广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终604号上诉人（原审被告）：王远军，男，汉族，1973年11月15日出生，住所地：广东省平远县。上诉人（原审被告）：张巧红，女，汉族，1980年4月10日出生，住所地：广东省平远县。委托诉讼代理人：王远军，系上诉人张巧红丈夫。被上诉人（原审原告）：赖家华，男，汉族，1968年6月27日出生，住所地：江西省赣州市寻乌县×××××××××××××。被上诉人（原审原告）：陈献华，男，汉族，1951年4月17日出生，住所地：广东省平远县××××××上河。被上诉人（原审原告）：林美云，男，汉族，1971年1月13日出生，住所地：广东省平远县×××××××楼下。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：张海龙、陈志华，广东世纪华人（梅州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：张劲松，男，汉族，1970年2月25日出生，住所地：广东省平远县××××××老四队。被上诉人（原审第三人）：姚文铎，男，汉族，1995年1月14日出生，住所地：广东省平远县××××××老四队。上诉人王远军、张巧红因与被上诉人赖家华、陈献华、张劲松、姚文铎、林美云房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院（2020）粤1426民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王远军（亦是上诉人张巧红的委托诉讼代理人），被上诉人赖家华、陈献华、林美云的共同委托诉讼代理人张海龙到庭参加诉讼。被上诉人张劲松、姚文铎经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人王远军、张巧红上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人（一审原告）的一审全部诉讼请求或发回重审（不服标的金额126666元）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人（一审原告）承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人（一审原告）于2011年10月19日签订《房地产认购协议》第三条关于登记过户手续约定：“本协议签订之日起，乙方应提供办证需要的相关资料给甲方。甲方待整栋楼竣工验收后三十天内办理好过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。房地产权证工本费由乙方负担。”第四条关于房地产交接约定“双方同意于2012年6月30日前交付购买方进行内部装修”。第九条关于税费承担约定“税费由甲方负责”。本案所涉案房屋已于2012年5月7日已通过竣工验收，至2019年5月30日上诉人才取得涉案房屋的不动产权证，而按照双方签订《房地产认购协议》第三条关于登记过户手续的约定，被上诉人(一审原告）已明显违约；而事实是，被上诉人（一审原告）怕承担违约责任，主动找到上诉人要求重新签订一份合同，即2019年5月17日签订的《不动产买卖合同》，重新约定房屋转让总价款为225414元，杂房10470元，涉案房屋的税费由被上诉人（一审原告）承担并已支付，不再追究被上诉人（一审原告）的违约责任。被上诉人（一审原告）为了逃避承担违约责任而与上诉人自愿重新签订《不动产买卖合同》，一审法院不顾案件事实，完全采纳被上诉人（一审原告）的主张作出判决。二、一审法院认为2019年5月17日签订的《不动产买卖合同》约定的价格不符合当时房屋买卖的一般市场价格，且是为了逃避国家税收，故意虚构较低的交易价格所签订的合同，违背了法律的强制性规定，该价格条款属于无效条款。首先，《不动产买卖合同》是被上诉人（一审原告）事先拟好后交给上诉人签名盖指模的，所有过户手续也是被上诉人（一审原告）负责办理，而且被上诉人（一审原告）不单向上诉人出售房屋，而是出售了十几套房屋，如果是逃避国家税收，则涉及违法，性质严重，一审法院应当裁定中止审理，将涉及违法问题移交有关机关侦查处理，但一审法院并未裁定中止审理，属于程序违法。