福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终2601号 上诉人（原审被告）：童榕如，女，汉族，1969年10月13日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：郑群，福建君宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明堂，福建君宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京恒昌汇财投资管理有限公司,住所地北京市石景山区石景山路20号17层1701-03，统一社会信用代码911101075890762346。 法定代表人：宋伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡诗虹，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙杨南，北京德颐律师事务所律师。 上诉人童榕如因与被上诉人北京恒昌汇财投资管理有限公司（以下简称恒昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初7443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 童榕如上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回恒昌公司一审诉讼请求或将本案发回重审。二、本案一、二审全部诉讼费用由恒昌公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予撤销。一、一审认定退还保证金的条件已成就，缺乏事实与法律依据，不能成立。根据《房屋租赁合同》第9.2.1条的约定“租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋。甲乙双方应结清各自应当承担的费用。”可见，在合同期满后，双方第一步应先办理房屋及有关设备的交接手续，第二步再结清各自应当承担的费用。结合《房屋租赁合同》第7.2条：“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在乙方完成所有相关费用结算后二十个工作日内如数返还乙方。”的约定，保证金应在抵扣由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分再予退还。鉴于本案双方至今尚未办理交接手续及尚有沙发被破坏赔偿事宜未解决，因此，保证金退还条件不成就。二、涉案两套沙发系由恒昌公司破坏的事实清楚，证据充分，恒昌公司无权要求返还保证金。1.根据中介肖月梅于2019年11月12日(尚在涉案租赁合同期限内)到涉案租赁场所进行现场拍照、录像等证据，可予证实恒昌公司仍在办公，尚未搬离，且有两套沙发已遭到严重破坏，其中一套现代沙发从远视角来看便能看到有明显的凹陷情况，该破坏情况与童榕如提供的补充证据可予相互印证；另外一套欧式真皮沙发，虽然通过中介拍摄的照片中未能明显看出被破坏的情况，但结合童榕如提供的照片可予清晰看到具体破损情况。同时，正是因涉案两套沙发遭到恒昌公司的严重破坏，童榕如多次找恒昌公司处理解决，但恒昌公司拒不解决问题，这也是双方为何至今未办理交接手续的原因。2.因涉案两套沙发遭到恒昌公司的严重破坏，导致租期届满后，中介介绍给新承租户时，新承租户明确提出两套沙发被破坏严重，不再符合租赁场所高档装修的要求，要求童榕如撤换掉涉案两套沙发，为此，童榕如不得已将两套沙发搬出，其中一套现代沙发至今仍存放在童榕如店里阁楼未再使用过，申请人也已向一审法院提交申请对涉案尚在的现代沙发进行现场查勘，但一审不予同意，导致本案有关事实审查不清。另一套欧式沙发则是于2020年3月份起在手机APP闲鱼网站上转售，在此期间，有多人问价后都认为破损严重，最终在2020年8月4日成功转售，转让价格仅为2000元，童榕如的损失惨重。3.根据《房屋租赁合同》第13.6条：“乙方必须保持甲方遗留家具的完整性，如有严重损坏按照家具原价进行赔偿。”的约定，恒昌公司应当赔偿童榕如因沙发遭到破坏的全部经济损失，结合童榕如提供的收款收据可予证实涉案两套沙发的总价值为76000元，显然，恒昌公司所支付的保证金尚不足以赔偿童榕如的损失，因此，押金无需退还，童榕如还保留继续向被上诉人追偿的权利。4.在租赁合同终止后长达七个月的时间内，恒昌公司从未向童榕如主张退还押金，足以证实其自知理亏，并已默认以保证金赔偿童榕如的损失。恒昌公司现又反悔主张返还保证金显然于法无据。三、一审将涉案沙发遭到破坏的程度及系由恒昌公司破坏的举证责任分配给上诉人，适用法律错误。1.有关沙发损坏的举证责任，童榕如已充分举证证明有提供涉案两套沙发供恒昌公司使用，且在租期未届满及恒昌公司尚未搬出时已出现沙发损坏的情况，结合中介的证词及童榕如将沙发发网上转售的时间及价格等证据可予相互印证涉案两套沙发确实系由恒昌公司损坏的，加上一审遗漏的最为重要的事实即双方并未办理交接手续，可予进一步印证双方尚存在争议未解决，基于本案的情况来看，双方的争议就是沙发破坏赔偿事宜。2.既然双方所签订的《房屋租赁合同》第13.6条已特别明确约定：“乙方必须保持甲方遗留家具的完整性，如有严重损坏按照家具原价进行赔偿。”，那么，根据《民事诉讼法》及《民事诉讼证据规则》的规定，涉案标的物(包含两套沙发)已进行完整移交的举证责任应由恒昌公司承担。一审将举证责任分配给上诉人及认定上诉人未提供证据证明，明显认定事实不清，适用法律错误。 恒昌公司辩称，恒昌公司不存在损毁财产的行为，童榕如在一审阶段提交的证据反而能够证明这一点，双方并未对沙发状态在租赁合同起始时进行约定，即便上诉人所谓的沙发存在价值贬损，也是因合理使用造成的损耗。