北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终1659号上诉人（原审被告）：北京楚记陶瓷有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村城昌路1号。法定代表人：许玉玲，董事长。委托诉讼代理人：周坤平，北京市两高律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈金春，男，1970年1月15日出生，北京闽鸿万兴建材有限责任公司总经理，住河北省安国市。委托诉讼代理人：明明，北京市京师律师事务所律师。原审第三人：北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会，住所地北京市朝阳区十八里店乡横街子村村委会。法定代表人：赵超，主任。委托诉讼代理人：冷永军，北京钤韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：王旭，北京钤韬律师事务所实习律师。上诉人北京楚记陶瓷有限公司（以下简称楚记陶瓷公司）因与被上诉人陈金春、原审第三人北京市朝阳区十八里店乡横街子村民委员会（以下简称横街子村委会）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初89006号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。楚记陶瓷公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第一项，驳回陈金春该项诉求，维持一审判决第二、三项；2.本案一、二审诉讼费用全部由陈金春承担。事实及理由：首先，一审法院有权以涉案房屋不具备建设规划审批手续为由认定涉案房屋租赁合同无效，但又认定双方根据各自过错程度共同就因无效导致的陈金春的损失承担相应责任于法无据。导致陈金春不能继续承租涉案房屋的原因并非合同效力，系因在租赁期限内涉案房屋发生政府拆迁，本案发生系因陈金春基于拆迁补偿款提起，合同在诉讼期内被认定无效，并不直接导致陈金春产生损失。一审法院认定错误，判决违背法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，本案双方对签订无效合同均存在过错，应各自承担相应责任，陈金春无权要求赔偿，一审判决赔偿于法无据。其次，关于涉案房屋二层隔断的问题，一审法院认定事实不清，对租赁合同条款文字含义理解错误。楚记陶瓷公司已经提交完整证据证明二层隔断的建设施工合同系其签订并支付建设费，其系所有权人及建设者，陈金春并未委托楚记陶瓷公司代为建设隔断，双方亦未协议约定陈金春交了费用就能取得隔断所有权。根据合同约定，在2017年1月1日至2019年4月30日的租期内，陈金春使用二楼隔层是要在租金外另行收费，至于费用名目系建设费、使用费还是租金，总之支付了该款项租赁期内就可以使用隔层，但合同到期终止后，二层隔断的所有权并不发生转移，陈金春并不能直接转成隔断的所有权人，而只有在租赁期间取得了使用权，租期届满，隔断所有权人仍是楚记陶瓷公司。故该隔断是否已经按房屋性质计入评估补偿面积及是否取得对应拆迁补偿款均与陈金春无关，其无权主张。最后，楚记陶瓷公司同意返还陈金春押金及相应租金已尽最大义务，一审判决赔偿损失于法无据，显失公平，请求二审法院予以纠正。二审庭审口头补充上诉意见：第一，合同被认定无效，不应由楚记陶瓷公司承担责任，合同已经基本履行完毕，无效是根据各自过错来承担责任的，陈金春没有损失，根据双方签订租赁协议的约定，相关的补偿都与陈金春无关，建设都是楚记陶瓷公司建设的，陈金春没有出资。本案重点是18万元是如何构成，18万元是楚记陶瓷公司交纳的租金，虽然上面写的是建设费，但是实际上陈金春没有出资建设。陈金春答辩称：服从一审判决，不同意楚记陶瓷公司的上诉请求。横街子村委会述称：本案是楚记陶瓷公司与陈金春之间签订履行的合同，横街子村委会并未参与其中，并非合同的相对方。楚记陶瓷公司与陈金春之间的争议如何处理，与横街子村委会无关，对于楚记陶瓷公司的上诉请求不发表意见。陈金春向一审法院起诉请求：1.判令楚记陶瓷公司支付陈金春拆迁补偿款1413630元；2.判令楚记陶瓷公司支付陈金春提前搬家奖励费214283.79元；3.判令楚记陶瓷公司支付陈金春工程配合奖励费285715.89元；4.判令楚记陶瓷公司支付陈金春装饰装修损失1300000元、停产停业损失1000000元；5.判令楚记陶瓷公司支付陈金春二层隔断建设费180000元；6.判令楚记陶瓷公司向陈金春退还押金120000元；7.判令楚记陶瓷公司向陈金春返还租金35176元；8.判令楚记陶瓷公司向陈金春赔偿因强制腾退导致的物品损失30000元，以上合计4578805.68元。