重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1540号上诉人（原审被告）：付世健，男，1976年4月12日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118-6号，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：蓝兴淑。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海涛，重庆华栋律师事务所律师。上诉人付世健因与被上诉人重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初21214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付世健上诉请求：撤销原审判决，依法改判上诉人支付物业费用应按照前期合同0.7元/每平米/每月支付，超出诉讼时效的物业费用不再支付；付世健不承担一审、二审案件受理费。事实与理由：被上诉人2013年召开的业主大会程序不合法，一审法院未查明案件事实，错误认为被上诉人收取的涨价后的物业费用是业主大会的表决内容，被上诉人未承诺和实际提升物业服务标准及完全执行业主大会表决内容，事实合同应依据前期合同价格执行；一审法院法律适用不当，并未全面考量现行法律法规，被上诉人涨价行为违约又违法；一审法院引用前期案外人判决作为判决依据，有失偏颇，案外人的判决只适用于案外人，不适用本案；被上诉人未向上诉人催收过物业费，其提供给法院的催收凭据，没有上诉人签字，是伪造的，时过七年起诉业主，已过诉讼时效。重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司答辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求二审维持原判。重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付原告2013年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费12706.26元；2.判令被告支付原告违约金(自逾期之日起每天按应交费用的1‰计算至被告付清欠费之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年3月25日，重庆华宇物业管理有限公司更名为重庆华宇物业服务有限公司；2017年8月18日，重庆华宇物业服务有限公司更名为重庆华宇物业服务集团有限公司；2018年6月4日，重庆华宇物业服务集团有限公司更名为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。2002年4月8日，原告与重庆华宇物业（集团）有限公司签订《华宇名都城物业管理委托合同》，约定原告为被告所在的案涉小区提供物业服务，并按照物价局批准的收费标准收取物业管理费，合同期限自2002年8月1日至2005年12月31日或到该物业成立业主委员会时止。合同签订后，原告进驻案涉小区为其提供了物业管理服务。其间，经重庆市物价局核价，原告对小区高层业主按照1元/建筑平米·月标准计收服务费。被告付世健系重庆市九龙坡区石桥铺华宇名都小区9号1-X号房屋业主，该房屋建筑面积127.97平方米。原告在2013年对案涉小区物业服务费进行调整，并自2013年12月1日起，按照1.5元/平方米/月的标准向案涉小区业主收取物业服务费。2018年1月22日，原告以案涉小区业主即案外人刘莹、杨丽娟为被告向一审法院提起物业服务合同纠纷一案诉讼，一审法院经审理后作出（2018）渝0107民初2579号民事判决书，判决案外人刘莹、杨丽娟按照1.5元/平方米/月的标准向原告交纳物业服务费。在此案审理过程中，案外人刘莹还出示了案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，其上载明：华宇名都全体业主、使用人和商户，请你们在2015年9月26日之前到物业中心缴清物业费和电费，少部分业主恶意欠费的行为将影响到大多数业主的利益，物业服务工作需要大家来共同维护，届时我们将在2015年9月26日零时停止水电供应服务。2019年3月1日，案外人刘莹、杨丽娟不服前述判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2019年5月10日作出（2019）渝05民终2345号民事判决书，二审法院认为2013年10月案涉小区业主就小区物业管理服务费是否调价所进行的投票……该次投票结果对于案涉小区业主应当具有约束力……案涉小区高层住宅物业费标准在历经十年后，期间物业人工工资及各项费用成本均有不同程度增加，而中间物业服务费并未进行调整，本次由1元每平方米调整至1.5元每平方米，亦较为符合该地区社会经济发展实际和市场水平，故对该次调整结果予以认可……被上诉人在经业主投票同意继续留用、提供服务的情况下按照原合同约定事项实际为包括上诉人在内的小区业主提供了物业管理服务，双方构成事实物业服务合同关系，故上诉人应当按照调价结果向被上诉人支付物业服务费。