贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1530号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡彪，男，1986年12月3日出生，汉族，住贵州省桐梓县。委托诉讼代理人：胡龙,贵州与力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑代模，男，1963年10月5日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州雷霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴然，贵州雷霆律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨厚琼，女，1974年10月10日出生，汉族，住重庆市开县。委托诉讼代理人：吴宗湖，贵州雷霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴然，贵州雷霆律师事务所实习律师。上诉人胡彪与被上诉人郑代模、杨厚琼租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年3月23日进行了二审调查询问，上诉人胡彪及其委托诉讼代理人胡龙，被上诉人郑代模、杨厚琼的共同委托诉讼代理人吴宗湖到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。胡彪上诉请求：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5799号民事判决，依法改判支持胡彪的一审反诉请求；二、本案一、二审案件受理费由郑代模、杨厚琼承担。事实及理由1、由于郑代模、杨厚琼的案涉房屋至今没有进行竣工验收，案涉房屋胡彪用于开设足浴中心，属于公众聚集场所，根据《建筑法》第六十一条第二款、《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《消防法》第十四条、第十五条，以及公安部《建设工程消防监督管理规定》第二条、第十三条，《公共娱乐场所消防安全管理规定》第二条、第五条、公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十一条、公安部《旅馆业治安管理办法》第三条之规定，案涉房屋不能交付使用，更不能用于经营活动，郑代模、杨厚琼提供的2018年11月28日（租期开始后18日）通过消防验收合格的证明，是对整体建设工程的消防验收，该验收合格不能等同于案涉房屋装修后作为经营场所的验收合格，胡彪经营的足浴中心因未经消防验收，致使胡彪经营的足浴中心没有取得特种行业经营许可，于2019年10月21日至2019年12月26日被公安部门责令停止营业两个月，造成损失100万元以及罚款5万元；2、在双方签订租赁合同时，郑代模、杨厚琼仅仅是告知胡彪没有取得房屋产权证，并没有告知胡彪案涉房屋没有竣工验收备案，在签订合同后的履行过程中，即便胡彪知道郑代模、杨厚琼没有办理《竣工验收备案表》，也不能就此认定胡彪对郑代模、杨厚琼应当承担的法律责任予以免除；3、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，在签订合同前，郑代模、杨厚琼没有告知胡彪案涉房屋尚未竣工验收的事实，是一种根本性的违约行为，根据《合同法》第二百一十六条之规定，保证租赁房符合约定用途，是出租人的基本义务，因郑代模、杨厚琼出租的房屋没有竣工验收，依据法律规定不能交付使用且导致胡彪不能合法使用和经营，郑代模、杨厚琼存在严重违约行为，应当扣减相应的房屋租金，根据《合同法》第六十七条之规定，胡彪享有先履行抗辩权，对租金的支付不存在违约行为，不应当支付逾期付款违约金；4、胡彪与郑代模、杨厚琼约定的租金应当进行调减，双方租赁合同的签订时间是在2018年8月，2020年1月，因新冠肺炎疫情的发生，政府防控措施以及避免疾病传播，均要求人员尽少聚集，导致胡彪经营严重困难，继续按照原约定租金标准支付租金，对胡彪明显不公平且不能实现合同目的，故根据《合同法>解释（二）第二十六条之规定，应当对租金标准参照目前相邻区域的租金标准进行变更调整。综上，请支持上诉请求。