高平市人民法院民事判决书（2021）晋0581民初219号原告：马某，男，1952年7月15日生，汉族，现住高平市。委托诉讼代理人：王某，山西高斯通律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦某，山西高斯通律师事务所律师。被告：田某，女，1976年10月26日生，汉族，现住高平市。被告：崔某，男，1976年11月4日生，汉族，现住高平市，山西高平科兴赵庄煤业有限公司职工。被告：路某，女，1946年5月2日生，汉族，高平市人，现住晋城市。被告：祁某1，男，1977年4月23日生，汉族，高平市人，现住晋城市。被告：祁某2，女，1974年7月27日生，汉族，高平市人。原告马某与被告田某、崔某、路某、祁某1、祁某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某的委托诉讼代理人王某、秦某、被告崔某到庭参加诉讼，被告田某、路某、祁某1、祁某2经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令确认位于高平市康乐街文联家属楼1单元501室的房屋归原告所有；2.请求人民法院依法判令四被告依法履行《房屋买卖合同书》，协助原告办理涉诉房屋的房产过户手续。3.诉讼费用由四被告承担。事实和理由：原告与被告一、被告二于2009年5月7日签署《房屋买卖合同书》，协议书约定被告一与被告二把从被告三、祁江峰手里购买的位于高平市康乐街文联家属楼1单元501室的房屋及地下室转卖给原告所有，购房款共31万元，原告先付10万元，剩余房款等交付房产证等手续及房屋钥匙后一并付清，被告一积极配合原告办理房产过户手续等。但是签订协议后，原告按照《合同书》的约定于2009年7月24日支付完31万购房款，被告一把房屋交付了原告，并把房屋钥匙和房产证交付给了原告。至此，原告开始在涉诉房屋里居住，一住就是十余年，被告均未提任何异议。但是，原告每每催促被告一、被告二夫妻两履行办理房产过户手续时，被告一和被告二消极怠慢，迟迟以各种理由推脱，至今年，原告多次去找被告一时，被告一和被告二不仅拒不配合原告办理过户手续，更是不愿帮忙联系被告三和祁江峰帮助原告办理房产过户手续，直至现在，涉案房屋迟迟仍未过户到原告名下。综上所述，原告认为，三被告和祁江峰的行为不仅构成了违约，更是侵害了原告的合法权益，现依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关规定，特提起诉讼，请人民法院依法支持原告的诉请。庭审中，因发现祁江峰在诉讼前已去世，故原告变更祁江峰的子女为本案的被告，请求被告田某、崔某、路某、祁某1、祁某2共同协助原告办理过户手续。被告田某、崔某辩称，同意将原告所诉房产由祁江峰名下直接过户到原告马某名下。被告田某、崔某系夫妻关系，其于2003年购买有祁江峰位于高平市康乐街文联家属楼1单元501室的房屋及地下室，后于2009年5月7日转卖给原告马某，协议签订后，被告田某、崔某就将原合同、收据、房产证、房屋及钥匙全部移交给了原告。后因被告崔某患有脑血栓疾病，原告也长期未提及过户事宜，搁置至今。现原告起诉要求对涉案房产过户，被告田某也联系不到原房主，对过户事宜也无从下手，被告田某同意协助原告从祁江峰名下直接过户到原告名下，具体过户费用及过程由原告自己办理。被告路某未到庭，其书面答辩称，原告无权向法院起诉其。涉案房屋是原告从本案被告田某、崔某夫妻处购买，其与原告不相识，也无直接房屋买卖关系，更不清楚涉案房屋在被告田某、崔某夫妻与他人买卖过程中是否存在经济债务纠纷。被告田某、崔某夫妻在购买涉案房屋后，再没有与其联系过，也没有谈过房屋过户的事情，故原告无权要求被告路某协助其办理涉诉房屋过户手续。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告祁某1、祁某2未到庭，亦未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.2009年5月7日以田某、崔俊峰为甲方（卖方）、马某为乙方（买方）签订的《房屋买卖合同书》；2.2009年7月24日被告田某出具的收据一支；3.涉案房屋的房产证；4.2009年7月1日以祁江峰、路某为甲方（卖方）、马某、崔俊峰为乙方（买方）签订的《房屋买卖合同书》；5.经原告的委托诉讼代理人王某、秦某向本院申请调查令后查询的祁江峰的历史户成员信息；6.2020年11月27日原告马某与被告田某的通话录音；被告田某、崔某、路某、祁某1、祁某2均未提供证据。本院依职权调取的证据：7.在公安机关调取的祁江峰的死亡注销户口证明。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告崔某对上述证据予以认可，因被告田某、路某、祁某1、祁某2未到庭质证，视为其放弃了自己的权利。经本院对上述证据的合法性、客观性、关联性进行审查后，认为证据4，双方系为了涉案房屋过户而签订的合同，并不存在房屋买卖的真实意思表示，合同中关于房屋买卖的条款应为无效条款，关于祁江峰、路某同意积极配合马某、崔俊峰办理房屋产权证过户手续的约定，为双方的真实意思表示，故本院确认证据4为部分有效，其余证据均确认为有效证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告田某、崔某系夫妻关系，二人于2003年间购买了祁江峰名下位于高平市康乐街文联家属楼1单元501室及地下室房屋一处，双方未办理房屋所有权过户手续。