文书内容河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终667号上诉人（原审被告）：河南阳晨置业有限公司，住所地：汤阴县中华路与坤贞大道交叉口东北角。法定代表人：王梦溪，职务：董事长。委托诉讼代理人：谭秀建，四川毫达律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋婧娇，四川毫达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘绍爱，男，1969年9月24日出生，汉族，居民，住西宁市城中区。委托诉讼代理人：李淑贤，河南兴邺律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱晓雪，河南兴邺律师事务所律师实习。原审被告：河南省成达房地产开发有限公司，住所地：汤阴县产业集聚区工纵二路北段东侧。法定代表人：吴桂成，职务：董事长。委托诉讼代理人：李政飞，该公司员工。委托诉讼代理人：王志钢，该公司员工。上诉人河南阳晨置业有限公司（以下简称阳晨公司）因与被上诉人刘绍爱、原审被告河南省成达房地产开发有限公司（以下简称成达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汤阴县人民法院（2020）豫0523民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。阳晨公司上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，撤销第二项并改判驳回刘绍爱的全部诉讼请求。案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.刘绍爱诉称用1074612元个人借款抵顶购房款，该借款是吕梅、李士武的款项，法庭为查明事实要求刘绍爱在休庭后五日内通知吕梅、李士武到庭核实，一审法院在吕梅、李士武未到庭，对个人借款、债权转让、借款抵顶房款等事实未查清的情况下作出判决，程序上不符合规定。且刘绍爱没有举证证明吕梅和李士武同意借款抵顶房款、已将借款转让给刘绍爱的事实，刘绍爱诉称的债权转让对阳晨公司不发生法律效力。2.虽然四份认购书和收据中载明“以分红款抵顶房款”，但是，刘绍爱和阳晨公司均认可本案不存在“项目分红款”，刘绍爱单方认为该项目分红款实指《协议书》中的“项目奖励款项”，阳晨公司表示反对。虽然一审判决未将“项目奖励款项”明确认定为“分红款”，但在判决返还购房款3135927元时实际上进行认定，应当进行纠正。3.案涉六份认购书被认定无效，应当认定认购书自始没有法律效力，一审判决在认定合同无效的情况下，将刘绍爱用个人借款、项目分红款抵顶房款的内容认定有效，缺乏法律依据。刘绍爱将个人借款、项目分红款抵顶房款的内容不再履行，刘绍爱不能实现个人借款、项目分红款的目的，其应当根据原有的借贷法律关系、项目分红法律关系另行主张权利。4.刘绍爱与阳晨公司签订《协议书》，因刘绍爱没有履行约定义务，其获得550万元的条件未成就，一审认定阳晨公司应当支付刘绍爱550万元是错误的。5.由于刘绍爱没有实际支付购房款，其抵顶房款的债权并未消灭，因此并未遭受到实际损失，且刘绍爱对损失并未举证，一审判决支付利息错误。刘绍爱辩称，一审庭审中，阳晨公司提供与本案无关的吕梅、李士武的债权凭证欺骗法庭，庭后第二天答辩人向法庭提交了《刘绍爱房款情况说明》、《书证提出命令》、《刘绍爱房款情况反映》，说明上诉人留存有答辩人支付房款的凭证，并非其当庭提供的吕梅、李士武的债权凭证。一审判决认定六份认购书无效不等于上诉人开出的六份收据无效。上诉人为答辩人出具的六份收据不管是“现金，以分红款抵顶房款”还是“以房抵债”，均具有明确具体的内容，上诉人的公司账目也有明确的记载，出具六份收据上诉人的意思表示是明确、具体而且真实的，其主张六份认购书因其未取得预售许可证无效，并未主张六份房款收据无效。本案的债权转让，是用李士武的50万元及利息，刘绍爱本人的一笔18万余元债权本金和一笔30万元的本金和利息抵顶的，并附有当初核算这部分债权和利息的凭证。阳晨公司已经走过账目、收回借款借据并且为刘绍爱出具了两份房款收据。关于上诉人所称的分红奖励《协议书》，该协议是在刘绍爱把公司项目干得非常成功的情况下，上诉人为了赶走刘绍爱，逼迫刘绍爱签订的名为分红奖励，实为解除劳动合同补偿的《协议书》，该协议条款清楚，没有上诉人所称的“附条件”条款，上诉人故意把违约条款说成“附条件”只能在其不诚信的欺骗行为上加码，不能达到赖账的目的。