河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1409号原告：河南申瑞物业服务有限公司，住所河南省郑州市二七区中秋路富达花园5号楼2单元1层101室。统一社会信用代码：91410103349405799G。法定代表人：顾军锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏晋，上海市浩信（郑州）律师事务所律师。被告：张卫丽，女，1971年9月24日出生，汉族，住郑州市。原告河南申瑞物业服务有限公司诉被告张卫丽物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告河南申瑞物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏晋，被告张卫丽均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告河南申瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业管理费人民币13305.6元、违约金人民币3991.68元；2.判令被告承担本案诉讼费；3.判令被告承担原告聘请律师费人民币2000元；4.判令被告自起诉之日起按LPR支付利息，直至付清。事实与理由：2015年5月13日被告与郑州市二七区王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定：富达花园住宅物业服务费标准为1.8元/月/平方米。缴费时间为季首15日内缴纳每季度费用，逾期缴费的从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，如通过诉讼缴纳的，被告应承担原告因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）。后因工作需要，王胡砦社区居民管理委员会于2015年7月6日将王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心并入由王胡砦村委会注册成立的河南申瑞物业服务有限公司，原安置区服务中心的一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司继承。被告系富达花园7号楼1单元4层西户的业主，物业面积123.2平方米，按约定应当向原告缴纳从2016年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用人民币13305.6元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供来了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。综上，为维护原告企业的合法权益，现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正判决。被告张卫丽辩称，一、答辩人未与原告签订物业服务协议；二、答辩人与王胡砦安置区服务中心签订“前期物业管理服务协议”但没具体签订时间；三、答辩人系本村村民，且只安置一套房，应与本村村民享有同等村民待遇；四、原告只是王胡砦村委会的下属机构，并非独立的法律意义的物业服务公司；五、答辩人根据原告的通知第一条规定，本村村民选第一、二套房的，自住的不交物业费，答辩人目前只有一套，因此应不交物业费；六、原告曲解通知第六条之规定，且违背我国宪法男女平等基本规定，涉嫌歧视女性享有基本权利；七、答辩人是拆迁安置房，不是富达花园的商品团购房，也不是购买本村集体房，即小产权的安置房，不存在1.8元/月/平方米的物业费；八、答辩人于2015年5月13日向原告缴纳了2000元装修保证金，在同年八月前后验收合格至今扣押不予退还；九、原告几年来多次阻挠不给答辩人交电费，给答辩人的家庭生活造成严重影响，平日用电除了照明和孩子学习，都要省着用电。基于上述事实，答辩人作为弱势群体，请求法院主持公道，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求，并要求原告退还扣押的2000元装修保证金和2015年5月1日至2015年12月31日交纳的物业费123.2平方米×1.8×8计1774元，合计3774元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：1.2015年5月13日，王胡砦安置区服务中心（甲方）与被告张卫丽（乙方）签订《前期物业管理服务协议》。合同主要约定：房屋坐落位置为A08项目7栋1单元4西号，建筑面积为123.2平方米，住宅物业服务费标准为1.8元/月/平方米，缴费时间为季首15日内缴纳每季度费用（物业服务费减免3个月，减免时间自2015年2月1日至2015年4月30日止，从2015年5月1日起开始征收；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按拖欠金额每天千分之五的比例缴纳违约金，如通过诉讼缴纳的，被告应承担原告因此支付的相关费用（包括但不限于律师费、公证费、证人出庭费、公某）；其房屋装修管理条款约定，装修押金为2000元/户。2.郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具证明显示，王胡砦社区居民管理委员会于2015年7月6日因工作需要将王胡砦社区居民管理委员会下辖职能部门王胡砦安置区服务中心并入由王胡砦村委会注册成立的河南申瑞物业服务有限公司，其一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司继承。