湖北省武汉市武昌区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0106执异71号利害关系人：李声顺，男，2002年3月16日出生，汉族，住武汉市武昌区，。申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地：武汉市武昌区张之洞路268号武汉七零一所科技开发楼。负责人：姚芳，该行行长。被执行人：余诚信，男，1987年11月28日出生，汉族，户籍住址武汉市洪山区。被执行人：余新年，男，1959年12月30日出生，汉族，户籍住址湖北省黄冈市黄州区。第三人：尤利，女，1974年1月2日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。本院在执行上海浦东发展银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称浦发银行武昌支行）与余诚信、余新年金融借贷纠纷执行一案中，李声顺向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。李声顺请求将其为余诚信垫付的房屋过户契税640526.18元予以退还。审查中，李声顺明确其异议请求为：请求撤销武昌区法院（2020）鄂0106执恢92号通知，退还所垫付的640526.18元款项。事实与理由：2020年武昌区法院在执行浦发银行武昌支行与余诚信、余新年金融借款纠纷一案中，查封了余诚信名下坐落于武昌区临江大道98号武昌积玉桥万达广场（二期）2栋1单元21层2室房屋一套（以下简称涉案房屋），并于2020年9月在淘宝网网拍平台公开拍卖。本人依据网拍平台上的相关信息和资料竞买成交，并按规定时间向武昌区法院支付了所有的拍卖款项。本人在办理过户过程中代余诚信垫付了640526.18元过户契税，故在此要求武昌区法院在拍卖款中将本人垫付的相关契税退还给本人。理由如下：一、2020年9月，武昌区法院在淘宝网网拍平台专门对武汉国新房地产资产评估有限公司（以下简称国新公司）对拍卖标的物评估结果进行了说明，该公司在对标的物进行评估时最初是建立在契税由买受人承担，评估价为738.31万元，后相关当事人提出异议，评估公司依据法院要求，评估价应建立在由买受人和出卖人各自承担的基础上，国新公司据此将“涉案房地产处置交易税费负担方式为由买受方负担”更改为“涉案房地产处置交易税费负担方式为交易双方各自承担相关税费”。评估结果调整为795.52万元。武昌区法院在确定第一次拍卖价也是依据这个调整后的评估价而公告的。正是基于上述信息内容，本人深信交易税由交易双方各自承担才举牌竞拍的。二、竞拍成交后，本人要求承办法官通知对方当事人到场交齐应当承担的契税并配合本人办理过户手续。承办法官通知余诚信到庭，余诚信到庭后当庭表示愿意承担应负担的相关费用，只是表示目前经济困难，希望本人先行垫付相关费用，由法院在分配案款时扣除予以退还给本人，执行法官对做了笔录。本人因此先行垫付应由被执行人支付的契税。三、依据最高人民法院的相关规定，在拍卖公告中要求买受人承担所有契税的条款违反税法征收的相关规定，属无效条款。最高法院也一直要求契税依法各自承担，只有在执行过程中买受人明确同意方能予以转移。四、基于上述事实与理由，请求裁定本人异议成立。审查查明：申请执行人浦发银行武昌支行与余诚信、余新年金融借贷纠纷执行一案，本院于2018年12月25日作出（2018）鄂0106民初5340号民事判决，判决：一、余诚信内偿还浦发银行武昌支行贷款本金3772253.19元、利息……；二、余诚信内向浦发银行武昌支行支付损失（诉前保全申请费）5000元、律师费损失20000元；三、浦发银行武昌支行对余诚信名下的武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）2栋1单元21层2室的房屋享有优先受偿权；……。该判决生效后，余诚信、余新年未履行生效判决确定的义务，浦发银行武昌支行申请强制执行，本院立案受理，案号：（2019）鄂0106执3628号。