河南省濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0902民初1456号原告张永强，男，汉族，1987年11月13日出生，住河南省淮安县。委托诉讼代理人杨志宾，河南众孚律师事务所律师。被告濮阳棕榈泉置业有限公司，住所地濮阳市开州路与安泰路交叉口东北角。统一社会信用代码：91410900054700408M。法定代表人刘宇，该公司经理。委托诉讼代理人王洋洋，河南尊严律师事务所律师。原告张永强与被告濮阳棕榈泉置业有限公司（以下简称“棕榈泉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理，依法由审判员武熙春独任审判，公开开庭进行了审理。原告张永强的委托诉讼代理人杨志宾、被告棕榈泉公司的委托诉讼代理人王洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永强向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金共47342.45元(合同总房款540439元*逾期438天*万分之二）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订《商品方买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于棕榈泉小区第19幢1单元20层2003号房屋，出卖人应在2016年10月31日前验收合格并交付房屋。合同第十二条约定，逾期超过90日的，出卖人按照已付购房款的日万分之二向××支付违约金。原告按照约定支付了全部房款540439元，合同约定交房时间为2016年10月31日前。现原告诉求自约定的交房日期2016年10月31日至2018年3月3日共计438天（已扣除因环保停工51天），被告应当依照合同约定向原告支付已交付房款日万分之二的违约金47342.45元。现请求依法支持原告的诉讼请求。被告棕榈泉公司辩称，1、原告签订入伙办理流转单时，双方已确认被告在2016年11月30日至12月30日之间通过电话/短信/张贴通知书等方式通知业主来公司交接房屋。逾期未办，则视为该房屋已正式交付。被告在2016年11月30日至12月30日已经完成交房义务且得到原告认可，但原告未按时办理交房手续，就此造成的损失应当由其自身承担。2、原告应当按照商品房买卖合同附件四补充协议第五条约定,在本商品房交付前,原告须按照政府相关主管部门的规定缴纳为本商品房服务的各项水、电、气、暖、通讯配套设施的接口费等费用的约定,先行交纳水、电、气、暖、通讯等配套设施的接口费等费用,否则被告有权拒绝交付房屋。因原告未交纳上述费用,违约在先,故被告有权根据先履行抗辩权拒绝交付房屋。3、根据合同中关于交付房屋的约定,如被告不能提供证明文件或证明文件不齐全,原告有权拒绝交接。但在被告没有提供上述文件的情况下,原告同意接收了房屋,应当视为双方对交付房屋条件变更的新的合意,也应当视为被告交付了房屋。4、原告要求按照已付购房款的日万分之二支付违约金没有依据，合同没有此约定。被告于2018年3月3日已经将房屋交付原告使用。原告接收房屋使用后不再产生实际损失,原告请求的违约金过高,法院应依法调整降低违约金的金额,原告购买住宅的目的是为了居住,而确定原告的违约金损失额是否过高,应当按照原告的租金损失确定按照同地段同类房屋租金标准,一年租金为一万元左右,就目前原告起诉的金额已经远远超过其租金费用标准30%,应当予以降低违约金额与租金费用持平。原告未提交任何证据证明因被告逾期交房行为造成其实损失的数额,故原告的损失应认定为同地段同类房屋租金损失,按照同地段同类房屋租金标准,计算违约金数额对本案被告更公平公正。5、被告被政府勒令停工并非被告工地施工不达标所致,而是因为政府重大事项安排,被停工长达60天应当扣除。违约金数额约定过高,应当按照中国人民银行同期存款利率计算。原告的实际损失没有达到合同约定的日万分之二,且具有尚未缴纳水电气暖接口费的过错,请求按照中国人民银行同期存款利率计算违约金。6、被告向原告赠送了地暖,地暖的施工工期未计入房屋建设工期,地暖每栋楼的施工工期为30天,**共**,共计240天,应当从逾期交房违约天数中予以扣除。经审理查明，原告张永强（××）、被告棕榈泉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：NO00061824）一份，主要约定：一、原告购买被告开发建设的棕榈泉小区19幢1单元20层2003号房屋，商品房预售许可证号为濮房预售证第2014-120号，房屋总价款540439元；二、交房时间为2016年10月31日前，其中，商品房相关设施设备交付条件中含交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；三、逾期交付责任，逾期在90日内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，××有权解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。其中第八条第1（1）项系逾期付款责任，约定逾期在60日之内，××按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。另查明，2018年3月3日，被告向原告出具收天然气接口费2850元的收据。后原告领取案涉房屋钥匙。2020年5月17日，被告向原告出具房款540439元的收据。又查明，因政府重大事项安排等客观原因该小区商品房扣除施工工期51天。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。被告取得了商品房预售许可证，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定的交房时间为2016年10月31日前，被告未能按合同约定时间向原告履行交房义务，存在违约，应当承担违约责任，向原告支付逾期交房违约金。被告辩称原告接受房屋使用后不再产生实际损失，原告请求的违约金金额过高,请求法院依法调整降低违约金的金额,以不超过实际损失的30%进行调整，应当按照同地段同类房屋租金损失计算。对此，本院认为，原、被告双方在商品房买卖合同对该逾期交房的违约责任及违约金的计算标准有明确约定，且被告不能举证证明双方约定的违约金超过违约交房给原告造成的实际损失，故对被告此辩解意见，本院不予采信。被告另辩称原告未按照合同约定交纳各项接口费用，被告有权拒绝交房，对此本院认为，交付房屋与交纳接口费不是对等给付义务，原告向被告交付了房款，被告应当及时履行交房义务，对被告的该项辩解意见不予采信。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中明确约定交付时供热系统符合供热配建标准，故对被告辩解的关于暖气施工240天应当扣除的意见，本院不予采纳。原告领取钥匙，应视为对被告交付房屋行为的认可，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告实际违约天数自2016年11月1日至2018年3月3日计488天，扣除因环保停工51天，逾期交房共计437天，根据合同约定，逾期超过90日，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之二的违约金。因此，被告应当按照房屋总价款540439元的日万分之二向原告支付违约金，共计47234.37元。故对被告关于原告起诉超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告濮阳棕榈泉置业有限公司支付原告张永强逾期交房违约金47234.37元，于判决生效后十日内履行完毕。二、驳回原告张永强的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491元，由被告濮阳棕榈泉置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，向濮阳市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  武熙春二〇二一年三月三十日书记员  张冰冰