山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁16民终498号 上诉人（原审原告）：樊萍，女，1977年5月9日生，汉族，住山东省邹平市。 委托诉讼代理人：韩冠军，男，1977年2月23日生，汉族，居民，住山东省邹平市，与樊萍系夫妻关系。 被上诉人（原审被告）：邹平建业房地产开发有限公司（原邹平鹤伴置业有限公司），住所地邹平市西董街道办事处驻地。 法定代表人：郭松，总经理。 上诉人樊萍因与被上诉人邹平建业房地产开发有限公司（以下简称建业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省邹平市人民法院(2020)鲁1626民初2349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 樊萍上诉请求：1.撤销邹平市人民法院作出的（2020）鲁1626民初2349号民事判决并依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当予以纠正。一、一审法院关于上诉人请求被上诉人支付逾期办理不动产权证的违约金已过诉讼时效的认定有误。首先，截止2020年3月30日，被上诉人没有向不动产登记部门报备提交办理不动产权属登记的相关资料，从根本上导致无法办理不动产权证。根据邹平市住建局的相关证明，涉案房产在2016年12月14—16日才经质监站竣工验收完毕；2018年12月28日才完成质监站的竣工验收备案；2020年3月30日才通过开发办的竣工综合验收备案。被上诉人于2020年4月27日才通知涉案房产可以办理不动产权证。被上诉人的违约行为处于持续状态。其次，根据本案中，上诉人与被上诉人签订的商品房预售合同中延期办证的违约责任也就是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二项所规定的违约责任属于继续性债权，对每个个别的债权分别适用诉讼时效，即被上诉人应在交房后的第90日，即2014年4月1日为逾期办证的第一天，违约责任的诉讼时效期间应该从该天算起至满3年止；逾期通知办证的第二天的违约金的诉讼时效应该从该天起计至满3年，其他依此类推，故上诉人请求支付违约金的诉求从起诉之日起往前推3年的受法律保护并且交房90日后至起诉之日止，期间上诉人向被上诉人主张权利的行为依法应当认定为诉讼时效的中断，重新计算诉讼时效。二、因被上诉人的原因导致房屋未在约定期内通过房屋竣工验收，无法办理房产证；上诉人曾多次向被上诉人主张要求办理不动产权证及违约金。首先，根据邹平市住建局的相关证明，涉案房产在2016年12月14—16日才竣工验收完毕，于2013年12月交房，2018年12月28日才完成质监站的竣工验收备案；2020年3月30日才通过开发办的竣工综合验收备案。根据竣工综合验收备案时间，涉案房产在交房后90日即2014年4月1日前根本无法办理房产证，更准确的说是在2020年四月前根本无法办理不动产登记证。而因被上诉人的原因导致房屋无法按时通过竣工验收、竣工验收备案、竣工综合验收备案等办理不动产登记证的必经环节，被上诉人对此理应承担责任。其次，2013年12月交房以后，因被上诉人的原因导致无法办理房产证，上诉人曾很多次找到被上诉人要求办理房产证及支付违约金，并多次去邹平市信访局、邹平市住建局反映，要求相关部门介入解决此问题。正是因为上诉人多次执着的维权，才迫使被上诉人于2016年5月23日同上诉人补签了房屋预售合同。因为上诉人已经缴纳全款，被上诉人也已经强行交房，如果不是为了应对上诉人办理不动产登记证的迫切要求及违约金主张，此时补签这份房屋预售合同又有何意义呢？此时补签这份房屋预售合同距离后来的2020年4月27日不是为时尚早吗。三、被上诉人故意不给上诉人办理不动产登记证，更应该承担违约金赔偿责任。正是因为涉案房产未经综合验收被强行交房以来，上诉人多次多种途径要求被上诉人就房屋质量维修问题、尽快通过各项验收备案问题、办理不动产登记证问题等多项侵权违约行为进行答复和纠正，让被上诉人对上诉人产生打击报复心态和行为，并在经问政滨州节目中住建部门认定为乱收费后还以未缴纳第三方鹤伴物业的物业费为由拒绝为上诉人办理不动产登记证提供相关手续。同时被上诉人利用自己掌控的微信公众号公开发布文章称：因为上诉人的多次维权而协调邹平市住建局暂停该涉案房产整栋楼全体业主的不动产登记证的办理工作。综上所述，被上诉人基于多方面的非不可抗力原因拒绝为上诉人办理不动产登记证，上诉人有众多证据证明无数次向被上诉人主张要求办理不动产登记证及违约金，所以未超过诉讼时效期间。一审判决认定事实错误、未应上诉人的多次要求再次开庭质证调查原告提供的全部证据、适用法律错误。恳请贵院查明事实，依法改判支持上诉人全部上诉请求。 建业公司未到庭参见诉讼，亦未作提交书面答辩意见。 樊萍向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告协助原告办理涉案房屋的产权登记手续；2.请求法院判令被告赔偿原告经济损失共计351779.10元；3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年4月，被告建业公司（原邹平鹤伴置业有限公司）与原告所在单位邹平县质量技术监督局签订《“鹤伴豪庭”住宅小区商品房订购协议》。