浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民再12号 原审原告：中国银行股份有限公司桐乡支行，住所地：浙江省桐乡市梧桐街道园林路**，统一社会信用代码：91330483146852855L。 责任人：徐军。 委托诉讼代理人：朱夷平、沈超云，浙江诚献律师事务所律师。 原审被告：钟森强，男，1979年12月30日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原审被告：朱美娟，女，1982年5月14日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 第三人：屠玉兴，男，1980年2月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市，现在南湖监狱服刑。 第三人：杜林木，男，1957年6月7日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原审原告中国银行股份有限公司桐乡支行（以下简称中国银行桐乡支行）与原审被告钟森强、朱美娟金融借款合同纠纷一案，本院（2014）嘉桐商初字第325号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年9月14日作出（2020）浙0483民监16号民事裁定，再审本案。因屠玉兴、杜林木与本案审理结果有利害关系，本院依法追加两人为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，于2021年1月18日公开开庭审理了本案。原审原告委托诉讼代理人朱夷平、沈超云，第三人屠玉兴、杜林木到庭参加诉讼，原审被告钟森强、朱美娟经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。 针对再审，原审原告中国银行桐乡支行称：1、第三人之间土地买卖契约无效，涉案房屋已经于2009年9月23日经房屋登记手续从土地实际所有人转移登记至钟森强处，符合物权法的规定，屠玉兴并未参与其中，杜林木无权主张该登记行为效力，否认钟森强享有房屋的物权效力。2、原审原告在办理抵押手续时，已经实际考察过该房屋的实际所有人为钟森强，且已进行现场核实了该涉案房屋实际存在，并办理了抵押登记，该抵押登记有效。 第三人屠玉兴称：1、涉案土地是我从邵明良等三人处购买，再转让给杜林木的，从程序上，产权证是要先转到我这边，由我这边再转让给杜林木。2、当时产权证过户到钟森强名下是有原因的，当时邵明良他们只同意产权证过户给我，不同意过户其他人。当时产权过户至钟森强名下时，我跟邵明良说，能否过户给我亲戚，钟森强是我妹夫，他是同意的，但不同意转让给跟我买的人。邵明良的公安笔录对此有所体现。3、钟森强办理产权登记和抵押登记都是按照法律规定办理的。 第三人杜林木称：对抵押条款不认可，因为涉案房屋不是钟森强的，是我造的，我一直住在那里，跟钟森强没有关系。 原审原告中国银行桐乡支行向本院起诉请求：1、钟森强、朱美娟向中国银行桐乡支行提前清偿剩余贷款本金239532元、利息2581.88元、罚息56.71元，合计242170.59元（暂算至2014年2月17日，以后的利息按合同约定计算至还清贷款之日止），并支付原告律师代理费16500元；2、确认原告对钟森强、朱美娟已抵押房产（桐房权证桐字第1××6、1××7号）的拍卖款有优先受偿权；3、本案诉讼费用由钟森强、朱美娟负担。事实与理由：2009年10月22日，钟森强因购商铺所需向中国银行桐乡支行申请贷款70000元，朱美娟出具了《共同还款承诺书》，承诺与钟森强共同归还上述债务。