山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1091民初751号 原告：杨继昌，男，汉族，2017年1月23日出生，户籍地山东省威海市环翠区，现住户籍地。 法定代理人：单丽玲，女，汉族，1980年9月17日出生，户籍地山东省威海市环翠区，现住户籍地，系原告母亲。 委托诉讼代理人：陶然，山东瀛岱（威海）律师事务所律师。 被告:威海鑫润投资有限公司，统一社会信用代码913710005522487092，住所地威海市古寨西路**-003。 法定代表人：王文良，总经理。 委托诉讼代理人：赵文君，山东恺维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙一平，山东恺维律师事务所律师。 被告：王文良，男，汉族，1972年12月10日出生，户籍地山东省威海火炬高技术产业开发区。 被告：威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000264201615U，住所，住所地威海市青岛中路**div> 法定代表人：丛树平，总经理。 被告：丛宵庆，女，汉族，1989年2月19日出生，户籍地山东省威海市经济技术开发区，现住山东省威海市环翠区。 被告威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司、丛宵庆之共同委托诉讼代理人：苑家铭，威海经济统一法律服务所法律工作者。 原告杨继昌与被告威海鑫润投资有限公司（以下简称鑫润公司）、王文良、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称长峰公司）、丛宵庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨继昌之法定代理人单丽玲、委托诉讼代理人陶然，被告鑫润公司之委托诉讼代理人孙一平，被告长峰公司、丛宵庆之共同委托诉讼代理人苑家铭到庭参加诉讼。被告王文良经本院依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨继昌向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告长峰公司与被告丛宵庆签订的案涉房产网签备案合同无效；2、判令四被告协助原告将位于威海市青岛路东海滨路西“馨安苑”室办理过户至原告名下。事实与理由：2018年5月27日，原告与被告王文良签订案涉房产买卖协议，被告将案涉房产以83.8万元的价格出售给原告，原告已全额支付购房款，被告亦将房屋交付给原告占有使用至今。被告长峰公司于2020年通知全体业主办理产权证，但拒绝给原告办理。故原告诉至法院，请求处理。 被告鑫润公司辩称，原告所述属实，王文良系鑫润公司法定代表人，其行为系代表鑫润公司的职务行为，故对原告的诉请没有异议。 被告王文良未答辩，亦未提供反驳证据。 被告长峰公司、丛宵庆辩称，第一，原告与被告王文良签订的《长峰馨安苑104号楼期房联建协议》，被告长峰公司不予认可。被告鑫润公司、王文良和案外人于国铭于2010年签订了合同书，约定合作开发长峰馨安苑104号住宅楼，2012年被长峰公司收回了对被告王文良和于国铭的授权，要求104号楼必须由长峰公司统一销售，王文良和于国铭出售该楼房必须经过长峰公司出具委托手续并经王文良和于国铭两人共同签字。被告鑫润公司和长峰公司无业务往来也无委托手续，其不具有签订该合同的主体资格，无权出售涉案房屋，因此鑫润公司与原告签订的《长峰馨安苑104号楼期房联建协议》属于无效合同。长峰公司无义务为原告办理过户手续；第二，即使鑫润公司有权与原告签订房屋买卖合同，根据原告提交的《长峰馨安苑104号楼期房联建协议》可以确定，原告与鑫润公司于2018年5月27日签订的买卖合同，但该房屋于2017年12月4日经山东省威海经济技术开发区人民法院（2017）鲁1092财保68号民事裁定书裁定查封，根据中华人民共和国城市房地产管理法第38条第2款规定，房屋所有人在房屋已经被采取查封等强制措施，且尚未解除的情况下，擅自与买受人签订房屋买卖合同，转让该房屋，该买卖合同违反相关法律法规的强制性规定，属于无效合同，且自始无效。房屋买受人在签订合同之前应当就房屋的权属登记情况做全面调查，注意房产上是否存在尚未解除的查封等强制措施，对于已经被查封的房屋，在事先征得有权机关或申请查封权利人的同意（应当要求书面同意）后方可签订该合同，因此原告与鑫润公司签订的合同自始无效。第三，长峰公司从未收到过原告任何的钱款，且原告支付的钱款也并未支付给长峰公司。长峰公司与丛宵庆签订网签合同，是为了防止王文良将该房屋私自出售给第三人，为了保护长峰公司的合法权益，才将该房屋网签到本公司员工丛宵庆名下，丛宵庆未支付相应购房款。故请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年，被告长峰公司作为甲方与被告王文良、案外人于国铭作为乙方签订一份合同，约定乙方以总价2200万的价格购买馨安苑104号楼座，长峰公司给乙方提供合作项目施工、销售事宜的授权代理书，所有收入归乙方所有，甲方不得再销售上述楼座。合同并对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告长峰公司于2011年5月14日给王文良、于国铭出具《授权委托书》，载明：兹根据本公司与于国铭、王文良的合作开发合同，特授权长峰馨安苑生活小区104#住宅楼由于国铭、王文良自行销售，本公司只协助办理产权手续相关事宜。 2012年6月7日，在长峰公司办公室召开了馨安苑小区合作方会议，形成以下主要内容的决议：因南通一建、王文良开发的楼盘一房多卖造成社会不稳定因素，今后所有合作方不得直接与客户签订认购协议，所有购房协议须到长峰公司签订。6月7日起所有授权委托及类似授权委托必须收回。