贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔05民终358号上诉人（原审原告）：马林，男，回族，1963年12月26日出生，贵州省威宁县人，住贵州省威宁县。委托诉讼代理人（特别授权）：舒福兴，贵州澜典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：虎建荣，男，回族，1968年7月28日出生，住云南省昭通市，现住。委托诉讼代理人（特别授权）：孙艳，云南滇红律师事务所律师。原审第三人：马才令，男，回族，1952年9月21日出生，住云南省昭通市，现住。上诉人马林因与被上诉人虎建荣和原审第三人马才令排除妨害纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初6885号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月15日受理后，依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。上诉人马林提出上诉请求：撤销原判依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：一审法院据此作出判决所适用的法律错误。一、关于本案的事实，一审法院认定清楚。1991年2月17日，上诉人将涉案房屋承包给案外人向义良和王应树承建；1992年8月6日威宁县土地管理局向上诉人颁发第800503号宅基地使用权证；1995年11月21日，上诉人父亲马兴超与第三人马才令签订《房屋买卖契约》，将涉案房屋出卖给第三人，并于1995年11月30日在威宁县公证处办理公证，后第三人将房屋转卖给被上诉人，并于1997年1月13日在威宁县公证处办理公证，该涉案房屋由被上诉人占有使用至今。上诉人于房屋建成之时已取得房屋所有权，即在上诉人父亲与第三人签订《房屋买卖契约》之时，上诉人已经对房屋享有所有权。二、关于上诉人父亲马兴超与第三人之间的合同关系中，是否构成表见代理。从表见代理的构成要件来看，表见代理为代理人本无权代理，但却以被代理人的名义与相对人签订了合同，而相对人有足够理由相信代理人有代理权。而在本案中，上诉人父亲并不是以上诉人的名义与第三人签订《房屋买卖契约》，而是以其个人名义与第三人签订，因此，该行为明显不符合表见代理，故一审法院认为上诉人父亲将房屋出卖给第三人时，第三人有理由相信上诉人父亲有处分权，且已经支付合理价款、合同关系已经履行完毕的认定当然并不能认定由上诉人承担上诉人父亲与第三人之间的买卖合同的权利义务，此认定亦不能作为裁决本案结果的法律论断。三、关于本案中上诉人父亲与第三人及第三人与被上诉人之间房屋买卖合同的效力问题。首先，上诉人经合法建造的事实行为取得对涉案房屋的物权，上诉人父亲在未获得上诉人授权的情形下将房屋出卖给第三人马才令的行为属于无权处分，《房屋买卖契约》属于效力待定合同，但因上诉人的拒绝追认而使得《房屋买卖契约》属于无效合同；其次，宅基地属于农民集体所有，禁止向本集体经济组织外的第三方转让，《房屋买卖契约》项下的买方并非与上诉人同属一集体经济组织范围内，而根据“房随地走、地随房走”的物权基本原则，房屋买卖的行为即视为对土地的一并处分，故《房屋买卖契约》也当属无效。因此，本案中上诉人父亲与第三人及第三人与被上诉人之间房屋买卖合同均为无效合同。四、关于涉案房屋买卖合同经威宁县公证处公证是否影响合同的效力及是否影响人民法院对其效力的认定问题。首先，公证行为是否是行政行为的问题，根据《中华人民共和国公证法》第六条：“公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能、承担民事责任的证明机构。”之规定，威宁县公证处所行使的公证行为并不是行政行为，也并不满足行政行为的要件，其本身仅仅是承担民事责任的证明机构；其次；根据《中华人民共和国公证法》第三十六条、第四十条之规定，就本案中的《房屋买卖契约》而言系经公证的民事法律行为，首先当然应当作为认定事实的依据，但是该《房屋买卖契约》明显违反法律的强制性规定，属于无效合同，已经足以推翻该项公证，人民法院应当不予认定其公证效力、不以此作为认定事实的依据即可，而不应认定须上诉人在推翻公证效力后方可主张权利，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人虎建荣二审答辩称：一、原判认定事实清楚、证据确实充分。