北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2719号上诉人（原审原告）：深圳市中深建装饰设计工程有限公司，住所地广东省深圳市福田区吉莲大厦二层。法定代表人：林孚孺，董事长。委托诉讼代理人：李占龙，北京市中元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：肖疆，北京市昆泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京明联上网服务有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼6层0701-A3室。法定代表人：马明，经理。上诉人深圳市中深建装饰设计工程有限公司（以下简称中深建公司）因与被上诉人北京明联上网服务有限公司（以下简称明联公司）、北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初21823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中深建公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.发回重审或者改判支持中深建公司全部起诉请求。事实和理由：一、一审判决遗漏本案重大事实。（一）中深建公司起诉书中明确了实地公司与中深建公司签订的《抵房协议》第五条全部内容，一审判决遗漏了部分实质约定内容。该遗漏内容主要强调：1.代表中深建公司与实地公司签署购房合同，房屋所有权仍归属中深建公司享有；2.代表中深建公司与实地公司签署购房合同，应该提供中深建公司出具的授权，没有中深建公司出具的书面手续，实地公司不得与之签署购房合同。（二）一审判决遗漏了实地公司与中深建公司签订的《抵房协议》附件1《承诺书》中“我司指定代理人姓名：吴某”，即中深建公司书面指定授权吴某并以吴某个人名义代表中深建公司与实地公司签署购房合同—一合同下房屋所有权仍归属中深建公司的重要内容。（三）一审判决遗漏了实地公司与明联公司签署的五套《商品房合同》中的附件十一《抵房协议》及其附件1《承诺书》重要证据，即遗漏了明联公司盖章的《抵房协议》、明联公司盖章的《承诺书》——证实明联公司盖章确认五套购房合同下的所有权仍归中深建公司享有的证据。二、《抵房协议》及其附件1《承诺书》对实地公司均有约束力，一审判决将实地公司与中深建公司签订的《抵房协议》附件1《承诺书》认定为对实地公司没有任何约束力是错误的。（一）实地公司是《抵房协议》的当事人，当然对其有约束力。（二）《承诺书》虽然是以中深建公司名义单方盖章出现，但它是实地公司与中深建公司签订的《抵房协议》的附件1，是对《抵房协议》第五条约定授权手续具体细化，也是中深建公司向实地公司提交的书面授权委托书性质文件——实地公司能且只能与《承诺书》中深建公司指定的中深建公司代购人吴某签订特定五套《商品房合同》，即《承诺书》对实地公司有约束力。（三）明联公司盖章的《抵房协议》、明联公司盖章的《承诺书》作为实地公司与明联公司签订的《商品房合同》付款方式条款的附件五、附件十一，说明实地公司、明联公司作为《商品房合同》当事人是确认认可《抵房协议》《承诺书》效力的。三、因明联公司在《抵房协议》上盖章、在《承诺书》承诺人位置上盖章行为，表明：明联公司明知并认可接受《抵房协议》和《承诺书》上内容，对其具有约束力。一审判决认定错误。四、中深建公司在7568号案件答辩提出《抵房协议》履行完毕，但这明显不是法律事实，《抵房协议》明显没有履行完毕；中深建公司有权继续主张《抵房协议》的房屋所有权益。五、7568号判决所谓中深建公司“指定”明联公司一说，没有任何依据、没有任何陈述，缺乏证据支持；有其他证据足以证明明联公司签署五套《商品房合同》是吴某个人非法授权而不是中深建公司授权，所谓“指定”说足以被推翻。一审判决所谓“并非吴某作为指定人签署”明显错误。六、一审判决认定以“网签信息仍显示买方为明联公司”“至于明联公司是否认可其与实地公司签署的预售合同项下的权利义务由中深建公司享有，必须由明联公司作出明确的表态”，认定“中深建公司无权直接以其名义向实地公司主张”是错误。另，一审中，中深建公司主张逾期交房违约金、恢复原精装修标准所需时间与费用等鉴定申请，应鉴定而未予鉴定，属于一审判决事实不清。综上所述，中深建公司认为一审判决认定事实错误且不清、适用法律错误，尤其是一审判决遗漏了实地公司与明联公司签署的《商品房合同》附件十一明联公司盖章的《抵房协议》、明联公司盖章的《承诺书》证据，从而忽略了明联公司盖章确认预售合同项下的权利义务由中深建公司享有的重大事实。中深建公司有主张明联公司、实地公司交房、办证及追究相关违约责任的权利。