浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终1097号 上诉人（原审被告）：张金宸仪，女，1989年8月27日出生，汉族，住杭州市下城区。 委托诉讼代理人：钱亚红，浙江思伟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王桂萍，女，1961年9月17日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：刘慧、赵一同，浙江永大联合律师事务所律师。 上诉人张金宸仪因与被上诉人王桂萍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初4671号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月29日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。钱亚红、刘慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：位于杭州市滨江区××街道××路××号房屋属于黄海哲、陈玉佩共同共有。 2012年7月15日，黄海哲（甲方）与陈茂尊（乙方）签订《房租租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于杭州市滨江区××路××号的房屋（连同土地）出租给乙方使用，房屋建筑面积为462.85平方米，租赁期限自2012年7月15日起至2020年7月14日止，月租金为31000元，年租金为371000元，每一年付一次租金，以后每年的租金应当在每个租赁年度开始前一个月内由乙方一次性付给甲方，前三年租期不变，此后租金的涨幅由甲乙双方协商确定，但每次涨幅不得超过第一年租金的5%；将房屋出租、转让、分租或者与他人互换房屋使用或者与他人合作、联合经营应事前征得甲方书面同意和订立书面协议，并按规定重新议定房租。双方还对其他权利和义务作了约定。 2015年1月14日，陈茂尊（转租人，甲方）与王桂萍（杭州之钰堂同人路中医门诊部，承租人，乙方）签订协议，约定：甲方同意将位于杭州市滨江区××路××号××楼××楼加层的房屋）转租给乙方使用，租赁期限自2015年7月15日至2020年7月14日止，月租金为11700元，年租金为140000元，每一年支付一次租金，从2015年开始每年6月15日乙方一次性付给甲方，前二年租金不变，第三年为147000元，第四年为154000元，第五年为161000元，乙方向甲方交纳18000元的保证金，甲方应在租赁期满最后一年将保证金退回乙方或抵偿租金；双方还对其他权利和义务作了约定。 2015年8月4日，黄海哲（第三方）、陈茂尊（出租方）、王桂萍（承租方）签订《三方协议》，约定：三方就杭州市滨盛路2276、2278号及同人路49号二楼加层营业用房在出租方和承租方所约定的合同期内，承租方将房屋出租款全部支付到第三方名下，三方其他权利义务不变。 2018年9月5日，王桂萍（出租方，甲方）与张金宸仪（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于杭州市滨江区××街道××路××号商铺××方用作教育机构使用，出租房屋面积为462.85平方米其中的300方；租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年10月1日止，从2018年9月5日起至2018年9月30日止为装修期，免租金，乙方在装修期内退租的，押金不退，还应向甲方支付一个月租金作为违约金，若乙方中途退租，应向甲方支付装修期租金；甲方于2018年9月8日前将房屋交付给乙方使用；该房屋第1年年租金为300000元，第2年年租金为300000元，第三年年租金为330000元，第4年年租金为330000元，第5年年租金为339900元，上述租金不含租赁税、不含租金发票，如需缴纳则由乙方支付发票税点；租金支付方式为半年付，先付后用，首期租金150000元于签订合同当日内支付给甲方，以后每期租金于到期前30天支付；租房押金为50000元，于签订合同当日内支付给甲方，待租赁期满乙方结清各项费用且公司注册地址迁出或公司注销后，甲方将押金全额无息退还给乙方，乙方如未按规定结清租金、水、电、物管等各项使用费用、违约金及公司注册地址未迁出或注销的，则甲方有权拒绝退还押金，待乙方办理完毕后甲方再予以退还，若乙方中途擅自退租的，押金不退；除房屋内已有的装修和设施外，乙方可以按自己需要进行装修，乙方自行装修的，应事先征得甲方书面同意，并按规定向有关部门办理申报手续，须办妥有关手续后，方可进行，租赁期满或合同解除，乙方应保留硬装修，乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经验收认可方可办理退租手续；甲方未按合同约定的时间将房屋交付给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按月租金的4%支付给乙方作为违约金；在租赁期内，甲方提前将房屋收回的，应向乙方支付相当于当年度3个月租金的违约金，如乙方已经进行装修，则甲方还应当赔偿乙方折旧后的装修费用；在租赁期内，因甲方不及时履行合同约定的维修、养护责任，致使该房屋发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