湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初1347号原告：欧阳志坚，男，1971年3月1日出生，汉族，住湖南省平江县。原告：张赞，男，1977年12月27日出生，汉族，住长沙市雨花区。共同委托诉讼代理人：杨广，湖南大鲲律师事务所律师。被告：严奉喜，男，1963年8月13日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被告：张尚书，男，1965年10月1日出生，汉族，住湖南省常德市鼎城区。原告欧阳志坚、张赞与被告严奉喜、张尚书房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告欧阳志坚、张赞的共同委托诉讼代理人杨广到庭参加了诉讼，被告严奉喜、张尚书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳志坚、张赞向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向两原告支付2020年3月19日至2020年12月18日期间的租金162000元及此期间的逾期付款利息14823元，并以162000元为基数、按照万分之五/天的标准向两原告支付自2020年12月19日起至付清全部租金之日止的逾期付款利息；2.判令两被告按照18000元/月的标准向原告支付从2020年12月19日至2020年12月28日期间的占有使用费6000元；3.判决两原告不退还两被告押金18000元；4.判令两被告承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，将湘林家园地下室-2003、-2004号房屋共同出租给被告经营“严枫喜中医门诊部”。根据合同约定，租赁期限从2017年8月19日起至2020年12月18日止，租金标准为18000元/月。合同履行过程中，被告并未按季提前支付租金，后按月支付仍多次逾期，目前仍欠付原告2020年3月19日至2020年12月18日期间的租金162000元，还欠付物业公司物业费，原告多次催要无果。综上所述，被告未按时足额向原告支付租金，经原告催要后在合理期限内仍未付清，已构成严重违约，应承担违约责任。原告依法诉至法院。被告严奉喜辩称，1.不认可两原告诉求，两被告租赁房屋是公司行为，不是个人行为；2.被告严奉喜从未与两原告见过面，也未签订过任何合同；3.租赁原告房屋是交给了黄国成、徐曦进行经营，房屋租金交到了2020年4月；4.因经营不好，2020年疫情过后我方因无力承担房租多次通知原告要求原告收回房屋，原告拒收；5.原告在我们一年多没交房租才起诉，我们不认可。被告张尚书辩称，1.被告张尚书当时在该公司上班，既不是法人也不是股东，只是负责门店的经营，并于2018年8月已经离职；2.该合同是严奉喜承租两原告店面，并与两原告签订合同，张尚书未与两原告签订合同，只是在原合同进行修改时张尚书在合同修改处签了字，被告严奉喜公司工作人员使用该门面并作为医疗门诊经营；3.原告曾给被告张尚书打过电话，被告张尚书已多次告知张尚书只是工作人员，已经离职，该门面承租、使用和费用与张尚书无关，现公司负责人为秦新武，而且善意提醒如果收不到房租就立即收回门面，停止出租；4.被告张尚书上述情况全部属实，恳请法院依法裁决。本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，两原告与被告严奉喜签订《房屋租赁合同》，该合同主要约定：出租人欧阳志坚、张赞自愿将其所有的位于长沙市天心区韶山××路××号××室××房（以下简称租赁房屋）出租给承租人严奉喜，房屋规划用途为商业，建筑面积180平方米。合同约定租赁期间为2017年8月19日至2020年12月18日，月租金为18000元／月，租金采用先付后用原则按季支付，承租人应于每季提前十日一次性付清下一季度租金。如逾期支付，承租人从逾期之日起每日支付出租人未付金额千分之五的逾期付款利息。承租人须在本合同签订时交纳押金人民币18000元，该押金在合同期满后，承租人义务全部履行且应付款项全部结清后，由出租人无息退还给承租人。若承租人违约，出租人有权直接以押金抵扣赔偿款、违约金。租赁期间房屋使用范围内的水电费、卫生费、物业费均由承租人负责，承租人必须按各有关收费单位的要求及时交纳。合同期内，出租人无故单方解除合同的，应退还承租人已收租金，并双倍返还已收押金，如不足以弥补承租人损失的，出租人应继续赔偿承租人损失。如承租人逾期支付租金超过20日，属于承租人违约，出租人有权据此单方解除合同，承租人须在收到解除通知后三日内结清欠付租金、逾期付款利息及其他各项费用，并按照房屋现状将房屋腾退给出租人，且押金不退。如承租人不配合腾退房屋，出租人有权采取直接关门停业等方式强制承租人退场，承租人损失自负，不得以任何理由要求出租人赔偿。合同还约定，承租人严奉喜为唯一承租人，承租人不得以与本合同以外的第三人存在其他内部经营合作关系为由，而拒绝履行支付租金义务。2018年5月19日，被告张尚书作为严奉喜公司工作人员在合同文本上签字确认删除了租金递增条款。