安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初346号 原告：王影利，女，1982年6月2日出生，汉族，住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：郑雪纯，安徽华汉众赢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周煜晖，安徽华汉众赢律师事务所律师。 被告：安徽省隆基房地产开发有限公司，住所地安徽省阜南县陶子河路与经三路交叉口。统一社会信用代码913412255785181998。 法定代表人：丁银光，该公司经理。 被告：郭明杰，男，1967年8月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被告：王文玲，女，1965年3月11日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告王影利与被告安徽省隆基房地产开发有限公司、郭明杰、王文玲确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告王影利及其委托诉讼代理人郑雪纯到庭参加诉讼，被告安徽省隆基房地产开发有限公司、郭明杰、王文玲经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。庭后经本院释明本案法律关系并重新指定举证期限，原告变更诉讼请求，于2021年3月15日再次公开开庭进行了审理。原告王影利及其委托诉讼代理人郑雪纯到庭参加诉讼，被告安徽省隆基房地产开发有限公司、郭明杰、王文玲经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王影利向本院提出诉讼请求：撤销被告安徽省隆基房地产开发有限公司与被告郭明杰、王文玲签订的阜南县君瑞公馆2#105室201904120025号《商品房买卖合同》；判令被告承担原告律师费。本案诉讼费用由被告承担。 原告王影利于2021年3月2日变更诉讼请求为：确认被告安徽省隆基房地产开发有限公司与被告郭明杰、王文玲签订的阜南县君瑞公馆2#105室201904120025号《商品房买卖合同》无效；判令被告承担原告律师费。本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：案外人安徽安厦建设工程有限公司申请执行本案被告安徽省隆基房地产开发有限公司一案，经阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12执111号之二执行裁定书，裁定被告安徽省隆基房地产开发有限公司将案涉房产作价697872元给案外人安徽安厦建设工程有限公司抵偿部分债务。原告与案外人骆军因民间借贷纠纷一案经阜南县人民法院2019年3月8日作出（2018）皖1225执1355号之一执行裁定书，裁定案外人安徽安厦建设工程有限公司所有的案涉房产作价590412元变卖给本案原告。（2018）皖1225执1355号之一执行裁定书生效后，被告安徽省隆基房地产开发有限公司不仅不协助原告办理房屋网上备案手续，又于2019年4月12日将案涉房屋以明显低于市场价格的279150元出售给被告郭明杰、王文玲，并于2019年4月19日办理201904120025号《商品房买卖合同》网上备案。三被告的该种行为明显违反相关法律规定，所签订的合同应为无效合同，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院依法确认三被告签订的《商品房买卖合同》无效。 被告安徽省隆基房地产开发有限公司、郭明杰、王文玲未答辩，亦未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明的法律事实如下： 2017年10月16日，案外人安徽安厦建设工程有限公司申请执行本案被告安徽省隆基房地产开发有限公司一案，双方达成执行和解，安徽省阜阳市中级人民法院作出（2017）皖12执111号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人安徽省隆基房地产开发有限公司开发的位于阜南县君瑞公馆1﹟楼201室作价753516元、202室作价632458元、203室作价632458元、204室作价632458元、205室作价642093元、301室作价739925元、401室作价739925元，2﹟楼105室作价697872元，3﹟楼101室作价735617元、1303室作价453414元、1403室作价454941元，合计7114677元交给申请执行人安徽安厦建设工程有限公司抵偿部分债务。该房产所有权自本裁定送达申请执行人安徽安厦建设工程有限公司时起转移。二、申请执行人安徽安厦建设工程有限公司可持本载定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。 2019年2月26日，原告申请执行案外人骆军民间借贷纠纷一案，双方及另一申请执行人张传珍达成执行和解协议书：1、骆军在争得安徽安厦建设工程有限公司认可后，自愿用安徽安厦建设工程有限公司所有的位于阜南县君瑞公馆2#楼105室房屋，以590412元变卖给王影利，抵付王影利款399637元、抵付张传珍款70775元，余款120000元王影利汇至阜南县人民法院执行标的款账户。2、两案执行费6857元从余款中支付。3、本执行和解协议，双方签字后生效。 同日，原告将上述协议中的120000元款汇至本院执行标的款账户。 2019年3月8日，本院作出（2018）皖1225执1355号之一执行裁定书，查明：本院在执行王影利与骆军民间借贷纠纷一案中，因被执行人骆军未按阜南县人民法院（2018）皖1225民初1251号民事调解书履行义务，本院通过网络查询了被执行人骆军在各金融系统的存款、公安机关车辆登记，线下查询了其他财产等，均未查到被执行人骆军由可供执行的财产；经骆军提供，安徽安厦建设工程有限公司自愿将该公司所有的位于阜南县君瑞公馆2#楼105室房地产依法拍卖，（该房地产无证，阜阳市中级人民法院（2017）皖12执111号之二执行裁定书确认），用于替骆军偿还欠王影利、张传珍款。