山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终133号上诉人（原审被告）：济宁空间房地产有限公司，住所地汶上县城北一环路北，统一社会信用代码：91370830554379542X。法定代表人：王国勤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王子恩，山东齐鲁（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金保民，汶上军屯法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：田玉祥，男，1969年1月10日出生，汉族，农民，住汶上县。委托诉讼代理人：王立恒，山东中都剑律师事务所律师。上诉人济宁空间房地产有限公司因与被上诉人田玉祥房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省汶上县人民法院(2020)鲁0830民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济宁空间房地产有限公司上诉请求：一、撤销汶上县人民法院(2020)鲁0830民初384号民事判决；二、依法改判驳回被上诉人诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定涉案房屋购房款交付事实不清，适用法律不当，理由如下：一、被上诉人认可涉案房屋购房款并未直接交付给上诉人。被上诉人陈述将款项直接交付给证人张某，由张某转交给公司，而不是将购房款直接交付给上诉人。证人张某自称实际收到了上诉人交付的购房款，因此可以认定被上诉人并未直接将购房款交付给上诉人。二、没有证据证实上诉人已经实际收到上诉人的购房款。首先，本案证人之间的证言相互矛盾。虽然，证人张某陈述将被上诉人的购房款交给了公司李某，由李某抵偿公司债务，完成购房款支付义务。但是，李某本人在人民法院对其调查时，否认实际收到了证人交付的购房款，不认可双方之间存在债务关系。因此，证人张某的证言与证人李某的证言存在严重的冲突，无法认定被上诉人的购房款已经实际交付给上诉人。其次，上诉人出具的财务收据和写有“张某”的收据，均无法作为购房款实际支付的证据。一方面，上诉人出具的收据明显存在瑕疵，加盖的是售楼处公章，载明以转账形式支付购房款，实际是现金形式交易，购房款金额较大，仅以收款收据或凭条认定款项支付不符合法律规定；另一方面，载明“张某”名字的收据，具体是怎么形成的无法查清，上诉人与张某之间不存在借贷关系，不存在抵偿利息的情况，张某也不能说明与上诉人之间存在债权债务关系。最后，上诉人提交的证明材料中路利华的陈述，可以说明上诉人确实未收到张某支付的购房款。三、本案被上诉人可以通过其他途径采取救济其民事权利。根据一审查明的情况，上诉人认为被上诉人购房款最终去向不明，无法查清的原因发生在在证人张某与李某的环节，相应的不利后果应当由该环节的当事人承担，因此上诉人可以通过其他途径救济其民事权利，而非必须以上诉人为对象主张权利。综上所述，一审判决认定上诉人已经收到购房款的事实错误，请二审依法撤销并改判。田玉祥辩称，一、上诉人已经收到了案涉房屋的购房款系客观事实。田玉祥通过案外人张某介绍购买房屋，田玉祥将购房款交给张某后，因上诉人欠案涉楼房的建筑商李某工程款，李某又欠张某借款，上诉人将案涉房屋抵账给李某，李某又将该房屋抵账给张某，张某收取了田玉祥的394031元购房款后又将案涉房产给了田玉祥。这样上述各方通过层层连环抵账的方式达成一致意见，上诉人认可后与田玉祥于2014年12月29日签订了《定制协议书》，并出具了收款收据。该两份证据一审已提交在案，上诉人一审也已认可。田玉祥虽并未直接将购房款交付给上诉人，但通过间接抵账的方式交付房款的事实是客观真实的。二、相关证据足以证实上诉人实际收到了案涉购房款。为了证实田玉祥与上诉人之间房屋买卖及已交付购房款的事实，田玉祥提交了2014年12月29日双方签订的《定制协议书》及上诉人出具的收款收据，该两份证据是最有证明力的书证。一审时，证人张某出庭证实了案涉房屋买卖及购房款通过顶账交付的过程及事实情况。该证人证言与其他证据能相互印证，客观可信。上诉人一审提交的张某签字的收到条，该收到条是上诉人在其公司财务账目上找到的，注明了案涉房屋即1号楼1904房款抵账信息。综合一审证据，足以认定系张某向上诉人公司出具的收到条，根据田玉祥将购房款交给了张某、张某在收据背面注明“款已付清有张某代交付清有事有我负责”的承诺以及上诉人向田玉祥出具的购房款收据、《定制协议书》，可以证明上诉人收到了田玉祥交纳了涉案房屋的购房款，并通过抵账的方式将购房款支付给了张某。三、关于对李某的调查笔录(证言)问题，上诉人期望以李某的证言否定田玉祥已交购房款，事实上李某的证言根本不可信。李某是建筑商代表之一，由于上诉人此前多年处于经营不正常状态，案涉楼房楼盘的建筑商事实上控制了案涉楼盘的后续出售，导致开发商、建筑商多头出售楼房问题。案外人张某与李某之间也因债务关系存在矛盾。李某为了个人利益，不如实作证，故李某证言不应采信。综上所述，原审判决认定的事实清楚，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。田玉祥向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同(定制协议)，交付圣地华府1号楼1904室楼房；2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月29日，被告济宁空间房地产有限公司作为甲方、原告田玉祥作为乙方签订了一份《定制协议书》，协议约定，原告定制被告开发建设的圣地华府1号1904室的房产一套，房屋建筑面积约133.57平方米，单价2950元/平方米，总价为394031元。