湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初719号原告：长沙中泛置业有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区韶山中路419号凯宾商业广场北塔2229号。法定代表人：陈良良，总经理。委托诉讼代理人：彭思远，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟凯强，湖南天地人律师事务所律师。被告：李翔，女，1995年7月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：长沙银行股份有限公司高信支行。住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路三段106号。负责人：许成林。委托诉讼代理人：王珂，湖南淡远律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐福台，湖南淡远律师事务所律师。原告长沙中泛置业有限公司（以下简称原告）与被告李翔（以下简称被告）和第三人长沙银行股份有限公司高信支行（以下简称第三人）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭思远、钟凯强，第三人的委托诉讼代理人齐福台到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告签订的编号为201806082805的《长沙市商品房买卖合同》及其补充协议已解除；2、判令被告协助原告办理撤销“中泛尚东湾二期2栋2805号房屋”的预告登记手续；3、判令被告协助原告撤销编号为201806082805的《长沙市商品房买卖合同》的网签合同备案手续；4、判令被告向原告支付原告代偿的欠款本息7603.78元（暂计算至2020年12月31日，实际计算至第三人停止自原告账户扣款之日止）及违约金279.82元（按原告垫付给第三人借款本息的万分之四每日计算至被告偿还全部代垫款项之日止，暂计算至2020年12月31日）；5、判令被告向原告支付合同解除违约金（总房价款的20%），即201873元；6、判令被告承担本案律师费20000元；7、判令被告承担本案受理费、保全费等全部诉讼费用。本案在诉讼过程中，原告将第4项诉讼请求变更为“判令被告向原告支付原告代偿的债务331284.87元以及代偿违约金（按原告代偿垫付款项的万分之四每日计算至被告偿还全部代偿垫付款项之日止，暂计算至2020年1月31日为2096.79元）”。事实与理由：2018年12月21日，被告与原告就购买中泛尚东湾二期2栋2805号房屋事宜签订合同编号为201806082805的《长沙市商品房买卖合同》及相关补充协议（以下统称为“购房合同”），总房价款为1009365元。购房合同约定，因被告原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致原告承担保证责任，被告应在原告实际承担保证责任之日起20日支付原告代垫款项，并自代偿之日起以每日万分之四的标准计算代偿违约金等，经原告催告后3日内被告仍未履行偿还义务的，原告有权解除本合同，并要求被告支付总房价款20%的违约金以及由此产生的律师费、诉讼费、公证费等费用。2018年12月15日，被告与第三人、原告签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号:1011010110201812150048），约定被告向第三人借款300000元用于房屋按揭，原告提供阶段性连带责任保证担保。被告自2020年2月开始未按月偿还贷款，原告应第三人要求向其承担保证担保责任，于2020年9月30日代被告偿还其逾期未偿还的借款本息共计7603.78元。另因被告逾期偿还贷款，长沙仲裁委员会作出[2020]长仲裁字第1861号裁决书，裁决解除被告与第三人、原告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，原告须对被告相应债务向第三人承担连带清偿责任。2020年10月29日，原告依据购房合同的约定，向被告邮寄律师函，催告其向原告支付代垫款项及违约金等费用。被告于2020年10月30日收到该律师函后，至今未向原告支付前述款项。2020年11月23日，原告依据购房合同的约定，向被告邮寄合同解除函，行使购房合同约定的单方解除权。被告于2020年11月24日签收该合同解除函，购房合同已于当日解除。2021年1月18日，原告向第三人清偿了被告全部剩余债务323681.09元。被告未答辩，亦未提交证据。第三人述称，第三人已经收到了原告为被告代偿的款项，所有贷款已经还清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。对经与原件核对无异的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议、律师函、邮寄单及回证、【2020】长仲裁字第1861号裁决书、银行业务回单、《扣款证明》、预售商品房买卖预告登记、还款明细、情况说明、收据，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年12月21日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号201806082805），约定：买受人购买的商品房坐落于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房屋，规划用途为住宅；该商品房建筑面积108.89平方米，其中套内建筑面积84.87平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为9269.58元／平方米，总房价为1009365元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款709365元，剩余房款300000元采用银行按揭贷款方式支付；出卖人应当在2020年4月30日前向买受人交付该商品房；买受人承诺，按贷款合同约定全面履行按期偿还贷款的义务，如因买受人原因未能按期偿还全部按揭贷款，导致出卖人承担保证责任的，买受人须从出卖人实际承担保证责任之日起按代垫款项（含本金及利息、罚息、滞纳金等）的每日万分之四向出卖人支付违约金。