浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终50号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨振邦，男，1993年7月25日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：易智慧，北京京师（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州博睿商业管理有限公司，住所地杭州市滨江区滨盛路1837号三层，统一社会信用代码：91330108MA28WJ08XX。 法定代表人：周小平。 委托诉讼代理人：侯志会、王艺静，浙江金道律师事务所律师。 上诉人杨振邦因与被上诉人杭州博睿商业管理有限公司（以下简称博睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初2642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2019年9月21日，博睿公司（甲方，出租方）、杨振邦（乙方、承租方）、杭州商邦房地产营销策划有限公司（丙方、居间方，以下简称商邦公司）签订《商铺租赁定金协议书》，约定乙方向甲方承租坐落于杭州市滨江区××街道××路××号商铺，乙方租赁用途为经营面馆小吃，由于此房屋地址目前已被前租客办理营业执照及相关许可证，暂时未办理注销或变更，乙方对此情况知悉并暂时不需重新办理证照，而是继续使用之前的证照，并与前租客在签订合同当日办理好交接；租赁定金为4万元，签订完本协议后当日由乙方支付给甲方，双方约定在5日内签订房屋租赁合同，交房时间在签订房屋租赁合同当日再确定，双方做好与前租客的交房时间协调。同日，杨振邦向商邦公司支付商铺定金4万元。 2019年9月28日，案外人曹**安（甲方）与杨振邦（乙方）、博睿公司（丙方）签订《店铺经营转让协议》，约定商铺位置是杭州市滨江区滨盛路1831号一楼，原经营“温州黄牛馆小吃”店；甲方将室内装修与空调、厨房设施等设施设备及《营业执照》、《视频经营许可证》一并转让给乙方，转让费11万元。由于现在工商部门对新设立与变更餐饮营业执照和食品经营许可证的严格管控，导致目前不能更换营业执照和许可证（即办理过户），因此甲方同意将《营业执照》和《食品经营许可证》以与乙方合作经营的名义无偿留给乙方日常经营使用，待可以变更（过户）时再配合办理变更（过户）手续，甲方积极配合办理。杭州市滨江区暖盼小吃店系案外人曹**安经营的个体工商户，该店食品经营许可证有效期至2022年5月4日。至2019年9月30日，杨振邦已全额付清该笔转让费。 同日，案外人石岳阳（甲方）与杨振邦（乙方）、博睿公司（丙方）签订《店铺经营转让协议》，约定商铺位置是杭州市滨江区滨盛路1833号一楼，原经营“新昌年糕小吃”店，甲方将室内装修与空调等设施设备一并转让给乙方，转让费9万元。至2019年9月30日，杨振邦已全额付清该笔转让费。 2019年9月30日，博睿公司（出租方、甲方）与杨振邦（承租方、乙方）签订《杭州房屋租赁合同》一份，出租房屋坐落于杭州市滨江区××街道××路××号××楼；乙方租赁该房屋用于商业经营使用，具体营业范围以工商等相关部分审批通过为准；此房屋地址之前已被前租客曹**安办理营业执照及相关许可证，暂时未办理注销或变更，乙方对此情况知悉并暂时不需办理证照，自行与曹**安沟通证照使用事宜，乙方日常经营活动与甲方及曹**安无关，自行承担所有责任；租赁期限自2019年10月1日至2023年6月30日止，其中免租期自2019年10月1日至2019年10月16日止；租赁期满乙方未如期将房屋交还给甲方的，每逾期一天，乙方按日租金的2倍支付给甲方作为占用费；该房屋第一年不含税年租金为50万元，含税租金为55万元，甲方只有在乙方是按时足额的含税租金支付给甲方后方开具租金发票给乙方。