贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终627号上诉人（原审原告）：韦远霞，女，汉族，1971年09月28日出生，贵州省正安县人，住正安县。上诉人（原审原告）：郑小康，男，汉族，1973年07月23日出生，贵州省正安县人，住正安县。共同委托诉讼代理人：罗兴太，贵州舸林律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：冉景辉，贵州元璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州信义亿通房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市正安县,统一社会信用代码：91520324050827233Ｅ。法定代表人：李传江，该公司总经理。委托诉讼代理人：张磊磊，贵州行路律师事务所律师。上诉人韦远霞、郑小康因与被上诉人贵州信义亿通房地产开发有限公司（以下简称贵州亿通房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韦远霞、郑小康上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人贵州亿通房开公司赔偿上诉人损失6068640.98元（以购房款13237013.00元为基数，按贷款利率月利率7.641‰计算，从2015年6月3日起，暂计算至2020年6月3日止。），直至涉案商品房屋建筑工程消防验收合格为止；及赔偿上诉人投入涉案商品房屋装饰装修及物品所需费用的资金占用利息3369451.77元（以评估价格7349500.00元为基数，按贷款利率月利率7.641‰计算，从2015年6月3日起，暂计算至2020年6月3日止。），直至涉案商品房屋建筑工程消防验收合格为止；2、本案一审、二审诉讼费用及鉴定费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、建筑工程必须经消防验收、备案系《中华人民共和国消防法》第十三条强制性规定，被上诉人为了达到出售房屋的目的，明知其开发修建的案涉楼房未经消防验收，不仅向上诉人承诺只要支付首付款后就可以将房屋交付给上诉人，还承诺马上就可以借钱给上诉人对案涉房屋进行装修，致使上诉人不能正常使用该房屋的过错全在被上诉人，一审法院判决上诉人承担20%的责任没有法律依据。二、上诉人对案涉房屋首次进行装饰装修并非新建、改建、扩建公共娱乐场所，也非变更公共娱乐场所内部装修。退一步讲，即使法律规定有报审程序，但建设或者经营单位都有法定报审的义务。就本案而言，被上诉人明知上诉人购买案涉商品房屋的目的是用于经营“KTV.酒吧”（从双方签订的抵押合同及还款协议可知），被上诉人不仅未自己报审也未善意提醒上诉人报审，反而在明知涉案建筑工程未经消防验收的情况下，不仅擅自将房屋交付上诉人，反而借钱怂恿上诉人对案涉房屋进行装修，被上诉人的行为明显存在过错，应对装饰装修投入的资金损失承担相应的责任即支付资金占用利息。三、案涉商品房屋从2015年6月3日到2018年4月8日期间，上诉人未能得到正常使用，应当计算此期间涉案房屋不能使用的损失。贵州亿通房开公司辩称，1、被上诉人认为原审判决认定上诉人承担的责任过低，案涉商品房的销售和交付被上诉人均参与，特别是关于提前交付的客观事实，经过原审认定是没有争议的；2、原审判决的资金占用损失不应支持，上诉人用于购买房屋所支出的银行贷款利息等已经转化为固定的不动产，不属于其损失的范围，判决其享有资金占用损失，不符合双方合同约定以及法律的规定，也客观上使上诉人因此获得其它利益；3、在原审中提交的证据2018（136）号行政处罚文书中载明上诉人无证从事食品经营的处罚时间为2018年5月30日，同时证明其实际经营时间，另外被上诉人还提供了2019年上诉人对外进行的广告宣传资料，证明上诉人2019年也在经营的事实；4、在原庭审中也查明2015年至2018年期间上诉人实际有客观的经营事实存在。韦远霞、郑小康向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决贵州亿通房开公司赔偿其损失共计6068640.98元（以购房款13237013元为基数，按贷款月利率7.641‰计算，从2015年6月3日起，暂计算至2020年6月3日止）；2、贵州亿通房开公司赔偿其投入涉案商品房装饰装修及物品所需费用的资金占用利息3369451.77元（以评估价格7349500元为基数，按贷款月利率7.641‰计算，从2015年6月3日起，暂计算至2020年6月3日止）；3、本案诉讼费用及鉴定费全部由贵州亿通房开公司承担。