安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2871号 上诉人（原审被告）:方恩华，女，1965年3月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。 被上诉人（原审原告）：安徽晨阳物业服务有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇古城路南梓晨翰林苑2#商铺S110室。 法定代表人：崔双明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范忻，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉洁，该公司员工。 上诉人方恩华因与被上诉人安徽晨阳物业服务有限公司（以下简称晨阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初8021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 方恩华上诉请求：1.撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初8021号民事判决第一项，改判驳回晨阳物业公司的原审诉讼请求或发回原审人民法院重审；2.本案一审及二审诉讼费用由晨阳物业公司承担。事实和理由：1.晨阳物业公司既不是建设单位通过公开招投标的方式为小区选聘的物业服务企业，其与方恩华签订的《前期物业管理服务协议》也未在肥东县住建局备案，晨阳物业公司进驻小区的行为违法，《前期物业管理服务协议》属无效合同。《前期物业管理服务协议》系晨阳物业公司逼迫方恩华强制签订，实为绑架销售，该协议不具有法律效力。2.晨阳物业公司存在虚假申报核价，按照1.3元/㎡/月标准收取物业费明显过高，且其备案的服务价格登记证书有效期限为2019年10月至2020年10月，无权在超出有效期限外向小区业主收费。晨阳物业公司去物价局核价时并未把回迁安置小区与对外出售的商品房小区和别墅分开核价，而是按照商品房小区标准1.3元/㎡/月收费。《前期物业服务管理协议》中的1.3元/㎡/月属霸王条款，没有与回迁户协商，属无效条款。3.即使按照《前期物业管理服务协议》约定和肥东县政府发布的东政办【2019】4号文件第十五条的规定，方恩华欠付的物业费只有1261.21元。4.晨阳物业公司没有尽到物业服务义务，小区设备设施损坏严重，在保洁保安、绿化、工程维护、小区管理等方面基本没有提供服务，未取得消防验收合格证和消防备案合格证，消防安全存在隐患，方恩华应不交或少交物业费。5.前期物业服务协议第一页中注明的定义：自出售之日起，应定义为开发商品房而非回迁安置户。6.晨阳物业公司在安置现场没有按公示公告建设工程竣工验收合格证、备案合格证、收费标准及《服务价格登记证》，在办理房屋交接时没有按照相关规定和操作程序提供给业主住宅工程分户检查验收报告、住宅工程质量保证书等资料，严重不符合房屋交接检验程序，小区交付使用严重违法违规。晨阳物业公司起诉广大居民，没有事实和法律依据。 晨阳物业公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法驳回方恩华的全部上诉请求。方恩华与晨阳物业公司签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，依法成立并生效，不违反法律法规的强制性规定，对协议双方均具有约束力。方恩华在上诉中所称的各项内容均无事实依据，也不是合同无效的要件，不对合同效力产生任何影响。晨阳物业公司已按合同约定提供了物业服务，方恩华应当按照物业服务合同的约定支付物业费用。 晨阳物业公司向一审法院起诉请求：1.判令方恩华支付晨阳物业公司物业费1278.74元(自2018年11月22日至2020年9月30日)以及滞纳金891.23元(以自2018年11月22日起发生的逾期物业费为基数,按日千分之三的利率,暂计算至2020年9月30日,之后顺延计算至款清之日止)，共计2169.97元;2.一审法院的诉讼费用由方恩华承担。 一审法院认定事实：2018年11月22日,晨阳物业公司与方恩华签订《前期物业管理服务协议》,约定由晨阳物业公司提供位于瑶河家园小区的物业管理服务。物业合同约定物业管理服务费按建筑面积计算,以产权登记标准面积为准,具体标准为:住宅1.3元/㎡/月;商铺1.5元/㎡/月。物业费按照预付半年进行缴纳,业主在年的1月10日、7月10日之前预期缴纳至少6个月的物业管理服务费。晨阳物业公司按照协议约定对瑶河家园小区的业主提供服务,方恩华为瑶河家园小区8#1603室业主,其所拥有的住宅建筑面积共计79.69㎡。2019年2月13日,肥东县人民政府发布东政办【2019】4号文件(以下简称“政府文件”),根据政府文件第十五条规定,瑶河家园业主向晨阳物业公司缴纳物业费的标准为:自办理交房手续之日起第一年按照全额的50%即0.65元/㎡/月计取;第一年按照全额的60%即0.78元/㎡/月计取;第三年按照全额的70%即0.91元/㎡/月计取;第四年按照全额的80%即1.04元/㎡/月计取;第五年按照全额的90%即1.17元/㎡/月计取;不足部分由政府财政补贴,第六年停止补贴由业主全额缴纳物业费1.3元/㎡/月。