河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2486号原告：新郑正商置业有限公司，住所地新郑市和庄镇宏达路**院正商红溪谷配套商业服务**楼****，统一社会信用代码:914101845924312688。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：李宏图，男，1987年12月1日出生，汉族，住河南省泌阳县，系该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：申涛，男，1983年1月7日出生，汉族，住河南省滑县，系该公司员工（特别授权）。被告：夏高松，男，1982年8月5日出生，汉族，住河南省禹州市。原告新郑正商置业有限公司（以下简称正商公司）与被告夏高松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告正商公司的委托诉讼代理人李宏图到庭参加诉讼，被告夏高松经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告正商公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2014年5月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****），并判令被告协助原告办理涉案《商品房买卖合同》登记备案注销手续、商品房预告登记注销手续、商品房抵押权预告登记注销手续；2、依法判令被告支付原告违约金18111元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××****），约定被告购买原告开发的正商瑞钻项目房产。为支付购房款，被告与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款金额370000元，原告为被告向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行提供了担保。《商品房买卖合同》签订后，被告未能如期偿还贷款本息，导致原告承担了担保责任，且被告未在合同约定期限内偿还原告代偿款项，被告已构成违约，原告有权解除合同。故为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告夏高松没有到庭，亦没有向本院提交答辩意见及任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院根据上述有效证据，认定如下事实：2014年5月15日，原告正商公司（出卖人）与被告夏高松（××）签订了合同编号为140××××****的《商品房买卖合同》一份，主要约定：1、被告购买原告开发的位于新郑市龙湖镇文昌路东侧、新郑市天源服装有限公司南正商·瑞钻5幢2单元25层2502号房屋，户型为二室二厅，该商品房建筑面积88.47平方米；2、房屋总价款为528880元，于2014年5月15日以现金方式支付158880元，于2014年6月15日以商业贷款方式支付370000元；3、××逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。原、被告双方在《商品房买卖合同》中还约定了其他的权利和义务。同时，原、被告双方在《商品房买卖合同》附件四《补充协议》中对商业贷款、公积金贷款付款方式作出了补充约定，载明：因××办理银行按揭贷款，出卖人就××贷款向银行提供保证担保的，在出卖人保证期内，如因××原因，导致银行从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），××必须自扣款之日起5日内归还出卖人代还款项，如××超过90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同。出卖人解除合同的，××除按照日万分之五的标准支付代垫期间的利息外，还应该向出卖人支付自该房屋交付使用之日起的房屋使用费，每个月的房屋使用费按总房价款1%的标准计算。原、被告双方在《补充协议》中亦约定了其他的权利和义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告夏高松依约于2014年5月15日以现金方式向原告正商公司缴纳了房屋首付款158880元，原告为被告办理了上述商品房的预告登记和网签备案等相关手续。合同约定的房屋交付期限届满时，被告夏高松并没有按照原告正商公司的通知收取房屋。2014年8月25日，被告夏高松由原告正商公司提供连带责任保证与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订了编号为2014商支一手贷1430的《个人购房借款/担保合同》，主要约定：被告向该行借款370000元，借款用途为购买房屋，由原告为该笔借款承担连带担保责任。《个人购房借款/担保合同》签订后，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行依约为被告夏高松发放了贷款并按照合同约定将贷款370000元转到了双方约定的原告正商公司的银行账户内。2016年8月之前，被告夏高松均能按照合同约定按时足额向中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行偿还分期贷款本息，但自2016年9月起，被告夏高松未能按照合同约定及时偿还银行的贷款本息。中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行于2020年12月25日向被告夏高松及原告正商公司发出《宣布提前到期通知书》一份，载明：被告夏高松由原告正商公司担保向该行的贷款截止2020年12月25日，已累计逾期53期，贷款余额336953.61元，故依照《个人购房借款/担保合同》约定宣布上述合同项下未到期的贷款全部提前到期，并要求被告夏高松于收到通知书后2日内立即清偿，原告正商公司全额代偿。