贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初13126号 原告（反诉被告）：贵州高宏万城房地产顾问有限公司，统一社会信用代码91520102MA6EF1GP1W，住所地贵州省贵阳市南明区花果园国际金融街3号楼1单元16层3号。 法定代表人：郭建宏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方金刚，贵州文泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遵义市渝兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520300573312327D，住所地贵州省遵义市红花岗区内环路245号1幢3号。 法定代表人：黄年广，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李秀平，女，1981年2月24日出生，汉族，系公司员工。 原告（反诉被告）贵州高宏万城房地产顾问有限公司与被告（反诉原告）遵义市渝兴房地产开发有限公司服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州高宏万城房地产顾问有限公司的委托诉讼代理人方金刚、被告遵义市渝兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李秀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州高宏万城房地产顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付物业顾问服务费9万元；2、判令被告以9万元为基数，按照每日5‰利率向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月13日，原、被告签订了《遵义市东方大道商业综合体项目前期物业顾问服务合同》，约定由原告为被告开发的遵义市东方大道商业综合体项目提供专业化的前期物业顾问服务，顾问服务酬金30000元/月，支付方式为按季度预付。合同签订后，原告按照合同约定开展了前期物业顾问服务工作，但被告未按照约定向原告支付顾问服务费，经原告多次催收，被告拒绝支付。被告不按约定支付服务费的行为，已违反合同约定，严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告依法提出前诉请，恳请贵院支持。 被告遵义市渝兴房地产开发有限公司针对原告本诉辩称，1、原、被告签订合同，从约定的服务项目东方大道商业综合体、面积56000平方米，且从功能布局、交通布局、强电、给水、暖通、弱电、消防等（见附件1）都涉及非常高的专业知识，要具备相应资质、具备资质专业人才才能完成。原告有向被告提供吗，被告曾要求原告提供专业团队人员名单（原告认可的执业证、工程师证）或者由原告签署授权的委托书、公司营业执照相关资料，原告只向被告提供了营业执照，而原告提供的营业执照经营范围不含前期物业合同所约定顾问服务经营范围，原告并不具备相关资质。2、合同第2条约定原告按物业顾问工作范围（见附件1）开展工作，第3条约定原告针对项目物业需求和物业角度提供前期专业物业顾问，并组成顾问团队（见附件1）开展工作，被告至今未见到原告提供的任何团队组成人员名单，约定每月1次的方案讨论只开过两次会进行沟通；合同6.1.6条约定，被告有权考察、监督原告以定的各类物业前期顾问文件，提出合理的意见和建议；2020年4月26日，双方召开物业讨论会，被告就要求原告针对双方开会讨论的情况提出书面意见及可行性建议方案，至今未有任何书面意见及建议。2020年5月20日，双方开会讨论也未提供。3、合同6.1.9条明确约定，被告应及时签收原告物业顾问工作报告、管理文件，原告的工作报告、管理文件至今何在。会上，被告一再强调书面服务内容，原告只是开两次会议语言陈述，也不具备前期物业服务专业化知识，而2020年9月18日，被告通知原告终止合同，文中明确“合作内并没有约定出具书面报告的时间”按原告的说词，合同没有约定付款时间，被告同样可以根据服务质量而定，有权拒绝支付没有产生过的服务费用。