四川省内江市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川10民终247号 上诉人（一审被告）：张光丽，女，汉族，1980年3月9日出生，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：黄学丹，四川华望律师事务所律师（特别授权）。 被上诉人（一审原告）：罗元华,女,汉族,1987年5月20日出生,住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：李帮科（与原告罗元华属夫妻关系，特别授权），男，汉族，1987年7月21日出生，住四川省内江市东兴区。 一审第三人：杨红兵，男，汉族，1995年2月19日出生，住四川省内江市市中区。 一审第三人：四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司，住所地四川省内江市东兴区汉安大道西558号12幢586、588号。 负责人：杨冲，总经理。 上诉人张光丽因与被上诉人罗元华、一审第三人杨红兵、四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省内江市东兴区人民法院(2020)川1011民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 张光丽上诉请求:1.撤销（2020）川1011民初3897号民事判决，改判驳回被上诉人罗元华的全部诉讼请求；2.本案一、二审全部诉讼费由罗元华承担。事实和理由:1.一审判决将《房屋买卖及经纪合同》第七条第一款的约定条款，简单归纳为“三方约定因按揭问题取消合同，双方互不追究责任”，系适用合同条款错误，认定事实错误。2.本案系被上诉人不履行合同产生的争议，一审判决认定本案系“合同各方因未能如愿办理按揭贷款事宜产生的争议”属认定事实错误。3.既使按照合同约定，被上诉人未在约定的2020年9月11日前补足剩余定金，上诉人对被上诉人前期交付的2万元定金也应不予退还。4.一审庭审中被上诉人未将“微信朋友圈截图”作为证据举示，被上诉人也未就此证据进行质证，一审判决将该证据作为本案认定事实的依据系程序违法。5.上诉人与被上诉人间的房屋买卖合同依法应在2020年11月2日解除，一审判决判定判决生效日起解除，适用法律不当。 罗元华答辩称：1.一审法院适用《房屋买卖及经纪合同》第七条第一款约定解除合同，适用合同条款正确。从该条款本身文义分析，成功办理按揭必须同时符合两个条件：被上诉人自身无任何信用不良记录；能够按照银行要求办理按揭所需资料。被上诉人不满足向银行贷款60万元的条件，有权依约解除合同。2.本案系合同各方因不能如愿办理按揭贷款而产生争议，一审法院认定正确。被上诉人与杨红兵已达成一致约定，若贷款金额不足60万元，则双方自愿解除合同；截止被上诉人起诉时，也未收到任何一家银行关于审核通过60万元贷款的通知；可以明确“各方因未能如愿办理按揭贷款”中的“愿”指“2020年9月20日前办理贷款60万元”；但截止2020年9月20日没有任何一家银行通知被上诉人贷款60万元审核通过。3.本案并非因被上诉人不能补足定金而发生的争议，不能适用被答辩人在上诉状中主张的第七条第二款约定。4.一审程序合法。被上诉人在一审中已将“微信朋友圈”及网络平台销售相关资料作为证据举示，并经质证，程序合法。5.一审法院本判决本判决生效之日起结解除《房屋买卖及经纪合同》中及双方之间的房屋买卖合同适用法律正确。综上，一审法院认定事实清楚适用法律正确，程序合法,上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉维持原判。 一审第三人杨红兵述称意见与张光丽上诉意见相同。 四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司述称：被上诉人向一审法院提交的《情况说明》是我司出具的，双方存在贷款金额须达到60万元的口头约定；买卖双方同时委托我司办理银行按揭，我司只是传递双方应向银行提交的资料；《房屋买卖及经纪合同》未对贷款银行进行明确约定，《情况说明》里提到的银行都找了，四大国有银行贷款利率是不变的，但贷款达不到60万元，只有地方商业银行达得到，但利率是浮动的有不确定性，我司向双方反馈了各自意见，因地方商业银行利率存在不确定性，买方不愿意；2020年10月15日后农行可贷60万，但买方不同意了，认为超过了《房屋买卖及经纪合同》约定的9月20日。请求二审法院依法裁判。 罗元华向一审法院起诉请求：1.判决解除《房屋买卖及经经纪合同》；2.判决被告向原告双倍返还定金20万元；3.判决案件受理费、诉前保全费、公告送达费等费用由被告承担。 一审法院认定事实：2020年9月9日，原告（买房）罗元华与被告（卖方）张光丽的代理人杨红兵及第三人（经纪方）四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司签订了《房屋买卖及经纪合同》。