如因私自签订认购协议所出现的任何纠纷与长峰公司无关。会议并对其他相关问题进行了决议。王文良在该会议记录上签字确认。 2013年4月25日，长峰公司再次召开各合作方会议，就规范销售行为达成决议，主要内容为：销售价格统一确定为基价6280元/平方米，统一成立售楼处，各合作成员派人进驻，长峰公司派人员进驻办理网签；长峰公司给各合作方发放的委托书全部作废，今后各合作方销售房屋前均须到长峰公司办理登记，房款全部交到长峰公司后再根据合同予以返还。王文良亦在该会议记录签字确认。 后长峰公司与王文良、于国铭因履行双方购买楼座合同发生争议，长峰公司于2017年向威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）提起诉讼，并申请保全。经区法院于2017年11月4日以（2017）鲁1092财保68号民事裁定书，裁定查封了包括案涉房产在内的馨安苑104号楼部分住宅楼和门市房。后长峰公司于2018年10月12日解除了本案案涉房产的查封，并于2018年10月21日将该房产在房管部门网签备案至长峰公司员工丛宵庆名下。本案庭审中，长峰公司、丛宵庆均明确认可丛宵庆未支付相应购房款，将该房产网签备案至丛宵庆名下系为了防止王文良将该房屋出售给他人。 另查，2012年10月11日，王文良控制的鑫润公司将案涉房屋以41.5万元的价格抵顶给施工人刘涛，刘涛以其子刘德威名义与鑫润公司签订了《长峰馨安苑104号楼期房联建协议》对双方该顶账事实予以确认。2018年5月8日，刘涛又将案涉房产以83.8万元的价格出售给原告，原告之母单丽玲分别通过刷pos机、银行卡转账等方式分四笔支付给刘涛购房款83.8万元，刘涛于2018年5月27日带领原告之母单丽玲到鑫润公司处签订了除交房日期外，其他格式、内容均与刘涛、鑫润公司2012年10月11日签订的《长峰馨安苑104号楼期房联建协议》相同的联建协议，鑫润公司并于同日给原告出具了金额41.5万元的收款收据，交付房屋钥匙。原告之母单丽玲接收钥匙后进行了装修并入住。 后馨安苑104号楼发生爆炸，经相关政府部门协调，补偿该楼其他业主部分费用。原告于2019年8月13日和2019年11月29日，分两笔从威海经济技术开发区皇冠街道办事处领取了补偿费7500元和14200元。 2020年4月，长峰公司在馨安苑104号楼张贴通知，告知业主将相关材料于2020年5月7日前发送到指定邮箱以办理产权证用。原告将相关材料发送给长峰公司后，长峰公司拒绝给原告办理相关手续。原告遂于2020年6月3日向本院提起诉讼，要求确认其与鑫润公司签订的《馨安苑104号楼期房联建协议》有效，被告鑫润公司、王文良、长峰公司协助原告将案涉房产办理网签备案至原告名下并在具备办证条件时办理过户手续。在该案庭审中，查明案涉房产曾被查封并已经办理网签备案至丛宵庆名下的事实。经本院释明，原告撤回该案起诉，并另行提起本案诉讼。 再查，本案诉讼过程中，于国铭亦对王文良出售案涉房产的行为有异议，并向本院递交了相关法律意见。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告王文良根据其与长峰公司之间的合作开发合同购买了馨安苑104号楼并取得长峰公司授权对外销售该楼座房源。虽然长峰公司于2012年6月7日召集各合作方就规范房屋销售事宜及收回其出具的销售房屋授权委托书并达成决议，决定收回对包括王文良在内的各合作方出具的授权委托书，并于2013年4月25日再次召开会议，对收回授权书等事宜进行了重新确认，但该两份决议均仅系长峰公司与合作方之间达成，仅对长峰公司和各签字确认的合作方具有约束力。原告作为购房人，无法知悉上述决议内容，故该决议内容对原告不具有约束力。 王文良于2012年10月将案涉房产以当时市场价格抵顶给施工方刘涛后，刘涛又于2018年5月将该房屋以与当时市场价相当的价格出售给原告，王文良及鑫润公司均认可刘涛该转卖行为并与原告签订了格式、主要内容均与其和刘涛签订合同相同的联建协议，并将房屋钥匙交付给原告法定代理人单丽玲，故可以认定原告足额支付了购房款并领取了钥匙，随后进行了装修和入住，且在居住使用过程中因所在楼座发生爆炸，经政府部门协调确认其系案涉房产的住户，领取了相关补偿，应认定其足额支付购房款并实际占有、使用房屋的事实。 至于原告购买案涉房产确发生在长峰公司与王文良诉讼期间，且案涉房产处于被查封状态的问题，本院认为，原告作为缺乏相关法律专业知识的普通百姓，出于对房屋销售方的善意信任，且在能够拿到房屋钥匙并实际入住的情况下，疏于到相关部门查询案涉房产的状况也符合普通购房者的行为惯例，且其足额支付了购房款并实际占有使用房屋，故应保护其作为善意购房者的合法权益。长峰公司、于国铭均可另行依据其与王文良的合同向王文良主张权利。 被告长峰公司、丛宵庆明确认可丛宵庆未支付房屋对价，长峰公司将案涉房产备案至员工丛宵庆名下系为了防止王文良再对外出售案涉房产，双方并不存在真实的房屋买卖关系，故原告要求确认长峰公司与丛宵庆就案涉房产网签备案行为无效的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十四条、第二百四十条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下： 一、被告威海经济技术开发区长峰房地产有限公司与丛宵庆于2018年10月21日就位于威海市青岛中路长峰室签订备案合同的行为系无效行为； 二、被告威海鑫润投资有限公司、王文良、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司、丛宵庆于本判决生效后十日内协助原告将位于威海市青岛中路长峰及附属储藏室变更产权登记至原告杨继昌名下。 案件受理费6090元，由被告威海鑫润投资有限公司、王文良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  谢颖虹 二〇二一年三月三十日 书记员  董 雪