江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1121民初56号原告：袁博，男，1982年8月19日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：邢燕萍，系原告袁博之妻。原告：邢燕萍，女，1982年4月24日出生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，系该公司执行董事。原告袁博、邢燕萍与被告江西丰跃商业投资管理有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁博及其委托诉讼代理人邢燕萍，原告邢燕萍到庭参加诉讼，被告江西丰跃商业投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告袁博、邢燕萍向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付因逾期支付2016年第二、三、四季度、2017年第一、二、四季度、2018年第一、二季度租金所产生的违约金人民币14,269.6元；2、判决被告按日万分之三的利率向原告支付从已付租金次日起计算至上述违约金付清之日止的违约金；3、判决解除原告与被告签订的《商业用房委托经营合同补充协议》及《商业用房委托经营合同补充协议（二）》；4、诉讼费由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第二项诉讼请求。事实与理由：原告于2010年12月18日向案外人江西丰跃房地产开发公司购买了丰跃香港名城1层367号商铺，同日与被告签订了《商业用房委托经营合同》，将所购买的案涉商铺委托给被告经营管理，被告以租金形式向原告支付投资回报，委托期限自2011年1月1日起至2020年12月31日止。但被告自2017年6月22日起所有已付租金严重逾期，应按合同约定支付万分之三/日的违约金即人民币14,269.6元。2018年6月，被告经营困难欲引进喜盈门加盟，故要求原告于2018年6月13日签订了《商业用房委托经营合同补充协议》，于2018年12月1日再次签订了一份《商业用房委托经营合同补充协议（二）》，但协议签订后，被告仍严重逾期支付租金，且至今仍欠付租金，根据合同法第94条规定，为避免原告损失的继续扩大，原告行使法定解除权，解除原告与被告签订的《商业用房委托经营合同补充协议》、《商业用房委托经营合同补充协议（二）》。原告袁博、邢燕萍为支持其诉讼主张，向本院提供了以下证据：1、原告袁博、邢燕萍的身份证复印件，拟证明原告主体资格；2、两原告结婚证复印件，拟证明两原告的夫妻关系；3、已付款金额违约金汇总表，拟证明原告主张的违约金计算方式；4、借记卡明细清单，拟证明被告未按合同约定支付租金；5、《商业用房委托经营合同》、《商业用房委托经营合同补充协议》、《商业用房委托经营合同补充协议（二）》，拟证明原、被告签订合同情况；6、上饶市广信区人民法院（2020）赣1121民初3920号民事判决书、上饶市中级人民法院（2020）赣11民终1999号民事判决书、上饶市广信区人民法院（2020）赣1121民初2354号民事判决书，拟证明法院判决被告支付欠付的租金；7、告知函，拟证明原告向被告催收租金；8、微信聊天记录，拟证明原告参与要求被告支付租金的维权行动；9、商铺现场照片，拟证明被告经营能力差无法履行合同义务。被告江西丰跃商业投资管理有限公司未到庭答辩，也未向法庭提供证据。被告在庭审结束后提交的书面答辩状中称：1、原告主张的2017年第四季度之前的违约金已过时效；2、被告逾期支付租金系因经营问题，而非合同约定的“无正当理由”逾期支付租金。针对原告提供的1、2、4、5、6、7、9组证据，虽被告未到庭质证，但本院审查认为，该七组证据符合证据三性，予以确认。原告提供的第3组证据系原告自行计算的违约金，且该计算方式不符合原、被告签订的《商业用房委托经营合同补充协议》的约定，故本院对该组证据不予确认。原告提供的第8组证据，未提供原始载体予以核对，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2010年12月18日，原告袁博与被告签订《商业用房委托经营合同》，约定：甲方（即原告袁博）将其购买的位于上饶县旭日大道888号的丰跃香港名城内一层367号商铺委托给乙方（即被告）经营管理，乙方从收益中以租金形式付给甲方作为委托经营回报；委托期限10年，即自2011年1月1日起至2020年12月31日止；第一、二、三年（2011年1月1日至2013年12月31日）的租金标准为0元；第四、五年（2014年1月1日至2015年12月31日）的租金标准为58,660元/年，即每季度14,665元；第六、七年（2016年1月1日至2017年12月31日）的租金标准为71,695.5元/年，即每季度17,923.875元；第八、九、十年（2018年1月1日至2020年12月31日）的租金标准为78,213元/年，即每季度19,553.25元；乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，乙方将当季度租金以银行划拨方式向甲方一次性付清；委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金；甲方在委托乙方经营期限内不承担该商铺物业管理及经营管理费用；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期支付金额的万分之三/日向甲方支付违约金。2018年6月份，被告因经营困难而引入喜盈门加盟，故于2018年6月13日与原告袁博签订了《商业用房委托经营合同补充协议》，约定：甲方（即原告）同意在《商业用房委托经营合同》的委托期限到期后，继续委托经营，满足乙方（即被告）与上海喜盈门签约十年的条件。