江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终365号上诉人（原审原告）：史苏振，男，1997年11月26日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：仲伟，江苏勤辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于小凤，女，1986年9月2日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：李向阳，男，1985年2月8日出生，住江苏省沭阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：房玉琛，江苏序阳律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王秀茹，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人：青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司，住所地江苏省沭阳县学府路18号。负责人：刘书敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王康，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。原审第三人：沭阳县自然资源和规划局，住所地江苏省沭阳县南湖街道学院路5号。法定代表人：黄飞，该局局长。委托诉讼代理人：颜雪嵩，该局工作人员。委托诉讼代理人：张洪流，江苏沂淮律师事务所律师。上诉人史苏振因与被上诉人于小凤、李向阳、青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司（以下简称华云沭阳分公司）及原审第三人沭阳县自然资源和规划局确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。史苏振上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1.案外人史沭军与华云沭阳分公司之间签订的多份协议可以证明，案涉房产的一切原始权利与义务均归史沭军所有，而华云沭阳分公司的义务仅仅是向史沭军提供案涉房产的办证手续，其无权绕过史沭军私下为别人提供办证手续。这一点一审法院没有查清，仅仅认为史沭军是代表华云沭阳分公司对外进行销售房产显然是错误的。从史沭军与华云沭阳分公司履行协议的过程看，华云沭阳分公司一直是向史沭军提供办证手续，除了于小凤这一套房产。2.一审法院引用案号为（2016）苏1322民初19169号的原告牟东亮与被告史苏杰及第三人华云沭阳分公司确认合同无效纠纷一案，在牟东亮一案中，华云沭阳分公司并未向牟东亮出具办证手续。而在本案中，就是因为于小凤在史沭军公司做会计期间，与华云沭阳分公司的代表王波之间一直保持联系，因此，于小凤才能私下找到王波，由王波为于小凤盖章办理了产权证。而王波在盖章后从未联系过史沭军，未向史沭军核实过相关情况。这一事实也证明于小凤与华云沭阳分公司之间是恶意串通的。如果华云沭阳分公司向史沭军核实相关情况，史沭军肯定会拒绝为于小凤办理房产证的。3.于小凤在向不动产登记部门申请办证时，出具一份声明承诺书，载明因开发案涉房产的公司无法联系，无法办理土地分割登记手续，承诺按楼房屋压面积计算分摊面积19.9。而于小凤在2018年8月份申请办证前还联系到华云沭阳分公司，而且声称双方协商一致将2009年与史沭军签的买卖合同时间更改为2004年，由华云沭阳分公司为其盖章出具办证的相关手续，这显然是相互矛盾的，更能够证明双方之间存在恶意串通。4.二审法院可以通过法院系统或者中国裁判文书网查询，近几年来，涉及到涉案东兴小区的房产纠纷（包含行政诉讼），华云沭阳分公司从未出庭应诉过，都是经公告送达，因为华云沭阳分公司早在2008年便被吊销营业执照，办公地址（住所地）也早就不存在。但是偏偏本案一审时，华云沭阳分公司委托了一个代理人出庭，那么华云沭阳分公司是如何得知本案诉讼的，显然是于小凤通知的。这也能够证明于小凤与华云沭阳分公司之间是恶意串通的。