贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔23民终254号上诉人（原审被告）：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省兴义市云柯路**。法定代表人：肖坤富，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱雁茹，贵州心达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚韦江，男，1978年9月2日生，汉族，贵州省盘州市人，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：陈小娥，女，1976年8月4日生，汉族，贵州省盘州市人，住贵州省兴义市。上诉人黔西南州富国置业有限公司因与被上诉人龚韦江、陈小娥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初1663号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黔西南州富国置业有限公司的上诉请求：一、请求贵院依法撤销原判发回重审，或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案不属于出卖人原因导致逾期办证的情形，而系政府相关主管部门的原因所致，过错不在上诉人，上诉人已经以逾期办证违约金标准过高为由请求人民法院予以调整，人民法院应坚持违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，以买受人损失情况为基础、出卖人主观过错程度、商品房买卖合同履行情况等因素综合考量下调本案违约金标准。1、上诉人主观过错程度轻微。上诉人早在2014年12月18日工程竣工后便将勘察、设计、施工、建立、建设等五个单位签字盖章确认的《贵州省建设工程竣工验收备案表》交到兴义市住房和城乡建设局，并组织进行了消防验收，即已经积极履行合同义务，但因以下政府因素导致上诉人逾期办证：①中国·金州·木贾商品批发物流城是省、州、市三级政府重点招商引资项目，是贵州省“100”个城市综合体项目之一，按照城市综合体优惠政策，该项目享受城市综合基础设施配套费减免，可优惠政策却迟迟得不到落实，后经市政府召开专题会议协调在移民局欠上诉人近二亿元的移民安置购房款中扣交城市基础配套设施费，这一政府协调工作用了大半年，影响了规划综合验收时间；②为了繁荣兴义市商贸物流市场，促进商贸物流的建设，人民政府决定关闭柯沙综合市场，柯沙市场的商户搬迁进驻木贾物流城，商家进驻后存在二次装修，需进行二次消防整改、验收，上诉人申请相关部门验收至合格用了一年半时间；③人防验收需要由省级部门进行验收，该验收手续繁多、办理流程复杂，办理时限冗长，也很大程度上影响竣工备案和办证时间；④由于办理商品房产权证主管部门的调整、房屋产证换成不动产权证、新的不动产登记条例的实施等因素，导致相关部门设备设施、办理系统的更换，拖延了上诉人取得权属证书的时间；⑤兴义市内房地产项目众多、办证窗口工作人手不足、审核办证时限长等严重影响了上诉人办理产权证的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，因出卖人原因导致逾期办证的出卖人应承担违约责任，但在本案中，上诉人已严格按照项目建设程序，依法按时办理了各项报建、销售、验收手续，在合同约定或法定办证期限内已将有关办理房屋权属证书的全部必要的合格资料递交政府主管部门，上诉人主观上没有过错，已积极主动并竭尽所能尽快办理了商品房所有权初始登记。故非因出卖人原因导致的逾期办证上诉人不应承担违约责任或过重的违约责任。2、逾期办证没有给被上诉人造成经济损失。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的目的在于，出卖人交付商品房并收取房款，买受人支付房款后取得商品房并享有占用、使用、收益、处分的权利，办理商品房所有权初始登记只是《商品房买卖合同》中的附属义务，实际上，上诉人已按合同约定如期交付房屋，已履行了合同的主要义务，被上诉人购买案涉房屋后将房屋返租给上诉人三年时间，获得租金收益，该租金在总购房款中已予以扣除，返租期满后房屋已交由被上诉人自用或出租，上诉人逾期办证并未给被上诉人造成损失，并未影响被上诉人对房屋的占有、使用、收益、处分，双方的合同目的均已经实现。3、上诉人中国·金州·木贾商品批发物流城项目现有商家3000多户，涉诉近200个案件，索赔金额高达上千万元，上诉人的经营现在可以说是举步维艰，其他房开商的楼盘项目也面临同样的困境。类似案件过高的逾期办证违约金将会给兴义市各房开企业带来毁灭性的打击，不利于营商环境的改善，请求人民法院综合以上因素考量下调本案违约金标准。二、本案的诉请已过诉讼时效，不应得到支持。原判认定：“根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告诉请的违约金诉讼时效为3年，原告于2020年1月14日起诉，倒推3年，原告主张的违约金应从2017年1月14日起计算，故对被告对诉讼时效的辩解意见，本院予以部分采信。”的认定属于事实不清、适用法律错误。纵观《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》、《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》等法律法规、司法解释、指导意见的规定，均没有倒推三年计算诉讼时效的法律依据，这种计算方法导致在房产证一直未办理的情况下本类债权永远没有诉讼时效到期的约束，买受人可随时主张支付违约金，倘若买受人迟迟不主张其权利，则权利始终处于待定状态，不符合诉讼时效制度的本意。从公平合理原则来讲，同为按日或按月计算的债权，民间借贷纠纷、借款合同纠纷、买卖合同纠纷等案件都是从权利受到侵害时开始计算利息或者违约金的诉讼时效，超过就丧失胜诉权，单单逾期办证要从起诉时倒推三年计算违约金的诉讼时效，没有依据也有违公平合理原则。故上诉人与被上诉人约定出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，被上诉人自2015年6月30日起就知道其权利受到损害，2017年6月30日前就应当积极主张自己的权利，但其一直怠于行使，直到2020年1月14日才向法院提起诉讼，已经超过了诉讼时效，丧失胜诉权，人民法院不予保护，其诉讼请求应当予以驳回。综上，原判认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明案件事实，撤销原判发回重审，或依法改判支持上诉人的上诉请求。龚韦江、陈小娥未作书面答辩。龚韦江、陈小娥共同向一审法院提出诉讼请求：1.判决黔西南州富国置业有限公司以一套购房款425747元为基数按日万分之一支付龚韦江、陈小娥2015年6月30日起至2018年4月2日止（1007天）的违约金42873元，以另一套购房款275135元为基数按日万分之一支付龚韦江、陈小娥2015年12月31日起至2018年4月2日止（825天）的违约金22699元；2.本案诉讼费由黔西南州富国置业有限公司承担。