广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1592号上诉人（原审被告）：戴勇华，男，1985年1月1日出生，汉族，身份证登记住址湖南省新宁县。被上诉人（原审原告）：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习律师。上诉人戴勇华因与被上诉人广州市悦旺物业管理有限公司（以下简称悦旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，并于2021年1月22日公开开庭进行了审理，戴勇华，悦旺公司的委托诉讼代理人李伟航、钟嘉茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人戴勇华上诉请求：1.撤销一审判决，驳回悦旺公司的全部诉讼请求；2.一审及二审诉讼费用全部由悦旺公司承担。事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，依法应予撤销改判。一、悦旺公司于一审庭审中提供的《建筑工程施工许可证》（编号为：440XXX201）与增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致，无法证明悦旺公司已按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。悦旺公司提供的建设工程规划许可证（增规建证[2014]XX号）的发证日期为2014年12月28日，附注要求：本证有效期为一年，有效期从证上载明的发证日期开始计算，建设单位或者个人应当在有效期内取得施工许可证；逾期未取得施工许可证或逾期未开工且未办理延期手续的，本证自行失效。悦旺公司在一审庭审时声称，其确实有按规定申请施工许可证，其补充提供的《建筑工程施工许可证》（编号为：440XXX201）与增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致。戴勇华合理怀疑，悦旺公司并未就涉案工程项目申请施工，未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，未进行竣工验收。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。因此，在悦旺公司无法提交证据证明其已按照建设工程规划许可证的规定进行建设的前提下，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。二、合同第14.1第（三）项约定“乙方拖欠租金或者其他费用达三十天（无论乙方是否获正式催款通知），视作乙方单方面终止租赁关系，乙方所缴纳的保证金归甲方所有”。三、根据合同第十五条，免责条款，若因不可抗力导致合同无法履行，因为疫情期间档口都没有开，而且整个商场都没有开，租金应该免除。四、根据合同第14.1第（三）项约定如乙方拖欠租金，且乙方自愿用所承租的铺位内物品抵乙方所欠费用。现涉案商铺内有防水一批，瓷砖胶一批，油漆一批，可用于抵扣租金。最重要的是物业也不准戴勇华拿走商铺内的货物。五、营商环境不理想，悦旺公司在开店进场时承诺的广告及人流量都没有落实，最关键的是由于没有消防许可证，商场组织的开业典礼被当地派出所叫停。一审法院于2020年9月24日到现场勘验时也发现整个商场廖无人烟，没有客人，整个A6座只有3个店铺在经营，其余的店铺全部关门或者作为仓库使用。六、案涉商铺所在商场于2020年6月3日对涉案商铺采取停电措施，悦旺公司是以停电行为表明行使合同解除权，押金可以抵扣租金。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。退一步讲，双方签订的房屋租赁合同因悦旺公司单方面采取停电措施已于2019年10月19日解除。因此，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，判如所请。被上诉人悦旺公司二审辩称：一、《建设工程施工许可证》不会影响租赁合同的效力。（一）双方签订的租赁合同有效。悦旺公司与集体土地使用权人增城市新塘镇××南顺经济合作社签订了《建设用地租赁合同》租赁增城区新塘镇白江村沙下（土名），获得该场地的使用权，并且取得了建设工程规划许可证，为合法使用权人，有权出租该商铺，双方签订的合同有效。（二）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。司法解释并未规定建筑物的验收手续，《建设工程施工许可证》会对该建筑物上的租赁合同效力产生影响。换句话说，悦旺公司取得建设工程规划许可的，房屋租赁合同即有效。《建设工程施工许可证》是建设单位进行施工的法律凭证，该证的有无不会影响房屋租赁合同的效力。（三）悦旺公司已经提供了《建设工程规划许可证》，证明房屋是经过政府批准允许建设的。根据举证原则，戴勇华主张案涉房屋未按建设工程规划许可证的规定建设，应由其举证证明。二、关于合同解除的问题。（一）根据《悦旺建材城租赁合同》第10.2条的约定，乙方必须遵守悦旺建材城规定的各项规定和制度，服从管理。按时缴纳场地使用费、物业管理费、自用水电费及工商税费等各项费用。逾期不交者，甲方有权停止供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应的处罚。因此，戴勇华也应当积极配合办理退租、交接商铺等手续。退一步讲，即使合同已经解除，但戴勇华一直占用商铺，也应当支付场地占用费。