贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终948号上诉人（原审被告）：遵义市新区开发投资有限责任公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区镇。统一社会信用代码：915203006884303231。法定代表人：刘孝春，董事长。被上诉人（原审原告）：遵义嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省遵义市新蒲新区新民村**还房小区**附楼。统一社会信用代码：915203216839858485（1-1）。法定代表人：李高伟，总经理。上诉人遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称新区公司）与被上诉人遵义嘉和物业服务有限公司（以下简称嘉和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人新区公司的上诉请求：1.撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初7598号民事判决，依法改判上诉人只承担1189033.06元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定的开办费、物业费、车库服务费的总金额未经对账确定，该金额系被上诉人单方计算所得，故认定上诉人应承担的金额与事实不符；2.上诉人不应承担逾期付款的利息损失。嘉和物业公司针对上诉人新区公司的上诉请求和理由未作答辩。嘉和物业公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告立即支付物业费9826792元变更为9489757元，车库服务费342720元变更为679755元，合计10169512元；2.被告支付原告违约金（逾期付款利息）：从2018年12月1日起以10169512元为基数，按年利率6%计付利息至上述款项付清之日止（计算至起诉之日原告只主张500000元）；3.请求依法判令被告承担本案全部诉讼费（诉讼总金额为10669512元）。一审法院审理查明：嘉和物业公司成立于2009年3月26日，于2009年开始从事物业服务活动，并于2019年1月4日经遵义市住房和城乡建设局备案。2014年3月，新区公司与嘉和物业公司就遵义市新火车站1号还房小区的物业签订了《物业管理服务委托合同》。该合同载明：“第一条物业管理内容：1.物业基本情况：（1）物业类型：商住；（2）坐落位置：遵义市新东联线与迎宾大道交叉处；（3）基本概况：占地面积约143148.42㎡，房屋建筑面积共24幢，楼栋编号为：1#-23#，曲线商业，总建筑面积约43万㎡，其中：商业用房建筑面积为11.59万㎡；住宅面积为31.3万㎡，共2634套；；地下车库约4991956㎡，共1032个停车位。公共设施：绿化面积约1.5万㎡，容积率为2.68，其他公共建筑249.10㎡。2.委托管理事项：……。第二条委托物业管理形式：……。第三条：物业服务费用及维修资金管理：一、物业服务费用：1.本物业管理小区的物业服务费用定为：营业房每月每平方米1.80元。住宅每月每平方米1.10元，本价格三年内不得变动，如因市场价格因素需调整标准的，双方应当协商，测算后并报价格主管部门批准执行。2.本小区是新民村片区征收房屋后用于安置被征收人的还房小区，在房屋征收过程中，甲方已向被征收人承诺30年内电梯楼的物业管理费按多层住宅收取；以房屋被征收人资格统一接房时间为起点，业主物业管理费住宅按每月每平方米0.50元收取。商业用房部份按合同规定单价正常收取。3.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用，由甲方一次性补助13万元给乙方作为筹备工作使用。4.乙方进场后，甲方在一个月内发布回迁公告，为了补助乙方的物业管理费用，甲方除去已出售（非征收方式）的住宅面积和已安置（或已出售、出租）商业用房面积（不含底下车库和公共建筑）外，剩余面积甲方统一按建筑面积每月每平方米0.60元的标准补助给乙方。具体面积甲乙双方三个月核对一次，本条款三十年内不变，但补助标准随物业管理费标准的调整可经甲乙双方另行协商补助标准。5.物业费用的结算时间以双方书面交接房屋的时间为准，按月结算支付，接管首日不满15日的按半月结算，超过15日的按月结算。以后按月结算清楚。业主同乙方物业费计费方式按物业服务协议执行。6.小区已安置、出租、出售的营业房、写字楼、办公用房，乙方按照每月每平方米1.80元的标准向被安置人、买受人或承租人收取物业服务费。住宅改商用参照本条款收取物业服务费。7.小区业主在入住前由乙方自行与业主签订装饰装修管理服务协议，明确安全责任，按建设部110号文件执行。8.广告产生的收益由乙方收取，补充物业经费的不足。说明：以上费用包括小区产生的电梯、公共照明费用。二、住宅共用部位共用设施设备维修资金：……。第四条：其他有偿服务：1.……。2.甲方在小区拥有的地下车库，出租产生的收益归甲方所有，乙方收取车辆停放服务费，每月每个车位40.00元，露天车位租赁费由乙方与业主自行协商。车库的维修费用由甲方承担，日常管理与维护费用由乙方承担。……。第五条代收代缴收费服务：……。第六条物业管理期限：委托管理期限自本合同签订生效之日起30年，自2014年3月1日起到2044年2月28日止。第七条双方权利、义务：1.甲方权利义务：……。2.乙方权利义务：……。第八条物业管理目标：……。第九条履约保证金：……。第十条奖罚措施：1.……。2.如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予经济补偿或承担相应责任。……。第十一条合同更改、补充与终止：……。第十二条：声明及保证：甲方：……。乙方：1.乙方为一家依法设立并合法存续的企业，有权签署并由能力履行本合同。2.乙方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。……。第十三条保密……。第十四条不可抗力……。第十九条合同效力。本合同签订地点：1号还房小区新火车站开发建设指挥部办公室，自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。有效期为本合同签订之日起”。