依据物业合同及政府文件,2018年11月22日至2020年9月30日,方恩华累计欠物业费1278.74元。另查明，2020年7月30日，撮镇镇人民政府《关于瑶河家园物业服务费收取的情况说明》中载明：撤销2018年11月20日下发的《关于瑶河家园物业管理费用收取的情况说明》中暂停收取物业服务费的通告。请广大安置居民即日起依法、依规缴纳自办理交房手续之日起的物业服务费。 一审法院认为，业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，该合同有效，对业主具有拘束力。本案中，该小区至今未成立选聘新的物业服务企业，仍属于晨阳物业公司管理。晨阳物业公司已经为方恩华提供了物业服务，方恩华作为业主应当支付晨阳物业公司物业费。方恩华认为晨阳物业公司的物业服务有瑕疵，其可通过与物业公司沟通、协商解决，必要时也可通过业主大会根据法律、法规的规定和程序解聘物业服务企业，而不应以拒交物业费的方式来“维权”，对于其他已交纳费用的业主有失公平，也不利于维护业主自身的合法权益。现晨阳物业公司根据2019年2月13日肥东县人民政府发布东政办【2019】4号文件及《前期物业服务合同》要求方恩华支付自2018年11月22日至2020年9月30日的物业费1278.74元，理由正当一审法院予以支持。晨阳物业公司提出的滞纳金的诉请依据不足，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院根据《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、方恩华于判决生效后十日内支付晨阳物业公司物业费1278.74元；二、驳回晨阳物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由方恩华负担。 二审中，方恩华提交证据两份：证据一、情况说明一份，证明目的：物业服务合同非法无效，晨阳物业公司的运营违法违规，收取物业费违法。前期物业服务协议签订时，回迁户并不知情，是被迫签订的，该协议适用于商品房而非回迁安置房。物业费用的收取标准没有进行协商，属于无效条款。安置现场未按规定进行公示，办理房屋交接时未按规定向业主提交相应资料，物业交接违反法律规定。证据二、照片9张，证明目的：物业服务管理不到位，存在安全隐患。晨阳物业公司质证意见为：对证据一的三性、证明目的均不认可，情况说明系包括方恩华在内的多位业主单方制作，本质上属于当事人陈述，达不到证明目的。其反应的交接过程中的相关材料应当由房屋建设单位提供，要求物业公司出具无依据。对证据二的证据三性不予认可，照片无法反映案涉业主房屋的真实情况，不能反映晨阳物业公司的物业服务情况，达不到证明目的。另，对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，方恩华主张晨阳物业公司并非建设单位通过公开招投标方式选聘的物业服务企业，案涉《前期物业管理服务协议》未在肥东县住建局备案，故该协议系无效合同，于法无据。一审法院认定案涉《前期物业服务合同》合法有效，并依据合同中约定的物业费收费标准即1.3元/㎡/月核定方恩华欠付的物业费为1278.74元，并无不当。方恩华称案涉《前期物业管理服务协议》系晨阳物业公司逼迫其签订，协议约定的1.3元/㎡/月的收费标准未与其协商，缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。方恩华主张晨阳物业公司备案的服务价格登记证书有效期限为2019年10月至2020年10月，其无权收取有效期限外的物业费，与案涉《前期物业管理服务协议》的约定不符，亦无法律依据，本院不予采纳。一审庭审中，方恩华对于案涉《前期物业管理服务协议》的真实性并未提出异议，现其在二审中否认该协议系其本人所签，本院不予采信。 在晨阳物业公司为案涉小区提供物业服务后，方恩华作为案涉小区业主，应当履行缴纳物业费的义务，其以晨阳物业公司未公示建设工程竣工验收合格证等材料、未尽到物业服务义务为由拒缴物业费，本院不予认可。但根据方恩华二审提交的证据可知，晨阳物业公司在履行相关维修、管理、安保、清洁等物业服务义务时存在一定瑕疵，本院酌情对方恩华应缴纳的物业费予以20%的扣减，故方恩华应缴纳2018年11月22日至2020年9月30日的物业费1023元（1278.74元×80%）。 综上所述，方恩华的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 撤销安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初8021号民事判决第二项； 二、变更安徽省肥东县人民法院（2020）皖0122民初8021号民事判决第一项为：方恩华于判决生效后十日内支付安徽晨阳物业服务有限公司物业费1023元； 三、驳回安徽晨阳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元，减半收取25元，由方恩华负担；二审案件受理费50元，由方恩华负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年三月十九日 法官助理张明武 书记员乔思齐 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。