湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0281民初3065号原告:大冶市东风路街道办事处下冯社区居民委员会，住所地：大冶市新冶大道**。法定代表人：於鹏，系该委员会主任。委托诉讼代理人：胡燕春，徐中奎，大冶市东风法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。被告：余云福，曾用名余国庆，男，1969年10月1日出生，汉族，居民，住大冶市。被告：大冶市韩蒸盐屋养生馆，，住所地：大冶市劲牌路上冯村(原华富足疗城**)负责人：贺梦婷，系该养生馆老板。被告：贺梦婷，女，1980年6月26日出生，汉族，居民，住大冶市。委托诉讼代理人：吴清华，湖北湛月律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告大冶市东风路街道办事处下冯社区居民委员会（以下简称:下冯社区居委会）与被告余云福、大冶市韩蒸盐屋养生馆、贺梦婷租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告下冯社区居委会的委托诉讼代理人胡燕春，徐中奎，被告大冶市韩蒸盐屋养生馆的负责人即被告贺梦婷及其委托诉讼代理人吴清华到庭参加了诉讼，被告余云福经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告下冯社区居委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令三被告返还原告所有的位于大冶市劲牌路××冯村(原华富足疗城一楼)建筑面积为218.08平方米的房屋;2、依法判决三被告赔偿因侵占原告上述房屋造成的租金损失（自2019年7月3日起支付逾期月租金3050元（14元/㎡/月×房屋面积218.08㎡）损失至上述房屋实际返还之日止及违约金损失(按租金总额的5%支付违约金);3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2014年4月14日，原告（甲方）与大冶金山建筑工程有限公司（以下简称：金山公司）、余云福（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于大冶市劲牌路与××大道交汇处建筑面积1300m2，现建筑面积为1326.12m2房屋租赁给金山公司和余云福从事办公活动，租赁期限为五年（自2014年5月1日起至2019年4月30日止）；乙方如转租，经甲方同意，后由甲方与承租人另签订合同。2014年12月16日，余云福与贺梦婷达成《房屋承租合同》一份，约定余云福将向原告租赁的原名称为华富会所仓库、面积约200m2、现名称为汗蒸馆、面积为218.08m2的房屋转租给贺梦婷从事经营活动，起字号为“大冶市韩蒸盐屋养生馆”，租赁期限为十年。2018年7月12日，原告因金山公司、余云福差欠租金，向其书面送达了《解除房屋租赁合同通知书》，二被告在租赁期限届满后由于既未交纳租金，亦未腾退所租房屋，原告遂于2019年3月4日向大冶市人民法院提起诉讼。2019年5月13日，双方在法院的主持下达成调解协议，其中协议第一条约定，双方同意于2019年5月1日终止《房屋租赁合同》，房屋腾退责任和所造成的一切经济损失均由被告余云福负责，金山公司不再承担任何责任等条款。2019年7月3日，原告通过竟拍方式将原租赁给金山公司和余云福的房屋租赁给案外人杨雪梅，面积为1326m2。原告与杨雪梅达成的《房屋租赁合同》约定月租金单价为14元/m2，租赁期限为五年，如一方违约应按年租金的5％计算赔偿对方违约金等。该租赁房屋合同面积包含了余云福与贺梦婷达成的《房屋承租合同》所指的房屋和面积。合同生效后，杨雪梅向原告一次性交纳了五年的房屋租金93.1万元。由于余云福未按法院调解书的约定将涉案房屋返还给原告，原告亦无法按法院调解书的约定于2019年7月3日将合同约定的房屋交付给杨雪梅使用，杨雪梅遂向大冶市人民法院提起诉讼。该院于2019年10月17日立案受理后，审理中经法院主持调解，原告与杨雪梅达成协议：l、原告同意于2020年l月5日前返还杨雪梅未交付租赁房屋（大冶市韩蒸盐屋养生馆面积218.08m2）已支付的租金18318.72元（从2019年7月3日起至2020年l月2日止），于2020年1月10日前付清；2、原告如果在2020年5月1日前仍未交付上述租赁房屋给杨雪梅，则应依照合同约定的年度租金每年5％的标准承担10个月的违约金1526.56元，于2020年5月10日前付清；3、原告如果在2020年7月2日前仍不能履行交付房屋（大冶市韩蒸盐屋养生馆面积218.08m2)，则应在其未履行期间内每半年退还杨雪梅该部分房屋租金18318.72元和合同约定的违约金，第一次返还时间为2020年7月3日。同时杨雪梅撤回对本案三被告的起诉。但三被告至今仍未返还所占有的房屋给原告。原告认为：根据原告与金山公司、余云福达成的《房屋租赁合同》约定以及三方在大冶市人民法院主持下达成的调解协议，房屋租赁合同已于2019年5月1日终止，余云福应无条件退还自原告所租赁的全部房屋，逾期未退，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条之规定余云福属无权占有原告的不动产；余云福向原告租赁取得的部分房屋转租给贺梦婷用于从事大冶市韩蒸盐屋养生馆经营活动，达成的《房屋承租合同》所约定的租赁期限超过原告与余云福达成的合同期限的部分，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租合同期限超过部分的约定无效。故依据该解释第十八条之规定，三被告负有腾退房屋的义务。为了防止损失扩大，特依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告大冶市韩蒸盐屋养生馆、贺梦婷均辨称：1、答辩人贺梦婷与余云福于2014年12月16日签订《房屋承租合同》约定：甲（余云福）、乙（贺梦婷）双方就原华富会所仓库约2O0㎡房屋出租问题达成如下协议：1）.