襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初3390号原告（执行案外人）：任某，男，1989年6月18日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：陈瑨，湖北思扬律师事务所律师。被告（申请执行人）：宋某某，男，1988年11月3日出生，汉族，住襄阳市。委托诉讼代理人：唐金爽，湖北法正大律师事务所律师。被告（被执行人）：唐某某，男，1989年9月19日出生，汉族，户籍地：谷城县,住襄阳市。原告任某诉被告宋某某、唐某某案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任某及其委托诉讼代理人陈瑨，被告宋某某及其委托诉讼代理人唐金爽到庭参加诉讼，被告唐某某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任某向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对被告唐某某位于襄阳市××新区国色××区××单元××号房屋一套，（房屋网签号：××，房屋备案证号：【2017】××号房屋）的查封、冻结程序；2、本案的诉讼费用由二被告负担。事实及理由：2018年7月2日，原告通过房屋中介公司与被告签订了一份《房屋买卖合同》，约定购买被告唐某某位于襄阳市××新区国色××区××单元××号房屋一套（房屋网签号：××，房屋备案证号：××号），后在2018年7月10日签订了补充协议，约定房屋总价款为88万元。原告在此期间陆续分批次支付了购房款43万元（包含定金），并提前在被告唐某某的配合下办理了相关房屋交接手续。合同签订后，原告即搬到所购房物处居住，在合同后续履行过程中原告发现唐某某因其他债务纠纷，该标的房屋被樊城区、高新区人民法院查封，原告遂向各个法院提出诉讼程序，但樊城区法院为首封法院，必须先行处理，且唐某某下落不明，也未支付剩余房屋抵押贷款，现房屋无法办理过户手续，严重影响了原告的正常生活。原告向樊城区执行局提出书面异议后，执行局做出了2020鄂06**执异48号裁定书，但原告认为：1、房屋权利已发生转移；2、原告具有排除执行的法定理由，应当依法撤销查封措施。原告早在人民法院查封之前已购买并实际占有该房屋，支付了房屋价款。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告符合排除执行的法定要件。因此原告是涉案房屋的所有权人，该查封行为影响了原告的合法权益，唯有贵院依法公正处理，才能使案件圆满解决。被告宋某某辩称，原告所称的房屋权利人转移不存在，该房屋因未办理房屋所有权证，且被告也未支付房屋的所有价款；2、原告不具有排除房屋执行的情形，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告唐某某未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：宋某某诉李晨、唐某某民间借贷纠纷一案，在案件审理过程中，宋某某向本院申请财产保全，本院于2018年7月10日作出（2018）鄂0606民初3101号之一民事裁定书，裁定查封唐某某名下位于襄阳市××新区××路国色××小区××区××单元××号的房屋。后本院于2019年1月2日作出（2018）鄂0606民初3101号民事判决书，判决李晨、唐某某向宋某某偿还借款808713元，并支付自起诉之日（即2018年6月11日）起至借款清偿之日止，以808713元为基数，按年利率6%计算的逾期利息。因李晨、唐某某不服该一审判决，提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年5月22日作出（2019）鄂06民终1746号民事裁定书，裁定：本案按上诉人李晨、唐某某自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。该一审判决生效后，李晨、唐某某未按判决履行偿还义务，宋某某向本院申请强制执行。本院执行局因未发现李晨、唐某某有其他可供执行的财产，遂于2019年12月14日，本院作出（2019）鄂0606执3404号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。同时查明，2018年7月1日及2018年7月2日，唐某某（甲方、售房人）与任某（乙方、买房人）通过襄阳市鸿睿房地产经纪有限公司（丙方）先后签订了《房屋买卖补充协议》、《房屋买卖合同》，主要约定乙方购买甲方位于襄阳市××新区国色××区××单元××号房屋一套，房屋成交价为玖拾万元整（此房价为甲方净得房价），乙方须向丙方交纳居间服务费8000元。甲方在签定本合同后7个工作日内将此房屋交付给乙方使用，乙方在收房时支付房款含支付房款定金共计叁拾伍万元整，甲方承诺在甲方的不动产权证办理下来后15个工作日内，甲方自行结清此房的按揭贷款，并在7个工作日内配合乙方办理此房屋的过户手续，过户当日乙方支付叁拾伍万元整的房款，剩余贰拾万元整的房款乙方通过按揭贷款的方式由银行划转到甲方账户……。2018年7月10日，唐某某（甲方、售房人）与任某（乙方、买房人）通过襄阳市鸿睿房地产经纪有限公司（丙方）又签订了《房屋买卖补充协议（2）》，主要内容为：房屋成交价为捌拾捌万元整（此房价为甲方净得房价）。1、之前2018年7月1日签定补充协议作废，以本协议为准；2、房屋实际成交价格以本合同为准；3、在交易过程中签定的其他合同仅作为网签备案纳税使用，不作他用；4、……；5、甲方在签定本合同后将此房屋交付给乙方使用，乙方在收房时支付房款含定金共计肆拾叁万元整；6、甲方承诺在甲方的不动产权证办理下来后15个工作日内，甲方自行结清此房的按揭贷款，并在7个工作日内配合乙方办理此房屋的过户手续，过户当日乙方支付叁拾伍万元整的房款，剩余拾万元整的房款乙方通过按揭贷款的方式由银行划转到甲方账户……。上述合同及补充协议签订后，任某共向唐某某支付了43万元的房款,向襄阳鸿睿房地产经纪有限公司支付了中介费用8000元。唐某某于2018年7月9日已经将涉案房屋交付给任某居住至今。还查明，唐某某作为买受人、襄阳海容投资实业有限公司作为出卖人，双方于2014年8月30日签订了商品房买卖合同，并办理了网签与备案，房屋网签号：××房屋备案证号：襄阳市××号。本院认为，原告任某为支持其诉讼请求，向本院提供的主要证据有唐某某与襄阳海容投资实业有限公司签订的已网签的《商品房买卖合同》；唐某某与任某、襄阳市鸿睿房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖补充协议》、《房屋买卖合同》及转账凭证、购房款收据、物业交接清单、换锁收据等证据，根据我国物权法的有关规定，物权公示原则为法律规定的基本原则，对不动产的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案的案涉房屋并未登记在任某名下，亦未登记在唐某某名下，唐某某仅对商品房买卖合同进行了网签登记，而网签登记是政府主管部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，其目的是规范房地产开发商、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，不具有物权登记、变动性质，仅是政府主管部门行政管理的措施之一。同时依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发商企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定的百分之五十”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。唐某某将需要办理过户登记的涉案房屋出卖给任某，任某仅支付了43万元房款，且尚未办理过户登记手续，故法院查封涉案房屋并无不当。截止到本案开庭之日，任某仅支付了部分房款，未超过合同约定的百分之五十，故其就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告任某的诉讼请求。案件受理费12600元，由原告任某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  陈志明人民陪审员  陈小玲人民陪审员  陈玉琴二〇二一年三月十二日书 记 员  王 静