租金支付方式遵循先付后用的原则，每年租金分两期支付，每半年支付一次，首期租金于合同签订后当日支付，以后每期租金提前1个月支付，具体支付租金及支付时间见附件租金支付明细表。如租金未及时支付，则每延期一天按日租金的2倍支付滞纳金。租房押金计4万元，于签订合同后当日内支付给甲方，待租赁期满乙方结清各项费用、公司注册地址迁出或注销及撤空室内可移动物品后，甲方在交还房屋当日将押金全额无息退还给乙方，如乙方未按前述要求交还房屋的，则甲方有权拒还押金，待乙方办理完毕后甲方再予退还。在租赁期限内，乙方日常经营产生的水5.0元／度与电1.1元／度（含公摊损耗，若不足随之上调）及物业费2.5元／方／月（若物业公司上调随之上调）由乙方承担，于2019年10月1日起算，水电费每月结算一次，在接到甲方工作人员短信或微信通知后须在7日内交给甲方向有关部门缴纳，甲方开具收据给乙方。在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，停止供应水电并收回该房屋，且乙方应向甲方支付解除时该年度租金的1个月租金作为违约金：首期租金未足额支付拖欠7天以上及后期每期租金未足额支付拖欠15天以上。同日，杨振邦向周小平转账商铺租金248630元、商铺中介费27400元，由商邦公司开具收据。 2019年10月15日，杨振邦在与博睿公司员工高晓峰的聊天记录中称“如果你刚刚在我边上听到我接这个电话，就知道执照一无法转让个体经营的无法借用和转让的，二现在中心花园沿街商铺没有一家是可以办下来执照的”。高晓峰回复称：“没关系的话可以以对外合作经营的方式借用，或者有关系就转过来。”2019年10月18日，高晓峰微信联系杨振邦，“你们准备装修前最好先搞清证照问题，如果有问题的你们最好是已经找到了应对的方法，当然没有什么问题那是最好不过，因为我们对于餐饮证照方面也不太了解的……”。同月26日，博睿公司在给杨振邦的回复函中重申：“贵方是从前租客手上‘转让’过来，……所有遇到的问题包括装修问题、招牌广告、营业执照与许可证办理、环评、消防经营盈亏与食品安全等所有风险应该自行承担与解决……”。 2019年9月22日，杨振邦就杭州市滨江区中兴花园67幢2单元101室与案外人董秀灵、杭州青途地产有限公司签订《房屋租赁合同》，约定年租金72000元，居间代理费3000元，并于次日支付租金18000元、押金6000元、居间代理费3000元；此后，杨振邦的父亲杨淑能先后于2019年12月20日、2020年3月23日、2020年6月29日各支付18000元，备注乡公馆宿舍租金。2019年10月15日，杨淑能向案外人赵伟伟转账16000元，备注滨盛路1831号面馆拆墙费用。2019年10月22日，杨淑能与案外人费为龙就案涉商铺的装修签订《装饰工程预算书》，2020年1月5日签订《协议书》，最终确认装修费用为33万元，已支付30万元。2019年12月17日，杨淑能向案外人杭州天然气有限公司转账66213元，备注乡公馆；24日，杨淑能向案外人李娟转账12000元，备注燃气安装费。2020年3月29日，杨振邦为案涉店铺牵引天然气管道向中兴花园物业服务中心赞助楼廊改造费2万元。2020年6月3日、6月5日，杨振邦向案外人孙跃武转账1400元，备注线路改造费用。同月4日，杨振邦向案外人周艳萍转账4300元，备注结清厨房改造费用。同月17日，杨振邦向案外人秦笑笑转账1000元，备注点餐台灯箱款。 2020年9月16日，杨振邦通知博睿公司进行交接，博睿公司要求杨振邦先行付清租金，双方协商未果，未办理交接。 庭审中，双方确认，定金4万元已转为押金，博睿公司同意该押金抵扣未付租金。博睿公司同意按照31559.95元的金额计收电费、按1979元的金额计收水费至2020年9月12日，其后的费用不在本案中主张，原审法院经核实，博睿公司主张的该费用低于其实际代缴费用，对博睿公司认可的水电费金额予以确认。 