山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2369号 上诉人（原审被告）：山东新华锦新材料科技有限公司，住所地：山东省青岛市崂山区。 法定代表人：张航，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉萍，平度向前法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：马桂芳，女，1969年4月28日出生，汉族，住山东省平度市开发区。 委托诉讼代理人：马文杰，山东青凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方淑燕，山东青凯律师事务所律师。 上诉人山东新华锦新材料科技有限公司（以下简称“新华锦公司”）因与被上诉人马桂芳房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新华锦公司上诉请求：1.依法撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初字7624号民事判决书；2.本案一、二审诉讼费用由马桂芳承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误，适应法律错误，判决违背了公平公正的原则。1.新华锦公司与马桂芳于2018年4月23日签订房屋租赁合同，约定租期五年，租赁费及支付方式为年租金65000元预付一年。新华锦公司因为马桂芳的房屋是在封闭管理的小区院内，作为办公场所多有不便，遂于2019年7月初与马桂芳协商解除合同事宜，马桂芳口头表达了同意解除，但对解除合同后退还新华锦公司已预付的租金多少个月的方面有分歧意见，新华锦公司同意赔偿其3个月租金，马桂芳只同意退还预付租金中的2个月的金额，对此，有新华锦公司的财务总监胡悦文与马桂芳之间的微信、电话记录等为证。新华锦公司于2019年7月19日搬出马桂芳房屋并清扫干净，电话联系欲还马桂芳房屋钥匙等，对方不予配合，也不再接听电话，无奈新华锦公司于2019年8月16日发出EMS通知了马桂芳要求解除合同，验收房屋并另行出租等，EMS单号xxxx。因为新华锦公司预付了第二年的费用85000元，仅使用了3个月，还有9个月约45000元预付租金在马桂芳处，马桂芳不肯返还剩余的租金，引起纠纷，并非一审法院所认定的马桂芳不同意解除合同，新华锦公司在（2019）鲁0283民初9514号案件审理过程中也举证证明了当时马桂芳同意新华锦公司搬走，只是对费用结算出了矛盾，新华锦公司才起诉到平度市人民法院，要求解除合同，返还租金.2019年12月29日，平度市人民法院做出了一审判决（2019）鲁0283民初9514号判决书，判定合同解除，马桂芳退还押金及返还租赁费15376元，即便是新华锦公司早已经通知并搬出租赁房屋，原来的一审判决依然将合同履行到了判决之日，并且再以判决日之后二个月的租赁费作为马桂芳另行出租时间的损失赔偿金。即原一审判决已经判给了马桂芳因解除合同可能产生的损失。新华锦公司对原案判决赔偿金额虽有不满，但考虑到解约对马桂芳确有损失，和谐社会也是企业的责任就没有上诉。但马桂芳为了拖延时间，不服一审判决上诉到青岛市中级人民法院，二审维持原判。马桂芳不仅不履行判决退还租赁费和押金，却再次发起诉讼要求新华锦公司赔偿其未租赁期损失，是恶意的，法律不应当支持这种行为。新华锦公司不应该再次承担。2.本案是基于和（2019）鲁0283民初9514号案完全相同的租赁合同纠纷再次起诉主张违约赔偿，一审法院不顾马桂芳已经获得一次因合同解除可能产生的损失给予补偿的事实居然再次基于同一事实理由，以马桂芳上诉期间拖延的时间作为赔偿的时间标准，并判决给马桂芳5个月租赁费损失和物业费的补偿。根据合同法中违约责任条款规定及参照青岛地区房屋租赁行业租赁合同中，违约一方的赔偿金额一般是1-3个月的房屋租金，新华锦公司在原审案件中，支付的赔偿金额已经是7个月的房租，远超一般的租赁违约赔偿金额，请二审法院依法查明真相，予以改判。 