江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初288号 原告：周典典，女，1982年8月24日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。 被告：南京港宁置业有限公司，住所地南京市。 法定代表人：郭国灿。 委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙志伟，江苏法德东恒律师事务所律师。 原告周典典与被告南京港宁置业有限公司（以下简称港宁置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周典典及其委托诉讼代理人蒋宜贯，被告港宁置业公司的委托诉讼代理人孙志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周典典向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告房屋装修差价款损失100000元。事实与理由：2016年6月26日，原、被告双方签订一份《南京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的南京市，建筑面积为86.88平方米，单价为35794.8元/平方米，总价为3109852元，精装修交付，装修标准为4940元/平方米，房屋交付时间为2017年12月31日前等等。上述合同签订后，原告按约履行了全部义务，向被告支付了全部购房款，被告向原告开具了购房发票。2017年12月底，原告现场收房时，发现被告交付的房屋装修标准远远达不到4940元/平方米，经咨询相关专业机构，认为装修标准仅约为1500元/平方米，遂告知被告不认可装修标准，要求交付符合标准的房屋，但被告至今未予理会。原告认为被告应当本着诚信经营的原则，向原告交付装修标准为4940元/平方米的房屋，在不达标准的情况下，应积极采取措施，弥补原告损失。被告向原告交付低于4940元/平方米标准房屋的行为，严重损害了原告的合法权益，依法应当赔偿原告的差价损失。经多次协商无果，现原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告港宁置业公司辩称，原、被告签订《预售合同》情况属实，但双方从未就装修单价进行约定，原告所称的装修标准并非合同内容的组成部分；原、被告双方签订的装饰装修标准确认书对案涉房屋的装修项目、材料品牌等装修标准都做了详细、具体、确定的约定，以上约定应当作为精装修房屋交付的验收依据；被告已按约向原告交付案涉房屋，且房屋装修项目、材料品牌、规格均符合合同约定，被告的合同义务已经履行完毕；原告单方委托的装修价格评估报告无约束力。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于南京市鼓楼区江边路（一号地05-10地块）的深悦滨江公寓商品房项目（又名深业·滨江半岛小区）系由被告开发建设。2016年6月26日，原告（预购人、乙方）与被告（预售人、甲方）签订了一份《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定甲方向乙方预售南京市，该商品房设计用途为酒店式公寓，建筑面积86.88平方米，单价为35794.8元/平方米，总价合计3109852元；甲方应于2017年12月31日前向乙方交付该商品房；本合同未尽事宜，甲、乙双方可签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，但补充协议中的内容系不合理地减轻或免除本合同约定应由甲方承担的责任，或者不合理地加重乙方责任、排除乙方主要权利的，仍以本合同为准；本合同的附件是本合同不可分割的组成部分，附件内容、空格的填写内容与铅印内容具有同等法律效力；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准见附件4；该商品房交付的装饰装修材料和设备标准低于附件4约定标准的，甲方应采取补救措施使其达到附件4约定标准等等。《预售合同》附件4约定案涉房屋的装饰装修及设备标准详见《装饰装修标准确认书》。 在原、被告共同签字确认的《装饰装修标准确认书》中，双方约定的室内装修标准、品牌等情况如下：（一）厨房：1.油烟机为方太或同等品牌；2.燃气灶为方太或同等品牌；3.