遂判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理中，被告对原告诉讼请求的诉讼时效提出了异议，称其从未收到原告的催收，本案已超过诉讼时效。原告陈述，其通过邮寄催收函、上门口头催收、电话催收、在小区张贴公告等方式多次向被告催收物业服务费，并举示了2020年8月18日的催收函及原告于2020年8月21日向被告邮寄物业费催收函的EMS快递单、2020年6月5日的催收函及原告于2020年6月6日向被告邮寄物业费催收函的EMS快递单、2018年10月18日的催收函及原告于2018年10月21日向被告邮寄物业费催收函的EMS快递单、原告于2016年2月5日向被告邮寄物业费催收函的EMS快递单、原告于2014年7月22日向被告邮寄物业费催收函的EMS快递单、邮件跟踪查询记录、中国邮政速递物流股份有限公司重庆市渝北区分公司和重庆市沙坪坝区分公司出具的情况说明及附件，其中EMS快递单中所载收件人地址均为重庆市九龙坡区渝州路华宇名都，具体房号存在09-0XX4、9-X-X、9楼1-X三种不同写法。被告称不认可该组证据的真实性，认为EMS快递单上没有其本人签字。被告陈述，2013年物业服务费涨价投票过程弄虚作假，案涉小区公共区域停有车辆，所交纳停车费应归全体业主，但均由原告收取了，原告2019年全年年报公示公共部分车位收益为零，2020年1月1日至2020年6月30日收益收支情况公示中没有公共部分车位收益项，经与原告工作人员核实，公共部分车位收益未纳入公共收益，但该部分收益应归全体业主，案涉小区多名业主签字表示支持被告。为证明其陈述，原告举示了案涉小区业主汪五生出具的情况说明、照片三张、收支情况报告照片一张、收益收支情况公示照片一张、业主名单。原告质证称，对汪五生出具的情况说明真实性不予认可，出具人并未出庭；照片真实性无法核实，不确定是否为案涉小区照片；收支情况报告照片、收益收支情况公示照片真实性无法核实，该报告即使属实，被告也不能仅凭该报告的局部内容就认为原告存在占用公共收益的行为；业主名单真实性不予认可，无法确认是否为案涉小区业主签名捺印，且该证据仅有名字、房号和联系电话，没有其他任何文字记载内容，不能达到被告的证明目的。原告陈述，其为案涉小区提供了事实物业服务，系依据事实服务合同关系向被告主张物业服务费；被告认为前期物业服务合同为格式合同，应属无效，原告诉状中以前期物业合同为依据，庭审中又明确以事实服务合同为依据，原告起诉理由不成立。另外，原告明确，因被告所有的案涉房屋位于三楼以下，原告自愿按照0.7元/平方米/月主张2013年9月至2013年11月期间的物业服务费，按照1.2元/平方米/月主张2013年12月至2020年8月期间的物业服务费。被告认可在原告主张的欠费期间内未交纳物业服务费，称其在要求按照0.7元/平方米/月的标准交纳物业服务费，原告拒收并要求被告按照1.2元/平方米/月的标准交纳时知晓物业服务费涨价，并称其系因原告物业服务费涨价不合法、合同依据不合法、收费依据不合法、物业价格形成不合法等原因而未交纳。一审法院认为，原告与重庆华宇物业（集团）有限公司签订的《华宇名都城物业管理委托合同》到期后，至今未与案涉小区业主签订新的物业服务合同，但原告仍按照原物业合同约定的事项向包括被告在内的案涉小区全体业主提供了事实物业管理服务，被告作为小区业主也接受了原告所提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，被告应就所接受的物业服务向原告支付物业服务费。关于被告提出的诉讼时效抗辩的问题，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。从被告的陈述可知，被告自欠交物业服务费时起即知晓物业服务费涨价，但其因认为物业服务费涨价不合法、合同依据不合法等原因，至今拒绝交纳物业服务费，由此可知涨价时原告要求被告缴费的意思表示已经到达对方，且在之后被告是持续知晓原告要求其按照涨价后的标准交纳物业费的；同时，原告邮寄的催费快递单中收件人房号虽在表述上略有不同，但并不足以影响大众对实质内容的理解，确系被告在案涉小区具有产权的房屋地址，原告举示的证据能够证明其在2014年7月22日、2016年2月5日、2018年10月21日、2020年6月6日、2020年8月21日向被告进行了催收；另外，原告陈述其在被告欠费期间，还曾通过上门口头催收、电话催收、在小区张贴公告等方式多次向被告催收物业服务费，结合案外人刘莹在前案诉讼中出示的案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，一审法院认为原告的该陈述具有较高的可信度；再考虑到物业服务是一项持续性工作，本案中原告自2002年起一直在为案涉小区提供物业服务未曾间断，原告诉称在此期间进行过催收也较符合常理。因此，一审法院认定原告所主张的2013年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，被告应当向原告交纳此期间的物业服务费。关于被告提出的原告收取物业服务费标准问题，由于已有生效判决对原告在2013年将案涉小区物业服务费收费标准调整至1.5元/平方米/月的结果予以了认可，故一审法院对于被告的此项抗辩意见依法不予采纳，原告自愿按照0.7元/平方米/月主张2013年9月至2013年11月期间的物业服务费、按1.2元/平方米/月主张2013年13月至2020年8月期间的物业服务费不违反法律法规规定，一审法院予以尊重。