重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1925号上诉人（原审被告）：李尚齐，男，1962年1月15日出生，汉族，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张先文，重庆能海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆众友实业有限公司，住所地重庆市渝中区。法定代表人：艾永厚，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾莉佳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢超，男，汉族，1984年3月31日出生，系该单位职工，住重庆市丰都县。上诉人李尚齐因与被上诉人重庆众友实业有限公司（以下简称众友公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初15602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李尚齐及其委托诉讼代理人张先文，被上诉人众友公司的委托诉讼代理人曾莉佳、王欢超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李尚齐上诉请求：撤销原判，依法改判驳回对方诉讼请求。主要理由：李尚齐举示了案外人林明芳出具的《情况说明》已证明众友公司于2017年12月1日提前收回部分房屋，李尚齐的租金标准应按照减少的租赁面积等比例进行减少，即从2018年1月1日起，租金标准应为41.7万/年而非60万/年。根据《重庆市财政局、重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实减免租金有关事宜的补充通知》众友公司还应当减免李尚齐三个月的租金，故李尚齐已超额支付了租金，众友公司的诉讼请求应予以驳回。重庆众友实业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。李尚齐没有证据证明众友公司存在违约行为，李尚齐未按照合同约定及时支付租金，应当承担相应责任。众友公司向一审法院起诉请求：“1、确认原告与被告之间的租赁关系于2020年8月21日解除；2、请求判令被告立即腾空其占用的重庆市渝中区临江路X号X-15楼，中国石油重庆销售公司员工食堂以及原长江招待所登记室和楼上的食堂员工住宿室整栋楼，并将前述房产腾空返还给原告；3、请求判令被告立即向原告支付拖欠的租金729168元；4、判令被告支付原告违约金56019.5元；5、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。”一审法院认定事实：众友公司（甲方）与李尚齐（乙方）于2005年12月5日签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：一、乙方向甲方租赁位于渝中区临江门X号9-15楼，中国石油重庆销售公司员工食堂以及原长江招待所登记室和楼上的食堂员工住宿室整栋楼。在规划单位允许的情况下，顶楼天台可以开发利用。二、租赁期限为十四年（自2006年3月1日起至2020年2月29日止），前四年（自2006年3月1日至2010年2月28日）为培育期。租赁期满后，同等条件下，乙方有优先承租权（期限五年以上）。若乙方需继续承租，应于承租期满前1个月书面通知甲方，以备双方商议续租或终止本合同并另行签订租赁合同。三、租金及其他费用的缴纳方式：（一）每年租赁费用:经双方友好协商，考虑到市场培育期及本物业对面的拆迁建设施工影响的因素，租金按以下标准收取：1、前四年培育期的房屋年租金分别为：第一年50万元；第二年55万元；第三年60万元；第四年65万元；2、第五年起（2010年3月1日起），房屋租金70万元/年。3、第十年起（2015年3月1日起），所处地区的房屋租赁市场价上下浮动不超过30%的按照原租赁金额承租，超过30%的，租金作同比例调整。4、租金按季缴纳，乙方应提前一个月缴纳下一个季度的租金。（二）房屋质保金为60000元，需在合同签订当日一次性缴清。本合同终止时，经甲方验收，乙方严格履行本合同之义务后，质保金退还乙方。（三）乙方承租期间所发生的水、电、气、电话、清洁、物管、有线电视、电梯维修使用费、房屋维修费等一切税费均由乙方承担并按国家规定的税费标准在缴费时限纳缴齐。以上税费如因乙方延期缴纳所发生的滞纳金由乙方承担。四、双方的权利和义务（一）甲方有监督乙方合理使用该出租房，并要求乙方保证该出租房安全的权利。2、甲方有督促乙方按期缴纳租金的权利。