其次，被上诉人（一审原告）就是拿着《不动产买卖合同》到不动产登记部门及税务机关办理登记过户及缴交税费的，而税务机关并没有认定是逃避国家税收。其三，一审法院认定2011年10月19日签订《房地产认购协议》属于合法有效的合同；而只认定《不动产买卖合同》的价格条款属于无效条款，其它条款是否有效？如果只认定《不动产买卖合同》的价格条款属于无效条款，那么，其它条款仍然有效，那就出现涉案房屋出现两个买卖合同，则一审法院明显是对同一涉案房屋采用两个不同的合同来裁判双方的权利义务，且明显是卖房人为了逃避税收，而采用阴阳合同，对违法之人未予以制裁，反而要让无辜的购房人承担不利后果。二审庭审中补充上诉理由如下：一审法院没有确认被上诉人属于明显违约。第二，第二份合同是被上诉人自行拟好后与上诉人签订的，非欺骗性、胁迫性签订，其效力可覆盖前合同。相关部门也没有认定被上诉人是偷税漏税。前份合同中的价格每平方明显高于上诉人楼上、邻居的价格。如果上诉人没有签订后一份合同，上诉人只能按前合同履行。后面被上诉人主动邀约上诉人签订后一份合同，现在有了第二份合同，对方觉得亏了就不认。一审法院认定的市场价格，没有证据证明。政府只有指导价格，没有强制性价格。一审法院枉顾事实，不尊重法律。第三，即使第二份合同被税务部门认定为偷税、漏税的行为，也是被上诉人的行为，应该被上诉人承担责任，而不是上诉人承担责任。双方愿意就可以履行合同内容，上诉人与被上诉人之间没有利益交易关系。第四，上诉人与被上诉人之间的交易已经结束，如果判决上诉人与被上诉人之间有债务关系，但是没有相关的凭证、借条可以证明。被上诉人赖家华、陈献华、林美云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。一、包括上诉人在内的十多户购房者，在2011-2012年购买房屋前，均详细了解所购买房屋的情况。在此后办理产权证过程中，由于受政策原因，导致此列房屋的产权证办理暂时中止，平远县人民政府就此类房屋，在常务会上通过相关决议，在交纳各种费用后，才在2019年开始统一办理产权证书。对上述情况，作为卖方均及时与所有购房者进行沟通，且购房者在支付首付款后的6、7年时间内一直居住使用所购买的房屋。所以，延后办理产权证书在客观上未构成损失，故所有购房者均未提出过异议，产权证书办理好后，绝大部分购房者均已按2011年签订的合同约定足额支付了购房款（个别未足额支付款项的已出具了欠条，确认了债务），被上诉人不可能仅对上诉人区别对待，将购房款降低12万多元。而事实上在本案未发生前，双方对剩余购房款额支付时间进行过多次协商，在此过程中上诉人也从未提出要求被上诉人承担延迟办理产权证书的违约责任。所以上诉人在上诉状中所称2019年5月17日是被上诉人主动找到其要求重新签订购房合同，并将价格主动降低至23万多元的说法显然与事实不符。二、正如被上诉人在一审庭审中所称，2019年5月17日双方签订的《不动产买卖合同》中约定的交易价格目的是为了避税，而且该约定不符合当时房屋买卖的一般市场价格，故该价格条款属于无效条款，上诉人应当按2011年10月19日的《房地产认购协议》中约定的真实交易价格履行合同义务。补充一点：在双方签订的第二份合同中的第五条有明确约定，双方都是没有原件的，因为签订第二份合同的目的是为了办理过户手续。被上诉人张劲松、姚文铎未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。一审原告赖家华、陈献华、林美云向一审法院起诉请求：1、依法判令被告王远军和被告张巧红立即向三原告支付剩余购房款126666元，并支付从2019年5月17日起至款清之日止的利息（按实欠货款以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、诉讼费由被告王远军和被告张巧红共同负担。一审法院经审理认定事实如下：2011年4月22日，第三人张劲松、姚文铎作为甲方，原告赖家华、林美云、陈现华（即陈献华）作为乙方，双方共同签订了一份《房屋土地分割合同》，约定甲方在平城杞园村老四队杞园大队部侧的土地，以甲方名义建房办证，房屋建好后，甲方应提供所有证件、签字、分割土地和每层套房分割手续原则如下：一、甲方所有权二层套房一套、首层车库1间，其余房屋，首层车库、杂间归乙方所有权，后来路道有改变，车库要变位应由乙方改建，改建费用由乙方承担；二、3层乙方赖家华套房一套；三、4层陈现华套房一套；四、5层林美云套房一套；五、6-7层乙方所卖；六、合同双方不得反悔，如有反悔不利造成经济损失，按法规处置，加倍赔偿；七、本合同一式五份，甲、乙方3人，管理区各执壹份，签订之日起生效。