四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川14执异11号 案外人：童锐，男，1968年11月6日出生，汉族，住四川省洪雅县。 申请执行人：杨沛，男，1983年9月4日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：房智明，北京环球（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈南岭，北京环球（成都）律师事务所律师。 被执行人：江邦福，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被执行人：洪雅县鑫顺实业有限公司，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：江邦福，执行董事。 被执行人：贵州神农果生物科技有限公司，住所地贵州省毕节市。 法定代表人：李小先，董事长兼总经理。 被执行人：成都双合盛商贸有限公司，住所地四川省成都市武侯区。 法定代表人：杜小丽，执行董事兼总经理。 被执行人：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地洪雅县。 法定代表人：李波，董事长。 被执行人：杜小丽，女，1987年3月10日出生，汉族，住四川省西充县。 被执行人：李波，男，1988年11月25日出生，汉族，住山东省滕州市。 成都市中级人民法院在杨沛诉江邦福、洪雅县鑫顺实业有限公司、贵州神农果生物科技有限公司、成都双合盛商贸有限公司、洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）、杜小丽、李波借款纠纷案中，以（2014）成民保字第433—2号民事裁定查封了鑫顺公司名下位于洪雅县××镇××路××栋××楼房屋（不动产权证号：监证0000613）。该案审结并进入执行程序后，四川省成都市中级人民法院于2015年7月6日将该案委托本院执行，本院在执行过程中进行了续查封。案外人童锐向本院提出书面异议，认为法院查封房产中的Ａ区综合楼二层20、21号房产系其向鑫顺公司购买，其对该房产享有物权请求权，请求撤销对鑫顺公司开发的位于洪雅县××镇××道（洪雅房权证监字第0××3号）Ａ区综合楼二层20、21号房产的查封措施，终止对该房产的强制执行。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 案外人童锐提起异议称，1．其通过支付对价的方式合法取得案涉房屋：一是出卖人鑫顺公司是具有商品房开发资质的房地产开发商，其房地产开发地块是合法取得，并办理了建设工程规划许可证及商品房预售许可证；二是其与鑫顺公司于2011年4月19日签订《商品房买卖合同》，购买鑫顺公司开发的位于洪雅县××镇××道（原洪川镇菜地坎村3组）Ａ区综合楼Ｃ幢二楼20、21号，面积为806.8平方米的商铺房屋（洪雅房权证监字第0××3号），其按照合同约定支付购房款300万元，余款200.216万元按照《商品房买卖合同》约定在领取房产证、土地证时付清，其已按照市场行情支付了合理对价取得了案涉商铺房屋；三是出卖人鑫顺公司于2011年4月22日已将标的商铺房屋交付给了异议人。2．鑫顺公司将标的商铺交付异议人后，异议人对商铺房屋进行了装修，在该商铺经营“南庭茶楼”，对标的房屋占有、使用、收益至今。3．异议人多次催促鑫顺公司办理相关证件，但鑫顺公司一直以种种借口推诿，鑫顺公司将案涉房产办理抵押时异议人根本不知情，根据异议人与鑫顺公司的约定，应由鑫顺公司负责办理备案登记，故异议人对此没有过错。4．异议人对执行房屋具有物权期待权。5．申请执行人杨沛民间借贷纠纷的债务在异议人与鑫顺公司签订购房合同并交付案涉房屋后才发生，是债权，异议人与鑫顺公司的《房屋买卖合同》较杨沛与被执行人之间的民间借贷债权纠纷具有法律上的优先性。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，请求撤销对鑫顺公司开发的位于洪雅县××镇××道（洪雅房权证监字第0××3号）Ａ区综合楼二层20、21号房产的查封措施，终止对该房产的强制执行。 为支持其异议主张，案外人提供了其与鑫顺公司2011年4月19日签订的《商品房买卖合同》复印件1份，鑫顺公司于2011年4月22日、5月17日、5月20日出具的收据复印件3份，于2011年4月22日发出的《交房通知》1份，绿叶茶庄收南庭茶楼购茶叶款收据1份，洪雅县卫生执法监督所收洪雅县南庭茶楼提供资料数据通用票据1份，洪雅县城市房地产开发中不动产登记遗留问题处置工作领导小组《关于城市房地产开发中不动产登记遗留问题的处置方案》1份，洪雅县南庭茶楼营业执照1份，四川省洪雅县天然气有限公司收费表3页，洪雅县青衣江水业有限责任公司水费清单2页，以及洪雅县青衣路1幢1-4楼房产登记信息查询情况说明及抵押权登记信息和查封登记信息等证据材料（除水费和气费清单外，其余证据材料均系复印件或打印件）。 