广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0312民初5109号 原告：倪某，男，1993年出生，汉族，住安徽省肥西县，现住广西桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：李某荣，广西某律师事务所律师。 被告：朱某欢，女，1995年出生，汉族，住广西桂林市临桂区。 被告：田某成，男，1991年出生，汉族，住黑龙江省大庆市肇源县，现住广西桂林市临桂区。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：胡某宣，广西某某律师事务所律师。 第三人：桂林市产经纪有限公司，住所地：广西桂林市临桂区临桂镇。 法定代表人：宋某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑某，该公司员工。 原告倪某与被告朱某欢、田某成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法组成由审判员粟开坤担任审判长，与人民陪审员王秀利、周道奕参加的合议庭。本案诉讼中，被告朱某欢于2020年11月16日向本院提起反诉，经本院审查，被告朱某欢的反诉请求符合法律规定，本院遂将本案的本诉与反诉合并进行审理。同日，原告倪某向本院提出申请，请求追加桂林市产经纪有限公司为本案第三人参加本案诉讼，经本院审查，原告倪某的申请符合法律规定，本院遂将桂林市产经纪有限公司追加为本案第三人参加本案诉讼。2020年12月25日，本院公开开庭审理了本案。书记员秦丽菊担任记录。原告倪某及委托诉讼代理人李某荣、被告朱某欢及被告朱某欢、田某成的共同委托诉讼代理人胡某宣、第三人桂林市产经纪有限公司的委托诉讼代理人郑某、证人曹某、刘某到庭参加诉讼。本案庭审中，被告朱某欢当庭向本院提出撤诉申请，请求撤回对原告倪某的反诉并获本院准许（已另行制作民事裁定书）。本案现已审理终结。 原告倪某向本院提出诉讼请求：1.判决被告朱某欢继续履行双方签订的房地产买卖合同中约定的义务--将约定的家私电器交付给原告；2.判决被告朱某欢支付违约金（暂定）人民币8700元，违约金计算至被告义务履行完成之日止；3.判决被告朱某欢支付律师代理费5250元；4.判决被告赔付原告不能收房，而额外支出的租房续租费用1300元；5.判决被告田某成对上述义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：2020年9月3日，原、被告通过平等协商，由桂林市产经纪有限公司居间，三方签订房地产买卖合同。合同约定：被告将自己购买的位于桂林市临桂区转卖给原告；转让价款为人民币58万元（附带家私电器，双方对家私电器进行了清点，并进行了拍照确定）；合同条款约定，任一方违约的，违约方需向守约方按日支付总房价千分之一的违约金；若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方自违约之日起按每日总房价千分之一支付违约金；合同第十条约定：合同三方，任一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，及因诉讼或仲裁产生的评估费、律师费、诉讼费或仲裁费、查询费等均由违约方承担。合同签订前，原告于2020年9月1日 向被告与中介方支付了定金2万元，第二次于2020年9月10日支付23万元给被告，由被告归还银行贷款并办妥产权撤押手续。之后，原告依约于9月27日向被告支付了30万元购房款，剩余尾款3万元，原告于2020年9月28日也以银行转账方式支付给了被告。被告也向原告出具了相应的收条收据。但被告在原告支付全部房款后，违反合同约定，不充分履行合同义务，与邻居1403号房的房主田某成串通，私下将与原告约定的家私家电掉包。10月1日原告去收房时，发现被告与邻居田某成掉包家具后，多次要求两被告完全履行义务，将约定的家私电器换回，但两被告一直不予理会，原告也无法收房，不得不继续租赁原来的房屋，为此花去续租费用人民币1300元。时至今日，被告朱某欢仍未向原告完全交付房屋，涉案的家私电器仍由被告田某成占有。原告认为，三方签订的二手房居间买卖合同系大家真实意思的表现，合法有效，自己也已经按约定完全履行了义务，所以该涉案房产及约定的家私电器也应属于自己的，被告朱某欢恶意与他人串通非法掉包上述财产，违反了诚信原则，未完全充分的履行合同义务，理应承担责任；被告田某成明知原告购买该涉案房产的情况，仍与被告朱某欢恶意串通，并非法占有该涉案财产，且拒不恢复原状，其行为亦属违法，也应承担责任。