上述协议签订后，两原告依约为被告严奉喜提供房屋，被告严奉喜以两原告房屋作为经营场所，设立并经营了于2015年11月27日注册的长沙市天心区严枫喜中医门诊部，2019年2月21日，徐曦以两原告房屋作为经营场所，注册成立长沙市天心区奉喜堂中医门诊部湘林家园店。黄国成和徐曦为门店实际经营者，实际经营至2020年4月，二人实际向两原告支付租金至2020年3月18日，最后一次支付时间为2020年4月8日，此后未再支付租金，因受2020年初新冠疫情影响承租人曾经要求两原告收回租赁房屋，双方未达成一致意见，此后被告自述其已经停业，但案涉租赁房屋内属于承租人的相关设备未搬出。原告方自述其已经免除了被告2020年2月份新冠疫情期间的租金。2020年10月27日及2020年12月，两原告两次委托律师向被告严奉喜寄送律师函，催告被告支付欠付租金并告知相关事宜。2020年12月28日两原告自行将租赁房屋腾空后现已另行出租。另查明，严奉喜与黄国成、徐曦没有就案涉租赁房屋签订转租合同或转让协议。被告严奉喜和徐曦系湖南省奉喜堂医药科技有限公司的股东，曾先后担任该公司法定代表人，张尚书曾系该公司管理人员，已于2018年离职。上述事实，有案涉房屋产权证、《租赁合同》、房屋现状照片、营业执照照片、建行交易明细、律师函及邮寄单、查询记录和到庭当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告欧阳志坚、张赞与被告严奉喜签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，出租人和承租人应当按照合同约定，履行合同义务。合同约定被告严奉喜为唯一承租人，其不得以与本合同以外的第三人存在其他内部经营合作关系为由，而拒绝履行支付租金义务，房屋租期至2020年12月18日止，受新冠疫情影响疫情期间酌情可减免租金，但疫情并不构成解除租赁合同的法定理由，此后双方并未达成协议提前解除租赁合同，承租人自行停业期间并未腾空租赁房屋，继续占用，应当继续交纳租金，被告实际缴付租金至2020年3月18日，此后再未支付租金，系被告违约，应承担继续履行并支付违约金的责任。关于应付租金金额，本院认为，因受2020年2月、3月新冠疫情不可抗力因素影响，出租人应当合理免除承租人2020年2月、3月两个月的租金，本案中在两原告原免除一个月的基础上还应免除一个月的租金，故被告严奉喜还应当向两原告支付2020年4月19日至2020年12月18日的租金144000元（已免除两个月租金）。两原告主张逾期付款利息为每日万分之五，本院认为该违约金标准过高，酌情降低调整为每日万分之三，按照应付时间分段计算，至2020年12月18日的逾期付款利息为7408.8元，此后自2020年12月19日继续算至租金付清之日止。《房屋租赁合同》于2020年12月18日到期，被告严奉喜未按时将房屋腾退给两原告，由此产生的房屋占有使用费应由被告严奉喜承担，故两原告要求被告严奉喜按照18000元/月的标准支付2020年12月19日至2020年12月28日的占有使用费6000元，本院予以支持。依据合同约定，被告严奉喜违约，两原告有权直接以押金抵扣赔偿款、违约金，合同约定的押金不退还的条件系指承租人逾期支付租金导致出租人解除租赁合同的情形，因本案中原告并未行使解除权提前解除租赁合同，故两原告主张的押金不退还的条件不成就。根据合同第六条第1项押金可用于抵扣赔偿款、违约金的约定，本案的押金18000元可抵充被告应付款项，故抵扣应退还的押金18000元后，被告严奉喜实际还应向两原告支付租金126000元。被告张尚书不是合同当事人，其在合同上签字的行为系代理行为，不应承担本案民事责任，故两原告要求被告张尚书承担民事责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百七十九条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告严奉喜于本判决生效之日起十日内向原告欧阳志坚、张赞支付2020年3月19日至2020年12月18日的租金126000元；二、被告严奉喜于本判决生效之日起十日内向原告欧阳志坚、张赞支付截至2020年12月18日的逾期付款利息7408.8元，并以欠付租金126000元为基数，按照每日万分之三的标准支付自2020年12月19日起至实际付清租金之日止的逾期付款利息；三、被告严奉喜于本判决生效之日起十日内向原告欧阳志坚、张赞支付2020年12月19日至2020年12月28日的房屋占有使用费6000元；四、驳回原告欧阳志坚、张赞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4372元，减半收取2186元，由被告严奉喜负担1800元，原告欧阳志坚、张赞负担386元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  吴贵平二〇二一年三月二十九日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