江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终29号上诉人（原审被告）：沭阳县恒安驾驶员培训学校，统一社会信用代码91321322581095529B，住所地江苏省沭阳县扎下镇扎下街西首1000米。负责人：孙亚刚，该企业投资人。委托诉讼代理人：张雷，江苏衡上律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沭阳县华东苗猪交易市场，统一社会信用代码91321322MA1N8PB79F，住所地江苏省沭阳县扎下镇周沟村一组（205国道1001K+800米处）。负责人：姬成如，该企业投资人。委托诉讼代理人：胡熙，男，1976年3月26日出生，住江苏省沭阳县。系该企业员工。委托诉讼代理人：仲跻文，江苏青炜律师事务所律师。上诉人沭阳县恒安驾驶员培训学校（以下简称沭阳恒安驾校）因与被上诉人沭阳县华东苗猪交易市场（以下简称沭阳苗猪市场）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初8281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沭阳恒安驾校上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审判决事实未查清，判决错误。一审判决沭阳恒安驾校向沭阳苗猪市场返还院墙内土地无事实和法律依据。沭阳恒安驾校虽与沭阳苗猪市场的合同系无效合同，但沭阳苗猪市场未能举证证明其对涉案土地享有用益物权，而沭阳恒安驾校占有涉案土地已经过土地承包经营权人同意，其系合法占有涉案土地。其次，一审判决沭阳恒安驾校给付沭阳苗猪市场占有使用费无事实和法律依据。沭阳恒安驾校系经过土地承包经营权人同意使用涉案土地，且已将土地租金交给了土地承包经营权人。另外，沭阳恒安驾校同意将涉案房屋归还给沭阳苗猪市场。沭阳苗猪市场辩称：沭阳恒安驾校在涉案租赁合同到期后，联合部分老百姓闹事，破坏了市场规则，严重违反了公序良俗及诚实信用原则。沭阳苗猪市场与沭阳恒安驾校签订的租赁合同虽然无效，但租赁合同系债权，沭阳苗猪市场要求沭阳恒安驾校返还土地及建筑物、支付占有使用费有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。沭阳苗猪市场向一审法院起诉请求：1.沭阳恒安驾校向沭阳苗猪市场返还占用的位于院墙内的土地及场内外所有设施；2.沭阳恒安驾校赔偿沭阳苗猪市场因房屋、场地及设施被占用产生的损失（自2020年7月15日起至占用的租赁房屋及土地实际返还之日止，按360000元/年标准计算）。事实和理由：2015年7月1日，沭阳恒安驾校与沭阳苗猪市场签订《租赁协议》，约定沭阳苗猪市场将华东市场的大楼、院内场地及场内外设施出租给沭阳恒安驾校，租赁期限为五年，自2015年7月15日至2020年7月15日，租期届满，沭阳苗猪市场有权收回出租房屋、土地、相关设施等，每年租金为360000元，于每年7月15日一次性付清，逾期按日收取剩余租金2%滞纳金。合同到期后，沭阳苗猪市场准备自用办公楼、土地及场内外设施，通知沭阳恒安驾校返还办公大楼、场地及场内外所有设施被拒，诉至法院。一审法院认定事实：2015年7月1日，沭阳恒安驾校与沭阳苗猪市场签订《房屋土地租赁协议》，主要内容为：“出租方（甲方）：沭阳县华东苗猪交易市场承租方（乙方）：沭阳恒安机动车驾驶员培训学校第一条出租土地及房屋情况：甲方出租给乙方的房屋及土地在扎下镇周沟村205国道边，内容包括整栋大楼、院墙内土地及场内外所有设施。第二条租赁期限：2.1租赁期为五年，自2015年7月15日起至2020年7月15日止。2.2租赁期满，甲方有权收回出租房屋、土地、相关设施等，乙方应保证完好无损如期归还，如有损失照价赔偿。乙方需继续承租的，应于租赁期满前六个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，乙方享有优先续租权，合同期满后如甲方有意转让所有权，同等价格乙方享有优先购买权。