北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1722号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村委员会东50米。法定代表人：张俊峰，经理。委托诉讼代理人：项毅，男，1977年12月3日出生，北京梨园李老公庄服装市场有限公司运营总监。委托诉讼代理人：张健，北京化友律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：美高美（北京）国际教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：何志恒，总经理。委托诉讼代理人：房玉洲，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭思雨，北京市盈科律师事务所实习律师。上诉人北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称李老公庄公司）因与被上诉人美高美（北京）国际教育科技有限公司（以下简称美高美公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初15500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，适用独任制开庭进行了审理。上诉人李老公庄公司之委托诉讼代理人张健，被上诉人美高美公司之委托诉讼代理人房玉洲、郭思雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李老公庄公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回美高美公司一审全部诉讼请求，支持李老公庄公司提出的除第二项外全部反诉请求；二审诉讼费用由美高美公司负担。事实和理由：一审法院认定租赁合同于2020年3月19日解除存在错误。美高美公司在疫情开始之前就存在未按期限进行装修，未按约定缴纳物业费、2019年取暖费等违约行为。根据合同约定，上述违约行为均已达到根本违约的程度，应承担合同约定的违约责任。美高美公司以疫情构成不可抗力为理由，明确不承担任何违约责任的前提下通知李老公庄公司解除合同是在利用疫情逃避其应承担的违约责任，李老公庄公司有正当理由不同意其解除请求。一审法院判决李老公庄公司返还美高美公司166075元保证金存在错误，美高美公司违约，李老公庄公司有权没收保证金不予退还。一审法院认定李老公庄公司反诉要求美高美公司支付取暖费、制冷费无证据支持存在错误。双方签订的租赁合同明确约定了取暖费、制冷费金额的计算方式、支付时间。美高美公司未返还商铺就应该缴纳，其未进场系由其自身原因，不能免除其缴纳该部分费用。美高美公司在疫情开始前存在违约行为，李老公庄公司合同解除权及要求美高美公司承担违约责任的权利即已存在，李老公庄公司并没有放弃此项权利。即使认为疫情构成不可抗力美高美公司有权解除合同，这只是产生了两个不同的解除权。李老公庄公司的解除权及要求美高美公司承担违约责任的权利也没有因此而消灭。美高美公司应承担相应违约责任。即使认为疫情构成不可抗力可以解除合同，也应从公平角度支持李老公庄公司要求美高美公司支付免租期内租金的诉讼请求。美高美公司辩称：同意一审判决，不同意李老公庄公司的上诉请求。美高美公司向一审法院起诉请求：1.确认美高美公司与李老公庄公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：201907）于2020年3月19日解除；2.判令李老公庄公司向美高美公司返还履约保证金166075元；3.判令李老公庄公司承担本案诉讼费用。李老公庄公司向一审法院反诉请求：1.李老公庄公司与美高美公司签订的租赁合同于反诉当日解除；2.美高美公司将案涉商铺交付李老公庄公司；3.美高美公司以每月55358元的标准向李老公庄公司支付2020年3月1日至美高美公司交付商铺之日止的租金；4.美高美公司向李老公庄公司支付2019年9月6日至2019年11月30日止的租金156520元；5.美高美公司向李老公庄公司支付物业费，按每天136.5元的标准计算，自2019年9月5日计算至商铺实际交付之日止；6.美高美公司向李老公庄公司支付2020年6月1日至2020年8月26日的制冷费15326元；7.美高美公司向李老公庄公司支付2019年12月1日至2020年3月15日的取暖费18712元；8.美高美公司向李老公庄公司支付违约金332150元，扣除履约保证金166075元后支付李老公庄公司166075元；9.本案诉讼费用由美高美公司承担。