博睿公司诉至原审法院，请求判令：一、解除博睿公司、杨振邦之间的房屋租赁合同，并腾退房屋；二、杨振邦支付博睿公司拖欠租金208333元（暂计算至2020年9月15日，实际计算至腾退之日止）、支付拖欠的水电费38522元（暂计算至2020年9月12日，实际计算至腾退之日止）；三、杨振邦承担违约金41667元；四、杨振邦支付博睿公司滞纳金25万元；五、诉讼费由杨振邦承担。 杨振邦提起反诉，请求判令：一、撤销博睿公司、杨振邦签订的房屋租赁合同；二、博睿公司赔偿杨振邦损失1001943元（租赁店铺中介费27400元、店铺转让费20万元、店铺房租248630元、店铺燃气安装费78213元、店铺装修费33万元、店铺拆墙和改造费22700元、员工宿舍中介费3000元、员工宿舍房租72000元、中心花园楼廊改造费20000元）；三、博睿公司返还杨振邦押金40000元；四、诉讼费由博睿公司承担。庭审中，杨振邦变更第一项诉讼请求为：解除双方签订的房屋租赁合同。 原审法院认为：博睿公司、杨振邦签订的《杭州房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。杨振邦认为，签订合同前，滨盛路一直处于封闭整修状态，博睿公司隐瞒滨盛路施工项目为地下隧道，隧道口就在案涉店铺门口的事实，其经营中发现客流因该施工项目受到严重影响，且案涉商铺因未配套设立专用烟道而无法办理营业执照，博睿公司构成根本违约。对此，原审法院认为，首先，博睿公司按照合同约定将店铺交付给杨振邦，店铺周边规划的考察应属杨振邦的注意义务范围，杨振邦据此主张博睿公司根本违约，依据不足，不予采信；其次，双方虽约定涉案店铺经营的租赁用途为商业经营，但根据2019年9月21日《商铺租赁定金协议书》、9月28日《店铺经营转让协议》及双方的微信聊天记录，博睿公司应知晓案涉店铺用于经营餐饮的情况。博睿公司作为出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；杨振邦作为承租人，亦应对商铺进行全面考察。案涉店铺因未配套设立专用烟道而无法办理食品经营许可证和营业执照，导致无法正常营业，合同目的无法实现，双方对此均有过错，但主要过错在于杨振邦。现双方均同意解除合同，并对自杨振邦收到副本之日即2020年7月20日起解除合同没有异议，故确认合同解除时间为2020年7月20日。关于房屋腾退时间，博睿公司作为出租人，在接到通知后应配合收房，其以杨振邦未支付拖欠租金为由拒绝收房，导致双方交接未果，故采信杨振邦通知博睿公司的交接时间，即2020年9月16日为腾退之日。 合同解除后，双方应结算租赁期间的租金，并结合过错情况赔偿对方损失。对于博睿公司要求杨振邦支付拖欠租金的诉讼请求，支持至合同解除之日即止的租金，但受新冠肺炎疫情影响，案涉店铺在疫情期间未能正常装修或运营，基于公平原则，酌定减免一个月租金，经核算，至合同解除之日止，杨振邦应付租金为90278元；自合同解除之日到腾退之日的房屋占有使用费，合同约定的2倍日租金标准过高，调整为按照租金的标准支付，至房屋腾退之日2020年9月16日，为79167元。博睿公司要求支付拖欠的水电费33538.95元，有事实及法律依据，予以支持；博睿公司以拖欠租金逾15天为由要求杨振邦承担一个月的租金41667元作为违约金，有事实及合同依据，予以支持；博睿公司要求杨振邦支付滞纳金25万元，上述违约金已经足以弥补博睿公司因杨振邦逾期支付租金而造成的损失，故对本项诉请，不予支持。 关于杨振邦的反诉，杨振邦要求博睿公司赔偿损失1001943元，其中租赁店铺中介费27400元、店铺转让费20万元、店铺房租48630元、店铺燃气安装费78213元、店铺装修费33万元、拆迁和改造费22700元、员工宿舍中介费3000元、员工宿舍房租72000元、中心花园改造费2万元。