江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终800号上诉人（原审原告）：赵志刚，男，1972年8月23日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：李福，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：仓义，江苏八面锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王军，男，1978年7月14日出生，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：陶伟，江苏法德东恒（苏州）律师事务所律师。上诉人赵志刚因与被上诉人王军买卖合同纠纷一案，不服江苏省泗阳县人民法院（以下简称泗阳法院）（2020）苏1323民初3186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人赵志刚上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除赵志刚与王军2016年4月18日签订的《商铺转让协议书》及《泗阳县存量房房屋买卖合同》，并协助赵志刚办理案涉房屋10%份额的过户手续；2.本案一二审诉讼费用由王军负担。事实与理由：1.根据双方签订的商铺转让协议，王军在赵志刚完成房产证办理之日应当一次性付清剩余购房款，其付款成就条件就是房产证的办理而非房屋的交付；2.关于房屋的交付问题与上诉人无关，上诉人的一审诉讼请求为解除合同而非要求被上诉人支付购房余款，且被上诉人对于案涉房屋在过户时已被出租是明知的，存量房买卖合同只是中介机构提供的格式条款，不能改变被上诉人知道房屋出租的事实。被上诉人王军辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赵志刚一审诉讼请求：1.解除合同；2.王军把北京路福华金色家园3栋合12622号商铺10%的份额协助办理到赵志刚名下；赵志刚返还房款400000元及利息，200000元是定金不予返还。事实与理由：赵志刚与王军于2016年4月18日签订《商铺转让协议书》，协议约定：赵志刚将位于金色家园3栋合12622号商铺股份以1100000元转让给王军。协议签订后，王军支付赵志刚200000元预付款，赵志刚将协议约定的房屋过户到王军名下，余款900000元王军向赵志刚出具欠条，约定于2016年5月13日前一次性还款。后王军于2016年5月19日、2016年5月20日分别通过银行转账向赵志刚支付200000元（合计支付400000元）。截至今日王军尚欠赵志刚房屋转让款500000元整。王军辩称，王军拖欠赵志刚房屋转让款，是因为在签订房屋转让合同时，明确案涉房屋没有租赁，但办理过户之后，王军才得知案涉房子已被租赁给案外人经营餐饮，截至目前，案涉房屋尚未履行交付义务。依据合同法的相关规定，王军有权拒绝向赵志刚支付房屋转让尾款。综上，请求驳回赵志刚的诉请。一审法院经审理查明：2016年4月18日，赵志刚与王军签订商铺转让协议书，约定赵志刚将所有的北京路福华金色家园3栋合12622号商铺的10%产权转让给王军，转让价格为1100000元，付款方式为预付定金200000元，签订协议后，赵志刚与王军及其他该商铺的所有权人于2016年5月6日办理了产权登记过户手续。王军向赵志刚出具了欠条一张，该欠条载明：“欠条-今有王军欠到赵志刚金色家园房屋转让款计人民币玖拾万元整，该房款在2016年5月13日前一次性还清，逾期不还由此引起的一切法律责任由本人承担-欠款人：王军；担保人王虎”。赵志刚与王军等人买卖的商铺为1-6楼，房屋总面积为1868.54平方，转让的时候1层-5层都是酒店，转让时酒店处于经营状况，名称是泗阳县西岸鼎好餐饮有限公司，2015年6月4日，泗阳县西岸鼎好餐饮有限公司的法定代表人由周某变更为葛某，股东吴某、王某1。葛某为酒店经营者，泗阳县西岸鼎好餐饮有限公司在工商登记的企业状态显示在业，住所产权为租赁所有权，即自赵志刚与王军签订买房合同至今，涉案房屋一直被泗阳县西岸鼎好餐饮有限公司租赁使用。一审法院认为，合同是当事人设立、变更、终止民事权利义务的协议，合同一经设立，对当事人均有约束力。赵志刚、王军就商品房买卖订立的合同合法有效，双方均应诚实信用履行。赵志刚等人向王军出售商铺，赵志刚等人负有向王军交付房屋的义务，王军有依约定向赵志刚等人足额给付房款的义务。本案中，因涉案房屋被出租给案外人泗阳县西岸鼎好餐饮有限公司，造成王军无法取得涉案房屋，王军也就有权拒付部分购房款，王军没有违反合同约定，赵志刚要求与王军解除合同等诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回赵志刚的诉讼请求。案件受理费减半收取4400元，由赵志刚负担。本案二审程序中，双方当事人均未提供新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明：案涉房屋原系葛某、王某2、赵志刚、刘某、周某、顾某、毕某等七人按份共有，各人占有的份额分别为20%、20%、10%、5%、20%、20%、5%。2016年4月18日，上述七人与王军签订的存量房买卖合同中载明案涉房屋出租情况为：甲方（葛某等人）未将该房屋出租。周某曾向一审法院起诉王军请求判令王军立即给付购房款尾款650000元及利息，后一审法院判决王军于生效后十日内给付周某650000元及利息。王军提起上诉后，本院于2017年10月24日作出（2017）苏13民终2442号民事判决，认为王军与案涉商铺所有权人签订的存量房买卖合同中约定商铺的所有人未将该房屋出租，现商铺被案外人租赁占有并经营餐饮，致使王军无法行使对该商铺的占有、使用，周某没有完成房屋交付义务，王军据此拒绝支付尾款的抗辩成立。遂判决撤销一审判决，改判驳回周某的诉讼请求。本案二审争议焦点为：上诉人赵志刚主张解除与王军之间订立的《商铺转让协议书》及《泗阳县存量房房屋买卖合同》并要求王军将案涉房屋10%份额变更登记至其名下，有无事实和法律依据。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，赵志刚与王军签订的《商铺转让协议书》及《泗阳县存量房房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自义务。房屋买卖合同为双务合同，卖方负有交付房屋和协助买方办理产权变更登记的义务，买方负有按照约定支付价款的义务。卖方的房屋交付义务，应根据合同中约定的房屋是否处于出租状态有所区分。本案中，因双方签订的《泗阳县存量房房屋买卖合同》明确约定卖方未将案涉房屋出租，作为卖方的赵志刚负有将案涉房屋交付王军以供其占有使用的义务。根据已查明事实，案涉房屋在目前仍被案外人占有使用，故上诉人并未完成房屋交付义务，其存在违约行为，王军以此为由拒绝支付购房尾款的抗辩理由成立。在赵志刚存在违约行为的前提下，其主张解除案涉房屋买卖协议，没有法律依据，本院依法不予支持。综上，上诉人赵志刚的上诉请求依法不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人赵志刚负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  杨晓玲审判员  吴军良二〇二一年三月三十一日书记员  于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。