四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终316号 上诉人（原审原告）：罗高蓉，女，1964年5月5日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：钟朝飞，四川华蓥山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭晓林，女，1977年4月12日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：杨明，四川天吉律师事务所律师。 原审第三人：郭红梅，女，1973年11月11日出生，汉族，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：杨明，四川天吉律师事务所律师。 上诉人罗高蓉因与被上诉人郭晓林、原审第三人郭红梅买卖合同纠纷一案，不服四川省岳池县人民法院（2020）川1621民初3125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗高蓉上诉请求：1.撤销原审判决，判决解除罗高蓉与郭晓林签订的《门市买卖协议》，一个月合理时间搬出门市，将门市归还罗高蓉，并由郭晓林赔偿罗高蓉因此遭受的经济损失206,400元；2.一、二审案件受理费由郭晓林负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公。1.郭晓林未按照合同约定时间即2010年5月底前一次性付清门市余款371,440元，未履行合同的主要义务，构成根本性违约，属于合同法第九十四条规定的法定解除情形，一审法院对此基本事实未作认定，反而认定是罗高蓉的责任。郭晓林即便有意愿支付而无实际支付行为，违约行为不因意愿消失而依然存在。自觉全面履行合同系郭晓林的义务，并不以对方催收与否为必要条件，是否催收不能成为郭晓林违约的免责理由。证人郭某、周某系郭晓林的亲属，郭某是案涉合同的代理人，其证言与客观事实不符，也无其他证据佐证，不具有证明力，不能作为定案依据。2.案涉房屋抵押事实发生在合同约定最后付款期限的三、四年之后，不存在罗高蓉隐瞒、不诚信的问题。3.一审判决让罗高蓉的房屋被郭晓林无偿占用10余年而不弥补损失，损害了罗高蓉的合法权益，判决结果严重不公。 郭晓林辩称，签订《门市买卖协议》后，郭晓林按约支付了首付款20,000元，2010年郭晓林的父亲在房管所领取购买2号门市的产权证时，工作人员告知其所购买房屋有查封、冻结情形暂不能办证。于是郭晓林的父亲找罗高蓉父亲交付购房余款，并要求办理过户登记，罗高蓉及其委托代理人周某某拒绝收取余款，并说案涉房屋要涨价，还有问题需要协商好后才可以办理过户登记，一审中的证据可以印证上述事实。案涉房屋现仍然由罗高蓉抵押给银行，导致无法办理过户登记。以上情形导致罗高蓉没有按照合同约定履行义务，违约方是罗高蓉，而非郭晓林。综上，罗高蓉上诉主张的事实不属实，其诉讼请求不能成立，一审认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭红梅的陈述意见与郭晓林的答辩意见一致。 罗高蓉向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除罗高蓉与郭晓林所签订的《门市买卖协议》；2.判令郭晓林及郭红梅停止侵害，在一个月内搬出门市归还罗高蓉；3.判令郭晓林及郭红梅共同赔偿罗高蓉因此遭受的经济损失206,400元（按同一地段门市租金实际占用时间计算）；4.案件受理费由郭晓林及郭红梅负担。 一审法院认定事实：罗高蓉与郭晓林经自愿协商，双方于2009年11月18日在岳池县九龙镇岳池川东医院签订了《门市买卖协议》。合同约定：一、郭晓林（乙方）购买罗高蓉（甲方）坐落于岳池县××镇××路××商城××幢××号门市，面积65.24㎡。二、门市价格为6,000元／㎡，总价391,440元，过户所需一切税、费等由乙方自行承担支付。三、付款方式、期限及交房期。“1.门市总价分二次付清，签约日付给甲方折合人民币二万元。其余房款在2010年5月底前一次性付清，甲方负责帮助乙方完成产权过户事宜。2.以上付款以转账或现金方式支付均可，逾期交款处以滞纳金按银行贷款利息的二倍计算，如乙方逾期超过1个星期，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金，违约金按门市总价的15%计算。”四、甲方协助乙方办理产权过户手续；本合同未尽事宜由双方协商补充确定；甲方在完成售房的全过程后，乙方有权支配和使用该门市，甲方无权干涉。五、甲方指定周某某为委托代理人，乙方指定郭某（艮）为委托代理人。六、本合同经双方代表签字或盖章后生效，一式二份，双方各执一份。合同乙方由郭晓林的代理人郭某代签。合同签订后，郭晓林向罗高蓉交付首期购房款20,000元，罗高蓉将房屋交与郭晓林占有使用至今，现为郭晓林、郭红梅合伙做家具生意使用。2010年5月28日、29日，郭晓林之父郭某、郭红梅的丈夫周某到岳池川东医院找罗高蓉指定的代理人周某某交付购房款，双方未能实际交付。 另查明，案涉房屋于2013年6月21日登记为罗高蓉所有，房权证号为岳房权证岳池字第2××0号，土地使用权证号为岳国用（2013）第0××6号，建筑面积65.24㎡，坐落于岳池县××镇××路××商城××幢××号，营业用房。