整体橱柜为定制整体橱柜品牌；4.厨盆、厨盆龙头为摩恩或同等品牌；5.墙面（被柜体等遮挡部位为水泥砂浆抹面）为L&D或同等品牌墙砖；6.地面（被柜体等遮挡部位为水泥砂浆抹面）为L&D或同等品牌地砖；7.顶面为石膏板吊顶面刷乳胶漆或方形铝扣板集成吊顶；（二）卫生间：8.座便器为科勒或同等品牌；9.面盆为科勒或同等品牌；10.台盆龙头、冲淋房花洒龙头、五金件为摩恩或同等品牌；11.墙面为L&D或同等品牌面砖；12.地面为L&D或同等品牌地砖；13.隔断为冲淋房隔断钢化玻璃；14.顶面为方形铝扣板集成吊顶；15.台盆柜、镜柜为定制整体卫浴柜；（三）客餐厅/房间：16.地面为L&D或同等品牌面砖；复合地板；17.墙面为多乐士或立邦乳胶漆；18.顶面为局部石膏板吊顶，面刷乳胶漆；（四）开关面板、插座面板：19.开关面板、插座面板为罗格朗或同等品牌；（五）灯具：20.设置主灯位为预留灯位；21.其他照明灯具为雷士或同等品牌；（六）空调：22.藏天花空调机组为美的或同等品牌；（七）其他：23.生活热水系统为万家乐或同等品牌燃气水器；24.卫生间暖风机为西蒙或同等品牌；25.进户门/户内门为待定知名品牌。 《装饰装修标准确认书》中另约定（第8条）若约定的装饰材料、设施设备品牌出现甲方签订本合同时不能预见的因素影响采购（包括但不限于生产厂家或代理商倒闭、清盘、财务困难、运输延期、产品脱销、产品质量下降）的，甲方有权更换为同档次、质量规格相当的其他品牌产品，乙方不得以此为由拒绝接受房屋，并不得要求补偿或者提出其他要求；（第9条）如甲方所交付房屋的装饰装修及设备标准高于约定的标准，乙方不得以此为由要求甲方承担违约责任，甲方也不得以此为由要求乙方增加费用，如交付时该房屋装修装饰达不到约定标准，甲方应当整改直到达到约定标准（包含以同等品质的材料、设备替代的情形），乙方不得以此为由拒绝接受房屋，并不得要求补偿或者提出其他要求等等。 在《预售合同》签订同时，双方还签订了一份《补充协议》，约定（第1.4条）出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本补充协议的约定为准，出卖人通过报刊杂志、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品、手机短信及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料、或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意出卖人雇佣或委托任何人员（包括但不限于销售人员、代办人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人予以书面授权或确认的情况下方对出卖人具有约束力，双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认对于本合同的订立以及对于该商品房交易条件有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中；（第1.6条）双方确认出卖人所修建的样板间/样板区/示范单位仅作风格展示和参考之用，对于出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不基于样板间/样板区/示范单位向出卖人主张权利；有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在本合同中的约定为准等等。 在合同签订现场，被告通过展板公示的方式展示了包括案涉房屋在内的商品住房申报价格表，其中被告向物价部门申报的案涉房屋的价格为36329元/平方米，精装修。被告在现场公示的一份由江苏中大土地房地产评估有限公司于2016年3月15日出具的《房地产估价报告》载明，被告委托该公司对案涉房屋所在商品房的住宅部分拟装修房屋的装修工程在房地产中所占有的市场价值评估，根据被告提供的有关资料，确定估价对象于价值时点2016年3月15日在满足本价值定义及其估价假设和限制条件下的装修价值为4940元/平方米等等。 合同签订前后，原告查看了案涉房屋所在商品房项目的样板房。2016年7月7日原、被告双方对《预售合同》办理了南京市商品房预售合同登记备案。 2017年9月1日被告的“滨江半岛一期客服中心”向原告等业主发出一份《我们的承诺：遵守合同履行契约---致滨江半岛一期2号楼业主信》，承诺将严格遵守和业主签订的《预售合同》中的各项约定及补充条款《装饰装修标准确认书》进行装修，装修档次一定不会低于购房前看到的样板房标准等等。 