北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初573号原告：刘品慧，女，1955年7月24日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李希，北京晋熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹俊超，北京晋熙律师事务所律师。被告：王晓东，男，1986年2月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李会旺，河北冀凯律师事务所律师。第三人：北京易家房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区大峪南路甲28号1幢211。法定代表人：胡景阳，总经理。委托诉讼代理人：高瑞清，女，1971年11月19日出生，北京易家房地产开发有限公司职工。第三人：康泰，男，1974年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告刘品慧与被告王晓东、第三人北京易家房地产经纪有限公司（以下简称易家公司）、康泰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，于2021年3月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘品慧的委托诉讼代理人李希、尹俊超，被告王晓东的委托诉讼代理人李会旺，第三人易家公司的委托诉讼代理人高瑞清、第三人康泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘品慧向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令原告与被告于2012年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于收到起诉状之日解除；二、请求依法判令被告双倍退还原告已交定金及房款680000元；三、请求法院依法判令被告和第三人北京易家房地产经纪有限公司连带返还原告支付的居间信息费30000元（以上合计710000）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由，2013年10月23日北京国信易家房地产经纪有限公司被告名称为易家公司。2012年4月2日，原告刘品慧与被告王晓东、第三人易家公司三方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘品慧从王晓东处购买位于北京市门头沟区市场房屋（以下简称“案涉房屋”），售价34万元，居间服务费3万元，产权转移登记以易家公司的通知为准，如因王晓东原因致使本合同不能履行，则双倍退还刘品慧已交的定金及房款。合同签订后，原告如约履行了己方义务，全额支付了购房款和居间服务费，并于2012年4月27日在易家公司门店经理李秀军的安排下前往北京市长安公证处与王晓东办理了赠与公证书。至今，原告也未接到易家公司办理过户登记的通知，由于原告不认识王晓东，只能通过易家公司或者李秀军联系要求办理产权登记过户，但是李秀军以各种理由推脱。2020年5月原告又催促易家公司，李秀军告知房屋过户没戏了，直接去法院起诉王晓东和易家公司。（2020）京0109民初3879号民事判决书，确认本案的合同有效，但是因2011年案涉房屋就已经被列入征收范围，基于政府征收决定，权属发生变动，案涉房屋已经不属于王晓东所有，同时认定2012年签署的公证赠与书是虚假意思表示实施的民事法律行为，应属无效。综上可知，王晓东和易家公司故意隐瞒事实和真相欺骗刘品慧购买房屋，侵害了原告的合法权益，故起诉至法院。王晓东辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：第一，本案已经过了法定的诉讼时，诉讼时效为三年，本案合同签订于2012年，距今已经超过8年，原告未在此期间向王晓东主张权利。第二，在签署买卖合同时，原告已经知晓案涉房屋无法办理过户手续，对其产生不利后果应当自行承担。《房屋买卖合同》第八条第2款约定，如因甲方原因造成本合同不能履行，甲方承担赔偿责任，应双倍向乙方返还定金，退还已收房款。