四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0792民初259号 原代：绵阳东辰九宜城商业管理有限公司，住所地四川省绵阳市高新区绵兴中路195号东辰宜家美广场。统一社会信用代码：91510700MA65KEEE32。 法定代表人：周锐,执行董事。 委托诉讼代理人：王润斌，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢永波，四川法奥（绵阳）律师事务所律师。 被告：绵阳纷辰文化产业有限公司，住所地四川省绵阳市高新区绵兴中路209号F3-013。统一社会信用代码：91510700MA629TG42H。 法定代表人：赵广伟，董事长兼总经理。 被告：郑州纷呈游乐文化产业有限公司，住所地郑州高新区金梭路33号1幢1单元21层993号。统一社会信用代码：914101000962633147。 法定代表人：耿剑波，执行董事兼总经理。 原告绵阳东辰九宜城商业管理有限公司与被告绵阳纷辰文化产业有限公司（以下简称：绵阳纷辰公司）、郑州纷呈游乐文化产业有限公司（以下简称：郑州纷呈公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绵阳东辰九宜城商业管理有限公司的委托诉讼代理人谢永波到庭参加诉讼。被告绵阳纷辰公司、郑州纷呈公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 原告绵阳东辰九宜城商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告绵阳纷辰公司向原告支付拖欠的铺面租金130283.61元、商业管理费201498.39元、水电费112818.56元、垃圾清运费2000元，共计446600.56元；2.判令被告绵阳纷辰公司承担逾期支付费用违约金；3.判令被告绵阳纷辰公司承担商铺恢复原状费用27万元；4.判令被告绵阳纷辰公司向原告支付垫付的退卡、转卡费用172754元；5.判令被告绵阳纷辰公司不得使用“绵阳市高新区绵兴中路209号F3-013”作为注册地址，且在15日内办理完毕工商、税务的注册地址和营业地址的变更；6.判令被告绵阳纷辰公司向原告支付逾期办理证照的变更或注销手续违约金；7.本案的诉讼费用、保全费用、律师代理费用等全部由被告绵阳纷辰公司承担；8.判令被告郑州纷呈公司对被告绵阳纷辰公司的债务承担连带责任。庭审中，原告申请撤回第四项诉讼请求，即退卡转卡费用，本院予以准许；明确第二项违约金的计算标准为，以446600.56元为基数，按照日千分之三的标准，从2020年7月20日起计算至款付清之日止；明确第六项的逾期办理证照的费用计算方式约定在合同第30页、第31页的14.2.3、14.4.4项，即按照每日租金的两倍即1700元的标准（日租金计算方式：月租金25500/30*2），从2020年8月20日起算计算至办理完毕为止；租赁保证金是5万元，保全费用未产生，律师代理费用是基础费用15000元，风险代理费用按照判决金额的10%。事实与理由：2018年3月15日，原告将东辰九宜城城市奥莱3层013号1700平方米商铺出租给被告绵阳纷辰公司用于商业经营，双方签订《boompark动物公园商铺租赁合同》，合同约定租赁期限、租金标准、物业管理费标准、水电费标准等内容。2018年7月5日，被告绵阳纷辰公司正式营业。后因被告绵阳纷辰公司经营不善，开始拖欠租金、商业管理费、水电费等费用。2020年6月29日，因被告绵阳纷辰公司违反合同约定逾期支付合同费用，原告发函解除租赁合同。被告绵阳纷辰公司于2020年7月3日撤场。合同终止后，被告绵阳纷辰公司撤场时未履行合同通用条款第十四章的约定，将商铺恢复原状交还给原告，并办理以该商铺注册地址的工商、税务等证照的注销后变更手续及逾期办理的违约责任。被告绵阳纷辰公司离场后，原告将商铺恢复原状花费27万元；被告绵阳纷辰公司存在众多违反合同约定情形，除了向原告支付拖欠费用外，还应当承担违约责任。被告郑州纷呈公司未履行全部出资义务，应当对被告绵阳纷辰公司的债务承担连带责任。原告起诉维权。 被告绵阳纷辰公司未作答辩。 