新疆维吾尔自治区喀什市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新3101民初3220号 原告：郭金召，男，1989年6月2日出生，汉族，个体工商户，住喀什市。 委托诉讼代理人：黄海斌，新疆朱玉杰律师事务所律师。 被告：曾翠萍，女，1987年3月2日出生，汉族，执业药师，住湖北省孝感市孝南区。 被告：沈爱民，男，1985年3月1日出生，汉族，个体工商户，住湖北省孝感市孝南区。 被告：喀什亿家兴业房产经纪有限公司，住所地：新疆喀什地区喀什市解放南路明旺锦城高层1103号商铺，统一社会信用代码：91653101092766117G。 法定代表人：刘现涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫振云，新疆越腾律师事务所律师。 原告郭金召与被告曾翠萍、被告沈爱民、被告喀什亿家兴业房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭金召及其委托诉讼代理人黄海斌、被告曾翠萍、被告沈爱民、被告喀什亿家兴业房产经纪有限公司的委托诉讼代理人闫振云通过网络开庭的方式参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭金召向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告曾翠萍签订《商品房现房买卖合同》合法有效；2．依法判令三被告继续履行合同，协助原告办理不动产过户手续；3．本案诉讼费等相关费用由三被告承担。事实与理由：2018年3月1日，原告通过喀什亿家兴业房产经纪有限公司与被告曾翠萍签订《商品房现房买卖合同》，合同约定被告曾翠萍将其名下位于喀什市健康路106号（三运鑫城小区）5幢7单元764号房屋面积为80.142平方米的房屋出售给原告，房屋价款为300000元。房屋交付后，因被告曾翠萍的原因迟迟未能办理过户手续，原告多次催促要求被告曾翠萍协助办理过户手续，被告均以种种理由予以拖延，截至目前，被告仍然未办理房屋过户手续，被告的行为已经严重违反了合同约定。原告故诉至法院，请求如诉。 被告曾翠萍、沈爱民共同辩称，认可原告要求合同合法有效；我方同意原告第二项诉讼请求，但是前提条件是支付完剩余房款及违约金；不认可原告的第三项诉讼请求，是原告违约在先，我方不应当承担这些费用，原告是主要责任方。 被告喀什亿家兴业房产经纪有限公司辩称，本案与我方无关，我们只是介绍作用，如果原告与被告曾翠萍、沈爱民协商好，我方愿意配合原告办理不动产过户手续。 本院经审理认定事实如下：2018年2月28日，曾翠萍（委托人，房屋持有人）与喀什亿家兴业房产经纪有限公司（受委托，房地产经纪机构）签订《喀什市房屋出售委托协议》，约定：委托人将位于喀什市三运鑫城小区5幢7单元764号住宅委托受托人对该房屋寻找房屋买受人，代委托人与买受人之间的洽谈、联络、签订房屋买卖合同，代收房款，代办房屋产权转移登记及附属设施过户手续；委托期间为2018年2月20日至2018年8月20日，委托出售价格为房屋总价300000元，如成交将定金或房款打入曾翠萍名下6212263012000261588账户，委托人同意以按揭贷款方式付款；在委托人房屋成功出售《交定金》之前，受托人不收取委托人任何费用；佣金为总房款的1.5%（按实际成交总房款支付佣金），需过户或贷款由受托人另行收取该项费用，委托人不承担中介费及过户费；委托人自行与受托人介绍的客户谈判，委托人和买房人各向喀什亿家兴业房产经纪有限公司按总房款的1.5%支付中介费；委托人全权委托受托人，并且不参与谈判的，由受托人自行收取中介费和代办过户，以及代办贷款产生的费用或按第四条委托价格多出部分房款属受托人所有；委托人有责任向受托人提供所出售房屋的有效证据及详细资料，作为受托人提供委托服务的依据，委托人保证其出售的房屋具备合法出售条件（包括但不限于已征得共有人同意、出租人已放弃优先购买权）；委托人不得擅自单方解除和变更本协议；受托人不得擅自单方终止本协议，委托事项变化须经委托人书面同意；委托人故意提供虚假的上述房屋证件和资料的，受托人有权单方解除核协议，给受托