广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初5273号原告：梁克栋，男，1973年4月5日出生，汉族，住址广东省英德市××××××委会红旗组，公民身份号码：441××××××××××××851。原告：李路凤，女，1974年11月3日出生，汉族，住址广东省英德市××××××委会红旗组，公民身份号码：441××××××××××××821。委托诉讼代理人：张小波，系广东天穗律师事务所律师。被告：清远城建房地产有限公司，地址：清远市清新区×××××××××(帝景花园)B幢203#。法定代表人：陈伟锋，总经理。委托诉讼代理人：郭庭佳，系广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖美兰，系广东金亚律师事务所律师。原告梁克栋、李路凤诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“清远城建”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案受理，依法适用简易程序，于2021年1月29日公开开庭进行了审理。原告梁克栋、李路凤的委托诉讼代理人张小波，被告清远城建的委托诉讼代理人肖美兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁克栋、李路凤向本院提出的诉讼请求：1、请求确认两原告与被告2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认两原告与被告之间存在商品房买卖合同关系；2、请求判令被告向两原告支付逾期交付房屋的违约金，违约金从2019年7月1日起，每日按涉案房屋同地段同类房屋租金130%的标准(即每日租金为93元)计算至被告商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止，现暂计至2020年12月15日共49104元；3、请求判令被告将办理不动产产权登记需要提供的资料报不动产产权登记部门备案，协助两原告办理不动产产权登记证；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾2座14B单元，该商品房的交易总价款为623000元，约定的房屋交付期限为2019年6月30日前。合同签订后，原告依约向被告付清了《商品房买卖合同》项下约定的所有购房款623000元。但被告一直怠于履行合同义务，未按照合同规定的时间即2019年6月30日前向原告合法交付房屋。由于被告的违约行为，导致原告至今仍未能使用涉案房屋，该行为直接造成原告产生实际的经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定原告的实际损失。综上，被告明显违反了双方签订《商品房买卖合同》中的约定，构成违约。据此，被告应当依照我国法律、法规的相关规定向原告支付逾期交付房屋的违约金、同时被告应继续履行为原告办理不动产产权登记证的义务。现原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请法院依法作出判决。被告清远城建答辩称：一、涉案房屋迟延综合验收的原因在于同一栋楼的部分业主不配合拆除加装的阳台窗，清远城建也是受害者。二、对于逾期交付房屋违约金，清远城建不同意按照原告所主张的从2019年7月1日起按照涉案房屋同地段同类房屋租金130%的标准(即每日93元)计算至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止。（一）根据双方签订的《合同补充协议》内容第1条的约定，原告应按合同约定于2018年7月10日前办妥按揭贷款手续，但原告未依约定办妥按揭手续，银行贷款至今未放贷，原告只支付了首期购房款共计397638元，至今未交齐剩余房款24万元，原告违约在先，应自2018年7月11日起按未付款额24万元的万分之五向清远城建支付违约金。清远城建基于原告违约在先享有不履行抗辩权，有权不交付房屋，无需支付原告逾期交房违约金，如需支付违约金，清远城建需要支付的违约金也应与原告逾期交付剩余房款24万元需要支付给清远城建的违约金相互抵消、扣减。（二）如果法院认为清远城建仍构成违约，也应按合同约定标准计算违约金。首先，原告与清远城建签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交房的违约金参照同地段同类房屋租金标准的适用前提是没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，本案中，双方对违约金的计算方法进行了明确的约定。为此，本案不应适用“同地段同类房屋租金标准”以确定逾期交付房屋给买受人造成的实际损失。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，若原告认为合同约定的违约金过低而主张增加违约金的，应当提供证据证明，但原告并没有提供任何证据证明存在损失的事实，依法应承担举证不能的法律后果。合同上对违约金的约定，己是逾期交房对购房人造成损失的一种赔偿惩罚，足以弥补购房人的损失。三、由于商品房至今未办理竣工验收备案，不具备办理产权证条件，原告要求清远城建将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，事实上还无法履行，请求驳回其该项诉讼请求。综上所述，请人民法院采纳清远城建的答辩意见，依法判决。原告梁克栋、李路凤为证明其主张提供了以下证据：1、《广东省商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方存在商品房买卖合同关系；2、收款收据及转账凭证，拟证明原告依约向被告付清购房款共637638元；3、(2017)粤1803民初1778号案民事判决书，拟证明与本案同类案件的违约金计算标准。被告清远城建质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，只能证明支付了定金和首期款，无法证明已经付清购房款。对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不具有关联性。中国并非判例法国家。本案合同约定的违约金情形，与该判决书的情形不同，判决书涉案房屋约定的违约金明显过高，本案约定的违约金并非过高，应以合同约定为准。原告未提交其实际受到损失的证据。被告清远城建围绕答辩提交的证据：《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，拟证明逾期付款的违约责任。