山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1921号上诉人（原审原告）：济南天宇博洋物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：齐梅，总经理。委托诉讼代理人：梁延涛，山东荟萃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王玉杰，男，1947年4月23日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：王延清，男，1973年12月26日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：于强，济南济阳浩阳法律服务所法律工作者。上诉人济南天宇博洋物业管理有限公司（以下简称天宇博洋物业公司）与上诉人王延清、王玉杰物业服务合同纠纷一案，均不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。天宇博洋物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决并依法改判支持天宇博洋物业公司的诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费由王延清、王玉杰承担。事实和理由：一、关于物业服务合同问题。2014年12月9日，天宇博洋物业公司与济阳县回河镇新庄社区项目建设办公室签订《物业服务协议》，在一审开庭时，天宇博洋物业公司提交了签订上述《物业服务协议》后，又提供了物业服务工作人员的考勤表、工资表、电费发票、电梯维保费发票等，均能够证明天宇博洋物业公司在此期间已经提供了物业服务。一审法院不予认定上述《物业服务协议》是错误的。二、一审法院扣减40%物业费没有事实依据。一审开庭时，天宇博洋物业公司提交了提供物业服务的证据，已经按照物业服务协议的约定履行了有关义务，一审法院扣减40%物业费没有事实依据和法律依据。王延清、王玉杰辩称：第一，天宇博洋物业公司在一审中提供的所有工作人员工作时的照片以及提供的物业人员工资表、电梯维修发票等书面证据与本案无关。理由是：天宇博洋物业公司提供的上述证据是王延清、王玉杰所在星河社区除4个村之外的对外销售的楼房部分的有关工作工资表，电梯维修发票及工作时的工作照。第二，王延清、王玉杰所在的村庄是该社区当中的独立单位。在2020年6月份该社区服务中心成立之前，该村村民包括王延清、王玉杰在内所有的村民其水费由村委会统一收取，交由自来水公司；电费到电力公司自行缴纳；燃气费也是自行缴纳。天宇博洋物业公司并未为4个村提供物业服务。同时，到目前为止该社区内的4个村庄内的所有维修是由建设单位上门维修。各村委会有各自的打扫卫生的工作人员。第三，即便是产生物业费用，根据各村庄村民与拆迁单位及有关上级单位在拆迁时签订的拆迁协议中表明，所有物业费都不由村民承担，由村委会从集体门头房以及出售的7000平方米楼房、40多个车库和储藏室销售额中支付。因此，王延清、王玉杰等个人村民不需要缴纳物业服务费用。王延清、王玉杰上诉请求：1.依法撤销一审民事判决；2.依法改判驳回天宇博洋物业公司的诉讼请求或者发回重审；3.判令天宇博洋物业公司承担一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、涉案物业服务合同应为无效合同，一审判决认定该合同为有效合同，认定事实错误。(一)涉案物业服务合同天宇博洋公司主体不适格。济阳县回河镇人民政府作出的回政发【2010】37号、回政发【2014】27号两份文件显示，案涉济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部(以下简称项目建设指挥部)系依据镇政府文件设立的临时机构，该“项目建设指挥部”下设“项目建设办公室”。案涉“项目建设指挥部”、“项目建设办公室”均不具有独立的民事主体资格，均不能以自己的名义从事民事活动。（二）从行政法角度分析，“项目建设指挥部”、“项目建设办公室”作为依据镇政府文件设立的内部临时机构，均不具备行政主体资格，对外从事的行为亦应无效。二、适用法律错误。建议尊重案涉数千名农民的真实意愿，适用《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村民委员会组织法》）等涉农法律裁判本案。本案特殊之处：案涉星河社区系回河镇人民政府对当地四个村庄(十里铺村、吴寨村、新庄村、小任家村)进行旧村改造、合村并居后，这四个村还是以村为单位先后入驻该社区，各村村民还是受各村管理，并且在该社区范围内上级有关机关还将社区内的6栋楼房对社会出售。上述四个村的村民入住后，有关单位应该退出，各村事务应由各村管理，由各村村民自行选聘物业服务公司，实现法律规定的村民自治，维护村民的合法权益。天宇博洋物业公司未提供物业服务，其提交的案涉物业服务协议应为无效协议。天宇博洋物业公司诉求诉讼时效过期。一审判决认定2019年11月15日，项目建设办公室通过竞争性磋商的采购方式，确定天宇博洋物业公司为成交供应商。2020年5月31日，项目建设办公室才与天宇博洋物业公司签订采购合同，天宇博洋物业公司在2020年8月提起本案诉讼，中间仅隔2月余。