北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5246号上诉人（原审被告）：马海涛，男，1972年3月4日出生，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：北京市平谷区马坊镇人民政府，住所地北京市平谷区马坊镇金河街1号。法定代表人：马冬梅，镇长。委托诉讼代理人：马赛，女，1992年10月5日出生。委托诉讼代理人：付学军，北京市时雨律师事务所律师。原审第三人：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区369号。法定代表人：郝明，经理。委托诉讼代理人：王友山，男，1963年2月2日出生，北京嘉厚房地产开发有限公司员工。原审第三人：北京同创汽车部件有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区11号区。诉讼代表人：北京市东卫律师事务所，北京同创汽车部件有限公司破产管理人。破产管理人负责人：张世国，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：石利明，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁闻，北京市东卫律师事务所实习律师。原审第三人：郝明，男，1971年7月14日出生，住北京市朝阳区。原审第三人：金玉兰，女，1972年5月26日出生，住北京市朝阳区。原审第三人：思创厚德控股集团有限公司，住所地北京市平谷区马坊工业园区西区290号。法定代表人：郝明，经理。上诉人马海涛因与被上诉人北京市平谷区马坊镇人民政府（以下简称马坊镇政府）、原审第三人北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）、北京同创汽车部件有限公司（以下简称同创公司）、郝明、金玉兰、思创厚德控股集团有限公司（以下简称思创公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初7469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人马海涛，被上诉人马坊镇政府之委托诉讼代理人马赛、付学军，原审第三人嘉厚公司之委托诉讼代理人王友山，原审第三人同创公司之委托诉讼代理人石利明、丁闻到庭参加诉讼，原审第三人郝明、金玉兰、思创公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马海涛上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判恢复马海涛对嘉厚公司名下位于北京市平谷区马坊镇马坊大街56号院3号楼×至×层×号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行；3.判令一审、二审的诉讼费由马坊镇政府承担。事实和理由：依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，因涉案房屋并未办理所有权过户登记，马坊镇政府虽已缴纳购房款，但其仅享有依据《北京市商品房预售合同》（以下简称房屋买卖合同）要求嘉厚公司履行相关合同义务的请求权，尚不享有该房屋所有权。一审法院已经对（2020）京0117执异113号执行异议做出裁定，驳回了马坊镇政府的诉讼请求。马坊镇政府要求一审法院停止对嘉厚公司名下涉案房屋的强制执行实质上是以牺牲金钱执行债权人的正当权利为代价，在一定程度上突破了债权平等原则和合同相对性原则，也增加了被执行人和执行案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。马坊镇政府于2013年9月26日与嘉厚公司签订房屋买卖合同，购买在建房屋，应知道购买预售房屋存在一定风险，故其自身有责任。马坊镇政府对涉案房屋所享有的仅是依据房屋买卖合同取得的债权，而非物权期待权，故马坊镇政府对涉案房屋所享有的民事权益尚不足以排除人民法院的强制执行行为。嘉厚公司于2016年6月15日办理了涉案房屋的大产权证，在此之后，在嘉厚公司具备为马坊镇政府办理房屋产权过户的条件下，因马坊镇政府未按照其与嘉厚公司签订的房屋买卖合同等的约定付清全部购房款而导致其未能办理涉案房屋产权手续，故马坊镇政府自身存在过错，应当承担全部责任和风险。