江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初622号原告：王琪，女，1984年5月21日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：黄梦露，江苏建伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓旭，江苏建伟律师事务所律师。被告：徐州中茵置业有限公司，住所地徐州市云龙区和平路55号。法定代表人：许凌锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：花良勋，北京德恒（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高孟浪，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告王琪与被告徐州中茵置业有限公司（以下简称徐州中茵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，原告王琪及其委托诉讼代理人黄梦露，被告徐州中茵公司的委托诉讼代理人花良勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王琪向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告租金23546.3元（自2019年4月10日至2019年12月9日）、物业管理费4066.02元（自2019年4月10日至2019年6月30日）、营运管理费534元（自2019年4月10日至2019年7月9日）、电费500元、垃圾清理费371.84元（自2019年5月8日至2019年5月8日）、建筑垃圾清运费1783.81元（自2019年5月8日至2019年5月8日）、水费300元、物业押金3000元，暂计34101.97元；2、依法判令被告赔偿原告延期开业损失：物料损失8627.9元，电信宽带损失792元，人员工资及房租损失21560元，装修、装饰、电器、桌椅、餐具等折旧损失（装修190000元+门头、广告制作10990元+电脑监控、打印机等电子设备11063元+推广费及设备5299元+前厅后厨设备、厨具等57211.47元+灯具9483元+桌椅板凳20595元+铁艺隔断装饰14930元+桌布、纸巾盒、门帘、手套、垃圾袋、清洁剂、垃圾桶、拖把桶、字牌、电子秤、工作服等1615.36元，以上合计款项*30%计算折旧费为96356.04元），经营利润损失自2019年7月计算至被告实际开业时止，请求法庭依法酌定或鉴定、违约金10000元；3、本案诉讼费、鉴定费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年7月27日，原、被告签订《南郊中茵城商业中心租赁合同》，约定由原告承租南郊中茵城商业中心4层1-411、1-412、1-413号商铺用于经营餐饮。租赁期限自2019年1月1日至2024年6月30日。原告按照合同约定及被告要求，一直在履行相关合同义务。现因被告自身原因导致南郊中茵城商业中心至今无法开业经营，更无法确定开业时间。被告的行为已构成严重违约，导致原告已具备开业条件的商铺闲置近半年，造成严重的经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告徐州中茵公司辩称：被告就案涉合同履行不存在任何违约行为，不应承担违约责任，也不应返还任何费用。具体理由：1、涉案房屋所属工程整体消防验收合格，被告按约定交付房屋，不存在任何违约行为。2、涉案房屋截止目前无法开业的原因在于二次消防验收未通过，而原告方系二次消防的义务承担者，被告依法、依约均不应承担责任。3、涉争的装修工程属应报消防设计审核的工程，消防设计审核是施工的前置条件，否则不得施工，故原告主张的相关费用不应返还。