山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3243号 上诉人（原审原告，反诉被告）：宋文绩，男，1942年2月16日出生，汉族，住山东省青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙公东，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：青岛鸿辰裕商贸有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区。 法定代表人：张威，经理。 委托诉讼代理人：张蕾，女，1970年8月13日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 上诉人宋文绩因与被上诉人青岛鸿辰裕商贸有限公司（以下简称“鸿辰裕商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋文绩上诉请求：1.撤销山东省青岛市即墨区人民法院作出的（2020）鲁0282民初字第464号民事判决书第一项，依法改判驳回诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由鸿辰裕商贸公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，鸿辰裕商贸公司应承担偿付义务。1.关于对双方签订的《厂房租赁合同》是否有效的认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。据此，对于对外出租房屋在取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的情况下均被认为订立的租赁合同有效。本案中，宋文绩在一审中提交了涉案厂房的《土地使用权证书》以及即政地【2004】125号《即墨市人民政府关于市国土资源局将储备国有上地使用权出让给宋修东的批复》，均可以看出涉案的租赁房屋系经主管部门批准建设的，双方之间签订的《厂房租赁合同》是有效的。《城乡规划法》第40条规定，建设工程规划许可证该法颁布于2007.10.28，实施于2008.1.1，而宋文绩房产批准建设是即政地字（2004）xx号即墨市人民政府文件，该文件批准于2004年。2.关于涉案厂房鸿辰裕商贸公司是否于2019年9月28日交付给宋文绩的认定。双方之间签订的《厂房租赁合同》期限自2018年10月1日至2021年10月1日，鸿辰裕商贸公司按年支付租金。2019年10月之后的租金鸿辰裕商贸公司一直未付。通过一审宋文绩提交的微信聊天记录可以显示鸿辰裕商贸公司依然有履约的意思表示，且根据一审认定鸿辰裕商贸公司并未与宋文绩进行厂房的交接，宋文绩也并未对厂房进行验收，涉案厂房的钥匙也一直在鸿辰裕商贸公司处。截止到一审判决之前，宋文绩对涉案厂房未进行任何的处置。2020.8.10一审法院最后一次开庭，庭审才告知宋文绩可以使用出租的房产，因之前的钥匙一直在鸿辰裕商贸公司处，也就是说鸿辰裕商贸公司实际占用至2020.8.10，鸿辰裕商贸公司也应支付此期间的占用费。综上，足以看出是鸿辰裕商贸公司未按约履行支付租金的义务，属于违约行为。 鸿辰裕商贸公司辩称，（2004）125号即墨市人民政府文件在即墨法院已经查明，该房产属于没有审批不具备出租条件的房屋。在一审中涉案房屋在没有到期的前提下，对方给我方进行了换锁，我方当时手中原来的钥匙无法开锁，当时一审法院现场也已经核实，一审法院提前通知鸿辰裕商贸公司到现场，在一审审理过程中涉案房屋内已经没有物品。我方是以租房的形式交租金，并没有要承担鸿辰裕商贸公司的土地使用费，合同上也没有要求我方承担该费用。 宋文绩向一审法院起诉请求：1.鸿辰裕商贸公司继续履行双方签订的厂房租赁协议，并支付自2019年10月1日至2020年9月30日的租赁费120000元；2.鸿辰裕商贸公司支付电费1078元；3.鸿辰裕商贸公司支付土地使用税13500元；4.诉讼费用由鸿辰裕商贸公司承担。事实与理由：2018年9月5日宋文绩、鸿辰裕商贸公司双方签订厂房租赁协议用于鸿辰裕商贸公司的生产经营。协议约定厂房租赁期限自2018年10月1日至2021年10月1日，每年租金为120000元。