江西省宜黄县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1026民初247号 原告：江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司，住所地江西省抚州市宜黄县凤凰大道盛源国际城**，统一社会信用代码91361026561067803M。 负责人：周春秀，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：钱雪婷，女，系该公司法务专员。代理权限：特别授权。 阳为福，男，1960年10月26日出生，汉族，住宜黄县。宜黄县。 原告江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司（以下简称银湾物业）与被告欧阳为福物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银湾物业的委托诉讼代理人钱雪婷、被告欧阳为福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告银湾物业向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付盛源国际城A9-505室物业管理费及二次供水费4908.5元、违约金1472.55元，共计6381.05元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告为盛源国际城A9-505室业主，建筑面积为118.85平方米。根据原告与被告签订的前期物业管理服务协议约定，由原告为该小区提供物业服务，约定物业费服务费单价为每月每平方米0.4元，二次供水费单价为每月每平方0.1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2012年12月1日起停止缴纳物业费，截至2019年12月31日，欠费月数为85个月，其中2012年12月1日至2013年11月30日，约定的物业费为每平方米0.4元，未计入二次供水费用，被告欠缴费用为570.48元；2013年12月至2019年12月31日，约定的物业费每平方米0.4元，计入二次供水费用每平方米0.1元，被告欠缴费用为4338.02元。同时，按约定被告应承担欠费日3‰的滞纳金，基于被告的违约行为，酌情要求被告承担违约金1472.55元。原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，被告拖欠物业费的行为已影响到原告对整个小区的正常管理，严重影响了原告正常的管理服务工作。综上，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。 被告欧阳为福辩称，我已交纳2010年到2015年的物业费，每年570.48元，其中2015年原告按0.5元计收物业费。因7楼住户私自改建阳光房导致我的房子漏水，我自2016年到现在一直未交物业费。且我2010年交房后还交了1000元押金，可以抵物业费。 原告银湾物业围绕诉讼请求依法向本院提交了如下证据： 原告营业执照、法人代表证明、法人身份证复印件、前期物业管理服务协议、宜黄县物价局文件宜价费字〔2013〕5号、盛源国际城业主档案、业主入伙流程表。上述证据，被告质证后无异议，但认为物价局的文件需要公示。对原告提交的欠费明细表，被告质证对该证据不予认可，其已交了1000元押金，且已交清2015年前的物业费，自2016年始未交费；对原告提交的物业费催缴照片、律师信，被告质证认为没见过该催收函。 被告欧阳为福未提交证据。 经审查，原告提供的原告营业执照、法人代表证明、法人身份证复印件、前期物业管理服务协议、宜黄县物价局文件宜价费字〔2013〕5号、盛源国际城业主档案、业主入伙流程表符合证据三性的规定，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的被告的物业费欠费明细、物业费催缴照片打印件、律师信，能够与其他证据相互印证，能达到证据三性要求，本院予以确认并在卷作证。 本院经调查取证，在原告处调取被告欧阳为福2015年12月27日交纳盛源国际城物业费收款收据一张。收款收据显示：欧阳为福2015年12月27日交纳盛源国际城A9栋3单元505房物业费，面积：118.85，计费起止时间：2014.12.1—2015.11.30，数量12个月，单价0.5元/㎡，合计713元。该证据原告质证无异议，被告在庭审中表示物业费以实际开票为准，故本院对该收款收据予以确认，并在卷作证。 本院经审理认定事实如下：原告系依法设立的物业服务公司，被告系盛源国际城A9-505室业主，套内建筑面积为118.85平方米。2010年9月16日，原告与被告欧阳为福签订《前期物业管理服务协议》，该协议明确约定，原告为被告所在的小区提供物业服务，被告按多层住宅0.4元每月每平方米结算物业服务费。同时约定物业管理服务费中未计入的共用设施设备（电梯电费、维保费、年检费、二次供水等）运行能耗费用，按物价部门规定，另行按实向乙方分摊。分摊方式按照《江西省物业管理服务收费办法》规定。若被告不按协议约定的收费标准交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，应从逾期之日起按应缴纳费用每天千分之三的标准向乙方支付违约金。同时还对其他的事项进行了详细的约定。2013年，根据宜黄县物价局文件宜价费字〔2013〕5号《关于制定“盛源国际城商住小区”物业管理服务收费标准的批复》规定：多层住宅物业管理服务收费标准为每月每平方米0.5元，原告于2013年12月1日开始向被告加收每月每平方0.1元的二次供水费，物业费变更为每月每平方米0.5元。被告欧阳为福从2011年开始入住盛源国际城A9-505室，并交纳2011年12月1日—2012年11月30日第一期物业费按单价每月0.4元/㎡、建筑面积118.85㎡计算得物业费570元。此后被告于2015年12月27日交纳2014年12月1日—2015年11月30日期间的物业费按单价每月0.5元/㎡计算713元。现被告尚欠2012年12月1日—2014年11月30日（2013年12月1日始物业费按0.5元/㎡计算）、2015年12月1日—2019年12月31日期间共计73个月未交物业服务费4195.4元{118.85㎡×0.4元×12+118.85㎡×（0.4元+0.1元）×61}。经原告多次催收，被告仍拒绝履行合同义务。 本院认为，原告银湾物业与被告欧阳为福签订的《前期物业管理服务协议》属有效合同，不违反法律规定，原、被告双方都应当依约履行。原告为被告提供了物业服务及二次供水服务，被告应当依约支付原告物业服务费用及二次供水费用，且原告收取的服务费总和未超过宜黄县物价局文件的收费标准。被告以房屋漏水等质量问题为由拒交物业费，本院认为，房屋漏水的原因是多方面的，商品房质量、后期房屋装修都有可能导致房屋漏水，而物业管理费的交纳则属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系。原告已经为业主提供了物业服务，被告房屋漏水非原告服务行为所致,且被告未提供证据证明开发商委托原告处理房屋漏水的事实,被告房屋漏水不应由原告承担相应责任,故被告以房屋漏水为由拒交物业服务费于法无据,对该项抗辩,本院不予支持。本案被告欧阳为福作为业主，原告银湾物业已依据合同为被告提供相应的物业管理服务，被告欧阳为福应按双方签订的合同及相关规定足额缴纳物业费。故对原告请求判决被告支付尚欠物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题,因被告未交物业服务费系因案涉房屋漏水等纠纷,非恶意欠交,故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。故被告应当向原告给付2012年12月1日—2014年11月30日（2013年12月1日始物业费按每月0.5元/㎡计算）、2015年12月1日—2019年12月31日期间共计73个月未交物业服务费4195.4元{118.85㎡×0.4元×12+118.85㎡×（0.4元+0.1元）×61}。同时，原告作为物业管理公司，应当积极改善服务理念，提升服务质量和水平以及业主的满意程度。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 一、被告欧阳为福于本判决生效之日起三日内给付原告江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司2012年12月1日—2014年11月30日、2015年12月1日—2019年12月31日期间的物业服务费4195.4元； 二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司宜黄分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告欧阳为福负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 审判员  谭斌 二〇二一年三月二十五日 法官助理孙炜 书记员吴亚琳