北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4005号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京博尊昊驰互动科技有限公司，住所地北京市西城区茶马北街1号院2号楼5层2单元0601。法定代表人：陈曦，执行董事。委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲雯，北京市中运律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。上诉人北京博尊昊驰互动科技有限公司（以下简称：科技公司）因与上诉人北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称：管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初17910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。科技公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项、第六项，依法改判支持我方的原审全部诉讼请求。我方认为一审判决第三项减免的太少了，2月1日至6月30日我们要求全部减免相关租金、物业费及推广费。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。管理公司于2020年5月18日对涉案租赁房屋强行断电，迫使我方停业无法经营，因此在对方对我方断电期间的租金、物业费及市场推广费应当全部予以免除；且管理公司本身没有按照合同约定履行义务：自行缩短营业时间、采取限流导致我方无法正常经营，在疫情期间管理公司为了节约成本没有进行任何市场推广行为，管理公司称我方应当按照合同履行支付全部租金没有事实及法律依据；二、在2020年5月18日至6月30日期间我方没有进行经营，在这一期间产生的费用应当单独扣减，而不应将其作为统一的酌减，我方受到疫情的影响大，2月和3月的营业额为零，从4月到5月18日断电期间营业额也微乎其微，直至合同解除没有任何经营行为，因此物业费和市场推广费应当全部减免；三、关于对方类比其他法院判决，我方认为由于受疫情影响的时间和商户经营时间是不同的，因此没有可比性。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判。管理公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，我方不同意退还科技公司保证金及押金。只同意退还租金、物业费及推广费0.5个月，要求对方支付我方违约金、逾期付款违约金及2020年7月1日至7月10日的房屋占有使用费。事实和理由：一、在双方签订的租赁合同中有明确约定，科技公司借疫情为由拒绝支付租金及各项费用的行为已构成违约，因此我方采取断电措施不存在不当行为，由此造成的不利后果应当由科技公司自行承担。双方解决纠纷期间应当按照合同继续履行，之后再由法院裁决，一审法院认定合同合法有效，我方按照合同约定采取的行为是正当的，因此断电期间的损失应当由对方自行承担，而不是没有经营就不应该支付相关费用；且直到7月10日涉案房屋也由对方占有，因此其应当支付该期间的房屋占用费。因此一审法院判决我方采取断电措施不当系事实认定错误；二、我方已经履行了相关义务，缩短营业时间是疫情防控的需要，出于对社会公共安全和健康的考虑，适当缩短营业时间，且营业时间在4月已经恢复正常了，当时政府发布的也是限流的措施，因此我方已经履行了合同涉及的相关合同义务，科技公司不能以没有进行市场推广和其他理由拒绝支付相应期间租金。科技公司向一审法院起诉请求：1.判令管理公司退还科技公司租赁房屋所缴纳的房屋租赁保证金449778元；2.判令管理公司免除2月、3月、4月的租金及管理费，5月、6月减免一半租金。诉讼过程中，科技公司变更诉讼请求：1.判令管理公司退还科技公司租赁房屋所缴纳的房屋租赁保证金449778元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元，共计598439元；2.判令管理公司免除2月1日至5月18日期间的租金、物业管理费、市场推广费，免除5月19日至7月10日的房屋占用费用，免除费用合计861253.67元。管理公司向一审法院提出反诉，请求：1.判令双方租赁合同于2020年7月1日解除；2.判令科技公司向管理公司支付欠缴的2020年2月至6月租金646577.71元、物业管理费53881.47元、市场推广费8980.24元、电费3937.67元，共计713377.09元；3.判令科技公司向管理公司支付逾期付款违约金126822.77元；4.判令科技公司向管理公司支付违约金899557.20元；5.判令科技公司向管理公司支付房屋占用费147876.58元；6.判令科技公司向管理公司支付房屋拆除费60000元，以上共计1947633.64元；7.判令科技公司已经支付的租赁保证金449778.60元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元，共计598439.60元不予退还。诉讼过程中，管理公司变更第6项反诉请求：判令科技公司向管理公司支付房屋拆除费41072.42元，第2项至第6项反诉请求的金额合计为1928706.06元。一审法院经审理认定事实如下：2018年8月13日，管理公司（甲方、出租方）与科技公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一部分通用条款。第三条合同价款。3.1乙方应向甲方支付，3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第四条租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。4.2物业管理费及市场推广费。4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第五条收银系统。5.1.2若收银方式为租用甲方POS机的，乙方应统一使用甲方提供的专用收银系统POS机向顾客收取营业款，同时需按照约定向甲方支付POS机租用费用。第十条乙方的违约责任。