上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终835号上诉人(原审被告)：章征明，男，1969年8月20日生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：刘龙富，上海张继萍律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈永林，男，1960年8月4日生，汉族，户籍地上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陶静静，上海捷勋律师事务所律师。上诉人章征明因与被上诉人陈永林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初17315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。章征明上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回陈永林的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决主要事实认定不清、证据认定不足。陈永林违反其与章征明之间签订的《物业租赁合同》在先。合同第五条第三款约定了优先购买权的问题，章征明也在一审庭审中提出系陈永林在合同履行期间向第三方出售房屋，一审判决未予查清认定。陈永林在合同有效期内要将上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)对外出售，故告知章征明暂缓交付2020年5月的房租，并要求章征明帮助通知次承租人，让次承租人配合购房者看房。自2020年5月后，章征明从未拖欠过陈永林房租。二、一审判决程序存在错误。章征明在一审庭审中当庭要提供手机微信聊天记录作为证据，一审法院认为不符合证据要求，未予质证采纳，程序不合法。陈永林辩称，不同意章征明的上诉请求，同意一审判决，请求二审法院驳回上诉。章征明所说的微信聊天记录在一审庭审时陈永林已进行过书面质证，该些微信聊天的内容也仅能反映陈永林的妻子与章征明沟通催讨租金的过程，未有提及到任何陈永林要出售系争房屋、章征明可以缓交租金的内容。事实上也不存在陈永林要强制收回房屋或出售的情况。章征明租用系争房屋后在房屋内进行群租，自2020年5月起都未向陈永林交纳过任何房租，且至今依然占用系争房屋。陈永林向一审法院起诉请求：1．确认陈永林与章征明间的《物业租赁合同》于2020年6月29日解除；2．章征明补交陈永林2017年2月11日至2018年2月10日租金人民币(以下币种均为人民币)3，600元，2020年2月11日至2020年5月10日租金1，200元，合计4，800元；3．章征明向陈永林支付自2020年5月11日至2020年6月29日期间的租金15，026元；4．章征明支付陈永林2020年6月30日至实际搬离之日占有使用费，暂以9，200元每月计算；5．章征明在结清水电煤的前提下腾退出陈永林房屋，并对陈永林的房屋进行恢复原状。一审法院认定事实如下：1．陈永林为系争房屋的权利人。2017年1月3日，陈永林(甲方、出租方)与章征明(乙方、承租方)在案外人上海保源房地产经纪有限公司的居间下，就系争房屋签订了一份《物业租赁合同》。合同约定：租赁期限自2017年2月11日起至2023年2月10日止；租金为每月8，800元，每三个月支付一次，共计支付26，400元，房租采取先付后租的形式，乙方应当提前7天支付下次租金给甲方；乙方应在本合同签订之日支付甲方租房保证金8，800元，该保证金不视为乙方预付的租金，甲方应在租赁期满或租赁关系解除，且与乙方结清租金、水电煤使用费用、电话费用等费用当日无息返还乙方；乙方应当按时交付租金，如乙方拖欠租金超过15日的，视为严重违约，甲方有权解除双方间租赁关系并解除本合同；本合同签订后，未经甲方协商一致，乙方如要求提前解除本合同或存在其他严重违约行为致使与甲方的租赁关系无法继续履行的，乙方无权要求甲方返还保证金，如对甲方造成其他损失的，乙方负有赔偿责任；2017年2月11日至2020年2月10日每月房租为8，800元不变，2020年2月11日至2021年2月10日每月房屋租金调整为9，200元，2021年2月11日至2022年2月10日每月房租9，700元，2022年2月11日至2023年2月10日每月房租10，000元；房屋可以自由分割出租，不能破坏房屋主体结构，如果因违规投诉问题，乙方自行解决，解决不了，后果由乙方负责；合同另约定了其他内容。合同签订当日，陈永林向章征明交付了系争房屋，章征明向陈永林支付保证金8，800元并支付租金至2020年5月10日。