甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初10015号原告：兰州市共有房屋管理中心靖远路房管所，住所地兰州市城关区盐场路413号。法定代表人：姚军，该所所长。委托诉讼代理人：孙波，男，该所员工。委托诉讼代理人：慕瀛洲，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。被告：张婳，女，东乡族，1990年2月15日出生，住兰州市城关区。原告兰州市共有房屋管理中心靖远路房管所（以下简称：靖远路房管所）诉被告张婳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靖远路房管所的委托诉讼代理人孙波、慕瀛洲到庭参加了诉讼，被告张婳经本院依法传唤未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告靖远路房管所向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《兰州市公共租赁住房合同书》；2.判令被告移交腾退房屋，恢复房屋原状至兰州市公共租赁住房房屋验收合格交房标准；3.判令被告支付自2017年1月1日起至2020年8月31日拖欠的房屋租金14362.04元（326.41元／月×44月＝14362.04元）；4.判令被告支付自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（房屋租金计算标准根据政策动态调整）；5.判令被告支付自2017年1月1日起至实际腾退房屋之日止期间的房屋租金占用利息（按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心8月20日发布的一年期贷款市场报价利率ＬＰＲ的4倍为标准计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为依法授权配发管理、监督使用并收取案涉公共租赁住房房屋租金的单位主体，2016年12月1日，原被告签订《兰州市公共租赁住房租赁合同书》，合同约定由原告将位于兰州市城关区××小区××号楼××单元××层××室房屋出租给被告居住，建筑面积46.63㎡，租赁期限为五年，自2016年12月1日起至2021年11月30日至；房屋租金价格为每平方米每月7元，每月租金为326.41元，按月交纳。但是，自被告承租房屋以来，怠于履行交纳房屋租金义务。据统计核查，自2017年1月起至今，被告拖欠房屋租金长达44个月之久，根据合同第十条单方解除权的约定，被告累计拖欠房屋租金已超6个月以上，原告有权单方解除合同追缴租金并追究被告的违约责任。另，经现场勘察，在原告不知情的情况下，被告擅自拆除改造装修案涉房屋，导致房屋严重损坏，经催告至今仍未采取修复措施恢复房屋原状，严重违反《兰州市公共租赁住房管理办法》的有关规定以及合同第六条房屋的使用约定条款，被告需要承担全部后果并赔偿原告损失，及时止损，修复房屋并恢复至公共租赁住房交房验收合格状态。综上，被告的行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，理应承担相应的违约责任。原告为维护自身的合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，诉至贵院，望判如所请。被告张婳未到庭未答辩。原告靖远路房管所围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告张婳未到庭质证。本院对原告提交的证据依法予以认定附卷。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月1日，原告靖远路房管所（出租人）与被告张婳（承租人）签订《兰州市公共租赁住房租赁合同书》，约定被告承租原告兰州市城关区××小区××号楼××单元××层××室房屋，租期自2016年12月1日起至2021年11月30日止。合同第三条约定了租金标准、支付方式及期限：“（一）该住房第一年的租金价格为每平方米每月7元人民币，每月租金为326.41元人民币。第二年起每年的租金价格按物价部门批复的标准执行。（二）本合同签订之日起开始计算租金，乙方须按月向甲方交纳，在合同签订当日足额交纳6个月租金，以后每个月的租金须提前10个工作日交纳。（三）租赁期内，甲方按照公共租赁住房管理的相关规定调整租金标准，乙方须按照调整后的标准交纳租金。”合同第六条约定了房屋的使用：“（一）乙方应安全、节能、环保、合理地使用住房、附属设施设备及相关物品。因使用不当、擅自拆除改造或者装修导致房屋附属设施设备损坏的，乙方负责修复或者赔偿，由此造成甲方或者第三人人身、财产损失，由乙方承担全部责任。乙方不得有下列危及人身和房屋安全的行为：1.未经甲方书面同意，擅自装修该住房……（二）乙方不得改变房屋的内部结构、设施和对房屋结构有影响的设备。乙方需要对房屋进行装修，必须在征得甲方书面同意后方可实施，费用由乙方承担。乙方返还房屋时，甲方不补偿乙方装修支出的费用，乙方不得拆除装修部分，擅自拆除必须恢复原状或者赔偿损失。”