2017年11月10日被告向原告开具了价税合计3110210元的案涉房屋购房款发票。 2017年11月20日南京市物价局向案涉房屋所在小区业主宗某等部分业主出具一份书面回复，称被告2016年4月对深悦滨江公寓02幢向价格部门申报一套一标备案，申报房源装修状况为精装修，02幢备案均价33990元/平方米，其中精装修标准由被告委托江苏中大土地房地产评估有限公司进行价格评估，评估结论为整幢装修均价4940元/平方米等等。 2017年11月起被告通知原告办理房屋交接手续，原、被告为此联系看房。2018年2月9日原告在被告提供的一份《商品房交接单及钥匙收条》中签字，确认收到案涉房屋的钥匙等物品，但原告另外手写如下内容“装修明显未达到4940元/平方米，保留向开发商索赔的权利。”原告查看案涉房屋后，认为装修标准未达到合同约定及样板房的装修标准，遂与被告产生纠纷。 2018年5月，与案涉房屋相同结构、套型、面积的南京市，2018年7月该公司出具的房地产估价报告中，确定该房屋装修工程于估价时点2018年5月14日的总价为13万元。 由于原、被告双方就案涉房屋装修是否符合约定等问题未能协商一致，原告于2020年1月诉至本院，要求判如所请。 本案审理中，原告申请对案涉房屋的装修价值进行评估，被告表示鉴定时应对装修材料、品牌、规格等事实予以明确等等。本院依法委托江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司对此进行鉴定，本院在鉴定过程中组织双方对案涉房屋装修情况进行了现场勘查并予以拍照。原告交纳了鉴定费用8000元。 2021年2月江苏克瑞斯工程投资咨询有限责任公司出具一份《工程造价鉴定报告》，鉴定结果为：（1）按照2016年3月15日鉴定总价144399.81元（其中装修89323.52元、水电及设备费55076.29元）；（2）按照2017年12月31日鉴定总价145088.19元（其中装修90011.9元、水电及设备费55076.29元）；（3）进户防盗门鉴定造价3000元、智能马桶盖鉴定造价3000元、进户门指纹门锁鉴定造价3000元（此部分不含在以上的鉴定造价中）。在该鉴定报告所附的《装修材料品牌表》中，明确如下内容：（一）玄关：1.进户门为新多（加指纹锁）；（二）客厅：2.中央空调为格力品牌GMV-NH40PLS/F、GMV-NH22PLS/F、GMV-NH50PLS/F、GMV-H100WL/F;（三）卫生间、厨房：3.LED吊灯为雷士品牌；4.浴霸为西蒙品牌；5.淋浴花洒喷头为摩恩品牌；6.三角架为摩恩品牌；7.纸巾架为摩恩品牌；8.坐便器（带智能盖）为科勒品牌；9.面盆为科勒品牌；10.淋浴房隔断为钢化玻璃朗斯品牌；11.燃气灶为老板JZYTZ-9G21品牌；12.吸油烟机为老板品牌CXW-200-8320；13.燃气热水器为万家乐品牌JSQ24-13C2;14.LED吊灯为雷士品牌；（四）主卧、次卧：15.木地板为实木复合地板兔宝宝品牌；（五）其他：16.开关面板、插座面板为罗格朗品牌；17.筒灯为雷士品牌。 经本院组织质证，原、被告双方对于案涉房屋装修品牌等基本事实无异议，原告认可案涉房屋的装修材料、品牌及规格与合同约定的装修材料、品牌及规格基本相符，进户防盗门、智能马桶盖、指纹锁与原合同约定品牌、规格相比标准有所提升。被告对于鉴定报告中的装修价格持有异议，认为本次鉴定报告为工程造价与被告委托评估的装修价格系不同类型，而且该造价并不包含被告有关设计、品牌因素、企业利润等等。 因当事人意见不一，致本案未能调解解决。 以上事实，有当事人陈述；原告提供的《预售合同》、《补充协议》、《装饰装修标准确认书》、照片、《房地产估价报告》、南京市物价局的回复、南京市商品住房申报价格表、微信聊天记录、照片等证据；被告提供的商品房预售方案、竣工验收备案表、交接单、装修品牌对比表、竣工图纸等证据；鉴定报告；以及本院勘验笔录、开庭笔录为证据证实。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。