河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终48号 上诉人（原审被告）：苏瑞方，女，1989年1月15日生，汉族，邯郸市丛台区。 被上诉人（原审原告）：刘金秀，女，1947年2月22日生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：刘艳玲，女，1977年3月26日出生，住邯郸市丛台区，系刘金秀女儿。 委托诉讼代理人：宋福明，男，1969年3月17日出生，住邯郸市丛台区。 上诉人苏瑞方因与被上诉人刘金秀房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人苏瑞方、被上诉人刘金秀及其委托诉讼代理人刘艳玲、宋福明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏瑞方上诉请求：一、请求依法撤销（2020）冀0403民初1512号民事判决书第三项，发回重审或者改判上诉人以定金贰万元为基数按照贷款市场报价利率承担责任；二、一审诉讼费、保全费；二审上诉人费依据判决分别承担。事实与理由：一、一审法院对于该案合同解除的事实、原因认定不清楚。一审法院既认定被上诉人2020年1月购买了其他房屋，2020年6月上诉人出售了涉案房屋。那么就应当根据庭审中所认定的事实，就合同解除是因为什么具体的事实作出认定。而不是宽泛的认为上诉人有违约行为就一定是导致合同解除的事实、原因。依据本案双方所认定的事实，上诉人确有违约行为存在，但并不是被上诉人在一审诉状中所称要恶意提高房屋出售价格（该事实在上诉人提交的另外“房屋买卖协议”中可以体现）。那么，上诉人的行为并不必然导致合同解除。而基于被上诉人在2020年1月就已经另购他房的事实，本案解除的事实应为被上诉人原因事实上或者法律上不能履行，而不是《合同法》九十四条第四款因一方迟延履行债务导致合同目的不能实现而依法解除。二、一审法院适用《合同法》九十四条第四款解除本案合同，属适用法律错误。《合同法》九十四条第四款中规定“当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的”主要适用于定期合同，即在合同履行到期后再履行已无实际意义的情形，因此该条规定并不适用于本案。基于前文所述本案事实及解除的原因，被上诉人并不符合《合同法》九十四条关于法定解除的条件，并不能将该条作为本案解除的法律规定予以引用。同时，需要注意的是如果并不是因为一方违约行为只是守约方要求解除合同，那么就不存在违约金问题。三、一审法院直接采用《房屋买卖（置换）合同》第六条第四款的“约定”认定赔偿数额不符合双方本意、本案事实等；同时将返还定金与违约金一并判决，使被上诉人重复获利。《房屋买卖（置换）合同》第六条第四款并不是上诉人与被上诉人进行合意的结果，而是合同的另外一方（中介公司）所出具的合同条款。而且该条款的真实用意，是为了收取中介费。如果引用该条款，那么合同履行都将被置于僵局的局面，任何一方有拒绝履行或者解除合同的行为，都将承担责任。本案中被上诉人也有相应的行为，根据该条规定也要承担责任。因此，对于该条是否适用还是要依据事实，根据实际损失、当事人是否属于恶意等进行判断。违约金是对于全部损失的预估，其主要目的还是填补守约方因对方违约而产生的损失，包括了一方为履行合同所支付的部分和履行利益部分。如果将违约金与返还定金重复使用、判决，那势必会造成一方重复获利，有违公平。四、请法院结合本案具体解除合同事实情况，以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、公平原则等因素予以裁判。前文已述的本案事实、法律适用部分不再赘述。《关于当前形势下审理民商事合同合同纠纷案件若干问题的指导意见》的规定，违约金应当以违约造成的实际损失为基准，在公平和诚信原则下，考虑合同履行情况、当事人的过错程度、当事人预期利益、是否格式条款等综合考虑。 本案中，上诉人并不是意图获取更高房款而恶意违约、并且被上诉人仅是缴纳了两万元定金，其他款项也并未交付，损失并不大，被上诉人在2020年1月又另购他房。法律对于赔偿损失的原则还是以填补实际损失为主，在不存在恶意违约的情况下不存在惩罚因素。在双方都存在违约的情况下，最后使得事实上已经无法履行情况下，应当将履行利益予以剔除，以实际损失为赔偿依据。请二审法院以事实为依据，结合公平原则，依法判决。 刘金秀答辩称，我们合同解除的原因是2019年12月10日约定日期时对方找借口不配合，有微信截图、录音等证据，导致合同无法履行。双方签订的合同，是双方真实意思表示，合同内容公平合理，合同约定了10%的违约金，有证据证明是对方拒绝履行合同，已经违反了合同约定，应承担违约责任，支付违约金，应按合同约定判决。关于损失，不仅是利息，我们为了买房，将原住所卖了，但是对方一拖再拖，导致我们没有地方住，只能租房住，还导致身体精神打击，都是对方违约造成，故请求按照合同约定判决。 刘金秀向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令解除原告与被告之间签订的《房屋买卖（置换）合同》；2.请求人民法院依法判令被告返还原告支付的定金2万元及利息（自诉讼之日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求人民法院依法判令被告赔偿原告违约金65700元；4、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用及保全费用等。 一审法院认定事实：2019年11月15日，刘金秀与苏瑞方签订《房屋买卖（置换）合同》，内容：“第一条：1、甲方自愿将坐落在丛台区望岭路35号浴新北大街锦江花园4号楼Ａ8单元29号的房屋出售给乙方……第二条：甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币657000元……第四条：1、乙方向甲方的交款约定（1）、乙方于2019年11月15日交付定金人民币20000元。（2）、经甲乙双方协商一致，乙方承诺于2019年12月10日前将房款637000元整到更名时支付给甲方，同时甲方将该房屋更名给乙方。