湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终716号上诉人（原审被告）：枝江市妙尚时尚百货广场，住所地枝江市马家店街办迎宾大道妙尚广场，统一社会信用代码92420583MA48FEXM1U。经营者：周在好，男，1959年7月8日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：罗兰碧，湖北骁阳律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：卞凤玲，女，汉族，1970年2月15日出生，住湖北省枝江市。原审被告：周高春，男，汉族，1955年11月11日出生，住湖北省仙桃市。原审第三人：枝江市中尚物业管理有限公司，住所地枝江市马家店迎宾大道以北，统一社会信用代码91420583679767071F。法定代表人：吴建海，该公司经理。委托诉讼代理人：鄢玉权，男，该公司法务部主任。特别授权代理。上诉人枝江市妙尚时尚百货广场因与被上诉人卞凤玲、原审被告卞凤玲、原审第三人枝江市中尚物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2020）鄂0583民初1427号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人枝江市妙尚时尚百货广场的委托诉讼代理人罗兰碧，被上诉人卞凤玲，原审被告周高春，原审第三人枝江市中尚物业管理有限公司的委托诉讼代理人鄢玉权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。枝江市妙尚时尚百货广场上诉请求：依法撤销一审法院民事判决，改判驳回被上诉人卞凤玲原审中的全部诉讼请求。事实及理由：1、原审遗漏事实。一是上诉人在给被上诉人发出《通知函》前，与被上诉人进行了多轮协商，协商按照其他业主一样签订补充协议，对租金标准进行调整，但是被上诉人坚持要求按照原合同标准支付租金，在这种协商无果的情形下，上诉人才发出《通知函》。二是上诉人在向被上诉人发出《通知函》后，已经将租赁物进行了腾退，腾退后未使用租赁物。2、原审遗漏应该适用的法律。原审适用《中华人民共和国合同法》的规定进行判决，本案是涉疫情的案件，应该适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》而未适用，该指导意见的第五、六条对本案的审理具有指导意义。3、原审的实体判决有失公平。疫情发生后，上诉人作为服装销售的零售个体工商户，销售业绩一落千丈，经营惨淡，已经无力支付高额的租赁费，上诉人与其他二十多家业主均协商达成了一致意见，符合共同克服困难的政策导向。但是上诉人方多次与被上诉人协商后，被上诉人仍然坚持对租金标准分文不少，这样导致协商无果。在协商无果的情形下，上诉人只得通知被上诉人解除租赁合同，并腾退了租赁物。原审判决时，上诉人已经有8个多月的时间未使用租赁物，在疫情不利影响下，这样的判决对上诉人不公平。4、根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第二十八条第二款的规定，本案二审可以适用民法典的规定，本案应该适用《民法典》第五百三十三条的规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”特提起上诉。被上诉人卞凤玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、被上诉人从未同意过解除合同，现在的意见也是不同意解除合同。2、上诉人声称的疫情不能构成商业合同履行的不可抗力。3、被上诉人不与上诉人签订补充协议。本案过错完全在上诉人，上诉人以疫情为挡箭牌，强迫被上诉人重新签订不平等的合同，不仅要降低租金还要允许其随意转租，严重侵害了被上诉人的合法权益，违背诚信原则。4、若法庭多次强调解除合同，那么也必须让上诉人做到两点：一是恢复原状，二是赔偿损失。5、上诉人没有单方合同解除权。原审被告周高春同意上诉人枝江市妙尚时尚百货广场的上诉意见。原审第三人枝江市中尚物业管理有限公司称其并非合同当事人，本案与其无关。卞凤玲向一审法院起诉请求：1、要求周高春、枝江市妙尚时尚百货广场继续履行2015年2月10日与卞凤玲签订的《商铺租赁协议》；2、周高春、枝江市妙尚时尚百货广场支付卞凤玲2020年4月15日至2021年4月15日租金24000元；3、周高春、枝江市妙尚时尚百货广场支付卞凤玲滞纳金（以24000元为基数，自2020年4月26日起计算至实际支付之日止，按日千分之三计算）。一审法院认定事实：2015年2月10日，卞凤玲与枝江市妙尚时尚百货广场作为甲乙双方签订《商铺租赁协议》，周高春代表乙方枝江市妙尚时尚百货广场在协议上签名。第三人枝江市中尚物业管理有限公司是商场的物业管理公司。协议约定：卞凤玲将位于枝江市迎宾大道妙尚商业步行街第一层B152号41.59平方米的商铺出租给乙方；租赁期限十年，即自2015年4月15日起至2025年4月14日止；租金标准：第一个租约年至第五个租约年自2015年4月15日起至2020年4月14日每年租金20000元，自第六个租约年至第十个租约年自2020年4月15日起至2025年4月14日每年租金24000元；租金按照年支付（一次性支付12个月），除首期租金外，每期的第一个月份前十日内交付当期租金；乙方拖欠租金的，每日按拖欠费用3‰向卞凤玲缴纳滞纳金直至租金交清时止……。协议签订后，枝江市妙尚时尚百货广场向卞凤玲支付了第一期基金100000元及装修补偿款5000元。