湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终618号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙市天心区长鸿大酒店，经营场所长沙市天心区黄兴南路**第**。经营者：王艳萍，女，1965年3月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：杨长青，长沙市芙蓉区长清法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：长沙市房地产测绘队，住所地长沙市芙蓉区荷花路**惠通大厦**。法定代表人：萧靖羲，总经理。委托诉讼代理人：刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。上诉人长沙市天心区长鸿大酒店（以下简称长鸿大酒店）因与被上诉人长沙市房地产测绘队（以下简称测绘队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6136号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。长鸿大酒店上诉请求：一、请求判令撤销原审判决第一项结果，改判上诉人不支付南栋房屋的占有使用费，上诉人支付北栋的房屋占有使用费107194元；二、请求改判上诉人从2019年5月24日起不承担涉案房的租金；三、改判被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、绿三农公司和啸天餐馆合法占有、使用上诉人分租的北栋案涉房屋，上诉人对案外人绿三农公司和啸天餐馆占用的房屋无清退权利和义务。二、被上诉人拒收南栋案涉房屋的理由不成立，上诉人已经交付了南栋案涉房屋，上诉人不需支付南栋案涉房屋的占用使用费。三、2019年5月24日，上诉人向被上诉人发出《清退方案》，上诉人已经主动并积极履行了判决书确定的交房义务，因此占用费只应当支付至2019年5月24日。四、一审法院适用法律错误，本案应当适用合同法第91条、92条之规定。测绘队辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人在法院生效判决明确合同解除及限期腾房的责任义务后，仍一直占用使用案涉房屋，一审法院判令其按照租金标准支付房屋占有使用费并无不妥；二、南、北栋系上诉人一并承租，占有使用情况也是上诉人统一管理，不存在分开计算房屋占有使用费的情况，上诉人拒绝腾房，直到2020年10月21日才将南栋房屋交付给被上诉人，南、北栋房屋应当支付占有使用费至2020年10月21日。测绘队向一审法院起诉请求:1、判令长鸿大酒店按照《物业租赁合同》约定的租金标准，向测绘队支付从2019年6月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，暂计算至2020年5月31日，共计624180元；2、判令长鸿大酒店承担本案的诉讼费用。长鸿大酒店向一审法院反诉请求：1、判令测绘队退还多交房租156045元（2019年3月至5月）；2、判令测绘队退还押金101000元及违约金32320元（2019年6月至2020年6月30日，共计480天）；3、判令测绘队支付拒不接受房产使长鸿大酒店在2019年3月1日至2020年6月30日守房、护房支付的正常费用12万元（7500元/月×16个月）；4、判令测绘队向长鸿大酒店开具2018年4月1日至2019年5月31日租金付款发票；5、判令测绘队承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2011年12月1日，测绘队（甲方、出租方）与长鸿大酒店（乙方、承租方）签订《物业租赁合同（修订）》，主要约定：乙方租赁使用甲方位于长沙市××路××号××栋房屋（以下简称“案涉房屋”）用于酒店经营项目（含写字楼及门面招租），租期10年，自起租日起算；第一年租赁年度租金标准为30.6万元／年，第二年至第五租赁年度租金标准为60.6万元／年，第六至第十租赁年度租金标准按原租金标准的103%计收；本合同签字日起七