江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终296号上诉人（原审被告）：侯炳军，男，1971年6月1日出生，汉族，个体户，住盱眙县。被上诉人（原审原告）：沈莉，女，1965年7月16日出生，汉族，个体户，住盱眙县。上诉人侯炳军与被上诉人沈莉房屋租赁合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初3418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人侯炳军上诉请求：一审认定事实有误，请求撤销一审判决依法改判。事实与理由：1.一审未能客观认定上诉人已解除租赁合同的事实。上诉人与被上诉人签订租赁合同后，进入租赁房屋经营，遭遇“疫情”停业一段时间，该房屋存在一系列弊端造成客人稀少，严重影响门市经营，且租金高昂，上诉人无法继续经营。2020年8月，上诉人告知被上诉人其无法继续经营，要求终止租赁关系，解除合同；2020年9月6日，上诉人再次告知被上诉人，无法再经营下去，被上诉人一直在拖延；2020年10月21日，上诉人将所有物品已运走、货架即将拖走时，给被上诉人发信息：“货架马上拖走，你来拿钥匙”。一审未能客观认定以上事实。2.一审判决上诉人给付2020年10月22日至2021年10月21日的租金错误。双方签订的租赁合同约定：“第三条、7.签订合同之日起，双方均不能单方终止合同，任何一方提前解除合同需向另一方支付违约金5万元”，上诉人因签订合同目的不能实现，一再与被上诉人提出解除合同，被上诉人不允，在上诉人离开并通知其取回钥匙的情况下，被上诉人拒绝取回钥匙。可见，上诉人应当承担的是支付5万元违约金的责任，被上诉人拒绝接收房屋，造成房屋空置的损失应当由其自己承担。因疫情、电费过高、停水、无消防设施、门前往来、停放车辆多，安全和空气质量问题等原因造成经营亏损，无法继续经营，请求法院酌情减免违约金。被上诉人沈莉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.上诉人在签订租赁合同前实地考察了涉案房屋，对房屋的地理位置、水电状况以及周边设施等均清楚，对房屋租金亦认可，双方签订租赁合同是基于真实意思表示，双方应严格按照合同行使权利、履行义务，故上诉人主张无消防设施、门前往来车辆多等理由不能成立。出租人曾到供电部门协商电费事宜，供电部门表示无法更换变压器，且商铺电费高是国家规定，出租人也特意从上海返回安装自来水；关于疫情不可抗力，一审已判决减免一个月的租金。2.根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。故上诉人应当按照约定在2020年9月21日前付清下一年租期的租金。承租人无正当理由拖欠租金经催缴后仍长时拖欠，故出租人起诉要求法院判令承租人按约支付租金。3.合同明确约定双方均不能单方停租，故双方应协商解除合同，协商不成应向法院起诉。承租人既未与出租人协商解除合同，也未通知出租人解除合同，更未向出租人支付违约金或向法院起诉。4.被上诉人在合同履行期间无任何违约行为，承租人却故意违约、拖欠租金，又以水电、车辆多、空气不好等与出租人无关的理由为其辩解，违背了诚实信用原则。此外，在得知被上诉人起诉至法院后，承租人突然搬离房屋，未表示要解除合同，在上诉前亦未表示愿意支付违约金。案涉合同尚在履行，与承租人的纠纷尚未解决，出租人无法继续寻找租客，故对上诉人提出的解除合同不予认可。沈莉向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令侯炳军给付2019年拖欠房租费8000元以及2020年10月22日-2021年10月21日房租费12.8万元，以上共计13.6万元房租费。2、本案诉讼费用由侯炳军承担。一审法院认定事实：沈莉与侯炳军系亲戚关系。沈莉与丈夫周磊于2016年10月24日购置盱眙县盱城金源大道东侧国贸商城裙楼1号门面房（建筑面积54.30平方米）。2019年9月22日，沈莉（出租方）与侯炳军（承租方）签订《租赁合同》。该合同约定：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确甲、乙双方的权力与义务关系，经双方协商一致，就乙方租用甲方房屋使用权事宜，以此合同立下列条款共同遵守：第一条：出租方租赁财产名称、数量、建筑面积1、租赁财产名称、数量：国贸大厦裙楼1#壹间。