广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初13896号原告：深圳市光明区公明街道行政服务中心，住所地：深圳市光明区公明街道办金辉路**公明办事处大楼附楼**，统一社会信用代码：12440300MB2C18002U。法定代表人：李新华，主任。委托诉讼代理人：汤济民，广东炜原律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭贝贝，广东炜原律师事务所实习律师。被告：林友宗，男，汉族，1970年8月15日出生，住址：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：石教政，广东大立律师事务所律师。原告深圳市光明区公明街道行政服务中心与被告林友宗房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈蕾仰独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤济民，被告的委托诉讼代理人石教政均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告于2019年7月5日向被告发出的《关于解除的函》有效，原告与被告签订的《房屋租赁合同书》已解除，被告应向原告返还租赁物业；2、原告没收被告已缴的租赁保证金人民币144000元；3、被告向原告支付违约金人民币96000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。原告于庭审中明确第一项诉讼请求为确认原告与被告签订的房屋租赁合同于2019年7月5日解除。事实与理由:原、被告双方于2018年2月28日签订了《房屋租赁合同书》。原告将其位于光明区的铺位【建筑面积为1221.58㎡】出租被告。租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日止。《铺位租赁合同》第三条约定“租赁用途：乙方将物业用于商业用途，未经甲方书面同意，乙方不得随意变更租赁用途、不得转租或拆改房屋结构……”第十六条约定，“违约责任……2、乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，没收乙方已缴的租赁保证金，同时乙方还应承担合同解除时两个月租金额度的违约金，且乙方的所有装饰装修物无偿归甲方所有，如该违约金不足以弥补因此造成甲方的损失，甲方有权继续向乙方追偿……（5）擅自将租赁物业全部或部分转租他人的……”2019年初原告发现被告承租的物业上存在多家经营单位，且经营业主均非被告本人。被告未经原告同意擅自将租赁物业转租他人的行为，严重违反了双方合同约定，属于严重违约行为。原告于2019年6月18日、7月5日分别向被告发出《关于拟解除的函》、《关于解除的函》，解除双方签订的租赁合同并要求返还物业。但时至今日，被告未能向原告返还租赁物业。被告林友宗辩称，一、原告诉被告解除《房屋租赁合同》是没有任何事实根据和理由的，被告根本没有将所承租的房屋转租给他人的事实。合同履行过程中，并不存在原告所提出的单方解除合同的条件和前提。被告只是与他人合伙经营，并以他人的名义办理营业执照。原告仅凭营业执照登记的名字就认定被告转租涉案房屋完全是不能成立的。二、被告承租涉案房屋多年，2018年被告续租之时，就已经与各个合伙人形成了合伙经营的事实，原告当时也是很清楚的，在原、被告签订《房屋租赁合同》之后，被告根本没有改变所租用的房屋用途和使用人。原告这次起诉是因为原告改变了房屋管理负责人，新的负责人向被告提出需要好处，而被告并未答应，原告由此而对被告实施报复行为。三、2019年6月18日和7月5日，原告向被告所送达的解除合同函，被告并未认可，也不接受原告单方提出的解除合同的行为，事后，双方继续按合同履行，原告现在提出解除合同，已经超过法律规定一年的除斥期间，因此，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。四、涉案房屋现在还是被告在使用，原告请求法院确认合同无效是没有意义的，之前原告起诉过一次，后来撤诉了。原告对涉案房屋是有出租的权利，但是被告没有看到合法产权的手续，合同应该是无效的，原告要求被告承担违约责任是不能支持的。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2018年8月28日，原告深圳市光明区公明街道行政服务中心作为出租方（甲方），被告林友宗作为承租方（乙方）签署《铺位租赁合同》，主要约定如下：原告将位于公明办事处金辉路7号一至三层的铺位，建筑面积为1221.58平方米，出租给被告使用。租用期限自2018年3月1日至2021年2月28日止。被告将铺位用于商业用途，未经原告书面同意，被告不得随意变更租赁用途、不得转租或拆改房屋结构。租金每月人民币48000元。被告应一次性向原告交纳租赁保证金人民币144000元。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金人民币144000元，原告将涉案商铺已交付被告使用，被告依约向原告支付了租金。原告主张被告未经其允许将涉案房屋转租给他人使用，现用于经营深圳市光明新区公明丰业手机店、深圳市光明新区公明薇一薇新娘婚纱摄影店、深圳市光明新区学上教育培训中心、公明金源兴商店，并提交了以上商户的营业执照以证明其主张，但营业执照中载明的地址分别为深圳市光明新区公明街道金辉路11号、金辉路7号劳动大厦二楼A一、金辉路7号劳动大厦3楼、金辉路7号一楼。被告确认涉案商铺现仍由其使用，但其并未转租，而是与案外人共同经营商铺，并提交了其与案外人签署的《股权分配与经营协议书》予以证明。原告于2019年6月18日、2019年7月15日向被告发函要求解除《铺位租赁合同》，主张因被告擅自将租赁物业转租他人，构成违约，故要求自该函件送达之日起解除《铺位租赁合同》。被告确认收到以上函件，但对原告主张的违约事由不予认可，亦不同意解除合同。原告主张涉案房屋为合法建成的房屋，并提交了《深圳市光明新区街道分设改革领导小组办公室关于印发关于街道分设机关事业单位财产分割的指导意见的通知》深光街改(2016)3号、《公明办事处关于提请新区管委会审定街道分设机关事业单位财产分割移交方案的请示》[深光公处（2016）64号]以证明原告有权出租涉案房屋，但未能提供行政主管部门颁发的产权证明文件或建设工程规划许可证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，原告提交的政府文件仅能证明其有权出租涉案房屋，但原告未提交行政主管部门颁发的产权证明文件或建设工程规划许可证，依照以上规定，其与被告签署的《房屋租赁合同书》应为无效。原告以被告违约为由主张解除合同，与本院查明的事实不符，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，当事人因合同取得的财产应当予以返还，故被告应当向原告返还承租的涉案物业，原告亦应当向被告返还已收取的租赁押金人民币144000元。原告诉请没收租赁保证金并要求被告支付违约金，均缺乏合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林友宗于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告深圳市光明区公明街道行政服务中心返还位深圳市公明区公明办事处金辉路7号房屋；二、原告深圳市光明区公明街道行政服务中心于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告林友宗返还租赁保证金人民币144000元；三、驳回原告深圳市光明区公明街道行政服务中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的利息。本案受理费人民币4900元，由原、被告各负担人民币2450元。原告已预交的案件受理费，由本院予以退回人民币2450元。被告应在本判决生效之日起五日内向本院缴纳案件受理费人民币2450元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇二一年三月五日书记员  林 涛书记员  周 彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。