5.华云沭阳分公司作为转让方，将东兴小区2、5、8、11号楼及黄楼北端的地段整体承包给史沭军，一切权利与义务归史沭军所有，后来的补充协议更是加强了这一点。2014年双方再次签订协议，约定上述4栋楼一切经济、质量及工程相关的一切纠纷及法律责任与华云沭阳分公司无关；最后一条约定华云沭阳分公司负责出具给史沭军所承建的以上四幢楼的确权手续。从几份协议以及一审华云沭阳分公司委托人当庭陈述，都可以证明华云沭阳分公司仅仅是配合史沭军出具办证手续，至于房产出售给谁都是由史沭军决定。房产出售后，相应的购房款未支付，购房人出具欠条在史沭军处，那么史沭军肯定不会同意将办证手续交给购房人去办证的，牟东亮一案便能证明史沭军未将办证手续交给牟东亮。那么本案中，华云沭阳分公司凭什么绕开史沭军私下向于小凤出具办证手续？华云沭阳分公司是明知其无权出具办证手续而实施的侵害行为，那么更加证明于小凤与华云沭阳分公司存在恶意串通。6.于小凤、华云沭阳分公司一审庭审中均是虚假陈述，于小凤声称购房款是2009年7月1日付5万元，但是史沭军拿出证据证明该5万元并非于小凤付的购房款，而是史沭军向于小凤的姐姐借款，由于小凤账户代为交付借款。于小凤称2010年3月7日现金交付剩余购房款也是虚假陈述。于小凤在史沭军公司做会计直到2011年才离职，作为一名专业的会计，如果款项还清为何不将欠条要回？如果款项还清，于小凤一审陈述在2014年史沭军向其要50万元便是虚假陈述。因为东兴小区的房子大部分都是2010年之前销售的，直到2014年能够办证时，才由华云沭阳分公司统一将办证手续交付给史沭军，由史沭军决定将办证手续交给购房人自行前往办证。购房款未付的，史沭军在催款无果的情况下，才将如牟东亮、于小凤等人的房子产证办至自己亲属名下。以上事实能够证明于小凤并未支付购房款，2014年史沭军要求其按照当时市场价支付房款是合情合理的，因为于小凤一直没有支付任何房款，史沭军才口头通知其解除合同的。7.一审庭审中，于小凤和华云沭阳分公司一唱一和，虚假声称2009年2月24日盖有青岛华云沭阳分公司2#5#8#11#楼项目部章的收据是华云沭阳分公司出具给于小凤的，便认定于小凤已经交清购房款。事实是：该项目部章一直是史沭军在建筑开发过程中所刻制的，并且由会计于小凤保管。史沭军开发的4栋楼销售时，销售合同及收据发票均是盖此项目部章，且都是由于小凤办理（目前史沭军处保留的4栋楼其他房屋销售凭证也能证明），因为其他收据出具时不仅盖项目部章，还有经办人于小凤在收据上签字。且从牟东亮一案结合本案，可以看出史沭军在销售房产时习惯将购房合同及收据同时盖上项目部章交给购房人，但是没有交购房款的都是出具欠条留存在史沭军处。从这些事实可以看出，于小凤是非常清楚史沭军销售房产及办证的整个流程的，其明知未支付购房款却联系到华云沭阳分公司进行私下交易，也属于恶意串通。综上所述，一审法院未能查明相关事实，以及对相关事实进行错误推定，作出错误判决，请求二审法院查明事实，依法改判或者发回重审。于小凤、李向阳二审辩称，涉案房屋房款已经付清，于小凤、李向阳与华云沭阳分公司之间均是真实意思表示，不存在恶意串通。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。华云沭阳分公司二审辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，史苏振的上诉请求不能成立，上诉理由均系主观推测，无证据证实，请求二审法院驳回上诉，维持原判。沭阳县自然资源和规划局二审述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，史苏振的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。史苏振向一审法院起诉请求：确认于小凤、李向阳与华云沭阳分公司签订的购房协议书无效。一审法院认定事实：2000年5月份，青岛华云房地产开发有限公司（以下简称华云公司）到沭阳开发建设沭城镇东兴小区工程，并设立华云沭阳分公司，华云沭阳分公司于2008年5月19日被工商部门吊销但未注销。