原告梁克栋、李路凤质证称：对《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均无异议。对《合同补充协议》的真实性、合法性、关联性均无异议。但补充协议所约定的逾期交楼违约金远低于被告违约的情况下原告所遭受的损失，也相当于减轻或免除了被告按时交楼的责任。应以原告实际损失来认定被告所需承担的违约金更符合立法精神。经审理查明：2018年6月30日，清远城建（出卖人）与梁克栋、李路凤（买受人）签订《商品房买卖合同》。第三条，商品房基本情况：该商品房位于清远市清新区×××××××××××××××2×××××屋，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积142.33平方米；第四条，该商品房总价款为637638元；第六条，付款方式及期限：买受人于2018年6月30日前支付5%的首期购房款31882元，余下首期购房款365756元于2018年12月30日前付清，余下购房款240000元与银行签订《按揭贷款合同》并办理相关手续。第八条，交付期限：出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条，逾期交房责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5(该比率应不小于第（1）项中的比率)的违约金。第十五条，产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2018年6月29日，清远城建（出卖人）与梁克栋、李路凤（买受人）签订《合同补充协议》约定，1、根据合同第六条买受人选择按揭贷款方式支付房款的，买受人应在本合同签订后10天内按照出卖人指定银行的要求向银行提供办理按揭所需资料、文件，办妥按揭贷款手续。买受人未按以上时间办妥银行按揭手续的，每逾期一日按未付款额的万分之五向出卖人支付违约金，逾期达30天的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价的10%向出卖人支付违约金。如因买受人原因（包括但不限于资料不齐、个人信用、个人资产、国家贷款政策调整变化等一切原因均视为买受人原因）不能获取银行按揭贷款或足额获取银行按揭贷款额度的，未获批准贷款的房价款买受人应在收到银行或出卖人通知后30日内一次性付清或补足不能获得贷款的部分，否则出卖人有权单方解除合同，买受人应按总房价的10%向出卖人支付违约金。2、买受人收楼之前必须交清房款、税费、物业维修资金、首次管理费、预收分摊费等费用，否则出卖人有权拒绝交楼，直至买受人交清上述费用，并且相应顺延办理房地产权证时间及不承担办证违约责任。2017年3月11日，清远城建收到梁克栋、李路凤购房定金20000元。2017年3月28日，清远城建收到梁克栋、李路凤首期款147638元。2017年7月1日，清远城建收到梁克栋、李路凤首期款30000元。2018年6月30日，清远城建收到梁克栋、李路凤首期款120000元（40000元刷卡、80000元现金）。2018年7月2日，清远城建收到梁克栋、李路凤首期款80000元。2019年3月1日，清远城建收到梁克栋车位认购款40000元。梁克栋、李路凤当庭确认未付清购房款，清远城建未能按约定的时间在2019年6月30日前将验收合格的房屋交付给梁克栋、李路凤使用。至今，涉案楼房未交付，未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，清远城建没有为梁克栋、李路凤办好房地产权属证书。另查明，2017年6月14日，本院受理梁秋兰诉清远城建商品房预售合同纠纷一案〔(2017)粤1803民初1778号〕。梁秋兰于2014年12月26日购买清远城建开发建设的位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾1座16D房屋，约定房屋交付期限为2015年12月31日，逾期交付房屋超过60日的，清远城建按日向梁秋兰支付已付房价款的万分之五的违约金。因清远城建未能按期交楼，梁秋兰起诉要求清远城建支付逾期交付违约金，从2016年1月1日起每日按人民币370590元的万分之五计算至实际交付房屋之日止。清远城建认为合同约定的违约金过高，提交了其单方委托清远市中信华房地产土地评估有限责任公司作出的《房地产估价报告》，对该案房屋的单位面积月租金进行了评估，估价时点是2015年6月1日，报告显示涉案房屋在一般标准装修和通水通电条件下平均月租金为每平方米15元。据此计算出涉案房屋的日租金为56.15元（15元/平方米×112.3平方米÷30天）。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。清远城建与梁克栋、李路凤于2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》及相应《合同补充协议》，是当事人自愿签订，内容不违反法律法规强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金及办证问题。根据《商品房买卖合同》第六条的约定，梁克栋、李路凤应于2018年6月30日前支付5%的首期购房款31882元，余下首期购房款365756元于2018年12月30日前付清，余下购房款240000元与银行签订《按揭贷款合同》并办理相关手续。但梁克栋、李路凤至今仍未向清远城建付清购房款，根据双方签订的《合同补充协议》第2点“买受人收楼之前必须交清房款、税费、物业维修资金、首次管理费、预收分摊费等费用，否则出卖人有权拒绝交楼，直至买受人交清上述费用，并且相应顺延办理房地产权证时间及不承担办证违约责任”的约定，在梁克栋、李路凤付清购房款前，清远城建有权拒绝向梁克栋、李路凤交付房屋和办理产权证。综上，原告要求被告支付逾期交房违约金及协助原告办理不动产产权登记证的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告梁克栋、李路凤与被告清远城建房地产有限公司于2018年6月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告梁克栋、李路凤的其他诉讼请求。本案受理费513元，由原告梁克栋、李路凤负担（已预交）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇二一年三月二日书记员  丘楚瑶附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。