文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终394号上诉人(原审原告)：徐万春，男，1962年7月27日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：冯久，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：重庆巨延禾森商贸有限公司，住所地重庆市万州区新城路83-87号龙都大厦1-3层，统一社会信用代码91500101MA5YYC7N8E。法定代表人：谢连伟，执行董事。委托诉讼代理人：龙文俊，男，该公司职员。上诉人徐万春因与被上诉人重庆巨延禾森商贸有限公司（以下简称巨延公司）物权保护纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2020)渝0101民初7510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人徐万春的委托诉讼代理人冯久，被上诉人巨延公司的委托诉讼代理人龙文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐万春上诉请求：1、依法改判被上诉人支付上诉人商铺占用损失费40万元；2、本案一、二审诉讼费，由被上诉人负担。主要事实及理由：1、本案所涉商铺已改建成临街门面，与其他商铺之间本身存在物理间隔，不动产权证能够确认商铺的位置及面积，具备独立的使用价值，可以作为独立的物权客体，其对本案所涉商铺享有全面的、完整的所有权。原判认定上诉人的商铺使用权必须受到一定限制，单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个商场规划布局的限制和约束是错误的；2、被上诉人与第三方签订的合同超过其主张的40万元，原判参照15年以前的标准计算商铺占用损失费是不合理的；双方当事人对本案所涉商铺没有签订租赁合同，对疫情期间的免租和缓租没有达成协议。故被上诉人与其他签约业主的约定对上诉人没有约束力和限制，原判参照被上诉人和其他签约业主的约定计算上诉人商铺占用损失费不当。巨延公司答辩称，1、本案所涉商铺属于产权式商铺，所有权人对该种商铺享有的所有权不能等同于独立商铺，上诉人虽对该商铺享有占有、使用、收益、处分的权利，但行使权利需受到一定限制。2、一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。徐万春向一审法院提出诉讼请求：1.判决巨延公司连带赔偿因非法占有徐万春门面造成的损失400000元（计算方式：2018.7.2-2020.7.7，计算两年时间，每年200000元，两年共计400000元）。2.本案案件受理费由巨延公司承担。一审法院经审理查明的事实：2003年12月，徐万春以1066187元的价格购买万州区太白路XX号禾森商厦X层XXX号建筑面积为49.07平方米的商铺，并于2005年办理了产权证。2003年12月3日，徐万春（甲方）与重庆市万州区博达实业（集团）有限公司（乙方）（以下简称博达公司）签订《房屋租赁合同》，将铺位出租给博达公司统一经营，约定租赁期限15年，自2004年1月1日起至2018年12月31日止，年租金额为95956.83元（购房款9%）。合同还约定甲方不得单方解除合同或采用人为手段终止合同，致使禾森商厦无法经营，违约造成全体商场产权公众整体利益受到损害，自行承担法律责任等。2019年5月30日，一审法院作出（2019）渝0101民初1076号民事判决，认定徐万春的商铺为产权式商铺，与400余间商铺形成统一整体，没有分割，不能等同于独立商铺。徐万春与博达公司的房屋租赁合同于2018年7月2日解除。现该判决已发生法律效力。为盘活禾森商厦，通过招商引进巨延公司经营禾森商厦项目，博达公司将禾森商厦负一层至五层交付巨延公司，由巨延公司对商场重新装修并对外招租经营至今。自2018年6月起，巨延公司（乙方）陆续与禾森商厦商铺业主（甲方）签订统一制式的《商铺租赁合同》，约定租赁期限15年，从交付租赁房屋之日起满6个月之次日开始计算租期，6个月期间为免租期，不支付租金。第一、二年的租金以开发商首次出售商铺的购房款的9%计算，第三年起每两年增加6%，租金按季支付。并约定合同自甲方及其他负1楼-4楼业主签约率与签约面积达到85%（含85%）以上时生效。