继续委托经营的起算时间为《商业用房委托经营合同》的委托期限届满日，终止时间根据乙方与喜盈门的加盟合同确定；《商业用房委托经营合同》所确定的租期内乙方租金支付标准、逾期支付租金的违约金金额及截止时间保持不变，具体支付日期有所变更，详见附件；甲方同意在《商业用房委托经营合同》期限届满前六个月内依据乙方加盟喜盈门的租期、租金等条款续签新《商业用房委托经营合同》，逾期视为甲方根据乙方加盟喜盈门的租期、租金等条款自动延续租期，认可租金条款等；委托经营期间内无论乙方经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准收取租金；乙方须按期足额向甲方交付租金；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，应按逾期支付租金的万分之三每日向甲方支付违约金。该条款应在续签新《商业用房委托经营合同》中继续保留。该《商业用房委托经营合同补充协议》的附件对支付租金期限具体约定如下：2017年1季度租金在2017年12月底支付；2017年2季度租金在2018年春节之前支付；2017年3季度租金在2018年4月份以购物卡形式支付（支持丰跃名城走出困境）；2017年4季度租金在2018年7月10日支付；2018年季度租金在2018年10月10日支付；2018年2季度租金在2019年1月10日支付；2018年3季度租金在2019年4月10日支付；2018年4季度租金在2019年7月10日支付；2019年1季度租金在2019年10月10日支付；2019年2季度租金在2019年12月10日支付；2019年3季度租金在2020年3月10日支付；2019年4季度租金在2020年5月10日支付；2020年1季度租金在2020年7月10日支付；2020年2季度租金在2020年9月10日支付；2020年3季度租金在2020年12月10日支付；2020年4月季度租金在2021年3月10日支付。2021年1季度以后的租金均按以上支付时间顺延3个月支付。2018年12月1日，原告袁博与被告签订了《商业用房委托经营合同补充协议（二）》，约定：补充协议一中第5.1条中“租金标准参照上饶新城吾悦广场之同类物业市场平均租金标准确定”，对“平均租金标准”约定不明确，届时会产生分歧。若出现双方不能就此达成一致意见时，则任何一方有权主张按《商业用房委托经营合同》中的回购条件回购上述商铺，另一方不得异议，税费按国家规定各自承担；本补充协议与甲乙双方签订的《商业用房委托经营合同》及《商业用房委托经营合同补充协议》有冲突的条款按照本协议执行。另查明，根据《商业用房委托经营合同》“第六、七年（2016年1月1日至2017年12月31日）的租金标准为71,695.5元/年，即每季度17,923.875元；第八、九、十年（2018年1月1日至2020年12月31日）的租金标准为78,213元/年，即每季度19,553.25元；乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，乙方将当季度租金以银行划拨方式向甲方一次性付清；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期支付金额的万分之三/日向甲方支付违约金”的约定，被告已付的2016年第二季度租金人民币17,924元，应付日期为2016年6月30日，实际支付日期为2017年6月22日，逾期357天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币1,919.66元；被告已付的2016年第三季度租金人民币17,924元应付日期为2016年9月30日，实际支付日期为2017年6月23日，逾期266天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币1,430.34元；被告已付的2016年第四季度租金人民币17,924元，应付日期为2016年12月31日，实际支付日期为2017年11月16日，逾期320天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币1,720.7元。根据《商业用房委托经营合同》“第六、七年（2016年1月1日至2017年12月31日）的租金标准为71,695.5元/年，即每季度17,923.875元；第八、九、十年（2018年1月1日至2020年12月31日）的租金标准为78,213元/年，即每季度19,553.25元；乙方按季度向甲方支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，乙方将当季度租金以银行划拨方式向甲方一次性付清”的约定、《商业用房委托经营合同补充协议》“《商业用房委托经营合同》所确定的租期内乙方租金支付标准、逾期支付租金的违约金金额及截止时间保持不变，具体支付日期有所变更，详见附件；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，应按逾期支付租金的万分之三每日向甲方支付违约金”的约定及《商业用房委托经营合同补充协议》的附件“2017年1季度租金在2017年12月底支付；2017年2季度租金在2018年春节之前支付；……2017年4季度租金在2018年7月10日支付；2018年1季度租金在2018年10月10日支付；2018年2季度租金在2019年1月10日支付……”的约定，被告已付的2017年第一季度租金人民币17,924元，应付日期为2017年12月31日，实际支付日期为2018年6月26日，逾期天数177天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币951.76元；被告已付的2017年第二季度租金人民币17,924元，应付日期为2018年2月15日，实际支付日期为2018年6月26日，逾期天数131天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币704.41元；被告已付的2017年第四季度租金人民币17,924元，应付日期为2018年7月10日，实际支付日期为2018年10月31日，逾期天数113天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币607.62元；被告已付的2018年第一季度租金人民币19,553元，应付日期为2018年10月10日，实际支付日期为2019年2月5日，逾期天数118天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币692.18元；被告已付的2018年第二季度50%租金人民币9,776.5元，应付日期为2019年1月10日，实际支付日期为2019年8月22日，逾期天数224天，按万分之三/日标准计算的违约金为人民币656.98元。