河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0105民初2114号原告：郑州怡居酒店管理咨询有限公司，住所地：郑州市金水区未来路73号院11号楼5楼507号，统一社会信用代码：91410105676720809J。法定代表人：梁旭明,总经理。委托诉讼代理人：魏雷明，河南格东律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秀茹，河南格东律师事务所律师。被告:代筱丽。委托诉讼代理人：杜百育，河南中豫律师事务所律师。被告：谈道龙。被告：樊娟娟。第三人：左明利。第三人：李瑞菲。委托诉讼代理人：左明利，系其丈夫。原告郑州怡居酒店管理咨询有限公司（以下简称怡居酒店）与被告谈道龙、樊娟娟、代筱丽、第三人左明利、李瑞菲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怡居酒店委托诉讼代理人魏雷明、陈秀茹，被告代筱丽委托诉讼代理人杜百育，被告谈道龙、樊娟娟、第三人左明利、李瑞菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怡居酒店向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告代筱丽、谈道龙、第三人李瑞菲、左明利向原告退还租金53328元；2、依法判令被告代筱丽、谈道龙、第三人李瑞菲、左明利向原告支付违约金26664元，赔偿原告装修及设备损失108000元,赔偿原告经营损失83520元；3、依法判令樊娟娟退还租金22540元，对原告装备及经营损失承担连带责任;4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告代筱丽、谈道龙签订房屋租赁合同约定两被告将房租给原告经营，租赁期为2015年9月15日至2021年9月15日，租金为20万元每年，三年后租金递增5%，为21万元每年。原告于2019年9月17日向被告谈道龙转账2019年9月15日至2021年9月15日共计42万元房租，后该房屋508号房间（现房号为510、511号）经法院拍卖给被告樊娟娟，樊娟娟于2020年12月1日锁上508号房间（现房号为510、511号）房门，禁止原告正常经营。原告于2020年12月20日向被告樊娟娟转账九笔租金共22540元后，被告樊娟娟仍锁住508号房间（现房号为510、511号）房门禁止原告正常经营，致使原告无法正常经营遭受经济损失。被告代筱丽辩称：一、答辩人不是本案适格被告，不应承担返还租金的责任。1、答辩人与原告于2015年7月10日签订《房屋租赁合同》后，合同一直正常履行。2016年12月涉案的508号房屋由谈道龙与案外人李瑞菲经协商签订了《房屋买卖合同》，答辩人将该房屋转让给李瑞菲，郑州市国土资源局于2017年6月8日出具了该房屋的登记证书。至此，涉案房屋的所有权包括因该房屋产生的租赁收益等相关权利归属于李瑞菲所有。2、因涉案房屋转让时，答辩人与原告的房屋租赁合同仍在履行期间，依据“买卖不破租赁”的原则，答辩人明确告知李瑞菲和左明利（双方系配偶关系）应按原合同继续履行，以保证原告的合同权利，李瑞菲和左明利亦表示同意由其继续履行合同义务，享有合同权益。2019年9月17日原告在交付租金时，第二被告谈道龙在代收后将涉案房屋的租金转交给左明利，左明利也向答辩人出具了收据。答辩人将该收据发送给原告，原告未提出异议。2020年1月1日，原告通过答辩人向左明利主张返还租金时，由于左明利资金困难，谈道龙替左明利垫付了4640元给原告，并就剩余租金51040元的返还时间对双方进行了协调，取得了原告的认可，原告出具了《承诺书》。据此，案外人李瑞菲和左明利在取得涉案房屋所有权时，依托于该房屋的权利义务已经应当由其享有和承担，且原告对此状况已经明知和认可。同时，原告2020年1月1日出具的《承诺书》也明确表明涉案房屋租金的返还义务人是李瑞菲和左明利，答辩人不具有返还租金的法定和约定义务，原告的起诉应依法予以驳回。二、原告诉请没有事实及法律依据，应予以驳回。原告2019年9月17日交付2019年9月15日至2021年9月15日的房租总计42万元，涉案508号房租为56000元，原告使用该房屋直至2020年12月1日，期间长达1年零2个半月，现在却要求返还53328元，加上谈道龙已经垫付返还的4640元，已超出了2年的租金总额，同时，诉请租金50%的违约金也明显超出法律规定的标准。因此，原告的诉请缺乏事实及法律依据，应予驳回。被告谈道龙辩称：同代筱丽答辩意见。被告樊娟娟辩称：1、在2019年10月4日在郑州高新技术产业开发区人民法院合法拍卖房屋拍的涉案房屋508室；2、买卖不破租赁，被告没有破租赁，房子买到后一直出租给原告法人梁旭明；3、截至到2020年12月1日换锁原因是截至2020年11月30日拖欠2个月房租，每次都是催着交房租，另外，拖欠物业费严重影响被告；4、原告对被告进行威胁、人身攻击，当时已报警，有报警记录；5、本房屋在2019年2月已经进行过查封和贴封条，在2019年8月也贴过查封封条，原告在明知房屋查封、拍卖状态，仍把房租交给前任房东明知自身利益得不到保证还做出这种行为，这是原告个人原因导致的。