山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终848号上诉人（原审原告）:济南天宇博洋物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：齐梅，总经理。委托诉讼代理人：梁延涛，山东荟萃律师事务所律师。上诉人（原审被告）：刘吉安，男，1973年6月25日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。上诉人济南天宇博洋物业管理有限公司（以下简称天宇博洋物业公司）与上诉人刘吉安物业服务合同纠纷一案，均不服济南市济阳区人民法院（2020）鲁0125民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。天宇博洋物业公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持天宇博洋物业公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由刘吉安承担。事实和理由：一、关于物业服务合同问题。2014年12月9日，天宇博洋物业公司与济南市济阳县回河镇新庄社区项目建设办公室签订《物业服务协议》，天宇博洋物业公司在一审提交了签订的《物业服务协议》和物业服务工作人员的考勤表、工资表、电费发票、电梯维保费发票等，均能够证明天宇博洋物业公司在此期间已经提供了物业服务。一审法院不予认定上述《物业服务协议》是错误的。二、一审法院扣减40%物业费没有事实依据。天宇博洋物业公司在一审时提交了提供物业服务的证据，已经按照物业服务协议的约定履行了有关义务，一审法院扣减40%物业费没有事实和法律依据。刘吉安辩称，一、涉案物业服务合同系倒签或伪造合同。一审法院已经查明，2019年11月15日涉案项目建设办公室确认天宇博洋物业公司为成交供应商提供物业服务，2020年5月31日才签订采购合同，2014年、2016年两份物业合同应系倒签合同，与事实不符。二、一审时刘吉安对涉案物业合同申请司法鉴定未获批准，但是一审也认为2014年物业合同与事实不符。因为天宇博洋物业公司于2015年成立，物业公司未成立时就签订2014年的物业合同显然与事实不符，刘吉安有理由认为2016年的物业合同也与事实不符，并且对方未提供物业服务。三、天宇博洋物业公司所提供的考勤表、电梯维保费等证据与本案无关联性。本案的社区分为旧村改造安置房与商品房，天宇博洋物业公司提供的相关证据是商品房产生的物业费，而刘吉安所在旧村改造安置房不存在物业费。四、依据《山东省物业管理收费办法》规定，前期物业服务合同应当载明的主要条款包括物业公司的服务等级、收费标准、收费方式等，本案因缺失合法的物业公司产生程序，在合同中未列明主要条款，所以对相关物业费收取没有约定，没有合同依据，也没有在物业服务显著位置进行公示，所以包括刘吉安在内的数千村民均不知晓天宇博洋物业公司的存在，请求法院驳回天宇博洋物业公司的上诉请求。刘吉安上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回天宇博洋物业公司的诉讼请求或发回重审；3.判令天宇博洋物业公司承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、案涉物业服务合同应为无效合同，一审认定该合同有效属认定事实有误。（一）从合同法角度分析，案涉物业服务合同主体不适格，应当认定该合同无效。（二）从行政法角度分析，项目建设指挥部、项目建设办公室均非行政主体，其以自己名义作出的行为无效。二、本案适用法律错误。建议尊重案涉数千名农民的真实意愿，适用村民委员会组织法等涉农法律裁判本案。三、天宇博洋物业公司未提供物业服务，其提交的案涉物业服务协议应为无效协议。其诉求诉讼时效过期。综上所述，本案与其他物业服务合同纠纷有不同之处，案涉星河社区系四个村庄进行旧村改造、合村并居后组成的农村社区。依据村民委员会组织法的规定，各村均设立有村民委员会实行村民自治，不需要建立业主大会、业主委员会，即可由村委会或村民会议自主选聘物业公司。天宇博洋物业公司辩称，一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本案济阳县回河镇新庄社区指挥部系建设管理单位，其与天宇博洋物业公司签订的物业服务协议真实合法有效，刘吉安以其并非合同当事人为由主张合同无效，不应支持。二、天宇博洋物业公司一审时已经提交相关证据证明提供物业服务的情况。三、关于本案诉讼时效问题。天宇博洋物业公司一审时提交了催交物业费等证据，因物业服务合同属于继续性合同，本案并未超过给付物业费请求权的诉讼时效。