浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终9912号 上诉人（原审被告）：杭州海底世界科普有限公司，住所地：杭州市南山路49号。 法定代表人：张小雄，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王红燕，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金萍霞，北京中伦（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州动物园，住所地：杭州市西湖区西湖街道虎跑路40号。 法定代表人：应玉萍，园长。 委托诉讼代理人：吴凯，浙江平凡律师事务所律师。 上诉人杭州海底世界科普有限公司（以下简称海底世界公司）与被上诉人杭州动物园房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2020）浙0102民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2021年1月26日公开开庭审理了本案，上诉人海底世界公司的委托诉讼代理人王红燕、金萍霞到庭参加诉讼。因被上诉人杭州动物园的委托诉讼代理人吴凯开庭时没有提交委托手续，上诉人海底世界公司明确表示不同意被上诉人代理人吴凯在没有委托手续的情况下出庭，故对被上诉人杭州动物园按缺席处理。庭审后，被上诉人杭州动物园的委托代理人吴凯提交了委托手续。因本案案情复杂，本案依法组成合议庭进行审理。现本案现已审理终结。 原审法院查明：杭州市南山路49号建筑及场地由杭州西湖风景名胜区管理委员会授权杭州少年儿童公司（以下简称少儿公园）管理、使用、出租。2015年6月2日，少儿公园（甲方）与海底世界公司（乙方）签订《租赁合同》一份，约定：乙方有偿使用位于杭州市南山路49号的建筑物及场地，投资并运营杭州海底世界；建筑物建筑面积2000平方米，场地面积3000平方米；乙方租赁物业的经营业态为水生动物的驯养、繁殖、展览，以及相关配套经营项目；租赁期自2015年7月1日起至2019年12月31日；租金标准为2015年下半年440679.78元、2016年度951868.32元、2017年度1028017.78元2018年度1110259.2元、2019年度1199079.94元；甲方应于收到乙方足额支付的租金后的三个工作日内向乙方开具发票；每六个月为一个计租期，乙方应在每个公历年度的6月30日与12月25日前分别支付当期的租金；双方还对其他事项进行了约定。2020年1月9日，少儿公园（甲方）与海底世界公司（乙方）签订《补充协议》一份，对上述《租赁合同》租赁周期延期事宜补充约定：租赁期修改为2015年7月1日至2020年1月31日，2020年1月1日至2020年1月31日的租金为99923.33元，补充协议签订后2日内乙方一次性支付给甲方。租赁合同到期后，少儿公园、海底世界公司双方曾就续租事宜进行协商，但最终未达成一致意见，遂少儿公园于2020年3月23日、26日两次向海底世界公司发出《腾退移交房屋通知》，告知海底世界公司租期截止至2020年1月31日，现已经逾期，通知海底世界公司于2020年4月30日前办理承租房屋腾退移交手续等内容。 另查明，少儿公园、海底世界公司双方已经结清2020年1月31日前的租金。因新型冠状病毒肺炎疫情影响，海底世界公司于2020年1月25日闭馆，直至2020年5月12日恢复营业。 2020年6月1日，少儿公园向法院提出诉讼请求：1.海底世界公司腾退杭州市南山路49号物业；2.海底世界公司支付租金损失399693.32元（2020年2月1日暂计至2020年5月30日，以月租金99923.33元计算，实际要求计算至腾退之日）；3.诉讼费用由海底世界公司承担。 原审法院认为，少儿公园、海底世界公司签订的租赁合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。现双方租赁合同期限至2020年1月31日已届满，海底世界公司作为承租人应当返还租赁物。因海底世界公司至今未返还租赁物，少儿公园有权要求海底世界公司腾退及支付继续占有使用期间的租金损失。本案争议焦点在于海底世界公司的腾退期限及应否免除海底世界公司闭馆期间的占有使用费。对此该院认为，关于腾退期限，案涉场馆内驯养的水生动物种类和数量较多，其中包括多种国家二级保护动物，搬迁工作量较大。既要考虑到安置场地的设备设施及饲养环境要求，也要考虑到水生动物的运输难度。鉴于此，为确保场馆内的水生动物能够顺利安全转移，法院酌定给海底世界公司6个月的腾退期限。关于占有使用费，该院认为因新型冠状病毒肺炎疫情，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，案涉租赁合同到期时正处于新冠疫情防控期间，海底世界公司因不可抗力未能及时搬迁，且海底世界公司在2020年1月25日至2020年5月11日因疫情防控闭馆，案涉场地亦无法正常使用。法院综合考虑合同的履行情况、疫情对海底世界公司经营的影响、海底世界公司的过错程度等因素，根据公平原则酌情免除海底世界公司三个月的占有使用费，截止至2020年7月31日，海底世界公司应支付少儿公园299769.99元，此后至腾退完毕之日止的占有使用费，应按月租金99923.33元的标准于腾退完毕之日另行支付。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告杭州海底世界科普有限公司于本判决生效之日起六个月内将现使用的位于杭州市南山路49号建筑及场地腾退并交还原告杭州少年儿童公园；二、被告杭州海底世界科普有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州少年儿童公园房屋占有使用费299769.99元（计算至2020年7月31日，此后至腾退完毕之日止的占有使用费，以月租金99923.33元的标准于腾退完毕之日另行支付）；三、驳回原告杭州少年儿童公园的其他诉讼请求。