广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28323号原告：深圳新房网络科技有限公司，住所地深圳市福田区法定代表人：李磊，总监。委托诉讼代理人：倪芳，公司员工。委托诉讼代理人：周秋莲，公司员工。被告：广州世茂新世纪置业有限公司，住所地广州市海珠区法定代表人：解涛，经理。委托诉讼代理人：黄亚洲，北京市京都（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙悦雨，北京市京都（深圳）律师事务所实习人员。第三人：佛山市冠耀房产策划有限公司，住所地佛山市高明区法定代表人：何致昕。原告深圳新房网络科技有限公司诉被告广州世茂新世纪置业有限公司、第三人佛山市冠耀房产策划有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郑素梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪芳、周秋莲，被告的委托诉讼代理人黄亚洲、孙悦雨，第三人的法定代表人何致昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付服务费693326.88元；2.被告承担本案所有诉讼费用及原告员工差旅费1000元。事实和理由：一、原、被告间签有分销合同，原告已依合同约定完成客户转介工作，被告应当及时确认原告业绩并支付服务费。原告与被告于2020年4月1日起就被告开发的位于广州市海珠区的“世茂珠江天鹅湾”项目进行合作，并签订了《世茂天鹅湾项目推介服务合同》。合同签订后，原告积极开展销售业务，帮助被告促成成交一套（客户名为陈家丰）。原告带客后，已按要求签署了《客户登记表》，但被告并未按约定及时安排工作人员在《客户登记表》中签字，现场被告工作人员声称项目负责人并未在现场，待其回来补签后将《客户登记表》返还给原告，并收走了原告和客户已经签字的《客户登记表》至今未归还。现在客户已经支付了50万元定金，并签订了认购书。但是被告拒绝确认此客户为原告业绩。原告曾多次与被告磋商，被告均置之不理且态度恶劣。二、鉴于被告无故拒绝原告业绩确认的行为严重损害了原告及原告整合的第三方中介公司的利益，且被告契约精神欠缺，原告有权主张被告提前支付相应佣金。三、鉴于此客户与第三人经纪人员熟识且由第三人经纪人员带客成交的，第三人知晓与本案有关的必要情况，因此请求法院允许第三人参加诉讼。被告辩称：一、原告无权要求被告确认业绩及支付推介服务费。原告对客户推介成功负有举证责任。按照推介合同的约定，推介客户到付款需经过如下流程并经推介合同约定的联系人确认：(1)推介客户到访，签订《登记推介客户到访／成交确认单》；(2)确认客户归属，签署《客户登记表》；(3)乙方成功推介后，签订《任务指标确认书》；(4)计算／确认，制作并提交《业绩确认单》；(5)提供发票。但原告未提交上述流程中任何一环的签字表单或者记录。二、原告无权要求被告支付差旅费。原告并未就差旅费的发生提供相关的证据证明，且推介合同中并无差旅费的发生及归属的相关约定。三、原告将三个主体、两个法律关系混淆在一个诉讼中，没有合法的请求权基础，依法不应被支持。本案中存在两个法律关系，一个是原告所称的与第三人的“整合”关系，另一个则是原告与被告的推介服务合同关系，三个主体、两个法律关系相互独立，不能混为一谈，也不是必要的共同诉讼人。第三人与原告的“整合”关系并未向被告披露且未经被告认可，现有的证据亦无法证明原告所称的“整合”所指的具体法律关系类型。退一步讲，即便第三人事实上向被告推介成功且具备付款条件，原告亦不能依据第三人推介成功的事实向被告主张推介服务费，二者并非同一个主体。