吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终319号上诉人（原审原告）：冯春鹏，男，汉族，1953年1月24日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：于正大，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范立刚，男，汉族，1977年10月20日生，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：智慧，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人冯春鹏因与被上诉人范立刚房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯春鹏上诉请求：1.请求撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1987号民事判决；2.依法改判撤销冯春鹏与范立刚于2019年4月5日签订的《房屋租赁合同》；3.依法改判范立刚搬离诉争房屋并支付房屋租金（至其实际搬离之日至）；4.依法改判范立刚承担资产评估费3万元人民币；5.改判范立刚承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、部分事实认定错误，忽略了冯春鹏提供的关于其缺乏经验、缺乏判断能力的证据。(一）冯春鹏为规划局职工（退休），没有房地产行业的从业经验，也没有出租房屋的经验。其子冯朔仅于2009年与其远方外甥刘某共同开设宾馆，仅参与1年左右，且未实际经营，该房屋始终由刘某免费使用，直至出租给范立刚。自始至终，冯春鹏父子及外甥刘某均没有任何类似房屋的出租与承租经验，也不了解类似房屋租金的市场价值，冯春鹏在决定收回免费给外甥使用的房屋前，也不可能征求其对尚未达成的租赁协议的意见。原审判决仅以冯春鹏之子于10年前短暂经营宾馆以及冯春鹏外甥曾免租金经营宾馆为由认定冯春鹏有足够的时间了解租金行情，没有足够的事实依据，也不符合常理。(二）原审中证人刘某提供的证人证言证明了范立刚主张要购买该房屋的事实，正是由于范立刚在签订租房合同签始终向冯春鹏表示“想买这套房子，但是钱不够，先租着，等钱够了马上买”，冯春鹏急于出售该房屋，才会在对租金市场价值没有调研的基础上草率地签订了为期15年的租赁协议，原审判决对该部分事实没有审理，属于重大的疏漏。(三）原审判决以评估报告中“评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证”为由，认为无法证明范立刚能获得不恰当的高收益，存在事实错误。评估报告是依据国家的评估规则与市场价格调研结果做出的，体现的是房屋正常情况下应有的租金水平，当然不可能与实际出租价格完全相符，但其作用在于对该房屋市场行情的证明，即该房屋一般情况下应当以该价格为标准进行租赁。原审判决刻意忽略评估价格19.8万元与实际出租价格9万元间的巨大差异（220%)，并让冯春鹏承担无法证明范立刚能够获得“不恰当的高收益”的不利后果，违反了举证责任的相关规定，即冯春鹏没有义务也没有能力证明范立刚的高收益，范立刚是否实际取得了高收益也与其承租价格是否显著低于市场价格无关，与是否构成显失公平无关。(四）范立刚的姐姐作为证人出庭，承认双方签署租赁合同时冯春鹏孤身一人在范立刚姐姐经营的宾馆处，且双方当时仅经过1-2个小时就确定了合同文本并完成签署。原审判决并未考虑到该份证言，也未考虑到冯春鹏年事己高且无相关经验，轻率、盲目地签署该份合同的情形，更未结合长达15年的租期，评价该合同约定内容的不合理性。(五）原审判决站在范立刚的角度充分考虑了其接手宾馆后的装修、修理费用以及日常经营性支出，认为需要分摊进经营成本，影响了范立刚的盈利能力。这是严重错误而且具有倾向性的。首先，冯春鹏是出租房屋而非出兑宾馆，范立刚的经营成本及装修修理费用与租赁合同无任何关联，范立刚是否能获得其预期的盈利能力也与房屋租赁协议无关；其次，原审判决仅考虑范立刚的成本，却完全没有考虑范立刚当庭承认的，其接手宾馆时一并接受了冯春鹏房屋内的数十张床及配套的家具、电视、空调。