河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异7号 案外人：石家庄市实验小学，住所地石家庄市长安区正东路48号。 法定代表人：崔迎霞，该校校长。 委托诉讼代理人：陈策，该校后勤副校长。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路20号。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙式军，北京市国振律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高健，北京市国振律师事务所律师。 被执行人：石家庄市勒泰房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区中山东路39号。 法定代表人：杨荣和。 在执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与石家庄市勒泰房地产开发有限公司（以下简称石家庄勒泰公司）欠款纠纷一案中，案外人石家庄市实验小学对本院（2018）冀01执恢149号执行裁定，查封石家庄勒泰公司位于石家庄勒泰中心房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人石家庄市实验小学称，请求解封案外人位于石家庄勒泰中心A座房产。事实与理由： 因开发石家庄勒泰中心，案外人与石家庄勒泰房地产开发有限公司双方于2009年10月9日签订《安置协议》，约定被执行人拆除案外人房屋后，将其位于石家庄勒泰中心A房屋共计206.11平方米安置给案外人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因案外人与被执行人在人民法院查封之前已经签订合法有效的拆迁补偿安置协议，并且在拆迁补偿安置协议中明确约定了拆迁用房的具体位置、用途，能够明确指向执行标的，因其已享有足以对抗第三人的特殊债权，对被拆迁人停止执行的诉讼请求应当予以支持。且案外人在贵院查封之前已经签订合同并已经实际使用，案外人并无过错，特依《民事诉讼法》的规定，并解封上述财产，切实维护案外人的合法权益。 申请执行人中铁公司答辩称，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条之规定，案外人如果想要排除执行的话，应当同时符合该规定的相关要件。因此，如案外人石家庄市实验小学的申请符合该法律规定要件，则同意解除查封，如不符合上述要件，则请求法院驳回石家庄市实验小学的申请。 案外人石家庄市实验小学提供以下证据： 证据1、《协议书》（实验小学与勒泰房地产开发公司2009.10.09）； 证据2、《补充协议书》（实验小学与勒泰房地产开发公司2015.02.05）； 证据3、《物业服务协议＜勒泰中心A座＞》（实验小学、北京戴德梁行、勒泰物业2017.09.04）； 证据4、《物业服务协议＜勒泰中心A座＞》（实验小学、北京戴德梁行、勒泰物业2019.06.04）； 证据5、拍卖成交确认书两份（河北培源文化传播有限公司、石家庄迎奥物业服务有限公司2019.05.05）； 证据6、长安区教育支付中心记账凭证＜勒泰中心A座迎奥物业服务公司房租＞15000、40000各一张2019.05.31；房屋保证金一张（10000）2019.05.31；发票一张（45000）2019.06.27； 证据7、长安区行政事业单位租赁合同（实验小学与迎奥物业＜勒泰中心A座1＞期限：2019.05.20-2022.05.19）； 证据8、长安区教育支付中心记账凭证＜勒泰中心A座河北培源文化传播房租＞51000—张2019.06.26；房屋保证金一张（10000）2019.06.26；发票一张（41000）2019.06.27； 证据9、长安区行政事业单位租赁合同（实验小学与河北培源＜勒泰中心A座＞期限：2019.05.20-2022.05.19）； 证据10、长安区教育支付中心记账凭证（勒泰中心A座迎奥物业服务公司房租）；发票一张（45200）2020.07.31； 证据11、长安区教育支付中心记账凭证＜勒泰中心A座河北培源文化传播房租＞42000—张2020.07.31；发票一张（42000）2020.09.28； 证据12、发票（1）电费500元（河北培源交勒泰物业2017.03.13）；（2）电费500元（河北培源交勒泰物业2017.06.21）；（3）电费500元（河北培源交勒泰物业2018.02.05）；（4）电费500元（河北培源交勒泰物业2018.07.30）；（5）物业费22255.08元（河北培源交勒泰物业2017.03.07）；（6）物业费22255.08元（河北培源交勒泰物业2018.03.02）；（7）物业费22255.08元（河北培源交勒泰物业2019.01.16）。 