贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1245号上诉人（原审被告）：贵州保泽云进出口贸易有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区文昌南路79号文昌苑综合楼A栋9层5号。统一社会信用代码91520102347107034R。法定代表人：李海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱雄，贵州存理律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱茜，贵州存理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义市铁投新线商业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市新蒲新区高铁新城新南大道遵义交旅投集团大厦（高铁站旁）。统一社会信用代码91520390MA6E541993。法定代表人：胡松竹，执行董事。委托诉讼代理人：唐志丹，女，1988年2月8日出生，汉族，公司员工。原审第三人：遵义爱琴海商业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市新蒲新区礼仪新城1号还房小区4栋3楼。统一社会信用代码91520390MA6E3Y6N60。法定代表人：鲍硕，总经理。委托诉讼代理人：欧俊，男，1988年9月11日出生，汉族，公司员工。上诉人贵州保泽云进出口贸易有限公司（以下简称保泽云公司）与被上诉人遵义市铁投新线商业管理有限公司（以下简称铁投新线公司），原审第三人遵义爱琴海商业管理有限公司（以下简称爱琴海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。保泽云公司上诉请求：1.撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9352号民事判决，依法驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、第三人作为被上诉人的全权受托人，一审回避第三人与上诉人之间的相关法律行为发生的法律后果、责任应当由被上诉人承担这一事实，从而认定上诉人存在违约行为，事实认定错误。1、第三人作为管理综合商业体的龙头企业，上诉人正是基于其对其商业管理能力的信任，加之被上诉人保证在合同期限内由第三人持续提供商业管理服务，才会发生上诉人承租被上诉人的房屋并与被上诉人签订《租赁合同》，这是三方共同认可商业经营模式，本案中一审裁决该商业经营风险责任却是由上诉人承担，违背当初的合同目的和公平原则。2、根据《租赁合同》约定，被上诉人委托第三人进行商业管理是上诉人承租房屋的前提，被上诉人至少具有保证租赁期限内第三人持续提供商业管理的义务。如前述委托不存在，则上诉人有权根据约定解除合同。3、无论基于何种原因导致第三人撤出案涉商场的商业管理，对于上诉人而言均视为被上诉人未按照合同履行义务构成根本违约，即便根据法律规定上诉人亦有权解除合同。4、根据《租赁合同》约定第三人有权代被上诉人行使出租人权利，从第三人将已经向上诉人收取的全部费用返还这一行为足以说明上诉人并不存在违约行为且《租赁合同》已经于2020年3月6日解除的事实。综合前述，无论根据合同约定、法律规定，抑或是第三人代表被上诉人与上诉人所发生的法律行为以及上诉人实际停业撤场这一法律事实，均证实上诉人与被上诉人《租赁合同》已经于2020年3月6日解除，解除原因系因被上诉人导致，上诉人并不存在任何违约行为。根据《补充协议书》约定，上诉人不具有补足优惠租金的义务。二、如前分析，《租赁合同》解除并非因上诉人违约导致，相反系因被上诉人未能确保第三人持续提供商业管理存在根本违约，根据《补充协议一》上诉人不具有返还装修补贴以及承担律师费的义务。三、本案应当中止诉讼，等待爱琴海集团公司仲裁纠纷案结果作出后再行恢复审理。综上所述，被上诉人未能保证第三人在整个租赁期限内持续提供商业管理服务构成根本违约，直接导致《租赁合同》无法履行，而一审法院并未对前述事实进行认定，系事实认定不清，从而导致错误地判决上诉人承担支付租金、返还装修补贴及承担律师费等，且本案未按法律规定中止诉讼系程序不当。铁投新线公司辩称，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不成立。