福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1284号 上诉人（原审原告）：福州台江区良寓房产代理服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂路55号1#楼102室。 法定代表人：钟科，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘家城，福建攻略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶幼美，女，1976年12月20日出生，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：练茂荣，福建麦博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李利祥，福建麦博律师事务所律师。 上诉人福州台江区良寓房产代理服务有限公司（以下简称良寓公司）因与被上诉人叶幼美房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3317号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 良寓公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”作为裁判依据，系适用法律错误。该法条的立法本意是赋予福州市国有房产经营有限公司（下称国有房产公司）基于物权维护权益的另外一条途径，即向实际承租户主张房屋占有使用费。该途径与国有房产公司基于合同债权向良寓公司主张房屋占有使用费是竞合关系。国有房产公司只能选择其中一条途径。现（2019）闽01民初9003号生效民事判决已确认了国有房产公司选择基于合同债权向良寓公司主张腾房、占有使用费。本案一审判决不能再额外赋予国有房产公司基于物权向叶幼美等实际承租户主张占用使用费。二、良寓公司与叶幼美之间不定期租赁合同关系于2017年11月30日终止后，承租人叶幼美负有腾房的后合同义务，逾期腾房应向良寓公司交纳房屋占有使用费。三、2017年11月30日之后良寓公司未实际占有使用收益讼争店面，讼争店面均在叶幼美的实际占有收益之下。在此期间良寓公司未获得任何收益，被国有房产公司要求承担房屋占有使用费的同时，还被一审判决剥夺了向实际承租户主张的权利，有悖法律公平原则，还会造成国有资产重大流失的严重后果。综上，一审判决认定事实与适用法律均存在错误。 叶幼美辩称，一审判决事实认定清楚、法律适用正确，应予以维持。一、良寓公司丧失讼争店面使用权后，无权基于物权（使用权）要求叶幼美支付相关费用。国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，自2017年12月1日起良寓公司对讼争店面即无使用权。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间租赁关系解除之后要求叶幼美支付讼争店面的占有使用费。二、叶幼美已按其与良寓公司约定履行了合同义务，不存在违约行为。叶幼美在良寓公司提供的具结书上签字，2017年11月30日终止租赁合同，叶幼美以房屋现状交还国有房产公司，叶幼美也时刻准备将房屋交还国有房产公司。三、良寓公司对国有房产公司的违约责任不应传导给叶幼美。良寓公司擅自与次承租人约定由次承租人直接将店面交还国有房产公司（也就是一间一间交还），而国有房产公司根据法律规定要求良寓公司一次性交还124间店面。因良寓公司该行为，既造成良寓公司对国有房产公司违约而需向国有房产公司支付占有使用费，也造成叶幼美按与良寓公司约定时刻准备向国有房产公司交还房屋的情形下，因国有房产公司拒绝以此种方式收房（一间一间），却无法完成交还房屋。因此，良寓公司既对国有房产公司具有过错，也因其与国有房产公司租赁纠纷，造成叶幼美租赁讼争店面长期处于不稳定状态，严重影响了商业经营，良寓公司对叶幼美也具有明显过错。叶幼美在此过程中不存在过错。 良寓公司向一审法院起诉请求：1.判令叶幼美立即腾空搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区生活配套xx＃楼04、05店面；2.判令叶幼美向良寓公司支付自2017年11月21日起至实际交还上述租赁店面之日止的房屋占有使用费（暂计算至2020年3月30日房屋占有使用费为415260元）。一审诉讼过程中，良寓公司将上述第2项诉讼请求变更为：判令叶幼美按14020元／月的租金标准向良寓公司支付自2017年12月1日起至2018年5月20日的房屋占有使用费；按14720元／月的租金标准向良寓公司支付自2018年5月21日起至2019年5月20日的房屋占有使用费；按15450元／月的租金标准向良寓公司支付自2019年5月21日起的房屋占有使用费。 一审法院认定事实：良寓公司、叶幼美双方签订了《店面租赁合同》，约定：良寓公司将福州市仓山区××道××号××工业区生活配套房xxx＃楼04、05店面租赁给叶幼美，租赁期自2017年5月21日至2020年5月20日。第一年月租金14020元，第二年月租金14720元，第三年月租金15450元。2017年11月30日，良寓公司、叶幼美共同向国有房产公司出具《具结书》，载明：讼争店面为良寓公司承租的国有房产，租金收缴至2017年11月止，良寓公司于2017年11月30日与叶幼美终止租赁关系，并同意将该房产按现状交还国有房产公司。国有房产公司未在该份《具结书》盖章确认。上述《具结书》签订后，叶幼美未向良寓公司或国有房产公司交还讼争店面并持续占有讼争店面至今。