青海省贵德县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青2523民初30号 原告：周全忠，住贵德县。 被告：邢占瑙，住贵德县。 原告周全忠与被告邢占瑙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周全忠与被告邢占瑙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及崔军三人于2018年10月30日签订的《楼房后院租赁协议书》及2009年11月29日签订的《楼房后院租赁协议书之补充协议》；2.判令被告立即向原告一次性付清自2019年10月30日起至2020年4月28日止欠付的租金5000元；3.判令被告按合同签订的违约条例支付违约金,立即支付自2019年10月30日至2020年11月20日(原告诉状提交日）止因欠付租赁费产生的违约金100元/天，共计388天,合计金额为38800元；4.判令被告立即支付租赁13年期间损坏房屋的维修、复原等费用共计10000元；5.判令被告返还原借的办公桌、手推车、铁架子车、松木板及更换楼房内外损坏的两合大门的费用为12000元(其中原告承担7000元，被告承担5000元)及其他财务(详见《暂借物请购单》)；6.判令被告在10日内将租借原告的种子、农药经营许可证、营业执照等变更至原告名下(补充协议条款明文商定)；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2009年11月28日被告与原告签订了《楼房后院租赁协议书》(以下简称“原合同”)，约定被告租赁原告周全忠的房产，租赁期从2009年11月28日至2015年11月28日。原合同到期后，原、被告双方于2018年10月30日又签订的《楼房后院租赁协议书之补充协议》由被告继续租赁，直至2021年10月30日。租赁期间被告欠付原告自2019年10月30日起至2020年4月28日的租金5000元，经原告不断催收，被告拒不支付。2020年3月1日,原告根据双方签订的《楼房后院租赁协议书之补充协议》第二条“甲方将楼房整体出让或回迁，乙方无任何条件立即搬出”要求被告搬离，被告拒不搬离，并肆意损坏租赁物。2020年4月21日,在原告按合同再三要求被告搬离，搬离后被告未交还暂借原告的各类财务(详见暂借清单)，其后原告发现暂借物品及租赁物损坏严重破乱不堪，并当场要求被告按《楼房后院租赁协议书》第一条第十款清扫修复租赁物；(《楼房后院租赁协议书》)第一条第十款“乙方给甲方交付房屋时,楼房后院需打扫干净”否则按违约对待并承担维修金)被告拒不清理租赁物，并于当晚在原告不知情的情况下迅速搬离，并拿走租借的大部分财物（详见暂借清单)；2020年7月，原告根据原、被告双方签订的《楼房后院租赁协议书之补充协议》第三条：“农药、化肥、种子的有关许可证、营业执照合同期满后由被告重新变更至原告名下，否则按违约对待”，要求被告将经营许可证、营业执照等证件进行法人变更，被告拒不配合；被告的行为已经构成严重违约，根据《合同法》的相关规定，原告有权解除双方签订的《楼房后院租赁协议书》，被告应立即向原告付清拖欠的租金、返还租借物、承担维修费用及支付相关违约金。基于上述事实与理由，原告不得不起诉至法院,恳请法院依法裁决。 被告辩称，同意解除合同。不同意向原告一次性付清自2019年10月30日起至2020年4月28日止欠付的租金5000元；不同意承担违约金38800元;不同意支付租赁13年期间损坏房屋的维修、复原等费用共计10000元。办公桌是被告购买的，不同意返还；手推车可以返还给原告；铁架子车是因为原告将被告的电灶砸坏，所以不同意返还；松木板部分原告已拿走，被告没有拿；楼房内外两合大门没有损坏过，一直在使用。被告损坏的部分可以自己承担；经营许可证、营业执照等变更问题如果是国家准许的，被告同意变更；本案诉讼费用不同意承担。 为证明上述事实，原告向法庭提交的证据有：1、《楼房后院租赁协议书》原件一份，证明原、被告之间签订的合同真实有效，被告租赁原告的楼房上下三间、大棚等用于经营化肥，租赁期限为五年，租金为25000元；2、《楼房后院租赁协议书之补充协议》原件一份，证明2018年10月30日至2021年10月30日原租赁给被告的楼房上下三间、大棚等继续租赁给被告使用，租赁期限为三年，租金为10000元。 