陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终3605号 上诉人（原审被告）：潘鹏飞，男，1969年8月6日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：叶如铁，男，1971年11月23日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：张建平，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：刘娟，西安市碑林区文艺路法律服务所法律工作者。上诉人潘鹏飞因与被上诉人叶如铁房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初9115号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。潘鹏飞上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回叶如铁的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由叶如铁承担。事实和理由：原审认定事实不清、证据不足。双方于2019年10月10日前签订《房屋租赁合同》约定租金方式为半年付，提前1个月付租金，2020年3月26日叶如铁又缴纳半年租金66000元，租金支付至2020年10月19日，2020年6月8日碑林区XX房进行征收、宣传，但至今未拆除，且该行为属于双方合同第十二条明确的不可抗力。叶如铁在起诉期间门钥匙一直未给潘鹏飞，东西也未搬走，当视为租赁的延续，直至2020年10月19日叶如铁才将房内物品搬走并将房屋交给潘鹏飞，故房租应当计算至2020年10月19日。叶如铁辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。2020年6月8日碑林区政府对案涉房屋进行围挡时，开展征收工作。叶如铁就无法再正常营业，况叶如铁租赁的是临街店铺，不可能继续营业。政府拆迁系不可抗力，导致合同目的无法实现，依照民法典第五百六十三条的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同，因此原审据此判决解除双方之间的租赁合同，符合事实及法律规定，应予以维持。叶如铁要求退还2020年6月8日之后的租金符合事实及法律规定。依据民法典第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。叶如铁自2020年6月8日之后，已经搬离了该房屋，租金的计算应当至2020年6月8日。且叶如铁也未有任何违约行为，因此，原审判决潘鹏飞返还叶如铁押金及2020年6月8日之后未使用的租金，符合法律规定，应当予以维持。拆迁是一项分步骤实施的大工程，至于政府在围挡之后具体何时拆除该房屋，并不能表明合同可以继续履行。潘鹏飞为了其自身获得较高赔偿，无视叶如铁的合法利益，拒不配合叶如铁到拆迁办申请对该房屋的装修进行评估，致使叶如铁至今不能取得装修损失的评估与赔偿，其本身存在较大过错。请求驳回潘鹏飞的上诉请求。叶如铁向一审法院起诉请求：1.确认叶如铁、潘鹏飞的《房屋租赁合同》于2020年6月8日解除；2、请求依法判令潘鹏飞立即退还叶如铁押金20000元及租金48033.37元（自2020年6月8日至2020年10月19日止）；2.诉讼费由潘鹏飞承担。一审法院认定事实：2019年10月10日，叶如铁（承租人）与潘鹏飞（出租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定叶如铁承租古迹岭小区106号14号楼门面房一间用于经营餐饮，租赁期限从2019年10月20日至2022年10月19日止，租金为132000元，押金为20000元，租金支付方式为半年付、提前1个月支付。合同第十二条约定：本合同期内如遇不可抗力造成双方损失的互不承担责任、因此而导致合同无法执行时，双方均不得提出异议。同日，叶如铁向潘鹏飞交付押金20000元及半年租金66000元，潘鹏飞给叶如铁出具收条。叶如铁在此经营“九多肉多卤味”。2020年3月26日，叶如铁再次向潘鹏飞支付半年租金66000元，租金支付至2020年10月19日。另查，2019年12月11日，西安市碑林区XX房征告字（2019）5号通告，将对包括案涉商铺在内的招商局广场小区等房屋予以征收，签约时间为自征收决定通告之日起三个月，被征收人、公有房屋承租人应当在补偿协议约定或补偿决定确定的期限内完成搬迁。2020年6月8日相关征收实施单位对包括案涉商铺在内的东关南街部分区域进行围挡。根据叶如铁提供的2020年6月8日现场的照片，案涉商铺上“九多肉多卤味”的招牌已经拆除。庭审中，叶如铁提供其在围挡之后多次致电潘鹏飞的通话记录及部分录音，证明其在得知商铺被围挡之后第一时间与潘鹏飞联系，潘鹏飞一直推诿。潘鹏飞称，叶如铁曾就疫情期间减免租金与其协商，其不同意减免，叶如铁也认可。叶如铁在围挡之前就曾因经营不善向其提出解除合同，其只同意转让不同意解除，但叶如铁没有转出去，实际上商铺围挡之前就关门不经营了，叶如铁至今未向其退还钥匙。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。政府的征收行为属于不可抗力。本案中，叶如铁与潘鹏飞签订《房屋租赁合同》，从潘鹏飞处承租商铺用于经营餐饮，因政府对涉案房屋进行征收，在2020年6月8日对包括案涉商铺在内的东关南街部分区域进行围挡，导致叶如铁、潘鹏飞之间的合同目的无法实现，2020年6月8日围挡之日，叶如铁确实已停止营业。故叶如铁请求确认其与潘鹏飞的租赁合同于2020年6月8日解除，符合法律规定，应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故现叶如铁要求潘鹏飞退还2020年6月8日至2020年10月19日止的租金及押金20000元，符合法律规定，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百一十七条之规定，判决：一、被告潘鹏飞与原告叶如铁2019年10月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月8日予以解除；二、被告潘鹏飞于本判决生效之日起十日内退还原告叶如铁2020年6月8日至2020年10月19日的租金48033.37元；三、被告潘鹏飞于本判决生效之日起十日内退还原告叶如铁押金20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1501元，减半收取750.5元,由被告潘鹏飞负担（此款原告叶如铁已预付，被告潘鹏飞于支付上述款项时直付原告叶如铁750.5元）。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。政府的征收行为属于不可抗力。一审法院查明，叶如铁与潘鹏飞签订《房屋租赁合同》，从潘鹏飞处承租商铺用于经营餐饮，因政府对涉案房屋进行征收，在2020年6月8日对包括案涉商铺在内的东关南街部分区域进行围挡，导致叶如铁、潘鹏飞之间的合同目的无法实现，2020年6月8日围挡之日，叶如铁确实已停止营业，一审法院遂对叶如铁请求确认其与潘鹏飞的租赁合同于2020年6月8日解除予以支持，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行。一审法院对叶如铁要求潘鹏飞退还2020年6月8日至2020年10月19日止的租金及押金20000元之诉请予以支持，亦无不当。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1501元，潘鹏飞已预交，由潘鹏飞负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年三月十六日 书 记 员   段      蓓1