成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初14950号 原告：成都双鱼座酒店管理有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：李自茹，系公司总经理。 委托诉讼代理人：陈波，四川博深律师事务所律师，一般授权。 被告：徐自川，男，汉族，1971年6月8日出生，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：吴宇阳，四川西川律师事务所律师，一般授权。 第三人：杨倩，女，汉族，1980年9月19日出生，住成都市成华区。 原告成都双鱼座酒店管理有限公司（以下简称双鱼座酒店）与被告徐自川、第三人杨倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告双鱼座酒店的委托诉讼代理人陈波，被告徐自川及其委托诉讼代理人吴宇阳，第三人杨倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 双鱼座酒店向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告徐自川签订的《房屋租赁合同》合法有效；2．第三人杨倩与原告继续履行《房屋租赁合同》；3．被告向原告支付开锁、换锁费合计200元；4．被告向原告赔偿损失3200元。庭审中，双鱼座酒店明确第二项诉讼请求为要求第三人杨倩将案涉房屋交给双鱼座酒店经营，变更第四项诉讼请求的金额为15000元。事实与理由：2019年6月15日，原告法定代表人李自茹与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告承租被告位于成都市成华区××路××号（地址已经变更为万科路19号）万科魅力之城六期2416号房屋用于酒店经营，租赁期限为2015年6月25日至2025年6月24日止，租赁费为35元／平方米／月。以上合同签订后，被告将涉案房屋交付原告，原告按约向被告履行交付租赁费的义务。2020年由于疫情，原告收入大幅下降，导致原告资金紧张未按时向被告以及其他出租方履行交付租赁费的义务，经原告与其他出租方协商，其他出租方均同意原告迟延缴纳租赁费。但被告采取更换涉案房屋钥匙的行为阻却原告对该房屋享有占有、使用的权利，并要求解除租赁合同，原告认为，受疫情影响原告收入大幅下降，国家提倡降低租赁费，双方应予以适当调整涉案租赁费用。另查明，原告于2015年9月2日成立，李自茹签订涉案合同后原告占有、使用该房屋用于酒店经营，相关权利义务主体应为原告。综上所述，为维护原告合法权益特起诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 第三人杨倩述称，我没有跟原告方签订合同，所以之前的纠纷与我没有关系，我只承担7月4日之后收回房屋的权利和责任。 经审理查明，2015年6月15日,徐自川（出租方、甲方）与李自茹（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定徐自川将位于成都市成华区××路××号××期××号房屋租赁给李自茹用于开设酒店经营。房屋建筑面积77.11平方米。第二条乙方租赁房屋用途：（1）租赁房屋仅限用于乙方开设酒店经营使用。乙方凭合同依法办理有关酒店经营机构的营业执照和税务手续等。乙方办理完毕的正式的经营实体后，依法经营，不得任意改变项目性质和项目用途，当经营内容有其他变动时，要与甲方协商并取得甲方同意。（2）乙方办理的经营实体一旦依法成立，自动继承本合同的全部权利和义务，双方不再另行签署协议。甲方可以要求乙方提供经营实体的证照复印件，并在本合同文本上签章。但是，是否签章不影响本合同的效力。第三条租赁期限：10年，即从2015年6月25日至2025年6月24日。（1）双方约定的交房时间为2015年6月25日。（2）自交房日起，乙方有五个月的装修时间，无需支付甲方租金，即从2015年6月25日至2015年11月24日甲方免收租金；免租期后的次日为起租日，开始计收租金。合同第四条租金价格和递增：（1）起始租金：35元／平方米／月，按合同产权面积计算价格（详见下表），租赁税、营业税等税费由乙方负责。（2）递增：按每壹年3%或4%分段递增，各年租金价格如下：第一年35元／平方米／月；第二年35元／平方米／月；第三年36.050元／平方米／月；第四年37.132元／平方米／月；第五年38.246元／平方米／月；第六年39.393元／平方米／月；第七年40.969元／平方米／月；第八年42.608元／平方米／月；第九年44.312元／平方米／月；第十年46.084元／平方米／月。第五条租赁保证金和租金的支付方式：（1）本合同生效后，乙方向甲方支付与第一个月租金等额的履约保证金，作为依法经营和履行合同的担保。（2）乙方支付租金，前五年每三个月支付一次，先付款后使用……（4）第六年起，即2020年6月15日以后的租金按半年／次提前15天支付，先支付后使用。第六条双方的一般权利和义务：（1）甲方按照本合同约定交付房屋给乙方，乙方需按合同约定时间付清应付租金。第十条合同效力终止：（4）如一方违约，经向对方催告30天后仍拒不履行或不完整履行，守约方可解除合同，并可要求违约方承担违约责任。