；甲方拒绝提供乙方办理营业执照及相关证件所需资料的应当赔偿乙方直接损失；在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应支付相当于当年度3个月租金的违约金，若乙方已经进行装修，硬装修无偿归甲方所有：（1）若乙方未按相关部门规定擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知在限定时间内仍未纠正，（2）擅自改变合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的，（3）拖欠租金或使用费用累计超过15天的，（4）在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的；如乙方拖欠租金未满15天，或者租赁期满乙方逾期归还房屋，或者逾期未将公司注册地址迁出或注销，除继续按到期前标准支付逾期租金外，每逾期一天应向甲方支付月租金4%的违约金，造成甲方损失的，乙方还应当另行赔偿；租金期满或合同解除时，乙方遗留在该房屋内的任何物品，均为乙方放弃物，甲方有权任意处置，若给甲方造成损害，乙方还应赔偿；发生纠纷向杭州市滨江区人民法院提起诉讼。双方还对其他权利和义务作了约定。合同签订后，张金宸仪支付押金50000元。王桂萍将房屋交付张金宸仪使用。张金宸仪支付租金至2020年3月31日。下一期半年租金应于2020年3月1日前支付，张金宸仪未按该约定支付。2020年4月14日，张金宸仪通过微信与王桂萍协商，要求缓交租金，王桂萍未作出同意缓交的意思表示。2020年4月23日，王桂萍（甲方）向张金宸仪（乙方）发出《商铺租赁合同》解除通知书，载明：至2020年3月，乙方没有按约支付房租，期间，甲方多次催缴，乙方因种种原因至今未能支付，乙方已拖欠租金超过15天，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方必须支付违约金并承担相应责任。张金宸仪于当天收到该通知书。王桂萍自认2020年5月25日左右拆除空调。2020年6月10日，王桂萍通过微信要求张金宸仪清空房屋，搬走有用的东西。现双方发生争议，王桂萍提起本案诉讼。 另查明：2018年9月10日，黄海哲（出租人）与王桂萍（承租人）签订《补充协议》，约定：出租人同意承租人将滨盛路2276、2278号二楼部分房屋转租给张金宸仪做教育机构，要求转租房屋不违背主合同的权利义务，转承租人必须依法经营并遵守协议；鉴于主合同的租赁协议至2020年7月15日，房东黄海哲同意在合同到期后，承租人有优先续租权，租赁期限至2023年10月1日止，如果承租人不续约，转承租人有权享有与承租人同样的优先续租权，租赁期限至2023年10月1日止，原王桂萍与张金宸仪转租合同的权利及义务不变。 现王桂萍起诉至原审法院，请求判令：1、王桂萍与张金宸仪签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除；2、张金宸仪支付拖欠的租金及免租期租金共计101666.70元（2020年4月1日起至2020年7月15日计3个月零15天加上17天免租期）；3、张金宸仪支付违约金75000元；4、本案诉讼费由张金宸仪承担。 原审法院认为：王桂萍与张金宸仪之间的房屋租赁合同关系，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，该院予以确认。2020年4月23日，王桂萍向张金宸仪发送解除合同的通知书，符合张金宸仪拖欠租金超过15天王桂萍可解除合同的约定，张金宸仪于当日收到该通知书，故该院认定合同解除之日为2020年4月23日。对王桂萍要求确认双方合同于2020年4月23日解除的诉讼请求，该院予以支持。关于租金，双方合同于2020年4月23日解除，腾空房屋需要一定的期限，王桂萍认可于2020年5月25日左右拆除空调等设备，该院酌定租金计算至2020年5月24日止。经计算，张金宸仪拖欠的租金为45161元。对王桂萍要求张金宸仪支付拖欠的租金45161元的诉讼请求，该院予以支持；超过部分，不予支持。关于免租期租金，双方未对解除合同需要支付一定比例的免租期租金进行约定，故对王桂萍要求支付免租期租金的诉讼请求，该院不予支持。关于违约金，张金宸仪已迟延支付租金，按合同约定应支付当年度3个月租金金额的违约金即75000元，该标准不违反法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王桂萍与张金宸仪于2018年9月5日签订的《商铺租赁合同》于2020年4月23日解除。二、张金宸仪于判决生效之日起十日内支付王桂萍租金45161元。三、张金宸仪于判决生效之日起十日内支付王桂萍违约金75000元。四、驳回王桂萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3834元，减半收取1917元，由王桂萍负担565元，由张金宸仪负担1352元。 宣判后，张金宸仪不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为：2018年9月10日，黄海哲（出租人）与王桂萍（承租人）签订《补充协议》，约定，出租人同意承租人将滨盛路2276、2278号二楼部分房屋转租给张金宸仪做教育机构……王桂萍与张金宸仪转租合同的权利及义务不变。