商品房预售合同是房地产开发企业将尚未建成的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而与普通商品房买卖合同有一定区别的商品装修房买卖合同，是指房地产开发企业将交付之前经装饰装修已具备基本居住使用功能的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 本案中，原、被告双方就案涉房屋所订立的《预售合同》，既载明了普通商品房买卖双方的权利义务，又明确了装饰装修相关内容，不同于毛坯房交付标准，其在房屋交付时已具备相应居住使用功能，故其性质应认定为商品装修房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规效力性强制性规定，依法成立且有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。根据原、被告在本案中的诉、辩意见，双方的争议焦点是被告交付案涉房屋的装修品质是否符合约定，应否赔偿原告装修差价损失。 关于装修交付标准问题。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于商品装修房中的装修质量要求，出卖人与买受人有约定的，从其约定；没有约定或者约定不明又不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一项的规定予以认定。交付商品装修房的装修质量，应当符合有关建设工程质量、安全标准和相应技术规范等法律、法规的规定，以及当事人的约定，一般应依据商品房买卖合同、装修合同、装饰装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容予以确定。不能确定的，应当结合商品房销售资料如广告宣传情况、样板房设置情况等以及房屋装修施工资料如装修材料清单、装修材料价格等载明的内容综合认定。 关于装修备案价格应否作为装修交付标准的问题。根据法律规定，商品房出卖人的广告宣传、样板房对装修价格等所作说明和允诺具体确定，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。本案中，被告在销售案涉房屋之前向物价部门报备的房屋销售价格包含了装修部分，报备装修单价为4940元/平方米，该装修报备单价同时也在被告的销售现场予以公示，亦有被告公示的《房地产估价报告》等证据予以印证，该事实可以成为合同的有效内容。但是，构成合同内容的事实，并不必然等同于双方一致确认的装修交付标准。原、被告在订立合同时并未直接写明且无异议地约定以备案价格作为装修交付标准。正常的商品装修房的备案价格，还包括有装修设计费用、品牌价值、合理利润等多种因素。开发商提交装修备案价格后才能对外销售，是物价部门在调控房地产市场时所采取的一种行政管理措施，该价格虽然可以说明装修的部分事实，但并不能反映、更不能等同于装修成本价格或装修工程造价，本案原、被告在签订《预售合同》的同时所签署的《装饰装修标准确认书》，就案涉房屋的装修内容、材质、品牌等问题做了较为明确的约定，虽然合同对于装修材料的具体型号特别是商品价格没有明确，但双方订约目的是交付商品装修房实物（包括房屋装修实物），根据本案查明的事实，被告在房屋销售现场已向原告等购房人展示了商品装修房的样板房的装修实物，因此，应当按照《装饰装修标准确认书》中约定的装修内容、材质、品牌并结合样板房的装修实物情况，作为案涉房屋装修部分的交付标准。原告不考虑合同约定的装修内容和样板房实物情况，而仅以备案价格作为装修交付标准的主张，不符合实事求是的原则，也不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。 根据本案查明的事实，原、被告在本院组织鉴定过程中已对案涉房屋的装修材料品牌、规格等事实予以确认，双方对于案涉房屋装修材料、品牌、规格等内容与合同约定基本相符的事实亦不持异议，有勘查拍摄照片等证据予以证实，本院予以认定。虽然鉴定机构作出的案涉房屋装修工程造价与被告公示的装修备案价格不一致，但被告陈述的其已履行合同义务并交付了合格的房屋装修实物的抗辩理由，有相应的证据证明，本院予以采纳。原告依据鉴定机构出具的装修工程造价主张被告应赔偿其装修差价损失的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告周典典的诉讼请求。       案件受理费2300元，减半收取1150元，鉴定费8000元，均由原告周典典负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  杨向涛 二〇二一年三月十五日 书记员  李 群