4、服务期限双方并未确定，被告有权根据原告服务质量情况随时终止合同的履行；合同约定每月顾问费3万元，按季度支付，支付时间双方并未约定，被告分别于2020年4月22日、4月29日、6月10日向原告支付第一季度顾问费9万，2020年7月30日又支付3万元，然而从6月份起原告就没有向被告提供过任何服务，如有请出示证据。5、合同11.2条约定，原告在服务期限内未按合同约定完成工作内容，每日应承担当已付总金额的5‰的违约金，从签订合同之日起，原告在2020年4月1日，5月20日服务两次（注：5%‰＊（3＊150＋3*120+3*90+3*60）=￥6.3万元）。综上：无论从法律上还是人情关系上，被告在合同履行期内已尽到告知和支付义务，没有任何失职的过错，更不存在民事法律责任的前因后果联系，依照双方协议和相关法律法规，原告应向被告支付违金6.3万元。根据《民事诉讼法》第64条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”规定，另根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，望法院能主持法律公平与正义，维护被告的合法权益，驳回原告的诉讼请求。 被告遵义市渝兴房地产开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判决解除遵义市东方大道商业综合体项目前期物业顾问服务合同；2、判决原告向被告支付违约金6.3万元。事实和理由与被告的答辩意见一致。 原告贵州高宏万城房地产顾问有限公司针对被告遵义市渝兴房地产开发有限公司反诉辩称：1、合同13.2条约定，原告的服务质量违背相关法律规定及行业惯例，被告可提出书面整改要求，原告按甲方整改要求进行整改，若单项连续3次整改不合格，被告可以提前至少30天书面通知原告暂停全部或部分服务，或解除本合同。被告要求解除合同不符合前述约定，其无权解除合同。合同第11条约定，在诉讼中，除双方有争议正在进行诉讼的部分外，合同应继续履行。2、被告所称的原告无物业顾问服务资质的问题，因住建部已经于2018年3月8日宣布决定废止《物业服务企业资质管理办法》，也就是说，现在根本不存在资质管理的说法，也无法获得该类资质，所以物业服务企业在提供物业服务时也无需取得相应资质。3、原告营业执照明确的经营范围中包含了物业管理。4、被告称原告从2020年6月份开始，就没有为其提供任何服务，但却又承认2020年7月30日还向原告支付了3万元物业服务费，很显然自相矛盾，只能说明被告认可原告的服务的，不然7月30号根本不可能再向原告支付物业服务费。原告不存在违约不提供物业服务的情况，请依法驳回被告的反诉请求。 原告围绕诉讼请求及为反驳被告的反诉诉讼请求依法提交了如下证据： 1、原告营业执照、被告工商登记信息，证明原、被告主体资格。 2、期物业顾问服务合同，证明该合同约定由原告为被告开发的遵义市东方大道商业综合体提供专业化的前期物业顾问服务，顾问服务报酬为每月30000元，支付方式为按季度支付。 3、微信聊天记录（时间为2020年4月15日、7月10日，载明原告向被告发送了物业服务方案）、会议纪要、遵义红花PARK商业综合体物业服务方案，证明原告按约定为被告提供的物业顾问服务。 4、住建部网站截图（该截图载明对被告开发开设的遵义红花PARK商业综合体的报道），证明住建部已经废止了企业物业顾问资质。 5、安家网发布的新闻截图，证明该物业方案是案涉项目的前期方案。 被告对原告提交证据质证意见如下： 第1组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，营业执照中载明物业管理仅是小区物业管理，不具备合同约定的物业前期顾问等相关业务的资质，前期合同附件一中的服务范围需具备相关的合法资质才能从事，原告是不具备相关资质条件的。第2组证据合法性、真实性无异议，对证明目的有异议，该合同性质是先行支付物业管理费，对方提供专业团队进行附件一载明的服务，但原告至今未向被告提供工作团队人员，也未提供前期物业合同人员组成名单及授权委托书，也未按约定向被告提出每月一次的工作报告及书面建议。第3组中除服务方案外的证据真实性无异议，对证明目的有异议，会议上讨论过根据附件一执行合同，但至今只召开两次会议，也没有得到被告签字认可；服务方案与本案无关，对真实性合法性有异议。第4组证据真实性无异议，与本案无关。第5组证据是真实的，与本案无关，与案涉项目无关。 