为此，原告为维护自己的合法利益，特向法院提起诉讼，请求法院在查清事实的基础上，判决所请。另外，因桂林市产经纪有限公司系涉案合同的居间人，原告认为本案案件的处理结果与第三人具有法律上的利害关系，应当追加参加诉讼以查明案件事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，原告特向法院申请追加桂林市产经纪有限公司为本案的第三人，恳请予以准许。 原告倪某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告身份证复印件，证明原告身份情况；2.被告身份证复印件，证明被告身份情况；3.房地产买卖合同及附件、家私家电清单，证明①原、被告签订二手房买卖合同，②合同标的的情况及双方权利义务；4.证人证言、照片7张、询问笔录、视频两段，证明①被告朱某欢违反合同约定，未充分履行合同义务，②两被告恶意串通损害原告利益，③被告田某成身份情况；5.不动产权证，证明涉案房产情况；6.支付凭证及收条收据，证明原告已完全履行了合同义务；7.委托合同、广西增值税普通发票，证明原告因被告的违约涉诉而支付的律师费5250元。 被告朱某欢辩称，1.其并未违约。其与原告由桂林市产经纪有限公司居间于2020年9月3日达成《房地产买卖合同》，合同的第一款第一条约定：吉屋，附带家私电器（详见清单或备注），本案其已按照约定将房屋转让给原告，并办理了不动产登记，再看家私清单上并未书写家私的品牌及型号，该清单是由桂林市产经纪有限公司书写的，由三方的签字盖手印，说明原告是对桂林市产经纪有限公司的工作方式及工作结果的认可，其虽一一置换了一部分的家私电器，但置换的电器都是能正常使用的，且有些置换的电器的新旧程度以及价值还要高于置换前的电器。所以原告应找桂林市产经纪有限公司赔偿损失，而不是找其，其已经按照合约完成了自己义务。 2.原告让其支付5250元的律师费无依据。依照《广西壮族自治区律师服务收费标准》，本案争议标的较小，原告所诉的5250元的律师费，收费超出标准，且无收费发票及相关的证据，所以，原告无依据让其支付5250元律师费。 3.原告让其支付1300元的房租无依据。原告与其签订《房屋买卖合同》，主要目的是买其的房子而不是买家私电器，房屋质量没有问题，不影响居住生活，原告认为家电置换就不收房，就让其支付其续租的费用是无根据的，并且置换的家电都是可以正常使用，有些家电基本上是同时期买的，甚至有些家电是今年7月份购买的，则置换家电后并不影响原告的正常生活，另外原告也没有证据证明其是租1300元一月的房屋，所以原告让其支付1300元的房租无依据。 被告田某成辩称，其不应列为本案的被告，根据合同相对性原则：1.主体的相对性是指合同关系是仅在特定人之间发生的法律关系，因此，只有合同关系当事人之间才能相互提出请求，结合本案是原告与被告朱某欢签订的《房地产买卖合同》，与其无关。2.责任的相对性是指违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，所以，原告让其承担连带的违约责任是无根据的。综上请求法院驳回被其的诉讼请求。 被告朱某欢、田某成为其辩解在举证期限内共同提供的证据有：1.朱某欢购买电器单据，证明格力空调4099元，美的空调2999元，热水器3995元，冰箱4900元，总计15993元，上述电器都是在2019年购买；2.田某成购买电器发票，证明华凌空调1649元，美的空调2899元，热水器1998元，冰箱2298元，上述电器共8844元，其中华凌空调是2020年7月购买，其他均是2019年购买。两组证据还证明，被告之间虽然置换了这些家电，但是其中家电与房屋的差额占房款的很小一部分，且有些家电的新旧程度还要高于置换前的，被告购买的电器都是网购的，只有一个电器是实体店买的。 第三人桂林市产经纪有限公司陈述称，没有什么要陈述的。 第三人桂林市产经纪有限公司为其陈述在举证期限内未提供任何证据。 本案庭审中，原告倪某向本院申请证人曹某、刘某出庭作证，证人曹某当庭陈述：我自愿作证，为原告作证；原告跟被告朱某欢买卖房屋家电的时候，商谈的时候，全程我都在场：客户去看的时候就是我们拍照片的时候的样子，全部都不带走，都是我们看到的样子，涉案房屋的所有家电都是在交付范围内的；看到的样子是当时被告家中已经存在的那些家具电器；家私清单是其写的，公司没有要求她们把家电的品牌都写上，但是都有照片记录；我们公司带客户看房的时候会发一个带看视频，我们还会把家私家电的照片拍下来，可以提供；我带看视频对房屋的构造、二手家电全部都看，因为被告朱某欢在网上挂的都是房屋全部的资料，包括其他中介也在转发；这份我的书面证明上落款日期是2020年10月7日，我记得这么清楚的品牌的名称和数量是因为我们有视频，然后涉案房屋我们去了几次了，我们也拍了照片，房东和家电的照片我们都拍了；我们已经去过几次了，家中的东西我们很清楚；家私清单上未打钩的不是被告出卖，是因为有一个消毒柜和黄色的沙发椅都是不带走的，这是商量过的；交接清单上列了很多家具，是依据当时涉案房屋里有的东西记录的；我是在第三人的公司做事的，是房产中介，现在还在这里工作。