沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初9388号原告（案外人）：沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司，住所地沈阳市棋盘山开发区满堂村马宋路20号。法定代表人：王兆文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曲晓丹，系该公司财务部长。委托诉讼代理人：杨俊波，系辽宁申扬律师事务所律师。被告（申请执行人）：张芳。委托诉讼代理人：李楠。第三人：于晓辉（被执行人）。第三人：苏丽（被执行人）。委托诉讼代理人：崔扬，系辽宁维明律师事务所律师。原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司与被告张芳、第三人于晓辉、苏丽执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司法定代表人王兆文及其委托诉讼代理人杨俊波、曲晓丹，被告张芳委托诉讼代理人李楠、第三人苏丽委托诉讼代理人崔扬到庭参加诉讼，第三人于晓辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告位于东陵区房屋)的强制执行，并解除对该房产的查封。2、被告承担一切的诉讼费用。事实及理由：一、原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司(以下简称皇家枫景)异议之诉所针对的执行标的即位于东陵区房屋(以下简称香山墅房屋)与(2015)沈河民三初字第00530号民事判决无关。二、第三人于晓辉不是涉案房屋的真实购买人，对涉案房屋不享有所有权。2014年4月13日原告与沈阳好家居雷蒙木业有限公司(以下简称“好家居”)法定代表人于晓辉签订意向装饰施工合同即《以房抵工程款合同》，双方约定：好家居承担原告香山墅公建及公寓的装饰任务，预计发生费用330万元，施工方式由好家居垫资承建，支付方式为原告以香山墅房屋抵工程款，结算以双方财务确定的实际发生额度为准并同时签订《商品房买卖合同》，自双方签订合同之日起一年多好家居于晓辉始终未履行合同进场施工(香山墅房屋一直在原告控制之下)，所以也未发生装饰工程费用，更不存在结算问题。双方签订的《商品房买卖合同》并不是香山墅房屋买卖的真实意思表示，而是工程款结算的支付方式。所谓的《商品房买卖合同》于晓辉既没有支付房款也没有实际履行施工工程合同，更不存在结算问题。房屋的初始登记始终在原告名下，故，执行的标的物所有权为原告所有。三、由于好家居、于晓辉因长期未履行合同也未进场施工，也没有投入资金，故于2015年3月26日原告与于晓辉协商一致同意解除2014年4月13日双方签订的《以房抵工程款合同》及《商品房买卖合同》。鉴于以上情况，原告与第三人没有任何债权、债务及买卖关系。四、沈河区人民法院(2018)辽0103执异198号执行裁定书：驳回案外人沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司的异议请求是错误的，明显违背中华人民共和国合同法、物权法及民事诉讼法等有关规定，歪曲本案事实，仅以双方没有实际履行的所谓《商品房买卖合同》一纸空文就剥夺原告的合法的房产所有权，对“《关于废止‘商品房买卖合同’的协议书》的合法性不予认可”的认定：原告有协同被执行人逃避债务的嫌疑；显然是妄加猜测滥用法官心证。故原告请沈河区人民法院在查明本案事实的基础上停止对原告位于东陵区房屋)的强制执行，并解除对该房产的查封。被告张芳辩称，依据(2015)沈河民三初字第00530号民事判决书，判令于晓辉、苏丽(当时于晓辉、苏丽并未离婚)给付张芳60万元，后我方于2015年3月26日申请查封案涉房屋，根据于晓辉与原告于2014年签订的商品房买卖合同(东陵区房屋)、以房抵偿工程款合同，法院查封时工程已经完工，查封时于晓辉也实际持有该房屋，且于晓辉曾委托张芳出售该房屋。第三人于晓辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。第三人苏丽述称，于晓辉、苏丽于2014年3月4日解除婚姻关系，本案原告与第三人担任的好家居之间的装饰施工合同签订日期为2014年4月13日，此行为发生在第三人于晓辉、苏丽婚姻关系解除后，故原告的诉讼请求与第三人没有事实及法律关系，第三人苏丽不承担任何的法律责任。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。第三人于晓辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。鉴于被告张芳、第三人苏丽对于原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司提供的装修合同、以房抵工程款合同、商品房买卖合同、关于终止以房抵工程款的协议书、废止商品房买卖合同的协议书、以房抵债合同涉及的公寓楼及一楼大厅公建的照片等证据，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司、第三人苏丽对于被告张芳提供的以房抵工程款合同、商品房买卖合同、合同书的真实性均没有明确异议，故本院对于原告、被告提供的上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司围绕诉讼请求依法提交的证据还有：北京龙发装饰集团公司与原告签订的公建装饰合同、北京龙发装饰公司与原告签订的原告园区公建的装饰合同、北京龙发公司与原告签订的别墅样板间的装饰合同、香山墅项目公建装饰装修结算单、记账凭证、增值税发票等证据。第三人对于上述证据的质证意见为真实性有异议。1、关于公建装饰合同两份、别墅样板间装饰合同一份，均有案外人北京龙发建筑装饰工程有限公司盖章及法定代表人签字。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条第一款“私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。”第二款“私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。”