贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终480号 上诉人（原审被告）：铜仁市诚德商业管理有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区新华都农贸市场**。 法定代表人：刘洪江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，贵州乾锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙沼，贵州乾锦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田军，男，1981年12月12日出生，土家族，无业，住贵州省铜仁市碧江区。 原审被告：铜仁市立泰商业管理有限公司，住，住所地贵州省铜仁市碧江区西外环新华都**/div> 法定代表人：毛子雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师。 上诉人铜仁市诚德商业管理有限公司（以下简称诚德公司）因与被上诉人田军及原审被告铜仁市立泰商业管理有限公司（以下简称立泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4332号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人诚德公司的委托诉讼代理人龙沼、被上诉人田军、原审被告立泰公司的委托诉讼代理人张伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚德公司上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初4332号民事判决第二项，并依法改判，且应扣除保证金2,000元、管理费540元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在本案中无任何违约行为，一审法院认为上诉人“未尽到市场卫生管理责任”显属事实认定错误，应予纠正。被上诉人经营期间，2020年春节因突发新冠肺炎疫情，不仅被上诉人不能在案涉农贸市场正常经营，更让上诉人也无法正常提供管理服务，系不可抗力。受新冠疫情影响，涉案农贸市场人烟稀少，生意变得极其冷淡，从而导致众多商户的正常经营产生严重影响，众多经营者要求解除合同的直接原因完全在于其自身不愿意承担经营风险，与诚德公司无关。同时，根据双方的合同约定，案涉农贸市场的管理义务不完全在诚德公司，被上诉人也负有维护案涉农贸市场摊位设施完好、市场公共卫生等管理义务。二、一审判决退还被上诉人租金、保证金、管理费共计10,449元严重有违客观事实，其实际使用案涉农贸市场摊位期间产生的租金应为6,400元，且保证金2,000元、管理费540元均应予以扣除。被上诉人于2019年12月1日起便使用案涉农贸市场摊位作凉菜销售经营，至今最少已使用长达8个月之久，按每月800计算，应扣除租金为6,400元。一审法院认定其仅使用涉案农贸市场摊位4个月，且每月租金为400元显属严重错误。同时，根据双方签订的《摊位租赁合同》约定“因乙方原因提前解除合同的，视为违约，甲方将扣除全部保证金及管理费。”。就本案而言，合同解除虽与新冠疫情有关，但主要系被上诉人自身不愿意承担经营风险，而主动向上诉人提出解除合同，那么根据双方约定，上诉人完全有权扣除其交纳的案涉农贸市场摊位保证金及管理费。上诉人对案涉农贸市场提供管理服务，大量的人力、物力、财力，产生了巨大的成本，上诉人为此实际产生的管理成本也应当扣除，加之租赁期间产生的水电费61元、公摊费用30元，实际仅应退还被上诉人3,200元-61元-30元=3,109元。 田军二审答辩称，案涉农贸市场是由于上诉人经营管理不善，且上诉人已经案涉农贸市场的第二层转租他人经营幼儿园，属于严重违约，故一审判决应予维持。 立泰公司二审陈述称，一审判决事实认定正确，法律适用正确，应当予以维持。 田军向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告于2020年4月22日签订的《摊位租赁合同》；2.判令被告立即退还原告支付的租金9,600元、保证金2,000元、市场管理费540元；3.判令被告赔偿原告损失5,000元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年4月22日，诚德公司与田军分别作为出租方、承租方签订《摊位租赁合同》，该合同主要约定：一、诚德公司提供位于铜仁市碧江区新华都农贸市场凉菜区域04号（代号）摊位租赁给田军经营场所使用。二、田军租赁该摊位作为凉菜销售。三、租赁期限为1年，从2019年12月1日起至2021年11月30日止。四、租金、相关费用、支付方式和期限：凡在本市场经营的业主，在签订合同之日须交纳2,000元的经营保证金及一个（年）度的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费），并于合同约定时间3日内缴纳该摊位、门面一年的租金及相关费用（保证金+市场经营管理费）。该摊位按每月交纳的费用租金合计800元，每壹年交纳一次，共计9,600元。五、经营保证金、管理费：田军同意向诚德公司交纳经营保证金2,000元，在租赁期间，诚德公司不得以保证金抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行期满，田军没有转租他人经营等违约行为的，在田军交清各项费用且诚德公司收回摊位后应将收取的经营保证金（不计息）返还给田军。如田军同意继续租赁，诚德公司不再返还已收取的保证金，作为田军交付下一租赁期的经营保证金。田军同意向诚德公司交纳经营市场管理费540元（不计息），在租赁期间，田军不得以市场经营管理费抵作租金或者相关费用，租赁合同正常履行。