贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1175号上诉人（原审被告）：郭强，男，1991年1月16日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。上诉人（原审被告）：黄兴明，男，1993年10月3日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：杨坤，贵州达德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海申渠企业管理有限公司，住所地：上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层T18-1004室。统一社会信用代码：91310112MA1GBJXY34。法定代表人：刘芸成，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭洪静，贵州谦明律师事务所律师。上诉人郭强、黄兴明因与被上诉人上海申渠企业管理有限公司（以下简称上海申渠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初2913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭强上诉请求：1.撤销原判，发回重审或查清事实依法改判；2.二审诉讼费由上海申渠公司承担。事实及理由：一审未审查基本事实，导致案件事实不清。1.2020年1月20日上诉人与被上诉人及黄兴明签订了《商铺租赁合同之申请书》后，2020年2月至5月期间，时值全国疫情防控高峰期，商场管理方对整个商场采取闭门不营业政策，导致门店无法正常营业。期间，上诉人与商场管理方代表宋总达成免费参与方圆荟商场运作方的“守望战役，为守望者点赞”活动，商场管理方承诺全免上诉人40天租金及上诉人所租赁门面按15元/平方米优惠收取费用（含物业费、空调费、商业管理费、租金），即收费标准为2929.5元/月，共4个月，减去40天免租期，总费用实际应为7812元。同时，黄兴明交纳的保证金15000元未退还，被上诉人未出具收据，根据上诉人与黄兴明的约定，该保证金因转归上诉人享有，但一审判决未予扣减。2.上诉人无力继续经营需退出商场，与商场管理方协商退场结算费用时，被上诉人一致拖延不与上诉人协商，导致上诉人被迫放弃经营。造成的租金损失并不是上诉人一方过错，被上诉人的经营方式有问题。3.上诉人自2020年6月29日因与被上诉人协商无果情况下已经搬离该商铺，未继续使用，与被上诉人一审起诉未变更诉讼请求时的时间相对应，一审法院不审查、不考虑合同履行过程中的实际情况，明显错误，同时应考虑公平合理原则。黄兴明上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由郭强、上海申渠公司承担。事实及理由：一审认定《商铺租赁合同之申请书》的担保条款有效，系事实认定错误。1.上诉人与郭强、上海申渠公司签订《商铺租赁合同之申请书》，实质是转租协议，上诉人已将涉案商铺转租给郭强，郭强概括承受上诉人的全部权利和义务，因此，上诉人已不是承租人，不应再承担原租赁合同的全部权利和义务。2.《商铺租赁合同之申请书》是上海申渠公司事先拟定好的格式条款，其中第四条不合理地加重了上诉人的责任，依据《民法典》第四百九十六条、四百九十七条规定，该条款的担保责任应当认定为无效。上海申渠公司答辩称，1.租赁合同是申请书，不是格式合同，是基于偶然事件针对性写的申请书；2.因为承租方将自己的租赁合同转让给第三方，答辩人自然无法对第三方保有足够信任，不确定第三方能否按约履行合同，因此答辩人要求原承租方为其选择的第三方承担连带责任是合情合理的。黄兴明对郭强的上诉答辩称，店铺是由黄兴明承租的，已经将所有费用全部结清楚，黄兴明还给了7万元给郭强用于店铺的开支。因黄兴明文化程度有限，申请书是对方事先拟定好后黄兴明才签的，黄兴明不应当承担连带责任，合同中担保条款是无效的。郭强对黄兴明上诉答辩称，对黄兴明的上诉理由没有意见，黄兴明不应当承担责任。上海申渠公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告郭强支付2020年2月1日起至2020年8月30日止（共计7个月）拖欠原告的租金、空调费、物业管理费、商业管理费共计74,214元及逾期违约金（从2020年9月1日起，以上述欠款为基数按日万分之五支付上述欠款的违约金，至付清为止），被告黄兴明对上述款项承担连带责任；2．判令解除原告与被告签订的编号为MT-1-2018-142号租赁合同；3．本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实如下：原告上海申渠公司是依法登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：企业管理咨询、企业形象策划、物业服务、会务服务、房屋租赁等。原告与被告黄兴明于2019年2月20日签订《湄潭方圆荟?太阳城购物广场商铺租赁合同》，约定原告将其在案外人贵州湄潭光大房地产开发有限公司承租的位于湄潭方圆荟?太阳城购物广场的商铺一间（门牌号为FZ-4-34、35号，实际面积为195.3平方米）承租给被告黄兴明，用于经营生活配套，具体经营品牌为“黔秀造型”，租期为5年，自2019年3月1日起至2024年2月29日止。