一审法院认定事实：韦远霞、郑小康系夫妻关系。2014年08月25日，贵州亿通房开公司与韦远霞分别了签订了两份《商品房买卖合同》，韦远霞购买了贵州亿通房开公司开发的“名仕公馆”第一层A座-1-23号和第二层A座-2-A区商业用房，其中第一层A座-1-23号房建筑面积为88.8㎡（套内面积（87.10㎡），总房款为1,953,600.00元，约定韦远霞支付首付款983,600.00元，剩余房款970,000.00元以按揭方式支付。第二层A座-2-A区商业房建筑面积为2137.01㎡（套内面积1840.04㎡），总房款为11,283,413.00元，约定违远霞支付首付款5,683,413.00元，剩余房款5,600,000.00元以按揭方式支付。上述两套房屋首付款共计6,667,013.00元。合同签订后，韦远霞分别于2014年09月01日向贵州亿通房开公司付款33,886.00元（通过农村信用合作联社转款）、2014年09月03日向贵州亿通房开公司付款33,127.00元、2014年10月02日向贵州亿通房开公司付款（通过农村信用合作联社转款）两笔共计6,570,000.00元，以上共计支付首付款6,667,013.00元。2014年10月02日，韦远霞、郑小康以按揭方式向正安县农村信用合作联社贷款支付了贵州亿通房开公司购房款6,570,000.00元，为此，韦远霞、郑小康向贵州亿通房开公司共计支付了购房款13,237,013.00元。贵州亿通房开公司按约定于2014年12月30日前将房屋交付给韦远霞。房屋交付后，韦远霞、郑小康对该商业房进行装修，并于2015年01月前装修完毕。2014年12月04日，韦远霞、郑小康登记成立了正安县永利缪斯歌舞娱乐有限责任公司（法定代表人为郑颖），经营酒吧、KTV，并在房屋装修完毕后开始营业。2015年05月22日，正安县公安消防大队作出[2015]0014号行政处罚决定书，以正安县永利缪斯歌舞娱乐有限责任公司投资建设的位于正安县“名仕公馆”二楼永利muse室内装修工程未经消防验收擅自投入使用，决定责令停止使用，并处以罚款30,000.00元；2015年06月03日，正安县公安消防大队作出[2015]0002号行政强制执行决定书，对正安县永利缪斯歌舞娱乐有限责任公司的永利muse进行查封。2018年4月8日，正安县文体广电新闻出版局作出正文罚字（2018）3号行政处罚决定书，责令当事人停止经营活动，并予以取缔。另查明，贵州亿通房开公司开发建设的正安县“名仕公馆”项目，至今未通过消防验收，双方经多次协商未果，韦远霞、郑小康于2018年9月25日向一审法院提起诉讼，请求贵州亿通房开公司赔偿购房款及投入的装饰装修、购买物品所需费用的资金占用利息。在审理过程中，韦远霞、郑小康向一审法院提出申请，请求对投入的装饰装修、购买物品所需费用进行评估，经一审法院委托贵州中联评估鉴定有限公司进行了评估，评估价格为7349500元。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、本案是否超过了诉讼时效。二、韦远霞与贵州亿通房开公司签订的《商品房买卖合同》是否有效。三、双方有无过错。四、韦远霞、郑小康的损失是否成立、金额如何确定。关于本案是否超过诉讼时效的问题。因贵州亿通房开公司对其交付的涉案商品房保证验收合格是贵州亿通房开公司的责任和义务，本案中，贵州亿通房开公司开发的该建筑工程至今未通过消防验收的事实是客观存在的，双方因此多次协商，并向有关部门反映寻求处理未果，韦远霞持续主张自己的权利，贵州亿通房开公司的违法行为也处于持续状态。因此，对贵州亿通房开公司提出本案超过诉讼时效的辩解意见，一审法院不予支持。关于双方签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。双方签订《商品房买卖合同》后，韦远霞、郑小康依照约定交清了购房款，贵州亿通房开公司也在合同约定的交付时间之前交付了房屋，其签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，受法律保护”的规定，《商品房买卖合同》有效。关于双方有无过错的问题。首先，就韦远霞、郑小康而言，投入1300余万元购买涉案商品房，其购房的目的和用途应当是明确的。