江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0924民初6464号原告：黄祥，男，1965年7月23日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：王有志，江苏御今律师事务所律师。被告：施建忠，男，1964年10月7日出生，汉族，住江苏省射阳县。原告黄祥与被告施建忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告黄祥及其委托诉讼代理人王有志、被告施建忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄祥向本院提出诉讼请求：判令：1.施建忠向黄祥返还房款29.1万元，并承担自2020年1月21日起至实际给付之日止，按LPR计算的利息；2.施建忠向黄祥支付过户费5万元；3.施建忠承担违约金8万元；4.本案诉讼费、保全费由施建忠负担。在审理过程中，黄祥将第1项诉讼请求变更为施建忠向黄祥返还房款28万元，并承担自2020年2月23日起至实际给付之日止，按LPR计算的利息。事实和理由：2012年10月14日，施建忠（甲方）与我（乙方）签订《商品房买卖协议》，约定甲方将位于射阳县城兴阳某会所第11、12、13号三处商品房出售给乙方，该房产过户事宜和费用由甲乙双方共同承担，甲方在2015年1月1日前将该房屋产权过户给乙方，如甲方违约应支付乙方第一次付款金额的双倍违约金。协议签订后，我依约支付了全部房款，但施建忠仅将第12、13号房产过户给我，且未承担过户费用的一半即5万元，第11号房产一直不肯配合过户。后我为止损只得同意施建忠提出的以36.8万元的价格收回第11号房产。双方于2020年1月14日签订了《协议书》，约定施建忠于一周内返还房款36.8万元后我将房屋退还给他，但其再次违约，截止目前只支付了8.8万元，剩余房款尚未支付。故诉至法院，请求判如所请。施建忠辩称：1.我与黄祥签订商品房买卖合同属实，过户费系制作协议的黄祥的弟妹陶红珍加上去的，黄祥和我是关系不错的邻居，他提出过户费以后再说，当时过户费也没有多少钱，故签合同就没有把过户费划掉，第12、13号房产的过户费是黄祥交的不错，具体多少钱我不清楚；2.第11号房产原来已签了合同卖给王军，黄祥叫我过户到王军名下，等王军拿到贷款再给我房款，我叫王军打条子给我，我就不再认黄祥，王军不愿意出具条子，后来的情况我就不知道了；3.2017年以来黄祥多次让我将第11号房产过户给他，但因其尚欠我房款，故我未过户给他，黄祥还把我家中玻璃砸坏，后来我们双方进行协商，因为他没有钱给我，就约定将第11号房产退还给我，我再给他36.8万元，后来我向他支付了8.8万元，具体有红包转账、现金和借据，余款未付系因黄祥一直占着我的房产，在此期间黄祥还租给马戏团收了租金，租金多少我不清楚，反正房子至目前没有交给我，且该房产的水电、物业均未付清，本来我也准备将剩余房款给他，后因我经营的企业失火，一时支付困难，但是我仍陆续两三千地履行，现我经济困难，我们一起想办法把房子卖了，该谁的给谁，大家不伤和气。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院对本案事实认定如下：2012年10月14日，施建忠（甲方）与黄祥（乙方）签订《商品房买卖协议》一份，约定：甲方于2012年10月16日将县城兴阳某会所第11号、12号、13号的三处商品房出售，乙方诚心购买。现经甲乙双方协商，达成协议内容如下：1.该处房产建筑面积为163.37、119.83、163.37平方米，甲方应向乙方出示《房产证》、《土地使用证》。2.该三处房产总定价为90万元，该房产过户事宜和费用由甲乙双方共同承担。3.本协议签订时，乙方需支付给甲方30万元，余款60万元在2012年12月10日前付清，甲方在2015年5月1日前将该房屋产权过户给乙方。4.本协议经甲、乙双方共同确认，一经签订即发生法律效力，双方均需遵照执行，如甲方违约，应支付乙方第一次付款金额的双倍违约金，如乙方违约，甲方有权扣除乙方所支付的第一次30万元。5.本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。6.本协议未尽事宜，甲、乙双方共同协商。上述《商品房买卖协议》签订后，施建忠分别于2012年11月30日、2016年7月23日向黄祥出具收条各一份，载明收到黄祥支付的购房款55万元、30万元。