人造成损失的，委托人应依法承担赔偿责任；委托人泄露由受托人提供的购房人资料，给受托人、买受人造成损失的，委托人应依法承担赔偿责任；委托人在委托期限内或委托期满六个月内自行与第三人达成交易的，应按照本协议约定的标准向受托人支付佣金，但双方在本协议第二条约定为非独家委托，并能证明该交易与受托人的服务没有直接因果关系的除外；因委托人原因造成该房屋不能办理产权登记，不能如期办理入住或发生债权债务纠纷的，由委托人承担相关违约责任；委托人应配合办理过户等相关手续，如超出10天未办理手续，视为委托方违约；委托人不承担任何费用，交房以前的费用由甲方承担，交房以后的费用由乙方承担。《房屋出售委托协议》附《房屋交割清单》一张。 2018年2月28日，喀什亿家兴业房产经纪有限公司向曾翠萍出具《交接清单》，载明：……9．房屋所有权证原件（喀房权证字第XXXX号）。 2018年3月1日，郭金召（买受人）、曾翠萍（出卖人）与喀什亿家兴业房产经纪有限公司（委托销售代理机构）签订《商品房现房买卖合同》，约定：出卖人将位于喀什市健康路106号（三运鑫城小区）5幢7单元764号房屋出售给买受人，该房屋总价为300000元，买受人于2018年2月27日交定金10000元，2018年3月1日交90000元，剩余200000元申请办理银行按揭贷款方式付清；买受人未按约定按时付款或中途不买该房，视为买受人违约，如买受人违约将按总房款30%的违约金赔偿给出卖人；由违约方承担房屋过户的一切费用；买受人如果是贷款的须在签订合同之日起15天内提供贷款相关资料，并配合办理贷款，过户相关手续，出卖人须在买受人贷款审批手续通过10天内协助办理房产过户手续；该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间，地点及应当携带的证件，双方进行验收交接时，双方应当签署商品房交接单；由买受人承担过户的评估费，契税、营业税，增值税、个人所得税，土地出让金等相关税收，公证费等过户相关的一切费用，办理出卖人名下不动产证时所产生的费用，由出卖人承担；商品房买卖合同签订后，双方同意由亿家兴业房产经纪公司办理过户手续，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人自行委托他人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人未能在商品房交付之日起标准日内取得房屋所有权证书的，双方协商解决；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起10日内向另一方当事人提供证明；由买受人向喀什亿家兴业房产公司支付总房款1.5%的中介费；因该房出卖人名下土地证没有办理，所以现在暂时不能办理过户手续，经双方协商，买受人支付完首付款后，出卖人将该房交给买受人使用，在出卖人土地证办理下来时，买受人需在5日内提供贷款资料并协助喀什亿家兴业房产公司办理该房的所有手续，如买受人不能积极配合的，视为买受人违约，违约责任按本合同第五条执行。郭金召、曾翠萍、喀什亿家兴业房产经纪有限公司三方签名、盖章、捺印确认。 2018年3月1日，郭金召向曾翠萍银行转款84500元。 2018年3月1日，郭金召向沈爱民微信转款5500元。 2018年9月23日，郭金召向曾翠萍微信转款5000元。 2018年12月14日，郭金召向曾翠萍银行转款5000元。 2018年12月15日，郭金召向曾翠萍银行转款10000元。 2019年1月12日，郭金召向曾翠萍银行转款20000元。 2019年1月13日，郭金召向曾翠萍银行转款5000元。 2019年3月11日，郭金召向曾翠萍银行转款20000元。 2019年4月6日，郭金召向曾翠萍银行转款80000元。 另查，三方合同约定的房屋坐落于喀什市健康路106号（三运鑫城二期）5栋7单元764室（不动产权证号：新2018喀什市不动产权第XXXX号），权利人登记为曾翠萍单独所有，不动产权证办理时间为2018年9月28日。 再查，2018年至2019年4月期间，曾翠萍与郭金召微信协商办理不动产权证及支付购房款的事宜，其中曾翠萍2019年4月1日述称“中介说让我把结婚证等东西寄给我老公，他在那边做公证，等我寄过去，他也应该要回来了，等他回来，我们一起给你做”。 