四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川11民终319号 上诉人（原审原告）：黄亚群，女，1978年2月7日出生，汉族，户籍所在地：四川省眉山市东坡区,经常居住地：四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：张鑫，北京市华泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川申泰房地产开发有限公司，住所地：四川省峨眉山市绥山镇名山路90号。 法定代表人：彭意平，执行董事。 委托诉讼代理人：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都谦瑞营销顾问有限公司，住所地：四川省成都市锦江区得胜上街76号6-1幢7层12号。 法定代表人：洪强,总经理。 委托诉讼代理人：涂强，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琴，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：峨眉山市润彩商业管理有限公司，住所地：四川省峨眉山市东湖路乐河国际花园社区二期86号。 法定代表人：王友坪。 委托诉讼代理人：范志伟，四川仙山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王雪平，女，1987年7月23日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 上诉人黄亚群因与被上诉人四川申泰房地产开发有限公司（以下简称申泰公司）、成都谦瑞营销顾问有限公司（以下简称谦瑞公司）、峨眉山市润彩商业管理有限公司（以下简称润彩公司）、王雪平商品房销售合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2020）川1181民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，于2021年3月1日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人黄亚群及其委托诉讼代理人张鑫、被上诉人申泰公司的委托诉讼代理人熊月杰、谦瑞公司的委托诉讼代理人涂强和赵琴、润彩公司的委托诉讼代理人范志伟到庭参加诉讼。王雪平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄亚群上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决,并改判支持黄亚群的诉讼请求或将本案发回重审;2.诉讼费由申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平承担。 事实及理由:一、原判决认定事实错误。1.一审中,申泰公司坚持声称案涉商场共计五层,地下两层,地上三层,但是根据案涉商场图纸,案涉商场仅有四层,并非五层,然而黄亚群取得的产权证显示所在整栋共计五层,明显与事实不符,黄亚群多次请求法院调查相关案涉房屋的全套手续是否合法,但一审法院在未调查的情况下匆忙认定房产证的合法性属于认定事实错误。2.本案中，30,000元“服务费”实际上是谦瑞公司的佣金,其性质根本与服务费或《服务费及优惠购房说明》无关,进而证明润彩公司并未提供任何服务,仅仅是申泰公司成立的空壳公司,且谦瑞公司收取了巨额的佣金也解释了谦瑞公司发布高额返租广告的动机。尽管黄亚群一再请求法院调查本案各款项的资金去向,但一审法院在未能查清上述费用的实际性质,仅凭黄亚群签订的《服务费及优惠购房说明》就认定上述款项的正当性,属于认定事实错误。3.一审法院认定《商品房买卖合同补充协议》中明确约定了广告宣传仅供参考,双方权利义务应当以签订的合同及协议为准。以此认定,黄亚群与申泰公司已对售房时的广告宣传做出明确意思表示。本案中,黄亚群在一审中关于广告宣传产生的法律责任的主张,主要是基于谦瑞公司作为宣传主体的十年回本的售后返租广告宣传,以谦瑞公司与申泰公司的代理关系产生归结于申泰公司的法律责任。申泰公司应当依据其自认的与谦瑞公司之间签订的《销售代理合同》的委托代理关系及该合同中第二条2.1中规定的独占的排他的销售代理权限及第四条4.9中规定的广告不实的法律责任承担谦瑞公司发布售后返租广告宣传的法律责任。即作为代理人的谦瑞公司向黄亚群作出广告宣传行为,而不是申泰公司与黄亚群之间关于广告宣传的意思表示。然而,根据合同相对性,黄亚群与谦瑞公司从未形成任何关于广告宣传效力的合同或所谓意思表示,黄亚群与谦瑞公司仅达成了以广告宣传内容为要约合同内容的口头协议。一审法院法律关系、法律主体、法律事实均认定错误。 二、原判决未查清事实。1.申泰公司提交的案涉商场的报批材料与黄亚群掌握的案涉房屋报批材料无论是项目名称或面积等其他数据均存在差异。另外,购房者办理房产证的前提条件是开发商办理了商铺的初始登记,而虚拟产权式商铺的开发商因未实际分割而无法办理其承诺的商铺产权证,进而证明黄亚群获得的产权证书是通过非合法手段取得的。即本案案涉房屋产权证的取得是违法的,一审法院以明显错误的材料认定案涉商铺属于合法的虚拟产权式商铺属于未查清事实。2.根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十条:房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。建设部住房市函(2001)058号文件:已办理所有权初始登记的商场内具有独立使用功能,固定界址和隔离设施,依法可分割销售的摊位,可予以办理房屋权属证明。要求具备“隔离设施”，故虚拟产权式商铺登记确权并无依据。开发商未对商场进行前期的规划,没有用内隔墙或是地钉条之类的方式再物理形态上分割出独立的空间,因此无法对每个商铺进行测绘继而无法将测绘成果报批审批,自然没有办理小产权证的可能,黄亚群产权证中出现了分户图,并显示四川公信测绘有限公司测绘,在案涉房屋无法测绘的情况下,制作出分户图,该分户图明显是虚假的伪造的。一审法院在未查清是否存在测绘报批手续及相关测绘分户图是否真实有效的情况下,就认定案涉商铺为合法的虚拟产权式商铺,属于未查清事实。3.黄亚群以远远高于市价的价格购买了本案案涉商铺,租金收益却远远低于同区域周边平均水平。一审法院未能调查相关事实,并未查清黄亚群基于什么原因购买案涉商铺。实际上,高额的返租明显是黄亚群以畸高的价格购买案涉商铺的根本原因,即高额的返租承诺对本案商品房买卖合同订立及房屋价格确定有重大影响,一审法院未查清相关事实。4.黄亚群以20本公证书、数十段录音证据,数量庞大的照片图片证明中介及谦瑞公司对本案案涉房屋进行具体的明确的广告宣传,相关事实对本案法律关系及法律后果有重大影响,然而一审法院未调查谦瑞公司是否存在广告宣传行为及中介的宣传行为系受谁指示。属于十分严重的未查清案件事实。5.本案中,一审法院认定的租金计算方式是依据大润发超市的营业额套入公式得出,但一审中,申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平从未提供任何大润发超市营业数据,也未举证证明其支付租金的依据,一审法院更未在庭审中润彩公司应付的租金数额进行调查。事实上,润彩公司并未按上述租金公式支付租金,对此黄亚群也是多次提出。