山东省禹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1482民初457号 原告：田清文，男，1990年1月6日出生，汉族，住禹城市。 原告：刘焕焕，女，1990年9月8日出生，汉族，住禹城市。 委托诉讼代理人：王金雷，山东金锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史洪峰，山东金锋律师事务所助理律师。 被告：山东瀚稷置业有限公司，住所地禹城市。 法定代表人:杨坤，职务：经理。 委托诉讼代理人：魏清征，山东禹鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付晓杰，男，1976年3月23日出生，汉族，住济南市。系山东瀚稷置业有限公司职工。 原告田清文、刘焕焕与被告山东瀚稷置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，原告田清文、刘焕焕于2021年1月23日向本院提起诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田清文、刘焕焕的委托诉讼代理人王金雷、史洪峰（实习），被告山东瀚稷置业有限公司委托诉讼代理人魏清征、付晓杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请法院判令被告赔偿原告自2019年9月8日起至2021年3月8日的逾期办理不动产权属证书违约金43218.52元；二、请法院依法判决解除原告与被告签订的《车位长期租赁合同》立即返还租赁费79000元，并由被告赔偿原告自2020年1月1日起至本判决生效之日止的违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月27日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同总价款528181元，并约定原告自该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证，但实际自2019年6月9日交房后至今，原告仍未取得该商品房房屋产权证，且多次找被告协商未果。2019年3月19日，原、被告签订了《车位长期租赁合同》，合同约定车位使用权一次性定价为79000元，被告如延迟交付，需按日向乙方支付总价款的万分之一作为违约金，逾期10日仍未交付的，乙方有权解除本合同并要求返还已付款项。参照《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，该车位应于2019年12月31日达标并交付使用，至今未交付，原告多次依约提出解除合同，被告未予理睬。综上所述，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告山东瀚稷置业有限公司辩称，本案原告所诉没有事实及法律依据,依法应驳回其诉讼请求。 一、答辩人无权办理不动产权属证书,原告提出为其立即办证的请求,没有法律依据。 合同约定的只是申请办证权,双方当事人共同向房屋登记部门申请后,能否在预期的时间内办理产权证书,决定于主管部门,如因主管部门的原因不能如期办理,是双方当事人不能决定的。双方于2017年3月27日签订《山东省新建商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》,该合同第二十条及补充协议第七条对房屋登记的有关事项做了约定,双方协议约定办理证照的条款,是对第三方(不动产登记中心)权利的约定,不是对双方权利义务的约定,因此,原告主张答辩人为其办理产权证书且支付违约金的请求是不符合法律规定的,应依法驳回原告的起诉。 二、答辩人不存在任何违约行为,也没有任何过错,原告要求逾期办证违约金是对合同约定的误解。 1、双方签订的商品房买卖合同第二十条第(二)项是对原告办理所有权登记手续的约定,这里的手续是指身份证、买卖合同及购房凭证等,而不是不动产登记证书,原告将手续理解为证书进行诉讼主张是对不动产登记相关法律法规及本合同约定的误解,本合同并没有约定答辩人单方办理产权证书并交付原告的期限和内容。2、合同约定的90日的起算日期是指房屋在禹城市住房和城乡建设局工程竣工验收备案后。依据相关规定,房屋必须在工程竣工验收备案后才可交付使用,工程竣工验收备案也是办理产权证书必备手续之一,因此,竣工验收备案证明在没有办理完毕前是不具备法定交付使用和申请办理产权证书条件的。原告不了解上述相关规定,误解为临时交房即为法定交付时间,把临时交房时间作为90日的起算日期是不符合现行规定的,也是完全错误的,答辩人在2019年6月10日经各业务单位验收合格后,视为已具备实际交付房屋条件。为了业主早日用房,就先行办理交付手续,业主也欣然接受,这并不损害业主利益,但不能作为违约金的时间依据。 三、答辩人积极申请办理产权证书的过程,足以证明答辩人没有任何过错。 根据有关规定,办理不动产权属登记必须是竣工备案手续完成之后才可以提交办理,涉案11楼是2020年4月3日办理的竣工备案手续,也就是说此日期之后才可以办证。答辩人从2020年4月3日办理完毕综合验收之后就一直积极协调不动产登记部门的办证事宜,但当时正赶上新冠疫情,不动产部门开始说是等通知,后来又说需要排队。就这样一直等,后来在答辩人的再三催促下,2020年7月份不动产登记部门才让答辩人提交资料,答辩人立即提交了营业执照五证、竣工验收备案表、法人身份证原件等资料,不动产登记部门也派专人来现场测量、核实,2019年9月份把大证办理完毕,接下来办理分户小证,正好赶上了系统改革,人工办理停用,只能线上办理,需要以单位名义购买高拍仪,答辩人也积极配合购买了高拍仪,但购买之后山东政务服务网系统一直不稳定,有些信息也无法导入,办证流程无法进行。其实改革后的线上办理一直不成熟、也从未办理成功过,后来又在答辩人的再三催促下,2020年12月底人工办理又重新启用,答辩人也积极进行催促,最终不动产登记部门在2021年1月14日来现场办理了面签,答辩人得知后立即向广大业主发出了通知,本案原告也于2021年1月14日办理了不动产登记的面签手续。从以上可以看出,答辩人完全尽了义务,不存在任何过错,本案原告要求逾期办证违约金是没有任何依据的。 四、原告要求解除《车位长期租赁合同》及返还租赁费的请求没有依据。 