山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8768号原告：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心，住所地烟台市芝罘区华茂街22号。法定代表人：赵君良，主任。委托诉讼代理人：杨永志，山东盛信律师事务所律师。被告：烟台萌阳经贸有限公司，住所地烟台市芝罘区华茂街22号。法定代表人：罗明远，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛永利，山东智峰律师事务所律师。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心诉被告烟台萌阳经贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心的委托诉讼代理人杨永志和被告烟台萌阳经贸有限公司的委托诉讼代理人葛永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心向本院提出诉讼请求：（一）判令被告偿付房屋租金390000元及违约金9909.90元（按每月30000元年贷款利率4.35%计算至2020年7月底），自2020年8月1日起至被告给付之日止仍按上述利率计算。（二）判令被告支付原告律师代理费23000元。事实与理由：原告为直管公房的管理部门，烟台市芝罘区房屋为原告管理的直管公房。2019年3月21日，原、被告签订的《房租租赁协议》载明：被告租赁原告管理的芝罘区南大街68号内501号非住宅房屋，建筑面积2268.32㎡，租赁期限自2019年2月1日至2024年1月31日，月租金30000元，每月缴纳一次。协议还规定，被告逾期缴纳房屋租金每日按应付未付租金的万分之五支付违约金，违约方还应赔偿守约方诉讼费和律师费等。协议还规定了其他的权利和义务。协议签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告共向原告缴纳租金150000元。截止2020年7月底尚欠租金390000元未付，故提起诉讼。被告烟台萌阳经贸有限公司答辩称：被告认为不应该支持原告的诉讼请求，理由如下：（一）涉案的房屋在2019年11月23日以及29日连续自6楼向下漏水，导致被告的装修物以及电线管路、电器进水损坏，被告不得不停止经营，上述损失情况被告也告诉了原告，要求原告予以维修处理，但原告一直都没有进行维修，原告对漏水以及被告的损失负有明显的过错责任，因此其无权向被告主张自漏水之日起产生的房租。（二）由于受新冠疫情的影响，全国娱乐行业均停止营业，全国人大法工委在2020年2月10日发文指出因新冠疫情导致的合同履行不能可以按照不可抗力执行，最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二的通知，其中的第六条明确规定，承租国有企业房屋用于经营…，请求出租人按照国家政策免除一定期限内租金的人民法院应予支持。综上，基于原告的过错以及新冠××的实际情况，被告自漏水以来到现在一直都没有实际经营，因此对原告主张的支付房租请求应依法予以驳回。另外即使法庭认为原告的漏水行为以及新冠疫情的影响应该有一定的影响期限，若认为还应该支持原告部分房租请求的，据被告了解原告方对其他承租人均采取了减半收取房租的优惠政策，因此也恳请法庭对被告适用同样的优惠政策。由于原告有过错，因此原告主张的利息损失以及代理费被告认为也不应由我方承担。经审理查明，2013年5月27日，烟台市机构编制委员会下发了烟编办【2013】133号《烟台市机构编制委员会办公室关于烟台市住房和城乡建设局所属部分事业单位机构编制事项核定方案的批复》，该文件确定原告职责范围为负责直管公房的经营管理、保值增值、征收置换等具体工作，涉案房屋系原告负责管理的直管公房。2019年3月21日，原告作为出租方，被告烟台萌阳经贸有限公司作为承租方签订《房屋租赁协议》，协议约定，被告承租涉案座落于烟台市芝罘区房屋，建筑面积2268.32㎡，租赁期限五年，自2019年2月1日至2024年1月31日止；租赁期内月租金为30000元，双方商定，实行先缴费、后使用，租金实行按月缴纳的方式；协议第十二条规定：1.本协议甲乙双方应共同遵守，任何一方擅自解除、终止本协议的，违约方向守约方支付租赁期内租金总额20%的违约金。2.租赁期满或协议解除、终止后，乙方应按本协议约定的日期交还租赁物，每拖一日应按本合同约定的日租赁金额的二倍向甲方缴纳占用费。3.违约方除承担上述违约责任外，还应赔偿守约方，因诉讼而支付的诉讼费及律师代理费等。4.乙方逾期缴纳房屋租金或其他费用，每日按应付未付租金或应付未付的其他费用的万分之五向甲方支付违约金。该《房屋租赁协议》签订后，原告向被告交付了房屋，被告欠付2019年7月1日至2020年7月31日房租。2019年12月13日，被告列明受损明细一份，损失共包括装修损失165900元、设备损失63600元以及经营损失。2020年1月6日，被告向原告出具告知函一份，载明“尊敬的烟台市住建局房产经营中心领导：您好！我公司租用的南大街68号银都财富中心五楼的房子（此房屋产权是贵中心下属毓璜顶房管处）。