上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初3365号原告：上海圣维仕物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：罗维，董事长。委托诉讼代理人：宋亦群，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁敏，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：张益晟，男，1982年8月15日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：华燕莉，女，1981年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海圣维仕物业管理有限公司与被告张益晟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告上海圣维仕物业管理有限公司的委托诉讼代理人宋亦群、被告张益晟的委托诉讼代理人华燕莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海圣维仕物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年1月至2020年12月的物业服务费人民币5,302.08元；2.判令被告支付逾期付款利息204.14元(按LPR年利率3.85%标准计算)；3.本案诉讼费由被告承担。审理中原告撤回第二项诉讼请求。事实和理由：原告系印象春城六街区(上海市浦东新区周浦镇年家浜东路XXX弄XXX-XXX号)的物业管理公司，被告购买上述小区36号1513室房屋，建筑面积42.08平方米，物业服务费收费标准为3.50元/月/平方米，每月应缴纳物业服务费147.28元。被告现拖欠2018年1月至2020年12月的物业服务费计5,302.08元，经原告多次催讨未果，故原告诉至法院。被告张益晟辩称：原告所诉的房屋地址、房屋建筑面积、欠费时间段、物业服务费收费标准均予以认可，但不愿支付物业服务费及利息。事实和理由：1.涉案房屋为精装复式房，分上下两层，被告实际于2016年1月入住，但在下半年发现涉案房屋卫生间防水问题严重，导致该房间墙面脱落。后因房屋尚在开发商保修期内，被告多次联系开发商工作人员刷补卫生间墙面。2017年下半年，楼下卫生间周围出现不明虫子，楼下地板、客厅、阳台发黑发霉，被告曾多次对该问题至原告处进行报修均未果，后被告自行于2018年1月对房屋上述问题进行修理。直至2020年12月底，小区业主在业主群里表示因上述原因导致渗水可以至原告处进行报修。2.小区规划时每层楼均有一个公共卫生间，但在交房后，原告擅自改变B、C两栋楼间大部分公共卫生间的使用性质，将房屋装修后出租牟利，属于违法行为，且收取的租金未归至公共收益账户。另，每套房屋的公摊面积均含有公共卫生间的面积，出租的公共卫生间所产生的水电费也公摊支付，严重损害了业主利益。后通过媒体曝光，被告所处楼栋的公共卫生间已于2021年1月清退。3.小区A栋与D栋之间的地下停车库内存有违章搭建，存在消防隐患。2018年因开发商售卖地下停车位，关闭地下停车位，导致小区地面停车位供不应求，存在安全、消防隐患，原告也曾因消防事宜被相关部门进行过罚款。原告在未与业主协商的情况下，仅通过张贴告知书的方式通知业主，由无收费资质的原告收取临时停车费，但费用流入原告工作人员的个人账户内，原告也未根据相关规定每半年公布一次经营所得收支情况。4.原告在业主不知情的情况下，在B、C两栋楼的电梯及一楼电梯大厅内张贴广告，每栋楼下门口设有蜂巢快递柜，上述收益应属小区公共收益，但均流入原告公司账户内，至2021年1月4日前原告从未进行公示。5.涉案房屋所处小区交房时，每户均有一个可视对讲机，现该设备已无法使用。小区监控设备损坏、门禁形同虚设，任何人可随意出入。对前述问题被告曾多次向原告反映要求其进行维修，但至今未予以修理。综上，原告未按照合同履行物业管理义务，故请求法院驳回原告诉讼请求。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：原告(乙方)与开发商上海瀛浦置业有限公司(甲方,以下简称开发商)就印象春城六街区(上海市浦东新区年家浜东路XXX弄XXX-XXX号)提供物业服务签订了《前期物业服务合同》，合同期限为自2013年12月11日起至2016年12月10日止，本合同期限届满前1月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议。其中合同第七条约定物业服务费收费标准为：住宅：商业用房8元/月/平方米，金融商务楼3.50元/月/平方米。被告系上海市浦东新区周浦镇年家浜东路XXX弄XXX号XXX室房屋(即涉案房屋)业主，房屋建筑面积42.08平方米，物业服务费收费标准为3.50元/月/平方米。自2018年1月起至2020年12月止，被告共欠付涉案房屋的物业服务费5,302.08元。审理中，原、被告一致认可该小区业主大会尚未成立，仍由原告提供物业服务。2021年1月4日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告陈述1.原告曾就涉案房屋漏水情况安排开发商为被告维修，但遭被告拒绝。另，根据原、被告共同出具的工程图纸，被告房屋并无卫生间，属于违章建筑，故其房屋卫生间漏水情况与原告无关。2.B、C栋图纸上显示每层的公共卫生间系开发商所有，故原告才装修了其中数间房屋并对外出租，其产生的租金收入用于补充小区维修基金。上述房屋已于法院开庭前拆除相应内饰，恢复至毛坯房原状。3.原告将小区空置房、公共部位的广告及快递柜收益、停车费等全部公共收益的历年收支账册均已对全体业主公示，上述公共收益待业主委员会成立后，原告会转交上述收益。4.地下车库的搭建问题现已拆除。另，小区停车费的收费标准已于2020年5月18日备案，原告也听取了业主的广泛意见，且该收费标准符合《前期物业服务合同》约定，故原告才于2020年11月按照已备案的停车费收费标准进行收费。5.对于小区损坏的监控摄像头及业主的视频对讲机问题，原告已与开发商协商，其承诺将于2021年安排预算并进行修复。被告则坚持辩称意见。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《前期物业服务合同》、上海市不动产登记簿、催款通知书、整付零寄交寄清单、印象生活广场全装修LOFT交房流转单、照片1组、被告提供的照片1组等证据予以佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应按照合同约定交纳物业服务费，故原告要求被告支付自2018年1月起至2020年12月止的物业服务费，本院予以支持。被告拒付物业服务费的抗辩理由不成立，本院不予采信。值得指出的是，建立和谐、安全、有序的小区需要物业服务企业的认真服务和每个业主的积极配合。首先，物业服务企业针对业主提出服务存在瑕疵等问题，应正确面对认真排查，主动与业主沟通协商制定解决的具体方案并予以整改，对有些需要相关部门支持配合才能解决的问题，应及时将具体情况向业主反馈，取得业主的谅解，不宜或减少以诉讼方式催缴物业服务费。其次，作为业主对物业服务企业的服务不满意，可提出合理的建议及整改意见，必要时也可通过有关部门督促物业服务企业提高服务质量，而不应采用拖欠物业服务费的方式。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第(五)项，《最高人民法院》第一条的规定，判决如下：被告张益晟于本判决生效之日起十日内支付原告上海圣维仕物业管理有限公司2018年1月至2020年12月的物业服务费5,302.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元(原告上海圣维仕物业管理有限公司已预交)，由被告张益晟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇二一年三月二十九日书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。