贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民再41号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱星飞，男，1976年9月12日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：令狐昌梅，女，1974年4月23日出生，汉族，住贵州省习水县。二再审申请人共同委托诉讼代理人：杨洋，贵州龙在田律师事务所律师。二再审申请人共同委托诉讼代理人：王羽菲，贵州龙在田律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：遵义市恒丰房地产开发有限公司，住所地遵义市红花岗区东联线坪香园公寓1-1。法定代表人：罗国胜，总经理。委托诉讼代理人：徐雅琪，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李治，贵州港丰律师事务所实习律师。再审申请人朱星飞、令狐昌梅因与被申请人遵义市恒丰房地产开发有限公司（以下简称恒丰房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2020）黔03民终1724号民事判决书，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年12月25日作出（2020）黔民申2755号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱星飞、令狐昌梅的委托诉讼代理人杨洋、王羽菲，被申请人恒丰房开公司的委托诉讼代理人徐雅琪、李治到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱星飞、令狐昌梅申请再审称，一、申请人与恒丰房开公司签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，按照合同约定，逾期办证超过180日的，按每日万分之一点五计算。该约定比例比中国人民银行同期贷款利率还低，恒丰房开公司主张违约金过高没有任何依据。二审判决认为申请人主张的违约金过高，系适用法律错误。二、为申请人办理房屋产权证手续是恒丰房开公司的合同义务，二审判决认定恒丰房开公司仅负有向申请人交付办理不动产权证据所需相关文书的义务，严重歪曲双方签订合同的真实意思。按双方合同约定，恒丰房开公司不仅是提供相关证书，还应当为申请人办理房产证。三、《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》、《贵州省发展改革委员会关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》、国家税务局2009年公布实施的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件均明确规定，商品房价格应当包含水、电、燃气等配套设施的建设、安装费用，二审判决认定2014年之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费，系适用法律错误，不能仅看立项的时间，适用法律应从新，利于购房户的原则。申请人购买房屋的时间远在2014年4月之后，恒丰房开公司应当退还申请人交纳的燃气开户费。请求撤销原判，依法改判支持申请人原审诉讼请求。恒丰房开公司辩称，一、申请人要求退还燃气安装费没有事实和法律依据。首先本案涉案房屋“龙城悦都”项目是依法经过行政主管部门审批后严格按备案通过的施工图纸修建，审批的图纸中并不包含燃气配套设施；其次，被申请人实为代燃气公司收取燃气开户费，申请人作为实际受益人，没有理由要求被申请人退还；再次，双方签订《商品房买卖合同》中明确约定售房款不包含燃气开户建设费用，该合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。同时，申请人要求退还燃气安装费已经超过了三年的诉讼时效。二、申请人要求被申请人为其办理案涉“龙城悦都”项目商品房的产权登记没有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》约定被申请人仅有义务向申请人提供办理产权登记的不动产发票等手续，由申请人自行前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证。因此申请人的该主张没有事实和法律依据。三、被申请人没有逾期办证的故意和过错，也未因此给申请人造成实际损失，申请人要求支付逾期办证的违约金请求计算标准过高。首先，在2019年12月27日被申请人已经办理完成涉案“龙城悦都”项目的产权初始登记，被申请人已经完成了合同约定的义务，就不应承担逾期办证的违约责任。其次，被申请人没有逾期办证的故意和过错。2016年4月22日，遵义市红花岗城市建设投资经营有限公司与被申请人签订《关于代购红花岗区棚户区及老旧房屋改造安置房协议书》，城投公司向被申请人购买案涉“龙城悦都”项目168套房屋作为安置房，由于城投公司没有按时支付购房款并交纳部分房屋的住房维修基金，导致被申请人无法办理所有权初始登记。