爱琴海公司述称，一、自我方接管商场以来，因商场内存在各种重大物业缺陷，基础硬件和配套问题，在被上诉人铁投新线公司先违约的情况下，上诉人保泽云公司经我方允许撤场，故上诉人不存在提前交撤场的违约行为。二、被上诉人已经就100万元装修补贴款对我方提出仲裁申请，目前正在仲裁期间，上诉人的该项请求属重复行为，我方和上诉人均不应承担退还装修补贴款的义务。铁投新线公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2018年10月10日签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同》、2018年10月28日签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、2019年8月28日签订的《补充协议书》；2.判令被告向原告支付从2018年10月26日起至判决解除租赁合同之日止欠付的租金665322元以及违约金5322.58元（租金从2018年10月26日起按每月35770元，暂计算至2020年6月30日为722554元，减去已支付的57232元后欠付665322元，此后的租金按前述标准计算至解除合同之日止；违约金以应付未付租金为基数，从应付之日起按日千分之三计算，暂计算至2018年11月15日，此后的违约金按前述标准计算至被告实际付清租金之日止）；3.判令被告向原告返还装修补贴100万元及资金占用费（从判决解除合同之日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至付清之日止）；4.判决被告向原告支付物业费465010元、装修管理费5110元以及违约金8078.91元（物业管理费按每月每平方米50元计算，暂计算至2020年6月30日止，此后的物业费按前述标准计算至付清之日止；违约金以应付未付为基数，从2018年10月15日起，暂算至2018年11月15日止，按每日千分之三计算，此后的违约金按前述标准计算至付清之日为止）；5.判决被告限期将位于遵义市新蒲新区腾空返还给原告，并支付从判决解除租赁合同之日起至商铺实际返还之日的房屋占有使用费及其利息（房屋占有使用费参照上述合同约定的租金标准的200％计算;利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；6.本案的律师费、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋系原告从遵义市高铁新城开发投资有限责任公司处租赁而来，2018年10月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《遵义高铁新城爱琴海购物公园Ａ馆租赁合同》，约定：1.原告将位于遵义市新蒲新区转租给被告使用，用于品牌为ｔｏｙｏｕｎｇ的生活杂货经营，该商铺套内建筑面积为511平方米；2.租赁期限为四年，自2018年10月26日至2022年10月25日；3.租金标准：70元／月／㎡，自2018年10月26日起开始承担商铺的租金，2018年10月26日至2020年10月25日期间，每月租金35770元，自2020年10月26日至2021年10月25日在上一个交租期月租金标准基础上递增8％，约定月租金为38836元；为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方12个月的租金折扣期，2018年10月26日至2019年12月25日折扣期标准租金为70元／月／㎡，折扣率50％，折后租金35元／月／㎡，扣点50％；4.租金支付方式：按照先付租金后使用的原则，除首期租金外，乙方应当在每个交租期最后一个月20日前（若为法定节假日，则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额交付下个交租期的固定租金。5.首期租金应在合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2018年10月26日至2019年1月31日，应交纳租金57232元；6.合同签订当日，乙方应当向甲方支付35770元作为履约保证金，同时向第三人爱琴海公司支付物业服务保证金25550元；7.