陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院     民事判决书                       (2021)陕01民终477号   上诉人（原审被告）：陕西佳源商业管理有限公司，住所地陕西省西安市高新区。   法定代表人：张润玲，该公司总经理。   委托诉讼代理人：付智杰，男，1968年8月6日出生，汉族，陕西佳源商业管理有限公司员工，住陕西省大荔县。   被上诉人（原审原告）：邱春娟，女，1973年3月5日出生，汉族，住陕西省周至县。   委托诉讼代理人：潘燕燕，女，1982年2月10日出生，汉族，住陕西省周至县。   上诉人陕西佳源商业管理有限公司(以下简称佳源公司)因与被上诉人邱春娟租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2020）陕0124民初2131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   佳源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回邱春娟的诉讼请求或将本案发回重审；2.由邱春娟负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：在佳源公司与邱春娟就涉案房屋不定期托管期间，佳源公司依据托管协议中的转租权将涉案房屋转租给陕西宏锦业商业管理有限公司（以下简称宏锦业公司）无需征得邱春娟同意,佳源公司转租行为及宏锦业公司装修行为均有合同依据，不构成违法转租。在宏锦业公司投入巨资进行装修期间，邱春娟起诉要求解除合同并腾退商铺，恶意申请诉讼保全，阻止佳源公司或宏锦业公司对房屋的合法使用，系恶意侵权行为，导致在法院保全期间佳源公司既无法实际经营商铺、也无法腾房搬离，申请保全的不当行为扩大了双方在保全期间的经济损失，故邱春娟托管收益金损失应自行承担。一审判决保全期间的托管收益金由佳源公司承担，无事实和法律依据。   邱春娟辩称，佳源公司在与邱春娟就涉案房屋不定期租赁期间，将邱春娟所有的涉案房屋的经营管理权转让给宏锦业公司并未告知邱春娟，也未征得邱春娟同意，该转让行为并未生效。邱春娟在得知佳源公司非法转让涉案房屋经营管理权情况后，为维护自身合法权益，申请诉讼保全，制止佳源公司及他人的侵权违法行为，合法有据。邱春娟等237人于2019年起诉要求佳源公司腾退涉案房屋，实质是要求解除与佳源公司的租赁关系，但佳源公司对此置之不理，强行占有房屋进行装修改造。邱春娟为维护自己合法权益采取保全措施，以免扩大双方的损失，并无不妥，且邱春娟申请的是对施工行为的保全，并不影响房屋的返还，佳源公司不予返还涉案房屋直至法院于2020年7月21日强制执行腾退房屋。双方租赁关系解除后，佳源公司应依法返还租赁物，返还租赁物前实际占有租赁物期间的租金及损失应由佳源公司一并处理。请求驳回上诉，维持原判。   邱春娟向一审法院起诉请求：1.判令佳源公司给付邱春娟从2019年4月20日至今的商铺租赁费20225.33元；2.本案诉讼费由佳源公司负担。   一审法院认定事实：2011年10月8日，邱春娟与陕西隆某某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，购买位于周至县隆某某购物广场四层为建筑面积均为20.68平方米的D-025号和D-028号房为商铺。2017年10月22日，邱春娟与佳源公司签订《周至隆某某购物广场托管协议》两份，协议约定：邱春娟同意将自己购买的位于周至隆某某购物广场四层D-025号和D-028号铺位办理完所有购买手续后，交给佳源公司托管并进行经营管理。托管协议的期限为2017年10月20日至2018年10月19日止，共计12个月，年托管收益为商铺购买总价的8.5%。托管协议到期后，双方未签订新的托管协议，佳源公司一直按照原托管协议约定将租金支付至2019年4月19日。2019年4月22日，周至县投资合作和经济贸易局以隆某某购物广场存在重大火灾隐患为由，向其下发督促整改通知书，4月23日，隆某某购物广场停业改造。2019年3月9日，佳源公司与案外人宏锦业公司签订合作协议及经营权转让协议，将位于周至县XX街XX号、面积为15543㎡的商业楼自2019年4月20日起至2022年4月20日止的整体经营权交与陕西宏锦业商业运营管理有限公司管理经营，对此佳源公司一直未向邱春娟告知。2019年6月，邱春娟诉至一审法院要求佳源公司腾退商铺，并申请对佳源公司的施工行为进行保全。2019年8月30日一审法院作出保全裁定：禁止佳源公司自己或授权他人在邱春娟等业主购买的位于周至隆某某购物广场的商铺内进行任何施工行为，期限自裁定之日起至2020年2月25日止。后一审法院判决佳源公司腾退邱春娟的位于周至隆某某购物广场四层D-025号和D-028号商铺。佳源公司不服提起上诉，西安市中级人民法院维持原判。另查明，2020年1月，邱春娟与案外人陕西盛誉隆商贸有限公司（简称盛誉隆公司）签订了《托管合同》，但佳源公司至开庭时仍未腾退商铺。审理中，邱春娟增加诉讼请求，将租金截止时间变更为2020年7月20日，租金金额变更为21669元。又查明，邱春娟的D-025号铺位年托管收益金为8580元，D-028号铺位年托管收益金为8756元。   