山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0105民初2201号原告：沈凤霞，女，1981年10月15日出生，汉族，住济南市。被告：济南世茂天城置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘赛飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡永强，男，该公司员工。原告沈凤霞与被告济南世茂天城置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告沈凤霞，被告世茂公司委托诉讼代理人胡永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈凤霞向本院提出诉讼请求：1.判令世茂公司支付逾期交房违约金16480.52元（自2020年10月1日至2020年12月5日止共计66天，以涉案房屋购房款为基数，按日万分之一计算）；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年签订了《商品房买卖合同》三份，由沈凤霞购买世茂公司开发的位于济南市天桥区世茂天城二期22号楼2单元2004号商品房及地下室、车位，总价款2497049元。世茂公司承诺于2020年9月30日前完成交付，逾期交付的按照已付房价款每日万分之一标准支付违约金。世茂公司实际交付时间为2020年12月6日，逾期合计66天，应当支付66天违约金。世茂公司以疫情为由只愿支付2020年12月1日起5天的违约金。为维护合法权益，沈凤霞诉至法院，望判若所请。世茂公司辩称，一、新型冠状病毒疫情及政府防控措施属于不可抗力，我公司可主张延期交付违约免责。按照合同法的规定，新冠疫情及政府防控措施属于我公司不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力，新冠疫情及政府防控措施直接影响涉案房屋的施工进度，是涉案房屋交付时间晚于合同约定的交付时间的主要原因之一，我公司可基于新冠疫情及政府防控措施主张免除延期交付房屋的违约责任。自2020年1月24日，全国范围内启动重大突发公共卫生事件一级响应至今，新型冠状病毒疫情并未结束，尽管政府通过调整响应级别的方式一定程度上降低了疫情防控措施的严格程度，但是新型冠状病毒疫情及政府防控措施自一级响应启动至房屋交付之日对项目施工造成的影响从未完全解除，尤其在一级响应期间，受各地限行政策的影响，本项目总包单位及分包单位的工人和机械无法按时回到项目工地，因此导致项目无法按照春节前约谈的时间节点正常复工。由于涉案房屋是精装修房屋，2020年后需要安排精装修所需材料进场，但是精装修材料的生产单位同样因为受到疫情影响无法按期供货，项目必须延缓施工进度等待货物进场后施工。此外，按照济南本地住建局要求，即使一级响应终止，外省工人仍然需要进行14天隔离后才可进场开工。二、重污染天气黄色预警及二级响应措施属于法律规定的不可抗力和合同约定的出卖人可主张延期交付的事由，出卖人不应当承担延期交付的违约责任。按照商品房买卖合同第8条约定，如发生非出卖人所能控制的因素致使该商品房交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付时间顺延，顺延时间相当于该等因素持续影响的期间，而无须为该延误承担任何责任，也无须对买受人补偿任何费用，如果非出卖人所能控制的因素为众所周知的，出卖人无需承担告知的义务；其中，因政府行政行为而造成不能施工的，属于非出卖人所能控制的因素。因重污染天气黄色预警及二级响应措施导致项目停工属于商品房买卖合同约定的因政府行政行为而造成不能施工，我公司有权顺延商品房交付时间。济南市生态环境委员会发布的重污染天气黄色预警及二级响应的通告，以及济南市大气污染防治指挥部扬尘污染综合整治工作组办公室根据通告发布的“建筑工程采取重污染天气二级响应措施的通告”，是政府部门根据气象状况，为防控大气污染所采取的行政措施，由于气象状况千变万化，且我公司缺少获知和预测气象变化的专业能力，2017年重污染防治二级以上相应天数26.5天，2018年重污染二级以上响应天数38.5天，2019年重污染防治二级以上响应天数54天，我公司对政府部门何时发布通告以及通告的时长不可预见；重污染天气橙色预警属于政府行政行为，适用于济南市全部建设工程，我公司无法避免；我方在与原告签署合同时，是在参考以往2017年、2018年的重污染防治二级响应天数的基础上确定的涉案工程工期及交付时间，但2019年重污染防治二级响应天数超过2018年15.5天，是我方无法预见的，重污染天气橙色预警属于政府行政行为，适用于济南市全部建设工程，我公司无法避免。重污染天气橙色预警的持续时间总额超过3个月，我公司无法通过加快施工进度的方式挽回因停工造成的工程施工进度滞后的损失，我公司无法克服。综合以上原因，重污染天气橙色预警及二级响应措施应当属于不可抗力，我公司可基于因重污染天气橙色预警及二级响应措施导致项目停工的期间主张免除延期交付房屋的违约责任。综上，我公司认为，我公司实际交付时间晚于合同约定的交付时间是因为新冠病毒疫情、重污染天气黄色预警及政府的防控措施导致，属于合同法规定和商品房买卖合同约定的免责事由，我公司不应当承担延期交付的违约责任，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年签订了《商品房买卖合同》三份，由原告购买被告开发建设的位于济南市天桥区世茂天城二期22号楼2单元2004号商品房及地下室、车位，总价款2497049元。双方在合同第八条约定，被告应于2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付给原告使用。