江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9210号上诉人（原审被告、反诉原告）：裘慧玲，女，1958年11月7日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈正（系裘慧玲之子），1984年6月7日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏耀梦，男，1991年8月20日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏佳玮，江苏孚佑律师事务所实习律师。上诉人裘慧玲因与被上诉人魏耀梦房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法由审判员郑雄独任进行了审理，本案现已审理终结。裘慧玲上诉请求：1、撤销(2020)苏0508民初703号民事判决书。2、依法改判：一、支持上诉人的反诉请求，即判令魏耀梦向上诉人支付违约金375000元。二、驳回魏耀梦的全部本诉诉讼请求。3、判令魏耀梦承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：由于魏耀梦当时有多笔小额贷款记录及多笔贷款未还清，银行无法接受其贷款申请，进而导致资金托管手续延期至2019年8月27日才开始办理，并非一审所认定的协商的过程。期间上诉人曾多次催促魏耀梦履行付款义务，但魏耀梦均未予以理会，是以实际行动拒绝履行合同，而且4个多月的贷款发放时间也明显超过了正常范围。本案中清偿抵押贷款的方式为垫资归还贷款，故由何方垫资最为关键。按照一般的房产交易习惯，上诉人作为房屋出卖方，不需要专门约定，就应当自行归还贷款解除抵押。合同第八条第3款约定魏耀梦“承诺承担甲方该房屋提前还贷的垫资费用”、合同第八条第5款约定“甲方承诺于拿到全部房款当日将乙方垫资的未结清贷款部分还于乙方”。由此可知，双方约定的垫资模式是：由魏耀梦负责垫资义务，将垫资款先给上诉人，上诉人归还贷款，双方过户，上诉人拿到全部房款后，再将垫资款还给魏耀梦。因此合同延期的责任肯定是在魏耀梦方。上诉人没有故意拖延，即使双方对于合同第八条关于何方垫资的约定理解有争议，也是双方协商的过程，不可归责于上诉人，原审认定上诉人赔偿魏耀梦1个月的逾期违约金，显属错误。魏耀梦逾期办理完毕贷款以及拒绝履行垫资义务和及时付清全部房款的义务，违反了合同第六条第5项的约定，并造成了我方的严重损失，理应承担违约责任。原审中基于上诉人的积极沟通协调和让步，双方完成了房屋过户手续，魏耀梦撤回了本诉第1、2项诉讼请求，故诉讼费应该在原有案件受理费的基础上予以减少，一审判决案件审理费21675元，减半征收10838元，反诉案件受理费3463元，均由裘慧玲承担，显失公允。魏耀梦在诉讼中答辩称：原审根据双方约定的合同条款，原先是约定在2019年7月31日前办理资金托管，从而约定了2019年的9月30日办理完贷款手续。这个期间是两个月。但是由于上诉人逾期结清物业费以及后续在2019年7月24日苏州市出台了新政等等一系列原因，双方直到2019年的8月27日才办理完了资金托管。办理贷款的前提肯定是要完成资金托管。所以以这个时间点为基础，后续又由于新政出台之后，银行放款都要进行排队，在一审期间我们也提供了一些相关的报道。所以到2020年的1月1日银行放款，原审据此认定逾期差不多在两个月左右，而对于在放完款之后，实际上双方就可以来办理过户手续，但是由于上诉人没有按期结清案涉房屋的抵押。根据双方在一审期间提交的短信微信的往来记录，可以看到魏耀梦一直在催促上诉人结清案涉房屋的抵押贷款。魏耀梦是同意按照合同约定承担垫资费用的，但是就由于这个原因上诉人一直不配合，所以才导致了魏耀梦将案件起诉到法院，后来经过法院的协调，在审理过程当中找到了第三方的垫资，魏耀梦也据此承担了垫资的费用。上诉人在2020年5月8日拿到了全部的房款。根据合同的约定，原先是约定的拿到房款三个月腾房，上诉人在一审他也是承认可以进行交房，但是即便按照5月8日的时间点往后推算，上诉人到现在也没有完成交房义务，实际上后续又有逾期，而一审法院认定的上诉人拖延办理过户的时间是在2020年的1月到2020年4月，差不多三个月左右的逾期，最后认定一个月，这个也是符合公平合理的原则。