贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民再65号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈朝银，女，1979年3月18日出生，汉族，遵义市人，住遵义市汇川区。委托诉讼代理人：何霞，贵州宪张律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：遵义市恒丰房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区东联线坪香园公寓1-1。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：徐雅琪，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李治，贵州港丰律师事务所实习律师。再审申请人陈朝银因与被申请人遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2020）黔03民终1695号民事判决书，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年11月23日作出（2020）黔民申3538号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人陈朝银的委托诉讼代理人何霞，被申请人恒丰房开公司的委托诉讼代理人徐雅琪、李治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈朝银申请再审称，一审法院认定申请人主张违约金标准过高缺乏证据证明，二审法院错误认为由申请人承担举证责任。1.涉案商品房买卖合同是被申请人提供的格式合同，应责令被申请人按照合同约定承担逾期办证违约金，才符合公平、诚信原则。2.主张违约金过高的违约方应对违约金是否过高，承担举证责任。被申请人作为违约方提出违约金过高，应承担违约金过高的举证责任。3.原判将逾期办证违约金调减至按每日万分之零点二计算，属错误使用自由裁量权。申请人与被申请人约定的逾期办证违约金按每日万分之1.5计算即年利率5.4%，并不高于有关司法解释的规定。二、申请人请求退还燃气安装费，并未超过诉讼时效。本案申请人向被申请人缴纳了燃气安装费，此后，申请人和其他业主一起要求被申请人退还燃气安装费，2017年被申请人通知全部业主到被申请人处退还燃气安装费，并实际退还申请人200元，应当视为被申请人同意履行义务，诉讼时效中断。请求撤销原判，依法改判支持申请人原审诉讼请求。恒丰房开公司辩称，一、申请人要求退还燃气安装费没有事实和法律依据。首先本案涉案房屋“龙城悦都”项目是依法经过行政主管部门审批后严格按备案通过的施工图纸修建，审批的图纸中并不包含燃气配套设施；其次，被申请人实为代燃气公司收取燃气开户费，申请人作为实际受益人，没有理由要求被申请人退还；再次，双方签订《商品房买卖合同》中明确约定售房款不包含燃气开户建设费用，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，申请人要求退还燃气安装费已经超过了三年的诉讼时效。二、被申请人没有逾期办证的故意和过错，也未因此给申请人造成实际损失，申请人要求支付逾期办证的违约金请求计算标准过高。首先，在2019年12月27日被申请人已经办理完成涉案“龙城悦都”项目的产权初始登记，被申请人已经完成了合同约定的义务，就不应承担逾期办证的违约责任。其次，被申请人没有逾期办证的故意和过错。2016年4月22日，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司与被申请人签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房屋改造安置房协议书》，城投公司向被申请人购买案涉“龙城悦都”项目168套房屋作为安置房，由于城投公司没有按时支付购房款并交纳部分房屋的住房维修基金，导致被申请人无法办理所有权初始登记。被申请人多次通过书面、口头等形式与红花岗区政府、红花岗城投公司等请示汇报。最后被申请人已于2017年5月1日向业主交房，合同主要义务已经履行，逾期办理房产证并不影响使用房屋这一主要实体权利。请求依法驳回申请人的全部诉讼请求。陈朝银向一审法院起诉请求：一、请求判令遵义市恒丰房地产开发有限公司在30日内为陈朝银办理龙城﹒悦都第1幢第6层6-3号商品房的产权登记，由陈朝银取得房屋的房产证；二、请求判令遵义市恒丰房地产开发有限公司向陈朝银支付2017年3月1日至2019年10月29日期间逾期办理房产证的违约金50,556.15元；三、判令遵义市恒丰房地产开发有限公司从2019年10月29日起至实际办理房屋产权证之日止期间按日向陈朝银支付已付房价款的万分之1.5的违约金；四、请求依法判令遵义市恒丰房地产开发有限公司退还陈朝银天然气开户费2,500元；一审法院认定事实：2015年12月7日，陈朝银与遵义市恒丰房地产开发有限公司双方签订了一份房屋买卖合同，合同主要内容如下：一、遵义市恒丰房地产开发有限公司将其开发的位于遵义市红花岗区房屋出售给陈朝银；二、房屋价款为346750元，陈朝银以按揭的形式进行支付；三、遵义市恒丰房地产开发有限公司于2017年2月29日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