安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终1345号 上诉人（原审被告）：张立平，男，1977年12月20日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：李旺，安徽凯安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张红梅，女，1971年12月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：彭鹏，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高静梅，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。 上诉人张立平因与被上诉人张红梅房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张立平上诉请求：撤销一审判决，改判：1.案涉《房屋租赁合同》于2017年12月17日解除；2.张立平支付违约金10000元。事实与理由：1.张立平已提交录音证明2017年12月17日即表示不再续租要求解除，后张立平将租赁物搬空，并将钥匙返还，故合同解除时间应为2017年12月17日。房屋发还给张红梅后一直处于空置状态，张红梅称其不知情，显然不可能。通话录音可以看出双方对解除租赁关系都无异议，至今张红梅要求支付违约金，双方对违约金的数额存在争议。因此，案涉租赁合同的解除时间应为2017年12月17日。2.即使不以2017年12月17日作为租赁合同解除时间，也应以张红梅起诉的时间来认定解除。张立平已经支付违约金，再以2019年12月31日来认定解除时间对张立平来说损失过大。3.案涉《房屋租赁合同》除去最后一页签字部分，其与关于租金的递增及注释均为张红梅手填，张立平未签字确认，不予认可。4.张立平已经缴纳了一年房租，一审法院以五年租金总额来认定，标准过高。即使按照一审法院的认定，合同总租金为155000元，违约金应计算为31000元。而非56000元。故一审法院认定的违约金标准过高。综上，恳请二审法院查明事实，依法改判。 张红梅辩称，1.关于合同解除时间。合同应按照约定的程序进行解除。《房屋租赁合同》第八款约定，乙方在合同解除的情形下，应当和甲方共同进行房屋验收，并书面确认交房。从张立平提交的录音来看，2017年12月17日张立平虽提出要解除《房屋租赁合同》，但双方未就合同解除达成一致意见，亦未办理房屋交接手续。且张红梅在电话中一再劝说张立平，如果解除合同需要交还钥匙并支付违约金，但张立平拒绝，故该电话并不能产生合同解除的法律效果。2.案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律法规，合法有效。张立平对合同手填部分的真实性有异议，应提供相关证据来证明。3.关于违约金的数额。《房屋租赁合同》第九款对双方就合同解除的违约责任约定的十分清楚，亦符合法律的规定。张立平应按合同租金总额的20%支付违约金，且合同总金额明确约定为5年租金的总额。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 张红梅向一审法院起诉请求:1.张红梅与张立平签订的租赁合同于2019年12月31日解除；2.张立平支付2018年度和2019年度的房屋租金105000元；3.张立平支付因迟延缴纳租金所产生的滞纳金（第一笔滞纳金以50000为基数，以人民银行同期贷款利率的四倍为计算，自2018年1月10日计至实际给付之日，暂计至2019年4月10日为11875元；第二笔滞纳金以55000为基数，以人民银行同期贷款利率的四倍为计算，自2019年1月10日计至实际给付之日，暂计至2019年4月10日为2612元）；4.张立平支付违约金56000元；5.本案诉讼费由张立平承担。 一审法院认定事实：2016年12月20日，张红梅（出租方、甲方）与张立平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方承租甲方位于合肥市美赛亚商业广场BC幢1层1005室商铺，房屋租期为60个月，自2017年1月1日至2021年12月30日止；年租金总额为50000元（以上租金为不含税租金），2019年元月1日开始按每年增加5000元，乙方将租金以现金或转账方式，于签订合同之日起一次性支付年租金给甲方，此后承租人每年交租一次，并应在下一年使用期开始前10天交纳，租金年付；乙方向甲方支付租房押金4200元，如乙方在租赁期内损坏房屋及设施甲方有权从押金中直接扣款，扣款后乙方应予补齐，如无任何损坏，甲方在合同到期时退还乙方；乙方逾期1个月未缴纳房租的，甲方有权解除合同，收回房屋；乙方中途退租的，应按照合同租金总额的20%向甲方支付违约金；乙方如逾期支付租金的，每逾期一日的，需按照日租金2倍支付滞纳金，逾期1个月的，甲方可以选择解除合同，并要求乙方承担合同租金总额20%的违约金；第一年、第二年房租50000元，第三年55000元，第四年60000元，第五年65000元等内容。合同签订后，张红梅将房屋交付给张立平使用，张立平支付了押金4200元及2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金50000元。 2017年12年17日，张立平向张红梅提出要解除《房屋租赁合同》，但双方因违约金等问题存在分歧未能就解除合同达成一致意见。