河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终511号上诉人（原审被告）：三门峡市嘉亿置业有限公司。住所地：三门峡市湖滨区和平路嘉亿城市广场62号楼403室。法定代表人：胡清明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李跃飞，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛永全，男，1964年11月19日生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：张金峰，河南永兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张坤弟，河南永兴律师事务所实习律师。上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司（以下简称嘉亿公司）与被上诉人薛永全房屋租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初5212号民事判决，向本院提起上诉。本案依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。嘉亿公司的委托诉讼代理人李跃飞，薛永全的委托诉讼代理人张金峰、张坤弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉亿公司上诉请求：撤销原判，改判其减少支付自2020年12月14日之后两个季度的违约金、违约金计算标准按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）调整或裁定发回重审。事实和理由如下：1.2020年12月14日，其的负责人召集包括薛永全在内的返租户统一协商案涉合同租金支付事宜，代表公司承诺凡3日内就租金问题签订协议友好解决的，立即支付两个季度租金，剩余租金于2021年1月和2月支付完毕。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”其认为，在其提出解决租金避免违约责任继续加重时，薛永全应当从防止自身损失进一步扩大的角度配合解决问题，自2020年12月14日之后的有两个季度的违约金是由薛永全的不当拖延而导致的，其不应当支付；2.因现行法律法规未明确规定逾期交付房租如何计算违约金，因此，其请求参照适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，根据全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率调整薛永全主张的违约金。薛永全答辩意见：1.案涉租金事宜经三门峡市湖滨区房屋征收管理办公室工作人员协调多次，其提出调解意见，为保障调解内容实现，其提出通过法院出具调解书方式确定，但嘉亿公司拒不同意这一合理要求致调解未果，嘉亿公司对案涉背景的陈述不符合事实。嘉亿公司负有支付房租义务，明知其的银行账户，随时可以支付租金，却拖延义务，恰恰是嘉亿公司的行为导致损失扩大。其通过调解或诉讼均是督促嘉亿公司履行义务的合法方式，不存在不当拖延的事实；2.案涉租赁合同约定了违约金标准，但为了尽快了结事情及与生效判决一致，其在合同有明确约定的情况下自行降低违约金标准，是对自己权利的处分。本案不适用最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》。薛永全原审诉讼请求：1.请求解除双方签订的《回迁房租赁协议书》；2.判令嘉亿公司支付其2020年四个季度租金共计23683.2元，并要求嘉亿公司支付将房屋实际退还给其之日所占用期间的租金；3.判令嘉亿公司支付其违约金（违约金计算方式：以5920.8元为基数，分别自2020年4月6日起、2020年7月6日起、2020年10月6日起按日万分之五的标准暂算至2020年11月12日直至租金付清之日）；4.本案诉讼费由嘉亿公司承担。后变更诉讼请求为：1.判令嘉亿公司支付其2020年四个季度期间的租金共计23683.2元。2.判令嘉亿公司支付其违约金7104.96元（违约金计算方式为：从2020年1月1日开始按照23683.2元的30%计算至2020年12月31日止）。3.判令嘉亿公司承担本案诉讼费用。不再主张解除涉案的《回迁房租赁协议书》。原审法院查明：2017年7月27日，嘉亿公司（甲方）与薛永全（乙方）、湖滨区人民政府房屋征收办公室（丙方）对三门峡市和平路58号楼1717号签订了《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，主要约定：“一、租赁物，（一）乙方将其合法拥有的，位于三××市××房屋及其附属设施出租给甲方使用。