河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0106民初432号原告：黄辉，男，1972年7月12日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：赵玉印，河南宇法律师事务所律师。委托诉讼代理人：许帅，河南宇法律师事务所律师。被告：河南居易卓信置业有限公司，住所地河南省郑州市上街区五云山南路169号。法定代表人：贾建丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：吕尚文，河南见地律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟东，河南见地律师事务所律师。原告黄辉与被告河南居易卓信置业有限公司（以下简称“居易置业公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄辉的委托诉讼代理人赵玉印、许帅，被告居易置业公司的诉讼代理人吕尚文、李伟东均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄辉向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告2017年10月14日签订的《奥伦达·五云山五云湖畔定购协议书》；2.判令被告向原告返还购房款4173425元；3.判令被告赔偿原告自2017年10月14日至2021年1月14日期间的利息损失750027.63元（以后利息损失以4173425元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至返还全部款项之日）；4.本案的诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。事实与理由：2017年10月14日，原告黄辉与被告签订《奥伦达·五云山五云湖畔定购协议书》，定购被告开发的居易·五云山五云湖畔项目31号楼1单元02西户房产一套。根据定购协议书第四条第一款之约定，甲方应在签订定购协议书后七日内与乙方签订《商品房买卖合同》，被告承诺2018年12月份之前向原告交付房屋并办理房产登记。该协议签订后，原告陆续向被告支付购房款4173425元，并一直催促被告与原告签订《商品房买卖合同》，直至起诉之日，被告没有与原告签订《商品房买卖合同》，也没有履行为原告办理房产登记和交付房屋的承诺。涉案房屋在建工程仍处于停工状态。综上所述，在不具备预售条件的情况下与原告签订预售协议，并让原告向其支付购房定金及购房款4173425元，在协议签订后被告没有按照约定与原告签订《商品房买卖合同》，没有按照承诺向原告交付房屋并办理房产登记，被告已构成违约。被告承诺2018年12月份交付房屋，经原告多次催告，被告至今无法完成交付，由于被告迟延履行交付房屋的行为致使本合同目的不能实现，为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。居易置业公司辩称，一、被告在履行定购协议中无任何违约行为，反而原告违约在先。双方签订《商品房买卖合同》的前提是原告需要交纳全部房款，但原告在签订协议时交纳100万定金，剩余房款4232209元并没有按协议约定的定金交纳后3日内一次性交纳，在被告无数次的催促下，原告历时三年分九次包含定金在内才仅仅支付410万左右，截至目前原告也未全部交纳，《商品房买卖合同》未能签订是原告违约造成的，与被告无关；二、房屋预售许可证已于2018年1月取得，定购协议有效应当继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效”。被告已于2018年1月取得商品房预售许可证，早已符合签订正式商品房买卖合同的条件，只要原告交纳全部房款，双方随时就可以签订正式合同。另外，被告从未承诺2018年12月交房，原告以被告迟延交付房屋致使合同目的不能实现为由要求解除合同完全无事实依据；三、原告违约在先，按照约定定金100万应不予退还。原告在签订协议后未按时交纳房款，已构成根本违约，根据协议的约定已交纳的定金不予退还。综上，请求法庭查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年10月14日，黄辉作为买受人（乙方）、居易置业公司作为出售人（甲方），双方签订《奥伦达部落·五云山五云湖畔定购协议书》，约定黄辉定购居易置业公司开发的居易.五云山五云湖畔项目31号楼1单元02西户房产一套。协议第一条约定：“定购物业优惠前总房款人民币5526702元”；第二条约定：“本次交纳定金人民币1000000元于签署本协议时付清。乙方同意选择下列第1种方式支付总房款并享受优惠。1.一次性付款：享受优惠折扣96折，优惠金额一次性优惠（221068元+财富卡利息73425元）合计294493元，优惠后金额5232209元；签订《奥伦达部落·五云山五云湖畔定购协议书》之日起三日内一次性支付总房款人民币（大写：伍佰贰拾叁万贰仟贰佰零玖元整）”；第三条约定：“如乙方未按照本协议约定时间足额支付相应价款，甲方有权解除本协议，并视为乙方放弃购买本协议所涉及的物业；甲方有权另行销售并无需通知乙方，已交纳定金不予退还”；第四条约定：“乙方应在签订本协议后的七日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，甲方有权将乙方定购物业另行出售，且无需通知乙方，乙方交纳定金不予退还”。另查明，黄辉向居易置业公司已支付的房款总额为410万。居易置业公司在2018年1月19日取得涉案房屋的预售许可证书，庭审中其自认本案所涉房屋仍在建设过程中，并未竣工。庭审中，黄辉陈述，黄辉起诉要求居易置业公司支付的4173425元款项包含两部分，一是黄辉交纳的购房款410万元，另外是被告应当支付给黄辉的理财卡利息73425元。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任”。该条规定的内容表明，预约合同的当事人均可选择不履行订立合同的义务，该情况下对方当事人可以请求不履行订立合同义务的一方承担预约合同约定的违约责任。本案中，黄辉要求解除本案定购协议，即是不履行订立合同义务的意思表示，根据上述法律的规定，本院予以支持。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案协议在居易置业公司接到本案起诉状副本时已经解除。居易置业公司抗辩“房屋预售许可证已于2018年1月取得，定购协议有效应当继续履行”的意见，本院不予采信。关于黄辉要求居易置业公司退还410万元的购房款及理财卡利息73425元的诉请。其中410万元的款项是黄辉已经支付的购房款，协议解除后居易置业公司理应退还。理财卡利息73425元，居易置业公司认可存在该笔款项并且定购协议约定该利息冲抵房款，现黄辉表明不再购买本案所涉房屋，上述利息冲抵房款未能完成，黄辉另行要求支付该利息，于法有据，本院予以支持。关于居易置业公司提出的100万定金不予退还的抗辩意见。本院认为，本案定购协议约定两种情形下100万定金不予退还：一、协议第三条约定：“如乙方未按照本协议约定时间足额支付相应价款，甲方有权解除本协议，并视为乙方放弃购买本协议所涉及的物业；甲方有权另行销售并无需通知乙方，已交纳的定金不予退还”。根据庭审查明的事实，黄辉并没有按照协议约定的期限支付本案房款，但居易置业公司仍然予以接受且并未行使其解除协议的权利，上述事实能够认定居易置业公司以自己的行为变更了上述约定，故居易置业公司抗辩黄辉没有付清房款，违约在先，100万定金不予退还的意见，本院不予采信。二、第四条约定：“乙方应在签订本协议后的七日内与甲方签订《商品房买卖合同》，乙方未按约定时间与甲方签订《商品房买卖合同》的，甲方有权解除本协议，甲方有权将乙方定购物业另行出售，且无需通知乙方，乙方交纳定金不予退还”。本案房屋于2018年1月19日取得房屋预售许可证书，本案协议签订日期是2017年10月14日，黄辉即便按照协议约定的期限付清了房款，在协议签订后七日内居易置业公司亦不可能与其签订《商品房买卖合同》，且责任不在黄辉。综上，对居易置业公司提出100万定金不予退还的抗辩意见，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百六十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、被告河南居易卓信置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄辉退还购房款4100000元及利息（以4100000元为基数，自2017年10月15日至2019年8月19日之间的利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；2019年8月20日至实际付清之日的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告河南居易卓信置业有限公司于本判决生效后十日内向原告黄辉支付理财卡利息73425元；三、驳回原告黄辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23094元，由被告河南居易卓信置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于郑州市中级人民法院。审判员  杜利军二〇二一年三月二十九日书记员  赵晓磊