福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0102民初387号 原告：兴业银行股份有限公司福州闽侯支行，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道交通南路2号，统一社会信用代码：91350121MA2XXNQN7D。 法定代表人：陈木龙，行长。 委托诉讼代理人：何妍君，女，该公司职员，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：任丹，女，该公司职员，住福建省福州市晋安区。 被告：汪炎波，男，汉族，1981年11月7日出生，住福建省福州市晋安区。 被告：福建澳翔旅游发展有限公司，住所地福建省福州市闽侯县荆溪镇绿洲家园B区A08，统一社会信用代码：913500005550704084。 法定代表人：胡荣翔，董事长。 委托诉讼代理人：郑斌，男，该公司法务，住福建省福州市晋安区。 原告兴业银行股份有限公司福州闽侯支行（以下简称兴业银行闽侯支行）与被告汪炎波、福建澳翔旅游发展有限公司（以下简称澳翔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何妍君、澳翔公司的委托诉讼代理人郑斌到庭参加诉讼，被告汪炎波经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴业银行闽侯支行向本院提出诉讼请求：1．汪炎波向兴业银行闽侯支行偿还借款本金168922.56元及相应利息（含罚息、复利）直至还清之日止［利息（含罚息、复利）暂计至2021年1月15日为14668.22元，本息合计183590.78元，之后至实际还款日止的利息、罚息及复利按照个商118392017071的《个人购房抵押（保证）借款合同》计至实际还款日止］；2．兴业银行闽侯支行有权对汪炎波名下位于福建省福州市荆溪镇荆溪东大道66号福州××＃楼××层××公寓式办公房产折价或以拍卖、变卖以后的价款优先受偿上述债务；3．澳翔公司对汪炎波的上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费用由汪炎波、澳翔公司共同承担。 事实和理由：兴业银行闽侯支行与汪炎波于2017年9月6日签订编号为“个商118392017071”的《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定：汪炎波向兴业银行闽侯支行借款200000元整；借款期限为240个月，自2017年09月06日至2027年09月06日止；借款用途为购买本案诉争房产；借款定价基准利率按央行人民币贷款基准利率五年以上期限档次约定执行，借款利率按比例浮动定价，等于定价基准利率乘以系数1.3，借款利率浮动方式采用固定日浮动，利率调整日为自借款发放之日起每个公历季的第1天。合同还约定违约责任，主要有：汪炎波构成借款逾期的，兴业银行闽侯支行有权对逾期的借款计收罚息；汪炎波不能按时支付利息的，兴业银行闽侯支行有权按本合同约定的借款逾期利率对欠息计收复利；罚息和复利的计结息方式与本合同约定的借款计结息方式一致；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；汪炎波未按约定偿还借款本息的，兴业银行闽侯支行有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷；汪炎波不按本合同规定按时偿还借款本息的，兴业银行闽侯支行有权解除借款合同，要求汪炎波清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用。合同另约定，汪炎波自愿提供其所购的位于福建省福州市荆溪镇荆溪东大道66号福州××＃楼××层××公寓式办公房产作为抵押，抵押担保范围包括但不限于借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及原告实现债权的费用等。上述房产已办理预告登记［不动产登记证明号：闽（2017）闽侯县不动产证明第0××1号］。同日，澳翔公司向兴业银行闽侯支行提供一份编号为“个商保118392017071-1”的《不可撤销阶段性担保函》，同意从借款合同签订之日起至汪炎波取得所购房产的产权证并办妥以兴业银行闽侯支行为抵押权人的房产抵押登记之日止的阶段内0，为汪炎波依约还款承担连带保证责任；保证范围包括主合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、赔偿金以及原告实现债权的费用［包括但不限于诉讼费、财产保全费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖（变卖）费等］；保证期间为主提供项下每笔贷款期限届满之日起两年。澳翔公司承诺无论兴业银行闽侯支行对借款合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函及其他任何形式的担保方式），兴业银行闽侯支行均有权直接要求澳翔公司承担全部担保责任，而无须先行使其他担保权利。2017年10月31日，汪炎波与兴业银行闽侯支行签订编号为“个商补118392017071-2”的《兴业银行个人贷款变更及补充协议》，约定变更事项：一、原个商118392017071号《个人购房抵押（保证）借款合同》中借款利率由借款定价基准利率乘以系数1.3变更为借款定价基准利率乘以系数1.5；二、连续发生3期违约后，借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮60%，浮动方式同个商118392017071号《个人购房抵押（保证）借款合同》借款利率定价公式确定的浮动定价方式。上述合同签订后，兴业银行闽侯支行依约发放了借款。但汪炎波自2019年12月起再未按约定归还借款本息，已构成违约。澳翔公司作为汪炎波的保证担保人，应在其保证担保范围内为汪炎波的上述债务承担连带清偿责任。 澳翔公司对兴业银行闽侯支行的诉讼请求、事实和理由无异议，主张就本案诉争抵押房产拍卖所得款不足以清偿兴业银行闽侯支行的部分承担担保责任。 汪炎波未做答辩。 兴业银行闽侯支行围绕诉讼请求依法向本院提交了下列证据：个商118392017071号《个人购房抵押（保证）借款合同》、闽（2017）闽侯县不动产证明第0××1号《不动产登记证明》、个商保118392017071-1《不可撤销阶段性担保函》、个商补118392017071-2《兴业银行个人贷款变更及补充协议》、借款借据、客户还款明细清单、个人贷款催收通知书。 澳翔公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。 汪炎波未发表质证意见。 