广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0405民初1779号 原告：黄远新，男，1963年1月23日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：汪太华，广东粤鑫律师事务所律师。 被告：梁艳容，女，1944年4月17日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：李里，男，1979年7月23日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：林旭东，广西同望（梧州）律师事务所律师。 原告黄远新诉被告梁艳容、李里房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄远新及其委托诉讼代理人汪太华，被告梁艳容，被告李里及其委托诉讼代理人林旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄远新向本院提出诉讼请求：1.两被告无条件腾出其占用的属于原告的房屋，并无损失地交还给原告；2.两被告赔偿原告至实际交还之日止的物业出租费用(即被告占用原告房屋应支付的租金，每月4000元，从2018年6月起暂计至2020年11月为12万元，即4000元/月×30个月)；3.两被告赔偿原告至实际收到房屋之日止的租房费用(即原告租赁房屋而实际产生的租金，每月2000元，从2019年10月17日起暂计至2020年12月17日为28000元，即2000元/月×14个月)；4.两被告向原告支付至原告实际收房之日止的水电费、物业管理费等，暂计5000元；5.两被告赔偿原告精神损失费用2万元；6.两被告赔偿原告共同生活的配偶病情加重治疗费用12729.1元；7.本案诉讼费用由两被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第四、六项诉请。 事实与理由：2017年10月31日，原告经中介公司居间介绍，与被告梁艳容、李里签订《房屋买卖合同》，向被告购买梧州市长洲区。合同约定，2018年5月1日前双方无条件办理过户手续。之后原、被告发生纠纷，经梧州市长洲区人民法院作出（2018）桂0405民初851号民事判决，梧州市中级人民法院作出（2018）桂04民终1373号民事判决以及梧州市长洲区人民法院作出（2019）桂04执316号执行裁定后，原告取得了不动产权证，原告为梧州市长洲区的所有权人。但被告梁艳容、李里一直占有该房屋，拒绝交付房屋，严重损害原告的合法权益。原告原有的房屋已被拆迁，无法居住，原告与配偶的生活受到严重影响。为此原告诉至法院并提出上述诉讼请求。 原告黄远新向法庭提供的证据有： 1.房屋买卖合同，证明原、被告签订房屋买卖合同，双方约定定金金额、付款方式、过户日期等事项； 2.(2018)桂0405民初851号案件受理通知书，证明原告于2018年6月起诉被告； 3.(2018)桂0405民初851号民事判决书、(2018)桂04民终1373号民事判决书，证明原告为涉案房屋的权利人； 4.(2019)桂0405执316号执行裁定书； 5.不动产权证； 6.房屋租赁合同； 7.租金发票，证据4-7证明原告租房的事实，租金2000元/月、租房面积为85平方米； 8.法院出具的暂存款票据、梁艳容出具的收条、微信聊天记录截图、短信截图，证明原告没有支付全部房款是因为被告拒绝接收房款，原告已经进行催告。 被告梁艳容、李里辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》约定，卖方交付该物业给买方使用的日期为卖方收齐楼款当天，原告于2019年8月12日取得了不动产权证，按照合同约定，原告应在办理过户手续当天起150日内申请贷款，并在银行发放贷款当天向被告支付剩余购房款18万元。但直至今天，原告并没有付清剩余购房款，被告没有义务向原告交付房屋。二、原告请求被告赔偿房屋出租费用没有事实依据和法律依据。原告至今没有付清剩余购房款，故被告没有交付房屋，原告亦没有与他人签订租赁合同，原告主张的出租收益根本不存在。三、原告要求被告赔偿租房费用28000元，于法无据。合同中约定被告在收齐房款当天才交付房屋，但原告一直不愿支付剩余购房款，原告租房的费用应由原告自行承担。四、原告要求被告赔偿精神损失费，没有法律依据。 被告李里向法庭提交的证据有： 1.(2018)桂0405民初851号民事判决书， 2.(2018)桂04民终1373号民事判决书、(2019)桂民申2125号民事裁定书； 3.(2020)桂民再202号民事判决书，证据1-3证明讼争房屋经过一审、二审和再审，广西高院作出再审民事判决，认定原告已于2019年8月12日取得该房屋不动产证书； 4.《房屋买卖合同》，证明合同约定卖方交付房屋的时间为收齐楼款的当天。 被告梁艳容没有向法庭提供的书面证据。 