故，本院对原告提供的该份证据的真实性予以采信。2、关于记账凭证，该证据系原告自行制作，在第三人对上述证据提出异议的情况下，本院不予采信。3、关于增值税发票，该发票系辽宁增值税普通发票，有北京龙发建筑装饰工程有限公司沈阳第一分公司的发票专用章盖章确认，故，本院对原告提供的该份证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张芳与第三人于晓辉、苏丽曾于2015年1月30日在本院起诉民间借贷纠纷一案，本院于2015年3月26日作出(2015)沈河民三初字第530号民事裁定书，向原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司下达协助执行通知书，请其协助执行以下事项“对于晓辉与沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司签订的商品房预售合同不得变更房屋所有人（香山墅Ａ区房屋）”。后经审理，本院于2016年3月15日作出（2015）沈河民三初字第00530号民事判决书，判决：于晓辉、苏丽于该判决发生法律效力之日起十五日内给付原告张芳借款本金人民币600000元及借款利息（以600000元为基数，从2013年11月6日起至债务清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。判决生效后，于晓辉、苏丽未按期履行判决义务，张芳向本院申请强制执行。本院于2018年3月26日依据（2016）辽0103执2089号民事裁定书预查封了登记在案外人沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司名下的东陵区房屋），目前案涉房屋仍处于预查封状态。执行过程中，沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司对本院查封的上述房产提出异议。本院于2018年8月27日作出(2018)辽0103执异198号执行裁定书，该裁定认为：“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条‘对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行’本院查封的房产虽登记在案外人名下，但案外人同被执行人在本院查封前已经签订商品房买卖合同，将案涉房产出售给被执行人于晓辉，故案外人并非案涉房产的权利人。案外人主张其已经同被执行人于晓辉解除了《商品房买卖合同》，但案外人在听证笔录中自认是在接到本院的协助执行通知书之后方才解除买卖合同，有协同被执行人逃避债务的嫌疑，故本院对其双方签订的《关于废止‘商品房买卖合同’的协议书》合法性不予认可。故案外人提出的异议请求没有事实依据，本院不予支持。”本院据此驳回了沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司的异议请求。沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司不服该裁定向本院提起执行异议之诉。另查，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司于2012年9月6日取得了包括案涉房屋在内的项目名称为皇家枫景，坐落于满堂街道满堂村的23栋商品房预售许可证，预售许可证编号为沈房预售第12390号。原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司曾于2010年11月10日、2011年7月6日、2012年9月30日分别与北京龙发建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修合同》，约定对棋盘山皇家枫景会所（80#）；香山墅78#球馆、浴室、更衣间、走廊、健身中心、食堂、物业、社区用房等；香山墅1#进行装饰装修。并于2012年12月26日出具《“香山墅”项目公建装饰装修费结算单》，结算单中载明费用名称为“香山墅”会所（80#楼）、球馆等（78#楼）及样板间（39#楼）装饰费，费用双方全部结清。2014年4月13日，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司作为甲方与第三人于晓辉担任法定代表人的沈阳好家居雷蒙木业有限公司作为乙方签订《合同书》，合同约定：原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司同意引进沈阳好家居雷蒙木业有限公司进入“香山墅”，为业主入住时提供装饰、装修服务；沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司同意由沈阳好家居雷蒙木业有限公司对确定公寓作为样板间进行装饰装修，装饰房间由沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司确定，沈阳好家居雷蒙木业有限公司依此出具装饰方案，费用双方另行确认。该合同由原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司盖章，第三人于晓辉签字。同日，即2014年4月13日，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司作为甲方与第三人于晓辉担任法定代表人的沈阳好家居雷蒙木业有限公司作为乙方又签订《以房抵工程款合同》，合同约定：沈阳好家居雷蒙木业有限公司为沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司承担“香山墅”公建及公寓的装饰任务，发生工程费用为330万，因沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司资金困难，沈阳好家居雷蒙木业有限公司同意以香山墅Ａ区一套住宅顶工程款；该套住宅建筑面积459.97平方米，以优惠价格抵给沈阳好家居雷蒙木业有限公司工程费用330万元；该房屋原则上不能转让，不能再顶账。