陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕05民终38号上诉人（原审原告）：郑军，女，1979年8月30日出生，汉族，居民。上诉人（原审原告）：宁沛延，女，1978年4月21日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：段晓梅，陕西哲智律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵珊，陕西哲智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温超，男，1987年6月15日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：刘立京，陕西齐一律师事务所律师。上诉人郑军、宁沛延因与被上诉人温超租赁合同纠纷一案，不服临渭区人民法院（2020）陕0502民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑军、宁沛延上诉请求：一、请求依法撤销临渭区人民法院（2020）陕0502民初4212号民事判决书，依法查明事实，支持上诉人的诉请；二、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、房屋租赁合同约定的免租期在合同履行中期，不符合行业习惯，更不符合合同约定免租期的目的，属恶意的约定，实际上损害了上诉人的合法利益；二、被上诉人无履约打算，其应该支付部分租金，免租期是针对5年的租赁期限而形成的，被上诉人租赁不过才2年，其不应该享受6个月的免租期；三、上诉人与被上诉人就租赁结束未达成合意，被上诉人与上诉人并未实际交房，一审法院对上诉人与被上诉人租赁关系结束事实认定错误，并以隔断墙抵扣欠付租金款，无事实和法律依据。温超辩称，临渭区人民法院（2020）陕0502民初4212号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。事实和理由：免租期都是约定好的，因疫情原因生意很差，合同确实是不能履行了。郑军、宁沛延向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告温超支付原告租金88828.27元以及违约金7180.82元；二、案件受理费由被告承担。一审法院经审理查明：2018年7月1日，被告温超（乙方）与渭南万达广场投资有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定：由乙方温超承租甲方位于渭南万达广场室外步行街8-272号商铺开办网咖，租赁期限为60个月，自进场日开始计算；计租日为2018年7月1日，从2018年7月1日到2020年6月30日，月租金为5099.84元，2020年7月1日至2022年6月30日，月租金为5354.83元……首期租金应于合同签订日支付，租金期间为2018年7月1日到2018年12月31日，为30599.04元；经双方协商，合同租赁期限内免租6个月，为2019年1月1日至2019年6月30日；甲方在租赁期限内随时对外销售该房屋并将该房屋转售给第三方，无需事先通知乙方；甲方在买受人付清该房屋全部购房款后向乙方及买受人发出转让通知，乙方应在转让通知要求的时间与乙方及买受人就上述权利义务转让事宜签订三方协议……无论乙方或买受人是否签署三方协议或新租赁合同，均不影响本合同项下甲方全部权利义务在买受人付清购房款当日自动概括转让给买受人的效力……乙方应向买受人履行租赁合同义务；乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用，每延迟一日，乙方应向甲方支付欠费金额1‰的延迟履行违约金。2018年8月8日，原告郑军、宁沛延与渭南万达广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于渭南万达广场8号楼8号商铺272号房。渭南万达广场投资有限公司（甲方）与原告郑军、宁沛延（乙方）以及被告温超（丙方）签订《三方协议》一份，协议约定：根据甲方与丙方于2018年7月1日签订的租赁合同，甲方将渭南万达广场室外步行街8-272号商铺出租给丙方，甲方并已按租赁合同约定将该房屋交付给丙方占有使用；三方确认，在乙方向甲方付清该房屋全部购房款且办理完所有房屋入伙手续之日，租赁合同项下甲方的全部权利义务概括转让给乙方，乙方成为该房屋的出租人，与丙方继续履行租赁合同；自乙方付清全部购房款且办理完成所有房屋入伙手续之日起，丙方应直接向乙方支付租金。