因受疫情影响，2020年春节后枝江市妙尚时尚百货广场一直未开门营业，2020年4月枝江市妙尚时尚百货广场拟与该广场内的所有业主签订补充协议，要求减免部分租金，但卞凤玲未同意。2020年4月23日前后，枝江市妙尚时尚百货广场与除了卞凤玲外的其他商铺业主签订《妙尚商业广场二期补充协议》，协议约定：甲方按2019年租金的70%收取乙方2020年4月15日至2021年4月15日的租金，签协议时付六个月的租金，余下六个月于2020年10月15日前支付；2021年4月15日以后的租金，甲乙方双方另行商议……。2020年4月23日，枝江市妙尚时尚百货广场给卞凤玲发出《通知函》，告知卞凤玲：从2020年4月23日起与卞凤玲解除租赁合同，现已将商铺腾出来，完成了租赁屋的返还义务。卞凤玲与该广场相关人员微信联系，明确表示要求继续履行合同。一审法院认为，卞凤玲与枝江市妙尚时尚百货广场于2015年2月10日签订的《商铺租赁协议》，对租赁期间、租金标准、相关费用、合同双方的权利义务以及违约责任等都有明确约定，系合法有效的合同，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。一、租赁合同是否解除。本案合同的租赁期限自2015年4月15日起至2025年4月14日止，现租赁期间尚未届满，枝江市妙尚时尚百货广场要求解除合同，卞凤玲不同意，且枝江市妙尚时尚百货广场提出解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形，枝江市妙尚时尚百货广场单方解除合同，不予支持。二、租金支付标准。双方签订的《商铺租赁协议》明确约定了租金支付标准及支付时间，枝江市妙尚时尚百货广场应当按照合同的约定向卞凤玲支付租金；但因受疫情和疫情防控措施影响，枝江市妙尚时尚百货广场承租的商铺营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，应适当减少租金，根据公平原则，一审认为2020年4月15日至2021年4月14日的租金按2019年租金的70%（即14000元）收取为宜。因受疫情影响，2021年4月15日以后的租金由双方另行协商解决。三、关于滞纳金。虽然双方合同约定如乙方拖欠租金，每日按拖欠费用3‰向甲方缴纳滞纳金，但本案涉案的用于经营的商铺是因疫情或者疫情防控措施导致营业收入明显减少，故卞凤玲的该项主张不予支持。四、周高春、第三人枝江市中尚物业管理有限公司是否承担支付租金的责任。签订《商铺租赁协议》时，周高春是代表枝江市妙尚时尚百货广场签名，是职务行为，应由枝江市妙尚时尚百货广场承担合同约定权利义务，周高春其不应承担支付租金的责任。第三人枝江市中尚物业管理有限公司并非本案租赁合同的当事人，根据合同的相对性，其不应承担支付租金的责任。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第五条、第三十二条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条的规定，判决：一、枝江市妙尚时尚百货广场于本判决生效之日后十日内，向卞凤玲支付2020年4月15日至2021年4月14日的租金14000元；二、驳回卞凤玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取354元，由枝江市妙尚时尚百货广场负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”由于本案引起纠纷的事实发生于民法典实施前，因此适用当时的法律、司法解释的有关规定。卞凤玲与枝江市妙尚时尚百货广场于2015年2月10日签订的《商铺租赁协议》，合法有效，双方均应当履行合同约定。2020年春季后因受疫情影响，枝江市妙尚时尚百货广场经营受挫，遂与各商铺业主协商调减租金并调整租金给付方式，在与卞凤玲协商未果后，枝江市妙尚时尚百货广场于2020年4月23日即单方通知卞凤玲解除合同，卞凤玲随即明确表示不同意解除合同。在合同约定的履行期限未到期的情况下，枝江市妙尚时尚百货广场作为承租人要求提前解除租赁合同，其理由并非《中华人民共和国合同法》规定的法定情形，但其主张是否应当得到支持，主要还是看解除合同的必要性及继续履行合同是否对一方当事人明显不公平。根据庭审查明的事实看，枝江市妙尚时尚百货广场陈述疫情发生后，除本案被上诉人外，枝江市妙尚时尚百货广场与其他商铺业主均经过协商签订了补充协议，仍在租赁原有商铺，而枝江市妙尚时尚百货广场所谓的腾退房屋即将原摆放在卞凤玲的商铺内的物品移走，然2015年签订十年租赁合同时，应枝江市妙尚时尚百货广场的长期稳定经营要求，卞凤玲的商铺四界墙体拆除，现枝江市妙尚时尚百货广场并未将房屋恢复原状，故其辩称已经腾退房屋的主张本院不予支持。一审法院为保护交易的稳定性，维护交易诚信安全，基于疫情这一特殊因素的影响，比照其他商铺的租金标准，判令枝江市妙尚时尚百货广场支付卞凤玲2020年4月15日至2021年4月14日的租金按照2019年租金的70%收取，合理合法，本院予以维持。而后合同是否继续履行，由双方再行协商，若协商不成，枝江市妙尚时尚百货广场坚持要求解除合同，则应另行主张权利。综上，枝江市妙尚时尚百货广场的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由枝江市妙尚时尚百货广场负担。本判决为终审判决。审判长  肖小月审判员  关俊峰审判员  李 丹二〇二一年三月三十日书记员  程华英