被告围绕反诉诉讼请求及为反驳原告的诉讼请求依法提交了如下证据： 1、原告的营业执照，证明原告不具备签订前期合同附件一的专业知识。 2、前期物业顾问服务合同，证明该合同性质是先行支付物业管理费后进行物业服务，但合同中没有明确约定先付费后提供服务。 3、汇款凭证、发票，证明被告根据两次会议的召开，向原告支付了相关的服务费，实际支付了12万元四个月的费用，分别是4、5、6月份的，多支付了一个月的，从2020年6月份起没有服务。 4、微信记录（李某分别与朋斐、高俊的微信聊天记录，原告的总经理王仁祥与高俊的微信聊天记录），证明李某与彭斐聊天记录中向彭斐发送了相关图纸，彭斐是嘉世博公司的招商的工作人员，嘉世博公司与原告是一套人马，嘉世博公司重点负责招商；原告服务开展情况及原告4、5月份未按工作计划和开会情况完成工作等。 5、申请出庭作证证人李某的证人证言（证实其是被告的工作人员，就物业顾问服务前期由其与原告对接；原、被告正式开始对接是在2020年4月份左右；双方除了开了两次会外，没有其他任何沟通，该两次会主要提出物业服务方面建议，但被告没有采纳，因设计无法更改，导致无法优化建议；被告是收到了原告微信发送的物业服务方案），证明服务合同签订后的服务时间，2020年3月份因为疫情的原因在网上进行了沟通，正式服务是4月1日开始和5月20日，到现场服务的时间只有这两个月，并且只来了一个人；李某是负责被告的服务对接工作的。 6、2020年9月20日原告的通知、顺丰运单明细及被告的告知函，证明原告要求付费，终止合同；被告解除合同，要求办理移交，原告一直未办理。 原告对被告提交证据质证意见如下： 第1组无异议，但资质住建部已经取消，原告无需提供资质。第2组证据中第5.2条约定需要被告先支付费原告才服务。第3组证据真实性、合法性无异议，但不同意被告称多支付一个月的说法，该费用是支付4、5、6、7月份的，八月份之后就没有付款了。第4组证据真实性予以认可，对证明目的有异议，聊天记录并不能看出被告已经按照合同的约定提供了相关资料。第5组证据中证人陈述服务开始时间无异议，但之前因疫情无法到达现场，微信沟通较少；证人陈述只开了两次会、没有提供其他服务不实，服务是一个过程性的，很大部分服务均是通过当面或与物业使用人对接沟通，提出口头解决方案，故服务期间开会较少，且被告也未对之前的服务提出过任何异议；物业方案是否采纳取决了被告，如被告提出意见，原告将根据情况作出合理变动。第6组证据真实性无异议，但合同并未解除。 对原、被告提交的证据，本院认定如下： 原告提交的第1、2组、第3组中的微信聊天记录、会议纪要、第4、5组证据，被告提交的第1、2、3、4、6组证据，对方对真实性均无异议，对这些证据的真实性，本院予以认定。原告提交的第3组证据中的物业服务方案，被告对真实性不认可，但从被告认可的微信聊天记录及其申请出庭作证的证人证言中反映原告向被告发送了物业服务方案的事实，而被告并未就此提供证据反驳或推翻，故对该证的真实性，本院予以认定。被告提交的第5组证据，原告认可证人陈述的部分事实，对真实性，本院予以认定；原告未认可部分，因证人与被告存在利害关系，其该部分证言以与相关微信聊天记录载明的事实不符，故对证人的该部分证言，本院不予采信。 根据原、被告的述辩，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 原告是于2017年11月经依法注册登记设立的企业法人，其登记经营范围为房地产经纪、房地产销售代理、物业管理等。被告是于2011年4月经依法注册登记设立的企业法人，其登记经营范围为房地产开发、销售等。 被告在区开发建设了遵义东方大道商业综合体（也即遵义红花PARP商业综合体）项目工程（以下简称综合体）。 2019年12月13日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《遵义市东方大道商业综合体项目前期物业顾问服务合同》，该合同就甲方委托乙方完成综合体的物业顾问事宜约定条款如下： 第1条、物业基本情况。1.1物业名称：遵义市东方大道商业综合体项目。1.2物业地址：遵义市红花岗区。1.3物业类型：商业综合体。1.4物业总建筑面积：约56000平方米。1.6甲方同意委托乙方并以乙方的名义为综合体项目提供专业化的前期物业顾问服务；乙方是综合体项目前期物业顾问服务方面的唯一受托人。 第2条、物业顾问工作内容范围（见附件1），乙方将按照附件1之服务范围开展顾问服务工作。 