重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终184号上诉人（原审被告）：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西郊支路12号附35号第3层，统一社会信用代码915001075520438506。法定代表人：彭善荣，职务执行董事。委托诉讼代理人：袁海，男，系公司员工。被上诉人（原审原告）：章颖钊，男，汉族，1970年5月13日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：张雪，重庆树深律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱桂伶，重庆树深律师事务所律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房，统一社会信用代码91440101231245152Y。法定代表人：柯鹏，职务总经理。委托诉讼代理人：张文涛，男，系公司员工。上诉人重庆恒大君鑫房地产开发有限公司（以下简称恒大君鑫公司）因与被上诉人章颖钊、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初15481号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。恒大君鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回章颖钊的诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实有误，本案的违约方并非恒大君鑫公司，而是未按照认购书履行签约义务的章颖钊。章颖钊未按照认购书约定的付款方式和期限前往重庆恒大雅苑项目销售中心支付房款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，已构成严重违约，根据认购书约定视为章颖钊放弃购买，恒大君鑫公司有权另行出售案涉车位并不予退还其所付款项。二、双方当事人签订的认购书对于定金罚则的适用情形进行了明确约定，一审法院应在约定的范围内进行认定而不应超出认购书的约定，原审判决认定事实不清，适用法律错误。三、根据担保法的规定，定金数额不能超过主合同标的的百分之二十。本案认购书约定定金为2万元，合同标的为6.5万元，定金数额超过百分之二十的部分应无效。如果存在适用定金罚则的情形，也应当以总金额的百分之二十即1.3万元为限适用定金罚则，超过部分不应当认定为定金性质。被上诉人章颖钊答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，自愿撤回超过总合同金额百分之二十以上的双倍返还定金的请求，请求二审法院允许，对已方没有撤回的其他请求予以维持。原审被告恒大地产公司答辩称，本案与己方无关。章颖钊向一审法院起诉请求：恒大君鑫公司向章颖钊双倍返还定金4万元。一审法院经审理查明：2019年9月30日，章颖钊（乙方）与恒大君鑫公司（甲方）签订《重庆恒大雅苑车位认购书》两份（编号分别为CQHDYY0000756、CQHDYY0000763,两份认购书除编号不同外，内容及签署情况完全一致，以下简称认购书），约定：乙方向甲方认购重庆恒大雅苑楼盘-1096号车位，面积约12平方米，总金额65000元；乙方在签署本认购协议书时支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》及补充协议时转入房款）；乙方选择下列第1种方式付款：（此行右边空白处：2019103044999），（另起一行）1、一次性付款：乙方须于2019年10月4日前支付房款1元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议，如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方支付房款的同时预缴税费4588.50元，如政府有关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补；乙方须按双方约定的付款方式和期限到甲方重庆恒大雅苑项目销售中心支付房款及签订《商品房买卖合同》及补充协议，否则视为乙方放弃购买该车位，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该车位；如乙方履行完本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。合同尾部签章处均载明了双方的通讯地址及联系电话。上述认购书签订当日，章颖钊通过银行转账方式向恒大君鑫公司转账20002元。同日，恒大君鑫公司出具《收据》一份，载明：收到章颖钊重庆恒大雅苑73号地下车库D区-1096车位购房款20001元，备注含定金。2019年10月28日，章颖钊通过邮政特快专递按认购书载明的恒大君鑫公司的地址向恒大君鑫公司邮寄函件，信件封面客户联备注载明：本人依据恒大雅苑73#D区X车位认购书（CQHDYY0000756），要求贵司依约定时间签订合同，本人愿支付全部尾款。该邮件于2019年10月30日被签收。