山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1672号上诉人（原审被告）：陈艳君，女，1987年6月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘文东（系陈艳君之夫），住济南市。被上诉人（原审原告）：山东中台汇商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：潘传荫，总经理。委托诉讼代理人：孙萍，山东鲁明律师事务所律师。上诉人陈艳君因与被上诉人山东中台汇商业管理有限公司（以下简称中台汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初7238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。陈艳君上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费由中台汇公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，故导致错判。理由如下：一、中台汇公司违反诚实信用的先合同义务，存在缔约过失责任，一审法院对此认定不清、法律适用错误。1、陈艳君与中台汇公司签订《租赁经营合同书》之前，中台汇公司承诺，出租商铺所在商场2020年1月1日开业，商铺整体入驻率达到90%，直至陈艳君被起诉之前商铺整体入驻率也未达到。因为陈艳君租赁商铺的目的是为了经营餐饮，所在商场是否按时开业及商铺入驻率是否达到一定比例直接影响着陈艳君的合同目的能否实现，对于商场上述经营条件的期待是陈艳君签订合同的基础。陈艳君基于对中台汇公司的信赖而签订合同，其后商场未能达到中台汇公司承诺的经营条件，致使陈艳君的商铺经营困难，预期利益遭受损失。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，中台汇公司作为商场的经营管理方，负有如实提供商场开业及商铺入驻率等信息的先合同义务，而其在合同订立前向陈艳君提供虚假情况，有违诚实信用原则，应承当相应的责任。2、根据租赁合同标的物为商铺的特点，商铺所属商场正常营业为合同履行的基础。在合同履行过程中，因商场未能满足合同签订前中台汇公司承诺的经营条件，直接影响陈艳君的正常经营。如果仍然要求陈艳君继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。根据公平原则，综合考虑商场整体经营状况对陈艳君商铺经营的影响程度，应对陈艳君应付租金数额予以适当调整。二、涉案商铺交付时，其所在商场未通过二次消防验收，因此商铺不满足交付条件，一审法院对此事实认定不清、法律适用错误。中台汇公司提交的2019年4月26日章丘市公安消防大队出具的建设工程消防验收意见书，仅为银冠·台湾不夜城S6#楼的主体建筑消防验收合格证明。2020年10月份消防人员才进行二次验收检验，至今不知是否通过验收。商场建筑设施未预留排烟管道，商户所使用的排烟管道均为商场安排下所使用的消防排风管道，均属违法违规行为。陈艳君多次拨打过12345市长热线咨询商场消防验收情况，陈艳君可提供消防管理部门通话录音。根据《中华人民共和国消防法》第十二条的规定，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。故本案涉案商铺所属的商场，还必须通过二次消防验收，经当地公安消防机构消防检查合格后，才能正式开张营业（试业）。因此中台汇公司在交付商铺前，应先取得商场的二次消防验收合格证明。而中台汇公司直到2020年10月份才进行二次消防验收，属于未全面履行自己的义务，应承担相应的违约责任。中台汇公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回陈艳君的上诉，维持原判。双方并未在合同中约定入驻率，因此，中台汇公司不存在违反诚信义务的行为。涉案商场已通过消防部门的消防验收，二次消防验收是由租户根据自身情况自行申请，而不是商场作为整体再次申请的。且陈艳君一审中承认其于2002年1月1日开业，因此，无论根据事实还是按照合同约定，陈艳君均需按期交付租金。中台汇公司向一审法院起诉请求：1.陈艳君支付中台汇公司租金及管理费49143.6元（截止至2020年8月14日，租金为180675元，管理费为180675元）；2.支付原告滞纳金2069.9元（截止至2020年9月12日为2069.9元，此后金额计算方式为：自起诉之日起至陈艳君实际支付租金之日止，以未支付的租金及管理费为依据，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算）；3.陈艳君支付中台汇公司律师费7609元；4.诉讼费、保全费用由陈艳君承担。