山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁16民终709号 上诉人（原审被告）：滨州洪基置业有限公司，住所地：山东滨州市开发区黄河一路217号32号116室。 法定代表人：王屹，总经理。 委托诉讼代理人：张福胜，山东新陆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：晋树明，山东新陆律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：姜杰，男，汉族，1988年12月26日出生，住山东省滨州市沾化区。 委托诉讼代理人：张学亮，山东豪才律师事务所律师。 上诉人滨州洪基置业有限公司与被上诉人姜杰商品房销售合同纠纷一案，不服山东省滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 滨州洪基置业有限公司的上诉请求：1.撤销滨州经济技术开发区人民法院（2020）鲁1691民初1515号民事判决；2.改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求；3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：第一，原判决证据认定错误。原审判决中对被上诉人提交的“秦皇水岸高层房源意向表、李卫超出庭证言、上诉人提交的《秦皇河畔商品房认购书》、微信聊天记录效力认定是错误的。“秦皇水岸高层房源意向表”是上诉人对潜在客户购买房屋意向的一个调查表，客户填写时带有一定的随意性，很大一部分潜在客户虽然填写调查表，但是并没有在上诉人处购买房屋，该调查表并不具有法律效力。被上诉人填写的调查表内容与其后签订的具有法律效力的《秦皇河畔商品房认购书》、《商品房买卖合同》中购买的房屋基本状况并不一致，应当认定认购书及商品房买卖合同中确认的8幢1单元1层1-101号房屋为被上诉人最后的真实意思表示。在意向表内容与认购书及商品房买卖合同内容不一致的情况下，以认购书及商品房买卖合同为准。李卫超的出庭证言不能认定其效力。李卫超与被上诉人系同村发小、同学关系，应当属于有利害关系的证人。其本人也无法证明与被上诉人去过上诉人处的具体时间，上诉人认为其证言不具有真实性，不能认定其效力。《秦皇河畔商品房认购书》为商品房预约合同，被上诉人认购的房屋与商品房买卖合同中购买的房屋基本情况是一致的，都是确认购买的为8幢1单元1层1-101号房，建筑面积134.93平米。应当认定认购书中房屋基本情况条款为有效证据。微信聊天记录是当时置业顾问与被上诉人的关于购买房屋所涉问题的聊天记录，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同后，发现因工作人员疏忽，附件一房屋平面图图纸不是被上诉人购买房屋的平面图纸，上诉人把房屋平面图更换成上诉人购买房屋的平面图纸后置业顾问把更换情况通知被上诉人，判决书中认定户型更改错误。2018年5月份被上诉人拿到的《商品房买卖合同》就是更换后房屋平面图的合同，微信聊天记录应当认定为有效证据。第二，原判决基于错误事实认定作出错误裁判。判决书第四页“2020年7月2日涉案房屋交房时，原告发现8号楼1单元1-101号房为西户，且为无障碍住房”。判决书本院认为中“但原告的意向房源是购买东户，签订的《商品房买卖合同》购买的也是1-101号房，而101号房在社会公众的认知中是东户，最终交付的却是西户，并且由普通商品房变为无障碍住房，属于《商品房买卖合同第十条约定的房屋朝向、结构形式等的设计变更，按照合同约定，出卖人应当履行书面通知义务，本案洪基公司未履行该告知义务，按照合同约定买受人有权退房、解除合同，”从以上判决内容看，原审法院对本案基本事实认定错误，从而导致作出错误裁判。被上诉购买的房屋所在8幢楼建筑图纸由中衡卓创国际工程设计有限公司2017年2月16日设计完成，2017年3月22日由滨州建筑工程施工图审查中心审查通过，2020年6月25日经中国新兴建筑工程有限责任公司竣工验收备案。2017年10月17滨州市房地产测绘大队出具《滨州市房屋面积测绘报告》（预测），8幢1单元1层1-101房屋套内建筑面积101.74平米，共有分摊面积33.19平米，公摊系数0.326205，产权面积134.93平米。49页并附该房屋的房屋分层平面图，2020年5月27日滨州市房地产测绘大队出具《滨州市房屋面积测绘报告》（实测），8幢1单元1层1-101房屋套内面积101.74平米，共有分摊面积33.05平米，公摊系数0.324840，产权面积134.79平米，48页附有该房屋的房屋分层平面图。