北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5722号上诉人（原审被告）：北京营韵吕营商贸有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营118号。法定代理人：王军东，执行董事。委托诉讼代理人：戴威，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张星慧，北京市隆安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京裕顺隆厨业有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营118号1-98。法定代表人：徐金长，总经理。委托诉讼代理人：韩建卫，北京弘松和文律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭雪松，北京弘松和文律师事务所律师。原审第三人：北京居然尚屋家居用品有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡吕家营118号1F-2F-3F内1F60。法定代表人：王宁，执行董事。上诉人北京营韵吕营商贸有限公司（以下简称营韵公司）因与被上诉人北京裕顺隆厨业有限公司（以下简称裕顺隆公司）、原审第三人北京居然尚屋家居用品有限公司（以下简称居然尚屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初68967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。营韵公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回裕顺隆公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院并未查明租赁场地是否持续断电以及断电原因。回避了“袋地通行权”是否受到侵害的事实查证。本案应为侵害相邻权纠纷，而非合同争议，营韵公司并无违约行为。裕顺隆公司根本违约，不应具有合同解除权。一审法院对于赔偿金额的认定缺乏依据。裕顺隆公司辩称：同意一审判决，不同意营韵公司的上诉请求。裕顺隆公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的租赁关系于2019年5月14日解除；2.营韵公司赔偿裕顺隆公司装修损失1635818.16元，租赁房屋费用54750元，雇佣保安费用236592元，租赁发电机费用713960元，购买辅助设备费用35894.9元，搬家费62330元，公证费21300元，评估费75800元，律师费80000元；3.营韵公司返还裕顺隆公司履约保证金200000元；4.营韵公司赔偿裕顺隆公司经营损失519700元。一审法院认定事实：一、营韵公司与裕顺隆公司建立租赁合同关系过程2012年11月22日，东方尚美（北京）物业管理有限公司（以下简称东方尚美公司）作为甲方，姜俊作为乙方，签订《租赁合同书》（以下简称涉诉租赁合同），约定：乙方租用甲方经营场地，位于北京市朝阳区南四环东路×号的东方家园欧华尚美家居广场×店负一层（以下简称涉诉房屋），计租面积约6000平方米。乙方租赁场地用于经营，品牌为裕顺隆，品类为酒店用品。未经甲方书面同意，乙方不得经营其他品牌和品类商品。乙方租用甲方租赁场地依法设立营业主体后10日内，乙方应当协调该营业主体，将本租赁合同承租方由乙方变更为该营业主体。合同期限2013年1月1日至2023年3月5日。租金明细……2019年4月1日至2021年3月31日租金339万元/年……甲方为乙方提供物业管理服务（包括空调制冷、取暖、物业维修、卫生保洁和安全保卫等），乙方应向甲方交纳物业管理费。