一审法院在未查清租金数额是否正确的情况下,对润彩公司支付租金的合法性不持异议,并认定润彩公司按约支付租金,属于未查清事实。6.《商品房买卖合同补充协议》第七条7.2中明确约定本案标的商品房用途在通常情况下应当具备常规性使用功能。本案中,案涉房屋并不具备常规性使用功能,即通常意义上的房屋性质。一审法院既认定案涉房屋系虚拟产权商铺,无墙、无门、无物理分割,又对合同中上述约定不持异议,属于判决认定前后矛盾,未查清事实。 三、原判决所依据的证据不足。需要强调的是,本案是113户业主的集体诉讼、代表人诉讼,本案共计113户当事人,相关集体诉讼案号为(2020)川1181民初2361号,而本案是通过一审法院分案后单独判决的案件。就本案除《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《委托经营管理合同》外,黄亚群与其他原告在一审中共同举证10组证据作为共同的证据,其中包括20本公证书,数十段录音资料以及相当数量的照片图片,转账记录等,一审法院仅列举少部分涉及黄亚群个人的证据,以此作为定案依据,属于判决依据的证据不足。2.申泰公司以仅供大润发项目的相关报批材料,但本案是商品房预售合同纠纷,涉及案涉房屋的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《土地使用证》《商品房预售许可证》等相关房屋销售合法性手续申泰公司均未提供。黄亚群申请法院依法调取案涉房屋的全部手续,法院未能依法调取,申泰公司也未能全部提供,因此法院仅根据《建筑工程规划许可证》《竣工图》《商品房买卖合同》《补充协议》就认定案涉商铺为合法的虚拟产权商铺所依据的证据不足。3.《商品房买卖合同补充协议》第十三条,是申泰公司与1,200多间商铺业主签订合同时反复使用的格式条款。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、四百九十七条规定,作为对案涉商品房买卖合同订立及商品房价格的确定有重大影响的合同内容,该格式条款免除或者减轻申泰公司基于上述主要合同内容的相关责任,应当对该条款进行提示或说明。申泰公司未举证证明其对该上述合同第十三条进行提示或说明,该格式条款应当不成为合同内容,然而一审法院认定合同十三条系售房时的广告宣传作出明确意思表示,依据的证据不足。 四、一审法院判决适用法律错误或无法律依据。1.一审法院认为广告宣传中的“说明和允诺”是针对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施所作出的具体说明或允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,关于广告要约的认定,应当符合“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”“对房屋价格的确定产生重大影响”,一审法院的解释毫无法律依据,且已经生效的判例判决中,对于返款等广告承诺构成要约的认定数不胜数,一审法院的解释实际上是滥用自由裁量权,属于严重的适用法律错误。2.一审法院认定销售人员宣传年租金1.2-1.5万元仅仅是对商铺未来投资回报的说明。根据《中华人民共和国广告法》第二十五条,第一款规定“招商等有投资回报预期的商品或服务广告,应当对可能存在的风险以及风险责任承担合理的提示或者警示,并不得含有下列内容:对未来效果、收益或者与其相关的情况保证性承诺,明示或者暗示保本、无风险或者保收益等,国家另有规定的除外。”《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有升值或者投资回报的承诺。一审法院的认定本身就与法律、法规规定相悖,属于明显的法律适用错误。 五、一审违反法律程序。1.一审庭审中,黄亚群提供大量证据证明本案存在犯罪线索,根据《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《关于审理经济合同纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十条的规定,一审法院应当初步审查是否存在犯罪线索,但本案中一审法院未对相关情况进行任何调查核实,属于违反法律程序。2.本案实际上是113户业主集体诉讼的代表人诉讼,诉讼过程中,113户原告依法对申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平进行了财产保全。起先,一审法院先是以支持申泰公司复产复工为由解除对申泰公司的基本账户的冻结,仅凭申泰公司提供的单方面所谓评估认定的商铺进行担保。后又以申泰公司需要向其他业主支付补偿款以及维护社会稳定为由,在实际上是润彩公司支付所谓补偿款的情况下(如果申泰公司是实际返租人,本案申泰公司售后返租证据确凿),认定申泰公司单方面口头评估提供的担保商铺价值2,000余万元,不顾黄亚群反对裁定解除了其账户510万元的现金冻结,严重损害了黄亚群及本案众多原告合法权益,属于严重的违反法律程序。综上,即使从维护社会稳定的角度看,本案案涉商场二层是由申泰公司自持的,本案买卖合同及所谓委托经营管理合同的解除,也仅是将原来就由申泰公司持有的商铺返还,由于在黄亚群购买案涉房屋之前,申泰公司已经就整个商场与大润发建立租赁关系,商铺的返还并不侵害其他业主的权利,也不影响大润发超市的经营。相反在本案明显存在申泰公司、润彩公司以合同优势霸凌业主的情况下,法院却依然全力维护申泰公司、润彩公司的侵害行为,才是导致社会不稳定的原因。 申泰公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、申泰公司在取得建设规划许可、施工许可、和预售许可等手续的情况下，现房销售或带租销售的案涉商铺，并不存在黄亚群所称的申泰公司违法分割销售、售后返租和承诺十年回本的问题。二、黄亚群已实际取得案涉商铺的不动产权证书，且实际收取了房屋租金，商品房买卖合同已履行完毕，黄亚群的合同目的已实现。三、2018年起实施的《房屋登记管理办法》对房屋分割规定有了变化，不再强调物理隔离，新增了“特定空间”，案涉房产并不存在违法分割和办证的事实。四、申泰公司与润彩公司为两家独立的法人主体，黄亚群主张两公司承担连带责任缺乏依据。 谦瑞公司辩称，同意申泰公司的答辩意见。案涉房屋的合法性问题，一审判决已审查了案涉房屋的相关手续，建设、销售手续完全合法。黄亚群主张返还服务费的问题于法无据，且已有生效判决驳回了业主要求返还服务费的请求。关于“虚拟产权式商铺”并非一个法律概念，而是现实中的一种销售模式，2014年实施的《不动产登记暂行条例》对物理分割进行了淡化，提到了空间界限，不再强调固定隔离，实际上认可了该种销售模式，不动产登记部门也实际进行了登记并发放了不动产登记证，不能因为没有物理边界就认定为违法房产。同时，“虚拟产权式商铺”属于全体业主按份共有，该性质决定了如果部分业主行使解除权，必须由三分之二以上的业主共同决定，否则不享有解除权。且根据双方合同约定，解除权的行使期限自解除事由发生起3个月内行使，黄亚群在2020年1月已收到润彩公司的租金，如果认为构成根本违约至迟应以2020年4月行使解除权。黄亚群于2020年8月才提起诉讼要求解除合同，合同解除权已消灭。 润彩公司的答辩意见与申泰公司、谦瑞公司一致。润彩公司根据与黄亚群签订的委托经营管理合同，按约转付了房屋租金。黄亚群已实际取得了租金收益和房产证，其合同目的已经实现，其要求解除合同的请求没有合同约定，也没有法定解除的理由，应当驳回其全部诉讼请求。 