湖南省洞口县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）湘0525执异10号 案外人:深圳市润泷商务服务有限公司，住所地:深圳市福田区八卦一路鹏益花园3号裙楼208房。 法定代表人:杨占阁,该公司负责人。 申请执行人：徐谱程，男，1981年9月4日出生，汉族，居民，住所地湖南省洞口县，现住广东省深圳市福田区。 被执行人：刘卫彬，男，1971年1月24日出生，汉族，居民，住所地广东省揭阳市榕城区，现住江西省南昌市西湖区。 被执行人：聂亚萍，女，1974年5月4日出生，汉族，居民，住所地广东省揭阳市榕城区，现住江西省南昌市西湖区。 被执行人：深圳市金成伟业投资有限公司（以下简称“金成伟业公司”），住所地深圳市宝安区福永街道桥头社区立新北路福永商会信息大厦裙楼385（办公场所）。 法定代表人：陈雄城，该公司董事长。 本院在执行申请执行人徐谱程与被执行人刘卫彬、聂亚萍、深圳市金成伟业投资有限公司债权转让合同纠纷一案中，案外人深圳市润泷商务服务有限公司对本院拍卖深圳市福田区八卦一路鹏益花园3号裙楼109、112、113、201、202、203、301、302、303房行为不服，于2021年3月10日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人深圳市润泷商务服务有限公司称，案外人深圳市润泷商务服务有限公司于2017年7月14日与深圳市凯鑫达物业管理有限公司签订深圳市福田区八卦一路鹏益花园3号裙楼109、112、113、201、202、203、301、302、303房《房屋租赁补充协议》，2017年3月17日、2017年7月11日分别收到深圳市福田区房屋租赁管理局签发的房屋租赁凭证。2017年7月28日收到业主深圳市金成伟业投资有限公司同意转租证明。2018年11月出租方向案外人提交了湖南省洞口县人民法院（2018）湘0525执恢100号同意对该物业出租的通知书,2020年7月21日案外人深圳市润泷商务服务有限公司进入租赁物业,至2021年元月6日,深圳市润泷商务服务有限公司共投入3000万元用于购买电梯、水、电及因烂尾楼和深圳市凯鑫达物业管理有限公司租给前租户改造带来的不良安全隐患和修复施工。至2020年8月30日止,深圳市润泷商务服务有限公司共交租金16492926.61元。 需要说明的问题:一、深圳市润泷商务服务有限公司多次就房屋出租问题向湖南省洞口县人民法院进行核实,法院均予以认可,此时以:“未经本院准许擅自与深圳市凯鑫达物业管理有限公司签订转租合同承租上述房屋”为由,有违事实。之后,案外人通过邮政快递就上述有违事实的答复及拍卖公吿提出异议,但法院末予答复,故再次请求予以纠正并答复。 拍卖标的物介绍中所采用的照片来自案外人装修及维修后的现场,未经案外人同意便采用照片进行虚假宣传,应属于程序违法,侵犯了案外人的合法权益,应立即停止。 湖南省洞口县人民法院竞买公告第六条特别堤醒:“标的物以实物现状为准,本院不承担本标的瑕疵保证”。而案外人从未收到湖南省洞口县人民法院对标的物以实物现状进行委托评估的吿知文件,也没有收到湖南省洞口县人民法院处分标的物中案外人财产的文件,侵犯了案外人的合法权益,应立即停止侵权并纠正违反拍卖程序的行为。 湖南省洞口县人民法院在不告知当事人,不将公告送达实际使用人的情况下,处分变卖案外人财产,并利用节假日时间差限制案外人在三天时间迁离投资近3000万元的物业,通知案外人与买受人签租赁合同,于法无据,故请求1、确认案外人租赁争执房产符合相关规定;2、对案外人就（2020）湘0525执恢115号公告（第一次拍卖公吿异议于2020年6月8日提出;第二次拍卖公吿异议于2020年7月3日提出）提出的异议给予答复;3、纠正2020年8月7日第二次司法拍卖深圳市金成伟业投资有限公司名下位于深圳市福田区××路××花园××号××楼××套房产中违反法律程序的问题;4、停止对案外人的侵权。 申请执行人徐谱程、被执行人刘卫彬、聂亚萍、深圳市金成伟业投资有限公司均未提交书面意见。 本院查明,申请执行人徐谱程与被执行人刘卫彬债权转让合同纠纷一案,本院2015年7月21日作出（2015）湘0525民初字870号民事调解书，并已发生法律效力,由于被执行人刘卫彬末能按期履行生效法律文书确定的义务,申请执行人徐谱程向本院提出执行申请,本院立案后又追加了聂亚萍、深圳市金成伟业投资有限公司为被执行人。2015年11月,本院查封了深圳市金成伟业投资有限公司名下位于深圳市福田区××路××花园××号××楼××套房产,2017年2月10日,深圳市凯鑫达物业管理有限公司与深圳市金成伟业投资有限公司签订房屋租赁合同,租期至2032年4月10日。