2009年5月7日，以被告田某、崔俊峰为甲方（卖方）、以原告马某为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同书》，约定：甲方自愿将本市文联家属楼1单元501室的房屋以及地下室出售给乙方，房屋价格为310000元；乙方先付甲方购房款100000元整，剩余房款等甲方将房产证及有关手续和房屋及地下室钥匙一并交付乙方后全部付清，甲方务于2009年7月25日前搬完房屋内所有物品；甲方交付乙方房屋后，如需办理房屋产权证过户手续或者房屋公证，甲方有义务积极配合办理，发生的费用由乙方支付。同年7月24日，原告马某将购房款全部支付给被告田某，被告田某、崔某将涉案房屋移交给原告，并将涉案房屋的房产证（权证号：004810）交付给原告，原告马某居住至今。2009年7月1日，为了办理房屋过户手续，以祁江峰、路某为甲方（卖方）、马某、崔俊峰为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同书》，除购房款为250000元外，其它内容同2009年5月7日田某、崔俊峰与马某签订的《房屋买卖合同书》，但由于某种原因，未能办理房屋过户手续。2020年原告再次要求被告田某协助办理房屋过户手续未果，以田某、崔某、祁江峰、路某为共同被告提起诉讼。本院受理后，经向本市公安机关查询，祁江峰已于起诉前即2020年1月27日死亡，故祁江峰不能作为本案被告，应变更当事人。本院依法向原告释明后，原告的委托诉讼代理人王某、秦某持本院开具的调查令，到本市公安局查询祁江峰的历史户成员信息，该信息显示有祁江峰妻子路某、子祁某1、女祁某2。原告向本院提出变更被告的申请，请求由祁江峰的法定继承人祁某1、祁某2为被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院认为，本案争议的焦点为原、被告之间的房屋买卖合同是否有效？涉案房屋是否应当判归原告所有？各被告是否应当协助原告办理房屋过户手续？首先，针对祁江峰与被告田某、崔俊峰之间是否存在房屋买卖关系，是否有效？由于被告田某将双方之间的房屋买卖合同丢失，现无书面的房屋买卖合同，本院只能就相关证据及双方的陈述进行认定。本案涉案房屋及相关登记证书现在原告处，原告与被告田某、崔俊峰有房屋买卖合同，被告田某称涉案房屋是从祁江峰手购买的，祁江峰的妻子即被告路某在书面答辩中也认可，称田某、崔俊峰在购买涉案房屋后，没有与其联系过户事宜，故应认定祁江峰与田某、崔俊峰存在房屋买卖关系。祁江峰作为涉案房屋的产权所有人，将房屋卖给田某、崔俊峰夫妇，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且其妻子路某也未提出异议，故应认定房屋买卖有效。被告田某、崔俊峰在取得该房屋后，在未办理所有权转让登记的情况下，将涉案房屋转卖给原告，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，双方签订的《房屋买卖合同书》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，被告田某、崔俊峰未取得房屋所有权，也不影响合同的效力，故双方签订的房屋买卖合同是合法有效的，对双方均具有约束力。其次，关于涉案房屋是否应判归原告所有？根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，祁江峰、路某将祁江峰名下位于高平市康乐街文联家属楼1单元501室的房屋以及地下室出卖给被告田某、崔某，未办理房屋所有权转让登记，不发生物权效力，现房屋还在祁江峰名下，故不宜直接判归原告所有，其可以通过办理房屋过户手续实现物权。第三，各被告是否应当协助原告办理房屋过户手续？原告与被告田某、崔俊峰在合同中约定，被告田某、崔俊峰交付房屋后，如需办理房屋产权证过户手续，被告田某、崔俊峰有义务积极配合办理，发生的费用由原告支付。被告田某、崔俊峰已交付房屋多年，现原告要求被告田某、崔俊峰协助办理房屋过户手续，于法有据，应当予以支持。2009年7月1日以祁江峰、路某为甲方（卖方）、马某、崔俊峰为乙方（买方）签订的《房屋买卖合同书》中，祁江峰、路某同意配合马某、崔俊峰办理房产证过户手续，因祁江峰已死亡，故其法定继承人应当配合马某、崔俊峰办理过户手续。综上，五被告应协助原告办理涉案房屋的房产过户手续。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条第一款之规定，判决如下：一、被告田某、崔某、路某、祁某1、祁某2于本判决生效后十日内协助原告马某办理祁江峰名下位于高平市康乐街文联家属楼1单元501室的房屋（房屋权证号：004810）所有权转移登记手续。二、驳回原告马某的其它诉讼请求。案件受理费减半收取计50元，由被告田某、崔某、路某、祁某1、祁某2各负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 员 王卫山 二〇二一年三月十九日法官助理 陈玲霖书 记 员 闫梦莎书记员闫梦莎