北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终2756号 上诉人（原审被告）：高立德，男，1963年9月29日出生。 委托诉讼代理人：郑方方，北京市风平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：段德龙，男，1947年8月25日出生。 被上诉人（原审原告）：刘玉萍，女，1947年1月27日出生。 上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。 原审第三人：朱秀云，女，1968年2月3日出生。 委托诉讼代理人：郑方方，北京市风平律师事务所律师。 原审第三人：高立功，男，1962年1月5日出生。 原审第三人：高立友，男，1969年5月2日出生。 原审第三人：北京远州房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇庑殿路**楼****。 法定代表人：李洪祥。 上诉人高立德因与被上诉人段德龙、刘玉萍及原审第三人朱秀云、高立功、高立友、北京远州房地产经纪有限公司（以下简称远州公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2019）京0115民初7966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高立德上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回段德龙、刘玉萍的诉讼请求；2.一、二审案件受理费及公告费由段德龙、刘玉萍承担。事实和理由：1.高某与段德龙、刘玉萍签订的房屋买卖合同行为属于无权处分，《拆迁安置购房协议》和不动产权证书均能证明所有权人是高立德，高某并非涉案房屋共有人，其行为亦不属于表见代理，段德龙和刘玉萍不是善意取得；2.一审法院推定高某与段德龙、刘玉萍签订房屋买卖合同系有权处分，没有事实和法律依据；3.在专业中介机构协助下未能尽到合理审慎的注意义务，入住后6年未让高立德追认，房屋买卖合同的签订和履行明显不符合常理；4.一审判决对代理制度理解错误，默示不可以表示追认，其未收到购房款。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不正确，请求驳回段德龙、刘玉萍的诉讼请求。 段德龙、刘玉萍辩称，同意一审判决，不同意高立德的上诉请求。事实和理由：1.房屋买卖合同有效，安置房屋登记至谁名下是家庭内部事项，我方按照市场价格购买房屋，属于善意取得，本案中是因房价上涨高立德反悔；2.高立德居住在901室，我购买的是902室，住对门，其称不知晓买卖的事情不符合常理；3.2019年高立德将901室房屋进行了买卖，高立德因不给过户产生另案诉讼并败诉。 朱秀云述称，同高立德上诉意见一致。 高立功未到庭，亦未提交书面意见。 高立友未到庭，亦未提交书面意见。 远州公司未到庭，亦未提交书面意见。 段德龙、刘玉萍向一审法院起诉请求：高立德、朱秀云将位于XXX902室（以下简称902室）的房屋产权登记至段德龙、刘玉萍名下。 一审法院认定事实：2009年9月1日，北京市大兴区旧宫镇人民政府（出卖人、拆迁人）与高立德（买受人、被拆迁人）签订《拆迁安置购房协议》，约定买受人自愿购买XXX902室（即诉争902室），房屋设计建筑面积为83.9平方米（该房号为暂定编号，最终以有关部门批准的房号为准，入住时按实际测绘建筑面积结算）；出卖人与买受人约定，按照建筑面积计算，该房屋单价按与拆迁面积对应情况计算，总价款为225292元，买受人同意在该协议生效后，由出卖人从拆迁补偿款中直接扣除上述款项，如有不足，入住时一次性补齐，拆迁补偿款在扣除上述房款的结余部分，归买受人所有，出卖人一次性支付给买受人；买卖双方约定，出卖人应当于2011年10月1日起40日内向买受人交付房屋（该时间是以预计2009年8月31日完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）。 上述《拆迁安置购房协议》签订后，拆迁人在2011年向被拆迁人交付902室。 