湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0121民初2518号原告长沙至善物业管理有限责任公司，住所地：长沙县湘龙街道湘景社区紫晶城小区2栋1楼，统一社会信用代码：91430121663980759E。法定代表人张磊，董事长。委托代理人王香港，北京中伦文德（长沙）律师事务所律师。被告刘凡，男，1981年11月29日出生，汉族，户籍地址为长沙市岳麓区，现住长沙县。原告长沙至善物业管理有限责任公司（以下简称至善物业公司）与被告刘凡物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告至善物业公司委托代理人王香港、被告刘凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告至善物业公司请求判令：1、被告向原告支付物业管理费7479.68元；2、被告向原告支付违约金747.97元；3、由被告承担本案所有诉讼费用。被告刘凡答辩要点：1、原告诉讼请求关于2015年9月1日至2019年3月30日的物业费主张已超过诉讼时效，依法应予驳回。2、原告要求被告依据合同约定支付物业费没有事实及法律依据。首先，原告并非依法定程序选聘，即便其与开发商之间对前期物业管理有合同约定，因侵害了被告的合法权益而不对被告产生效力；其次，原告承接前期物业合同的基础已不存在。3、原告提供的服务远低于长沙市内物业服务的一般标准，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，原告主张的物业费应在市场价的基础上减免。表现为原告提供的物业服务远低于湖南省和长沙市的物业服务行业标准，未依法提供查询服务，行业评比排名末列，未履行法定的物业公示义务，长期拒不履行物业维修义务，严重侵害被告身心健康和居住权利，同时存在违法使用维修基金和收取停车费等违法行为，被告保留追究其法律责任的权利。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、刘凡系长沙县湘龙街道办事处大塘村汇一紫晶城1栋901号房屋的权利人，房屋建筑面积为128.96平方米。2008年8月17日，刘凡签署“汇一·紫晶城”住户成员登记表并办理入住。2、2008年8月17日，原告至善物业公司（甲方）与被告刘凡（乙方）签订《“汇一·紫晶城”前期物业服务协议》，协议约定至善物业公司为汇一·紫晶城提供物业服务，刘凡所购该小区1栋901号住宅建筑面积为131.5平方米（实际面积为128.96平方米），前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务。协议第四条约定：“住宅物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）按建筑面积收取，每月每平方米1.0元，交房时全价预收半年物业管理服务费，以后每次按季预交收取，每次交费时间为每月10日之前”。协议第七条约定：“1、维修基金是用于公用部位、公用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。维修基金的筹集按政府有关规定执行；2、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经长沙县物业服务行政主管部门审核后划拨”。协议第九条约定：“1、甲方违反协议，未达到物业服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方可要求乙方补交，并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金”。协议还对双方其他权利义务进行了相应约定。3、刘凡所居住的汇一·紫晶城至今未成立业主委员会。4、从刘凡2008年8月17日入住紫晶城小区起，至善物业公司持续为该小区提供物业服务至今。5、刘凡从2015年9月1日起至2020年6月30日止未向至善物业公司交纳物业费，物业费共计7479.68元（1.0元/平方米/月×58月×128.96平方米），原告向被告催收未果。法律适用争议本院根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下几个方面：1、关于合同效力的问题。被告称原告并非依法定程序选聘，且未按法律规定履行法定义务，前期物业服务合同因侵害了被告的合法权益而不对被告产生效力，并且现在前期物业期已届满，原被告双方亦无合同关系。本院认为，汇一·紫晶城小区至今未成立业主委员会，在业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位依照国家和省有关规定选聘前期物业服务企业，并签订物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。本案中，被告并未举证证明为小区提供前期物业服务的原告方入驻小区违法违规，且在被告办理入住手续时，原被告之间签订前期物业服务合同，合同内容不违反法律规定，合法有效，故前期物业服务合同对原被告双方均具有法律效力。合同中明确约定，前期物业服务是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业服务，现紫晶城小区并未成立业委会，亦没有业主委员会与新的物业服务企业签订的《物业服务合同》，故原被告签订的前期物业服务合同并未过期，至今对被告产生约束力，原被告均应依照合同约定履行各自的义务。2、关于原告诉讼请求中2015年9月1日起至2019年3月30日止的物业费是否已过诉讼时效的问题。被告认为，该期间的物业费已过二年诉讼时效的期间，并且不适用三年诉讼时效的法律规定。原告认为，被告所引用的两年诉讼时效的法律规定已经废止，同时，原告持续为小区提供物业服务，合同也在有效期内，故未过诉讼时效期间。本院认为，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，《“汇一·紫晶城”前期物业服务协议》约定物业服务费为分期履行，虽使得各期物业管理费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业管理费债务的整体性，故在物业管理委托合同持续履行的情况下，各期物业管理费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最后一期物业管理费的诉讼时效起算时间一致。至善物业公司持续为紫晶城小区提供物业服务至今，刘凡物业服务费交至2015年8月底，2015年9月1日至2020年6月30日的物业服务费未交纳。根据《“汇一·紫晶城”前期物业服务协议》的约定，最后一期即2020年4月1日至2020年6月30日的物业管理费的缴纳时间为2020年4月10日前，因此，至善物业公司于2021年2月24日向法院起诉并未超过三年的诉讼时效期间。3、关于原告至善物业公司提供的物业服务是否存在瑕疵问题。被告认为，原告并未按合同约定全面履行合同义务，提供的服务远低于行业标准，行业评比排名靠后，且长期拒不履行物业维修义务，服务意识淡薄、管理松散。原告认为，被告并未提供证据证明原告未履行合同义务，而被告房屋质量问题，原告也在积极处理，对于启动维修基金的问题，因小区一直在筹备成立业委会，因筹备组反对启动维修基金而一直无法启动。本院认为，首先，被告提出的小区安保、绿化、环境卫生等存在问题，因其未提供证据证明，本院不予采信。但被告的房屋确实存在渗水问题，虽渗水问题系房屋质量导致，但无论是质保期内还是质保期外，原告并未为被告方提供基础的维修义务，亦未提供证据证明在质保期内向开发商申报维修，在质保期后提出维修基金的年度使用计划协助被告启动维修基金，而被告确实因房屋渗水导致居住环境恶劣、生活品质下降，确实给被告的居住生活造成一定影响，故本院认为，原告的物业服务对被告而言，存在一定的瑕疵。判决理由与结果本院认为，一、至善物业公司与刘凡签订的《“汇一·紫晶城”前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律规定，合法有效。原、被告分别作为物业管理受托方和业主应分别履行物业管理和缴纳物业管理费的义务。现原告已为小区提供物业服务，而被告欠缴原告从2015年9月1日起至2020年6月30日止的物业服务费7479.68元，其事实清楚，证据充分，被告理应及时缴纳，但原告的物业服务对被告而言存在一定瑕疵，本院根据实际情况，酌情减免被告10%的物业费，故被告还应向原告支付6731.71元物业服务费。二、关于违约金的问题，本院认为，被告拒交物业服务费的行为虽不妥当，但非恶意拖欠，原因是多方面的，被告以拒交物业费的方式表达诉求情有可原，故对于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：一、限被告刘凡在本判决生效后十日内向原告长沙至善物业管理有限责任公司支付物业管理费6731.71元；二、驳回原告长沙至善物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由原告长沙至善物业管理有限责任公司负担5元，由被告刘凡负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李文斌二〇二一年三月二十五日书记员  陈晓婷