另外魏耀梦保留后续追究上诉人逾期腾房的违约责任。一审判决认定的事实基本清楚，适用的法律正确，希望二审法院维持原判。魏耀梦向一审法院起诉请求：1.判令魏耀梦、裘慧玲之间签订的位于苏州市姑苏区独立自行车库的房屋买卖（居间）合同合法有效；2.判令裘慧玲协助将上述房屋的产权过户登记至魏耀梦名下；3.判令裘慧玲腾空苏州市姑苏区独立自行车库，并将房屋、车库及附属物品交付魏耀梦；4.判令裘慧玲向魏耀梦支付逾期违约金(计算方式：以房屋价款187.5万元为基数，按日万分之五自2020年1月13日起计算至2020年4月14日），暂计为86250元；5.判令裘慧玲向魏耀梦赔偿律师费损失6万元；6.诉讼费由裘慧玲负担。因双方经一审诉讼中完成了房屋过户手续，故魏耀梦撤回第1、2项诉讼请求。裘慧玲向一审法院提起反诉请求：1.判令魏耀梦支付裘慧玲违约金37.5万元；2.反诉诉讼费由魏耀梦负担。一审法院认定事实：苏州市姑苏区金门路990号金之枫花园16幢301室房屋（建筑面积：82.1平方米，含10#车库套内面积5.94平方米）原登记在裘慧玲名下。2019年4月7日，裘慧玲（售房人、甲方）与魏苏华、魏耀梦（购房人，乙方）、零距离公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定，甲方向乙方出售苏州市姑苏区金之枫花园16幢301室房屋，含10#独立自行车库，房屋成交价格187.5万元。合同第四条付款约定：乙方于2019年4月7日前支付定金8万元，于2019年4月10日前支付定金2万元，剩余房款177万元由丙方协助甲、乙双方于2019年7月31日前办理资金托管手续，其中乙方办理商业贷款88.5万元，不足部分乙方现金补足，另乙方留房款5000元作为交房押金，待甲方交房当日由乙方支付甲方。合同第五条相关事宜约定：丙方协助甲乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲乙双方须在2019年7月15日前提供相应的原合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约，甲方承诺于拿到全部房款3个月内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方，以上条款约定日期，如有一方无法履行，每延期一日违约方需向另一方支付该房屋成交价的万分之五作为逾期履行金，超过7日，由违约方按照本合同第六条约定承担违约责任。合同第六条违约责任约定：甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条载明的违约现象(指出卖方因权属争议、房屋结构拆改、装修及配套设施等违约，买受方因贷款未果违约)，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定该房屋成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。合同第七条免责条款约定，如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府（包括银行）政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。合同第八条其他事宜约定：1.甲方承诺该房屋户口于交房前迁出；2.乙方承诺具备苏州购房资格且无贷款黑户；3.乙方承诺承担甲方该房屋提前还贷的垫资费用；4.乙方承诺该房屋相关贷款过户手续于2019年9月30日前办理完毕，甲方承诺提前还款完，他项权证提出时间不算入乙方办理相关过户贷款手续时间（即2019年9月30日之前办理完毕时间相应顺延）；5.甲方承诺于拿到房款当日将乙方垫资的未结清贷款部分还于乙方。该合同甲方由裘慧玲签名，乙方由魏苏华签署“魏苏华、魏耀梦”名字。魏苏华向一审法院表示，魏耀梦是其儿子，因签合同时魏耀梦不在，其代表魏耀梦签名，此后的资金托管、网签、过户都是魏耀梦操作的，合同权利义务都由魏耀梦享有和负担。