2、租赁财产建筑面积：约54.40平方米。第二条：租赁期限、租金及缴纳方式1、租赁期限：出租方2019年10月22日起将上列房产交给承租方使用，至2024年10月22日止，租赁期5年，年租金壹拾贰万捌仟元（￥12.8万元）人民币整（不开票）。2、租金的缴纳方式：签订合同当日付定金5万元人民币，2019年10月31日付清全年房租，以后每年提前二个月付清一半房租，提前一个月付清全年房租，承租方现金支付，出租方出具收条，如有拖欠，甲方有权终止合同，第三条：双方权利与义务1、承租方可以对其进行改善或增设他物，期满（或乙方提前终止合同;）时不得进行破坏带走，并无偿移交甲方，如有损坏应按价赔偿，如承租方一定要破坏建筑主体结构，需在不租时，恢复原样，否则按价赔偿。2、在租赁期间，水、电、消防、创建、安保、物业管理等各种费用(含房产税等综合税)均由乙方自行负责交纳，不得拖欠，如有拖欠发生，甲方有权无条件收回房产使用权，并且拖欠造成的损失由乙方负责。3、合同期结束后，承租方对续租有优先权，租金待定续租时需提前三个月签订合同并预付定金，提前二个月交纳房租，逾期不交付租金，甲方可以随时解除合同。4、租赁期满或合同解除后，承租方必须按时搬出，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的费用，并有权诉之法律。5、承租方在承租期内有房屋使用权。6、承租方在合同期内可转向经营、转让，如转让经营、转让时需由甲方与第三方按此合同房租费重新签订合同，否则不予转租。7、签订合同之日起，双方均不能单方停租，任何一方提前解除合同需向另一方支付违约金5万元。第四条：违约责任1、合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方签字后生效，合同期满后自行生效。本合同未尽事宜，双方可另行协商解决。2、本合同一经生效，既具有法律效力，若在履行中发生争议，双方协商解决，协商不成，向盱眙县人民法院起诉。出租方（甲方）：沈莉，承租方（乙方）：侯炳军，2019年9月22日。”沈莉、侯炳军均在合同上签名。合同签订后，沈莉交付房屋给侯炳军经营，侯炳军经营《阳光眼镜店》，交付第一年（2019年9月22日至2020年9月21日）租金120000元，余欠8000元未付。2020年1月28日，武汉发生新冠疫情，为防止疫情扩散，地方政府要求所有店面暂停营业，2020年2月26日通知恢复营业，侯炳军恢复营业。2020年7月21日和8月21日，沈莉向侯炳军催交2020年9月22日至2021年9月21日的房屋租金。2020年10月19日，沈莉与侯炳军家属张莉电话联系，协商房屋租赁事宜。2020年10月20日，沈莉与侯炳军微信联系租房事宜。此后，沈莉向侯炳军催要租金无果，遂诉至法院。一审法院认为，本案争议的焦点是沈莉与侯炳军签订的《租赁合同》是否有效。沈莉与侯炳军签订的《租赁合同》履行时间如何以及《租赁合同》履行期间遇到疫情是否予以减免部分租金等。我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”沈莉与侯炳军于2019年9月22日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人必须依法履行合同约定的相关义务。关于沈莉与侯炳军签订的《租赁合同》履行时间如何以及《租赁合同》履行期间遇到疫情是否予以减免部分租金等问题。原、被告的《租赁合同》是2019年9月22日签订，履行时间应从2019年9月22日至2024年9月21日，而侯炳军在合同上手写填入合同内容履行时间是从2019年10月22日至2024年10月22日，时间往后推迟1个月，沈莉一直向侯炳军提出涉案合同多写1个月时间，双方虽知晓但没有补签合同，侯炳军反而要求减免第一年租金8000元，但双方在涉案合同中没有约定，故侯炳军辩解减免第一年租金8000元没有事实依据。对2020年9月22日至2021年9月21日的第二年租金的交付时间，根据合同约定：“2019年10月31日付清全年房租，以后每年提前二个月付清一半房租，提前一个月付清全年房租，承租方现金支付，出租方出具收条……”即于2020年8月21日付第二年半年房租，9月21日付清第二年的全年房租，但侯炳军没有按约交纳租金，其没有在解除合同的情况下撤离涉案租房，沈莉也没有提出解除合同，故侯炳军应当履行合同约定的义务。