（二）悦旺公司认为《悦旺建材城租赁合同》第十四条第一款第三项约定的“如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获证实催缴通知），视作乙方单方终止双方的租赁关系”，属于约定解除条款，即使拥有解除合同的权利，也应按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的方式和程序行使解除权。另外，单方解除权应当是悦旺公司的权利，戴勇华既然已经违约，若还能在未通知的情况下单方解除合同，与合同法的诚实信用原则相违背。三、关于保证金的问题。根据《悦旺建材城租赁合同》第14.1条的规定：乙方有下列情形之一的，视为违约。乙方应向甲方支付相应的违约金，甲方有权扣除从乙方合同履约保证金中扣除相应款项或扣留乙方全部保证金、解除合同，并保留继续追索不足部分款项的权利……（三）……乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利。由始至终，都是因为戴勇华不缴纳租金单方违约导致本合同提前终止。因此，悦旺公司根据合同的约定有权不退还保证金，并且悦旺公司认为保证金不足以补偿损失，有权继续向戴勇华追索。四、关于场地交还。根据《悦旺建材城租赁合同》第11.4条的规定，乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体及天花板的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏。因而不可拆卸的装饰装修不可抵扣押金以及租金。综上，请求二审法院依法驳回戴勇华的上诉请求，维持原判。悦旺公司于2020年7月1日向一审法院起诉请求：1.判令戴勇华支付租金23886.12元，违约金7165.836元；2.本案诉讼费由戴勇华负担。诉讼中，悦旺公司增加诉请：1.戴勇华增加支付2020年5月至8月的租金12933.06元，违约金为3879.92元；2.确认解除戴勇华和悦旺公司之间的租赁合同。一审法院经审理查明：2019年3月29日，悦旺公司（出租人、甲方）和戴勇华（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第X栋第X号场地租给乙方作防水工程经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2019年4月1日至2023年8月31日止，2019年4月1日起租金为2520元，2020年4月1日起租金为2880元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，如乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有限停止向该商铺提供各项服务，如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。悦旺公司向戴勇华发出两份《催款通知》，告知戴勇华应于2020年3月31日交齐租金等，否则将默认单方违约，并于3月31日晚停水停电等；以及戴勇华应于2020年4月30日交齐租金等，否则将默认单方违约，并于4月30日晚停水停电等，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。一审庭审中，关于涉案建筑物问题。悦旺公司作如下陈述：悦旺公司从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，悦旺公司在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此悦旺公司提交增集用（2014）第JTXXX号《集体土地使用证》、增规建证[2014]XX号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440XXX201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，悦旺公司主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，一审法院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函一审法院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]XX号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。一审庭询中，关于本案事实，双方当事人做如下陈述：一、悦旺公司主张其要求戴勇华支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年10月至2020年8期间的费用情况。关于停电情况，悦旺公司主张未停电，戴勇华抗辩是2020年6月3日停电；2019年10月至2020年3月期间戴勇华的欠租数额为每月2520元，2020年4月至2020年8月的每月欠租数额为2880元。