黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终108号上诉人（原审被告）：张书滨，男，1967年5月25日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河。上诉人（原审原告）：绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司，住所地黑龙江省绥芬河。法定代表人：张培东，经理。委托诉讼代理人：刘福传，黑龙江同洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：高，女，绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司职员。上诉人张书滨与上诉人绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司（以下简称旗苑嘉园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院作出的（2020）黑1081民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张书滨，上诉人旗苑嘉园物业公司的委托诉讼代理人刘福传、高立艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张书滨上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由旗苑嘉园物业公司承担。事实与理由：1.原审判决认定旗苑嘉园物业公司与旗苑嘉园业主委员会签订的物业合同合法，理由不成立。旗苑嘉园物业公司是在没有召开业主大会，没有征得大多数业主同意并授权的情况下私下招聘进来的。旗苑嘉园物业公司从未出示及公示过物业服务合同及任何部门的收费审批手续；2.旗苑嘉园物业公司服务质量低下，不能达到标准。旗苑嘉园物业公司辩称，1.旗苑嘉园物业公司与旗苑小区业主委员会签订了物业委托服务合同，物业费的收取及收费标准征得了业主委员的同意，并在小区进行了公示，也符合合同的约定，张书滨作为物业使用人应当支付物业费；2.旗苑小区的业主2018年、2019年物业费交纳已超过小区总户数的三分之二，2020年及2021年仍有部分业主在陆续交纳。根据民法典第490条规定，应当采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受该合同成立。本案中可见不仅有与业主委员会签订的合同而且已经实际履行，应当认定合同有效，旗苑物业公司已按照合同的约定义务全面履行，因此应当驳回张书滨的上诉请求。旗苑嘉园物业公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由张书滨承担。事实与理由：1.原审判决认定事实不清。小区物业服务是一个连续的过程，不应认定一时的证据否定旗苑嘉园物业公司的物业服务，从而认定旗苑嘉园物业公司没有尽到合同义务。旗苑嘉园物业公司已经按照约定全面履行了合同中的相应义务，且张书滨所列的一时证据不能作为其少缴物业费的理由；2.旗苑小区的业主2018年、2019年物业费交纳已超过小区总户数的三分之二，2020年及2021年仍有部分业主在陆续交纳，且一审法院已判决生效100%缴纳物业费的共有4户，这些均表明了旗苑嘉园物业公司在此期间的物业服务是符合双方约定的；3.一审法院适用法律错误。张书滨辩称，旗苑嘉园业委会在签合同之前应当召开全体业主大会，百分之七十以上的业主同意通过，业委会才有权代表业主签字，物业公司与业委会并未通过业主大会，就私自与业委会签订合同，已经严重违反《牡丹江物业管理条例》和物权法的规定，损害了张书滨的合法权益。在对方答辩中提到关于物业费和业委会定的收费标准，业主不能执行，理由是物业服务收费的标准在物业管理条例中有明确的管理规定，业委会没有私自的权利替业主签订。旗苑嘉园物业公司说的合同有效没有法律依据。