广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初1172号原告（反诉被告）湛国英，女，汉族，1981年6月22日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人何志军，广东深宝（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人林俊豪，广东深宝（前海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）罗飞，男，汉族，1988年2月17日出生，身份证住址深圳市南山区。委托诉讼代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行，住所地深圳市宝安区建安一路56号。法定代表人杨兴定。上列当事人之间本诉及反诉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人何志军和林俊豪、被告委托诉讼代理人廖飞军到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提诉讼请求：一、被告立即将深圳市宝安区的房屋产权过户到原告名下（房屋价值1539.9万元）；二、被告向原告支付违约金184788元（以房屋转让成交价人民币15399000元为基数，按每日万分之四，从2019年11月20日起计至被告实际过户至原告名下止，前述金额为暂计至起诉之日）；三、由被告承担本案诉讼费用。具体事实与理由：原告与被告于2019年11月13日签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其名下位于深圳市宝安区的房屋，以转让成交价人民币15399000元出卖给原告。合同第三条约定，原告应于签订合同之日7日支付定金人民币75万元，双方直接收付的以实际交付方式为准。合同第六条约定，该物业处于抵押状态。卖方（即被告）委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续；卖方不得单方面停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约。《二手房买卖合同》签订后，原告已按约定向被告实际支付了75万元定金，但被告收到定金后，却拒不履行合同义务，以种种借口拖延赎楼。原告明确告知被告：原告具备购房名额和资格，征信记录良好，而且购买该房屋用于自住，原告已经将合同约定的首期购房款694.95万元备好用于资金监管。原告以及居间人多次催促被告配合办理资金监管，但被告拒不配合办理，近期被告居然明确表示不再履行合同，不打算将上述房产继续出售给原告，向原告提出“把定金退给原告然后终止合同”，被告已经明确表示不同意原告的无理要求。被告拒不履行合同的行为已构成根本违约，根据《二手房买卖合同》第十五条卖方违约责任的约定，原告除有权要求被告以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金外，还有权要求被告继续履行合同，由法院强制被告将该房屋的产权变更登记至原告名下，原告愿意支付合同约定的购房价款。被告答辩并提出反诉。被告向本院提反诉请求：一、撤销反诉原、被告于2019年11月13日签订的《二手房买卖合同》；二、诉讼费由反诉被告承担。具体事实与理由：2017年，经鸿荣源地产公司开发商的销售经理骆阳介绍，罗兰购置了两套壹方中心玖誉的商品房，产权分别落户在其儿子和侄子（即反诉原告）名下。2019年3月，罗兰委托骆阳出售涉案房产，预期转让价为1800万元。反诉原告、罗兰非常依赖骆阳，请求其全权帮忙对外转让，尽量拓宽转让信息，骆阳便邀请其任职中原地产公司的表弟骆俊杨合作。而骆俊杨却私下避开骆阳，暗自将该房出售信息从公司网站下架，让房源处于无效状态，不显示业主电话，消除跟进记录，业主钥匙不按规定登记保管，从中原壹方中心店调迁至华侨城店时，不办理交接手续，私下控制房源和钥匙，伙同反诉被告和同事唐铁城利用职业优势“围猎”本案房产交易权益。反诉被告系中原公司壹方中心分店负责人，骆俊杨和居间业务员唐铁城曾分别为鸿荣源物业公司和中原公司壹方中心分店的同事。2019年11月11日，深圳市税务机关公布新的“豪宅税”标准，及前海区域扩大等利好后，本案房产市场成交价升幅巨大，反诉被告、唐铁城未予善意告知，同户型房产出卖报价达2000万元。