山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1223号 上诉人（原审原告）：青岛方川置业有限公司，住所地青岛市高新区，社会统一信用代码91xx8X。 法定代表人：胡克勤，董事长。 委托诉讼代理人：丁建文，山东海鲲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晨凇，山东海鲲律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李刚，男，1978年3月4日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张慧，山东文鼎（城阳）律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地青岛市崂山区，社会统一信用代码91xx5Q。 负责人：郝子健，行长。 委托诉讼代理人：谷新民，男，1967年10月18日出生，汉族，住青岛市市南区，该银行员工。 委托诉讼代理人：刘国建，山东诚功律师事务所律师。 上诉人青岛方川置业有限公司（以下简称方川置业公司）与上诉人李刚、原审第三人中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛市分行）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方川置业公司上诉请求：1.撤销（2020）鲁0214民初4290号民事判决书第二项、第五项；2.请求贵院依法将本案发回重审或依法改判：(1)解除方川置业公司与李刚签订的编号为：xxxx的《商品房买卖合同（预售）》，李刚配合方川置业公司办理撤销涉案房屋的网签备案手续；(2)李刚向方川置业公司支付违约金324956.20元（较原审增加294956.20元）；(3)判令方川置业公司向建行青岛市分行返还李刚欠付的剩余贷款利息，相应款项自李刚支付的购房款中扣除，建行青岛市分行在收到涉案房屋剩余贷款本息后配合方川置业公司办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续；3。二审上诉费用由李刚承担。事实和理由：一、一审法院认定“被上诉人逾期还贷的违约行为不能否定其支付全额房款的义务，上诉人的合同目的已经实现”属事实认定错误，一审法院片面的认定了方川置业公司的合同目的。方川置业公司与李刚之间构成商品房买卖合同关系，方川置业公司的主要合同目的是收取全额购房款。但是基于李刚付款方式为按揭贷款且基于该付款方式，方川置业公司与李刚、建行青岛市分行针对涉案房屋购房款形成了担保关系。因此，保证方川置业公司合同目的实现的另外一个重要因素系在李刚还款期限内，方川置业公司无需承担担保责任，否则将无法保证方川置业公司合同目的的实现。一审法院忽略李刚逾期还款，导致方川置业公司承担担保责任的事实，片面的认定方川置业公司全额收取了涉案购房款进而认定方川置业公司合同目的已实现属于事实认定错误。二、一审法院认定方川置业公司未全面履行担保责任，可通过追偿方式维护自身合法权益属事实认定错误。方川置业公司在未收到建行青岛市分行催款担保函的情况下，无法主动承担担保责任且目前建行青岛市分行已就借款纠纷起诉至崂山区人民法院，方川置业公司的合同目的已无法实现。方川置业公司履行担保义务的前提系建行青岛市分行向方川置业公司发送催款担保函。在本案诉讼前，方川置业公司仅收到建行青岛市分行向方川置业公司发送的要求方川置业公司承担73697.38元贷款本息的催款担保函，方川置业公司已按照建行青岛市分行的要求全面履行了现阶段所有的担保义务。在未收到建行青岛市分行发送的催款担保函前，方川置业公司无法确认剩余本息数额、更无法提前越过李刚直接向建行青岛市分行承担担保责任，方川置业公司在履行担保义务时没有任何过错。同时最为重要的是，李刚并非仅欠付贷款本息73697.38元而是始终未偿付任何一期贷款。目前，建行青岛市分行已就与李刚之间的借款纠纷起诉至崂山区人民法院，诉请包括要求解除双方借款合同以及要求方川置业公司承担剩余全部本息还款担保责任等。