江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终260号上诉人（原审被告）：曹天宇，女，1991年6月1日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：杨绪友，江苏广陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张利，女，1985年8月9日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：葛修艳，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王先，男，1988年2月4日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。原审第三人：宿城区美家房产中介服务部，住所地江苏省宿迁市宿城区香榭里小区商铺114号。经营者：刘松，男，1985年3月21日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：刘菊，该公司员工。上诉人曹天宇因与被上诉人张利、王先、原审第三人宿城区美家房产中介服务部（以下简称美家房产）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（以下简称宿豫法院）（2020）苏1311民初3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。曹天宇上诉请求：1.将本案发回重审或依法改判；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.曹天宇在涉案房屋买卖合同中未有向张利出售房屋的意思表示，王先向曹天宇索要身份证号的行为无法推测该房屋买卖合同的签订是经过曹天宇允许的，买受人张利和第三人美家房产应当向曹天宇核实涉案房屋出售情况，涉案房屋买卖合同上面的签名并非曹天宇本人签名且其对房屋买卖并不知情，一审法院判决曹天宇承担违约责任明显不公。2.涉案房屋系王先与曹天宇夫妻存续期间的共同财产，王先无权处分该房屋。张利及美家房产均对涉案房屋买卖合同的签名认可，表明张利对涉案房屋买卖合同的订立有重大过错，一审法院应根据合同双方的过错进行判决。3.一审法院判决已支持张利主张的损失，又支持张利主张的代理费诉请，该笔代理费的支付没有合理性，且张利仅出示代理费收据但未出示正式发票，故该笔代理费不应由曹天宇承担。张利辩称，1.涉案房屋在销售过程中，曹天宇是知情的，均是曹天宇委托王先全程办理，在涉案房屋买卖合同签约时，也是得到了曹天宇本人同意并且曹天宇将相关身份信息、购房合同以及相关票据交付给王先，因此张利是完全有理由相信曹天宇本人是完全知情的。2.对于涉案损失，张利认为至一审判决时，涉案房屋均价都在20000元-21000元，结合房屋面积可以得出一审判决时房屋价款在2200000元左右，与双方约定的价款差价接近500000元，一审法院判决王先、曹天宇赔偿张利损失180000元已经进行综合调整。3.一审代理费20000元是符合省物价局和司法局文件规定的标准，一审期间已向法庭提交代理合同、收款凭证，且经王先质证后无异议。另外，双方签订的《二手房买卖合同》第五条第4项约定，基于违约方的违约行为致使守约方维权所产生的代理费用由违约方承担，一审法院判决并无不妥。王先未作答辩。美家房产述称，曹天宇对涉案房屋销售是知情的，王先在与张利签订房屋买卖合同之前打过几个电话跟曹天宇沟通，告知曹天宇房屋的价格并让曹天宇通过微信发送身份证正反面照片。张利一审诉讼请求：1.王先、曹天宇立即协助张利办理宿迁市房产过户手续，即将该房产不动产权变更到张利名下；2.王先、曹天宇承担本案的诉讼、代理等费用。诉讼过程中，鉴于王先要求解除合同、愿意承担违约责任，张利将诉讼请求变更为：要求王先、曹天宇退还购房定金30000元，赔偿张利购房差价款550000元，代理费20000元、保全费2520元、保险费1200元及本案诉讼费由王先、曹天宇承担。宿豫法院经审理认定事实如下：2019年12月17日，张利（买受方、乙方）、王先（出卖方、甲方）、曹天宇（合同登记主体、出卖方、甲方）与第三人美家房产（中介方、居间方）共同签订《二手房买卖合同》一份，合同主要约定：1.甲方同意将坐落于宿迁市XX室的房产出售给乙方，建筑面积为114.61平方米；2.房产总价款为1720000元；3.乙方于签订合同当日支付甲方购房定金30000元，甲方自收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则甲方违约，乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则乙方违约，违约方向守约方赔偿首付款的双倍作为违约金…；4.付款方式：一次性付款，由于甲方不动产证未办理，经甲乙方约定此房屋房产证办下来之日起，乙方支付甲方首付款（以此房贷款为主）用于此房屋还款解押，剩余尾款过户当日支付；5.违约责任：本合同签订后，乙方中途违约，应书面通知甲方，乙方已支付的购房首付款归甲方所有，并赔偿甲方50000元作为损失。甲方中途违约，应书面通知乙方，并在违约之日起三日内将双倍首付款返还给乙方，并且赔偿乙方50000元作为损失。任何一方违约的，按已付房款的0.3%每日支付给对方违约金至付清止。因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用均由违约方承担……。同日，张利向王先支付购房定金30000元。宿豫法院另查明，2014年12月27日，曹天宇以个人名义与涉案房屋开发企业签订《商品房买卖合同》，该时间节点为王先与曹天宇婚姻存续期间。2020年1月15日，王先、曹天宇办理协议离婚登记，离婚协议中未对该房产进行分配约定。