尤其，反诉被告属交易分店负责人，以多次离婚复婚方式在该片区成功“炒房”，系职业炒家。11月13日，原告以欺诈方式，在双方未见面、晚上12点的情况下，火速催促反诉原告方以1539万成交，获取非法差价达300万元以上。基于对骆阳的信赖，反诉原告误认骆阳知道并认可该交易价是符合市场行情。2019年12月5日，反诉原告与骆阳通电话，才知骆俊杨避开骆阳，暗箱操作，现市场报价已达2200万。同年12月6日，唐铁城来电索要居间费，称其与中原公司合作接的私盘，代理费由其私人收取等。至此，反诉原告察觉到受骗事实，混淆了骆阳、骆俊杨、唐铁城及湛国英的人员关系。《深圳市房地产市场监管办法》第38条规定：“房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人书面同意。”第42条规定：“房地产经纪人员不得有下列行为；（一）同时在两个或者两个以上房地产经纪机构中执业；（二）以个人名义承揽房地产经纪业务或者收取服务报酬：（三）以他人名义或者允许他人以自己名义从事房地产经纪业务；（四）索取、收受经纪合同约定以外的报酬或者其他财物，或者利用工作之便，牟取其他不正当利益……”。《中华人民共和国合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背自己真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《民法总则》第148条规定：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。”综上所述，反诉被告属中原公司分店负责人，其职业和炒房经历，具备对本案房产价格敏锐的判断力，其伙同同事冒称买家购房，违反商业诚信原则和职业操守，交易过错明显，且合同价格明显低于同期市场价值，反诉原告权益受到严重侵犯。请求涉案房产的面积是139.21平方米，在同一层最佳的户型，在同一时期同一层的1103房95平方米，每平方米14.2万元出售交易，按照该价格，本案交易房产的市场价是1976.78万元。根据市住建局微信公众网站显示市民投诉等该小区139平方米的房产市场价是1750万元，即本案的市场交易价应该是在1750万元-1796万元之间。另，原告利用其中介的身份，与经办人员合谋建立合同，欺骗出售人，以1539万元成交，低于市场价近300万元。严重损害被告的利益，应当予以撤销。原告（反诉被告）答辩称，一、答辩人不是通过其从业机构与答辩人达成二手房买卖交易，无需向交易相对方告知其从业身份。居间人深圳市鸿荣源物业服务有限公司员工唐铁城和翁兵是否违规，对双方达成二手房买卖的交易条件，没有实质性影响。根据《深圳市房地产市场监管办法》第38条的规定，只有当从业人员通过其从业的经纪机构购买房地产时，该从业人员才有向交易相对人告知的义务。本案中，受托为被答辩人罗飞提供中介服务的机构是深圳市鸿荣源物业服务有限公司，而答辩人的从业机构是中原地产代理（深圳）有限公司。所以，答辩人并不是通过其从业的机构向被答辩人购买房屋，答辩人没有向被答辩人告知其从业身份的义务。况且，《深圳市房地产市场监管办法》第38条的规定属于管理性规定，不是效力性强制性规定；是地方性法规，不是法律和行政法规。被答辩人据此主张答辩人欺诈从而要求撤销合同，没有事实根据和法律依据。至于深圳市鸿荣源物业服务有限公司员工唐铁城和翁兵在居间服务中，是否构成超出经营范围？是否接私单？都是属于行政管理的审查范畴，不属于本民商事合同的效力审查范畴，也不对本次交易核心条款的达成构成实质性影响。二、本案的二手房交易价款1539.9万元，是被答辩人亲自确认的交易价款，没有证据证明房价为1800-1900万元，被答辩人仅凭案外人事后随口猜测的当时报价，就主张答辩人构成欺诈，没有事实根据。二手房买卖的卖家，关注的重点在“成交价格、付款方式和违约责任”。涉案的《二手房买卖合同》是答辩人与被答辩人平等协商自愿签订的，合同中的交易金额1539.9万元也是双方经过讨价还价共同确定的，最终交易价款精确到万位数以下。被答辩人作为完全民事行为能力人，在出售价值较大的房产时，必然对房产的价格自行进行必要的调查和了解，也就是说，只有自己最清楚自己的房子该卖多少钱。既然被答辩人对交易价款1539.9万元进行确认，并自愿在《二手房买卖合同》上签字，郑重其事地按了手印，然后，收取了答辩人的75万元定金，向答辩人签署了定金收据，就表明：被答辩人认可当时涉案房产的价值是1539.9万元左右并自愿按照该价格出售。