河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0191民初4058号原告：刘学志，男，1966年2月7日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈超，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告：郑州卡莱顿酒店管理有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏南路2号12号楼啟福商务中心203室。法定代表人：王亚峰，总经理。委托诉讼代理人：李向盟，女，系公司员工。被告：郑州中晟置业集团有限公司，住所地河南省郑州市二七区航海路197号1号楼5层。法定代表人：王珂。原告刘学志与被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司（以下简称“卡莱顿公司”）、郑州中晟置业集团有限公司（以下简称“中晟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张志强，被告卡莱顿公司委托诉讼代理人李向盟到庭参加诉讼,被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付2019年11月1日至2020年11月1日物业使用费97072元及违约金9263元（共计106335元，暂计至2020年11月1日，之后以97072元为基数，按每日0.5‰计算至实际清偿之日止）；2、被告中晟公司对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带责任；3、二被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年3月25日，原告与被告卡莱顿公司签订了两份物业经营管理合同，合同约定原告将其向河南金伟置业有限公司购买的位于郑州市郑东新区心怡路东、商都路北“伟业国际广场”A号楼16层10/11号两间房屋以租赁形式交给被告卡莱顿公司运营，用作被告卡莱顿公司筹备运营的中晟康斯坦汀国际大酒店。合同约定被告卡莱顿公司依约向原告支付房屋的物业使用费。如违约，被告卡莱顿公司应承担逾期支付租金的违约金、因解除合同承担的违约金等一系列责任。同时，被告中晟公司就该合同项下的被告卡莱顿公司的各项义务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约履行了义务，而依照双方合同约定的被告应当承担的向原告及时支付房屋租赁的费用，至2019年11月1日后再无支付。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告卡莱顿公司辩称，本案实际情况是原告在与涉案房屋开发商签订房屋买卖合同的同时，与被告卡莱顿公司签订了物业管理经营合同，约定将原告购买的房屋交付给被告卡莱顿公司占有和使用，因开发商未能按时支付涉案房屋，导致物业经营管理合同约定的房屋也未能按时交付被告卡莱顿公司使用，导致原被告双方签订的物业经营管理合同合同目的无法实现。因为原告一直未履行交付房屋义务，导致合同未履行，并且被告卡莱顿公司已经向原告发送解除合同通知书，双方合同已经解除，原告要求支付租金及违约金缺乏事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告中晟公司未答辩。经审理查明：2013年2月25日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，乙方负责筹备中晟康斯坦汀国际大酒店，并依法申领营业许可证照。甲方授权乙方（见附件1《委托书》）按该物业之商品房买卖合同中约定的时间与开发商办理物业交接手续；乙方接收该物业视同甲方从开发商接收该物业，也视同该物业从甲方交付乙方，乙方接收该物业后应报告甲方知悉；开发商如逾期向甲方交付该物业，甲方同意将追究开发商逾期违约责任的权利全权委托乙方行使，并由乙方享有由此带来的权益。甲乙双方确认该物业的经营管理期限为20年，自2015年5月1日起开始计算，同时开始计算物业使用费。合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计78701元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按44972元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按50594元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按56215元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按67458元/年计。乙方经营管理期间,甲方每租赁年在乙方所管理的所有酒店可免费享受20天的客房入住权(此处免费指免收房间费,仅收取入住客房当日柜台价15%的基础服务费),并可授权其亲友享受此权利,但甲方及其亲友的其他消费需自行承担相关费用。在应支付物业使用费的期限到期后，乙方超过6个月仍未支付物业使用费的，甲方有权解除合同。乙方无正当理由逾期向甲方支付物业使用费，乙方应按每逾期一日依本年度约定物业使用费总额的0.5‰，向甲方支付违约金。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年2月25日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年2月25日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同项下房屋交付手续办理事宜。同日，原告（甲方）与被告卡莱顿公司（乙方）签订物业经营管理合同，载明：甲方委托乙方进行经营管理的物业坐落于郑州市××北、××号房屋，合同签订时，乙方一次性支付前2年（2015年5月1日—2017年4月30日）物业使用费，共计78109元；此后每3个月支付一次，乙方提前15天预付下一个付款周期的物业使用费，2017年5月1日—2021年4月30日期间按44633元/年计；2021年5月1日—2025年4月30日期间按50213元/年计；2025年5月1日—2030年4月30日期间按55710元/年计；2030年5月1日—2035年4月30日期间按66950元/年计。其余合同内容与上述合同内容一致。该合同附件委托书载明：委托人原告于2013年2月25日与被告卡莱顿公司签订物业经营管理合同，依据该合同第3.1款约定，兹授权被告卡莱顿公司作为委托代理人，全权负责委托人于2013年2月25日与河南金伟置业有限公司签订的商品房买卖合同项下房屋交付手续办理事宜。在上述二份物业经营管理合同末尾，被告中晟公司均作为保证人出具保证，载明：保证人在此承诺,本合同有效期内,凡基于本合同项下乙方所应承担的合同义务,如因乙方原因致使乙方未能实际履行的,则该项主债务履行概由保证人负连带保证责任。合同签订后，被告卡莱顿公司向原告支付了A幢16层10号、11号房屋自2015年5月1日至2019年10月31日的物业使用费。以上事实由原告提交的物业经营管理合同及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告卡莱顿公司签订的物业经营管理合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。根据物业经营管理合同约定，被告卡莱顿公司应当向原告支付物业使用费。现被告卡莱顿公司已支付物业使用费至2019年10月31日，其应继续向原告支付自2019年11月1日起的后续物业使用费，故被告卡莱顿公司应支付2019年11月1日至2020年11月1日的物业使用费89605元，对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金，考虑本案实际情况，本院酌定被告卡莱顿公司向原告支付违约金9000元，对原告主张超出部分，本院不予支持。被告中晟公司作为保证人在物业经营管理合同上加盖公章，自愿对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带保证责任，现原告在保证期间内向被告中晟公司主张权利，故被告中晟公司应当对被告卡莱顿公司的上述债务承担连带清偿责任。被告中晟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，因本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司于本判决生效后十日内向原告刘学志支付物业使用费共计89605元、违约金9000元；二、被告郑州中晟置业集团有限公司对本判决第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回原告刘学志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2427元，减半收取1213.5元，由原告刘学志负担88.5元，由被告郑州卡莱顿酒店管理有限公司、郑州中晟置业集团有限公司共同负担1125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二一年三月十六日书记员  张 敬