如果按租赁合同履行15年，上述设备等于赠送给了范立刚，该部分费用如计入租金，则冯春鹏的损失更加巨大，如果不是准备将该房屋卖给范立刚，冯春鹏绝不会这样做。(六）原审判决根据证人刘某关于其2018年盈利约18万元的证言，认定“与冯春鹏委托评估结论有相当的差距”，存在事实认定的重大错误。首先，评估报告仅对房屋租金的市场价值进行鉴定，与实际经营能力与经营意愿，按原审判决的逻辑，如果原来的经营者经营不善甚至亏损，该房屋的租金价格还应该更低，至此，原审判决完全忽视了依法做出的评估报告的鉴定结论。其次，该房屋位于西四环路附近，曾经较为偏僻，道路等基础设施较差，人流量也不大，近年才逐渐繁华，经营宾馆的区位优势逐年增加。而原经营者经营不善，没有专门服务人员，且全家居住占用了3个大房间的事实，原审判决完全没有考虑，而这将对宾馆的营利造成重大的影响。二、原审判决没有考虑冯春鹏当庭做出的重大让步，即愿意在撤销合同的同时适当弥补范立刚装修残值。在原审中，范立刚对其生成的装修、修理费用仅提供其自行书写的“明细”，仅有一张收据，无一张正规发票，声称其装修费用为20万元整，冯春鹏尽管认为范立刚利用了其自身经验丰富而冯春鹏缺乏判断能力，双方签订租赁合同时构成显失公平，但愿意承担范立刚的装修残值损失10万元人民币。但原审判决未予以考虑。三、原审判决适用法律错误，对显失公平的认定错误。原审判决仅以《中华人民共和国民法总则》151条规定，认为冯春鹏不存在危困状态，但该条中并没有对“显失公平”的概念进行解释，根据尚未失效的《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第72条规定；“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”显失公平制度的立法目的在于纠正违反公平原则、等价有偿原则的行为，确保双方在完全自愿、平等的基础上完成交易行为，督促人们遵循诚实信用原则订立和履行合同，同时赋予交易中遭受损害一方以变更或撤销合同的请求权，以维护交易的公正性。具体到本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》，冯春鹏以明显远低于市价的价格、附送数十套家电家具及附属设备的优惠条件将该房屋租给范立刚15年之久，其原因无非有三：1.轻信范立刚将很快购买该房屋，急着卖掉该房屋后去深圳投奔儿子；2.对房屋租金市场行情比较无知，轻信了范立刚关于市场均价9万的说法：3.没有商业经验，在范立刚掌控的场所，在范立刚及其亲属的环绕下头脑发热，冲动、轻率地签订了协议。范立刚及其姐姐（出庭作证）常年租赁房屋经营宾馆，其利用自身的经验优势、年事己高的冯春鹏的缺乏经验、缺乏判断能力，与范立刚签订了一份明显不公平、不合理、违反等价有偿原则的协议，当然属于可撤销的显示公平的协议。范立刚辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯春鹏向一审法院起诉请求：1.依法判令撤销冯春鹏与范立刚于2019年4月5日签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令范立刚搬离诉争房屋并支付房屋租金（至其实际搬离之日为止)；3.依法判令范立刚承担资产评估费3万元；4.依法判令范立刚承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，冯春鹏的儿子冯朔在长春市绿园区支农大路宝雍阁金色欧城有两处房屋(A14幢1单元101号、A18幢8单元116号房），2009-2011年冯朔在此自行经营宾馆，2009年交由案外人刘某（冯春鹏亲属）继续经营宾馆至2019年3月末到4月初。2019年4月5曰，冯春鹏与范立刚签订《房屋租赁合同》一份，约定冯春鹏将其儿子名下的两套房屋（长春市绿园区支农大路宝雍阁金色欧城A14幢1单元101号房和A18幢8单元II6号房)租赁给范立刚用于宾馆经营，租期15年，自2019年6月1日起至2034年5月31日止，前10年每年租金9万元，后5年每年租金10万元，出租房屋现有设备（如空调、订被褥、床单、洗衣机、电视等）提供给范立刚。协议签订后，冯春鹏将以上房屋交付给范立刚，范立刚向冯春鹏支付当年度租金8万元，并对租赁房屋进行了部分装修、修理。