湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1302民初296号原告：娄底市国安物业服务有限公司，住所地娄底市娄星区娄星南路娄底二中10幢142房。法定代表人：朱国清，系该公司董事。委托诉讼代理人：刘锦，湖南宇能律师事务所律师。委托诉讼代理人：张炜炜，男，汉族，1971年4月25日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系朱国清之夫。被告：曹**文，女，汉族，1967年1月10日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，住娄星区。原告娄底市国安物业服务有限公司（以下简称“国安物业公司”）诉被告曹**文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告国安物业公司之法定代表人朱国清、委托诉讼代理人刘锦、张炜炜到庭参加诉讼。被告曹**文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告国安物业公司请求判令：1、被告支付原告拖欠的物业费4,716元，并支付资金占用费500元（暂定）；2、被告承担诉讼费。被告曹**文未到庭，但提交书面答辩意见：1、原告提交的物业服务合同不合法、不真实，合同上没有加盖业主委员会公章，该小区没有成立合法的业主委员会，签字的人身份不明，物业服务标准直接从0.48元/平方米涨到0.52平方米；2、原告于2017年3月29日通告业主已经撤离小区，其何来欠费；3、原告未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，其从2019年开始未交物业服务费是履行抗辩权2019年之前已全部交清。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案以下事实：被告曹**文购买了湖南省娄底市娄星区××街××小区××栋××单元××号住房一套，该房屋建筑面积为169.57平方米，并购买了31.07平方米的车库一个，被告系该小区业主。2014年12月27日，左凯等十人代表娄底市广圆秀之都小区业主委员会与娄底市大地物业服务有限责任公司（娄底大地物业公司）签订了《广圆秀之都小区物业管理服务合同》，约定由娄底大地物业公司为广圆秀之都小区提供物业服务，住宅的物业服务费价格为0.48元/月?平方米，小区内门面、车库和杂房按0.24元/月?平方米收费。委托服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。2020年9月18日，娄底大地物业公司出具情况说明：“我公司在2015年1月1日至2015年12月31日期间，担任娄底市广圆秀之都小区的物业服务单位。2015年12月31日我公司退出该小区的管理，从2016年1月1日开始由娄底市国安物业服务有限公司在该小区提供物业服务。我公司已将此服务期间小区的所有债权债务全部转让给娄底市国安物业服务有限公司，由该公司向欠费业主主张权利，收取欠费业主的物业费，并承担相关义务。我公司承诺不再向欠费业主另行主张权利，特此说明！”2015年12月，原告作为乙方与作为甲方的左凯等九人签订了《物业服务合同》，合同约定，甲方将广圆秀之都小区委托乙方实行物业管理，乙方提供物业服务的受益人是本物业的全体业主和物业使用人。委托服务事项为：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、树木花草、桌橙、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生的管理；小区内交通与车辆停放及车辆出入管理，包括地下停车场管理与车辆出入管理；维护小区公共秩序与公共安全；管理与物业相关的图纸与资料。合同还对物业服务要求与标准进行了约定。其中住宅的物业服务费价格为0.52元/月?平方米，地库、杂房0.26元/月?平方米。委托服务期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。此后，原告为案涉小区提供物业服务至今，但未再与被告签订物业服务合同。2020年4月6日，原告向被告发出物业费催缴通知书，要求被告缴纳2015年7月1日至2019年12月30日的物业费共计4,720元以及车库费用436元，共计5,156元。2020年4月15日，原告又向被告发出物业费催缴通知书，要求被告缴纳2015年7月1日至2019年12月30日的物业费共计3,951元，且标注2016年已交。现原告认为被告欠缴物业费如下：2015年下半年的物业费488元以及车库费用45元、2016年和2017年二年物业费2,116.2元以及车库费用194元、2019年和2020年二年的物业费2,116.2元以及车库费用194元，合计5,153元。另查明，被告已经缴纳了2018年全年的物业费1,058元、车库费用96元，共计1,155元。原告向被告催讨物业服务费无果，于2021年1月5日诉至本院，请求判如所述。判决的理由与结果本院认为，原告提供《物业服务合同》拟证明该合同系原告与小区业主委员会的代表签订的，且加盖了业主委员会的公章，双方应当按照该合同条款履行各自的义务，但本案案涉小区即广圆秀之都小区至今未成立业主委员会是事实，原告亦未能举证证明左凯等人系受全体业主委托与原告签订《物业服务合同》以及该合同经过公示，故该合同无效。原被告双方未签订《物业服务合同》，但该小区从2016年至今一直系由原告提供物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系，故被告仍应当支付相应的物业服务费用。被告已向原告缴纳了2018年全年的物业服务费用，视为已经认可了《物业服务合同》约定的标准即0.52元/月?平方米以及车库费用标准0.26元/月?平方米，故本案应当按照该标准计算物业费用和车库费用。关于被告欠物业费的金额计算问题。原告于2020年4月两次向被告发出的催讨物业费的通知中物业费金额不一致，且在其中一份催讨通知中注明2016年已交，现原告起诉的金额为4,716元且认为2016年未交，原告向本院提交的欠费名单中的金额为4,619元且认为2018年未交，但事实上被告2018年的物业费已经缴纳（原告现在予以确认），原告最后又计算被告欠费金额为5,153元，现被告答辩称2019年之前的物业费全部已经结清，鉴于原告多次计算错误，本院结合原被告提交的证据，根据本案实际情况以有利于被告的原则认定被告2019年之前的物业费以及车库费用已经全部缴清，欠缴的物业费的时间为2019年和2020年，即物业费为2,116元以及车库费为194元。被告答辩称原告未能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先，其未交物业服务费是履行抗辩权。因本案系批案，原告起诉本案案涉小区的业主有24户，本院亦到小区进行了现场实地调查以及调解，考虑到原告为被告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，应适当减免被告所负担的物业费数额，故被告应当缴纳的物业费为1,848元，且本院对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求不予支持。需要说明的是，本案小区至今未成立业主委员会，故业主的相关权利无法行使，原告与小区业主之间的矛盾也与日俱增，为了化解矛盾，业主能享受更好的物业服务，小区成立业主委员会系当务之急。在业委会成立之前，原告和全体业主是共生共存的关系，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和原告获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的是原告和全体业主。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹**文于本判决生效之日起十日内向原告娄底市国安物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费、车库费用共计1,848元；二、驳回原告娄底市国安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告娄底市国安物业服务有限公司负担18元，被告曹**文负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员 王 庆二〇二一年三月二十三日书记员 肖思良附本判决书相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。