湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初452号原告：长沙吾悦商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动东路1058号吾悦广场7楼。法定代表人：胥建新，总经理。委托诉讼代理人：张红娟（系公司员工），女，1982年7月21日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：胡茂清（系公司员工），男，1993年3月11日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：田忠，男，1988年11月29日出生，汉族，住湖北省英山县。原告长沙吾悦商业管理有限公司（以下简称原告）与被告田忠（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡茂清和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠的管理费98231.6元，逾期付款管理费的违约金18279元（算至2020年12月31日，以后的另行计算）；2、被告支付拖欠的推广费3000元；3、除不退保证金外，被告向原告支付违约金26077.2元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年，被告与长沙凯拓房地产开发有限公司签订《租赁合同》，约定被告在雨花区吾悦广场经营竹上品牌餐饮店。同日，原告与被告签订《商业管理服务协议》，约定被告应按60元/平米/月的标准向原告支付商业管理费。但被告未足额支付商业管理费，被告欠缴的商业管理费共计98231.6元（欠缴明细见附件）。由于被告逾期支付商业管理费，应按照商业服务协议第5.2条约定支付逾期付款违约金共计18279元（违约金明细详见附件）。根据商业管理服务协议，被告应在每个租约年前30日向原告支付推广费3000元，被告未按约定支付推广费3000元。根据商业管理服务协议第5.4条的约定，除保证金不退以外，被告仍应支付解约当年月度管理费2倍的违约金共计26077.2元。被告辩称，1、原告主张被告欠付物业管理费的事实和数额属实，但被告欠费的原因是因原告未履行补充协议，且被告多次催促原告履行，原告拒不履行；2、疫情期间，原告还有相应的扶持政策，被告并未享受，被告仅享受了63天减免租金的政策。原告招商时承诺了很多，但实际未做到。被告要求原告按照招商时的承诺履行。被告提供的物业服务标准未达到其收取物业管理费的标准。原告实际收取的租金标准也高于其开业时承诺的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《商业管理服务协议》、《租赁合同》、费用催缴通知、EMS邮寄单及回执，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年10月29日，原告（甲方、管理方）与被告（乙方、承租方）签订《商业管理服务协议》，约定：1、乙方承租位于长沙市雨花区××路××广场××号××商铺，计租面积为217.31平方米，经营品牌为竹上，经营项目为餐饮；2、甲方根据本广场出租方长沙凯拓房地产开发有限公司的委托，对本广场进行商业运营管理。乙方为本广场该商铺的承租方和使用人，同意接受甲方的商业管理服务；3、甲方对本广场实施统一的商业运营管理，包括：统一的招商管理与服务，统一的布局规划与调整，统一的开业组织与实施，统一的装修管理与服务、统一的宣传推广与营销，统一的运营管理与服务以及其他日常经营所需的管理服务等；4、乙方按该商铺的计租面积向甲方交纳商业管理费，每个租约年的月商业管理费（不含水、电等公用事业等）标准及金额如下：第1个至第3年租约年月商业管理费为13038.6元，第4至5个租约年月商业管理费为13690.53元；5、商业管理费自开业日起计收。开业日按商铺租赁合同约定予以确定，双方同意商业管理费先付后用，首期商业管理费为开业日起至第4个月最后一日期间的商业管理费，乙方应在进场日前提前10日支付。除首期商业管理费外，以后商业管理费均按每3个月为一个交费期支付，乙方应当在每个交费期最后一个月的10日前向甲方一次性足额支付下个交费期商业管理费。甲方在收到商业管理费后的7个工作日内向乙方开具发票；6、乙方应按照3000元／年的标准，在每个租约年开始前30日向甲方支付该租约年的市场推广费，用于该广场的市场推广。乙方同意，无论何种原因导致本合同提前终止，该市场推广费均不予退还；7、乙方应在签订本协议之日向甲方支付26077.2元作为管理保证金，甲方向乙方开具收款收据。在本协议期内，管理保证金不予抵充商业管理费或其他应付款项。在乙方无任何违约或欠费或其他损害甲方财产权益以及无任何消费者储值卡券纠纷的情况下，甲方在本协议终止后且乙方按该商铺租赁合同约定完成所有商铺交还要求后6个月内将管理保证金无息退还给乙方；8、如乙方逾期支付商业管理费或其他应支付费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的1‰向甲方支付违约金。