此时，方川置业公司就涉案《商品房预售合同》的合同目的已然无法实现。如按照一审法院逻辑在方川置业公司向建行青岛市分行承担担保责任后再以诉讼方式向李刚追偿，这必将大大增加李刚的讼累，并且要承担李刚无能力还款的风险。综上，一审法院认定方川置业公司未全面履行担保义务属于事实认定错误。三、如上所述，方川置业公司合同目的已无法实现且方川置业公司承担担保责任的情形完全符合双方《商品房预售合同》中约定的合同解除条件。在此前提下，一审法院认定方川置业公司无权解除合同以及未支持方川置业公司一审其他诉讼请求属事实认定错误。如上所述，方川置业公司已无法实现涉案的合同目的。同时，《商品房预售合同》附件十一补充协议中第三条第4款第(2)项以及第十二条第3款、第4款明确约定：买受人未按期偿还银行按揭贷款导致方川置业公司承担相应担保责任的，出卖人有权要求解除《商品房预售合同》。就本案而言，合同解除条件已经成就，方川置业公司要求解除合同应予支持。一审法院认定方川置业公司无权解除合同实属错误。在合同解除的前提下，方川置业公司遵循合同约定以及法律规定的合同解除后果处理方式，诉请李刚承担《商品房预售合同》附件十一补充协议中第三条第4款约定的解除合同违约金324956.20元、诉请李刚配合解除涉案房屋网签手续、诉请方川置业公司向建行青岛市分行返还李刚欠付的剩余贷款利息，建行青岛市分行配合方川置业公司办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续等均系具备事实和法律依据，一审法院不予支持系错误的。综上所述，一审法院认定《商品房买卖合同（预售）》不应解除并以此为由未支持方川置业公司在一审中的其他诉讼请求是错误的，请求二审法院依法查清案件事实，改判支持方川置业公司的全部诉讼请求。 李刚答辩称，不同意撤销二、五项判决，李刚不应该承担违约金3万元及律师费6万元，一审认定上诉人合同目的已经实现正确，李刚购房已经通过首付和贷款方式支付了全部房款，方川公司只是替李刚承担了7万元贷款本金及利息，李刚一直同意偿还给方川公司，而且现在房贷已经按时偿还，李刚也保证以后会按期偿还，不会再让方川公司承担任何风险和责任。李刚之所以没有按时还款因为与银行之间贷款利率和贷款主体一直在协商过程中，银行也承认其系李刚媳妇漏签字是银行的失误，而且贷款利率系统已经改为20%，只是合同上仍按25%，所以李刚要求将合同利率改为20%，并要求其媳妇在借款合同上签字是合情合理的。如果利率更改及媳妇签字后，李刚承诺按时还款绝不拖欠，李刚不存在违约行为，不应该承担违约金及律师费等其他费用。 建设银行青岛分行述称，我方在收到李刚偿还剩余全部贷款或者方川公司承担连带保证责任，支付保证款项后可以配合办理撤押手续，其他与我方无关。 李刚上诉请求：1.撤销（2020）鲁0214民初4290号民事判决书第二项、第三项。2.请求贵院依法将本案发回重审或依法改判李刚不承担方川置业公司的律师费60000元和违约金30000元。3.一、二审诉讼费用由方川置业公司承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，导致一审判决错误，侵害李刚合法权益。(1)本案系李刚与建行青岛市分行之间的《借款合同》纠纷引起的，但建行青岛市分行一审提供的《借款合同》并非是双方的真实意思表示，合同内容也不是双方合意的结果，故该借款合同并未生效。李刚一直在与建行青岛市分行就借款合同主体、还款方式、借款利率等条款等进行协商，始终未与建行青岛市分行签署正式的《借款合同》。事实上，李刚仅仅在借款申请表上曾有签字行为，但建行青岛市分行擅自将该签字拼接至贷款合同中，李刚对此毫不知情。建行青岛市分行提供《借款合同》是虚假的，该合同系三部分拼接而成，合同主体页面的内容李刚不清楚，也均没有李刚签字确认，该合同唯一的李刚签字纸页与其他正文纸页颜色、字体均存在明显差异，而且合同内容前后也不一致，建行青岛市分行提供的借款合同的借款期限系2018年11月3日起，但合同的签署时间栏中建行青岛市分行盖章却为2018年11月26日，也就是说我们借款合同还没有签定，借款事实就已经开始了，与常理不符。