合同约定，除装修期外，乙方（指被告）还享有4个月的免租期，自2019年5月1日起至2019年8月31日止，免租期内，乙方应向甲方支付物业费、空调费、商业管理费。租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4季度计收。租期内第一年（自2019年3月1日至2020年2月29日）的月租金标准为人民币20元/平方米（免租期内免收租金），每月租金为人民币3,906元；租期内第二年（自2020年3月1日至2021年2月28日）的月租金标准为人民币25元/平方米，每月租金为人民币4,882.5元；租期内第三年（自2021年3月1日至2022年2月28日）的月租金标准为人民币30元/平方米，每月租金为人民币5,859元；租期内第四年（自2022年3月1日至2023年2月28日）的月租金标准为人民币35元/平方米，每月租金为人民币6,835.5元；租期内第五年（自2023年3月1日至2024年2月28日）的月租金标准为人民币40元/平方米，每月租金为人民币7,812元。物业费标准按每月每平方米10元计算，每月共计人民币1,953元，商业管理费标准每月每平方米10元计算，每月共计人民币1,953元，空调费标准按每月每平方米10元计算，每月共计人民币1,953元。对违约责任的约定：乙方逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将租赁场地整体或部分转租给任何第三人，否则视为乙方根本违约，甲方有权解除本合同。合同签订后，原告将案涉商铺交给被告黄兴明使用。2020年1月20日，被告黄兴明、郭强向原告提交《商铺租赁合同之申请书》，该申请书约定，被告黄兴明将其与原告于2019年2月20日签订的《湄潭方圆荟?太阳城购物广场商铺租赁合同》约定的所有权利义务概括转让给被告郭强享有和承担，被告郭强同意概括承受被告黄兴明转让的全部权利义务。被告黄兴明于2020年1月27日前向原告交纳截至2020年1月30日的各项费用共计34,998.55元，之后所产生的费用由被告郭强缴纳。被告黄兴明自愿对被告郭强与原告在合同履行过程中发生的所有债务承担连带责任。同日，被告黄兴明与被告郭强签订《协议书》，约定被告黄兴明将其经营的“黔秀造型”转让给被告郭强经营，店面转让前后的债权债务均由被告郭强承担。后由于被告郭强拖欠原告租金及其他费用，原告向被告郭强下发了催告函，因被告郭强未履行合同约定的义务，原告于2020年9月7日诉至一审法院。一审法院认为，原告与被告黄兴明签订的《湄潭方圆荟?太阳城购物广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。合同签订后，原告依约履行了义务，将商铺交给被告黄兴明使用，后经原告同意，原告与被告郭强、黄兴明签订《商铺租赁合同之申请书》，该申请书系三方当事人真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应诚信履行。从该申请书约定的内容看，本案系房屋租赁权转让合同，原告是出租人，被告黄兴明是租赁权转让人，被告郭强是承租人。由于原告与被告黄兴明之间的房屋租赁权利义务关系转由被告郭强承担，则由被告郭强承担原租赁合同约定的义务，因被告郭强未按约定支付租金及合同约定的其他费用，已构成根本违约，且未继续使用租赁商铺，致使原告的合同目的无法实现，现原告要求解除合同，并要求被告郭强支付租金及合同约定的物业管理费、商业管理费、空调费的请求符合法律的规定，予以支持。被告黄兴明在申请书中自愿对被告郭强与原告在合同履行过程中发生的所有债务承担连带责任，并在申请书上签字，该担保条款有效，原告要求被告黄兴明负连带责任符合法律的规定，予以支持。原告的损失按合同计算应为：2020年2月1日至2020年8月31日期间的租金为33,201元（1个月×20元／月．m2×195.3m＋6个月×25元／月．m2×195.3m）。2020年2月1日至2020年8月31日期间，因“新冠肺炎疫情”的影响，属不可抗力的法定事由，酌情减免1个月，故租金为29,295元（6个月×25元／月．m2×195.3m），2020年2月1日至2020年8月31日期间的物业管理费、空调费、商业管理费也应减除“疫情”1个月后予以计算，即物业管理费为11,718元（1,953元／月×6个月）、商业管理费为11,718元（1,953元／月×6个月）、空调费11,718元（1,953元／月×6个月），以上合计64,449元。原告主张违约金从逾期付款之日（即2020年9月1日）起至清偿之日止按欠款金额日万分之五计算，符合双方合同的约定，且被告郭强、黄兴明未主张该约定违约金过高而要求减少，故对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，原告上海申渠公司的部分诉讼请求有事实和法律依据，予以支持，对其部分诉讼主张举证不足，不予支持。被告郭强经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交相关证据，属于怠于履行举证义务，应当承担举证不能的不利后果，并视为其对申请回避、举证质证、陈述辩论等诉讼权利的放弃，不影响对本案的审理和裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告上海申渠公司与被告黄兴明于2019年2月20日签订的《湄潭方圆荟?