上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初4679号原告：陈培松，男，1971年12月15日出生，汉族，户籍地址浙江省。原告：吴刘标，男，1969年8月5日出生，汉族，户籍地址浙江省。两原告共同委托诉讼代理人：陆秀芸，上海瑾之润申达律师事务所律师。被告：江岷娟，女，1965年10月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：倪天佐，男，1941年10月29日出生，汉族，户籍地址上海市杨浦区。第三人：上海市普陀第一房屋征收房屋服务事务所有限公司，住所地上海市普陀区中宁路107(甲)。法定代表人：朱春耀，总经理。委托诉讼代理人：王少彦。原告陈培松、吴刘标与被告江岷娟及第三人上海市普陀第一房屋征收房屋服务事务所有限公司(以下简称“第一征收所”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈培松、吴刘标及两原告的共同委托诉讼代理人陆秀芸、被告江岷娟及其委托诉讼代理人倪天佐到庭参加诉讼。第三人第一征收所经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈培松、吴刘标共同提出的诉讼请求：1、判令被告赔偿两原告因解除租赁合同的损失人民币537909.38元(以下币种均为人民币)，包括停业损失337006.25元、装修装潢损失30000元、搬场损失2400元、搬迁奖励赔偿168503.13元；2、判令被告返还两原告2018年10月至2019年7月的租金，共计16128元。事实与理由：2014年5月，两原告与被告代理人李荣富、李秋兰签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁上海市普陀区武宁路XXX号一楼门面房用于开设餐饮店，租期为2014年6月底至2023年5月底。鉴于9年租期，原告租赁房屋后投入大量费用用于餐饮店装修、厨房改造及设备添置。餐饮店开业不到两年时间，系争房屋因上海市政修建14号线东新路地铁站，施工对原告的经营造成严重影响，最终因入不敷出关门歇业。经法院判决，两原告每月按2016元的标准向被告支付租金，现原告得知被告于2018年6月已与第一征收所签署了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《征收补偿协议》)并领取了相应的补偿款项，但被告一直拒绝与原告协商解除租赁合同相应的赔偿事宜。被告已于2018年10月将房屋移交给第一征收所，故2018年10月至2019年7月，被告并未向原告提供租赁房屋，上述期间的租金应当予以返还。现原告向本院提起诉讼，请求判决如其诉请。被告江岷娟辩称，租赁合同的主体是李荣富、李秋兰，被告仅为16个业主之一，其并非适格的诉讼主体。另，租赁合同第16条约定了不可抗力的免责条件，地铁**线属于市政府重大民生市政工程，商户和业主应当积极配合，被告不应承当违约责任。房屋征收期间，被告考虑到原告的经营状况受到影响，主动就租金的支付方式等问题与原告协商，但原告拒付租金，并对各业主方的告知书及协商租金的诚意不予理睬，迫使被告只能起诉要求两原告支付租金。后经法院判决，原告应当支付的租金每月由7392元减少至2016元，执行过程中经协商，被告只收到7万元租金，作出较大让步。综上，不同意原告的全部诉讼请求。第三人第一征收所述称，江岷娟系本次征收的主体，原、被告之间的纠纷应由其自行协商解决，与第三人无关。征收补偿款的发放对象为被征收人江岷娟，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、上海市普陀区武宁路XXX号一楼由1103室、1120室-1134室组成，建筑面积237平方米，产权人包括江岷娟、李荣富等在内共十六户业主。