文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终275号上诉人（原审被告、申请执行人）：任广英。委托诉讼代理人：王文俊。被上诉人（原审原告、案外人)：江苏永和置业有限公司。法定代表人：李先荣。被上诉人（原审被告、被执行人）：薛万金。上诉人任广英因与被上诉人江苏永和置业有限公司（以下简称永和公司）、薛万金执行异议之诉一案，不服江苏省句容市人民法院（以下简称句容法院）（2020）苏1183民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。任广英上诉请求：撤销句容法院（2020）苏1183民初883号民事判决，依法改判或发回重审；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、句容市华阳镇东昌南路公园尚城11幢2903室房产（以下简称案涉房产）虽登记在案外人永和公司名下，但已由被执行人薛万金购买，属于薛万金的财产性权益，已不属永和公司所有。2、2016年12月21日，根据任广英的诉讼保全申请，法院对案涉房产进行了查封。在案涉房产被查封的情况下，永和公司却通过仲裁的方式解除了其与薛万金的商品房买卖合同，其目的是对抗法院对案涉房产的查封，仲裁效力不应得到确认。另外，该仲裁裁决是在案涉房产查封之后作出的，根据相关法律规定，是不能够排除法院执行的，永和公司依据所谓的仲裁裁决提起的案外人异议，是不应得到支持的。经审理查明，任广英与薛万金民间借贷纠纷一案，句容法院于2017年7月25日作出（2016）苏1183民初6802号民事判决：被告薛万金于本判决生效之日起十日内返还原告任广英借款25万元并支付利息（利息自2016年12月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算）。案件受理费5050元，保全费1770元，公告费560元，合计7380元，由被告薛万金负担（此款原告已预交本院，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告）。在该案审理过程中，该院根据任广英的申请，于2016年12月21日作出（2016）苏1183民初6802号民事裁定：查封案涉房产，保全金额25万元，查封期限三年。该判决发生法律效力后，根据任广英的申请，该院于2019年1月21日立案执行，案号为（2019）苏1183执526号。在该案执行过程中，该院于2019年11月20日作出（2019）苏1183执526号之一执行裁定：续行查封案涉房产，查封期限三年。案外人永和公司对本案执行标的提出异议后，该院于2020年1月16日作出（2020）苏1183执异2号执行裁定：驳回永和公司的异议请求。永和公司不服该裁定，向该院提起案外人执行异议之诉称，2014年6月6日，被告薛万金与其公司签订案涉房产《商品房买卖合同》。2014年7月11日，薛万金作为借款人，其公司作为保证人，与贷款人中国建设银行股份有限公司句容支行签订了《个人住房借款合同》。薛万金未付清首付款，原告未交付房产。后因薛万金未能按期偿还银行按揭贷款，原告承担保证责任后依约定向镇江仲裁委员会申请仲裁，镇江仲裁委作出（2017）镇裁第155号裁决，解除原告与薛万金之间的商品房买卖合同；薛万金协助永和公司办理商品房买卖合同网签备案注销手续，支付违约金33094.91元、仲裁费3057元。仲裁裁决生效后，永和公司向镇江市中级人民法院申请执行，镇江中院受理后裁定由句容市人民法院执行。在执行过程中，句容法院告知永和公司因任广英与薛万金民间借贷纠纷一案，查封了案涉房产。其公司认为,法院应停止对案涉房产的执行，理由在于：1、涉案房产系由永和公司开发建设的商品房，并于2016年4月6日办理登记，登记产权人为永和公司，永和公司作为房产物权人享有足以排除人民法院强制执行的权益。2、商品房买卖合同网上备案制度是一种行政管理制度，应区别于不动产物权变更登记制度。薛万金与永和公司签订《商品房买卖合同》后仅办理了合同网签备案手续，薛万金未付清首付款，房产也未交付，更未办理不动产物权的产权变更登记，房产物权未发生变动。薛万金与原告签订《商品房买卖合同》后，仅是享有对涉案房产的合同债权，合同网签备案不具有物权变动的效力，永和公司仍为该房产的所有权人。3、句容法院对涉案房产的预查封行为不影响原告依据《商品房买卖合同》的约定及法律规定行使合同解除权。