文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终222号上诉人（原审被告）：魏红，女，1966年8月27日出生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：史迎宾，江苏甘露律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：镇江**微百货有限公司，住所地镇江市解放路288号东邦国际商务大厦1801室。法定代表人：陈俊贇，该公司经理。委托诉讼代理人：高志龙，江苏天哲（镇江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佳丽，江苏天哲（镇江）律师事务所实习律师。上诉人魏红因与被上诉人镇江**微百货有限公司（以下简称华微公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江市京口区人民法院（2019）苏1102民初4651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏红上诉请求：撤销一审判决，诉讼费用由华微公司承担。事实及理由：2018年8月至2019年6月，上诉人所租赁房屋漏水、渗水严重，在自行维修后，仍不能解决上述问题，上诉人曾多次要求被上诉人派人协助查勘并维修，被上诉人均未理睬，致使上诉人因此不能正常营业，并产生了营业损失。因此，被上诉人也存在过错。上诉人承租房屋后，一旦遇到雨水，因排水问题致使雨水倒灌，可以推断漏水系房屋质量存在瑕疵，即便漏水原因不明，被上诉人作为出租人也应协助被上诉人对事故原因进行排查，但被上诉人对上诉人的反应置之不理，从而造成上诉人损失扩大。本案中，被上诉人存在过错，对于其主张的房屋租金依法应予以减免，而非全额由上诉人承担，且租赁合同约定的违约责任及免租期房租，被上诉人无权向上诉人主张。被上诉人华微公司答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所陈述的漏水问题及其经营产生损失的情况，并无证据证明与被上诉人有关，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华微公司向一审法院起诉请求：一、解除诉讼双方于2018年5月5日签订的《房屋租赁合同》；二、魏红支付华微公司2019年5月10日至2019年10月24日止的租金5.6万元、免租期租金3万元及逾期付款利息（以5.6万元为基数，按银行同期贷款利率，自2019年5月10日起至实际给付之日止），2019年10月25日后的房屋占有使用费按合同约定租金标准给付至房屋返还之日；三、魏红支付华微公司违约金3万元。一审法院认定事实：位于镇江市的房屋为华微公司所有。2018年5月5日，案外人镇江新食代餐饮有限公司代理华微公司作为甲方与魏红作为乙房就上述房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定魏红承租房屋用于餐饮经营；租赁期限2018年5月10日至2021年8月9日，其中2018年5月10日至2018年8月9日为免租期；月租金为1万元，租金交付方式为先付后用，九个月为一个支付期，首期租金9万元于合同签订之日支付，以后租金在每一支付期开始前30日全额付清当期租金，乙方未按期交纳租金，每逾期一日按年租金的千分之五承担滞纳金，逾期五日，甲方可直接解除合同；乙方于合同签订之日支付甲方保证金以确保房屋及附属设施安全完好及租赁期限内如期结算相关费用。合同第十条“违约责任”部分约定：“本合同签订后，甲、乙双方应按照本合同约定履行，如乙方违反，甲方有权切断水、电等能源供应，相应后果由乙方承担。同时乙方应向甲方承担违约责任，除支付相应的滞纳金、罚金外，还应向甲方支付违约金，违约金数额为当年月租金的3倍，甲方有权解除合同，解除至通知到达乙方时生效，乙方应于生效后三日内将房屋及相关设施设备完好归还甲方，房屋内固定装修部分乙方自愿放弃，另外，乙方交纳的保证金、租金等一切费用均不予退还，如给甲方造成任何损失的应承担赔偿责任。如双方约定了免租装修期的，甲方有权追缴免租装修期的租金。如甲方违反，乙方同样追究甲方的违约赔偿责任。”合同签订后，华微公司按约交付房屋，魏红按约支付租金及保证金。魏红接受房屋后不久，因楼上用户装修时损坏管道导致魏红承租房屋漏水，后经协调，楼上用户赔偿魏红1万元，另魏红要求华微公司减免2万元房租，但华微公司仅同意减免1万元，后双方协调未果。在房屋漏水现象消失后，魏红对承租房屋进行了装修，装修期间未发生漏水现象。另查明，因魏红欠付房租，华微公司于2019年4月2日书面通知魏红缴纳2019年5月10日至2019年11月9日的租金，为此，魏红提出三个问题：一、承租房屋中有部分房屋存在纠纷影响其经营；二、下大雨时下水管道倒灌产生室内进水；三、该房屋有漏水现象。后经多轮商谈，华微公司同意减免1万元房租，剩余当期租金8万元于2019年6月30日前支付，并要求魏红以后不得再提以上问题。后因魏红不同意，华微公司遂诉至法院。本案审理中，魏红称，房屋装修后又出现漏水，在向华微公司反映后，华微公司未予处理。华微公司对此不予认可，并称关于漏水问题在魏红装修之前已与楼上用户彻底解决，装修结束后，魏红正常经营，从未提及房屋积水和漏水问题。