湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初3581号原告：湖北康景医药有限公司，住所地：湖北省应城市东马坊办事处东城工业园******。法定代表人：鲁丽琼，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周家龙，湖北山河律师事务所律师，特别授权代理。被告：张素英，女，1973年2月10日出生，汉族，个体经营户，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：冯庆喜，湖北楚卓律师事务所律师，特别授权代理。原告湖北康景医药有限公司诉被告张素英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任并公开开庭进行了审理。原告湖北康景医药有限公司的委托诉讼代理人周家龙、被告张素英及其委托诉讼代理人冯庆喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北康景医药有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方签订的《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》；2、被告向原告支付欠付房租人民币151,362.58元、物业费人民币4,788元（均暂计算至2019年12月31日，实际按付清之日起计算）、免租期租金人民币9,310元并支付违约金人民币234,612元整；3、依法判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2018年4月签订《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》,合同约定原告将坐落于汉阳区××东街12号楼十八号商铺（建筑面积一层133平方米）租赁给被告，租赁价格为140元/月/平米，租赁期从2018年4月10日至2022年4月9日止，租金每半年支付一次，但自2019年5月起被告未支付任何租金及其他费用，经原告多次催促，被告仍拖延缴纳应缴费用，根据双方所签合同及我国相关法律法规，被告行为侵犯原告合法权益，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告张素英辩称，2019年4月底，被告即向原告申请解除合同，双方洽谈由第三人承租门面，但实际因后期租金未能协商一致，所以双方没有达成协议，后被告于2019年5月10日已经与原告解除了租赁合同，原告的负责人于当日下午来到涉案房屋将房屋门上锁，当时商铺内货物未拿出，被告与原告发生了纠纷，被告报警，警察到达现场后由被告找到开锁师傅将锁打开并将物品搬出；被告腾退商铺时已经结清了所有的费用，不存在欠缴原告费用的情况，且被告还支付了押金人民币20,000元和转让费人民币60,000元；原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，合同没有约定解除合同要支付违约金，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：湖北敬宇堂药业有限公司于2020年10月23日更名为湖北康景医药有限公司。2013年4月8日，湖北敬宇堂药业有限公司与武汉龙阳科技产业集团有限公司签订《龙阳集团房屋租赁合同》（合同编号LY-ZCB001），约定由湖北敬宇堂药业有限公司承租武汉龙阳科技产业集团有限公司位于世纪龙城1、2、3、5、12、13号楼商铺，租赁期限为九年。2020年6月29日，武汉龙阳科技产业集团有限公司（甲方）与湖北敬宇堂药业有限公司（乙方）签订《租赁合同LY-ZCB001补充协议三》，约定乙方不再承租甲方世纪龙城12、13号楼商铺，乙方承租的12、13号楼商铺租金交至2020年1月31日，2020年1月31日后不再计取租金，等内容。2018年4月10日，湖北敬宇堂药业有限公司（甲方）与张素英（乙方）签订《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》，约定：由湖北敬宇堂药业有限公司将坐落于汉阳区××东街世纪龙城12号楼18号商铺（建筑面积133平方米）租赁给张素英使用；租赁期限为4年，自2018年4月10日起至2022年4月9日止（其中2018年4月10日至2018年5月9日为装修免费租赁期），租赁价格为人民币140元/平方米；如本合同乙方提前终止或解除，乙方应提前两个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后，乙方应按合同约定的租赁标准补缴免租期内的租金；乙方在签约当日内向甲方支付保证金人民币20,000元。逾期不交的，本合同自行终止甲方有权将该商铺另行出租。合同签订后，乙方在当日内支付租金给甲方，逾期未支付，甲方有权扣除乙方全部保证金；房屋租金采取每年一调整，按租金单价每壹年递增5%；租金按季度支付，支付租金须在约定的时间到期之日前30天提前付清下季度的租金，从2018年11月11日起租金按半年支付，支付租金须在约定的时间到期之日前30天提前付清下半年的租金；在承租期间乙方负责门面的“三包”及相关费用，该市场物业管理及卫生费由甲方对乙方直接统一收取；本合同所约定的租金、水费、电费，乙方须在月末或收到甲方缴费通知单及应交金额票据10日内向甲方交纳，如乙方逾期30日交纳应交费用的，甲方有权解除合同，乙方按1年租金承担违约金；合同结束后，乙方应在30日内自行搬离房屋，未腾退的房屋甲方有权自行处置房屋内的装修及物品，甲方亦有权停止供电、供水等，由此造成的一切后果由乙方自行承担；无论何种原因本合同终止或解除的，乙方都应在终止或解除后的30日内腾退并搬离房屋，等内容。