乙方同意交纳履约保证金200000元……未按本合同约定履行相应义务，乙方给甲方或顾客造成损失或乙方应承担违约责任而乙方拒绝赔付的，同意甲方利用履约保证金赔付甲方或顾客损失。乙方为其租赁场地承担电费，安置独立计量装置，电价暂按1.5元/度计算，遇国家统一调整电费时，根据国家调整幅度调整合同电价，乙方应按甲方电费收交制度进行交费；采用预付费方式的，乙方应按甲方预付费收交制度交纳电费；采用后付费方式的，需按每平方米15元标准交纳电费押金，乙方应于每月5日前向甲方交纳上月电费，乙方未按时交纳的，乙方同意甲方暂停供电。合同解除或终止后，乙方退还甲方租赁场地时，属于动产部分由乙方收回，属于不动产部分或因装修形成附属设施等不得拆除和破坏，应无条件无偿归甲方，否则乙方应对其破坏或拆除行为造成的损失向甲方承担赔偿责任。甲方应为乙方提供的水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等物业配套服务并按约定或甲方统一规定收取费用。同日，双方签订《补充协议》，约定：乙方在不影响结构、消防设施的前提下完成设计施工图，施工图经甲方审核后方可施工。甲方应保证乙方的经营条件，营业期间因甲方原因造成公用事业中断，在三个工作日内未进行维修，乙方有权进行修复，费用由甲方承担。在公共事业中断之日到恢复供应前甲方同意减免乙方部分相应租金；在经营期间如因甲方原因导致乙方中断经营七个工作日未能恢复经营，乙方有权终止本合同，并向甲方索赔所有经济损失。甲方以房屋现状出租，无空调系统，制冷由乙方自行解决，甲方仅提供现有设备的供暖系统，供暖起始日期及供暖时间与整体建筑物一致，租金中已包含物业管理服务费。乙方安置独立计量装置（甲方提供）……乙方应按甲方电费收交制度进行交费。乙方应在收到甲方关于电费书面支付通知之日起5个工作日内支付该电费。甲方收费时应向乙方提供合法有效发票。乙方未按时交纳的，乙方同意甲方暂停供电。2013年1月，东方家园十八里店（北京）装饰建材有限公司（以下简称东方家园公司）作为甲方，东方尚美公司作为乙方，姜俊作为丙方，签订《补充协议》，约定本协议生效前乙、丙签订《租赁合同书》和《补充协议》，主体由东方尚美公司变更为东方家园公司。2014年5月，东方家园公司名称变更为北京营韵吕营投资发展有限公司。本案审理期间，北京营韵吕营投资发展有限公司名称变更为现名称。2014年7月，营韵公司作为甲方，裕顺隆公司作为乙方，辽宁裕顺隆厨业有限公司北京分公司作为丙方，签订《补充协议》，约定：自2015年1月1日起丙方权利、义务均转让予乙方。各方确认，本协议签订后，除租赁合同书及补充协议、附件外，对于本协议签订之前的甲、乙及甲、丙合同均解除。裕顺隆公司提交姜俊的《说明》，表示认可前述涉诉合同主体的变更。2016年3月21日，营韵公司作为甲方，裕顺隆公司作为乙方，签订《补充协议》，约定：乙方同意将2016年4月1日至2019年3月31日租金按原合同约定支付时间直接支付给甲方指定的第三方居然尚屋公司。自2019年4月1日起，乙方仍按原合同向甲方支付租金。另查，2013年7月23日，东方家园公司作为出租方即甲方，北京居然之家投资控股集团有限公司（以下简称居然之家集团）作为承租方即乙方，签订《租赁合同》，主要内容为：租赁物业现状地上三层。租赁物业及租赁物业用地范围内所有物业均由乙方统一管理（地下一层的水、电费由乙方按照甲方与商户签订合同所约定的标准收取，其他物业费由乙方根据实际情况与商户协商确定）。甲方或租赁物业原有承租方与租赁物业内原有商户之间债权债务、清场补偿等相关事务及纠纷须由甲方统一妥善处理，不得损害乙方利益。2018年9月19日，营韵公司、居然尚屋公司、北京居然之家金源家居建材市场有限公司、居然之家集团签订《主体换签协议》，约定原租赁合同中的居然之家集团主体全部变更为居然尚屋公司。经询，营韵公司与裕顺隆公司均认可双方之间就涉诉房屋存在租赁合同关系，且双方对涉诉租赁合同的效力不持异议。营韵公司提供涉诉租赁房屋相关《建设工程规划许可证》。