实地公司辩称，同意一审判决，不同意中深建公司的上诉请求及理由，请求二审维持原判。一、根据已生效的判决，中深建公司已自认抵房合同已经履行完毕，已签署房屋买卖合同，并办理网签。二、明联公司系中深建公司指定的买受人，实地公司的主要的合同义务已经履行完毕，并且中深建公司无权依照抵房协议另行主张权利或者说依照明联公司所签署的房屋预售合同要求过户。明联公司未到庭应诉，亦未发表答辩意见。中深建公司向一审法院起诉请求：1.责令明联公司、实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京ONE（宏鑫花园）项目B地块5号住宅楼2601、2602、2701、2810、3102房屋权属证书（协助配合）办理至中深建公司名下，实地公司向中深建公司支付逾期办理上述权属证书的违约金；2.责令实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京ONE（宏鑫花园）项目B地块5号住宅楼2601、2602、2701、2810、3102房屋交付给中深建公司，实地公司向中深建公司支付逾期交付房屋违约赔偿金；3.责令实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京ONE（宏鑫花园）项目B地块5号住宅楼2601、2602、2701、2810、3102房屋装修恢复到原精装修标准状态或赔偿拆除原装修及重新装修标准所需费用；4.责令明联公司、实地公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2011年5月24日，实地公司（甲方、发包人）与中深建公司（乙方、承包人）及案外人博洛尼旗舰装饰装修工程（北京）有限公司（以下简称博洛尼公司，丙方、分项承包人）签订《精装修合同》，约定：工程名称为北京通州宏鑫花园项目B地块4#、5#住宅楼地上户内精装修工程施工承包；工程地点为北京市通州区新华大街；并约定了承包范围、开工日期及竣工日期，其中竣工日期为2011年9月20日；合同价款为78702955.68元。此外，还约定了其他内容及相应的组成合同的文件。2011年10月，实地公司与中深建公司签订《抵房协议》，约定实地公司以自有财产北京ONE部分商品住宅冲抵中深建公司的工程款，以5号楼2601、2602、2701、2810、3102号房屋冲抵工程款12669320元。房屋交付日期2012年8月1日。协议约定了抵扣的步骤，同时约定中深建公司不便以自身名义购买签订合同的，应书面指定代理人，并与授权代理人签署代购协议，由授权代理人代表中深建公司与实地公司签署购房合同。此外，协议还约定了其他内容。随后，中深建公司向实地公司出具承诺书，承诺主要内容如下：我司承诺若后期合同价款可抵扣部分不足以抵扣的，我司将在贵司规定的时间内以现金或支票形式进行补足。我司以我司自身名义购买房屋。若我司不便以自身名义购买房屋的，我司将书面指定授权代理人，并与授权代理人签署代购协议，授权代理人除仅代表我司签署购房合同外，原合同及购房合同下的权利义务仍由我司承担。我司承诺，我司的购房行为不影响我司原有合同的执行。2018年3月15日法院立案受理实地公司起诉中深建公司合同纠纷一案，实地公司提出的诉讼请求为：请求解除其与中深建公司于2011年10月签订的《抵房协议》，法院经审理于2018年8月7日作出（2018）京0112民初7568号民事判决书（以下简称7568号民事判决），该判决书记载：一、中深建公司辩称，我公司不同意实地公司的诉讼请求，具体理由如下：1.我公司与实地公司于2011年10月签订的《抵房协议》真实、合法、有效；2.该《抵房协议》于2012年3月19日已经全部履行完毕，双方分别于2012年1月16日、3月19日签订了2601号等5套涉案房屋的《北京市商品房预售合同》，完成了抵房行为，2012年3月19日实地公司开具了5套房屋的收款收据，完成了折抵装修工程款的行为…5.《抵房协议》已在2012年3月19日全部履行完毕，实地公司在2018年3月起诉解除该合同已超过了诉讼时效。综上，实地公司的诉求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉求。二、2012年1月16日及2012年3月19日，按照中深建公司的指定，实地公司与明联公司分别就2601、2602、2701、2810及3102号房屋签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》，双方并于当日进行了网签。2012年3月19日，实地公司向明联公司出具了上述房屋的房款收据。三、涉案的《抵房协议》是在双方于案外人博洛尼公司签署的《精装修合同》履行过程中签订，但《抵房协议》所约定的双方的权利义务有相对独立的特点，并已基本履行完毕。