山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁09民终406号 上诉人（原审原告）：泰安市丽景新天地酒店有限责任公司，住所地泰安市迎胜路122号。 法定代表人：张心东，总经理。 委托诉讼代理人：万晓倩，山东成顺律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张艳，女，1973年3月6日出生，汉族，住泰山区。 委托诉讼代理人：韩玉军，山东泰山法正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：圣瑞电子商务有限公司，住所地泰安高新区配天门大街2097号。 法定代表人：张立伟。 被上诉人（原审被告）：张立伟，男，1968年2月10日出生，汉族，住山东省泗水县。 被上诉人（原审被告）：赵万文，男，1968年10月28日出生，汉族，住山东省新泰市。 上诉人泰安市丽景新天地酒店有限责任公司因与被上诉人张艳、圣瑞电子商务有限公司、张立伟、赵万文房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2020）鲁0902民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 泰安市丽景新天地酒店有限责任公司上诉请求：撤销原判第一、二、三、五项，依法改判被上诉人共同支付租金22万元并支付违约金或将本案发回重审。2、本案一审诉讼费、保全费、二审上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定部分事实错误，适用法律错误，被上诉人应承担共同支付租金、违约金的责任。一、《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》没有实际解除，一审法院认定事实错误。2017年3月8日，上诉人与泰安市智新超越文化传播有限公司签订了《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》，约定甲方提供给乙方使用的经营场所位于，丽景新天地酒店院内D座六层电梯以东15间，合同租赁期间为5年，自2017年4月1日至2022年3月31日至，每年度租金22万元，泰安市智新超越文化传播有限公司未经过上诉人的同意，不得进行转租、转让。2019年10月25日，上诉人给泰安市智新超越文化传播有限公司发出《关于尽快缴纳房租费用的通知》，通知中提到的合同是指《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》，被上诉人张立伟在该通知中签字确认，表明《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》一直在履行，没有实际解除。虽然泰安市智新超越文化传播有限公司已经注销，但未告知上诉人，《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》的权利义务由泰安市智新超越文化传播有限公司的股东，即被上诉人张艳继续承受，涉案房屋也由被上诉人张艳、张立伟等实际占有使用，上诉人通知交水电费、物业费的通知及出具的收据抬头也都是泰安市智新超越文化传播有限公司。2019年10月31日，被上诉人张立伟与上诉人处工作人员吴超在微信聊天中陈述“不是转租给我了，是我们业务合作”，被上诉人张立伟认可其与泰安市智新超越文化传播有限公司是业务合作关系，共同使用涉案房屋。因此，被上诉人张立伟告知上诉人，其与泰安市智新超越文化传播有限公司系业务合作关系，上诉人按照《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》的约定要求泰安市智新超越文化传播有限公司支付租金，被上诉人张立伟表示认可，《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》仍在履行中，没有实际解除，被上诉人张立伟与泰安市智新超越文化传播有限公司共同租用涉案房屋，一审法院认定事实错误。