同时韦远霞、郑小康知道或者应当知道从事“KTV”、酒吧属特种行业，对其消防验收是严格的、必要的。双方在签订合同时，未对涉案商品房的消防验收进行约定；在贵州亿通房开公司交付房屋时，韦远霞、郑小康也未对房屋的消防验收是否合格进行充分了解。综上，韦远霞、郑小康在签订合同以及贵州亿通房开公司交付房屋时，均未尽到谨慎审查义务，负有一定的过错。其次，就贵州亿通房开公司而言，依照《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，消防验收合格是法律关于房屋交付使用条件的强制性规定。贵州亿通房开公司承建的涉案商品房整体消防未经验收的事实是客观存在的，擅自交付韦远霞、郑小康，其过错是明显的，应承担主要过错责任。关于韦远霞、郑小康主张的损失是否应予支持的问题。首先，对于韦远霞、郑小康主张的按购房款13237013元为基数计算损失是否应予支持的问题，从韦远霞、郑小康购买的涉案商品房的属性来看，不是住房，应属商业用房。韦远霞、郑小康购买该商业用房后，在投入使用的过程中，因整体消防未经验收及未办理娱乐经营许可证，导致被正安县公安消防大队于2015年5月22日责令停止使用、同年6月3日进行查封。正安县文体广电新闻出版局于2018年4月8日作出行政处罚决定，决定责令停止经营活动，并予以取缔。根据《娱乐场所管理办法》第七条第一款第二项“依法登记的娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动，应当符合以下条件：（二）符合国家治安管理、消防安全、环境噪声等相关规定”及第十一条第一款第六项“依法登记的娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动，应当提交以下文件：（六）消防、环境保护部门的批准文件或者备案证明”之规定，韦远霞、郑小康购买涉案商品房后用于“KTV”、酒吧经营，其先后被相关部门责令停止使用、查封、取缔，致使韦远霞、郑小康不能正常经营使用，由此导致的损失是客观存在的，且与贵州亿通房开公司交付的涉案商品房整体未经消防验收有直接因果关系，故韦远霞、郑小康主张的该项损失应予支持。对于韦远霞、郑小康主张的按购房款13237013元为基数，损失应如何计算的问题。首先，对于计算标准的问题，双方对购房款13237013元无异议，一审法院予以认可。其标准应结合本案实际综合予以认定，因韦远霞、郑小康支付的购房款绝大部分是通过在正安县农村信用合作联社贷款支付，韦远霞、郑小康不能正常使用购买的房屋，其损失相当于其贷款利息的损失，酌情按照贷款利率月利率7.641‰计算损失较为适宜。其次，关于计算的期限问题。从贵州亿通房开公司提供的正安县文体广电新闻出版局作出的《行政处罚决定书》及“永利国际娱乐会所”的宣传资料来看，韦远霞、郑小康经营的“KTV”在2018年1月31日正在营业的事实是客观存在的，正安县文体广电新闻出版局于2018年4月8日作出的《行政处罚决定书》，责令停止经营活动，并予以取缔。故计算的时间应从2018年4月9日起开始计算，韦远霞、郑小康在本案中主张计算至2020年6月3日，一审法院予以认可。因韦远霞、郑小康未提供充分的证据证明在此之前未实际营业的事实，故对于韦远霞、郑小康主张从2015年6月3日起计算，一审法院不予支持。如前所述，结合双方在本案中的过错程度，由韦远霞、郑小康自行承担30%的责任，贵州亿通房开公司承担70%的责任较为适宜。即从2018年4月9日起至2020年6月3日止，以购房款13237013元为基数，按月利率7.641‰计算损失，贵州亿通房开公司承担80%的赔偿责任。对于韦远霞、郑小康主张的投入涉案商品房装饰装修及购买物品费用的资金占用利息3369451.77元是否应予支持的问题。从本案的实际情况看，韦远霞、郑小康购买涉案商品房的目的是明确的，即用于经营“KTV”、酒吧，结合韦远霞、郑小康在庭审中的陈述，即在此之前有经营类似行业的经历。故韦远霞、郑小康知道或者应当知道对于经营“KTV”、酒吧等特种行业对消防验收的重要性及相关程序。依照公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条“新建、改建、扩建公共娱乐场所或者变更公共娱乐场所内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”之规定，韦远霞、郑小康应该在装修“KTV”、酒吧之前将消防设计图纸报送公安消防机构审核，经审核同意后方可施工，但韦远霞、郑小康并未按照上述法律规定在装修之前报送消防设计图纸，更未经审核同意擅自施工进行装修，导致装修完毕后不能正常投入使用。