四川省渠县人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1725民初815号 原告：四川地旺企业管理有限公司渠县分公司。 住所：渠县渠江镇西岩路。 法定代表人：徐锦。 委托诉讼代理人(特别授权)：段小芳，渠县天星法律服务所法律工作者。 被告：王京，女，1972年10月15日出生，汉族。 委托诉讼代理人(特别授权)：范世勇，男，1971年12月11日出生,汉族。（系王京丈夫） 委托诉讼代理人：刘晓东，四川银桥律师事务所律师。 原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司（以下简称“地旺公司”）与被告王京房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告地旺公司的委托诉讼代理人段小芳，被告王京的委托诉讼代理人范世勇、刘晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告地旺公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令原、被告解除《商铺租赁管理合同》，被告应立即返还原告租赁商铺；2、判令被告立即支付原告租金、物业管理费、营运管理费共计103090.8元，（并从2020年1月1日起按年利率6%计算违约金至付清之日止，现暂计算至2021年3月11日违约金为5387元）；3、判令被告从2021年3月11日起支付上述各项费用及违约金至被告实际返还商铺之日止；4、被告已经付清水电费，原告不再诉讼；5、判令被告立即将租赁期间擅自堆放在原告-1F054、-1F056两间门市内的建筑石膏板、木条等清除；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，原、被告于2019年10月16日签订了《博美装饰城（渠县商场）合同书》，原告将博美装饰城负1层第8B、9B号商铺租赁给被告，租赁期限为36个月；从2019年10月17日至2022年10月16日止，免租期12个月，按年分别计算免租时间，原告减去免租期外，被告还应支付原告租金、物业管理费、运营管理费共计325117元。被告在履约中，第一年就违约，具体为2019年10月17日至2020年10月16日租金、物业管理费、运营管理费共计108373元，合同约定被告分两次付清（签订合同之日支付22565元，2019年12月31日支付85808元）。但被告至今仅向原告支付了44303.2元，至2021年3月11日仍下欠各种费用103090.8元，期间原告多次向被告催收，被告以种种理由推诿，拒不履行合同义务。被告在租赁期间未征得原告同意，将装修的残渣堆放在原告的-1F054、-1F056两间门市内，原告多次与被告协商，被告拒不履行清除义务。 被告王京辩称，1.原告主体不适格，被告在博美装饰城的具体位置是地下负一层，而三方协议中三禾公司授权原告管理的范围是1栋1-2层，因此，原告没有租赁权和管理权，无权要求被告按约履行给付义务；2.合同无效，博美装饰城是未取得建设工程规划许可证或未按许可证的规定进行建筑的房屋，属违法建筑；3.博美装饰城地下商场建设前或建设中，未按照人员密集型商业体的建设规划和要求，就修建性详细规划申请变更或根据相关规定依法办理工程建设规划批准建设；4.出租人没有按照租赁合同约定履行其相应的管理义务，包括运营管理、商场的消防及环境管理，因此，被告迟延交付租金是同时履行抗辩权行为，原告主张违约金不能得到支持；5.关于建渣，商场堆放了很多处，现在堆放的地方已经成习惯堆放垃圾的地方，别人可以堆放，答辩人为什么不能堆放？如何区分哪部分垃圾是答辩人的？原告对被告是不公平的。 当事人围绕各自的主张向本院提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证 经审理查明，2019年10月16日，原告地旺公司（甲方）与被告王京（乙方）签订了《博美装饰城（渠县商场）合同书》，主要约定：一、租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：甲方将博美装饰城（渠县商场）第负一层第8B、9B号商铺经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务；租赁期限为36个月,从2019年10月17日起至2022年10月16日止，免租金期12个月；商铺使用面积为228.82平方米，公用面积按使用面积的25%进行公摊，公摊面积为57.21平方米，商铺计价面积为286.03平方米；租金单价为38元／平方米／月；商家综合管理费单价5元／平方米／月。二、交款内容及交款方式：租金（单价×商铺计价面积）10869.14元／月，24个月，共计260859元；商场物业管理费（单价×商铺计价面积）1430.15元／月，计36个月，共计51485元；商场运营管理费4257.64元／年，计3年，共计12773元，商家履约及质量保证金共10000元，乙方应向甲方交纳费用共计335117元，交款方式为执行先付费后使用模式。三、权利和义务：甲方负责商场共用部分装修、维护、维修；负责配备商场公用设备、设施，并负责设备、设施的维护保养，保证其正常运转；负责商场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行营销、安全、消防、保洁等经营管理服务工作。乙方经营萨米特瓷砖类，接受商场和商铺现状，积极参加甲方组织的营销活动，遵守商场管理系统的要求。四、违约条款：本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同约定的各项费用的，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金；如逾期超过30天，乙方仍不缴纳的，甲方即有权解除合同，并不退还已交费用及商家质量保证金；乙方不得以任何理由拒绝缴纳本合同项下的一切费用；在按照争议解决办法处理期间，乙方仍应当继续履行本合同项下的各项缴费义务。 