湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘民终79号上诉人（一审原告）：周心怡，女，2000年12月11日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（一审原告）：张轩齐，男，1996年3月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。上诉人（一审原告）：谢东湘，男，1965年10月16日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（一审原告）：严萍，女，1970年12月1日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。周心怡、张轩齐、谢东湘的共同委托诉讼代理人：严萍。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍的共同委托诉讼代理人：陈龙生，湖南唯楚（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖南雷锋建设有限公司，住所地湖南省长沙高新开发区雷锋街道正兴路57号。法定代表人：刘泽奇，该公司董事长。委托诉讼代理人：张淑元、刘尔卿，湖南仁润律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）：湖南裕田奥特莱斯置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇。法定代表人：沈宏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：侯蕾，该公司职员。上诉人周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍与被上诉人湖南雷锋建设有限公司(以下简称雷锋公司)、湖南裕田奥特莱斯置业有限公司（以下简称裕田公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市中级人民法院（2020）湘01民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍上诉请求，撤销原审判决并支持其全部诉讼请求。事实与理由：1、一审法院归纳案件争议焦点为周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍是否享有足以排除执行的民事权益错误，本案在法院执行查封之前周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍早就合法取得了涉案房屋所有权并实际占有控制，因此，审查执行冻结拍卖案涉房屋和执行裁定书是否合法应为本案诉争的焦点。2、周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍与裕田公司签订了商品房买卖合同，交付了全部房款、占有房屋且未登记过户系由于裕田公司未交付房屋和限购政策，而最初签订《长沙市望城区商品房买卖合同》时，并无限购政策，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍对未办理登记过户并无过错。而限购政策仅属于管理性规范，不是法律，是不可抗力，不能作为裁判依据。3、周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍一审诉请确认《换房协议》效力，一审以不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围不予处理错误。4、原审判决适用法律错误。雷锋公司辩称：1、房屋未登记，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍不享有涉案房屋的所有权，故应满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，但其无法满足第一、二个条件。2、《换房协议》后并未签订合法的商品房买卖合同，限购政策出台后，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍并未起诉雷锋公司主张权利，而是妥协签订《换房协议》，导致房屋至今无法登记过户，存在过错。裕田公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对其购买的位于湖南省长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇××房屋的强制执行，并解除对上述门面的查封；2.判决确认周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍于2018年1月16日与裕田公司签订的《换房协议》合法有效，并确认上述12套房屋归周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍所有；3.判决诉讼费用由雷锋公司、裕田公司承担。一审法院认定事实：雷锋公司诉裕田公司建设工程合同纠纷一案，经法院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议，调解协议包含：一、双方确认“奥莱小镇”Ｂ区项目总造价22600万元，尚欠雷锋公司工程款69474646元；二、欠付工程款69474646元，裕田公司：1.2019年1月28日前支付1300万元；2.2019年2月28日前支付300万元；3.2019年3月31日前支付500万元；4.2019年4月30日前支付300万元；5.2019年5月31日前支付700万元；6.2019年6月30日前支付300万元；7.2019年7月31日前支付300万元；8.2019年8月31日前支付300万元；9.2019年9月11日前支付700万元；10.2019年10月31日前支付300万元；11.2019年11月30日前支付300万元；12.2019年12月31日前支付300万元；13.2020年1月20日前支付700万元；14.2020年2月29日前支付300万元；15.2020年3月31日前付清；三、裕田公司自愿承担律师费、保全担保费共计237600元，并于2019年4月30日前支付完毕；四、如裕田公司未按上述第二、三条约定的时间、金额付款，拖欠任一笔款项，则视为剩余未付款项全部一次性到期，雷锋公司可就所欠全部款项申请法院强制执行，并自2018年11月1日起以实际欠款数额为基数按每日万分之三向雷锋公司支付违约金；五、本案案件受理费403600元，减半收取201800元，保全费5000元，共计206800元，由裕田公司负担，裕田公司于2019年4月30日前与上述第4笔工程款一起将雷锋公司垫付的受理费支付给雷锋公司等内容。原审法院于2018年12月24日作出（2018）湘01民初6936号民事调解书对上述调解协议予以确认。