……第三条租金支付方式：3.1甲、乙双方约定，每年租金人民币：叁拾陆万元整（小写：￥360000）。3.2租金支付方式：每年7月15日前一次付清，逾期按日收取剩余租金2%滞纳金。……第六条租赁期间其他有关约定：6.2租赁期间，乙方在其场地和房屋内新增固定基础设施，要经甲方书面同意。如甲方愿购买，则由双方协商解决。……出租方：沭阳县华东苗猪交易市场（印章）法定代表人：姬成如承租方：沭阳县恒安驾驶员培训学校（印章）法定代表人：李丽阳签约日期：2015年7月1日”。合同签订后，沭阳苗猪市场将位于院墙内的土地及场内外所有设施交付沭阳恒安驾校使用，沭阳恒安驾校也按约给付沭阳苗猪市场租金。现租赁合同已到期，沭阳苗猪市场于2020年8月23日在上述地点张贴书面通知要求沭阳恒安驾校归还上述办公大楼、院墙内入地及场内外设施，沭阳恒安驾校至今未予归还，引起诉讼。一审法院另查明，涉案办公大楼、场地未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，涉案房屋、场地在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，故沭阳苗猪市场与沭阳恒安驾校订立的租赁合同无效。现沭阳苗猪市场要求沭阳恒安驾校返还涉案的办公大楼、场地、相关设施并参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，有事实和法律依据，予以支持。关于沭阳恒安驾校在涉案场地内添设的设施属于未形成附合的装饰装修物，现沭阳苗猪市场不同意利用，沭阳恒安驾校应当拆除后归还沭阳苗猪市场。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、沭阳县恒安驾驶员培训学校于判决发生法律效力之日起十日内将位于沭阳县院墙内的土地及2015年7月1日前原有设施归还沭阳县华东苗猪交易市场；二、沭阳县恒安驾驶员培训学校于判决发生法律效力之日起十日内给付沭阳县华东苗猪交易市场占有使用费（自2020年7月16日起至沭阳县恒安驾驶员培训学校将上述房屋、土地、设施归还沭阳县恒安驾驶员培训学校之日止，按360000元/年计算）。案件受理费1300元，减半收取650元，由沭阳县恒安驾驶员培训学校负担。二审期间，双方当事人均提供了新的证据。沭阳恒安驾校提供的证据为：1.沭阳恒安驾校与周沟村一组村民签订的租赁协议、租金领取表格各一份、沭阳恒安驾校给部分村民的微信转账记录、汇款记录若干份及部分村民的农村土地承包经营权证书若干份。拟证明：沭阳恒安驾校占有使用的土地不是沭阳苗猪市场的土地，而是周沟村一组村民的土地，沭阳恒安驾校已与涉案土地的所有权人签订了租赁协议，且向村民支付了2020年9月份至2021年9月份的土地租金。沭阳苗猪市场无权处分涉案土地，沭阳恒安驾校现在对涉案土地享有合法使用权。2.证人曹某的证言。证言内容为：沭阳恒安驾校现在使用的土地是我们村里200多口人的地，其中有私人的地，也有全村都摊的地，所以这块地全村都有份额。这个地刚开始是胡某承包的，当时是村里跟胡某签的合同，我家是我父亲曹永付去签的，我父亲也帮部分村民代签了，这份合同曹某家里也有一份复印件，当时约定的是合同五年一小动。签合同后，租金一直是从村里的妇联主任张玉花手里拿，后来胡某又将地转包给其他人，胡某从2019年开始就没向村民支付过租金，妇联主任退休后，村民就拿不到租金了，我们一直找胡某要钱。要不到钱村民就去告状，最后2019年的租金到2020年9月17日才给。这个地现在我承包给沭阳恒安驾校了，沭阳恒安驾校把2020年的租金都付了。涉案土地上盖房子的事情我一直都不知道，我本人不识字。3.证人冯某的证言。证言内容为：涉案土地是属于村里几十口人的，一开始是租给沭阳苗猪市场的，当时签了合同，当时是和村书记、大队村长和沭阳苗猪市场的人签的，大家谈好租期是15年，五年一小动，五年一小动的意思就是五年期限届满可以涨价也可以解除合同，冯某家里有这份合同的复印件。租金我们一直是从村里领的，到2019年村里就不给租金了。村民找沭阳苗猪市场的老板胡某，找不到人，村民就去告状，后来村里就把2019年的租金付了。