广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1391民初206号原告：唐兰玲，女，汉族，1967年3月13日出生，住广东省深圳市南山区×××××××××××××××，公民身份号码：430××××××××××××041。委托诉讼代理人：李寅午，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区富康国际1203室。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。原告唐兰玲与被告惠州市中元和泰投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李寅午到庭参加诉讼，被告的委托诉讼代理人黄国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请依法判决被告支付原告延期交房违约金93548元（2238000元为基数，按日万分之一自2016年12月1日起计算至2018年1月23日止，共计418天）；2.请依法判决被告支付原告无法正常使用房屋的损失138000元（按照6000元/月的标准，自2018年1月24日起计算至2019年12月27日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年12月30日签订《认购协议书》，签订购房合同后经被告要求双方于2016年11月29日重新签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市××××××××××××××××××××××合同中约定被告应于2016年11月30日前将房屋交付给原告使用。合同签订后，原告按照约定已支付了全部房款，但被告以各种理由推诿拖延交房。后，原告发现被告直到2018年1月23日才取得竣工验收备案。但后续原告收楼时发现被告的房产存在漏水等严重影响居住的问题，直到2019年6月才开始修复，后经原告验收于2019年12月27日收楼。原告认为，原告已按照合同约定支付全部房款，但被告至今未向原告交付房屋。被告的行为违反了双方合同的约定，应按照合同的约定承担相应的违约责任。被告的房屋虽取得了竣工验收备案，但存在漏水严重影响原告居住的情形，应赔偿原告无法使用的损失。此前双方多次协商未果，为此，原告诉至法院，请依法判如所请！被告惠州市中元和泰投资发展有限公司辩称：1.对于逾期交房起止时间没有异议，违约金希望酌情予以降低；2.无法正常使用房屋的损失，首先并没有相应法律法规支持该项请求，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释第13条，买受人要求赔偿损失的前提是请求解除合同，本案中原告并无此项请求，其次根据谁主张谁举证原则，原告也应当提供充足证据证明涉案房屋严重影响其正常居住使用，同时提交相应证据证明其损失，但原告并没有提交，应承担举证不利后果，结合我方证据可知涉案房屋早已满足正常居住也已维修完毕，不存在无法使用情形，请法院驳回原告第二项请求。本院经审理认定事实如下：2016年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区龙城一品花园XXX号房，该房建筑面积为315.13平方米，总价款为2238000元。付款方式及期限：合同第六条约定，以分期付款方式付款，原告于2016年11月29日前付房款1840000元，余款398000元于2016年12月30日前付清。交付条件及期限：合同第八条约定，被告应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。合同补充协议第十二条约定，在被告按本合同第十一条向原告提供相关文件后，原告不得拒绝或者拖延办理交付手续；否则，被告按原告在买卖合同中所记载的通讯地址寄送《入伙通知书》后，即视为被告已履行了交房通知义务，而且，《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本商品房的交付时间，如超过收楼及入伙期未办理入伙手续，从通知原告办理收楼及入伙手续之日内起计收物业管理费。逾期交付责任：合同第九条约定，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事宜。合同签订后,原告按约付清了全部购房款。涉案房屋于2018年1月23日取得竣工验收备案表，原告于2018年1月28日收到入伙通知书。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案争议焦点为:1.涉案房屋的交付标准问题;2.逾期交房违约金计算时间及标准问题；3.原告无法正常使用房屋导致的损失问题，对此分析评判如下：关于涉案房屋的交付标准问题。合同约定涉案房屋交付标准为“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告”，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定被告应当在2016年11月30日前交付涉案房屋，涉案房屋于2018年1月23日通过竣工验收备案，于2018年1月28日原告收到被告寄送的收楼通知书，此时涉案房屋已备案达到交付条件，因此，被告应按合同约定承担违约责任。逾期交房违约金应当以全部房价款2238000元为基数，按日万分之一标准从2016年12月1日起计算至备案后被告通知原告收楼之日止，即2018年1月28日，具体数额为94667.4元（2238000元×1‱×423天）,原告请求支付93548元，未超过该数额，予以支持。关于原告无法正常使用房屋导致的损失问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。原告虽陈述房屋存在渗水等质量问题，但不能证明“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，修复导致的损失问题可以另行主张，但原告要求被告按6000/月标准赔偿其无法正常使用房屋的损失至实际收楼日止，未能提交足够的证据予以证明，原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告唐兰玲支付逾期交房违约金93548元；二、驳回原告唐兰玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2386.61元，由被告惠州市中元和泰投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二一年三月二十三日法官助理 曾俊恒书 记 员 陈 露