同年11月5日，原告与钟森强、朱美娟签订《购房借款合同》，合同约定贷款期限120个月，自2009年11月6日起至2019年11月6日止，每月12日按等额本息方式还款，合同同时约定钟森强、朱美娟将其所有的位于桐乡市××街道××路××号商铺抵押给原告，为上述债务履行提供担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，原告按期将70000元贷款发放给钟森强，但钟森强、朱美娟自2013年12月起至今已连续4个月未归还借款本息，根据合同约定，中国银行桐乡支行有权宣布合同提前到期，要求钟森强、朱美娟立即一次性清偿剩余贷款本息48643.42元（暂算至2014年2月17日），并支付中国银行桐乡支行为实现债权所支出的费用。2009年10月22日，钟森强因购住房所需向中国银行桐乡支行申请贷款240000元，朱美娟出具了《共同还款承诺书》，承诺与钟森强共同归还上述债务。同年11月5日，中国银行桐乡支行与钟森强、朱美娟签订《购房借款合同》，合同约定贷款期限180个月，自2009年11月6日起至2024年11月6日止，每月12日按等额本息方式还款，合同同时约定钟森强、朱美娟将其所有的位于桐乡市××街道××路××号××幢××单元××室××抵押给中国银行桐乡支行，为上述债务履行提供担保，并办理了抵押登记手续。合同签订后，中国银行桐乡支行按期将240000元贷款发放给钟森强，但钟森强、朱美娟自2013年12月起至今已连续4个月未按约归还借款本息。根据合同约定，中国银行桐乡支行有权宣布合同提前到期，要求钟森强、朱美娟立即一次性清偿剩余贷款本息193527.17元（暂算至2014年2月17日），并支付中国银行桐乡支行为实现债权所支出的费用。因钟森强、朱美娟逾期还款，中国银行桐乡支行于2014年1月2日向钟森强送达《贷款逾期告知书》，要求钟森强在同年1月12日前一次性清偿贷款逾期本息。但嗣后，钟森强、朱美娟分文未还。 本院原审认定案件事实：1、2009年10月22日，钟森强因购买商铺所需向中国银行桐乡支行申请贷款70000元，同日其妻子即朱美娟向中国银行桐乡支行出具共同还款承诺书一份，承诺对钟森强与中国银行桐乡支行签订的购房借款合同项下的全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、损失赔偿金、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任。2009年11月5日，钟森强、朱美娟与中国银行桐乡支行签订购房借款合同（合同编号为×××65）一份，约定：借款人钟森强向贷款人中国银行股份有限公司贷款70000元，用于购买座落于桐乡市××街道××路的房产，建筑面积34.05平方米，贷款利率按人民银行规定的基准利率基础上上浮10%执行，即确定月利率为5.445‰，贷款逾期罚息按合同约定贷款利率上浮50%计收，贷款期限为120个月，自2009年11月6日起至2019年11月6日止，贷款采用等额本息还款法归还，即每月归还本息之和796.05元，还款日为每月12日，借款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布贷款提前到期等。同时，合同还约定钟森强、朱美娟以登记在钟森强名下的座落于桐乡市××街道××路的房产（桐房权证桐字第0××6号）为涉案贷款提供抵押担保，担保范围为贷款本金、利息、逾期罚息及实现债权的费用等。合同签订当日，涉案房产办理了抵押登记（桐房他证桐字第000541**），2009年11月6日中国银行桐乡支行按约向钟森强放贷70000元。 2、2009年10月22日，钟森强因购买住房所需向中国银行桐乡支行申请贷款240000元，同日其妻子即朱美娟向中国银行桐乡支行出具共同还款承诺书一份，承诺对钟森强与中国银行桐乡支行签订的借款合同项下的全部债务（含贷款本金、利息、逾期罚息、违约金、损失赔偿金、实现债权的费用等）承担连带共同还款责任。