山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12850号上诉人(原审原告)：山东星工坊影视文化有限公司，住所地济南市。法定代表人：王维旭，总经理。委托诉讼代理人：韩坤，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：单思润，山东京堂木律师事务所律师。上诉人(原审被告)：济南亚文酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙豪，执行董事。委托诉讼代理人：孙延峰，男，系该公司经理。委托诉讼代理人：张金辉，上海锦天城(济南)律师事务所律师。上诉人山东星工坊影视文化有限公司(以下简称星工坊公司)因与上诉人济南亚文酒店管理有限公司（以下简称亚文公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2019）鲁0103民初9604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星工坊公司上诉请求：1.撤销（2019）鲁0103民初9604号民事判决，并依法改判支持星工坊公司的全部一审诉讼请求，或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用全部由亚文公司承担。事实和理由：一、原审法院认定星工坊公司解除房屋租赁合同的诉讼请求不符合双方约定及合同解除的法律规定，属认定事实不清，适用法律错误。星工坊公司一审中提交了《租赁合同书》明确约定星工坊公司有权解除合同事由为“迟延支付租金超过60天”、“未经甲方书面同意，擅自或未按要求改变房屋主体结构、房屋外部形状、结构”。而原审法院在认定亚文公司迟延支付租金（2019年4月租金应付日期2019.2.23，实付日期2019.6.6）并应向星工坊公司支付违约金的前提下，却认定星工坊公司不享有合同解除权且未注明法律依据，属认定事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销并改判。二、原审法院在亚文公司的违法加建、改建行为事实的认定部分认为星工坊公司未提交直接、有效证据予以证实，属认定事实不清。首先，星工坊公司在庭审中针对亚文公司实施的违法加建、改建行为提交了照片、设计图纸等基本证据材料，已经完成了初步的举证责任，原审法院依然认为该组证据材料不直接、不有效。但对于本该对上述事实承担主要举证责任的亚文公司提交的复印件、单方提供的联系单等证据的证明效力只字未提，并依据亚文公司提供的“证据”认定星工坊公司的诉讼请求不成立，亚文公司的行为合法有效。其次，星工坊公司在该项上诉请求第一条为亚文公司擅自拆除承重墙，亚文公司在庭审中也自认对该部分进行拆除，但原审法院在事实认定部分将此部分遗漏，只在最后笼统的对星工坊公司提出的加建、改建行为、占用房屋等行为不予认定。属认定事实不清，依法应予撤销并改判。三、原审法院认定星工坊公司提出的物业费及物业资金使用占用费的请求缺乏事实依据，属认定事实不清。星工坊公司仅认定亚文公司提交的证据不能证实双方针对物业费的标准、收取方式进行了约定，但未对是否存在物业服务进行认定，属认定事实不清。双方在平等自愿基础上对物业费进行了约定，并且亚文公司实际享受了物业服务，星工坊公司在庭审中提交了与园区内其他租户签订的《物业服务协议》以及星工坊公司与物业公司签订的《物业服务合同》用于证实物业公司为园区统一提供物业服务。原审法院判决驳回星工坊公司要求支付物业服务费的诉讼请求属认定事实不清，依法应予撤销并改判。综上所述，原审法院认定事实不清，使用法律错误。亚文公司辩称，一审判决驳回星工坊关于解除租赁合同支付欠付租金、物业管理费及加减部分的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，星工坊公司上诉没有任何事实法律依据。亚文公司上诉请求：1、撤销(2019)鲁0103民初9604号民事判决第一、二项；2、二审案件受理费由星工坊公司承担。事实与理由：一审判决判令亚文公司向星工坊公司支付156110.5元的房屋租金违约金及41499.15元的房屋占有使用费，认定事实不清、适用法律错误。