四川省眉山市东坡区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川1402执异69号 案外人：黄长青,男,1981年4月19日出生,汉族,住四川省眉山市东坡区。 申请执行人:徐利枚，女，1975年9月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：郑天明，男，1962年7月22日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被执行人：任宏，女，1965年1月8日出生，汉族，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：龙建才,四川维是律师事务所律师。 在本院执行徐利枚与郑天明、任宏民间借贷纠纷一案中，案外人黄长青对执行位于仁寿县××镇××路××段××号××幢××单元××层××号住房一套［仁国用（2013）第5764号、监证0174793］提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人黄长青称，位于仁寿县××镇××路××段××号××幢××单元××层××号房产虽登记在郑天明、任宏名下，但黄长青系实际权利人，请求中止对该房产的执行。事实及理由：黄长青于2011年4月19日与任宏签定房屋买卖协议,并于2013年2月19日办理了相关公证、付清房款（共计288000.00元，大写贰拾捌万捌仟元整）。后经郑天明、任宏同意由黄长青对原房产进行分户,形成上述房产。2013年11月14日,郑天明、任宏出具授权委托书,委托辜水廷（黄长青的姐夫）全权处理上述房产的出售、签订合同、收卖房款等事宜；据此，若非法院查封,黄长青持房产分户资料可自行办理过户手续。 本院查明：郑天明、任宏原系夫妻,双方于2018年3月在仁寿县民政局协议离婚。2011年4月19日,黄长青经中介辜辉介绍与任宏签订了一份《房屋买卖协议》约定：任宏将位于仁寿县××镇××路××号××公寓××单元××楼左边住房一套出售给黄长青,房屋面积271.4平方米,价格288000.00元;付款方式为:签订协议之日支付8000.00元,2011年4月21日支付7000.00元,2011年6月1日支付13800.00元。黄长青已于协议签订当日支付购房款8000.0元,2011年4月22日支付购房款7000.0元，之后的购房款通过其姐姐黄翠霞、姐夫辜水廷陆续支付。2013年2月19日,郑天明、任宏（甲方）与黄长青（乙方）再次签订《房屋买卖协议》约定:一、买卖的房屋系甲方所有的位于××镇××路××号的房产【房产证号:仁房权证文林镇字第Ｒ××2号,建筑面积271.4平方米,土地使用证号：仁国用（2013）第1××8号】，甲方自愿将上述房屋转让给乙方,乙方自愿购买;二、该房屋转让总价为288000元,该款乙方至2013年2月19日已支付278000元。本协议签订且乙方将剩余的购房款100000元支付给甲方后,甲方将上述房屋的房产证、土地使用证、水、电、气等房产相关材料全部交付给乙方;三、如办理产权过户手续,甲方应协助、配合并提供有关材料,过户税费均由乙方承担。协议签订当日,黄长青支付了余款10000元,郑天明、任宏交付了房屋所有权证及国有土地使用权证；双方除向眉山市眉州公证处申请办理了前述《房屋买卖协议》公证，还办理了《委托书》公证,郑天明、任宏委托黄长青办理房产证、土地使用证的过户手续并签署有关文件，办理水、电、气、电话、闭路电视、宽带网路的户头等过户手续，以及办理与房屋产权过户有关的其他手续并并签署有关文件。在黄长青2011年4月22日第二次付款后,任宏便交付了案涉房屋。黄长青在居住使用过程中将案涉房屋进行了改建,将一套房屋改建为三套,并缴纳土地出让金,土地使用性质由原划拨改变为出让。2013年4月8日,黄长青因拆分房屋办理房屋所有权证,三套房屋分别登记为文林镇陵州路二段47号1栋14单元7层12号、文林镇陵州路二段47号1栋14单元7层14号、文林镇陵州路二段47号1栋14单元8层13号,登记权利人为郑天明、任宏。2013年5月3日,案涉房屋国有土地使用权变更登记为仁国用（2013）第5763、5764、5765号,登记权利人为郑天明、任宏。由于黄长青长期在外务工,2013年11月14日,郑天明、任宏与黄长青的姐夫辜水廷在仁寿县公证处办理委托公证手续,委托辜水廷办理案涉房屋买卖、产权转移登记等手续。黄长青改建房屋后,将8层13号房屋装修后出租出让,7层12号、13号房屋用于堆放杂物。 