北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5997号上诉人（原审原告）：王洛堂，男，1946年12月8日出生。委托诉讼代理人：魏巍，北京京平律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶朦朦，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中铁十六局集团有限公司，住所地北京市朝阳区红松园北里2号。法定代表人：程红彬，董事长。委托诉讼代理人：王光阵，男，1977年1月21日出生。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司，住所地北京市朝阳区大黄庄南小区13号（住宅）楼一层。负责人：徐维杰，经理。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京中天华远供热科技有限公司，住所地北京市昌平区马池口镇北庄户村临46-1号12室。法定代表人：贾凤英，董事长。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人王洛堂因与被上诉人中铁十六局集团有限公司（以下简称中铁十六局）、北京房修一建筑工程有限公司物业管理分公司（以下简称房修一物业分公司）、北京中天华远供热科技有限公司（以下简称中天华远公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初37609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洛堂上诉请求：一、请求判决撤销一审判决；二、请求将本案发回重审或者查清事实后依法改判支持王洛堂的全部诉讼请求；三、本案一二审诉讼费用全部由中铁十六局、房修一物业分公司、中天华远公司承担。事实和理由：一、原审法院认定“中铁十六局根据绝大数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定”，属认定事实和适用法律错误。（一）本案并不适用《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。1.王洛堂的房屋属于王洛堂的合法的私有财产，非经法定程序征收，任何单位及个人不得侵犯。根据《中华人民共和国宪法》第十三条：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”以及《中华人民共和国民法典》第二百零七条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，涉案房屋属于王洛堂的私有财产，非经王洛堂本人同意，任何单位及个人无权决定对王洛堂享有所有权的房屋进行改建、重建。2.原《中华人民共和国物权法》第76条规定的是对共有部分的共同管理的权利，该条不能适用对业主享有所有权的专有部分根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条（原物权法第七十条）：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主对专有部分以外的共有部分，才享有共有和共同管理的权利。专有部分的占有、使用、收益和处分的权利是归所有权人的。同时结合原《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，该条款是有关共有和共同管理权利的规定，所以该条的第六项改建、重建建筑物及其附属设施，应当是对共有建筑的处分，不能依该条款直接对王洛堂所有的房屋进行重建和改造。（二）本案也不满足《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定的三分之二以上的业主同意的标准。1.原审没有证据证实重建和改造是根据绝大多数业主的意愿。原审中，中铁十六局并未提交证据证实对房屋进行重建和改造的事项，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。中铁十六局所谓的“XXX院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括王洛堂在内有14户因各种原因未同意腾退”的主张，并未出示任何的证据。2.“业主签订房屋腾退协议书”与“业主共同决定对房屋进行重建和改造”并非同一概念。首先，业主与中铁十六局签订的房屋腾退协议书的内容不明，与中铁十六局签订协议的业主数量不明。其次，即使业主与中铁十六局签订了房屋腾退协议书，也仅仅代表业主对自己的房屋进行了转让处置，并不关乎业主共同决定事项。3.中铁十六局与业主签订腾退协议书，其在业主人数认定上，仅能代表一户业主与中铁十六局签订腾退协议书，转让处置了自己的房产，中铁十六局取得了原业主的房屋权利，视为新的业主。所以腾退协议的签订，不仅不代表三分之二以上业主同意，反而是证实了签订腾退协议书后，无论取得了多少位原业主的房屋权利，中铁十六局在业主共同决定的事项中，人数上也只能代表一户。本案也达不到在人数上满足三分之二以上业主同意的标准。综上，王洛堂基于物权，诉请原审法院判决中铁十六局停止建设工程施工具有事实和法律依据。二、原审法院判赔王洛堂的房屋租金损失过低。自2019年11月开始，王洛堂位于XXX的房屋陆续被切断网络、有限电视线路和停止供暖。2020年6月17日，王洛堂的上述房屋更是遭到了中铁十六局的非法拆除，房屋被强拆后，中铁十六局委托施工方在土地上进行施工。