文书内容湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初223号原告：贺燃，女，1984年4月14日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：李福中，湖南骄阳律师事务所律师。被告：湖南棱锐房地产经纪有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋619房。法定代表人：陈遥。委托诉讼代理人：李立新，男，1989年10月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。被告：陈遥，男，1991年10月27日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：李立新，男，1989年10月25日出生，汉族，住湖南省安乡县。原告贺燃（以下简称原告）与被告陈遥、湖南棱锐房地产经纪有限公司（以下简称棱锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李福中，被告棱锐公司法定代表表人暨被告陈遥及其共同委托诉讼代理人李立新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告棱锐公司支付原告房屋租金欠款95920元；2.判令被告棱锐公司支付原告违约赔偿金43400元；3、判令被告棱锐公司支付原告从2020年1月9日起至2020年7月14日逾期支付租金的违约金17464元；4.判令被告棱锐公司支付从2020年7月21日起至房租欠款付清付之日止的逾期利息（暂计至2020年11月20日为1119元）；5.判令被告棱锐公司承担本案全部诉讼费、财产保全费及保全保险费；6.判令被告陈遥对被告棱锐公司的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年3月9日，原告与被告棱锐公司就湖南省长沙市新城新世界广场2421、2422、2423、2424、2425、2426、2427、2428、2429、2430、2431号房签订了房屋《租赁合同》，双方就租赁物业的位置、用途、装修期限、押金、租金及其他费用、违约责任等事项作了约定。被告棱锐公司自2020年1月9日起欠付租金，经原告多次催促，被告陈遥于2020年1月22日支付保证金21700元，2020年6月1日支付了半个月的租金10850元后一直未再支付租金。2020年7月，原告以被告棱锐公司严重违约为由要求解除租赁合同。2020年7月14日，原告与被告棱锐公司达成租赁合同解除协议，并就水电费、物业费、租金进行结算，被告棱锐公司还应支付原告租金102420元（即2020年1月9日至2020年7月14日应支付租金133000元、物业费2635元，已付32550元，余电费655元）。被告棱锐公司承诺从2020年7月14日开始按每星期6500元支付租金，4个月内支付完毕。双方就违约赔偿事宜无法达成一致意见。被告陈遥于2020年7月15日支付6500元后，又再次违反解除协议约定，没有再向原告支付租金。根据《租赁合同》约定，被告棱锐公司严重违约，其应向原告支付2个月租金即43400元的违约金，还需向原告支付每逾期一天按拖欠金额千分之一计付的违约金（2020年第一季度应付租金65100元，自2020年1月9日至2020年7月14日，拖延时间185天，计违约金12044元；2020年第二季度应付租金57050元，自2020年4月9日至2020年7月14日拖延时间95天，计违约金5420元；合计17464元）。根据《解除协议》约定，逾期未支付租金按存款利率的2倍计算利息。棱锐公司支付原告的款项均是由被告陈遥私人账户支付，陈遥是棱锐公司法定代表人、最大股东，以其私人账户收支公司款项，足以证明两被告财产混同，被告陈遥对棱锐公司欠付原告的债务应承担连带清偿责任。两被告共同辩称：1.因新冠肺炎疫情影响，原、被告于2020年3月在微信中约定给予被告1个月免租期，后因疫情影响持续时间过长，棱锐公司出现巨大亏损，故双方协商一致解除了租赁合同，被告补缴了所欠租金、物业费及其他费用，双方签订了《解除协议》，双方再无其他争议。2.由于被告棱锐公司亏损过大，已停止经营，且根据合同约定，疫情属免责情形，原告主张违约金和利息于法无据。3.根据公司法规定，被告陈遥并不是棱锐公司的独立法人，不应承担连带清偿责任。经审理查明：原告于2017年8月10日购买了位于湖南省长沙市雨花区××路××号××期××组××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）。2018年3月9日，原告（甲方、出租方）与被告棱锐公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上述案涉房屋全部出租给乙方使用，出租物业的建筑面积为516.69平方米；租期自2018年3月9日至2024年3月9日，共计6年；租金21700元/月，免租期5个月（2个月装修+3个月筹划运营期），从2018年3月9日至2018年8月9日，免租期内乙方免交租金，但须缴纳物业管理费、水、电、燃气等费用；房屋装修由乙方完成，装修款抵扣房屋租金17个月，从2018年8月9日至2020年1月9日；乙方应自免租期结束后按季向甲方支付租金，并同时支付一个月租金作为保证金；租赁期间，除法定或约定事由外，因一方违约导致守约方解除合同的，违约方应以当前2个月租金标准支付对方违约金；乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项，每逾期一天按拖欠金额的千分之一计付违约金，拖欠达60天（含60天），甲方有权单方面解除本合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金；免责条款：本合同约定的不可抗力事件包括地震、台风、洪水、火灾等人力不可抗拒的自然灾害，大规模的传染疾病等任何其他不可预见的事件，如果发生任何上述不可抗力事件，任何一方应及时通知另一方，并且在十五日内向另一方提供关于该事件的详细报告以及对于本合同的全部或部分的无法履行或延迟履行的合理原因，并应采取合理措施减小该事件所造成的损失；由于不可抗力而造成本合同终止或无法履行，则任何一方不应因此终止或无法履行而向另一方承担责任；合同还对双方权利义务等其他事项进行了约定。2020年7月14日，原告（甲方）与被告棱锐公司（乙方）签订《租赁合同解除协议》一份，载明：甲乙双方经过友好协商上述案涉房屋租赁合同自即日起解除；原合同装修物品交接齐全，无其他任何争议；截止退租日，甲乙双方结清水电费、物业费、租金，乙方需支付甲方102420元，欠租款从2020年7月14日开始按每星期6500元支付，乙方将于4个月内支付完毕，如逾期未支付的，按存款利率的2倍计算利息和违约金。另查明，被告棱锐公司系成立于2017年11月2日的有限责任公司（自然人投资或控股），被告陈遥系公司法定代表人及股东。被告陈遥分别于2020年1月22日、2020年6月1日、2020年7月15日向原告银行账户转账21700元、10850.5元、6500元，共计39050.5元。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》、《租赁合同》、《租赁合同解除协议》、《个人账户明细对账单》以及当事人的陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，原告与被告棱锐公司签订的《租赁合同》和《租赁合同解除协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当严格遵照履行。关于租金。根据双方2020年7月14日签订的《租赁合同解除协议》，《租赁合同》已于该日解除，被告棱锐公司应按协议约定的每周支付6500元、4个月内支付完毕的方式向原告支付尚欠的租金102420元。但之后被告棱锐仅于2020年7月15日支付了6500元，剩余租金未再支付。现付款期限已届满，原告诉请被告棱锐公司支付所欠租金95920元，本院予以支持。关于逾期利息。被告棱锐公司未能按期履行付款义务，应当向原告支付逾期付款利息。双方在《租赁合同解除协议》中约定的“如逾期未付，按存款利率的2倍计算利息和违约金”，应视为是双方对被告逾期付款利息的约定。