证人刘某当庭陈述：我自愿作证，为原告作证；原告和被告朱某欢买卖房子当时商谈的时候，交定金的当天我在场；一切买卖的达成以交钱为准，前期都是买卖双方沟通的过程；当天有明确提到家具家电，当时提到的家具家电是以当时屋内的家具家电为准，我们还会拍照，双方都会认可我们的拍照，我们公司也要求有带看视频记录，而且我作为我们店面的监护人来说，我有明确的告知房东我们成交的价格里面包含房屋本身和现有的家私家电，房东当时说：你们拍吧，我不可能带走，也不可能全部带走，我只带走自己的私人物品，因为我们店里经纪人有三人在场，并且我有照片和视频证明我们三人在房东家里全程陪同；被告朱某欢网上宣传卖方的视频，我们的员工曹某给我发过链接我看过，被告在网上宣传的卖方视频与我当时在现场看到的一样；当时有个房屋出租出售家私家电交接的确认单，当时交接的时候我在场；当时记录的家私家电是依据视频和照片中记录下来的，照片和视频记录颜色和款式，我们作为专业的第三方，我们拍的照片和视频保证是确认当天的记录，没有任何篡改的意思；我们记录清单的时候有对涉案房屋里面的家具家电进行清点，清点的结果是与确认单一致，当时签家私清单的时候我在场；我在场不签字这是我们公司的管理要求，当时曹某是经纪人，是她经手的；我在公司是店面经理；我们有多种判定方式，房东如果在外地的话，名称、型号都会记录，但是当时双方都在现场，我们就以现场的视频照片为证，在我们公司是合理的记录方式；我的员工没有违规，我公司的规定是不是清单上未打钩的项目就是被告未出售，时间太久了，记不清楚，如果出卖的我们就会清单上写下来，如果和我们的书面打印单不一致的，我们会用手写的方式确认下来；清单证明写的家电品牌型号以我们留存的照片和视频确定；我公司留存了出卖的涉案房屋网上的视频，还有原被告协商、看房以及成交、交付房屋的相关材料。 经过开庭举证及质证，原告倪某对被告朱某欢、田某成共同提供的证据1中的发票真实性、合法性无异议，证实了涉案标的中的冰箱型号为ＫＡ50ＮＥ20ＴＩ，其他证据原告认为与本案无关；证据2买的家具与本案无关。对证人曹某、刘某的证人证言无异议，说的都是客观事实，涉及当时涉案房屋中的现有家具家电，作为双方合同的买卖标的。 被告朱某欢、田某成对原告倪某提供的证据1-2的真实性、合法性、关联性无异议；证据3的真实性、合法性、关联性无异议，但是请法庭注意，交接单上的品牌都没有写，只写了数量；证据4的真实性有异议，证人证言落款时间是2020年10月7日，证明2020年9月3日发生的事情，间隔时间太长，真实性不认可；照片的证明目的不认可，照片的日期是2020年9月1日，但是双方签订合同的时间是2020年9月3日，清单上被告也没有说要卖消毒柜，原告没有办法证明被告是要在9月3日卖照片上的电器，清单上也没有写品牌型号；询问笔录无法体现两被告是恶意串通损害原告利益；视频中没有原告的在场，只是中介的宣传视频，不能证明是原告在场第一次看房，原告并不在场，看房主要是看房的质量而不是看二手电器，况且在视频中被告也没有说要卖这些电器；付定金的视频没有声音，也没付定金的场面，就是一个现场情况说明，也不能证明是2020年9月1日拍的；证据5-6的真实性、合法性、关联性无异议；证据7的真实性、合法性不予认可，因为超出了广西区的收费标准，本案标的不足1万元，原告律师收费超过了50％。对证人曹某、刘某的证人证言有异议，二人所说的视频和照片及带看视频，被告方都没有看到，被告朱某欢所承诺的卖房屋的家电也没有文字记录。 第三人桂林市产经纪有限公司对原告倪某提供的证据1-7的真实性、合法性、关联性无异议。对被告朱某欢、田某成共同提供的证据1-2的质证意见与原告一致。对证人曹某、刘某的证人证言无异议。 本院结合当事人各方的举证和质证及证人证言，认证如下：对各方当事人确认的书证予以确认采信；对各方当事人提出异议的书证及证人证言，因与本案各方当事人诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月1日晚，原告倪某经第三人桂林市产经纪有限公司居间，并对被告朱某欢位于桂林市临桂区房屋现场进行察看后，与被告朱某欢就购买该房屋达成意向。