海城市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0381民初8178号原告：徐帅，男，1993年2月24日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：徐长发，男，1959年1月10日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：陈鹏宇，系辽宁明岳律师事务所律师。被告：王金华，男，1973年2月2日出生，汉族，住辽宁省庄河市。第三人：海城市兴海住宅屋开发有限公司，统一社会信用代码：912103812415566596，住所地：海城市兴海管理区铁西街铁南委兴海大街17-S13号。法定代表人：宁国范，该公司经理。委托诉讼代理人：宋春俊，系辽宁佑辰律师事务所律师。第三人：海城市景盛建筑工程有限公司，统一社会信用代码：91210381590929660A，住所地：海城市兴海管理区铁西街铁西委C02-3-27。法定代表人：赵艳刚，该公司经理。委托诉讼代理人：宋春俊，系辽宁佑辰律师事务所律师。第三人：贾淼，男，1970年1月1日出生，汉族，住辽宁省海城市。委托诉讼代理人：宋春俊，系辽宁佑辰律师事务所律师。原告徐帅诉被告王金华、第三人海城市兴海住宅屋开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司、贾淼案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月25日受理后，依法由审判员李学龙担任审判长并主审此案，与人民陪审员赫英龙、赵平祺共同组成合议庭，于2021年3月19日公开开庭进行了审理，原告徐帅的委托诉讼代理人徐长发、陈鹏宇，被告王金华，第三人海城市兴海住宅屋开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司、贾淼的委托诉讼代理人宋春俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐帅诉称：2014年1月23日，第三人贾淼作为第三人海城市兴海住宅开发有限公司（简称：海城市兴海住宅屋开发有限公司）的项目负责人，向原告父亲徐长发借款100万元，约定年利率按36%计算，用于开发建设“三水?柳岸花铭小区”项目。徐长发汇给海城市兴海住宅屋开发有限公司100万元{详见：汇款凭证}。2016年1月31日，原告认购了涉案门市房，总价款为150万元；经协商，贾淼、海城市兴海住宅屋开发有限公司同意用欠徐长发借款本息抹账{详见：《商品房认购协议》和收据}。2018年3月31日原告办理进户手续，而后装修使用。原告曾多次找贾淼、海城市兴海住宅屋开发有限公司要求办理涉案门市房产权证，可他们以企业欠税及开发手续不全为由，未给提供产权登记相关手续。2020年5月25日，海城法院在执行被告（执行申请人）与海城市兴海住宅屋开发有限公司（被执行人）、第三人海城市景盛建筑工程有限公司（被执行人）之间施工合同纠纷生效判决案件中，作出了（2020)辽0381执1981号裁定，执行涉案门市房。对此，原告提出执行异议。海城法院作出（2020)辽0381执异244号裁定，驳回原告的异议申请。为此，原告不服，提起案外人异议之诉。综上，请求确认涉案门市房产权归原告所有，并终止执行涉案门市房，以维护原告的合法权益。故诉至法院，要求1、确认位于海城市“三水·柳岸花明小区”5号楼1单元102号门市房（C02-2-LA5-0002）产权归原告所有并终止执行涉案门市房；2、诉讼费用由被告承担。被告王金华辩称：不同意原告的诉求，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。理由如下：1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24条，原告应当举证证明其对案涉房屋有足以排除强制执行的合法权利。根据《民法典》第209条，215条，不动产物权的变更需要进行登记，仅有转让合同而未经变更登记的，不发生不动产物权变更效力。原告并非涉案房屋依法登记的所有权人。其正举仅能证明原告与第三人兴海公司之间存在债权，不能证明其对案涉房屋有足以排除强制执行的合法权利。2.在被告王金华申请强制执行的依据，即（2018）辽03民初76号民事判决书中，兴海公司和景盛公司均认可“三水柳岸花铭”工程于2016年1月31日全部竣工验收。也就是说，原告证据中于2016年1月31日签订的《商品房认购协议》，其性质应当属于商品房预售合同。根据被告提供的证据中商品房预售备案登记记录，从2014年（三水柳岸花铭工程实际开始施工之日）至今，三水柳岸花铭从未有过商品房预售备案登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。