河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1502民初118号原告:陈浩，男，汉族，1976年9月30日出生，现住信阳市浉河区。委托代理人：刘颖，河南开景律师事务所律师，一般代理。被告：郑乐华，男，汉族，1987年3月21日出生，现住信阳市浉河区。被告：张云，女，汉族，1975年4月2日出生，住淮滨县。被告：张忠仁，男，汉族，1955年2月20日出生，现住信阳市平桥区。三被告委托代理人：陈晓刚、黄海林（实习），河南国银（信阳）律师事务所律师，特别授权。原告陈浩与被告郑乐华、张云、张忠仁因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈浩委托代理人刘颖，被告张忠仁及三被告委托代理人陈晓刚、黄海林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈浩提出诉讼请求：一、判令被告支付386921元（2020年2至10月共9个月商场租赁费347283元，物业管理费34758元，水电费4880元）及利息（基数为386921元，利率按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，从2020年10月1日起至款项还清之日止）；二、判令被告支付违约金116076元；三、判令被告对以上费用承担连带责任；四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年签订《租赁协议书》，双方约定：被告租赁原告提供的楼层，租赁面积637平方米；租赁期限从2018年8月15日起到2022年12月31日止；租金含物业管理费在内每月38504元，每年按5%递增；被告承担改造、安装（水、电及其管道等）、水电费用；被告承担电梯年度质保费、保险费、维护费、年检费。双方还约定：在租赁期间内提出提前终止协议者承担壹佰万元违约金。协议签订后，原告向被告交付了承租的物业，被告也实际入驻经营。但是被告交清2020年1月的租金和物业管理费后就没有支付包括租金、物业管理费、水电费、电梯管理费在内的任何费用。原告多次主张要求按照协议支付各项费用，被告均没有履行。原告为减少损失，经业主方（信阳亚兴置业有限责任公司）同意，在垫付结清全部租金、管理费、水电费、电梯管理费等费用后，于2020年9月2日解除了与信阳亚兴置业有限责任公司租赁合同协议。综上，《租赁协议书》的成立符合法律规定，是双方真实意思的表示，双方都应受协议之约束。被告拒不支付租金、管理费及其它费用，已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，为维护合法权益，特诉至贵院，追究被告违约责任，望判如所请！被告郑乐华、张云、张忠仁共同辩称，一、本案实际是合伙清算纠纷。原被告签订《租赁协议》是为合伙开办中迈教育培训班，而被答辩人陈浩本人也是教育培训班的合伙人之一。三答辩人代表合伙签订的《租赁协议》中的义务，包括陈浩在内的全体合伙人都应承担。被答辩人陈浩以校舍固定成本（实际是空房子）作为合伙投入，占合伙24.67％的股份，其他合伙人各投入现金29万。表面上本案是租赁合同纠纷，实际上被答辩人陈浩是出租人也是承租人，即是原告也是被告。此外被答辩人还占有合伙资金37.5万元，租赁房屋中虚报租赁房屋的面积，多收取合伙的租金、物业费206852元，收回房屋后擅自将合伙全部设施电脑、桌子、空调等卖掉（答辩人已另行起诉）。本案的实质实际是合伙清算纠纷。二、被答辩人房屋已收回房屋，其要求支付租金没有依据1.被答辩人已同意解除协议收回房屋。因疫情影响，培训班一直处于停课亏损状态。四合伙人在2020年4月7日开会（张云视频方式参加，其他三人现场参加）研究一致同意终止合伙，被答辩人陈浩当时要求收回房屋（会议录音），房屋钥匙当天已经交付给了陈浩。被答辩人收回房屋的行为也表明《租赁协议》已经解除，陈浩主张租赁费没有依据。2.合伙不欠房租。房租交到2020年2月15日，开会时欠一个半月，但因疫情商场（亚信集团）免除一个半月，实际不欠房租。被答辩人收回房屋的行为也表明《租赁协议》已经解除，陈浩主张租赁费没有依据。3.被答辩人的身份既是出租人也是租赁人之一。即使存在欠付房租被答辩人也应承担租金，更不存在违约金问题。被答辩人实际未支付房屋所有权人亚兴集团租金。4.培训学校是应疫情影响倒闭，疫情属于不可抗力因素，房屋所有人亚兴集团也免除相关租金。5.当时签订《租赁协议》时，被答辩人声称租赁面积为637㎡，合同约定的也是637㎡，合伙也一直是按637㎡支付租金和物业管理费。合伙终止后，答辩人才知道房屋面积实际只有450㎡被答辩人虚报房屋面积，多收取合伙租金、物业费206852元应返还。三、按照《租赁协议书》约定，该协议也已自行终止。《租赁协议》第七条：乙方义务：“1.在租赁期间乙方应当向甲方按时交纳楼层租赁费，如逾期一个月便自行终止本租赁协议并支付违约金给甲方。”