当日，原告向被告朱某欢支付意向金15000元，被告朱某欢则出具收据一份给原告收执，确认今收到倪某（3401221993××××××××）交来购买某某城6栋1单元1402房意向金壹万伍仟元整（15000.00），如查档没有问题，意向金不退，转为定金，房东方自付个人所得税，房屋成交总价为伍拾捌万元整（580000.00），房东方自付解押费用。同时，双方对涉案房屋及屋内家私电器进行了现场核对，原告与第三人对此予以了拍照及视频。 2020年9月3日，被告朱某欢（为卖方）、原告（为买方）、第三人（为经纪方）签订《房地产买卖合同》一份，该合同约定买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于桂林市临桂区（以下简称该房屋）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该房屋［建筑面积］为92.59平方米（以《不动产权证》为准）。该房屋是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该房屋的所有情况而并无异议。该房屋现状：1.吉屋，附带家私电器（详见清单或备注）【√】；2.不附租约【√】；3.已办理抵押登记【√】，由买方出资赎契。二、买卖双方同意该房屋总房价为人民币伍拾捌万元整（￥580000.00元）。此价格已包括卖方自买入该房屋后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、 有线电视初装费、装修费用、水电费、管理费等等）。有关付款方式详见附件或相关备注（这里要确定具体附件或备注名称）。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费方式为买卖双方各付各税【√】，在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各付各税【√】。三、卖方合法持有《不动产权证》【√】，号码为桂（2019）临桂区不动产权第0050432号。卖方保证对上述该房屋享有完整的所有权且该房屋不存在任何产权纠纷或被查封的情况，如存在隐瞒与该房屋买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该房屋无法办理产权登记手续或合同目的无法实现的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。四、买卖双方同意该房屋交付使用的时间为卖方收齐房款三天内【√】；买卖双方应在收房当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》【√】、卖方将房屋钥匙交付给买方【√】即视为房屋转移占有的标志。卖方交房后六月内迁出户口。五、卖方应在该房屋正式交付买方使用前，交清所有该房屋名下发生的欠款及应付费用（包括但不限于欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）。卖方保证在交房后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，且卖方还需配合买方办理物业、水电等各项转名手续，否则，视为卖方逾期交房，买方有权追偿及拒绝收房。六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（1）违约逾期未超过五天的，违约方须按逾期每日总房价千分之一向守约方支付违约金；（2）违约逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房价20％的违约金，两者以高者为准。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同的书面通知书。已收之房款应于解除合同通知书发出之日起五个工作日内退还。（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方自违约之日起按每日总房价的千分之一支付违约金。（4）合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行书面通知之日起五个工作日为履行期限。七、基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方需在签订本合同当天向经纪方支付佣金，其中：买方应向经纪方支付佣金人民币壹万壹仟陆佰元整（￥11600.00元）或【以《佣金确认书》为准】。