山东省无棣县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1623民初3093号原告：滨州伟业汽车销售服务有限公司，住所地：滨州北海新区港城路。法定代表人：王志伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘建军，山东法之名律师事务所专职律师。被告：滨州睿展地产开发有限公司，住所地：滨州北海新区滨港六路东侧。法定代表人：刘开源，该公司经理。被告：张树献，男，1966年10月16日出生，汉族,住滨州北海新区。委托诉讼代理人：张占林，无棣富民法律服务所法律工作者。原告滨州伟业汽车销售服务有限公司（以下简称伟业公司）与被告滨州睿展地产开发有限公司（以下简称睿展公司）、张树献房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日作出（2019）鲁1623民初1049号民事判决，伟业公司、睿展公司、张树献不服该判决，向山东省滨州市中级人民法院提起上诉。山东省滨州市中级人民法院于2020年9月11日作出（2020）鲁16民终1285号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伟业公司的法定代表人王志伟及委托诉讼代理人刘建军，被告睿展公司、张树献的委托诉讼代理人张占林及张树献本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟业公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告损失90万元。事实和理由：2018年3月13日，原告因经营所需与被告张树献及滨州北海新区中盛光电科技有限公司（以下简称中盛公司）签订房屋租赁合同，约定了双方权利和义务。2018年12月28日，租赁标的物因违建被政府强制拆除，致使原告停业至今，给原告造成巨大经济损失。中盛公司在2018年6月6日更名为睿展公司，双方就赔偿事宜未达成一致意见。被告睿展公司辩称，原告起诉的理由不客观、不真实，其诉讼请求于法无据，对原告至今仍未交还租赁厂房，由其继续控制管理，对被告造成了一定的损失，被告保留另行起诉的权利，为此请求法庭驳回原告的起诉。被告张树献辩称，本案与张树献个人没有任何的关联性，原告起诉张树献作为本案的被告，系诉讼主体不适格，为此请求法庭依法驳回对张树献的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，伟业公司（乙方）经与中盛公司、张树献（甲方）协商签订房屋租赁合同，约定伟业公司租赁中盛公司、张树献所有的、位于滨州北海新区××路××房××，租赁期限为10年，自2018年3月13日至2028年3月13日，年租金12万元，一年一付。该合同约定，乙方因经营需要，在不影响房屋构架的前提下可以对房屋进行修改、装饰，但规模、范围、工艺等应事先通知甲方并征得甲方同意后方可施工，甲方有权对装修或改动情况进行监督；乙方在承租期内因个人人为行为造成房屋与设备损坏的全部费用由乙方全部承担，房屋在政府拆迁或不可抗拒自然灾害等因素造成房屋损害的，乙方不予承担任何损失费用；房屋在承租期内如遇到政府拆迁或甲方将房屋产权卖于他人需要拆迁未满承租期内，甲方应退还剩余租期内租金费用及损失；合同第十四条补充协议约定：因乙方需要三个月装修时间，甲方可将租期延长三个月，甲方允许乙方厂房前面免费剩余四亩场地，乙方经营三年后如甲方厂房需要拆迁则乙方无条件搬迁……合同对其他事项还进行了约定。该合同伟业公司法定代表人王志伟签字并加盖公章，中盛公司加盖公章、张树献签字。协议签订后，伟业公司依约交付张树献租金12万元，后与案外人滨州迪恩设计装饰工程有限公司（以下简称迪恩公司）签订迪恩装饰施工合同，就涉案厂房进行了部分装修，装修价款14.5万元，后伟业公司和迪恩公司签订补充协议，确认迪恩公司实际完成工程价款16.7万元，伟业公司已付8.7万元，扣除未施工部分0.405万元，余欠款7.595万元。因伟业公司未及时付款，迪恩公司向本院提起诉讼，本院于2019年4月18日作出（2019）鲁1623民初1162号民事判决，判决伟业公司支付给迪恩公司款63913元，该判决已经发生法律效力。伟业公司称其承租涉案厂房用于汽车维修和4S店经营，名称为伟业汽修厂。2018年12月份，涉案厂房因被部分拆除，原告主张系因违反政府规划被拆除，被告睿展公司对此不予认可，原告亦未提供相应的证据。伟业公司称其公司展厅正在拆除范围,该展厅装修花费最多。伟业公司主张的各项损失为：装修费162950元，广告牌费用24962元，混凝土款5900元,地面平整人工费5400元，水泥、沙子、红砖款38550元，瓷砖款78100元，地沟改建化粪池安装等费用34500元，电器安装等费用35300元，空调及家具等费用26100元。上述共计411762元。睿展公司庭审明确，其请求的90万元损失包含租金损失、实际投资损失及可预期收益损失。另，中盛公司于2018年6月6日变更为睿展公司，张树献系中盛公司原法定代表人和初始股东之一。