吉林省敦化市人民法院民事判决书（2021）吉2403民初485号原告：江泳，住敦化市。委托诉讼代理人：江晓蕾，住敦化市。被告：郭井民，住敦化市。江泳与郭井民确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。江泳的委托诉讼代理人江晓蕾，郭井民本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江泳向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令江泳与郭井民于2019年8月12日签订的房屋买卖合同无效；二、郭井民将涉案房屋过户给江泳名下，并由郭井民承担房屋过户所产生的费用；三、郭井民承担本案诉讼产生的费用。事实与理由：2019年8月初，因为江泳的委托人江晓蕾（系江泳女儿）急需用钱，就去找了敦化市富园小额贷款公司的法定代表人孙某借钱，当时和孙某订好借款50万元，月利4分，期限4个月，当时孙某提出公司抵押借款条件，是要把此房屋做委托公证才可以借款，由于江泳女儿（江晓蕾）与孙某认识多年，很相信他，就劝说其父亲江泳去做委托，在2019年8月12日江泳与孙某因为借款一事在敦化市公证处作了委托公证，2019年8月12日公证之前在孙某的富园小额贷款公司，孙某让江泳签订了一张不具备法律效力的假合同，系该起诉涉案合同，当时江泳不同意签订这份假合同，孙某劝其说认识你女儿多年了，根本不会骗你们的，这合同就是公司办理借款，股东要求走的程序，当时江泳和其女儿看了要签的合同，上面已有郭井民签好字，便问郭井民是谁，孙某称其系贷款公司职员，就让他签字就行，又看了一下日期，是2018年8月12日，其实那天是2019年8月12日，日期与当时日期不符，也就以为就像孙某所说的就是办理贷款小额公司应该走的程序，于是江泳就在这份假合同上签了字，现在看来，当时孙某和郭井民就是惯用的欺骗手段，来骗取他人财物，故意将日期写提前一年，是想给借款人造成违约的事实，来骗取他人财物，该借款是在2019年8月12日办理的，当时孙某还给江泳的转账记录和孙某替还给贷款银行的利息都是2019年8月12日，所以这份2018年8月12日的假合同是一份不具备法律效力的假合同。办理完后，孙某将此房屋原贷款279199.32元由孙某账户转给了原贷款银行，办完委托又把约定好借款的50万元剩余220800元转给江泳，绝非郭井民所说的谎言，把房子以50万元卖给郭井民，江泳及其委托人从来不认识郭井民，当时郭井民只是敦化市富园小额贷款公司工作的人员，办理委托时，是把房屋委托授权给孙某，受托人孙某恶意串通其贷款公司会员郭井民以该房屋一半的价格将房屋过户到郭井民名下，当时签订的房屋买卖协议，当时签订房屋买卖协议只是认为借钱时随便写的一个合同，当时借钱时江晓蕾给孙某写了一个50万的借条，写明月利4分，根本不认识郭井民这个人。办完借款后，敦化市人民法院于2019年8月19日作出(2019)吉2403执1106号之一裁定书（因江泳与案外人张某民间借贷纠纷），将此房屋作了查封，江泳几次申请，解决此房屋查封，法院都没给予解除，导致该房屋不能正常买卖和办理房屋贷款，影响了和孙某约定好的还款日期。2019年8月19日江晓蕾与其证人一起交给郭井民2万元利息，当时因为2019年8月19日孙某因外出不在敦化，又不让江晓蕾用转账方式支付2万元利息，所以把利息交给了孙某指定收取利息之人郭井民，由郭井民主动收取2万元利息的事实，能证明江晓蕾与孙某借款的事实，江泳与郭井民并非房屋买卖关系，该房屋绝非卖给郭井民。根据合同法规定，江泳从未收到郭井民的购房款，根据《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，合同的义务不对等，本案涉诉房屋面积118.21平方米，合同约定价格为50万元（付给郭井民利息2万元），实则48万元，而涉诉房屋原有购买价格就为72万元从阳光城售楼处售楼员付伟手里购买，付伟也亲自写了证明材料，购买后房屋高级装修费用达40万元，现该地段在敦化市房屋市场价均价为8000元/平方米以上，双方约定的价格明显低于市场价格有违公平等价的原则，郭井民从未进过涉诉房屋，都不知道房屋内是什么样子的，由此可以证明以上行为均与正常购房交易习惯不相符合。