河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终203号上诉人（原审被告）：赵跃森，男，汉族，1951年11月11日出生,住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：孙秋香，系上诉人之妻。委托诉讼代理人：赵丽亚，系上诉人之女。被上诉人（原审原告）：张国伟，男，汉族，1962年5月9日生，住襄城县。委托诉讼代理人：宁永强，河南申元律师事务所律师。原审第三人：赵元森，男，汉族，1950年10月4日生，住平顶山市卫东区。原审第三人：徐莲英，女，汉族，1952年3月15日生，住平顶山市卫东区。原审第三人共同委托诉讼代理人：赵统，系二人之子。上诉人赵跃森因与被上诉人张国伟、原审第三人赵元森、徐莲英执行异议之诉纠纷一案，不服河南省襄城县人民法院（2020）豫1025民初2846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人赵跃森的委托诉讼代理人孙秋香、张丽亚，被上诉人张国伟及其委托诉讼代理人宁永强，原审第三人赵元森、徐莲英的委托诉讼代理人赵统到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵跃森上诉请求：1．依法撤销原判，将本案发回重审或驳回被上诉人张国伟的诉讼请求；2．上诉费用由被上诉人张国伟承担。事实和理由：一、一审不问案情是否相一致，选择性执法，机械参照（2019）最高法民再49号的个案判决处理本案纠纷，造成判决错误。1．（2019）最高法民再49号民事判决，只是最高法院个案判决，关于案外人享有民事权益是否足以排除执行的法律适用，与最高法院审理的其他类似执行异议之诉案件所适用的法律大相径庭，过大的使用了法官自由裁量权，造成了本案的判决结果极不公平。（2019）最高法民再49号民事判决所认定的理由有以下三个方面：（1）涉案房屋不属于被执行人的责任财产，不应纳入强制执行的范围。（2）案外人对涉案房屋享有物权期待权，与申请执行人普通金钱债权相比，应为优先保护。（3）案外人名下无其他房屋，案外人对涉案房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值或意义。而本案第三人与被上诉人在签订房屋买卖合同时，第三人并没有领取房产证，之后领取房产证登记所有人仍为赵元森、徐莲英。案情更不一样的是，被上诉人张国伟及其妻任玉华，并非只有涉案房屋这一套住房，同时有鼎鑫襄御园小区的另一套房屋，即该小区B幢16层1618号，面积49.77平方，被上诉人张国伟一家可以在此居住，他们还有位于城关镇××路商业区路北商铺。一审判决不顾已经查明的案件事实，过分看重对涉案房屋优先保护的价值和意义，所做判决对上诉人极不公平。二、本案没有准确适用法律。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”适用该规定的这四个条件应该全部具备。而一审判决已认定因被上诉人张国伟自身原因未办理过户登记，仅仅从案件受理费承担上抵消其过错，忽略了这四条也是其权利排除执行的必备构成要件之一，况且前三条一审法院也是简单认定。首先，在房产证没有办理过户的情况下，第三人转让房屋与被上诉人签订的买卖合同属于不发生效力的合同，因此谈不上合法有效。房屋买卖合同不发生合法效力，谈不上合法占有。被上诉人张国伟及中介公司也没有有力证据证明其向第三人支付了全部价款。其次，本案认定的事实不清楚，从本案对房款支付查明的事实看，被上诉人张国伟向许昌优置房地产经纪有限公司法定代表人李某账号转账362800元及支付定金10万元，同日第三人赵元森出具收到张国伟房屋的收到条，认定第三人收到购房款46万元现金。但一审这样的认定，仅仅是依据的李某的陈述及第三人之子赵统的认可，证据不足。而且，重要证人周某和李某都没有出庭作证，依法不应作为认定事实的依据。再者，如此大额资金46万元用现金支付，不符合交易习惯，而且同一天张国伟向李某汇款362800元，在法庭上张国伟未提供向李某汇款单原件或者银行出具交易明细单，许昌优置房地产经纪有限公司需去银行取出钱后才能支付给第三人，一审判决没有依职权调取张国伟转账给李某的转账凭证或交易明细，没有调取许昌优置房地产经纪有限公司取款或交易明细，也没有调取许昌优置房地产经纪有限公司向赵元森、徐莲英、赵统转账或支付现金46万元的转账凭证、资金流向或交易明细，仅凭李某口述说公司存放有现金而认定现金支付过于草率，上诉人特恳请二审法院调取该交易信息，以防止虚假陈述，避免虚假诉讼。