四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0121民初1010号 原告：李宏慧，女，1984年10月15日出生，汉族，住四川省金堂县。 原告：秦代兵，男，1976年6月11日出生，汉族，住四川省金堂县。 以上二原告共同委托代理人：蒋议，四川致高律师事务所律师。 被告：四川宏诚工程建设开发有限公司，住所地四川省成都市成华区西林路170号2栋3单元6层601号。 法定代表人：刘婷婷，执行董事。 第三人：尹焕青，女，1969年1月6日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：叶少卿，北京盈科（德阳）律师事务所律师。 原告李宏慧、秦代兵与被告四川宏诚工程建设开发有限公司（以下简称：宏诚公司）及第三人尹焕青商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李宏慧，原告李宏慧、秦代兵的委托诉讼代理人蒋议，被告宏诚公司的法定代表人刘婷婷，第三人尹焕青的委托诉讼代理人叶少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李宏慧、秦代兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房买卖合同》约定的义务，为李宏慧、秦代兵办理位于金堂县××镇××街××号（“维罗纳”项目二期）X幢X单元X层X号的房屋权属转移登记手续及不动产权证书；2.判令被告及第三人撤销案涉房屋登记在第三人名下的备案登记；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：李宏慧与秦代兵原系夫妻关系（2014年3月3日登记结婚，2018年9月21日登记离婚）。2014年9月16日，李宏慧、秦代兵与宏诚公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《前期物业服务协议》，约定由李宏慧、秦代兵购买宏诚公司开发建设的金堂县××镇××街××号（“维罗纳”项目二期）14幢2单元17层2号房产一套。合同签订后，由于银行按揭贷款未能办理成功，经双方协商付款方式实际变更为分期付款的方式，李宏慧、秦代兵按约定陆续分期履行了全部付款义务，宏诚公司出具了购房款收据。2015年1月19日，宏诚公司按约定交付该商品房，李宏慧、秦代兵按约定向宏诚公司完善了权属证明的资料并交纳了办证所需各种税费后入住该商品房至今。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十九条约定，宏诚公司应当在商品房交付之日起550日内（即：2016年7月24日前）为李宏慧、秦代兵办理相关的房屋权属转移登记手续。但至今宏诚公司未履行该义务。此外，据查，上述案涉房产已被网签备案登记到第三人尹焕青名下，办理转移登记，应先解除网签备案。综上，宏诚公司怠于履行合同约定的房屋权属转移登记义务，已构成违约。李宏慧、秦代兵为维护自身合法权益，特诉至人民法院。 宏诚公司辩称，李宏慧、秦代兵是宏诚公司实际的购房者，同意李宏慧、秦代兵的诉讼请求。 尹焕青述称，案涉房屋早于原告签订购房合同前就备案至第三人名下，原因是四川新亚房产营销代理有限公司（以下简称：新亚公司）与宏诚公司于2012年11月7日签订了《解除商品房包销代理的协议书》。因为通过双方的核算，宏诚公司欠新亚公司各种费用700余万元。双方约定一部分支付现金，另外一部分以13套住宅按单价3200元/平方米，抵款300余万元，案涉房屋就是该13套房屋其中的一套。并且于同日（2012.11.7）备案登记在第三人名下。合法的抵偿与买卖都应当受到法律的保护，故对李宏慧、秦代兵的诉讼请求不予认可。 本院经审查认定事实如下： 2014年9月16日，李宏慧、秦代兵（买受人）与宏诚公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定买受人购买出卖人开发的位于金堂县××镇××街××号××幢××单元××楼××号房屋，房屋总价款286233元。买受人同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记。签订合同后，李宏慧、秦代兵分期支付了全部购房款，并于2015年1月19日收房并入住至今，李宏慧、秦代兵收房时还向宏诚公司支付了产权登记费、装修维修基金、契税、印花税等共计4199元。2015年1月19日至今的水费、电费、物业费均是由李宏慧、秦代兵交纳。 德阳市公安局在办理新亚新公司非法吸收公众存款罪一案中，于2016年3月22日查封了案涉房屋，该查封于2018年3月21日到期。2019年1月2日，李宏慧、秦代兵向金堂县人民法院申请诉前保全，本院作出（2019）川0121财保1号民事裁定书查封了案涉房屋。2019年1月31日，德阳市旌阳区人民法院在审理新亚新公司非法吸收公众存款罪一案中，查封了案涉房产。在该案进入执行程序后，李宏慧、秦代兵向德阳市旌阳区人民法院提出书面执行异议，要求解除对案涉房屋的执行查封措施。德阳市旌阳区人民法院于2020年10月28日作出（2020）川0603执异80号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。现该执行裁定书已经生效，德阳市旌阳区人民法院解除对案涉房屋的查封。经向不动产登记中心查询，现案涉房屋的有效查封仅为本案原告李宏慧、秦代兵于2019年1月2日向本院申请诉前保全的查封。 另查明，2012年3月6日，宏诚公司与新亚公司签订了《商品房包销代理合同》，主要约定宏诚公司委托新亚公司包销“维罗纳”楼盘二期（第14栋）商业地产一至三层。 