湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终466号上诉人（原审被告、反诉原告）：王亚琨，女，1936年4月10日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省涟源市，现住湖南省娄底市。委托诉讼代理人：张斌，湖南迪坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡永联，男，1956年8月4日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省涟源市，现住湖南省新化县，系王亚琨之子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涟源市玉田园房地产开发有限公司，住所地涟源市蓝田办事处罗家佃社区**。法定代表人：黄建。委托诉讼代理人：黄燎原，湖南常邦律师事务所律师。原审被告：章又利，女，1960年2月4日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市蓝田办事处双江街居委会市，现住湖南省涟源市。原审第三人：胡永辉，女，1962年5月27日出生，汉族，居民，住湖南省娄底市娄星区。原审第三人：胡文辉，女，1967年9月9日出生，汉族，居民，住湖南省涟源市。原审第三人：胡永联，男，1956年8月4日出生，汉族，居民，户籍所在地湖南省涟源市，现住湖南省新化县。上诉人王亚琨因与被上诉人涟源市玉田园房地产开发有限公司、原审被告章又利，原审第三人胡永辉、胡文辉、胡永联合同纠纷一案，不服涟源市人民法院（2020）湘1382民初3723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。涟源市玉田园房地产开发有限公司一审诉讼请求：1、请求判令两被告按照《原涟源茶厂职工合作建房搬迁协议书》（以下简称为“《搬迁协议》”）的约定，交付房产权证号为涟房权证2002字第0×**号房屋；2、由被告负担本案诉讼费用。王亚琨反诉请求：请求确认2019年3月18日原告涟源市玉田园房地产开发有限公司与被告章又利所签订的《搬迁协议》无效。一审法院查明，1、涟源茶厂系中国土产畜产湖南茶叶进出口公司（以下简称为“省茶叶公司”）下属的国有企业，因进行企业改制。涟源茶厂范围内的住房绝大部分是上世纪60、70年代建设的平房，房屋破损严重，供水、环卫等基础设施落后，人居环境较差。为了改善居民生活环境，提高生活质量，在改制过程中，涟源茶厂职工依据职代会通过且由绝大部分职工签名的《涟源茶厂兴建保障性住房方案》，报请省茶叶公司与涟源市人民政府，要求兴建保障性住房。2013年3月21日，省茶叶公司与涟源市人民政府通过协商，在涟源茶厂的改制问题上达成一致协议，并形成《协商纪要》。其内容为：涟源茶厂改制工作秉着“安置”和“安居”同步的原则进行；其中职工的安置及费用，由省茶叶公司承担；涟源茶厂的生产区、办公区和职工住宅区总面积97.91亩，按规划留足教育用地和公共道路用地61.9亩，由涟源市人民政府收储；剩余36.01亩（含职工房改房占用面积）无偿交给涟源市人民政府用于出让开发，以保障职工建房方案中要约条件的落实；土地收储资金中500万元用于职工安置补助；省茶叶公司无偿移交36.01亩土地后，不再支付任何建房费用，由涟源市人民政府成立开发建房领导小组，负责土地出让开发的协调；土地出让开发要落实全体职工签字同意，并经市人民政府审定的合作建房方案中的约定；为确保合作建房顺利进行，在原涟源茶厂职工中推选3-5人成立职工建房工作组。