郑代模、杨厚琼辩称，1、胡彪主张的竣工验收备案表并没有任何证据佐证，案涉的商铺从2018年就由房开商交付郑代模、杨厚琼，且相邻的商铺也没有听说过因为备案表产生的争议和纠纷，实际上胡彪所主张的处罚和不正常经营，真正的问题是因其消防验收和证照不全所导致的；2、胡彪所提及的消防法相关法条，是在混淆概念，消防法提到的像胡彪经营的类似公共聚集场所，需要完善消防验收，没有经过验收或验收不合格，不得投入使用，里面涉及的建设单位，就是装修业主，那么工程竣工这个概念也就是消防验收的工程，而并非是整个工程的主体验收工程；3、胡彪所称的场所没有经过验收是因为郑代模、杨厚琼的房屋没有经过竣工验收，胡彪从一审、二审都没有任何证据证明，其所提及的建设工程消防管理规定，也没有竣工验收备案表的相关表述，并且胡彪所提交的消防验收不合格的原因中也没有提及该备案表，胡彪因消防验收不合格被处罚，在2019年10月之后，胡彪完善了消防手续又继续经营到现在，也没有被再次处罚，郑代模、杨厚琼也没有提供竣工验收备案表；4、胡彪所提及的被公安机关责令停业，被并行政处罚，并非郑代模、杨厚琼所造成，真实的原因系胡彪经营的是足浴场所，其在没有办理旅馆特殊行业许可的情况下，容纳他人留宿；5、胡彪所称的房屋存在重大瑕疵，没有取得备案表及一审消防未通过，至其经营的足浴场所二审消防无法报备，其提交的证据只能证明胡彪先后两次被处罚，胡彪在庭审中，自述在租赁房屋的时候就知道该商铺没有案涉的备案表，其仍然进行装修并在2018年12月就开始营业，足以说明胡彪对房屋的现状和其认为的瑕疵是知晓并接受的，不然其在租赁房屋的时候就可以拒签租赁合同或者是提出相应的抗辩，以避免相关的损失产生；6、胡彪从租赁案涉商铺到装修，一直经营至今，除去约定的三个月装修期，被处罚的两个月、疫情影响的两个月，实际经营的有21个月，其在一审中自认每个月的平均盈收在50万元以上，他的总收入达到了1千万元左右，而对于2年多的共一百万元的租金却以各种理由拒绝缴纳，违背了诚实信用、公平正义的原则，综上，请驳回上诉，维持原判。郑代模、杨厚琼向一审法院起诉请求：1、判决胡彪立即支付尚欠2018年11月10日至2020年11月9日期间的房屋租金共计1,060,800.44元；2、判决胡彪支付因逾期支付租金产生的违约金261,727.48元；3、判决胡彪支付律师费25,000元。以上合计各项费用合计1,347,527.92元。4、本案诉讼费用由胡彪承担。胡彪向一审法院反诉请求：1、判决调减《商铺租赁合同》中的租金，从2018年11月10日起按照15元/平方米/月计算。2、判决郑代模、杨厚琼支付胡彪停业损失100万元并赔偿损失（以100万元为基数，从2019年10月23日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3、判决郑代模、杨厚琼支付胡彪因消防未报审及验收不合格的罚款5万元并赔偿损失（以5万元为基数，从2019年10月23日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；4、判决郑代模、杨厚琼支付违约金10万元；5、判决郑代模、杨厚琼于2021年5月1日前将胡彪经管场所办理消防验收所需的资料办理完成；6、判决郑代模、杨厚琼赔偿胡彪被行政拘留十日的损失及精神抚慰金2万元；7、本案诉讼费用由郑代模、杨厚琼负担。一审法院认定事实：2018年8月10日，郑代模、杨厚琼（甲方）与胡彪（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定郑代模、杨厚琼将其位于桐梓县房屋出租给胡彪，租赁商铺总建筑面积1652.32平方米，租赁期限为10年，自2018年11月10日至2028年11月9日止。合同约定由胡彪于2018年8月10日自行到物业管理处办理该商铺交接手续，2018年8月10日至2018年11月10日为郑代模、杨厚琼给胡彪的装修时间，租金收取时间从2018年11月10日开始计算。合同第四条约定：在租赁期限内，前三年月租金标准为33元／平方米／月，自第四年开始，月租金标准每年上调6%。租金支付方式采取“先付后用”的方式，且每12个月支付一次。胡彪应于每个支付周期开始前十日前支付下一个支付周期的租金，以转账凭证为准。合同还约定在签订本合同时胡彪需一次性交纳50000元作为履约保证金。合同第五条第（3）项约定“乙方自行负责商铺场地内部装修，所有装修需经规划、消防、环保、城管等部门审批同意。……。乙方涉及商铺水电系统的接、整改或搬移时，甲方可派专职工程人员配合，装修、经营所需的二次消防施工，手续办理及费用由乙方自行办理和承担费用。”第（6）项约定“消防的喷淋系统主管道已由甲方安装；终端喷淋头由乙方自行安装，费用由乙方负责；如乙方需增加、更改消防系统的，相关手续的办理和相关费用由乙方负责。”合同第六条第3项约定“乙方租赁甲方的商铺，在装修及营业中由于甲方原因造成不能正常装修及营业的由甲方承担所有损失。”第七条第8项约定“乙方租赁该商铺后，必须按照国家规定办理经营所需的相关手续、证照，依法经营。