法院根据查明的事实，最终判决驳回了实地公司的诉讼请求。实地公司不服上述判决，上诉至本院，本院经审理判决驳回上诉，维持原判。现7568号民事判决已生效。另查，明联公司曾起诉实地公司等主张履行商品房预售合同，法院受理后，经审理认为明联公司在一个案件中主张多份商品房预售合同项下的权利义务，不应一并处理，应当分开起诉。故法院裁定驳回了明联公司的起诉，只是从程序上进行了处理，并未作出实体处分。根据网上签约查询结果显示，《抵房协议》上约定的5套房屋目前显示主要买方为明联公司，并显示了合同号、签约日期以及网上联机备案日期。对于该5套房屋目前的状况及是否交付明联公司，实地公司表示具体情况不清楚。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。本案中，关于中深建公司责令明联公司、实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京ONE（宏鑫花园）项目B地块5号住宅楼2601、2602、2701、2810、3102房屋权属证书（协助配合）办理至中深建公司名下，实地公司向中深建公司支付逾期办理上述权属证书的违约金的诉讼请求。根据已生效的7568号民事判决，中深建公司在答辩意见中明确表示《抵房协议》已经全部履行完毕，双方分别于2012年1月16日、3月19日签订了2601号等5套涉案房屋的《北京市商品房预售合同》完成了抵房行为，2012年3月19日实地公司开具了5套房屋的收款收据，在法院查明部分亦认定在2012年1月16日及2012年3月19日，按照中深建公司的指定，实地公司与明联公司分别就2601号、2602号、2701号、2810号及3102号签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》，并于当日进行了网签，目前网签信息仍显示买方为明联公司。故上述生效判决中深建公司自认的事实与法院认定的事实，证实明联公司作为中深建公司指定的买方购买了本案所涉5套房屋，中深建公司亦认可《抵房协议》已经全部履行完毕，本案中深建公司仍坚持依据《抵房协议》来主张过户及违约金，与其在上述生效判决中自认的事实相悖，缺乏事实和法律依据，这也与中深建公司在本案中提出其系指定吴某为代购人，并与吴某签署《代购协议书》的主张自相矛盾，生效判决已经确认系中深建公司指定明联公司与实地公司签署了涉案5套房屋的《北京市商品房预售合同》，并非吴某作为指定人签署。关于中深建公司在向实地公司出具的承诺书中所述的购房合同项下的权利义务仍由中深建公司享有，但这也仅是中深建公司单方出具的承诺，并不能约束明联公司，至于明联公司是否认可其与实地公司签署的预售合同项下的权利义务由中深建公司享有，必须由明联公司作出明确的表态，但明联公司此前曾以其自己名义起诉过实地公司、中深建公司要求继续履行预售合同，这表明明联公司对外表示由其自身来享受预售合同的相关权利义务，并未同意由中深建公司来主张，也没有证据显示明联公司放弃主张预售合同的相关权益。在明联公司未到庭应诉，相关态度不明确的情况下，根据合同相对性，依据明联公司与实地公司签署的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及当前网签备案信息，应由明联公司向实地公司主张办理房屋过户等权利，中深建公司无权直接以其名义来向实地公司主张。故法院对于中深建公司主张的上述请求，缺乏事实和法律依据，其提交的证据也不足以推翻生效判决确认的事实，故法院不予支持。关于中深建公司提出的责令实地公司立即将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京ONE（宏鑫花园）项目B地块5号住宅楼2601、2602、2701、2810、3102号房屋交付给中深建公司，实地公司向中深建公司支付逾期交付房屋违约赔偿金以及将《抵房协议》涉及的北京市通州区新华大街南、中山大街北侧的北京ONE（宏鑫花园）项目B地块5号住宅楼2601、2602、2701、2810、3102房屋装修恢复到原精装修标准状态或赔偿拆除原装修及重新装修标准所需费用，因中深建公司目前并非涉案5套房屋的权利人，没有与实地公司签署过购房合同，亦未办理网签备案，其无权向实地公司主张交付房屋及恢复精装修标准。故法院对其上述请求，不予支持。因法院未认定中深建公司系涉案房屋的权利人，中深建公司提出的鉴定申请缺乏事实和法律依据，法院不予支持。判决：驳回深圳市中深建装饰设计工程有限公司的全部诉讼请求。一审案件受理费48908元，由深圳市中深建装饰设计工程有限公司负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。