辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2268号上诉人（一审被告）：中国银行股份有限公司沈阳北站支行，住所地沈阳市沈河区北站路51号。负责人：孙井泽，该支行行长。委托诉讼代理人：冷雪莲，辽宁英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐少龙，辽宁英泰律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：满国鑫，男，1964年1月25日出生，满族，住沈阳市和平区，现住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：康斯肖，男，1951年11月25日出生，汉族，系社区推荐人员，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：满国杰，女，1962年12月2日出生，满族，满国鑫姐姐，住沈阳市和平区。被上诉人（一审被告）：辽宁战友房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区新华路111号。法定代表人：屈德祥。被上诉人（一审被告）：周昊，男，1974年6月15日出生，汉族，住沈阳市和平区。上诉人中国银行股份有限公司沈阳北站支行（以下简称“中国银行北站支行”）因与被上诉人满国鑫、辽宁战友房地产开发有限公司、周昊第三人撤销之诉纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初6086号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。中国银行沈阳北站支行上诉请求：请求二审法院撤销沈阳市沈河区人民法院（2019）辽0103民初6086号民事判决；依法改判驳回被上诉人满国鑫全部诉讼请求，由被上诉人满国鑫承担本案全部诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，应当予以撤销。一审判决认定“原告已全部交付购房款，并且已实际占有”与事实不符。被上诉人向法庭提交的证据有一张2004年的收款收据交款人为左文光，交款金额为四万元，交款事由为收购房预定金房号1-5-1，足以充分让明原告并没有全部交付购房款。二、一审判决适用法律错误，应当予以撤销。1、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”该条规定也明确了尚未取得不动产权属证书的房屋可以依法办理抵押物登记，可以认定为抵押有效。本案中，上诉人与被上诉人已经约定了以涉案的房屋作为抵押物，并办理了抵押备案登记，符合法律规定，抵押权应自登记时设立。因此，被上诉人违约时，上诉人有权对该抵押房产享有优先受偿权。2、在贵院2015年作出的二审终审既往判决中，也支持了上诉人的上诉请求，二审法院应同案同判，支持上诉人的上诉请求。3、我国目前经济环境中，存在着大量的与本案案情一致的个人购房抵押贷款情况，并且近年来房地产市场下滑。试想，在这种经济环境中，如果法院审理该类案件均以“不享有现实的抵押权”为由而剥夺银行等金融机构本应对抵押房享有的抵押权，那么金融金构将失去对抵押房屋的优先受偿权，失去清欠贷款的最后手段，即拍卖抵押房产。另一方面，此种判决也会使得一些借款人恶意拖欠银行贷款，最终势必会引发大面积的不良贷款，会严重破坏我国的金融环境与经济基础。被上诉人满国鑫辩称，关于上诉人提出满国鑫在一审期间向法庭提供的左文光四万元交款收据问题，已经一审法庭说明，此收据系满国鑫朋友为其代缴的购房定金，在满国鑫缴纳全部房款签订购房合同时，将原定房型与开发商协商做了调整，有1-5-1调整至涉案户型，并按照现居住户型全额缴纳了房款并签订了购房合同，一审法庭对此做了详细的调查。对于上诉人提出的关于抵押房产的优先受偿权问题，2018年11月被上诉人在和平区人民法院关于涉案房产确权的诉讼过程中，有和平区人民法院调查发现涉案房产有生效的判决及查封，建议满国鑫撤诉到原判决法院进行诉讼，满国鑫撤诉后，首先到沈河区人民法院进行案外人执行异议之诉，经法院审理后告知涉案房产只查封三年没有续封，目前并不存在查封，所以不予受理案外人执行异议，并退回诉讼材料。满国鑫只好进行第三人撤销之诉，在立案时工作人员对诉讼时效及第三人身份进行了严格的审查，一周后才通知满国鑫此案予以立案，进入诉讼通道。2010沈河民三初字第636号民事判决是欺骗法院所导演的一场诉讼，在满国鑫已经购买了涉案房产后，利用尚未办理产权证的空窗期，上诉人与周昊、辽宁战友房地产开发有限公司又签订了关于涉案房产的借款抵押贷款合同，辽宁战友房地产开发有限公司与上诉人的工作人员相互勾结利用周昊的身份信息骗取银行贷款，隐瞒一房二卖的事实，使法庭在不知真相的情况下做出缺席判决。2010沈河民三初字判决严重侵害了满国鑫的合法权益，法庭在进行详细调查后，取消上诉人关地抵押房产的优先受偿权是正确的。请二审法院维持原判。被上诉人辽宁战友房地产开发有限公司未答辩。被上诉人周昊辩称，不同意一审法院判决。满国鑫向一审法院起诉请求：1、请求部分撤销沈阳市沈河区人民法院（2010）沈河民三初字第636号民事判决书；2、请求依法确认沈阳市和平区新华路111号2-17-4号房屋产权归满国鑫所有（房产价值人民币310100元）；3、依法判令辽宁战友房地产开发有限公司将涉案房产的商品房买卖合同备案至满国鑫名下，并协助满国鑫办理相关权属证书；4、依法判令辽宁战友房地产开发有限公司承担本案诉讼费。