第一，一审判决判令驳回星工坊公司关于解除租赁合同书、支付欠缴租金及物业管理费等绝大部分诉讼请求，认定事实清楚、适用法律正确。第二，一审判决已经查明，亚文公司并不拖欠房租。一审判决认定“亚文公司应于2019年2月23日前支付3、4、5月的房租、2019年5月26日前支付6、7、8月的房租；2019年8月26日前支付9、10、11月的房租；2019年11月25日前付12月及次年1、2月的房租”认定事实有误。双方于2018年12月15日签订的《会议纪要》明确约定“2019年1月20日前结清2018年度房租，2019年1月份房租交纳时间为2019年2月28日”，不可能在2019年2月23日还未到缴纳1月份房租期限的情况下提前缴纳3、4、5月份的房租。双方通过会议纪要约定“抵扣2019年2、3、5、7月份的房租，剩余部分工程款自8月份起，每月抵扣房租的50%”，从实质上已经变更了原《租赁合同》约定的房租交纳方式。双方后续实际履行过程中也已经变更了原来的租金缴纳方式，对此双方都是认可的，一审判决机械引用双方之间的合同，违背双方的真实意思推断后续房租的交纳时间，并在此基础上判令亚文公司承担部分房屋租金违约金明显认定事实不清、适用法律错误。第三，加建部分是办公楼B座物业的有机组成部分，亚文公司也是作为一个整体在使用，双方是同意亚文公司通过抵扣工程款的方式支付加建部分应付的现金租金的，一审判决认定加建部分不应适用工程款抵扣方式，明显认定事实不清、适用法律错误。第四，根据双方《租赁合同书》第三条第4款约定“如果在下次交纳房租前甲方未能按时交付发票，乙方拒绝交纳下次房租，且不承担拖欠租金引发的违约责任，无须向甲方支付违约金”，星工坊公司一直未按合同约定向亚文公司开具房屋租金及水电费的增值税专用发票，根据合同约定亚文公司无须向星工坊公司承担延期支付租金的违约金。综上，在整个合同履行期间，一直是亚文公司拖欠星工坊公司关联企业嘉林集团和山东辰宇工程有限公司的工程款以及拖欠亚文公司的借款，而非亚文公司拖欠星工坊公司的房租。一审判决判令亚文公司承担部分房屋租金违约金及房屋占用使用费明显认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，改判驳回亚文公司全部诉讼请求。星工坊公司辩称，亚文酒店提出的上诉请求主要依据一审中会议纪要的内容，首先星工坊公司对会议纪要的有效性不予认可，因为会议纪要涉及处分嘉林公司权利的部分，一审提交的三方租金代偿协议中明确约定了租金抵扣的范围，该代偿协议已经履行完毕，但会议纪要则将抵偿的范围扩大至所有工程款，星工坊公司认为该纪要中处分第三人财产的内容不符合合同法的相关规定。2、即使会议纪要中处分第三人权利被认定为有效，亚文酒店公司也并未按照会议纪要进行，其未向法庭提交与嘉林建设公司支付相关款项的证据，这将导致后续嘉林建设公司直接起诉星工坊公司要求支付工程款，造成渔翁得利的情况，因此星工坊公司认为亚文酒店公司的上诉请求无事实和法律依据。星工坊公司向一审法院起诉请求：一、判令解除星工坊公司与亚文公司签订的《租赁合同书》；二、判令亚文公司向星工坊公司支付自2017年6月至2019年10月欠缴的房屋租金1840761.18元、物业管理费423150.00元、物业费资金占用费64459.85元(以423150.0元为基数，自2017.3.1至2019.9.1，按年利率6%计算，共计914天，2019.9.2至实际清偿之日另行计算)；三、判令亚文公司向星工坊公司支付违约金827838.95元(主体建筑以第一笔月平均租金166075.0元为基数，乘千分之五，暂计算至2019年10月12日，共计748005.46元，10月13日至实际清偿之日违约金另行计算；加建部分以第一笔月平均租金16666.7元为基数，乘千分之五，暂计算至2019年10月12日，共计79833.49元，10月13日至实际清偿之日违约金另行计算)；四、判令亚文公司将加建、改建的违法建筑拆除并恢复原状；五、判令亚文公司清空并归还违法占用的房屋及室外空间；六、判令亚文公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月22日，星工坊公司（承租方，乙方）与案外人中国重型汽车集团有限公司（以下简称重汽集团，出租方，甲方）签订租赁合同书一份，约定甲方将位于济南市院内厂房出租给乙方使用；院内地上建筑物总面积为35441平方米；甲方持有院内房屋所有权证书，房屋未设定抵押；租赁期限为20年；租赁用途为利用工业遗址原有建筑物进行文化娱乐办公；乙方在租赁期间……若需部分转租，需书面报甲方。