成达公司辩称，我公司与阳晨公司、刘绍爱不存在房屋买卖合同关系，虽然上诉人将涉案房产及土地整体转让给我公司，但我公司并未就涉案房产向刘绍爱作出承诺，一审判决我公司不承担责任并无不当。上诉人的上诉与我公司没有关联。请求二审法院依法判决。刘绍爱向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告阳晨公司签订的第8880573、8880575、8881288、8880660、8881290、8881293号《梦幻谷．东方华府商品房认购书》。2.二被告退还原告购房款3,135,927元。3.二被告赔偿原告损失231,405元和2020年11月30日后的损失。4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘绍爱是被告阳晨公司的股东，2018年9月14日前曾任被告阳晨公司总经理。2018年10月30日阳晨公司作为甲方1，被告刘绍爱作为乙方2，案外人四川恒信远大投资集团有限公司作为甲方2、杨海波作为甲方3，青海恒祥投资开发有限公司作为乙方1，签订一份协议书，其中约定经各方友好协商，现就一次性处理甲方1和乙方2解除劳动关系、净利润奖励、股权返还、债务确认等相关问题达成一致，并签订本协议如下，以兹共同遵守：第一条劳动关系1、甲方1和乙方2一致确认，双方劳动关系于2018年9月14日终止。第二条项目奖励1、尽管河南项目尚未进行清算，作为对乙方2和经营管理团队的奖励以及甲方1与乙方2及经营管理团队成员之前完成的工作业绩的认同及解除劳动合同关系的对价，甲方1同意：（1）向乙方2支付人民币550万元（具体支付条件和支付方式见本协议第四条）。．．．第四条550万元的支付甲方和乙方2同意，以河南项目等值房产作为本协议第二条第1款第（1）项约定的550万元的支付方式，具体支付条款如下：1、本协议签订之日起十日内，在乙方2向甲方1完整移交河南项目所有资料，并办理好各项交接工作的情况下，甲方1将河南项目中价值300万元的房产所有权转让给乙方2（双方届时另行签订《商品房买卖合同》）2、第一批300万元等值房产对应的《商品房买卖合同》签订当日，乙方2与甲方2签署将代持股权无偿返还给甲方2的相关文件。原告刘绍爱及被告阳晨公司分别在合同上签字或盖章。2018年10月20日，被告阳晨公司作为甲方（出卖方），刘绍爱作为乙方（买受人），双方签订一份商品房认购书，内容主要为乙方经了解，自愿认购甲方开发建设的位于安阳市安汤新城区的梦幻谷．东方华府项目16栋2单元10层1002号房，乙方应当于本认购书签署之日起7日内与甲方签署正式《商品房买卖合同》，并一次性付款。原被告分别合同上签字盖章。同时在合同上手写批注：经双方友好协商，甲方同意乙方此套房款537,306元一次性从乙方借给甲方的款项中扣除。同日，被告阳晨公司向原告出具收据，内容为：交款单位刘绍爱，收款方式以房抵债，人民币伍拾叁万柒千叁佰元零陆元整，收款事由：C区16栋2单元1002户（个人借款抵房款）。2018年10月20日还签订合同编号为8880575号商品房认购书，2018年11月29日签订合同编号为8881288商品房认购书、编号为8881290商品房认购书、编号为8881293商品房认购书，2018年12月13日签订合同编号为8880660商品房认购书。同时向原告出具了相应的收款收据，分别为537306元（以个人借款顶）、537306（用分红款顶）元、537306（用分红款顶）、537306（用分红款顶）、449397元（用分红款顶）。后阳晨公司将案涉房产所在的土地和房产转让给被告成达公司，2020年7月8日汤阴县城乡规划发展中心向被告成达公司颁发了建设用地规划许可证，2020年8月26日向被告成达公司颁发了商品房预售许可证。庭审中，原被告均认可签订《商品房认购书》时案涉房屋没有取得商品房预售许可证。一审法院认为，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。原告与被告阳晨公司签订的商品房认购书，是当事人购买商品房的预约合同，签订商品房认购书时，原告刘绍爱和被告阳晨公司均认可没有取得案涉房屋的商品房预售许可证，且现案涉土地及房产已经出让给被告成达公司，成达公司取得案涉房产商品房预售许可证的时间是在2020年8月，发生在原告与被告阳晨公司签订商品房认购书之后，故原告与被告阳晨公司之间签订的商品房认购书应当属于无效。原告要求解除与被告阳晨之间签订的六份商品房认购书，于法无据，不予支持，被告阳晨公司辩称合同无效，予以采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告和被告阳晨公司之间签订的六份《梦幻谷．