杞园村老屋组姚胜尹在该合同上签名表示“同意转让”，平远县×××杞××民委员会亦在该合同上签章“同意转让”。2011年12月26日，第三人张劲松、姚文铎作为甲方，原告赖家华、陈献华、林美云作为乙方，双方再共同签订了一份《协议书》，对双方曾分别于2011年3月26日和2011年4月22日签订的合同中有关土地转让及相关事宜再次作出约定：一、双方明确，2011年3月26日和2011年4月22日签订的合同继续生效。二、由乙方出资并承建、以甲方名义报建的房屋整栋已建成，甲、乙双方遵照前二个合同的约定，所建房屋第二层靠近杞园小学的一套套房及首层往杞园管理区的车库一间归甲方所有，其余套房、车库所有权和房屋一切附属设施归乙方。三、乙方对于自己所有的套房、车库和相应附属设施，可以行使自用、转让等法律规定的处分权，甲方及其他亲属不得干涉乙方的处分权。四、按照前二个合同的约定，除第二层一套套房和首层一间车库归甲方所有外，乙方另外须补偿22万元装修费给甲方，该款应于本协议生效后2日内以现金形式支付给甲方，甲方在收款后，应出具相应收据交由乙方保存。五、由于该栋房屋是以甲方张劲松的名义报建的，因此在办理土地、房屋过户（包括向受让房屋或套房的第三人过户）过程中，甲方除应提供过户过程中的一切证件材料外，对于在过户过程中所需的签名、承诺等，甲方也应予以积极支持和配合。办理过户所需税费由乙方负担，如有法律法规规定应由甲方承担的，也由甲方名义支付，款项由乙方负担。六、甲、乙双方承诺，本协议是2011年3月26日和2011年4月22日签订的合同的补充和完善，甲、乙双方都应遵守和履行合同或协议的约定，如有违反合同或协议的行为，违约方应全额赔偿守约方的损失。2012年5月31日，第三人张劲松向原告赖家华出具了《委托书》，具体内容为：一、代理范围：1、全权委托赖家华受理房屋新建过程中涉及的所有办证事项（含房屋过户等手续）；2、回答登记机关询问事宜；3、领取土地使用证、房地产权证。二、受托方无转委托权：委托人已将所有信息准确、真实的告知受托人，受托人办理上述事宜时，在文件上的签字和所缴纳的税费，委托人均予认可，并承担相应的法律责任。2011年10月19日，原告赖家华作为甲方，被告张巧红作为乙方，双方共同签订了《房地产认购协议》，协议约定：甲方将位于平远县×××杞××委会侧的房地产转让给乙方。该《房地产认购协议》第一条关于买卖房地产情况的约定：1、住宅：第1栋6层106号，建筑面积约106平方米，其中套内面积约98㎡，公共楼梯分摊面积约10.96㎡（实际交易面积以平远县房地产管理局的丈量发证建筑面积为准）。单价3280元/㎡，计356208元；2、车库（或杂物间）：第一层第4号，建筑面积约7.85平方米（实际交易面积以平远县房地产管理局的丈量发证面积为准），单价3880元/㎡，计30458元。3、甲方向乙方交房时除购房款外甲方一次性向乙方收取9980元。电动对讲门铃系统、防护网、铝合金窗、豪华套房总门共四项，共计9980元。第二条关于买卖房地产付款方式的约定：甲、乙双方初步议定该房地产交易总金额为386666元，乙方应于认购协议签订之日支付甲方定金人民币20000元，该定金作为乙方交付给甲方的第一期购房款；第二期购房款以乙方位于所认购的该楼层骨架工程完工时付给甲方人民币108866元；最后一期购房款人民币257800元，在整栋楼全部竣工验收并核发出乙方的《房地产权证》时一次性付清。第三条关于登记过户手续的约定：本协议签订之日起，乙方应提供办证需要的相关资料给甲方，甲方待整栋楼竣工验收后三十天内办理好过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方，房地产权证工本费由乙方负担。第四条关于房地产交接的约定：双方同意于2012年6月30日前由甲方将乙方所购买的房地产交付给乙方进行内部装修使用。第八条关于违约责任的约定：……；二、（2）如乙方不能按约定交房时间的三个月内交清所剩余房款，如拖欠交清房款则按剩余房款的1‰加收滞纳金，但最迟不超过6个月。第九条关于税费负担：办理上述房地产过户所需缴纳的任何税费由甲方负责。《房地产认购协议》签订当天，两被告向原告赖家华支付了120000元；2019年5月两被告通过公积金贷款的方式贷取了140000元，并将该140000元购房款付至第三人张劲松的账户，2019年8月6日，第三人张劲松将该140000元购房款转给了原告赖家华账户。