第3条、前期物业顾问服务合作方式。乙方将以项目的物业管理需求和物业服务的角度，为综合体项目提供前期物业顾问服务。乙方顾问团队将按照附件1顾问服务内容完成工作，并与在整个合同周期内每月上1次与甲方团队进行方案讨论、会议或现场培训等各项工作。方案讨论、会议或现场培训等工作的安排由甲方确定，但需提前至少3个工作日通知乙方。其余时间通过电话、传真、电子邮件等方式完成顾问工作内容。 第4条、服务期限（本院注：此处为空白，未填写）。 第5条，前期物业顾问服务酬金及相关条款。4、服务期限（本院注：此处为空白，未填写）。5.1.前期物业顾问服务酬金标准（不含税）：根据本合同所列乙方为本物业提供之服务，前期物业顾问服务酬金每月3万元整，不含税。5.2.物业管理顾问服务酬金支付时间和方式：本合同签署后，甲方同意按季度预付方式向乙方支付物业管理顾问服务酬金。 第6条、双方的权利和义务。6.1甲方的权利和义务。6.1.1甲方提供与本物业推广、销售以及工程有关的进度计划。提供与本物业有关的全面详实资料及数据，包括物业建筑图纸、物业建筑材料技术规格、物业设施、设备、法律文件以及其它有助于乙方提供专业服务所需相关资料。合同终止后，甲方有权要求乙方返还所有甲方借出的图纸、文字资料等专业服务所需的相关文件。6.1.2确保及时通知乙方一切可能对乙方服务产生影响的活动、讨论、事件及其他与“本物业”相关的资讯。6.1.5甲方有权要求根据项目开发建设的进度，调整乙方各期间所提供的服务内容，但调整后的服务内容不应超出本合同的约定。6.1.6本合同有效期内，甲方有权考察、监督乙方工作的实施情况。甲方有权就乙方拟定的各类物业前期顾问文件提出合理的意见和建议。6.1.7甲方须在签约后指定专人负责与乙方进行沟通及联络（本院注：此处双方联络人均为空白，未填写）。6.1.8如因乙方未按照合同第二条约定服务范围及双方确定的工作时间开展工作的，甲方在书面通知乙方后，乙方仍没有改善的情况下，甲方有权暂缓支付乙方顾问费。6.1.9甲方应及时签收乙方提供之物业顾问工作报告、管理建议等文件。6.2乙方的权利和义务。6.2.1未经甲方事先书面同意，乙方不得将本合同范围内的工作转委托或再委托第三方进行。6.2.2乙方指派壹名物业经理作为乙方的联络人（本院注：此处为空白，未填写）。6.2.3乙方派人参加甲方所通知乙方参加的项目相关会议后3个工作日内以书面形式反馈意见，但会议通知甲方至少要提前3个工作日通知乙方。6.2.6乙方有权要求甲方及时支付顾问酬金，由于甲方未及时支付顾问酬金造成顾问工作的延误，乙方不承担任何责任。 第10条、违约责任。11.1（本院注：原文如此，下同）甲乙双方任何一方有违反本合同的行为，违约方应就其违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如属双方的过失，则视具体情况由双方分别承担违约责任。l1.2在顾问服务期间，乙方未按甲乙双方的共同约定的时限完成工作内容的，每日应承担当期已付款总金额的5‰的违约金，甲方有权从乙方物业顾问酬金中直接扣除。11.3在顾问服务期间，甲方逾期支付乙方物业管理顾问服务酬金，应承担逾期付款金额的每日5‰的滞纳金。 第12条，终止合同。13.2除另有约定外，发生以下情况，甲方可单方面无条件解除合同：l3.2.1在顾问服务期内，乙方的顾问服务质量若违背相关法律法规及行业惯例，甲方可提出书面整改要求，乙方需按照甲方整改要求进行整改，若单项连续3次整改不合格，甲方可以提前至少30天书面通知乙方暂停全部或部分服务，或解除本合同，此时乙方应立即做出安排停止服务并将开支费用降至最低，且乙方须返还甲方已预付之费用；13.3发生以下情况，乙方可单方面无条件终止合同：13.3.1.甲方在乙方发出书面催款通知后的30日内仍未支付物业管理顾问服务酬金的，乙方有权向甲方发出书面通知并暂时停止提供物业管理顾问服务，直至甲方全部支付所欠的物业管理顾问服务酬金。如甲方在乙方发出暂停提供全程顾问服务书面通知后15日内仍未支付所欠款项的，乙方有权单方面解除本合同。13.4甲乙双方不得在无任何理由下单方面终止合同，若甲乙双方无故单方面终止合同，则需向另一方支付一笔100000元的违约金。如实际损失高出该违约金，则以实际损失作为赔偿标准。 《遵义市东方大道商业综合体项目前期物业顾问服务合同》之附件1：乙方顾问服务范围。