该条还约定，如遇下列特殊原因，出卖人可予以延期：“1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如因发生非出卖人所能控制的因素，致使该商品房交付延误的，则出卖人有权将该商品房交付日期顺延，顺延时间相当于该等因素影响持续的期间，而无须为该延误承担任何责任，也无须对买受人补偿任何费用。非出卖人所能控制因素包括如下：1）遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2）因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之认为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、限断电、水、交通管制、征用、规划变更、政府指令暂停施工等政府限制性行为或地方共建设施、配套设施建设及供水、电、暖、燃气等市政能源部门进行与该商品房所在项目相关联的市政干线工程、配套设施工程延误或采取临时措施而造成施工调整或不能施工的；3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长；4）因政府拆迁原因以及政府相关部门公布的公共卫生事件或其他突发事件导致延期交付；5）政府部门延迟发放相关批准文件。以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。3、出卖人存在任何违约行为。合同补充协议第六条约定，如出卖人超过本合同上述规定期限但未超过6个月交房的，自2020年10月1日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。第九条约定，逾期交房不超过90日的，自最后交付期限届满第二日至实际交付之日止，按照已交付房价款日万分之一标准支付违约金后合同继续履行。2020年2月24日，世茂公司发布了《不可抗力告知书》，认为新冠疫情影响属于不可抗力，可能会导致房屋延期交付。2020年9月21日、11月25日分别发布了《延期交付告知书》，告知预计交房时间为2020年11月30日前，逾期违约责任自2020年12月1日起算。2020年12月4日，世茂公司发布了《交付通知书》，通知业主在2020年12月6日至12月7日集中办理交房手续。沈凤霞实际于2020年12月6日办理了交付手续。另查明，涉案楼宇于2020年12月4日取得了《分期竣工综合验收备案证明》。再查明，山东省人民政府因新冠疫情影响，于2020年1月24日宣布启动重大突发公共卫生事件一级响应，自2020年3月7日24时起，将新冠疫情防控应急相应级别调整为二级，一级响应事件共计44天。山东省以及济南市于2020年2月开始即不断发布各类促进企业复工复产的各项政策及保障措施。本院认为，原、被告双方之间的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人均具有拘束力。根据合同约定，世茂公司应于2020年9月30日前完成涉案房屋交付义务，实际上世茂公司于2020年12月6日才履行了交付义务，逾期时间为66天。关于世茂公司应当承担逾期交房违约责任问题，本院认为：首先，双方在商品房买卖合同中就免除责任情形也进行了相应约定。同时，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。关于新冠疫情，在政府启动重大突发公共卫生事件一级响应期间，政府采取了相应的措施进行疫情防控。对于新冠疫情以及政府相关防控政策及措施，均是属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，对于该种情形下免除违约责任，双方在商品房买卖合同中也有相关约定，应当免除世茂公司部分违约责任。其次，新冠疫情发生后，无论是原、被告，还是其他个人或者单位，均遭受到了相应的损失。同样，新冠疫情发生后，全国人民众志成城、共克时艰，无论是原告还是被告，也都为疫情防控做出了力所能及的努力和贡献。世茂公司所在的集团公司也积极进行抗疫捐款；在复工复产过程中，各地产公司还响应党委、政府号召为商业承租人减免了一定的租金，均是履行了相应的社会责任。现在，我们仍应继续携手，争取早日完全渡过疫情期间。最后，双方约定的按照已付房价款每日万分之一标准支付逾期交房违约金，该标准并不低，尤其是在经历了新冠疫情的情况下，按照该标准支付违约金，也能在一定程度上弥补业主的部分损失。综上，世茂公司免除44天违约责任较为合理，其仍应当承担22天的逾期交房违约责任，即应支付违约金5494元（2497049元×22天×0.0001/天）。关于世茂公司提出的重污染天气等导致停工的问题，双方在合同中虽有约定，但世茂公司作为专业的房地产开发公司，对于建设工期具有一定的预见性，其完全可以在约定交付时间时进行相应顺延，诉讼中，世茂公司也没有证据证实涉案房屋建设工期中突发了明显超出往年的恶劣天气情形，从而导致其工期大幅度延长；此外，自2020年3月7日24时起新冠疫情防控应急相应级别调整为二级后，以及全国复工复产情况来看，至2020年9月30日约定的交付时间，仍有200余天的建设施工工期，世茂公司再主张其他免除违约责任的事由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告济南世茂天城置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告沈凤霞逾期交房违约金5494元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取106元，由被告济南世茂天城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李燕二〇二一年三月二十九日书记员  刘璐