四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终1144号 上诉人（原审原告）：陈得元，男，汉族，1979年12月30日出生，住成都市青羊区。 上诉人（原审原告）：孟现英，女，汉族，1980年9月30日出生，住成都高新区。 被上诉人（原审被告）：成都泰新房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市郫县犀浦镇银河东路。 法定代表人：冯兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨乔，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秋林，泰和泰律师事务所律师。 上诉人陈得元、孟现英因与被上诉人成都泰新房地产开发有限公司（以下简称泰新公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初2671号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈得元、孟现英上诉请求：1、撤销一审判决；2、对案涉房屋合同约定的装修内容进行价值鉴定，以此来认定案涉房屋的精装修约定内容与实际交付情况是否存在“质价不符“的事实；3、根据以上鉴定结果，由泰新公司赔偿陈得元、孟现英案涉房屋装修价值差额(合同约定的装修价值总额减去实际交付的装修价值总额后所得金额)和再次装修施工陈得元、孟现英不能使用房屋而发生的租房损失10000元，并承担鉴定费用及本案一二审诉讼费；4、室外绿地及顶楼空间明显的不符合验收，和违背了规划。 事实和理由：1、一审法院关于是否单独约定了装修价格而认定的事实相互矛盾。在该判决书中，一审法院认定了案涉《四川省商品房买卖合同(预售)》(以下简称《合同》)中约定的3500元/平方米是装修价格，也即认定了《合同》里对装修价格进行了单独约定。此认定事实与一审法院不支持《确认书》第6条“双方对包含装修部分在内的房屋整体展开交易，成效价格为含增值税的房屋整体价格，未对清水房屋和装修房屋分别约定价格，亦不分别开具发票”无效的认定事实相互矛盾，反而忽视装修质量的低劣，而驳回了鉴定的请求。既然一审也判明装修标准是3500元每平方米，在陈得元、孟现英严重质疑下应该得到鉴定的权利。 2、一审法院关于装修标准的认定不清楚，也与《合同法》相冲突。格式化条款显而易见。 3、验收和规划时有花园吗？楼顶被封了吗？地面硬化了吗？现状是如此，将来会更严重！综上，请求成都市中级人民法院还陈得元、孟现英一个公道，维护陈得元、孟现英的合法权益，主持法律的公平，公正，严肃性。 泰新公司答辩称，第一，涉案合同系带装修的房屋，装修部分未单独计价，也未区分销售，若对装修部分进行评估鉴定，实质上是将装修部分的价格单独进行核定，强行将商品房价格予以拆分。这不符合双方约定的交易计价方式，更不符合市场公平交易原则。装修价值并不是装修工程成本，无法评估，装修价值的计算也并非不同区域造价装修的简单相加，泰新公司已按照附件六的要求交付了达到合同约定的房屋，不存在违约行为。陈得元、孟现英拟通过以鉴定的实际价值拟算出实际装修差价缺乏合同依据。第二，合同中多少元每平米本身属于对价格的表述，该交易价格不是装修工程造价，也不是装修价值，并不作为装修的交付标准，也不是陈得元、孟现英认为的房屋装修应该达到的装修价值，装修的交付标准为附件六，泰新公司并无按照多少元每平米交付房屋的义务。第三，泰新公司在一审已经举证证明涉案房屋及其所属项目的消防、规划已经相关政府部门验收合格，并通过竣工验收备案，不存在陈得元、孟现英所说的不合格的事实。陈得元、孟现英认为的合同中关于底层花园和楼顶平台的条款约定无效，泰新公司认为此部分条款不属于合同法第52条规定的合同无效的情形，也不存在合同法第40条规定的格式条款无效的情形。再者，对公共绿地和楼顶部分分别由特定的房屋买受人专属排他使用，更符合物尽其用的原则，避免了公地悲剧的发生。双方在合同中针对所有的条款均签署确认，陈得元、孟现英作出了自行放弃其对特定区域的绿地、楼栋屋顶使用权的承诺，就应该遵守承诺，尊重特定房屋买受人专属使用绿地、楼顶屋顶的权利。陈得元、孟现英要求确认相关权利让步的效力无事实和法律依据。故请求二审法院驳回陈得元、孟现英的上诉请求。 陈得元、孟现英向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的房屋买卖合同补充协议项目重要信息提示部分中第三、第四项底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的条款无效；2、泰新公司按照合同约定的3500元/平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋，并且赔偿陈得元、孟现英重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋的损失10000元；3、诉讼费、鉴定费由泰新公司承担。 一审法院认定事实：2017年8月30日，陈得元、孟现英在泰新公司处签署《万科城项目三期相关信息了解确认单》，第4条第（3）项载明：本项目底层部分住宅（公寓）房屋室外有绿地等公共空间，本着物尽其用原则，本项目全体买受人同意出卖人将前述绿地等公共空间设计为底层庭院，该底层庭院为特定房屋买受人之专属排他使用部分，底层庭院范围由出卖人与特定买受人在双方签订的《商品房买卖合同》附件确定。