吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终402号上诉人（原审原告）：田艳红，女，1977年8月19日出生，汉族，中国人寿保险公司龙潭支公司职员，住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：孙亚臣，吉林鑫美律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林市荣腾房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：姚闯，该公司经理。委托诉讼代理人：王晓丽，女，该公司职员。原审第三人：丁俊山，男，1951年8月10日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。原审第三人：郑天臣，男，1953年1月11日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市龙潭区。上诉人田艳红因与被上诉人吉林市荣腾房地产开发有限责任公司（以下简称荣腾公司）、原审第三人丁俊山、郑天臣房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人田艳红及其委托诉讼代理人孙亚臣，被上诉人荣腾公司的委托诉讼代理人王晓丽，原审第三人郑天臣到庭参加诉讼。原审第三人丁俊山经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。田艳红上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判支持田艳红的各项诉求；二、由荣腾公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定部分事实错误，适用法律错误，应依法改判。一、一审法院认定部分事实错误。1.一审法院以田艳红与荣腾公司存在多笔借贷关系，无法认定双方针对案涉特定债权达成以物抵债合意为由是错误的。双方虽然存在多笔债权，但田艳红针对以物抵债的债权是明确具体的，该笔债权来自荣腾公司的原债权人李博、孙玉英的债权转让，一审法院对此也已查明、确认。基于该债权转让，田艳红取代原债权人获得了对荣腾公司的债权请求权。借款到期后，荣腾公司无力偿还本息，双方达成代物清偿的合意，荣腾公司以其开发建设的臣山雅苑小区XX栋XX单元XX室、XX栋XX单元XX室两处房屋作价946,981元抵顶给田艳红，签订两份《臣山雅苑内部认购协议书》。协议书和收据均载明以房抵账的具体款额，双方签订的合同主体合格，意思表示真实，不违背法律禁止性规定和公序良俗。2.荣腾公司为田艳红开具了两份收据，该收据记账联在荣腾公司的财务账中均有体现，互相印证，且田艳红在一审提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条，证明双方存在债权债务关系，签订以房顶账的内部认购协议书。3.田艳红对荣腾公司存在多笔债权，具体主张哪笔、何时主张是田艳红的权利，任何人、任何单位包括人民法院不得随意干涉，这是合同自由和意思自治两大原则的基本要求，同时不告不理也是民事诉讼法的基本原则。一审法院对田艳红明确具体的债权诉求于不顾，却以存在多笔债权为由无法认定案涉特定债权是完全错误的。4.一审法院将以房抵债磋商过程举证责任分配给田艳红是对证据规则的不当适用。田艳红已提供了双方签字盖章的内部购房合同，本案第三人同时也是荣腾公司当时重要管理人郑天臣对具体磋商过程当庭承认。荣腾公司如认为合同无效或不真实，理应加以举证证明，相应法律对此有明确规定。二、一审判决适用法律错误。田艳红持有的《臣山雅苑内部认购协议书》及收据上均载明“以房抵账”，这表明：（1）荣腾公司承认收到借款；（2）债务到期后双方经协商同意，变更金钱给付之债为代物清偿之债，冲抵之前的借款本金和利息。无论是协议书还是收据，均有荣腾公司法定代表人签字并加盖了公司公章，说明以房抵债是双方的真实意思表示。荣腾公司曾以涉嫌虚假诉讼为由向吉林高新公安分局报案。经办案机关侦查，确认既不存在虚假诉讼也没有损害第三人合法权益，更没有违反法律禁止性规定的事实。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条规定，人民法院对田艳红的请求依法应予以支持。依法成立的合同，受法律保护，田艳红请求确认《臣山雅苑内部认购协议书》合法有效，签订正式《商品房买卖合同》，并进行网签备案登记，是依法要求履行合同的正当要求，是对合同自由、意思自治原则的充分贯彻，也是对诚实信用原则的践行。本案经中级法院裁定曾两次发回重审，一审法院三次判决，每次判决理由不同，结果迥异。