原告要求被告棱锐公司按存款利率2倍的标准向原告支付逾期利息，本院予以支持；逾期利息计算方式详见附表，对原告诉请的超出该部分的逾期利息，本院不予支持。关于解除合同违约赔偿金和逾期支付2020年7月14日前租金的违约金。根据《租赁合同》约定的租金支付方式及被告棱锐公司向原告付款情况可知，《租赁合同解除协议》时棱锐公司逾期支付租金的行为已存在，双方在此情况下签订《租赁合同解除协议》，但原告并未向棱锐公司主张逾期支付租金违约赔偿金和解除合同违约金，除棱锐公司欠付租金金额、支付方式及逾期利息外，解除协议载明双方无其他任何争议。故原告在本案中要求棱锐公司承担该两项费用，不符合双方约定，本院不予支持。关于被告陈遥的责任。被告棱锐公司并非一人有限责任公司，故两被告财产混同的举证责任在原告，但原告提交的《个人账户明细对账单》并不足以证明两被告财产混同，原告要求被告陈遥对棱锐公司的债务承担连带清偿责任，证据不充分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内支付原告贺燃租金95920元；二、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内支付原告贺燃逾期利息（截至2020年11月20日的逾期利息为123.7元，后续逾期利息自2020年11月21日起以未付租金95920元为基数按照中国人民银行同期同类存款利率2倍的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告贺燃的其他诉讼请求。本案受理费因适用简易程序减半收取计1729元，由被告湖南棱锐房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王丽琴二〇二一年三月三十一日书记员  刘 崇附表：            应付款日期              应付租金（元）              已付租金（元）              支付日期              欠付租金（元）              年存款利率2倍              违约天数      （截至2020年11月20日）              利息（元）                  2020年7月20日              6500              6500              2020年7月15日              0              0.7%              0              0                  2020年7月27日              6500              0                            6500              0.7%              116              14.5                  2020年8月3日              6500              0                            6500              0.7%              109              13.6                  2020年8月10日              6500              0                            6500              0.7%              102              12.7                  2020年8月17日              6500              0                            6500              0.7%              95              11.8                  2020年8月24日              6500              0                            6500              0.7%              88              10.9                  2020年8月31日              6500              0                            6500              0.7%              81              10.1                  2020年9月7日              6500              0                            6500              0.7%              74              9.2                  2020年9月14日              6500              0                            6500              0.7%              67              8.4                  2020年9月21日              6500              0                            6500              0.7%              60              7.5                  2020年9月28日              6500              0                            6500              0.7%              53              6.6                  2020年10月5日              6500              0                            6500              0.7%              46              5.7                  2020年10月12日              6500              0                            6500              0.7%              39              4.9                  2020年10月19日              6500              0                            6500              0.7%              32              4.0                  2020年10月26日              6500              0                            6500              0.7%              25              3.1                  2020年11月13日              4920              0                            4920              0.7%              7              0.7                  总计              102420              6500                            95920                                          123.7                  截至2020年11月20日的逾期利息为123.7元，后续逾期利息自2020年11月21日起以未付租金95920元为基数按中国人民银行同类同期存款利率2倍计算至实际清偿之日止。      附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。