新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院民 事 判 决 书（2021）新4028民初333号 原告：张亚军，男，1955年8月11日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。原告：刘秀英，女，1956年10月5日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。二原告委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。被告：新疆红府兴业房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。法定代表人：李伟，系该公司总经理。原告张亚军、刘秀英与被告新疆红府兴业房地产开发有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘秀英、张亚军的委托诉讼代理人马继中、被告新疆红府兴业房地产开发有限公司的法定代表人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘秀英、张亚军向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《房屋征收补偿合同》《房屋安置补偿函》协助原告办理尼勒克县红府家园综合楼1楼105号商铺的房产落户手续；2.判令被告承担违约金96,000元；3.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：被告新疆红府兴业房地产开发有限公司系一家房地产开发公司，该公司因开发建设尼勒克县红府家园小区的需要，于2014年12月29日与原告夫妇签订了《房屋征收补偿合同》。根据该合同约定，被告以建成后的200平米框架商业用房及现金方式置换了原告的院落。因签订该合同时，被告的房产尚未开发建设因此无法确定具体房号。2019年11月27日，在被告房产已经开发建设完成且房号确认的情况下，原、被告经尼勒克县房管所协调签订了补偿安置补充协议。被告明确将面积为151.91㎡的综合楼1楼商铺105号安置给原告，双方签订了书面补充协议，并且原告已经在尼勒克县不动产登记中心完成备案。但在原告要求办理房产证的过程中，案外人刘跃贵夫妇向尼勒克县人民法院提起诉讼，原告才得知被告还将该房屋出售给他人。经尼勒克县人民法院审理后判决驳回了案外人刘跃贵夫妇的诉讼请求，同时查明并确认原告对争议房屋拥有所有权。鉴于被告拒绝履行办理相关手续，致使原告无法完成物权登记，为维护原告合法权益，诉至你院请求支持原告的诉讼请求，保护被拆迁人的合法权益。被告新疆红府兴业房地产开发有限公司辩称，对原告的诉讼请求办理房产落户手续、违约金不认可，对第三项诉讼请求涉诉费用也不认可。事实理由，因为被告和原告存在着一定的差异，具体的落实的差异，不认可原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年12月29日，原告张亚军及刘秀英与被告新疆红府兴业房地产开发有限公司签订房屋征收补偿合同，合同中约定产权调换房屋结构为框架，建筑面积200平米，按两套分割，楼层为一层，用途为商业，其他约定为团结路以北原址，以上调换房屋以最终房屋交付的实测面积结算。关于合同中手写增加部分7处手印8处，原告认可增加内容及真实性，被告认可手写增加内容系其公司员工书写，张亚军捺印。该合同第三部分附则中，约定违约责任为原告未按本协议约定向被告缴纳房屋调换房屋价差的，被告有权顺延交付产权调换房屋，并不承担逾期交房所增加的临时安置补偿费。同时双方在合同附则中增加的补充约定为：调换房在5平方内按国家政策执行，超出5平方不补。自整体搬迁完毕后18个月交付门面房，超出18个月在第19个月算起，按每月2000元赔付违约金，直至新房交付通知日止。2019年11月27日，原告张亚军与被告签订房屋安置补偿确认函，确认函中约定被告于2014年12月29日与张亚军签订的房屋征收补偿合同，其中约定补偿现金1,004,000元，补偿安置商铺建筑面积200平方，安置一层商铺，已补偿现金1,004,000元，现补偿安置综合楼一楼商铺105号面积151.91㎡；综合楼一楼商铺115号面积57.07㎡，合计面积208.98㎡，此确认函双方认可无异议，一式三份。同时该确认函中写明双方两清对以上无异议，原告张亚军签名捺印，被告新疆红府兴业房地产开发有限公司法定代表人李伟在该确认函中签名盖章。