物业服务费按套内建筑面积计算，计租日起第一个租赁年度每月每平方米50元，首期物业服务费（2018年10月26日至2019年1月31日期间）81760元应于合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2018年10月26日至2019年1月31日，除首期物业服务费外，其他物业服务费均按每三个完整的自然月为一个交费期交纳，应在每个交费期最后一个月的20日前向第三人爱琴海公司一次性足额支付下个交费期费用；8.乙方应在开业日到来前向第三人爱琴海公司支付5000元的质量保证金；9.装修期内，乙方应承担装修管理费，按商铺套内建筑面积计算，每平方米10元，应向第三人爱琴海公司交纳；10.除另有约定外，因乙方违约而提前解除或终止的，则甲方有权没收履约保证金，且乙方应按合同解除／终止前六个月平均租金标准（不足六个月的以单月最高租金标准计算），向甲方支付六个月租金总额作为提前解除／终止合同违约金；11.双方特别约定，乙方妥善履行合同是甲方给予乙方装修期和租金折扣期政策的前提，如因乙方原因导致合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方应在合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和折扣期内享受的全部租金折扣金额，延迟支付的，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1％的迟延履行违约金。12.乙方迟延交纳租金及其他费用的，则每迟延一日，应向甲方或第三人爱琴海公司支付相当于欠费金额千分之三的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；若乙方迟延交纳租金或物业费或能源费等累计超过3次（含本数），则甲方有权单方解除合同；13.乙方应遵守甲方或第三人爱琴海公司制定的购物公园的整体营业时间表，不得擅自提前或迟延开、闭店。14.乙方未能按约定交还商铺的，自交还期届满之次日起乙方应按合同终止时商铺日租金标准的200％每日向甲方支付占用费，并按合同终止时该商铺物业服务费标准的100%向第三人爱琴海公司支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至按照合同要求交还该商铺为止。2018年10月28日，原、被告双方签订《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》，约定：1.为支持乙方经营，应乙方的要求，甲方拟将对乙方进行装修补贴100万元；2.该补充协议第七条约定，乙方出现下列任何情况之一，经甲方通知整改后15日后仍未改正的，甲方有权立即解除《租赁合同》及其所有补充协议，由乙方承担相关违约责任，并要求乙方10日内返还甲方已支付给乙方的所有装修补贴款项，并加收装修补贴款项每日银行同期贷款利率四倍的资金占用费：（一）因乙方违约导致《租赁合同》被提前终止或解除的，或乙方在开业后连续歇业、停业超过十日的（如因toyoung品牌连续两年年业绩低于600万元此类经营不善导致《租赁合同》被提前终止或解除的情况除外）……(三)乙方须保证开业后的正常经营状态，包括但不限于及时更新商品款式、维持店铺经营活力、保证装修风格符合品牌定义等，若乙方经营过程中出现用陈旧商品货物敷衍经营，未积极保障经营活力等不利于店铺长久经营的情况的;3.未按协议履行约定期限支付款项，每逾期一日，向收款方支付逾期金额千分之二的违约金；4.若因乙方违约造成《租赁合同》终止或解除的，乙方除承担相关违约责任外，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿包括但不限于因追偿行为产生的律师费、诉讼费、差旅费等一切相关费用。2019年8月28日，原、被告之间又签订《补充协议书》，约定：1.甲方同意免去乙方自2018年12月22日起至2019年12月31日期间的固定租金，合计减免220581.67元,已缴纳的首期租金57232元，可相应顺延至2020年1月1日至2020年3月31日期间应缴纳的固定租金；2.2020年1月1日起的租金按《租赁合同》约定的标准执行；3.如乙方违反租赁合同约定导致甲方行使合同解除权，乙方应全额补偿甲方前述免去的租金；4.乙方需按时缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金，经甲方催缴后15日内乙方仍未支付上述租金的，甲方将按照原《租赁合同》向乙方追究延期付款的相关赔偿及相关违约责任，如乙方在2019年12月31日提前撤场，则甲方有权向乙方追缴2019年1月1日至2019年12月31日所免去的租金。上述合同及协议还对其他事项进行了约定。