8幢1单元1层1-101房屋自建筑图纸设计完成、审查通过、竣工验收备案、测绘报告（预测、实测）房屋平面图纸与商品房买卖合同中附件一房屋平面图一致，一直是西户。庭审中被上诉人妻子粟荣辉也明确表示2018年5月份拿到商品房买卖合同，2018年5月份被上诉人就知道其购买的8幢1单元1层只有一户，101号房为西户，被上诉人2020年7月2日发现为西户不是事实。上诉人交付房屋与商品房买卖合同中的房屋一致，没有对房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向进行变更，没有书面通知被上诉人的事项，《商品房买卖合同》第十条对本案不适用，本案不存在合同约定解除情形，上诉人要求合同应该继续履行。 被上诉人姜杰辩称，一审事实清楚，上诉人在事实与理由部分提到我方在一开始即知道房屋朝向为西户并且是为大众所不熟悉的西户为101，其并没有证据予以证实，并且在一审中我方提交的视频资料中明显在验收时上诉人的工作人员带领我方前往101室也是前往8号楼的1楼东户直至锁打不开时前往8号楼1楼的西户。在双方签署商品房买卖合同时其工作人员明确告知8号楼1单元101为东户并且双方也在商品房买卖关于房屋平面图中确认，后期上诉人的工作人员告知我方房屋商品房买卖合同有做变更，但是具体什么地方变更并未拍照告知我方，其私自撕掉关于房屋为东户的平面图重新变更为西户的平面图，并且伪造我方签字，综上一审事实清楚适用法律正确，其应该适用于商品房买卖合同中第十条约定解除条件。请求驳回上诉人的上诉请求。 姜杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年10月30日签署的《商品房买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款958003元；3.判令被告赔偿损失暂记92059.39元及资金占用费123369.5元；4.本案诉讼费等相关费用由被告承担。 一审法院认定，2017年10月30日，洪基公司（出卖人）与姜杰（买受人）签订编号为201710300377的《商品房买卖合同》。姜杰购买洪基公司开发的位于滨州市××路××路××幢楼××单元××号房屋，建筑面积134.93㎡，总房款958003元，付款方式为，签署合同时缴纳首付款288003元，剩余房款670000元办理按揭贷款，交房时付清按实际产权面积计算的房款差额及相关费用。《商品房买卖合同》第十条约定，该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等影响所购商品房质量或使用功能的规划、设计变更，出卖人应在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，补充协议第六条约定，因设计变更导致退房、解除合同的，双方互不承担违约责任。姜杰于2017年10月30日缴纳了购房首付款288003元，剩余670000元办理了按揭贷款，自2017年11月28日放款，贷款期限30年。2020年7月2日涉案房屋交房时，原告发现8号楼1单元1-101号房为西户，且为无障碍住房，拒绝接收。 一审法院认为，洪基公司向姜杰交付的商品房虽然不存在主体安全隐患等质量问题，不符合《合同法》第九十四条规定的法定解除的条件，但原告的意向房源是购买东户，签订的《商品房买卖合同》购买的也是1-101号房，而101号房在社会公众的认知中是东户，最终交付的却为西户，并且由普通商品房变为无障碍住房，属于《商品房买卖合同》第十条约定的房屋朝向、结构形式等的设计变更，按照合同约定，出卖人应当履行书面通知买受人的义务，本案洪基公司未履行该告知义务，按照合同约定，买受人有权退房、解除合同，即本案符合合同约定解除的情形，涉案《商品房买卖合同》应予解除。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告已付的购房款应予退还，已支付的贷款利息及首付款的资金占用费、已交物业费作为损失，应由被告赔偿，截止到原告主张的2020年8月1日，上述费用分别为：已还贷款利息94957.22元、资金占用利息35653.97元、物业费3154.08元，共计133765.27元，被告还应继续承担原告的利息损失至实际给付之日。