江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初9342号原告：刘也明，女，1945年12月8日生，汉族，住昆山市。原告：党文均，女，1993年12月20日生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：张东（受两原告委托），江苏超耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨燕（系刘也明女儿，党文均母亲，受两原告委托），女，1967年7月28日生，汉族，住昆山市。被告：郑志强，男，1961年5月14日生，汉族，住宜兴市。被告：吕飘萍，女，1992年9月27日生，汉族，住宜兴市。被告：汤乔云，女，1994年1月5日生，汉族，住宜兴市。被告：郑玮，女，1990年2月3日生，汉族，住宜兴市。原告刘也明、党文均与被告郑志强、吕飘萍、汤乔云、郑玮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案受理，依法由审判员王艳独任审判公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张东、杨燕，被告郑志强、吕飘萍、汤乔云、郑玮均到庭参加诉讼。审理中原告刘也明、党文均申请撤回对被告汤乔云的起诉。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张东、被告郑志强、吕飘萍、郑玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘也明、党文均向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原告刘也明和被告郑志强在2018年6月25日签订的房屋租赁合同于2020年8月6日解除。2、被告郑志强支付租金差价22000元（以每月2200元差价为标准，从2019年11月13日计至实际腾房日，暂计10个月）。3、被告吕飘萍腾空房屋交付原告党文均。4、被告汤乔云向两原告返还向被告吕飘萍收取的超出两原告应收租金部分的利益即89400元（扣除原告12个月应收房租3600元）。5、请求判令确认被告郑玮与被告吕飘萍于2019年9月20日签订的房屋租赁合同无效。6、本案受理费由四被告承担。后申请撤回对被告汤乔云的起诉，并变更诉讼请求为：1、请求判令确认原告刘也明和被告郑志强在2018年6月25日签订的房屋租赁合同于2020年8月6日解除。2、被告郑志强、郑玮支付租金差价至实际腾房日止（以每月2200元差价为标准，从2019年11月13日计，暂计十个月为22000元）；3、被告吕飘萍腾空涉案房屋交付原告党文均；4：被告郑志强、郑玮返还从汤乔云处收取房租差额2400元；5、本案受理费由三被告承担。事实与理由:原告刘也明系宜兴市××街道××巷××号房屋的原房屋所有权人，后于2020年7月23日将该房屋过户至外孙女党文均名下。在此期间原告刘也明于2018年6月25日委托女儿杨燕（系党文均之母）将上述房屋出租给被告郑志强，并与其签订租赁合同，以供郑志强的烧饭阿姨午休之用，因此房屋价格很便宜，每月300元，租期三年，自2018年6月15日至2021年6月14日，房租一年一交。郑志强于2018年6月29日支付第一年租金3600元。原告刘也明因年事已高，与子女一直在无锡昆山居住，对房屋的实际使用情况并不清楚。2020年7月20日，因要办理将房屋过户给外孙女党文均一事，原告刘也明的女儿杨燕至宜兴，方发现上述房屋被改造成门面房卖衣服，杨燕立即联系郑志强，郑志强未有明确回复，后郑玮来电告知其是郑志强的女儿，该房屋实际系由其租赁使用，并提出以其名义重新与原告方签订房屋租赁协议，然双方未能协商成功。2020年7月30日，被告郑志强通过周玲娜微信支付两年房租7200元。被告郑志强虽支付房租，但实际已逾期支付，2020年8月2日杨燕代表原告方再次到宜兴，方发现该房屋已转租给被告吕飘萍，并由其注册个体工商户。原告方经过考虑于2020年8月6日正式向被告郑志强发出通知，要求解除租赁合同。被告郑志强隐瞒原告，在原告不知情的情况下擅自转租，且将原本用于临时休息的房屋用于商业经营，擅自改变房屋用途，且未征得原告同意擅自改变房屋结构进行装修，均属违约行为。双方为赔偿事宜协商未果，故原告诉至法院。被告郑志强、郑玮辩称：一、2018年经朋友介绍租赁原告的房屋，对租赁合同认可，当时是通过微信协商一致，合同签订时间为2018年6月15日，我方通过微信按期缴纳第一期房租，双方没有见面过，房屋的钥匙也是通过街坊给我的。二、我确实存在转租情况，同意解除合同并扣除我的押金，转租给汤乔云时汤乔云一直知道我不是原房东，之后汤乔云告诉我想转租，我同意了就与吕飘萍签订的合同。三、对原告的诉请2我方不予认可，租金差价不合理，主要理由是当时原告交付给我的东风巷的老房子很破旧，是木质结构，电器和线路存在安全隐患，2019年5月份汤乔云出资进行装修，最后转让给吕飘萍，因此后面的租金之所以高是因为汤乔云的装修，与原告无关；四、另外我帮房屋进行了水表开户，支付了600元希望进行抵扣；五、对诉请4要求的2400元我同意返还，但是我三年的房租都交给原告了，而因为本案的纠纷房屋实际从2019年7月份左右起就是空置的，那时合同已相当于解除了，多交的房租应当扣除。被告吕飘萍辩称：我不同意腾房，希望继续租赁下去。去年9月份我看到汤乔云朋友圈转让房屋的告示，当时汤乔云提出转让费8.8万元，她与郑玮签订的租赁合同还剩8个月租期，于时我于9月份签订了转让合同和租房合同，转让费8.8万元、空调1000元、剩余8个月的租金以每月500计合计支付了汤乔云9.3万元（含定金2000元）。经审理查明，1、坐落于宜兴市××街道××巷××号房屋的北面上下两层（31.15平方米）原系刘也明、杨洪斌共同共有，2020年7月23日原告刘也明、杨洪斌将该房屋过户至外孙女原告党文均名下。