辽阳市白塔区人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽1002执异44号异议人（案外人）：张孝伟。申请执行人：沈阳居友门窗有限责任公司，住所：沈阳市铁西区南十中路1号524。法定代表人：张亚彬，职务：总经理。委托代理人：袁卫东。被执行人：辽阳同升房地产开发有限公司，地址辽阳市太子河区建设路21号。法定代表人：姜赫雷，职务：总经理。委托代理人：刘红燕。本院在执行本院（2019）辽1002民初3471号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2020）辽10民终1412号民事判决书，原告沈阳居友门窗有限责任公司（以下简称“沈阳居友公司”）与被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升房地产开发有限公司（以下简称“辽阳同升公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张孝伟对本院将“××邸”小区内××号车库予以查封不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并举行了听证。异议人张孝伟、申请执行人沈阳居友公司的委托代理人袁卫东、被执行人辽阳同升公司的委托代理人刘红燕到庭参加了听证。本案现已审查终结。异议人张孝伟称，请求立即停止白塔区人民法院（2020）辽1002执保795号附（2019）辽1002民初3471号执行裁定书中对××邸××号车库的查封和执行。申请人于2019年10月3日在辽阳枫丹名邸售楼处购买××号和972号两处车库，总价值为32万元，当日现金交付定金12万元，售楼处出具定金收据一张，余款于2019年10月16日通过手机银行转账给××邸销售经理刘军指定的账户贾增启卡下，当日未签订车库认购书，经售楼处同意取得车库的钥匙，并于同年10月30日签订了车库认购书，根据法律规定车库的转让不需要办理备案登记的相关手续，应当以实际交付为准，全部支付对价并交付使用，则视为履行完毕，该车库已装修使用至今。辽阳同升公司之间的经济纠纷与申请人无关，沈阳居友公司应当申请执行辽阳同升公司名下的财产，不应该执行申请人名下的财产。××邸××号车库从2019年10月16日起所有权已经属于申请人所有。白塔区人民法院查封该车库，实质是查封申请人的车库。综上请求立即停止对该车库的查封及执行。为证明其主张，异议人张孝伟向法院提交如下证据：1.现金定金收据复印件（2019.10.3）1份，证明真实购买意图；2.手机转账回执1份，证明全价支付方式。3.入户签字（复印件）（2019.10.16），证明实际开发人。4.《枫丹名邸》内部认购协议书2份，证明买卖生效协议。5.收款收据（2019.10.30）2份，证明总款收款证明。申请执行人沈阳居友公司辩称，一、辽阳同升公司并非车库销售的适格主体。枫丹名邸小区的开发注册登记于辽阳市建发房地产有限公司，即便根据建发集团与辽阳同升公司2013年1月6日所签订《房地产联合开发协议》第4条的约定，也需由建发公司负责销售。异议申请人所主张向辽阳同升公司交付车库购房款，并不属于向适格车库销售单位缴纳款项，辽阳同升公司销售车库属于无权处分。二、异议申请人主张向贾增启支付车库购房款，与本案争议事实无关。贾增启仅为辽阳同升公司股东，即非公司法定代表人，在法律上也与辽阳同升公司属于彼此独立的主体。其不能够主张证明辽阳同升公司向贾增启授权收款等一系列事项。因此，在辽阳同升公司本就属于无权处分的情况下，申请人也没有完成举证证明交付全额购房款的举证义务。三、本案与白塔法院所做（2020）辽1002执异160号、161号、158号、166号执行裁定书等均属同类案件，应当遵守统一裁判尺度，判决驳回异议申请人的申请。被执行人辽阳同升公司辩称，一、答辩人于日2019年10月3日将××邸××号和××号两处车库出售给原告，车库买卖及交付事实已经形成，于同年10月30日签订了车库认购书，车库已经装修使用至今。二、被告称答辩人无权销售××邸小区的车库。车库的销售与商品房销售存在差别。因车库不需办理物权公示登记，答辩人不必以建发名义销售。依据《联合开发协议》的约定，建发是名义主体，依据与答辩人的协议负责办理外部登记事项。但车库无需登记，仅以销售合同确定使用权。是否以建发名义销售，是答辩人与建发之间的合同约定，答辩人是否遵守该约定也仅就此对建发负合同义务，与合同之外的其他人无关。三、车库销售款转入个人账户而非公司账户。