另查明，案涉商铺系四川三禾房地产开发有限公司公司所有，2015年1月26日，三禾公司作为甲方与成都博美亿达企业管理有限责任公司作为乙方、四川地旺管理公司作为丙方签订合作协议书，约定，博美装饰城由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的博美装饰城（渠县商场）的相关物业，自行管理商场，可以采取出租门面或者柜台、联营等多种经营形式，联营方、承租人需要对商场物业及其场地、空间作广告位使用的，由项目管理分公司统一规划安排并与使用人直接签订协议实施。同年2月12日，四川地旺广场企业管理有限公司设立渠县分公司即原告，负责博美装饰城（渠县商场）的营运管理。 2016年7月22日，渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书对博美装饰城渠县商城的消防验收意见为：综合评定该工程消防验收合格。 再查明，被告已付清2019年10月17日至同年12月31日的租金、综合管理费、运营杂费共计44303.2元；2020年1月1日至2021年3月11日，被告王京尚欠原告地旺公司各项费用103090.8元。 同时查明，博美装饰城-1F054、-1F056两间门市内堆放有部分建渣。 本院认为，本案的争议焦点：一、原告的主体是否适格、是否具有租赁权的问题。2015年，四川三禾房地产开发有限公司公司作为甲方与成都博美亿达企业管理有限责任公司作为乙方、四川地旺企业管理有限公司作为丙方签订合作协议，约定博美装饰城（渠县商场）由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的博美装饰城（渠县商场）的相关物业，自行管理商场。同年2月12日，四川地旺广场企业管理有限公司设立渠县分公司即原告，对博美装饰城（渠县商场）进行统一营运管理。据此，本院认为原告地旺公司主体适格，享有与他人签订租赁合同的权利。 二、双方签订的《博美装饰城（渠县商场）合同书》是否有效的问题。根据渠县住房和城乡规划建设局渠住建规法【2014】342号批复，案涉租赁物由地下室调整为商业用房业经主管部门审批，租赁标的物合法，结合渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书对博美装饰城渠县商城的消防验收意见，博美装饰城工程消防验收合格的事实亦应予确认。被告王京与地旺公司签订的《博美装饰城（渠县商场）合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。 三、原、被告双方是否具有违约行为的问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护。”及第五百零九条第一款“当事人应当约定全面履行自己的义务”的规定，原告已按照《博美装饰城（渠县商场）合同书》的约定交付了租赁物，履行了管理职责，被告就应当履行该合同约定的给付义务。合同签订后，被告拖欠租金、物业管理费和运营杂费共计103090.8元，造成根本性违约。《博美装饰城（渠县商场）合同书》明确约定，如逾期超过30天，乙方仍不缴纳各项费用，甲方即有权解除合同。故原告要求解除合同，返还商铺，被告支付所欠租金、物业管理费和运营杂费的理由成立，本院予以支持，但应当根据租赁期间新冠疫情的实际情况酌情顺延40天的租赁期。 四、关于被告王京是否支付违约金的问题。原、被告签订的《博美装饰城（渠县商场）合同书》约定，本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内及时足额向甲方支付本合同约定的各项费用的，每逾期一天，则应向甲方支付欠付金额千分之三的违约金。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，对原告主张违约金的诉请，本院予以支持；现原告诉请违约金从2020年1月1日起按年利率6%计算至付清之日止，低于合同约定的违约金金额，这是原告自愿处分其民事实体权利的行为，是其真实意思的表现，是在法律规定的范围内进行的处分行为，本院予以支持。 五、关于商场-1F054、-1F056两间门市内建渣清除的问题。建渣亦属垃圾范畴，原、被告签订的《博美装饰城（渠县商场）合同书》约定，原告需负责商场的日常经营管理，配备相应的管理人员对卖场进行营销、安全、消防、保洁等经营管理服务工作。由此可见，清除垃圾是日常保洁工作范畴，而原告作为管理者，未尽到日常监督保洁清理义务，导致建渣长期放置在商场-1F054、-1F056两间门市内。故，本院对原告地旺公司请求由被告王京清除建渣的请求，不予支持。 综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条的规定，判决如下： 一、解除原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告王京在2019年10月16日签订的《博美装饰城（渠县商场）合同书》。 二、被告王京在本判决生效后三十日内，返还原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司博美装饰城（渠县商场）第负一层第8B、9B号商铺。 三、被告王京在本判决生效后十五日内，支付从2020年1月1日至2021年3月11日尚欠原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的租金、商家综合管理费、营运杂费共计95542.36元（扣除因疫情不可抗力造成停业40天的各项费用）；并参照原租赁合同约定，从2021年3月12日起至实际归还商铺之日止，支付原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司租金、商家综合管理费、营运杂费。 四、被告王京在本判决生效后十五日内支付原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的违约金（计算方式：以未付的租金、商家综合管理费、营运杂费合计金额为基数，按年利率6%从2020年1月1日计算至付清之日止）。 五、驳回原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1466元，减半收取733元，由被告王京承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提交副本份数，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  肖勇 二〇二一年三月十二日 书记员  杨莉