江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0702民初703号原告：郭昌华，男，1997年5月9日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：许乾隆，江西红土地（于都）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张涛，江西红土地（于都）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：赣州华董置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区渡口路7号南阳东升2栋15号商铺。统一社会信用代码：91360700MA360A1523。法定代表人：董文斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱海强，江西红土地律师事务所律师，代理权限为一般代理。第三人：赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行，住所地：江西省赣州市章贡区赞贤路中岛明珠1号商铺。统一社会信用代码：91360700054404377W。负责人：李雪平，系该公司总经理。原告郭昌华与被告赣州华董置业有限公司（以下简称为华董公司）及第三人赣州农村商业银行股份有限公司明珠支行（以下简称为农商银行明珠支行）商品房销售合同纠纷一案。本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭昌华及其委托诉讼代理人许乾隆、张涛到庭参加诉讼，被告华董公司的委托诉讼代理人朱海强到庭参加诉讼，第三人农商银行明珠支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭昌华向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告于2018年5月22日签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、判令被告立即向原告返还首付款269487元，及支付原告违约金87948.7元；3、依法解除原告与第三人于2018年6月5日签订的《个人购房借款/担保合同》；4、判令被告赔偿原告因还按揭贷款而向第三人支付的全部贷款本息及自2018年7月20日至还清款项之日止按年利率6%计算的利息（暂计算至2020年11月20日，贷款本息为103282.19元，利息为14459.5元），余欠第三人的贷款本息和提前还款违约金由被告向第三人支付；5、本案诉讼费用、保全费用（含保全保险费）等全部由被告承担。被告华董公司辩称：参照最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第47条“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”的规定，在约定解除情形下，法院应当就违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现进行审查。一方面，新冠疫情所致的不可抗力虽然因迟延履行在先而不导致违约责任的免除，但客观上直接阻得了华董公司逾期交房。在对华董公司违约程度的审查中，应当考虑新冠疫情所致不可抗力对华董公司无法采取补救措施以达到合同约定交房条件的不利影响；另一方面，华董公司在2020年11月30日已取得竣工验收备案表，通知于2020年12月15日集中交付房屋时，案涉房屋已达到了合同约定及法定的交房条件，并不影响合同目的实现。综上，根据诚实信用原则，应当认定华董公司的违约程度显著轻微，不影响原告合同目的实现，原告现有证据不能证明其合同目的不能实现。因此，对原告要求角解除合同的诉讼请求及由此派生的涉及解除合同后果的其他诉讼请求均不应支持。第三人农商银行明珠支行未作答辩，亦未提交证据。经审理查明，2018年5月22日，原告郭昌华（买受人）与被告华董公司（出卖人）签订一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018052203811），合同约定：原告以879487元向被告华董公司购买位于赣州市章贡区房屋，建筑面积为95.66㎡；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金抵作商品房价款；买受人采取贷款方式（商业贷款）付款，买受人应当于2018年05月22日前支付首期房价款269487元，余额61万元向银行申请贷款支付；该商品房交付时应当已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、房屋测绘报告，商品房相关设施设备符合合同第十条约定的条件；出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付该商品房；除补充协议约定的出卖人可据实延期交付（遭遇不可抗力、其他非因出卖人原因导致延期的、买受人存在违约行为的）外，出卖人未按约定时间交付商品房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金。原、被告在合同中还约定了其他事项。2018年6月5日，原告郭昌华（借款人）与第三人农商银行明珠支行（贷款人）及被告华董公司（担保人）签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号：［2018］13145个购房借第131452018060510020006号），由郭昌华向农商银行明珠支行贷款61万元支付个人购房款，借款年利率5.635%，借款期限自2018年6月5日至2048年6月4日。每期还款日为实际放款日次月起的21日，还款方式为按月等额本息。借款人提前还款的，借款人按提前还款本金金额1%向贷款人支付补偿金。原告郭昌华于2018年5月31日支付案涉房屋首付款269487元。双方在合同中还约定了其他事项。截至2020年11月20日，原告郭昌华已向第三人农商银行明珠支行归还贷款本息共计103282.19元。被告华董公司于2018年5月31日、7月12日开具了两张收款收据，确认原告郭昌华向被告华董公司支付了购房首付款269487元、按揭付款610000元，共计879487元。2020年7月10日，被告华董公司向原告郭昌华发送一份《顺延交付通知书》，通知原告受疫情影响，房屋交付期限将予以顺延，顺延交付时间为2020年9月30日，同时该商品房的不动产登记手续办理也将相应顺延。2020年11月30日，被告华董公司取得案涉房屋竣工验收备案表。2020年12月7日，原告郭昌华向被告赣州华董公司发送一份《解除的通知书》，载明因华董公司逾期超过60天未交房，要求解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018052203811），并要求华董公司在收到本通知后3日内书面回复郭昌华，并按照合同约定和相关法律法规退回郭昌华已付购房款、违约金、已支付的银行贷款本金及利息、已支付的契税等一切相关的所有费用。2020年12月8日，被告华董公司收到该通知书。2020年12月9日，被告华董公司向原告郭昌华发送一份《交房通知书》，通知郭昌华于2020年12月15日交付房屋。以上事实有原告提交的原告身份证、企业信用信息公示报告、《赣州市商品房买卖合同》、收据、完税证明、《顺延交付通知书》、《解除的通知书》、《个人购房借款/担保合同》、赣州银行借款借据、储蓄对账单、邮政查询记录等证据，被告提供的被告营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明、7#楼房产面积实测绘报告、7#楼竣工验收备案表、《交房通知书》等证据以及原、被告的当庭陈述予以证实，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》、原告与第三人及被告签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于被告逾期交房是否超过60天，原告是否达到合同约定的解除条件。《赣州市商品房买卖合同》约定被告应在2020年6月30日前向原告交付商品房，逾期超过60天，原告有权解除合同。因新冠疫情的突发系不可抗力事件，被告可依据合同约定延期交房，故应扣除不可抗力时间（3个月），同时，因疫情客观影响，被告无法在疫情结束后立即组织施工单位进行项目现场施工，故应在不可抗力期间扣除至少15天的开工准备期，故被告逾期交房时间未超过60天，未达到解除合同的约定条件，原告不享有合同约定的解除权。关于原告郭昌华于2020年12月7日发送《解除的通知书》是否发生法定的合同解除效力，案涉合同是否解除。被告于2020年11月30日取得案涉房屋竣工验收备案表，并于2020年12月9日向原告发送《交房通知书》，通知原告于2020年12月15日交付房屋，案涉房屋已经达到了合同约定的交房条件，并不影响合同目的的实现。综上，虽被告逾期未向原告交付商品房，但未达到双方约定的合同解除条件，且不影响原告合同目的的实现，故对原告要求解除《赣州市商品房买卖合同》的诉讼请求及其他诉讼请求，本院均不予支持。对被告应承担的逾期交房违约责任，原告可另行主张。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案的法律事实系发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。第三人农商银行明珠支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十条之规定，判决如下：驳回原告郭昌华的全部诉讼请求。案件受理费13474元，减半收取6737元，由原告郭昌华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  刘迪驰二〇二一年三月二十五日法官助理黎佳琪书记员钟观发