湖北省宜昌市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2021)鄂05行终117号 上诉人（原审原告）谢芬，女，汉族，1975年11月11日出生，现住宜昌市（万佳城市花园）。 委托诉讼代理人成浩，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。一般授权代理。 被上诉人（原审被告）宜昌市公共资源交易中心，住所地：宜昌市城东大道2号。 法定代表人赵小谊，该中心主任。 委托诉讼代理人邹斌，该中心工作人员。一般授权代理。 委托诉讼代理人黎季亚，湖北普济律师事务所律师。一般授权代理。 原审第三人刘青，女，汉族，1964年10月13日出生，住宜昌市西陵区。 原审第三人陶荣，男，汉族，1964年10月5日出生，住当阳市。 上诉人谢芬因诉被上诉人宜昌市公共资源交易中心注销不动产抵押登记一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502行初21号行政判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 原判认定，位于宜昌市桃花岭6-1-204号的房屋（宜市房权证西陵区字第××号）为第三人刘青、陶荣共有。刘青、陶荣向谢芬借款，并以上述房屋向谢芬提供抵押担保。后根据当事人的申请,不动产登记部门于2016年7月19日就该抵押权颁发鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号《不动产登记证明》,证载的证明权利或事项为抵押权,权利人为谢芬,义务人为刘青、陶荣,抵押方式为一般抵押,被担保债权数额为40万元。2020年4月26日，谢芬与刘青、陶荣及担保人湖北佳祥投资有限公司签订《房屋过户协议书》，约定，因刘青、陶荣不能偿还借款本息，经协商，刘青、陶荣将桃花岭6-1-204号房屋过户给谢芬，过户后谢芬享有该房屋百分之百的所有权和土地使用权。2020年5月7日,谢芬、第三人刘青、陶荣共同向宜昌市公共资源交易中心办理抵押权注销登记的窗口提交《不动产抵押登记申请表》，谢芬、陶荣、刘青的身份证复印件，《委托书及结清证明》，宜市房权证西陵区字第××号不动产权证书，鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号《不动产登记证明》等相关材料，申请办理鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权注销登记。宜昌市公共资源交易中心经过审核，认为申请人提交的申请材料齐全,符合法律规定,遂于同日作出准予注销抵押登记的行政行为。在完成上述注销抵押权登记手续后,谢芬遂前往办理转移登记的窗口申请将涉案房屋转移登记至其名下，被告知涉案房屋已于2018年5月16日被原审法院查封，无法办理过户。为此,谢芬向原审法院提起本次诉讼,诉请撤销宜昌市公共资源交易中心于2020年5月7日对鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权所作的注销登记行为。 原判认为，宜昌市公共资源交易中心具有作出被诉注销登记行为的法定职权。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定:“有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料,申请抵押权注销登记:(一)主债权消灭;(二)抵押权已经实现;(三)抵押权人放弃抵押权;(四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。”本案中,被诉抵押权注销登记行为系由抵押权人谢芬、义务人刘青、陶荣共同提出申请,且谢芬、刘青、陶荣本人均到场填写了《不动产抵押登记申请表》,经当庭询问,谢芬亦明确该抵押权注销申请系其当时真实意思表示。同时，谢芬、刘青、陶荣向宜昌市公共资源交易中心提交了《委托书及结清证明》，宜市房权证西陵区字第××号不动产权证书，鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号《不动产登记证明》。其中，《委托书及结清证明》系抵押权人谢芬向宜昌市公共资源交易中心出具，载明:“刘青、陶荣已于2020年4月30日贷款（货款）结清，该客户以不动产权证书号为0384097的房产及土地为该笔贷款（货款）作抵押担保。现我公司同意注销该不动产所对应的抵押权登记，不动产登记证明号为0002469”。《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定：“申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书;……(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书”。据此,当事人对其所提交的材料,包含登记原因证明文件的真实性负责。宜昌市公共资源交易中心在当事人已经提交了不动产权证、不动产登记证明原件的情况下,有充分的理由相信本次申请材料的真实可信,上述《委托书及结清证明》可视为登记原因证明文件，即抵押权人认可主债权消灭,属于可以申请抵押权注销登记的情形。