山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终2255号 上诉人（原审原告）：青岛苏宁便利店有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区。 法定代表人：孙波，总经理。 委托诉讼代理人：任照华，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋伟清，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛融慧众创产业园管理有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区。 法定代表人：王斌元，经理。 被上诉人（原审被告）：北京国匠网景创投科技有限公司，住所地：北京市朝阳区。 法定代表人：杨守业，经理。 委托诉讼代理人：李胜军，国浩律师（青岛）事务所律师。 委托诉讼代理人：侯玉婷，国浩律师（青岛）事务所实习律师。 上诉人青岛苏宁便利店有限公司（以下简称“青岛苏宁便利店”）因与被上诉人青岛融慧众创产业园管理有限公司（以下简称“青岛融慧公司”）、北京国匠网景创投科技有限公司（以下简称“北京国匠公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初4162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛苏宁便利店上诉请求：1.依法撤销青岛市李沧区人民法院于2020年11月12日作出的（2020）鲁0213民初4162号民事判决，将本案发回重审或依法改判支持青岛苏宁便利店的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由青岛融慧公司、北京国匠公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。1.一审法院认定“《关于解除租赁合同的通知函》（以下简称通知函）、快递公司回单信息……本院不予采信”。一审法院对上述通知函送达的法律效力认定事实错误，在一审庭审过程中，青岛苏宁便利店依法提交了青岛苏宁便利店发给北京国匠公司法定代表人杨守业的通知函的快递回执单，回执单显示杨守业已经于2020年3月11日签收该通知函。杨守业系北京国匠公司的法定代表人，其签收行为系履行职务行为。根据涉案房屋租赁合同约定，涉案房屋租赁合同因北京国匠公司违约而于2020年3月11日解除。一审庭审中，虽然青岛苏宁便利店提交的快递签收回单系复印件，但根据快递公司实务，快递公司送达快递后交付给寄件人的签收回单只能是复印件，不可能是原件，因此青岛苏宁便利店提交的回单复印件具有送达签收的法律效力，一审法院应当依法认定杨守业已经实际签收上述通知函。因此，关于青岛苏宁便利店发送通知函的送达法律效力问题，一审法院没有进一步调查，由此导致本案事实认定错误。2.一审法院认定“原告（青岛苏宁便利店）主张其解除合同是因为青岛融智公司要求其搬离涉案房屋且其已向北京国匠公司发出解除合同的通知书，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信”。关于上述租赁合同已经实际解除问题，青岛苏宁便利店还提交了《租赁物退还交接单》，用以证明青岛苏宁便利店因青岛融慧公司、北京国匠公司的原因解除了房屋租赁合同后，青岛苏宁便利店于2020年3月23日将租赁物退还给了青岛融慧公司、北京国匠公司，与物业公司办理了交接手续，一审法院对此没有认定，属于事实认定不清。3.一审法院认定“2020年6月29日，青岛融智公司与北京国匠公司达成调解协议，解除租赁合同应自2020年6月30日解除”。青岛苏宁便利店认为，一审法院认定涉案租赁合同的解除时间为青岛融智公司与北京国匠公司达成调解协议解除合同之时，一审法院混淆了两者之间的法律关系。本案中，青岛苏宁便利店与青岛融慧公司、北京国匠公司之间的法律关系与青岛融智公司与北京国匠公司之间的法律关系不同，两者不能混为一体，青岛融智公司要求青岛苏宁便利店搬离涉案房屋从而导致青岛苏宁便利店无法经营，在青岛融智公司提出要求后，青岛苏宁便利店曾经多次向青岛融慧公司、北京国匠公司提出解决问题的要求，但青岛融慧公司、北京国匠公司拒绝配合，由此青岛苏宁便利店于2020年3月23日搬离了涉案房屋，而青岛融智公司与北京国匠公司之间的租赁合同纠纷一直持续到通过诉讼调解的方式得以解决，这期间已经经历了3个月的时间（自2020年3月11日合同解除时计算），一审法院以青岛融智公司与北京国匠公司之间解除租赁合同的时间来认定青岛苏宁便利店与青岛融慧公司、北京国匠公司之间租赁合同的解除时间，属于事实认定不清。综上所述，一审法院认定事实不清，请求依法支持上诉请求。 青岛融慧公司、北京国匠公司二审未答辩。 