经质证，申请执行人杨沛提出童锐所提交的《商品房买卖合同》系复印件，未提供备案登记或预告登记材料，对该证据的真实性、合法性和关联性均提出异议；童锐所提交的收款收据系复印件，未提供房产销售正规发票，也未提供对应转账凭证，提出无法核实收据的真实性；对水费、气费清单的真实性无异议，但认为只能证明使用状态；对洪雅县政府处置方案的真实性无异议，但认为政府的处置措施不构成对本案各方当事人法律关系的定性和评价；对营业执照和房产登记信息无异议，但提出查询情况显示杨沛对案涉房屋有抵押权和查封权利，该权利优先于童锐的合同债权。 申请执行人杨沛提出，1．涉案房屋自2009年7月8日办理初次登记至今，一直登记在鑫顺公司名下，根据《物权法》第十六条及十七条规定，鑫顺公司为案涉房屋的所有权人；案外人童锐基于《商品房买卖合同》对鑫顺公司享有的请求权为债权请求权，根据《物权法》第九条规定，不动产物权变动应以登记为生效要件，现并无证据证明童锐已支付全部购房款并办理了产权登记，案外人童锐并非案涉房屋的所有权人，不具有排除杨沛强制执行申请的权利。2．鑫顺公司将案涉房屋抵押给杨沛作为借款的担保，并办理了抵押登记，根据《物权法》第一百八十七条规定及另案生效裁判文书所载内容，杨沛已依法取得案涉房屋抵押权。3．本案争议房屋为商铺而非住宅，案外人既非房屋所有权人也不具有优先于抵押权的其他民事权益，其基于《商品房买卖合同》而享有的债权请求权并不足以排除强制执行。请求驳回案外人的异议请求。 经审查查明，四川省成都市中级人民法院在杨沛诉江邦福、洪雅县鑫顺实业有限公司、贵州神农果生物科技有限公司、成都双合盛商贸有限公司、鑫顺公司、杜小丽、李波借款纠纷案中，于2014年7月4日以（2014）成民保字第433—2号民事裁定查封了鑫顺公司名下位于洪雅县××镇××路××栋××楼房屋（不动产权证号：监证0000613）。该案审结并进入执行程序后，四川省成都市中级人民法院于2015年7月6日将该案委托本院执行，本院在执行过程中对前述房产进行了续查封。案外人童锐向本院提出书面异议，认为该房中的Ａ区综合楼二层20、21号系其向鑫顺公司购买，并已实际交付，案外人对该房享有物权期待权，请求撤销对案涉房产的查封，终止对该房产的强制执行。 另查明，2013年11月26日，江邦福向杨沛借款时，鑫顺公司提供了位于洪川镇青衣路1栋1-4层的房屋作为抵押物，并在洪雅县房地产管理所办理了抵押登记手续，他项权证号：洪雅房他证权字第6××7号。 还查明，案外人童锐所提交的《商品房买卖合同》（复印件）载明，案涉房屋总价款500.216万元，于2011年4月23日前付50万元，2011年5月20日前付250万元，余款200.126万元于领取两证时付清。童锐所提交的收款收据（复印件）载明，鑫顺公司分别于2011年4月22日、2011年5月17日、2011年5月20日收童锐购西城家园A区综合楼2层20#、21#门市款50万元、86万元、164万元，3份收据所载明的收款方式分别为“现金”“现金转账”“转账”，但童锐未提交相应转款凭证。 上述事实有四川省成都市中级人民法院（2014）成民保字第443-2号民事裁定书、（2014）成民初字第1052号民事调解书，（2015）成执委字第62号委托执行函、洪雅县房地产管理所档案查询资料以及各方当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条（2020年12月23日修订前为第十七条）规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”即案外人须在同时满足上述法律规定的各项要件情形下，才享有足以排除强制执行的民事权益。现案外人童锐虽然提交了其与鑫顺公司签订的购房合同和鑫顺公司收款收据的复印件，但未提交原件供核实，也未提交房屋买卖合同备案登记或预告登记的相关材料，以及所付房款的转账凭证等，其现有证据不足以证实其在法院查封前已与鑫顺公司签订合法有效的书面买卖合同，并已按照合同约定支付部分购房款且将剩余购房价款按照人民法院的要求交付执行，其主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定。 本案中，涉案房产已办理抵押登记，申请执行人杨沛对案涉房产享有抵押优先受偿权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”案外人童锐并未提交证据证实其存在法律、司法解释另有规定的除外情形，申请执行人要求执行抵押物以实现其债权符合法律规定。 综上所述，案外人童锐的异议请求不能成立，对其异议主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人童锐的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 张澌岷 审判员 高 萍 二〇二一年三月十日 书记员 古一丁 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。