福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1257号 上诉人（原审原告）：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路55号1#楼102室。 法定代表人：钟科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：江锦标，男，1970年5月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：练茂荣，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李利祥，福建麦博律师事务所律师。 上诉人福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）因与被上诉人江锦标房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 良寓公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”作为裁判依据，系适用法律错误。该法条的立法本意是赋予福州市国有房产经营有限公司（下称国有房产公司）基于物权维护权益的另外一条途径，即向实际承租户主张房屋占有使用费。该途径与国有房产公司基于合同债权向良寓公司主张房屋占有使用费是竞合关系。国有房产公司只能选择其中一条途径。现（2019）闽01民初9003号生效民事判决已确认了国有房产公司选择基于合同债权向良寓公司主张腾房、占有使用费。本案一审判决不能再额外赋予国有房产公司基于物权向江锦标等实际承租户主张占用使用费。二、良寓公司与江锦标之间不定期租赁合同关系于2017年11月30日终止后，承租人江锦标负有腾房的后合同义务，逾期腾房应向良寓公司交纳房屋占有使用费。三、2017年11月30日之后良寓公司未实际占有使用收益讼争店面，讼争店面均在江锦标的实际占有收益之下。在此期间良寓公司未获得任何收益，被国有房产公司要求承担房屋占有使用费的同时，还被一审判决剥夺了向实际承租户主张的权利，有悖法律公平原则，还会造成国有资产重大流失的严重后果。综上，一审判决认定事实与适用法律均存在错误。 江锦标辩称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予以维持。一、良寓公司丧失讼争店面使用权后，无权基于物权（使用权）要求江锦标支付相关费用。国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，自2017年12月1日起良寓公司对讼争店面即无使用权。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间租赁关系解除之后要求江锦标支付讼争店面的占有使用费。二、江锦标已按其与良寓公司约定履行了合同义务，不存在违约行为。江锦标在良寓公司提供的具结书上签字，2017年11月30日终止租赁合同，江锦标以房屋现状交还国有房产公司，江锦标也时刻准备将房屋交还国有房产公司。三、良寓公司对国有房产公司的违约责任不应传导给江锦标。良寓公司擅自与次承租人约定由次承租人直接将店面交还国有房产公司（也就是一间一间交还），而国有房产公司根据法律规定要求良寓公司一次性交还124间店面。因良寓公司该行为，既造成良寓公司对国有房产公司违约而需向国有房产公司支付占有使用费，也造成江锦标按与良寓公司约定时刻准备向国有房产公司交还房屋的情形下，因国有房产公司拒绝以此种方式收房（一间一间），却无法完成交还房屋。因此，良寓公司既对国有房产公司具有过错，也因其与国有房产公司租赁纠纷，造成江锦标租赁讼争店面长期处于不稳定状态，严重影响了商业经营，良寓公司对江锦标也具有明显过错。江锦标在此过程中不存在过错。 良寓公司向一审法院起诉请求：1.判令江锦标立即腾空搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区××＃楼××店面；2.判令江锦标向良寓公司支付自2017年12月24日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费（暂计算至2020年3月24日房屋占有使用费为89640元）。 一审法院认定事实：良寓公司、江锦标双方签订了《店面租赁合同》，约定：良寓公司将福州市仓山区金山大道618号金山工业区生活配套房29#楼02店面租赁给江锦标，租赁期自2012年10月24日至2015年10月23日。之后，双方就上述店面又签订《店面租赁合同》，约定租赁期自2017年5月24日起至2019年10月23日止，其中，2017年5月24日至2017年10月23日，每月租金4010元，2017年10月24日起每月租金4400元，2018年10月24日起每月租金4850元。诉讼过程中，良寓公司认可江锦标已支付费用至2017年12月23日，且已于2020年4月21日向良寓公司移交店面。另查，讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予本案江锦标。国有房产公司曾向一审法院提起诉讼，要求良寓公司腾退包括讼争店面在内的124间店面，返还给国有房产公司并支付占有使用费等，该案审理过程中，良寓公司与国有房产公司确认双方的租赁关系自2017年11月30日解除。该案经一审法院一审后，良寓公司与国有房产公司均提出上诉，福州市中级人民法院经审理，作出（2019）闽01民终9003号二审民事判决，对上述解除事实予以确认。