文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0116民初1077号原告：中国建设银行股份有限公司重庆江津支行，住所地重庆市江津区滨江大道几江段439号，统一社会信用代码91500116903597960P。负责人：向军，行长。委托诉讼代理人：谭梦，重庆君策律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，重庆君策律师事务所律师。被告：刘国兰，女，汉族，1991年1月26日出生，住所地重庆市江津区。被告：四川锦江置业有限公司，住所地四川省成都市锦江区莲桂西路133号望江大厦2楼，统一社会信用代码91510000791813752N。法定代表人：严亚飞，经理。原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行（以下简称建行重庆江津支行）诉被告刘国兰、被告四川锦江置业有限公司（以下简称锦江公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴昌华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行重庆江津支行的委托诉讼代理人周勇到庭参加了诉讼，被告刘国兰、锦江公司经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告建行重庆江津支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告刘国兰向原告偿还借款本金275498.8元；二、判令被告刘国兰向原告支付截至2020年9月14日的利息7907.3元、罚息342.26元；三、判令被告刘国兰向原告支付自2020年9月15日起至借款本息结清之日止，以275498.8元为基数按合同执行贷款利率上浮50%计算的罚息，以7907.3元为基数按合同执行贷款利率上浮50%计算的复利；四、判令被告刘国兰承担原告为实现债权而支付的律师代理费12397元以及案件受理费等其他全部费用；五、判令被告锦江公司对被告刘国兰所负前述第一至四项债务承担连带清偿责任；六、判令原告有权对被告刘国兰所有的坐落于重庆市江津区房屋享有优先受偿权，有权就该房折价或者拍卖、变卖的价款在前述第一至四项债权范围内优先受偿。事实和理由：被告刘国兰因购买重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称天福公司）、被告锦江公司出售的房屋（重庆市江津区）所需，于2016年9月14日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向被告刘国兰发放贷款309000元，借款期限为240个月，从2016年9月14日起至2036年9月13日止；被告刘国兰对所借款项采取等额本息还款法，每月归还本息金额为1948.05元，贷款利率、罚息利率及双方的权利义务、违约情形、违约责任及争议解决方式等进行了约定。同日，原、被告签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告刘国兰以自己购买的坐落于重庆市江津区房屋提供抵押担保，被告锦江公司提供担保等。合同签订后，原告向被告刘国兰发放了贷款309000元，直接划入被告刘国兰指定的账户内。但是，从2020年1月22日起，被告刘国兰就未按期归还相应的借款本金及利息。虽经原告多次催促，被告刘国兰一直处于逾期状态。2020年9月23日，原告委托重庆君策律师事务所向被告刘国兰发出了《关于宣布贷款立即到期要求立即结清全部贷款本息的函》。为保障自身的合法权益，原告特依法提起诉讼，望判如所请。被告刘国兰、锦江公司在举证期限内未向本院提交答辩意见和证据。本院经审理认定如下事实：2016年9月14日，原告（原中国建设银行股份有限公司江津支行、贷款人）与被告刘国兰（借款人、抵押人）、天福公司（担保人）、被告锦江公司（担保人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：号），约定贷款人向借款人发放贷款309000元用于购置位于江津区房屋，借款期限为240个月，即2016年9月14日至2036年9月13日，本合同贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮9%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率的调整日为每年的1月1日；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款人首付款金额为103896元，贷款人才由义务发放贷款，并将款项一次划入借款人指定的天福公司尾号为5836的银行账户；借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为1948.05元；本合同项下担保方式为保证和抵押；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人在本合同项下的保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；借款人以其购买的位于江津区房屋为抵押人提供抵押担保，抵押保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；若借款人出现违约情形，贷款人委托律师催收贷款本息或进行其他事项的，所产生的律师费由借款人负担；本合同履行期间，借款人与售房人就本合同所涉房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行。借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人。除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。本合同任何一方当事人传递给其他各方的通知，须按本合同所列的通讯地址、联系电话或其他联系方式进行；借款人、担保人通讯地址、联系方式如有变动，应于发生变动之日起五个工作日内以书面形式通知其他各方，因未及时通知而造成的法律后果由变动方承担。