二、为证明戴勇华持续使用涉案商铺，悦旺公司提交其工作人员与戴勇华妻子之间的微信记录，具体如下：2020年4月14日，悦旺公司向戴勇华发出减租通知，戴勇华妻子回复“我们这边经营不下去了退租了”，悦旺公司“退租之前要把租金交清的”“你七个月两万多啦”，戴勇华妻子“过年来就退的（，）出了疫情”“没有办法出不来”“你们知道啦”“押金7千多”，悦旺公司“不交的话水电是肯定要停的，老板上星期五已经把欠几个月租金的租户的合同和身份证复印件拿到增城法院其起诉啦”，戴勇华妻子“这边租金我们在交各5000给你们吧，没有钱了，亏的一分钱都没有了，还欠一屁股债，现在关键是借不到钱了，没有办法啊，也想经营可是这个市场这个情况”，悦旺公司“我也帮不到你哦”“无能为力”，戴勇华妻子“那没办法的话只能封铺了”等。三、关于违约金问题。悦旺公司主张的违约金是按照其主张的戴勇华欠付的费用的30%计算的。戴勇华主张，悦旺公司主张的违约金计算标准没有依据，悦旺公司也没有就其损失进行举证，该违约金过高。四、悦旺公司确认合同于一审庭审之日解除；戴勇华认为合同无效，不存在解除问题，即使合同有效，根据合同约定，戴勇华在欠租一个月已经视同解除。一审庭后，一审法院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验。悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺有供电，门未锁，门口堆放了杂物，室内有少量原材料和少量办公用品。对勘验情况，悦旺公司的工作人员认为，戴勇华不交租，也不交接商铺，悦旺公司也不知道该如何处理；戴勇华称，这些物品原本是要搬走的，但是悦旺公司的保安不让搬，戴勇华不要这些东西了，可用于抵扣房租。一审法院认为，悦旺公司与戴勇华于2019年3月29日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。对戴勇华关于合同无效的抗辩，一审法院不予采纳。现戴勇华对悦旺公司主张的2019年10月1日开始未交租的事实不持异议，一审法院对此予以确认。双方在一审庭审中亦确认涉案合同已解除，一审法院对此亦予以确认。关于悦旺公司主张要求戴勇华支付自2019年10月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，一审法院综合分析如下：一、关于悦旺公司主张的戴勇华未退场问题。悦旺公司主张，戴勇华至今未搬空涉案商铺。戴勇华抗辩认为，其已经于2020年4月14日提出退租，且依据合同第14.1第（三）项约定“乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”，戴勇华已经单方终止合同，铺内物品可以抵扣房租。对此，一审法院认为，虽双方存在上述合同约定，但戴勇华自2019年10月1日开始未交租，实际还在使用商铺，双方实际未严格按照合同约定履行。又根据微信记录显示，戴勇华确在2020年4月14日向悦旺公司提出解约，但因戴勇华欠租未交清而未获得悦旺公司同意，且没有证据证明后续是否仍在占用商铺。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，虽双方未严格按合同约定履行，但在戴勇华明确要求退租，且没有证据证明戴勇华是否还在使用商铺的情况，悦旺公司按约可以随时收回商铺予以减损。二、关于疫情期间减租问题。戴勇华承租涉案房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施，可能会对戴勇华的经营产生一定影响。但戴勇华的经营项目为建材，并非疫情及疫情防控措施中限制开业的行业。且如上文所述，戴勇华实际在疫情之前已经开始欠租，双方终止合同实际也并非全部因为疫情影响。因此，戴勇华的经营受疫情或疫情防控措施影响有限。综上，一审法院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定戴勇华应向悦旺公司支付七个月的租金、管理费。现悦旺公司主张的每月的租金数额少于双方合同约定租金数额，系悦旺公司对其权利的处分，并无不妥，一审法院予以确认。经核算，上述租金合计20100元（2520元×6个月+2880元×1个月+300元×7个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，一审法院不予支持；对于悦旺公司主张的水电费，悦旺公司仅主张是根据水电表读数计算的，并未有其他佐证，故证据不足，一审法院亦不予支持。因戴勇华未按期交租，构成违约，悦旺公司有权向其主张违约金。对于悦旺公司主张要求戴勇华按照欠付租金的30%支付违约金问题，系悦旺公司对其权利的处分，并无不妥，一审法院予以支持。对于戴勇华抗辩违约金过高问题，因悦旺公司已经对违约金标准进行了调整，故对戴勇华该抗辩，一审法院不予采纳。经核算，戴勇华应付违约金数额为6030元。对于悦旺公司主张超出上述金额范围以外的违约金，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年10月20日判决如下：一、确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告戴勇华于2019年3月29日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；二、被告戴勇华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等20100元；三、被告戴勇华在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金6030元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费498元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担226元，由被告戴勇华负担272元。