贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2519号 原告:毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区翠西社区居民委员会办公楼，统一社会信用代码:915205020699157783。 法定代表人:黄荣。 委托诉讼代理人:聂杨俊（特别授权代理），男，汉族。 被告:常开毕，女，汉族，1975年2月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司与被告常开毕物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人聂杨俊、被告常开毕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告（翠西苑xx号房业主）立即支付拖欠的物业管理费，共计人民1654元，欠费明细如下：从2017年8月11日起至2018年7月31日，欠11个月零20天的物业服务费，每月109元（建筑面积91.09平方米×1.2元/月）合计为1272元，违约金382元，共计1654元。2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为草海大道翠西苑xx号房业主。原告和翠西苑房开商毕节市天厦房地产开发有限公司下属毕节天和物业管理有限公司于2016年12月1日签订了物业服务合同，并于2017年5月15日与毕节市天厦房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，约定住房物业费单价为每月每平方1.2元（建筑平方米为91.09平方米），逾期未按时缴纳物业费按每日千分之三计违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2017年8月11日起至今没缴纳物业费，截止2018年7月31日，欠费月数11个月零20天，每月金额109元，据此，被告欠缴物业费1272元，同时为减轻被告负担，违约金部分按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）二十九条规定的不超过百分之三十请求382元，多余部分原告自愿放弃。综上，各项请求金额合计1654元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护原告的合法权利，特依法向贵院提起诉讼，恳请人民法院依法公正审理，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 被告常开毕辩称：1、我与天和物业公司签订的物业服务协议，只能是与天和物业公司有合同关系，翠西物业公司与我没有任何的合同关系。没有合同就不存在雇佣，而且翠西物业公司什么时候进入翠西苑的我并不知道，根据物业管理条例规定任何物业公司进入物业管理区域以后要在小区公共区域或显眼位置公示服务合同，但是翠西物业公司没有公示，我作为翠西苑的业主对翠西物业公司的服务并不知情。2我们翠西苑是一个完整的物业区域。当我们得知更换物业公司的情况后，联系了我们小区的业主代表进行核实。发现我们小区进驻的还有一家(正鑫物业管理有限公司)。并在2018年3月1日正鑫物业公司将我们小区的电梯广告租赁出去。请问你们这是什么样的行为。严重侵害了我们小区业主共同的利益，也请问我们怎么交纳物业管理费。又该向哪一家物业公司交纳物业管理费。而且请翠西物业公司出具相关的法律法规，是哪一个部门允许同一个物业区域可以同时入住几家物业公司，其中有(天和物业公司、正鑫物业公司、翠西物业公司)。根据《贵州省物业管理条例》规定，一个物业区域只能有一个物业公司在里面提供服务，为此根据翠西物业在翠西苑的乱作为，我们有权拒交一切费用。并且因为天和物业的违约给我带来的一切损失我将要对其提起诉讼，追究他们的违约责任，以及所造成的名誉损害。3、翠西物业诉讼的物业管理费应当找和贵公司(翠西物业)有合同关系的单位，不应该本未倒置，在我的身上索取，因为我也是受害者之一。是哪一家公司和翠西物业签的服务合同，哪一家公司聘用你们翠西物业的，你们之间达成的什么协议，翠西物业公司就应该向哪一家公司索取你们的费用。4、我与天和物业签订的物业服务合同期限是四年，在四年的时间段内，在天和物业未与我终止服务协议的情况下，翠西物业在未告知我的情况下私自进入翠西苑，我作为业主是物业公司服务的主体对象、翠西物业的强行服务并没有得到我的同意和认可。长时间的维权没有得到解决。为此，经过翠西苑半数以上的业主联名向翠西物业公司下达了停费告知书，并由翠西物业公司项目经理(张兴平)签收答应在十个工作日内给予我们回复。但是翠西物业公司一直没有答复我们，万般无赖的情况下我们又经过了区、市两级的信访部门。结合市西街道办事处的统一意见，一致确认翠西物业公司进入翠西苑服务是不合法的，没有权利收取翠西苑业主的任何一分费用。并责令翠西物业公司在2018年7月31日出场。要求前期物业(天和物业公司)在2018年8月1日返回翠西苑履行他们的职责。5、根据合同法指明，违约是指合同的当事人违反合同的义务行为才是违约。综上所述，我不同意翠西物业的指控，翠西物业在诉状里面提到的与实际的情况不符，更不要说拖欠翠西物业的物业管理费。