买受人应当在出卖人实际承担保证责任之日起20日内归还出卖人代垫款项、被扣划的保证金（若有）及上述违约金，否则经出卖人催告后3日内买受人仍未履行相应义务的，出卖人有权单方解除本合同，收回房屋另行销售，或以拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，就该房屋处置后所得价款优先受偿（出卖人可从买受人已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其相关费用），并向买受人收取总房价款20%的违约金；如因买受人逾期偿还按揭贷款，导致贷款机构要求出卖人回购房屋的或者贷款机构要求出卖人结清买受人贷款的，出卖人有权解除本合同，且向买受人发出书面通知后，出卖人有权直接或会同贷款机构依法收回或处分买受人所购房屋并要求买受人支付总房款20%的违约金；商品房买卖合同无论因何种原因被解除，出卖人应向买受人退还（／支付）的购房款及其他费用（若有），在直接扣除买受人应向出卖人承担的相应款项后（若有），出卖人有权将其直接支付给贷款机构以结清买受人的贷款本息，如有余额，出卖人再将余额退还给买受人；出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同或本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；无论何种原因导致本合同或本补充协议解除的，买受人应在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约、合同备案、预告登记、按揭贷款等的解除手续等。2018年12月15日，原告（保证人）与被告（借款人、抵押人）、第三人（贷款人、抵押权人）签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定：借款金额300000元，借款期限240个月，自2018年12月15日至2039年12月15日，具体以借款借据为准；利率按基准利率上浮15%；借款用途为购买住房；借款人不可撤销地授权贷款人将本合同项下的贷款以借款人购房款的名义划入售房人原告在长沙××路支行的账户；借款发放与归还账户：本合同项下所涉贷款，贷款人将直接发放至借款人以下的结算账户：还款（放款）账户户名为被告，开户银行为长沙银行股份有限公司城南东路支行；借款人愿意按照等额本息偿还法偿还借款本息，直至借款人还清全部借款本息为止；在本合同履行过程中发生争议，各方可以通过协商解决，协商不成的，向长沙仲裁委员会提起仲裁；保证人在本合同项下承担连带保证责任，借款人无论何种原因未按合同约定按期偿还借款本息，保证人都应按照本合同约定履行清偿责任，保证范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。2019年2月25日，双方办理了诉争房屋预售商品房买卖预告登记【权证号为：湘（2019）长沙市不动产证明第0××6号】。原告于2020年4月20日通知被告收房，但被告一直未与原告办理交房手续。被告自2020年2月起未按照约定向第三人偿还房屋按揭款，第三人为此向长沙仲裁委员会申请仲裁，请求裁决：1、解除原告与被告及第三人签订的《借款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、被告立即偿还第三人借款本金288735.35元、利息9291.71元、罚息97.4元、复利190.94元，本息合计298315.4元（利息、罚息及复利暂计至2020年9月1日，此后利息、罚息及复利按合同约定的计算方式计算至清偿日止）；3、被告承担第三人为实现债权所支付的按欠款总额5%计提的律师费14915元；4、第三人对被告提供抵押的位于长沙市××路××号××期××栋××号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有抵押优先受偿权；5、原告对被告的上述债务承担连带清偿责任；6、原、被告承担本案的全部仲裁费用及其他费用。2020年12月18日，长沙仲裁委员会做出【2020】长仲裁字第1861号裁决书，裁决如下：一、解除第三人与原告、被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；第三人有权提前收回被告所欠全部本息；二、被告向第三人偿还借款本金286735.35元、利息5495.2元、罚息56.22元、复利62.23元（利息、罚息、复利暂计算至2020年12月4日）。从2020年12月5日至裁决之日止的利息按照《个人购房抵押（保证）借款合同》约定以到期借款本金为基数按年利率5.635%计算。从2020年12月5日起至裁决之日止的罚息以逾期本金为基数，按照年利率8.4525%计算。从裁决以后至本金实际付清之日止的罚息以所欠借款本金为基数，按照年利率8.4525%计算。从2020年12月5日起至实际付清之日止的复利以逾期利息为基数，按照年利率8.4525%计算；三、被告支付第三人为实现债权所支付的律师代理费14915元；四、第三人就上述债权及律师代理费14915元、仲裁费13652元对被告提供的位于长沙市雨花区××路××号××期××栋××号房产享有优先受偿权；五、原告对仲裁裁决第二、三项被告应偿还的债务承担连带清偿责任；六、仲裁受理费11377元、处理费2275元，合计13652元，由原、被告承担，因第三人已预交，原告及第三人直接将13652元支付给第三人；七、驳回第三人其他仲裁请求。该裁决生效后，被告未按照仲裁裁决履行付款义务。