湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1023号上诉人（原审原告）：长沙县博大耐磨材料有限公司，住所地:湖南省长沙县安沙镇水塘垸社区挑水组，统一社会信用代码:914301215659304913。法定代表人：曹顶，总经理。委托诉讼代理人：马丹，湖南邦卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘胜国，湖南邦卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长沙县黄兴镇大众村村民委员会，住所地：湖南省长沙县黄兴镇大众村池家湾组，统一社会信用代码：54430121ME1054239P。法定代表人：刘松林，主任。原审第三人：彭子进，男，1963年2月6日出生，汉族，住湖南省长沙县。上诉人长沙县博大耐磨材料有限公司（简称博大耐磨公司）因与被上诉人长沙县黄兴镇大众村村民委员会（简称大众村委会）、原审第三人彭子进房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初8148号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人博大耐磨公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初8148号民事判决；2.请求依法改判被上诉人支付上诉人房屋过渡补助费330378元、搬迁费（搬迁奖励费）223694元及房屋装修装饰费137751元，并支付资金占用期间的利息；3.请求依法判决被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审适用《国有土地房屋征收与补偿条例》属适用法律错误，从而导致事实认定错误。1.案涉房屋系集体土地上的房屋，不应适用《国有土地房屋征收与补偿条例》，应适用《土地管理法》《长沙市征地补偿安置条例》《长沙市征地补偿实施办法》《长沙县人民政府关于征地拆迁补偿安置工作若干问题的规定》法律法规。2.根据《长沙市征地补偿安置条例》第二条、第二十四条和《长沙市征地补偿实施办法》第十六条规定，上诉人作为承租人有权利获得相应的补偿。3.一审判决认为大众村委会与拆迁人之间存在征收补偿合同关系，上诉人在本案中依据征收补偿合同法律关系主张征收补偿利益属认定错误。上诉人提起诉讼是依据与被上诉人存在房屋租赁关系，上诉人提起本案的诉讼是因为被上诉人取得了上诉人的拆迁补偿利益拒不支付给上诉人。二、一审认为大众村委会不是租赁合同相对方，上诉人无权向被上诉人主张权利属认定错误。1.彭子进向被上诉人承租案涉房屋后短时间内即将房屋转租给上诉人，被上诉人知情并同意转租，被上诉人负有出租人的责任和义务。2.合同不能继续履行的原因不在于上诉人和第三人，被上诉人与拆迁单位达成拆迁补偿协议，应根据合同法规定赔偿上诉人因此而造成的全部损失。3.《租赁合同》没有约定因征收而免除被上诉人承担违约责任，征收拆迁中按生产企业标准补偿了上诉人，被上诉人在收到征收单位支付的补偿费用后负有支付给上诉人的义务。三、征地拆迁单位对上诉人租赁的房屋拆迁时补偿标准是按生产企业的标准进行补偿，共支付拆迁费用1848698元，其中包含了应支付上诉人的补偿款1029084元，被上诉人仅支付了上诉人部分补偿款，尚有691823元需支付给上诉人。1.上诉人租赁的房屋系废弃的小学礼堂，上诉人进行整改和修补，因此房屋装修及设施补偿费137751元应归上诉人。2.上诉人承租前房屋是空置，上诉人安装了大量的生产设备及生活设施，持续租赁8年时间，因拆迁蒙受的巨大损失。3.征收单位拆迁时进行了信息采集，在征地拆迁房屋补偿计算汇总表中明确记载了补偿对象包含了上诉人，说明拆迁费用包含对上诉人的补偿。4.房屋过渡补助费适用村企业房屋，被拆迁房屋原本是废旧礼堂，不符合房屋过渡补助费发放条件，因被上诉人租赁该房屋进行经营，使房屋符合房屋过渡补助费发放条件，拆迁房屋过渡补助费660756元包含了企业停产、停业损失。5.拆迁补偿计算汇总表中对房屋搬迁补助费按每平方米8元补偿，是对不需要搬迁设备的标准的补偿，不是对上诉人企业设备搬迁的补偿，上诉人属生产企业，搬迁费高达50余万元，被上诉人不需要搬迁，搬迁的责任由上诉人承担，搬迁奖励费用应归属上诉人。综上，请求依法改判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人大众村委会和原审第三人彭子进二审无答辩。博大耐磨公司在向一审法院提出以下诉讼请求：1.大众村委会返还博大耐磨公司房屋过渡补助费330378元，并承担资金占用期间利息从占用之日起以占用金额每日按同期贷款利率的1.5倍计算至实际付清之日止(暂计算至2020年6月3日为33535元)；2.大众村委会返还博大耐磨公司按期拆迁房屋奖励费223694元；3.大众村委会承担本案全部诉讼费用。