山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1990号上诉人（原审被告）：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审原告）：张莉莉，女，1984年8月9日出生，汉族，住济南市。上诉人济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称绿地康鲁公司）因与被上诉人张莉莉商品房预约合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初12914号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。绿地康鲁公司上诉请求：1.依法撤销（2020）鲁0103民初12914号民事判决书第二项判决内容；2.在查明案情的基础上，依法改判驳回张莉莉对绿地康鲁公司的全部诉求；3.一、二审案件受理费由张莉莉承担。事实和理由：原审法院认定张莉莉支付的18.6万元系定金，绿地康鲁公司对此予以充分的认可接受。但绿地康鲁公司认为，原审法院认定绿地康鲁公司应将全部定金予以退还属事实不清，证据不足，法律适用存在明显错误。一、原审法院未明确区分《绿地新里程认购协议书》（以下简称《认购协议》）签订的合同目的所在，与《济南市商品房买卖合同》签订的合同目的混为一谈，属事实认定不清。《中华人民共和国民法典》第495条：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”涉案商品房买卖过程中，双方仅签订《认购协议》，对涉案房产有关事宜初步达成合意，且签订的《认购协议》并不具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容的法律性质，故涉案《认购协议》应为预约合同性质，双方成立商品房买卖预约合同关系。依据《中华人民共和国民法典》中关于预约协议的立法原意可知，预约协议签订的根本签订的根本目在于缔结本约，即为双方将来要签订的《商品房买卖合同》奠定基础，仅此而已。至于张莉莉庭审所述逾期交房、孩子上学等目的均非当前预约合同阶段《认购协议》签订的合同目的。《认购协议》第三条第1款亦是明确约定，涉案认购协议的签订以及定金的支付，系作为双方如约签订商品房买卖合同的担保，更是足以表明当前预约合同阶段，双方最根本的目的在于签订商品房买卖合同。《认购协议》第三条第3款约定：“乙方应当在本协议签订之日起3日内，按照济南巿商品住宅限购政策规定向甲方提交限购查询申请......签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款。”依协议约定，张莉莉应在协议签订后3日内即2019年6月3日前提交限购查询申请，并在取得限购查询申请后与绿地康鲁公司签订正式的商品房买卖合同。事实情况是张莉莉连最基本的购房环节提交限购查询申请都未如约履行，更是拒绝与绿地康鲁公司签订商品房买卖合同。商品房购买整个流程履约完毕最晚可需1个月的时间，按照协议签订的时间，双方最晚可在2019年6月31日前即可办理完毕全部购房手续，张莉莉多次拒绝履约的严重违约行为导致涉案购房流程一直停滞不前。同时，结合原审中张莉莉提交的录音，显示其最早就购房事宜与置业顾问进行协商的时间为2020年3月31日，自2019年5月《认购协议》签订之日至2020年3月11日近一年的时间，张莉莉始终拒绝与绿地康鲁公司签订商品房买卖合同，甚至对绿地康鲁公司多次催告行为恶语相向。所以，涉案《认购协议》因张莉莉多次无依无据的严重违约行为丧失继续履行的基础，张莉莉应就其拒绝签订《商品房买卖合同》的违约行为承担相应的违约责任。绿地康鲁公司认为，原审法院不应断章取义，片面认定，应综合整个购房流程中双方权利义务的履行情况进行认定，原审法院仅凭张莉莉提交的录音，片面认定2020年后双方协议的履行情况，掩盖了张莉莉2020年之前存在违约的事实以及张莉莉应当承担违约责任的事实，实属事实不清，严重损害绿地康鲁公司的合法权益。