新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2323民初310号   原告：张延春，男，1989年2月22日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   被告：新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县和庄一片区上二工路卓越康城对面。   法定代表人：罗登祯，经理。   诉讼代表人：新疆同创律师事务所，新疆宁都房地产开发有限公司破产管理人。   委托诉讼代理人：王美贺，新疆同创律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵志伟，新疆同创律师事务所实习律师。   被告：新疆呼图壁县农村商业银行股份有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县园林路79号。   法定代表人：王延滨，董事长。   委托诉讼代理人：高萌，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马丽，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所实习律师。   原告张延春与被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司（以下简称宁都公司）、新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张延春，被告宁都公司的委托诉讼代理人王美贺、赵志伟，被告农商银行的委托诉讼代理人高萌、马丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张延春向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与宁都公司签订的《商品房买卖合同》；2．判令解除原告与农商银行签订的《贷款合同》；3．判令宁都公司向原告返还房款211325.87元，并支付以211325.87元为基数按签订贷款利率的贷款交易明细为准计算至实际返还房款之日止的利息；4．判令宁都公司向原告返还保险费、公证费2849.8元及利息709元（按照月利率4.875‰计算自2017年10月10日至2021年1月11日），合计3559元；5．判令宁都公司向原告偿还资金占用金111612元（以144602元为基数，按月利率9‰计算2017年10月10日至2021年1月10日的利息为66372元；以130000元为基数，按照月利率9‰计算2017年10月20日至2021年1月20日为45240元），并以111612元、130000元为基数，按照月利率9‰计算自2021年1月10日至实际支付为止的利息；6．判令宁都公司向原告支付违约金及其他损失2746元；7．判令由被告宁都公司向被告农商银行承担剩余贷款本息的还款责任。事实与理由：2016年10月10日，原告与宁都公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于宁都花园小区4幢1单元4层02号房屋，面积123.14方米，原告支付首付款144602元。2017年10月26日，原告向被告缴纳公证费及个人贷款保险费。原告向弄的行银行贷款120000元，由农商银行将贷款直接支付宁都公司，现宁都公司已被宣告破产，无法继续履行上述《商品房买卖合同》以及《贷款合同》，为维护原告的合法权益，故诉至法院。   被告宁都公司辩称，同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》，宁都公司已被呼图壁县人民法院裁定宣布破产，原告的房屋已无法向原告交付。同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》以及原告和银行签订的贷款合同。同意返还购房款。对原告主张的违约金和利息部分同意在合同约定的范围内支付。保险费和公证费、利息由法庭裁决。原告主张的资金占用金属于重复请求，原告已经主张了利息和违约金，且合同中没有约定，不应支付。同意向被告农商银行偿还剩余贷款本息。   被告农商银行辩称，不应解除商品房买卖合同而解除贷款合同，贷款合同中约定借款人与售房人之间产生的纠纷与贷款人无关，贷款合同应当正常履行，贷款合同独立于商品房买卖合同，因此，不应解除贷款合同。同时，根据借款合同第十三条的约定，不能免除原告对银行的还款义务。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1．原告提交商品房买卖合同1份、收款收据2份、认购协议1份，客户回单1份，证明原告与被告之间成立商品房买卖合同。   经质证，被告宁都公司对该组证据的真实性、关联性、合法性认可，认可原告缴纳的首付款为144602元，按照商品房买卖合同第九条第一款第二项规定，被告同意按照已付款的1%向买受人支付违约金。被告农商银行对该组证据的真实性、关联性、合法性均认可。本院对该组证据的效力予以确认。   2．被告农商银行提交个人购房按揭借款合同1份，保证合同1份，证明2017年9月25日，农商银行与原告签订一份《个人购房按揭借款合同》，约定农商银行向原告发放贷款130000元，月利率6.859999‰，同日，农商银行与宁都公司呼图壁县分公司签订保证合同，宁都分公司自愿为农商银行的前述债权提供连带责任保证，保证期间为主合同期限届满之日起两年。2017年9月25日，农商银行依约向原告发放贷款130000元。   经质证，原告张延春、被告宁都公司对该证据的真实性、关联性、合法性认可。本院对该组证据的效力予以确认。   3．农商银行提交新疆农村信用社贷款还款明细登记簿4页，证明截至2021年2月24日，原告实际偿还本金33831.84元，实际偿还利息32892元，尚欠本金96168.16元。   经质证，原告张延春、被告宁都公司对该证据的真实性、关联性、合法性认可。本院对该组证据的效力予以确认。   被告宁都公司未向本院提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2016年10月4日，原告与被告宁都公司签订一份《宁都花园认购协议》，约定张延春认购宁都公司宁都花园4-1-102号房屋，面积为123.14平方米，房款27460.2元，首付款144602.2元，贷款130000元。2016年10月10日，原告向宁都公司支付首付款144602元。2016年10月10日，原告与宁都公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告宁都公司购买位于呼图壁县S201以南宁都花园第4幢单元102号房，建筑面积123.14平方米，单价为每平方2230元，付款方式为：原告于2017年9月3日前交首付款40%93923元，余款120000元，申请银行贷款支付。出卖人应于2017年8月30日前向买受人交付房屋。