王雪平未到庭答辩，也未提交书面答辩意见，视为放弃答辩的权利。 黄亚群向一审法院起诉请求：1.解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》；2.申泰公司、润彩公司、谦瑞公司、王雪平连带返还黄亚群购房款255,890元并支付利息（利息以255,890为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自购房款支付之日至实际给付之日）；3.申泰公司、润彩公司、谦瑞公司、王雪平连带返还黄亚群经营管理费60,000元并支付利息（利息以60,000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自经营管理费支付之日至实际给付之日）；4.申泰公司、润彩公司、谦瑞公司、王雪平赔偿黄亚群损失（以各项税费、公共维修费、产权费支出总额计算）9,188.84元、公证费1,050元、保全保函费800元；5.诉讼费由申泰公司、润彩公司、谦瑞公司、王雪平承担。 一审法院认定事实：黄亚群（乙方）与申泰公司（甲方）签订了两份《商品房买卖合同补充协议》，乙方签名处落款时间为2018年9月30日，对应的《商品房买卖合同》编号分别为201810130000317、201810140000184。内容均为：第一条：付款方式1.1买受人一次性付款方式支付购房款：购房款为127,945元。买受人应在本补充协议签订之日一次性向出卖人付清所有房款。2.1本补充协议上所载明的款项为买受人的房款净价，不包括应当由买卖双方各自承担的税金及其他费用。2.2办理产权登记的相关费用由买受人自行承担。第四条商品房的交付与接收4.1《合同》、《补充协议》签订前该商品房已出租并由承租人改变商品房的装饰、设备标准的，则买受人按现状收房。4.2项目采用“第三人承租、统一运营管理”的模式，承租人凭与买受人所签的《商铺租赁及集中统一运营管理服务合同》即有权代买受人办理房屋交接手续，不需要买受人再出具代为收房的委托书。承租人收房的，买受人应履行支付相关费用的义务。就付款方式及价款、商品房交付与接收等作了明确约定。第九条合同的解除及解除权的行使9.2买卖双方依据合同约定或法律规定行使合同解除权的，应当从解除权发生之日三个月内行使，否则该权利归于消灭。第十三条文本效力13.1出卖人的广告、宣传资料或者模型、售楼书中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不构成对双方权利义务的约束。除本合同及补充协议外，出卖人未对买受人作出任何不切实际的承诺，买受人同意双方权利义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。13.2本补充协议是合同重要组成部分，与合同同时生效。本补充协议的约定与合同约定或者其他书面文件不一致的，或者在理解上有歧义，以本补充协议的约定为准。 2018年9月30日，黄亚群（甲方）与润彩公司（乙方）签订两份《委托经营管理合同》，约定：甲方将其享有所有权（或合法使用权）的商铺租赁给乙方，由乙方行使使用权。二、租赁商铺的基本概况，位置：佛光东路峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼1层251号/275号。建筑面积均为10.19平方米，实际面积以政府主管部门实测为准。《商品房买卖合同》编号分别为：201810140000184、201810140000317。三、甲方商铺的入驻商家情况，3.1甲方所购商铺入驻商家：在甲方购买本商铺前，已有大润发超市入驻了本项目，甲方所购商铺在峨眉山大润发超市承租范围内。3.2大润发超市租期：2017年9月13日至2037年9月12日。3.4大润发超市计付租金的方式为：按年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计算该年度的租金。3.5大润发超市租赁的法律关系阐述：峨眉山市大润发商业有限公司与峨眉山乐河国际花园社区三期16号楼的开发商申泰公司于2014年3月21日签订了《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》,租期至2037年9月12日止。该现存法律关系双方一致认同并自愿接受其约束。四、租金计算及支付方式，鉴于甲方与申泰公司签订了《商品房买卖合同》，在甲方依法取得所购商铺物业所有权后，原峨眉山市大润发商业有限公司与申泰公司于2014年3月21日签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，租期至2037年9月12日止，继续有效履行，相关租金由大润发超市支付。4.1租赁期限：自2018年9月20日起至2037年9月12日。4.2租金计算的起止时间自甲方向开发商付清该商铺的全部房款之日起至2037年9月12日。4.3租金支付：每年11月20日前，支付上年度租金。4.4租金计算公式：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11,685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.4.2租赁期最后一年即2037年的租金计算公式为：（大润发超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11,685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.5大润发超市每年财务报表的公布：每年8月31日之前公布上年度的各项财务报表，乙方在每年的9月15日前将大润发超市的各项年度财务报表发送给甲方或以公告方式公示于乙方办公区域，以利于甲方查阅。乙方采取发送或公示之任一公布方式，即视为乙方已完成有效公布。五、商业物业运营管理服务费及租金收益所得税，5.1甲方商铺每年应向乙方交纳的商业物业运营管理服务费为：该租赁商铺当年租金的7.5%。5.3自2018年9月30日起至2023年12月31日，甲方应交纳的商业物业运营管理服务费乙方予以免除；甲方应缴纳的租金收益所得税由乙方代其交纳。六、权利与义务6.1.5租赁期内，租赁商铺的使用、经营、转租、管理和服务等权利由乙方享有并行使。6.1.8租赁期内，甲方不得以房屋所有权名义向实际承租人收取包括但不限于租金在内与该商铺有关的任何费用。6.1.12为了保障全体业主的共同利益，甲方同意乙方对项目进行统一业态规划、统一经营管理和服务，为该商铺和相邻商铺的整体利益，在个人利益与整体利益发生冲突时，甲方应服从多数业主整体利益，进行整体出租。甲方已经熟知，并同意接受该规范的约束和乙方对甲方商铺的经营管理。八、合同的解除及其他约定，8.1租赁期内，任何一方不得以任何理由单方面终止、解除或变更本合同。如因一方擅自单方面终止、解除或者变更本合同，需要承担所购房屋总价五倍的金额作为违约金支付给守约方。同时需要承担由此行为给入驻商家大润发超市带来的一切直接及间接经济损失。8.2在履行合同过程中因发生不可抗力致使本合同无法履行的，可终止、解除或变更本合同。8.3本合同履行过程中，在不影响或妨碍大润发超市的租赁合同关系及正常经营活动的情况下，经甲、乙双方一致同意，可终止、解除或变更本合同。 《委托经营管理合同》签订当日，黄亚群签字确认两份《服务费及优惠购房说明》，内容为黄亚群享受“大润发一楼商铺每套房源交30,000元服务费可抵该套房源6万元房款”的价格优惠政策。