被告郑州纷呈公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，原告将东辰九宜城城市奥莱3层013号1700平方米商铺出租给被告绵阳纷辰公司用于商业经营，原告（甲方）与被告绵阳纷辰公司(乙方)签订《boompark动物公园商铺租赁合同》，专用条款部分第三条约定本合同租赁期限为房屋交付日起10个租赁年度，租赁期限的起始日为该房屋的交付日，交付日起至次年当月当日的前一日止为第一个租赁年度，其他租约年均依此类推；甲方实际开业日之日起至12个月为免租期，第一个租赁年度：标准月保底为15元/月/平方米（免租期）；第二个租赁年度：标准月保底为15元/平方米；第三个租赁年度：标准月保底为16.92元/月/平方米；第四个租赁年度：标准月保底为18.96元/月/平方米；租金的具体支付方方式如下：乙方租金为月付，乙方每月20日前向甲方缴纳下月租金；第四条约定本合同签署之日起5日内，乙方应当向甲方交付租赁保证金合计5万元；第五条约定乙方按承租商铺的套内使用面积交纳物业管理费，物业管理费的交纳标准为每平方米每月人民币17元，用水单价8元/吨，即按公用事业部门公布的单价确定；用电单价为1元/度，装修建筑垃圾清运费5元/平方米；第六条约定乙方享有120天的装修期（含春节），指自该房屋交付日起，至本合同约定该房屋开业之日止的装修期，鉴于本合同约定交付之日为暂定日期，乙方的装修期原则参照本条约定执行，但甲乙双方特别确认，在不影响商业广场开业的前提下，甲方保证给予乙方的装修期最低不低于60天；第七条约定商业广场的开业日期暂定为2018年7月5日，具体以甲方或商管公司书面通知为准；第十二条特别约定，甲方在乙方租区后方为乙方新增提供一处面积为166平米的区域，该区域按25元/月/平标准计收物业费，且该物业费标准在整个租赁期内不做调整；通用条款部分第十四章，商铺的交还14.1交还日期及适用范围：乙方应于本合同提前解除或终止后7日内或者本合同租赁期限届满后7日内向甲方交还该房屋；14.2交还状况及装修和附属设施/设备的归属，14.2.1合同终止（不论基于任何原因），乙方应自费将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，将不可移动的物品拆除，并修复因该等拆除及搬出而给该商铺及商业广场其他区域造成的损坏，将商铺恢复至商铺交付时的状态（正常使用导致的磨损除外）。甲方有权要求乙方委托甲方指定的公司进行该商铺的恢复工作，相关费用由乙方承担。经甲方同意保留商铺原状的，乙方添置的与商铺不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建（下称不可移动的物品）无偿归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。对于燃气、消防等专业设施，乙方须按照甲方要求委托具有相应专业资质的公司拆除。甲方也可自行拆除，但乙方应支付相关费用，否则甲方有权从乙方之租赁保证金中作相应扣除；14.2.2如果该商铺交还时之状态不符合前项规定，甲方有权要求乙方采取一切措施或甲方自行采取措施，使得该商铺之状态符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由乙方负担；14.2.3合同终止（不论基于任何原因）乙方需要在30日内办理完毕以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续，并将相关复印件加盖公章后提供给甲方；14.4.4除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起30日内完成本合同第14.2.3条约定的证照的变更或注销义务，否则甲方有权不予以退还租赁保证金，且乙方每逾期一日，乙方应按照终止前一日日租金的两倍向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止；第十七章乙方的违约责任，2.乙方延迟交纳本合同或商管服务协议中约定的任何费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当欠费金额3%的违约金；乙方逾期支付超过10日或有其他任何不遵守本合同或商管协议约定的行为超过3日的，则甲方或商管公司有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及违约金并进行相应整改，乙方在上述时限仍未能支付相关费用及违约金的或未进行相应整改、未整改到位的，甲方或商管公司有权采取暂停商铺能源供应或商业管理服务等相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺；乙方延迟30日仍未足额支付相关费用及违约金或经甲方要求后乙方连续3次未按甲方要求整改或累计超过6次未按甲方要求整改的，甲方均有权解除合同；4.本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同约定履行义务更正违约行为。