陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕01民终363号上诉人（原审被告）：纪某某，男。被上诉人（原审原告)：周至县就业服务中心（原名：周至县就业服务局）。住址地：周至县。法定代表人：魏某某，局长。委托诉讼代理人：吴迎斌，陕西汉典律师事务所律师。委托诉讼代理人：柴鑫，陕西汉典律师事务所律师。原审第三人：夏某，女。上诉人纪某某因与被上诉人周至县就业服务中心（以下简称周至就业中心）及原审第三人夏某房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2020）陕0124民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纪某某上诉请求：撤销一审判决，驳回周至就业中心要求解除合同的诉讼请求。事实与理由：一审法院依据周至就业中心单方所做的鉴定意见，认定涉案租赁的房屋属于危房，该鉴定意见缺乏科学性，对纪某某没有约束力。周至就业中心为了达到解除合同的目的，对租户经营的门店设置了围挡，自己使用的房屋没有采取任何防护措施，认定危房不合常理。周至就业中心没有尽到正常的维修义务，即便是危房也是其自己造成，应当承担造成的后果。鉴定意见中的处理意见为“应采取措施”，采取相应的加固措施仍可使用，而不能一概认定为危房，该鉴定意见不能得出因属于危房而解除合同的结论。周至就业中心有目的的设定50年的租赁合同，应承担后30年为无效合同的责任。即便解除合同，周至就业中心重建或改造房屋后，应当将剩余年限合同履行完毕，而不应当解除合同，退还租金。一审将应交租金的截止日期认定为2020年9月30日错误。周至就业中心辩称，1.因涉案房屋受大风天气影响发生了大面积的高空坠落事故，严重影响到不特定社会公众的生命、财产安全，周至就业中心对涉案宿办楼进行安全性检测鉴定。经陕西省XX中心出具的陕建安检字（2018）—GC02—00210《房屋安全鉴定报告》，该鉴定报告的处理建议为：“综合考虑结构加固的技术可行性和经济合理性，为彻底解决建筑物结构的安全隐患，应对该楼进行拆除重建。”故涉案房屋严重不符合安全标准,双方签订的《房屋租赁合同》依法应予以解除。一审判决正确。2.案涉房屋经鉴定已不符合安全标准，属于不可抗力致使合同无法继续履行，解除《房屋租赁合同》符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及双方《房屋租赁合同》第四条的约定。夏某经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。周至就业中心向一审法院起诉请求：1.解除周至就业中心、纪某某于2003年9月1日签订的《房屋租赁合同》；2.纪某某立即腾空、搬离并返还位于周至县北新街7号的宿办楼一楼从北向南数的第8间营业性门面房（包括后边左右两个小房间）；3.本案诉讼费由纪某某承担。一审法院认定事实：2003年9月1日，周至就业中心与纪某某签订《房屋租赁合同》，合同约定：“周至就业中心将其所有的位于周至县北新街7号的宿办楼一楼的营业性门面房一间（从北向南数的第8间营业性门面房，包括后边左右两个小房间）租给纪某某使用，租期为五十年，从2003年9月1日至2053年9月1日止；年租金为1920元，五十年的租金共计96000元，一次交清，纪某某不再承担任何税费；租赁期限内，周至就业中心必须保证纪某某临街门面房的正常使用，纪某某有出租、转租、转让房屋的权利；在租赁合同期内因国家政策性的城市拓宽改造或人力不可抗拒的客观原因，影响租赁使用的，按纪某某实际租赁使用的时间计算，周至就业中心必须在合同终止前一个月退还给纪某某剩余部分的房屋租金。如果周至就业中心重建、改建恢复正常使用时，必须优先保证纪某某租赁到合同时间期满”。合同签订后，纪某某依约交纳了96000元的租金，周至就业中心依约交付标的房屋。2017年12月8日，纪某某将上述房屋转租给夏某，租期为一年，从2017年12月30日至2018年12月29日止。目前该房屋由本案夏某占有。2018年8月20日，周至就业中心委托陕西省XX中心对涉案的整个宿办楼进行安全性检测，该中心经过检测后于同年8月30日作出陕建安检字（2018）—GC02—00210号《房屋安全鉴定报告》，鉴定结论为：（1）在正常使用状况下，结构的安全性登记评定为Csu,即“安全性不符合标准对Asu级的规定，显著影响整体承载，”，处理要求为“应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施”；（2）在地震负荷下，结构的安全性已严重不符合国家相关规范要求，其结构的安全性登记评定为Dsu级，即“安全性不符合本标准对Asu的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施”。