福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终696号 上诉人（原审原告）：潘学忠，男，1978年1月10日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人:柯祥春，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邱乐婷，北京市炜衡（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈明官，男，1956年11月22日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人:陈郑凡，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人:杨启东，福建建达律师事务所律师。 上诉人潘学忠因与被上诉人陈明官房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2461号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘学忠上诉请求：撤销一审判决第三项，改判支持潘学忠的第三项和第四项诉讼请求。事实与理由：一、评估报告可以作为认定租赁房屋被拆除时现有状态下装修损失的证据，一审法院对评估报告的认定及适用法律错误。1.评估报告是评估人员至拆除现场并结合实际情况下作出的，具有客观真实性，可证明租赁房屋在被拆除时的装修损失为620735.07元。2.一审法院在陈明官未提供证据予以反驳，也未申请重新鉴定的情况下即推翻了评估报告的证明力，适用法律错误。3.租赁房屋位于征迁范围内，潘学忠本可通过正常征迁获得赔偿款620735.07元，却因是违章建筑而无法获得征迁补偿款。陈明官应当赔偿潘学忠损失620735.07元。二、一审法院将“租赁房屋在被拆除后才进行装修损失评估”的过错转嫁给潘学忠承担，认定事实及适用法律错误。1.陈明官明知是违章建筑，不仅未及时委托评估机构，还继续隐瞒潘学忠，进而导致租赁房屋未能及时评估。陈明官对其过错应当自行承担不利后果。潘学忠是在租赁房屋被强制拆除后，才知悉租赁房屋确为违章建筑，并立即委托评估公司对装修损失进行评估，潘学忠不存在任何过错。2.即使一审法院认为需进一步证明现值损失，根据公平原则，亦应当由陈明官举证，而非将陈明官过错转嫁给潘学忠。三、潘学忠一审时已告知尚有10间客房未被拆除，即使一审法院认为举证责任在潘学忠，亦应当向潘学忠释明是否鉴定，但一审法院从未履行过释明义务。未拆除的客房处于陈明官控制范围，但陈明官却拒绝提起折旧鉴定，应当推定潘学忠关于租赁房屋不存在折旧率的主张成立。四、退一步讲，陈明官从二化公司收取的装修补偿款，亦应当支付给潘学忠。一审法院未对该事实予以查明，认定事实错误。五、租赁房屋被拆除给潘学忠带来的损失是必然存在的，在租赁房屋被拆除情况下，基于公平和诚实信用原则，陈明官均应予以赔偿。六、因陈明官拒绝协商赔偿，潘学忠才进行装修损失评估，陈明官应当赔偿潘学忠为此而支出的评估费。 陈明官辩称，一、评估报告系根据潘学忠意见作出，不具有客观真实性，不能作为定案依据。二、诉争房屋并非违章建筑，陈明官不存在过错。一审中，陈明官已提交《房产证》《报告》证明诉争房屋经合法登记，修建部分已向行政机关报备审查，与房屋相关的事实亦已于租赁关系形成时告知潘学忠，不存在任何隐瞒。潘学忠一审诉称并举证陈明官向其出示虚假产权证，从而隐瞒诉争房屋真实情况，但事实上该权证系其自行制作，陈明官持有合法产权证，不可能以承担刑事风险为代价向潘学忠提供假产权证。三、潘学忠应对其主张予以举证，而非要求法院对其所谓“释明”，或要求陈明官举证。《价格评估意见书》不具有客观真实性，且结论为“重置价”，但根据双方合同约定，该时诉争装修已为陈明官所有，且已使用9年，不再具备相应价值，潘学忠的主张不能成立。四、《房屋搬迁补助协议书》明确未有任何装修补偿。五、《价格评估意见书》不具有客观真实性，亦未作为定案依据，潘学忠应自行承担评估费用。 潘学忠向一审法院起诉请求：1.确认潘学忠、陈明官于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.陈明官立即向潘学忠退回押金30000元；3.陈明官赔偿潘学忠装修损失620735.07元及利息（以620735.07元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15%自2019年12月27日起计至款项付清之日止的利息，暂计至2020年3月30日为6797.91元）；4.陈明官赔偿潘学忠垫付的评估费19924元；5.陈明官赔偿潘学忠剩余租赁期间的营运收入584042元；6.陈明官承担本案的案件受理费以及在诉讼中产生的其他费用（包括但不限于财产保全费、公告费等）。一审诉讼过程中，潘学忠撤回第5项诉讼请求。 一审法院认定事实：原、被告于2011年6月13日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于仓山区××镇××村××层房屋出租给原告作为客房使用，租赁房屋总面积480平方米，租赁期限五年，从2011年7月1日至2016年6月30日，每月租金10000元，租赁押金30000元。被告持有的租赁合同第八条有手写添加内容：“5.国家拆迁补偿，归甲方（即被告）所有与乙方（即原告）无关；6.在合同期内拆迁，室内装修补偿归乙方所有，合同期满后归甲方所有”。原告持有的租赁合同第八条无手写添加内容。2016年7月1日，原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于仓山区××镇××村××层房屋出租给原告作为客房使用，租赁房屋总面积480平方米，租赁期限五年，从2016年7月1日至2021年7月1日，每月租金24900元，2017年7月1日至2021年6月30日月租金26200元，租赁押金30000元。原、被告持有的租赁合同第八条均约定：“5.国家拆迁补偿归甲方（即被告）所有，与乙方（即原告）无关；6.