第六条田军、诚德公司权利义务：6-2-3条：诚德公司负责市场内水、电等公用设施的维修和保养。搞好市场各项工作，提高服务质量，为田军创造良好的市场环境，保护市场繁荣。6-3-4条：田军享有交纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策。合同签订后，田军按约支付诚德公司一年租金9,600元、经营保证金2,000元、市场管理费540元。田军因疫情停业2个月，实际租赁涉案摊位共计四个月、产生电费55元、水费6元、公共区域公摊费用30元。诚德公司未尽到合同约定的市场卫生管理义务，田军向一审法院提起诉讼要求解除《摊位租赁合同》，诉讼过程中，诚德公司表示愿意解除与田军签订的《摊位租赁合同》，但是田军对涉案摊位的卫生状况亦负有相应责任。 上述事实有田军向一审法院提交的身份证、营业执照、诚德公司信息、收据、摊位租赁合同、收据、照片；诚德公司提交的营业执照、证明、退租费用扣除清单表；一审法院制作的庭审笔录等在卷佐证，足以认定；对诚德公司提交除营业执照、证明、退租费用扣除清单表以外的证据、立泰公司提交的全部证据均系诚德公司与立泰公司之间发生的行为，与本案无关，一审法院不予认定。 一审法院认为，诚德公司与田军签订的《摊位租赁合同》系双方真实意思表示，未存在违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以认定。根据合同相对性原则，本案系田军与诚德公司之间产生租赁合同关系，与立泰公司无关。对田军要求解除合同，诚德公司表示同意解除，一审法院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，田军要求诚德公司退还租金9,600元、保证金2,000元、市场管理费540元，因诚德公司未尽到市场卫生管理责任，而保证金、市场管理费为保证履行合同而支付的费用，现双方均同意解除合同，该笔费用均应予退还。田军已实际租赁涉案商铺四个月，按照合同约定租金为800元／月及田军享有交纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策。田军租赁涉案摊位四个月产生的租金一审法院认定为1,600元（9,600元÷24×4），加之租赁期间产生电费55元、水费6元、公共区域公摊费用30元，以上费用应予扣除，综上，一审法院认定诚德公司应退还田军的金额为10,449元。对田军主张的经营损失，因其并未提交充分有效的证据证实其损失的产生及具体金额，故一审法院不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、解除原告田军与被告诚德公司于2020年4月22日签订的《摊位租赁合同》；二、被告诚德公司于本判决生效之日起十日内退还原告田军租金、保证金、市场管理费共计10,449元；三、驳回原告田军的其他诉讼请求。 二审中，当事人双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、诚德公司在履行与租户签订的合同中有无过错；二、一审判决扣减租金、保证金、管理费的金额是否恰当。 关于焦点一，诚德公司主张其在合同的履行中并无过错，违约责任在于被上诉人。本案中，诚德公司在收取相关管理费用后，但其未完全按照合同约定提供正常的卫生、维护等服务，由于其对案涉农贸市场经营管理不善，致使该农贸市场在新冠疫情发生之后，由于购物环境恶化，致使该市场长期处于非正常经营状态，在2020年3月至4月，因该农贸市场的大量商户退出农贸市场，导致该市场的功能进一步萎缩，并于2020年10月正式关闭；结合上述事实，一审法院认定承租人与诚德公司在解除合同，承租人无过错并无不当，故诚德公司应当返还承租人的保证金及管理费。诚德公司主张其不应返还保证金及管理费的上诉理由，本院不予采纳。 关于焦点二，诚德公司主张应扣减8个月的租金、保证金、管理费。本案中，2019年10月13日，田军向诚德公司缴纳了案涉摊位的租金9,600元、保证金2,000元、管理费540元，于同年12月1日开始经营。2020年4月22日，诚德公司与田军补签了《新华都农贸市场租赁合同》，约定租赁期限从2019年12月1日起至2021年11月30日止；租金9,600元/年；乙方享有缴纳一年租金、保证金的情况下赠送12个月经营期的优惠扶持政策；乙方享有管理费、水电费减免半年的优惠措施。田军在一审庭审中陈述，其实际经营案涉租金摊位至2020年6月，其间因新冠疫情影响2个月，其实际经营期限为4个月；一审庭审中，诚德公司对此并未进行否认，现上诉提出应扣减8个月租金，其并未提供田军实际经营期间的证据，应承担举证不能的法律后果。鉴于当事人双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”之规定，本案中，应根据诚实信用原则，按照双方于2020年4月22日补签的合同约定管理费减免半年，因田军实际经营期限为4个月，现合同已经无法履行，故对于保证金2,000元及管理费540元诚德公司应全额返还；当事人双方已补充约定“交一年送一年租金”，租金退还上应当扣减实际经营4个月的租金费用1,600元（9,600元÷24×4＝1,600元）及实际产生的电费55元、水费6元、公共区域公摊费用30元。一审法院亦是按照上述方式进行扣减，并计算诚德公司应退还田军租金、保证金、市场管理费为10,449元并无不当，本院予以确认。诚德公司认为应扣减8个月的租金等费用，本院不予采纳。 综上所述，诚德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由铜仁市诚德商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 向 前 审判员 田 芳 审判员 唐正洪 二〇二一年三月十五日 法官助理李正雷 书记员伍昊