上述房屋土地使用权人为重汽集团，房屋所有权登记的所有权人为重汽集团。2016年7月19日，重汽集团向星工坊公司出具授权书一份，主要内容为该公司拥有济南市、165号的房地产产权，且已与星工坊公司签署了租赁合同书，现授权星工坊公司根据租赁合同书的约定对外开展租赁业务；授权期限至租赁合同书约定的租赁期届满或提前终止之日。2016年8月26日，星工坊公司（甲方、出租方）与亚文公司（乙方、承租方）签订租赁合同书一份，约定甲方将位于济南市“星工坊菲尔姆乐园”A座办公楼B区1-10层出租给乙方使用，建筑面积3900平方米；乙方可以根据自身需要对室内外进行二次装修，二次装修由亚文公司自行组织实施，自行承担费用，风险自担；乙方租赁用途为酒店及酒店相关配套设施经营使用；租赁期限暂定十年，自2016年7月1日至2026年6月30日，双方租赁关系的建立从本合同签订之日起开始，如……履约情况良好……租赁期自动延至2035年12月31日；租金计租日期自2017年1月1日起计算，自2016年7月1日至2016年12月31日为装修免租期；房屋租金为1.4元/天/平方米，首年租金总价为1992900元，以第一年为基础租金，自第2年至第5年每年递增1%……租金由乙方向甲方按季度支付……乙方在免租期结束前五天将首期的租金498225元付给甲方，承租期间，因使用出租房屋所发生的全部费用由乙方自行承担，包括但不限于物业管理费、停车服务费、公摊水电费等；对于上述费用，根据园区管理实际情况，甲乙双方另行签订物业服务协议；乙方在装修前应向甲方提交整体装修方案并交纳5万元装修保证金，待乙方装修完毕报甲方验收合格后一个月内无息退还……乙方在施工和装修过程中要向消防部门报备，相关手续需由甲方协助乙方办理；甲方保证乙方在租赁期间水电气等相关能源每天24小时连续不中断地正常使用；乙方建筑物内的物业自行管理，费用由乙方负责甲方应对乙方办理经营、设计、装修所需或可能发生的环保、通讯、消防、卫生等手续予以必要的协助；乙方拖欠租金的，除应补交下期租金外还应向甲方支付违约金，违约金金额为：累计拖欠天数乘以当年月平均租金的5‰；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同且不承担由此造成的任何损失与责任，但由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿，并同时承担由此给第三人造成的损失：（1）迟延支付租金超过60天，（2）经甲方通知未补足履约保证金超过15天的，（3）未经甲方同意，擅自或未按要求改变房屋主体结构、外部形状、结构等……。上述合同附表载明：2016年9月30日,星工坊公司（甲方）与亚文公司（乙方）签订租赁合同补充协议一份，约定甲方租赁的房屋位于济南市“星工坊菲尔姆乐园”A座办公楼B区的南墙向南约8米与北墙向北约7米各两层，由乙方自行出资加建的部分空间，建筑面积约950平方米；乙方租赁用途为酒店及酒店相关配套设施经营使用；出租房屋的租赁期为十年，自本协议签订之日至2026年6月30日止，双方租赁关系的建立从本合同签订之日起开始，如……履约情况良好……租赁期自动延至2035年12月31日；出租房屋首年租金总价为20万元，其中包括现金6万元整及价值14万元的亚朵酒店消费券，租金以第一年为基础租金，自第2年至第5年每年递增1%；租金由乙方向甲方按年度支付……乙方在免租期结束前五天将首期租金付给甲方，以后每个租期开始的五天前支付下一期租金；承租期间，因使用出租房屋所发生的全部费用由乙方自行承担；甲方负责乙方承租酒店大楼的一次消防设施设备安装及验收手续，确保消防验收合格，如因一次消防手续导致乙方无法正常开业，相应延长免租期，甲方一次消防施工应与乙方装饰施工同步，确保工程正常完工，以上事宜星工坊公司应于酒店租金起租日前一个月内施工完毕并验收合格，如因未验收合格导致乙方无法按期开业，则租金起租日往后顺延……。