本案在执行中，本院于2019年10月11日作出（2019）鄂0106执3628号执行裁定书，裁定：评估、拍卖余诚信名下的武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）2栋1单元21层2室（合同备案号:昌110551334,建筑面积:275.52㎡)房屋。因涉案房屋在湖北省黄冈市黄州区法院在执行第三人尤利与余诚信民间借贷纠纷一案中于2015年9月1日被首轮查封。而本院执行案债权人浦发银行武昌支行系抵押权人，本院于2019年11月19日向黄州区法院发出《商请移送执行函》，商请该院将涉案房屋处置权移交我院。该院于2019年11月25日回函同意将涉案房屋处置权移交我院。2019年12月4日，本院委托国新公司对涉案房屋进行评估。该公司于2020年1月9日作出《评估报告》，估计意见为：估价对象（即涉案房屋）建筑面积为272.44㎡，……该房屋在2019年12月19日价值时点的市场价值为738.31万元（单价27100元/㎡）。被执行人余诚信对评估意见提出异议。武汉光谷联合产权交易所于2020年7月15日组织了专家听证，并作出涉听证光谷（2020）002号《专家听证会工作报告》，报告专家会鉴意见为：报告格式符合《房地产估价规范》的要求，方法选择恰当，但存在以下问题：正常情况下，根据相关规定，应评估交易双方税费各自承担方式下的价格。如根据案情需要评估在税费转嫁条件下的价格，应由委托人确定，在这种情况下，也应列示完整转嫁税费的具体比例及数额，在市场价格基础上确定转嫁税费的价格。补充可比案例的价格内涵，细化修正体系，明确优劣度的指标，并逐一核对指数表。国新公司根据听证会专家组意见，于2020年8月27日向本院发出《关于[估价报告]估价结果调整的函》，函称：根据2020年7月15日专家组意见，我司对出具的《估价报告》估价结果进行了调整，将原估价报告中的“涉案房地产处置交易税费负担方式为由买受方负担”更改为“涉案房地产处置交易税费负担方式为交易双方各自承担相关税费”。评估结果调整为795.52万元（单价29200元/㎡）。本院于2020年9月14日在淘宝网司法网络拍卖平台发布了拍卖上述房屋的公告，公告载明的涉案房屋评估价为795.52万元，起拍价为556.87万元（795.52万元评估价的70%）。公告第七条特别提醒：……，办理过程中涉及的一切税、费和所需要补交的相关税、费及可能存在的水、电、燃气、物业管理费等欠费均由买受人承担。具体费用请竞买人于拍卖前至相关单位自行查询，与拍卖人无涉。2020年10月15日，涉案房屋挂网拍卖，经过数十轮竞价，利害关系人李声顺以700.87万元的价格竞拍成交。竞拍成交后，李声顺在规定的期限内将700.87万元成交款全部支付到本院账户。2020年12月22日，本院作出（2020）鄂0106执恢92号之二执行裁定书，裁定：被执行人余诚信名下的武汉市武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场（二期）2栋1单元21层2室房屋所有权及相应的其他权利归买受人李声顺所有；……。2020年12月29日，本院向本案申请执行浦发银行武昌支行发还执行款5094029.6元，收取本案执行费43263元。在扣除上述费用后，尚余1870507.4元未处置。根据余诚信的申请，拟提取21万元作为其住房保障金。2021年1月13日本院通知余新年交出房屋钥匙时，余新年向本院表示：第一道过户费用由我们承担。2021年1月18日，本院通知余新年、李声顺来院办理涉案房屋交接事宜时，就房屋过户所产生的税费问题，余新年表示：关于税费问题，听证会我就表示，该我出的税费由我承担,但是我现没钱办理过户手续，买受人现在要过户,买受人先行帮我垫付，按国家税法规定，该由我出的就由我承担。次日，余新年再次向本院表示：“该卖方承担的费用由我负担”。2021年1月18日，李声顺代余诚信缴纳依法应由其负担的契税86505.15元。次日，李声顺代余诚信缴纳地方教育附加税3337.47元、教育附加费5006.21元、城市维护建设税11681.16元、个人所得税（财产转让所得）200248.57元、增值税333747.62元，合计554021.03元。以上总计640526.18元。2021年1月20日，涉案房屋过户登记至李声顺名下。