杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初6879号 原告：周海娅，女，1972年7月14日出生，汉族，户籍地浙江省温州市鹿城区，现住浙江省杭州市下城区。 被告：吴凌佶，女，1973年11月7日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：张金奇、吴文强，浙江德睦律师事务所律师，特别授权。 原告周海娅与被告吴凌佶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日立案受理，依法由审判员戴晓阳适用简易程序审判，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告周海娅、被告吴凌佶的委托诉讼代理人张金奇、吴文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周海娅向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付空置期房租损失至8月17日止2.75万元，以及未来产生的空置损失；2、依合同约定支付违约金15万元；3、结清合同期内欠的水费、物业费1262.4元；4、支付房屋主体结构恢复费用3万元；5、诉讼费用由被告承担；合计20.875万元。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令原被告签订的租赁合同解除；2、判令被告支付到2020年8月6日止的租金18333元，以及合同约定的滞纳金9166元，合计27499元；3、判令被告支付违约金15万元；4、判令被告支付物业费、水电费1485元；5、判令被告支付原告垫付的摆弄风水拆除费用及垃圾清理费950元；6、被告承担本案诉讼费用。以上合计184365元。事实和理由：原告与被告签订的租赁合同起于2018年7月17日至2023年7月16日，合同约定5年。今年3月19日，从被告的合作伙伴处得知店搬了。因为与被告合作伙伴蕾蕾美容没有租赁协议，原告问被告接下来的打算，是她自己继续经营，还是转店、转让，或者终止合同。被告说在跟蕾蕾协商中。4月9日，被告约原告面谈，陈述了她跟蕾蕾的一些合作纠纷，表示希望将店铺尽快转让或转租出去，降低她的损失，因为4月至7月还是她的使用期。由于被告跟蕾蕾的纠纷，被告希望原告出面去讨要钥匙并转租转让，此时并未提出不履行合同或者终止合同。接着被告很努力地搞风水，委托原告帮被告拆除一些克物，并为此敲掉卫生间。8月6日起，出房租应缴日期一个多月，被告发来微信明确表示不租了，对违约产生的违约金和合同约定的空置成本不愿执行。到目前为止也没有正式来交割房屋，将责任推托给她的合作伙伴。以上陈述都有微信聊天记录为依据。关于约定空置成本，是因为2012年的房租是36.5万元，2013年给她的房租是29万起，至2018年也没有多少递增，房租依然在31.5万元/年。降租的原因是希望能长期持续稳定收租。 被告吴凌佶答辩称：1、被告与原告签订《房屋租赁合同》之后缴纳租金至2020年7月16日，并于2020年3月份要求原告将房屋另行出租，于2020年4月份搬离案涉房屋并告知原告在7月16日之后不再租赁案涉房屋，以实际行为和明示告知原告终止《房屋租赁合同》的履行。与此同时，原告从2020年4月份开始在案涉房屋的门口张贴有出租公告，故案涉《房屋租赁合同》已经于2020年7月16日解除，无须原告再行诉请要求解除；2、案涉合同已经于2020年7月16日解除，且被告事实上已经未再占有使用案涉房屋，又原告已经依据《房屋租赁合同》条款中被告单方解除的情形起诉要求被告支付违约金，则原告要求被告支付此后的租金和滞纳金没有任何合同和法律依据，不应予以支持；3、原告主张的违约金额过高，请求法院适当减少。首先，因受新冠肺炎疫情的影响，被告承租案涉房屋所经营的美容馆在2020年2月至3月期间无法开业，此后也是生意惨淡，根据相应的政府政策文件和该段时间租赁合同目的无法实现的实际情况，根据公平原则原告应自行承担一部分房租损失，但实际上该部分房租被告均已经缴纳，被告实际缴纳房屋租金至2020年7月16日，请求法院对该部分损失在本案中进行考量和扣减；其二，被告于2020年3月经合作伙伴确认后续不再经营，故被告早于2020年4月份已经要求房东对房屋另行进行出租以减少损失，同时将租赁房屋腾空，也即事实上被告出于考虑原告可能的损失，已经预留了3个月的转租时间。在房租租赁市场正常的情况下，原告本也应该可以尽快将房屋出租减少损失，因受疫情影响，租房市场低迷无法转租，也即，租房市场低迷进一步导致损失的扩大，但被告已经尽其所能减少损失，并事实上已经考虑到原告可能的损失，已经认可将4-7月份已缴纳房租作为损失补贴给原告；其三，根据被告了解的情况，案涉房屋于2020年10月份已经重新出租，并由后续的房屋承租人于2020年11月13日注册了杭州市下城区金奈生活美容馆，也即其空置期不超过4个月。