刘也明、杨洪斌一致确认本案所涉房屋所有的权利（无论过户前后）如房租、赔偿金、押金等均归原告党文均所有。2、2018年6月15日，原告刘也明委托女儿杨燕与被告郑志强通过微信确认达成房屋租赁合同，合同本文落款时间为2018年6月25日，该租赁合同约定“甲方（出租方）刘也明，乙方（承租方）郑志强，一、甲方将位于宜兴市××街××＃××号房雇租赁给乙方。甲方对所出租的房屋具有合法产权。甲方租赁给乙方的房屋产证建筑面积为31.5方米,二层。二、租赁期2018年6月15日起，租赁期三年,租赁期满后如甲方继续出租,在同等条件下乙方有权优先承租。乙方不得转租给其他人员,若发现转租的情形押金不退。租赁期中有特殊情况、不租请提前告知甲方,结算了结。三、租金及押金交纳时间:租金人民币300元／月。年缴费的方式交付……四、房屋基本设施为:毛坯房，在乙方租赁期间,可以使用,但不能人为地破坏。乙方有义务保护房屋。……六、乙方已支付给甲方的定金2000元,在租赁期间转为押金,待租赁合同终止,水电费等付清后,交还房屋钥匙后甲方立即无息归还乙方。七、因为甲、乙方双方年岁已高,双方均有子女作为代理人,代理办理缴费等事宜属于有效行为。”同年6月29日郑志强支付第一年租金3600元。2019年7月24日，被告郑志强为该户开水卡支付开户卡费600元，该600元审理中原告方同意抵扣。郑志强租赁房屋后交由女儿郑玮使用。3、2019年5月，被告郑玮与汤乔云签定房屋租赁合同，年租金6000元。汤乔云支付郑玮租金6000元以及2000元押金。承租后，汤乔云对租赁房屋进行装修。2019年9月20日，汤乔云与被告吕飘萍签订《转让合同》，汤乔云将东风巷23号门面转让给吕飘萍，吕飘萍支付定金2000元、转让费91000元（其中包含汤乔云已支付给郑玮的八个月租金500元/月×8=4000元）。同日，郑玮与吕飘萍签订《房屋租赁合同》，将东风巷23号房屋出租给吕飘萍，租期自2019年9月22日至2020年5月22日止，每月租金500元/月，押金2000元。吕飘萍以上述房屋地址为营业场所办理注册个体工商户“宜兴市宜城街道七柒女装店”。4、2020年7月20日，原告刘也明女儿杨燕为办理给房屋过户一事至宜兴发现房屋被作为店铺使用，遂联系被告郑志强，后与被告郑志强、郑玮协商重新签合同一事，但未能达成协议。2020年7月30日，被告郑志强通过周玲娜微信转账支付两年租金7200元。同年8月6日，杨燕代原告方通过微信发送解除合同通知给被告郑志强。上述事实，由租赁协议、房屋产权证、微信聊天及转账记录、支付宝转账记录、工商登记信息、照片、收款收据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,应适用当时的法律、司法解释的规定。原告刘也明与被告郑志强间的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。根据我国合同法的相关规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告郑志强未经原告同意转租，属违约行为，故对原告要求确认原告刘也明与被告郑志强签订的房屋租赁合同于2020年8月6日解除的诉请，于法有据，本院予以支持。原告诉请要求被告郑志强、郑玮返还从汤乔云处收取的房租差价2400元，二被告表示同意，本院对原告的该诉讼请求予以支持。本案的争议焦点是原告诉请郑志强、郑玮支付租金差价（以每月2200元标准，市场价2500元/月-300元/月）至实际腾房日止是否支持？针对该诉请，本院释明以后，原告明确该诉请是基于被告的违约行为造成的损失。根据我国合同法的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务，不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。本案中，可收取的房屋收益应以双方签订的租赁合同约定为限。双方合同期为三年，三年租金已支付。原告主张该房屋被作为个体工商户注册经营地之日即2019年11月13日起以该店铺现有的装修状态出租房月租金2500元/月的标准扣除300元/月的房租差价为其损失，然该房屋在出租时实为毛坯房状态，原告所依据的2500元/月的标准实际是基于店铺被转租后由次承租人装修并转为商业用途后添附的价值，该增值部分造成房租差价并不在原告签订合同时可预期利益范围之内，也不在被告擅自转租或改变房屋用途后预见或应当预见的损失范围之内，故原告诉请要求被告郑志强、郑玮支付租金差价的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于原告诉请要求被告吕飘萍腾空返还房屋。本院认为，合同具有相对性，原告方与与次承租人吕飘萍间并无租赁合同，原告以租赁合同纠纷起诉要求吕飘萍腾房，并无合同依据，针对返还房屋原告应当基于另一法律关系另案诉讼主张。以上，扣除原告同意抵扣被告已支付的水卡开卡费600元，被告郑志强，郑玮尚需支付原告1800元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告刘也明与被告郑志强的房屋租赁合同于2020年8月6日解除。二、被告郑志强、郑玮于本判决生效之日起十日内支付原告党文均1800元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费350元，由被告郑志强、郑玮承担6元，由原告刘也明，党文均承担344元，二被告应承担的部分已由原告垫付，二被告应于本判决发生法律效力之日起十日内直接将该款支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 艳人民陪审员  徐东明人民陪审员  王燕峰二〇二一年三月二十五日书 记 员  朱桢辰