江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初159号原告：中国农业发展银行镇江市分行，统一社会信用代码91321100713274618R，住所地镇江市檀山路8号申华国际冠城61幢。负责人：范建芳，该分行行长。委托诉讼代理人：任文举，江苏舜点律师事务所律师。委托诉讼代理人：党月芳，江苏舜点律师事务所律师。被告：杜超琴，女，1969年11月8日出生，汉族，住镇江市。被告：仇庭稳，男，1969年11月11日出生，汉族，住镇江市。被告：王文庆，男，1969年3月6日出生，汉族，住镇江市。被告共同委托诉讼代理人：谢荣根，江苏固维律师事务所律师。第三人：徐俊，女，1970年3月29日出生，汉族，住镇江市。原告中国农业发展银行镇江市分行（以下简称农发行镇江分行）与被告杜超琴、仇庭稳、王文庆返还原物纠纷一案，本院2020年1月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，发现存在不宜适用简易程序的情形，于2020年4月3日裁定转为普通程序审理。2020年4月28日，召集原、被告双方进行庭前会议。2020年6月3日通知徐俊作为第三人参加本案诉讼。审理中，因原告农发行镇江分行申请，经合议庭评议启动房屋租金价值鉴定程序。2021年1月4日公开开庭审理本案。原告农发行镇江分行的委托诉讼代理人任文举、党月芳，被告杜超琴、仇庭稳、王文庆及被告的共同委托诉讼代理人谢荣根，第三人徐俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农发行镇江分行向本院提出诉讼请求：被告立即支付自2016年1月1日起至2020年5月6日止的占用费2140300元。事实与理由：2014年，原告与第三人徐俊、赵荣顺签订合同，约定原告将名下的位于镇江市临街门面房租赁给该二人经营使用。房屋面积367.9平方米，租期自2014年1月1日起至2015年12月31日止，年租金12万元，同时约定未经许可不得擅自转让、转租。租赁期限届满后，原告未再与该两人签订合同，该两人也未向原告支付租金。后原告调查得知，自2016年1月1日起被告明知或应知未与原告签订房屋租赁合同情况下，实际占用涉案房屋，期间三被告未向原告支付任何费用。三被告使用涉案房屋各自占用面积是被告内部的关系，对于原告的占用费损失应承担连带赔偿责任。要求被告王文庆立即迁出位于镇江市临街门面房并返还原告；三被告立即支付自2016年1月1日起至实际返还之日止的占有使用费，按每年12万元计算（暂计算至2019年12月31日为48万元）。因本案审理过程中，被告王文庆迁出了涉案房屋，且原告申请对相关时段的房屋租金进行了鉴定，故变更诉讼请求如前所述。被告杜超琴辩称：一、杜超琴已搬出房屋，不存在返还占有物问题；二、原告与第三人徐俊签订的房屋租赁合同到期后，未通知徐俊不再续租，原告与徐俊之间形成了不定期租赁合同关系；徐俊与杜超琴签订合同时称因拆迁，未持有房屋产权证，未向杜超琴披露房屋所有权人，因此，杜超琴是转租的合法承租人；在转租人徐俊或原告没有通知杜超琴之前，杜超琴没有义务向原告支付占用费，原告应基于租赁合同向徐俊主张房屋使用费；三、杜超琴实际占有房屋面积约40平方米，徐俊租赁367.9平方米房屋的租金为每年12万元，折算后，杜超琴承租四年租金为52187.2元，而杜超琴实际向徐俊支付了80000元的租金，高于原告主张的占用费。且由于涉案房屋路段2016年至2019年底施工，直接影响杜超琴的经营，对占用费应予以扣减，原告按正常情况下主张占用费不合理；四、杜超琴承租房屋后，经第三人徐俊的同意进行了装修，支付装潢费用5万余元，因房屋所在路段施工，杜超琴在2019年底才恢复正常营业，剩余两个月的租金及装修残值应由徐俊或原告赔偿，或在租金中扣减；五、原告要求被告承担连带支付占用费责任，没有事实和法律依据；被告与徐俊签订的为转租合同，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，而不是返还原物纠纷，请求驳回对被告的诉讼请求。被告仇庭稳辩称，与被告杜超琴系夫妻关系，杜超琴承租房屋用于经营“男主角”服装店，并领取了个体工商户的营业执照。杜超琴经济独立，经营所得用于店铺的扩大经营未用于家用；仇庭稳长期在外地打工，没有参与店铺经营。杜超琴因涉案房屋租金发生的债务不属于家庭债务。请求驳回原告对仇庭稳的诉讼请求。被告王文庆辩称：一、王文庆就房屋租赁与第三人徐俊达成口头协议，约定租赁面积80平方米，租赁期限自2016年1月起至市政路道路改造完成（实际为4年），租金3万元；租赁房屋时，王文庆曾要求看房产证，徐俊称因拆迁没有房产证，王文庆未接到原告或徐俊要求搬迁的通知，徐俊也未与王文庆中止合同；二、王文庆与原告之间不存在租赁合同关系，与徐俊之间成立租赁合同关系，王文庆没有义务向原告支付占用费；三、王文庆实际使用面积为80平方米，根据徐俊向原告租赁的面积及租金折算，王文庆每年应支付租金26093.6元，但因市政路施工，租赁的房屋在巷子内，故徐俊与王文庆约定租金30000元，且已向徐俊支付，不应再向原告支付占用费；四、在租赁之初与徐俊口头约定市政路修好后由王文庆继续承租，因此经徐俊同意进行了装修，产生了用费10万余元，如原告要求王文庆搬离涉案房屋，应赔偿装潢残值费用。