2009年11月5日，钟森强、朱美娟与中国银行桐乡支行签订购房借款合同（合同编号为×××63）一份，约定：借款人钟森强向贷款人中国银行股份有限公司贷款240000元，用于购买座落于桐乡市××街道××路××号的房产，建筑面积159.83平方米，贷款利率按人民银行规定的基准利率基础上下浮25%执行，即确定月利率为3.7125‰，贷款逾期罚息按合同约定贷款利率上浮50%计收，贷款期限为180个月，自2009年11月6日起至2024年11月6日止，贷款采用等额本息还款法归还，即每月归还本息之和1830.47元，还款日为每月12日，借款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布贷款提前到期等。同时，合同还约定钟森强、朱美娟以登记在钟森强名下的座落于桐乡市××街道××路××号××幢××单元××室的房产（桐房权证桐字第0××7号）为涉案贷款提供抵押担保，担保范围为贷款本金、利息、逾期罚息及实现债权的费用等。合同签订当日，涉案房产办理了抵押登记（桐房房他证桐字第000541**，2009年11月6日中国银行桐乡支行按约向钟森强放贷240000元。 上述两份购房借款合同履行过程中，钟森强自2013年12月起开始均出现逾期，至中国银行桐乡支行起诉当月，已连续4期逾期。截止2014年2月17日，钟森强分别结欠中国银行桐乡支行（编号为×××65的购房借款合同）贷款本金47720.66元、利息（含罚息26.64元）922.76元；（编号为×××63的购房借款合同）贷款本金191811.34元、利息（含罚息30.07元）1715.83元，两项合计，共结欠中国银行桐乡支行贷款本金239532元、利息（含罚息56.71元）2638.59元。2014年1月2日，中国银行桐乡支行向钟森强发出贷款逾期告知书，要求其在2014年1月12日前一次性清偿贷款逾期本息，并告知其“借款人连续三期或累计六期未按时偿还贷款本息的，我行有权宣布上述贷款提前到期”等。后，因钟森强、朱美娟分文未还，中国银行桐乡支行遂诉至本院。 另查明，中国银行桐乡支行为实现涉案债权产生律师代理费16500元。 本院原审认为，涉案的两份购房借款合同系各方当事人真实意思的表示，合法有效。合同签订后，中国银行桐乡支行按约履行了放贷义务，但钟森强借款后未按约履行还款义务，朱美娟也未按约履行共同还款责任，且从2013年12月起至2014年3月已连续4期拖欠不还，故钟森强、朱美娟的行为已构成违约，应承担相应的民事责任。现中国银行桐乡支行要求钟森强、朱美娟提前归还剩余借款本金并支付相应利息，理由正当，本院应予支持。但中国银行桐乡支行主张的2014年2月17日之后的利息，应调整为计付至本判决确定的履行之日止为宜。另钟森强、朱美娟自愿以涉案房产为本案借款提供抵押担保，并办理了抵押登记，该抵押合法有效，现中国银行桐乡支行主张以该财产拍卖所得价款在抵押担保的范围内优先受偿，应予支持。另，中国银行桐乡支行要求钟森强、朱美娟承担其实现债权所产生的律师代理费的诉请不当，应调整为中国银行桐乡支行有权在抵押担保范围内优先受偿。审理中，钟森强、朱美娟未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，不利后果由其自负。据此，本院原审依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、钟森强、朱美娟于判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司桐乡支行借款本金239562元、支付相应利息（其中，截止2014年2月17日的利息2581.88元、罚息56.71元。之后的利息，分别以47720.66元（编号为×××65的购房借款合同）为基数，按年利率10.8075%，计付至本判决确定履行之日；以191811.34元（编号为×××63的购房借款合同）为基数，按年利率7.36875%，计付至本判决确定的履行之日）；二、如钟森强、朱美娟未及时履行本判决确定的付款义务，中国银行桐乡支行有权就上述债务及其为实现涉案债权产生的律师代理费16500元以钟森强、朱美娟提供的登记在钟森强名下的座落于桐乡市××街道××路××号的房产（桐房权证桐字第0××6号、第0××7号）拍卖所得价款在抵押担保范围内优先受偿；三、驳回中国银行桐乡支行其余诉讼请求。