被申请人多次通过书面、口头等形式与红花岗区政府、红花岗城投公司等请示汇报。最后被申请人已于2017年5月1日向业主交房，合同主要义务已经履行，逾期办理房产证并不影响使用房屋这一主要实体权利。请求依法驳回申请人的全部诉讼请求。朱星飞、令狐昌梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒丰房开公司立即为朱星飞、令狐昌梅办理位于遵义市红花岗区房屋的房屋产权证书及土地使用权证书。2.判令恒丰房开公司因逾期办理房屋产权证书，应向朱星飞、令狐昌梅支付违约金47242.8元（暂计算至2019年10月29日，2019年10月30日后违约金以328075元为基数按日万分之1.5计算至恒丰房开公司为朱星飞、令狐昌梅办理房屋产权过户手续和房屋所有权登记手续时止）。3.判令恒丰房开公司退还朱星飞、令狐昌梅房号为4-17-3号的燃气开户费2500元。4.本案诉讼费由恒丰房开公司承担。一审认定事实：2016年12月30日，朱星飞、令狐昌梅与恒丰房开公司双方签订了一份房屋买卖合同，合同主要内容如下：一、恒丰房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区房屋出售给朱星飞、令狐昌梅；二、房屋价款为328075元，朱星飞、令狐昌梅以按揭的形式进行支付；三、恒丰房开公司于2017年2月28日前交房；四、城市基础设施为水、电、电话通信、有线电视、宽带网络，其中对水、电交付时约定达到使用条件，电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路铺设到户，但对供暖、燃气没有约定；五、恒丰房开公司负责在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；六、恒丰房开公司于2017年2月29日前取得房屋的初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付朱星飞、令狐昌梅，恒丰房开公司不能在2017年2月29日前交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，恒丰房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，按照已付房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，恒丰房开公司交付办理商品房转移登记的有关文书的，朱星飞、令狐昌梅不退房的，恒丰房开公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向朱星飞、令狐昌梅支付已交购房款万分之一点五的违约金。朱星飞、令狐昌梅支付购房款328075元后，于2017年5月接房。现恒丰房开公司因无力向遵义市不动产登记中心交纳办理不动产登记证的费用，至今未办理初始登记及给朱星飞、令狐昌梅办理房屋不动产登记证。另查明，恒丰房开公司以出让方式取得“龙城﹒悦都”项目的建设用地使用权，且土地价款全部付清。该建设用地使用权批准文件是遵义市（2013）建批字第83号，合同编号是5203002013Ｂ01145。后恒丰房开公司于2014年3月18日开工建设，2015年9月28日开始预售房屋，2015年10月14日与燃气公司签订安装协议，约定收取每户燃气安装费为2500元。朱星飞、令狐昌梅于2016年12月30日向恒丰房开公司支付燃气安装费2700元，后该公司将2500元支付给燃气公司开户，剩余的200元已经主动退还朱星飞、令狐昌梅，朱星飞、令狐昌梅接房入住后已经开通燃气。一审法院认为，自2015年3月1日起，国家实行不动产统一登记制度。因此，朱星飞、令狐昌梅诉称的房产证及土地使用证暨不动产权证。朱星飞、令狐昌梅已经按照约定向恒丰房开公司履行付款义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，恒丰房开公司应当履行为朱星飞、令狐昌梅办理房屋不动产权证的义务，但事实上办理房屋不动产权证的条件不成就，朱星飞、令狐昌梅可在条件成就后再主张权利。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记是否应当支付违约金的问题。办证本是恒丰房开公司应当履行的义务，其辩称政府差其钱，其无力支付办证费用不是正当的辩解理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……”之规定，朱星飞、令狐昌梅主张违约金标准过高，一审法院认为违约金以购房款为基数按照每日万分之零点二的标准计算为宜。由于双方约定的2017年2月29日不存在，故违约起算时间应为2017年3月1日。由于恒丰房开公司完成初始登记后，朱星飞、令狐昌梅便能前往遵义市不动产登记中心办理不动产权证，因此，违约时间应从2017年3月1日起算至恒丰房开公司完成初始登记之日止。关于是否应当退还燃气安装费的问题。朱星飞、令狐昌梅于2016年12月30日向恒丰房开公司支付燃气安装费，起诉时间为2019年10月29日，显然未超过三年的诉讼时效，故关于恒丰房开公司提出朱星飞、令狐昌梅主张退还燃气安装费已经超过诉讼时效的意见一审法院不予采纳。