辽宁省义县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0727民初357号原告（执行案外人）：沈阳新洲实业股份有限公司，住所地沈阳市浑**三义街**。法定代表人：高某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：田某某，男，1979年10月1日出生，汉族，该公司副总经理，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：殷某某，女，1980年4月18日出生，汉族，该公司销售经理，住沈阳市大**。被告（申请执行人）：门某某，男，1973年8月14日出生，汉族，农民，住义县。被告（被执行人）：毛某某，女，1968年5月31日出生，汉族，无业，住沈阳市和平区。原告沈阳新洲实业股份有限公司与被告门某某、毛某某案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月9日受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田某某及殷某某、被告门某某到庭参加诉讼，被告毛某某经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.撤销义县人民法院（2021）辽0727执异5号执行裁定书；2.解除对沈阳市浑南区612号房屋的查封；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年3月17日，原告与被告毛淑宏（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定毛淑宏购买原告开发建设的位于沈阳市浑南区房屋，建筑面积50.94平方米，单价8244.6909元，总金额419984元（实际成交总房款343136元），付款方式为首付款209797元（实际支付133136元，其中现金支付51410元，原告垫付81726元）、贷款210000元；出卖人承担担保责任后，有权解除合同。2017年3月17日，原告（甲方）与毛淑宏（乙方）签订《垫付房款合同》，第一条约定，甲方为乙方垫付房款107861元（实际垫付81726元）。第四条第五项约定，乙方同意在其归还全部垫付款和支付违约金之前，甲方不为乙方办理入住手续及房屋产权证。截至今日，毛淑宏尚未履行还款义务。2017年12月4日，借款人毛淑宏与贷款人中国光大银行股份有限公司沈阳新世界支行签订《个人房产抵押贷款合同》，合同第二十四条约定，原告作为保证人，为毛淑宏提供连带责任保证。2017年12月18日，沈阳市不动产登记中心办理了预售商品房抵押权预告登记。后因毛淑宏多期逾期偿还银行贷款，致使原告承担连带保证责任，代偿银行贷款共计175082.26元。根据双方约定，毛淑宏在原告承担保证责任后，如不能按时偿还原告代偿款项，原告有权解除合同。后毛淑宏以无能力偿还银行贷款和借款为由与原告达成一致解除合同，毛淑宏将房屋返还原告。依据《物权法》第三条，因合法建造、拆除房屋等事实行为为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。案涉房屋，系原告依法建造的房屋，原告于建造房屋的行为成就之时，原始取得该房屋的所有权。在原告与毛淑宏的《垫付房款合同》当中约定了毛淑宏取得房屋所有权登记的条件，毛淑宏未偿还借款，未办理房屋权属登记，未取得所有权，同时证明原告有权依约依法维护自身权益。依据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。毛淑宏虽与原告签订了《商品房买卖合同》、办理了预告登记，但尚未办理不动产权属登记，被告毛淑宏并不享有案涉房屋所有权，原告解除案涉房屋买卖合同并不构成无权处分行为，预查封效力并不及于买卖合同这一基础法律关系的解除。预告登记权利人对抗所有权人的前提是所有权人未经权利人同意转让不动产，本案原告没有转让案涉房屋行为，毛淑宏的预告登记权利无法对抗原告。法院对预查封的效力的认定存在错误。预查封的效力是房屋权属在转移到被执行人名下后，自动转为查封登记，但隐藏一个前提条件，即房屋预告的登记能否符合本登记的条件，只有当诉争房屋完成本登记（产权人为毛淑宏），门正富才能对诉争房屋进行拍卖、变卖、折价等以满足其债权。人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，但法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被封而不得行使。所以预查封的效力并不及于前述前提条件的变动，即原告有权依据合同约定或者法律规定行使合同权利。案涉房屋买卖合同解除后，原告应返还给被告毛淑宏购房款，故贵院可以执行该笔款项，而被告毛淑宏向原告承担违约责任，原告可以另行诉讼主张权利。综上所述，案涉房屋归原告所有，贵院对其实施的查封行为不符合法律规定。故原告诉至法院，请求依法判决。被告门某某辩称，法院的查封行为是正确的，查封的房屋是被告毛淑宏的。被告毛某某书面答辩称，其不是与门正富合同纠纷一案中的适格被告，判决其承担还款义务是错误的，其已向义县人民法院申请再审，法院已决定再审。