二、泰安市智新超越文化传播有限公司在注销时，没有通知上诉人，被上诉人张艳作为泰安市智新超越文化传播有限公司的股东，应承担《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》约定的义务，支付租金《公司法司法解释二》第十一条规定：公司清算时，清算组应将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。泰安市智新超越文化传播有限公司于2018年12月18日办理了注销登记手续，但泰安市智新超越文化传播有限公司没有按照法律规定通知上诉人。同时，被上诉人张艳在注销公司时签署了全体投资人承诺书，承诺在注销登记前不存其他未了结事务，如有违法失信，则由全体投资人承担相应对法律后果和责任。因此，泰安市智新超越文化传播有限公司在注销时未通知上诉 人，给上诉人造成的损失由被上诉人张艳承担赔偿责任。三、被上诉人张立伟与泰安市智新超越文化传播有限公司签订的协议为无效协议本案中出现两份被上诉人张立伟与泰安市智新超越文化传播有限公司签订的协议。在一审庭审中，被上诉人张立伟提交与泰安市智新超越文化传播有限公司签订的一份协议，载明“我张艳自愿退出位于泰安市泰山区丽景新天地D座6楼的租赁权，不再租用了。”2019年10月31日，被上诉人张立伟向上诉人工作人员发送一份协议，协议载明“泰安市智新超越文化传播有限公司及法人张艳自愿退出位于泰安市泰山区丽景新天地D座6楼的租赁权。”被上诉人一审提交的协议显然不是2019年10月31日发送给上诉人工作人员对协议，两份协议的内容明显不一致，庭审中被上诉人张立伟提交的协议没有送达给上诉人。在2019年10月31日上诉人工作人员与被上诉人张立伟的微信聊天记录中，被上诉人张立伟承认其发送的协议是“昨天晚上来签订时间是在泰安市智新超越文化传播有限公司注销后，根据《民法总则》第五十九条、第一百四十四条、《合同法》第五十二条、《公司登记条例》第四十四条之规定，公司注销后公司终止，其实施的民事法律行为无效。因此，无论是一审庭审中提交的协议，还是被上诉人张立伟发送的协议，被上诉人张立伟与泰安市智新超越文化传播有限公司签订的协议为无效协议。综上所述，一审法院对本案的部分事实认定不清，适用法律错误，被上诉人张艳、张立伟、赵万文应共同支付租金，腾空房屋。为维护上诉人的合法权益，请二审法院在查明本案事实后，依法支持上诉人的上诉请求。 张艳辩称，一审法院认定事实正确，适用法律正确，上诉人称一审法院认定部分事实错误、适用法律错误，没有任何依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、上诉人与答辩人签订的《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》已经解除，一审法院认定事实正确。2017年3月8日上诉人与原泰安市智新超越文化传播有限公司（以下简称智新超越公司）签订的租赁合同，自上诉人与被上诉人张立伟建立房屋租赁合同关系，租赁使用涉案房屋时即解除。1、自2018年3月起均是由被上诉人张立伟向上诉人缴纳房屋租金，上诉人向被上诉人张立伟发出租金催缴通知书时，也同是由张立伟本人签的名字，上诉人后经向张立伟催要租金时，2019年11月30日，张立伟本人向上诉人出具欠付租金欠条，并载明“经与泰安市丽景新天地酒店有限责任公司协商，本人承诺每周陆续还款，―――，特立此据。”，由赵万文作但保人。该欠条是上诉人提交，足以证实上诉人已认可涉案房屋的实际承租人已变更为张立伟，足以证实涉案房屋租赁合同的相对人和欠付租金的人是张立伟，而非答辩人。另外，在上诉人房屋前大厅挂有张立伟开办的圣瑞电子商务有限公司的标志，在上诉人出租给张立伟6楼楼道及玻璃门上也是圣瑞电子商务有限公司的标志，张立伟不仅向上诉人缴纳租金，还支付物业费，张立伟公司租赁、占有使用租赁房屋是客观事实，并非与答辩人业务合作、也并非共同租用。并且，张立伟在一审庭审时当庭陈述其与上诉人已签订了书面房屋租赁合同，房屋租赁合同应放在租赁的办公室内，由于涉案租赁房屋被上诉人锁住无法进入，一审法院当庭责令上诉人在七个工作日内协助张立伟取回与其签订的涉案房屋租赁合同，并释明了法律责任，但上诉人拒不配合开锁取证。上诉人未在一审法院指定期间内配合张立伟取证，应承担对自己不利的法律后果。因此，一审法院认定上诉人与知晓涉案房屋实际由被上诉人张立伟租赁使用，且已与其成立新的房屋租赁合同关系，上诉人与泰安市智新超越文化传播有限公司于2017上3月8日签订的《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》确已实际解除的事实正确。