贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1553号上诉人（原审原告）：袁开胜，男，1978年2月8日出生，汉族，住习水县。委托诉讼代理人：董再国，北京圣运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：习水县大坡镇田坝村村民委员会，地址：习水县大坡镇田坝村，统一社会信用代码：54520330ME15831819。法定代表人：何华中，村民委员会主任。委托诉讼代理人：赵欢，贵州多年律师事务所律师。上诉人袁开胜与被上诉人习水县大坡镇田坝村村民委员会租赁合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初3995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。袁开胜上诉请求：一、撤销贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初3995号民事判决，发回重审或解除双方于2018年11月30日签订的《习水县田坝村乡村旅游经济示范项目房屋租赁合同书》（租金类），判令被上诉人向上诉人支付租金8万元，赔偿因逾期支付租金造成的经济损失。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定事实不清，上诉人在签订租赁合同时，并不知晓房屋已被确定为异地扶贫搬迁户的事实，案涉租赁合同能否履行，其主动权和决定权在被上诉人，合同目的不能实现，过错完全在于被上诉人，被上诉人理应承担违约责任或缔约过失责任。2、一审法院理应正确适用合同法关于法定解除的相关规定，支持上诉人关于支付租金的合法合理请求。由于被上诉人不履行合同义务，现在合同不能履行完全是被上诉人故意违约所造成的。习水县大坡镇田坝村村民委员会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。袁开胜向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间于2018年3月18日签订的《习水县田坝村乡村旅游经济示范项目房屋租赁合同书（租金类）》；二、被告向原告支付全部房屋租金80000元；三、被告赔偿因其逾期支付租金给原告造成的经济损失，经济损失以被告欠付的全部80000元租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至被告实际支付全部租金之日；四、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告袁开胜系被告习水县大坡镇田坝村村民委员会所在村村民，2018年3月18日，原告与被告签订《习水县田坝村乡村旅游经济示范项目房屋租赁协议书》，约定原告方将位于习水县前屋后的院坝出租给被告方使用，租赁期限为2018年3月1日至2038年2月28日，共计20年。约定的租金为80000元，租金支付方式为签订协议后，被告首付原告租金40000元，原告方收到租金后三天内清空并搬离房屋，十五天内到被告处报备安全住所，自报备之日起，被告方在十五天内付清剩余租金。该协议签订后，由于原告所在片区其他农户未与被告签订租赁协议，导致被告方用于旅游开发目的不能实现，被告方未按约支付原告租金，也未实际使用原告房屋。另查明，原告袁开胜家庭在2017年年底已确认为异地扶贫搬迁户，按照异地扶贫搬迁的政策要求，原告所居住的老房屋等附属设施应当进行拆除复耕，2018年3月29日，原告袁开胜向习水县生态移民局缴纳了异地扶贫搬迁房屋的自筹资金后搬入了习水县异地扶贫搬迁房屋进行居住。由于原告搬走后，老房屋未进行拆除，被告在向原告下发旧房拆除通知书后将原告房屋进行拆除。一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告双方签订的租赁协议是否存在解除的法定条件及该协议解除后的法律后果。在签订该协议时，原、被告双方均已知晓原告方已确认为异地扶贫搬迁户的事实，按照异地扶贫搬迁的政策要求，原告方房屋本应属于应当拆除的房屋，无论原告方被确认为异地扶贫搬迁户的程序是否正当，双方均应已经预见该协议签订后不能达到合同目的，双方明知无法达到合同目的而签订的协议，不具备履行条件，现标的物已不存在，且该协议的签订损害了国家利益，故该协议应当解除，结合原、被告双方签订协议的时间及原告家庭被确认为异地扶贫搬迁户的时间、原告家庭搬入异地扶贫搬迁安置点的时间等因素，双方在签订协议时均存在过错，原告方也未举证证明因被告方签订协议的过错而导致的损失，被告不应继续履行向原告支付租金的义务及赔偿原告损失。故对原告要求被告支付租金及赔偿损失的诉请，依法不予支持。