江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终235号上诉人（原审原告）：胡艺伟，男，1990年2月26日生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：简建飞，江西三江合（高安）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新余市博大房地产开发有限公司，住所地江西省新余市仙来东大道****。统一社会信用代码：91360500759956630A。法定代表人：李秋芽，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋学民，江西配德律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾颖超，江西配德律师事务所律师。上诉人胡艺伟因与上诉人新余市博大房地产开发有限公司（以下简称博大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初8723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡艺伟上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判博大公司向胡艺伟支付逾期办证违约金59,550元（暂计算至2020年9月30日）；并以房价款500,000元为基数，按年利率6.175%计算支付自2020年10月1日至实际完成房屋所有权转移登记之日止的违约金；二、一、二审诉讼费用由博大公司承担。事实与理由：一、一审判决认定逾期办证违约金应在2020年7月21日，即案涉房屋达到交付条件日届满360日之次日起计算，属认定事实不清，适用法律错误。首先，一审判决认定逾期办证违约金应在2020年7月21日，即案涉房屋达到交付条件日届满360日之次日起计算没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定的是“买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证的”，约定的并不是“该商品房达到交付条件之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证”。一审判决将商品房交付之日解释为商品房达到交付条件之日属于解释错误。其次，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条及《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定可知，在对格式条款有两种以上解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案中，双方对《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定的“该商品房交付之日”到底是商品房约定的交付之日，还是商品房达到交付条件之日，有不同的理解及解释，根据上述法律规定，因《商品房买卖合同（预售）》是博大公司提供的格式合同，所以应作出对博大公司不利的解释，因此，本案的商品房交付之日更应该认定为《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的商品房交付之日。再次，《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定的“该商品房交付之日”不可能是商品房达到交付条件之日。附件十一《补充协议》第十六条第一款的约定：“项目综合联验合格后，如非出卖人造成的办理权属登记延期，出卖人不承担本合同第二十条约定的违约责任。”按上述约定，在项目综合联验合格的情形下，如因博大公司造成办证延期的，博大公司要承担办证延期的违约责任。举重以明轻，在博大公司项目综合联验不合格的情形下，胡艺伟更是不能办理不动产权属证书，原因也完全在于博大公司，因此，博大公司更应该承担项目综合联验不合格情形下造成的不能如期办证的违约责任。而一审判决认定逾期办证违约金的起算点为2020年7月21日（项目综合联验合格之日）届满360日之次日，明显是认为博大公司项目综合联验不合格的情形下，博大公司不承担逾期办证的违约责任，这与上述条款的约定相违背；也完全与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《商品房买卖合同（预售）》的其他约定相违背。另外，依照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第六条第一款规定，只要逾期，逾期办证及逾期交房违约金是可以同时适用的，不存在不能同时主张的问题。最后，博大公司办证是否构成逾期应该根据法律规定及双方合同约定来认定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，博大公司未能在《商品房买卖合同（预售）》约定的办理房屋所有权登记的期限届满前为胡艺伟办理房屋权属证书，博大公司应当承担违约责任。而《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款，约定了办理房屋所有权登记的期限为商品房交付之日起360日内；另《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定商品房交付之日是在2017年10月30日前。据此，办理房屋所有权登记的期限为商品房交付之日，即2017年10月30日起360天内，即在2018年10月26日前办理房屋所有权登记。但涉案房屋竣工验收合格的时间是2020年7月21日，因此，在2018年10月26日前案涉房屋没有通过竣工验收，而未竣工验收合格前是不能办理房屋权属证书，博大公司违约。