河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3544号上诉人（原审被告、反诉原告）：张婷婷，女，1989年4月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：赵卫东，河南千诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玲玉，河南千诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张苗苗，女，1984年2月15日出生，汉族。委托诉讼代理人：王秋锦，河南吉豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：李德龙，河南吉豫律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行。负责人：屈金祥。原审第三人：郑州幸福港房地产营销策划有限公司。法定代表人：刘青梅，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郭庆歌，该公司员工。上诉人张婷婷因与被上诉人张苗苗及原审第三人中国工商银行股份有限公司郑州南阳路支行（以下简称工行南阳路支行）、郑州幸福港房地产营销策划有限公司（以下简称幸福港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初21315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人张婷婷及其委托诉讼代理人赵卫东、李玲玉，被上诉人张苗苗的委托诉讼代理人王秋锦，原审第三人幸福港公司的委托诉讼代理人郭庆歌到庭参加诉讼。原审第三人工行南阳路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。张婷婷上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除张婷婷与张苗苗于2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》，张婷婷不同意将自己的位于郑州市高新区长春路108号11幢2单元12层172号房屋卖给张苗苗；3.张婷婷自愿退还张苗苗所支付的房款1015609.56元（其中包括①张婷婷所收的45万元；②张苗苗所交2016年7月至2010年12月期间的银行贷款本金44707.57元、利息132027.41元；③2020年12月22日张苗苗所偿还的贷款本金520901.99元、利息77.99元），利息132105.4元，按照各自的违约责任分担；4.张苗苗所装修的房屋按照动产拿走，不动产评估的原则进行确认具体的金额，按照违约的责任比例分担；5.张苗苗承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、根据案涉《房屋买卖合同》第十二条第6项违约责任约定，双方均有反悔权。二、《房屋买卖合同》第十一条约定了解除权，张婷婷与张苗苗均享有约定解除权。本案中，张苗苗先行违约，不支付约定的解押款10万元，依照案涉合同上述约定，张婷婷不需要继续履行合同的交付义务，张婷婷提出的反诉请求符合合同约定。三、一审判决合同继续履行侵犯了张婷婷的物权。四、一审判决书第九页认定的事实不符合法律规定。1.幸福港公司所出具的说明不具有法律效力；2.幸福港公司是案件当事人，不是证人，其说明不能作为证据使用。3.张苗苗未交解押款在先，张婷婷提出增加购房款在后。五、合同约定了当事人一方解除合同的内容，张婷婷解除合同符合合同约定以及法律规定。张苗苗辩称，一、张婷婷要求解除案涉《房屋买卖合同》不符合合同约定的解除要件，亦不符合法定解除要件，其要求解除案涉房屋买卖合同无事实和法律依据。合同单方解除的条件是违约方未在张婷婷办理完解押手续之日起四十个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。张婷婷按照《房屋买卖合同》第十二条的规定反悔不卖房屋并承担违约责任的条件是张婷婷办理完解押手续之日起四十个工作日内，张苗苗存在该合同第五条规定的违约行为，张婷婷根据合同第十一条的规定行使合同解除权，要求解除合同或张婷婷办理完解押手续之日起四十个工作日内，张婷婷存在该合同第五条规定的违约行为，张苗苗根据合同第十一条的规定行使合同解除权，要求解除合同。张苗苗已替张婷婷结清涉案房屋的贷款本息，张婷婷迟迟不办理涉案房屋的解押手续，且张婷婷在2019年11月房屋产权证下发后，经张苗苗多次催促拒不办理涉案房屋的解押手续，并明确告知张苗苗如不增加房屋价款就不再继续履行合同，因单方合同解除的条件未成就，故作为违约方的张婷婷无合同解除权，张苗苗作为守约方要求继续履行合同，故一审判决张婷婷继续履行合同并无不当，也未侵犯张婷婷的物权，而是根据合同约定和诚实信用原则依法作出。