经质证，对证据一没有异议；对证据二证明2018年10月30日至2001年10月30日原租赁给被告的楼房上下三间、大棚等继续租赁给被告使用，租赁期限为三年，租金为10000元没有异议。但当时签订补充协议的时候，补充协议中没有“甲方将楼房整体出让或回迁，乙方无任何条件立即搬出”这句话，是原告后面加的，对此不予认可。 被告无证据向法庭提交。 经审理查明，原告周全忠与被告邢占瑙于2009年11月28日签订了《楼房后院租赁协议书》。将原告位于贵德县河西镇西街83号铺面楼房上下三间后院东西房出租给被告邢占瑙，租赁期限自2009年11月28日至2015年11月28日，租赁费每年25000元，并约定每年的10月30日交付租赁费，若按时补交租赁费，延期一日每天的违约金为100元。原、被告签订的《楼房后院租赁协议书》履行完毕后，原、被告又于2018年10月30日签订了一份《楼房后院租赁补充协议》，该协议约定租赁期间为3年即2018年10月30日至2021年10月30日,租赁费每年为10000元，违约金及其他条款均不变。被告给付原告2018年10月30日至2019年10月30日的租赁费10000元后，2019年10月30日至2020年4月28日的租赁费5000元至今未付。原告于2020年4月18日口头及电话通知原告与其妻子要求返还租赁的房屋，原告将所租赁的房屋于2020年4月27日收回。 另查明原告周全忠与被告邢占瑙、崔军三人于2009年11月28日签订的《楼房后院租赁协议书》实际履行执行者为被告邢占瑙。原、被告已自行解除双方之间的租赁合同，本院予以确认。 以上事实有原告提交的证据，原、被告的陈述、庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订的《楼房后院租赁协议书》及《楼房后院租赁补充协议》是双方经过协商自愿签订，系双方的真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以确认。当事人应按合同履行自己的义务。本案中原、被告双方履行完《楼房后院租赁协议书》后，又在原合同的基础上签订了《楼房后院租赁补充协议》，被告应按《楼房后院租赁补充协议》履行自己的义务。因《楼房后院租赁协议书》中双方明确约定租赁期为2009年11月28日至2015年11月28日，该协议书系附终止期限的合同，在2015年11月28日后该协议就已失效，故原告要求解除《楼房后院租赁协议书》的诉讼请求本院不予支持；原告要求解除与被告于2018年10月30日签订的《楼房后院租赁补充协议》，虽然该协议中双方约定租赁期为三年即2018年10月30日至2021年10月30日，但双方均认可被告于2020年4月27日已将案涉房屋腾退给原告，被告也同意解除《楼房后院租赁补充协议》，故对原告要求解除《楼房后院租赁补充协议》的诉讼请求本院亦予以支持；庭审中被告认可自2019年10月31日开始其并未向原告给付过租金，故依据《楼房后院租赁补充协议》的约定，被告应给付原告自2019年10月31日至2020年4月7日的租赁费4361元； 约定的违约金标准过高，不符合法律规定，应按30%支付违约金5000X30%=1500元，原告的诉讼请求与本案不是同一法律关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决如下： 一、依法解除原告周全忠与被告邢占瑙签订的《楼房后院租赁协议书》、《楼房后院租赁补充协议》； 二、被告邢占瑙于本判决生效后立即给付原告周全忠租赁费5000元及违约金1500元，共计6500元； 三、驳回原告周全忠的其他诉讼请求。 案件受理费应收1146元，减半收取计573元，由原告周全忠负担503.8元，被告邢占瑙负担69.2元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人之人数提交副本。上诉于海南藏族自治州中级人民法院。 审判员 袁 志 冰 二〇二一年三月十五日 书记员 达哇桑毛 本案所适用的法律条款： 《中华人民共和国民法典》第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。