后宋文绩多次就2019年10月1日至2020年9月30日的租赁费、电费及土地使用税向鸿辰裕商贸公司催要，未果。宋文绩诉至法院，请求法院依法支持宋文绩的诉讼请求。 鸿辰裕商贸公司一审辩称，租赁宋文绩房屋租期三年，约定三年房租不变，后宋文绩要求鸿辰裕商贸公司缴纳土地使用税，而鸿辰裕商贸公司租赁房屋只同意缴纳房租，不同意缴纳土地使用税，宋文绩要求必须缴纳，双方没有达成合议，鸿辰裕商贸公司提出不租赁涉案房屋。宋文绩同意，同意鸿辰裕商贸公司将涉案房屋内的货物搬走。后鸿辰裕商贸公司重新找房子，2019年9月28日在拉货的过程中宋文绩不同意鸿辰裕商贸公司拉货，双方发生纠纷鸿辰裕商贸公司报案，出警后鸿辰裕商贸公司把东西全部拉走。 鸿辰裕商贸公司一审提出反诉请求：1.解除鸿辰裕商贸公司与宋文绩签订的厂房租赁协议；2.宋文绩立即支付鸿辰裕商贸公司损失40222元；3.反诉费用由宋文绩负担。一审庭审过程中，鸿辰裕商贸公司明确该损失为搬迁费用28222元及押金12000元。事实与理由：2018年9月5日，鸿辰裕商贸公司与宋文绩签订厂房租赁合同，约定鸿辰裕商贸公司承租宋文绩的厂房。双方合同签订后，鸿辰裕商贸公司依约支付租金，全面履行合同，但宋文绩恶意单方面提高租金，致使鸿辰裕商贸公司无法承担，被迫更换承租厂房，损失巨大。 宋文绩一审辩称，鸿辰裕商贸公司要求解除合同无事实和法律依据，鸿辰裕商贸公司系商贸公司，其公司运营存有大量的仓储运输的业务，其所称的搬迁费系公司正常的运营开支，因为双方的合同尚未履行完毕，鸿辰裕商贸公司主张的退还12000元的诉讼请求不应得到法律支持。 一审法院认定的事实：宋文绩作为甲方（出租方）与鸿辰裕商贸公司作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》一份，主要约定：一、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房坐落在即墨龙山开发区××号，租赁建筑面积为1500平方米，年租为120000元；二、厂房起付日期和租赁期限：1.厂房租赁自2018年10月1日起，至2021年10月1日止，租赁期3年，每年租金需提前2个月付清；2.租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前6个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；3.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付厂房租赁费及保证金，保证金为12000元；4.租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等一切费用由乙方承担。三、厂房转租和归还：1.乙方在租赁期间禁止转租，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金，并有权收回厂房；2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态，甲方验收无误后退还保证金。合同还就厂房使用要求、维修责任、安全使用等方面进行了约定。该合同的出租方系由宋文绩授权其子宋修东签字，承租方系由鸿辰裕商贸公司法定代表人张威签字。 合同签订后，宋文绩将涉案厂房交付给鸿辰裕商贸公司使用，鸿辰裕商贸公司向宋文绩交纳租赁费120000元及保证金12000元。 2019年8月2日，宋文绩之子宋修东通过微信与鸿辰裕商贸公司法定代表人张威联系，要求鸿辰裕商贸公司将房租及土地使用税一起支付至宋文绩账户。通过双方的微信聊天记录可以反映出，宋文绩要求鸿辰裕商贸公司承担土地使用税，鸿辰裕商贸公司不同意，鸿辰裕商贸公司提出到9月底之前搬走，宋文绩同意，后经过协商，双方又同意继续履行，但后期鸿辰裕商贸公司又提出仓库这边有变化，抽空联系。 鸿辰裕商贸公司在一审庭审中提交了2019年9月27日录像资料，从该录像资料可以看出，宋文绩、鸿辰裕商贸公司因拉东西的问题发生争执，鸿辰裕商贸公司提出因宋文绩涨钱要求把东西拉走，不再承租，宋文绩因合同未到期，鸿辰裕商贸公司未交纳房租不让鸿辰裕商贸公司将东西拉走。后，鸿辰裕商贸公司报警，经协调，鸿辰裕商贸公司将东西全部拉走。 青岛市公安局即墨分局龙山派出所出具《出警证明》一份，载明：“2019年9月28日15时25分，我所接张蕾（139××××7887）报警称，在××村需要帮助，请求警方出警处置。” 