湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终1554号上诉人（原审被告）：姚兴，女，1986年8月17日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：喻定华，宁乡市维民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李菲，女，1999年11月11日出生，汉族，住湖南省桂阳县。委托诉讼代理人：肖力诠，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人姚兴因与被上诉人李菲租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚兴向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7988号民事判决书第二、第三项；改判上诉人无需退还被上诉人租金、转让费、押金，无需赔偿被上诉人损失；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审查明事实不清。在《店铺转让协议》（简称《协议》）前，大房东刘芳因考虑到新冠疫情的影响，承诺给上诉人一个月的免租期限，上诉人基于对刘芳的承诺，与被上诉人签订了《协议》，约定了转租期限为2020年7月14日至2020年9月30日止。刘芳对转租知情并同意。上诉人和被上诉人签订的合同是公开透明的，不存在任何虚假情况，上诉人无过错。二、一审认定事实不客观、不全面，判决由上诉人退还租金、转让费、押金及赔偿被上诉人损失不当。1.租金。上诉人只收取了12000元租金，根据交易习惯，2020年9月10日应视为合同实际终止日，一审法院以2020年8月31日计算租金的依据不足，上诉人无需退付租金。2.转让费、押金。《协议》未能续签，系被上诉人未配合上诉人续签造成的。上诉人一直在与房东联系续签事宜，是被上诉人明确表示不再租赁，因为被上诉人未能给刘芳明确的答复，才造成了未能续签合同的后果。因此，上诉人不应退还任何费用。上诉人和万子龙签订协议来看，上诉人也是交了转让费、押金，因上诉人与被上诉人签订了合同，合同续签的权利主体发生了转变，合同续签主体由上诉人转为了被上诉人，上诉人丧失了续签合同的资格，被上诉人不续签导致转让费和押金无法退回，上述损失与被上诉人有直接关系，被上诉人应承担全部责任，上诉人无需退还转让费、押金。3.被上诉人损失。上诉人在一审时陈述要求被上诉人不要装修，被上诉人也承认，因此造成损失不应上诉人承担。商铺也无装修现象，仅仅在门口加个灯箱，被上诉人先加盟，后租赁，损失不应上诉人承担。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人李菲辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.上诉人违反诚实信用原则，欺瞒被上诉人；2.上诉人应当承担违约责任；3.被上诉人的合同是上诉人签订的，缴纳的租金、转让费都是交给上诉人，此过程中被上诉人未与刘芳、万子龙签订任何协议，基于合同相对性，转让费和租金的退还责任应由上诉人承担。李菲向一审法院提出以下诉讼请求：1.判令解除李菲和姚兴签订的《店铺转让协议》；2、判令姚兴返还转让费（包含租金及押金）共计78000元；3、判令姚兴赔偿李菲品牌加盟费损失29800元，店铺装修费损失10500元；4、判令姚兴赔偿李菲一审律师费5000元，以上合计金额123300元；5、判令姚兴承担本案全部诉讼费用。一审法院审理查明，2020年7月14日，李菲（乙方）与姚兴（甲方）签订《店铺转让协议》约定的主要内容为：一、甲方同意将自己位于××路××号现捞鸭脖店铺转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方缴纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等，营业设备等全部归还乙方。四、乙方在2020年7月14日前向甲方支付转让费88000元（转让费包含押金和租金）。五、本协议有效期：2020年7月14日至2020年9月30日止。甲方需保证乙方在2020年9月30日合同到期未与房东另签订租房合同，但乙方必须配合甲方，否则甲乙双方后果自负，若租房合同未签订到，甲方应退还乙方所有费用。对于该《协议》的签订过程，李菲称其系通过美团看到该店铺的转租信息并通过载明的电话与姚兴联系。