2012年12月7日，宏诚公司与新亚公司签订《解除商品房包销代理合同协议书》，主要约定：双方于2012年3月6日签订了关于金堂“维罗纳”楼盘二期（第14栋）商业地产一至三层《商品房包销代理合同》，新亚公司按约向宏诚公司支付了合同保证金150万元。截至2012年9月上旬，新亚公司按约向宏诚公司进行销售回款1400万元，然而宏诚公司于2012年9月中旬将合同项下包销范围内的部分未售商铺进行了网签备案，致使该包销合同无法继续履行，鉴于此，双方经过充分协商，达成了如下协议：一、解除2012年3月6日双方《商品房包销代理合同》；二、宏诚公司向新亚公司支付前期尾阶段部分已销售商铺佣金共计734869元；三、宏诚公司退还新亚公司加纳的保证金150万元；四、工程公司退还新亚公司代退的（前期入会客户周迅）入会费5万元；五、宏诚公司向新亚公司一次性支付费用（含营销、推广、策划、人工等）300万元；六、宏诚公司向新亚公司一次性支付补偿金200万元。协议附件同时约定，本协议综合那个宏诚公司应支付新亚公司款项共计7284869元，具体支付方式约定如下：一、以现金方式支付4236613元；二、以13套住宅按单价3200元每平方米，共计952.58平方米底宽3048256元；三、上述用于抵偿款的住宅房源自本协议签订之日起两日内，网签备案至新亚公司指定买受人尹焕青名下；四、自本协议签订之日起两个月内，上述用于抵偿款的13套住宅由新亚公司指定买受人尹焕青委托宏诚公司按单价3200元每平方米对外销售等。2012年11月7日，案涉房屋备案至尹焕青名下。 2014年8月4日，尹焕青（甲方）与宏诚公司（乙方）签订《房屋回购协议》，主要约定：鉴于甲方于2012年11月7日向乙方购买了乙方开仓的维罗纳（二期）项目9套房屋并签订了《商品房买卖合同》，经乙方申请，甲方同意乙方回购甲方购买的上述房屋，并按回购顺序向甲方支付回购房屋的回购价款。甲方收到乙方支付的全额回购价款后3个工作日内应配合乙方到房管部门办理备案登记解除手续。未成功回购的剩余房屋的权属仍归属甲方拥有。该协议中的9套房屋包含了案涉房屋。 2015年5月25日，李文勋（甲方）、尹焕青（乙方）、宏诚公司（丙方）签订《委托协议》，主要约定：鉴于2012年8月至2012年11月期间，甲方以及乙方在丙方开发的金堂“维罗纳二期”项目处分别买受底层商铺24间及住房9套，并在当地房管部门办理了备案登记，现因甲乙方为处理对外债务，需要将该24间商铺以及8套住宅的抵偿给有关债权人。为此，甲乙双方共同委托丙方办理该24间商铺以及8套住房的相关变更手续。各方对变更备案登记的内容、时间、委托费用等做了具体约定。该协议涉及案涉房屋。同日，李文勋（甲方）、尹焕青（乙方）、新亚公司（丙方）、四川新亚新投资咨询有限公司（丁方，以下简称：新亚新公司）、宏诚公司（戊方）签订《债务充抵清偿协议》，主要约定：戊方确认，戊方尚欠甲方、丙方、丁方各项费用共计267.0014万元，其中包含乙方应向丙方收取的14-2-17-2号（即案涉房屋）住房回购款27.7728万元。 上述事实，有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、《委托协议》、《房屋回购协议》、《解除商品房包销代理合同协议书》收据、房屋查询信息、当事人的陈述等证据，以及（2020）川0603执异80号执行裁定书等在卷证实。 本院认为，宏诚公司对李宏慧、秦代兵的诉讼请求无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为是否应该撤销第三人的备案登记，这也是宏诚公司完成转移登记手续的前提。对于尹焕青陈述，备案早于买卖合同关系，且合法的抵偿与买卖合同都应当受到法律的保护的问题。经审理查明，将案涉房屋备案至尹焕青名下的因为履行《商品房包销代理合同》所确认的债权，目的在于消灭新亚公司对宏诚公司的债权而非单纯的房屋买卖，双方没有真实的房屋买卖的意思表示，且登记备案不必然引起房屋权属的变动。案涉房屋未完成权属转移登记，现仍登记在宏诚公司名下，尹焕青也未取得案涉房屋的所有权，抵偿也未实际履行。且在《债务冲抵清偿协议》、《委托协议》中表明尹焕青享有的是对案涉房屋回购款的债权，尹焕青不能据此请求对案涉房屋的所有权。而在本案中李宏慧、秦代兵与宏诚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议均是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属于合法有效的合同。双方之间存在真实的买卖房屋意思表示，李宏慧、秦代兵已经支付了全部的购房款并自2015年1月开始居住至今，是实际的购房者，宏诚公司是房地产开发公司。李宏慧、秦代兵有权依据合同要求宏诚公司办理转移登记手续，取得案涉房屋的所有权。同时李宏慧、秦代兵也应当及时申请解除对案涉房屋的查封，以便顺利完成转移登记手续。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、四川宏诚工程建设开发有限公司、尹焕青于本判决生效之日起3日内办理关于金堂县××镇××街××号14幢2单元17层2号的房屋的网签备案撤销手续； 二、四川宏诚工程建设开发有限公司于网签备案撤销手续办理完毕之日起7日内为李宏慧、秦代兵办理关于金堂县××镇××街××号14幢2单元17层2号的房屋的权属转移登记手续及不动产权证书。 案件受理费50元，由四川宏诚工程建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王泽波 二〇二一年三月三十一日 书记员  何昕奕