内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2021）内0502民初166号   原告（反诉被告）：杨杰，女，1984年出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。   被告（反诉原告）：吴泽坤，男，1963年出生，蒙古族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市科尔沁区。   委托诉讼代理人：马鸣镝，内蒙古鸿蓝律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邰锋，内蒙古鸿蓝律师事务所实习人员。   原告杨杰与被告吴泽坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易，公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告吴泽坤提起反诉。原告（反诉被告）杨杰，被告（反诉原告）吴泽坤及其委托诉讼代理人马鸣镝、邰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）杨杰向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担违约金62000元（按未给付款项20%计算），并由被告给付其占用该房屋期间的房屋租金46664元（每年市场价格20000元，两年四个月），以上共计108664元；2.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月6日，原告与被告签订一份房屋买卖合同，原告将通辽市科尔沁区东郊办事处康丰绣锦家园6#楼1层112室以540000元的价格转让给被告，双方经中介机构签订了房屋买卖合同。2018年5月被告便入住该房屋，双方约定三个月内给付全部款项及办理房屋产权变更登记。被告陆陆续续给付原告购房款230000元，其余房款一直未能给付。被告多次办理房贷未能成功便迟迟不给付原告剩余房款，经原告多次索要，被告以各种理由推拖，导致现被告已实际占用该房屋两年多的时间，仍未能给付剩余房款。按双方合同约定，被告应在合理期限内自行筹集房款给付原告，但被告推拖，已严重违约，原告多次要求被告搬出该房屋，但被告拒不搬出，故提起诉讼。   被告（反诉原告）吴泽坤针对本诉部分辩称，原告杨杰与被告吴泽坤在2018年4月6日订立了通辽二手房买卖合同，约定由被告购买原告所有的坐落于通辽市科尔沁区康丰锦绣家园6#楼1层112室，面积为85.57平方米的房屋。原、被告双方均认可被告陆续给付原告购房款230000元。该合同显示涉案房屋设定有抵押，但是抵押权人为原告本人，设定抵押的房屋所有人同时为抵押权人明显违背法律规定，同时庭审中，原告自认涉案房屋当时有司法查封的情况，因此，根据《民法典》第五百二十五条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求。我们认为被告基于法律规定的同时履行抗辩权，在涉案房产不能或者没有办理过户的情况下，没有支付剩余房款，并没有违约行为。根据双方订立的合同中的第九条第一款约定，在合同订立后90个工作日内，双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据庭审情况可以表明，未能在90日内办理房屋权属转移登记是因为原告所出售的房屋存在所谓的抵押或者司法查封，原告明显具有违约行为，应按照合同第九条第二款约定承担违约责任。同时根据合同第五条约定，因原告违反承诺，应承担违约责任，向被告支付房屋成交总价的20%的赔偿金。双方又约定该条款为独立条款，合同的变更、撤销、解除、终止或认定无效，均不影响该条款的法律效力。   反诉原告（本诉被告）吴泽坤向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告返还反诉原告购房款130000元，支付违约金108000元；2.请求判令反诉费由反诉被告负担。事实和理由：杨杰与吴泽坤在2018年4月6日订立了通辽二手房买卖合同，约定由吴泽坤购买杨杰所有的坐落于通辽市科尔沁区康丰锦绣家园6#楼1层112室，面积为85.57平方米的房屋。双方均认可吴泽坤陆续给付杨杰购房款230000元。该合同显示涉案房屋设定有抵押，但是抵押权人为杨杰本人，设定抵押的房屋所有人同时为抵押权人明显违背法律规定，同时庭审中，杨杰自认涉案房屋当时有司法查封的情况，因此，根据《民法典》第五百二十五条规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其相应的履行要求。