根据《商品房买卖合同》和补充协议的约定，因设计变更导致退房、解除合同的，双方互不承担违约责任，原告主张的10%的违约金缺乏合同约定，对此不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、解除原告姜杰与被告滨州洪基置业有限公司于2017年10月30日签订的编号为201710300377的《商品房买卖合同》；二、被告滨州洪基置业有限公司于本判决生效后十五日内退还原告姜杰购房款958003元，并赔偿利息和物业费损失133765.27元（计算至2020年8月1日），并继续承担原告姜杰的利息损失（其中，贷款利息按原告与银行签订的按揭贷款合同中的每月还款利息，自2020年8月2日起至按揭贷款合同解除之日止；另以288003元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年8月2日起至实际给付之日止）；三、驳回原告姜杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8126元（已减半收取），由被告滨州洪基置业有限公司负担6972元，原告姜杰负担1154元。 本院二审期间，上诉人向本院提交新的证据，证据一，涉案8#楼一层平面图建筑图纸原件、复印件各一张证据来源∶滨州经济技术开发区综合执法局提供。中衡卓创国际工程设计有限公司2017年2月16日设计完成，2017年3月22日由滨州建筑工程施工图审查中心审查通过。2020年6月25日经中国新兴建筑工程有限责任公同竣工验收备案。证明的问题∶涉案房屋自2017年2月1日建筑图纸设计完成，至以后审查通过、竣工验收备案，房的平面图纸与商品房买卖合同中附件一《房屋平面图》完全一致，一直是西户，不存在户型、房屋朝向、结构形式等任何设计变更问题。证据二，《滨州市房屋面积测绘报告》滨房测字第17070046A积预测）原件、复印件各一套;《滨州市房屋面积测绘报告》滨房测字第20030004B（面积实测）复印件一套。证据来源∶滨州市房地产测绘大队出具。《滨州市房屋面积测绘报告》滨房测字第17070046A（面积预测）原件由被告提供，原件存在在被告处1份;《滨州市房屋面积测绘滨房测字第20030004B（面积实测）原件在滨州经法技术开发区不动产登记中心。证明的问题∶2017年10月17日，预测涉案房屋套内建筑面积101.74平米，共有分摊面积33.19平米，产权面积134.93平米。在该预测报告的第49页，附有涉案8幢楼房的一层平面图，与上诉人一审提交的《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》完全一致，是西户，面积也与《商品房买卖合同》完全一致;2020年5月27日，实测8幢1单元1层1-101房屋套内面积101.74平米，共有分摊面积33.05平米，产权面积134.79平米。公摊面积有细微差距。在实测报告的第48页附有该房屋的房屋分层平面图，也与商品房买卖合同》附件一房屋平面图一致。证明在２０１７年１０月１７日出具涉案房屋预测报告时，涉案房屋的平面图纸与商品房买卖合同中附件一《房屋平面图》也完全一致，一直是西户，不存在户型、房屋朝向、结构形式等任何设计变更问题。这一时间节点在双方签订《商品房买卖合同》之前。证据一和二相互印证证明，涉案房屋的原始平面图纸就是上诉人提交的《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》，该图纸未经任何变更。一审判决书认定涉案房屋户型更改，属错误认定案件基本事实。涉案房屋的户型、房屋朝向、结构形式等从不存在设计变更。被上诉人购买的房屋一直是西户。证据三，《山东省建设工程施工图设计文件审查合格书》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》（副本）、《建设工程竣工规划核实合格证》《建设工程竣工验收备案证明书》《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》原件、复件各一套。证据来源：滨州经济技术开发区综合执法局提供。证明的问题：证据一和二具有证据的合法性、真实性及关联性。如果图纸变更，必须由上诉人提出申请，在滨州建筑工程施工图审查中心审查、同意后，加盖滨州建筑工程施工图审查中心的变更章。工程才能规划验收合格，上诉人才能取得《建设工程竣工规划核实合格证》。本案中，证据一《８＃楼一层平面图建筑图纸》才没有加盖变更章，工程规早已验收合格，上诉人早已取得《建设工程竣工规划核实合格证》。明确证实了涉案房屋的图纸未经任何变更，涉案房屋户型没有更改过。 