北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5780号上诉人（原审被告）：蔡宝刚，男，1960年12月10日出生。委托诉讼代理人：尹爱萍，内蒙古大法扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘玉伶，女，1959年1月3日出生。被上诉人（原审原告）：蔡洪华，男，1952年5月11日出生。委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡旭（蔡洪华之子），1982年2月2日出生。上诉人蔡宝刚因与被上诉人蔡洪华排除妨害纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初2734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡宝刚上诉请求：一、依法撤销（2020）京0113民初2734号民事判决，驳回蔡洪华一审全部诉讼请求或将本案发回重审。二、一、二审诉讼费由蔡洪华承担。事实和理由一审法院认定事实错误，适用法律错误。本案事实：蔡宝刚之父蔡某1（2009年去世）有三个儿子，而其仅有两个宅院，出于每个儿子分一所宅院的考虑才购买了涉案房产。因蔡洪华常年在北京上班，就同意将涉案五间老旧房产以1500元的价格出售给其大哥蔡某1。蔡某1将卖白菜、西瓜的钱攒存在蔡某2处，至1995年才攒齐1500元，由蔡某2将该款项交给了蔡洪华。一、蔡洪华已将涉案房产出卖给了蔡某1，一审法院以未签订买卖合同、无购房收据否定本案实际存在的交易事实是错误的；（1）蔡宝刚在一审提交的录音证据证明蔡洪华已将涉案房产出售给蔡某1的事实录音证据中关于“赔偿100万”“赎”“15万”“再涨点”充分说明涉案房产的买卖事实（2）蔡洪华认可蔡某1去世后，整理遗物时，才看到这个土地使用证。既然被上诉人称其未将房产出售给蔡某1，为什么至起诉时近十年的时间其不向蔡宝刚索要该房本而任其持有呢？所以本案存在买卖的事实。（3）涉案房屋于1975年分家时已建成多年，因其主要由土坯垒建（仅外包一层土烧的蓝砖），出售时已非常陈旧，且整个宅院连院墙都没有，所以售价1500元。而蔡宝刚于1998年所购房产（以下简称新购房产）系出售人新建而成，两处房产根本没有可比性，当然不能以交易价格的高低评价交易事实存在与否，所以一审法院以涉案交易价格畸低否认交易事实是错误的。（4）本案交易双方系亲兄弟关系，又蔡某1经济困难不能一性交齐房款，讲诚信是中国传统风俗，蔡某1出于最基本的信任没有让蔡洪华出具买卖合同及收据也完全符合交易年代中国的实际。综上，本案存在事实的买卖关系，一审法院以形式无买卖合同、交款收据否认实际的交易事实，显然是错误的。二、蔡宝刚对涉案房屋的两次翻建、新建是基于所有权而为之。2019年11月21日庭审，蔡洪华的陈述表明蔡宝刚对涉案房产的翻建系基于房产的所有权而为之。虽然2020年8月11日庭审，蔡洪华又辩称2003年，蔡洪华有租金收益，就没有出钱。该“反言”显然是不成立的，2003年翻建房屋时根本没有出租事实，2005年开始出租时，年租金也仅为600元，蔡宝刚要用近20年的时间才能收回成本，如不是基于所有权翻建，不符合常理。三、蔡洪华提交的《保证书》反证涉案宅院已出售给蔡某1之事实。如果《保证书》为真，恰恰证明涉案房产的所有权人系蔡宝刚而非蔡洪华。四、一审法院认可案外人蔡某2虚假陈述，且最终定性本案无买卖事实是错误的。本案涉及蔡宝刚的重大财产利益，一审法官未考证蔡某2陈述的真实性，并未就向蔡某2询问情况向蔡宝刚释明，使蔡宝刚根本无法就询问的结果充分表达自己的意见，丧失了维护自己合法财产权益的机会。蔡洪华辩称，同意一审判决，不同意上诉人上诉请求。详见我方书面答辩状。第一，上诉人没有任何证据证明涉诉房屋出卖的事实，其辩解完全是道听途说。第二，上诉人所称的涉诉房屋存在买卖的事实，与常理不符。