黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终403号上诉人(原审被告)：大庆鼎尚商业管理有限公司，住所地黑龙江省大庆市让胡路区北方汽配城**综合楼商服11-2F-204。法定代表人：曹守春，职务经理。委托诉讼代理人：韩仁悦，女，1993年3月1日出生，汉族该公司员工，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：陈少辉，女，1974年8月30日出生，汉族，该公司员工，住大庆市萨尔图区。被上诉人（原审原告）：郑庆福，男，1980年12月26日出生，汉族，无职业，住大庆市萨尔图区。上诉人大庆鼎尚商业管理有限公司与被上诉人郑庆福房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初4185号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人诉讼代理人韩仁悦、陈少辉与被上诉人郑庆福参加诉讼。本案现已审理终结。大庆鼎尚商业管理有限公司上诉请求:1.撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初4185号民事判决中要求上诉人双倍返还被上诉人定金的判项及给付被上诉人已付房屋租金利息的判项，依法改判上诉人不支付利息及双倍定金（不服标的是双倍定金5万元及利息（暂定以15万元为基数自2018年8月30日起至2021年1月11日止17119.79元）；2.判决一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，涉案合同应属无效合同。根据建筑法第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后方可交付使用；未经验收或验收不合格的不得交付使用。消防法第十三条第三款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本案中，双方签订《租赁合同》违反了建筑法和消防法的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定属于合同无效的情形。而合同法解释（二）第十四条规定，合同法第五十二条第五款规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。故涉案《房屋租赁合同》无效，违反了效力性强制性规定。但一审法院认定涉案合同违反的是管理性强制性规定，属于事实认定错误，由此适用法律亦错误。据此，合同中约定的条款不能作为认定双方权利义务的依据。郑庆福辩称，涉案合同系经双方协商后签订的，合同没有违反效力性强制性规定，合同是有效的。由于上诉人的原因导致合同不能旅行，损失应由上诉人承担。大庆鼎尚商业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.要求被告双倍返还原告已付定金100000元；2.要求被告返还原告已付房屋租金150000元及利息以150000元为基数自2018年8月30日起开始计算至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算；3.要求被告支付违约金412490.4元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年1月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于大庆市××区未来城小区配套幼儿园出租给原告，合同第2.2条约定：甲方给乙方免租装修期为6个月，自房屋交付计算免租期（因乙方经营品项属于幼小儿童业态，装修后需要对装修房屋空置3个月通风换气。经营免租期和免租装修期合计12月，自实际交付日起算。）；合同2.3条约定在本合同签订后，乙方向甲方支付伍万元作为履约定金；合同4.1约定甲方以毛坏房状态向乙方交付房屋，乙方对承租房屋自行装修，其装修方案必须经甲方审核同意备案后方施工，而且乙方必须遵守甲方经营管理公司的规定，并接受甲方的监管；合同第5.1条约定，甲方须于2018年9月15日前将该房屋交付乙方使用，若甲方交付日期延后，则合同的各项起止时间相应顺延，具体交接日期以双方签署的交接确认单为准；合同6.1条又约定如果甲方逾期交房超过三十天的，乙方有权解除合同；合同对装修等其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付定金50000元，预缴房屋租金150000元，因出租房屋无法办理消防验收，被告未能向原告交付案涉出租房屋。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。被告辩称案涉房屋租赁合同违反《建筑法》、《消防法》的相关强制性规定，应为无效合同，法律强制性规定有管理性强制规定与效力性强制规定，《建筑法》、《消防法》的相关规定均为管理性强制规定，不属效力性强制规定，对本案房屋租赁合同效力不构成影响，因此被告关于案涉房屋租赁合同应为无效合同的理由不予采信。因本案原告提起了诉讼，即有解除案涉房屋租赁合同的意思，被告答辩中亦未要求继续履行案涉房屋租赁合同，案涉房屋租赁合同又约定被告逾期交房30天，原告享有合同解除权，原告以自己的行为提出解除合同，被告虽辩称合同无效，但认为被告的该点辩称不能成立，据此认为双方案涉房屋租赁合同已解除。因被告未能向原告交付案涉出租房屋，其收取原告履约定金50000元应双倍返还，收取的房屋租金150000元应予返还；原告关于以150000元为基数自2018年8月30日起开始计算至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算利息的主张应予支持。原告主张为筹备幼儿园所支出的费用412490.4元，不予支持，理由是：1.原、被告双方在签订合同时知晓案涉租赁房屋为在建房屋，原告应当预见该房屋有延迟交付或者不能交付的可能，其有预见义务并有预见能力，在此种前提下，通常而言，只能进行一般准备性工作，如预签买卖、设计、装修等合同，待房屋交付后再签订正式合同等方式避免损失发生，原告有预见义务并有预见能力而没有预见，所生的损失不应由被告承担；2.双方签订的房屋租赁合同中约定了免租装修期与经营免租期为12个月，此期间足够原告进行正常装修、空置通风放味等所需时间，无需提前准备，且原告所称相关建筑材料等设施并非紧俏商品，也无需提前准备；3.原告所称提前准备的材料与设施尚缺少证据证明是否实际准备以及现在价值情况。所以，原告关于为筹备幼儿园所支出的费用412490.4元，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决：一、被告大庆鼎尚商业管理有限公司于判决生效后五日内一次性付原告郑庆福双倍已付定金共100000元。二、被告大庆鼎尚商业管理有限公司于判决生效后五日内一次性给付原告郑庆福已付房屋租金150000元及利息（利息以150000元为基数，自2018年8月30日起开始计算至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算）。三、驳回原告郑庆福的其他诉讼请求。案件受理费5262元，由原告承担2737元，被告承担2525元。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审认定的事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，本案争议的主要问题是双方签订的《房屋租赁合同》违反了效力性强制性规定还是违反了管理性强制性规定的问题。判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性强制性规定的根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共公益，是否需要国家权利对当事人的意思自治行为予以干预。建筑法、消防法有关未经验收的建筑物不得交付使用，未经消防验收的建设工程禁止投入使用的规定，是为了规范建设单位的行为，而非规范开发商和租赁人之间的房屋租赁关系，因此建筑法、消防法的规定属于管理性规定，不影响上诉人与被上诉人在租赁房屋中对房屋交付条件约定的效力。故上诉人主张租赁合同违反效力性强制性规定，应无效的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，上诉人大庆鼎尚商业管理有限公司的上诉请求不成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1478元，由上诉人大庆鼎尚商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张智源审判员  刘 放审判员  郑丽媛二〇二一年三月十日法官助理顾婉婷书记员  夏欣欣