日内，乙方向甲方支付二个月的租金101000元，作为交付日乙方履行本合同的保证，该保证金作为乙方妥善履行本合同项下应缴租金及其他费用的保证，若乙方在租赁期内欠缴租金或其他费用，甲方有权用保证金抵扣其应支付的费用；保证金不足抵付欠费时，乙方须在接到甲方有关付款通知后的三日内补足所欠金额；乙方应对乙方租赁物业进行维修和保养，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，并承担相应的费用；乙方应对甲方移交给乙方租赁物业内的设备设施进行维修，以保持租赁物业处于良好和适用的状态（正常损耗除外），在租期届满或本合同终止时按其正常适用状态交还甲方；如果任何一方违反本合同任何条款，守约方有权立即解除和终止本合同；本合同根据约定或依法解除，合同解除前，承租人已预付的租金或其他任何费用尚未适用完毕的部分，由出租人在合同解除后5个工作日内返还承租人，否则每天按应付款项的千分之二向承租人支付违约金；无论本合同是否终止，守约方因违约方造成的全部支出、损失、损害和费用，应由违约方负责赔偿；合同还对其他相关事项进行约定。合同签订后，测绘队将位于长沙市××路××号××栋的房屋交付长鸿大酒店租赁使用。2012年3月30日，长鸿大酒店向测绘队支付了保证金101000元。2014年10月20日，长鸿大酒店未经测绘队同意的情况下，与案外人湖南省绿三农城市庄园投资有限公司签订《物业租赁合同》，约定将位于长沙市××路××号××栋“长房大酒店”餐饮部共二层楼另加第三层（除保安用房外）租赁给湖南省绿三农城市庄园投资有限公司用于酒店经营。2016年1月17日，长鸿大酒店将位于长沙市××路××号××栋××楼的两间会议室租赁给案外人李建中用于酒店经营。2017年1月9日，长鸿大酒店又将位于长沙市××路××号××栋长鸿大酒店的5平方米的房屋租赁给案外人华夏银行长沙分行用于其离行式自助单点（ＡＴＭ）使用。2018年1月26日，长鸿大酒店因测绘队擅自转租并改建租赁场地向本院提起诉讼，诉求解除双方签订的《物业租赁合同》并要求测绘队、案外人杨某、李建中、华夏银行长沙分行腾退租赁房屋及场地等。2019年3月1日，一审法院依法作出（2018）湘0103民初721号民事判决，判决：一、长鸿大酒店与测绘队于2011年12月1日签订的《物业租赁合同》于2017年12月5日解除；二、长鸿大酒店与华夏银行长沙分行签订的《房屋租赁合同》无效；三、长鸿大酒店、杨某、李建中、华夏银行长沙分行于判决生效之日起一个月内腾退房屋给测绘队；四、驳回测绘队的其他诉讼请求。杨某不服该判决提起上诉，本院于2019年12月5日作出（2019）湘01民终6080号民事判决，判决：一、维持长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初721号民事判决书第一项、第二项及第三项中长鸿大酒店、李建中、华夏银行长沙分行应在本判决生效之日起一个月内腾退房屋给测绘队的部分；二、撤销长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初721号民事判决第四项及第三项中杨某应在判决生效之日起一个月内腾退房屋给测绘队的部分；三、驳回被上诉人测绘队对上诉人杨某的诉讼请求；四、驳回被上诉人测绘队的其他诉讼请求。该终审判决于2020年3月16日生效。2019年5月24日，长鸿大酒店向测绘队发出《长鸿大酒店清退方案》，载明：清退时间从法院判决生效日开始共60天；长鸿大酒店负责清退客房部、二楼茶楼和华厦银行柜员机之合约，北楼啸天酒楼（签约单位绿三农公司责任人杨某）由测绘队直接与之接洽签约，长鸿大酒店不负责清退；酒店同新的租赁人接洽，在双方认可的前提下，酒店将可转让物品转让给新的承租人或承租单位；酒店租金已交至2019年5月31日，从6月1日开始酒店暂停交租金，停交期间租金仍按合同标准，至法律判决书签收之日。2020年5月14日，长鸿大酒店向测绘队出具了一份《关于酒店移交有关事宜的报告》，载明：整体移交方案按2019年5月20日左右酒店向该队上报的移交方案步骤落实，具体时间为贵队代表来酒店协调日（2020年5月8日）开始二个月内全部实施完毕；从5月8日至6月20日，酒店组织废旧资产处置，可用资产登记造册，寻找变卖途径，协调其他与联系方的相关事宜，此段时间贵队敲定物业之后的使用方案，并报知酒店，如若继续用做宾馆，请将承租人告知酒店，以便联系处置部分可用资产，按物尽其用，双方同意的原则，协调收卖事宜；费用清算问题，测绘队返长鸿大酒店365554元。