湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2939号上诉人（原审被告）：陈天佑，男，1974年9月9日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：牛志雄，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴智波，女，1976年3月8日出生，汉族，住湖南省涟源市。原审第三人：湖南省高速公路集团有限公司，住所地长沙市开福区三一大道500号法定代表人：马捷。委托诉讼代理人：罗微，湖南纲维律师事务所律师。上诉人陈天佑因与被上诉人吴智波、原审第三人湖南省高速公路集团有限公司（简称湖南高速公司）租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8989号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈天佑向本院提出上诉请求：1.请求撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8989号民事判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。（一）案涉房屋被依法征收发生在双方《房屋租赁合同》履行的第四年，不是原审判决认定的前述合同履行的第三年，依照前述合同约定被上诉人应得装修补偿金额的比例为70%，而不是80%。原审第三人向上诉人和被上诉人出具的《告知函》载明：长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室涉及案涉房屋的征收公告发布于2018年7月9日。上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》自2014年10月1日签署并履行，拆迁时间为2018年7月，应当认定合同履行至第四年。上诉人的行为不构成违约，不应承担违约责任。案涉房屋征收补偿金额确定后，被上诉人向上诉人提出的分配要求包括装修补偿金额的80%，全部搬家费、停产停业损失、有线电视移装、空调移机移装、热水器移装、网络移装及监控系统费用。该分配要求违反了双方《拆迁补偿款分配协议》（简称《分配协议》）第二条的约定，被上诉人行为已构成违约，上诉人不同意被上诉人违约分配要求因而未付款，系维护自身合法权益的行为，不构成违约，不应承担违约责任。原审判决认定上诉人未依约支付任何款项，违反合同约定，应承担违约责任，属于事实认定错误。二、原审判决适用法律错误。原审判决忽略被上诉人的违约分配要求，将上诉人维护自身合法权益的行为错误认定为违约行为，进而判决上诉人承担违约责任，适用法律错误。综上，原审判决错误认定补偿比例，错误判决上诉人承担违约责任，请求二审支持上诉人请求。被上诉人吴智波辩称：一、原审判决认定事实清楚，双方租赁期限的实际起算点为2015年1月，2017年8月13日双方签订《拆迁补偿分配协议》，到2018年亦属于第三年。2019年12月25日出租房屋征地拆迁具体补偿方案公示已经结束，上诉人应当支付补偿款，到现在尚未支付，应当承担违约责任。二、一审判决适用法律正确。上诉人应当按照约定将80%补偿款支付给被上诉人，应当承担违约责任。综上，请求维持一审判决。原审第三人湖南高速公司述称：一审判决正确，我方与被上诉人没有法律关系，无义务向其支付补偿款。吴智波向一审法院提出诉讼请求：1.陈天佑向吴智波支付拆迁补偿款766595.4元；2.陈天佑向吴智波支付违约金300000元；3.陈天佑向吴智波退还租房押金50000元；4.湖南高速公司在向陈天佑支付拆迁补偿款的范围内对上述款项承担支付责任；5.本案的诉讼费用全部由陈天佑承担。一审法院查明：2013年12月9日长沙经济技术开发区临长技术服务有限公司作为出租方（甲方），长沙天佑营销策划有限责任公司作为承租方（乙方）双方就租赁坐落于长沙市××路××号（原大托收费站）内，占地2亩，建筑面积800㎡房屋设施及场地签订《房屋租赁合同》。约定租赁期限为12年零三个月，自2014年9月30日至2026年12月30日止。在租赁期内乙方不得转租第三人，如确因特殊原因需转租时，须经甲方书面同意后方可。上述合同签订后双方依约履行义务，上述房屋实际由陈天佑租赁使用。