2009年5月1日实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》虽然规定水、电等配套设施的建设安装费用包含在商品房价格之中，但对燃气的安装费是否计入商品房价格之中没有规定。2014年4月贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中明确了“新建商品房配套的水、电、燃气、通讯、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或相关专业经营单位不得再向购房者收取”。因此，2014年4月之后立项建设的房地产项目不得再额外收取燃气安装费。本案的“龙城﹒悦都”建设项目立项时间在2013年，恒丰房开公司在建设之初并未设计安装燃气，后在商品房销售的过程中，为了朱星飞、令狐昌梅带来了生活便捷性，于是与燃气公司签订协议，完善燃气配套设施，“龙城﹒悦都”全体业主均为受益者。涉案《商品房买卖合同》中对燃气配套设施应达到的使用条件没有进行约定，恒丰房开公司额外向燃气公司购买管道买燃气安装服务，必然会产生额外费用，该费用由管道燃气的实际使用人、受益人承担符合法律规定，朱星飞、令狐昌梅请求恒丰房开公司返还燃气开户费的主张不符合《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条关于“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，应不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告遵义市恒丰房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内向原告朱星飞、令狐昌梅支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以购房款328,075元为基数按照每日万分之零点二的标准从2017年3月1日起至被告遵义市恒丰房地产开发有限公司完成初始登记之日止）；二、驳回原告朱星飞、令狐昌梅的其他诉讼请求。案件受理费520元（已减半收取），由原告朱星飞、令狐昌梅承担420元，由被告遵义市恒丰房地产开发有限公司承担100元。朱星飞、令狐昌梅不服一审判决，上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、恒丰房开公司承担全部诉讼费用。二审审理查明，恒丰房开公司已于2019年12月27日取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书。二审审理查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，根据双方合同约定，恒丰房开公司应当履行向上诉人交付办理不动产权证书所需相关文书的义务，现上诉人请求恒丰房开公司为其办理产权证书不符合双方合同约定，不予支持。恒丰房开公司已经取得涉案龙城·悦都项目的初始产权证书，上诉人可自行到恒丰房开公司领取办理产权所需的相关文书。关于恒丰房开公司逾期办理权属登记的违约金如何认定的问题。恒丰房开公司申请对涉案违约金进行调减，且上诉人未举证证明恒丰房开公司逾期办理涉案房屋产权证书为其造成的损失，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌情按照上诉人已交购房款总额的每日万分之零点二计算本案违约金并无不当，予以确认。关于上诉人主张退还天然气开户费是否超过法律规定的诉讼时效的问题，经审查，上诉人自缴纳涉案天然气开户费用起至提起本案诉讼之日止已超过三年，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，上诉人诉请退还涉案天然气开户费已经超过法律规定的诉讼时效，上诉人所持该上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,040元，由上诉人朱星飞、令狐昌梅负担。再审过程中，被申请人提交了以下证据：第一组证据，《关于对龙城悦都建设项目备案的通知》、《遵义市龙城悦都规划总平面图》、贵阳建筑勘查涉及有限公司遵义双合盛分院出具的《情况说明》。证明目的：1.本案商品房修建前，严格经房屋主管部门依法审核批准，通过审批的设计图纸中并不包含燃气配套设施。被申请人严格按照通过审批的设计图纸修建，燃气加建的费用应当由申请人自行承担。2.本案项目的立项时间为2013年12月6日，项目规划图纸通过审批的时间为2014年3月，不属于2014年4月以后新建的商品房项目。第二组证据，《用户安装、使用天然气申请表》、《天然气安全使用须知》。证明目的：燃气建设安装是被申请人为方便业主使用加建的，费用的收取主体是遵义海特燃气有限公司，被申请人代海特公司收取燃气费2500元，且在签订合同时申请人是明知且认可的。200元的喷头费被申请人代收后燃气公司没有收取，这个可以退还给业主，且有一部分业主已经退还。第三组证据，四家本地房开企业出具的《情况说明》一份以及《不动产权证书》。证明目的：1.