第三人于2021年1月11日向原告送达《履行担保责任催收函》，要求原告代为支付被告欠付的贷款本金286734.62元、利息6826.83元、罚息85.72元、复利113.62元、律师费14915元、仲裁受理费11377元、处理费2275元。原告于2020年9月30日代被告向第三人偿还了贷款7603.78元（利息7230.9元、罚息119.17元、复利253.71元），于2021年1月18日代被告向第三人偿还了贷款295114.09元（包含本金286734.62元、利息8154.92元、罚息94.9元、复利129.65元）、律师费14915元、仲裁受理费及处理费13652元。本案在审理过程中，原告为证明其已通知被告解除诉争合同，被告已收到合同解除函，提供了《合同解除函》、EMS快递单及邮件投递状态查询单。被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。第三人质证认为，与第三人不具有关联性，不发表质证意见。上述证据经与原件核对无异，本院予以采信。上述证据载有如下内容：2020年11月23日，原告向被告邮寄送达《合同解除函》，通知被告诉争房屋买卖合同已解除，被告在收到本函后五日内归还原告代偿的贷款本息7603.78元，并付清购房合同项下约定的逾期还款违约金及解除合同违约金，同时配合原告办理购房合同备案注销等相关手续。被告于2020年11月24日签收了《合同解除函》。另查明，因本案诉讼，原告与湖南天地人律师事务所签订《委托代理合同》，约定分期支付律师代理费20000元，并已支付10000元。再查明，被告已向原告交纳购房款1009365元（其中首付款709365元、贷款300000元）、公证费200元、代办费670元，合计1010235元。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。一、关于诉争《长沙市商品房买卖合同》及补充协议的解除。被告未按照约定向第三人偿还房屋按揭贷款，原告代被告偿还后，被告经原告催要仍未履行合同义务，原告为此于2020年11月23日向被告送达《合同解除函》，被告于11月24日签收，故原告请求确认与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议已解除，符合约定和法律规定，本院予以支持。二、关于撤销预告登记手续和网签合同备案手续的协助义务。因原、被告签订的诉争合同及补充协议已解除，故原告请求被告协助办理房屋预告登记和网签合同备案的撤销手续，符合约定和法律规定，本院予以支持。三、关于代偿款项和代偿违约金。原告分两次共计代被告向第三人偿还贷款302717.87元，其中2020年9月30日代偿7603.78元，2021年1月18日代偿295114.09元，故原告请求被告支付代偿贷款302717.87元，符合约定和法律规定，本院予以支持；原告主张由被告支付其代偿的仲裁案件律师费14915元、受理及处理费13652元，符合约定和法律规定，本院予以支持；上述代偿金额为331284.87元，原告据此请求被告支付代偿违约金，因双方约定的代偿违约金计算标准过高，本院酌情调整按日万分之二计算，即被告应向原告支付以7603.78元为基数自2020年9月30日起和以323681.09元为基数自2021年1月18日起至实际清偿之日均按日万分之二计算的代偿违约金；四、关于合同解除违约金。根据双方约定，被告应当在原告实际承担保证责任之日起20日内归还其代垫款项和代垫款项违约金，否则经原告催告后3日内被告仍未履行相应义务的，原告有权单方面解除本合同，收回房屋另行销售，或就拍卖、变卖、折价等方式处置买受人所购房屋，就该房屋处置后所得价款优先受偿（原告可从被告已付购房款中直接扣除上述款项及违约金、公证费、律师费、评估费、拍卖佣金、税费及其相关费用），并向被告收取总房价款20%的违约金。因双方约定的违约金计算标准过高，本院酌情调整按总房价的10%计算其违约金，即被告支付原告合同解除违约金100936.5元（1009365元×10%），对原告超过部分的诉讼请求不予支持；五、关于律师费。原告主张因本次诉讼支付律师费20000元，为此提供了委托代理合同和律师费发票予以佐证，本院予以支持。六、关于被告已支付的相关费用。原、被告签订的补充协议中约定，商品房买卖合同无论因何种原因被解除，出卖人应向买受人退还（/支付）的购房款及其他费用（若有）。根据本院审理查明的情况，被告已向原告交纳购房款1009365元、公证费200元、代办费670元，合计1010235元，原告应在被告配合办理完预告登记和网签合同备案的撤销手续后，将上述款项返还被告。因被告未到庭参加诉讼，若有遗漏的已付费用，被告可与原告协商处理或另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告长沙中泛置业有限公司与被告李翔签订的合同编号为201806082805《长沙市商品房买卖合同》及补充协议已解除；二、被告李翔应于本判决生效后7日内协助原告长沙中泛置业有限公司办理诉争房屋的预告登记和网签合同备案的撤销手续；三、被告李翔应于本判决生效后7日内支付原告长沙中泛置业有限公司代偿款331284.87元及代偿违约金（按日万分之二的标准计算，其中以7603.78元为基数自2020年9月30日起计算至实际清偿之日止；以323681.09元为基数自2021年1月18日起计算至实际清偿之日止）、合同解除违约金100936.5元、律师费20000元；四、原告长沙中泛置业有限公司在被告李翔配合办理完预告登记和网签合同备案的撤销手续后7日内返还被告李翔已付款1010235元（返还款项可在应向原告长沙中泛置业有限公司支付的款项中抵扣）；五、驳回原告长沙中泛置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4676元，由被告李翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 杨 华二〇二一年三月三十一日书记员 李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。