湖北省孝昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0921民初1446号 原告（反诉被告）：周尚明，男，1987年8月28日出生，汉族，湖北省孝昌县人，住湖北省孝昌县， 委托诉讼代理人：柳永进，湖北正堂律师事务所律师。 被告（反诉原告）:湖北盛旺置业有限公司，住所地湖北省孝昌县华阳大道特1号。统一社会信用代码：914209215454650163。 法定代表人：杨杰，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王斌，湖北律之心律师事务所律师。 原告周尚明与被告湖北盛旺置业有限公司(下称盛旺公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月9日依法作出（2020）鄂0921民初1446号裁定：本案中止诉讼。2021年1月6日，被告（反诉原告）盛旺公司提出反诉，本院受理后，经审理发现不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序审理，于2021年1月21日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）周尚明及其委托诉讼代理人柳永进、被告（反诉原告）盛旺公司的委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周尚明向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告定金180万元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月19日，原被告达成口头协议约定：被告将B31-B40商铺10间出售给原告，总房款410万元，但双方未就付款时间、付款方式等事项进行明确约定。被告承诺原告交付50%的购房款后，余款可办理银行按揭。原告委托其胞妹周颖分别于2016年10月19日交付购房定金50万元，2016年10月21日交付定金40万元。后因被告未通知原告签订书面《商品房买卖合同》和办理银行按揭，也未与原告商讨确定《商品房买卖合同》的具体内容，后原告多次催促未果。被告于2019年10月15日和2019年10月24日向原告发函，要求其三十天内一次性支付尾款，并签订购房合同。原告认为被告毫无诚信可言，在长达三年的时间内没有签订书面《商品房买卖合同》和办理银行按揭，给原告造成隐患。被告无权单方面解除合同，却提起确认解除合同之诉，被告的行为系恶意违约，企图非法占有原告交付的购房定金。为维护原告的合法权益，特具状向贵院提起诉讼，请求依法裁决。 被告盛旺公司辩称：本案中盛旺公司收到周颖交付的90万元是为购买盛旺公司开发的孝昌金上海小区商铺而交付的定金，周颖交付定金后盛旺公司分别于2019年9月9日、2019年9月17日、2019年10月15日向周尚明、周颖以书面形式催告交付余下购房款，并签订购房合同，但周尚明、周颖始终未交付余下购房款也未签订购房合同。在周颖交付定金90万时，双方已约定商铺总价款为690万元，周尚明、周颖收到盛旺公司的书面催告函后认为商铺总价款应为410万元，盛旺公司为促使周颖及时签订购房合同交付余下购房款，便同意周尚明、周颖提出商铺总价款为410万元的要求。同时告知周尚明、周颖应在收到书面告知函后30日内交付余下购房款并签订购房合同，但周尚明、周颖还是没有履行交付购房款和签订购房合同的义务，周尚明、周颖的行为已经构成根本违约，对此生效判决书已经做出认定，且生效判决书还确认双方之间的商品房预约合同已于2020年7月10日解除。由于周尚明、周颖的行为构成根本违约，导致预约合同被解除。依据合同法的规定，周颖交付的90万元定金不应当退还，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告盛旺公司向本院提出诉讼请求：1.判决反诉被告交付给反诉原告的定金90万元不予退还给反诉被告；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：反诉被告为购买反诉原告开发的金上海小区的商铺，向反诉原告交付了定金90万元。之后，反诉被告一直不与反诉原告签订《商品房买卖合同》，在反诉原告认可反诉被告确定的商铺价格之后，反诉被告仍未与反诉原告签订《商品房买卖合同》。反诉被告的行为已经构成违约，其交付的定金不予退还。故此，特提出反诉，请求支持反诉原告的上列诉讼请求。 反诉被告周尚明辩称：1.反诉原告应该双倍返还定金合计180万元给被告；2.反诉原告在其事实和理由中陈述系反诉被告的原因，提出解除合同的请求，而事实上反诉被告认为是由于反诉原告违反诚信原则，在最初磋商时口头承诺反诉原告以410万元的总价款出售房屋并同意办理按揭贷款。之后三年中反诉原告不履行签订合同的义务，反而提出增加房款的要求，才导致该合同长达三年都没有履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。本院依据当事人的陈述和经审查确认的证据认定事实如下： 2016年10月19日和21日，周尚明委托其妹周颖先后向盛旺公司交付定金50万元和40万元，合计90万元，欲购买盛旺公司开发的位于孝昌金上海国际广场B31-B40（共十间）商铺。同日，盛旺公司向周颖出具二张《金上海国际广场预售收款收据》记载“商铺定金50万元、40万元，（B31-B40）…”。2019年9月9日，盛旺公司向周尚明、周颖送达《挞定通知函》载明：“请周尚明、周颖在收到该通知后三日内缴纳尾款690万元，三日后若尾款仍未缴清，即我司与阁下达成的商铺认购立即解除，我司将没收已缴付定金90万元整，并另行出售该房产。”当月17日，盛旺公司向周尚明、周颖送达《催缴函》载明：“…周尚明、周颖尽快于本月底前缴纳商铺剩余尾款690万元…”。