湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘31民终120号上诉人(原审被告)：湘西红五星智能家装有限责任公司，住所地湘西经济开发区武陵山大道牯牛城****01-05、31-34号门面。法定代表人：胡远华，系公司执行董事。委托诉讼代理人：向梅英，女，1980年7月22日出生，土家族，住湖南省龙山县，系公司员工。被上诉人(原审原告)：湘西牯牛置业有限公司，住所地湘西经济开发区武陵山大道**。法定代表人：陈绪连，系公司董事长。委托诉讼代理人：田径，湖南生元律师事务所律师。上诉人湘西红五星智能家装有限责任公司（以下简称红五星家装公司）因与被上诉人湘西牯牛置业有限公司（以下简称牯牛置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院于2020年11月23日作出的（2020）湘3101民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年1月18日通过庭询的方式审理了本案。上诉人红五星家装公司的委托诉讼代理人向梅英，被上诉人牯牛置业公司的委托诉讼代理人田径到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人红五星家装公司上诉请求：1、请求人民法院依法撤销吉首市人民法院（2020）湘3101民初2901号民事判决，并依法改判。2、判令被上诉人承担本案一二审诉讼费用。事实及理由：原审认定事实不清，适用法律错误。原审认定“2017年8月30日，原、被告签订《牯牛城商业用房租赁合同》，主要约定：1、被告承租原告的吉首市湘西经济开发区武陵山大道21号牯牛城项目1栋2层216-224号房屋，租赁面积791.21平方米；2、租期3年，自2017年9月1日至2020年8月31且止；3、租金23元/平方米，月租金18198元；4、租金支付时间为2017年6月30日交付租金109188元，2018年7月30日前交付租金109188元，2019年2月29日前交付租金109188元；5、违约责任为连续两个月不交租金的，原告有权解除租赁合同租赁保证金不予退还，还应按照当年应缴租金的30%支付违约金。拖欠租金的，应支付日万分之五迟延履行金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋给被告使用，被告2017年6月30日交付租金109188元，于2019年1月2日交付租金40000元，其余租金未交付”。事实是经被上诉人公司招商引资上诉人进牯牛城经营，经营初期被上诉人承诺提供优良经营环境，但是，在上诉人进入后，被上诉人并没有履行自己的承诺，现整个经营场所二楼均已经停止经营，由于被上诉人经常停水停电，上诉人承租的房产不仅多处出现漏水，墙体脱落或断电等等多种情况，而且上诉人多次与被上诉人协商均没有得到解决，被上诉人反而经常关闭公共部分照明或电梯，造成上诉人无法正常经营，最终导致全部租房户纷纷搬离，原审认定存在严重的错误，被上诉人严重的违约导致经营环境恶化，上诉人为经营该场地投入近三百万，现却因为被上诉人的极不负责的经营态度，导致血本无归，原审法院却要上诉人承担本案所有损失于法无据。被上诉人作为专业经营卖场的经营者不仅没为上诉人等经营者提供优良的经营场所，反而处处向上诉人卡要各种费用，这种短视的行为最终导致卖场失败，租赁户在投入巨额投资后被迫撤离的严重后果。被上诉人牯牛置业公司辩称：上诉人的理由不能成立。1、上诉人并没有对合同的基本事实提出异议，证实了原审认定的基本事实是正确的。2、本案是房屋租赁合同纠纷不是其他的纠纷，是解决租金的问题，按照合同条款来处理，在合同履行中被上诉人并没有收到上诉人提出的租赁房屋漏水等报告。3、本案判决中，被上诉人公司基于疫情原因也同意减免部分租金。综上，一审认定事实正确，判决公正合理，请求二审法院予以维持。被上诉人牯牛置业有限公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2017年8月30日签订的《牯牛城商业用房租赁合同》；2、判令被告将湘西州经济开发区21号牯牛城一栋二层216-224号房屋腾空，返还租赁物；3、判令被告支付原告房屋租金178376元；4、判令被告支付原告迟延履行金36687元（自2018年8月1日起算，计算至2020年7月31日，即109188元×0.0005×672天）；5、判令被告按照当年应缴租金数额的标准30％支付违约金，即人民币32756.4元（109188元×30％），以上合计247819.4元。一审法院认定事实：根据当事人的陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2017年8月30日，原、被告签订《牯牛城商业用房租赁合同》，主要约定：1、被告承租原告的吉首市湘西经济开发区武陵山大道21号牯牛城项目1栋2层216—224号房屋，租赁面积791.21平方米；2、租期3年，自2017年9月1日至2020年8月31且止；3、租金23元／平方米，月租金18198元；4、租金支付时间为：2017年6月30日交付租金109188元，2018年7月30日前交付租金109188元，2019年2月29日前交付租金109188元；5、违约责任为连续两个月不交租金的，原告有权解除租赁合同，租赁保证金不予退还，还应按照当年应缴租金的30％支付违约金。拖欠租金的，应支付日万分之五迟延履行金。