一、顾问服务工作计划：1、初步设计阶段：1）提供平面功能布局建议（包括：设备用房选址、垃圾房选址、卸货区选址、无障碍设施等）；2）提供地上交通布局建议（包括：人流/车流/货流交通动线、道路设计荷载等）；3）提供功能配套布局建议（包括：入口广场、消防/安防中控室、变电站、专业弱电机房、燃气调压站、垃圾站、卸货区、洗手间、清洁/杂物间、物业管理用房等功能配套）；4）提供地下车库出入口管理方式、设计需求等审图建议；5）提供园林景观审图建议；6）提供室外其他业态配套设施的选址，主要技术要求等方面的审图建议；7）提供建筑立面、外墙电子LED屏设置的审图建议：8）提供物业管理服务集中办公用房配套功能、装修要求审图建议；9）提供各业态空调室外设备选址、技术要求细分的审图建议；10）提供商业自动扶梯布置间距、位置与落位进行对比，并提供审图建议：11）提供机电系统的方案设计说明的审图建议。2、施工图设计阶段：l）对设计总说明，提供优化建议；2）对建筑提供优化建议（包括：商铺门及橱窗的技术要求、广告位、地下车库、卸货区、垃圾站、机房、公共部位地坪营造做法等）；3）强电系统审图意见；4）给排水系统图纸审图意见；5）暖通系统图纸审图意见；6）弱电系统图纸审图意见；7）消防系统设计建议8）停车场系统设计建议等。3、设备造型阶段。1）中央空调系统设备选型建议；2）电梯设备选型建议：3）卫生间用具设备选型建议；4）强电系统设备选型建议：5）弱电系统选型及功能配置；6）生活给水系统设备选型建议等。4、景观建议。水景防水，绿植/音响布局，铺装材料/规格/防护以及做法，绿植选材、浇灌，垃圾桶选型与布置等。5.标示系统设计建议。6、招商推广阶段：1）参与《商户手册》、《商户二装管理手册》等相关物业运营版块的文书审定；2）根据招商中心实际情况，协助拟定物资采购清单；3）提供院线独立夜间通道的设计建议；4）提供B1层布局设计建议；5）配合营销团队寻找项目物业服务亮点；6）提供招商中心功能区域划分建议；7）协助确定项目招商中心物业管理服务的质量标准；8）对招商中心、样板区服务方案进行设计；9）协助拟定项目后期物业管理方案、人员架构及费用测算等。以上为本合回顾问服务范围，若因非乙方原因造成工作内容完成的延迟或取消，乙方不承担责任，甲方不得以未按服务范围开展或完成工作为由拒绝支付顾问酬金或作为解除合同的依据。甲方有权根据项目实际需求或客观条件，在合同履行过程中提出提前、延后或增加其他物业服务范围及内容，经甲乙双方共同确认后，以函件的形式该调整作为乙方物业顾问工作开展的依据，并接受甲方对顾问工作成果的考核。本合同到期后或终止时，若因非乙方原因造成顾问工作范围内工作未开展的，乙方不再开展或完成上述工作。 前述合同签订后，因发生新冠病毒疫情，原告未能为被告提供物业顾问服务，但进行了通过微信进行了简单的沟通交流，尚未实际产生物业顾问服务费。 2020年4月起，原告正式开始为被告提供物业顾问服务。同年4月15日、7月10日，原告的股东高俊通过微信向被告的工作人员李某发送了综合体物业顾问工作计划和物业服务方案，其中，原告制作的综合体物业顾问工作计划起始时间国2020年4月，并在计划中对每一阶段原告应提供的物业顾问服务服务内容进行分解安排；物业服务方案标明制作单位为“上海润美物业有限公司”。同时，原、被告的工作人员还就物业顾问服务通过微信方式进行了其他问题的沟通交流。 前述合同履行至2020年9月，双方开始发生争议。 2020年9月15日，被告制作了《关于拟解除前期物业顾问服务合同的告知函》并向原告进行了送达。该函载明，高宏万城房地产顾问有限公司：我司按合同约定向你司支付了第一季度物业顾问服务费12万元；按合同第一条物业顾问工作内容范围、第三条前期物业顾问服务合同方式等约定，从签订合同至今，你司未履行合同第二条约定，仅指派周工程师与我司正式对接开过两次会议，在会议上我司一再强调会议过后形成正式书面建议、解除方案等上呈我司，但我司至今未收到你司物业顾问工作内容及相关方面的报告和物业设计建议，你司对此也未作出解释；双方是合作关系，我司已向你司支付了服务费用，你司应当提供足够的实质内容的服务，且严重影响我司项目的实施进程；你司不能提供实质的服务导致双方合作名存实亡，我司不能一起等待，为不进一步影响我司项目工作推进，我司拟解除与你的合作合同并停止支付第二季度顾问费用，请及时与我司处理解除合同事宜。 原告收到被告的前述告知函后，于2020年9月18日作出《关于终止顾问服务合同的通知》，并向被告进行了送达。