2018年到2019年缴费的业户达到的百分之七十，张书滨认为这些业主只交了半费，原因是服务不到位。旗苑嘉园物业公司在和业委会签订违约违法合同的同时下，物业公司做出的服务项目与合同不符，服务质量差，一审中张书滨提供的证据足以证明。旗苑嘉园物业公司向一审法院起诉请求：要求张书滨立即给付物业服务费1910元及违约金382元，合计2292元。一审法院认定事实：2018年3月30日，旗苑嘉园小区业主委员会与旗苑嘉园物业公司签订委托书，内容为：“绥芬河市永祥物业管理有限公司于2018年4月30日退出旗苑嘉园小区并终止服务，在与已经签订服务合同的复星物业公司交接期间，旗苑嘉园业主委员会委托旗苑嘉园物业公司代管理和服务，服务费用由2018年收取的物业费中支付。委托服务期限自2018年4月1日起至复星物业公司正式进驻旗苑嘉园小区服务时止”。旗苑嘉园物业公司于2018年4月1日开始为旗苑嘉园小区提供物业服务。旗苑嘉园物业公司主张2018年7月14日，旗苑嘉园业主委员会与旗苑嘉园物业公司签订物业委托服务合同（无签订日期），合同约定：旗苑嘉园物业公司为绥芬河市旗苑嘉园小区A、B、C区提供物业服务，建筑面积约29万平方米，其中住宅约21万平方米，非住宅约8万平方米；合同第20条规定，参照《绥芬河市物业管理服务标准》二级物业服务标准（二级收费标准为每月每平方米0.75元），制定本物业管理服务质量及标准。具体内容如下：（一）房屋及共用设备管理：1.小区园区、房屋幢号、户号有明显标志，设有引导方向平面图、指路牌和引导牌；2.物业管理人员按时培训，尽到管理职责；3.进一步完善房屋档案资料，包括按幢、户立档，设备图纸、档案资料齐全，设备台账记录清晰，便于查阅。（二）共用设施管理：1.小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用；2.公共照明设施设备齐全，运行正常；2.1广场射灯照明时间每天保证三至五小时，开灯时间按本地黑头（应为“天”原文如此）时间自行调整；3.保持道路畅通；4.污水排放畅通，沟道无积水；5.危险部位标志明显。（三）绿化及养护管理：绿化定期养护和管理。（四）环境卫生管理：1.小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾箱等保洁设施；1.1楼道清理保证每周拖地一次，楼梯扶手、窗台每周擦一次，单元楼内堆积垃圾发现后及时清除；2.道路、公共场地保持清洁；3.及时清扫小区内道路积雪，排出污水；4.公共场所发现乱堆、乱放、乱贴、乱画现象及时制止或处理；5.发现小区内有乱搭乱建现象及时制止并报告有关部门。第21条物业管理服务费：住宅房屋，A、B、C区原告按业主房产建筑面积0.60元/月/平方米，向业主或物业使用人收取。商服房屋按照0.60元/月/平方米进行收取，其中洗浴业、餐饮业、汽车修理服务业等排污量较大的收费标准上浮50%；车库0.30元/月/平方米（车库改住宅的按照住宅标准收取）。双方还约定了其他权利义务。双方在合同中加盖了各自公章，旗苑嘉园业主委员会成员在代表人处签名，其中全传福的签名是其同意后由他人代签。旗苑嘉园物业公司在为旗苑小区B区提供物业服务时，存在有时卫生清扫不及时，对单元门维修不及时，保安工作时间睡觉，楼梯间有小广告以及清理不及时等管理及服务不到位的情况。另查明，绥芬河市旗苑嘉园小区区号楼元室所有权人为张，建筑面积为132.59平方米，按照每平方米每月0.60元物业收费标准，每年物业费为954.50元，2018年4月1日至2020年3月31日物业费共计1909元。张书滨系张书久的弟弟，一直在此房屋居住。旗苑嘉园物业公司、张书滨未单独签订物业服务合同，亦未对违约金进行约定。2018年旗苑嘉园业主委员会曾准备召开业主大会，但因参加人数达不到法定人数未能召开，直到今日仍未能召开业主大会，也无法对物业公司的选聘做出决定。旗苑嘉园业主委员会于2018年3月30日委托旗苑嘉园物业公司自2018年4月1日开始对绥芬河市旗苑嘉园小区物业进行代管和服务，双方未约定物业费的交纳时间及违约责任。