山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3212号 上诉人（原审被告）：青岛鼎峰瑞胶置业有限公司，住所地胶州市。 法定代表人：刘志勇，总经理。 委托诉讼代理人：宁艳萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：孙政玉，山东海金州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王桂兰，女，1929年12月27日出生，汉族，住胶州市（已去世）。 被上诉人（原审原告）：黄明山，男，1954年7月12日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：黄明芳，女，1962年2月6日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告)：黄明惠，女，1964年9月15日出生，汉族，住胶州市。 被上诉人（原审原告）：黄明德，男，1967年10月27日出生，汉族，住胶州市。 上诉人青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（以下简称鼎峰公司）因与被上诉人王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初7711号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鼎峰公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人第一项诉讼请求。2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审判决的违约金过分高于损失，应当降低。根据《九民会议纪要》，对于认定违约金是否过高，应当以损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。对此，法院可以参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。上诉人逾期交付的时间仅为3个半月，并未给被上诉人造成很大的损失。一审法院并未按照上述司法解释的规定，合理审查实际损失，直接判决鼎峰公司支付延期交房违约金20万元，明显过高。2、被上诉人主张违约金已明显超过诉讼时效。涉案房屋于2015年11月17日交付，此时开始起算诉讼时效，3年的诉讼时效截止为2018年11月16日。而在此期间，被上诉人从未主张过权利。被上诉人提供的照片即使属实，也仅能证明被上诉人到过售楼处门前位置，并不能证明其向鼎峰公司主张违约金等事宜。将照片作为定案依据没有法律依据。综上，一审法院适用法律不当、认定证据和事实错误，请求二审法院撤销判决第一项，驳回被上诉人第一项诉讼请求。 黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德答辩称，1、双方合同约定的违约条款是约束双方的，因鼎峰公司逾期交房造成了损失共计92.4万元，一审判决违约金数额低了，二审应当考虑提高。2、鼎峰公司违约108天只是一个节点，我方每年多次与对方协商落实合同，对方总是让我们等待。请求二审维持原判。 王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德向一审法院提出诉讼请求：1.判令鼎峰公司支付违约金68万元；2.本案诉讼费由鼎峰公司承担；3.判令鼎峰公司按约交契税办理房产证书。后王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德明确诉讼请求：1.判令鼎峰公司支付违约金68万元；2.要求鼎峰公司出具发票，鼎峰公司协助办理房屋权属登记证书；3.本案诉讼费由鼎峰公司承担。 一审法院查明事实，2014年5月21日，王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德（甲方）与鼎峰公司（乙方）签订房屋置换协议，协议约定甲方将位于胶州市，房产证号为胶房私转字第××号）房屋自愿置换给乙方，乙方用位于东关大街xx号xx小区房号为xx号楼xx户房屋置换，房屋置换价款为287万元，双方无需互找。甲方应当自签订本协议之日起五日内腾出该房屋，并应当自本协议生效之时起将诸如土地证、房产证等所有权证明文件的原件交给乙方，并协助将房屋过户给乙方，如甲方逾期未腾出该房屋或未将所有权证明文件原件交付给乙方，则每逾期一日，甲方应当支付给乙方违约金5000元。乙方应当于2015年8月1日前将xx小区房号为xx号楼xx户交给甲方，交房标准为精装修，天然气及暖气初装费由乙方负责，并协助甲方办理相关房产手续，如乙方未能按时交付置换的房子，则每逾期一日，乙方应当支付甲方违约金5000元。双方均认可房屋于2015年11月17日交付。 鼎峰公司工作人员于2014年5月21日出具承诺一份，载明：“本人承诺在为客户黄明山等办理xx号楼xx户房产证所涉契税由鼎峰瑞胶置业有限公司承担，同时负责协调物业公司免除三年物业费”。 鼎峰公司于2014年5月27日出具说明一份，载明：“兹证明大同东花园街xx号已经于2014年5月24日下午16时搬家腾房完毕”。 双方于2015年11月17日签订房屋交接书，载明：“……现买卖双方对坐落于胶州市xx号xx小区xx号楼xx号房屋进行了交接……”。 2016年8月5日，王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德交纳了胶州市xx号xx号xx（住宅面积为286.72平方米）房屋专项维修基金14622.72元。 