合同第十条约定了租赁合同单方解除权的行使：“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，并书面通知乙方，解除合同的书面《通知》送达乙方之日为合同解除之日，并收回该房屋：（一）未如实申报家庭收入、家庭人口或住房状况，采取提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房租住资格的；（二）转借、转租、转让、抵押或者擅自调换承租房屋的，或利用承租房屋从事经营活动的；（三）擅自破坏承租房屋结构或者改变房屋使用性质的；（四）故意或过失损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内未修复或者严重损坏房屋设施设备而不承担相关赔偿责任的；（五）无故连续空置租住房6个月或累计拖欠租金6个月以上的……”合同还约定了其他事项。被告张婳入住涉案房屋后支付租金至2016年12月。原告在联系被告无果后，于2020年9月11日进入涉案房屋并对过程及房屋现状进行视频记录，视频显示，涉案房屋内部被拆改装修，尚未完工。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2016年12月1日签订的《兰州市公共租赁住房租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效。被告入住房屋后未按照合同约定合理使用涉案房屋，擅自拆改装修并长期拖欠租金，构成违约。现原告主张解除合同并由被告付清房屋租金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”之规定，本案被告不交纳租金也未将房屋恢复原状，以实际行为表明了不履行合同的意思表示，已构成违约。原告要求解除合同的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告腾退房屋、恢复原状的诉讼请求，因被告对涉案房屋进行了拆除装修，根据双方合同第六条第二项约定，返还房屋时被告必须恢复原状，本院对该项诉讼请求予以支持。关于原告主张被告向其支付房租的诉讼请求，原告提交的证据，被告将房租交至2016年12月，其应当对自2017年1月起拖欠的租金承担清偿义务。关于租金欠付时间，原告虽于2020年9月11日进入涉案房屋，但因被告对涉案房屋进行了拆改装修，房屋恢复原状之前原告无法再次出租，期间的租金损失应由被告承担。故原告要求被告支付自2017年1月1日起至2020年8月31日拖欠的房屋租金14362.04元（326.41元/月×44月=14362.04元），并自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金（占用费）的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张被告支付拖欠租金的资金占用利息的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告主张支付房租占用利息的诉讼请求于法有据，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因双方合同中未约定违约金数额或因违约产生的损失赔偿额计算方法，原告主张按照2019年8月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的4倍为计算标准没有依据。根据前述法律规定，本院认为，对于租金占用利息，应以实际拖欠租金数额为基数，自2017年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率一年期4.35%计算，自2019年8月20日起至2020年8月31日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算，本院依法对原告主张支付房租占用利息的诉讼请求合理部分予以支持。被告张婳经本院合法传唤未参加本案诉讼，系其对自己诉讼权利的放弃，本院依据现有证据认定的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告兰州市共有房屋管理中心靖远路房管所与被告张婳于2016年12月1日签订的《兰州市公共租赁住房租赁合同书》；二、被告张婳在本判决生效之日起一个月内将兰州市城关区××小区××号楼××单元××层××室房屋恢复原状并腾交原告兰州市共有房屋管理中心靖远路房管所；三、被告张婳在本判决生效之日起十日内向原告兰州市共有房屋管理中心靖远路房管所支付自2017年1月1日起至2020年8月31日拖欠的房屋租金14362.04元（326.41元/月×44月=14362.04元），并按326.41元/月标准支付自2020年9月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；四、驳回原告兰州市共有房屋管理中心靖远路房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告兰州市共有房屋管理中心靖远路房管所承担10元，由被告张婳承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 陈 浩二〇二一年三月二十二日书记员 张莹莹