本案受理费5180元，由钟森强、朱美娟负担。 本院再审庭审中，中国银行桐乡支行出示了原审中提供的证据： 证据一、个人借款申请表、共同还款承诺书、购房借款合同及借款借据，证明原审被告向原审原告申请借款7万元及24万元的事实，在合同中在约定了借款期限、违约责任及抵押担保的相关事实，双方之间存在合法有效的金融借款合同关系。 证据二、房产证、土地使用权证和他项权证，证明两原审被告将涉案房屋抵押给原审原告并为上述贷款办理抵押担保的事实。 证据三、手工提前结清还款额查询清单、零售贷款历史还款交易查询，证明两原审被告逾期未向原审原告归还借款本金及利息的事实。 证据四、贷款逾期告知书、EMS快递单投递信息，证明原审原告2014年1月2日向原审被告催款，并告知其当时连续3期或累计6期未按时偿还贷款本息时，原审原告有权提前宣布贷款到期，并要求其立即归还本金、利息的事实。 证据五、委托代理合同，证明原审原告为实现债权律师费用16500元。 同时，中国银行桐乡支行提交如下新证据： 证据六、建设工程规划许可证申请表、建设工程规划许可证、联建协议、建筑业统一发票各一份，证明该土地的实际所有人是邵明良，随后该土地使用权的受让人与登记人均为钟森强，原审原告在办理抵押贷款时已尽到审查义务，原审原告所拥有的抵押权合法有效。 证据七、房屋安全鉴定报告书、照片、桐乡市土地证书各一份，证明涉案房屋直到2008年12月10日才完成鉴定，且根据当时现场照片显示该房屋属于未入住状态，与杜林木陈述的一直居住在内的事实不相符合。 证据八、392幢房屋项下所有房屋用电立户信息，证明该房屋项下最早的立户时间为2010年，证明杜林木关于其2008年起居住在内的陈述为虚假陈述。 第三人屠玉兴对上述证据均无异议。 第三人杜林木质证认为：对证据一、证据三、证据四、证据五、证据六无异议。对证据二中的房产证和他项权证有异议，认为房产证应无效，因为房产证是钟森强非法取得的，本身买卖行为就是无效的，因房产证非法取得抵押登记也应无效。对证据七有异议，鉴定书表明房屋于2007建造，照片的真实性无意见，但是照片可以看出当时301室已经装好防盗窗了，里面已经住人了。对证据八的真实性无意见，但证明内容有异议，因为10年的时候电表更换，供电部门重新登记，只能证明供电部门规范了以后电表重新更换了。 第三人屠玉兴未提供证据。 第三人杜林木提供了如下证据： 证据一、电费划款联系单，证明一直由杜林木缴纳电费，是从08年开始居住并交纳的电费，但当时的电费单打不出来。 证据二、用水情况查询单，证明涉案房屋水费是从08年6月份开始交水费，查询单的用户名是杜林木。 证据三、邵明良的公安询问笔录，证明办证是不合法的，钟森强在过户是没有到场。 证据四、杜林木与屠玉兴买卖契约，证明双方经过中介进行土地买卖，约定土地买卖的价格和时间。 证据五、屠玉兴和邵甫良、邵明良及陈海军三人的土地转让协议书（复印件），证明屠玉兴的国有土地也是从他人那里受让的。 证据六、杜林木付款凭证，证明杜林木和屠玉兴的土地买卖全款已经付清，造房子给王陆泉钱及付给中介的钱也已经付清，这些钱全都是杜林木所支付的。 原审原告中国银行桐乡支行质证认为：对证据一，是当庭提供的新证据，不同意质证。对证据二的真实性有异议，因为该证据缺少相关部门的盖章，无法验证其真实来源。其次，就其证明目的而言，无法证明其已在08年入住的事实，且即便存在用水，也可能是建造过程中的工程用水，不足以证明其居住在内。对该证据三的真实性、合法性没有异议，但对关联性和证明内容有异议。该房屋的过户情况，从邵明良处变更到钟森强处，根据物权法的规定，房屋的产权已经属于钟森强。至于杜林木与屠玉森之间的关系，应该另行起诉解决。