山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终1455号 上诉人（原审原告）：董芹福，男，1977年3月9日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：卢为峰，男，1980年8月24日出生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：青岛新大同闲置物资交易有限公司，住所地山东省青岛市即墨经济开发区。 法定代表人：卢为峰，经理。 委托诉讼代理人：刘小庆，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓佳，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：辛宗永，男，1974年1月20日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 上诉人董芹福、卢为峰、青岛新大同闲置物资交易有限公司（以下简称新大同公司）因与被上诉人辛宗永房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初4311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 董芹福、卢为峰、新大同公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人给付三上诉人自2019年3月17日至搬离经营场所止，按每年47303.27元的标准计算的占有使用费共计26580元（暂计至2020年4月19日起诉之日）及利息(以欠付的经营场所占有使用费为本金，按同期人民银行贷款利率计算，从起诉之日计算至被上诉人全部清偿完为止)或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、2014年2月28日董芹福与龙海集团投资有限公司（以下简称龙海公司）签订合同，租赁即墨市新时代装饰城的房屋和场地，成立了新大同公司，经改扩建开办了新时代家具市场。合同延续到2018年5月1日龙海公司又与董芹福、卢为峰续签租赁合同租期至2019年4月30日，同时还约定在没有国家政策变动或政府原因需要拆迁的情况下，合同应当自动续签。自2019年3月16日辛宗永未经董芹福等许可，强行占有使用新时代家具市场162平方米经营场所，经营润之恒汽车维修养护中心。一审开庭时，上诉人提交了与被上诉人相邻经营场所租赁合同，证明上诉人按照相邻经营场所标准收取每天每平方米0.8元标准，即每年47303.27元标准的占有使用费，向辛宗永主张直至搬离之日在上述市场的162平方米经营场所的占有使用费合情合理合法，应予支持。二、辛宗永一审开庭时提交的与合荣物业公司签订的《商铺租赁合同》的租赁期间为2019年3月16日至2020年3月16日，年租金25000元。上诉人从来没有委托任何人在自己经营管理的市场内招租，合荣物业公司在上诉人尚在合法有效租赁期内，强行将属于上诉人改造扩建开办经营管理的上述市场162平方米经营场所租赁给辛宗永，是强行霸占市场扰乱正常经济秩序的做法，该合同无效，行为违法。但山东省青岛市即墨区人民法院(2019)鲁0282民初8824号龙海公司与董芹福等房屋租赁合同一案民事判决中（以下简称8824号民事判决），却判定包括该25000元在内的390500元由合荣物业公司收取的市场经营场所的租金，折抵上诉人应向龙海公司缴纳的租赁费。对此，上诉人已提起再审，案号(2020)鲁民申8177号。正是基于8824号民事判决第一项内容，本案一审判决认为龙海公司认可合荣物业公司向包括辛宗永在内的13户商户收取的租金390500元租金已折抵上诉人应向龙海公司缴纳的租金，判决不当。即便是鉴于合荣物业公司非法将上诉人改造扩建开办经营管理的上述市场162平方米经营场所租赁给辛宗永并收取了25000元租金，出于该租金已折抵租金的事实，一审法院也应该按照辛宗永相邻经营场所收取每天每平方米0.8元标准，即每年47303.27元的标准判决辛宗永向上诉人缴纳2019年3月17日至2020年4月19日该经营场所的占有使用费26580元(51580-25000)直至搬离市场为止。三、一审判决第五页内容：“龙海公司认可的已通过合荣物业公司向包括辛宗永在内的13户商户收取的租金已经自董芹福、卢为峰应当向龙海公司支付的租金中扣除”。租金是有时间、期限界定的合同产物，证明合同真实性、延续性、存在性。