现在我们把地租给了沭阳恒安驾校，当时是曹某代我去签的合同，沭阳恒安驾校已经支付了2020年的租金。沭阳恒安驾校在二审中提供的租赁协议、租金领取表格都是真实的，这个租金领取表中的村民在涉案土地上都有份额。一审卷宗第27页的这份《土地经营权流转补充合同》日期有改动，名字也不对。该两份证人证言拟证明：沭阳恒安驾校与涉案土地的所有权人签订的合同合法有效，其对涉案土地享有合法使用权。胡某与周沟村委会签订的《土地经营权流转补充合同》第四条约定本合同经村委会签字盖章、相关农户以及流入方签字后生效，而该份合同现仅有部分村民签字，故该份《土地经营权流转补充合同》并未生效，沭阳苗猪市场对涉案土地不享有合法使用权。沭阳苗猪市场质证称：1.对该份租赁合同的真实性、合法性有异议，涉案土地归集体所有，沭阳恒安驾校提及的土地所有权人不属实。即便该合同内村民的签名属实，因沭阳苗猪市场签订合法有效的土地流转合同在先，且租赁期限尚未届满，村民即便是涉案土地的所有权人，也无权在租赁期限届满前再次将土地出租给沭阳恒安驾校。因此，沭阳恒安驾校提供的租赁合同即便真实，也是无效的；对于微信转账记录、汇款记录，该组证据系复印件，真实性由法院进行核实。即便该组证据真实，村民与沭阳苗猪市场签订的土地流转合同租赁期限尚未届满，在此期间村民无权将涉案土地出租给沭阳恒安驾校，沭阳恒安驾校不能以此来对抗沭阳苗猪市场要求返还土地的主张；部分村民的农村土地承包经营权证书均系复印件，真实性由法院进行核实，该组证据不能证明涉案土地的性质，经沭阳苗猪市场从沭阳县自然资源局了解，涉案土地性质为建设用地。2.对于证人曹某的证言，曹某是曹永付的女儿，且已经出嫁，其本人及家庭对涉案土地不享有使用权或承包经营权。曹某关于胡某未按时支付租金、全村村民对涉案土地享有份额、其不知晓胡某在涉案土地盖房子的陈述均不属实，曹某就是被沭阳恒安驾校唆使的闹事者之一。3.对证人冯某的证言不予认可。对于租金领取表格，沭阳苗猪市场未发表质证意见。沭阳苗猪市场提供的证据为：1.关于在扎下镇筹建苗猪交易市场的请示报告一份。拟证明：2017年11月20日，沭阳县委县政府、沭阳县农林局组织在涉案土地上筹建苗猪交易市场。2.农村土地经营权流转合同书一份。拟证明：2007年9月26日，周沟村委会与沭阳县畜牧兽医站副站长章军签订土地经营权流转合同，约定流转土地面积为43.5亩，流转期限为2007年10月1日至2022年9月30日。3.土地经营权流转补充合同一份。拟证明：沭阳县扎下镇周沟村民委员会（以下简称为周沟村委会）与沭阳苗猪市场的投资人胡某及部分村民签订土地经营权流转补充合同，将租赁期限变更为2012年6月10日至2022年9月26日，租金变更为1500元每亩。4.沭阳县畜牧兽医站出具的证明一份、周沟村委会出具的证明两份。拟证明：涉案土地经营权流转合同的主体由章军变更为胡某的经过，涉案土地经营权流转补充合同真实、合法、有效。5.土地租金发放表复印件两份、收条一张、江苏沭阳农村商业银行通用凭证两张、银行流水明细一份、周沟村委会出具的证明一份、通用凭证复印件一份。拟证明：沭阳苗猪交易市场已将涉案土地2020年的租金支付给了周沟村委会。6.农户承包土地经营权合同一份。拟证明：因公共空间治理需要，周沟村委会将涉案土地中的集体土地和村民自有土地进行了区分，并与胡某就村集体的13.27亩土地签订了承包土地经营权合同，双方约定流转期限为自2019年8月2日起至2024年8月2日止，每年每亩租金为1500元。7.江苏沭阳东吴村镇银行业务回单及周沟村委会出具的结算凭证各一份。拟证明：胡某于2020年9月15日向周沟村委会支付了13.27亩土地的租金19905元。8.照片两张。拟证明：2020年9月24日，胡某向周沟村委会支付了涉案土地2021年的租金45350元，但因部分老百姓受到沭阳恒安驾校的指使闹事，村委会便将给租金退还给了胡某。9.涉案土地现场照片四张。拟证明:涉案院墙内土地上由沭阳苗猪交易市场建设了5000多平方米的钢架大棚，所有的土地都铺设成水泥地面。10.沭阳县自然资源和规划局的调查回函一份。拟证明：涉案土地性质为集体建设用地。沭阳恒安驾校质证称：1.对该份请示报告的真实性无异议，但与本案无关联性。2.