二、涉案18.6万元定金系经双方当事人协商一致后，张莉莉自愿支付，该18.6万元作为“立约定金”其实质为担保《商品房买卖合同》的签订。因张莉莉严重违约行为导致涉案协议丧失继续履行的基础，张莉莉支付的18.6万元定金绿地康鲁公司有权依据定金罚则予以扣留。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”《认购协议》第三条第1款约定，涉案购房定金作为张莉莉如约与绿地康鲁公司签订商品房买卖合同的担保，如张莉莉违约，该定金不予退还。绿地康鲁公司认为涉案《认购协议》作为双方当事人基于真实意思表示签订，不违反法律、法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照《认购协议》条款全面履行约定义务。张莉莉违约情况属实，绿地康鲁公司作为房产交易流程中的守约方有权依法主动适用“定金罚则”予以扣除18.6元。原审法院依法适用非归因于双方当事人原因认定绿地康鲁公司返还全部定金法律适用错误。原审法院的错误认定降低了违约方的违约成本，严重损害绿地康鲁公司的合法权益，导致大量持有明确载明为“定金收据”的购房者肆无忌惮盲目诉讼，增加法院诉累的同时，更是不利于房地产市场的稳定和持续发展。被上诉人张莉莉辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，希望依法予以维持，一、张莉莉认可绿地新里程认购协议书，性质上属于商品房预约合同，但无论是认购协议书还是商品房买卖合同，签订的前提是置业顾问石连连承诺保证孩子可以在2020年9月转学上此楼盘配套的公立幼儿园大班，以及交房日期为2019年11月份，从张莉莉和丈夫多次询问并要求置业顾问落实此事，以及置业顾问多次向领导请示后的答复，可看出孩子上学和交房时间这两个问题尤其是孩子上学问题是签订认购协议书的重要考量因素，而这两项绿地康鲁公司均未交付，是违约行为，绿地康鲁公司主张的认购协议第三条第一款，张莉莉在交钱和签定协议之前从未和置业顾问协商关于定金事项，置业顾问和张莉莉说的也是先交10%的购房款，绿地康鲁公司提交的认购协议第三条第一款是事后篡改填写，并非当事人的意思表示，根据中华人民共和国合同法第八条，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同，绿地康鲁公司主张的认购协议书第三条第三款关于限购申请的条款，此条款为甲方提供的格式条款，在签订时未提示乙方注意和说明，置业顾问打电话时我方询问是否可以延长时间，对方答复是允许，因此张莉莉认为一审法院适用法律正确，合情合理，故绿地康鲁公司的上诉理由不能成立，恳请二审法在审理后驳回绿地康鲁公司的诉讼请求，依法维持原判。。张莉莉向一审法院起诉请求：1.判令解除张莉莉与绿地康鲁公司签订的《绿地新里城认购协议书》；2.判令绿地康鲁公司返还张莉莉购房定金186,000元；3.判令绿地康鲁公司赔偿张莉莉损失（以所付购房款为基数，按人民银行同期贷款利率计算利息，自付款之日起至实际返还之日止）。一审法院认定事实：张莉莉与于召军系夫妻关系，其二人有两子于2015年3月出生。2018年4月27日，绿地康鲁公司就XXXX号楼取得商品房预售许可证，并于2020年4月17日就绿地南北康B-5-2地块项目取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。2019年5月31日，张莉莉（乙方）与绿地康鲁公司（甲方）签订《绿地新里城认购协议书》，约定：乙方自愿认购甲方位于济南市XXXX室的商品房，认购房屋的预测建筑面积为92.7平方米，认购总价暂定为1,853,168元，上述认购房屋的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准；第三条第1款约定：乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳总房款%的定金，即元（大写：元整），作