二、上诉人上诉称泰安市智新超越文化传播有限公司在注销时，没有通知上诉人，被上诉人张艳作为股东，应承担租赁合同约定的义务，支付租金，于法无据，上诉理由不成立。1、上诉人依据2017年3月8日与智新超越公司签订的原房屋租赁合同，随着上诉人与被上诉人张立伟之间涉案房屋租赁合同形成而已终止，2019年11月30日，张立伟本人经与上诉人协商后，向上诉人出具欠付租金欠条，与智新超越公司无关。2、上诉人依据《公司法司法解释二》，以未履行通知和公告义务，主张清算组成员对债权人造成的损失承担赔偿责任，列答辩人为被告错误。首先，智新超越公司在2018年10月30日申请注销登记前，涉案租金还未产生，公司注销登记前无债务，并且被上诉人张立伟个人所欠涉案租金与智新超越公司无关，答辩人在注销登记时无通知上诉人义务。其次，注销登记智新超越公司不是一人公司，是两个以上股东的有限责任公司，上诉人列答辩人为本案被告，与其引用的该解释自相矛盾，主体错误，依法不能成立。三、上诉人上诉称，被上诉人张立伟与泰安市智新超越文化传播有限公司签订的协议为无效协议不成立。被上诉人张立伟在一审时提交的该协议，协议是协议双方意思表示真实签订的，内容不违反法律效力性强制性规定，该协议就有效，上诉人主张该协议无效于法无据，不能成立。并且，并不影响张立伟通知上诉人，并告知上诉人，答辩人已退出房屋租赁权、不再租用涉案房屋，由张立伟租用的客观事实。综上所述，上诉人向被上诉人张立伟催要租金，要求张立伟给其出具的欠房屋租赁费22万元与还款承诺，是根据上诉人与被上诉人张立伟之间存在租赁合同关系的客观事实，经双方协商后要求张立伟出具的，与智新超越公司无关，更与答辩人无关，事实清楚、证据充分。原审法院认定事实正确，适用法律正确，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉，维持原判。 泰安市丽景新天地酒店有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》，第一、第二被告腾退房屋，并支付至实际腾退之日的租金；2.请求人民法院依法判令四被告支付租金22万元并支付违约金，违约金以22万元为基数，自立案之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；3.本案诉讼费、担保费、保全费等涉诉费用由被告承担。 一审认定事实：2017年3月8日，原告（甲方）与泰安市智新超越文化传播有限公司（乙方）签订《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》一份，约定甲方提供给乙方使用的经营场所位于，丽景新天地酒店院内D座六层电梯以东15间；合同期限为五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止；每年度租金为22万元；第一年度租金按年交纳，以后每年租金按半年交纳一次，于每年3月1日前、9月1日前交清；乙方应按时定额交纳租赁费，逾期一个月不交视为违约，甲方有权终止合同。双方均在合同上签字盖章确认。被告张立伟系被告圣瑞电子商务有限公司及山东省瑞丹堂电子商务有限公司的法定代表人，其向本院提交与泰安市智新超越文化传播有限公司签订的协议一份，载明：“我张艳自愿退出位于泰安市泰山区丽景新天地D座6楼的租赁权，不在租用了。此房已在2017年10月26日已由山东省瑞丹堂电子商务有限公司使用：丽景新天地B座六层楼东面半层年租金（贰拾贰万元整），此办公区租由瑞丹堂电子商务有限公司负责支付”。落款时间为2017年10月26日。2019年10月31日，张立伟将上述协议通过微信发送给原告公司的经理吴超。庭审时原告称该协议系后期补签的，其未曾与被告张立伟签订过房屋租赁合同，亦未同意被告张立伟承租该房产。另查明，案涉出租房产现由被告张立伟占有使用，挂有被告圣瑞电子商务有限公司的标志，自2018年3月份开始，均由被告张立伟向原告支付租金。2019年10月25日，原告向泰安市智新超越文化传播有限公司发出《关于尽快缴纳房租费用的通知》一份，被告张立伟签收了该通知。2019年11月30日，被告张立伟向原告出具欠条一份，载明：本人张立伟仍欠泰安市丽景新天地酒店有限责任公司房屋租赁费22万元，经与泰安市丽景新天地酒店有限责任公司协商，本人承诺每周陆续还款，并承诺于2020年1月10日前将上述房屋租赁欠款款项全额归还完毕，特立此据。