甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初10474号原告：甘肃钛古欣街文旅地产运营管理有限公司，住所地兰州市城关区雁滩东路2037号东4-402。法定代表人:赵晋武，该公司经理。委托诉讼代理人：徐亚静，北京市炜衡(兰州)律师事务所律师。被告：柴宗清，男，1990年2月28日出生，汉族，住兰州市红古区。原告甘肃钛古欣街文旅地产运营管理有限公司(以下简称:钛古欣街公司)与被告柴宗清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐亚静、被告柴宗清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钛古欣街公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的房屋租金27280元；2、判令被告向原告支付2018年12月15日至2020年4月30日的物业费2528元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2018年10月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告位于兰州市东部机动车配件批发市场2037号Ｂ区××号××面积为79平方米的房屋用于餐饮经营，租赁期限为24个月，自2018年11月15日至2020年11月14日，房屋租金为120元／月／平方米。2020年4月28日,被告提出解除《房屋租赁合同》，且租金计算至2020年4月30日，原告同意解除。2020年4月30日，被告实际搬离并交还房屋。但扣除被告押金10000元后，截止合同解除时被告仍欠付原告房屋租金27280元、物业管理费2528元。为此，原告诉至法院，望判如所请。被告柴宗清辩称，1、原告主张的房屋租金及其物业费，被告已与其通过抵销完成了清偿，对此不再负有偿还义务。2018年10月23日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定将原兰州市东部机动车配件批发市场2037号B区63号房屋出租给被告用于餐饮经营，租期为24个月，自2018年11月15日起至2020年11月14日止，租金为9480元/月，且被告作为被招商户向原告缴纳了入场费10000元、店铺押金10000元。2020年1月，双方进行了初步交涉，被告认为原告招商未按照先前约定“打造亲子步行街”的规划，反而将该宗地发展为汽配市场、停车场等，给被告的经营造成了极为负面的影响。最终双方于2020年4月28日协商一致后决定提前终止房屋租赁合同。鉴于被告入住后建造商铺、装饰等投入了大量资金并承诺走后留给原告不做拆除以及前期收取了10000元押金，疫情期间房屋租金有部分减免也未主张，所以双方最终达成一致决定对于被告拖欠原告的房屋租金以及物业费等与上述财产抵销，双方此后互不相欠。故虽然被告拖欠原告租金属实，然双方已通过签订协议的方式予以抵销，故被告再不拖欠原告任何债务。2、《解除合同声明》内容真实有效，不违反法律规定，双方应当遵守。原、被告于2020年4月28日签订的《解除合同声明》是双方沟通后的结果，当时双方都有数人在场，可以证明双方的真实意思表示是双方互相抵销所有的费用，不再追究彼此债务。加之，原告提交的《解除合同声明》与被告所提交的可以相互印证，故凭此完全可以说明被告提交的证据足以证明双方之间债务已经结清的事实。对于声明后的手印为柴宗清的合伙人屈小虎(其当时为合伙餐饮店店长)代柴宗清所按，对此真实性如有疑问亦可以通过现场比对或是鉴定确认。而对于声明后无原告的盖章或是签字，原因是原告当日持打印好的《解除合同声明》前来被告餐饮店，并未携带公章，在被告提出让原告在场的人签字时，被其以双方都有多人见证无须多此一举拒绝。3、对于原告提交的《解除合同声明》时间后所记载的欠款清单，被告签订时并不存在，其也不知晓具体内容，加之与被告手中的原件不符，故对其该部分内容应当认定为系原告后续单方添加所为，该部分内容对被告不具有约束力。综上，双方提交的两份《解除合同声明》可以相互印证，加之有在场证人的作证证明，己满足民事诉讼法规定的高度盖然性标准，可以认定双方的债务因相互抵销而归于消灭，故请求法院在查明事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求的成立提交了以下证据:2018年10月23日的《房屋租赁合同》、2020年4月28日的《解除合同声明》、柴宗清钛古欣街物业费代收通知书存根、谢运发钛古欣街物业费代收通知书存根、谢运发物业费银行电子回单、收据。被告的质证意见：对2018年10月23日的《房屋租赁合同》无异议。对2020年4月28日的《解除合同声明》中打印日期后的手填写内容有异议，被告持有的《解除合同声明》中并没有该部分内容，该部分内容系原告自行添加，被告对该部分不予认可。对柴宗清钛古欣街物业费代收通知书存根不予认可，认为被告没有见到过这份通知，当时被告已经不在店里了。对谢运发钛古欣街物业费代收通知书存根、谢运发物业费银行电子回单、收据不予认可，认为被告没有见过这些材料，被告没交过物业费，不知道物业费的收取标准。被告为证明其答辩意见的成立提交了以下证据:2018年10月23日的《房屋租赁合同》、2020年4月28日的《解除合同声明》、齐宇与霍海红的证人证言。原告的质证意见：对2018年10月23日的《房屋租赁合同》真实性无异议，证明目的有异议，认为合同明确约定到期后入场费不予退还，装修在合同提前解除或到期后归原告所有，故不存在折抵房租的情况。对2020年4月28日的《解除合同声明》真实性无异议，证明目的有异议，认为这是被告单方签的字，原告并未认可费用已结清的情况，被告提交的该声明明确欠付37280元，原告手中的解除合同声明才是双方的真实意思表示。