湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1002民初497号 原告刘巧年，男，1960年1月28日出生，汉族，住郴州市北湖区。 原告周美珍，女，1964年9月4日出生，汉族，住郴州市北湖区，系刘巧年之妻。 两原告共同委托诉讼代理人罗艳兰，湖南星河律师事务所律师。 被告蒋雯洁，女，2000年9月28日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 被告毛春娟，女，1973年3月29日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 被告徐快英，女，1935年4月8日出生，汉族，住郴州市苏仙区。 被告蒋雯洁、徐快英共同委托诉讼代理人肖小兵，郴州市苏仙区光明法律服务所法律工作者。 原告刘巧年、周美珍诉被告蒋雯洁、毛春娟、徐快英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘巧年、周美珍及共同委托诉讼代理人罗艳兰，被告蒋雯洁、徐快英共同委托诉讼代理人肖小兵到庭参加诉讼，被告毛春娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘巧年、周美珍请求本院判令：一、请求法院确认原告与被告毛春娟、蒋某于2010年9月23日签订的《房屋转卖协议》合法有效；二、请求法院责令被告蒋雯洁、徐快英协助原告办理房屋产权变更至原告名下的登记手续；三、本案诉讼费、保全费由被告负担。 被告蒋雯洁、徐快英的共同答辩意见：一、根据经济适用房住房管理办法第29条、30条及民法典209条相关规定，经济适用房五年之内不能买卖，蒋某与毛春娟是2009年购买的涉案房屋，2010年9月23日就签订了房屋买卖协议，违反了上述法律法规，应视为无效协议；二、购房后，蒋某、毛春娟未办理产权登记，法律上还不是该房屋的所有人，不能处分涉案房屋；三、原告方没有证据证明徐快英放弃继承；综上请求法院依法驳回原告诉请。 被告毛春娟未作答辩，也未提交书面答辩状。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、原告刘巧年、周美珍、蒋某系郴州市彩色印刷包装公司职工。2009年10月16日，蒋某与郴州市城市建设综合开发实业总公司（以下简称城建开发公司）签订《郴州市经济适用住房买卖合同》，出卖人城建开发公司，买受人蒋某，合同主要约定：“买受人所购住房为建设经济适用住房，二栋三单元2105号房，二房二厅一厨一卫，建筑面积83.615平方米，销售价格965元／㎡，总金额捌万零陆佰捌拾捌元整。” 2009年11月16日，郴州市彩色印刷包装公司（甲方）与蒋某（乙方）签订《单身宿舍订购协议及集资房管理的相关事宜》，主要约定：“1.甲方在自用土地上委托房地产开发商兴建职工经济适用住房三栋，坐落于郴州市××路××号院内南侧，乙方符合条件集资住房一套，乙方自愿按甲方规定选择坐落于二栋2105座，建筑面积111.078㎡的住房一套，住房实际价格为965元／㎡，自愿选择杂房一套。2.办理产权证分两步进行，90㎡以内办成经济适用房房产证，扩大的面积，办成单位房产证，由甲方卖给集资户。3.乙方从新房交付个人使用起，5年内不准转让、出售，否则甲方及开发商将不给予办证。”上述合同所述房产为同一套房产，系涉案房产。 二、蒋某与被告毛春娟原系夫妻关系，2010年9月23日，蒋某、毛春娟为甲方，原告刘巧年、周美珍为乙方，双方签订《房屋转卖协议》，蒋某、毛春娟将涉案房屋转卖给了本案原告，协议主要约定：“甲方自愿将单位职工集资新建房二栋三单元2105号，总面积110平方。以转卖价22万元整转卖给乙方。因甲方单位的原因现暂未办理好房产证，甲方有责任和义务帮助乙方共同办理有关新房的相关手续，直到甲方把房屋过户给乙方后为止；甲方不得因市场价波动向乙方提出要回房屋或改变房屋价格，甲方收到乙方的房款后，该房屋的使用权和产权均属乙方所有；如甲方违约退还乙方原房价22万元整，再支付房屋现有市场价50%的违约金……”。双方在协议上签字捺手印，原告周美珍于当日将房款全额支付至蒋某账户，蒋某、毛春娟出具收条。2013年，两原告将涉案房屋装修后入住至今。2020年9月22日，原告刘巧年通过中国建设银行向郴州市彩色印刷包装公司转入32901.69元，用于交纳涉案房屋剩余房款。 三、蒋某与被告毛春娟于2012年7月6日离婚，被告蒋雯洁系蒋某、毛春娟女儿，被告徐快英系蒋某母亲。2020年6月4日、5日，蒋某、蒋雯洁分别出具一份给郴州市彩色印刷包装公司领导的《特殊证明报告》及一份《证明》，主要内容为：“蒋某本人在郴州市××房××，二栋三单元2105室，因当时家庭条件困难，自愿将职工集资房以22万元转卖给本厂职工刘巧年，因其他原因房产证迟未办出，现本人身体欠佳，特此声明二栋三单元2105室产权归刘巧年所有，证明人蒋某；…此房屋情况属实，此房屋本人放弃继承权，蒋雯洁”，蒋某在两份证明上签字，捺手印；被告蒋雯洁在两份证明上，均亲笔书写放弃涉案房屋的继承，并签字捺手印。蒋某去世后，被告蒋雯洁、徐快英为法定继承人。因与郴州市彩色印刷包装公司签订购房合同的系蒋某，原告多次要求被告协助办理房屋更名、过户未果，故诉至法院。 判决的理由与结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告毛春娟经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据反驳原告的主张，视为放弃其抗辩权利，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。1、本案中，原告刘巧年、周美珍与蒋某、被告毛春娟签订的《房屋转卖协议》是双方在平等、自愿基础上所签订的，是双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告刘巧年、周美珍在与蒋某、被告毛春娟签订《房屋转卖协议》当日就支付了购房款220000元，系以合理的价格购买了该房屋，不违反公平原则。为维护正常的市场交易安全和保护善意信赖人的合法利益，本院确认原告刘巧年、周美珍与蒋某、被告毛春娟签订的《房屋转卖协议》合法有效。2、《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不属于《中华人民共和国民法典》规定的法律、行政法规，被告辩称《房屋转卖协议》违反《经济适用住房管理办法》系无效协议，于法无据，本院不予支持。3、涉案房屋为经济适用房，《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。原告方并无证据显示，作为经济适用住房办理过户登记的条件已成就，据庭审查明涉案房屋尚未办理产权登记，且尚未登记在被告蒋雯洁、徐快英名下，故原告诉请要求被告蒋雯洁、徐快英协助原告办理涉案房屋产权变更至原告名下，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。待办理过户登记手续的条件成就时，原告可另行主张权利。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告刘巧年、周美珍与蒋某、被告毛春娟于2010年9月23日签订的《房屋转卖协议》合法有效； 二、驳回原告刘巧年、周美珍的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取160元，由被告蒋雯洁、毛春娟、徐快英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  卢晓淼 二〇二一年三月二十二日 法官助理欧韵竹 书记员杨柳 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条未按判决、裁定和其他法律文书指定期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。