文书内容广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3345号原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区兴民路**之**，**，**（仅限办公）,统一社会信用代码914401017555844033。法定代表人：陈锦辉，职务董事总经理。委托诉讼代理人：梁嘉麟、李洪远，广东合邦律师事务所律师、实习律师。被告：梁伟智，男，1969年10月26日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市启胜物业管理有限公司与被告梁伟智物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市启胜物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁嘉麟、李洪远到庭参加诉讼。被告梁伟智经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告广州市启胜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年11月至2020年4月期间的物业服务费5030.4元（838.4元/月×6个月）及滞纳金（滞纳金从次月1日起算，每天按所欠物业费的千分之三计算，计至付清之日止）；2.被告向原告支付自2015年5月13日至2019年12月1日期间的公摊电费2655.29元；3.被告向原告支付自2015年7月23日至2017年7月22日期间的水费564.18元；4.被告向原告支付自2015年8月6日至2018年4月6日期间的单位电费9506.6元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是广州市天河区林和东路峻林苑的在管物业服务企业，对被告在内的全体业主提供了物业管理服务。经原告多次催告，被告拒不支付上述物业服务费、公摊电费及水费等费用。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告梁伟智书面辩称，1.原告物业服务存在明显瑕疵，不符合法定与约定标准，我基于正当理由拒交物业费，为依法行使先履行抗辩权，不应承担迟延支付的违约责任，原告要求我承担高额滞纳金明显不公平且缺乏证据。2.我于2015年8月5日收楼，有收楼签收文件及基本设备等签收表图片予以证明，因此不存在要缴纳未收楼前的6月和7月的管理费。3.我虽有合理理由拒交物业费，但为避免争议，我已于2019年8月4日和2020年12月18日足额支付涉案物业费，除外还预缴了6个月的物业费，有收据予以证明。且我在2020年12月18日足额缴纳物业费当日，原告工作人员明确告知我预缴6个月物业费后将违约金免除，有录音证据予以证明，故我不应支付滞纳金。4.即便法院认定我需要支付滞纳金，原告诉请滞纳金以每日千分之三的标准计算，年化利率高达109.5%，明显高于违约产生的损失，请求法院依法予以减少。5.原告关于水电费的诉请既无法律依据，也无约定依据，更无事实依据，不应支持。自收楼后，我已自行缴纳水电费，不存在原告代缴的情形。原告未能举证证明其向供水、供电部门缴纳了我的水电费，我也从未委托原告代为缴纳，原告无权代我缴纳我专有部分的水电费。如我拖欠水电费，也应当由供水、供电部门向我追收，原告无权追收。6.原告关于公摊电费的诉请依据不充分，不应被支持。我每月向供电局缴纳的电费中已含有公摊电费，原告主张我缴纳公摊电费有重复收费之嫌。原告未能出示相关需分摊电费的独立表计量器的安装及读数、计量范围等必要依据，我对其提出的公摊数据不予认可。7.原告部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。本院经审理查明事实如下：广州市天河区林和东路255号2001房（以下简称涉案房屋）系被告名下物业，建筑面积为204.4882平方米。原告（甲方）与被告（乙方、B3-2001单元业主）签订《峻林苑前期物业服务协议》，约定：物业名称为峻林苑；坐落位置在广州市天河区林和东路251、253、255、257、259号；甲方负责本建筑区划内的日常物业服务工作；甲方根据约定可向业主或使用人收取物业服务资金（物业服务费用），通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；乙方有权监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见；乙方应按约定时间和收费标准向甲方交纳物业服务费用及发生的维修费用；物业管理服务费以乙方业主实际收楼或发展商《收楼通知书》通知的收楼之日（二者日期以较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月物业管理费用；乙方业主应于每个月第一天预先向物业服务企业缴付其单位每月应付的管理费用，物业服务企业另有规定的除外；业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为每天按月物业服务费用的千分之三计算；本物业管理服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向乙方收取；物业管理服务费用由业主预先缴纳，B1-B4栋具体标准为4.1元/月/平方米；乙方未按时交纳物业服务费用，包括管理费、有偿服务费、应缴利息、水电费、杂项收费或其他费用，从次月首日起每天按所欠费总额处千分之三的滞纳金；逾期超过二个月不交者，情况严重的，由物业服务企业依法向人民法院起诉等等。