原告通过其所在单位团购购买了被告开发的邹平市西董办事处鹤伴豪庭小区28号幢1单元1-1701室住房一套，房屋单价为3290元，附属物单价1980元，总价款为598210元。2010年3月22日至2013年12月7日，原告分4次将上述房款支付被告建业公司。2013年12月份，被告建业公司将涉案房屋交付原告。截止起诉之日，樊萍未能办理房屋所有权登记。原告在庭审中称被告以其未交2014年9月至2019年5月物业费为由拒绝为其办理不动产权属登记。另查明，2016年6月2日，原被告签订《商品房预售合同》。2020年4月27日，建业公司通知鹤伴豪庭住宅小区户主分批次办理不动产权属登记，28号楼的时间为2020年5月11日至2020年5月31日，其中户主需去不动产大厅缴纳维修基金，后将维修基金收据送至被告三楼大厅并填写《不动产申请表》。 一审法院认为，原告樊萍通过其所在单位邹平县质量技术监督局团购购买被告建业公司开发的邹平市西董办事处鹤伴豪庭小区28号幢1单元1-1701室住房一套，原告于2010年3月22日至2013年12月7日分4次将上述房款支付被告建业公司，原被告间的房屋买卖行为是双方的真实意思表示，合法有效。原告樊萍已经按照合同的约定支付了全额购房款，但至今未办理不动产权属登记。对此双方均无异议。根据《商品房预售管理办法》第十二条的规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。”建业公司依照合同约定将房屋交付给樊萍使用，已超出该办法规定的商品房交付使用之日起90日内的时限，因此，对原告要求被告建业公司协助办理不动产权属登记的请求，符合有关法律规定，予以支持。逾期办证违约金系基于合同违约事实产生的债权请求权，应当受诉讼时效规定的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”涉案房屋于2013年12月份交付，原告自2014年4月1日可向被告主张违约金。樊萍基于建业公司的违约事实，主张其应支付违约金351779.10元，因其权利行使已经超过诉讼时效期间（自2014年4月1日起3年内），故其在本案中主张建业公司支付违约金的诉求，不予支持。综上所述，原告樊萍主张被告建业公司协助办理不动产权属登记手续的请求，合法有据，予以支持；樊萍的其他诉讼请求，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决：一、被告邹平建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内协助原告樊萍办理鹤伴豪庭商品房(28幢1单元1-1701室)不动产权属登记手续；二、驳回原告樊萍的其他诉讼请求。案件受理费6577元，由原被告各负担3288.50元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。诉讼双方签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行。建业公司未按涉案《商品房预售合同》约定按期办理房屋所有权证，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于诉讼时效的问题，本案中，涉案逾期办证违约金系按日累计计算的违约金，属于继续性债权，应当将每日产生的债权单独进行处理，即以每日的个别债权分别适用诉讼时效。应自上诉人樊萍向一审法院起诉之日（2020年6月23日）起向前推算三年即2018年6月24日，该部分违约金并未超过三年的诉讼时效期间；即自2018年6月24日至违约事由消除之日期间的逾期办理不动产权属登记的违约金应予支持；一审法院认定该违约金债权全部已经超过诉讼时效期间不当，应予纠正。但上诉人樊萍未举证证实其因该违约事实产生的损失，其要求涉案逾期办理不动产权属登记的违约金过高，应予调整，本院根据本案案情酌情将违约金调整为涉案《商品房预售合同》载明的房款598210元的百分之一即5982.1元。 综上所述，上诉人樊萍的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初2349号民事判决第一项； 二、撤销山东省邹平市人民法院（2020）鲁1626民初2349号民事判决第二项； 三、被上诉人邹平建业房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付上诉人樊萍逾期办理不动产权属登记违约金5982.1元； 四、驳回上诉人樊萍的其他诉讼请求。 一审案件受理费6577元，由上诉人樊萍负担577元，由被上诉人邹平建业房地产开发有限公司负担6000元；二审案件受理费6577元，由上诉人樊萍负担577元，由被上诉人邹平建业房地产开发有限公司负担6000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 黄跃江 审 判 员 张 珊 二〇二一年三月二十九日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 崔玮琦