该约定合法有效，即使存在欠付房租，按照合同约定，该《租赁协议书》在2020年3月15日已经自行终止。经审理查明，2018年8月15日，原告陈浩（甲方）与被告郑乐华、张云、张忠仁（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方愿意租赁甲方提供的楼层开设中迈教育，主要内容为：一、租赁地点为新天地一期3号楼3层中部原巴少爷火锅。二、租赁楼层建设面积为637平方米。三、租赁期限从2018年8月15日起2022年12月31日止。四、租赁费用中物业管理费每月每平方米5.5元，月管理费3504元，月租赁费35000元（递增方式：每年租赁费、物业管理费5%递增）。五、付款方式：签约后乙方付清当年的租金，乙方支付甲方保证金50000元（注：保证金待此合同到期后，由亚兴集团无息退还乙方，中途解约不退。）……六、甲方义务：1.甲方提供楼层物业，提供水、电等其他设施正常使用；产生的所有改造、安装（水、电表及其管道等）、水、电费用由乙方承担……七、乙方义务：1.在租赁期间乙方应甲方按时交纳楼层租赁费，如逾期一个月便自行终止本租赁协议并支付违约金给予甲方……八、违约责任：1.在租赁期间内提前终止协议，由提出方承担违约金壹佰万元人民币。《租赁协议书》签订后，被告郑乐华、张云、张忠仁合伙向原告交纳押金37500元。另查明，2018年8月11日，原告陈浩与被告郑乐华、张云、张忠仁签订《合作协议书》，主要内容为：第一条，四人自愿合作经营中小学课外文化课的培训与服务和室外多媒体广告的招商（公司昵称“信阳中迈教育科技有限公司”），总投资100万元。甲方陈浩以原校舍固定成本作为投资，乙方张忠仁以人民币方式出资29万元，丙方张云以人民币出资29万元，丁方郑乐华出资29万元。第二条，四人合伙依法组成合伙企业，在合伙经营期间合伙人甲、乙、丙三方的出资为全体合伙人所有，不得随意分割或收回。第三条，合伙经营项目：中小学课外文化课的培训与服务和室外多媒体广告的招商，门店名中迈教育，主要经营地址××巴少爷火锅店。本合伙企业经营期限为十年，自2018年8月15日至2028年8月15日止。另查明，2020年4月7日，原告陈浩与被告郑乐华、张云、张忠仁四个合伙人开会研究，一致同意终止一切协议，原告陈浩要求收回房屋，七天内搬完东西。截至陈浩实际收回房屋时，双方所签订的租赁协议已实际解除。在庭审中查明该房屋租金已交至2020年2月15日，三被告尚有一个半月的房租未交纳。以上事实由原、被告提供的租赁协议书、合作协议书、合伙人会议记录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告陈浩与被告郑乐华、张云、张忠仁签订《租赁协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性约定，合法有效，本院予以确认。当事人双方应按合同约定履行各自的义务。房屋租赁期间的租金、物业管理费、水电费，三被告应按照双方合同约定支付给原告，并对上述费用承担共同清偿责任。2020年4月7日，原、被告一致同意解除租赁协议，双方的租赁协议应视为已解除，被告实欠租赁费期间应为2020年2月15日至2020年4月7日。因为当时正处疫情比较严重时期商场不能正常营业，培训班不能正常开班，原被告租赁协议的解除是双方在2020年4月7日的会议中共同协商的结果，三被告逾期支付一个半月的房屋租赁费，不应视为三被告违约。因此，原告要求被告负担所欠租金、物业管理费利息及违约金116076元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。另外，三被告辩称原告虚报房屋面积，多收取租金、物业费206852元，且商场免除一个半月房租，因被告无相关证据证明，本院不予采信。至于被告辩称原告与三被告的合伙协议纠纷，因与本案不属于同一法律关系，可以另行起诉处理。根据《租赁协议书》及双方在庭审中认可的事实，被告下欠原告各项费用明细如下：2020年2月16日至2020年4月7日共52天，欠租赁费59500元，欠物业管理费5957元，合计65457元。因原告未提供相关票据，本院无法确认所欠水电费具体数额，原告要求被告支付水电费4880元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑乐华、张云、张忠仁于本判决生效后十五日内支付原告陈浩所欠租赁费、物业管理费合计65457元。二、驳回原告陈浩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8830元，减半收取4415元，由原告陈浩负担3697元，被告郑乐华、张云、张忠仁负担718元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  彭威二〇二一年三月十一日法官助理王丽英书记员郑夏萩