湖南省通道侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1230民初31号 原告：怀化市爱家物业服务有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区迎丰东路东方新城商务楼1栋205室，统一社会信用代码914312005932517285。 法定代表人：肖文生，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：叶意根，湖南环楚律师事务所律师。 被告：杨建勋，男，1976年9月15日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。 被告：龙曼，女，1980年6月2日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县，系被告杨建勋的妻子。 原告怀化市爱家物业服务有限公司（以下简称爱家公司）与被告杨建勋、龙曼物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告爱家公司的诉讼代理人叶意根到庭参加诉讼，被告杨建勋到庭参加诉讼，被告龙曼经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理。本案现已审理终结。 原告爱家公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令两被告缴纳拖欠的物业服务费等费用共计7027.85元，其中物业管理费2758.68元，停车服务费38元，违约金4269.17元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月1日，邵阳市东风房地产开发有限责任公司通过法定程序依法选聘原告锦绣新城小区从事物业管理服务，后与被告签订了《前期物业管理服务协议》，原告依约履行义务，但被告自2018年3月19日至今拒不缴纳物业管理费等费用。两被告系夫妻，经原告多次催缴均无结果。根据法律、法规的规定，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告杨建勋、龙曼辩称，被答辩人未经公示不得收取物业费；该楼栋消防未通过验收，属于未竣工验收的建筑，相关费用应由建设单位交纳；被答辩人提供的物业服务存在严重的质量问题，安保不到位，闲杂人员、广告人车随意出入小区，对绿化、环境未尽养护维护义务，车辆乱停乱放；被答辩人在与业主代表或业委会沟通过程中主动承认小区的各种问题，虽然答应整改，但未实现整改承诺；被答辩人从未对答辩人车库进行过服务管理，对应的每月10元服务费不应收取；被答辩人计算物业费错误；被答辩人无权要求答辩人支付违约金，且该数额明显不合理合法，答辩人拒交费的理由具有正当性，请求人民法院查清事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。 原告爱家公司围绕诉讼请求依法提交了5组证据，其证据如下： 1、《锦绣新城前期物业管理服务协议》复印件一份，经与原件核对无异，拟证明原告经开发商选聘依法对该小区提供物业管理服务工作，该合同对被告具有约束力，被告应当依约履行的事实； 2、《证明》原件一份，拟证明原告提供物业管理服务工作的合法主体资格及被告业主身份的事实； 3、交费记录复印件一组（票号为：0002727、0000775、0011541），经与原件核对无异，拟证明被告交费截止日期及欠费的事实； 4、《欠费明细》原件一份，拟证明被告房屋基本情况、欠费期间及欠费金额等事实； 5、催缴物业费用告知函复印件一份，经与原件核对无异，拟证明原告多次通过多种书面等形式向被告告知其拖欠物业服务费等费用的时间和金额，并催促其及时缴纳物业服务费等费用的事实。 被告杨建勋、龙曼就其主张的事实依法提交了7组证据，其证据如下： 1、爱家物业微信服务群和小区业主微信聊天记录及照片复印件一组，拟证明原告未在小区公共区域对物业收费进行公示，业主进行各种问题投诉的事实； 2、消防验收、建筑工程施工许可证资料复印件一组，拟证明涉案楼栋竣工验收消防备案表，建筑工程施工许可证证明交付时属于未竣工验收的建筑，其强收的物业费应抵扣后面费用或退还的事实； 3、《前期物业管理服务协议》复印件一份，拟证明（1）协议第三条就物业管理服务内容、第四条就物业管理服务质量都做了明确的约定。（2）原告应当按照诚实信用原则，提供安保服务。绿化养护、卫生管理以及其他综合管理等相关物业服务的事实； 4、各种服务不达标照片复印件一组，拟证明小区内卫生状况极差垃圾随处可见、没有门禁、绿化没有管理等，物业服务存在严重问题的事实； 5、业主代表、业委会向物业提出整改意见书及答复书复印件一组，拟证明物业承认不达标并同意整改的事实； 6、其他物业公司未履行物业服务义务的记录复印件一组，拟证明原告违约在先，被告有权行使抗辩权，拒绝支付物业费的事实； 7、2018年1月7号录音文件对话纸质打印稿一组，拟证明入住两年了出入制度都没有。 