山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1005号上诉人(原审原告)：杨建强，男，1978年1月22日出生，汉族，住山东省临沂市。委托诉讼代理人：陈立为，北京市浩天信和(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔谦，北京市浩天信和(济南)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：马言进，男，1962年5月21日出生，汉族，住山东省汶上县。委托诉讼代理人：李润超，国浩律师(济南)事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，国浩律师(济南)事务所律师。上诉人杨建强因与被上诉人马言进房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初11042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理。本案现已审理终结。杨建强上诉请求：一、撤销(2020)鲁0103民初11042号民事判决，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由马言进承担。事实和理由：原审认定事实有误，原审判决书“故因证据不足，本院对杨建强主张的案涉房屋已交付马言进、案涉的房屋租赁合同已解除的事实不予认定”，认定有误。首先，原审判决在认定事实部分，认定了杨建强提交的微信聊天记录中所体现的支付物业费、微信转账等事实，这也是马言进认可的事实，在本院认为部分，原审判决却又陈述“本院无法核实该聊天记录的真实性”。对于同一份微信聊天记录，马言进认可的部分，原审判决在认定事实部分予以认定，马言进不认可的部分，原审判决就不予认定，明显偏袒、偏听、偏信，前后不一，有违公平。其次，杨建强提交微信聊天记录，何敬校在微信中表示“他半个小时到”，杨建强则表示“何哥，我把钥匙给放在里面吧，反正也没东西”，双方就交接案涉房屋的钥匙已经做出安排，对解除案涉房屋租赁合同已经达成一致，原审法院未予认定该事实，属于认定事实有误。综上，双方于2020年6月12日已经对解除案涉房屋租赁合同交接房屋作出具体安排，原审法院认定事实有误，请二审法院查明事实，依法改判或发回重审。马言进辩称，根据一审法院查明的事实，杨建强欠付租金，属于违约一方，双方从未就房屋租赁合同解除达成过一致意见，因此押金不应予以返还。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，请求法院依法驳回杨建强的上诉请求。杨建强向一审法院起诉请求：请求判决马言进返还杨建强3万元押金。一审法院认定事实：2019年11月28日，杨建强及案外人常飞（承租方、乙方）与马言进（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租位于济南市市中区英雄山路159-1号5号楼108室房屋给乙方，建筑面积为350平方米，用途为办公，租赁期限为自2019年12月15日至2022年12月14日，房屋租金为第一年22万元，第二年22万元，第三年23万元，自2021年起每年递增一万元；押金为3万元。乙方应于合同生效之日前向甲方一次性支付第一年度租金22万元和押金3万元；第一年度租赁期限期满前支付第二年度租金22万元2019年11月28日，甲方将房屋交付乙方。乙方如有拖欠租金等情形的，甲方可以终止合同并收回房屋，押金、租金不退并要求乙方赔偿损失。2019年11月24日，杨建强向马言进支付1万元，2019年12月4日，杨建强通过银行转账的方式向马言进转款10万元，2019年12月5日杨建强通过微信向马言进支付630元物业费，2019年12月24日案外人常飞向马言进转款1万元，2020年4月18日，杨建强向马言进通过微信转款2万元。以上款项均由何敬校代马言进收款，马言进对此予以认可，以上马言进共计收款140630元。2019年12月5日，何敬校通过微信向杨建强询问“今天房租不转了？还需14万元。”。杨建强为证明其于2020年6月12日向马言进交付了房屋，双方房屋租赁合同解除，提交杨建强与何敬校微信聊天记录截图一份，该聊天记录载明“昨天安排人全都给腾空清好了何哥，中午你要有空，过去我请你吃饭，交接一下”“何哥，我把钥匙给放在里面吧，反正也没东西”。何敬校未回复。马言进对该聊天记录截图的真实性不认可，认为因为杨建强没有提供原始载体，无法核实真实性；房屋钥匙未交付给马言进，仅从截屏来看也无法证明钥匙已交付；从实际情况来说杨建强从未向马言进提出解除合同，至今房屋仍在杨建强控制之下，杨建强欠付租金其主张押金的诉讼请求不能成立。案外人常飞与杨建强系合作关系，案件审理过程中，一审法院询问案外人常飞是否加入本案诉讼，常飞陈述不加入本案，放弃参与本案诉讼的权利。一审法院认为，杨建强、案外人常飞与马言进签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法成立并有效。杨建强主张经双方协商合同已于2020年6月12日解除，但除提交微信聊天截图外，未提交其他证据证明双方就房屋进行交付的事实，因杨建强未提交微信聊天记录的原始载体，一审法院无法核实该聊天记录的真实性；即便该聊天记录系真实的，杨建强也仅表示将钥匙放在“里边了”，马言进或何敬校未表达收到房屋钥匙的意思表示，故因证据不足，一审法院对杨建强主张的案涉房屋已交付马言进、案涉的房屋租赁合同已解除的事实不予认定。因双方房屋租赁合同尚未解除，出租人不应向承租人返还押金，故一审法院对杨建强的诉求不予支持。新型冠状病毒疫情虽然有可能对杨建强经营产生一定影响，但当前一级疫情响已经解除，不应作为杨建强解除合同的事由。案外人常飞虽为合同相对人，但明确表示不作为原告参加诉讼，系对其权利的自愿放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回杨建强的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由杨建强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨建强提交其与何敬校微信聊天记录截图及照片打印件共六页，时间分别是2020年6月12日、7月5日和7月6日、7月31日，拟证明其与杨建强于2020年6月12日一起吃饭，将房屋交于何敬校，当天解除了合同，此后，与何敬校联系要求退还押金，马言进接收房屋后，已经张贴招租广告对外招租。马言进对上述微信聊天记录及照片的真实性不予认可，称何敬校只是替其催收租金，无代替其解除合同的权利，且何敬校没有明确已收到钥匙。本院认为，马言进虽对上述微信聊天记录和照片的真实性有异议，但未提交足以推翻的证据，对上述证据本院予以认定。本院认为，杨建强、案外人常飞与马言进签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效，双方应当依约履行合同义务。杨建强未按合同约定的期限支付租金，后又以新冠疫情的影响导致经营状况不佳、无法履行合同为由，以搬离租赁房屋的形式提前解除合同，存在违约，应承担违约责任。杨建强与何敬校通过微信聊天，告知了何敬校其于2020年6月12日已搬离租赁房屋，并告知其钥匙的存放位置，何敬校未明确表示拒绝。何敬校虽不是租赁合同的一方当事人，但其作为代替马言进收取租金并催收租金的负责人，杨建强与其联系租赁合同的解除、房屋的交接等事宜后，其未明确表示拒绝，应视为杨建强向马言进交付了房屋。一审认定涉案租赁合同未解除及涉案租赁房屋未交付不当，本院予以纠正。租赁合同约定，“乙方如有拖欠租金等情形的，甲方可以终止合同并收回房屋，押金、租金不退并要求乙方赔偿损失”，从合同的内容来看，本案涉及的押金具有违约金的性质，杨建强违约解除合同，无权要求马言进返还押金，杨建强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人杨建强负担。本判决为终审判决。审 判 员 明霞二〇二一年三月九日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