浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终470号 上诉人（原审被告）：杭州市西湖区枫铃酒廊，住所地：杭州市西湖区保俶路159号，统一社会信用代码：92330106MA2BNJYB47。 经营者：叶青，男，汉族，1974年5月4日出生，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）：杭州市交通工程集团有限公司，住所地：杭州市西湖区保俶路161号。 法定代表人：马刚伟，总经理。 委托诉讼代理人：潘阳增，浙江中天北辰律师事务所律师。 上诉人杭州市西湖区枫铃酒廊（以下简称枫铃酒廊）与被上诉人杭州市交通工程集团有限公司（以下简称交通集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初4587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案，上诉人枫铃酒廊经营者叶青，被上诉人交通集团的委托诉讼代理人潘阳增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：枫铃酒廊多年来一直承租交通集团坐落于杭州市西湖区××路××号××层××楼商铺经营餐饮。 2019年2月27日，交通集团、枫铃酒廊经协商一致续签《租赁协议》，约定，租赁期一年，自2019年4月1日至2020年3月31日；年租金537000元，分两次支付；逾期支付租金、水电费等费用的，交通集团有权按逾期支付租金、水电费数额的10%收取违约金；租期届满后不再续租的，应最迟于租期届满之日将房屋腾空、经交通集团验收后办理房屋交还的手续，迟延交还房屋的，按约定租金标准的双倍支付超期占用期间的房屋占用费等。 2020年3月2日，交通集团、枫铃酒廊签订《关于新冠疫情期间租金减免补充协议》，约定，交通集团以顺延租期二个月、枫铃酒廊免交租金的方式给予枫铃酒廊租金减免优惠，顺延租期后，租期至2020年5月31日届满。 2020年5月9日，交通集团将公开招租有关事项告知枫铃酒廊，枫铃酒廊于当日承诺，若其未竟得本次招租房屋三年租赁权，则于2020年5月31日将租赁房屋腾空后交还给交通集团。 2020年5月11日，交通集团按法律规定在杭州产权交易所对案涉房屋公开招租、在5月12日的《杭州日报》刊登了招租公告；因枫铃酒廊未在规定时间内报名竞标，经双方约定，枫铃酒廊应在2020年5月29日16：00完成报名，但枫铃酒廊仍未报名参与竞标。枫铃酒廊两次未按要求参与租赁竞标，表明其不再续租。枫铃酒廊依约应于2020年5月31日将房屋腾空并交还交通集团。但是，虽经交通集团多次以各种方式催促，枫铃酒廊至今未将房屋腾空并交还交通集团。 另，协议履行过程中，枫铃酒廊存在迟延支付租金等的违约行为，按合同约定且经枫铃酒廊确认其应支付违约金26800元。 2020年7月10日，交通集团向法院提出诉讼请求：1、判令枫铃酒廊立即腾空并交还坐落于西湖区××路××号××层××楼商铺（租赁房屋）；2、判令枫铃酒廊按每日2942.46元标准支付自2020年6月1日至腾空并交还租赁房屋之日止的超期房屋占用费，暂计至2020年7月31日计179490.06元；3、判令枫铃酒廊支付违约金26800元；4、判令枫铃酒廊承担本案全部诉讼费。 原审法院认为，交通集团与枫铃酒廊签订《租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。该租赁协议租期为1年，即自2019年4月1日至2020年3月31日。鉴于今年突如其来的疫情，交通集团主动延长租期2个月，即合同终止日期为2020年5月31日。在合同到期前，交通集团对涉案租赁物进行拍卖招租，枫铃酒廊未参与拍卖，应视为枫铃酒廊放弃租赁。交通集团、枫铃酒廊签订的《租赁协议》权利义务终止。庭审后，枫铃酒廊一再声明希望继续租赁，法院鉴于实际情况，也大力调解，希望促成继续签订租赁合同，但双方分歧大，无法形成合意。法院审理案件，没有权利“拉郎配”，交通集团明确不再与枫铃酒廊续签租赁合同，应当允许，也是其权利；枫铃酒廊希望继续租赁，但条件不能满足交通集团，法院不支持“强买强卖”，故交通集团要求枫铃酒廊腾空房屋要求合理。合同终止后，枫铃酒廊将涉案房屋钥匙交于交通集团，应视为同意将房屋交付交通集团，导致房屋未及时腾空，造成房屋未发挥应有功能及损失，双方均存在过错。法院确认房屋占用费损失双方各承担一半。交通集团诉请符合法律规定的，法院予以支持。枫铃酒廊抗辩没有事实和法律依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、杭州市西湖区枫铃酒廊于本判决生效之日起十日内将承租房屋腾空交还杭州市交通工程集团有限公司；二、杭州市西湖区枫铃酒廊于本判决生效之日起十日内支付杭州市交通工程集团有限公司房屋占用费89745.03元，（暂计算至2020年7月31日（2个月），实际计算至腾退日；三、杭州市西湖区枫铃酒廊于本判决生效之日起十日内支付杭州市交通工程集团有限公司违约金26800元；四、驳回杭州市交通工程集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2197元，由杭州市西湖区枫铃酒廊负担1315元；杭州市交通工程集团有限公司负担882元。