山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0902民初1202号原告：泰安市泰山艺术馆，住所地山东省泰安市岱岳区下港乡茅茨舍，统一社会信用代码52370900MJE579029G。法定代表人：刘洪刚，馆长。委托诉讼代理人：侯翔天，山东东岳泰山律师事务所律师。被告：泰安新华房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村，统一社会信用代码91370900584539615W。法定代表人：汪双六，经理。委托诉讼代理人：高俊兰，山东华林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。原告泰安市泰山艺术馆与被告泰安新华房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人侯翔天、被告委托诉讼代理人高俊兰、李伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰安市泰山艺术馆向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告招商费用3364283.50元及违约金1009285.05元；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年12月22日，原被告双方签订了《泰安新华城国际广场寻古巷子合作协议》，约定双方就[新华城国际广场寻古巷子]商业项目的前期招商及后期运营管理工作进行合作，并约定了具体的权利义务；合同期间及期满后，原告多次向被告提出主张，要求被告按约定付款并且支付违约金，但被告拒绝付款。泰安新华房地产开发有限公司辩称，1.双方签订《寻古巷子合作协议》后，原告并未履行合同约定的任何相关义务，合作协议约定原告的工作内容分为三部分：前期项目定位品牌梳理等筹备工作、项目开始运营后的招商工作、项目后期的运营管理工作，而关于费用的支付约定涉及的就是招商，也就是原告起诉的诉求部分，协议对招商部分的费用支付标准、支付方式约定的非常明确，而这些费用支付的前提是原告完成了合同约定的招商任务；2.实际上，在签订合作协议之后不久也就是在2014年3月前，原告就直接撤离了涉案项目，截至到原告撤离时原告并未给被告有过一个租赁户的推介且进行签约，涉案项目的宣传、招商、运营等工作均是由被告自行完成的，原告并未按照协议约定履行相应品牌定位、项目招商义务，更谈不上后期的运营管理。且即便是被告自行招商，租赁户都有两年或者三年的免租期，免租期内被告也并未收取任何租金，至于原告称其为被告的项目作出了巨大贡献，纯属子虚乌有，截至到目前为止，原告也未提供任何证据证明其巨大贡献指的是什么，以及到底给被告招纳来多少个租户，给被告产生多大的租金效益；3.在2014年3月份前原告撤离出涉案项目后，原告从未找过被告协商过关于涉案项目的事宜，至今已有近七年，因此其诉讼请求早已超过诉讼时效；4.原告诉称双方2014年4月7日签订的《房屋共建合作协议书》，该协议书实际上就是我方给予原告认定的人员在购买被告房屋时的“团购”优惠政策，该房屋共建协议书中约定的相关事宜和本案并无关联；综上，原告无权要求被告支付任何费用，请驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月23日，甲方泰安新华房地产开发有限公司与乙方泰安市泰山艺术馆签订《寻古巷子合作协议》，约定：招商项目面积约23900平方米，项目规划业态包括古玩字画、艺术品展示、红木展示、茶品茶艺等；乙方工作内容包括三部分，第一部分为项目前期，包括项目业态定位、招商品牌梳理、项目装饰装修建议及营销推广的建议，第二部分为项目招商，包括商户推介及现场视察、商户的评估分析及协助甲方或泰安新华商业管理有限公司与商户签订租赁协议，并协助甲方督促商户将招商租金打入甲方指定的财务账户，第三部分为项目后期运营管理，包括项目的策划宣传、经营促销的推广简易、商户的管理、其他相关业态的嫁接；合作期限6年，自2014年10月1日起至2020年9月30日；招商政策的免租期是本项目内承租商户免租18个月（自2014年10月1日至2016年3月31日止），自2016年4月1日开始计算租金，免租期间乙方及本项目内承租户无须缴纳租金，但签订正式租赁合同后并正式使用的商户，仍需缴纳物业管理费、水电费、天然气及其他相关费用；免租期过后，第一个收租年平均租金单价为1元/天/㎡，租金按计租建筑面积计付，以后每年租金在上一年度租金水平上按照10%递增；自签订合同其30日内乙方完成其第一部分的工作内容；乙方在2014年6月20日前完成60%招商率（不含A2）并协助甲方签订商户租赁协议；2014年10月1日本项目正式开街，招商率达到85%，开街率达到70%（不含A2）；招商费用分成标准为1.