广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1712号上诉人（原审被告）：张金玲，女，1981年7月11日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨玉新，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琼霓，广东品盛律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：刘琦，女，1996年12月20日出生，汉族，身份证住址湖北省天门市。委托诉讼代理人：韩钰，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人张金玲因与被上诉人刘琦房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初29915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年1月28日公开开庭进行审理。上诉人张金玲的委托诉讼代理人杨玉新，被上诉人刘琦的委托诉讼代理人韩钰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张金玲上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回刘琦要求张金玲退还占有使用费65858元的诉讼请求；3.本案一、二审案件受理费由刘琦承担。事实和理由：一、一审判决认定“刘琦在2020年3月12日已实际将涉案商铺清空并交付给张金玲”属于认定事实错误。据双方一审庭审情况及双方提交的证据微信记录，足以证明刘琦在2020年4月15日才完全搬离涉案商铺，该日已经超过双方合同约定的租赁期限，根据《合同法》第二百三十六条规定，双方形成不定期租赁合同关系，刘琦未履行缴纳租金的义务并未经张金玲同意单方解除租赁关系已然构成违约，故张金玲有权收回铺位并不予返还保证金。二、一审判决认定“刘琦已按照合同约定的租金标准向张金玲足额支付了自2019年3月14日至2020年3月14日的租金”属事实认定错误。首先，双方签订的租赁合同明确约定刘琦每月缴付的租金为当月租金。刘琦自2016年开始租赁张金玲档口，每年一签租赁合同，涉案租赁合同系双方于2019年1月22日续签，虽合同起算时间为2019年3月14日，但在该日之前刘琦已在使用商铺，故2019年3月缴纳的租金也为当月租金，其中一部分租金并非该合同范围内租期的租金；其次，刘琦提交的证据无法推翻张金玲主张的租金按照自然月缴纳，其仅仅证明交付租金款项为当月10号到次月10号，并非当月14号到次月14号。即便刘琦的主张计算，其已交付租金租期也是到2020年3月10日，也没有足额交付租金给张金玲。三、一审法院判决“减免刘琦2020年2月份的占有使用费58000元，3月1日至14日期间的占有使用费7858元”明显违背法律所追求的公平公正原则。首先，双方签订的《商铺租赁合同》约定由刘琦对本次不可抗力因素承担相应责任；其次，双方在结算时，张金玲已经充分考虑疫情原因且做了最大让步。张金玲不仅没有计算刘琦未缴纳的3月至4月15日的租金，在扣除相应水电费后全额返还押金给刘琦；最后，涉案商铺在没有疫情期间，每月可盈利五六十万元，在刘琦盈利期间，张金玲未要求分割刘琦因经营涉案商铺而获得的收益所得。反之，刘琦一碰到疫情，知道后续恢复经济存在困难，就拒绝缴纳3月至4月15日的租金，并单方解除合同。一审判决让刘琦在本次疫情中“零”损失，而相比之下，将所有损失赋予张金玲承担，明显违背公平公正原则。四、张金玲对疫情后萧条经济承担着巨大的压力，不仅是两三个月的租金损失，亦包括疫情后如何将空置的商铺出租出去，如何与锦东市场共同将整个商场恢复至疫情前的局面。综上，请求二审法院予以改判。刘琦答辩称，一、刘琦已按时缴纳租金，刘琦在一审期间提交刘琦交付租金月记录表以及所有的租金电子回单，可证实刘琦有按月共交付了12个月的租金。二、刘琦在2020年9月23日按照一审法院的要求提交了张金玲与刘琦之间的全部聊天记录及其摘要，通过聊天记录可知，张金玲于2020年2月9日作出承诺，如果锦东市场给予免租的，则张金玲也会给予免租的优惠。2020年2月26日，刘琦告知张金玲决定先不续签，双方应当进行结算。在2020年2月29日至2020年3月9日期间，刘琦多次联系张金玲要求结算，并表示在到期之前会将物品搬出，但张金玲均未予以答复。在2020年3月12日，刘琦发送清空涉案商铺的视频给张金玲查看，并且按照张金玲的指示将涉案商铺的钥匙交付给旁边的茂戎四季。在2020年4月2日，张金玲称其将一些物品放置在商铺内。也就是说，从2020年4月2日起，张金玲即已经将自己的物品放置在商铺内。但在本案诉讼过程中，张金玲一直声称该物品是属于刘琦的。刘琦已经在合理期间退还商铺，并且要求张金玲与刘琦进行结算。