北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终3903号上诉人（原审被告）：北京拾雨商务管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村388号华汇大厦A座4层A4007C。法定代表人：朱媛韬，总经理。委托诉讼代理人：李洪涛，北京市敦信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京泰伯装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇裕曦路11号院1号楼8层819室。法定代表人：于娜，总经理。委托诉讼代理人：张璐，北京市京师律师事务所律师。上诉人北京拾雨商务管理有限公司（以下简称拾雨公司）因与被上诉人北京泰伯装饰工程有限公司（以下简称泰伯公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初43503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。拾雨公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项并依法改判。事实和理由：泰伯公司应当向拾雨公司支付自2020年3月26日至2020年4月17日的房屋占有使用费。一审判决拾雨公司向泰伯公司支付装修补偿款12万元显失公平。泰伯公司辩称：同意一审判决，不同意拾雨公司的上诉请求。泰伯公司向一审法院起诉请求：1.判令泰伯公司、拾雨公司之间的《房屋租赁合同》无效；2.判令拾雨公司返还泰伯公司押金44850元；3.判令拾雨公司赔偿泰伯公司装修损失16万元、供暖费损失2896.7元；4.判令拾雨公司赔偿泰伯公司2020年2月1日至2020年3月25日期间（共54天）泰伯公司已支付但未使用的租金32439元；5.判令拾雨公司赔偿泰伯公司律师费1万元。一审法院认定事实：2018年11月21日，泰伯公司（承租方、乙方）与拾雨公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定拾雨公司将北京市朝阳区高碑店乡北花园村×号华汇大厦×座×层×号房屋（以下简称涉租房屋）出租给泰伯公司，房屋建筑面积157.87平方米，房屋用途为办公，租赁期限自2018年12月11日至2023年12月10日，免租期自2018年12月11日至2018年12月25日。免租期是供乙方进行店内装修，在此期间，乙方免交租金，但须缴纳物业服务费及空调费3552元及其他应缴的费用。月租金22425元，年租金269100元，自第三个租赁年度起，每二年年租金在上一个租赁年度租金基础上按6%递增，直至本合同租赁期限结束。租金按3个月为一期的方式向甲方支付下一期租金。乙方应于本合同签订当日向甲方预付第一期租金67275元。之后乙方应当在每一期租期届满前10日前向甲方支付下一期租金。押金为相当于2个月租金及物业费的总额，即44850元。本合同约定的租金包含物业费和中央空调制冷费1.5元/平方米/日。签订合同当日，泰伯公司向拾雨公司支付押金44850元。经查，泰伯公司向拾雨公司交纳租金至2020年3月25日，此后未再支付租金；泰伯公司于2020年4月17日搬离涉租房屋，并将涉租房屋交还拾雨公司。泰伯公司称拾雨公司于2018年12月11日将涉租房屋交付泰伯公司；拾雨公司称其于2018年12月3日将涉租房屋交付泰伯公司，就此提交泰伯公司于2018年12月3日向拾雨公司出具的《关于提前进场施工的工作函》及双方于2018年12月3日签订的《大厦装修施工管理协议》为证。泰伯公司称装修进场的手续确实是2018年12月3日办理的，但拾雨公司实际于2018年12月11日将房屋交付给泰伯公司。泰伯公司称其承租涉租房屋后，对房屋进行了装修，此后开始在涉租房屋进行办公。泰伯公司主营的业务是会展服务，特点就是人群聚集，受疫情影响，国务院相关部门发文，明确禁止开展包括会展在内的开放式活动，泰伯公司的业务无法开展，停止办公，所以从2020年2月1日开始泰伯公司就没有实际使用涉租房屋。此后泰伯公司一直跟拾雨公司沟通房租减免事宜，拾雨公司一直让泰伯公司等待，一直拖延。2020年4月，拾雨公司突然催收房租，并要求解除合同。拾雨公司称根据泰伯公司的营业执照，其主营业务是装饰装修，并非会展，在疫情期间华汇大厦也并未禁止租户正常的进出，疫情也不会导致泰伯公司不能使用涉租房屋。泰伯公司称新冠肺炎疫情于2020年1月爆发后，泰伯公司与华汇大厦的其他承租人在微信群中多次与拾雨公司沟通房租减免事宜，拾雨公司初期不断推诿、拖延，同时阻止承租人与“产权人”直接沟通，但对减免与否始终不做明确表态，使泰伯公司误以为合理减免有望，所以并未在第一时间解除双方之间的合同，就此提交2020年2月13日至3月8日的微信群聊天记录，记载华汇大厦的租户多次询问租金减免事宜，拾雨公司工作人员多次表示正在协调，尚无结果。