山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终18号 上诉人（原审原告）：刘峻杭，男，1979年8月5日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：赵吉军，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张瑜，山东文康律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛城阳珠江村镇银行股份有限公司，住所地：山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：代宝义，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹存召，山东诚功（城阳）律师事务所律师。 上诉人刘峻杭因与被上诉人青岛城阳珠江村镇银行股份有限公司（以下简称“城阳珠江村镇银行”）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初6770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘峻杭向本院上诉请求：1.二审法院撤销一审判决，并依法改判支持刘峻杭一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由城阳珠江村镇银行承担。事实与理由：一审判决严重违背法律准则和司法规则，城阳珠江村镇银行通过严重违背诚信的违约行为反而可以获得超出合同约定的解除权利，混淆了义务和权利的概念，曲解法律和事实做出错误裁判，不仅损害了刘峻杭的合法权益，更严重破坏了诚实信用民事行为基本准则，严重危及社会市场经济秩序，应予纠正。一、《租赁合同书》中约定解除权，是合同双方明确规定一方违约时，守约方可以选择解除合同的权利，这种约定解除权是为了在交易中维护善意、诚信履约一方当事人的合法利益，故它是一种权利。违约的当事人，根据法律规定应承担相应责任和义务，根本不可能因违约行为反而获得权利、从而成为进一步损害守约方权益的根据。本案中，城阳珠江村镇银行（乙方）享有的合同约定解除权明确规定在了《租赁合同书》第九条第2项中：“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：(1)甲方逾期三十天未提供租赁标的物的。(2)甲方提供的租赁标的物不符合国家规定的建筑标准，导致乙方无法使用的。(3)不承担约定的维修义务，在乙方催告后超过三十日仍未承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的。”根据租赁合同约定，城阳珠江村镇银行作为乙方只有在甲方（上诉人）存在上述三种行为时才享有约定解除权。本案中，上述第九条第2项中规定的情形均不存在，城阳珠江村镇银行根本不享有合同解除权。《租赁合同书》中有多处条款记载了对被上诉人（乙方）违约责任的规定，包括：1.租金以12个月为一期支付一次，每期租金提前30天支付，在每年的2月28日前支付下一期租金；....如果合同因乙方违约而解除，乙方已支付租金不予返还。2.除本合同所约定的解除事由出现以外，乙方不得单方要求解除合同，若乙方强行要求解除且合同因此而解除的，乙方应按照解除合同当年租金总额的1%向甲方支付违约金。违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应补足。但这些违约责任条款的目的，仅是规定违约行为的经济责任，绝不是鼓励违约，更不是赋予违约方解除合同的权利。但一审法院为给城阳珠江村镇银行违约行为开脱，故意混淆权利和义务的概念，违背法律基本原则，以存在违约解除合同的经济责任约定为由，赋予城阳珠江村镇银行合同解除权，严重违法。二、一审法院关于城阳珠江村镇银行因违约而获得解除权的事由，是城阳珠江村镇银行自己在庭审中都未敢主张的事由，法院越俎代庖主张该事由，严重违法。在质证阶段，刘峻杭就明确指出，《租赁合同书》第十一条第2款违约责任的约定不是城阳珠江村镇银行主张合同解除权的合法依据。