因此,宜昌市公共资源交易中心已尽到了审慎审查的义务，其作出的注销鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号《不动产登记证明》的行政行为认定事实清楚,程序合法,适用法律正确。 谢芬主张其办理涉案房屋的抵押权注销登记手续系因其后办理转移过户登记所需，因在办理转移登记时查询得知涉案房屋于2018年5月16日被原审法院查封无法进行转移登记，在此情形下,谢芬试图通过撤销此前的抵押权注销登记手续来寻求救济。对此,原审法院认为：1.对不动产登记部门来说，本案被诉的抵押权注销登记行为与谢芬本欲办理的房屋转移登记行为虽存在办理程序上的关联,但其本质上系两个相互独立的行政行为,谢芬向宜昌市公共资源交易中心申请注销涉案房屋的抵押权登记时意思表示真实,提交了办理抵押权注销登记的所有材料，申请人对申请材料的真实性负责。在谢芬申请注销抵押权的行政程序中，宜昌市公共资源交易中心并无主动查询及告知涉案房屋相关权属状况的法定义务。2.对谢芬来说，其作为抵押权利人，出于实现自己借款主债权的目的,将债务人用以抵押的房屋解除抵押登记,从而办理转移登记。设有抵押的房屋，注销抵押权登记的操作是转移登记必须先行完成的步骤。至于在主债权没有实际清偿之前申请注销抵押权登记的法律风险和后果，理应为行为人所知晓并应自行承担。在申请抵押权注销登记前，其本应按照《不动产登记暂行条例》第二十七条的规定依法查询涉案房屋的权属状况，以确保其抵押权注销不影响其权利，及转移登记可顺利进行。在抵押权注销之后，其仍有权根据其与第三人签订的《房屋过户协议书》通过其他途径寻求救济。3.对刘青、陶荣来说，其作为房屋产权人、抵押人、债务人，理应知晓并充分告知谢芬涉案房屋的权利状况，在与抵押权人协议以抵押财产折价冲抵债权时，应对房屋权属清晰负责。涉案房屋的查封亦是因为其作为被执行人未履行生效判决确定的义务，第三人亦可通过积极履行生效判决，以补救其充抵债务的抵押物的权利瑕疵。 综上，宜昌市公共资源交易中心作出的被诉注销抵押权登记行为,认定事实清楚,程序合法,适用法律正确。谢芬要求撤销该注销登记行为的依据不足,依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定,判决驳回谢芬的诉讼请求。本案诉讼费50元，由谢芬负担。 上诉人谢芬不服，向本院提起上诉称：1.原审法院认定事实不清，适用法律错误。本案是因债务人向上诉人借款，为保证归还，债务人将不动产作为抵押担保。由于债务人无力还款，双方协商以房抵债，但在上诉人办完抵押权注销手续，准备过户登记时，却被告知该不动产现己查封，不能办理任何交易。上诉人认为，被上诉人是专门从事房产交易和登记的管理部门，应该知晓被查封的房产是不能办理过户的，但被上诉人未尽到告知义务，造成上诉人的抵押权灭失，该责任应由被上诉人承担，并应撤销其作出的注销登记，恢复抵押权。2.上诉人的目的是办理抵押房屋的过户事宜，但被查封的房屋是不能办理过户的。被上诉人在办理注销抵押手续时，在电脑上明明看得到该房屋处于查封状态（该工作人员当时自己承认是看得到），却在办理注销抵押手续结束后，上诉人问及在哪里办理过户时，被上诉人的该工作人员作出指引的行为告诉上诉人过户手续在对面窗口办理，事后上诉人被告知，被上诉人没有告知该房屋不能办理过户的义务。上诉人只是一介百姓，根本不知道涉案房屋是被查封状态，即使知道，也以为是抵押权优先，并不知道被查封的房屋不能办理过户。毕竟，这是专业部门的强制性规定。被上诉人作为专门从事房产交易和登记的管理部门，即使如他们所说，该房屋不能过户他们没有告知义务，但起码也应该提醒一下，否则，上诉人置疑上述被上诉人的指引行为存在欺骗，或者与查封该房屋的人有串通。上诉人与被上诉人之间形成的是一种服务合同关系，按照合同法的规定，其服务要符合合同的目的，行政机关也应当受到合同法的制约。3.一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求，是依据被上诉人抗辩时提交的《不动产登记暂行条例实施细则》。经查，该《实施细则》系不动产登记部门的内部规定，对外没有约束力。该《实施细则》第一百零三条规定，“不动产登记机构工作人员违反本实施细则规定”将追究责任。且该《实施细则》也未上墙对外公布，广而告知，现上诉人不能实现过户办证的目的，完全是被上诉人未履行告知义务所造成。请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人一审中提出的诉讼请求，即判决被上诉人因未履行告知义务，造成上诉人的他项权证鄂（2016)宜昌市不动产证明第0002469号被注销，现要求其予以恢复；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人宜昌市公共资源交易中心辩称：同一审答辩意见一致。补充一点：上诉人到被上诉人处申请办理的是不动产抵押权注销登记，并非房屋转移登记，在被上诉人处办理抵押权注销登记和房屋转移登记实质上为两个互相独立的办理窗口，上诉人在办理不动产抵押权注销登记时，并没有主动向被上诉人提出查询该房屋的权属状况，被上诉人也没有主动告知涉案房屋相关权属状况的法定义务，因此，被上诉人作出的不动产抵押权注销登记适用法律正确，不应当被撤销。 原审第三人刘青、陶荣述称：1.