若韦远霞、郑小康严格按照上述法律规定办理，在装修前就完全可能发现因商品房整体未经消防验收而装修完毕后同样可能不能被验收，不擅自投入装修，即在装修前，完全可以防止损失的扩大。韦远霞、郑小康不但未采取有效措施防止损失的扩大，反而积极的投入大量资金进行装修，该部分损失应系韦远霞、郑小康擅自扩大的损失。故对于韦远霞、郑小康主张的投入涉案商品房装饰装修及购买物品费用的资金占用利息3369451.77元，一审法院不予支持。同时对韦远霞、郑小康主张的该项损失的评估费，一审法院不予支持，由韦远霞、郑小康自行承担。综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，《中华人民共和国消防法》第十三条，《娱乐场所管理办法》第七条第一款第二项、第十一条第一款第六项，公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条之规定，判决如下：一、从2018年4月9日起至2020年6月3日止，以购房款13237013元为基数，按月利率7.641‰计算损失，由贵州信义亿通房地产开发有限公司承担该损失的80%的赔偿责任，并限于判决生效后十日内支付给韦远霞、郑小康。二、驳回韦远霞、郑小康的其他诉讼请求。案件受理费47520元，减半收取23760元，由贵州信义亿通房地产开发有限公司负担16632元，由韦远霞、郑小康共同负担7128元。本案二审期间，上诉人向本院提交以下证据：1、正安县文旅局与正安县消防大队出具的《情况说明》一份，证明应当计算案涉房屋自2015年6月3日至2018年2月17日期间不能使用的损失，一审判决仅从2018年4月9日起开始起算明显错误；2、贵州省正安县人民法院（2018）黔0324民初3881号生效民事判决书一份，证明2014年9月1日，被上诉人借款270万元给上诉人用于案涉房屋装修的事实，以及对案涉房屋装饰装修并非系上诉人擅自扩大损失，因为被上诉人作为案涉房屋的房地产开发企业对该建筑所涉消防问题一清二楚，被上诉人为了达到出售案涉房屋的目的，不仅未如实告知上诉人，反而不惜代价借巨资给上诉人对案涉房屋进行装修，故被上诉人明显存在过错，依法应对该房屋不能使用就投入案涉房屋装饰装修的资金占用利息承担相应的责任。被上诉人的质证意见为，对证据1的三性均不认可，首先，该情况说明的说明人为上诉人一方，是单方的证明材料，没有其它证据予以佐证，故对其真实性不予认可，该说明虽然加盖了单位公章，但却没有经办人签字，且该印章出具的形式不符合企事业单位关于印章管理的规范，对证明目的不认可；对证据2的真实性与合法性无异议，但对于证明目的不认可，上诉人所表明被上诉人存在隐瞒错误引导等内容没有任何证据予以体现，反而佐证了原审判决中对于上诉人未尽到审慎义务的客观事实。本院对上述两份证据的真实性、合法性予以认定。本院经审理查明，韦远霞与贵州亿通房开公司于2014年8月25日签订的《商品房买卖合同》约定贵州亿通房开公司应当在2014年12月30日前交付房屋，同时约定逾期交付房屋超过7日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。贵州亿通房开公司曾借款270万给上诉人用于案涉房屋装修，该事实已经一审法院（2018）黔0324民初3881号民事生效判决认定。本院经审理查明的其余事实与一审认定无异。本院认为，本案二审双方当事人的争议焦点问题为：一、韦远霞、郑小康因贵州亿通房开公司未按约定交付合格房屋的损失如何计算；二、贵州亿通房开公司是否应当赔偿韦远霞、郑小康的装饰装修及物品费用的资金占用损失，以及该损失如何分担。关于争议焦点一，商品房交付的使用条件除了必须符合双方当事人约定的交付条件外，还应当符合法律法规关于房屋交付使用的其他强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十条第三款规定“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”，案涉房屋至今未经消防验收，贵州亿通房开公司尚不具备交房条件，虽然上诉人于2014年12月30日前接收了房屋，但从双方当事人提交的证据来看，上诉人经营的娱乐场所于2015年6月3日已被正安县公安消防大队进行查封，虽于2018年1月31日对外宣传招聘人员，但被上诉人无任何证据证明上诉人的娱乐场所在此期间处于经营中。