河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终868号上诉人（原审被告）：李如程，男，1984年3月16日出生，汉族，住滑县。上诉人（原审被告）：崔新彩，女，1987年6月6日出生，汉族，住安阳市文峰区。被上诉人（原审原告）：付永丽，女，1989年1月6日出生，汉族，住安阳县。原审被告：安阳市文峰区真诚房屋中介服务中心，住所地安阳市文峰区中华路街道万达金街C04-1。经营者：李爱芳，职务：店长。上诉人李如程、崔新彩因与被上诉人付永丽、原审被告安阳市文峰区真诚房屋中介服务中心（以下简称真诚中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李如程上诉请求：撤销一审判决，发回重审。诉讼费用由付永丽、崔新彩承担。事实和理由：付永丽违约在先，拿着上诉人的房产合同，不让上诉人办理房产证，上诉人一直在积极配合付永丽办理房屋买卖手续，一审判决认定上诉人和崔新彩因经济纠纷导致无法过户，上诉人和崔新彩没有经济纠纷。上诉人没有不腾房，合同约定交完款后一周内才腾房，付永丽也没有要求提前入住，上诉人不止一次要求付永丽搬进房子，遭到拒绝。一审判决认定事实错误，适用法律不当。崔新彩上诉请求：撤销一审判决，改判驳回付永丽的诉讼请求。诉讼费由付永丽、李如程负担。事实与理由：房屋买卖合同及补充协议是李如程与真诚中介协商签订，李如程私自代理崔新彩签字，崔新彩未到场，不知情，也未收到过房款，不是合同相对方，不应承担买卖合同约定的责任和义务。去办理解压手续时，李如程并未告知时因付永丽买房而办理解压。付永丽与李如程因买房产生的纠纷，未找过崔新彩协商，崔新彩不知道不积极履行房屋买卖合同的相关约定，因李如程的行为造成的责任应由其个人承担。涉案房屋属于李如程与崔新彩的共同财产，李如程无权单独处理涉案房产，付永丽与李如程签订的房屋买卖合同应属无效合同。付永丽辩称，崔新彩两次说过同意卖方，李如程当时也说是经崔新彩同意的，并且出示了微信聊天记录，崔新彩知道买房情况，房产解压时给她说过。未办成过户手续是因为付永丽拿全款时，崔新彩要22万元，李如程只给其15万元，故没有办成过户。真诚中介辩称，签合同时在手机上看过委托手续，在公司调解过，去消协也调解过，也给崔新彩联系过，她是同意的。付永丽向一审法院起诉请求：1.依法判令被告李如程和崔新彩继续履行与原告于2020年5月14日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，并于判决生效后十日内将安阳市锦江城市花园7号楼2单元2502室房屋的房产权属登记到原告名下，并协助原告办理住房公积金贷款手续，将房屋交付于原告；2.判令被告李如程和崔新彩向原告支付违约金按照合同约定的每逾期一日支付总房价1‰，暂计算至起诉之日为71100元；3.判令被告安阳市文峰区真诚房屋中介服务中心退还原告居间费及金融代办费共计13000元；4.判令三被告连带赔偿原告交通费、误工费、食宿费、律师代理费等损失共计20000元；5.本案诉讼费、保全费等费用由三被告承担。一审法院认定事实：1.2013年8月30日，被告李如程、崔新彩与安阳赛格置业有限公司签订《商品房预售合同》，由李如程、崔新彩购买位于安阳市开发区××大道与××交叉口锦江城市花园小区7号楼2单元2502室房屋一套。2.2019年5月28日，李如程与崔新彩协议离婚，离婚协议书中第二条约定，夫妻婚后共同财产分割：位于安阳市文峰区××南段××院××城市花园××楼××单元××号，离婚后一年内将该房产出售，出售后男女双方平分房款（一年内该房产如未出售，法院拍卖）。3.2020年5月14日，原告（乙方）付永丽与被告（甲方）李如程、崔新彩以及被告真诚中介（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定，甲方以总售价79万元整自愿将位于安阳市开发区××大道与××交叉口西南角锦江城市花园小区7栋2单元2502号房屋出售给乙方，该房屋现有状况：有抵押，抵押给工商银行，抵押金额约贰拾叁万元整，由甲方承担解押款项。