新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新0102民初1933号 原告：崔玉莲，女，1956年8月15日出生，住新疆乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：董秀玲，新疆万和律师事务所律师。 被告：胡建国，男，1956年12月19日出生，住新疆乌鲁木齐市天山区。 原告崔玉莲与被告胡建国共有纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月14日、2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告崔玉莲的委托诉讼代理人董秀玲、被告胡建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔玉莲向本院提出诉讼请求：判令胡建国支付原告按份共有房屋的租金386400元、支付收取承租人违约金8万元并承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告原系夫妻关系。2016年6月29日，原、被告经乌鲁木齐市天山区民政局协议离婚。原、被告约定对位于xxxxxxxxxxxxx号（xxxxxxxxxxxxxx号商铺）（以下简称案涉商铺）各享有40%产权，另20%产权归婚生子胡鹏，另对两套住房分别进行了分割约定。因案涉商铺的买卖合同以被告名义签订的，且至今开发商尚未办理不动产物权证，因此案涉商铺至今未进行产权分割。双方离婚后，案涉商铺以被告名义出租，2016年6月29日至今租金已达1391000元，依据离婚协议书约定的产权份额，原告应得租金556400元，但至今被告仅支付原告租金170000元，剩余386400元经原告多次催要分文未付，同时在被告出租期间，承租人因破坏房屋结构支付违约金20万元，被告也未向原告支付。现请求保护原告合法权益。 被告胡建国辩称，原告所陈述的诉讼请求与事实不符，请求驳回原告诉讼请求。涉案商铺在产权证上是被告的名字，其实还有两人，分别为赵某与龚某，案涉商铺还包括二楼，二楼是被告个人所有，二楼的房产名称为1号楼7单元201室。案涉商铺与201室系上下楼关系。201室房屋属于被告单独所有。案涉商铺的出租是包含201室房屋。案涉商铺的面积为149.95平方米，201室的面积为145.6平方米。故租金应当分开计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、崔玉莲提交以下证据： 1.商品房买卖合同。证明：崔玉莲与胡建国婚姻关系存续期间，在2003年12月20日，以胡建国名义购买了案涉商铺。胡建国对该证据真实性，合法性，关联性均认可。 2.离婚协议书。证明：崔玉莲与胡建国对案涉商铺进行了分割，其中崔玉莲占40%的权益，胡建国占40%的权益，婚生子占胡鹏20%的权益。胡建国对该证据真实性，合法性，关联性均认可。 3.2009年8月12日，崔玉莲与第三方签订的租赁合同1份、2015年5月31日，胡建国与天山区青年路xx面包坊签订的租赁合同1份。证明：崔玉莲与胡建国离婚后，第一年的租金也就是2016年8月15日至2017年8月14日的租金是13万元，从2017年8月15日至2020年8月14日这三年的租金分别为40万元、42万元、44.1万元。胡建国对该证据的真实性，合法性，关联性均认可。需要说明的是这份合同是包含201室的，2009年的合同是由崔玉莲签订的。 4.2017年5月17日收条1份、2018年5月的收条1份、中国银行付款回单5份。证明：胡建国收到了当年的租金40万元、还收到了当期的租金42万元、收到了租金44.1万元。胡建国对该证据真实性，合法性，关联性均认可。 5.违约责任处理协议。证明：承租方对案涉商铺进行破坏，向胡建国支付违约金20万元。胡建国对该证据真实性，合法性，关联性均认可。违约金20万元也付过了。 6.新疆宏昌房地产评估有限责任事务所（以下简称宏昌房地产评估事务所）于2021年3月3日作出宏昌房估字（2021）第10033号房地产估价报告（鉴定意见）。证明：案涉商铺自2016年6月29日至12月31日租金为168500元、2017年租金为347000元、2018年租金为364500元、2019年租金为382600元、2020年1月1日至2020年6月28日租金为170900元。胡建国对鉴定意见真实性、合法性、关联性均不认可，理由是案涉商铺在过几年后评估它的价值是不准确的；案涉商铺房租的价格与租赁时间的长短有关系，承租人如何支付房租与租金是有关系的；对评估报告只能作为参考的依据，不能作为定案的依据。 二、被告胡建国提交以下证据： 1.6张票据。证明案涉商铺契税证明31491.60元、印花税5246.90元、维修基金20994.40元、测绘费88元、登记费550元、土地交易费160元、工本费20元。以上费用崔玉莲应当承担40%。崔玉莲对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，理由是涉案商铺的产权所有人是胡建国，崔玉莲只享有部分产权，胡建国可以对涉案商铺进行分证，但胡建国未这样做，其应当承担相关费用。 