上述合同附表载明年租金标准及构成租金的现金及消费券比例，结合本案审理过程中星工坊公司、亚文公司对租金年限的陈述，相应标准为：2016年8月28日，星工坊公司（甲方）与亚文公司（乙方）签订星工坊办公楼B区加建工程协议一份，约定乙方以办公楼B区外墙外立面为起点，北侧向加建7米，南侧向南加建8米作为亚文公司的酒店大堂、餐厅使用；南北两侧加建2层钢结构，乙方根据经营需要自行分割使用；加建部分由乙方自行出资建设；甲方负责承担本工程的施工及消防等方面的相关证件和手续的办理。2017年1月24日，星工坊公司（甲方）与亚文公司（乙方）签订租赁合同补充协议一份，约定鉴于双方分别于2016年8月26日、2016年9月30日签订租赁合同书、租赁合同补充协议，涉案区域1-10层及加建部分共计4850平方米；因租赁房屋实际施工进度问题，经双方协商，乙方的免租期延长至2017年2月28日；乙方应于2017年1月26日前向甲方支付B区1-10层自2017年3月1日至5月31日的房屋租金以及加建部分2017年3月1日至12月31日的房屋租金，共计现金548225元，另外酒店消费券11666元于2017年5月31日前支付；甲方承诺2017年4月1日前将水管及燃气管道接到乙方指定位置，同时，属于乙方完成的消防设施施工、具备验收条件之后，甲方在35天内完成消防验收手续。星工坊公司（甲方）、亚文公司（乙方）及案外人山东嘉林建设工程有限公司（丙方，以下简称嘉林公司）签订租金代偿协议一份，约定因鉴于三方已签订的合同及协议，经三方同意，自本协议签订之日起，原应由乙方向甲方支付的B区1-10层自2017年3月1日至5月31日的房屋租金以及加建部分2017年3月1日至12月31日的房屋租金共计现金548225元及酒店消费券116667元，其中房屋租金548225元转由丙方代为向甲方履行，价值116667元的酒店消费券仍由乙方向甲方履行。山东嘉林建设工程有限公司于2018年2月27日名称变更为嘉林建设集团有限公司。2018年3月12日，亚文公司向星工坊公司出具《关于2018年房租抵用券交纳说明及督促后期办理规划、消防手续的工作联系单》，星工坊公司工作人员武涛于次日签收，该联系单主要内容为亚文公司按照合同约定应向星工坊公司支付2018年消费券141400元，因星工坊公司尚未就加建部分北向区域办理完成城建规划及消防等手续，导致亚文公司无法对上述区域正常装修并投入使用，该区域暂不交纳房屋及酒店抵用券，实际交纳抵用券106050元，请求星工坊公司尽快办理加建部分城建规划及消防等手续，并完善基础设施建设。2018年4月28日，星工坊公司、亚文公司签署会议纪要一份，将涉案房屋B区1-10层交纳时间调整如下：2018年2月至2018年3月的租金交纳时间为2018年4月28日；2018年4月的租金交纳时间为2018年5月15日；2018年5月至2018年7月的租金交纳时间为2018年7月31日，如亚文公司按以上时间交纳房租，将不存在任何滞纳金及违约责任。2018年12月15日，星工坊公司、亚文公司签署会议纪要一份，主要内容为1.在租赁合同关于亚文公司使用停车位相关约定的基础上，设定免费停车区域，由亚文公司自行管理使用，但要服从星工坊公司管理，并负责卫生清理等维护工作。2.关于2017年存在争议的6个月的租金，亚文公司因星工坊公司未能及时提供一消手续应该相应延长免租问题，星工坊公司认为亚文公司在施工中未能达到消防要求，因此未能及时办理一消手续，但本着互谅互让的原则，星工坊公司与亚文公司各自承担3个月的租金，此后双方对于2017年的租金再无争议。3.针对B区1-10层租金交纳方式变更为2018年12月25日交纳20万元租金，2019年1月20日结清2018年度房租，2019年1月房屋交纳时间为2019年2月28日，若亚文公司按以上时间交纳房租，将不存在滞纳金及违约责任。另，本会议纪要签订后，星工坊公司同意亚文公司的房租先行抵扣星工坊公司所欠嘉林公司和山东辰宇工程有限公司的工程款，抵扣2019年2月、3月、5月、7月份的房租，剩余部分工程款自8月份起每月抵扣房租的50%，直至抵扣完毕。2019年5月17日，星工坊公司向亚文公司出具承诺书一份，主要内容为其已知悉亚文公司督促尽快办理加建区域规划及消防手续的事宜，故承诺尽快办理申报手续，亚文公司可就建成区域进行装修投入使用，该区域租金自2019年8月1日或开业之日起计算，如确因规划缺失不能保证亚文公司正常营业，星工坊公司承诺赔偿相应损失。