如果没有缴纳住房维修基金，则不能办理房屋初始登记，住房维修基金是房开商代收后再缴纳至房屋产权中心。被申请人没有逾期办理初始登记的故意和过错。2.案涉项目已于2019年12月27日办理了初始产权登记，申请人可到被申请人处领取相关文书，自行到遵义市不动产登记中心办理房屋产权证，现在已经有部分业主已经办理了产权证。被申请人还申请证人吴某出庭作证，以证明逾期办理所有权初始登记是因为红花岗区城投公司未交纳维修基金造成，不是被申请人责任。申请人质证认为，对于第一组证据，《关于对龙城悦都建设项目备案的通知》、《遵义市龙城悦都规划总平面图》不是新证据，在原审的时候就可以提交。贵阳建筑勘查设计有限公司遵义双合盛分院出具的《情况说明》不能达到被申请人的证明目的。无论项目什么时候立项，退还燃气费的时间节点应当以购房人与房开商签订房屋买卖合同的时间看，不应当以立项的时间看，且三通的工作都是房开商承担，不是购房人承担。对于第二组证据，不认可作为新证据。被申请人认为是代收燃气安装费，但燃气费开户是房开商的义务，其主张代收没有法律依据。所谓的代收也没有转款凭据及合同，均不认可。对于第三组证据，《情况说明》与本案无关，达不到证明目的。按照合同约定被申请人办理了所有权初始登记也应配合购房人办理产权登记。对于吴某的证人证言，不予认可，无论被申请人因何原因未办理所有权初始登记，均是被申请人违约，被申请人应当支付违约金。被申请人提交的第一组、第二组证据、吴某的证人证言不是新证据，且不能达到申请人的证明目的，本院不予采信。被申请人提交的第三组证据中的《情况说明》仅为书面证言，且不能达到申请人的证明目的，本院不予采信。被申请人提交的第三组证据中的《不动产权证书》所证明的事实原二审判决已经认定，故对该证据，本院不予审理。再审查明，双方当事人签订《商品房买卖合同》第七条第二款约定该商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，买卖合同附件五及买卖合同第十二条城市基础设施条款中均无燃气费的相关约定。再审还查明,双方当事人签订《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》第4条“产权登记的补充”约定“买受人自行到房产主管部门缴纳相关费用及办理房屋产权手续，出卖人有义务配合”。再审审理查明的其他事实与原审认定事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点是：一、原审判决调减逾期办理权属登记的违约金标准为日万分之零点二是否恰当；二、恒丰房开公司是否应当退还燃气安装费。关于争议焦点一，双方当事人在签订《商品房买卖合同》时对逾期办理权属登记的违约金进行了约定，恒丰房开公司未按双方约定履行办理权属登记义务，应当支付逾期办理权属登记的违约金。对于违约金的计算标准，申请人主张按合同约定计算，恒丰房开公司主张约定的违约金标准过高请求调减，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释〔2009〕5号）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，违约金的调减应综合衡量。本案中，恒丰房开公司已履行了《商品房买卖合同》的主要交房义务，对于恒丰房开公司逾期办理权属登记行为，申请人并未提交证据证明该行为给其造成了损失及损失应为多少，且商品房未办理权属登记并不影响申请人居住生活，结合本案恒丰房开公司陈述的办证经过及后续积极办理产权初始登记的情况，原审法院调减违约金为日万分之零点二并无不当。关于争议焦点二，恒丰房开公司与燃气公司签订的安装协议约定每户燃气安装费为2,500元。申请人向恒丰房开公司交纳的燃气费为2,700元，再审庭审中，恒丰房开公司陈述其中200元是燃气安装到户费用，后因燃气由申请人自行负责安装接通到户，恒丰房开公司向购房人通知退回了200元。对于这200元，恒丰房开公司认可应予退还，但辩称200元燃气安装到户费用与2,500元燃气安装费的性质不同，不能作为燃气费诉讼时效中断的理由。恒丰房开公司的辩解理由与安装协议的约定及退回200元的经过相印证，本院予以采纳，且双方当事人签订的《商品房买卖合同》已明确约定商品房价格包含水、电建设安装费用，并未包含燃气费，如恒丰房开公司出售的房屋价格包含了燃气安装费，申请人支付的购房款也会有所增加，故对申请人主张退还燃气费的诉讼请求，本院不予支持。另外，关于申请人所称恒丰房开公司应当为其办理房产证的问题，双方当事人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中已经约定恒丰房开公司取得所有权初始登记后交付办理商品房转移登记的有关文书给申请人，由申请人自行到房产主管部门缴纳相关费用及办理房屋产权手续，因此，申请人的该主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，朱星飞、令狐昌梅的再审理由与请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2020）黔03民终1724号民事判决。本判决为终审判决。审判长  朱晓东审判员  王 妤审判员  张 荣二〇二一年三月三十日法官助理殷欢欢书记员张晓丽