2020年9月20日，本院受理卢秀梅、刘跃贵诉新疆红府兴业房地产开发有限公司、第三人张亚军房屋买卖合同纠纷一案，卢秀梅、刘跃贵要求被告交付105号商铺，支付逾期交房违约金。2020年11月23日尼勒克县人民法院做出新4028民初899号民事判决书，认定新疆红府兴业房地产开发有限公司与张亚军签订的房屋安置补偿确认函，对安置房屋位置进行了明确的补充约定，该标的物具有特定性。根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人（张亚军）的债权具有对抗他人的效力，即排他性，卢秀梅、刘跃贵的物权变动或基于买卖合同取得的债权均不得对抗第三人张亚军作为被拆迁人的物上请求权，张亚军作为被拆迁人并未行使解除权，庭审中要求取得房屋所有权，法庭予以确认。卢秀梅、刘跃贵与新疆红府兴业房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同对双方均有约束力，可按照法律规定向新疆红府兴业房地产开发有限公司主张违约赔偿责任，故驳回卢秀梅、刘跃贵诉讼请求。另查明，115号商铺已交付。庭审中被告认可105号商铺的面积为151.91㎡，与确认函中载明的面积一致。原告向法庭提交证据房屋征收补偿合同、安置确认函、（2020）新4028民初899号民事判决书。被告经质证对三份证据均认可，本院予以认定。被告未向法庭提交证据。本院认为，本案的争议焦点为：1.原告要求被告协助办理案涉105号商铺过户手续是否能支持。本案中原、被告于2014年12月29日签订房屋征收补偿合同，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2019年11月27日双方签订房屋安置补偿确认函，确认补偿安置综合楼一楼商铺105号面积151.91㎡；综合楼一楼商铺115号面积57.07㎡，合计面积208.98㎡。现115号商铺被告已交付原告，双方争议的105号商铺，经尼勒克县人民法院生效法律文书确认，张亚军、刘秀英作为被拆迁人，对特定安置补偿房屋105号商铺享有优先权，被拆迁人主张取得安置补偿房屋，法院确认原告取得105号商铺所有权。庭审中被告主张105号商铺存在面积差及价差，原告未按约定补足价差所以未向原告交付105号商铺。依照双方签订的房屋征收补偿合同约定“调换房在5平方内按国家政策执行，超出5平方不补”，补偿安置确认函中亦载明“双方两清，对以上无异议”，双方于2019年11月27日对安置补偿商铺及面积达成了补充约定，原、被告均应按照约定全面履行义务，被告的上述辩解意见本院不予采纳，原告要求继续履行合同，故对原告要求被告协助办理105号商铺落户手续的诉讼请求本院予以支持。2.原告主张的违约金是否有事实依据。原告主张按照2014年12月29日签订的安置补偿协议，整体拆迁完毕以后18个月交付门面房，超过18个月即第19个月开始按照每月2000元赔偿违约金，直至新房交付通知日止。本案中被告于2016年开始预售房屋，期间原、被告双方未就安置补偿的具体商铺房号达成一致，直至2019年11月27日，原、被告在尼勒克县房管所协调下签订了安置补偿确认函，该确认函对补偿款金额、安置商铺房号及面积达成了明确具体的约定，被告应依照确认函向原告交付商铺并协助办理落户手续，但被告未按照约定全面履行合同义务，应承担违约责任。截止庭审被告仍未向原告交付105号商铺，原告没有获得该商铺的使用权，也没有获得法律上的物权，损害了原告方的合法权益，原告主张从2016年12月至2020年12月共计48个月，每月按照2000元计算违约金共计96,000元不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：一、被告新疆红府兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张亚军、刘秀英办理尼勒克县红府家园综合楼1楼105号商铺的房产落户手续；二、被告新疆红府兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告张亚军、刘秀英违约金96,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，案件申请费980元，由被告新疆红府兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审  判  员   唐       莉二 〇 二 一 年 三 月 二 十 四 日书  记  员   库莲旦·托合达别克