此外，杜林木如果真一直居住在内，应该进行异议登记，而不是在本案中强调自己是产权人。也证实了屠玉兴的说法，该房屋只能是给屠玉兴，而不是其他人。对证据四的真实性、合法性、关联性均不予以认可，对于真实性无法确认，这是屠玉兴与杜林木之间的一个债权债务关系，与本案无关，虽签订了土地转让协议，但不影响物权登记的效力。对证据五的真实性不清楚，对于关联性、合法性有异议，该土地转让协议不符合法律规定，土地不能单独转让，该私下转让的行为不合法，该协议应该是无效的。对证据六，跟屠玉兴之间的五张收条，屠玉兴今天作为本案第三人在场，真实性他自己可以确认，我们不清楚。沈有良收条的真实性、合法性、关联性均有异议，我们没有看到通过哪家中介机构进行土地转让。王陆泉的收条无法确认，首先，建房协议中没有杜林木的名字，其次，王陆泉个人是没有资质建房，建房必须要由施工企业才具有合法性。我们不清楚杜林木跟王陆泉之间到底是什么一个关系，但是从法律角度来说，实际上是一种债权债务关系，是借贷关系，而并不是这个造房子的关系，所以与本案没有关联性。 第三人屠玉兴质证认为：对证据一，是当庭提供的新证据，不同意质证。对证据二无法判断真假，且用水和房屋的产权无关。对证据三，当时邵明良只允许转让给我，不允许转让给他人，后来他同意转给我亲戚钟森强名下。杜林木陈述我通过关系把产权证转让给钟森强不符合事实，当时的资料在建设部门是有备案的。对证据四的真实性没有意见，有没有法律效力就不清楚了。对证据五的真实性无意见，其他不敢说。对证据六，我的收条真实性没有异议，至于合不合法不好说。沈有良的收条，是杜林木与沈有良之间的事情。王陆泉的收条，他们本来就有借款等往来的，收条上是什么款项不好说。 本院认证认为：原审原告提供的证据一—证据七，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。原审原告提供证据八，结合原审原告提供的证据七中的照片和第三人杜林木提供的证据二，第三人杜林木的质证意见成立，本院对原审原告的证明目的不予采信。第三人杜林木提供的证据一，未在举证期限内提供，原审原告及第三人屠玉兴不同意质证，本院不予采纳。第三人杜林木提供的证据二，能与原审原告提供的证据七中的照片相印证，本院予以确认。第三人杜林木提供的证据三，符合证据真实性、合法性、关联性要求，本院予以确认。第三人杜林木提供的证据四—证据六能形成较完整的证据链，本院予以确认。 本院再审认定案件事实如下： 2003年1月9日，邵甫良、邵明良、陈海军（金）与屠玉兴签订《土地转让协议书》一份，约定将河滨路三间店面地基转让给屠玉兴，转让价为每间16万元（含道路费），合计48万元。2003年3月30日，杜林木通过中介与屠玉兴签订《土地买卖契约》一份，约定屠玉兴将上述三间店面地基转让给杜林木，价格为59万元，并约定了分期付款。除最后一笔须待过户后再支付的款项外，杜林木已依约付清土地转让款。 2004年5月24日，邵甫良、邵明良、陈海金、戚玉梅等11人订立联建协议一份，载明：经戚玉梅等11人协商后一致同意在桐乡市××街道××路××房××幢，共13间，钢混结构，一至四层加跃层。联建协议同时载明陈海金、邵明良、邵甫良的具体分配情况：398＃、车库3、401、401跃、夹3；396＃、车库2、301、夹2；392＃、车库1、201、夹1。该部分房屋即是上述三间店面地基上所建之四层加跃层的全部房屋，于2007年建造完毕（杜林木出资，王陆泉和屠玉兴先后施工建造），并于2008年12月10日取得房屋安全鉴定报告（整幢联建房）。杜林木在房屋建成后即进行了装修，并于2008年入住涉案房屋，并于2013年将店面商铺出租给胡镔。 2008年6月11日，该幢联建房取得国有土地使用权证，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为849.45㎡。邵明良于2009年取得梧桐街道广育路396号392幢1单元301室住宅、车库2的产权登记，以及梧桐街道广育路396号商铺的产权登记。