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条明确规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予江锦标，国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，而良寓公司与江锦标第二次签订的租赁合同的租赁期限却从2017年5月24日起至2019年10月23日止，良寓公司与江锦标之间自2017年12月1日起的租期已超过良寓公司与国有房产公司之间的租赁期限，该部分依法应当认定无效，良寓公司不得再要求江锦标支付自2017年12月1日起的租金。关于良寓公司诉请的占有使用费问题，如前所述，国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系在2017年11月30日解除，因此，自2017年12月1日起，良寓公司对讼争店面已无使用权，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，自2017年12月1日起，应由出租人即国有房产公司向江锦标主张讼争店面的占有使用费。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间的租赁关系解除之后要求江锦标支付讼争店面的占有使用费。因在诉讼过程中，良寓公司已认可江锦标支付费用至2017年12月23日，故对良寓公司要求江锦标支付自2017年12月23日起的占用费的诉请，一审法院均不予支持。讼争店面已于2020年4月21日向良寓公司移交店面，故对良寓公司要求腾空并搬离店面的诉请，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条规定，判决：驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的全部诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院于2020年2月26日作出（2019）闽01民终9003号民事判决书，判决良寓公司于该判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××镇××道××号××工业区生活配套房124间店面（包括讼争店面在内），同时国有房产公司退还良寓公司租赁押金668742.85元；良寓公司于该判决生效之日起十日内向国有公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁物之日止的房屋占有使用费［按每月261113.94元（14323.31平方米×18.23元／平方米／月）的标准计算，应扣除60日的腾房期）］；等等。再查明，讼争店面的建筑面积为108.29平方米。江锦标已向良寓公司支付店面押金12030元，良寓公司尚未向江锦标退还该笔押金。 本院认为，国有房产公司既是讼争店面的出租人，也是讼争店面的所有权人，其与良寓公司的租赁关系解除后，国有房产公司既可以选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司支付占有使用费，也可以选择基于所有权人的身份要求次承租人支付占有使用费。在（2019）闽01民终9003号案件中，国有房产公司已选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司腾房并支付占有使用费，该案生效判决也判令良寓公司向国有房产公司返还包括讼争店面在内的承租房屋并支付占有使用费等。良寓公司为履行前述生效判决，同时基于其与江锦标之间的前期租赁关系，要求作为讼争店面次承租人和实际占有人的江锦标支付占有使用费，于法有据。 关于江锦标应付的占有使用费数额认定问题。鉴于江锦标系因良寓公司与国有房产公司之间对租赁房屋的移交方式等问题产生争议而未能及时移交讼争店面，且（2019）闽01民终9003号生效民事判决判令良寓公司自2017年12月1日起至其实际交还租赁物之日止（扣除60日的腾房期）按18.23元/平方米/月的标准向国有房产公司支付占有使用费，为此，本院认为，江锦标应付的占有使用费标准可参照前述判决确定的良寓公司应付标准认定为18.23元/平方米/月，江锦标应付占有使用费的计算期间相应扣除60日，即江锦标应向良寓公司支付的占有使用费为51327元[18.23元/平方米/月×108.29平方米×26个月（2017年12月24日至其实际交还讼争店面之日2020年4月21日，扣除60日），四舍五入至个位]。因江锦标已向良寓公司交纳了租赁押金12030元，良寓公司同意在本案中一并处理该未退还的押金，同意在江锦标腾房移交讼争店面并交纳房屋占有使用费后向江锦标退还押金。而江锦标在良寓公司起诉前已向良寓公司移交了讼争店面，故江锦标的租赁押金可抵扣其相应的应付占有使用费，两相冲抵后，江锦标实际应向良寓公司支付占有使用费39297元（51327元-12030元）。 综上，良寓公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3313号民事判决； 二、江锦标应于本判决生效之日起十日内向福州台江区良寓房产代理服务有限公司支付房屋占有使用费39297元； 三、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2040元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担1020元，由江锦标负担1020元；二审案件受理费2040元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担1020元，由江锦标负担1020元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月二十二日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