北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4550号上诉人（原审原告）：张秀春，女，1986年2月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王超，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳成林，北京市证信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街2号院4号楼2层201。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，满族，北京富力通达房地产开发有限公司职员。上诉人张秀春因与被上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初3404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人张秀春及其委托诉讼代理人王超、柳成林，被上诉人富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张秀春上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判张秀春不承担81万元的违约金；2.本案一、二审诉讼费由富力公司承担。事实和理由：一、一审忽略重要事实，涉案房屋自2015年12月29日至2019年12月11日被行政限制，不能进行交易，不能办理网签，双方2016年7月10日签订《北京通州富力中心商品房认购书》（以下简称《认购书》），富力公司明知涉案房屋存在行政限制不能交易的情况仍然对张秀春实施欺诈，一审认定张秀春应对应否签约进行审慎思考，选择签约即受约束是错误的。二、双方签订《认购书》后三年半涉案房屋被取消行政限制，2019年12月7日张秀春已经向富力公司发出《律师函》，明确告知因富力公司的行为致使合同目的不能实现，要求富力公司退还全部首付款并支付利息，双方确认签订的《认购书》自此解除。三、富力公司通知张秀春办理网签的时间是2020年2月10日，此事距签订《认购书》已经过3年7个月，张秀春足以确信房屋不能交易了，并且在此前已经发出了《律师函》，解除了《认购书》。四、双方并未签订《预售合同》，仅签订了《认购书》，并且是在法官询问如果法院认为是张秀春违约的前提下，张秀春是否愿意承担违约责任的前提下才做出了愿意承担违约金以解除《认购书》的表述。一审中张秀春始终认为是富力公司违约，张秀春没有违约行为。五、张秀春婚姻状况发生变化，现在不具备购房资格。富力公司辩称，富力公司在《认购书》履行过程中不存在任何过错，亦不存在任何违约行为。对方明知签约时无法办理网签而选择与富力公司签约并提交先期支付房款的申请，自愿按期支付房款，后在房屋可办理网签后因张秀春个人原因不配合办理网签导致未网签。富力公司并未收到张秀春所述的律师函，张秀春亦未提交证据。关于张秀春提到的一审判决书中关于《预售合同》的情况，富力公司认为是一审法院的笔误，因为中间对合同的介绍全部写的是《认购书》，仅有一处写的是《预售合同》。法院根据双方合同履行情况、预期利益与张秀春的违约情形判决其向富力公司支付违约金并无不妥。张秀春向一审法院起诉请求：1.判令解除张秀春与富力公司签订的《认购书》；2.判令富力公司返还张秀春已付房款共计人民币4084560元（含10万元定金）、印花税6778元、会员费10万元和已付违约金1632元，上述合计4192970元，并支付张秀春利息（利息以4192970元为基数，自2016年12月19日至返还之日止，按年利率6％的标准计算）；3.依法判令富力公司双倍返还张秀春定金20万元；4.案件受理费由富力公司承担。一审法院认定事实：2016年7月10日，张秀春与富力公司签订《认购书》，约定张秀春向富力公司购买通州××××3101房屋，总价款13554560元。同时张秀春于2016年9月19日签署《申请书》，承诺因个人原因暂时无法签约，自愿预交房款：2016年9月19日支付首付款1364560元（总房款的10％）和印花税6778元；2016年10月19日支付二期房款1360000元（总房款10％）；2016年12月19日支付三期房款1360000元（总房款10％）；2017年3月19日支付四期房款2700000元（总房款20％），剩余6770000元（总房款50％）申请商业贷款支付。《认购书》签订后，张秀春于2016年7月10日交纳10万元定金，于2016年9月19日支付首期房款1264560元，且交纳印花税6778元，于2016年10月25日支付1360000元房款，且交纳违约金1632元，于2016年12月19日支付1360000元房款。后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，张秀春称明确表示无能力继续履行涉案预售合同，对此提供了个人信用贷款合同、中国光大银行卡对账单加以证明。富力公司对张秀春的上述主张不予认可。