浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终813号 上诉人（原审原告、申请执行人）：吕满清，女，1964年12月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：李**，广东瑞霆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：尹宇峰，男，1979年2月3日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：嵊州市欣宏置业有限公司，住所地：浙江省嵊州市三江街道富民街549号。 法定代表人：舒人兴。 委托诉讼代理人：陶成恺，浙江越光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：舒人兴，男，1951年4月1日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 上诉人吕满清因与被上诉人尹宇峰、嵊州市欣宏置业有限公司（以下简称欣宏公司）、舒人兴申请执行人执行异议之诉一案，不服嵊州市人民法院（2020）浙0683民初4068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人吕满清的委托诉讼代理人李**，被上诉人尹宇峰、被上诉人欣宏公司的法定代表人舒人兴及欣宏公司的委托诉讼代理人陶成恺到庭应询。本案现已审理终结。 吕满清上诉请求：1.依法撤销嵊州市人民法院（2020）浙0683民初4068号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清、适用法律错误、举证责任分配不均，导致判决错误。1.一审没有查清事实，采信和认定被上诉人提交的证据完全凭主观臆断，没有严格按照法律规定的要求。尹宇峰支付给欣宏公司以外的自然人50万元，没有任何证据佐证该款确实已经转入欣宏公司。尹宇峰没有提交涉案房屋买卖合同任何备案的证据，欣宏公司在开庭后补交了一张自己打印的所谓“商品房合同备案证明”，在合同编号上盖了一个没有日期的已备案的长方形章。该证据上诉人当庭就提出异议。判决载明原审对该证据进行了核实，但没有任何核实的证据证明。一审认定尹宇峰在法院查封前已合法占有涉案不动产没有事实证据证明。即使是交接，也不能证明合法占有。2.本案涉案房屋没有过户完全是尹宇峰自身原因造成。尹宇峰没有按照合同约定支付房款到房屋买卖合同约定的监管账户，故不可能开具购房税务发票，更不可能向税务机关缴交相关契税；在涉案房屋被查封的两年时间里，尹宇峰不闻不问，放任查封结果的发生，自己不积极办理过户手续。3.本案处理草率，对案件事实的认定有明显的错误。本案根本没有孙宝妃这个当事人。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第28条规定的排除执行的四个条件，相互联系，缺一不可。5.被上诉人间的买卖合同存在诸多矛盾，不符合日常生活情理，且双方未按照合同履行，所以上诉人有理由怀疑被上诉人间相互串通篡改事实。 尹宇峰辩称，房屋被查封我并不知情，法院没有通知，最后收到传票才知道房子要被拍卖。购买房产钱款均已支付，也已经网签。请求维持原判。 欣宏公司辩称，根据商品房备案登记证明书可以证明公司与尹宇峰就案涉房屋买卖进行了备案登记，嵊州市人民法院查封了案涉房屋，查封行为错误，应当解封。案涉房屋未办理房产证的原因是政府对土地遗留问题没有解决，该原因并不在尹宇峰，也不在房产公司。请求驳回上诉，维持原判。 舒人兴辩称，我做生意是诚信为本的，案涉房产是我公司卖给他们的，是正常成交，买卖关系真实，因此不能拍卖。 吕满清向一审法院起诉请求：准许执行（2020）浙0683执809号执行裁定书对“嵊州市××街××号××大厦××幢××号的不动产【权证号：浙（2018）嵊州市不动产权第0068297号】（以下简称案涉房屋）的执行”。2、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年3月11日，案外人尹宇峰、孙宝妃与被执行人欣宏公司签订编号2018330683ＹＳ0007987的《浙江省商品房买卖合同》，约定尹宇峰、孙宝妃向欣宏公司购买涉案房屋，价款68万元。合同于当日在嵊州市房地产管理中心备案。尹宇峰之妻赵浙萍于2018年3月6日转账到舒人兴账户50万元，合同签订当日委托其母亲支付房款18万元，欣宏公司开具了收到涉案房屋房款68万元的收据。尹宇峰于2017年12月8日支付了缴纳物业专项维修基10937.70元，2017年12月20日支付了物业费1822.95元、一次性化粪池清理费243.06元，2018年3月11日接收了涉案房屋，当日支付了权证登记费用1000元、装修保证金500元、车位服务管理费150元、预缴电表保证金300元。另查明，吕满清与欣宏公司、舒人兴合同纠纷一案，该院于2019年3月14日受理，案号为（2019）浙0683民初1989号，于同月25日查封登记于欣宏公司名下的坐落于嵊州市××街××号××大厦××幢××号商业用房（即涉案房屋）等房屋，经该院主持调解，双方当事人达成如下协议：案以舒人兴、欣宏公司归还吕满清合作担保金2500000元作结，款于2020年1月22日前付250000元，2020年3月1日前支付250000元，2020年6月30日前支付550000元，余款1450000元于2020年9月30日前付清;若舒人兴、欣宏公司任意一期逾期未付清，则加付200000元，且吕满清有权就所有未付款项一并向法院申请强制执行,舒人兴、欣宏公司还应从逾期之日起按银行逾期贷款利率的双倍支付迟延履行金。