逾期支付的，须从签订本合同之日起按佣金总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。房地产买卖合同的履行与否不影响本佣金的支付。在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任何一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。未经经纪方同意，买卖双方私下解除本合同的，由买卖双方共同对经纪方承担连带赔偿责任。八、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《房屋买卖合同》（网签合同）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。九、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。买卖双方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。十、合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，及因诉讼或仲裁产生的评估费、律师费、诉讼费或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。十一、本合同发生争议，三方应尽可能的协商解决，无法协商解决的，任何一方只能向合同签订地即经纪方所在地的法院提起诉讼途径解决本合同之任何争议纠纷。十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址（包括司法送达地址），如有变更，须及时书面通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递交邮即视为送达。十三、本合同连同附件共三页，经三方签字盖章后生效。买卖双方各持一份，经纪方持一份。十四、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。备注：因买方是公积金贷款，等贷款到账后三个工作日内转账至卖方账户。附件：买卖双方就房价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第2种办理交易付款给卖方：2.按揭付款（公积金贷款）：（1）签订本合同时支付人民币贰万元整（￥20000.00元）作为定金。（2）买方应在签订本合同20日内办理按揭贷款申请，签订《购房抵押贷款合同》并提交贷款所需全部资料；卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料。办理按揭所需费用由买方承担。（3）首期房价款：Ｂ【√】房产有抵押：赎契款由买方承担，由买方承担的，买方应在卖方收到银行提前还贷通知的三天内将（含定金）人民币贰拾伍万元整（￥250000.00元）支付至卖方还款账户，一经支付抵作部分首期款；提前还款所产生一切手续费用由卖方支付。卖方应在签订本合同1日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功还款20天内完成涂销抵押登记及归档等手续。买卖双方应在物业涂销抵押且买方取得同贷书之日起3天内共同到房管部门办理交易过户递件手续。（5）【√】剩余房款人民币叁拾叁万元整（￥330000.00元），于过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行或公积金中心直接划入买方银行账号作为房价余款。家私清单显示：电视机1台、电冰箱1台、空调2台、热水器1台、煤气炉1台、油烟机1台、落地镜1个、床头柜2个、电视柜1个、沙发1组、茶几2个、餐桌1个、餐椅6个、床（连床垫）1个、窗帘4组、衣柜2个、酒柜（吧台）1个。上述合同签订后，被告朱某欢于同日向原告出具收据一份，确认今收到倪某（身份证号码：3401221993××××××××），交来购买桂林市临桂区房屋定金人民币：贰万元整（￥20000.00元整）。2020年9月10日，被告朱某欢出具收据一份给原告，确认今收到倪某（身份证号码：3401221993××××××××），交来购买桂林市临桂区房屋首付款人民币贰拾叁万元整（￥230000.00元整）；备注：剩余33万公积金贷款待放款到位后转给卖家（朱某欢）。