龙海公司收取了该13户租金共计390500元的行为本身就是认可上诉人按每年30万元的标准延续租赁至2020年9月19日，同理被上诉人向上诉人缴纳至2020年9月19日经营场所占有使用费诉请应当得到支持。四、本案判决内容与8824号民事判决内容密切关联。一审法院未从整体理解8824号民事判决，就判决驳回一审上诉人的诉讼请求，是对8824号民事判决内容的误解和割裂及选择性使用判决内容。8824号民事判决于2019年7月26日解除合同判决内容，在2020年5月29日二审判决下达后才生效。在判决生效前期间，上诉人是涉案市场的开办人管理人，行使市场管理职能，在判决生效后至今，上诉人依然是涉案市场的实际管理人，行使市场管理职能。若按8824号民事判决第一项判决内容执行，至少在一审判决生效前的2020年5月29日，上诉人向辛宗永主张经营场所占有使用费应当得到本案支持。巿场租赁合同有其特殊性，租赁行为的结束需要市场搬迁、人员安置、恢复原状等，市场租赁合同的解除，需要完成上述结束租赁行为，才能达到真正合同解除的目的。该期间属于市场的实际管理方履行后合同义务期间，况且，一审判决的2019年7月26日解除合同的时间，在2020年5月29日二审判决后才生效。所以该判决第二项内容为：董芹福、卢为峰于判决生效后30日迁出位于青岛市即墨区新时代装饰城的涉案市场场地并恢复原状，若按8824号判决第二项判决内容执行，至少在2020年6月29日，上诉人向辛宗永主张经营场所占有使用费应得到支持。在本案上诉人没有搬离市场之前，被上诉人都应向上诉人缴纳经营场所占有使用费。况且，若加上在8824号案件开庭结束后，龙海公司庭后的书面答复中，自认高鹏向上诉人索要的但判决没有认定的所谓处理关系费用10万元，龙海公司共认可并已收取490500元可折抵上诉人缴纳租赁费，按30万元/年的标准，可折抵至2021年1月20日。同理被上诉人向上诉人缴纳至2021年1月20日经营场所占有使用费诉请应得到支持。五、本案一审两次开庭均是一审法官独自一人开庭审理的简易审判程序，但在判决时却出现了三个法官署名的合议审判程序，违反法律规定，应予纠正。 辛宗永未提交答辩意见。 董芹福、卢为峰、新大同公司向一审法院起诉请求：1.判令辛宗永给付董芹福、卢为峰、新大同公司自2019年3月17日起至辛宗永搬离经营场所止按每年47303.27元标准计算的房屋占有使用费51580元（暂计算至2020年4月19日）及利息（以欠付的经营场所占有使用费为本金，按同期人民银行贷款利率计算，从起诉之日计算至辛宗永全部清偿完为止）；2.诉讼费用由辛宗永承担。 一审法院认定事实：2014年2月28日，龙海公司与董芹福签订《租赁合同》一份，龙海公司将位于即墨市新时代装饰城的房屋及场地28亩出租给董芹福使用，后董芹福一直租赁使用房屋及场地。2018年5月1日，董芹福、卢为峰与龙海公司又签订《租赁合同》一份，继续租赁即墨市新时代装饰城房屋及场地，租赁期限为2018年5月1日至2019年4月30日。 2018年4月22日，新大同公司（甲方）与辛宗永（乙方）签订《商铺租赁合同》，该合同主要约定：1.租赁范围和位置甲方所出租的商铺位于青岛市即墨区铺位，建筑面积162㎡；2.租赁期限共12个月，自2018年4月2日至2019年3月16日；3.每年租金总额为29000元。 一审庭审中，辛宗永提交其与合荣物业公司签订的《商铺租赁合同》一份，由辛宗永租赁涉案商铺，租期12个月，自2019年3月16日至2020年3月16日，租金为每年25000元。董芹福、卢为峰、新大同公司一审质证称，对该合同真实性无法确认，从租赁合同的内容看租赁的是新大同市场，新大同公司从未委托任何物业代为出租摊位，新大同市场从2014年开始始终由新大同公司行使管理物业的职权。该合同是一份与事实不符且违反法律规定的合同。签订合同的开始时间还在董芹福等与龙海公司的租赁期限内，显然该合同是无效合同，辛宗永签订该合同与缴纳摊位费与该案无关，属另一个法律关系。 2019年6月29日，龙海公司向该院提起诉讼，要求：1.确认双方于2018年5月1日签订的《租赁合同》已经解除；2.董芹福等立即搬离涉案房屋及场地，并恢复原状；3.董芹福等按照30万元/年的标准支付龙海公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费。该院作出8824号民事判决，判令：龙海公司与董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除；董芹福、卢为峰于该判决生效后三十日内迁出位于青岛市即墨区新时代装饰城的涉案场地并恢复原状；董芹福、卢为峰于判决生效后三十日内就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准支付龙海公司自2019年5月1日至实际搬离之日的占有使用费；驳回龙海公司的其他诉讼请求。