双方约定的退还保证金的条件已经成就。一审判决正确，童榕如上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 恒昌公司向一审法院起诉请求：1.童榕如返还恒昌公司租房押金34034.46元；2.本案诉讼费由童榕如承担。 一审法院认定事实：恒昌公司与童榕如于2019年1月5日签订《房屋租赁合同》，约定，童榕如将其所有的位于泉州市丰泽区南侧泉州浦西万达广场商业综合体1号建筑（甲级写字楼1Ａ塔）Ａ1701、Ａ1709的房屋出租给恒昌公司作为办公经营使用，租赁期限为2019年1月25日至2020年1月24日，月租金36372.7元，按季度支付；房屋租赁保证金34034.46元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由恒昌公司承担的费用、租金以及恒昌公司应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在恒昌公司完成所有相关费用结算后二十个工作日内如数返还恒昌公司；租赁期满或合同解除后，恒昌公司应返还该房屋，双方应结算各自应当承担的费用；恒昌公司必须保持童榕如遗留家具的完整性，如有严重损坏按照家具原价进行赔偿。恒昌公司于2019年2月1日向童榕如转账支付房屋租赁保证金34034.46元。因恒昌公司提前告知不再续租，童榕如于2019年11月委托房产中介将房产挂至网上招租，房产中介亦于2019年11月12日到租赁房屋对租赁场所及设施设备进行拍照和拍摄视频。合同于2020年1月24日到期后，恒昌公司结清完租金和其他物业费等相关费用后搬离租赁房屋，童榕如重新设置了指纹门锁。童榕如于2020年4月将房屋租与他人，并于2020年8月将其中一套沙发转卖他人。恒昌公司向童榕如催讨押金未果，遂提起本案诉讼。 一审法院认为，童榕如与恒昌公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自的义务。童榕如向恒昌公司收取房屋租赁保证金34034.46元，有其出具给恒昌公司收执的《房屋租赁押金条》为证。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，“租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方（恒昌公司）承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在乙方完成所有相关费用结算后二十个工作日内如数返还乙方”，现双方租赁合同已于2020年1月24日到期终止,和昌公司已结清租金和其他物业费等相关费用，租赁保证金的返还条件已成就，现恒昌公司诉请童榕如退还房屋租赁保证金34034.46元，具有事实和法律依据，予以支持。童榕如辩称两套沙发遭到严重破坏，但其并未提供证明在租赁期满前后均曾就此向恒昌公司主张过违约赔偿责任，且附件房屋交割单中并未对沙发的保存状况进行描述，案涉房屋业已转租，沙发已被处理，童榕如并未提供证据证明两套沙发遭到破坏的程度以及沙发遭到破坏系由恒昌公司导致，故童榕如关于以押金抵扣沙发损失的辩解，缺乏事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：童榕如应于判决生效之日起十日内向北京恒昌汇财投资管理有限公司退还房屋租赁保证金34034.46元。案件受理费651元，由童榕如负担。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，案涉沙发存在一定程度的损坏。 本院认为，童榕如与恒昌公司之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。关于退还保证金的问题。童榕如主张，退还保证金的条件尚未成就。在合同期满后，保证金应在抵扣由恒昌公司承担的费用、租金以及其应承担的违约赔偿责任外，剩余部分再予退还。鉴于本案尚有沙发被破坏赔偿事宜未解决，因此保证金退还条件不成就。为此，童榕如举证拟证明涉案两套沙发系由恒昌公司损坏的事实，导致童榕如损失惨重。但童榕如未提供证据证明在租赁合同起始时沙发状态进而进一步证明沙发的损坏系恒昌公司造成的。恒昌公司主张，退还保证金的条件已经成就，恒昌公司不存在损毁财产的行为，即便童榕如所谓的沙发存在价值贬损，也是因合理使用造成的损耗。但恒昌公司未提供证据证明其在搬离案涉租赁物时已与童榕如办理交接手续且童榕如未对沙发的损坏提出异议。综合本案情况，酌定扣减5000元，即童榕如应退还恒昌公司保证金29034.46元（34034.46元-5000元）。 综上所述，童榕如上诉理由部分成立，应予支持；一审法院部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初7443号民事判决； 二、童榕如应于本判决生效之日起十日内向北京恒昌汇财投资管理有限公司退还房屋租赁保证金29034.46元。； 三、驳回北京恒昌汇财投资管理有限公司一审其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费651元，由北京恒昌汇财投资管理有限公司负担91元；由童榕如负担560元。二审案件受理费651元，由北京恒昌汇财投资管理有限公司负担91元；由童榕如负担560元。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  陈美雅 审判员  洪颍雅 二〇二一年三月三十日 书记员  徐蓝蓉 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。