浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0225民初8422号原告（反诉被告）：周卫星，男，1959年11月11日出生，汉族，住象山县。委托诉讼代理人：葛月群，象山县民信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈良种，象山县民信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：何兰兰，女，1974年3月25日出生，汉族，住象山县。被告（反诉原告）：蒋敏琴，女，1982年8月17日出生，汉族，住象山县。上述二被告的共同委托诉讼代理人：郑明，象山县浦港法律服务所法律工作者。原告周卫星与被告何兰兰、蒋敏琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序。诉讼过程中，二被告以需要搜集证据为由向本院申请延长举证期限，本院给予延长30天。后二被告提出反诉，请求确认双方签订的店面租赁合同无效，原告返还房屋转让金30000元并赔偿房屋装修损失65000元。为此，本院决定合并审理，并于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告周卫星的委托诉讼代理人葛月群、陈良种，被告何兰兰、蒋敏琴的共同委托诉讼代理人郑明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周卫星向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月1日签订的《店面租房合同》；2.判令二被告立即腾退原告所有的位于象山县店面房屋；3.判令二被告立即向原告支付拖欠租金13650元（欠2020年2月租金3950元，2020年3月至9月每月少付300元，欠2020年10月至11月租金7600元），以及房屋占用使用费（按3800元每月，自2020年12月1日起至实际腾退之日止）；4.判令二被告腾空前缴清全部水、电、卫生等费用（暂算1000元）；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告因经营所需租赁原告所有的位于象山县的店面房屋，双方于2016年3月1日签订《店面租房合同》一份，约定租赁期限自2016年3月1日起至2021年2月3日止，租金按3500元每月计算，每月上前付，每年上涨150元每月，即2017年3月1日至2018年2月30日每个月3650元，2018年2月30日至2019年2月30日每个月3800元，2019年3月1日至2020年2月30日每个月3950元，以后每年跟市场行情而定。该合同第四条约定，二被告未能按时支付房租费，原告有权终止合同，收回店面房。2020年2月二被告未付租金3950元，2020年3月1日起按市场价需每月支付租金3800元，但二被告仅在每月15日支付3500元，每月少支付300元。2020年10月1日起二被告拒不履行支付租金义务，经原告多次催讨无果。2020年11月6日，原告书面通知二被告解除双方租赁关系，要求二被告腾退房屋，支付租金13650元等。二被告收到通知后仍置之不理。综上，原告将出租房屋交于被告，已履行了出租人的义务，被告承租了原告的房屋，应当支付相应的租金，现被告没有依约支付租金，显然有违约定，原告有权终止合同，收回房屋，故诉至法院，请求支持诉请。被告何兰兰、蒋敏琴辩称，1.签订房屋租赁合同事实，原告收取了被告30000元转让费，租赁后被告投入装修65000元，装修后被告去象山县市场监督管理局（以下简称县市场局）申办营业执照，却遭到拒绝，原因是被告所租房屋系危房。原告隐瞒房屋为危房的事实与被告签订房屋租赁合同，违反了国家法律法规强制性规定，严重违反诚信原则，合同应自始无效，原告诉请的解除合同无法成立。2.因为房屋租赁合同无效，所以原告要求支付租金不成立，支付的应是房屋占用费。即使支付租金，也不是原告主张的13650元，2020年2月份因疫情影响被告未支付租金3950元，被告要求减免，原告及其儿子同意减免一个半月租金计5924元，并自2020年3月17日开始月租金按3500元收取，该些事实可由被告通过微信转账给原告儿子的记录以及聊天记录予以证明，否则原告早就要求被告补齐租金，事实上原告从未向被告主张。即使原告否认，被告儿子的行为也构成了表见代理，发生代理原告的法律效力。原告失去诚信，违背公序良俗。3.房屋租赁合同无效，原告应承担被告的装修损失。被告同意腾退房屋，并按新约定的月租金支付2020年10月开始的房屋占用费。另外，原告主张的水、电、卫生等费用，被告不存在欠费。综上所述，请求法院驳回原告的相关诉请。被告何兰兰、蒋敏琴还向本院提出反诉请求：1.判令确认双方于2016年3月1日签订的《店面租赁合同》无效；2.判令原告返还房屋转让金30000元；3.判令原告赔偿房屋装修损失65000元（具体以评估为准）；4.