原告依约向被告交付了商铺，并按补充协议的约定，共计向被告支付了装修补贴款100万元，被告于2018年10月8日向原告缴纳租金57232元，并向第三人交纳履约保证金35770元、物业管理费81760元、物业服务保证金25550元、质量保证金5000元、装修押金20000元、POS及专用收银系统2000元，收银系统管理服务费600元。2019年11月25日，被告向第三人爱琴海公司提交工作联系函，工作联系函抬头为被告、第三人，载明，因爱琴海商场未开商场空调、未开天幕等造成客流量减少，以及商场方未做一些有利的宣传及促销活动，对被告前期活动费用也未及时返款，造成被告失去继续经营的信心，目前已亏损200万元左右，请原告、第三人提出相应解决措施，并请在15天内回复。2019年12月27日，被告向第三人爱琴海公司提交撤店申请，载明，因提交工作联系函已过去1个月，原告、第三人未回复，也未提出任何解决措施，根据实际情况，被告已无力继续经营，被告正式向原告、第三人提出撤店申请，并于12月31日正式歇业。第三人确认收到该工作联系函、撤店申请，并述称已反馈给原告，但没有原告的签收记录。2020年3月6日，被告与第三人签订《商户物业服务合同终止协议》，约定：1．经各方协商，各项费用结算至2020年3月6日，各项保证金与欠款相互抵扣后，第三人应向被告支付132310元；2．被告与第三人签订的各类补充协议同样于至2020年3月6日终止，被告应按协议约定交还收银系统（POS机），并领取押金2000元；3.各方确认，《租赁合同》项下的与第三人及上海爱琴海商业集团股份有限公司对应的权利义务同样于2020年3月6日终止。协议签订后，第三人向被告退还各项费用合计133291.59元。2020年3月6日，被告自行撤店、停止经营，同月，原告进场自行管理案涉商场。原告为本案诉讼，与贵州与之律师事务所签订《民事（行政）案件委托代理协议》，委托该所处理本案诉讼代理事宜，原告于2020年11月10日向该所转账支付代理费合计56000元，其中本案代理费23000元。本案审理过程中，被告保泽云公司向法院提出中止审理申请书，理由：原告与第三人爱琴海公司因案涉商场的商业管理问题等正在仲裁中，原告将已经支付给被告的100万元装修补贴作为其损失在仲裁案件中进行主张，又在本案中要求被告返还，系同一笔款项重复主张，本案应以仲裁结果为依据，不然可能出现原告重复获利的情形。原告向法院提出意见：不同意中止，理由：1.我方不存在重复主张损失以及不存在重复获利的情况，提起仲裁的主体是遵义市高铁新城开发投资有限责任公司，两案的主体不一样，法律关系不一致，遵义市高铁新城开发投资有限责任公司与第三人是委托管理经营合同纠纷，原告与被告是租赁合同关系，两案没有关联性；2．遵义市高铁新城开发投资有限责任公司提起仲裁的案件正式受理的时间晚于本案，虽然且该仲裁案件已开过一次庭，但只了解了基本情况，还需第二次开庭审理，且该仲裁案件案情比较复杂，所需审理期限比较长，如本案等待该仲裁结果，会造成严重拖延本案的诉讼审理期限。综上，因两案没有关联性，因此本案并不需要以仲裁案审理结果为依据。原告也提交了仲裁申请书、仲裁通知两份给法院审查。一审法院认为，关于被告是否构成违约的问题，首先，原、被告双方签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园A馆租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有拘束力，双方均应当按约定履行各自义务；其次，双方的补充协议（一）第七条约定了原告有权解除合同的情形，而非被告有权解除合同的情形，其中第（一）项的例外条款是依附于第（一）项的约定，换言之，如果被告连续两年年业绩低于600万元时，出现了因被告违约导致《租赁合同》被提前终止或解除，或被告在开业后连续歇业、停业超过十日的情形时，可以产生排除被告违约的效力，但本案的实际情况是，被告并未连续经营满两年，故被告关于其有权解除合同的抗辩理由不成立；最后，双方签订的租赁合同、补充协议等，实际系双方均应承担相应的商业风险的合同，原告向被告提供了100万元的装修补贴，并在补充协议中再一次作出让步，减免被告一年的租金，必然是要求被告即使经营发生一定的困难也应继续履行合同，从而达到将整个案涉商场良性运作起来的目的，但被告在租期内以经营发生困难为由，向第三人提交撤场申请，进而于2020年3月6日自行撤场，实际上是在逃避其应承担的商业风险的行为，故其在不享有法定或约定的合同解除权的情况下，向第三人提交撤场申请的行为不能产生解除合同的效力。综上，被告提前撤场、停止经营的行为构成违约。