一审法院认定事实：陈金春、楚记陶瓷公司就涉案房屋早先就存在租赁合同关系，最后一份《租赁协议》签订于2016年12月28日，约定：楚记陶瓷公司将涉案房屋出租给陈金春使用，建筑面积771平方米；租期自2017年1月1日至2019年4月30日，租金标准为1.5元/平方米/天，年租金为422122元，同时标注“租金单价不包括二楼隔层，隔层另收建设费，收费180000元”；签约时陈金春交纳经营押金120000元，在合同到期后10天内经楚记陶瓷公司确认没有任何遗留问题后无息退还陈金春；租赁期满或合同解除，由陈金春安装在展厅的吊顶、门窗等室内外装修和装饰归楚记陶瓷公司所有，陈金春不得自行拆除；租赁期间，如国家（集体）占用土地或无条件拆除，陈金春租赁展厅租金按实际使用时间计算，剩余租金和押金退还陈金春。2017年12月14日，楚记陶瓷公司向陈金春出具《装修商户补偿及结算明细》，记载陈金春承租涉案房屋的建筑面积771平方米、隔断480平方米；装修面积1251平方米，装修补助每平米150元，装修金额为187650元；应退押金120000元；隔断建设费180000元，应退50%费用90000元；应退总金额为397650元。因陈金春不同意上述补偿方案，上述结算明细并未实际履行。2017年12月18日，楚记陶瓷公司发出《通知》，内容如下：“楚记陶瓷城所有租户：接上级命令，在本月25日将对陶瓷城进行断水、断电、腾空、拆除，请您尽快办理手续，并将物品搬离！12月26日起所有车辆、人员未经允许禁止进入！如未搬离的物品，将按无主交由拆迁公司处理！请您配合政府疏解工作！感谢理解与配合！”2017年，北京市朝阳区十八里店乡横街子村经济合作社作为甲方与楚记陶瓷公司（乙方）签订了《拆除腾退补偿协议》，约定：甲方对于乙方所使用的土地上的房屋建筑物及附属设施进行拆除腾退，拆除房屋建筑物面积160885.81元，补偿款总额181801481元，其中甲方权属房屋建筑物面积20000平方米，对应补偿款金额为22600000元，乙方权属房屋建筑物面积140885.81平方米，对应的补偿款金额为159201481元；甲方向乙方支付提前搬家奖励费24132871元、工程配合奖励32177162元；甲方给予乙方腾退补偿款总额215511514元。双方均认可陈金春已将涉案房屋租金支付至2017年12月31日。陈金春称自己在2017年12月25日搬离涉案场地，楚记陶瓷公司称陈金春是在2017年12月底搬走、楚记陶瓷公司于2018年1月底将涉案房屋交付给横街子村委会。涉案房屋及场地现已拆除。一审经询，楚记陶瓷公司同意退还陈金春租金35176元、押金120000元。各方均确认涉案房屋的建设未经工程规划审批许可。一审庭审中，陈金春提交了装修施工合同、收据、照片等证据，证明陈金春对涉案房屋进行装修的情况，楚记陶瓷公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。上述《专卖店装修施工合同》显示：工程地点位于“楚记陶瓷城内2号楼121号”；工期为2016年3月23日至2016年5月1日；工程总造价1328650元；包括一楼展厅771平方米，每平米1150元，二楼展厅480平方米，每平米650元，展厅处立面干挂200平方米，每平米650元。陈金春还提交了与案外人的房屋租赁合同、收据等证据，证明其寻找经营场所花费时间及成本造成停产停业损失，楚记陶瓷公司对上述证据不予认可。楚记陶瓷公司提交案外人源森美（北京）建筑装饰工程有限公司出具的《情况说明》、该公司营业执照、双方签订的名为“钢结构夹层半楼”的《建设工程施工合同》、收据、银行转账凭证，欲证明隔断是楚记陶瓷公司出资建设的。陈金春认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称后来陈金春向楚记陶瓷公司支付了隔断建设费180000元，实际上隔断相当于由陈金春建设。楚记陶瓷公司认可陈金春已支付合同约定的“二层隔断建设费”180000元，但称双方作此约定的真实意思是陈金春需为隔断支付180000元租金，因为隔断为楚记陶瓷公司出资建设。关于二层隔断是否计入腾退补偿面积，双方各执一词。横街子村委会称因为无法明确涉案租赁场地在《房屋示意图》中的对应编号，也无法判断涉案隔断是否计入腾退补偿面积。经询，陈金春称涉案场地对应的房屋编号为9号房，是9号房中的一部分，属于临街商铺，靠近陶瓷市场南大门，就此，陈金春再次提交装修完成后拍摄的场地现状照片。楚记陶瓷公司对此不予认可，称照片并不能反映出拍摄位置。鉴于楚记陶瓷公司不认可陈金春称涉案场地对应编号为9的房屋，法庭让楚记陶瓷公司明确涉案场地在《房屋示意图》中的对应位置，楚记陶瓷公司未能明确。楚记陶瓷公司亦未能提供整个陶瓷市场的房屋布局图。本案审理过程中，为了进一步查清上述案件事实，一审法院以电话询问、出具《调查函》等方式多次向涉案评估机构北京市盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司进行了调查。该机构回复称因为涉案隔断位置及特征信息不够明确，无法确认该部分面积是否计入评估面积。