山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁16民终191号 上诉人（原审原告）：滨州市广珠置业有限公司，住所地山东省滨州市滨城区黄河十二路942号广珠大厦701室，统一社会信用代码：91371600797324706U。 法定代表人：董娟，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：申海芬，山东开言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕树征，山东开言律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘金辉，男，1984年12月7日出生，汉族，居民，住山东省滨州市滨城区。 上诉人滨州市广珠置业有限公司（以下简称广珠置业公司）因与被上诉人刘金辉商品房销售合同纠纷一案，不服滨州市沾化区人民法院(2020)鲁1603民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 广珠置业公司上诉请求：1．撤销（2020）鲁1603民初2650号民事判决，依法改判或者发回重审；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定基本事实不清，没有认定被上诉人参与其单位职工集资团购房屋行为及按成本价购买房屋是错误的。1．在一审庭审时，被上诉人刘金辉认可其是通过其单位组织的内部职工集资团购房活动而与上诉人建立了房屋买卖关系，并且认可涉案房屋成本价进行过几次调整，认可其是根据成本价认购的涉案房屋。而一审法院却对双方实际按照成本价履行购房合同的事实没有任何表述，直接以被上诉人商品房买卖合同价格认定为房屋最终确定的价格，属于认定基本事实不清。2．（2015）滨中民一终字第78号民事判决能够证实：购房户（包括被上诉人在内）与上诉人存在事实上的房屋买卖关系，但不能认定双方存在独立于团购以外的商品房买卖关系。购房户与上诉人签订的《商品房买卖合同》并非双方真实交易关系的购房合同，而是为了办理产权证而签订的合同，应以实际履行的团购协议来判定双方的权利义务。一审时，上诉人向法庭提交的《宿舍楼承建协议书》和《补充协议》证实：职工购房以宿舍楼建造成本价交购房款，宿舍楼建造成本包括：土地价、宿舍楼建造成本、各种向上级应交的费用、应交的各种税金、房地产开发管理费。《宿舍楼承建协议书》和《补充协议》也是上诉人与被上诉人房屋买卖合同的组成部分，该事实已经过滨州市中级人民法院终审认定。一审法院不顾滨州市中级法院终审生效判决认定的事实，对上诉人提供的上述证据不予采纳，也没有阐述不采纳的理由。仅仅按照被上诉人提供的商品房买卖合同约定价格简单草率地认定双方的权利义务是错误的。二、被上诉人补交土地出让金和人防费属于合同约定的建造成本，该成本的增加是上诉人无法预料也无法控制的。根据双方实际履行的团购行为约定，被上诉人应承担其购房面积内成本增加的部分。在一审庭审时，上诉人提交的《沾化区金海花园项目容积率变更意见》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、出让金缴款凭证。可以证明涉案房屋所属小区因容积率变更，需要补交土地出让金差价5499300元，上诉人已经按照政府部门要求缴纳，导致本案建设房屋成本中的土地费用成本增加。另外上诉人在一审中提交的《缴纳防空地下室易地建设费决定书》及缴费单据，可以证明上诉人为沾化县工商行政管理局等五部门职工（包括本案的被上诉人在内）承建的金海花园一期、二期住宅楼项目需要缴纳防空地下室易地建设费2528180元，上诉人补交了上述人防费用，导致本案建设房屋成本增加。上述两项费用的增加是上诉人为了全体业主利益补交的费用。上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时无法预料和无法控制该两项费用的发生。被上诉人是按照成本价购房，因此对房屋成本的增加，应由被上诉人承担其应承担的部分。被上诉人是成本价团购房屋，不同于社会市场价格购买房屋，按照当时的审计成本价，其购房价格比按照市场价购买该小区房屋的业主每平方米优惠1000元左右。本来上诉人作为一个小微企业就没有销售性盈利，再让上诉人承担非上诉人所能预料和控制的后期增加的800余万元的建房成本，有违当时团购房行为的目的，对上诉人来说也显失公平。三、一审庭审时，上诉人提供涉案金海小区全部楼房面积60080平方米，上诉人补交土地出让金差价5499300元，税款222721.7元。每平方米分摊土地出让金95.71元，防空地下室易地建设费2528180元，每平米分摊40元。刘金辉住房面积119.36平方米，应补交分摊土地出让金差价11423.95元，防空地下室易地建设费4774.40元，共计16198.35元；被上诉人并应该支付上诉人垫付款利息。上诉人向法庭提供了被上诉人同小区的21户业主已经补缴增加的成本费用的收据及转账记录。能够证明其他购房户已经按照实际履行的团购协议约定将增加的建房成本交清，被上诉人也应按照约定补缴房款。