庭审中，一审法官询问城阳珠江村镇银行要求解除合同的依据，城阳珠江村镇银行先是说没有合同依据，后又说是协商解除、没有行使解除权。其反复主张涉案租赁合同已经在2020年1月10日通过双方协商而解除，此后双方的法律关系属于不定期租赁关系，因此其可以随时要求解除该不定期租赁关系。按照司法审判的基本规则，一审法院应该审查并认定城阳珠江村镇银行所谓租赁合同已经在2020年1月10日协商解除是否成立、之后所谓不定期租赁关系是否成立，而不是避开城阳珠江村镇银行自己主张的抗辩事由不谈，替它找个理由自说自判，这明显损害了法院中立、客观、公正的基本行为准则。三、城阳珠江村镇银行无视法律的肆意违约行为性质恶劣，而一审法院错误裁判的危害后果则更为严重和深远。一审判决称，“2020年1月10日，被告处员工通过微信向原告告知被告将在今年合同到期后不再继续承租涉案房屋。原告对此表示知情，并称会将涉案房屋另行出租”，系误导视听的歪曲事实。刘峻杭不能理解的是，在上述认定中，一审法院隐瞒了刘峻杭多次提出假如城阳珠江村镇银行要求提前解约需要承担违约责任、其提前解约将给刘峻杭造成近200万元租金损失、而城阳珠江村镇银行一直推诿搪塞不予答复、直至最后以邮寄钥匙方式通知刘峻杭合同已经解除的过程和事实。假如不当司法裁判给予社会公众以负向激励和指引，则本案裁判错误的后果将远超个案，背离司法宗旨。四、城阳珠江村镇银行负有继续履行合同的义务，一审判决认为无继续履行合同的可能性，违背事实和法律。本案是一个商业网点的租赁合同，城阳珠江村镇银行根据合同收取并占有房屋后，有利用房屋的充分自由和权利，也负有按合同约定方式支付租金的义务。在城阳珠江村镇银行没有合法理由、仅以损人利己为目的实施违约行为时，要求继续履行合同是刘峻杭一方最基本也是最重要的法定权利。一审法院所谓城阳珠江村镇银行已经搬离涉案房屋，既不是城阳珠江村镇银行不能继续履行合同的事实根据，更不是法律根据，因为搬离房屋既不影响城阳珠江村镇银行继续行使对房屋的利用，更不影响其完成继续支付租金义务。从另一个角度讲，搬离涉案房屋仅是城阳珠江村镇银行对自身合同权利行使方式的变更，并不能以此对抗刘峻杭的合同权利甚至消灭刘峻杭的合同权利--要求继续履行合同。即便这种救济方式对城阳珠江村镇银行商业利益存在少许影响，也是其基于对法律及合同尊重应该预见的正常商业风险，应由其自行承担。一审法院的认定逻辑本末倒置、与法律的尊严背道而驰。针对城阳珠江村镇银行的行为，刘峻杭曾在5月22日明确告知：“你方所作所为不仅完全违背合同与法律，更与以诚信和契约精神为本的银行身份相差甚远，令人吃惊，我方完全不能认同。现再次催告贵行尽快按合同约定支付年度租金923331.45元及逾期付款违约金”。 城阳珠江村镇银行辩称，一、民事活动中，应当尊重当事人的意思自治，如果当事人之间的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，有约定从约定。在城阳珠江村镇银行与刘峻杭租赁合同一案中，租赁合同中约定“城阳珠江村镇银行强行要求解除且合同因此而解除的，应按照合同当年年租金总额的百分之一向刘峻杭支付违约金”，该项合同约定赋予了城阳珠江村镇银行在支付违约金后可行使合同约定解除权，城阳珠江村镇银行可以以违约为代价取得单方解除合同的权利。二、2020年5月17日，城阳珠江村镇银行向刘峻杭邮寄解除租赁合同通知书，将涉案房屋的钥匙、用户卡等一并邮寄给了刘峻杭，并结清了物业水电费。根据双方合同约定，一方按另一方在本合同中所提供的地址、通讯方式以EMS发出通知的，在投邮后第三日将视为已送达对方，即该解除合同通知书于2020年5月20日送达至刘峻杭处。另，城阳珠江村镇银行已搬离了租赁场所并办理了工商信息变更手续，城阳珠江村镇银行已经没有继续履行租赁合同的可能性，租赁合同已经事实上解除。因此，城阳珠江村镇银行不应当支付2020年度房屋租金人民币923331.45元及违约金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，刘峻杭的上诉请求不应得到支持，请求依法维持原判。 刘峻杭向一审法院起诉请求：1.城阳珠江村镇银行按合同约定支付应付的房屋年度（2020.3.28-2021.3.27）租金923331.45元；2.