2020年9月27日，被告朱某欢出具收据一份与原告，确认今收到倪某购买某某城6﹟1402房屋尾款叁拾万元整（300000.-），剩余叁万元待明天交接清物业水电燃气再转至房东账户。2020年9月28日，被告朱某欢又出具收据一份与原告，确认今收到倪某交来某某城6﹟1402室尾款叁万元整（30000.-），尾款全部结清，房东三日内倒出房屋给买家并搬走前当面交接清票据及门禁卡。之后，由于原告与被告朱某欢就涉案房屋中的家私电器事宜未协商处理好，原告遂于2020年10月19日将朱某欢、田某成作为被告诉至本院，请求：1.判决被告朱某欢继续履行双方签订的房地产买卖合同中约定的义务--将约定的家私电器交付给原告；2.判决被告朱某欢支付违约金（暂定）人民币8700元，违约金计算至被告义务履行完成之日止；3.判决被告朱某欢支付律师代理费5250元；4.判决被告赔付原告不能收房，而额外支出的租房续租费用1300元；5.判决被告田某成对上述义务承担连带责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。本案诉讼中，被告朱某欢于2020年11月16日向本院提起反诉，请求：1.判令被反诉人返还反诉人支付的契税共计5800元；2.以5800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付自2020年9月21日至实际履行完毕之日的利息；3.反诉诉讼费用由被反诉人承担。经本院审查，被告朱某欢的反诉请求符合法律规定，本院遂将本案的本诉与反诉合并进行审理。同日，原告向本院提出申请，请求追加桂林市产经纪有限公司为本案第三人参加本案诉讼，经本院审查，原告的申请符合法律规定，本院遂将桂林市产经纪有限公司追加为本案第三人参加本案诉讼。 本案庭审中，被告朱某欢当庭向本院提出撤诉申请，请求撤回对原告的反诉并获本院准许（已另行制作民事裁定书）。原告明确其诉请第一项要求被告朱某欢将约定的家私电器交付给其的具体家私电器是：1.冰箱（规格型号：KA50NE20TI），家用器具制冷西门子冰箱；2.史密斯品牌型号热水器（16升的银色）；3.美的消毒柜；4.主卧格力挂壁式空调；5.次卧美的1匹挂壁式空调；6.黄色单人沙发一件；7.落地镜一个；确认其要求被告朱某欢支付违约金8700元、律师费的合同依据为涉案合同的第六条第三点和第十条，其中违约金是从2020年10月1日计算至10月15日即起诉之日共违约15天，乘总房价的千分之一，即每天580元，得出15天×580元＝8700元。被告朱某欢确认卖给被告田某成是冰箱、热水器、空调两台、镜子、黄沙发、消毒柜、烤箱，一共卖了1万元，其是9月26日卖给被告田某成的，没有告知被告田某成这些家电是包含在房屋买卖中的。被告田某成则对被告朱某欢的上述陈述表示认可，确认被告朱某欢卖给其的东西在其居住的1403号房屋。而对于为什么要拆涉案的家私电器，被告朱某欢称是因为当时其和第三人协商好的事：房屋一共售卖是586000元，中介方欺骗其签合同，不愿意承认另外的6000元的税费，还有就是第三人完全没有顾及其卖方的利益，当时还对其说其并不是该公司的客户，他们只是收取了买方的钱，可以不为其服务，然后第三人全程态度恶劣，多次与第三人沟通税费无果。 本案庭审后，2020年12月28日本院组织原告、被告方、第三人三方一起到涉案房屋和被告田某成家中进行了现场勘查，被告朱某欢卖与被告田某成并放置被告田某成家中的家私家电（具体以现场照片为准）：1.冰箱为西门子双开门冰箱（规格型号：KA50NE20TI）1台，2.热水器为史密斯牌（16升的银色）1台，3.空调为格力（京慕）空调1台、美的（青春）空调1台，4.黄色单人沙发1组（单个），5.落地镜一个（长2m、宽1.2m），6.未见消毒柜。被告朱某欢调换后放置在涉案房屋的家私家电（具体以现场照片为准）：1.冰箱为美的牌三开门冰箱1台，2.空调为美的（酷金）空调1台、美的华凌（大1匹壁挂式冷暖变频）空调1台，3.万和热水器1台，4.落地镜一个（小），5.沙发1组（灰色），6.消毒柜处（空）。 同时查明，对于涉案房屋，原告与被告朱某欢已于2020年10月1日交付完毕，不动产权证亦已办理好并登记在原告的名下。另外，原告因提起本案诉讼聘请律师花费律师服务费5250元。广西壮族自治区律师服务收费标准规定，争议标的收费比例费率分段累计收取律师费，最高不得超过规定的收费比例；10万元以下的（含10万元），费率为5％；10-50万元（含50万元），费率为4.5％；50-100万元（含100万元），费率为4％。另，《中华人民共和国民法典》施行的时间为2021年1月1日。