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，乙方在签订本协议书的同时，应当向甲方交纳购房定金伍万元整，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐，甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，该定金自动转为乙方在《商品房买卖合同》项下应付该认购房屋房款的组成部分，若乙方未在本条约定的时间内支付全部定金的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方已交纳的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房；第三条第2款约定：乙方采用第种方式付款：□一次性付款；□银行按揭付款；第三条第3款约定：乙方应当在本协议书签订之日起三日内，按照济南市商品住房限购政策规定向甲方提交限购查询申请，在甲方取得限购住房证明编号且项目具备网签条件后，乙方应在接到甲方通知之日起的七日内携带相关资料至甲方项目售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》，并按双方签订的《商品房买卖合同》的约定按时、足额支付购房价款；第三条第4款约定：特别提醒：本条第3款约定的期限至关重要，如乙方未在本条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，则视为乙方违约，甲方无须另行通知乙方，本协议书自动解除，乙方的购房定金不予退还，甲方有权另行处分该商品房。绿地康鲁公司亦向一审法院提交《绿地新里城认购协议书》，除第三条第1、2、3款空白处均书写内容或勾画外，其余内容与张莉莉提交的《绿地新里城认购协议书》一致。张莉莉于涉案认购协议书签订当日付款186,000元，绿地康鲁公司于当日为其出具相应金额的收据，付款内容载明“B5-21-1-302定金”，张莉莉及销售员石连连均在该收据上签名，张莉莉主张该款项性质为购房款，绿地康鲁公司认为性质为定金。绿地康鲁公司于2020年8月10日向张莉莉发出催告函，要求其根据认购协议书的约定于2019年8月29日前支付购房款1,853,168元，并表示截至目前，张莉莉仍有购房款1,667,168元未缴清，绿地康鲁公司要求张莉莉在本催告函送达之日起三日内至绿地新里城售楼中心办理有关应付购房款缴清事宜，并告知张莉莉，若未在上述期限内缴清上述购房款，将依法解除认购协议书，已交纳的定金将不予返还。张莉莉表示收到该催告函后前往售楼处协商，但对方拒绝协商。张莉莉自认在约定的交房日期即2019年11月份曾主动询问是否该交房，当时绿地康鲁公司通知过签订商品房买卖合同，但张莉莉未交纳后续购房款，亦未与绿地康鲁公司签订正式的商品房买卖合同。张莉莉表示未签订正式的商品房买卖合同原因在于跟置业顾问石连连协商的是约定在交房时间即2019年11月份签订商品房买卖合同，且当时双方认可签订认购协议书的前提是置业顾问保证2020年9月孩子可以转学上公立幼儿园的大班，但2019年11月份，无论是商品房还是幼儿园都未竣工验收，绿地康鲁公司一直未按约定日期交房，幼儿园也不能在2020年9月入学。现张莉莉以绿地康鲁公司未按约定如期在2020年9月保证幼儿园开班以及虚假宣传地铁M2号线为由要求解除认购协议书。张莉莉提供两份通话录音拟证实其与绿地康鲁公司置业顾问之间就幼儿园入学、交房时间、定金问题的口头约定情况，其称录音系其丈夫于召军及其本人与绿地康鲁公司置业顾问石连连的对话。