原告依据租赁合同自2019年4月3日起占有所租赁房屋，原告仅交纳租金23546.3元及三个月的运营管理费534元，此后在实际占有房屋的情况下未缴纳任何费用，其所交纳的上述费用尚不足以冲抵所产生的房屋租金及运营费。物业管理费、物业押金系原告与物业公司之间单独结算，被告并未实际收到该笔费用，原告无权向被告主张。电费及垃圾清理费系原告为装修实际发生的费用，也系由物业公司代收，不应返还。延期开业损失及可得利益损失无证据证明实际发生，且延期开业责任在原告，故原告无权向被告主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月27日，出租方徐州中茵公司（甲方）与承租方王琪（乙方）签订《南郊中茵城商业中心租赁合同》（合同编号：NYZYC-014），约定乙方向甲方租赁南郊中茵商业中心4F1-411、1-412、413商铺事宜，达成以下条款：第三条用途3.1租赁物只限用于餐饮（千椒百味烤鱼），租赁物只能由乙方自行经营，非经甲方书面认可，乙方不得以合营、联营、共用、托管等方式变相或直接将租赁物转租给任何第三方经营，否则甲方有权终止协议。第四条物业的面积及装修、设施4.1双方一致确认本协议的计租面积为178.381平方米，本数据为双方约定的计算租金及各项费用的依据。4.2甲方提供给乙方租赁物之装修标准及设施状况以现场为准，乙方已对现场进行察看并认可。乙方可根据自己的特色进行专业装修，但不得破坏甲方原有之建筑结构、隐蔽工程和装修布置等。乙方自行装修、维保租赁物所涉及的一切费用均由乙方承担。4.4乙方对租赁物进行装修、修理、分隔、安装设备或改建时，其施工图纸、施工单位必须事先得到甲方或甲方委托之物业管理公司的书面认可（该等许可仅为备案，甲方不对方案的可行性、合理性等承担责任，任何因乙方上述行为产生的不利后果均与甲方无涉，由乙方自行承担，同时若对租赁物产生损害的，由乙方承担一切责任）。在获得必要的政府有关部门的批准后，施工必须在甲方规定的时间内、在甲方或甲方委托之物业服务公司的监督下进行。在未经甲方同意前乙方不得擅自进行任何装修、改建、安装、改动或调整。装修完成后需报甲方审验，验收合格后方能营业。4.5乙方进行装修、改建等一切工程，必须严格遵守甲方或甲方委托之物业管理公司关于装修装饰的有关规定进行装修。装修施工期间，乙方应派员监工，以确保施工安全，甲方并可随时检查。乙方须严格依照《装修手册》的相关规定进行施工，服从甲方或甲方委托之物业管理公司的监督与管理，在装修期间因装修引起的各种事故，责任由乙方承担。同时乙方对租赁物的装修、修理、分隔、安装设备或改建不得影响商场内其他商铺的正常经营活动。如果乙方或乙方委托的施工方在装修过程中违反上述的装修管理规定，甲方或甲方委托之物业管理公司有权在乙方或乙方委托的施工方缴纳的装修保证金中扣除，不足部分由乙方全额承担。4.6乙方在对租赁物进行开业前装修、租赁期间的改动及租赁期结束的恢复原状之工程时，所有涉及消防系统、空调系统、给排水系统等工程，应事先以书面形式向甲方或甲方委托之物业管理公司提出申请，并附装潢平面图及施工配电图等，经取得同意的同时（该等同意仅为乙方已向甲方备案，甲方不对方案的可行性、合理性等承担责任，任何因乙方上述行为产生的不利后果均与甲方无涉，由乙方自行承担，同时若对租赁物产生损害的，由乙方承担一切责任），乙方还需向有关政府部门办理相关审批手续，甲方有义务协助乙方协调处理相关工作，但费用及其责任由乙方承担。第五条租赁期限5.1租赁期限：暂定从2019年1月1日至2024年6月30日，共66个月，最终按实际交付之日起算。第六条租金6.1双方一致确认本协议的租金采用固定租金形式：6.1.1固定租金：共66个月，乙方共应向甲方支付的租金为人民币733328.15元，并附有年租金支付明细表一份。第十条保证金10.1乙方须在本协议签订后十日内向甲方缴付金额相当于三个月租金的履约保证金，共计35319.44元，甲方出具收据。