云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2021）云0111执异21号案外人：赵泽广，男，汉族，1980年9月20日生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人：徐美、徐瑞敏（实习），云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人:华夏阳光地产有限公司，住所：云南省昆明市西山区滇池度假区滇池路1037号华夏曦岸2栋6楼。法定代表人：王明坤。委托代理人：何亚菊、滕海霞，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：李忠兴，男，壮族，1983年4月15日生，住昆明市官渡区。被执行人：黄雯，女，汉族，1981年8月29日生，住昆明市官渡区。在本院执行申请执行人华夏阳光地产有限公司与被执行人李忠兴、黄雯追偿权纠纷一案，案外人赵泽光对本院执行位于昆明市官渡区房屋的执行提出书面异议，请求依法解除对该房屋的查封并停止执行。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人赵泽广称，法院查封并执行的坐落于昆明市官渡区房屋实际所有权人与使用权人为案外人赵泽广，上述房屋虽暂时登记备案在李忠兴、黄雯名下，但是实际为案外人装修后占有使用至今。2015年3月9日，李忠兴、黄雯与案外人签订《房屋转让预约合同》，并于次日做了公证，合同约定涉案房屋的转让价款为78万元，甲方应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予必要的配合协助，还约定双方在签订本协议后，乙方即支付预付房款39万元，及其违约条款等，因涉案房屋在签订上述合同时并未办理所有权证及土地证，故当时未能及时办理房产过户手续。案外人支付了公证费2200元。2015年3月10日，案外人按照约定向李忠兴、黄雯支付了合同约定的预付房款39万元，同日李忠兴向案外人出具《收条》确认收到上述房款。剩余尾款按照合同约定尚未达到支付条件。为买涉案房产，案外人还于2015年3月10日向中介公司支付了12000元中介费。案外人支付首付款后，李忠兴、黄雯即在中介公司见证下将原始购房合同、发票等凭证原件全部向案外人交付，中介将其保管的房屋钥匙也交付给案外人，案外人完成接房手续，涉案房产一直由案外人占有。案外人接房后，于2015年5月7日与云南华夏物业服务有限公司签订《房屋装饰装修管理服务协议》，并缴纳装修管理保证金2000元后，开始对涉案房屋进行装修。装修完毕后案外人于2015年8月18日开始入住至今。居住期间的装修保证金、电费、水费、燃气费等房屋使用的费用均是依案外人实际进行缴纳，涉案房产一直是案外人实际占用，并支付房产产生的相关费用。综上，案外人从被执行人处购买房屋，交付房屋后，使用该房屋所产生的费用均是案外人承担，与被执行人无关。在案外人按照合同约定交付预付房款后，按照约定被执行人应按照合同约定及时办理涉案房屋产权证，但是因为开发商及被执行人种种原因，涉案房屋一直未办理房产证，也致使案外人不能将属于自己的房屋过户登记至自己名下。在此期间，案外人从未有任何过错。虽被执行人与申请执行人有债务纠纷，进入到执行阶段。但涉案房屋实际上属于案外人所有，法院对该涉案房屋采取强制执行措施，已经严重侵害到案外人的合法权益，故请法院依法查明事实解除对该房屋的强制措施，并停止执行。被执行人与申请执行人的（2019）云0111民初2740号民事判决书可以看申请执行人系2019年3月7日向法院立案，判决时间为2019年9月16日，而上述事件均发生在案外人与被执行人签订《房屋转让预约合同》四年后，案外人系善意第三人，对购买的涉案房屋没有任何过错，其买房行为依法应予保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案中案外人对涉案房产的所有权符合上述规定，并能排除执行。综上，虽然房屋登记备案在被执行人名下，但根据双方的购房合同，案外人支付的39万元预付购房款，双方的交接手续，以及案外人购房后缴纳的相应的水电费等相关票据，以及装修相关凭证等，可以证实案外人才是涉案房屋实际所有权人，也已经实际占有使用涉案房屋，并对该房屋未能过户至自己名下没有任何过错，特提出执行异议，请求法院中止本次执行，并对涉案房屋解除查封。申请执行人华夏阳光地产有限公司答辩称，案外人不是被执行房屋的所有权人，不能排除本案的执行。根据物权法定原则，被执行人尚未将被执行房屋办理产权登记至其名下，申请执行人仍为被执行房屋的所有权人。2008年10月7日，申请执行人与被执行人签订《商品房购销合同》，约定被执行人购买其开发的位于乡××星晨住宅小区××单元××号房屋，合同签订后，申请执行人依合同约定办理了备案登记手续，但未办理产权登记手续。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，物权法定原则，不动产物权变动，除法律另有规定外，以登记为生效要件，物权登记证书记载的产权人方为真实的权利人，被执行人房屋系申请执行人依法开发建设，申请执行人与被执行人签订合同后，被执行房屋至今未办理登记至其名下，其对被执行房屋尚未取得所有权，而商品房网签合同备案仅仅是行政部门对商品房买卖合同进行管理的措施，不是产权的确认，故申请执行人作为被执行房屋的原始取得人，被执行房屋的所有权仍应当归申请执行人。案外人提交的《房屋转让预约合同》表明案外人知晓，在与被执行人签订上述合同时，房屋的权证办理状态为未办理房屋所有权证及土地证，合同的签订不作为房屋产权转移的依据。