山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁16民终4214号 上诉人（原审原告、反诉被告）：颜峰，1991年12月8日出生，汉族，住无棣县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：孟丹丹，1988年3月17日出生，汉族，住无棣县。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孙锋，无棣秉政法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨倩，女，1986年1月12日出生，汉族，住无棣县。 委托诉讼代理人：樊延国，山东莫同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任亚茹，山东莫同律师事务所实习律师。 上诉人颜峰、孟丹丹因与上诉人杨倩房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省无棣县人民法院（2020）鲁1623民初2412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 颜峰、孟丹丹上诉请求：1.撤销无棣县人民法院（2020）鲁1623民初2412号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由杨倩承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，判决错误。本案的事实是:诉讼双方及居间方无棣县金智房产信息咨询交易中心分别于2019年10月29日、2019年11月15日签订了《房屋买卖定金协议》和《房屋买卖居间合同》，由颜峰、孟丹丹将位于无棣县××小区××号楼××单元××室的楼房一处卖于杨倩，房屋价款为123万元，付款方式为杨倩于2019年11月15日前付款52万元，于2020年2月15日前付清剩余房款66万元，但是杨倩在签合同时，只给付了52万元，但对余款66万元却没有给付。2020年4月20日，颜峰、孟丹丹与杨倩又签订了一份《补充协议》，约定：余款66万元中59万元杨倩应及时付清，另外5万元在办理更名手续后付清，随后，颜峰通过微信聊天多次催促杨倩履行支付尾款的义务，但是杨倩至今也未给付尾款，杨倩的行为已严重构成违约，致使合同目的不能实现。一审法院认为颜峰、孟丹丹构成违约错误。二、一审法院适用法律错误。本案中，因杨倩迟迟不履行给付尾款的行为已构成严重违约，导致合同目的不能实现，符合我国《合同法》第94条应依法解除合同的条件，一审法院依照《合同法》第60条、第107条判决错误。 杨倩辩称，颜峰、孟丹丹诉请解除涉案房屋买卖居间合同及补充协议无事实及法律依据，双方应按原合同继续履行。颜峰、孟丹丹诉请杨倩支付违约金无任何事实及法律依据，涉案房屋买卖合同及补充协议签订后，杨倩均按照约定全面适当履行义务，在涉案房屋无法更改合同或办理过户手续后，积极与颜峰、孟丹丹协商，并无任何违约行为，且根据补充协议约定，剩余购房款的支付时间系在颜峰、孟丹丹确定开发商纠纷已解决并正式通知杨倩后才予支付，因此，在剩余房屋购房款支付条件未成就时，颜峰、孟丹丹以杨倩未支付剩余购房款为由要求支付违约金无任何依据。据我方代理人了解，涉案房屋存在银行抵押，抵押期限自2018年12月5日至2043年12月5日，抵押权人为齐商银行股份有限公司滨州无棣支行，且我方前期向颜峰、孟丹丹交付的购房款，其并未用于偿还银行借款，我方为后续可以顺利办理合同更名或过户手续，我方希望将剩余购房款直接用于偿还涉案房屋剩余贷款，而非直接向颜峰、孟丹丹支付。综上，我方认为双方签订的房屋买卖居间合同及补充协议合法有效，双方均应恪守履行，对方要求我方支付违约金并解除合同无任何事实及法律依据，请求法庭依法驳回。 杨倩上诉请求：1.撤销（2020）鲁1623民初2412号民事判决第二项，依法改判颜峰、孟丹丹继续履行房屋买卖居间合同及补充协议，并交付涉案房屋或发回重审；2.本案上诉费由颜峰、孟丹丹负担。事实与理由：一审法院在59万元尾款支付条件未成就且双方均未主张的情况下作出判决，系超诉讼请求判决，违反不告不理原则，应予改判或发回重审。一、杨倩向颜峰、孟丹丹交付59万元购房款的条件尚未成就。2020年4月20日双方签订补充协议，协议约定“现因颜峰、孟丹丹及开发商原因交不了尾款，颜峰、孟丹丹放弃追究杨倩的任何责任；开发商经济纠纷解除后，颜峰、孟丹丹提前三个工作日通知杨倩，杨倩一次性支付给颜峰、孟丹丹剩余尾款59万元”。截至一审开庭之日，颜峰、孟丹丹一直未就交付尾款59万元事宜向杨倩发出通知，且在庭审过程中亦未就“开发商经济纠纷”已经解决提供证据予以证实。因此，剩余尾款59万元的支付条件尚未成就，不应支付。二、双方均未就支付59万元尾款提出的诉讼请求，一审法院应以诉讼请求及反诉请求为限进行审理，不应审理诉讼请求以外的事项，更不应对诉讼请求以外的事项作出判决。 颜峰、孟丹丹辩称，杨倩主张的事实及法律依据不能成立，双方签订合同后，杨倩至今存在违约行为，导致颜峰、孟丹丹与杨倩签订的买卖合同目的无法实现，其行为符合合同法94条的规定，应依法解除。请求二审法院不予支持杨倩上诉请求，依法判决。 