马桂芳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回新华锦公司的上诉请求，维持原判。1.新华锦公司是于2018年租赁马桂芳位于××路××房屋一套，千汇梅苑小区是独楼独院的二层别墅，环境安静优美，已经入住十多年，小区里有很多公司作为办公场所使用，车辆进出也很方便，登记车牌号之后自动抬杆进出。新华锦公司在签订合同之前已经进行了全面考察，所以签订了长达5年的租赁期限，并且从第4年开始增加租赁费。后新华锦公司以进出不便为由要求解除租赁合同，新华锦公司没有法定解除合同事由，违反合同约定，擅自解除合同，虽然双方在微信聊天中对是否解除合同进行协商，但双方就是否退还剩余租赁费问题未达成一致意见，且马桂芳在8月14日的信息中明确表示要求公司继续履行合同，因此，马桂芳并不同意解除合同，双方是否解除租赁合同并未达成合意。因此一审法院认定新华锦公司擅自解除合同，违反合同约定，应承担违约责任，承担因解除合同给马桂芳造成的可得利益租赁费及马桂芳支付的物业费损失，认定事实清楚，适用法律正确。2.在2019年12月27日（2019）鲁0283民初9514号民事判决中，虽然判给马桂芳一定的损失，但该判决因上诉未立即生效，后经过二审法院于2020年7月29日的生效判决。因此，（2019）鲁0283民初9514号民事判决在2020年7月29日前并未生效，只有在青岛市中级人民法院判决维持原判后才能生效，在此之前租赁合同是否解除处于不确定状态，马桂芳无法将涉案房屋对外出租，并且至2020年7月31日，该房屋仍未出租出去，在此期间给马桂芳造成的可得利益租赁费的损失及马桂芳支付物业费的实际损失，新华锦公司作为违约方应当承担。根据现行《民法典》第584条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因此，一审法院判决新华锦公司赔偿马桂芳可得利益损失及实际损失是符合法律规定的，应当驳回新华锦公司的上诉请求，依法维持原判。 马桂芳向一审法院起诉请求：一、依法判令新华锦公司赔偿马桂芳因违约解除合同造成的损失27805.5元（即2020年2月28日至2020年7月31日的房屋租赁5416.66＊5＋180.55＊4＝27805.5元）；二、依法判令新华锦公司支付2019年12月份至2020年7月份物业管理费3064.64元（383.08＊8）；三、依法判令新华锦公司支付房屋卫生清理费1200元，以上三项共计32070.14元；四、本案诉讼费由新华锦公司承担。事实与理由：马桂芳与新华锦公司于2018年4月13日签订房屋租赁合同，由新华锦公司租赁马桂芳位于平度市经济技术开发区××路××号××号楼房屋一套，合同约定租赁期限自2018年4月13日至2023年4月12日。马桂芳在2019年7月份得知新华锦公司搬离涉案房屋，双方就是否解除合同和租金退还问题协商未果，马桂芳认为新华锦公司擅自解除合同的违约行为违反了法律规定，即于2019年8月14日明确告知新华锦公司要求继续履行合同，新华锦公司于2019年9月25日以该房屋办公进出不方便为由起诉马桂芳要求解除租赁合同，法院认为：双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，承租人山东新华锦公司擅自解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任，但山东新华锦公司已搬离涉案房屋，并已找到新的办公地点，要求继续履行合同已失去实际意义，无实际履行必要，应予解除。马桂芳认为新华锦公司因违约解除合同的行为给马桂芳造成了经济损失，依据《合同法》第97条和第98条规定，结合体现出合同解除后在确定赔偿损失的范围时，应当坚持充分保护违约造成的损失赔偿，合同法规定的是赔偿可得利益，即合同正常履行时，当事人可以获得的利益，包括当事人的缔约费用、履约准备费用以及合同履行后可以获得的利益。综上，因新华锦公司的违约行为导致合同解除，新华锦公司应当承担违约责任及赔偿马桂芳的损失，望判如所请。 新华锦公司一审辩称，本案租赁合同纠纷已经在2019年由新华锦公司起诉并最终由青岛市中级人民法院判决解除租赁合同，有（2020）鲁02民终7276号民事判决书为证。