3.被告提交《收据》显示其2015年5月13日缴纳2015年5.1—12.31物业费1774元。原被告认可被告在2016年后没有交过物业费。4.原告提交其2019年12月26日在被告家门上贴出的通知显示，其工作人员已多次催缴2016年1月1日-2019年度物业费，并通知被告缴费时间及逾期后果。被告提交《律师函》显示，2020年6月2日北京华泰律师事务所律师受王胡砦安置区服务中心委托，向其主张物业费。5.被告提交郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具的《通知》（手写备注日期为2020年4月23日），该通知显示，其通知被告张卫丽，富达花园为商品团购房小区，现经村“两委”研究决定凡村民在此小区选安置房的应按照以下方案缴纳相关费用：1.本人选第一、二套房的，并且自住的，不交物业费；本人选第三套以上安置房的，并且是自住的，物业费缴费标准为每月0.9元/㎡；5.垃圾清运费为每平方米7元，装修保证金2000元（验收合格无息退还）；6.本村姑娘购买的房子，按照王胡砦村民第三套方标准处理；8.没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务。本通知只适用于王胡砦社区居民安置房，差额部分由王胡砦社区承担。6.2021年2月22日，郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具证明显示，张卫丽属于王胡砦村的姑娘，依据通知不在规定的免缴物业费范围。7.被告提交证据显示其2015年5月13日向王胡砦安置区服务中心交纳装修保证金押金2000元，至今未退还，原告称其不清楚，认为跟本案没有关系不同意折抵。8.原告提交其与上海浩信（郑州）律师事务所签订的《委托代理合同》及发票显示其因本案纠纷聘请律师代理共支出代理费2000元。本院认为，本案中，被告张卫丽与王胡砦安置区服务中心签订《前期物业服务管理协议》，合同对物业费缴纳、装修保证金缴纳、违约责任及其他事项进行了约定。郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会出具证明，将王胡砦安置区服务中心并入河南申瑞物业服务有限公司，其一切权利义务皆由河南申瑞物业服务有限公司继承，并分别向原被告发出了缴纳物业费的范围和标准的通知，被告系王胡砦村出嫁女儿，2016年后未缴纳物业费，该被告缴纳的装修费尚未退还，原告因本案支出律师代理费2000元，事实清楚。依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力。合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。债权人可以将债权的全部或部分转让给第三人。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，原告因单位分立承继涉案物业合同，被告也接受了原告提供的服务，被告即享有相关合同权利，也应承担合同义务。当事人履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方履行合同义务不符合约定造成对方损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。本案被告在合同履行中未按约定交付物业费用，应当按合同约定承担相应违约责任。但基于本案原被告均隶属于郑州市二七区人和路街道办事处王胡砦社区居民管理委员会，被告系该村村民，原告基于居委会的通知确定物业费收取范围和标准，但该居委会对村民安置房物业费减免政策的通知明确显示“没有按照王胡砦社区规定按时缴纳物业费的，物业将停止一切服务”，而非支付违约金，故原告请求判令被告支付2020年12月31日前的物业费用，本院支持其按照每平方0.9元的标准自2016年1月计算至2020年12月31日为6652.8元，原告请求判令被告按1.8元/平方米支付物业费，没有事实依据，本院对原告过高请求不予支持，原告请求判令支付律师费，系其实际损失，且不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销。抵销不得附条件和期限。本案被告主张其交付的物业装修保证金应当返还，原告表示不清楚且不同意折抵物业费，但并未提交证据，且原告作为合同承继方应履行原合同约定义务，故原告负有返还装修款的义务，庭审中被告要求返还已付装修保证金，本院应予以抵销。被告张卫丽辩称，原告非独立的的物业服务公司，其未与原告签订物业服务协议，不应向原告支付物业费用，没有事实及法律依据；其辩称系本村村民，涉案房屋系是拆迁安置房，应与本村村民享有同等村民待遇，通知第六条违背我国宪法男女平等基本规定，与本案不是同一法律关系；其辩称原告几年来多次阻挠不给被告交电费，给其家庭生活造成严重影响，其要求退还已经缴纳的物业费，本院不予处理，其可依法另行主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第五百三十二条、第五百四十五条、第五百五十五条、第五百六十八条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张卫丽于本判决生效之日起十日内向原告河南申瑞物业服务有限公司支付欠缴物业费6652.8元；二、驳回原告河南申瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取141元，由原告河南申瑞物业服务有限公司承担91元，被告张卫丽负担50元，并随案款一并支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员  陈书冉二〇二一年三月三十日书记员  韩晓红