（二）乙方出租给甲方使用的房屋为SOHO房型58号楼1717号，房屋建筑面积为98.68平方米。二、租赁期限，（一）租期10年。自2017年10月1日起至2027年9月30日止。（二）租赁期满，乙方有权收回房屋，甲方应如期交还。甲方若需续租，需在租房合同期满前3个月，书面通知乙方。在同等条件下，甲方有优先续租权，但需要重新确定租金和签订租赁协议。三、租金标准及支付方式，（一）租金标准：1.2017年8月1日至2017年9月30日，为2个月装修免租金期。2.2017年10月1日至2022年9月30日，每月20元/㎡。3.2022年10月1日至2025年9月30日，每月24元/㎡。4.2025年10月1日至2027年9月30日，每月30元/㎡。每季度兑付一次租金，均为净收益。（二）甲方每季度前5日内，向乙方支付当季度的租金，租金转入乙方指定账户，双方即认定为有效履约。乙方在收到甲方租金后，必须开具收据予甲方。七、乙方的权利和义务，（一）乙方出租期内，有权按约定向甲方收取租金，并保证所出租房屋权属清晰，无共同人意见，无使用争议，无法律纠纷，因此产生损失由乙方承担。（三）甲方如未按时向乙方交付租金的，除按标准支付乙方租金外，每逾期一日还应向乙方支付年租金2%违约金。（四）乙方拒绝或干扰甲方对租赁房屋转租、正常管理使用和装修的，甲方有权拒付租金，且乙方应赔偿由此给甲方造成的损失”。嘉亿公司和薛永全签字盖章确认。上述协议签订后，薛永全按约向嘉亿公司交付了房屋，嘉亿公司按季度交纳租金即5920.8元至2019年12月，自2020年1月1日开始，嘉亿公司未再支付租金。现嘉亿公司仍占有该租赁房屋。原审法院认为：薛永全与嘉亿公司签订的《三门峡市和平路一期2号楼回迁房租赁协议书》，系各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同，各方均应按约履行。关于《回迁房租赁协议书》是否解除问题。薛永全起诉时要求解除涉案协议，但其庭审中已经明确放弃该项主张，要求继续履行合同。嘉亿公司虽辩称没有履行能力而要求解除合同，但并未提起反诉，故嘉亿公司关于解除涉案协议的辩解意见，应不予采纳。关于租金。因嘉亿公司仅将租金支付至2019年12月，自2020年1月开始逾期支付，现薛永全要求嘉亿公司支付涉案房屋2020年四个季度租金共计23683.2元，符合双方约定，且未超出法律规定，应予以支持。关于违约金。薛永全按约向嘉亿公司交付了房屋，嘉亿公司未按约定向薛永全支付租金，已构成违约，故薛永全主张违约金，符合双方约定及法律规定，应予以支持，但薛永全主张违约金按照租金23683.2元的30%计算过高，应予以调整，应按照双方约定违约金日万分之五标准计算。考虑到2020年1-3月期间受疫情影响，该情形系不可抗力，根据公平原则，2020年1-3月期间不再计算违约金。另因双方约定每季度前5日内，嘉亿公司向薛永全支付当季度的租金，故薛永全主张的违约金应以5920.8元为基数，分别自2020年4月6日、2020年7月6日、2020年10月6日起按照日万分之五的标准计算至2020年12月31日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、嘉亿公司支付薛永全2020年度租金23683.2元。二、嘉亿公司支付薛永全违约金为：以5920.8元为基数，分别自2020年4月6日、2020年7月6日、2020年10月6日起按照日万分之五的标准计算至2020年12月31日止。上述第一、二项，限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。案件受理费260元（已减半），由嘉亿公司负担。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为：关于案涉租金的违约金时长问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，嘉亿公司作为承租方，负有按照约定期限支付租金的义务，在其未按约履行义务的情况下，原审对薛永全请求嘉亿公司支付自违约时起的违约金主张予以支持，并无不当。关于违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，案涉协议约定的违约金数额为每逾期一日支付年租金2%违约金，薛永全在起诉时主张按照日万分之五标准计算，已适当减少，嘉亿公司仍以该违约金计算标准仍然过高为由请求调减依据不足，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由上诉人三门峡市嘉亿置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李福恒审判员  赵 曜审判员  郭丽莎二〇二一年三月二十五日法官助理齐晓丹书记员宋震书记员张润博