二、张苗苗未在一审开庭前支付10万元解押款并非先期违约，也不符合张婷婷行使合同解除权的条件。根据交易习惯和《房屋买卖合同》第十二条的规定，张苗苗支付解押款的时间应为张婷婷领取房产证后，办理解押前。涉案房屋的不动产权证在2019年10月11日就由开发商领取，张婷婷怠于履行合同义务，不但不领取房屋产权证，反而要求张苗苗加价购房，提出如张苗苗不同意加价购房就反悔不卖，张苗苗担心支付10万元解押款后，张婷婷另作他用，不履行合同，故张苗苗未支付此10万元解押款，系履行不安抗辩权。张苗苗结清房屋贷款本息的行为也表明其一直积极履行合同义务，并且也有能力履行合同，张苗苗并不存在违约行为。三、张苗苗在张婷婷交付房屋后对涉案房屋进行了装修，且张苗苗已替张婷婷结清涉案房屋的贷款本息，《房屋买卖合同》继续履行不存在障碍。张婷婷主张解除合同并要求对装修的房屋进行动产拿走、不动产评估的原则结合违约责任分担，无事实和法律依据，其上诉请求依法应予驳回。四、一审法院漏判诉讼费5000元。幸福港公司述称，对一审判决没有意见。工行南阳路支行未作陈述。张苗苗向一审法院起诉请求：1、判令张婷婷继续履行2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张婷婷一次性清偿其与工行南阳路支行所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），若张婷婷未能按时清偿此笔抵押借款本息，可由张苗苗用剩余房款代为清偿，贷款清偿后张婷婷及工行南阳路支行应立即予以配合办理位于郑州市高新技术产业开发区长椿路216号11号楼2单元12层172号房屋【不动产登记号为豫（2019）郑州市不动产权第0361869号】的抵押权注销登记手续；3、涉案房屋的抵押权注销登记手续办理完毕后，张婷婷应立即配合办理上述房屋的过户手续；4、判令张婷婷支付违约金333000元；5、案件受理费由张婷婷负担。张婷婷向一审法院反诉请求：1、请求解除张婷婷与张苗苗于2016年6月30日签订的《房屋买卖合同》；2、判令张苗苗返还所占有张婷婷的房屋并恢复原状；3、请求张苗苗及幸福港公司返还张婷婷的购房合同原件及交款票据原件；4、判令张苗苗赔偿张婷婷损失162000元；5、本诉费用及反诉费用由张苗苗负担。一审法院认定事实：2016年6月30日，张苗苗与张婷婷在居间方幸福港公司居间下签订房屋买卖合同，张苗苗以1110000元的价格购买张婷婷拥有位于郑州市高新技术产业开发区××单元××号房屋，商品房买卖合同为GX130××××5498，房屋建筑面积为147.57平方米。合同签订时张苗苗支付定金30000元，双方同意分期付款的方式支付房款，即张苗苗应在立契时将首付房款450000元支付给张婷婷，剩余房款660000元由银行放贷之日向张婷婷支付。张婷婷房产系按揭贷款购得，双方应在张婷婷办理完解押手续之日起40个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。双方约定其他事项：1．张苗苗在签合同当天支付张婷婷450000元，张婷婷将钥匙交于张苗苗，张苗苗可装修入住。同时进行物业交割，剩余房款通过银行贷款方式支付给张婷婷，保证总房款即可。2.从2016年7月份开始由张苗苗负责偿还月供，本金冲抵房款，利息由张苗苗承担。3．张苗苗出资100000元解押款，剩余解押款由张婷婷负责，张婷婷保证在房产证下发之日60个工作日完成解押。合同签订后，张苗苗于2016年6月30日支付房屋首付款450000元，张婷婷出具收条。2019年10月11日，涉案房屋不动产权证书由开发商领取，张婷婷至今未领取涉案房屋不动产权证书。2020年4月30日至2020年7月6日，张苗苗与张婷婷微信聊天记录显示，张婷婷要求加价卖房，否则解除房屋买卖合同，张苗苗不同意加价，且要求继续履行房屋买卖合同。自2016年7月至2020年12月，张苗苗共偿还贷款本息176734.98元，其中偿还本金44707.57元，偿还利息132027.41元。2020年12月22日，张苗苗代张婷婷偿还银行抵押贷款520979.98元，其中本金520901.99元，利息77.99元。工行南阳路支行出具结清证明。另查明，双方合同约定由张苗苗支付100000元解押款截止开庭之日仍未支付。一审法院认为，张苗苗、张婷婷签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张苗苗主张张婷婷继续履行《房屋买卖合同》，张婷婷主张张苗苗存在违约，根据合同约定，100000元解押款合同未约定给付时间，按张苗苗与张婷婷沟通过程判断在张婷婷领取房产证后，办理解押前支付，合同约定不明，且幸福港公司庭审中说明办理解押手续需要先行办理不动产权登记，后张婷婷主张加价卖房违反合同约定，故对张苗苗继续履行房屋买卖合同的主张，该院予以支持。对张婷婷主张解除《房屋买卖合同》，张苗苗返还涉案房屋并恢复原状，返还购房合同原件及交款票据原件的诉讼请求，该院不予支持。