且该判决中对马桂芳可能产生的损失也已经判决予以补偿，物业费也判决到了2019年的11月份，由新华锦公司支付，也就是说本案已经审理过，且做出了生效判决，根据一案不再审原则，马桂芳的起诉应被驳回。 一审法院认定的事实：马桂芳与新华锦公司于2018年4月13日签订房屋租赁合同，由新华锦公司租赁马桂芳位于平度市经济技术开发区××路××号××号楼房屋一套，合同约定，租赁期限自2018年4月13日至2023年4月12日。马桂芳在2019年7月份得知新华锦公司搬离涉案房屋，双方就是否解除合同和租金退还问题协商未果，马桂芳认为新华锦公司擅自解除合同的违约行为违反了法律规定，即于2019年8月14日明确告知新华锦公司要求继续履行合同，新华锦公司于2019年9月25日该房屋办公进出不方便为由起诉马桂芳要求解除租赁合同。2019年12月29日，一审法院做出（2019）鲁0283民初9514民事判决，判决：一、解除新华锦公司与马桂芳签订的房屋租赁合同；二、马桂芳退还给新华锦公司租赁费15376.32元［（149000元＋19063元＋5000元押金）-65000元÷12个月×10个月租赁费＋14天×180.55元租赁费-1532.32元物业费）］，于判决生效后十日内退还；案件受理费873元，减半收取436.50元，马桂芳、新华锦公司各负担218.25元。马桂芳不服（2019）鲁0283民初9514民事判决，向青岛市中级人民法院提出上诉，2020年7月29日，青岛市中级人民法院做出（2020）鲁02民终7276号民事判决，维持（2019）鲁0283民初9514民事判决。根据马桂芳、新华锦公司约定的租赁费，可计算出每月的租赁费为5416.66元、每天的租赁费为180.55元，马桂芳每月支付物业费383.08元。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方当事人签署的《房屋租赁合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人新华锦公司擅自解除合同，违反合同约定，应当承担违约责任，应承担因解除租赁合同给马桂芳造成的可得利益租赁费及马桂芳支付物业费损失。2019年12月27日，一审法院（2019）鲁0283民初9514号民事判决，经马桂芳上诉，青岛市中级人民法院于2020年7月29日判决维持原判，一审法院（2019）鲁0283民初9514号民事判决在2020年7月29日前并未生效，只有在青岛市中级人民法院判决维持原判后才能生效，在此之前租赁合同是否解除处于不确定状态，马桂芳无法将涉案房屋对外租赁，在此期间给马桂芳造成的租赁损失，新华锦公司作为违约方应予以承担，在此期间马桂芳交纳的物业费用系马桂芳实际损失，新华锦公司也应承担。（2019）鲁0283民初9514号民事判决确认给马桂芳二个月重新租赁期限即到2020年1月、2月27日的2个月，2个月后马桂芳房屋仍未出租出去，马桂芳主张2020年2月28日至2020年7月31日房屋租赁费系可得利益损失，理由正当，应予以支持，每月租赁费5416.66元，共计5个月零4天共计27805.50元。（2019）鲁0283民初9514号民事判决新华锦公司支付2019年11月以前物业费，马桂芳主张新华锦公司支付自2019年12月至2020年7月共计8个月的物业费即3064.64元（383.08元×8个月），一审法院予以支持。马桂芳主张的清理费1200元，无事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，一审判决：一、山东新华锦新材料科技有限公司赔偿马桂芳租赁费损失27805.50元，于判决生效后十日内退还；二、山东新华锦新材料科技有限公司支付马桂芳物业费3064.64元，于判决生效后十日内付清；三、驳回马桂芳其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费602元，马桂芳负担23元，山东新华锦新材料科技有限公司负担579元。 本院二审期间，新华锦公司提交证据1-3.