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原告与被告朱某欢、第三人于2020年9月3日签订的《房地产买卖合同》，是当事人在平等自愿、协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效合同，应受法律保护，对各方当事人具有约束力，各方均应根据合同的约定履行各自义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价的除外。经查，原、被告之间的房屋买卖合同关系发生在2020年9月3日，且涉案房屋原告与被告朱某欢已经交付完毕，不动产权证已办理好并登记在原告的名下，时间均在《中华人民共和国民法典》施行时间即2021年1月1日以前，依上述法律规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。从本案查明事实以及证人曹某、刘某的证言可知，原告在购买涉案房屋时，对涉案房屋及房屋中的家私电器与被告朱某欢、第三人逐一进行确认后才确定购买的，是基于对被告朱某欢的信任才签订涉案《房地产买卖合同》的。同时，在履行涉案《房地产买卖合同》过程中，原告履行了依合同约定向被告朱某欢支付全部购房款的义务，不存在任何过错；然而被告朱某欢在交付涉案房屋后，却未将应一并交付的家私家电给原告，其行为已违反诚实信用原则，构成了违约，本院予以确认。本案中，被告朱某欢辩称其并未违约，其与原告由第三人居间于2020年9月3日达成《房地产买卖合同》，合同的第一款第一条约定：吉屋，附带家私电器（详见清单或备注），本案其已按照约定将房屋转让给原告，并办理了不动产登记，再看家私清单上并未书写家私的品牌及型号，该清单是由第三书写的，由三方的签字盖手印，说明原告是对第三人的工作方式及工作结果的认可，其虽一一置换了一部分的家私电器，但置换的电器都是能正常使用的，且有些置换的电器的新旧程度以及价值还要高于置换前的电器。所以原告应找第三人赔偿损失，而不是找其，其已经按照合约完成了自己义务。但是，依本案查明事实可知，原告在购买涉案房屋并与被告朱某欢签订涉案《房地产买卖合同》前，对于涉案房屋及房中家私电器是与被告朱某欢、第三人逐一确认后才购买的，虽然涉案《房地产买卖合同》的家私清单未显示家私电器的具体品牌及型号，存在一定的瑕疵，但从原告、第三人提供的视频以及证人曹某、刘某的证言和庭审笔录等，可清楚说明原告与被告朱某欢、第三人确认应交付的家私电器的具体品牌及型号与被告朱某欢现已交付的家私电器的品牌及型号不一致。因此，被告朱某欢的上述抗辩，无事实和法律依据，理由不能成立，本院不予采信。一、关于原告诉请要求被告朱某欢继续履行双方签订的房地产买卖合同中约定的义务--将约定的家私电器交付给原告的问题。本案中，原告明确要求被告朱某欢将约定的家私电器交付给其的具体家私电器为：1.冰箱（规格型号：KA50NE20TI），家用器具制冷西门子冰箱；2.史密斯品牌型号热水器（16升的银色）；3.美的消毒柜；4.主卧格力挂壁式空调；5.次卧美的1匹挂壁式空调；6.黄色单人沙发一件；7.落地镜一个。经查，涉案《房地产买卖合同》中家私清单显示为：电视机1台、电冰箱1台、空调2台、热水器1台、煤气炉1台、油烟机1台、落地镜1个、床头柜2个、电视柜1个、沙发1组、茶几2个、餐桌1个、餐椅6个、床（连床垫）1个、窗帘4组、衣柜2个、酒柜（吧台）1个。上述家私清单中，不含有原告诉请的美的消毒柜、黄色单人沙发1组（单个），且被告朱某欢已交付了沙发1组，故原告主张被告朱某欢交付上述家私电器，无合同约定，本院不予支持；而原告诉请被告朱某欢交付的其他家私电器，经本院现场勘查并结合原告、第三人提供的视频核实后应为：1.西门子双开门冰箱（规格型号：KA50NE20TI）1台，2.史密斯牌（16升的银色）热水器1台，3.格力（京慕）空调1台、美的（青春）空调1台，4.落地镜一个（长2m、宽1.2m）。综上，本院认为被告朱某欢应按诚实信用原则将本院核实后的上述家私电器交付给原告。同时，为“一站式”解决此纠纷，原告亦应将被告朱某欢调换的对应家私电器即［1.美的牌三开门冰箱1台，2.美的（酷金）空调1台、美的华凌（大1匹壁挂式冷暖变频）空调1台，3.万和热水器1台，4.落地镜一个（小）］退还给被告朱某欢。二、关于原告诉请要求被告朱某欢支付违约金（暂定）人民币8700元，违约金计算至被告义务履行完成之日止的问题。本案中，原告陈述对该诉请主张的依据为涉案合同的第六条第（3）点，违约金是从2020年10月1日计算至10月15日即起诉之日共违约15天，乘总房价的千分之一，即每天580元，得出15天×580元＝8700元。