一审法院认为，2017年10月22日，邱春娟与佳源公司达成的《周至隆某某购物广场托管协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，双方均应自觉履行。《周至隆某某购物广场托管协议》约定邱春娟将自己的商铺交付给佳源公司，由佳源公司自主经营管理，佳源公司取得了邱春娟商铺的使用权和经营权，佳源公司向邱春娟按年支付固定的托管收益金（租金），该协议符合租赁合同的要件，因此，《周至隆某某购物广场托管协议》名为托管协议，实为租赁合同，其应受租赁法律关系的调整。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，邱春娟与佳源公司2017年10月22日签订的托管协议2018年10月19日到期后，双方虽未签订新的书面托管协议，但佳源公司继续使用租赁物，且继续支付租金至2019年4月19日，邱春娟也未提出异议，应当认定双方为不定期租赁关系，佳源公司应当支付邱春娟不定期租赁期间的租金，租金标准按照原托管协议执行。在不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同。因2019年4月20日以后的租金佳源公司一直未付，不履行租赁合同承租人的主要义务，构成根本性违约，邱春娟通过诉讼的方式要求佳源公司腾退商铺，实质上要求解除不定期租赁合同。一审法院作出佳源公司腾退商铺的判决生效后，双方不定期租赁关系已经解除。租赁合同关系解除后，佳源公司应返还租赁物，并应承担实际占用期间的损失。佳源公司至2020年7月20日止仍未腾退邱春娟商铺，邱春娟要求其支付从2019年4月20日至2020年7月20日期间的租金，合法有据，应予支持。对于佳源公司认为2019年4月22日，周至县投资合作和经济贸易局下发的消除重大火灾隐患整改通知书，致使佳源公司无法营业自己不应承担该期间的租金的主张，不予支持。邱春娟交付商铺后，佳源公司作为承租人和管理人，应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。周至县投资合作和经济贸易局下发的消除重大火灾隐患整改通知书正是因佳源公司管理措施不到位造成，佳源公司不应将其责任转移至邱春娟。至于佳源公司将邱春娟所有的商铺通过签订合作协议的方式将经营管理权转让给宏锦业公司并未让邱春娟知悉，也未征得邱春娟同意，该转委托行为对邱春娟并不发生法律效力。邱春娟与盛誉隆公司虽签订了新的托管协议，但佳源公司未腾退商铺，新的托管协议无法履行，在此期间，仍应由佳源公司赔偿邱春娟的租金损失。邱春娟在得知佳源公司将其所有的商铺经营管理权转让给宏锦业公司的情况下，为了维护自己的合法权益申请诉讼保全，制止被告或他人的违法行为并无不妥，且保全标的为施工行为，不影响商铺的返还，但佳源公司仍在保全期间实际占用涉案商铺。综上，佳源公司应当赔偿占用邱春娟租赁物期间的损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：被告陕西佳源商业管理有限公司于本判决生效后十日内，向原告邱春娟给付从2019年4月20日起至2020年7月20日止的租金及损失共计21669元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费340元（原告邱春娟已预交），减半收取170元，由被告陕西佳源商业管理有限公司负担，并于判决履行时向原告邱春娟一并支付。   经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。   本院认为，双方当事人签订托管协议系其真实意思表示，协议内容未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。结合协议约定内容，可以认定前述托管协议实为租赁合同。该合同约定租期至2018年10月19日届满后，双方再未续签合同，而佳源公司继续占有使用涉案商铺，即自2018年10月20日起佳源公司与邱春娟就涉案商铺成立不定期租赁关系。根据本案一审查明事实，佳源公司仅支付租金至2019年4月19日，后续租金再未支付。佳源公司作为承租人，在其占有使用涉案商铺期间，应当负有支付租金的合同义务，邱春娟主张佳源公司按照合同约定标准向其支付拖欠的2019年4月20 日至2020年7月20日期间租金符合法律规定。至于佳源公司上诉关于邱春娟申请保全影响其对租赁物使用且扩大损失，对应责任不应由其承担的主张，本院认为邱春娟申请保全系其作为商铺所有权人，在与佳源公司约定租期届满后为实现收回商铺的合法权益而为之，且相关争议的产生系因佳源公司作为承租人在租期届满后未依权利人主张及时返还商铺，佳源公司对此负有责任，故本院对佳源公司前述意见不予采纳。   综上所述，佳源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费340元，由陕西佳源商业管理有限公司负担。   本判决为终审判决。                           审判长  党晓娟   审判员  师    婷    审判员  卫婉莹      二Ｏ二一年三月二十九日                         书 记 员  刘 明明          1