山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终1221号 上诉人（原审原告）：杨雷，男，1986年2月4日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 上诉人（原审原告）：董婷婷，女，1989年1月24日出生，汉族，住山东省淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：李斌，山东齐嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡云霄，山东齐嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐灵，男，1960年1月3日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 被上诉人（原审被告）：徐滨，男，1984年2月22日出生，汉族，现住山东省淄博市周村区。 上诉人杨雷、董婷婷因与被上诉人徐灵、徐滨房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市周村区人民法院（2020）鲁0306民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨雷、董婷婷上诉请求：1.撤销一审判决第一项,即判令被上诉人返还上诉人购房款29万元,依法改判或发回重审。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人按照购房款承担50%的责任没有法律依据。房屋灭失的直接原因是因为房屋的性质是违章建筑,并非因上诉人的原因而拆除,且房屋的建造亦不是上诉人与被上诉人的合意。在时间上,该房屋建造在先,签订合同在后,是先建成后再出售,亦非双方协议合作建造,故上诉人的行为对于违章建筑被拆一事并无影响,被上诉人应自行承担建筑成本损失。而原审法院要求上诉人对房屋的灭失需承担建造成本的责任没有法律依据,明显加重上诉人的责任,显失公平。二、上诉人在购买涉案房产时,被上诉人告知上诉人涉案房屋是有合法手续的,经过了合法的审批。在庭审时,被上诉人认可涉案房产是有合法的审批,并提交了相关部审批的证据,可以证实上诉人已经尽到了合理的审慎注意义务。三、根据法律规定，被上诉人现基于无效的民事法律行为取得了涉案款58万元财产应当全部返还给上诉人。四、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据该规定,房屋占用使用费的支付标准一般可以参照合同约定的租金标准。合同不成立无效或被撤销,只是不发生当事人所预期的法律效力,但并非不产生任何法律效果。2014年10月30日,在签订售房合同协议书时,双方对涉案房产户的现状及价格是作出明确约定的。《售房合同协议书》第一条,约定了建筑面积及使用年限(30年)。第三条约定了价格,30年的使用费是58万元,折合每年房屋使用费用为1.9万元。如果要求上诉人承担使用费用也应当在2014年10月30日至2019年3月30日期间按照每年1.9万元的费用承担,而不是判令上诉人按照合同总价款58万元承担50%的责任。综上所述,一审法院以购房交易价款为基数确定相应责任承担数额,属适用法律有误。请求二审法院能依法纠正,查明案件事实。 杨雷、董婷婷向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原被告之间签订的售房合同协议；2.请求依法判令两被告返还原告租赁费58万元；3.请求本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，杨雷、董婷婷变更第一、二项诉讼请求为：1.请求依法判令确认原被告之间签订的售房合同协议无效；2.请求依法判令两被告返还原告购房款58万元。 一审法院认定事实：转让方（甲方）徐滨与受让方（乙方）杨雷、董婷婷于2014年10月30日签订《售房合同协议书》约定：第一条、甲方将自己的房屋及房屋占用范围内及院落的土地使用权(30年)转让给乙方，房屋具体状况如下：房屋坐落于萌山荷花园东北角，房屋为砖混结构，建筑面积约为1000平方米，布局结构为南车间和北车间。(注：南车间的南端当乙方重新翻盖车间时需留有1米维修通道)；第二条、该房产院落土地约计3.5亩(南北长49米，东西长47.2米)，土地使用权自合同生效之日起30年归乙方所有，30年后，甲方与乙方重新签订土地租赁合同；第三条、甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为人民币(大写)：伍拾捌万元整。甲乙双方同意，自本合同签订之日起，乙方分两次将房款付给乙方。具体时间为：本合同生效之日乙方交付给甲方叁拾捌万元整；其余贰拾万元一年内全部付清；第四条、自合同生效之日起，三十年内由甲方支付土地租赁费；第五条、甲方为乙方提供出行道路、电源、水源，房屋维修通道。乙方所经营项目必须符合国家政策。在合同生效之日起，三十年内乙方在经营过程中发生任何事故均与甲方无关；第六条、甲乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决。协商不能解决的，依法向人民法院起诉；第七条、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，中间人一份。甲方：徐滨（签字并加摁手印），乙方：杨雷、董婷婷（签字并加摁手印），中间人：董兰玉（签字并加摁手印）、王士祥（签字并加摁手印）。落款2014年10月30日。合同签订后，原告共向被告支付580000.00元。杨雷、董婷婷于签订合同次年使用涉案房屋成立淄博文昌湖区萌水镇星嘉玻璃制品厂，进行玻璃制品的生产经营。2019年3月30日，萌水镇城市管理办公室下达责令限期拆除通知书：北安村徐灵，经查，你未取得城乡建设及规划许可私自建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六章第65条之规定，责令你立即拆除。后涉案房屋被拆除。另查明，涉诉房屋坐落萌水镇土地之上，土地性质为农村集体所有土地，房屋建造未经有关部门审批。 一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，除兴办乡镇企业、村民建设住宅或乡（镇）村公共设施和公益事业建设可依法使用农民集体所有的土地外，其他任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可见，我国法律禁止土地买卖，且对于使用农民集体所有的土地有严格限制。本案双方买卖的标的物系在集体土地上建造，房屋的买卖必然导致厂房占用范围内的集体土地使用权的转让，且涉案房屋建设未经有关部门审批并无土地使用权证及房屋所有权证，故该合同违反了上述法律强制性规定，应确认为无效合同；原告和被告对该房屋买卖合同无效均有过错，被告明知转让的房屋位于萌水镇营子村和北安村土地属于农村集体所有，建设时未经政府相关部门审批，亦无土地使用权证和房屋所有权证仍予以转让。原告杨雷、董婷婷明知涉案厂房系被告建设于农村集体土地之上，没有土地使用权证和房屋所有权证仍购买，结合原告对涉案房屋使用年限、使用费用并参照房屋灭失（已无法返还）、建造成本等综合因素，故确定原被告双方对造成合同无效应承担同等责任,被告应按50%比例返还原告转让费计290000.00元(580000.00元×50%)。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告杨雷、董婷婷与被告徐滨于2014年10月30日签订的《售房合同协议书》无效；二、被告徐灵、徐滨于判决生效之日起十日内返还原告杨雷、董婷婷购房款290000.00元；三、驳回原告杨雷、董婷婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600.00元，诉讼保全费3461.00元，共计13061.00元，由原告杨雷、董婷婷负担6530.50元，被告徐灵、徐滨负担6530.50元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。涉诉房屋系农村集体所有土地，法律明确规定禁止买卖农民集体所有的土地。本案中，涉案房屋的建设未经相关部门的审批，亦无土地使用权证及房屋所有权证，故上诉人杨雷、董婷婷与被上诉人签订的合同及售房行为违反法律强制性规定，属无效合同，一审法院综合涉案房屋使用年限、使用费用并参照房屋灭失（已无法返还）、建造成本等因素，确定上诉人与被上诉人承担同等责任并无不当，本院予以确认。上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人杨雷、董婷婷的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9600元，由上诉人杨雷、董婷婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡晓梅 审判员  郭 鹏 审判员  刘 宁 二〇二一年三月二十四日 书记员  李慧姣