2015年11月17日，鼎峰公司（甲方）与黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德（乙方）签订商品房预售合同，合同载明乙方向甲方购买位于胶州市东关大街xx号xx号楼xx小区xx户，房屋面积286.72平方米，房屋单价5500元每平方米，总价为1576960元。双方称双方实际履行的是房屋置换协议而非商品房预售合同。 王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德一审中提交其到鼎峰公司协商的照片，欲证明其一直与鼎峰公司协商沟通，所主张的诉讼请求并未超过诉讼时效。鼎峰公司称该照片仅能证明五人之一曾到过鼎峰公司，但并不能证明双方沟通协商。 一审另查明，双方均认可涉案房屋可以办理房屋权属登记证书，房屋置换协议中的东关大街xx号xx小区xx号楼xx户房屋与证明中的xx号楼xx户房屋及商品房买卖协议中的xx号楼xx号房屋为同一房屋。 一审法院认为，王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德与鼎峰公司之间签订的房屋置换协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效协议，双方均应按照协议约定履行各自的义务。根据协议约定，鼎峰公司应于2015年8月1日前交付房屋，如逾期一日将承担5000元违约金，双方均认可涉案房屋于2015年11月17日交付，因此鼎峰公司已实际违约，鼎峰公司应当承担延期交房违约金，鼎峰公司辩称违约金过高且超过诉讼时效，但王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德称涉案房屋存在严重质量问题，装修没有按照精装修标准且双方也一直进行协商沟通，也提交了到鼎峰公司协商时的照片予以证明，故对鼎峰公司称该项诉讼请求超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德主张的违约金过高，依法予以调整，一审法院确认鼎峰公司应支付违约金20万元。 王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德要求鼎峰公司为其出具涉案房屋的发票，因开具发票不是人民法院民事案件的受案范围，故对该项诉讼请求不予处理。 王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德要求鼎峰公司协助办理房屋权属登记证书，因涉案房屋已经符合办理权属登记证书的条件，按照双方签订的房屋置换协议、鼎峰公司出具的证明及相关法律规定，鼎峰公司应当协助办理相关权属登记证书，故对该项诉讼请求，予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、鼎峰公司于判决生效之日起10日内支付王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德延期交房违约金20万元；二、鼎峰公司于判决生效之日起10日内协助王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德办理位于胶州市东关大街xx号xx号楼xx小区xx户房屋权属登记手续；三、驳回王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10600元，因适用简易程序减半收取5300元，由王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德负担3150元，鼎峰公司负担2150元。 二审经审理查明，1、王桂兰于2021年2月22日去世，其继承人黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德均表示承接王桂兰的权利义务继续参加诉讼。2、二审中，黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德提交验房表一份，黄明山书写的信函一份，照片一宗，证明其曾去鼎峰公司找过。鼎峰公司质证称，验房表是黄明山单方制作，未经鼎峰公司确认，对鼎峰公司不具有法律约束力。照片仅能证明到过售楼处门前位置，并不能证明向鼎峰公司主张违约金等事宜，正常协商的话，拍摄的应该是双方协商交涉的照片。信函只能证明写过，不能证明向鼎峰公司提交过。 本院二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德与鼎峰公司签订的房屋置换协议是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。协议签订后，鼎峰公司未按协议约定时间交付房屋，违反双方约定，应当根据协议约定承担逾期交房的违约责任，一审根据本案的具体情况将鼎峰公司应当承担的逾期交房违约金调整为20万元，并无不当，本院予以维持。王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德提交的证据可以证明双方进行协商的事实，鼎峰公司主张王桂兰、黄明山、黄明芳、黄明惠、黄明德的诉讼请求超过诉讼时效，本院不予采纳。 综上所述，鼎峰公司的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人青岛鼎峰瑞胶置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长   王化宿 审判员   高中日 审判员   盛新国 二〇二一年三月三十一日 法官助理马文淑 书记员 胡浩东 书记员 李珊珊