一审法院认定事实：2019年8月31日，李老公庄公司作为甲方，张立峰作为乙方签订《租赁意向书》，约定乙方拟承租甲方位于北京市通州区梨园地区李老新村东侧李老生活广场×层商铺，面积460平米（以实际情况为准），乙方经营品牌为帅武道，经营范围为跆拳道、围棋、国象，乙方租赁期限为5年，自双方签订租赁合同之日起算，其中免租期至2019年11月30日，租金标准为4元每平方米每天，租金每1年在前一年租金的基础上上涨6%，物业费为0.3元每平方米每天，取暖费及制冷费为47元每平方米每供暖、冷季，水费为10元每吨，电费为1.5元每度。租金方式为押三付三；乙方须向甲方缴纳意向金10000元，乙方缴纳的意向金在签订《商铺租赁合同》并缴费时，可转为合同保证金。此外，该《租赁意向书》还约定了其他内容。张立峰于《租赁意向书》签订当日向李老公庄公司支付意向金10000元。2019年9月5日，李老公庄公司作为出租方（甲方），北京中富浩宸科技发展有限公司（张立峰时任法定代表人，后更名为美高美公司）作为承租方（乙方）签订《李老生活广场商铺租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，面积为455平方米；乙方承诺该租赁场所用途仅为经营跆拳道、围棋、国象；租赁期限为2019年9月5日至2024年9月4日；租赁场所的实际交付日系指乙方付清交付前应付的全部费用后，甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并签署《租赁场所交付确认书》（详见合同附件5）之日，甲方交付租赁场所时，乙方应自行前往广场与甲方办理租赁场所交接手续，且乙方应于实际交付日后3日内进场装修租赁场所；自租赁起始日起至计付租金日前一日的期间为免租期，即自2019年9月6日至2019年11月30日，免租期内，乙方免于向甲方支付租金，但乙方应自行承担并支付使用租赁场所而产生的物业服务费、垃圾清运费、水费、电费、燃气费、中央空调使用费、通讯费等。在租赁期内，如因乙方原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方单方解除合同的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，乙方应按合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方补交该期间的全部租金；租赁期限内，租赁场所按计租面积计算租金，第一年租金标准为每平方米4元每日，每年租金为664300元，每月租金为55358元，自计租日开始每1年在前一年的基础上递增6%；自实际交付日起，乙方应按照租赁场所的计租面积向甲方支付物业服务费，标准为每平方米0.3元每日；自实际交付日起，乙方向甲方支付乙方于租赁自用之水费、电费、燃气费、空调制冷费、取暖费等费用，水费、电费由甲方根据乙方实际使用量收取，空调制冷费按47元每平方米每制冷季标准收取，取暖费按47元每平方米每供暖季标准收取，电费按1.5元每度收取，水费按10元每立方米收取；乙方应于合同签订之日起三日内，向甲方预付首次开始计付租赁场所租金时至2020年3月29日的租金，共计166075元，首期租金逐笔抵减开始计付租金之日后的应付租金，直至全部抵减完毕，此后，以3个月为一个交租期，乙方应于上一期租金对应交租期满的30日之前向甲方支付下一期租金；乙方应于合同签订之日起三日内，向甲方付租赁起始日至2020年9月4日的物业服务费，共计49823元；如乙方逾期支付租金、物业服务费、能源费用、取暖费、空调制冷费或其他乙方应向甲方支付的费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；为保证乙方严格充分地履行合同的所有条款，乙方于合同签署当日向甲方缴纳履约保证金166075元，在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付利息，在合同期间，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同或未按前述约定期限完成相应事项的，甲方有权没收该履约保证金而不予退还；租赁期限内，在乙方对租赁场所的任何装修工程开工之前，乙方必须向甲方提供在租赁场所内进行装修的有关建筑、电气、给排水等的装修设计文件及消防审核批复文件，经甲方书面批准后，乙方方可按装修设计文件进行装修工程并负担一切费用，甲方保留要求乙方改变装修设计或方案的权利，并由乙方承担相应的费用。