广东省中山市第一人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤2071民申18号再审申请人（原审被告）：丁学智，男，1985年8月23日出生，汉族，身份证住址湖南省汉寿县。被申请人（原审原告）：中山市利和物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区中山三路16号之三国际金融中心49层D区，统一社会信用代码91442000557267546F。法定代表人：杨卓南，总经理。委托诉讼代理人：许艾玲，广东任允律师事务所律师。再审申请人丁学智因与被申请人中山市利和物业管理有限公司（以下简称利和公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2020）粤2071民初730号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人丁学智申请再审称，丁学智不应承担违约金，且双方签订的物业服务协议无效。丁学智提出如下再审请求：1.请求撤销（2020）粤2071民初730号民事判决；2.改判丁学智按0.8元/平方米的标准支付物业服务费，且无需承担违约责任；3.本案原审、再审诉讼费用由被申请人承担。具体理由如下：1.利和公司提供的物业服务收费备案表违背了中发改价控（2017）406号文件精神，且备案日期在文件发布之后。根据该文件精神，利和公司提供的备案价格应与开发商、物业、业主所签订物业服务费收费标准一致，但实际上三方签订的合同约定的收费标准并不一致，因此丁学智在收楼时被逼迫、诱骗所签订的前期协议无效。2.物业服务质量存在维修不及时、环境卫生、停车问题、电梯安全及消防安全问题、出入安全等问题，由于利和公司提供的物业服务存在问题，因此丁学智未缴纳物业费不属于违约，不应承担违约责任。再审申请人丁学智向本院申请再审提供以下主要证据：1.中发改价控（2017）406号通知；2.利和公司通知、通告；3.利和公司通知、通告；4.利和公司物业服务收费备案表；5.利和公司二区车位平面图；6.利和公司停车收费公示、取消利和豪庭二期车位临停公告；7.利和二期业主群信息；8.政府指导价标准；9.利和豪庭二期现场拍摄视频。被申请人利和公司答辩称，1.申请人与被申请人签订的物业管理协议是双方的真实意思表示，协议对物业管理费的标准进行了明确的约定，该标准也是经过中山市发展和改革局备案的服务收费标准，即2.9元/平方米每月。2.被申请人提供的物业服务不存在质量问题，申请人提出的问题也只是短暂期间的片刻状态，申请人不能以此拒缴长达9个月的物业服务费。被申请人利和公司未提交证据。本院审查查明，丁学智系中山市石岐区悦凯路6号利和豪庭二区×××××××的业主，物业建筑面积为107.59平方米。2017年12月18日，中山市发展和改革局同意对利和豪庭二期的物业服务收费备案表予以备案，该备案表载明高层住宅的物业服务费按2.9元/平方米/月计算。2018年6月1日，中山市利和房地产开发有限公司向丁学智发出收楼通知书，该通知书载明了交付案涉物业时应预收物业管理费936.03元（按2.9元/平方米/月计算）等费用以及其他事项。2018年6月29日，丁学智出具收楼确认书，确认接收案涉物业。2018年6月29日，利和公司（甲方）与丁学智（乙方）签订中山市富元利和豪庭前期物业服务协议（二期），约定利和公司在物业竣工验收交付使用后对案涉物业实施前期物业管理；住宅物业服务费按2.9元/平方米/月计算，丁学智从按收楼通知书约定的收楼日期办理收楼手续后的次日或按商品房买卖合同中的相关约定开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月的5日；利和公司在首次收取物业服务费时，丁学智同意向利和公司预付三个月物业服务费以抵扣收楼后的前三个月管理费用，丁学智交费日期依次顺延；丁学智逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起，每逾期一日按应缴额的千分之三向利和公司支付违约金。该前期服务协议还约定了其他事项。2019年3月18日，利和公司向丁学智发出物业服务催费通知书，载明案涉物业自2018年12月1日至2019年3月31日的物业服务费为1511.06元（其中物业服务费1248.04元、违约金263.02元）尚未缴纳，要求丁学智在2019年4月15日前缴清所拖欠的费用，逾期未缴，利和公司将通过法律手段向丁学智追缴相关欠费。2020年1月8日，利和公司起诉丁学智至本院，请求判令丁学智支付2018年12月至2019年8月的物业服务费2808.09元及逾期付款违约金（按月利率2%计算）。本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理，于2020年4月21日作出（2020）粤2071民初730号民事判决，判令丁学智向利和公司支付2018年12月至2019年8月共9个月的物业管理费2808.09元及违约金（按年利率6%计算），驳回利和公司的其他诉讼请求。（2020）粤2071民初730号民事判决于2020年5月11日发生法律效力。2020年8月13日，丁学智不服原审判决，向本院提出再审申请。再审审查期间，丁学智确认其方与开发商签订的商品房买卖合同未约定物业服务费的收费标准，其方与利和公司签订的前期物业服务协议约定物业服务费按2.9元/平方米/月收取。丁学智主张前期物业服务协议约定的物业服务费收费标准（即2.9元/平方米/月）与利和公司公示的物业服务费收费标准不一致，前期物业服务协议无效，应按照指导价0.8元/平方米/月计算物业服务费。为此，丁学智提交了《温馨提示》《利和物业欢迎词》以及《利和豪庭物业服务收费一览表》。《温馨提示》载明，2019年12月31日前签订房屋预售合同的利和豪庭二期业主，在2018年7月1日至2020年6月30日期间按照2.6元/月/平方米的标准缴纳物业管理费，从2020年7月1日起按2.9元/月/平方米收取；在2018年7月1日至2020年6月30日期间，如按照2.9元/平方米/月的标准缴纳物业服务费的，差额部分将冲抵后期物业费。《利和物业欢迎词》载明，接受物业时预缴三个月物业服务费，收费标准为住宅2.6元/平方米/月，交付手续办理地点位于中山市石岐区悦凯8号利和豪庭一期东门侧接待处及利和豪庭物业服务中心。一览表载明住宅的物业服务费收费标准为2.6元/平方米/月。本院经审查认为，丁学智与利和公司签订的前期物业服务协议是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据前期物业服务协议的约定，丁学智应按照2.9元/平方米/月的标准向利和公司缴纳物业服务费。丁学智提出再审申请，认为根据《中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局关于规范住宅小区服务收费的通知》的规定，前期物业服务协议约定的物业服务费收费标准与公示的物业服务费收费标准不一致，因此案涉前期物业服务协议无效，应按照指导价0.8元/平方米/月计算物业服务费。对此本院认为，根据该通知内容，若建设单位与业主签订商品房买卖合同、建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及物业服务企业与业主签订的前期物业服务协议约定的物业服务费收费标准不一致的，按所约定的较低标准执行。本案中，丁学智提供的证据不足以证明三者约定的物业服务费收费标准存在不一致的情形，且其在再审审查期间确认其方与开发商签订的商品房买卖合同未约定物业服务费收费标准。因此，本院对丁学智的上述申请再审主张不予采纳。另外，丁学智在再审审查期间所提交的证据不足以充分有效证明利和公司提供的物业服务存在重大瑕疵或不到位等违约情形，证据材料所反映的内容不能成为交纳物业服务费的阻却事由，不足以充分有效地证明其主张，不足以推翻原审判决，本院对此不予采纳。综上，丁学智的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回丁学智的再审申请。审判长  廖志良审判员  丁向娜审判员  李海艳二〇二〇年十二月二日书记员  梁心然梁琳