重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0106民初1972号原告：重庆康田智慧生活服务有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西园北街**附******，统一社会信用代码915001190605346374。法定代表人：周清龙，重庆康田智慧生活服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：喻理，男，重庆康田智慧生活服务有限公司员工，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：唐棣，女，重庆康田智慧生活服务有限公司员工，住重庆市巴**。被告：肖巧云，女，1984年4月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：袁陆顺，男，1985年4月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆康田智慧生活服务有限公司与被告肖巧云、袁陆顺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆康田智慧生活服务有限公司的委托诉讼代理人喻理、唐棣，被告肖巧云、袁陆顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆康田智慧生活服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付2018年2月至2020年11月物管费4736.2元和2018年2月至2020年11月公摊费340元，2018年2月起按所欠金额的千分之五支付违约金（暂计500元），以上费用共计5576.2元。2.判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与重庆康田置业有限公司签订了康田漫城前期物业管理服务合同，约定高层住宅物业服务费按1.2元/月.平方米交纳，公共区域水电费用建筑面积50平方米以内的为7元/户/月，建筑面积50平方米以上的为10元/户/月，还约定业主或物业使用人每月25日前履行缴纳义务，如未按时缴纳应按5‰的标准支付违约金。原告认为，原告向被告提供了物业服务，但被告长期未缴纳物业费等，原告为维护权利，现依据法律法规诉至贵院，望判如所请。被告肖巧云、袁陆顺辩称，在这之前我没有拖欠费用，在2018年2月份之后原告提供的物业服务不合格，所以我不应该全额交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告肖巧云、袁陆顺系重庆市沙坪坝区房屋业主，房屋建筑面积116.07平方米，该小区尚未成立业主委员会，原告重庆康田智慧生活服务有限公司系该小区物业服务企业。2015年9月15日，重庆康田置业有限公司作为甲方与重庆康田资产管理有限公司作为乙方签订康田漫城前期物业管理服务合同，约定物业名称康田漫城，并约定了物业服务内容，物业费收费标准为高层住宅1.2元每月每平方米，公共区域水电费建筑面积50㎡以内（不含50㎡）的为7元/户/月，建筑面积50㎡以上的为10元/户/月。业主应于开发商达到房屋交付条件并通知其接房之日起交纳物业费，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应当于每月25日前履行交纳义务，未按时足额交纳物业费、水电费的，应按日5‰自欠费之日起按日计算，向乙方支付违约金。后原告向该小区提供了物业服务，被告接房后于2018年2月起未支付物业费及公摊费，截至2020年11月的物业费原告计算为4736.2元，公摊费原告计算为340元。2017年10月16日，重庆康田资产管理有限公司名称变更为重庆康田物业服务有限公司。2020年8月24日，重庆康田物业服务有限公司更名为重庆康田智慧生活服务有限公司。庭审中，原告将违约金调整为按照LPR计算，但未提交具体计算方式，诉讼请求中违约金暂计金额为500元。