浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9398号 上诉人（原审原告）：徐群晖，男，1973年11月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）：杭州禾睿房地产开发有限公司，住所地杭州市西湖区蒋村街道双龙街**。 法定代表人：刘新浩，董事长。 委托诉讼代理人：董西文，浙江融哲律师事务所律师。 上诉人徐群晖因与被上诉人杭州禾睿房地产开发有限公司（以下简称禾睿公司）合同纠纷一案，不服浙江省杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初4019号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法指定审判员赵魁适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 徐群晖上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回禾睿公司的诉讼请求或者发回重审。2、本案一、二审诉讼费用均由禾睿公司负担。事实与理由：因本人哥哥陈朝晖系二级残疾人，为了解决出行困难，特委托我换购从房间到地铁站之间的步行通道可实现人车分流的公寓。经中介推荐，2020年3月13日中午本人联系了位于杭州市西湖区××路的禾睿公司方销售人员包芳，并明确告知该销售人员本人购房要求――从房间到地铁站之间的步行通道可实现人车分流（为避免营销人员误解，本人还专门向营销人员进行了以下描述——待购房产到地铁站的连接通道类型为钱江新城市民中心建筑与地铁站之间的人车分流通道类型，以保证残疾人等特殊业主进入地铁站可以不与机动车发生任何交接）。包芳明确告知该公司销售的公寓从房间到地铁站之间的步行通道完全可以实现上述目标。此外，她还告知我该公寓可分上下两层出租，按照当前的行情估算，每套月租金收益可达10000元。为此，徐群晖在不明真相的情况下支付了30000元意向金。关于禾睿公司最新提交的图纸与人车分流方案说明，徐群晖已经提请杭州市民热线12345完成了核实。杭州市政府规划部门对杭州世茂泰禾中央广场地下层设计图是否存在公寓电梯口直达地铁站的人车分流通道设计核实后回复如下：截止当前，杭州市政府规划部门审核备案的杭州世茂泰禾中央广场规划设计图显示：杭州世茂泰禾中央广场地下层的下沉式广场边上有一条较短的通道与地铁站的消防出口相连，行人可以由此进入地铁站。以上内容与禾睿公司提交的负一层设计图纸及补充说明基本一致。但是，禾睿公司方提交的地下层设计图纸只能表示该项目地下一层下沉式广场边上有一条较短的无车通道与地铁站消防门相连。但是，政府规划部门对禾睿公司方已备案的设计图纸审核后表示：截止当前，该项目公寓地下层电梯口与上述无车通道之间并不存在明确的人车分流通道设计方案。政府规划部门同时指出，禾睿公司方已经备案的设计图设计的通往地铁站的正常通道，仍须从地面才能进入的地铁站（这一点与禾睿公司营销人员于今年4月7日上午在西湖之声电台维权节目中的现场回复是一致）。设计图中的地下层地铁入口属于消防应急，或者是否适合业主使用，还存在着一些不确定因素。此外，近期禾睿公司出具的房产设计方案资料与杭州市政府规划部门存档的图纸及其解释存在较大的出入。因此，法院应以杭州市政府规划部门存档的图纸和解释为准。禾睿公司营销人员当时向徐群晖推销的是该项目所有在售楼盘，表示所有在售公寓的地下电梯与地铁站之间存在着与市民中心地下层类似的人车分流通道，但并未单独指明3号属于人车分流建筑。当时禾睿公司向徐群晖推销的并非3号楼，只是当时徐群晖自主选择了3号楼。（见微信留言证据）。而禾睿公司在庭审过程中也存在着严重的矛盾解释：首先，在第一次庭审中禾睿公司方强调他们的地下通道是完全可以实现人车分流的，而在第二次庭审中，禾睿公司又解释为仅3号楼与地铁站存在人车分流通道。而杭州市政府规划部门的电话录音回复证实，从原备案的设计图来看，该项目8幢公寓均无条件实现完全的人车分流，均需经过地下停车位。而西湖区法院审判员在庭审中认为，不需要讨论3号楼以外的建筑是否具有人车分流的条件，明显不具有逻辑上的合理性和公正性。因为审判员这一观点实质上否认了微信留言和杭州政府规划部门录音回复已经证实的事实。