对该份农村土地经营权流转合同书的真实性无异议，但该份协议的流出方是扎下镇周沟村一组，流入方是章军，可以反映出涉案土地属于周沟村一组村民所有。3.对该份土地经营权流转补充合同的真实性、合法性和关联性均不予认可，该份合同的流出方是周沟村委会，流入方是胡某，故该份合同与证据2明显矛盾。根据该份合同第四条的约定，该合同需在相关村民签字后生效，而涉案土地属于周沟村一组全体村民所有，该合同内并无周沟村一组全体村民的签字。另外，该份合同流入方的签字中有胡某、姬成如的签字及沭阳苗猪市场的盖章，该部分内容与村民手中持有的合同不同。4.对沭阳畜牧兽医站出具的证明的合法性不予认可。该份证明显示一开始是章军代表沭阳县畜牧兽医站与周沟村委会签订合同，后来补充合同是胡某代表姬成如与周沟村委会签订，由此可见，签订补充合同时姬成如并不在场，该份证据与证据3相互矛盾，该份证据不能达到沭阳苗猪市场的证明目的。周沟村委会于2021年3月9日出具的证明亦显示是胡某与周沟村委会签订合同，且周沟村委会并未经过周沟村一组村民的同意。周沟村委会于2021年3月7日出具的证明不足以证明张玉花是当时的妇联主任兼一组组长，沭阳苗猪市场亦未举证证明包某、王超时等人是周沟村一组的全部代表。经沭阳恒安驾校核实，涉案土地经营权流转补充合同内很多村民的签字均不是本人所签，对此，村民已经向法院起诉要求解除合同。5.对土地租金发放表的真实性不予认可，不能达到沭阳苗猪市场的证明目的；对于收条、江苏沭阳农村商业银行通用凭证、银行流水明细、周沟村委会出具的证明及通用凭证复印件，该组证据只能证明胡某向周沟村委会交款的事实，不能证明该款项与沭阳苗猪市场存在关联性。6.该份农户承包土地经营权合同的流入方是胡某，与沭阳苗猪市场无关，且周沟村一组村民从未听过此事，对该份证据不予认可。7.江苏沭阳东吴村镇银行业务回单及周沟村委会出具的结算凭证仅能证明交款人是胡某，而不是沭阳苗猪市场。8.该两张照片均系复印件，真实性无法核实，不予认可。9.对该涉案土地现状的四张照片真实性无异议。10.对于沭阳县自然资源和规划局的调查回函，该份证据内没有经手人签字，形式上不具有合法性。虽然涉案土地属于集体建设用地，但沭阳苗猪市场建设相关建筑物并未取得规划许可证、建设施工许可证。况且该土地属于周沟村一组村民所有，并不属于周沟村委会所有。二审审理过程中，本院依职权向胡某调查，胡某称：胡某与姬成如合作开发沭阳苗猪市场，沭阳苗猪市场在二审中提供的土地经营权流转补充合同、村委会出具的证明、支付涉案土地的租金的转账凭证等均是真实的。对于土地经营权流转补充合同，一开始是和章军签的，章军是沭阳县畜牧兽医站的副站长，后来村民要求涨租金，后来就是胡某去重新签了合同，这份补充合同第三条提及的原合同就是章军签的那份合同。因为村里每年都是年底给村民发放租金，所以胡某根据村里通知的时间去交租金。对于沭阳恒安驾校提供的证据，本院认证意见为：1.对于沭阳恒安驾校与周沟村一组村民签订的租赁协议及租金领取表格，沭阳恒安驾校虽然提供了证人曹某、冯某的证言，但该份租赁合同内无曹某、冯某的签字，租金领取表内虽有曹某的签字，但曹某在庭审中称其不识字。沭阳恒安驾校提供的微信转账记录、汇款记录又均系复印件，故该份租赁协议、租金领取表、微信转账记录及汇款记录的真实性均无法核实，沭阳苗猪市场对此又不予认可，对该组证据本院依法不予采信。对于村民的农村土地承包经营权证书，该组证书均系复印件，真实性无法核实，且沭阳苗猪市场对此不予认可，本院亦依法不予采信。2.对于证人曹某、冯某的证言，无其他证据相佐证，且该两位证人关于涉案土地的权属陈述互相矛盾，故对该两份证人证言，本院亦不予采信。对于沭阳苗猪市场提供的证据，本院认证意见为：1.对于请示报告，沭阳恒安驾校对该两份证据的真实性予以认可，本院依法予以确认。2.对于农村土地经营权流转合同书，沭阳恒安驾校对该两份证据的真实性予以认可，本院亦依法予以确认。3.对该份土地经营权流转补充合同，该合同与一审中沭阳恒安驾校提供的土地经营权流转补充合同内容完全一致，且沭阳苗猪市场认可该合同内姬成如的签名和沭阳苗猪市场的盖章均系后添加，故对该份合同本院依法不予采信。4.