福建省泉州市丰泽区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）闽0503执异4号 异议人（案外人)：晋江中粱荣誉置业发展有限公司，住所地福建省晋江市万达写字楼B座706室，统一社会信用代码91350582MA31PE868T。 法定代表人：邓云刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨芳，女，1989年12月22日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：李芬，女，1995年11月15日出生，该公司员工。 申请执行人：平安银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区滨海街109号连捷国际中心大厦一层101.102.103.106.107.109.117.118单元、五层04单元部分区域、三十一层、三十二层，统一社会信用代码913505006784777697。 主要负责人：薛志信，该分行行长。 委托诉讼代理人：施静怡，北京德和衡（重庆）律师事务所律师。 被执行人：朱崇源，男，1985年7月1日出生，汉族，住江西省吉安市万安县。 本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司泉州分行（以下简称：平安泉州分行）与被执行人朱崇源金融借款合同纠纷一案中，案外人晋江中粱荣誉置业发展有限公司（以下简称：中粱公司）对执行址在晋江市××镇××路××号××幢××室商品房××室××号不动产（以下简称：涉案房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人中粱公司执行异议请求：解除对晋江市××镇××路××号××幢××室商品房××室××号不动产的执行查封措施。事实与理由：2019年10月10日，中粱公司与朱崇源签订合同编号分别为201910080117和2019100808118的《商品房买卖合同》，合同约定中粱公司向朱崇源出售涉案房产。2021年1月5日，因朱崇源未能支付剩余房款，中粱公司与朱崇源通过仲裁方式解除上述合同。现仲裁已生效，故中粱公司享有标的商品房所有权，朱崇源不享有对该商品房的任何权益。 案外人中粱公司为证明其主张，向本院提供如下证据：泉州仲裁委员会[2021]泉仲晋字3号调解书及生效证明。 申请执行人平安泉州分行辩称：一、合同解除不能改变查封的法律效力，无权要求法院解除对涉案房产的查封。二、预查封的对象不仅仅是未办理所有权登记的房屋，还有被执行人对开发商享有的合同财产性权益。三、合同解除后，购房者对开发商享有返还购房款的债权请求权，正是因为预查封的对象为被执行人享有的财产性权益，且不因合同解除而消灭，中粱公司可以将购房款转至法院后再请求解除预查封措施。四、在双务合同解除的情况下，双方互负返还义务。 被执行人朱崇源未作答辩。 本院查明，原告平安泉州分行与被告朱崇源金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，并于2020年8月6日作出（2020）闽0503民初4981号民事判决书，判决如下：一、朱崇源应于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金121780.99元，并支付截止至2020年5月9日的利息6155.89元、罚息2907.76元、复利277.42元及自2020年5月10日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为平银泉州个担贷字第ＢＣ2019080999001895_1号的《个人担保贷款合同》约定计算的罚息和复利；二、若朱崇源未能履行上述还款义务，平安银行股份有限公司泉州分行有权依照法律的规定，以朱崇源提供的抵押物即朱崇源名下的车牌号为闽Ｃ2××××、车架号为xxxxxxxx的奥迪牌小型普通轿车拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分由朱崇源清偿；三、驳回平安银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。案件生效后，朱崇源未履行生效判决书确定的还款义务，平安泉州分行于2020年10月29日向本院申请强制执行，本院于同日受理。在该案执行过程中，本院于2020年11月2日预查封了涉案房产。 另查明，2019年10月10日，中粱公司与朱崇源就涉案房产签订合同编号分别为201910080117和2019100808118的《商品房买卖合同》，并就该商品房买卖合同进行备案及预告登记。因朱崇源违约，未能支付剩余房款，中粱公司遂向泉州仲裁委员会提起仲裁，泉州仲裁委员会于2021年1月5日作出[2021]泉仲晋字3号调解书，调解如下：1、即日起解除申请人晋江中粱荣誉置业发展有限公司与被申请人朱崇源于2019年10月10日签订合同编号分别为201910080117和2019100808118的《商品房买卖合同》；2、被申请人协助申请人办理解除合同的备案手续及发票红冲手续，申请人可凭本调解书申请预告登记注销，申请人于办理完上述手续后，30个工作日内退还被申请人已付的购房款；3、申请人、被申请人就编号为：201910080117和2019100808118的《商品房买卖合同》不再存在任何争议，双方均无权提出任何权利；4、本案仲裁费人民币9716元，由被申请人承担。该仲裁调解书已于2021年1月5日发生法律效力。 上述事实有中粱公司提供的泉州仲裁委员会[2021]泉仲晋字3号调解书及生效证明等证据以及本院（2020）闽0503民初4981号民事判决书和本案相关执行卷宗材料等证据证实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第一款第二条第（三）规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以进行预查封。预查封只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。合同法第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”预查封不能限制商品房买卖合同不能履行时，基于正当合理的理由予以解除。商品房买卖合同解除后，房屋不再是预查封的对象。 本案中，朱崇源向中粱公司购买涉案房产并办理涉案房屋备案及预告登记，未办理权属变更登记。因朱崇源未按商品房买卖合同约定履行，其与中粱公司签订的合同编号分别为201910080117和2019100808118的《商品房买卖合同》已被泉州仲裁委员会调解解除，故涉案房产不再是预查封的对象。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定：“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”因涉案房产的《商品房买卖合同》已经被解除，依据上述规定应解除对涉案房产的预查封。故中粱公司对涉案房产提出的执行异议成立。同时，因中粱公司负有向朱崇源返还购房款的义务，平安泉州分行可依据上述规定，向人民法院另行提出申请、主张。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，裁定如下： 中止对址在晋江市××镇××路××号××幢××室商品房××室××号的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李丽琼 审判员  曾毓群 审判员  吕俊高 二〇二一年三月十五日 书记员  吴桂芬 附本案引用的主要法律条文 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 3.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十八条第二款规定第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。