如果杭州海底世界科普有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费725元，减半收取3647.5元，由被告杭州海底世界科普有限公司负担1149元，由原告杭州少年儿童公园负担2498.5元；财产保全费2518元，由被告杭州海底世界科普有限公司负担1019元，原告杭州少年儿童公园负担1499元。原告杭州少年儿童公园于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；被告杭州海底世界科普有限公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，海底世界公司不服上述判决，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人之间的《租赁合同》及《补充协议》于2020年1月31日到期后，由于新冠肺炎疫情影响，双方直至2020年2月底才开始再次就续租事宜进行沟通协商，并就租赁合同的大部分条款达成了一致。在此期间，被上诉人对于上诉人继续占有使用案涉房屋并无异议。2020年3月底，被上诉人在毫无征兆的情况下通知上诉人，要求上诉人腾退移交案涉房屋。但上诉人系以经营、展示、科普教育、驯养海洋动物为主的水族馆，由于所在行业及经营业态的特殊性，并不能在短期内完成搬迁工作。—方面，上诉人馆内目前驯养了4000只/头生物，这些生物，尤其是海洋生物，对驯养生活的环境条件高，因此，国内海洋馆均是先进行场地建设，根据场馆容量来配备海洋生物的，故在毫无准备的情况下，一时之间上诉人几乎不可能找到足够大且符合驯养条件的场所来容纳数量如此庞大的生物。另一方面，上诉人所在的旅游业在新冠肺炎疫情的影响下，受到了重大创伤，上诉人的同行均没有现金流来引入新的动物，故上诉人亦无法通过售卖海洋生物来降低搬迁难度、减少搬迁时间。所以如上诉人要进行搬迁，不得不重新选址建造场馆以容纳目前的海洋生物。根据上诉人经营水族馆的经验来看，上诉人搬迁工作需经历选址、建馆、场馆验收、设备安装与水质调节、生物转移等环节，在各方面工作都正常推进的情况下，上诉人的搬迁工作至少需要46个月的时间才能完成。然而，一审判决未足够充分地考虑上诉人搬迁的困难，仅仅给予了6个月的时间进行搬迁，于理不合，亦不符合《合同法》第232条的规定。综上所述，上诉人恳请法院依法撤销（2020）浙0102民初2010号民事判决书第一项，依法改判给予被上诉人不少于46个月的合理搬迁期。本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人杭州动物园提交书面答辩状称：2020年3月24日，少儿公司向海底世界公司送达腾退通知，要求海底世界公司及时腾退。2020年8月31日，杭州市上城区人民法院下达了（2020）浙0102民初2010号判决书。杭州市上城区人民法院考虑到涉及生物的腾退难度，已经给予了海底世界公司长达6个月的腾退期。但截止至二审庭审，海底世界公司没有任何腾退工作，尚在正常经营，也没有支付占有费用。租赁合同到期后，海底世界公司非法占有诉争物业的违约事实明确，证据充分。海底世界公司在合同到期前就应当考虑腾退事宜并在合同到期时完成移交工作，而非等到合同到期以不能腾退为由强行侵占被上诉人场地。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分。请二审法院维持一审判决。 庭审中，上诉人海底世界公司当庭提交如下证据： 1、随案移送清单，复印件，证明上诉人接受平湖市公安局委托，救助海洋保护动物，馆内的保护动物数量有所增加，保护价值巨大。 2、关于找寻杭州海底世界生物饲养场地的报告，原件，证明上诉人一直都在采取积极的措施，为馆内生物寻找事宜的搬迁场地。 被上诉人杭州动物园没有提交证据，对上诉人提交的证据书面质证意见如下：对证据1的三性均有异议。就形式上而言，平湖市公安局委托了包括上诉人在内的多家单位。完全有可能移交保存单位。本证据也和本案没有关联性。无论上诉人是否保持了平湖市公安局的证据，均不是上诉人合同到期后不履行返还义务的理由。对证据2的三性均有异议。该证据系上诉人单方面制作，真实性存疑。而且也不能证明上诉人已经开始腾退。依据被上诉人庭前实地考察，上诉人尚在正常经营，没有任何腾退迹象。 上诉人提交的证据经被上诉人质证后，本院认证如下：虽然被上诉人对证据1、2的三性均提出异议，本院对上诉人提交的证据1予以确认。证据2系上诉人给本院的报告，对证明目的本院不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明：2020年5月20日，因事业单位机构改革，杭州动物园与杭州少年儿童公园、杭州西湖风景名胜区动物疾病监测中心合并为杭州动物园。挂杭州少年儿童公司、杭州西湖风景名胜区动物疾病监测中心牌子。 本院认为，关于上诉人海底世界公司主张的腾退期限46个月的上诉请求。当事人对自己的主张负有举证责任。上诉人与被上诉人的租赁合同到期后，上诉人应按合同的约定将案涉房屋返还被上诉人。因上诉人开办的场馆内驯养的水生动物种类和数量较多，其中包括多种国家二级保护动物，搬迁工作量较大，故在合同到期前上诉人应当就租赁期满后的搬迁工作作出相应的安排。现上诉人要求腾退期限46个月，没有法律规定，也不符合双方当事人合同的约定。原审法院已经充分考虑到本案的特殊性，酌定给予海底世界公司判决生效后6个月的腾退期限并无不当。综上，上诉人海底世界公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7295元，由上诉人杭州海底世界科普有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二一年三月二十四日 书记员  何英杰