广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4759号原告（反诉被告）：广州市建都物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗路马涌直街82号怡雅苑A幢二层，统一社会信用代码9144010563320509XM。法定代表人：李焕金，总经理。委托代理人：杨华平、叶丽琼，均系该司职员。被告（反诉原告）：严文谦，男，1966年8月25日出生，汉族，住广州市天河区。原告（反诉被告）广州市建都物业管理有限公司（以下简称建都物业）与被告（反诉原告）严文谦物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建都物业的委托代理人杨华平，被告（反诉原告）严文谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）建都物业诉称：严文谦系广州市天河区天河北路侨林街61号1405房（以下简称涉案物业）的业主，建都物业系涉案物业所在侨林苑小区开发商广州侨林宝房产开发有限公司委托的物业管理公司。建都物业已为严文谦提供了物业管理服务，但严文谦却拖欠2018年1月至7月的物业管理费1038.8元，垃圾处理费35元；2017年11月至2018年7月的水费154.4元、污水费74.2元，公共水费及污水费分摊13.5元，路灯4.5元。严文谦未按时支付物业管理费，构成违约，应支付滞纳金。故建都物业诉至法院，请求判令：一、严文谦向建都物业支付2018年1月至7月的物业管理费1038.8元及滞纳金（以每两个月的物业管理费296.8元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，分别自第三个月的1日起计至清偿之日止）。二、严文谦向建都物业支付2017年11月至2018年7月的水费154.4元、污水费74.2元，公共水费及污水费分摊13.5元（每两月为3元）、路灯4.5元（每两月为1元）以及2018年1月至7月的垃圾处理费35元（每月5元）。三、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）严文谦答辩及反诉称：1、建都物业在本案中诉请的费用严文谦已于2018年中旬全部缴清，只是严文谦未保留相应的收据，故建都物业的诉请缺乏事实依据。2、公摊水费、污水费是有国家规定的，是按独表计算的，是按实际发生量计算的，每月不等，不是固定数，现建都物业主张的1.5元/月是同类物业管理公司收费标准的7倍。3、关于水费和污水费，建都物业提供的证据显示了所有水费、污水费，其中包含了公摊部分，按照小区的户数1044户计算，平均每户的水费、污水费应为25.44元，严文谦为三口之家，住宅面积为74平方米，无论面积和居住人数在侨林苑小区都算中等偏下，但一个月的收费却达52.7元，是平均费用的两倍，明显不合理。4、建都物业提供的公摊收费规定明确要求公摊必须内部独立记账，提供分摊方法、总金额及用户应付的金额，且物业公司自身产生的水电费不可以计算公摊，但建都公司并未向业主提供这些数据。5、对垃圾处理费的收费标准无异议。6、对路灯的收费标准有异议，对比其他楼盘的公摊路灯费用，建都物业的收费标准明显过高，建都物业在进行物业管理期间一直收取高额的费用。7、对建都物业主张的管理费标准有异议，严文谦提交的证据可以证明建都物业提供给法院的证据是伪造的。另，建都物业于2011年提供虚假过半数业主同意调整物业管理费的文件，自2011年8月起将物业管理费由1.85元/月/平方米上涨至2.3元/月/平方米，2011年12月至2018年7月期间多收严文谦物业管理费2606.17元，严文谦直到侨林苑小区2015年成立业主委员会后才知悉建都物业非法涨价的行为，故严文谦的缴费行为不能视为其认同涨价，严文谦的本意是反对涨价，核查2011年调整管理费的意见统计表发现，严文谦在其中是“被同意弃权”。因2018年8月建都物业已撤离侨林苑小区，建都物业应将其收取的水电周转金200元退还严文谦。故严文谦提起反诉，请求判令：一、建都物业向严文谦返还2011年12月至2017年8月多收取的物业管理费2238.64元，2017年9月至2018年7月多收取的物业管理费122.51元。二、建都物业向严文谦返还水电周转金200元。三、本案诉讼费由建都物业承担。原告（反诉被告）建都物业就反诉辩称：1、关于水费，从严文谦提供的文件来看，2018年8月至2020年4月每月用水量为11-12吨左右，即两个月为22-23吨左右，与建都物业主张的数据相吻合，故建都物业诉请有其事实依据。另严文谦提供的2002年10月18日的水费通知单，因当时属房屋装修期间，与正常居住期间没有可比性，不能作为本案的参考依据。