裕顺隆公司提供收据，主张营韵公司收取履约保证金200000元，营韵公司认可收到前述履约保证金。关于租金支付期间，双方均认可裕顺隆公司实际支付租金至2019年6月30日。二、涉诉租赁房屋电力供应发生纠纷过程2019年3月22日，居然尚屋公司向裕顺隆公司发出《商函》：鉴于贵公司承租居然之家餐厨酒店用品MALL负一层约6000平方米的物业，此部分物业的水、电等服务均由我公司提供，现我公司和甲方营韵公司于2016年签署补充协议即将到期，协议到期后贵公司应当向我公司缴纳物业管理费，故特此通知贵公司自2019年4月1日起我司将向贵司收取物业管理费。收费标准2元/平方米/天。收费方式季付。请贵司于2019年3月26日12时前向我司缴纳2019年第二季度的物业管理费1092000元。如逾期未缴纳，我司将不再给贵司提供相关物业服务。2019年5月14日，裕顺隆公司向营韵公司发出《告知函》，内容为：2019年5月14日早7时50分，我公司员工到公司上班时，发现通往商场内部所有通道电动卷闸门都无法打开。通过消防通道进入商场，发现商场内部全部断电。实际断电起始时间暂时未知，但截止到本函发送之时，断电情况依然持续。营业场地发生断电，严重影响我公司正常经营。2019年5月18日、5月21日、5月23日、5月26日、5月27日、5月30日，裕顺隆公司向营韵公司发函，指出涉诉房屋仍未恢复供电，裕顺隆公司租用发电机，并提议减免租金。2019年6月3日、6月11日、6月17日，裕顺隆公司向营韵公司发函，主要内容为居然尚屋公司人员强行阻挡裕顺隆公司客户、货品、车辆等进入商场、停车场。裕顺隆公司提供前述函件部分EMS签收记录。2019年5月14日，营韵公司向裕顺隆公司回函，主要内容为：2019年5月14日告知函我司已经收悉。回复如下：自2013年8月份起，贵司一直向居然尚屋公司交纳电费，我司从未实施过贵司在来函中提到的断电行为亦未要求居然尚屋公司停止向贵司供电，现我司已经向居然尚屋公司发函，询问其原因，如系居然尚屋公司原因导致断电，我司已要求其尽快恢复供电，同时，贵司也可以主动与居然尚屋公司进行沟通，联系恢复供电相关事宜。2019年5月27日、5月29日、6月10日、6月17日、6月21日，营韵公司向裕顺隆公司回函，主要内容为：营韵公司向居然尚屋公司发函要求恢复供电，断电损失并非营韵公司造成，不同意裕顺隆公司暂停支付租金提议。营韵公司提供2019年5月14日向居然尚屋公司发出的函件，主要内容为：我司将吕家营118号地下一层租赁给裕顺隆公司使用，2019年5月14日裕顺隆公司向我司发来函件，告知我司其经营场地突然出现断电情况，已经严重影响其正常经营且给其造成高额营业损失。鉴于物业由贵司统一管理，故请贵司尽快查明原因并立即恢复供电。否则，我司将依法追究贵司法律责任。营韵公司提供2019年5月18日由居然尚屋公司向其发出的回函，主要内容为：居然尚屋公司在物业检查过程中发现裕顺隆公司未取得相关消防验收手续，不具备营业条件，同时消防安全管理严重缺失，给我方经营造成巨大隐患。我方自2019年5月14日起停止对地下一层供电，及时阻止安全隐患发生，后于2019年5月15日发函给裕顺隆公司，要求其限期搬离地下一层。经询，裕顺隆公司表示未曾收到居然尚屋公司发出的函件。经询，裕顺隆公司表示平时交纳电费一般每月20日抄表，月底前交纳当月电费，电费直接交纳给居然尚屋公司。根据之前统计，每月电费基本在2万元左右。营韵公司表示不清楚具体电费交纳流程和每期金额。本案审理期间，法院根据裕顺隆公司申请曾分别委托北京友源资产评估事务所有限公司和中磊工程造价咨询有限责任公司就涉诉房屋装修损失残值进行鉴定。在鉴定机构现场勘验过程中，涉诉房屋仍缺乏正常电力供应和必要照明条件。