2.银行对账单2张。证明：2017年5月16日，胡建国转给崔玉莲的儿子胡鹏20万元房租，其中胡鹏支付给崔玉莲12万元。2018年5月16日，胡建国转给崔玉莲的儿子胡鹏16万元房租，其中胡鹏支付给崔玉10万元。崔玉莲对该证据真实性、合法性认可，关联性不认可，理由是诉状中已经载明自2016年6月29日至今，崔玉莲仅收到胡建国支付租金17万元；该证据是合计22万元，差额5万元，崔玉莲并未收到。 对崔玉莲胡建国有争议的证据和事实，本院认定如下： 崔玉莲提交的证据符合证据种类的规定，且内容与待证事实具有关联，本院予以确认；胡建国提交的证据系书证，内容真实但与待证事实无关联，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 崔玉莲与胡建国于1981年登记结婚。婚姻存续期间，育有婚生子胡鹏。2016年6月29日，双方协议离婚。离婚协议中与本案相关内容为：案涉商铺面积149.95平方米，登记在胡建国名下，案涉商铺产权分为三份，崔玉莲与胡建国各占40%产权，剩余20%产权归胡鹏所有。案涉商铺楼上201房屋归胡建国所有，201房屋面积与案涉房屋面积一致。 2009年8月12日，崔玉莲与承租人签订案涉房屋租赁合同，该合同与本案相关内容为：自2016年8月15日至2017年案涉房屋租金为13万元。胡建国2015年5月31日，胡建国与承租人签订案涉商铺租赁合同，该合同与本案相关约定为：自2017年8月15日至2018年8月14日期间租金40万元、自2018年8月15日至2019年8月14日期间租金42万元、自2019年8月15日至2020年8月14日期间租金44.1万元。以上案涉商铺租金合计139.1万元，均由胡建国收取。另，因承租人的违约行为，承租人向胡建国支付违约金20万元。 自2016年6月29日至今，胡建国仅向崔玉莲支付租金17万元。 另查，经胡建国允许，承租人将案涉商铺与楼上201房屋打通，用于经营。 因案涉商铺与201房屋共同向承租人出租，崔玉莲与胡建国仅就案涉房屋出租价格不能达成一致，崔玉莲申请宏昌房地产评估事务所对案涉商铺自2016年6月29日至2020年6月28日期间的租金申请鉴定，宏昌房地产评估事务所于2021年3月3日作出宏昌房估字（2021）第10033号房地产估价报告（鉴定意见），鉴定案涉商铺自2016年6月29日至12月31日租金为168500元、2017年租金为347000元、2018年租金为364500元、2019年租金为382600元、2020年1月1日至2020年6月28日租金为170900元。 庭审中，崔玉莲就案涉房屋租金部分，明确其向胡建国主张自2016年8月15日至2020年8月14日的租金收益。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民法典》第三百零七条约定：“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”本案中，崔玉莲与胡建国对案涉商铺享有按份债权，且双方之间对案涉商铺的收益即具有按份权益。依据查明事实，案涉商铺在2016年8月15日至2020年8月14日期间，共计应取得房租122.6434万元（计算方式：2016年8月15日至2017年8月14日期间租金13万元+2017年度日租金6.34元/平方米×149.96平方米×自2017年8月15日至2017年12月31日合计139天+2018年度租金36.45万元+2019年度租金38.26万元+2020年日租金6.38元/平方米×149.96平方米×自2020年1月1日至2020年8月14日合计227天）。依据查明事实，案涉商铺的租金全部由胡建国收取，其应向崔玉莲支付案涉商铺上述期间的租金32.0573万元（计算方式：122.6434万元×40%-胡建国已支付17万元）。崔玉莲请求胡建国支付案涉商铺38.64万元的诉讼请求，本院在32.0573万元范围内予以支持。 案涉商铺因承租人违约，已向胡建国支付包括案涉商铺及楼上201房屋的违约金20万元，本院认定该商铺仅占违约金4万元（计算方式：20万元÷2层×40%）。崔玉莲请求支付违约金8万元收益的诉讼请求，本院在4万元范围内予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告胡建国支付原告崔玉莲按份共有房屋租金320573元； 二、被告胡建国支付原告崔玉莲按份共有房屋违约金收益40000元。 以上款项合计360573元，由被告胡建国于本判决生效后立即付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8296元（原告崔玉莲已预交）。本案请求标的数额466400元，核定给付金额360573元，占请求标的数额的77.30%，被告胡建国应负担6412元，剩余案件受理费1884元，由原告崔玉莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 张 海 军 人民陪审员 韩 维 荣 人民陪审员 马  婷 二〇二一年三月三十一日 书 记 员 古扎努尔