安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1322民初727号 原告：张胤琦，女，1988年11月19日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：李静，男，1986年9月15日出身，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：肖洁，女，1987年1月19日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 被告：萧县儒房房地产营销策划有限公司，住所地：安徽省宿州市萧县龙城镇香格里拉巴黎商业街31栋103，统一社会信用代码：91341322MA2TJ61E86（1-1）。 法定代表人：单娜，职务总经理。 委托诉讼代理人：贾国宁，安徽贾东峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩钰，安徽贾东峰律师事务所实习律师。 原告张胤琦诉被告李静、肖洁、萧县儒房房地产营销策划有限公司（以下简称儒房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭审理了本案。原告张胤琦,被告李静、肖洁，被告儒房公司委托的诉讼代理人贾国宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张胤琦向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告于2020年7月4日签订的《房屋买卖定金合同》；2.依法判决被告方退还原告首付款44.5万元，并支付利息4.851万元，共计49.351万元（截止至起诉之日2021年1月18日）；3.依法判决被告方双倍返还24.5万元定金，计49万元；4.本案诉讼费、保全费均由被告方承担。 事实与理由:被告肖洁与李静系夫妻关系。2020年7月4日，被告李静与原告通过第三人儒房房地产就登记在被告李静名下位于宿州市萧县房屋达成买卖协议，并签订《房屋买卖定金合同》，本合同约定该房屋出售价格为人民币72万元（优惠5000元），首付款为44.5万元（包含定金24.5万元），尾款27万元办理按揭贷款，并约定于2020年8月30日前签订《房屋买卖合同》。签订上述《房屋买卖定金合同》后，原告按照合同约定将首付款44.5万元（包含定金24.5万元）以银行及微信、支付宝转账的方式支付与被告李静。但被告李静、肖洁反悔，不愿继续履行合同。同时被告三未能履行中介义务，给原告造成的损失应承担相应赔偿责任。后虽经多次协商，被告李静、肖洁既不愿退还已付款项，亦不愿承担违约责任。为防止两被告转移财产，2020年12月29日原告向法院申请诉前保全涉案房屋，支出保全费用4120元。为维护原告合法权益，依据法律规定，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李静、肖洁辩称，1、李静、肖洁没有违约行为，是原告主动要求解除合同，也有书面手续，被告同意退还本金，不同意给付利息；2、原告张胤琦与被告李静、肖洁私下有协议，是一致同意解除的合同，原告也有过错，故不同意返还双倍定金。 被告儒房公司辩称，原告起诉儒房公司无事实依据和法律依据。根据合同相对性原则，合同双方系原告张胤琦与被告李静、肖洁，儒房公司作为中介公司已经尽到中介服务义务，履行了相应的职责。因此，请求法院驳回原告针对儒房公司的诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：（一）原告提供的证据5《房屋买卖定金合同》及打款记录复印件、证据9委托书复印件一份，欲证明被告李静全权委托肖洁办理出售房屋事宜，原被告通过第三人就涉案房产签订《房屋买卖定金合同》，原告已按合同约定将合同约定的首付款44.5万元（包含定金）支付于李静，被告未按照合同约定继续履行于2020年8月30日签订的《房屋买卖合同》，已构成违约。被告李静、肖洁有异议，认为双方签订的不是定金合同，是原告与肖洁的私自交易，房产证的登记所有人是李静，在李静不知道的情况下原告就给肖洁打了44.5万元，故不构成违约。经审核，该组证据均为书证，被告李静辩称其不知道卖房事宜，但对授权委托书及签订合同均没有异议；该《房屋买卖合同》系原告张胤琦与被告李静双方签字确认，具有客观性、真实性，故对该组证据予以认定。 （二）原告提供证据8欠条一张，欲证明被告在解除合同后退还购房款44.5万元，同时给予10万元的定金赔偿。被告李静、肖洁抗辩，原告把44.5万给付了肖洁的情况，李静不知情，只知道收了10万元，后来肖洁给原告打了10万元的欠条，是为了隐瞒两人私下交易的事实；经审核，原告认可给付44.5万元的事实，并有打款记录佐证，故对原被告双方支付房款44.5万元的事实予以认定，对该10万元的欠条客观性、真实性不予认可。 （三）被告李静、肖洁提供的证据1解除合同一份，欲证明买卖合同于2020.12.28作废，双方都按手印签字。