乙方应于实际交付日后3日内办理装修手续，并于办理完毕装修手续7日内进场装修租赁场所，如逾期3日未进场或无正当事实擅自停工或怠工超过3日均视为乙方违约，甲方有权解除本协议，乙方须补交免租期的租金，还需向甲方支付当年租金标准6个月租金的补偿；无论何种原因，合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起三日内迁出租赁场所，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的，其占用不能视为合同续期或合同续订，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按一个月计算，同时还应向甲方支付占用期间的物业服务费及其他费用；除合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同：1.发生合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；3.乙方逾期超过15天未支付或者延迟支付租金、物业服务费或其他任何应付给甲方的费用的；4.乙方欠付的租金、物业服务费或其他应付给甲方的费用总额累计超过5000元的，如发生以上情况，合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止，且甲方有权没收乙方所支付的履约保证金及预付租金和物业服务费，并有权向乙方追索合同项下的违约责任，并要求乙方退还租赁场所，若乙方在租赁期内擅自提前终止合同或根本违约或如有合同约定的违约情形发生，乙方除必须向甲方支付其实际占有租赁场所根据合同应付而未付的一切款项外，乙方还需向甲方再支付相当于当年租金标准6个月租金的违约金；租赁期间如出现不可抗力致使租赁场所灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担责任；如合同的任何一方因不可抗力事件而无法履行其义务的，则受此等事件影响的一方应立即以书面通知另一方。如该不可抗力自另一方收到通知后持续超过三十天或已导致合同无法继续履行，则任何一方均可解除合同而无须向另一方承担任何责任，在不可抗力持续期间，受不可抗力事件影响的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此产生的损失、不便进行赔偿。任何相关的期限应根据事件所影响的期限进行相应顺延，当不可抗力事件消失时，受不可抗力事件影响的一方应继续履行其义务。此外，双方还约定了其他内容。2019年9月23日、10月17日及11月6日，张立峰向李老公庄公司提供的收款账号分别转账50000元、100000元及172150元。至此，美高美公司向李老公庄公司支付了首期租金166075元及履约保证金166075元。2019年11月28日，李老公庄公司向美高美公司发送《公函》，载明因美高美公司在合同签订后近三个月时间未交纳物业费及进场装修，故提醒美高美公司进场装修及交纳物业费。庭审中，李老公庄公司提供邮件回单及《公函》，欲证明其于2020年1月12日再次向美高美公司发函催交物业费及催促美高美公司进场装修，美高美公司否认其收到该邮件。2020年2月17日，美高美公司向李老公庄公司发送《租赁合同解约申请》，载明：“自签订租赁合同之日起至今我方未接到贵方办理交房手续的通知，我方对该商铺未装修及实际使用，现受疫情等诸多情况影响，我公司郑重向贵方提出解约申请，要求退还我方向贵方缴纳的租房押金及租金332150元，望贵方尽快批复，如有不同意见，请贵方代表人与我方授权代表人联系并协商解决，我方授权代表人何志恒”。同时发送的还有《申请》一份，载明：“当前，受新冠病毒影响，我公司处于停业状态，使得我公司在日常经营方面也变得困难，加上在疫情爆发前我们筹备好的装修方案也导致我们无法入场施工。现如今北京疫情也在高发期，并且我公司的业务也是幼儿培训教育，为响应国家号召，导致无法复工，特此申请，我公司承租的培训商铺申请房屋免租期到三月底或退租。”2020年2月23日，李老公庄公司向美高美公司发送《回函》，载明：“贵司在《租赁合同解约申请》中写到‘自签订租赁合同之日起至今我方未接到贵方办理交房手续的通知’与事实不符。签订租赁合同当日，我司已将租赁房屋交付给贵司，贵我双方签署了《租赁场所交付确认书》，此后，贵司相关人员也曾多次到达租赁房屋进行测量及施工前准备……我司需提醒贵司：（1）贵我双方租赁合同于2019年9月5日签订，至北京市启动突发公共卫生事件一级响应足足有4个多月的时间，在此期间贵司有充分时间完成装修；（2）北京市住房和城乡建设委员会只规定了房屋建筑和市政基础项目不早于2月9日24时复工或新开工。贵司发出解约申请时，并无相关规定限制贵司施工行为，不存在施工障碍；（3）即便贵司属幼儿教育行业，但在租赁房屋的教学点尚未完成装饰装修，亦未开业，故不构成贵司解除租赁合同的合法理由。我司通过本函正式函告贵司：我司不同意贵司解除租赁合同，贵司应继续履行租赁合同义务，尽快进场施工，并交纳此前欠付的物业费49823元、取暖费18712元及2020年3月1日至2020年5月31日的租金166075元，合计金额234610元，我司保留依据租赁合同行使解除权的权利。”