该说明中还载明本《服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力。当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。 2018年10月14日，黄亚群（买受人，乙方）与申泰公司（出卖人，甲方）签订了两份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为：201810140000184、201810130000317），约定：乙方所购商品房项目名称：乐河国际花园社区三期；商品房位于：峨眉山市××路××花园社区××期××栋××号××号，规划用途商业服务，两套商铺建筑面积均为10.19平方米，套内面积5.04平方米，公摊面积5.15平方米，两套价格均为127945元。买受人一次性付款，出卖人于买受人付清全部款项后交付该商品房。《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图及在整个楼幢中的位置图》，图示16号楼一层被分割成了包括案涉商铺在内的1212户商铺。 2019年10月10日,峨眉山市自然资源局制发川（2019）峨眉山市不动产权第0××7号以及川（2019）峨眉山市不动产权第0××4号《不动产权证书》，权利人：黄亚群，坐落：峨眉山市佛光东路×号×幢××号、峨眉山市绥山镇佛光东路×号×幢×号，不动产单元号分别是：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120969、511181100014ＧＢ00005Ｆ00120945，两份《不动产权证书》均载明权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／商业服务，面积：土地使用面积2.28／房屋建筑面积10.19，权利其他状况：宗地面积11126㎡、专有建筑面积5.04㎡、分摊建筑面积5.15㎡、房屋总层数5层、房屋所在层1层。该证书所附《宗地图》，权利人为黄亚群。该证书所附《房屋分户平面图》，图示为275＃、251＃，均为长方形。2019年10月28日，黄亚群领取了上述《不动产权证书》。 2018年9月30日，申泰公司出具的《收据》载明，收到黄亚群、刘东彦大润发16-1-25#商铺款10万元，同日申泰公司出具的《收据》载明，收到黄亚群大润发16-1-251、16-1-275商铺款55,890元。2018年9月30日，润彩公司出具的《收据》载明，收到服务费6万元。 2019年9月3日，申泰公司出具的一份《收据》载明，收到黄亚群大润发16-1-251#275#维修基金918元。另一《收据》载明，收到黄亚群大润发16-1-251#、275#产权1,100元。 2019年6月14日，申泰公司为黄亚群开具四川增值税普通发票，载明不动产、销售不动产价税合计127,945元。2019年9月3日，税务部门为黄亚群开具两份《完税证明》，证明黄亚群已交纳251号房屋印花税、契税3,585.42元和275号房屋印花税、契税3,585.42元。 2019年11月15日，黄亚群收到6228450520034697014王友坪转款2,096.9元，备注“两套租金”。2020年1月23日，黄亚群收到润彩公司银行转账6,000元，附言为“预付2019年租金”。 另查明：2014年3月12日，申泰公司（甲方）与峨眉山市大润发商业有限公司（乙方）签订《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，约定：甲方将其合法拥有且符合乐山市商业网点规划和可开设大型综合超市的商业用地上建造之商业用房及附属场地、设施整体出租给乙方开设大型综合超市。甲方约在2014年9月底前按甲、乙双方的设计要求于该地块上建造完成该商业用房（含附属场地、设施），并在相关手续办理完毕后移交给乙方。乙方系由康成投资（中国）有限公司在峨眉山市投资设立的独资法人公司，乙方经营该商业用房内开设的大型超市，乙方之母公司康成投资（中国）有限公司作为乙方的担保方，对乙方履行本合同项下义务承担连带责任。租赁期限：该商业用房的租赁期为20年，从乙方的大型综合超市对外营业日起计算，建设期及精装修期不含在内。前述商业用房（含附属场地、设施）的年租金，前二年为固定租金，第一年租金为700万，第二年租金为750万，从第三年起按乙方该年度不含增值税的商品销售收入的2.5%计付【不含乙方转租部分的商品销售收入，但如乙方招租肯德基，则肯德基的销售收入（不含营业税）计入计算范围，本合同所涉乙方商品销售收入均以此定义为准】，乙方正式年度审计报告将于次年上半年完成，届时以审计报告所示乙方上年度商品销售收入的金额为准。 2016年8月1日，申泰公司（甲方）与润彩公司（乙方）签订《峨眉•润彩商业物业运营管理委托合同》，约定：甲方于2016年7月开发建设峨眉润彩广场（乐河国际花园社区16#楼），约定由乙方对该商业物业提供运营管理服务。合作事项：润彩广场（乐河国际花园社区16#楼）项目下全部商业物业的商业规划、经营策划、开展团购业务、商业物业管理与服务（包含代理招商等）。鉴于甲方与峨眉山市大润发商业有限公司已签署《商业用房租赁合同》，其所辖商场的物业管理由大润发公司自主决定；除此以外的物业管理，由甲方自由选择，可自行管理或委托有物业管理资质的第三方管理。甲方与购房业主签订润彩广场（乐河国际花园社区16#楼）《商品房买卖合同》之前或同时，乙方应当与购房业主签订甲方认可的《商业物业运营管理委托合同》、《租赁合同》及其他委托管理经营的相关授权文件，并按该类合同及授权文件的约定履行其商业、物业运营管理及服务义务，同时将该类合同及文件原件一套交由甲方备存。同时双方还约定了商业管理服务费的收费标准及支付方式。合作期限2016年8月1日至2021年7月31日。 2018年8月20日，申泰公司（甲方）与谦瑞公司（乙方）签订《销售代理合同》，约定：甲方委托乙方为其投资开发的“乐河国际”项目进行销售代理。代理销售范围：大润发一楼的商业建筑面积约11,685.29平方米（项目可供销售面积的最终技术经济指标以政府相关部门批准核实的数据为准。项目最终可售面积以及户型图以政府部门批准核实的数据为准）。甲方委托乙方作为本项目的销售代理商，在合作期间由乙方独家负责本项目的销售工作。委托期限2018年8月20日至2019年5月31日。4.1甲方享有本项目的独立开发权与收益权。4.2甲方享有本项目的所有销售收益和资产增值权益。4.8甲方负责派驻财务人员进驻现场售楼处或室内售楼处收取房款及/或定金、订金。4.9甲方应承担因楼房质量、广告不实、物业管理、投资回报等而引起的各类投诉纠纷，其损失由甲方自行负责。甲方须对提供给乙方的资料的合法性、真实性、准确性和完整性负责，如因甲方提供的资料而引起法律纠纷，其相关的责任由甲方负责。4.10乙方接受甲方的委托，保证对本项目投入专业团队，并保证专业团队的稳定性；乙方保证与其派驻的专业团队人员建立了劳动关系，该等人员与甲方不存在任何劳动关系。大润发一楼的对外销售价格为15,000元/平方。因房地产市场及经济环境影响的变化要调整销售价格的，由甲乙双方协商，重新拟定《开发商销售底价表》和《对外销售价格表》以及各类价格优惠政策，双方并盖章确认。 2017年11月8日，申泰公司取得《峨眉山市建设工程规划核实合格证》。同年12月11日，乐河国际花园社区-16#楼（大润发）通过竣工验收备案，其中工程基本情况载明层数为地上3F/地下2F。