必须转让时，必须通过沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司同意，并转让费用不能低于原价；该房屋由沈阳好家居雷蒙木业有限公司给沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司出具工程款发票，沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司给沈阳好家居雷蒙木业有限公司出具大发票；该房屋所涉及的工程费款项，最终以双方财务确定的实际发生额为准。至时可本着多退少补的原则处理。该合同由原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司盖章，第三人于晓辉签字。之后，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司作为甲方与第三人于晓辉作为乙方签订《商品房买卖合同》（编号为GF-2000-0171），合同约定：将坐落于东陵区的商品房出卖给第三人于晓辉，该商品房建筑面积289.09平方米，建筑层数地上3层，地下1层；按套计算该商品房总价款共计三百三十万元整；沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司应当在2014年10月31日前将该商品房交付于晓辉使用。该合同由原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司盖章，第三人于晓辉签字捺印。2015年3月26日，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司作为甲方与第三人于晓辉担任法定代表人的沈阳好家居雷蒙木业有限公司作为乙方签订《关于终止“以房抵工程款合同”的协议书》，合同约定：因沈阳好家居雷蒙木业有限公司自始至终未履行合同进场施工，双方没有发生经济往来及经济责任，经双方协商终止2014年4月13日双方签订的《以房抵工程款合同》。该合同由原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司盖章，第三人于晓辉签字。同日，即2015年3月26日，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司作为甲方与第三人于晓辉作为乙方签订《关于废止“商品房买卖合同”的协议书》，合同约定：因沈阳好家居雷蒙木业有限公司未履行合同进场施工，双方没有发生经济往来及经济责任，双方签订的《以房抵工程款合同》视为无效合同。于晓辉与沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司2014年4月15日签订的《商品房买卖合同》因该房产（香山墅Ａ区住宅）不是双方真实买卖，故该合同废止。该合同由原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司盖章，第三人于晓辉签字。本案系发回重审案件，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司曾于2018年9月12日以张芳为被告，于晓辉、苏丽为第三人起诉至本院，请求法院：1、判决立即停止对原告位于东陵区房屋)的强制执行，并解除对该房产的查封。2、要求被告承担一切的诉讼费用。本院于2019年8月2日作出(2018)辽0103民初14721号民事判决书，判决：驳回原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司的诉讼请求。宣判后，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司不服该民事判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理，于2020年5月20日作出(2020)辽01民终636号民事裁定书裁定将该案发回我院重审，理由是：本案为案外人执行异议之诉，是否排除执行应当以案涉房屋查封为前提，本案一审并未查明案涉房屋是否在产权登记机关查封，案涉执行法院是否是首封法院进而确定本案是否应当审理。同时本案沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司与于晓辉担任法定代表人的沈阳好家居雷蒙木业有限公司及于晓辉于2014年4月13日分别签订的《合同书》、《以房抵工程款合同》及《商品房买卖合同》是否已实际履行，即合同涉及的工程是否实际施工，双方对工程价款是否结算是否确定，抵账房屋是否已经实际交付于于晓辉，即以房顶账是否实际履行完毕。综上，本案应撤销原判，发回重审。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案第三人于晓辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证的权利，本院根据原、被告及第三人苏丽提供的证据对本案的事实予以认定。本案中，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司与第三人于晓辉于2014年4月13日分别签订《合同书》和《以房抵工程款合同》各一份，虽原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司在庭审中主张其与沈阳好家居雷蒙木业有限公司约定的装修部位为公建部分及公寓部分，公建部分已经由北京龙发建筑装饰工程有限公司装修完成，公寓部分未进行施工，但根据原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司提供的其与北京龙发建筑装饰工程有限公司签订的装饰装修合同、结算单等证据可以看出，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司已于2012年12月26日与北京龙发建筑装饰工程有限公司就其施工的全部工程量进行了结算，结算单所涉工程仅为“‘香山墅’会所（80#楼）、球馆等（78#楼）及样板间（39#楼）装饰费”，而原告与第三人于晓辉签订的《合同书》形成时间为2014年4月13日，晚于上述结算时间，且双方约定由沈阳好家居雷蒙木业有限公司在“香山墅”业主入住时提供装饰、装修服务，这与北京龙发建筑装饰工程有限公司所完成的工程量之间并不具有关联关系，无法认定原告与第三人于晓辉所约定的公建部分系由北京龙发建筑装饰工程有限公司完成。