贵州省荔波县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2722民初22号原告：蒙换鸾，女，1984年2月15日生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。原告：蒙付亮，男，1981年11月9日生，布依族，贵州省荔波县人，住贵州省荔波县。二原告共同委托诉讼代理人：罗毅，系荔波县玉屏法律服务所法律工作者。被告：贵州城康置业有限公司，住所地：贵州省荔波县玉屏街道办事处古镇服务中心。统一社会信用代码91522722216301312B。法定代表人：胡丽芳，系公司执行董事。委托诉讼代理人：方林东，系公司职工。原告蒙换鸾、蒙付亮诉被告贵州城康置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告蒙换鸾、蒙付亮及其委托诉讼代理人罗毅、被告贵州城康置业有限公司的委托诉讼代理人方林东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蒙换鸾、蒙付亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、退还购房款1,039,976元；3、支付利息按年6.1%计算为116,303.97元；4、违约金付房款总价1,039,976元×0.01%=103,997.60元；5、缴纳的税款2308元。事实和理由：原告于2018年11月10日、2019年3月7日，与被告签订《商品房预定协议》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。被告将位于荔波古镇民族文化旅游综合体（13地块6-1-2号商业房）出售给原告，价款为1,039,976元。合同签订前原告于2017年4月17日支付商铺认筹金50000元；2018年11月10日付商业购房款479976元；2019年1月7日付商业购房款330000元。合同签订后，2020年9月18日，原告在工商银行按揭贷款180000元。原告已付清购房款，但被告没有按《商品房买卖合同》的约定在2020年9月30日前向原告交付房屋，也没有申请办理房屋初始登记。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，依法提起诉讼。被告贵州城康置业有限公司答辩称：答辩人未能按约定向被答辩人交付房屋和取得商品房所有权初始登记，是由于发生了不可抗力导致的。2020年1月20日，因新冠肺炎疫情发生和蔓延，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应，此次疫情依法属于不可抗力。受上述不可抗力带来的影响，荔波古镇项目开发建设等工作造成了延迟。受疫情及政府管控措施带来的影响，荔波古镇项目开发建设在疫情期间由于外来务工人员不能到位导致无法恢复生产。2020年9月1日，答辩人以短信方式向被答辩人等所有购房人发送了短信，告知由于疫情原因定于2020年9月30日交付的房屋延迟到2020年11月30日交付。2020年11月20日，答辩人的工作人员向被答辩人通知房屋具备交付条件，并邀请其2020年11月28、29日办理房屋交接手续，但被答辩人未到。根据2020年5月15日颁布的《最高人民法院发布的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条的规定：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”双方签订的《商品房买卖合同》应当适用该条的规定。答辩人未能按照《商品房买卖合同》约定时间交付房屋和取得商品房所有权初始登记，是由于发生了不可抗力导致的，答辩人不应当承担责任，恳请人民法院判令继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭核实，予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告以出让方式取得位于荔波县总土地面积38934.59平方米的建设用地使用权，经有关主管部门批准，被告在上述地块建设项目名称为“荔波古镇民族文化旅游综合体-荔泉苑二期（6、6Ａ7-8号楼）的商品房”。经房屋主管部门批准，被告取得商品房预售许可证，可以销售“荔波古镇民族文化旅游综合体-荔泉苑二期商品房。2017年4月17日，原告蒙换鸾向被告缴纳了13号地块商铺认筹金50,000元。2018年11月10日，原告蒙换鸾与被告签订《荔波古镇民族文化旅游综合体商品房预定协议》，协议主要约定，原告蒙换鸾预定被告开发的荔波古镇6栋1层2号建筑面积约为64.12㎡，单价：16,999元/㎡，总房款为1,089,976元。折扣95.41%，折后单价：16219.21元/㎡，折后总房款1,039,976元。付款方式：银行按揭。原告蒙换鸾承诺在本协议签订当日缴纳预定金479,976元，于2018年12月25日前付清房屋首付尾款330,000元，并承诺在接到通知七日内签订《商品房买卖合同》，并提交所有银行按揭所需资料。原告蒙换鸾于签约当日缴纳购房款479,976元。2019年1月7日，原告蒙换鸾向被告缴纳了13号地块6-1-2号商铺购房款330,000元。2019年3月7日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：1、二原告购买被告开发的位于荔波县建筑面积64.12平方米，套内面积62.10平方米的商品用房；2、按套内面积计算单价每平方米16746.80元，总价款1039976元。二原告以贷款方式付款。