就该证据，拾雨公司表示其确实在跟北花园村和华汇大厦的出租方进行积极协调，并未推诿拖延。泰伯公司表示其于2020年2月1日起停工，未再使用涉租房屋，公司经营困难，几乎没有任何收益，资金链几近断裂，就此提交其工作微信群聊天记录及银行账户交易记录为证。拾雨公司表示对于该微信群聊天记录不予认可，反映泰伯公司经营状况好坏的应该是会计名目、审计报告或财务报表。泰伯公司称其承租涉租房屋时，涉租房屋为毛坯状态，泰伯公司对房屋进行了装修，支出装修费20万元以上，主要为进行房屋吊顶、制作钢化玻璃墙面、艺术造型、灯光、柜子、吧台，该装修附合于涉租房屋，不可拆除，泰伯公司撤出涉租房屋后，拾雨公司并未拆除该装修，并将带有该装修的涉租房屋另行出租。拾雨公司称涉租房屋内的装修是拾雨公司做的。诉讼中，法院前往涉租房屋进行勘验，发现涉租房屋已由拾雨公司另行出租，房屋内的格局为一个客厅，一个会议室，一个办公室，一个财务室，办公室、财务室、会议室与客厅之间均由玻璃隔断（含百叶窗，玻璃隔断中共有3个木门）相隔，屋内装修大体包括：客厅的墙面，其中一侧为白色墙面（墙体中有木架和装饰灯）、一侧为玻璃墙面（带有造型）；客厅的地毯；客厅的一个木架；房屋门口的木墙体隔断；办公室、财务室、会议室的吊顶、墙面（其中有玻璃墙面）、木地板。泰伯公司上述装修中，除了玻璃隔断（含三个木门）、客厅的地毯是拾雨公司制作的，但泰伯公司向拾雨公司支付了对价，其他的装修均为泰伯公司所作。拾雨公司称除了客厅墙面中的木架和一个木色装饰条是泰伯公司做的，其他装修均为拾雨公司所做。泰伯公司称其自己进行装修设计，委托沈阳藤筑装饰装修工程有限公司（以下简称藤筑公司）进行装修施工，就此提交其制作的效果图，该效果图与法院现场查看的装修状况一致；提交其与藤筑公司于2018年11月29日签订的《合同书》，记载泰伯公司委托藤筑公司对涉租房屋进行装修，装修款20万元。拾雨公司对此不予认可，称根据双方于2018年12月3日签订的《大厦装修施工管理协议》，装修人是翟小龙，并非藤筑公司，且进行的是简装，泰伯公司自身经营装饰装修业务，舍近求远找一家沈阳的公司进行装修不合常理。泰伯公司称翟小龙是泰伯公司的员工，受泰伯公司指派办理相关装修事宜，其为了配合拾雨公司办理装修进场手续，才签订的《大厦装修施工管理协议》，就此提交其为翟小龙交纳社保的记录及翟小龙在泰伯公司工作微信群中的聊天记录为证。拾雨公司对此不予认可。泰伯公司提交藤筑公司向泰伯公司出具的装修费发票，以证明支付装修费20万元的事实。拾雨公司对此不予认可，称只有发票不能证明支付了该费用。泰伯公司提交其在2018年11月14日装修前及装修中涉租房屋的现场照片，以证明其所进行的装修情况。装修前的照片显示涉租房屋系毛坯状态，装修中的照片可显示拾雨公司进行部分装修施工的情况。泰伯公司称其进行装修及拾雨公司安装玻璃隔断是同步进行的。拾雨公司称此照片无法证明是涉租房屋的。经泰伯公司申请，证人郭某（藤筑公司的法定代表人）出庭作证称：大概在2018年12月左右，藤筑公司为泰伯公司位于华汇大厦的写字间进行装修，装修项目有墙面、办公室棚顶、吧台、展柜、木格子、玻璃墙面、办公室和会议室的吊顶，墙面有的做的是玻璃，有的做的是轻钢龙骨镂空隔墙（带柜子和灯带），地面就做了办公室和财务室的地板。装修前房屋里墙面和地面都是毛坯的状态，什么都没有。总共支付装修费20万元。泰伯公司对于该证人证言予以认可。拾雨公司不予认可，称无法证明该证人系藤筑公司的员工，其作为普通工人，对于泰伯公司支付20万元都知情，不合常理，且泰伯公司与藤筑公司有业务上的合作关系，不能达到其证明目的。诉讼中，经法院释明，泰伯公司坚持不对其在涉租房屋中遗留的装饰装修的价值进行评估。泰伯公司称其在华汇大厦的租户群中得知，2020年2月1日至3月31日期间华汇大厦未提供任何供暖服务，故要求返还该期间的供暖费。拾雨公司称其整个供暖季均在正常供暖，就此提交华汇大厦的供暖单位江苏杨辉物业服务有限公司出具的证明书及空调（供暖）运行记录表为证。泰伯公司对此不予认可。经查，泰伯公司向拾雨公司支付了2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费76379.15元。经法院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局核实，北京市朝阳区高碑店乡北花园村×号华汇大厦未取得建设工程规划许可证。