文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝03民终334号上诉人（原审原告）：张寿华，男，汉族，1967年12月22日出生，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人黄建，重庆诚桂律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗小冬，男，汉族，1986年11月20日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人邓明珠，重庆鼎圣佳程（涪陵）律师事务所律师。上诉人张寿华因与上诉人罗小冬房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2020）渝0102民初5715号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。张寿华上诉请求：撤销原判，改判罗小冬支付其租金14万元及资金占用利息。事实和理由：1.罗小冬没有提出转让费抵减租金的反诉请求或抗辩意见，一审判决替代罗小冬提出并支持转让费抵减租金，程序违法。2.涉案合同第12条明确约定“师院北门开了此款不退”，师院北门开不开是退不退转让费的唯一条件，不能得出分摊折算为2万/年的结论。罗小冬存在逾期拖欠租金，提前终止合同的违约事实，不应当保护。2020年3月28日聊天记录，是罗小冬逾期未交下一年度的租金后，张寿华为促使罗小冬尽快交租金的优惠2万元，由于罗小冬仍未支付，张寿华通过诉讼方式催收，则该优惠不再适用。3.疫情虽然有影响，但并不适用最高人民法院关于疫情期间调减租金指导意见的规定。罗小冬辩称，1.一审庭审中，张寿华愿意解除合同，不存在超范围判决。2.转让费是对承租期间原来的承租人对装修损失的补偿，从转让费中获取承租期间的装修损失，张寿华的租赁物是清水，罗小冬自己装修，转让费应当退还。3.根据双方合同约定2019年6月31日前开门视为对转让费的退还和租金折半的请求，但这一天根本不存在。虽然北门开了一段时间，但由于受到创卫的要求，又封闭了，疫情期间也没有开放。4.张寿华一审请求和上诉请求也是说欠2018年11月欠的，张寿华之妻说要减免。5.合同中约定的1万元保证金已缴纳，合同解除，应当退还。罗小冬上诉请求，撤销一审判决，改判罗小冬不支付张寿华租金5万元。事实和理由：一审认定张寿华收取的转让费系续租不加价的资格转让金，且将转让金平摊于租赁期内不正确。罗小冬曾先后交纳张寿华保证金1万元，现租赁合同已解除，该款应抵扣作为租金或退还罗小冬。2020年初由于受到疫情影响，应减免3个月房租。张寿华向一审法院起诉请求：罗小冬支付其租金14万元，并支付资金占用利息（以2万元为基数从2018年11月15日起至2019年8月19日止按人民银行同期贷款利率、从2019年8月20日起至付清之日止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以12万元为基数从2019年11月1日起至付清之日止按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。诉讼过程中，张寿华增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同于2020年11月14日解除，要求罗小冬于2020年12月6日返还租赁物。一审法院认定事实：2018年11月15日，张寿华（出租方/甲方）与罗小冬（承租方/乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：“第一条，甲方同意将位于涪陵李渡新区马鞍街道师院北路6号附14号商铺租赁给乙方，建筑面积约为66平方米。第二条，租赁期限为5年，从2018年11月15日至2023年11月15日止。第三条，租金、保证金。1.该商铺年租金为12万元整。2.租金按年度一次性支付（后每年提前15日支付）。3.为确保乙方按本合同全面完整履行合同义务，乙方在签订本合同时需缴纳履约保证金1万元，当合同终止后，乙方无违约行为时，甲方在合同终止之日起7日内将履约保证金不计利息全部返还给乙方，如乙方有违约，则甲方在扣除乙方应承担的违约金和损失赔偿后将剩余部分（若有）不计利息全部返还给乙方。4.该商铺每年租金在合同期内不递增。……第六条，乙方责任和义务。4.乙方在未违反租约的前提下，有权优先续租该房屋，如要求续租，在本合同期满前三个月向甲方提出申请，再由双方另行商议续租事宜。第七条，合同的解除。本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。1.租赁期届满，2.因乙方过错严重造成房屋毁损的，3.出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的，4.政府强制征收或拆除该房屋的，5.乙方迟延交付房租超过10天的。第八条，违约责任。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿其他相关的一切损失和费用。……第十条，本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼。……第十二条，补充协议。甲乙双方协商：乙方向甲方缴纳转让费2018年11月15日至2023年11月15日止转让费10万元（拾万元整）。师院北门开了此款不退还。第十三条，若师院北门2019年6月31日未开门，甲方退还乙方转让费10万元整（拾万整），于2019年7月31日前退还到乙方账户。若师院北门未开房租费按每年6万元计算。第十四条，若租赁期内师院北门开了，维持第三条的第一款，维持第十二条。”张寿华、罗小冬分别在合同甲方、乙方处签名捺印，并备注尹友琴（张寿华之妻）、罗小冬的银行账号，同时注明“房租费2018年11月16号打款生效”。租赁合同签订后，罗小冬将商铺用于经营“流行瑟”日化店。诉讼中，张寿华自认收到罗小冬缴纳的转让费10万元，截止2020年11月14日罗小冬尚欠14个月的租金；罗小冬已于2020年12月6日将商铺返还张寿华。一审另查明，案涉商铺在2018年11月15日前即由罗小冬实际承租经营。2019年3月28日，尹友琴在微信中承诺罗小冬“今年房租后面的两万就不用交了”。一审再查明，长江师范学院北门于2016年10月1日受涪陵区政府四城同创要求封闭，于2019年3月4日按涪陵区政府创文创卫要求重新开放，此后未再封闭，师生可自由出入。