江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终384号上诉人（原审原告）：陈祥永（曾用名陈祥勇），男，1962年7月8日出生，住江苏省泗洪县。上诉人（原审原告）：臧敏，女，1967年8月1日出生，住江苏省泗洪县。二上诉人共同委托诉讼代理人：孙北，江苏天奕成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：臧光前，男，1969年5月19日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：许巧利，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。上诉人陈祥永、臧敏因与被上诉人臧光前返还原物纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈祥永、臧敏上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈祥永、臧敏的一审诉讼请求。事实和理由：一、双方当事人之间不存在房屋买卖合同关系。1.双方当事人之间不存在房屋买卖的合意。陈祥永、臧敏从未表示过要出售涉案房屋，由于双方当事人之间的亲属关系，涉案房屋由臧光前暂时居住符合常理，一审法院认定臧光前对涉案房屋享有“管领力”是不正确的。2.双方未实施履行涉案房屋买卖合同的行为。陈祥永、臧敏从未收到臧光前支付的所谓购房款，事实上，臧光前从未支付过所谓购房款。二、臧光前无证据证实双方之间存在房屋买卖合同关系及履行房屋买卖合同。1.一审法院依据录音证据认定双方当事人之间存在房屋买卖合同关系并已实际履行是错误的。从臧光前提供的录音来看：首先，该录音存在删减，不能表达当时双方对话的真实状况和意识；其次，臧光前整理出来的部分文档与录音的内容存在很大出入。因此，一审法院以录音证据来证明本案事实是错误的。2.臧光前具有很高的法律意识，却没有保留涉及房屋买卖的相关凭证，特别是支付凭证，不符合常理。因此，臧光前没有就涉案房屋支付过任何款项。臧光前二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回陈祥永、臧敏的上诉请求。陈祥永、臧敏向一审法院起诉请求：判令臧光前返还陈祥永、臧敏房屋拆迁补偿款540563元及利息（以540563元为本金，自2013年9月29日至2019年8月19日止，按照6%计算利息，之后的利息按同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际还清之日止），并承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：臧敏与陈祥永系夫妻关系，臧敏与臧光前系姐弟关系。1992年，陈祥永、臧敏购置了原泗洪县青阳镇北新集村四组新集大范9号不动产。之后该房一直由臧敏父母及臧光前等人居住，陈祥永、臧敏一直生活于泗洪县陈圩乡。2013年9月29日，涉案房屋被纳入征收范围。房屋征收期间，臧光前向征收单位提供了房屋产权证及其以陈祥永名义自行签订的“售房协议”等手续，并以此与泗洪县青阳镇人民政府（征收实施单位）签订了《泗洪县城区国有土地上房屋征收补偿协议》，协议约定涉案房屋进行征收，拆迁补偿款为540563元。2013年11月15日，臧光前向陈祥永账号汇款75000元。2020年6月19日，臧敏与其哥哥臧光勇进行手机通话，……臧光勇：讲多少钱卖的？臧敏：我这身体不好、八万块钱啊，八万块钱卖给小四子的还是滴。等到房子定下来拆迁喽、他是给车子卖的吧，然后凑点钱给我给上了还懂啊？给上以后哪有多少天啊，十几天房子就拆的了，二哥啊，他这不是拿沙子朝我眼里迷的吗，俺这你说你对半扒……；臧光勇：我听到是这样的，说是八万块卖，到时候拆迁多了不管怎么，肯定要多给你点个的，我没听讲是对半分的；臧敏：那他给我多点个？……俺们就打那个吧，你去八万块钱给我多少个啊，还是的，……你问小四子，哪怕你给我个拆迁证来，我这样讲的他都没，……，就说毛头跟祥永两个给我大哥担保贷款的，……，我急斗了我就打电话给小四子，……，小四子讲他讲没有钱，我讲你赔的钱呢？你房子拆迁不赔的钱吗？……。本案一审争议焦点：陈祥永、臧敏于案涉房屋拆迁前是否将该房出卖与臧光前。