复重建费用128908.4元；三、驳回王金廷的其他诉讼请求；四、驳回九日羊毛服务部的全部诉讼请求。案件受理费9456元，由九日羊毛服务部负担4500元，王金廷负担4956元。反诉费9602元，由九日羊毛服务部负担。 王金廷上诉请求：依法撤销一审判决第二、三项，改判或发回重审。 九日羊毛服务部上诉请求：依法撤销一审判决，改判或者发回重审；一、二审的诉讼费由王金廷承担。 二审中，上诉人王金廷提交2019年12月27日拍摄的照片6张，拟证明1号车间的现状以及污水池厂房玻璃及设备基础破坏的地面至今没有修复。上诉人九日羊毛服务部质证意见为，王金廷提交的证据无法证实损坏是谁造成的、怎么造成的以及何时出现的。 本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院二审认为，本案的争议焦点问题为：一、九日羊毛服务部是否租赁了王金廷3号车间，租赁费如何计算；二、九日羊毛服务部是否拖欠王金廷1号、2号车间的租赁费，如拖欠，是否构成违约，违约金如何计算；三、王金廷是否应向九日羊毛服务部返还85000元的车间补充费；四、1号车间的损坏是否与九日羊毛服务部有关，该车间的损毁维修费应如何承担。 关于焦点一，王金廷与九日羊毛服务部并未就3号厂房签订租赁合同，王金廷若主张九日羊毛服务部应向其支付3号厂房的租赁费，则不仅需要证明九日羊毛服务部在3号厂房存放过羊毛，还需证明双方就3号厂房约定了租赁期限、租赁费用，现王金廷并未提供有效证据予以证明，一审法院未支持王金廷关于3号厂房租赁费的主张并无不当。王金廷可待证据充分后另行主张权利。 关于焦点二，王金廷与华某、刘旭、赵传荣于2017年5月1日签订了关于2号厂房的《厂房租赁合同》，约定租赁期为12个月（自2017年5月1日至2018年5月1日），租金为140000元，支付方式为合同生效后两日内，乙方（华某、刘旭、赵传荣）一次性向甲方（王金廷）付清当年租金。王金廷与刘旭、九日羊毛服务部于2018年4月27日签订了关于1号车间、2号车间的《厂房租赁合同》，约定租赁期为1年（自2018年4月27日至2019年4月26日），租金为466650元，支付方式为合同生效后两日内，乙方（刘旭、九日羊毛服务部）一次性向甲方（王金廷）付清当年租金。一审法院根据合同对于付款期限的约定以及九日羊毛服务部交纳每笔租金的时间判断九日羊毛服务部是否违约，并根据法律规定将双方约定的迟延款项的利率进行调整，计算出九日羊毛服务部2017、2018年的违约金共计140232.5元，并无不当。另外，关于一审法院认定的2018年8月20日王金廷退回九日羊毛服务部100000元的问题，有汇款明细予以证明，九日羊毛服务部关于一审法院认定该项事实错误的主张，不予认可。 关于焦点三，85000元的收到条记载，“羊毛加工厂省道316路南车间补充费捌万伍仟元整。”而其他的单据中记载的为“房租”、“生产设备基础复原保证金”等，这可以说明“车间补充费”与“房租”、“生产设备基础复原保证金”不是同等性质的款项，既然双方当时均同意支付车间补充费85000元，说明双方对该笔款项支付的原因、目的均是明知的，九日羊毛服务部以该笔款项系租金为由主张王金廷当返还，无事实与法律依据，一审法院未支持九日羊毛服务部的该项主张，并无不当。 关于焦点四，通过济南万通资产价格评估有限公司出具的对涉案1号车间厂房损毁情况及修复重建所需花费的费用的《评估报告书》（济南万通价评字（2019）第WT0508-2号）可知，1号车间厂房的损坏程度表现为：顶棚钢架不承重、彩钢瓦不同程度坍塌、撕裂，并均有锈迹；北侧空心砖勒脚、西侧红砖勒脚少量缺失，北侧勒脚上单层彩钢瓦部分缺失；硬化地面、排风扇等其他正常磨损，未见明显损坏。彩钢瓦的缺点为：维护成本高、隔音性能差、抗风雪抗压能力弱、时间长了易生锈等特点。通过该评估报告可知，1号厂房的损坏是多方面的原因造成的，即1号厂房本身的质量问题及使用不当。虽然双方当事人于2018年4月27日签订的《厂房租赁合同》第六条中约定了“在合同履行期间，租赁物灭失及毁损风险，由乙方承担（但正常损耗不在此限）……”但也不能就此说明因任何原因造成的租赁物的毁损风险均应由九日羊毛服务部承担，双方应根据自身的因素承担各自的责任。结合双方的约定、厂房的出资主体、出资金额等因素，九日羊毛服务部承担80%的赔偿责任较为恰当，一审法院判令九日羊毛服务部承担60%的责任偏低，予以纠正。同时，九日羊毛服务部交纳的40000元保证金可予以扣除，即九日羊毛服务部还应向王金廷支付1号车间厂房损毁修复重建费用185211.2元（281514×80%-40000=185211.2元）。 综上所述，王金廷的上诉请求部分成立，九日羊毛服务部的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、维持高唐县人民法院（2018）鲁1526民初3635号民事判决第一项、第四项；二、撤销高唐县人民法院（2018）鲁1526民初3635号民事判决第三项；三、变更高唐县人民法院（2018）鲁1526民初3635号民事判决第二项为：高唐县九日羊毛加工服务部于判决生效之日起十日内向王金廷赔偿1号车间厂房损毁修复重建费用185211.2元；四、驳回王金廷的其他诉讼请求。