案涉房屋不能过户不是卖方方造成的，卖方没有违约情形，不应当按照违约条款双倍返还定金，退还已收房款，并不是双倍返还房款。2010年4月14日，门头沟区政府就发布了门政发[2010]18号《关于重点建设地区禁止抢搭抢建、突击装潢以及暂停办理相关手续的通知》，暂停办理案涉征收范围内房屋产权过户等相关手续。即刘品慧已经知晓该房屋不能过户。正常房屋买卖只签署买卖合同，而根据刘品慧提交的证据显示，除了买卖合同还签署了赠与协议，这样相互矛盾的操作，也表明刘品慧知晓房屋不能过户，故因此产生的不利后果应当自行承担。案涉房屋不能过户非卖方造成，出卖方没有违约情形，不应按照违约条款双倍返还定金和房款。第三，王晓东仅是房屋挂名人，对房屋买卖相关事宜不知情，只是配合实际所有人康泰，房款均直接支付了康泰，刘品慧应当向康泰主张权益，而王晓东不应当承担任何责任。易家公司辩称：《房屋买卖居间合同》真实有效，我方没有违约行为，只收取了一万元的居间信息费，但是公司没有违约行为，不同意返还居间信息费。康泰辩称：我的答辩意见与王晓东意见一致，我同意刘品慧向我主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，对下列事实予以认定。2010年4月23日，王晓东取得涉案房屋的房屋所有权证，房屋所有权证号为X京房权证门字第XXXX号，坐落：门头沟区市场，建筑面积5．57平方米。2012年4月2日，王晓东（甲方）、刘品慧（乙方）、易家公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于门头沟区市场房屋，产权证号X京房权证门字第XXXX号，建筑面积为5．57平方米的房屋出卖给乙方，售价34万元。乙方于签订合同当日支付定金2万元，于2012年4月20日之前支付32万元。乙方于签订本合同三日内，支付丙方居间信息费3万元。产权转移登记以丙方的通知为准，甲乙双方配合到房屋权属登记部门办理房屋产权转移登记手续。甲方收到全部房款壹个工作日内办理房屋交验手续。甲方责任，甲方保证委托丙方出售房屋的真实性、合法性（包括符合北京市房屋上市的相关规定）保证此房没有权属争议、被抵押、被查封等权利瑕疵，在此房产登记过户之前所有与该房屋相关的一切费用和债务均有甲方承担，积极协助、配合乙方、丙方办理相关手续，按丙方的要求按时达到指定地点，履行规定的义务。乙方责任，按照合同约定付款方式如期支付购买房屋的定金、房款及产权交易所需费用及代理佣金。丙方责任，1．积极协助甲方、乙方前往相关部门办理贷款、产权过户等相关手续，2．丙方确保代理的经纪行为真实合法，3．妥善保管甲、乙方提供的房屋钥匙、设施、用品及各种证件、材料，并为甲乙双方做好保密工作，代理成交后，丙方协助甲、乙双方办理房屋物业交验手续，按合同约定及时转交属于甲方的房款。违约责任，如因甲方原因造成本合同不能履行，甲方承担赔偿责任，应双倍向乙方返还定金，退还已收房款，同时自违约之日起三日内向乙方支付约定成交价20%违约金，并承担合同中约定应由乙方支付丙方的居间信息等服务性费用，造成损失的，还应赔偿损失；甲方保证按合同约定的时间提供的证件及相关材料真实、有效，并承担由此产生的法律责任。免责条款，如因不可抗力和法律、政府政策变化等原因致使本合同不能全面履行的，甲方退回已收定金及房款，甲乙丙三方互不承担违约责任。同日，王晓东(甲方)、刘品慧（乙方）、易家经纪公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲乙丙三方，就乙方购买涉案房屋达成补充协议如下：1、乙方认可本合同约定房屋产权及现状，乙方只购买本合同约定的房屋面积，与自建无关；2、甲乙双方约定，于2012年4月20日前办理赠与公证手续，于公证当日，乙方支付甲方购房款32万元；3、如因国家政策拆迁，甲方须无条件配合乙方办理相关拆迁手续，拆迁全部所得归乙方所有，与甲方无关；4、如因甲方原因致使本合同不能履行，双倍退还乙方已交定金及房款，如乙方原因使本合同不能履行，甲方已收定金及房款不予退还。签订合同当日，刘品慧支付定金2万元和居间信息费1万元。2012年4月27日受王晓东指定，刘品慧将房款32万元支付给康泰。根据北京市门头沟区人民政府于2011年7月20日颁布的《北京市门头沟区人民政府关于河南街小广场建设项目房屋征收决定》，涉案房屋所在的门头沟区市场路114号在上述征收范围内。