本院受理徐利枚诉郑天明、任宏民间借贷纠纷一案，于2019年6月17日作出（2019）川1402民初1650号民事判决：“一、被告任宏、郑天明自本判决生效之日起十日内共同返还原告徐利枚借款本金730000元并支付利息（利息自本判决生效之日起以尚欠本金为基数按人民银行同期贷款利率计算至本金清偿之日止）。二、驳回原告徐利枚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12804元，诉讼保全费5000元，共17804元由原告徐利枚负担7804元，被告任宏、郑天明共同负担10000元。”徐利枚不服一审判决上诉，四川省眉山市中级人民法院于2019年10月17日作出（2019）川14民终980号民事判决：“一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初1650号民事判决；二、任宏、郑天明自本判决生效之日起十日内共同返还徐利枚借款本金1220000元并支付利息（利息自本判决生效之日起以1220000元本金为基数，按人民银行同期贷款利率计算至本金清偿之日止）。三、驳回徐利枚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12804元，诉讼保全费5000元，共17804元，由原告徐利枚负担7804元，被告任宏、郑天明共同负担10000元。二审案件受理费25608元，由被上诉人任宏、郑天明负担。”判决生效后，权利人徐利枚于2019年11月6日申请执行。 本案在执行中，本院于2019年12月24日作出（2019）川1402执2320号执行裁定，“查封被执行人郑天明、任宏共同所有的位于眉山市东坡区××道××段××号××栋××单元××楼××号的住房一套［眉市国用（2014）第15094号、监证0230116］，位于眉山市东坡区××道××段××号××幢××层××号××号的车位两个［眉市国用（2015）第05733号、监证0240083；眉市国用（2015）第05734号、监证0240085］，以及位于仁寿县××镇××路××段××号××幢××单元××层××号的住房一套［仁国用（2013）第5764号、监证0174793］。查封期限为三年，从本裁定送达之日起计算。”相关房产已办理查封登记。案外人黄长青对其中位于仁寿县××镇××路××段××号××幢××单元××层××号的住房一套提出排除执行异议，附“情况说明”因其经济拮据、婚后夫妻关系不稳定等客观原因导致无条件及时办理过户登记。 以上事实，有本院（2019）川1402民初1650号民事判决、（2019）川1402执2320号执行裁定，四川省眉山市中级人民法院（2019）川14民终980号民事判决，四川省仁寿县人民法院(2020)川1421民初2252号民事判决，《房屋买卖协议》两份，四川省眉山市眉州公证处（2013）眉市证字第47号、48号《公证书》及《委托书》，四川省仁寿县（2013）仁证字第7187号《公证书》及《授权委托书》，收条、房款支付说明，房屋所有权证，土地使用权证，情况说明，及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第二百零八条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。”案涉房屋登记在郑天明、任宏名下,因徐利枚对郑天明、任宏享有债权,本院在执行过程中根据物权公示原则对登记在被执行人郑天明、任宏名下的不动产采取强制执行措施,并无不当。但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。正因如此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予符合法定条件的一般买受人对不动产的物权期待权以排除效力。案外人黄长青在金钱债权执行中作为买受人对登记在郑天明、任宏名下的不动产提出异议，经审查：在本院查封之前，争议房产无权利瑕疵，黄长青与郑天明、任宏签订了合法有效的买卖合同，并已支付全部价款、合法占有房产；客观上因经济困难未能及时办理过户手续被本院查封，黄长青对此无过错，对其提出的异议应于支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 中止对位于仁寿县××镇××路××段××号××幢××单元××层××号住房一套［仁国用（2013）第5764号、监证0174793］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的可以自本裁定送达之日起十五日内向眉山市东坡区人民法院提起诉讼。 审 判 长  喻 涛 人民陪审员  肖永文 人民陪审员  王晓健 二〇二一年三月十九日 书 记 员  李丝雨