2018年11月28日，原审法院保全查封裕田公司位于长沙市望城经济技术开发区××道××号××镇包括案涉的Ｐ008栋102房、103房、104房、109房、Ｐ011栋103房、Ｐ034栋104房、Ｐ037栋101房、Ｐ062栋102房、Ｐ063栋102房、Ｐ065栋102房、Ｐ075栋102房、Ｐ076栋102房等共计31套房产，查封期限为三年，自2018年11月28日至2021年11月27日止。原审法院2019年4月4日立案执行，执行案号为（2019）湘01执762号。2019年11月11日，原审法院裁定拍卖包含案涉12套在内的27套房产。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍分别向原审法院提出异议，均请求解除对××镇××房产的查封等执行措施。原审法院于2020年3月31日裁定驳回周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍的异议请求。另查明，2014年1月27日，周心怡（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了一份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买裕田公司开发建设的座落于望城区××镇××幢××号房屋（住宅），总房价1889582元。周心怡于2013年8月转账支付了100万元，裕田公司开具了购房款收据。2014年1月27日，张轩齐（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了二份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买××镇××幢××号两套房屋（住宅），101号房总房价2107778元，102号房总房价2106154元。张轩齐于2013年6月5日转账支付了200万元，裕田公司开具发票。2014年1月27日，谢东湘（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了二份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买××镇××幢××号两套房屋（住宅），101号房总房价1921399元，102号房总房价1875573元。谢东湘于2013年4月26日支付了400万元，裕田公司于2014年1月27日开具了204万元发票。2014年1月26日，案外人许蓉（买受人）与裕田公司（出卖人）签订了二份《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买××镇××幢××号两套房屋（住宅），101号房总房价1921399元，102号房总房价1875573元。裕田公司当日开具了204万元购房款发票。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍主张谢东湘于2013年4月26日向裕田公司转账支付的400万元中包含了许蓉的首付款。2015年11月11日，严萍、许蓉与裕田公司签订《合同主体变更三方协议》，许蓉将其与裕田公司签订的二份《长沙市望城区商品房买卖合同》中约定的权利义务全部转移给严萍。后，裕田?奥莱小镇规划调整导致上述房屋无法交付。2018年1月16日，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍与裕田公司签订《换房协议》，明确约定：周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍所购买的原房屋总价为13697458元，已付708万元，未付6617458元；因裕田公司原因不能交付，双方确定置换为如下房源：奥莱小镇B区P034-104、P008-102、P008-103、P008-104、P008-109、P011-103、P037-101、P062-102、P063-102、P075-102、P077-102、P065-102、P024-102共13套房屋；周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍支付6617458元给裕田公司后，所置换的13套房源钱货两清；鉴于当前限购政策原因，裕田公司同意将13套房屋签署至周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍指定人员名下；周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍全权委托严萍负责后续房款支付并办理更名手续等事宜。2018年5月14日，严萍向长沙裕田奥莱物业管理有限公司转账支付了6617458元；裕田公司于2018年10月15日向严萍开具了编号为4054574的收据，载明的金额为5311066元。2018年5月15日，严萍签署了《裕田?奥莱小镇入伙会签单》，同意接收案涉的12套房屋。另外，裕田公司已根据严萍的指示将P024-102房出卖给胡*，并于2018年10月15日向胡*开具了总额为1306392元的购房发票。原审法院认为，本案件是案外人执行异议之诉。争议焦点是，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍对裕田?奥莱小镇B区的案涉12套房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且对待证事实存在的证明应当达到具有高度可能性的标准。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉12套房屋尚未登记在周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍名下，故周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍主张根据其与裕田公司签订的《换房协议》已取得案涉12套房屋的所有权，缺乏法律依据，应不予支持。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，第一，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍与裕田公司签订《换房协议》的主要原因是裕田公司既不能按照原商品房买卖合同的约定交付原七套房屋，又不能及时向周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍退还相应款项，故双方签订《换房协议》并约定由周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍自行处置约定的13套房屋以获取相应款项。也正是基于这一目的，《换房协议》并未约定裕田公司与周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍签订网签备案商品房买卖合同的时间，而是约定裕田公司应配合周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍办理房屋更名手续；事实上，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍也通过将P024-102房另行出卖给胡*获得了相应的回报。