经查，涉案《房地产买卖合同》第六条第（3）点约定：因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（3）若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方自违约之日起按每日总房价的千分之一支付违约金。而对于涉案房屋，原告与被告朱某欢2020年10月1日交付完毕，不动产权证亦已办理好并登记在原告的名下。基于上述案件事实，本院认为涉案《房地产买卖合同》中约定房屋的交付，是被告朱某欢应履行的主要义务，现被告朱某欢已交付涉案房屋给原告即履行了其主要义务。虽然被告朱某欢在履行涉案《房地产买卖合同》中存在违反诚实信用原则的行为即调换涉案家私电器未按约定交付应交付的家私电器，但未影响原告对涉案房屋的使用，且涉案家私清单中未显示家私电器的具体品牌及型号存在有一定的瑕疵，原告与被告朱某欢、第三人对此均有责任。同时，涉案家私电器属合同的附随义务，被告朱某欢的行为虽存在违约但不构成根本性违约，涉案的《房地产买卖合同》第六条中对被告朱某欢的上述行为亦未作明确约定。因此，原告的该项诉请，缺乏法律依据且与合同约定不符，本院不予支持。三、关于原告诉请要求被告朱某欢支付律师代理费5250元的问题。涉案《房地产买卖合同》第十条约定“合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，及因诉讼或仲裁产生的评估费、律师费、诉讼费或仲裁费用、查询费等均由违约方承担”。依本案查明事实所知，本案纠纷产生之原因，系被告朱某欢不按约定交付家私电器给原告而违反诚实信用原则所致，原告依法提起本案诉讼维护自身权益而聘请律师符合合同约定，依上述条款约定，原告支出的律师费应由被告朱某欢承担。同时，经本院审核并对照广西壮族自治区律师服务收费标准规定，依原告就本案提出的诉讼标的，本院认为原告聘请律师所支出的律师服务费5250元过高。本案中，被告朱某欢辩称本案争议标的较小，原告所诉的5250元的律师费，收费超出标准，其抗辩理由部分成立，本院部分采纳。综上所述，结合本案实际及广西壮族自治区律师服务收费标准规定，本院酌情支持原告聘请律师支出律师服务费5250元的一半即2625元，即由被告朱某欢赔偿律师服务费2625元给原告。至于原告诉请超出本院支持的律师服务费部分，无事实依据，不予支持。四、关于原告诉请要求被告朱某欢赔付原告不能收房，而额外支出的租房续租费用1300元的问题。本案中，原告对该诉请未提供证据证实。同时，对于涉案房屋，被告朱某欢已交付与原告且未影响原告正常使用，涉案家私电器属于涉案《房地产买卖合同》的附随义务，且被告朱某欢未构成根本性违约。故，原告的上述诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告朱某欢对提出的抗辩，理由成立，本院予以采信。五、关于原告诉请被告田某成对上述义务承担连带责任的问题。被告田某成不是涉案《房地产买卖合同》的合同相对人，且被告田某成亦就购买涉案家私电器向被告朱某欢支付了相应对价，本案中原告也未举证证实被告朱某欢与被告田某成存在恶意串通。因此，原告的该项诉请，于法无据，本院不予支持。被告田某成就此提出的抗辩，理由成立，本院予以采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条的规定，判决如下： 一、被告朱某欢应交付下列家私电器［即：1.西门子双开门冰箱（规格型号：KA50NE20TI）1台，2.史密斯牌（16升的银色）热水器1台，3.格力（京慕）空调1台、美的（青春）空调1台，4.落地镜一个（长2m、宽1.2m）］给原告倪某；原告倪某应退还下列家私电器［即：1.美的牌三开门冰箱1台，2.美的（酷金）空调1台、美的华凌（大1匹壁挂式冷暖变频）空调1台，3.万和热水器1台，4.落地镜一个（小）］给被告朱某欢； 二、被告朱某欢应赔偿律师代理费2625元给原告倪某； 三、驳回原告倪某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费182元，由原告倪某负担91元，被告朱某欢负担91元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费182元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  粟开坤 人民陪审员  王秀利 人民陪审员  周道奕 二〇二一年三月二十二日 书 记 员  秦丽菊