河北省临漳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0423民初200号 原告（反诉被告）：薛书文，男，1969年1月11日出生，汉族，住邯郸市成安县。 委托诉讼代理人:冯利霞，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘强方，男，1983年4月7日出生，汉族，住成安县。 委托诉讼代理人:戴晓坤，河北方信律师事务所律师。 原告（反诉被告）薛书文与被告（反诉原告）刘强方排除妨害纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛书文及其委托诉讼代理人冯利霞、被告刘强方的委托诉讼代理人戴晓坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告薛书文向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即停止对原告所有的银街壹号Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65号房产的不法侵害，立即退出银街壹号Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65号房产；2.请求判令被告赔偿因其侵害行为给原告造成的损失50000元（伍万元整）；3.诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2018年12月16日原告在淘宝网，通过在邢台市桥西区人民法院开展的“邯郸市临漳县壹号Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65号房产”司法拍卖项目公开竞价中，以最高价胜出。2019年1月2日河北省邢台桥西区人民法院作出（2018）年冀0503执恢114号执行裁定书：被执行人河北汇田房地产开发有限公司所有的位于临漳县壹号（Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65）4套房产商铺归受买人薛书文所有，并在银街壹号张贴三次公告。2019年11月14日，邢台市桥西区人民法院执行局和临漳县人民法院执行局联合强制清空，更换门锁后将上述房产交付给原告。原告安装了监控设施。2019年11月15日，被告将监控设施的线路毁坏，导致监控无法正常工作，更换门锁，同时安排人员强行入住。12月9日，被告带人将电线、水切断并毁坏，更换了门锁。至今，被告仍霸占着原告的房产，给原告造成了巨大的损失。上述情形，原告向公安机关报警，公安机关均制作笔录存卷为证。原告无奈诉至贵院，望判如所请。 被告刘强方辩称，1、被告与汇田房地产开发有限公司签订合法有效的以物抵债协议，并经临漳县人民法院确认其合法效力，被告在承租期内即2017年2月-2037年1月对涉案房屋享有合法的使用权；2、即便如此，被告在法院强制执行后，已将涉案房屋的钥匙交至物业公司，并未实施原告所主张的毁坏监控、切断水电等妨害行为。综上原告所诉没有事实和法律依据，要求驳回其全部诉请。 反诉原告（被告）刘强方提出反诉请求：1.请求人民法院判令被反诉人赔偿反诉人各项损失214129元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年2月1日，反诉人与河北汇田房地产开发有限公司（以下简称汇田公司）签订《以物抵债协议》，约定：汇田公司自愿以银街壹号商铺出租权抵顶欠申请人的工程款，申请人承租期限为2017年2月至2037年1月，商铺号为A339至A372，A257至A262，C224至236号。反诉人以工程款抵顶已先行缴纳了20年的房租，该协议签订后，反诉人即已开始合法的占有、使用涉案房屋，并花费巨资对涉案房屋进行了装修，且协议的签订、反诉人实际占有、使用涉案房屋均在邢台桥西区人民法院查封之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”之规定，申请人的承租权合法有效，应受法律保护。桥西区人民法院将涉案房屋按毛坯房进行了拍卖，被反诉人通过竞拍购得了涉案房屋。根据买卖不破租赁原则，被反诉人作为新的房屋所有权人，应当保护反诉人合法的承租权，反诉人在承租期限内有权继续占有、使用涉案房屋，但被反诉人在明知反诉人是合法的承租人的情况下，在邢台市桥西区人民法院查封当日即已实际占有了涉案房屋，严重侵害了反诉人对涉案房屋的承租权、使用权，给反诉人造成了巨额损失，应当承担赔偿责任。 反诉被告（原告）薛书文辩称，被告刘强方反诉要求原告承担装修损失，因被告诉求的装修损失与原告诉求的排除妨碍不是相同的法律关系，也不是基于同一事实，不应予以审理，其反诉的理由不能成立。2018年4月23日邢台市桥西区法院查封之前的装饰、装修系基于其与汇田公司的以物抵债协议，根据合同的相对性，刘强方主张装修损失，应向汇田公司主张；被告在2018年法院查封之后的再次装修损失，系其对法院依法查封的财产进行装修，因其对该房产不具有物权，其再次装修的行为具有过错，应自行承担装修行为造成的损失，且邢台市桥西区人民法院向贵院作出执行及交付房产的情况说明，邢台法院在强制腾空清理更换门锁后，现状交付给了原告，原告予以接收，法院交付的是现状交付，原告也支付了合理对价，我方没有支付装修费用的义务。 原告薛书文（反诉被告）为支持自己的诉讼请求，向法院提交了以下证据： 1.2018年12月16日邢台市桥西区人民法院成交确认书一份，证明2018年12月16日，原告薛书文以1667559.96元最高竞得银街壹号A3-62、A3-63、A3-64、A3-65房产商铺； 2.邢台市桥西区人民法院执行裁定书（2018）冀0503执恢114号裁定书两份； 3.邢台市桥西区人民法院公告复印件三份； 4.邢台市信都区人民法院（原邢台市桥西区人民法院）关于执行临漳县产的情况说明； 5.2019年8月20日房屋租住合同复印件一份； 6.临漳县公安局对刘强方的询问笔录复印件一份； 被告刘强方（反诉原告）为了支持自己的主张，向法庭提交了以下证据： 1.刘强方身份证复印件一份； 2.2016年3月8日刘强方与河北汇田房地产开发有限公司签订的《银街壹号附属工程承包合同》复印件一份； 3.2017年2月1日刘强方与河北汇田房地产开发有限公司签订的以物抵债协议复印件一份； 4.