于本合同签订之日向被告交付首期房款859976元，余款180000元以银行按揭支付；3、被告应在2020年9月30日前向二原告交付该商品房；如逾期交付，（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，二原告有权退房屋。二原告退房的，应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照二原告全部已付款的0.10%向二原告支付违约金。二原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，被告按日计算向二原告支付全部已交付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向二原告支付违约金；4、被告承诺于2020年12月31日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给二原告。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起360日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.01%承担违约责任；（2）约定日期起360日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1或第2项处理：（1）二原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还二原告已付款，并按银行同期贷款利率支付利息。（2）二原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订当日办理了该房屋的商品房预售合同登记备案。同日，双方又签订了《荔波古镇商品房买卖合同补充协议》。二原告根据规定汇款2308元的房屋维修基金至荔波县房产事业局的账户。5、双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方当事人提供证明。2020年3月9日,二原告与中国工商银行股份有限公司荔波支行签订《个人购房借款／担保合同》，合同主要约定，二原告向银行贷款180000元，用于购买位于荔波县房屋，建筑面积64.12平方米。并用该房屋作为抵押担保。被告作为担保人在该合同上签章，并于2020年9月18日向二原告出具180000元的收据。2020年9月1日，被告以受疫情影响为由，用彩信方式向原告号码为133××××0508的手机发出《关于疫情影响延期交房的告知函》，原告收到后未回复。2020年11月20日，被告以上述方式向的手机发出；“现在正式通知你，我公司将在2020年11月25日进行房屋验收工作，请你携带本人身份证到荔泉苑二期所在楼栋进行登记并验收房屋，正式交房时间为2020年11月28日至29日，期间有活动参与，可以抽物业费以及家电等。”原告收到后未回复。2020年11月30日，经荔波县住房和城乡建设局审查，原告所在楼栋符合《贵州省建设工程竣工验收备案管理实施细则》的规定，批准同意备案。目前该房屋尚未具备办证条件。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在自愿协商一致基础上的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且具备合同基本要素，应为合法有效,对合同当事人具有法律约束力，原、被告应当按照约定诚信行使权利并履行义务。我国自2020年1月新型冠状病毒疫情暴发以来，党中央国务院全面部署疫情防控工作，进一步强化防控措施，动员全国人民参加疫情防控狙击战，全力保障人民群众生命安全和身体健康。因新冠病毒来势迅猛，旷日持久，在全球范围内迅速蔓延，各行业受到了不同程度的严重冲击，诸多企业停工停产，全球经济遭遇重创。荔波县人民政府也相应采取了停工停产、对外来务工人员进行劝返、医学隔离观察或者核酸检测等疫情防控等紧急措施。被告的施工建设也因疫情和政策的影响，在2020年初处于暂停状态。根据《最高人民法院发布的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款关于：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”的规定，疫情的发生系原、被告在签订合同时无法预见的，并非被告故意不履行合同，疫情和疫情防控措施不仅包括被告在内的企业的生产经营产生重大的影响，也对人民群众的生活产生了较大的影响，包括与人民群众息息相关的一些民事类的合同履行也受到了影响，虽然约定的房屋交付时间在疫情后期，但因之前的停工停产，导致了房屋交付以及办理产权初始登记均延期的后果。被告在逾期两个月内交付房屋以及未能办理初始登记，均未超过三至四个月的合理期限，被告在此期限内可以免除违约责任。因此，原告请求解除合同的事由不符合法律规定的条件，依法不能成立，本院不予支持。由于该项诉请被驳回，其余诉讼请求亦不能成立。依照依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百九十条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《最高人民法院发布的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告蒙换鸾、蒙付亮的诉讼请求。案件受理费15,236元，适用简易程序减半收取7618元，由原告蒙换鸾、蒙付亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。审判员  李慧冬二〇二一年三月二日书记员  江展鸿