原告认为双方签订的前提是被告李静、肖洁答应在2021.1.1前退还全部房款；被告儒房公司认为该证据系原告与被告李静、肖洁私下协商达成的，并非经中介公司或者提前告知中介公司，因此由该份协议造成的原告与被告李静、肖洁的损失，中介公司不承担任何责任，且在该协议达成后，针对中介公司剩余的服务义务，中介公司视为解除，可以不履行。经审查，对原被告双方解除合同的事实予以认可，对该证据的客观性、真实性、关联性予以认可。 （四）儒房公司提供的证据2授权委托书及聊天记录，欲证明儒房公司出售房屋是在李静、肖洁的授权下进行售卖的，且在聊天记录中反映中介公司多次与李静、肖洁沟通房屋买卖事宜，履行相关中介服务义务。经审查，本院对该组证据的真实性、客观性予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月4日，被告李静、肖洁（甲方、二人系夫妻关系）与原告张胤琦（乙方）通过中介儒房公司就登记在被告李静名下位于宿州市萧县房屋签订《房屋买卖定金合同》，合同约定该房屋出售价格为人民币72万元，协议签订时乙方支付定金25万元，定金在甲乙双方签订《房屋买卖合同》时抵作上述房屋的购房款。约定双方于2020年8月30日前签订《房屋买卖合同》。甲方同意乙方在2020年8月30日前支付给甲方首付款45万元…等。补充条约：甲乙双方协商决定房屋总价优惠5000元，在付定金时减去5000元；原告张胤琦于2020年7月5日向被告李静给付24.5万元定金，后被告李静、肖洁以家中有事为由，双方又约定于9月底签订房屋买卖合同，原告张胤琦于2020年9月30日前给付首付款剩余20万元，但被告李静、肖洁均以家中有事等由，迟延履行签订合同的义务。2020年12月8日，原告张胤琦与被告李静、肖洁双方签订解除合同的协议。解除协议后，被告李静、肖洁未能返还原告张胤琦支付的44.5万元款项，故张胤琦诉至法院。 本院认为，原告张胤琦与被告李静、肖洁签订的《房屋买卖定金合同》属于预约合同，即为了将来签订商品房买卖合同而签订的合同。关于原告诉请被告返还房屋首付款44.5万元，因双方已解除《房屋买卖定金合同》，故被告应予以返还，对原告该项诉请，本院予以支持。关于原告交纳的定金24.5万元属于订约定金，即为了保证将来签订房屋买卖合同而支付的保证金。依照法律规定，定金的数额由当时人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。关于具有法律效力的定金部分，如果李静、肖洁将来不签订合同，则二被告双倍返还定金；如张胤琦拒绝签订合同，则不返还定金。本案的争议焦点是何方当事人拒绝签订商品房买卖合同。虽然认购书约定了房屋的单价，但双方对买卖房屋的付款方式、交楼时间、办证时间、违约责任等等诸多直接影响双方权利义务的重要条款并无明确约定，需在签订买卖合同时协商一致达成；亦没有约定将来只要原告提出签订买卖合同，无论李静、肖洁提出的条款如何，双方均应签订合同。由于张胤琦与李静、肖洁是平等的民事法律关系当事人，李静、肖洁对张胤琦提出的要约有权承诺、拒绝、要求修改；针对张胤琦提出的要约，李静、肖洁亦有权承诺、拒绝、要求修改。诉讼中，张胤琦没有证据证实李静、肖洁在签订买卖合同时存在恶意协商，及拒绝签订合同的真实意思表示，故本案中双方在签订买卖合同时没有协商一致达成协议，不可归责于任何一方当事人。因此，张胤琦要求李静、肖洁双倍返还定金，没有依据。因被告李静、肖洁在解除涉案定金合同后，未及时给付房屋首付款及定金，其应支付占用期间的损失，因双方未约定利息，本院酌定支持其他损失3万元。本案中，被告儒房公司作为中介，能够按照约定履行中介义务，在履行合同过程中积极与客户沟通交流，没有过错，故张胤琦对儒房公司的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李静、肖洁应于本判决生效后三十日内返还原告张胤琦首付款44.5万元； 二、被告李静、肖洁应于本判决生效后三十日内向原告张胤琦支付违约金3万元； 三、驳回原告张胤琦对被告萧县儒房房地产营销策划有限公司的诉讼请求； 四、驳回原告张胤琦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13635元，减半收取计6817.5元，诉讼保全费4120元，共计10937.5元，由被告李静、肖洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 刘 欣 二〇二一年三月五日 书记员 张倩茹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。 定金的数额由当时人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。 第五百八十七条债务人履行债务的，定金应道抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定的，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。