合同签订后，张素英向湖北敬宇堂药业有限公司交纳保证金人民币20,000元，湖北敬宇堂药业有限公司将商铺交付给张素英使用，张素英用于经营养发馆。张素英的租金每月交纳人民币18,620元，交至2019年5月9日，物业费每月交纳人民币399元，交至2018年12月31日。2019年5月10日，湖北敬宇堂药业有限公司的工作人员和张素英因门面租赁事宜发生矛盾，同日张素英向武汉市公安局汉阳区分局汉阳经济开发区派出所报警，称其租赁的商铺被房东上锁。2019年5月11日，湖北敬宇堂药业有限公司的工作人员张旭生向武汉市公安局汉阳区分局汉阳经济开发区派出所报警，称其与租户张素英因租金问题发生纠纷。2019年5月10日以后张素英未继续在该商铺经营。2020年9月8日，本院到该门面查看，门上张帖《通知》：“发墨生香头疗养发馆搬至泊豪酒店对面，和美莎护肤造型达成战略合作伙伴”，大门上锁。目前该商铺已被武汉龙阳科技产业集团有限公司收回。本院认为：位于汉阳区××东街世纪龙城**楼**商铺（建筑面积133平方米）系湖北敬宇堂药业有限公司（现更名为湖北康景医药有限公司）从武汉龙阳科技产业集团有限公司承租的房屋。原告与被告于2018年4月10日签订的《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。合同签订后，原告将商铺交付给被告使用，被告支付保证金人民币20,000元，并支付租金至2019年5月9日，物业费支付至2018年12月31日，后被告未按照合同约定向原告交纳租金及物业费，也未按照合同约定提前两个月以书面形式通知原告要求解除合同，被告的行为应属违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，被告于2019年5月10日搬离诉争门面并报警，原告对此是知晓的，根据双方合同的约定，本院认定原告与被告于2018年4月10日签订的《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》解除时间为2019年7月9日。被告应支付给原告两个月的租金人民币37,240元，抵扣其已交纳的保证金人民币20,000元，被告还应支付给原告租金人民币17,240元以及2019年1月1日至2019年7月9日欠付的物业费人民币2,513.7元。根据《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》第二条的约定“如本合同乙方提前终止或解除，乙方应提前两个月以书面形式通知甲方，经甲方书面同意后，乙方应按合同约定的租赁标准补缴免租期内的租金”，原告要求被告补缴免租期内的租金9,310元的诉讼请求，本院亦予以支持。根据《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》第七条第1条约定“本合同所约定的租金、水费、电费，乙方须在月末或收到甲方缴费通知单及应交金额票据10日内向甲方交纳，如乙方逾期30日交纳应交费用的，甲方有权解除合同，乙方按1年租金承担违约金”，被告未按约定向原告交纳应付租金及物业费，也未按照合同约定提前两个月以书面形式通知原告要求解除合同，其行为构成违约，关于违约金的数额，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，双方在《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》中对违约金的约定数额过高，本院酌定违约金的数额按4个月的租金人民币74,480元计算。综上，被告应支付给原告的款项为人民币103,543.7元。被告辩称，其向原告交纳了转让费人民币60,000元，但其提交的交易明细中转账给湖北敬宇堂大药房有限公司，并非原告，故本院对被告的上述辩称理由不予采信。被告还辩称其于2019年4月就已向原告的工作人员张旭生提交了书面的退租申请，根据被告与原告签订的《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》第二条的约定，被告应提前两个月以书面形式通知原告，案外人张旭生在录音中也未认可被告提交了书面退租申请，被告也未提交其它证据予以证实，故本院对被告的该辩称理由亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告湖北康景医药有限公司与被告张素英于2018年4月10日签订的《湖北敬宇堂药业有限公司租赁合同》于2019年7月9日解除；二、被告张素英于本判决生效之日起十日内支付给原告湖北康景医药有限公司租金、物业费及违约金人民币103,543.7元；三、驳回原告湖北康景医药有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币7,302元，由原告湖北康景医药有限公司承担人民币5,000元，被告张素英承担人民币2,302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王琴二〇二一年三月三十日法官助理刘庄园书记员陈璇