魏苏华于合同签订当日向陈正转账支付定金8万元，于2019年4月10日向陈正转账支付定金2万元，裘慧玲出具定金收条两份确认两笔款项系房屋买卖定金。上述合同签订后，2019年7月26日，裘慧玲向房屋中介提交了物业结清证明。2019年8月15日，零距离公司工作人员向裘慧玲发送短信，要求其于次日带齐材料办理资金托管手续。2019年8月26日，零距离公司工作人员向裘慧玲发送短信，要求其于次日带齐材料办理资金托管手续。2019年8月27日，裘慧玲与魏耀梦办理了资金托管手续，魏耀梦当日向资金托管账户支付首付款107万元，此后其向中国工商银行申请贷款。2019年12月20日，裘慧玲向魏苏华发送短信，要求魏苏华、魏耀梦在2019年12月23日前支付房款，并承担2019年8月1日起宁波银行抵押贷款的利息。2020年1月1日，中国工商银行向魏耀梦发放贷款70万元，支付至资金托管账户。2020年1月6日，中介公司工作人员向裘慧玲发送短信，要求其在2020年1月13日前办理提前还贷及相关过户手续。2020年1月17日，魏耀梦委托律师向裘慧玲发送律师函，要求裘慧玲收到律师函之日起两日内办理还贷手续，并告知垫资费用，否则将追究其违约责任。陈正代表裘慧玲以短信方式答复称，魏耀梦应该尽快支付垫资的利息费用，并准备好垫资款90万元，然后再准备下一步。因案涉房屋存在抵押贷款，本案审理过程中，2020年4月14日，出售方裘慧玲、买受方魏耀梦及垫资方陈飞签订三方协议，约定：出售方在协议签订后办理预约提前还贷事宜，垫资方准备好提前还贷所需款项，根据未结清贷款金额支付至陈正账户；出售方在垫资到账之日起10个工作日内配合注销他项权证并告知买受方，买卖双方根据中介公司要求办理房屋过户手续，否则按照合同第五条第5款约定承担违约责任；出售方于托管资金领取之日起两个工作日内将垫资款归还，垫资方收取的费用由买受方结清至出售方领取托管资金两个工作日内。上述三方协议履行后，裘慧玲清偿了房屋抵押贷款。裘慧玲与魏耀梦就案涉房屋办理了过户手续，2020年4月29日，案涉房屋登记至魏耀梦名下。裘慧玲陈述其于2020年5月8日收到房款177万元，剩余交房押金5000元未支付。上述事实由魏耀梦提交得房屋所有权证书、国有土地使用权证、《房屋买卖（居间）合同》、中国民生银行转账凭证、定金收条、物业费结清证明、《苏州市区存量房交易资金托管协议》、中国工商银行二手房交易托管资金专用缴款单、短信聊天记录、律师函及邮寄凭证、聘请律师合同、律师费发票、不动产权证书、三方协议等证据，裘慧玲提交的短信聊天记录、房屋价格查询打印件、（2019）苏0508民初7293号民事判决书及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。一审法院认为：魏耀梦与裘慧玲就苏州市姑苏区金之枫花园16幢301室房屋买卖签订的《房屋买卖（居间）合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。现双方当事人已经履行了房屋过户手续，魏耀梦撤回要求裘慧玲协助过户的诉讼请求，一审法院不再理涉。双方均主张对方违约导致合同延期履行，一审法院分析认为：1.关于因贷款发放延期，魏耀梦主张系“724新政”导致，魏耀梦符合苏州市2019年7月24日发布的房产新政的购房条件，其未举证该政策会导致其贷款延期，魏耀梦该理由不能成立。支付房款是魏耀梦作为房屋购买方的主要合同义务，银行贷款迟延发放的责任在于魏耀梦一方。魏耀梦于2020年1月1日获得银行发放的贷款，晚于合同约定的2019年9月30日，但考虑到双方于2019年8月27日才办理的资金托管手续，而双方对资金托管手续办理进行协商的过程不能归责于魏耀梦一方，一审法院认定因魏耀梦贷款发放迟延导致的合同延期在2个月左右。2.关于抵押贷款未归还导致的延期，根据合同第八条第3款“乙方承担提前还贷的垫资费用”、第4款“甲方承诺提前还款完”的约定，应认定裘慧玲负有清偿抵押贷款的义务，魏耀梦仅需承担垫资的费用。合同第八条第5款约定“甲方承诺于拿到房款当日将乙方垫资的未结清贷款部分还于乙方”，魏耀梦解释为“如果魏耀梦进行了部分垫资，裘慧玲应偿还”更为合理，该条款不能得出魏耀梦应承担所有垫资义务的结论。裘慧玲未按照合同约定清偿抵押贷款，应承担因此导致合同延期履行的责任。