其中2020年3月31日的通话录音中，于召军多次提及孩子无法上幼儿园的问题，通话对方认可当时公司承诺2020年可以上幼儿园，具体为：于：“你给他（领导）说了吗，你说人家当时为了孩子上幼儿园然后我想问一下，你跟你领导说了吗，当时给我们说能上幼儿园，才订的”，对方：“我给他说了说了”，于：“当时承诺人家孩子能上幼儿园，大班能上，结果呢，咱不能上当时情况跟你说了，我说幼儿园上大班，过来能上大班我们就买，不能上大班就不能买，你当时承诺的是能上大班，这是你说的，也是你领导给你说的”，对方：“是说的可以上幼儿园但是你不要说我，我有什么能力给你承诺，是公司对吧”，于：“主要原因就是因为当时你说了这个孩子，我一直再跟你强调，我说孩子明年过来上大班，能上吗，你说能上哥，我给你问了”，对方：“当时也是给你落实了的这个问题，并不是我说怎么着当时说的是今年幼儿园和小学都一块开”；2020年8月27日的通话录音中，张莉莉、于召军共同与对方通话，表示还原下当时的口头约定，双方对孩子上幼儿园的问题、承诺交房时间、正式商品房买卖合同签订时间的陈述大致一致，但是就是否约定定金发生争议，对方：“现在是领导第一不同意这个事，就算同意的话，就光走退房手续也得半年多，就是我给你的建议哈，还是走那个起诉快一点”，对方：“我知道你现在有可能是在录音，你知道吧”，张：“对”；关于承诺交房时间及签订合同时间的通话内容大体为：张：“然后在那个交房之前，然后我们把全部的首付、还有购房合同在交房之前都弄好就行，对不对”，对方“恩”，张：“当时你说的是交房时间是2019年11月份对不对，后来就是因为到11月份也没交房，然后我们也没有去签这个合同，对不对”，对方“恩恩，对”，张“然后就到了什么时候，4月份？几月份交的房呢”，对方：“到今年了”，张：“啊对，到2020年了，然后你才通知我们去看一下，就是要交房了，看一下那个房子，是吧对不对”，对方：“之前的话也给你打过电话，你说你们资金还不到位，就是说各种情况的”，张：“对啊对啊”，对方：“之前的话在去年10月份中间多次催你了，你说你资金不到位”，张“对对对，但是我们之前签协议之前定的就是交房之前，交房的时候就是能把这些购房合同也好，或者什么东西也好，然后定下来就行了，对不对”，对方“恩”；关于是否约定定金的问题，大概如下：张：“就之前我们去交钱的时候，交10%的购房款，然后交完之后，我也没仔细看我就签字了，结果签完字我看上面写的是定金但是我们口头约定不是这个样子对不对我交钱之前根本没有给我说定金的事，就直接给我说的先交10%”，对方：“当时咱俩说的是定金5万块钱，这是咱俩的口头约定，定金5万”，张：“没有，我确定没有你再想一想”，对方：“我不用想，我们所有的客户定金都是5万，这的低级的错误我是不会犯的”，张：“我们并没有说5万块钱定金的事情”，对方：“大家都是成年人了，你订房子的话，你定金第一次交的话都是5万块钱，是没法退的那种，你要让我承认这点，你这不是让我说谎吗”，其后于召军与对方沟通，否认对方告知其定金事宜，双方争执后对方采取冷处理不再辩解的方式。另，绿地康鲁公司（甲方）与济南市市中区教育局（乙方）签订绿地新里城项目配建学校、幼儿园（建设）合作协议（代建协议补充协议），约定甲方负责建设学校和幼儿园，建成并经相关部门验收合格后无偿交付乙方，乙方负责接收管理，甲乙双方初步商定，甲方按约定标准和时间建成并交付学校，乙方同意引进经五路小学教育集团教育资源，设置济南市经五路小学绿地新里城校区（具体名称以教育主管部门批复为准），性质为公办，幼儿园为公办性质幼儿园；甲方按照计划组织施工，承诺于2019年4月1日前完成竣工验收并将校舍、场地全部交付乙方，并保证该学校和幼托竣工移交时间早于第一期住宅的建房入住时间；在开发商按照约定建成交付学校和幼托、购房业主实际入住后，如果该时间在当年的4月1日以后，则学校和幼托开学时间为次年秋季，如果该时间在当年的4月1日以前，则学校和幼托开学时间为当年秋季，如果当年符合条件的适龄儿童达不到开学规模，学校和幼托不开学。济南公共资源交易中心关于济南轨道交通M2线招标公告及中标公示信息一宗，载明自2016年12月5日起，招标人济南轨道交通集团建设投资有限公司、济南轨道交通集团有限公司就“济南轨道集团M2线工程深化设计研究”、“济南轨道集团M2线工程客流预测”等工程问题在济南公共资源交易中心进行招标，并对中标结果进行公示。济南市人民政府办公厅文件（济政办法[2017]1号文、济政办法[2018]6号文），载明济南市人民政府办公厅发布济南市2017年度、2018年度重点项目安排的通知，内容显示济南市将规划建设轨道交通“M2号线”，并且该项目连续两年（2017年和2018年）作为济南市市级重点工程项目，M2线南起南康站，北至汽修厂站，全长16.67公里。