东方华府商品房认购书》无效，被告应当将所收取的房款向原告返还。被告先后向原告出具了六份收款收据，合计3135927元，被告没有实际收到款项，但根据2018年10月30日原告与被告阳晨公司签订的协议书及原告出具的收款收据，被告应当向原告支付550万元，原告也认可房款是该协议书约定的解除劳动合同及对乙方2及经营管理团队的奖励中的款项和案外人的借款，原被告将上述款项通过签订商品房认购书转变为购房款，不违背法律规定，且也无相反证据证明双方签订的协议书法律效力发生了变化，因此，原告据此要求被告返还购房款3135927元，予以支持。合同无效，原告要求被告承担违约责任，不予支持。但被告应当向原告支付资金占有期间的经济损失，经济损失按照法律规定计算为宜。原告增加诉讼请求后明确表示撤回增加的诉讼请求部分，对该部分不予审理。被告阳晨公司将案涉房产所涉土地及房产转让给被告成达公司，被告成达公司并未就上述房产向原告做出过承诺，因此，原告要求被告成达公司承担责任，不予支持。由于被告没有按照约定全面履行合同，原告要求解除合同中未履行内容部分予以支持，要求返还不当得利49000元，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告刘绍爱与被告河南阳晨置业有限公司签订的编号为8880573、8880575、8881288、8880660、8881290、8881293号《梦幻谷．东方华府商品房认购书》无效；二、被告河南阳晨置业有限公司于判决生效后十五日内返还原告刘绍爱购房款3135927元及占用期间的经济损失，经济损失以购房款3135927元为基数，从2018年12月14日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付完毕之日止；三、驳回原告刘绍爱其他诉讼请求。本院二审期间，刘绍爱提供银行还本付息单一份，收据二份，单据一份，以证明阳晨公司为刘绍爱开具两份房款收据时，用李士武50万元本金及利息共508333元，刘绍爱本金300000元，本息合计386520元，刘绍爱本金180463元，抵顶两套房屋房款共计1075316元。上诉人对收据的真实性无异议，但认为李士武的款项不能证明经李士武同意抵顶，刘绍爱的款项系以债权抵顶房款后的剩余款项。对收据无异议，但内容显示为刘绍爱往来款。银行还本付息单无原件，不予认可。四份书证与本案没有关联性，其证明内容反应以房抵债。六份认购书没有实际收到房款，而是以刘绍爱本人的债权和李士武的债权通过认购房屋的方式达到实现债权目的。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人基于解除劳动关系、净利润奖励等目的签订了协议书，并在以房屋抵顶借款及协议书的基础上签订了商品房认购书，案涉商品房认购书虽因阳晨公司未取得预售许可被认定为无效，但根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。阳晨公司虽未实际收到房款，但收据中标明以个人借款抵房款的两份认购书，已经以刘绍爱及李士武借给阳晨公司的款项抵顶了房款，一审判决阳晨公司返还该款项并无不当。阳晨公司认为该款项系吕梅、李士武的款项，但未提供充分证据证实，刘绍爱提供的收据、单据、银行还本付息单与阳晨公司出具的两份标明以个人借款抵房款收据内容一致，刘绍爱提供的证据和解释更具有说服力，故对阳晨公司的该上诉理由不予采信。一审法院在刘绍爱庭后提供证据后未再行质证虽有不妥，但认定事实并无不当。标明用分红款顶房款的四份收据，实际是根据协议书中写明的基于对刘绍爱及其经营管理团队的奖励、工作业绩的认同、解除劳动关系的对价，阳晨公司同意给付刘绍爱550万元中的部分，虽然表述不一致，但实际内容一致，一审判决阳晨返还该款项并无不当。上诉人认为一审判决将用分红款抵顶房款中的分红款认定为协议书中的项目奖励款错误的上诉理由不能成立。案涉商品房认购书被确认为无效，阳晨公司占用刘绍爱的款项期间，产生的相应经济损失，应当依法予以计算。综上所述，河南阳晨置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31887元，由上诉人河南阳晨置业有限公司负担。本判决为终审判决。                                                  审判长   崔素萍      审判员   彭立辉      审判员   张利平                                    二〇二一年三月二十四日                  法官助理   谢跃楠      书记员   王甜甜