被告张立伟在欠款人处签字捺印，被告赵万文在担保人处签字捺印。2020年4月2日，原告因追要房租未果，对案涉房产予以上锁。被告张立伟称其与原告已签订了新的房屋租赁合同，且已将合同放置在涉案房产内，庭审过程中，本院要求原告在七个工作日内协助被告取回上述房屋租赁合同并上交至本院进行质证，但原告至今仍未配合被告开锁取证。再查明，被告张艳系泰安市智新超越文化传播有限公司的法定代表人，其与程虎系该公司的股东。泰安市智新超越文化传播有限公司已于2018年12月18日在泰安市泰山区工商行政管理局办理了注销登记手续。以上事实均有原被告提交的《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》、欠条、泰安市智新超越文化传播有限公司工商登记、全体投资人承诺书、清税证明、注销情况、关于尽快交纳房屋租赁费的通知、微信聊天记录、山东省瑞丹堂电子商务有限公司与泰安市智新超越文化传播有限公司签订的协议等予以佐证。 一审法院认为，原告泰安市丽景新天地酒店有限责任公司与被告张艳、圣瑞电子商务有限公司、张立伟、赵万文房屋租赁合同纠纷一案，案件争议焦点在于：1、原告与泰安市智新超越文化传播有限公司于2017年3月8日签订的《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》是否已解除；2、各被告是否应向原告支付房屋租金。关于争议焦点一，原告与泰安市智新超越文化传播有限公司于2017年3月8日签订的《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》是否已解除。本院认为，首先，自2018年3月起均是由被告张立伟向原告缴纳房租，亦是由被告张立伟在原告发出的租金催缴通知书上签字，后经原告催要后，又是被告张立伟向原告出具欠付租金的欠条。上述证据均由原告提交，证实原告已认可案涉房产的实际承租人已变更为被告张立伟。其次，被告张立伟称其与原告之间已签订了新的房屋租赁合同，且存放于案涉房产内，原告未在本院指定期间内配合被告取证，应承担对自己不利的法律后果。故，本院认定原告知晓案涉房产实际由被告张立伟使用，且已与其成立新的房屋租赁合同关系。因此，原告与泰安市智新超越文化传播有限公司于2017年3月8日签订的《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》确已实际解除。关于争议焦点二，各被告是否应向原告支付房屋租金。原告既已与被告张立伟成立了新的房屋租赁同关系，根据合同相对性的原则，在被告张立伟欠付租金时，原告应向被告张立伟主张租金及损失，故原告要求被告张艳、圣瑞电子商务有限公司支付租金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。被告张立伟作为承租人，向原告出具了欠条，认可尚欠原告租金220000元，现被告至今未支付租金，已构成违约。因此，现原告要求被告张立伟支付租金220000元及违约金（以220000元为基数，自立案之日即2020年3月20日起计算至租金实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。因原告于2020年4月2日对案涉房产予以上锁，被告张立伟亦无法使用，故原告要求支付至实际腾退之日的租金，无事实及法律依据，本院不予支持。被告赵万文未到庭，未能对证据进行质证，故应承担对自己不利的法律后果，因此，本院认定被告赵万文在被告张立伟所书欠条上的担保人处签字捺印的意思表示真实有效，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故被告赵万文应对案涉债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。现被告张立伟尚未支付2019年3月至今的租金，故原告有权解除与被告张立伟签订的新的房屋租赁合同，并要求被告张立伟腾退租赁房产。