双方还对涟源茶厂职代会通过的《职工合作建房方案》内容进行了确定，其中对职工购房享受的优惠为：有房户（164户）以现有房产按产权证面积1:1.2的比例置换新房，同时每名职工享受40平方米的成本价优惠；无房户（183户）职工每名享受50平方米的成本价优惠；有房户享受1600元/户的搬家费和两年共6000元的搬迁过渡费；建房成本价由第三方权威机构评估认定，并直接写入土地出让的要约中。2013年10月26日，涟源茶厂关闭清算组根据该《协商纪要》，制作并公示了《搬迁办法》，其主要内容：1）确定楼梯房优惠成本价为700元/平方米，电梯房优惠成本价1300元/平方米；2）确定了优惠对象为涟源茶厂职工及优惠标准；3）经职工代表和有房户职工大会以无记名投票方式，选举产生“涟源茶厂职工合作建房工作小组”（以下简称为“职工合建工作组”），由邓力军任组长，由曾琴、唐明星、曾新华、金平、李思常为成员；4）公告通知茶厂内住户在公告或通知之日壹个月内搬出及搬迁补偿标准，和逾期不搬迁的后果等。2、为确保职工合作建房项目顺利进行，经涟源市商务局、涟源市人民政府批准同意，职工合建工作组通过公开招商引资的方式，确定原告涟源市玉田园房地产开发有限公司为涟源茶厂搬拆迁项目的合作对象。并于2015年10月10日，与原告涟源市玉田园房地产开发有限公司签订《原涟源茶厂职工合作建房搬迁项目协议书》（以下简称为“《合建搬迁项目协议》”），约定由原告全部垫资完成搬拆迁任务，具体包括整体拆除、渣土外运、场地平整清扫，及支付164户职工的搬拆迁补偿、公房户住户搬拆迁协议的签订等；垫付资金包括预存260万元至职工合建工作组指定账户以用于支付搬家费和过渡房租，及预存3000万元作为建房保证金；在该土地挂牌出让时，如原告取得该地块的所有权时，原告垫付款项不计利息；如原告没有取得该地块所有权时，原告前期垫付的资金按月利率1.8%计息，由受让者在受让价款内承担。3、考虑到涟源茶厂范围内住房老旧，人居环境较差等实际情况，为解决涟源市中低收入群众的住房困难，涟源市市委和市政府研究决定，对包括涟源茶厂在内的涟源市双江城市棚户区进行改造。2015年11月12日，涟源市发展和改革局作出《关于涟源市双江城市棚户区改造项目可行性研究报告的批复》（涟发改审[2015]129号），原则上同意涟源市双江城市棚户区改造项目建设，项目建设地点为蓝田街道办事处双江街（原茶厂），规划用地面积36.01亩。2017年7月12日，涟源市政府作出《关于依法收回国有建设用地土地使用权的批复》，同意依法收回涟源茶厂(土地使用证号涟国用(2016)第160101011号）国有建设用地并公开出让，面积共计12161.5平方米。2017年10月12日，涟源市国有土地上房屋征收中心（以下简称为“涟源市征收中心”）发布《关于拟征收双江城市棚户区改造项目国有土地上房屋的公告》。2017年11月22日，涟源市征收中心发布《关于双江城市棚户区改造项目被征收房屋调查结果的公告》，该公告明示，被征收人如对调查结果持有异议，请在公布期限内与中心联系，并提供相关合法有效证明材料。2017年12月12日，涟源市征收中心发布《关于的公告》。2018年1月lO日，涟源市征收中心发布《关于涟源市双江城市棚户区改造项目选择房屋征收评估机构的公告》，1月23日召开评估机构选择抽签活动，以抽签方式确定该项目房地产价格评估机构为湖南省东升房地产评估有限公司（由涟源市公证处予以现场公证，出具公证书[(2018)湘娄涟证字第245号]）。2018年3月28日，涟源市双江城市棚户区建设改造指挥部（以下简称为“双江棚改指挥部”）出具《原茶厂建设项目社会稳定风险评估报告》（涟双城棚[2018]3号），认为项目风险为三级风险。