本项目全体买受人对此同意且无异议。带底层庭院的房号信息如下：……。出卖人在将公共空间改造为底层庭院过程中，底层庭院的部分空间将改造为景观阳台，具体景观阳台的尺寸、材料等由出卖人自行根据便利施工原则确定。第4条第（4）项载明：本着充分发挥物的效用、合理负担维护费用的原则，买受人同意本项目楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用，特定房屋的买受人无须为此向其他买受人支付任何费用，出卖人在制定房屋销售价格时已予以考虑。具体屋面使用情况如下：……。上述房屋的买受人具体使用屋面的范围由出卖人与特定买受人在双方签订的《商品房买卖合同》中确定，本项目全体买受人对此了解且无异议，特定买受人清楚仅能使用合同约定范围内的屋面，承诺按照顶楼屋面现状使用，不对其进行搭建等改造，仅可按照现状使用，如物业服务公司或其他有权机关认为买受人对前述房屋的使用方式影响房屋安全的，房屋使用人应予以配合进行整改。上述内容亦在商品房买卖合同附件十二《项目重要信息提示》中予以载明。 同日，双方签订《楼宇认购书》、购房折扣确认表、万科城项目签约信息单、《确认书》等，其中《楼宇认购书》约定由乙方陈得元、孟现英认购甲方泰新公司开发的位于成都万科城项目三期号居住用房，建筑面积90.01平方米，套内建筑面积73.8平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币19458.27元，总价为人民币1436020元。 在《确认书》中，第二条装修价格及契税等事项约定：1、乙方所购买的商品房为装修房的，双方确认《商品房买卖合同》项下交易为双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格；《商品房买卖合同》正文记载的装修标准及备案表记载的装修成交价为双方基于网签、备案要求而填写，乙方认可商品房买卖合同载明的装修标准和备案表载明的装修成交价。2、乙方清楚房屋的交付标准以《商品房买卖合同》附件《关于装饰装修及相关设备标准的约定》/《交付标准》约定为准，乙方不以装修标准/装修成交价为依据对房屋交付标准提出异议。 2017年9月1日，陈得元、孟现英与泰新公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，第四条第六款约定：装修水平是全装，装修标准是3500元/平方米。第八条第一款约定：按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币19458.27元，总价款为人民币1436020元。合同第七章对商品房质量及保修责任进行了明确的约定。第二十条第二款第二项约定：2、发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理：给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。第二十条第三款装饰装修及设备标准约定：1、该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理，即及时更换、修理。关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。该附件六成都万科万科城项目南地块C2户型装修标准载明：……，户内门采用PVC覆膜木复合门，……。 泰新公司向成都市郫县公安消防大队就万科城三期2-9#、17#及地下室建设工程进行消防验收申报。2018年7月3日，成都市郫县公安消防大队出具《建设工程消防验收意见书》，载明：……根据国家工程建设消防技术标准，……经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2018年9月27日，成都市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》，载明：……，经核实，该项目建设符合规划要求，建设用途为住宅，核实合格。2018年9月30日，案涉工程万科城三期2-9#、17#、垃圾房及地下车位等工程获得整体验收合格。 一审另查明，1、陈得元、孟现英已接收房屋。2、一审庭审中陈得元提出对房屋整体装修价值进行鉴定申请。3、2019年2月25日，成都市郫都区市场和质量监督管理局做出行政提示书，告知成都市泰新房地产开发有限公司拟定的万科城三期项目《商品房买卖合同补充协议》第四条4款、第七条1款、第十七条5、6款、第十八条2款、第二十四条3、8款含有不公平、不合理免除或减轻卖方责任、加重买方责任、排除买方权利格式条款的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条、《合同违法行为监督管理处理办法》第九条、十、十一条的规定。并提示立即改正上述违法行为。以上事实，一审法院足以认定。 本案的争议焦点为：一是《商品房买卖合同》补充协议项目重要信息提示部分中第三、第四项底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的条款是否无效的问题；二是陈得元、孟现英主张对房屋整体装修标准进行鉴定是否有依据的问题；三是泰新公司是否应当按照合同约定的3500元/平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋，并且赔偿陈得元、孟现英重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋10000元损失的问题。