2020年5月25日，测绘队向长鸿大酒店出具了《关于长鸿大酒店移交方案的回复》，载明：根据长沙市中级人民法院（2019）湘01民终6080号民事判决，你单位应于文书生效后一个月内腾退房屋，现该文书已于2020年3月16日产生法律效力，你单位腾退房屋的期限已届满，现我单位正式函告你单位，于收到本函之日起15日内腾退房屋，逾期按照租金标准向我单位支付场地占用费；我单位不对废旧资产处置的成交进行任何承诺或保证，在此之前，你单位腾退房屋并做好废旧资产的保管工作；暂计算至2020年5月31日，你单位需支付费用共计624180元（12个月租金），我单位执行国资委相关文件免除疫情期间共计一个月租金的规定，你单位经过免租后需向我单位支付费用共计572165元，经我单位财务核算，退还你单位的相关费用为510585＋101000＋7600＋1160＝620345元，两项费用相互抵消，暂按2020年5月31日腾退房屋并免租一个月计算，我单位尚需退还你单位的费用暂计算为48480元，具体费用根据你单位实际腾退房屋的时间进行核算。至今，次承租人湖南省绿三农城市庄园投资有限公司还在案涉租赁场地内经营名为啸天湘菜的餐馆，并未腾退，长鸿大酒店拒不配合啸天湘菜餐馆腾退事宜，其余租赁场地长鸿大酒店也并未完全腾退交付至测绘队，以致成诉。另查明，长鸿大酒店多向测绘队缴纳的租赁费用510585元已另案通过诉讼处理。一审法院认为,测绘队与长鸿大酒店签订的《物业租赁合同》已被法院生效文书判令于2017年12月5日解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故依法长鸿大酒店应在合同解除后腾空案涉租赁房屋并交付至测绘队，且生效文书中也判令其腾退房屋，但其至今仍未将案涉房屋交还至测绘队，并占有使用，必然造成测绘队租金损失，故测绘队要求长鸿大酒店按原租赁合同租金标准（2019年度、2020年度标准为52015元/月）支付截至腾退房屋之日止的占有使用费，符合事实和法律，一审法院予以支持。经查，长鸿大酒店向测绘队已交租金至2019年5月31日，经核算，其应向测绘队支付从2019年6月1日至2020年5月31日的占有使用费为624180元。长鸿大酒店反诉主张退还租房押金101000元，但依据双方签订的《物业租赁合同》约定，测绘队在长鸿大酒店欠缴租赁费用的情况下，有权用押金抵扣欠缴费用，测绘队主张不予退还押金，但一审法院判令长鸿大酒店向其支付占有使用费足以弥补其损失，故依合同约定及法律规定，一审法院判定押金101000元在本案中用于抵扣房屋占用使用费，故长鸿大酒店应向测绘队支付占有使用费523180元（624180元-101000元）。押金本应抵扣占有使用费，合同解除的违约方亦是长鸿大酒店，故其反诉请求支付押金的违约金32320元的诉求，于法无据，不予支持。关于长鸿大酒店反诉要求测绘队按每月52015元标准退还2019年3月至2019年5月支付的房租156045元，如上所述，在该期间，长鸿大酒店仍占有使用房屋，产生了占有收益，造成了测绘队的租金损失，其应向测绘队支付占有使用费，故该返还房租的诉求，于法无据，不予支持。关于长鸿大酒店反诉要求测绘队支付拒不接收房屋所产生的守房费（守房人工资）12万元诉求，依据租赁合同约定，长鸿大酒店作为承租人应对租赁物业进行维修和保养并承担相应的费用，且长鸿大酒店并未提供证据证明系测绘队拒不接收案涉房屋，据现有证据及当事人陈述，双方一直在就房屋腾退交付事宜（如承租方可用资产处置、啸天湘菜的餐馆腾退、押金退还、租赁费用计算等）沟通协商但未达成一致，长鸿大酒店在庭审中亦陈述租赁场地钥匙未交付至测绘队，故依据合同约定及占有事实，该费用不应当由测绘队承担，该诉求不予支持。