辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3187号上诉人（原审原告）：陈玉芝，女，1948年11月21日出生，汉族，黎明发动机制造公司退休工人，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：刘海军，男，1954年4月12日出生，汉族，沈阳市大东区南洋法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张静波，男，1965年5月4日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：梁智勇，男，1968年2月2日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。被上诉人（原审被告）：孙红梅，女，1973年11月2日出生，汉族，无职业，住沈阳市大东区。委托诉讼代理人：于洪君，男，1948年8月14日出生，汉族，辽宁省合同法研究会推荐，住沈阳市大东区。上诉人陈玉芝因与被上诉人张静波、梁智勇、孙红梅抵押合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2019）辽0104民初11224号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。陈玉芝上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。2.请求依法确认被上诉人超越代理权限以明显低于市场价格出卖陈玉芝房屋的行为是侵权行为。3.请求依法判令被上诉人赔偿陈玉芝的损失29万元。4.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2014年12月上诉人的朋友(案外人)张绍谦因其经营活动急需一笔资金而向上诉人借款。因上诉人当时没有出借能力，便与张绍谦协商解决方案，于是便达成以上诉人位于沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-2(2)，建筑面积:36.42平方米的房屋为抵押物向别人借款，所借款额由张绍谦使用，并由张绍谦负责偿还本息的一致意思。然后张绍谦便联系了其朋友曹宪光，通过曹宪光介绍认识了被上诉人张静波。经过张绍谦和张静波洽谈后决定:由上诉人与张静波到公证处办理《授权委托公证书》后可以得到借款。于是上诉人于2014年12月18日与张静波到辽宁省公证处办理了《委托公证书》。2014年12月31日张静波借给了上诉人15万元，张静波为上诉人出具了收取上诉人所有房产手续的抵押借款手续。上诉人认为:抵押借款是上诉人与出借人张静波双方的真实意思，张静波为上诉人出具的抵押借款字条足以说明双方之间是抵押借款合同关系。然而被上诉人梁智勇如何出现在《公证委托书》中上诉人并不清楚，上诉人不认识梁智勇也从未见过梁智勇，张静波与梁智勇是什么关系，上诉人均不知晓。借钱还钱天经地义。依据法律规定，借款到期未还，债权人可以向债务人主张还款，在债务人无力偿还的情况下债权人才可以主张将抵押物变卖，在所得价款中优先受偿。但被上诉人梁智勇在未通知上诉人、未向上诉人主张还款的的情况下利用《委托公证书》，直接将上诉人的房屋以8万元的价格卖给了被上诉人孙红梅，且将所得价款全部占为己有。造成上诉人的房产不翼而飞。上诉人认为，被上诉人梁智勇和张静波的最初意图就是为了侵吞上诉人的房产，为此所形成的“抵押借款手续、《公证委托书》”均是以合法形式掩盖非法目的的行为。上诉人认为，双方之间只是借款合同关系不是房屋买卖合同关系。被上诉人不讲诚信，利用上诉人年迈不懂法，骗取上诉人签订了《委托公证书》，又将上诉人的房屋以明显低于市场价格出卖给被上诉人孙红梅的行为是损人利己的行为，是侵权行为，是对公平、公正原则的践踏。目前该房屋正值动迁时期，上诉人的房屋依据动迁安置补偿政策应当得到47万元的拆迁补偿。因此三被上诉人应当对上诉人的损失进行赔偿。赔偿方案:该房屋按动迁安置补偿政策应获得补偿47万元，借款本金15万元，从2014年12月31日---2018年5月1日=40个月，按银行贷款利率6%/年计算，利息:3万元，47万元-15万元-3万元=29万元。故此，上诉人请求人民法院判令三被上诉人赔偿上诉人的损失29万元，以维护上诉人的合法权益。本案的争议焦点:《公证委托书》的形成程序是否合法，其内容是否违反法律的禁止性规定,是否违反司法部关于公证执业“五不准”通知，逆流而上、顶烟而上，有令不行、有禁不止的公证行为。