所谓《商品房订购协议》不是合法有效的商品房预售合同，更不是合法有效的商品房买卖合同。3、最高人民法院（2017）最高法民申578号民事裁定书中，最高人民法院认为，没有预售许可证的商品房买卖合同，不能排除执行。举重以明轻，无效的商品房预售合同更不能排除执行。案涉房屋系兴海公司的财产，该房屋从未办理过产权转移登记手续，也未进行产权转移的预告登记，当然可以成为兴海公司的被强制执行的标的物。（2020）辽0380执异244号民事裁定书中驳回原告异议申请，并无不妥。综上所述，被告王金华认为，原告诉讼请求没有任何事实和法律依据，请贵院依法驳回原告诉讼请求。第三人海城市兴海住宅屋开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司、贾淼述称：原告陈述的事实正确，诉讼请求合理。经审理查明：2014年1月23日，第三人贾淼作为第三人海城市兴海住宅开发有限公司（简称：海城市兴海住宅屋开发有限公司）的项目负责人，向原告父亲徐长发借款100万元，约定年利率按36%计算，用于开发建设“三水?柳岸花铭小区”项目。徐长发汇给海城市兴海住宅屋开发有限公司100万元{详见：汇款凭证}。2016年1月31日，原告认购了涉案门市房，总价款为150万元；经协商，贾淼、海城市兴海住宅屋开发有限公司同意用欠徐长发借款本息抹账{详见：《商品房认购协议》和收据}。2018年3月31日原告办理进户手续，而后装修使用。原告曾多次找贾淼、海城市兴海住宅屋开发有限公司要求办理涉案门市房产权证，可他们以企业欠税及开发手续不全为由，未给提供产权登记相关手续。2020年5月25日，海城法院在执行被告（执行申请人）与海城市兴海住宅屋开发有限公司（被执行人）、第三人海城市景盛建筑工程有限公司（被执行人）之间施工合同纠纷生效判决案件中，作出了（2020)辽0381执1981号裁定，执行涉案门市房。对此，原告提出执行异议。海城法院作出（2020)辽0381执异244号裁定，驳回原告的异议申请。为此，原告不服，提起案外人异议之诉。以上事实，原告提供的证据有：商品房认购协议书1份、商品房买卖收据1份、收款收据21份、中国人民银行个人业务凭证1份、中国邮政储蓄银行交易明细1份、借条1份、物业费收款收据1份、万海能源开发公司取暖费收据1份、国家电网电费收据1份、海城市自来水公司收据1份、原告为贾淼出具的供暖费欠条1份、照片8张、供求世界广告订单1份及其陈述；被告王金华提供的证据有：判决书1份、鞍山市商品房网上备案系统查询结果1份其陈述，第三人海城市兴海住宅屋开发有限公司、海城市景盛建筑工程有限公司、贾淼提供的证据有：房屋预售许可证照片1份及其陈述，上述证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为：公民的合法权益受法律保护。原告认为本案争议的房屋已由海城市兴海住宅屋开发有限公司向原告借款100万元。2016年1月31日，原告认购了涉案门市房，总价款为150万元，且海城市兴海住宅屋开发有限公司同意用欠徐长发借款本息抹账，就其主张提供的部分购房款收据、物业费、取暖费、水电费等一系列证据，进行了装修并以实际居住，能够证明原告在法院查封之前已购买争议房屋，非因买受人的原因未办理过户登记，故依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，对原告要求解除对第三人海城市兴海住宅屋开发有限公司所有的坐落于海城市“三水·柳岸花明小区”5号楼1单元102号门市房（C02-2-LA5-0002），建设面积180平方米房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出坐落于海城市“三水·柳岸花明小区”5号楼1单元102号门市房（C02-2-LA5-0002），建设面积180平方米所有权归原告所有一节，系另一法律关系，可另案告诉。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。”之规定，判决如下：一、不得对位于海城市“三水·柳岸花明小区”5号楼1单元102号门市房（C02-2-LA5-0002），建设面积180平方米房屋进行执行；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费18300元，由被告海城市兴海住宅屋开发有限公司承担。此款原告已垫付，被告海城市兴海住宅屋开发有限公司在履行本判决所确定的给付义务时加付海城市兴海住宅屋开发有限公司18300元给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  李学龙人民陪审员  赫英龙人民陪审员  赵平祺二〇二一年三月二十九日书 记 员  刘晓桐