杭州市交通工程集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州市西湖区枫铃酒廊于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳负担的诉讼费。 宣判后，枫铃酒廊不服上述判决，向本院提起上诉称：1、该房产由上诉人于2020年6月初停止经营，6月10日房屋钥匙交于被上诉人的管理人，后续费用不应由本人负责，也不存在支付违约金。2、被上诉人提供了恶劣的经营环境，给本人造成了很大经营困难，房屋的消防验收不合格、立面整治、道路改造、停车困难、房租上涨，让上诉人多年积累亏损。3、上诉人与被上诉人所签的房屋合同条款存在霸王条款行为，2019年保俶路161号重新装修费用60万元，2020年重新招投标内的条款（涨房租、消防无法审批、租赁周期短）使上诉人无法继续经营，且不作无任何赔偿。4、上诉人对被上诉人的保俶路161号租赁权拍卖流程及结果存在异议，上诉人对租金提出异议，希望在整个降房租的大环境下，协商解决，遭拒绝，结果造成流标。5、被上诉人拒不返还押金及政府规定的减免的一个月的房租费用。6、关于保俶路159号本人因疫情不稳定影响经营提出异议后，被上诉人于6月11日起断水断电造成酒店直接经济损失，导致上诉人资金链断裂，经济状况极其恶劣，造成员工工资和供应商货款无能力支付。综上，请求二审法院依法查明事实，依法改判杭州市西湖区枫铃酒廊无需支付杭州市交通工程集团有限公司房屋占用费89745.03元。 被上诉人交通集团答辩称：承租期内，上诉人如有亏损经营现象，完全是其自身经营原因，并没有上诉人所谓的“恶劣的经营环境”情况；承租期内遇新冠疫情，被上诉人已响应政府号召给予了上诉人两个月的免租期优惠；租赁期届满前，被上诉人依国有资产出租规定依法公开招租，并特地书面通知上诉人，上诉人两次未参与投标，其行为表明放弃承租。租期届满之时，上诉人未按约及时腾退交还租赁房屋，导致的损失其应当依约予以赔偿。 关于租赁保证金89500元，根据租赁协议第四条之约定，保证金用以清偿上诉人的欠付款及违约责任，在案涉租赁关系全部了结之时，如有余额才无息退还；对于上诉人提到的在减免两个月租金后再减免一个月租金的主张，在原审判决作出后，政府出台了国有企业出租人可以给予承租人再减免一个月租金的优惠政策，尽管该政策的出台系在租期届满后，但仍在上诉人占有案涉房屋期间，被上诉人同意在腾退结算时给予上诉人退还一个月租金的优惠。但这均是腾退交还时的结算抵扣问题，并不影响本案原审判决的事实认定与判项。更何况，即便拿保证金及一个月租金的款项来冲抵上诉人应予支付的款项，上诉人仍需向被上诉人支付剩余差额。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，上诉人枫铃酒廊提交2020年6月12日的通知一份（复印件），证明：被上诉人对房屋内的物品作无主处理，上诉人也是默认的。上诉人在2020年6月10日将钥匙交给被上诉人，所以占有使用费就算到这个时候。 被上诉人交通集团没有提交证据，对上诉人提交的证据质证意见如下：该证据是个复印件，就是形式上，这个真实性还是不能判断的，也不是一个所谓的二审新证据。即便是真实，也只是被上诉人催告上诉人及时按约腾退案涉租赁房屋，这是一个催告行为。那么从这个催告也可以看出，上诉人一方未将租赁房屋内的有关物品搬离，这就占用了案涉的租赁房屋而导致这个被上诉人一方的损失。 上诉人提交的证据，经被上诉人质证后，本院认证如下：因上诉人提交的证据没有原件，仅是复印件，而上诉人对证据的真实性又不予认可，因此该证据不符合证据的形式要件，故本院对该证据无法采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人枫铃酒廊上诉主张无需支付交通集团占用费的请求。案涉《租赁协议》租期为1年，即自2019年4月1日至2020年3月31日。因2020年突如其来的疫情，交通集团主动延长租期2个月，即合同终止日期为2020年5月31日。在合同到期前，交通集团对涉案租赁物进行拍卖招租，枫铃酒廊未参与拍卖，应视为枫铃酒廊放弃租赁。合同终止后，枫铃酒廊将涉案房屋钥匙交于交通集团，应视为同意将房屋交付交通集团。导致房屋未及时腾空，造成房屋未发挥应有功能及损失，双方当事人均存在过错，原审法院确认房屋占用费损失双方各承担一半应属合理。上诉人枫铃酒廊上诉提出返返押金和政府规定的减免的一个月的房租费用的理由，被上诉人交通集团也明确在腾退结算时给予一个月的房租费用减免，对押金亦可一并处理。如上诉人对押金不同意在腾退时一并处理，则上诉人可另行主张。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2043元，由上诉人杭州西湖区枫铃酒廊负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二一年三月二十二日 书记员  何英杰