再查，曾翠萍、沈爱民于2010年7月15日登记结婚。 再查，沈爱民因涉嫌犯非法吸收公众存款于2018年8月5日被新疆维吾尔自治区阿图什市公安局刑事拘留，同年9月4日被逮捕，2019年11月13日被新疆维吾尔自治区阿图什市人民法院判犯寻衅滋事罪，判处有期徒刑一年六个月即2018年8月5日起至2020年2月4日止，2020年2月3日被新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院取保候审。 庭审中，郭金召向本院提交其名下×××中国工商银行账户在2018年10月8日的境内汇款电子回单，载明：郭金召名下×××中国工商银行账户在2018年10月8日向曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户银行转款50000元，交易时间为2018/10/0822：01；郭金召向本院提交其名下×××中国工商银行账户2018年3月1日至2020年9月5日期间的借记卡账户历史明细清单，载明：郭金召名下×××中国工商银行账户在2018年10月8日向曾＊萍名下6236682720＊＊＊＊2729中国建设银行账户银行转款50000元。经本院询问，曾翠萍认可该6236682720＊＊＊＊2729（曾＊萍）为其名下账户。曾翠萍、郭金召向本院提交曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日期间的中国建设银行银行卡客户交易明细单一份，载明：2019年2月1日案外人湖北益丰药房连锁有限公司向其转款3575.97元，备注：工资。除此笔交易外，再无其他交易记录。曾翠萍、沈爱民称曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日期间只发生了一笔交易。 后本院前往中国建设银行喀什解放南路支行调取曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日的交易流水及曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户在2018年10月8日当日的交易记录。中国建设银行向本院出具曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日《中国建设银行个人活期账户交易明细》载明曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日期间存在52笔交易，其中2018年10月8日发生2笔交易：向账号与户名为×××微信转账5000元，摘要为消费；账号与户名为×××郭金召电子汇入50000元，摘要为电子汇入。中国建设银行向本院出具曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年10月8日当日的客户交易详细信息载明：该账户向商户/网点号、对方账号为×××微信转账5000元，摘要为消费，备注为3-微信转账；对方账号为×××、对方户名为郭金召电子汇入50000元，备注、摘要为电子汇入，交易时间为220125。后经双方当事人质证，郭金召、曾翠萍、沈爱民、喀什亿家兴业房产经纪有限公司对该证据真实性、合法性、关联性均认可，同时，曾翠萍、沈爱民对曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日期间存在52笔交易也认可。 庭审中，曾翠萍、沈爱民自认喀什亿家兴业房产经纪有限公司于2020年3月27日通过邮寄方式向其退回办理过户的材料；沈爱民自认其因刑事拘留于2020年5月才释放出来。 庭审中，曾翠萍、沈爱民向本院提交《证明》一份，拟证实郭金召的违约行为给其造成了损失。郭金召对该证据不认可，认为《证明》里面的债务是否存在，曾翠萍、沈爱民没有提供其他证据予以证实；即使该债务存在也不能证明是郭金召的原因造成这笔损失。被告喀什亿家兴业房产经纪有限公司对该证据真实性不认可，认为根据证据规则的要求来看，该证据是证人证言，但是证人未出庭作证，真实性不认可；该债务与本案没有关联，关联性不认可，故该证据三性均不认可。