本案中，马坊镇政府虽然与嘉厚公司签订了房屋买卖合同并支付购房款，但其并未实际占有使用涉案房屋，亦未办理房屋产权过户登记，故马坊镇政府仅享有请求嘉厚公司为其办理房屋过户登记的债权请求权，但对涉案房屋并不享有所有权。嘉厚公司作为同创公司、思创公司及郝明、金玉兰与马海涛借款的担保人，应承担连带保证和清偿责任。因此，马海涛依据执行证书向一审法院申请了强制执行，一审法院对嘉厚公司名下的房屋依法进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，本案中，涉案房屋登记在嘉厚公司名下，一审法院对其采取查封措施，于法有据。马坊镇政府未按照其与嘉厚公司签订的相关合同履约、亦未按照相关合同的约定付清全部购房款项导致其不符合办理房屋过户条件，从而至今一直未取得涉案房屋产权证，亦未实际占有使用涉案房屋，故其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》之相关规定，不能排除人民法院强执执行。此外，马坊镇政府与嘉厚公司签署的合同并非合法有效，不符合查封前签订了有效的书面合同。一审法院认定马坊镇政府对涉案房屋装修即为占用、法院查封前马坊镇政府已经占有不动产是不成立的，法院查封前马坊镇政府已经付清全部价款与事实不符，因马坊镇政府自身过错，错过了有效的办理房屋过户登记的时间和条件。因此，一审判决对事实认定不妥，适用法律条款不当，马海涛请求二审法院撤销一审判决。马坊镇政府辩称，同意一审判决，马坊镇政府向一审提供的证据及一审法院查明的事实能够确实充分地证明马坊镇政府具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，可以排除对涉案房屋的执行。一审判决认定事实、适用法律均合法，请求维持一审判决，驳回上诉。占有就是实际取得房屋，马坊镇政府从嘉厚公司处取得房屋是事实。合同约定在支付第一笔购房款两日内交付房屋，双方已经进行了实际交付，此后马坊镇政府通过依法招投标确认了中标单位，对房屋进行装修。马坊镇政府提交的证据足以证明已经接收并占有了涉案房屋。关于支付购房款，马坊镇政府均提交了证据予以佐证。关于合同有效性，双方已签订合法有效的合同，是否网签不能作为评判买卖合同效力的依据。马海涛申请对涉案房屋进行查封之前，马坊镇政府已经完成了房屋买卖合同的签订、房屋的占用、房屋价款的支付，最终没有办理过户是嘉厚公司对外债务原因，不能归责于马坊镇政府。房屋买卖及付款均是真实的。嘉厚公司述称，与一审意见一致，同意一审判决。同创公司述称，同创公司没有参与房屋买卖行为，对相关情况不了解，同意一审判决。郝明、金玉兰、思创公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。马坊镇政府向一审法院起诉请求：停止对嘉厚公司销售的位于北京市平谷区马坊镇马坊大街56号院3号楼×至×层×号房屋的强制执行。一审法院认定事实：2013年9月26日，马坊镇政府与嘉厚公司签订了房屋买卖合同，约定马坊镇政府向嘉厚公司购买涉案房屋，总价款1352.5686万元，嘉厚公司应于2013年10月31日前向马坊镇政府交付涉案房屋，于2014年5月31日前取得涉案房屋所在楼栋的权属证明，如因嘉厚公司责任，马坊镇政府未在交付涉案房屋720日内取得房屋所有权证书的，嘉厚公司承担相应违约责任。同日双方签订了购房款支付补充协议，约定，马坊镇政府于该协议签订后5日内一次性向嘉厚公司给付购房款1000万元，马坊镇政府因征占土地给予第三方（马坊镇政府指定）的补偿款到达第三方账户后十五日内，第二笔款由马坊镇政府督促第三方将补偿款（相当于购房款余额）一次性向嘉厚公司支付。第三方逾期支付的，由马坊镇政府代为支付。马坊镇政府在向嘉厚公司支付第一笔购房款后2日内，嘉厚公司向马坊镇政府或第三方交付房屋，允许马坊镇政府或第三方对房屋进行装修。同日，马坊镇政府依约支付了首笔购房款1000万元。2014年12月2日，马坊镇政府委托北京思创蓝石建设有限公司对涉案房屋进行了装修，并已经支付了装修款。另查，连同涉案房屋在内的三套房屋原系马坊镇政府与马坊镇工商所、国税所等单位进行征地置换使用，但因征地审批迟迟未获通过，补偿款未到位，余款无法按照购房款支付补充协议的约定由第三方补偿款支付，故马坊镇政府自行付款，从2014年12月31日起截止2017年12月30日，马坊镇政府分10次，将包括涉案房屋在内的三套房屋余款全部付清。