天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初3402号原告：天津泰达格调物业管理有限公司，住所地天津市南开区黄河道与广开四马路交口西南侧格调春天花园1-4-101。法定代表人：李露，董事长。委托诉讼代理人：高璠，女，该公司员工。被告：陈吉颖，女，1953年7月7日出生，汉族，天津市南开区市政监理所退休，住天津市南开区。被告：杨旭，男，1981年1月18日出生，汉族，天津泰达足球俱乐部教练员，住天津市南开区。原告天津泰达格调物业管理有限公司（以下简称泰达格调物业公司）与被告陈吉颖、杨旭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰达格调物业公司的委托诉讼代理人高璠，被告陈吉颖到庭参加诉讼。被告杨旭经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。泰达格调物业公司向本院提出诉讼请求：1.请依法判令二被告支付原告自2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费5638.08元；2.请依法判令二被告支付原告自2019年4月1日至2020年12月31日的物业服务费6303.57元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与业主委员会于2017年4月1日签订《天津市住宅物业服务合同》,约定2017年4月1日至2019年3月31日由原告向格调花园、兰庭全体业主提供物业服务;原告与业主委员会于2019年4月1日签订《天津市住宅物业服务合同》,约定2019年4月1日至2021年3月31日由原告向格调花园、兰庭全体业主提供物业服务。上述协议对原、被告双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理费用、违约责任等内容都做出明确具体的约定。合同签订后,原告依照合同的约定,为小区业主提供了完善的物业服务,被告作为小区业主应缴纳物业服务费。被告欠交的2017年4月1日至2019年3月31日期间共计24月的物业服务费5638.08元及2019年4月1日至2020年12月31日期间共计21月的物业服务费6303.57元,共计欠费11941.65元。被告至今未缴纳上述费用。原告为了维护自己的合法权益,故成讼。陈吉颖辩称，对房屋的坐落地点、面积及拖欠时间、计算方式无异议。拖欠物业费的原因如下：一、2017年4月前都是主动按时缴纳物业费的，后来有一天本被告去上班时在门口遇到了保洁员，保洁员说了一句脏话，因为一直是按时遵守规定的，所以也没有理会，转天物业管理人员以及保洁人员敲门给家门上张贴不许随便乱扔垃圾的字条，垃圾不是本被告扔的但是物业随便张贴贴条就很生气，本被告认为原告没有管理好自己的工作人员，此后就不愿意缴纳物业费了。2017年9月接到法院传票后，去找物业沟通，物业把保洁人员以及物业工作人员叫到一起解决这个事情，本被告想让保洁人员道歉，但是物业只是把他调到了另外一层楼清扫了，并没有道歉。二、2019年有一次下大雨，因墙面被雨水浸泡而裂开了，导致房屋阳台进水且电脑桌也被泡了，联系物业称没有资金无法维修，导致以后只要下雨，就需要从单位往家赶，害怕下雨造成房子损坏，物业也一直没有解决，因此就对物业有很大的意见，也就不再缴纳物业费了。本被告认为物业应当补偿房子因为漏水导致的电脑桌损失和墙壁损失。被告杨旭未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院认定的事实如下：原告系物业管理企业，2017年4月1日原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对天津市南开区××街××路××道××路××街的格调花园、兰庭进行物业管理服务，服务期限自2017年4月1日至2019年3月31日，该合同已经备案。合同第六条约定本小区物业管理服务费采取包干制的形式，多层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.3元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；业主于每月10日前交纳物业管理服务费。2019年4月1日原告与天津市天江格调花园、兰庭业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告对格调花园、兰庭进行物业管理服务，服务期限自2019年4月1日至2021年3月31日，该合同已经备案。合同第六条约定本小区物业管理服务费采取包干制的形式，多层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.8元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；业主于每月10日前交纳物业管理服务费。原告依约为被告小区提供了物业服务。另查，被告陈吉颖、杨旭系天津市南开区西广开西市大街天江格调花园5-3-602号房屋权利人，房屋建筑面积130.51平方米，拖欠自2017年4月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费。庭审中，针对被告陈吉颖提及的因下雨导致房屋浸泡漏水的情况，原告表示因下大雨，本小区5号楼3门主卧的西墙面被雨水浸泡而裂开，因此导致了房屋漏水。因该部分维修需要动用大维基金，故2018年12月23日原告汇总材料申报了大维基金进行墙面维修，2019年5月已将墙面外延部分修理完毕，但是物业不负责业主屋内的维修。被告陈吉颖认可上述事实，并表示现在已经不再漏雨。本院认为，原告与天津市天江格调花园、兰庭小区业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对原告和包括被告在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。原告作为物业服务企业履行了对该小区提供服务的义务，二被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，履行交纳物业管理服务费的义务。关于被告陈吉颖抗辩因下雨导致房屋漏水造成的屋内损失的问题，与本案非同一法律关系，本案不予涉及。原告作为物业服务方采用诉讼方式追讨物业管理服务费不利于改善与业主的关系，其物业服务并非尽善尽美，仍存在瑕疵尚需改善，故本院酌定二被告应给付原告自2017年4月1日至2020年12月31日期间物业服务费10780元。另，依据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。同时，本院尚需指出，物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常缴费业主的利益，不利于物业整体管理，长此以往恶性循环，势必损害双方利益，最终影响业主的生活环境，双方应尽可能进行协调、沟通，妥善解决纠纷，形成良性和谐的物业服务关系。另，被告杨旭经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为被告自行放弃相关诉讼权利，应依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告陈吉颖、杨旭给付原告天津泰达格调物业管理有限公司2017年4月1日至2020年12月31日的物业服务费10780元；二、驳回原告天津泰达格调物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，减半收取计49.5元，由被告陈吉颖、杨旭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 康 哲二〇二一年三月三十日书记员 刘思佳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。