关于合同解除及返还案涉商铺的问题，因被告违约提前撤场，并实际停止了经营，导致原、被告双方的合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，法院对于原告要求解除原、被告双方签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园Ａ馆租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》的诉讼请求予以支持，关于合同解除时间，虽原告提供了邮单以证明其于2020年6月5日向被告邮寄送达了《关于解除租赁合同的函》，但邮单上并未注明邮寄送达的文件以及被告的签收情况，对该邮单不予确认，法院确定合同解除之日为立案之日（2020年8月17日）。合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告应向原告返还案涉商铺，但因被告陈述其已于2020年3月6日撤店，且案涉商铺已被原告上锁、封闭，原告可自行处置。故法院对原告要求被告返还位于遵义市新蒲新区的诉讼请求不予支持。关于原告主张的租金问题，双方合同约定：租金标准：70元/月/㎡，自2018年10月26日起开始承担商铺的租金，2018年10月26日至2020年10月25日期间，每月租金35770元，为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方12个月的租金折扣期，2018年10月26日至2019年12月25日折扣期标准租金为70元/月/㎡，折扣率50％，折后租金35元/月/㎡，如因乙方原因导致合同提前终止(包括乙方违约导致甲方解除合同的情形)，乙方应在合同终止后7日内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期和折扣期内享受的全部租金折扣金额，延迟支付的，每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额1％的迟延履行违约金。双方补充协议书约定了被告应补偿原告免去租金的两种情形：1.如乙方违反租赁合同约定导致甲方行使合同解除权，乙方应全额补偿甲方前述免去的租金；2.乙方需按时缴纳2020年1月1日至2020年3月31日的租金，经甲方催缴后15日内乙方仍未支付上述租金的，甲方将按照原《租赁合同》向乙方追究延期付款的相关赔偿及相关违约责任，如乙方在2019年12月31日提前撤场，则甲方有权向乙方追缴2019年1月1日至2019年12月31日所免去的租金。虽然被告的行为不满足上述第2种情形，但满足第1种情形，故被告以其未在2019年12月31日前撤场故不存在欠付租金的抗辩理由，不予采纳。现因被告违约导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，法院对原告要求被告按35570元/月的标准支付的租金的诉讼请求予以支持。关于租金支付的截止时间问题，因第三人系被告知悉的原告的委托管理公司，且在2020年3月之前也实际在从事对案涉商场的相关管理工作，故被告于2019年12月27日向第三人提交撤店申请的行为应对原告发生效力，且被告实际于2020年3月6日撤场时，原告已自行接管商场，故无论从法律层面还是现实层面均可推定原告对被告于2020年3月6日撤场是知晓的。在被告撤场，商铺空置的情况下，原告并未采取确实、有效的措施防止损失的进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，2020年3月6日之后房屋空置的损失属于扩大的损失，本院不予支持，再考虑到今年疫情的影响，本院酌情减免2020年1月1日至2020年3月6日的租金，故被告应按照35570元/月的标准支付原告2018年10月26日起至2019年12月31日止的租金合计448502元，扣除被告已支付的至2019年1月31日的首期租金57232元，被告还应支付原告租金391270元。关于租金违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告已按约缴纳2018年10月26日至2019年1月31日期间的折扣后租金，根据双方合同约定，被告应支付原告的违约金，应分成两部分，一部分为应缴纳而未缴纳折扣后的租金而产生的违约金，另一部分为合同解除后被告因迟延补缴折扣租金产生的违约金。