截止于2016年11月15日，原告嘉和物业公司（接收方）在被告新区公司（组织移交方、建设单位）主持下，接受了中建四局第三建筑工程有限公司（移交方）移交的1#-23#房屋以及房屋下的车库，然后实施了物业服务活动。经遵义市大洋测绘有限公司测量，1#-23#房屋总面积为355889.64平方米，其中营业房为75861.46平方米，住宅面积为280028.18平方米。另查明，原告与被告签订《物业管理服务委托合同》后至2018年10月30日，被告应支付的费用明细如下：开办费130000元、住宅物业费合计11295401元（时间从2014年1月至2018年10月30日，住宅每平方0.6元补助费7532928元＋部分住宅每平方0.5元空置费3762473元）、商业空置费4391748元（原告自认已扣除已接房商业业主应缴纳的物业费）、车库服务费660555元（车位按1032个计算，合计费用为1032个×40元/月×24月=990720元。原告自行扣除了车库的用电费用189000元、小区物业公共部分的电费141165元），扣除被告向原告已支付款项为6327392.25元，被告欠原告的费用共计10150312元。另查明：嘉和物业公司向新区公司主张了2018年11月1日至2019年6月30日之间的物业管理费用、车库服务费用。红花岗区人民法院作出了（2020）黔0302民初1737号民事判决书，后新区公司上诉至遵义市中级人民法院，2020年11月遵义市中级人民法院做出（2020）黔03民终5827号民事判决书，维持了（2020）黔0302民初1737号判决内容。一审法院认为，嘉和物业公司与新区公司签订的案涉《物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，且双方当事人已经实际履行。虽然嘉和物业公司未经作为建设单位的新区公司以招投标的方式选聘，不符合《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”之规定，但该规定不属于法律规定的效力性强制性规定，故依法认定本案案涉《物业管理服务委托合同》合法有效。由于《物业管理服务委托合同》合法有效，故嘉和物业公司是本案的适格原告，新区公司是本案的适格被告。由于嘉和物业公司与新区公司签订《物业管理服务委托合同》之后便开始对涉案的遵义市新火车站1号还房小区实施了物业管理，并自2016年11月15日起便对1#至23#楼的用房及车库实施了管理，即对于《物业管理服务委托合同》中所涉的面积进行了全面管理，嘉和物业公司有权按照《物业管理服务委托合同》之约定主张物业管理费用。至2018年10月30日期间的已安置、出售、出租房屋面积部分应属于新区公司所管理的范围，其对此应保管有证据，其亦应对上述房屋面积承担举证证明责任。由于新区公司未举证证明其在发布回迁公告后，有多少住宅或商业用房已被安置，故应视为被告自行承担举证不力的后果。根据庭审查明的事实以及证据规则，并根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，确定从2013年12月至2018年10月30日期间被告欠付的费用为：开办费130000元＋住宅物业费11295401元＋商业空置费4391748元＋车库服务费660555元-6327392.25元=10150312元。因《物业管理服务委托合同》并未约定违约金条款，只约定了所谓物业费用的结算条款约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，嘉和物业公司要求新区公司支付逾期付款的请求，予以支持，计算方式为：以10150312元为基数按中国人民银行同期类型贷款利率从2018年12月1日计算至2019年8月20日止；以10150312元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日计算利息至款项付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条的规定，判决：一、被告遵义市新区开发投资有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付原告遵义嘉和物业服务有限公司从2013年12月起至2018年10月30日止的开办费、物业费、车库服务费等费用共计10150312元及逾期支付利息（计算方式为：以10150312元为基数按中国人民银行同期类型贷款利率从2018年12月1日计算至2019年8月20日止；以10150312元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2019年8月20日计算利息至款项付清之日）；二、驳回原告遵义嘉和物业服务有限公司的其余诉讼请求。案件受理费已减半收取42910元，由被告遵义市新区开发投资有限责任公司负担。二审期间双方当事人均未提供新证据，二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。第一，嘉和物业公司与新区公司签订的案涉《物业管理服务委托合同》是双方当事人真实意思表示，双方当事人已经实际履行。虽然嘉和物业公司未经作为建设单位的被告新区公司以招投标的方式选聘，不符合《物业管理条例》第二十四条的规定，但该规定不属于法律规定的效力性强制性规定，故双方签订的《物业管理服务委托合同》合法有效。第二，上诉人新区公司所称一审法院认定的开办费、物业费、车库服务费的总金额未经对账确定，该金额系被上诉人单方计算所得，故认定上诉人应承担的金额与事实不符的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，新区公司未提供证据予以证实，应承担举证不利的法律后果，故该上诉请求本院不予支持。第三，上诉人新区公司所称不应承担逾期付款的利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”之规定，新区公司主张不应承担逾期付款的利息损失的上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，遵义市新区开发投资有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74520元，由遵义市新区开发投资有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭应勇审判员  施正高审判员  杨恩高二〇二一年三月二十四日法官助理王薇书记员郑宏愿