对此，一审法院做如下评述。 一审法院认为：陈得元、孟现英与泰新公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议应作为确定双方权利义务的依据。关于陈得元、孟现英主张《商品房买卖合同》补充协议项目重要信息提示部分中第三、第四项底层部分住宅（公寓）房屋室外公有绿地等公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的条款无效的问题。陈得元、孟现英认为，泰新公司滥用合同权利，将屋顶和公共绿地完全圈占，妨碍了其他业主的相邻权，致使小区楼栋屋顶、房屋周围及小区消防通道被阻隔，导致小区消防验收不合格，上述行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款“关于违反法律、行政法规强制性规定”以及《中华人民共和国城乡规划法》第二条“关于修建性详细规划”、第三条“关于城市、镇规划区域内的建设活动应当符合规划要求”的规定，故双方签订的特定房屋买受人专属排他使用的条款属于格式条款，应当认定为无效。一审法院认为，首先，关于泰新公司是否有滥用合同权利的行为。从双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议来看，双方在签订商品房买卖合同时对补充协议中项目重要信息提示进行了一致确认，明确了将公共空间、楼栋屋顶部分由特定房屋的买受人专属排他使用的内容，而且对于该案涉条款进行了加黑提示，另外双方又通过签订确认书的形式，单独就该内容进行了再次确认，表明双方系在一致认可的前提下做出的签字行为，陈得元、孟现英提供的证据不能证明泰新公司存在违反《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条关于格式条款无效的情形。 其次，关于泰新公司的行为是否违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款关于“违反法律、行政法规强制性规定”的问题。在一审庭审中，陈得元、孟现英明确指出泰新公司违反强制性规定是指泰新公司违反小区规划图的设计，私自搭建了楼顶和隔离栅栏以及圈占了公共绿地封闭使用的行为。但从成都市规划管理局出具《建设工程规划核实意见书》来看，表明该项目建设符合规划，陈得元、孟现英没有证据证明泰新公司存在违反小区规划图的设计的事实。另一方面，从成都市郫县公安消防大队出具《建设工程消防验收意见书》来看，已经综合评定该工程消防验收合格。而且，案涉工程已获得整体合格验收，当然也包括对楼顶和公共绿地的消防的验收。 再次，关于泰新公司行为是否违反《中华人民共和国城乡规划法》第二条“关于修建性详细规划”及第三条“关于城市、镇规划区域内的建设活动应当符合规划要求”的规定的问题。其中第二条中的修建性详细规划是指以城市总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制订用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计，是城市详细规划的一种。第三条城市、镇规划的建设活动是指该规划区域内的建设活动。因此，上述两个条文与本案争议的事实不属于同一关系，与本案没有关联性。综上，陈得元、孟现英主张专属排他使用的条款无效缺乏事实依据和法律根据，一审法院不予支持。 关于陈得元、孟现英主张对房屋整体装修标准进行鉴定的请求。因该请求缺乏具体对象，在法院告知陈得元、孟现英明确鉴定项目时，陈得元、孟现英依然坚持该主张。一审法院认为，该请求的实质则是如何理解房屋装修的性质问题。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中，确有“装修标准是3500元/每平方米”的记载，但合同中，双方对商品房的装饰装修及相关设备标准还通过附件六的形式进行了详细约定。以附件六中关于成都万科万科城项目南地块C2户型装修标准为例，载明户内门采用“PVC覆膜木复合门”、设备配置载明“全屋开关插座（良信）”。结合双方在《四川省商品房买卖合同（预售）》中关于计价方式为按照套内建筑面积计算等约定，故案涉商品房的交付标准，应为合同附件六所约定标准，而不能简单理解为装修造价款按3500元/每平方米计算的定价标准。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第八条明确约定，案涉房屋以套内建筑面积计算价款，《楼宇认购书》、《确认书》等也明确约定交易标的为带装饰装修的房屋，房屋总价款按套内面积计算。故案涉房屋系成品住宅，泰新公司系将装修价包含在房屋总价中一并计价。虽案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》中相关表述为“装修款”，但3500元/平方米显然并非指房屋装修的造价或成本，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是房屋装修的销售价。按照包括商品房在内的所有的商品交易惯例，交易价格除商品成本之外，至少还应包括税金规费、管理成本、利润等应予合理考虑的计价因素。