申请执行人中铁公司质证称，一、对于证据4、《物业服务协议＜勒泰中心A座＞》（实验小学、北京戴德梁行、勒泰物业2019.06.04）；证据5、拍卖成交确认书两份（河北培源文化传播有限公司、石家庄迎奥物业服务有限公司）2019.05.05；证据6、长安区教育支付中心记账凭证＜勒泰中心A座迎奥物业服务公司房租＞15000、40000各一张2019.05.31；房屋保证金一张（10000）2019.05.31；发票一张（45000）2019.06.27；证据7、长安区行政事业单位租赁合同（实验小学与迎奥物业＜勒泰中心A座＞期限：2019.05.20-2022.05.19）；证据8、长安区教育支付中心记账凭证＜勒泰中心A座河北培源文化传播房租＞51000一张2019.06.26；房屋保证金一张（10000）2019.06.26；发票一张（41000）2019.06.27；证据9、长安区行政事业单位租赁合同（实验小学与河北培源＜勒泰中心A座＞期限：2019.05.20-2022.05.19）；证据10、长安区教育支付中心记账凭证＜勒泰中心A座迎奥物业服务公司房租＞；发票一张（45200）2020.07.31；证据11、长安区教育支付中心记账凭证＜勒泰中心A座河北培源文化传播房租＞42000—张2020.07.31；发票一张（42000）2020.09.28。 因以上证据所涉及时间均晚于法院查封日期2018.9.11日，因此上述证据均与本案无关联性。 二、对于证据12七份发票，该七份发票所涉及的主体为河北培源文化传播有限公司而非本案案外人石家庄市实验小学，且案外人无其他有效证据证明在法院查封之前案外人与河北培源具有租赁等关系。因此，该七份发票与本案无关联性。 综上，依据案外人所提交的现有证据无法证明其申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及第29条之规定。 本院查明，在申请执行人中铁公司与石家庄勒泰公司欠款纠纷一案中，本院依据已经发生法律效力的北京仲裁委员会作出的（2016）京仲裁字第0821号裁决书，在执行中铁公司与石家庄勒泰公司欠款纠纷一案中，依法对被执行人石家庄勒泰公司其名下位于石家庄中山东路39号石家庄勒泰中心（产权证号：石房权证，房号为）房产进行拍卖，二次流拍后，依中铁公司申请，将石家庄勒泰公司名下位于石家庄中山东路39号石家庄勒泰中心（产权证号：石房权证，房号为）房产作价436250000元抵偿所欠的部分债务。 2018年9月11日，本院作出（2018）冀01执恢149号执行裁定，裁定如下：一、查封被执行人石家庄勒泰房地产开发有限公司名下，位于石家庄市中山东路39号石家庄勒泰中心房产，房号1-0810、1-0814、1-0816、1-0910、1-0917、1-0918、1-1017、1-1018、1-1217、1-1219、1-1309、1-1310、1-1311、1-1409、1-1414、1-1415、1-1418、1-1509、1-1515、1-1708、1-1709、1-1710、1-1913、1-1914、1-1915、1-1916、1-1919、1-2109、1-2117、1-2118、1-2119、1-2401、1-2402、1-2403、1-2404、1-2412、1-2413、1-2416、1-2417、1-2418、1-2419、1-2901、1-2902、1-2903、1-2904、1-2905、1-2906、1-2907、1-2908、1-2909、1-2910、1-2911、1-2912、1-2913、1-2914、1-2915、1-2916、1-2917、1-2918、1-2919、3-2302、3-2303、3-2317、3-2401、3-2415、3-2417、3-2512、3-2615、3-2617、3-2701、3-2714、3-2715、3-2717、3-2817、3-3101、3-3105、3-3108、3-3109、3-3112、3-3117、3-3205、3-3208、3-3211、3-3212、3-3213、3-3214、3-3215、3-3217共88套房产。二、在查封期间内，被执行人负责保管被查封的财产，查封期间，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为三年。 另查明，2009年10月9日，案外人与石家庄勒泰公司签订安置协议书，约定将石家庄市实验小学与松柏饭店等单位联合建设的位于石家庄勒泰公司拆迁范围内的商业楼拆迁，其中有石家庄市实验小学未办证（有确权证明，有资格办理合法证件）的商业门脸，建筑面积为770.24平方米。石家庄勒泰公司将石家庄市实验小学安置在新建写字楼10-15层南侧向阳位置一处，建筑面积为200平方米。2015年2月5日，勒泰公司与石家庄市实验小学签订补充协议书，约定勒泰公司同意将勒泰中心A座，房号为房屋安置给石家庄市实验小学。2017年9月4日，石家庄市实验小学与北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司、勒泰物业服务有限公司就勒泰中心A座签订物业服务协议。2019年6月4日，石家庄市实验小学与北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司、勒泰物业服务有限公司就勒泰中心A座签订物业服务协议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述司法解释的规定，案外人请求取得补偿安置房屋的权利优于商品房消费者物权期待权。 综上，案外人石家庄市实验小学对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄勒泰房地产开发有限公司名下位于石家庄勒泰中心A座号房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二一年三月一日 书记员  李 然