保底租金，以双方确定的每年的保底租金单价，计算总的年租金，乙方占总年租金10%；2.溢价部分，超出保底租金额度的部分（超出租金单价需双方协商确认），甲乙双方各占50%；3.保底分成加溢价分成为乙方所得总费用；4.支付方式为本项目商户按年缴纳租金，商户租金缴纳完毕后一周内甲方一次性支付乙方本年度招商及运营管理费用；乙方招商的承租商户确定后，甲方直接与承租商户签订租赁合同，甲方有权直接向承租商户收取租金，乙方予以配合；乙方及项目内承租商家同意甲方在宣传折页、销售招商活动中使用乙方或项目内承租商户的品牌及logo进行项目宣传，且甲方无需支付任何费用；甲方如不依照合同规定支付合同款项，视为违约，乙方有权每天按该笔应付款项的万分之二向甲方收取违约滞纳金，超出3个月的，甲方应向乙方支付该笔应付未付款项的30%作为违约金并付清乙方该笔应付未付款项；如乙方未按期完成项目招商，项目开业日出租率低于70%的，甲方当年给乙方的招商及委托经营管理费在本合同约定的支付方式的基础上降低2个百分点。庭审中，原告为支持其诉讼请求提交了《泰安新华城.国际广场寻古巷子合作协议》、泰安新华城国际广场新华城文化产业招商方案及铺位分割平面图、《房屋共建合作协议书》、14236467号“寻古巷”商标注册证、高德地图“寻古巷”导航地址截图、视频截图、照片一宗等证据，证实原告为履行协议注册了寻古巷商标，在百度地图和高德地图的定位中确定了寻古巷标志，并给被告进行广告宣传、对外推广涉案项目，原告至今仍有古董、艺术品在被告处存放，办公室和展厅至今存在。被告对以上证据的证明目的有异议，主张原告自始至终并未参与涉案项目的招商工作，所有的商户都是被告工作人员自己招纳的，原告在2014年4月份之前就已撤离现场，项目开街是在2015年五一期间，原告所称的办公室早已变成红星美凯龙办公室。原告反驳称其人员撤离是在项目开街（2015年5月1日）之后，原告只负责策划，布局图负责签约这种具体工作，销售和租赁是被告负责。本院经审查认为，原告提交《新华城文化产业招商方案》属于合作协议中约定的第一部分项目前期的工作范围，《房屋共建合作协议书》与其主张的诉请无关联性，因合作协议中对商标使用有明确的约定，“寻古巷”商标、地图导航截图、标志牌照片，不能证实其工作完成情况，视频截图没有明确的标识能确定是原告为系争项目而开展的。综上，原告提交的证据不能达到其证明目的。本院认为，原告泰安市泰山艺术馆与被告泰安新华房地产开发有限公司签订的《寻古巷子合作协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应恪守。根据《寻古巷子合作协议》中对招商及运营管理费用分成标准及支付方式的约定，泰安市泰山艺术馆获取招商及运营管理费用的前提是需要完成协议约定的工作内容中三个部分的内容。被告与原告签订《寻古巷子合作协议》的合同目的是意欲在原告的协助下，将泰安新华城国际广场寻古巷子中的商铺完成招商，最终实现商铺收益。而原告主张其完成第一部分的工作后，被告就应根据协议约定支付其招商报酬，这是对协议内容的曲解，因为如此情形下被告尚不能实现其合同目的，故对原告的该项主张本院不予采信。现原告仅提供证据证明其完成了第一部分项目前期工作的部分内容，且其自认在项目开街前工作人员就已撤离现场，没有提交证据证明其完成了第二部分项目招商及第三部分项目后期运营管理部分的内容，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担对其不利的法律后果。综上分析，原告泰安市泰山艺术馆主张的招商费用缺乏事实依据，本院对其诉讼请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告泰安市泰山艺术馆的诉讼请求。案件受理费16857元、保全费5000元，由泰安市泰山艺术馆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王翠二〇二一年三月三十日法官助理刘斌书记员徐晓娜