浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0681民初987号 原告：诸暨汇聚房产营销策划有限公司，住所地浙江省诸暨市陶朱街道健民路36-1号。 法定代表人：朱孟涛。 委托诉讼代理人：汤立琼，浙江博凡律师事务所律师。 被告：盛国晖，男，1992年6月6日出生，汉族，住安徽省休宁县。 原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司（以下简称“汇聚房产公司”）与被告盛国晖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月9日立案后，依法适用简易程序于2021年2月8日公开开庭进行了审理，原告汇聚房产公司的委托诉讼代理人汤立琼到庭参加诉讼，被告盛国晖经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇聚房产公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方自2020年11月10日起解除《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》；2.判令被告支付原告剩余房租共计98250元；3.判令被告支付原告以款项30000元为基数自2020年5月1日起至款付清日止按月利率2%计算的逾期付款滞纳金；4.判令被告支付原告为实现债权而花费的律师代理费2500元；5.判令被告支付原告所欠物业费、水电费。审理中，原告撤回第5项诉请，其余诉请不变。事实和理由：2020年4月20日，原、被告双方签订了《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》，约定租赁期限为2年，即自2020年5月1日至2022年4月30日，第一年的年租金为65000元，第二年起每年年租金按上一年度租金逐年递增5%；付款方式为年付；在2020年5月1日前支付第一笔租金为35000元，还欠30000元未付清，合同约定若乙方足额支付整年租金的，则乙方还需支付迟延未支付租金按月利率2%计算的延迟付款利息损失。另外，合同还约定了双方的权利义务。 被告盛国晖未到庭应诉，亦未提供书面答辩状，但是在庭后通过移动微法院表示原告主张的各项违约金过高，要求法院予以调整。 原告汇聚房产公司为证明其主张的事实，向本院提供租赁合同、微信聊天记录、委托辩护（代理）合同、律师代理费发票，被告盛国晖未到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利，上述证据与本案有关联，能够相互印证，且原告愿意保证真实性，故对上述证据的真实性予以确认。被告盛国晖为证实其抗辩主张庭前向本院提供租赁合同、微信聊天记录、转账凭证，经质证，原告汇聚房产公司对租赁合同的真实性无异议，对微信聊天记录、转账凭证的证据三性均持异议，原告没有联系过被告，也没有收到过被告交付的任何款项，原告除委托本案代理人外没有委托其他律师事务所人员，且原告不认识转账凭证中的收款人，也没有委托他人收取款项。本院对租赁合同予以确认；至于微信聊天记录、转账凭证，本院认为，聊天记录及转账凭证涉及案外人，被告亦无证据证实聊天记录中的另一方及转账凭证中的收款人受原告汇聚房产公司的委托，故上述证据与本案缺乏关联性，本院对其证明力不予采纳。 经审理，本院查明的事实如下： 2020年4月20日，原告汇聚公司（甲方）与被告盛国晖（乙方）签订了《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》一份，载明：“甲方将位于诸暨市××路××号商铺××方使用；租赁期两年，自2020年5月1日至2022年4月30日；年租金为：第一年的年租金为65000元，第二年起每年年租金按上一年度年租金逐年递增5%；合同签订后，乙方即向甲方支付合同履约保证金10000元；租金付款方式为年付：在2020年5月1日前支付第一年租金为65000元；乙方需在每期租金到期前一个月一次性足额向甲方支付下一期租金，若迟延未超过30天，甲方每天按乙方该年应付租金3‰收取滞纳金；若延迟超过30天，即视为乙方违约金，甲方有权单方面终止合同，没收保证金，并要求乙方一次性支付剩余的所有租金，另外，若乙方未按约足额支付租金的，则乙方还需支付迟延未付租金按月利率2%计算的迟延付款利息损失；本合同履行期间，如7个工作日连续不开门营业，视为乙方违约，甲方有权单方解除合同，因此造成所有的损失由乙方全部承担，没收保证金，并要求乙方支付清剩余的所有租金；履约期间，保证金不能作为任何租金、物业费、水电费等抵扣，仅作为合同正常履约到期的保证金；本合同各方如履行本合同发生纠纷，应通过协商解决，协商不成的，甲乙双方均可向租赁房屋所在地绍兴市诸暨市人民法院起诉解决，若一方违约的，则违约方须承担未违约方因主张债权而产生的诉讼费、律师费、差旅费、保全费、取证费等一切费用。”审理中，原告汇聚公司陈述：被告盛国晖已支付原告汇聚公司房租35000元和保证金10000元，其余租金尚未支付，被告盛国晖于2020年11月5日从涉案房屋中腾空。 本院认为，原、被告签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应属有效。1.判令原、被告双方自2020年11月10日起解除《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》。本院分析如下:被告盛国晖未能按约缴纳租金，且在合同履行期间超过7个工作日连续不开门营业，根据租赁合同约定，原告汇聚公司享有合同解除权，解除日应为诉讼材料送达被告时即2021年1月18日；2.判令被告支付原告剩余的房租共计98250元。本院分析如下:原告依据租赁合同第五条第4款，要求被告支付剩余的所有租金，其中部分属于解除日前的租金，另一部分属于违约责任的承担。租金部分：截至解除日前一日应付租金为46303.79元，扣除被告已付租金35000元，剩余租金11303.79元；违约责任部分：被告认为违约金约定过高，要求法院进行调整；本院结合原告的招租损失、被告的过错程度等因素酌情确定：合同解除日起开始计算6个月的招租损失即32500元（参考第一年租金），鉴于被告盛国晖已付保证金10000元（原告汇聚公司不予退还），被告尚应支付招租损失22500元；3.判令被告支付原告以款项30000元为基数自2020年5月1日起至款付清日止按月利率2%计算的逾期付款滞纳金。本院分析如下:租赁合同约定被告应于2020年5月1日前支付第一年租金65000元，被告理应于2020年5月1日前支付上述第一年租金，但被告仅支付租金35000元，现原告要求以款项30000元基数支付违约金的诉请，本院认为，原告已主张解除租赁合同，解除日起不应再计算租金，截至解除日前一日，被告尚欠原告租金11303.79元，故逾期付款违约金应以款项11303.79元为基数计算；鉴于违约金过高，且被告亦主张过高，要求法院予以调整，故本院确定违约金的标准为年利率10%；4.判令被告支付原告为实现债权而花费的律师代理费2500元。本院认为，租赁合同约定违约方应承担律师费，故原告的该诉请合理合法，本院予以支持。被告盛国晖虽未到庭应诉，但是鉴于本案事实已查清，依法可作缺席判决。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原、被告于2020年4月20日签订的《诸暨景瑞上府商业街租赁合同》于2021年1月18日解除； 二、被告盛国晖应支付原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司解除日前的租金11303.79元、招租损失22500元（原告已收取的保证金10000元不予退还），合计款项33803.79元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 三、被告盛国晖应支付原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司以款项11303.79元为基数自2020年5月1日起至款付清日止按年利率10%计算的逾期付款违约金，款限本判决生效之日起十五日内付清； 四、被告盛国晖应支付原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司律师代理费2500元，款限本判决生效之日起十五日内付清； 五、驳回原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2315元，依法减半收取1157.50元，由原告诸暨汇聚房产营销策划有限公司负担730.50元，被告盛国晖负担427元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员 何 婧 二〇二一年三月二日 书记员 谢周成 ?