山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2090号上诉人（原审被告）：代振东，男，1970年4月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郭建敏，山东律尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧慧，山东律尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：戴恒金，男，1956年12月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：马金，山东方良律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐茜，山东方良律师事务所实习律师。原审被告：刘献兰，女，1945年4月9日出生，汉族，住济南市。原审被告：济南人本草实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：代振东，经理。上诉人代振东因与被上诉人戴恒金、原审被告刘献兰、济南人本草实业有限公司（以下简称人本草公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。代振东上诉请求：1.撤销一审判决的第二项，发回重审或依法予以改判代振东不承担返款责任；2.一、二审诉讼费由戴恒金承担。事实和理由：一、本案查证事实不清。1.本案代振东系人本草公司的法定代表人。法定代表人是公司的领导机关、权力机关、意思机关和代表机关，其行为的性质在法理上属于职务代表行为，且该行为本身即被视为法人之行为。涉案房屋属人本草公司的财产，在戴恒金与人本草公司签订的《房屋买卖合同》上签字的行为属履行职务行为。一审法院在判决中认定：“合同尾部两处甲方处，一处写明是人本草公司，另一处写明系代振东。合同虽未加盖人本草公司的公章，但基于代振东身份的特殊性，本院认定代振东的签字就足以让戴恒金形成确信其代表的人本草公司。而代振东在其中一处甲方处签字的行为也表明其是合同的相对方。”但其在之前的庭审中，代振东也明确表示：该合同应该是和人本草公司签订，现在公章不在手边，要过一段时间签，但是戴恒金不同意，说代振东是法定代表人在合同上签个字就行。所以代振东在合同上签字的前提是当时签订合同时手边没有公司公章，所以代振东应戴恒金的要求才在合同中签字。也可以知道代振东与戴恒金的主观真实意思表示都是《房屋买卖合同》是戴恒金与人本草公司签订，代振东非一审法院认定的合同相对方。《房屋买卖合同》并非专业的法律人士拟定，其在签订格式方面存在瑕疵很正常，一审法院仅仅根据代振东签字位置就认定代振东是合同的相对方，存在事实认定错误。2.《中华人民共和国民法通则》第四十三条：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”法定代表人的职务行为应由公司对外承担责任。代振东作为公司的法定代表人以公司的名义对外洽谈业务，其在合同上签字的行为就是执行职务的行为，并未超越其代表权限范围，该签字与公司的盖章具有同等的法律效力，也就是说即使该合同上没有公司的盖章，但公司法定代表人在合同上签字的行为所产生的法律责任仍应由公司承担。该合同签订时不能及时加盖公章，所以代振东在公司名称后面应戴恒金要求做了一个补充，签上了自己的名字，该行为是代振东作为法定代表人的职务行为，并不影响该房屋买卖合同的合同相对性，法律后果仍应归属于公司。戴恒金要求代振东承担全部责任，人本草公司承担连带责任没有任何事实和法律依据，代振东作为公司法定代表人不向第三人直接承担民事责任。3.该涉案房产属于人本草公司与千佛山办事处签订协议转让而来，所以本案的房屋所有权人是人本草公司。代振东作为公司的法定代表人，无权自己处分公司财产，给戴恒金出具收条的行为也仅为职务行为，购房款也都用于公司的建设，仅因代振东合同甲方的位置签字，就认定代振东和人本草公司均为合同的签订主体，承担还款责任，严重侵害的代振东的合法权益。综上，请求人民法院支持代振东的上诉请求。戴恒金辩称,1.虽然代振东系人本草公司的法定代表人，但在与戴恒金签订《房屋买卖合同》时，代振东并非仅仅履行职务行为。代振东一方面作为人本草公司的法定代表人，代表公司签字，同时，代振东在公司之外的甲方处签字，表明其个人也是该房屋买卖合同的相对方。涉案房屋未取得规划和建设审批手续，三方签订的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，被认定为无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，因代振东和人本草公司均为《房屋买卖合同》的相对方，两方均负有向戴恒金返还购房款的义务。2.已经生效的（2017）鲁0112行初307号行政判决书、（2020）鲁0112行初7号案件中，均已查明，涉案房屋为代振东出资建设，涉案房屋的所有权人为代振东，并非代振东所称的房屋自千佛山办事处转让而来。代振东和人本草公司明知涉案房屋未取得规划和建设审批手续，不能进行销售，却与戴恒金签订房屋买卖合同并收取戴恒金的购房款。《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而被认定为无效，代振东和人本草公司应当按照法律规定向戴恒金返还购房款。综上所述，一审法院认定的事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法驳回代振东的上诉请求。刘献兰、人本草公司未作陈述。戴恒金向一审法院起诉请求：1.判令原被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告退还原告房款400000元；3.