湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初306号 原告：沅陵县鸿志物业服务有限公司，住所地：湖南省沅陵县沅陵镇望圣坡香榭丽都小区1栋2楼办公室，统一社会信用代码：91431222MA4L307D09。 法定代表人：杜芝兰，该公司经理。 委托诉讼代理人：罗勇（特别授权），男，1975年7月3日出生，土家族，湖南省沅陵县人，该公司职工。 委托诉讼代理人：佘文政（一般代理），男，1969年9月23日出生，汉族，湖南省沅陵县人，该公司法律顾问。 被告：赵顺兵，男，1971年7月28日出生，汉族，湖南省沅陵县人，居民。 原告沅陵县鸿志物业服务有限公司（以下简称鸿志物业公司）与被告赵顺兵物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告鸿志物业公司的委托诉讼代理人罗勇、佘文政，被告赵顺兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿志物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付24个月的物业服务费共计1257元；2.依法判决被告支付24个月的公共照明公摊电费120元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月，根据原告与县经投公司签订的《灯芯绒小区前期物业服务合同》的约定，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定物业服务费按住宅建筑面积每平方米0.60元/月收取，因县经投公司为保证小区平稳交房，第一年约定按优惠价0.35元/平方米/月收取。2018年11月16日，原告鸿志物业公司邀请了县望圣坡社区、县房产局、县捷能燃气公司、灯芯绒厂拆迁指挥部及灯芯绒小区业主代表在灯芯绒小区物业办公室召开了就物业费调价及公共照明费收取标准的座谈会。根据座谈会会议决定自2018年11月1日起原告物业费按照0.50元/平方米/月向业主优惠收取，公共照明费依照5元每月收取，并在小区及物业业主微信群进行了公示。被告的房屋住宅面积104.79平方米，每月应缴纳物业服务费52.4元。被告至今欠缴2018年11月1日至2020年11月1日累计24个月的物业服务费共计1257元，公开照明公摊电费每月5元，共120元。原告多次上门并书面催缴所欠物业服务费，但被告总以各种借口拖欠。为保护原告的合法权益，原告特向法院起诉，恳请法院依法判令被告交纳拖欠的物业服务费。 被告赵顺兵辩称：第一，灯芯绒小区本就是因为国家扶贫政策而修建的小区，被告在该小区买了一套房子，但并没有跟原告鸿志物业公司签订物业服务合同；第二，原告鸿志物业公司没有尽到物业服务的职责，经常无所作为，一遇到问题就叫业主去找县经投公司，服务态度恶劣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（原告提交的营业执照1份、法定代表人证明书1份、被告身份证1份、《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》1份、房款交清证明1份、原、被告签订的《物业服务合同》1份、承诺书1份、《小区临时管理规约》1份、《湖南省物业服务收费管理办法》1份、《关于规范怀化市住宅物业服务收费管理的通知》1份、《沅价（2013）8号关于规范物业费的通知》1份、收款收据1份），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的灯芯绒小区物业费收取标准复印件1份，欲证明原告鸿志物业公司向业主公示了物业收费的标准。被告对该组证据有异议，认为原告并没有公示过，他对此不知情。本院经审查认为，原告提交的该组证据是以照片的形式提交的，不能证明原告欲证明的目的，对业主不具有约束力，因此，对被告的质证意见，本院予以采纳，故对该组证据本院不予采信。 2、原告提交的第一次座谈会会议记录和参会人员的嘉宾及业主名单各一份，欲证明物业费的收取调整为0.5元/平方米，是业主代表通过的。被告对该组证据有异议，认为自己没有参加这个会议，对此不清楚，本院经审查，该座谈会参会的人员是否是业主代表等情况无其他证据证明，且没有业主代表出庭作证，该记录不能代表全体业主，对全体业主没有约束力，故对该组证据，本院不予采信。 3、被告提交的照片13张，欲证明原告鸿志物业公司在小区公共管理方面不作为，小区内垃圾成堆及地面裂缝等。被告对照片无异议，对被告的证明事实有异议，认为照片上的垃圾有的是小区以外的，有的是建筑垃圾，对建筑垃圾原告会定期清理。本院经审查认为，被告提供的照片与本案没有关联性，本院不予以采信。 4、被告提交的关于要求经投主管部门撤走灯芯绒小区物业公司的申请报告和部分业主的签名名单复印件各一份，欲证明原告作为物业服务公司在灯芯绒小区无所作为，所有业主都请求撤走鸿志物业公司。原告对该组证据有异议，认为该报告与本案无关联性。本院经审查认为，该报告及签名单与本案无关联性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告鸿志物业公司系自然人投资或控股有限责任公司，成立于2016年2月26日，经营范围：物业管理与服务，房屋、水电维修，室内外装修与装饰，日用杂品销售，家政服务，酒店管理。注册资本伍拾万元整。