对于上述事实，李刚曾在一审中提供李刚与建行青岛市分行科长李正晓的2019年11月8日的通话记录1份、李刚与李正晓聊天记录打印件2张作为证据进行证明，但是一审法院对于上述事实与此两份证据均未进行查实并认定。建行青岛市分行此举严重违背诚实信用原则，也是李刚一直未偿还借款的主要原因。(2)回到本案中，李刚并不存在违约行为，不应该承担任何违约责任。方川置业公司称是在收到李刚的《公函》后对建行青岛市分行进行了还款。直到方川置业公司起诉李刚才知道代其偿还了部分借款的事实，李刚现也同意将其代还借款进行返还。但是，对一审判决李刚应支付方川置业公司的律师费、违约金的判决不认可。理由是方川置业公司收到《公函》后并未向李刚核实还款信息，未确认李刚实际是否应负担还款义务，对李刚拖欠还款的原因等情况没有及时进行核实，而是直接代为偿还了部分借款。偿还部分借款后也没有及时通知李刚，方川置业公司此举非常欠妥，存在严重过错，同时也造成了李刚的损失扩大。李刚对方川置业公司的还款完全不知情，亦不存在任何过错和违约行为，不应承担违约责任。 方川置业公司答辩称，一、李刚与建行青岛市分行签署的《个人住房（商业住房）借款合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效，李刚未按照合同约定足额按时偿还借款，已构成违约。2018年8月12日，李刚向建行青岛市分行提交个人住房贷款申请表，2018年11月26日，双方签署《个人住房（商业住房）借款合同》，根据合同约定，建行青岛市分行向李刚发放970000元贷款用于购房，采用等额本息还款方式，每个月归还本息金额为5965.38元。贷款发放后，李刚始终未偿付任何一期贷款，已经构成严重违约。建行青岛市分行已将李刚诉至崂山区人民法院，前述事实业经崂山区人民法院（2020）鲁0212民初30900号民事判决书确认。二、方川置业公司按照与建行青岛市分行签署的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定替李刚代偿了部分贷款，有权按照《商品房买卖合同（预售）》约定与李刚解除合同并要求其支付代偿款项、律师费及违约金等费用。首先，根据方川置业公司与李刚于2018年10月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“主合同”）附件十一补充协议中第三条第4项第（2）项以及第十二条第3款、第4款之约定，在李刚逾期还贷情况下，方川置业公司有权与其解除前述主合同，并要求其支付代偿款项、律师费及违约金等费用。截至本案一审起诉之日，方川置业公司已经按照合同约定代李刚向建行青岛市分行承担73697.38元贷款本息，因李刚违约所产生的违约金及本案诉讼所花费的律师费、诉讼费也应当按照合同约定由其承担。其次，李刚从始至终未尝付过任何一期贷款，其对自己未偿还银行按揭贷款的行为系明确知晓的。方川置业公司承担担保责任是履行与建行青岛市分行签订的《最高额保证合同》的合同约定，李刚不偿还银行贷款属其自身的主观恶意以及违约行为并非系由于方川置业公司的原因导致其未偿还银行贷款，方川置业公司不存在对李刚造成损失及损失扩大的行为。综上所述，李刚未偿还建行青岛市分行借款已经构成严重违约，应当按照合同约定与方川置业公司解除《商品房买卖合同（预售）》，并支付方川置业公司代偿款项、违约金、律师费及诉讼费等合同约定费用，请求法院驳回李刚对方川置业公司的诉讼请求。 建设银行青岛分行述称，李刚的上诉请求与我方无关。李刚说的与建行青岛市分行贷款合同，已在崂山法院2020鲁0212民初30900号案件中查明并作出判决，解除建行青岛市分行与李刚的借款合同。 方川置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除方川置业公司与李刚签订的编号为：xxxx的《商品房买卖合同（预售）》，并配合方川置业公司办理撤销涉案房屋的网签备案手续；2.