裘慧玲未按照合同约定清偿抵押贷款致使双方不能办理过户、交房手续，构成违约，魏耀梦有权要求裘慧玲承担违约责任，但考到其贷款迟延导致逾期亦给裘慧玲造成损失，一审法院酌情认定裘慧玲赔偿魏耀梦1个月的逾期违约金，即28215元（187.5万×0.05%×30天），超出部分，一审法院不予支持。双方签订的合同对律师费未作约定，魏耀梦主张裘慧玲承担律师费，一审法院不予支持。合同约定裘慧玲拿到房款之日起3个月内交付房屋，但裘慧玲迟延履行还贷义务导致交房迟延，其交房时间不应推迟计算，魏耀梦要求裘慧玲交付房屋及车库的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。关于裘慧玲要求魏耀梦承担房款20%的违约金，一审法院认为，魏耀梦虽对贷款迟延负有责任，但双方已履行了房屋过户手续，不存在拒绝履行合同或解除合同的情形，且一审法院在支持魏耀梦主张逾期违约金时对该问题已予以考虑，故裘慧玲无权主张因合同解除导致的违约金，该反诉诉讼请求，一审法院不予支持。遂判决：一、裘慧玲于本判决生效之日起10日内腾空苏州市姑苏区金门路990号金之枫花园16幢301室房屋（含10#独立自行车库）并交付给魏耀梦。二、裘慧玲于本判决生效之日起10日内向魏耀梦支付逾期违约金28215元。三、驳回魏耀梦的其他诉讼请求。四、驳回裘慧玲的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21675元，减半收取10838元，由被告裘慧玲负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，本案双方当事人就涉案房屋买卖签订的《房屋买卖（居间）合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，虽然魏耀梦于2020年1月1日才获得银行发放的贷款，晚于双方当事人在合同中魏耀梦应于2019年9月30日前完成贷款手续的约定时间，但鉴于因裘慧玲的原因，双方直至2019年8月27日才办理的资金托管手续，相较合同约定的2019年7月31日前办理迟了近一个月，同时考虑到苏州市于2019年7月24日发布的房产新政对银行房贷的影响，故一审法院认定因魏耀梦贷款发放迟延导致的合同延期在2个月左右是合理的。关于裘慧玲认为系魏耀梦自身征信原因导致银行房贷迟延的主张，因裘慧玲在诉讼中并未提供相应证据予以佐证，本院对此不予采信。导致双方未能及时办理房屋过户手续的主要原因是裘慧玲未能及时还清当时购买涉案房屋时的按揭贷款从而涤除房贷银行在涉案房屋上设立的抵押权。而双方争议的焦点在于提前还贷的资金是应当由魏耀梦垫付还是应由裘慧玲自行承担，或是由第三方垫支后由魏耀梦承担相应成本费用。对此，本院认为及时涤除被交易房屋上的抵押权，从而保证涉案房屋顺利办理过户手续是裘慧玲作为房屋出让方应尽的义务，如果是由房屋受让方来垫付提前还贷的资金，双方应对垫付的金额、支付时间及是否在购房款中扣除等事宜作出明确约定。根据涉案合同第八条第3款及第八条第5款约定内容显示，双方只是约定提前还贷的垫资费用由魏耀梦承担，并未明确约定提前还贷的资金由魏耀梦垫付，而在一审诉讼中，双方当事人也是通过与第三方（垫资人）达成的协议，由魏耀梦承担了相应垫资成本费用后涤除了抵押权并完成了涉案房屋的过户手续。据此，一审法院认定在双方交易中裘慧玲负有清偿抵押贷款的义务，魏耀梦仅需承担垫资的费用，证据充分。裘慧玲认为应由魏耀梦承担其提前还贷的垫资义务的主张，缺乏相应事实与合同依据，本院对此不予采信。裘慧玲未按照合同约定清偿抵押贷款致使双方不能办理过户、交房手续，构成违约，魏耀梦有权要求裘慧玲承担违约责任。一审法院考虑到魏耀梦贷款迟延也是导致过户手续逾期办理的因素之一，酌情认定裘慧玲赔偿魏耀梦1个月的逾期违约金系一审法院依法裁量，并无不当。综上，裘慧玲的上诉理由不能成立，一审判决并无不当，本院予以维持。二审案件受理费经本院审核为25138元，由上诉人裘慧玲承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25138元，由上诉人裘慧玲负担。本判决为终审判决。审判员 郑 雄二〇二一年三月十二日书记员 杨颖颖