现原告作为开发单位未对该公建部分工程的施工主体进行举证，其对此应承担举证不能的法律后果。同时，原告与第三人于晓辉签订《合同书》和《以房抵工程款合同》的形成时间为2014年4月13日，若第三人于晓辉未按照合同约定进行施工，原告应在合理期间内与第三人解除合同关系，但原告直到2015年3月26日在本院向其下达协助执行通知书时才找到第三人于晓辉签订解除合同的相关文件，明显有悖常理。原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司与第三人于晓辉签订《以房抵工程款合同》，约定以案涉房屋即位于香山墅Ａ区的住宅合计作价330万元，作为抵偿原告欠第三人于晓辉的工程款330万元。此后，双方又签订《商品房买卖合同》，确认将欠付工程款转为已付购房款。上述协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定为在人民法院查封案涉房屋之前，已签订合法有效的书面合同。关于原告是否享有能够排除对诉争房屋强制执行权利的问题。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第二项和第十六条的规定，法院有权对被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋进行预查封，待房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下，预查封登记自动转为查封登记，从而保护债权人诉权利益的时限。同时，该通知第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案中，案涉房屋已经办理所有权初始登记，因第三人于晓辉作为购房人不履行法院所作生效法律文书确定的还款义务，虽其购买的房屋未取得所有权，但在第三人于晓辉未到庭的情况下，原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司作为开发商亦未提供相关证据证明其所主张的已经将案涉房屋实际交付江子尧，本院执行机构裁定预查封第三人于晓辉在原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司所购案涉房产的行为符合上述规定。同时，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条的规定，预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。可见，上述针对查封财产的规定限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为。如上文所述，原告与第三人通过签订《合同书》、《以房抵工程款合同》和《商品房买卖合同》已经确认将欠付工程款转为已付购房款，现原告已在（2018）辽0103执异198号案件听证笔录中自认其于接到本院作出的协助执行书后方才解除买卖合同即签订《关于终止“以房抵工程款合同”的协议书》、《关于废止“商品房买卖合同”的协议书》。因此，在第三人于晓辉作为购房人并不存在违约的情形下，原告作为开发商在得知法院对案涉房屋进行预查封的当日推进解除商品房买卖合同关系，与第三人签订《关于终止“以房抵工程款合同”的协议书》《关于废止“商品房买卖合同”的协议书》，明显存在规避执行的情形。故，对于原告主张停止对案涉房屋的执行，并解除查封的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第二百二十七条、第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条、第十八条、第二十二条之规定，判决如下：驳回原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9800元，公告费800元，由原告沈阳皇家枫景地产置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王英霞人民陪审员  栾桂范人民陪审员  齐富强二〇二一年三月十五日法官 助理  王 叶书 记 员  吕艳艳本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条规定：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第二百四十四条规定：被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条规定：一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十二条规定：私文书证的真实性，由主张以私文书证证明案件事实的当事人承担举证责任。私文书证由制作者或者其代理人签名、盖章或捺印的，推定为真实。私文书证上有删除、涂改、增添或者其他形式瑕疵的，人民法院应当综合案件的具体情况判断其证明力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效。其他人民法院对已登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当通知有关登记机关协助进行轮候登记，实施查封、扣押、冻结的人民法院应当允许其他人民法院查阅有关文书和记录。其他人民法院对没有登记的财产进行轮候查封、扣押、冻结的，应当制作笔录，并经实施查封、扣押、冻结的人民法院执行人员及被执行人签字，或者书面通知实施查封、扣押、冻结的人民法院。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十六条规定：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。第十八条规定：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。第二十二条规定：国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。