江西省鹰潭市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）赣06民终126号 上诉人（原审原告）：黄赟，男，1977年1月7日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 委托诉讼代理人：宋鸣，江西华星律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张玉荣，江西华星律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：邱国华，男，1979年3月13日出生，汉族，住鹰潭市月湖区。 原审第三人：黄国良，男，1970年11月6日出生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。 上诉人（原审原告）黄赟与被上诉人（原审被告）邱国华、原审第三人黄国良房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初2015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄赟上诉请求：1．撤销鹰潭市月湖区人民法院（2020）赣0602民初2015号民事判决，依法改判或发回重审；2．本案一审、二审诉讼费由被上诉人、第三人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。在本案中，虽然有五共有人，但五共有人授权黄国良进行涉案商铺的出租、处置，黄国良将对邱国华的债权转让给上诉人抵偿股权转让价款，五共有人是认可、追认的，并未提出任何异议。1．涉案商铺位于鹰潭市，商铺产权人系黄**良、江艳红、席碧荣、黄建良、刘明凤、黄国良三兄弟夫妻共有。但是，2018年5月7日，黄国良作为出租人，邱国华作为承租人签订73号、74号、75号、76号商铺《租赁合同》并由黄国良收取第一个半年房租125000元及房屋押金等款项时，并无任何共有产权人提出异议。2.2018年6月26日，上诉人黄赟与黄国良、邱国华签订《用商铺租金偿还股权转让费协议》时，也没有任何共有产权人提出异议。3.2019年2月15日至2020年2月15日，邱国华将该年的商铺租金（尚欠20000元未付）交付给上诉人黄赟用以抵偿黄国良、黄**良、黄建良拖欠的股权转让款，并无任何共有产权人提出异议。4．本案诉讼过程中，虽然被上诉人邱国华、第三人黄国良均未到庭，但是一审审判员均通过电话联系到了邱国华和黄国良，二人均认可《租赁合同》和《用商铺租金偿还股权转让费协议》，邱国华还要求上诉人与其庭外协商。5．本案诉讼过程中，黄**良、江艳红、席碧荣、黄建良、刘明凤等共有产权人也未向法院主张权利，或对本案上诉人的诉讼主体资格提出任何异议。综上所述，黄国良实质上获得五共有人的授权代表，其对外出租涉案商铺、债权转让，五共有权人是认可、追认的。二、一审判决以未获得五共有产权人追认，从而不确认《租赁合同》和《用商铺租金偿还股权转让费协议》的效力，属于适用法律错误。1．被上诉人邱国华承租鹰潭市沿江路清波雅苑商铺，其向第三人黄国良、上诉人黄赟支付了50多万元租金、押金，并装修、经营。黄**良、江艳红、席碧荣、黄建良、刘明凤等共有产权人不可能对上述房屋出租的情形不知情。一审判决对已经履行近3年的900平方米商铺的《租赁合同》，以共有产权人未追认为由认定合同效力无法确认，违背了常理。黄国良若非黄**良、江艳红、席碧荣、黄建良、刘明凤等共有产权人的代表，则《租赁合同》不可能持续近3年。2．作为承租人的被上诉人邱国华对《用商铺租金偿还股权转让费协议》不持异议，且按照该协议向上诉人黄赟支付了租金，足以证明第三人黄国良系黄**良、江艳红、席碧荣、黄建良、刘明凤等共有产权人的代表，且根据《租赁合同》、邱国华的认可，上诉人黄赟也有充分的理由相信黄国良有权处分鹰潭市商铺的租金用以抵偿黄国良、黄**良、黄建良三兄弟拖欠的股权转让价款。综上所述，一审判决在事实认定、法律适用等方面均存在错误，应依法改判或发回重审，予以纠正，方为公允。 邱国华未作答辩。 黄国良答辩称：《用商铺租金偿还股权转让费》是我个人与上诉人、被上诉人签订的，商铺其他共有产权人，即我的弟弟、弟媳，他们都是不同意的，上诉人一方对此也是知情的，并表示没有关系。