其合同中主要约定，买卖双方通过经纪方购买及出售的房屋位于内江市东兴区××镇××路××号，该房屋建筑面积为215.15㎡；转让价款为928000.00元；房屋价款、支付方式和产权过户为买卖双方确定本合同房屋买卖定金为人民币100000.00元；支付方式为银行按揭付款；买方支付首期付款人民币258000.00元；剩余房款通过以贷款形式支付给卖方。在该《房屋买卖及经纪合同》第七条“买卖双方自行协商约定：1.买方承诺自身无任何信用不良记录，且能提供按揭所需资料，否则因此导致无法办理按揭则合同取消，合同双方互不追究责任。2.因买方签合同时无法交付足额定金，双方又定于2020年9月11前补足定金，否则前期交付定金卖方不予退还，对此双方无异议”该合同第七条是手工书写条款。买方罗元华与卖方张光丽的代理人杨红兵及经纪方四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司分别在该合同中签名、盖章、捺手印。同日，罗元华向张光丽的委托代理人杨红兵支付了定金20000.00元。2020年9月12日，罗元华向张光丽的委托代理人杨红兵支付了定金20000.00元，共计10万元。后因为原告罗元华在银行未能如愿办理按揭贷款，至今未收到银行的放款通知。合同各方因未能如愿办理按揭贷款事宜产生争议。2020年10月16日，张光丽向第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司的员工送达《通知函》，拟通过四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司向原告发送该《通知函》。2020年10月16日，四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司的工作人员彭某某出具《情况说明》。2020年10月29日，罗元华向一审法院提起前述诉讼请求。2020年11月2日，第三人杨红兵代被告张光丽向原告罗元华发送解除合同的短信，原告罗元华收到并回复。 另查明，2020年7月6日，张光丽通过四川省内江市甜城公证处公证委托杨红兵出售本案讼争房屋。 一审法院认为，原告罗元华与被告张光丽的委托代理人杨红兵、四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司三方签订的《房屋买卖及经纪合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同是合法有效，对三方都具有约束力，各方都应该严格遵循合同相关内容，履行相关权利义务。原告向被告的委托代理人杨红兵共计支付定金100,000.00元。原告应按照合同约定于2020年9月20日向被告支付首期款项。但因未能如愿办理银行按揭贷款，至今未收到银行的放款通知，双方发生争执。买卖双方在《房屋买卖及经纪合同》第七条中自行协商约定：买方承诺自身无任何信用不良记录，且能提供按揭所需资料，否则因此导致无法办理按揭则合同取消，合同双方互不追究责任。该条约定原告罗元华与被告张光丽的委托代理人杨红兵、四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司三方的特别约定，三方约定因按揭问题取消合同，双方互不追究责任。该条款系书写条款，故本案的原告和被告各方当事人的违约情形均不明显。根据该合同的七条约定，本案系因不能如愿办理按揭发生的争议，原告提出诉讼请求解除房屋买卖合同，符合约定的条件。审理中，被告承认已解除该房屋买卖合同，一审法院予以采信。原告要求被告退还200,000.00元定金的诉讼请求，根据三方签订合同的七条，合同取消，互不追究责任的约定，故应由被告张光丽退还原告罗元华定金100,000.00元。对原告的其他诉讼请求，一审法院不予支持。 本案系罗元华与张光丽及其委托代理人杨红兵、四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司三方签订的《房屋买卖及经纪合同》，既包括房屋买卖合同，又包括居间服务合同。原告向本院主张的是房屋买卖合同法律关系。其涉及的居间服务合同法律关系，因四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司没有提出请求，对此，本案对涉及的居间服务合同法律关系不予处理，当事人可另行处理。 综上，一审法院判决：一、自本判决生效之日起，解除原告罗元华与被告张光丽、被告四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司签订的《房屋买卖及经纪合同》中涉及原告罗元华与被告张光丽之间的房屋买卖合同；二、被告张光丽于本判决生效后十日内向原告罗元华退还定金100,000.00元；三、驳回原告罗元华的其他诉讼请求。 本案二审中，双方当事人及一审第三人均未提交新的证据。 二审另查明：1.2020年9月9日，罗元华与张光丽的代理人杨红兵及第三人（经纪方）四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司签订了《房屋买卖及经纪合同》。