反诉费由原告承担。事实和理由：2016年3月1日，被告租赁原告坐落于××镇××路××号店面，期限为五年自2016年3月1日至2021年2月30日止，同时被告支付房屋转让金30000元。后被告按规范装修，总投资为65000元。装修完毕后，被告向县市场局石浦分局申请注册个体营业执照，却被石浦分局拒绝登记办理，理由为原告出租给被告的房屋是Ｃ级房屋不宜出租也不能办理个体营业执照，被告随即与原告交涉，要求原告返还店面转让金30000元和房屋装修款65000元，但原告声称只能是暂时，会尽快解危处理。被告基于前期的投入以及对原告的信任，无奈之下只好耐心等待，而被告仍然按约支付房屋占用费，之后多次因无证经营遭到县市场局的行政处罚。2020年1月因疫情影响，双方经协商，原告同意免除2月份的占用费3950元，以后每月均按3500元交付。2020年10月15日，由于同年4月份县市场局以被告无照经营对其作出200元处罚，被告要求原告承担。因此原告来被告店面发生争吵，被告再次提出要求退回租赁房屋，并要求原告返还房屋转让金30000元和装修款65000元，双方争吵不休，后被告向石浦派出所报案，至今未出结果。综上所述，原告出租给被告的店面房屋属于危房，签订合同时，原告隐瞒了危房真相，明知房屋性质及租房合同违反国家法律法规的强制性规定而继续出租，导致被告无法办理营业执照并造成损失，且原告严重违反了诚实信用原则，存在缔约过失责任，故根据合同法第42条，《浙江省房屋使用安全管理条例》和《宁波市城市房屋使用安全管理条例》第33条规定，以及象山县人民政府办公室关于《象山县城镇危险房屋解危专项行动实施方案的通知》第4条规定，原告现提出反诉，请求支持反诉请求。原告周卫星对被告何兰兰、蒋敏琴的反诉辩称，1.原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，租赁前被告也查看了房屋，现租赁期即将到期，合同应合法有效。根据原告了解，被告租赁房屋后办理了营业执照，是被告自己原因未去领取。原告至现在为止也不知道所涉房屋是不是危房，不存在隐瞒。因为被告未按约及时支付租金，原告按合同约定要求解除合同，符合法律规定。至于被告所说的租金减免以及租金变更，不符合事实，如果租金要变更，双方应当达成书面约定。现被告反诉主张合同无效，没有事实和法律依据。2.原告认可收到被告支付的房屋转让金，但不是30000元，而是28000元。被告已承认房屋转让金本来是要支付给上任租户，因上任租户欠原告租金，所以上任租户应得的转让金28000元直接抵偿给了原告。如果该转让金可以合并审理，那么被告无理由要求原告返还。3.被告要求原告赔偿装修损失65000元，没有事实和法律依据。原告对被告的装修情况不清楚，即使投入装修费用，也是被告承租使用所需。现房屋即将到期，被告不能要求原告赔偿装修损失。综上所述，请求驳回被告的反诉请求。原告周卫星围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.房产证、土地证，以证明位于××镇××路××号××幢××房的产权人为原告的事实；2.《店面租房合同》，以证明原告将案涉店面房屋出租给被告使用，合同约定了租赁期限、租金标准等事项，还约定承租人未按时交付房租费，出租人有权终止合同、收回房屋的事实；3.《解除店面租房合同通知书》、EMS快递回执，以证明原告向二被告邮寄通知书，通知解除合同、搬离房屋、支付尚欠租金等相关事项，履行了告知义务，二被告予以签收的事实。被告何兰兰、蒋敏琴围绕反诉请求依法提交了以下证据：1.《店面租房合同》、《危险房屋通知书》、象山县人民政府办公室关于印发《象山县城镇危险房屋解危专项行动实施方案》的通知、县市场局行政处罚决定书、罚没财物专用票据，以证明石浦镇凤凰新城13幢房屋经鉴定属C级局部危房，按政府文件规定不能出租，也不能办理个体营业执照，被告因无照经营被行政处罚的事实；2.店面照片，以证明被告承租店面房屋后进行了装修的事实；3.微信转账等付款凭证，以及微信聊天记录，以证明原、被告重新约定，被告自2020年3月17日起每月支付房屋占用费3500元，之前一个半月占用费已减免的事实。对原告提供的证据，被告对真实性无异议，但认为合同无效。本院对真实性予以认定。对被告提供的证据1，原告认为《危险房屋通知书》以及政府通知文件的真实性需要庭后核实，即使真实也不能说租赁合同无效；对处罚决定书以及罚没票据的真实性无异议，但营业执照事情与原告无关，且据原告了解，被告于2020年7月份做出了营业执照，不能办理的说法不成立。对被告提供的证据2，原告认为照片需要核实，相反可以证明原告履行了出租人的义务，被告对店面装修是其经营自主权，与原告无关。对被告提供的证据3，原告认为微信聊天发生在原告儿子与被告之间，原告儿子不能代表原告，且聊天记录中并没有说到租金减免，也反映不出租金发生变更。