贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3255号 原告：付业文，男，1985年11月11日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告：朱丹，女，1987年10月5日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：付业文，系原告朱丹丈夫。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州四立律师事务所律师。 原告付业文、朱丹与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月18日立案后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理，原告朱丹的委托诉讼代理人即原告付业文，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告付业文、朱丹向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即为原告办理土地使用权证和不动产证；2．请求法院判令被告支付逾期办理土地使用权证、不动产证的违约金及购房相关费用共计72,103元（含购房相关费用，如煤气入户费、闭路电视开户费等）；3．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确第二项诉讼请求中的四通费为4,144元；原告申请撤回第三项诉讼请求。 本院查明如下案件要素：2015年5月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区路）XX号商品房一套，建筑面积为122.12平方米，房价款为366360元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2015年7月13日，被告向原告收取了税费18615元，其中包含了契税、维修基金等办证费用，以及电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2500元。2017年12月27日，被告向原告出具购房发票，载明的购房金额为370110元，原、被告均同意以该金额为基数计算相关违约金。但截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1.原告的诉请是否超过诉讼时效；2.被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；被告收取的四通费是否应该返还。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》约定于2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，被告未办理，自2016年12月31日起即构成违约。原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日2021年2月18日（即立案之日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2018年2月18日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。 关于逾期办证违约金起止时间及计算标准应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案的违约金起始时间从2018年2月18日开始，不再赘述。被告承诺于2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，同时，双方还约定由被告代为办理涉案房屋转移登记。若被告具备转移登记的条件后，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务，因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围。被告至今仍未通知原告提交相关资料办证，显然已经逾期，已构成违约，应向原告支付违约金。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。 关于原告诉请退还四通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告龙鑫家业在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告龙鑫家业所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告龙鑫家业另行收取原告电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2,500元无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告付业文、朱丹支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款370,110元为基数，按日万分之一的标准从2018年2月18日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告付业文、朱丹电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2,500元，共计4,144元； 三、驳回原告付业文、朱丹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费801元，由原告付业文、朱丹负担292元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担509元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月三十一日 书记员  谢媛媛