三、在疫情期间，刘琦被困在湖北，并未占有使用涉案商铺，系不可抗力。张金玲在享受了锦东市场的租金减免政策后，又实际收取刘琦的租金，成了利用疫情获利的一方，有悖诚实信用原则。四、张金玲一直通过曲解锦东市场的通知并拖延时间，加重刘琦的维权成本。2020年8月21日，刘琦向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张金玲退还刘琦已缴纳的租金（占有使用费）减免额共计65858元，其中2月份租金减免额58000元、3月租金应优惠额7858元；2、张金玲承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2019年1月22日，刘琦、张金玲签订《广州市白云区石井菲特服装经营部商铺租赁合同》，约定：张金玲将广州锦东国际服装城B2幢一楼1101、1102、1103、1105、1106号铺位按现状出租给刘琦作为商铺之用；租用期限为1年，从2019年3月14日起至2020年3月14日止，租金为每月58000元；刘琦须交付116000元给张金玲作为信用保证金，保证金在协议期满后无息退还给刘琦。上述合同签订后，张金玲将上述商铺交给刘琦使用。刘琦向张金玲交付保证金116000元。2020年初，新型冠状病毒感染的××疫情爆发。1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。1月28日，广东省人民政府发出《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，明确除特定行业的企业外，其他各类企业最早复工时间是2月10日。2020年2月4日，张金玲以通知形式告知各承租商户，表示租金还是按照合同约定收取，锦东公司如果免租，其也一定给各租户免租。锦东公司的政策出来免多少，一定会给大家退多少；但以上政策仅限按时交租的租户，如不按时交租请及时退出。2月7日，张金玲通知各商户，撤销原2月10号开市通知，具体开市时间待定。2020年2月26日，刘琦通过微信向张金玲表示其决定先不续签，让张金玲看下押金和减免租金一共算下来是多少，并表示等几天也可以，但3、4月份的租金不会交了。张金玲回复称不用交，其也不会催。后刘琦又多次向张金玲要求退还押金及减免租金。3月2日，刘琦通过微信表示这两天会安排人把档口的东西搬出来，此后又多次联系张金玲，但张金玲一直未予回复。3月12日，刘琦通过微信向张金玲发送了涉案商铺的视频，并表示已经搬出来了，张金玲回复称“好的。”。2020年3月26日，锦东公司向所有商户发出通告：“一、2020年2月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费全免，各商户必须在3月28日下午6点前，前来锦东管理处财务室办理免租手续（若商铺、仓库的实际经营者与合同原商户非同一人，须同时前往财务办理手续），过期无效；二、2020年3月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费按7折计付，各商户必须在3月31日下午6点前交清所有费用，才能享受上述的优惠；三、2020年4月、2020年5月份商铺、仓库的租金、管理费及服务费各按8折计付，各商户按双方签订合同收费为标准，交纳时间不变，才能享受上述的优惠；四、锦东市场方给予合同原商户的优惠，二手房东必须给予实际经营的租赁商户同等优惠。注：商户除了要按时交纳商铺租金、仓库租金及日常费用外，必须每天按时开门营业，否则取消上述的优惠，并按合同收取滞纳金。”张金玲确认锦东公司有上述租金减免政策对其减免租金，但称锦东公司的公告中已强调商户必须每天开店营业，而刘琦的商铺并未每天开业。2020年4月2日，刘琦向张金玲发送微信表示：“我晚一点把钥匙送到那个隔壁那个东北他们家哈，因为我现在有事没空过去。”张金玲回复：“好的，我丢一些东西在里面，下周一过去，以前广州直播播们一些衣服先丢在那里。”后双方曾就续租事宜进行协商，但未能达成一致协议，刘琦多次催促张金玲退还押金及减免的租金。4月15日，张金玲将刘琦支付的保证金116000元扣除电费828.58元后，将剩余保证金115171.42元退还给了刘琦，但不同意减免及退还租金。一审诉讼中，刘琦提供了银行转账支付凭证用以证实其实际向足额张金玲支付了涉案商铺租赁期间的租金。支付凭证显示刘琦向张金玲支付了12期款项，金额均超过59000元，张金玲对刘琦主张的付款事实及金额均予以确认，但认为刘琦支付的每一期租金是按自然月计算，而非按每月14日至次月13日计算，刘琦对此则不予认可，张金玲亦未提供相应的证据证实。刘琦提供的其与张金玲的聊天记录显示张金玲要求刘琦交租的明细表记载的日期亦非按照自然月计算，且合同约定的租期亦为2019年3月14日至2020年3月14日，并非按自然月计算。