2013年1月17日，针对902室的买卖事宜，在远州公司的居间服务下，以高立德名义与段德龙、刘玉萍签订房屋买卖合同；合同书的名称为《北京市存量房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》，合同书抬头载明“出售方（以下简称甲方）”为高立德，“居间方（以下简称丙方）”为远州公司，“买受方（以下简称乙方）”为段德龙、刘玉萍；在合同书落款处，“甲方”处签名为“高立德（高某代）”，“乙方”处由段德龙签字确认，“丙方（签章）”处加盖远州公司的合同专用章；各方约定，甲方自愿出售的房屋位于XXX902室（即诉争902室），该房屋性质为回迁商品房，建筑面积约为83.9平方米（以该房屋产权证标注面积为准），产权所有人为高立德，共有人为高某，该房屋未取得房屋产权证，产权证明为回签协议（已收回），乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买；关于房屋交易价格及相关费用，甲、乙双方确认该房屋交易价格为1550000元，与该房屋交易相关的费用按国家和北京市有关规定执行，经甲、乙双方协商，由乙方承担（缴费当日须丙方在场缴纳）；关于定金支付，各方约定甲、乙双方已达成该房屋买卖意向，在签订合同当日，乙方需向丙方支付购房定金50000元，甲、乙双方同意该定金自支付于丙方时起视为定金已支付，在支付定金同时，甲方应将该房屋的产权证等相关证件的原件交付于丙方，丙方将定金转交于甲方；关于甲方义务，各方在合同书第八条第一款约定：“1.甲方应保证该房屋无抵押、无查封、无产权纠纷和债权债务纠纷，由此而引起的法律及经纪责任由甲方自行承担。2.甲方承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全部责任。3.甲方应保证该房屋交付时符合国家规定。4.甲方应及时提供该房屋办理产权过户手续过程中所需要的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。5.如乙方需要向银行申请贷款时，甲方应按照银行所需材料及时提供给丙方”；关于乙方义务，各方在合同书第八条第二款约定：“1.签订本合同的同时交付购房定金；2.提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场；3.若乙方申请银行按揭贷款时，应按照银行所需材料提供给丙方及银行；4.乙方应保证自己所提供材料的真实性，并保证在银行无不良记录”；关于丙方义务，各方在合同书第八条第三款约定：“1.见证并监督本合同的执行。2.代办该房屋过户、贷款的相关手续。3.代收甲、乙支付的定金、房款，并按本合同第六条中约定的方式监督乙方向甲方支付房款。4.甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商”。 在合同书打印正文之后、落款之前，各方手写补充协议：“1.甲、乙双方约定，购房定金于2013年1月20日前付清（伍万元整）。2.剩余房屋全部金额于2013年3月31日前一次付清。3.甲方于收到房屋定金时起交付房门钥匙。4.甲方得取房本之日起五个工作日内通知丙、乙双方进行过户手续，三方均需积极配合。5.甲方代理人高某先生声名对此房屋享有独立处置权力，如因产权纠纷问题产生的损失，均由代理人高某全部负责。6.此房屋交易，过户时产生的税费等，按国家最低标准缴纳。7.甲、乙双方承诺，无论以后市场价格涨或降，任何一方不得违约，如甲方违约，双方赔偿乙方已付房款，如乙方违约，已付金额不退”。 合同签订后，在2013年1月21日，段德龙向高某给付定金50000元，由高某出具收条；同日，段德龙向远州公司交纳中介费38700元，由远州公司出具加盖财务专用章的中介费收据；2013年3月18日，通过银行汇款的方式，段德龙给付高某剩余房款1500000元，高某出具收条（在该收条见证方处由远州公司盖章确认）；至此，对全部房款1550000元，段德龙、刘玉萍均已付清；合同签订后，段德龙、刘玉萍即入住902室；段德龙、刘玉萍系夫妻关系，二人居住902室至今；高立德、朱秀云系夫妻关系，二人长期生活在902室的对门901室，即段德龙、刘玉萍夫妇与高立德、朱秀云夫妇系同一小区、同一栋楼、同一单元、同一楼层的对门邻居关系。就合同洽商情况，段德龙、刘玉萍陈述称，系通过远州公司介绍，高某带着去看房，当时还问段德龙、刘玉萍一方是要买诉争902室，还是买对门901室，最终段德龙、刘玉萍决定购买902室，去现场签订合同时是高某去的，高某说其有权利出卖房屋，高某说拆迁所得回迁房都是高某的，虽然回迁房写在高立德名下，但高某有权利出卖，在远州公司签订合同的时候，高某说出卖房屋的原因是回迁房太多了；高立德、朱秀云则陈述称，不知道出卖902室的具体情况，是在被起诉后才知道名下902室被出卖了，一直以为902室处于出租状态，租金也是用于赡养高某，高立德、朱秀云夫妇没有收取过902室的租金。