文书内容山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终37号上诉人（原审被告）：孙伟，男，1983年10月11日出生，汉族，住滨州市滨城区。委托诉讼代理人：苏滨，山东元格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王广福，男，1979年8月1日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。委托诉讼代理人：张煜佳，山东昌智律师事务所律师。上诉人孙伟因与被上诉人王广福房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602民初2603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙伟上诉请求：1.撤销山东省滨州市滨城区人民法院作出的（2020）鲁1602民初2603号民事判决第一、二项，并改判为驳回王广福的一审诉讼请求；2.一、二审费用由王广福承担。事实与理由：一、一审判决认定本案租赁合同解除时间为2020年6月17日及判决孙伟承担租金6666.67元是错误的。孙伟一审提交的2020年3月24日电话录音作为有效证据可以证实，王广福已认可涉案房屋可以由孙伟或王广福租出一半，并且租金减半；双方共同努力租出一半房屋，其中王广福提醒和帮助孙伟如对外进行租赁时的一些方法和策略。该电话录音足以证实了租金已调整为4万元。孙伟在2020年5月底已支付完毕该年度4万元租金，并于2020年6月5日告知王广福在5月底已腾空房屋。因此，孙伟在支付2020年度4万元租金过程中没有违约行为的。实际上是孙伟也放弃了2020年6月份之后的租期。王广福一审提出诉讼解除合同的时间也在2020年度期间，在孙伟已经支付完毕该年度租金的情况下，一审判决认定2020年6月17日解除合同已无实质意义，判决孙伟再承担一个月租金6666.67元显然是错误的。二、王广福已在其提出本案诉讼时将涉案房屋另行租赁他人。王广福在一审审理过程中隐瞒了其已外租涉案房屋的事实。2020年初疫情期间，双方通过电话方式变更了本年度租金数额及支付时间，孙伟也全额支付了本年度4万元租金。因此，一审判决认定孙伟违约已不符合本案事实。且王广福已即时将房屋租赁他人并获取收益，并无经济损失。因此，一审判决孙伟再承担违约责任和支付4万元违约金亦不符合本案事实。再者，根据山东高院民一庭法官会议《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》，本案应认定为受疫情影响，属不可抗力。《租赁合同》第十条规定：“因不可抗力造成的损失，甲乙双方无需承担责任，‘不可抗力’范围以国家有关法律规定为准。”故，一审判决孙伟支付违约金属法律适用错误。王广福辩称，一、孙伟应当向王广福给付2020年余下房屋租金4万元。1.依据双方签订的《租赁合同》第三条（1）款约定：“每年房租为捌万元整，付款方式年付，提前一个月缴纳下一年租金”证明，孙伟本应在2019年10月将下一年度房屋租金8万元向王广福足额缴纳，但实际上，孙伟却一直拖延未付，通过孙伟一审提交的通话录音内容上可以明确得知该次通话仅是当事人之间关于对变更租赁方式和租金方案的探讨和交流，并非孙伟所说的“租金已调整为4万元”，孙伟曲解该录音含义，目的是逃避应当承担的责任。因此依据双方的《租赁合同》孙伟应当将余下4万元租金给付与王广福。2.依据《租赁合同》第八条约定：“合同期内，甲乙双方均不得单方面终止合同...若乙方违约，需按当年商铺租赁费的双倍支付违约金给甲方。”孙伟单方面终止合同的行为构成了违约，应当依约向王广福支付违约金16万元，而王广福在一审中要求解除双方租赁合同并要求孙伟支付违约金的主张二者并不冲突，首先孙伟单方面搬离承租房屋仅导致了合同现实中无法继续履行但该租赁合同依然有效，合同双方依然受到合同条款的约束，依据《租赁合同》第九条约定：“若乙方不想再继续租赁，需提前三个月通知甲方。”而孙伟无视合同约定对不再继续承租房屋的事实只字未提，在拖欠房租的同时私下偷偷搬迁给王广福造成了严重的经济损失属于严重的违约行为。因此王广福主张请求法院依法判决解除双方《租赁合同》，并要求孙伟给付违约金16万元并不冲突于法有据。二、孙伟所称本案诉讼期间王广福将涉案房屋另行租赁他人的事实并无证据予以支持，且在本案诉讼发生时，孙伟已搬离涉案房屋，孙伟该主张与本案审理无关。孙伟主张的“本案应认定为受疫情影响属不可抗力”的说法亦不能成立，涉案租金本应在2019年10月即给付给王广福，而在王广福屡次索要未果、孙伟一直拖欠的情况下才拖至2020年，新冠疫情爆发于2020年1月，2019年11月尚未出现新冠病例，何来疫情一说，因此该案不属于不可抗力，也不适用《涉疫情房屋租赁合同纠纷案件审判参考》。综上所述，请求人民法院依法判决驳回孙伟的诉讼请求，支持王广福的主张。王广福向一审法院起诉请求：1.判令孙伟向王广福支付2020年余下房屋租金4万元，并解除双方租赁合同；2.判令孙伟向王广福支付违约金16万元；3.判令孙伟支付解除租赁合同后对涉案房屋的占有使用费，按每日223元计算；4.本案诉讼费、保全费和保全担保费由孙伟承担。一审法院认定事实：2018年7月1日，滨州双晨商贸有限公司（甲方，出租方）与王广福（乙方，承租方）签订房屋租赁合同，约定甲方将其所有的位于滨州市××路××号市××幢××号出租给乙方；租期5年，自2018年7月1日至2023年6月30日；年租金24万元。同日，滨州双晨商贸有限公司向王广福出具租赁委托书，授权王广福对滨州市××路××号市××幢××号房屋整栋进行出租，并允许其以自己名义对外签署租赁合同、收取房屋租金等事务。