由于2019年11月23日和2019年11月29日，贵中心六楼的房屋两次漏水，导致我公司天花板吊顶大面积漏水塌落，轻钢龙骨变形，部分电器设备受损，漏水较为严重的三个区域的电路相继发生短路、跳闸现象，现场一片狼藉无法正常营业。经我公司员工的努力，漏水得到了一定的控制，避免了造成更大的损失。次日，我们通知贵中心，贵中心也安排相关人员到达现场了解情况，并安排下属毓璜顶房管处协调处理善后事宜。但是，时至今日，我公司面临的问题没有得到任何解决，现在我公司面临重重困难，望贵中心领导在百忙之中体谅我们企业的艰辛，解决我们当前的困难，使我公司尽早恢复正常营业”。2020年7月22日，被告向本院提起民事诉讼，案号为（2020）鲁0602民初6466号，被告提出的诉讼请求为：判令烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心赔偿因房屋漏水给原告造成的设备及装修损失22.95万元、因停业无法经营造成的承包费损失55.258万元，请求权基础为烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心作为出租方未履行保障出租房屋处于适用状态。同年10月16日，烟台萌阳经贸有限公司将（2020）鲁0602民初6466号案件的请求权基础变更为：烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心作为烟台市芝罘区南大街68号6楼房屋产权人，因其房屋漏水对烟台萌阳经贸有限公司承租的5楼造成了损失。另查，原告为维护自身权益，与山东盛信律师事务所签订了委托代理协议，委托山东盛信律师事务所律师参加本案诉讼，并支付律师费23000元。关于利息损失，原告主张根据合同约定，被告应当按月支付房屋租金，原告按照年利率4.35%自2019年7月1日起计算至2020年7月31日的资金占用利息损失共计9909.9元，同时自2020年8月1日起至被告实际给付之日仍按上述利率计算利息损失。本院认为，（一）原、被告签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应为合法有效，双方均应恪守遵行。原告依约将涉案房屋交付给被告承租使用，被告应当按约定缴纳房屋租金。被告以楼上房屋漏水致其损失为由已经在本院另行提起诉讼，在本案中以该理由抗辩其不应当缴纳自漏水之日之后的房租，没有法律依据，本院不予支持，被告可在侵权之诉中主张其全部损失。被告欠付原告2019年7月1日至2020年7月31日房租390000元的事实清楚，证据确实充分，原告请求被告支付欠付的租金理由正当，本院予以支持。关于利息损失，被告未按合同约定履行付款义务，应当支付资金占用使用费，双方签订的租赁合同中约定的逾期付款违约金为日万分之五，换算为年利率为18.25%，原告按照年利率4.35%主张资金占用利息系其自愿处分诉讼权利。原告以欠付房屋租金为基数，自2019年7月1日起分段计算至实际给付之日止，截止2020年7月31日共计9896.25元，对超出部分，本院不予支持。对于2020年8月1日起至实际给付房屋租金之日，继续按照4.35%计付利息，本院予以支持。（二）原告请求被告依约支付本案律师代理费23000元，经查，原、被告双方租赁协议第十二条第三款关于赔偿律师费的约定，是双方针对第一、二款违约情形的约定，其效力不及于之后的第四款欠付房租或其他费用的情形，故原告在本案中请求判令被告支付律师费于约不符，本院不予支持。（三）关于被告主张因疫情减免租金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，被告在新冠疫情发生前即存在欠付租金的情形，属于迟延履行后发生不可抗力情形，不符合因不可抗力而免除部分违约责任的条件，故对被告的该项主张，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、限被告烟台萌阳经贸有限公司于本判决生效之日起10日内向原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心支付房屋租金390000元及利息损失9896.25元（自2019年7月1日起至2020年7月31日按照年利率4.35%计算）；同时自2020年8月1日起至被告烟台萌阳经贸有限公司实际给付租金之日止，仍按年利率4.35%计付利息损失给原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心；二、驳回原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心的其他诉讼请求。如被告烟台萌阳经贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心。案件受理费7644元减半收取为3822元，由被告烟台萌阳经贸有限公司负担3650元，由原告烟台市住房和城乡建设局房产经营与物业服务中心负担172元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  项励二〇二一年三月二十二日书记员  曲妮