因此，胡艺伟请求博大公司支付自2018年10月26日起的逾期办证违约金完全符合法律规定和双方约定。二、《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定办理房屋所有权登记的期限是双方真实的意思表示，该约定恰恰是为了督促博大公司及时办理房屋所有权转移登记。一审判决认为房屋买卖合同中设置逾期办证违约金的主要目的在于督促博大公司及时协助胡艺伟办理房屋所有权转移登记，那么就更应该认定逾期办证违约金应在商品房交付之日，即2017年10月30日起360日之次日起算。三、博大公司在法院存在大量诉讼，博大公司开发的本案项目房产绝大多数已被查封，因此，实际上根本不能办理不动产权属登记；而且博大公司明确表明，起诉了逾期交房及逾期办证的业主，不会给予办理不动产权属登记。博大公司至今没有拿到产权证，而且房屋被查封，因此，不计算逾期办证违约金，开发商更会拖延办证，不会解决查封等问题，胡艺伟损失会更大。博大公司辩称，1．《商品房买卖合同（预售）》第二十条明确约定商品房交付之日起360天内办理房屋权属证书，一审判决将商品房达到交付条件之日认定为交付之日，即交付日为2020年7月21日，并以此为节点计算博大公司的逾期交房违约金，该解释并无不当。即便认定2017年10月30日是交房之日，此后的360日是办证期间，办证期间届满后至本案起诉的期间，应当是协商解决的期间，直至案件起诉时博大公司已经完成房屋初始登记，取得大产权证，但是业主没有找博大公司要求办证，因此起诉的业主不动产权属证书还没有办好，但是部分业主已经办了不动产权属证书。2．双方约定的逾期办证的违约责任是协商解决，本案属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定的“当事人有特殊约定”的情形，在双方约定的办理权属登记期限届满后，双方当事人应当依约协商解决，协商解决不成的，胡艺伟可依据合同约定或者法律规定向博大公司主张逾期办证的违约责任。本案中，胡艺伟未能举证证明其与博大公司曾依约协商或者协商未果，因此，博大公司不存在违约。因《商品房买卖合同（预售）》存在“特殊约定”，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定。综上所述，胡艺伟的上诉请求没有事实和法律依据。博大公司上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判驳回胡艺伟的诉讼请求；二、判令胡艺伟承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决以博大公司未完成证明胡艺伟明知或应知房屋现状的举证责任，而错误认定胡艺伟收房的性质，属事实认定不清。事实上，胡艺伟是在知晓房屋实际状况及交付条件的情况下实际收房并入住，博大公司对此无须承担逾期交房的违约责任。一审判决博大公司无须承担逾期办证的违约责任是正确的。胡艺伟已经签订了入伙协议书，领取了案涉房屋钥匙，并实际入住，即博大公司于2017年11月29日已向胡艺伟交房，通过合同条款约定的交付条件和交付时间，以及胡艺伟提交的2017年11月2日《园中苑业主信访问题协调会会议纪要》（以下简称《纪要》），均可以证实，胡艺伟在接收房屋时，是知晓房屋现状和交付条件的，基于此，应当视为双方变更了合同约定的交房条件，该交付合法有效。首先，依照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第三条规定，案涉合同约定的交房时间是2017年10月30日，且胡艺伟也提出其在2017年11月与开发商协商过，由此可见，在胡艺伟接收房屋时，已知晓博大公司没有取得竣工验收备案登记，而其仍旧同意收房，据此，博大公司不承担逾期交房的违约责任。胡艺伟通过业主代表在2017年11月就已经向房管部门反映过案涉房屋尚未通过验收等相关问题，而胡艺伟收房时间为2017年11月，如果胡艺伟向博大公司主张逾期交房违约金就知道房屋未能办理竣工验收备案登记，而接收房屋后却声称不知晓房屋没有备案登记，这是违背诚信及非善意的。胡艺伟已经接收了涉案房屋并且装修入住，并没有造成损失，但现又以未满足交房条件主张逾期交房违约金，一审判决以博大公司未完成上述指引规定的举证责任而支持胡艺伟的请求，属认定事实错误，且不符合指引要义。其次，涉案房屋已经全部验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明文件，并办理了不动产权属证书，完全符合交房条件，故博大公司不应承担逾期交房的违约责任。最后，《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十一条约定：“采取按揭付款方式支付购房款的，在合同约定交房日期到来时，如果按揭放款未全部到账的，房屋交付日期相应顺延到该款项到账之日”，一审判决无视该约定，错误起算逾期交房违约金起算时间，任意作出错误判决。胡艺伟辩称，博大公司的上诉请求和事实理由没有依据，请求驳回其上诉请求，维持逾期交房的违约金。胡艺伟起诉请求：一、判决博大公司向胡艺伟支付逾期交房违约金49,700元（500,000元×994天×0.0001，从2017年10月31日至2020年7月21日止），逾期办证违约金59,550元（暂计算至2020年9月30日）；并以房价款500,000元为基数，按年利率6.175%计算支付自2020年10月1日至实际完成房屋所有权转移登记之日止的违约金；二、本案诉讼费用由博大公司承担。