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决，支持田艳红的全部诉讼请求，以维护法律的公平公正。荣腾公司辩称，荣腾公司没有与田艳红达成商品房买卖的合意。田艳红出示的内部认购协议并非荣腾公司真实意思表示，荣腾公司没有将臣山雅苑房屋出售给田艳红，也没有与田艳红签订商品房买卖合同认购协议。认购协议书、收据上荣腾公司公章和丁俊山签名的真实性难以确定。假设为真，也是被郑天臣骗取，并非丁俊山的本意，也不是荣腾公司的本意。郑天臣指使他人抢走并控制荣腾公司公章和财务账的事实，被吉林市龙潭区人民法院（2017）吉0203民初677号民事判决所确认。郑天臣利用控制公章和财务账等便利条件，虚开内部认购协议和收据等。三、本案实际上是以房抵债，但借贷事实并不存在。荣腾公司从来没有和田艳红协商过借钱的事，也未收到过田艳红交付的钱款，不存在以房抵债的前提条件。郑天臣和田艳红不是荣腾公司的工作人员，荣腾公司从来没有授权郑天臣代理公司对外借钱，也从来没有授权田艳红将荣腾公司的钱存到其个人银行卡中。因此，郑天臣向田艳红借钱不能代表荣腾公司向田艳红借钱。以房抵债的基础借贷关系不存在，所以田艳红的主张无事实及法律依据。郑天臣述称，荣腾公司的法定代表人丁俊山在公安机关的笔录说的十分清楚。田艳红找自己亲属李博和孙玉英借钱给荣腾公司，后来荣腾公司还不上钱，债权人李博、孙玉英又不要房子，考虑到田艳红是担保人，就把房子都给了田艳红。荣腾公司的公章都是在保险柜里，郑天臣说了不算。丁俊山未发表陈述意见。田艳红向一审法院起诉请求：一、依法确认田艳红与荣腾公司于2015年7月15日签订的编号为XX号《臣山雅苑内部认购协议书》有效；二、依法判令荣腾公司立即与田艳红就XX号《臣山雅苑内部认购协议书》签订《商品房买卖合同》，并进行网签备案登记；三、请求确认荣腾公司与田艳红签订的编号为XX号《臣山雅苑内部认购协议书》无效，并判令荣腾公司返还购房款475,056元；四、本案各项诉讼费用由荣腾公司承担。一审法院认定事实：丁俊山于2011年9月-2016年7月间担任荣腾公司法定代表人。2011年末，荣腾公司要开发房地产项目，丁俊山代表荣腾公司与郑天臣就开发臣山雅苑项目达成合伙协议，约定荣腾公司出钱购买土地，郑天臣负责开发过程中需要的其他费用。2011年12月16日，荣腾公司与吉林市仪表总厂签订产权转让协议，吉林市仪表总厂将土地及厂房转让给荣腾公司，转让价款为2400万元，丁俊山、郑天臣在协议书中签字。田艳红原为荣腾公司财务人员，通过田艳红账户支付过土地转让款及臣山雅苑开发建设中的其他款项。2013年6月1日，李博通过李亮银行卡向田艳红银行卡转款50万元，荣腾公司财务账2013年7月31日记账凭证中由丁俊山签字的原始凭证粘贴单所附的“臣山雅苑借款明细表”记载2013年6月1日借李博50万元。荣腾公司财务账记载于2014年6月7日偿还李博利息10万元。荣腾公司财务账2014年6月10日记账凭证中由丁俊山签字的原始凭证粘贴单所附的“臣山雅苑借款明细表”记载2014年6月5日借孙玉英10万元。李博、孙玉英分别将上述债权转让给田艳红。田艳红持有于2015年7月15日签订的编号为0211904号《臣山雅苑内部认购协议书》，协议中甲方（出售方）为荣腾公司，乙方（认购方）为田艳红。主要内容：“田艳红认购臣山雅苑XX栋XX单元XX层XX室，建筑面积72.81平方米，房屋单价6868元／平方米，优惠折扣95折后总价475,056元；”协议中加盖了荣腾公司的公章。田艳红持有的收据记载：“交款单位田艳红，收款方式以物抵债，人民币475,056元，收款事由购XX号楼XX元XX层XX室。收购仪表厂时借的款。”并加盖了荣腾公司财务专用章。田艳红持有于2015年7月15日签订的编号为0211905号《臣山雅苑内部认购协议书》，协议中甲方（出售方）为荣腾公司，乙方（认购方）为田艳红。主要内容：“田艳红认购臣山雅苑XX栋XX单元XX层XX室，建筑面积81.45平方米，房屋单价6099元／平方米，优惠折扣95折后总价471,925元。”协议中加盖了荣腾公司的公章。田艳红持有的收据记载：“交款单位田艳红，收款方式以物抵债，人民币475,056元，收款事由购XX号楼XX单元XX层XX室。收购仪表厂时借的款。”并加盖了荣腾公司财务专用章。上述购房收据记账联均在荣腾公司财务账中有体现。另查明，案涉XX栋XX单元XX层XX室住宅已取得商品房预售许可证，案涉XX栋XX单元XX层XX室未取得商品房预售许可证。此外，荣腾公司财务账显示，除案涉款项外，田艳红作为出借人与荣腾公司还存在多笔借款。一审法院认为，田艳红提供的证据能够证明荣腾公司向李博、孙玉英借款的事实。