四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川14民终322号 上诉人（原审原告）：潘启蓉，女，生于1972年3月5日，汉族，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：张彬，上海川汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱志伟，上海川汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川青龙工业经济开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区经济开发区青龙园区。 法定代表人：张成芳，总经理。 委托诉讼代理人：伍宏刚，四川华曙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁世杰，四川华曙律师事务所实习律师。 上诉人潘启蓉因与被上诉人四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称四川青龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初1708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 潘启蓉上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。事实与理由：原审认定七年收益不属于购房款，系认定事实错误。宣传册和价格演算表是导致上诉人向被上诉人购买案涉房屋的决定性因素，虽然未载入双方的商品房买卖合同中，但按照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，应当视为合同的组成部分予以认定。 四川青龙公司答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。 潘启蓉向一审法院诉请：1.依法判令四川青龙公司立即向潘启蓉退还购房款568259.00元；2.四川青龙公司支付资金占用利息，计算方法：以购房款568259.00元为基数，从2013年1月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿日止，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 一审法院经审理认定事实如下：2013年1月30日，潘启蓉与四川青龙公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：ＣＨ-01-0605，签约备案号196045。合同载明：出卖人为四川青龙公司，买受人为潘启蓉；潘启蓉所购青龙国际商贸物流城商品房位于××镇××道××号××幢××楼××号钢混结构商业用房（以下简称：案涉房屋），建筑面积38.03平方米，单价11673.42元／平方米，总价443940.00元；商品房预售许可证号码为×××32，国有土地使用证号为彭国用（2012）第0××1号，建设工程规划许可证号为彭经建土建字第［2012］057号，建筑工程施工许可证号为××。其中，第五条付款方式及期限为买受人采取一次性付款方式付款；第十条交付条件出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房；第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同中，双方还约定了逾期付款责任、逾期交房责任、产权登记、争议解决方式等内容。合同的签章处有潘启蓉在买受人栏签署的姓名和捺印，四川青龙公司及其法定代表人王康明在出卖人栏加盖的印章。 同日，双方签订补充协议一份，载明：甲方为潘启蓉，乙方为四川青龙公司；甲方持有案涉房屋；甲方赞同乙方对于钢材城的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意案涉房屋从2013年7月1日至2020年6月30日止的使用权委托乙方，该期间所产生的收益及风险均由乙方承担，案涉房屋交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将案涉房屋交付相应承租商。协议中，双方还约定了物业管理费的承担、委托期满潘启蓉对案涉房屋处分的选择权、权属证书的办理等内容。协议的签章处有潘启蓉在甲方栏签署的姓名和捺印，四川青龙公司及其法定代表人在乙方栏加盖的印章。 之后，潘启蓉向四川青龙公司支付了全部购房款，四川青龙公司向潘启蓉交付了案涉房屋。目前，潘启蓉已经取得了案涉房屋的权属登记证书。 以上事实有，潘启蓉的身份证复印件、四川青龙公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》、补充协议、当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为：商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建设或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；而合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议，依法成立的合同受法律保护；合同当事人均应按照合同约定诚实信用履行义务。本案中，潘启蓉与四川青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定。合同签订后，潘启蓉依约定向四川青龙公司支付购房款443940.00元；四川青龙公司向潘启蓉交付案涉房屋，并且潘启蓉已经取得了案涉房屋的权属登记证书。