河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终1358号上诉人（原审原告、反诉被告）：高学忠，男，1963年6月12日出生，汉族，住河南省博爱县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：皇甫方**，男，1977年4月4日出生，汉族，住河南省博爱县。委托诉讼代理人：辛长源，河南豫城律师事务所律师。上诉人高学忠因与被上诉人皇甫方**侵权责任纠纷一案，不服河南省博爱县人民法院（2021）豫0822民初178号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高学忠上诉请求：1、判令皇甫方**停止对高学忠权益的侵害并赔偿损失费6.71万元；2、本案一审、二审诉讼费由皇甫方**承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。本案侵权责任纠纷中所涉责任未查明。高学忠有自建房屋一幢，位于博爱县××××号，三层，建筑面积：274.56平方米。2004年12月22日，皇甫方**与高学忠签订了一份《房屋买卖合同》以130500元承购该房屋，合同同时约定皇甫方**负担过户登记费、契税、估价费、印花费过户，一方违约按房款20％赔偿对方。签约后，依照交易惯例，皇甫方**给付了房款，高学忠及时交付了房屋和一切过户所需证件。买方在得到房屋和过户的一切证件后理应积极、主动地到房管有关部门办理交易过户手续，现涉案房屋仍未过户。高学忠登记备案在册只有涉案的一幢房屋，名下没有其他可以居住的房屋。买方至今不履约过户，导致高学忠背负有房的名声，实则无房可居。如果买方即时履行过户，高学忠即刻享有公租房的申办权利，到如今高学忠不能重新申请宅基更不能享有政府的惠民住房政策——办理公租房，迫于生计只能租赁他人房屋花费巨资以度时日，严重影响到了正常居住和生活。高学忠认为，皇甫方**已经侵害了高学忠申办公租房的权益，高学忠的损失是在买方得到涉案房屋不按交易习惯和规范要求履约造成的，已经实际发生且存在，理应承担侵权责任，赔偿高学忠损失。针对租房产生费用的凭证，高学忠认为按照日常生活经验和租房习惯，不可能必需须行政部门备案，皇甫方**拒绝房屋产权变更给高学忠造成的不便和损失，高学忠的索赔诉求理应得到支持。二、一审法院判决适用法律错误。案涉房屋属于宅基地上建造的房屋，买卖双方不是同一村村民，皇甫方**不具有购买该房屋的主体资格，一审法院应当依照法律、法规、政策的规定向双方当事人进行释明，直接认定签订的《房屋买卖合同》无效，不能因为高学忠没有提出要求认定无效的请求而不去主动认定双方的无效行为。国务院和最高法及有关部门三令五申此类交易不受法律保护，城镇居民不得到农村购买宅基地、购买农村住宅。国土资源部部门姜大明在全国国土资源工作会议上强调说，非集体经济组织成员之间，买卖宅基地的口子不能开。《最高人民法院关于印发全国民事审判工作会议纪要的通知》（法办【2011】442号）第15条明确“将宅基地上建造的房屋出售给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力。”《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”国家政策就是强制性规定，政策对于当事人的民事活动和一切行为有不可抗拒的约束力。司法机关更应该遵守国家政策。皇甫方**在答辩意见中称不过户归咎于政策问题是错误的。高学忠恳请二审依法、依规改判或发回重审皇甫方**辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。高学忠向一审法院起诉请求：1、判令皇甫方**停止对高学忠权益的侵害，支付违约金26100元，并赔偿损失41000元。2、判令皇甫方**依照合同第3条规定履行产权变更义务。3、皇甫方**承担相应的诉讼费用。皇甫方**一审反诉请求：1、判令高学忠协助办理案涉房屋过户手续；2、反诉费由高学忠承担。一审法院认定事实：高学忠自建房屋一幢，位于清化镇街道办事处××号，房屋建筑面积274.56平方米。