山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1666号 上诉人（原审原告）：青岛龙腾太平洋购物中心有限公司，住所地平度市。统一社会信用代码：91xx6F。 法定代表人：陈华文，董事长。 委托诉讼代理人：张文龙，山东鲁青律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李丹，男，1982年7月16日生，汉族，户籍地平度市,住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人:杨兴茂,平度城德法律服务所法律工作者。 上诉人青岛龙腾太平洋购物中心有限公司（以下简称龙腾公司）因与被上诉人李丹房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙腾公司的委托诉讼代理人张文龙，被上诉人李丹的委托诉讼代理人杨兴茂，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 龙腾公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判决支持上诉人一审提出的所有诉讼请求；三、涉诉二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审认定的租金支付条件未成就与事实严重不符。上诉人与被上诉人于2017年12月4日签订了《租赁合同》一份，约定由李丹承租龙腾公司位于龙腾太平洋购物中心内第四层的xx-xx号商铺，租赁期限为2020年1月1日至2022年8月31日，因疫情发生，上诉人考虑被上诉人的经营情况，在减免租金的情况下，又善意同意被上诉人单方解决申请，并且没有追究被上诉人的单方解约责任。双方于2020年6月1日签订《提前终止协议》，约定由被上诉人处理设备的费用优先偿还上诉人，但被上诉人于2020年6月21日从承租商铺内运走双开门冷柜操作台一个、饮水机一台、冰柜一台、四开门冰柜等设备，此事实均由出警记录佐证，被上诉人拉走上述设备所处理的费用均为优先交付给上诉人用于抵扣租金及物业管理费，此处理费用已达支付的前提条件，一审法院未认定此部分费用已达支付条件，与事实严重不符。鉴于被上诉人有违协议约定，上诉人为维护自己的合法权益阻止被上诉人继续处理设备，被上诉人也亲自出具承诺书，约定：在租金及物管费未解决（及未付清）前不拿走任何遗留设备于物品。此承诺书是被上诉人对上诉人租金及物管费的保障，也是被上诉人对提前终止协议相关约定变更的真实明确的意思表示，是被上诉人对原支付条件的重新约定，双方应予遵守，而一审法院无视上诉人提供的上述证据，片面理解协议的约定，与事实及法律严重不符。现被上诉人继续恶意逃避债务履行，使被上诉人的权益处于无法实现的不确定状态，严重侵害了上诉人的合法权益。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决。 李丹辩称，上诉人的上诉请求与事实不符，一审法院作出的判决公平公正，对事实部分认定得非常清楚，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 龙腾公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令李丹向龙腾公司支付欠付租金及物管费用25027.5元(自2020年4月1日至6月31日)；2、依法判令李丹向龙腾公司支付逾期腾房占用使用费(自2020年7月1日至实际腾房之日止按照原合同日租金标准)；3、依法判令李丹向龙腾公司支付律师费2000元；以上暂合计人民币27027.5元；4、依法判令李丹承担本案所有诉讼费、保全费等。 一审法院认定事实：2020年6月21日龙腾公司（甲方）与李丹（乙方）签订了一份《提前终止合同协议书》，约定：“一、甲、乙双方同意原合同于2020年6月30日终止。……五、遗留问题：乙方欠甲方2020年4月1日-6月30日租金及物管费用30027.5元，现乙方在甲方财务押有5000元装修押金。乙方已于2020年5月已经停止营业。六、解决方案：乙方同意将装修押金5000元抵扣甲方租金及物管费用，剩余25027.5元在乙方店内设备处理后用于剩余费用缴纳。”当日因拉设备一事李丹报警，其拉走双开门冷柜操作台一个、冷柜一台，剩余设备现在龙腾公司处，龙腾公司称部分桌椅板凳已由下家使用，转让费3000元左右。 