青岛苏宁便利店向一审法院起诉请求：1.判令青岛融慧公司返还租金42993元；2.青岛融慧公司返还房屋押金29970元；上述1、2项金额共计72963元；3.北京国匠公司对上述责任承担连带责任；4.本案诉讼费用由青岛融慧公司、北京国匠公司承担。事实与理由：2018年2月27日，青岛苏宁便利店与北京国匠公司签订了《园区入驻合同》。合同约定，北京国匠公司将其有处分权的位于青岛市李沧区××路××号××平方米的房屋（以下简称为涉案房屋）出租给青岛苏宁便利店作商业使用，租赁期限为5年；同日，双方又签订了《补充协议》，对《园区入驻合同》作出了相应的变更和删除；2018年4月23日，双方再次签订《补充协议》，将交房日期延至2018年6月15日，该《补充协议》还对租金支付方式及物业管理事宜进行了约定；2018年11月5日，双方再次签订了《补充协议》，对有关物业费的支付方式、支付期限、发票开具等事宜进行了约定；2019年7月4日双方签订了《补充协议》，约定自租赁第二年度（自2019年7月15日）起变更合同签约主体；2019年8月6日，青岛苏宁便利店与青岛融慧公司、北京国匠公司签订了《主体变更协议书》，三方约定，北京国匠公司将其在上述租赁合同及其补充协议中约定的权利义务全部转让给青岛融慧公司，自2019年7月15日始，青岛苏宁便利店按照原合同及其补充协议中约定的时间节点向青岛融慧公司支付租金，青岛融慧公司按照约定履行相应的义务，北京国匠公司为青岛融慧公司履行合同义务承担连带保证责任。2019年9月份，案外人青岛融智创新信息科技有限公司（以下简称为“青岛融智公司”）解除了其与北京国匠公司签订的房屋租赁合同，导致青岛苏宁便利店无法继续使用上述租赁房屋进行经营，鉴于此，青岛苏宁便利店根据合同约定于2020年3月10日向北京国匠公司发出了《关于解除租赁合同的通知函》，要求北京国匠公司承担违约责任并退还剩余租金。北京国匠公司收到青岛苏宁便利店的函件后拒绝承担违约责任，经多次协商无果。 青岛融慧公司一审辩称，青岛苏宁便利店搬走其并不知情，合同并未结束，是青岛苏宁便利店自行搬离，其并未给青岛苏宁便利店下达解除合同通知书，其不应该承担承任。 北京国匠公司一审辩称，青岛苏宁便利店在没有通知青岛融慧公司的情况下提前搬离租赁的房屋，构成单方违约，按照合同的相关规定，青岛融慧公司有权没收房屋押金。且青岛苏宁便利店在已缴纳租金年度期满后，仍未通知青岛融慧公司、北京国匠公司已搬离房屋的事实，目前该房屋仍处于空置状态。因此其无权主张青岛融慧公司、北京国匠公司返还租金。 一审法院认定事实： 青岛市李沧区世园街道办事处上臧社区居民委员会将其位于青岛市李沧区汉川路777号商务写字楼租赁给青岛融智创新信息科技有限公司（简称为青岛融智公司），租赁期限十年，并同意对外转租。2017年10月27日，青岛融智公司将上述房屋出租给北京国匠公司，并于2017年10月28日出具《招商运营授权书》，授权北京国匠公司负责招商运营工作。2018年2月27日，北京国匠公司（甲方）与青岛苏宁便利店（乙方）签订《园区入驻合同》，约定合同项下的入驻地点位于青岛市李沧区××路××号××区，入驻房屋建筑总面积为222平方米，入驻期限为5年，即从起租日起至2023年4月30日止（包括首尾两天）。乙方中途退租的，应当提前两个月书面通知甲方，且乙方所负的租赁保证金不予退还，作为因乙方提前退租而给甲方造成的损失补偿。如果乙方选择缴纳租金的形式租赁，按照2.25元／天／平的标准支付租金，本合同签订之日起3日内乙方需根据实际使用的建筑面积向甲方支付全年租金179820元，以后都需要在租赁期开始的前60天缴纳下一期的租金。本合同签订后3日内，乙方应向甲方房屋租赁押金14985元。租赁押金作为乙方切实双方约定履行及遵守自身的义务保证。租期届满，如乙方已将租期内所有费用支付完毕且没有违背本合同任何条款，则在乙方将房屋完好移交给甲方并且乙方办理完毕注册地址变更为其他地址的手续（如乙方租赁的房屋作为公司注册地址）之后，甲方将租赁押金和税收保证金无息退还给乙方，乙方应当在符合前述条件后十五日内办理租赁押金和税收保证金退还手续。 2018年2月27日，北京国匠公司与青岛苏宁便利店签订《补充协议》，租赁费用采用“先付后租”的方式按年提前30日以易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费用179820元，本协议签订后10日内，乙方向甲方支付首期租赁费用和押金，此后正常每年租赁费用支付日为4月1日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。具体租赁费用和租赁期限明细如下：2018年4月1日-2019年4月30日租赁费用179820元，2019年5月1日-2020年4月30日租赁费用为179820元，2020年5月1日-2021年4月30日为188811元。