案外人骆阳事后的微信聊天根本不能作为认定当时房价为1800-1900万元，从而主张答辩人构成欺诈的依据。二手房的成交价格，通常会受交易房屋的新旧程度、位置、户型、楼层、朝向、是否带装修和家具电器、出卖人是否急需资金以及政策等多方面因素影响，短时间内价格的波动变化，都是正常的。至于被答辩人在反诉状中称答辩人系职业炒房，与本案没有实质性关联，没有实质性影响。答辩人是否离过婚、是否系职业炒家，不影响答辩人作为买方的购房主体资格，也不影响双方签订合同的效力。卖方的目的就是为了出售房屋，获得售价，并不在意购买方的职业、婚姻状况、是否自住，难道因为买方离过婚卖方就会拒绝与其进行交易。《二手房买卖合同》中并没有约定要求买方是未离过婚的、必须自住、非房地产从业人员，也没有证据证明被答辩人对买家身份提出过限制性要求。假如被答辩人真的在意买家的身份这些因素，完全可以向买方和居间人明确提出来，也可以在签约前委托律师进行尽职调查，答辩人的婚姻状况、持有房产的情况、是否房地产从业人员及所在单位，全部都可以通过民政部门、不动产交易中心、房地产行业管理部门调查得一清二楚。本案纠纷产生的根本原因是，《二手房买卖合同》签订后的一段时间里，深圳房地产市场出现一定的波动，被答辩人反悔，然后想方设法找借口阻止合同履行，意图毁约。三、本案不存在故意告知虚假事实或者隐瞒真实事实的欺诈行为，更不存在致使被答辩人陷入错误的认识，作出错误的意思表示。税务部门公布新的“豪宅税”标准，是向全社会公布的；前海区域扩容，至今都仅为传闻。答辩人并没有向被答辩人宣讲法规和政策的义务。事实上，地方性政策的变化，到底对于房地产市场是利好还是利空，谁都判断不准，很多时候连经济学家、房地产专家都判断错误。所谓“欺诈”，是一方当事人因为另一方当事人故意告知虚假事实或者隐瞒真实事实的欺诈行为，陷入错误的认识，从而作出错误的意思表示。就本案而言，答辩人与被答辩人签订的《二手房买卖合同》中，答辩人并未故意告知虚假事实，也未隐瞒与合同有关的重要信息。《二手房买卖合同》第十六条【双方声明】明确载明：“居间方已向买卖双方讲解交易流程、合同条款及交易风险。”被答辩人签约交易的意思表示是真实的，其本意就是出售这套房子，就是签字同意按照总价1539.9万元交易，就是同意定金75万元、首期款694.96万元、税费由买方承担、7日内办理公证赎楼等等，被答辩人并没有作出错误的意思表示。因此，答辩人不构成欺诈。第三人未到庭参加诉讼，但庭前提供一份《情况说明》陈述，2017年3月10日我行与罗飞签订《个人购房借款/担保合同》，我行按合同约定向罗飞发放贷款874万元用于购买涉案房产，涉案房产作为抵押，亦已办理抵押登记。现按揭供款正常。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区壹方商业中心三期7座Ａ单位1101房，自2019年11月26日核准登记于被告罗飞名下；已办理抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行，被担保主债权数额874万元。本案根据原告申请实施保全查封，查封期限自2020年2月25日至2023年2月24日。2019年11月13日，原告为买方，被告为卖方，签订《二手房买卖合同》，约定被告将上述涉案房产作价1539.9万元出售予原告。合同第三条约定，购房定金75万元，买方于签订合同时支付2万元，于签订合同之日起7日内支付定金余额73万元。合同第四条约定，买方选择银行按揭付款，买方应于签订合同之日起30日内付清首期款约6949500元（未包含定金），并于前述日起届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料。合同第五条约定，银行按揭付款方式下的首期款均由买方指定银行监管，双方须在该期限内与监管机构签订资金监管协议，买方须在签署约定的付款期限内将监管资金存入监管账户。合同第六条约定，涉案房产处于抵押状态，由卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签订合同之日起7日内出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续。合同第七条约定，双方应于银行出具足额贷款承诺函之日起三日内递件办理过户手续。合同第八条约定，由买方承担因本次交易产生的本合同罗列的所有税费（包括赎楼费、提前还贷卖方银行征收的罚息及相关费用）。合同第十三条约定，买方收齐全部款项之日起三日内交房。