河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0802民初1042号 原告：汪占义，男，1958年7月6日出生，汉族，住承德市承德县。 委托代理人：闫超，河北汇林律师事务所律师。 被告：冯树清，男，1963年9月10日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人：张宗辉，河北山庄律师事务所律师。 被告：刘瑞珍，女,1970年3月10日出生，汉族，住承德市双桥区。 委托代理人：那久炜，河北山庄律师事务所律师。 原告汪占义与被告冯树清、刘瑞珍房屋租赁合同纠纷一案，原告于2021年3月12日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人闫超，被告冯树清及其委托代理人张宗辉，被告刘瑞珍及其委托代理人那久炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪占义向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付房屋租金人民币216000.00元，并支付违约金人民币43200.00元，上述合计人民币259200.00元；2、依法判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并依法责令被告在缴纳完毕上述钱款，结清相关费用后限期腾空所租赁房屋；3、本案全部诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告分别于2019年、2020年签订《房屋租赁合同》，被告租用原告所有的底商用于经营服装买卖，双方约定了租赁期限、租金给付、违约责任等事项。合同签订后，原告履行了自己的合同义务，被告入驻房屋进行经营。截至起诉之日被告累计欠付原告租赁费用人民币216000元，对上述欠款经原告多次催要，被告一直拒绝给付，现原告为维护自身合法权益依法诉至贵院。 被告冯树清辩称，二被告已经离婚，被告冯树清未参与服装店经营，租房合同签字不是本人所签。因二被告长时间分居，服装店收入没有用于家庭生活，故债务应由刘瑞珍承担，我不承担给付责任。 被告刘瑞珍辩称，1、认可与原告存在房屋租赁关系，承租案涉房屋所产生的债务系我个人债务，与被告冯树清无关。2、被告冯树清并未在租赁合同上签字，系刘瑞珍代签，合同未生效。合同没有注明签订时间，被告不存在违约事实，原告主张违约金缺乏事实和法律依据。3、刘瑞珍于2020年12月22日收到法院协助执行通知书，要求停止向原告支付租金，被告刘瑞珍停止支付租金有合法理由。4、原告主张的违约金过高，请求降低。且因疫情影响，2019-2020年度应减免1-4个月的租金。5、原告于2021年1月16日采取暴力催收的方式，强行将案涉房屋上锁至今，导致被告无法正常经营，所以不应支付2021年1月16日以后的租金，且应赔偿我方经营损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经双方质证，本院审查认为，原告提交两份房屋租赁合同虽系被告刘瑞珍代冯树清签字，但被告冯树清对此知情，且合同已实际履行，真实有效。关于原告向被告索要租金的聊天记录，证明原告催要租金，被告刘瑞珍微信转账10000.00元抵顶2019年度租金，双方对此无争议，予以确认。录像证明双方于2021年1月16日，原告对案涉房屋上锁封门，被告同时叠加上锁，对此庭审中双方认可，本院予以确认。被告冯树清提交的离婚协议，真实有效，予以采纳。被告刘瑞珍提交的法院协助执行通知书真实，商业房照片证明自封门后一直停业，真实合法有效，予以确认。对租金转账证据的证明目的本院不予采纳，不足以证明与被告冯树清无关。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告将座落于中兴路7号商业用房租赁给被告经营服装，自2019年至今，原、被告双方签订两份房屋租赁合同，合同承租人署名冯树清，系刘瑞珍代其签字。第一份合同租赁期限一年，自2019年5月11日至2020年5月21日，年租金190000.00元，合同约定租金支付方式为签订合同时付清一年租金，后双方验收房屋，交付被告使用。合同还约定，房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计15日以上的，甲方有权终止合同，收回房屋，且乙方应按合同总租金的5%向甲方支付违约金。合同签订后，原告及时交付了房屋，被告支付部分租金，截止2020年5月21日，尚欠租金总额65000.00元（已扣除2020年补交的一万元）。合同到期后，双方续签了合同，期限自2020年5月21日至2021年5月21日，考虑疫情影响，年租金调整为170000.00元，租金交付方式仍为上交租。合同签订后，被告继续经营，曾于2020年7月24日，以微信转账方式给付租金10000.00元，双方商定此款系补交上一年度租金，2020—2021年度租金分文未付，原告多次催要未果，于2021年1月16日，原告将该房上锁封门，被告同时叠加上锁，至今被告停业，物品尚未搬出。 另查，二被告原系夫妻关系，二人于2020年12月7日离婚，离婚协议载明，男女双方婚后有一服装店，归女方所有。 还查，因受新冠肺炎疫情影响，河北省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年4月30日起调整为二级。 本院认为，原告与二被告签订两份租赁合同时，二被告系夫妻关系，被告刘瑞珍虽代其丈夫冯树清签字，但合同已实际履行一年多，且在2020年二被告离婚协议中载明，该服装店为夫妻共同所有，足以证实被告冯树清对此知情，亦为对租赁合同的追认，故案涉两份房屋租赁合同合法有效。原被告均应按合同约定履行各自权利义务。原告及时交付了房屋，二被告应按合同约定时间给付租金。二被告在离婚协议中虽然对服装店进行分割处理，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利，故因房屋租赁产生的民事责任应由二被告共同承担。 2020年初，我市对新冠肺炎疫情的防控措施必然对被告经营产生影响，如继续按双方协议支付租金，由此造成的损失均由被告一方负担，对被告明显不公平，故对被告支付的租金应适当减少。结合本案情况，本院酌定减少两个月租金即190000.00÷12×2=31666.67元。因疫情影响被告未能及时给付租金产生的利息，不再给付。故2019-2020年度，二被告应给付原告租金33333.33元。 原被告续签合同后，自2020年5月21日起，被告一直未付租金。根据合同约定，乙方拖欠租金累计15日以上，甲方有权终止合同。庭审中，原被告均同意解除合同。2021年1月16日，原告多次催要租金未果，对租赁房屋封门上锁，被告停业，视为解除合同时间。二被告应给付此期间租金损失。即170000.00÷365×240=111780.82元。此期间因疫情防控措施常态化，必然对被告经营收入继续产生一定影响，原告主张按欠付租金20%支付违约金不再给付。合同解除后，原、被告均有义务互相协助在合理期限内搬出物品，腾空房屋，防止损失扩大。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第三十五条，判决如下： 一、依法解除原告汪占义与被告冯树清签订的两份房屋租赁合同。 二、被告冯树清、刘瑞珍于本判决生效之日起十日内，共同给付原告汪占义租金损失145114.15元。 三、被告冯树清、刘瑞珍于本判决生效之日起十五日内将个人所有物品搬离租赁房屋，并将房屋交付原告。 四、驳回原告汪占义其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。 案件受理费减半收取2594.00元，由被告冯树清、刘瑞珍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  何艳漫 二〇二一年三月二十九日 书记员  王 芳