一审法院认为，双方就合同的履行已经签订了提前终止合同协议书，对剩余欠款的支付约定了前提条件，虽然双方对该前提条件作出了不同的解释，但该条件至今未成就。龙腾公司的起诉不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回青岛龙腾太平洋购物中心有限公司的诉讼请求。案件受理费476元，减半收取238元由青岛龙腾太平洋购物中心有限公司负担。 二审庭审中，上诉人龙腾公司提交证据一：李丹出具的保证书1份（一审中其已提交，但一审判决书中对该保证书没有任何分析认定）。证明：在签订终止协议后，被上诉人又出具了该保证书，被上诉人未付清上诉人租金及物管费之前绝不拉走所遗留的设备及物品，不是一审认定的剩余租金及物管费支付条件未成就，而应是在被上诉人向上诉人付清租金及物管费之后，才能拉走遗留设备及物品。证据二：EMS通知单（催告函）一份。证明：上诉人为保障自己债权及时得到实现，积极催促被上诉人将遗留物品拉走处理，但被上诉人至今未去上诉人处拉走设备及物品，竟单方随意认为遗留物品抵扣租金及物管费，实属无稽之谈，致使上诉人的债权迟迟无法得到实现。 被上诉人李丹质证称，对证据一保证书的真实性无异议，系李丹本人书写。李丹曾到公司拉过自己的物品，但因为上诉人的阻碍，就拉走了两台冰柜，之后出具了该保证书，之后李丹就再没有去上诉人处拉任何物品，该证据与本案没有关联性，该保证书系一审判决中已经查明的李丹拉走了两台冰箱，所以该保证书对本案没有证明效力。证据二催告函的产生时间为2020年11月11日，被上诉人根本没有收到该催告函，该函是在一审判决下发后，系上诉人自己所为。该证据中记载的内容与原判决没有任何关系，并且与上诉人的上诉状没有任何关联性，请求法院不予审查该证据。 本院认证认为，对上诉人提交的两份证据的真实性予以确认。 二审经审理查明：2020年6月21日，因被上诉人李丹拉设备，上诉人不准许，双方产生分歧，被上诉人李丹报警。后，龙腾公司与李丹签订诉争《提前终止合同协议书》，李丹向龙腾公司出具诉争《保证书》，保证书内容为：“本人保证在太平洋购物中心四楼金香缘米线厅内，所有设施设备与物品，在租金问题没有解决之前决不拿走2020.6.21李丹”。 还查明，上诉人龙腾公司将被上诉人李丹部分设备处理，上诉人龙腾公司称价款为3945元。 一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人主张的自2020年4月1日至6月31日的租金及物管费用，双方对于是否以遗留物品抵顶该部分租金存在争议。首先，新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况,属于不可抗力,如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金对承租人明显不公平，且《提前终止合同协议书》中确认李丹于2020年5月已经停止营业，综上，被上诉人在此期间内实际占用商铺的租金双方分担为宜。就金额而言，即使完全按上诉人之主张，各方分担的金额为一万元左右。其次，2020年6月21日双方签订了《提前终止合同协议书》、李丹还向龙腾公司出具了保证书，在双方当事人均表示同意解除合同的情况下，结合上诉人在被上诉人李丹出具保证书后处理了被上诉人李丹的部分设备的事实，再将上诉人出售被上诉人设备所得金额对比前已述及的双方分担的租金金额，本院认为被上诉人关于遗留物品应视为抵顶租金的理由成立。据此，上诉人在本案中要求被上诉人支付租金及物管费用的主张不成立，本院不予支持。 关于上诉人主张的自2020年7月1日至实际腾房之日止按照原合同日租金标准计算的占用使用费，本院认为，双方已经形成合意解除合同，前已述及，双方合意以遗留物品抵顶租金，且上诉人并无证据证明被上诉人继续占用诉争商铺，故，上诉人关于被上诉人继续占用商铺的主张与事实不符，上诉人要求被上诉人支付该占用使用费的主张，本院不予支持。 另，关于上诉人要求被上诉人承担律师费的主张，此并无合同约定，本院对上诉人的该主张亦不予支持。 综上所述，上诉人青岛龙腾太平洋购物中心有限公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决结果，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费476元，由上诉人青岛龙腾太平洋购物中心有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐明光 审 判 员 安太欣 审 判 员 卞冬冬 二〇二一年三月十九日 法官助理 赵佩宇 书 记 员 张雨薇