江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初112号原告：徐乃权，男，1990年9月23日出生，汉族，住盱眙县。被告：顾忠梅，女，1975年6月20日出生，汉族，住盱眙县。被告：陈恒晓，男，1987年8月25日出生，汉族，住盱眙县。原告徐乃权与被告顾忠梅、陈恒晓租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2021年2月1日公开开庭进行了审理，原告徐乃权，被告顾忠梅、陈恒晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐乃权向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同退还2019年12月31日至2020年12月31日租赁房屋租金34000元，2019年3月5日至2020年6月20日已交付的物业管理费2375元、房屋租赁押金5000元、合同违约金2000元，计43375元；2、判令两被告共同赔偿2020年1月至6月份营业损失2万元；3、诉讼费用及相关费用由两被告承担。事实与理由：2019年3月15日，原告与顾忠梅签订位于盱眙县盱城街道都梁名郡1号楼108商铺转租合同，约定年租金34000元，收取租房押金5000元，合同期限为2019年3月15日至2021年12月1日。合同签订后，原告支付第一年租金、押金、物业管理费2000元、屋内转让物品等费用，顾忠梅收到款项后当天将涉案房屋交付原告，之前该房屋经营饭店，有三张桌子、三个空调，原告有处理权。原告接收承租房屋也开饭店，后期顾忠梅陈述该出租房屋是陈恒晓，原告与陈恒晓联系并征得同意。2019年11月中旬，两被告向原告索要第二年租房租金34000元，原告根据约定支付两被告。2019年12月底，都梁名郡开发商以涉案房屋为自己所有通知原告搬离，原告与陈恒晓电话联系，陈恒晓承诺涉案房屋可以租赁到合同结束。2020年1月，都梁名郡开发商和房屋实际所有人万磊、许岩到涉案房屋，原告看到房产证才知道两被告没有租赁权限，当时陈恒晓的父亲陈荣在场并报警，但没有处理结果，两被告仍向原告承诺涉案房屋可以租赁到合同结束。2020年6月12日，万磊、许岩起诉排除妨碍，要求原告给付2020年1月1日之后租金，法院通知调解，双方达成原告给付万磊、许岩涉案房屋2020年1月1日至6月20日期间租金和物业管理费等计19992元。之后，原告多次向两被告索要已付涉案房屋租金及其他费用未果，但均未接电话，故提起本案诉讼。被告顾忠梅辩称，与陈恒晓是亲戚，涉案房屋是陈恒晓经营饭店，我帮陈恒晓打理。与原告签订房屋租赁协议，收到原告2019年12月31日至2020年12月31日房屋租金34000元、押金5000元是事实，我收到10000元已转给陈恒晓。我同意退还2020年6月20日以后租金损失、物业费，之前情况我不清楚。原告在我手上转租的房屋，2020年6月之前的物业费、房屋租金，原告一直经营，我不同意退还。对原告主张的营业损失20000元不认可，是原告未征得我同意搬离，请求法院公正审理。被告陈恒晓辩称，涉案房屋从都梁名郡开发商承租，顾忠梅是我表姐，顾忠梅帮我经营饭店。顾忠梅转租涉案房屋征得我同意，收到原告转付顾忠梅租金1万元和原告转账的24000元、租房押金5000元、物业管理费2000元，愿意退还2020年6月20日至2020年12月31日之间的租金。因本案已开庭审理，我现在不同意退还上述租金。押金5000元也不愿意退还，理由是原告搬离时未通知我，我去看时房屋已经被破坏。关于物业费，是原告交纳，我不认可。2020年6月20日之前物业费是原告经营使用，不应该退。电话录音中违约金我认可2020年1月10天，每日200元，但原告一直未按照我的电话录音操作，故我不同意赔偿经营损失2万元，请求法院公正审理。经审理查明，都梁名郡小区1号楼108室门面房是江苏浩都房地产开发有限公司（以下简称开发商）开发并负责销售。