河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0191民初4366号原告魏丽晓，女，1988年10月11日出生，汉族，住河南省新密市。委托代理人王团结，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托代理人胡延顺，北京市盈科（郑州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告河南锦雍置业有限公司,住所地郑州市郑东新区平安大道湖心环路西建业智慧大厦2单元9层902号。统一社会信用代码：914101005763016583.法定代表人李荣芳，董事长。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告焦作锦隆建开置业有限公司，住所地河南省焦作市太行中路261号。统一社会信用代码：91410800798210428X。法定代表人翟四田，总经理。委托代理人佘陈平，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王永康，河南成务律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告魏丽晓与被告河南锦雍置业有限公司（以下简称“河南锦雍”）、焦作锦隆建开置业有限公司（以下简称“焦作建开”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员崔敏适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理，原告魏丽晓的委托代理人王团结，被告河南锦雍、焦作建开的委托代理人王永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告河南锦雍签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告河南锦雍开发的违约姚桥路北、德惠街西房屋一套，被告河南锦雍应于2019年12月31日前向原告交付房屋。被告河南锦雍逾期交房的，应从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款的万分之二的违约金，被告河南锦雍现因自身原因至今未能按合同约定向原告交付房屋。另被告河南锦雍的股东为焦作建开，根据《中华人民共和国公司法》的规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令被告河南锦雍向原告支付逾期交房违约金59038.11（暂计算至2020年9月23日，后续违约金按已付房款的日万分之二计算至被告实际交付合同约定的房屋之日为止）；2、判令被告焦作建开对原告上述诉讼请求承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。被告河南锦雍辩称，一、生效判决认定业主办理房屋交接手续时接受河南锦雍代其支付的两年物业费为补偿，应视为业主接受河南锦雍补偿物业费为其承担违约责任的方式，河南锦雍不承担任何责任，本案中原告同样已经接受河南锦雍的物业费补偿，无权再要求河南锦雍承担任何责任；二、商品房的法定交付使用条件为竣工验收合格，原告于2020年9月6日办理房屋交接手续，已经以行动同意变更交房条件，同意按照当时现状接收房屋，原告主张交房之后的逾期交房责任没有任何依据；三、因政府命令、环境治理、重大会议等导致停工421天，属于合同约定的据实顺延交房的是由，被告不应当承担违约责任；四、因疫情及疫情防控措施导致被告逾期交房，被告不应承担违约责任，被告受疫情一级响应管控措施影响54天，另外受疫情二级响应管控措施影响49天，且受疫情的持续影响被告的各项工作及工程竣工验收及工程竣工验收备案的各项手续至今持续受影响，交房时间应当另行酌情顺延；五、自2020年1月1日起，所有工程建设项目开始实行联合验收，办理程序调整、变更影响了工程竣工验收时间，被告交房时间亦应酌情顺延；六、即使按照原告的主张，合同约定违约金标准过高，应当予以降低。被告焦作建开辩称，一、公司股东对公司债务承担有限责任是公司法的基本原则。本案涉案标的小，河南锦雍不存在丧失偿债能力导致债权人权利受到严重损害的情形，更不存在河南锦雍利用公司法人的独立地位和股东有限责任逃避债务的可能性;二、焦作建开人员独立、财务独立以及资产独立，与河南锦雍不存在人格、财产混同。经审理查明：2019年3月30日，双方签订了编号D190××××7679的《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续，确定房屋为郑州市郑东新区姚桥路北、德惠街西2幢1单元26层2607号房。房屋面积为93.25平方米，房屋总价款为1109739元，约定金额339739元，付款方式为现金，约定付款日期为2019年3月39日，交纳比例：30.61%；约定金额770000元，付款方式为商业贷款，约定付款日期为2019年4月30日，交纳比例：69.39%。被告应在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行业主管部门竣工备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。2019年12月4日，被告发布《延期交房通知书》，告知原告商品房延期至2020年5月31日前交付。2020年5月9日，被告发布《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》，告知原告商品房延期至2020年7月31日前交付。2020年9月6日，原告签署房屋交接验收表、房屋资料签收单、水之郡装修许可证。《竣工验收备案表》显示，涉案房产于2020年9月18日竣工验收。2020年9月6日，河南锦雍出具的告知书载明，河南水之郡物业服务有限公司：我司同意代水之郡西苑2号楼1单元26层2602户业主魏丽晓缴纳24个月的物业费，合计6266.40元，时间为2020年8月1日—2022年7月31日，特此证明，落款处盖有被告锦雍公司公章。原告在该告知书上备注：“截止2020年9月6日，开发商未能提供竣工备案表，不具备我们收房条件，因我们着急入住，今日收房，我们不同意违约交房赔付两年物业费，保留追究开发商责任的权利。”以上案件事实由房屋买卖合同、《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》、竣工验收备案表、邮寄单、告知书及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已支付了房屋购房款，被告未按照约定将竣工验收合格的房屋于2019年12月31日前交付给原告使用，构成违约，应当承担违约责任。关于交房时间，被告主张已向原告邮寄《延期交房通知书》、《关于新冠肺炎疫情导致交房办证迟延的告知书》且原告已签收，交房时间应顺延至2020年7月31日。但房屋交付时间系《商品房买卖合同》主要条款，被告单方邮寄延期交房通知的行为并不能证明原被告双方已经对合同主要内容的变更达成合意，故该主张本院不予采信。关于违约金标准，纵观本案案情，被告逾期交房确实存在其不能控制的客观因素，故综合考虑违约原因、违约时间、可能造成的损失等各种因素，本院酌情将违约金标准由日0.02%调整为日0.01%。关于被告逾期交房的天数，被告虽辩称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天，但被告所称涉案房屋工程在工期内因政府规划、不可抗力等原因实际停工421天等相关事项全部或者大部分发生在原、被告签订合同之前，即被告对上述事项是知晓的，对于交房期限也应预见，但合同中并未作出特别约定，故对被告该辩称，本院不予采信。但鉴于近年工程施工受政府封土令、大气污染防治、治污减霾等治理行动的影响，致使被告无法正常履行合同，该情况属于不可避免的客观因素，本院对被告逾期交房天数酌情扣减40天。原告于2020年9月6日签署入伙手续书及房屋资料签收单，即2020年9月6日为收房日期。自2020年1月1日至2020年9月6日计244天，逾期交房时间为244-40=204天，被告河南锦雍应支付违约金22638.68元（即204天×0.01%×1109739元），扣除被告河南锦雍代原告缴纳物业费6266.40元，被告河南锦雍应支付逾期交房违约金16372.28元（22638.68元-6266.40元）。关于原告诉请被告焦作建开就支付涉案违约金与被告锦雍公司承担连带清偿责任，经查，焦作建开为锦雍公司的一人股东，根据公司法的相关规定，被告焦作建开未提供有效证据证明其与锦雍公司之间财产独立，故该项诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南锦雍置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告魏丽晓逾期交房违约金16372.28元；二、被告焦作锦隆建开置业有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告魏丽晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1276元，减半收取638元，由原告魏丽晓负担457元，被告河南锦雍置业有限公司、焦作锦隆建开置业有限公司负担181元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 崔 敏二〇二一年三月二十四日书记员 张志文