湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2306号上诉人（原审原告）：张舟，男，1986年7月22日出生，汉族，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：长沙鑫城物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动东路**鑫天佳园内。法定代表人：陈清明。委托诉讼代理人：鲍志明，男，1979年12月14日出生，汉族，住长沙市雨花区，系长沙鑫城物业管理有限公司员工。上诉人张舟因与被上诉人长沙鑫城物业管理有限公司（简称鑫城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张舟向本院提出上诉请求：1.依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初8860号民事判决，并依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决没有充分认定被上诉人因过错造成的赔偿责任，一审法院以上诉人证据不足以证明其遭受的财产损失数额为由，酌情确定被上诉人鑫城物业公司赔偿2000元，不符合适用法律中的修理、更换、重作等市场价格行情，上诉人现已完善证据，特请求改判由损害方出资修复、恢复原样。2.一审判决以上诉人提交的证据不足以证明其实际对10栋楼顶屋面进行了修缮，现补充证据证明修缮行为确已发生，未实际进行修缮不是上诉人的过错，而是由于楼栋业主阻工造成，上诉人依法依规及时积极配合查勘并无过错，上诉人为了保护人身财产安全而被迫采取紧急避险行为。3.一审判决以上诉人提交的证据不足以证明其实际对10栋楼顶屋面进行修缮，以及自行修缮公共部位未得到鑫城物业公司及社区专干的许可为由驳回了上诉人因紧急避险所产生的费用7000元的诉请，没有法律依据。被上诉人鑫城物业公司辩称：1.原审判决认定事实清楚，适用法律正确，虽然判决酌情确定由鑫城物业公司赔偿上诉人张舟损失2000元，但被上诉人考虑与业主的和谐关系，本着息诉解纷的原则，并未提起上诉。2.鑫城物业公司已履行物业服务企业应尽职责，对涉案的10栋楼顶屋面进行过多次维修和维护，之后也积极协助上诉人张舟申请启用物业维修基金对屋面进行大范围的维修，漏水问题从而得到解决，鑫城物业公司在提供物业服务过程中没有过错，不应对上诉人主张的损失承担赔偿责任。3.上诉人提出的两项损失赔偿费用均没有明确、充分的证据予以证实，其应承担举证不能的法律后果。4.上诉人二审提交的证据均发生在一审诉讼之前，且均由上诉人掌握，系上诉人自身故意或过失未予以在一审中提交，应不予以采纳。张舟向一审法院起诉请求：1.鑫城物业公司支付因未履行物业合同中保持公共屋面排水管畅通义务导致10栋屋面严重积水、造成张舟顶层房屋墙体内侧恢复原状所需费用17841元；2.鑫城物业公司支付因紧急避险所承担的修缮费用7000元整；3.鑫城物业公司清理屋面及滞留在业主家的维修材料。一审法院认定事实：张舟居住在长沙市天心区（以下简称1701房），该房位于顶楼，该小区由鑫城物业公司负责物业管理服务。2011年2月5日，鑫城物业公司与张舟签订一份《前期物业协议》，主要约定：鑫城物业公司对张舟所购房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。鑫城物业公司确保共用部位完好，共用设施设备运行正常，消防设备设施运行良好。若鑫城物业公司的服务质量未达到约定目标，张舟有权要求鑫城物业公司限期改正。该院另查明，2017年4月18日，张舟就1701房向长沙市南托街道办事处申请平改斜。2017年7月17日，该院作出（2017）湘0103民初2505号民事判决，判决鑫城物业公司赔偿张舟财产损失1000元并支付张舟修缮费用1780元。2017年11月28日，鑫城物业公司接到张舟反映1701房屋顶渗水，鑫城物业公司遂联系防水公司处理。2018年4月2日，鑫城物业公司接到张舟报修10栋顶层屋面，遂采取用沥青浇灌、补缝等措施。2018年9月15日，1701房所在的鑫天山城明珠小区成立了业主委员会。2019年1月15日，张舟向鑫天山城明珠业委会提交报告，主要载明：本人家中（客厅正中间）次卧（西北角）书房顶（正中间）阳台多处漏水，情况较为严重，已经严重影响安居生活，因房屋早已过保质期，特申请动用维修基金。2019年3月25日，鑫城物业公司物业管理处出具《关于征求启动应急维修程序意见的通知》，主要载明：近期我小区有2栋、10栋、11栋顶楼屋面漏水严重，由于小区入住已近10年，过了质保期，且各业主家漏水严重程度已符合申请启动应急维修基金的情况，故向全体业主征求启动应急维修程序意见…（略）。2019年4月，因10栋业主同意启动专项维修资金的人数不足，未能启动专项维修资金。2019年7月16日，业主委员会再次启动专项维修资金，现10栋屋面已维修完毕，漏水问题已解决。一审庭审中，张舟主张其于2019年5月购买材料对10栋屋顶进行平改斜。鑫城物业公司辩称，张舟进行平改斜改造未得到社区专干同意。一审法院认为：物业服务系由物业公司向业主提供的一种公共服务产品，物业服务合同仍然属于合同的范畴。张舟与鑫城物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，双方须秉持诚实信用原则履行自身的合同义务。