2017年7月4日,该房屋转租给深圳市润泷商务服务有限公司,租期至2032年4月1日。2018年11月8日续行查封并裁定拍卖该房产予以处置还债。经深圳市凯鑫达物业管理有限公司与深圳市金成伟业投资有限公司申请并书面保证配合法院的执行,本院于2020年6月8日作出（2018）湘0525执恢100号通知书准许深圳市金成伟业投资有限公司将该房产出租给深圳市凯鑫达物业管理有限公司。2020年4月3日作出（2020）湘0525执恢115号之一执行裁定书拍卖上述房产,在调查房屋现状时发现,2017年7月4日,该房屋转租给深圳市润泷商务服务有限公司,租期至2032年4月1日。深圳市润泷商务服务有限公司又将上述房产装修后转租给多家租户。本院于2020年4月25日发出（2020）湘0525执恢115号搬迁公告,责令深圳市润泷商务服务有限公司及其他租户在2020年5月24日前自行迁出上述房屋。公告期间,应申请执行人徐谱程及抵押权人上海东源添鸣投资中心要求按不腾空房屋的现状拍卖,法院在拍卖公告中说明了房产存在的上述暇疵,房屋的个别租户也表达了购买意向。2020年6月30日,法院委托淘宝网拍卖上述房产。2020年8月4日,本院发出第二次拍买公告,2020年8月21日,买受人陈宋孟、田锡怀以120907553.50元竞得上述房产。2020年9月21日,本院作出（2020）湘0525执恢115号之二执行裁定书,裁定上述房产旳所有权归陈宋孟、田锡怀所有,买受人陈宋孟、田锡怀于2020年11月11日取得上述房产的所有权证。应买受人申请要求交付上述房产,2021年1月,本院向深圳市凯鑫达物业管理有限公司及深圳市润泷商务服务有限公司发出通知书,责令限期迁出上述被占用的房屋,但深圳市凯鑫达物业管理有限公司及深圳市润泷商务服务有限公司以大量装修等费用未得到补偿为由拒绝迁出。后买受人陈宋孟、田锡怀同意与租赁户建立新的租赁关系,本院也发出通知书,责令各租户与买受人陈宋孟、田锡怀限期建立新的租赁关系,否则应迁出上述被占用的房屋,但部份租户至今未与买受人建立新的租赁关系。2021年1月27日,深圳市凯鑫达物业管理有限公司以深圳市福田区人民法院已受理其起诉要求与新的业主继续履行《房屋租赁协议》的诉讼为由向本院申请暂缓执行。经本院主持各方进行协商,双方未能达成协议,后买受人陈宋孟、田锡怀申请强制清场,深圳市润泷商务服务有限公司不服并向本院提起执行异议。 本院认为，案外人在本案中要求对其就（2020）湘0525执恢115号公告（第一次拍卖公吿异议于2020年6月8日提出;第二次拍卖公吿异议于2020年7月3日提出）提出的异议给予答复的请求,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三条规定:“执行法院收到执行异议后三日内既不立案又不作出不予受理裁定,或者受理后无正当理由超过法定期限不作出异议裁定的,异议人可以向上一级人民法院提出异议。上一级人民法院认为理由成立的,应当指令执行法院在三日内立案或者在十五日內作出异议裁定。”故本案中异议人应当向上一级人民法院提出异议。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条规定:“有下列情形之一的,当事人以外的公民、法人和其他组织,可以做为利害关系人提出执行行为异议:（一）......；（二）认为人民法院的拍卖措施违法,妨碍其参与公平竞价的；（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法,侵害其对执行标的优先购买权的；（四）......；（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的。”因法院的拍卖措施没有妨碍案外人参与公平竞价,也没有侵害其对执行标的的优先购买权,本案中人民法院处罝的财产所有者为深圳市金成伟业投资有限公司,案外人进行的修缮行为没有改变财产的所有权,故本院亦没有侵害案外人的合法权益。至于案外人承租深圳市金成伟业投资有限公司的房产后对该房产进行了装修维修及完善属实,但上述对房产进行的修缮行为是否导致房产增值以及是否应当对房产增值部份进行补偿、租赁是否合理合法等问题,不属于人民法院执行行为异议的审查范围,案外人可另行提起民事诉讼。故深圳市润泷商务服务有限公司的申请不符合受理条件,应裁定予以驳回,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第三条、第五条的规定，裁定如下： 驳回案外人深圳市润泷商务服务有限公司的申请。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议 审判长  孙立群 审判员  贺远林 审判员  林章勇 二〇二一年三月二十九日 书记员  周瑛琪