文书内容河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终1277号上诉人（原审原告）：李银朝。委托诉讼代理人：潘树华，北京市金台（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范泽，北京市金台（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南港隆置业有限公司。法定代表人：李**芳，该公司执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：李**芳。上诉人李银朝因与被上诉人李**芳、河南港隆置业有限公司（以下简称港隆置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省林州市人民法院（2020）豫0581民初8524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李银朝上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审时的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定鉴于办证涉及不同部门工作交接，又涉及上诉人未尽到缴纳专项维修基金、提供办理产权登记所需材料的配合义务，故导致被上诉人无法办理产权登记事实严重错误，与客观事实严重不符。被上诉人从未通知上诉人缴纳专项维修基金以及提供办理产权登记所需要的材料。未通知的原因是涉案房产根本不具备办理首次（初始）登记的条件，更不具备办理产权登记的条件。涉案房产不能办理首次登记的原因是被上诉人存在违规、违建情况，涉案楼栋消防设施验收未通过，规划许可证、预售许可证等手续不全，被要求限期改正后，被上诉人未积极改正并办理相关手续，在被上诉人未办理首次登记的情况下，是无法给上诉人办理产权登记手续的，上述结果均是被上诉人河南港隆置业有限公司的原因导致，上诉人对于未办理产权登记不存在任何过错。购房合同中明确约定，若上诉人未缴纳专项维修基金，被上诉人因办理首次登记需要缴纳的，被上诉人向有关部门缴纳后，有权向上诉人追偿并有权要求支付相应利息。不论上诉人是否缴纳房屋维修基金，均不影响被上诉人办理首次登记或其他产权登记。被上诉人一审庭审中也承认，现在相关手续已基本完善，那就意味着办理产权登记的手续还没有完全备齐，不具备办理产权登记的条件。原审法院在未查清未能办理产权登记手续原因以及涉案房产现在是否可以办理产权登记的情况下，径直判决被上诉人协助上诉人办理产权登记手续，导致该判决无法执行，不仅未维护上诉人的合法权益，还严重影响了司法权威。二、原判决在被上诉人李**芳未提供任何证据证明其个人财产独立于其系唯一股东的被上诉人河南港隆置业有限公司财产的情况下，未判决被上诉人李**芳对被上诉人河南港隆置业有限公司的债务承担连带责任，系适用法律错误。李**芳、河南港隆置业有限公司辩称，一、世纪花园项目始于2011年,当时全国各地正处于小产权和大产权过渡时间，开工售卖的各种手续不规范，加之当前不动产登记制度改革,2020年新冠疫情及消防验收机构改革等不可抗因素，严重影响了房屋权属登记的办理。在合同签订后，答辩人积极履行合同约定，交付了房屋,及时为上诉人办理房屋产权转移手续，但上诉人始终没有给答辩人提供办理房屋产权转移登记的相关纸质手续(身份证、结婚证、维修基金票据等)，经核实，上诉人至今未交纳房屋维修基金，已构成违约，致使答辩人未能及时办理房屋权属转移登记。二、根据《中华人民共和国公司法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题规定》及相关法律法规规定,有限责任公司股东以其的出资额为限对公司承担有限责任。李**芳作为一个有限公司的股东和法定代表人,未出现滥用股东权利损害公司利益等行为，不应承担连带责任。一审判决认定事实清楚，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。李银朝向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告河南港隆置业有限公司继续履行《商品房买卖合同》，向房屋登记机构提交办理权属转移登记所需要的相关手续，并协助原告办理房屋权属转移登记；2、请求依法判令被告河南港隆置业有限公司向原告支付逾期办理房屋权属登记违约金64614元（违约金以全部房价款538000元为基数按照日万分之一的标准自2017年1月20日暂计算至2020年8月3日，之后的违约金请求判付至完成房屋所有权登记之日止）；3、请求判令被告河南港隆置业有限公司退还原告按揭贷款保证金16000元及利息2560元（以16000元为基数按照年利率，按照年利率6%的标准自2017年12月3日暂计至2020年8月3日，之后的利息请求判令至实际偿付之日）；4、请求依法判令被告李**芳对第二项和第三项请求承担连带责任；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2017年1月20日,原告李银朝与被告港隆置业公司签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于林州市××路××北世纪花园××单元××号房××套,总价款为538000元,原告首付218000元,剩余房款320000元向中国银行贷款形式支付。