本案审理中，魏红提交的涉案房屋视频一组，视频显示店铺的卫生间及仓储间的地面有积水，但魏红未就积水原因进一步举证。本案审理中，华微公司同意减免1万元租金。一审法院认为：诉讼双方之间租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，诉讼双方应当全面履行合同内容。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本条规定了出租人对租赁物负有维修的义务，而出租人履行维修义务的前提首先应该是租赁物出现问题，本案中，魏红提交的证据仅反映损害的后果，并不能说明损害后果的原因，即涉案房屋存在问题，魏红对此应承担举证不能的法律后果。退一步讲，结合上述条文，即便涉案房屋存在问题，法律仅赋予了承租人以维修费用冲抵租金或延长租期的权利并未赋予其拒付租金。综上，魏红拒付租金既无法律依据亦无合同约定。结合合同内容，魏红应于2019年2月10日前支付2019年5月10日至2020年2月10日期间的租金计9万元，在华微公司催告后，魏红仍不履行义务，已构成根本违约，同时根据涉案合同违约条款，华微公司亦有权解除合同。现华微公司以起诉的方式提出解除合同，予以准许，合同的解除时间以魏红收到送达的应诉材料的时间为准，即涉案合同于2019年11月8日解除。承租人负有支付租金之义务。因涉案合同已解除，魏红应支付华微公司截止于2019年11月8日的租金。经核算，2019年5月10日至2019年11月8日期间的租金为59334元，考虑到华微公司同意减免1万元租金，故魏红应支付华微公司截止于2019年11月8日的租金49334元。魏红未能按期支付租金，造成华微公司资金占用损失，同时涉案合同中对逾期缴纳租金的滞纳金亦有明确约定，现华微公司以银行同期贷款利率标准主张租金逾期支付的利息损失，未超出合同约定范围，但考虑到华微公司曾有延长租金交付期间的意思表示，为此，魏红应以49334元为基数向华微公司承担逾期付款利息损失，其中2019年7月1日至2019年8月19日期间利息损失以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准，2019年8月20日至49334元支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。基于魏红目前仍占有涉案房屋，魏红应于2019年11月9日起按照合同约定的租金标准向华微公司支付房屋占有使用费，直至魏红返还房屋时止。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”结合上述分析，魏红拒付租金的行为已构成违约，结合合同约定内容，华微公司要求魏红支付免租期租金3万元及违约金3万元，符合当事人的约定，予以支持。魏红的抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。综上，一审判决：一、镇江**微百货有限公司与魏红于2018年5月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月8日解除。二、魏红于判决生效之日起十日内支付镇江**微百货有限公司截止于2019年11月8日的租金49334元，并承担该款的逾期付款利息损失（其中2019年7月1日至2019年8月19日期间的利息损失以中国人民银行同期同类贷款利率为计算标准；2019年8月20日至49334元支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准）。三、魏红于2019年11月9日起按照每月1万元的标准支付镇江**微百货有限公司房屋占有使用费，至房屋返还时止。四、魏红于判决生效之日起十日内支付镇江**微百货有限公司违约金3万元及免租期租金3万元。本院二审期间，双方均未提供新的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，华微公司交付房屋，魏红支付租金，双方当事人均应按合同及时履行各自义务。现魏红未按期交纳租金，其抗辩由于房屋漏水导致其无法正常经营，且产生严重损失。然从现有证据来看，本院难以支持。其一、关于漏水事宜，双方当事人进行了勘验，漏水原因并未明确，不能归责于华微公司房屋主体结构存在问题；其二、关于漏水和租金减免问题，华微公司与魏红进行了磋商，并同意适当减免租金。在此情况下，魏红作为承租人要么及时履行合同主要义务要么请求赔偿而减少损失扩大，然，魏红既不履行交纳租金的合同义务，亦不主张损失赔偿的权利，消极应对导致损失进一步扩大；其三、魏红主张因漏水原因导致其无法经营、损失严重，但并未向法院提供证据予以证实，其损失数额也无法确定，其应当承担举证不能的法律后果。现魏红既不交纳租金，且在停业之后继续占有使用涉案房屋，一审判决根据双方合同约定，要求魏红交纳租金和占有使用费，承担违约责任，符合合同和法律规定，并无不当。上诉人魏红的主张，本院难以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2620元，由上诉人魏红承担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 奚松伟审判员 宋 涛二〇二一年三月三十一日书记员 张宏睿