2015年至2020年，刘品慧通过张展鹏多次与李秀军通过微信聊天，沟通案涉合同履行事宜。2020年李秀军在微信表示，如果康泰不回复我就直接起诉吧，合同底档公司有，起诉连易家一起。对于本案争议的事实，刘品慧主张已经支付3万元居间信息费，提供了易家公司开具收据（金额1万元），其表示另外2万元是支付给李秀军的现金，但是没有开具公司收据，有2020年李秀军的录音为证，未提供其他证据证明；易家公司不予认可，认为刘品慧仅支付1万元居间信息费，而不是3万元，公司收取居间信息费都是开收据的，另2万元没有收据，公司不予认可。王晓东表示不知晓该情况。易家公司认为录音时李秀军已经从易家公司离职，不能代表公司。本院与李秀军电话沟通，其表示仅支付了1万元的居间信息费，没有收到另外2万元的居间信息费。对于王晓东是否构成违约，王晓东认为，第一，刘品慧在签合同时就应当知晓案涉房屋因被征收而不能过户，第二，不能过户的原因是政策规定，不属于王晓东个人的原因，第三，王晓东仅仅是房屋挂名人，实际所有权人是康泰实际收取了所有房款，故王晓东不应当承担违约责任，应当由康泰承担违约责任；刘品慧认为王晓东故意隐瞒房屋被征收的事实，属于欺骗行为，致使合同目的不能实现，王晓东是合同的相对人，应当承担违约责任。本院认为，《房屋买卖居间合同》及《补充协议》合法有效，刘品慧、王晓东、易家公司均应按照合同履行义务。王晓东作为出卖人，应当保证出售房屋的真实性、合法性，保证此房产没有权属争议，但是因案涉房屋已经于2011年7月20日被决定征收，故案涉房屋给予征收决定导致权属发生变动，无法完成案涉房屋过户。因此王晓东构成根本违约，刘品慧有权解除合同，本院确认合同解除时间为2021年1月17日。王晓东认为刘品慧已经知晓了案涉房屋被征收的事实，但是这不是对抗根本违约的合法理由。合同解除后，刘品慧有权要求王晓东承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《补充协议》系对《房屋买卖居间合同》的补充约定，违约责任应当最终协议为准。如因甲方原因致使本合同不能履行，甲方双倍退还乙方已交定金及房款，故刘品慧要求王晓东双倍退还定金及房款共计68万元的诉讼请求，本院予以支持。王晓东辩称双倍约定的仅仅是定金，本院认为该答辩意见不符合合同的字面意思，而且该条款后半部分约定“如乙方原因使本合同不能履行，甲方已收定金及房款不予退还。”综合理解，该条款的含义约定的是定金和房款的双倍，而不仅仅是约定定金的双倍。对王晓东的该答辩意见，本院不予采纳。王晓东主张本案已经超过诉讼时效，刘品慧与易家公司工作人员多次沟通合同履行事宜，构成诉讼时效的中断。本案约定房屋过户时间是以易家公司通知时间为准，合同一直处于履行过程中，并未终止，而且在2020年刘品慧接到易家公司不能过户的通知后，到法院起诉，并没有超过三年的诉讼时效，对王晓东的该答辩意见，本院不予采纳。按照合同约定，因王晓东原因造成合同不能履行的，应当由王晓东承担居间信息费。本院根据现有证据，认定刘品慧已支付的居间信息费为1万元，刘品慧目前的证据不足以证明其已经支付另外2万元定金。故对于刘品慧要求返还居间信息费3万元的诉讼请求，本院支持1万元，超出部分本院不予支持。合同已经约定由王晓东承担该损失，对于其要求易家公司连带返还居间信息费的诉讼请求，缺少证据证明，本院不予支持。本院认为王晓东是合同的相对人，是违约方，刘品慧有权要求其承担违约责任，对于王晓东表示自己仅仅是挂名人，不应当承担违约责任，应当由房屋实际所有权人康泰承担责任的答辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王晓东、刘品慧、北京易家房地产经纪有限公司于2012年4月2日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》于2021年1月17日解除。二、王晓东于本判决生效之日起七日内支付刘品慧680000元。三、王晓东于本判决生效之日起七日内赔偿刘品慧居间信息费10000元。四、驳回刘品慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千四百五十元，由刘品慧负担一百元，已交纳；由王晓东负担五千三百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 源二〇二一年三月三十日法官助理  陈新明书 记 员  沈 彤