一审法院认为，因绥芬河市旗苑嘉园小区原物业公司退出服务后，无法召开业主大会选聘物业服务企业，为使小区居民能够得到物业服务，旗苑嘉园业主委员会临时委托旗苑嘉园物业公司对绥芬河市旗苑嘉园小区代为提供物业管理及服务，并与旗苑嘉园物业公司签订了物业委托服务合同。该物业委托合同是在绥芬河市旗苑嘉园小区无法召开业主大会选聘物业服务企业的特殊情况下，旗苑嘉园业主委员会临时委托旗苑嘉园物业公司提供物业服务的合同，是为全体业主利益而签订的。合同签订后，旗苑嘉园物业公司对张书滨所在的绥芬河市旗苑嘉园小区提供了物业服务，小区业主也享受了旗苑嘉园物业公司提供的物业服务，因此，旗苑嘉园业主委员会与旗苑嘉园物业公司签订的物业委托服务合同对绥芬河市旗苑嘉园小区的全体业主具有约束力。张书滨以旗苑嘉园物业公司接受旗苑嘉园业主委员会的委托，未经招投标程序及旗苑嘉园全体业主共同选聘，程序不合法为由进行抗辩，进而不交纳物业费的答辩主张无事实及法律依据，不应得到支持。张书滨如认为旗苑嘉园业主委员会的决定侵害其合法权益，可依法另行主张。旗苑嘉园物业公司已实际为旗苑嘉园小区提供了物业服务，张书滨也享受了服务，张书滨应负有交纳物业费的义务。考虑旗苑嘉园物业公司虽对旗苑嘉园小区提供了物业服务，但因旗苑嘉园物业公司提供物业服务项目确实存在有时不到位、不及时的实际情况，张书滨有权要求减少物业费的数额，而旗苑嘉园物业公司服务不到位项目的具体物业费数额难以准确量化，故酌定以张书滨应交纳70%的物业费为宜。故对旗苑嘉园物业公司要求张书滨给付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费1336.30元（1909元×70%）的诉讼请求予以支持，对超出的部分请求不予支持。旗苑嘉园物业公司主张按照被告逾期缴纳物业费总额20%收取违约金缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。一审判决：1.张书滨给付绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司2018年4月1日至2020年3月31日期间物业费1336.30元，于本判决生效后三日内履行完毕；2.驳回绥芬河市旗苑嘉园物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，张书滨提交新证据一，业委会张秀江主任答辩状一份。欲证明旗苑嘉园与业委会所签的物业服务合同不合规，业委会主任张秀江不具备业委会主任的资格，他本人承认他不是业户选上来的。旗苑嘉园物业公司对形式要件和证明问题均有异议，该份证据是张秀江作为被告所提出答辩意见，其所答辩的内容的真实性有问题，答辩一定是有利于答辩人的内容阐述，旗苑嘉园物业公司与业主委员会签订的物业服务合同不仅有张秀江本人的签字，还有业委会的公章，因此该合同是合法的。本院认为,该答辩状应属于证人证言，应当出庭接受质询，另，委托物业合同签订的主体为旗苑嘉园业主委员会而并非系张秀江个人，故本院对该组证据所证明的问题不予采信。证据二，绥芬河市住房和城乡建设局文件2份。欲证明现在旗苑嘉园物业公司就是原先的复兴物业公司，并且其签订的合同被绥芬河市物业科撤销。旗苑嘉园物业公司对形式要件无异议，对证明问题有异议，两份证据的调查事实认定部分，认定在未通过召开全体业主大会选举投票通过的情况下与复兴物业管理有限公司（现旗苑嘉园物业公司）签订合同有异议，复兴物业公司和旗苑嘉园物业公司在企业的名称上及股东出资人上均有不同，两个公司是两个独立的法人主体。2018年1月5日物业科下达的撤销通知，撤销的是旗苑小区业主委员会与复兴公司签订的物业服务合同，旗苑嘉园物业公司与业委会签订物业服务合同是2018年7月14日，该份合同并没有被相关部门撤销，并且签订合同后，至今双方也在履行着合同约定的权利义务。本院认为，该组证据无法证明复兴物业公司和旗苑嘉园物业公司属同一法人，故本院对该组证据所证明的问题不予采信。证据三，绥芬河法院作出的判决书两份。