2014年10月1日，陈天佑作为甲方（出租方）、吴智波作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定第一条，甲方将坐落于湖南长沙市××路××号房屋内所有场地出租给乙方，房屋给乙方使用。第二条，租赁期内，甲方若办理好了国土使用权证或房屋产权证，甲方需主动找乙方签订补充合同。第三条，租赁期限为10年，自2014年10月1日至2024年12月30日。因该房屋目前的产权未办理到甲方名下，故做特别约定，甲方愿意承担因产权问题引发的合同纠纷以及相关的法律责任和经济赔偿。第五条，乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金人民币5万元，合同结束，乙方在履行租赁合同所有义务及缴清所有费用后，甲方在5日内将押金无息退给乙方。第六条，甲方于本合同生效之日起2日内，将该房屋交付给乙方。第八条，乙方不得随意损坏房屋，场地设施等，如确因需要，在不影响房屋主体结构和消防安全的原则下，乙方可对房屋进行装修，其装修房屋必须在通过甲方书面同意后方可进行施工，投资由乙方自理，合同到期退租时，乙方的所有装修去丢。第十五条，因不可抗力原因导致该房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任，如遇国家征收，甲方协助乙方争取该租赁场地和房屋所有投入的相关国家装修赔偿金，乙方对该租赁场地和房屋所有投资的建设及装修款按该赔偿金的总额度由甲方支付给乙方，双方约定为：第2年90%归乙方所得，第3年80%，第4年70%，第5年60%，第6年50%，第7年到第10年40%。上述合同签订后，吴智波对涉案场地进行了改造，装修。2014年10月2日陈天佑向吴智波出具《收条》，载明：“依据吴智波与本人于2014年10月1日的房屋租赁合同收取房屋押金5万元（含2014年9月22日收取的3000元押金）。”2017年8月13日，陈天佑作为甲方，吴智波作为乙方，双方签订《分配协议》，甲方自2009年起承租位于长沙市××路××号（原大托收费站）内房屋及土地（合同租赁期直至2026年）。合同签订后，甲方曾出资对承租房屋门头进行翻新改建，购置电动门，给办公室屋顶予以翻修，整个场地水电线路改造置换，并在承租房屋旁边空地临建辅助用房翻修重建，翻新围墙，修建花坛，将租赁物业场地进行整改硬化等。2015年1月，甲方将承租房屋转租给乙方，乙方出资对承租房屋进行装修，现处于租赁合同有效期内，租赁合同中约定，若在合同履行的第三年内遇征收，则房屋装修赔偿款的80%由乙方所有，20%由甲方所有。现该房屋已被通知将被拆迁，双方协商就承租房屋拆迁相应补偿款的分配达成如下协议。一、甲乙双方一致同意由甲方代表甲、乙双方与房屋出租方及其他各政府部门协商并领取相应补偿款，乙方保证积极配合、支持甲方的各项工作。二、乙方因承租房屋后对整栋房屋做了改造装修，按照双方房屋租赁合同的约定，承租房屋征地拆迁所获的整栋房屋装饰装修补偿款80%由乙方所有，20%由甲方所有。因征收房屋造成的设备搬迁和临时安置的补偿，停产停业损失的所有补偿款（仅指设备搬迁费用及湖南毅恒电子科技有限公司和湖南湖泉劳务有限责任公司停产停业损失），该补偿款项60%由甲方所有，40%由乙方所有。甲方因承租房屋拆迁所获的其他补偿（因临建辅助用房、围墙、花坛，水泥地坪，大门改造征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿，甲方公司的停产停业损失补偿及其他补偿和奖励等）均归甲方所有。甲方应尽最大努力争取高额补偿，在与政府部门签订补偿协议之前，应及时与乙方沟通，告知相应补偿金额，在涉及乙方权益的相关项目补偿额度方面，必须事先征得乙方同意，方可和产权方、政府部门签署相关协议。甲方与征收拆迁部门签署补偿协议后，乙方及时将承租物业内自行添置的设备设施、装修添置物等自主处置。三、承租房屋征地拆迁具体补偿方案公示结束后3日内，甲方将公示的相应补偿款项目按本协议约定比例计算的乙方应得补偿款的90%付至乙方指定账户，剩余10%等公示的相应补偿款全部支付到甲方账户之日一次性全部支付给乙方，若甲方不按上述约定时间支付上述款项，乙方有权采取措施维权，向产权方申请代扣乙方的全部补偿款，并追究甲方的违约责任，甲方需无条件同意。四、违约责任，甲方未按照本协议约定向乙方支付其应得补偿款，应向乙方支付30万元的违约金。2019年12月25日湖南高速公司向陈天佑、吴智波出具《告知函》，载明：“根据长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室2018年7月9日公告，因中意路城市改造，需对我司原大托收费站资产进行整改征收。