江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终540号上诉人（原审被告）：柏宏亮，男，1982年6月19日生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司，统一社会信用代码913213005738260293，住所地江苏省宿迁市苏宿工业园区紫金山路12号。法定代表人：魏雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：周丽玲，系该公司员工。原审被告：秦小凤，女，1983年3月2日生，住江苏省宿迁市宿城区。上诉人柏宏亮因与被上诉人宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司（以下简称恒大绿洲公司）、原审被告秦小凤买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初7335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柏宏亮上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判恒大绿洲公司向柏宏亮、秦小凤退还首付款15000元；2.本案一、二审诉讼费用均由恒大绿洲公司承担。事实与理由：1.柏宏亮、秦小凤系在恒大绿洲公司虚假宣传的诱导下签订涉案合同。2018年，恒大绿洲公司通过打电话、发微信和上门宣传等多种方式宣传销售车位，并口头承诺车位不会降价。事实上，涉案车位买卖合同签订后，该小区车位的价格一降再降，柏宏亮这才知道该小区的车位配比是1：1.2，车位并不紧张，且小区允许业主免费进行停放。故柏宏亮、秦小凤是在恒大绿洲公司隐瞒真实情况、虚假宣传、进行诱导的情况下签订涉案合同。2.涉案合同系恒大绿洲公司提供的格式合同，且柏宏亮一直未使用涉案车库，故恒大绿洲公司没有任何损失，相反恒大绿洲公司一直占用着柏宏亮、秦小凤支付的首付款。涉案合同系格式合同，并非双方平等协商的结果，该合同中关于违约条款的约定，并不是柏宏亮、秦小凤的真实意思表示。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，并予以改判。恒大绿洲公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确。恒大绿洲公司与柏宏亮、秦小凤签订的合同合法有效。现柏宏亮、秦小凤违约导致合同无法继续履行，恒大绿洲公司依法依约解除了该合同，柏宏亮、秦小凤应当承担相应的违约责任。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。恒大绿洲公司向一审法院起诉请求：一、判令解除恒大绿洲公司与柏宏亮、秦小凤签订的《商品房买卖合同》。二、判令柏宏亮、秦小凤协助恒大绿洲公司办理上述合同注销备案登记手续。三、判令柏宏亮、秦小凤承担违约金9500元，即在柏宏亮、秦小凤已付购买车位款15000元中予以扣除，后将剩余款项退还柏宏亮、秦小凤。四、判令柏宏亮、秦小凤承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月7日恒大绿洲公司与柏宏亮、秦小凤签订《商品房买卖合同》，约定柏宏亮、秦小凤购买恒大绿洲公司开发建设的恒大绿洲82幢8798号车库，总价95000元，付款方式为分六期付清。后柏宏亮、秦小凤仅支付首期15000元，余款均未按期支付。截至起诉时，柏宏亮、秦小凤仍未支付到期房款，其行为严重违约，致使合同目的不能实现。根据合同约定，柏宏亮、秦小凤逾期支付房款，恒大绿洲公司有权解除合同，柏宏亮、秦小凤应向恒大绿洲公司支付总价款的10%作为违约金。恒大绿洲公司已函告柏宏亮、秦小凤解除商品房买卖合同，但柏宏亮、秦小凤拒绝办理相关手续。故诉至法院提出上述请求。一审法院认定事实：2018年3月7日，恒大绿洲公司（甲方）与柏宏亮、秦小凤（乙方）签订了《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》（苏宿房备字第：SSF201803070004）约定：柏宏亮、秦小凤购买恒大绿洲公司开发的位于宿迁市苏宿工业园区青海湖西路恒大绿洲公安编号B2幢B798室车位，总金额为95000元。该合同第七条关于违约责任约定：乙方未按本合同约定的时间付款，甲方有权按逾期付款额向乙方追索逾期利息，逾期利息自本合同的付款期限到期之日的第二日起算至实际付款之日止，按中国人民银行同期同档住房贷款基准利率计算。逾期超过十五日，甲方有权按以下方式追究乙方的违约责任：合同继续履行，乙方除支付逾期利息外，还应按总房价款的2％向甲方支付违约金。逾期超过三个月仍未履行的，甲方有权单方面书面通知乙方解除本合同，乙方应在书面通知送达之日起十五日内按总房价款10%向甲方支付违约金。