关于被告提出的原告侵吞公区设施收益、侵害业主利益等问题，因被告提供的证据并不充分，故一审法院对被告的该项抗辩意见亦不予采纳。关于被告提出的原告在2013年7月及8月撤场、赔偿损失、公示公开、返还公区收益等问题，被告可另行诉讼主张。关于被告提出的原告提供的物业服务不到位、有瑕疵的问题，一审法院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，故被告提供的证据即使能够证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，也不足以免除被告交纳物业服务费的义务。因此，被告应按照0.7元/平方米/月的标准向原告交纳2013年9月1日至2013年11月30日期间的物业服务费268.74元（127.97平方米×0.7元/平方米/月×3个月），按照1.2元/平方米/月的标准向原告交纳2013年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费12438.68元（127.97平方米×1.2元/平方米/月×81个月），以上共计12707.42元。现原告按照12706.26元主张诉请期间的物业服务费，一审法院予以尊重。关于原告所主张的违约金问题，被告系因原告提供的服务存在一定的瑕疵，且原、被告就物业服务费标准存在分歧而未交纳物业服务费，被告欠缴物业服务费系事出有因，故对于原告的此项主张，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：“一、被告付世健于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付2013年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费12706.26元。二、驳回原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计124元，由被告付世健负担。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于物业费服务费标准的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，关于重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司收取的物业服务费标准的问题，已经多份生效法律文书确认，一审法院也作了详细的阐述，本院不再赘述。关于本案是否已过诉讼时效的问题。重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司邮寄的催费快递单中收件人地址确系付世健在案涉小区具有产权的房屋地址，重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司举示的证据足以证明其在2014年7月22日、2016年2月5日、2018年10月21日、2020年6月6日、2020年8月21日向付世健进行了催收；同时已有生效法律文书确认，案外人刘莹在另案诉讼中出示的案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，可以认定华宇公司在2015年9月20日就物业费和电费向包括付世健在内的物业所有人进行了催收。因此，一审法院认定重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司所主张的2013年9月1日至2020年8月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，付世健应当向重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司交纳此期间的物业服务费并无不当，本院予以维持。重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司按照原物业合同约定的事项向包括付世健在内的案涉小区全体业主提供了事实物业管理服务，付世健作为小区业主也接受了重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司所提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，付世健应就所接受的物业服务向重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付物业服务费。综上所述，上诉人付世健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费248元，由上诉人付世健负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二一年三月三十日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