就房屋交付情况，经询问，段德龙、刘玉萍陈述称，在签订合同后就将902室交付段德龙、刘玉萍了，具体时间为2013年1月，签完合同就把房屋钥匙给段德龙、刘玉萍了，所交付房屋是简单装修状态，段德龙、刘玉萍没再装修就搬进去了，居住至今，在此期间没有任何人向段德龙、刘玉萍就902室主张房屋权利；高立德、朱秀云则陈述称，902室不是高立德、朱秀云交付给段德龙、刘玉萍的，902室一直由高某使用，902室原本是高立德、朱秀云夫妇的，是基于赡养，将房屋交给高某对外出租，对具体交付时间不清楚，902室是高某的另一个儿子给装修的。902室的北京歌华有线电视服务的原登记客户为高立德，在2016年将客户变更为段德龙，由段德龙领取机顶盒及智能卡；因居住使用902室所产生供暖费、水费、电费等各项费用均系由段德龙、刘玉萍一家所交纳；段德龙、刘玉萍陈述称，相关费用均由其交纳，供暖费、有线电视费均系以段德龙等名义交纳，电卡、煤气卡写在高立德名下，当时是用高立德的居民身份证去办理的。就902室系高某、高立德共有房屋，以及对高某卖房一事高立德一家三口人知情的事实，段德龙、刘玉萍提交旧宫新苑南区的邻居姚春英、杨秀敏、张润福、刘喜玲4人合写的书面证人证言；高立德、朱秀云以上述4名证人未到庭作证为由，不予认可。 2018年4月26日（证书填发时间），针对902室，对高立德颁发编号为京（2018）大不动产权第0026033号的不动产权证书；该证书载明权利人为高立德，共有情况为房屋单独所有，坐落为“XXX9层2单元902”，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质为出让/商品房，用途为住宅，房屋建筑面积为83.92平方米，房屋竣工时间为2012年11月8日。经存量房交易服务平台核验，段德龙、刘玉萍夫妇的家庭分类为“本市户籍居民家庭（申请购买大兴区存量住宅）”，家庭名下拥有住房套数为1套，检验结果为初步核验通过。 本案中，段德龙、刘玉萍原将高某作为第三人提起诉讼；在法院于2019年7月9日进行庭前谈话时，高某应诉陈述称，针对902室的房屋买卖事宜没有办理网签，高某收到了全部房款，不清楚远州公司的联系方式及经营地址；在进行完该次庭前谈话后不久，高某死亡；另查，案外人李庆连生前与高某系夫妻关系，二人共生育高立功、高立德、高立友3名子女；在李庆连于2019年4月6日死亡时，其父母均已死亡；在李庆连死亡后，高某未再婚；在高某于2019年8月22日死亡时，其父母均已死亡；据此，高某、李庆连夫妇的第一顺序继承人为高立功、高立德、高立友；在作为第三人的高某死亡后，法院依法追加其继承人高立功、高立友作为本案第三人。在案件审理过程中，法院向高立德等释明，在诉讼阶段，不得对902室实施买卖、赠与、设定抵押等妨害诉讼的行为。 一审法院审理认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，高立功、高立友、远州公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。本案中，针对902室系由高立德与拆迁人签订《拆迁安置购房协议》，系向高立德颁发不动产权证书，且《北京市存量房屋买卖合同（经纪机构居间成交版）》系以高立德名义所签订，故诉争房屋买卖合同的出卖人为高立德，经办人为高某，买受人为段德龙、刘玉萍，并由远州公司提供居间服务。据此，本案最大争议焦点即在于诉争房屋买卖合同的效力认定问题，就此，一审法院有如下几点考虑。第一，从房屋共有人及出卖方家庭内部关系看；司法实践中，拆迁时针对被拆迁农村院落的分户或分别签订安置房买卖合同的行为，不必然代表家庭成员已经完成了分家析产，具体至本案，主要存在3种可能，第一种可能为权利外观与客观事实相符，即由高立德与拆迁人（出卖人）签订《拆迁安置购房协议》，则902室属高立德、朱秀云夫妇所有；第二种可能是虽然由其子高立德与拆迁人（出卖人）签订《拆迁安置购房协议》，但902室在家庭内部实际上仍归高某、李庆连夫妇所有；第三种可能是对902室，高某、李庆连夫妇与高立德、朱秀云夫妇形成共有关系。