因为任何物业公司都是经营性的，既然是经营就应该遵照合同的约定也是尊重合同法的本质。为此还望贵院根据合同的约定，以合同为依据维护我们的合法权益不受侵犯，驳回翠西物业公司对我的控告。 补充说明：1、天厦房开通知2016年12月之前交房，但是收房时发现房屋有质量问题，去找房开，房开说已委托物管解决，后来多次找物管，物管一推再推直到5月12日才得到解决，延误了我入住时间，导致多租了一年的房住，造成我的经济损失。收房后发现主卧室墙渗水，又找到物管，他们说尽快找人解决，直到2018年8月1日翠西物业公司离开后才得解决，可以从用电费清单上得以证明。2、我们T4栋是一个独立建筑，物管在入口处设立了一个岗亭，但从来没有人在岗。3、电梯旁有小门直通大街，没有人管理，有业主被盗过。消防设施不完善，曾经T6栋门前电梯着火，打开消防栓没有水，直到消防车来后才扑灭，这些让我们没有安全感。4、电梯经常坏，常时间不给维修。5、请问物管费是拿来管什么的。 本院经审理查明，2016年5月28日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司签订《天厦·翠西苑（二期）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元/月·㎡标准收取，合同期限为四年。2017年，以毕节市天和物业管理有限公司为甲方，毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司为乙方，毕节市天厦房地产开发有限公司为丙方，七星关区市西办事处翠西社区居委会为丁方，甲乙丙丁四方签订《协议书》，协议书载明：甲方毕节市天和物业管理有限公司在提出退出天厦翠西苑物业服务管理工作后，丙方毕节市天厦房地产开发有限公司于2017年5月18日将天厦翠西苑物业服务管理工作委托毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司进行前期物业管理。 另查明，2017年5月15日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司签订《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，合同约定，住房部分物业费按照1.2元/月·㎡标准收取，合同期限暂定2年。2018年7月31日，原告退出天厦翠西苑物业服务管理工作。 再查明，被告居住在毕节市七星关区，房屋建筑面积为91.09平方米。2017年8月11日起至2018年7月31日期间被告物管费未予缴纳。毕节市天厦房地产开发有限公司系天厦·翠西苑建设单位。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节市天厦房地产开发有限公司作为天厦·翠西苑建设单位，在毕节市物业服务管理工作后，其于2017年5月15日与毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司签订的《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，对被告具有法律上约束力。故被告应当按照《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》约定的1.2元／月·㎡的标准向原告缴纳物管费。经庭审查明，被告2017年8月11日起至2018年7月31日物管费未予缴纳，经核算，被告应缴纳的物业费为1.2元／月·㎡×91.09平方米×11.6个月＝1268元，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院支持1268元。 对于原告要求被告支付违约金的请求，因《天厦·翠西苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》未作约定，本院不予支持。 关于被告辩称的因物业管理公司变更，被告不知情，因而拒绝支付物业费等问题。因原告进驻涉案小区是基于与房开公司的前期物业服务合同，并且也进行了实质性的物业管理，且被告也因原告的管理行为而受益，因此被告应依法缴纳物业服务费。至于被告所举证据照片，欲证明小区安保存在安全隐患，因该照片不能体现是原告管理时期，且仅从该照片看不出原告的证明目的。至于被告辩称的小区物业管理存在的其他问题，因被告未举证证明，故本院不予认定。 关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案法律事实产生于民法典施行之前，应适用合同法及相关司法解释的规定。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告常开毕于本判决生效之日立即支付原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司物业管理费1268元； 二、驳回原告毕节市七星关区翠西物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告常开毕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈庆坤 二〇二一年三月十七日 书记员  周 猷