庭审中被告称未交物业费的原因是原告对公共设施、特种设备维护保养及不到位，严重影响到其的居住环境及人身财产安全，并带来较大的经济损失，也为家人的精神及身体健康带来了极大的影响，被告所在的楼栋的电梯，在2018年1月份之后出现了电梯门故障，就是人从电梯里出来，电梯门不会自动关闭，电梯也会一直停在相应楼层，在2018年2月13日前被告亲自打电话给物业报修三次，也在电梯里按过黄色报警铃，但是物业一直不予解决，中间也进行了维保，问题没有解决，2018年2月13日晚上，被告的一岁半大的孩子走进了开着门的电梯，电梯门就关闭了，孩子去向不明，家里老人向物业请求调取电梯录像，物业说你们两个大人连孩子都看不住，干什么吃的，被告父母也患有心脏病和糖尿病，不能剧烈运动，但为了找孩子，从负1楼爬楼梯到33楼，整个过程物业没有任何作为，当天晚上电梯也没有停运维修，到了第二天，被告去物业吵架，物业才将电梯维修好。小区后面的三部观光电梯，自2018年3月启用，只运行了1个月就坏了了，被告在小区后面开了一个门面，被告及客户及小区的其他业主、其他店面经营者都需要用到该三部观光电梯，但是店铺开了1年多，这个电梯都一直是坏的，还有其他人为了电梯的事报警了，但是物业还是没有处理。2018年4月5日凌晨，被告的门店和其他5家门店（都是原告所管理的）被暴力砸门入室盗窃，通过监控看到盗窃发生期间没有任何人巡逻，但是物业挂在店门口的巡查记录表中载明行窃期间有保安人员在门店签到。2020年9月份，被告的手机掉了，去调取小区的监控录像，但是物业表示监控是坏的，且监控室里很多监控都是坏了。在这几个事件中，时间持续了3年，物业所提供的服务在安保、服务态度、特种设备维护、公共设备维护长期存在拖延、不作为玩忽职守、弄虚作假，根本就没有提供原告所谓的优质服务。原告方称不同意二被告陈述的事实，是二被告监护不力导致的，与我方无关。观光电梯一直都是正常运行，是商业配套使用，二被告主张通过观光电梯回小区，以实现住宅使用的目的，我方不允许这样使用。关于盗窃，系第三人的行为导致，对方主张的时间和我方工作人员巡逻的时间是不一致的，所以我方不认可被告的说法。关于调取监控，被告没有权利调取，必须要公安机关才能调取，关于监控室的黑屏，系电梯监控，是要电梯运行才显示。我方提供的证据代表了我方对整个小区提供的物业服务，不是特定为某一户或是某一栋的服务。以上事实，有原告重庆康田物业服务有限公司举示的康田漫城前期物业服务合同、欠费明细表、接房通知书、客服助理巡查记录表、公共设施设备维护保养记录表、电梯保养报告、特种设备使用标志、巡视签到表、消毒记录表、电梯机房巡查签到表、工作检查记录表、被告举示的视频监控录像、告知书、照片以及原被告的陈述等作为证据证明，可以认定。本院认为，原告重庆康田智慧生活服务有限公司依据前期物业管理合同提供了物业服务，被告肖巧云、袁陆顺应当按照约定交纳物业费，逾期未交将承担相应违约金。被告称未支付物业费系因为原告对公共设施、特种设备维护保养及维护不到位，具体为被告所在楼栋电梯保养维护问题，小区背后三部观光电梯保养维护问题，门店被盗监控调取及保安巡查问题，原告当庭对上述问题进行了回复，认为小孩跑进电梯系被告方监管小孩的问题，观光电梯一直正常使用，是商业配套，被盗的时间不是原告方巡逻时间，监控需要警方才能调取。本院认为，根据原告举示的公共设施设备维护保养记录表、电梯保养报告，原告楼栋电梯及观光电梯维保正常，关于监控调取，由公安机关调取并无不当，且被告被盗系第三人违法行为所致，安保巡查并不能完全杜绝盗窃行为的发生，综上，原告提供的物业服务基本符合前期物业服务合同的约定，被告拒不交纳物业费理由不充分。原告计算2018年2月至2020年11月物业费为4736.2元，2018年2月至2020年11月的公摊费为340元，经本院计算物业费及公摊费符合前期物业服务合同约定的计算标准。原告自愿降低物业费违约金计算标准，确定违约金为500元，但未明确该500元的具体计算方式，也未明确计算起始期限，本院无法据此计算违约金，故对违约金本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告肖巧云、袁陆顺于本判决生效后立即支付原告重庆康田物业服务有限公司2018年2月至2020年11月的物业费4736.2元、公摊费340元。驳回原告重庆康田物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半缴纳25元（原告已预交），由被告负担，此款限被告于本判决生效后立即支付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 员 张晋恺二〇二一年三月十八日法官助理 李 森书 记 员 王 浩