当月29日，周尚明、周颖向盛旺公司回函称“我方缴纳90万元定金认购贵司开发的B31-B40号商铺，当时我方与贵司口头约定的商铺总价为410万元，现贵司要求我方缴纳购房尾款690万元，属严重违约，我方要求贵司按照当初约定交付商铺或者双倍返还定金…”。 次月12日，周尚明、周颖向盛旺公司送达《通知函》称：“其与盛旺公司口头约定的商铺总价为410万元，现盛旺公司在未解除购房合同和未经其同意的情况下，将其购买的商铺出租给他人，属违约行为…”。当月15日，盛旺公司向周尚明、周颖下达《通知函》载明：“9月29日你们的《回函》声称当时购买商铺与我司口头约定商铺410万元，这明显与事实不符。一、贵方认购我司商铺B31-B40号商铺，总面积为655.44m²，我司商铺在房管局的备案价格单价为11900.4元/m²,即便是熟人介绍，打折后的单价也不会低于11000元/m²。故我司认为该商铺的总价为780万元；二、鉴于贵方缴纳认购定金后已逾期36个月未向我司主张签订《商品房买卖合同》及缴纳尾款事宜，而阁下认购的商铺早已符合交房条件。我司特再次发函阁下，请阁下在收到该函后，尽快于60日内到我司财务部将剩余尾款690万元缴清并签订《商品房买卖合同》。若逾期未缴纳，则按欠款金额的日万分之五向我司支付违约金。若逾期未处理，则阁下于2016年10月向我司所交定金不予退还，并由阁下承担由此带来的一切法律责任”。当月24日，盛旺公司通过顺丰速运向周尚明、周颖送达《催告函》载明：“…为平衡双方利益，我司同意被告方自认的商铺总价款为410万元，现请在收到催告函三十天内支付尾款，并签订购房合同。若尾款逾期仍未交清，我司与阁下达成的商铺认购立即解除，阁下所交90万元定金不退还……”。 另查明：1.原被告双方未签订书面的《商品房买卖合同》； 2.盛旺公司于2019年将涉案商铺出租给第三人； 3.2020年7月2日，本院依法受理原告盛旺公司诉被告周颖、周尚明商品房预约合同纠纷一案后，于2020年9月10日作出（2020）鄂0921民初1446号民事判决：确认原告湖北盛旺置业有限公司解除合同的行为有效，合同已于2020年7月10日解除。后被告周颖、周尚明不服该判决，提出上诉。2020年12月14日湖北省孝感市中级人民法院依法作出（2020）鄂09民终1519号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”根据双方提交的《通知函》、《回函》《收款收据》等证据，双方依法成立商品房预约合同关系。因该合同依法已于2020年7月10日解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，本案中，由于订立合同时双方系口头磋商，现双方各执一词，因双方对涉案商铺价款有争议且因此未签订书面的购房合同。因涉案买卖合同主要内容的条款缺失，双方均不能证明自己所述真实情形下，应认定双方未能订立商品房买卖合同原因系双方磋商不成，并非一方对认购协议反悔，双方均已履行认购书约定义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错。在此情形下，预约合同应解除，已付定金依法应返还。综上，对原告请求判令被告双倍返还定金180万元和反诉原告盛旺公司请求判令反诉被告已交付给反诉原告的定金90万元不予退还的诉讼请求，于法无据，本院依法均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2013年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告湖北盛旺置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告周尚明的购房定金90万元； 二、驳回原告周尚明的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告湖北盛旺置业有限公司的诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21000元，由原被告各负担10500元；反诉费6400元由反诉原告湖北盛旺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。 审 判 长  田振雄 人民陪审员  肖卫忠 人民陪审员  田秀芬 二〇二一年三月二十九日 书 记 员  朱慧丽 附：本案证据目录。 一、原告周尚明为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 1.《身份证》，证明：原告的诉讼主体资格； 2.《金上海国际广场预售收款收据》两份，证明：周尚明于2016年10月19日交付购房定金50万元，2016年10月21日交付定金40万元，合计90万元； 3.《商铺交付确认书》，证明：被告在没有向原告发出解除合同通知之前已将涉案商铺租赁给第三方，并于2019年9月20日交付，是被告在没有解除与原告的合同情况下恶意违约造成了合同的不能履行； 4.《商品房买卖合同》，证明：被告将涉案房屋卖给刘友平，合同的签订时间是2020年4月22日，而生效的法律文书确定原告与被告确定解除合同的时间为2020年7月10日，该证据充分证明被告恶意违约造成预售合同的根本不能履行，故被告应当承担违约责任； 二、反诉原告盛旺公司为支持其主张，向法庭提交证据及证明目的如下： 1.《收款收据》两张，证明：周颖为购买盛旺公司开发的商铺向盛旺公司交付定金90万元； 2.《挞定通知函催款函》《回函》《通知函》，证明：盛旺公司多次通知周尚明、周颖签订《商品房买卖合同》、交付余下购房款，并告知逾期未交付定金不予退还； 3.《催告函》，证明：盛旺公司同意按照周尚明、周颖要求的商铺总价款410万元签订合同，并告知周尚明、周颖在收函后30日内支付余款，签订购房合同，逾期将解除合同，定金不予退还； 4.《民事判决书》，证明：生效判决书已经认定周尚明、周颖的行为构成违约，双方之间的商品房预约合同已于2020年7月10日解除。