姚兴对李菲称该店铺系姚兴自己的，当时并没有提及有大房东（即实际房东）。但签协议时，姚兴说有一个房东，但没有说具体是谁。李菲要求李菲、姚兴、房东三方一起签订租赁协议。但姚兴说房东比较神秘，要求李菲与姚兴签订合同之后才能见面，姚兴向李菲告知其有权转让该门面。对于李菲的上述陈述，姚兴未提出明确异议。《协议》签订后，李菲向姚兴支付转让费46000元，押金30000元及两个月的租金12000元，上述款项合计为88000元。李菲当庭确认，姚兴于2020年8月31日向李菲退还10000元。2020年7月14日，姚兴将该门面的钥匙交与李菲。李菲准备对门面进行装修时，姚兴告知李菲先不要装修，理由为：该门面的实际房东（案外人刘芳）不同意更换大招牌。但李菲依然委托案外人周超进行装修。李菲所称的上述装修实际为，应加盟商的要求对店铺内进行美化装饰，并没有进行大更换。李菲提交了案外人周超开具的收据，拟证明其为上述装修支付了装修费10500元以及加盟费29800元。2020年7月17日，李菲与姚兴共同向该店铺的实际房东出具《承诺书》载明的主要内容为：本人承诺位于××路××号转角门面（现捞鸭脖）于2020年8月31日合同到期，以后如遇刘芳女士本人门面合同未续签而造成的一切经济损失与刘芳女士无关。注：2020年8月31日之前（含合同未签下来）门头门面装修原封不动。对于《协议》的履行问题，李菲称，其实际自2020年7月31日开始经营该门店至2020年8月31日止，该期间，李菲一直督促姚兴何时签约成功，李菲准备换大招牌（实际从2020年7月19日开始装修，当时只换了里面的小招牌）。房东刘芳对李菲称不能换大招牌（即门头），另外，对于能不能续签，姚兴在2020年8月31日前未明确答复李菲。李菲等了几天后，于2020年9月3日彻底关门，并于2020年9月10日将该店铺的钥匙放在隔壁超市并由房东领取。对于李菲的上述意见，姚兴不予认可，姚兴提交其与刘芳的聊天记录，其与案外人万子龙签订的《店铺转让协议》（简称《转让协议》）等证据并认为，案外人万子龙于2019年11月20日将争议店铺转给姚兴，协议时间自2019年11月21日至2020年8月31日。该店铺房东刘芳基于疫情影响，承诺给予姚兴一个月的免租期限。姚兴基于刘芳的承诺才与李菲签订协议，刘芳也已保证该店铺优先租给李菲，但要求李菲签署保证书，保证店铺经营期间不能更换店铺的招牌，李菲没有明确答复，才造成未能续签合同，根据《协议》约定，该责任系因李菲不配合造成，所造成的责任各自承担。另查明，本案审理期间，姚兴提出要求追加案外人刘芳、刘建明、万子龙等人为本案的当事人，对此，李菲认为，本案的纠纷发生在李菲与姚兴之间，其不同意追加案外人作为本案的当事人。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，姚兴从案外人处租得争议店铺，未经产权人的同意与李菲签订《协议》，将该店铺转租给李菲，但根据李菲与姚兴共同向产权人出具的承诺书，产权人已知晓该租赁事宜，从该承诺书可以看出产权人仅认可2020年8月31日前的租赁行为，且李菲在该时间段已实际使用该店铺。另，李菲与姚兴签订的《协议》约定，店铺的租期2020年7月14日至2020年9月30日止，姚兴在该《协议》保证李菲在2020年9月30日合同到期与房东另签订租房合同。显然，李菲与姚兴约定的2020年9月1日至2020年9月30日的租赁以及姚兴保证合同到期与房东另签订租房合同的约定已无法实际履行。本案中李菲与姚兴签订《协议》，其真实目的系能够在较长时间内租赁争议店铺，因而向姚兴支付转让费、押金等。该《协议》虽已过2020年9月30日，但该《协议》中载明了保证内容，而该内容现已无法实现，故李菲提出要求依法解除该《协议》的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，姚兴承诺的事项未能成就，姚兴提出的理由系李菲不予配合，但根据交易习惯，李菲向姚兴已支付转让费押金等，显然应该由姚兴履行相应的义务以实现其承诺，姚兴未能履行其承诺，已构成根本违约，应向李菲承担相应的责任。本案中，李菲实际使用该店铺的时间自2020年7月14日至2020年8月31日，实际使用天数为48天。根据双方确认的两个月租金为12000元计算为每月租金为6000元，48天的租金应为9600元，故姚兴应向李菲退还的租金为2400元。对于转让费46000元及押金30000元，因姚兴已退还10000元，故还剩66000元。因该《协议》已解除，姚兴应向李菲全额退还转让费及押金66000元。对于李菲提出的损失问题。