在合同期内拆迁，室内装修补偿归乙方所有，合同期满后归甲方所有”。原告向被告承租房屋后用于经营福州市仓山区××。2019年11月29日，仓山区城门镇人民政府清违办在欣梦湾宾馆上张贴通知，告知该建筑物未经规划审批建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，影响了城市建设的正常秩序和社会公共利益，责任该户于2019年12月1日前自行拆除所建的违法建筑物，逾期不拆的，该镇（街）将依据相关规定对违法建筑予以拆除。诉争房屋于2019年12月6日被拆除。原告于2019年12月14日委托福建立信价格鉴定评估有限公司对欣梦湾宾馆的装修重置价格进行评估鉴定，价格评估基准日为2019年12月6日。福建立信价格鉴定评估有限公司于2019年12月27日作出闽立价评字［2019］ＰＧ第3316号《价格评估意见书》，意见书记载：检验评估过程：2019年12月14日该公司受原告的委托，派员于2019年12月14日同原告赶赴欣梦湾宾馆所在地，对被拆除后遗留地基进行现场勘验、测量、清点，勘验情况如下：经现场查勘、测量委托方指认的被拆除的大厅、客房及安全通道地面基础，结合查勘、测量该地块北侧未被拆除的客房及安全通道的尺寸规格、建筑用材情况，并结合委托方提供的视频、照片、建筑用材等材料，核定被拆除的欣梦湾宾馆一层大厅、二层客房及安全通道的装修重置价格。价格评估意见：价格评估标的（欣梦湾宾馆）价格评估基准日装修重置价格为620735.07元。 另查明，被告于2009年7月20日向福州市东部新城征地拆迁安置指挥部城门镇分部书面报告，内容为：“被告一座房屋坐落在仓山区××镇××村福峡路边，系福峡路改扩建涉迁户（半拆），为响应政府政策，被告于2009年7月先行办理房屋（半拆）拆迁相关手续，并按上级部门要求自行修建，现特上报，望予以支持同意进行正常修建及协调相关部门”。福州市仓山区××镇××村民委员会盖章确认“情况属实，同意上报”。福州市东部新城征地拆迁安置指挥部城门镇分部盖章确认“根据村意见属实”。再查，原告提交的编号为榕房权证Ｃ字第9××7号《房屋所有权证》复印件记载坐落于仓山区××镇××村××层楼房××座房屋所有权人为被告，房屋总层数2层，每层480平方米。被告提交的编号为榕房权证Ｃ字第9××7号《房屋所有权证》原件记载坐落于仓山区××镇××村××层楼房××座房屋所有权人为被告，房屋总层数3层，每层67.23平方米。 一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。产权登记在被告名下的房屋为坐落于仓山区××镇××村××层楼房××座，每层67.23平方米，庭审中被告陈述其在该有产权的三层楼房旁边扩建了两层房屋，其出租给原告的房屋系扩建的两层房屋，但被告提交的证据不足以证明其扩建的两层房屋已取得建设工程规划许可证，故原、被告签订的房屋租赁合同无效。被告辩称扩建的两层房屋已向行政机关报备审查，但被告提交的《报告》无法证明扩建的系出租给原告的两层房屋，故一审法院对被告的抗辩不予支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告要求被告退还押金30000元，一审法院予以支持。原告诉请被告赔偿福建立信价格鉴定评估有限公司评估的装修损失620735.07元及利息，一审法院认为，原告已于2019年11月29日知悉诉争房屋将被拆除，但于2019年12月14日才委托福建立信价格鉴定评估有限公司进行评估，评估时诉争房屋已被拆除，评估公司根据诉争房屋被拆除的地基及未被拆除的非诉争房屋部分进行评估，且评估的为装修重置价格，而非现值损失，故原告诉请的装修损失620735.07元及利息没有依据，一审法院不予支持。原告诉请的评估费，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认原告潘学忠与被告陈明官于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告陈明官于本判决生效之日起十日内返还原告潘学忠押金30000元；三、驳回原告潘学忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10575元，由潘学忠负担10107元，陈明官负担468元；财产保全费5000元，由潘学忠负担4779元，陈明官负担221元（该款已由原告代垫，被告应于履行判决时一并支付原告）。 二审中，陈明官申请证人练某出庭作证，拟证明：1.在诉争房屋出租时，出租人已经向承租人出示了合法的产权证，并告知了房屋相关的全部事实。2.诉争房屋在经营宾馆过程中并未进行大的重新装修。练某出庭接受了询问。本院经审查认为，潘学忠对练某的身份持有异议，而陈明官没有证据证明练某系案涉宾馆的合伙经营人，练某的证言不能证明待证对象。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于潘学忠主张的装修损失诉请能否支持的问题。诉争房屋未取得建设工程规划许可证，本案亦没有证据证实陈明官向潘学忠出具了虚假产权材料，潘学忠作为承租人，应预见诉争房屋可能被认定为违法建筑而被拆除的风险，而其仍贸然将诉争房屋装修为宾馆客房使用经营，对其装修损失等自身存在过错。且潘学忠在2011年即已承租了诉争房屋，潘学忠自认其在2011年已装修了诉争房屋，诉争房屋在使用运营期间必然产生装修折旧，诉争房屋被拆除时间（2019年12月6日）距合同约定的期限届满时间（2021年7月1日）也较为临近，而潘学忠在已得知诉争房屋将被拆除的情况下，未及时对诉争房屋的装修现值进行评估，其提交的评估报告为装修重置价格，该评估报告不能作为认定潘学忠装修现值损失的依据。综上，本院认为潘学忠主张装修损失的诉请应不予支持。鉴于潘学忠提交的评估报告不能作为认定其装修损失的依据，故其要求陈明官赔偿由此支付的评估费，亦不能支持。 综上，潘学忠的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10207元，由潘学忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月十九日 法官助理 江丽丽 书 记 员 赵力锦