合同第十四条约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付转让成交价20%的违约金或没收买方已支付的定金。合同第十五条约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日（2019年11月13日），原告向被告微信转账支付2万元。2019年11月15日，原告向被告转账支付73万元。被告向原告出具收款收据：收到买方交来购买深圳市宝安区壹方商业中心三期7座Ａ单位1101号房产购房定金75万元。2019年12月9日、12月12日、12月14日，居间方多次通过微信聊天催促被告协助办理资金监管。据原告提供的中国工商银行账号凭证，原告于2019年12月9日账户存款已达695.9万元。此后协商无果，遂酿纠纷。庭审中，原告提供购房资格证明，显示原告家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。另，原告陈述，同意垫付款项清偿涉案房产的抵押债务，并一次性支付购房余款予被告。涉案合同未注明居间方，被告就涉案房产的挂盘销售未与任何中介公司签订委托合同，被告主张居间方为中原地产代理（深圳）有限公司，而原告为该公司分店管理人员。根据社会保险参保记录，原告湛国英于2017年12月至2019年11月由中原地产代理（深圳）有限公司参保。被告主张合同居间服务人员唐铁城、翁兵促成。唐铁城、翁兵作为证人到庭作证，陈述涉案合同由其居间促成，交易之前与买方不相识。唐铁城、翁兵持有原告湛国英、被告罗飞出具的《居间服务及佣金承诺书》原件。根据社会保险参保记录，唐铁城于2018年5月至8月期间由中原地产代理（深圳）有限公司参保，于2019年1月至11月由深圳市鸿荣源物业服务有限公司参保，自2019年12月由深圳市荣置地产顾问有限公司参保。翁兵于2018年8月至2019年11月由深圳市鸿荣源物业服务有限公司参保，自2019年12月由深圳市荣置地产顾问有限公司参保。本院认为，原、被告签订的涉案《二手房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循合同全面履行义务。被告辩称因受欺诈而在不了解真实价值的情况下签订合同，证据不充分，本院不予采纳。据庭审核实及保全查封情况，涉案《二手房买卖合同》尚有继续履行的条件，原告作为守约方，主张继续履行，于法有据，本院予以支持。被告拒不办理赎楼和配合办理资金监管，自2019年11月21日起构成违约。由于原告选择继续履行合同，按合同约定，被告仍需向原告履行迟延履行的违约责任。考虑到客观上原告亦未履行全部付款义务，合同所约定的以转让成交价为基数按日万分之四支付迟延履行的违约金的标准明显过高，本院酌情按已付定金的日万分之四标准支付迟延履行的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、准许原告湛国英代被告罗飞向第三人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行履行清偿涉案房产深圳市宝安区壹方商业中心三期7座Ａ单位1101房设置的抵押债务的义务；被告罗飞、第三人中国工商银行股份有限公司深圳宝安支行应当配合原告清偿抵押债务、注销抵押登记。二、原告湛国英应于上述房产注销抵押登记之日起一个月内向被告罗飞支付购房款余款14649000元（该款可扣减原告于上述第一判项中所垫付清偿抵押债务本金及利息的款项，抵扣范围不包含因提前还贷产生的罚息、相关手续费用等款项）。三、被告罗飞应于原告湛国英支付购房款余款之日将涉案房产过户至原告名下（过户手续产生的一切税费由原告承担）；并于过户之日起十日内将房产交付原告。四、被告罗飞应向原告支付迟延履行的违约金（以750000元为基数，自2019年11月21日起按日万分之四履行至涉案房产办理抵押注销手续之日止）。五、驳回原告其他诉讼请求。六、驳回被告的反诉请求。本案本诉受理费115303元，保全费用5000元，合计120303元，由原告承担20303元，由被告承担100000元。被告应缴受理费和保全费用部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费57097元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年三月二十九日书记员 邱果（兼）书记员 林   倩附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。