10.2乙方逾期支付租金和本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1％向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。第十二条合同的变更和解除。12.2甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。第十三条房屋的交还。13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日前或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。第二部分专用条款。第十九条出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在1号广场6层被称为“商场”02层02号。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为126.52平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“QUEENSTOYS（本宫娃娃）－电动游戏机”之用途。19.5本合同的收银方式为独立收银，无三方接口。第二十一条租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1.1.1自2019年10月1日至2020年9月30日的含税月保底租金额为每平方米1080元。含税月保底租金为136641.60元。21.2乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金449778.60元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为11386.80元。21.5乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米116.88元的标准支付逾期期间的房屋占用费。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为1897.80元。21.10乙方应于交付日或之前向甲方支付装修押金142335元。21.13乙方应于交付日或之前向甲方支付公共事业保证金6326元。2018年9月1日，管理公司将上述《房屋租赁合同》中涉及的位于1号广场6层被称为“商场”02层02号房屋（以下简称租赁房屋）交付科技公司，科技公司对案涉房屋进行装饰装修后用于经营电动游戏机。管理公司收到科技公司支付的租赁保证金449778.60元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元。至2020年1月14日，科技公司最后一次向管理公司支付款项，管理公司收到科技公司支付的截至2020年1月31日以前的全部租金及费用。自2020年2月1日起，科技公司停止支付租金及费用。2020年4月30日，管理公司向科技公司发出《催缴函》，告知因疫情减免租金并催缴截至2020年4月30日前的租金及费用。科技公司收到《催缴函》，未支付。2020年5月12日，管理公司致函科技公司，告知科技公司如未于2020年5月18日前缴纳2020年2月至5月租金及费用，管理公司将于2020年5月18日采取停电措施。科技公司称未收到函件，未支付。管理公司自2020年5月18日开始对案涉房屋断电。2020年6月16日，管理公司向科技公司发出《催缴函》，再次告知减免租金并催缴截至2020年6月30日的欠款及管理公司有权停止能源供应并收房。科技公司称未收到函件，未支付。2020年7月1日，管理公司向科技公司发出《解约函》，管理公司以科技公司未支付2020年2月至6月租金及费用，通知科技公司解除合同，于2020年7月10日前拆除设备设施并搬离案涉房屋。科技公司于2020年7月3日收到了上述《解约函》，并于2020年7月10日前腾空了案涉房屋，未拆除装饰。2020年7月10日，管理公司收回案涉房屋，管理公司为拆除科技公司对案涉房屋的装饰装修支出费用41072.42元。自2020年2月1日至2020年6月30日期间的案涉房屋的租金及费用金额合计753568.67元（含2020年2月21日至3月20日的电费50.88元；2020年3月21日至4月20日的电费1562.12元；2020年4月21日至5月20日的电费2323.64元；2020年5月21日至6月20日的电费1.03元），其中，每个月的费用金额合计为149926.20元（租金、物业费、市场推广费）。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。诉讼中，科技公司、管理公司确认合同解除的日期为2020年7月1日。管理公司就其第2项反诉请求明确为：减免了2020年1月25日至2月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费的50％是40191.58元，这个费用在我们第2项反诉请求中已经核减。一审法院认为，管理公司与科技公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。一、关于解除合同科技公司承租案涉房屋用于经营电动游戏机，疫情或者疫情防控措施使得客流减少或停止，进而使科技公司的营业收入减少而资金周转困难，因此，管理公司以科技公司未按约定支付租金发出的解除合同通知，虽到达科技公司，但不产生合同解除的法律后果。鉴于双方于诉讼中就解除合同达成一致意见，符合“当事人协商一致，可以解除合同”的法律规定，法院准许，对管理公司之解除合同的反诉请求，法院予以支持，合同解除日期以双方诉讼中确认日期为准。二、关于租金、租金减免、违约金、租赁保证金、公共事业保证金由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应管控措施，客观上对科技公司从事的休闲娱乐行业造成了一定的影响，属于当事人订立合同时无法预见且不属于商业风险的重大变化，对科技公司之减免疫情期间租金的主张，法院予以支持。科技公司没有按照约定的期限支付租金是疫情或者疫情防控措施导致营业收入明显减少，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，管理公司采取断电措施并不适当，由此导致科技公司无法使用租赁房屋期间的各项费用不应由科技公司负担。