即禾睿公司方在微信留言与第一次庭审中提及的该项目负一层存在人车分流通道属于虚假宣传行为。因此，审判员的上述态度显失公平和公正。事实上，禾睿公司的微信留言与第一次庭审录音均已证实，禾睿公司声称的地下通道是人车分流分类的。人车分流类型设计与非人车分流类型设计是存在排他性意义的建筑学定义。不存在审判员所说的完全意义或不完全意义的人车分流类型。而杭州市政府规划部门的录音回复证实禾睿公司方案发前备案的地下负一层规划设计并不属于人车分流类型。西湖区法院认定徐群晖未能提交要求完全意义上的人车分流的相关证据，与徐群晖提交的微信留言证据，以及禾睿公司在庭审中已经承认的人车分流相关承诺明显不符。而从庭审录相可以发现，西湖区法院审判员在审理时对徐群晖通过微法院提交的杭州市12345录音回复等证据并不知晓，后经书记员现场播放后，才了解杭州市12345录音回复内容。这也表明审判员未充分了解徐群晖提交的合法证据即草率开庭。某种意义上说也是一种失职行为。此外，西湖区法院审判员无视杭州市12345的官方回复内容，未有效核实禾睿公司提交材料的历史真实性及其与杭州政府规划部门存档资料存在差异性，仅根据禾睿公司方事后单方面提交的图纸资纸认定3号楼穿越地下商场也可以实现人车分流的观点，充分显露了审判员的不公平倾向。此外，西湖区法院书记员要求徐群晖通过微法院补充的其他重要意见，审判书也基本上未提及。徐群晖认为：禾睿公司方事后提交的图纸资料，如果与杭州市政府规划部门案发前备案的图纸资料及其解释不符，应该以杭州市政府规划部门存档的图纸资料和解释为准。禾睿公司营销人员曾宣称该建筑项目每套公寓月租金可达到10000元，而在答辩状中却改为当时声称每套租4500-5000元。禾睿公司方一直在徐群晖交付押金后一天才得知物业费为9元，却声称已经告知徐群晖。另外，徐群晖已经在庭审时阐明因为从不同渠道相继获悉禾睿公司营销人员存在虚假宣传行为，因而相继以不同理由向禾睿公司提出退押金的请求。而上述理由均源于禾睿公司营销人员的虚假宣传误导了徐群晖的决策。而审判员无视禾睿公司在庭审中已承认的关于人车分流承诺的事实和杭州市政府规划部门提供的录音证据，显失公正。因此，要求法庭撤销认购书，退回3万元认购金。 禾睿公司答辩称：首先，本案不存在可撤销的事由。签订《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不存在欺诈，胁迫事由。依法成立的合同合法有效，双方均应切实履行合同义务。其次，徐群晖取消订单系其个人原因，与禾睿公司无涉。根据微信聊天记录显示，徐群晖曾说，我的同事说250万元一套，根本无法转手，我还是决定取消订单。由此可见，徐群晖取消订单系其不想买，并非禾睿公司原因。最后，徐群晖声称取消订单系禾睿公司虚假宣传所致与事实不符。对于租金能否达到10000/月，受各种因素影响，只能在一个大概范围。这与销售人员说定10000元左右每月相符，并不构成虚假宣传。对于是否人车分流，从微信聊天记录来看，决定徐群晖是否购买的主要因素系价格，双方也一直在价格问题上进行多次讨价还价。只是在徐群晖表示价格太高不愿意购买后，徐群晖才对于人车分流和其他问题提出质疑，故人车分流并非合同的核心条款。此时，徐群晖重提人车分流、租金问题无非是想实现其解除合同，收回3万元定金的目的。况且商品房预售证上的规划也明确记载了案涉公寓与地铁之间的连接通道的样式，并且有充足的时间思考决定是否继续签订商品房认购协议。综上，请求驳回上诉。 徐群晖一审诉讼请求：1、撤销徐群晖因禾睿公司营销人员不当宣传而引发误解的情形下双方签署的《商品房认购书》。2、退回徐群晖在不明真相的情形下交付的30000元押金。 一审法院查明：徐群晖于2020年3月13日向禾睿公司交付3万元，禾睿公司向徐群晖出具的三张收据上载明款项内容分别为“3-3-804定金”、“3-3-806定金”、“3-3-808定金”。同日，双方签订了三份《商品房认购书》。该认购书约定，徐群晖（乙方）向禾睿公司（甲方）认购本认购书约定物业分别为泰旭乐悠城3号楼3单元804室、3号楼3单元806室、3号楼3单元808室，为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金10万元，作为双方订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金。