原审法院认为，从2019年10月15日的聊天记录中可知，杨振邦当时已经充分知悉案涉商铺无法办理营业执照和食品经营许可证，且无法通过受让他人证照的方式进行经营，在与博睿公司沟通的过程中，博睿公司起初虽表示可以转让，但2019年10月18日起，博睿公司已经先后通过微信、回复函的方式对涉案店铺的证照办理风险尽到了提醒义务，此后，杨振邦仍在持续投入。基于公平原则，并综合考虑上述情况，对2019年10月18日前杨振邦已经产生的费用，按双方的过错程度酌定支持90000元，此后的费用，系在杨振邦明知无法办理证照的情况下继续投入、放任损失扩大的情况下产生，相应的损失应由其自行承担。杨振邦要求博睿公司返还押金4万元，博睿公司同意以该押金4万元抵扣租金，对此予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2020年11月9日判决：一、博睿公司与杨振邦于2019年9月30日签订的《杭州房屋租赁合同》于2020年7月20日解除；二、杨振邦支付博睿公司租金90278元、房屋占有使用费79167元，合计169445元，抵扣押金后，为129445元；三、杨振邦支付博睿公司水电费33538.95元；四、杨振邦支付博睿公司违约金41667元；五、博睿公司赔偿杨振邦损失90000元；上述第二、三、四、五项折抵后，杨振邦支付博睿公司114650.95元，于判决生效之日起十日内付清；六、驳回博睿公司的其他诉讼请求；七、驳回杨振邦的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9936元，减半收取计4968元，由博睿公司负担2804元，由杨振邦负担2164元；反诉案件受理费减半收取计7089元，由博睿公司负担1025元，由杨振邦负担6064元。 宣判后，杨振邦不服，向本院提起上诉称：原审判决事实认定不清，法律适用不当，应予纠正改判。首先，判决书第8页末段描述：2019年10月18日，高晓峰微信联系杨振邦，“你们准备装修前最好先搞清证照问题，如果有问题的你们最好是已经找到了应对的方法，当然没有什么问题那是最好不过，因为我们对于餐饮证照方面也不太了解的”。同月26日，博睿公司在给杨振邦的回复函中重申：“贵方是从前租客手上‘转让’过来，所有遇到的问题包括装修问题、招牌广告、营业执照与许可证办理、环评、消防经营盈亏与食品安全等所有风险应该自行承担与解决”。杨振邦认为，博睿公司上述微信回复是合同签订后故意逃避责任的行为，而且与双方签订合同的目的和内容相矛盾，应认定无效，不能免除其因不能提供符合约定用途房屋而应承担的违约责任，况且杨振邦针对上述回复作了相应的回复“要求按照租赁合同履行”。杨振邦的微信回复恰好能证明其签订合同时隐瞒了租赁房屋不能办理餐饮执照的重大事实。作为专业中介机构，明知杨振邦租赁房屋用途是经营餐饮，不能以对餐饮证照方面不太了解为由免除其责任。其次，2019年10月18日前杨振邦已为租赁房屋实际投入租赁店铺中介费27400元、店铺转让费200000元、店铺房租248630元、员工宿舍房租和中介费75000元、拆墙费16000元，合计567030元；2019年10月18日前筹备已实际发生但之后支出的费用包括燃气安装费78213元、店铺装修费330000元，合计408213元。上述费用共计975243元，皆因博睿公司没有提供符合约定用途的租赁房屋造成的直接损失。根据合同法第一百零七条规定，应全部由博睿公司赔偿，而原审仅支持90000元，显属不公。再次，博睿公司没有交付符合合同约定用途的房屋，致使杨振邦合同目的不能实现，构成根本违约，博睿公司主张房屋租金和违约金没有事实依据和法律依据，不应支持。杨振邦没有支付第二期租金，是因为享有先履行抗辩权，所以杨振邦不应承担违约责任，不应支付博睿公司一个月租金的违约金；相反，因博睿公司没有按合同约定交付符合用途的房屋，根据合同第十条的约定，博睿公司应赔偿杨振邦一个月租金的违约金，并赔偿装修费用。故提起上诉，请求判令：1.撤销原审判决；2.博睿公司赔偿杨振邦损失1001943元、返还杨振邦押金40000元；3.