请求判令李刚向方川置业公司返还已经垫付的逾期本金及利息73697.38元，支付违约金324956.20元、律师代理费60000元，并确认上述款项方川置业公司有权自应返还给李刚的涉案房屋购房款中扣除；3.请求判令确认建行青岛市分行在收到涉案房屋剩余贷款本息后对涉案房屋的抵押预告登记权利消灭，建行青岛市分行配合办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续；4.本案诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任险费、公告费等由李刚承担。诉讼过程中方川置业公司将上述第3项诉讼请求明确为：请求依法判令李刚向建行青岛市分行返还方川置业公司欠付的剩余贷款本息，相应款项自李刚支付的购房款中抵扣，建行青岛市分行在收到涉案房屋剩余贷款本息后配合方川置业公司办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续。 一审法院认定事实：经审理查明，2018年10月31日，方川置业公司作为甲方（卖方）与李刚作为乙方（买方）签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：xxxx），约定李刚购买方川置业公司开发的位于高新区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋一套（下称“涉案房屋”）；合同第六条及附件四约定，涉案房屋总价款为1624781元，其中首付款654781元，银行按揭贷款970000元，申请贷款时间为2018年10月31日；3.合同附件十一补充协议中第三条第4款第（2）项以及第十二条第3款、第4款约定：若李刚未按期偿还银行按揭贷款导致方川置业公司承担相应担保责任的，方川置业公司有权要求：ａ、解除本合同；ｂ、收回涉案房屋另行出售；ｃ、退还李刚的已交房款直接偿还欠付银行贷款；ｄ、按照合同房价款总金额的20％支付违约金；ｅ、赔偿方川置业公司的全部损失（包括但不限于因追偿所支出的各项费用，包括但不限于律师费、诉讼费等）、……。合同还约定了其他事项。 另查明，2018年9月30日，针对方川置业公司预售的上述房地产项目，方川置业公司与建行青岛市分行签署编号为xxxx号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定自2018年9月30日至2021年9月30日期间，方川置业公司为建行青岛市分行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权本息及相关费用承担最高额保证责任。 又查明，2020年3月6日，建行青岛市分行向方川置业公司出具的《公函》显示：李刚于2018年8月向该行申请住房贷款970000元购买涉案房产，截至2020年3月5日李刚贷款累计拖欠金额73697.38元，李刚已经违反了借款合同约定，建行青岛市分行要求方川置业公司承担保证还款责任。2020年4月20日，方川置业公司向建行青岛市分行支付上述73697.38元。 一审法院认为，方川置业公司与李刚签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方诉辩主张，本案争议焦点是方川置业公司与李刚签订的《商品房买卖合同（预售）》应否解除的问题。一审法院认为，首先，方川置业公司作为出卖方承担的主要义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至李刚方名下，李刚作为买方承担的主要义务是支付购房款。合同签订后，李刚采取首付和银行贷款的方式支付全部购房款的义务。现李刚虽未按期归还贷款，已然构成违约，但该违约行为不能否定其已经向方川置业公司履行了支付全额房款的义务，方川置业公司出售房屋收取房款的合同目的已经实现。其次，在李刚未按期还贷之时，方川置业公司也并未按照保证合同约定全面履行其承担连带担保责任的代偿义务，截止2020年4月20日方川置业公司仅履行了73697.38元的部分代偿义务，方川置业公司可通过行使追偿权主张其因履行该代偿义务产生的损失，行使合同解除权并非唯一选择，且李刚庭审中亦同意偿还该73697.38元及合理的利息，方川置业公司的合同目的仍可以实现。