第三，一审不公正的判决，加大了上诉人在继承纠纷一案中的执行难度。本案起因是因继承纠纷案件执行引起，第三人属于被执行人，年龄已大，仅有一子赵统又不是本案的执行人，而赵统参与了继承房屋拆迁补偿，经历多次诉讼并参与为规避执行将补偿房屋急于非法转卖的全过程，一审判决并没有查清案情，没有准确适用法律，不具有公信力。综上，恳请二审法院依法查明事实，准确公正司法，支持上诉人的上诉请求。被上诉人张国伟辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求于法无据，请求依法驳回上诉，维持原判。徐莲英、赵元森辩称意见与被上诉人一致。张国伟向一审法院的起诉请求：1、立即停止对原告购买赵元森、徐莲英位于襄城县鼎鑫襄御园9幢1单元109房产（房产证号：20××81）的强制执行，并解除对该房屋的查封。2、判决确认襄城县鼎鑫襄御园9幢1单元109房产（房产证号：20××81）归原告所有。3、诉讼费由被告负担。一审法院查明以下案件事实：赵跃森与赵元森、赵统、徐莲英继承纠纷一案，法院于2019年9月26日作出（2019）豫1025民初21××号民事裁定书，裁定：“将赵元森、徐莲英名下的鼎鑫襄御园9幢1单元1××号（实际为一楼西户），房产证号为20××81号房产予以查封。”2020年1月3日，法院作出（2019）豫1025民初21××号民事判决书，判决：“一、被告赵元森、第三人徐莲英于判决生效后十日内返还原告赵跃森525653.6元。被告赵元森、第三人徐莲英互负连带责任。二、驳回原告赵跃森的其他诉讼请求。”赵跃森不服法院判决，向河南省许昌市中级人民法院提起上诉，河南省许昌市中级人民法院于2020年6月29日作出（2020）豫10民终485号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，法院于2020年7月14日作出（2020）豫1025执1196号执行裁定书，裁定冻结、扣划、扣留、提取被执行人赵元森、徐莲英的存款、收入或查封、扣押等额财产（详见清单、协助执行法律文书），并对查封的被执行人的财产予以评估、拍卖、变卖。2017年4月21日，赵元森与许昌市鼎鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于襄城县××小区××单元××房产，总房款428468元（其中房票351480，补现金76988元）。2017年5月15日，经襄城县优置房产经纪有限公司居间，赵元森、徐莲英作为出卖人，张国伟作为买受人，双方签订房产转让协议，约定赵元森、徐莲英将位于襄城鼎鑫襄御园小区第9幢1单元1层1××号房，建筑面积133.23平方米以46万元的价格转让给张国伟，双方约定合同签订时一次性支付房款46万，赵元森、徐莲英办理不动产登记权证所产生的费用由其自行承担，张国伟办理房屋过户时所产生的过户费用由张国伟负担，赵元森、徐莲英积极提供手续配合办理，赵元森、徐莲英收到房款后，房屋产权归张国伟。同日，襄城县公证处作出（2017）襄证民字第1136号公证书，对双方签订的买卖合同进行了公证。赵元森、徐莲英出具委托书，载明“将涉案房产转让给襄城县西大街居民张国伟，双方签订了《房产转让协议》并经襄城县公证处公证，委托襄城县优置房产经纪有限公司工作人员周某全权代为办理缴纳维修基金、天然气开口费、领取不动产发票、房屋契税及办理不动产权证书、领取不动产权证书，签订相关文书等一切相关手续。代理办理此房产的买卖交易手续、签署上述房产买卖合同、调阅档案、产权变更、产权转移、转让出售等一切相关手续”。许昌优置房地产经纪有限公司的企业法定代表人系李某，2017年5月16日，张国伟向李某账户转款362800元，许昌优置房地产经纪有限公司将其交纳的定金10万元合并向其出具购房款46万收据，收取张国伟物业费、天然气开口费等8400元，中介费4000元。同日，赵元森、徐莲英出具收到条“今收到张国伟购房款46万，鼎鑫襄御园9幢1单元1层109”。2018年11月2日，襄城县家和物业管理有限公司收取张国伟交纳的物业费、电梯运行费、绿地用水费共计1942元。涉案房产已于2018年11月20日办理了不动产权证书，登记权利人赵元森、徐莲英，共同共有，产权证号豫2018襄城县不动产权第0004981号，张国伟现持有该不动产权证书原件，其自认该不动产权证书经许昌优置房地产经纪有限公司交付给其本人。2020年8月12日，案外人张国伟以涉案房产为异议人所购买为由向法院提起执行异议，请求停止（2020）豫1025执1196号执行裁定书对查封被执行人位于襄城县鼎鑫襄御园9幢1单元1××号房产（房产证号：20××81）的执行。