被告提交了两份收据：1.广州市启胜物业管理有限公司林和峻林服务处于2019年8月4日出具的收据，内容为：“今收到B3-2001物业管理费￥18928.75，2017.12-2019.12，扣减了2015.6-2015.7￥1673.30”；2.广州市启胜物业管理有限公司林和峻林服务处于2020年12月18日出具的收据，显示被告已缴纳2020年1月至2021年6月的管理费15091.2元。对上述两份收据的三性原告均予以确认，但原告主张涉案房屋于2015年6月交楼，其后被告一直未支付2015年6月至7月的物业费，故在2019年8月4日其缴纳物业费时，需优先扣减2015年6月至7月的物业费，因此仍欠缴2019年11月至12月的物业费，并明确变更诉讼请求如下：1.被告向原告支付自2019年11月至2019年12月的物业服务费1676.8元（838.4元/月×2个月）及滞纳金（以838.4元为本金，从次月1日起算，每天按所欠物业费的千分之三计算，计至付清之日止）；2.被告向原告支付因迟延支付2020年1月至2020年4月期间物业服务费而产生的滞纳金2779.3元（以838.4元为本金，从次月1日起按每天千分之三的标准计至付清之日止，即2020年12月18日）；3.被告向原告支付自2015年5月13日至2019年12月1日期间的公摊电费2655.29元；4.被告向原告支付自2015年7月23日至2017年7月22日期间的水费564.18元；5.被告向原告支付自2015年8月6日至2018年4月6日期间的单位电费9506.6元；6.诉讼费用由被告承担。另，被告提交了签署日期均在2015年8月5日的四份证据，分别是《峻林苑文件签收表》《峻林苑钥匙签收表》《峻林苑单位基本设备及配件签收表》《峻林苑独立电表、水表、煤气表读数记录》，拟证明其系于2015年8月5日收楼，对于2015年6月至7月的物业费其无缴纳义务。原告对此不予确认，并提供了《广州市商品房买卖合同（预售）》《峻林苑收楼通知书》《峻林苑精装修工程交付通知书》《峻林苑收楼催告函》及邮单，其认为根据上述证据显示，开发商通知收楼的时间为2015年5月，而根据物业服务合同约定，若出现业主实际收楼时间与开发商通知收楼时间不一致的情况时，应以时间较前者为准，即应自2015年6月起算物业费。此外，被告还提交了录音证据，拟证明其在2020年12月18日缴纳物业费时，原告工作人员曾告知其预缴6个月物业费后将其滞纳金免除。对此，原告认为其工作人员表达的说法是在被告缴清所有欠缴费用（包括物业费、水电费）后并预缴才能免除滞纳金。关于原告主张的公摊电费、水费及单位电费，原告提供了供电局的电费通知单、水电费发票、抄表读数及欠费记录明细、公摊电费的情况说明及计算说明等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的《峻林苑前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的其他规定，合法有效，双方均应依约恪守履行。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”现原告向被告主张2019年11月至12月的物业费，但根据2019年8月4日的收据显示，原、被告达成的是收缴2017年12月至2019年12月期间物业费的合意，其主张的2019年11月至12月物业费实质上应为2015年6月至7月的物业费。根据《峻林苑前期物业服务协议》中“物业管理服务费以乙方业主实际收楼或发展商《收楼通知书》通知的收楼之日（二者日期以较前者为准）起计收”的约定，虽然被告提出实际收楼时间为2015年8月5日的抗辩意见，但是根据购房合同和收楼通知书显示，开发商通知的收楼时间为2015年5月底，因此物业服务费应根据物业服务合同的约定自时间较前的2015年6月起缴纳，原告主张2015年6月至7月的物业费合理。关于诉讼时效。根据《峻林苑前期物业服务协议》中“乙方业主应于每个月第一天预先向物业服务企业缴付其单位每月应付的管理费用”的约定，被告应于每月的首日支付当月的物业服务费。现原告主张被告拖欠2015年6月至7月的物业费、2015年5月13日至2019年12月1日期间的公摊电费、2015年7月23日至2017年7月22日期间的水费、2015年8月6日至2018年4月6日期间的单位电费。被告抗辩原告上述部分主张已超过诉讼时效。因原告未能举证证明其在2021年1月22日本案立案前的三年内，曾前向被告主张过涉案房屋的物业服务费、公摊电费、水费及单位电费，原告对此应承担举证不能的后果，现被告抗辩原告的部分主张超过诉讼时效，合法有据，本院予以采纳。因此2015年6月至7月的物业费、2015年5月13日至2017年12月31日之间的公摊电费、2015年7月23日至2017年7月22日期间的水费、2015年8月6日至2017年12月31日之间的单位电费均已超过诉讼时效。故被告应向原告支付2018年1月1日之后的物业服务费、公摊电费、水费及单位电费。原告主张超出该部分的诉请，依据不足，本院不予支持。关于公摊电费、水费及单位电费。原告能提供缴费发票及相应的抄表读数、欠费记录明细证明其代被告垫付的2018年2月6日至2019年12月1日期间的公摊电费585.67元、2018年2月6日至2018年4月6日的单位电费457.82元，本院予以支持，2018年1月1日至2018年2月6日期间的费用因证据不足本院不予支持。