案外人提交的《房屋转让预约合同》约定的内容可知，案外人明确知晓在其向被执行人购买被执行房屋时，被执行房屋尚未取得房屋所有权证。且双方应于被执行人取得房屋所有权证后，签署正式房屋买卖合同，完成房地产转让的相关法律程序，以实现最终房屋买卖之目的。案外人提出的执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》应予支持的情形。根据第二十八条之规定。现案外人提交的申请书及证据内容可知，案外人与被执行人签订的《房屋转让预约合同》虽发生于申请执行人与被执行人追偿权一案之前，但截止目前，案外人与被执行人尚未签订正式的房屋买卖合同，案外人也未向被执行人支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且结合申请执行人答辩意见第一项内容，被执行房屋的所有权人为申请执行人，案外人不具有能够排除本案执行的相关权利，故案外人提出的执行异议不属于应当予以支持的情形。根据合同相对性原则，案外人与被执行人签订的《房屋转让预约合同》只能对双方当事人发生法律效力，对合同当事人之外的第三人无约束力。申请执行人作为被执行房屋的所有权人，双方履行该合同不能损害合同签订主体之外的申请执行人的合法权利，如案外人认为本案的执行将损害其通过《房屋转让预约合同》享有的合法权益，其应当向其签订合同的被执行人进行主张，而不是妨碍申请执行人行使其合法权利。综上所述，申请执行人作为被执行房屋的原始取得人，该房屋的所有权归申请执行人，案外人不是被执行房屋的所有权人，不能排除本案的执行。案外人与被执行人之间未签订正式的房屋买卖合同，也未支付被执行房屋全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，不属于执行异议应当予以支持的情形。案外人如认为申请执行人与被执行人追偿权一案的执行将损害其合法权益，根据合同相对性原则，其应当向与其签订合同的被执行人进行主张，而不得妨碍申请执行人行使其合法权利。鉴于此，申请执行人请求法院公正审判，驳回案外人的执行异议申请请求，维护申请执行人的合法权益。被执行人李忠兴、黄雯未答辩。本院查明，华夏阳光地产有限公司与李忠兴、黄雯追偿权纠纷一案，本院作出（2019）云0111民初2740号民事判决书，已发生法律效力。因李忠兴、黄雯未履行生效法律文书确定的给付义务，华夏阳光地产有限公司遂向本院申请强制执行，执行案号为（2020）云0111执5588号。在审理过程中，华夏阳光地产有限公司向本院申请财产保全，本院于2019年4月11日作出（2019）云0111民初2740号民事裁定书，裁定对李忠兴、黄雯名下位于昆明市官渡区房屋（合同登记号：ＫＭ2009010800811）予以保全查封。本院于2019年4月15日查封了该房屋。在执行过程中，本院于2020年8月25日对该房屋进行再次查封。本院于2020年11月30日作出（2020）云0111执5588号公告，责令被执行人李忠兴、黄雯在2020年12月15日前迁出房屋。另，座落于官渡区房屋，登记的买受人为李忠兴，共有人为黄雯，合同登记号ＫＭ2009010800811。现案外人赵泽广向本院提交《公证书》、《公证费发票》、《收条》、《借记卡账户历史明细清单》、中介费《收据》、中介名片、中介《情况说明》、中介《证明》、《商品房购销合同》、《交款确认单》、《发票》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《燃气户内拆改工作交办单》、《燃气供用气合同》、《入住证明》、电费缴费记录、《居住证明发放回执》两份、《收条》、（2020）云0111执5588号案《公告》等证据材料，欲证明2015年3月9日，李忠兴、黄雯与赵泽广、李育凤签订《房屋转让预约合同》，约定李忠兴、黄雯将其所有的涉案房屋出售给赵泽广、李育凤，房屋转让款共计780000元。并于2015年3月10日对该《房屋转让预约合同》进行了公证。李忠兴于2015年3月10日出具《收条》载明收到赵泽广购房首付款390000元。赵泽广银行卡账户于2015年3月10日支出款项合计310000元。赵泽广代被执行人垫付了物管费6430元，李忠兴出具《收条》明确从购房尾款中予以扣减。李忠兴、黄雯将涉案房屋交付给了案外人赵泽广，赵泽广对涉案房屋进行了装修并入住。赵泽广缴纳了中介费、物业费、水电费等费用。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋予以查封。关于案外人赵泽广主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋之前，案外人赵泽广、李育凤与李忠兴、黄雯已签订了《房屋转让预约合同》。但合同约定的房屋成交总价款为780000元，其中案外人主张已支付的购房款项是390000元，案外人赵泽广并未支付全部款项，也未将剩余款项交付法院执行。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋四个条件，故案外人赵泽广的权利不能够排除本院对被执行人李忠兴、黄雯名下的位于官渡区房屋（合同登记号ＫＭ2009010800811）的执行，案外人赵泽广主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人赵泽广的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王恒刚审判员  马 军二〇二一年三月二十二日书记员  李亚玲