江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣06民终112号 上诉人（原审原告、反诉被告）:鹰潭市人民防空办公室，统一社会信用代码113606000146394115，住所地江西省鹰潭市月湖区体育馆路人防大厦。 法定代表人:洪芬平，主任。 委托诉讼代理人:薛建园，江西赣鹰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:胡水龙，男，1946年4月2日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人:彭瑶寒，江西鹰翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人:仲伟荣，贵溪市直八法律服务所法律工作者。 原审第三人:曾晓东，男，1940年7月26日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 原审第三人:王英南，女，1942年4月3日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 上诉人鹰潭市人民防空办公室（以下简称上诉人）因与被上诉人胡水龙（以下简称被上诉人）返还原物纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1414号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人向一审法院起诉：1.依法责令被告立即搬出其占用的原告所有、位于鹰潭市月湖区的房屋（不动产证号：赣［2019］鹰潭市不动产权第××号）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被上诉人向一审法院提出反诉请求：1、判决确认反诉原告胡水龙对位于鹰潭市月湖区的房屋占有为合法占有；2、判决本案的本诉及反诉费用由反诉被告承担。 上诉人的上诉请求：1、依法撤销鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初1414号民事判决书（以下称一审判决），责令被上诉人立即搬出其占用的上诉人所有、位于鹰潭市月湖区的房屋（不动产证号：赣［2019］鹰潭市不动产权第××号）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：本案所涉的位于鹰潭市月湖区的房屋系国有房产，并登记在上诉人名下,依法由上诉人行使不动产所有权，目前，该不动产由被上诉人占有并使用居住。本案中，虽然被上诉人与第三人曾晓东签订了《买卖住宅房屋协议》，支付了购房款，也实际占用了本案所涉房屋。但是，近二十年来，被上诉人从未申请办理过本案所涉房屋的所有权证，至今也没有取得本案所涉房屋的不动产权属证书。一审判决以被上诉人合法占有而驳回诉讼请求不当，应予纠正，请二审法院依法判决。 被上诉人答辩称：1、上诉人与第三人曾晓东有换购申请表，上诉人把房子卖给被上诉人，如果两个都有效就是一房两卖的性质，虽然两个判决都有效，但是人防办没有支付对价，不具有买卖房屋的实质要件。2、虽然在2019年上诉人办理了房产证，但是在办理房产证的时候上诉人已经知道房子由被上诉人居住了20年，所以依据物权法的规定虽然合同是有效的，但是不具有善意取得的条件。3、我认为一审判决是合理的、合法的。 原审第三人曾晓东经联系，他本人身体不好，以一审答辩意见为准。 一审法院认定事实：第三人曾晓东、王英南系夫妻，第三人曾晓东系原告单位原副主任（于1993年办理了内退）。原告原来分配给第三人曾晓东一套公有住房（坐落于本市，建筑面积76.53㎡），1992年3月第三人曾晓东根据房改政策优先购买成私产，于1992年8月28日领取房屋所有权证（鹰房证字第××号），1997年9月5日又根据房改政策补购成全产权私房。2000年5月11日，两第三人（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《卖买住宅房屋协议书》，该协议书约定:“一、甲方有壹套住宅房四室二厅座落在市，市人防办宿舍大院内，1单元302室，建筑面积76.53ｍ2，石混结构，东西共墙，南北已墙，具体详见房产证。二、房屋卖买价为人民币伍万伍仟元整。三、甲方愿意协助乙方办理房屋过户手续，一切费用由乙方承担。四、购房款乙方一次性付清，同时甲方将房产证、契证交给乙方。乙方同时享有房屋所有权。五、房内建筑物及固定墙柜、吊柜等不能拆走。六、甲方房屋交付乙方使用时间为2000年12月31日。