安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖16民终429号 上诉人（原审被告）：张克平，女，1962年3月27日出生，汉族，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：郑飞,男，汉族，1964年6月7日出生，住安徽省利辛县，系张克平丈夫。 被上诉人（原审原告）：合肥铭威物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县水湖镇吴山南路翰林苑小区，统一社会信用代码91340121664249407M。 法定代表人：郑义兵，该公司经理。 委托诉讼代理人：赵立应，合肥铭威物业管理有限公司利辛分公司经理。 上诉人张克平因与被上诉人合肥铭威物业管理有限公司（以下简称铭威公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2020）皖1623民初6166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张克平的委托诉讼代理人郑飞到庭参加了诉讼，被上诉人铭威公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 张克平上诉请求：1、撤销一审判决；2、将本案发回重审或者依法改判,判决驳回铭威公司起诉或驳回铭威公司在一审中提出的全部诉讼请求。事实与理由：一、原审认定事实不清,主要证据不足。1.张克平对业主委员会的成立存在异议,2018年的业主大会的签到表只有48位业主参加,不能代表阳光学府800多户业主，参会业主达不到法定人数,是不能选举业主委员会的。本次业主大会并没有选举任何人当业主委员会(楼长),有参会业主作证(有证人)。有证据证明阳光学府业主委员会的成立是在2018年,而物业入住是2016的事,很显然铭威公司提供的是无法律依据的证明,2015年业主大会成立,并没有筹备组的证明、业主到会人数的证明、选举各环节的材料证明(图片、视频、录音)。有证据证明业主委员会的公示结果都是物业主办的,在公示阶段的业主委员会还不具备合法身份物业就存在了,这是作假材料，私自成立假业主委员会,再做假入住合同。因此,张克平对业主委员会的成立是否符合法律强制性规定持有异议。2.物业合同的签订应为业主委员会和铭威公司签订的双方合同,不应该出现朱瓦房社区公章，因此,在签订程序上不合法。二、铭威公司的服务不到位,没有履行张克平与铭威公司之间约定的义务。1.根据《合同法》规定，当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行的一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。铭威公司未能按照《小区物业服务合同》的约定提供相应的物业管理服务。根据《小区物业服务合同》铭威公司应负责“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共区域、交通等秩序的维护、修缮、服务与管理”,而铭威公司实际上并未履行相应的义务,卫生长期不打扫,路面毁坏严重,有视听资料与电子数据为证;小区内经常有不明来历的狗到处乱跑,无人看管。在客观上对小孩与老人构成一定威胁,有电子证据为证;小区普遍存在私搭乱建现象,物业公司一直无作为,也未通过具有执法权的管理机构进行违建拆除;草坪上到处都是乱停乱放的车辆,多处草坪被压坏,有大量的物证、书证、电子数据、视听资料可以证明小区存在严重的管理不善问题。2.物业公司的公章管理混乱,虚报开支。修了48颗柱子,报53颗的钱,有交流群聊天记录为证。物业费的收取严重不合理，随意高收和低收物业费,有些甚至不收取物业费。物业费的收取过程更是存在不公开、不透明的现象。3.在不合法召开业主大会的前提下,作假资料、私自找施工队维修楼顶、建车棚,并且做出造假资料、套取维修资金等严重损害小区业主的行为,自己成为被告,被施工队起诉。4.铭威公司曾多次非法对张克平的住房进行断电行为,损害了张克平的合法利益。张克平已经报案,派出所已经备案。5、张克平的新赛车被物业没收至今未还有证人证明。综上所述,一审判决并未考虑铭威公司的违约行为,忽视了铭威公司在本次物业纠纷中应付的责任,此判决显失公正,应予纠正。 铭威公司未答辩。 铭威公司向一审法院起诉请求：1、判令张克平交纳拖欠铭威公司的物业费2136元和逾期交纳的滞纳金3120元，共计5256元；2、本案诉讼费用及相关费用由张克平承担。 一审法院查明，2015年8月，阳光学府业主委员会经业主大会选举成立，吴浩担任主任；2016年12月23日，吴浩代表利辛县阳光学府业主委员会与铭威公司签订《小区物业服务合同》，约定由铭威公司为阳光学府提供物业管理服务，物业交付委托事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共绿化的养护与管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理、车位划定等，多层每月每平方米建筑面积0.45元，对业主和物业使用人员逾期交纳物业管理费的，铭威公司可以从逾期之日起按应缴费用2‰按日加收滞纳金，合同期限为2017年1月1日至2019年12月31日，物业费每年第一个月预收一次。