北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3924号上诉人(原审原告、反诉被告)：陆树锦，男，1976年7月31日出生，汉族，北京承天晴阳投资咨询有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王鹏，男，1978年8月31日出生，系陆树锦所在单位北京承天晴阳投资咨询有限公司推荐。被上诉人(原审被告、反诉原告)：张卫东，男，1972年3月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。上诉人陆树锦因与被上诉人张卫东租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初24165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人陆树锦的委托诉讼代理人王鹏，被上诉人张卫东的委托诉讼代理人张文焱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆树锦上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判陆树锦无需支付张卫东7800元；2.改判张卫东向陆树锦支付装修损失50万元。事实与理由：一审判决书第三页认定陆树锦于2020年1月28日才将存储在柳芳北里11号楼的物品拉走。实际上，陆树锦根本没有此行为，被强制清退后，已经明确表示剩余物品不再索要，张卫东也没有任何证据证明其告知陆树锦搬取物品，也没有物品交接的清单和损坏物品的确认，明显与客观事实不符。陆树锦是否对涉案房屋进行了装修一审未查明。一审中，陆树锦提出对涉案房屋进行装修价值鉴定，一审法院未鉴定，截止一审判决之日，诉争租赁物仍然保持现状。因张卫东提前收取了陆树锦的租金，告知陆树锦可以续租，陆树锦才二次进行了装修不过几个月，两次装修考虑到装修的减值，已经减少诉求至50万元。一审所谓的存疑认定无任何事实依据和法律依据，存疑不代表没有装修，租赁物尚在，应及时进行鉴定确定价值后予以判决。综上，对其它判项陆树锦也不同意，但考虑到诉累故此提出上诉诉求，望二审法院查明事实，依法改判。张卫东辩称：同意一审判决，不同意陆树锦的上诉请求，承租人在不能履行合同后，应当腾退房屋，由于陆树锦没有腾退房屋，使张卫东自己被迫承担相应仓储费用，该部分损失应当由陆树锦承担。关于装修损失，陆树锦原样接受了上一家承租人的装修，并不存在实际装修，陆树锦提交的装修合同，经法院向该合同相对方核实时，相对方表示并未实际履行合同，因此陆树锦并不存在装修事实，一审法院认定不存在50万元装修损失并无不当。据我们现在核实，产权单位已经将房屋对外出租，原有装修已经拆除。陆树锦向一审法院起诉请求：1．判令双方于2017年11月13日签订的《租赁合同》于2019年8月27日解除；2．判令张卫东退还陆树锦押金8万元、租金162276元；3．判令张卫东赔偿陆树锦装修损失50万元、经营损失10万元。张卫东向一审法院提出反诉请求：判令陆树锦支付张卫东2019年9月1日至2020年1月10日期间的房屋占用费164831.9元、房屋搬迁费5800元、物品仓储费4500元。一审法院认定事实：2015年7月3日，润泽利公司作为出租方（甲方）与北京醉三锅餐厅作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，面积共计190平方米，租赁期间自2015年7月28日至2019年7月27日。合同第六条第13款约定：甲方禁止乙方对房屋转租、拆租。一经发现，属于乙方违约，甲方有权无条件收回房屋。若乙方擅自将承租房屋转租、转借、转包、转让给他人而引发的一切债权债务及各种纠纷均由乙方自行承担，与甲方无关……。张卫东在合同尾部乙方代表处签字。2017年11月13日，张卫东作为出租方（甲方）与陆树锦作为承租方（乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定乙方承租涉案房屋，租赁期间自2017年11月13日至2019年8月10日，每年租金460000元，每个月租金38333元，付款方式押二付六，自签订合同之日，乙方向甲方每半年支付一次房租。甲方同意给予乙方装修期20天，合同期满后顺延20日为装修期，免租金。签订合同当日，陆树锦向张卫东支付8万元押金。