……。经营所需的广告、环保、消防等手续由乙方负责办理，甲方协助提供应由甲方出具的文件资料。”第八条第2项约定，胡彪未按合同约定按时交纳租金和其他费用的，每逾期一天，胡彪应按逾期未交纳金额的千分之三支付违约金，逾期超过十五天的，郑代模、杨厚琼有权停止乙方的用水、用电，逾期超过30天的，胡彪应按当年租金的20%支付违约金。第4项约定双方任何一方未全面履行本合同约定的义务，违约方按违约行为发生当年月租金计算向对方支付1个月租金作为违约金；造成损失的，还应承担赔偿责任（含由此而产生的律师费以及追讨债务所产生的业务费、交通费、差旅费等所有费用）。合同签订后，胡彪入场开始装修。胡彪先后通过现金及银行转账向郑代模支付了25万元。庭审中，胡彪自述其在2018年8月23日左右进行装修设计报审时知晓案涉房屋没有《主体竣工验收备案登记表》，其向郑代模索要该登记表,郑代模说正在办理,最多一个月就能拿到。郑代模对此不予认可，郑代模称胡彪大概是在9月份给他说到消防问题，郑代模问房开商，房开商说消防已经验收了，胡彪没有说《主体竣工验收备案登记表》的问题。胡彪自述其于2018年12月14日开始营业至今，其中，2019年10月21日至2019年12月26日期间因消防审核未通过而停业，2020年1月30日至2020年4月初期间因新冠肺炎疫情管控而停业。一审法院另查明，案涉房屋系郑代模、杨厚琼与案外人黄干劲于2016年1月11日从桐梓县浙贵广兴房地产开发有限公司购得。该房屋于2018年11月28日经遵义市公安消防支队评定消防验收合格。一审法院还查明，2019年10月24日，胡彪因其经营的“桐梓县天上人间国际养生中心”在公安机关检查时“发现该场所有留宿客人过夜的现象。经查，该场所在未取得公安机关许可的情况下擅自从事旅馆业服务。”而被桐梓县公安局处行政拘留十日并处罚款500元。其经营的天上人间养生会所分别于2018年10月12日、2020年1月14日被桐梓县公安消防大队处以3万元、2万元的罚款。一审法院认为，郑代模、杨厚琼与胡彪签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点：一、胡彪对案涉房屋的现状是否明知；二、租金标准是否过高，是否应予调减；三、胡彪已支付租金数额。关于争议焦点一，胡彪称因案涉房屋存在重大瑕疵，未取得主体建筑《竣工验收备案表》及一审消防未通过，致使其经营的桐梓县天上人间养生会所有限公司二审消防无法报备，但其提交的证据仅证明了其先后两次被处以罚款，不能证明该两次罚款系因其辩称的事由导致，且郑代模、杨厚琼提供了案涉房屋于2018年11月28日通过消防验收合格的证据，故对该理由不予采纳。胡彪在庭审中自述，其在2018年8月23日左右便知道了案涉房屋没有办理主体建筑《竣工验收备案表》，其仍然继续对案涉房屋进行装修并于同年12月进行营业，这足以说明胡彪对案涉房屋的现状以及瑕疵是明知并接受的。胡彪在案涉房屋进行营业期间，虽然先后两次被桐梓县公安消防大队及桐梓县公安局处以行政拘留，但其所提交证据均不能证明其所受损失系因郑代模、杨厚琼造成，故对胡彪主张郑代模、杨厚琼赔偿其停业损失、其被行政拘留十日的损失及精神抚慰金的请求，不予支持。其要求郑代模、杨厚琼提交经营场所办理消防验收所需资料（主体建筑《竣工验收备案表》），因其并未举证证明该资料系其经营行业所必需，故对该请求亦不予支持。关于争议焦点二，胡彪主张将案涉房屋租金从2018年11月10日起调减至15元/平方米/月，其理由是案涉房屋未取得相应的证照，致使其经营受到重大影响，但其提供的证据并不能证明其主张，故对其该项理由不予采信。胡彪称因受疫情影响停业两个多月，致使其经营严重受损，要求减免租金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，……。”之规定，从2020年1月24日起我省启动新冠疫情一级响应，2020年2月23日调整为三级响应，考虑胡彪所经营的天上人间养生会所属于新冠疫情防控重点场所，在新冠疫情期间处于停业状态，结合本案实际，酌情确定免除胡彪新冠疫情期间2个月租金共计109,053.12元（1,652.32㎡×33元/㎡/月×2个月）。关于第三个焦点，郑代模、杨厚琼自认胡彪已支付其租金247,837元并交纳履约证金50,000元。胡彪称其通过银行转账和现金支付了250,000元租金，另有47,837元系其为郑代模、杨厚琼另行装修房屋垫付费用，用以抵扣案涉房屋租金。结合双方签订的《商铺租赁合同》，一审法院认定胡彪已支付郑代模、杨厚琼履约保证金50,000元，支付租金247,837元。