二、2014年5月1日，李荣富、李秋兰作为上述十六户房屋产权人的共同委托代理人(委托内容为代理出租管理、委托期限至2023年5月31号止)以出租方(甲方)名义与陈培松(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于上海市普陀区武宁路XXX号一楼，租赁房屋建筑面积237平方米；租赁房屋已经产权人书面同意；租期自2014年6月1日起至2023年5月31日止，为期9年，2014年6月1日至2017年5月31日月租金为55000元整，2017年6月1日至2020年5月30日月租金57750元，房租三个月为一期，租金付三押一，先付后用；乙方租赁房屋用于开设餐饮；乙方租赁房屋后，可对房屋进行相应装饰装修，乙方进行装饰装修活动前必须征得甲方同意后方可动工；本合同终止、解除时，乙方应将租赁房屋返还给甲方，由双方现场验收确认；乙方的动产由乙方搬离租赁房屋，乙方对租赁房屋进行装饰装修产生的财产，除可移动设施由乙方自行拆除，其余固定装修、设施归甲方所有；乙方无正当理由未支付或者延迟租金超过二十天的，甲方应当书面通知乙方在十天内支付，乙方在十天内仍不支付的，甲方有权在提前30天书面通知乙方的情况下解除本合同并要求乙方按本合同约定承担违约责任；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，并以平等互利的原则，协商解决。三、上述合同签订后，原告开始租赁使用包括系争房屋在内的普陀区武宁路XXX号一楼房屋，吴刘标在系争房屋上注册成立上海市普陀区培松小吃店，并办理了相关餐饮许可。四、2017年4月29日，案外人李秋兰、李荣富以陈培松、吴刘标为被告向本院提起诉讼【案号：(2017)沪0107民初14969号】，要求解除与陈培松签订的《房屋租赁合同》；陈培松向其支付自2016年6月起至实际迁出之日止的租金及房屋使用费，按每月47608元计算并支付违约金115100元；吴刘标迁出系争房屋等。该案中，陈培松、吴刘标提起反诉，要求李秋兰、李荣富支付停产停业损失425000元、设备折旧费70000元、装潢补偿100000元、营业执照补偿费100000元。该案审理过程中，江岷娟作为第三人主张要求解除李秋兰、李荣富与陈培松签订的《房屋租赁合同》，陈培松向其支付自2016年至其实际搬离之日止的租金及房屋使用费，按每月7392元计算并支付违约金，吴刘标迁出系争房屋，并将上述房屋归还李秋兰、李荣富。该案查明，李秋兰、李荣富作为房屋产权人的共同委托人与陈培松签订《房屋租赁合同》。陈培松自2016年6月起未再向李秋兰、李荣富支付租金。2017年6月，上海市普陀区人民政府作出房屋征收决定，决定征收上海市武宁路227、231号范围内的房屋。该案中，法院认为，陈培松、吴刘标未按时支付租金系因地铁建设导致经营环境发生重大改变，不构成违约；至于陈培松、吴刘标反诉要求赔偿损失之诉讼请求，系基于反诉被告(李秋兰、李荣富)从案外人处获得相应属于承租人的动迁利益，因目前产权人尚未与案外人签订相关征收协议，产权人实际所获得的补偿数额无法确定，待相关利益确定后，陈培松、吴刘标可另行主张。2018年12月28日，该案作出一审判决：1、原告李秋兰、李荣富与被告陈培松于2014年5月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；2、被告陈培松应于本判决生效之日起十日内支付原告李秋兰、李荣富租金(自2016年6月1日起至本判决生效之日止，按每月人民币12984元计算)；3、原告李秋兰、李荣富应于本判决生效之日起十日内退还被告陈培松押金人民币55000元；4、被告陈培松、吴刘标应于本判决生效之日起十日内结清上海市普陀区武宁路XXX-XXX号一楼1103室、1120室-1134室房屋实际占用期间的相关费用，并将上述房屋返还原告李秋兰、李荣富；5、对原告李秋兰、李荣富其余诉讼请求不予支持；6、对反诉原告陈培松、吴刘标反诉请求均不予支持；7、被告陈培松应于本判决生效之日起十日内支付第三人江岷娟租金(自2016年6月1日起至本判决生效之日止，按每月人民币2016元计算)；8、对第三人江岷娟要求被告陈培松支付违约金的诉讼请求不予支持。后江岷娟不服一审判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉【案号：(2019)沪02民终4704号】。该案审理过程中，江岷娟称，2018年6月，江岷娟已与征收单位签署了征收补偿协议，但因陈培松、吴刘标未交还房屋，故未将房屋交给征收单位。陈培松、吴刘标表示，承租系争房屋用于开设餐饮，房屋是打通作为一个整体使用。陈培松的合同相对方是李秋兰、李荣富，无论有多少产权人都是委托李秋兰、李荣富一起出租的，不存在与江岷娟之间独立的合同权利义务关系。上海市第二中级人民法院经审理认为，本案中的房屋租赁合同，是包括江岷娟在内的产权人一致授权委托李秋兰、李荣富与陈培松签订，系争房屋是作为一个租赁标的物整体出租，并由陈培松占有使用的，故合同的相对方是李秋兰、李荣富与陈培松，江岷娟并不具有单独的合同权利义务。江岷娟主张其具有产权的1134室可独立行使相应的合同权益，缺乏事实及法律依据。