中深建公司向本院提交以下证据：证据一、11295号案件中，明联公司向法院提交马明和吴某之间的《北京市房屋买卖合同》，证明目的：明联公司系从吴某个人处购买的，是吴某个人的非法行为，实地公司与明联公司签订的合同违反抵房协议的第五条约定。证据二、2012年6月8日收条，证明明联公司收到了200万元，已经将2601和2701号房屋退还给了中深建公司。实地公司质证意见为：对证据一的真实性、关联性不予认可，该合同并非建委备案的《北京市商品房预售合同》，合同主体、权利义务内容也与《北京市商品房预售合同》不一致。对证据二的真实性、关联性、合法性均不认可，还款人系中深建公司，而非吴某，无法得出吴某还清借款的证明目的，与证据一的证明目的自相矛盾，中深建公司在本收条的证明目的中将吴某与中深建公司合二为一，认为中深建公司还款即吴某还款，但在证据一中又认为吴某与中深建公司无关，无权签署房屋买卖协议，显然中深建公司在吴某与中深建公司关系这一问题上未能自圆其说，自相矛盾。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。关于中深建公司上诉主张依据其与实地公司签署的《抵房协议》第五条及《抵房协议》附件1承诺书，实地公司只能与其公司指定的代购人吴某签订《商品房买卖合同》。对此，本院认为，已生效的7568号民事判决，中深建公司自认《抵房协议》已经全部履行完毕，双方已签订了5套涉案房屋的《北京市商品房预售合同》，完成了抵房行为。该判决本院查明部分亦认定按照中深建公司的指定，实地公司与明联公司就涉案五套房屋分别签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》，并于当日进行了网签，目前网签信息仍显示买方为明联公司。据此，可以得知，在实际履行的过程中，中深建公司指定明联公司作为买方购买了本案所涉5套房屋。中深建公司在本案中的主张与其在生效判决中的自认相矛盾，且其未提供充分证据推翻生效判决认定的事实，故本院不予采纳其上述理由。关于中深建公司主张依据《抵房协议》及其附件1承诺书，购房合同项下的权利义务仍由中深建公司享有。鉴于该承诺书系中深建公司单方出具，明联公司对此并未作出明确表态，且明联公司曾以自己的名义起诉实地公司、中深建公司要求继续履行预售合同，并未同意由中深建公司来主张，在无证据证明明联公司放弃权利的情况下，中深建公司仅以明联公司在承诺书上盖章的行为，即主张该承诺书所载内容对明联公司具有约束力缺乏依据，本院不予采纳。根据合同的相对性，依据明联公司与实地公司签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》及当前网签备案信息，一审法院认定应由明联公司向实地公司主张办理房屋过户等权利，中深建公司无权直接以其名义向实地公司主张并无不当。中深建公司二审中提交收条，主张其已经给付明联公司200万元，按照其与明联公司、北京月福时代石材有限公司及吴某之间签订的协议书的约定，明联公司已经将2601和2701号房屋退还给了中深建公司，但该事实的认定涉及四方协议签订主体之间的权利义务，需要另案进一步审查，中深建公司直接以该收条及四方协议向实地公司主张权利缺乏依据。关于中深建公司上诉主张明联公司作为购房人系吴某个人非法授权而非其公司授权。在7568号案件中，中深建公司辩称涉案抵房协议已履行完毕，可以确认其指定明联公司与实地公司签订房屋买卖协议，将涉案房屋予以受领的事实。同时，现有证据表明中深建公司项目经理吴某（其又是中深建公司指定的委托代购人）与明联公司之间存在涉案房屋的《借款及抵押担保合同》，结合中深建公司提供的由明联公司出具的收条上载的付款人为中深建公司，故本院认为明联公司与实地公司之间签订涉案房屋买卖合同，是否基于实现抵押权而来，以及吴某的行为能否构成表见代理等，均有待另案进一步审查，中深建公司相关上诉主张本院不予采纳。关于中深建公司上诉主张逾期交房违约金。因中深建公司目前并非涉案房屋权利人，故中深建公司该项主张一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。关于中深建公司上诉主张应就恢复原精装修标准所需时间与费用进行鉴定问题，因该主张与本案处理结果无关联，一审法院未予准许该鉴定申请并无不当，本院亦予以维持。综上所述，深圳市中深建装饰设计工程有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97816元，由深圳市中深建装饰设计工程有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 玄明虎审 判 员 万丽丽审 判 员 沈 放二〇二一年三月二十五日法官助理 卢圆圆书 记 员 卢园园