江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初9210号原告：冯益君，男，1976年4月14日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：李健，江苏国山律师事务所律师。被告：许来平，男，1982年12月10日生，汉族，住宜兴市。被告：吴瑜，女，1983年10月20日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。第三人：毛丹娟，女，1980年10月29日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。原告冯益君与被告许来平、吴瑜、第三人毛丹娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法由审判员王艳独任审判，公开开庭进行了审理，原告冯益君及其委托诉讼代理人李健、被告吴瑜、第三人毛丹娟到庭参加诉讼，被告许来平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭；后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告冯益君的委托诉讼代理人李健、被告吴瑜及第三人毛丹娟到庭参加诉讼，被告许来平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告冯益君向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，要求被告按照合同约定全面履行合同义务，协助原告办理房屋产权过户手续。2、判令被告承担违约金10万元。3、被告同时承担本案诉讼费、律师费。后变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的房屋买卖合同，二被告退还房款85万元。2、判令二被告承担违约金10万元。3、二被告同时承担本案诉讼费。事实与理由：2012年9月18日，原告冯益君与被告许来平、吴瑜在宜兴签订房屋买卖合同一份，购买被告位于××街道××号××室房屋，原告于当年8月底支付全部购房款85万元，被告同时将该房屋交付甲方使用。双方约定待被告将房屋的银行贷款还清后两个月内被告应配合原告办理过户手续。然在被告还清贷款后原告多次要求被告配合办理过户手续，被告以各种理由推诿，拒绝协助过户，故诉至法院。被告许来平未作答辩。被告吴瑜辩称：一、同意解除合同。双方间根本没有房屋买卖的合意与事实，实际是2011年5月我向毛丹娟借款，出具借条一份，该借条应毛丹娟的要求写明“今借毛丹娟、冯益君1300000元”，口头约定月息3分，5月3日我陪同毛丹娟至中国农业银行取现1300000元，交付了借款，该借条已由毛丹娟交由冯益君保管，自2011年6月起我即通过父亲吴贤勋的银行卡汇款至冯益君、毛丹娟银行账户的方式归还利息，有时20000元，有时390000元，还给了一、二个月的现金，支付一年后于2012年8月10日最后汇入100000元作为归还本金，又通过毛丹娟归还现金50000元；二、后来我没有能力还款了提出要卖房还债，冯益君跟毛丹娟就提出因为毛丹娟还住在里面，就写一个房屋买卖合同，但要我继续还贷，保证毛丹娟的权益，实际没有说真的买房，跟我说是做做手续的，合同中的85万元也根本没有支付，冯益君和毛丹娟分手时说好房子归毛丹娟的，房屋实际一直是毛丹娟占有使用，我和许来平才同意将房屋过户给毛丹娟。三、我没有收到房款，不同意退还85万元，也不存在违约行为，不承担违约金。第三人毛丹娟陈述：一、被告吴瑜陈述的过程真实，当时房屋买卖合同冯益君说就是为了吓唬被告，冯益君也承认就是写写的，为了有保障能追要债务，在储律师处见证时也说写是写了，不存在法律意义；二、我和冯益君原先是男女朋友关系，当时冯益君身体不好，我凑了10万元给他买A8车，我开他的旧车子，正好吴瑜哥哥要借款，冯益君就说把钱借给吴瑜，每月拿1万元利息，就不白拿我的10万元了，于是冯益君转账给我100万元，我一共借了130万给吴瑜，当时欠条吴瑜只写了我的名字，我说这样不好，就要求加上冯益君的名字，并说好1分利息给我，2分给冯益君，吴瑜也一直这样打款，我拿每月1万元，冯益君拿每月2万元，实际也履行了，一直维持一年；三、吴瑜陆续已归还15万元，2014年上半年度我和冯益君分手时，说好房子归我，我就和吴瑜说好革除85万元把房子过户给我，冯益君从未向我索要房屋，我后来因为资金紧张又将房子卖给了吴鹏华。经审理查明，许来平、吴瑜系夫妻关系。2012年9月18日，甲方许来平、吴瑜与乙方冯益君签订《房屋买卖合同》一份，合同主要约定“甲方将坐落于宜兴市阳光花园4幢404室（面积112平方米）及车库（面积24平方米）卖给乙方（附房产证复印件及该房屋位置图）。双方议定上述房屋总价款人民币850000元，其中银行贷款未还清部分由甲方负责偿还，直至还清为止。上述房屋乙方已于2012年8月底全部付清。该房屋甲方已于2012年8月底已实际交付乙方使用。由于该房屋存在银行贷款，房屋产权暂不办理过户，因该房屋产生的所有权利义务由乙方享有和承担，甲方不再享有和承担该房屋所有的权利和义务，在该房屋银行贷款全部还清后两个月内，双方办理过户手续，办理过户过程中的税费各方应承担的由各自承担。一方违约应当承担对方全部损失并承担损失部分30%违约金。”同日，许来平、吴瑜出具《收条》一份，写明“今收到房款捌拾伍万圆整（现金）”。同日，江苏谋盛律师事务所出具《律师见证书》对上述房屋买卖合同予以见证。上述房屋由许来来、吴瑜办理抵押贷款，贷款期限自2010年8月9日至2020年8月9日是。