因舒人兴、欣宏公司未履行调解书确定付款义务，吕满清向该院申请执行，该院于2020年4月13日立案受理，于2020年4月24日裁定拍卖、变卖案涉不动产。执行过程中，案外人尹宇峰以在法院查封前与欣宏公司签订了商品房买卖合同、已支付全部房款、已合法占有使用且对未办理过户没有过错等为由向该院提出书面异议，该院于2020年6月24日作出（2020）浙0683执异62号执行裁定书，支持尹宇峰的异议请求，裁定停止对涉案房屋的执行。吕满清不服，遂成讼。 一审法院认为，对于被执行人名下的财产，人民法院有权进行执行。金钱债权执行中，案外人认为其系不动产买受人，提出异议并主张对标的物停止执行的，应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）已合法占有该不动产；（三）已按照约定支付价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，评析如下：首先，尹宇峰、孙宝妃与欣宏公司在法院查封前签订了《浙江省商品房买卖合同》。原告提出买卖合同第七条约定一次性付款与合同附件八中银行贷款方式支付房款相矛盾，房款支付不符合规定等理由，认为双方恶意串通，合同真实性存疑。合同附件八为补充协议内容，包含了附着物、其他补充两部分，其他部分中的1-3条只是明确以贷款方式支付房款的购房人的义务，4-9条告知购房人其他内容，该附件只是作为《浙江省商品房买卖合同》的组成部分，签署该附件目的在于告知买受人相关内容，并不是将付款方式约定为银行贷款，与买卖合同第七条约定一次性付款不存在矛盾。且合同于2018年3月11日在嵊州市房地产管理中心备案，足以证明合同的真实性。合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订日期为2018年3月11日，早于该院查封涉案房屋时间。其次，业主入住顺序单、《富民大厦》商业综合楼入住合同、富民大厦物业交接书及相关的物业费、车位管理费等收款收据等可以证明尹宇峰已于2018年3月11日接收了涉案房屋，至于尹宇峰有部分款项是在交房前交付的问题，购房往往是一个持续的过程，不仅是只是签订购房合同及交房等几个时间点，日常生活中在签订合同前或交房前先交付部分费用的情形并不少见，并非有悖常理。故可以认定尹宇峰在法院查封前已合法占有涉案不动产。再次，尹宇峰已经在法院查封前付清了全部购房款。原告认为款项交付时间不符合合同约定、交付方式不符合规定及财务制度，不能认定房款已付清。尹宇峰提供了欣宏公司出具的收款收据注明为涉案房屋的房款；尹宇峰妻子赵浙萍向舒人兴账户转账购房款50万元，舒人兴为欣宏公司的法定代表人，其对外代表公司。至于欣宏公司收取房款是否符合财务制度及其他规定，系购房人无法控制的因素，不影响对购房人已经付清房款事实的认定。尹宇峰提供的证据可以证明其已付清了涉案房屋的全部购房款。最后，目前并无相应证据表明未办理过户登记系买受人自身原因。综上，尹宇峰的情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有物权期待权，优于申请执行人的金钱债权，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告要求继续执行涉案房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，该院不予支持。原告起诉时将舒人兴列为第三人，因舒人兴反对申请执行人主张，该院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条之规定，将其变更为被告。依照《执行异议和复议规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决驳回吕满清的诉讼请求。案件受理费10600元，由吕满清负担。 各方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院除对一审认定的购房主体中的孙宝妃纠正为赵浙萍外，对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为尹宇峰对案涉房屋是否享有足以阻却法院强制执行的民事权益。对此，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准予执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，尹宇峰主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，提交了商品房买卖合同、支付房款凭据、业主入住顺序单、富民大厦商业综合楼入住合同、富民大厦物业交接书及相关的物业费、车位管理费等收款收据及微信截屏等证据，欣宏公司亦提交了商品房合同备案证明，前述证据足以证明尹宇峰在案涉房屋查封前已签订合法有效的书面买卖合同，已按照约定支付价款并已合法占有该不动产，现有证据亦不能证明买受人对未办理过户登记存在明显过错，一审法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，确认尹宇峰对案涉房屋享有应予保护的物权期待权，并无不当。欣宏公司提交的商品房合同备案证明并非源自欣宏公司，而系嵊州市房地产管理中心出具，具有客观真实性，可以作为本案认定事实的证据。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10600元，由吕满清负担。 本判决为终审判决。 审判长  王普庆 审判员  王红琴 审判员  张 云 二〇二一年三月十二日 书记员  马 臻 2 1