如果江泳真想出卖此房屋，可以正常找房产、中介出卖此房屋，怎么会找小额贷款公司卖房子。江泳认为该份买卖合同名为买卖，实为借贷担保，为维护江泳的合法权益，请求人民法院依法支持江泳的诉讼请求。郭井民辩称，一、2019年8月12日我购买位于渤海阳光城该涉案房屋，还完银行贷款后，合理合法做了公正委托。二、房屋买卖合同日期，在之前的诉讼中，我和法院明确日期写错了，是2019年8月19日，说给了我2万元是利息，实际是过户费。三、江泳说未收到购买涉案房屋的款项，这些都是有转账记录的。涉案房屋，江泳说现在每平方米8000元以上，这是不可能的。本案争议焦点：一、江泳、郭井民之间房屋买卖合同是否有效；二、郭井民应否将房屋过户至江泳名下，相应过户费用由谁承担。经审理查明：（2020）吉2403民初1858号郭井民与江泳返还原物纠纷一案中，郭井民向本院提出诉讼请求：1.判令江泳立即返还坐落在敦化市胜利街南湖社区渤海阳光城X号楼X单元XXXXXXX、不动产单元号22240300XXXXGB000XXX0021XXXX、不动产权证号吉(2020)敦化市不动产权第XXXX号、建筑面积118.21平方米房屋，江泳立即从该房屋中搬出；2.由江泳承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年8月12日，江泳与郭井民签订房屋买卖合同，江泳将坐落在敦化市胜利街南湖社区渤海阳光城X号楼X单元XXXXXXX、不动产单元号22240300XXXXGB000XXX0021XXXX、不动产权证号吉(2019)敦化市不动产权第XXXX号、建筑面积118.21平方米房屋以50万元的价格出售给郭井民。合同签订后，郭井民为江泳偿还贷款279199.32元，将剩余房款220800元支付给江泳。江泳因急需资金且暂无住处，郭井民同意在先行给付房款的情形下让江泳继续使用该房屋4个月，双方在敦化市公证处办理了房屋委托过户手续，待将来房屋过户时产生的费用由江泳承担。郭井民已经全部支付完毕所有购房款并将涉案房屋过户至郭井民名下，房屋过户时产生的费用为25736.44元，按约定应由江泳承担，江泳仅给付2万元，剩佘5736.44元未给付。现郭井民为涉案房屋的合法所有人，但江泳一直居住该房屋，拒绝腾迁，故提起诉讼。（2020）吉2403民初1858号案件中，敦化市人民法院经审理查明（以下为原文）：2018年8月12日，江泳（甲方）与郭井民（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定甲方将自有坐落在敦化市胜利街南湖社区渤海阳光城1号楼4单元0408065、不动产单元号22240300XXXXGB000XXX0021XXXX、不动产权证号吉(2019)敦化市不动产权第XXXX号、建筑面积118.21平方米房屋以50万元的价格出售给乙方，乙方将购房款一次性付给甲方；因该房产有银行房贷，应甲方要求，乙方先行将银行房贷替甲方还清，代替甲方偿还银行房贷的款项属于购房款之内，偿还银行房贷金额（大写）贰拾柒万玖仟壹佰玖拾玖元三角贰分，（小写）279199.32元，剩余部分购房款约（大写）贰拾贰万零捌佰元，（小写）220800元再给付甲方；因甲方急需用钱，乙方先将购房款给付甲方（笔误乙方），甲方（笔误乙方）承诺暂住该房屋4个月，到期后无条件搬出将该房产给付乙方，如需要甲方处理的，不论何时，甲方应予以协助。如因甲方延误违约，由甲方赔偿乙方房产局评估价的15%违约金；该房产在交易时产生的过户费由甲方负责；乙方替甲方将银行房贷还清后，甲方配合乙方到敦化市公证处做公证，公证完毕后将剩余购房款给付甲方，如不能公证或因甲方原因导致乙方不能保证自己的合法权益，甲方无条件将乙方替还的银行贷款款项偿还给乙方。合同签订当日，案外人孙某为郭井民给江泳偿还贷款280244元，并为郭井民给付江泳剩余房款219456元，合计499700元。2019年8月12日，经敦化市公证处公证，江泳给案外人孙某出具委托书，江泳委托孙某代为办理涉案房屋出售、房屋产权过户签字及不动产登记相关事宜。该委托书载明：受托人为办理上述事项所签署的一切文件及实施的法律行为，委托人均予以承认，所产生的法律后果由委托人承担。委托期限自委托之日至2020年2月12日。郭井民为江泳支付公证费300元。