2015年12月14日，上述涉案房屋被过户至毛丹娟名下。2018年9月毛丹娟又将房屋出售给案外人吴鹏华，并已办理过户手续。再查明，2011年5月3日冯益君（付款账号×××10）转账至毛丹娟（收款账号×××12）人民币1000000元；同日，毛丹娟从上收款账号中取现1300000元。冯益君尾号6710卡收到吴瑜父亲吴贤勋汇款如下：2011年6月3日汇入2万元、2011年7月16日汇入2万元、2012年1月13日汇入3万元、2012年3月10日汇入2万元、2012年5月21日汇入2万元、2012年8月10日汇入10万元，共计21万元。尾号7012毛丹娟银行卡收到吴贤勋2011年10月4日39000元，11月4日39000元，2011年8月4日汇入39000元，合计117000元。2019年8月1日，冯益君曾以房屋买卖合同纠纷起诉至本院要求许来平、吴瑜配合过户等，后申请撤诉，本院出具（2019）苏0282民初9219号民事裁定书裁定准予撤诉。审理中，被告吴瑜提供原告(2019)苏0282民初9219号案件的庭审笔录及毛丹娟与冯益君的录音及其与二人的录音，在笔录中原告称房屋于付清房款时已经交付，给一个生意伙伴和朋友无偿居住，因房屋贷款到期为2020年8月9日认为没有这么快还清贷款过户，于第二次庭审时又称该朋友就是毛丹娟，又称不知道是吴瑜向其和毛丹娟借款，只答应房子给毛丹娟使用没有答应送，对于85万元到底是如何支付的，原告的前后陈述不一致；而录音内容中明确了实为借贷，根本没有房屋买卖。对该庭审笔录，原告质证表示三性均无异议，但冯益君将100万元打给毛丹娟是用于购买房屋用于小孩上学，不是出借给被告的，当时更不知道借给被告了；对于录音只能证明被告收到了85万元，又把房屋私下过户给毛丹娟，属于违约，且录音多涉及冯益君与毛丹娟感情纠纷无本案无关。至于收到吴瑜父亲吴贤勋的汇款是事实，但是吴瑜另外借其款项的经济纠纷与本案无关。上述事实，由房屋买卖合同、见证书、收条、结婚登记审查处理表、房产证复印件、银行贷款合同、房屋权属信息、(2019)苏0282民初9219号庭审笔录、录音、银行卡转账记录、水电支付记录、及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：本案的主要争议焦点是原、被告间是房屋买卖合同关系，还是民间借贷关系？本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定的,适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。本案中，原告冯益君主张与被告间是房屋买卖关系，且对于毛丹娟将钱款出借许来平、吴瑜时并不知情。被告吴瑜及第三人对此均不予认可。综合原、被告向本院提交的证据，本院认为原、被告间并未达成房屋买卖的合意，冯益君、毛丹娟与被告吴瑜、许来平间实为民间借贷关系。主要理由有：一、根据原告提供的2012年9月18日的房屋买卖合同及收条，对于购房款85万元收条上写明为“现金”，但原告冯益君未有购房款现金交付的进一步佐证，而根据冯益君本人在（2019）苏0282民初9219号案件于2019年12月17日的陈述“房款是分几笔支付，前后陆续支付半个月，有部分通过毛丹娟支付给吴瑜，也有部分现金直接给吴瑜，全部是现金，付完之后再签的合同”与本案中原告称“100万打给毛丹娟用于购买房屋”的说法前后不一;二、双方对于房屋买卖条款约定及履行情况不同于普遍房屋买卖中条款内容、履行的习惯与常理。首先双方约定房屋总价85万已付清，但并未提出要求许来平、吴瑜立即归还贷款解除抵押办理过户手续，反而约定“由于房屋上有银行贷款，房屋产权暂不办理过户，在该银行贷款全部还清后两个月内双方办理过户手续”，然该贷款期限至2020年8月9日，与购房时间相距近八年。其次，原告称想买房给儿子念书，先将购房款100万交由毛丹娟，但根据银行转账记录显示该转账时间为2011年5月3日，而双方房屋买卖合同的签订日期为2012年9月18日，时隔一年多，不符合普通民众为购房而转账购房款的一般情形。再次原告冯益君称为儿子读书购房，但又称房屋交付后一直借给毛丹娟居住，直至2019年左右才发现房屋已经转移至他人名下由他人占有使用，亦不符合一般购房者交付占有使用之情形;三、原告称对毛丹娟将钱款出借吴瑜并不知情，然根据吴瑜提供的转账记录，冯益君于2011年6月起陆续收到吴瑜父亲吴贤勋代为支付的款项，冯益君虽质证称系吴瑜另外向其借款，属双方间的其它经济往来，但吴瑜对此并不认可，而冯益君亦未能进一步举证证明其与吴瑜间存在有其它债权债务纠纷，故对冯益君的该反驳意见本院不予采信。综上，本院对于被告吴瑜及第三人毛丹娟陈述系冯益君转账给毛丹娟100万元，冯益君、毛丹娟共同出借给吴瑜、许来平130万元并收取利息的民间借贷关系予以认定，原告与被告所签之房屋买卖合同并非出于买卖房屋的真实合意。双方系民间借贷关系，应当按照民间借贷法律关系审理。然原告仍坚持以房屋买卖关系诉讼，要求解除原被告签订的房屋买卖合同，二被告退还房款85万元，并由二被告承担违约金10万元的诉讼请求，与事实不符，本院不予支持。至于毛丹娟、冯益君作为共同出借人，毛丹娟已接受吴瑜偿还债务，对于毛丹娟与冯益君间是否结清，冯益君可另案处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六条之规定判决如下：驳回原告冯益君的诉讼请求。本案案件受理费2300元，由原告冯益君承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 艳审 判 员  李 远人民陪审员  王东俊二〇二一年三月二十四日书 记 员  王 静