支付以923331.45元为基数，自2020年2月29日起至实际支付之日，按照每日千分之二计算的逾期支付租金的违约金；3.诉讼费由城阳珠江村镇银行承担。一审庭审中，刘峻杭明确要求城阳珠江村镇银行继续履行租赁合同，并支付上述诉请款项。 城阳珠江村镇银行一审辩称：1.城阳珠江村镇银行已与刘峻杭解除了租赁合同并搬离了租赁场所，城阳珠江村镇银行已经没有继续履行租赁合同的义务，租赁合同已经事实解除，城阳珠江村镇银行不应当支付2020年度房屋租金923331.45元；2.城阳珠江村镇银行在已经和刘峻杭解除租赁合同的情况下，不需要继续履行缴纳下一年度租金的义务，也就不存在逾期支付下年度租金的事实，且合同约定的逾期每日千分之二的违约金过高；3.刘峻杭已将涉案房屋进行招租，其行为说明双方之间的租赁合同关系已经解除。 一审法院认定的事实，2014年7月22日，刘峻杭与城阳珠江村镇银行签订《租赁合同书》并在城阳区房地产管理处进行了租赁登记备案，合同约定内容包括：乙方（城阳珠江村镇银行）向甲方（刘峻杭）租赁位于城阳区××路××号××号楼××户的房屋，建筑面积为365.56平方米，租赁总期限为8年，自2014年3月28日起至2022年3月27日止，第一年的租金按照5.09元／天／平方米计算，此后每年递增8%。租金支付方式为一期（12个月）支付，合同签署后5日内支付第一年租金，此后每期租金均提前30日支付，即乙方在每年的2月28日前支付下一期租金。乙方已于本合同签署之日向甲方支付了保证金127798.82元，该保证金作为乙方按约履行本合同和保障租赁标的物及其附属设施不被损坏的保证金，租赁合同终止、乙方按约撤出租赁标的物十五个工作日后，双方对保证金进行结算，甲方将应退还的保证金无息退还给乙方。除本合同所约定的解除事由出现以外，乙方不得单方要求解除合同，若乙方强行要求解除且合同因此而解除的，乙方应当按照解除合同当年年租金总额的1%向甲方支付违约金。一方按另一方在本合同中所提供的地址、通讯方式以ＥＭＳ发出通知的，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达对方，该日即为通知送达日。若对方的实际签收日早于上述时间的，则以对方的实际签收日为通知送达日等约定内容。在合同履行期间内，刘峻杭与城阳珠江村镇银行双方就《租赁合同书》又签订了一份《补充协议》，约定自2018年起，每平方米租金6.41元，第二年递增8%，以后每两年递增8%。乙方应于2020年2月支付甲方下一年度的租金923331.45元。2020年1月10日，城阳珠江村镇银行员工通过微信向刘峻杭告知城阳珠江村镇银行将在今年合同到期后不再继续承租涉案房屋。刘峻杭对此表示知情，并称会将涉案房屋另行出租。2020年4月28日，刘峻杭通过ＥＭＳ向城阳珠江村镇银行邮寄了催告其缴纳2020年3月28日至2021年3月27日的年度租金及迟延履行合同滞纳金的催告函。2020年5月8日，城阳珠江村镇银行员工通过微信向刘峻杭发送了意见沟通函，载明同意将保证金折抵2020年3月28日至合同实际解除之日的租金，不足部分，另行补交。2020年5月17日，城阳珠江村镇银行通过ＥＭＳ向刘峻杭邮寄了《解除租赁合同的通知》及涉案房屋钥匙六把、用户卡两张、截至2020年5月17日的物业费、电费缴清收据。该邮件因刘峻杭拒收于2020年5月19日被退回。2020年5月20日，城阳珠江村镇银行员工通过微信向刘峻杭发送了上述《解除租赁合同的通知》。2020年5月22日，刘峻杭通过微信再次向城阳珠江村镇银行催缴年度租金及逾期付款违约金。2020年5月26日，城阳珠江村镇银行员工通过微信向刘峻杭发送《工作联系函》，载明城阳珠江村镇银行已与刘峻杭解除涉案房屋租赁合同、同意保证金与租金抵销，且城阳珠江村镇银行已于2020年5月16日搬离涉案房屋，无需再支付房屋租金。城阳珠江村镇银行于2020年5月16日腾空并搬离涉案房屋，现经营地点为青岛市城阳区正阳中路196号（银盛泰国际商务港），该住所地已在工商登记信息中办理了变更登记。城阳珠江村镇银行于2020年5月17日缴纳了涉案房屋的相关物业费、电费。