一审法院认为，潘启蓉已经履行了商品房买卖合同中约定的支付购房款义务，四川青龙公司已向潘启蓉交付了案涉房屋及产权登记证书。双方之间的商品房买卖合同已经履行完毕。 关于潘启蓉在庭审中提交的宣传册和价格演算表是否系商品房买卖合同的组成部分问题。首先，在商品房买卖合同和补充协议中并未约定宣传册和价格演算表为合同的组成部分。其次，宣传册、价格演算表中均无四川青龙公司加盖的印章及经办人员的签字确认。再次，即便是四川青龙公司在案涉房屋交易的过程中向潘启蓉提供过宣传册和价格演算表，也仅能表明双方在协商过程的一些具体行为，不能证明宣传册和价格演算表就是商品房买卖合同及补充协议的附加条款或者构成要件。最后，商品房买卖合同和补充协议是双方当事人意思表示的载体，载体中未予明示，当然不能成为其组成部分。 关于潘启蓉诉称的“一次性返还7年收益占购房款比例为55%”，即价格演算表中“7年55%租金568259元”是否属于案涉房屋购房款的问题。双方在商品房买卖合同中明确约定：案涉房屋，建筑面积38.03平方米，单价11673.42元/平方米，总价443940.00元。此款，潘启蓉向四川青龙公司支付完毕，四川青龙公司按约向潘启蓉交付了案涉房屋及权属登记证书，双方对此均无异议。而价格演算表中载明的金额，潘启蓉既没有直接支付，也没有委托第三人代为支付，更没有明确支付的主体、时间、方式。因此，价格演算表中“7年55%租金568259元”不属于案涉房屋购房款。对潘启蓉提出的请求四川青龙公司退还购房款并支付资金占用利息的主张。如前所述，商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，双方按照约定各自履行了相应义务，交易已经完成。潘启蓉已经取得了案涉房屋及权属登记证书后，再请求退还购房款并支付资金占用利息，于理不合，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回潘启蓉的诉讼请求。案件受理费9482.00元，由潘启蓉负担。 二审中，潘启蓉提交证据一：录音一份，记载纪彬与魏某（名片一张，记载魏某系青龙国际商贸物流城投资顾问）通话，纪彬询问青龙国际商贸物流城的售房政策是七年租金抵55%的房款，魏某对此予以肯定，并陈述相应款项不计入房款的目的是为了避税。证据二：证人卢某出庭作证，卢某陈述，其亦购买了青龙国际商贸物流城商铺，并提交演算表两份，一张演算表记载房屋总价689760元并“返七年租金55%”后，实付金额为310392元。另一张演算表记载房屋总价675390,，并优惠后实付274281元。证据三：董柔麟出庭作证，董柔麟陈述，其亦购买了青龙国际商贸物流城商铺，并提交标注有青龙国际商贸物流城的验算表一份，该表记录房屋总价437093元并优惠5%且“七年返55%”后，实付金额为186857元。董柔麟并提交宣传册一组，记载“水泥路面承载负荷达50吨，排水设施齐全。照明到户，每个商铺配有电话接驳位及宽带光纤设施，每户商铺配有标准电动卷帘门”。 四川青龙公司质证；证据一，不认可证据三性。证据二，真实性予以认可，但并未保证业主的租金收益。证据三，案涉商铺是钢材城3期且不是叠拼商铺，宣传册是钢材城2期，与本案无关联性；不认可演算表的三性。且证据二三所涉证人与本案有关联性，其证明力低。 本院将在本院认为部分对上述证据予以评述。 本案二审查明的基本事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的二审争议焦点为双方所签订的成交价格到底是多少，是否涵盖上诉人所主张的演算收益作为购房总款？上诉人主张退房款的请求能否得到支持。 本院认为，从双方合同约定来看，潘启蓉与四川青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同明确约定购房款为443940元，补充协议载明潘启蓉赞同乙方对于钢材城的整体经营理念及培育市场的重要性，同意案涉房屋从2013年7月1日至2020年6月30日止的使用权委托四川青龙公司，该期间所产生的收益及风险均由四川青龙公司承担。从合同的履行来看，合同签订后，潘启蓉依约定向四川青龙公司支付购房款443940.00元；四川青龙公司也已经协助潘启蓉办理了产权登记，潘启蓉已经取得了案涉房屋的权属登记证书。 本院认为，上述《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，真实有效。合同签订后，潘启蓉已经履行了商品房买卖合同中约定的支付购房款义务，四川青龙公司也已经协助潘启蓉办理了产权登记，潘启蓉已经取得了案涉房屋的权属登记证书。双方之间的商品房买卖合同已经履行完毕。现潘启蓉主张依据缔约过程中，双方形成的价格演算表“一次性返还7年收益占购房款比例为55%”，即价格演算表中“7年55%租金568259元”要求四川青龙公司予以退还。对此，本院认为，首先，双方合同明确约定了购房款为443940.00元，合同系双方磋商结果的最终正式体现。其次，价格演算表中载明的金额，潘启蓉既没有直接支付，也没有委托第三人代为支付。价格演算表中“7年55%租金568259元”不属于案涉房屋购房款。另外，双方《补充协议》明确约定了案涉房屋从2013年7月1日至2020年6月30日止的使用权委托四川青龙公司，该期间所产生的收益及风险均由四川青龙公司承担。因此，本院认为，潘启蓉的主张并无法律及相关事实依据，其上诉主张不应支持，二审提交的相关证据不能达到其证明目的。至于2020年6月30日后，四川青龙公司是否存在继续占有案涉房屋侵害潘启蓉权益的行为，潘启蓉应当另案主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9482元，由潘启蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 东 审 判 员  梁 丹 审 判 员  孙春红 二〇二一年三月三十日 法官助理  李林虎 书 记 员  李朋霖