该通知载明，按合同约定，你司仍无故拖欠我司2020年8、9月的月度服务费，并于2020年9月15日向我司提出拟解除服务合同；我司按合同提供的是月度顾问服务，工作安排是按项目时间节点进行汇报和推进，合同没有约定出具书面报告的时间，我司在服务期间仍与你司在每次会议上，提供前期物业的顾问服务，涉及包括室内设计、机电、消防等问题；在合同约定的每月会议需由你司发起，就遇到的物业问题、工程问题向我司咨询，我司并未拒绝提供服务；你司单方面的严重违约行为，我司按合同将追偿你司违约责任；由于你司拖欠我司月度顾问费的严重违约行为，我司将终止与你的合同。 2020年9月后，原、被告双方未在按照前述合同约定各自履行合同义务。 另查：1、2020年4月21日、4月29日、6月11日、7月30日，被告分别向原告支付物业顾问服务费各30000元，共计120000元；原告为此分别向被告开具了发票。2、2020年8月起，被告未再向原告支付物业顾问服务费。3、2020年4月、5日，原告委派其工作人员先后两次参加了在被告处召开与涉案事宜相关的会议。4、贵州嘉世博胜文化传媒有限公司系负责综合体招商的受委托方。2020年3月12日，被告负责涉案事宜的工作人员李某根据该公司工作人员朋斐的要求，向该工作人员发送了综合体各楼层的平面图，且朋斐帮助原告向被告送交过有关资料。 在庭审中，原告还陈述如下：1、其提供物业顾问服务主要是针对被告开发的整个楼盘进行前期的物业服务，不需要资质；2、物业服务方案是委托第三方制作的，这个方案是针对案涉楼盘做的，方案主要是根据其描述进行制作，这个方案只是一个参考，如被告需要这家公司进行服务才进行细化，没有直接证据证明这家公司是替其制作这个方案；3、2020年4月之前，主要因疫情，所以是微信沟通；到现场情况是根据被告需要，到现场是原告的股东高俊，每个月都去，最后一次是九月；4、原告请求的物业顾问服务费是8、9、10月的，4、5、6、7月份的已经支付；5、其履行的合同义务就是附件一中第1部分，这部分我也无法实际履行完，因被告并未向原告提供确定的室内设计，二次机电设计等相关图纸也没有提供，其提供顾问建议需要被告提供相应的资料。 在庭审中，被告还辩解如下：1、根据附件一的约定，原告应当需要相关资质，但原告提供物业顾问服务是否需要相关资质，暂时没有找到相关法律依据；2通过微信记录证明，李某向彭斐发送了相关图纸，彭斐是嘉世博胜的招商的工作人员，嘉世博胜公司与原告是一套人马，嘉世博胜公司重点负责招商；3、物业服务方案不能转委托，但原告将服务方案制定转包给其它公司，且该方案没有经被告认可。 本院认为，原、被告签订的合同是当事人真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性规定,且也无法律规定原告提供物业顾问服务需要取得相应的资质，因此，该合同成立并生效,双方应按约定全面履行各自义务。合同约定原告为被告提供物业顾问服务事宜,被告向原告支付物业顾问服务费，合同内容符合《中华人民共和国合同法》规定的委托合同的特征,故原告有按约在提供受托事务前有权主张相应报酬的权利及在取得费用后按约履行提供受托事务即物业顾问服务的义务，被告有按约向原告支付物业顾问服务的义务及在支付报酬后要求原告履行提供受托事务的权利。同时，本案诉讼涉及原、被告各自主张对方违约行为的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，该法律事实并不存在持续状态，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用法律事实发生当时的法律、司法解释对前述行为和事实的后果进行处理。 合同签订后，因发生疫情的不可抗力，原、被告实际从2020年4月才开始履行合同，且根据合同第5条约定物业顾问服务支付方式为按季度预付，但从合同履行实际情况反映，物业顾问服务支付方式已变更为原告在履行合同义务过程中按月不定期支付，而原告对此至今未提出异议，表明原、被告对费用支付的约定进行了变更即被告在原告履行合同义务过程中按月不定期支付物业顾问服务费，本院对前述事实予以认定。 在本案中,原、被告对合同已进行相应的实际履行均无异议，只是，原告主张被告存在未按合同约定按季度预付物业顾问服务费的违约行为，被告主张原告存在未按合同约定组建物业顾问团队和未履行合同约定提供物业顾问服务义务的违约行为。