本院组织当庭质证，被告杨建勋对原告爱家公司所举示的证据的质证意见如下：对证据1、2、3、5无异议；对证据4有异议，一是房屋未验收，不应当收取业主物业费，二是停车不应收取服务费，因为原告并未提供相关服务，三是违约金不予认可，约定的比列过高。 原告爱家公司对被告杨建勋、龙曼所举示的证据的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为原告对业主的问题已积极回复并努力解决，门禁系统是开发商的职责，原告对有些问题没有执法权；认为证据2与本案无关，是另外的法律关系；对证据3无异议；对证据4三性有异议，照片、视频不知何时何地拍摄，真实性存疑，且物业服务是一项长期服务，如卫生清理、设备维修更换也是如此，不能单凭某时某处的照片来认定服务不到位，对违章建筑已下发相应的整改书并向有关部门报告，但原告没有执法权，已履行物业服务职责。更改岗亭位置和开放小区连接路，与本案不是同一法律关系，不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。对于小区路口拥挤问题，因为小区路口是繁华地段，不是原告管理的范围区域；对证据5三性有异议，原告的答复并没有原告的公章，真实性存疑；对证据6同证据4的质证意见相同；对证据7三性有异议，该打印稿没有任何人签字署名，真实性存疑。 本院对双方提交的证据认定如下：对原告提交的证据1、2、3、5，对被告提交的证据3，当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据4，被告提交的证据4、5均具有证据的三性特征，本院依法予以采信。被告提交的证据1、2、6、7不具有证据的三性特征，本院依法不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月1日，邵阳市东风房地产开发有限责任公司通过法定程序依法选聘原告爱家公司为锦绣新城小区从事物业管理服务。 2015年6月27日，原告爱家公司与被告龙曼签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定了缴费物业管理费、停车费、违约金等相关内容。 2019年7月13日，被告向原告最后一次缴纳2017年5月27日至2018年3月19日的物业管理费，此后，经原告多次催缴，被告一直拒交物业管理费。 本院认为，原告爱家公司与被告龙曼签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，该合同并未违反相关法律法规的强制性规定，受法律保护，该协议对合同双方具有法律约束力。本案被告收房后在《前期物业管理服务协议》上签字是对该合同的相关内容进行了确认。被告缴纳了几年物业费后，以原告物业服务质量不达标、服务不到位为由拒交物业费，经本院审理查明，原告在物业管理上虽存在瑕疵，但并未构成根本违约。故被告未按期缴纳物业费的行为属违约行为，应承担相应的违约责任，本院对原告要求被告支付拖欠的物业费、违约金以及承担诉讼费的诉讼请求予以支持。 根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定来计算，从被告最后一次缴纳物业费的时间（2018年3月19日）至2020年12月31日，被告拖欠的物业费2758.68元、停车服务费38元、违约金4269.17元。关于违约金，本院认为双方在合同中约定的违约金计算标准过高。根据《中华人民共和国合同法》“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百四十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，适用公平原则和诚实信用原则，结合本案实际，本院酌定违约金应按照欠付物业费的30%计算，即2758.68元×30%=827.604元。 被告龙曼经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 被告杨建勋、龙曼于判决生效后立即支付拖欠的物业管理费2758.68元，停车服务费38元，违约金827.604元，以上共计3624.684元。 如果被告杨建勋、龙曼未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告杨建勋、龙曼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  叶发云 二〇二一年三月十一日 法官助理  吴丽玲 书记员  于洋 附件： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。