2017年1月1日，沅陵县经济建设投资有限公司与鸿志物业公司签订《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，由鸿志物业公司对沅陵县灯芯绒小区提供物业管理服务。被告赵顺兵购买了灯芯绒小区22栋102号房，共104.79平方米，并于2017年10月31日结清房款，开始入住。2017年11月1日，原告鸿志物业公司（甲方）与被告赵顺兵（乙方）签订《物业服务合同》并收取了被告赵顺兵440元的物业费，《物业服务合同》中第二条物业服务项目、收费标准及办法约定房屋物业服务收费项目及办法：1、房屋物业服务项目及标准：①住宅建筑面积104.79平方米，每平方0.6元/月；第一年依照经投要求按优惠价0.35元/月收取。 另查明，被告赵顺兵自2018年11月1日起至今未交纳物业费。该小区未成立业主委员会。原告在提供物业管理服务期间,对小区内的垃圾及路面等公共部位的维护管理等方面存在一定的不足。 本院认为，本案系一起物业服务合同纠纷。本案的争议焦点是：1.原、被告双方签订的《物业服务合同》的效力问题及物业服务费如何收取？2.被告是否应该向原告支付公共照明公摊电费？3.关于小区内的环境卫生问题。 一、在本案中，沅陵县经济建设投资有限公司作为建设单位与原告鸿志物业公司于2017年1月1日签订了《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》，约定物业费按0.6元每平方/月收取，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对全体业主均具有约束力。2017年11月1日，原告鸿志物业公司与被告赵顺兵本人签订了《物业服务合同》，该合同没有违反《沅陵县灯芯绒厂小区前期物业管理服务合同》的有关规定，系双方当事人真实意思表示且不违反法律禁止性规定，应当合法有效。该合同约定物业费按0.6元每平方米/月收取，第一年度按优惠价0.35元每平方米/月收取。该《物业服务合同》对第一年度的物业费收取标准做了变更，其余条款仍然有效。合同签订后被告赵顺兵按照0.35元每平方米/月的价格交付了第一年度的物业费。被告赵顺兵从2017年11月以后应按照0.6元每平方米/月的价格交纳物业费。现原告鸿志物业公司请求被告赵顺兵按0.5元每平方/月的标准支付二十四个月（应为2018年11月1日至2020年10月1日）的物业费1257元（实为104.79平方米×0.5元×24个月＝1257.48元），是原告鸿志物业公司行使自己处分权的体现，符合法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物业管理条例》第三十四条的规定，物业费的调整应该由物业公司与业主委员会讨论决定，即使现在小区没有成立业主委员会，根据合同相对性的原则，物业公司调整物业费也需与业主重新签订物业服务合同。原告鸿志物业公司在没有与被告赵顺兵重新签订物业服务合同的情况下要求被告赵顺兵按照新的物业费收取标准交纳物业费的主张于法无据，本院不予支持。现原告的主张虽然是0.5元每平方/月，低于双方签订的《物业服务合同》0.6元每平方米/月，这是原告鸿志物业公司行使自己权利的体现，并不能理解为就是按照原告起诉的新标准0.5元每平方/月来收取的。 二、关于公共照明公摊电费的收取问题，根据双方签订的《物业服务合同》第二条第2项，规定了物业服务费支付项目包括物业公共部位、公共设施、设备、日常运行和维护费用等。公共照明的电费应属于物业服务费的公共部位支付项目，原告鸿志物业公司要求被告赵顺兵另行支付公共照明公摊电费的主张不符合法律的规定，也不符合双方签订《物业服务合同》的约定，本院不予支持。 三、被告赵顺兵辩称原告提供的物业服务质量存在问题，如对垃圾未及时处理等。该主张针对的是原告是否依照合同的约定履行职责，是否存在有原告违约行为，属另一法律关系，本案不予评判。 综上所述，原、被告之间存在物业服务合同关系，被告逾期未交纳物业服务费的行为已构成违约，应承担补交物业服务费的义务。原、被告应该按照双方签订的《物业服务合同》的约定收取或交纳物业费，现原告请求被告按低于合同约定的价格标准支付物业费是其行使处分权的体现，本院予以支持。公共照明公摊电费已包含在物业费的支付项目中，对原告要求被告另行支付公共照明公摊电费的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款规定、参照《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项，判决如下： 一、限被告赵顺兵在本判决生效之日起十日内向原告沅陵县鸿志物业服务有限公司支付尚欠的2018年11月1日至2020年10月1日的物业服务费1257元； 二、驳回原告沅陵县鸿志物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，原告沅陵县鸿志物业服务有限公司负担10元，被告赵顺兵负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员 瞿 哲 二〇二一年三月二十五日 书记员 王丽娜 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典实施后的法律事实引起的法律纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设 备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。