山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2078号上诉人（原审原告）：张大卓，男，1956年8月12日出生，汉族，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：马怀发，山东隆湶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹昭姜，女，1936年4月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张振，山东法策律师事务所律师。原审第三人：济南诚尚房地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜鑫，经理。上诉人张大卓因与被上诉人曹昭姜及原审第三人济南诚尚房地产经纪有限公司（简称诚尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。张大卓上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8843号判决，依法予以改判或发回重审；2.曹昭姜承担诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实多处明显错误。因涉案房屋存在继承纠纷，卖方曹昭姜迟迟不能具备办理网签手续，为转嫁违约责任，曹昭姜与诚尚公司在一审庭审时串通制造谎言，谎称已将房产证交张大卓查阅并告知房产存在共有的情况，意图制造一种张大卓愿意购买有权属纠纷的房屋的假象，而一审法院在毫无证据的情况下对此谎言予以认定。一审判决认定，张大卓认可诚尚公司向其出具涉案房屋产权证书，该认定与张大卓庭审陈述及事实不符，张大卓在庭审中只承认看见曹昭姜儿子杨皓志拿在手上的房产证，而没有查阅房产证的内容。一审判决书此处表述有意模糊张大卓的表达原意。一审判决认定诚尚公司向张大卓出示产权证书，如实陈述涉案房产信息，该认定毫无证据支持，只是一面之词。相反，诚尚公司为促成交易，有意隐瞒房屋共有权。诚尚公司用微信截图以证明曾向张大卓告知房产共有之事，微信截图在诚尚公司的手机上，怎能证明给张大卓看过。匪夷所思的逻辑。张大卓手机微信上有很多信息，能不能说都给诚尚公司看过。与一审判决认定事实相反的是，房屋买卖合同第一条第一款房屋基本状况中，共有权人处打×，一般正常思维的人都会认为是没有共有权人，这是没有事先告知共有权的最有力最直接的证据，一审法院对此视而不见，反而采信诚尚公司违反公众常识的陈述。另外，张大卓女儿张华与曹昭姜儿子杨皓志（卖房时的委托代理人）在电话录音中，杨皓志否认签约前知道房屋存在共有人一事。在录音的大约3分10秒处（张：那天中介还说你们之前知道共同共有。杨：谁说的？张：那天我上中介，中介说。杨：他可能知道，咱不知道。）作为卖房的代理人都否认签约前知道共有一事，他们怎么可能签约前告知张大卓。该录音也体现出张大卓签约前对共有一事不知情且表达了对不提前告知的不满情绪。一审法院却认定诚尚公司签约前向曹昭姜和张大卓两方都出示了房屋档案信息，该认定明显错误。一审判决认定，张大卓对曹昭姜涉案房屋不具备网签条件的理由存在继承纠纷予以认可，但张大卓只是承认其纠纷存在的真实性，并不认可其是违约的免责理由。一审判决此处表述也是有意模糊张大卓的表达原意。二、一审判决适用法律明显错误。房屋买卖合同中，涉及房产网签时间的有两个条款，一是合同第七条，约定2020年8月31日前办理，对于该条款曹昭姜早已逾期履行。另一条是房屋买卖合同第11条第6款中约定“若交易房产需要办理继承公证手续，则网签手续于被告取得继承公证书后三个工作日内办理”，该条款对办理继承公证没有约定确切的时间，属于履行时间约定不明。根据合同法第62条规定对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。通常公证需要的办理时间不超过一个月，直至今日曹昭姜仍未完成继承公证，已构成违约。曹昭姜强调她一直积极办理继承事宜，只因有亲属不配合，不存在违约情形，一审判决也按照这个逻辑认定曹昭姜不违约。但是张大卓认为，即使她已经提起继承纠纷诉讼，但这只能证明曹昭姜仍处于对张大卓的违约状态，不会因此而改变其违约性质，而且不属于免除违约责任的情形。曹昭姜亲属间存在纠纷不是履行时间拖延的合法免责理由。曹昭姜至今不具备网签条件是其自身造成，她没有协调好家属成员意见，责任应该由她承担，不应由张大卓承担损失。按照一审判决的逻辑，曹昭姜可以一直拖三五年，永远不违约。