福建省永泰县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0125执异7号 异议人：（竞买人）林芳，女，1991年9月24日出生,住上海市松江区。 申请执行人：杨国秋，男，1964年8月1日出生，汉族，住福建省永泰县。 被执行人：林义金，男，1967年12月25日出生，汉族，住福建省永泰县。 在本院执行申请人杨国秋与被执行人林义金民间借贷纠纷一案中，对被执行人林义金名下永泰县樟城镇龙峰园安华商贸城二层小商品市场的房产进行拍卖，林芳竞买成交后提出书面异议，请求撤销此次拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 林芳向本院提出异议请求：请求撤销拍卖永泰县樟城镇龙峰园安华商贸城二层小商品市场的房产，返还保证金、购房尾款计272340元。事实和理由：买受人于2021年1月23日参与网络竞拍“永泰县樟城镇龙峰园安华商贸城二层小商品市场的房产”并成交。具体经过如下：1月22日得知拍卖，同时委托就近的亲属前往查看，了解情况后立即与网页公示的法官电话取得联系，合理的时间节点均在图中可见，随后缴纳了保证金5万元。1月23日竞拍成功。2月1日支付尾款222340元。2月10日返乡抵达永泰，第一时间与法院经办人及时联系望年前能办理交割手续方便年后随时返沪，经办人方面的原因要求年后办理。2月17日微信催促经办法官确认次日交割时间等未回复，于是通过电话确认并提及“明天都要交割了，我怎么看到那家店还在营业状态”法官称对方不在租赁状态是否我搞错了，此时意识到自己拍品货不对板。本人及时付款以及催办交割手续均表明买受人毫无悔拍之意，对于法院方协商能否按照悔拍办理，本人绝不同意。拍卖网页的内容对我造成了严重的误导：一：拍卖标题及全文共5处提及标的物但具体地址竟然无一处详细，均不写明具体门牌号，此疏忽诱导了买受人仅依据院方提供的门头照进行锁定标的物，法院方标的物地址含糊不清存在明显疏漏。二：拍卖主图中最醒目的一张照片锁定在中国福利彩票门头，让买受人误认为该门店即拍卖标的物，其它多张居住状的杂物图视为该店开门营业和关门休息两用的小店，而非本人忽略或未查看除了彩票店以外的其它图片。在得知拍卖的第一时间，买受人委托亲戚前往现场查看时，店方在营业，由于考虑到会伤害售卖人的名誉，不便与店方沟通并进入内部查看，仅考察了该店所在位置的人流量及门店外部有几扇门等，门店外观及几扇门的数量与拍卖网页图片描述完全一致，作为小店，只看重地段等是首要并未对其内部进行考究。依据，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据。此次拍卖公告中只字未提评估价格。若有提供，就大大降低了被误导的可能性。在与网页提供的电话首次取得联系时有问过评估价格，对方说不清楚。（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等此次拍卖图中福利彩票门头图非拍卖财产图，且未做任何该图片的解释说明。（十一）其他应当公示的信息。此次拍卖中具体的门牌号视为应当公示的信息，而法院方只字未提及。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的：此次拍卖公告不符合上述三点拍卖公告应公示的信息，买受人有权提出此次撤销。此外，阿里拍卖平台己调查网页认为确实存在疏漏，承诺出面与法院方联系。综上，本人拒绝签署拍卖确认书，此次拍卖存在重大误导，请求法院撤销此次拍卖。 本院查明，2019年4月28日，本院立案受理原告杨国秋诉与被告林义金民间借贷纠纷一案。2019年10月10日，本院作出（2019）闽0125民初1505号民事判决，判决确认林义金于本判决生效之日起十日内偿还杨国秋借款本金140000元及利息（利息从2019年3月1日起至款项实际还清之日止按月利率1.5%计付）。判决生效后，经杨国秋申请，本院于2020年7月8日立案执行，依法责令被执行人履行义务，但被执行人未履行义务。本院于2020年9月9日作出（2020）闽0125执字第1174号执行裁定书，依法对被执行人林义金名下已评估的坐落于永泰县樟城镇龙峰园安华商贸城二层小商品市场117＃房产［所有权证号：××；土地权利证号：樟国用（2013）字第1××9号］进行拍卖。执行过程中，对涉案房产依法委托光明房地资产评估有限责任公司进行评估。2020年9月23日，光明房地资产评估有限责任公司出具房地产估价报告，确定估价对象在价值时点的市场价值为320400元。2018年9月29日，本院对涉案房产的拍卖及评估报告进行公告。