2019年10月30日，章颖钊在“阳光重庆”网上发表题目为“业主购买恒大雅苑小区车位开发商却未遵守合同条款”的投诉，诉求内容载明：本人于2019年9月30日在九龙坡区恒大雅苑销售中心签订了《重庆恒大雅苑车位认购书》，购买了73号地下车库D区两个车位，总价13万，并且按要求交纳了定金4万元，认购书明确约定10月1日签订《商品房买卖合同》，并要求10月30日之前支付全部尾款，然而本人多次催促该单位依据认购书约定时间签订《商品房买卖合同》，但恒大销售中心以银行抵押为由，迟迟拒不签订，也不承诺签订合同的时间，反而要求本人必须交纳全部房款，否则定金作废，不退还。本人进退两难，如按照其要求，在没有签订合同情况下交纳全款，不符合公平交易原则，如坚持签订合同再交纳尾款，超过时间开发商又很可能吞占定金，本人实实在在希望购买到车位使用，但出于资金安全考虑，担忧恒大雅苑销售中心搞一女二嫁。本人向贵部投诉，请求核实恒大雅苑73号地下车库D区X、X车位是否处于银行冻结，是否具备销售、预售、认购条件，同时希望贵部能够督促恒大雅苑销售中心，诚实守信，积极与本人签订合同。针对该诉求，11月4日华岩新城社区回复：经社区初步了解，建议反映人走法律途径解决争议问题。11月5日编辑回访：诉求人称请开发商告知车位是否已经被银行冻结或转售。华岩新城社区回复：根据诉求人的要求，社区经核实，反映的车位目前处于抵押状态。2020年6月24日，恒大君鑫公司向章颖钊发出《关于解除的通知》，载明：2019年9月30日，您与我司签订了编号YY0000763《补充协议》，您认购我司开发的重庆恒大雅苑车位73号地下车库D区-1096房屋，约定房屋总价款65000元，认购书中明确约定“乙方须于2019年10月4日前支付首期房款1元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》……”及“乙方必须在约定的付款方式和期限到重庆恒大雅苑项目销售中心支付首期款及签订《商品房买卖合同》……否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋”。我司曾发函催告并多次电话提醒您按约定履行上述义务，但截至本通知发出之日，您仍未履行认购书主要义务，您的上述行为已严重违反认购书约定，并已影响到我司房屋的正常销售。我司特此函通知您：解除您与我司签订的编号YY0000763《补充协议》；您已支付的全部款项我司将不予退还；我司将另行销售重庆恒大雅苑车位73号地下车库D区X房屋。章颖钊于2020年6月25日收到该通知。一审庭审中，章颖钊与恒大君鑫公司一致确认：本案两份编号不一致但内容一致的认购书，是同一个车位认购合同关系；恒大君鑫公司发函要求解除本案的认购书，章颖钊同意解除，解除时间为2020年6月25日。章颖钊称，认购书文本是由恒大君鑫公司提供，打印字体也是由恒大君鑫公司打印，文本中的“2019103044999”不知是什么意思，签合同时恒大君鑫公司未作说明；恒大君鑫公司称，认购书文本中的“2019103044999”是由于条款格式设置导致，意思为分两次支付房款，第一次2019年10月4日支付1元，第二次2019年10月30日支付44999元，与认购车位总价、合同约定一次性付款的付款方式相对应。公司发函部门与营销部门不一致，因格式设置问题，导致发函部门错误理解，发出的函件与认购书约定不一致，应以认购书约定为准。章颖钊称，按认购书约定，章颖钊应于2019年10月4日前支付房款1元，然后双方签订商品房买卖合同，且签订商品房买卖合同的前提案涉车位应无限制；恒大君鑫公司称，按认购书约定，章颖钊应于2019年10月4日前支付房款1元，2019年10月30日前支付房款44999元，然后双方才签订商品房买卖合同。章颖钊称，签订认购书时，不清楚车位产权登记情况，恒大君鑫公司未告知存在抵押的情况，现在处于抵押状态，不清楚产权人；恒大君鑫公司称，案涉车位产权人是恒大君鑫公司，处于抵押状态，在签订认购书时工作人员已向章颖钊告知并说明了抵押情况，章颖钊认可后才签订的认购书，现无证据证明告知情况。章颖钊称，坚持认为恒大君鑫公司应当双倍返还定金，如双倍返还不成立，在本案中要主张单倍返还定金。恒大君鑫公司称，2019年10月30日以后，公司有催告章颖钊支付剩余房款44999元，无证据证明。一审法院认为，章颖钊与恒大君鑫公司签订的两份认购书，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，该两份认购书内容完全相同，应认定为双方建立了一个车位认购合同关系，双方应按认购书约定全面履行各自的义务。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。章颖钊与恒大君鑫公司双方基于对合同文本的不同认识，对签订正式商品房买卖合同的前提条件的理解存在争议，即便如恒大君鑫公司的理解，2019年10月30日支付44999元，位于“并签订《商品房买卖合同》及补充协议”之前，也应解读为章颖钊在2019年10月30日前支付尾款，并与恒大君鑫公司签订正式商品房买卖合同，双方的义务无先后履行顺序，而是并列顺序，应当同时履行。章颖钊在2019年10月30日前已通过双方确认的地址邮寄函件，书面要求签订正式合同，并表明同意支付尾款的意愿，在恒大君鑫公司未要求章颖钊签订正式合同并做好签订准备前，章颖钊有权主张同时履行抗辩权拒绝支付尾款。