2019年1月，巨延公司（乙方）陆续与禾森商厦已签约业主（甲方）签订统一制式的《补充协议》，协议对双方《商铺租赁合同》第十五条第2款“本合同自甲方及其他负1楼-4楼业主签约率与签约面积均达到85%（含85%）以上时生效”的约定，变更为“本合同自甲方及其他负1楼至5楼业主签约率与签约面积均达到三分之二（含三分之二）后双方约定2019年1月16日为合同生效时间、2034年7月15日为合同终止时间；若在2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率没有达到双方约定的条件【负1楼至5楼业主签约率与签约面积均达到三分之二（含三分之二）】，则合同生效生效时间顺延至2019年2月1日、终止时间调整为2034年7月31日。”《补充协议》还对免租期及租金计算进行了约定：“如果2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率达到双方约定条件，则2019年1月16日至2019年7月15日为合同免租期，即甲方不收租金，乙方从2019年7月16日起计付租金；如果2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率没有达到双方约定条件，则2019年2月1日至2019年7月31日为合同的免租期，即甲方不收租金，乙方从2019年8月1日起计付租金。”经庭审查明，巨延公司自2019年8月1日起按照约定陆续向禾森商厦负1至第5层签约业主支付相应租金，已将2021年1月31日前的租金支付完毕。2019年2月3日，万州区禾森商厦商铺第一届业主委员会形成决议：“一、鉴于禾森大厦商业物业结构及利用上不具有独立性、使用上不具有排他性、经营的不可分性等特殊情况，经业委会一致同意禾森商厦负一至第五楼整体出租给重庆巨延禾森商贸有限公司，用于整体打造禾森大厦商场项目。二、因大多数商铺业主已与重庆巨延禾森商贸有限公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，现已签约业主的合同的生效条件已经达到，以业主委员会名义正式告知重庆巨延禾森商贸有限公司，所有已经签约的合同于2019年2月1日正式生效。三、从2019年2月1日起禾森大厦负一至第五层整体正式移交给重庆巨延禾森商贸有限公司，进行商场装修和使用。”2019年7月23日，巨延公司与李强签订《房屋租赁合同》，将包括徐万春商铺在内的103.62平方米商铺租给李强经营“老庙黄金”。2019年12月19日，巨延公司向包括徐万春在内的未签约业主发送短信，邀请未签约业主尽快与巨延公司签订《租赁合同》，以便按同等租金标准支付租金。至今，双方尚未签订租赁协议。2020年6月起，巨延公司陆续与已签约业主签订《新冠疫情免租协议》，业主同意免除巨延公司2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，并暂缓至2023年5月底前支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金。同时查明，禾森商厦产权式商铺小业主总人数是376人，已经与巨延公司签约321人，占比达到了85%，超过三分之二。铺位数610户，已经签约547户，占比超过了90%。总面积24381.01平方米，签约面积23705.02平方米，签约面积率超过了97%。一审法院认为，徐万春所有的位于万州区太白路94号禾森商厦1层124号商铺系产权式商铺，虽然办理了产权证，但该商铺与同一商场的其他商铺未设物理间隔，徐万春享有产权但不直接经营，商场由专门的运营商统一经营管理。徐万春对登记在自己名下商铺享有使用、收益、处分的权利，但是使用权必须受到一定限制。产权式商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个商场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，个人利益应当服从整体利益。徐万春在购买商铺的同时将商铺返租给博达公司统一经营的行为，也表明徐万春知道或者应当知道自己购买的商铺在使用上必须服从整体利用。巨延公司接手禾森商厦后，对商场整体装修统一对外招商经营的行为，得到了大部分业主的同意，从整体利益出发，徐万春也应当对巨延公司的行为予以准许，不能以原、巨延公司未签订商铺租赁协议来认定巨延公司的行为侵犯了徐万春的权利。但巨延公司将包含徐万春名下商铺在内的整个商场用于出租经营是事实，应当向徐万春支付相应占用损失。故一审法院对巨延公司辩称不应当支付占用损失的意见不予采纳。