南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0106民初432号 原告：刘珍华，男，1961年2月27日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住安徽省怀宁县。 被告：祁泉程，男，1983年12月18日出生，汉族，居民身份号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 原告刘珍华诉被告祁泉程房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理，原告刘珍华，被告祁泉程，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘珍华向本院提出诉讼请求，判令：被告向原告返还转让费15万元及装修、餐具、桌椅费用86000元、押金3万元，共计266000元，并自2019年8月10日起至实际支付之日止按银行同期贷款利率支付利息。事实和理由：2018年8月24日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租唐山路275号、277号、279号整体二层和一层后半部分厨房，合同期限3年。合同签订后，原告缴纳押金3万元。原告用于经营饭店一年后，便将房屋转让给案外人，转让费用为15万元，其他费用86000元。后案外人向被告支付了15万元转让费便开始经营。综上，原告向被告催要未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告祁泉程辩称，1、原告并未将案涉租赁房屋转让，是其经营不善，于2019年12月31日之后自行搬离，造成租赁房屋空置，被告于2020年4月15日才将二楼房屋出租给李多良，租金降低为20万元一年；2、合同签订后，原告向被告支付26万元，因为由其女儿承租但原告本人实际经营的一楼房屋租金尚欠76602元，原告就向被告出具了一份《付款承诺书》，载明尚欠236602元，但原告一直未付；3、合同履行中，原告向被告经营的蓝湾咖啡供餐，以冲抵其所欠款项，经双方结算，被告应支付原告275000元；4、仅在原告搬离前，根据双方账目，原告尚欠被告租金，此外还不含其提前终止合同给被告造成的损失，以及原告没有支付的物业费、水电费，被告保留向原告主张的权利；5、原被告合同中约定的转让费包含被告装修成本，属于商业惯例，并且原告在《付款承诺书》中也明确如无法付款，已付房租转让费不予退还。综上，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明：唐山路275号、277号、279号一至四层不动产产权人为戚永胜，祁泉程承租上述不动产在三层、四层经营蓝湾咖啡。2016年12月18日，祁泉程与刘晶（刘珍华女儿）签订《房屋租赁合同》，刘晶承租一层门面房用于餐饮，租期自2016年12月18日至2021年12月17日，年租金14万元，第四、第五年每年递增5%。 2018年8月24日，祁泉程作为甲方，刘珍华作为乙方，签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租位于唐山路275、277、279号的整体二层和一层后半部分厨房（原为蓝湾咖啡二楼大厅和一楼厨房）；租期自2018年9月15日至2021年9月14日；签订合同时，乙方支付甲方定金20万元，该定金在乙方支付首期租金时冲抵租金；租金标准为24万元/年，按年提前支付，先付后用，在每年9月1日前支付；3.4乙方另付甲方押金3万元，与首期租金一并支付，租赁期满或因甲方原因合同解除，若乙方未违约并结清水、电、物业等相关费用后，甲方10日内退还（不计利息），若乙方违约，甲方有权不予退还；3.5转让费：乙方另付甲方装修转让费15万元，与首期租金一并支付，甲方将厨房所有设施器具、二楼整体硬件装修和部分家具转让予乙方；4.1租赁期间的物业管理费、水电费、停车场费等费用由乙方自行承担，其中物业管理费按照400平方米计算（含一楼营业面积）；6.3乙方不得对承租场地进行部分或者全部转租，可以整体转让，但需提前30日告知甲方并得到甲方的书面同意；6.4乙方若超出规定日期15日未支付房租，甲乙双方无条件解除租赁合同、返还房屋并由乙方承担违约责任；6.5合同到期终止或按合同约定提前解除时，乙方须及时将承租场地及甲方提供之设备依经正常使用后之状态交还甲方。乙方自行安装的设施、设备，由乙方自行拆除，但经双方协商同意的，该设施、设备可以保留不拆，由甲方折价补偿给乙方；8.1乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日应额外按日租金标准作为滞纳金；8.3租赁期内，乙方提前退租的，应提前30日书面通知甲方，并按年租金的50%支付违约金；11.5乙方有义务为甲方经营的三楼和四楼提供餐饮供应服务，该餐饮营业额扣除食材及水电成本后产生的毛利润，甲方占60%，乙方占40%。