四川省通江县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1921民初305号 原告：熊军，男，汉族，1968年8月6日出生，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：梁金俊，巴中市通江县沙溪法律服务所法律工作者。 被告：巴中市宏霞房地产开发有限公司，住所地四川省巴中市江北云台街市经贸委办公综合楼3-2。 法定代表人：岳宏霞职务：董事长。 统一社会信用代码：915119007547104471 原告熊军与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊军及其委托诉讼代理人梁金俊到庭参加诉讼，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司的法定代表人岳宏霞经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告熊军向本院提出的诉讼请求：1.请求法院依法解除双方于2013年3月8日签订的《预定房意向书》；2.请依法判决被告返还已付购房款150000元及利息和承担违约责任；3.请求法院依法判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任；4.请判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告与被告于2013年3月8日签订一份《预定房意向书》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于通江县××道旁“宏霞国际”3号楼1单元9楼5号住房一套；预测建筑面积约109.63平方米；房屋单价每平方米2200元；房屋总价款241186.00元，同时《商品房认购书》第三条约定宏霞公司办理商品房预售许可证后应电话告知或书面通知原告15日内到通江县诺江镇谢家河坝“宏霞国际”××号楼××单元××楼的售楼中心签订正式《商品房买卖合同》；第五条双方约定了违约责任。原被告签订《预定房意向书》的同日，原告向宏霞公司支付购房款150000元（被告财务部向原告书立了15万元的收款收据）。2013年1月2日通江县住房和城乡建设局为被告开发建设的宏霞国际三号楼办理了巴通2013房预售证第03号《商品房预售许可证》。签订《预定房意向书》后原告多次找到被告要求签订正式《房屋买卖合同》，被告以各种理由搪塞而不与原告签订正式《房屋买卖合同》，直到被告公告交房，原告通过查询才得知原告预定的房屋已于2019年10月被巴中市巴州区法院（2017）川1902执70-3号执行裁定书司法备案给何彬、朱茂蓉。根据以上事实原告与被告在签订《商品房认购书》时被告已经取得了商品房预售许可证，应该与原告签订《商品房买卖合同》，但被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，欺骗原告，导致商品房买卖合同目的不能实现，给原告造成了巨大损失。综上，被告故意隐瞒事实导致合同目的不能实现，原告按照法律规定请求法院依法解除双方签订的《预定房意向书》；同时根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》的相关规定以及双方的约定，原告诉至本院，请求判如所请。 被告巴中市宏霞房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 结合原告举证，经审理确认事实确认如下： 2013年3月8日，原告熊军（乙方）与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（甲方）签订《预订房意向书》，甲方开发建设的通江县谢家河坝“宏霞.国际”房地产开发项目，已经取得《国有土地使用权》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，并实施3号楼工程建设。但3号楼尚不具备预售和签订《商品房买卖合同》的条件。乙方需预定购“宏霞.国际”3号楼房，经双方平等协商，自愿签订如下预订房意向书，共同遵守。一、乙方自愿预定“宏霞.国际”3号楼1单元9楼5号房，预测建筑面积约109.63平方米，单价：2200.00元/平方米。总价款241186.00元（大写：贰拾肆万壹仟壹佰捌拾陆元）（实际建筑面积以签订《商品房买卖合同》后办理产权登记前房管部门测绘为准，并据此计算总价款办理结算）。乙方自愿选择在签订《商品房买卖合同》时采取分期付款方式支付购房款。二、乙方已对预定之标的现状充分了解，在签订本协议之日自愿向甲方交付定金150000.00元（大写：壹拾伍万元整），作为双方在该项目具备预售条件并在本协议约定时间签订《商品房买卖合同》的担保。该定金不计利息，在签订正式《商品房买卖合同》时，定金冲抵房款。下差款项91186.00元，在“宏霞.国际”3号楼办理《商品房预售许可证》后六个月内付清。三、甲方在通江县广播电视台播出该楼盘已经取得《商品房预售许可证》信息后，视为甲方履行了对乙方的通知义务，十五日内乙方即应主动到通江县诺江镇谢家河坝“宏霞.国际”2号楼二单元二楼的售楼中心与甲方签订正式《商品房买卖合同》。若超出此期限乙方未到甲方签订正式《商品房买卖合同》，视为乙方放弃该预订，乙方对协议项下之预订房的预订权灭失，甲方有权另行处置乙方预订房屋。四、双方特别约定：1、本协议系双方的真实意思，在签订正式《商品房买卖合同》前，双方均不得以甲方未取得《商品房预售许可证》为由要求解除本预订或要求确认本预订意向书无效。且乙方不得以甲方未取得《商品房预售许可证》为由向法院起诉追究甲方缔约过失，要求利息损失及其他损失之赔偿；2、双方正式签订《商品房买卖合同》时，乙方不具备预约订购方付款之原因，视为违约。五、违约责任：本协议对双方当事人具有合同约束力，均应诚实守信。任何一方违约，根据《合同法》关于定金罚则承担违约责任。六、争议处理：因履行本协议发生的争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，任何一方有权向通江县人民法院起诉。七、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。经甲乙双方确认内容后（并必须附巴中市宏霞房地产开发有限公司加盖财务章的收据）签字盖章生效。甲乙双方签订正式《商品房买卖合同》之后，本协议即失效。八、乙方下差房款91186.00元，岳总同意减除壹万元整（包含过渡费等在内一次性结算完毕），剩余房款81186.00元在交房时一次性付清。九、不包含五通费在内，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司加盖其通江县“宏霞国际”项目部印章，原告熊军签名。同时，原告熊军向被告巴中市宏霞房地产开发有限公司交付“宏霞.国际”3号楼1单元9楼5号房购房款150000.00元，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司向原告熊军出具加盖有巴中市宏霞房地产开发有限公司通江“宏霞国际”项目部财务专用章的《收款收据》。 此后，原、被告双方一直未签订正式的《商品房买卖合同》。2016年，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司与何彬、朱茂蓉“借款合同纠纷”一案，经四川省巴州区人民法院审理作出（2016）川1902民初1884号民事判决书，因被告巴中市宏霞房地产开发有限公司未履行（2016）川1902民初1884号民事判决书确定的给付内容，何彬、朱茂蓉向巴州区人民法院申请执行，巴州区人民法院在执行中相继作出（2017）川1902执70-3号、70-4号执行裁定书，将被告原告熊军预定房（1-905号）在内的由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司开发的位于通江县××镇××路××号楼××栋房屋1-805、1-905、1-1602号等房屋以流拍价237.915万元抵偿债务抵偿给何彬、朱茂蓉。