执行机构经审查后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产不得转让：……（六）未依法登记取得权属证书的。”本案中，买受人张国伟与出卖人赵元森、徐莲英签订房屋买卖合同时，出卖人赵元森、徐莲英并未依法登记取得权属证书，虽然后来出卖人办理了房产证并登记在赵元森、徐莲英名下，但买卖双方对当时不能过户、以后是否能办理过户尚不确定，均为明知，故未能办理过户登记买受人张国伟自身存有过错。2020年8月25日作出（2020）豫1025执异56号裁定书，驳回案外人张国伟的异议请求。张国伟不服该裁定，于2020年9月7日向法院提起执行异议之诉，请求：1、立即停止对原告张国伟购买赵元森、徐莲英位于襄城县鼎鑫襄御园9幢1单元109房产（房产证号：20××81）的强制执行，并解除对该房屋的执行。2、判决确认襄城县鼎鑫襄御园9幢1单元109房产（房产证号：20××81）归原告张国伟所有。3、诉讼费由被告负担。为核实本案双方提供的证据，法院依职权实地查看了涉案房产，调取了赵元森与许昌市鼎鑫房地产开发有限公司签订商品房买卖合同和办理初始登记是申请人委托书，向许昌优置房地产经纪有限公司法定代表人李某进行了询问，李某陈述，涉案房产是赵元森之子委托其出售，张国伟现金交付定金10万元，是公司员工周某协助办理房产初始登记，但该员工已于2017年年底离职，由于公司流水较大，存放有现金，第一笔钱10万元当时赵元森、徐莲英夫妇和其儿子一起来公司，赵元森、徐莲英出具收到条。第二次，仍然是他们三个人，仍交付给他们36万的现金，把之前10万的收到条还给赵元森，赵元森、徐莲英合计出具总条46万。经查询原告张国伟及其妻子任玉华、儿子张毅光，个人房屋信息登记情况，登记在任玉华名下有位于城关镇××路商业区路北商铺，张国伟、任玉华共有的鼎鑫襄御园B幢16层1618号49.77平方住房一套。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零其七条规定，案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。故本案赵元森、徐莲英诉讼地位应为第三人。审理案外人执行异议之诉案件，必须在法律框架内严格限定可以排除强制执行的民事权益的范围，从严审查其构成要件，做到既维护案外人对执行标的所应享有的合法权益，又保障申请执行人通过强制执行程序实现其债权的正当利益，从而实现对相关当事人在法律框架内的平等保护。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，基于案件具体情况对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。关于张国伟享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”法院认为，正如最高人民法院在（2019）最高法民再49号民事判决中论述一样，对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，应结合被执行人的责任财产范围，案外人、申请执行人及被执行人对案涉房屋各自享有的权利性质，以及案涉房屋的功能、属性等方面进行综合判断。案涉房屋不属于赵元森、徐莲英的责任财产，不应纳入强制执行的范围，人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。就本案而言，赵跃森申请查封、执行的案涉房屋，系被执行人赵元森、徐莲英购买的涉案房产。2017年5月15日，赵元森、徐莲英与张国伟签订《房屋买卖合同》，将该房屋以46万元出售给张国伟，张国伟依约向赵元森、徐莲英支付了全部购房款，赵元森、徐莲英亦向张国伟实际交付了该房屋，张国伟也实际缴纳过该房屋物业管理费用、水电费等相关费用也对涉案房产进行了装修。没有证据证明张国伟与赵元森、徐莲英恶意串通或者存在其他利害关系，在此情况下，双方所签《商品房买卖合同》已经基本履行完毕。赵元森、徐莲英作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，案涉房屋已经脱离赵元森、徐莲英责任财产范围，赵元森、徐莲英因收取了张国伟支付的购房款，其责任财产并未因此减损，赵元森、徐莲英业已无权再用该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。申请执行人赵跃森作为赵元森、徐莲英债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿赵元森、徐莲英所欠债务，除非赵跃森有证据证明张国伟与赵元森、徐莲英恶意串通或者有其他利害关系，影响了对赵元森、徐莲英责任财产范围的认定。