一审法院查明，一、2011年1月1日，原长沙县干杉乡百祥村民委员会（以下简称百祥村委会）与彭子进签订《租赁合同》一份，该合同以百祥村委会为甲方，以彭子进为乙方，双方约定甲方将百祥村礼堂租赁给乙方使用，租赁期限为2011年1月1日起2030年12月31日，付款方式为每年1月1日交纳当年租金，每年租金为18000元，其中2011年1月1日到2013年12月31日免交三年租金作为维修费；在租赁期限，如遇国家征收，原有房屋和土地两费补偿均归甲方所有，……。百祥村委会经手人员和彭子进分别在合同末尾甲、乙方处签名，并加盖了百祥村委会印章。二、2011年5月21日，以彭子进为甲方（出租方），博大耐磨公司为乙方（承租方），双方签订《厂房租赁合同》一份，约定乙方承租百祥村礼堂为生产用房，租赁期限为十年，2011年至2015年租金为52800元/年，……。合同对遇征收情况如何处理未作约定。彭子进、曹顶分别代表甲、乙双方在合同末尾处签名，并在乙方处加盖了博大耐磨公司印章，百祥村委会也在该合同末尾处写有同意转租的内容，并加盖了村委会印章。三、2011年6月8日，经彭子进和博大耐磨公司协商，双方将上述合同租赁期限由十年延长至二十年。四、合同签订后，博大耐磨公司和彭子进均按约履行了各自支付租金的义务。五、2016年6月，百祥村委会更名为大众村委会。六、2018年6月，长沙县（经开区）进行第十三批次建设用地项目征收，涉案百祥村礼堂在本次征收范围内，博大耐磨公司按公告要求搬离了百祥村礼堂。七、大众村委会因百祥村礼堂征收共获得征收款1848698元，其中，房屋过渡补助费按32元/㎡计算24个月，共660756元,房屋搬迁补助费6883元，按期拆迁房屋奖励费223694元。八、2019年4月15日，大众村委会向博大耐磨公司支付了房屋拆迁补偿款及承租方经营性补偿（搬迁费包干20000元、经营方自建钻井补偿30000元、自建回车坪补偿10800元、过渡费330378元）共计391178元，对此，博大耐磨公司的法定代表人曹顶和彭子进共同出具了领条；同年10月15日，大众村委会向博大耐磨公司支付了自建安装变压器补偿款80000元；对此，博大耐磨公司的法定代表人曹顶出具了领条。一审法院认为：本案各方当事人的争议焦点在于涉案房屋过渡补助费和按期拆迁房屋奖励费的补偿对象是房屋的所有权人还是承租方的问题。首先，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。在城镇房屋租赁合同履行过程中,出租房屋被国家征收,被征收人与补偿对象是房屋所有权人，承租人不是被征收人,不属于征收补偿对象。征收补偿合同由国家与房屋产权人签订,合同权利人是房屋产权人，承租人不享有征收补偿合同中的权利，而只能基于租赁合同约定享有合同法上的权利；其次，从法理上讲,根据合同相对性原则，合同权利义务只约束与受益于合同相对方，合同之外的人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿合同虽是基于行政法律关系产生,但同样遵循合同相对性原则。征收补偿合同以外的人包括承租人,不享有征收补偿合同的权利；同时，征收补偿合同的本质是国家对被征收人的补偿,补偿的方式有多种。从实质上其补偿项目与标准均指向被征收人,不能以补偿项目名称本身来确定补偿对象是否为承租人；退而言之，对于房屋征收收益的归属问题，有约定，则从约定，根据大众村委会和彭子进之间签订的租赁合同约定，在租赁期限，如遇国家征收，原有房屋和土地两费补偿均归大众村委会。本案中，涉案房屋系大众村委会集体所有，虽由大众村委会通过合同约定租赁给彭子进，后由彭子进转租给博大耐磨公司实际使用，但因房屋被征收所获得的房屋过渡补助费和按期拆迁房屋奖励费的补偿对象系房屋的所有权人即大众村委会，故房屋征收部门向大众村委会支付房屋过渡补助费和按期拆迁房屋奖励费，符合法律规定，彭子进作为房屋承租方不享有此项权益。而彭子进将涉案房屋转租给博大耐磨公司虽已经大众村委会同意，但大众村委会并非博大耐磨公司的合同相对方，该合同对大众村委会没有约束力，博大耐磨公司无权依据该合同向大众村委会主张权利，更何况彭子进与博大耐磨公司之间的房屋租赁合同并未对房屋征收所得收益归属问题作约定，博大耐磨公司如确有因涉案房屋征收拆迁所致停产停业而产生了损失，可提供证据后另行主张权利，故综上所述，博大耐磨公司要求大众村委会返还房屋过渡补助费330378元和按期拆迁房屋奖励费223694元没有法律和事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条和《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下：驳回长沙县博大耐磨材料有限公司的诉讼请求。案件受理费6760元，减半收取3380元，由博大公司负担。本院二审查明，1.大众村委会在《厂房租赁合同》末尾处写明：经村支两委研究决定同意转租合同条款按村委会与彭子进签的原始合同生效执行，承租方必须缴纳三年租金，交村财务作维修礼堂费用。根据《长沙县征收农村集体土地地上附着物及青苗补偿标准》第七项房屋拆迁补助费、过渡补助费、按期拆迁奖励费标准规定，房屋过渡补助费适用于乡镇、村企业房屋，按合法建筑面积计算，过渡期为24个月，包括过渡期间停产、停业的损失。