上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0106民初3091号原告：徐薇，女，1972年3月13日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：冯泳飚(夫妻关系)，男，1970年8月15日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：朱**友，男，1970年12月21日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。原告徐薇与被告朱**友房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告徐薇及其委托诉讼代理人冯泳飚、被告朱**友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐薇向本院提出诉讼请求：判令1、原、被告就上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《租赁合同》于2021年1月22日解除；2、被告将涉案房屋交还原告；3、被告向原告支付租金、房屋使用费(从2021年2月23日起至实际交房之日，按照每月6,600元的标准计算)；4、押金6,600元作为违约金，原告不予退还。事实与理由：原、被告在中介处签订租赁合同，期限自2020年8月23日至2021年8月22日。被告自称通过公司与原告签订合同，但未将合同盖好公章，故原告认为，与原告签订租赁合同为被告个人。合同约定首期付三个月租金，另付押金6,600元，付款日期是签订合同日。然而2020年8月22日订立合同当天被告仅付了押金6,600元，后一直拖延不付，直至2020年9月21日才付清，拖延整整一个月。2020年11月7日、17日，原告两次提醒被告准备付下一期租金，被告于11月18日仅支付6,600元，并称公司付款从原来的22日改为每月18日。2020年12月11日、17日、18日，原告多次告知被告准备支付下一期租金。被告于11月18日通过ATM机向原告支付了6,600元，被告所述公司打款实为欺骗。12月18日原告要求被告支付拖欠租金，被告通过微信向原告支付6,600元，后原告多次向被告催讨，被告置之不理。2020年12月22日，原告向被告催讨欠付的租金6,600元，被告仍拒付，原告遂书面通知被告履行合同。原告认为，被告行为已违反合同约定，故提起诉讼，要求判如所请。被告朱**友针对原告的诉讼请求辩称：关于诉请1、2，因为双方签订的合同未到期，故不同意解除合同、交还房屋。关于诉请3，不同意支付，因为其已将房屋清空并搬离，因此不需要支付房屋使用费。关于诉请4，不同意支付违约金，因为其不存在违约，要求押金退还。本院经审理查明以下事实：原告为涉案房屋产权人之一。2020年8月22日，原告(出租方，甲方)与被告(承租方，乙方)在中介公司居间下就涉案房屋签订租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作居住使用；租期一年，自2020年8月23日至2021年8月22日；月租金6,600元，租金以转账方式支付；首期付三个月，另付6,600元押金，以后按每三个月结算一次，提前支付下次房租；租赁期内实际使用的水、电、煤气费由乙方承担；房屋及附属设施如非乙方过失或错误使用而受到损坏的，甲方有修缮的责任并承担相关费用；甲乙双方如有特殊情况需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方等对方同意后，方可办理退房手续；如无故违约则向对方支付违约金6,600元；如甲方违约，除退给乙方押金外，还需支付给乙方上述金额违约金；反之乙方违约，甲方有权不予退还押金；乙方居住期间人身安全、水电煤安全由乙方负责。同日，双方签订补充协议，约定被告居住期间不得群租；被告于租期到期之后，需恢复房屋原样，保证家电设施正常运行，厨房卫生间保洁好、墙面粉刷、地板清洁。同日，原告向涉案房屋交付给被告使用，被告向原告支付押金6,600元。2020年9月8日，原告向被告催讨首期租金。2020年9月10日，原告向被告催讨首期租金，被告回复次日即可向原告支付。2020年9月11日，被告向原告支付租金19,200元。期间，原告多次要求被告支付欠付的600元。2020年9月21日，被告将欠付的600元支付给原告。2020年11月7日，原告发微信提醒被告准备好下一期租金。2020年11月18日，被告向原告支付租金6,600元。2020年12月18日，原告要求被告支付租金6,600元，并要求下个月还是按照合同付三押一。后被告向原告支付租金6,600元。原告遂要求被告在12月22日前支付欠付的租金6,600元，否则被告于1月22日搬出去。2020年12月21日，原告发微信要求被告于12月22日把欠付的租金6,600元付清，否则解除合同，原告于1月22日来收房，违约责任由被告承担，押金不退。2020年12月22日，原告向被告发送书面通知，载明：你屡次不履行合同，我已无数次向你讨要租金。至今12月22日你还没有付清拖欠我的租金。如果你还想诚意租房，希望你恪守合同，在合同约定的时间里准时、全额地把房租付清！你不想履行合同，还是不肯付清房租的，那么1月22日我就与你解除合同，1月22日请你们搬离，返还房子。请把你的水、电、煤等费用付清。你要承担你造成的违约责任，租房押金我是不退的。2021年1月17日，被告向原告支付租金6,600元。同日，原告发微信给被告，要求被告于半夜12点之前打款，付三押一！2021年1月，原告提起本案诉讼。2021年1月16日，被告收到本院向其寄送的诉状及证据副本。2021年1月17日，被告向原告支付6,600元。2021年2月3日，本院组织原、被告双方就本案事实进行调查。原告表示要求解除合同，被告表示愿意退还房屋，本院安排双方于2021年2月22日交接房屋。2021年2月20日，被告向原告支付8,000元。2021年2月21日，被告向原告支付11,800元。2021年2月22日，原、被告双方至涉案房屋处准备办理交接，原告向被告退还19,000元，剩余800元准备待结清水电煤等费用后再退还给被告。然而，被告拒绝将房屋钥匙交还给原告，致双方未能完成交接。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的租赁合同为双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有约束力，一方当事人不得擅自变更或解除。根据约定，租金为先付后用，每三个月为一期支付。而根据审理查明的事实，被告自第一期租金起即存在逾期支付，且时间长达近一个月；后被告多次逾期支付租金，已达到根本违约的程度，故原告有权以此为由要求解除合同。根据法律规定，享有解除权的当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于原告于2020年12月22日要求解除合同、被告于2021年1月22日搬离涉案房屋，此即解除合同的意思表示，故本院认定双方之间的合同已于2021年1月22日解除。合同解除后，被告应当将涉案房屋交还；鉴于被告未能于2021年2月22日将涉案房屋交还原告，还应承担之后的房屋使用费。考虑到本案合同解除责任在于被告，故原告要求被告支付的押金作为违约金扣除，并无不当，本院予以支持。被告相关抗辩意见，均于法无据，本院不予采纳。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告徐薇与被告朱**友就上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2021年1月22日解除；二、被告朱**友应于本判决生效之日起十日内将上址房屋交还给原告徐薇；三、被告朱**友应于本判决生效之日起十日内向原告徐薇支付房屋使用费(自2021年2月23日起至实际交还之日止，按照每月6,600元计算，并扣除被告朱**友已经支付的800元)；四、被告朱**友支付的押金6,600元作为违约金予以扣除，原告徐薇有权不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告朱**友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 魏 凯二〇二一年三月二十三日书记员 朱韵卿附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。