浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0282民初10680号 原告（反诉被告）：牟佳云，男，1990年5月29日出生，汉族，住宁波市海曙区，法律文书送达地址：慈溪市古塘街道新城大道北路1218号金融大厦11楼（代收人：杨永东）。 委托诉讼代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张哲露，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波杭州湾新区智海置业有限公司。住所地：宁波杭州湾新区兴慈一路290号2号楼202-5室，统一社会信用代码：91330201MA2AJB7K1F。法律文书送达地址：杭州市拱墅区大关路绿地中央广场5幢7楼（收件人：金玉琴）。 法定代表人：姜威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：金玉琴，女，该公司员工。 原告牟佳云为与被告宁波杭州湾新区智海置业有限公司（以下简称智海公司）商品房销售合同纠纷一案，于2020年11月3日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王治军独任审判。在诉讼过程中，反诉原告智海公司向本院提起反诉，本院依法予以受理，并合并予以审理。本院于2020年12月11日、2021年1月6日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，以下称为原告）牟佳云的委托诉讼代理人杨永东、张哲露，被告（反诉原告，以下称为被告）智海公司的委托诉讼代理人金玉琴均参加了两次庭审；原告牟佳云参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告牟佳云诉称：2019年12月25日，原、被告共同签署《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买被告出售的宁波杭州湾新区××号楼××室，总价款为1142294元，原告应当于2019年12月25日前支付首期房款352294元，剩余房款790000元由原告申请贷款支付。当天原告按约立即支付了首期房款352294元。但原告联系银行要求办理贷款时被告知因国家贷款政策变化，第三套房不可办理贷款购买，因此原告无法继续支付剩余房款，也无能力负担一次性支付剩余房款。现请求判令：1.依法判令解除原、被告间签署的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2.判令被告归还原告已支付的首期房款352294元；3.本案诉讼费由被告承担。在法庭调查终结前，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告归还原告已支付的首期房款352294元，并赔偿原告自2019年12月25日起至款项实际清偿之日止，以352294元为基数按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。 被告智海公司未向在本院提交书面答辩状，在庭审中辩称：第一，原告在合同签约前曾向被告询问第三套能否贷款的问题，被告已给予明确的解释；第二，关于涉案房屋的房款的支付，合同的正文及附件均有明确的约定，现原告未按约支付剩余房款，显属违约，应承担相应的违约责任。综上，被告请求法院驳回原告的诉请。 被告智海公司反诉称：2019年12月25日，被告和原告签署了《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告向被告购买宁波杭州湾新区××号楼××室的房屋，总价1142294元。根据合同第八条约定：买受人应当于2019年12月25日前支付首期房价款352294元，剩余房款由买受人申请贷款支付；2020年2月24日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，按照以下约定处理，买受人须于前述付款（放款）期限届满之日后的十五日内以现金或出卖人认可的其他方式一次性付清全部剩余房款，否则亦视为买受人逾期付款，买受人应自上述付款期限届满之日起按本合同第九条逾期付款之约定承担违约责任。被告认为，现原告已逾期付款，显属违约。现请求判令：1.解除原、被告双方签署的《浙江省商品房买卖合同（预售）》；2.原告支付被告违约金57114.70元［按照商品房买卖合同第九条第1点第（2）项约定，按累计应付款的5%计算］；3.判令原告配合被告完成合同备案及预告登记撤销手续；4.本案诉讼费用由原告承担。 原告牟佳云在反诉中未向本院提交书面答辩状，在庭审中辩称：第一，被告智海公司反诉依据的涉案合同第八条明显加重原告责任，应当认定为无效条款；第二，银行不予原告房贷并非原告主观过错造成，被告主张违约金依据不充分，现原、被告双方均同意解除合同，应根据合同法的相关规定，解除合同，全额退还原告已支付的首付款。 本院经审理认定事实如下： 2019年12月25日，原告牟佳云与被告智海公司签订了一份《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关合同附件，合同编号为×××69，双方约定原告向被告购买由被告开发建设的宁波杭州湾新区××号楼××室商品房，预测建筑面积89.18平方米，房屋总价款为1142294元；付款方式及期限为原告应于2019年12月25日前支付首期房价款352294元，剩余房价款790000元由原告申请贷款支付；逾期付款违约责任为“……2020年2月24日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余购房款的，买受人（即本案原告）应当自上述期限届满之日起十五个工作日内以现金或出卖人（即本案被告）认可的其他方式一次性付清全部剩余房款，否则视为买受人逾期付款，买受人应当自上述付款期限届满之日起按本合同第九条逾期付款之约定承担违约责任”。原告分别于2019年12月22日、2019年12月25日支付被告50000元和302294元，合计352294元。2020年8月26日，被告出具增值税普通发票确认收到原告交付的首付款352294元。合同签订后，原告在办理按揭贷款过程中，因其名下已有两套房且有贷款未全部归还，相关银行未同意原告的贷款申请。至今原告未支付剩余房款790000元给被告。 另查明，原、被告之间的诉讼，本院立案后，依法向被告送达了起诉书副本，被告于2021年1月16日签收了副本。 