江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏民终621号 上诉人（原审被告、申请执行人）：张小兵，男，汉族，1963年10月19日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：范庄林，江苏瀛扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：文毕会，江苏瀛扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：朱建华，男，汉族，1963年3月13日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：陆启同，沭阳县耿圩法律服务所法律工作者。 原审被告（被执行人）：江苏正宏置业有限公司，统一社会信用代码91321322591171126K，住所地江苏省沭阳县软件产业园8栋12楼。 法定代表人：林敦宏，该公司董事长。 上诉人张小兵因与被上诉人朱建华、原审被告江苏正宏置业有限公司（以下简称正宏公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）（2019）苏13民初901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年1月13日公开开庭进行了审理。上诉人张小兵的委托诉讼代理人文毕会，被上诉人朱建华的委托诉讼代理人陆启同到庭参加诉讼，原审被告正宏公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人张小兵上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人朱建华的诉讼请求。事实与理由：被上诉人朱建华与原审被告正宏公司签订的“认购书”、“房屋买卖合同”系利害关系人耿某,4利用保管公章的便利私自加盖，并未事先取得正宏公司的同意，正宏公司亦未实际收取朱建华购房款。认购书上方虽载明“款项已付清”字样，在无其他证据印证的情况下，并不能由此认定朱建华已向正宏公司支付了对价。因涉案房屋系集体土地上建设，未取得开发建设相关手续，即使被上诉人朱建华与原审被告正宏公司存在买卖关系，朱建华亦不能因此取得该房屋的使用权，不能排除执行。原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销并改判。 被上诉人朱建华辩称，被上诉人朱建华于2015年9月18日与原审被告正宏公司签订房屋买卖合同，以10万元购买涉案房屋，并又签订认购书。被上诉人已经付清房款，在认购书右上角标有“房款付清”的字样足以证明。2016年11月15日，被上诉人向正宏公司支付上房费后装潢入住，正宏公司工作人员耿某,4在一审中已出庭作证事实经过。被上诉人对涉案房屋未能办理不动产登记手续并无过错，正宏公司是否取得规划用地审批手续不影响房屋买卖。被上诉人签订房屋买卖合同并订立认购书，以及支付上房费的时间均早于法院查封时间。上诉人与正宏公司的工程款判决与本案没有任何关系。 本院经审理查明：张小兵与正宏公司建设工程施工合同纠纷一案，在案件审理过程中，张小兵向江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）提出财产保全申请，沭阳法院于2017年3月7日作出（2016）苏1322民初14438号民事裁定：一、对正宏公司开发的位于沭阳县北丁集乡正宏楚天城小区3幢1单元402室房屋、3幢2单元401室房屋、3幢2单元402室房屋、3幢3单元401室房屋、7幢1单元302室房屋、7幢2单元301室房屋、7幢2单元302室房屋、7幢1单元402室房屋、7幢2单元401室房屋、7幢2单元402室房屋以及7幢北001号杂物间、7幢北006号杂物间、7幢北007号杂物间、7幢北011号杂物间、7幢北012号杂物间、7幢北013号杂物间、7幢南001号杂物间、7幢南007号杂物间、7幢南011号杂物间予以查封，查封期间，由正宏公司保管、使用，但不得转让、出租、毁损及设定他项权利；二、上述查封期限自2017年3月7日至2020年3月6日。2017年3月24日，沭阳法院作出（2016）苏1322民初14438号民事判决：正宏公司于判决发生法律效力之日起十日内给付张小兵工程款1518624.27元及逾期付款利息（利息以1518624.27元为基数，自2013年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。 上述判决生效后，正宏公司未自觉履行判决义务，根据张小兵的申请，沭阳法院于2017年7月5日立案执行，案号为（2017）苏1322执5059号。后因案件执行需要，宿迁中院于2019年4月19日作出（2019）苏13执监15号执行裁定，由该院执行沭阳法院（2017）苏1322执5059号案件。宿迁中院在执行过程中，于2019年6月25日作出（2019）苏13执102号拍卖公告，拟对上述已查封的房产进行评估、拍卖，并限期要求占有使用人在2019年7月15日前搬离。