综上，一审法院认定基本事实不清，证据不足，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判或者发回重审。 刘金辉辩称：我购买的房屋是沾化区工商局与广珠置业公司通过协议约定建设的，双方签订了三份协议，第一份约定以成本价交付房屋，第二份约定成本价为审计成本价即房屋建成后双方共同寻找第三方对建设成本进行审计，以此价格成交，2011年房屋建成后经第三方审计双方共同约定房屋均价且约定双方不得对房价再有任何异议，之后我与广珠置业公司签订了购房合同，购房价格即双方约定的审计成本价，我方认为房屋的协议和合同是双方真实意思表示，且购房合同已在房管部门进行网签，不管是主观还是客观，可预见还是不可预见，广珠置业公司费用的增加都不能再分摊至我身上，否则合同与协议就没有任何意义。 广珠置业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令刘金辉补交分摊土地出让金差价11423.95元，防空地下室易地建设费4774.40元，共计16198.35元；2.刘金辉支付垫付款利息暂计430.24元(以11423.95元为基数，自2019年3月15日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计息；自2019年8月20日至2019年10月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计息)，自2019年11月1日至实际履行之日止，以16198.35元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价计息。3.诉讼费用由刘金辉承担。 一审法院认定的事实：2012年11月17日，广珠置业公司与沾化工商局签订协议，双方最终确定商品房均价按照每平方米2225.63元执行。后刘金辉与广珠置业公司签订《商品房买卖合同》，该商品房合同约定建筑面积119.36平方米，附属物面积23.87平方米；该商品房单价为每平方米2206.38元，附属物每平方米2306.38元，总金额318406.81元。（2020）鲁1603民初1174号民事判决书、（2020）鲁16民终3305号民事判决书对该合同的真实性予以确认。另查明，涉案房屋所属小区因容积率变更，广珠置业公司按政府部门要求缴纳了土地出让金差价，导致本案建设房屋土地费用成本增加，后期成本的增加系政府审批原因或开发商自行建超造成。 一审法院认为，刘金辉购买的房屋是在广珠置业公司与沾化工商局最终确定的价格基础上购买，双方签订商品房买卖合同真实有效，应按合同约定的房屋价格执行。广珠置业公司以涉案房屋所属小区容积率变更，按政府部门要求缴纳了土地出让金差价，导致本案建设房屋土地费用成本增加为由，要求刘金辉补交增加的成本费用，无合同约定，也无法律依据，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告滨州市广珠置业有限公司的诉讼请求。案件受理费108元，由原告滨州市广珠置业有限公司负担。 二审查明的事实及认定的证据：2009年12月15日，滨州市坤泰置业有限公司（下称坤泰公司，甲方）与沾化县工商行政管理局（乙方）签订了宿舍楼承建协议书，协议约定由甲方为乙方承建约130户住宅楼，甲方以住宅楼每平方米1398元，车库以每平方注1300元承包建设。甲方所承建的职工住宅楼建设，为成本价的毛坯房。协议中对小区内道路、绿化、住宅楼建设标准、质量要求等进行了详细约定。并约定甲方请求乙方成立基建领导小组，参与设计、施工整个过程的监督与管理。广珠置业公司作为坤泰有限公司的合作方，参与涉案楼房小区的建设开发。刘金辉系当时沾化县工商行政管理局职工。2011年4月10日，坤泰公司与沾化县工商行政管理局签订宿舍楼承建补充协议书，约定：“1.该工程竣工后，双方共同指定工程造价部门，审计宿舍楼工程造价成本，最终职工购房以审定的宿舍楼建造成本交购房款。2.宿舍楼建造成本包括①土地价，②宿舍楼建造成本，③各种上级应交的费用，④应交的各种税金，⑤房地产开发管理费。……3.为了工程顺利施工，职工购房及车库暂定按1800元每平方米预交购房款，车库每户约30平方米。工程施工审计完后多退少补，以实际成本价交购房款……4.宿舍楼建造成本价购房户为114-118户（第一批）。其他购房户（第二批），在审定成本价基础上，每平方米增加200元为购房价格。5.其他条款遵照原宿舍楼承建协议书”。2011年6月4日，广珠置业公司与刘金辉签订《商品房买卖合同》。2012年11月18日，广珠置业公司、坤泰公司与沾化县工商行政管理局签订协议书，内容为：“经甲乙双方友好协商，乙方所购甲方沾化县金海花园小区住宅楼，每平方米均价为2245.63元。甲方同意每平米让利20元，定为每平方米均价为2225.63元。双方达成协议后，任何一方不得在金海花园小区房价问题上，提出任何异议，双方签字盖章之日起生效”。后刘金辉与广珠置业公司签订《商品房买卖合同》，该商品房合同约定建筑面积119.36平方米，附属物面积23.87平方米；该商品房单价为每平方米2206.38元，附属物每平方米2306.38元，总金额318406.81元。 