广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终131号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区××××××××××××××××××××××。法定代表人：殷冀。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雪，广东品高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗秋月，女，汉族，住清远市清新区××××××××××××××××。委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤英，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人罗秋月商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初2150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人合创公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，并改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2018年，清新区政府大力推进创建文明活动，对上诉人来说，不可避免、不可预见并不可克服，属不可抗力事由，故由于创文工程影响上诉人施工，上诉人无需承担违约责任。本案中，正是由于政策变化及政府主管部门原因，建材供应商无法按时向上诉人供货，导致上诉人逾期交房，因此，上诉人不存在违约行为。二、一审法院认定自被上诉人签收《收楼通知书》后10天视为收楼，违反了《广东省人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条第二款“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人已经依约通知买受人接受商品房，买受人无正当理由拒绝接收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房交付”的规定，属于认定事实错误。涉案房屋在2019年7月10日竣工验收备案，具备了交付条件，上诉人于2019年7月11日向被上诉人邮寄《收楼通知书》，通知被上诉人在2019年7月13日至2019年7月16日期间内办理收楼手续，而被上诉人未在通知书规定的时间内办理收楼手续。根据诚信原则和公平原则，被上诉人亦存在违约，应自行承担该日之后逾期收楼损失。综上，请求二审法院依法查清事实，并依法予以改判。被上诉人罗秋月答辩称：原审判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，上诉人合创公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、涉案房屋在2019年7月10日才竣工验收合格备案，此时已超过了《商品房买卖合同》约定的房屋交付时间2019年3月30日，上诉人在《商品房买卖合同》约定房屋交付时间前未能达到《商品房买卖合同》第九条、第十一条约定的交付条件，导致逾期交付房屋，应按《商品房买卖合同》第十二条约定承担赔付逾期交房违约金的责任。二、上诉人主张上诉人向被上诉人寄送书面《收楼通知书》后三日视为房屋交付时间与合同约定明显不符，根据《商品房买卖合同》第十一条：“出卖人应当在2019年3月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人”的约定，上诉人应当在该房屋达到约定交付条件后，在交付日期前提前10日（不少于10日）将被上诉人查验房屋的时间和办理交付手续的时间地点书面通知被上诉人，因此上诉人在书面《收楼通知书》上通知被上诉人三日内办理房屋交付手续明显违反《商品房买卖合同》第十一条约定，对被上诉人不具有法律约束力，逾期交房违约金应截止计算到被上诉人收到书面《收楼通知书》后十日，因此一审判决以被上诉人收到书面《收楼通知书》后十日作为房屋交付日期，所认定事实清楚，适用法律正确。三、清远市中级人民法院（2020）粤18民终109号、111号案件等多个已发生法律效力的判决中，也以签收收楼通知书之后10日作为涉案房屋的交付时间，而非以上诉人所主张的签收收楼通知书后3日作为收楼时间，因此为避免同一地区的法院出现两个相矛盾的判决破坏司法的权威性，恳请二审法院依法维持一审判决。罗秋月向一审法院起诉请求：1、合创公司支付逾期交楼违约金（从2019年3月31日起至实际交房之日止按日以房款的万分之一计算，至2019年7月27日为6476元）；2、诉讼费用由合创公司承担。一审法院审理查明：2017年3月22日，罗秋月与合创公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，罗秋月购买位于清远市清新区×××××××××××××××××××××屋为预售商品房，房屋总金额548834元；合创公司应当在2019年3月30日前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收。合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付罗秋月使用，逾期超过90日后，罗秋月要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，合创公司按日向罗秋月支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，罗秋月按约定支付合创公司购房款548834元。2019年7月10日，上述工程通过质量验收备案。2019年7月12日收到合创公司寄送的《收楼通知书》，通知罗秋月于2019年7月13日-16日办理收楼手续。2019年10月28日，罗秋月实际收楼。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。合创公司与罗秋月签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、违约金。1、违约责任。合创公司未能于2019年3月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。2、收楼时间。2019年7月10日，工程通过质量验收备案。2019年7月12日，罗秋月收到合创公司寄送的《收楼通知书》，依合同约定罗秋月的收楼期限至2019年7月22日。综上，合创公司应从2019年3月31日起至2019年7月22日，以548834元为基数按日万分之一计付逾期交楼违约金6256.71元。罗秋月请求超过部分，不予支持。判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付罗秋月的逾期交楼违约金6256.71元，于判决生效之日起10日内付清；二、驳回罗秋月的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人合创公司上诉请求的范围进行审理。综合双方当事人在二审中的诉辩意见，本案的争议焦点是：1、合创公司是否需要支付逾期交房违约金。2、如果需要支付，逾期时间如何计算。关于第一个争议焦点。合创公司与罗秋月签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是有效合同。根据合同约定，合创公司未能于2019年3月30日前交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，并支付逾期交房违约金。合创公司以不可抗力提出抗辩，根据合同法的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，清远市已连续多年开展文明城市创建活动，并非不可预见。因此，合创公司以创文活动作为逾期交房的抗辩理由，本院不予支持。关于第二个争议焦点。2019年7月12日，罗秋月收到合创公司寄送的《收楼通知书》。依照合同约定，合创公司应当在该房屋达到约定交付条件后，在交付日期前10日（不少于10日）将罗秋月查验房屋的时间和办理交付手续的时间地点书面通知罗秋月，因此合创公司在《收楼通知书》上通知罗秋月三日内办理房屋交付手续是单方行为，明显违反《商品房买卖合同》第十一条约定，对罗秋月不具有法律约束力，逾期交房违约金应截止计算到罗秋月收到书面《收楼通知书》后十日，综上，合创公司应从2019年3月31日起至2019年7月22日，以548834元为基数按日万分之一计付逾期交楼违约金6256.71元。对于合创公司提出逾期交房违约金计算到罗秋月收到书面《收楼通知书》后三日的抗辩，本院不予支持。综上所述，上诉人合创公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢永坚审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇二一年三月一日法官助理 吴 骁书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。