一审法院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉租房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，泰伯公司与拾雨公司签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，泰伯公司要求返还押金于法有据，应予支持。合同无效，泰伯公司使用涉租房屋期间应向拾雨公司支付房屋占有使用费。双方之间的合同约定租期于2018年12月11日起算，拾雨公司称其于2018年12月3日将房屋交付泰伯公司，其提交的关于装修管理的相关证据，不足以证明其主张，应认定泰伯公司于2018年12月11日开始使用涉租房屋，直至2020年4月17日泰伯公司搬离涉租房屋。故此，2018年12月11日至2020年4月17日期间，泰伯公司应向拾雨公司支付房屋占有使用费。但是，鉴于受疫情影响，泰伯公司经营确实出现困难，其支付租金的能力明显下降，继续按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费明显不公平，故法院综合考虑合同履行情况、各方损失情况等因素，酌情确定免除2018年12月11日至2018年12月25日及2020年3月26日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费。故此，泰伯公司要求赔偿2020年2月1日至2020年3月25日期间已支付但未使用的租金的诉求法院不予支持，拾雨公司要求在泰伯公司支付的押金中扣除2018年12月11日至2018年12月25日及2020年3月26日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费的抗辩意见法院不予采纳。关于泰伯公司主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”泰伯公司提交的证据足以证明其对涉租房屋的墙面、地面及屋顶进行了装修，该装修目前已被拾雨公司利用，并将带有该装修的涉租房屋另行出租，拾雨公司应向泰伯公司支付补偿款。鉴于泰伯公司坚持不对其在涉租房屋中的装修现值申请鉴定，法院酌情确定该装修现值为12万元，拾雨公司应向泰伯公司支付补偿款12万元。关于供暖费，拾雨公司提交证据证明其提供了供暖服务，泰伯公司仅依据租户微信群中其他租户的陈述主张拾雨公司未提供供暖服务，法院难以采信。故此，泰伯公司要求退还供暖费的请求，法院不予支持。泰伯公司主张的律师费于法无据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、确认北京泰伯装饰工程有限公司与北京拾雨商务管理有限公司于二〇一八年十一月二十一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、北京拾雨商务管理有限公司于判决生效之日起七日内返还北京泰伯装饰工程有限公司押金四万四千八百五十元；三、北京拾雨商务管理有限公司于判决生效之日起七日内支付北京泰伯装饰工程有限公司装修补偿款十二万元；四、驳回北京泰伯装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2526元，由北京泰伯装饰工程有限公司负担727元（已交纳），由北京拾雨商务管理有限公司负担1799元（于判决生效之日起七日内交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为:本案的争议焦点在于泰伯公司应支付的房屋占有使用费及拾雨公司应否向泰伯公司支付装修补偿款。本案中，因涉租房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，泰伯公司与拾雨公司就涉租房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效，拾雨公司所收取的押金应予返还，泰伯公司应向拾雨公司支付房屋占有使用费。综合考虑合同履行情况、各方损失情况等因素，一审法院酌情确定免除部分房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。关于泰伯公司的装修损失，结合双方提交的证据、现场勘查情况等因素，一审法院确认泰伯公司对涉租房屋的墙面、地面及屋顶进行了装修，在此基础上酌情确定拾雨公司向泰伯公司支付的装修补偿款的数额合理，本院予以确认。综上所述，拾雨公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1799元，由北京拾雨商务管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  沈 放审 判 员  玄明虎二〇二一年三月三十日法官助理  李延昭法官助理  陈亢睿