2、侨林苑小区的路灯使用的商业用电，前期商业电费单价为0.9928元，现在商业电费单价为0.67元，分摊电费也随之下降48.2%，故此建都物业主张的电费分摊也是合理的。3、关于水电周转金的问题，建都物业在2018年8月6日退出侨林苑小区时曾与业委会签署过公告，明确了退还水电周转金的期限，如果严文谦当时清缴了管理费，建都物业也会同时退还水电周转金，由此可见，严文谦并没有清偿欠费。4、2018年8月3日建都物业与侨林苑业主委员会就侨林苑小区业主所欠管理费、水费、路灯及垃圾处理费等进行了核对，对管理费计算方式、路灯及垃圾处理费标准亦进行了明确，双方还进行了签章确认，在双方签署的《物业交接协议之一》的明细表格中，明确记载了严文谦的欠费金额，且该表亦于当天报送天河区房管局物业科、林和街道办事处备案。5、从2011年8月建都物业将物业管理费调整为2.3元/平方米/月以来，严文谦并未对收费标准提出过异议，一直足额支付物业管理费，可知严文谦对该收费标准是同意的。即便是2016年11月8日侨林苑业委会成立初期，广州市天河区住房建设局对建都物业调整物业管理费标准也是无异议的，还责令筹备组成员按照2.3元/平方米/月的标准缴纳管理费。经审理查明：2009年5月1日，广州侨林宝房产开发有限公司（委托方/甲方）与建都物业（受托方/乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将侨林苑即广州市天河区天河北路侨林街61-63，66，68号物业委托乙方进行物业管理，委托管理期限为10年，自2009年5月1日起至2019年4月30日止；住宅房屋管理服务费按建筑面积每月每平方米1.9元收取；业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一交纳滞纳金。2011年，建都物业称由于物价上涨，侨林苑的配套设备设施老化，维修费用不断上升，而物业管理费标准9年来从未调整，建都物业将会出现亏损，为保证服务质量，提高服务水平，需合理、适当的提高物管费；建都物业从2011年4月底开始对区内业主做意见征询，根据收集意见统计同意的有688户，占65.9%，建筑面积46089.6平方米，占60.77%，征询结果符合法定条件；故最终从2011年8月1日起提高侨林苑小区的物业管理费标准为2.3元/平方米/月。后经与业主协商，建都物业从2017年9月1日起按2元/平方米/月的标准收取物业管理费。在此期间，严文谦及其他业主一直有按上述标准交纳物业管理费。建都物业为证明其所述情况，向本院提交了：1、显示由建都物业于2011年6月28日向广州市天河区物价局物价管理科出具的《关于调整管理费报告》。2、严文谦向建都物业支付涉案物业2015年11月至2017年8月管理费的《收款明细》（载明单价为2.3元，每月金额为170.7元，计费面积为74.2152平方米）；2017年9月至2017年12月管理费的《收款明细》（载明单价为2元，每月金额为148.4元，计费面积为74.2152平方米）。3、显示由建都物业于2019年1月作出的《关于侨林苑2011年8月调整管理费详情明细》，显示2011年8月至2018年2月的管理费收费率均达90%以上，2018年3月至6月的管理费收费率为80%左右，2018年7月的管理费收费率为68.84%。经质证，严文谦对上述证据1、3的真实性不予确认，对证据2的真实性予以确认。2018年8月3日，建都物业与侨林苑业主委员会签订《物业管理交接协议书》，约定建都物业为侨林苑提供物业服务的《前期物业管理服务合同》于2018年8月1日合同期限届满，现双方就合同解除，建都物业向侨林苑业主委员会移交物业管理材料、财物达成协议，侨林苑业主委员会应配合建都物业追讨侨林苑业主所欠水、电、物业费，具体账款由建都物业提供为准等。同日，建都物业与侨林苑业主委员会还签订了《物业交接协议书之一》，约定：一、侨林苑业主委员会应协助并配合建都物业在合同终止后催缴部分业主和商户所欠管理费、水费、小区路灯费、公共分摊水费及垃圾处理费（相关费用明细详见附件1）。二、管理费计算方式，从2011年8月至2017年8月管理费按2.3元/平方米；2017年9月至2018年7月管理费按2元/平方米。三、各项欠费汇总：1、截止2018年7月31日管理费合计共欠731971.8元；2、截止2018年7月31日水费、污水费及公共分摊水费、污水费合计共欠10734.3元；3、小区路灯费按约定为每2月为一期，每期每户费用为1元，截止2018年7月31日合计共欠2097.7元；4、垃圾处理费根据相关规定为每月每户5元，截止2018年7月31日合计共欠20710元……四、收费方式，协议签订三日内，侨林苑业主委员会通过多种方式告知业主前往原物业管理处缴交，十五日后侨林苑业主委员会再次催缴，十五日后仍未缴交的，业主需按前期物业合同约定的千分之一承担相应的违约责任。