第二，在权利外观与客观事实相符的情况下，高立德、朱秀云夫妇系902室的权利人，则涉及高某主持出卖902室是否构成无权代理或涉嫌无权处分一节；本案房屋买卖合同签订于2013年1月17日，之后在2013年3月18日段德龙、刘玉萍即付清了全部房款1550000元并入住902室，其长期居住在902室，至提起本案诉讼已超过6年，且高立德、朱秀云居住在902室的对门901室；现实生活中，以业主身份占有使用涉案房屋的表现，必然区别于以承租人身份租住涉案房屋的表现，无论是交纳物业费、供暖费的主体（在住房租赁合同关系中，一般由出租人交纳物业费、供暖费），还是日常生活表现，均有不同；特别是在2016年，对902室的北京歌华有线服务，将客户由高立德变更为段德龙，显然系业主管理自有房屋之表现；高立德、朱秀云主张不知道本案出售涉案房屋的行为明显不符合常理，应推定高立德、朱秀云对房屋出卖知情且同意；换言之，法院推定高立德、朱秀云或者事前委托高某出卖房屋，或者事后知道高某出卖房屋但并无异议，即高某代为签订房屋买卖合同属有权处分。第三，在权利外观与客观事实不相符的情况下，虽然902室登记在高立德名下，但高某、李庆连夫妇系902室的权利人，则此时高某当然有权出卖房屋，唯一需要审查的是共有人李庆连是否同意出卖房屋一节；同前文论理，本案房屋买卖合同签订于2013年1月17日，之后在2013年3月18日段德龙、刘玉萍即付清了全部房款1550000元并入住902室，其长期居住在902室，至李庆连于2019年4月6日死亡时已超过6年，双方家庭居住在同一区域内，在此期间，李庆连及其他家庭成员如果不知道本案出售涉案房屋的行为明显不符合常理，应推定除高某之外的其他家庭成员对房屋出卖知情且同意；据此，高某签订房屋买卖合同属有权处分。第四，在901室属高某、李庆连夫妇与高立德、朱秀云夫妇共有的情况下，论理同前述，不再赘述，亦应推定系有权处分。 综上所述，本案诉争房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，不存在法定无效情形，合法有效；不存在侵犯房屋共有人权益的情形，段德龙、刘玉萍的相关情况符合北京市住房限购政策，即不存在导致房屋买卖合同不能履行的法律障碍；高立德、朱秀云应协助段德龙、刘玉萍办理902室的不动产权转移登记（过户）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院于2020年9月缺席判决如下：高立德、朱秀云于判决生效后十日内协助段德龙、刘玉萍办理位于“XXX9层2单元902”号房屋（不动产权证书的编号为京（2018）大不动产权第0026033号，房屋登记在高立德名下）的房屋所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至段德龙、刘玉萍名下。 二审中，各方均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中，各方当事人争议焦点为高某与段德龙、刘玉萍签订房屋买卖合同,是否存在无权处分或无权代理的情形。 根据查明的事实：902室房屋登记所有权人为高立德，由其父高某出面将该房屋出售给段德龙、刘玉萍、收取售房款并交付房屋；段德龙、刘玉萍自2013年购买902室房屋始居住使用该房屋至今，高立德居住在与902室房屋相邻的901室房屋内。上述事实可以看出，不论高某家庭内部对902室房屋的所有权如何约定，但其能够掌控该房屋并在房屋出售后完成房屋交付是不争的事实，而高立德作为该房屋登记的所有权人，对902室房屋多年由非其家庭人员居住的事实也是知晓的，如其对此情况不予进一步了解，这一行为本身不合常理，是对自己财产权利的不正常的漠视，亦不符合其主张的房屋所有权人的身份，故一审法院考虑上述事实并按照一般正常情况推论，认定高立德、朱秀云存在或事前委托或事后追认高某出售房屋之行为，并确认高某签订的买卖合同的行为系有权处分正确。涉案房屋买卖合同不能存在无效情形，亦不存在履行障碍，高立德、朱秀云应继续履行合同，一审法院判决其二人协助段德龙、刘玉萍办理房屋所有权转移登记之结果正确，本院予以维持。对高立德的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，高立德的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18750元，由高立德负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘丽杰 审 判 员 杨志东 审 判 员 王 佳 二〇二一年三月二十九日 法官助理 李 慧 书 记 员 黑梦雪