甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0102民初6993号原告（反诉被告）：夏良宏，男，1965年5月25日出生，汉族，甘肃福克斯商贸有限公司职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：杨晓云，甘肃畅和律师事务所律师。被告（反诉原告）：兰州碧桂园房地产开发有限公司，住所地兰州市城关区青白石街道碱水沟村188号2号楼。法定代表人：渠晨曦，该公司董事长。委托诉讼代理人：李彩萍，甘肃载坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏亚红，甘肃载坤律师事务所律师。原告夏良宏诉兰州碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，被告碧桂园公司以原告应履行收房义务为由提起反诉，本院依法合并审理,并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏良宏及其委托诉讼代理人杨晓云，被告碧桂园公司委托诉讼代理人李彩萍、魏亚红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏良宏向本院提出诉讼请求：1、判令被告收回不合格商铺（按当前市场价计算）；2、判令被告除支付违约金1423069元外，还应支付不能及时退房的违约金（按房屋价格总额的万分之三计算，每天938.7元，从2019年5月24日开始计算，直至退房为止）；3、本案诉讼费、评估费及相关费用由被告承担。事实与理由：2013年初，兰州碧桂园房地产开发有限公司（被告）以“全程独有社区交通中心”发布卖房广告。2013年12月11日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告位于兰州市城关区××街道××道××村××商铺××幢××层商铺（即现在的碧桂园交通中心剑桥郡27幢104号商铺），商铺面积361.87平方米，每平方米8646.73元，合同总价款为3128991元，房屋交付时间为2015年3月30日。合同签订后，原告即于2013年12月12日和2014年1月10日两次付清全部房款。之后，被告每年都在商铺前后挖坑挖沟，致使整个商铺外围环境一片狼藉。双方所约定的商铺质量和相关设施存在严重缺陷，房屋没有楼梯，消防设施配套不全且质量不合格，屋内漏水现象严重，暖气设施等也存在缺陷，房屋成了被告的仓库，堆放各种杂物，一楼成了被告施工的通道;二楼成了厕所,屎尿满地;三楼纯粹上不去,不知上面如何2019年3月8日被告还向原告等买房者发布通知，承认商铺有严重问题。综上所述，被告的行为已严重侵害了原告合法权益，原告诉讼到院。被告碧桂园公司辩称，一、案涉房屋已经验收合格，符合合同约定的交付条件，原告拒绝办理收房手续导致房屋无法交付，被告无任何过错，不存在延期交付情形，无需承担延期交房违约金。二、原告夏良宏违背合同约定，未自觉履行收楼义务，其诉请被告向其支付延期交付违约金无事实依据。三、原告变更诉讼请求要求被告“按当前市场价计算，收回不合格商铺”，并主张支付违约金和退房违约金，其诉请前后矛盾，不能自圆其说，更无任何事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求均无事实和法律依据，且前后矛盾，请求法庭驳回其全部诉讼请求，依法维护被告的合法权益。被告碧桂园公司向本院提出反诉请求：判令原告依照合同履行收房义务，办理相关收房手续。事实与理由：2013年12月11日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于兰州市城关区青白石街道白道坪村兰州××幢××层××号商铺，合同总价款为3128991元。合同约定被告与2015年3月30日前将商品房交付，合同签订后，被告依约于2015年3月27日向原告发送《收楼通知书》，告知其与被告相关工作人员预约收楼手续办理时间，并带齐有关资料和款项前来销售中心办理相关手续。然原告一直以该房屋不符合交付条件而拒绝办理。被告认为，该房屋已经过竣工验收并办理了备案手续，符合交付条件，原告经多次通知拒绝办理收楼手续，完全是因为原告主观方面的原因，超过约定时间未接收房屋，被告一方不存在迟延交付情形。另，与原告同类周边商铺的买受人与被告亦签订了《商品房买卖合同》，被告皆及时按照合同约定交付了房屋，各买受人皆按时办理收房手续，并未发生任何交付房屋的纠纷。故被告认为原告因自身原因未按期办理收房手续，不能归责于被告，被告无任何违约责任。被告为维护自身合法权益，提出反诉，请求法院依法保护被告的合法请求。原告夏良宏针对被告的反诉辩称，请求驳回被告的反诉请求。被告要求原告收房，因为被告建设的房屋不能满足使用要求，达不到使用条件，原告无法实现合同目的。被告的行为属于违约交付，故应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了当事人进行了质证。对原告夏良宏提交的商铺户型手册、《商品房买卖合同》1份、付款凭证2份、碧桂园交通中心业主关于要求合理赔偿业主损失的诉求、2019年3月8日《广东碧桂园物业服务股份有限公司兰州分公司告知函》、2019年3月12日案涉商铺照片及经兰州市公证处公证的现场视频、照片16张、（2019）甘兰公内字第2620号公证书及所附照片、2019年5月8日案涉商铺照片、确认书、致歉信。被告碧桂园公司提交的《商品房买卖合同》、收楼通知书、天然气工程竣工图以及天然气接口照片、采暖通风设计总说明及设计图、碧桂园兰州新城商铺前期物业服务协议、竣工验收备案表、《分项工程检验批质量报验单》及《室内采暖管道及配件安装工程检验批质量验收记录表》。