如上所述，双方在《商品房买卖合同（预售）》中有关于计价方式为按照套内建筑面积计算，案涉《商品房买卖合同（预售）》所载明的“3500元/平方米”并非指房屋装修的造价或成本。本案所涉商品房最终交易价格，也是在双方平等自愿的前提下，经邀约、承诺依法达成。本案中，在购房者对包含装修价在内的总房价予以接受的情况下，泰新公司可在装修销售价的计价构成中确定其税费、利润等。此外，案涉《确认书》中明确载明双方针对包含装修装饰部分在内的商品房整体展开交易，未单独出售清水房屋和装修装饰，房屋购买价格为含增值税、装修装饰在内的房屋整体价格。陈得元、孟现英作为完全民事行为能力人，其在购房时对《确认书》的签字认可，也应认定为真实意思表示。因此，因泰新公司系将装修价包含在房屋总价中，合同所约定的装修成交价所反映的并非仅仅为装修造价、成本价格，故陈得元、孟现英要求对案涉房屋的装修价格进行鉴定的申请，并无必要。故一审法院对其鉴定申请不予准许。 关于陈得元、孟现英主张的泰新公司按照合同约定的3500元/平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋，并且赔偿陈得元、孟现英重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋10000元损失的请求。陈得元、孟现英认为，泰新公司交付的房屋整体上应当达到3500元/平方米的造价标准，而非针对某一部分的具体项目标准进行及时更换、修理、交付。如前所述，3500元/平方米标准并非仅仅为装修造价、成本价格，亦非仅指装修材料价格、人工价格之和，而是案涉商品房最终交易价格组成部分。故陈得元、孟现英主张泰新公司按照3500元/平方米的装修标准及时更换、修理、交付装修完成之后的房屋缺乏事实依据和法律根据，一审法院不予支持。因陈得元、孟现英在法院要求其明确需进行更换、修理的具体项目时明确表示其无具体项目，故陈得元、孟现英主张泰新公司赔偿陈得元、孟现英重新装饰装修房屋期间不能正常使用房屋损失10000元也缺乏事实依据和法律根据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：驳回陈得元、孟现英的全部诉讼请求。本案案件受理费人民币50元，由陈得元、孟现英承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人陈得元、孟现英的上诉请求与被上诉人泰新公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉《关于“营改增”事项的确认书》第六条是否无效；二、一审法院未准许对案涉房屋装修价值进行鉴定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 陈得元、孟现英在本案中主张《关于“营改增”事项的确认书》第六条违反《合同法》第四十条的规定，应属无效。本院审查后认为，原《合同法》第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”；第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”；第五十三条规定“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的”。本案中，案涉确认书为泰新公司提供、供反复使用的文件，故属于格式条款。但判定格式条款是否无效，应当根据最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，案涉纠纷发生于《民法典》实施之前，适用原《合同法》的相关条款进行就判定。 陈得元、孟现英与泰新公司签订的《关于“营改增”事项的确认书》第六条就案涉买卖合同的价款进行了确认，明确备案表商定装修价格仅为基于行政管理需要填写，不作为任一方主张权利的依据，陈得元、孟现英系购买包含装修部分在内的房屋整体，成交价格为包含增值税的房屋价格，未对清水房屋和装修房屋分别约定价格，亦不分别开具发票。 陈得元、孟现英主张合同条款无效，理由为免除了开发商的责任，排除了陈得元、孟现英的主要义务。本院审查后认为，案涉《关于“营改增”事项的确认书》第六条就购买房屋的总价款进行了确认，并就房屋购买价格为包含增值税、装饰装修在内的整体价格进行了确定。在确认书中，双方确认装修家系根据备案要求而填写进行了明确，并非买卖双方就装饰装修部分对价、并据此主张权利。上述内容为双方就购买房屋的总价、计价方式进行的确定。在本案所涉的交易过程中，开发商之义务为向买受人交付符合合同约定的成品房、买受人的权利为按照合同约定对符合交付条件的房屋进行接收。 本院认为，陈得元、孟现英与泰新公司就房屋性质、计价方式的约定系双方当事人真实意思表示，上述条款的约定并不存在符合原《合同法》第四十条所规定无效的情形，陈得元、孟现英的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。陈得元、孟现英要求装修鉴定、赔偿差价、赔偿损失的基础为认为合同条款无效，如上所述，合同条款并无法定无效的情形，故一审法院未准许鉴定正确，陈得元、孟现英的该项上诉理由亦缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由陈得元、孟现英负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二一年三月一日 书记员 龙春光