被上诉人邱国华承租涉案商铺后，开业没有几个月，商铺门口就开始修路，修了近一年的路之后又暴发了疫情，亏损惨重，后面就没有再租我们的店铺。 黄赟向一审法院起诉请求：1．判令被告立即支付拖欠的2020年1月15日至2020年9月14日的租金145000元、违约金14500元，以上合计159500元；1．本案诉讼费、保全费由被告及第三人承担。事实与理由：2018年5月7日，被告与第三人签订了一份《租赁合同》，由被告承租第三人所有的鹰潭市商铺。2018年6月26日，原、被告及第三人签订了一份《用商铺租金偿还股权转让费协议》，因第三人拖欠原告股权转让费2225042元及相应违约金，该款项由被告应缴纳商铺租金直接偿还。协议第二条约定，自2019年2月5日起，被告根据其与第三人黄国良的《租赁合同》，应支付给第三人的租金直接支付给原告，直至原告与第三人签订了停止支付的书面通知送达给被告未为止。协议第三条约定，原告有权直接向被告主张支付租金的权利，第三人必须无条件配合。协议签订后，被告仅支付了部分租金，2020年1月之后，租金一直拖延未付，原告多次催缴未果，为维护自身权益，诉至法院。 一审法院认定事实：2018年5月7日，被告与第三人签订了一份《租赁合同》，合同约定：甲方（第三人）同意将坐落于鹰潭市商铺出租给乙方经营足浴城使用，总建筑面积为约900平方米；第一年、第二年、第三年每年租金为人民币贰拾伍万元整（小写￥250000），第四年起每年递增5%，以此类推等内容。2018年6月26日，原、被告及第三人签订了一份《用商铺租金偿还股权转让费协议》，协议约定：因乙方（第三人）未能按2016年9月30日签订的“股份转让协议书”的约定履行向甲方支付股权转让费及违约金。现甲（原告）、乙双方经结算，乙方仍欠甲方股权转让费本金贰佰贰拾贰万伍仟零肆拾贰元整（￥2225042）及相应违约金；对该所欠甲方股权转让费本金及违约金，乙方用租金给丙方（被告）的商铺租金收益直接支付、偿还，直接支付、偿还时间至所欠甲方股权转让费本金及违约金付清之日止等内容。原、被告及第三人均在该协议上签字确认。另查明，位于鹰潭市商铺的房屋所有权人为第三人、刘明凤、黄**良、江艳红、黄建良、席碧荣。 一审法院认为：涉案商铺系第三人与其他五人共有，鉴于协议、合同涉及五共有人之权益，而《用商铺租金偿还股权转让费协议》、《租赁合同》中五共有人均未签名，且原告既未提交证据证明五共有人授权第三人签订协议、合同，亦未提交证据证明五共有人进行了追认。因此，协议、合同的效力本院无法确认。综上，原告要求判令被告支付拖欠的租金145,000元及违约金14,500元的诉请，本院无法予以支持。被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了对原告主张事实和证据辩驳的权利，由此所产生的法律后果应由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告黄赟全部诉讼请求。 二审审理期间，各方当事人均没有提交新证据。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为《租赁合同》、《用商铺租金偿还股权转让费协议》的效力如何认定？以上两份协议是否可以作为上诉人黄赟要求被上诉人邱国华支付商铺租金的依据？《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，黄国良将涉案商铺出租给邱国华，并将邱国华应支付的商铺租金偿还黄国良欠付黄赟的股权转让款，应取得其他五共有人，即刘明凤、黄**良、江艳红、黄建良、席碧荣的同意。而《租赁合同》、《用商铺租金偿还股权转让费协议》中其他五共有人均未签名，上诉人黄赟既未提交证据证明其他五共有人授权第三人代理签订协议，亦未提交证据证明其他五共有人进行了追认。因此，《租赁合同》、《用商铺租金偿还股权转让费协议》的效力无法确认。上诉人黄赟依据《租赁合同》与《用商铺租金偿还股权转让费协议》请求被上诉人邱国华支付商铺租金，本院不予支持。 综上所述，黄赟的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,490.00元，由黄赟负担。 本判决为终审判决。 审判长  张水才 审判员  汪险峰 审判员  刘 静 二〇二一年三月二十三日 书记员  郑 薇