田艳红基于债权转让取得李博、孙玉英对荣腾公司的债权，并主张基于以房抵债与荣腾公司签订了内部认购协议，但因田艳红与荣腾公司存在多笔借贷关系，案涉债权并非田艳红针对荣腾公司的唯一债权，田艳红未针对以房抵债磋商过程进行举证，无法认定以房抵债的基础为案涉特定债权，也即无法认定双方针对案涉特定债权达成以物抵债的合意，故田艳红的诉讼请求无法支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回田艳红的诉讼请求。案件受理费18,271元、保全费5000元，合计23,271元，由田艳红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。荣腾公司向本院提交如下证据：证据一、丁俊山出具的说明，证明丁俊山说明了当年的投资情况、与郑天臣是合作关系，但没有借贷关系，并要求对承诺书的真伪进行鉴定，高新公安局询问笔录与丁俊山说的事实不符。荣腾公司同时申请调取公安机关询问丁俊山的笔录视频。证据二、李春明视频光盘一张，证明李春明称承诺书上的丁俊山和李春明是在空白纸上签名。同时，荣腾公司申请对承诺书的真伪进行鉴定。证据三、2019年12月30日吉林高新技术产业开发区人民检察院答复函，证明高新公安分局对郑天臣立案侦查，未有结论，并不是无罪。荣腾公司要求对载有向田艳红借款的借条中丁俊山的签字进行鉴定，并申请将郑天臣使用虚假公章伪造借款以及本案移送公安机关。田艳红质证称，对证据一有异议，丁俊山所述与其之前提交的自述材料以及其在高新公安分局询问笔录中所承认的事实自相矛盾，丁俊山对郑天臣对外代表荣腾公司借款事知道并认可，对以房抵债协议上的签字和盖章也予以承认。根据禁止反言原则，对该证据不应采信，亦无鉴定之必要。对证据二，李春明与丁俊山为亲属关系，是利益共同体，该证人证言证明力有限且与事实不符，一审中承诺书上的签字人之一王有军向法庭提交了录音说明。对证据三，事实证明郑天臣今天能正常出庭，说明高新分局对荣腾公司的指控已作出结论，荣腾公司动辄以虚假诉讼诈骗为由多次报案，经公安机关侦查证实，根本不存在上述行为。郑天臣质证称，荣腾公司所陈述的均没有证据证明，郑天臣在荣腾公司是财务经理，但没有碰过公章。对证据一有异议，田艳红没有向荣腾公司支付购房款，但李博和孙玉英借给荣腾60万元，房子是以房抵债的。对证据二有异议，证人和丁俊山是亲属关系。对证据三郑天臣是否有罪需要公安机关侦查。本院经审查认为，荣腾公司提交的证据一应为丁俊山的陈述，丁俊山本人拒不到庭参加诉讼，其出具的说明亦与其此前陈述相矛盾，且无证据证明，故不予采信。证据二，证人未出庭接受质询，故对其证言不予采信。对证据三，司法机关并未判决郑天臣构成刑事犯罪，且与本案相关，该证据无法证明荣腾公司的待证问题，故不予采信。田艳红、郑天臣、丁俊山二审中未提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案历经数次审理，并经公安机关侦查后再次起诉到一审法院，案件事实业已基本查清。1.关于田艳红与荣腾公司之间是否存在债权债务关系。从田艳红提供的证据看，虽李博的借款汇入田艳红账户，但从通过田艳红账户向吉林市仪表总厂支付转让款及其他经营款项看，该账户用于公司经营，且经公安机关侦查并未认定田艳红涉嫌刑事犯罪。根据丁俊山在公安机关的陈述，其作为当时荣腾公司的法定代表人，对郑天臣对外借款最终转化为公司债务是认可的，对郑天臣指派田艳红担任荣腾公司财务人员虽不认可，但也未提出异议。李博的50万元以及孙玉英10万元借款，以及荣腾公司偿还了李博10万元的借款利息，在荣腾公司财务账目中均有体现，且均有荣腾公司时任法定代表人丁俊山签字，公司财务人员钟久兴亦予签字，一审法院查明并认定李博、孙玉英对荣腾公司享有相应债权并无不当。后李博、孙玉英将该债权转让给田艳红，田艳红通过受让的方式取得了对荣腾公司的债权，故应认定田艳红与荣腾公司存在债权债务关系。关于荣腾公司提出的案涉借款均未汇入荣腾公司账户、借款系郑天臣或田艳红个人行为，公司财务账曾被郑天臣控制、部分账目不真实，并提出对用原始凭证粘贴单书写的借据申请鉴定的问题。荣腾公司财务账显示，荣腾公司经营过程中，多笔财务均系田艳红经手，已生效的法律文书也认定田艳红系荣腾公司财务人员，故荣腾公司的主张与生效法律文书认定的事实及案涉款项已进入荣腾公司财务账的事实相左，荣腾公司的抗辩理由不能成立。同时，荣腾公司提供的证据不足以证明案涉款项所涉账目不真实，申请鉴定的内容也不能证明案涉款项所涉账目不真实，故不予采纳和准许，如认为加盖的公章、财务专用章虚假涉嫌犯罪，可向公安机关报案。关于荣腾公司对丁俊山出具的承诺书申请鉴定的问题，因即使没有承诺书，田艳红提供的其他证据已经能够形成完整的证据链条证明待证事实，故无鉴定必要。