在涉案房产物权尚未变动之前，根据其公司与薛万金订立的《商品房买卖合同》的约定，其公司行使合同解除权的条件已经成就，其公司依据合同约定向镇江仲裁委申请仲裁，行使合同解除权符合约定及法律规定。4、涉案房产的《商品房买卖合同》已经解除，法院对房产的预查封已失去转为正式查封的基础，应当解除查封。《合同法》第九十七规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除。”依据上述规定，在案涉房产的商品房买卖合同解除后，薛万金已不享有交付请求权和所有权转让请求权，法院对该房产继续查封的基础条件已不存在，应将房屋恢复至原始状态。请求停止对案涉房产的执行，解除对该房产的查封，判令薛万金承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明，2014年6月6日，被告薛万金作为买受人与永和公司签订《商品房买卖合同》一份（备案号：3101611406060004，备案日期2014年6月6日），合同约定薛万金购买永和公司开发的案涉房产（建筑面积79.48平方米），价款总额为407000元,买受人于2014年6月6日支付首付款123000元，余款284000元办理银行按揭贷款；如买受人向银行按揭贷款由出卖人担保，在未取得房屋所有权之前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付本房款20%的违约金；出卖人交房日期为2015年12月31日前。同日，薛万金支付了18000元首付款，剩余105000元首付款薛万金与永和公司签订了一份欠款协议，协议约定：薛万金于2015年8月30日前将所欠购房款105000元一次性归还给永和公司；欠款还清前薛万金不得主张对所购商品房的使用权及所有权，逾期还款每日按总房款1‰支付违约金；逾期一个月及以上，薛万金所购商品房由永和公司另行销售。2014年7月11日，薛万金与案外人段彩霞作为借款人、永和公司作为保证人，与贷款人中国建设银行股份有限公司句容支行（以下简称建行句容支行）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定薛万金与案外人段彩霞向建行句容支行借款284000元用于购买公园尚城11幢2903室房产，借款期限为300个月，还款方式采用等额本金还款法，永和公司为此笔借款向贷款人提供阶段性连带责任保证担保。贷款发放后，因薛万金自2016年10月起未能按约还款，贷款人建行句容支行于2017年6月30日扣划了永和公司的保证金25000元，后薛万金仍未能按约归还贷款本息，建行句容支行遂要求永和公司承担保证责任，永和公司于2017年10月13日付清了剩余全部借款本息248694.91元，建行句容支行于2017年10月13日向永和公司出具了个人贷款结清证明。另在上述欠款协议订立后，薛万金仅又支付了20000元首付款，剩余85000元首付款未支付。2016年4月6日，永和公司在房产登记部门办理了案涉房产初始登记，登记号为201606554号，登记产权人为永和公司。在该房产到约定交房期限后，永和公司未交付给薛万金。2017年11月1日，永和公司向镇江仲裁委员会提出仲裁申请，镇江仲裁委员会于2019年1月22日作出（2017）镇裁第155号裁决：一、解除申请人江苏永和置业有限公司与被申请人薛万金于2014年6月6日签订的商品房买卖合同。二、被申请人薛万金于本裁决书生效后10日内协助江苏永和置业有限公司办理商品房买卖合同网签备案注销手续。三、被申请人薛万金于本裁决书生效后10日内向申请人江苏永和置业有限公司支付违约金33094.91元。仲裁费3057元由薛万金承担。该仲裁裁决生效后，永和公司于2019年10月15日向镇江市中级人民法院申请执行，镇江市中级人民法院立案执行后，于2019年11月11日作出（2019）苏11执770号执行裁定：镇江仲裁委员会（2017）镇裁第155号裁决书由句容市人民法院执行。一审法院认为，一、该院对案涉房屋的预查封行为合法有据，并无不当。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。本案中，被执行人薛万金向永和公司购买涉案房屋，并办理了商品房预售合同登记备案手续，虽未进行房产所有权变更登记，依据上述《通知》的规定，人民法院可依法进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人诉讼利益的实现。