营韵公司主张裕顺隆公司于2019年5月14日之后仍正常经营，并提供《公证书》（2019京长安内经证字第32112号）载明：2019年6月28日公证员会同申请人到十八里店南桥公交站附近居然之家餐厨酒店用品MALL广场，由本公证员用我处摄影设备对上述地点B1层的裕顺隆厨具超市两个入口外观、入口通道、超市部分商品及内部情况进行拍照，现场取得名片一张，产品宣传册一本，照片41张。附件中的照片可体现涉诉房屋出入口情况、由地面下至地下一层通道楼梯情况、公共区域的平面广告情况以及经营区域内场所情况。经询，裕顺隆公司表示未向营韵公司正式发出解除通知。营韵公司认可于2019年12月10日收到本案起诉状。同时，营韵公司主张裕顺隆公司亦存在违约行为，并提供《公证书》（2020京长安内经证字第43825号），载明：2020年10月29日公证员会同申请人到十八里店南桥公交站附近居然之家餐厨酒店用品MALL广场，由公证员用我处摄影、摄像设备对上述地点B1层厨具超市入口外观、入口通道、超市内部、部分电力设施设备使用和损坏情况以及部分张贴封条进行拍照和摄像。营韵公司据此主张裕顺隆公司存在经营其他品牌以及破坏电力设施设备等行为，构成严重违约，不享有单方解除权。本案审理期间，法院告知双方应于2020年12月9日上午10时在涉诉房屋地点进行涉诉房屋的返还。双方当事人表示已于指定日期办理涉诉房屋交接，没有签订书面文件，双方以现场录像方式记载交接过程。三、关于裕顺隆公司损失情况裕顺隆公司为证明因保证经营场所安全，租赁发电车产生租赁费用，提供其与嘉豪伟业设备租赁（北京）有限公司签订的《设备租赁合同》，提供其与河北雷瑞机械设备租赁有限公司签订的《发电车租赁合同》，以及相关发票160000元和590000元。裕顺隆公司还提供北京盛发伟业机械设备有限公司开具的发票，载明金额3960元。前述发票金额合计753960元。经询，对于裕顺隆公司选择河北雷瑞机械设备租赁有限公司提供租赁服务的原因，裕顺隆公司表示在网上询价，从价格因素考虑选择河北雷瑞机械设备租赁有限公司提供服务。裕顺隆公司为证明因保证经营场所安全，租赁发电车产生燃料费用，提供由中国石化销售股份有限公司北京石油分公司开具发票69800元。裕顺隆公司为证明因本次纠纷产生律师费、公证费和咨询评估费用，提供其与北京弘松和文律师事务所签订的《委托代理协议》及相关发票，载明金额80000元；提供《公证书》、《评估报告》及相关发票，其中北京长安公证处开具发票载明金额21300元，其中国宏信价格评估集团有限公司开具发票载明金额75800元。裕顺隆公司为证明因维护发电车和经营场所安全雇佣保安产生费用，提供2019年5月29日其与北京坚盾保安服务有限公司签订的《保安服务合同书》以及相关发票236592元。裕顺隆公司为证明因本次纠纷购买相关照明设备、存储设备产生费用，提供北京优格瑞传动设备有限公司开具的发票，载明金额21236.09元；提供北京京东世纪信息技术有限公司开具的发票，载明金额2212元；提供北京双盛恒通商贸中心开具的发票，载明金额5107元；提供献县启凡影响器材销售中心开具的发票，载明金额3893.4元；提供北京兴旺龙岗线缆有限公司开具的发票，载明金额3446.5元。裕顺隆公司为证明因货车无法进入营业场所，另行租赁仓库存放货物产生费用，提供2019年5月22日其与北京京广方园厨房设备有限责任公司签订的《京煤集团房屋租赁合同》及发票54750元。裕顺隆公司为证明因提前解约产生搬家费用，提供其与案外人北京喜洋洋搬家有限公司签订的《货物运输合同》及发票122330元。本案审理期间，裕顺隆公司申请就涉诉房屋装修损失残值进行鉴定，申请就2019年5月14日至12月31日期间预期经营利润损失进行鉴定。法院通过摇号程序分别选择中磊工程造价咨询有限责任公司与北京腾骐资产评估有限公司就前述事项开展司法鉴定和评估。中磊工程造价咨询有限责任公司于2020年12月8日出具鉴定意见：涉诉房屋装饰装修残值造价626826.68元。中磊工程造价咨询有限责任公司在特别说明中指出，裕顺隆公司主张残值剩余使用期限应从2019年6月开始计算，我司根据委托日期按2020年10月至2023年2月计算，如果按照裕顺隆公司主张期限计算，与我司计算残值差额约346000元。