本案在审理过程中，满国鑫撤回第2、3项诉讼请求。一审法院认定事实：2004年3月28日，满国鑫作为买受人，辽宁战友房地产开发有限公司作为出卖人双方签订《商品房买卖合同》一份，约定满国鑫购买位于沈阳市和平区新华路111号2-17-4号、建筑面积155.05平方米的房屋，单价每平方米人民币2000元，总金额人民币310100元，付款方式为一次性付款。该合同第八条约定出卖人应当在2006年2月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（单体验收合格水暖电通），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2004年3月22日，辽宁战友房地产开发有限公司出具收款收据一份，交款人为左文光，收款金额为肆万元整，收款事由为收购房预定金房号1-5-1。2006年1月3日，辽宁战友房地产开发有限公司出具收款收据两份，交款人为满国鑫，收款金额分别为贰拾柒万元整和壹万零伍佰捌拾玖元整，收款事由分别为收2-17-4号购房款270000元和收2-17-4号房进户费10589元。另查明，满国鑫提供沈阳市和平区新华街道办事处新华西社区于2019年10月29日出具的证明，载明“满国杰，女，身份证号码（略），是我社区居民，居住地址和平区新华路111号2-17-4室。特此证明”。同时，满国鑫提交了2008年至2019年沈阳市供暖收费发票拟证明其自2007年起一直在案涉房屋居住。再查明，中国银行沈阳北站支行诉周昊、辽宁战友房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，沈河区人民法院于2010年9月25日作出[2010]沈河民三初字第636号民事判决书，该案审理查明2005年1月6日中国银行沈阳北站支行与周昊签订《购房（抵押）借款合同》并约定周昊向中国银行沈阳北站支行借款34万元用于购买坐落于沈阳市和平区新华路111号2-17-4号的房产，借款期限为25年，自2005年1月13日至2030年1月12日，同时周昊将案涉房屋抵押给中国银行沈阳北站支行，辽宁战友房地产开发有限公司为周昊的上述债务提供连带保证责任。合同签订后，中国银行沈阳北站支行向周昊发放了贷款34万元，但周昊未按约定履行还款义务，故该院判决“一、被告周昊于本判决发生法律效力后十日内给付原告借款本金人民币305190.45元；二、被告周昊于本判决发生法律效力后十日内给付原告借款本金人民币305190.45元的利息人民币3843.02元、罚息人民币48.35元（截止2010年3月30日，从2010年3月31日起至本判决确定给付之日止的利息、罚息按合同约定计算）；三、如被告周昊逾期履行本判决书第一、二项，则原告中国银行股份有限公司沈阳北站支行对被告周昊抵押登记的房产（坐落于沈阳市和平区新华路111号2-17-4号，建筑面积为155.05平方米）享有优先受偿权；四、如被告逾期履行本判决书第一、二项，则被告辽宁战友房地产开发有限公司对原告中国银行股份有限公司沈阳北站支行实现抵押权后仍得不到清偿部分负有连带的给付义务；五、驳回原告的其他诉讼请求”。判决生效后，满国鑫于2019年4月22日向本院提出第三人撤销之诉要求撤销（2010）沈河民三初字第636号民事判决书并要求确认案涉房屋归其所有。又查明，根据周昊陈述，中国银行沈阳北站支行提交的《个人住房贷款申请（审批）表》中其母亲姓名、年龄、工作单位有误，其本人的毕业院校、工作单位、证明人及婚姻状况均与实际不符，且表内内容均非本人所签写，但申请人签字处为本人所签写。根据中国银行沈阳北站支行提交的周昊与辽宁战友房地产开发有限公司于2004年12月23日签订《商品房买卖合同》一份，周昊作为买受人，辽宁战友房地产开发有限公司作为出卖人，购买位于沈阳市和平区新华路111号2-17单元4号房，建筑面积155.05平方米，单价每平方米人民币3450元，总金额人民币534900元，以银行按揭贷款方式支付购房款，首付194900元，其余34万元银行贷款。该合同第八条约定，出卖人应当在2004年12月31日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定“关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任。买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。周昊对《商品房买卖合同》中买受人处签字不予认可。根据沈阳市房产局于2005年1月14日出具沈房发[2005]个贷押备字第901号《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》记载“周昊，你向中国银行沈阳北站支行申请抵押备案的房地产坐落：和平区新华路111号（2-17-4），抵押面积：155.05平方米，抵押贷款金额：￥340000元；抵押登记时限：2005年1月13日至2030年1月12日。经审查，批准个人贷款购房抵押备案登记。请你申领《房屋所有权证》后，到抵押登记部门办理房地产抵押登记手续。特此批复”。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉和质证的权利，本案辽宁战友房地产开发有限公司经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，该院根据满国鑫及中国银行沈阳北站支行、周昊提供的证据对本案的事实予以认定。关于满国鑫提起第三人撤销之诉是否符合起诉条件的问题。