就上述房屋状况，该报告提出最终处理建议为：对综合考虑结构加固的技术可行性和经济合理性，为彻底解决建筑物结构的安全隐患，应对该楼进行拆除重建”。后周至就业中心将鉴定结果告知各承租户，并协商解除房屋租赁合同，纪某某不认可鉴定结果，不同意解除合同，亦未申请司法鉴定。一审法院认为，第一、依据相关规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过的部分无效。具体到本案，周至就业中心与纪某某签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过20年的部分，应认定为无效。第二、涉案房屋已经相关权威机构鉴定为危房，纪某某及夏某对该鉴定结论不服，但未重新申请司法鉴定，亦不能提交其他证据证明该房屋符合安全标准，故对纪某某及夏某的说法不予采信，应依据鉴定结论认定该房为危房。第三、依据建设部于2004年发布的《城市危险房屋管理规定》第十七条:“房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按鉴定机构的处理建议，及时加固或修缮治理”; 第二十二条：“因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：（一）有险不查或损坏不修，（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施”；第二十五条：“有本章第二十二、二十三、二十四条所列行为，给他人造成生命财产损失，已构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。”另，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除”。本案中涉案房屋被鉴定为危房，是周至就业中心、纪某某在签订房屋租赁合同时都不可预见、也不可归责于双方当事人的重大事实变化。且涉案房屋地处人流较大的城区街道，若继续履行合同，纪某某仅仅承担房屋租金即可，但周至就业中心却将承担因为继续出租危房而很可能给他人造成重大人身或财产损害的法律后果，这对周至就业中心来说明显不公平。况且危房不具备适租条件，合同履行的基础已经丧失，合同目的也无法实现。综上，周至就业中心诉请解除租赁合同、收回房屋有法可依、有规可循，应对租赁期限20年以内尚未履行的合同部分予以解除，未履行部分的租金应由周至就业中心向纪某某退还。依据合同约定，年租金为1920元，则20年的租金为38400元，截至2020年9月30日，已实际产生租金32800元，则20年有效期内剩余未履行的租赁为5600元（38400元-32800元），应向纪某某退还。第四、纪某某与夏某间的转租合同已于2018年12月29日到期，无论是否续转租，在判决解除周至就业中心、纪某某间的房屋租赁合同后，夏某继续占用涉案房屋将失去事实和法律依据，应该直接向周至就业中心返还房屋。最后，关于合同解除后双方的损失及合同无效部分的租金占用问题，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、对原告周至县就业服务中心与被告纪某某签订的《房屋租赁合同》，在二十年期限内尚未履行的部分予以解除；二、限被告纪某某、第三人夏某于本判决生效后30日内腾退其承租、占有的门面房，将房屋交还给原告周至县就业服务中心；三、限原告周至县就业服务中心于本判决生效后十五日内向被告纪某某退还房屋租金5600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由原告周至县就业服务中心承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，周至就业中心与纪某某签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限超过20年的部分，应认定为无效。因涉案房屋已经鉴定机构鉴定为危房，该房屋已经不具备适租条件，周至就业中心与纪某某签订的租赁合同的履行基础已经丧失，合同目的无法实现，据此周至就业中心要求解除双方之间的租赁合同，本院应予支持；一审判决截至2020年9月30日未履行部分的租金由周至就业中心向纪某某退还并无不当。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”纪某某对鉴定结论不服，在一审中并未重新申请司法鉴定，且无充分证据证明承租房屋符合安全标准，故一审法院对鉴定结论予以采信并无不当。关于纪某某上诉认为涉案房屋重建或维修后应当继续履行租赁合同，无法律依据，本院不予支持。综上所述，纪某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元由纪某某负担。本判决为终审判决。   审判长   陈平审判员   李刚审判员   陈帅 二O二一年三月十一日 法官助理   王坤书记员   李艳