裕顺隆公司针对前述鉴定意见，主张防水工程是卫生间和管道部分，施工时间较长故资料无法找到；陆升装修部分已经提供施工合同，且提交公证视频中对该部分存在有所体现；消防改造提供施工合同，且营韵公司也予以认可；残值使用期限应从2019年6月提起诉讼之日起开始计算。营韵公司针对前述鉴定意见，主张涉诉房屋交付前已经存在装饰装修，另合同明确约定残值无偿归属营韵公司。此外，经法院询问，裕顺隆公司和营韵公司均表示就涉诉房屋装饰装修残值鉴定范围内，没有可拆除部分被列入。北京腾骐资产评估有限公司于2020年11月30日出具评估意见：裕顺隆公司2019年5月14日至2019年12月31日预期经营利润损失市场价值519700元。裕顺隆公司针对前述鉴定意见不持异议。营韵公司针对前述鉴定意见，主张依据裕顺隆公司提交证据显示其已经连续亏损资不抵债，不可能盈利。关于前述鉴定和评估意见的认定，法院将在法院认为部分一并论述。裕顺隆公司向中磊工程造价咨询有限责任公司支付鉴定费46000元；裕顺隆公司向北京腾骐资产评估有限公司支付鉴定费50000元。另查，裕顺隆公司与居然尚屋公司认可双方之间未签订书面物业服务合同。一审法院认定的上述事实，有各方当事人提交的证据及各方当事人当庭陈述在案佐证。一审法院认为：居然尚屋公司经法院依法传唤，未到庭参加诉讼，法院依法缺席判决。涉诉租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系各方主体真实意思表示，应属合法有效。合同签订之后，发生合同权利、义务概括性转移，最终在裕顺隆公司与营韵公司之间形成租赁合同关系并实际履行，法院不持异议。围绕本案诉讼请求及答辩意见，存在如下争议焦点：一是营韵公司是否存在违约且裕顺隆公司据此有权解除合同；二是裕顺隆公司实际损失如何认定。法院具体分析如下：焦点一，法律规定当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现，相对方可以解除合同。根据查明事实，裕顺隆公司承租的涉诉房屋于2019年5月14日被断电，之后较长期间内未恢复供电。因裕顺隆公司承租的涉诉房屋位于地下一层，且承租目的用于商品展示销售，当缺乏稳定电力供应时，势必对正常经营活动构成实质影响。据此，裕顺隆公司在与营韵公司多次沟通无果后，行使合同解除权，并无不当。法定解除权行使应当通知对方，裕顺隆公司未向营韵公司发出解除通知，故法院以营韵公司收到起诉状之日作为合同解除之日。营韵公司辩称其不存在违约行为，且本案系相邻权受到侵害引发纠纷，法院对其辩称意见不予采纳，理由如下：1.涉诉租赁合同未约定裕顺隆公司应该支付物业费的数额、时间和具体方式。且自合同签订之后营韵公司从未向裕顺隆公司实际收取，双方在补充协议中进一步确认“租金中已包含物业管理服务费”。故裕顺隆公司并无向营韵公司或合同之外第三人支付物业费的合同及法律依据；2.营韵公司与裕顺隆公司的租赁合同关系成立在先，营韵公司与居然尚屋公司之间的租赁合同关系成立在后。两个合同关系之间并无交集，也没有做出权利、义务转移或抵消安排。合同具有相对性，当居然尚屋公司中断裕顺隆公司电力供应时，裕顺隆公司仍有权要求合同相对方，即营韵公司继续履行合同、恢复电力供应；3.营韵公司虽将电力账户过户至居然尚屋公司，但并不因此免除其应向裕顺隆公司承担的合同义务。故当电力供应出现问题时，营韵公司不仅应沟通、协调，还应对居然尚屋公司采取的电力中断行为法律后果承担合同责任；4.本案纠纷并非一般相邻权纠纷。相邻权纠纷主要是指相互毗邻的不动产权益人围绕权利行使、便利提供发生的纠纷。而本案居然尚屋公司之所以能够对裕顺隆公司正常经营形成妨害，是基于营韵公司将物业服务与代收电费等事项委托给居然尚屋公司代其完成所致。故营韵公司辩称涉诉纠纷与其无关，于法无据，法院不予采纳。营韵公司还辩称裕顺隆公司存在违约行为，而作为违约的一方无权解除合同。