综合上述情况，约定的15万元违约金已经远远超过造成的损失，请求法院综合合同履行的实际情况，被告的过错程度，原告的损失，兼顾公平诚信原则，以及疫情期间企业经营苦难的情况，适当减少违约金；4、关于物业费与水费。原告应首先就该费用的存在以及已经实际缴纳相应费用进行举证。5、原告要求被告支付摆弄风水拆除费用及垃圾清理费共计950元的诉请没有证据支持，请求驳回。综上，请求法院酌情调减违约金并驳回原告的其他诉请。 原告周海娅提交了以下证据： 1.2018年租赁合同，证明被告提前解除合同，应视为违约，应当支付违约金，以及被告没有支付的物业费、水电费等，还有租金的利息损失。 2．微信聊天记录（2020年8月6日），证明被告已经确认解除合同，违约。 3．微信聊天记录（2019年12月10日），证明原告明确问被告是否转租给蕾蕾，被告表示否认。 4．房产证，证明房产权属原告。 被告吴凌佶提交了以下证据： 1．房屋租赁协议； 2．合作协议书； 上述证据1-2，共同证明案涉房屋实际由蕾蕾公司在使用。 3．微信聊天记录； 4．兴业银行网上转账受理单； 上述证据3-4，共同证明2019年始，房租由蕾蕾公司支付。 5．房屋工商登记信息，证明案涉房屋已经于2020年11月13日重新出租。 上述证据，经双方当事人举证、质证，本院认证如下： 原告提交的证据1-4，以及被告提交的证据1-5，原、被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据上述有效及当事人陈述，本院认定事实如下： 原、被告之间自2011年起存在租赁关系。2018年7月11日，周海娅（出租方、甲方）与吴凌佶（承租方、乙方）第三次签订案涉房屋租赁合同，该《房屋租赁协议》一份，约定：甲方将其坐落于杭州市××路××巷××号面积约230平方米的房屋出租给乙方；租期五年，自2018年7月17日起至2023年7月16日止；每年租金314500元，租金半年一付，提前一个月付租金，先付后用；如无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；租赁期间，乙方寻得接店人有权转租给接店人，该租赁合同转至接店人；若甲方在乙方没有违反合同的情况下，提前解除合同或租给他人视为甲方违约，负责赔偿违约金150000元；若乙方在甲没有违反合同的情况下，提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金150000元；等等。被告已经付清截至2020年7月16日的租金。2020年3、4月期间，被告因经营原因就店铺转让转租事宜与原告进行协商，后未果。2020年8月6日，被告在微信中向原告确认“店铺租到2020年7月17日”。现双方就租金、违约金等事宜未能协商一致，原告遂诉讼来院。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合法有效。被告已按约支付了2020年7月16日之前的租金。根据当事人陈述，由于被告经营原因，被告于2020年3、4月期间已就店铺转让等事宜与原告进行协商，原告亦帮助被告进行转租。2020年8月6日，被告在微信中确认“店铺租到2020年7月17日”，但是，被告未举证证明其于2020年8月6日前曾向原告提出店铺租到2020年7月17日，故原告主张案涉租赁合同于2020年8月6日解除，并无不当，本院予以确认。据此，原告主张2020年7月17日至2020年8月6日的租金18333元，本院予以支持。关于租金滞纳金，考虑原、被告双方已就转租事宜进行协商，并非无故不付，故本院对此不予支持。关于违约金，案涉合同约定为违约金150000元，考虑本案实际情况，原告已将案涉房屋出租，本院酌情减少确定为125000元。关于物业费、水费1485元，被告当庭对金额认可，本院予以支持。关于摆弄风水拆除费用及垃圾清理费950元，原告的主张证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、案涉《房屋租赁合同》于2020年8月6日解除； 二、被告吴凌佶于本判决生效之日起十日内支付原告周海娅房屋租金18333元； 三、被告吴凌佶于本判决生效之日起十日内支付原告周海娅房屋违约金125000元； 四、被告吴凌佶于本判决生效之日起十日内支付原告周海娅房屋物业费、水费1485元； 五、驳回原告周海娅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4431元，减半收取2215.5元，由原告周海娅负担475.5元，被告吴凌佶负担1740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 戴晓阳 二〇二一年三月十日 代书记员 金一诺