……第六条：4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。”2019年11月15日，刘金秀支付定金20000元，苏瑞方出具定金收条，内容为：“今收到刘金秀女士购买丛台区的房屋定金20000元，收款人：苏瑞方及捺印，2019年11月15日”。约定的更名时间到期后，苏瑞方未履行更名义务，刘金秀诉至法院。 另查明，2020年1月刘金秀购买了其他房屋，2020年6月5日，苏瑞方将本案房屋进行出售。 一审法院认为，刘金秀与苏瑞方签订《房屋买卖（置换）合同》，是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。刘金秀交付了定金，苏瑞方应按照合同约定的时间进行更名并交付房屋，根据刘金秀提供的微信聊天记录、录音等证据及苏瑞方当庭陈述“因为年底想迟延交房刘金秀不同意，所以生气说不卖房了”，可以证明是苏瑞方存在违约行为。现刘金秀已购买其他房屋，苏瑞方也将该争议房屋出卖，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故对刘金秀与苏瑞方之间签订的《房屋买卖（置换）合同》本院依法予以解除。对于苏瑞方收取的定金20000元，应当予以退还。对刘金秀主张的定金的利息损失，已包含在违约金损失中，故本院对刘金秀该主张不予支持。双方在合同中约定“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金”，双方约定房屋交易价格为657000元，故苏瑞方应支付刘金秀违约金65700元。苏瑞方主张违约金过高，未提供证据，本院对其辩称不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除刘金秀与苏瑞方之间签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、苏瑞方于本判决生效之日起十日内返还刘金秀定金20000元；三、苏瑞方于本判决生效之日起十日内支付刘金秀65700元；四、驳回刘金秀其他诉讼请求。案件受理费1942元，减半收取971元，保全费877元，合计1848元，由苏瑞方承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审双方争议的主要焦点为：苏瑞方是否构成根本违约，应否承担违约责任。双方在《房屋买卖（置换）合同》中约定：“乙方（刘金秀）承诺于2019年12月10日前将房款637000元整到更名时支付给甲方，同时甲方将该房屋更名给乙方。”即双方约定的履行期限为签订合同之日至2019年12月10日，苏瑞方于2019年12月7日在与中介张会言通话中明确表示“这个价位不卖，得涨价”，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务，”苏瑞方在履行期限届满前明确表示拒绝履行义务，已构成根本违约，应承担相应的违约责任。 关于违约金数额问题，刘金秀举证其损失为：1、已支付的20000元定金利息损失；2、因对方没有及时交房，刘金秀在外租房居住产生的租金3000元；3、刘金秀另外购房多支出购房款35532元；4、已支付的中介费5500元；5、精神损失。 本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定确定其损失如下：刘金秀已支付的20000元定金利息损失系其直接损失，应予支持；刘金秀在外租房居住产生的租金3000元系间接损失，且未提交证据予以证实，本院不予支持；刘金秀另外购房多支出购房款35532元，因该房屋与本案案涉房屋非同地段、同面积等房屋，不具有可比性，可参照案涉房屋二次买卖差价3000元作为确定其可得利益损失的依据；已支付的中介费5500元系其直接损失，予以支持；关于精神损失问题，因苏瑞方违约未造成刘金秀人格权受损害，故对其要求精神损害赔偿的主张不予支持。综上，因苏瑞方违约造成刘金秀损失为8500元及已支付的20000元定金利息损失。 依据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，本院酌定苏瑞方应赔偿的违约金为11050元（8500元+8500元×30%）及以20000元为本金基数，自2019年11月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息。 综上所述，苏瑞方的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1512号民事判决第一项即：解除刘金秀与苏瑞方之间签订的《房屋买卖（置换）合同》； 二、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1512号民事判决第四项即：驳回刘金秀其他诉讼请求； 三、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1512号民事判决第二项为：苏瑞方于本判决生效之日起十日内返还刘金秀定金20000元并支付违约金（以20000元为本金基数，自2019年11月15日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算的利息）； 四、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初1512号民事判决第三项为：苏瑞方于本判决生效之日起十日内支付刘金秀违约金11050元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1942元，减半收取971元，诉讼保全费877元，合计1848元，由刘金秀负担619元，由苏瑞方负担1229元；二审案件受理费1442元，由苏瑞方负担243元，由刘金秀负担1199元。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟烈 审判员  武运红 审判员  梁国华 二〇二一年三月三十一日 书记员  刘 琳