但营韵公司未能提供充分证据证明裕顺隆公司在2019年12月10日之前已经存在相关违约行为，该违约行为足以达到可以解除合同的严重程度，且营韵公司向裕顺隆公司发出解除通知。故法院对营韵公司该辩称意见，不予采纳。对于争议焦点二，关于裕顺隆公司主张的装修损失一节，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该规定确定了我国合同法上的违约责任。虽然涉诉租赁合同约定解除或终止之后装修形成的附属设施无条件无偿归属出租方，否则承租方应对破坏或拆除行为造成的损失向出租方承担赔偿责任。该约定目的在于防止承租方不当拆除或破坏租赁物相关行为发生，且就该情形发生的处理方式进行了明确。但该条款不应适用于出租方违约之情形，否则出租方将可能从自身违约行为中获取不当利益，诱发商业道德风险发生，不利于维护稳定经济秩序，也违反了公平原则及诚实信用原则。随后双方当事人还在补充协议中进一步明确了出租方应保证承租方的经营条件，否则承租方有权向出租方索赔经济损失。故裕顺隆公司有权向营韵公司主张装修损失赔偿。中磊工程造价咨询有限责任公司根据现场勘验情况，结合双方提出的意见，出具了专业鉴定意见，应予参照。另外，鉴定意见以接受委托日期作为残值剩余使用期限的起始日期不当，裕顺隆公司对此提出异议，理由成立。法院对残值剩余使用期限做相应调整，并据此认定装修损失金额为821359.10元。关于裕顺隆公司主张的经营利润损失一节，法律规定因违约所造成的损失赔偿额，包括合同履行后可以获得的利益。具体至本案，裕顺隆公司承租涉诉房屋用于经营，因营韵公司违约造成裕顺隆公司未能正常经营产生损失属于可得利益损失。北京腾骐资产评估有限公司根据裕顺隆公司连续多年经营情况，剔除不应计算在内的费用，出具相关专业评估意见，应予参照。营韵公司虽辩称裕顺隆公司连续亏损，但未就2019年5月14日至12月31日期间裕顺隆公司如正常经营亦不能产生合理利润充分举证，故法院对营韵公司辩称意见不予采纳。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知(法发(2009)40号)指出：人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。法院注意到根据裕顺隆公司提供该段期间电力费用支出情况与之前正常经营期间电费支出对比情况，结合营韵公司提供公证书所附该段期间照片等，能够认定裕顺隆公司该段期间并未完全中断经营。且自居然尚屋公司发出商函直至停止电力供应前存在一定缓冲期间，裕顺隆公司未能及时采取妥善措施减损，亦有不当之处。根据前述分析，法院在认定裕顺隆公司可得利益损失时，以评估意见为基础，酌情调整并认定裕顺隆公司经营利润损失为400000元。关于裕顺隆公司主张的租赁房屋、雇佣保安、租赁发电机、购买辅助设备、搬家费等多项主张一节。法院认为，因涉诉房屋失去电力供应，因此导致裕顺隆公司无法正常经营时，裕顺隆公司为恢复经营所做尝试和努力，以及为确保现场财物安全所采取的措施，属于裕顺隆公司因营韵公司违约所导致的损失范畴。但是，裕顺隆公司主张的费用范围和数额，已经明显超出裕顺隆公司所采取措施的必要限度以及营韵公司对损失预见的合理范围，其中有一部分费用与裕顺隆公司正常经营时的应自行负担的成本存在重叠，还有一部分费用在发生用途与发生时间上与裕顺隆公司所主张的费用损失明显无关，均应在其主张的损失范围中予以剔除。法院根据裕顺隆公司提供合同、票据，结合相关费用支出的必要性、合理性，酌情支持150000元。营韵公司对前述费用虽不认可，但未能提供相反证据予以证明，故法院对其辩称意见不予采纳。关于裕顺隆公司主张的公证费，因各方为诉讼准备所采取证据留存并不必然以公证形式完成，其发生具有或然性，故该费用法院不予支持；法院已经对案件审理期间根据诉讼需要发生的鉴定费分担作出处理，故对裕顺隆公司主张的诉前评估费不予支持；关于裕顺隆公司主张的律师费依据服务合同内容，系为裕顺隆公司与居然尚屋公司之间侵权纠纷所产生，并非指向本案诉讼，另外涉诉租赁合同未就律师费负担作出约定，该诉讼费用产生不在营韵公司依约可合理预测损失范围之内，且裕顺隆公司选择外聘律师亦或由本单位员工应诉具有或然性，故法院对律师费不予支持。