刘峻杭、城阳珠江村镇银行均认可，城阳珠江村镇银行已按约向刘峻杭缴纳了2020年3月27日之前的房屋租金，城阳珠江村镇银行于租赁合同签订时向刘峻杭交纳了保证金127798.82元。 一审认为，本案系房屋租赁合同纠纷。涉案《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且已经房产部门登记备案，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。民事活动中，应当尊重当事人的意思自治，如果当事人之间的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，有约定从约定。本案中，双方当事人在涉案租赁合同中约定“若城阳珠江村镇银行强行要求解除且合同因此而解除的，城阳珠江村镇银行应按照合同当年年租金总额的1%向刘峻杭支付违约金”，该项合同约定赋予了城阳珠江村镇银行在支付违约金后可行使合同约定解除权，城阳珠江村镇银行可以以违约为代价取得单方解除合同的权利。2020年5月17日，城阳珠江村镇银行向刘峻杭邮寄解除租赁合同通知书，将涉案房屋的钥匙、用户卡等一并邮寄给了刘峻杭，并结清了物业水电费。根据双方合同约定，一方按另一方在本合同中所提供的地址、通讯方式以EMS发出通知的，在投邮后第三日将被视为已送达对方，即该解除合同通知书于2020年5月20日视为送达至刘峻杭。故一审法院确认，城阳珠江村镇银行已履行了合同解除权，刘峻杭与城阳珠江村镇银行双方于2014年7月22日签订的《租赁合同书》及其《补充协议》于2020年5月20日解除。另，本案城阳珠江村镇银行已经实际搬离涉案房屋并办理了工商信息变更手续，已无继续履行合同的可能性。 综上，刘峻杭要求继续履行合同并按合同约定支付年度租金和违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回刘峻杭的诉讼请求；案件受理费14440元，减半收取7220元，由刘峻杭负担。 经审理查明，本院二审查明的事实与一审一致。 案经调解，双方当事人未达成一致。 本院认为，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，城阳珠江村镇银行已经通过告知、搬离承租房屋、邮寄解除合同通知及钥匙等多种方式明确表示不再继续履行合同，且其已经实际搬离涉案房屋，双方之间的租赁法律关系事实上已经终止，现刘峻杭仍坚持要求城阳珠江村镇银行继续履行双方租赁合同，客观上无法实现，故一审法院对此未予支持，并无不当，本院对此予以维持。 本案中，虽然双方当事人在租赁合同中约定“若城阳珠江村镇银行强行要求解除且合同因此而解除的，城阳珠江村镇银行应按照合同当年年租金总额的1%向刘峻杭支付违约金”，但仅系对城阳珠江村镇银行单方解除合同后以支付违约金的方式承担违约责任的约定，并未明确城阳珠江村镇银行可因支付该数额违约金而取得单方解除合同的权利。且目前并无证据显示城阳珠江村镇银行已经向刘峻杭支付了上述违约金，故一审判决认定城阳珠江村镇银行享有合同约定的单方解除权并确认其邮寄解除合同通知书等行为系履行该解除权，缺乏事实和合同依据，本院对此予以纠正。城阳珠江村镇银行提前解除双方租赁合同违反了诚实信用原则，违反了合同约定，构成违约，刘峻杭可以通过主张城阳珠江村镇银行承担违约责任的方式进行救济。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因本案中刘峻杭并未对城阳珠江村镇银行提前解除合同后的相关法律后果进行主张，根据不告不理的原则，故本院对此不予处理，刘峻杭可另案进行主张。 综上所述，刘峻杭的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决认定事实有误，但处理结果并无不当，本院对此维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14440元，由上诉人刘峻杭负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙 琦 审 判 员  谷林平 审 判 员  于 梦 二〇二一年三月十日 法官助理  张 蕾 书 记 员  祁 康