被告戴勇华于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。双方二审亦未提供新证据。另查明，一、戴勇华二审向本院提交调查取证申请书，申请法院依职权调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》，戴勇华认为悦旺公司一审提交的建筑工程施工许可证与广州市增城区住房和城乡建设局留存档案的内容信息不一致，戴勇华有理由认为悦旺公司未就涉案工程项目申请施工，未按照建设工程规划许可证的规定建设，未竣工验收，因此涉案租赁合同应属无效。二、戴勇华二审主张其愿意以承租商铺内的物品供悦旺公司抵扣租金，一审法院到现场勘验时物品仍存放在涉案商铺内。悦旺公司则主张戴勇华存放在涉案商铺内的物品均已过期，故其不同意以该部分物品抵扣租金。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案租赁合同效力认定；二、双方实际履行哪份租赁合同；三、涉案商铺租金支付和违约责任的认定；四、保证金应否退还的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同效力认定的问题。戴勇华上诉主张悦旺公司未取得施工许可证，无法证明其按照建设工程规划许可证的规定建设房屋，双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。因一审法院已就涉案房屋规划报建问题向广州市规划和自然资源局发函调查。该局函复称“涉案商铺所属建筑物已经取得建设工程规划许可证，因建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。戴勇华主张涉案商铺未按规划许可证规定实施建设，依据不足。本案不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的情形，双方一审中均确认涉案租赁合同已经解除。戴勇华上诉主张涉案租赁合同无效，于法不符，本院不予支持。二、关于争议焦点二，双方实际履行哪份租赁合同的问题。戴勇华上诉主张其与悦旺公司在签订涉案租赁合同之后，另行签订《物业租赁合同》并办理备案手续，视为悦旺公司已经实际终止涉案租赁合同，双方实际履行的是《物业租赁合同》。因戴勇华与悦旺公司签订的涉案租赁合同即《悦旺建材城租赁合同》是双方真实意思表示，双方实际一直按该租赁合同约定的保证金及租金标准等履行。双方随后虽签订《物业租赁合同》，但并非双方对租金标准及权利义务的真实意思表示。悦旺公司主张《物业租赁合同》仅仅是为了协助戴勇华办理工商营业证照使用，并未实际履行，符合双方签订该合同的真正目的，本院予以接纳。因此，戴勇华主张双方应依照《物业租赁合同》的约定对权利义务进行清结，缺乏依据。三、关于争议焦点三，涉案商铺租金支付和违约责任认定的问题。戴勇华上诉主张悦旺公司于2020年6月3日对涉案商铺采取停电措施行使合同解除权，无权向戴勇华主张2020年6月3日之后的租金。本院认为，戴勇华自2019年10月起欠付租金，戴勇华于2020年4月14日单方解约，但未获得同意。双方理应主动积极采取措施进行救济，但戴勇华无证据证明其及时支付所欠租金或者向悦旺公司交还场地悦旺公司拒绝接收的事实。虽然涉案租赁合同第14.1第（三）项约定“乙方（戴勇华）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”。戴勇华存在消极处理合同终止事宜的情形。悦旺公司在戴勇华欠租许久的情况下亦未采取积极有效措施避免损失扩大。为此，一审法院综合具体案情，酌情认定戴勇华应向悦旺公司支付欠租之日起的7个月租金、管理费以及迟延付款的违约金，并不无妥。戴勇华作为承租人，没有充分证据证明其完成了交付租金或明示放弃商铺内物品的情况下，理应承担举证不能的法律后果。戴勇华主张其不应支付前述费用，不能成立。另外，至于戴勇华主张自愿以铺内物品折抵所欠费用，属其单方意识表示，应取得对方同意。悦旺公司二审中明确拒绝，故本院不予接纳。四、关于争议焦点四，保证金应否退还的问题。虽双方在一审诉讼中均未提出保证金的没收及退还问题，一审法院未作审查，但戴勇华二审主张退还保证金或以保证金抵扣欠付款项，悦旺公司已作充分抗辩，且双方租赁合同已经解除，因此，为了减少当事人诉累节省司法资源，达到案结事了的社会效果，本院二审对保证金问题一并处理。因双方合同中已经明确约定“乙方（戴勇华）拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否获得催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有……”。如前文所述，戴勇华欠租导致合同解除，构成根本违约，应承担违约责任，其该项上诉主张于约不符，本院不予支持。另外，戴勇华申请本院调查悦旺公司所提交的《建设工程规划许可证》的问题。如前文所述，一审法院已经就涉案商铺所在工程项目规划建设情况向广州市规划和自然资源局发函调查，该局已作复函，戴勇华该项申请所涉事项已非必需，本院不予接纳。综上所述，戴勇华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费996元，由戴勇华负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月十八日书记员  纪惠敏黄晶晶