湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初558号原告：邹细桃，女，1965年5月9日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。被告：株洲市金都实业有限公司，住所地株洲市芦淞区人民南路**。法定代表人：胡正波，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄辉，株洲市芦淞区芦淞法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权（即代为签收法律文书，代为起诉、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉等）。原告邹细桃与被告株洲市金都实业有限公司（以下简称“金都公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告邹细桃及被告金都公司的委托诉讼代理人黄辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹细桃向本院提出诉讼请求（庭审中明确后）：1.被告支付原告2017年2月27日前欠付租金6758元；2.被告支付原告2017年2月28日至2021年4月14日商铺经营权终止之日的租金55754元（按照经营权总价款112630元的12%计算年租金）；3.被告支付原告延迟租金的利息15003元（利息按同期银行贷款年利率6%计算，暂自2016年2月28日计算至2021年4月14日止）；4.被告支付原告合同保证金2000元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告与原告签订《商铺经营权出售合同》，约定原告向被告购买位于金都服装鞋业大市场三楼东厅21号商铺11年的经营权。原告按照协议约定向被告支付了相应的费用。后被告为了经营需要，与原告签订《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，约定原告委托被告代管门面，期限为5年。现委托期限已到期，原告多次向被告主张支付欠付租金，被告一直未支付占用门面租金费用。被告金都公司辩称，一、金都市场因为整体的经济形势不景气，公司负债比较多，所以也导致欠了很多经营业主的租金是事实，再加上市场也越来越不景气，我方收取实际经营户的租金也大打折扣，为了能够缴纳公司员工的工资、社保、水电等开支费用，公司不得不向实际经营户以四折的方式来收取租金，本案的欠付租金需要再和公司核对，我方愿意协调处理；二、公司曾经与原告友好协商过续租的事宜，但因差距比较大，没能达成合意，不存在递增的计算方法，现在的租金应该按市场的实际情况来计算场地占用费。三、2017年2月27日以前欠付的租金6758元是事实。2017年以后双方没有签订委托管理协议，租金不明确，我方不认可原告的计算方式，更没有利息的约定。经营权合同未到期，保证金不具备返还的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原、被告提交的证据，双方对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月10日，原告邹细桃（乙方）与被告金都公司（甲方）签订一份《商铺经营权出售合同》，约定：原告向被告金都公司购买位于株洲市××路××号××市场××楼××号商铺××年的经营权，期限自2010年4月15日起至2021年4月14日止，价款为116955元。合同还约定：合同签订之时乙方应向甲方交纳合同保证金2000元；合同期内保证金不计息，租赁期满，乙方返还商铺时，经甲方检验场地内设施、设备完好，且经营期间无违约行为，保证金全额退还。合同签订后，原告向被告金都公司履行了付款义务。2012年1月16日，原、被告双方又签订一份《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，主要内容为：一、原告将拥有11年经营权的金都市场三楼东厅21号商铺，委托被告金都公司代为管理经营，委托代管期限为2012年2月28日至2017年2月27日；二、委托期间，被告金都公司将门面对外招租，并以返租形式支付原告商铺应得收益，租金分五个年度支付，第一年度租金按总价款的8%支付为9010元，第二年度租金按9%支付为10137元，第三年度租金按10%支付为11263元，第四年度租金按11%支付为12389元，第五年度租金按12%支付为13516元，第一年度租金签订本合同时支付，第二、三、四、五年度租金于每个年度开始前10日内支付完毕；三、本合同到期后，双方可就是否继续延长该商铺委托期限、支付租金进行协商。在合同履行过程中，被告金都公司已向原告支付部分合同期内的租金，尚欠原告截至2017年2月27日止的租金6758元未付。合同期满后，因被告金都公司继续占有使用涉案商铺，且一直未向原告支付后续租金，逐酿成本次纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、被告是否应当向原告返还保证金2000元；二、被告欠付原告租金数额及计算标准；三、被告是否应当向原告支付迟延支付租金的逾期付款利息及计算标准。现分析如下：关于第一个争议焦点问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案中，原告与被告金都公司签订的《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，该合同名为委托管理合同，实为租赁合同，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同期满后，被告继续使用涉案商铺至今，原告未向被告提出返还商铺自主经营的主张，应认定原告对被告金都公司继续使用涉案商铺未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。涉案商铺的所有权属于被告，原告的经营权到期日为2021年4月14日，被告自2010年4月从原告处将商铺返租后，根据被告的经营状况对整个市场进行了经营、出租，商铺已无恢复原状的可能；且原告的经营权仅剩余几个月就即将到期，本案的商铺被告仍在继续经营使用，故被告需要向原告支付计算至经营权到期日止的租金（占用费）。对于原告交纳的2000元商铺保证金，虽在合同中约定经营权到期时才予以返还，但被告收取该2000元保证金是基于原告自行使用商铺产生，现涉案商铺本就由被告占有使用，原告不再负有合同中约定的保障场地内设施、设备完好的义务，故被告应当向原告退还该保证金2000元。关于第二个争议焦点问题。由于被告欠付原告租赁合同期内的租金6758元未付，本院对于原告要求其支付该部分租金的主张依法予以支持。如前所述，因本院认为被告可以继续使用涉案商铺至原告经营权到期之日止，故被告应当向原告继续支付后续租金。对于原告要求被告支付合同期满后租金的诉讼请求，因合同到期后双方未续签租赁合同，未对租赁进行协商，本院参照原合同中确定的第五年租金予以计算，该合同中对第五年的租金明确约定为13516元，本院予以确认。对于被告应当支付租金的截止日期，参照双方合同中“年度租金于每个年度开始前10日内支付完毕”的约定，本院认为被告最晚应当于2020年4月14日前将2020年4月至2021年4月，即原告经营权到期之日2021年4月14日前的租金全部支付完毕，故本院确认被告还应当向原告支付自2017年2月28日至2021年4月14日止期间的租金55754元（13516元/年÷12×49.5）。被告提出应当按照其实际收取经营户的租金数额支付原告后续租金的抗辩主张，因未提交证据予以证实，本院不予采信。关于第三个争议焦点问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，根据《金都市场三楼商铺委托管理合同书》中“第二、三、四、五年度租金于每个年度开始前10日内支付完毕”的约定，被告本应在第五年度开始前10天内即2016年2月28日前向原告支付完合同内的租金，但其至今仍有6758元未付，被告应当承担违约责任，因双方在合同中未明确约定逾期付款利息标准，本院酌情以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。对于合同到期后欠付租金的逾期付款利息，因原告未向本院提交证据予以证明其在本次起诉前曾向被告提出续签合同的要求，也未向被告催讨租金，故本院对原告该部分的利息主张予以部分支持，即被告应当向原告支付自原告起诉之日即2021年1月18日开始以全部未付55754元租金为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30%的标准计算利息损失。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十四条与《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款之规定，判决如下：一、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹细桃2017年2月27日前欠付的租金6758元及逾期付款利息损失（自2016年2月28日开始以6758元未付租金为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算至2021年4月14日止）；二、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹细桃自2017年2月28日开始至2021年4月14日期间的租金55754元及逾期付款利息损失（自2021年1月18日开始以全部未付55754元租金为基数，以中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准加计30%为基础计算至2021年4月14日止）；三、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邹细桃保证金2000元；四、驳回原告邹细桃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费894元，减半收取计447元，由被告株洲市金都实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  张凌二〇二一年三月二日法官助理张青书记员杨名附本判决书适用的法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百三十四条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。