侯炳军辩解2020年初因疫情影响关门停业1个月造成经营不佳，根据防控疫情的情势变更原则，应当考虑后期合同履行时减免1个月的租金即10666元（128000元/12），法院对此辩解理由予以采信。沈莉请求依法判令侯炳军给付2019年拖欠房租费8000元以及2020年10月22日-2021年10月21日房租费128000元，根据防控疫情的情势变更原则减免10666元租金，应付租金125334元，理应由侯炳军给付。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:侯炳军于判决生效之日起十日内给付沈莉租金计人民币125334元。如果侯炳军未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，减半收取1510元，由侯炳军负担。二审中，当事人提交了新证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人侯炳军提供2020年10月21日微信聊天记录一份，证明上诉人与被上诉人曾就解除房屋租赁合同进行沟通。被上诉人沈莉质证认为，对该证据真实性无异议，但是被上诉人未去拿钥匙，上诉人亦未书面提出与被上诉人解除合同，亦未支付违约金，合同还剩近四年的期限。被上诉人沈莉提供2020年10月20日微信聊天记录一份，证明上诉人还愿意继续履行涉案房屋租赁合同。上诉人侯炳军质证认为，该证据不能证明上诉人愿意继续承租涉案房屋，对该证据证明目的不予认可。被上诉人提供的聊天记录系第一年合同临近到期时，上诉人与被上诉人进行协商，后协商不成，第二天上诉人已将东西搬走。本院对当事人二审提供的证据认证如下：上诉人提供的证据只能证明其在2020年10月21日至22日告知被上诉人其已搬离涉案房屋的事实，但无法证明被上诉人曾去上诉人处领取房屋钥匙，也无法证明双方就解除涉案房屋租赁合同已达成合意。被上诉人提供的证据亦无法证明上诉人愿意继续承租涉案房屋的事实。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提一审未能客观认定上诉人已解除租赁合同的问题。上诉人侯炳军与被上诉人沈莉于2019年9月22日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同规定履行相关义务。《租赁合同》中对单方解除合同和争议处理方式已作出明确约定，其中第三条双方权利与义务第7款规定“签订合同之日起，双方均不能单方停租，任何一方提前解除合同需向另一方支付违约金伍万元。”第四条违约责任第2款规定“本合同一经生效，既具有法律效力，若在履行中发生争议，双方协商解决，协商不成，向盱眙县人民法院起诉”。二审中，上诉人举证证明其曾在2020年10月21日至22日微信告知被上诉人其已搬离涉案房屋的事实，但被上诉人并未领取案涉房屋钥匙，双方就解除涉案房屋租赁合同并未达成合意，上诉人也未向被上诉人支付违约金，且双方对于解除合同事宜协商不成后亦未就此提起诉讼，故上诉人主张双方合同已解除不是事实，其单方搬离涉案房屋由此造成的损失应由其自身负担。故本院对其该点上诉理由不予采纳。关于上诉人所提一审判决上诉人给付2020年10月22日至2021年10月21日的租金错误，上诉人应承担的是支付5万元违约金的问题。因案涉房屋租赁合同并未解除，尚在履行期，故合同对双方当事人仍具有法律约束力，上诉人应当按照合同约定的支付期限、方式和金额向被上诉人支付租金，一审在考虑疫情影响的基础上酌情扣除一个月租金并无不当。对上诉人提出因签订合同目的不能实现无法继续经营，其只需承担5万元违约金责任的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人侯炳军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3020元，由上诉人侯炳军负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 俊审 判 员  刘玉娟审 判 员  马玉宝二〇二一年三月三十日法官助理  毛学梅书 记 员  孙 静