鉴于李秋兰、李荣富就江岷娟主张的租金同意在本案中由陈培松直接结算给江岷娟，故一审法院判决由陈培松直接支付江岷娟租金，可予准许。最后判决驳回上诉、维持原判。五、上述判决于2019年7月25日生效。六、2020年1月21日，江岷娟(申请执行人)与陈培松(被执行人)达成《执行和解协议书》，载明：被执行人拖欠申请人租金(自2016年6月1日起至本判决生效日止，按每月人民币2016元计算)计人民币76608元及迟延履行期间的债务利息，现申请人同意由被执行人当场支付人民币70000元(已履行)后即了结本案(放弃执行余款6608元及所有迟延履行期间的债务利息)，申请人即确认本案全部执行完毕。另查明，2018年6月19日，江岷娟作为被征收人或公有住房承租人(乙方)，与第一征收所(甲方的房屋征收实施单位)签订《征收补偿协议》，主要内容为：乙方的房屋坐落于武宁路227、231号1134，属于征收范围。房屋类型商场，房屋性质私房，房屋用途商业。非居住房地产市场评估单价为77030元/平方米(建筑面积)。根据相关规定及本基地征收补偿方案，被征收房屋价值补偿款为市场评估价格，计XXXXXXX.50元，计算公示如下：77030×43.75。停产停业损失为337006.25元，计算公示如下：77030×43.75×0.1，该停产停业损失作为乙方停产停业损失补偿，该款项包含乙方处理租赁关系所需的费用。根据本基地征收补偿方案，被征收房屋装潢补偿为30000元。签约奖励费269605元、搬迁奖励费168503.13元、搬场补贴2400元、水电等设施移装补贴2200元、自行购房补贴674012.50元，奖励及补贴合计XXXXXXX.63元。双方约定采用货币补偿方式。2018年10月10日，江岷娟签订《承诺书》，载明其原与味之佳(培松小吃)签订的商铺租赁合同，因租赁合约2016年已到期，于2016年8月30日已作废，至今无新的租赁关系。同年11月1日、12月17日分两次领取了房屋征收协议约定的款项。本案审理过程中，陈培松、吴刘标表示，李荣富、李秋兰接受所有商铺产权人的委托，作为其他产权人的代理人与其签订房屋租赁合同，实质的权利义务应当由被代理人即江岷娟承担。江岷娟既是系争房屋的产权人，也是租赁合同的签订方，房屋拆迁时各个商铺分别与第一征收所签订补偿协议。且江岷娟已撤销了对李荣富和李秋兰的委托，原告支付的租金亦由江岷娟直接享受。因此，租赁合同的出租方应当为江岷娟，其可依据各商铺的征收补偿协议向产权人分别主张解除租赁合同的损失。同时，原告表示，其诉请赔偿款的依据是根据被告与第三人签订的补充协议中约定的停产停业损失337006.25元、装潢补贴30000元、搬场补贴2400元和搬迁奖励补贴168503.13元。江岷娟表示，其虽然曾以个人名义向原告催讨租金，但原告就本案起诉的租赁合同中的出租方应当为合同的相对方，即李荣富及李秋兰。至于补偿协议中约定的停产停业损失及相关补贴并非针对原告，而是给被告的补偿与奖励，被告出租房屋也是一种经营。以上事实有《房屋租赁合同》及委托书、征收补偿协议、(2017)沪0107民初14969号民事判决书、(2019)沪02民终4704号民事判决书、营业执照等证照及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方争议的焦点在于，原告是否可依据产权人与征收单位签订的征收补偿协议分别向各产权人主张《房屋租赁合同》解除后的损失。根据查明的事实，本案中的《房屋租赁合同》，是包括江岷娟在内的数位产权人一致授权委托李秋兰、李荣富与陈培松签订，所涉及的房屋是作为一个租赁标的物整体出租，并由原告占有使用的。就原告陈培松而言，合同的相对方是李秋兰、李荣富或所有产权人，江岷娟只是所有产权人之一，其并不具有单独的合同权利义务。故原告现根据江岷娟与第三人签订的征收补偿协议向江岷娟单独主张《房屋租赁合同》解除后的损失，依法无据，本院不予支持。至于原告主张的返还租金之诉请，鉴于该部分租金系已经生效判决一案的判决内容，本案中不能重复处理。如原告认为该部分租金应当返还，应采取其他救济途径。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条的规定，判决如下：对原告陈培松、吴刘标全部诉讼请求不予支持。本案受理费人民币9339元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二一年三月三十日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。