根据合同法第121条规定，当事人一方因案外人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和案外人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。关于曹昭姜及诚尚公司所称第十一条不是格式条款而是经张大卓认可的非格式条款，这种说法也经不起推敲，本条中第3、5款与本案没有关系，包括第十一条在内整个合同都是格式条款。即使不是格式条款，根据前面所述，公证也是有合理期限的，非因不可抗力的原因超出正常期限的，曹昭姜仍然要承担违约责任。三、涉案房屋不能及时办理网签手续，曹昭姜与诚尚公司均存在重大过错。曹昭姜作为房屋卖方，有义务保证销售的房屋没有权属纠纷，曹昭姜在涉案房产存在纠纷的情况下贸然签订合同并且未告知买方实情，对房产不能及时进行网签存在重大过错。诚尚公司作为专业房产中介机构，明知房屋存在共有产权，反而违反职业道德在合同上隐瞒该重要事实，致使合同签订后不能顺利履行造成纠纷，诚尚公司存在重大过错。综上所述，根据合同法第115条关于定金罚则的规定，房屋买卖合同第3条第2款、第8条第5款的约定，曹昭姜向张大卓双倍返还定金及承担张大卓的律师费、居间佣金、诉讼费等有事实和法律依据。曹昭姜辩称，一、一审法院认定事实清楚，不存在错误。曹昭姜及曹昭姜代理人杨皓志已经将房产证等原件出示给张大卓，且合同签订时曹昭姜已经将房产证交付至诚尚公司处，张大卓对涉案房产系曹昭姜及杨斌共有系知情的。根据诚尚公司在一审庭审中陈述，交易当天他们已经通过查询知晓涉案房产共有人为杨斌，且已经将该信息告知了张大卓，因此曹昭姜与张大卓才在《存量房屋买卖合同》第十一条特别提示第6款中约定：若交易房产需要办理继承公证手续，则网签手续于甲方取得继承公证书后三个工作日内办理。二、一审法院适用法律正确。曹昭姜与张大卓根据涉案房屋的实际情况，签订了《存量房屋买卖合同》，并对涉案房产网签时间作出了特殊约定，不属于《合同法》第62条或者《民法典》第五百一十一条第四款规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间”情形，曹昭姜不存在违约情形。合同签订以后，曹昭姜一直在积极办理继承公证手续，因案外人杨皓杰不配合办理公证手续，2020年8月中旬，曹昭姜提起法定继承纠纷诉讼。在《存量房屋买卖合同》签订时，张大卓对本案房屋权属信息了解，也在合同中作出特别约定，对涉案房屋可能无法办理网签备案有一定的预见性，该种情形不属于当事人一方因案外人的原因造成违约应当向对方承担违约责任的情形。曹昭姜一直在积极办理继承事宜，曹昭姜不存在违约及不配合办理网签手续情形，曹昭姜不存在张大卓上诉所称的重大过错。综上所述，一审法院对于本案事实认定清楚，适用法律正确，请求人民法院依法驳回张大卓的全部上诉请求诚尚公司述称，一审判决认定事实清楚。张大卓向一审法院起诉请求：1.判决曹昭姜向张大卓双倍返还定金6万元；2.判决曹昭姜赔偿张大卓律师代理费8000元；3.判决曹昭姜赔偿张大卓中介居间费17400元；4.判决诉讼费用等由曹昭姜承担。一审法院认定事实：2020年7月23日，曹昭姜（合同甲方、出售方）经第三人诚尚公司（合同丙方）居间与张大卓（合同乙方、买受方）签订存量房屋买卖合同1份，该合同约定的相关内容为：甲方自愿向乙方出售坐落于济南市历城区房屋（所有权证号鲁20**济南市不动产权第X号），第十一条特别提示第6款中约定：若交易房产需要办理继承公证手续，则网签手续于甲方取得继承公证书后三个工作日内办理。合同签订后，张大卓支付曹昭姜买房定金3万元，曹昭姜的代理人杨浩志为张大卓出具定金收条。张大卓于2020年7月30日支付第三人诚尚公司居间费17400元，该公司为张大卓出具收款收据1份。曹昭姜出售的涉案房屋的产权证书记载权利人曹昭姜，共有情况为共同共有。曹昭姜提供的涉案该房屋权属状况信息表记载共有人为杨斌。杨斌系曹昭姜之丈夫，其于1970年去世。曹昭姜主张该房屋登记在其与杨斌名下，杨斌已于1970年去世，需要对杨斌遗留的部分进行析产继承，杨斌没有遗嘱，按照法律规定曹昭姜、杨皓杰、杨皓文、杨皓志系其法定继承人，目前杨皓杰不配合办理继承公证手续，其已向法院起诉上述三人进行法定继承，故涉案房屋目前不具备网签备案的条件。张大卓对曹昭姜主张的涉案房屋目前不具备网签备案的条件的上述理由予以认可，并主张其要求解除涉案合同因曹昭姜违约应当双倍返还定金6万元；曹昭姜同意解除涉案合同并同意返还张大卓定金3万元，但认为其在本案中无违约行为不同意双倍返还定金。