兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）甘0191民初374号 原告（反诉被告）：刘国义，男。 原告（反诉被告）：李吉红，女。 委托诉讼代理人：刘国义（系李吉红之夫），男。 被告（反诉原告）：绿地集团兰州新区置业有限公司，住所地甘肃省兰州新区环湖东路绿地智慧金融城。 法定代表人：巴黎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：毛轩，甘肃勇盛律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘国义、李吉红与被告（反诉原告）绿地集团兰州新区置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘国义及作为李吉红的委托诉讼代理人，被告（反诉原告）绿地公司委托诉讼代理人毛轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘国义、李吉红向本院提出诉讼请求：1.判令绿地公司退还购房款及定金95243元；4.本案诉讼费用由绿地公司承担。事实与理由：2017年10月25日，刘国义、李吉红购买绿地公司位于兰州新区××路××栋××单元××室房屋一套，并支付定金10000元。后于2017年10月26日支付首付款85243元。绿地公司承诺交付20%首付款后可办理按揭，现因绿地公司原因无法办理按揭。刘国义、李吉红主张返还购房款遭拒，故诉至法院，望判如所请。 绿地公司辩称，双方于2017年12月13日签订了《商品房买卖合同》，现因刘国义、李吉红自身原因导致无法办理按揭，应按合同约定承担违约责任。 绿地公司向本院提出反诉请求:1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017预62798）；2.判令刘国义、李吉红自《商品房买卖合同》解除之日起5日内，配合向不动产登记备案部门办理《商品房买卖合同》网上备案和登记信息的注销手续，刘国义、李吉红每逾期一天，应按总房款445243元的万分之五支付违约金，并累计核算至注销之日；3.判令刘国义、李吉红支付违约金70000元；4.刘国义、李吉红承担办理该《商品房买卖合同》网上备案和登记信息注销手续的印花税及其他相关费用；5.本案诉讼费用由刘国义、李吉红承担。事实及理由：2017年12月13日，刘国义、李吉红与绿地公司签订《商品房买卖合同》（合同编号:2017预62798），购买绿地公司开发的位于兰州新区××幢××单元××号商品房××。房屋建筑面积88.4平方米，每平方米单价5036.69元，房款总金额445243元。刘国义、李吉红应于2017年12月13日前支付首付款95243元，余款350000元须在2018年1月13日前办理完毕银行按揭贷款手续。后经贷款银行审查，由于刘国义、李吉红购买并非首套房，要求增加首付款的比例，但两人无力交纳增加的20％首付款，导致至今仍未办理完毕银行按揭贷款申请手续。刘国义、李吉红的行为构成违约，应按合同约定承担违约责任及配合办理网签备案注销手续。 刘国义、李吉红辩称：1.同意解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.同意配合办理网签注销手续；3.因绿地公司违约在先，违约金及网签注销费用不承担。其购买房屋时已向绿地公司销售人员说明了在兰州购买了房屋，销售人员承诺缴纳20%首付后可以办理按揭，但是支付定金后并不能办理按揭，同时绿地公司不予退款。 本院经审理查明：2017年10月25日，绿地公司（甲方）与刘国义（乙方）与签订《定购协议》。约定刘国义、李吉红认购绿地公司位于兰州新区××路××栋××单元××室,并于当日向该公司支付定金10000元。次日，刘国义、李吉红支付首付款85243元。2017年12月23日，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017预62798）。合同主要约定刘国义、李吉红购买绿地公司第Ｂ44001007幢1单元2503号商品房，房屋建筑面积88.40平方米，总房款445243元。合同第六条付款方式及期限约定：2017年12月13日前支付购房款95243元，余款350000元须在2018年1月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按合同规定的时间付款，……（2）逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金。合同签订后，因刘国义、李吉红系购买的第二套房屋，绿地公司通知需增加20%首付款才能办理按揭，刘国义、李吉红无力支付剩余首付款要求退房未果。 上述事实由当事人陈述及提供的定购协议、《商品房买卖合同》、收据等证据在卷佐证，并经法庭质证后确认。 本院认为，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行。关于刘国义、李吉红主张返还购房款及定金95243元的诉请，本案中，双方在《商品房买卖合同》中对付款期限作出明确约定，现刘国义、李吉红未能依约支付剩余房款构成违约，应承担违约责任。刘国义、李吉红认为绿地公司明知其为购买二套房情形下，仍承诺按首套房办理按揭，故绿地公司存在违约行为，但未提供相关证据，本院对此不予采信。绿地公司反诉主张刘国义、李吉红承担违约金70000元，刘国义、李吉红认为绿地公司主张的违约金过高，请求适当减少。本院认为，首先，违约损害赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，绿地公司未就其损失程度提供相应证据。其次，本案中刘国义、李吉红未按《商品房买卖合同》约定的期限支付剩余房款，系因该二人购买房屋为第二套房屋，无法满足增加首付比例条件导致未能及时办理按揭。绿地公司作为房地产开发公司，在熟知国家相关购房贷款政策情况下，对刘国义、李吉红购房条件既不了解、又无相应要求的情形下签订《商品房买卖合同》，未尽到审慎的合同附随义务，其行为亦有不当。根据案件合同签订及履约情况综合考虑，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本院对于刘国义、李吉红主张返还购房款的诉请扣除定金10000元后予以支持，即绿地公司应退房款数额为85243元。 关于绿地公司的其他反诉请求是否予以支持问题。对于绿地公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及配合该合同网上备案和登记信息的注销手续的诉请，刘国义、李吉红表示同意，故对该项诉讼请求予以支持，但绿地公司主张的逾期核销登记违约金，不予支持；同时，绿地公司主张的注销手续的印花税及其他相关费用并不明确，对该项诉讼请求，本院亦不予支持。本案纠纷系双方民法典实施前的行为产生，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，本案应适用当时的法律法规的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除绿地集团兰州新区置业有限公司与刘国义、李吉红签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2017预62798）； 二、绿地集团兰州新区置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还刘国义、李吉红购房款85,243元； 三、刘国义、李吉红自合同解除之日起十五日内配合办理网上备案和登记信息注销手续； 四、驳回绿地集团兰州新区置业有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的案件受理费1091元，反诉案件受理费975元，合计2066元，由绿地集团兰州新区置业有限公司负担1650元，刘国义、李吉红负担416元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  马列东 二〇二一年三月五日 书记员  陈治卓