综上，为维护各方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告袁开胜与被告习水县大坡镇田坝村村民委员会于2018年3月18日签订的《习水县田坝村乡村旅游经济示范项目房屋租赁协议书》；二、驳回原告袁开胜的其余诉讼请求。案件受理费减半收取900元，由原告袁开胜承担。本院二审期间，上诉人提交证据：袁开胜脱贫档案材料一组；证明：袁开胜一户在2014年底、2015年初，就已经脱贫，并进行公示已记录档案。一审认定袁开胜2017年被列为贫困户，属于事实认定不清，证据不足。被上诉人质证意见：1.对证据的真实性、合法性认可，关联性不认可，本案诉请的是租赁合同纠纷，对方提交的该组证据，与本案不具有相关联系。2.袁开胜一家系异地扶贫搬迁户，且2014年建档立卡扶贫户。2017年12月26日，与习水县大坡镇人民政府，达成了异地搬迁旧房拆除协议，2018年3月29日全家迁入搬迁房居住至今。关于租赁合同，被上诉人不存在违约行为。被上诉人提交证据：（2020）黔0322行初40号行政判决书；证明：袁开胜一家系异地扶贫搬迁户，且2014年建档立卡扶贫户。2017年12月26日，与习水县大坡镇人民政府，达成了异地搬迁旧房拆除协议，全家现居住在习水县搬迁房内。经查明，2018年3月29日，全家迁入搬迁房居住至今。关于租赁合同，其不存在违约行为。上诉人质证意见：对证据真实性无异议，但我方不服该判决并已提起上诉，该判决书并未生效。对于该判决书中与异地搬迁政策、协议及履行情况，有异议，不能实现本案被上诉人的证明目的。且该判决书并未涉及本次诉讼的租赁合同纠纷，与本案不具备关联性，恰恰证明其完全是按照租赁协议完成义务。本院对双方提交证据的真实性予以认可，但均达不到其证明目的，故不予采信。二审查明，上诉人袁开胜的房屋于2019年12月24日被拆除。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，当事人双方对解除《习水县田坝村乡村旅游经济示范项目房屋租赁协议书》均无异议，予以确认，故本案二审争议焦点为：被上诉人应否向上诉人支付租金及承担逾期支付租金的经济损失。本案系房屋租赁合同纠纷，在案涉房屋被拆除以前，房屋的所有权人为上诉人袁开胜，上诉人对房屋享有支配、使用、收益等物权，上诉人有权与被上诉人签订租赁合同。因此，双方于2018年3月18日签订的《习水县田坝村乡村旅游经济示范项目房屋租赁协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应当认定有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百二十条关于“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，双方均受该租赁合同的约束，均应依照合同约定履行各自的义务。上诉人在2018年3月18日与被上诉人签订租赁合同以后，已在2018年3月29日搬离案涉房屋，直至2019年12月24日案涉房屋被拆除，被上诉人一直未使用，且被上诉人认可未使用案涉房屋的原因系未能与其他村民签订租赁合同所导致，故客观上造成从搬离起至被拆除期间的房屋空置，对此空置期间的费用应由被上诉人承担。因房屋空置时间为20余月（2018年3月29日搬离案涉房屋，直至2019年12月24日），参照双方在租赁合同约定的租期20年，租金80000元的标准进行计算，再结合上诉人未在合同约定期间内搬离房屋的违约行为，以及双方的过错程度等案情实际，本院酌定由被上诉人支付上诉人房屋空置期间的租金5000元。对于房屋被拆除以后的租金问题，因房屋被拆除后租赁合同实际不能履行，造成合同不能履行以及合同解除的原因不能归咎于被上诉人，故被上诉人不应承担房屋拆除以后的租金。对于逾期支付租金损失问题，因上诉人在签订租赁合同后亦存在一定的违约行为，故其要求被上诉人承担逾期付租金的经济损失的请求，不予支持。综上所述，袁开胜的上诉请求部分成立，相应予以支持；一审认定事实不清，适用法律不当，予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初3995号民事判决第一项，即“一、解除原告袁开胜与被告习水县大坡镇田坝村村民委员会于2018年3月18日签订的《习水县田坝村乡村旅游经济示范项目房屋租赁协议书》；”；二、撤销贵州省习水县人民法院（2020）黔0330民初3995号民事判决第二项，即“二、驳回原告袁开胜的其余诉讼请求。”；三、由习水县大坡镇田坝村村民委员会于本判决生效之日起十五日内支付袁开胜5000元；四、驳回袁开胜的其余诉讼请求。一审案件受理费900元（已减半），二审案件受理费1800元，共计2700元；由袁开胜负担2000元，由习水县大坡镇田坝村村民委员会负担700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  任建毅审判员  张 睿二〇二一年三月三十一日法官助理叶迪书记员黄佩玉