本院经审查认为兴业银行闽侯支行提交的证据均能提供原件予以核对，且与本案具有关联性，能形成证据链证明本案事实，本院确认其真实性，并在卷佐证。 根据当事人陈述及本案现有证据，本院确认兴业银行闽侯支行所述属实。另查明，截止至2021年1月15日，汪炎波尚欠兴业银行闽侯支行贷款本金168,922.56元、利息（含罚息、复利）14,668.22元。 本院认为，汪炎波与兴业银行闽侯支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定的内容履行义务。兴业银行闽侯支行依约向汪炎波指定交易账户发放贷款，已经履行合同约定。汪炎波未按合同约定还款，已构成违约，故兴业银行闽侯支行要求汪炎波偿还借款本金168,922.56元及相应利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。 案涉抵押物仅办理了预购商品房抵押权预告登记。由《中华人民共和国民法典》第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房尚未具备物权登记条件导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被延长，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件之后，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。案涉不动产坐落于福州市闽侯县荆溪镇荆溪东大道66号福州××＃楼××层××公寓式办公，已完成初始登记，但尚未具备物权登记条件，若在抵押登记因其他客观原因无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，汪炎波虽尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已交付其使用，应认定为属于购房人财产，客观上应作为其责任财产进行处置。其二，案涉商品房因其他原因尚未具备物权登记条件，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，兴业银行闽侯支行有权处分汪炎波于《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的合同权利，而汪炎波取得案涉不动产所有权亦属于该权利范畴，故兴业银行闽侯支行有权处置案涉不动产。综上，案涉不动产已办理不动产预告抵押登记，但抵押权因其他原因无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条关于“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认兴业银行闽侯支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 澳翔公司向兴业银行闽侯支行出具《不可撤销阶段性担保函》，自愿为汪炎波在该合同项下的债务承担阶段性保证责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如汪炎波已取得房屋所有权证，办妥房屋抵押登记手续，则保证期间为自汪炎波办妥房产抵押登记之日止，保证方式为连带责任保证，故本案在抵押权未能登记设立的情况下，澳翔公司的保证时间延长，应当对主合同项下的汪炎波的债务承担连带清偿责任。 根据《中华人民共和国民法典》第七百条关于“保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。”，保证人澳翔公司在承担保证责任后，有权向汪炎波追偿。在追偿过程中，若兴业银行闽侯支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还澳翔公司垫付款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还汪炎波。 汪炎波未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第二百二十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告汪炎波于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司福州闽侯支行偿还借款本金168922.56元、利息（含罚息、复利）14,668.22元（暂计至2021年1月15日，此后的利息、罚息按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定的标准计算至贷款本息全部清偿之日止）； 二、原告兴业银行股份有限公司福州闽侯支行有权对坐落于福建省福州市荆溪镇荆溪东大道66号福州××＃楼××层××公寓式办公房产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得价款在本判决第一项确定的债务范围内优先受偿； 三、被告福建澳翔旅游发展有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告福建澳翔旅游发展有限公司承担连带清偿责任后，有权就其代垫款向被告汪炎波追偿。 如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3,971元，减半收取1,985.5元，由被告汪炎波、福建澳翔旅游发展有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员 邱玲燕 二〇二一年三月三十日 法官助理 祝诗偲 书 记 员 林晓宁 附本案相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第二百二十一条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二百二十九条因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和汪炎波对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的汪炎波不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求汪炎波履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。 第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向汪炎波追偿，享有债权人对汪炎波的权利，但是不得损害债权人的利益。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。