关于长鸿大酒店要求测绘队开具2018年4月1日至2019年5月31日租金付款发票的诉求，该期间的租金已实际支付，且收款方开具发票系作为纳税人的法定义务，故一审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、长鸿大酒店于判决生效之日起十日内向测绘队支付截至2020年5月31日房屋占有使用费523180元（抵扣了押金101000元），并继续按照双方签订的《物业租赁合同》约定的租金标准向测绘队支付自2020年6月1日起至腾退房屋交付之日止的占有使用费；二、测绘队于判决书生效之日起十日内向长鸿大酒店开具自2018年4月1日至2019年5月31日已支付租金的发票；三、驳回测绘队的其他诉讼请求；四、驳回长鸿大酒店的其他诉讼请求。一审受理费10042元，减半收取5021元，由长鸿大酒店承担。一审反诉受理费7450元，减半收取3725元，由测绘队承担763元，长鸿大酒店承担2962元。本院二审期间,当事人围绕上诉请求提交了证据。上诉人长鸿大酒店向本院提交了（2020）湘0103执3158号裁定书，拟证明被上诉人不接收南栋房屋，过了一年才申请强制执行，北栋因为被上诉人起诉错误，无生效文书让上诉人腾退北栋房屋。上诉人申请证人杨某出庭，本院依法予以准许，证人杨某当庭作证。被上诉人测绘队向本院提交《租赁房屋移交确认书》、照片，拟证明上诉人确认南栋于2020年10月21日交付，北栋仍由其占用，直到2021年1月28日，上诉人仍留有两处设施在案涉物业。对于上诉人提交的裁定书，真实、合法且与本案有关联，本院予以确认；对于被上诉人提交的《租赁房屋移交确认书》，未加盖上诉人公章或由法定代表人签章，上诉人对其真实性不予认可，本院不予确认；对于被上诉人提交的照片，其内容无法反映被上诉人拟证明事项，本院不予确认。根据以上本院确认的证据以及证人杨某的证言，本院另查明：1、2020年6月8日，原审法院作出（2020）湘0103执3158号执行裁定书，裁定被执行人李建中、华夏银行股份有限公司长沙分行、长鸿大酒店立即腾退位于长沙市天心区黄兴南路027号第002栋房屋并交付给测绘队。2、杨某证言测绘队未找过其商量腾房，2021年1月15日左右，测绘队与次承租人签订了新的租赁合同。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，上诉人长鸿大酒店与被上诉人测绘队双方签订的《物业租赁合同（修订）》已于2017年12月5日解除，被上诉人作为出租人据此要求承租人长鸿大酒店交付案涉物业、支付逾期腾房占有使用费有事实、法律依据。关于占有使用费。上诉人认为，生效判决认定杨某没有腾房义务，北栋房屋由绿三农公司和啸天餐馆合法占有、使用，上诉人对北栋房屋没有腾房的义务；2019年5月24日，上诉人向被上诉人发出《清退方案》，上诉人已经主动并积极履行了判决书确定的交房义务，因此占用费只应当支付至2019年5月24日。本院认为，（2019）湘01民终6080号民事判决书撤销（2018）湘0103民初721号判决中关于杨某腾房的判项，系因为杨某并非分租合同签订主体，诉讼主体不适格，并非基于认定长鸿大酒店与次承租人绿三农公司之间的租赁合同有效。《物业租赁合同（修订）》解除后，长鸿大酒店与次承租人绿三农公司的租赁合同丧失了合同基础而应由双方一并解除，长鸿大酒店就该部分物业亦应交付给测绘队，因此上诉人主张的其对北栋房屋没有腾房义务的理由不成立，本院不予支持。另，案涉物业系测绘队整体出租给长鸿大酒店，测绘队在合同解除后要求全房交付并无不当，在北栋仍由次承租人占用使用的情况，上诉人于2019年5月24日向被上诉人发出《清退方案》，测绘队回函拒绝并不能说明长鸿大酒店积极履行了腾房义务，故本院对上诉人关于占用费只应当支付至2019年5月24日的主张亦不予支持。本案中，上诉人还提出了测绘队应当免除其三个月租金的主张。本院认为，关于免除三个月的租金的政策系针对于房屋租金，双方租赁关系已经解除，本案诉争为逾期腾房占有使用费，因此本院对上诉人的该项主张亦不予支持。综上所述，长鸿大酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7539.79元，由上诉人长沙市天心区长鸿大酒店负担。本判决为终审判决。审判长 左 武审判员 闵俊伟审判员 龙 峰二〇二一年三月二十六日书记员 田 露附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。