2004年4月20日，华云沭阳分公司（甲方）与宿迁建设工程集团有限公司沭阳分公司（以下简称宿迁建设公司沭阳分公司，乙方）签订工程建设销售承包协议书，约定甲方将东兴小区2#、5#、8#、11#楼（二单元）及黄楼北端的地段整体工程承包由乙方建设，甲方负责提供办理该工程投标、销售及房产证等相关证件与手续，其规费由乙方承担，乙方负责该项目承建和销售，按施工合同施工，保证工程质量和工期，并承担该项目工程中所发生的一切费用，水电费用等法律和经济责任全部负责；乙方向甲方缴纳该项目承包费，共计365万元。其付款方式为：签订协议应向甲方交纳承包费150万元，其中顶冲3#楼材料补差费30万元，实交120万元，余款7月31日前结清，若违约每天按3%罚滞纳金交甲方。该承包协议乙方处由史沭军签名并加盖宿迁建设公司沭阳分公司印章。史沭军系宿迁建设公司沭阳分公司负责人。2007年2月8日，华云沭阳分公司与史沭军签订补充协议一份，约定对华云公司开发的沭阳县东兴小区2#、5#、8#、11#楼一次性承包给史沭军同志开发，承包费为365万元，承包后所发生的一切、经济、法律、安全全部有史沭军同志负责，华云公司不得以任何借口干涉，谁造成谁负责。2003年3月10日，案外人田维权因房屋拆迁安置于沭阳县东兴小区4号楼506室。2004年4月28日，经史沭军同意，田维权安置房屋调换为东兴小区5号楼201室。2009年2月24日，史沭军以华云沭阳分公司（甲方）名义与于小凤（乙方）签订购房协议书，约定乙方要求购买甲方东兴小区4号商品楼三单元五层西侧506室商品房一套，建筑面积约118.24㎡，每平方米售价1000元，计款118240元；乙方于2009年2月24日向甲方预交购房定金118240元，余款在楼房交付使用后，按建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。史沭军作为华云沭阳分公司的代表人在该购房协议上签字，并加盖华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章。该购房协议书上备注“田维权转换5#楼206室120㎡，经拆迁办办理”。同日，于小凤向史沭军出具欠条一张，载明“今欠到东兴小区4#楼三单元506室房款118240元，经手人：于小凤，2009年2月24日”，史沭军在主管人处签名并注明“知”。当天，史沭军向于小凤出具案涉房屋购房款收据一张，载明“入账日期：2009年2月24日，交款单位：于小凤，人民币壹拾壹万捌仟贰佰肆拾元，收款事由：东兴小区4号楼3单元506室”，该收据上加盖华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。涉案房屋由史沭军交付于小凤使用居住至今。于小凤此时在史沭军担任负责人的宿迁建设公司沭阳分公司担任会计职务，后于2011年左右离职。2014年，史沭军向于小凤提出要求于小凤按照市场价格再交纳购房款500000元，于小凤未同意。2014年8月4日，史沭军为案涉房屋在沭阳县房地产管理处办理产权登记，房屋产权证号为沭阳县房权证沭城字第××号，房屋所有权人登记为史苏振，房屋坐落位置为沭阳县东兴小区4幢3单元502室，建筑面积119.44平方米。2018年8月10日，于小凤向华云沭阳分公司申请办理案涉房屋产权登记，在申请书中载明其于2009年2月14日购买案涉房屋，房款已经全部结清，无任何经济及法律纠纷，如有纠纷与贵公司无关。于小凤向华云沭阳分公司出示了2009年2月14日由史沭军签名的购房协议书以及加盖华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章的房款收据。后华云沭阳分公司与于小凤就案涉房屋另签订一份购房协议书，载明购买东兴小区4号商品楼三单元五层506西侧商品房一套，建筑面积119.44㎡，每平方米售价800元，共计95552元，于2004年8月26日预交购房定金95552元。该购房协议书落款日期为2004年8月26日。2018年8月10日，华云沭阳分公司出具办理商品房产权证明以及向沭阳县不动产登记局出具不动产登记申请书，载明于小凤购买案涉房屋，钱房已两清，房屋产权归于小凤所有，现共同申请为该房办理不动产登记。2018年8月28日，于小凤、李向阳共同向沭阳县不动产登记局出具承诺书，载明因开发案涉房屋的公司无法联系，无法办理土地分割登记手续，承诺按楼房屋压面积计算分摊面积19.90。