太阳城购物广场商铺租赁合同》（合同编号为MT-1-2018-142）；二、限被告郭强在本判决生效后十日内一次性支付所欠原告上海申渠公司租金、商业管理费、物业费、空调费等费用共计人民币64,449元，并从2020年9月1日起至支付完毕之日止按日万分之五的标准计算支付违约金。三、被告黄兴明对上述第二项被告郭强应承担的款项承担连带责任。四、驳回原告上海申渠公司的其余诉讼请求。案件受理费771元，由原告上海申渠公司负担102元，被告郭强、黄兴明负担669元。本院二审期间，郭强提交以下证据：1.其与上海申渠公司宋总的微信聊天记录，证明：上海申渠公司答应为其减免租金及相关费用。2.其与上海申渠公司管理人员微信聊天记录，证明：其2020年6月29日撤场时上海申渠公司是同意的。上海申渠公司质证认为，对于宋总的微信聊天记录，不确定微信号是否为宋总的，宋总已经辞职离开公司，故无法确定该聊天记录的真实性，且上诉人也未提供具体减免租金的内容。至于郭强提供的与公司管理人员的微信聊天记录，虽微信是公司员工的，但没有关于撤场的相关沟通记录。黄兴明质证认为：对郭强提交的微信聊天记录不清楚，不发表意见。黄兴明提交两张转账记录和一张微信聊天记录，证明：黄兴明转给郭强7万元是用于店铺租金等开支。郭强对该证据真实性不持异议，黄兴明转账7万元是支付转账之前的租金及员工工资。上海申渠公司认为该证据是二上诉人之间的微信聊天记录及转账记录，与公司无关。本院认为，关于郭强提交的聊天记录，显示的是其参与相应推广活动以及协商减免费用的内容，无确定的费用减免记录，且其搬出物品并不能证明上海申渠公司同意解除合同。因此，对其提交证据不予采信。关于黄兴明提交的转账记录及微信聊天记录，系其与郭强之间的资金往来，与其是否承担连带责任无关联性，不予采信。本院对一审查明事实予以确认。另查明，郭强未与上海申渠公司办理撤场手续，上海申渠公司提供的7月17日的照片显示其所在门店内还有物品堆放。本院认为，二审各方当事人争议的焦点问题为：一、如何确定涉案商铺的租期截止时间；二、租金的计算方式；三、黄兴明是否应承担连带责任。关于焦点一。郭强认为其2020年6月29日撤场时，上海申渠公司的管理人员是知晓的，让其搬离物品离开就应视为已经同意，租期截止时间应为2020年6月29日。根据郭强陈述，其6月29日搬离后并未到上海申渠公司办理搬离手续，且从2020年7月17日的照片显示，其所租赁的商铺内还有物品存放，加之本案租赁合同的解除系因郭强违约所致，其应当承担违约责任，即承担撤场后导致商铺闲置的相应损失。因此，一审判决郭强承担截至2020年8月30日的租金并无不当，郭强该上诉理由不成立。关于焦点二。在黄兴明与上海申渠公司签订的MT-1-2018-142号《商铺租赁合同》中，已对租金的计价及支付方式进行了约定，郭强、黄兴明、上海申渠公司签订的《商铺租赁合同之申请书》，系郭强对MT-1-2018-142号《商铺租赁合同》相关权利义务的概括受让，故MT-1-2018-142号《商铺租赁合同》项下关于租金的计算及支付方式对郭强具有约束力。2020年1月起，受新冠肺炎疫情影响，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。……”及《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于做好新冠肺炎疫情常态化防控工作的指导意见》关于“重点场所防控。按照相关技术指南，在落实防控措施前提下，全面开放商场、超市、宾馆、餐馆等生活场所；…”的规定，结合湄潭当地在此期间的防控措施，双方对2020年2月26日整个商场开始营业均无异议，且郭强在二审中认可2020年3月15日起其店铺开始营业，故一审考虑疫情的影响情况减免2020年2月的全部费用较为公平。郭强上诉认为，上海申渠公司的员工及管理人员已承诺为其减免40天费用，但其提供的证据仅反映双方在协商费用的减免，不能证明上海申渠公司已同意郭强主张的费用减免时间和标准，因此，本院对其该上诉理由不予支持。关于焦点三。黄兴明、郭强、上海申渠公司签订的《商铺租赁合同之申请书》，系三方自愿达成的合意。且该《商铺租赁合同之申请书》第三条约定郭强对黄兴明租赁期间债务承担连带责任，第四条约定黄兴明对郭强租赁期间的债务承担连带责任，同时在第四条处也突显了黄兴明经营的“黔秀造型”品牌变更为郭强经营的“新喜悦”。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，《商铺租赁合同之申请书》第四条不属于格式条款，且黄兴明作为完全民事行为能力人，对其签字所要承担的法律后果应当有预见性。因此，本院对黄兴明上诉认为《商铺租赁合同之申请书》第四条担保责任的约定应认定为无效，其不应承担连带责任的上诉理由不予支持。至于郭强提出的保证金问题。因郭强没有提供支付的依据，上海申渠公司也未认可，故可另案解决。综上所述，郭强、黄兴明的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。郭强和黄兴明各自交纳的二审案件受理费1542元，由二人各自负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年三月三十日法官助理黄和利书记员向应松