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后十个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。有下列情形之一的，乙方有权追究甲方的违约责任，并有权单方解除本合同，甲方需双倍返还乙方各种押金和保证金：（1）甲方延迟交付房屋1个月以上的；（2）甲方违反本合同第七条第2款约定，未承担维修责任或支付维修费用，致使乙方无法继续使用房屋10天以上的；甲方无正当理由，单方面要求提前解除本合同的。甲方违反原合同及本协议的约定导致乙方解除合同的，参照本条处理。双方在履行合同过程中发生争议的，应通过协商解决，协商解除不成的，双方同意依法向房屋所在地有管辖权人民法院提起诉讼。解决争议期间，除提交法院审理争议事项或义务外，双方均应继续履行本合同其他各项义务。 2018年4月23日，北京国匠公司与青岛苏宁便利店签订《补充协议》，约定双方同意将交房日期延迟到2018年6月15日，租赁费用采用“先付后租”的方式按年提前30日以易付宝代付至银行账户方式支付，此后正常每年租赁费用支付日为6月15日，支付日期如遇节假日、双休日顺延。具体租赁费用和租赁期限明细如下：2018年6月15日-2019年7月14日租赁费用179820元，2019年7月15日-2020年7月14日租赁费用为179820元，2020年7月15日-2021年7月14日为188811元....2018年11月5日北京国匠公司与青岛苏宁便利店签订补充协议，约定了物业费用的缴纳。 2019年7月4日，北京国匠公司与青岛苏宁便利店签订《补充协议》，从第二年度租赁年度起，甲乙双方将签订主体变更协议，变更后的出租人具备开具发票资质，且变更后的承租人对甲乙双方签订所有条款给予认可并且按照甲乙双方签订的所有合同及协议继续履行权利义务。2018年6月15日至2019年7月14日的租赁费用乙方已经支付给甲方，从第二年开始具体租赁期限和租赁费用明细如下：2018年6月15日-2018年7月14日租赁费用179820元，2019年7月15日-2020年7月14日租赁费用125874元，2020年7月15日-2021年7月14日租赁费用为188811元。 2019年8月6日，北京国匠公司（甲方）、青岛苏宁便利店（乙方）、青岛融慧公司（丙方）签订《主体变更协议书》，约定甲方将其在租赁合同中的权利、义务转让给丙方，甲方为丙方履行租赁合同、本协议及相关的全部义务承担连带保证责任，如果丙方未履行约定义务，乙方有权要求甲方承担保证责任，包括但不限于要求甲方履行支付款项、承担违约责任等。自2019年7月15日起，乙方仍按照原合同的时间节点向丙方支付相应租金。青岛苏宁便利店向北京国匠公司缴纳押金14985元，租赁合同主体变更时，北京国匠公司并未将上述押金转给青岛融慧公司。2019年6月15日，青岛苏宁便利店向青岛融慧公司支付2019年7月15日至2020年7月14日租金125874元。 2020年6月29日，青岛融智公司与北京国匠公司达成调解协议，解除租赁合同。青岛苏宁便利店自认其已经于2020年3月23日搬离涉案房屋，青岛融慧公司、北京国匠公司亦认可青岛苏宁便利店已搬离涉案房屋。 一审法院认为，当事人之间的房屋租赁合同是双方的真实意愿，没有违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定行使权利并履行义务。 青岛苏宁便利店主张其解除合同是因为青岛融智公司要求其搬离涉案房屋且其已向北京国匠公司发出解除合同通知书，但其提交的证据不足以证实其主张，一审法院不予采信。2020年6月29日，青岛融智公司与北京国匠公司达成调解协议，解除租赁合同，客观上已无权出租涉案房屋，且青岛苏宁便利店与青岛融慧公司均同意解除合同，合同应自2020年6月30日解除。青岛苏宁便利店已向青岛融慧公司支付2019年7月15日至2020年7月14日租金125874元，因合同已经解除，剩余租金共计5172.90元（125874元/年/365天×15天），青岛融慧公司应当返还给青岛苏宁便利店。 青岛苏宁便利店主张双倍返还押金，但其并未提交证据证明有双倍返还押金的情形发生，一审法院不予支持。因客观上北京国匠公司已经无权对外出租涉案房屋、本案合同已经解除，青岛苏宁便利店已搬离涉案房屋，青岛融慧公司、北京国匠公司亦未举证证明存在押金不予返还的情形，因此对于青岛苏宁便利店已经向北京国匠公司支付的押金共计14985元，北京国匠公司应予返还。 