故该院于2016年12月21日和2019年11月20日查封涉案房屋的行为合法有据，该查封为预查封，根据上述《通知》第十八条的规定，其效力等同于正式查封。二、该院对案涉房屋的查封行为不影响永和公司依据《商品房买卖合同》的约定行使合同解除权。理由在于：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，薛万金与永和公司于2014年6月6日签订《商品房买卖合同》后仅办理了预售合同的备案登记，尚未办理不动产物权的产权登记，故薛万金仅享有该合同的债权，尚未取得涉案房产的所有权。永和公司与薛万金在《商品房买卖合同》中约定房屋交付时间为2015年12月31日。同时《商品房买卖合同》第7条约定：“如买受人向银行按揭贷款由出卖人担保，在未取得房屋所有权之前，因买受人原因不能按时偿还贷款，导致银行向出卖人追索，出卖人有权解除本合同，买受人应向出卖人支付本房款20%的违约金”。同日双方签订的欠款协议第二条约定：“薛万金于2015年8月30日前将所欠购房款105000元一次性归还给永和公司；欠款还清前薛万金不得主张对所购商品房的使用权及所有权，逾期还款每日按总房款1‰支付违约金；逾期一个月及以上，薛万金所购商品房由永和公司另行销售。”由于薛万金未能按约归还银行按揭借款，银行要求为薛万金购房提供阶段性担保的永和公司承担保证责任，永和公司代为清偿了薛万金所欠银行的全部借款本息后，解除合同的条件已经成就。永和公司于2017年11月1日向镇江仲裁委员会申请仲裁要求解除该合同，符合法律规定及合同约定。三、涉案《商品房买卖合同》经生效仲裁裁决解除后，针对该房屋的执行行为应停止。上述《通知》第二十二条规定，“预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封标的上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，但并未禁止非以规避执行行为目的而对被查封财产上原有基础关系依法变更的权利。本案中，案涉房产初始登记在永和公司名下，该房屋的所有权人为永和公司，未交付给薛万金使用，所有权也未转移登记给薛万金，因此，薛万金未取得案涉房产的所有权，也未实际占有该房屋，仅享有《商品房买卖合同》上的相关债权。因薛万金违反合同约定，永和公司依法申请仲裁解除双方签订的《商品房买卖合同》，并不是通过仲裁程序将薛万金享有产权的房屋确权给薛万金，而是依法对永和公司与薛万金之间的商品房买卖合同关系的变更，不属于规避人民法院执行的行为。合同解除后，法院对案涉房产的执行行为已没有法律基础和事实基础。综上，虽然案涉房产已被该院预查封，但永和公司有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权，在仲裁机构已依法裁决解除房屋买卖合同后，法院对案涉房屋应不予执行。据此，该院于2020年8月3日作出（2020）苏1183民初883号民事判决：不得执行该院（2016）苏1183民初6802号民事裁定书以及（2019）苏1183执526号之一执行裁定书预查封的案涉房产，解除对该房屋的预查封。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点为能否对被执行人薛万金购买但未登记其名下且未占有的案涉房产进行执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部支付价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”据此可知，对于未办理过户手续但被执行人已支付部分价款且实际占有的房产，人民法院才有查封的可能。如果被执行人没有实际占有的，就失去了可以查封的前提条件。本案中，被执行人薛万金虽与永和公司签订了案涉房产的买卖合同，但并未实际占有该房产，该房产也未过户其名下，没有可以查封的前提条件。即使永和公司没有通过仲裁解除与薛万金的关于案涉房产的买卖合同，永和公司作为案涉房产的所有权人，也可以请求解除对该房产的查封。综上所述，任广英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第一项规定，裁定如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人任广英负担。本判决为终审判决。审判长 于  竞审判员 章 晓 东审判员 司马仲华二〇二一年三月二十七日书记员 孙 敏 瑶