对齐宇与霍海红的证人证言不认可，认为两个证人与被告存在利害关系。到庭当事人对当庭出示的证据逐一进行了质证，对各方当事人均表示认可的证据，本院作为定案依据依法予以确认；对当事人有争议的证据，本院将根据证据的真实性、合法性及关联性，结合各方当事人的质证意见及审理案件查明的具体情况，在确定案件事实过程中综合认定。根据各方当事人提供的证据及庭审中的陈述，本院认定事实如下：2018年10月23日，原告钛古欣街公司与被告柴宗清签订了《房屋租赁合同》，双方约定：原告将位于原兰州市东部机动车配件批发市场2037号Ｂ区××号××建筑面积约79平方米的房屋出租给被告用于经营餐饮；租赁期限为24个月，自2018年11月15日起至2020年11月14日止；房屋租金为120元／月／平方米，月租金为9480元，每年为113760元，该房屋税费双方约定由被告承担；房屋租金按年支付，在每年度届满前30日交纳下一年度租金；租赁期间，被告应按时交纳承租房屋所发生的水、电、暖、物业费等相关费用；被告须向原告交纳押金10000元，合同到期后被告无违约现象，原告在一个月内不计息全额退还；被告须向原告交纳入场费10000元，合同到期后不予退还；租赁到期或提前解除后依附于房屋的装修归原告所有，原告对此不做任何补偿。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告向原告支付了一年的房屋租金，并交纳了房屋押金10000元、入场费10000元。同时，原告向被告交付了房屋。2020年4月28日，被告向原告出具了《解除合同声明》，内容为：“本人柴宗清现自愿与甘肃钛古欣街文旅地产运营管理有限公司解除Ｂ区63号铺面的合同。解除合同后该房屋交还该公司。因该房屋租金于2019年12月15日已到期，于2020年4月30日前已欠费37280元。现与甘肃钛古欣街文旅地产运营管理有限公司协商后决定，于2020年4月30日前搬离。”同时，该声明中备注有“所有费用已清”。原、被告都留存了该《解除合同声明》，被告亦按声明的约定于2020年4月30日搬离案涉房屋。现原告认为被告并未结清上述费用，扣除押金后尚欠其租金27280元，并拖欠物业费，遂酿成纠纷。另查，原告提交的《解除合同声明》下方有原告工作人员曾岩填写的手写部分，内容为：“费用未结清，尚欠37280元租金（物业费截止2020年4月30日共欠2528元）。”而被告留存的《解除合同声明》没有上述内容。另外，案涉房屋的物业费标准为每月每平方米2元，被告在使用房屋期间没有交纳过物业费。本院认为，原告钛古欣街公司与被告柴宗清于2018年10月23日签订的《房屋租赁合同》是双方协商一致建立租赁合同关系的真实意思表示，其内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。本案中，原、被告都向本院提交了落款日期为2020年4月28日的《解除合同声明》，双方提交的声明中均写明“因该房屋租金于2019年12月15日已到期，于2020年4月30日前已欠费37280元”。现原告依据该声明主张被告拖欠其租金27280元、物业费2528元未支付。而被告对此不予认可，其主张双方已达成一致意见，用被告已交纳的押金、入场费以及剩余装修、因疫情减免的租金与上述费用折抵的方式结清了上述费用。本案认为，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条规定，人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。本案中，被告确实在此之前已向原告交纳了押金10000元，加之被告承租房屋系用于经营餐饮，而在2020年1月底新冠肺炎疫情爆发，这一不可抗力及疫情防控措施导致被告无法正常经营，无法产生收益，故被告请求原告减免疫情防控期间的租金符合公平原则及相关法律规定。结合上述分析、合同约定的月租金标准可以看出，被告已交纳的押金、因疫情减免的租金之和与声明中载明的欠费37280元基本相符，故被告主张的事实可信度更高。加之，双方提交的声明中均记载“所有费用已清”，因此，本院认定被告主张的事实存在，声明中载明的欠付费用被告已结清。而被告提交的《解除合同声明》中并无“费用未结清，尚欠37280元租金（物业费截止2020年4月30日共欠2528元）”这一内容，原告持有的声明中该内容系原告的单方添加所形成，并不影响上述事实的认定。综上，对原告要求被告向其支付欠付的租金27280元的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付2018年12月15日至2020年4月30日的物业费2528元的请求，从《解除合同声明》的内容可以看出，欠费37280元是指房屋租金，物业费并不包括在该款项内，故声明中的“所有费用已清”并不包括物业费。而被告在租赁房屋期间并未支付过物业费，故原告要求被告支付2018年12月15日至2020年4月30日的物业费2528元的请求，有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零五条之规定，判决如下:一、被告柴宗清于本判决生效之日起十日内向原告甘肃钛古欣街文旅地产运营管理有限公司支付2018年12月15日至2020年4月30日的物业费2528元；二、驳回原告甘肃钛古欣街文旅地产运营管理有限公司的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费273元，原告甘肃钛古欣街文旅地产运营管理有限公司承担223元，被告柴宗清承担50元（于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  张金凤二〇二一年三月二十二日书记员  王淑娟