姚兴未能履行其保证义务，已构成违约，但是，李菲在装修时，姚兴已向李菲提出先不要装修，理由虽为不能更换大招牌，但李菲对于装修以及加盟等损失应持谨慎态度，应避免损失的进一步扩大。故对于李菲产生的损失，李菲自身存在一定过错。李菲提交了装修费以及加盟费收据，虽未提供正式发票，但李菲装修及经营的事实，姚兴并未提出异议。故该院参照李菲提供的收据，结合双方的过错程度，对于李菲提出的损失40300元（加盟费29800元，装修费10500元），酌情认定由姚兴承担15000元。对于律师费，因双方并未约定，故对于李菲的该项请求，该院不予支持。对于姚兴提出要求追加案外人的请求，经征求李菲的意见，该院认为，本案的《协议》发生在李菲与姚兴之间，根据合同的相对性，李菲不愿追加案外人的意见符合法律规定，该院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十七条，第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除李菲与姚兴于2020年7月14日签订的《店铺转让协议》；二、姚兴于本判决生效之日起10日内向李菲退还租金2400元、转让费及押金66000元；三、姚兴于本判决生效之日起10日内向李菲赔偿损失15000元；四、驳回李菲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2766元，因适用简易程序减半收取为1383元，由姚兴承担。上诉人姚兴在二审向本院提交了两份证据，证据一是聊天记录，拟证明上诉人、刘芳均要求被上诉人续签合同的事实；证据二是存款账户交易明细，拟证明上诉人支付了押金给万子龙。被上诉人对证据一的真实性、合法性没有异议，关联性有异议；证据二的真实性、合法性和关联性均有异议。被上诉人提交了两份证据，证据一是被上诉人和刘芳的聊天记录，拟证明姚兴保证续约成功是虚假的，姚兴说刘芳同意转租和送一个月租期也是虚假的；证据二是李菲和周超等人聊天记录，拟证明被上诉人是达成租赁意向后，才交的加盟费，且加盟费和装修费都实际支付了。上诉人对证据一的真实性无异议，对合法性和关联性、证明目的均有异议，证据二的真实性、合法性和关联性无异议。本院经审查认为，双方提交的聊天记录均形成于案件一审受理前，且部分证据在一审中已经提交，并非新证据，转账凭证是与案外人万子龙的汇款往来，与本案无关。因此对二审提交的证据均不予认定。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、上诉人姚兴是否应退还被上诉人李菲租金2400元、转让费及押金66000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，《协议》于2020年7月14日签订，虽约定至2020年9月30日止，但姚兴保证到期后另签订租房合同，否则退还全部费用。姚兴作为转租人，其租赁期限至2020年8月31日止，出租人亦表示同意，而之后的转租期限并未得到出租人的认可，因此，2020年9月1日至2020年9月30日的转租期限超过了其剩余期限，应认定为无效，其承诺的另签合同亦无法完成，故应当扣除应交租金9600元后，按照《协议》约定退还全部费用。鉴于合同内容无法实现，一审判令解除《协议》具有事实和法律依据，李菲支付的租金2400元、转让费46000元及押金30000元，应予退还，姚兴已退还10000元，剩余款项应予退还。上诉人姚兴上诉称李菲知晓出租人刘芳同意续签合同并减免租金，但案涉《协议》是其与李菲之间签订，承诺亦由其作出，其提交的证据不足以证明刘芳同意续签合同和减免租金，故其上诉主张不能成立。二、上诉人姚兴是否应赔偿被上诉人李菲的损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因姚兴的违约行为导致合同解除，被上诉人李菲可请求赔偿损失。李菲已举证证明其加盟费29800元和装修费损失10500元，虽仅提交了收款收据，但鉴于李菲确实已经加盟经营并为租赁房屋进行了装修，则一审酌情认定损失15000元亦无不妥。上诉人姚兴主张不承担任何赔偿损失的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人姚兴的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2766元，由上诉人姚兴承担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年三月十日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。