贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终863号上诉人（原审原告）：杜中祥，男，1975年6月9日出生，汉族，住遵义市新蒲新区。委托代理人：赵耀，贵州山一律师事务所律师。委托代理人：汪建，贵州山一律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：遵义市美的房地产发展有限公司，住所地遵义市新蒲新区礼仪新城平庄大道美的城，统一社会信用代码91520390090335655L。法定代表人：刘隽，公司董事长。委托代理人：邓礼艳，贵州惟瀚律师事务所律师。委托代理人：罗星星，贵州惟瀚律师事务所实习律师。上诉人杜中祥因与被上诉人遵义市美的房地产发展有限公司（以下简称美的房开公司）合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初9955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。杜中祥上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，并由美的房开公司负担一审、二审诉讼费。事实和理由如下：一、原判适用法律错误。原判就双方签订的《遵义美的城车位使用权合同》及对涉案车位的使用性质存在定性偏差及认识错误，导致适用法律错误。双方签订的名为《遵义美的城车位使用权合同》，但没有约定具体的使用期限，只是约定与购买房屋使用期限一致，并限制了购买人对该车位的转让权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十四条、以及第二百三十二条的相关规定，此合同性质应当更符合无固定期限租赁合同，合同相对方均可以解除，即上诉人有权解除该租赁合同。二、违反类案不同判原则。一审法院曾在涉及被上诉人的多个同类案件中将案件定性为无固定期限租赁合同纠纷，并判决解除合同，但在本案中又作出了不同的判决，违背了最高人民法院相关司法解释的规定，属于类案不同判。三、美的房开公司利用专业优势，欺骗上诉人，并通过诱导宣传，欺瞒行为，致使上诉人购买的车位不能享有产权，只享有租赁权，但是又未约定具体的租赁年限，致使合同目的不能实现。根据行政法的相关规定，如果地下停车库不计算建筑容积率，没有支付相应的土地出让金，行政法规就不会承认其房地产权，不会发给其产权证。地下停车库这种没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，也就是附属于承担了土地使用权和分摊了共用面积（包括名义分摊和实际分摊）的单元房，因此其产权归全体业主。没有产权的车位买卖，其实质是一种租赁的行为。美的房开公司辩称，一、合同双方并无签订租赁合同的意思表示，且案涉车位使用权合同不具备租赁合同的特征，依法不应适用租赁合同相关法律规定予以处理，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持；二、一审判决符合《最高人民法院关于完善统一法律适用标准工作机制的意见》精神实质；三、案涉车位虽然为无产权车位，但并不影响其使用价值，使用权的转让具有法律可以参照，转让行为亦符合立法精神。杜中祥向一审法院提出诉讼请求：1.请求解除与美的房开公司签订的《遵义美的城车位使用权合同》；2.请求美的房开公司退还已支付的车位使用费41143元；3.本案诉讼费由美的房开公司承担。一审法院认定事实：美的房开公司系遵义市美的城市综合体美的城的开发建设单位，取得《建设用地规划许可证》。2018年10月15日，杜中祥、美的房开公司双方签订了《遵义美的城车位使用权合同》，该合同载明了“车位位置情况：坐落于贵州省遵义市东城大道美的城C地块地下停车场，乙方（杜中祥）充分知晓车位可能调整，现命名车位号不作为最终车位编号，具体位置以现车位号实际位置为准；车位信息：甲方（美的房开公司）向乙方有偿提供美的城C地块负一层栋-76号车位壹个，该车位有偿使用费为41143元，付款方式为一次性付款。车位交付：该车位交付时间为2018年5月31日；车位使用：该车位仅作为乙方车辆停泊专用，不得另作他用，车位一经乙方选定不得退换；车位使用年限：乙方已经充分知晓并理解该车位为无产权车位，不具备产权办理条件，乙方不得以任何方式向甲方主张车位产权办理义务，车位与房屋享有同等使用年限的使用权；车位的交付标准及保修：车位渗漏水保修5年；其他：乙方所购房屋所有权发生转移时，车位必须随房屋所有权一并转移，乙方须明示房屋权利受让人附属车位使用权一事，若因乙方未随房屋一并转移车位、或明示房屋附属车位使用权，则由乙方承担因此带来的全部责任，且乙方自转移房屋所有权之日起不再有权使用附属车位”等内容。