贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终422号 上诉人（原审原告）：姬应鹏，男，1987年6月20日出生，苗族，住。 被上诉人（原审被告）：彭小伟，男，1986年12月14日出生，住。 被上诉人（原审被告）：陈星橦，女，1991年8月23日出生，住。 上诉人姬应鹏因与被上诉人彭小伟、陈星橦买卖合同纠纷一案，不服都匀市人民法院于2020年7月22日作出（2020）黔2701民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姬应鹏向本院提出上诉请求：1、依法撤销都匀市人民法院（2020）黔2701民初2247号民事判决，发回重审并改判本案；2、本案一、二审费用由被上诉人承担。 上诉理由：一、一审判决已查明涉案房屋在交易前，被上诉人明知自己房屋被抵押的情形，而针对本案过错，认定上诉人未按约定支付首付款导致未能完成交易，存在过错在先，属本末倒置，认定错误，应予撤销。本案中，上诉人通过中介交寸定金，诚信交易，而在办理过户时，上诉人并未明知涉案房屋抵押情况，被上诉人也并未告知，被上诉人将抵押房屋交由中介出售，属故意隐瞒欺诈行为，房屋未能过户，若涉案房屋未被抵押，交易即可完成。现在导致房屋交易失败的原因是房屋抵押在前，各方处于自己地位考虑，上诉人要求过户再支付款项，第三方抵押权人要求付款再解押，均属于正常行为，被上诉人与抵押权人之间的关系与上诉人无关，现一审已查明房屋抵押在前的前提下，还认定上诉人在未过户时未支付首付款存在过错，属于认定错误，应予撤销。二、一审判决认定本案为定金的性质，但未按法律规定的定金罚则作出裁判，属适用法律错误，应予撤销。本案中，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同》，上诉人通过中介介绍，购买涉案房屋并交付定金。一审已经认定为定金的性质，也查明了被上诉人明知自己房屋被抵押还交付中介的情形，现本案是基于抵押行为未能交易完成，该过错责任应当由被上诉人承担，一审认定定金性质，查明交易未能完成原因，而又未适用定金罚则作出裁判，属适用法律错误，应予撤销。 被上诉人彭小伟、陈星橦二审未作答辩。 原审原告姬应鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令被告赔偿原告违约金40000元，并从2020年1月23日起以40000元为基数按日5‰计算利息至违约金付清之日止；2.依法判令被告承担原告为实现债权的费用5000元；3.依法判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原审原告将第一项诉讼请求变更为：依法判令被告双倍返还定金20000元。 一审法院经审理认定事实如下：被告彭小伟、陈星橦系夫妻关系，位于都匀市开发区产权证为黔（2018）都匀市不动产权第0011867（00××66）号的房屋系二人共同共有。2020年1月4日，原告与二被告、顾家公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：二被告将位于都匀市开发区为00××66的房屋出售给原告；该房屋已经抵押，抵押权人为祝某，出售人应于2020年1月8日前办理抵押注销手续；房屋成交总价为475000元，包括现有装修及其他设备；合同签订当日，买受人向出售人交付定金20000元，该定金（或其中一部分）在出售方签收后转交经纪方托管，经纪方给出售人出具收据，经纪方所托管之定金10000元将作为该房屋的物业交割保证金；在出售人银行按揭的当日内，买受人将首付款145000元支付给出售人，过户递件完成当日内，买受人将首付款145000元支付给出售人，剩余房款330000元由贷款银行直接支付给出售人，若银行实际贷款额度不够支付房款时，则由购买人补足房款差额；为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2020年1月15日之前向经纪方交齐相关证件；出售人不能按本合同约定将该房屋出售给买受人，或因违约而无法将该房屋出售给买受人的，需向买受人支付40000元违约金，出售人逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其他义务，逾期30日，买受人有权不再购买该房屋，出售人需退回买受人已付的所有款项，出售人在接到买受人合同解除通知之日起两日内，将40000元违约金支付给买受人，每逾期一日则按照未支付违约金金额5‰按日另行支付资金利息给买受人；合同同时对其他权利义务进行了约定。原告在该合同尾部买受人（乙方）处签字捺印，二被告在出售人（甲方）处签字捺印，顾家公司执业人员郑园杰在经纪方（丙方）处签字。