涉案房屋B区1-10层于2018年1月1日开业，加建部分南区一、二层及北区二层于2018年1月1日投入使用，加建部分北区一层于2019年9月1日营业。针对涉案房屋房屋B区1-10层部分，亚文公司向星工坊公司支付2017年租金1167507.25元；关于2018年租金的支付情况为：于2018年1月2日支付167735.75元，于2018年4月28日支付335471.5元，于2018年5月14日支付167735.75元，于2018年7月31日支付503207.25元，于2018年9月7日支付10万元，于2018年11月6日支付408239.33元，于2018年12月25日支付20万元，于2019年1月21日支付140503.58元；关于2019年的支付租金情况为：于2019年2月28日支付169413.11元，于2019年6月6日支付20万元，于2019年8月7日支付138826.22元，于2019年8月8日、8月29日、9月6日分别各支付85553.62元，于2019年9月23日支付171107.24元，于2019年9月30日支付10万元。针对加建部分，2017年租金无欠付情况；亚文公司于2018年6月18日向星工坊公司支付抵用券106050元；于2019年8月29日支付款项1005元，支付抵用券107110.5元、11901.17元。星工坊公司、亚文公司认可南北区各二层区域在租金比例划分上各占25%。涉案合同书及补充协议履行期间，星工坊公司未向亚文公司发出过解除合同通知书。星工坊公司、亚文公司对以下问题存在争议：一、亚文公司是否欠付涉案房屋B区1-10层2017年10月、11月、12月的租金。星工坊公司主张亚文公司未支付上述期间的房屋租金，亚文公司表示根据其与星工坊公司于2018年12月15日形成的会议纪要，就2017年剩余六个月的租金“（双方）各自承担3个月的租金，此后双方对于2017年的租金再无争议”，由此不欠付上述租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：星工坊公司、亚文公司于2018年12月15日签署的会议纪要，已对2017年存有争议的房屋租金给付方式进行了明确约定，据此，亚文公司不再欠付星工坊公司2017年10月-12月的租金。二、亚文公司是否欠付B区1-10层2019年租金以及是否存在迟延支付的情形。星工坊公司、亚文公司均认可，针对2019年租金亚文公司已支付1036007.43元，根据涉案租赁合同书及后续双方对免租期延长的约定，亚文公司应于2019年2月23日前支付3、4、5月的房租；2019年5月26日前支付6、7、8月的房租；2019年8月26日前支付9、10、11月的房租；2019年11月25日前付12月及次年1、2月的房租。星工坊公司主张亚文公司欠付2019年2月至5月租金，并主张亚文公司实际支付租金时存在迟延给付情形，应按合同约定支付违约金至2019年11月12日，计算标准统一主张为月租金166075元的日千分之五。亚文公司表示按照2018年12月15日会议纪要的内容，其不欠付租金，且双方租赁关系存续期间经协商是按月或以借款形式抵偿，但未约定具体付款日期；其已支付的款项针对的租金期间为：1.于2019年6月6日支付的20万元，系支付2019年4月租金169413.11元，及2019年6月租金中的30586.89元，2.于2019年8月7日支付的138826.22元系针对2019年6月的剩余租金（169413.11元-30586.89元），3.于2019年8月8日、8月29日、9月6日各支付的85553.62元系分别针对2019年8月、9月、10月抵扣50%工程款后的租金，于2019年9月23日支付171107.24元，系针对2019年11月的租金。亚文公司对其提出的以工程款抵扣租金的抗辩意见另提交证据：1.催款函一份，系嘉林集团于2019年11月22日向星工坊公司星工坊公司出具，主要内容为嘉林集团与星工坊公司于2016年8月26日签订星工坊办公楼外立面改造工程承包合同，于2016年12月20日签订星工坊办公楼幕墙贴膜工程，上述工程已交付并投入使用，但星工坊公司签收结算资料后未予审计，嘉林集团主张以上报结算值作为最终结算值；嘉林集团对2018年12月15日会议纪要中约定的工程款抵扣内容予以认可，共计抵顶房租93.600743万元，抵扣后星工坊公司仍欠付工程款本金183.11257万元；2.