一审法院查明：一、胡艺伟、博大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，双方对买卖房屋的权利义务作了详细约定，其中：胡艺伟购买的房屋是位于江西省新余市商品房，房款总价为500000元，付款方式为商业贷款；交付期限：出卖人应当在2017年10月30日前交付房屋；出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（即博大公司）按日向买受人（即胡艺伟）支付全部房价款万分之一的违约金；商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。二、胡艺伟向博大公司支付首付款100000元，余款400000元申请贷款支付。三、2018年2月5日，案涉房屋取得房屋测绘报告；2020年7月21日，案涉房屋取得房屋工程竣工验收备案。四、胡艺伟于2017年11月29日接收案涉房屋，但案涉房屋至今未取得商品房不动产权属证。一审法院认为，胡艺伟、博大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规等禁止性规定，上述合同合法有效。现胡艺伟主张直至其收房时案涉房屋不符合交房条件，博大公司提出胡艺伟在知道房屋实际状况及交付条件的情况下仍接收房屋，应视为双方就合同约定的交房条件做出了变更的抗辩意见。一审法院认为，胡艺伟已经按照合同约定履行了付款义务，博大公司未依约交付符合交房条件的房屋，系博大公司违约，应向胡艺伟支付逾期交房违约金。依据合同约定商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告，虽然胡艺伟已接收房屋，但博大公司未提交证据证明胡艺伟收房时明知或应当知道案涉房屋尚未取得竣工验收备案登记的事实且同意接收房屋，故对博大公司提出因胡艺伟已实际收房则不应计算逾期交房违约金的抗辩意见，一审法院不予采信。另查明，案涉房屋已于2018年2月5日取得房屋测绘报告，2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，故对胡艺伟主张逾期交房违约金49,700元的主张予以支持。关于逾期办证的问题，根据胡艺伟、博大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款的规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按双方协商解决。但由于双方协商未果，故根据合同约定，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之一的违约金。因案涉房屋于2020年7月21日取得房屋工程竣工验收备案，该日视为案涉房屋交付之日，故博大公司不存在逾期办证情形，无需承担逾期办证违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、博大公司应于本判决生效之日起十日内向胡艺伟支付逾期交房违约金49,700元；二、驳回胡艺伟的其他诉讼请求。如未按上述指定期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,243元，由胡艺伟承担678元，博大公司承担565元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院确认一审法院查明的案件事实。本院另查明，《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。胡艺伟陈述其尚未交纳案涉房屋的契税。2020年8月12日，案涉房屋所在的13栋完成初始登记，博大公司取得不动产权属证书【证书号为赣（2020）新余市不动产权第0025418号】。还查明，2017年11月2日的《纪要》载明：2017年11月1日下午，市房产管理局组织园中苑业主代表与开发商负责人在局七楼会议室召开了协调会，会议由市房产管理局房地产开发管理科姚登华主持，开发商代表李兵、罗超、胡宁，业主代表张润生、罗魁、何敏、童加兴、胡禹杰（共6人）参加了会议。经双方共同协商，就延期交房等问题达成了一致意见，现纪要如下：一、会议确定：会上，就业主提出的有关问题，经过双方协商达成以下一致意见：（一）关于明确交房时间的问题。由于相关单项工程验收的时间无法确定，同意尽全力确保在11月底项目的水、燃气可正常入户使用满足业主入住的条件。居民供电由开发商尽快完善，在供电部门的供电未入户前，业主的装修、生活用电由开发商无偿提供并确保无故停电，其他单项工程的验收按照时间节点在小区适时进行公告。（二）关于按照规划完善基础设施的问题，按照规划要求进行施工，业主也可委派代表与开发商定期进行沟通协商，在不违反规划的情况下完善。（三）关于违规、延期交房违约金赔付的问题。延期交房违约金，不论已交房还是未交房业主统一按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止。违约金是否抵扣物业费、购停车位、储藏间款由业主自行决定或者协商协定。（四）关于小区停车位的问题。同意按照规划要求和法律法规相关规定协商解决，如有异议可相关部门咨询。（五）关于物业费太高要求降低的问题。物业费的收取在双方签订的《商品房买卖合同》有明确的约定，同意对小区物业费进行适当调整，即二楼以上（含二楼）按1.1元/平方米、一楼按1元/平方米收取。（六）关于是否按照规划设计图进行施工问题。业主可向市规划部门进行咨询了解。（七）关于该项目是否按质按量完工的问题。双方业主可向市建筑业管理部门咨询了解。二、会议强调：市房产管理局将跟踪督促开发企业加快对问题的整改工作，开发商要加强与业主的沟通协商，抓紧时间进行整改，对于此次协调的问题，双方签字后不再重复协调。双方代表未在《纪要》上签字。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：一、博大公司应否承担逾期交房的违约责任；二、博大公司应否承担逾期办证的违约责任。关于第一个争议焦点。博大公司主张其已提交《纪要》证明胡艺伟在接收房屋时，知晓房屋现状及交付条件，有基于此，博大公司无需承担逾期交房的违约金。