五、违约责任：（一）乙方逾期未缴清房屋租金，甲方有权自履行期限届满之日起，每日按每季度租金的1%收取滞纳金，超过履行期限届满之日10天，乙方仍未缴清租金的，甲方有权解除合同，收回房屋，不退质保金并要求乙方支付违约金。（二）本合同如因不可抗拒因素（如自然灾害、意外事故），国家行为、政府行为等政策性因素，难以继续履行合同时，甲、乙双方应无条件接受并终止合同，双方互不承担责任。在乙方缴齐物管、水、电等所有费用以及甲方的应收租金之后，甲方应返还乙方所缴质保金。如果甲、乙双方在除上述各种因素之外单方面、无理由地提前终止合同，则按剩余租期租金总额的50%支付违约金给对方。上述租赁合同签订后，众友公司向李尚齐移交了租赁房屋。2006年10月31日，众友公司（甲方）与李尚齐（乙方）签订了《房屋租赁补充协议》，约定：（三）因该物业原消防情况无法满足酒店经营，经友好协商，由乙方负责完善消防手续，以消防验收许可时间作为租赁合同开始执行时间。将《房屋租赁合同》中的租赁期限自2006年3月1日起至2020年2月29日止调整为2006年9月28日起至2020年9月27日止租赁费的缴纳方式不变，甲方不再收取2006年9月28日前的房屋租赁费。（四）由于该物业从事酒店经营电力负荷不足，经协调在原蓝盾宾馆进行了电力搭接，每月需交付搭接费用1000元。此费用每月由乙方向原蓝盾宾馆交纳后，按季度在向甲方交纳的租金里抵扣。2006年9月28日前乙方已经支付给原蓝盾宾馆的4个月费用由乙方自行承担。六、在此协议之前签订的《房屋租赁补充协议》和《房屋租赁补充协议（二）》全部废止，不再产生任何法律效力，一切补充事项以本协议为准。双方在一审庭审中均认可2017年12月2日之前的租金已结清。从2017年12月2日起至2020年8月21日期间的租金，李尚齐已支付众友公司共计1022667元，分别为：2018年1月29日，众友公司收到租金50000元；2018年3月30日，众友公司收到租金50000元；2018年6月5日，众友公司收到租金100000元；2018年8月3日，众友公司收到租金100000元；2018年12月10日，众友公司收到租金281667元；2019年3月1日，众友公司收到租金166000元；2019年6月27日，众友公司收到租金128000元；2019年9月2日，众友公司收到租金147000元。审理过程中，众友公司自认2018年1月1日起至2020年8月21日期间，免除和扣除李尚齐租金共计72000元（包含扣除2018年1月起至2020年8月期间32个月搭接费32000元）。李尚齐认可2020年8月21日收到法庭传票及诉状等材料。李尚齐自述从2019年10月1日起未再向众友公司支付过租金。同时众友公司在诉状中自认2018年1月1日起至2020年8月21日期间租金标准为600000元/年。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方之间签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的禁止规定，应为合法有效。双方均应受合同的约束。李尚齐未按约支付租金已达到合同约定的解除条件，因此，众友公司享有合同解除权。故，一审法院对众友公司要求解除双方之间租赁合同关系的诉讼请求予以支持，解除时间为诉状副本送达给李尚齐的时间即2020年8月21日。合同解除后，李尚齐负有腾空返还涉案房屋给众友公司的义务。关于李尚齐拖欠的租金，现众友公司主张李尚齐支付2018年1月1日至2020年8月21日期间共计963天所欠的租金，因众友公司自认该期间租金按每年600000元标准计算，李尚齐该期间按此标准即应付众友公司租金600000元/年÷365天×963天=1583013元（取整）。结合疫情对李尚齐经营的影响和本案的实际情况一审法院认为应当免除李尚齐2个月的租金即100000元，扣除李尚齐该期间已支付的租金1022667元，再扣除众友公司在一审庭审中自愿同意扣除的72000元租金（含欠费期间按季度在向众友公司交纳的租金中扣除的电力搭接费32000元（1000元×32个月（2018年1月至2020年8月），李尚齐尚需支付众友公司租金388346元。关于违约金的问题，《房屋租赁合同》约定，乙方逾期未缴清房屋租金，甲方有权自履行期限届满之日起，每日按每季度租金的1%收取滞纳金。众友公司自愿将违约金调整为每年按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准四倍收取违约金。一审法院综合双方租赁合同的履行情况、众友公司的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为以李尚齐欠付款金额为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130%（2019年8月20日起)计算，从李尚齐应付而未付款之日起计算至付清欠款之日止。