再查，涉案房屋初始登记时间为2016年6月15日，2017年10月31日因嘉厚公司与第三人纠纷被法院查封，2017年11月30日，马坊镇政府付清全部购房款时，该房屋不具备过户登记条件。经嘉厚公司努力，2018年1月31日，该查封被解除。但因借款纠纷，马海涛申请执行担保人嘉厚公司，2018年1月9日，涉案房屋因马海涛案再次被法院查封，为此，马坊镇政府申请了执行异议。2020年11月19日，北京市平谷区人民法院作出了（2020）京0117执异113号执行裁定书，驳回了马坊镇政府的异议申请。马坊镇政府不服该裁定书，向一审法院提起诉讼。目前，涉案房屋上马海涛案查封为首封，此外，2019年12月2日，北京市平谷区人民法院对涉案房屋进行了轮候查封。一审法院认为，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马海涛的债权属于金钱债权，马坊镇政府作为买受人主张排除强制执行嘉厚公司名下涉案房屋的诉求能否得到支持，可以考查马坊镇政府是否满足以上四种情形。双方无争议的事实为，在人民法院查封涉案房屋前马坊镇政府和嘉厚公司已经签订了合法有效的房屋买卖合同，马坊镇政府已经付清全部购房款，经一审法院查证以上属实，故马坊镇政府首先满足了以上二种情形。虽然马海涛提交了照片证明涉案房屋一直闲置未使用，但占有房屋与使用系不同的概念，占有是对房屋实际控制和管理，是否使用不影响占有的性质。早在2014年马坊镇政府便基于与嘉厚公司的约定对涉案房屋进行了装修，而装修的前提必然是交付和占有，故一审法院认定在法院查封前马坊镇政府已经合法占有涉案房屋。根据查明的事实，在马坊镇政府作为买方付清全部购房款符合办理过户登记条件时，涉案房屋因嘉厚公司原因被法院查封，无法办理过户登记，经嘉厚公司努力，该查封虽得以解封，但又因马海涛案被法院查封。故马海涛案之查封时，马坊镇政府已经付清房款，未能办理过户登记系嘉厚公司原因，马坊镇政府无过错。综上所述，马坊镇政府同时符合可以排除强制执行的四种情形，一审法院判决：停止对北京嘉厚房地产开发有限公司销售的位于北京市平谷区马坊镇马坊大街56号院3号楼×至×层×号房屋的强制执行。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，马坊镇政府对涉案房屋是否享有能够排除执行的权利。马海涛以马坊镇政府不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定为由主张其不能排除法院的强制执行。对此本院分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案而言，第一，涉案房屋被人民法院查封前，嘉厚公司与马坊镇政府已签订房屋买卖合同，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，马海涛虽不认可，但其主张缺乏依据，本院不予支持；第二，马坊镇政府同期购买了平谷区马坊镇马坊大街56号院2号楼×至×层×号房屋、平谷区马坊镇马坊大街56号院5号楼×至×层×号房屋，在支付上述房屋首笔购房款后，依据其与嘉厚公司签订的购房款支付补充协议对上述房屋部分进行了委托装修，并已支付装修款，一审法院依据查明事实及在案证据综合认定马坊镇政府在查封前已经合法占有涉案房屋并无不当，本院不持异议；第三，根据查明事实，在涉案房屋因马海涛案被法院查封前，马坊镇政府已经付清全部购房款；第四，涉案房屋具备过户登记条件时，因嘉厚公司原因被法院查封，后虽被解封，但又因马海涛案再次被法院查封，马海涛虽主张马坊镇政府对此存在过错，但未提供充分有效证据予以反驳，故可以认定涉案房屋未办理过户登记非因马坊镇政府自身原因所致。综上，马坊镇政府的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应认定其对涉案房屋享有排除执行的权利，其提出的执行异议成立，一审法院予以支持正确，本院予以维持。马海涛的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，马海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由马海涛负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 全奕颖审 判 员 邢 军审 判 员 王 黎二〇二一年三月三十日法官助理 赵 纳法官助理 李 君法官助理 岳 萌书 记 员 刘 欣