2020年1月，涉案房屋所有权变更登记在郭井民名下，郭井民取得吉(2020)敦化市不动产权第XXXX号不动产权证书。郭井民支付房屋产权过户税费25736.44元。另查，2019年9月，江泳的女儿江晓蕾给付郭井民现金2万元。2020年1月21日，郭井民通过银行转账的方式偿还给案外人孙某垫付款25万元，2020年1月22日，郭井民通过银行转账的方式偿还给案外人孙某垫付款25万元。2016年11月，延边兴旺房地产开发建设集团有限公司给江泳出具的吉林增值税普通发票载明涉案房屋价款585140元。（2020）吉2403民初1858号案件中，敦化市人民法院认为（以下为原文）：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案江泳将其自有坐落在敦化市胜利街南湖社区渤海阳光城X号楼X单元XXXXXXX、不动产单元号22240300XXXXGB000XXX0021XXXX、建筑面积118.21平方米房屋以50万元的价格出售给郭井民，郭井民按合同约定的付款方式支付了价款，并取得不动产权证书，郭井民是涉案房屋的权利人。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，本案江泳已将涉案房屋出售给郭井民，郭井民已经取得涉案房屋的不动产权证书，双方约定的房屋交付期限已经届满，江泳无权再占有该房屋。江泳主张没有将涉案房屋卖给郭井民的抗辩理由不成立，本院不予支持。2020年7月23日，敦化市人民法院作出（2020）吉2403民初1858号民事判决书，判决：江泳于本判决生效之日起十日内腾迁出房屋权利人为郭井民、坐落在敦化市胜利街南湖社区渤海阳光城X号楼X单元XXXXXXX、不动产单元号222403002089GB00091F00210127、不动产权证号吉(2020)敦化市不动产权第XXXX号、建筑面积118.21平方米房屋，并将该房屋交付给郭井民。江泳不服（2020）吉2403民初1858号民事判决书，提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年10月23日作出（2020）吉24民终1550号民事判决书，对一审法院所认定事实予以确认，并判决：驳回上诉，维持原判。江泳对（2020）吉24民终1550号民事判决书有意见，向吉林省高级人民法院申请再审，在本案判决前，吉林省高级人民法院尚未裁定再审。另查明，本案庭审中郭井民自认其从2017年-2019年4、5月份在敦化市富园小额贷款公司任职。2019年8月份之后不再任职，但常会在敦化市富园小额贷款公司（后变更为敦化市富园商贸有限公司）帮忙。敦化市富园小额贷款公司法定代表人是孙某（原为李永宪）。郭井民自认合同中所约定的房屋价格50万元确实便宜。据以认定上述事实的证据有：证据1.2019年8月12日转账记录结合法庭与孙某通话内容，能够体现孙某用账于2019年8月12日转账给原告219456元，该事实与（2020）吉2403民初1858号所认定事实相符，本院采信该证据的真实性。证据2.证明材料，结合郭井民关于合同中所约定的房屋价格50万元确实便宜的自认，能够认定合同中所约定房屋价格低于市场价的事实，本院予以采信。证据3.（2019）吉2403执519号、（2020）吉2403执异27号裁判文书，能够体现敦化市富园小额贷款有限公司的法定代表人为孙某，郭井民系委托诉讼代理人，结合郭井民自认其从在敦化市富园小额贷款公司任职、帮忙的陈述，能够认定郭井民、孙某与敦化市富园小额贷款有限公司之间的关系，本院予以采信。证据4.委托书，能够证明江泳向孙某出具委托书的事实，该事实与（2020）吉2403民初1858号所认定事实相符，本院予以采信。证据5.与郭井民、孙某微信聊天记录，其中对于郭井民的聊天记录的真实性，郭井民予以认可，内容体现“利息”字样，本院对该证据的真实性予以采信。与孙某的聊天记录，本院无法核实其真实性，故不作为本院认定事实的依据。郭井民提供的证据1.房屋买卖合同，能够证明双方当事人签订合同的事实，本院对证据本身的真实性予以采信。证据2.（2020）吉2403民初1858号民事判决书，证据3.（2020）吉24民终1550号民事判决书本身具有真实性，本院予以采信。本院调取的刘忠宪诉郭井民的诉状一份，结合江泳关于涉案房屋由刘忠宪居住的陈述，能够证明涉案房屋并未交付给郭井民使用的事实，本院予以采信。