综上，被告已付的2016年第二、三、四季度租金、2017年第一、二、四季度租金、2018年第一、二季度租金的逾期付款违约金为人民币8,683.65元（1,919.66元+1,430.34元+1,720.7元+951.76元+704.41元+607.62元+692.18元+656.98元）。再查明，2020年7月17日，原告以被告未按《商业用房委托经营合同》约定支付租金为由向法院起诉，要求被告支付2017年第三季度租金及2018年5月16日至2020年6月30日的租金并承担违约金。上饶市广信区人民法院于2020年9月4日作出（2020）赣1121民初2354号民事判决书，确认原告主张的2017年第三季度租金及2018年5月16日至2020年6月30日的租金系未付租金，并判决被告应当支付，但原告不服法院判决免除被告2020年2月4日至5月27日疫情期间50%租金，故提起上诉，上饶市中级人民法院于2020年12月4日作出（2020）赣11民终1999号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2020年10月19日，原告以被告未支付2020年第三季度租金为由向法院起诉，要求被告支付2020年第三季度租金并支付违约金，上饶市广信区人民法院于2020年12月1日作出（2020）赣1121民初3920号民事判决书，判决被告支付2020年第三季度租金及违约金。本院认为，本案原告主张的违约金系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，故本案涉及违约金的诉讼请求应适用当时的法律司法解释的规定；原告主张的解除《商业用房委托经营合同补充协议》、《商业用房委托经营合同补充协议（二）》系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，故本案涉及解除合同的诉讼请求应适用民法典的规定。原告袁博、邢燕萍与被告江西丰跃商业投资管理有限公司之间签订的《商业用房委托经营合同》、《商业用房委托经营合同补充协议》、《商业用房委托经营合同补充协议（二）》，系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。被告未按约定时间支付2016年第二、三、四季度租金、2017年第一、二、四季度租金、2018年第一、二季度租金，应按合同约定承担违约责任。现查明，被告已付的2016年第二、三、四季度租金、2017年第一、二、四季度租金、2018年第一、二季度租金的逾期付款违约金合计为人民币8,683.65元，故本院对原告要求被告支付因逾期支付2016年第二、三、四季度、2017年第一、二、四季度、2018年第一、二季度租金所产生的违约金人民币14,269.6元的诉讼请求予以部分支持，即由被告支付原告因逾期支付2016年第二、三、四季度、2017年第一、二、四季度、2018年第一、二季度租金所产生的违约金人民币8,683.65元。被告不仅在本案中逾期支付租金，在已发生法律效力的（2020）赣1121民初3920号民事判决书及（2020）赣1121民初2354号民事判决书中也查明被告存在长期欠付原告租金的行为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（三）项的规定，故本院对原告要求解除《商业用房委托经营合同补充协议》、《商业用房委托经营合同补充协议（二）》的诉讼请求予以支持。被告江西丰跃商业投资管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，被告江西丰跃商业投资管理有限公司在庭审结束后提出原告主张支付违约金已过诉讼时效，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百零四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告袁博、邢燕萍违约金人民币8,683.65元；二、解除原告袁博、邢燕萍与被告江西丰跃商业投资管理有限公司于2018年6月13日签订的《商业用房委托经营合同补充协议》、于2018年12月1日签订的《商业用房委托经营合同补充协议（二）》；三、驳回原告袁博、邢燕萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照〈中华人民共和国民事诉讼法〉第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，减半收取79元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后自动履行期限届满之日起二年内，逾期则丧失申请执行的权利。审判长  王建军二〇二一年三月十六日书记员  郭子英温馨提示：在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：14×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。