如甲方收回该商铺，由此而造成甲方损失，乙方应予以赔偿；……（5）拖延支付租金、租赁保证金、商业管理费或其他费用连续超过15日或累计30日（无论是否正式追偿）；9.乙方同意向甲方支付的违约金和赔偿损失包括但不限于甲方为催讨租金或追究乙方违约责任而支出的律师费、公证费、差旅费、争议解决的费用、他人的索赔费用等，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。乙方承诺在违约行为或损失发生之日起3天内向甲方支付违约金和/或损失。 2018年7月5日，被告绵阳纷辰公司正式营业。后因被告绵阳纷辰公司经营不善，开始拖欠租金、商业管理费、水电费等费用。原告多次给被告绵阳纷辰公司发函，要求被告纷辰公司支付租金，boompark动物公园恢复营业。2020年4月27日被告绵阳纷辰公司给原告回函称，所拖欠的费用无法支付，绵阳店铺景区部分淘气堡及游乐项目能够在2020年4月28日前恢复营业，景区动物区域营业恢复需动物逐步到店后恢复；绵阳店铺景区及电玩营业后营业款存入对公账户，用于抵扣欠费。2020年6月29日，因被告绵阳纷辰公司违反合同约定逾期支付合同费用，原告向被告绵阳纷辰公司发函，要求被告绵阳纷辰公司于2020年7月2日付清其截止2020年6月29日尚欠费用492487.96元、违约金140176.84元；被告绵阳纷辰公司若在2020年7月2日前未清缴上述欠款，则原告与被告绵阳纷辰公司所签订的合同将于2020年7月3日解除，届时原告有权依据合同条款之相关约定，对被告绵阳纷辰公司存放在租赁房屋内的所有资产、物品予以处置，处置款用于清偿被告绵阳纷辰公司欠款，不足部分原告将继续向被告绵阳纷辰公司主张权利。被告绵阳纷辰公司的工作人员在该函上签署了“原件已签收，店长：贯开勇，2020.6.29”的意见。2020年7月3日原告向被告绵阳纷辰公司发函，明确《boompark动物公园商铺租赁合同》因被告绵阳纷辰公司严重违约行为且长期未整改而于2020年7月3日解除，被告绵阳纷辰公司人员已实际离开经营场地，通知被告绵阳纷辰公司于2020年7月23日前，开始租赁区域的拆除工作，并于2020年8月10日前按原告要求恢复至商铺交付时状态，并交还原告；若被告绵阳纷辰公司未按上述通知时间开始，并完成商铺拆除工作的，原告将按合同约定代为拆除，所涉及相关费用由被告绵阳纷辰公司承担。被告绵阳纷辰公司于2020年7月3日撤场。 被告绵阳纷辰公司撤场后，为恢复商铺原状，原告（甲方）与绵阳勇婕装饰装修工程有限公司（乙方）签订《城市奥莱大堡礁区域拆除及零星改造工程施工合同》，约定甲方将施工合同承包给乙方，承包范围及工作内容：城市奥莱大堡礁门店原装修材料拆除，新做配电、吊顶、门头、地砖、新增照明筒灯、新增火卷帘门及消防联动调试、空调机移位、商铺内拆除施工、砌体隔墙施工等，甲乙双方在施工现场共同商定的施工内容；承包方式：包工包料承包、甲方提供的图纸总价包干的方式，要求包交工、包验收；合同总价27万元；第一段拆除工程完工，现场验收后，第一次支付款项20万元整；工程竣工，验收并移交工程竣工资料后，第二次支付款项6万元；余1万元作为质保金；工程保修：甲乙双方签字之日起保修期2年。改造工程完工，原告向绵阳勇婕装饰装修工程有限公司支付了工程款26万元，绵阳勇婕装饰装修工程有限公司向原告开具了27万元的增值税专用发票。因被告绵阳纷辰公司撤场后，拖欠租金等未付，原告起诉来院，提出前述诉讼请求。 另查明：1.因本案诉讼，原告与四川法奥（绵阳）律师事务所签订《诉讼、仲裁代理合同》，约定由四川法奥（绵阳）律师事务所代理本案诉讼，该所指派王润斌、谢永波律师担任原告的代理人；双方约定基础代理费为15000元，风险代理费按照判决、和解、调解、执行实际取得金额或等价财产的10%计算风险代理费；2.被告绵阳纷辰公司注册资本为1000万元，被告郑州纷呈公司于2019年11月13日登记成为绵阳纷辰公司的股东，出资510万元，持股比例为50%，认缴期限2033年8月1日。 本院认为：原告与被告绵阳纷辰公司签订了《boompark动物公园商铺租赁合同》，系双方当事人之间的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告租赁原告的房屋，应当支付租金。因被告绵阳纷辰公司未按照合同约定向原告履行租金支付义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，结合《boompark动物公园商铺租赁合同》通用条款部分第十七章的约定，原告发函解除租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，该函在送达被告绵阳纷辰公司时即具有解除合同的效力，被告绵阳纷辰公司于2020年7月3日撤场，本院确认《boompark动物公园商铺租赁合同》于2020年7月3日解除。