双方关于申请房屋所有权转移登记所发生的契税及相关税费承担由甲乙双方按照国家规定各自承担；乙方于2020年5月14日向甲方支付购房定金2万元整，该定金为购房款的一部分，剩余房款77万元按照如下方式付款：贷款付款（公积金或商业贷款），付款步骤如下：“（1）乙方应于2020年5月21日通过直接付款的方式支付甲方第一笔购房款52万元…（2）双方约定在过户完成时去办理贷款申请手续，甲乙双方必须全力配合办理。乙方通过市公积金贷款向甲方支付购房款23万元整，办理贷款所需费用由乙方承担，此房款由银行或第三方以首付款同样的付款方式支付给甲方，具体贷款额度、到账日期以实际情况为准。贷款放款的差额部分，甲乙双方应根据房屋总售价，在办理过户手续当天结清（多退少补）；（3）乙方应在手续办完后支付甲方购房尾款2万元整…（4）乙方因自身原因未获银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式解决：乙方在得知未通过贷款申请的90个工作日内将购房款一次性支付甲方，乙方无法按时向甲方支付房款的，则本合同终止，甲方所收购房定金不予退还…”，第三条过户手续的办理及房屋交割“…3.甲方应于所有手续办完后向乙方完整有效地交付该房屋及其它相关配套附属设施…”第四条居间服务费的支付“在签订本合同后，甲乙双方即认可丙方已为其提供完居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费8000元…甲乙双方签订本合同后，任何一方违约的丙方不承担责任，且丙方收取的费用无需退还，由违约方承担守约方的居间服务费损失…”；第五条双方的义务“1.甲方的义务…（5）如该房屋尚存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，甲方仍需按时向银行偿还贷款…”；第七条违约责任“合同一方未按本合同约定条款履行其义务，违约方每逾期一日向守约方支付总房价1‰的违约金。如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的额，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，违约方除要承担守约方遭受的损失外，还要向守约方承担总房价20%的违约金…”；第九条双方约定的其他事项：“1.经甲乙双方协商达成以下一致协议，甲方承诺在甲方名下无任何经济纠纷，可正常过户到乙方名下…3.上述交易目前没有办理房产证，已告知甲乙双方交易风险，乙方仍然有购买意向…5.过户之前契税、维修资金、物业费、水电气暖费均由甲方承担，过户之后由乙方承担；6.在甲方收齐所有房款后一周之内给乙方腾房…”上述合同签订后，李如程、崔新彩（甲方）与付永丽（乙方）签订《补充协议》，该协议付款方式第3条约定，贷款金额为23万元，每月30日之前乙方将月供1390元支付给甲方用于偿还银行贷款。如乙方未按时还款按总房款的千分之二赔偿。被告崔新彩称上述《房屋买卖合同》及《补充协议》其不知情也未签字，原告付永丽、被告李如程、真诚中介认可崔新彩未签字，但付永丽、李如程称崔新彩对出售该房屋一事知情。4.原告付永丽先后分三次向被告李如程支付购房款（含定金）共计55万元，李如程向其出具相应的房款收据。付永丽又分别于2020年5月至7月每月向李如程微信转账1390元共计4170元用于偿还涉案房屋银行贷款。2020年5月14日，真诚中介收取原告8000元居间服务费及5000元金融代办费，并向原告出具了收款收据。现涉案房屋由李如程占有使用。一审法院认为，原告付永丽与被告李如程、崔新彩、真诚中介于2020年5月14日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，崔新彩辩称其对该两份合同不知情也未签字，但其当庭陈述以及与李如程的微信聊天记录可知，其在知道涉案房屋出售后也未表示不同意将房屋出售给付永丽，且配合办理了抵押解除手续，故该《房屋买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，各方均应按照合同约定履行义务。