被告赵跃森答辩称，双方所签订房屋买卖合同没有发生法律效力，应为无效的理由是：1、违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。该规定是针对行政管理部门对不符合规定条件的房地产在办理房地产权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对房地产转让合同效力的强制性规定。因此，本案中涉案转让的房产即使存在未依法登记领取权属证书的，按照物权法原理，双方当事人之间订立的有关转让不动产物权的合同，自合同成立时即具有法律效力；并且在解除查封或撤销查封后，当事人仍然可以办理不动产变更手续。2、张国伟是否与赵元森、徐莲英双方恶意串通，损害赵跃森利益。被告赵跃森答辩称赵元森、徐莲英为恶意逃债，转移财产，急着于2017年5月15日签订了转让协议，而拆迁（赵家大院），存在纠纷，且诉至各级法院和各级人民政府信访局，这个事件在当地流传，张国伟和中介公司住所在襄城县应该明知，三方恶意串通，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效。本案中赵跃森诉讼代理人庭审中也认可与原告张国伟并不相识，赵元森、徐莲英的诉讼代理人也称与张国伟并不相识，张国伟因在许昌优置房地产经纪有限公司购买涉案房产为此三方产生联结点，涉案房产2017年4月21日赵元森以总房款428468元购买，5月15日以46万出售给张国伟，根据《合同法司法解释（二）》的规定：“对于合同法第74条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认，本案中合同交易价款并非否属于明显不合理的低价。结合张国伟出示的银行转账凭证362800元及汇入账户属居间方法定代表人李某账户，加上预付的定金10万元，可以明确张国伟已经足额履行了出资义务。关于46万房款是否已经支付赵元森、徐莲英，本案居间方法定代表人陈述46万现金交付，赵元森、徐莲英已经出具收到条予以证实，赵元森、徐莲英诉讼代理人赵统庭审中陈述，房屋中介公司将涉案房产卖46万，赵元森、徐莲英的房票仅351840元，他们另外没有出资，此时出现“真空”即商品房买卖合同约定总房款428468元（其中房票351480，补现金76988元），该处的76988元是何人交纳，赵元森、徐莲英以房票支付价款仅351840元，张国伟也否认该款项是其交纳。法院试图就该部分款项询问房屋中介经办人周某，但因其离职而未果，本案三方交易，赵元森、徐莲英、张国伟均否认该76988元是其交纳，而赵元森、徐莲英的委托代理人否认收到本案的全部46万房款，仅收到于房票价格相当的35万余元（准确数字其未能提供），那么此时对房屋中介将46万以现金的方式支付赵元森、徐莲英的道理显然易见。但本案并非买卖合同纠纷，对于案外人张国伟支付了相应足额对价，故没有证据证明双方存在恶意串通损害赵跃森利益。张国伟对案涉房屋享有的物权期待权与赵跃森的普通金钱债权相比，应予优先保护。如前所述，赵跃森基于《房屋买卖合同》及相关法律规定，在已支付完毕购房款并合法占有案涉房屋的情况下，即对赵元森、徐莲英享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续、进而取得案涉房屋所有权（完全物权）的权利，该权利也被称之为物权期待权。而基于法院作出的（2019）豫1025民初21××号生效民事判决，赵跃森对赵元森、徐莲英享有的是普通金钱债权，张国伟在依约支付了全部购房款并实际合法占有所购房屋的情况下，其基于合同享有的一般债权就转化为其对该房屋享有的物权期待权。该物权期待权虽然仍属于债权的范畴，但已不同于一般债权，赵元森、徐莲英作为出卖人因买受人张国伟依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力，尽管该效力尚不能与不动产物权登记的法定效力相等同。据此，张国伟对案涉房屋所享有的权利尽管尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，张国伟可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。张国伟所享有的权利在内容和效力上已经超过了赵跃森享有的普通金钱债权，应优先于赵跃森的普通金钱债权予以保护。