一审法院认为，杜中祥因开发建设商品房屋附属地下车库而取得涉案车位的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”、第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权力”的规定，杜中祥对涉案车位享有处分的权利。双方以协议方式，让与涉案车位使用权，符合《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定。为此，双方于2018年10月15日签订的《遵义美的城车位使用权合同》，系双方真实意思表示,不违反法律的强制性规定,合法有效。车位的使用性质附属于房屋，用途特定，不宜定性为租赁合同，合同中明确了车位没有产权，不具备办理产权条件，但不影响杜中祥的使用，能够实现合同签订的目的。故对杜中祥请求解除合同的请求，不予支持。据此,依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十四条第二款之规定,判决如下：驳回杜中祥的全部诉讼请求。案件受理费415元（已减半收取），由杜中祥负担。本院二审期间，杜中祥向本院提交以下证据：一、四段通话录音，为杜中祥及其他业主与美的房开公司销售人员的录音（当庭播放录音）。拟证明：美的房开公司销售人员在向业主推荐购买车位时，告知车位使用权可以转让、买卖，甚至可以自己隔墙当作仓库使用。但在与业主签订的车位使用权合同中又限制车位是依附在房产上，不能买卖转让，美的房开公司依旧在欺骗业主的事实。二、贵州省国土资源厅《黔国土资发（2008）133号》文件、遵义市人民政府办公室遵府办函（2016）45号文件。拟证明：土地出让金分地上及地下部分，美的房开公司只要按照文件要求评估后，缴纳了地下部分的土地出让金，就可以办理车位不动产登记，即为产权车位。但美的房开公司为了自身利益，不缴纳土地出让金，致使车位不能办理产权，引发本案纠纷。美的房开公司的质证意见为：对证据一的三性均不予认可，无法核实通话人。即使录音真实，也是在双方发生诉讼纠纷后所录音，整个录音内容大部分体现的是杜中祥的主观引导和陈述，其中录音对象所作出的陈述也不能体现杜中祥的证明目的。录音中杜中祥陈述其要求退车位的原因是车位降价，因此不能达到杜中祥的证明目的。对证据二的真实性与合法性均认可，关联性不认可，该证据并不能证明美的房开公司对案涉车位不能办理产权的真实原因，并且，不能办理产权是在双方签订合同中予以明确，因此，该组证据也不能达到杜中祥的证明目的。本院对以上证据的认定意见如下：对证据一，无法核实通话录音对象身份，美的房开公司也不予认可，本院对其三性不予认定。对证据二的真实性与合法性予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点问题为案涉《遵义美的城车位使用权合同》的性质。首先，从杜中祥以案涉车位不能办理产权，损害其权益为由主张解除合同可看出，杜中祥签订合同之初的真实意思表示应系购买车位,美的房开公司亦认可其真实意思表示系永久转让涉案车位的使用权;其次,案涉合同为车位使用权合同，合同中约定车位与房屋享有同等使用年限的使用权、使用费用一次性付清更符合使用权转让的交易习惯；最后,合同中约定的车位需随房屋一并转移的条款符合《中华人民共和国物权法》第七十四条关于车位应首先满足业主需要的法律规定。综合以上因素以及当前房地产市场车位交易习惯等因素,案涉合同应为车位使用权转让合同。杜中祥关于案涉合同系租赁合同，合同约定的租赁期限已超过法律规定最长租赁期限,应为无固定期限租赁合同的理由，于法无据，本院不予采纳，其由此提出合同一方可随时解除合同的主张，本院不予支持。美的房开公司作为案涉地下车位“投资者”，有权转让案涉地下车位的使用权，并获取相应收益，且法律并未禁止地下车位使用权的转让。因此，该《遵义美的城车位使用权合同》系双方真实意思一致的表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效的合同。杜中祥在有偿获得案涉车位的使用权实现其合同目的后，依法不应再享有该使用合同的解除权。综上所述，杜中祥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费830元，由杜中祥承担。本判决为终审判决。审判长 令狐荣强审判员 喻  茜审判员 何  容二〇二一年三月三十日法官助理周晓易书记员吴明英