六、水费周转金每户为200元，签订协议后侨林苑业主委员会通知业主凭单据前往原物业管理处退还至业主本人，如业主丢失单据应当写《收据遗失证明》，并带身份证原件前往原物业管理处退款。八、本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报送天河区房管局物业科、林和街道办事处各一份。自签订之日起生效等。附件1《欠费时段明细表-截止到2018.6.30》显示涉案物业所欠公摊污水费为3元、污水费为50.4元、公共水费分摊费为6元、2018年1月至6月的管理费890.4元、路灯3元，2017年11月至2018年4月的水费104.9元，2018年1月至6月的垃圾处理费30元。《欠费明细表2018.7.1-2018.7.31》显示涉案物业所欠公摊污水费为1元、污水费为17.1元、公共水费分摊费为2元、2018年7月的管理费148.4元、2018年5月至6月的路灯1元，2018年5月至2018年6月的水费35.6元，2018年7月至8月的垃圾处理费10元。2018年8月6日，侨林苑业主委员会与建都物业联合出具《公告》，要求侨林苑小区各业主于2018年8月19日前前往原管理处交纳相关费用，逾期未缴纳的，届时产生的违约金由业主自行负责。对水电周转金的退还：a、有水费周转金200元收据的业主，在2018年9月30日前即可前往原管理处凭收据并核对业主身份后即可退还；b、若水电费周转金收据金额显示为水电周转金400元的业主，因建都物业需核实数据，业主可从2018年8月15日至2018年9月30日前前往原管理处凭收据并核对业主身份证后即可退还；c、对于收据遗失的业主，可于2018年9月30日前前往原管理处，填写《收据遗失证明》并核对业主身份后即可退还水费周转金200元……经质证，严文谦表示无法确认上述建都物业与侨林苑业主委员会签署文件的真实性。建都物业为证明涉案物业的用水量情况及其已实际代缴了涉案物业的水费，向本院提交了：1、《2017年A栋水表读数》及《2018年A栋水表读数》，载明了涉案物业2017年2-6月以及8月、10月、12月,2018年2月、4月、6月、7月的水表读数。2、显示由广州市自来水公司出具的有关天河北路桥林街59号、桥林街59-67号侨林苑、天河北路桥林苑57号已结清2015年1月至2018年7月水费、污水费的记录。此外，就公共水电费分摊及垃圾费的收取，建都物业分别提供了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费中公共水电费分摊问题的通知》（载明住宅大楼内走廊、楼梯、公共设施的公用水、电费用，由本楼住户合理分摊，小区范围的路灯用电费用，由小区的所有住户合理分摊；为提高公用水、电费用分摊的透明度，减少价格纠纷，凡属向住户分摊的公用水、电费用，必须单独列账，向住户公布费用分摊的办法和总金额以及各住户应负担的金额等）以及《关于开展垃圾处理费收费工作的通知》（载明垃圾处理费居民每月每户5元，不纳入物业管理费计算）。经质证，严文谦对上述证据1、2的真实性不予确认，对公共水电费分摊及垃圾费收取的通知的真实性予以确认。严文谦为证明建都物业系擅自提高管理费收费标准，向本院提交了如下证据：1、两份落款时间均为2016年11月18日的《告示》，其中一份载明“2011年8月管理费调整以来，广大业主都表达了不同看法，其中也不乏不满和抵触……此前管理处虽征得双过半业主同意，但并未公示，我司决定于下周五前将业主同意调整管理费的统计结果对业主大会或者全体业主公示”；另一份则载明“侨林苑小区于2011年8月调整管理费……此前管理处已征得双过半业主同意，我司不迟于下周五前公示调整相关依据，业主们对票据若有疑问的，可约业主代表及相关政府部门一起查验票据”。2、严文谦称建都物业张贴的《侨林苑2011年8月份关于调整管理费2.3元意见统计表》，列明了各业主的意见。3、《业主反对建都违法涨管理费声明》，显示有七十余名业主于2017年12月声明其及家人从未以任何形式同意过管理处上涨物业管理费至2.3元。4、《声明》多份，显示有三十余名业主表示2011年建都物业没有按照法定程序公示投票明细表，建都物业在2011年和2016年公示的两份统计结果数据都存在巨大数据不符，2011年公示通过人数为693户，2016年公示通过人数为619户，明显存在造假；建都物业持有的2011年8月的统计表涉及其本人物业的表决意见与实际不符，其从未同意建都物业上涨物业管理费至2.3元。