根据一审调查和有关证据显示，1995年11月21日被答辩人父亲马兴超将房屋以43900元出售给马才令，并与马才令签订了《房屋买卖协议》，后双方在威宁县公证处办理公证。1997年答辩人通过合法程序向马才令购买涉案房屋，并签订了《房屋买卖协议》，在威宁县公证处办理了公证。被答辩人马林与马兴超系父子关系，第三人马才令向马兴超购买房屋时系善意，且已经支付了合理价款，并占有使用，买卖合同关系已经履行完毕。同理答辩人向第三人购买房屋时也是一样，而且答辩人已经取得该房屋的所有权长达23年之久。根据我国《民法总则》第188条的规定可知被答辩人权利保护的最长期限是自知道权利受损害之日起20年，被答辩人一直居住在中水镇，不可能20多年不知道权利受损，于情于理不符。被答辩人起诉排除妨碍的理由中说到“房随地走、地随房走”，宅基地属于农村集体所有，禁止向本集体经济组织外第三方转让，被答辩人的诉求严重曲解文意。答辩人与第三人签订的是房屋买卖协议，第三人与马兴超签订的也是房屋买卖协议，答辩人购买的是房屋，而不是宅基地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。由此可以看出，是因为购买了房屋，所以房屋占用的土地才随之转让，被答辩人故意曲解文意，主张二者不能分割无事实法律依据。二、原判适用法律正确。根据《中华人民共和国公证法》第三十六条的规定，答辩人与第三人签订的《房屋买卖协议》，第三人与马兴超签订的《房屋买卖协议》已经威宁县公证处公证，被答辩人无证据推翻公证处所作出的公证效力。原审人民法院适用法律正确，请求二审维持原判。原审第三人马才令二审答辩称：一、一审认定事实清楚，证据充分，马兴超与被答辩人的合同关系已履行完毕。1、出卖人对房屋有实际处分权。被答辩人的父亲马兴超为该房屋实际建造人、实际所有权人，具有实际的处分权。被答辩人与房屋出卖人马兴超系父子关系，登记人与实际所有权人不一致在农村较为常见，1995年11月21日答辩人与马兴超签订房《屋买卖契约》并进行了公证，证实马兴超对房屋有自由处分权，《屋买卖契约》系马兴超本人真实意思表示，且房屋价格也与当时市场价相当。所以，答辩人不存在剥夺被答辩人出资人权益的情况，上诉人的上诉理由不成立。2、《房屋买卖契约》已实际履行近25年，被答辩人在25年期间均无异议。答辩人自1995年11月30日付清房款拿到房屋钥匙占有该房屋，1996年又将房屋转卖给虎健荣，由虎健荣占有使用至今，自1995年11月30日至今已近25年，该协议也已实际履行近25年，在长达近25年的时间里，被答辩人都没有表示异议，也从未找过答辩人及虎健荣，说明其对房屋买卖行为的知情无反悔，被答辩人常年在村中居住生活，称其对父亲马兴超出卖房屋给答辩人不知情，于理不通，于情不符，可见被答辩人对于双方签订《房屋买卖契约》的事实是知情并认可的，被答辩人起诉的根本原因是因为农村土地确权及房价上涨而形成本案诉讼，被答辩人违背诚实信用原则。想假借不知情来达到其恶意诉讼之目的。《房屋买卖契约》为已进行公证，属不可撤销合同。1995年11月21日答辩人与被答辩人的父亲马兴超签订《房屋买卖契约》，并于11月30日一次性支付马兴超49399元，威宁彝族回族苗族自治县公证处已经出具（95威证字212号）《公证书》，属于不可撤销合同，说明公证机关已依照法定程序对本民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明。根据法律规定，依法成立的合同受法律保护，当事人均应严格履行约定的义务。房屋虽未办理不动产转移登记手续，但不影响该房屋买卖合同的效力。被答辩人并无证据推翻公证处所作出的公证效力，则房屋所有权属于虎荣健所有。三、一审法院适用法律正确。本案的实际争议是公证合同是否有效，权属是否清楚。不是是否应该排除妨害。所以一审适用法律规定并无不当。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，被答辩人对其主张应当提供证据予以证实，被答辩人虽然在一审提交了证据，但均不能证实其主张，所以一审法院适用该条款进行判决符合法律规定，不存在适用法律错误，请求二审维持原判。