宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁03民终237号上诉人（原审被告）：宁夏新家源集团房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区吴忠市利通区裕民西街北侧同心路东侧星河国际九号楼659#。法定代表人：马伟德，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓珊，宁夏天纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马琪，宁夏天纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨作其，男，1962年1月22日出生，回族，个体户，住宁夏回族自治区青铜峡市。委托诉讼代理人：周媛媛，宁夏合天(青铜峡)律师事务所律师。上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司（以下简称新家源公司）因与被上诉人杨作其房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2020）宁0302民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新家源公司上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回被上诉人的诉讼请求;2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系错误。1.被上诉人取得涉案房屋的来源和渠道为：上诉人（抵账）→吴金柱（抵账）→宁夏华重砼业有限公司（买卖）→被上诉人。2.涉案房屋的购房款被上诉人并未向上诉人缴纳。3.上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》完全是按照吴金柱及宁夏华重砼业有限公司的指示，是为了避税。4.《商品房买卖合同》中的部分条款约定也不符合双方真正成立买卖合同关系的特征，主要包括：（1）关于合同价款和支付方式，合同价款是按照抵账协议中约定的单价计价，关于支付方式也仅写明是“一次性付款”，没有具体的付款时间。（2）关于交付房屋期限写明“2015年6月30日前”交付也与实际不符，涉案房屋系2017年9月25日才抵顶给吴金柱，宁夏华重砼业有限公司同意将涉案房屋过户至被上诉人名下系2017年12月24日。因此，2015年6月30日前不可能向被上诉人交付涉案房屋。（3）关于办理产权证的违约责任也并未进行约定。综上，上诉人与被上诉人关于涉案房屋虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方并未成立真正的买卖合同关系，一审认定事实错误。5.被上诉人对涉案房屋不能办理产权证是明知的，且不能办理产权证的过错并非在上诉人。（1）签订《商品房买卖合同》时，上诉人也告知了被上诉人涉案房屋暂时不能办理产权证，因此双方在合同中并未对办理产权证的期限及违约责任进行约定。（2）关于涉案房屋，双方仅同意在签订合同之日进行了备案登记，但至今未向被上诉人出具过涉案房屋的发票。因此，被上诉人诉请要求上诉人办理涉案房屋产权证无依据。（3）涉案房屋无法办理产权证的原因系7号楼整体因房管局在下发分户证的过程中出现了房屋面积误差，导致无法办理，并非是由于上诉人原因造成。6.一审判决支持违约金错误。（1）双方《商品房买卖合同》中并未就办证期限及违约责任进行约定。（2）涉案房屋无法办理产权证，被上诉人是明知的。且涉案房屋无法办理产权证的原因系7号楼整体因房管局在下发分户证的过程中出现了房屋面积误差，导致无法办理，并非是由于上诉人原因造成。（3）按照每日万分之一计算违约金无依据。二、一审适用法律错误。关于涉案房屋，上诉人与被上诉人之间并非房屋买卖合同关系。一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定属适用法律错误。杨作其辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予以维持。1.涉案房屋虽然不是由被上诉人以现金方式购买，但也是基于合法的方式在案外人处以抵顶的方式购买，是双方真实的意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受到法律保护，双方应当按照合同约定履行。因此，办理房屋产权登记手续是出卖方应当履行的重要合同义务，上诉人作为出卖方应当按照法律规定或者合同约定为被上诉人办理不动产产权登记。上诉人主张其无法办证并非其自身原因，但是在一审法院给出的期限内未提供证据，可见其理由过于牵强。2.上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条、第十七条对违约责任进行了明确约定。房屋买卖合同是一种债的法律关系，在被上诉人债权得不到满足时，上诉人就应当承担赔偿损失的责任。故被上诉人作为买方，也作为房屋的受让人，有权要求上诉人办理房产过户手续，承担合同约定的违约责任。二、一审法院适用法律正确，程序合法。上诉人与被上诉人之间是因为《商品房买卖合同》发生纠纷，本案案由也是房屋买卖合同纠纷，故一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》正确，故上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杨作其向一审法院起诉请求：1.依法确认吴忠市利通区裕民西街北侧星河国际7幢11层1108号房屋归原告所有，并判令被告交付房屋并限期办理所有权登记手续；2.依法判令被告按照合同约定支付违约金56002.45元（自2015年7月1日至实际交付日止，暂算至2020年5月22日）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年9月25日，被告新家源公司与案外人吴金柱签订《顶账协议》，约定将新家源公司位于星河国际7号楼十一层西北8号公寓房（房号：7-1108，建筑面积55.9平方米）售价每平方米5680元，合计金额313479元出售给案外人吴金柱。后吴金柱在该《顶账协议》右下方处写明：“本人将此房转让给宁夏华重砼业有限公司名下吴金柱2017年11月7日”，并签字。2017年12月14日，宁夏华重砼业有限公司在该《顶账协议》下方写明：“本公司自原（愿）将本房屋过户到杨作其名下（宁夏华重砼业有限公司金新兰）2017.12.14”并加盖了宁夏华重砼业有限公司公章。后原告杨作其与被告新家源公司就该涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，约定了被告应于2015年6月30日前在房屋验收合格的情况下向原告交付房屋，并约定了逾期交房的违约责任：“逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。