两被告共向原告支付了购房款合计260000元。2019年5月17日，原告赖家华以第三人张劲松的名义（甲方）与两被告（乙方）再次签订了一份《不动产买卖合同》，约定甲方自愿将平远县××××××××××杂房和602房（第六层）不动产转让给乙方：一、不动产面积：住房土地面积14.82平方米，建筑面积107.34平方米；杂房土地面积0.97平方米，杂房建筑面积6.98平方米，具体以粤（2019）平远县不动产权第0004869号、粤（2019）平远县不动产权第0004858号不动产证书记载为准。二、不动产类型：住宅。三、转让价款：甲、乙双方议定转让总价款为235884元，其中住宅225414元，杂房10470元。款项付清后，甲方将该《国有土地使用证》、《房地产权证》或《不动产权证书》及房屋有关资料交给乙方，并协助乙方办理不动产过户手续。四、本合同签订后，办理不动产权的转让过户税费、手续费等费用由乙方负责，甲方应无条件大力支持乙方办理上述手续，如遇不动产纠纷，甲方应处理清楚。五、本合同一式两份，为不动产转让双方申请登记的依据，由当地税务局和不动产登记部门留存。第三人张劲松确认该《不动产买卖合同》上甲方处签名“张劲松”的名字非其本人所签，并表示按其与原告所签订的协议及其出具给原告赖家华的委托书，原告赖家华有权处分涉案房屋。庭审中原告表示签订2019年5月17日的《不动产买卖合同》目的是为了避税。另查明，涉案房屋所在的整栋建筑于2012年5月7日通过了验收。2019年5月30日，两被告取得涉案房屋的所有权证书【粤（2019）平远县不动产权第0005359号及粤（2019）平远县不动产权第0005360号】。以上事实，有原告提交并经开庭质证的《房屋土地分割合同》、《协议书》、《委托书》、《房地产认购协议》、平远县不动产登记权利人名下不动产信息查询结果、中国建设银行个人活期账户交易明细，被告提交并经开庭质证的《房产分户》、《不动产权证书》、税收完税证明、发票、《不动产买卖合同》、《关于张劲松个人建房的质量检查报告》，一审法院对张劲松所作的询问笔录，以及庭审笔录予以证实。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、陈献华、林美云在本案中是否有原告主体资格；二、涉案房屋交易价格应以2011年10月19日的《房地产认购协议》为准还是以2019年5月17日的《不动产买卖合同》为准，以及被告应否向原告支付剩余购房款的问题；三、利息的问题。关于陈献华、林美云在本案中是否有原告主体资格问题。根据原告提交的证据，结合庭审查明的事实，涉案房屋所占土地属于集体土地，系由土地使用权人即第三人张劲松的名义报建，但实际投资建房人是原告赖家华、陈献华、林美云三人，第三人张劲松、姚文铎与三原告所签订的《房屋土地分割合同》及《协议书》等已明确约定所建房屋6-7层为三原告所有，三原告有权出卖，虽涉案房屋《房地产认购协议》中出卖人（甲方）只有赖家华一人签名，但三原告是涉案房屋出卖前的共有权人，故陈献华、林美云在本案中有原告主体资格。关于涉案房屋交易价格应以2011年10月19日的《房地产认购协议》为准还是以2019年5月17日的《不动产买卖合同》为准，以及被告应否向原告支付剩余购房款的问题。一审法院认为，参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”2011年10月19日的《房地产认购协议》约定了房屋位置、价款、付款方式、过户登记、违约责任、税费负担等条款，已具备房屋买卖合同的主要内容，应当认定为房屋买卖合同，该《房地产认购协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。而2019年5月17日双方签订的《不动产买卖合同》中约定的交易价格不符合当时房屋买卖的一般市场价格，且是为了逃避国家税收，故意做低房款而虚构交易价格所签订的合同，违背了法律的强制性规定，该价格条款属于无效条款，被告应按2011年10月19日的《房地产认购协议》中约定的真实的交易价格履行合同义务。故原告请求被告支付剩余购房款126666元，一审法院依法予以支持。关于利息的问题。