租期10年，续租同等条件下优先；2）.每年租金2.8万元，租金一年一次性付清，后满三年递增10%，以此类推。（如若公司递增，乙方跟随递增）。3）.二次装修费用由乙方自负，但不得破坏主体结构，合同到期后（乙方续租优先），乙方购置的可动产由乙方自行处理。4）.租赁期间乙方不得自行转让，如若转让，必须经由甲方同意，否则甲方有权收回，乙方必须守法自主经营，一切责任、纠纷、安全事故等全由乙方全责承担，与甲方无任何关系。5）.水电，税费等费用由乙方自行承担。6）.未尽事宜，双方另行自行协商解决，中途退出乙方自负。由此可知，答辩人系合法占有涉案租赁场所，我方已为该养生馆装修投入19万元（不包括汗蒸房等设备投入），原告主张返还无法可依；2、答辩人已按合同约定给付了2020年度租金2.5万元给余云福，故不存在给付相应期间的租金；另欠付租金是因疫情影响及现承租人杨雪梅破坏房屋结构，导致答辩人门店漏水严重无法经营等客观因素所致，对此答辩人与现承租人多次协商处理，对于下欠部分租金的行为答辩人有合理抗辩权；3、答辩人签订的转租合同尚未到期，且答辩人当初承租时，该场所是仓库；答辩人恳请原告及法院能秉承司法为民的情怀，能与第三人杨雪梅继续履行转租合同为谢！被告余云福未提交书面答辩，亦未提交证据材料抗辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告认为有异议的证据，本院根据案件的事实和证据进行综合认定如下事实：对原、被告双方无异议的事实均予以认定。本院认为，2014年4月14日，原告与金山公司、余云福签订《房屋租赁合同》，属当事人真实意思表示，且合同内容合法，系有效合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按合同约定履行自己的义务。因金山公司、余云福未能按期支付房屋租金，2018年7月12日，原告因此向金山公司、余云福书面送达了《解除房屋租赁合同通知书》，但二被告在租赁期限届满后由于既未交纳租金，亦未腾退所租房屋，原告遂向人民法院提起诉讼，诉讼中双方在法院的主持下达成调解协议，双方同意于2019年5月1日终止《房屋租赁合同》，房屋腾退责任和所造成的一切经济损失均由余云福负责，金山公司不再承担任何责任等条款。2019年7月3日，原告通过竟拍方式将原租赁给金山公司和余云福的房屋租赁给案外人杨雪梅，面积为1326m2，该租赁房屋合同面积包含了余云福与贺梦婷达成的《房屋承租合同》所指的房屋和面积。原告与杨雪梅达成的《房屋租赁合同》约定了月租金单价为14元/m2，租赁期限为五年，如一方违约应按年租金的5％计算赔偿对方违约金等条款。杨雪梅依约向原告交纳了五年的房屋租金后，因余云福未按法院调解书的约定将涉案房屋返还给原告，原告亦无法按约定将合同约定的房屋交付给杨雪梅使用，杨雪梅遂向人民法院提起诉讼，原告与杨雪梅就案涉房屋的交付及未能按期交付房屋应当承担的违约责任均予约定，但时至今日，案涉房屋仍未能按期交付，且逾期交房的责任亦未予承担，故而成讼。对此本院评判认为，1、贺梦婷与余云福所签订的《房屋承租合同》的法律效力问题，根据原告与金山公司及余云福签订的《房屋租赁合同》约定，乙方如转租，经甲方同意，后由甲方与承租人另签订合同；由此可知，即便金山公司及余云福要转租案涉房屋，其也无权私下单独与次承租人签订承租合同，而是应由原告与次承租人另签订合同，其双方签订的《房屋租赁合同》无效；同时，贺梦婷与余云福所签订的《房屋承租合同》所约定的租赁期限超过原告与余云福达成的合同期限的部分，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，转租合同期限超过部分的约定无效，由此造成的经营风险及可能产生的经济损失亦应由合同双方当事人承受，与原告无关。2、贺梦婷及大冶市韩蒸盐屋养生馆与余云福应否承担本案民事责任的问题，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持。”《合同法》第一百零九条的规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的对方可以要求其支付价款或者报酬。”第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”依据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”。在金山公司及余云福租赁期限届满后既未交纳租金，亦未腾退所租房屋，虽经人民法院诉讼并达成调解协议，但余云福至今仍未予履行，属违约行为，应当按约定承担相应的违约责任；大冶市韩蒸盐屋养生馆、贺梦婷作为案涉房屋是实际控制人，且并非合法占有、使用该房屋，属无权占有，应予腾退，故对原告的该项请求予以支持。由于此前原告与相关当事人即余云福及案外人分别就违约责任达成了协议，故对于本案被告所应承担的责任亦不宜超过上述责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告大冶市韩蒸盐屋养生馆、贺梦婷及余云福应予本判决生效之日起三十日内腾退出原告大冶市东风路街道办事处下冯社区居民委员会所有的位于大冶市劲牌路上冯村(原华富足疗城一楼、现大冶市韩蒸盐屋养生馆经营)建筑面积为218.08平方米的房屋;二、被告大冶市韩蒸盐屋养生馆、贺梦婷及余云福应自2019年7月3日起赔偿因侵占原告上述房屋造成的月租金损失3050元（14元/㎡/月×房屋面积为218.08㎡）至上述房屋实际腾退之日止，同时承担自2019年7月3日起的违约金损失(按年租金总额36637.44元的5%即1831.87元标准)至上述房屋实际腾退之日止。本案诉讼费358元，由被告大冶市韩蒸盐屋养生馆、贺梦婷及余云福负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决确定的义务；逾期未履行的，权利人申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张炳锐人民陪审员  张 斌人民陪审员  张远发二〇二一年三月二十三日书 记 员  王 玮