一审案件受理费9456元，由九日羊毛服务部负担4500元，王金廷负担4956元；一审反诉费9602元，由九日羊毛服务部负担。二审案件受理费19058元，由王金廷负担9456元，九日羊毛服务部负担9602元。 再审中，申请人九日羊毛服务部提交以下证据：证据一、山东增值税电子普通发票2张，拟证明王金廷的手机号码为139××××3626，王莉的手机号码为139××××8863。证据二、申请人负责人刘桂滔（曾用名刘旭）与被申请人会计王莉2018年11月4日的微信聊天记录截图一份、王莉微信号截图一份，拟证明王莉对申请人的经营者说截止到2018年11月30日到期，要求提前搬完，王莉作为被申请人的会计，其所作出的要求是可以代表被申请人的意思，即涉案租赁合同于2018年11月30日到期，被申请人要求申请人提前搬离。证据三、涉案1、2号厂房出租照片2张，拟证明被申请人于2018年11月23日前已张贴了对外出租涉案厂房的招租启示，启示上显示的电话就是即为被申请人王金廷的电话。以上证据共同证明，申请人与被申请人签订的2018年4月27日《厂房租赁合同》已于2018年11月份协商解除。证据四、证人华某、李树涛书面及出庭证言，拟证明其确系在2018年11月份就搬离了涉案场地，1号车间坍塌的原因是由于2019年初下雪造成的，被申请人对该车间并未维修，而是直接进行了拆除。证据五、“天地图山东”照片截图一张，拟证明涉案1号厂房已于2019年12月份拆除。证据六、涉案厂房现状照片4张及录像视频一份，结合以上证据，共同证明1号厂房已拆除，并未进行修复重建，维修费用实际未发生。 被申请人王金廷质证意见为，1.对证据一所显示的电话号码没有异议，但是对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，电子发票一般以邮件发送或者电话号码发送的方式，申请人应提供原始载体证明其证明目的。并且该电子发票虽显示王莉及被申请人的电话号码，但是与本案没有任何关联性。2.对微信聊天记录截图的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议。首先王莉与本案没有任何关联，申请人也没有提供任何证据证明王莉已经得到被申请人的授权，就涉案合同的解除与申请人进行磋商。从聊天内容来看，完全看不出双方已经就涉案合同的解除达成合意，王莉仅仅是一个好意提醒而已，并且搬离不代表合同实际已经解除，因为截止到今天申请人也没有将1、2号车间恢复原状，并依法交付给被申请人。3.对出租告示的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该告示是人工手写，申请人没有任何证据证明是被申请人所书写、所张贴，虽然拍摄时间显示的是2018.11.23，但是申请人没有提供原始载体，不排除是申请人所书写、所张贴，并且单凭一张出租告示也完全不能证明双方已经协商解除案涉厂房租赁合同。4.两证人证言均不能证明申请人所要证明的事项。证人华某与被申请人具有利害冲突，其当庭陈述与书面证言严重不符，且不能详细陈述1号车间搬离时、搬离后的状态，也不能证明1号车间坍塌的原因是下雪覆盖压塌。证人李树涛在申请人搬离1号车间时既不在现场，之后也未进入过1号车间，其所陈述的搬离时车间完好无损是由其自行杜撰，其所陈述的下雪压塌车间按常理也无从知晓，不具有可采信性。5.对证据四、证据五的真实性无异议，对其证明问题有异议。该证据完全可以证明1号车间的现状，结合原审查明的事实及鉴定报告，也完全可以证实1号车间场地的损毁是由申请人造成的，其应当承担相应的赔偿责任。虽然该车间已被拆除，但并不能就此免除申请人的赔偿责任。因该车间已不具有修复的可能性和必要性，必须拆除重建，那么申请人故意损毁所造成的修复费用应依法转化为重建费用，由申请人依法向被申请人支付。 围绕当事人的再审请求，本院认定事实如下：涉案1号厂房始终未取得建设工程规划许可证。其他同原审认定事实。 本院认为，围绕再审请求，案件争议焦点为：1.涉案落款为2018年4月27日的《厂房租赁合同》实际签订时间和解除时间；2.涉案1号车间租赁合同约定的条款是否有效，申请人应否向王金廷支付有关1号车间的违约金；3.对于除1号车间之外的租赁物，王金廷主张的违约责任是否成立，以及原审按照24%计算违约金是否适当；4.原审判令申请人向王金廷支付1号车间修复重建费用有无事实依据；5.申请人要求王金廷返还租金252779元及保证金4万元的主张是否成立。 关于焦点一，有关争议合同的签订时间，申请人虽主张是于2018年9月份签订，签订时间与合同落款时间不一致，但未能提供充分证据予以证明，本院不予采信。有关申请人所称该合同双方已于2018年11月份经协商一致解除的主张，经查，2018年11月22日，因王金廷申请诉前财产保全，高唐县人民法院依法查封申请人在涉案厂房内的羊毛加工生产线设备一套。