双方签订租赁合同后,合同约定的B162号地下停车位暂时不能使用,答辩人为履行该合同及时将其他空闲车位交付给原告使用,并为其办理了进库卡和密码号,原告表示同意,一直正常使用车位至今,根本没有影响原告使用停车位停车,双方事实上形成了对合同车位号的临时变更,这是双方依据现实情况为正确履行合同协商一致的结果,并没有损害原告使用车位的权益。原告没有受到任何损害且完全实现了订立合同的目的,也足以证明答辩人正确履行了合同,因此,原告的此项请求没有事实依据,依法应予驳回。综上,原告起诉答辩人没有事实及法律依据,请求人民法院依法驳回其诉讼请求,以切实维护答辩人的合法权益。 本院经审理认定事实如下，2017年3月27日，二原告与被告于签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定二原告购买被告开发的位于禹城市阳光地中海小区的011幢1单元14层1402号住宅楼一套，合同总价款528181元，合同第二十条约定“(一)双方同意共同向房屋登记机构(不动产登记经办机构)申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。(二)买受人自商品房交付使用之日起90日内(不超过90日),办理房屋所有权转移登记手续,出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续,并提供必要的证明文件。(三)因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证(不动权证)的,双方同意按照下列第2种方式处理:1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分及利息部分),并自买受人付款之日起,按照Ⅹ%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。买受人不解除合同的,自买受人应当办理完房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之Ⅹ的违约金。2.双方协商解决。(四)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的,出卖人不承担责任。” 2019年3月19日，原、被告签订了《车位长期租赁合同》，约定原告田清文长期租赁被告的B162#地下汽车车位，车位使用权一次性定价为79000元，如延迟交付车位，需按日向对方支付总价款的万分之一作为违约金，逾期10日仍未交付的，乙方有权解除本合同并要求发还已付款项。车位租赁合同签订后，合同约定的B162#车位因施工占用，被告没法将其交付给原告田清文，而是将地下停车场的其他空余车位允许其正常使用，并将原告的车辆号牌登记录入地下停车场的蓝牙出入系统。原告至今也一直在正常使用地下停车场空余车位停放车辆。 被告于2019年6月9日（合同约定交房日期为2019年5月31日）将案涉房屋交付二原告使用。2021年1月14日，被告通知二原告递交办理证照手续并填写申请表格。2021年3月8日，二原告取得案涉房屋的不动产证照。原告于2021年1月23日诉来本院，要求：一、判令被告赔偿原告自2019年9月8日起至2021年3月8日的逾期办理不动产权属证书违约金43218.52元；二、请法院依法判决解除原告与被告签订的《车位长期租赁合同》立即返还租赁费79000元，并由被告赔偿原告自2020年1月1日起至本判决生效之日止的违约金；三、本案诉讼费用由被告承担。 本院认为，双方当事人订立的房屋买卖合同及车位租赁合同合法有效，应予保护。关于逾期办理不动产证照的被告违约的问题。房屋买卖合同第二十条第（一）项约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”也就是说此约定表明办理所有权登记是双方的共同约定行为，不是对单方的约定义务。第（二）项约定“买受人自商品房交付之日起90日内，办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。”此项约定交代的是买受人享有自房屋交付之日起90日内办理办理房屋所有权转移登记手续的权利，出卖人具有协助买受人办理并提供必要证明的义务。第（三）项约定“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房房屋产权证(不动权证)的,双方同意按照下列第2种方式处理。……2、双方协商解决”。此项约定系对买受人在房屋交付之日起90日内未取得房屋产权证的违约处理。但这项约定有一个大前提，即“因出卖人的原因”。所谓“出卖人的原因”应当是出卖人没有履行前项协助和提供证明的义务而造成违约。那么原告应当提交其行使办理房屋所有权转移登记手续权利以及被告不配合协助办理的证据用以证明被告的违约存在。本案原告没有提交相应的证据予以证明，不能完成其自身的举证责任，那么只是简单以房屋交付时间为节点要求被告承担违约责任缺乏事实依据，不宜支持。而且，双方对处理方式是放弃第1种有明确违约金计算方法的项目却选择了“双方协商解决”的模糊约定，更是无法确认双方当事人的权利义务。因此，原告要求被告被告赔偿原告自2019年9月8日起至2021年1月18日的逾期办理不动产权属证书违约金43218.52元，证据不足，不予保护。 关于车位交付问题。根据双方的长期车位租赁合同看，被告应当按照合同约定将定点的B162#车位交付给原告。但是，原告长期租赁车位是为了方便停放自己的车辆。被告已经将地下停车场的其余空余车位允许原告使用，并为原告车辆开启了停车场蓝牙出入功能，原告事实上也一直在正常使用中。因此，本案被告是在无法实时交付履行约定标的物的情况下，以其他同类种类的标的物暂时代替原标的的履行，不属于合同不能履行从而损害合同当事人利益的情况，符合合同法的有关规定精神，且并未影响原告实现合同目的即停车位的正常使用。原告的权益没有受到损害，车位租赁合同亦无解除的必要。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告田清文、刘焕焕的诉讼请求。 案件受理费1333元，由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  刘东兴 二〇二一年三月二十三日 书记员  李 遥 附：申请执行期限为本判决生效后所确定的履行期限届满之日起二年内。