山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终445号上诉人（原审原告）：李国镇，男，1992年2月6日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：鹿震，山东一衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东盛世东方置业有限公司，住所地：滨州市渤海二十八路497号，统一社会信用代码：91371600571695264L。法定代表人：郭维光，执行董事。委托诉讼代理人：牟玉峰，山东誉民律师事务所律师。上诉人李国镇因与被上诉人山东盛世东方置业有限公司（以下简称盛世公司）商品房预约合同纠纷一案，不服山东省滨州经济开发区人民法院（2020）鲁1691民初1590号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李国镇上诉请求：1.请求依法撤销山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初1590号民事判决书，并依法改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求。2.本案一审二审的全部诉讼费用均由盛世公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，违背了以事实为依据的法律准则。1.一审法院认定“李国镇未能在约定的期限内缴纳首付款，办理银行贷款手续，属于其自身的原因违反约定，致使不能签订后续的商品房买卖合同”是错误的。在本案中，违约的是盛世公司。通过李国镇在一审中提交的《盛世东方住宅认购书》第三条第2项约定可以看出，虽然李国镇须在签订本协议七日内付清至少总房款20%-40%的按揭首付款，但是首付比例以银行个贷中心的审批为准。正是因为李国镇在签订认购书之前，盛世公司已向李国镇明确告知其可以为李国镇办理住房公积金贷款，但签订认购书后，盛世公司没有实现自己的承诺，未与贷款银行确定审批贷款的比例及李国镇应付首付款的比例，双方也就无法继续签订正式的购房合同。盛世公司为何未在签订认购书后的7天内告知李国镇去办理有关手续，延迟156天通知是盛世公司原因造成的，而非李国镇，李国镇有权利依据定金罚则来维护自己的合法权益。2.一审法院仅依据盛世公司提交的微信聊天截图认定“2019年11月1日，盛世公司向李国镇发出“催告函”后，李国镇仍未履行预约合同义务”完全偏离客观事实。首先手机微信存在众多的不确定性因素，例如微信号被盗、非本人回复信息等情况，这些完全是有可能存在的，该份材料无法证实收到“催告函”的系李国镇本人；其次盛世公司作为开发商，其完全明白书面送达的法律效力，其用微信截图在本案中就是混淆视听；最后，因盛世公司违约在先，李国镇无法完成相应的义务。3.一审法院认定“至于盛世公司再次发出的“律师函”，至多只能认定是盛世公司再次发出的要约”没有法律依据。李国镇于2020年7月7日收到盛世公司的律师函后，按照律师函的内容于2020年7月10日到盛世公司处履行义务，被告知涉案商品房已经另行出售，且盛世公司在一审法庭中也明确表示涉案房屋已于2020年3月份销售，显然是盛世公司违约，其应承担违约责任。二、一审判决适用法律不当，严重损害了李国镇的合法权益。1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第三款规定“人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条规定“人民法院应当按照法定程序全面、客观的审核证据”，一审法院并没有按照上述法律规定中的证据规则对涉案证据进行认定，仅依据盛世公司提供的证据进行片面的解读和认定，违反上述法律规定。2.从公平公正的原则上来看，商品房预约合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预约合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，而在本案中李国镇进行了积极磋商，反而盛世公司多次违约，拒绝履行自己的义务且将涉案商品房已另行出售，故盛世公司理应向李国镇返还定金。盛世公司辩称，通过我方在一审中提供的证据，2019年11月1日向李国镇发出催告函，已明确告知李国镇收到告知信息起6日内到我公司售楼中心办理有关手续，逾期视为放弃该房屋，定金不退。该催告函为我方销售人员付领秀通过微信告知李国镇，而李国镇作为完全民事行为能力人在收到该催告函后，未按约定到我方办理相关手续，视为放弃相应权利。李国镇在上诉状中讲到微信被盗非本人回复等主张，李国镇可提供证据证实。微信现在都是实名制，电子证据已被证据规则列为七大证据之一，可作为证据使用。