就张卫东与北京醉三锅餐厅之间关系，张卫东称北京醉三锅餐厅系集体所有制企业，现更名为东煦炉端（北京）餐厅，该餐厅对于张卫东与陆树锦间签订的涉案合同系知晓且同意。为此，张卫东提交东煦炉端（北京）餐厅出具的《证明》。一审庭审中，双方均确认涉案房屋租金支付至2019年12月3日。就涉案合同到期后，张卫东仍收取陆树锦房租的原因，陆树锦称系张卫东承诺要与其续签合同，并要求陆树锦提前支付房租。为此，陆树锦提交其与张卫东的微信聊天记录，显示2019年5月16日下午14：56分，张卫东发送：“……等于咱摆的遗迹后半年的全交了完了，到后半年应该是十月份，咱们重新再续合同是这个意思，先把这个后先把这半年的先交了”。张卫东对此不予认可，称2019年后半年的租金系陆树锦主动支付的，不是张卫东主动要求的，当时因为不确定自己能否与产权方续签合同，既然陆树锦交过来，张卫东就收下了。就涉案房屋产权人情况，张卫东表示自己并非涉案房屋产权人，且主张产权人知晓并同意张卫东将涉案房屋超期转租至2019年9月1日，但对于该项主张，张卫东未举证。关于涉案房屋腾退时间，陆树锦称其于2019年8月27日被强制腾退，并据此主张《租赁合同》于该日解除。为此，陆树锦提交：1．润泽利公司于2019年8月27日出具的《到期收房通知》，要求张卫东自2019年8月27日起停止经营，并于8月29日前将房屋内全部物品搬离。2．照片，显示北京市朝阳区国有资产经营有限责任公司房管中心分别于2019年8月30日和2019年10月15日在涉案房屋大门处粘贴封条。3．大众点评截图若干张。一审庭审中，陆树锦表示因自己被强制腾退，从而造成了装修损失和经营损失。为证明装修损失，陆树锦提交案外人北京鑫宏业达建筑装饰工程有限公司（以下简称鑫宏业达公司）出具的《收据》《合同书》《店铺装修合同书》等。张卫东不认可上述证据的真实性，并提交微信聊天记录予以佐证。聊天记录显示，2020年6月22日下午14：16分，头像为动物的一方向头像为“鑫宏业达”的一方发送上述装修合同照片，对方回复：“这个我们应该是不知道的，因为这边我们也没有提供任何收据，再说这边款项也没有进我们公账”。6月23日下午14：51分，头像为“鑫宏业达”的一方发：“章是我们盖的空白合同，具体合作细节我们一概不知”。经询，张卫东称头像为动物的一方系其代理律师张文焱，头像为“鑫宏业达”的一方为鑫宏业达公司负责人韩某。在2020年7月9日庭审过程中，陆树锦对该证据质证称，不认可真实性，无法显示对话方身份，且韩某并非鑫宏业达公司负责人。随后陆树锦向一审法院提供鑫宏业达公司负责人电话，经一审法院当庭拨打询问，接听方表示自己系韩某本人，是鑫宏业达公司负责人，不清楚是否有陆树锦主张的装修行为，公司也没有收到装修款项，因陆树锦要求走个公对公的章，鑫宏业达公司就帮忙盖了公章，后续事情不清楚。一审审理过程中，陆树锦向一审法院申请对涉案商铺装修价值进行评估，后于2020年7月9日撤回评估申请。关于经营损失，陆树锦称系按照第三方平台记账，按每日7000元流水，自2019年8月27日计算至2019年12月3日。为此，陆树锦提交截图若干，证明2019年6月-8月期间其正常经营的收入情况。对于陆树锦主张的腾退时间及相应损失，张卫东均不认可，认为涉案合同已经履行完毕，合同到期后陆树锦实际于2019年10月15日停止经营、2020年1月10日腾退。为证明其主张，张卫东提交：1．《房屋交接清单》，显示2019年10月15日，张卫东办理涉案房屋交接事宜。2．微信聊天记录若干张，主要内容为张卫东在2019年10月31日至2020年1月17日期间与陆树锦及案外人张某沟通搬离涉案房屋内物品的过程。经询，陆树锦认可张某系其员工。3．收据，显示张卫东于2020年1月10日向搬家公司支付5800元。4．大众点评截图若干张。另，张卫东表示，因陆树锦迟迟不将物品搬离，其将物品存放至东煦炉端（北京）餐厅内，并因此产生2020年1月10日至1月19日期间的仓储费4500元。为证明其主张，张卫东提交收据、《房屋租赁合同》《变更协议书》《名称变更通知》等。陆树锦对此均不予认可。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的争议焦点有二：一、涉案合同就超期转租的部分是否有效；二、陆树锦搬离涉案房屋的具体时间。就第一项争议焦点。北京醉三锅餐厅与润泽利公司签订的《房屋租赁合同》约定租赁期间截止到2019年7月27日，而张卫东与陆树锦间签订的涉案合同则将租赁期限延长至8月10日。