综上所述，为了维护交易的稳定，更好的保护双方的利益，一审法院对方川置业公司在本案中要求解除与李刚之间《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求不予支持。 关于方川置业公司主张李刚配合办理涉案房屋的网签备案手续、判令李刚向建行青岛市分行返还李刚欠付的剩余贷款本息，相应款项自李刚支付的购房款中抵扣，建行青岛市分行在收到涉案房屋剩余贷款本息后配合方川置业公司办理涉案房屋的抵押预告登记撤销手续的诉讼请求，因本案中双方间该合同未能解除，故一审法院对方川置业公司上述请求不予支持。 关于方川置业公司要求李刚返还已垫付的逾期本金及利息73697.38元、支付律师代理费60000元、诉讼财产保全责任险费2437.17元的主张，上述费用系方川置业公司的实际支出，因李刚未如期向银行清偿贷款本息致使方川置业公司承担保证责任，李刚应当承担相应的违约责任，双方合同约定违约方应承担上述费用，故李刚应当支付方川置业公司上述费用。 关于方川置业公司要求李刚支付违约金324956.20元。本案中，方川置业公司按照涉案房屋总价款的20%主张违约金，但综合考虑方川置业公司现仅履行了部分代偿义务，李刚庭审中抗辩不同意支付违约金，且同意偿还方川置业公司代其偿还的贷款，故由李刚承担全部违约责任有失公允，一审法院酌情以李刚支付方川置业公司违约金30000元为宜。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、李刚于判决生效后10日内返还青岛方川置业有限公司代其向中国建设银行股份有限公司青岛市分行偿还的贷款本金及利息73697.38元。二、李刚于判决生效后10日内支付青岛方川置业有限公司违约金30000元。三、李刚于判决生效后10日内支付青岛方川置业有限公司律师费60000元。四、李刚于判决生效后10日内支付青岛方川置业有限公司诉讼财产保全责任险费2437.17元。五、驳回青岛方川置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8280元，保全费5000元，均由李刚承担。 本案二审期间，当事人提交证据如下： 方川置业公司提交青岛市崂山区人民法院（2020）鲁0212民初30900号民事判决书原件一份。证明：1.李刚与建行青岛市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效。2018年8月12日，李刚向建行青岛市分行提交个人住房贷款申请表；2018年11月26日，双方签署《个人住房（商业住房）借款合同》；2019年1月3日，建行青岛市分行发放借款970000元，贷款发放后李刚未按照合同约定足额按时偿还借款，构成违约。2.30900号判决书判决解除建行青岛市分行与李刚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。3.30900号判决书判决方川置业公司基于《个人住房（商业用房）最高额保证合同》就李刚的清偿责任对建行青岛市分行承担连带清偿责任。综上所述，李刚因自身违约行为未偿还建行青岛市分行借款业经30900号判决确认，方川置业公司承担担保责任符合与李刚签订的《商品房买卖合同（预售）》中解除合同的条款约定，李刚应该按照按合同约定与方川置业公司解除合同并支付方川置业公司代偿款项、违约金、律师费及诉讼费等合同约定费用。 李刚质证称，该判决尚未生效，我方已经上诉。 建设银行青岛分行质证称，对方川置业公司提交的证据无异议。 李刚提交证据一，手机录音光盘以及录音文字整理2份、与银行工作人员孙青微信截图、短信截图各1张、与银行工作人员李正晓微信截图1张，证明银行工作人员均承认系银行原因造成了李刚妻子漏在借款合同上签字。证明贷款利率上浮20%，也是按照20%计算的，而借款合同中约定的是上浮25%。 方川公司质证称，方川公司并非该证据主体，对该证据真实性无法确认，证明目的不予认可，认为与本案无关。 