李传庙珠宝店是基于巨延公司的出租行为使用该商铺，徐万春并无证据证明李传庙珠宝店在租赁过程中存在过错，应当与巨延公司承担连带责任，故对徐万春要求李传庙珠宝店与巨延公司承担连带赔偿责任的请求不予支持。关于占用损失如何计算的问题，徐万春要求巨延公司自2018年7月2日起到起诉之日，按照每年200000元的标准支付两年损失共计400000元。一审法院认为，徐万春是基于巨延公司在对商城整体招商经营过程中，使用了徐万春商铺这一事实才能主张占用损失的，故从维护交易稳定及商场整体性考虑，徐万春应当与其他签约业主按照同等条件获得商铺使用费用。根据公平原则，参考同一商场内同一层商铺的租金起算时间、计算标准及免、缓租约定，由巨延公司按照徐万春购房款的9%支付占用损失，从2019年8月1日计算至2020年7月8日，扣除因受新冠疫情影响免租金两个月（2020年2月、3月），缓交一个月（2020年4月），缓交的租金因尚未到约定的履行时间，故不计算在内。巨延公司应支付徐万春的占用损失为66512.54元（1066187元/年×9%÷365天×253天），对超出部分的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：重庆巨延禾森商贸有限公司自本判决生效后七日内支付徐万春占用损失66512.54元；驳回徐万春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由徐万春负担6086元，巨延公司重庆巨延禾森商贸有限公司负担1214元。经审理查明的事实与一审相同。本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩理由，本案争议的焦点为：1、上诉人的商铺是否可以单独隔断，即商铺使用权是否应受到一定限制；2、原判计算上诉人的商铺占用损失费计算期间（含免租、缓租）及计算标准是否有误。针对焦点一，上诉人购买的商铺至今未有物理间隔，且生效判决认定本案所涉商铺为产权式商铺。产权式商铺所有权的行使应以“不得损害公共利益或者他人合法权益”为适用原则，对整个商场的商铺进行整体利用便于优化整个商场的使用方案，最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高整体建筑物的使用效率，达到利益最大化。相反，拆分出租在使商场整体收益受损的情况下，其他购买人和出租人的利益也会受到损失，造成社会资源的极大浪费，不利于商场整体的发展。因此，上诉人对其商铺的物权行使应受到一定限制，是最有利于协调、平衡各方利益，有利于维护全体业主包括上诉人的权益。故上诉人上诉称其对案涉商铺享有独立所有权，其可以自主决定商铺的经营方式的理由不能成立。针对焦点二，生效判决认定百盛万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达公司，后博达公司通过招商引进被上诉人经营禾森商厦商业项目。嗣后，被上诉人陆续与业主签订商铺租赁合同，并对商铺进行装修。上诉人和博达公司的租赁合同虽于2018年7月2日解除，以及未与被上诉人签订商铺租赁合同，但被上诉人与签约业主签订的商铺租赁合同及补充协议约定，其从2019年8月1日起按照首次购房款的9%计付租金。为了商场经营的稳定，原判参照该期限及标准支付上诉人商铺占用损失费并无不当。2020年新冠肺炎疫情重庆万州防控期间，造成被上诉人不能营业，无法产生收益。上诉人与被上诉人应就减免、缓交商铺占用损失费进行友好协商，双方对商铺收益应共担风险、共渡难关。被上诉人对其商户因新冠肺炎疫情减免了3个月租金，其与签约业主亦约定免交2个月租金、缓交一个月租金。上诉人与被上诉人对商铺占用损失费虽未达成免交和缓交的约定，但根据公平原则和不可抗力原则，原审判决参照被上诉人与签约业主的约定扣除被上诉人因疫情免交两个月和缓交一个月商铺占用损失费并无不当。综上，上诉人上诉称被上诉人应从2018年7月2日起计算商铺占用使用费，计算两年时间，每年200000元，两年共计400000元，以及不应扣减两个月和缓交一个月商铺占用损失费的理由不能成立。综上，上诉人徐万春的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人徐万春负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓丽审 判 员 李青春审 判 员 张 燕二〇二一年三月二十二日法官助理 黄 洋书 记 员 蹇佳莉