合同签订后，原告依约交付了租赁房屋给被告使用，被告交付了2017年6月30日的租金109188元，于2019年1月2日交付租金40000元，其余租金未交付。庭审中，法院征询了原告的意见，就新冠肺炎疫情期间的实际情况，原告表示可以对2020年1-2月的租金予以减免。一审法院认为：一、本案因被告逾期交付租金，符合解除合同的条件，故对原告要求解除合同、返还租赁物的诉请，法院予以支持。二、民事活动应当遵循诚实信用的基本原则，被告应当按照合同约定，及时足额交付房屋租金，故对原告要求被告支付房屋租金的诉请，法院予以支持。被告欠付的租金为218376元，抵减被告已经支付的40000元，为178376元。原告自愿减免被告两个月的房屋租金36396元，被告实际应当支付租金141980元。三、被告逾期交付房租，应当承担违约责任。原、被告约定了违约金的计算方法，法院予以支持。原、被告约定的迟延履行金，实际也是因违约产生的损失赔偿额的计算方法，该迟延履行金应当与原告的实际损失相当。原告未提交实际损失的相关证据，对原告要求被告支付迟延履行金的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告湘西牯牛置业有限公司与被告湘西红五星智能家装有限责任公司于2017年8月30日签订的《牯牛城商业用房租赁合同》。二、被告湘西红五星智能家装有限责任公司在判决生效之日起十五日内返还原告湘西牯牛置业有限公司租赁物，即吉首市湘西经济开发区武陵山大道21号牯牛城项目1栋2层216—224号房屋。三、被告湘西红五星智能家装有限责任公司支付原告湘西牯牛置业有限公司房屋租金人民币141980元。四、被告湘西红五星智能家装有限责任公司支付原告湘西牯牛置业有限公司违约金人民币32756.4元（109188元×30％）。上述三、四项限在判决生效之日起七日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5017.29元，减半收取2508.64元，由被告湘西红五星智能家装有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人当庭提交了两份证据：1、房屋多处漏水的照片。2、部分房屋私下答应租给其他人已经全部拆除的照片，拆除装修未经上诉人同意。证明目的：上诉人要求被上诉人赔偿装修损失。被上诉人质证认为：1、漏水的问题是事实，公司进行了说明，漏水是楼上茶楼厕所渗水，当时进行了协商，由茶楼补偿给上诉人3000元钱。2017年9月份就漏水问题当时上诉人与被上诉人进行了协商，由公司给予了抵扣了1万元租金。2、关于拆除装修的事情，是上诉人的经营合作伙伴方志勇带人进行了拆除。本院认为：因被上诉人对证据无异议，应认定为有效证据，可以认定上诉人承租的房屋因楼上茶楼厕所渗水，存在多处漏水，以及部分承租房屋已经拆除装修并出租给他人的事实。对于一审认定的其他案件事实，上诉人虽有异议，但无反驳证据推翻，应予以认定。本院认为：本案的争议焦点为上诉人拖欠的租金及违约金应否全额支付。本案上诉人红五星家装公司连续两个月不缴纳租金，已经构成违约，应依约定支付拖欠的租金，并承担违约责任。但被上诉人牯牛置业公司出租的房屋出现漏水、墙体脱落、停水停电等问题，导致承租户无法正常经营，也存在未尽维修维护义务，应减少承租户的租金。对于违约责任，依据所提交的证据，上诉人虽拖欠租金，但被上诉人亦违反约定，导致上诉人无法按约定用途使用出租房屋，双方均存在违约行为，故违约金不予支持。据此，本院酌定由上诉人红五星家装公司支付被上诉人牯牛置业公司租金100000元。综上，上诉人红五星家装公司的上诉理由部分成立，对其上诉请求予以部分支持。原审认定事实部分错误，适用法律部分不当，应予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初2901号民事判决第一项、第二项，即“一、解除原告湘西牯牛置业有限公司与被告湘西红五星智能家装有限责任公司于2017年8月30日签订的《牯牛城商业用房租赁合同》”、“二、被告湘西红五星智能家装有限责任公司在本判决生效之日起十五日内返还原告湘西牯牛置业有限公司租赁物，即吉首市湘西经济开发区武陵山大道21号牯牛城项目1栋2层216—224号房屋”。二、变更湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初2901号民事判决第三项为“上诉人湘西红五星智能家装有限责任公司于本判决生效后十日内支付被上诉人湘西牯牛置业有限公司房屋租金人民币100000元。三、撤销湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初2901号民事判决第四项，即“被告湘西红五星智能家装有限责任公司支付原告湘西牯牛置业有限公司违约金人民币32756.4元（109188元×30％）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2508.64元，由上诉人湘西红五星智能家装有限责任公司负担2000元，湘西牯牛置业有限公司负担508.64元；二审案件受理费5017.29元，由上诉人湘西红五星智能家装有限责任公司负担2508.65元，被上诉人湘西牯牛置业有限公司负担2508.64元。本判决为终审判决。审判长  黄振强审判员  彭四海审判员  龙声波二〇二一年三月二十三日法官助理向昉书记员张敏附适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。