天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2021)津0112民初3052号原告：李洁，女，1969年5月20日出生，汉族，住甘肃省镇原县。委托诉讼代理人：李智丹，天津众磊律师事务所律师。被告：天津星耀投资有限公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。法定代表人：王斯恒，经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司职员。原告李洁与被告天津星耀投资有限公司（以下简称“星耀公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，依法由审判员鲁一男适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洁之委托诉讼代理人李智丹及被告星耀公司之委托诉讼代理人刘婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2017年11月1日至2020年10月31日的逾期交房已付款利息及违约金共计139664.03元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年7月9日签订了商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的坐落于津南区八里××镇××庄××号房屋，总价款为571223元。该合同第三条规定，被告应于2011年10月30日前将验收合格的房屋交付给原告；第五条规定（注：甲方为被告，乙方为原告）甲方逾期交付商品房的处理如下“除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。该合同第五条规定，商品房交付时，甲方应当书面通知乙方办理商品房交接手续。合同签订后，原告向被告支付了购房款571223元，但被告至今未按合同约定的时间、方式向原告交付商品房。被告逾期交付商品房已经超过五年，应当按照中国人民银行五年以上贷款年利率4.9%计算利息，被告应当向原告支付三年的逾期利息（571223＊0.049＊3＝77115.11元）和违约金（571223＊0.0001＊365＊3＝62548.92元），合计139664.03元。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院。星耀公司辩称，涉案房屋已于2012年10月30日经过竣工验收合格具备交付条件，星耀公司已于2012年11月22日邮寄交付通知书告知李洁于2012年12月2日进行收房，该房屋的室内已经摆放物品，李洁在未与物业公司正常办理手续情况下自行换锁进行入住，且房屋已经办理了房屋产权证书，李洁要求给付利息的诉讼请求已经超过诉讼时效，且无事实依据，故请求依法驳回全部诉请。若法庭认定星耀公司存在逾期交付情况，其认为李洁主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调减。李洁主张的自2017年11月1日至2018年2月23日期间的诉请已经超过诉讼时效。法庭总结争议焦点为：1、星耀公司的逾期交房违约期间应该如何认定；2、李洁主张的违约责任是否过高及是否应予以调整；3、李洁的部分诉请是否经过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明，李洁与星耀公司于2010年7月9日签订了天津市商品房买卖合同，双方约定：“李洁购买星耀公司开发的坐落于津南区八里××镇××庄××商品房××，价款为571223元”。双方签订的商品房买卖合同第三条规定：“（注：甲方为星耀公司，乙方为李洁）商品房交付及交付日期：商品房竣工，经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付。甲方于2011年10月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用。……”。第五条规定：“甲方逾期交付商品房的处理如下：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，双方继续履行合同，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之一向乙方支付违约金”。第十一条规定：“商品房交接：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。合同签订后，李洁按约向星耀公司交付购房款571223元，但星耀公司未按合同约定时间向李洁交付诉争房屋。另查明，中国人民银行五年贷款年利率：2018年2月23日至2019年8月19日为4.9%。全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率五年期为：2019年8月20日至2019年11月19日4.85%，2019年11月20日至2020年2月19日4.80%，2020年2月20日至2020年4月19日4.65%，2020年4月20日至2020年10月31日4.65%。本院认为，李洁与星耀公司签订《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定全面履行义务。李洁依约支付了房款，星耀公司亦应按期交付房屋，星耀公司逾期交付房屋，应当按照双方签订的合同承担违约责任。关于逾期交房的违约期间问题，因星耀公司不能提供证据证实已于2012年11月22日按照商品房买卖合同约定的地址通过EMS方式向李洁邮寄交房通知书，故对于星耀公司已经履行交房义务的抗辩本院不予采信，星耀公司自发生逾期交付的违约行为后，再未通知李洁收房，故对于李洁主张星耀公司逾期交房的截止时间为2020年10月31日，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，李洁从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害（因为李洁未在合同约定的日期收到星耀公司的办理房屋交接手续的通知），应积极向星耀公司主张逾期交房的违约责任。依照《中华人民共和国民法总则》相关诉讼时效的规定，李洁就星耀公司逾期交房的违约责任应当在诉讼时效内主张权利，由于李洁不能提供相关诉讼时效中止或中断的证据，故星耀公司逾期交房的违约期间应自2018年2月24日起算。故星耀公司承担逾期交房违约责任的期间应为2018年2月24日至2020年10月31日。对于星耀公司逾期交房的行为，根据合同约定，星耀公司应向李洁支付该期间的已付房款利息，计算为74757.23元，其次，星耀公司还应支付违约金。虽然双方在合同中约定了违约金的计算标准，但星耀公司主张违约金过高。根据相关规定，当事人约定的违约金过高的可以请求减少，违约金过低的可以请求增加，违约金应以不超过实际损失的30%为宜。按照上述标准计算，星耀公司应向李洁支付逾期期间（逾期期间与已付款利息的逾期期间一致）的违约金22427.17元。故星耀公司应支付李洁自2018年2月24日起至2020年10月31日的已付款利息74757.23元和违约金22427.17元，共计97184.4元。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、天津星耀投资有限公司于本判决书生效后10日内给付李洁自2018年2月24日起至2020年10月31日的逾期交房已付款利息74757.23元和违约金22427.17元，共计97184.4元。二、驳回李洁的其他诉讼请求。如天津星耀投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3093元，减半收取1546.5元，由天津星耀投资有限公司负担1116元，由李洁负担430.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  鲁一男二〇二一年三月十日书记员  周乐乐附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。