七、双方签字生效。”2000年5月12日，被告向第三人曾晓东付清了全部购房款，并于当月入住该房屋，第三人曾晓东亦将房产证、契证交给了被告。2000年12月左右，第三人曾晓东同被告说单位上要核实房产证，被告便自己留下复印件，把房产证和契证原件给了第三人曾晓东，并要求第三人曾晓东核实之后返还。2000年12月，原告在市胜利西路2号新建了人防综合楼，为此，原告与第三人曾晓东达成了换购房协议，即由第三人曾晓东将原购买的市胜利西路120-302号住房退还给原告，第三人曾晓东再向原告购买位于市住房（建筑面积147.74㎡）。为此案涉房屋的原产权证（鹰房证字第××号）被鹰潭市房屋产权管理处收回并注销。第三人曾晓东亦于2000年12月15日按成本价购买了原告位于市住房（建筑面积147.74㎡）。 2018年下半年，原告清理市公房，并于2018年11月6日致信给第三人曾晓东，要求第三人曾晓东交回市胜利西路120-302号住房。第三人曾晓东于2018年12月3日回复原告，明确表示市胜利西路120-302号住房早于2000年5月11日以5.5万元的价格卖给了被告。原告于2019年10月21日对市胜利西路120-302号房屋办理了不动产权证［赣（2019）鹰潭市不动产权第××号］，并于2020年2月28日向被告和第三人曾晓东发送《催告函》，明确要求被告腾房并交还给原告。被告不同意腾房，原告遂诉至本院。 以上事实，有原告提供的统一社会信用代码证书、身份证、证明、常住人员登记表、换购房申报申请表、不动产证（2019）鹰潭市不动产第××号、催告函；被告提供《鹰潭证字第01408号房屋所有权证》、《鹰潭市部分产权转全部产权补差申报审批表》、《江西省国有住房出售收入专用缴款书》、《成本价供方出售申报审批表》、《买卖住宅房屋协议书》、第三人曾晓东出具的《收条》、《换购房申报审批表》以及原、被告及第三人的陈述等证据在案佐证，经庭审查证属实，能够作为认定案件事实的根据。 一审法院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护。被告与两第三人签订的《卖买住宅房屋协议书》和原告与第三人曾晓东达成的换购房协议，均是行为人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，均属合法有效。现已查明的事实是，对于案涉房屋，原告于2019年10月21日取得物权，被告则自2000年5月至今二十年一直占有、使用、居住，即是原告依法享有物权，被告依法享有债权。虽然物权优先于债权是我国民法的基本原则，但原告在办理所有权登记之前，被告已经合法占有案涉房屋十九年，且原告也是明知的。因此，本案如果机械适用优先原则，则有失公平，不利于诚信社会的建立，不利于社会的和谐稳定，因而，原告的权利不能优先于已经合法占有案涉房屋的被告，故对原告的诉求，本院难以支持，对被告的反诉请求，本院应予以支持。鉴于引发本案纠纷，被告有一定的过错，故反诉费应由被告自行承担。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条第一百一十三条、第一百四十三条之规定，判决如下：一、驳回原告（反被告）鹰潭市人民防空办公室的诉讼请求；二、确认被告（反诉原告）胡水龙对位于鹰潭市房屋的占有为合法占有。本案本诉案件受理费5892元，由原告（反诉被告）鹰潭市人民防空办公室负担；反诉案件受理费2946元，由被告（反诉原告）胡水龙负担。 二审认定的事实与一审相同，对一审判决认定的事实，本院予以确认。 根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点：《买卖住宅房屋协议书》是否合法有效，买受人占有案涉房屋是否合法。 本院认为，民事主体的财产权利受法律平等保护，被上诉人与两第三人签订的《买卖住房房屋协议书》是双方真实意思的表示，合法有效。被上诉人按协议要求已向两第三人付清购房款，未能办理产权过户登记的原因是上诉人因房改换购房问题将案涉房屋的房产证收回，因人事变动而导致的历史遗留问题。上诉人将案涉房屋的房产证收回后，一直不将处理结果告知被上诉人或第三人。上诉人在此房产纠纷中存在过错。上诉人于2019年10月21日取得物权，而且明知被上诉人自2000年5月至今二十年来一直占有、使用、居住的现状，如果适用民法的物权优先，则有悖于公平原则，不利于诚信社会的建立。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5892元，由上诉人负担。 审判长  徐永荣 审判员  陈华秀 审判员  丁 力 二〇二一年三月十日 书记员  吴 菲