驳回博睿公司原审的诉讼请求；4.一、二审诉讼费由博睿公司承担。 针对杨振邦的上诉，博睿公司答辩称：一、博睿公司自始至终从未隐瞒证照办理问题，定金协议、转让协议、租赁合同明确约定暂时不需要重新办理证照，一切证照事宜由杨振邦自行承担责任。二、杨振邦直至搬离前仍处于正常营业状态，并未因为证照问题而被迫停止营业。三、杨振邦要求博睿公司赔偿损失1001943元和返还押金4万元的上诉请求，完全缺乏事实和法律依据。 二审期间，杨振邦向本院提交证据材料如下：损失证明材料1组（复印件），用以证明因博睿公司根本违约造成杨振邦损失的事实。 二审期间，博睿公司向本院提交证据材料如下： 1.视频（店铺营业执照、食品经营许可证展示情况）1份，用以证明店铺在经营期间，已经办理营业执照、食品经营许可证，与美团网络平台一致，杨振邦实际以合作经营方式进行经营。 2.视频（结账单、支付凭证）1份，用以证明截至2020年9月17日杨振邦店铺仍处于正常经常状态。 3.营业执照、食品经营许可证各2份（打印件），用以证明案涉房屋租赁合同签订之后，同一条街上的隔壁几处餐饮商家均可办理营业执照、食品经营许可证，不存在杨振邦所称无法办理证照情况。 4.滨盛路沿街多家餐饮商家经营照片6页（打印件），用以证明租赁房屋滨盛路沿街一直有多处餐饮商家在正常经营，不存在杨振邦所称无法经营餐饮的情况。 5.视频（房屋搬离情况）1份，用以证明2020年10月5日杨振邦仍在搬离店内家具。 杨振邦提供的证据经博睿公司质证：不能证明杨振邦陈述的待证事实，不能证明博睿公司违约。博睿公司提供的证据经杨振邦质证：证据1，真实性、关联性有异议；证据2、3、4，关联性不予认可；证据5，关联性、真实性不予认可。本院经审查后认为，上述证据与在案有效证据及双方当事人陈述相互印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于涉案《杭州房屋租赁合同》的解除问题。一审中，博睿公司、杨振邦均同意解除双方之间的租赁合同；同时，博睿公司、杨振邦对自杨振邦收到副本之日即2020年7月20日起解除合同均没有异议。因此，原审法院确认涉案《杭州房屋租赁合同》于2020年7月20日解除，并无不当。关于租金、占有使用费以及水电费的支付。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同解除前，作为承租人杨振邦应按照约定及时支付租金。杨振邦逾期支付租金的，应承担继续支付租金的义务。原审法院考虑到疫情因素，酌情减免杨振邦一个月租金，应属合理。租赁合同解除后，杨振邦应及时将租赁房屋腾空并返还给博睿公司。杨振邦未及时腾退房屋的，应向博睿公司支付占有使用费。原审法院采信杨振邦通知博睿公司交接日期为腾退之日，亦属合理。根据租赁合同约定，水电费应由杨振邦承担。现博睿公司已向相关部门交纳相应水电费，故博睿公司有权要求杨振邦支付拖欠的水电费。在扣减杨振邦支付的押金后，原审法院所核算的由杨振邦向博睿公司支付的租金、占有使用费以及水电费，也无不当。关于违约金的负担。如前所述，杨振邦逾期支付租金，其行为构成根本性违约，应承担相应违约责任。根据博睿公司的请求及合同约定，原审法院判定由杨振邦向博睿公司支付一个月租金数额的违约金，亦无不当。关于杨振邦要求博睿公司赔偿损失的请求。依据案件事实，原审法院基于公平原则所酌情支持的赔偿数额，已适度减少了杨振邦的损失，且博睿公司对此并未提起上诉，故应予以确认。在此基础上，杨振邦意欲要求博睿公司再行赔偿损失的上诉请求，缺乏事实及法律依据，不应得到支持。综上，杨振邦的上诉请求，依据不足，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14849元，由杨振邦负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年三月二十三日 书记员  董 悦