2021年2月4日，黄州区法院向本院发出（2016）鄂1102执14号协助执行通知书，通知载明：贵院已处置的相关财产，所得价款700.87万元，扣除抵押优先债权5094029.6元、安置费21万元、过户产生的税费640526.18元及执行费43263元后，下余1020881.22元请汇入黄州区法院账户。2021年2月5日，本院向李声顺发出（2020）鄂0106执恢92号通知，通知：“我院于2020年10月15日在淘宝网司法网络平台公开拍卖被执行人余诚信名下位于武昌区临江大道98号武汉积玉桥万达广场(二期)2栋1单元21层2室房产,拍卖公告里载明‘涉执房地产处置交易税费负担方式为全部由受让方负担’,但公告附件里国新公司作出估价报告调整的函载明‘涉执房地产处置交易税费负担方式为交易双方各自承担相关税费’。你以700.87万元竞得。现通知你涉执房地产处置交易税费负担方式以拍卖公告为准”。2021年2月25日，黄州区法院首封申请执行人尤利及债务人余诚信共同出具一份《关于余诚信武汉万达公馆住房拍卖情况》的说明，内容为：“因余诚信在购此住房时向浦发银行按揭贷款,由于经济困难未按时还款,浦发银行申请武昌区法院拍卖。此宗房产根据国新公司评估报告,评估值738.31万元,设定税费由买方承担。后因余诚信不服此评估值并提出异议,经听证会后评估调至795.52万元,税费按规定各自承担。拍卖由武昌区法院按规定7折降价后作起拍价委托拍卖。经网拍竞价最后按700.87万元成交,其中应偿还浦发银行按揭贷款本金5094029.6元,应由余诚信承担税费640526.18元,余诚信唯一住房拍卖,按规定提取生活必需租房费用计21万元,执行费43263元,在总成交款中扣减(因余诚信应承担税费640526.18元,在过户时没有资金支付,由购房人垫付,过户后在购房款中支付此税费),余款1020881.22元给付黄州区法院。认可上述说明情况的真实性,无异议”。本案在审查期间，第三人尤利对李声顺垫付的640526.18元房屋交易税费应由余诚信负担无异议，同意从房屋拍卖所得价款中将该款扣除退还给李声顺。审查认为，人民法院在执行过程中强制处置被执行人财产，该处分财产行为虽非基于权利人意思自治，但对财产处置所得价款在满足债权人债权后的剩余部分，权利人在特定情况下仍享有处置权。本院在处置涉案房屋时，虽然在拍卖公告第七条特别提醒：“……，办理过程中涉及的一切税、费和所需要补交的相关税、费及可能存在的水、电、燃气、物业管理费等欠费均由买受人承担”，但本院拍卖公告系格式性文件，本次对涉案房屋的拍卖未注意到评估价格发生的变化情况。本案中，本院委托的评估机构国新公司最初出具涉案房产在评估时点的市场价值为738.31万元，该评估值是建立在“涉案房地产处置交易税费负担方式为由买受方负担”交易方式之上的。在被执行人余诚信提出异议后，国新公司将涉案房屋的市场价值调整为795.52万元，而这一评估意见是建立在“涉案房地产处置交易税费负担方式为交易双方各自承担相关税费”的交易方式之上的。本院公告的起拍价是556.87万元，该起拍价是以795.52万元为基数按7折确定的，故本次拍卖成交后的税费亦应由交易双方各自负担，而不应按公告的负担方式仅由买受方负担。且本次拍卖成交后，所得价款在满足申请执行人浦发银行武昌支行全部债权后尚有余额。对该部分的价款，涉案房屋首轮查封法院黄州区法院及相应债权人也以书面方式认可因交易所产生的640526.18元税费应从拍卖价款中直接扣减，既表示首轮查封法院及债权人已将对该部分价款的处置权让渡给被执行人余诚信，被执行人余诚信也多次以口头和书面方式认可该640526.18元的税费应由其负担，同意从拍卖所得价款中予以扣减。在此情况下，本院仍通知李声顺：“涉执房地产处置交易税费负担方式以拍卖公告为准”有违公平和意思自治的交易原则，故对该通知行为，应予撤销。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第二项有规定，裁定如下：撤销本院于2021年2月5日向利害关系人李声顺发出的（2020）鄂0106执恢92号通知。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向武汉市中级人民法院申请复议。审判长  万文沙审判员  徐桂萍审判员  舒光明二〇二一年三月二十三日书记员  金 菁