董芹福、卢为峰不服该判决提起上诉，本院作出（2020）鲁02民终4668号判决，驳回上诉，维持原判。8824号案件中，龙海公司自述其与董芹福、卢为峰签订的《租赁合同》到期后，龙海公司已经与合荣物业公司进行合作，由合荣物业公司管理市场房屋及场地，合荣物业公司已向董芹福、卢为峰转租的13户商铺收取了租金，其中涉案商铺合荣物业公司收取了辛宗永2019年3月30日至2020年3月30日的租金25000元。 涉案房屋没有建设工程规划许可证。 一审法院认为：根据8824号民事判决，龙海公司与董芹福、卢为峰于2018年5月1日签订的《租赁合同》于2019年7月26日解除；董芹福、卢为峰就超过390500元租金的部分按照30万元/年的标准支付龙海公司。即根据该判决，自2019年7月27日起董芹福、卢为峰无权对涉案房屋进行出租，且龙海公司认可已通过合荣物业公司向包括辛宗永在内的13户商户收取的租金已经自董芹福、卢为峰应当向龙海公司支付的租金中扣除，现董芹福、卢为峰、新大同公司起诉要求辛宗永支付占有使用费，无事实与法律依据。但辛宗永与新大同公司签订的商铺租赁合同约定自2018年4月2日至2019年3月16日的年租金为29000元，辛宗永与合荣物业公司签订的租赁合同约定2019年3月30日至2020年3月30日的年租金为25000元，辛宗永应当按照与新大同公司签订的租赁合同的租金标准向董芹福、卢为峰、新大同公司支付2019年3月30日至2019年7月26日期间的租金差额（占有使用费），即1304.11元（29000元÷365天×119天-25000元÷365天×119天）。关于利息，根据法律规定，辛宗永应当支付董芹福、卢为峰、新大同公司以1304.11元为基数自起诉之日即2020年5月20日起至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。判决：一、辛宗永于判决生效之日起十日内支付董芹福、卢为峰、新大同公司的占有使用费1304.11元及利息（利息以1304.11元为基数自2020年5月20日起至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回董芹福、卢为峰、新大同公司的其他诉讼请求。案件受理费1090元，由辛宗永负担50元，由董芹福、卢为峰、新大同公司负担1040元。 二审中，上诉人提交（2020）鲁民申8177号民事裁定，证明：（2020）鲁02民终4668号案件目前已由山东省高级人民法院指令再审，明确认定上诉人与龙海公司的租赁合同继续有效，且认定原审判决判令解除之日之前的租金归上诉人所有。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为：在房屋租赁合同履行过程中，出租人负有保障不因第三人对承租人主张权利而妨碍承租人依约对租赁物进行使用和收益的义务。本案中，通过一审查明事实可见，由于上诉人（商铺租赁合同的出租人/租赁合同的承租人）与案外人龙海公司（租赁合同的出租人）之间存在纠纷，该纠纷已经实际影响到了被上诉人（商铺租赁合同的承租人）相应作为次承租人依约对涉案租赁物的使用和收益。 鉴于龙海公司作为租赁合同的出租人的地位，被上诉人（商铺租赁合同的承租人）以及其他商铺共13户相应作为次承租人根据要求向龙海公司指定合作的合荣物业公司缴纳租金。对此，被上诉人作为次承租人并无过错，造成此种情况的根本原因在于存在上诉人作为承租人与出租人龙海公司之间的相关纠纷已经实际影响到被上诉人作为次承租人依约使用涉案租赁物这一事实。 如上所述，被上诉人作为次承租人已经根据要求向龙海公司指定合作的合荣物业公司缴纳了相应租金，而房屋租赁的租金是不能重复缴纳或重复收取的，故上诉人与案外人龙海公司之间的纠纷及相应民事案件的处理结果并不实质影响本案的处理。对于已经收取的、存在争议的相应租金，上诉人可根据另案民事案件的相应处理结果，依法向相应当事人主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1090元，由上诉人董芹福、卢为峰、青岛新大同闲置物资交易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 王颖颖 审判员 谷林平 二〇二一年三月二十二日 法官助理 曹文斌 书记员丛丽红