安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖05民终52号 上诉人（原审被告）：李家明,男,1974年9月1日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：丁方昕，安徽华冶律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马鞍山市泰和餐饮发展有限公司,住所地安徽省马鞍山市花山区花山路(三姚村对面)。 法定代表人：丰杰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱来宏，安徽长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盛娟，安徽长城律师事务所律师。 上诉人李家明因与被上诉人马鞍山市泰和餐饮发展有限公司（以下简称泰和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李家明上诉请求：撤销一审判决，改判驳回泰和公司一审诉讼请求，或将本案发回重审，并判令由泰和公司承担案件一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。其不应当赔偿泰和公司占有房屋损失10万余元，其与泰和公司的实际租赁关系至2019年1月31日终止，而案涉房屋已经于2016年9月1日被马鞍山市花山区人民政府发布公告予以征收，租赁物状态早已经被改变。此外，其在一审中提交的证据能够证明案涉房屋早已倒塌，水、电也已停止供应，已经无法正常使用案涉房屋。如果按照双方当初约定的租金标准支付费用，明显对其不公平。 泰和公司辩称，案涉房屋至今仍未完成拆迁，只是马鞍山市花山区人民政府于2016年9月1日发布了相关征收公告，故李家明所称案涉房屋早已被征收，与事实不符。此外，关于案涉房屋现状的问题，房屋倒塌不是李家明拒绝支付案涉房屋租金的理由，因为房屋如果存在质量问题，李家明完全可以依据双方合同约定要求其进行修缮。 泰和公司向一审法院起诉请求：1.判令李家明立即腾空马鞍山市现有厂址4.5亩、大小39间的厂房并归还租赁物；2.判令李家明向其支付非法占有租赁物对其造成的损失101250元（暂时从2019年2月1日起计算至2020年5月1日止，按原年租金85000元标准计算至实际返还租赁物时止）；3.案件诉讼费用由李家明承担。 一审法院认定事实如下：2013年2月1日，泰和公司（甲方）与李家明（乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将位于马鞍山市的现有厂址4.5亩、厂房大小39间、在建院墙及大门租赁给乙方，乙方经营车辆维修；租赁期限为三年，租赁合同一年一签，在租赁合同期间内，如政府规划需要或政府行为拆迁，甲方不承担乙方任何资金损失，甲方按实际租赁时间计算租金；乙方在甲方原厂房基础上装饰及维修费用由乙方承担，合同如解除，该装饰等权益归乙方所有，甲方不承担任何费用；租金每年85000元，从2013年2月1日计算，首付半年租金42500元，下半年的前三天付下一个半年的租金，超过付款期，按付款金额的日0.2%交滞纳金，乙方需付甲方5000元房屋抵押保证金，租赁费及保证金甲方不提供任何发票；乙方不按合同约定的方式支付租金（包括约定的数额与时间），可视乙方违约，甲方单方解除合同；乙方在甲方的场地上自建的建筑物和生产设备，如果政府行为拆迁乙方建的建筑物和生产设备搬迁、异地安置的补偿款归乙方所有，与甲方无关，乙方翻盖甲方的厂房房顶，拆迁补偿款不归乙方，如拆迁政府没有补偿，乙方不得向甲方索取。后泰和公司将上述房屋、场地交付给李家明，李家明支付租金至2019年1月份。2016年10月8日，马鞍山市花山区人民政府发布《关于对朱家甸棚户区改造项目国有土地上房屋征收的公告》，公告征收范围为东至慈湖河、南至翠岛华庭、西至花山路、北至锦绣园小区-拉菲公馆范围的所有具有合法权属证明的房屋，征收期限为2016年9月1日至10月31日止。案涉场地位于上述征收范围内。截至一审辩论终结，案涉场地及房屋仍由李家明占有。 一审法院认为，泰和公司与李家明签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格、全面履行合同义务。一、关于泰和公司要求李家明腾空并返还马鞍山市现有厂址4.5亩、大小39间的厂房的问题。依据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。就不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。案涉租赁合同于2016年1月31日已到期，双方未续签合同，但李家明占有使用案涉房屋至今，且交纳租金至2019年1月份，故双方之间的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，泰和公司有权要求解除合同，故对泰和公司的上述主张予以支持。二、关于泰和公司要求李家明按照双方约定的租金标准赔偿其损失的主张。案涉合同解除前，李家明应按照合同约定支付租金，李家明逾期未付，应承担违约责任。