经多次协商，近期已就原大托收费站整体征收补偿有关事宜达成一致意见，现今天心区南托街道征收拆迁指挥部向我司提供了《被征收房屋装饰装修、附属设施补偿及各项补助费计算表》（补偿金额合计1108703元，详见附件，以下简称《计算表》），请我司确认并签订征收补偿协议。请你们仔细核对涉及你们自身有关的补偿明细及金额，如有异议，请5日内纸质回复我司并向南托街道征收拆迁指挥部提出诉求，如未回复，我司视为默许。”该《计算表》中列明的补偿名称及金额为：1、搬家费14994元；2、装修补偿住宅用房570213元、办公用房260745元；3、有线电视移装2000元；4、空调移机移装9000元；5、热水器移装1000元；6、网络移装300元；7、独立水表1500元；8、三相电表1800元；9、停产停业72260元；10、旗杆3060元；11、旗杆基座2025元；12、砖砌铁艺围墙16860元；13、花坛3199元；14、水泥坪38293元；15、电动伸缩门8500元；16、铭墙1904元；17、铭墙4352元；18、水泥坪24310元；19、水泥坪46818元；20、砖砌围墙7405元；21、麻石挡土墙4406元；22、砖砌围墙11484元；23、监控系统2275元，以上23项共计1108703元。2020年8月6日湖南省高速公路集团有限公司长沙分公司出具《关于大托收费站拆迁事项的情况说明》，内容载明：大托收费站于1996年由原湖南省长潭高速公路管理处从长沙县跳马建筑工程公司处购得，位于长沙县××镇××村××组，目前由我公司负责管理。2013年12月9日我公司委托原长沙经济技术开发区临长技术服务有限公司与长沙天佑营销策划有限责任公司签订租赁合同。2019年7月我司接到天心区南托街道征收拆迁指挥部电话通知，要对大托收费站前坪进行拆迁，后经双方协商，将大托收费站前坪拆迁改为对大托收费站整体拆迁。当时我公司配合拆迁指挥部通知实际使用人吴智波对前坪设备进行搬迁。2019年12月25日湖南省高速公路集团有限公司资产经营处就大托收费站整体拆迁事项及补偿款金额已向陈天佑、吴智波送去《告知函》。且在2020年1月湖南高速公司与南托街道征拆指挥部签订了拆迁合同。一审法院认为，吴智波与陈天佑于2014年10月1日签订的涉案《房屋租赁合同》、《分配协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行，虽无证据表明涉案《房屋租赁合同》系经产权人的同意后所签订的，但吴智波已实际长期租赁使用了涉案房屋及场地，产权人对此知情并未在法定期限内提出异议，应视为认可上述转租行为。《房屋租赁合同》第十五条约定如承租后第三年遇国家征收，赔偿金吴智波占80%，陈天佑占20%。关于《计算表》中装修补偿金额的分配。《分配协议》第二条约定:“吴智波方因承租房屋后对整栋房屋做了改造装修，按照双方房屋租赁合同的约定，承租房屋征地拆迁所获的整栋房屋装饰装修补偿款80%由吴智波所有，20%由陈天佑所有。”故吴智波诉请装修补偿金额830958元（570213元+260745元）的80%即664766.4元由其享有（陈天佑享有20%的份额即166191.6元），符合合同约定，该院予以支持。关于陈天佑辩称：装修补偿项目分配比例应予调整，但其未提交充足证据证明其主张，该院对该辩称不予采信。关于《计算表》中搬家费、停产停业费的分配，陈天佑称，《分配协议》第二条约定：“因征收房屋造成的设备搬迁和临时安置的补偿，停产停业损失的所有补偿款（仅指设备搬迁费用及湖南毅恒电子科技有限公司和湖南湖泉劳务有限责任公司停产停业损失），该补偿款项60%由陈天佑所有，40%由吴智波所有”。该陈述符合双方约定，该院予以采信，故该院认定《计算表》中搬家费14994元、停产停业72260元，共计87254元，吴智波享有40%的份额即34901.6元，陈天佑享有60%的份额即52352.4元。关于《计算表》中剩余的其他补偿项目。陈天佑称，《分配协议》第二条约定：“陈天佑因承租房屋拆迁所获的其他补偿（因临建辅助用房、围墙、花坛，水泥地坪，大门改造征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿，陈天佑公司的停产停业损失补偿及其他补偿和奖励等）均归陈天佑所有”。该陈述符合双方约定，且吴智波亦未提交充足证据证明其主张，故《计算表》中其他补偿项目均归陈天佑所有，《计算表》中剩余的其他补偿项目金额共计190491元归陈天佑享有。