裁定：一、安徽安厦建设工程有限公司所有的位于阜南县君瑞公馆2#楼105室房地产（面积93.05平方米），作价590412元变卖给申请执行人王影利，该房产所有权自本裁定送达申请执行人王影利时起转移。二、申请执行人王影利可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 2019年4月17日，被告安徽省隆基房地产开发有限公司与被告郭明杰、王文玲签订合同编号201904120025的《商品房买卖合同》，约定被告安徽省隆基房地产开发有限公司将案涉的阜南县君瑞公馆2﹟楼105室以279150元卖与被告郭明杰、王文玲。该《商品房买卖合同》于2019年4月19日进行了网上备案。 2021年3月15日，安徽瑞禾物业出具情况说明，内容为：本单位为阜南君瑞公馆物业，2017年12月进驻小区，2018年阜阳市中级人民法院来我单位要求协助查封十余套房屋并张贴法院封条，其中包含2#105室。2019年3月中旬，王影利拿着法院的执行裁定书说房子法院判给她了，然后就在我单位办理了手续。2020年4月王影利开始装修房屋，2020年5月中旬，郭明杰来说房屋是他的，我单位工作人员告知他房屋是法院查封的，现在房主已经拿着法院的文书来办理手续领了钥匙装修了。后来又过了几天，郭明杰拿着购房合同的部分复印件及网签备案单说房屋他已经备案。在此之前他从未来我单位办理过任何手续，也没有来小区及我单位了解过2#105室房屋的情况。以上情况属实，特此说明。 另查明：涉案房屋原告现未办理产权过户登记。 本院认为，本案立案案由为债权人撤销权纠纷，本院查明的当事人之间系被告无权处分原告合法财产引起纠纷，双方实际存在的法律关系为确认合同无效纠纷，案由应以确认合同无效纠纷审理本案，原告同意。被告安徽省隆基房地产开发有限公司、郭明杰、王文玲未到庭参加诉讼，视为放弃答辩质证权利。根据《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外和第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力的规定，执行裁定是物权法三种非法律行为的原因引起的物权变动的情形，是物权公示的例外和补充，不以登记为其生效案件；裁定是对物权的强制分配，不依当事人的意思发生效力，具有了公法上的强制效力，已经具有了公示性。宣示登记是对执行裁定引起不动产无权变动的限制，执行裁定引起不动产物权的变动和基于法律行为并登记所产生的不动产物权并无本质的区别，仍然具有对世性，宣示登记仅仅是对执行裁定引起不动产物权变动事实的一种确认。是否进行登记，并不影响其已经取得的不动产物权，因为裁定一经生效，不动产物权就发生转移，不以登记为要件，故原告依（2018）皖1225执1355号之一执行裁定书对案涉房屋已取得物权。 被告安徽省隆基房地产开发有限公司对案涉房屋并不享有所有权，其无权处分案涉房屋；其向被告郭明杰、王文玲转让案涉房屋，被告郭明杰、王文玲并非“善意第三人”。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十五条第一款规定，受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。本案中,被告郭明杰、王文玲在受让案涉房屋时主观上存在重大过失。本案所涉的是房屋买卖，对受让人而言属于重大开支，受让人应该履行较高的注意义务。在实践中，须实地查看房屋并了解房屋目前状态。被告郭明杰、王文玲对案涉房屋在没有实地进入查看，也未向房屋所在小区物业了解该房屋状态，是否有人实际居住或为他人所有的情况下签订房屋买卖合同，不符合正常的交易习惯，应当认定被告郭明杰、王文玲主观上具备重大过失。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,被告安徽省隆基房地产开发有限公司对案涉房屋在2017年所有权已归他人所有是明知的而处分，房屋出卖价格明显低于法院执行时所作价格，亦明显低于市场价格；被告郭明杰、王文玲对购买价格明显低于市场价格亦是应知明知而购买，被告之间的该行为有违常理。再结合上述所分析的被告郭明杰、王文玲的主观重大过失方面，应认定为被告之间有恶意串通的情形，损害原告利益。 从利益平衡角度出发,当各种利益发生冲突时,法律所能选择的是优先保护价值更大的利益。本案中案涉房屋已经法院裁定归原告所有，且原告已实际取得占有，被告郭明杰、王文玲并未实际取得占有，亦无证据证明其已办理产权登记，故保护原告的房屋所有权的利益具有更大的社会价值。 综上，原告要求确认被告安徽省隆基房地产开发有限公司与被告郭明杰、王文玲签订的阜南县君瑞公馆2#105室《商品房买卖合同》（合同编号201904120025号）无效的诉讼请求，依据充分，应予支持。原告要求被告承担原告律师费，无依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条,《中华人民共和国物权法》第十八条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下: 一、确认被告安徽省隆基房地产开发有限公司、郭明杰、王文玲于2019年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201904120025）无效； 二、驳回原告王影利的其他诉讼请求。 案件受理减半收取计40元（原告已预交），由被告安徽省隆基房地产开发有限公司、郭明杰、王文玲负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 侯 涛 二〇二一年三月二十九日 书记员 王**光