广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初621号原告：广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××2217-2220室，统一社会信用代码914×××××××××××592T。负责人：李增。委托诉讼代理人：唐娜，该公司员工。被告：张倩，女，1988年10月4日出生，汉族，住广东省南雄市×××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××522。原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司（以下简称时代物业佛山分公司）与被告张倩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告时代物业佛山分公司的委托诉讼代理人唐娜到庭参加了诉讼，被告张倩经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告时代物业佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告张倩向原告支付拖欠的物业管理费2186.82元（2020年4月到2020年12月）、公用电费分摊133.37元（2020年1月至2020年10月）、公用水费分摊1.55元（2020年1月至2020年10月）；2.判令被告支付拖欠物业管理费产生的违约金224.19元（以每月所欠物业管理费242.98元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按千分之一标准计算至实际缴清欠款日止，暂计算至起诉日）；3.判令被告承担本案诉讼费。原告主张的事实和理由：原告通过招投标对三水时代城三期社区提供物业服务，并在三水国土城建和水务局、物价局备案。被告在2015年5月30日购买了该社区27座0208号房，同时与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理费收费标准为高层住宅1.8元/平方米/月，公用水电分摊费按政府规定分摊，被告在每月10日前按月交付当月费用，如在当月最后一天仍未交纳的，每逾期一日按照欠费总额的千分之一收取违约金。案涉房屋建筑面积为134.99平方米，每月管理费为242.98元。被告于2015年6月29日办理了收楼手续。被告至今拖欠原告2020年4月至2020年12月物业管理费2186.82元，并拖欠原告2020年1月至2020年10月的公用分摊电费133.37元、同期公用分摊水费1.55元。原告多次催促被告交纳，但被告至今尚未交纳上述款项。故原告诉至法院，请求依法判决。被告张倩向本院递交书面答辩意见辩称，答辩人仅同意支付2020年4月份的物业管理费242.98元以及原告主张公用电费分摊133.37元、公用水电分摊1.55元，不同意支付2020年5月至2020年10月的物业管理费及原告主张的滞纳金224.19元。理由是2019年11月答辩人发现房屋主卧床头墙壁发生细微渗水，此后多次向原告反映并要求原告处理，但原告多次只是派人查看，并未及时妥善处理，直到2020年11月16日才到答辩人家里恢复墙面，但并没有给墙面刷防水，也没有从根源上对外墙进行修理以防再次发生类似情况。原告没有及时履行对房屋共用部位的维护修缮义务，答辩人有权不缴纳物业管理费，答辩人并非恶意不缴纳物业管理费，不应支付滞纳金。同时，原告并未对小区公共部分进行广告及车位出租的收益及支出进行公示，该收益属于业主共有，如原告无法出具小区收益及支出公示证明，答辩人亦有权不缴纳物管费。原告围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法进行认证并附卷在案。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2014年8月24日，被告张倩作为该佛山市三水区×××××××××水时代廊桥花园27座208号房屋的业主与原告签订了《前期物业管理服务协议》，由原告时代物业佛山分公司在被告收房后为上述不动产提供物业管理服务，物业管理费收费标准为高层住宅1.8元/平方米/月，公用水电分摊费按政府规定分摊。被告案涉房屋建筑面积134.99平方米，每月管理费为242.98元，如未按时交纳物业服务费，每逾期一日按照欠费总额的千分之一收取违约金。被告于2015年完成了案涉房屋的收楼手续。2020年10月12日，原告向被告发出《法律函》，催促被告支付相关拖欠的费用。截至本案立案之日，被告未向原告支付2020年4月至2020年12月物业管理费2186.82元，并拖欠原告2020年1月至2020年10月的公用分摊电费133.37元、同期公用分摊水费1.55元。另查明，被告从2019年11月开始多次向原告反映房屋主卧床头墙壁发生细微渗水问题要求原告处理，原告派人进行了多次查看后，于2020年9月针对漏水原因进行了维修并对水渍墙面进行了粉刷。