涉案厂房没有建设工程规划许可证。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故，涉案厂房没有取得建设工程规划许可证，宋文绩与鸿辰裕商贸公司之间的厂房租赁合同属无效合同。 1.关于宋文绩要求鸿辰裕公司继续履行双方签订的厂房租赁协议并支付2019年10月1日至2020年9月30日的租赁费120000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”宋文绩、鸿辰裕商贸公司双方签订厂房租赁合同系无效合同，鸿辰裕商贸公司2019年9月28日已经将涉案厂房腾空并已告知宋文绩其不再承租，宋文绩对此是明知，鸿辰裕商贸公司2019年10月1日之后并未实际占有使用涉案厂房。因此，关于宋文绩的该诉讼请求，一审法院不予支持。 2.关于宋文绩要求鸿辰裕商贸公司支付电费1078元、土地使用税13500元的诉讼请求，虽然双方签订的厂房租赁合同约定水电等费用由鸿辰裕商贸公司承担，但是宋文绩未提交相关证据证明鸿辰裕商贸公司使用期间实际发生电费的金额。宋文绩要求鸿辰裕商贸公司支付土地使用税，无事实和法律依据。因此，关于宋文绩的该诉讼请求，一审法院不予支持。 3.关于鸿辰裕商贸公司要求宋文绩支付搬迁费用28222元及返还押金12000元的诉讼请求，鸿辰裕商贸公司提交的转账记录无法证明系因涉案厂房搬迁发生的费用。虽然鸿辰裕商贸公司于2019年9月份将涉案厂房腾空并告知宋文绩不再承租，但其未将涉案厂房的钥匙交付给宋文绩（鸿辰裕商贸公司称宋文绩已经将锁换了，其持有的钥匙无法开锁），也未与宋文绩进行厂房的交接，宋文绩也未进行厂房验收。因此，关于鸿辰裕商贸公司的该诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：一、驳回宋文绩的诉讼请求；二、驳回青岛鸿辰裕商贸有限公司的反诉请求；案件受理费2992元（宋文绩预缴），由宋文绩负担；反诉费减半收取403元（青岛鸿辰裕商贸有限公司预缴），由青岛鸿辰裕商贸有限公司负担。 本院二审期间，宋文绩提交证据即墨市人民政府文件即政地字（2004）125号，《即墨市人民政府关于市国土资源局将储备国有土地使用权出让给宋修东的批复》。证明《城乡规划法》第40条规定，建设工程规划许可证该法颁布于2007.10.28，实施于2008.1.1，而宋文绩房产批准建设是即政地字（2004）125号即墨市人民政府文件，该文件批准于2004年，批准意见见该文件主文第7行。一审判决依据的是司法解释要求建设工程规划许可证，但是2008.1.1城乡规划法才实施。鸿辰裕商贸公司质证称：对真实性认可，对证明事项不予认可。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，宋文绩主张涉案房屋系经主管部门批准建设，但对此并未提交充分的证据加以证明，宋文绩应当对此承担举证不能的法律后果。宋文绩主张涉案房屋取得了《土地使用权证书》、《即墨市人民政府关于市国土资源局将储备国有土地使用权出让给宋修东的批复》，但其仅是证明土地使用权转让以及土地使用合法性的证据，不能体现也不必然代表涉案房屋的建设业经主管部门批准，故对宋文绩的该项主张，本院不予支持。宋文绩主张鸿辰裕商贸公司并未将涉案厂房交还，但根据鸿辰裕商贸公司一审提交的录像资料，以及青岛市公安局即墨分局龙山派出所出具《出警证明》，鸿辰裕商贸公司将涉案厂房腾空且宋文绩对此明知的情况具有高度的盖然性，宋文绩作为涉案房屋的出租人在承租人搬离租赁房屋后，亦有义务及时接收房屋避免产生损失，故宋文绩的该项上诉理由不能成立，本院对此不予采信。鸿辰裕商贸公司已实际搬离涉案房屋，双方租赁合同关系已经终止，宋文绩主张鸿辰裕商贸公司未交纳2019年10月以后的租金构成违约，缺乏事实和法律依据，一审法院对此未予支持，并无不当。综上所述，宋文绩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2992元，由上诉人宋文绩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年三月三十日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康