由此可见，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍与裕田公司签订的《换房协议》不能产生物权变动的结果，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍无法据此请求裕田公司为其办理不动产转移登记，故周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍对涉案房屋缺乏物权期待权，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条所保护的不动产买受人权益并不相符。第二，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍在与裕田公司签订《换房协议》时明知自己因受限购政策的影响而无法办理案涉12套房屋的过户手续，却仍然与裕田公司签订《换房协议》，对未能办理房屋过户登记明显存在过错。因此，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权益。另，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍提出的要求确认其与裕田公司签订的《换房协议》合法有效的诉讼请求，不属于案外人执行异议之诉案件的审理范围，故案件对该项诉讼请求不予处理，当事人可另寻途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，原审法院判决：驳回周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍的诉讼请求。案件受理费96146元，由周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍负担。各方当事人二审均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此，案外人执行异议之诉制度的目的，就是要解决案外人是否有权排除对执行标的强制执行的问题。一审法院归纳本案争议焦点为“周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍对裕田?奥莱小镇B区的案涉12套房屋是否享有足以排除执行的民事权益”正确，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍关于本案争议焦点应为“审查执行冻结拍卖案涉房屋和执行裁定书是否合法”的主张无法律依据，不能成立。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动而言，除了需要具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中12套房屋属不动产，应当办理所有权转移登记方发生房屋所有权变动的效力，而现房屋并未登记在周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍名下，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍主张对案涉房屋享有所有权，没有事实和法律依据，应不予支持。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍虽然二审提出一审法院适用法律错误，认为其已享有物权期待权，但对于在本案考量其是否享有排除强制执行的实体权利应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”和第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定并无异议，而物权期待权是指案外人对案涉房屋虽尚不享有《中华人民共和国物权法》意义上的物权，即所有权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权，即对不动产所有权登记至其名下的期待。故只有最终能够取得所有权的主体，才有享有物权期待权的可能。本案中周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍虽然与裕田公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，但因规划调整导致裕田公司无法交房，该合同无法履行，此后双方签订的《换房协议》亦因限购政策无法实际履行，且通过《换房协议》中双方关于“鉴于当前限购政策原因，甲方（裕田公司）同意将1.2所列十三套房屋签署至乙方（周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍）指定人员名下，1.2所列十三套房屋及车位的分配由乙方四人自行协商解决，与甲方无关”约定内容可知，在签订《换房协议》时，双方对限购政策系明知，一审法院认定周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍对未能办理房屋过户登记存在过错并无不妥。房地产限购政策虽不是法律、行政法规，但属于行政命令，该行政命令直接限制了不符合购房条件的房屋买受人取得房屋所有权的可能。故一方面周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍明知限购政策仍签订《换房协议》对房屋无法过户存在过错；另一方面客观上周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍已不能最终取得涉案房屋所有权，不可能对所购房屋享有物权期待权，不能根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定排除强制执行。原审法院认定周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍不享有足以排除强制执行的民事权利符合法律规定，应予维持。周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍二审提出一审法院对其要求确认《换房协议》效力的诉讼请求不予审理错误。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，执行异议之诉所要解决的是当事人之间民事权益在执行程序中的冲突问题，案外人同时提出的确认权利的诉讼请求因与民事权益的认定密切相关而可在执行异议之诉中一并审理并裁判外，当事人在执行异议之诉中同时提出的其他诉讼请求，因与排除强制执行的诉讼目的无关，不属于执行异议之诉案件的审理范围，也不宜合并审理，原审法院对该诉讼请求不予审理符合法律规定。综上所述，周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96146元，由周心怡、张轩齐、谢东湘、严萍负担。本判决为终审判决。审判长  谭智崇审判员  唐雨松审判员  陈梦群二〇二一年三月二十三日法官助理樊航书记员余亚澜