本院认为：江泳诉至法院，请求人民法院确认房屋买卖合同无效，本案为确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条关于“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，第三条关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外”之规定，第八条关于“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”之规定，本案中房屋买卖合同形成于民法典施行前，江泳主张该合同名为买卖实为借贷担保，对此《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第六十八条第一款规定了让与担保的内容，故本案适用《中华人民共和国民法典》及《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》。关于涉案房屋买卖合同的效力问题，本院认为意思表示真实是民事法律行为生效的要件之一，江泳与郭井民虽然签订了名义上的房屋买卖合同，并办理了过户手续，但双方的交易行为不符合买卖合同履行的基本规则，不合常理。首先，江泳的委托代理人江晓蕾到富园小额贷款公司的初衷显然是为了借钱，不是卖房；其次，本案房屋买卖合同中所约定价款明显低于市场价格；第三，双方当事人签订买卖合同之后，郭井民本人并未交付房款，而是郭井民所在富源小额贷款公司的负责人孙某向江泳支付款项；第四，郭井民在签订房屋买卖合同前后，并未查看房屋和接收房屋；第五，郭井民与江晓蕾的微信通话体现有“利息”字样。综上，双方并没有房屋买卖的真实合意，而是以房屋买卖的名义办理过户登记，为借款提供担保。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”之规定，涉案房屋买卖合同，并非双方当事人真实意思表示，该合同应属无效。双方当事人的真实意思是以房屋买卖的名义办理过户登记，为借款提供担保，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第六十八条第一款关于“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持”之规定，双方当事人真实的意思是为借款提供担保，担保的方式为让与担保。关于诉争房屋能否变更回至江泳名下的问题。本案中房屋买卖合同虽为无效，但存在担保法律关系，诉争房屋过户至郭井民名下是担保的一种方式，在尚未还清债务的情况，江泳要求将担保物过户恢复至江泳名下，于法无据，本院不予支持。关于本案作为后诉，与前诉是否属于重复诉讼问题，本案中江泳的诉讼请求是请求人民法院确认房屋买卖合同无效及将诉争房屋变更登记至江泳名下，此前案件一、二审判决主文未对于合同的性质和效力作出认定，且虽本案房屋买卖合同无效，但存在让与担保物权，担保物权的权利人向担保人主张交付担保物（房屋），与买卖合同无效不冲突，本案中的诉讼请求不能否定之前诉讼的判决结果，故不属于重复诉讼。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第三条、第八条、《中华人民共和国民法典》第一百四十六条、第《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第六十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》（2020）第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020）第九十条、第九十一条、第一百零八条之规定，判决如下：一、江泳与郭井民于2018年8月12日所签订的房屋买卖合同无效；二、驳回江泳的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由江泳与郭井民各自负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 刘晶二〇二一年三月二十三日书记员 金兰