案涉合同解除后，李家明未及时腾退案涉房屋、场地，需支付占有使用费，故对泰和公司要求李家明支付自2019年2月1日起，按年租金85000元标准计算的至2010年5月1日的损失101250元，以及自2010年5月1日起，按照年租金85000元标准计算的至实际返还案涉房屋、场地的损失，予以支持。案涉房屋以及场地的土地使用权虽被征收，但在泰和公司与相关征收部门就征收补偿达成协议并移交上述厂房及场地前，泰和公司有权继续管理该厂房及场地，其要求李家明返还该厂房及场地、支付租金，与土地使用权被征收之间并不矛盾。关于租金发票，双方合同中约定不开具发票，故李家明无权以此为由拒绝支付租金，如涉及违反行政法律法规行为，应由行政机关予以处理。李家明辩称，案涉房屋倒塌后其才拒付租金，但其诉讼中提供的照片不足以证明其拒付租金前案涉房屋的状况，以及其曾通知泰和公司予以维修而泰和公司拒绝维修，故对其该辩称意见亦不予采纳。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决：一、李家明于判决生效之日起十五日内腾空并归还泰和公司位于马鞍山市现有厂址4.5亩、大小39间的厂房；二、李家明于判决生效之日起十五日内支付泰和公司101250元，以及自2020年5月1日起按照每年85000元标准计算的至实际返还上述房屋、场地之日止的占有使用费。案件受理费2325元，减半收取计1163元，由李家明负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。 另查明，案涉房屋于2020年12月底被拆迁。 还查明，李家明向泰和公司支付了5000元押金。 根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一审判令李家明按照租赁合同约定的租金标准向泰和公司支付占有使用费，是否具有事实及法律依据。 本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一、案涉租赁合同到期后,李家明未搬离案涉房屋、场地，并继续向泰和公司交纳场地租赁费用,泰和公司亦收取了至2019年1月份的租金,并向李家明开具了收据，双方之间产生不定期租赁关系,原租赁合同继续有效,租赁期限为不定期。根据我国合同法规定,对于不定期租赁合同,当事人可以随时要求解除。现泰和公司起诉要求李家明返还承租的土地、房屋,系其以行为表示不再继续履行与李家明的不定期租赁合同,应予支持,李家明应当返还承租房屋、场地并恢复原状。因李家明交纳费用至2019年1月份，故在此之后其继续占有场地及房屋所产生的费用应支付至腾退之日止。二、关于案涉房屋、场地占有使用费计算标准的问题。关于占有使用费的性质，我国现行法律、法规及司法解释对承租人逾期腾房的占有使用费问题并无明确的规定。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物；第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。马鞍山市花山区人民政府于2016年10月8日发布征迁公告，案涉房屋、场地位于征迁范围内，征迁公告发布后，案涉场地周围的多家商户及住户搬离，公共道路、管网等基础设施无法得到正常养护，导致案涉房屋、场地的商业使用价值有所降低，本院根据案涉房屋、场地状态、周边环境以及李家明继续占有案涉房屋、场地的目的是主要是争取自身拆迁补偿利益等因素，依据公平原则，酌情认定占有使用费按照双方此前书面租赁合同约定租金的70%计付，即每年59500元计付。经计算，自2019年2月1日起按年租金59500元标准计算的至2020年12月31日的占有使用费为114042元，扣减李家明支付的押金5000元，剩余109042元。 鉴于案涉房屋、场地已经于2020年12月底被拆迁，故对于泰和公司诉请李家明腾空并归还案涉房屋、场地的诉请，不予支持。 综上，李家明的部分上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初2997号民事判决第一项； 二、变更安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初4734号民事判决第二项“李家明于本判决生效之日起十五日内支付马鞍山市泰和餐饮发展有限公司101250元，以及自2020年5月1日起，按照每年85000元标准计算的至实际返还上述房屋、场地之日止的占有使用费”为“李家明于本判决生效之日起十五日内支付马鞍山市泰和餐饮发展有限公司109042元房屋、场地占有使用费； 三、驳回马鞍山市泰和餐饮发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2325元，减半收取计1163元，由李家明负担。二审案件受理费2325元，由马鞍山市泰和餐饮发展有限公司负担325元，李家明负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长  曹悝元 审判员  赵丽萍 审判员  齐 萍 二〇二一年三月三十一日 法官助理陈婷婷 书记员易莉