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋拆迁前虽登记于陈祥永名下，双方当事人之间也未签订房屋合同，以及臧光前向陈祥永、臧敏交付了购房款证据，但陈祥永、臧敏购买该房后，一直由臧光前等家人占有使用至房屋拆迁，并与拆迁单位签订征收和安置相关协议。臧敏认为双方并无涉案房屋买卖关系，其母亲生前提议将涉案房屋以80000元价格出售与臧光前，其当时不忍母亲失望即假意答应，双方并未实际履行。但从臧光前提供案外人臧光勇与臧敏电话录音记录分析，臧敏陈述，“我这身体不好、八万块钱啊，八万块钱卖给小四子（臧光前）的还是滴。等到房子定下来拆迁喽、他是给车子卖的吧，然后凑点钱给我上了还懂啊？给上以后哪有多少天啊，十几天房子就拆的了，二哥啊，他这不是拿沙子朝我眼里迷的吗，俺这你说你对半扒……；”。该段陈述意思表达清晰明了，其自述内容能够判断出陈祥永、臧敏是以80000元将涉案房屋出售与臧光前，且臧光前已支付对价款。如臧光前欠其购房款或房屋征收款，臧敏无需赘述“房屋征收款应对半扒”等理由，可直接表明臧光前欠其全部征收款。此外，臧敏对当年因偿还贷款需要向臧光前索要款项进行描述，“我急斗了我就打电话给小四子，……，小四子讲他讲没有钱，我讲你赔的钱呢？你房子拆迁不赔的钱吗？”。臧敏“你房子”的自述，已明确房屋产权指向为臧光前，与他人占有自己的财产索要口语明显有别，两段陈述内容上下呼应且能够互为补强。该录音虽仅为片段录音，内容存在完整性的瑕疵，但据现有的录音内容分析，双方谈论话题仅有部分与本案有关，臧敏陈述与本案有关内容，前后衔接紧密极为完整，且无诱导性问话及其它外在因素介入，因此，该份录音的证明力，依法予以采信。臧光前占有房屋拆迁获取的补偿收益多年，陈祥永、臧敏也未向其采取积极有效的索要措施，该行为与一般房屋所有人对巨额财产权力的关注具有较大反差，明显缺乏常理。故应当确认双方当事人之间存在房屋买卖关系，陈祥永、臧敏该项辩解意见，依法不予采纳。双方当事人虽未签订房地产转让的书面合同，但双方以各自的行为，实际履行了房地产转让的口头协议，臧光前对该房具有事实上的管领力。臧光前在等价有偿的基础上获取房屋征收补偿款，合法有据，不能认定臧光前取得案涉款属于不当利益，因此，陈祥永、臧敏要求臧光前返还房屋征收款的请求，理应驳回。据此，依据《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第一百零六条规定，一审法院判决：驳回陈祥永、臧敏对臧光前的诉讼请求。案件受理费9206元，由陈祥永、臧敏承担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。陈祥永、臧敏根据臧光前一审期间提交的案外人臧光勇与臧敏电话录音，重新向本院提交了录音整理材料。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点：陈祥永、臧敏是否在涉案房屋被征收前向臧光前出售了涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。在案外人臧光勇与臧敏的电话录音中，臧敏陈述“等到后来房子他（臧光前）听讲要拆迁喽，他是给车子卖了的吧？然后凑点钱去给我给上了，还懂啦？给上以后哪多少天呢，十几天房子就拆的了。哎，二哥哥，他这不是拿沙子朝我眼里迷的吗，俺这你说你对半扒……”该段陈述表述清晰，足以证实在涉案房屋被征收前，陈祥永、臧敏以八万元价格出售涉案房屋，且臧光前已经支付购房款。另外，臧敏在录音中亦陈述：“我急斗了我就打电话给小四子（臧光前），……，小四子讲他讲没有钱，我讲你赔的钱呢？你房子拆迁不赔的钱吗？”该段陈述与之前的陈述相互印证，足以证实陈祥永、臧敏在涉案房屋被征收前向臧光前出售了涉案房屋的事实。陈祥永、臧敏关于双方之间未成立房屋买卖合同，且未履行房屋买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，陈祥永、臧敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9206元，由上诉人陈祥永、臧敏负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  朱 海审判员  沈 阳二〇二一年三月三十日书记员  陆 源