颜峰、孟丹丹向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋买卖居间合同及补充协议；2.判令杨倩支付违约金30万元；3.本案的诉讼费及其他办案费用由杨倩承担。 杨倩向一审法院反诉请求：1.判令颜峰、孟丹丹继续履行合同、停止侵权、排除妨害，搬出无棣县××小区××号楼××单元××室房屋并将屋内物品恢复原状；2.判令颜峰、孟丹丹赔偿自2020年8月6日至起诉之日的损失1334元及自起诉次日至实际搬离之日止的损失（损失系按照月租金1000元的标准计算）。 一审法院认定事实：2019年11月15日，诉讼双方及居间人无棣县金智房产信息咨询服务中心签订房屋买卖居间合同一份，约定：颜峰、孟丹丹将其位于无棣县××小区××号楼××单元××室的楼房一处及地上停车位一个卖于杨倩，总价款为123万元；付款方式为杨倩于2019年11月15日前付款52万元，于2020年2月15日前给付剩余房款66万元；颜峰、孟丹丹负责更名及更名所产生的费用，尾款5万元于办理完正式更名手续后支付，办理不动产证费用由杨倩承担。 合同签订当日，杨倩给付了颜峰、孟丹丹购房款52万元，后分别于2020年1月17日、3月23日给付购房款4万元、3万元。 2020年4月20日，诉讼双方及居间人无棣县金智房产信息咨询服务中心就上述房屋买卖居间合同的有关事项签订补充协议一份，约定：现因颜峰、孟丹丹及开发商原因交不了尾款，颜峰、孟丹丹放弃追究杨倩的任何责任；开发商经济纠纷解除后，颜峰、孟丹丹提前三个工作日通知杨倩，杨倩一次性支付给颜峰、孟丹丹剩余尾款59万元，办理完正式更名手续后支付颜峰、孟丹丹改名费5万元；自2020年4月20日起，杨倩开始装修房子，因颜峰、孟丹丹原因无法支付尾款，颜峰、孟丹丹同意杨倩装修并搬进去居住。 补充协议签订后，杨倩对涉案房屋进行了装修，并在该小区另购买停车位一个。2020年6月，颜峰、孟丹丹将涉案房屋房门钥匙更换并入住至今。 一审法院认为，诉讼双方签订的房屋买卖居间合同及补充协议系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，也未损害社会公共利益，为有效合同，对诉讼双方均具有约束力，双方应按约定履行合同义务。杨倩按照房屋买卖居间合同约定的时间给付购房首付款52万元及部分剩余款项后，诉讼双方订立补充协议，对剩余购房款的交付期限重新进行了约定，在颜峰、孟丹丹未按约定将开发商经济纠纷解除事项通知杨倩的情形下，杨倩不交付剩余房款并不违反合同约定。故颜峰、孟丹丹诉求解除合同并要求杨倩支付违约金，于法无据，不予支持。诉讼双方应继续履行合同义务。颜峰、孟丹丹擅自搬入已交付给杨倩的涉案房屋，构成违约，应从涉案房屋中搬离，将房屋交付给杨倩，杨倩给付颜峰、孟丹丹购房款59万元，待办理完正式更名手续后再支付颜峰、孟丹丹剩余房款5万元。本案系房屋买卖合同纠纷，杨倩关于排除妨害、恢复原状、赔偿损失的反诉请求属侵权纠纷范畴，与本案不属于同一法律关系，对此反诉请求不作处理，其可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、驳回颜峰、孟丹丹的诉讼请求；二、颜峰、孟丹丹与杨倩继续履行双方签订的房屋买卖居间合同及补充协议，颜峰、孟丹丹于本判决生效后十日内将涉案房屋交付给杨倩，杨倩于本判决生效后十日内给付颜峰、孟丹丹购房款59万元，待颜峰、孟丹丹负责办理完房屋正式更名手续后，再支付颜峰、孟丹丹剩余购房款5万元。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7935元、反诉费4850元，合计12785元,由颜峰、孟丹丹负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，关于涉案合同应否解除问题。经审查，涉案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系诉讼双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，对诉讼双方均具有约束力。《补充协议》明确载明系因颜峰、孟丹丹及开发商原因交不了尾款，颜峰、孟丹丹放弃追究杨倩的任何责任，且自2020年4月20日起杨倩开始装修房子。而颜峰、孟丹丹于2020年6月即将涉案房屋房门钥匙更换并入住至今。颜峰、孟丹丹未提交证据证实其入住前曾通知杨倩支付尾款而杨倩拒绝支付，故颜峰、孟丹丹主张杨倩构成违约致使合同目的不能实现，理由及证据不充分。一审法院判决继续履行合同、杨倩无需支付违约金，并无不当。 关于杨倩上诉主张涉案房屋尾款的支付条件未成就，一审判决其支付房屋尾款系超诉讼请求判决问题。本院认为，涉案房屋尾款的支付条件关键在于所谓“开发商经济纠纷”，诉讼双方并未提交证据证实“开发商经济纠纷”现仍存在，且杨倩反诉请求继续履行合同，在此基础上，一审判决杨倩应支付涉案房屋尾款59万元，并无不当。 综上所述，颜峰、孟丹丹与杨倩的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25570元，由颜峰、孟丹丹负担15870元，杨倩负担9700元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 王正真 审 判 员 张 珊 二〇二一年三月九日 法官助理 张鲁奇 书 记 员 战亚玲