2020年12月22日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖案涉房产，买受人林芳于2021年1月23日竞拍成功，成交价为272340元，并于2021年2月1日付清全部尾款。后买受人林芳拒绝签署拍卖成交确认，于2021年2月22日向本院提出本案执行异议。审查中，经质询异议人，其确认已现场查看但被网页误导，要求返还全额购房款272340元。 另查明，本院执行中于2020年12月22日作出《永泰县人民法院关于永泰县樟城镇龙峰园安华商贸城二层小商品市场的房产（第一次拍卖）的公告》、拍卖《须知》： 一、《永泰县人民法院关于永泰县樟城镇龙峰园安华商贸城二层小商品市场的房产（第一次拍卖）的公告》中：（一） 第一条明确“拍卖标的：永泰县樟城镇龙峰园安华商贸城二层小商品市场的房产﹝所有权证号：××；土地权利证号：樟国用（2013）字第1××9号﹞，产权面积52.35㎡......”（二）第二条明确“咨询的时间与方式：自2020年12月22日起至2021年1月22日止（节假日休息）接受咨询......”（三）第五条明确“特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”（四）公告最后还明确“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖公告”，并写明了咨询电话号码、监督电话号码、淘宝技术咨询电话号码及联系地址。 二、拍卖《须知》中：（一）第一条明确，“本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容。”（二）第二条明确，“本次拍卖活动遵循‘公开、公平、公正、诚实守信’的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。”（三）第十条明确，“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”（四）《须知》最后写明了法院咨询电话号码、举报监督电话号码及淘宝技术咨询电话号码。 本院认为，本案争议焦点为本院拍卖公告及拍卖须知是否对拍卖标的物即涉案房产的现状表述失实从而导致竞买人产生重大误解的问题。人民法院拍卖被执行人名下财产的，既有法定程序要求，有义务对拍卖标的物状况全面客观进行描述；又具备相应法律效力，竞买人必须遵守拍卖公告及拍卖须知各项条款，并对自己的行为承担法律责任，不得任意悔拍。本案中，本院在拍卖公告及拍卖须知等法律文件中已明确，“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”，“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖公告”，“参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。”“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵......”。可见，本院已充分提示竞买人需要实地看样以了解涉案房产相关物理现状，并提供了多个咨询电话供竞买人咨询执行法院及拍卖平台，以便竞买人在决定竞买前弄清楚涉案房产的物理现状。故，本院拍卖程序中作出的拍卖公告及拍卖须知等法律文件对涉案房产现状均作出了明确表述和提示，相关表述和提示并未存在严重失实情形，如竞买人按照拍卖公告及拍卖须知等法律文件的要求已实地看样或是向执行法院、拍卖平台进行了咨询，不会存在所谓“重大误解”,异议人林芳拍卖前已实地对拍品进行了查看，期间本院并无妨碍及误导之行为，异议人应按公告公示审慎看样。经实地看样后异议人作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。异议主张的现场与拍卖公告严重不符，涉案房产现状与拍卖公告表述严重不一致，存在拍卖公告文字表述不清等事实和理由，缺乏证据支持，其异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第(一)项,裁定如下： 驳回林芳的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福建省福州市中级人民法院申请复议。 审判长  林世文 审判员  胡贤明 审判员  许林平 二〇二一年三月五日 书记员  张细妹 本案所适用的相关法律条款： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。