关于应缴纳而未缴纳折扣后的租金而产生的违约金，双方合同约定乙方应在每个交租期最后一个月20日前支付下个交租期租金，但每个交租期为多少月并未填写，视为交租期约定不明，故应在每届满一年时支付，即2019年2月1日起至2020年1月31日止的折扣后的租金应在2020年1月31日时支付（2020年1月1日至2020年1月31日期间租金已酌情减免），合同约定的日3‰违约金标准过高，法院调整为日万分之三，因双方约定的折扣期为12个月，即2018年10月26日至2019年10月25日，2018年10月26日至2019年1月31日期间租金57232元被告已缴纳，2019年2月1日至2019年10月25日租金为157388元（35770元/月÷2×9个月-6天×35770元/月÷2÷30天），被告未缴纳，故该部分违约金计算方式为：以157388元为基数，从2020年2月1日起至租金付清之日止按日万分之三计算。关于合同解除后迟延补缴折扣租金产生的违约金，根据双方合同约定，被告应在合同解除后7日内即2020年8月24日前，向原告补交折扣租金，如前所计算，被告共计还应支付原告租金391270元，减去未缴纳的折扣后租金157388元，被告还应补交折扣租金为233882元，合同约定的日1%违约金标准过高，法院调整为日万分之三，故该部分违约金应以233882元为基数，从2020年8月25日起至租金付清之日止按日万分之三计算。综合两部分进行计算，2020年2月1日至2020年8月24日，以157388元为基数计算为9679元，2020年8月25日起至租金付清之日止的违约金，应以391270元（157388元+233882元）为基数，按日万分之三进行计算。关于原告要求被告返还装修补贴款100万元及资金占用费的诉讼请求，因双方在补充协议（一）进行了明确约定，如被告违约导致合同解除的，被告应在10日内返还甲方装修补贴款，并加收银行同期贷款利率四倍的资金占用费，故对该诉讼请求予以支持，计算标准为：以100万元为基数，从2020年8月28日起至款项实际返还之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。关于原告要求被告支付物业费、装修管理费及违约金的诉讼请求，因双方在合同中明确约定，上述费用应由被告向第三人爱琴海公司交纳，且第三人作为原告的委托管理人已与被告就相关费用进行了结算，达成了终止协议，并已结清，故对于该诉讼请求不予支持。关于原告要求被告支付逾期腾房占有使用费及利息的诉讼请求，如前所述，因被告已在2020年3月6日撤场，故2020年3月6日之后房屋空置的损失属于扩大的损失，不予支持。关于原告主张的律师费的诉讼请求，双方签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》约定，因被告违约造成合同解除的，被告除承担相关违约责任外，还应赔偿原告的包含但不限于律师费、诉讼费、差旅费等费用损失，原告因为本案聘请律师，产生律师费23000元，该损失理应由被告承担，故对该诉讼请求予以支持。关于本案是否应中止审理的问题，经审查认为，本案的原告为铁投新线公司，而被告述称的仲裁案件的申请人为遵义市高铁新城开发投资有限责任公司，本案原告是向被告保泽云公司主张损失，仲裁案件是向第三人爱琴海公司主张损失，两案的主张、被主张主体均不相同，法律关系也不相同，且本案受理时间要早于该仲裁案件，被告认为本案应以该仲裁案件的结果为依据的理由不成立，本案不符合中止诉讼的情形。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、原告遵义市铁投新线商业管理有限公司与被告贵州保泽云进出口贸易有限公司签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园A馆租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》于2020年8月17日解除；二、被告贵州保泽云进出口贸易有限公司在本判决生效后十日内支付原告遵义市铁投新线商业管理有限公司租金合计391270元及违约金（2020年2月1日至2020年8月24日期间违约金为9679元，2020年8月25日起至租金付清之日止的违约金，以391270元为基数，按日万分之三计算）；三、被告贵州保泽云进出口贸易有限公司在本判决生效后十日内返还原告遵义市铁投新线商业管理有限公司装修补贴款1000000元及资金占用费（以1000000元为基数，从2020年8月28日起至款项实际返还之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；四、被告贵州保泽云进出口贸易有限公司在本判决生效后十日内支付原告遵义市铁投新线商业管理有限公司律师费损失23000元；五、驳回原告遵义市铁投新线商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11995元（已减半收取），由原告遵义市铁投新线商业管理有限公司负担2845元，由被告贵州保泽云进出口贸易有限公司负担9150元。