上诉人购买的案涉房屋属商业用房，系用于经营，在将案涉房屋装修投入使用后，因案涉房屋未经消防验收，上诉人多次被相关部门处罚、查封，一直未能正常经营、使用案涉房屋，故应当认定被上诉人未完成交付义务，已构成违约,应当承担违约责任，上诉人主张被上诉人赔偿未按约定交付合格的房屋的损失应予支持。根据双方签订《商品房买卖合同》的约定，被上诉人逾期交付，应自2014年12月31日起按照已付购房款每日万分之1的标准向上诉人承担违约责任，该违约金支付方式为按日支付，性质属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。上诉人于2018年9月25日诉至一审法院，故本案违约金的计算时间应从2015年9月25日至2020年6月3日，但根据上诉人提交的情况说明，上诉人在2018年2月18日起至2018年4月7日进行了经营，因上诉人在此期间已实际使用案涉房屋，获得了房屋的使用利益，故在此期间虽被上诉人仍视为未交付房屋，但其违约损失与上诉人获得的房屋使用利益相折抵，故应当将该期间予以扣除。即被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金即赔偿上诉人未交付合格房屋的损失2203962.66元（13237013元×0.0001元／天×1665天）。被上诉人逾期交付房屋的过错在于被上诉人，一审法院判决上诉人承担20%的责任不当，本院予以纠正。关于争议焦点二，上诉人购买案涉房屋用于经营娱乐场所，在被上诉人交付房屋后投入大量资金立即进行了装修，因案涉房屋整体未经消防验收，未能获准经营，上诉人因此遭受损失。关于该损失如何承担的问题，韦远霞、郑小康未举证证明已按公安部《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条的规定履行了将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核的程序，上诉人存在一定的过错。且经营娱乐场所除建筑整体的消防需合格外，对娱乐场所自身消防也有特殊要求，上诉人经营的娱乐场所内部消防不合格，也可能导致不能获准经营，现双方均未提供上诉人所经营的娱乐场所内部消防是否符合要求的证据，故上诉人要求被上诉人承担其装修的全部损失，本院不予支持。但被上诉人作为案涉房屋的开发企业，在知晓案涉房屋未经过消防验收，也知晓上诉人购买案涉房屋用途的情况下，仍然将未经消防验收的案涉房屋交付给上诉人使用，并向上诉人提供借款用于案涉房屋的装修，故被上诉人对此也存在过错，应当向上诉人承担赔偿责任。根据双方当事人的过错程度以及本案的实际情况，本院酌定双方各承担50%的责任。案涉房屋的装饰装修及物品所需费用经评估为7349500元，上诉人在2015年6月3日因违规经营被相关行政机关处罚，上诉人在2015年6月3日已实际装修完毕，故上诉人要求被上诉人赔偿自2015年6月3日起至2020年6月3日的资金占用损失的上诉请求，本院予以支持。因双方对此无约定，本院按照全国间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率4.65%计算上诉人的资金占用损失，即被上诉人应向上诉人赔偿854379.38元（7349500元×4.65%×5年×50%）。以上两项损失共计3058342.04元。综上所述，韦远霞、郑小康的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省正安县人民法院（2019）黔0324民初2962号民事判决；二、由贵州信义亿通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿韦远霞、郑小康损失共计3058342.04元（截止2020年6月3日）；三、驳回韦远霞、郑小康的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23760元，由韦远霞、郑小康负担7920元，贵州信义亿通房地产开发有限公司负担15840元，二审案件受理费47520元，由韦远霞、郑小康负担16020元，贵州信义亿通房地产开发有限公司负担31500元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 喻 茜审判员 李成波二〇二一年三月二十四日法官助理周晓易书记员吴明英