原告后占有使用房屋，被告新家源公司于2018年11月10日将该房屋备案登记至原告杨作其名下。原告要求被告为其办理房屋产权过户手续，被告一直未能办理。原告诉至法院。一审法院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护，双方应依约履行。庭审中，原告陈述被告已于2017年10月份将房屋交付原告占有使用，故原告要求被告交付房屋的诉请不再处理。办理房屋产权登记手续是出卖方应当履行的重要合同义务，被告应当依照法律规定或合同约定为原告办理房屋产权登记手续。故原告要求被告为其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付自2015年7月1日至实际交付日止的违约金的诉讼请求，庭审中，被告辩解称，原告对该涉案房屋暂时无法办证是知情的，无法办证的原因系7号楼整体因房管局在发证的过程中发现了面积误差，房管局现在不能办证，而不是被告不给原告办理，被告当庭提出将申请律师调查令进行调查，但未在规定的期限内提出申请也未再提供相关证据予以证实，故对其辩解不予采信。原被告对于该《房屋买卖合同》签订的时间存在争议，原、被告当庭提交的合同经双方和法庭核对内容一致，但合同的签订日期不一致，原告持有的合同无签订日期，而被告持有的备案合同中，合同签订的日期为2018年11月10日。原告认为双方在合同中约定的交房时间为2015年6月30日，那么合同签订的日期应早于该日期，而被告认为新家源公司与案外人吴金柱签订《顶账协议》的日期为2017年9月25日，该合同备案登记的日期与签订日期一致为2018年11月10日。一审法院认为，被告提交的《顶账协议》载明，该涉案房屋被告于2017年9月25日顶账给案外人吴金柱，吴金柱又于2017年11月7日顶账给宁夏华重砼业有限公司，宁夏华重砼业公司于2017年12月14日顶账给本案原告杨作其，原告虽对被告当庭提交的《顶账协议》未作质证，但也在庭审中证实其是从宁夏华重砼业有限公司处顶账得来该套房屋，证实了《顶账协议》的真实性，那么《商品房买卖合同》签订的时间应当在签订顶账协议之后，原告对被告持有的备案合同的签订日期虽有异议，但当庭又表示不要求鉴定，也未能提交相关证据，故合同签订的日期应认定为最后签订的日期，即2018年11月10日。原告主张其所要求的违约金计算依据是指购房款×逾期天数×万分之一，认为逾期办证就是逾期交房。一审法院认为，逾期办证并非逾期交房，在实践中，房屋买卖普遍是先交付后办理过户手续，而且交付和办理过户手续之间需要一段时间，且双方签订《商品房买卖合同》系建设部和国家工商行政管理局制作的格式合同，对逾期办证和逾期交房的违约责任在合同的不同条款中明确列明。合同中第九条“出卖人逾期交房的违约责任”对逾期交房的违约责任进行了约定，第十七条“关于产权登记的约定”中，双方对办理房屋权属证书的时间以及违约责任均未约定。故应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同签订90日后为2019年2月8日，被告未在规定的时间内办理产权登记手续，应当承担违约责任。故违约金应自2019年2月9日起计算，根据计算，原告主张的按日支付已付购房款万分之一计算违约金的主张并未超过相关规定，予以支持。故违约金自2019年2月9日计算至2020年5月22日为14671元（313479×0.0001×468≈14671），之后违约金按每日支付总购房款万分之一计算至实际办证之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宁夏新家源集团房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内为原告杨作其办理吴忠市裕民西街北侧星河国际7幢11层1108号房屋的产权登记手续；二、被告宁夏新家源集团房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告杨作其支付违约金14671元（自2019年2月9日计算至2020年5月22日），之后违约金按每日支付总购房款万分之一计算至实际办证之日止；三、驳回原告杨作其的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由原告负担1033元，被告宁夏新家源集团房地产开发有限公司负担167元。本院二审期间，新家源公司围绕上诉请求提交了证据，杨作其未提交证据。本院组织当事人进行了质证。经审查，新家源公司提交个人房产备案信息查询证一份、房产测量报告两份均系原件，且杨作其无异议，本院对真实性予以确认，但上述证据不足以证实涉案房屋暂时无法办理产权登记的原因不在新家源公司，对其证明目的不予认定。二审经审理查明，2017年9月25日，新家源公司与案外人吴金柱签订的《顶账协议》中约定的涉案房屋的建筑面积为55.19平方米。另查明，新家源公司二审提交的两份房产测量报告（测量报告日期均为2016年12月5日）显示涉案房屋的面积分别为48.30平方米和55.19平方米，吴忠市房屋产权交易服务中心于2020年8月13日出具的个人房产备案信息查询证显示涉案房产面积为55.04平方米。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行各自承担的义务。本案中，根据新家源公司与杨作其签订的《商品房买卖合同》，结合新家源公司已将涉案房屋交付给杨作其并于2018年11月10日备案登记至杨作其名下的事实，能够证实新家源公司与杨作其就涉案房屋成立合法有效的商品房买卖合同关系。现杨作其已通过抵顶的方式付清了房款，新家源公司作为商品房出售方应履行为杨作其办理房屋产权登记手续的义务，一审对杨作其该诉请予以支持正确。关于新家源公司主张杨作其对涉案房屋暂时无法办证知情，无法办证系7号楼整体在房管局下发分户证过程中出现面积误差所致，但杨作其对此不予认可，且新家源公司在一审法院限定的期限内未提交证据证实，其二审中提交的证据亦仅能证实涉案房屋的面积在两份测量报告中和备案登记上存在不一致的情况，不足以证实系因房管局原因无法办证，故对该上诉理由不予采纳。关于逾期办证违约金，因双方在《商品房买卖合同》中对办理房屋权属证书的时间及违约责任未作约定，故一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”和第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，对杨作其主张的违约金按每日支付总购房款（313479元）万分之一标准自2019年2月9日（合同签订90日后）计算至实际办证之日止并无不当。综上，新家源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1200元，由上诉人宁夏新家源集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈秀霞审判员  王 平审判员  刘 磊二〇二一年三月十九日书记员  谭 君附：本案适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。