后沭阳县不动产登记局向于小凤颁发了案涉房屋不动产权证书，证号为苏（2018）沭阳县不动产权第0032893号不动产权证，载明房屋坐落于沭阳县。一审另查明，沭阳县人民法院于2016年12月26日立案受理原告牟东亮与被告史苏杰及第三人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司确认合同无效纠纷一案，案号为（2016）苏1322民初19169号。在该案中经审理查明，2006年12月19日，史沭军以华云沭阳分公司（甲方）名义与牟东亮（乙方）签订购房协议书，约定乙方要求购买甲方东兴小区11号商品楼一单元陆层601室商品房一套，共计135091.20元。2006年12月19日史沭军向牟东亮出具收据一份，载明收到牟东亮交付的11号楼601室房款现金135091.20元，该收据上加盖华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。同日，牟东亮向史沭军出具欠条一张，载明欠该小区11#楼601室房款55091.20元，并约定于2007年春节前还清。本案一审的争议焦点为：于小凤与青岛华云公司签订案涉房屋购房协议是否是恶意串通，损害了史苏振的合法权益？一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。史苏振主张于小凤、李向阳与华云沭阳分公司恶意串通，损害其合法权益，应当对此承担举证证明责任，证据不足以证明其主张的，应当承担举证不能的法律后果。首先，根据史沭军与华云沭阳分公司签订的工程建设销售承包协议约定的内容，以及田维权安置房屋调换的事实，可以看出史沭军有权对外以华云沭阳分公司的名义销售案涉房屋，华云沭阳分公司配合提供销售及房屋产权办理的相关手续。2009年2月24日史沭军以华云沭阳分公司名义与于小凤签订的购房协议书，史沭军的行为系代表华云沭阳分公司，该购房协议书直接约束于小凤与华云沭阳分公司。结合2018年8月10日于小凤向华云沭阳分公司申请就案涉房屋办理产权登记时，向华云沭阳分公司提供2009年2月24日的购房协议书、房款收据，后于小凤与华云沭阳分公司于2018年签订的载明落款时间为2004年8月26日的购房协议书，说明华云沭阳分公司认可史沭军以华云沭阳分公司名义与于小凤签订的购房协议书。因此，于小凤与华云沭阳分公司就案涉房屋自2009年2月24日即成立买卖合同关系。该买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，史苏振主张2014年史沭军要求于小凤按照市场价格支付购房款500000元，在与于小凤协商未果的情况下，口头通知于小凤解除案涉房屋买卖合同并要求于小凤搬离案涉房屋。于小凤对其予以否认，并主张其已经付清全部购房款。史苏振主张史沭军于2014年通知于小凤解除合同，史苏振对此应当举证证明其要求解除合同符合合同约定或法律规定以及该解除合同的通知已到达被告，才发生合同解除的法律效力。提供的证据不足以证明该主张的，承担举证不能的法律后果。关于解除合同的理由，史苏振主张系于小凤未支付购房款，且其要求按照2014年的市场价格支付500000元购房款。史沭军在与于小凤签订购房协议时，对价款已经进行了明确约定，于小凤因当时无能力支付购房款所以向史沭军出具了欠条，且房屋交付于小凤使用。史沭军在2014年提出按照此时的市场价格支付购房款500000元，没有合同约定及法律依据，其该项解除合同的理由不成立。关于解除合同的通知，史苏振未能举证证明史沭军曾通知于小凤解除合同，故一审法院对史苏振该项主张不予采纳。另外，史苏振主张于2014年即通知于小凤解除合同，且要求搬离案涉房屋，但于小凤至今仍居住在案涉房屋内，且在史苏振取得案涉房屋产权登记时也未对此提出异议，明显不符合常理。本案中，于小凤就其已付清购房款提供了相应的证据，其中向史沭军转账50000元，但与史沭军提供的其向于小凤姐姐借款150000元形成于同一天，史沭军主张系于小凤代其姐姐向史沭军交付的借款；关于另外的款项，于小凤主张系银行取款后现金交付，史沭军对此不予认可。于小凤提供的现有证据不足以准确认定其是否付清购房款，同时该事实也不是本案重点审查的范围，一审法院对该事实不作认定。关于于小凤是否已经付清购房款，属于于小凤与史沭军之间的债权债务纠纷，不影响案涉房屋买卖合同的成立及履行。