2020年3月18日，美高美公司向李老公庄公司发送《解除合同通知书》，载明：“2020年1月23日新冠病毒疫情开始并迅速扩散至全国，1月26日北京市教委暂停校外培训机构的线下课程和集体活动，进而国家将此次疫情在法律上定性为不可抗力事件。此次不可抗力事件的出现，已致使我司遭受巨大经济损失，不但无能力继续履行租赁合同，同时也使我司承租贵司场地用于开展教学、培训活动的合同目的无法实现。因此，我司于2020年2月17日正式发函通知贵司上述事实，希望协商解决此次不可抗力事件对双方的影响，减少双方损失，但贵司于2020年2月23日回函拒绝我司请求。时至今日，疫情仍在持续，政府对教育行业停业的禁令仍未解除，我司已无能力继续履行租赁合同，亦无法实现我司的合同目的。现正式函告贵司，我司依据合同法的规定及《商铺租赁合同》第16.3条的约定，解除与贵司的《商铺租赁合同》。”庭审中，李老公庄公司提供了一份日期为2020年3月23日的《回函》，载明其已收到美高美公司于2020年3月18日发送的《解除合同通知书》，其认为：“北京市教委虽有规定暂停校外培训机构线下课程和集体活动，但贵司在此文件发布时尚未开始进行装修，时至今日仍未进场装修，不具备开业招生条件，故疫情不能构成贵司解除租赁合同的合法理由……综合租赁合同履行情况，贵司解除合同的原因在于贵司自身原因，而非疫情。我司通过本函正式回复贵司：我司不同意贵司解除租赁合同，贵司应继续履行租赁合同义务。”美高美公司否认其收到上述《回函》。李老公庄公司提供的邮件回执显示其寄送的邮件于2020年3月25日被张立峰签收。经查，双方认可案涉商铺在开庭前一直处于空置状态，美高美公司未进行装修，室内也没有美高美公司的物品。美高美公司主张其于2020年3月18日向李老公庄公司发送了《解除合同通知书》，相关邮件于3月19日被签收，故双方的合同关系于2020年3月19日解除，其未使用案涉商铺，故应视为其于2020年3月19日已将案涉商铺返还给李老公庄公司。李老公庄公司于2020年8月27日开庭当日提出解除合同的反诉请求，并表示其于开庭当日收回案涉商铺。庭审中，关于其长时间未进行商铺装修的原因，美高美公司表示系因为其装修方案未通过李老公庄公司的审核，并主张李老公庄公司强制其使用固定的消防方面的装修单位，且报价高于其自己寻找的装修单位，双方一直未能协商一致，故导致装修拖延。从美高美公司提供的微信聊天记录显示，其于2019年10月初开始与装修公司联系装修事宜。美高美公司提供了一份《装修装饰工程合同》，载明其于2019年12月1日与装修公司签署合同，装修工期约定为2019年12月3日至2020年1月16日。另查，2020年1月26日，因疫情防控需要，北京市教育委员会发布通知，暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。2020年8月10日，北京市教育委员会发布通知全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动，市、区教委审批的其他培训机构参照执行。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，双方争议的焦点之一即为《商铺租赁合同》的解除时间。美高美公司于2020年3月18日向李老公庄公司发送的《解除合同通知书》是否具有解除合同的法律效果，关键在于美高美公司是否具有合同解除权。因美高美公司解除合同的法律及合同依据均系因不可抗力致使不能实现合同目的，故对于此次疫情是否构成不可抗力及若构成不可抗力是否导致了美高美公司的合同目的不能实现的认定成为本案审理的重点。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。此次新冠疫情及为防控疫情所采取的措施，对于从事线下教育培训的美高美公司来说，确系不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，符合不可抗力的法定要件，故对于美高美公司主张疫情对其构成不可抗力的意见，法院予以采纳。为防控疫情，相关部门对于线下教育培训机构的开课禁令从2020年1月底持续至8月，故在疫情防控期间，美高美公司租用案涉商铺从事教育培训工作的合同目的确无法实现。美高美公司在发送《解除合同通知书》之前，曾向李老公庄公司发函要求协商，但李老公庄公司并未同意延长免租期。在此情形下，美高美公司向李老公庄公司发出《解除合同通知书》，要求解除双方合同关系，并无不妥之处，故对于美高美公司要求确认双方《商铺租赁合同》于2020年3月19日解除的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院予以支持。