自2019年11月开始至今，王洛堂陆续因为断电、断网、停暖、强拆等原因，无房屋可居住。原审法院仅判决中铁十六局赔偿王洛堂自2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用损失55000元，是远远不能弥补王洛堂损失的。三、房修一物业分公司、中天华远公司是共同侵权单位，应当负赔偿责任。《物业管理条例》第四十四条、第五十一条、《北京市物业管理条例》第六十五条等规定，物业管理单位不仅代收电费、供暖费等，还应当存在断电、断网、停止供暖、破坏上述设备情况发生时，物业管理单位负有劝阻、制止、报告的义务。根据《北京市供热采暖管理办法》第十三条、第十五条、第二十条、第二十三条、第二十六条等规定，中天华远公司具有保障供暖、及时抢修等基本义务，本案中，自2019年11月开始，房屋被停止供暖，中天华远公司负有责任。所以，即使房修一物业分公司以及中天华远公司未参与2020年6月17日的强拆行为，也应当对2019年11月至2020年6月期间房屋因断电、断网、停暖不能使用的损失，应当共同承担赔偿责任。综上，原审法院认定事实不清，适用法律错误，中铁十六局妨害了王洛堂对房屋的使用，中铁十六局在强拆之后委托单位在王洛堂享有所有权的房屋对应土地上进行施工的行为，均侵犯了王洛堂的合法权益。中铁十六局答辩称：同意一审判决，不同意王洛堂上诉请求。第一，中铁十六局对案涉小区进行拆除重建有政府合法批准，拆除重建行为有合法依据，不属于侵权行为。第二，王洛堂对物权法76条理解错误，三分之二业主可以决定小区进行拆除重建，不仅仅是只能对共有部分进行管理，其理解错误。第三，案涉小区有355户已经签订了腾退协议，腾退前中铁十六局发布过公告，告知过相关事项，腾退协议表明业主同意拆除重建，不是转让给中铁十六局，符合物权法规定。第四，房屋被合法拆除不存在租金损失问题，因此王洛堂主张的租金损失没有事实依据。房修一物业分公司、中天华远公司答辩称：房修一物业分公司、中天华远公司没有主动停止供暖和物业服务的行为，不应承担赔偿损失的义务。同意一审判决，不同意王洛堂上诉请求。王洛堂向一审法院起诉请求：1.中铁十六局、房修一物业分公司和中天华远公司共同赔偿我租金损失，自2019年10月15日起至本案判决执行完毕之日止，按照每月8000元的标准计算；2.中铁十六局停止在我享有所有权的房屋对应的土地上的任何建筑施工。一审法院认定事实：1.1993年6月26日，XXX房屋所有权登记至王洛堂名下，房屋所有权证为朝私优字第XXXX号，房屋性质为成本价售房，用途为住宅，建筑面积100.55平方米。2.2010年10月22日，位于XXX楼所在的土地使用权被登记至中铁十六局名下，地号为XXX，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为35434.27平方米，使用证号为XXX，记事部分载明“仅限按规划用途使用，未经批准，不得转让、出租或者从事其他以营利为目的的经营活动。该宗地已房改，土地使用权为全体业主共同使用。”北京市宗地登记表显示，权利人为中铁十六局，宗地总面积为35434.27平方米，宗地总建筑面积为44257.90平方米，建筑占地总面积9912.46平方米。3.2019年4月15日，国家机关事务管理局下发XXX文件，题目为“关于XXX危旧房改造项目有关事宜的函”，内容为：“中国铁道建筑集团有限公司：《中国铁道建筑集团有限公司关于东坝红松园职工住宅项目审批有效期延期的请示》（XXX）收悉。现就有关事项函复如下：一、同意你公司所属中铁十六局集团有限公司按照《关于同意中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅立项的函》（XXX）的有关要求，继续实施XXX南院危旧房改造项目。二、根据有关规定，该项目新建职工住宅参照经济适用住房产权管理，暂不得上市交易。用地按划拨方式办理相关手续，不得擅自改变项目性质和用途，不得以任何形式与其他单位合作开发使用。涉及配套及地下部分等土地使用权出让、转让等事宜，须另送我局审核。三、根据《关于印发中央国家机关在京单位利用自用土地新建职工住宅调剂暂行规定的通知》（XXX）及中铁十六局集团有限公司《关于中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅项目的承诺函》，该项目增量住宅的10％，约2698平方米，交由我局面向中央国家机关符合条件的职工配售。四、此函有效期2年，自印发之日起计算。”4.2019年3月28日，中铁十六局与案外人北京中五建设工程有限公司签订了《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》，委托案外人对XXX60277.77平方米进行拆除、垃圾清运。自2019年11月开始，XXX房屋陆续被切断网络和有线电视线路，自2019年11月开始，房屋未被供暖。2020年4月，中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部委托北京市朝阳区房屋安全监督站对XXX进行安全（含抗震）鉴定，该单位出具XXX鉴定报告，鉴定意见为该房屋安全性登记为B。5.2020年6月17日，XXX房屋被拆除，此后，中铁十六局委托施工方对土地进行了平整，并开始施工准备，目前正在施工中。XXX院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括王洛堂在内有14户因各种原因未同意腾退。案件审理中，就房屋被拆除的法律责任，王洛堂表示不在本案中解决，将另行与中铁十六局协商或诉讼。