，但对供暖、燃气没有约定；五、遵义市恒丰房地产开发有限公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、遵义市恒丰房地产开发有限公司于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付陈朝银，遵义市恒丰房地产开发有限公司不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，遵义市恒丰房地产开发有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，遵义市恒丰房地产开发有限公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，陈朝银不退房的，遵义市恒丰房地产开发有限公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向陈朝银支付已交购房款万分之一点五的违约金。陈朝银支付购房款346750元后，于2017年5月接房。现遵义市恒丰房地产开发有限公司因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记及给陈朝银办理房屋不动产登记证。另查明，遵义市恒丰房地产开发有限公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户燃气安装费为2500元。陈朝银于2015年11月20日向遵义市恒丰房地产开发有限公司支付燃气安装费2700元，后遵义市恒丰房地产开发有限公司将2500元支付给燃气公司开户，剩余的200元遵义市恒丰房地产开发有限公司已经主动退还陈朝银，陈朝银接房入住后已经开通燃气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，陈朝银诉称的房产证即不动产权证。陈朝银已经按照约定向遵义市恒丰房地产开发有限公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，遵义市恒丰房地产开发有限公司应当履行为陈朝银办理房屋不动产权证的义务，但事实上办理房屋不动产权证的条件不成就，陈朝银可在条件成就后再主张权利。关于遵义市恒丰房地产开发有限公司逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是遵义市恒丰房地产开发有限公司应当履行的义务，遵义市恒丰房地产开发有限公司辩称政府差其钱，其无力支付办证费用不是遵义市恒丰房地产开发有限公司正当的辩解理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，陈朝银主张违约金标准过高，原审法院认为违约金以购房款为基数按照每日万分之零点二的标准计算为宜。由于遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记后，陈朝银便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日算至遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。陈朝银于2015年11月20日向遵义市恒丰房地产开发有限公司支付燃气安装费，起诉时间为2019年11月14日，显然已经超过三年的诉讼时效。由于遵义市恒丰房地产开发有限公司在庭审中提出陈朝银主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回陈朝银的诉讼请求。”之规定，原审法院对该诉讼请求应当予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第二百一十九条之规定，一审判决：一、遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向陈朝银支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款346,750元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起至遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、驳回陈朝银的其他诉讼请求。案件受理费565元（已减半收取），由陈朝银承担465元，由遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。本院审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，本院不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，本院予以确认。关于上诉人主张退还天然气开户费是否超过法律规定的诉讼时效的问题，经审查，上诉人自缴纳涉案天然气开户费用起至提起本案诉讼之日止已超过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，上诉人诉请退还涉案天然气开户费已经超过法律规定的诉讼时效，上诉人所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,130元，由上诉人陈朝银负担。