江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终259号上诉人（原审原告）：赵彩芹，女，1974年3月6日出生，住宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：马雷，江苏开禧律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄强，江苏开禧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁承美置优房地产经纪有限公司，住所地：宿迁市宿城区青海湖路吴中家天下283-17商铺。法定代表人：石朗。被上诉人（原审被告）：石朗，男，1990年5月29日出生，住宿迁市宿豫区。原审被告：龚慧，男，1983年2月2日出生，住宿迁市宿城区。上诉人赵彩芹因与被上诉人宿迁承美置优房地产经纪有限公司（以下简称承美公司）、石朗及原审被告龚慧房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（以下简称宿城法院）（2020）苏1302民初8067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵彩芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人50000元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：2020年7月8日，被上诉人石朗要求上诉人支付50000元表达购房诚意并明确表示原合同继续履行。被上诉人石朗明知原审被告龚慧要把房子卖给他人仍收取上诉人50000元并迟迟不与龚慧联系，导致合同目的不能实现，其行为构成违约，应当履行其在收条中有关全额退款的承诺，将50000元退还给上诉人。被上诉人承美公司、石朗未作答辩。原审被告龚慧述称，被上诉人石朗在收取上诉人赵彩芹50000元后并未主动告知龚慧，直到案涉房屋被龚慧另行出售他人后，赵彩芹的女儿联系龚慧，龚慧才知道石朗收取赵彩芹50000元的事实。在三方签订房屋买卖定金合同过程中，并未约定被上诉人可代龚慧收取购房款，赵彩芹应向龚慧支付购房款。赵彩芹一审诉讼请求：1.判令龚慧双倍返还购房定金40000元及购房款32000元；2.判令承美公司、石朗对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由龚慧、承美公司、石朗承担。龚慧辩称，龚慧仅收到赵彩芹支付的2000元定金，龚慧已明确拒绝赵彩芹延迟支付定金的请求，赵彩芹未按合同约定在2020年6月3日前支付18000元定金系违约行为，定金2000元不应退还。承美公司、石朗答辩称，因赵彩芹未按合同约定支付定金18000元，龚慧明确表示不想卖房给赵彩芹。承美公司为促成双方达成买卖协议，要求赵彩芹付50000元表示购房诚意，承美公司继续与龚慧协商。后协商未成，承美公司同意退还该50000元。因赵彩芹存在违约行为，按照《房屋买卖定金合同》约定，赵彩芹应支付房款成交价2%的违约金给承美公司，承美公司自愿将该违约金调整为22000元，同意退还赵彩芹28000元。宿城法院经审理查明：2020年5月30日，赵彩芹（买方）与龚慧（卖方）、承美公司（居间方）签订《房屋买卖定金合同》，合同主要约定，龚慧将位于X房屋出售给赵彩芹，价格为1235000元。合同签订当日支付定金2000元，剩余定金18000元于2020年6月3日前支付。2020年8月1日前支付剩余购房款共计1215000元，不包含定金，如若未按时支付卖方同意延期7天，否则视为违约。合同第八条约定：“卖方在收到买方购房定金（最迟付首付时）须支付中介方服务费总房价百分之一，买方应支付给中介方服务费总房价的百分之一。”第九条约定：“自本协议双方签字之日起生效买卖双方均不得以任何理由不买或者不卖此房，若任何一方违约，违约方应向对方赔偿双倍定金作为违约金和购房成交价2%的中介费给中间方”。该合同还对其他事项作了约定。该合同由赵彩芹、龚慧签字按捺，由承美公司加盖印章。2020年5月30日赵彩芹通过微信转账方式支付龚慧2000元定金。赵彩芹未按照合同约定于2020年6月3日支付剩余定金18000元。