一审法院认定事实:龚韦江、陈小娥与黔西南州富国置业有限公司签订合同编号为52014005198号《商品房买卖合同》，购买黔西南州富国置业有限公司开发销售的位于兴义市，建筑面积34.25平方米，总房价款为425747元。合同约定黔西南州富国置业有限公司于2015年6月30日前取得房屋所有权初始登记。2015年3月27日，龚韦江、陈小娥再次与黔西南州富国置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买黔西南州富国置业有限公司开发销售的前述同一商品批发物流城Ｃ2幢5层5-5号商品房，建筑面积143.3平方米，总房价款为275135元。合同约定黔西南州富国置业有限公司于2015年12月30日前取得房屋所有权初始登记。龚韦江、陈小娥与黔西南州富国置业有限公司分别签订的两份《商品房买卖合同》均约定出卖人不能在合同约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2项）处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。龚韦江、陈小娥于合同签订后如约向黔西南州富国置业有限公司支付了两套商品房的全部购房款700882元。黔西南州富国置业有限公司于2018年4月2日取得该商品房大产权初始登记。现龚韦江、陈小娥以黔西南州富国置业有限公司逾期未按约为其办证为由诉请黔西南州富国置业有限公司支付两套房屋的逾期办理房屋权属转移登记违约金共计65572元。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的1年期贷款市场报价年利率为4.25%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。黔西南州富国置业有限公司取得商品房预售许可后分别与龚韦江、陈小娥签订的两份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案龚韦江、陈小娥已按合同约定支付了两套房屋的全部购房款700882元，但黔西南州富国置业有限公司未按合同约定取得案涉商品房所有权初始登记，其于2018年4月2日方取得该案涉商品房所有权初始登记，黔西南州富国置业有限公司已构成违约，应承担违约责任，并支付龚韦江、陈小娥逾期办理房屋权属登记违约金。对违约金计付金额问题，黔西南州富国置业有限公司辩称龚韦江、陈小娥诉请的违约金已超过诉讼时效，依法不受法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，龚韦江、陈小娥诉请的违约金诉讼时效为3年，龚韦江、陈小娥于2020年2月26日起诉,倒推3年，龚韦江、陈小娥主张的违约金应从2017年2月26日起计算，故黔西南州富国置业有限公司对诉讼时效的辩解意见，一审法院予以部分采信。对黔西南州富国置业有限公司同时辩称龚韦江、陈小娥主张的违约金过高，应予调整降低的问题，双方合同约定违约金按已付房款日万分之一计算，龚韦江、陈小娥亦以此主张，该约定低于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的1年期贷款市场报价年利率4.25%，故黔西南州富国置业有限公司该辩解意见，一审法院不予采信。龚韦江、陈小娥主张的逾期办理房屋权属登记违约金，本院予以支持28035元[700882元×0.1‰×400天（2017年2月26日至2018年4月2日）]。据此，依照《中7华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、黔西南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付龚韦江、陈小娥自2017年2月26日起至2018年4月2日止的逾期办理房屋权属登记违约金28035元；二、驳回龚韦江、陈小娥其余诉讼请求。案件受理费1440元，减半收取720元，龚韦江、陈小娥共同承担410元，黔西南州富国置业有限公司承担310元。二审中，当事人没有提供新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1．富国置业公司是否应承担逾期办证违约责任；2．本案诉请是否已过诉讼时效。本案中，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。富国置业公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于出卖人取得该商品房所有权初始登记及转移登记的时间进行了约定。该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系富国置业公司法定及合同约定义务，富国置业公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致购房人不能按期取得房屋所有权证，富国置业公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对富国置业公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，购房人已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。富国置业公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房人不能取得案涉房屋产权，势必造成购房人无法行使案涉房屋所有权权能，故富国置业公司关于逾期办证行为并未给购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。富国置业公司上诉称“因政府原因导致未能如期办证”，但并未提供证据证实，该上诉理由不予支持。关于富国置业公司上诉称“违约金过高，应予以下调”的上诉理由，本案中，双方合同约定违约金为已付房款日万分之一计算，购房人以此主张，该约定低于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的1年期贷款市场报价年利率4.25%。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020）17号）第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审依照双方合同约定，以低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并不过高。富国置业公司该项上诉主张不能成立。关于富国置业公司提出本案诉请已超过诉讼时效的问题。案涉合同约定的逾期交房违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效。一审法院适用《中华人民共和国民法总则》关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前倒推三年计算违约金符合法律规定，本院依法予以确认。综上，富国置业公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由黔西南州富国置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 陈映桃审判员 查必林二〇二一年三月一日书记员 张 雪