总之，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李国镇向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《盛世东方住宅认购书》；2.盛世公司双倍返还购房定金60000元；3.本案诉讼费用由盛世公司承担。一审法院认定事实：2019年5月25日，盛世公司（出卖人）与李国镇（买受人）签订《盛世东方住宅认购书》，约定买受人认购位于滨州市××路××路××东“盛世东方”房地产项目中2号楼1单元801室住宅，该商品房主房连同储藏室房款总计746411元，开盘当日缴纳定金30000元整。买受人选房成功后七日内到出卖人销售接待中心签署《商品房买卖合同》，以按揭方式支付房款的，须在签订本协议七日内付清至少总房款20%—40%的首付款，并办理完银行按揭相关手续，若买受人不能按以上条款履行义务，出卖人有权将定购的商品房另行出售，并扣除已缴纳定金作为违约金。同日，李国镇通过ＰＯＳ机刷卡支付定金30000元。2019年11月1日，盛世公司向李国镇发出“催告函”，认为李国镇于2019年5月25日签订认购书后，至今未办理签约手续，逾期156天，请收到告知信息之日起6日内到盛世东方售楼中心办理有关手续，逾期视为放弃该房屋，定金不退。该“催告函”由盛世公司销售人员付领秀通过微信告知李国镇。2020年7月7日，盛世公司再次向李国镇发出“律师函”，认定李国镇于2019年5月25日签订了《盛世东方住宅认购书》，根据约定应于2019年6月1日前付清首付款，未按约定付款的行为，已经构成违约。若在收到律师函五日内未履行付款义务，出卖人将按照认购书的约定，将定购的商品房另行出售，请在此函送达之日起五日内履行付款义务。2020年7月10日，李国镇到盛世公司销售中心交涉时，被告知此房屋早已出卖，庭审中，盛世公司陈述，此房屋销售时间是2020年3月份。一审法院认为，盛世公司与李国镇签订的《盛世东方住宅认购书》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行其权利义务。李国镇未能在约定的期限内缴纳首付款，办理银行贷款手续，属于其自身的原因违反约定，致使不能签订后续的商品房买卖合同，尤其是2019年11月1日盛世公司发出“催告函”后，仍未履行预约合同义务，根据认购书的约定及定金罚则，盛世公司有权将房屋另行出售并扣除定金，至此，李国镇要求返还定金的实体权利已丧失。至于盛世公司再次发出的“律师函”，至多只能认定是盛世公司再次发出的要约，虽然房屋此时已出售，不具备实施的现实可能，但在针对认购的房屋签订商品房买卖合同后，原预约合同的效力已经终止，双方并没有新的签约投入，不具备承担缔约过失责任的基础，而且也不能因为当事人的程序性失误使已经丧失的实体权利予以恢复。因此，李国镇的诉讼请求不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:驳回李国镇的诉讼请求。案件受理费650元（已减半收取），由李国镇负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《盛世东方住宅认购书》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行各自权利义务。双方在认购书中并没有对如何办理贷款手续进行约定，李国镇亦未能举证证明盛世公司负有为其办理公积金贷款手续的合同义务，故李国镇上诉主张盛世公司未能为其办理公积金贷款手续，无法确定首付款金额，盛世公司构成违约，无合同依据，不能成立。李国镇未能在约定的期限内缴纳首付款，办理银行贷款手续，致使双方没有签订后续的商品房买卖合同，李国镇构成违约。根据双方认购书约定，盛世公司享有将房屋另行出售及不予退还定金的权利。2019年11月1日盛世公司销售人员通过微信向李国镇发出“催告函”，明确告知李国镇，如逾期未履行缴纳首付款的合同义务，盛世公司将另行出售房屋并扣除定金。此后，李国镇仍未按期付款。因此，一审认定李国镇至此丧失要求返还定金的实体权利并无不当。李国镇上诉主张因微信账号存在不确定性，其本人并没有接收到盛世公司于2019年11月发出的催告函。经审查，盛世公司在一审中提交了盛世公司销售人员与李国镇就协商涉案房屋销售的聊天记录原始载体，其中该销售人员向李国镇发送的催告函，内容明确并加盖有盛世公司公章，李国镇认可该微信号系其本人所有，且其并未举证证明其微信账号存在非本人使用的情形，故一审认定盛世公司已向李国镇履行了通知义务并无不当。李国镇该项上诉主张亦不能成立。综上所述，上诉人李国镇的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人李国镇负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 王正真审 判 员 张 珊二〇二一年三月十七日法官助理 徐丽萍书 记 员 张真真