2018年12月24日，涟源市政府作出《国有土地上房屋征收决定》（涟政公[2018]8号），决定对双江城市棚户区改造建设范围内国有土地上房屋进行征收，并告知如不服决定，可在决定公布之日起六十日内申请行政复议或在六个月内提起行政诉讼。同日，涟源市政府发布《关于涟源市双江城市棚户区改造建设国有土地上房屋征收补偿方案征求意见及修改情况的公告》（涟政公[2018]7号），附《涟源市双江城市棚户区改造建设国有土地上房屋征收补偿方案》。2019年1月21日，涟源市征收中心发布《关于涟源市双江城市棚户区改造规划红线范围内国有土地上房屋价值初步评估结果公示》（未包含房屋室内装修、未登记房屋等装修、附属物价值）。2019年1月28日，湖南省东升房地产评估有限公司出具《国有土地上房屋征收评估分户报告》（特别告知：本估价报告的评估价值为被征收房屋完整产权下的房地产价值，不包括未登记建筑物、室内二次装饰装修及室外附属物价值、机器设备、物资等搬迁费用、以及停产停业损失等补偿），其中被告王亚琨房屋评估总价为137597元。被告王亚琨系原涟源茶厂职工，其在涟源茶厂房改时，以18127.2元购买了案涉房改房；该房在涟源市双江城市棚户区改造范围内，其房屋登记的建筑面积为49.8平方米，该面积实际为室内面积。2019年3月5日，涟源市征收中心向被告王亚琨发送《关于催请签订房屋征收补偿安置协议的通知》，通知其在2019年3月18日前签订好房屋征收补偿安置协议，并告知其及时签订协议和腾空房屋的可各给予房屋补偿价款5%的奖励，选择货币补偿的，还可以按房屋面积补偿200元/平方米。按以上方式及时搬迁，被告王亚琨能获得的补偿不低于161957元。4、被告王亚琨共有三个子女，即第三人胡永联、胡永辉、胡文辉。2019年3月18日，经多方做工作，第三人胡永辉、胡文辉以被告王亚琨年事已高，无法履行相关法律行为为由，以被告王亚琨的名义委托被告章又利及第三人胡永联办理案涉住房的置换手续。被告章又利代其丈夫即第三人胡永联在委托人一栏和受托人一栏签名，并以被告王亚琨的名义与原告涟源市玉田园房地产开发有限公司签订《搬迁协议》，约定以1:1.2的比例按房产证登记的面积，以旧换新的方式置换将房屋产权证号码为涟房权证2002字第0×**号房屋的产权置换给原告，并按职工合作建房方案享受优惠政策，即每名有房户职工享受40平方米建筑成本价，其中高层电梯1300元／平方米、多层楼梯房700元／平方米；且由原告补偿过渡房租3000元、搬家费1600元，按约搬家的给予1000元奖励。被告章又利代被告王亚琨在《搬迁协议》及原告所提供的格式房屋拆迁承诺书和委托黄建办理房屋注销手续的委托书上签名，并将该房屋的房产证原件交给原告的工作人员。被告章又利代被告王亚琨领回过渡房租、搬家费及奖励等共5600元后，将款项存入自己的银行卡内。后因第三人胡永联不同意，被告章又利将交给原告工作人员的房产权证正本取回。由于两被告一直没有腾空并交付房屋，原告涟源市玉田园房地产开发有限公司于2020年11月5日向法院起诉，要求被告搬离。2020年11月30日，被告王亚琨提起反诉，要求确认《搬迁协议》无效。12月4日，原告涟源市玉田园房地产开发有限公司申请追加章又利为被告，追加胡永联等人为第三人。5、被告章又利与第三人胡永联系夫妻关系。6、原告涟源市玉田园房地产开发有限公司系有限责任公司，具有房地产开发资质。原涟源茶厂范围内的土地97.91亩，均由涟源市人民政府收储；其中61.9亩按约定规划为教育用地和公共道路用地；另外36.01亩中的12161.5平方米已由涟源市人民政府挂牌出让，并被原告涟源市玉田园房地产开发有限公司受让；剩余的部分因尚未拆迁完毕，暂未挂牌出让。