故本案应当等待再审结果再作出判决，应当中止审理。原告围绕其诉讼请求提交了义县人民法院（2021）辽0727执异5号执行裁定书及（2020）辽0727执333号执行裁定书、不动产权登记证、商品房买卖合同、垫付房款合同、个人贷款合同、保证责任履行通知书、电子转账凭证，上述证据经庭审质证和本院审查，予以采信。本院经审理认定事实如下:2013年11月28日，原告（出卖人）与被告毛淑宏（买受人）签订商品房买卖合同，双方约定：出卖人将其开发建设的沈阳市浑南区612的房屋出售给买受人毛淑宏，房屋建筑面积50.95㎡，房屋总金额为人民币420067元；买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期付款时间，分别处理（1）逾期在十五日内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超出十五日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。双方补充协议1约定：2017年3月17日之前支付房款人民币25410元；2017年3月24日之前支付房款人民币184657元；2017年4月28日之前支付房款人民币210000元（贷款）；出卖方承担住房贷款阶段性担保的，贷款担保期间如因买受方拖欠银行贷款/机构贷款本息、罚息及相关费用，而导致出卖方代买受方向贷款银行/机构予以支付的：（1）买受方应在收到出卖方通知之日起10日内向出卖方全额返还代付款项；（2）买受方按出卖方代付款项总额的10%向出卖方作出补偿；（3）出卖方有权按本合同第七条第1款执行。原告（甲方）与被告毛淑宏（乙方）又达成了垫付房款合同，双方约定：甲方为乙方垫付房款107861元，乙方在2017年11月25日前偿还26000元，在2018年11月25日前偿还26000元，在2019年11月25日前偿还26000元，在2020年11月25日前偿还29861元，乙方可不受分期年限的限制，随时提前一次性还清房款；乙方未能按时还款的，自逾期之日起每日按未还款金额千分之一承担违约责任，乙方同意无论何种原因导致其未能获得按揭贷款而造成延迟付款、不足额付款等违约情形发生的，应在十日内一次性补足未获批准的贷款部分房款，逾期按本协议上款约定承担违约责任，经甲方同意的，乙方可以解除合同，但必须支付总房款5%作为违约金。中国光大银行股份有限公司沈阳新世界支行（贷款人）、毛淑宏（借款人、抵押人）、沈阳新洲实业股份有限公司（保证人）三方签订个人贷款合同（抵押、保证），合同约定：贷款人同意向借款人发放商品房按揭贷款21万元，贷款用途为购房，贷款期限为120个月，自2017年12月4日起至2027年12月4日止，贷款担保方式：抵押、保证，保证方式是连带责任保证担保。2017年12月18日，中国光大银行股份有限公司沈阳新世界支行、毛淑宏办理了预售商品房抵押权预告登记，权利人（申请人）为中国光大银行股份有限公司沈阳新世界支行，义务人是毛淑宏，房屋坐落于沈阳市浑南区。2020年10月22日，中国光大银行股份有限公司沈阳新世界支行向原告发出保证责任履行通知书，要求原告履行担保责任。2020年11月23日，原告向中国光大银行股份有限公司沈阳新世界支行还款175082.26元。另查明，本院在执行申请人门某某与被执行人毛某某合同纠纷一案中，于2020年10月10作出（2020）辽0727执333号执行裁定：预查封毛淑宏在沈阳市浑南区房屋，期限三年。2021年1月8日，沈阳新洲实业股份有限公司作为案外人向本院提出书面异议，本院于2021年1月19日作出（2021）辽0727执异5号执行裁定，驳回沈阳新洲实业股份有限公司的异议请求。本案庭审中，原告提交了退房申请一份，该份申请落款时间是2020年10月22日，申请人处有“毛淑宏”字样的签名，退房申请内容为打印。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》中规定：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封。国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。根据上述规定，本院可以对诉争房屋进行预查封。本案原告虽提交了证明其履行了保证担保责任的还款凭证，但其在还款后未向被告毛淑宏主张解除合同，行使合同解除权，直至本案庭审之日，原告也未以诉讼或仲裁方式主张解除合同；关于原告提交的退房申请，该申请内容为打印，虽落款处有签名和时间，但被告毛淑宏未到庭，且退房申请的时间在本院对诉争房屋预查封之后，原告在收到退房申请后也并未与被告毛淑宏达成解除房屋买卖合同的协议，故不能确认该退房申请的真实性。综上所述，原告提交的证据不能证实原告与被告毛淑宏之间签订的商品房买卖合同已经合法解除，本院对诉争房屋进行预查封并无不当，故对原告的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告沈阳新洲实业股份有限公司的诉讼请求。案件受理费7601元，由原告沈阳新洲实业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张晶晶人民陪审员  耿宏伟人民陪审员  周 丽二〇二一年三月二十四日书 记 员  甄 妍