天宇博洋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘吉安给付物业管理费3900元及滞纳金（后放弃滞纳金的诉讼请求）；2.判令刘吉安承担诉讼费。一审法院认定事实：一、天宇博洋物业公司成立于2015年6月29日，经营范围包括物业管理、房地产中介服务、家政服务。2014年12月9日，天宇博洋物业公司与济南市济阳县回河镇新庄社区项目建设办公室（以下简称项目建设办公室）签订物业服务协议，项目建设办公室委托天宇博洋物业公司对新庄社区实行专业化、一体化的物业管理，管理事项包括：1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行。3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。4.本物业规划红线内的属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生。5.交通、车辆行驶及停泊。6.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。7.社区文化娱乐活动。8.物业及物业管理档案、资料。9.法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。合同期限自2014年12月10日起至2016年12月9日止。物业管理服务费按物业部门批准的标准收取，收取时间自交房后开始收取。2016年12月9日，天宇博洋物业公司与项目建设办公室重新签订物业服务协议，合同期限自2016年12月10日起至2019年12月9日止，其他合同主要内容未变更。2019年11月15日，项目建设办公室通过竞争性磋商的采购方式，确定天宇博洋物业公司为成交供应商。2020年5月31日，项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订采购合同，天宇博洋物业公司为新庄社区提供物业服务，合同金额482464元，资金来源为自筹资金，付款方式为按月支付物业管理费，每月支付一次，服务期限为3年,同时天宇博洋物业公司对物业服务做出承诺，制定了服务目标。二、新庄社区即星河社区主要系回迁安置社区，包括5+1回迁房住宅楼、11层小高层和沿街配套房。2010年10月9日，经原济阳县回河镇党委、政府研究决定成立济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部，指挥部下设办公室。2015年1月29日，刘吉安分得星河社区8号楼1单元402室房屋一套，并已实际入住，面积共计120平方米。同日，刘吉安签署新庄社区入住公约，入住公约第十二条载明按时交纳物业管理企业按规定收取的各项服务费用，第十七条载明住户不按规定缴纳物业管理服务费、房屋维修资金等费用的，每日处以应缴款千分之一的滞纳金，无正当理由逾期六个月仍拒缴的，物业管理公司可依法采取必要的催缴措施。刘吉安入住后未缴纳过物业费。一审法院认为，针对双方当事人的争议焦点，一审法院认定如下：一、关于物业服务合同问题。刘吉安主张双方未建立物业服务合同，不存在物业服务合同法律关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部系新庄社区建设管理单位，项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订的物业服务协议应为建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，故刘吉安以其并非合同当事人为由提出抗辩，一审法院不予支持。天宇博洋物业公司于2015年6月29日成立，故2014年12月9日签订的物业服务协议签订时，天宇博洋物业公司尚未注册，一审法院对该物业服务协议不予采纳。2016年12月9日签订的物业服务协议及2020年5月31日的采购合同应为有效合同。新庄社区是否进行验收并不影响物业服务合同的效力，物业服务合同未经县以上房管部门备案并非违反效力性强制性规定。二、关于超过诉讼时效问题。刘吉安主张天宇博洋物业公司诉求超过诉讼时效，天宇博洋物业公司主张其在2017年、2018年、2019年均在小区楼道及单元门张贴催缴物业费通知。一审法院认为物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，本案中物业服务合同持续存在，故并未超过诉讼时效。三、关于天宇博洋物业公司未提供物业服务问题。刘吉安主张新庄社区由济南六福物业服务管理有限公司临时提供物业服务，天宇博洋物业公司未向社区提供物业服务，因刘吉安未提供有效证据证明，亦未曾向济南六福物业服务管理有限公司交过物业费，一审法院对其辩称不予采信。