同意被告杜超琴的第五项答辩意见。第三人徐俊述称，徐俊与返还原物没有实质上的利害关系，原告基于对涉案房屋享有所有权，因被告占用而起诉，徐俊即未占用房屋也没有使用房屋，根据谁使用谁收益谁付费的原则，应当由被告向原告支付占用使用费。2000年徐俊租用了涉案房屋后面的房屋经营茶楼，2002年租用涉案房屋经营饭店，每年租金12万元。2008年因市政路改造，饭店处于停业状态造成亏损，无奈之下徐俊将承租的房屋自行分隔成四小间向外转租用于补贴亏损。2014年初与原告签订了租赁合同，约定租赁期限至2015年12月31日。2015年年底徐俊至原告处签订合同，原告告知因需要上级批复暂缓签订合同，但未说不再签订合同，徐俊遂在2016年将房屋分别出租给被告。2016年底徐俊至原告处交房租，原告未予收取并称上级还没有批复。因原告未与徐俊签订合同，徐俊对于房屋后续事项不再关注。本案当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对于存在争议的证据材料，本院认证如下：关于原告农发行镇江分行提交的下列材料：1.《通知书》，用以证明曾于2017年4月24日将《通知书》张贴于涉案房屋，限期被告迁出涉案房屋，被告质证认为原告提交的《通知书》为复印件，根据内容系向第三人徐俊发出通知，且未能证明已向被告有效送达，不予认可。本院认为，原告提交的《通知书》不足以证明通知内容有效送达第三人徐俊或被告，故不予采信。2.《关于镇江苏宁电器有限公司租用丹徒区农村信用合作联社房屋的使用费的价格鉴证结论书》、与案外人签订的《租赁合同》《房产租赁协议书》，用以证明涉案房屋的租金标准，被告质证认为上述材料与本案无关联性。本院认为，价格鉴证结论系对位于镇江市苏宁电器中山东路商铺在2009年至2011年时段的租金鉴证，与本院涉及的位于市政路的房屋在2016年至2019年时段的租金标准并无关联，故不予采信；《租赁合同》《房产租赁协议书》涉及的房屋虽与涉案房屋相邻，但房屋租赁合同约定的租金通常系出租方与承租方参考相近路段、面积、装修等多方面因素综合商定，具有较强的个别性，并不能据此认定涉案房屋的租金标准，故不予采信。3.镇江仁和永信资产评估有限公司作出的《资产评估报告》，用以证明涉案房屋2016年1月1日至2020年5月6日的房屋租金（市场价值），被告质证认为《资产评估报告》的意见并未考虑道路改造、新冠疫情对房屋租金的影响，故不予认可。本院认为，本案审理中，经原告申请本院依法委托评估公司对涉案房屋在相应时段的租金（市场价值）进行鉴定，评估公司依据相关法律法规采用市场法评估，评估程序合法，评估意见于法有据，依法应予以采信。《资产评估报告》系经过现场查看、调查结合区位、实物等对涉案房屋的租金价值的评估；如存在房屋租赁关系，道路改造、新冠疫情并不会改变房屋租金本身的市场价值，而是涉及到出租方与承租方在租赁合同履行过程中的风险分担问题。关于被告杜超琴提交的镇江市京口区健康路街道健康社区居员会出具的《情况说明》，用以证明2016年春季至2019年春季涉案房屋所在路段全封闭施工，徐俊与杜超琴在此情况下约定的租金符合当时客观情况。原告质证认为被告提交的《情况说明》内容上属于证人证言，不具备民事诉讼法规定的形式要求；且被告系无权占有，是否经营并不影响原告主张占用费；同时道路施工不属于不可抗力，基于上述原因对于《情况说明》不予认可。本院认为，客观上，涉案房屋所在路段确实存在道路改造情况，但《情况说明》称杜超琴经营的店铺因此歇业三年的情况，杜超琴并未进一步提交证据加以佐证。故该份材料不足以达到被告杜超琴的全部证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系市政路21号1层房屋（以下简称21号1层房屋）的所有权人，21号1层房屋性质为国有自管资产，面积442.38平方米，所在房屋总层数为7层。原告（甲方）与第三人徐俊、案外人赵荣顺（乙方）签订有租赁合同。合同约定：乙方租用甲方市政路21号一楼临街门面房；面积约367.9平方米；租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；年租金为12万元，分别于每年1月和6月底各交付6万元；甲方房屋及附属设施保持原状出租，乙方与紫轩陶吧间的隔断，按分界线自行处理，与甲方无关，乙方对承租的房屋和设施要爱护使用，乙方若装潢需事先书面征得甲方同意并不得破坏房屋结构；租赁期限届满是否续租，在期限届满前两个月双方重新协商，若甲方不再续租，乙方必须无条件于2015年12月底前搬出，但不得拆除已装修的内部结构，现有装潢无偿归甲方所有；乙方不得擅自将承租房转让、转租、转借及进行非法活动，如发现乙方有上述违约行为，甲方有权立即解除租赁合同，收回房屋，由此造成的一切责任和后果由乙方负责。