湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1026民初360号 原告：朱国祥，男，1969年4月27日出生，汉族，个体工商户，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：曾建军，广东韶晖律师事务所律师。 被告：郴州市今朝房地产开发有限公司，住所地湖南省汝城县卢阳镇锦堂村陈家组。 法定代表人：谭应林，该公司总经理。 被告：湖南丰贵商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区人民东路与统一路交汇处绿之园大楼**。 法定代表人：曹国华，该公司总经理。 原告朱国祥与被告郴州市今朝房地产开发有限公司（以下简称今朝公司）、湖南丰贵商业管理有限公司（以下简称丰贵公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱国祥及其委托诉讼代理人曾建军到庭参加诉讼，被告今朝公司、丰贵公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱国祥向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告今朝公司于2015年2月5日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告今朝公司返还原告首期购房款291808元；3、判令被告今朝公司按照首期购房款的5%支付原告违约金14590.40元；4、判令被告今朝公司按银行同期贷款利率8.9%支付自2015年2月5日起至解除合同之日止的首期购房款的利息损失；5、判令解除原告与被告丰贵公司于2015年2月5日签订的《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》；6、判令被告丰贵公司按照年租金40726.56元的标准支付自2018年2月5日起至解除合同之日止的租金；7、判令被告丰贵公司按照年租金的3倍支付原告违约金122179.68元；8、判令被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任；9、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告今朝公司开发建设了君莲国际购物中心后向社会出售商铺，商户所购商铺由被告今朝公司担保委托被告丰贵公司经营。2015年2月5日，原告与被告今朝公司签订《商品房买卖合同》，购买了编号为B22-1商铺，总房款581808元，约定付款方式为银行按揭贷款290000元，首期付款291808元，原告按照约定支付了首期房款291808元。同日，原告与被告丰贵公司签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》，原告同意将向被告今朝公司所购商铺委托被告丰贵公司经营管理，约定委托经营及管理期为10年，前五年每年的租金为原告购买商铺总金额的7%即每年40726.56元，前三年租金合计122179.68元被告丰贵公司一次性支付给了原告，同时被告今朝公司、丰贵公司向原告出具《担保协议》。签订以上合同后，原告充分履行了合同约定的义务，将申请办理银行按揭贷款所需要的资料提供给了被告今朝公司，而其一直未通知原告办理银行按揭贷款手续，被告丰贵公司也未按照约定支付第四年、第五年租金。经多次协商未果，故诉至法院。 庭审中，原告当庭变更部分诉讼请求：放弃要求被告今朝公司支付首期购房款的利息损失的诉讼请求；将判令被告丰贵公司按照年租金40726.56元的标准支付自2018年2月5日起至解除合同之日止的租金的诉讼请求变更为判令被告丰贵公司按照年租金40726.56元的标准支付自2018年2月5日起至2020年2月4日止的租金81453.12元；将判令被告丰贵公司按照年租金的3倍支付原告违约金122179.68元的诉讼请求变更为判令被告丰贵公司按照年租金的20%支付原告违约金8145.31元。 被告今朝公司未答辩。 被告丰贵公司未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及附件、收据、君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书、君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议、汝城县不动产登记中心网签备案证明书等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年2月5日，原告朱国祥（买受人）与被告今朝公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以出让方式取得位于汝城县××路××路以东编号汝国用（2012）第0446号地块的土地使用权，该地块土地面积为19623㎡，规划用途为商业，土地使用年限自2012年10月17日至2052年10月17日，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名君莲国际购物中心；买受人购买的商品房为现房，商品房预售许可证号为汝房售许字（2014）第8号；该商品房为君莲国际购物中心项目中的第一层编号为Ｂ22-1商铺，建筑面积共23.46㎡，单价为每平方米24800元，总金额581808元；买受人以银行按揭贷款方式付款，应于合同签订之日即2015年2月2日前向出卖人交付首期房款291808元，余款290000元向建设银行申请贷款，买受人应在接到出卖人通知之日起5日内将申请办理银行按揭贷款所需要的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或银行通知后5日内买受人应前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条及补充协议的相应条款处理；买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理，其中逾期超过15日后出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2015年10月31日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，按逾期时间分别处理如下，其中逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计应付款的5%向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。另合同补充协议约定：采取银行按揭付款方式的，如因个人原因，银行不同意办理按揭，买受人必须在接到出卖方通知一个月内无条件将剩余房款支付完毕，否则按照前述买受人未按时付清房款的违约责任方式向出卖人承担违约责任；如交房时未付清100%房款，则所购房屋不予交付使用。 同日，原告朱国祥（甲方）与被告丰贵公司（乙方）签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》，约定：甲方同意将其购买的“君莲国际购物中心”项目一层编号为B22-1号铺位（建筑面积为23.46㎡）委托乙方经营及管理，乙方负责商铺招商及培育市场；甲方自愿将上述商铺委托给乙方经营及管理的期限共计10年，自签订本协议起至2025年2月2日止，在上述经营及管理期内，乙方享有该商铺的经营权、管理权和相应的收益权以及在不损害甲方合法权益的情况下的自主转租权；上述商铺在委托经营及管理期间，前五年为固定租金，每年年租金为甲方购买该商铺总金额的7%，五年之后租金由甲乙双方协商处理，甲方购买的商铺总金额为581808元，则前五年每年的年租金为40726.56元；租金的支付方式，其中前三年的租金共122179.68元乙方在签署本协议时一次性支付给甲方，第四年、第五年的租金每半年一付，7月5日前提前支付下半年的租金，支付金额为20363.28元，1月5日前提前支付次年上半年的租金，支付金额为20363.28元；甲方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，并在与出卖人办理完毕交付手续的当日将商铺移交给乙方经营及管理，甲乙双方签订此协议后将视为甲方将上述商铺移交给乙方；乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达60日的，甲方可提出解除本协议书，因乙方原因单方解除本协议书或者因乙方未按照本协议书约定支付租金超过60日由甲方提出解除本协议书的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍。