北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3419号上诉人（原审被告）：北京市通州区西集镇张各庄村村民委员会，地址北京市通州区西集镇张各庄村村西临780号。法定代表人：吴翠红，主任。委托诉讼代理人：张可新，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：吴晶晶，女，1983年2月21日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：季振法，北京泽达律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔瑞兰，北京泽达律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京京沈源房地产开发有限公司，住所地北京市通州区西集镇张各庄村委会西200米。法定代表人：董长喜，董事长。被上诉人（原审被告）：董长喜，男，1967年7月21日出生，汉族，住北京市通州区。上诉人北京市通州区西集镇张各庄村村民委员会（以下简称张各庄村委会）因与被上诉人吴晶晶、董长喜、北京京沈源房地产开发有限公司（以下简称京沈源房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初18411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人张各庄村委会的法定代表人吴翠红及委托诉讼代理人张可新，被上诉人吴晶晶及其委托诉讼代理人季振法，被上诉人京沈源房产公司的法定代表人董长喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张各庄村委会上诉请求：撤销一审判决第二项，改判京沈源房产公司、董长喜退还吴晶晶购房款70万元并支付利息损失。事实和理由：上诉人与被上诉人于2013年4月2日签订《房屋买卖合同》，签订合同后上诉人与被上诉人没有实际的房屋款项交易，所有款项交易都是董长喜、京沈源房产公司与吴晶晶交涉，一审中董长喜、京沈源房产公司承认与上诉人没有关系，而一审法院仍然判令上诉人承担连带责任。吴晶晶辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。1.合同上上诉人是出卖人，还出具了房屋所有权证书，上诉人盖章的行为就表明其要承担相应的法律后果，上诉人的理由与其行为冲突，违反诚实信用原则和禁止反言原则，京沈源房产公司具体销售行为是代表与上诉人的共同意志。上诉人不能以其没有参与具体销售而否认其应承担的责任。吴晶晶要求上诉人返还购房款及支付利息损失具有充分法律依据。2.上诉人的主张违反常理，涉案房屋位于其管理范围内，其与京沈源房产公司存在利益关系，上诉人也认可与吴晶晶签订房屋买卖合同，其主张与本案没有任何关系，没有证据支持。董长喜、京沈源房产公司辩称，应该由京沈源房产公司承担返还购房款的责任，董长喜和张各庄村委会不应承担责任。吴晶晶向一审法院起诉请求：1.判令张各庄村委会、京沈源房产公司共同退还我购房款70万元并支付利息（以70万为基数，自2018年8月20日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行公布的贷款基准利率的两倍标准计算）；2.判令董长喜对张各庄村委会、京沈源房产公司的债务承担连带责任；3.本案诉讼费由张各庄村委会、京沈源房产公司、董长喜承担。一审法院认定事实：2013年4月2日，张各庄村委会作为出卖人、吴晶晶作为买受人、京沈源房产公司作为建设单位签订《房屋买卖合同》，约定买受人自愿购买出卖人建筑的自住楼案涉房屋，建筑面积134.36平方米，房屋总金额78.5万元，买受人采用一次性付款的方式支付房款，出卖人最迟应于2013年4月30日前，将房屋交付给买受人。此外，三方还约定了其他内容。庭审中，吴晶晶表示上述合同实际签订于2016年9月，其系按照出卖人的要求书写的上述时间。2018年7月3日，吴晶晶作为甲方、京沈源房产公司作为乙方签订《协议书》，载明：甲方于2016年9月购买案涉房屋，于2017年10月甲方发现该房屋被他人装修并占有，经过九个月以来甲方与乙方多次协调，此房屋产权问题一直未能解决，最后，甲方与乙方沟通协调后达成意见如下：一、乙方需在2018年7月3日支付甲方购房款78.5万元、购房后换门、办理电卡等投入0.3万元以及甲方贷款利息6.2万元，合计85万元；二、甲方收到乙方支付85万元后，将乙方出售时的房产证及相关资料退回；三、乙方逾期未支付上述款项，乙方自2018年8月20日起按照银行同期贷款利率的双倍向甲方支付逾期付款利息。