江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0113民初7668号 原告（反诉被告）：南京市建邺区九州公寓住宅小区业主委员会，住所南京市建邺区江东中路87号。 负责人：孙成超，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：方明，上海申浩（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋刚，上海申浩（南京）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南京顺名居物业管理有限公司，统一社会信用代码：91320104087738672D，地址南京市栖霞区马群街道紫东路1号E栋438号。 法定代理人：周煜。 委托诉讼代理人：张婷,江苏舜点律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常永臣，该公司员工。 原告（反诉被告）南京市建邺区九州公寓住宅小区业主委员会（以下简称九州公寓业委会）与被告（反诉原告）南京顺名居物业管理有限公司（以下简称顺名居物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年12月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告九州公寓业委会的委托诉讼代理人方明、宋刚，被告顺名居物业公司的委托诉讼代理人张婷、常永臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告九州公寓业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担违约责任，支付一个月的物业管理费人民币47731元；2、判令被告返还多收取的2019年12月物业费13738元、公摊水电费3245.5元、停车费12770元，2020年1月至12月物业费3970元、公摊水电费890元、停车费10630元，合计45243.5元；3、判令被告返还垃圾清运费10800元；4、判令被告返还速递易快递柜租赁费8871元；5、判令被告返还原告代王春美容院缴纳的2018年物业费14534元；6、被告返还车库年检费用5000元；7、被告赔偿监控、照明、电泵柜、排污泵、树木维修和补种费用共计30503元；8、由被告承担本案的诉讼费及保全费用。事实和理由：原告与被告顺名居物业公司签订《物业管理服务合同》，约定自2018年1月1日至2019年12月31日，由被告为九州公寓小区提供物业服务。被告在履行合同过程中，未尽到维修养护管理义务，造成小区内消防系统中的监控系统、排烟送风系统、安全指示牌，排污系统中的排水泵电箱、排水泵，照明设施、配电房等附属设备、设施均有不同程度损坏，不能正常运转。被告于2019年9月1日以经营亏损为由书面申请撤离小区，并于同年11月30日未经原告许可实际撤离。被告擅自撤离小区，未能对小区公用设备、设施进行维修，并拖欠相关费用。原告认为，被告未履行合同约定的义务，存在违约行为，应承担相应的责任，故诉至法院，请求判如所请。 被告顺名居物业公司辩称，我公司不存在违约行为。在履行物业服务合同过程中，九州公寓小区连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%，原告九州公寓业委会也未按合同约定进行催缴，故我公司提前30天以书面形式通知原告，提前解除合同。原告同意我公司提前撤场，双方进行结算，确认原告欠我公司25628元。同时，原告于2019年9月18日即在报纸上刊登了选聘物业公司的公告，双方协商一致提前解除合同，并未确认我公司有任何违约行为。业委会并非物业费、公摊水电费及停车费的实际交缴人，无权要求退还相关费用。垃圾清运费已经下调，原告无权主张被告退还。速递易快递柜租金费用已经在撤场结算明细中处理完毕，原告属重复主张。综上，请求依法驳回原告的诉请。 反诉原告顺名居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告九州公寓业委会偿还欠款25628元及逾期利息（自起诉之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率的4倍计算）；2、本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：同本诉答辩意见。 反诉被告九州公寓业委会辩称，反诉原告顺名居物业公司所称的九州公寓小区连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%意见不属实，其只计算了物业费，小区还有公摊水电费及停车费等收入反诉原告未计算在内。 法院经审理查明：原告九州公寓业委会（甲方）与被告顺名居物业公司（乙方）于2017年8月30即签订了《物业管理代管协议书》，约定自2017年9月4日至2017年12月31日期间由被告为九州公寓小区提供物业服务。