2020年4月1日，范立刚向冯春鹏支付第二年度租金9万元，冯春鹏拒收。经冯春鹏委托，2020年4月28日，吉林省首信资产评估有限公司对长春市绿园区支农大路宝雍阁金色欧城A14幢1单元101号房和A18幢8单元116号房的房屋年租金的市场价值作出“吉省首信评报字[2020]第0108号”《资产评估报告》，评估结论为：截止评估基准曰2019年6月1曰，案涉房屋年租金为19.8万元。冯春鹏于2020年6月向本院提起诉讼，要求撤销其与范立刚签订的《房屋租赁合同》。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第151条规定“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”本案冯春鹏为完全民事行为能力人，其子冯朔及冯春鹏亲属刘某原本即经营宾馆，冯春鹏在将房屋出租给范立刚的过程中，有足够的时间用来了解租金情况，其并无证据证明在双方协商租赁事宜中，处于什么样的危困状态，以及如何缺乏判断能力。双方协商确定的前10年租金为每年9万元，范立刚已对宾馆进行的装修、修理亦需要分摊进经营成本，还需在经营中支付水电费等费用，以及曰常的其他经营性支出，冯春鹏亲属刘某到庭陈述，在保洁、收银、管理等事务均由其夫妻二人承担的情况下，2018年约营利18万元，即便该证言属实，亦与冯春鹏委托评估结论有相当的差距。另，评估报告亦阐明，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证，因此双方议定的租金虽低于冯春鹏委托评估结论，但无法证实范立刚在扣除所需支付的经营成本后，仍能获得不恰当的高收益，故冯春鹏诉请依据不足，依法均不予支持。综上，依照《中华人民共和囯民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回冯春鹏的余部诉讼请求。案件受理费275.00元，由冯春鹏负担。本院二审除一审法院查明事实外，另查明：二审中，范立刚当庭表示对于交纳2020-2021以及2021-2022年房租，共计18万元，无异议。本院认为：冯春鹏出租案涉房屋前，其亲属刘某曾使用案涉房屋经营宾馆多年，冯春鹏对于案涉房屋作为宾馆使用的可得收益不可能不知情，进而冯春鹏对于案涉房屋出租继续经营宾馆的租金亦应存在合理预期，故冯春鹏称其对房屋租金未调研、缺乏判断能力，无事实基础，本院不予支持。冯春鹏在范立刚对案涉房屋进行大范围装修后，委托吉林省首信资产评估有限公司对案涉房屋租金进行评估，其评估结论势必包含部分装修增值，且评估报告中亦明确了“评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证”，故冯春鹏据此主张其与范立刚所约定的租金明显低于市场价，证据不足。故冯春鹏依据《中华人民共和国民法总则》第151条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，申请撤销其与范立刚签订的房屋租赁合同、范立刚返还房屋，不能成立，本院不予支持。冯春鹏与范立刚签订的房屋租赁合同应当认定为双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。范立刚使用案涉房屋，应当交纳租金，且范立刚对此亦无异议。故冯春鹏要求范立刚支付租金的诉请应予支持。鉴于范立刚已如期交纳租金，而冯春鹏未予收取，冯春鹏未取得租金一事范立刚无过错，故此部分诉讼费用应由冯春鹏自行承担。至于冯春鹏要求范立刚支付评估费用的主张，冯春鹏自行委托评估公司进行评估，其要求范立刚支付评估费用，无依据。本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，但适用法律略有不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1987号民事判决；二、被上诉人范立刚于本判决生效后立即支付上诉人冯春鹏2020至2021年以及2021至2022年租金共计18万元；三、驳回上诉人冯春鹏的其他诉讼请求。一、二审案件受理费825元，由上诉人冯春鹏负担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 张海胶二〇二一年三月三十一日书记员 崔竞文