星工坊办公楼外立面改造工程承包合同复印件一份、星工坊公司办公楼幕墙贴膜工程补充协议复印件一份，亚文公司欲证实星工坊公司与嘉林集团就上述工程施工、价值、结算等事项进行的具体约定；3.星工办公楼项目工程外立面改造结算书及上报结算工作联系单，亚文公司欲证实前述催款函中所述嘉林公司上报前述工程结算的情况。星工坊公司表示对催款函的真实性无异议，但认为该催款函系嘉林集团单方向星工坊公司发出，星工坊公司不予认可；亚文公司提供的星工坊办公楼外立面改造工程承包合同及星工坊公司办公楼幕墙贴膜工程补充协议的真实性有异议，该证据为复印件，不具有法律效力；星工坊公司办公楼项目工程外立面改造结算书系复印件，故对其真实性有异议；对上报结算工作联系单的真实性无异议，但该证据系嘉林集团单方发出，且与本案无关。一审法院审查认为，综合星工坊公司、亚文公司对上述证据陈述、质证意见，星工坊公司对催款函的真实性无异议，该函件中涉及工程款抵扣租金的内容与2018年12月15日会议纪要内容一致，一审法院予以认定；两份施工合同虽系复印件，但星工坊公司系上述合同关系的主体之一，未对工程内容提出异议或提交反驳证据，且涉案会议纪要亦以上述合同作为协商前提，故一审法院对上述合同依法予以采信；亚文公司提交的结算书及上报结算工作联系单，涉及星工坊公司与嘉林集团之间的工程款结算，与本案非同一法律事实，一审法院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：涉案2018年12月15日会议纪要约定2019年1月房租交纳时间为2019年2月28日，亚文公司已按上述约定支付租金，不存在未付或迟延支付租金的情形。上述会议纪要约定星工坊公司同意2019年2月、3月、5月、7月份房屋租金先行以工程款抵扣，故该期间租金亦不存在未付或迟延支付租金的情形。根据前述双方对租金给付期限的陈述以及亚文公司支付租金的情况，结合星工坊公司明确后的诉讼请求，亚文公司存在以下迟延支付情况：三、亚文公司是否欠付加建区域租金。星工坊公司主张，针对2018年租金，亚文公司欠付现金支付方式的95950元；针对2019年租金，亚文公司以现金方式支付1005元，其余租金未付。亚文公司表示双方约定不需交纳2018年以现金方式应付的租金；2019年租金根据2018年12月15日会议纪要通过工程款抵扣方式扣减，不存在欠付情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：根据前述查明事实，如加建部分因消防手续问题无法经营则导致免租期延长，而加建部分中的南区一、二层及北区二层于2018年1月1日投入使用，北区一层于2019年9月1日营业，故亚文公司应支付相应租金。亚文公司虽抗辩2018年欠付现金方式所付租金不需交纳，但未提交相应证据予以证实，故亚文公司仍应支付该部分租金45450元（60600元×75%）。2018年12月15日会议纪要系针对租赁合同书项下的B区房屋租金支付方式而形成，加建部分不应适用工程款抵扣方式，综合加建部分投入使用的日期以及双方关于各区域所占租金比例的陈述，结合星工坊公司明确后的诉讼请求，亚文公司应支付2019年南区一、二层及北区二层租金38253.75元（45904.5元÷12个月×10个月）以及北区一层租金3245.4元（5100.5元÷12个月×10个月-已付1005元）。四、星工坊公司主张物业管理费及资金占用费的依据。星工坊公司主张依据涉案租赁合同书及租赁合同补充协议的约定，双方应另行签订物业服务协议，虽然星工坊公司、亚文公司双方实际未签订物业服务协议，但星工坊公司对涉案房屋所在区域的其他承租人按照每平方米3.5元至4.5元不等的标准收取物业费，星工坊公司在本案中按照每平方米3.5元向亚文公司主张2017年6月至2019年10月期间的物业费。星工坊公司为此提交其与案外人山东众易教育科技有限公司签订的物业服务协议，载明协议期限为2019年5月6日至2020年5月5日，物业管理费按建筑面积7元/月/平方米。星工坊公司同时主张其委托案外物业管理公司对园区进行统一管理，星工坊公司需代缴物业管理费，故亚文公司应支付物业费资金使用占用费，标准为年利率6%。