房屋拆迁补助费按合法建筑面积计算，搬迁补助费最多2次，按期拆迁房屋奖励费在征地补偿安置方案实施公告规定的期限内，按期拆迁腾地的，按合法建筑面积计算。2.2019年4月15日，上诉人法定代表人曹顶作为领款人签署《领款凭条》，载明：领款用途：大众村原百祥学校大礼堂征地拆迁承租方经营性补偿款391178元，备注：原百祥学校大礼堂因征地拆迁经开区拆迁事务所将房屋拆迁补偿及承租方经营性补偿一并打包拨付至村账户，我村根据合同约定及拆迁事务所按政策标准给予承租方的各项补偿（附资料）由村账户拨付至承租方。村委会书记、财务和原审第三人彭子进在领款凭条签字。2019年4月23日，大众村委会向博大公司汇款391178元。3.大众村原百祥学校大礼堂承租方彭子进及经营方博大公司征地拆迁经营性补偿款计算表载明：搬迁费20000元（包干）、经营方自建钻井30000元、经营方自建回车坪10800元，过渡费860.36×16×24=330378元，共计391178元。4.2018年9月26日，长沙县黄兴镇（长沙经开区片区）征地拆迁安置指挥部形成《经开区黄兴片区拆迁个案问题会议备忘录》{2018}14号，关于长沙县（经开区）2016第十三批次建设用地项目基础超深、户外设施超大补偿的问题，会议同意：大众村学校礼堂于2010年租给彭子进作为厂房生产营业，同年彭子进转租给曹顶，从事耐磨材料生产经营。因企业生产需要自行安装200KW变压器一台，现该厂已在长沙县安沙镇选址准备继续生产经营，需重新安一台装变压器，故原变压器已废弃，造成较大经济损失，该企业法人请求给予一定补助。由该企业提供企业新选址所在地安装变压器的相关票据或证明材料，及现拆迁范围内变压器销户证明，会议同意对该变压器，补助8万元到大众村集体由大众村负责协调解决。5.2019年10月15日，上诉人法定代表人曹顶作为领款人签署《领款凭条》，载明领款用途：大众村原百祥学校礼堂承包人自建安装变压器补偿款80000元。备注：原百祥学校礼堂于2010年出租，实际承包人曹顶从事耐磨材料加工，自建安装生产用变压器一台，该处于2017年经开区中铁地块项目已征地拆迁至拆除经拆迁指挥部协调统一补助经营户80000元由村集体转付。2019年12月4日，大众村委会向博大公司汇款80000元。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：被上诉人大众村委会是否应返还上诉人博大耐磨公司房屋过渡补助费330378元、搬迁费223694元和房屋装修补偿费137751元。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案中，原审第三人彭子进与被上诉人大众村委会签订《租赁合同》后，又与上诉人博大耐磨公司签订《厂房租赁合同》，将案涉房屋转租，大众村委会同意转租，故该转租行为有效。《厂房租赁合同》系彭子进和上诉人签订，大众村委会已写明转租条款按原始合同生效执行。因此，《租赁合同》条款对上诉人仍具有约束力。《租赁合同》第四条约定“如遇国家征收，原有房屋和土地两费补偿归大众村委会所有。”故博大公司与大众村委会对房屋和土地两费补偿有约定，两费补偿归属大众村委会所有。案涉合同对房屋过渡补助费和按期拆迁房屋奖励费未约定，上诉人诉请被上诉人返还上述款项。对此，本院认为，一般而言，只有房屋所有权人才与征收补偿行为具有利害关系，房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，承租人可以通过与房屋所有权人之间的房屋租赁合同约定来解决停产停业损失的补偿或赔偿问题，且本案的补偿义务主体已就房屋过渡补偿费和按期拆迁奖励费作出了补偿决定。因此，博大公司并非房屋拆迁补偿款的直接受偿主体，其可通过租赁合同或补偿协议等方式向大众村委会请求停业停产损失。博大公司已领取经营性拆迁款391178元，包含搬迁费和过渡费等，此外，补偿义务主体及大众村委会亦决定对其变压器损失单独补偿80000元，上述补偿款共计471178元，曹顶已签字领款，故大众村委会已就企业搬迁和停业停产等损失对博大公司进行了补偿，博大公司法定代表人曹顶亦在《领款凭条》上签字。鉴于案涉房屋系大众村委会建设并所有，且法律未规定上述损失应全额补偿给房屋承租人，另考虑到租赁合同期限已履行近一半，故对博大公司主张大众村委会返还全部房屋过渡补偿费和按期拆迁奖励费的诉请，本院不予支持。至于上诉人博大耐磨公司上诉请求被上诉人大众村委会支付房屋装修补偿费137751元，该诉请超出了一审的诉讼请求，本院二审不予审查。综上所述，上诉人博大耐磨公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定部分事实不当，但处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6760元，由上诉人长沙县博大耐磨材料有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年三月四日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。