合同解除后，原告应当退还被告绵阳纷辰公司保证金5万元，根据《boompark动物公园商铺租赁合同》的约定，合同解除后，被告绵阳纷辰公司不得使用“绵阳市高新区绵兴中路209号F3-013”作为注册地址，且在30日内办理完毕工商、税务的注册地址和营业地址的变更，对原告的第五项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告请求支付租金与违约金问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，对原告要求被告绵阳纷辰公司给付从2019年12月至2020年7月的铺面租金130283.61元、商业管理费201498.39元、水电费112818.56元、垃圾清运费2000元，共计446600.56元。品迭被告绵阳纷辰公司已交纳的保证金5万元后，被告绵阳纷辰公司还应给付租金、商业管理费等费用396600.56元。被告绵阳纷辰公司违反《boompark动物公园商铺租赁合同》的约定，不交付或不按约定交付租金，合同解除后不按约定变更工商、税务的注册地址和营业地址，其行为已经构成实际违约。原、被告双方签订《boompark动物公园商铺租赁合同》通用条款部分第十四章、第十七章约定了多项违约金的承担方式，但原告主张的逾期支付费用违约金和逾期办理证照的变更或注销手续违约金，明显过高，且超过原告的实际损失，故本院综合衡量实际履行情况、当事人过错程度等因素，以原告因此可能造成的实际损失为基础，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，综合调减并确认被告绵阳纷辰公司基于不交付或不按约定交付租金等费用、逾期办理证照的变更或注销手续的行为，应按照应付租金、商业管理费、水电费等总额446600.56元的20%即89320.11元给付违约金。 关于原告要求被告绵阳纷辰公司承担商铺恢复原状费用27万元的诉讼请求。本院认为，被告绵阳纷辰公司未按照《boompark动物公园商铺租赁合同》专用条款部分14.2.1条约定，恢复商铺原状。原告通过承包给绵阳勇婕装饰装修工程有限公司恢复了商铺的原状，支付了27万元的费用，该费用应当由被告绵阳纷辰公司支付。故对原告该项请求，本院予以支持。 关于原告主张的律师代理费问题。因本案诉讼，原告委托律师代理，代理律师已到庭履职。本案的律师代理基础费用是15000元，根据《boompark动物公园商铺租赁合同》通用条款部分第十七章的约定，该费用应由被告绵阳纷辰公司承担。原告主张的风险代理费用按照判决、和解、调解、执行实际取得金额或等价财产的10%，未实际发生，本院不予支持。 关于原告主张被告郑州纷呈公司承担连带责任问题。被告郑州纷呈公司的注册资本认缴期限为2033年8月1日。在注册资本认缴制下，股东郑州纷呈公司依法享有期限利益。故本院对原告的该项主张，不予支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系自动放弃抗辩权，其未能在法律规定的期限内提供证据反驳原告的诉讼请求，应由其承担举证不能的不利后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告绵阳纷辰文化产业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告绵阳东辰九宜城商业管理有限公司租金、商业管理费、水电费、垃圾清运费等共计396600.56元（已品迭保证金5万元）； 二、被告绵阳纷辰文化产业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告绵阳东辰九宜城商业管理有限公司违约金89320.11元、律师代理费15000元、商铺恢复原状费用270000元，共计374320.11元； 三、被告绵阳纷辰文化产业有限公司从本判决生效之日起不得使用“绵阳市高新区绵兴中路209号F3-013”作为注册地址，且在本判决生效之日起15日内办理完毕工商、税务的注册地址和营业地址的变更； 四、驳回原告绵阳东辰九宜城商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6347元，由被告绵阳纷辰文化产业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王晓明 二〇二一年三月十九日 书记员  张 露