此外，合同解除之后，营韵公司继续持有履约保证金缺乏合同及法律依据，裕顺隆公司关于退还保证金的主张，法院予以支持。综上，一审法院判决：一、确认北京裕顺隆厨业有限公司与北京营韵吕营商贸有限公司之间的房屋租赁合同关系自二○一九年十二月十日起解除；二、北京营韵吕营商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京裕顺隆厨业有限公司装修损失821359.10元；三、北京营韵吕营商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京裕顺隆厨业有限公司租赁房屋、雇佣保安、租赁发电机、购买辅助设备、搬家等费用合计150000元；四、北京营韵吕营商贸有限公司于判决生效之日起七日内返还北京裕顺隆厨业有限公司履约保证金200000元；五、北京营韵吕营商贸有限公司于判决生效之日起七日内赔偿北京裕顺隆厨业有限公司营业收入损失400000元；六、驳回北京裕顺隆厨业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费109090元，由北京裕顺隆厨业有限公司负担90160元（已交纳），由北京营韵吕营商贸有限公司负担18930元（于判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费96000元，由北京裕顺隆厨业有限公司负担41652元（已交纳），由北京营韵吕营投资发展有限公司负担54348元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:本案的争议焦点在于合同违约的主体以及裕顺隆公司实际损失的认定。本案中营韵公司与裕顺隆公司之间形成的租赁合同关系是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。依照涉诉租赁合同的约定，营韵公司应为裕顺隆公司提供水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等物业配套服务。裕顺隆公司承租的涉诉房屋于2019年5月14日被断电，之后较长期间内未恢复供电，已对其正常经营产生实质影响，造成裕顺隆公司的合同目的不能实现，营韵公司已构成根本违约，裕顺隆公司有权行使合同解除权。营韵公司上诉主张裕顺隆公司存在根本违约，因并未提出充分有效的证据予以证明，故而本院不予采信。营韵公司将物业服务与代收电费等事项委托给居然尚屋公司，居然尚屋公司以裕顺隆公司未取得相关消防验收手续，不具备营业条件，消防安全管理严重缺失，存在巨大隐患为由停止对其供电。但涉诉租赁合同具有相对性，裕顺隆公司的供电主体为营韵公司，在居然尚屋公司对位于地下一层的涉诉房屋进行断电的情况下，裕顺隆公司有权要求合同相对方营韵公司继续履行合同、恢复电力供应。故裕顺隆公司在与营韵公司多次沟通无果后，行使合同解除权，并无不当。双方的补充协议中明确了出租方应保证承租方的经营条件，否则承租方有权向出租方索赔经济损失。对于裕顺隆公司的损失，一审法院根据现场勘验情况，结合鉴定评估意见、双方过错程度等确定的装修损失、经营利润损失以及其他费用损失，数额合理，本院予以确认。综上所述，营韵公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18930元，由北京营韵吕营商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年三月三十日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