相反，对于李老公庄公司在庭审中提出的确认双方《解除合同通知书》于反诉当日解除的反诉请求，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，在双方的《商铺租赁合同》于2020年3月19日解除前，美高美公司支付了到2020年2月29日止的租金，但并未按照合同的约定于签约之日起三日内支付物业费49823元。根据双方合同约定，美高美公司应于2020年1月30日前交纳下一季度租金，即美高美公司在疫情不可抗力发生前便逾期支付了物业费，在不可抗力发生后迟延履行了交纳租金的义务，故美高美公司应向李老公庄公司支付合同解除前的物业费；美高美公司自愿扣除已经交纳的租金，即表明其对疫情发生后至合同解除前的租金负担已经给出自己的方案，考虑到美高美公司的租金已交至2020年2月29日，此时距离疫情防控措施下发已过1个月，距离双方合同解除不足1个月，其方案合理，法院予以采纳。关于李老公庄公司主张的制冷费及取暖费，并无证据佐证，美高美公司也未实际享受相应服务，法院不予支持。关于李老公庄公司主张的免租期的租金，因合同并非因美高美公司违约而解除，故该项主张法院不予支持。因美高美公司逾期交纳物业费，根据双方签订的《商铺租赁合同》约定，此时美高美公司应支付两笔违约金，一是按日计算，每日按应付款的5‰，另一笔是相当于当年租金标准6个月租金，因美高美公司逾期交纳物业费给李老公庄公司造成的损失并不大，第二笔违约金明显超出其实际损失，故法院按第一个约定计算美高美公司应支付的违约金。因美高美公司已支付了履约保证金，在双方合同解除后，李老公庄公司再继续占有该费用没有合同依据，故对于美高美公司主张返还履约保证金的诉讼请求，法院予以支持。因美高美公司并未实际占有使用案涉商铺，故在其向李老公庄公司发送解除合同通知后，案涉商铺应视为已一并返还，故关于李老公庄公司主张的返还商铺的反诉请求，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、确认北京梨园李老公庄服装市场有限公司作为出租方、美高美（北京）国际教育科技有限公司作为承租方于2019年9月5日签订《李老生活广场商铺租赁合同》于2020年3月19日解除；二、美高美（北京）国际教育科技有限公司于判决生效之日起七日内支付北京梨园李老公庄服装市场物业费26345元及相应违约金，违约金计算方式：以26345元为基数，按每日5‰的标准计算，自2019年9月9日起计算至其实际交纳上述物业费之日止；三、北京梨园李老公庄服装市场有限公司于判决生效之日起七日内返还美高美（北京）国际教育科技有限公司履约保证金166075元；四、驳回北京梨园李老公庄服装市场有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1811元，由北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉费3325元，由北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担2778元（已交纳）；由美高美（北京）国际教育科技有限公司负担547元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案中，李老公庄公司与美高美公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。为防控疫情，相关部门对于线下教育培训机构的开课禁令从2020年1月底持续至8月，故在疫情防控期间，美高美公司租用案涉商铺从事教育培训工作的合同目的确无法实现。在双方协商不成的情况下，美高美公司于2020年3月18日向李老公庄公司发送《解除合同通知书》，要求解除双方合同关系，具有解除合同的法律效果。此次新冠疫情及为防控疫情所采取的措施，对于从事线下教育培训的美高美公司来说，确系不能预见、不能避免也不能克服的客观情况，符合不可抗力的法定要件。但美高美公司在疫情不可抗力发生前便逾期支付了物业费，在不可抗力发生后迟延履行了交纳租金的义务。一审法院结合合同履行状况、疫情影响以及双方协商情况等判令美高美公司向李老公庄公司支付合同解除前的物业费及相应违约金，同时李老公庄公司返还美高美公司履约保证金，并无不当，本院予以确认。对于李老公庄公司主张的2019年9月6日至2019年11月30日止的租金，2020年3月1日至美高美公司交付商铺之日止的租金，制冷费、取暖费以及违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，李老公庄公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3622元，由北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 万丽丽二〇二一年三月三十日法官助理 李延昭法官助理 陈亢睿书 记 员 任 宇