第三人诚尚公司同意退还张大卓居间费17400元。张大卓主张第三人诚尚公司居间过程中，没有告知其涉案房屋的共有情况。曹昭姜对张大卓主张的该事实不予认可，认为其已将涉案房屋产权证书交与第三人诚尚公司，第三人诚尚公司也向张大卓出示了该房屋产权证书。第三人诚尚公司主张其已将该房屋产权证书向张大卓出示且其公司亦在签订合同的当天向查询该房屋档案信息并向双方出示并提供该查询信息的微信截图予以证明。张大卓认可第三人诚尚公司向其出具涉案房屋产权证书及房屋所有权证明验证表及不存在查封、抵押的限制信息查询表，但第三人诚尚公司并没有在买卖合同上注明共有人情况。第三人诚尚公司主张该房屋没有共有产权证号，杨斌已去世无法到场签字，故没有在买卖合同中体现出共有人信息，其已如实陈述涉案房屋信息、没有任何隐瞒，已经告知张大卓该房屋需要办理公证手续，在没有任何异议的情况下才签订的房屋买卖合同。张大卓要求曹昭姜双倍返还定金，委托诉讼代理人代理诉讼支付律师费8000元。一审法院认为，张大卓与曹昭姜于2020年7月23日签订的涉案存量房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，为有效合同。该合同第十一条特别提示第6款中约定：若交易房产需要办理继承公证手续，则网签手续于甲方取得继承公证书后三个工作日内办理。涉案合同项下的房屋共有人杨斌已去世，需要对杨斌遗留的部分进行析产继承，因其继承人不配合办理继承公证手续，涉案房屋目前不具备网签备案的条件，张大卓要求解除涉案买卖合同，曹昭姜亦同意解除合同，一审法院依法予以支持；合同解除后，曹昭姜应当返还张大卓定金3万元。曹昭姜没有违反上述合同约定，其在本案中不承担违约责任，故一审法院对张大卓要求曹昭姜双倍返还定金的诉讼请求不予支持。第三人诚尚公司在居间过程中向张大卓出示交易房屋的产权证书并对该产权证进行验证、查询交易房屋的查封、抵押情况，其公司已如实陈述涉案房屋信息，履行了居间人应尽的注意义务，其公司在本案中亦没有过错，亦不承担民事责任。第三人诚尚公司同意退还张大卓居间费17400元的行为属于自行处分自已的民事权利，一审法院予以许可。张大卓要求赔偿律师费没有法律依据，一审法院不予支持。一审判决：一、张大卓与曹昭姜于2020年7月23日签订的存量房屋买卖合同于判决生效之日起解除；二、曹昭姜于判决生效之日起十日内返还张大卓定金3万元；三、诚尚公司于判决生效之日起十日内退还张大卓居间费17400元；四、驳回张大卓的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1936元，减半收取968元，由张大卓负担628元，曹昭姜负担340元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经查明,曹昭姜与张大卓签订的《存量房屋买卖合同》中载明：“第十一条特别提示6、甲乙双方协商一致：若交易房产需要办理继承公证手续，则网签手续于甲方取得继承公证书后三个工作日内办理。（本院注：第十一条全文字体加粗且带有虚线下划线）第十二条争议解决方式如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。”本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为，曹昭姜应否支付张大卓双倍定金、居间费、律师费。张大卓主张曹昭姜及诚尚公司未告知其涉案房屋房产共有情况，因存在继承纠纷涉案房屋目前不具备网签备案的条件，曹昭姜构成违约。本院认为，涉案房屋的产权证书内容载明共同共有情形，张大卓陈述签订涉案房屋买卖合同时其只看了房产证的封面，未看到房产证内容，其陈述与房产交易的日常经验不符；且在涉案房屋买卖合同中，条款对交易房产如需办理继承公证手续的情况作出特别提示。故此，一审法院认定曹昭姜不承担违约责任并无不当，张大卓主张曹昭姜应支付双倍定金及律师费，本院不予支持。关于张大卓主张曹昭姜应退还其居间费17400元，一审中诚尚公司自愿同意退还张大卓居间费17400元，一审法院已经予以许可，且一审判决对此在判项第三项中予以明确“诚尚公司于判决生效之日起十日内退还张大卓居间费17400元”，故张大卓主张曹昭姜退还居间费，本院不予支持。综上所述，上诉人张大卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1936元，由上诉人张大卓负担。本判决为终审判决。审 判 员 高希亮二〇二一年三月十九日法官助理 谭行方书 记 员 刘 琳