贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初883号 原告（反诉被告）：张国平，男，汉族，1960年6月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：钱娜（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱超（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：糜祖平，男，汉族，1968年11月27日出生，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：顾志东（特别授权代理），贵州昌哲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨颖（一般授权代理），贵州昌哲律师事务所律师。 原告（反诉被告）张国平与被告（反诉原告）糜祖平土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张国平的委托诉讼代理人钱娜，被告（反诉原告）糜祖平的委托诉讼代理人顾志东、杨颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张国平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付从2016年4月起至2021年5月拖欠原告的土地租金18900.00元及逾期违约金4725元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：毕节市田坝桥镇犀牛采石场（已注销）与原告签订了《土地租赁协议》，协议约定原告将其2.5亩土地的使用权出租给毕节市田坝桥镇犀牛采石场使用，租金按每年每亩900市斤玉米乘以当年玉米的市场价格计算，并约定每年的租金在每年10月10日前支付，逾期缴纳在30日内，则按租金日2‰支付违约金，如逾期缴纳超过30日，则按年租金25%支付违约金。协议签订后，原告按照协议约定将土地交给毕节市田坝桥镇犀牛采石场使用。自2016年3月至2021年，被告并未向原告支付租金。2015年9月22日，被告糜祖平在未通知债权人的情况下，将毕节市田坝桥镇犀牛采石场注销了。毕节市田坝桥镇犀牛采石场被注销前系个人独资企业。原告认为，根据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十九条、第二十条的规定，原告已经全面履行了自己的义务，将土地交付给毕节市田坝桥镇犀牛采石场使用，毕节市田坝桥镇犀牛采石场未按时支付租金已经构成违约，现该采石场未经清算便办理了注销登记，被告糜祖平是毕节市田坝桥镇犀牛采石场的投资人，应对原告承担赔偿责任。特依据民事诉讼法的有关规定向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）糜祖平答辩称：双方并未订立书面协议，也未约定租赁期限，已持续履行的债务为内容的为不定期租赁合同，本诉被告可以随时解除合同，因此租金计算时间应以本诉被告通知解除合同之日倒推三年计算，其余已过诉讼时效，不应支持。 被告（反诉原告）糜祖平提出反诉请求：1.请求判决解除原、被告之间的《土地租赁协议》；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告双方约定将原告（反诉被告）2.5亩土地租赁给被告（反诉原告）用于开办毕节市田坝桥镇犀牛采石场。毕节市田坝桥镇犀牛采石场因其采矿权有效届满后不能续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令采石场在采矿期满后须于2014年1月31日前关闭厂区、停止生产。其后毕节市田坝桥镇犀牛采石场停止生产，并于2015年9月22日获得许可准予注销公司登记。综上，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的土地是为了开办毕节市田坝桥镇犀牛采石场，现该采石场因政策因素被责令关闭，并已注销登记，被告（反诉原告）租赁原告（反诉被告）的土地已经不可实现合同目的，因此，请求解除双方之间的《土地租赁协议》。 原告（反诉被告）张国平对被告（反诉原告）糜祖平的反诉答辩称：被告（反诉原告）的反诉请求解除租赁协议达不到法定及约定的解除条件，现在该土地无法返还，若解除协议违反公平原则，损害了反诉被告的合法权益，若反诉原告坚持解除协议，应按照民法典的规定返还租赁物；本案并未超过诉讼时效，反诉被告就催讨土地租金事宜一直向相关部门反映，在向人民法院起诉时得知反诉原告人受到刑事追诉，鉴于反诉原告被关押，无法送达相关法律文书，从而导致本案一直未得到处理的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了质证。对原、被告提交的身份证复印件、土地租金发放表、企业基本信息、企业注销信息、个人独资投资人信息、七星国土资函[2013]11号文件，（2016）黔0502民初1433号《民事调解书》，双方当事人对上述证据真实性均无异议。