另查，讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予叶幼美。国有房产公司曾向一审法院提起诉讼，要求良寓公司腾退包括讼争店面在内的124间店面，返还给国有房产公司并支付占有使用费等，该案审理过程中，良寓公司与国有房产公司确认双方的租赁关系自2017年11月30日解除。该案经一审法院一审后，良寓公司与国有房产公司均提出上诉，福州市中级人民法院经审理，作出（2019）闽01民终9003号二审民事判决，对上述解除事实予以确认。 一审法院认为，良寓公司与叶幼美签订的《店面租赁合同》系双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。良寓公司与叶幼美在2017年11月30日确认终止双方的租赁关系，双方的租赁合同提前解除，因此，作为讼争店面的承租人，叶幼美应当将讼争店面及时腾空并搬离，但叶幼美至今仍占有讼争店面，良寓公司现诉请要求叶幼美腾空并搬离讼争店面，一审法院予以支持。关于良寓公司是否有权要求叶幼美支付2017年12月1日起的占有使用费问题，一审法院认为，因讼争店面系良寓公司向国有房产公司承租后转租予叶幼美，而国有房产公司与良寓公司之间的租赁关系于2017年11月30日解除，因此，自2017年12月1日起，良寓公司对讼争店面即无使用权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，因此，自2017年12月1日起，应由出租人即国有房产公司向叶幼美主张讼争店面的占有使用费。良寓公司既非出租人，又非经授权可以收取占有使用费的人，其无权在国有房产公司与其之间的租赁关系解除之后要求叶幼美支付讼争店面的占有使用费，故对良寓公司的该部分诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、叶幼美于本判决生效之日起十日内腾空并搬离位于福州市仓山区××道××号××工业区生活配套10＃楼04、05店面；二、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，本院于2020年2月26日作出（2019）闽01民终9003号民事判决书，判决良寓公司于该判决生效之日起六十日内腾空搬离坐落于福州市仓山区××镇××道××号××工业区生活配套房124间店面（包括讼争店面在内），同时国有房产公司退还良寓公司租赁押金668742.85元；良寓公司于该判决生效之日起十日内向国有房产公司支付自2017年12月1日起至实际交还上述租赁物之日止的房屋占有使用费［按每月261113.94元（14323.31平方米×18.23元／平方米／月）的标准计算，应扣除60日的腾房期）］；等等。再查明，讼争店面的建筑面积为369.14平方米。良寓公司已将叶幼美缴纳的店面押金如数退还。 本院认为，国有房产公司既是讼争店面的出租人，也是讼争店面的所有权人，其与良寓公司的租赁关系解除后，国有房产公司既可以选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司支付占有使用费，也可以选择基于其所有权人的身份要求次承租人支付占有使用费。在（2019）闽01民终9003号案件中，国有房产公司已选择基于其与良寓公司的租赁债权关系要求承租人良寓公司腾房并支付占有使用费，该案生效判决也判令良寓公司向国有房产公司返还包括讼争店面在内的承租房屋并支付占有使用费等。良寓公司为履行前述生效判决，同时基于其与叶幼美之间的前期租赁关系，要求作为讼争店面次承租人和实际占有人的叶幼美支付占有使用费，于法有据。 关于叶幼美应付的占有使用费数额认定问题。鉴于叶幼美系因良寓公司与国有房产公司之间对租赁房屋的移交方式等问题产生争议而未能及时移交讼争店面，且（2019）闽01民终9003号生效民事判决认定良寓公司的占有使用费标准为18.23元/平方米/月、占有使用费计算期间应扣除60日腾房期，为此，本院认为，叶幼美应付的占有使用费标准可参照前述判决确定的良寓公司应付标准认定为18.23元/平方米/月，叶幼美应付占有使用费的计算期间相应扣除60日，即叶幼美应按6729.4元/月（18.23元/平方米/月×369.14平方米）的标准向良寓公司支付自2017年12月1日至其实际交还讼争店面之日止（应扣除60日）的占有使用费。对良寓公司超过上述部分的诉请，本院不予支持。 综上，良寓公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3313号民事判决第一项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3313号民事判决第二项； 三、叶幼美应于本判决生效之日起十日内向福州台江区良寓房产代理服务有限公司支付自2017年12月1日起至叶幼美实际交还福州市仓山区××道××号××工业区生活配套房10＃楼04、05店面之日止的占有使用费（按每月6729.4元／月的标准计算，应扣除60日）； 四、驳回福州台江区良寓房产代理服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7530元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担3765元，由叶幼美负担3765元；二审案件受理费7530元，由福州台江区良寓房产代理服务有限公司负担3765元，由叶幼美负担3765元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月二十二日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