2018年11月6日，王广福（甲方，出租方）与孙伟（乙方，承租方）签订租赁合同，约定：甲方将位于滨州市××路××号市××幢××号××层××层商铺××方；期限3年，自2018年11月18日至2021年11月17日；每年租金8万元，付款方式为年付，提前一个月缴纳下一年租金；甲方有权在乙方拖欠该租赁费超过结算期15个工作日后收回该商铺的经营权和出租权；合同期内，甲乙双方均不得单方面终止本合同，如甲方单方面解除合同，由此给乙方造成经济损失的，由甲方全额赔偿，并按当年商铺租赁费的双倍支付违约金给乙方，若乙方违约，需按当年商铺租赁费的双倍支付违约金给甲方；因不可抗力造成的损失，甲乙双方无须承担责任，“不可抗力”事件的范围以国家有关法律规定为准。后因孙伟未在2019年10月份缴纳下一租赁年度租金8万元，王广福多次催要，并于2020年5月31日通过微信向孙伟发出通知，要求孙伟在接到通知三日内支付全部租金，逾期未支付将根据合同约定收回该商铺的经营权和出租权，并追究违约责任。期间当事人多次通过微信、电话沟通，孙伟告知了王广福因疫情影响导致无法经营并赔本的情况，并与王广福探讨了孙伟将其所租商铺再转租一半的方案。2020年6月5日，孙伟通过微信通知王广福涉案商铺已腾空，要求与王广福结算房租并交付钥匙。当事人沟通期间，孙伟陆续向王广福支付租金4万元。另查明，2020年2月1日，滨州市市中办事在案涉商铺所在小区张贴公告，因新冠病毒疫情严峻，本小区实行全天24小时封闭管理，人员一律禁止出入，恢复时间另行通知。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案有两个争议焦点：一是当事人签订的租赁合同是否已解除；二是王广福主张的租金、违约金、房屋占有使用费是否应当得到支持。对于争议焦点一，当事人签订的租赁合同约定孙伟在2019年10月份应当缴纳下一年度租金8万元，孙伟逾期未交，王广福在催要过程中曾于2020年5月31日通过微信要求孙伟在接到通知三日内支付全部租金，逾期未支付将收回该商铺的经营权和出租权，双方沟通无果后孙伟于2020年6月5日通过微信告知王广福房屋已腾空，要求进行结算并交钥匙。当事人均表达了解除合同的意向，王广福有权根据合同约定解除合同。鉴于孙伟已搬出案涉房屋，根据本案查明的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，一审法院确定本案租赁合同的解除时间为2020年6月17日。对于争议焦点二，王广福要求解除合同，又要求孙伟支付2020年尚欠租金4万元于法无据，不予支持。孙伟提交的电话录音仅是当事人之间关于对变更租赁方式和租金方案的探讨和交流，并未付诸实施，孙伟据此主张房屋年租金已调整为4万元，不予采纳。孙伟已支付半年租金4万元，尚应支付王广福一个月租金6666.67元。对于王广福的违约金主张，孙伟辩称新冠疫情系不可抗力，应当免除其违约责任，但孙伟逾期支付租金在先，新冠疫情发生在后，依法不能免除孙伟的违约责任，但新冠疫情给孙伟的正常营业造成了较大影响，王广福重新对外租赁亦需要一定时间，综合考虑本案案情，一审法院确定孙伟应当向王广福支付违约金4万元。对于王广福主张孙伟应按每日223元支付解除租赁合同后对涉案房屋的占有使用费的主张，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，对于王广福的合理诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决：一、孙伟于本判决生效后十日内支付王广福租金6666.67元；二、孙伟于本判决生效后十日内支付王广福违约金4万元；三、驳回王广福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3670元，由王广福负担2826元，孙伟负担844元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，孙伟主张其已与王广福协商调整租赁范围及租金数额，王广福不予认可。经审查，双方对此未形成明确书面合意，孙伟提交的其与王广福的电话录音显示双方同意调整租赁范围及租金数额的前提系另一半房屋能实际转租，但实际情况另一半房屋并非实际转租，故租赁范围和租金数额并未调整。孙伟主张已支付完毕全年租金，不能成立。孙伟虽于2020年6月5日微信通知王广福涉案商铺已腾空并要求结算房租、交付钥匙，但未提交有效证据证实其与王广福结算房租，交付钥匙的确切日期，一审法院认定合同解除日期为2020年6月17日、判决孙伟再支付一个月租金并无明显不当。关于孙伟主张王广福将涉案房屋另行转租给滨州星途文化传媒有限公司问题。经审查，王广福认可2020年7月其曾与滨州星途文化传媒有限公司协商房屋租赁事宜，亦认可滨州星途文化传媒有限公司将“星途传媒”标志悬挂于涉案房屋内，但其称因涉案房屋存在纠纷，滨州星途文化传媒有限公司最终未租赁其房屋。而孙伟提交的录音、照片等证据，不足以证实王广福将涉案房屋转租的事实，孙伟的该项主张不能成立。鉴于一审法院已对违约金数额作出调整且已考虑疫情影响，孙伟上诉主张再次调低违约金数额，无充分依据，本院不予支持。综上所述，孙伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费967元，由上诉人孙伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵慧莲审 判 员 王正真审 判 员 张 珊二〇二一年三月二十三日法官助理 张艺伟书 记 员 战亚玲