江苏省南通市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0612民初6260号原告：江苏多多亿家用纺织品有限公司，住所地南通市通州区川姜镇志浩工业园区B区，统一社会信用代码913206127514131058。法定代表人：虞金锁。委托诉讼代理人：李映秀，江苏笃道律师事务所律师。被告：赵崇珍，男，1973年3月30日生，汉族，住浙江省乐清市。原告江苏多多亿家用纺织品有限公司（以下简称多多亿公司）与被告赵崇珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序审理，后因案情复杂依法转为普通程序并组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李映秀及被告赵崇珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多多亿公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告于2020年7月24日解除房屋租赁合同关系，并责令被告立即腾退房屋；2.请求法院判令被告支付原告违约金14454元及房屋占用费100320元（自2020年7月15日起至实际腾退日止，按每日1320元计算，暂计至2020年9月29日），合计114774元；3.本案诉讼费由被告承担。被告赵崇珍辩称，本人并未同意解除租赁合同。原告认为合同7月份解除，为何租金算到10月份，本人在7月份就想将房屋还给原告，是原告不接受。至于本人将房屋转租，是前年就已转租了，原告当时也认可的。另外，疫情期间应该要减免房租，原告不应该加房租。原告多多亿公司围绕其诉讼请求提供了如下证据：1、房屋租赁合同一份，证明2018年7月5日被告因经营所需与原告签订合同，约定原告将案涉房屋门面房7间租给被告使用，合同不含税，租金每年增长5%，于租期届满前给付下一年度租金，如逾期缴纳租金或转租，则合同自行终止。2、告知函一份，证明原告于2020年7月23日通知被告要求解除租赁合同的事实。3、微信截图一份，证明被告已收到告知函。4、被告与他人的租赁合同四份，证明被告在租期内将案涉房屋转租他人的事实。被告赵崇珍对上述证据的真实性无异议，认可告知函收到，认可转租事实存在，但主张该转租合同是其交给原告的，原告对转租事实知情。因资金紧张，所以租金没有按时给付，其曾同原告商量延期给付，但双方未谈拢具体方案。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月5日，原、被告签订房屋租赁合同一份，合同主要内容有：甲方（原告）将坐落于五洲路综合楼朝西门面房4-10号共7间房屋出租给乙方（被告），乙方承诺该房屋作超市用，并不得超经营范围；租赁期自2018年7月15日至2023年7月14日止，租赁期限为五年；本合同年租金不含税总价为438000元，从第2年开始年租金上浮5%，租金支付原则为先付后用，按年度支付租金，乙方必须在每期到期日30天前支付下期租金，逾期支付，每逾期一天，则乙方需按欠付租金的1‰向甲方支付违约金。合同还约定了解除合同的条件，有以下情形之一的，作为乙方违约，合同自然终止：（1）、未经甲方书面同意，一方擅自将该房屋转租、转让、转借他人或调换使用的……（4）、乙方拖欠租金及水、电费用累计达15天的……。合同签订后，第一、第二年度被告均按约履行了租金给付义务，2020年需要给付第三年度租金时，经原告催要，被告未能支付。2020年7月23日，原告公司向被告发出书面告知函，认为被告余31万元租金未付清，已拖欠39天，违背了双方租赁合同的约定，合同自然终止。要求被告收到通知之日起七日内搬空房屋，并恢复原状……。另查明，2019年6月份，被告将案涉房屋中的4号、5号两间房屋转租给案外人陆某作饭店使用，约定租期自2019年6月30日至2023年7月14日，年租金128000元；2019年10月份，被告将案涉房屋中的6号房屋转租给案外人施某作酒类经营，租期自2019年10月2日至2021年10月1日，年租金70000元；2019年11月份，被告将案涉房屋中的7号房屋转租给案外人陆某佳作饭店使用，约定租期自2019年11月8日至2021年11月7日，年租金70000元；又将案涉房屋中的8号房屋转租给案外人胡某作饭店使用，租期自2019年11月13日至2023年7月14日，年租金73000元。期间，经原、被告及案外人商量，于2020年6月30日，原告就案涉房屋中的4号、5号两间房屋与案外人另行签订了租赁合同，被告退出租赁关系，该两间房屋的租金自2020年6月30日起由案外人向原告直接交纳，而被告的租金交纳至2020年7月15日。庭审中，被告要求原告将多收取的半个月租金退还，原告对此表示认同。就案涉房屋中的6、7、8号三间房屋，原告也先后与案外人另行签订了租赁合同，被告退出租赁关系，原告要求被告支付自2020年7月15日起至其与案外人的租期起算时止的租金（其中6号房屋算至2021年1月1日止、7号房屋算至2020年11月8日止、8号房屋算至2020年11月13日止），被告对此认可，不持异议。另对于案涉房屋中的9、10号两间房屋，原告在2020年10月11日直接与案外人签订了租赁合同，被告退出租赁关系。原告要求被告支付自2020年7月15日至2020年10月1日止的租金，被告对此不认可，被告认为其在2020年4月份就跟原告口头提出退租，但原告不同意，所以原告不该主张9、10号两间房屋的租金损失。因案涉7间房屋在诉讼过程中均已由原告出租给案外人使用，故在审理中原告变更诉请，不再要求被告腾退房屋。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同，合法有效，双方均应按约行使各自的权利、履行各自的义务。合同履行过程中，原告并无违约行为，而被告存在转租及未能按时给付第三年度租金的违约行为，虽然被告的转租行为原告事后知情且未提异议，但原告以被告未按时支付租金为由通知被告解除合同，于法有据，故本院认定原、被告之间的租赁合同已于2020年7月24日解除。合同依法解除前，被告仍应支付租金，合同解除后至案外人接手承租前，案涉房屋实际为被告占用，被告理应参照租金标准向原告支付房屋的占用使用费，但4、5号两间房屋原告多收的租金应由被告退还。庭审中原、被告一致认可4、5、6、7、8号五间房屋的租金标准为每间58000元/年，9、10号两间房屋的租金标准为合计148000元/年。对于原告主张的6、7、8号三间房屋的租金和占用费计算天数404天，被告不持无异议，本院认可。对于9、10号两间房屋的租金和占用费计算天数，原告主张的77天合理，本院支持，被至于原告主张的违约金，因2020年年初开始出现全国性的新冠疫情，该疫情对各个行业都产生了不利影响，加之2020年6月30日即第三年度租金起算日之前半个月，原告就已经和案外人就部分房屋另行签订了租赁合同，故本院认为，在支持原告主张的房屋租金及占用使用费损失的情况下，可酌情不再支持原告要求被告给付违约金的主张。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十五条之规定，判决如下：一、确认原告江苏多多亿家用纺织品有限公司与被告赵崇珍2018年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月24日解除。二、被告赵崇珍支付原告江苏多多亿家用纺织品有限公司案涉6、7、8号三间房屋的租金及占用使用费64197元，9、10号两间房屋的租金及占用使用费31221元，合计95418元。三、原告江苏多多亿家用纺织品有限公司退还被告赵崇珍案涉4、5号两间房屋的半个月租金2417元。综上二、三项，由被告于本判决生效后10日内向原告支付93001元。四、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，财产保全费1170元，合计2468元，由原告负担468元，由被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。审 判 长  吴克宏人民陪审员  沈 超人民陪审员  蒋 莉二〇二一年三月二十二日书 记 员  刘文哲