双方确认，本认购书主要内容作为《杭州市禾睿房地产开发有限公司》的主要条款（双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本认购书之前，已经阅读并充分了解甲方《杭州禾睿房地产开发有限公司》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件，甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同。非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《杭州禾睿房地产开发有限公司》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。如乙方完全履行了本认购书约定的义务，而甲方在未经乙方同意的情况下将本认购书项下的物业另行出售给第三人的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。双方提供的徐群晖与禾睿公司销售人员包芳的微信聊天记录显示，徐群晖于3月15日提出“我的同事说250万一套太贵，根本无法转手，我还是决定取消订单”、“主要当时不清楚有这么高的物业费、水电费”，并提出退定金。3月24日，徐群晖提出租金问题，认为一套月租金达到1万元不现实；又提出“月租10000元一套确实租不掉，再加上我未告知物业费是9元每平方每月，否则我一定不会马上下定金”。对方称“我说了是八块钱加一块能耗啊”，“我在门口跟您谈的时候就告诉您了，商业用水电，物业费8+1”。3月27日，徐群晖提出“听人说你们地下通道最后也是要经过地面机动车道路才能进入地铁的，不是地下道直通地铁的，不是真正的TOD项目”，对方发送了《商品房预售证》照片，载明“商务兼容城市轨道交通”。徐群晖提出“你们地下道直通地铁？不经过任何机动车过道？”、“你当时说人车分流的呀”，对方表示“地;地下除了停车位再没有其他机动车道呀&rdquo“是人车分流的呀，你走路过去也不用经过机动车道的呀”。后双方未签订关于案涉房屋的房屋买卖合同。禾睿公司提供了《商品房预售证》，其上载明“商务兼容城市轨道交通”，禾睿公司提供了浙江省工业设计研究院所制作的案涉楼盘地下一层平面图，并盖有杭州市规划局（杭州市测绘和地理信息局）施工图检验专用章，可以看出从案涉楼盘3号楼经负一楼通行可以直接到达地铁站。徐群晖主张规划部门在电话回复其时确认该通道不是钱江新城市民中心建筑与地铁站之间的人车分流通道类型。 一审法院认为，徐群晖于2020年3月13日向禾睿公司交付3万元，禾睿公司向徐群晖出具的三张收据上载明款项内容分别为“3-3-804定金”、“3-3-806定金”、“3-3-808定金”。同日，双方签订了三份《商品房认购书》，系双方真实意思的表示且不违反法律规定，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定行使权利、履行义务。该认购书约定，徐群晖（乙方）认购物业分别为泰旭乐悠城3-3-804、3-3-806、3-3-808，为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金10万元，作为双方订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金。因此，该3万元款项性质应认定为定金。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐群晖主张禾睿公司销售人员不当宣传而引发误解，据此要求撤销认购书并退还3万元，主要理由是：1.销售人员称能有1万元每月的租金，实际不可能这么高；2.销售人员未主动告知物业费9元每平方米；3.销售人员称案涉公寓与地铁站之间有人车分流的通道，实际不是完全的人车分流。关于租金问题，案涉房屋尚未交付，双方指的是预估可能达到的租金水平，受将来市场行情等多方面因素影响，不属于案涉公寓本身的销售信息，现在也无法准确判断案涉公寓交付之后能获得的租金水平，徐群晖提供的证据仅是纠纷发生之后其与禾睿公司销售人员的微信聊天记录，对方表示“我是说了10000左右的租金，是您不相信我们楼盘能租到那么多”，徐群晖以此主张其被误导而要求退还定金，法院不予支持。