2019年5月22日，济南市人民政府网颁布济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示信息，无M2号线。一审法院认为，涉案《绿地新里城认购协议书》第三条有关于签署《商品房买卖合同》之约定，并且该认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故涉案《绿地新里城认购协议书》性质上属于商品房预约合同。关于张莉莉提交的认购协议书中第三条第1款、第2款显示空白未填写而绿地康鲁公司提交的认购协议书中却对上述条款进行了填写，绿地康鲁公司庭后答复为前述两条款系置业问题后续自行填写，因此，一审法院对绿地康鲁公司提供的《绿地新里城认购协议书》的真实性不予认定，张莉莉提供的《绿地新里城认购协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。虽绿地康鲁公司向张莉莉发送过催告函，但其双方并未解除涉案认购协议书，现张莉莉主张因2020年9月份绿地新里城配套的幼儿园并未按约开学及绿地康鲁公司虚假宣传地铁M2号线而要求解除《绿地新里城认购协议书》，因预约合同并无强制缔结本约的效力，故张莉莉关于解除《绿地新里城认购协议书》的主张，一审法院予以支持。虽然绿地康鲁公司对张莉莉提供的通话录音真实性不予认可，但是张莉莉提供的通话录音内容完整，且根据通话内容来看，双方就口头协商的事项有诸如前提是孩子上幼儿园大班此种双方皆认可的内容，也有诸如是否约定过5万元定金类似的发生争执的内容，在绿地康鲁公司并未提交相反证据予以推翻通话录音及录音中所陈述的内容的真实性的情况下，一审法院对张莉莉提供的通话录音的真实性予以认可，并认可录音系张莉莉、于召军与绿地康鲁公司置业顾问之间的对话。就张莉莉交付的186,000元款项性质问题，张莉莉与绿地康鲁公司发生争议，录音中张莉莉与置业顾问之间也就此事发生争议，一审法院认为，因绿地康鲁公司就186,000元出具的收据中载明的付款内容是“定金”而张莉莉予以签字确认，加之该款项交纳时间为签订认购协议书当日，符合认购协议书中关于“乙方在签订本协议书的同时应当向甲交纳购房定金5万元，剩余定金自本认购协议签订之日起三日内补齐”的约定，该款项交纳比例亦未违反法律规定，因此一审法院认定张莉莉交纳的186,000元性质为定金。结合张莉莉在庭审过程中的陈述及通话录音内容，可看出张莉莉在签订涉案认购协议书前系就配套的幼儿园开学问题与置业顾问进行过沟通的，置业顾问也曾就该事项进行过落实并向张莉莉承诺张莉莉之子可在2020年9月在绿地新里城配套的幼儿园上大班，而该事项是张莉莉签订认购协议的重要考量因素，因涉案房产及配套幼儿园均未在2019年交付，涉案房产于2020年4月通过综合验收，而张莉莉最迟于2020年3月份便已得知绿地新里城配套的幼儿园不能在9月份入学而与置业顾问进行沟通并要求退款，因此一审法院认定，张莉莉与绿地康鲁公司未能继续订立正式的商品房买卖合同的主因系绿地康鲁公司前期承诺的条件（张莉莉之子能在2020年9月份入学绿地新里城配套的幼儿园大班）不具备所致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案未能订立商品房买卖合同应认定为不可归责于当事人双方的事由，绿地康鲁公司应将张莉莉交付的定金186,000元予以返还。绿地康鲁公司虽辩称张莉莉因未按涉案认购协议书第三条第3款的约定在协议签订之日起三日内向绿地康鲁公司提交限购查询申请，但是结合认购协议书第三条第4款的约定“乙方在未在第三条第3款约定的时间内与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方违约，乙方的购房定金不予退还”，可以看出未提交限购查询申请并非是违约行为，因此，张莉莉未按约提交限购查询申请，系履行中存在瑕疵，不构成根本违约，且绿地康鲁公司在2020年8月份继续催告张莉莉缴纳购房款亦可予以印证，故绿地康鲁公司关于因张莉莉未提交限购查询申请、签订《商品房买卖合同》等而构成违约的辩驳，一审法院不予采信，但是因张莉莉在履行《绿地新里城认购协议书》存在未及时提交限购查询申请的瑕疵行为，因此其关于要求绿地康鲁公司赔偿其资金占用费的主张，一审法院不予支持。