经审查，本院对被告提供的上述证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于××镇××路××号××幢××房的登记产权人为原告，登记建筑面积为40.32平方，设计用途为营业，房屋所有权证取得时间为2006年9月。2013年5月，象山县人民政府通过《象山县城镇危险房屋解危专项行动实施方案》，并发文给各镇（乡）街道、各部门贯彻执行。该方案规定适用于县行政区域内城市（含建制镇）建成区已依法交付使用的各类住宅和非住宅的危房解危，主要有“加固处理和拆除新建”等2种解危方法，加固处理适宜于经鉴定为C级局部危房，鉴定机构技术意见为处理使用、地基基础趋于稳定，具有加固的经济价值（加固工程量占重建工程量70%以下），加固后能确保使用安全的房屋，原拆原建适宜于经鉴定为D级整幢危房，鉴定机构技术意见为停止使用或整体拆除，无加固经济价值等情形。该方案规定的职责分工，其中要求县住建局“对未进行解危的房屋，不得办理房地产交易、租赁、抵押等业务”，要求象山工商分局“对被鉴定为危险房屋的，不予办理和登记工商营业执照……”。上述方案贯彻实施后，象山县房屋安全鉴定办公室根据石浦镇凤凰新城13幢房屋业主（林丽华等24户）的鉴定申请，于2014年9月15日作出《危险房屋通知书》，告知石浦镇凤凰新城13幢房屋经鉴定已不能保证使用安全，危险性鉴定等级为“C级（局部危房）”，建议“处理使用”，并认为如“处理使用”技术上不可行、无加固处理的经济价值，也可“整体拆除”。2016年3月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订一份《店面租房合同》，约定：甲方将××镇××路××号一间店面租给乙方，租赁为五年，时间从2016年3月1日至2021年2月30日；租金按每月3500元上前付，租赁期间的税费、水电费、卫生费、工商税等一切费用均由乙方自负支付；租金每年调整上涨150元一个月，为三年，2017年3月1日至2018年2月30日每个月3650元，2018年3月1日至2019年2月30日每个月3800元，2019年3月1日至2020年2月30日每个月3950元，以后每年跟市场行情而定；乙方装修时墙改造要经过甲方同意，未经同意对该房屋及其造成损失的应由乙方承担责任；乙方未能按时交付房租费，甲方有权终止合同，收回店面房；租赁期满，乙方有权店面转让，甲方无权干涉；期满后在同等条件下，甲方继续出租，乙方拥有优先权，如甲方自用，转让费由乙方收取。合同签订后，因需要支付前手承租人店面转让费，被告直接将28000元转让费交付给原告。原告按约交付店面，被告承租后从事服装销售，并每月预付租金。经营期间，被告多次受到县市场局的行政处罚，被处罚原因为服装店经检查未办理营业执照，其中2016年11月被行政处罚500元，2019年12月被行政处罚200元。2019年12月31日，被告通过网上银行预付原告2020年1月份的租金3950元。后被告通过微信转账向原告儿子支付租金，支付情况为：2020年3月17日转账3500元，2020年4月16日转账3500元，2020年5月15日转账3500元，2020年6月17日转账3500元，2020年7月15日转账3500元，2020年8月15日转账3500元，2020年9月16日转账3300元。2020年11月6日，原告通过EMS快递向被告邮寄《解除店面租房合同通知书》，通知解除双方的店面租房合同，被告在收到通知之日起2日内搬离房屋，不得破坏现有的装饰装修，支付尚欠租金13650元，腾空前缴清全部水、电、卫生等费用。被告于次日收到上述通知书。另查明，根据被告与原告儿子之间的微信聊天显示，在2020年9月16日那天，被告向原告儿子表示“这个月房租要给你3300了，危房罚款交了200元，去年前年都交5百的，今年只交了2百”，然后微信转账3300元，原告儿子领取后表示“OK”。本院认为，双方主要争议焦点一是案涉店面租赁合同是有效还是无效；二是自2020年2月份开始的店面租金或者说占有使用费的计算，以及应付金额；三是原告是否有权要求解除店面租赁合同并收回店面，是否应返还和赔偿被告所主张的店面转让费以及装修费。对于争议焦点一，原告认为其从来不知道案涉店面系危房，店面租赁合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，而合同法规定合同无效的情形之一是违反法律、行政法规的强制性规定，县政府文件不是法律、行政法规，即使店面系危房，租赁不符合文件要求，也不应否定租赁合同有效性，且被告在2020年7月已办理出营业执照。被告认为危房按照县政府文件不能出租，不能办理营业执照，宁波的城市管理条例第33条也规定危屋不能对外出租用作生产经营，案涉店面经过鉴定系危房，原告应当知道该重要事实却未告知，违背诚信和公序良俗原则，结合法律法规，双方签订的店面租赁合同应属无效，至于现在可以办出营业执照，被告也搞不清楚是什么原因。