原审第三人在几年前向上诉人借款本金30万元，于2016年在被上诉人处办理了抵押担保。原审第三人一直无力偿还该笔债务，直到2020年5月初，原审第三人与上诉人协商以房抵债，在不知道涉案房屋被第三方债权人申请了查封的情况下，上诉人与原审第三人相约去被上诉人处办理了注销抵押登记，在准备办理过户手续时，被告知涉案房屋已被西陵区人民法院查封，不能办理任何交易。2.事前，上诉人在办理注销抵押登记时说明了注销抵押是为了以房抵债，办理过户手续；之后，被上诉人办理注销抵押登记窗口的业务员明确告知，她可以看到涉案房屋处于查封状态，但是其没有告知义务，导致涉案房屋的抵押权灭失。此举违背了原审第三人与上诉人之间以房抵债的意愿。原审第三人认为具体责任应由被上诉人承担，请求法院根据事实真相，给予公平公正的裁判，恢复以前的抵押权或者直接办理过户手续。 当事人向原审法院提交的证据已随案移送本院，本院经审查所认定的案件事实与原审相同。 本院认为，本案的被诉行政行为是被上诉人于2020年5月7日对鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号抵押权作出注销登记的行政行为。本案二审的争议焦点是：被上诉人作出的涉案抵押权注销登记行为是否合法，是否应予撤销。 《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条规定：有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。根据本案查明的事实，2020年5月7日，涉案抵押权人谢芬，房屋所有权人刘青、陶荣共同向被上诉人办理抵押权注销登记的窗口提交《不动产抵押登记申请表》，申请办理涉案抵押权注销登记业务。诉讼中，谢芬明确表示，涉案抵押权注销申请系其当时的真实意思表示。与此同时，上诉人、原审第三人还向被上诉人提交了三人的身份证复印件、《委托书及结清证明》，宜市房权证西陵区字第××号不动产权证书，鄂（2016）宜昌市不动产证明第0002469号《不动产登记证明》等相关材料。《委托书及结清证明》上明确载明，“刘青、陶荣已于2020年4月30日贷款（货款）结清，该客户以不动产权证书号为0384097的房产及土地为该笔贷款（货款）作抵押担保。现我公司同意注销该不动产所对应的抵押权登记，不动产登记证明号为0002469”。该《证明》应系双方当事人对涉案主债权消灭的证明材料。被上诉人依据上述材料为上诉人、原审第三人办理了涉案房屋的抵押权注销登记，符合相关法律法规的规定。 上诉人一再主张，其办理抵押权注销登记的目的是为了办理房屋过户，且其也将该目的告知被上诉人办理抵押权注销登记窗口的工作人员，但该工作人员在知晓其目的并能够在办理系统中看到涉案房屋已处于查封状态的情况下，其仍然没有告知或提示上诉人该房屋的真实权利状态，导致上诉人抵押权灭失。本院认为，首先，依据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，上诉人在申请办理抵押权注销登记的过程中，被上诉人并无主动查询及告知涉案房屋权利状况的法定义务。《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条规定，国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照《不动产登记暂行条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。依据该规定，我国的不动产登记资料实行的是依法查询制度，上诉人如因不动产交易等原因需要查询他人的不动产权利状况，可依法申请进行查询。本案中，即便上诉人办理抵押权注销登记的目的是为了办理房屋过户，上诉人作为抵押权人，在其主债权并未实际结清，预备用涉案房屋折抵债权的情况下，为了保证其自身债权能够顺利实现，其可以依据前述规定对涉案房屋的权利状况进行查询，在完全了解涉案房屋的权利状况后，再办理后续相关业务。其次，抵押权注销业务、房屋过户业务以及不动产登记资料查询业务在被上诉人处分属不同的窗口办理，要求当事人提交的材料亦不相同，被上诉人在庭审中也表示，无论是办理不动产抵押的窗口还是办理过户的窗口，对于房产的全部信息，是不能完整全面看到的，只有不动产登记资料查询窗口才能对房屋信息进行完整的查询了解。在这种情况下，上诉人依然主张由于被上诉人办理抵押权注销登记窗口的工作人员没有履行告知或提示义务，导致其抵押权灭失，被上诉人应当恢复其抵押权登记，没有相应的法律依据。况且，原审第三人作为涉案房屋的所有权人，对于其房屋的权利状况理应知晓并应将相关情况告知上诉人，在与上诉人签订《房屋过户协议书》时，也应当对涉案房屋的权属完整、清晰负责。现上诉人认为房屋过户不能实现的后果应归责于被上诉人，理由并不充分。此外，即便抵押权被注销，上诉人仍可依据其与原审第三人签订的《房屋过户协议书》通过其他途径寻求救济。 综上所述，被上诉人作出被诉抵押权注销登记的行为适用法律正确，程序合法。原审判决正确。上诉人的上诉理由不能成立，对其请求不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件诉讼费50元，由上诉人谢芬负担。 本判决为终审判决。 审判长 甘 杨 审判员 胡振元 审判员 胡建华 二〇二一年三月三十一日 书记员 李 乔