根据天宇博洋物业公司提供的新庄社区部分人员交纳物业费收费收据及电梯维保费发票，一审法院认定天宇博洋物业公司为新庄社区提供了物业服务。四、关于门头房用于租赁，租赁费抵物业费的问题。物业服务合同与拆迁安置办法系两个独立的法律关系，安置办法载明301㎡商品房用于集体共有，只能租赁，承包费用于小区物业管理费，但刘吉安并未提交证据证明存在上述承包费用于物业管理费，以及天宇博洋物业公司收到了上述承包费用于物业管理费，故刘吉安关于自己不交纳物业费的主张不能成立。综上所述，刘吉安签署了入住公约，入住公约明确载明按时交纳物业服务费用及逾期交纳的后果，本案中所涉物业服务合同应为前期物业服务合同，在业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订新的物业服务合同前，刘吉安应当就前期物业服务合同支付相应的物业费。天宇博洋物业公司主张自2015年1月29日至2020年6月29日暂计65个月的物业费，因一审法院对2014年12月9日签订的物业服务协议不予采纳，故刘吉安应自2016年12月9日起交纳物业费。天宇博洋物业公司主张按济南市物价局和济南市住房保障和房产管理局下发的济价费字﹝2012﹞76号文件，按济南市普通住宅最低收费基准价格0.5元/平方米计收物业费，并不超过物业服务收费价格标准，一审法院予以采纳。故2016年12月9日至2020年6月29日的物业费应为2562元（42.7个月×0.5元/平方米×120平方米）。天宇博洋物业公司应当按物业服务协议约定和承诺提供物业服务，物业服务协议约定天宇博洋物业公司管理事项明确，天宇博洋物业公司承诺的服务标准具体，但本案中天宇博洋物业公司并未提交证据证明其提供的物业服务符合物业服务协议的约定和其承诺的服务标准，故一审法院认定应酌情扣减相应的物业费，结合本案实际情况，一审法院酌情扣减40%的物业费，综上刘吉安应当给付天宇博洋物业公司截止2020年6月29日的物业费共计1537.2元。天宇博洋物业公司放弃滞纳金的主张，是对自己诉讼权利的处分，一审法院予以确认，据此，一审法院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘吉安于判决生效之日起10日内给付原告济南天宇博洋物业管理有限公司截止2020年6月29日的物业费1537.2元；二、驳回原告济南天宇博洋物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由被告刘吉安负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。天宇博洋物业公司提交照片六张，进一步证明天宇博洋物业公司提供物业服务情况。刘吉安质证称，对证据的真实性、关联性均有异议，天宇博洋物业公司在2020年5月31日才与建设办公室签订采购合同，不可能在2017-2019年提供物业服务。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案天宇博洋物业公司与刘吉安的物业服务合同纠纷，实质系在原济阳县回河镇人民政府（现济阳区回河街道办事处）为优化辖区内村庄的发展环境，更好的集约土地发展经济，提高群众的居住水平和生活质量，将几个临近的村庄整合起来，建立农村社区的综合改革和探索中产生的争议。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部系新庄社区建设管理单位，项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订的物业服务协议应为建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，故刘吉安以其并非合同当事人为由提出抗辩，一审法院不予支持正确。刘吉安签署了入住公约，入住公约明确载明按时交纳物业服务费用及逾期交纳的后果，刘吉安在享受了物业服务的同时应当支付相应的物业费。关于物业费标准问题，因项目建设办公室与天宇博洋物业公司签订的物业服务协议中没有约定收费标准，且在各村公布的安置方案中，各村留有部分房屋用于租赁支付物业费的方案，但因种种原因未能实行，济阳县回河镇新庄社区项目建设指挥部应当予以协调处理，在此情况下，一审法院按照济南市最低物业收费标准并酌情扣减40%的物业费，符合现实情况。综上所述，天宇博洋物业公司与刘吉安的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人济南天宇博洋物业管理有限公司与上诉人刘吉安各负担50元。本判决为终审判决。审判员  高新江二〇二一年三月二十九日书记员  张 强