当地村民众所周知的事实是吴家寨村及当地其他三个村庄的数千名村民自2016年前后入住星河社区至今，原物业公司为案外人济南六福物业服务服务管理有限公司，天宇博洋物业公司自2019年12月才到新庄社区安上公示牌，但天宇博洋物业公司一直没有提供相关物业服务，到目前为止社区内的所有设施的维修仍由施工单位来维修管理。案涉镇政府为了顺利拆迁，打消合村并居后农民增加经济负担的顾虑，在拆迁前，对数千名村民公开作出承诺，以建成的营业用房租金支付村民物业费。因此，自2015年农民入住社区至2020年期间未发生物业费纠纷。天宇博洋物业公司辩称：第一，本案中项目建设指挥部作为该社区的建设管理单位与物业公司签订的合同是前期物业合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该合同有效。第二，一审开庭时天宇博洋物业公司提交了相关催缴物业费通知。另外，物业服务合同属于继续性合同，诉讼时效并未超出法律规定的期限。天宇博洋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王玉杰、王延清给付物业管理费5300元及滞纳金（后放弃滞纳金的诉讼请求）；2.判令王玉杰、王延清承担诉讼费。一审法院认定事实：一、天宇博洋物业公司成立于2015年6月29日，经营范围包括物业管理、房地产中介服务、家政服务。2014年12月9日，天宇博洋物业公司与济南市济阳县回河镇新庄社区项目建设办公室（以下简称项目建设办公室）签订物业服务协议，项目建设办公室委托天宇博洋物业公司对新庄社区实行专业化、一体化的物业管理，管理事项包括：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行。3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。4.本物业规划红线内的属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生。5.交通、车辆行驶及停泊。6.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。7.社区文化娱乐活动。8.物业及物业管理档案、资料。9.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同期限自2014年12月10日起至2016年12月9日止。物业管理服务费按物业部门批准的标准收取，收取时间自交房后开始收取。2016年12月9日，天宇博洋物业公司与项目建设办公室重新签订物业服务协议，合同期限自2016年12月10日起至2019年12月9日止，其他合同主要内容未变更。2019年11月15日，项目建设办公室通过竞争性磋商的采购方式，确定天宇博洋物业公司为成交供应商。2020年5月31日，项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订采购合同，天宇博洋物业公司为新庄社区提供物业服务，合同金额482464元，资金来源为自筹资金，付款方式为按月支付物业管理费，每月支付一次，服务期限为3年，同时天宇博洋物业公司对物业服务做出承诺，制定了服务目标。二、新庄社区即星河社区主要系回迁安置社区，包括5+1回迁房住宅楼、11层小高层和沿街配套房。2010年10月9日，经原济阳县回河镇党委、政府研究决定成立济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部，指挥部下设办公室。2016年1月25日，王玉杰、王延清分得房屋两套，并已实际入住，面积共计200平方米，分别为26号楼1单元402室和19号楼1单元402室。同日，王玉杰、王延清共同签署新庄社区入住公约，入住公约第十二条载明按时交纳物业管理企业按规定收取的各项服务费用，第十七条载明住户不按规定缴纳物业管理服务费、房屋维修资金等费用的，每日处以应缴款千分之一的滞纳金，无正当理由逾期六个月仍拒缴的，物业管理公司可依法采取必要的催缴措施。王玉杰、王延清入住后未缴纳过物业费。一审法院认为，针对双方当事人的争议焦点，一审法院认定如下：一、关于物业服务合同问题。王玉杰、王延清主张双方未建立物业服务合同，天宇博洋物业公司没有诉讼主体资格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部系新庄社区建设管理单位，项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订的物业服务协议应为建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，故王延清、王玉杰以其并非合当同事人为由提出抗辩，一审法院不予支持。天宇博洋物业公司于2015年6月29日成立，故2014年12月9日签订的物业服务协议签订时，天宇博洋物业公司尚未注册，一审法院对该物业服务协议不予采纳。2016年12月9日签订的物业服务协议及2020年5月31日的采购合同应为有效合同。新庄社区是否进行验收并不影响物业服务合同的效力，物业服务合同未经县以上房管部门备案并非违反效力性强制性规定。二、关于超过诉讼时效问题。王玉杰、王延清主张天宇博洋物业公司诉求超过诉讼时效，天宇博洋物业公司主张其在2017年、2018年、2019年均在小区楼道及单元门张贴催缴物业费通知。