按照农村房屋买卖，基本都是有书面协议。第三，于地村村委会出具证明，证明XXX老宅属于蔡洪华所有。蔡洪华向一审法院起诉请求：1．判决蔡宝刚将位于XXX宅院及五间正房（集体土地建设用地使用证编号：XXX）腾退给蔡洪华；2．判决蔡宝刚将上述宅院内修建的两间西厢房拆除；3．判决蔡宝刚返还蔡洪华的集体土地建设用地使用证；4．案件受理费由蔡宝刚负担。一审法院认定事实：蔡洪华原系北京市顺义区北务镇于地村村民，兄弟五人，长幼为序分别为蔡某1、蔡某3、蔡某2、蔡某4及蔡洪华。蔡宝刚系蔡某1之子。蔡某1于2009年去世。庭审中，蔡洪华称其父母于1975年进行分家，将原有宅院中位于北院的老北正房五间分给了蔡洪华；将南院新建的五间正房中的东两间分给了蔡某3、中间一间分给了蔡某2、西两间分给了蔡某4。蔡某1没有受分家产。为此，蔡洪华提交了分家单予以证明。蔡宝刚认可该分家单内容，但称1975年分家之后，蔡某1和蔡洪华达成一致，于1995年以1500元的价格购买了蔡洪华受分的正房五间，当时蔡某1把1500元交给蔡某2，由蔡某2转交给了蔡洪华，但没有写书面买卖合同，也没有打收条。经查，1993年，蔡洪华分家所得的5间北正房所处的宅基地确权，明确为XXX，该宅基地登记于蔡洪华名下，对应的集体土地建设用地使用权证号为XXX。庭审中，蔡洪华称因为其工作和生活都在北京市区，平时很少回于地村老家，所以分家所得的房屋在父母在世时由父母居住，父母去世后就交给大哥蔡某1看管。办理涉诉宅院的集体土地建设用地使用证时，自己不在村里，蔡某1当时是于地村村长，就一手给操办了，办完之后就放在蔡某1手中，没跟自己说过，也一直没给自己。直到蔡某1去世后，整理遗物时，才看到这个土地使用证。庭审中，蔡宝刚出具涉诉宅院的集体土地建设用地使用权证原件，称自己兄弟三人，1998年，其父亲蔡某1主持分家时，告诉自己其购买蔡洪华宅院的事情，并将其从蔡洪华处购买的涉诉宅院分给了自己，把集体土地建设用地使用权证也交给了自己。蔡洪华认可该使用证原件现在蔡宝刚手中，但对蔡宝刚所述买卖涉诉房屋一事不予认可。蔡洪华称，2011年，其发现涉诉宅院房屋被蔡宝刚出租给同村村民左某1居住使用。其作为房主，担心房屋破旧，居住不安全，为避免将来出现事故承担责任，在和左某1沟通后，由左某1在保证书上签字，保证发生相关人身安全问题与蔡洪华无关。为此，蔡洪华提交保证书证明自己一直对涉诉房屋行使权力。蔡宝刚对此不予认可，称涉诉房屋是由自己出租给左某1的，而且租金也是由其收取的，蔡洪华并不是房主。庭审中，蔡宝刚称自己于2003年对涉诉房屋进行了修缮，垒了院墙，花费了一万一千元；2019年对正房五间进行了维修，又新建了西厢房两间，蔡洪华对此知情，而且没有阻拦，说明其认可涉诉宅院及房屋是属于蔡宝刚的。为此，蔡宝刚提交了维修房协议及收款凭条等证据加以证实。蔡洪华不认可上述证据的真实性，称其父母去世后，涉诉房屋由蔡某1居住使用，蔡某1及妻子蔡宝刚对房屋进行修缮很正常，正是考虑到涉诉房屋的租金由蔡宝刚收取也可以抵消相关的修缮费用，所以自己才一直没有向租户收取租金。为证明蔡洪华希望从自己手中将涉诉房屋赎回，蔡宝刚提交了蔡某4、蔡某1等人与自己的谈话录音予以证实。蔡洪华不认可录音的真实性，称蔡某4、蔡某1等人仅是为了调解家庭矛盾而进行说和，自己并没说过赎回房屋的话。庭审中，蔡宝刚称自己于1997年从同村村民手中花费40000元另行在于地村购买了一处宅院，现登记在自己名下。另查，审理过程中，经法院电话询问案外人蔡某2，蔡某2明确表示其没有替蔡某1向蔡洪华转交过1500元购房款，也不知道两人之间有买卖涉诉房屋的事情。上述事实，有当事人双方的陈述、分家单、XXX集体土地建设用地使用证、保证书、维修房协议、收款凭条、村委会证明、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉诉宅院登记在蔡洪华名下，宅院内的五间北正房系蔡洪华分家所得，现蔡洪华以排除妨害为由将蔡宝刚诉至法院，从而要求蔡宝刚腾退房屋。