对沭阳县畜牧兽医站出具的证明和周沟村委会于2021年3月9日出具的证明，该两份证据与农村土地经营权流转合同书、沭阳恒安驾校在一审中提供的土地经营权流转补充合同及本院与胡某的谈话相互印证，本院依法予以采信。对于周沟村委会于2021年3月7日出具的证明，该证明加盖了周沟村委会的印章，且与沭阳恒安驾校在一审中提供的土地经营权流转补充合同相印证，对于该份证据本院依法予以采信。5.该份土地租金发放表加盖了村委会的印章，且与本院与胡某的谈话、周沟村委会出具的收条、江苏沭阳农村商业银行通用凭证、银行流水明细、周沟村委会出具的证明及通用凭证相互印证，能够证明沭阳苗猪市场向周沟村委会缴纳了涉案土地的租金，但因该土地租金发放表载明的是“2019年周沟村一组土地租金发放表”，不足以证明沭阳苗猪市场缴纳的是2020年度的土地租金。6.该份农户承包土地经营权合同的真实性无法核实，沭阳恒安驾校对此不予认可，故对该份证据本院依法不予采信。7.对于江苏沭阳东吴村镇银行业务回单及周沟村委会出具的结算凭证，沭阳恒安驾校对该两份证据的真实性予以认可，本院依法予以确认，但能否达到沭阳苗猪市场的证明目的需结合本案其他事实予以综合认定。8.该组照片拍摄的收条真实性无法核实，沭阳恒安驾校对此亦不予认可，对于该组证据本院依法不予采信。9.对于该四张照片，沭阳恒安驾校对该组照片的真实性予以认可，本院依法予以采信。10.对于沭阳县自然资源和规划局的调查回函，加盖了沭阳县自然资源和规划局的印章，对于该份证据本院依法予以采信。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.沭阳苗猪市场是否有权要求沭阳恒安驾校向其返还涉案院墙内的场地；2.沭阳恒安驾校应否支付占有使用费，如应支付，数额如何确定。关于第一争议焦点。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，沭阳苗猪市场与沭阳恒安驾校签订的租赁合同所涉房屋、场地未能取得建设工程规划许可证，该份合同依法无效，现该份合同租赁期限届满，沭阳苗猪市场要求沭阳恒安驾校向其返还涉案院墙内的场地、房屋及相关设施，有事实和法律依据。对此，沭阳恒安驾校同意返还涉案房屋及相关设施，但同时辩称，其已于2020年8月1日与涉案土地的所有权人签订了租赁协议，其无需再向沭阳苗猪市场返还场地，更无需支付占有使用费。根据沭阳苗猪市场在二审中提供的农村土地经营权流转合同书、沭阳县畜牧兽医站出具的证明、周沟村委会出具的证明、本院与胡某的谈话及沭阳恒安驾校在一审中提供的土地经营权流转补充合同等，能够认定周沟村委会将涉案土地出租给了沭阳苗猪市场，虽然周沟村委会与沭阳苗猪市场签订的土地经营权流转补充合同内流出方农户处仅有部分村民签名，但村民多年从村里领取租金的行为视为村民对该份合同进行了追认，该合同依法有效。因该份土地经营权流转补充合同载明的承包期限是2012年6月10日至2022年9月26日，而沭阳恒安驾校与沭阳苗猪市场签订的合同到期时间为2020年7月15日，故即便沭阳恒安驾校与全体村民签订了租赁合同并支付了租金，沭阳恒安驾校亦不能以此为由拒绝向沭阳苗猪市场返还涉案院墙内的场地、房屋及相关设施，对于沭阳恒安驾校的该项辩称本院依法不予采信。关于第二争议焦点。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，沭阳恒安驾校在租赁合同到期后仍然占有使用涉案土地、房屋及相关设施，沭阳苗猪市场作为出租人有权要求沭阳恒安驾校参照合同约定的租金标准向其支付占有使用费，一审判决据此确定占有使用费的标准并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人沭阳恒安驾校的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由沭阳县恒安驾驶员培训学校负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 翟新权审 判 员 刘宗强二〇二一年三月三十一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利