2021年3月11日，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行出具《夏高松情况说明》一份，载明：截止2020年12月30日累计从原告正商公司保证金账户扣划款项114820.29元。同时，依据原告正商公司向本院提交的证据能够证实其已于2020年12月31日代被告夏高松向贷款银行结清了剩余贷款共计338026.25元。综上，原告正商公司代被告夏高松向贷款银行代偿的款项共计为452846.54元。后由于被告夏高松并没有按照合同约定将原告代为偿还银行的贷款本金及利息等偿还给原告，双方为此发生了纠纷，原告于2021年3月15日向本院提起了诉讼。以上事实，有原告向本院提交的商品房买卖合同及补充协议、个人购房借款/担保合同、银行宣布提前到期通知书、夏高松情况说明、中国工商银行业务凭证等证据及原告的当庭陈述予以证实。本院认为：被告夏高松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，怠于行使法律赋予的权利，应视为对其答辩、举证、质证、辩论等权利的放弃，原告正商公司向本院提交的证据符合证据的关联性、真实性、合法性原则，本院依法应予以采信。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告正商公司与被告夏高松签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》及原告正商公司与被告夏高松共同与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款/担保合同》，均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法均应为有效合同，双方应当本着诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原、被告之间的《商品房买卖合同》应否解除的问题。原、被告之间的《商品房买卖合同》签订后，被告夏高松虽然向原告缴纳了首付款158880元并部分履行了其与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订的《个人购房借款/担保合同》中偿还贷款本息的义务，但由于其并没有按照《个人购房借款/担保合同》约定全面履行向贷款银行按期支付按揭贷款本息的义务，导致贷款银行宣布未到期的贷款全部提前到期，并最终由原告正商公司代为被告夏高松承担了偿还贷款本息的义务，被告夏高松的行为构成了严重违约，依法应承担相应的民事责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。原告依据其与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求符合法律及合同的约定，本院依法予以支持。关于原告要求被告协助其办理解除《商品房买卖合同》相关登记备案手续的问题。按照原、被告双方在《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》的约定，原告为被告办理涉案房屋的抵押权预告登记、商品房预告登记、合同备案等事宜系双方签订《商品房买卖合同》中的附随义务，《商品房买卖合同》解除后，其附随义务亦应予以终止履行，故原告要求判令被告协助其办理解除《商品房买卖合同》相关登记备案手续的诉讼请求依法亦应予以支持。关于原告正商公司主张被告夏高松应支付其违约金的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》中约定××付款“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”、“在出卖人保证期内，如因××原因，导致银行从出卖人处扣款（以银行扣款凭证为准），××必须自扣款之日起5日内归还出卖人代还款项…如××超过90日仍未归还出卖人代还款项的，应按代还款项的万分之五每日支付代垫期间的利息，并支付代还款项10%的违约金，同时出卖人还有权解除合同”。据此，原告依据上述约定主张被告应支付其违约金18111元并未超出合同约定，本院对此应予以支持。关于《商品房买卖合同》解除后，被告向原告缴纳的房屋首付款及其已经向贷款银行缴纳的贷款本息如何处理的问题。本案中，由于被告没有到庭应诉，亦没有向原告主张相应的权利，且原告在庭审中主张合同解除后，其收到被告的首付款、维修基金、银行贷款本息在扣减原告代偿的贷款本息、违约金、诉讼费等相关费用后，待《商品房买卖合同》抵押权预告登记、商品房预告登记、合同备案登记等事宜完成后，剩余部分款项一并退还给被告。因此，对于被告向原告缴纳的房屋首付款及其已经向贷款银行缴纳的贷款本息等事项，在本案中不再做出处理，原、被告双方可另行予以协商解决为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百九十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下：一、解除原告新郑正商置业有限公司与被告夏高松于2014年5月15日签订的编号为1400075****的《商品房买卖合同》，双方在合同中约定的权利和义务终止履行；二、被告夏高松应于本判决生效之日起三十日内协助原告新郑正商置业有限公司办理解除编号为1400075****的《商品房买卖合同》中的商品房抵押权预告登记、商品房预告登记、合同备案等注销登记手续；三、被告夏高松应于本判决生效之日起十日内向原告新郑正商置业有限公司支付违约金18111元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，减半收取为126元，由被告夏高松承担。本判决为终审判决。审判员  高安民二〇二一年三月三十日书记员  张春会