故本案焦点在于蔡洪华和蔡某1之间是否就涉诉宅院及房屋进行了转让。蔡宝刚称，其父蔡某1花费1500元购买了蔡洪华的五间正房，这1500元购房款是蔡某1和蔡宝刚一起卖菜挣的。整个买卖过程中没有签订买卖合同，蔡洪华也没有出具购房款收条。另，蔡宝刚称蔡某2参与了蔡某1与蔡洪华之间的购房事宜，但经一审法院询问，蔡某2明确表示不知此事，并未参与。因此，蔡宝刚所述交易过程与常理相悖，更与本埠农村房屋买卖交易中有中人参与并签订书面协议的习惯不符，且交易价格畸低。蔡宝刚虽持有涉诉宅院的集体土地建设用地使用证原件，也对房屋进行了部分修缮和新建，并且对外出租、收取租金，但考虑到蔡洪华长期在北京市区居住生活，蔡洪华与蔡宝刚之父系同胞兄弟关系，与蔡宝刚系叔侄关系，以及蔡洪华受分房屋一直由蔡宝刚家人实际管理与使用等事实，一审法院认为，蔡洪华所称是基于信任才让蔡宝刚进行管理而非转让更符合常理，具有高度可信性。故综上，蔡宝刚所提供的证据不足以证明蔡某1与蔡洪华之间就涉诉房屋存在买卖事宜。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。蔡洪华系争议房屋的所有权人，现蔡宝刚并没有提出其他合理理由继续占有使用该房屋，故法院对蔡洪华要求蔡宝刚腾退诉争院落及房屋、返还集体土地建设用地使用证的诉讼请求依法予以支持。蔡宝刚在涉诉宅院内建设的西厢房并未对蔡洪华使用涉诉宅院及五间北正房构成明显妨害，且拆除已经建成的西厢房对于双方均会造成不必要的经济损失。另，蔡洪华长期对自己宅院疏于管理，对如今的混乱局面亦有过失。综合考虑，法院对于蔡洪华要求拆除两间西厢房请求不予支持。蔡宝刚因修缮房屋的花费，可以另案解决。需要指出的，蔡洪华、蔡宝刚及其亲属因财产归属发生纠纷致亲情受损，实属憾事，令人痛心，双方均应从血浓于水的角度出发，处理好相互关系，以维护家庭的和睦。综上，一审法院判决如下：一、蔡宝刚将位于XXX的宅院（集体土地建设用地使用证号为：XXX）及宅院内的正房五间腾退并返还给蔡洪华，于判决生效之日起七日内日执行；二、蔡宝刚将证号为：XXX的集体土地建设用地使用证交还给蔡洪华，于判决生效之日起七日内执行；三、驳回蔡洪华的其他诉讼请求。二审中，蔡宝刚提交以下证据：证据1，案外人的买卖房屋草契及存根。证明目的：涉案房产一审法院以价格畸低而不考虑买卖事实情况否定本案买卖事实不成立。证据2，老房、新房及正房照片五张（老房照片拍摄于2003年翻修时）。证明目的：新房和老房在建筑结构和造价上存在差距，一审以我方新买房屋价格和老房价格对比否认我方购买涉案房产的真实性是不正确的。一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点仍为蔡洪华和蔡某1之间是否就涉诉宅院及房屋进行了转让。蔡宝刚上诉认为，蔡洪华已将涉案房产出卖给了蔡某1，但蔡宝刚并未提交直接有效的证据予以证明。而涉诉宅院的集体土地建设用地使用权一直登记在蔡洪华名下，在没有足够反证的前提下，一审法院认定蔡洪华系争议房屋的所有权人并无不当。故蔡宝刚称其对涉案房屋的两次翻建新建是基于所有权而为之本院不予采信。一审法院对蔡洪华要求蔡宝刚腾退诉争院落及房屋返还集体土地建设用地使用证的诉讼请求予以支持并无不当。但蔡洪华长期对自己宅院疏于管理，对如今的混乱局面亦有过失，同时蔡宝刚在涉诉宅院内建设的西厢房并未对蔡洪华使用涉诉宅院及五间北正房构成明显妨害，故一审法院对于蔡洪华要求拆除两间西厢房请求不予支持亦无不妥。综上所述，蔡宝刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由蔡宝刚负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  付 辉审 判 员  于洪群二〇二一年三月三十日法官助理  王玮玮法官助理  张钰鑫书 记 员  何昕燏