亚文公司表示其并非上述物业服务协议的合同主体，故不清楚该协议的真实性，且根据双方的合同约定，亚文公司承租大楼的物业服务，由亚文公司自行管理，费用由亚文公司自行负担。一审法院审查认为，星工坊公司提交的物业服务协议系其与案外人签订，但其未提交证据证实其与亚文公司在物业管理方面对权力义务进行的约定，故上述证据与本案事实之间缺乏关联性，一审法院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：星工坊公司虽向亚文公司主张物业管理费，但未提交其为亚文公司提供物业管理的证据，且现有证实不能证实星工坊公司、亚文公司针对物业费的标准、收取方式进行了约定，故星工坊公司提出的物业费及物业费资金使用占用费的请求，缺乏事实依据。五、关于星工坊公司提出的拆除违法建筑并恢复原状及清空、归还占用房屋及室外空间的请求。星工坊公司针对其提出的诉讼请求提交1.主体建筑图，欲证实亚文公司擅自拆除承重墙；2.照片11张，欲证实亚文公司违法占用房屋及室外空间造成星工坊公司院内交通阻塞。亚文公司表示对主体建筑及照片的真实性无异议，但认为亚文公司进行的装修以及安置集装箱等均已经过星工坊公司同意，且不存在拆除承重墙及星工坊公司所称其他改变房屋结构的行为。亚文公司为此提交1.工作联系单一份，出具日期为2018年11月9日，主要内容为亚文公司申请在12层楼顶安装太阳能设备，故向星工坊公司报备；显示武涛于2019年3月2日接受该联系单并批复同意施工。2.关于使用标准集装箱的申请，出具日期为2019年6月4日，主要内容为亚文公司向星工坊公司申请在原加建区域设置集装箱，并列明集装箱占地面积、位置，星工坊公司法定代表人赵京桥进行批复。3.客户收付款入账通知，显示星工坊公司于2019年8月1日向亚文公司付款55000元，系退还5万元装修保证金及安装太阳能设备的5000元押金。星工坊公司表示证据1系复印件，故对其真实性有异议；对证据2的真实性无异议，但系亚文公司单方申请，星工坊公司不予认可；对证据3的真实性无异议，星工坊公司虽退还亚文公司55000元，但并不能据此认定亚文公司是否构成违约。一审法院审查认为，综合星工坊公司、亚文公司就该争议问题提交的证据，星工坊公司虽提出亚文公司存在加建、改建的情形，但其提交的证据不足以证实亚文公司存在违反合同约定的上述行为；亚文公司抗辩其按照合同约定及与星工坊公司的沟通实施装修行为，其提交的一系列证据能够反映其进行装修已经过星工坊公司同意，星工坊公司退还装修保证金的行为亦能表示其未对亚文公司装修行为提出异议，故一审法院对亚文公司提交的证据依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：星工坊公司对其主张的亚文公司加建、改建行为以及占用房屋、室外空间的事实未提交直接、有效证据予以证实，一审法院依法不予认定。一审法院认为，星工坊公司、亚文公司签订的租赁合同书系针对济南市A座办公楼B区1-10层签订，上述房屋已取得房屋所有权证，该租赁合同书系双方真实意思表示、应为合法有效。星工坊公司、亚文公司签订的租赁合同补充协议系针对出资加建部分而签订，截至法庭辩论终结前，尚未取得建设工程规划许可证，故上述协议应为无效。关于星工坊公司提出的解除租赁合同书的主张，根据前述认定事实，亚文公司存在迟延支付违约金的事实，针对上述行为，星工坊公司一方面实际接收了亚文公司支付的租金，另一方面未向亚文公司行使合同解除权，故星工坊公司的该项诉讼请求不符合双方合同约定及合同解除的法律规定，一审法院不予支持。亚文公司应依据其迟延支付租金的事实向星工坊公司支付违约金，针对违约金标准，双方在上述租赁合同书中约定的标准未超出法律规定的标准，结合星工坊公司就违约金计算基数提出的主张，一审法院违约金标准为每日830.375元，另根据亚文公司实际违约天数，亚文公司应向星工坊公司支付违约金156110.5元，对星工坊公司主张的超出部分，一审法院不予支持。关于星工坊公司提出的解除租赁合同补充协议的主张，因该协议无效，不存在解除事宜，故对星工坊公司主张的解除该协议并支付违约金的请求，一审法院不予支持，但亚文公司应参照协议约定标准支付星工坊公司房屋占有使用费41499.15元。