由于科技公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约，对管理公司要求科技公司偿付违约金、不退还已收款项（租赁保证金、公共事业保证金、装修押金）的反诉请求，法院不予支持。对科技公司要求管理公司返还租赁保证金、公共事业保证金、装修押金的诉讼请求，法院予以支持。综合科技公司的用电情况，其二至三月份及五至六月份的用电量过分低于三至四月份及四至五月份，表明二至三月份经营受疫情影响严重，五至六月份因断电所致，三至四月份及四至五月份存在经营情况，故就减免金额，法院结合疫情及管控措施的影响、经营情况、管理公司对案涉房屋断电等实际情况，酌情免除科技公司2020年2月1日至2020年6月30日期间2.5个月的租金、物业费及市场推广费。就科技公司给付金额，在案涉房屋自2020年2月1日至2020年6月30日期间的租金及费用金额合计753568.67元中，去除2.5个月的租金、物业费、市场推广费374815.50元，科技公司应给付金额为378753.17元，对双方超出法院确定金额的部分诉讼请求及反诉请求，法院均不予支持。三、关于房屋占用费、房屋拆除费科技公司在诉讼前即已搬离案涉房屋，且于诉讼中同意解除合同，就合同解除日期为双方在诉讼中确认日期，鉴于合同解除非因科技公司违约所致，故对管理公司要求科技公司支付房屋占用费的诉讼请求，法院不予支持。拆除费用属管理公司将案涉房屋恢复原状实际支出的费用，诉讼中，科技公司负担此项费用，符合合同约定，对管理公司要求科技公司支付房屋拆除费的反诉请求，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、北京博尊昊驰互动科技有限公司与北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司二○二○一八年八月十三日签订的《房屋租赁合同》于二○二○年七月一日解除；二、判决生效之日起五日内，北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司返还北京博尊昊驰互动科技有限公司租赁保证金449778元、公共事业保证金6326元、装修押金142335元，合计598439元；三、免除北京博尊昊驰互动科技有限公司与北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司二○二○一八年八月十三日签订的《房屋租赁合同》中二○二○年二月一日至二○二○年六月三十日租赁期间北京博尊昊驰互动科技有限公司应交纳的房屋租金、物业费、市场推广费合计金额374815.50元；四、判决生效之日起五日内，北京博尊昊驰互动科技有限公司给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋租金、物业费、市场推广费、电费合计金额378753.17元；五、判决生效之日起五日内，北京博尊昊驰互动科技有限公司给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋拆除费41072.42元；六、驳回北京博尊昊驰互动科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，科技公司主张管理公司曾缩短营业时间，对其经营造成影响。另外，双方均认可，科技公司曾发函与管理公司就租金减免问题进行协商，但双方未达成一致。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，管理公司与科技公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均同意租赁合同于2020年7月1日解除，本院对此不持异议。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”新冠肺炎疫情系双方均不能预见、不能避免、不能克服的情况。科技公司承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施对科技公司正常经营造成影响，营业收入明显减少，继续按照原合同标准支付租金对科技公司明显不公平，在双方就费用减免事宜无法达成一致的情况下，应当结合案件的实际情况，根据公平原则，对疫情期间的租金进行减免。一审法院结合疫情及管控措施的影响、经营情况、管理公司对案涉房屋断电等实际情况，酌情免除科技公司2020年2月1日至2020年6月30日期间2.5个月的租金、物业费及市场推广费，并无不妥。科技公司与管理公司各自上诉所主张的免除金额及相关意见，均未充分考虑疫情原因对彼此所造成的损失，双方的上诉意见均明显有利于己方而不利于对方，未能就双方损失进行合理分担，有悖公平，本院均不予支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第1款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中,科技公司未按合同约定支付租金，系因疫情所致，不构成违约。管理公司上诉主张科技公司构成违约，要求科技公司支付违约金、逾期付款违约金及不退还已收款项（租赁保证金、公共事业保证金、装修押金），本院不予支持。关于2020年7月1日至7月10日的房屋占有使用费。因管理公司对房屋断电，致使科技公司在2020年5月18日之后未再进行经营；且如前所述，本案中，科技公司不构成违约，合同于2020年7月1日解除后，科技公司亦未正常使用房屋进行经营，故管理公司上诉要求科技公司支付2020年7月1日至7月10日的房屋占有使用费，本院不予支持。综上所述，科技公司、管理公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35694.35元，由北京博尊昊驰互动科技有限公司负担12451.91元（已交纳），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担23242.44元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵胤晨审 判 员 梁立君审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越