甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2021）甘0982民初257号   原告：李某1，男，汉族，住敦煌市。   委托诉讼代理人：李某2（系李某1之子），男，1987年6月5日出生，汉族，住敦煌市。   被告：敦煌魅力旅游发展有限公司，住所地甘肃省酒泉市敦煌市义务商贸城五楼办公区，统一社会信用代码91620982MA72QR2W1Q。   法定代表人：王某，总经理。   被告：甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部，住所地酒泉市农贸市场，统一社会信用代码916209825955000544。   负责人：谢某，经理。   委托诉讼代理人：杨某，财务总监。   原告李某1与被告敦煌魅力旅游发展有限公司（以下简称魅力公司）、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部（以下简称天诚公司敦煌项目部）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人李某2、被告天诚公司敦煌项目部的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼，被告魅力公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。   李某1向本院提出诉讼请求：1、要求解除李某1与魅力公司、天诚公司敦煌项目部之间于2016年5月1日签订的商铺租赁管理协议两份；2、要求魅力公司支付李某1自2017年10月1日至2021年3月31日的租金56991.83元，按照年利率6.525%支付2017年10月1日至2021年1月19日（起诉之日）的违约金14875元；3、要求魅力公司、天诚公司敦煌项目部对租赁商铺恢复原状、并向李某1返还。事实与理由：2013年，李某1购买了敦煌市义乌商贸城二楼商铺两间，具体为B37号和B38号。2016年5月，李某1将两间商铺租给魅力公司、天诚公司敦煌项目部，租赁期限为6年，自2016年10月1日至2022年9月30日，同时约定租金标准前三年以房款总价5%计算，后三年以房款总价6%计算，租金按年支付。合同签订后，魅力公司支付了第一年租金后，截止现在再未支付租金，天诚公司敦煌项目部也没有尽到监管义务，由于魅力公司、天诚公司敦煌项目部的违约行为导致合同目的无法实现，故李某1诉至法院。   魅力公司未到庭，亦未进行答辩。   天诚公司敦煌项目部辩称，天诚公司敦煌项目部对解除合同没有异议，双方在商铺租赁管理协议第九条第6项中明确约定，“在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。”该协议签订后，受市场大环境的影响，近两年敦煌市义乌商贸城经营惨淡，实体店经济整体下滑。魅力公司自2018年开始便已陷入严重亏损，因无力经营被迫闭门歇业，租赁商铺空置，该协议应当在2020年9月30日终止，租金以及违约金应当计算至2020年9月30日止。对于李某1计算拖欠租金的方式没有异议，只是存在金额上的差异，但是考虑到魅力公司的现状以及疫情影响，希望减免租金，违约金酌情调整。同时，商铺租赁管理协议的主要履行方是魅力公司，天诚公司敦煌项目部是监管方，监督协议的履行和负责商铺的物业管理，支付租金以及违约金的民事责任应由魅力公司承担。对于租赁物返还问题，在双方的租赁协议中没有明确约定。天诚公司敦煌项目部愿意承担部分案件受理费。   当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院认定如下：李某1提交的房屋所有权登记证书、购房发票、商铺租赁管理协议，天诚公司敦煌项目部没有异议，本院予以采信。   依据上述有效证据以及当事人陈述，本院确认以下案件事实：   李某1从天诚公司敦煌项目部购买场改扩建农贸市（建筑面积19.69平方米，售价145903元）和B2-38号（建筑面积20.79平方米，售价154054元）商铺两间，并办理了房屋所有权登记。2016年5月1日，李某1作为甲方与乙方魅力公司、丙方天诚公司敦煌项目部签订商铺租赁管理协议两份，分别就李某1将上述房屋出租给魅力公司使用进行约定。其中，租赁期限为6年，从2016年10月1日至2022年9月30日止；租金支付方式及支付时间为：租金核算以购房款总价（折后价）为依据。前三年每年按照房款总价的5%返租金，后三年每年按照房款总价的6%返租金。租金按照整年度返还，乙方每年按时足额将租金打入丙方账户，委托丙方支付给甲方。