原告在庭审中表示，对于渗水问题虽然不属于原告的责任，原告也愿意尽力帮助被告解决，原告的工作人员经过每层楼对水管进行打压（需要通过打压的程序才能确定是哪一层漏水），确定是13楼的业主热水管漏水，13楼的业主也愿意维修，原告联系到被告后才可以进行维修，由于手续较多，需要配合的人较多，故直到2020年9月底才完成上述维修工作，恢复了墙面，对于被告要求的室内铺设墙面防水，原告同意帮助被告进行铺设室内防水，但是需要被告的配合，由于被告长期不在家而尚未实施，若被告认为需要从外墙进行铺设防水，由于外墙作业复杂，需要高空作业，工序复杂，则需要动用维修基金，需要全体业主进行投票决定。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据原告的主张及被告的答辩意见，本案的争议焦点为：1.原告的物业服务是否存在重大瑕疵；2.被告可否以原告提供的物业服务存在瑕疵为由免除交纳物业管理费的责任。本院分析如下：对于焦点1，被告的房屋主卧床头墙壁发生细微渗水，根据不同原因可能存在不同的责任主体，一是存在房屋质量问题，对于质量保证期内的房屋质量问题，应该由开发商负责维修，超出质量保证期的，专有部分维修所需费用，由专有部分业主承担，共有部分的维修所需费用，可依照法定程序申请在专项维修基金中支出；二是因其他业主装修等原因导致的漏水，应由对应的业主承担责任；三是其他原因导致的漏水，应根据具体的原因确定责任主体。根据上述分析，被告房屋墙壁发生细微渗水，并非当然推定应由原告负责。被告在本案开庭时并无到庭参加诉讼，也没有提供证据证明渗水是属于原告的责任，同时原告已经排查了漏水的原因，并进行了协调处理，且已经对被告的渗水墙面进行了免费修缮并同意对渗水墙面铺设室内防水，原告已经履行了作为物业管理方的合理义务。虽然原告处理上述问题用时较长，但亦存在合理的解释，故根据上述情况不足以认定原告的物业服务存在重大瑕疵。对于焦点2，由于物业服务具有整体性和不可分割性，涉及到小区全体业主的利益，物业公司提供的许多服务是针对全体业主的，在效用上具有互相依赖性和不可分割性，故在单个业主主张履行抗辩时，应考虑小区的整体利益从严审查，在物业公司已经提供了总体服务且不存在重大瑕疵的情况下，根据公平合理的原则，业主不应以物业服务存在瑕疵为由拒绝支付物业管理费。因而，被告要求免除支付相关物业管理费的责任，本院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”原、被告之间如另存在与本规定相关的纠纷，可另行依法寻求救济。此外，被告认为原告应对属于业主共有的收益及对应支出进行公示，否则有权不交纳物业管理费，本院认为，被告如认为原告存在侵害业主公共权益的行为，可依法另行诉讼，但不属于不向原告支付本案物业管理费的合法理由。综上，被告张倩应向原告时代物业佛山分公司支付2020年4月到2020年12月物业管理费2186.82元、2020年1月至2020年10月公用电费分摊133.37元、2020年1月至2020年10月公用水费分摊1.55元。原告主张被告应该支付以每月所欠物业管理费242.98元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按千分之一标准计算至实际缴清欠款日止的违约金，本院认为，被告未按时向原告支付物业管理费，应承担相应的违约责任，但原告在本案中主张的违约金明显过高，本院综合考虑到被告拖欠原因、金额及违约时间等因素，酌情认定截至2021年2月23日的本案违约金为40元，从2021年2月24日起至实际履行之日，违约金以尚欠的物业管理费为基数，按照年利率5%计算。被告张倩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。由于本案是因2021年1月1日前的法律事实引发的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张倩应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2020年4月到2020年12月的物业管理费2186.82元及违约金（截至2021年2月23日的违约金为40元，从2021年2月24日起至实际履行之日止，违约金以实际所欠物业管理费为基数，按年利率5%计算）；二、被告张倩应于本判决生效之日起十日内向原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司支付2020年1月至2020年10月公用电费分摊133.37元、2020年1月至2020年10月公用水费分摊1.55元；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司佛山市分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告张倩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 廖连载二〇二一年三月二日法官助理 陈惠玲书 记 员 李洁文