贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终462号上诉人（原审被告）：梅龙均，男，1971年8月18日生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。上诉人（原审被告）：郑四林，男，1969年11月12日生，汉族，重庆市长寿区人，住长寿区。共同委托诉讼代理人：王代学，贵州百恒兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙晓，女，1982年9月17日生，汉族，重庆市九龙坡区人，住九龙坡区。委托诉讼代理人：冯於平，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘运刚，贵州瀛黔律师事务所实习律师。原审第三人：贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司，住所地:桐梓县娄山关镇河南路。法定代表人：王元伦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付明强，男，1974年1月4日生，汉族。上诉人梅龙均、郑四林因与被上诉人孙晓、原审第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司（以下简称盛邦公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭于2021年3月16日以及2021年3月26日两次公开开庭进行了审理，上诉人梅龙均、郑四林的委托诉讼代理人王代学，被上诉人孙晓的委托诉讼代理人冯於平、刘运刚，原审第三人盛邦公司的委托诉讼代理人付明强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。梅龙均、郑四林上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人全部承担。事实和理由：一审认定被上诉人与一审第三人之间签订的《房屋定购合同》系合法有效的商品房买卖合同错误，被上诉人与原审第三人签订的《房屋定购合同》不符合法律规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，且主要条款约定不明，依法只能认定为双方为今后签订商品房买卖合同而达成的预约。且从合同约定可知，被上诉人与第三人签订该合同时，案涉房屋尚未竣工，客观上也无法完成产权初始登记。根据相关法律规定，在案涉房屋被查封之前，尚未登记到第三人名下，依法不得转让。综上，在案涉房屋被查封之前，被上诉人与第三人之间没有签订合法有效的商品房买卖合同；案涉房屋尚未登记到第三人名下；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被上诉人就案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，依法应驳回被上诉人的全部诉讼请求。孙晓辩称，被上诉人与第三人签订的《房屋定购合同》合法有效，被上诉人已支付合同价款，双方并未另行签订其他协议，应认定为签订“商品房买卖合同”。案涉房屋未进行产权登记属于客观上不能，被上诉人并无过错。被上诉人的情形依法符合应当排除上诉人执行的情况。盛邦公司述称，对上诉人所称不认可，被上诉人购房是事实，我公司已收取房款并开具了相应金额的发票。孙晓向一审法院起诉请求：一、撤销（2018）黔0322民初4127号《民事裁定书》和（2020）黔0322执异69号《执行裁定书》，解除对位于桐梓县（原编号为一期9幢1-1-10号）房屋的查封；二、判决不得对位于桐梓县（原编号为一期9幢1-1-10号）房屋进行执行。一审法院认定事实：第三人盛邦公司是2014年7月29日成立的房地产开发公司，于2016年12月26日取得地字第520000201625729号建设用地规划许可证，用地位置是桐梓县天池村，用地项目名称“宜居·博雅春园（一期用地）”。第三人于2017年7月4日取得（2017）桐梓县不动产权第0002391号不动产登记证。第三人于2017年8月20日取得博雅春园8#、9#、10#、11#号楼的商品房预售许可，证号为遵市商房预证桐字（2017年）第16号。该项目立足于重庆游客休闲避暑，按“吃、住、行、游、购、娱”要素打造休闲避暑度假产品。2018年5月19日，孙晓与第三人盛邦公司签订了《房屋定购合同》，约定孙晓以137156元购买第三人开发的“娄山云麓”1期9号楼1层10号40.34平方米的房屋一套，孙晓当日交纳房款10000元，于2018年5月20日交113440元，于2018年8月20日交款13716元，孙晓提交2018年5月19日和2018年8月20日向盛邦公司转账的依据，也提交2018年5月20日向佳百益地产转账113440元的转账依据，孙晓称佳百益地产公司是盛邦公司的销售公司。孙晓接房后，于2018年9月23日交纳了装修保证金、物业费、除渣费等费用。现孙晓已装修入住，现在房屋的编号为9-1-10。梅龙均、郑四林与第三人因合同产生纠纷，梅龙均和郑四林向一审法院申请财产保全，一审法院于2018年8月24日作出（2018）黔0322民初4127号民事裁定书，查封了“宜居·博雅春园”项目9幢、10幢共计80套房屋，其中孙晓当时的房号为1-1-10的房屋，一审法院分别于8月27日和8月29日实施了查封。第三人认可“宜居·博雅春园”项目没有验收，设施尚未完善，尚欠土地出让金。梅龙均、郑四林于2020年8月20日前去桐梓县不动产登记事务中心查询，该中心出具“情况说明”，盛邦公司开发建设的“娄山云麓宜居·博雅春园一期九栋、十栋”无产权登记信息。梅龙均、郑四林与盛邦公司的纠纷于2019年4月15日经遵义市中级人民法院二审调解结案，因盛邦公司未如期履行付款义务，梅龙均和郑四林申请执行盛邦公司。孙晓以9-1-10号房屋系其购买所得为由，向一审法院提出书面异议。