被上诉人质证称，对于证据一二三的真实性我方没有异议，但对证明目的有异议，首先根据民事诉讼法证据规则的举证期限的要求，举证期限应在开庭前15日，而上诉人在一审时并未提交该三组已经在一审之前形成的证据，也未向一审法院申请调查取证该证据，其既不属于新证据也不属于二审法院应当允许调查取证的证据，对其证明目的证明力本身有异议；其次一、本案的纠结点在于我方在2017年10月30日签署该商品房买卖合同时确实平面图为8#1单元101为东户的平面图，2017年11月5日其工作人员通过微信向我方阐述合同需要更改一下，我方一致要求对方将更改的内容拍给我方以及不得擅自代替我签名而上诉人工作人员不仅擅自变更平面图也就是101房屋的朝向问题并且擅自代替我方签名。二、通过我方在一审提供的视频资料能够看出尽管8#1单元东户目前为储藏室但其外观不像，其外观与普通入户门一致，在我方包括上诉人工作人员打不开东户时才尝试着打开西户，并且打开了，也就能证实该房屋在测绘时，显示101为西户，但是在商品房销售时以及相关物业工作人员验收人员均认为101为东户。三、根据商品房买卖合同第十条房屋发生设计变更更多的朝向变更时应该书面通知，但是在本案中上诉人仅仅通过微信告知发生变更，也没有通过书面告知。四、通过一审开庭因为我方欲购买的房屋是婚房，其作为传统文化传统思想较为保守的农村来说，在购买房屋之前找了相关算命先生欲购买东户，所以从意向房屋表直至签署商品房买卖合同一直都是购买东户。 二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人与被上诉人之间商品房买卖合同是否符合解除情形的问题。本案为商品房买卖合同纠纷，被上诉人在上诉人处购买商品房，主张其意向房源为东户，后上诉人实际交付给被上诉人为西户，且为无障碍住房，双方产生纠纷。上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同上载明被上诉人购买的房屋为第8幢：1单元1层1-101号房，合同中未载明涉案房屋朝向。首先，101号房在社会公众的认知中是东户，且交钥匙时物业人员亦是欲开启东户房门，可见，一般公众认知的101为东户，且无障碍用房在社会公众中不普遍知晓。其次，对于房屋买卖合同中对房屋平面图更改一事，被上诉人不予认可，上诉人认可所改房屋平面图上的签字是上诉人工作人员所为，可以证实房屋买卖合同中附页房屋平面图西户系上诉人工作人员单方所改、所换，被上诉人对此不予认可，且无证据证明被上诉人对此知晓或者同意，反证被上诉人在与上诉人签订合同时约定购买的应是东户。因此，根据《商品房买卖合同》第十条约定的房屋朝向、结构形式等的设计变更，按照合同约定，出卖人应当履行书面通知买受人的义务，本案洪基公司未履行该告知义务，按照合同约定，买受人有权退房、解除合同，本案符合合同约定解除的情形，一审判决涉案《商品房买卖合同》应予解除并无不当。上诉人在二审期间向本院提交的涉案8#楼一层平面图建筑图纸、滨州市房屋面积测绘报告》滨房测字第17070046A积预测）、《山东省建设工程施工图设计文件审查合格书》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》（副本）、《建设工程竣工规划核实合格证》《建设工程竣工验收备案证明书》《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，欲证实涉案房屋的图纸未经任何变更，涉案房屋户型没有更改过，一直是西户。被上诉人对该组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该组证据对上诉人如何按照规划和设计图纸建设房屋有关联，与被上诉人作为客户购买东户或者西户无关联，本院不予采信。关于损失的计算问题，《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告已付的购房款应予退还，已支付的贷款利息及首付款的资金占用费、已交物业费作为损失，应由上诉人赔偿。一审判决上诉人承担已还贷款利息、资金占用利息、物业费并无不当。 综上所述，滨州洪基置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16251元，由上诉人滨州洪基置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李添珍 审 判 员 张发荣 审 判 员 刘 洋 二〇二一年三月二十九日 法官助理 刘玉晗 书 记 员 芦 青