青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终410号上诉人(原审被告)：梁楠，公民身份号码×××，男，汉族，1983年10月31日生，青海大学附属医院医生，住西宁市。被上诉人(原审原告)：西宁万兴物业管理有限公司，统一社会信用代码91630100710508749D，住所地：西宁市城**同仁路**万兴大厦**。法定代表人：李毅栋，该公司总经理。委托诉讼代理人：厉璐，青海立詹律师事务所律师。上诉人梁楠因与被上诉人西宁万兴物业管理有限公司（以下简称万兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁楠上诉请求：1.依法判令撤销西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初4504号民事判决；2.依法改判万兴物业公司履行《前期物业管理服务协议》并按照每平方米1元收取物业费；3.本案全部诉讼费用由万兴物业公司承担。事实和理由：1.一审法院程序违法，对万兴物业公司提交的《关于万兴大厦小区物业费涨价通知及说明》未进行质证，损害梁楠的合法权益。2.万兴物业公司未尽到《前期物业管理服务协议》中所约定的相应义务，该协议第三条中约定了万兴物业公司应当达到的物业管理服务质量水平，特别是关于消防设施设备、环境卫生、绿化等均约定了相应的物业管理标准，因万兴物业公司未尽到合同义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的相关规定，梁楠有正当理由拒绝缴纳或延期缴纳物业费。况且梁楠并非拒绝缴纳物业费，而是不认可万兴物业公司在未尽到物业服务质量标准的情况下，单方面提高物业费收费标准，此行为最终导致双方之间的权利义务并不相等，对梁楠显失公平。3.一审法院判决梁楠按照1.2元的物业费收取标准支付物业费无事实依据。在一审庭审过程中，梁楠同意以每月每平方米1元收取物业费，理由在于万兴物业公司自行提高物业费的行为未征得梁楠的同意，双方仅签订了《前期物业管理服务协议》，该协议明确约定物业费为每月每平方米1元，双方并未签订关于提高物业费收费标准的任何补充协议，至于一审法院对梁楠在2017年11月6日以每平方米1.2元的标准缴纳物业费认定为是其对提高物业费标准的自认，梁楠不予认可，且万兴物业公司提交的相关证据无法证明梁楠对物业费标准上调予以确认和认可。因此，一审法院判决梁楠以每平方米1.2元缴纳物业费的事实认定有误。综上，请求二审法院查明事实，依法支持梁楠的上诉请求。万兴物业公司辩称，对一审判决没有意见，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：万兴小区是由青海万兴实业有限公司于2011年开发建成，小区业主于2011年陆续进驻。2012年梁楠入住××路。2012年7月3日，双方签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1元”，同时，该协议对双方的权利义务、物业管理服务质量、物业管理服务内容、代收代缴收费服务等方面进行了约定。2013年11月30日，万兴物业公司向万兴大厦小区业主发出《关于万兴大厦小区物业费涨价通知及说明》，该通知向业主说明了调价的理由及依据，物业费从每月每平方1元调整到每月每平方1.2元。2014年5月13日，万兴物业公司与梁楠经协商，就该房屋开发公司延迟交房向梁楠支付违约金3864元折抵物业费达成一致，双方签署承诺书后折抵至2016年10月23日。2017年11月6日，梁楠按照每月每平方1.2元向万兴物业公司交纳了2016年9月至2017年12月底的物业费2103元。从2018年1月1日起，梁楠再未交纳物业费。万兴物业公司多次催要未果，致使纠纷产生。梁楠所居住的房屋，系万兴大厦1栋1单元1196室，该房屋建筑面积为109.52平方米。再查，该小区至今尚未成立业主委员会。一审法院认为，本案的焦点一是万兴物业公司的主张有无事实及法律依据；二是梁楠的辩解理由能否成立。为此，万兴物业公司提交了《前期物业管理服务协议》《关于万兴大厦小区物业费涨价通知及说明》、梁楠物业费缴交纳收据等相关证据，证实梁楠尚欠物业费的时间及金额。