关于物业费，从聊天记录看，禾睿公司销售人员在3月24日时表示告诉过徐群晖物业费金额，徐群晖称没有告知不能成立。关于案涉公寓与地铁站之间的连接通道问题。首先，禾睿公司销售人员与徐群晖3月27日的聊天记录显示，徐群晖提出“听人说你们地下通道最后也是要经过地面机动车道路才能进入地铁的，不是地下道直通地铁的，不是真正的TOD项目”，对方发送了《商品房预售证》照片，载明“商务兼容城市轨道交通”。徐群晖提出“你们地下道直通地铁？不经过任何机动车过道？”、“你当时说人车分流的呀”，对方表示“地;地下除了停车位再没有其他机动车道呀&rdquo“是人车分流的呀，你走路过去也不用经过机动车道的呀。”可见，徐群晖举证证明的只是禾睿公司销售人员表示“人车分流”是指“地;地下除了停车位再没有其他机动车道路过去也不用经过机动车道的”。徐群晖并未能证明其诉状所称禾睿公司销售人员向其表示待购房产到地铁站的连接通道类型为钱江新城市民中心建筑与地铁站之间的人车分流通道类型，即徐群晖所称“完全的人车分流通道”。其次，禾睿公司提供了《商品房预售证》，其上载明“商务兼容城市轨道交通”，禾睿公司提供了浙江省工业设计研究院所制作的案涉楼盘地下一层平面图，并盖有杭州市规划局（杭州市测绘和地理信息局）施工图检验专用章，可以看出从案涉楼盘3号楼经负一楼通行可以直接到达地铁站。因此，徐群晖未能举证证明其主张，对徐群晖的诉讼请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回徐群晖的诉讼请求。案件受理费275元，由徐群晖负担。 二审期间，徐群晖提交的证据有，录音及微信聊天记录，欲证明最初提出250万元太贵的退款理由是因为对方营销人员非常热情，不希望产生意见冲突。被拒绝后，才依次出具其他退款理由。对方将5000元左右租金的房子夸大为10000元一套，但不是本案的焦点问题。暂不追究。三是禾睿公司营销人员明确告知从公寓从房间到地铁站之间的步行通道完全可以实现其所要求的人车分流的上述目标。 本院对上述证据评判认为，上述证据反映出徐群晖要求退款曾有多种原因，相关录音是双方发生争议后徐群晖向相关热线问询后的回复，不足以证明徐群晖签订商品房认购书时对禾睿公司关于人车分流的告知不予认可。 本院二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。 本院认为:本案现争议焦点主要为，能否认定禾睿公司在人车分流事项上对徐群晖作出虚假宣传，以致徐群晖因重大误解签订了认购书。首先，双方就人车分流事项并未以书面形式进行约定，现有证据反映出双方签订商品认购书时，徐群晖确认禾睿公司充分告知了房产情况且明确表示理解和认可，此后徐群晖与禾睿公司的员工在微信上就包括此问题在内的相关问题进行过交流，双方对于人车分流存在不同理解。因此，无法确定双方在签订认购书时，禾睿公司就人车分流做出了符合徐群晖现要求的明确承诺；其次，本院注意到，徐群晖起诉初始提出了禾睿公司存在包括租金、物业费、人车分流在内的多种虚假宣传情形，上述事项或本身就应知晓会随着市场情况变化，或可以在签订前予以核实，徐群晖在签订认购书后数日多次以各种不同理由要求取消订单，并最终以人车分流未达到承诺要求撤销认购书，难以认定徐群晖所称上述事项是其签订认购书时足以影响签订与否的决定因素；再次，根据徐群晖欲购买的房子数量、与禾睿公司员工就房价、租金的微信沟通情况，可以反映出徐群晖并非仅仅因为其哥哥系残疾人，为解决出行困难而委托要求购买人车分流的公寓。如徐群晖认为其现所称的人车分流是买房与否的决定因素，应在签订认购书前核实确定或要求禾睿公司以适当方式明确承诺。现徐群晖与禾睿公司员工的事后沟通微信反映出双方对人车分流的理解有争议，且从涉案房产出发，存在经由非机动车道通往地铁的可能，不能认定禾睿公司就此有意在签订商品房认购书时向徐群晖做出了虚假宣传，导致其因重大误解签订了认购书。综上，徐群晖的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人徐群晖负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵魁 二〇二一年三月十二日 书记员  张笛