原告涟源市玉田园房地产开发有限公司利用受让的该12161.5平方米土地，已经按规划建好住房，并已在2020年4月16日办理了交房手续。已有120多户职工选择户型，部分还已装修入住。原告尚有余房，能够满足搬迁户置换房屋的需要。如以涉案房屋及其相应优惠市场价值420477元货币补偿，在两被告及时搬离的前提下，原告愿意按3400元/㎡回购房屋及相应利益。原告涟源市玉田园房地产开发有限公司向涟源市人民政府设立的双江棚改指挥部作出承诺：其愿意由行政征收部门按行政征收标准征收其置换来的涟源茶厂职工住房。7、职工合建工作组对涟源茶厂合作建房情况，向法院做了说明。其表示：原涟源茶厂职工（含已转卖给非职工的住房）已有161户与原告签订了房屋置换协议，部分职工已在原告开发的住房选择入住，但第二期工程所涉土地，因被告王亚琨及案外人陈巧平、梁石永、梁春红、胡永联等人的七套住房没有搬迁，无法动工建设，严重影响其他职工的利益，要求法院，并考虑其余160余户职工的合法权益，尽早结案。一审法院对法律适用问题的分析判断：案涉《搬迁协议》是否合法有效，是处理本案的基础。对合同效力的判断，应当从合同性质、内容、主体及是否系合同双方真实意思表示等方面进行分析。认为《搬迁协议》合法有效，其理由如下：第一、案涉《搬迁协议》名义上是合作建房，但实质属于房屋互换协议。由于原告涟源市玉田园房地产开发有限公司是房地产开发企业，具有开发房地产的资质和能力，其受让涟源茶厂内部分土地所建住房符合城市规划，能够满足置换要求，故并不受合作建房需符合城市规划的限制，该《搬迁协议》不违反法律规定。第二、签订《搬迁协议》是为落实企改优惠政策，涟源茶厂职工个体应受全体职工决议的约束。涟源茶厂改制时，按政策对职工进行了安置，省茶叶公司和涟源市人民政府批准涟源茶厂关闭清算组上报的《职工合作建房方案》，是在涟源茶厂企改中对职工的政策优惠；该《职工合作建房方案》不仅经涟源茶厂职工表决通过，据此作出的《搬迁办法》也由职工合建工作组予以公示，对涟源茶厂职工均具有约束力。职工合建工作组公示《职工合作建房方案》、《搬迁办法》等文件时，被告王亚琨没有提出反对意见，也未明示放弃相关的企改优惠，应当视为其认可并接受上述方案。所以，虽然被告王亚琨未在《职工合作建房方案》上签名，但其作为涟源茶厂的职工，在未明示放弃享受涟源茶厂企改优惠政策时，就应当受涟源茶厂职工集体决定的方案约束，并按《搬迁办法》执行。而《搬迁协议》正是对上述方案的具体落实，被告王亚琨自然应受该协议的约束。第三、《搬迁协议》的内容符合企改优惠政策的条件，合法有效。原、被告签订的《搬迁协议》，是依据《合建搬迁项目协议》的约定，按《搬迁办法》实施《职工合作建房方案》，以落实企改中的优惠政策，在内容上与《职工合作建房方案》和《合建搬迁项目协议》所确定的优惠条件相同，符合企改优惠政策的规定，是合法的；该《搬迁协议》对被告王亚琨等职工而言是一种福利，是有利的；该优惠政策的实施，经过了其上级机构和当地政府的批准，不违背法律规定，是有效的。第四、原告涟源市玉田园房地产开发有限公司是否有政府征收职能不影响合同效力。原告是以平等的民事主体身份，依据《合建搬迁项目协议》与被告王亚琨等职工签订协议，而不是以行政征收主体身份与其签订协议，也不是代行政征收主体进行征收，其是否具有行政征收职能不影响《搬迁协议》的效力。虽然原告向双江棚改指挥部作出承诺，愿意由行政征收部门按行政征收标准征收其置换来的房产，客观上有利于减轻了行政征收工作负担，有效推进棚改工程进程，有益于社会、政府及公共公益事业的建设，但并不能据此将签订《搬迁协议》等同于行政征收。