竣工图一层显示小商铺之间无墙隔离，没有划分实际区域，案涉商铺与四邻商铺无物理上的隔断，未形成封闭空间。 申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××8号《不动产权证书》，权利人：申泰公司，坐落：峨眉山市佛光东路306号，不动产单元号：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120324，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／商业服务，面积：土地使用面积2614.98／房屋建筑面积11685.29，权利其他状况：专有建筑面积5779.34㎡、分摊建筑面积5905.95㎡、总层数0层、房屋所在层1层。该证书所附《总证图》载明层数5，层次1，备注一层商用房产权面积11685.29㎡，并附一层平面图。申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××7号《不动产权证书》，权利人：申泰公司，坐落：峨眉山市绥山镇佛光东路306号，不动产单元号：511181100014ＧＢ00005Ｆ00120001，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：商服用地／地下车位，面积：土地使用面积3075.17／房屋建筑面积13717.39，权利其他状况：专有建筑面积5900.46㎡、分摊建筑面积7816.93㎡、总层数：0层、房屋所在层：-1层。该证书所附《总证图》载明层数5，层次-2-（-1），备注负一层商用房产权面积2678.77㎡，负一层车位产权面积11038.62㎡，并附负一层、负二层平面图。 黄亚群持有的《不动产权证书》附平面图与申泰公司持有川（2017）峨眉山市不动产权第0××8号《不动产权证书》附平面图一致。 诉讼中，为核实案件事实，该院依法向案外人峨眉山市大润发商业有限公司进行调查询问。峨眉山市大润发商业有限公司以书面形式回复，主要内容如下：我司与申泰公司于2014年3月12日签订的《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》目前仍按合同约定履行，申泰公司发过两次征询函拟销售我司承租的商业用房，我司放弃了优先购买权。按照“买卖不破租赁”的法律规定，我司租金支付未发生变化，仍向申泰公司支付。我司与润彩公司之间不存在合同关系，也不知晓《委托经营管理合同》，对“相关租金由大润发超市支付”的内容不知情，属于无效约定。我司用于经营“大润发超市”的商铺在《商业用房（含附属场地及设施）租赁合同》有明确约定，且以上合同约定范围的商铺均由我司承租。我司财务报表（审计报告）目前是国际四大会计师事务所之一的毕马威会计师事务所出具的，每月我司都会有纳税申报、每年也会进行汇总纳税申报及汇算清缴，时间在每年的五月份，并且我司还有外商投资企业联合年检申报，时间在每年6月30日前。书面提交政府相关职能部门。在适用抽成租金年度也提供给出租方申泰公司，双方进行租金结算。 再查明：2020年10月20日，黄亚群委托北京市东方公证处就其申晨提供的手机中微信中相关内容进行截屏保全证据公证，公证书载明申晨在公证员的监督下打开微信×××ｐｐ，并在搜索栏中输入“大润发商铺”，显示“马云阿里巴巴出资200亿收购大润发今天今天今天你只需要花18.5万就可以……”“14万左右抓紧时间抢购，新商铺推荐大润发总价16万，峨眉山市中区现铺出售，包租……”等内容。点击联系人“Ａ阿俊”，显示“大润发商铺就是这么牛，总价18万左右，租约20年，年收入2万～3万按照营业额分红（保底8%-13%）”等内容。点击“峨眉微生活1-有事我帮您”，显示“好消息，15万买一套大润发商铺包租20年，立马收租5年，可抵扣房款，商铺现经营状况非常好，年收益9%且稳步上升，现价格16000元／平，5年后绝对翻倍！不止有租金收益，还可以让人民币翻倍！抢铺热线……“等内容。 峨眉山市市场监督管理局2019年11月13日对王雪平的询问笔录，王雪平陈述：我于2018年受成都谦瑞营销顾问有限公司聘请到乐河国际项目营销中心工作，后于2019年9月1日与其解除合同，并于当天与申泰公司签订合同，并在乐河国际项目营销中心工作至今。黄亚群向峨眉山市市场监督管理局提供含有“一万二三是没得问题的……”的通话录音是我和黄亚群通话所说，“一万二三是没得问题的……”是指的乐河国际-大润发项目商铺的收益回报，这个内容是自己编撰的，没有佐证材料或公司指导，我公司没有授权我关于乐河国际项目收益回报的保障性承诺，公司并不知情。 峨眉山市市场监督管理局2020年1月9日对任小琴的询问笔录，任小琴陈述：我现在为恒居房产（金顶北路店）的销售人员。我是2018年5月到恒居房产（白龙店）工作，2019年2月份受公司调动至金顶北路店工作至今。黄亚群向峨眉山市市场监督管理局提供含有“一万四五左右，具体还是要看大润发的营业额”录音的是我和黄亚群通话时所说，具体时间记不清楚了，“一万四五左右，具体还是要看大润发的营业额”指的该项目商铺的收益回报。2018年8月左右，公司让我去乐河国际花园社区营销中心踩盘，当时有该项目销售公司的销售人员在对我们一些中介人员作现场宣讲,宣讲的内容就有“大润发商铺每年分成收益下来一万四五左右，但具体还是要看大润发的营业额”。所以黄亚群问到我时我就这样给她说了。我于2018年11月29日在朋友圈发过关于大润发“小金铺，总价16万起，5年固定收益年底收益分红，每年1.4万”的朋友圈。2018年9月15日，9月16日，10月4日发过含有“大润发一楼旺铺，年回报超10%”的朋友圈。 证人余某陈述其先交钱后签订相关合同，且没有看到合同内容，其曾经在深圳上班时知晓深圳大润发的生意很好，看到大润发的广告宣传才购买了商铺。证人姒红燕陈述其先交了定金后签订相关合同，且没有看到合同内容，听到销售人员介绍是马云旗下的商铺，让其放心购买，告知了其有收益，但与当时承诺的不一致。 黄亚群明确其要求申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平返还的经营管理费实际就是每套商铺的服务费30,000元。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、商铺的性质认定；二、关于《商品房买卖合同》、《补充协议》与《委托经营管理合同》关系的认定；三、黄亚群主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》的事由是否成立；四、黄亚群主张申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平返还经营管理费是否成立；五、黄亚群诉请的返还购房款、赔偿损失、支付公证费及保全保函费用是否能得到支持。 一、关于案涉商铺的性质认定。 根据实践操作中开发商是否对商业建筑物进行物质形态上的实际分割，可以将产权式商铺分为两种类型：一是独立产权式商铺，此种为物理分割形态，开发商将卖场进行物质形态上的实际分割，小商铺之间用玻璃、木板、内隔墙等形式相互区分或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至；二是虚拟产权式商铺，此种为概念分割形态，开发商将卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在购房者名下，但购房者无法自行经营。