以上吴智波应享有《计算表》中补偿金共计699668元（664766.4元+34901.6元），该款项陈天佑应依照《分配协议》的约定向吴智波支付，现陈天佑应支付629701.2元（699668元*90%），后续补偿金69966.8元（699668元*10%）待公示的相应补偿款全部支付至陈天佑账户之日一次性全部支付给吴智波。关于违约责任，吴智波诉请陈天佑向其支付30万元违约金。陈天佑称：在拆迁具体补偿方案公示后，其未依约向吴智波支付任何款项，是因为吴智波提出的补偿要求不符合双方的约定。而《分配协议》第三条约定了补偿款的支付方式，陈天佑未依约支付任何款项，其违反了合同约定，应当承担违约责任，该院综合案情酌情认定违约金为69966元（699668元*10%）。关于押金5万元，陈天佑称：“押金应当退还，但应按合同约定，结清所有费用。”因陈天佑未提交证据证明双方就涉案《房屋租赁合同》存在其他争议，故该院认定陈天佑应向吴智波退还押金50000元。关于湖南高速公司是否向吴智波承担支付责任的问题，湖南高速公司称：“吴智波并非合同的相对人，且承租人并非拆迁的补偿对象，湖南高速公司直接支付给吴智波并无法律依据；目前拆迁补偿款一直未下来，理应驳回吴智波的该项请求。”对于该陈述该院予以采信。且吴智波未提交充足证据证明，故吴智波诉请湖南高速公司直接向其承担支付责任，该院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、限陈天佑于本判决生效之日起十日内向吴智波给付629701.2元（699668元*90%）补偿款（剩余69966.8元补偿款，待《计算表》中补偿款全部支付至陈天佑账户时，陈天佑应立即支付给吴智波），并支付违约金69966元、退还押金50000元；二、驳回吴智波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14850元，减半收取7425元，由陈天佑承担。上诉人陈天佑在二审中提交了2018年7月9日的《长沙市天心区城市房屋征收和补偿管理办公室关于中意路（新岭路—伊莱克斯大道）城市化改造工程项目房屋征收公告》，欲证明拆迁发生在2018年7月9日。该证据在一审判决中有所提及，不属于一审后形成的新证据，本院对此证据不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为,吴智波与陈天佑签订的涉案《房屋租赁合同》《分配协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、上诉人陈天佑应支付的补偿款数额。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，上诉人陈天佑与被上诉人吴智波于2014年10月1日签订了《房屋租赁合同》，约定了拆迁分配比例。因拆迁事宜影响，吴智波于2017年6月30日即停止支付租金，不再经营，2017年8月13日双方签订《分配协议》，约定装修补偿款的80%归吴智波。故上诉人陈天佑应履行约定将装修补偿款的80%支付给吴智波，一审认定正确。上诉人陈天佑主张拆迁公告是2018年7月9日作出，是合同签订后的第四年，其只应支付70%的装修补偿款。对此，本院认为，《房屋租赁合同》对年限的计算并未明确，但《分配协议》已明确装修补偿款的分配比例，系对租赁合同该部分的明确，上诉人陈天佑按照约定诚实信用的履行协议，故其该上诉理由不能成立，本院不予支持。二、上诉人陈天佑是否应承担违约责任。《分配协议》约定陈天佑应按照协议约定支付补偿款，否则应支付30万元的违约金，因陈天佑违反约定，一直未支付补偿款，吴智波有权要求违约金。一审判决认定违约金过高，酌情认定为补偿款的10%，即69966元，上述认定不违反法律规定，上诉人陈天佑应按此标准支付违约金。上诉人陈天佑主张其不存在违约而不需支付违约金，缺乏证据予以支持。因双方对《计算表》中关于搬家费、停产停业费及其他补偿项目和费用均未提出异议，故本院对一审判决认定的数额予以确认。综上所述，上诉人陈天佑的上诉请求和理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14850元，由上诉人陈天佑负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年三月二十二日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。