同时，被告今朝公司（甲方）与被告丰贵公司（乙方）签订《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》，约定：为切实保障君莲国际购物中心一层商铺各业主的利益，就乙方与各位业主签订的《商铺委托经营及管理协议书》中“租金以及租金支付”的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下，甲方对上述《商铺委托经营及管理协议书》中丰贵公司向君莲国际购物中心一层各位商铺业主按时交付租金的义务承担担保责任，即若丰贵公司未能按时足额履行《商铺委托经营及管理协议书》中约定向君莲国际购物中心一层各位商铺业主交付租金时，甲方以君莲国际购物中心其他楼层的经营收入和甲方君莲国际大酒店的收入作为保证金向一层各位商铺业主补足应付租金部分；本协议一式四份，甲方两份，乙方一份，君莲国际购物中心商铺业主一份。 上述合同签订后，被告丰贵公司将2015年2月5日至2018年2月4日期间共计三年的租金122179.68元作为购房款支付给被告今朝公司，原告朱国祥将尚欠部分的商铺首付款169628.32元付清给被告今朝公司，被告今朝公司向原告朱国祥出具了收到B22-1商铺首付款291808元的收据1份。案涉商铺于2017年8月31日在汝城县不动产登记中心办理了网签备案。至今，被告今朝公司未通知原告朱国祥办理银行按揭贷款手续，被告丰贵公司亦未按合同约定继续支付原告朱国祥租金。双方经协商未果，原告朱国祥于2020年12月7日向本院起诉，本院经诉前调解未果，于2021年2月24日立案。 本院认为：原告朱国祥与被告今朝公司签订的《商品房买卖合同》及与被告丰贵公司签订的《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。 关于原告朱国祥主张的解除《商品房买卖合同》、返还购房款及支付违约金问题。《商品房买卖合同》约定原告朱国祥以银行按揭贷款方式支付剩余购房款290000元，并约定原告朱国祥应在接到被告今朝公司或银行通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，本案中，原告朱国祥已向被告今朝公司支付首期购房款291808元，但被告今朝公司在长达六年的时间内一直未通知原告朱国祥办理案涉商铺的银行按揭贷款手续，导致合同约定的付款方式无法实际履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”因此，对于原告朱国祥要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告今朝公司收取的购房款291808元应予返还。《商品房买卖合同》对被告今朝公司未通知原告朱国祥办理银行按揭贷款手续没有约定违约金条款，现原告朱国祥要求被告今朝公司支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告朱国祥主张的解除《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》、支付租金及违约金问题。本案中，原告朱国祥与被告今朝公司签订《商品房买卖合同》并交付了首付款，原告朱国祥在被告今朝公司交付商铺后即拥有了案涉商铺的合法使用权，原告朱国祥通过与被告丰贵公司签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》将其对案涉商铺的合法使用权让渡给被告丰贵公司并收取租金符合法律规定，被告丰贵公司未依照协议约定按期支付租金，其行为已构成违约，依照协议约定，原告朱国祥有权主张解除合同。关于租金数额的认定，《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》约定前五年为固定租金（即40726.56元∕年），五年之后租金由双方协商处理，因此对原告朱国祥要求支付第四年、第五年租金即自2018年2月5日起至2020年2月4日止的租金81453.12元（40726.56元∕年×2年）的诉讼请求本院予以支持。因被告丰贵公司逾期未支付租金，原告朱国祥主张支付违约金有合同依据，但双方约定的年租金的3倍的违约金过高，现原告朱国祥主张按年租金的20%支付违约金8145.12元（40726.56元∕年×20%）系其对民事权利的处分，且符合法律规定，本院予以照准。 关于原告朱国祥主张的被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任问题。《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》约定，被告今朝公司对被告丰贵公司向君莲国际购物中心一层各位商铺业主按时交付租金的义务承担担保责任，因双方对保证方式约定不明确，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。”故被告今朝公司提供的保证应视为连带责任保证。但《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》中，被告今朝公司并没有对被告丰贵公司支付违约金提供保证担保的意思表示，违约金不在被告今朝公司约定的担保范围，故被告今朝公司不应对被告丰贵公司向原告朱国祥支付违约金承担保证责任。关于保证期间，《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”本案中，第四年度、第五年度租金的履行期限届满之日分别为2018年7月5日、2019年7月5日，因此被告今朝公司承担保证责任的期间应分别为自2018年7月6日起至2019年1月5日止、自2019年7月6日起至2020年1月5日止，现原告朱国祥于2020年12月7日向本院起诉要求被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任，已超过法律规定的期限，因此被告今朝公司不再对第四年度及第五年度的租金承担保证责任。对原告朱国祥要求被告今朝公司对被告丰贵公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 被告今朝公司、丰贵公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告朱国祥与被告郴州市今朝房地产开发有限公司于2015年2月5日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告郴州市今朝房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告朱国祥购房款291808元； 三、解除原告朱国祥与被告湖南丰贵商业管理有限公司于2015年2月5日签订的《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》； 四、被告湖南丰贵商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱国祥租金81453.12元； 五、被告湖南丰贵商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告朱国祥违约金8145.31元； 六、驳回原告朱国祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7240元，减半收取3620元，由原告朱国祥负担110元，被告郴州市今朝房地产开发有限公司负担2685元，被告湖南丰贵商业管理有限公司负担825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  罗丽爱 二〇二一年三月三十日 法官助理卢文敏 书记员曹玲英 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不能履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。 在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过） 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。