安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终3062号 上诉人（原审被告）：杨金花，女，1975年5月15日出生，汉族，住安徽省合肥市。 上诉人（原审被告）：刘屈，男，1969年7月6日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被上诉人（原审原告）：安徽省安信物业服务有限责任公司,住所地安徽省合肥市庐阳区亳州路1号世纪家园13号楼一层。 法定代表人：肖宝旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王秋云，该公司员工。 上诉人杨金花、刘屈因与被上诉人安徽省安信物业服务有限责任公司（以下简称安信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初18322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 杨金花、刘屈上诉请求：1.撤销安徽省合肥市包河区人民法院(2020)皖0111民初18322号民事判决书,改判驳回安信物业公司诉讼请求；2.一审及二审诉讼费用由安信物业公司承担。事实和理由:1.一审认定事实错误。2011年初,杨金花、刘屈所居住的3号楼楼下开始成为垃圾清运站,每天半夜两点就开始有垃圾运送过来,直至早上六点才结束,噪声非常大,让人无法休息,楼下垃圾气味难闻导致,杨金花、刘屈多次向物业公司反映,物业公司均以各种理由搪塞。因为自己的不作为影响了业主的正常生活,物业公司自觉理亏，就不再向杨金花、刘屈征收物业费,直至2013年垃圾清运站搬走。杨金花、刘屈向当时安信物业公司负责人许建提出减免2011年及2012年物业费,许建表示同意并向安信物业公司汇报,后许建离开安信物业公司，安信物业公司负责人不承认许建的减免两年物业费之说。杨金花、刘屈作为名都花园业主,屡次反应楼道灯坏了需要更换,物业公司总是应付了事；电动车在小区楼下丢了,向物业公司反应,没有人理睬；家里下水道堵了,水龙头坏了,向物业公司反应,不但不给予解决,连工具都不借；凡此种种，向物业公司反应的任何事情都不能得到解决。安信物业公司负责人许建在杨金花、刘屈和物业公司就物业费未达成一致期间,还私自断了杨金花、刘屈的自来水,严重影响杨金花、刘屈的正常生活。2.安信物业公司行使诉讼权利超过诉讼时效。从2013年许建同意减免两年物业费的承诺没有兑现后,杨金花、刘屈就明确对名都花园物业表示不减免两年物业费今后绝对不缴纳物业费,从2013年至2020年底,时间已经过去八年,安信物业公司并没有走诉讼程序,安信物业公司的诉请已超出诉讼时效。 安信物业公司辩称，一审判决适用法律正确，认定事实清楚，应予维持。刘屈、杨金花称2011年楼下的垃圾清理点很吵，这个垃圾清理点是提前规划好的路线，若重新规划需规划新的地点和路线；杨金花、刘屈无证据证明安信物业公司工作人员承诺免除其物业费且工作人员无权代表公司；杨金花、刘屈主张物业服务中存在的相应问题，其可向安信物业公司反映，其电动车丢失应报警处理，安信物业公司无义务保管其私人财产；安信物业公司没有断杨金花、刘屈的自来水；关于物业费的诉请未超过诉讼时效。 安信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨金花、刘屈支付2011年1月1日至2020年6月30日所欠物业服务费21973.8元，违约金1162.5元，共计23136.3元；2.判令杨金花、刘屈承担一审案件全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年12月31日，物业建设单位安徽国元房地产发展有限公司与安信物业公司签订《名都花园前期物业管理服务合同》，委托安信物业公司对名都花园住宅小区及商业进行前期物业管理。合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定。合同对物业费收取标准及方式约定为：小高层住宅按1.08元/㎡/月计价收取，业主或物业使用人应在当年3月底前缴纳上半年服务费，当年7月底前缴纳下半年物业费。业主逾期缴纳物业费则自逾期之日起每日按应缴纳物业费的万分之三加收违约金。2013年1月1日，安信物业公司对小区物业服务实施“一费制”，服务价格登记证载明不得另外收取公摊能耗公摊费，变更物业费为小高层住宅1.28元/㎡/月。《名都花园前期物业管理服务合同》于2012年12月31日到期后，安徽国元房地产发展有限公司又与安信物业公司签订了《国元·名都花园前期物业服务合同延期补充协议》，约定服务期限延长到名都花园小区业主委员会成立，由名都花园小区业主大会授权的业主委员会续签新的物业服务合同。该小区一直没有成立业主委员会，安信物业公司在该小区服务至今。 杨金花、刘屈系名都花园小区3幢402室业主，该房屋建筑面积155.71㎡，房屋类型为高层住宅。杨金花、刘屈自2011年1月1日至2020年6月30日未交纳物业服务费21973.8元。 一审法院认为，杨金花陈述杨金花、刘屈已经协议离婚，约定案涉房屋归刘屈所有，房屋现实际居住人为刘屈，但杨金花于庭审中自认房屋并未过户给刘屈，其仍为房屋实际所有权人。由于案涉房产为夫妻共同财产，登记的产权人配偶在一般情况下也是房屋共同产权人。刘屈虽并未显示在产权登记上且二人已经离婚，但离婚协议内容仅在二人间产生法律效力，对案外第三人无约束力，在未办理过户登记的情况下现有的产权登记依然有效，故本案夫妻二人都是物业费的缴费义务主体。物业费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能也会影响物业公司的服务水平和服务质量。如果业主都以种种理由拒交物业费，势必造成物业服务质量的下降，进而损害全体业主的利益。业主对物业公司服务如果不满意，可以尽快成立业主委员会，督促其改进服务或更换物业服务公司，不能也不宜采取拒交物业费的方式，形成恶性循环，损害其他缴费业主的合法利益，对按时缴费的业主来说也是不公平的。且本案杨金花、刘屈并无充分证据证明其主张，故应按照合同约定的收费标准对自2011年1月1日至2020年6月30日的物业服务费1.08元/㎡/月×24个月×155.71㎡+1.28元/㎡/月×90个月×155.71㎡＝21973.8元予以交纳。结合案涉小区在一审法院的其他物业服务纠纷合同案件可以看出，安信物业公司提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故一审法院对其诉请的违约金不予支持。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决：一、杨金花、刘屈于判决生效之日起十日内支付安信物业公司自2011年1月1日至2020年6月30日物业费总计21973.8元；二、驳回安信物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取189元，由安信物业公司负担9元，杨金花、刘屈负担180元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，安信物业公司与建设单位安徽国元房地产发展有限公司签订的《名都花园前期物业管理服务合同》、《国元·名都花园前期物业服务合同延期补充协议》均系合法有效的合同，在顺昌物业公司按照上述合同的约定为案涉小区提供物业服务后，杨金花、刘屈作为案涉小区业主，应当履行缴纳物业费的义务。杨金花、刘屈称安信物业公司负责人曾承诺减免其2011年及2012年物业费，缺乏相应证据予以佐证，本院不予采信。因安信物业公司在履行相关维修、管理、安保、清洁等物业服务义务时存在一定瑕疵，一审法院对安信物业公司诉请的违约金未予支持，并无不当。但杨金花、刘屈并未提交证据证明安信物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，其拒绝缴纳物业费，缺乏事实及法律依据。因物业服务是一种整体性、连续性的服务，所产生的物业管理服务费也是连续性的债权。物业服务公司要求业主交纳物业费的诉讼时效期间，应从最后一期物业费的履行期限届满之日起计算，本案中安信物业公司诉请的最后一期物业费至2020年6月30日，故安信物业公司的诉请并未超过诉讼时效。 综上所述，杨金花、刘屈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费378元，由杨金花、刘屈负担。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年三月十九日 法官助理张明武 书记员余江月 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。