张卫东虽主张超期转租系征得产权人同意，但对此未举证，一审法院不予采信，认定涉案合同中就超期转租的部分规定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现陆树锦与张卫东均确认涉案商铺房租支付至2019年12月3日，故张卫东应返还陆树锦2019年7月28日至2019年12月3日的租金，一审法院核定金额为162575元。对于陆树锦主张涉案合同于2019年8月27日解除的诉求，缺乏依据，一审法院不予支持。就第二项争议焦点。陆树锦主张其于2019年8月27日被强制腾退，并告知张卫东房屋内物品其不再要了。张卫东则主张陆树锦在涉案房屋中持续经营至2019年10月15日，并于2020年1月10日将陆树锦物品从涉案房屋搬离。根据张卫东提交的微信聊天记录，张卫东曾多次与陆树锦沟通搬离事宜，陆树锦并未明确表示不要涉案房屋内物品。根据双方庭审陈述及提交证据，一审法院认定陆树锦于2020年1月10日搬离涉案房屋。对于张卫东主张的2019年9月1日至2020年1月10日期间的房屋占有使用费，因张卫东并非涉案房屋产权人，故对张卫东的该项主张，一审法院不予支持。对于张卫东主张的搬迁费和仓储费，因陆树锦确有迟延搬离相关物品的事实，一审法院结合张卫东提交证据及实际损失，判决陆树锦支付张卫东搬迁费5800元、仓储费2000元。就陆树锦主张的相应损失。关于装修损失50万元，与庭审中所查事实具有较大出入，一审法院对该费用产生的真实性存疑，对此不予支持。关于经营损失10万元，涉案合同超期转租部分无效，陆树锦和张卫东对此均存在过错，一审法院以陆树锦的实际损失为基础，结合双方过错程度、陆树锦的预期利益等因素，根据公平和诚实信用原则酌情确定为2万元。对于陆树锦要求张卫东返还8万元押金的诉讼请求，具有法律依据，一审法院予以支持。据此，一审法院于2020年11月16日判决：一、张卫东于判决生效后七日内退还陆树锦押金8万元、租金162575元，共计242575元；二、张卫东于判决生效后七日内赔偿陆树锦经营损失2万元；三、陆树锦于判决生效后七日内支付房屋搬迁费5800元、物品仓储费2000元，共计7800元；四、驳回陆树锦其他诉讼请求；五、驳回张卫东其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，陆树锦围绕上诉请求依法提交以下证据：证据1.4张银行转账截图，证明陆树锦通过银行转账方式向李胜支付装修款104000元。证据2.欠条，证明陆树锦还欠李胜38000元装修款，因为陆树锦还欠李胜装修款，所以李胜没接一审法院电话。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张卫东对上述证据发表质证意见为：不认可真实性及关联性。银行转账与欠条中均无法看出款项性质是装修款。本院对陆树锦提交的证据将结合其他事实综合认定。本院认为，双方争议焦点为陆树锦是否应向张卫东支付房屋搬迁费及物品仓储费以及陆树锦主张的房屋装修损失是否具有事实依据。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。本案中，张卫东与陆树锦关于涉案房屋的租赁期限超出北京醉三锅餐厅与润泽利公司约定的租赁期限，导致超出部分的转租行为无效。陆树锦于2019年8月27日被强制腾退，但其于涉案房屋内的物品未搬离，据在案证据显示，张卫东多次催促陆树锦搬走相应物品，陆树锦未予搬离，亦未作出放弃的明确意思表示，故陆树锦应承担搬迁及仓储费用。一审法院认定陆树锦有迟延搬离相关物品的事实，并由陆树锦支付张卫东相应搬迁费及房仓储费正确，本院予以维持。当事人对自己提出的主张应当，有责任提供证据。本案中，陆树锦主张房屋装修损失，其虽提交了装修合同，但经一审法院当庭与鑫宏业达公司核实，核实结果与陆树锦的主张不能吻合。陆树锦二审提交的其与李胜微信转款明细与装修合同中约定的装修款数额及收据的数额差距较大，均不能相互对应。综合以上证据，陆树锦提交的证据不足以证明其主张的装修损失，本院对其该项上诉请求难以支持。一审法院认定陆树锦主张的装修损失的存疑不予支持，系正确，本院予以维持。陆树锦上诉主张，其一审中提出对涉案房屋进行装修价值鉴定，一审法院未鉴定。经本院核查，一审中陆树锦于2020年7月9日撤回鉴定申请，故不存在一审法院未予鉴定的情形。综上，陆树锦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8878元，由陆树锦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  沈放二〇二一年三月二十九日法官助理  向玗