满国鑫与辽宁战友房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及中国银行沈阳北站支行与周昊签订的《购房（抵押）借款合同》均系本人签写，应视为各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立、合法有效，其购买的位于沈阳市和平区新华路111号2-17-4的房屋经（2010）沈河民三初字第636号民事判决书第三项判决中国银行沈阳北站支行享有优先受偿权，该项判决确系损害满国鑫民事权益，且其因非归责于满国鑫本人事由未参加该案诉讼，故满国鑫提起本次诉讼符合第三人撤销之诉的主体要件。关于满国鑫要求撤销（2010）沈河民三初字第636号民事判决书是否具有事实、法律依据问题，本案涉及到辽宁战友房地产开发有限公司开发建设的位于沈阳市和平区新华路111号2-17-4房屋一房二卖问题，满国鑫、周昊分别作为买受人购买该房产，满国鑫签订《商品房买卖合同》时间为2004年3月28日，虽其购房定金为他人支付，但辽宁战友房地产开发有限公司已向满国鑫出具购房收款收据且将房屋交付满国鑫后，房屋由满国鑫亲属实际居住至今。周昊作为买受人签订的《商品房买卖合同》的时间为2004年12月23日，其以银行贷款方式支付购房款，但案涉房屋贷款仅偿还至2009年12月，并未偿还完毕。首先，周昊对《商品房买卖合同》中买受人处的签字予以否认，其既未要求被告辽宁战友房地产开发有限公司履行合同，又未通过诉讼或其他合法方式向辽宁战友房地产开发有限公司或满国鑫主张权利，不符合一般的交易习惯与常理。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条可以看出，买受人的物权期待权应优先于抵押权，应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权，购房人与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房人的利益，故满国鑫在已全部交付购房款，并已实际占有房屋的情况下，其利益应当优先保护。再次，因满国鑫、周昊均未取得沈阳市和平区新华路111号2-17-4房屋的房屋所有权证，而根据沈阳市房产局出具的《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》记载，案涉房屋尚未办理抵押登记手续，而依照《中华人民共和国物权法》规定，抵押权自登记时成立，故中国银行沈阳北站支行尚未取得案涉房屋的抵押权，不应对抵押房产享有优先受偿的权利，故（2010）沈河民三初字第636号案件中判决中国银行沈阳北站支行对周昊抵押的房产享有优先受偿权，侵害了满国鑫的合法民事权益，应予撤销，但该案其他判项系处理中国银行沈阳北站支行、周昊、辽宁战友房地产开发有限公司之间的权利义务关系，并不涉及满国鑫的民事权益，本案不予处理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销（2010）沈河民三初字第636号民事判决书第三项；二、驳回原告满国鑫的其他诉讼请求。案件受理费5951元，由被告中国银行股份有限公司沈阳北站支行负担。公告费800元，由被告辽宁战友房地产开发有限公司负担。本院二审期间,双方当事人未举证新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于上诉人办理的抵押登记是否是抵押预告登记的问题，《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照明本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第四十七条“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”本案中，2005年1月6日中国银行沈阳北站支行与周昊签订《购房（抵押）借款合同》并约定周昊向中国银行沈阳北站支行借款34万元用于购买坐落于沈阳市和平区新华路111号2-17-4号的房产，借款期限为25年，自2005年1月13日至2030年1月12日，同日周昊与中国银行沈阳北站支行签订《购房抵押借款合同》将案涉房屋抵押给中国银行沈阳北站支行。2005年沈阳市房产局出具《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，登记时限自2005年1月13日至2030年1月12日。依据不动产电子登记（簿）查询证明记载，该抵押登记实为抵押预告登记，非抵押本登记。本案争议焦点为上诉人是否享有优先受偿权？《中华人民共和国担保法》第三十三条规定：本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照明本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，上诉人办理的抵押预告登记不宜解释为抵押登记。故上诉人主张依据抵押预告登记享有优先受偿权依据不足。上诉人提出的上诉主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5951元，由上诉人中国银行股份有限公司沈阳北站支行负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 姜会军审判员 金 鑫二〇二一年三月二十二日书记员 张潇元本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。