定制客户按所选定制形式，缴纳定制金，完成房源定制。本案开盘后，定制客户须在接到通知后15日内到场办理购房手续，及时签订《商品房买卖合同》，否则可视为定制方违约及放弃本协议中规定的优惠权益，甲方有权收回房源另行出售。协议签订后，原告在协议书上签字捺印，被告加盖了济宁空间圣地华府售楼处的公章。同日，被告向原告出具了收据一份，注明入账日期为2014年12月29日，交款单位为田玉祥，金额为人民币叁拾玖万肆仟零叁拾壹元正，收款方式为转账，并在收据上加盖了济宁空间圣地华府售楼处的公章。在收据背面，张某书写了“担保人张某款已付清张某会代交付清有事有我负责”。同日张某会出具了一份收据，收据显示：“兹收到叁拾玖万肆仟零叁拾壹元￥（394031）元1号楼1904房款按时间抵利息出具张某会2014年12月29日”，被告庭审中表示该收到条是在公司财务账目上找到的。另查明，汶上县圣地华府小区未取得商品房预售许可证明。一审法院认为，本案当事人争议的焦点问题是：1、被告济宁空间房地产有限公司是否收到原告田玉祥交纳的购房款394031元；2、原、被告签订的《定制协议书》的法律性质；3、原告田玉祥要求被告济宁空间房地产有限公司履行定制协议交付房屋的诉讼请求能否得到支持。关于焦点问题1，被告提交的张某会出具的收到条来源于被告公司财务账目，该收到条证明张某会收到涉案房屋的购房款394031元，在现有证据的情况下，可以认定该收到条张某会向被告公司出具的收到条，结合庭审中原告将购房款交给张某会的陈述张某会事后在收据背面的“款已付清张某会代交付清有事有我负责”承诺以及被告公司向原告出具的购房款收据，应当认定被告收到了原告交纳的涉案房屋的购房款并通过某种抵账的方式将该购房款支付给张某会。被告虽然主张未收到涉案房屋的购房款并怀疑可能隐含着真实的民间借贷关系或以房抵押法律关系，但未提交充分证据予以证实，对其主张不予认定。双方当事人于2014年12月29日签订的《定制协议书》系双方真实意思的表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，并且被告已经收到涉案房屋的购房款，应认定该《定制协议书》为有效协议，原告要求确认双方2014年12月29日签订的《定制协议书》为有效协议的诉讼请求予以支持。关于焦点问题2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；…”该条对商品房买卖合同的主要条款和内容作了明确、具体的规定。本案中的《定制协议书》，仅就买卖双方当事人的基本情况、商品房的位置、价格、签订正式合同的时限作了规定，缺少交付使用条件和期限、公共设施和配套设施的交付承诺、办理产权登记的有关事宜、违约责任等商品房买卖合同的必备条款，尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且在《定制协议书》中还有“本案开盘后，定制客户须在接到通知后15日内到场办理购房手续，及时签订《商品房买卖合同》”的约定，仅满足作为商品房买卖合同的预约合同的条件，故该《定制协议书》在性质上应属商品房买卖合同的预约合同。关于焦点问题3，因原、被告双方签订的《定制协议书》在性质上不是正式的商品房买卖合同，属于商品房买卖合同的预约合同。对于预约合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，被告济宁空间房地产有限公司未按《定制协议书》约定，与原告田玉祥签订《商品房买卖合同》，已构成违约，原告可以要求被告承担违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，或者在条件具备时与被告协商签订正式的商品房买卖合同进而按照合同约定的时间要求交付房屋，但不能直接要求交付房屋。退一步讲，即使《定制协议书》在性质上认定为正式的商品房买卖合同，因涉案房屋所在的1号楼未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应认定无效”的规定，该合同应为无效合同，原告亦无法要求被告交付房屋，故原告田玉祥要求被告履行合同交付圣地华府1号楼1904室楼房的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告田玉祥与被告济宁空间房地产有限公司2014年12月29日签订的《定制协议书》为有效协议；二、驳回原告田玉祥的其他诉讼请求。案件受理费3605元，由被告济宁空间房地产有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人在本案二审中争议的焦点问题是：济宁空间房地产有限公司是否收到了田玉祥交付的涉案购房款394031元。田玉祥主张将涉案购房款交付给张某会张某会亦认可收到了田玉祥交付的涉案购房款394031元。田玉祥提交了济宁空间房地产有限公司与其签订的《定制协议书》及济宁空间房地产有限公司向田玉祥出具的收据，收据注明入账日期为2014年12月29日，交款单位为田玉祥，金额为人民币叁拾玖万肆仟零叁拾壹元正。结合济宁空间房地产有限公司提交的来源于其公司财务账目张某会出具的房款394031元的收到条，能够认定济宁空间房地产有限公司在与田玉祥签订《定制协议书》及向田玉祥出具收据时，对于田玉祥将购房款交张某会是同意并认可的,否则不会张某会向公司出具收到购房款394031元的收到条,故应认定济宁空间房地产有限公司收到了田玉祥交付的涉案购房款394031元。综上所述，济宁空间房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7210元，由济宁空间房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二一年三月二十日书记员  李梦琦