综上，被告张立伟应偿还原告泰安市丽景新天地酒店有限责任公司租金220000元及违约金；被告赵万文承担连带清偿责任；被告张立伟应向原告腾退案涉房产；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决：一、原告丽景新天地酒店有限责任公司与泰安市智新超越文化传播有限公司于2017年3月8日签订的《泰安市丽景新天地酒店租赁合同》已解除；二、被告张立伟于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市丽景新天地酒店有限责任公司租金220000元；三、被告张立伟于本判决生效之日起十日内，支付原告泰安市丽景新天地酒店有限责任公司违约金，以220000元为基数，自2020年3月20日起计算至租金实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、被告赵万文对本判决第二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、被告张立伟于本判决生效之日起十日内，向原告腾退丽景新天地酒店院内D座6层电梯以东15间房产；六、驳回原告市丽景新天地酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，财产保全费1620元，共计3920元，由被告张立伟、赵万文负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交丽景新悦集团物业水电费收缴通知单四份原件，证明：涉案租赁合同仍在履行中，上诉人根据租赁合同向被上诉人催收水电物业费，被上诉人张立伟在通知单中签字表示认可。被上诉人张艳质证认为，四份证据并非在法定的举证期限内提交，不符合民诉法规定，对该四份通知单真实性无法核实，四份单据并无公章，四份证据签字并不是被上诉人张艳所签，张艳对该四份证据不知情，该四份证据不能证实上诉人的证明目的，该证据均是单方手写的智新超越，不能证实是依据合同而填写的单位名称，使用单位负责人张立伟的签名不论是否真实，但通过张立伟的签名足以证实涉案房屋的承租人及缴纳水电费的人是张立伟，而非张艳，张立伟在使用单位负责人处签字也不能证实其是对认可智新超越租用房屋的意思表示，该四份证据不能证实上诉人主张张艳租用房屋的事实。本院认为，被上诉人对上诉人提交的丽景新悦集团物业水电费收缴通知单有异议，上述单据均未加盖单位公章，对上述单据本院不予采信。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1、上诉人与泰安市智新超越文化传播有限公司于2017年3月8日签订的租赁合同是否已经解除；2、被上诉人是否应承担本案的租赁费用；3、被上诉人张立伟与泰安市智新超越传播文化有限公司签订的协议是否属于无效。 关于上诉人与泰安市智新超越文化传播有限公司于2017年3月8日签订的租赁合同是否应当解除的问题，本案中2017年3月8日签订的租赁合同的乙方泰安市智新超越文化传播有限公司已于2018年12月18日在泰安市泰山区工商行政管理局办理了注销登记手续，租赁合同的乙方主体已经消灭，该合同自2018年12月18日起已经自然解除，上诉人主张依法解除该租赁合同的主张，本院不予支持。 关于被上诉人是否应当与被上诉人张立伟、赵万文共同承担本案的租赁费用的问题，从一审中上诉人提交的2019年1月30日的欠条明确载明欠款人是张立伟、并不是上诉人主张的2017年3月8日签订的租赁合同承租方泰安市智新超越文化传播有限公司，该欠条上并未加盖泰安市智新超越文化传播有限公司公司公章或该公司法定代表人张艳的签字，结合微信聊天记录可以认定上诉人对被上诉人张立伟承租涉案房屋是明知的，能够认定上诉人与被上诉人张立伟成立了新的不定期房屋租赁合同关系，根据合同相对性的原则，上诉人要求被上诉人张艳与被上诉人张立伟、赵万文共同支付租金的上诉请求，本院依法不予支持。 关于被上诉人张立伟与泰安市智新超越传播文化有限公司签订的协议是否属于无效的问题，上诉人不是被上诉人张立伟与泰安市智新超越传播文化有限公司签订的协议一方当事人，且上述协议无违反法律规定的情形，对上诉人的该上诉请求，本院亦不予支持。 综上所述，泰安市丽景新天地酒店有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4600元，由泰安市丽景新天地酒店有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭明娜 审判员  王 芳 审判员  王 玥 二〇二一年三月二十二日 书记员  赵思敏