关于李尚齐辩称众友公司于2017年12月1日将出租给李尚齐使用的原长江招待所登记室和楼上的食堂员工住宿室整栋楼的部分提前收回自用，致使李尚齐无法经营，众友公司违约在先，李尚齐不仅不应按《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》约定的面积向众友公司支付租金，而且众友公司还应向李尚齐承担违约责任的问题，因李尚齐在庭审中未举示证据予以佐证众友公司已于2017年12月1日收回了上述房屋，再则众友公司对李尚齐该辩称的事实亦予以否认，故一审法院对李尚齐的该辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：“一、原告重庆众友实业有限公司与被告李尚齐于2005年12月5日签订的《房屋租赁合同》和2006年10月31日签订的《房屋租赁补充协议》于2020年8月21日解除；二、被告李尚齐于本判决生效后十日内将渝中区临江门X号9-15楼，中国石油重庆销售公司员工食堂以及原长江招待所登记室和楼上的食堂员工住宿室整栋楼腾空返还给原告重庆众友实业有限公司。三、被告李尚齐于本判决生效后十日内支付原告重庆众友实业有限公司2018年1月1日至2020年8月21日期间的租金388346元；违约金以被告欠付款金额为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的130%（2019年8月19日前）和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%（2019年8月20日起)计算，从被告李尚齐应付而未付款之日起计算至付清欠款之日止。四、驳回原告重庆众友实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费收取11129元，由原告重庆众友实业有限公司承担5564元，由被告李尚齐承担5565元，保全费4185元，由被告李尚齐负担。”本院二审期间，上诉人李尚齐提交了如下证据：1、《承包经营合同》、《情况说明》、《起诉状》、国有土地使用证、照片及视频，拟证明众友公司于2017年12月1日提前收回部分房屋，李尚齐从2017年12月1日起实际承租面积为1681平方米；2、《重庆市财政局、重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实减免租金有关事宜的补充通知》，拟证明在2020年疫情期间，众友公司应当免除李尚齐3个月的租金。众友公司对上述证据质证认为，对于《起诉状》、《重庆市财政局、重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实减免租金有关事宜的补充通知》的真实性予以认可，但与本案无关联性。对于其余证据的三性均不予认可。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人李尚齐与被上诉人众友公司签订的《房屋租赁合同》及与《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，李尚齐举示的证据不足以证明众友公司已于2017年12月1日提前收回部分房屋，双方之间已对原租赁合同约定的租金标准进行了变更，故李尚齐应按照合同约定的租金标准缴纳租金，因众友公司自认2018年1月1日至2020年8月21日期间的租金按照为600000元/年计算，系其对自身权利的处分，一审法院依据众友公司的诉讼请求支持相应的租金符合法律规定，并无不当。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。虽然李尚齐承租的是国有企业房屋，但是其在疫情之前已拖欠租金，并非因疫情或者疫情防控措施影响致使经营困难而无力支付租金。一审法院酌定减免2个月租金已充分考虑到疫情所造成的实际影响，李尚齐要求按照《重庆市财政局、重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻落实减免租金有关事宜的补充通知》的规定减免3个月租金，本院不予支持。综上所述，李尚齐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11129元，由上诉人李尚齐负担。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 周 舟审 判 员 陈 华二〇二一年三月三十一日法官助理 赵 曦书 记 员 赵中雪