因合同约定青岛融慧公司、北京国匠公司承担连带责任，因此对于青岛苏宁便利店主张青岛融慧公司、北京国匠公司对返还的各款项承担连带责任的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十九条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、青岛融慧众创产业园管理有限公司于判决生效之日起十日内向青岛苏宁便利店有限公司返还租金5172.90元；二、北京国匠网景创投科技有限公司于判决生效之日起十日内向青岛苏宁便利店有限公司返还押金14985元；三、青岛融慧众创产业园管理有限公司、北京国匠网景创投科技有限公司对上述款项的返还承担连带责任；四、驳回青岛苏宁便利店有限公司的其他诉讼请求；如果青岛融慧众创产业园管理有限公司、北京国匠网景创投科技有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费1624元，减半收取812元，由青岛苏宁便利店有限公司负担587元，青岛融慧众创产业园管理有限公司、北京国匠网景创投科技有限公司负担225元。 二审中各方当事人均未提交新证据。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，青岛苏宁便利店的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。理由如下： 首先，关于本案租赁合同解除的原因。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，青岛苏宁便利店主张其搬离涉案房屋、解除租赁合同的原因系因原出租人北京国匠公司与案外人青岛融智公司就涉案房屋发生纠纷，其应青岛融智公司的要求而被迫为之，但青岛苏宁便利店并未提交任何证据证明案外人青岛融智公司向其提出腾还房屋等相关要求，故其应当对此承担举证不能的法律后果。北京国匠公司与案外人青岛融智公司就涉案房屋解除租赁合同达成和解，时间为2020年6月29日，而青岛苏宁便利店早在2020年3月就已经搬离涉案房屋，其主张系因北京国匠公司与青岛融智公司解除租赁关系而导致其搬离，有违常理，故一审法院对青岛苏宁便利店的该项主张未予支持，并无不当。青岛苏宁便利店实际已经搬离涉案房屋，北京国匠公司与案外人青岛融智公司就涉案房屋的租赁关系亦已解除，故涉案租赁合同在客观上已不能继续履行，青岛苏宁便利店与青岛融慧公司亦均表示同意解除合同，一审法院据此予以认定，符合客观实际，本院对此予以维持。 其次，关于《解除租赁合同的通知函》通知效力的认定问题。我国法律规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。青岛苏宁便利店提前搬离租赁房屋，系以实际行动解除涉案租赁合同，其应当适当地履行通知义务，将其搬离房屋以及进行房屋交接的事实进行告知，其履行通知义务的对象应当是租赁合同的相对人——青岛融慧公司。但青岛苏宁便利店系向北京国匠公司的法定代表人邮寄告知的通知，而其与北京国匠公司之间租赁合同的权利义务早已于2019年进行了概括转移，青岛苏宁便利店对此明知，其不仅签订了《主体变更协议书》，还实际进行了履行，向青岛融慧公司履行了交付租金的义务。故本案中，青岛苏宁便利店向北京国匠公司的法定代表人送达其搬离房屋的通知不妥，青岛苏宁便利店未适当地履行合同的从义务，一审对其主张的该通知的效力不予认定，并无不当。 再次，关于涉案租赁合同解除的时间。我国法律规定，合同的解除有法定解除和约定解除，当事人一方依法定或约定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。根据上述分析，本案中，青岛苏宁便利店并不具有法定或约定的合同解除权，且北京国匠公司已不再是青岛苏宁便利店租赁合同的出租人，故青岛苏宁便利店向北京国匠公司发送解除合同的通知法律上不能发生解除合同的效力，故青岛苏宁便利店主张应当以北京国匠公司的法定代表人收到其通知的时间，即2020年3月11日，为双方合同的解除时间，缺乏法律和合同依据，一审法院对此不予支持，并无不当。北京国匠公司与案外人青岛融智公司就涉案房屋的租赁关系解除时，青岛苏宁便利店已搬离涉案房屋，本案租赁合同双方的权利义务终止，一审法院认定合同的解除时间为2020年6月30日，并无不当，本院对此予以支持。 此外，北京国匠公司（甲方）、青岛苏宁便利店（乙方）、青岛融慧公司（丙方）签订的《主体变更协议书》约定北京国匠公司为青岛融慧公司履行涉案租赁合同承担连带保证责任，但未约定青岛融慧公司对北京国匠公司的相关义务承担连带责任，故一审对此认定及处理有误。鉴于青岛融慧公司对此未提出上诉，本院对此不予调整。 综上所述，青岛苏宁便利店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1624元，由上诉人青岛苏宁便利店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年三月三十日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康