逾期超过3日的，甲方有权直接暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务且不承担任何赔偿或违约责任，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，由此造成的损失，乙方自行承担；9、如因乙方违反该商铺租赁合同等原因导致该商铺租赁合同被出租方依法解除的，视为乙方根本违约，甲方有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，乙方已支付的各项保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还应向甲方支付与管理保证金同等金额或解约当年月度商业管理费标准两倍（以两者中较高金额为准）的违约金。被告自2020年4月1日起未按照约定向原告支付管理费，原告向被告多次催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告确认被告已向其交纳管理保证金26077.2元。原告在本案审理过程中为证明被告于2021年1月18日在未通知原告的情况下停止营业，且被告未搬离物品，未拆除装饰装修恢复毛坯状态，提供了该诉争商铺的照片。被告质证认为，对真实性无异议，但被告在2021年1月17日已通过微信方式发送给了原告，告知原告因为原告的原因，被告暂停营业。另查明，被告（乙方、承租方）与长沙凯拓房地产开发有限公司（甲方、出租方）于2019年11月1日签订《租赁合同》。之后，因被告未按照租赁合同约定支付租金，长沙凯拓房地产开发有限公司催要未果，于2020年1月6日诉至本院【案号：（2021）湘0111民初541号】，请求解除与被告签订的《租赁合同》。本院认为，原告与被告签订的《商业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于欠付的管理费和逾期支付管理费的违约金。（1）欠付管理费。原告主张被告向其支付截至2020年12月31日欠付的管理费98231.6元，符合约定和法律规定，本院予以支持，原告主张被告按照约定向其支付后续管理费，因被告于2021年1月18日已停止营业，且一直未再营业，根据审理查明的事实并结合公平原则，本院认为管理费应计算至2021年1月18日，即被告还应支付原告2021年1月1日至1月18日的管理费7823.16元（13038.6元/月÷30天×18天）。综上，被告应支付原告截至2021年1月18日的管理费106054.76元；（2）逾期支付管理费的违约金。根据协议约定，除首期商业管理费外，以后商业管理费均按每3个月为一个交费期支付，被告应当在每个交费期最后一个月的10日前向原告一次性足额支付下个月费期商业管理费。尽管被告未按照上述约定履行付款义务，但考虑疫情对被告经营的影响，且原告亦向被告主张了其他违约责任，故本院对原告主张被告向其支付逾期支付管理费的违约金的主张不予支持；2、关于推广费的支付。根据协议约定，被告应按照3000元/年的标准，在每个租约年开始前30日向原告支付该租约年的市场推广费，用于该广场的市场推广。原告主张被告向其支付2020年推广费3000元，符合约定和法律规定，本院予以支持；3、关于违约金。根据协议约定，如因被告违反该商铺租赁合同等原因导致该商铺租赁合同被出租方依法解除的，视为被告根本违约，原告有权立即停止相关服务，并有权立即解除本协议，被告已支付的各项保证金作为违约金，原告有权不予退还，被告还应向原告支付与管理保证金同等金额或解约当年月度商业管理费标准两倍（以两者中较高金额为准）的违约金。尽管被告自2020年4月起未按照约定支付管理费，但考虑疫情确实给被告经营带来的影响以及被告欠付的管理费的数额，根据审理查明的事实并结合公平原则，原告主张不退还被告管理保证金26077.2元，符合约定，本院予以支持，对原告要求被告另支付其违约金26077.2元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告田忠于本判决生效后7日内支付原告长沙吾悦商业管理有限公司管理费106054.76元；二、被告田忠于本判决生效后7日内支付原告长沙吾悦商业管理有限公司推广费3000元；三、原告长沙凯拓房地产开发有限公司不退还被告田忠已交纳的管理保证金26077.2元；四、驳回原告长沙吾悦商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1606元，由被告田忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二一年三月二十三日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。