上述证据已经开庭出示和本院的审查，对其相应证明力，本院结合本院实际情况综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案诉争事实认定如下：2013年12月11日，原告夏良宏与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》及其附件，原告夏良宏购买了被告开发的位于兰州市城关区××街道××道××村××·兰州××幢××层××号××房,房屋总价款3128991元。对于房屋的交付期限及逾期交房的违约责任，该合同约定：出卖人应当在2015年3月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起告知买受人的；2、（1）政府部门迟延有关文件批准或其他政府行为；（2）买受人有任何违约行为。出卖人逾期交房的违约责任约定：除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告夏良宏于2013年12月12日、2014年1月10日向被告转账及贷款支付购房款共计3128991元。原告夏良宏以案涉商铺存在严重质量问题为由，诉讼至本院。另查，本案在审理过程中，原告夏良宏向本院申请财产保全，支付保全费5000元。原告为其诉讼财产保全向中国太平洋财产保险股份有限公司兰州中心支公司购买了诉讼财产保全责任保险，支付保险费4900.88元。再查，原告夏良宏申请对位于兰州市城关区××街道××道××村××剑桥郡27幢1-3层104号、建筑面积361.87平方米营业用房市场价进行评估，本院委托兰州中信房地产土地评估事务有限公司对涉案房屋的市场价进行评估。该报告显示，建筑物基本现状：该建筑物总层数为3层，框架结构，建成于2015年，门面朝北。至价值时点，估价对象处于空置状态，室内为毛坯，室内为营业开间布局。1层有南北两侧入户门，北侧紧邻停车场院内，南侧紧邻在建工程，使用受限；1层室内西侧现分布有管道，且管道距离墙体约有70公分，影响实际使用面积；2层有独立入户门，现由独立通道及踏步楼梯进入，也可由1层室内楼梯进入，3层及阁楼由1层及2层室内楼梯进入，但室内楼梯仅预留，未进行安装。阁楼为赠送部分，面积未计入此次评估面积中，安装铸铁暖气片（暖气暂未通）。本次估价时点为2020年6月17日。评估单价为每平方米18347元，评估总价为6639229元。原告夏良宏支付评估鉴定费35000元。原告夏良宏对评估报告无异议，被告碧桂园公司对评估报告真实性无异议，对关联性及鉴定目的有异议，被告认为原告诉请按市场价收回商铺并要求碧桂园公司承担违约金没有合同依据。双方签订的合同及附件约定即便解除合同也不能按市场价回收，对碧桂园公司不公平。原告夏良宏在涉案房屋评估后，明确自己的诉讼请求为：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》，由被告按评估报告总价6639229元的标准，计算收回商铺的价值，即退还已收原告房款3128991元，并按评估价赔偿房屋差额损失3510238元；2、本案诉讼费、评估费及相关费用由被告承担。被告碧桂园公司认为原告要求解除合同没有合同依据，解除合同条件并未成就；原告要求被告赔偿损失，被告并不存在任何违约行为，合同中没有明确约定，亦没有相关法律规定；原告诉讼产生的相关费用被告不予承担。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告于2013年12月11日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容约定合法，应属有效，双方当事人均应严格按约履行合同义务。本案中，原告庭审中提交的经兰州市公证处公证的现场视频、照片及评估报告均能够反映出截止庭审结束，涉案房屋仍不具备交付的条件，导致原告通过签订《商品房买卖合同》获得案涉房屋所有权的根本目的不能实现，被告构成根本违约，原告主张被告收回不合格房屋的诉讼请求旨在主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，该项诉讼请求依法有据，本院予以支持。对被告要求原告依照合同履行收房义务、办理相关收房手续的反诉请求，本院不予支持。关于原告夏良宏要求被告按照评估价赔偿原告损失的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告夏良宏购买商铺已缴纳购房款3128991元,原告夏良宏的实际损失应以评估总价6639229元为标准，被告还应赔偿差额损失3510238元。故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告夏良宏与被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于2013年12月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告夏良宏退还购房款3128991元，并赔偿损失3510238元；三、被告兰州碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告夏良宏支付诉讼保全费5000元、诉讼保全保险费4900.88元、评估费35000元；四、驳回被告兰州碧桂园房地产开发有限公司的反诉请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58275元，由被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。反诉费50元，由被告兰州碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  丁雨宁人民陪审员  张广真人民陪审员  李武学二〇二一年三月十八日书 记 员  陈丽丽