四、第三人并未推介成功，案涉客户系案外人广州市德才房地产代理有限公司（以下简称德才公司）首次推介到访并两次进入登记系统，不应被认定为第三人的推介成功客户。案涉客户翁雪芳（与陈佳丰系夫妻关系）在第三人推介到访前，已被案外人德才公司安排三次到访，并在被告登记系统内两次登记。依据推介合同的约定，已在被告登记系统有登记记录的，不视为“乙方推介客户”。第三人在与案涉客户沟通推介事宜之时正处在客户首次到访后、退筹前。第三人、原告明知认筹客户不能归属于“乙方推介客户”仍在微信聊天群内报备，属于无效报备。五、原告未就达到付款条件进行举证，应当承担举证不能的不利后果。退一步讲，即便原告推介成功，按照推介合同约定，该条件仅是付款的前置条件。原告还需按照推介合同的约定提供《客户登记表》、《任务指标确认书》、《业绩确认单》等书面文件。原告未能提供证据或者证据不足的，应由其承担不利后果。故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：我方推介案涉客户给原告，原告再推介给被告，现在已经成交了，被告应支付服务费给原告。经审理查明：被告（委托方、甲方）与原告（受托方、乙方）签订《世茂天鹅湾项目推介服务合同》，约定：甲方为世茂天鹅湾项目之开发商，委托乙方为该项目之国内推介服务人，合同期限自2020年4月1日起至2020年6月30日止；乙方应发挥自身优势，利用乙方客户资源，充分调动销售人员的积极性推介销售该项目，乙方在经甲方认可情况下，可在乙方渠道平台上进行该项目的推广；（第五条）乙方推介服务程序：5.1乙方推介客户：乙方推介客户到访，《登记推介客户到访/成交确认单》（简称“客户登记表”），并经甲方复核确认，5.2客户认购和签约：经过甲方确认的客户均由甲方与其签订《认购书》和《商品房买卖合同》，乙方协助甲方与客户签订《认购书》和《商品房买卖合同》，5.3收取定金和房款：购房客户所缴付的定金均由甲方收取，并由甲方向购房客户开具收款收据，购房款由购房客户直接汇入甲方指定帐号，并由甲方办理相关财务手续，5.4乙方需协助甲方督促乙方推介客户交缴购房款和办理按揭手续（若有）；（第六条）推介客户确认6.1乙方人员亲自带领或陪同到达甲方售楼处现场的客户，甲方需安排专业置业顾问接待乙方陪同的客户，甲方有权在客户到访后24小时内对该客户信息进行复查，确认该客户归属，并给予乙方确认，6.2乙方人员因故不能陪同客户前往甲方售楼处现场，则乙方应于客户到达甲方售楼处前24小时内，将该客户信息（姓名、性别、电话号码以及拟到现场的时间）以电子邮件方式告知甲方（简称“报备”，客户拟到场时间应在报备后3日内），甲方在甲方的客户系统中查询该客户未曾到访，由甲方以电子邮件回复向乙方确认，6.3乙方推介客户首次到访甲方项目，应安排客户签署客户登记表，该登记表一式两份，甲乙双方各执一份，经客户、甲方联系人、甲方销售负责人和乙方推介人员四方签字确认后生效，甲乙双方在此确认，客户登记表为日后进行推介服务费结算的最终凭证，乙方应妥善保管客户记表，在结算过程中乙方应主动提供全部完整的客户登记表供甲方核对，6.4乙方推介客户之直系亲属（仅限父母、配偶、子女，须提供有效证明）购买的，可视为推介客户购买，关于推介客户认定规定同样适用于推介客户的直系亲属。乙方推介客户之直系亲属均视为乙方推介的同一客户。