后张立平一直未向张红梅支付租金，双方亦未办理房屋交接手续。2019年5月5日张红梅诉至一审法院。在2019年6月25日的庭审中，张立平称《房屋租赁合同》已于2017年12月17日解除，案涉房屋钥匙已经还给张红梅。 一审法院认为，张红梅与张立平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同履行过程中，张立平虽于2017年12月17日提出要解除《房屋租赁合同》，但双方并未就合同解除达成一致意见，亦未办理房屋交接手续，且张立平要求解除合同并无合同及法律依据，故张立平主张租赁合同于2017年12月17日解除，不能成立，不予支持。张立平关于其2017年12月17日提出解除合同系行使合同约定的解除权的主张，依据不足，不予采纳。在合同并未解除的情况下，张立平未按约支付租金，其行为显属违约。张红梅据此要求判令《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除，并要求张立平支付违约金56000元（租金总额280000元×20%），具有事实和法律依据，应予以支持。关于张红梅诉请的2018年度和2019年度租金。张立平于2017年12年17日向张红梅作出解除合同的意思表示后，自2018年1月1日起即存在欠付租金的严重违约行为，然张红梅直至2019年5月5日才向一审法院提起诉讼；张立平虽无证据证明双方已办理房屋交接手续，但根据其在2019年6月25日庭审中关于钥匙已经还给张红梅的陈述可知，张立平对于张红梅此后收回房屋不会提出异议，张红梅至迟于2019年6月25日庭审结束后可以自行收回房屋。从以上事实来看，合同履行过程中，张立平存在严重违约行为，张立平违约后，张红梅亦未采取适当措施防止损失的扩大。综合考量合同的实际履行情况、当事人的过错程度、出租人的减损义务、双方关于违约金的约定等因素，并兼顾公平及诚信原则，对张红梅诉请的2018年度及2019年度租金，该院酌定张立平按60%的比例予以支付，即张立平需支付张红梅租金63000元[（50000元+55000元）×60%]。张红梅诉请的租金超出63000元的部分及迟缴纳房租滞纳金，不予支持。张立平已支付押金4200元应于租金中予以抵扣，故张立平还应支付张红梅租金58800元（63000-4200元）。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张红梅与张立平之间的《房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、张立平于判决生效之日起十日内支付张红梅租金58800元；三、张立平于判决生效之日起十日内支付张红梅违约金56000元；四、驳回张红梅的其他诉讼请求。案件受理费3810元，由张红梅负担1333.50元，张立平负担2476.50元。 二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院对一审查明而为双方当事人无争议之事实予以确认。 本院认为，张红梅与张立平签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方均有拘束力。合同期未届满前，承租人张立平以经营亏损为由提出解除合同，出租人张红梅虽同意，但前提条件是张立平需承担相应的违约责任。张立平一审提交的通话录音可以反映其不愿支付违约金，因此，不能视为双方当事人就合同解除事宜已达成合意。张立平称其随即腾退了案涉房屋，但未有证据表明双方已办理了包含钥匙交还在内的房屋交接手续，故张立平上诉主张案涉租赁合同于2017年12月17日经双方协商一致解除，不能成立，本院不予支持。在合同未依法解除的情况下，张立平不再支付后续的租金，已构成违约。张红梅要求解除案涉租赁合同，同时要求张立平补齐欠付的租金，于法有据。张红梅于2019年5月5日起诉至一审法院，其诉请仅是要求支付后续欠付的租金和违约金，并未要求解除合同。本案发回重审后，张红梅基于承租人欠付租金增加了解除合同的诉请，一审法院据此确认双方租赁合同于2019年12月31日解除，并无不当。张立平上诉认为一审法院认定合同解除时间不当，理由不能成立。一审法院考虑到张红梅在承租人停付租金后未采取适当措施防止损失扩大，酌情确认承租人承担2018年及2019年租金的60%，并无不妥，本院予以认同。张立平上诉主张不予承担此期间的租金，缺乏依据。租赁合同第9.5条约定，逾期支付租金一个月，出租人可以选择解除合同，并要求承租人承担合同租金总额的20%的违约金。张立平上诉主张违约金计算基数应为自合同成立至合同解除期间的租金总额，而非五年租赁期的租金总额，与合同文义不符，本院不予采信。依据合同尾部手写部分内容，五年租赁期的租金总额为280000元，二审中，张立平对该手写部分不予认可，但其一审中对张红梅提交的租赁合同真实性并未提出异议，且其亦未能举证由其持有的租赁合同以证实张红梅提交的合同确有不一致之处，因此，本院对该主张不予采信。 综上所述，张立平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2396元，由张立平负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 沈 严 审判员 方玮韡 审判员 余海兰 二〇二一年三月九日 法官助理鲍晶晶 书记员施佳佳 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。