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。   2017年9月25日，原告作为借款人，被告农商银行作为贷款人，被告宁都公司作为保证人，张延春作为抵押人签订一份《个人购房抵押借款合同》，约定被告农商银行向张延春发放购房抵押贷款130000元，原告用于购买位于宁都花园第4幢1单元102号房，建筑面积123.14平方米。借款期限为2017年9月25日至2027年9月24日，共计120个月。贷款采用等额本息还款方式。保证人为借款人提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期限为本合同约定的借款人债务履行期限届满之日起两年。合同对贷款人、借款人、保证人、抵押人的违约责任进行约定。…   经原被告核对，截至案件辩论终结前，被告农商银行收到偿还本金33831.84元，利息32892元，合计66723.84元，尚欠被告农商银行贷款本金96168.16元。   另查明，2019年11月6日，申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司以宁都公司已资不抵债，无法偿还申请人到期债权为由向本院申请对被申请人宁都公司进行破产清算。2019年11月29日作出（2019）新2323民破1号民事裁定书，裁定受理宁都公司破产清算，裁定受理申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司对被申请人宁都公司进行破产清算申请。呼图壁县人民法院于2020年6月1日作出的（2019）新2323民破字第1号民事裁定书之二，裁定宣告宁都公司破产。   本院认为，本案争议的焦点为：1．原告主张一并解除商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能够合并审理，且涉案的商品买卖合同和按揭贷款合同是否符合解除条件？2．合同解除后，如何认定违约责任的承担？   关于商品房买卖合同纠纷与按揭贷款合同纠纷能够合并审理，且涉案的商品买卖合同和按揭贷款合同是否符合解除条件的问题。本案中，原告与被告宁都公司签订的《商品房买卖合同》以及原被告签订的《个人购房抵押借款合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告同时主张解除上述两个合同，并无不当。由于被告宁都公司未按照《商品房买卖合同》约定于2017年8月30日之前向原告交付房屋，且经呼图壁县人民法院裁定宣告破产，被告宁都公司的行为构成违约。原告主张解除《商品房买卖合同》，被告宁都公司同意解除，符合法律规定，本院予以支持。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中，原告与被告宁都公司签订的《商品房买卖合同》解除后，致使原告与被告农商银行签订的《个人购房抵押借款合同》的合同目的已无法实现，原告诉请解除，符合法律规定，应予支持。   根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案中，涉案《商品房买卖合同》和《个人购房抵押借款合同》解除后，被告宁都公司应当收受的购房款和购房款的本金和利息返还原告和被告农商银行，其中涉案房屋首付款144602元系原告直接支付宁都公司，故被告宁都公司应予以返还原告；其中原告支付给农商银行的贷款本金及利息66723.84元，被告宁都公司应予以返还原告。故被告宁都公司应当返还原告已付款项144602元，且应当由被告宁都公司承担向被告农商银行偿还原告剩余购房贷款本金96168.16元的还款责任。   原告主张宁都公司向原告支付违约金及其他损失2746元，本案中，根据合同“出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当按买受人已付款的1%向买受人支付违约金”的约定，被告宁都公司应当按照已付款211325.87元支付违约金2113元。   原告主张并支付以211325.87元为基数按签订贷款利率的贷款交易明细为准计算至实际返还房款之日止的利息，又主张的宁都公司向原告偿还资金占用金111612元，并以144602元、130000元为基数，按照月利率9‰计算自2021年1月10日至实际支付为止的利息，该两项诉讼请求中就首付款144602元的利息（资金占用金）属于相同的性质，同时原告主张130000元的资金占用金，无事实和法律依据，故对原告主张的宁都公司向原告偿还资金占用金111612元，并以144602元、130000元为基数，按照月利率9‰计算自2021年1月10日至实际支付为止的利息的诉讼请求，本院不予支持。同时本案中，双方仅约定违约金的计算方式，未约定延迟付款利息的计算方式，故本院对原告主张并支付以211325.87元为基数按签订贷款利率的贷款交易明细为准计算至实际返还房款之日止的利息的诉讼请求亦不予支持。   原告主张的返还保险费、公证费2849.8元及利息709元（4.875‰×2849.8元×39个月，2017年10月10日至2021年1月11日），被告宁都公司对保险费、公证费2849.8元予以认可，本院予以支持。对原告主张的利息，因被告宁都公司已被宣告破产的实际，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、解除原告张延春与被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于2016年10月4日签订的《商品房买卖合同》；   二、解除原告张延春与被告新疆呼图壁农村商业银行股份有限公司于2017年9月25日签订的《个人购房抵押借款合同》；   三、被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效后十日内返还原告张延春房款211325.87元；   四、被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效后十日内支付原告张延春违约金2113元；   五、被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效后十日内返还原告张延春保险费、公证费2849.8元；   六、被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司承担向被告新疆呼图壁农村商业股份有限公司偿还原告张延春剩余购房贷款本金96168.16元；   七、驳回原告张延春的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7188元，减半收取3594元，由被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。   审  判  员   李芳   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 三 日   书  记  员   林芳