湛江市麻章区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0811民初59号原告：荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司，住所地：湛江市麻章区×××××××。负责人：张立和。委托诉讼代理人：谭海玲，广东冠方律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：何珍理，男。被告：吴柳芳，女。原告荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司与被告何珍理、吴柳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭海玲和被告何珍理、吴柳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年10月1日起至2020年9月30日的物业管理费3451.06元及违约金1100.89元、公摊费756.97元，三项合计5308.91元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月5日，原、被告签订了《南亚郦都小区临时管理规约》、《前期物业服务协议书》，约定由原告对“南亚郦都商住小区”进行前期物业管理。《协议书》约定：服务费每季度缴交一次，甲方须在2月20日、5月20日、8月20日、11月20日缴付本季度物业服务费及相应费用；住宅按建筑面积带电梯每月每平方米共计1.4元，同时约定如未按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，应从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%支付滞纳金。被告作为“南亚郦都商住小区”58-59号楼1001号房的业主，其享受了原告提供的物业服务，但未能按时交纳物业服务费用，没有尽到基本义务。自2018年10月1日起至2020年9月30日，被告累计拖欠物业服务费3451.06元及违约金1100.89元、公摊费756.97元，期间经原告多次催要，被告均以各种理由搪塞，不予交纳。原告为维护合法权益，故提起本案诉讼。二被告辩称，1、物业需要整改，公开收支情况。物业让外来人员进入小区开展商业活动，其仅拍照到一部分，希望物业能做好本职工作，服务业主。被告在2018年之前没有拖欠过物业服务费，原告存在服务质量不好，以敷衍的态度对待业主提出的整改问题，让被告找总公司处理。由于物业的服务不好，被告才不交纳物业服务费。对于公摊费问题，公摊电费的电表安装没有在业主的监督下进行，商业活动使用的电费是否分摊到业主的公摊电费中，侵占了公共区域多少，原告应当予以公示。业主用电、公共用电，应装在业主监督的地方，在业主不明确情况下，被告不服。2、业主居住的小区，物业没有权利安排外来人员进入开展活动，被告不认可原告的主体资格，其未与原告签订任何合同，被告只认可之前的物业公司。本院经审理认定的事实如下：2012年7月5日，廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司（即乙方）与二被告（即甲方）签订了《前期物业服务协议书》和《南亚郦都小区临时管理规约》，协议约定物业名称为南亚郦都小区58-59号楼1001单位，房屋建筑面积为102.71平方米；协议第四条约定物业服务费的缴纳时间为：每季度缴交一次，甲方须在2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前缴付本季度物业服务费及相应费用，住宅按建筑面积带电梯每月每平方米共1.4元；第五条对其他费用进行了约定，其中公共水电费分摊包括了电梯用电分摊、供水水泵用电分摊、公共照明用电分摊、公共用水分摊；第十条对违约责任进行了约定：（一）乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任和经济责任；……（四）甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每日按年度物业服务费总额的0.1%向甲方加收滞纳金，甲方逾期三个月仍未交纳的，乙方可依法向人民法院起诉。因二被告自2018年10月1日起拖欠物业管理费等相关费用，广东冠方律师事务所受原告委托，分别于2019年11月15日、2020年8月10日发出《律师函》，向二被告催收物业服务费、公摊费及违约金，最后一次催收的金额为：2018年10月1日至2020年6月30日止的物业服务费3019.67元、公摊费712.65元、违约金1100.89元。同时，原告在2020年6月25日再次向二被告发出《欠费催缴通知书》，催缴上述费用。在庭审中，二被告对原告主张2018年10月1日至2020年9月30日的物业服务费3451.06元没有异议，但对违约金、公摊费有异议，认为原告非合同相对人，原告诉讼主体不适格，且物业服务质量不好，允许外来人员进入小区开展商业活动，侵害了业主的人身、财产安全，故拒付物业管理费等相关费用。另，2020年4月8日，廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司经湛江市麻章区××监督管理局核准，变更登记名称为荣万家生活服务有限公司湛江分公司，于2020年5月18日再核准变更名称为荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。对于原告诉讼主体问题，廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司变更名称为荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司，业经湛江市麻章区××监督管理局核准并办理变更登记手续，原廊坊荣盛物业服务有限公司湛江分公司与二被告签订的《前期物业服务协议书》和《南亚郦都小区临时管理规约》的合同主体没有改变，合同相对方实为本案原告，故原告提起本案诉讼并无不当，原告的诉讼主体适格，二被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。对于物业管理费和公摊费的认定问题。原、被告签订的《前期物业服务协议书》和《南亚郦都小区临时管理规约》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行义务。本案中，原告已为小区业主提供物业服务，根据《前期物业服务协议书》第十条第一项的约定，若原告的物业服务质量存在问题，业主可要求原告予以整改，因逾期未整改所造成业主损失的，业主可向原告主张赔偿。故二被告以原告物业服务质量不好等为由拒付物业管理费等相关费用，显然不当，其抗辩理由不成立，本院不予采信。在庭审中，二被告确认自2018年10月1日拖欠物业管理费，根据《前期物业服务协议书》的约定，2018年10月1日至2020年9月30日的物业管理费为3451.06元（102.71平方米×1.4元/平方米/月×24个月），二被告至今未付，显然违约，故原告主张二被告支付物业管理费3451.06元有事实和法律依据，本院予以支持。对于公摊费，在原告催收过程中，二被告对催收的公摊费未持异议，且在日常小区生活中必然也产生电梯用电、供水水泵用电、公共照明用电、公共用水等事实，根据《前期物业服务协议书》的约定，原告主张被告支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的公摊费756.97元有事实和法律依据，本院予以支持。对于违约金的认定问题。二被告逾期支付物业管理费等相关费用，显然违约，根据《前期物业服务协议书》第十条第四项的约定，双方对滞纳金的约定实属违约金，原告主张二被告支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。协议约定违约金以年度物业服务费总额为基数按每日0.1%计付，折合成年利率为36.5%，已远远超过原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，显然过高，故本院予以调整。协议约定按季度缴纳物业服务费及相应费用，在2月20日、5月20日、8月20日、11月20日前交付本季度费用，二被告自2018年10月1日起拖欠费用，故违约金应计算为：以年度物业服务费总额为基数，按全国银行间同业拆借中心2020年12月21日公布的贷款市场报价利率四倍计算，从2018年11月21日起计至2020年9月30日止，即违约金为494.55元（102.71平方米×1.4元/平方米/月×12个月×1年期LPR3.85%×4÷360天×670天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、限被告何珍理、吴柳芳于本判决发生法律效力后十日内支付2018年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费3451.06元、公摊费756.97元和违约金494.55元给原告荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司。二、驳回原告荣万家生活服务股份有限公司湛江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告负担3元，二被告负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  谢法算二〇二一年二月二十四日书记员  邓海梅附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。