山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2086号上诉人（原审被告）：高云国，男，1978年3月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：崔荣魁，山东谌润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济市民委员会，住所地济市。法定代表人：张子海，书记。委托诉讼代理人：曾艳丽，山东永奕恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李士伟，山东永奕恒律师事务所律师。原审被告：李希东，男，1972年10月24日出生，汉族，住济南市。上诉人高云国因与被上诉人济市民委员会（以下简称埠东村委会）及原审被告李希东房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2020)鲁0191民初4557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。高云国上诉请求：1.撤销（2020）鲁0191民初4557号民事判决，改判驳回埠东村委会的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由埠东村委会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.《房屋购置协议》约定了高云国对房屋的占有使用权。高云国认购埠东村委会商贸中心门头房1449.416平方米，并于2013年8月20日与埠东村委会签订《房屋购置协议》。后得知，该门头房产权归村委会集体所有。该协议约定了房屋面积、价格、交付、对门头房占有使用及拆迁补偿等。签订当日房屋交付，高云国付款100万元，截止2016年12月27日付埠东村委会200万元。2.《商品房购置协议》由于埠东村委会原因一直没有签订。根据埠东村委会提供格式认购协议，其双方签订的《房屋购置协议》第四条约定，高云国与埠东村委会应当签订《商品房购置协议》，但是埠东村委会迟迟不与高云国签订该协议，导致高云国合同的目的不能实现，故高云国迟迟不支付剩余房款，高云国享有合同不安抗辩权，中止付款。3.一审判决并未对历史遗留问题进行事实认定。埠东村委会提供的2012年4月20日济南高新区党工委政法委会议纪要，该会议纪要缺少公开性，高云国并不知晓。在高云国与埠东村委会签订协议时，埠东村委会也没有告知高云国商贸中心门头房系自建临时建筑，只能租赁，而是与高云国签订了房屋购置协议。2020年5月13日埠东村村委会会议记录可以看出，埠东村委会认可《房屋购置协议》的效力并要求继续追偿欠房款。2020年5月25日《关于对核资中发现问题的处理意见》中，埠东村委会明确把高云国的购房款列为债权。综上，该片区属于因埠东村委会造成的历史遗留问题，且门头房成片绵延将近1公里，而门头房由埠东村委会集体所有。在埠东村委会一直认可协议的前提下，一审判决不能一判了之。二、一审判决适用法律错误。1.《房屋购置协议》没有违反法律、行政法规的强制性规定。不能仅以济南高新区党工委政法委会议纪要作为判断依据，只能依据全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规。2.在法律、行政法规没有明确规定合同无效时，就要看履行合同是否将使国家利益、社会公共利益和第三人重大利益受到伤害。若协议只伤害到高云国自身利益，且产权由埠东村委会所有，那么就不能判决确认合同无效。3.根据《土地管理法》第57条、《土地管理法》第44条，临时建筑一般不得超过两年，且应当在批准期限内自行拆除。而埠头村委会自建门头房存在8年有余，所谓“临时建筑”长期建成使用与一审判决认定事实不符合。4.《房屋购置协议》签订后因埠东村委会导致合同目的不能实现，埠东村委会构成根本违约。根据《合同法》第94条、第97条、第107条、第108条、第112条之规定，因埠东村委会不能履行协议，导致合同目的不能实现，构成根本违约，一审判决以合同无效判决该案不符合法律规定。三、房屋购置协议无效，于法无据。1.房屋购置协议作为认购协议，仅约定了房屋的使用权，使用权是所有权中的一项权利，法律并无明确禁止埠东村委会作为房屋的所有权人不能转让使用权。2.房屋购置协议作为认购协议，仅约定了房屋使用权转让，而双方签订商品房购置协议是实现房屋买卖的目的。3.房屋购置协议的内容区别于最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干解释的第5条及商品房销售管理办法第16条，符合商品房买卖合同约定的主要情形。可见一审判决书将房屋使用权转让混同于产权买卖，属于事实认定错误。根据土地管理法实施条例第6条农村集体建设用地可以出让、转让，而该协议约定的并非是产权转移。房屋的所有权人是埠东村委会，埠东村委会要求高云国参照2013年同片区房屋产权交易价格交付房屋长期使用费不符合法律的相关规定。埠东村委会在签订协议时违反了诚实信用原则，故意隐瞒土地规划。埠东村委会辩称，高云国的请求没有事实法律依据，应予驳回，一审法院判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。