以上事实由原告牟佳云提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、POS机刷卡存根、普通增值税发票、结婚证、房产证、房屋买卖合同，被告智海公司提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、网页截屏、微信截屏等及原、被告在庭审中的陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点为：第一，原告牟佳云未支付剩余房款790000元的行为，是否构成合同违约？第二，涉案合同的解除时间问题？ 关于第一个焦点问题。关于原告牟佳云未支付剩余房款790000元的行为是否构成合同违约，原、被告双方存在争议。原告认为，涉案商品房买卖合同第八条系格式条款，明显加重了原告的付款义务，应属无效条款；银行不予原告房贷并非原告主观过错造成，因此原告的行为不构成合同违约。被告认为原告未按合同约定履行付款义务，其行为属于违约行为，应承担相应的违约责任。本院认为，其一，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同未与对方协商的条款。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八条第（二）.3.约定：贷款方式付款，商业贷款，买受人应当于2019年12月25日前支付首期房价款352294元，剩余房款790000元由买受人申请贷款支付。2020年2月24日前贷款没有发放或者发放的贷款不足以支付剩余房款的，买受人须于前述付款（放款）期限届满之日后的十五日内，以现金或出卖人认可的其他方式一次性自行支付全部剩余房款，否则亦视为买受人逾期付款，买受人应当自上述期限届满之日起按本合同第九条逾期付款之约定承担违约责任。上述条款是原、被告双方经过协商而达成的一致意见，是原、被告双方的真实意思表示，合法有效，亦非格式条款，合同双方当事人应按约履行。其二，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保方贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，原告未能从银行贷到款项，是因为其名下已有两套房屋，且有贷款尚未还清的情形；原告作为涉案房屋买受人，在订立合同时对付款能力或贷款资信应当有合理的预判，因此涉案房屋未能办理按揭贷款或订立商品房按揭贷款，应认定为属原告原因所致。故根据上述规定和商品房买卖合同第九条的约定，被告有权解除双方签订的合同，并要求原告支付相应的违约金，配合被告完成涉案合同备案登记及预告登记的撤销手续。其三，关于原告应支付的违约金的数额，被告认为应按涉案房屋总价款的百分之五计算。对此，原告有异议。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条1.（2）约定：逾期超过90日的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的5%向出卖人支出违约金。该条款的“累计应付款”应解释为逾期应付款为宜，因此，本院酌定原告应赔偿被告逾期应付款790000元的5%，即39500元违约金。 关于第二个焦点问题。本案中，原告要求解除原告与被告签订的涉案合同，在审理过程中，被告亦主张解除涉案合同。本院认为，原告是通过诉讼的方式来行使其合同解除权的，即通过法院向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同，如果合同解除最终被认定有效，起诉状送达给对方之日即为合同解除之日。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证实。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告牟佳云与被告智海公司签订的商品房买卖合同依法成立且有效，当事人均应按约全面履行各自的义务。本案中，根据上述论述，原、被告签订的涉案合同应依法解除，被告应返还原告已收取的首期购房款，原告应支付被告相应的违约金，并配合被告办理涉案合同备案登记及预告登记的撤销手续。综上，原、被告合法的诉请，本院依法予以支持；不合法的部分，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第五百六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 原告（反诉被告）牟佳云与被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司于2019年12月25日签订的编号为×××69的《浙江省商品房买卖合同（预售）》及相关合同附件于2021年1月16日解除； 二、原告（反诉被告）牟佳云应赔偿被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司违约金39500元，被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司应返还原告（反诉被告）牟佳云购房款352294元，两项折抵后，被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司应返还原告（反诉被告）牟佳云购房款312794元，款于本判决生效之日起三十日内履行； 三、原告（反诉被告）牟佳云于本判决生效之日起十五日内，配合被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司至相关部门办理涉案《浙江省商品房买卖合同（预售）》（编号为×××69）备案登记及预告登记的撤销手续； 四、驳回原告（反诉被告）牟佳云的其余诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费6584元，减半收取计3292元，由原告（反诉被告）负担2630元，被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司负担662元；反诉费614元，由原告（反诉被告）负担430元，被告（反诉原告）宁波杭州湾新区智海置业有限公司负担184元；均于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 王治军 二〇二一年三月三十一日 代书记员 陈丹妮