租金支付时间，第一年支付时间为2016年10月1日-10月15日，次年支付时间为第一年租金支付时间的对应期间，以此类推。乙方租赁期间有权因经营的需要改变商铺现有的建筑装修格局。乙方委托丙方全权负责商铺的物业管理，但暖气、水电、物业等费用由乙方承担。违约责任为：1、……；2、乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方；3、……；6、在合同期限内，如乙方经营严重亏损，确无能力向甲方支付租金，此合同自动终止，由丙方负责重新招商。协议签订后，李某1将商铺交付魅力公司使用，魅力公司将商铺进行整体改造，并支付租金至2017年9月30日，自2017年10月1日起至今再未支付租金。庭后，经过李某1与天诚公司敦煌项目部协商，李某1同意拖欠租金计算至2020年9月30日，违约金按照年利率3%计算至2020年9月30日。   本院认为，李某1要求解除合同，天诚公司敦煌项目部同意解除合同，且依据查明的事实，魅力公司迟延支付租金的违约行为已致使双方之间的合同目的不能实现，为避免双方当事人损失的进一步扩大，双方所签订的商铺租赁管理协议于2021年3月17日（开庭之日）解除。本案中，李某1要求支付租金的年度分别为第二年度（2017年10月1日至2018年9月30日），第三年度（2018年10月1日至2019年9月30日），第四年度（2019年10月1日至2020年9月30日），第二、三年度的租金为29995.7元（145903元╳5%=7295.15元╳2年=14590.3元,154054元╳5%=7702.7元╳2年=15405.4元）、第四年度的租金17994.42元（145903元╳6%=8754.18元,154054元╳6%=9243.24元），租金合计47993.12元，本院予以支持。对于违约金，依据商铺租赁管理协议的约定：乙方如不按时足额向甲方返还租金，将按照此合同年租金总额的1‰作为逾期每日的违约金支付于甲方，李某1自愿调整违约金标准至年利率3%并计算至2020年9月30日，该标准低于双方合同约定以及未超过法律规定，本院予以支持，具体计算方式为：第二年度应付租金14997.85元（7295.15元+7702.7元=14997.85元），违约金为450元（14997.85元╳3%=450元）；第三年度应付租金为29995.7元，违约金为890元（29995.7元╳3%=890元）；第四年度应付租金为47993.12元，违约金为1440元（47993.12元╳3%=1440元），上述违约金合计2780元，本院予以支持。商铺租赁管理协议解除后，魅力公司应向李某1返还租赁商铺，因商铺租赁管理协议中对返还的租赁物的状态无约定，故依据法律规定，应以原状返还。同时，本案现有证据无法证实商铺出租时的原状，故对于商铺原状的恢复，宜以隔墙隔断独立成间为标准。天诚公司敦煌项目部作为商铺的开发、承建、出售及监管方，在魅力公司恢复商铺原状的过程中，应当负有协助义务，通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等事项，恢复商铺原状的费用，由魅力公司承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十三条、第五百七十八条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、解除李某1与敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部于2016年5月1日签订的商铺租赁管理协议两份；   二、敦煌魅力旅游发展有限公司于本判决生效后30日内将商铺恢复原状（独立成间）并向李某1返还，逾期未能恢复的，李某1可自行恢复，由此而产生的费用由敦煌魅力旅游发展有限公司承担，甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部应通过提供相关设计图纸等资料，以确定商铺的具体位置、面积等方式对商铺恢复原状负协助义务；   三、敦煌魅力旅游发展有限公司支付李某1商铺租金47993.12元、违约金2780元，合计50773.12元，限于本判决生效后30日内履行；   四、驳回李某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1846元，减半收取计923元（李某1已预交），由李某1负担345元，由敦煌魅力旅游发展有限公司、甘肃天诚房地产开发有限公司敦煌项目部共同负担578元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 任玉娜     二〇二一年三月十八日   法官助理 马艳霞   书记员 巩晓婕