本案中，虽然案涉商铺办理了《不动产权证书》，但根据《建筑工程规划许可证》、《竣工图》、《商品房买卖合同》、《补充协议》，且案涉商铺在竣工验收时与四邻商铺无物理上的隔断，并未形成封闭空间，该院认定案涉商铺不是物理形态的空间分割模式，其所在乐河国际花园社区-16#楼大润发属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，故案涉商铺属于虚拟产权式商铺。黄亚群认为申泰公司属于违法将商品房分割销售，拆除隔断整体、没有单独每个案涉商铺的消防规划验收即不存在案涉标的房屋的理由不成立。 二、关于《商品房买卖合同》、《补充协议》与《委托经营管理合同》关系的认定。 黄亚群与申泰公司存在商品房买卖合同关系，黄亚群与润彩公司存在房屋租赁合同、委托管理合同关系，看似二个独立的法律关系。但结合前述合同内容约定，能够认定前述合同立约目的系黄亚群购买申泰公司的商铺后，交由申泰公司指定的润彩公司统一经营管理而获取租金，即黄亚群购买商铺的目的并非是为了取得对商铺的现实支配，而是在申泰公司指定的润彩公司的统一经营管理前提下获得投资回报。 合同联立是指两个以上的独立合同紧密结合成为一个不可分割的整体，各合同服务于共同的交易目的；一个合同在效力上的瑕疵可能影响另一个合同的效力，一个合同的变更、解除也可能影响另一个合同的变更、解除。本案中，从前述合同约定和立约目的分析，且各方当事人均认可前述合同存在相互依存关系，除去其中任何一个合同，各方的真实交易目的均无法实现，故该院认定《商品房买卖合同》、《补充协议》与《委托经营管理合同》构成合同联立关系，应视为一个整体。 三、黄亚群主张解除《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》的事由是否成立。 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”前述规定中的“说明和允诺”是针对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施所作的具体说明或允诺。本案中，即便案涉项目的销售人员在销售涉案商铺时做出过各种年租金1.2-1.5万以及具体要看大润发的营业额等租金收益的宣传，但该宣传也仅仅是对商铺未来投资回报的说明，并非是对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施所作的具体说明或允诺，因此并不符合《商品房买卖合同司法解释》第三条规定。黄亚群与申泰公司签订的《商品房买卖合同补充协议》中明确约定广告宣传仅供参考，双方权利义务应以签订的合同及协议为准。鉴于双方当事人已对售房时的广告宣传做出明确意思表示，且该约定并不属于违反效力性禁止性规定的情形。因此申泰公司作出的广告宣传仅仅是要约邀请，不属于涉案商品房买卖合同的组成部分，不构成对双方权利义务的约束。黄亚群主张租金十年回本应视为要约并成为合同的组成部分的理由不成立。润彩公司已经按约支付的租金，不存在违约行为，黄亚群的合同目的能够实现。因此黄亚群以申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平拒不支付十年回本的租金，合同目的不能实现的理由解除合同不成立。 其次，根据前述焦点一的分析，乐河国际花园社区-16#楼大润发属于统一规划、统一布局、统一经营、统一管理的工程项目，案涉商铺属于虚拟产权式商铺。该项目经规划、消防验收且已竣工验收备案。黄亚群认为无单独商铺的规划、验收报告，无房屋标的物的存在，合同目的不能实现的理由亦不能成立。虽然峨眉山市大润发商业有限公司陈述其也不知晓《委托经营管理合同》，但并不阻碍黄亚群与申泰公司之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的履行，因此，黄亚群主张解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的理由不能成立。由于《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》与《委托经营管理合同》构成合同联立，前述合同之间相互依存，共同存在方能实现合同目的，即前述合同或一并存在，或一并解除。黄亚群认为解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的理由不成立，其请求解除《委托经营管理合同》的理由也不成立，故对其该项主张该院不予支持。 四、黄亚群主张润彩公司返还经营管理费是否成立。 润彩公司在庭审中已说明其收取30,000元/套的依据是《服务费及优惠购房说明》，而并非是《委托经营管理合同》，且黄亚群出示的收据中也明确载明为“服务费”。故润彩公司收取的30,000元/套并非是运营管理，而是服务费。虽黄亚群陈述签字时销售人员未让其仔细查看说明内容，但黄亚群亦未举证证明润彩公司存在欺诈、胁迫黄亚群的事实。黄亚群认可《服务费及优惠购房说明》上签名的真实性，故该院认定《服务费及优惠购房说明》是黄亚群的真实意思表示，双方都应遵照诚实信用原则履行该协议。故黄亚群要求润彩公司返还服务费的诉讼请求于法无据，该院不予支持。 五、黄亚群诉请的返还购房款、赔偿损失及支付公证费、保全保函费用是否能得到支持。 因黄亚群请求解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》与《委托经营管理合同》的事由不成立，黄亚群主张申泰公司、谦瑞公司、润彩公司、王雪平返还购房款、赔偿损失及支付公证费、保全保函费用的诉请于法无据，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十五条，第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回黄亚群的全部诉讼请求。案件受理费6,205元，保全费2,146元，由黄亚群负担。 本院二审期间，黄亚群围绕上诉请求依法提交了以下证据： 1.安徽省蚌埠市中级人民法院（2020）皖03民终2062号民事判决书，证明：商品房广告宣传中的“说明和允诺”并非仅针对房屋本身及相关设施规划等硬件设备设施，一审法院认定事实错误，返还金钱回报的允诺也应认定为开发商的“说明和允诺”。 2.销售代理合同，证明申泰公司委托谦瑞公司对案涉房产进行销售，谦瑞公司进行虚假广告宣传的行为，应由申泰公司和谦瑞公司承担连带责任。 3.商业用房租赁合同，证明根据申泰公司与大润发公司合同约定，大润发公司应单独与黄亚群签订租赁合同。 4.保全裁定书，证明一审法院保全行为违法。 5.建筑工程施工许可证、资质证明，证明施工单位永安建筑公司只有二级资质，只能承建四万平方米以下的工程，本案房屋所在楼体面积近五万平方米，属于严重超出资质施工，建设工程施工许可证取得违法，应当撤销。 6.规划许可证、规划方案图纸、竣工图纸，证明房屋规划是楼盘整层独立产权，申泰公司分割销售，商品房销售五证不齐属于违法销售。 7.不动产登记申请书、委托书、询问笔录，证明受托人伪造黄亚群的签字进行办证，办证程序违法，不动产权证书系申泰公司通过违法手段取得。 8.大房产证，证明本案房屋类型为构筑物房屋，不适于人类生产生活的房屋，用于经营商场后返租的合同目的不能实现。 9.关于乐河国际花园社区16号楼（大润发）项目局部调整的批复，证明本案的楼盘仅变更面积，而未进行过规划变更，黄亚群的房屋并不在规划及施工范围内。 10.