星工坊公司提出的拆除违法建筑并恢复原状及清空、归还占用房屋及室外空间的请求，事实依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七、第二百二十六条之规定，判决：一、亚文公司于判决生效之日起十日内支付星工坊公司房屋租金违约金156110.5元；二、亚文公司于判决生效之日起十日内支付星工坊公司房屋占有使用费41499.15元；三、驳回星工坊公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32050元及申请费5000元，星工坊公司负担34350元，亚文公司负担2700元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亚文公司提交证据一，2019年2月20日申请，拟证明星工坊公司同意亚文公司缓期缴纳房租；证据二，工作联系单，拟证明星工坊公司未按合同约定开具发票，亚文公司不应承担延期支付租金的违约责任；证据三，欠款收据一宗，拟证明星工坊公司在亚文公司餐饮挂账欠款未予支付。经质证，星工坊公司认为：对证据一真实性、内容不认可，缴纳明细系双方一审时认可且亚文公司并未提交相反的支付凭证，上述付款记录中并未出现亚文公司所称4月份房租改在2019年6月底前支付，因此即使该证据系真实，双方也并未按照该申请执行，亚文公司仍欠付星工坊公司2、3、4、5月房租；对证据二真实性不认可，原因同证据一；对证据三真实性、关联性不认可，通知单中显示的星工坊公司系由亚文公司自行制作，同时亚文公司并未提交证明上述人员系经过星工坊公司授权进行的挂账行为。本院认证意见：证据一、证据二无双方公司盖章，不符合证据的法定形式，星工坊公司不认可，本院不予采信；证据三与本案待证的事实的事实无关联性，本院不予采信。亚文公司另提交瀚景项目管理有限公司出具的工程造价鉴定意见书复印件一份，瀚景[2021]工程鉴字第009号，拟证明山东嘉林建设工程有限公司施工完成的工程总造价为3300450.17元，在扣除亚文酒店抵扣房租部分以后，还有剩余工程款，星工坊公司应予支付，自始至终亚文酒店不存在任何延期支付房租的情形，不存在任何违约。经质证，星工坊公司对该鉴定意见书不予认可，因为该鉴定机构虽为双方共同选定，但为星工坊公司单方委托，其提供的该鉴定意见书存在瑕疵，不予认可，不具有合法性。对此，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，星工坊公司与山东嘉林建设工程有限公司的工程款争议问题不属于本案审查范畴，不予处理。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，星工坊公司、亚文公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的补充协议系针对出资加建部分房屋而签订，因该建筑物未取得建设工程规划许可证，协议约定无效。关于星工坊公司主张解除租赁合同的问题。星工坊公司提交的证据，不足以证实亚文公司存在法定解除或约定解除的违约情形，一审法院不予支持，并无不当。关于星工坊公司主张的租金及违约金的问题。星工坊公司与亚文公司在履约过程中达成了会议纪要，案外人嘉林建设集团有限公司也向星工坊公司出具催款函，结合当事人的陈述，上述证据足以证实双方达成了以工程款抵顶租金的事实，一审法院根据双方约定工程款抵顶租金的方案，结合亚文公司实际交纳租金的数额，认定亚文公司存在迟延支付租金的情况，并无不当。一审法院根据亚文公司迟延支付租金的数额及时间，按照合同约定的标准，认定亚文公司的违约金数额，计算正确。对于加建部分房屋的费用，双方补充协议虽然无效，但基于亚文公司对该部分房屋实际使用，依法应参照协议约定的租金标准向星工坊公司支付房屋占有使用费，一审法院认定该项费用，数额正确。另，星工坊公司主张的物业费用，证据不足，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，山东星工坊影视文化有限公司、济南亚文酒店管理有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36302元，由山东星工坊影视文化有限公司负担32050元、济南亚文酒店管理有限公司负担4252元。本判决为终审判决。审 判 长  李 琴审 判 员  郭维敬审 判 员  明 霞二〇二一年三月二十二日法官助理  刘 辉书 记 员  刘 彤