经过庭审质证，对于原告提供的证据，被告梁艳容、李里的质证意见为：证据1、2无异议；证据3-5三性无异议，但认为原告未完全享有房屋权利，原告没有付清房屋价款，被告没有义务向其交付房屋；证据6、7，真实性、合法性由法院认定，但该合同约定租金按月支付，而原告提供的发票为1.2万元，租期为六个月，两者不吻合，发票上没有写明原告租房交纳的税金；证据8，真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，认为不是被告故意拖延办理过户手续，是原告不愿意办理贷款手续。 对于被告李里提供的证据，原告的质证意见为：证据1-3三性无异议，证明原告取得不动产权证，享有相关权利，被告侵害了原告的房屋所有权；对证据4真实性、合法性无异议，认为被告不仅要履行合同内容，还应该履行在房屋买卖过程中双方协商的内容，不能机械理解该合同的第三条第二款的约定。被告梁艳容的质证意见为：证据1-4没有异议。 本院认为，原告提交的证据1-5、8，以及被告李里提供的证据1-4符合证据的真实性、合法性、关联性，依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月31日，原告黄远新向被告梁艳容、李里支付了购房定金7万元。同日，原告（买方）与被告梁艳容、李里（卖方）、经纪方梧州市达诚房地产代理有限公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、卖方将其所有的位于新兴二路××号××单元××房出售给买方，成交价为55万元。二、付款方式为：签订合同时支付7万元定金，首付款30万元在2018年5月1日前直接支付，余款18万元通过银行按揭贷款支付。买方应当在买卖双方到房产交易中心办理产权过户手续当天起150天内办妥银行贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料，签订有关文件、合同等，该笔款项由贷款银行直接划入卖方银行账号。三、2018年5月1日前双方到房产交易中心、土地局及不动产部门办理过户。四、卖方交付该物业予买方使用日期为卖方收齐楼款当天。五、违约责任为：⑴卖方逾期交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按房屋成交价的1‰向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收款项并向买方支付房屋成交价的10%作为违约金；⑵买方逾期交付楼款，每逾期一天，按房屋成交价的1‰向卖方支付违约金；买方未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按房屋成交价的1‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售房屋，买方应向卖方支付房屋成交价的10%作为违约金。 原告因未能如期获得拆迁补偿款，无法在2018年5月1日前向被告梁艳容、李里支付30万元的购房首期款，被告梁艳容、李里遂拒绝办理房屋过户手续。2018年6月7日，原告黄远新向本院提起诉讼，要求判令梁艳容、李里、梧州市达诚房地产代理有限公司继续履行《房屋买卖合同》，协助办理房产过户手续。被告梁艳容、李里在该案中提起反诉，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，梁艳容、李里无需返还黄远新支付的7万元定金。2018年9月29日，本院作出（2018）桂0405民初851号民事判决，判决：一、原告黄远新与被告梁艳容、李里继续履行2017年10月31日签订的《房屋买卖合同》；二、被告梁艳容、李里在收到原告黄远新支付的购房首付款30万元后七日内配合原告黄远新办理梧州市长洲区的过户手续；三、梧州市达诚房地产代理有限公司应继续协助原告黄远新与被告梁艳容、李里办理房屋过户手续；四、驳回反诉原告梁艳容、李里的反诉请求。被告梁艳容、李里不服该判决，上诉至梧州市中级人民法院。2019年3月1日，梧州市中级人民法院作出（2018）桂04民终1373号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。之后原告向本院申请强制执行，并向本院账户存入30万元作为购房款，本院于2019年7月4日作出（2019）桂0405执316号执行裁定，裁定梧州市新兴二路××号××单元××房归黄远新所有，允许其办理房屋过户手续。2019年7月22日，本院将原告交来的30万元，扣除被告梁艳容、李里应负担的执行费50元后，退回给被告梁艳容、李里299950元。2019年8月12日，原告取得了梧州市新兴二路××号××单元××房的不动产权证。2019年9月8日，经纪方的工作人员以短信联系被告李里，告知其原告已取得不动产权证，需要去公积金中心办理贷款，要求被告李里出面到场签字。被告李里予以拒绝，通过短信答复称现在在申诉，等高院判决出来。 被告梁艳容、李里不服(2018)桂04民终1373号民事判决，向广西壮族自治区高级人民法院申请再审，广西壮族自治区高级人民法院于2020年3月9日作出(2019)桂民申2125号民事裁定，裁定提审，中止原判决执行。2020年11月4日，广西壮族自治区高级人民法院作出(2020)桂民再202号民事判决，判决：一、撤销梧州市中级人民法院(2018)桂04民终1373号民事判决和梧州市长洲区人民法院(2018)桂0405民初851号民事判决第四项；二、维持梧州市长洲区人民法院(2018)桂0405民初851号民事判决第一、二、三项；三、黄远新向梁艳容、李里支付违约金52800元；四、驳回梁艳容、李里的其他诉讼请求。