合同签订后，原告支付了定金，被告彭小伟于签订合同当日向原告出具了《定金收据》及《收条》，其中《定金收据》载明收到原告购房定金20000元，《收条》载明收到原告购房定金22000元，经庭审查明，原告向中介机构顾家公司支付了22000元，其中2000元为看房意向金，20000元为购房定金，但顾家公司只将其中12000元定金支付给二被告。 庭审中，二被告申请了证人祝某（合同载明的抵押权人）、蒙某出庭作证，证人祝某证实2020年1月4日签订合同后，原、被告双方约定第二天由原告支付首付款及定金，双方一同去办理解押，但原告并未按约支付首付款，故证人祝某不同意解押；证人蒙某证实2020年1月4日原告看房时和被告约定第二天一起去过户。经询问原告，原告认可双方确实约定签订合同第二天解押过户付款，但其强调顺序为先解押过户再付款。 另查明，双方因故未办理相关手续，二被告于2020年1月7日将收取的12000元定金退还给顾家公司。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与二被告在平等自愿的基础上签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示、内容真实有效且未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方均应按照合同约定诚实、积极地履行各自义务。本案中，结合二被告的抗辩、证人证言以及原告的自认，可认定原、被告双方确实约定于签订合同第二日支付首付款并一同前往解押过户，即双方已对合同中关于支付首付款、解押及过户的时间进行了变更，虽原告提出顺序应为解押、过户、付款，但该房屋已进行抵押，双方签订合同时抵押权人亦在场，如房屋一旦解押势必会影响抵押权人的权利，可能会导致其债权无法实现，按照常理来看，被告关于本案事实经过的陈述更具合理性，故予以采信。同时，首付款的支付时间及解押、过户时间既已变更，不能再以合同中关于以上事项的约定约束原、被告双方，现原告主张被告违约，但其提供的证据未能证实在条件变更后，系二被告原因而导致房屋交易未完成，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不理的后果”之规定，对于原告关于双倍返还定金及支付相关律师费的主张，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告姬应鹏的诉讼请求。案件受理费924元，因适用简易程序减半收取462元，由原告姬应鹏负担。 二审中，当事人未提供新证据。经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致。 综合本案双方诉辩请求及理由，归纳二审双方争议的焦点：1、上诉人在过户前是否明知该房屋已抵押的情况；2、被上诉人是否应当按定金罚则双倍返还上诉人定金20000元。 本院认为：双方当事人对一审认定双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示、内容真实有效，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效无异议，本院予以确认。 针对二审焦点：第一，对于上诉人在过户前是否明知该房屋已抵押的情况。双方对签订的《房屋买卖合同》真实性无异议，根据合同第二条中约定的内容来看，明确约定该房屋已经设立抵押，抵押权人为祝某，且要求被上诉人应于2020年1月8日前办理抵押注销手续，说明上诉人在与被上诉人签订合同购买该房屋时，是明知该房屋设立有抵押情况，故上诉人主张被上诉人在出售涉案房屋时，故意隐瞒房屋的抵押情况，导致房屋买卖交易未完成的理由不成立，不予支持。第二，对于被上诉人是否应当按定金罚则双倍返还上诉人定金20000元问题。虽然双方在房屋买卖合同中对付款、解押、过户、交房等进行了约定，但是被上诉人主张双方在签订合同后，双方当事人约定第二天由上诉人支付首付款及定金，双方当事人一同去办理解押，上诉人也认可双方确实约定签订合同第二天解押、过户、付款，即双方已对合同中关于支付首付款、解押及过户的时间进行了变更。现双方仅是对解押、付款、过户的履行顺序发生争议，结合本案实际来看，因双方对解押、付款、过户的履行顺序没有明确约定，在此情况下，根据法律规定对合同义务能同时履行的各方当事人应当同时履行，而上诉人未履行支付首付款的义务，故一审认定上诉人未提供证据证实系二被上诉人原因导致房屋交易未完成，被上诉人不按定金罚则承担责任正确，应予确认。 综上所述，上诉人姬应鹏的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费924元，由上诉人姬应鹏负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月十日 书记员  刘 皓