贷款人按照本合同中记载的借款人、担保人通讯地址、联系电话或传真（如有变动，以有效书面通知指定的地址为准）发送相应书面函件、通知等，均视为已履行送达义务。贷款人发生需要通知借款人、担保人的事项时，也可采用在贷款人网点张贴公告、网上银行、电话银行、手机银行等方式通知。同日，原告（抵押权人、贷款方）与被告刘国兰（抵押人、借款方）、天福公司（担保方）、被告锦江公司（担保方）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定贷款方向借款方借款309000元，该款全数以借款人购房款名义转入开发商在建行的存款账户上，贷款期限从2016年9月14日至2036年9月13日，年息4.459%，首期还款日为2016年10月14日，计1948.05元，剩余款项分239期并于每月14日前偿还。2016年9月21日，原告与被告刘国兰就其所购买房屋办理了重庆市土地房屋预告登记证明，预告登记业务种类为预购商品房抵押权，抵押金额为309000元。2016年9月22日，原告向被告刘国兰发放贷款309000元，按照合同约定直接转入天福公司尾号为5836的银行账户；此后，被告刘国兰未按合同约定还本付息，截至2020年9月14日，尚欠贷款本金275498.8元、利息7907.3元、罚息342.26元；2020年7月2日，原告与重庆君策律师事务所签订《律师代理工作任务书》，委托该所代理包括本案在内的个贷纠纷案件诉讼事宜，并于2021年2月5日向该所支付本案律师代理费12397元。之后，重庆君策律师事务所受原告委托向被告刘国兰合同约定送达地址寄送了《关于宣布贷款立即到期要求立即结清全部贷款本息的函》，该函件显示于2020年9月24日被签收。另查明，2019年1月7日，中国建设银行股份有限公司江津支行更名为中国建设银行股份有限公司重庆江津支行。庭审中，原告陈述2020年被告刘国兰的贷款执行利率为4.459%。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原告与被告刘国兰等签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。原告在按约发放了贷款后，被告刘国兰没有按照合同约定偿还贷款本息，其行为已构成违约，原告有权要求被告刘国兰按照合同约定立即偿还尚欠贷款本息，并按约支付罚息、复利等。截至2020年9月14日，被告刘国兰尚欠贷款本金275498.8元、利息7907.3元、罚息342.26元，该数额计算符合合同约定及法律规定，本院依法予以确认。关于律师费问题。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，若借款人出现违约情形，贷款人委托律师催收贷款本息或进行其他事项的，所产生的律师费由借款人负担。本案中，被告刘国兰逾期还款的行为已构成违约，原告举示了《律师代理工作任务书》、发票及付款回单，用以证明其为实现本案债权而实际支付了律师费12397元，故该费用按约应由被告刘国兰承担。关于保证责任问题。《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告锦江公司为被告刘国兰的上述借款提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现因涉案房屋尚未办理产权登记证明及抵押登记，故被告锦江公司按约应为本案债务承担连带清偿责任。关于原告对涉案房屋是否享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，被告刘国兰以其所购商品房为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，由于被告刘国兰对抵押房屋尚未取得产权登记，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告刘国兰抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告刘国兰抵押房屋的处分，但并非对抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押未登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告要求对被告刘国兰办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，对原告要求对讼争房屋享有优先受偿权的诉请不予支持。被告刘国兰、锦江公司经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘国兰于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行贷款本金275498.8元以及截至2020年9月14日的利息7907.3元、罚息342.26元；二、被告刘国兰于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行自2020年9月15日起至贷款本息清偿之日止，以贷款本金275498.8元为基数按年利率4.459%上浮50%计算的罚息，以利息7907.3元为基数按年利率4.459%上浮50%计算的复利；三、被告刘国兰于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行律师费12397元；四、被告四川锦江置业有限公司对被告刘国兰前述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司重庆江津支行的其他诉讼请求。如果被告未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5744元，减半收取2872元，由被告刘国兰、被告四川锦江置业有限公司负担（经原告同意，由二被告在履行前述义务时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 吴 昌 华二〇二一年三月三日法官助理 陈 予 波书 记 员 曾倪玮娅