河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初4702号原告（案外人）：马士民，男，汉族，1964年1月2日出生，住河南省商丘市。被告(申请执行人)：高磊，男，汉族，1982年5月11日出生，住河南省商丘市睢阳区。被告(申请执行人)：李文莉，女，汉族，1958年3月11日出生，住河南省商丘市睢阳区。二被告共同委托诉讼代理人：王保文，河南君盟律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：贾保德，河南君盟律师事务所律师。第三人（被执行人）：商丘市中辰置业有限公司，住所地河南省商丘市梁园区平原路西民主路北侧营业楼，统一社会信用代码：914114005557433855。法定代表人杨琳琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜欢，女，汉族，住河南省商丘市。系中辰公司员工。原告马士民诉被告高磊、李文莉、第三人商丘市中辰置业有限公司（以下简称中辰公司）执行程序中的异议之诉一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马士民，被告高磊、李文莉的共同委托诉讼代理人王保文、第三人中辰公司的委托诉讼代理人姜欢均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马士民向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于商丘市梁园区民主路西段的中辰万和城团购区3号楼1单元7层中西户房号为703的房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封。2、判决确认原告马士民在商丘市民主路西段中辰万和城团购区购买的3号楼1单元7层中西户房号为703房屋上享有的民事权益,足以排除强制执行,不得执行该执行标的。3、本案的案件受理费用由二被告承担。同时二被告还需赔偿原告的诉讼费用、误工费、精神损失费以及由于讼累给原告造成的身体损害等费用。事实与理由：原告马士民与商丘市中辰置业有限公司于2014年2月22日签订了《商品房认购协议书》,参加由商丘市梁园区政府组织的团购房屋活动,约定银行按揭付款。首付款126814元，原告分三次付给出卖人,分别是2012年8月付款5万元,2014年1月付款5万元,2014年3月25日付款26814元。2014年3月25日,出卖人将前二次的有关收款凭证收走,统一开据了126814元的收款收据。原告马士民在2014年2月22日与商丘市中辰置业有限公司签订《商品房认购协议书》,约定购买中辰置业所有的中辰万和城团购区3号楼1单元703房屋,总价款236814元,马士民已经支付了包含诚意金在内的购房款126814元。该认购书对房屋位置、单价、总价、责任与义务等具体事项进行了约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《城市商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。同时,马士民已按合同约定支付了购房款,故可以认定马士民与中辰置业之间成立商品房买卖合同关系,其具有相应的民事权益。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即法律和司法解释规定了商品房的买受人作为消费者的权利优于承包人的建设工程价款优先受偿权,承包人的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。也即商品房的买受人作为消费者的权利优于抵押权和其他债权。因此二被告与中辰置业签订的以房抵债协议,不能优于马士民的民事权益,二被告申请法院查封中辰.万和城3号楼1单元703号房屋,损害了马士民的民事权益。从二被告与中辰置业签订的《以房抵债协议》的内容看,属“民间借贷、以房抵债”协议,违反了《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”的规定。也违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。且本案民间借贷、以房抵债的内容还存在不合理低价抵偿债务的情形。故二被告与中辰置业签订的《以房抵债协议》违法无效。原告马士民所购房屋,系梁园区政府组织的团购房,西城印象项目(中辰万和城是西城印象一期工程)是商丘市及商丘市梁园区的重点建设工程,自2012年初起,在拆迁的同时,中辰公司就开始通过大街上拉条幅、媒体上做广告、印制彩页宣传页发放等多种渠道和方法在商丘市及市区进行大张旗鼓地宣传,并于2012年7、8月间收取了团购人员每人5万元的诚意金。又于2014年1月团购人员选房前,再收5万元选房定金。2014年2月团购人员在丽晶大酒店选房后,团购人员于2014年3月1日前补足了剩余全部房款或首付款,与中辰置业签订了《商品房认购协议书》。而后,中辰置业又在民主路与君台路交汇处的东南角设立了售楼处,采取多种方法大张旗鼓地销售团购后的剩余房源。从二被告与中辰置业签订的《以房抵债协议》的时间看,当时应该是万和城的房子已经售完。