2020年1月23日受新冠肺炎疫情影响又实行封闭管理，仅居住在校外泓马公寓学生可凭校园一卡通刷码有管控的出入。2020年9月，全校师生可凭校园一卡通刷码有管控的出入。一审法院认为，张寿华、罗小冬签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则按照法律规定和合同约定履行自己的义务。罗小冬未按约定向张寿华支付租金，已构成违约，根据租赁合同约定，罗小冬迟延交付房租超过10天的，张寿华有权解除合同。庭审中，张寿华、罗小冬协商一致，同意租赁合同于2020年11月14日解除，依法予以确认，罗小冬应承担支付张寿华尚欠租金及资金占用损失的民事责任。关于租金金额计算，涉及对租赁合同第十二条、第十三条、第十四条的理解。一、租金计算标准，根据租赁合同第三条、第十三条、第十四条约定，商铺年租金为12万元；若师院北门2019年6月31日（实为2019年6月30日）未开门，租金为6万元/年；若租赁期内师院北门开了，则租金为12万元/年。因长江师范学院北门已于2019年3月4日按涪陵区政府创文创卫要求重新开放，师生可自由出入，故本案租金应按12万元/年计算。对罗小冬提出开门只是一个说法，目的是为了达到人流量的效果，现在未达到，租金应该减免为6万元/年的抗辩理由，因租赁合同明确约定以师院北门是否开门作为租金标准，且是否达到人流量效果属罗小冬应承担的正常经营风险范畴，故对该抗辩理由不予采信。二、转让费性质，案涉租赁合同约定了租赁期间即2018年11月15日至2023年11月15日止（5年）转让费10万元。根据行业惯例，转让费通常是指原经营者向下一租户收取的超过应收取租金的一定费用，一般包括原经营者的装修费、杂费和其他相关成本。综合分析本案中张寿华、罗小冬的出租人、承租人身份，罗小冬持续承租该租赁物和张寿华并非原经营者、无装修损失等的事实，以及租赁合同约定商铺每年租金在合同期内不递增，张寿华当庭陈述该转让费系续租不加价的资格转让，本案双方约定的转让费应视为对租金的变相增加，其实质仍系租金，应平均分摊于租赁期内，即折算为2万元/年。张寿华主张截止2020年11月14日即合同解除时罗小冬尚欠14个月的租金，根据合同约定即为14万元。对罗小冬提出张寿华同意免除租金2万元的抗辩理由，因罗小冬提交的微信聊天记录证实张寿华之妻尹友琴在2019年3月28日与罗小冬的微信聊天中承诺免除2019年租金2万元，张寿华虽抗辩称系约定在罗小冬缴纳了欠付的2020年11月15日之前的租金前提下才减免2万元，但未提供证据证明，且时间节点也与事实不符，故结合租金一直由尹友琴收取的事实，依法认定张寿华免除罗小冬租金2万元；因2020年1月底至2020年3月中旬新冠肺炎疫情不可抗力影响，对上述期间的租金可予以适当减免，酌定减免1个月租金；租赁合同解除后，剩余3年租期的转让费2万元/年×3年=6万元，应认定为多缴纳的租金，两相折抵；综上，罗小冬还应支付张寿华租金14万元-2万元-1万元-6万元=5万元。罗小冬未按约支付租金，有违诚实信用原则，根据合同约定的租金支付时间、张寿华的诉请和罗小冬欠付租金金额，确定罗小冬还应支付张寿华以5万元为基数从2019年11月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用期间利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张寿华与罗小冬签订的《商铺租赁合同》于2020年11月14日解除。二、罗小冬在本判决生效后十日内支付张寿华租金5万元及以该款为基数从2019年11月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用期间利息。三、驳回张寿华的其他诉讼请求。如果罗小冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3,100元，减半收取1,550元，由罗小冬负担。二审审理中，罗小冬于2021年3月26日向本院申请撤回上诉。二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，罗小冬在本案审理期间提出撤回上诉的申请，该申请系其真实意思表示，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审争议焦点为：门面转让费的性质，一审将门面转让费折抵租金程序是否违法，张寿华是否免除罗小冬2万元租金，疫情期间减免一个月租金是否适当的问题。关于门面转让费的性质问题。本院认为，一审庭审中，张寿华陈述转让费是张寿华将房屋租赁给罗小冬，在市场上不涨价，相当于租金每年不涨，以转让费的形式来涨价。二审庭审中，张寿华也陈述转让费是五年不再递增租金；但之后，又表示是资格转让，前后矛盾，且与张寿华自己一审中的陈述相矛盾，对于资格转让的陈述不予采信。一审将门面转让费视为租金的变相增加，确认为租金并无不当。关于一审将门面转让费折抵租金程序是否违法的问题。本案是张寿华向罗小冬追索房屋租金，双方同意解除涉案租赁合同的情况下，一审法院已确认门面转让费实质系租金，因此将门面转让费折抵租金并无不当。关于张寿华是否免除罗小冬2万元租金的问题。张寿华之妻在2019年3月28日与罗小冬的微信聊天记录中明确表示2019免除租金2万元；张寿华抗辩是2020年3月28日的微信聊天记录，但未提供证据证明，应承担举证不力的后果。一审认定张寿华免除罗小冬租租2万元，并无不当。关于疫情期间减免一个月租金是否适当的问题。新冠肺炎疫情的突发系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，由于该不可抗力因素导致双方在租赁合同履行中产生纠纷，各方当事人应协商和解、共担风险、共渡难关，共同致力于复工复产，实现经济社会的良好发展。一审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，减免租金一个月，并无不当。综上所述，上诉人张寿华的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十三条之规定，判决如下：一、准许罗小冬撤回上诉；二、驳回张寿华的上诉，维持原判。二审案件受理费2,575元，由张寿华负担2,050元，罗小冬负担525元。本判决为终审判决。审 判 长 陈胜友审 判 员 张 斌审 判 员 杨 洋二〇二一年三月三十一日法官助理 尚 豪书 记 员 余婷婷