马林一审提出诉讼请求：1、判决被告立即排除，限期搬出原告房屋；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1992年8月6日，原告马林取得威宁县土地管理局颁发的第800503号宅基地使用权证。1995年11月21日原告父亲马兴超与第三人马才令签订《房屋买卖契约》，将涉案房屋出卖给第三人，并于1995年11月30日在威宁县公证处办理公证，后第三人又将房屋转卖给被告虎建荣，第三人与被告于1997年1月13日在威宁县公证处办理公证，该房屋由被告占有使用至今。一审法院认为，1995年11月21日原告父亲马兴超将房屋以43900元出售给第三人马才令，并与马才令签订有《房屋买卖契约》，后双方在威宁县公证处办理公证，马兴超与原告马林系父子关系，转让房屋时，作为买受方的第三人马才令有理由相信原告父亲有权处分该房屋，被告马才令也支付了合理的价款，马兴超与马才令之间的买卖合同关系已经履行完毕。后马才令与虎建荣之间又形成买卖合同关系，亦在公证处办理公证，该房屋由虎建荣占有使用至今有25年之久。现原告所述的转让宅基地使用权的主体须是同一集体组织成员，因而不允许向本集体组织以外的人转让宅基地使用权，原告认为宅基地房屋转让必然导致宅基地使用权转让，二者不能分割，因此向马才令转让宅基地房屋属于无效。本院认为，马兴超与马才令之间的房屋买卖合同关系已经威宁县公证处公证，马才令与虎建荣之间形成的买卖合同关系亦经威宁县公证处公证，原告无证据推翻公证处所作出的公证效力，则房屋所有权属于被告虎建荣所有，原告请求排除妨害，搬离房屋，应当在推翻公证效力，取得房屋所有权或使用权的前提下方可主张权利，因此对原告主张本院不予支持。关于诉讼时效问题，依据《中华人民共和国民法总则》：第一百九十六条，下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产。从排除妨害及不动产物权方面均不适用诉讼时效问题，对于被告陈述的已超诉讼时效本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告马林的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告马林承担。在二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。经二审审理查明：原判认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：上诉人要求被上诉人排除妨害并搬离房屋的主张是否成立。经查，涉案房屋系第三人马才令于1995年11月21日向上诉人父亲马兴超购买，双方签订《房屋买卖契约》并在威宁县公证处办理公证，后马才令又将房屋转卖给被上诉人虎建荣，已在威宁县公证处办理公证，该房屋由被上诉人占有使用至今二十多年，上诉人从未提出异议。现上诉人只提供了一份以其名字登记的《宅基地使用证》，要求被上诉人搬出涉案房屋。本院认为，首先，房屋属于不动产，应当以登记为准，上诉人提供的《宅基地使用证》不能证明其享有涉案房屋的物权；其次，涉案房屋由上诉人父亲出卖给第三人后又转卖给被上诉人居住至今，办理了相关公证手续，上诉人未提出过异议的事实客观存在；再次，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定：“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。”本案被上诉人占有使用涉案房屋是基于《房屋买卖契约》的买卖合同关系而占有，并不存在违法需要排除妨害的情节，上诉人要求被上诉人搬出的主张不能成立；最后，上诉人提出被上诉人不属于本集体经济组织成员，不能购买宅基地的事实确实存在，但对于涉案《房屋买卖契约》效力的认定和无效后的返还处理，不在本案的审理范围内，双方当事人可根据法律规定另行主张。因公证书不具有物权效力，推翻其公证书效力不是确认买卖合同是否有效的前提，对此，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人马林负担。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 代 珊审判员 吴 丹二〇二一年三月三日书记员 宗航程