并到通江县房产管理局办理《非商品房备案表》（备案号：201910220000111），备案登记在何彬、朱茂蓉名下，房屋权属情况：房屋所有权证证号：××，商品房预售许可证证号：巴通（2013）房预售证第03号。 同时查明，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在二〇一三年一月二十八日已经为其开发建设的宏霞国际三号楼办理巴通（2013）房预售证第3号《商品房预售许可证》。 原告熊军在2020年10月左右，要求被告巴中市宏霞房地产开发有限公司交房不能时，才知道其预定房屋已经被巴州区人民法院通过司法执行备案给何彬、朱茂蓉。2021年1月14日，原告熊军起诉至本院，请求判如所请。 上述事实，有原告熊军提供的原告熊军身份证复印件、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司内资企业登记情况表、（2013）第3-号《预定房意向书》、收款收据金额15.00万元收款收据原件；商品房预售许可证复印件、巴中市住建局（2018）1号文件复印件、非商品房备案表（司法裁定备案）、巴州区法院（2017）川1902执字70-3、70-4号执行裁定书及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为：一、关于原、被告签订的《预订房意向书》法律效力问题。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。本案原、被告签订《预订房意向书》的时间为2013年5月3日，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在案涉房屋已经取得《商品房预售许可证》的情况下，与原告熊军签订《预订房意向书》并且收取了原告熊军所交付的购房款，故该《预订房意向书》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应当认定合法有效；二、原告熊军请求解除与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司签订《预订房意向书》是否应予支持。本案原、被告双方在签订《预订房意向书》时，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在案涉房屋已经取得《商品房预售许可证》,拒不履行与原告签订《商品房预售合同》,且案涉房屋因被告与案外人何彬、朱茂蓉“借款合同纠纷”一案，在巴州区法院人民法院的司法执行中抵偿给何彬、朱茂蓉，并就案涉房屋办理《非商品房备案表》，备案登记给何彬、朱茂蓉。致使原告签订《预订房意向书》的合同目的不能实现，被告巴中市宏霞房地产开发有限公司已经构成根本性违约，据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的情形，当事人可以解除合同，故原告熊军请求解除与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司签订《预订房意向书》的主张，依法应予支持；三、关于原告请求被告返还已付购房款150000.00元及利息和承担违约责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，由于被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在案涉房屋具备《商品房预售许可证》的条件下，而隐瞒该事实不与原告签订《商品房预售合同》并办理备案登记，导致案涉房屋被司法执行给案外人，致使原告的合同目的不能实现，双方所签订的《预订房意向书》被依法解除而终止履行。被告巴中市宏霞房地产开发有限公司因合同行为收取的款项应当予以返还。原告熊军所交付的150000.00元，在《预订房意向书》明确约定为定金，依据原、被告双方在《预定房意向书》第二条约定，原告交付的150000.00元为定金，不计利息，在该意向书第四条的特别约定中明确约定不得要求利息损失及其他损失之赔偿，在该意向书第五条关于违约责任的约定中，明确约定任何一方违约，根据《合同法》关于定金罚则承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。第九十一条规定，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款规定，定金的数额由当事人约定；但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。实际交付的定金数额多余或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。据此，原告在与被告签订的《预订房意向书》约定的定金数额150000.00元，原告实际以交付购房款的方式交付150000.00元，应以双方签订合同总标的额241186.00元（大写：贰拾肆万壹仟壹佰捌拾陆元）的20%确定违约金数额上限为48237.20元。因此，原告所交款项150000.00元中定金数额应为24118.60元，其余125881.40元为原告的预付购房款。据此，原告主张被告巴中市宏霞房地产开发有限公司应返还已经支付的购房款数额为125881.40元，应返还的定金数额为24118.60元×2＝48237.20元；四、关于原告请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求是否应予支持的问题。由于原、被告双方在所签订的《预定房意向书》的第五条关于违约责任的约定中，明确约定任何一方违约，根据《合同法》关于定金罚则承担违约责任。根据当事人意思自治原则，原告请求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求不符合双方的约定，依法不予支持；被告巴中市宏霞房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃举证、质证等相关诉讼权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法缺席判决此案。综上，为保护当事人合法权益，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《最高人民法院适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条规定、《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告熊军与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司于2013年3月8日签订的《预订房意向书》； 二、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决书生效后十日内向原告熊军返还预付的购房款125881.40元； 三、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在本判决书生生效后十日内向原告熊军双倍返还定金48237.20元； 四、驳回原告熊军的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4918.00元，由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴中市中级人民法院。 审 判 长  苟久军 人民陪审员  屈心云 人民陪审员  刘晓莉 二〇二一年三月三十一日 书 记 员  章乃戈