朱建华对上述查封行为向宿迁中院提出异议，请求对沭阳县（以下简称涉案房屋）停止执行。2019年10月21日，该院作出（2019）苏13执异56号执行裁定，驳回朱建华的异议请求。朱建华不服该裁定，遂提起本案诉讼。 朱建华一审诉讼请求：1.停止执行涉案房屋；2.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年9月18日，朱建华与正宏公司签订房屋买卖合同，由正宏公司将涉案房屋以100000元出售给朱建华，双方并签订了认购书。原告签订合同后将房款交给正宏公司，正宏公司将房屋交付给朱建华，后朱建华装潢入住。 张小兵辩称，2013年5月13日，正宏公司以冲抵工程款的方式，将包括涉案房屋在内的10套房屋和9个杂物间出卖给张小兵，双方签订了房屋买卖合同，并由正宏公司将上述房屋和杂物间交付给张小兵。朱建华主张的涉案房屋系被他人强制占有使用，且朱建华未提供证据证明其向正宏公司支付购房款，其对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，请求驳回其诉讼请求。 被告正宏公司未发表答辩意见。 一审法院另查明，2015年9月18日，朱建华与正宏公司签订正宏楚天城认购书1份，载明朱建华认购正宏公司开发的7栋2单元302室房屋，建筑面积为97.1平方米，认购价为100000元。正宏公司在认购书尾部加盖公司印章，案外人耿某,4作为正宏公司代表在正宏公司印章下方签字。认购书右上角同时注明“房款已付清”字样，并加盖了正宏公司印章。同日，朱建华与正宏公司签订房屋买卖合同1份，该合同约定朱建华向正宏公司购买正宏楚天城7幢2单元302室，面积为97.1平方米。正宏公司在合同尾部加盖公司印章，案外人耿某,4作为委托代理人在正宏公司印章下方签字。2016年11月15日，正宏公司向朱建华出具收据一份，载明收到朱建华上房费用5500元，该收据加盖正宏公司财务专用章。该院审理期间，正宏公司工作人员耿某,4出庭作证，认可涉案房屋出售事实和收款及交付情况。 位于沭阳县北丁集乡正宏楚天城小区未取得规划用地审批手续。宿迁中院已于2020年3月4日作出（2019）苏13执102号执行裁定，对涉案房屋继续查封，查封期限至2023年3月5日。 一审法院认为，本案系因案外人对被执行财产主张民事权益引发的执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，朱建华对本院在执行程序中处置的涉案房屋主张享有排除人民法院强制执行的民事权益，故其应当就其主张承担举证责任。首先，因涉案房屋系正宏公司建设，虽然该房产未取得建设用地规划手续，无法办理不动产权属证书，但其具有一定的使用价值和经济价值，可以成为人民法院强制执行的对象。同时，由于该房屋具有一定的使用价值和经济价值，其也具备了流转和交易的属性。案外人从正宏公司受让该房屋，在取得该房屋对应的使用价值和经济价值的同时，亦应当承担该房屋无法办理登记手续以及拆迁、拆除或无法获得补偿等风险。本案中，朱建华与正宏公司签订的认购书、房屋买卖合同就朱建华购买房屋的位置、面积、价格等内容作了约定，该约定客观真实，且认购书、买卖合同的形成时间系在法院对涉案房屋查封之前。其次，根据认购协议右上方载明的“房款已付清”字样以及证人耿某,4的陈述，可以认定朱建华在与正宏公司签订认购书和购房合同的当天，已经向正宏公司支付了约定的对价。正宏公司在“房款已付清”字样上加盖公司印章的行为，亦是对朱建华已经付清房款行为的认可。再次，朱建华提供的正宏公司于2016年11月15日出具的加盖该公司财务专用章的收据一份，载明收到朱建华上房费用5500元，该证据可以证明朱建华在2016年11月15日已取得对涉案房屋的占有使用，该时间亦早于该院对涉案房屋的查封时间，印证了朱建华在人民法院对涉案房屋查封前已实际占有使用案涉房屋的事实。最后，因案涉房屋未取得规划用地审批手续，朱建华对于涉案房屋无法办理不动产登记手续这一客观事实并无过错。综上，一审法院认为朱建华的诉讼请求依法成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决不得执行江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初14438号民事裁定查封、江苏省宿迁市中级人民法院（2019）苏13执102号执行裁定续查封的位于沭阳县房屋。 本院二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。 经本院二审法庭调查，被上诉人朱建华陈述10万元购房款系现金支付给耿某,4，是否入账不清楚。该10万元为平时陆续攒的钱，没有存在银行。2015年9月18日同时签订认购书和买卖合同，并于当时支付了购房款且取得了房屋钥匙。 本院另查明，一审庭审中，被上诉人陈述10万元购房款系现金，全部放在家里，没有从银行取款。但一审法官询问是捆绑好的还是散的，被上诉人陈述有4.7万元是捆绑好的，系两个月之前从邮政银行提取后银行捆绑的。 本院再查明，认购书载明房屋定金10万元，乙方落款处存在涂改。房屋买卖合同系圆珠笔书写，未约定计价方式与价款。