双方又于2017年底签订《物业管理服务合同》，约定自2018年1月1日起至2019年12月31日期间被告为九州公寓小区提供物业服务，小区总建筑面积1.54万平方米，住宅与商铺合计1.25万平方米，车库1600平方米，人防1300平方米，总住户191户，住宅物业费为1.9元/平方米/月（不含公摊水电费、停车费），停车费为：110元/月（产权车位）、300元/月（非产权车位），甲方应协助乙方进行催缴物业费。还约定：乙方连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%时，乙方有权单方面解除本合同，但必须以书面的形式提前30天通知甲方。同时双方签署合同附件约定：小区消防系统多年未曾保养已失效，在小区消防整体更换或大修前，小区消防问题所产生的后果，物业公司不负责；广告费用收入总额分配，业委会占70%，物业公司占30%。 2019年8月31日，被告顺名居物业公司因自2019年1月起连续3个月物业管理公共服务费收缴率低于70%，故向原告九州公寓业委会发出《申请撤场工作函》，载明：因自2017年9月进场以来均为亏损状态，故向原告提出补贴申请，物业总支出达573500元，实收物业费230000元、公摊水电费40000元、停车费210000元，共计480000元，并言明如不予补贴，则物业公司自9月1日起撤离该小区。2019年9月1日，原告向被告发出《工作函》，载明：1、要求被告提前60天以书面形式递交正式函件；2、原告将在接到函件后进行公示，并对外招聘物业公司，在新的物业公司没有到位前，被告不得擅离小区，否则承担相应后果；3、配合新物业公司完成资料交接及财务、设备的交接；4前期委托被告维修的消防设施，在未结算前，被告还需要承担收尾工作和相应的责任；5、原告对于被告单方终止合同的行为，保留追究责任的权利。 2019年9月4日，被告顺名居物业公司向小区居民发出通告，告知小区业主因经营成本过高，个别业主拖欠物业费，导致经营困难，催促欠费业主交费。原告九州公寓业委会于2019年9月18日在现代快报上刊登选聘物业企业的公告。被告于2019年11月6日向原告发出《工作函》，载明：前期撤场工作函已于8月31日递交业委会，现第2次提出撤场申请，希望业委会于11月15日确定新的物业公司。2019年12月20日，原告与南京玄同辉物业管理有限公司签订《物业临时托管协议》，约定自2019年11月30日起由该公司管理九州公寓小区。 2019年11月21日，被告顺名居物业公司向原告九州公寓业委会发出《撤场通知函》，载明：本物业管理处定于11月30日18点撤出案涉小区（保安、保洁），其余人员留下移交，望业委会做好交接准备工作；如有下家物业接管小区物业服务，望业委会通知下家28日左右进驻小区熟悉现场；如业委会没有选聘好下家物业，请业委会做好接管小区物业管理处的准备；撤场原因，个别业主拖欠物业费严重，截止11月21日还有物业费近58600元、公推水电费26000元未收。11月30日，原告九州公寓业委会与被告顺名居物业公司进行撤场交接，并签订物资交接清单，清单载明：消防系统，监控摄像头28个、7个线路故障，显示器6个、3个线路故障，自动淋喷系统全部损坏，排烟送风系统，仅送风系统部分正常，安全指示牌无电源指示，空调1台故障；排污系统，排水泵电箱10个，4号废弃不用、10号无电源，1号、2号、7号、8号电源指示灯损坏，人工可用，排水泵10个，4号、10号损坏人工可用，5号泵2号机、8号泵1号机不工作；附属设备及照明系统，负一楼灯坏74支，楼道灯31支，水泵房、配电房、消防系统无电，管理系统电脑4台正常；绿化经双方现场复核认可死亡10颗树。 2019年12月9日，原告九州公寓业委会与被告顺名居物业公司双方结算，共同签署《撤场清算明细》，约定：1、王春美容院物业费13322元；2、分众广告费30%5500元；3、驰众广告费30%1320元；4、百尊广告费30%2800元；5、宽慧电费5441元；6、移动公司活动费30%180元；7、护栏1500元，总计30063元，除去速递易快递柜8871元的50%4435元，剩余25628元由业委会转给顺名居物业。 另查明，2019年12月1日，南京河西建环环境服务有限公司出具收条1份，载明：收到九州公寓业委会代顺名居物业公司缴纳拖欠2019年的垃圾清运费10800元整，并开具发票。 2020年4月10日，南京玄武同辉物业管理有限公司向原告九州公寓业委会出具《工作函》，载明：小区机械车位应于2019年1月到期年检，顺名居物业公司未进行年检，我司于2020年4月向南京市质量监督总局特种设备安全监督检验中心申报车位年检，年检费用为5000元，此费用应系补检2019年1月的，请贵委将此费用转入我公司代为补检。2020年4月27日，南京玄武同辉物业管理有限公司对机械车库进行检验检测，并缴纳了检验检测费5000元。 2017年，被告顺名居物业公司（甲方）就九州公寓小区内快递柜相关事宜与中邮智递科技有限公司（乙方）签订《协议书》1份，载明：乙方自2017年6月2日至2019年4月15日期间实际占用甲方管理小区内场地，乙方同意甲方支付该场地摆放期间综合管理费用4671元，费用标准为2500元/年。 