新华锦公司胡总监与马桂芳微信聊天记录截图，时间是2019年7月22日，在（2019）鲁0283民初9514号案件中已经质证过，对方该证据真实性无异议。新华锦公司欲以此证明在2019年7月22日新华锦公司与马桂芳已经对合同解除的问题达成过一致意见，并且也已经明确新华锦公司搬离了房屋；马桂芳急于再次装修，让新华锦公司的舍友赶紧搬走，只是对于退还多余的租赁费没有达成一致意见。马桂芳质证称：微信截图真实性无异议，证明事项有异议。聊天记录中马桂芳并没有直接同意解除合同事宜，双方也没有谈到解除合同事项，只是确定了公司是否搬走；对于费用退还问题，也只说了退还押金，并未说是退还租赁费；且在（2019）鲁0283民初9514号案件法院认定的事实中，8月14日的信息，马桂芳明确表示要求公司继续履行合同；马桂芳并未说要装修房屋，在该微信聊天中只是说要重新整理前后院，并不影响使用。 新华锦公司提交证据4.新华锦公司张君明与马桂芳短信记录截图，该短信记录承接了微信截图，证明当时马桂芳让宿舍人员搬离，在宿舍人员搬离之后又给马桂芳发送了快递；快递显示马桂芳已接收，但是没有回复；又短信通知了马桂芳，让其办理房屋交接手续。当时新华锦公司已将房屋全部腾空，同时要求马桂芳退还多余租赁费，因为马桂芳不想退还，所以要求新华锦公司继续出租房屋，新华锦公司对此进行了起诉。马桂芳质证称：对该证据真实性无异议，意见同证据1-3。 本院认为，马桂芳对上述证据均予认可，且该宗证据所证明的事实已被生效的裁判文书所认定，本院对此予以采信。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是马桂芳及时止损义务的起始时间及确定损失合理期限。我国法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施，防止损失的扩大，没有采取适当措施，致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。本案双方当事人之间系房屋租赁合同法律关系。房屋租赁合同是一种转移房屋的使用收益以换取租金的继续性合同，在该类合同中时间要素具有重要地位，随着时间的推移，双方的权利义务不断增加。因此，在房屋租赁合同纠纷中，当承租人违约导致租赁合同提前解除时，作为守约方的出租人负有及时收回房屋、重新利用房屋等减少损失的义务，而其上述及时止损义务的产生应自其明知承租人违约时开始，而非双方租赁合同经仲裁或诉讼确定解除之日，否则，会出现双方当事人在很长时间内均不提起诉讼或仲裁，双方一直处于对峙的状态之中将房屋闲置而导致损失扩大的情况，这种对峙于社会资源是一种浪费。本案中，已经生效的(2019)鲁0283民初9514民事判决书已认定，马桂芳于2019年7月就已得知新华锦公司已经搬离涉案房屋，新华锦公司多次通知马桂芳验收房屋并要求退还押金、租金，马桂芳在新华锦公司搬离涉案房屋后亦已于8月起自行向物业公司缴纳物业费。由此可见，此时马桂芳已明确知晓新华锦公司违约，作为正常理性人，其应预见新华锦公司不会再继续履行合同义务，故其自此开始即负有及时止损的义务。司法实践中，在承租人提前解除租赁合同时，通常会判令，由承租人给予出租人一定期间（2-6个月）租金作为损失赔偿，即出租人在此情形下止损的合理期限为2至6个月。已经生效的(2019)鲁0283民初9514民事判决书已判令新华锦公司在搬离后继续支付租金至2020年2月27日，并支付了其搬离后的物业费，故依据上述法律规定对马桂芳此后租金的损失不应再予以支持。一审法院对此适用法律错误，本院对此予以纠正。综上所述，新华锦公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7624号民事判决书； 二、驳回马桂芳的诉讼请求。 一审案件受理费602元，二审案件受理费602元，共计1204元，由被上诉人马桂芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年三月二十九日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康