2004年12月22日，高学忠与皇甫方**签订房屋买卖合同约定，高学忠将自有坐落在向阳路58号房屋售卖给皇甫方**所有，皇甫方**出资130500元进行购买，高学忠收到购房款当日应将房屋产权证件交付皇甫方**，高学忠针对该房屋的权力、义务和责任依法随着转移给皇甫方**，本合同发生的过户登记费、估价费、契税等费用由皇甫方**负担，高学忠应积极协助皇甫方**办理过户手续，并提供所需证件。双方任何一方无理由要求终止合同如一方违约要按已付房款的20％赔偿对方损失，双方并对其他权力、义务进行了约定。合同签订后，高学忠收到房款后，履行了房屋交付义务，并将房屋相关证件交付皇甫方**。2016年10月13日，高学忠向法院提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，要求皇甫方**赔偿违约金26100元，该院作出（2016）豫0822民初2356号民事判决，驳回高学忠诉讼请求，其不服判决上诉本院，本院判决驳回上诉，维持原判，后高学忠提起再审，其再审申请被驳回，高学忠又向焦作市人民检察院申请监督，检察院决定不支持监督申请。2018年高学忠又向该院提起诉讼，要求依法、依规确认双方签订的房屋买卖合同无效，该院作出（2018）豫0822民初2880号民事裁定，驳回高学忠起诉，其不服裁定上诉本院，本院裁定驳回上诉，维持原裁定，后高学忠提起再审，其再审申请又被驳回。现高学忠诉请皇甫方**停止对高学忠权益的侵害，履行过户手续，赔偿高学忠损失，并支付违约金。一审法院认为，高学忠与皇甫方**之间的房屋买卖合同合法有效，当事人应按照合同的约定享有权利、履行义务。依照合同约定将涉案房屋办理产权变更至皇甫方**名下，是高学忠的主要义务，也是皇甫方**的主要合同目的即取得涉案房屋的产权。现高学忠要求皇甫方**履行产权变更及皇甫方**要求高学忠协助办理相关房屋过户手续，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。关于高学忠诉请皇甫方**支付违约金以及赔偿损失，因双方所签合同未约定具体过户期限，期间高学忠多次诉讼是要求解除合同及确定合同无效，且皇甫方**是否能办理产权转移过户手续需要双方相互配合及相关政策许可，现未完成房屋过户并非皇甫方**本意，对此并无较大过错，并且高学忠诉请的违约金系重复诉讼，请求赔偿的损失系其租房的费用，不能确切证明其具体费用及其权力被侵犯的事实，因此，现高学忠诉请皇甫方**侵犯其所有权或财产权，要求皇甫方**支付违约金以及赔偿损失，没有事实及法律依据，不予支持。一审法院根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、皇甫方**应于判决生效之日起十日内将位于清化镇四街向阳路58号的房屋办理产权变更相关事宜，高学忠应协助皇甫方**办理房屋产权相关事宜；驳回高学忠的其他诉讼请求。本案诉讼费1478元，减半收取739元，由高学忠负担，反诉费50元，减半收取25元，由皇甫方**负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明事实予以认定。本院认为，行为人在从事民事活动过程中应遵循诚实信用原则。本案中，2004年，双方签订房屋买卖合同，约定高学忠将自有房屋出售给皇甫方**，双方均按照约定履行了付款、交房的合同义务。对于当时房屋因政策原因，不能履行过户手续，双方均是知情的，并非购买方不积极履行过户义务，不能据此推定皇甫方**存在违约行为。2016年起，高学忠两次提起诉讼，先是要求法院解除房屋买卖合同，被法院驳回请求后，又起诉要求法院确认房屋买卖合同无效，又被法院驳回诉讼请求，从高学忠主动提起的两次诉讼看，皇甫方**并非不想购买房屋，或存在怠于行使过户的行为。在案证据不能证明皇甫方**存在违约行为，故高学忠的上诉请求缺乏依据，本院难以支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1478元，由上诉人高学忠负担。本判决为终审判决。审判长 朱 海审判员 刘志雷审判员 付明亮二〇二一年三月二十九日法官助理柳富丽书记员毛雪