一审法院认为物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，本案中物业服务合同持续存在，故并未超过诉讼时效。三、关于由济南六福物业服务管理有限公司提供服务，天宇博洋物业公司未提供物业服务问题。王玉杰、王延清辩称入住新庄社区至今物业公司为济南六福物业服务管理有限公司，天宇博洋物业公司未向社区提供物业服务，因其未提供证据证明，亦未曾向济南六福物业服务管理有限公司交过物业费，一审法院对其辩称不予采信。根据天宇博洋物业公司提供的新庄社区部分人员交纳物业费收费收据及电梯维保费发票，一审法院认定天宇博洋物业公司为新庄社区提供了物业服务。四、关于物业费应由村委会承担的问题。王玉杰、王延清辩称物业费应由吴寨村民委员会承担，并提供吴寨村安置办法予以证明。一审法院认为，物业服务合同与拆迁安置办法系两个独立的法律关系，安置办法并未载明物业费由吴寨村委会承担，安置办法载明715㎡商品房用于集体共有，只能租赁，承包费用于小区物业管理费，但王玉杰、王延清并未提交证据证明存在上述承包费用于物业管理费，以及天宇博洋物业公司收到了上述承包费用于物业管理费，故王玉杰、王延清关于物业费由吴寨村民委员会承担以及自己不交纳物业费的辩称不能成立。综上所述，王玉杰、王延清签署了入住公约，入住公约明确载明按时交纳物业服务费用及逾期交纳的后果，本案中所涉物业服务合同应为前期物业服务合同，在业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订新的物业服务合同前，王玉杰、王延清应当就前期物业服务合同支付相应的物业费。天宇博洋物业公司主张自2016年1月25日至2020年6月25日暂计53个月的物业费，因一审法院对2014年12月9日签订的物业服务协议不予采纳，故王玉杰、王延清应自2016年12月9日起交纳物业费。天宇博洋物业公司主张按济南市物价局和济南市住房保障和房产管理局下发的济价费字﹝2012﹞76号文件，按济南市普通住宅最低收费基准价格0.5元/平方米计收物业费，并不超过物业服务收费价格标准，一审法院予以采纳。故2016年12月9日至2020年6月25日的物业费应为4253元（42.53个月×0.5元/平方米×200平方米）。天宇博洋物业公司应当按物业服务协议约定和承诺提供物业服务，物业服务协议约定天宇博洋物业公司管理事项明确，天宇博洋物业公司承诺的服务标准具体，但本案中天宇博洋物业公司并未提交证据证明其提供的物业服务符合物业服务协议的约定和其承诺的服务标准，故一审法院认定应酌情扣减相应的物业费，结合本案实际情况，一审法院酌情扣减40%的物业费，综上王玉杰、王延清应当给付天宇博洋物业公司截止2020年6月25日的物业费共计2551.8元。天宇博洋物业公司放弃滞纳金的主张，是对自己诉讼权利的处分，一审法院予以确认，据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、王玉杰、王延清于本判决生效之日起十日内给付济南天宇博洋物业管理有限公司截止2020年6月25日的物业费2551.8元；二、驳回济南天宇博洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由王玉杰、王延清负担。二审中，当事人未提交影响本案基本事实的新证据。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：本案天宇博洋物业公司与王玉杰、王延清的物业服务合同纠纷，实质系在原济阳县回河镇人民政府（现济阳区回河街道办事处）为优化辖区内村庄的发展环境，更好的集约土地发展经济，提高群众的居住水平和生活质量，将几个临近的村庄整合起来，建立农村社区的综合改革和探索中产生的争议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部系新庄社区建设管理单位，项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订的物业服务协议应为建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，故王玉杰、王延清以其并非合同当事人为由提出抗辩，一审法院不予支持正确。王玉杰、王延清签署了入住公约，入住公约明确载明按时交纳物业服务费用及逾期交纳的后果，王玉杰、王延清在享受了物业服务的同时应当支付相应的物业费。关于物业费标准问题，因项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订的物业服务协议中没有约定收费标准，且在公布的安置方案中载明留有部分房屋通过对外出租支付物业费，该方案虽因种种原因未能实行，但济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部应当予以协调处理。在此情况下，一审法院按照济南市最低物业收费标准并酌情扣减40%的物业费，符合现实情况。综上所述，上诉人天宇博洋物业公司与上诉人王玉杰、王延清的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王玉杰、王延清负担50元，由上诉人济南天宇博洋物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判员  尹伊君二〇二一年三月三十日书记员  徐 睿