王桂萍递交的证据是伪造的，黄海哲与陈茂尊签订的房屋租赁合同，租赁截止到2020年7月14日，王桂萍与陈茂尊签订的协议租赁期截止到2020年7月14日，且张金宸仪也提供了微信、录音等证据也能够证明王桂萍的租期截止时间为2020年7月14日，故黄海哲与王桂萍不可能在2018年9月10日签订《补充协议》，且《补充协议》中黄海哲的笔迹与黄海哲在《房屋租赁合同》中的笔迹不一致，该协议系伪造的。因无法与黄海哲取得联系，故张金宸仪在一审中已经向法院提出申请，要求对《补充协议》中“黄海哲”的签名进行鉴定，但被一审法院拒绝。张金宸仪认为，王桂萍提供虚假证据，希望将本案移送公安机关。综上，一审法院认定事实错误。 二、一审法院认为：2020年4月23日，王桂萍向张金宸仪发送解除合同的通知书，符合张金宸仪拖欠租金超过15天，王桂萍可解除合同的约定，张金宸仪于当日收到该通知书，故认定合同解除之日为2020年4月23日。对王桂萍要求确认双方合同于2020年4月23日解除的诉讼请求，法院予以支持。关于租金，双方合同于2020年4月23日解除，腾空房屋需要一定的期限，王桂萍认可于2020年5月25日左右拆除空调等设备，法院酌定租金计算至2020年5月24日。经计算，张金宸仪拖欠的租金为45161元。对王桂萍要求张金宸仪支付拖欠的租金45161元的诉讼请求，法院予以支持……关于违约金，张金宸仪已迟延支付租金，按合同约定应支付当年度3个月租金金额的违约金即75000元，该标准不违反法律规定，法院予以支持。一审法院的认定是错误的。1、本案张金宸仪并未违约，违约方为王桂萍。通过张金宸仪提供的录音可以看出，因疫情原因，王桂萍同意张金宸仪于2020年4月30日缴纳租金。张金宸仪于2020年4月30日要求将房租支付给王桂萍，但王桂萍却拒绝收取房租。故张金宸仪认为，本案违约方为王桂萍，并不是张金宸仪，涉案合同的解除时间为2020年4月30日。一审法院认定张金宸仪违约，并要求张金宸仪支付截止至2020年5月24日的租金及75000元的违约金，是错误的。2、退一步讲，假设张金宸仪违约，一审法院酌定租金计算至2020年5月24日，也没有任何依据。一审法院既然认定涉案合同的解除日期为2020年4月23日，那么张金宸仪的租金也应该计算到2020年4月23日，一审法院酌定计算到2020年5月24日没有法律依据。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回王桂萍一审诉讼请求；2、本案上诉费由王桂萍负担。 被上诉人王桂萍辩称：一审认定事实清楚。2018年9月5日租赁合同订立时王桂萍已经和业主电话确认，业主对张金宸仪承租用途、期限等知晓并认可。2018年9月10日，王桂萍与业主就转租问题又签订补充协议，落款真实。王桂萍所举的微信、录音等证据非业主对照书面材料的客观陈述，只是口头一说。从三方协议及租金收取可见业主在录音中的陈述不真实。从录音时间和内容看，张金宸仪在拖欠租金时私下与业主接触也会导致业主作不实陈述。王桂萍本人一审出庭说明了事实经过，法官也向陈茂尊核实了转租情况，王桂萍不会伪造证据。关于租赁合同的解除时间，2020年4月14日王桂萍已经明确告知如果坚持延期、不按约缴纳租金即是张金宸仪违约解除合同。4月23日王桂萍正式发送解除通知，张金宸仪也已收到，收到之日为解除之日。张金宸仪在4月30日当面要求支付租金只是履约假象，实际并未支付，否则应直接转账支付。合同违约系张金宸仪造成。4月25日的录音是在合同解除之后发生的，王桂萍的表述并非以继续履行合同为基础，也不存在解除合同走形式的问题。王桂萍和业主黄海哲在2018年有补充协议，确保了张金宸仪的承租权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 一审查明事实部分涉及案外人黄海哲与陈茂尊签订的《房租租赁合同》、陈茂尊与王桂萍签订的协议、黄海哲与陈茂尊签订的《三方协议》以及黄海哲与王桂萍所签订的《补充协议》部分，因协议另一方当事人属于案外人，仅凭一方当事人的陈述难以确认其真实性，且相关内容与本案实体处理亦缺乏实质关联，本院不予确认。对原审法院认定的其他部分事实，本院予以确认。 本院认为：本案双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。张金宸仪依约应于2020年3月1日前支付下一期半年租金，但其并未依约支付，张金宸仪延付租金并无法定或约定理由，也未取得王桂萍的认可，故张金宸仪已构成违约，应承担相应的违约责任。因张金宸仪未依约支付租金已达到合同约定的解除条件，王桂萍于2020年4月23日向其发送解除合同通知书于法有据，张金宸仪收到之日应为合同解除之日。张金宸仪提供的通话录音系双方合同解除之后发生，其中王桂萍关于租金缓交的表述也不影响因张金宸仪违约导致合同已解除的事实，张金宸仪仅凭通话录音中的个别词句主张王桂萍发出的解除通知并非解除合同的真实意思表示，依据不足，本院不予采信。至于具体的租金和占有使用费数额问题，双方合同虽于2020年4月23日解除，但合同解除后，张金宸仪并未马上腾退返还房屋，原审法院根据王桂萍拆除空调设备的时间推定张金宸仪完成腾退时间是2020年5月25日，并判令张金宸仪支付截止到2020年5月24日的租金和占有使用费，实体处理结果并无不当。综上，张金宸仪的上诉请求不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2703元，由张金宸仪负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年三月二十四日 书记员  张诗雯