若乙方拒绝提供该服务，或无法保证正常的服务质量和效率，则甲方有权取消该《房屋租赁合同》，无条件收回出租的房屋，且不承担任何赔偿责任（包括乙方的装修和设备）。 刘珍华需要支付本案所涉租赁房屋42万元（一年租金24万元、押金3万元、转让费15万元）；2018年9月14日之前，刘珍华向祁泉程支付26万元；同时因一楼尚欠祁泉程76602元，所以，2018年9月14日，刘珍华向祁泉程出具《付款承诺书》，内容为：本人刘珍华至2018年9月14日为止，尚欠祁泉程236602元，现承诺如下：在交接门面房之前付3万元，在2018年9月底之前付8万元，在2018年10月底之前再付5万元，余款76602元在2018年11月份全部付清。若无法兑现此承诺付款，本人愿无条件退还二楼门面房，由祁泉程自由处理，已付房租转让费不予退回，特此为据。庭审中，刘珍华称该欠条中所载明的款项均已支付，否则祁泉程不会将门面房交付给自己，但在本院要求下，未能提供相应证据。 庭审中，刘珍华称给蓝湾咖啡供餐至2019年8月10日，祁泉程称双方对账的时间是2019年9月13日，但双方均确认供餐后祁泉程应支付刘珍华275000元。 祁泉程称刘珍华应承担物业费一年是28800元，水电费是双方各占50%，约6-7万元，刘珍华均未支付。刘珍华对物业费无异议，但称水电费估计一个月1000-2000元，均未支付。 关于搬离案涉房屋的时间，刘珍华称2019年8月29日搬离的，是其主动要搬走，走的时候要跟祁泉程对账结算，但双方没有对账；祁泉程称，当时刘珍华要求退还转让费及装修费，其不同意，要求继续履行合同。庭审中，双方均一致确认双方的租赁合同已经事实解除。 关于转让事宜，刘珍华称是其找了两人接手，并称该两人与祁泉程签订了合同；祁泉程对此不予认可，并称是在2020年4月5日才重新出租给李多良，年租金20万元。 上述事实，有原被告陈述，原告提供的租赁合同、照片，被告提供的租赁合同、付款承诺书，以及本院庭审笔录为证。 本院认为：一、关于合同解除的时间问题。根据双方对供餐时间以及结算时间的陈述，本院认为，刘珍华约在8月底停止经营。根据合同6.3和8.3条的约定，刘珍华不管是整体转让还是提前退租，均须提前30日书面通知祁泉程，现刘珍华并未举证证明其通知了祁泉程，依据证据规则，本院对刘珍华所称2019年8月29日搬离不予采纳。依据祁泉程陈述，刘珍华经营至2019年12月底，有邻居可以佐证。本院认为，鉴于刘珍华搬离时没有通知祁泉程，并且没有提供证据证明具体搬离时间，故本院认定双方合同实际解除时间为2019年12月31日。 二、关于刘珍华主张的转让费问题。合同3.5条约定的刘珍华需另付装修转让费15万元，但是并未约定该转让费的退还问题。根据刘珍华出具的《付款承诺书》，其承诺如未能按期支付款项，已付房租转让费不予退回；后刘珍华未能按约付款，故根据该承诺，刘珍华无权主张退还该转让费。此外，刘珍华未与祁泉程协商一致，擅自提前终止合同，已经构成违约，故对其主张的退还转让费的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于刘珍华主张的装修、餐具、桌椅费用86000元。根据合同3.5条约定，刘珍华支付转让费15万元后，祁泉程将厨房所有设施器具、二楼整体硬件装修和部分家具转让予刘珍华。合同11.5条约定，如刘珍华拒绝提供供餐或者无法保证正常的服务质量和效率，祁泉程不承担任何赔偿责任（包括刘珍华的装修和设备）。现刘珍华提前终止合同，自然无法供餐，依据双方约定，刘珍华无权向祁泉程主张任何赔偿责任，包括装修和设备，故对刘珍华该项诉讼请求，本院不予支持。 四、关于刘珍华主张的押金30000元。2018年9月14日，刘珍华出具承诺书尚欠祁泉程236602元，其后并未支付。此后，根据双方确认祁泉程应支付刘珍华的供餐费用为275000元，扣减236602元后，祁泉程还应支付刘珍华38398元。 截至合同解除之日，扣除一年租金24万元后，刘珍华尚欠祁泉程租金7万元，加上双方当庭确认的一年物业费28800元，刘珍华自认的一年水电费12000元（祁泉程称约6-7万元），共计110800元。此处尚未计算合同约定的刘珍华提前解除合同的违约金。上述费用扣除祁泉程应支付刘珍华的38398元后，刘珍华尚欠祁泉程72402元。刘珍华缴纳的30000元押金尚不足以抵扣上述欠款，故对刘珍华主张的退还押金的诉讼请求，本院不予支持。       综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告刘珍华全部诉讼请求。 案件受理费5529元，因适用简易程序减半收取2764.5元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  鹿海彬 二〇二一年三月九日 书记员  李斯凡