经查，被告温超从2019年8月即向原告宁沛延微信转账支付租金至2020年1月，前三个月为每月5107元。2019年11月1日，被告与原告商议减少房租事宜，后四个月房租为每月4781元。2020年4月15日原告宁沛延告知被告温超，将隔断墙做起来，后被告花费13620元在租赁房屋内做隔断墙。2020年5月28日，经原、被告协商，原告告知被告租期到本月底结束，故原、被告的租赁合同到期日期应为2020年5月底。一审法院认为，本案的争议焦点为原、被告之间的租赁关系是否成立，若租赁关系成立，原告要求被告支付的各项费用是否有事实及法律依据。原告诉请的租金期限包括三部分：2019年1月1日到2019年6月30日、2020年2月至2020年6月30日、2020年7月1日到2020年12月31日，根据租赁合同以及三方协议约定，第一部分租金属于合同约定的免租期，故原告要求被告支付该部分费用无事实及法律依据，不予支持；因原、被告在聊天记录中就月租金及租赁结束时间已达成合意，双方的租赁关系终止于2020年5月底，故原告诉请的第二部分租期应为2020年2月至2020年5月底，每月租金4781元共计19124元，予以支持；因租赁关系已于2020年5月底终止，故原告诉请的第三部分租金于法无据，不予支持。对原告诉请的违约金部分，合同中有明确约定，且被告亦未按照合同约定时间支付租金，应承担违约责任，对原告该项诉请应予支持，违约金按照合同约定每日为欠费金额的1‰，即2314元（19124元×1‰×121天）。被告辩称在原告的授意下做隔断墙花费13620元应予扣减，并提供相关证据证明，故对被告的辩驳理由予以支持，该项费用应在房租中予以扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告温超在本判决生效后十日内支付原告郑军、宁沛延租金5504元以及违约金2314元。二、驳回原告郑军、宁沛延其余诉讼请求；三、案件受理费2322元，减半收取1161元，由原告郑军、宁沛延承担500元，被告温超承担661元负担。二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。且双方当事人均无新证据提交。本院认为，本案的争议焦点是被上诉人温超应否支付上诉人郑军、宁沛延租金88827.27元及租金7180.82元（2019年1月1日至2019年6月30日租金30599.04元，2020年2月至2020年6月30日租金25499.2元，违约金5609.82元，2020年7月1日至2020年12月31日租金32729.04元，违约金1570.99元）。本案中，上诉人郑军、宁沛延诉请被上诉人温超支付2019年1月1日至2019年6月30日之间的租金，因租赁合同明确约定该期间属于免租期，且在三方协议中上诉人郑军、宁沛延认可该免租期，故对上诉人要求被上诉人支付2019年1月1日至2019年6月30日之间租金的诉请不予支持；被上诉人温超承认欠付二被上诉人2020年2月至2020年6月30日的租金，因双方当事人在聊天记录中就月租金及租赁结束时间已达成合意，双方的租赁关系终止于2020年5月底，故二上诉人诉请的该部分租期应为2020年2月至2020年5月底，每月租金4781元，共计19124元，且应当按照合同的约定支付违约金；因双方的租赁合同于2020年5月已经解除，故不存在2020年5月份以后租金的问题。被上诉人温超为恢复租赁物的原状做隔断墙花费13620元，一审法院认为该部分费用应当扣减，上诉人温超应该将租赁物恢复原状，费用应该自己承担，不应扣减，一审扣减不妥，应予纠正。综上，上诉人郑军、宁沛延的上诉理由部分成立，应予支持。一审认定部分事实有误，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持临渭区人民法院（2020）陕0502民初4212号民事判决书第二项（驳回原告郑军、宁沛延其余诉讼请求）；二、变更临渭区人民法院（2020）陕0502民初4212号民事判决书第一项（即：被告温超在本判决生效后十日内支付原告郑军、宁沛延租金5504元以及违约金2314元）为：被上诉人温超在本判决生效后三十日内支付上诉人郑军、宁沛延租金19124元以及违约金2314元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2322元，二审案件受理费2005元，共计4327元，由被上诉人温超负担2000元，由上诉人郑军、宁沛延负担2327元。本判决为终审判决。审 判 长 杨新龙审 判 员 秦文强审 判 员 李 谦二〇二一年三月三十日法官助理 王军涛书 记 员 张蔓铌