被告违约给原告造成的损失实际为利息损失，因原、被告双方在《房地产认购协议》中约定的逾期付款违约金偏低，现原告请求按实欠购房款以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，并不违反法律规定，且符合因被告违约给原告造成的实际损失，但其计算时间应从《房地产认购协议》约定的核发出涉案房屋《房地产权证》时起算，即从2019年5月30日起算。综上，被告应向原告支付自2019年5月30日起至欠款付清之日止以126666元为基数按年利率3.85%计算的利息。第三人张劲松、姚文铎经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告王远军、张巧红应于判决生效之日起十日内向原告赖家华、陈献华、林美云付清尚欠的购房款126666元；二、被告王远军、张巧红应于判决生效之日起十日内向原告赖家华、陈献华、林美云支付自2019年5月30日起至欠款付清之日止以126666元为基数按年利率3.85%计算的利息；三、驳回原告赖家华、陈献华、林美云的其他诉讼请求。如果被告王远军、张巧红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2833.32元（原告已预交），由被告王远军、张巧红负担并于判决生效之日起十日内径行支付给原告赖家华、陈献华、林美云。二审中，双方均未向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审处理意见如下：关于涉案房屋交易价格应以2011年10月19日的《房地产认购协议》为准还是以2019年5月17日的《不动产买卖合同》为准。王远军、张巧红主张签订了《房地产认购协议》后由于涉案房屋迟迟未办理房产证，双方对价格一直在商量，后来签订了《不动产买卖合同》才确定了真正的价格，其已支付房款；赖家华、陈献华、林美云则辩称涉案房屋的价格应按《房地产认购协议》履行《不动产买卖合同》只是为办理房产证时能降低税费所使用的。首先，2011年10月19日双方签订了《房地产认购协议》（当时涉案房屋未建成），约定涉案房屋交易总金额为386666元，并在当天王远军、张巧红向赖家华支付了首付款120000元；按照《房地产认购协议》第四条（房地产交接）“双方同意于2012年6月30日前由甲方将乙方所购买的房地产交付给乙方进行内部装修使用”的约定，2012年涉案房屋交付给王远军、张巧红使用。2019年5月17日赖家华以第三人张劲松的名义与王远军、张巧红就涉案房屋交易事宜再次签订了一份《不动产买卖合同》，约定涉案房屋总价款为235884元，其中住宅225414元，杂房10470元。随后，王远军、张巧红通过公积金贷款的方式贷取了140000元，并将该140000元购房款支付给张劲松。2019年8月6日，张劲松将该140000元购房款转给了赖家华，王远军、张巧红共向赖家华支付了购房款合计260000元。2019年5月30日涉案房屋已办好权属证明。其次，虽然《不动产买卖合同》的签订时间在《房地产认购协议》之后，但王远军、张巧红称是在二手房交易的时候签订的，而赖家华、陈献华、林美云则称是在税务局办理过户时签订的；《不动产买卖合同》第五条约定：“本合同一式两份，为不动产转让双方申请登记的依据，由当地税局和不动产登记部门留存。”该《不动产买卖合同》原件留存在当地税局和不动产登记部门，王远军、张巧红并没有留存原件。最后，王远军、张巧红在二审期间称涉案房屋总价款为235884元，税费等其他费用合计6000多元。但涉案房屋总价款为235884元加上税费税费等其他费用6000多元（合计241884多元），与王远军、张巧红支付的购房款260000元金额并不一致，且存在多付房款给赖家华的情形。根据梅州地区2010年至2019年期间的房价走势，房价是呈现上升趋势，而《不动产买卖合同》约定的房款比《房地产认购协议》的价格还低，明显与常理不符。王远军、张巧红提交的证据并不足以证明涉案房屋的交易价格应按《不动产买卖合同》履行。据此，本院认为涉案房屋的交易价格应按《房地产认购协议》履行。一审法院判决王远军、张巧红应向赖家华、陈献华、林美云付清尚欠的购房款126666元及相应利息，并无不当。综上，上诉人王远军、张巧红的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2833.32元（已由上诉人王远军、张巧红预交），由上诉人王远军、张巧红负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年三月二十三日法官助理 黄基烽书 记 员 曾 梅