事实上，原告与被告签订《搬迁协议》更主要的是落实企改优惠政策，完成企改后续工作。平等的民事主体之间签订合同，无需相应的行政职能，故对被告王亚琨关于原告非政府征收主体，所签《搬迁协议》无效的观点，不予采纳。第五、《搬迁协议》上“王亚琨”的签名由被告章又利代签，不影响协议的生效。首先，由于《搬迁协议》的签订是为落实企改优惠政策，让被告王亚琨以旧换新置换房产，并享受相应的优惠政策，获取相应利益，属于享受权利，并非加重其负担，对纯获利的合同，获利方未明示放弃，即视为接受。对涟源茶厂职代会公示的《职工合作建房方案》、《搬迁办法》，被告王亚琨一直未明示反对；对享受优惠政策的相应权利也未明示放弃，应视为其愿意接受上述方案和办法的约束；职工合建工作组公示《职工合作建房方案》、《搬迁办法》，并与原告签订《合建搬迁项目协议》，即是代表全体职工与原告达成协议和作出约定，该协议的效力同样及于被告王亚琨；而《搬迁协议》就是上述方案的落实和办法的实施，由职工签字确认无非是落实搬迁的具体时间，起到的仅是通知的作用，故职工是否签字均不影响优惠条款和限期搬迁条款的效力。所以，确认《搬迁协议》合法有效符合法理。其次，案涉房屋在涟源市双江城市棚户区改造范围内，被征收已势在必行，被告能够权衡的只是利益的多少，而不是是否同意征收的问题；被告王亚琨现在不搬迁，实际也是为争取利益的最大化，而按照《搬迁协议》约定置换条件所得利益，明显高于政府征收补偿所得利益，故认定《搬迁协议》有效且符合情理。案涉房产虽属被告王亚琨的财产，但其来源于涟源茶厂的房改房，与其他职工的住房属于一个整体，该房产的延迟搬迁，势必影响企改政策的落实和棚改项目的推进，也会影响其他职工按时置换房屋，对公共和公众利益存在损害。故认定《搬迁协议》有效，符合公共利益和公众的需要。第六、被告章又利代为处置案涉房屋的行为有效。首先，被告王亚琨确实年事已高，履行相关法律行为存在障碍；其三个子女中的两个已经签字委托被告章又利代为办理，而另一子女又是被告章又利的配偶，由其代为签订合同处置财产，更能让原告相信已取得了被告王亚琨的授权。其次，虽然被告王亚琨是案涉房屋的登记所有权人，但其年事已高，案涉房屋权益的享受者实际属于其子女；由其子女代为处置，符合我国传统和习惯；被告章又利代被告王亚琨与作为善意第三人的原告签订协议处置案涉房屋的行为有效。一审法院认为，作为具有民事权利能力的原、被告签订《搬迁协议》，是合同双方对企改优惠政策的落实和认可，所达成的协议符合相关政策和涟源茶厂全体职工的利益，也不损害被告及其他人的合法权益，更有利于推进涟源市双江城市棚户区的改造工作，符合合同双方的真实意思表示和社会公共利益的需要，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，对合同双方均有约束力，被告应当按照合同约定腾空房屋并交付给原告，故对原告要求被告履行交付房屋义务的诉讼请求，予以支持；对被告王亚琨要求确认《搬迁协议》无效的反诉请求，不予支持。至于被告王亚琨在答辩中称，征收时应将公摊面积计入房屋实际面积的观点，因案涉房屋系房改房，被告王亚琨是按照房屋登记面积购买，并未出资购买所属公摊面积，且按照《职工合作建房方案》、《搬迁办法》的规定，结合其他职工亦是按房屋登记面积进行置换的实际情况，要原告按公摊面积增加补偿，缺乏事实依据；为消化矛盾，建议原告秉着实事求是的精神，认真复核审查确定。