广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初34993号原告（反诉被告）深圳市中诚财富实业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道渔业社区碧湾雅园码头路104-5，统一社会信用代码91440300MA5F9B0L01。法定代表人陈锡彬。委托诉讼代理人肖洪林，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人罗远志，广东君言律师事务所实习律师。被告（反诉原告）熊志伟，男，汉族，1947年5月25日出生，身份证住址广东省深圳市盐田区。委托诉讼代理人陆娴，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人王伟，广东华商律师事务所实习律师。上列当事人之间本诉及反诉委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人肖洪林和罗远志、被告委托诉讼代理人陆娴和王伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支返还保证金30万及利息（从起诉之日起计）；二、被告向原告支付违约代理费230万元；三、被告承担本案全部诉讼费用。具体事实与理由：2020年7月13日，被告就委托原告代理出售深圳市宝安区高发西岸花园1栋1座B单元2901房签订《二手房出售委托代理合同》（合同编号ZC0002189）。合同约定：委托期限为2020年7月13日至2020年11月12日；意向出售价格为23000000元。双方还对其他委托事宜及违约责任进行了具体约定。合同签订后，原告依约向被告支付了30万元保证金。2020年8月29日，被告通过微信向原告工作人员明确表示该房屋不卖了。经查询，该房屋已于2020年9月4日注销了抵押。根据合同第七条约定，甲方违反本合同约定的义务在本合同期限内不卖或者通过第三方自行与买方成交签订买卖合同，甲方需按照本合同约定的意向出售价格的10%支付代理费。被告答辩称，一、《二手房出售委托代理合同》中答辩人熊志伟作为委托人，享有法定任意解除权，可以随时解除委托合同。二、被答辩人单方制作的委托合同条款存在诸多违法之处，其中第七条“违约责任”属于格式合同条款，权利义务明显失衡，且严重违反合同法410条规定。三、被答辩人不具备《深圳市房地产经纪机构备案证书》，其指派的对接员工也从来出示过《房地产经纪人证书》，其不具备经营场所并未依法公示《房地产经纪管理办法(2016修正)》第十五条规定的内容，属于非法经营。四、被答辩人主动支付给答辩人的30万元“保证金”，属于以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易。五、委托合同约定的房产出售价格为2300万，事实上委托合同签订的2020年7月该房产真实市场总价值为3800万左右，被答辩人依据其处于信息优势地位，对年事已高的答辩人隐瞒真实的房屋交易信息，不排除其意欲通过格式条款自己购买涉案房产的不正当目的，违反《中华人民共和国民法总则》168条规定，代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为。六、退一万步来说，委托合同约定总房价10%的代理费实际上属于违约金范畴，显然已经过分高于被答辩人可能产生的损失，事实上，被答辩人根本来产生任何损失。综上，被答辩人显然属于社会定义的不具备行业资质的黑中介，同时其还运用多种违法甚至涉嫌犯罪的手段故意欺诈已经年届73岁高龄的答辩人，在答辩人识破其非法手段后还以这种明显不合法的格式合同向答辩人要求巨额违约金以图获取非法利益，请求贵院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告向本院提反诉请求：一、撤销反诉被告与反诉原告于2020年7月13日签署的《二手房出售委托代理合同》；二、反诉原告没收保证金300000元；三、反诉被告向反诉原告支付律师费20000元；四、反诉被告承担本案案件受理费、保全费及公告费等全部涉诉费用。具体事实与理由：反诉原告熊志伟作为73岁高龄的老人，已经与社会脱节多年，处于信息不对称的劣势地位。2020年7月期间，在反诉被告销售人员的诱骗并许与所谓30万元保证金的承诺下，以深圳楼市开始下跌等理由哄骗及欺诈熊志伟名下房产深圳市宝安区高发西岸花园1栋1座B单元2901房仅价值2300万，与其于2020牟7月13日签署的《二手房出售委托代理合同》约定意向售价为2300万。从委托合同的形式上可看出，字体极小并且行距紧密，对于其中的关键条款尤其是违约条款等未进行重点提示义务，一般人都难以阅读，何况一位年事已高的73岁老人，并且反诉被告从未明确告知及提示熊志伟关于独家代理的条款和相关责任义务，也未在委托合同中进行任何重点提示。委托合同签订后，因熊志伟次子公司需要资金周转，其向银行从业人员咨询涉案房产的价值，该人员回复至少可评估为3800万，熊志伟知悉该情况后才得知自己上当受骗了，在安居客及贝壳等相关权威房屋交易类APP上查询房产评估价和成交价后，立即与反诉被告对质，但其故意含糊不清，未予正面回复，反而故意纠缠在微信聊天中诱导熊志伟说出“不卖了”的话语，但熊志伟表示不卖了的真实原因是知悉房产的真实市场价格与委托合同约定出售价格相差过千万，知悉自己受到欺诈，并有可能导致过千万的损失。另，据向深圳市住房建设（房地产）主管部门查询反诉被告的经纪业务备案情况和对接人员刘晓雯房地产经纪人资质，查询结果均为“无相关记录”，显然反诉被告不具备《深圳市房地卢经纪机构备案证书》，其指派的对接员工也从未出示过有效的《房地产经纪人证书》，反诉被告属于非法经营，签订的委托合同无论从形式上或内容上显示均为反诉被告单方制作的“格式合同’，其从事房地产经纪业务，严童违反《深圳市房地产市场监管办法》第三十三条规定“房地产经纪机构接受委托开展业务，应当通过房地产信息系统使用主管部门发布的房地产经纪服务合同示范文本与委托人签订房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪人签字，并附有参与该经纪业务的房地产经纪人员姓名和执业登记信息”。