欲证明张书滨一审判决中旗苑嘉园物业公司与业委会签订物业服务合同是2018年7月14日，其他人的判决书上体现的签订合同的日期是2018年7月12日，认为合同有造假现象。旗苑嘉园物业公司对形式要件无异议，对证明问题有异议。598号判决书张书滨提供的第三页，法院认定事实部分表述“2018年7月12日经原告与绥芬河市旗苑嘉园业主委员会协商……合同”本案是2018年7月12日，旗苑嘉园物业公司向业主委员会提交关于收取物业费的申请，2018年7月14日，业主委员会予以了相应答复，对于当日签订的物业服务合同，第1109号判决书第七页，事实认定部分如前所述一致。该两份判决书现在已经生效，判决书恰恰能够证明在绥芬河市法院已有的生效判决中支持了旗苑嘉园物业公司的诉讼请求，认定了旗苑嘉园物业公司的物业服务的合法性及收费的合法性，并且判决旗苑嘉园小区的业主高岩、罗德礼全额支付欠缴物业费。本院认为，该组证据为生效法律文书，故本院对于其载明的内容予以采信。证据四，照片28张、视频光碟2张。欲证明：旗苑嘉园物业公司服务没有达到合同约定的标准，物业服务不合格。旗苑嘉园物业公司对照片和视频形式要件均有异议，看不出来是这个小区。对证明问题有异议，照片和视频所记录的时间是2020年11月份，本案旗苑嘉园物业公司要求张书滨支付物业费的时间是2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业费，因此该组证据与本案没有关联性，另外，物业公司服务是连续的、持续性的，一时的证据无法证明物业公司的服务质量达不到物业服务合同的约定。本院认为，该组证据能够反映出旗苑嘉园物业公司在日常提供物业服务过程中存在一定的不到位问题，故本院对该组证据所证明的内容予以采信。旗苑嘉园物业公司提交新证据一，旗苑嘉园小区收费表共61页。欲证明：旗苑物业公司在旗苑小区2018年共有1566户，2019年共有1370户，2020年共有948户，2021年共有16户业主交纳物业费，物业公司的物业服务满足大部分业主需要，符合合同约定。张书滨对形式要件无异议，对证明问题有异议，认为不能体现出业主全额交款，不能由对方制作出来的证据来确定缴纳物业费达到的比例。本院认为，该组证明系单方制作的证据，因张书滨不认可，故本院对该组证据所证明的问题不予采信。证据二，绥芬河市人民法院民事判决书（2020）黑1081民初598号、892号两份。证明：旗苑物业公司的物业服务已有生效判决认定，服务合同合法，物业公司服务符合合同约定，业主应交纳全部物业费。张书滨对形式要件无异议，对证明问题有异议。物业公司和业委会签订的合同缺乏法律依据，服务质量也不达标。本院认为，该组证据为生效法律文书，故本院对其载明的内容予以采信，但该证据与本案没有关联性，故本院对其证明的问题不予采信。二审查明事实与一审一致。本院认为，首先，关于旗苑嘉园业主委员会与旗苑嘉园物业公司签订的委托物业合同效力问题。旗苑嘉园物业公司受旗苑嘉园业主委员会的委托为旗苑嘉园小区提供物业服务并签订物业委托服务合同，张书滨主张旗苑嘉园业主委员会在未召开业主大会的情况下与旗苑嘉园物业公司签订委托物业合同违反物权法的相关规定。本院认为，业主委员会所实施的相应行为系为了全体业主的利益作出的，应代表小区全体业主，旗苑嘉园业主委员会未召开业主大会即签订合同并不具有过错，因此一审法院认定该物业委托服务合同对全体业主具有拘束力并无不当。张书滨作为小区业主享受到了相应的物业服务，因此其应当支付物业费。第二，关于张书滨应缴纳物业费数额问题。从张书滨提供的证据中可以认定旗苑嘉园物业公司在平时提供的物业服务中，存在不到位、不及时的情形，未达到相应的服务标准，故一审法院酌定张书滨按照70%缴纳物业费并无不当。因此，上诉人张书滨、旗苑嘉园物业公司的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张书滨负担50元，由上诉人旗苑嘉园物业公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 吴**刚审 判 员 杨弘智审 判 员 杨耀然二〇二一年三月二十三日法官助理 赵 萱书 记 员 孟令欣