经一审法院进一步询问，该机构答复称整个市场的腾退过程中，关于隔断之类的结构是否计入评估面积要看具体情况，如果从内部看具备房屋特征，比如有天花板、有瓷砖地面、层高2.1米以上，就会计入评估面积，在实际勘验中，楚记陶瓷公司指认的夹层（即隔断）均按房屋计算价值。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据一审法院查明的事实，涉案房屋不具备建设规划审批手续，故陈金春与楚记陶瓷公司就该房屋签订的租赁合同应认定为无效。陈金春作为承租人、楚记陶瓷公司作为出租人对于合同无效均存在过错，应当根据各自的过错程度对合同无效给陈金春造成的损失承担相应的责任。关于陈金春的损失范围，由一审法院根据双方过错程度、合同约定的租期、合同已履行期间、楚记陶瓷公司因涉案场地被拆除腾退的获益情况等酌情支持。具体考量时涉及到本案的两个争议焦点：陈金春向楚记陶瓷公司支付建设费180000元的理解和隔断是否计入了评估补偿面积。关于争议焦点一，结合双方所做约定的文字含义、陈金春支付金额与楚记陶瓷公司实际建设成本的比较等情节，一审法院认为此处的建设费实际亦指建设成本，楚记陶瓷公司的解释一审法院不予采信，基于此，一审法院认定陈金春在向楚记陶瓷公司支付了建设成本后，二层隔断应认定为由陈金春出资建设。关于争议焦点二，结合陈金春提供的证据、楚记陶瓷公司提供的《建设工程施工合同》、一审法院向所涉评估公司的调查情况、双方的庭审陈述等因素，一审法院认为涉案隔断按照房屋被计入了评估补偿范围。关于陈金春的具体损失项目：关于陈金春主张的拆除补偿款，涉案场地一楼展厅非陈金春所建，该部分对应的补偿款陈金春无权获得，二层隔断实为陈金春出资建设，但考虑到隔断是在原有一层展厅内，借助原有房屋结构搭建，故所对应的补偿款应在陈金春、楚记陶瓷公司之间分配，具体数额由一审法院参照二层隔断的面积、补偿款总额等酌情确定。关于陈金春主张的提前搬家奖励和工程配合奖励费，陈金春作为场地实际使用人对于限期腾退起到了一定的配合作用，楚记陶瓷公司作为承租人和补偿协议的签订方亦对上述费用的获取起到了一定的作用，故上述两项费用应当在双方之间分割，具体数额由一审法院参照涉案场地的实际面积、双方的贡献程度酌情确定。关于陈金春主张的装修损失，并未有证据表明陈金春对涉案场地的装修经过了楚记陶瓷公司同意，亦未有证据证明楚记陶瓷公司所获补偿中包含对装修项目的补偿，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于陈金春主张的停产停业损失，陈金春就此未充分举证，亦未有证据表明楚记陶瓷公司就此获得了补偿，一审法院不予支持。关于陈金春主张的隔断建设费损失，已经包含在隔断所对应的拆除补偿款项目中，陈金春不应再重复主张。鉴于楚记陶瓷公司同意退还陈金春租金35176元、押金120000元，一审法院对此不持异议。关于陈金春主张的因强制腾退造成的物品损失，就此，陈金春未举证，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、北京楚记陶瓷有限公司于判决生效后七日内赔偿陈金春损失520000元；二、北京楚记陶瓷有限公司于判决生效后七日内返还陈金春押金120000元；三、北京楚记陶瓷有限公司于判决生效后七日内返还陈金春租金35176元；四、驳回陈金春的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于楚记陶瓷公司是否应支付陈金春相应拆迁补偿款。根据已经查明的事实，楚记陶瓷公司就二层隔层向陈金春收取180000元建设费用，楚记陶瓷公司在上诉意见中否认该费用性质为建设费用，但就其相应主张未能进一步举证，且该主张亦与在案证据显示内容不符，本院对其相应主张不予采信，一审法院在此情形下认定二层隔断系由陈金春出资建设并无不当，本院予以确认。结合陈金春提供的证据、楚记陶瓷公司提供的《建设工程施工合同》、一审法院调查情况及双方的庭审陈述等因素，一审法院认为涉案隔断按照房屋被计入了评估补偿范围亦无不当。故综合以上因素，在陈金春就二层隔断出资建设的情形下，相应的补偿款应在双方之间进行分配。本院对楚记陶瓷公司的相应上诉意见不予采信。关于楚记陶瓷公司是否应支付陈金春相应提前搬家奖励和工程配合奖励。根据拆迁协议约定内容及相关政策，该费用的发放与被腾退企业及个人的工程配合情况相关，考虑到腾退工作的顺利进行需要陈金春作为场地实际使用人的配合作用，故一审法院参照涉案场地的实际面积、双方的贡献程度对该两笔费用在双方之间进行酌情分配并无不当。现有证据亦不足以证明一审法院酌定数额存在不当之处，本院予以确认。楚记陶瓷公司在一、二审中均明确表示同意退还陈金春租金35176元、押金120000元，陈金春未就一审判决上诉，在二审中亦明确表示认可一审判决，本院对此均不持异议。综上所述，楚记陶瓷公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由北京楚记陶瓷有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 石 煜审 判 员 曹 炜二〇二一年三月三十一日法官助理 常 欣书 记 员 刘怡然