本院二审期间，爱琴海公司提交以下证据：第一组证据：1.关于明确开业必备条件和有关时间节点的函及其附件（2018年10月22日）；2.关于沟通影响遵义爱琴海项目开业问题的函（2018年12月10日）；3.承诺函（遵市铁投函[2018]47号，2018年12月22日）；4.关于遵义爱琴海项目现场问题影响合同履行的函（爱集函字[2019]55号，2019年9月11日）；5.关于爱琴海开业后工程遗留问题的回复工作联系函（GTXC-GCF-029）,2019年12月11日；6.自2018年12月起至2019年11月5日止，爱琴海公司向遵义市高铁新城开发投资有限责任公司以及铁投新线公司多次发送的关于商场硬件维修、工程整改的函件；7.铁投方就证据1-证据6所涉函件作的签收记录；8.商户投诉信。证明目的：爱琴海公司物业存在重大缺陷，基础硬件和商业配存在诸多问题，临近开业仍有多项问题尚未解决，包括未按时取得开业前应取得的证照、未通过第二次消防验收、消防报警系统不具备联动条件、监控系统点位不完善储存空间不足、安防系统未完工、漏水、电梯到达楼层与电梯按钮楼层不符、空调系统未投入使用、2G/3G手机网络信号未覆盖、排污等诸多方面，在明知未达开业条件的情况下，铁投方向第三人出具承诺函，强行要求开业。经第三人多次发函催促，铁投方均怠于整改，导致商场内商户及顾客多番投诉，铁投新线公司对商场的商业氛围不佳，承租人经营困难进而无法实现经营目的存在过错，无论对第三人还是保泽云公司，铁投新线公司都是违约在先的一方。第二组证据：9.上海爱琴海商业集团股份有限公司向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁的《仲裁申请书》；10.遵义市高铁新城开发投资有限责任公司就上述仲裁提起的反申请书。证明目的：因铁投方上述违约行为，加之欠付第三人费用，导致双方合同目的无法实现，且已给第三人造成巨额损失，第三人集团公司已向中国国际经济贸易仲裁委员会提起仲裁，在该仲裁案中，高铁新城公司已经将本案涉及的100万元装修补贴作为损失向爱琴海签公司主张赔偿，本案高铁新线公司又要求保泽云公司退还，系同一笔款项重复主张，可能出现铁投方重复获利的情形。铁投方主张的装修及项目改造的投入是铁投方与商户之间经平等协商进行的项目运营调整和投资的追加，与第三人无关，且属于自愿的商业投资行为，也并非损失。在铁投方违约在先的情况下，第三人与保泽云公司均不承担向铁投方退还装修补贴之义务。保泽云公司质证意见：对第一组、第二组证据的三性均认可。从被上诉人与第三人的来往函件可看出，案涉房屋在整体开业时仍有多项不具备开业的情形存在。且在强行开业后，第三人多次发函要求被上诉人整改，均未得到解除。该证据与上诉人在一审中提交的向被上诉人发送的整改函件能够相互印证，且案涉商场众多商家投诉函，足以证明该商场就硬件设施部分存在重大问题。对第二组证据的三性和证明目的均认可。该仲裁案件中，申请人与被申请人虽与本案主体不完全相同，案由也不同。但该仲裁案件与本案均是基于案涉商场在招商运营及承租运营中所引发的纠纷。且从仲裁申请书中可看出，被上诉人在本案中要求上诉人支付租金并返还装修补贴。而在仲裁案中，又将该部分款项作为损失向爱琴海公司主张，已经出现对同一款项向不同主体主张的情形。故从程序上而言，本案应当待仲裁案裁决后审理。从实体而言，即被上诉人已经认可其免除上诉人的租金及支付的装修补贴，已经构成其损失，默认了免除租金和支付租金的合理性，无权要求上诉人返还。铁投新线公司质证意见：对第一组证据的三性均不认可。提交的函件均是单方函件，并非双方认可的事实结果。即便证据是真实的，本案的法律关系为租赁合同纠纷，其证据证明的是物业的工程瑕疵。若上诉人不同意物业符合双方约定，应在开业前拒绝开业，并拒绝收取甲方给予的装补贴费用。上诉人收取装补贴费用，并按约开业，且经营一年多，可认为上诉人是认可物业的交付。对其证据的目的不认可。上诉人称被上诉人有免租义务，被上诉人提的免租有附加条件的，在协议里明确，上诉人提前退场的，将收回免租条件。对第二组证据的客观性认可，证明目的不认可。