一、涉案房屋是埠东村委会在集体土地上所建的门头房，为了增加集体的收入，对该房屋没有规划等手续的情况高云国是明知的，而且对于高达600多万元购买房款高云国从常理来说也不可能不审查建房手续，所以高云国在上诉称在合同签订后才得知门头房是埠东村委会集体所有与事实不符。签订协议当日高云国就对付款方式进行了承诺三年付清，但事后仅支付200万元，剩余400多万元一直未支付，高云国是故意占用集体房产无偿使用，不存在其上诉状中所称的因没有签订商品房购置协议而迟迟不交款。二、高云国在一审答辩中明确要求法院审查该涉案合同的效力，并主张合同无效，因为涉案房产系埠东村委会集体所建，确实没有办理相关规划及土地审批手续。因此根据法律规定，一审法院认定合同无效符合法律规定，高云国长期占用涉案房产既不付款也不退房，显然主观上是恶意的。三、本案房产不存在历史遗留问题，属于集体的资源，高云国要求一审法院对历史遗留问题进行认定没有依据，也不属于法院的审判职责范围。四、结合涉案双方签订的房屋购置协议书及签订当日高云国、李希东共同签署的支付购房款承诺书，可以看出本案中双方签署的房屋购置协议内容就是房屋的买卖，而不存在使用权的转让。承诺书中高云国书写的非常清楚，高云国从村委会商贸中心购置房屋1449.416平米，每平方价格4700元，共计6812200元，已交100万元，分三次付清，如到时付不清请村委会收回房屋，内容非常明确。高云国在一审答辩中要求法院审查合同的效力，认定合同无效，在此情况下我方才变更的诉讼请求。李希东未作陈述。埠东村委会向一审法院起诉请求：1.解除双方于2013年8月20日签订的《房屋购置协议》；2.判决高云国、李希东返还埠东村委会位于济南高新区巨野河办事处埠东村商贸中心1449.416㎡的门头房；3.请求本案诉讼费由高云国、李希东承担。审理过程中，埠东村委会变更第一项诉讼请求为：双方于2013年8月20日签订的《房屋购置协议》无效。一审法院认定事实：2013年8月20日，双方签订《埠东村商贸中心房屋购置协议》，购买埠东村委会建设的位于巨野河街道办事处埠东村商贸中心门头房，面积为1449.416㎡，认购单价每平方米4700元，合计金额：6812200元。在埠东村委会房屋竣工后，交钥匙的同时，交清全部房款。协议最后有埠东村委会埠东村委会的盖章及高云国、李希东的签字按印。2012年4月20日，济南高新区党工委政法委会议纪要显示：原则同意埠东村、庄科村两村委会关于建设过渡性临时商业摊点的意见和要求，本次建设的商业服务设施为在原占地面积范围内的临时性建筑，产权归村委会集体所有，只能出租、不得出售。高新区管委会和国家需要拆除时无条件、无偿拆除。经双方确认，截至2020年9月10日，高云国、李希东共向埠东村委会支付购房款200万元。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”高云国、李希东从埠东村委会处购买的房屋系临时建筑，未办理规划许可手续，且在建设前，济南高新区党工委政法委会议纪要明确显示只能出租、不得出售,故双方签订的《房屋购置协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。”故埠东村委会要求高云国、李希东返还1449.416㎡的门头房的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述,判决：一、双方于2013年8月20日签订的《房屋购置协议》无效；二、高云国、李希东返还埠东村委会1449.416㎡的门头房。案件受理费100元，减半收取计50元，由高云国、李希东负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经查明，一审中高云国称，其购买涉案房屋后才知晓购买的涉案房产并未办理相关的用地手续、乡村建设规划许可手续、建房手续等……涉案合同应为无效合同……高云国要求埠东村委会返还已支付购房款并要求埠东村委会向高云国赔偿房屋装修等损失。二审中，高云国提交情况说明一份，载明：当时埠东村委会大量作宣传对外出售，不限于任何人都可以购买，商业中心成片门头房对外出售，并称可以办理产权证；高云国与埠东村委会通过签订房屋购置协议的名义取得了房屋使用权；高云国不是埠东村村民。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，涉案房屋购置协议效力的认定。涉案门头房未办理规划许可手续，高云国对该事实予以认可；且涉案门头房产权归埠东村集体所有，高云国也非埠东村村民。故此，一审法院认定埠东村委会与高云国、李希东签订的《房屋购置协议》无效并无不当，本院予以确认。埠东村委会要求其二人返还涉案门头房，应予支持；高云国一审时主张埠东村委会应返还购房款并赔偿损失，一审法院未予处理，当事人可另案主张权利。综上所述，上诉人高云国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人高云国负担。本判决为终审判决。审 判 员 高希亮二〇二一年三月二十二日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