若甲方于签订本协议之日起七个工作日内未收到乙方的租赁保证金，甲方有权解除本协议，并可将租赁物出租给其他商户，但不影响甲方向乙方索赔因其不履行本协议规定之义务而造成甲方之损失的权利。协议履行期间，若因乙方违约导致保证金遭相应扣减的，乙方应在接到甲方补缴通知的10日内补齐。在本协议有效期内及不论因何种原因终止本协议之三个月内，没有任何第三方提出主张、诉讼、赔偿及其他责任的，则甲方于乙方付清所有费用，将商铺按协议约定交还甲方，且双方结清所有费用之时起的10个工作日内，如数退还乙方所缴之履约保证金（履约保证金在甲方期间不计利息）。10.2乙方须在房屋交付后的十日内向甲方缴付质量保证金，金额为10000元，甲方出具收据。10.3乙方需在房屋交付后的3日内向甲方指定之物业管理公司交付装修保证金，金额为10000元，甲方指定之物业管理公司出具收据。第十一条付款方法11.1.1在协议有效期内，按先付后用的原则。11.1.2付款周期：季付。第十二条交房日期与开业日期12.1.1甲方暂定2018年12月31日向乙方交房，具体交房日期以甲方正式的交房通知书载明的交房日期为准，如甲方延迟交付，租赁期相应顺延，甲方并不因此承担违约责任。12.2.1乙方须于2019年5月1日正式开业。如乙方未经甲方同意而逾期开业，则视为乙方违约。12.2.2若乙方于交房之日起15个工作日内，不进行装修，甲方有权扣除租赁保证金、管理费押金，并收回商铺，终止本协议并追究乙方的违约责任，乙方须对因此而给甲方造成的损失承担一切责任。12.2.3若乙方未按本协议约定时间开业，每迟延一日乙方须向甲方支付租金、管理费、公用事业费及其他实际发生的费用的1.5倍向甲方缴纳各款项，直至乙方开业为止。若乙方逾期60日仍未开业的，甲方有权扣除乙方交纳的租赁保证金、管理费押金，并可收回商铺、提前终止本协议并追究乙方的违约责任，甲方不向乙方承担任何费用或责任。第十七条乙方的责任和义务17.1乙方须按本协议的规定向甲方支付租赁保证金和管理费押金。协议期满双方不再续约或本协议提前解除时，乙方应当按照本协议“第4.9条、第4.10条”规定将租赁物交还甲方。乙方应当在付清全部租金、管理费、公用事业等各项费用之后且甲方对租赁物退场验收合格后的10个工作日内，凭甲方开具的收据原件向甲方要求退还租赁保证金和管理费押金。第十九条违约责任19.1在本协议履行期间，甲方如有违反本协议规定的行为，经乙方书面通知后不予改正，导致乙方无法继续经营的，乙方有权终止本协议，并要求甲方支付违约金（违约金数额为上个月的月租金），承担乙方由此而产生的一切直接经济损失。19.2在本协议履行期间，乙方如有违反本协议规定的行为、损害甲方利益的，甲方有权终止本协议、收回租赁物、没收租赁保证金和管理费押金，并要求乙方支付违约金（违约金数额为上个月的月租金），承担甲方由此而产生的一切直接经济损失。19.3甲、乙双方在协议履行期间内若有其他违约行为的，应向对方承担违约责任（违约金数额为上个月的月租金），并赔偿对方的直接经济损失。19.4甲方或乙方因违约而需要支付违约金，并不免除违约方对违约行为进行改善的责任。合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告于2019年4月12日向被告交纳租赁服务费23546.3元、营运管理费534元、2019年度物业管理费4066.02元。原告于2019年4月12日向苏州易亚物业管理有限公司徐州分公司交纳电费200元；于2019年5月8日交纳建筑垃圾清运费及垃圾清运费2155.65元；于2019年9月7日交纳电费100元；于2019年9月7日交纳物业押金3000元；于2019年9月16日交纳水费300元；于2019年12月18日交纳电费200元。2019年4月2日，被告向原告出具房屋交付通知书，载明：现我司很高兴通知您于2019年4月3日前来我司办理旺铺交付手续。同时相信在贵我双方共同努力下，您的旺铺在2019年7月1日试营业时必定能开门大吉！