原告虽然追加章又利为被告，但在申请中并未要求其承担何种责任，故在本案中不做处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、由被告王亚琨在本判决生效后三日内将位于涟源市蓝田办事处罗家佃、房屋产权证号码为涟房权证2002字第0×**号、丘号为611、幢号为102的204号房屋腾空并交付给原告涟源市玉田园房地产开发有限公司；二、驳回被告王亚琨的反诉请求。上诉人王亚琨不服原审法院的上述民事判决，向本院提出上诉请求：一、判决撤销湖南省涟源市人民法院（2020）湘1382民初3723号民事判决书；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求或将本案发回重审；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决事实认定不清。二、一审判决适用法律错误。三、一审审理程序严重违法。被上诉人涟源市玉田园房地产开发有限公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确；二、上诉人是在偷换概念，混淆视听；三、职代会的合作建房方案是为了保障全体职工的利益得到实现，对全体职工具有约束力；四、胡永辉、胡文辉是在王亚琨不能独立行使民事权利的情况下，作为子女代替母亲行使权利，应予认可。章又利依授权行使权利，亦应认可。二审期间，上诉人王亚琨没有提交新的证据。因被上诉人涟源市玉田园房地产开发有限公司在一审中没有提供有关证据原件（具体详见一审庭审笔录证据五至证据十），上诉人王亚琨在一审和二审中均要求查看原件。后被上诉人涟源市玉田园房地产开发有限公司向本院提交了原件，按照王亚琨的要求，本院将原件以拍照方式发送给王亚琨的代理人胡永联进行质证。王亚琨、胡永联质证称，1.对证据五的三性提出异议。王亚琨对于领据不知情，对真实性不认可；王亚琨系房屋登记的所有人，未经王亚琨同意，其他任何人都无权处分；该领据与本案不存在关联，达不到被上诉人的证明目的。2.证据六、七与上诉人不存在关联，上诉人系房屋的所有权人，其他人（包括政府部门）无权处分上诉人的房屋。3.证据八在一审时，被上诉人没有提交，不属于新证据，不予质证。4.证据九无法证明上诉人的房屋在征收范围之内，与本案不存在关联。5.证据十对其真实性不持异议，但与本案不存在关联性，王亚琨的房屋位于双河社区，不在征收范围之内；既然是征收，那么被上诉人所谓的互换房屋不合法，其作为营利的房地产公司承担了房屋征收部门的职责，违反了《国有土地上房屋征收管理条例》的强制性规定。章又利、胡永辉、胡文辉未发表质证意见。本院认证意见，证据五系章又利领取搬家费后所签的领据，本院予以认可。对证据六、七的真实性、关联性、合法性予以认可。证据八、九、十系政府发布的文件，来源合法，内容客观，与本案存在关联，应予以采信。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：1、涟源市玉田园房地产开发有限公司与章又利签订的《原涟源茶厂职工合作建房搬迁协议书》（以下简称《搬迁协议》）是否有效；2、《搬迁协议》是否损害王亚琨利益。关于焦点问题1，涟源市玉田园房地产开发有限公司与章又利签订的《搬迁协议》是否有效。经查，《涟源茶厂兴建保障性住房方案》是涟源茶厂职代会通过且由绝大部分职工签名，并已报请省茶叶公司与涟源市人民政府批准。《涟源茶厂兴建保障性住房方案》已经在涟源茶厂进行公示，事关涟源茶厂广大职工的集体利益，对此，王亚琨、胡永联应当是明知的。以后的有关《协商纪要》、涟源市双江城市棚户区建设、土地征收规划等均是为了落实《涟源茶厂兴建保障性住房方案》。