北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2577号上诉人（原审被告）：杨小琼，女，1986年11月9日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）兼杨小琼委托诉讼代理人：李海龙，男，1981年2月25日出生，满族，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：第一物业服务（北京）有限公司悦摩码分公司，住所地北京市顺义区前景路2号院3号楼1层3-1。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。上诉人杨小琼、李海龙因与被上诉人第一物业服务（北京）有限公司悦摩码分公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初11003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨小琼、李海龙上诉请求：1.依法撤销一审判决，查清事实，予以改判，酌情扣减2018年9月22日至2019年9月21日物业服务费的70%，即2138.28元；2.一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：因第一物业公司所提供的物业服务未达到《悦君家园前期物业服务合同》所约定的标准，对合同所要求应尽义务的履行存在瑕疵，故业主有权拒绝缴纳相应的物业费，法院应对物业费用中与未履行服务相对应的部分酌情予以扣减。1.第一物业公司长期未提供小区绿地绿化服务，未能达到三级服务标准的“地被植物和草坪覆盖率高于95%”等要求，且存在侵占绿地行为。2.第一物业公司未向全体业主提交申请并经业主大会通过，擅自改变了小区原有用地规划，侵害了本业主对依法享有绿地的共有权益。3.第一物业公司管理缺失致使小区存在重大消防安全隐患。电动车长期、随意停放于楼道内。4.第一物业公司对小区车位的管理极为混乱，严重影响业主出行。5.第一物业公司为小区提供的卫生保洁服务不及时、不到位，存在保洁、消毒记录作假等行为。6.第一物业公司对地下自行车库入口处漏水问题、楼道墙壁渗水问题长期未予解决。7.第一物业公司对小区的门岗管理不到位。综上，上诉人所主张的第一物业公司物业服务中存在的问题，并非某一短时期的服务质量问题或者单个、局部的问题，而是整体物业服务中长期、持续、普遍存在的问题。第一物业公司答辩称，不同意杨小琼、李海龙的上诉请求和理由，同意一审判决。第一物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨小琼、李海龙支付第一物业公司物业费3054.61元；2.判令杨小琼、李海龙支付违约金916.38元；3.判令杨小琼、李海龙承担本案诉讼费。一审法院认定事实：杨小琼、李海龙系北京市顺义区卧龙环岛西南侧悦君家园小区×号楼×单元×室房屋所有权人,该房屋建筑面积为88.08平方米。第一物业公司（甲方）与杨小琼、李海龙（乙方）签订的《悦君家园前期物业服务合同》约定由第一物业公司为杨小琼、李海龙居住的小区提供物业服务，物业服务费标准为[高层住宅]：2.89元/平方米/月；[别墅]/元/平方米/月；[公寓楼]5.25元/平方米/月；[商业物业]9.95元/平方米/月；[会所]/元/平方米/月；合同第六章违约责任第十八条违约责任“1、甲方违反合同,未达到约定服务标准的,乙方有权要求甲方限期改正。2、业主或物业使用人违反合同,使甲方未达到服务质量约定目标的。甲方有权要求业主或物业使用人限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,业主或物业使用人承担相应的法律责任。3、业主或物业使用人违反合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的,甲方有权要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金；同时甲方有权采用一切合法手段追收欠费,包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方(过错方)全部承担。4、甲方有确切证据证明属于以下情况的,可不承担违约责任:4.1由于开发建设单位、业主或物业使用人的自身责任导致物业服务企业的服务无法达到合同约定的。4.2因维修养护本物业区域内的共用部位……”。第一物业公司提供物业服务期间，杨小琼、李海龙未支付2018年9月22日至2019年9月21日期间物业服务费3054.61元。庭审中，第一物业公司提交了物业服务合同、照片打印件，证明其提供了物业服务。杨小琼、李海龙对物业服务合同真实性无异议，认为照片拍摄日期不清，物业服务有瑕疵。对此，杨小琼、李海龙提交相应的证据，第一物业公司不认可，称物业公司与开发商并无行动一致性；物业公司并未向业主收取停车管理费，不存在挪用停车管理费的说法。下大暴雨小区积水，物业公司放置防洪袋挡水，雨停了之后会整理打扫，恰恰说明对小区进行了管理。消防通道也进行了疏通。小区绿地是被改成了小路，是根据业主的要求修建的小路，否则业主会绕很远。关于绿化，2018年业主集中入住和装修，我公司当时主要保证小区的公共设施不受损坏，但对绿化也下了功夫，服务没有瑕疵，不足以减少物业费。门禁能正常使用，外人是不能随意进出的。一审法院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。第一物业公司与杨小琼、李海龙签订了书面的《悦君家园前期物业服务合同》，该协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议对双方均具有约束力，双方均应依约履行。第一物业公司在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，杨小琼、李海龙作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。杨小琼、李海龙的抗辩理由主要是物业服务质量与合同约定不符，物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其现有证据并不足以证明第一物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且杨小琼、李海龙主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故一审法院认为杨小琼、李海龙所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。第一物业公司未提交证据证明杨小琼、李海龙拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，一审法院建议第一物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、杨小琼、李海龙于判决生效之日起七日内给付第一物业公司2018年9月22日至2019年9月21日期间的物业服务费3054.61元；二、驳回第一物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第一物业公司与杨小琼、李海龙签订的《悦君家园前期物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力，双方均应依约履行。第一物业公司为涉诉小区提供了物业服务，杨小琼、李海龙接受了第一物业公司的物业管理服务，应按照规定的标准交纳物业费。杨小琼、李海龙上诉主张第一物业公司提供的物业服务不到位，应当酌减物业费。对此，本院认为，杨小琼、李海龙主张的物业服务问题，第一物业公司应当予以改进，但杨小琼、李海龙的现有证据并不足以证明第一物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。杨小琼、李海龙所述的物业服务问题不足以构成减免物业费的理由。一审法院依据房屋面积、房屋性质以及物业服务合同约定的收费标准，判令杨小琼、李海龙应向第一物业公司支付相应物业费用并无不当，本院依法予以确认。综上，杨小琼、李海龙的上诉请求及理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨小琼、李海龙负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞审 判 员  金妍熙审 判 员  张海洋二〇二一年三月三十一日法官助理  俞 洁法官助理  王世洋书 记 员  赵 宇