河南省卫辉市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0781民初393号原告：段利利，女，1983年1月30日出生，汉族，住卫辉市。被告：赵新婷，女，1977年11月21日出生，汉族，住卫辉市。被告：卫辉市鼓楼前街燕燕房产信息部，经营场所卫辉市城郊乡古楼前街**。经营者：王桂荣。委托诉讼代理人：陈燕，女，1974年6月22日出生，汉族，住卫辉市，系卫辉市鼓楼前街燕燕房产信息部工作人员。被告：陈燕，女，1974年6月22日出生，汉族，住卫辉市。原告段利利与被告赵新婷、卫辉市鼓楼前街燕燕房产信息部（以下简称房产信息部）、陈燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告段利利、被告赵新婷、房产信息部、陈燕到庭参加诉讼。经本院准许，证人范某,4出庭作证。本案现已审理终结。原告段利利向本院提出诉讼请求：判令解除原告与被告赵新婷签订的《房地产买卖协议》，被告赵新婷、房产信息部和陈燕向原告返还购房款定金10000元。事实和理由：2021年1月22日，原告经被告房产信息部的陈燕介绍与被告赵新婷签订《房地产买卖协议》一份，被告赵新婷将位于卫辉市建设路路西15号楼2单元3楼中户的房屋出售给原告，原告交付定金10000元。原告和被告赵新婷签订合同之前被告房产信息部的陈燕和被告赵新婷承诺案涉房屋可以办理公证，并且可以将原告及孩子的户口转到案涉房屋地址方便孩子上学，同时承诺该房屋没有其他产权纠纷和隐患。原告和被告赵新婷签订合同之后发现该房屋的原所有权人孙中华为失信人员，被告赵新婷征信有问题，被告陈燕之前承诺的迁户口也不再承认，原告随即向被告协商要求退还定金10000元，但三被告不予退款，被告陈燕至今未履行调查所售房屋的产权状况的义务。原告为维护自身合法权益，请求判如所请。被告赵新婷辩称：其不同意退还原告定金款10000元，案涉房屋原房主是孙中华，但是其不清楚自孙中华开始案涉房屋陆续被卖了多少家，其亦不清楚孙中华的征信有无问题，其2015年4月购买案涉房屋时未见过房东，是卫辉市工会路鸿翔房产中介信息中心直接和其签订的房屋买卖协议。当时原告购买其案涉房屋时其告知原告：案涉房屋是老房，房产证上的房屋所有权人孙中华早就联系不上了，无法办理房屋过户手续，也无法办理公证，向原告讲上述内容的时候原告、证人范某,4均在场。原告购房期间不找中介，直接找到其家，影响其正常生活，原告最初就没有说调解的事，直接将其告到派出所、法院，然后其多次问房产信息部的陈燕是否和段利利一起去房管部门查询这个房是否存在权属纠纷和抵押问题，被告陈燕、原告均说这个房没有纠纷，没有房产抵押，原告又要求其去市民服务大厅查询案涉房屋的状况，当时原告和她母亲均到了该大厅，其在大厅窗口问房屋信息时，原告的母亲与其发生争执，其不再查询房产信息。被告赵新婷认为，其和原告签订的《房地产买卖协议》合法有效，其不应该再向原告退还定金10000元，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告房产信息部辩称，2021年1月22日，原告在房产中介工作人员范某,4的带领下到案涉房屋去实地看房，段利利对该房非常满意，当时就要求签订购房协议，因为原告当时和她爱人吵架，她需要被告赵新婷立即搬出现居住房屋，赵新婷一时找不到合适房屋，原告在其信息部说她没有地方住，还一直哭，其信息部工作人员陈燕就让原告到自己家无偿居住，原告在陈燕家居住了7天，后原告和她爱人和好，原告反悔又不愿意再买案涉房屋，原告在其房产信息部工作人员陈燕下班后跟随陈燕三个多小时，陈燕无奈做报警处理，之前，陈燕和原告去公证处询问办理案涉《房地产买卖协议》公证事宜，其到房管部门经过查询案涉房屋既没有被抵押，也没有被查封，处于正常状态，被告赵新婷是案涉房屋所有权人，如果房屋权属出现问题由被告赵新婷负全部责任，其认为其作为信息部已经履行了责任和义务，原告和被告赵新婷应履行2021年1月22日双方签订的《房地产买卖协议》。被告房产信息部同时要求原、被告双方分别向其支付中介费3000元，共计6000元，另外，其可以协助原告办理落户手续，但是其没有承诺过一定能给原告办理户口落户手续。被告陈燕答辩意见与被告房产信息部一致。本院经审理认定事实如下：被告陈燕系被告房产信息部的工作人员，原汲县人民政府为孙中华颁发了私字第12584号《房屋所有权证》，确认位于卫辉市建设路孟西房屋归孙中华所有，后被告赵新婷通过卫辉市工会路鸿翔房产中介信息中心购买了案涉房屋，被告赵新婷当庭称，案涉房屋的原房主系孙中华，其不清楚自孙中华开始案涉房屋陆续被卖了多少家，其亦从未见过其购买房屋之前的上一家房东，其2015年4月购买案涉房屋时未见过房东，是卫辉市工会路鸿翔房产中介信息中心直接和其签订的房屋买卖协议，并在案涉房屋内居住至今。2017年其通过其他人介绍遇见案涉房屋的所有权人孙中华，稳妥起见双方又签订了《协议》一份，双方约定“甲方孙中华，乙方赵新婷……一、甲方将建设路孟西15号楼二单元三层48.08平方米房地产卖给乙方……四、甲方保证该房产卖给乙方，一切产权归乙方所有。