一审法院认定事实：1.2019年4月26日章丘市公安消防大队出具建设工程消防验收意见书，综合评定银冠﹒台湾不夜城之S6#楼消防验收合格。并提出意见：该工程如需改建、扩建、社内外装修、建筑保温和用途变更等，应依法向我大队申请建设工程消防设计、验收或者备案。属于公共聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。2.2019年10月，中台汇公司（甲方）与陈艳君（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定甲方将位于山东省济南市章丘区汇泉路4566号银冠﹒台湾不夜城之S6号商业楼一层112商铺出租给乙方，计租面积为54.4平方米（以下简称“涉案商铺”），乙方用于经营餐饮烤鸡架、奶茶，品牌为啾啾叽。租赁期限为3年，自该商铺开业日起算，即自2020年1月1日至2022年12月30日，甲方给予乙方装修期为60天，即自2019年10月27日至2019年12月30日，装修期期间乙方无需支付租金，但需承担管理费及乙方实耗水、电、燃气、通讯等公用事业费。甲方应在2019年10月27日前将商铺交付给乙方，乙方需向甲方支付保证金10000元，乙方对甲方存在任何应付而未付的费用（包括但不限于租金、管理费、公用事业费、违约金、滞纳金、损害赔偿金）时，甲方有权选择从保证金中扣减相关款项。甲方自装修期届满次日，即2020年1月1日（以下简称“计租日”，实际计租日以甲方书面通知开业之日时间为计租日）起向乙方计收租金。以每季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第一个租约年的季度租金为8190.6元，管理费为8190.6元。乙方在进场装修前5个工作日内交付首期租金。乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方交付滞纳金。3.上述合同签订后，中台汇公司依约向陈艳君交付涉案商铺，该商铺为沿街独立商铺，陈艳君缴纳了合同保证金10000元，并于2020年1月1日开始营业，但至今未缴租金及管理费，截止2020年9月30日，陈艳君尚欠中台汇公司租金及管理费共计49143.60元。因涉及新冠疫情影响，经一审法院释明，中台汇公司同意自愿免除陈艳君一个月租金2730.2元。一审法院认为，中台汇公司与陈艳君签订的《租赁经营合同书》，系双方当事人真实意思表示，为合法有效合同，一审法院依法予以确认。合同签订后，各方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。关于租金及管理费的缴纳，合同明确约定支付期限，但陈艳君未能依约履行支付租赁费，构成违约，理应承担相应违约责任，扣除中台汇自愿减免的租金2730.2元，陈艳君应支付2020年1月1日至2020年9月30日的租金及管理费共计46413.4元。关于中台汇公司主张的滞纳金，虽双方合同有明确约定，但考虑新冠疫情对陈艳君的商户经营产生一定影响，一审法院酌定予以免除。关于中台汇公司主张的律师费，因无法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、陈艳君于判决生效之日起10日内支付山东中台汇商业管理有限公司租金及管理费46413.4元（2020年1月1日至2020年9月30日）；二、驳回山东中台汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1270元，减半收取计635元，申请费630元，由山东中台汇商业管理有限公司负担165元，陈艳君负担1000元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈艳君提交商城宣传广告、分管商场消防部门通话录音（当事人与住建消防部门）、商场内部入驻率视频，用以证明商场承诺入驻率达到90%以上再探讨交付租金的日期。二审中，中台汇公司向本院出具书面说明，同意再减免陈艳君一个月的管理费2730.2元。经审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，陈艳君未按合同约定履行支付房租和管理费的义务，一审判决其支付欠付的租金和管理费，并无不当。陈艳君未提交证据证明中台汇公司关于“商场入住率未90%可以免收租金”的承诺，也未提交证据证实中台汇公司违反了二次消防验收的规定，陈艳君的上诉无事实及法律依据，本院不予支持。鉴于二审中中台汇公司自愿再减免陈艳君一个月的管理费2730.2元，对此，陈艳君应支付中台汇公司物业费及管理费共计43683.2元，本院对一审判决结果不再变更。综上所述，陈艳君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2540元，由上诉人陈艳君负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年三月十二日书记员  刘彤