湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初525号 原告：李贤才，男，1962年11月18日出生，汉族，郴州市苏仙区人，个体工商户，住湖南省郴州市苏仙区。 原告：吴西德，男，1964年6月4日出生，汉族，郴州市苏仙区人，个体工商户，住湖南省郴州市苏仙区。 原告：李友胜，男，1963年8月17日出生，汉族，郴州市北湖区，个体工商户，住湖南省郴州市北湖区。 上列三原告共同委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 上列三原告共同委托诉讼代理人：李御兰，湖南星河律师事务所律师。 被告：湖南福城优居房地产开发有限公司（原公司名郴州市军诚房地产开发有限公司），住所地湖南省郴州市北湖区涌泉街道冲口路163号。 法定代表人：朱英伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧阳雅琳，女，1994年3月18日出生，汉族，湖南省桂阳县人，系湖南福城优居房地产开发有限公司法务，住湖南省桂阳县。 原告李贤才、吴西德、李友胜与被告湖南福城优居房地产开发有限公司（以下简称福城优居公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李贤才、吴西德、李友胜的委托诉讼代理人周义、李御兰、被告福城优居公司的法定代表人朱英伟、委托诉讼代理人欧阳雅琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李贤才、吴西德、李友胜请求本院判令：1、立即解除原告与原郴州市军诚房地产开发有限公司签订的《涌泉花园投资合作协议》；2、诉讼费由被告承担。 被告福城优居公司的答辩要点：一、我方与原告签订的《涌泉花园投资合作协议》是正在履行中的合同，目的是由被告出资，完成原告未完成的建设项目中的扫尾工程。目前，被告已经投资了400多万元，按合同约定履行了全部义务。工程达到了专项的验收标准，已验收合格。原告主张解除协议，实际上是违约，按照协议约定应当赔偿给被告2000000元的违约金并返还被告垫付的全部款项（以双方结算为准），且被告保留对原告提起反诉的权利。二、原告主张解除协议的理由是被告销售了房屋，且是在未取得商品房预售许可证的前提下解除，我方认为原告的主张与被告的销售行为不具有关联性。1.被告的销售行为源于土地的所有者即涌泉坝组，被告的一切法律责任均由涌泉坝组承担，如果原告以该理由主张权利，应将涌泉坝组作为当事人参加诉讼。2.涉案土地属于涌泉坝组的划拨建设用地，不具备商品房的特性，不是使用商品房的预售许可制度。如涌泉坝组按国有土地申报，按商品房来销售，必须经国土部门依法征收后，再将土地招标拍卖确定土地摘牌人，然后由土地摘牌人按商品房流程进行销售，该流程与原告没有关联关系。3.原告仅是建设涌泉花园的建设方，本质属性是建设工程的总承包商，发包方为涌泉坝组。原告与涌泉坝组是建设工程的承建关系，其只能助长建设工程款，不能行使土地所有权人的权利。综上，原、被告签订的投资合作协议本质上属于建设工程分包合同关系，被告已经按协议内容履行了相关工程的验收程序，且验收合格。原告应当依法支付相关费用给被告，在未支付价款的情况下，擅自主张解除合同，属于严重违约，应承担全部违约责任。恳请法院惩戒原告这种不道德的行为。 查明的事实 根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实： 2011年，郴州市北湖区涌泉街道七里洞村涌泉坝组为在该组建设名为“涌泉花园”项目工程而办理了编号为郴规（建筑2011）033号的建设工程规划许可证。后该组与李贤才、吴西德及何贤享合作建设“涌泉花园”项目工程。2013年，李友胜进入合作项目，何贤享退出。 2017年5月8日，郴州市人民政府以划拨方式向郴州市北湖区涌泉街道七里洞村涌泉坝组审批了编号为(2017）郴政土国字第10号的住宅建设用地使用权一块，土地性质为划拨建设用地，土地面积8491平方米。 2018年4月20日，郴州市军诚房地产开发有限公司成立，主要经营房地产开发及销售、土地开发、房屋建筑工程等业务，法定代表人朱英伟，后该公司名称变更登记为“湖南福城优居房地产开发有限公司”。 2018年7月23日，以李贤才、吴西德、李友胜为甲方、郴州市军诚房地产开发有限公司（注：福城优居公司）为乙方签订《涌泉花园投资合作协议》，约定：“经甲乙双方友好协商，……甲方就涌泉花园项目后期剩余工程量的投资及项目手续的完善办理、项目所有物业的销售等合作事项，达成一致意见。……第一条合作内容：项目位于郴州市七里××村××组。［涌泉花园］总建筑面积（含车位）约17000平方米（最终以相关部门最终测绘为准）。乙方销售范围为该项目所有可售物业（含车位、车库）；项目详细指标资料作为本合同附件……。第二条合作方式：本合同签订之日起，甲方同意乙方为该项目的全包销售代理。甲方同意在合同期内不再与任何第三方销售本合同所指定的相关业务。合作期限：2018年7月22日至该项目销售完毕并办妥相关证件截止。第三条销售价格：3.1住宅底价：（3960）元／㎡，车库4800元／平米，车位45000元／个。底价是经甲乙双方协商后，乙方根据该低价销售的物业总面积为依据（销售总面积以相关部门最终测绘为准），支付给甲方销售总金额。销售总金额超出底价部分所发生的合理税费由乙方承担。第四条双方权利与义务：4.1甲方权利与义务：……4.1.2甲方负责最后确认项目的图纸、面积、数据、建材设施、交房标准、《商品房买卖合同》范本等有关文件资料。4.1.3合同正式签署后，在甲方未取得合法销售手续前，乙方不得进行房屋的销售，如果乙方违规销售，造成的一切损失和法律后果，由乙方全部承担并负责处理，甲方不承担任何责任及损失。同时终止此合同。4.1.4甲方负责保证在该项目一切手续完善并符合政策的销售条件后，乙方可以合法销售。……4.1.6甲方一致同意全权委托吴西德同志协助乙方办理该项目的一切事宜。