特别说明：1、请收到本通知后，即刻安排人员复尺、出全图（平面/立面/效果/水电/消防），我司将安排专业人员与您对接，审核无误后，方可进场施工，确保工程质量。2、因二次消防需要以我司的名义报审/报验，故建议需要报审/报验二消的公司或个人，使用我司选定的消防公司，价格由您和消防公司沟通确认，我司选定的消防公司名称“江苏友安消防工程有限公司”（联系电话：陈幸福181××××8899、137××××9989）。2019年5月20日，被告向原告发出《关于装修施工图消防报审的通知》，内容为：“依据建筑工程在建设、装修、改造过程中的相关消防法律、法规，徐州南郊中茵城商业中心内所有商铺在二次装修施工前，需提供完整的装修施工图及消防设施图报消防审图机构审核，图审合格后方可组织施工、申报验收，且施工图审核及申报验收需以南郊中茵城商业体为主体统一进行，消防部门不受理商场内任何单一商铺和个人的申请。为此，南郊中茵城商业中心商铺装修的相关消防设计审核、消防二次改造及消防申报验收事宜，我公司已委托江苏友安消防工程有限公司提供相关服务。鉴于部分商户在目前尚未通过装修图二次消防审图的情况下已进场施工，可能会导致在消防图纸审核过程中需要的修改，从而造成施工返工的损失，为确保各商户装修施工的顺利进行，共同实现南郊中茵城商业中心如期开业，为此我公司要求如下：江苏友安消防工程有限公司会同我公司招商部，对已签约并提供装修图纸的商户1、进行消防设施部分施工图设计，并形成综合平面施工图，收集汇总相关报审资料进行报批，江苏友安消防工程有限公司对施工图设计、资料收集、消防审图通过、二消工程实施和最终二消验收通过负全责。2、各商户需理解消防图纸报审的重要性，主动并及时提供有效的装修施工图供消防施工图设计审核，若拒不配合，导致商场无法验收影响正常开业的，责任及后果将由相关商铺承租方承担。3、对未通过消防图审而进场装修施工的部分商户，如因图审要求可能造成的返工损失，商户需承担起全部责任。4、南郊中茵城商业中心一次消防验收通过后，我司已于2019年5月5日将消防设施设备移交给江苏友安消防工程有限公司全权管理，因此各商铺在装修过程中如私自对原线路、设施、设备、管道等进行拆除、改造，均会引发消防系统的设备故障、线路短路、主机烧毁以及网管漏水等状况，进而造成不必要的损失，为此，各商户在装修施工过程中涉及消防部分均需委托江苏友安消防工程有限公司实施。联系方式：江苏友安消防工程有限公司陈幸福137××××9989。”原、被告双方签订上述租赁合同后，原告即对案涉房屋进行了装修，原告提交《室内装饰装修工程合同》一份，显示原告委托案外人徐州市丽凯装饰工程有限公司对案涉房屋进行装修，约定装修价格为185000元。2019年5月5日，原告同徐州佳彭装饰设计有限公司签订《徐州南郊中茵城消防施工协议》，约定对南郊中茵城411-413商铺的消防二次改造及安装（消防喷淋、烟感、消防广播）不含装修图纸及应急照明系统进行施工，施工面积为178.38平，工程造价为19600元。合同乙方代表为陈幸福，电话137××××9989。原告提供的《商铺装修竣工验收单》载明案涉商铺验收日期为2019年9月18日，二次消防施工单位意见为消防二次改造符合规范，招商部及物业工程部主管意见为装修符合图纸。2019年9月29日，被告向各业户发出《关于南郊商业城安全管理的通知》，主要内容为：南郊商业城二次消防图纸虽已报住建局相关部门审图，但尚未通过住建局相关部门的消防验收，可能存在一定消防安全隐患，暂不具备开业条件。对于商户自行引流的客户，一旦发生安全等事故，责任将由商户自行承担，我方概不负责。2019年12月19日，被告向各业户发出《告全体商户函》，内容为：南郊中茵城5号楼商业中心，尚未通过装修消防验收，不具备商业开业许可，我司曾于2019年9月29日张贴书面公告，并反复告知全体商户不能营业事宜，但仍有部分商户擅自开门对外营业，已对全体商户造成不良影响。12月19日徐州市住建局因接到投诉本商场违规开业，对本商场进行了巡查，责令我司立即停止在未取得二消通过的情况下擅自违规营业的行为。