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律、司法解释。 本院认为，本案郭金召提供的电子回单、交易明细清单为银行出具，曾翠萍、沈爱民提供的交易明细清单为银行出具，出具单位均为具备相关职能的国家机关，故郭金召、曾翠萍、沈爱民提供的电子回单、交易明细清单均为合法、有效文件，但银行给郭金召，曾翠萍、沈爱民出具的电子回单、交易明细清单内容相斥。本院认为，在此情况下，人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 我国《民事诉讼法》对于民事诉讼的证明标准没有明确的规定，理论界和实务界多年来坚持以“客观事实”为证明标准，即对案件的证明，要求达到反映案件事实本来面目的程度，对证据的审核要求确实充分。但是在审判实践中，对于一些证据和案件事实的认识往往难以达到逻辑上的必然，但法官又不能因此拒绝裁判，因此引入高度盖然性的证明标准就显得十分必要。所谓高度盖然性证明标准，是将盖然性占优势的认识手段运用于民事审判中，在证据对待证事实的证明无法达到确实充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度的盖然性，人民法院即可对该事实予以确认的一种证明原则。之所以这样规定，是因为在待证事实真伪不明而缺少进一步的证据的情况下，认定盖然性高的事实发生，较认定盖然性低的事实发生，更接近于真实。判断证据的证明力应当从证据的三性-真实性、来源的合法性和关联性三个方面结合已查明的案件事实和已认定的其他证据进行全面、综合的审核认定。就本案而言，对于这两份矛盾的证据，首先应当从证据的真实性上予以判断，显然这两份证据均是真实的，因为都加盖了国家机关的印章；其次，从证据来源的合法性上判断，郭金召、曾翠萍、沈爱民提交的证据均从具有相关职权的国家机关调取，郭金召、曾翠萍、沈爱民提交证据的来源均合法；再次，从证据的关联性上来看，曾翠萍、沈爱民向本院提交曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日期间只存在一笔交易，后本院前往中国建设银行调取曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日期间及该账户2018年10月8日当天的交易记录，交易记录显示该期间有52笔交易，该账户2018年10月8日当天发生2笔交易，并且曾翠萍、沈爱民对该52笔交易均认可，这52笔交易中也包括了郭金召名下×××中国工商银行账户在2018年10月8日向曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户银行转款50000元的交易记录。显然，综合本案已查明的事实，郭金召所提供的境内汇款电子回单、借记卡账户历史明细清单可以与其他证据相互印证，曾翠萍、沈爱民对本院调取的曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户2018年5月1日至2019年2月10日期间发生的52笔交易记录均认可，而这52笔交易中也包括了郭金召名下×××中国工商银行账户在2018年10月8日向曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户银行转款50000元的交易记录，而曾翠萍、沈爱民所提供的中国建设银行银行卡客户交易明细单与曾翠萍、沈爱民自认的事实不符，且无其他证据予以佐证。综上，如果单独从郭金召所提供的境内汇款电子回单、借记卡账户历史明细清单，曾翠萍、沈爱民提交的中国建设银行银行卡客户交易明细单来看，的确难以判断证明力的大小，但如果从证据的三性上运用高度盖然性证明标准逐一进行分析，结合当事人自认的事实，结论就会比较清晰，显然郭金召所提供的境内汇款电子回单、借记卡账户历史明细清单更符合高度盖然性标准，更接近于客观真实，故本院对郭金召提交的电子回单、交易明细清单予以采信，对曾翠萍、沈爱民提交的交易明细清单不予采信，认定郭金召名下×××中国工商银行账户在2018年10月8日向曾翠萍名下6236682720003392729中国建设银行账户银行转款50000元。 