2020年7月8日，赵彩芹通过手机银行转账给石朗账户50000元，石朗出具一份收条给赵彩芹，内容为：收到赵彩芹购买X室购房意向金，价格谈不拢，全额退款，谈妥后此现金转为购房款，全额伍万元正（50000元）。后赵彩芹与龚慧未就房屋买卖重新达成协议。2020年7月17日，龚慧与赵彩芹女儿通话时表示自愿退还2000元。另查明：承美公司系一人有限责任公司，唯一股东为石朗。宿城法院认为，赵彩芹与龚慧、承美公司自愿签订《房屋买卖定金合同》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。该合同约定定金20000元，于2020年5月30日支付2000元，于2020年6月3日前支付18000元。赵彩芹未于2020年6月3日前支付定金18000元已构成违约。龚慧实际收受赵彩芹定金2000元。赵彩芹要求龚慧双倍返还购房定金40000元及购房款32000元，不予支持。龚慧于2020年7月17日承诺同意返还赵彩芹2000元，现赵彩芹明确不再要求龚慧返还2000元，系赵彩芹自愿处分自己权利，予以照准。根据合同第九条约定，若任何一方违约，违约方应赔偿房款成交价2%的中介费给中间方。综合合同履行情况、赵彩芹过错程度，承美公司预期可得利益等因素，酌情支持违约金17000元。扣除违约金后，承美公司应返还赵彩芹33000元。赵彩芹述称，承美公司收取其50000元系双方对合同付款的重新约定，没有合同及法律依据，不予采信。承美公司系一人独资公司，石朗作为公司的唯一股东，不能证明公司财产独立于股东财产的，应当对公司债务承担连带责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、承美公司于判决生效之日起十日内返还赵彩芹33000元；二、石朗对上述第一项债务承担连带偿还责任。三、驳回赵彩芹的其他诉讼请求。围绕其上诉请求，上诉人赵彩芹在二审程序中提供如下证据：赵彩芹分别于2019年1月12日、2020年8月13日在宿迁市第三医院精神科住院治疗的病案首页、入院记录、出院记录，拟证明赵彩芹被诊断为偏执性精神障碍，其在签订案涉《房屋买卖定金合同》及支付定金时为限制民事行为能力人。原审被告龚慧对该证据质证意见为：对该证据不予认可。本院对该证据认证意见如下：该证据系宿迁市第三医院出具，本院对其真实、合法性依法予以确认，因赵彩芹未提供有关其系限制民事行为能力人的鉴定材料，本院对该证据与本案的关联性依法不予确认。本院对一审判决查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点为:上诉人主张被上诉人应当返还50000元购房意向金有无事实和法律依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人签订的案涉《房屋买卖定金合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。根据该合同约定，赵彩芹应当在2020年6月3日前支付定金尾款18000元，后其未按照约定支付该款项，其行为已构成违约。虽然赵彩芹于2020年7月8日向某公司的法定代表人石朗转账50000元，石朗亦向其出具了收条，承诺价格谈不拢，全额退还，谈妥后此现金转为购房款，但赵彩芹并无证据证明承美公司或石朗以明示方式表明放弃向赵彩芹主张违约责任的权利。且石朗出具的收条载明该50000元为“购房意向金”，石朗收取该款的目的是在赵彩芹已经违约的情况下，意图促成案涉房屋买卖的成交，但石朗的收款行为并未经过龚慧的同意，故案涉房屋最终未能成交应认定系赵彩芹违约所致。鉴于赵彩芹存在违约行为，根据合同约定，其应当向中介方承担违约责任，一审判决根据合同履行情况、赵彩芹违约的过错程度、承美公司预期可得利益等因素，对违约金的数额进行了调整并认定赵彩芹应当承担违约金17000元，该认定符合法律规定，并无不当。赵彩芹主张其在签订案涉合同时系限制民事行为能力人，其提供的证据不足以证明其主张，本院对其该项主张依法不予支持。综上，上诉人赵彩芹的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由上诉人赵彩芹负担。本判决为终审判决。审判长  徐淮成审判员  杨晓玲审判员  吴军良二〇二一年三月三十日书记员  于 青附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。