第三人徐俊在签订上述合同之前已承租21号1层房屋多年，原用于经营酒店，后将房屋临街一侧分隔为四间。自2012年起将中间的两间出租给被告杜超琴用于经营“男主角”服装店，双方签订的《房屋租赁合同》记载：面积约30平方米，租赁期限自2012年4月16日起至2015年4月16日，租金5万元。租赁期限届满后，被告杜超琴仍使用上述房屋。2016年5月9日、7月10日，被告杜超琴通过转账方式向第三人徐俊转款共计6万元，审理中，被告杜超琴称还以现金方式向第三人徐俊支付房屋租金2万元，第三人徐俊予以确认。被告杜超琴还陈述其使用房屋的面积实际约40平方米。第三人徐俊还将承租房屋的非临街一侧分隔为两间，自2016年起出租给被告王文庆用于商业经营，面积约80平方米；2016年8月第三人徐俊向被告王文庆出具了收条，言明收到租金3万元。第三人徐俊与被告杜超琴、被告王文庆就转租的租赁期限各执一词；被告均陈述前述租金对应租赁期限至涉案房屋所在路段改造完毕；第三人徐俊不予认可。被告杜超琴实际于2019年12月迁出，被告王文庆于2020年5月迁出。2015年12月31日，原告与第三人徐俊签订的租赁合同期限届满后，双方未再签订书面合同。第三人徐俊陈述期限届满前曾至原告办公地点要求续签合同并支付续租租金，原告的工作人员未予收取租金同时告知需等待上级批复是否继续签订租赁合同。审理中，经原告申请，本院依法委托镇江仁和永信资产评估有限公司对原告与第三人签订的租赁合同涉及的房屋（367.9平方米）自2016年1月1日至2020年5月6日期间的租金进行评估。2020年11月7日，资产评估公司做出《资产评估报告》，认为：采用市场评估法时，被评估房屋2016年1月1日至12月31日租金价格为456932元；2017年1月1日至12月31日租金价格为484745元；2018年1月1日至12月31日为499314元；2019年1月1日至12月31日为513883元；2020年1月1日至5月6日为185422元。原告因鉴定支付鉴定费用15800元。本院认为，根据民法典时间效力的相关规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生于民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或动产的人返还该物的纠纷。原告基于对涉案房屋的所有权提起返还原物纠纷是对自己权利的处置，本院予以尊重。同时，原告基于对涉案房屋的所有权在起诉时要求被告王文庆迁出，审理过程中，被告王文庆迁出其使用的房屋，原告相应的变更了诉讼请求，亦是行使处分权。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。就涉案房屋原告与第三人签订的租赁合同约定租赁期限截至2015年12月31日，租期届满后，第三人至原告处预备续签合同，原告工作人员虽告知签订合同需等待上级批复并且未收取租金，但现有证据不足证明至本案诉讼前原告对第三人徐俊继续占有、使用房屋提出过异议；第三人徐俊虽陈述不再关注房屋的使用情况，但仍将承租房屋中的部分房屋出租给被告杜超琴、王文庆，并未将房屋向原告交还。因此，应当认定，原告与第三人徐俊之间自2016年1月1日起形成不定期租赁关系。承租人徐俊将房屋转租给被告杜超琴、王文庆，两人系次承租人，原告要求被告杜超琴、王文庆支付占用费没有事实及法律依据，对其诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告中国农业发展银行镇江市分行的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23922元，鉴定费15800元，合计39722元，由原告中国农业发展银行镇江市分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本三份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈艳超人民陪审员  陈孝珠人民陪审员  仲 静二〇二一年三月九日书 记 员  叶天娇附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：⒈相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。⒉上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院。根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，具体上诉缴费账号，请与本案的案件承办人员进行联系确认；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。