被上诉人依据该《公证委托书》将上诉人的房屋转卖过户的行为是否属于《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定的行为。恳请上级法院明察。张静波辩称，同一审答辩意见。孙红梅辩称，一、上诉人称答辩人以8万元购买被答辩人住房不是事实。被答辩人以房产交易申请表交易金额8万元为由抗辩违背事实真相。此事在一审已经查清。答辩人为了少交税费当时申报为8万元。但沈阳市房产交易中心并没有认可，并进行了评估，评估价为152,964元。答辩人不但按该价格缴纳了税费，而且向资金监管中心交了12万元监管费用。资金监管中心出具的盖有公章的确认书足可以证明被答辩人购买涉案房屋不是被答辩人说的只有8万元。此款已由卖方取走，加上定金3万元和税费答辩人实际花费的房款是151,852.84元。二、此房不是低价购买。涉案房是1953年建的苏式建筑，房龄60多年两家公用厨厕，一楼阴暗潮湿。2016年在该地区购买房龄20年左右的封闭单间都不超过20万元。以租房为例，封闭单间月租金为600-900元，而像涉案房屋这样的插间租金仅为300-400元。可见答辩人并没有低价购买。三、交易合法，被答辩人称该房交易是以合法手段掩盖非法目的。答辩人认为交易完全合法。答辩人购买房屋，房屋出卖人有经过公证的合法委托手续，证照齐全并通过房产部门办理交易手续，依法进行了资金监管，是合法交易理应受到法律保护。四、答辩人是普意取得。答辩人购买涉案房没有过错。支付了合理对价并于2016年4月18日取得产权。在此之前实际进住，因此是善意取得。答辩人认为从交易完成之时起就已经完成了权利和风险转移。涉案房动迁答辩人作为被动迁人取得政府相应补偿完全符合法律规定，根据权利义务相一致的原则，此房动迁，被答辩人请求交易无效，如果在答辩人完成交易后，此房灭失，答辩人能要求被答辩人赔偿吗?当然不能。由此可见，被答辩人的做法不但违背了“公平”原则，同时也威胁了交易安全。综上答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律得当。请求依法驳回被答辩人对答辩人的全部诉讼请求。梁智勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。邓长青、陈玉芝向一审法院起诉请求：1.请求依法确认被告超越代理权限以明显低于市场价格出卖原告房屋的行为是侵权行为；2.请求依法判令被告赔偿原告的损失29万元；3.被告承担诉讼费，维护原告的合法权益。一审法院认定事实：邓长青、陈玉芝系夫妻关系。案外人张绍谦因经营活动而向邓长青借款。因邓长青没有出借能力，便向张静波借款，张静波转告梁智勇邓长青、陈玉芝要借款15万元，有邓长青、陈玉芝的沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-2（2）房屋做抵押。梁智勇核实后，决定借款给邓长青、陈玉芝。2014年12月18日，邓长青、陈玉芝与梁智勇在辽宁省公证处办理公证书，邓长青、陈玉芝授权委托梁智勇办理涉案房屋的领取各种证件、解除抵押登记、办理注销他项权利手续、代办补办房证、交纳各种税费、办理资金监管、办理更名过户出售手续等房屋相关事项的权利。在邓长青、陈玉芝给张静波办理房产抵押登记后，张静波于2014年12月31日将15万元借款支付给邓长青、陈玉芝。邓长青、陈玉芝书写借据、收条、不还款说明。借据中未约定借款期限和借期内利息。在不还款说明中约定“2014年12月31日-2015年6月30日止，如到期未偿还，此房有甲方（张静波）所有”。邓长青、陈玉芝将该款交付案外人张绍谦使用。因邓长青、陈玉芝未按期还款，张静波、梁智勇多次催要后，将案涉房屋登记到房产中介。2016年3月10日孙红梅经中介与张静波、梁智勇签订《房屋买卖合同》，约定案涉房屋价款15万元，付定金3万元，更名过户通过资金监管给付12万元。孙红梅于签订合同当日给付张静波、梁智勇购房定金3万元。孙红梅于2016年4月18日通过房产局资金监管支付12万元，同日取得位于沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-2（2）房屋的所有权证。本案涉案房屋于2018年2月已动迁。涉案房屋交易时评估价格为152,964元。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案梁智勇经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。