同时,《以房抵债协议》还存在不合理低价抵偿债务的情形,故二被告应是在明知房子已经售出的情况下,仍与中辰置业签订了《以房抵债协议》,纯属恶意。被告高磊、李文莉辩称，1、原告与第三人没有签订合法有效的买卖合同，双方只是签订认购协议，不是正式买卖合同，第三人没办理商品房预售许可证明，根据相关规定，未取得预售许可的买卖合同无效。2、原告名下在睢阳区××路××住宅××套，根据执行异议相关规定29条，名下有其他用于居住的房屋，因此梁园区法院的执行异议裁定书正确。第三人中辰公司述称：中辰公司确实与其签订过认购协议书，并收取50%左右房款，属于团购房。请求法院依法解除查封，并驳回其他诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求提交了以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。依据有效证据本院确认以下事实：原告马士民向本院提交商品房认购协议书一份，内容如下：出卖人（简称甲方）：商丘市中辰置业有限公司，公司地址：商丘市民主西路路南，公司联系电话：0270-219777。认购人（简称乙方）：马士民，电话：159××××9136。根据《中华人民共和国合同法》及其他法律、法规之规定，甲乙双方就中辰·万和城（西城印象）团购房屋认购事宜经协商，现就有关事项订立如下协议：第一条所认购房屋基本情况乙方所认购的商品房（以下简称该商品房）为甲方所开发的位于民主路××和城团××区3【号楼】1【单元】7【层】中西【户】，房号为703，建筑面积为85.4平方米。第二条付款方式与价款（一）甲方同意乙方按照下列第2种方式付款：2、银行按揭付款。（二）该商品房按照建筑面积计价，单价2773元/㎡，总价236814元，（大写）?佰贰拾叁万陆仟捌佰壹拾肆元。（三）付款时间：2、按揭贷款客户：2014年3月1日之前不足首付款（首付款比例为总房款的50%）。第三条认购金与签合同（一）乙方应当妥善保存好每次交款收据，凭交款收据及本协议签订《商品房买卖合同》；（二）甲方取得《商品房预售许可证》30日内乙方与甲方签订《商品房买卖合同》，进一步明确买卖双方的权利和义务，具体条款以《商品房买卖合同》的有关条款为准。……落款为甲方（签章）：商丘市中辰置业有限公司合同专用章（印章）认购人（签名）：马士民（签名并捺印）。签订时间：2014年2月22日。同时，原告马士民提交收据一份，内容为：收据入账日期：2014年3月25日交款单位:马士民3-1-703人民币（大写）壹拾贰万陆仟捌佰壹拾肆元整。收款事由：定金（首付）。加盖商丘市中辰置业有限公司财务专用章（印章）。另查明，本院在申请执行人李文莉、高磊与被执行人商丘市中辰置业有限公司借款合同纠纷一案中，查封了位于商丘市民主西路××楼××单元××房产。后马士民提出执行异议。在执行异议审查过程中，本院于2020年3月27日向商丘市不动产登记交易中心查询马士民有位于河南省商丘市××区××路东北海路××幼儿园家属院3-106建筑面积120.07㎡用途为住宅的房产一套。2020年5月20日作出（2020）豫1402执异59号执行裁定书，裁定驳回案外人马士民的异议请求。马士民不服该裁定提起诉讼。再查明，第三人中辰公司在庭审中认可现在并未取得涉案房屋的预售房许可证。本院认为，本案为执行程序中的异议之诉，争议焦点在于原告马士民是否享有对涉案房产足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉案执行标的为第三人中辰公司开发的商品房，原告马士民仅提交了商品房认购协议书一份，该协议书中明确约定：第三条认购金与签合同（一）乙方应当妥善保存好每次交款收据，凭交款收据及本协议签订《商品房买卖合同》；（二）甲方取得《商品房预售许可证》30日内乙方与甲方签订《商品房买卖合同》，进一步明确买卖双方的权利和义务，具体条款以《商品房买卖合同》的有关条款为准，且截至目前中辰公司并未取得涉案房屋的商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。故原告马士民提交的商品房认购协议书不能认定为合法有效的书面买卖合同。关于马士民名下是否有其他用于居住的房屋及涉案商品房的买受人问题，经本院查询信息显示马士民名下房屋用途为住宅，且马士民所提交认购书、收据上所显示名字均为马士民，故马士民举证中称其名下无其他可用于居住的房屋及涉案房屋实际买受人为其儿子的意见，无事实和法律依据，本院不予采信；且马士民并未提交对涉案房屋实际占有的相关证据材料，故所提交的证据材料不足以排除涉案房屋的强制执行。关于马士民诉称要求确认对涉案房屋的民事权利，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；本案涉案房屋并未登记在马士民名下，故本院不予确认。关于马士民所称被告高磊、李文莉等与中辰公司签订的《以房抵债协议》及马士民诉请中要求的其他赔偿款的问题，不是本案执行异议之诉的审理范围。综上所述，原告马士民的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告马士民的诉讼请求。案件受理费4852元，由第三人商丘市中辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  卢新言审判员  李 冰审判员  丁 旭二〇二一年三月二十四日法官助理蔡锦恒书记员曹冉