2016年11月，陈恒晓到开发商售楼部商谈购买事宜，总面积为104.88平方米，但没有达成协议。之后陈恒晓到与开发商商谈承租涉案房屋，约定年租金24000元，不久陈恒晓接收涉案房屋进行装修后开蔬果便利店。2017年2月15日，万磊、许岩与开发商售楼处商谈购买涉案房屋，开发商告诉万磊、许岩涉案房屋出租情况，最终商定以75万元价格购买涉案房屋，双方签订商品房买卖合同，万磊、许岩按约定支付购房款，并办理了网签，2017年12月7日办理了不动产权证，被告收取原告的涉案房屋租金及时转付万磊、许岩。2017年11月13日陈恒晓（乙方）与开发商（甲方）补签房屋租赁合同，合同约定期限3年，即2017年1月1日至2020年1月1日；合同第四条约定：甲方将房屋租赁给乙方使用期间，不得再将房屋租赁给第三人；在合同有效期内甲方或第三方（产权所有人）出售该房屋的，在同等条件下，乙方有优先购买权，但优先购买权应以书面形式主张；甲方或第三方（产权所有人）出售该房屋后必须保证本合同继续有效履行，否则视为甲方违约……。2018年10月7日，顾忠梅对涉案房屋进行装修后开饭店。2019年3月15日，顾忠梅将涉案房屋转租给徐乃权经营饭店，双方签订房屋租赁协议，协议约定年租金34000元；协议第四条约定：甲（顾忠梅）乙（徐乃权）双方租赁期间暂定2年（自2019年12月1日至2021年12月1日），在此期间如有一方提前违约，罚金2000元，若2年后续租再订协议……。收取租房押金5000元，前期2019年3月15日至2019年12月1日的租金已给付，另收到2019年3月15日至2019年12月31日物业管理费用2000元。2019年11月中旬，陈恒晓、顾忠梅向徐乃权索要涉案房屋次年租金，徐乃权根据约定于2019年11月4日转账10000元给顾忠梅，转账给陈恒晓24000元（5000+11000+3000+5000），计34000元。2019年12月底，万磊、浩都公司均到徐乃权经营饭店索要涉案房屋下年度租金，徐乃权陈述已支付陈恒晓，双方并为此发生争议。2020年5月28日，万磊、许岩依据涉案房屋不动产权证起诉要求排除徐乃权对涉案房屋妨碍，经盱眙县人民调解委员会法院工作室调解，双方于2020年5月28日达成调解协议如下：申请人徐乃权于2020年6月20日前从涉案房屋搬离并交付给申请人万磊、许岩；同时承担涉案房屋2019年1月1日至2020年6月20日期间物业管理费2992元，另外该房屋水电费、税费与申请人万磊、许岩无关。如到期未按时履行，申请人徐乃权承担2020年1月1日之后至搬出房屋之日止房屋租金（按年租金34000元计算），申请人万磊、许岩可就申请人徐乃权未履行的剩余全部款项及租金一并申请执行；其他无争议。本院经审查认为，申请人达成的调解协议，符合司法确认调解协议的法定条件，依法裁定：申请人万磊、许岩与徐乃权于2020年5月28日经盱眙县人民调解委员会法院工作室调解达成的调解协议有效，并核发（2020）苏0830民特317号民事裁定书。徐乃权搬离涉案房屋后，向顾忠梅、陈恒晓索要2019年12月1日至2020年12月1日期间租金、租房押金等经济损失未果，提起本案诉讼。另查明，陈恒晓于2020年8月5日起诉开发商租赁合同纠纷一案，请求确认自己对涉案房屋享有优先购买权，并按照被告出售给第三人的同等条件下，签订商品房买卖合同。该案经审理本院于2021年1月17日作出（2020）苏0830民初2569号民事判决，驳回陈恒晓诉讼请求，案件受理费1600元，由陈恒晓负担。2019年1月1日至2020年7月1日物业管理费2835元由万磊于2020年8月24日交付。上述事实，有当事人陈述，原告提交2019年3月15日与顾忠梅签订房屋租赁合同、2017年11月13日陈恒晓与开发商签订房屋租赁合同、微信聊天记录、转账记录5张、电话录音光盘、物业交费收据和顾忠梅、陈恒晓身份信息，本院（2020）苏0830民特317号民事裁定书和许岩、万磊收条，本院（2020）苏0830民初2569号民事判决书等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予确认。