建行青岛市分行质证称，对真实性无法确认，对证明事项不予认可，借款合同已在崂山法院案件中查明。 李刚提交证据二，借款合同一份，证明该合同系拼接而成，李刚及妻子均未在合同上签字捺印，不清楚合同的具体内容，而且合同上利率仍然约定的是25%，而非实际履行的20%。 方川公司质证称，质证意见同证据一。 建行青岛市分行质证称，对真实性无异议，对证明事项不予认可，借款合同已在另案中处理。 李刚提交证据三，还款凭证4份，打印件，证明还款25期，还到2021年2月。 方川公司质证称，对真实性无法确认，对证明事项不予认可，认为与我公司无关。 建行青岛市分行质证称，系打印件，无法确认真实性。经落实，已偿还到2021年2月份。 李刚提交证据四，房产证及房屋交接书各一份，证明涉案房屋已经办理产权证书，并已交付。 方川置业公司质证称，对房产证真实性无异议，因为房屋交接书上仅有方川置业公司盖章，对盖章的真实性需要庭后落实，乙方签字为空白，该交接书并未生效，具体庭后落实。即使上述证据均为真实，方川公司为李刚办理房产证并不代表不能行使合同解除权，根据商品房买卖合同（预售）协议的约定，合同解除条件已经成就，方川置业公司有权与李刚解除相关合同。 建行青岛市分行质证称，对真实性无异议。 本院二审查明，本案诉讼期间，李刚取得涉案房屋不动产权证书，并于2020年11月19日对涉案房屋进行了交接。李刚已偿还银行按揭贷款至2021年2月份。 本院二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，结合当事人二审诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、方川置业公司请求解除涉案合同的主张能否支持；二、一审法院对方川置业公司主张的违约金、律师费的认定是否得当。 关于焦点问题一。首先，在本案房屋买卖关系中，李刚的主要合同义务是支付购房款，方川置业公司的主要合同义务是交付房屋及办理产权过户。经查，李刚已通过首付款加贷款的方式支付了全部购房款，而方川置业公司也为李刚办理了房屋过户手续并交付了房屋，双方均已履行完毕合同约定的主要义务。尤其是作为起诉方的方川置业公司，在诉讼期间又主动履行了合同义务，一定程度上可视为默认了合同的继续履行。其次，合同的继续履行，并不必然导致方川置业公司的合同目的不能实现。方川置业公司作为银行借款合同的担保方，在李刚出现逾期还贷的情况下，其出卖房屋获取房款的合同目的必然受到影响。但具体到本案，李刚拖欠金额仅为7万余元，李刚也多次表示愿意偿还方川置业公司该笔款项，并赔偿损失；且李刚后期已积极偿还贷款，另，涉案房屋已过户至李刚名下，李刚若持续逾期还贷，银行可行使抵押权维护权利，方川置业公司并不必然会再承担担保责任。综上，根据平等原则，考量利益平衡，一审法院驳回房产置业公司请求解除合同的主张并无不妥，本院予以确认。 关于焦点问题二。方川置业公司依据合同附件十一补充协议中第三条第4款第（2）项以及第十二条第3款、第4款之约定向李刚主张违约金及律师费。本院认为，由于李刚未按期偿还银行按揭贷款导致方川置业公司承担了担保责任，李刚构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金，方川置业公司未举证证明其实际损失情况，故一审法院综合考虑方川置业公司偿还贷款数额以及李刚主观态度等情形，酌定认定违约金数额为3万元合情合理，本院予以认可。关于律师费，系方川置业公司实际支出，一审法院判令李刚向方川公司支付有事实及法律依据，本院予以维持。 另外，由于涉案房屋买卖合同并未解除，故方川置业公司的其他上诉请求本院不予支持。 综上，上诉人青岛方川置业有限公司、上诉人李刚的上诉请求均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7774元，由上诉人青岛方川置业有限公司负担5724元，由上诉人李刚负担2050元。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二一年三月三十一日 法官助理 王 明 书记员孔 怡 书记员 庞连捷