经本院审查认为，上述证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：原毕节市田坝桥镇犀牛采石场与原告（反诉被告）张国平约定将原告（反诉被告）占有使用的2.5亩土地使用权出租给毕节市田坝桥镇犀牛采石场使用，双方未以书面形式签订合同，也未约定租赁期限，双方达成一致意见后，原告（反诉被告）按约定将2.5亩土地交由毕节市田坝桥镇犀牛采石场使用。2013年3月11日，毕节市国土资源局七星关分局以七星国土资函［2013］11号《关于同意毕节市范围内开采石料的函》，同意毕节市范围内临时开采建筑石料用灰岩，有效期至2013年12月31日止，采矿期满后须于2014年1月31日前无条件拆除矿内设施、设备等内容。2016年3月30日，毕节市田坝桥镇犀牛采石场向原告支付了截至2016年3月30日的土地租金。2015年9月22日，毕节市田坝桥镇犀牛采石场向毕节市七星关区市场监督管理局申请并办理注销登记（解散）。 审理过程中，原、被告双方认可本案处理的争议期间玉米市场价格按每市斤1.4元的价格进行计算。 另查明：毕节市田坝桥镇犀牛采石场被注销登记前系个人独资企业，登记资料载明投资人为被告（反诉原告）糜祖平。原告（反诉被告）张国平等人出租给糜祖平的土地已被糜祖平作为矿场使用，用于堆放砂石等。毕节市田坝桥镇犀牛采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元。审理过程中，被告（反诉原告）糜祖平表示涉案土地复垦工作复杂，其因客观条件未完成也无法（无力）完成涉案土地复垦。 本院认为，本案争议的焦点是：1.原毕节市田坝桥镇犀牛采石场与原告订立的土地租赁协议所约定的权利义务是否终止？2.被告糜祖平的反诉应否支持？3.原告主张的租金是否超过诉讼时效？ 关于案涉土地租赁协议的效力认定及所约定的权利义务是否终止问题。毕节市田坝桥镇犀牛采石场与原告达成的土地租赁协议，是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，理由为：虽然原告（反诉被告）出租给毕节市田坝桥镇犀牛采石场的土地现作为矿坪使用，用于堆放砂石，但毕节市田坝桥镇犀牛采石场已向毕节市七星关区土地储备开发中心缴纳土地复垦保证金100万元，前述行为属于对土地的合理利用，应认定双方之间土地租赁协议有效。对有效的协议，原、被告双方应按照协议约定全面履行自己的义务。本案中原被告双方庭审中均未提交涉案土地书面租赁协议，但双方均认可就涉案土地双方已达成协议且被告按约定已向原告方支付了2016年3月份前的土地租赁费用。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁”规定，本案双方未签订书面租赁协议但已实际履行6个月以上应视为双方达成的涉案土地租赁协议为不定期租赁协议，在租赁协议双方没有依法解除涉案租赁协议前，承租人应按约定向出租人支付租金，尽管原毕节市田坝桥镇犀牛采石场其采矿期限届满被申请注销登记（解散），但其所欠原告（反诉被告）的租金根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条“个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担责任……”规定，已成为原毕节市田坝桥镇犀牛采石场的债务，被告（反诉原告）糜祖平作为毕节市田坝桥镇犀牛采石场的投资人，仍应对毕节市田坝桥镇犀牛采石场所欠原告（反诉被告）的土地出租租金承担清偿责任。 对于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付租金及违约金问题。根据双方当事人确认涉案租赁土地面积为2.5亩，认可本案处理的争议期间玉米市场价格按每市斤1.4元的价格进行计算，土地年租金按每亩900斤优等包谷当年市场价格计算，本案租金计算至被告反诉请求解除合同原告收到反诉状副本（即2021年2月2日）时较为合理，即从2016年4月1日至2021年2月2日（便于计算折合为4年零10个月）的租金为15,225.00元（1.40元/斤×900.00斤/亩/年×2.5亩×4年＋1.40元/斤×900.00斤/亩/年×2.5亩÷12个月×10个月）。关于原告主张的逾期支付租金的违约金，因双方未签订书面协议对租金的支付期限没有约定或约定不明确、对租赁期间一年以上的应当在每届满一年时支付，剩余租期未满一年的应当在租赁期届满时支付，现因承租人逾期未支付租金已违反该规定依法应承担赔偿原告相应损失的责任，而原告（反诉被告）的损失认定为因被告（反诉原告）逾期支付租金给其造成的利息损失较为公平合理,参照金融机构逾期还款利息的处理办法、以及因同时期内我国进行的市场贷款利率改革实际情况，违约金应分段计算，即2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%，以3,150.00元为基数从2017年4月1日起计算至2018年3月31日，以6,300.00元为基数从2018年4月1日起计算至2019年3月31日，以9,450.00元为基数从2019年4月1日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日后的违约金按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%，以9,450.00元为基数从2019年8月20日起计算至2020年3月31日，以12,600.00元为基数，从2020年4月1日计算至2021年2月2日，以15,225.00元为基数从2021年2月3日起计算至实际履行完毕之日。 