该房于2014年12月26日被罗高蓉抵押于中国工商银行股份有限公司岳池支行，抵押期限为2014年12月26日至2019年12月23日，其间于2017年11月8日解除抵押，又于2020年8月11日被罗高蓉抵押于四川岳池农村商业银行股份有限公司银城支行，抵押方式为最高额抵押，债权金额16,518,300元，债权履行期限为2020年8月7日至2023年8月6日。 一审法院认为，罗高蓉、郭晓林及其委托代理人于2009年11月18日依法签订了《门市买卖协议》，该协议依法成立、生效，且合法有效，受法律保护，对此罗高蓉、郭晓林及郭红梅并无异议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，罗高蓉和郭晓林应当按协议约定自觉全面履行；不仅如此，双方还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。虽然郭晓林至今未向罗高蓉支付购房余款是客观事实，但郭晓林也明确表明愿意支付购房款，究其原因，罗高蓉并无任何证据证明其向郭晓林催收购房余款，以及郭晓林经催收后在合理期限内仍拒绝支付的事实，故对罗高蓉主张郭晓林未交付购房余款的原因是经催收而拒不交付的事实不予认定。相反地，即使证人郭某、周某系郭晓林及郭红梅亲属，但其证明在协议约定期限内为郭晓林到岳池川东医院找周某某交付购房余款的事实能相互印证，且与罗高蓉当庭自认周某某确系其指定负责具体办理的事实相符，具有证明力，其所证明事实，予以认定。再者，罗高蓉向郭晓林隐瞒房屋抵押事实，亦有违诚信。虽然《门市买卖协议》约定如郭晓林方逾期付款超过一个星期，甲方有权终止合同，但对其原因是否属于不合理地违约拒绝付款，仍应由罗高蓉承担举证证明责任，对此罗高蓉没有举证证明，应当依法承担不利的法律后果。据此，对罗高蓉请求解除2009年11月18日《门市买卖协议》，及判令郭晓林及郭红梅归还所占有门市的诉讼请求，不予支持。郭晓林及郭红梅占有使用案涉门市获取利益系基于《门市买卖协议》而合法占用使用，罗高蓉因此要求郭晓林及郭红梅赔偿损失没有法律依据，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回罗高蓉的诉讼请求。案件受理费4,396元，由罗高蓉负担。 二审中，郭晓林、郭红梅向本院提供《门市买卖协议》复印件两份，拟证明案涉房屋旁边的2、3号门市的交易价格为5,000元/㎡，两个月后案涉房屋就涨价了，所以罗高蓉拒收案涉房屋余款。罗高蓉的质证意见：对上述证据的真实性无异议，但案涉房屋与2、3号门市位置不同，价格肯定有差异，达不到郭晓林的证明目的。本院的认证意见：上述证据仅能证明2、3号门市与案涉房屋的位置、交易时间不同，交易价格存在差异，在无其他证据佐证的情况下不能证明罗高蓉因门市涨价而拒收案涉房屋余款的事实，达不到其证明目的，本院不予采信。 罗高蓉未向本院提供新的证据。 罗高蓉对一审判决认定的“2010年5月28日、29日，郭晓林之父郭某、郭红梅的丈夫周某到岳池川东医院找罗高蓉指定的代理人周某某交付购房款”的事实有异议，罗高蓉认为案涉房屋余款未实际交付的原因是郭晓林违约拒付，而不是罗高蓉拒收。 本院认为，造成案涉房屋余款未实际交付的原因涉及郭晓林是否存在违约行为、案涉《门市买卖协议》是否应予解除，是本案审查的关键问题，本院将围绕争议焦点问题结合在案其他证据及查明事实予以综合评述。 二审查明的其余案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审主要争议焦点为：郭晓林是否存在违约行为，案涉《门市买卖协议》是否应予解除。 2009年11月18日罗高蓉与郭晓林签订的《门市买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。案涉《门市买卖协议》约定房屋余款在2010年5月底前一次性付清，如郭晓林逾期付款超过一周，罗高蓉有权终止合同。本案中，双方对郭晓林至今未实际支付房屋余款的事实均无异议，但对造成房屋余款未实际交付的原因各执一词。郭晓林主张交付现金时罗高蓉的委托代理人周某某拒收，并申请了证人郭某、周某出庭作证。罗高蓉主张经多次催收郭晓林拒付，但未提供催收的证据，也未举示其已向郭晓林提供收款帐号的证据，亦未对其将案涉房屋交付郭晓林占用使用十余年，郭晓林拒付房屋余款，其未提出异议作出合理解释。综上，一审法院采信郭某、周某的证言，认定罗高蓉拒收的事实并无不妥。即便郭晓林存在拒付案涉房屋余款的违约行为，罗高蓉根据合同约定有权解除合同，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外.”和《中华人民共和国民法典》第五百六十四条“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”之规定，罗高蓉的解除权因其知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使而消灭。故一审判决驳回罗高蓉要求解除案涉《门市买卖协议》和要求郭晓林、郭红梅归还房屋、赔偿损失的诉讼请求并无不当，本院予以维持。罗高蓉关于郭晓林存在根本性违约，案涉《门市买卖协议》应予解除的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，罗高蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,396元，由罗高蓉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二一年三月二十九日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