针对以上情况，在忍无可忍严重损害合法权益的情况下进行换锁，到目前为止房屋一直空置未对外出租。如果原告补交拖欠的房租，可以继续出租到2021年9月15日。第三人左明利、李瑞菲述称：1、第三人是从谈道龙处购买的，房子拍卖是因为第三人个人债务纠纷拍卖，2、发生的租赁与谈道龙没有关系，原告应当与我方联系，在原告付最后两年的房租的时候，有部分时间房子没有拍卖，有大概一年左右，买了房子之后的房租应当由我方返还，原告已付两年的房租，剩余估计有八个月或一年左右，以房产证时间为准，之后因为房子被拍后没有使用的房租可以退还，原告交的两年的房租是第三人收的，双方是租赁关系，第一年没有影响其使用，第二年是因为我方债务原因，房子拍卖的时候我也不知道。不认可原告的经营损失、装修损失。经审理查明：2015年7月10日，被告代筱丽、谈道龙（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将501-509、511、513室共11间房屋交予乙方租用，每年租金20万元，押金20000元，租金每两年缴纳一次，三年后租金递增5%，租金为每年21万元，第一次房租在协议签订之日缴纳，第二次房租提前15天支付。乙方租用时间自2015年9月15日至2021年9月15日止，如甲乙双方在租用期内出现租期变更，由违约方向履约方支付剩余租期租金的50%作为赔偿金。2017年6月8日，涉案房屋508室由被告代筱丽出售给第三人李瑞菲，被告代筱丽提交不动产登记证书，载明房屋产权人变更为李瑞菲单独所有。李瑞菲与左明利系夫妻关系。2019年9月18日，被告谈道龙向原告出具收据一份，载明，今收到原告2019年9月15日至2021年9月15日锦江国际花园5楼501-509、511、513室房租42万元。收款人为508左明利……后由于第三人左明利、李瑞菲债务未清偿，郑州高新技术产业开发区人民法院依法拍卖其名下房屋。2019年10月4日，被告樊娟娟在郑州高新技术产业开发区人民法院于阿里拍卖平台开展的项目公开竞价中，以最高应价胜出，拍卖成交价格923750元，并于2019年10月24日付清全部购房款和契税，2019年10月30日取得不动产登记证书。2019年11月14日至2020年9月23日，原告共向被告樊娟娟转账租金22540元。2020年1月1日，原告出具《承诺书》一份，载明，谈道龙代左明利垫付4640元给原告，剩余房租51040元双方协商。2020年12月1日，被告樊娟娟因原告多次拖欠房租为由，将涉案房屋508室锁门，原告无法使用该房屋酿成纠纷，故诉至本院。本院认为：关于被告代筱丽和谈道龙是否本案适格被告的问题。因二被告与原告签订租赁合同，原告依据双方所签租赁合同提起诉讼，二被告与涉案租赁合同具有利害关系，故是本案适格被告。原告与被告代筱丽、谈道龙签订《房屋租赁合同》后，将涉案房屋08号于2017年6月8日转让给第三人李瑞菲。涉案房屋后于2019年10月被拍卖，被告樊娟娟依法拍得，并于2019年10月30日取得不动产所有权，此后原告继续租赁该房屋至2020年12月1日，且之后租金曾向被告樊娟娟支付。原告主张被告、第三人返还自2020年9月15日起至2021年9月15日期间508室房屋租金，因该期间内涉案房屋所有权人已非第三人李瑞菲、左明利，其二人亦无权收取涉案房屋租金，故该期间李瑞菲、左明利所收房屋租金应返还给原告，被告代筱丽和谈道龙因收取原告租金，交付第三人，原告明知且出具承诺书，故被告代筱丽和谈道龙勿需再返还租金。涉案房屋租金扣除被告谈道龙已经垫付的4640元，为51040元。第三人左明利、李瑞菲在房屋所有权变动后已无权再收取房租，且原告向樊娟娟支付租金，故第三人应当将已付未使用期间的租金返还原告，原告也出具承诺书，双方于2020年2月15日后协商解决。原告主张被告按照剩余租期租金的50%向其支付违约金26664元，根据本案情况本院酌定为应退租金的10%，即5104元，超过部分，本院不予支持。自2019年11月起，原告怡居酒店继续承租涉案房屋，被告樊娟娟亦表示同意，原告应依约向被告樊娟娟支付自2019年11月至今的房屋租金。截至2020年12月原告仅向樊娟娟支付房租至2020年9月，此后原告未再支付房租。原告拖欠房屋近3个月未付，被告樊娟娟有权拒绝原告继续租用该房屋，原告主张被告樊娟娟退还已使用的房屋租金22540元，于法无据，本院不予支持。原告主张被告、第三人赔偿其装修、设备损失及经营损失83520元，但未举证证明上述损失的存在及实际发生数额，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、第三人左明利、李瑞菲于本判决生效之日起十日内返还原告郑州怡居酒店管理咨询有限公司房屋租金51040元；二、第三人左明利、李瑞菲于本判决生效之日起十日内支付原告郑州怡居酒店管理咨询有限公司违约金5104元；三、驳回原告郑州怡居酒店管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2855元，由原告负担2310元，第三人左明利、李瑞菲共同负担545元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  李继卫二〇二一年三月五日书记员  刘秀芳