一审法院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，王洛堂所有的XXX房屋，其合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得权利人同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行了破坏，并随后进行了拆除，侵犯了王洛堂的合法权利。本案争议的焦点在于，王洛堂的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失。中铁十六局为了促使王洛堂尽快腾退，采取了一些措施，导致王洛堂享有权利的房屋不能正常居住，王洛堂主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。鉴于王洛堂未在本案中就房屋被拆除之后的赔偿提出相应诉求，一审法院结合王洛堂提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定为42000元。关于XXX房屋所在土地的权属情况。XXX所在的土地使用权虽于2010年10月22日被登记至中铁十六局名下，但此时院内房屋已经完成房改售房，院内住户均已取得相应的房屋所有权登记，在此情况下，结合土地证记事部分内容，涉案房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，涉及到房屋改建、重建以及附属设施、有关共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。审理中查明，中铁十六局已经与绝大多数业主达成协议，已达到物权法规定的条件，故中铁十六局根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定，王洛堂诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持，其房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。现有证据表明，房屋拆除以及拆除前的准备均系中铁十六局为了完成改造项目所为，房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，并未参与实施相关侵权行为，王洛堂主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上，一审法院判决如下：一、中铁十六局集团有限公司于本判决生效后十日内给付王洛堂房屋租金损失四万二千元；二、驳回王洛堂的其他诉讼请求。如中铁十六局集团有限公司未按判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审判决事实，王洛堂认为：总户数是378户；对鉴定意见报告记载不全，鉴定意见写的是“结构安全性为B...尚不明显影响安全性能”鉴定报告建议加固或拆除重建，房屋安全鉴定也是说建议修复安全隐患。王洛堂称针对关于消除房屋安全隐患的函申请了复议，房管局答辩说这个文件没有强制性，只是指导，也不是让他们拆除房子。中铁十六局、房修一物业分公司和中天华远公司认为王洛堂对鉴定报告引用错误，不完整，应看最后的综合意见，一审对于房管局关于消除房屋安全隐患的函的内容也没有引述。关于总户数，中铁十六局称全部业主为438户，已与425户达成腾退协议。一审认定的其他事实本院予以认定。本院认为，案涉房屋所有权登记在王洛堂名下，其享有的合法权利应当得到法律保护。中铁十六局在未征得其同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了王洛堂的合法权利。但本案为排除妨害纠纷，二审争议的焦点仍在于王洛堂的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失，中铁十六局为了促使王洛堂尽快腾退采取的措施，导致其享有权利的房屋不能正常居住，王洛堂主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。一审法院结合王洛堂提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定的数额无明显不妥。关于案涉房屋所在土地的权属情况，结合案涉房屋所在土地的土地使用权证记事部分内容，案涉房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。中铁十六局已经与绝大多数业主达成腾退协议，且已将案涉房屋所在楼房拆除，此时根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合绝大多数业主的利益，王洛堂诉请法院判决中铁十六局停止建设工程施工缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。王洛堂房屋被拆除的相关责任，可与中铁十六局另行解决。房修一物业分公司及中天华远公司作为物业及供暖单位，在整个小区处于拆迁状态期间，客观上已无法提供物业及供暖服务，亦未参与实施相关侵权行为，王洛堂主张房修一物业分公司及中天华远公司共同承担侵权责任缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，王洛堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由王洛堂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  闫 慧审 判 员  楚 静二〇二一年三月三十一日法官助理  王玮玮书 记 员  何昕燏