第十三条违约责任：甲乙双方任何一方未能全面、正确地履行本合同约定之义务，即构成对本合同的违约，违约方应当向守约方承担违约责任，违约方应向对方支付100000元人民币的违约金。 2016年11月27日，被告向原告发出催告函，载明：一、……但合同签订后，贵方从2016年2月开始出现未按合同执行情况，租金从一次支付三个月变成了仅付一半，并连续出现了三个季度这种情况。到2016年11月，贵方变本加厉，一次仅支付一个月租金，未按合同履行相关义务，已严重违约。我方也多次在电话中要求贵方按合同履行及时支付租金，但贵方仍我行我素，严重侵犯了我方的合法权益。二、根据以上违约情形，我方特发此催告函，对前述违约行为提出如下意见：1．请贵方严格按合同条款执行相关义务，即前五年按三个月一次性支付租金，并且先款后用。2．经向贵方催告30天后仍拒不履行或不完整履行，我方将按合同规定解除合同，并要求贵方承担违约责任，违约方向我方支付每个房间10万元人民币的违约金。3．严禁贵方以后再发生违约情形，否则按违约处理。 2017年10月29日，被告再次向原告发出催告函，载明：……2016年11月27日，我方向你发出催告函，要求你按合同约定按时足额支付租金，至今为止，你仍未按时足额支付租金。合同约定，自2017年6月25日起，你家应按从第3年租赁单价递增3%的约定支付租金，但至今你仍按照35元/平方米/月标准支付租金，且为按月支付，违反了合同第四条第（2）款约定（从第3年起租赁单价递增3%，上涨为36.05元/平方米/月）和合同第五条第（2）款约定（前五年每三个月支付一次）。因你违约给本人造成租金递增的经济损失，具体金额按合同约定核算。本人现向你函告，要求你收到此函告后三日内立即停止违约行为，按合同约定付款时间和付款金额付款；并向本人支付前述违约经济损失，否则我方会合法依规解除合同，收回我的房屋。并向你追索100,000元人民币的违约金的权利。 2020年7月10日，徐自川向李自茹发出《解除租赁合同告知书》，载明因承租人存在未按约定支付租金、未按时支付租金等行为，多次催告仍未支付，载明自2020年7月4日起解除租赁合同，并要求补齐租金、结清物业费等费用。同时，徐自川在该份通知书中表示2020年6月已经将案涉房屋出售给了第三人。 诉讼过程中，原被告均认可徐自川于2020年7月20日方收到该份解除合同通知书。三方均认可现在房屋为空置状态。 另查明，2015年9月2日，双鱼座酒店设立。后徐自川将涉案房屋出售给杨倩，并于2020年6月8日办理了产权变更登记。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息，《房屋租赁合同》、《解除租赁合同告知书》、不动产权证及各方当事人的当庭陈述等。 本院认为，双鱼座酒店与徐自川签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于合同效力问题。如前所述，双鱼座酒店和徐自川签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应为合法有效。故双鱼座酒店主张确认其与徐自川签订的《房屋租赁合同》合法有效的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于双鱼座酒店要求杨倩交付房屋。被告徐自川于2020年6月将案涉房屋出售给第三人杨倩，并办理不动产权转移登记；于2020年7月10日向原告发出《解除租赁合同告知书》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持……”由此可知，在租赁合同履行期限内房屋发生物权变动，房屋买受人获得不动产权证后应当继续履行原来的租赁合同。本案中，被告徐自川将案涉房屋过户至杨倩名下在前，发出解除合同通知书在后。这意味味着杨倩取得房屋所有权、承继房屋租赁合同的权利义务在先。徐自川在丧失房屋所有权的时候即失去了租赁合同的权利，换言之，徐自川不再享有合同解除权，其再依照合同行使解除权缺少合同依据。结合前述法律规定，双鱼座酒店有权要求房屋买受人杨倩按照原合同将案涉房屋交付给双鱼座酒店使用。故双鱼座酒店主张第三人杨倩将案涉房屋交付使用的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。 关于开锁、换锁费和赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告未并提供证据证明开锁、换锁的费用以及被告造成的原告损失，故其主张被告支付开锁、换锁费和赔偿损失的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告成都双鱼座酒店管理有限公司与被告徐自川于2015年6月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效； 二、第三人杨倩于本判决生效之日起十日内将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋交付给原告成都双鱼座酒店管理有限公司使用； 三、驳回原告成都双鱼座酒店管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费减半计取50元，由被告徐自川负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二一年三月一日 书记员  罗楠