张国伟对案涉房屋具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义，本案中，案涉房屋并非门面商业用房而是作为生活消费的一般商品房，经法院查询，襄城县不动产登记中心于2020年12月14日出具《个人房屋信息查询情况》，其张国伟夫妻及儿子名下居住用房仅有襄御园B幢16层1618号49.77平方住房一套，在没有证据证明张国伟恶意串通的情况下，且案涉房屋已被实际装修、用于自住的情况下，案涉房屋对张国伟即具有了居住保障功能。相对于赵跃森享有的普通金钱债权，张国伟的居住、生存权益就有了优先保护的价值和意义。至于案涉房屋因张国伟自身原因一直未办理过户登记手续，不影响对张国伟享有前述物权期待权的认定。张国伟怠于行使自己的权利，购买并接收案涉房屋后且自认中介公司已将不动产权证书交付给其本人后未积极办理过户登记，对本案的发生具有明显过错，浪费本已紧张的司法资源，亦应承担相应的法律责任，故结合本案实际情况由其承担本案诉讼费用，以示惩戒。关于张国伟在本案中请求确认案涉房屋归其所有的诉求，尽管有《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款关于“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定作为依据，但根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”；第十一条关于“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要资料”以及《不动产登记暂行条例》的相关规定，案涉房屋完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记，张国伟基于不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，目前没有证据证明案涉房屋在解除查封后不能办理过户登记手续。张国伟不能将基于自身财产保障而应履行的申请登记的责任和义务转嫁给司法机关，意图直接通过人民法院司法确权的形式规避本应履行的申请不动产登记的责任，对此法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、对位于襄城县鼎鑫襄御园9幢1单元109房产（房产证号：20××81）不得强制执行。二、驳回原告张国伟的诉讼请求。案件受理费8200元，由原告张国伟负担。本院二审期间，上诉人提供了李某通过河南襄城农村商业银行股份有限公司城郊支行转账给赵元森的四笔转款记录，证明一审中李某陈述的案涉房屋买卖是现金支付与实际不符。被上诉人质证意见为：上诉人提供的银行流水是房产经纪公司另一套交易房屋的流水记录，本案房屋的交易款项是10万现金和通过中国银行转账的36万构成。上诉人提供的银行流水不能证明其证明目的。原审第三人质证意见为：我还有另外一套房屋进行了交易，该银行流水与本案无关。本院认定事实为：促成本案房屋交易的中介公司工作人员李某向原审第三人赵元森进行了多笔转款，但不能证明该资金就是案涉房屋的交易资金。本院认为，本案上诉人与被上诉人、原审第三人争执的焦点问题是案涉房屋是否符合权利能够排除执行的情形而被排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被上诉人张国伟与原审第三人赵元森、徐莲英在人民法院查封之前已经签订房屋买卖合同并经襄城县公证处予以公证，该合同是双方真实意思表示，张国伟已经通过房产经纪公司支付全部购房款，只是房屋产权证未完成过户登记，在没有导致合同无效的法定条件情形下，只是不动产权属没有变动不影响房屋买卖合同的合法有效。根据房屋买卖合同、张国伟持有该房屋不动产权证书并对房屋进行装修、该房屋物业公司已经向张国伟收取物业管理费、电梯运行费、绿地用水费等事实，能够认定被上诉人张国伟已合法占有案涉房屋。案涉房屋未办理过户登记，被上诉人张国伟和原审第三人均认可是赵元森身体健康原因造成，一审法院对被上诉人张国伟在没有及时办理过户登记过程中的过错行为已经做出处理，并无不当。本案被上诉人张国伟所购房屋符合最高人民法院司法解释规定的权利能够排除执行的情形，能够排除强制执行。综上所述，上诉人赵跃森的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8200元，由上诉人赵跃森负担。本判决为终审判决。审判长  胡琰峰审判员  古绍禹审判员  肖永强二〇二一年三月三十一日法官助理刘贺举书记员马小净执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口