2.2020年3月17日及同年4月10日，真新街道住宅小区“群租”整治工作领导小组分别向系争房屋业主出具《告知书》，要求业主自行整改群租行为，如限期不整改，“群租”整治工作领导小组将进行集中专项联合整治。3．因章征明未支付自2020年5月11日起的房屋租金，陈永林之妻周彩英于2020年6月29日通过微信向章征明发送2份《解除租赁合同通知书》，落款日期分别为2020年5月26日及2020年6月29日。其中落款时间为2020年5月26日的《解除租赁合同通知书》载明“合同中明确约定了你须按时缴纳房屋租赁费及在该房屋内不得从事违法行为，但自2020年5月起你未按时缴纳房屋租赁费，累计至2020年5月26日共计欠费4，839.45元；另外我方接到居委通知该房屋内部存在违法改动，并从事非法群租，经我方上门核实你方私自破坏房屋内部原有结构，并利用该房屋从事非法群租……我方决定与你方解除租赁合同，请于收到本通知10日内把房屋内部结构恢复到原有样貌，腾退房屋交与我方；并把拖欠的费用结清，和我方办理合同终止手续”。落款时间为2020年6月29日的《解除租赁合同通知书》载明“合同中明确约定了你须按时缴纳房屋租赁费及在该房屋内不得从事违法行为，但自2020年5月起你未按时缴纳房屋租赁费，累计至2020年6月29日共计欠费15，123.28元；另外我方接到居委通知该房屋内部存在违法改动，并从事非法群租，经我方上门核实你方私自破坏房屋内部原有结构，并利用该房屋从事非法群租……我方也在2020.5.26发出的《解除租赁合同通知书》给过你方，但是你方未按照通知书约定缴纳拖欠的房租也未搬离该房屋……我方决定最后一次通知你方，我方与你方解除租赁合同，请于收到本通知10日内把房屋结构恢复到原有样貌，腾退房屋交与我方；并把拖欠的费用结清，和我方办理合同终止手续”。一审庭审中，章征明表示系争房屋目前由章征明及其他次承租人居住。一审法院审理中，陈永林撤回了第二项诉请，并变更诉请五为章征明将系争房屋清空后返还给陈永林，另表示愿意无息返还租房保证金8，800元。同时，陈永林明确有关次承租人的相关事宜无需在本案中一并解决。一审法院认为，陈永林与章征明签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。合同约定承租方章征明拖欠租金超过15日的，视为严重违约，出租方陈永林有权解除合同，现查明章征明自2020年5月11日起未交付房租，陈永林于2020年6月29日书面通知章征明解除合同并要求章征明收到通知10日内腾退房屋，故双方间《物业租赁合同》于2020年7月9日解除。庭审中，章征明辩称因陈永林将次承租人赶走，故其未支付后续租金，但未提供证据予以证明，故法院对章征明的该意见不予采信。合同解除后，章征明应当将系争房屋返还陈永林。合同解除之日前拖欠的租金及解除之日后的房屋占有使用费，章征明应当按合同约定的标准予以给付。经核算，2020年5月11日至同年7月9日租金为17，786.67元。陈永林同意无息返还租房保证金，法院予以照准。一审法院判决如下：一、陈永林与章征明于2017年1月3日签订的《物业租赁合同》于2020年7月9日解除；二、章征明应于判决生效之日起十日内将上海市嘉定区丰庄北路XXX弄XXX号XXX室房屋清空后返还陈永林；三、章征明应于判决生效之日起十日内支付陈永林2020年5月11日至2020年7月9日的租金17，786.67元；四、章征明应于判决生效之日起十日内支付陈永林房屋占有使用费(以9，200元／月为标准自2020年7月10日计算至实际搬离之日止)；五、陈永林应于判决生效之日起十日内无息返还章征明章征明租房保证金8，800元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，章征明主张系陈永林欲出售系争房屋、违反合同约定在先；章征明系应陈永林的要求暂缓支付租金，陈永林对此予以否认。章征明提供的微信聊天记录中，其与陈永林之妻周彩英的聊天内容并不能显示陈永林告知过章征明要出售系争房屋且明确章征明可以暂缓支付租金。章征明也能未提供其他证据证明系陈永林违约及章征明可以暂缓付租。章征明称没有拖欠2020年5月之后的租金，但未向法院提交其已按约支付租金的证据。在章征明未按照合同约定履行支付租金义务的情况下，陈永林依照《物业租赁合同》的约定行使解除权，一审法院予以支持，并无不当。合同解除后，章征明应当及时返还系争房屋。因章征明至今仍占用系争房屋，一审判决章征明支付欠付租金及房屋占有使用费，并无不当。综上，章征明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币175.6元，由上诉人章征明负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二一年三月二十五日法官助理  万 晶书 记 员  闵嘉阳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……