本案审理过程中，被告睿展公司明确其尚未取得建设用地规划许可证以及建设工程规划许可证。上述事实，有原被告当庭陈述，房屋租赁合同、装饰施工合同及补充合同、银行流水明细、睿展公司工商登记信息、现场照片，本院（2019）鲁1623民初1162号民事判决书等证据予以证实，可以认定。本院认为，伟业公司和睿展公司签订的房屋租赁合同，虽然系双方当事人的真实意思表示，但双方在签订合同时涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，且在法庭辩论终结前被告睿展公司、张树献已经明确其未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的相关文件，根据相关法律规定，该房屋租赁合同应属无效。无效合同自始没有法律效力，因此原告主张解除合同依据不足。本案的争议焦点是：一、张树献应否承担赔偿责任？二、伟业公司主张的各项损失是否合理？三、是合同无效的过错责任如何认定？下面分别作出分析。关于争议焦点一。被告张树献主张本案与张树献个人没有任何的关联性，但涉案房屋租赁合同的签订人处明确记载为睿展公司及张树献两个主体，也即张树献和睿展公司系涉案房屋共同的出租人，同时根据睿展公司工商登记信息显示2018年3月份双方签订合同时，张树献既非睿展公司股东，也不是睿展公司的法定代表人或委托代理人，且张树献以个人名义收取租金，因此张树献主张并非合同相对人依据不足，其与睿展公司应共同对合同无效承担过错责任；张树献与睿展公司之间的关系与本案无涉，可另行解决。关于争议焦点二。因涉案厂房进行了部分拆除，伟业公司主张的各项损失系围绕整个租赁标的而产生，且原告诉讼至今时间较长，拆除部分的装修价值难以通过评估方式进行确定，因此应从本案相关证据确定原告的损失。从相关照片可以看出，伟业公司系进行汽车维修、销售经营，双方签订合同是在2018年3月13日，按照租赁合同关于装修顺延三个月的约定，伟业公司实际承租起始日期应为2018年6月13日，厂房拆除时间是在2018年12月28日，伟业公司实际使用时间仅六个月，其支出的装修费用无从通过后续的经营得到挽回，因此其装修费用应当视为其实际产生的损失。伟业公司与睿展公司、张树献在房屋租赁合同中明确约定伟业公司需要装修，说明睿展公司对伟业公司的装修行为是明知的，且伟业公司和迪恩公司的装饰施工合同已经人民法院生效判决确认，该装修费用162950元应属伟业公司的合理支出，应予认定；伟业公司主张的混凝土费5900元、人工费5400元、水泥、沙子、红砖费用38550元、瓷砖费用78100元、改建化粪池、水路安装费用34500元、电器、气路安装等费用35300元虽系伟业公司单方举证，但该系列费用系装修必需的支出，并能够与现场照片相吻合，因此也应予以认定；伟业公司主张的广告制作费用24962元和家具、空调费用26100元，但上述物品与涉案房屋未形成附合体，即使房屋拆除，该物品仍旧能够使用，因此对该部分费用不予支持。上述认定的费用360700元被告虽不认可，但确系伟业公司实际客观支出，以此为参照标准，结合伟业公司交纳的租金12万元，按照双方的过错程度和拆除面积酌定具体数额。原告主张全部预期利润证据不足，本院不予支持。关于争议交单三。虽然被告对原告主张的政府强制拆迁不予认可，但睿展公司、张树献作为厂房的出租人和所有权人，对租赁标的具有保管、维护的义务，在厂房被拆除至伟业公司起诉的时间较长，被告对厂房现状应当是知晓；现该厂房拆除并非由于原告自身原因引起，因此原告主张被告承担一定的责任应当予以支持。睿展公司明确陈述其未取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的相关文件，其作为出租方违反相关规定建设厂房并出租于原告，在出租时未将该情形告知承租人伟业公司，睿展公司存在明显过错，对合同无效应当承担主要过错责任；同时伟业公司在签订合同时对涉案厂房的建设情况、所有权登记情况也应当进行核实与了解，其疏于核实相关问题本身也存在一定的过错，对其损失亦应承担次要过错责任。综合整个租赁标的面积和拆除部分损失比例、装修的实际客观支出、双方的过错程度，本院酌定睿展公司、张树献承担因厂房拆除造成伟业公司损失的70%比例，同时承担该70%损失的过错责任70%，即（装修支出360700元+半年租金60000元）×70%=294490元×70%=206143元。综上，经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、被告滨州睿展地产开发有限公司、张树献赔偿原告滨州伟业汽车销售服务有限公司各项损失206143元，限本判决生效后十日内一次付清；二、驳回原告滨州伟业汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，申请保全费4520元，共计17320由原告滨州伟业汽车销售服务有限公司负担13353元，被告滨州睿展地产开发有限公司、张树献负担3967元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  付金良审 判 员  魏金泉人民陪审员  刘海波二〇二一年三月十八日书 记 员  张立杰