如于小凤未付清购房款，史沭军可以就购房款向于小凤主张权利。综上，史苏振未能举证证明其曾通知于小凤解除案涉房屋买卖合同且获得于小凤认可或其解除合同的理由符合合同约定及法律规定，故一审法院对于史苏振主张的史沭军与于小凤2009年2月24日签订的购房协议书已于2014年解除的事实不予认定。最后，史苏振主张华云沭阳分公司在未获得史沭军同意的情况下，即为于小凤申请办理案涉房屋产权证书，构成恶意串通。史沭军与于小凤于2009年2月24日签订的购房协议书，其效力直接约束华云沭阳分公司。华云沭阳分公司在审核于小凤提供的由史沭军签名的购房协议书以及加盖史沭军承建的华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章的购房款收据的情况下，根据其与史沭军签订的协议书约定的内容，为案涉房屋申请办理产权登记，符合双方合同约定。史苏振主张于小凤持有的购房款收据系其利用职务便利私自开具的，未提供证据证明，一审法院对其主张不予采纳。史沭军与于小凤签订的购房协议书上载明于小凤于合同签订当天交纳购房款118240元，在于小凤已经向史沭军出具欠条的情况下，史沭军出具加盖财务专用章的购房款收据，不违背常理。结合牟东亮与史苏杰及第三人华云沭阳分公司确认合同无效纠纷一案，牟东亮也是在未付清全部购房款并就欠付购房款出具欠条的情况下，即由史沭军于合同签订当天向牟东亮出具了加盖财务专用章的全额购房款收据收据。由此可以看出，于小凤持有案涉房屋的购房款收据符合史沭军的交易惯例。史苏振主张根据史沭军与青岛华云公司签订的协议书内容，华云沭阳分公司已经将史沭军承建房屋所有的办证手续交付史沭军，华云沭阳分公司不应当在未与史沭军联系的情况下，擅自为于小凤办理案涉房屋的产权登记。华云沭阳分公司在史苏振已经办理案涉房屋产权登记的情况下，未经仔细审核，即为于小凤申请办理案涉房屋产权登记，存在一定的过失，但不足以认定于小凤与华云沭阳分公司存在恶意串通。恶意串通是指当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当的方式，共同实施损害他人合法权益的行为。本案中，于小凤系通过正当途径购买涉案房屋且就欠付购房款出具了欠条后依法取得案涉房屋的购房款收据，华云沭阳分公司在于小凤持有购房协议书及购房款收据的情况下，为于小凤申请办理案涉房屋的产权登记，是履行房屋买卖合同义务的行为。于小凤及青岛华云公司均不存在采用不正当手段谋取私利情形。另外，史沭军将案涉房屋出售给于小凤后，在未依法解除与于小凤之间的购房协议的情况下，即将案涉房屋产权登记至史苏杰名下，该行为亦明显不当。于小凤取得案涉房屋的产权登记，系基于其合法购买案涉房屋，未损害史苏振合法权益。综上，史沭军以华云沭阳分公司的名义将案涉房屋出售给于小凤，且开具全额购房款收据给于小凤，该房屋买卖合同直接约束于小凤与华云沭阳分公司。于小凤持有案涉房屋购房款收据，相对于华云沭阳分公司而言，于小凤已经履行了房屋买卖合同的付款义务，可以要求华云沭阳分公司配合其办理案涉房屋产权登记。至于于小凤向史沭军出具欠条，系其与史沭军之间的债权债务关系，不影响案涉房屋买卖合同的履行。史苏振未举证证明于小凤与史沭军经手签订的房屋买卖合同已经解除，也未举证证明华云沭阳分公司与于小凤存在恶意串通情形，现其以于小凤、李向阳与华云沭阳分公司恶意串通损害其合法权益为由要求确认于小凤与华云沭阳分公司签订的房屋买卖合同无效，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回史苏振的诉讼请求。案件受理费2665元，由史苏振负担。二审期间，史苏振围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：1.2004年5月6日，华云沭阳分公司出具的证明一份。该证明内容：华云沭阳分公司委托史沭军同志办理有关沭阳县东兴小区2号、5号、8号及11号楼所有房屋的收款和房产确权的所有相关事宜。拟证明：青岛华云分公司将沭阳县东兴小区2、5、8、11号楼房屋销售及房产确权相关事宜均委托给史沭军。涉案房屋由史沭军拿5号楼一套房进行置换，涉案房屋产权证书应由史沭军办理，青岛华云公司无权私下与于小凤签订任何手续，于小凤与华云沭阳分公司之间存在恶意串通。2.