西 安 市 未 央 区 人 民 法 院民 事 判 决 书            （2020）陕0112民初12181号 原告：成都宏腾世纪商业管理有限公司。住所地：成都高新区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX 2Q46。法定代表人：陈**平，总经理。委托诉讼代理人：杨力群，男，该公司员工，住西安市新城区。委托诉讼代理人：孙牧雪，女，该公司员工，住成都市武侯区。被告：石河子市鞑靼餐饮管理有限公司。住所地：新疆石河子市一三四团（卜野地）5小区（东北）38栋1号。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX7819。法定代表人：曲成云。被告：曲成云，女，汉族，1970年2月28日出生，住辽宁省大连市沙河口区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告成都宏腾世纪商业管理有限公司（以下简称宏腾公司）与被告石河子市鞑靼餐饮管理有限公司（以下简称鞑靼公司）、曲成云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告宏腾公司委托诉讼代理人杨力群到庭参加诉讼，被告鞑靼公司、曲成云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏腾公司向本院提出诉讼请求：1、被告一支付拖欠租金17201元；2、被告一支付优惠期租金437968.8元；3、被告一支付解约违约金17201元；4、被告二对被告一所欠债务承担连带责任；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年1月18日，其与被告签订《金科天籁城项目房屋租赁合同》，约定被告承租其位于西安市未央区XX城XX路XX段北侧第12#10501-10502商铺铺面，商铺建筑面积为405.49平方米，租赁期限自2018年1月1日至2020年11月30日。合同签订后，其依约履行了商铺交付义务，被告未按约支付租金，经其多次催收仍未缴纳。其于2019年10月23日向被告发出《解约通知函》，依约解除其与被告签订的合同。根据约定“租赁期间，乙方擅自提前终止本合同或者因乙方责任甲方根据约定单方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金437968.75元”。被告鞑靼公司为自然人独资有限责任公司，根据法律规定“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”。综上，二被告行为已严重损害其合法权益，故诉至法院。被告鞑靼公司、曲成云未出庭答辩，亦未提出书面答辩意见。经审理查明，被告宏腾公司经商铺买受人董品旺授权，取得西安市未央区XX城XX路XX城XX号楼XX单元XX层XX、XX号的经营权，经营期限自2018年1月1日至2020年12月30日。2018年1月18日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《金科天籁城项目房屋租赁合同》，约定甲方将金科天籁城项目的第12#10501-10502商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用；商铺承租建筑面积405.49平方米；租赁期限35个月，即2018年1月1日到2020年11月30日，租期内为租金优惠期，租金包干总额为200678元（按照14.14元/m2/月计算），优惠期内乙方擅自解除本合同或因乙方原因造成甲方解除本合同的，优惠期间的租金按45元/平方米·月计算，优惠期租金总额为638646.75元，乙方应在本合同解除后7日内补足优惠期的租金437968.75元（该金额不包含优惠期乙方按约定应缴纳租金）；签订本租赁合同时乙方一次性向甲方缴纳第1个月至第3个月的租金，从第4个月起租金以3个月结算并支付，乙方应在每一期开始提前15个工作日由乙方主动到甲方或甲方指定的公司缴纳；乙方在签订本合同时需一次性缴纳2个月租金36494.1元作为履约保证金，如乙方未按约定交付租金的，甲方可以将乙方缴纳的履约保证金直接冲抵乙方应交租金；租赁期内，乙方擅自提前终止本合同或者因乙方责任甲方单方终止本合同的，乙方应当补交优惠期的租金437968.75元，并向甲方按当年月租金计算支付3个月租金作为违约金，乙方缴纳的租赁保证金不予退还，乙方的装饰、装修无偿归甲方所有；乙方拖欠租金累计超过30日的，甲方有权单方终止本合同并收回商铺，并由乙方按相关约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿；乙方的法定代表人无条件同意作为乙方担保人，为乙方履行本合同义务提供保证担保，与乙方共同承担无限连带责任；合同并对双方其他权利义务进行了约定。              合同签订后，被告鞑靼公司依约向原告缴纳履约保证金  36494.1元， 按照14.14元/月/平方米租金标准支付租金至2019年9月30日。2019年10月23日，原告向被告曲成云邮寄《解约通知函》，该函于2019年10月27日由本人签收；向被告鞑靼公司住所地的邮寄《解约通知函》，于2019年11月1日由他人签收。庭审中，原告自认其于2020年7月收回案涉商铺。明确其主张欠付租金系2019年10月1日起至2019年12月31日期间的租赁费17201元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《商铺租赁授权委托书》、《房屋租赁合同》、账户交易明细回单、《解约通知函》、邮递信息及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原告宏腾公司与被告鞑靼公司签订的《金科天籁城项目房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。关于欠付租金，原告主张计算基数，起始时间、计算标准均符合双方合同约定，本院予以确认。另，原告以被告鞑靼公司违约为由，要求被告鞑靼公司补交优惠期租金437968.75元，支付解约违约金17201。租赁合同虽约定因承租人原因造成出租人解除合同，承租人应补足优惠期租金，并支付违约金。根据公平原则，原告主张的可得利益损失即优惠期租金应以租赁面积405.49平方米，按14.14元/月/平方米标准计算六个月（2020年1月-2020年7月）为宜，即34401.77元。关于解约违约金，租赁合同约定承租人违约，应支付三个月租金作为违约金，且交纳的租赁保证金不予退还，该约定表明租赁保证金兼具担保性质与违约金作用。案涉租赁合同中，原告约定的违约金过高于造成的损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况及双方过错，酌定违约金为两个月的租金即11467.26元，该款从被告鞑靼公司交纳的履约保证金36494.1元中抵扣后，剩余保证金25026.84元由原告退还被告鞑靼公司。上述款项，互相折抵后，由被告鞑靼公司支付原告26575.93元。关于被告曲成云承担保证责任一节，租赁合同约定承租人的法定代表人无条件同意作为承租人担保人，为承租人履行本合同义务提供保证担保，与承租人共同承担无限连带责任，故原告该主张本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告石河子市鞑靼餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告成都宏腾世纪商业管理有限公司各项损失共计26575.93元；二、被告曲成云对上述债务承担连带保证责任；三、驳回原告成都宏腾世纪商业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8385元、公告费800元（原告均已预交），由原告负担案件受理费7913元，被告石河子市鞑靼餐饮管理有限公司负担案件受理费472元、公告费800元，于上述付款时间给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审   判  员       张  丁    二〇二一年二月二十五日 法 官 助 理      张菡梅                                           书   记  员      杨俊诚 1