2019年5月2日，董长喜作为债务人、吴晶晶作为债权人签订《协议》，载明：因欠吴晶晶退房款未还上，现经双方协商一致，承诺还款计划如下：一、5月10日前给吴晶晶10万元、5月20日给第二笔10万元、6月20日还20万元、7月30日前将剩余本息还清；二、此协议与退房协议一致，在此期间按退房协议计息；三、董长喜承诺在此期间收到承德立晨花园卖房款后立即还给吴晶晶。经查，上述《协议书》签订后，董长喜向吴晶晶退还了购房款15万元。对于为何张各庄村委会作为出卖人在上述《房屋买卖合同》上盖章，张各庄村委会表示盖章发生在村委会换届之前，在换届之后，因董长喜出售房屋的手续没有办理下来，张各庄村委会就退出了。董长喜与京沈源房产公司主张其与张各庄村委会系联合开发的关系，但因项目目前处于亏损阶段，故出售部分房屋的款项目前还没有与张各庄村委会进行分成。一审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案查明的事实，吴晶晶与张各庄村委会、京沈源房产公司签订的《房屋买卖合同》所涉标的房屋系建设在集体土地上的房屋，不具有相应的建设审批手续，故该合同应属无效。张各庄村委会、京沈源房产公司应将已收取的购房款退还给吴晶晶。《房屋买卖合同》的无效，并不影响吴晶晶与京沈源房产公司、董长喜之间对退款事宜所达成协议的效力。京沈源房产公司、董长喜在与吴晶晶结算后，未按协议约定退还购房款不妥，故对于吴晶晶要求京沈源房产公司、董长喜退还其购房款70万元并支付利息的诉讼请求，理由正当，证据充分，一审法院予以支持。张各庄村委会系《房屋买卖合同》中的出卖人，其虽主张已退出与京沈源房产公司之间的合作关系，但案涉房屋位于张各庄村，其势必与京沈源房产公司之间存在利益关系，故其应对吴晶晶承担连带退款责任。一审法院判决如下：一、张各庄村委会作为出卖人、吴晶晶作为买受人、京沈源房产公司作为建设单位签订的《房屋买卖合同》无效；二、张各庄村委会、京沈源房产公司及董长喜于判决生效之日起七日内连带退还吴晶晶购房款70万元并支付利息损失，利息损失的计息方式：以70万元为基数，自2018年8月20日起，按中国人民银行同期贷款利率的2倍标准计算，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍标准计算，至购房款全部清偿之日止。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交其与京沈源房产公司于2010年9月29日签订的《张各庄新村项目联合建设合同书》复印件。被上诉人对该证据真实性均予以认可。被上诉人未提交证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是张各庄村委会是否应对退还吴晶晶购房款及支付利息损失承担连带责任。根据本案查明的事实，张各庄村委会与京沈源房产公司签订了《张各庄新村项目联合建设合同书》，双方之间就包括涉案房屋在内的张各庄新村建设项目存在共同投入、利润分配的合作关系，虽双方均主张尚未进行利润分配，但是否分配利润系双方的内部关系，不能以此理由对抗合同之外的第三人。且张各庄村委会作为涉案房屋的出卖人与吴晶晶签订了《房屋买卖合同》，系房屋买卖合同的相对方，应当承担卖方的合同权利义务。现因《房屋买卖合同》违反法律规定而归于无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故吴晶晶依法请求张各庄村委会承担连带退还购房款并支付利息损失的责任，于法有据。张各庄村委会以未收取吴晶晶购房款为由主张不应承担上述责任，缺乏事实及法律依据。综上所述，张各庄村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由北京市通州区西集镇张各庄村村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年三月三十日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月