梁楠对尚欠物业费的时间并无异议，但认为物业费的上涨未征得业主的同意，其仅认可按照《前期物业管理服务协议》中约定的物业费收取标准予以交纳。同时认为，万兴物业公司没有尽到对小区的管理义务，使消防等方面存在很多问题。一审法院认为，双方当事人签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思体现，且不违反法律强制性规定，应受法律保护。万兴物业公司将物业费的收取从每月每平方1元调整至每月每平方1.2元后，梁楠按此标准予以了交纳，此行为应当视为梁楠对双方签订的《前期物业管理服务协议》中关于物业费收取标准条款变更的认可。因此，对万兴物业公司要求梁楠按每月每平米1.2元的标准交纳物业费，一审法院予以确认，对万兴物业公司请求判令被告支付拖欠2018年1月1日至2020年4月30日物业费3680元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于万兴物业公司主张的滞纳金413.21元，因双方在合同中并未约定违约责任，因此对被梁楠此节的辩解意见予以采信，故对万兴物业公司该项诉讼请求不予支持。对梁楠的其他辩解意见，因无证据证实，一审法院不予采信。综上所述，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：一、梁楠在判决生效后十日内向万兴物业公司支付自2018年1月1日至2020年4月30日尚欠的物业费3680元；二、驳回万兴物业公司其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由梁楠承担。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实均不持异议。梁楠补充提交如下证据：第一组，照片9张，拟证明其居住的万兴大厦小区内车辆占用消防通道，万兴物业公司管理不善造成安全隐患。第二组，照片9张，拟证明梁楠居住的单元楼内墙面污损，卫生未打扫，电梯损坏未修缮，消防栓功能未检测，说明万兴物业公司的服务不符合双方签订的合同所约定的服务质量。第三组，网络截图2张，拟证明早在2012年、2014年、2016年，万兴物业公司因服务质量不好被网络平台曝光。经质证，万兴物业公司对梁楠提交的证据真实性及证明方向均不认可，认为万兴大厦小区车位规划问题导致业主车辆无法合理有序停放，楼道卫生仅是偶然的一时的，物业公司每天有人打扫卫生，电梯并未损坏，仍能正常使用，网络图片信息与本案无关。经审查，梁楠提交的证据不属于新证据，且其内容亦不足以证明其上诉所述的事实理由成立，本院不予采纳。本院认为，关于物业费的缴纳标准，梁楠入住万兴大厦小区后，前期按照每平米每月1元交纳物业管理费用，万兴物业公司将物业管理费上调至1.2元每平米每月后，其按照该标准交费一年有余，因此梁楠应当知道物业费的变化，虽然万兴大厦小区没有成立业主委员会与万兴物业公司签订正式的物业管理合同，但价格上调后该小区大部分业主均按新收费标准交纳物业管理费，且上调后的物业管理费收费标准并未超出西宁市同类物业小区收费标准范围，因此万兴物业公司上调物业管理费的效力应即于其提供物业管理服务的万兴大厦小区全体业主，故梁楠上诉称未与万兴物业公司单独签订物业服务合同约定新的物业管理费，亦未告知其物业管理费上涨，因而万兴物业公司不得上调该费用的理由不能成立，本院不予支持。关于万兴物业公司提供的物业服务质量，梁楠未能提供充分确凿的证据证明万兴物业公司的物业管理存在严重的质量问题，其要求降低物业管理费的收费标准缺乏事实和法律依据，对梁楠的该项上诉理由本院不予支持。关于梁楠上诉称一审法院未对万兴物业公司提交《关于万兴大厦小区物业费涨价通知及说明》组织质证的问题，通过查阅一审的庭审笔录，万兴物业公司当庭出示的第二组证据中包括该份证据，梁楠对此发表了质证意见，故一审法院在本案审理过程中不存在程序违法情形，梁楠该上诉理由本院不予支持。综上，梁楠的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁楠负担。本判决为终审判决。审判长 李 娟审判员 林建平审判员 任 宁二〇二一年三月二十九日书记员 马晓瑞附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。