关于糜祖平辩称原告（反诉被告）所诉超过诉讼时效不应支持的问题。因从2016年采石场停止开采后拖欠原告（反诉被告）等土地出租人租金，原告（反诉被告）等人陆续不断向政府及相关部门反映解决被告（反诉原告）拖欠租金问题，从原告（反诉被告）等人向被告（反诉原告）提出履行请求及向有关部门反映解决租金问题时起，诉讼时效发生中断，诉讼时效期间重新计算，原告（反诉被告）的该部分诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故对被告的该抗辩意见不予采纳。 关于被告（反诉原告）糜祖平提出解除合同的反诉请求问题。原毕节市田坝桥镇犀牛采石场因其采矿权有效期至2013年12月31日届满未获续期，主管部门根据七星关区人民政府常务会议纪要及专题会议精神，责令其在采矿期限届满后须于2014年1月31日前无条件拆除生产设备设施，按规定搞好矿山环境恢复治理工作并报验收，致使采石场停办后合同目的不能实现。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方”、第五百六十五条第一款：“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……；对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”、第二款：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的。合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”等规定，结合本案的实际情况，由于糜祖平未提供证据证明本案诉讼前已通知原告（反诉被告）解除合同，而在本案审理过程中直接向本院提起解除合同的反诉请求，故本案中解除合同时间为反诉状副本送达给原告（反诉被告）时间即2021年2月2日。对合同解除前糜祖平所欠付原告的租金等，因该时段内合同为有效合同，双方均应履行各自义务，糜祖平仍应按双方协议约定承担给付未支付给原告的租金及依法承担违约责任的义务，故对前述原告本诉中本院已认定的租金及违约金，糜祖平仍应向原告支付。对涉案土地租赁协议合同解除后涉案土地的返还，鉴于原毕节市田坝桥镇犀牛采石场的开采行为造成涉案土地地貌已经发生重大变化，因而租赁标的物的四至界线不清、面积可能缩水，且相关职能部门已经收取涉案土地复垦保证金，被告糜祖平对恢复土地耕种条件持消极态度的客观情况，结合复垦土地系行政权的调整范畴，不属于人民法院民事案件的处理范围，故对张国平解除合同后要求返还土地的主张等，本案不作处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第七百零七条、第七百三十条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）糜祖平于本判决生效之日起十日内支付原毕节市田坝桥镇犀牛采石场所欠原告张国平（反诉被告）2016年4月1日至2021年2月2日期间土地租金人民币15,225.00元及违约金（违约金分段计算为：2019年8月19日前的违约金按照中国人民银行公布的同期同类商业贷款基准利率的130%，以3,150.00元为基数从2017年4月1日起计算至2018年3月31日，以6,300.00元为基数从2018年4月1日起计算至2019年3月31日，以9,450.00元为基数从2019年4月1日起计算至2019年8月19日；2019年8月20日后的违约金按照全国银行业间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的130%，以9,450.00元为基数从2019年8月20日起计算至2020年3月31日，以12,600.00元为基数，从2020年4月1日计算至2021年2月2日，以15,225.00元为基数从2021年2月3日起计算至实际履行完毕之日）。 二、解除原毕节市田坝桥镇犀牛采石场与原告（反诉被告）张国平订立的涉案土地租赁协议。 三、驳回原告（反诉被告）张国平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取后为人民币25.00元、反诉案件受理费25.00元，合计50.00元，由被告(反诉原告)糜祖平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  朱江 二〇二一年三月十五日 书记员  杨杰