（2019）冀0423民初1752号民事判决书复印件以及生效证明书复印件各一份； 5.2020年12月28日河北汇田房地产开发有限公司出具的《证明》复印件一份； 6.2020年12月25日邯郸市永航物业服务有限公司出具的《证明》复印件一份； 7.经临漳县人民法院委托所做的冀华评报字（2020）第096号、097号、098号、099号资产评估报告各一册； 8.鉴定费用缴费发票复印件一份。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：邢台市桥西区人民法院（现在为邢台市信都区人民法院）在执行（2015）西民二初字第122号、（2015）西民二初字第135号、（2015）西民二初字第136号民事判决书时，于2018年11月29日委托淘宝网拍卖河北汇田房地产开发有限公司所有的商铺。2018年12月16日，原告薛书文以1667559.96元最高价竞得银街壹号Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65房产商铺。邢台市桥西区人民法院于2019年1月2日作出（2018）冀0503执恢114号执行裁定书，裁定：被执行人河北汇田房地产开发有限公司所有的位于临漳县壹号（Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65号）4套房产商铺归原告薛书文所有。邢台市桥西区人民法院于2019年4月10日作出（2018）冀0503执恢114号执行裁定书,裁定将王磊磊名下（实际是河北汇田房地产开发有限公司所有）位于临漳县壹号（Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65号）共4套商铺产权更名到原告薛书文名下；原告已取得本案商铺房产，待该房产具备初始登记条件后，后续的产权登记事项由房产登记部门登记到原告名下。相关变更、过户裁定已送达至临漳县住房和城乡规划建设局。2019年11月14日邢台法院与临漳法院联合强制执行将本案房产强行腾空、清理，更换了门锁后现状交接交付给了原告薛书文，原告薛书文予以接收。原告薛书文据此取得了本案涉案房产的物权。根据2019年12月9日公安机关对刘强方的询问笔录，2019年11月15日被告刘强方更换了原告薛书文的房产的门锁。当庭被告刘强方认可原告对该房屋的所有权，不再要求行使租赁权。2020年11月12日，被告刘强方将涉案房屋钥匙交到法庭，法庭于2020年12月19日在房屋装修价值评估工作完成后将钥匙交付给原告。 被告刘强方与河北汇田房地产开发有限公司于2017年2月1日签订以物抵债协议：“因我公司现在资金紧张，无力支付刘强方为银街壹号施工的工程款2923750元（贰佰玖拾贰万叁仟柒佰伍拾元整），经双方协商，我公司自愿将银街壹号商铺出租权抵顶该工程款。刘强方承租期限2017年2月至2037年1月，共计二十年。商铺房号Ａ339至Ａ372,Ａ257至Ａ262,Ｃ224至Ｃ236。2037年1月之后刘强方需将该房移交给河北汇田房地产开发有限公司所有，且我公司无需支付其装修费用。”双方在此协议上盖有公章和手印。被告刘强方于2019年诉至我院请求确认该协议有效。我院于2019年10月16日作出（2019）冀0423民初1752号民事判决书，判决该协议有效。被告刘强方对涉案房屋室内、室外、包括走廊墙壁地面等均进行了装修，被告辩称装修行为系发生在签订协议之后，邢台桥西区法院查封之前。诉讼中被告刘强方提出反诉并申请财产评估，本院依法选定了评估机构，对临漳县房屋的装修价值进行了评估，2020年12月30日，河北华昊资产评估有限责任公司就案涉房屋作出评估结论：Ａ3-62、Ａ3-63、Ａ3-64、Ａ3-65号房屋装修部分的总价值分别是68771元、49804元、50031元、45523元，合计为214129元，大写：贰拾壹万肆仟壹佰贰拾玖元整。 以上事实有当事人陈述、书证、证人证言、视听资料等在卷证明。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定，人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁决书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。原告薛书文通过人民法院拍卖程序作出的拍卖成交裁决书取得了涉案房产的所有权，即取得了对涉案房产的占有、使用、收益和处分的权利。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给承租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人的目的是收取租金。而被告刘强方与河北汇田房地产开发有限公司于2017年2月1日签订的以物抵债协议是以涉案房产的20年的使用权抵顶债务，双方之间是债权债务合同法律关系，并非租赁合同法律关系，故不适用买卖不破租赁原则，该债权不能对抗原告所享有的物权。被告刘强方在法院将涉案房产现状交接交付给原告薛书文后将门锁更换的行为，侵犯了原告的财产所有权，已构成侵权行为，应停止侵害、排除妨害。被告刘强方在案件审理过程中，已主动将涉案房产钥匙交到法庭，法庭也已转交给原告持有，原告现对涉案房产已经开始行使占有、使用等物权权利。原告要求被告立即停止侵权，退出房产的诉求已经实现，故其该项诉讼请求本院不再作判决处理。另原告要求被告赔偿因侵权行为造成的损失50000元，仅提供其他房屋租赁合同复印件，证据不足，本院不予支持。原告薛书文依法购买涉案房屋不存在过错，没有构成对被告装修房屋的侵权，邢台市桥西区法院系对涉案房屋现状交接，所以原告对被告的装修损失没有赔偿义务，被告刘强方的反诉请求不能成立。原、被告的其它辩称理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、驳回原告薛书文的诉讼请求； 二、驳回反诉原告（被告）刘强方的反诉请求。 案件受理费1050元，反诉案件受理费4513元，由被告刘强方负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。 审 判 长  王有林 审 判 员  马海燕 人民陪审员  田志强 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  郝飞超