华云沭阳分公司与史沭军于2014年3月14日签署的协议复印件，证明目的同第一份证据。3.公告一份。史苏振称该公告由华云沭阳分公司于2014年3月15日张贴于沭阳县东兴小区。内容是东兴小区的1、3、4、9、10、11、12、13号楼办证手续由徐华负责，华云沭阳分公司无权单独向东兴小区业主出具办证手续，于小凤和华云沭阳分公司之间存在恶意串通。于小凤、李向阳质证认为：对于第一份与第二份证据不知情。对于第三份证据，于小凤、李向阳不清楚该公告是否曾张贴过，即使该公告曾张贴过，也只是催促业主尽快办证，与本案无关。于小凤、李向阳与华云沭阳分公司之间不存在恶意串通。华云沭阳分公司质证认为：关于证据一，即使该证明是真实的，该证明是华云沭阳分公司委托史沭军办理相关事宜，是典型的委托合同关系，并不能因此导致委托人即华云沭阳分公司丧失自己收款和房屋确权的权利。在办理涉案房屋产权证书的时候，华云沭阳分公司已经审核了史沭军出具的协议与收据，该份证据无法达到史苏振的证明目的。关于证据二，由于协议是复印件，对于该协议三性均不认可。关于证据三，该公告与本案无关，无法达到史苏振的证明目的。华云沭阳分公司基于史沭军经手的相关材料，按照相关法律法规的规定依法为于小凤办理产权证书，不存在恶意串通损害史苏振的利益。沭阳县自然资源和规划局质证认为：同意华云沭阳分公司的质证意见。关于证据三，另补充质证意见：根据公告的内容看，该公告针对的是拆迁安置房屋，并不包含华云沭阳分公司对外自主销售的房屋，该公告与本案无关。本院对上述证据认证如下：关于证据一与证据二，这两份证据与华云沭阳分公司与宿迁建设公司沭阳分公司签订的工程建设销售承包协议书、华云沭阳分公司与史沭军签订的补充协议等证据相互印证，可以证实史沭军有权对外以华云沭阳分公司的名义销售案涉房屋，华云沭阳分公司配合提供销售及房屋产权办理的相关手续。关于证据三，该证据与本案待证事实之间不具有关联性，无法证实于小凤与华云沭阳分公司之间是否存在恶意串通，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：于小凤与华云沭阳分公司之间签订的合同是否存在恶意串通，损害史苏振利益的情形。本院认为，恶意串通的合同是指合同的双方当事人非法勾结，为牟取私利，而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。关于史苏振的上诉请求及理由，本院评判如下：根据华云沭阳分公司与宿迁建设公司沭阳分公司签订的工程建设销售承包协议书、华云沭阳分公司与史沭军签订的补充协议等证据可以证实，史沭军有权对外以华云沭阳分公司的名义销售案涉房屋，华云沭阳分公司配合提供销售及房屋产权办理的相关手续。2009年2月24日，史沭军以华云沭阳分公司名义与于小凤签订购房协议书，将涉案房屋出售给于小凤。虽然在该购房协议签订时，于小凤未实际支付购房款，但是在于小凤就涉案房屋购房款出具欠条后，史沭军向于小凤出具了涉案房屋全款购房款收据。该购房协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对华云沭阳分公司与于小凤均具有法律约束力。2018年8月10日，于小凤向华云沭阳分公司出示了购房协议书与全款购房款收据，要求华云沭阳分公司配合办理涉案房屋产权登记手续，华云沭阳分公司有义务配合办理涉案房屋产权登记手续。后于小凤与华云沭阳分公司于2018年签订的载明落款时间为2004年8月26日的购房协议书，说明华云沭阳分公司认可史沭军以华云沭阳分公司名义与于小凤签订的购房协议书。综上所述，于小凤与青岛华云沭阳分公司就涉案房屋自2009年2月24日即成立买卖合同关系。该买卖合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。史苏振虽主张于小凤与华云沭阳分公司之间签订的合同存在恶意串通，损害史苏振的利益的情形，但是未能举证证实自己的主张，本院不予支持。综上所述，史苏振的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2665元，由上诉人史苏振负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  朱 海审判员  沈 阳二〇二一年三月三十一日书记员  陆 源