一审法院于2020年6月28日作出（2020）黔0322执异69号执行裁定书，驳回孙晓的异议请求。孙晓遂向一审法院提起执行异议之诉，孙晓提交查询结果证明其在桐梓没有另外的住房。梅龙均、郑四林提出“责令提交书证申请书”，要求被申请人提交其所有的其他房屋权属证明文件。一审法院认为，孙晓与第三人于2018年5月19日签订《房屋定购合同》，约定孙晓以137156元购买第三人开发的娄山云麓“宜居·博雅春园”9号楼1层10号房，第三人于2017年8月20日取得了商品房预售许可，一审法院认定《房屋定购合同》合法有效。该合同约定了合同标的，房屋价款，孙晓已于2018年5月19日、5月20日、8月20日分几次交清房款，一审法院对梅龙均、郑四林主张该合同系预约关系不予支持。孙晓主张于2018年8月20日交清房款时第三人交付了房屋，孙晓提交2018年9月23日的物管费等收款收据，能证明孙晓已经实际占有了房屋；孙晓对一审法院的执行查封提出书面异议，一审法院受理并予审查，当事人没有提交证据证明孙晓占有房屋前，孙晓所购买的房屋已被实施了查封。孙晓居家是重庆市九龙坡区，到桐梓县购买住房用于避暑，与双方签订《房屋定购合同》的意思表示一致，没有证据证明孙晓在桐梓县住房，孙晓已交清了房款，没有办理产权过户手续，是第三人的原因，不是孙晓的过错。梅龙均、郑四林请求责令孙晓提交其其他房屋产权证的证明文件，该产权证除当事人持有外，登记机关有登记资料，因此，不符合责令提交书证的情形，故一审法院未予责令孙晓提交书证。本案孙晓与第三人在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，并已实际占有该不动产，孙晓交清了房款，非因买受人自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，孙晓的异议理由成立，能够排除本案的执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：不得执行孙晓于2018年5月19日与第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司签订的《房屋定购合同》所购买的娄山云麓“宜居·博雅春园”第9幢1层10号房（原编号9幢1-1-10，现编号9号楼9-1-10）。案件受理费100元由梅龙均、郑四林共同负担。本院二审期间，孙晓向本院提交以下证据：1、户口薄；2、贵州省不动产登记事务中心的查询结果一张，证明其配偶罗晶、子女罗艺恒在桐梓县内均无其他住房。上诉人对证据的质证意见为：户口薄是复印件，不能证明已经把所有家庭成员都复印完整，需要拿户口本原件核实。对不动产登记中心的查询结果无异议。盛邦公司对以上证据均无异议。本院对孙晓提交的上述证据予以采纳。本院经审理查明，孙晓与罗晶系夫妻关系，双方于2016年5月22日生育子女罗艺恒，罗晶与罗艺恒在桐梓县内均无其他住房。本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，本案二审争议的焦点为：梅龙均、郑四林要求继续执行案涉房屋的请求是否应当予以支持。孙晓与盛邦公司签订的《房屋定购合同》明确了房屋的基本情况、房价款、付款方式，以及房屋的交付时间等内容，且盛邦公司已按照合同约定收取了孙晓的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为商品房买卖合同。盛邦公司于2017年8月20日取得博雅春园8#、9#、10#、11#号楼的商品房预售许可，因此盛邦公司与孙晓签订的《房屋定购合同》为合法有效合同。上诉人主张案涉《房屋定购合同》为预约合同的上诉理由，本院不予采纳。上诉人认为被上诉人未提供证据证明已付清购房款，经查，孙晓提供了支付所有款项的转账依据，虽有部分购房款系向案外人重庆佳百益房产经纪有限公司支付，但盛邦公司陈述系该公司的销售公司，并向孙晓出具了相应购房款的收据，应认定孙晓已于案涉房屋被查封前向盛邦公司支付了全部购房款。孙晓系重庆市人，案涉房屋系孙晓购买用于避暑，系用于居住使用，且孙晓及其丈夫、未成年子女名下在桐梓县内无其他可用于居住的房屋。案涉房屋被查封时间为2018年8月，孙晓在查封前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，孙晓对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，梅龙均、郑四林要求继续执行案涉房屋的上诉理由不能成立。因孙晓排除执行的诉讼请求成立，一审法院（2020）黔0322执异69号执行裁定在本判决生效后自动失效，对孙晓请求撤销该异议裁定应不予支持。孙晓请求解除对案涉房屋的查封，并撤销一审法院（2018）黔0322民初4127号执行裁定，因查封系执行程序中的执行措施问题，不属于执行异议之诉审理范围，应不予支持。综上所述，梅龙均、郑四林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但遗漏孙晓的诉讼请求，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初4447号民事判决；二、不得执行孙晓于2018年5月19日与第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司签订的《房屋定购合同》所购买的娄山云麓“宜居·博雅春园”第9幢1层10号房（原编号9幢1-1-10，现编号9号楼9-1-10）三、驳回孙晓的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由梅龙均、郑四林负担。本判决为终审判决。贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322执异69号执行裁定自本判决生效后自动失效。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年三月二十六日法官助理周晓易书记员吴明英