庭审过程中，原告未就其向两被告主张退还2019年12月31日至2020年12月31日租金34000元、2019年3月5日至2020年6月20日已付物业管理费2375元及2020年1月至6月份营业损失20000元事实进行举证。被告顾忠梅、陈恒晓庭审中均认可涉案房屋转租给原告，顾忠梅与原告签订转租合同，均收取过原告款项，彼此是亲戚，还陈述涉案房屋是陈恒晓雇佣顾忠梅打理，原告对此有异议，坚持要求两被告承担给付责任，两被告未就陈述事实进行举证。陈恒晓未就自己交纳2019年1月1日至2019年12月31日物业费事实进行举证。本院认为，被告陈恒晓、顾忠梅明知承租开发商涉案房屋租赁合同期限3年至2020年1月1日结束，之后是否能够续租不确定，与原告签订至2021年12月1日近三年的涉案房屋租赁合同之后又没有解决涉案合同后期续签问题，造成2020年1月1日之后涉案房屋租赁合同无法履行，两被告对此负有责任，原告向两被告主张履行合同违约金2000元有事实根据，本院予以支持。原告向两被告主张2020年1月1日至6月20日营业损失20000元，两被告有异议，原告未就其主张营业损失20000元事实进行举证，应承担不利法律后果。从双方举证、质证内容看，两被告收取原告第一年即2019年3月15日至2019年12月1日租金34000元、押金5000元、物业管理费2000元，也收取第二年即2019年12月1日至2020年12月1日租金34000元，而原告搬离涉案房屋时间是2020年6月20日，原告因房屋所有人万磊、许岩调解支付2020年1月1日至6月20日涉案房屋租金、2019年1月1日到2020年6月20日期间物业费2992元。因此涉案房屋从2019年12月1日至2020年6月20日租金因原告实际使用应由自己支付，原告重复交付涉案房屋2020年6月21日至2020年12月1日期间租金15183.56元（34000元÷365天×163天）及租房押金5000元，两被告应当退还。因被告陈恒晓庭审中认可2019年收取原告物业管理费2000元，但未就自己陈述已交纳2019年1月1日至2019年12月31日物业费事实进行举证，故被告陈恒晓收取原告物业管理费2000元没有事实根据，应当退还。两被告应根据合同约定履行义务，拒不履行应承担本案民事责任。原告超过法律保护范围主张权利，其超出部分的民事责任由自己承担。两被告认可涉案房屋转租给原告，顾忠梅与原告签订转租合同，均收取过原告款项，彼此是亲戚，还陈述涉案房屋是陈恒晓雇佣顾忠梅打理，原告对此有异议，坚持要求两被告承担给付责任，两被告未就陈述事实进行举证，应承担不利法律后果，故本院对原告要求两被告共同承担给付责任的请求予以支持。综上所述，承租人应当按照约定的期限支付租金。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈恒晓、顾忠梅于本判决生效后10日内退还原告徐乃权因租赁房屋多付的租金15183.56元、物业管理费2000元、押金5000元及违约金2000元，计24183.56元；二、驳回原告徐乃权其他诉讼请求。案件受理费1384元，减半收取692元，由原告徐乃权负担392元，被告陈恒晓、顾忠梅负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二一年三月十日书记员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000337529附法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百七十九条【金钱债务实际履行责任】当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百二十一条【租金支付期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。