本院对第一组证据的真实性予以认可，但该组证据均是铁投新线公司的单方函件，达不到其证明目的，故不予采信；对第二组证据的真实性予以认可，但与本案无关联，且达不到其证据目的，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.保泽云公司、铁投新线公司是否违约；2.若存在违约，违约责任的认定；3.铁投新线公司主张装修补贴费用是否属于重复诉讼。关于焦点一。保泽云公司与铁投新线公司签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园A馆租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，保泽云公司在租期内以经营发生困难为由，向原审第三人爱琴海公司提交撤场申请，并于2020年3月6日单方撤离商场，保泽云公司既未向铁投新线公司提交撤场申请，撤场行为也未获得铁投新线公司同意，故一审认定保泽云公司单方违约的事实清楚，予以确认。保泽云公司以爱琴海公司作为管理综合商业体的龙头企业，其是基于对爱琴海公司商业管理能力的信任以及铁投新线公司保证在合同期限内由爱琴海公司持续提供商业管理服务才签订《租赁合同》为由，主张铁投新线公司构成根本违约，本院认为，保泽云公司与爱琴海公司同时撤离商场，本案并不属于在爱琴海公司撤场后保泽云公司无法经营才撤场的情形，且保泽云公司在签订租赁合同后的经营期间，也应当对经营过程中的商业不确定因素承担正常的风险，故保泽云公司主张铁投新线公司违约的上诉理由不成立，不予采纳。关于焦点二。保泽云公司单方违约，依照合同约定其应承担违约责任，即支付租金以及违约金，返还装修补贴以及资金占用费。但考虑到保泽云公司在经营期间因遭受新冠疫情影响，以及案涉商场整体经营环境困难等客观因素，保泽云公司撤场亦受到前述客观因素影响，并不属于主观恶意违约范围，故酌情调整为其承担支付租金391270元和返还装修补贴1000000元，不再承担租金违约金以及装修补贴资金占用费。保泽云公司主张铁投新线公司构成根本违约，上诉人不应承担违约责任的上诉理由不成立，不予采纳。关于焦点三。铁投新线公司主张的装修补贴费用是基于与保泽云公司之间的租赁合同关系，与爱琴海公司之间并无直接关系，本案与仲裁案件的法律关系和事实关系均不相同，不符合重复诉讼的情形，不属于重复诉讼，故对保泽云公司关于重复诉讼的上诉理由不予采纳。综上所述，保泽云公司的上诉请求不成立，予以驳回；一审认定事实清楚，但判决结果部分不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9352号民事判决第一、四项，即维持“一、遵义市铁投新线商业管理有限公司与贵州保泽云进出口贸易有限公司签订的《遵义高铁新城爱琴海购物公园A馆租赁合同》、《遵义高铁新城爱琴海购物公园租赁合同补充协议（一）》、《补充协议书》于2020年8月17日解除；四、贵州保泽云进出口贸易有限公司在本判决生效后十日内支付遵义市铁投新线商业管理有限公司律师费损失23000元；”；二、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9352号民事判决第五项，即撤销“五、驳回遵义市铁投新线商业管理有限公司的其他诉讼请求。”三、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9352号民事判决第二、三项为：二、贵州保泽云进出口贸易有限公司在本判决生效后十日内支付遵义市铁投新线商业管理有限公司租金合计391270元；三、贵州保泽云进出口贸易有限公司在本判决生效后十日内返还遵义市铁投新线商业管理有限公司装修补贴款1000000元；四、驳回遵义市铁投新线商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回贵州保泽云进出口贸易有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11995元（遵义市铁投新线商业管理有限公司预交、已减半），由遵义市铁投新线商业管理有限公司负担2995元，由贵州保泽云进出口贸易有限公司负担9000元；二审案件受理费23990元（贵州保泽云进出口贸易有限公司预交），由贵州保泽云进出口贸易有限公司负担20990元，由遵义市铁投新线商业管理有限公司负担3000元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  任建毅审判员  张 睿二〇二一年三月三十日法官助理叶迪书记员黄佩玉