本院认为，郭金召、曾翠萍与喀什亿家兴业房产经纪有限公司签订的《商品房现房买卖合同》，曾翠萍与喀什亿家兴业房产经纪有限公司签订的《喀什市房屋出售委托协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，虽然郭金召与曾翠萍约定郭金召以按揭贷款的方式支付剩余200000元购房款，但是在实际的履行过程中，郭金召直接向曾翠萍银行转账支付剩余200000元购房款，曾翠萍也收取郭金召向其银行转账支付的剩余200000元购房款，郭金召以实际的行为对《商品房现房买卖合同》中的付款方式进行了变更，曾翠萍接受郭金召的变更行为，故郭金召变更付款方式的行为合法、有效，因付款方式的改变，故《商品房现房买卖合同》中的载明的“剩余200000元申请办理银行按揭贷款方式付清”和“在出卖人土地证办理下来时，买受人需在5日内提供贷款资料并协助喀什亿家兴业房产公司办理该房的所有手续，如买受人不能积极配合的，视为买受人违约，违约责任按本合同第五条执行”条款无效，曾翠萍、沈爱民以此条款抗辩郭金召违约缺乏事实与法律依据，本院不予采信。 对于郭金召支付剩余200000元购房款的时间是否违约，本院认为，双方变更付款方式时未约定郭金召支付剩余200000元购房款的具体时间，且在曾翠萍与郭金召的微信聊天记录中也未对付款的具体时间进行约定，对郭金召付款的时间未提出异议，现在提出异议有违诚信原则，本院对曾翠萍、沈爱民的抗辩意见不予采信，对曾翠萍、沈爱民抗辩郭金召未按约定付款给其造成损失的意见不予采信，本院认定郭金召已按变更后的合同履行完其付款义务。涉案房屋虽登记在曾翠萍名下，但为曾翠萍、沈爱民夫妻共同财产，既然郭金召按照合同约定向曾翠萍、郭金召付清购房款，曾翠萍、沈爱民应按照合同约定交付符合约定的房屋，并按照约定将涉案房屋的不动产权证办理到郭金召名下，现曾翠萍、沈爱民未履行过户义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任，郭金召主张曾翠萍、沈爱民协助其办理涉案房屋的不动产过户手续，本院予以支持。因《商品房现房买卖合同》约定“商品房买卖合同签订后，双方同意由亿家兴业房产公司办理过户手续”，故喀什亿家兴业房产经纪有限公司也有协助履行过户的义务。 关于案件受理费，涉案房屋的不动产权证于2018年9月28日才办理到曾翠萍名下，涉案房屋如需过户至郭金召名下，需曾翠萍、沈爱民二人共同同意，而沈爱民2018年8月5日起至2020年2月4日止处于收监状态，沈爱民根本无法外出办理过户事宜或授权他人办理过户事宜，曾翠萍、沈爱民提供的证据不能证实其向郭金召、喀什亿家兴业房产经纪有限公司履行告知义务，相反曾翠萍在郭金召收监期间一直在陆续收取郭金召的购房款，曾翠萍、沈爱民对涉案房屋不能及时过户给郭金召明显存在重大过错；因沈爱民被收监，曾翠萍、沈爱民无法出具经公证机关公证的共同授权委托书，喀什亿家兴业房产经纪有限公司退还曾翠萍、沈爱民包括不动产权证在内房屋过户材料，属于正常的业务行为；后因疫情管控原因，曾翠萍、沈爱民无法及时办理过户属不可抗力，但疫情结束后，曾翠萍、沈爱民仍可以与喀什亿家兴业房产经纪有限公司协商办理房屋过户事宜，直至今日涉案房屋仍在曾翠萍名下，故造成涉案房屋不能过户的原因在于曾翠萍、沈爱民，故本案的案件受理费由曾翠萍、沈爱民共同负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、原告郭金召与被告曾翠萍、沈爱民、喀什亿家兴业房产经纪有限公司签订的《商品房现房买卖合同》合法、有效； 二、被告曾翠萍、沈爱民、喀什亿家兴业房产经纪有限公司协助原告郭金召办理坐落于喀什市健康路106号（三运鑫城二期）5栋7单元764室房屋（不动产权证号：新2018喀什市不动产权第XXXX号）的不动产过户手续。 案件受理费减半收取计2900元（原告郭金召已预交），由被告曾翠萍、沈爱民负担（限于本判决生效后三日内向原告郭金召付清）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院。 审判员 柳 玉 辉 二〇二一年三月三十日 书记员 热那古力