关于丁俊山申请调取吉林市公安局高新分局询问其笔录过程录像的问题，因丁俊山并未提供公安机关在询问时有迫使其违背意愿进行陈述的证据，且在询问笔录中签署“以上看过，全部属实”，说明询问笔录内容系其真实意思表示。故其申请并无正当理由，不予准许。2.关于田艳红与荣腾公司之间签订的臣山雅苑内部认购协议书是否有效。田艳红相较于其他债权人，身份较为特殊。其作为荣腾公司的财务人员，在其个人账户产生大量资金流动痕迹，部分资金确有证据证明用于荣腾公司经营，并且田艳红个人与荣腾公司存在多笔资金往来，确未进行最终的对账。但是，田艳红个人通过受让李博、孙玉英债权的行为取得了对荣腾公司的特定债权。案涉借款约定月息3分，经计算截止2015年7月15日，李博50万元借款自2013年6月1日至2015年7月15日共产生利息382,500元，孙玉英10万元借款自2014年6月5日至2015年7月15日共产生利息37,000元，扣除已付利息10万元，合计尚欠本金及利息919,500元（50万+10万+382,500元+37,000元-10万元）。根据双方签订的两份《臣山雅苑内部认购协议书》，载明以房抵债，房款合计946,981元（471,925元+475,056元），与欠付的借款本息相差不大，可认定案涉购房协议系针对案涉借款所产生，具有特定性。荣腾公司出具了加盖公章且有丁俊山签字的以房抵债收据，而且该收据记账联已经留存于荣腾公司财务账册中，并由丁俊山在原始凭证粘贴单中签字确认，应认定荣腾公司对以房抵债是明知且予以认可的。虽荣腾公司称认购协议书并非其真实意思表示，但并未提供充分证据予以证明，该抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。经公安机关侦查，未认定本案存在虚假诉讼或者其他涉嫌刑事犯罪的问题，故应认定田艳红与荣腾公司签订的认购协议书合法有效，上述尚欠本息已转化为购房款。房屋已取得商品房预售许可证的，针对该房屋签订的内部认购协议有效，荣腾公司应继续履行合同约定的义务。田艳红提出与荣腾公司签订商品房屋买卖合同的诉讼请求，因签订合同需双方当事人对合同内容协商一致，属于双方自治范畴，不属于司法裁判范围，故对该诉讼请求不予支持。田艳红提出对臣山雅苑XX栋XX单元XX层XX室房屋办理备案登记手续的诉讼请求，因双方签订了合法有效的协议书，为保证田艳红将来实现房屋所有权，荣腾公司负有协助田艳红办理房屋备案登记手续，即房屋预告登记手续的义务。房屋未取得商品房预售许可证的，针对该房屋签订的内部认购协议无效，经核算转化为购房款的借款利息标准未超出法律禁止标准，田艳红主张返还协议无效后所对应的房款，应视为其在以房抵债协议不能履行后所主张的返还财产责任，应予支持，荣腾公司负有返还房款475,056元之义务。综上所述，田艳红的上诉请求部分成立。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十三条、第十四条、第二十一条、第二十五条、第四十四条、第五十二条第五项、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0291民初576号民事判决；二、田艳红与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2015年7月15日就位于吉林市丰满区长江街72号臣山雅苑XX栋XX单元XX层XX室，建筑面积81.45平方米房屋签订的《臣山雅苑内部认购协议书》有效；三、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内协助田艳红办理位于吉林市丰满区长江街72号臣山雅苑XX栋XX单元XX层XX室，建筑面积81.45平方米房屋备案登记手续（即房屋预告登记手续）；四、田艳红与吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于2015年7月15日就位于吉林市丰满区长江街72号臣山雅苑XX栋XX单元XX层XX室，建筑面积72.81平方米房屋签订的《臣山雅苑内部认购协议书》无效；五、吉林市荣腾房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还田艳红房款475,056元；六、驳回田艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18,271元、保全费5000元，合计23,271元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。二审案件受理费13,270元，由吉林市荣腾房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙海波审判员  高忠华审判员  张 蕾二〇二一年三月三十日书记员  李晓楠