故一审法院对张金玲的上述抗辩意见不予认可，并认定刘琦已按照合同约定的租金标准向张金玲足额支付了自2019年3月14日至2020年3月14日期间的租金。一审法院另向广州市规划和自然资源局发函查询涉案商铺的产权登记和规划报建情况，该局复函称涉案地块无相关《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》信息，亦无宅基地使用证档案资料。刘琦、张金玲亦均未能提供证据证实涉案商铺有合法的规划报建手续。以上事实，有《广州市白云区石井菲特服装经营部商铺租赁合同》、微信聊天记录、电子回单、公告、复函及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，刘琦、张金玲均未能提供证据证实涉案商铺有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，但刘琦在实际使用涉案商铺期间应向张金玲支付房屋占有使用费。刘琦已按照合同约定的租金标准向张金玲实际支付了2020年3月14日前的占有使用费，结合刘琦、张金玲诉辩意见，双方的争议焦点在于2020年2月1日至2020年3月14日期间的占有使用费是否应当减免。对此，一审法院认为，刘琦承租涉案商铺用于经营，新冠××疫情爆发后其正常经营必然受到影响，张金玲在2020年2月7日也曾通知各商户推迟开市，锦东公司也向张金玲减免了涉案商铺在2020年2月份全部及3月份部分租金，在此情况下，刘琦要求减免2020年2月1日至3月14日期间的占有使用费符合公平原则，一审法院对此予以支持。结合本案实际情况，并考虑锦东公司的租金减免政策，一审法院酌定减免刘琦2020年2月份的占有使用费58000元，3月1日至14日期间的占有使用费7858元。因刘琦已实际向张金玲支付该部分款项，张金玲应向刘琦返还该部分占有使用费共计65858元。刘琦于2020年3月12日明确向张金玲表示已经自涉案商铺搬出，张金玲回复称“好的”，且在2020年4月2日张金玲还表示会丢一些东西在涉案商铺，据此足以认定刘琦在2020年3月12日已实际将涉案商铺清空并交付给张金玲，张金玲称刘琦至2020年4月15日才实际交还商铺，并认为刘琦应向其支付2020年3月14日至2020年4月15日期间的占有使用费的抗辩意见一审法院不予认可。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：自本判决生效之日起三日内，张金玲向刘琦退还占有使用费65858元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费723元，由张金玲负担，并须在本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间,双方当事人均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”本案双方的争议发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：刘琦要求张金玲退还其已缴纳的2020年2月1日至3月14日期间租金共65858元的主张应否得到支持。关于张金玲上诉主张刘琦系按自然月支付租金，即便按照刘琦提交的微信聊天记录显示，刘琦已交付租金也是至2020年3月10日，故刘琦未足额支付租金的问题。经查，双方合同约定的租赁期限自2019年3月14日至2020年3月14日，而且，张金玲于双方聊天记录中要求刘琦交租的明细表记载的日期也非按自然月计算。至于刘琦实际交租至3月10日或3月14日的问题，因本案系刘琦诉请返还其已缴纳的租金，故该事实对本案处理并无实质关联。综上，一审法院不予采信张金玲该主张，并无不当。关于张金玲主张刘琦于2020年4月15日才完全搬离涉案商铺，未按照合同约定支付租金构成违约，其有权收回商铺不予返还保证金的问题。从本案的证据看，2020年3月12日，刘琦通过微信向张金玲发送涉案商铺的视频，表示已经搬离，张金玲回复“好的”；2020年4月2日，刘琦向张金玲发送微信表示将钥匙送到隔壁商铺，张金玲也回复“好的”，由此可见，张金玲对于刘琦搬离涉案房屋是知情的，且无提出异议，因此，一审法院不予采信张金玲主张的2020年4月15日才收回商铺，并无不当。至于保证金问题，张金玲已经将刘琦支付的保证金扣除电费后退还给刘琦，现张金玲认为其有权没收该保证金，与其行为相悖，本院对其主张不予采纳。关于焦点问题。因新冠疫情及政府实施防控措施，刘琦的经营确实受到不利的影响，在此情况下，租赁双方应共同扶持、风险共当，共渡难关，如继续按照合同约定标准支付租金确对刘琦不公平。《最高人民法院综上所述，张金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1446元,由上诉人张金玲负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年三月十日书记员  张 旭彭诗敏