2018年10月8日滨州市沾化区住房和城乡建设局向广珠置业公司下达了《关于沾化区金海花园项目容积率变更的意见》，主要内容：金海花园小区方案于2010年7月份审批，规划用地面积为56700平方米，规划容积率为1.055，规划计容建筑面积为59783.63平方米；因后期保温层等计算方式不同，实际竣工计容建筑面积61858.59平方米。若政府不再继续供地，按规划计容建筑面积59783.63平方米与实际供地面积39648平方米计算实际分摊容积率为1.508，按实际竣工计容建筑面积与实际供地面积计算分摊容积率为1.56。因此，容积率由1.1调整至1.508，是由于政府审批等原因造成；容积率由1.508到1.56是由于后期保温计算方式及开发商自行超建造成。2019年3月14日，滨州市沾化区自然资源局与广珠置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，双方就土地超容积率事宜达成协议如下：一、原沾公-01-2012-0103、沾化-01-2013-0018合同项下约定开发条件容积率大于1.0且小于等于1.1，调整为容积率大于1.0且不大于1.56。二、由广珠置业公司于2019年3月30日前一次性补交经滨州市沾化区土地供应联席会议商定的差价出让金，计5499300元。2019年3月30日广珠置业公司缴纳了上述款项。2019年3月15日，广珠置业公司支付了产权转移书据印花税、国有土地使用权出让契税共计222721.70元。2019年5月21日滨州市沾化区人民防空办公室向上诉人下达了《交纳防空地下室易地建设费决定书》，责令上诉人于2019年5月28日前交纳2528180元防空地下室易地建设费。该款项广珠置业公司已缴纳。 另查明，涉案金海花园小区共建设住宅楼15栋，均系五层结构，总建筑面积69087平方米。其中团购252户，建筑面积40488.20平方米；以商品房形式对社会销售178户，建筑面积28598.80平方米。 另刘金辉于2020年7月1日起诉，请求法院判令广珠置业公司配合其办理房屋不动产登记，沾化区人民法院作出（2020）鲁1603民初1174号民事判决、本院作出（2020）鲁16民终3305号民事判决，支持了刘金辉的诉讼请求。 本院认为，虽然刘金辉购买的涉案金海花园小区房屋是在广珠置业公司与沾化工商局最终确定的价格基础上购买，双方签订商品房买卖合同亦真实有效，但从涉案房屋的建设及购买背景来看，属于原沾化县工商局以集体团购的形式购买。根据广珠置业公司提供的坤泰公司与沾化县工商行政管理局签订宿舍楼承建协议书、坤泰公司与沾化县工商行政管理局签订宿舍楼承建补充协议书、沾化县工商行政管理局出具的《沾化县工商行政管理局关于金海花园购房事宜相关问题的说明》等证据，涉案房屋价格系通过工程造价审计确定建造成本，再加土地价、向上级应交费用、税金、房地产开发管理费等五项组成，不同于房地产开发企业对社会销售的商品房。且在双方签订商品房买卖合同时，广珠置业公司对于因政府审批原因造成容积率调整，而补缴大额土地出让金及税金亦不能预见。按照原合同确定的房屋价款继续履行显失公平，因此，对于原商品房买卖合同所确定的房屋价款应适当进行调整，将广珠置业公司后期补缴的非因自身原因增加的土地出让金及税金计入房屋总价款，刘金辉应分担其中增加的部分成本。通过查明的事实，因政府审批原因造成容积率变更，占容积率变更部分的88.6956%。对于因保温计算方式及开发商自行超建造成的容积率变更引起的土地出让金及税金变更部分（占11.3043%），系广珠置业公司在开发过程中自行造成，不应由刘金辉等业主负担。对于广珠置业公司主张的防空地下室易地建设费，经查，涉案小区由坤泰公司、广珠置业公司一方设计、建造，且交纳该费用的规定此前已经存在，并非是政策调整或其他原因产生的费用，因此，广珠置业公司主张由刘金辉等业主分摊该费用的主张不能成立。 综上，对于广珠置业公司主张补缴的土地出让金及税金中的88.6956%，刘金辉应予分摊，分摊数额计算：土地出让金5499300加税金222721.70共计5722021.70元的88.6956%，即款5075181.48元，分摊至小区建筑总面积69087平方米中，平均每平方米分摊73.46元；具体到刘金辉，其购买房屋建筑面积为143.23平方米（主房119.36、附房23.87平方米），合计应分摊10521.67元。广珠置业公司主张刘金辉应承担相应利息不能成立，不予支持。 综上，上诉人广珠置业公司的部分上诉理由成立，应予支持。原判适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、撤销滨州市沾化区人民法院(2020)鲁1603民初2650号民事判决； 二、刘金辉向滨州市广珠置业有限公司补交分摊土地出让金、税金差价款10521.67元，于本判决送达之日起十日内履行； 三、驳回滨州市广珠置业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费108元，由滨州市广珠置业有限公司负担；二审案件受理费216元，由刘金辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵慧莲 审 判 员 张魁海 审 判 员 张 珊 二〇二一年三月二日 法官助理 徐丽萍 书 记 员 王 楠