2011年10月10日，南京长发都市房地产开发有限公司（甲方）与江苏王春美容实业有限公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将九州公寓小区01幢一层面积为269.15平方米的房屋出租人乙方作美容经营，期限为10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止，年租金为200000元，合同期内每满三年增涨一次租金，租金增涨率为3%，乙方支付甲方的房屋租赁费用已经包含物业管理费用，但不包含公摊水电费等其他费用。 审理中，原告九州公寓业委会因公用设施、设备损坏维修和树木补种的数量和金额申请司法鉴定，中证房地产评估造价集团有限公司要求原告补充鉴定资料，因原告未能按时补充，故鉴定机构予以退案。后该鉴定另行委托，又因申请人超过7个工作日未支付鉴定费，故江苏中企华中天资产评估有限公司南京分公司予以退案。 本院认为，原告九州公寓业委会与被告顺名居物业公司所签订的《物业管理服务合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失；合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。关于原告的各项诉请，本院认定如下： 1、关于原告所主张的被告承担违约责任，支付一个月的物业管理费人民币47731元的诉请。本院经审查认为，原告因连续3个月物业管理公共服务收缴率低于70%，故于2019年8月31日向原告九州公寓业委会发出撤场申请，要求提前解除双方之间物业服务合同，并于同年11月30日正式离场，符合双方的所签订的物业管理服务合同的约定。原告所主张的被告违约应承担违约责任的诉请依据不足，本院不予支持； 2、关于原告主张的被告返还多收取的2019年12月物业费13738元、公摊水电费3245.5元、停车费12770元，2020年1月至12月物业费3970元、公摊水电费890元、停车费10630元，合计45243.5元的诉请。本院认为，原告并非前述费用的交费人，其主张返还该费用，依据不足，本院不予支持； 3、关于原告主张被告返还垃圾清运费10800元的诉请。本院认为，该费用发生在被告管理案涉小区期间，应当由被告承担，因被告实际管理小区至11月30日，故被告应返还9900元，本院予以确认。 4、关于原告主张被告返还速递易快递柜租赁费8871元的诉请。本院认为，该费用已在撤场清算明细中进行结算，原告再行主张，属重复计算，本院不予支持。 5、关于原告主张被告返还代王春美容院缴纳的2018年物业费14534元的诉请。本院认为，该该费用已在撤场清算明细中进行结算，原告再行主张，属重复计算，本院不予支持。 6、关于原告主张被告返还车库年检费用5000元的诉请。本院认为，车库年检费用由南京玄武同辉物业管理有限公司代为缴纳，故原告主张被告返还该费用的主张，依据不足，本院不予支持。 7、关于原告主张被告赔偿监控、照明、电泵柜、排污泵、树木维修和补种费用共计30503元的诉请。本院认为，被告对此不予认可，原告未举证证明损害发生的具体范围和实际修复价格，故原告的该项主张，依据不足，本院不予支持。 关于反诉原告顺名居物业公司所主张的反诉被告九州公寓业委会偿还欠款25628元及支付逾期利息（自起诉之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率的4倍计算）的诉请。本院经审查认为，原被告双方所签订的撤场清算明细中已经约定由九州公寓业委会返还该款项，故反诉原告要求反诉被告偿还欠款25628元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。但双方未约定付款的期限及逾期利息，故反诉原告要求反诉被告支付逾期利息的诉请，依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告南京顺名居物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告南京市建邺区九州公寓住宅小区业主委员会9900元； 二、反诉被告南京市建邺区九州公寓住宅小区业主委员会于本判决生效之日起十日内返还反诉原告南京顺名居物业管理有限公司25628元； 三、上述判决内容一、二项合并执行，反诉被告南京市建邺区九州公寓住宅小区业主委员会于本判决生效之日起十日内返还反诉原告南京顺名居物业管理有限公司15728元； 四、驳回原告南京市建邺区九州公寓住宅小区业主委员会的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告南京顺名居物业管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2549元，减半收取1274元，保全费1020元，反诉案件受理费221元，共计2515元，由原告南京市建邺区九州公寓住宅小区业主委员会负担2490元，被告南京顺名居物业管理有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员 张燕 二〇二一年三月三十一日 法官助理 张玲 书 记 员 施姗