将来如遇拆迁或乙方卖给他人，与甲方无关……”。后被告赵新婷将其现居住的案涉房屋通过被告房产信息部发布出售信息，原告作为购房人在该房产信息部工作人员范某,4、陈燕的带领下，于2021年1月22日到被告赵新婷现居住的案涉房屋看房屋情况，被告赵新婷向原告出示了房屋所有权人为孙中华的私字第12584号《房屋所有权证》及显示甲方为孙中华、乙方为赵新婷的《协议》一份，当日原告和被告赵新婷签订了《房地产买卖协议》，内容为“甲方：赵新婷。乙方：段利利，丙方房产信息部……三、甲、乙双方的责任和义务：乙方于2021年1月22日通过丙方向甲方交付定金10000元，甲方的房地产证明由信息部代为管理。2021年2月22日房款两清，在此期间，甲方违约，须以定金的两倍赔偿给乙方；乙方违约，定金作为违约金赔偿给甲方，房地产证件为：房产证。四、甲方保证该房地产产权与他人无任何纠纷，乙方买后发现有产权纠纷，甲方负全部责任，并赔偿由此造成乙方的全部经济损失。五、该房地产办证的一切税费由乙方承担……”。原告通过支付宝向被告赵新婷交纳定金10000元。现原告以被告陈燕和赵新婷未履行调查所售房屋的产权状况，案涉房屋的房屋所有权证上系孙中华，且经查询孙中华系失信被执行人，赵新婷购买案涉房屋时未办理房屋所有权的转移登记手续，赵新婷未提供案涉房屋先后被出售的购房手续、赵新婷没有权利出售该房屋为由，起诉要求解除其与被告赵新婷签订的《房地产买卖协议》，三被告向其返还房款定金10000元。被告赵新婷对此当庭称当日原告购买其案涉房屋时其就向原告告知：案涉房屋是老房，房产证上的房屋所有权人孙中华早就联系不上了，无法办理房屋过户手续，也无法办理公证，并称其不清楚孙中华的征信有无问题。被告陈燕当庭称其作为房产信息部工作人员从未向原告承诺过能够给原告办理户口落户手续。本院认为，本案主要争议焦点为原、被告签订的《房地产买卖协议》是否应当解除。本院审查后对此认为，订立合同行为本身不能直接导致标的物所有权的转移和设立，因此订立合同行为是债权行为，而不动产的转移登记能够直接导致物权变动，是物权行为，即不动产的转移登记是物权行为。债权系相对权，不能对抗合同以外的第三人，而所有权是对世权，可以对抗合同以外的第三人。具体到本案，自案涉房屋的所有权人孙中华以签订房屋买卖协议未办理所有权转移登记手续的方式将该房屋出售，包括被告赵新婷在内的先后购买案涉房屋的所有购房人享有的是债权，而不是物权。根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，被告赵新婷虽系以签订房屋买卖协议的方式购买案涉房屋，但因未依法办理转移登记手续而不产生物权变动的效力，被告赵新婷与上家卖房人之间仅为债权债务关系，被告赵新婷以其与前卖房人签订的房屋买卖协议，并持有房屋所有权人为孙中华《房屋所有权证》为据，主张其对案涉房屋的所有权，不能成立，被告赵新婷当庭亦称其不清楚自孙中华开始案涉房屋陆续被卖了多少家，其购买案涉房屋时上一家的房主通过房屋中介和其签订房屋买卖协议，并向其交付房屋所有权人为孙中华的房屋所有权证，案涉房屋系老房，其未能办理房屋的转移登记手续，稳妥起见其又与孙中华签订了房屋买卖协议。因房屋买卖合同系债权，不能对抗合同以外的第三人，即便案涉房屋目前无产权纠纷，但因自孙中华之后的所有购房人针对案涉房屋先后均未办理房屋转移登记手续，而不能发生对抗合同以外的第三人，此情形的客观存在不利于维护作为购房人的原告和作为卖房人的被告赵新婷双方之间房屋买卖交易秩序的持续性安全、稳定，违反了买房人购买房屋系为了依法取得所有权的目的，且案涉房屋所有权证载明的孙中华现为失信被执行人，此种情况属于原告与被告赵新婷所涉的房屋买卖合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于原告明显不公平，受不利影响的原告可以请求人民法院解除案涉房屋买卖合同。因此，原告起诉要求解除其与被告赵新婷签订的《房地产买卖协议》，理由正当，本院予以支持。原告起诉同时要求三被告向其返还购房款定金10000元，根据庭审查明的事实，因被告赵新婷与原告签订《房地产买卖协议》的同时，已收到原告交付的购房款定金10000元，合同解除后被告赵新婷应向原告返还购房定金10000元。另外被告房产信息部作为房产中介提供的服务必须合法合规。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百六十六条的规定，判决如下：一、解除原告段利利与被告赵新婷于2021年1月22日签订的《房地产买卖协议》。二、被告赵新婷于本判决生效之日立即一次性返还原告段利利购房定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取计75元，由被告赵新婷、卫辉市鼓楼前街燕燕房产信息部各负担37.5元。本判决为终审判决。审判员  刘玮娜二〇二一年三月十四日书记员  赵晓晨