该合同附件四约定：乙方在2018年3月4日之前支付房屋首期款15000元给甲方，余款80000元分五次向甲方支付，具体付款方式如下：乙方应当在2019年2月27日前支付房款15000元，在2020年2月27日前支付房款15000元，在2021年2月27日前支付房款15000元，在2022年2月27日前支付房款15000元，在2023年2月27日前支付房款20000元。合同签订前，柏宏亮、秦小凤向恒大绿洲公司支付了15000元首期款。后未按约支付剩余购车款。2019年9月19日，恒大绿洲公司向柏宏亮、秦小凤寄送《催款函》，要求柏宏亮、秦小凤于2019年9月22日前付清15000元。柏宏亮、秦小凤于2019年9月20日收到该份《催款函》。后柏宏亮、秦小凤未按恒大绿洲公司要求支付款项。2020年4月4日，恒大绿洲公司向柏宏亮、秦小凤寄送《解除合同通知书》，主要载明：1、从即日起解除您与我司签订的《商品房买卖合同》，请您在接到本通知之日起十五日内配合我司办理解除合同手续。2、我司保留对您追究法律责任的权利。2020年4月6日，柏宏亮、秦小凤拒收该份《解除合同通知书》。一审法院另查明：涉案车位尚未交付柏宏亮、秦小凤使用。一审法院认为，依法成立的合同应受法律保护。本案中双方当事人签订的《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》及补充条款（包括附件）依法成立，且合法有效，双方应按约定全面履行各自义务。本案的争议焦点为恒大绿洲公司的主张是否有事实与法律依据。对此，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，柏宏亮、秦小凤未按约定期限向恒大绿洲公司支付购买车位款项，恒大绿洲公司催告后柏宏亮、秦小凤仍未履行，现恒大绿洲公司要求解除涉案合同、柏宏亮、秦小凤承担违约金9500元、恒大绿洲公司在扣除违约金后返还柏宏亮、秦小凤已付款5500元以及柏宏亮、秦小凤协助恒大绿洲公司办理涉案合同注销备案登记手续，符合约定及相关法律规定，依法予以支持。关于柏宏亮辩恒大绿洲公司存在虚假宣传及欺诈等问题，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百四十九条规定：“第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，柏宏亮、秦小凤的举证不足以证实双方对于车位后期价格是否降价存在约定；影响合同签订与否的因素有多种，柏宏亮、秦小凤举证亦不足以证实恒大绿洲公司及物业公司故意告知柏宏亮、秦小凤虚假情况或故意隐瞒真实情况并直接决定柏宏亮、秦小凤作出是否购买的决定，故该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司与柏宏亮、秦小凤于2018年3月7日签订的《苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同》（苏宿房备字第：SSF201803070004）。二、柏宏亮、秦小凤于判决生效之日起十日内协助宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司办理上述合同注销备案登记手续。三、宿迁恒大绿洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还柏宏亮5500元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：恒大绿洲公司是否有权向柏宏亮、秦小凤主张违约金，如有权，违约金数额应如何确定。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，恒大绿洲公司与柏宏亮、秦小凤于2018年签订涉案买卖合同及补充条款，柏宏亮主张恒大绿洲公司在签订涉案合同时存在虚假宣传、诱导及隐瞒事实的行为，但其在一审中提供的通话录音、车位活动广告等形成时间均在2020年，柏宏亮亦未能举证证明恒大绿洲公司的销售人员曾向其作出过车位不会降价的承诺，故柏宏亮提供的证据不足以证明涉案合同存在可撤销或无效的情形，其应当按约履行相应义务。另外，柏宏亮称涉案合同中违约条款并非其本人真实意思表示，对此亦未能举证证明。现柏宏亮未按照合同约定支付车位款，在恒大绿洲公司催告后仍拒不履行付款义务，恒大绿洲公司有权要求柏宏亮承担违约责任。一审判决根据合同约定的标准确定违约金数额为9500元并无不当，依法予以维持。综上所述，上诉人柏宏亮的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由柏宏亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 翟新权审 判 员 刘宗强二〇二一年三月三十一日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利