原、被告各自主张对方存在的违约行为主要涉及合同第2条、第3条、第5条第5.2款、第6条及附件的约定。对原、被告双方各自是否存在违约行为，认定如下：依据前述约定，被告有按约定向原告支付费用、提供有关专业资料的义务，但在合同实际履行过程中，双方对费用支付方式进行了变更，被告应按变更后的约定向原告支付费用。被告支付费用的截止期限为2020年7月31日，在此之前，原告为被告提供了服务，被告未能提供充分的证据证明其向原告提供了相关专业资料及对原告提供服务的行为和结果提出异议，在此时被告有按变更后的约定继续向原告支付费用的义务，但其未履行提供专业资料的义务付款义务，被告合同约定，表明被告在履行合同过程中存在违反合同约定的行为。原告提供物业顾问服务虽然无相关资质要求，但从前述约定内容反映，其应组建顾问团队、亲自为被告提供专业的物业顾问服务，前述专业服务涉及相关专业知识及需要具备相关专业知识的人员予以解决，而原告提供服务过程中，只有其工作人员高俊及被告认可的姓周的工程师参与，该二人是否具备相关专业知识及具备解除专业物业顾问服务的能力，原告未提供证据证明，其未能组建符合履行提供服务要求的顾问团队，违反了合同第3第约定的义务；在履行合同义务过程中，原告在未取得被告书面同意情况下，将物业服务方案的制作委托第三人完成，其未能完全亲自完成委托事宜及不完全具备履行合同义务的能力，违反了合同第6条第6.2.1款的义务；依据前述约定，原告有按合同附件约定的内容及其制作的物业顾问服务计划完成合同义务，但其未提供证据证明其完成了相应的合同义务，其未能完全完成委托事宜，违反了合同第2条及其附件约定的义务，综上，表明原告在履行合同过程中存在违反合同约定的行为。 原、被告发生争议后，在各自送达给对方的通知函件中各自作出了准备解除合同的意思表示，但未明确表示解除合同，在庭审中也未作出前述通知函件能够达到解除合同的目的；合同履行过程中，原、被告均存在违约行为，合同已实际终止履行，并结合通知函件的内容、各自合同义务的履行顺序等事实，原、被告双方的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对被告第1项要求解除合同的请求，符合事实和法律规定，本院予以支持。 合同已解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告应根据履行情况和合同性质承担相应责任。合同解除前，被告未向原告支付2020年8月1日起的服务费，但就服务费支付方式变更后，被告支付服务费的同时，原告应向被告提供服务，可见，原告取得前述服务费需以提供服务为前提，其未提供证据证明在该期间提供了服务及排除其存在的前述违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”规定，被告有拒绝原告要求支付服务费的要求，故对原告要求支付2020年8月1日起的服务费及违约金的请求，不符合变更后的合同约定及法律规定，对原告的该请求，本院不予支持。原告因违约行为本应承担违约责任，但被告自身也存在违约行为，根据合同第6条的约定，其有向原告提供相关专业资料的义务，而其并未提交证据证明其履行了前述义务，不论原告提供的顾问团队是否符合合同要求，这也必然给原告履行合同义务造成不利影响，因此，对被告的第2项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条第（三）、（四）、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告贵州高宏万城房地产顾问有限公司与被告遵义市渝兴房地产开发有限公司于2019年12月13日签订的《遵义市东方大道商业综合体项目前期物业顾问服务合同》； 二、驳回原告贵州高宏万城房地产顾问有限公司的诉讼请求； 三、驳回被告遵义市渝兴房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 本诉案件受理费1175元（已减半收取），反诉案件受理费687.50元（已减半收取），共计1862.5元，由原告负担1175元，被告遵义市渝兴房地产开发有限公司负担687.50元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员 赵仲智 二〇二一年三月三日 法官助理 谭克琴 书 记 员 刘贵亮