不动产登记暂行条例，证明案涉房屋无空间界限，不符合法律规定的登记条件。 11.不动产登记暂行条例实施细则，证明不动产单元应当权属封闭且具有独立使用价值，案涉房屋不符合不动产登记条件，系违法取得。 12.房屋登记管理办法（建设部令168号），证明房屋应当固定界限或特定空间，案涉房屋并不能独立使用。 13.建设部对《关于能否在商场内摊位办理权属登记的请示》的复函，证明具有独立使用功能、固定界址和隔离设施，依法可分割销售的摊位，可以办理权属登记手续，案涉房屋不具备该条件，无法办理权属登记。 14.立案受理通知书，证明黄亚群已针对不动产中心相关违法行为向乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，案件的结果对本案合同的效力及合同履行有重大影响，本案应该中止审理。 15.签约过程视频，证明案涉合同在签订时，销售人员阻挡合同内容并快速翻阅，不允许业主阅读合同内容，合同内容并非黄亚群真实意思表示。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 申泰公司对黄亚群提交的证据1的真实性认可，但不认可其关联性；对证据2－证据14的真实性认可，但不认可其证明目的；对证据15的真实性不认可，也不认可其证明目的。 谦瑞公司的质证意见与申泰公司一致，同时认为证据5—证据15的证明目的已超出了其一审的诉讼请求，与本案不具有关联性。 润彩公司的质证意见与申泰公司和谦瑞公司的质证意见一致。 本院质证意见：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零四条第二款的规定“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”证据是指能够用来证明争议事实的材料，黄亚群所举证证据10－13为法律法规规定，是用以判断当事人的行为是否合法、是否存在过错、是否符合规定的依据，并非用于证明案件事实，不应作为证据使用和采信；黄亚群提交的证据1与本案不具有关联性，本院不予采信；证据2符合证据“三性”的要求，该证据仅能证明申泰公司委托谦瑞公司对案涉房产进行销售但不能证明“返租”“十年回本”的广告宣传系申泰公司或谦瑞公司发布，也不能证明该内容为申泰公司对房屋及相关设施所作的说明和允诺；证据3符合证据“三性”的要求，该合同仅能约束合同相对方，不能以申泰公司与大润发公司之间的合同约定证明案涉合同为无效合同；证据4系一审法院作出的保全裁定，不能作为认定案件事实的证据；证据5、证据6符合证据“三性”的要求，案涉房产“五证”齐全且已竣工验收，不能证明案涉楼盘无施工许可证；证据7符合证据“三性”的要求，黄亚群认可《委托书》上签名的真实性，委托书的内容载明黄亚群委托申泰公司工作人员为其办理房产不动产权证的相关手续，即使受托人代黄亚群在办证的过程中以黄亚群的名字填写了《不动产登记申请书》，也不能证明案涉不动产证属于违法取得；证据8，申泰公司取得案涉房产的大产权证书上载明用途为商服用地/商业服务，黄亚群主张该房屋不适于生产生活的理由不成立；证据9符合证据“三性”的要求，但不能证明案涉商铺未在规划和施工范围内；证据14符合证据“三性”的要求，本院予以采信，至于其证明目的能否实现的问题，本院在说理部分予以阐述；证据15符合证据“三性”的要求，但视频中的签约对象并非黄亚群，也不能客观全面反映黄亚群与申泰公司签约的全过程，不能达到黄亚群的证明目的。 本院除认定一审法院已查明的事实外，另查明：案涉房屋已于2016年7月19日取得预售许可证，证号为峨市住建（2016）房预售证第015号。大润发超市于2017年9月13日开始营业。案涉房屋于2017年12月17日进行了竣工验收备案登记，于2017年12月28日取得不动产初始登记证书。 2020年11月26日，一审法院根据黄亚群等112户业主的申请，作出（2020）川1181民初2361号民事裁定，对申泰公司、谦瑞公司、润彩公司的存款及其他财产采取保全措施，限额为26,021,743.25元。2021年11月18日,一审法院依据申泰公司的申请，对前述保全的财产内容进行了部分变更，并作出（2020）川1181民初2361号之一民事裁定。2020年12月28日，一审法院再次依据申泰公司的申请,对前述冻结的存款限额进行了变更,并作出（2020）川1181民初2361号之三民事裁定。2021年1月7日，黄亚群等112户业主针对（2020）川1181民初2361号之三民事裁定向一审法院申请复议，一审法院于2021年1月13日作出（2020）川1181民初2361号之五民事裁定，驳回黄亚群的复议请求。 2021年2月24日，乐山市市中区人民法院立案受理了黄亚群诉峨眉山市自然资源局房屋所有权登记纠纷两案，案号分别为（2021）川1102行初82号和83号。 以上事实，有竣工验收报告、不动产登记证书、民事裁定书、立案受理通知书等证据及双方当事人在一审、二审庭审中的陈述予以证实。 本院认为，案涉房屋已于2017年12月17日进行了竣工验收备案登记，黄亚群于2018年9月30日购买该房时，案涉房屋是现房而非正在建设中的预售房屋，故本案的案由应为商品房销售合同纠纷，而非商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：一、一审程序是否严重违法，本案应否中止审理；二、申泰公司、润彩公司是否存在根本违约行为，导致黄亚群的合同目的不能实现，案涉合同应否解除并向黄亚群返还相应款项。 一、关于一审程序是否严重违法，以及本案应否中止审理的问题 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定“当事人对保全或者先予执行的裁定不服的，可以申请复议一次。复议期间不停止裁定的执行。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百七十一条规定“当事人对保全或者先予执行裁定不服的，可以自收到裁定书之日起五日内向作出裁定的人民法院申请复议。人民法院应当在收到复议申请后十日内审查。裁定正确的，驳回当事人的申请；裁定不当的，变更或撤销原裁定。”针对人民法院作出的保全裁定不服的情况，法律赋予了当事人向该法院申请复议的形式予以救济，黄亚群在一审中已向一审法院申请复议，一审法院亦针对其复议申请进行了审查并作出裁定，一审程序并无不当。黄亚群认为本案存在非法集资的犯罪线索但并未提供证据证明，一审法院并无将本案移送公安机关或移送犯罪线索之基础与必要。 黄亚群主张申泰公司在案涉房屋的销售及办理不动产登记证的过程中存在违法行为，其获得的不动产登记证为无效的，故向乐山市市中区人民法院提起行政诉讼，请求确认该不动产登记无效，故本案的审理须以乐山市市中区人民法院立案受理的行政案件的审理结果为依据。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立自记载于不动产登记簿时发生效力。”黄亚群现持有的不动产登记证书系其对案涉房产享有合法所有权的有效证据，而本案的处理，并非必须等另案的处理结果为依据，理由是：一、不动产登记的撤销或无效可能是实体错误，也有可能是程序错误，即使另案的处理结果为撤销不动产登记或确认不动产登记行为无效，也不当然认定案涉房产为违法的房产，更不能当然认定黄亚群的合同目的因此就不能实现；二、申泰公司、润彩公司均认可黄亚群为案涉房屋的权利人，申泰公司已依约向黄亚群交付案涉商铺，润彩公司已依约向黄亚群支付房屋租金，黄亚群购房投资收取租金的合同目的并不因为不动产证书是否有效或是否撤销的而不能实现。