对于张苗苗主张张婷婷支付违约金333000元的本诉诉讼请求，考虑双方对100000元解押款支付时间约定不明确，张婷婷以张苗苗未支付100000元解押款为由不予办理房屋产权证书及过户，违约情节较轻，该院酌定张婷婷支付张苗苗30000元违约金。对张婷婷主张张苗苗赔偿损失162000元的诉讼请求，无事实及法律依据，该院不予支持。张苗苗主张张婷婷一次性清偿其与工行南阳路支行所签贷款合同项下全部剩余贷款本息（具体数额以清偿当日银行计算为准），若张婷婷未能按时清偿此笔抵押借款本息，可由张苗苗用剩余房款代为清偿，贷款清偿后张婷婷及工行南阳路支行应立即予以配合办理位于郑州市高新技术产业开发区长椿路216号11号楼2单元12层172号房屋【不动产登记号为豫（2019）郑州市不动产权第0361869号】的抵押权注销登记手续，张苗苗于2020年12月22日，已将张婷婷贷款本息全部结清，其中偿还贷款本金565609.56元，利息132105.4元，张苗苗2016年6月30日已支付450000元，根据合同约定，利息应由张苗苗承担，故张苗苗共支付房款1015609.56元，尚余94390.44元房款未结清，扣除上述张婷婷应支付违约金30000元后，张苗苗剩余应支付房款数额为64390.44元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，该院判决：一、张婷婷继续履行与张苗苗签订的《房屋买卖合同》，于判决生效后三十日内办理房屋解押手续并协助张苗苗办理房屋解押手续及过户手续；二、张苗苗于判决生效后十日内向张婷婷支付剩余房款64390.44元；三、驳回张苗苗的其他诉讼请求；四、驳回张婷婷的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17790元，减半收取8895元，由张苗苗负担1868元，张婷婷负担7027元。反诉案件受理费16248元，减半收取8124元，由张婷婷负担。本院二审期间，张婷婷提交证据1.郑州市个人房屋产权信息表，证明张婷婷在郑州市仅有涉案的唯一一套住房。证明目的是想证明张婷婷反诉请求解除合同，因为该房屋张婷婷需要自行居住。证据2.张婷婷与张苗苗之间微信聊天记录。证明双方之间因履行合同发生争议后的一个全面客观的情况。聊天记录显示双方同意解除合同。张苗苗经质证，对证据1的真实性没有异议，不属于新证据，对证明目的有异议。虽然涉案房屋是张婷婷唯一住房，但根据双方在2016年签订的房屋买卖合同，张婷婷已同意将涉案房屋出售给张苗苗，张苗苗也一直按约履行合同，且在一审中张苗苗提供的2020年4月21日的录音中，张婷婷明确表示其不可能回郑州。张婷婷一直在海南居住生活。对证据2的真实性无异议，但不属于新证据。聊天记录仅显示了张婷婷与张苗苗的沟通过程，最后因为关于是否加价购房及是否能解除双方未能达成一致意见，张苗苗坚持要继续履行合同，对其证明目的不予认可。幸福港公司质证认为，对证据1无异议，关于证据1，是张婷婷和张苗苗之间的沟通过程，幸福港公司不了解。本院审查认为，张婷婷出示的郑州市个人房屋产权信息表，与本案不具关联性，本院不予认定。关于张婷婷与张苗苗之间的微信聊天记录，不能证明双方已就合同解除达成一致，故对于张婷婷的证明目的，本院亦不予认定。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。上诉人张婷婷与被上诉人张苗苗签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张苗苗依照合同的约定支付了首付款，且已代张婷婷偿还了大量银行本息，已完成合同约定的主要义务。关于10万元解押款的支付问题，首先，双方就支付时间并未作出明确约定。综合幸福港公司的当庭陈述及合同约定，办理解押手续需要先行办理不动产权登记；其次，结合幸福港公司的庭审陈述以及张婷婷二审提交的其与张苗苗的微信聊天记录，张婷婷在办理房本之前有毁约加价的意思表示；最后，张婷婷二审提交的其与张苗苗之间的微信聊天记录不能证明双方就合同的解除达成了一致。据此，张婷婷不享有法定解除权以及约定解除权，其关于解除合同的上诉主张，本院不予支持。张婷婷的其他上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，张婷婷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人工行南阳路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费17790元，减半收取8895元，由张苗苗负担1868元，张婷婷负担7027元；一审反诉案件受理费16248元，减半收取8124元，由张婷婷负担；保全费5000元，由张婷婷负担；二审案件受理费14790元，由张婷婷负担。本判决为终审判决。审判员  谢颂琳二〇二一年三月三十日书记员  王 研