我们认为吴泽坤基于法律规定的同时履行抗辩权，在涉案房产不能或者没有办理过户的情况下，没有支付剩余房款，并没有违约行为。根据双方订立的合同中的第九条第一款约定，在合同订立后90个工作日内，双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据庭审情况可以表明，未能在90日内办理房屋权属转移登记是因为杨杰所出售的房屋存在所谓的抵押或者司法查封，杨杰明显具有违约行为，应按照合同第九条第二款约定承担违约责任。同时根据合同第五条约定，因杨杰违反承诺，应承担违约责任，向吴泽坤支付房屋成交总价的20%的赔偿金。双方又约定该条款为独立条款，合同的变更、撤销、解除、终止或认定无效，均不影响该条款的法律效力。为此，吴泽坤提起反诉，请求支持反诉原告的反诉请求。   反诉被告（本诉原告）杨杰针对反诉部分辩称，同意解除合同，返还剩余已付的购房款。但是前提是反诉原告要给付我违约金和租房款及之前办理房屋买卖合同的中介费。我不存在违约情况，贷款没有办理下来不是我的原因。涉案房屋是吴泽坤主动提出不买了，同意我将房屋卖给其他人我才卖的，所以我不存在违约行为。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月6日，杨杰与吴泽坤签订《通辽二手房买卖合同》，吴泽坤购买杨杰名下的坐落于通辽市科尔沁区东郊办事处康丰锦绣家园6#1层112室房屋，建筑面积为85.57平方米，房屋所有权证号为蒙房权证通辽市字第108021411556，房屋总价款为540000元。合同第二条第（四）款第2项约定“该房屋已经设定抵押，抵押权人为杨杰，抵押登记日期为：2014年9月11日……该房屋已经设定抵押的，出卖人应自行商议办理抵押注销手续”。在合同最后的“补充协议装订处”，双方约定“经过双方友好协商成交后，关于房屋所有事宜甲乙双方自行商议”。2020年8月3日，杨杰与吴泽坤协商，由杨杰与吴泽坤及六嘉房地产经纪有限公司三方针对案涉房屋的中介费进行协商，杨杰退回吴泽坤涉案房屋购房款100000元后，杨杰将对涉案房屋进行转卖，吴泽坤表示同意。当日，吴泽坤收到杨杰退回的涉案房屋购房款100000元。   另查明，涉案房屋已经出卖给第三人齐东梅并于2020年6月24日办理了房屋产权过户登记。   以上事实有杨杰、吴泽坤的当庭陈述及杨杰出示的通话录音光盘、收条、《通辽二手房买卖合同》及补充协议，吴泽坤出示的不动产登记信息二页在卷佐证。以上证据来源合法、客观真实、与待证事实具有关联性，本院予以确认。   本院认为，杨杰与吴泽坤双方自愿解除《通辽二手房买卖合同》，该行为不违反法律、法规的强制性规定，应属有效，本院予以确认。杨杰认为吴泽坤存在违约行为，要求吴泽坤承担违约金及占用房屋期间的租金，吴泽坤亦认为杨杰存在违约行为，要求杨杰返还剩余购房款130000元，及给付违约金108000元。综合全案杨杰与吴泽坤出示的证据，双方通话语音录音显示，双方已于2020年8月3日达成一致意见，由杨杰将涉案房屋转卖后，返还吴泽坤剩余购房款，且吴泽坤搬离涉案房屋。但对于返还全部购房款及吴泽坤搬离涉案房屋的义务履行先后顺序，双方出示的证据无法证明。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨杰与吴泽坤对对方存在违约的情形均未提供有效证据加以证明，故对双方要求对方承担违约责任的请求，本院不予支持。   依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）杨杰与被告（反诉原告）吴泽坤签订的《通辽二手房买卖合同》；   二、被告（反诉原告）吴泽坤于本判决发生法律效力后七日内搬离涉案房屋即坐落于通辽市科尔沁区东郊办事处康丰锦绣家园6#楼1层112室房屋；   三、原告（反诉被告）杨杰于本判决发生法律效力后七日内返还被告（反诉原告）吴泽坤涉案房屋购房款130000元；   四、驳回原告（反诉被告）杨杰的其他诉讼请求；   五、驳回反诉原告（本诉被告）吴泽坤的其他反诉请求。   本诉案件受理费1237元，由原告（反诉被告）杨杰负担；反诉案件受理费2345元，由反诉原告（本诉被告）吴泽坤负担895元，由反诉被告（本诉原告）负担1450元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。   本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况，如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活和工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 王颖   二〇二一年二月二十日   书记员 王莹