乙方客户支付定金或签署《认购书》后经甲方同意更换认购物业、更名、加减名、变更交易条件（包括但不限于因开发商给予房价优惠而与客户取消原合同后在委托期内或跨越委托期／保护期等重签合同等）的，甲方均仍视为乙方推介之客户成交，6.5客户保留制度：乙方推介客户在到访当日未认购，但在一个月内签署《认购书》或《商品房买卖合同》的认定为乙方推介客户；自客户到访之日起算超过一个月未签署认购书或《商品房买卖合同》的，视为非乙方推介客户，6.6以下情形不视为乙方推介客户，乙方对此无异议：……（3）乙方推介客户经过甲方查询在甲方系统内已经有登记记录的；（第七条）推介服务费7.1乙方推介客户与甲方签订《商品房买卖合同》后，并向甲方支付完购房款且该房款全部达到甲方指定账户后（如客户付款方式为一次性付款，则须付清所有房款；如为按揭付款，则须付清首付款），即视为乙方推介成功，7.2乙方成功推介后，双方按固定点位计提：佣金点位3%-4%（未完成指标按3%，完成指标则4%；当月具体指标以双方书面签字确认《任务指标确认书》为准。7.3.1结佣条件：采用阶段性结佣，因项目限签，故申请草签商品房买卖合同后，如客户首付比例≤50%，则分销按客户实际付款比例结佣；如客户首付比例>50%，则按50%比例结佣；付款金额=100%，结算剩余佣金；双方均委派一名联系人负责推介工作的执行及沟通工作，联系人负责确认推介客户，甲方联系人：潘剑彬，电话：137××××9004，邮箱：ｊｉａ×××＠ｓｈｉｍａｏｇｒｏｕｐ.ｃｏｍ，乙方联系人：贺毅，电话：136××××5854，邮箱：174×××＠ｑｑ．ｃｏｍ；在签订本合同之前，乙方已经知悉甲方所委托推介的该项目已由本合同甲乙双方主体之外的多方代理销售，且乙方承诺，在接受甲方管理的同时，也接受、尊重该项目其它销售代理公司的工作、管理和合理建议，严禁出现争抢、取闹、互相排挤等任何妨碍正常销售秩序的行为，否则甲方有权解除本合同，造成损失的，由乙方自行承担；等。2020年6月6日，案外人陈家丰与被告签订《世茂珠江天鹅湾项目商品房认购书》，认购广州市海珠区天鹅街17号（7栋）2501房，并支付了定金50万元。原告为证明陈家丰系其推介的客户，提交了以下证据：1.通话记录、微信聊天记录，拟证明第三人的员工与该客户很久之前就认识，该客户为第三人的蓄客；2.客户情况说明，内容为“本人（陈家丰），身份证号码为，于2020年3月21日通过广州市德才房地产代理有限公司的经纪人陈锐聪介绍在广州世茂新世纪置业有限公司（以下简称开发商）售楼处缴纳2万元人民币作为意向金，意欲购买世茂珠江天鹅湾小区7栋2001的物业，但当时并未与开发商工作人员谈妥价格，故向开发商提交了退还意向金的申请，决定不买此物业的房子，且德才公司的经纪人陈锐聪知晓此情况，后由他带本人于2020年6月2日去售楼处办妥退款手续。现本人等待开发商将2万元退还到本人账户。办妥退款手续后，经本人好友冯振威系佛山市冠耀房产策划有限公司经纪人介绍，再次前往开发商售楼处看房，看中了世茂珠江天鹅湾小区7栋2501的物业，且已经交付50万元定金。本人和经纪人冯振威已在开发商要求的客户登记表中签字，后开发商因负责人并未在项目现场为由，将客户登记表收走并告知待负责人签字后送还给经纪人冯振威。本人购买的物业确系由佛山市冠耀房产策划有限公司经纪人冯振威帮忙带看成交的，本人承认其业绩。”3.律师函及签收记录，拟证明原告已书面通知被告业绩确认，但被告置之不理；4.报备微信记录截图及客户带看单，拟证明原告已按合同约定流程完成客户报备带看及成交流程；5.双方项目负责人的微信沟通截图，拟证明被告承认该客户原为原告业绩，而以客户退款重新购买为由，拒绝承认客户重新购买为原告业绩，该客户因自身贷款问题重新补交房款，并非退房，该业绩应仍认定为原告业绩。被告对证据1不予认可，认为在认购期内该客户已在被告处认筹；对证据2不予认可，认为证人未出庭作证，其陈述内容不属实，其妻子由德才公司于2020年3月6日、5月3日、5月15日三次推介到访，并在被告系统中两次登记，不应认定为原告推介成交的客户；对证据3真实性、合法性认可，但关联性不认可；对证据4真实性、合法性认可，但关联性不认可，该记录不完整，该客户的报备均属于无效报备；对证据5真实性认可，内容属实，该客户退货后二次认购，不能认定该客户是原告推介的客户。