原告已按约履行支付部分购房款的义务，被告李如程、崔新彩也应按照合同约定履行其义务，故原告要求被告李如程、崔新彩协助办理涉案房屋产权过户登记以及在过户完成后办理公积金贷款、交付房屋的诉讼请求，予以支持。关于违约金，被告李如程、崔新彩因自身纠纷未能积极协助原告办理过户，原告未尽到必要的注意审查义务，双方均有过错，被告李如程、崔新彩应支付原告违约金以已付购房款554170元（定金、首付款及已付贷款）为基数，自原告起诉主张权利之日即2020年9月14日起至实际履行完毕之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算为宜。根据《房屋买卖合同》第四条关于居间服务费的约定，签订合同后，甲乙双方即认可丙方已为其提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费8000元。任何一方违约的丙方不承担责任，且丙方收取的费用无需退还。故原告要求被告真诚中介退还其8000元居间服务费的诉讼请求，不予支持，真诚中介收取金融服务费无法律依据，故其应退还原告5000元金融服务费。原告提交了律师代理费发票及财产保函费票据，但未提交其主张的误工费、交通费、食宿费等相关证据，因双方合同有约定，故被告李如程、崔新彩应支付原告律师代理费、财产保函费共计12400元。被告崔新彩可另行主张按照离婚协议约定平分房款的要求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、被告李如程、崔新彩于本判决生效之日起三十日内协助原告付永丽办理位于安阳市开发区××大道与××交叉口西南角××花园××楼××单元××室房屋的产权过户登记及住房公积金贷款手续，并向原告付永丽交付该房屋，同时原告付永丽支付被告李如程、崔新彩剩余房款235830元（总房款790000元中扣除已支付房款554170元）；二、被告李如程、崔新彩于本判决生效之日起十五日内支付原告付永丽违约金（以已付购房款554170元为基数，自原告起诉之日即2020年9月14日起至实际履行完毕之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告安阳市文峰区真诚房屋中介服务中心于本判决生效之日起十五日内退还原告付永丽金融代办费5000元；四、被告李如程、崔新彩于本判决生效之日起十五日内支付原告付永丽律师代理费、财产保函费共计12400元；五、驳回原告付永丽的其他诉讼请求。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，关于《房屋买卖合同》及《补充协议》对崔新彩是否有效问题，根据崔新彩与李如程签订的离婚协议书、销售房屋的协议可知，崔新彩确有销售涉案房屋的意思表示，且委托李如程负责，虽然其辩称李如程变更了中介公司，但其在知道李如程通过真诚中介将房屋销售给付永丽后并未表示反对，且配合办理了抵押解除手续，付永丽、李如程、崔新彩最后系因为剩余房款应给付崔新彩的数额问题发生纠纷导致未办理过户手续，一审判决认定涉案房屋买卖合同对崔新彩发生法律效力并无不当。崔新彩上诉认为涉案房屋属于李如程与崔新彩的共同财产，李如程无权单独处理涉案房产，付永丽与李如程签订的房屋买卖合同应属无效合同的上诉理由不能成立。付永丽已经按照约定履行支付部分房款的义务，李如程、崔新彩应按照合同约定办理相关手续并交付房屋。李如程、崔新彩因房款分配问题未能积极协助付永丽办理过户手续，具有一定过错，一审判决二人承担一定的违约责任并无不当。李如程、崔新彩认为不应承担违约责任的上诉理由不能成立。综上所述，李如程、崔新彩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1900元，由李如程、崔新彩各负担950元。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  张利平审判员  彭立辉二〇二一年三月三十日法官助理谢跃楠书记员王甜甜