虽然案涉房产登记在王亚琨名下，但签订协议时王亚琨年事已高，其三个子女中的胡永辉、胡文辉签字委托章又利、胡永联代为行使王亚琨的权利。胡永联与章又利又系夫妻关系，基于此前已经公示了《涟源茶厂兴建保障性住房方案》以及相关配套方案，涟源市玉田园房地产开发有限公司有理由相信章又利能够代表王亚琨签订《搬迁协议》，且在《搬迁协议》签订后，王亚琨既未向涟源市玉田园房地产开发有限公司提出异议，也未依法行使撤销权，因此，一审法院认定涟源市玉田园房地产开发有限公司与王亚琨签订的《搬迁协议》合法有效并无不当。此外，王亚琨目前不愿意按照《搬迁协议》来履行，其子胡永联在一审庭审中表明，其和王亚琨共有两套房需要搬迁，其名下房产愿意进行房产置换，王亚琨名下房产应进行货币补偿，在签订《搬迁协议》后提出的补偿方式的主张不属于认定《搬迁协议》无效的法定理由。本案《搬迁协议》出现的起因系由于涟源市人民政府为落实省茶叶公司与涟源市人民政府于2013年3月21日形成的《协商纪要》中关于保障职工建房方案方面的内容。2018年12月24日，涟源市人民政府作出《国有土地上房屋征收决定》（涟政公［2018］8号），《涟源市人民政府收回国有土地使用权红线图》（宗地号：0××1）明确了王亚琨所有的房产在双江城市棚户区改造范围内，在搬迁范围之列。此时，王亚琨可以选择由政府直接征收，或选择与涟源市玉田园房地产开发有限公司达成房屋置换协议。因签订《搬迁协议》（即达成房屋置换协议）的补偿优于政府直接征收，王亚琨之儿媳章又利选择与涟源市玉田园房地产开发有限公司达成房屋置换协议，并委托涟源市玉田园房地产开发有限公司对王亚琨名下的房产行使处置权，由涟源市玉田园房地产开发有限公司代表王亚琨与涟源市人民政府就房屋征收问题达成协议并办理房屋注销等手续。《搬迁协议》约定，涟源市玉田园房地产开发有限公司在王亚琨等人所在房屋的土地上（原涟源茶厂）兴建房产，王亚琨在兴建后的房产中选定原有房产面积1.2倍的新房。该协议名义上是合作建房，实际系产权置换。《搬迁协议》中还约定了协议双方的权利、义务以及违约责任，故《搬迁协议》系平等的民事主体之间发生的民事行为，是双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定。《搬迁协议》没有载明由涟源市玉田园房地产开发有限公司行使搬迁房屋的征收与补偿工作，涟源市玉田园房地产开发有限公司实际上亦没有从事上述工作，不能认定该《搬迁协议》系政府的征收行为。关于焦点问题2，《搬迁协议》是否损害王亚琨利益的问题。经查，案涉房屋及对应的国有土地使用权在政府征收范围内，被拆迁是必然的结果。涟源市双江城市棚户区建设改造指挥部办公室出具的《王亚琨政府征收补偿总额》显示，王亚琨房屋的总面积为49.8㎡，政府征收补偿款为152357元，在与涟源市玉田园房地产开发有限公司置换后可以获得59.76㎡的产权，总价值为420477元。因此，《搬迁协议》在维护、落实涟源茶厂广大职工的集体利益的同时并未损害王亚琨的利益。关于上诉人王亚琨提出的被上诉人在一审中没有提供相关证据原件供其核对的问题，本院在二审期间已责令被上诉人提供证据原件并给上诉人质证。因此，一审法院在此程序方面虽有瑕疵，但不构成程序违法，也不影响本案的实体处理。综上，王亚琨的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定案件事实清楚，适用法律及处理结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人王亚琨承担。本判决为终审判决。审判长  杨文模审判员  万江国审判员  宁从越二〇二一年三月三十一日法官助理董亚运书记员刘娟