第三人对原告的证据均予以认可。被告为证明案涉客户已由德才公司三次推介到访及报备，原告的推介无效，提交了以下证据：1.世茂MCRM系统截图（显示客户姓名：翁小姐，客户状态：已过期，推荐日期：2020年3月6日、2020年5月2日，机构名称：德才公司）；2.原、被告员工微信聊天记录截图；3.德才公司报备微信记录截图。原告对被告提交的证据不予认可，认为后台管理系统无法核实是否真实，不具备对外公示的效力；聊天记录显示过了保护期可以报备，原告报备前已经征得被告同意，被告无法证实案涉客户是德才公司的业绩。第三人表示其报备经过被告认可、确认，被告如有异议应在当时提出。庭审中，双方当事人确认翁小姐为陈家丰的妻子翁雪芳，陈家丰第一次认购是2020年6月6日，后因首付款违反相关规定退款，就同一房屋以同一价格进行二次认购（重新付款），房款为23110896元，已付70%，根据合同第7.3.1阶段性结佣的约定，服务费计算标准应为23110896元×3%×50%。庭审后，被告确认陈家丰已于2020年12月22日付清全部购房款。据此，原告表示被告应按23110896元×3%支付全部服务费。本院认为：原、被告签订的《世茂天鹅湾项目推介服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。现原告主张陈家丰购买世茂珠江天鹅湾小区7栋2501物业是其提供的推介服务，应计算为其业绩，被告则主张原告的推介无效，案涉客户为德才公司推介客户。根据被告提交的世茂MCRM系统截图显示，德才公司推荐翁雪芳到访的时间为2020年3月6日及2020年5月2日，至2020年6月6日陈家丰签订认购书，已超过一个月，根据合同第6.5客户保留制度的约定，视为非德才公司推介客户。被告主张2020年5月15日德才公司也有推荐翁雪芳到访，但其提交的MCRM系统截图并无相应记录，本院不予采信。且合同第6.1约定，“甲方有权在客户到访后24小时内对该客户信息进行复查，确认该客户归属”，被告也未举证证明在2020年6月6日原告报备及推介陈家丰到访后，其曾就该客户的归属问题向原告提出过异议。因此，应认定陈家丰为原告推介客户。现双方确认陈家丰因首付款问题就同一房屋以同一价格进行二次认购（重新付款），参照合同第6.4的约定，在此情况下，仍应视为原告推介之客户。第三人确认与原告之间的合同关系，对原告提起本案诉讼无异议，而被告与第三人之间并无合作关系，故被告辩称原告没有合法请求权基础，缺乏理据，本院不予采纳。综上，本院认定陈家丰为原告推介成功客户，被告应支付推介服务费给原告。诉讼中，双方均表示服务费计算标准为23110896元×3%，本院予以确认。根据合同第7.3.1阶段性结佣的约定，“如客户首付比例>50%，则按50%比例结佣；付款金额=100%，结算剩余佣金”，现陈家丰已支付全部购房款，原告要求被告支付全部服务费693326.88元（23110896元×3%），合理，本院予以支持。原告要求被告支付员工差旅费1000元，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州世茂新世纪置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告深圳新房网络科技有限公司支付服务费693326.88元；二、驳回原告深圳新房网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10743元，由原告深圳新房网络科技有限公司负担15元，被告广州世茂新世纪置业有限公司负担10728元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年三月十八日书记员  梁晶晶