但《纪要》并不能证明胡艺伟在接收房屋时已知晓房屋现状及交付条件。理由如下：一方面《纪要》载明需业主、开发商签字，但胡艺伟、博大公司提交的《纪要》均未经过双方签字确认，事后，双方也未按《纪要》内容执行，因此，《纪要》内容不具有约束力，且即便《纪要》有约束力，博大公司也应根据《纪要》内容向所有业主支付违约金，且违约金按合同约定标准结算到满足合同约定的交房条件为止；另一方面，《纪要》载明的业主代表中并不包括胡艺伟，故无法确定胡艺伟是否知晓《纪要》所涉内容。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”现博大公司未能提交其他证据证明胡艺伟在签署入伙手续书、接收案涉房屋时，博大公司已明确告知胡艺伟房屋尚未取得竣工验收备案登记，因此，博大公司应承担举证不能的法律后果。案涉《商品房买卖合同（预售）》第十一条第一款约定：“出卖人应当在2017年10月30日前向买受人交付该商品房。”第十二条约定，逾期交房的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。出卖人博大公司应依约于2017年10月30日前向买受人胡艺伟交付案涉房屋，但博大公司因自身原因导致案涉房屋未在约定期限内交付，博大公司应依约承担相应的违约责任。另关于博大公司称逾期交房违约金起算点计算错误的上诉理由，经查阅案卷，博大公司仅提交一份借款凭证的复印件证明胡艺伟于2018年1月23日支付购房款，因博大公司未能提交原件予以核对，故无法确认借款凭证的真实性，一审判决根据《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间确定逾期交房违约金的起算点并无不当。因此，博大公司应向胡艺伟支付逾期交房违约金。关于第二个争议焦点。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第二款约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。双方对该条款中“交付之日”的理解不一。博大公司认为，该条款中的“交付之日”应为实际交付之日。胡艺伟认为，该条款中的“交付之日”应根据合同条款确定，即交付之日为《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的2017年10月30日。“交付之日”应为《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的2017年10月30日。理由如下：一方面，《商品房买卖合同（预售）》是博大公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与胡艺伟协商的合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，《商品房买卖合同（预售）》属格式合同。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”现双方对“交付之日”的理解有争议，依照前述法律规定，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于博大公司的解释。另一方面，《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定：“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”依照该条法律规定，《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人意思表示一致的结果，按照前述法律规定，对合同条款的解释应当按照使用的词句，结合相关条款、行为性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。《商品房买卖合同（预售）》第十一条已明确约定房屋交付时间，因此，结合该条款，“交付之日”宜认定为2017年10月30日。若将“交付之日”解释为房屋实际交付之日，将导致胡艺伟的权益处于不确定状态，在一定程度上免除了博大公司按时取得不动产权属证书的义务，因此，一审判决认定“交付之日”为房屋实际交付之日不当，应予以纠正。现《商品房买卖合同（预售）》并未约定违约金，也未约定损失数额如何确定，仅约定双方协商解决。胡艺伟未就协商不成的时间向人民法院提供证据，故应将胡艺伟主张权利之日，即起诉之日2020年11月3日，视为双方协商不成之日较为合理。胡艺伟称博大公司要求业主签署放弃违约金的协议才会向业主开具房屋全款发票，现博大公司未能开具全款发票，故胡艺伟未能交纳案涉房屋的契税。对于胡艺伟关于博大公司要求业主签署放弃违约金的协议才会向业主开具房屋全款发票的陈述，胡艺伟未提交证据证明，故对其该项陈述不予采信。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第一款约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理案涉商品的所有权转移登记。由此可见，业主胡艺伟与开发商博大公司均是完成案涉房屋权属转移登记的义务主体。现博大公司已于胡艺伟起诉前，即2020年8月12日，完成了案涉房屋所在的13栋的初始登记，胡艺伟尚未交纳案涉房屋的契税，其对案涉房屋所有权转移登记未能办理有一定过错，胡艺伟无权主张逾期办证的违约金。综上所述，博大公司、胡艺伟的上诉请求均不成立，一审判决认定事实虽有瑕疵，但处理结果并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,084元，由上诉人新余市博大房地产开发有限公司负担1,042元，由上诉人胡艺伟负担1,042元。本判决为终审判决。审判长 蒋 欢审判员 甘致易审判员 何 强二〇二一年三月十六日法官助理吴娜书记员邹慧贤