一审法院根据邓长青、陈玉芝提供的证据对邓长青、陈玉芝主张的案件事实予以认定。本案争议焦点为邓长青、陈玉芝委托梁智勇通过出卖邓长青、陈玉芝房屋实现梁智勇债权的委托合同是否有效的问题。一审法院认为，邓长青、陈玉芝与张静波、梁智勇订立借款合同，为坚定张静波、梁智勇出借钱款信心、保证张静波、梁智勇债权实现，邓长青、陈玉芝为梁智勇办理公证委托授权手续，又为张静波办理房屋抵押权登记，为张静波、梁智勇通过私力救济实现债权创造了条件，且通过公证处公证，足以说明邓长青、陈玉芝是真实意思表示，委托合同真实有效。张静波、梁智勇在邓长青、陈玉芝借款逾期后，多次催要未果，在委托权限内出售房屋，出售价格15万元，与房产局评估价格152,964元相差无几，并不存在明显低价的情形。邓长青、陈玉芝向张静波、梁智勇借款本金15万元，无借期内利息约定，借款到期日为2015年6月30日。从2015年7月1日起到2016年4月18日张静波、梁智勇将房屋出卖给孙红梅之日止，按年利率6%计算逾期利息为8825元（150,000×0.06÷360×353）。房屋出售后，张静波在卖房款中实现抵押权，优先受偿15万元，受偿数额小于债权数额，其了结借款纠纷的行为并无不当。故邓长青、陈玉芝要求确认被告超越代理权限以明显低于市场价格出卖邓长青、陈玉芝房屋的行为是侵权行为的诉讼请求，一审法院不予支持。对于邓长青、陈玉芝要求判令被告赔偿邓长青、陈玉芝的损失29万元的诉讼请求。一审法院认为，张静波、梁智勇为实现其债权，做出的出卖房屋行为是经过邓长青、陈玉芝公证授权施行的行为，并无过错，不是侵权行为，不产生赔偿责任。故对此诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照依据《中华人民共和国合同法》六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，一审法院判决：驳回原告邓长青、原告陈玉芝的诉讼请求。本案受理费5650元，公告费400元，保全费1970元均由二原告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，邓长青、陈玉芝于2018年9月20日向一审法院申请委托房产价格评估机构对位于沈阳市大东区和睦北二路22号4-1-4的房产市场价格进行评估鉴定。辽宁长信房地产土地评估有限公司于2018年11月6日作出关于退回司法鉴定委托书的说明，由于委托房产现已拆迁，实物已不存在，因此评估中止，故将此卷退回。本院又查明，邓长青于2019年12月10日死亡。邓长青、陈玉芝女儿邓虹、邓威昭作为邓长青继承人，向法院出具《放弃继承权声明书》，表明其同意邓长青的遗产全部由陈玉芝继承并由陈玉芝主张本案诉讼权利。本院认为，关于陈玉芝要求确认张静波、梁智勇、孙红梅超越代理权限以明显低于市场价格出卖其房屋的行为为侵权行为的问题。陈玉芝向陈静波借款15万元并约定2015年6月30日还款，陈玉芝基于借款关系而将涉案房产抵押给张静波，并办理了抵押权登记。基于此，陈玉芝将涉案房产的资金监管、更名过户、出售手续等房产相关事项委托给梁智勇，并办理了委托公证。因陈玉芝未能按照约定还款，梁智勇、张静波于2016年3月10日将涉案房产以15万元出卖给孙红梅，孙红梅据此取得了房产所有权证书。涉案房产交易时的评估价格为152,964元，陈玉芝主张房产交易价格过低，应对其主张承担举证证明责任。陈玉芝提出对涉案房产的市场价格予以评估鉴定，但因涉案房产已拆迁，实物不存在，其评估申请被评估机构退回。陈玉芝虽提出涉案房产的拆迁补偿金额远高于本案的房产交易价格，但因涉案房产拆迁补偿发生在2018年，无法据此作为涉案房产于2016年的市场价格予以认定。结合涉案房产所处地段、房产面积、户型、房龄来看，本院无法认定涉案房产交易时的价款15万元明显低于市场价格，故一审法院认定涉案房产不存在明显低价的情形，并据此驳回陈玉芝要求判令张静波、梁智勇、孙红梅赔偿损失的诉讼请求，并无不当。综上，上诉人陈玉芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5650元，由上诉人陈玉芝负担。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 林 红审判员 关宇宁二〇二一年三月十八日法官助理金慧光书记员阎玉洁本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。