经质证，建都物业对上述证据1的真实性予以确认，两份《告示》有差异是因为人员流动大，建都物业新来的员工不了解2011年的情况；对证据2的真实性予以确认；对证据3、4的真实性不予确认，文件多处显示有涂改，涂改部分就是作假的，且因时间久远，可能会出现部分业主记忆模糊，在他人煽动的情况下作出相反陈述，如业主对调整管理费收费标准有异议，应该当时就提出了异议。另严文谦确认，其此前一直按照建都物业提供的缴费通知单足额缴纳管理费、水费及其他分摊费用，且其曾经就水电分摊费用过高提出过口头异议。建都物业则称，经其核查，严文谦确有支付过水电周转金200元，故现同意退还。本院认为：根据已查明的事实，建都物业与严文谦成立物业服务合同关系，建都物业提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，严文谦负有向建都物业支付物业管理费的义务。现建都物业主张严文谦欠付涉案物业2018年1月至2018年7月的物业管理费1038.8元（2元/㎡/月×74.2㎡×7个月）；严文谦虽主张其已缴清了上述费用，但无法提供相应证据予以证明，故应由严文谦承担举证不能的法律后果，本院采信建都物业的主张。关于严文谦主张建都物业按2元/㎡/月的标准收取物业管理费于法无据的问题，本院认为，因严文谦亦自认其从2011年12月开始至2017年8月均有按2.3元/㎡/月的标准支付物业管理费，自2017年9月开始均有按2元/㎡/月的标准支付物业管理费，且在此期间并未对建都公司的收费标准提出过异议，可见严文谦是知晓建都公司的调价行为并认可调整后的收费标准的；加之目前并无证据证明提价后的标准因不合法被撤销，严文谦拒缴物业管理费并要求建都物业退还多收取的物业管理费依据不足，本院不予支持。综上，严文谦应向建都物业付2018年1月至2018年7月的物业管理费1038.8元。严文谦逾期未支付物业管理费，构成违约，建都物业主张严文谦支付滞纳金具有合同依据，现建都物业要求严文谦按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准支付滞纳金，系建都物业自行处分权，并无不妥，本院予以照准；故本院判令滞纳金以每两月欠付的物业管理费总和为本金，分别自第三个月的第1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算，各期滞纳金以不超过本金为限。关于建都公司主张的2017年11月至2018年7月的水费154.4元、污水费74.2元，公共水费及污水费分摊13.5元（每两月为3元）。因建都公司提交的缴费记录证实其已代垫了上述费用，且有相应的水表读数相映证，并未超出合理范围，严文谦作为涉案物业的产权人应承担涉案物业产生的相关费用。故建都公司诉请严文谦支付上述款项合理合法，本院予以支持。关于建都公司主张的路灯4.5元、垃圾处理费35元。因建都公司未举证证实其已垫付了上述费用，建都公司对此应承担举证不能的不利后果，对其该部分诉请本院不予支持。关于严文谦主张的水电周转金200元，因建都物业同意返还，故本院对严文谦的该项反诉请求予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告（反诉原告）严文谦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州市建都物业管理有限公司支付2018年1月至2018年7月的物业管理费1038.8元及滞纳金（以每两月欠付的物业管理费总和为本金，分别自第三个月的第1日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算；各期滞纳金以不超过本金为限）。二、被告（反诉原告）严文谦于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）广州市建都物业管理有限公司支付2017年11月至2018年7月的水费154.4元、污水费74.2元，公共水费及污水费分摊13.5元。三、原告（反诉被告）广州市建都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）严文谦返还水电保证金200元。四、驳回原告（反诉被告）广州市建都物业管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）严文谦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原告（反诉被告）广州市建都物业管理有限公司负担7元，被告（反诉原告）严文谦负担43元；反诉受理费25元，由原告（反诉被告）广州市建都物业管理有限公司负担2元，被告（反诉原告）严文谦负担23元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  伍建红人民陪审员  何晓芬二〇二一年三月十六日书 记 员  邱莉晶