湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0112民初1499号 原告：广州市时代物业管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市月亮岛街道黄狮岭社区玫瑰园39#-40#。 负责人：张景，总经理。 委托诉讼代理人：赵枝雄，湖南秉言律师事务所律师。 被告：何洲治，男，1989年7月11日出生，汉族，户籍住址长沙市岳麓区。 原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司（以下简称“时代物业长沙公司”）与被告何洲治物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代物业长沙公司的委托诉讼代理人赵枝雄、被告何洲治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告时代物业长沙公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费2362.19元；2、判令被告支付违约金1086.83元；3、判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告系长沙玫瑰园小区物业服务企业，为该小区提供物业管理服务至今。被告为该小区9-1803房的业主，一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2019年4月起至2020年6月止一直未缴纳过物业服务费，经原告多次催缴，仍欠原告2362.19元未缴纳。在多次催要未果的情形下，原告有权要求被告支付物业管理费、滞纳金（违约金）及迟延支付期间的相应利息，故提出上述诉讼请求。 被告何洲治辩称：1、被告购买时代倾城一期9栋1803号精装房，2014年交房，2016年发现内外墙渗水与卫生间主墙纸脱落，物业多次未能修补和采取任何措施补救；2、2018年，空中花园到厨房、卫生间、地下室热水管道爆炸，导致被告家中受损，物业也没有解决；3、目前物业同意到家维修，但不赔偿损失。 本院经审理认定事实如下： 1、原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订有《长沙玫瑰园社区二（长沙时代倾城）前期物业管理服务协议》，合同约定：受长沙玫瑰园房地产开发有限公司的委托，由甲方负责长沙玫瑰园社区二（长沙时代倾城）的前期物业管理服务工作；第一条约定乙方认可并遵守长沙玫瑰园社区二（长沙时代倾城）《临时管理规约》中的有关规定；第二条陈述乙方所购房屋基本情况为（长沙时代倾城）9栋1803室；第四条第一点甲方的权利和义务（2）约定根据本协议中对服务内容和质量的约定，对房屋公用部位、公用设施、设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；（5）依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及其他相关费用；第四条第二点乙方的权利和义务（11）须按本协议的规定，按时全额交纳物业管理服务费和其他各项应缴费用；第五条（一）公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；第五条（二）共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体娱乐设施设备和公用设施设备使用的房屋等；第七条物业管理服务费用约定住宅为1.8元/月/平方米，每季首月10日前收取当季物业管理服务费，未按时缴纳物业管理服务费用的，按每日加收欠缴金额的2‰的滞纳金总额收取。 2、被告何洲治于2014年11月20日购买了长沙玫瑰园社区二第8#、9#幢1803号房屋，房屋建筑面积为83.86平方米。2015年5月29日，被告接收涉诉房屋。被告接收涉诉房屋后，交纳了部分物业服务费，目前欠费期间为2019年4月至2021年3月，原告诉讼请求被告支付2019年4月起至2020年6月止的物业服务费2362.19元。2020年6月，原告方向被告发出缴费通知单，被告业已收到。 4、另查明，被告案涉房屋曾发生屋内热水管爆裂、墙壁渗水等房屋质量问题。 上述事实有前期物业管理服务协议、入伙通知书、房屋交接单、缴费通知单、报告及当事人的当庭陈述等予以证实，并在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告双方签订的《长沙玫瑰园社区二（长沙时代倾城）前期物业管理服务协议》，对选聘原告为涉诉房屋所在小区的前期物业服务单位，及原、被告双方的权利义务进行了明确约定，上述合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。本案中，原告为涉诉项目提供了物业服务，而被告未按约支付物业服务费，原告有权要求被告支付拖欠物业服务费。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，也是维系物业公司正常运转的前提条件，业主拒绝交纳物业管理费用，将导致整个小区的物业管理陷于瘫痪或停滞，也不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康正常运转。对于原告的诉求，被告抗辩原告对其房屋曾发生屋内热水管爆裂、墙壁渗水等房屋质量问题未能解决负有责任，但从庭审查明情况可见原告方亦在积极协调修缮事宜并同意给被告方进行维修，故对于原告诉请被告支付拖欠物业服务费的诉求本院应予以支持；由于热水管爆裂、墙壁渗水等情形属于房屋质量问题，购房人应依据房屋买卖合同向出卖人主张相应权利，而原告作为物业服务提供方，仅对此负有进行维护、修缮、服务与管理的义务，被告提出要求原告赔偿由此造成损失的抗辩意见于法无据，本院不予采纳，综合案涉房屋确存在热水管爆裂、墙壁渗水等问题及至今尚未妥善修缮的情况，可认定被告拖欠2019年4月起至2020年6月止期间物业服务费并非恶意拖欠，为融洽物业服务单位与业主之间的关系，本院酌情判令被告支付2019年4月起至2020年6月止期间的物业服务费为1925元（83.86平方米×1.8元/月/平方米×15个月×85%），并对原告主张的违约金诉求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告何洲治于本判决生效后十日内向原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司支付自2019年4月起至2020年6月止的物业服务费1925元； 二、驳回原告广州市时代物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告何洲治负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  魏 林 二〇二一年三月二十四日 法官助理  陈潇 代理书记员  陈雯杰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十条民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。