后屠玉兴为了以上述房屋办理抵押贷款，其要求邵明良将房屋过户登记至其妹夫钟森强名下。2009年9月23日钟森强取得了上述房屋的房产证（桐房权证桐字第0××6号、第0××7号），房产证附记显示：向邵明良购买。 2009年11月5日，钟森强与中国银行桐乡支行签订了二份购房借款合同，借款金额分别为24万元、7万元，并约定了借款期限、借款月利率、逾期还款罚息利率等，同时约定分别上述两间房屋提供抵押担保，钟森强、朱美娟作为抵押人在上面签字。此前朱美娟作为共同还款人出具了两份共同还款承诺书。2009年11月5日，双方分别就上述房屋办理了抵押登记。本案庭审中，中国银行桐乡支行自认办理抵押过程中经办人曾到现场看过涉案房屋，当时没人居住。 2014年3月13日，中国银行桐乡支行以金融借款合同纠纷为由向本院起诉钟森强、朱美娟，本院于2014年7月1日作出原审判决。2014年10月14日，中国银行桐乡支行依据原审判决向本院申请强制执行，2015年2月27日本院作出终结本次执行裁定。 本院再审认为，钟森强虽取得了涉案房屋的产权登记，但根据邵明良的公安笔录，其与钟森强之间并不存在真实的房屋买卖关系，钟森强不能据此取得涉案房屋的所有权，当然其也不能依据屠玉兴与邵明良的交易关系取得所有权。而杜林木受让土地后出资建造了涉案房屋，并占有使用至今，应享有涉案房屋的权利。因此，钟森强无权将涉案房屋抵押给原审原告中国银行桐乡支行。至于原审原告是否属善意取得问题。杜林木提供的用水情况查询单能与原审原告提供的房屋安全鉴定时的照片相印证，可以证明其在2009年之前就已经入住涉案房屋。故原审原告关于其经办人办理抵押过程中曾到现场察看发现无人居住的陈述，与事实不符，不应采纳。本院认为，原审原告作为专业的金融机构，也自认对抵押房产已作现场调查，而本案中，钟森强是否是真正权利人其稍尽注意义务即可查明。因此，原审原告对涉案房屋办理抵押手续过程中，难谓构成善意，其不能依据善意取得对涉案房屋享有抵押权。原审原告要求确认其对钟森强、朱美娟已抵押房产的拍卖款有优先受偿权的诉讼请求，不应予以支持。原审判决认定事实、适用法律存在错误，依法应予纠正。但中国银行桐乡支行与钟森强、朱美娟之间的金融借款合同关系仍依法成立生效，钟森强、朱美娟应依约归还借款及利息。原审判决第一项对于应归还的借款本金书写有误，应为239532元，本院予以纠正，但原审关于利息的判项，计算有据，相关当事人亦未提出异议，应予以确认。此外，原审原告主张的律师代理费，于法有据，也应予以支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2014）嘉桐商初字第325号民事判决第二、三项； 二、变更本院（2014）嘉桐商初字第325号民事判决第一项为：钟森强、朱美娟于本判决生效之日起十日内归还中国银行股份有限公司桐乡支行借款本金239532元、支付相应利息（其中，截止2014年2月17日的利息2581.88元、罚息56.71元。之后的利息，分别以47720.66元（编号为×××65的购房借款合同）为基数，按年利率10.8075%，计付至本判决确定履行之日；以191811.34元（编号为×××63的购房借款合同）为基数，按年利率7.36875%，计付至本判决确定的履行之日）； 三、钟森强、朱美娟于判决生效之日起十日内支付中国银行股份有限公司桐乡支行律师代理费16500元； 四、驳回中国银行股份有限公司桐乡支行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费5180元，由钟森强、朱美娟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审  判  长  高 庆 审  判  员  钟一鸣 审  判  员  李 钢 二〇二一年三月二十五日 （代）书记员  沈 莉 16- 17-