2018年5月14日，阳光学府业主委员会召开业主大会，选举更换了各栋楼长与业主委员会主任。张克平是阳光学府的业主，居住房屋面积为131.76平米，根据物业合同约定，业主每年6月份要向铭威公司交纳每平米0.45元的物业费，合计为每年712元。张克平自2017年至今没有缴纳，3年累计拖欠物业费共计2136元。经铭威公司多次催要无果，遂诉讼来院。 一审法院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会签订的，约定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。铭威公司与阳光学府业主委员会签订的《小区物业服务合同》，合同主体适格，当事人意思表示真实，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，合同双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《小区物业服务合同》对阳光学府小区内的全体业主均具有约束力，《小区物业服务合同》约定“本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同”，张克平作为阳光学府全体业主中的一员，也应当履行本合同。铭威公司为阳光学府小区提供物业服务，张克平作为该小区业主也应当按约定交纳相应物业费用，现张克平自2017年起至今没有交纳物业费，违反《小区物业服务合同》的约定，应承担相应的民事责任。张克平称铭威公司非法停电，未提供证据证明，法院不予认定；张克平称铭威公司未尽到物业服务之责，车辆停放在绿化带、草皮损害，但其提供的证据不足以证明铭威公司提供的物业服务所存在的瑕疵达到了减免物业服务费的程度；因此，铭威公司请求张克平交纳物业费2136元的诉请，一审法院予以支持。阳光学府业主委员会于2015年成立，2016年签订《小区物业服务合同》，2018年换届，因此前后公章不一致，张克平辩称业主委员会前后签章不一致，合同有假的异议不成立，一审法院不予认可。《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”《小区物业服务合同》约定的滞纳金计算标准过高，且张克平未及时向原告交纳物业费，是因原告提供的物业服务存在瑕疵，而非恶意拖欠，故对铭威公司要求张克平因未交纳物业服务费应支付的滞纳金（违约金）3120元的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告张克平于判决生效之日起五日内交纳原告合肥铭威物业管理有限公司物业费2136元；二、驳回原告合肥铭威物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由合肥铭威物业管理有限公司承担15元，张克平承担10元。 二审中，张克平举证证据，1、光盘一张，拟证明铭威公司砍伐阳光学府小区58棵树。该证据不能证明伐树的原因、性质，与本案无关联性，不予采信。2、张克平2021年1月20日物业费收据一张，拟证明张克平已缴纳物业费1900元，张克平已不欠铭威公司物业费。该证据能证明张克平于2021年1月20日向铭威公司交纳物业费1900元，本院予以采信 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：一审认定张克平应交纳物业费2136元是否正确。 一审查明，张克平自2017年至一审判决前没有向铭威公司缴纳物业费，3年累计拖欠物业费共计2136元。张克平提供的证据不足以证明铭威公司提供的物业服务所存在的瑕疵达到了减免物业服务费的程度。一审认定张克平应交纳拖欠铭威公司的物业费2136元并无不当。张克平不服一审判决，向本院提起上诉，在本院审理期间，张克平于2021年1月20日向铭威公司交纳物业费1900元。经与铭威公司核实，铭威公司认可给张克平减免236元物业费，剩欠物业费1900元张克平已交纳完毕。为此，一审认定的张克平欠铭威公司物业费至2021年1月20日因张克平履行完毕而消灭。张克平上诉提出其对业主委员会的成立是否合法有异议，与本案无关。张克平上诉提出铭威公司服务不到位，没收其新赛车未归还，对其损失，可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省利辛县人民法院（2020）皖1623民初6166号民事判决。 二、驳回合肥铭威物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费25元、二审案件受理费50元,均由被上诉人合肥铭威物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 胜 审判员 张贝贝 审判员 王肖红 二〇二一年三月二十九日 书记员 张 聪