判令被告支付原告房款利息（以100000元为基数，自2010年11月21日至2011年1月20日，按同期银行贷款利率计算；以400000元为基数，自2011年1月21日至2019年8月19日，按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日至支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年11月21日，戴恒金向刘献兰转账100000元，代振东向戴恒金出具收条一份，载明收到购房定金100000元。2011年1月19日，代振东（甲方，卖方）与戴恒金（乙方，买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：“一、房屋状况：房屋坐落济南市历城区西营镇青龙峪康复中心楼连体西户，建筑面积135平方。二、价格及付款方式：房屋135元/平方。总房款400000元。乙方采用一次付款，于2011年1月21日前付款肆拾万元。四、房屋交付期限：甲方应于2011年元月19日前将竣工的房产交付给乙方使用，乙方在接到甲方通知15日内接收房产，并签署住房交接单。如15日内不能接收，出现问题由乙方承担。六、质量保证：甲方保证所交付的房产经有关部门鉴定完全设计要求施工，符合国家规定的建筑质量标准。”合同尾部甲方处载明是济南人本草公司、人本草国际集团（亚太）有限公司、代振东，代振东在甲方处签字。戴恒金在乙方处签字。人本草国际集团（亚太）有限公司于2017年1月20日已告解散。2011年1月21日，戴恒金（乙方）与代振东（甲方）签订《购买连体别墅附属部分使用协议》一份，载明：乙方所购甲方连体别墅（西户，上下两层）西户以西至排洪沟以东、北至防洪墙、南至围墙、东至东西两户中间线以内所属使用权归乙方所有。代振东在甲方代表处签字，戴恒金在乙方代表处签字。同日，戴恒金向刘献兰转账300000元，刘献兰向戴恒金出具收条一份，载明收到购房款（转账）300000元。协议签订后涉案房屋交付给戴恒金。刘献兰称其是人本草公司的职工，代振东对此予以认可。后因涉案楼房未取得规划和建设审批手续被认定为违章建筑。2017年5月27日、2017年6月8日，济南市历城区西营镇人民政府向代振东下达拆除公告，后涉案房屋被拆除。一审法院审理的（2020）鲁0112行初7号案件中审理查明，涉案建筑物位于济南市历城区西营镇大南营村青龙峪，结构为砖混二层别墅，共计10栋，面积大约2500平方米，涉案房屋为其中一栋。代振东称上述建筑于2005年10月1日开工至2011年3月1日完工。上述建筑系代振东出资建设自用，未取得相应的土地使用证或不动产权证书。一审法院认为，本案的争议焦点为涉案合同的签订主体是代振东还是人本草公司。戴恒金认为人本草公司与代振东均为合同的相对方，代振东签字的行为是代表的自己，不是代替的人本草公司进行的签字。代振东辩称其是人本草公司的法定代表人，在合同上签字的行为系职务行为，所代表的是人本草公司。故合同的签订主体应是人本草公司。一审法院认为，合同尾部两处甲方处，一处写明是人本草公司，另一处写明系代振东。合同虽未加盖人本草公司的公章，但基于代振东身份的特殊性，一审法院认定代振东签字就足以让戴恒金形成确信其是代表的人本草公司。而代振东在其中一处甲方处签字的行为也表明其是合同的相对方。故代振东和人本草公司均为合同的签订主体，应共同承担责任。戴恒金与人本草公司、代振东签订的《房屋买卖合同》所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故2011年1月19日双方所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中的涉案房产系违章建筑，人本草公司、代振东作为出卖方明知涉案房产系违章建筑，戴恒金作为一个理性成年人，在买卖时应审查房屋是否有相应的规划建设审批手续，其未尽相应审慎义务，对本案的形成负有过错。双方在上述情形下仍形成买卖的合意，则对最终导致的合同无效均负有过错，双方责任各占50%。因案涉违建房屋已被拆除，故不存在相应的房屋返还的问题。针对房屋价款的返还，刘献兰称其为人本草公司职工，代振东也予以认可，一审法院对此予以认定。刘献兰虽收取了购房款，但其不是合同相对方，其行为系职务行为，系替人本草公司代收购房款。故人本草公司应为返还购房款的主体。结合双方均有过错，一审法院酌定人本草公司、代振东返还戴恒金50%的购房款200000元。关于原被告主张的其他损失，双方对最终导致的合同无效均负有过错，应由原被告自行负担。据此，判决：一、原告戴恒金与被告济南人本草实业有限公司、代振东于2011年1月19日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。二、被告济南人本草实业有限公司、代振东于本判决生效之日起十日内向原告戴恒金返还购房款200000元。三、驳回原告戴恒金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取计3650元，由原告戴恒金负担1825元、被告济南人本草实业有限公司、代振东负担1825元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：代振东是否是涉案合同的签订主体。根据戴恒金提交的2011年1月19日签订的《房屋买卖合同》显示，在合同尾部明确载明两处甲方，一处写明系人本草公司，另一处写明系代振东，代振东虽为人本草公司的法定代表人，但其未在人本草公司下方以代表人身份签字，而是在另一处甲方签字，应认定其作为合同的单独一方参与合同的签订。结合代振东以个人名义与戴恒金签订的《购买联体别墅附属部分使用协议》，代振东以个人名义出具的收到购房定金10万元的收条，以及代振东在（2020）鲁0112行初7号案件中陈述涉案房屋系代振东出资建设自用等事实，一审法院认定代振东系涉案房屋买卖合同的一方当事人，并在涉案合同因违反法律强制性规定被认定无效后，根据双方负有的过错，要求代振东与人本草公司共同向戴恒金返还购房款200000元，符合实际情况，本院对此予以确认。综上所述，代振东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人代振东负担。本判决为终审判决。审 判 员 闫振华二〇二一年三月二十五日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