耿某,4的用章审批表上载明“抵押手续及开具房票认购书用章，抵押人为耿某,4”，但所列房号中的“7-2-302”存在涂改。 本院又查明，本案执行依据沭阳法院（2016）苏1322民初14438号民事判决中认定以下事实：张小兵承建正宏公司开发的沭阳县北丁集乡正宏·楚天城小区及标准化厂房的模板工程。双方于2013年5月11日达成协议，商定被告以正宏·楚天城小区内10套房屋及9间杂物间（含本案涉案房屋）折价1518624.27元，用以清偿欠付原告的工程款。同年5月14日，张小兵与正宏公司就上述10套房屋及9间杂物间签订了房屋买卖合同，并由正宏公司向张小兵出具相关房款收据。该房屋买卖合同约定的房屋交付时间为2013年6月30日，后正宏公司未能按照约定向原告交付上述房屋。另查明，张小兵施工时不具备建设工程施工资质。正宏公司就涉案小区目前仍未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可。据此，该判决认为本案中，正宏公司将其开发的沭阳县北丁集乡正宏·楚天城小区的模板工程交由张小兵施工。因张小兵不享有相关建筑工程施工资质，故双方之间的建设工程施工合同无效。但张小兵作为实际施工人，已按约定完成施工，涉案工程也已实际交付使用，为此张小兵有权按其所做的工程量获得工程款。经双方协商，正宏公司自愿以正宏·楚天城小区内10套房屋及9间杂物间折价1518624.27元，用以清偿欠付张小兵的工程款，双方签订了涉案商品房买卖合同。虽因涉案工程未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可，涉案房屋的买卖合同无效。但原、被告协商“以房抵债”的行为，应视为被告对原告所做工程量及工程价款的认可。现原告要求被告继续履行原债权债务合同，支付工程款1518624.27元及利息，有事实和法律依据，该院予以支持。另据张小兵工程款抵房汇总表显示，涉案房屋所抵工程款数额为138368.80元。 二审争议焦点为：上诉人主张对涉案房产排除执行，是否有事实和法律依据。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。 首先，本案中作为执行依据的沭阳法院（2016）苏1322民初14438号民事判决已经认定，张小兵系涉案房屋的实际施工人，且原已通过以房抵债的方式签订房屋买卖合同，用涉案房屋抵偿欠付张小兵的工程款138368.80元。因涉案工程未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可，该判决虽认定涉案房屋的买卖合同无效，但支持了张小兵对正宏公司追讨欠付工程款的诉讼请求。如案外人执行异议之诉中同样因涉案房屋未取得建设用地规划手续，反而使案外人因此就涉案房屋享有了优先于该房屋实际施工人的权利，既与本案执行依据的裁判思路相悖，亦有违公平正义。 其次，因涉案工程未取得开发建设相关批准手续及商品房预售许可，正宏公司与张小兵和朱建华签订的房屋买卖合同均为无效。但正宏公司与张小兵在先签订房屋买卖合同，并约定以涉案房屋抵偿欠付张小兵工程款138368.80元，亦可视为张小兵已经在先支付了购房款。朱建华主张其与正宏公司亦签订了房屋买卖合同并支付了10万元购房款，且已实际占有使用涉案房屋。但提交的认购书存在涂改痕迹，同一天既签订认购书又签订房屋买卖合同，且房屋买卖合同用圆珠笔填写，未约定计价方式与价款，以上种种均与常理不合。其关于支付价款方式的陈述前后不一，仅依认购书上的“房款已付清”字样，不足以证明其已经足额支付购房款。其主张耿某,4享有代表正宏公司签订房屋买卖合同并收取购房款的权利，但提交的用章审批表上注明耿某,4为抵押人，且涉案房屋的房号存在涂改，本院对此亦无法采信。其主张2015年9月18日就已经取得涉案房屋的钥匙，但未提供证据予以证明，亦与其陈述的2016年11月15日才支付上房费相矛盾。而上诉人张小兵陈述2015年5月正宏公司已经把涉案房屋的钥匙向其交付，其收取钥匙后通过焊锁的方式控制涉案房屋。双方当事人对同一事实的陈述相互矛盾，且均无充分证据予以证明，根据案外人执行异议之诉的举证规则，应由案外人承担举证不能的不利后果。退一步说，就算朱建华于2015年9月18日与正宏公司签订了房屋买卖合同并支付了10万元购房款，该时间亦晚于张小兵的在先签订合同及支付购房款的行为。同一房屋上签订数份房屋买卖合同的，应按照合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。在无充分证据证明朱建华对涉案房屋在先合法占有的情况下，朱建华的房屋买卖合同订立和履行时间均晚于张小兵，其对涉案房屋不享有足以排除张小兵强制执行的民事权益。 综上，上诉人张小兵的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2019）苏13民初901号民事判决； 二、驳回朱建华的诉讼请求。 二审案件受理费2300元，由被上诉人朱建华负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐志容 审判员  李 晶 审判员  赵建华 二〇二一年三月二日 书记员  杨 浩