综上，按照双方合同的约定，自2018年11月10日至2020年11月9日，胡彪应支付郑代模、杨厚琼租金1,308,637.44元（1,652.32㎡×33元/㎡/月×24个月），减去因疫情免除租金109,053.12元和胡彪已付租金247,837元，胡彪还应支付郑代模、杨厚琼租金951,747.32元。郑代模、杨厚琼要求胡彪支付因逾期支付租金产生的违约金261,727.48元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同约定或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，胡彪应当承担违约金。关于违约金的标准，胡彪认为约定的违约金过高请求予以调减，结合双方约定的违约金标准，考虑郑代模、杨厚琼因胡彪违约实际遭受的损失程度，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，一审法院酌定由胡彪向郑代模、杨厚琼支付违约金150,000元。关于律师费的问题，郑代模、杨厚琼未提供支付依据，故不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡彪于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）郑代模、杨厚琼2018年11月10日至2020年11月9日期间的租金951,747.32元，违约金150,000元，共计1,101,747.32元。二、驳回原告郑代模、杨厚琼的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告胡彪的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,928元，减半收取8,464元，反诉费15,330元，减半收取7,665元，共计16,129元，由被告（反诉原告）胡彪负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人在二审中的诉辩主张及理由，本案二审争议焦点为以下三点：一、胡彪应否履行案涉租赁合同项下的租金给付义务。胡彪上诉称其租赁的案涉房屋交付时没有取得竣工验收备案，从而不能进行消防验收，导致其经营活动不具有合法性，经营收入受到重大影响，郑代模、杨厚琼的租赁行为构成根本违约，应对其损失承担责任。首先，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定”,就竣工验收登记备案问题而言,《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”的规定，系对建设工程交付的管理性规定，并不属于《合同法》第五十二条第(五)项所指的法律和行政法规的强制性规定。虽现有证据不能证明案涉商铺出租时已进行竣工验收备案，但郑代模、杨厚琼将其所有的房屋进行出租的行为并不违反法律法规之强制性规定。其次，胡彪自认案涉商铺租赁合同签订后在装修过程中已知晓该房屋未进行竣工验收备案的事实。因此，不能以该房屋是否进行竣工验收备案为由推翻胡彪对案涉房屋实际租赁占用的合法性。案涉房屋已于2018年11月28日经遵义市公安消防支队评定消防验收合格。双方租赁的《商铺租赁合同》中约定,胡彪自行负责商铺场地内部装修，装修、经营所需的二次消防施工，手续办理及费用由乙方自行办理和承担费用。胡彪在一、二审中均不能举证证明其无法办理和取得消防部门的验收合格手续的原因在于该房屋未经竣工验收备案，进而对其使用房屋受到严重影响，胡彪以郑代模、杨厚琼交付房屋后未取得竣工验收备案为由否定其在案涉租赁合同项下应当承担的义务缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、胡彪应否承担本案违约责任。根据查明事实，涉案房屋租金应2018年11月10日开始计算，胡彪仅支付247,837元租金后，再未履行合同约定的租金给付义务，一审法院认定胡彪拒付租金构成违约并无不当,因郑代模、杨厚琼主张的逾期付款违约金261,727.48元过高，一审法院依法调整为15万元并无不当，本院予以确认。三、关于应否调减合同约定的租金标准问题。胡彪经营受到疫情影响并不直接造成其合同目的不能实现,受疫情及防控措施的影响符合情势变更情形,一审法院已结合本案实际及商业风险，酌情确定免除胡彪两个月的租金，对胡彪提出的调整租金标准的上诉意见，缺乏法律依据,本院不予支持。综上所述，胡彪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,330元，由胡彪负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年三月二十六日法官助理王莹书记员夏同英