本案通知双方开庭时间为2020年8月6日，王先、曹天宇于2020年8月3日将涉案房产出售于案外人罗某，并办理了不动产产权变更登记手续。根据王先、曹天宇的陈述和对该次房产出售中间人高边疆的电话了解，该房产以1890000元价格出售给罗某，所得款项王先所得100000元、曹天宇所得70000元，剩余款项用于偿还王先、曹天宇债务。宿豫法院归纳本案争议焦点为：一、涉案《二手房买卖合同》是否为有效合同？对双方当事人是否均具有法律约束力？二、王先、曹天宇应承担的违约责任？关于争议焦点一，宿豫法院认为，涉案《二手房买卖合同》为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，理由为：1.在签订涉案合同时，王先、曹天宇系夫妻关系，且涉案房产为夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产；2.第三人美家房产作为涉案合同的居间方，其称在签订合同时王先与曹天宇进行了沟通，且曹天宇通过微信将其身份证信息发送给王先作为签订合同之用，张利有理由相信王先代为曹天宇签名行为系夫妻双方共同意思表示，且就该交易，张利无恶意；3.根据曹天宇陈述，涉案房产的出售均为王先操作，其只履行签字办理过户手续即可，该行为可进一步证实王先对涉案房产具有处置的权限。关于争议焦点二，王先认可其存在违约，并愿意承担违约责任，且涉案房产现已被王先另售他人，不符合继续履行合同的条件，故对双方所签订的《二手房买卖合同》予以解除，王先、曹天宇承担违约责任，宿豫法院予以准许。至于违约责任，宿豫法院认为，双方有约定的从约定，无约定的或约定不明的，违约方应承担损失赔偿责任，赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，双方在涉案合同中有违约责任条款约定，其中王先、曹天宇违约责任约定为“双倍首付款加赔偿50000元”，就首付款双方又约定“首付款（以此房贷款为主）用于此房屋还款解押”，属约定不明，王先、曹天宇的违约责任应以张利损失为准。综合王先、曹天宇的履约诚信度、违约情况、张利所支付的款项数额、宿迁当地房价上涨及安居客、58同城等软件公布的该小区和附近房价等因素，宿豫法院对张利请求的违约金酌情支持180000元。同时，张利已支付的30000元，王先、曹天宇应予以退还。关于代理费、保险费，双方有明确约定，且张利能够提供予以证实，故宿豫法院对张利该部分主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决：一、解除张利与王先、曹天宇于2019年12月17日签订的《二手房买卖合同》；二、王先、曹天宇于本判决生效后十日内退还张利购房定金30000元；三、王先、曹天宇于本判决生效后十日内赔偿张利损失180000元、代理费20000元及保全保险费用1200元，合计201200元；四、驳回张利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9312元，减半收取4656元，保全费2520元，合计7176元，由王先、曹天宇负担。本院二审期间，当事人双方均未提供新证据。本院查明的事实与宿豫法院查明的事实一致。本院归纳本案二审争议焦点为：1.王先与张利签订的《二手房买卖合同》是否经过曹天宇授权，对曹天宇是否具有法律约束力？2.一审法院判决曹天宇、王先共同承担180000元损失有无法律依据以及判决曹天宇、王先承担20000元代理费是否具有合理性？关于争议焦点一，依据本案查明的事实，应认定王先与张利签订的《二手房买卖合同》经过曹天宇授权，并对曹天宇具有法律约束力。理由为：1.本案涉案房屋系张先与曹天宇夫妻关系存续期间购买，属夫妻共同财产。根据庭审调查情况，各方均认可在签订涉案合同时，曹天宇通过微信将其身份证正反面照片发送给王先，并且根据第三人美家房产述称，签订涉案合同时，王先曾与曹天宇进行几次电话沟通，告知房屋成交价格。据此，张利有理由相信王先已得到曹天宇的授权与其签订涉案合同，该行为为夫妻双方共同意思表示。2.2019年12月17日双方签订涉案合同，2020年1月15日，王先与曹天宇签订离婚协议并办理离婚登记，但离婚协议中未对涉案房屋进行分配约定。如果曹天宇对涉案房屋出售给张利的情况完全不知情，在离婚时却未对涉案房屋这一重要夫妻共同财产进行分配约定，显然不符合常理。因此，可以推定曹天宇对涉案房屋出售给张利这一情况是知情的，王先与张利签订的《二手房买卖合同》系经过曹天宇授权，并对曹天宇具有法律约束力。关于争议焦点二，本院认为，违约金有约定的从约定，无约定的，应当与实际损失相当，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，双方在涉案合同中虽有对王先、曹天宇违约责任的约定，但该约定属于约定不明，王先、曹天宇的违约责任应以张利损失为准，包括合同履行后张利可以获得的利益。一审法院以张利损失为基础，综合王先、曹天宇的履约诚信度、违约情况、张利所支付的款项数额、涉案房屋价格上涨等因素，酌情支持张利180000元的违约金请求有事实和法律依据。关于一审法院判决支持张利20000元代理费是否具有合理性问题？本院认为，双方签订的《二手房买卖合同》第五条第4项明确约定：“因违约方违约行为引发诉讼，诉讼费、保全费、差旅费、律师代理费等相关费用均由违约方承担”。该条对守约方通过诉讼产生的维权费用的承担进行了单独的约定，该约定合法有效，且张利提供了《代理合同》、代理费转账记录以及代理费收据等证据证实该笔费用已实际支出，故一审法院判决支持20000元代理费有事实和法律依据，亦具有合理性。综上，上诉人曹天宇的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9312元，由上诉人曹天宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年三月三十日法官助理 蒋蓓蓓书 记 员 朱子俊