本院认为，民法总则第一百五十三条第二款规定，违背公序良俗的民事法律行为无效，合同法第五十二条规定，损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定等几种情形之一的合同无效，最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。可见，涉及合同效力认定时，一般不会对违反相关行政规章规定的合同效力予以否定，但违背公序良俗、损害社会公共利益的合同应无效。对于涉及房屋租赁安全方面，虽然中华人民共和国住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准等情形的房屋不得出租，各级地方亦有相关文件规定“未进行解危的危房，不得办理房地产交易、租赁、抵押等业务”等类似内容，但法律、行政法规并没有明确规定。本案中，原告店面所在的整幢房屋经鉴定系危房，案涉店面租赁合同虽已违反上述规章及本县文件等规定，但不存在违反法律、行政法规的强制性规定，不能因此认定为无效。至于案涉店面租赁合同是否因违背公序良俗或者损害社会公共利益而无效，本院认为，案涉店面所在的整幢房屋经鉴定系C级局部危房，相关技术部门建议处理使用，显然不同于D级整幢危房应停止使用或整体拆除的情况，原、被告签订的店面租赁合同尚不能达到明显损害社会公共利益、违背公序良俗的程度，况且案涉店面所在的整幢房屋系C级局部危房，并不代表案涉店面就是危房。综上分析，原、被告签订的店面租赁合同系双方真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，应认定有效。原告向被告交付店面后，被告应按约支付租金。至于交付店面涉及危房因素，属违约事项范畴，被告有据此要求解除合同的权利，但不能主张无效。对于争议焦点二，原告认为减免一个半月租金及变更月租金为3500元的事实不存在，被告未付2020年2月份的租金3950元，后面月租金按3800元计算，2020年3月至9月期间被告每月少付300元计2100元，2020年10月至11月期间被告未付租金计7600元，合计未付租金为13650元，之后被告应支付房屋占有使用费。被告认为当时因疫情影响，双方经协商减免租金及变更租金事实，其所提供的相关证据可予证明。本院认为，按照合同约定，2019年3月至2020年2月为一个租金周期，租金按月预付3950元，以后每年按市场行情确定。根据查明事实，被告在预付2020年1月份租金3950元后，自2020年3月开始的每月15日左右向原告儿子预付租金均为3500元，具有较强规律性，经综合判断，可以认定自2020年3月下半月即16日开始新租金标准已根据市场行情确定为按月预付3500元。被告与原告儿子之间的微信聊天内容，亦可印证该事实。至于是否存在减免2020年2月至3月15日计一个半月的租金情况，本院认为，从付款情况来看，被告每月支付租金均比较守信，从被告与原告儿子之间的微信聊天内容来看，原告儿子也从未提起被告有很早前的租金拖欠未付，结合2020年2月份时候正逢疫情管控较严期间，出租方普遍给予承租商户减免一两个月租金的事实，经综合判断，本院对被告的陈述予以采信，即认定减免一个半月租金的事实存在。原告主张其儿子不能代表其本人，与情理不符，本院不予采信。综上所述，本院认定被告自2020年10月16日开始未按每月3500元的标准预付租金。对于争议焦点三，本院认为，原、被告双方应全面履行合同项下义务，被告自2020年10月开始未按约预付租金，违约事实清楚，根据合同约定，原告有权解除合同、收回房屋，被告腾退前应缴清水、电、卫生费等相关费用，故原告提出该些诉请，理由正当，本院依法予以支持。至于装修损失问题，被告以合同无效为由反诉要求原告赔偿，基于合同无效不成立，且合同约定的五年租赁期即将到期，本院不予支持。至于房屋转让费问题，根据原告陈述，系抵偿上任租户欠付租金，如该事实存在，被告自然无理由要求原告返还，鉴于涉及案外人，被告反诉要求返还的主张不在本案处理范围，可另案理直。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告周卫星与被告何兰兰、蒋敏琴于2016年3月1日签订的《店面租赁合同》；二、被告何兰兰、蒋敏琴于本判决生效后五日内腾退坐落于象山县××镇××路××号××幢××房，并缴清水、电、卫生费等相关费用；三、被告何兰兰、蒋敏琴于本判决生效后五日内支付原告周卫星拖欠租金及后续占有使用费（按月租金3500元标准，自2020年10月16日起计算至实际腾退之日止）；四、驳回原告周卫星的其他诉讼请求。五、驳回被告何兰兰、蒋敏琴的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉受理费166元，减半收取计83元，由原告周卫星负担58元，被告何兰兰、蒋敏琴负担25元。反诉受理费2175元，减半收取计1087.50元，由被告何兰兰、蒋敏琴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 姜海波二〇二一年三月十二日代书记员 谢昕霖431