显然，反诉被告在本事件中具有故意及完全的过错责任，委托合同因存在欺诈撤销后，期应当为此承担相应的法律后果，由熊志伟没收保证金30万元，反诉被告不应当因为其非法行为而有任何获利的可能。另，根据委托合同第八条的约定“由败诉方承担诉讼费、律师费”，要求反诉被告承担相应的责任并承担本案全部涉诉费用及律师费。原告（反诉被告）答辩称，一、答辩人与被答辩人之间是委托合同关系，而非中介合同关系。原告受托代表卖方与其他中介机构及其客户进行磋商或受委托人委托履行卖方的其他相关职责。原告不对买方负责，也不收取买方的报酬。二、被答辩人的委托价格为2300万是被答辩人的真实意思表示。三、关于房地产经纪机构备案的问题，经纪机构备案的规定仅是部门规章或地方政府规章的管理性行为规范，不是法律也不是行政法规，更不是效力性行为规范。相关规定也没有规定未备案的经纪机构不能从事经纪业务，相关资质证书在2014年已被国务院取消。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织证据交换和举证质证。根据当事人的举证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：涉案房产为深圳市宝安区新安街道创业路高发西岸花园1栋1座B单元2901房，建筑面积279.37平方米，自2008年4月15日核准登记于熊志伟名下。2020年7月13日，被告为甲方（卖方），原告为乙方（代理方），签订《二手房出售委托代理合同》，约定被告委托原告销售被告名下的涉案房产。合同第二条约定，委托期间自2020年7月13日至2020年11月12日，此期间乙方为甲方的独家委托服务提供者，为甲方介绍购房人并促成签订交易合同。甲方同意由乙方执行本委托业务，并就本委托业务开展广告发布、委托其他经纪机构、带客看房、谈判撮合等经纪服务活动。合同第三条约定，房产意向售价为2300万元。合同第四条约定，采用奖励代理服务费，乙方代理销售价格超过2300万元，乙方可得除了基础代理服务费用约定款项外，还可得“超出部分”100%作为奖励代理服务费。甲方与买方签订二手房买卖合同收到定金后支付代理服务费。若出于客户违约而解除购房合同时，甲乙双方按5:5比例分配客户支付的违约金及定金，并且委托截止日期自动延长三个月。合同签订三日内，乙方向甲方支付保证金30万元。合同第七条为违约责任条款，其中包括“甲方违反本合同约定的义务在本合同期限内不卖或通过第三方自行与买方成交签订买卖合同，甲方须按照本合同约定意向售价的10%支付代理费”；“乙方承诺以公开诚信的原则推动该房产交易进程，在委托期限乙方未能成功售出甲方有权没收保证金或乙方选择过户”。合同第十条约定（手写），甲方实收2300万元；甲方收到买家定金后向乙方支付定金总额50%作为奖励服务费，剩下的奖励代理服务费等甲方收到房款后再支付。合同签订当日（2020年7月13日），原告向被告转账支付30万元，转账附言“代理高发西岸花园1栋1座B单元2901物业保证金”。2020年8月29日，被告通过微信向原告表示，不再出售涉案房产，两个月内归还定金。2020年9月4日，原告委托律师向被告邮寄一份《律师函》，要求被告返还保证金30万元及利息，并支付代理费230万元。邮件查询单显示，该邮件于9月5日妥投。双方未能协调处理，遂酿纠纷。为处理本案诉讼，被告支出律师服务费用2万元。本院认为，原、被告签订的涉案《二手房出售委托代理合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵循合同全面履行义务。被告以受欺诈、不了解真实价值的情况下签订合同为由主张撤销合同，但对欺诈事实的举证不充分，本院不予采纳。合同未能继续履行，原告诉求退还保证金，于法有据，本院予以支持。涉案委托代理合同为有偿合同，原告已经履行支付保证金等合同义务，被告明确表示拒绝履行合同，属预期违约，应当承担根本违约的责任。根据合同法相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。涉案合同约定被告在本合同期限内不卖须按照约定意向售价的10%支付代理费，属于约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告据此主张被告承担违约责任，于法有据。但是，根据本案案情，据此违约条款核付的损失赔偿额达260万元，明显过高。涉案代理期限一年时间，被告在履行前期及时取消委托，合同履行程度不深，原告除举证证明缴纳保证金外，亦未举证证明履行其他代理行为，赔偿额260万元明显远高于原告的经济投入，本院酌情调整为15万元。该违约责任足以弥补原告的经济损失，原告诉求保证金的利息损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百七十三条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告熊志伟应于本判决生效之日起五日内返还原告深圳市中诚财富实业有限公司款项300000元。二、被告熊志伟应于本判决生效之日起五日内赔付原告深圳市中诚财富实业有限公司款项150000元。三、驳回原告其他诉讼请求。四、驳回被告的反诉请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费27600元，由原告承担23318元，由被告承担4282元。被告应缴部分，已由原告预缴，本院径退原告，被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳其应负担的费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉受理费3050元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柯   德二〇二一年三月二十六日书记员 邱果（兼）书记员 张 雪 娜附相关法律条文如下：第一百七十三条有下列情形之一的，委托代理终止：（一）代理期间届满或者代理事务完成；（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托；（三）代理人丧失民事行为能力；（四）代理人或者被代理人死亡；（五）作为代理人或者被代理人的法人、非法人组织终止。《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。