经一审法院询问，张秀春表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持张秀春的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，张秀春主张富力公司有无法为其办理网签的违约行为。一审法院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务，张秀春应对于应否签约进行审慎思考，张秀春选择签约，即应受《认购书》条款约束。经查，现涉案合同已经具备网签条件，且富力公司已经通知张秀春办理网签，但张秀春认为其现不具备购房资格拒绝网签，而以无法网签系富力公司违约行为的主张，一审法院不予采纳。故上述张秀春主张富力公司存在违约行为依据不足，一审法院不予支持。第二，是否支持张秀春解约请求的问题。一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，张秀春明确表示不同意继续履行涉案《认购书》，并愿意以承担相应违约金为代价解除《认购书》，理由是其不具备继续履行《认购书》的能力，涉案《认购书》事实上已不能继续履行。经查，涉案《认购书》是分期付的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，总标的额为13554560元，张秀春迄今为止仅向富力公司支付4084560元（含10万元定金）、印花税6778元，并已付违约金1632元，并明确表示不再支付剩余房款。一审法院认为，涉案《认购书》在事实上已难以强制继续履行，故对于张秀春要求解除《认购书》并要求富力公司退还已付款及印花税之诉求，一审法院予以支持。张秀春表示愿意支付解除《认购书》违约金，一审法院不持异议，具体数额由一审法院兼顾《认购书》的履行情况、当事人的过错程度、已付违约金以及预期利益情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为810000元。张秀春所主张的10万元会员费系千氏（北京）房地产经纪有限公司向张秀春收取，张秀春要求富力公司退还该笔款项没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除张秀春与富力公司于2016年7月10日签订的《认购书》；二、富力公司返还张秀春已付房款4084560元、代收印花税6778元，以上共计4091338元，于判决生效之日起七日内执行清；三、张秀春赔偿富力公司违约金810000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回张秀春的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张秀春提交：（2020）京0112民初23094号民事判决书，证明在一方违约并愿意承担违约责任的情况下法院判决6%的违约金，但是本案中富力公司严重违约，一审仍按照这个比例判决张秀春承担违约金，违背了公平原则和同案同判原则。富力公司认为该份判决书与本案无关，两案情况不同，无法作为参考依据，不具备证明力。富力公司未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是张秀春是否应当向富力公司支付违约金及一审法院酌定的违约金标准是否适当。首先，关于富力公司是否存在违约行为的问题。张秀春主张案涉房屋因行政限制不能办理网签系富力公司违约，根据本案查明的事实，张秀春在与富力公司签订《认购书》后签署了《预交房款申请书》，承诺因个人原因暂时无法签约，自愿预交房款，并明确约定了各期房款的支付期限。张秀春作为完全民事行为能力人，对于购买本案所涉总房款高达13554560元的房屋，理应负有足够审慎订立合同的义务，在签订《认购书》前对于所购房产的具体情况及交易风险应有充分认识。其以涉案房屋存在行政限制为由主张房屋不能交易，缺乏事实依据。双方未约定办理网签的期限，现富力公司明确表示已具备网签条件且已通知张秀春办理网签事宜，系张秀春以其自身不具备购房资格、无继续履行合同的经济能力为由拒绝办理网签并要求解除合同。因此张秀春主张富力公司存在违约行为，缺乏依据。其次，关于张秀春是否存在违约行为、是否应当支付违约金的问题。根据本案查明的事实，张秀春未按《认购书》及《预交房款申请书》确定的付款期限支付购房款，构成违约，且其同意在法院未认定富力公司违约的情况下以承担违约责任为代价来解除《认购书》，一审法院依据相关法律规定判决其承担违约责任并解除合同符合本案事实和法律规定。其次，关于违约金标准的问题。一审法院结合合同履行情况、当事人的过错程度、已付违约金及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定的违约金数额符合本案事实和法律规定，并无不当。综上所述，张秀春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11900元，由张秀春负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年三月三十日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月