该车库销售款确实转入个人账户，但此人是答辩人同升公司股东，并不是与公司无关的闲散人等，因此车库销售款是否转入开发公司账户属于答辩人自己公司内部账目处理问题，并不能否定该车库款原告交付的事实，只要答辩人认同该笔款项确系该车库款即可。综上所述，答辩人认为，属于原告名下的××号车库符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的二十八条的规定的情形且权利能够排除执行的，希望贵院支持答辩人的全部答辩意见，依法解除贵院对该车库的查封及执行。本院经审查查明，申请执行人沈阳居友公司与被执行人辽阳同升公司建设工程施工合同纠纷一案，本院（2019）辽1002民初3471号民事判决：一、被告辽阳同升房地产开发有限公司给付原告沈阳居友门窗有限责任公司尚欠工程款5,261,595.00元；二、被告辽宁建发地产开发建设集团有限公司对上述款项承担连带责任。上述款项于本判决生效之日起十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29,022.00元（已减半收取），由被告辽阳同升房地产开发有限公司承担24,315.58元，由原告沈阳居友门窗有限责任公司承担4,706.42元。保全费5,000.00元，由被告辽阳同升房地产开发有限公司承担。辽阳市中级人民法院（2020）辽10民终1412号民事判决：一、维持辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3471号民事判决第一项及上述款项于本判决生效之日起十日内给付；二、撤销辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3471号民事判决第二项；三、驳回沈阳居友门窗有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29,022.00元（已减半收取），由辽阳同升房地产开发有限公司承担24,315.58元，由沈阳居友门窗有限责任公司承担4,706.42元；二审案件受理费58,044.00元（辽宁建发地产开发建设集团有限公司已预交）由沈阳居友门窗有限责任公司负担，二审案件受理费58,044.00元（辽阳同升房地产开发有限公司已预交）由辽阳同升房地产开发有限公司负担。保全费5,000.00元，由辽阳同升房地产开发有限公司承担。沈阳居友公司以本院（2019）辽1002民初3471号民事判决书、辽阳市中级人民法院（2020）辽10民终1412号民事判决书为依据，向本院申请强制执行。本案在诉讼期间，沈阳居友公司向本院申请诉讼保全并提供了担保。本院于2019年12月9日作出（2019）辽1002民初3471号民事裁定：一、查封辽宁建发地产开发建设集团有限公司、辽阳同升房地产开发有限公司名下价值6,606,320.00元的财产。二、查封登记在袁卫东名下，共有人为张亚彬的，位于××区××（××）、面积为150.62平方米、沈房权证于洪字第××号房屋一处。本院于2019年12月11日作出（2019）辽1002执保795号协助执行通知书：查封由被告开发的“××邸”小区内车库（××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号）共50户车库。案外人张孝伟以其是本案查封车库中的××号车库的实际所有权人为由，向本院提出异议申请。另查明，异议人称于2019年10月3日交车库定金12万元是现金支付；2019年10月16日通过手机向贾增启个人账户转款20万元。本院经审查认为，人民法院执行的依据是发生法律效力判决书、调解书、裁定书等。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条一项：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”因被执行人辽阳同升公司未能履行法院判决书所确定的偿还义务，本院依法对其名下的财产予以查封，程序合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”依据该规定，异议人张孝伟称其已签订合法有效的买卖合同，并给付全部购车库款且已实际占有的排除执行异议，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人张孝伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；如与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  徐海红人民陪审员  李传海人民陪审员  刘 琦二〇二一年三月二十五日书 记 员  富 皎