陕西省汉中市中级人民法院 民事判决书（2021）陕07民终168号 上诉人(原审原告):汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司，住所地汉中市汉台区中心广场4号楼。法定代表人：朱仕强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵哲平，陕西云昊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汉中市汽车更新管理处，住所地汉中市汉台区北大街87号。法定代表人：冯晓强，系该单位负责人。委托诉讼代理人：杨**贤，陕西宁强县汉源法律服务所法律工作者。原审第三人：汉中屹远商贸有限公司，住所地汉中市汉台区北大街87号（物资局内）。法定代表人：杨荣林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张汉成，汉中市汉台法律服务所法律工作者。上诉人汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司因与被上诉人汉中市汽车更新管理处、原审第三人汉中屹远商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初3367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人汉中市贵夫人婚纱艺术影视楼有限责任公司上诉请求:撤销原判,改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、上诉人要求行使的优先承租权是后合同义务，就是合同期满后的义务。合同约定在合同期满后，如果被上诉人对外出租房屋在同等条件下上诉人有优先承租权，这只是一种权利，而不是承租行为，被上诉人在对外出租房屋时应当先行告知上诉人，上诉人明确表示放弃后被上诉人方可对外出租。二、上诉人在合同期内没有转租，上诉人与第三人是承包关系不是转租行为，而且如果被上诉人认为上诉人违约转租，其享有的权利是合同期内的合同解除权，而不是因此可以剥夺上诉人合同期满后的优先承租权。上诉人与第三人签订的是承包合同，不是转租合同，上诉人发包的不仅有租赁的房屋，还有上诉人承租后的装修部分，所以上诉人与第三人是承包关系不是转租关系。三、被上诉人在合同期满后背过上诉人与第三人签订租赁合同，而且合同租金为10万元/年，上诉人给被上诉人愿意出30万元/年承租，但被上诉人却愿意牺牲单位利益收取低额租金，将房屋租给第三人，背后肯定有利益输送，损害了国家利益，应当依法纠正。被上诉人汉中市汽车更新管理处辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原审第三人汉中屹远商贸有限责任公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认被告与第三人签订的房屋租赁合同无效；2、确认原告对被告出租的房屋在同等条件下有优先承租权。一审法院认定的事实：2014年9月5日，原告贵夫人影楼与被告汽车管理处签订《房屋租赁合同》，双方约定“一、出租房位置、面积。出租房位于汉中市劳动东路原物资局主楼一层，楼道以北叁间，楼道以南壹间，共四间，该房面积约95.04平方米；二、用途和租赁期。甲方（汽车管理处）同意租给乙方（贵夫人影楼）做摄影接待室和影棚房使用，租赁期暂定伍年，即从二Ｏ一四年九月五日至二Ｏ一九年九月四日止，租赁期满后，如甲方继续对外出租，在同等价位上，乙方可优先租用。三、年租金及交租时限。双方约定年租金为：柒万元整。每年租金在房屋使用前一次交清，否则视为违约。五、双方约定的其它事项1、房屋租赁期内，乙方只有使用权，不得转租；……”。2016年9月1日原告贵夫人影楼与第三人屹远商贸的法定代表人杨荣林签订《影楼承包经营协议》，双方约定“第一条 乙方（杨荣林）承包经营贵夫人影楼一楼业务大厅，业务范围：手机专场。第二条 承包期限叁年2017年3月1日——2018年3月1日，2018年3月1日——2019年3月1日，2019年3月1日——2020年3月1日终止。第五条 承包金及支付方式：1、本影楼营业大厅全年承包费四十五万元整一次付清，2、叁年承包期内承包费不变，三年后上浮10%，3、每年交一次承包费。第九条 承包期内，乙方只有经营权，没有转让转租权。第十一条 大厅承包期间，乙方须给甲方在北大街临街门面（靠物资局楼内楼道）留有上二楼的楼梯建设通道和接待空间。……”2019年8月2日原告贵夫人影楼书面向被告汽车管理处发出《继续租赁房屋告知函》希望继续续租，并声明其享有优先承租权；2019年8月5日被告汽车管理处向原告贵夫人影楼书面发出《汉中市汽车更新管理处关于贵夫人来函的复函》，称其违反合同规定转租，从中牟利，严重侵害国有资产权益，租赁期从2014年9月5日起至2019年9月4日影楼合同自然终止，决定不再与其续租；2019年8月14日原告贵夫人向被告汽车管理处再次书面发出《对复函的回函》，称被告汽车管理处认定其转租房屋与事实不符，只是将影楼内部承包经营方式变更，并主张合同约定的优先承租权；被告汽车管理处未作出回复。2019年9月14日，被告汽车管理处与第三人屹远商贸签订《房屋租赁合同》，双方约定“一、甲方（汽车管理处）将坐落于汉中市劳动东路原物资局主楼一层面积95.04平方米的临街门面租赁给乙方（屹远商贸）经营手机卖场。二、租期从2019年9月15日起至2022年9月14日止。三、年租金壹拾万元整，每年租金在房屋使用前一次交清，否则视为违约。……”。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告贵夫人影楼与被告汽车管理处自愿订立的《房屋租赁合同》依法成立，受法律保护，且双方已实际履行。原告贵夫人影楼与第三人屹远商贸法定代表人签订的《影楼承包经营协议》，根据其合同约定的权利义务，应为租赁合同，即出租人贵夫人影楼将其一楼大厅交付第三人作为手机卖场使用，第三人按照约定向其支付租金的合同。原告贵夫人影楼的转租行为违反了与被告汽车管理处签订的《房屋租赁合同》中“房屋租赁期内，乙方只有使用权，不得转租”的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定，原告将其一楼大厅转租给第三人应当征得被告的同意，而现有证据无法证明原告已征得被告同意或转租后取得被告的默许追认，故被告在知道原告转租行为后，可以解除合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》中虽约定“租赁期满后，如甲方继续对外出租，在同等价位上，乙方可优先租用”，但当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，原告违反约定转租，被告未提出解除合同，但在租赁合同期限届满前明确表示不再与其续租，故租赁合同期满后合同的权利义务终止。被告与第三人签订的房屋租赁合同，是平等主体间双方自愿订立的合同，且发生在与原告租赁合同期限届满之后，是依法成立的合同，受法律保护。为维护社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决：驳回原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司的诉讼请求。本案受理费200元，减半收取100元，由原告汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司负担。 二审期间，各方均未提交新的证据，经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人主张的优先承租权是否应予支持。优先承租权并非法定权利，仅为双方当事人的约定权利。上诉人与被上诉人签订的合同中约定了优先承租权，亦约定了不得转租。上诉人与原审第三人之间签订的合同，名为承包合同，实际为房屋转租合同，上诉人未经被上诉人同意擅自转租房屋，已构成违约，上诉人不遵守合同约定在先，却要求被上诉人对其履行合同约定的优先承租，违背诚实信用及公平原则，且被上诉人在双方签订的合同届满前已明确告知上诉人不再与其继续签订租赁合同，被上诉人的行为并无不当之处，故上诉人的上诉请求,依法不予支持。综上,一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。       二审案案件受理费200元,由上诉人汉中市贵夫人婚纱艺术影楼有限责任公司负担。本判决为终审判决。审  判  长   张  杪审  判  员   房建军审  判  员   岳  媛 二〇二一年三月二十四日 法官助理     徐 晓 倩书  记  员     李梦乔