该《房屋买卖及经纪合同》在第二条第（二）款第2项约定“买卖双方应当于2020年9月20日前申请贷款并交贷款所需资料以及按规定签署所需合同文书和办理相关手续，买卖双方应确保所提供资料及资信符合银行和公积金中心贷款政策要求，经纪方和卖方无需承担任何责任”。该《房屋买卖及经纪合同》第七条手写约定“买卖双方自行协商约定：1.买方承诺自身无任何信用不良记录，且能提供按揭所需资料，否则因此导致无法办理按揭则合同取消，合同双方互不追究责任。2.因买方签合同时无法交付足额定金，双方又定于2020年9月12前补足定金，否则前期交付定金卖方不予退还，对此双方无异议”同时买卖口头约定，贷款金额不少于60万元。同日，罗元华向张光丽的委托代理人杨红兵支付了定金20,000.00元。2020年9月12日，罗元华向张光丽的委托代理人杨红兵支付了定金80,000.00元，共计10万元。2.后,一审第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司根据买卖双方的委托和提供资料向建行、农行、工行、邮政银行等银行申请贷款,在2020年9月20日前获银行回复贷款额度均不足60万元。 二审审理查明的其余事实与一审判决认定事实相同。 本院认为，本案的主要争议焦点是张光丽是否应当退还罗元华收取的购房定金10万元;一审法院审判程序是否合法;一审法院判决解除双方所签房屋买卖合同从判决生效日起解除是否合法。现评析如下： 1.根据2020年9月9日罗元华与张光丽的代理人杨红兵及一审第三人（经纪方）四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司签订了《房屋买卖及经纪合同》第七条手写特别约定：“1.买方承诺自身无任何信用不良记录，且能提供按揭所需资料，否则因此导致无法办理按揭则合同取消，合同双方互不追究责任2.因买方签合同时无法交付足额定金，双方又定于2020年9月12前补足定金，否则前期交付定金卖方不予退还，对此双方无异议”。同时口头约定，贷款金额不少于60万元。后因一审第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司根据买卖双方的委托和提供资料向建行、农行、工行、邮政银行等银行申请贷款在2020年9月20日前获银行回复贷款额度均不足60万元，导致合同不能履行。因此根据上述罗元华与张光丽房屋买卖合同约定的“互不追究责任”及口头约定相关内容，一审法院判决张光丽向罗元华退还定金100,000.00元并无不当。张光丽的上诉理由不能成立，本院不予支持。 2.一审法院审判程序是否合法。张光丽上诉称一审庭审中罗元华未将“微信朋友圈截图”作为证据举示，罗元华也未就此证据进行质证，一审判决将该证据作为本案认定事实的依据系程序违法。经审查，罗元华的举证目录包括有“微信朋友圈截图”，但一审庭笔录记录没有反映出罗元华是否撤销回“微信朋友圈截图”作为证据举示的意见，也没有反映出张光丽的质证意见，但因该证据不属认定本案事实的主要证据，其记录缺失属程序瘕疵，本院依法予以纠正。 3.一审法院判决解除双方所签房屋买卖合同从判决生效日起解除是否合法。根据本案查明的事实：2020年11月2日，杨红兵代张光丽向罗元华发送解除合同的短信，罗元华收到并回复。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，本案双方房屋买卖合同的解除应为罗元华通知到达罗元华的2020年11月2日时解除。一审判决“从判决生效日起解除”与争议发生时生效的法律规定不符，本院依法予以纠正。张光丽的该上诉理由成立，本院予以支持。 另，本案二审中张光丽申请二审法院依职权调取，因调取内容涉其与四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司居间委托事项内容，不属本案的审理范围，故不予调取。 综上所述,张光丽有关合同解除时间的部分上诉请求成立。一审判决认定部分事实错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持内江市东兴区人民法院(2020)川1011民初3897号民事判决第二、三项； 二、变更内江市东兴区人民法院(2020)川1011民初3897号民事判决第一项即“自本判决生效之日起，解除原告罗元华与被告张光丽、被告四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司签订的《房屋买卖及经纪合同》中涉及原告罗元华与被告张光丽之间的房屋买卖合同”为“上诉人张光丽与被上诉人罗元华、一审第三人四川省新三江房地产营销策划有限公司内江分公司签订的《房屋买卖及经纪合同》中涉及上诉人张光丽与被上诉人罗元华之间的房屋买卖合同从2020年11月2日解除”。 本案二审案件诉讼费2,150元，由上诉人张光丽承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  叶 波 审 判 员  江万明 审 判 员  夏 欣 二〇二一年三月十九日 法官助理  苏 月 书 记 员  钟 凯 尹姝婷