其中第十一条关于房屋交付期限约定:应当在2017年1月20日前将本合同约定的商品房交付使用;第二十条关于产权登记的约定:买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意延期270天办理，逾期仍未取得的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告港隆置业按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同第二十八条约定:本合同未约定或约定不明的内容,可由双方约定后签订补充协议(附件十一);合同附件与本合同具有同等法律效力。同日,李银朝与港隆置业公司又签订《补充协议》作为《商品房买卖合同》的附件十一,其中第一条规定，李银朝应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修基金8878元。买受人同意按第1种方式交存，即自行交存，买受人在本合同约定的房屋交付使用日期前将上述款项直接存入房屋专项维修资金账户。买受人未及时交存房屋专项维修资金，出卖人因办理房屋初始登记需要代买受人交存的，买受人应当按照同期银行定期存款利率向出卖人支付利息。另查明，原告依约交纳的首付房款218000元，剩余部分通过按揭方式向中国银行贷款将房款付清。被告于2017年1月20日交付房屋。原告未缴纳房屋专项维修基金。开庭前，原告自愿放弃退还保证金的诉讼请求。一审法院认为,原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。原告主张被告协助办理不动产权证的诉讼请求,符合双方合同约定,且被告也称涉案房屋已具备到产权登记机关备案的条件,故对于原告的该项主张,予以支持。当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,有责任提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定,由于出卖人的原因,在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。本案中,双方签订的《商品房买卖合同》约定,应当在商品房交付使用后360日内,持办理权属登记需要提供的资料到产权登记机关备案。原告未按合同约定缴纳专项维修基金，被告未按约办理房屋产权登记，双方均构成违约。鉴于办证涉及不同部门工作交接,又涉及原告未尽到交纳专项维修基金、提供办理产权登记所需材料的配合义务,故导致被告无法办理产权登记。原告提交的证据不足以证实被告在办证过程中存在过错,因此导致原告至今未能取得产权证书。所以,原告主张被告支付逾期办证违约金,证据不足,不予支持。原告要求被告李**芳承担连带责任，被告李**芳主张系职务行为，应由被告港隆置业公司承担责任，原告亦未提供相关证据，故对原告要求被告李**芳承担连带责任的请求，不予支持。原告自愿放弃退还保证金的请求，是其真实意思表示，予以准许。对原告未提供证据的请求，不予支持。综上所述,原告诉讼请求的合理部分,予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决:一、被告河南港隆置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告李银朝办理位于林州市兴林路西段路北世纪花园3幢2单元17层1703号房屋的不动产所有权登记证书；二、驳回原告李银朝的其他诉讼请求。案件受理费939.67元，由被告河南港隆置业有限公司负担。二审期间，本案双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，上诉人李银朝与被上诉人港隆置业公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照约定履行合同义务。依据合同约定，港隆置业公司最迟应于商品房交付后360日内协助办理不动产登记手续，上诉人应当在商品房屋交付使用前交存首期房屋专项维修基金，因双方均未依据合同约定履行上述义务，均构成违约，均应承担相应地违约后果。同时，鉴于办理房屋权属登记需要相关职能部门间的工作衔接、各相关单位的积极配合，涉及到行政审批事项及相关配套设施资料齐全后方可办理，一审结合当事人的举证及双方对导致不能及时办理房产证手续行为的过错情况，认定上诉人请求被上诉人向其支付逾期办证违约金的证据不足，对其诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。港隆置业公司系有限责任公司，李**芳作为该公司法定人自然人股东，上诉人在一、二审中均未提交李**芳与港隆置业公司存在财产混同有效证据，故上诉人上诉主张应由李**芳对本案承担连带责任的理由、证据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，故对李银朝的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1879.34元，由李银朝负担。本判决为终审判决。                                                        审  判  长   崔素萍      审  判  员   彭立辉      审  判  员   张利平                  二〇二一年三月二十九日                  法官助理   谢跃楠      书  记  员   郭培培