4.2乙方权利以义务：4.2.1合作期内，整个销售过程中必须遵守以下原则：4.2.1.4成立项目部，负责项目的营销策划、销售执行等工作。4.2.1.5房屋销售过程中，不允许突破底价销售，乙方低于底价销售的物业部分造成的亏损，由乙方自行承担。……第六条合同的解除：6.1出现不可抗力的因素导致本合同无法履行时，本合同自动终止。6.2甲乙双方协商一致方可提前终止本合同。6.3单方擅自解除合同的责任。在本合同有效的代理销售期内，甲乙双方不得无故单方面解除合同，否则应向合同被解除方赔偿违约金人民币贰佰万元（2000000.00元）。第七条1.经双方商榷，决定由乙方出资约人民币200万元（该资金不计利息，必须用于项目扫尾工程款及办理手续的费用，不得挪作他用），该款按剩余工程施工进度及办理手续进度陆续支付。其中50万元用于预支办理该项目各种手续所发生的费用。2.乙方出资给甲方人民币200万元，房屋进入销售工作一个月内，归还给乙方，如不能按时退还，甲方同意将该项目其中任意10套房源作为乙方出资款的资金回笼保障。乙方享有10套房源的处置权。乙方出资款在该项目销售款中自行扣除，扣足乙方的200万投资款为准。” 2018年11月21日，以郴州市北湖区涌泉街道七里洞村涌泉坝组为委托方（甲方）、朱英伟为受托方（乙方）签订《委托书》，载明：经双方共同协商，甲方将位于郴州市北湖区××道七里××村××组××花园项目共计150套住宅及地下车位49个、车库22个，全权委托乙方及乙方公司办理完善该项目相关部门手续，销售该项目所有物业并收取客户定金和购房款，负责支付第三方工程垫资款和民工工资及附属工程设施建设等合理项目开支费用。我组对被委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件及相关事宜，我组均予以认可，并承担相应的责任。委托期限为项目所有工作妥善完成为止。 2019年，福城优居公司对“涌泉花园”项目房屋向外进行销售。该项目土地为划拨建设用地，至今未通过招标、拍卖、挂牌程序变更土地使用性质，该土地上建设的房屋至今尚未取得商品房预售许可证。截止本案开庭前，被告福城优居公司陈述已对该项目建设的房屋对外销售了68套。 另查明，2019年8月2日，郴州市北湖区民政局向郴州市北湖区涌泉街道七里洞村涌泉坝组下达文件《关于同意命名并发放“涌泉花园”门牌号码的批复》，载明：“你村报来的《关于申请建筑物命名和名牌编号的请示》及相关资料已收悉。根据《地名管理条例》和郴州市城区门牌管理有关规定，经我局实地勘察，同意你申请的建筑群命名为“涌泉花园”，其四至范围为东至涌泉公寓（规划名）、西至茶油冲、南至茶油冲、北至涌泉街道七里洞村涌泉坝组空地。核定主门牌号码为南岭大道1086号。单位或院内的栋牌、单元牌、楼层牌、住户门牌等标识，请按我局审定的编号，按郴州市城区门牌管理规定的要求制作安装到位。”2019年10月31日，郴州市住房和城乡建设局向郴州市北湖区涌泉街道七里洞村涌泉坝组送达《涌泉花园1-5#及地下室建设工程消防竣工验收备案受理凭证》，载明：“你单位建设的涌泉花园1-5#及地下室建设工程消防竣工验收备案资料于2019年10月25日通过审核，现予以备案。” 判决的理由与结果 本院认为，本案系合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项规定：有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告签订《涌泉花园投资合作协议》，约定由三原告与郴州市北湖区涌泉街道七里洞村涌泉坝组合作建设的“涌泉花园”项目工程交由被告福城优居公司代为销售及建设工程的扫尾工作。该“涌泉花园”项目系因该组集体经济组织成员的土地因城市建设被征收，政府由此批复建设用地一块给该组集体经济组织成员，该宗土地性质系划拨建设用地，未通过招标、拍卖、挂牌等方式变更土地性质。且上述项目建设的房屋至今未取得预售许可证，尚不具备商品房的特性。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条（一）项规定：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案原、被告签订的《涌泉花园投资合作协议》系原告李贤才、吴西德、李友胜个人签订，上述三原告仅仅是该“涌泉花园”项目的建设施工方，无相关建设施工资质，无权就该项目的销售及施工进行处分，而原、被告签订的《涌泉花园投资合作协议》内容主要是对该划拨方式取得的土地上建设的房屋进行对外销售及项目建设的扫尾工程。因而，违反了法律、行政法规的强制性规定，该《涌泉花园投资合作协议》应为无效合同。无效合同自始无效，现原告李贤才、原告吴西德、原告李友胜主张解除其与被告福城优居公司之间于2018年7月23日签订的《涌泉花园投资合作协议》，于法无据，本院依法予以驳回。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告李贤才、原告吴西德、原告李友胜的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取80元，由原告李贤才、原告吴西德、原告李友胜共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  陈建国 二〇二一年三月二日 法官助理袁文舟 书记员李晴 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效： （一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； （二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的； （三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。