本案张舟提出的房顶漏水问题属于房屋质量问题,在质保期内应追究开发商的责任,保修期过后需要维修的经业主委员会申请专项维修资金解决。本案中，张舟所购房屋已超过五年的质量保修期，鑫城物业公司根据合同约定对顶层屋面进行了修缮，但未能完全修好，需要动用专项维修资金才能解决。张舟诉请要求鑫城物业公司支付因未履行物业合同中保持公共屋面排水管畅通义务导致10栋屋面严重积水、造成张舟顶层房屋墙体内侧恢复原状所需费用17841元，根据查明的情况，2017年张舟第一次起诉后，该院判决鑫城物业公司赔偿张舟1000元财产损失及1780元修缮费用，2018年4月张舟又多次反映10栋顶楼屋面漏水，鑫城物业公司多次维修未果，在业主委员会尚未成立前，亦未采取申请专项维修资金进行大修等有效措施解决屋面漏水问题，鑫城物业公司应对1701房因顶层屋面漏水遭受的损失承担一定的赔偿责任，张舟提交的证据不足以证明其遭受的财产损失数额，该院酌情确定鑫城物业公司赔偿张舟财产损失2000元。张舟诉请要求鑫城物业公司支付因紧急避险所承担的修缮费用7000元整，张舟提交的证据不足以证明其实际对10栋顶层屋面进行了修缮，张舟自行修缮公共部位也未经鑫城物业公司及社区专干许可，且在双方签订的物业管理服务合同中未约定房屋共用部位的大中修费用包含在物业服务中，据此，张舟的该项主张无法定和约定的依据，该院对此不予支持。张舟诉请要求鑫城物业公司清理屋面及滞留在业主家的维修材料，该诉请与鑫城物业公司无关，该院对此不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十三条第一款，《物业管理条例》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、限鑫城物业公司于本判决生效后十日内赔偿张舟的财产损失2000元；二、驳回张舟的其他诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由鑫城物业公司负担。二审中，上诉人张舟向本院提交了以下证据：1.手机短信截图；2.微信聊天记录截图；3.《关于鑫天.山城明珠小区10栋1701申请平改斜的报告》；4.《关于征求启动应急维修程序意见的通知》；5.鑫天.山城明珠小区10栋17楼顶层平改坡合同、材料图片及微信转账记录；6天心区物业监管部门外勘意见书；7.上诉人屋顶受损照片。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，上诉人张舟提交的证据1、2、3、4、6均真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定；上诉人张舟提交的证据5，并未提交证据佐证承包方具有相应的施工资质，其微信转账记录无法确定与本案具有关联性，亦无相应票据相佐证，故本院对该证据不予采信；上诉人张舟提交的证据7，无拍摄时间、拍摄者等信息，亦无法确认拍摄地点，本院无法确认其与本案的关联性，故不予采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、鑫城物业公司应否对张舟因房屋楼顶漏水造成的损失承担赔偿责任；二、张舟主张其对山城明珠10栋楼顶进行修缮的开支应否由鑫城物业公司承担；三、张舟提出要求鑫城物业公司出资对楼顶进行修复、恢复原样的上诉请求应否支持。关于焦点一。本院认为，房屋公共部位漏水问题属于房屋质量问题，虽与物业服务企业不具有责任关联，但物业服务企业在房屋质保期内有义务向开发商通报业主所反映的问题、并督促、协调开发商解决问题、消除隐患，在质保期过后、业主委员会成立之前须通过申请物业专项维修资金解决房屋质量问题。本案中，在上诉人张舟多次反映山城明珠10栋楼顶漏水问题后，鑫城物业公司虽多次维修，但并未解决楼顶屋面漏水问题，亦未及时通过申请物业专项维修资金委托具有相应施工资质的企业进行修缮，其应对因楼顶漏水给张舟造成的损失承担一定责任，在张舟并未提交证据证实其所受的实际损失，一审法院酌情认定损失额为2000元符合法律规定，其处理并无不当。关于焦点二。本院认为，上诉人张舟以其个人名义与长沙久万新材料科技有限公司签订楼顶平改坡施工合同，并未得到社区专干的许可，亦未经鑫城物业公司或业主委员会同意，且无证据证明长沙久万新材料科技有限公司具有相应施工资质，亦无证据证明其已实际对10栋顶层屋面进行了修缮，而该屋面漏水问题的最终解决系2019年7月16日启动物业维修资金进行维修，在上诉人与被上诉人签订的物业服务合同中也未明确鑫城物业公司提供的服务包括房屋共有部分的大中修项目，故上诉人张舟的该项上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于焦点三。上诉人张舟在一审中并未提出该诉请主张，系在二审中提出的新诉请，因双方无法达成调解，该诉请应另行起诉解决。综上所述，上诉人张舟的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费300元，由上诉人张舟承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年三月二十六日法官助理龙国梅书记员胡颖超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。