现再次郑重通告所有商户：本商场未通过装修消防验收，不具备商业开业许可。请擅自开门对外营业的商户立即关闭停止营业。如有不遵劝告，继续营业而被政府相关部门处罚并连带我司发生经济处罚的，我司将追究其相应的法律责任，同时追究其违反合同约定的违约责任。2019年12月20日，南郊中茵城物业服务中心向5号楼各商户租户发出通知，内容为：接到徐州中茵置业有限公司告知函，5号楼商业因装修消防未通过，目前不具备开业条件，特此告知商业租户，从2019年12月21日起所有商户停止营业，等5号楼商业取得消防验收合格后另行告知商户开业时间，望各位商户相互告知。2019年12月24日，南郊中茵城物业服务中心发布通知一则，内容为：接到徐州中茵置业有限公司告知函，5号楼商业因装修消防未通过，目前不具备开业条件，现地下商业停车位全面封闭，从即日起严禁一切商业车辆进出入地下停车库，望商业商、租户知悉并相互告知。案涉南郊中茵城商业中心工程的地下一层至地上五层局部建筑土建工程和公共区域装修工程（不含五层局部、四层局部影院、五层夹层影院放映室和地下二层）已于2019年4月1日通过消防验收合格。徐州市住房和城乡建设局对上述通过消防验收合格的工程进行消防设计审查后，于2019年11月11日作出徐住建消审字〔2019〕第0079号《建设工程消防设计审查意见书》，对审查范围南郊中茵城商业中心一至五层局部商铺铺内装修工程的审查意见为同意该工程消防设计，请按审查批准的消防设计图纸资料进行施工。2019年12月13日，徐州市住房和城乡建设局向徐州中茵置业有限公司出具的徐住建消验字〔2019〕第0087号建设工程消防验收意见书载明：我局对你单位申报的南郊中茵城商业中心商铺装修工程（不包含五层局部，四层局部影院、五层夹层影院放映层和地下二层）进行了消防验收……按照现行《装饰内部装修设计防火规范》GB50222-2017等消防技术标准和消防法规，经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格，存在以下问题：1、部分装修平面及业态和设计图纸不符；2、高层商业内设置的儿童培训场所，无独立疏散楼梯和安全出口；3、部分商铺增设的室外楼梯，宽度不足；4、商铺内装修时拆除防火墙，破坏防火分区；5、商铺装修时把疏散通道及疏散楼梯出口圈占在商铺内，影响疏散；6、部分铺内形成袋形走道，疏散距离超规范要求的距离；7、部分防烟分区内缺少排烟风口；8、部分疏散指示灯方向错误。以上问题，你单位应进行整改，整改完毕后重新申报消防验收…建设单位签收处签有“陈鑫工程部经理”，落款时间为2019年12月13日。庭审中，原告举证云龙区天宇雕刻店出具收据两张，拟证明其为经营定制店铺门头制作花费。原告举证徐州精工电脑芯片级服务中心出具收据三张，拟证明其为经营定制电脑监控、打印机等电子设备花费。原告举证天津增值税电子普通发票及厦门增值税电子普通发票各一张，拟证明其为经营花费的推广费及设备费。原告另举证一系列销货清单、收据、支付宝账单，拟证明其为经营购买各种物品、物料的花费。原告举证个人租房合同一份及徐州圆梦人才资源服务有限公司出具中介费收据一份，载明原告向案外人承租丰储街3-2-501，每月租金800元，拟证明原告租赁该房屋作为员工宿舍。原告举证微信转账记录三张，显示于2019年11月6日转款6000元，于2019年12月8日转款3500元，于1月24日转款2500元，收款人微信名为王明健，拟证明原告支付的员工工资。原告举证中国电信徐州分公司业务交易凭证单一张，拟证明其为经营定制了电信宽带业务。庭审中，原告主张其不要求解除合同，要求继续履行合同。本案审理过程中，原告申请对南郊中茵城商业中心4层1-411、412、413号商铺所有的装饰装潢折旧损失进行鉴定；以及涉案商铺在同等位置同等条件下自2019年7月至今的经营收益进行评估。鉴于原告并未要求解除合同，故本院仅对原告申请的经营收益评估事项进行委托，本院委托徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司进行评估。