案涉房屋处于抵押状态，存在转让限制，客观上不具备网签正式商品房买卖合同的前提条件，恒大君鑫公司称在签订认购书时已告知章颖钊，但未提供证据予以证明，章颖钊也予以否认，一审法院不予采信。在这种情况下，章颖钊未按约定期限履行支付尾款的义务，不构成违约。而恒大君鑫公司在约定的期限届满前未消除签订正式商品房买卖合同的障碍，导致认购书无法正常履行，构成违约。当事人协商一致，可以解除合同。双方均同意本案的认购书于2020年6月25日解除，一审法院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。由于恒大君鑫公司的原因导致正式商品房买卖合同无法签订，认购书解除后，应当按定金法则向章颖钊双倍返还定金4万元。故对章颖钊的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：重庆恒大君鑫房地产开发有限公司于一审判决生效之日起五日内向章颖钊双倍返还定金4万元。一审案件受理费减半收取400元，由重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担。二审中，章颖钊向本院申请将超过主合同标的金额20%部分的双倍返还定金请求予以撤回，即将诉讼请求变更为“判令恒大君鑫公司返还章颖钊已付款项7000元以及返还双倍定金26000元，合计33000元。”恒大君鑫公司对章颖钊减少诉讼请求的申请无异议。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为恒大君鑫公司是否应当双倍返还章颖钊支付的定金及金额。就前述争议焦点，本院评述如下：关于恒大君鑫公司是否应当双倍返还章颖钊支付的定金问题。本院认为，导致双方当事人之间未按认购协议书约定签订商品房买卖合同的原因，涉及双方签订的认购书中对签订正式商品房买卖合同的前提条件的约定，章颖钊认为双方并没有明确约定签订正式商品房买卖合同的期限，只是约定在签商品房买卖合同前，即2019年10月4日前需支付房款1元；恒大君鑫公司认为认购协议书第四条约定“乙方须按双方约定的付款方式和期限到甲方重庆恒大雅苑项目销售中心支付房款及签订《商品房买卖合同》及补充协议”中指的期限为2019年10月30日，并在签订正式的商品房买卖合同前还需支付完毕房款44999元。但从2020年6月24日恒大君鑫公司向章颖钊发出《关于解除的通知》的内容看，恒大君鑫公司并未将在签订正式的商品房买卖合同前需支付完毕房款44999元作为认定章颖钊未履行认购书义务的前提。且签订正式的商品房买卖合同前，需支付完毕所有的房款也与正常的房屋买卖交易习惯相悖。故本院对恒大君鑫公司的该上诉理由不予支持。根据本案查明的事实，案涉标的物处于抵押状态，存在转让限制，客观上不具备网签正式商品房买卖合同的前提条件，恒大君鑫公司虽称在签订认购书时已告知章颖钊，但未提供证据予以证明，章颖钊对此亦不认可。故对恒大君鑫公司的该上诉理由，本院亦不予支持。综上，根据查明的案件事实，导致双方未按认购协议书约定签订正式的商品房买卖合同的系恒大君鑫公司违约，理应按约承担双倍返还定金的违约责任。关于双倍返还定金的金额问题。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案中，双方当事人均同意本案的认购书于2020年6月25日解除，本院予以确认。根据前述法律规定，因涉案合同标的额为65000元，定金约定按前述法律规定则不得超过13000元，故双方当事人约定的20000元定金中，仅有13000元为定金性质，超出部分即7000元应认定为购房款。由于恒大君鑫公司的原因导致正式商品房买卖合同无法签订，认购书解除后，恒大君鑫公司应当双倍返还章颖钊缴纳的定金并退还购房款。现章颖钊在本案二审中减少诉讼请求，即仅要求恒大君鑫公司双倍返还定金26000元并退还章颖钊缴纳的购房款7000元。同时，恒大君鑫公司对章颖钊减少诉讼请求亦无异议。因此，恒大君鑫公司应当向章颖钊双倍返还定金26000元，并退还章颖钊缴纳的购房款7000元。一审法院对此认定有误，本院依据二审查明的新事实依法予以纠正。综上，本院根据二审中查明的新事实，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2020）渝0107民初15481号民事判决；二、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向章颖钊双倍返还定金26000元。三、重庆恒大君鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向章颖钊返还购房款7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费400元，由重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担；二审案件受理费800元，由重庆恒大君鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  苏 渝审 判 员  钱昳心二〇二一年三月十九日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