2020年12月11日，被告李里打电话给原告，声称现在可以协助其办理公积金贷款手续。因再审判决原告需要支付违约金52800元，原告认为无能力支付，故没有与被告李里一起办理公积金贷款手续。 由于被告梁艳容、李里至今没有将房屋交付给原告使用，故原告诉至本院成讼。在庭审过程中，双方均同意被告李里在收到银行发放的房屋余款18万元后向原告交付房屋，双方亦同意在庭后十天内一起办理贷款手续。庭后，原告向本院提交书面说明，声称其已经向农业银行申请贷款。 本院认为，原告黄远新与被告李里、梁艳容签订《房屋买卖合同》，向两被告购买新兴二路××号××单元××房，双方成立房屋买卖合同关系。该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告已取得涉案房屋的不动产权证，两被告至今尚未向原告交付房屋。本案的争议焦点为：一、两被告是否应当向原告交付涉案房屋？二、两被告的行为是否构成违约？两被告是否应当向原告赔偿各项损失？ 关于第一个争议焦点。首先，虽然原告已于2019年8月12日取得房屋的不动产权证，为该房屋的所有权人，但原告是基于《房屋买卖合同》向被告李里、梁艳容购买该房屋，故两被告何时交付房屋，应当依据合同的约定履行。其次，《房屋买卖合同》明确约定，原告通过银行按揭贷款支付其余房款18万元，两被告向原告交付房屋的时间为收齐房款当天。因两被告申请再审不愿配合，原告在起诉前无法办理贷款手续，至今尚未向两被告支付其余房款，故原告起诉前，两被告交付房屋的条件尚未成就。由于在庭审过程中，双方均同意被告在收到银行放款当天向原告交付房屋。庭后原告已经在银行办理贷款手续，因此两被告应当在收到其余房款18万元当天向原告交付房屋。 关于第二个争议焦点。首先，关于原告主张被告占用其房屋应支付的租金。合同约定原告在办理银行贷款申请手续时，被告李里、梁艳容应协助办理相关手续，包括签订有关文件等。原告于2018年6月7日提起诉讼，要求履行合同，被告李里、梁艳容协助办理过户手续，两被告则提起反诉要求解除合同，故当时双方是否应当继续履行合同处于不确定的状态。梧州市中级人民法院作出维持原判的二审判决后，双方应当按照生效判决继续履行合同。原告取得房屋的不动产权证后，经纪方的工作人员于2019年9月8日通知被告李里协助签字，被告李里明确表示拒绝，该行为已构成违约，导致原告无法通过银行贷款而支付其余房款，从而无法成立合同约定两被告交付房屋的条件。根据合同的约定，两被告应当承担违约责任。原告并未要求两被告支付违约金，而要求被告赔偿占用其房屋应支付的租金。虽然原告并未提供证据证明同一地段同一种类的房屋租金情况，但原告主张按每月4000元的标准赔偿，并未超过合同约定每日1‰的违约金标准，故本院予以支持。从2019年9月8日起，至广西壮族自治区高级人民法院于2020年3月9日作出裁定提审、中止原判决执行，共逾期183天。期间占用房屋的租金损失为24339元(4000元/月÷30天×183天)。广西壮族自治区高级人民法院于2020年3月9日裁定提审后，双方是否应当继续履行合同又处于不确定的状态；广西壮族自治区高级人民法院于2020年11月4日作出再审判决后，被告李里已主动联系原告，声称可以协助其办理公积金借款手续；原告诉至法院后，已经申请办理了商业银行贷款手续。对此被告李里、梁艳容不存在违约，故从2020年3月9日至银行放款之日止，期间无需计算占用房屋的租金损失。因此，被告李里、梁艳容应向原告赔偿占用房屋的租金损失24339元 其次，关于原告主张其租赁房屋而实际产生的租金损失。由于原告已经主张两被告占用该房屋应支付的租金，其性质实际为原告无法居住需要租赁其他房屋而产生的租金损失，或者出租该房屋而产生租金收益。因此，原告要求两被告按每月2000元赔偿租赁房屋而实际产生的租金损失，已经重复计算损失，故本院不予支持。 再有，关于原告主张精神损害费用。两被告的行为仅构成违约，并不构成人身损害的侵权。因此，原告要求两被告赔偿精神损害费用2万元，没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下： 一、被告李里、梁艳容应当在收到其余房款180000元当天向原告黄远新交付梧州市新兴二路××号××单元××房； 二、被告李里、梁艳容应向原告黄远新赔偿占用房屋的租金损失24339元； 三、驳回原告黄远新的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3660元，减半收取1830元，由原告黄远新负担1565元，被告梁艳容、李里负担265元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 杨慎瑜 二〇二一年三月一日 法官助理 谢廷耘 书 记 员 郭 莹 附适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》 第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。