原告于2021年2月28日撤回该项鉴定申请。另，原告为提起本次诉讼，与江苏建伟律师事务所签订委托代理合同一份，原告支付代理费6000元。本院认为：原告王琪与被告徐州中茵公司之间的商铺租赁合同关系依法成立，合法有效，并对双方当事人具有法律约束力。原告按照合同约定支付合同约定的款项后，被告亦应按照合同约定履行提供适合原告经营的租赁房屋的义务。但涉案房屋因二次消防验收未能通过，至今尚因不满足营业条件而无法开业，致使原告订立合同的目的无法实现。关于二次消防未通过验收的责任承担问题，双方合同虽约定涉及消防系统的工程由原告实施并自行办理相关审批手续，但在履行过程中根据2019年5月20日被告向原告发出的《关于装修施工图消防报审的通知》来看，被告要求原告将装修工程中涉及消防的部分委托给被告指定的公司实施，虽然原告委托的公司并非被告在上述通知中列明的公司，但原告与实际实施消防改造的公司签订的合同中载明的合同代表为被告指定公司的联系人，可以认为系该联系人变更了实施消防改造的公司，并非原告擅自实施的消防改造，而且徐州市住房和城乡建设局于2019年11月11日作出的《建设工程消防设计审查意见书》也通过了消防设计方案的审查，能够证明原告实施的消防改造系完全按照被告的要求进行，而徐州市住房和城乡建设局于2019年12月13日出具消防验收不合格的建设工程消防验收意见书中，列明的不合格项没有指明具体的商铺，被告亦未举证证明原告的装修和消防改造属于上述不合格项的范围内，因此，对于二次消防未通过验收的后果，原告没有过错。而被告全程主导了原告进行的消防改造并作为经营主体将包括原告承租商铺在内的南郊中茵城商业中心项目整体上报消防验收，对验收不通过的后果承担全部责任。综上，因被告的原因导致原告的合同目的无法实现，应当认定被告的行为构成违约，应承担相应违约责任。关于原告主张的各项赔偿费用的问题。因本案原告不要求解除合同，故双方的租赁合同还在继续履行中，原告的合同目的还有可能实现，对原告主张的其已交纳的租金、物业管理费、营运管理费、电费、垃圾清理费、建筑垃圾清运费、水费、物业押金属于合同约定应该支付的费用，原告主张返还于法无据，本院不予支持。关于原告主张的物料损失，因原告所举证据不能证明原告为经营案涉门面购买物料支出的费用及给原告造成的损失，对原告的该主张，本院不予支持。关于原告主张的电信宽带损失，原告所举证据仅能证明其定制了相应宽带业务，不能认定为原告的相关损失，对原告的该项主张本院不予支持。关于原告主张的人员工资和房租损失，原告仅提交了微信转账记录，无法证明系原告支付的员工工资，故对原告支付工资的事实本院不予采信；原告主张的人员住宿损失，原告仅提供房屋租赁合同，亦未提供租金支付凭证相佐证，不能证明原告实际支付了房租，故本院对原告的该部分诉讼请求不予支持。关于原告主张的装修、装饰、电器、桌椅、餐具等折旧损失，因原告并未要求解除合同，上述装修及设备等如已由原告使用，那么使用过程中会产生正常的损耗，如原告未实际使用，则不应计算折旧费用，故原告的上述主张，本院不予支持。对原告要求被告承担的违约金1万元有合同依据，本院予以支持。关于原告主张的经营利润损失，因本案原告撤回关于经营利润的评估申请，该项损失金额无法确认，故对原告的该项主张，本院不予支持。原告要求被告承担律师费6000元的主张，有合同依据，原告已实际支出，故对原告该项诉讼请求，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告徐州中茵置业有限公司支付原告王琪违约金10000元、律师费6000元；二、驳回原告王琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费903元，由原告负担800元，由被告负担103元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张鑫瑶人民陪审员  王 娟人民陪审员  杨桂兰二〇二一年三月二十九日书 记 员  曹瑶瑶