故另案的处理结果与本案的处理并无直接的关联性，本案的审理无须以另案的审理结果为依据，黄亚群主张本案应中止审理的理由不成立，本院不予准许。 二、关于申泰公司是否构成根本违约，案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》应否解除的问题 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”黄亚群与申泰公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中并无售后返租的约定，申泰公司的合同义务为交付合同约定的房屋给黄亚群，并为其办理不动产登记证书。黄亚群所举的关于案涉商铺年租金1.2－1.5万元及十年回本的宣传的广告发布主体并非申泰公司或谦瑞公司，黄亚群系根据其与润彩公司签订的《委托经营管理合同》从润彩公司处获取租金收益，支付租金并非申泰公司的合同义务。即使王雪平作为谦瑞公司的销售人员向黄亚群作过商铺投资回报的宣传，该宣传内容也并非对房屋本身及相关设施所作的说明和允诺，并不属于以上司法解释规定的情形。且根据黄亚群与申泰公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十三条13.1约定“出卖人的广告、宣传资料或者模型、售楼书中的所有图片、资料、数据、说明等，仅供买受人参考，不构成对双方权利义务的约束。除本合同及补充协议外，出卖人未对买受人作出任何不切实际的承诺，买受人同意双方权利义务均以政府批准的文件和双方签订的合同及本协议为准。”双方在合同签订时，已明确排除将广告、宣传资料的内容作为合同的权利义务，合同内容以书面合同载明的内容为准。故申泰公司并不负有向黄亚群支付租金的合同义务，黄亚群主张申泰公司拒不支付“十年回本”的租金构成根本违约的理由不成立。 黄亚群主张申泰公司销售的房屋由于缺乏隔离设施，不具备独立使用功能，其违法将整体楼层进行分割销售给黄亚群，进而取得的不动产证书系是违法的，申泰公司未能交付符合合同约定的房屋给黄亚群，致黄亚群的合同目的不能实现，申泰公司构成根本违约。本院认为，产权式商铺的经营模式是开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。本案中，黄亚群明知其购买的商铺是用于经营超市，其在2018年9月30日与申泰公司签订《商品买卖合同》时，大润发超市已实际营业一年之久，案涉商铺系没有隔离设施的开放空间、在使用功能和固定界址方面有别于传统封闭独立空间商铺形式的现房已呈现在黄亚群面前，黄亚群亦是基于对大润发超市前景的看好，自愿选择购买该商铺，申泰公司已按双方合同约定将商铺交付了承租方实际经营，黄亚群已取得该商铺的不动产产权证书，并已实际开始收取该商铺的租金收益，黄亚君与申泰公司、润彩公司的纠纷根源是租金收益问题，而非商铺形态的问题。案涉房屋已于2016年7月19日取得了《房屋预售许可证》，黄亚群与申泰公司签订《商品房买卖合同》时，合同中已明确约定了经不动产登记部门审定的房号，且在房屋实测后，黄亚群已于2019年10月10日取得案涉房屋的《不动产登记证书》，故黄亚群主张申泰公司违法分割房屋进行销售、案涉合同的标的物不存在的理由不成立。申泰公司已按约履行《商品房买卖合同》及补充协议约定的合同义务，并不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形，黄亚群主张解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的理由不成立。 三、关于润彩公司是否构成根本违约，案涉《委托经营管理合同》应否解除的问题 黄亚群通过工作人员宣传介绍最终与润彩公司签订的《委托经营管理合同》中，对商铺投资回报的收益以收取租金的形式得以体现，双方在合同中对租金的计算方式进行了明确的约定，即“4.4租金计算公式：（租金计算起日至当年12月31日的大润发超市的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。4.4.2租赁期最后一年即2037年的租金计算公式为：（大润发超市2037年1月1日起至2037年9月12日的不含增值税的商品销售收入×0.025×0.6）÷（大润发超市一楼面积11685.29平方米）×甲方所购商铺总建筑面积。”该约定内容并无年租金收入1.2－1.5万元的内容，不能解读出润彩公司负有按该标准向黄亚群支付租金的义务。 根据黄亚群与润彩公司签订的《委托经营管理合同》第四条约定“鉴于甲方与申泰公司签订了《商品房买卖合同》，在甲方依法取得所购商铺物业所有权后，原峨眉山市大润发商业有限公司与申泰公司于2014年3月21日签订的《商业用房租赁合同（含附属场地及设施）》，租期至2037年9月12日止，继续有效履行，相关租金由大润发超市支付。”以及该条项下4.4条租金计算公式的约定，租金的计算是以大润发超市的销售收入为基数。而大润发公司与申泰公司签订的前述商业用房（含附属场地、设施）的年租金，前二年为固定租金，第一年租金为700万，第二年租金为750万，从第三年起按乙方该年度不含增值税的商品销售收入。黄亚群收取的前两年租金计算，亦应建立在大润发计付租金的标准上。润彩公司已将按照前述计算方式计算的租金支付给了黄亚群，黄亚群主张润彩公司存在根本违约的理由不成立。 黄亚群与润彩公司签订的《服务费及优惠购房说明》虽不具有合同的外观要件，但其对双方的主要权利义务进行了约定，即黄亚群向润彩公司交纳30,000元服务费，润彩公司提供黄亚群从申泰公司处抵扣60,000元房款等服务，故该购房说明具备了合同的实质要件。双方约定的前述内容，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。黄亚群主张其支付给润彩公司的该服务费为销售佣金或经营管理费；润彩公司则主张黄亚群在与申泰公司协商房价的过程中，润彩公司已向黄亚群介绍了服务协议的内容，在双方达成口头协议后，通过润彩公司的参与，从申泰公司处享受到60,000元的房款优惠，并根据优惠后的价格与申泰公司签订了《商品房买卖合同》。本院认为，根据黄业群签字确认的《服务费及优惠购房说明》中载明的“大润发一楼商铺每套房源交30,000元服务费可抵该套房源6万元房款”“本服务费及优惠购房说明》与您所签的《定购协议书》具有同等法律效力。当您签订了《商品房买卖合同》后，即完成了润彩公司和申泰公司给您提供的全部服务，并不得要求退还服务费。”等内容，黄亚群已确认享受到了润彩公司提供的服务，从申泰公司享受了购房优惠。黄亚群主张该款项为润彩公司收取的销售佣金或经营管理费，并要求润彩公司予以返还的理由不成立，本院不予采纳。 综上，黄亚群主张解除《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《委托经营管理合同》，并要求返还相应款项的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，黄亚群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,205元，由黄亚群负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周文勤 审 判 员 李 艳 审 判 员 伍 健 二〇二一年三月三十一日 法官助理 王 琦 书 记 员 王文婷