至于水费，原告的主张均已超过诉讼时效，本院依法予以驳回。关于滞纳金。依据《峻林苑前期物业服务协议》“业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为每天按月物业服务费用的千分之三计算”之约定，因被告未按约定交纳2020年1月至2020年4月的物业服务费用，故应当支付违约金，即原告主张的滞纳金。结合本案案情，从公平合理原则的角度，本院酌情调整滞纳金的标准为：滞纳金以每月拖欠的物业服务费838.4元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自次月1日起计至清偿之日止，以不超过本金为限。原告确认已于2020年12月18日收到2020年1月至2020年4月的物业服务费，故该期间的滞纳金应计算至2020年12月18日止，计算方式如下所示：            应交费日期              本金（元）              起算日期              截止日期              当期LPR              上浮50%              当期应缴滞纳金（元）                   2020年1月1日              838.4                2020年2月1日                2020年12月18日              4.05%              6.075%              44.85                   2020年2月1日              838.4                2020年3月1日                2020年12月18日              4.05%              6.075%              40.6                   2020年3月1日              838.4                2020年4月1日                2020年12月18日              3.85%              5.775%              36.36                   2020年4月1日              838.4                2020年5月1日                2020年12月18日              3.85%              5.775%              32.12                  合计（元）                                                                                    153.93      经核算，被告应支付2020年1月至2020年4月的物业服务费滞纳金153.93元。原告在案件审理过程中撤回部分诉讼请求，系当事人自行处分其民事权利及诉讼权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，本院依法予以准许。对于被告以原告提供物业服务存在诸多质量问题为由而主张免除物业服务费及滞纳金的抗辩意见，本院不予采纳，具体理由为：1.原告作为涉案小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个涉案小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。被告作为涉案小区的其中一户业主，其已实际享受原告提供的物业服务，理应向原告支付物业服务费。被告以原告未尽管理义务为由拒付物业服务费，依据不足，同时亦对已缴交物业服务费的其他业主不公平。2.由于物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，被告上述抗辩只能证明涉案小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。3.《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，当物业服务企业对业主造成侵害时，业主完全可以依法主张相应的合法权益，而不是以拒绝支付物业服务费作为维权的方式。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁伟智于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付迟延缴纳2020年1月至2020年4月期间的物业服务费滞纳金153.93元；二、被告梁伟智于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2018年2月6日至2019年12月1日期间的公摊电费585.67元；三、被告梁伟智于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2018年2月6日至2018年4月6日的单位电费457.82元；四、驳回原告广州市启胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由原告广州市启胜物业管理有限公司负担141元，由被告梁伟智负担9元。本判决为终审判决。审判员  王仓二〇二一年三月十二日法官助理吴苑荧书记员吴诗如