张莉莉主张绿地康鲁公司虚假宣传M2地铁线，但依据政府公开信息，对M2地铁线起止、途经路线曾进行公示，其中包含涉案房屋地段地铁站，虽然济南市人民政府网于2019年5月22日颁布的济南轨道交通第二期建设规划环评再次公示的信息中无M2号线，但是早在2016年发布的地铁M2线规划中便存涉案房屋地段地铁站，绿地康鲁公司在后续的宣传中印制宣传册予以宣传并无不当，加之张莉莉与绿地康鲁公司签订认购协议书的时间为2019年5月31日，与济南市人民政府网发布轨道交通公示信息的时间间隔短，出现仍使用之前印发的宣传册的情况并不能据此认定绿地康鲁公司存在故意或隐瞒真实情况虚假宣传，因此张莉莉关于绿地康鲁公司虚假宣传M2号线的主张，一审法院不予支持。综上，判决：一、解除原告张莉莉与被告济南绿地康鲁置业有限公司于2019年5月31日签订的《绿地新里程认购协议书》；二、被告济南绿地康鲁置业有限公司于判决生效之日起十日内退还原告张莉莉定金186,000元；三、驳回原告张莉莉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2010元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张莉莉与绿地康鲁公司签订的《绿地新里城认购协议书》系双方真实意思表示，应为合法有效。关于该《绿地新里城认购协议书》的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方签订的《绿地新里城认购协议书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且约定签署《商品房买卖合同》，故涉案《绿地新里城认购协议书》系商品房预约合同。因双方签订《绿地新里城认购协议书》系预约合同，不能强制缔结本约，现张莉莉要求解除上述合同，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。根据张莉莉在一审中提供的证据可知，其选择与绿地康鲁公司签订《绿地新里城认购协议书》的重要考量因素为其子可以于2020年9月在绿地新里城配套的幼儿园入托。张莉莉在签订涉案《绿地新里城认购协议书》前系就配套的幼儿园开学问题与绿地康鲁公司的置业顾问进行过沟通，绿地康鲁公司的置业顾问还就入托事宜进行过落实并向张莉莉承诺其子可在2020年9月在绿地新里城配套的幼儿园上大班，但涉案房产及配套幼儿园均未在2019年交付，涉案房产于2020年4月才通过综合验收，根据绿地康鲁公司与济南市市中区教育局签订绿地新里城项目配建学校、幼儿园（建设）合作协议（代建协议补充协议），配套的幼托不能在当年秋季开学，即张莉莉之子无法于2020年9月份在涉案房屋所在项目配套的幼儿园入托，因此一审法院认定张莉莉与绿地康鲁公司未能继续订立正式的商品房买卖合同的主因系绿地康鲁公司前期承诺的条件不具备所致并无不当，应予维持。张莉莉虽在履行《绿地新里城认购协议书》中存在未及时提交限购查询申请的行为，但该行为并非导致双方无法签订正式商品房买卖合同的原因。综上，一审法院根据涉案商品房买卖合同无法签订的原因及张莉莉在履行《绿地新里城认购协议书》中亦存在的未及时提交限购查询申请的行为，判决绿地康鲁公司将张莉莉已付的涉案房屋定金186,000元予以返还并无不当。综上所述，济南绿地康鲁置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4020元，由上诉人济南绿地康鲁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年三月十九日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