次日，申请人搬离涉案厂房，业主刘旭未经该法院许可，将查封的生产设备转移到其他地方使用。在此情形下，仅凭申请人所提交的聊天记录及招租照片，不能形成完整的证据链条证实双方已就提前解除合同达成合意，不足以产生解约的效力，故申请人主张该合同已于2018年11月30日到期，不能成立。据此，关于上述合同的签订时间及合同到期时间这一基本事实，仍应按该合同记载的时间予以确认。 关于焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。经查实，本案所涉1号车间始终未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，根据上述司法解释的规定，涉及1号车间的租赁合同部分无效，对应的附属违约条款也自始无效。王金廷称1号车间系申请人所承建，申请人负有向其交付经规划许可的合法建筑的义务，对于未取得建设工程规划许可证的法律责任应由申请人承担，无法律根据。据此，王金廷向申请人主张迟延支付1号车间租金的违约金，没有事实和法律依据，申请人的该项再审理由成立，本院予以支持。 关于焦点三，除1号车间外的其他租赁物，双方应按租赁合同的约定全面履行，不得擅自变更或解除。对申请人所称“其表面上虽违反了租金支付的合同约定，但实际符合双方的交易习惯，且有王金廷默许，不存在延期支付租金的违约问题”的主张，王金廷不予认可，申请人亦未能提供充分的证据予以证实，本院不予采信。经查实，在2017年度、2018年度，申请人在履行租金支付义务时，存在未按合同约定逾期支付租金的事实，故应承担相应违约责任。但是，双方在两份合同中约定违约金的计算标准分别为日万分之十五、日万分之二十，明显过高，依法应予调整。原审判决酌定按照年利率24%的标准计算违约金并无明显不当，本院再审予以维持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述司法解释，涉案租赁合同条款中有关1号车间的约定虽然无效，但申请人仍有参照合同约定标准支付房屋占有使用费的义务，由此，申请人已经支付的相关租金可转化为房屋占有使用费，无需退还。又因2018年申请人分次支付租金款项时对包括1号车间在内的多个租赁物未予区分，但每平方的租金单价是相同的，故而对应付违约金数额的认定，可按相应面积占比进行计算。除1号车间之外的租赁物面积占全部租赁物面积的比例为44.78%【（2030.83㎡+290.95㎡）/5185㎡】，原审根据申请人的付款金额、时间和违约金起算时间计算2018年所签租赁合同产生的违约金为139889.3元，故申请人应付2018年违约金为62642.4元（139889.3元×44.78%），另2017年所签租赁合同产生的违约金为343.2元，据此，2017年、2018年违约金共计62985.6元。 关于焦点四，根据目前当事人的举证及证据效力情况，可以认定申请人搬离涉案厂房时，1号车间厂房有部分彩钢瓦撕裂并有锈迹，空心砖勒脚和红砖勒脚缺失。2019年3月份，损毁程度严重，出现顶棚钢架不承重、彩钢瓦不同程度坍塌、撕裂。因该厂房的损毁发生在租赁合同履行期间，结合双方的约定，厂房的出资主体，使用主体、以及厂房本身的质量等因素，原审酌情判令申请人承担80%的赔偿责任，并无明显不当，故对申请人的该项再审主张，本院不予支持。 关于焦点五，基于对焦点一的分析认定，申请人所称2018年度租赁合同已提前解除的主张不能成立，申请人要求王金廷返还租金252779元的诉求，无事实依据，本院不予支持。对于4万元保证金，原审在认定申请人应向王金廷赔付修复重建费用的基础上，将王金廷已收取的4万元保证金与其应当获赔的款项进行了抵扣，并无不当，故对申请人的该项再审主张，本院亦不予支持。 综上所述，再审申请人的再审请求部分成立，予以支持。原审认定事实及适用法律均有不当，再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持本院（2019）鲁15民终3047号民事判决第二项、第三项，维持山东省高唐县人民法院（2018）鲁1526民初3635号民事判决第四项； 二、撤销本院（2019）鲁15民终3047号民事判决第一项、第四项，撤销山东省高唐县人民法院（2018）鲁1526民初3635号民事判决第一项； 三、高唐县九日羊毛加工服务部于本判决生效之日起十日内向王金廷支付迟延支付租金的违约金62985.6元； 四、驳回王金廷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9456元，由王金廷负担5296元，由高唐县九日羊毛加工服务部负担4160元；反诉费9602元，由高唐县九日羊毛加工服务部负担。二审案件受理费19058元，由王金廷负担9456元，高唐县九日羊毛加工服务部负担9602元。 本判决为终审判决。 审判长  尹继阳 审判员  牛祺忠 审判员  张 磊 二〇二一年三月二十五日 法官助理梁春梅 书记员王泽杰