再审过程中，被申请人提交了以下证据：第一组证据，《关于对龙城悦都建设项目备案的通知》、《遵义市龙城悦都规划总平面图》、贵阳建筑勘查涉及有限公司遵义双合盛分院出具的《情况说明》。证明目的：1.本案商品房修建前，严格经房屋主管部门依法审核批准，通过审批的设计图纸中并不包含燃气配套设施。被申请人严格按照通过审批的设计图纸修建，燃气加建的费用应当由申请人自行承担。2.本案项目的立项时间为2013年12月6日，项目规划图纸通过审批的时间为2014年3月，不属于2014年4月以后新建的商品房项目。第二组证据，《用户安装、使用天然气申请表》、《天然气安全使用须知》。证明目的：燃气建设安装是被申请人为方便业主使用加建的，费用的收取主体是遵义海特燃气有限公司，被申请人代海特公司收取燃气费2500元，且在签订合同时申请人是明知且认可的。200元的喷头费被申请人代收后燃气公司没有收取，这个可以退还给业主，且有一部分业主已经退还。第三组证据，四家本地房开企业出具的《情况说明》一份以及《不动产权证书》。证明目的：1.如果没有缴纳住房维修基金，则不能办理房屋初始登记，住房维修基金是房开商代收后再缴纳至房屋产权中心。被申请人没有逾期办理初始登记的故意和过错。2.案涉项目已于2019年12月27日办理了初始产权登记，申请人可到被申请人处领取相关文书，自行到遵义市不动产登记中心办理房屋产权证，现在已经有部分业主已经办理了产权证。被申请人还申请证人吴某出庭作证，以证明逾期办理所有权初始登记是因为红花岗区城投公司未交纳维修基金造成，不是被申请人责任。申请人质证认为，对于第一组证据，《关于对龙城悦都建设项目备案的通知》、《遵义市龙城悦都规划总平面图》不是新证据，在原审的时候就可以提交。贵阳建筑勘查设计有限公司遵义双合盛分院出具的《情况说明》不能达到被申请人的证明目的。无论项目什么时候立项，退还燃气费的时间节点应当以购房人与房开商签订房屋买卖合同的时间看，不应当以立项的时间看，且三通的工作都是房开商承担，不是购房人承担。对于第二组证据，不认可作为新证据。被申请人认为是代收燃气安装费，但燃气费开户是房开商的义务，其主张代收没有法律依据。所谓的代收也没有转款凭据及合同，均不认可。对于第三组证据，《情况说明》与本案无关，达不到证明目的。按照合同约定被申请人办理了所有权初始登记也应配合购房人办理产权登记。对于吴某的证人证言，不予认可，无论被申请人因何原因未办理所有权初始登记，均是被申请人违约，被申请人应当支付违约金。被申请人提交的第一组、第二组证据、吴某的证人证言不是新证据，且不能达到申请人的证明目的，本院不予采信。被申请人提交的第三组证据中的《情况说明》仅为书面证言，且不能达到申请人的证明目的，本院不予采信。被申请人提交的第三组证据中的《不动产权证书》所证明的事实原二审判决已经认定，故对该证据，本院不予审理。再审查明，双方当事人签订《商品房买卖合同》第七条第二款约定该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，买卖合同附件五及买卖合同第十二条城市基础设施条款中均无燃气费的相关约定。再审审理查明的其他事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、原审判决调减逾期办理权属登记的违约金标准为日万分之零点二是否恰当；二、恒丰房开公司是否应当退还燃气安装费。关于争议焦点一，双方当事人在签订《商品房买卖合同》时对逾期办理权属登记的违约金进行了约定，恒丰房开公司未按双方约定履行办理权属登记义务，应当支付逾期办理权属登记的违约金。对于违约金的计算标准，申请人主张按合同约定计算，恒丰房开公司主张约定的违约金标准过高请求调减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，违约金的调减应综合衡量。本案中，恒丰房开公司已履行了《商品房买卖合同》的主要交房义务，对于恒丰房开公司逾期办理权属登记行为，申请人并未提交证据证明该行为给其造成了损失及损失应为多少，且商品房未办理权属登记并不影响申请人居住生活，结合本案恒丰房开公司陈述的办证经过及后续积极办理产权初始登记的情况，原审法院调减违约金为日万分之零点二并无不当。关于争议焦点二，恒丰房开公司与燃气公司签订的安装协议约定每户天燃气安装费为2500元。申请人向恒丰房开公司交纳的燃气费为2700元，再审庭审中，恒丰房开公司陈述其中200元是燃气安装到户费用，后因燃气由申请人自行负责安装接通到户，恒丰房开公司向购房人通知退回了200元。对于这200元，恒丰房开公司认可应予退还，但辩称200元燃气安装到户费用与2500元燃气安装费的性质不同，不能作为燃气费诉讼时效中断的理由。恒丰房开公司的辩解理由与安装协议的约定及退回200元的经过相印证，本院予以采纳，且双方当事人签订的《商品房买卖合同》已明确约定商品房价格包含水、电建设安装费用，并未包含燃气费，如恒丰房开公司出售的房屋价格包含了燃气安装费，申请人支付的购房款也会有所增加，故对申请人主张退还燃气费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，陈朝银的再审理由与请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2020）黔03民终1695号民事判决。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 荣二〇二一年三月三十日法官助理周益书记员张晓丽