山东省聊城市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁15执异14号 案外人：聊城市人民医院，住所地：聊城市东昌府区东昌西路**。统一社会信用代码：1237150049502066XG。 法定代表人：王大伟，该院院长。 委托诉讼代理人：张建军，男，该院职工。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，，住所地：北京市石景山区石景山路**统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢兴诺，男，该公司法务专员。 被执行人：聊城市水城房地产开发有限公司，住，住所地：聊城市聊堂路**一社会信用代码：91371500749886982R。 法定代表人：李贵杰，该公司执行董事。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁公司）与被执行人聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人聊城市人民医院对本院查封被执行人水城公司名下的新东方·龙湾28号楼22号、23号商铺和29号楼24号商铺（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人聊城市人民医院称，一、异议人于2011年购买被执行人开发的龙湾房产，并于2014年签订《商品房预售合同》。合同约定:S22号商铺合同编号为YS0000077391，合同面积923.24㎡，单价为7800元/㎡，总价款为7201272元;S23号商铺合同编号为YS0000076410，合同面积360.35㎡，单价为7800元/㎡，总价款为2810730元;S24号商铺合同编号:YS0000077421，合同面积60.68㎡，单价为7800元/㎡，总价款为473304元。三套房产总价款共计10485306元。异议人购房时间远早于2019年4月的查封时间。二、异议人已向被执行人付清全部购房款。异议人在查封前已通过银行向被执行人付清了全部房款10485306元，分别为：2011年10月19日支付4000000元，2013年5月21日支付5000000元，2014年12月24日支付1485306元，被执行人于付款当日出具了房款收据。异议人还于2012年9月22日支付了三套房产的专项维修基金共计37575元。三、异议人早已合法占有、使用案涉房产。2014年12月23日，异议人和被执行人办理了三套房产的交接，装修后开办了龙湾分院，并一直使用至今，这是众所周知的客观事实。异议人占有案涉房产的时间远早于查封时间。四、案涉房产未办理房产过户登记手续并非异议人的原因。异议人于2014年通过被执行人在聊城市房管部门进行了合同网签，履行了支付购房款的义务。因被执行人未办理房屋的备案登记手续，房产未过户并非异议人的自身原因，异议人无过错。综上，异议人系案涉房产的实际所有权人，异议请求符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，请求贵院停止对案涉房产的执行，并解除查封，切实维护异议人的合法权益。 聊城市人民医院提交了以下证据：1.新东方·龙湾28号楼22号、23号、24号商铺的《商品房预售合同》3份；2.房款收据3张、1485306元的电子银行转账凭证1份、1000000元的网上银行电子回单5份、4000000元的银行转账支票存根1份；3.公共维修资金发票2张、收据2张、暖气使用费发票11张、物业费收据4张、暖气初装费及有线电视初装费收据3张、电费发票45张；4.聊城市卫生和计划生育委员会于2014年8月14日对聊城市人民医院龙湾分院核准登记的书面证明材料1份。 申请执行人中铁公司称，我公司申请法院查封的商铺为28号楼22号、23号商铺和29号楼24号商铺，与案外人异议主张的三套房产不一致，28号楼24号商铺并非被查封的房产。 本院查明，原告中铁公司与被告水城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年10月8日作出（2019）鲁15民初171号民事判决，判令水城公司于判决生效之日起十日内向中铁公司清偿工程款37614936.6元。山东省高级人民法院（2020）鲁民终963号民事判决维持一审判决。上述判决生效后，水城公司未履行判决确定的法律义务，中铁公司向本院申请执行，本院于2020年7月6日立案执行，执行案号为（2020）鲁15执304号。诉讼中，本院于2019年4月22日作出（2019）鲁15执保22号执行裁定，保全查封了水城公司名下的房产一宗，其中包括聊房权证古字第××号新东方·龙湾28号楼22号、23号商铺和聊房权证古字第××号新东方·龙湾29号楼24号商铺，查封期限至2022年4月22日。 另查明，案外人聊城市人民医院于2014年与被执行人签订《商品房预售合同》3份，约定购买被执行人开发的新东方·龙湾28号楼22号商铺（面积923.24㎡，总价款为7201272元）、23号商铺（面积360.35㎡，总价款为2810730元）、24号商铺（面积60.68㎡，总价款为473304元），该3份合同载明了该22、23、24号商铺的平面图和位置图，三处房产总价款共计1048.5306万元。聊城市人民医院分别于2011年10月19日支付购房款400万元、2013年5月21日支付购房款500万元、2014年12月24日支付剩余购房款148.5306万元，被执行人分别出具了房款收据。聊城市人民医院于2012年9月22日交纳三套房产的专项维修基金共计37575元，于2014年12月23日交纳了暖气初装费、有线电视初装费及历年来的暖气使用费、物业费、电费等，并一直占有使用购买的三处房产。聊城市人民医院龙湾分院于2014年8月14日经聊城市卫生和计划生育委员会核准登记并经营至今。 再查明，聊城市衡坤房地产测绘中心对案涉房产进行测绘后，被执行人水城公司于2015年12月16日在聊城市不动产登记中心办理了聊房权证古字第××号新东方·龙湾28号楼和聊房权证古字第××号新东方·龙湾29号楼的房地产登记，将预售时的商铺进行了重新编号，其中预售时的28号楼22号商铺测绘面积为892.22㎡，登记为28号楼22号商铺；预售时的28号楼24号商铺测绘面积为60.01㎡，登记为28号楼23号商铺；预售时的28号楼23号商铺测绘面积为356.96㎡，登记为29号楼24号商铺。 本院认为，本案争议焦点为：案外人聊城市人民医院对案涉房产是否享有排除强制执行的权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，第二十九条是专门针对被执行人为房地产开发企业而规定的特别条款，二者是一般规定和特别规定的关系，并非相互排斥，商品房买受人可以选择适用该法律规定第二十八条或二十九条排除执行。 本案中，案涉房产登记在被执行人水城公司名下，案外人聊城市人民医院未办理过户登记手续，但聊城市人民医院提交的证据能够证明，在本院采取查封措施之前，其与水城公司签订了合法有效的书面买卖合同，购买了水城公司开发的新东方·龙湾28号楼22号、23号、24号商铺，并足额交纳了全部购房款，进行装修后合法占有三处房产用于开办龙湾分院经营至今。虽然聊城市人民医院购买的商铺编号与本院查封的编号不同，但根据《商品房预售合同》载明的房产平面图和案涉房产不动产登记时的测绘图可知，本院查封的案涉房产即是聊城市人民医院购买并一直占有使用的三处商铺，故聊城市人民医院在法院查封之前已合法占有案涉房产。案涉房产未办理过户登记的原因系水城公司未按合同约定及时履行协助义务，办理案涉房产的备案登记手续，并非异议人的自身原因。综上，聊城市人民医院的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对案涉房产享有排除强制执行的权益，其异议请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 中止对被执行人聊城市水城房地产开发有限公司名下的聊房权证古字第××号新东方·龙湾28号楼22号、23号商铺和聊房权证古字第××号新东方·龙湾29号楼24号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张广军 审判员  张绍方 审判员  关 淼 二〇二一年三月十五日 法官助理汪桂荣 书记员徐如意