黄祥分别于2016年7月1日、2019年1月31日交纳了第13号、第12号房产过户费17242.93元、8908.18元，并办理过户手续；第11号房产未办理过户手续。2020年1月14日，施建忠（甲方）与黄祥（乙方）签订《协议书》一份，载明：甲、乙双方经充分协商，现特对2012年10月14日双方签订的“商品房买卖协议”作修改调整。一、原协议中约定甲方将三处房屋卖给乙方，其中两处房屋交付了房款并办理过户手续，维持现状、手续不变。另有一处坐落在射阳县城兴阳某会所第11号门市，建筑面积163.37平方米，房产证号：射房权证合城字第××号，现双方决定不作为买卖处理。二、甲、乙方将乙方上述一处房屋的房款现以36.8万元价额退还给乙方，乙方收款后出具收据，注明收钱项目及金额。三、乙方收到款项后退回上述一处房屋给甲方，同时交付房产证。四、上述条款履行期限定在本协议签字生效后一星期内。五、房产证在谁手期间，所发生的买卖、抵押、担保等事项，均由谁负责。六、本协议履行后，双方再无任何瓜葛，若有纠葛，谁经手，谁负责。七、协议一式三份，双方当事人各执一份、见证人留存一份，协议签字生效。上述《协议书》签订后，施建忠陆续以现金、转账等方式向黄祥返还部分房款。2020年1月24日，施建忠向黄祥出具“关于黄祥兴阳某退房给我施建忠的退款计划”，载明：合计总36.8万元，已经支付给黄祥6.2万元，农历正月初十支付10万元，余款农历正月底付清后交房。双方于2021年1月13日一致确认施建忠已向黄祥返还房款8.8万元。另查明，黄祥向本院申请对施建忠的财产予以保全，本院经审查于2020年11月26日作出（2020）苏0924民初6464号民事裁定书，裁定：对被申请人施建忠所有的射阳县合德镇兴阳某会所11号门市（价值43万元部分）予以查封，房产证号为：射房权证合城字第××号，查封期限为三年。本院认为，黄祥与施建忠分别于2012年10月14日、2020年1月14日签订的《商品房买卖协议》、《协议书》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。关于施建忠应向黄祥返还的房款金额。双方在2020年1月14日签订的《协议书》中约定施建忠向黄祥返还房款36.8万元，之后施建忠只履行了8.8万元，故其还应向黄祥返还房款28万元。关于履行期限，《协议书》中约定一星期内履行，后施建忠向黄祥出具还款计划，承诺于2020年正月底即2020年2月22日前履行完毕，但施建忠未能按其承诺履行，故黄祥主张施建忠承担自逾期之日即2020年2月23日起至实际给付之日止，以28万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的利息，有事实和法律依据，本院予以支持。关于过户费，黄祥主张施建忠承担5万元，但其提交的证据上只有26151.11元，双方在《商品房买卖协议》中约定过户费用由买卖双方共同承担，第12号、第13号房产的过户费26151.11元系由黄祥支付，因此由施建忠向黄祥支付一半即13075元（取整）。关于违约金。在《商品房买卖协议》中约定了违约金，但《协议书》中未约定违约金，施建忠未按《协议书》中的约定向黄祥返还房款，又未按还款计划履行，黄祥也尚未向施建忠返还房屋，黄祥已主张施建忠承担逾期付款的利息，其又主张违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，黄祥诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其他部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告施建忠于本判决生效后十日内向原告黄祥返还购房款28万元及利息（自2020年2月23日起至实际给付之日止，以28万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、被告施建忠于本判决生效后十日内向原告黄祥支付过户费13075元；三、驳回原告黄祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7615元，减半收取3807.5元，由原告黄祥负担1275.5元，被告施建忠负担2532元；保全费2670元，由原告黄祥负担931元，被告施建忠负担1739元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李信春二〇二一年三月二十三日法官助理 沈莹莹书 记 员 陶 航附录法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。