山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）鲁02民终1532号 上诉人（原审被告）：郭栋，男，1989年1月7日出生，汉族，住青岛市市北区。 被上诉人（原审原告）：青岛雅园物业管理有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：周迪，总经理。 委托诉讼代理人：赵虹，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人郭栋因与被上诉人青岛雅园物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7910号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 郭栋上诉请求：1.撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，物业公司应赔偿2011年至2018年的住房损失及屋内家具等丢失责任，物业费应由张增霞缴纳；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：。事实和理由：1.2015年至2016年期间，上诉人多次去东海路九号物业，要求被上诉人开门及电梯卡，被上诉人不予配合，说房子里有别人住，本人多次报警，湛山派出所出警，未果。2.父母在2011年因刑事案件被羁押调查，本人自2007年至2016年底，服役于公安边防部队，也不在家。3.在李君案中，公检法执法部门认定此房屋为李君房屋，郭栋没有购买能力，所以将其查封。4.因本人及父母自2011年至今都不在家，也回不去，也上不去楼，房屋内的水电费是为何造成的，应当谁承担：5.东海路九号物业，因他们给其他人员开门，开电梯，导致其他人员进入房屋内，导致全屋的家具家电及财产丢失。6.法律规定，房屋没有使用期间，物业费应当减免。 青岛雅园物业管理有限公司答辩称：1.案涉房屋产权人系上诉人，物业使用人也是上诉人指定的第三人，答辩人基于产权性质及前期物业服务合同向其主张物业管理费用具有事实和法律依据。2.答辩人不存在上诉人所称的给他人开门导致财产丢失的情况，该行为不仅会违背物业管理行为规范危害业主利益而遭到解聘，也会触及刑事责任，答辩人的工作人员没必要铤而走险。据答辩人了解，上诉人父母亲诈骗数额较大，案涉房屋应该系其母亲同意并交由债权人使用抵债。3.关于上诉人所称的答辩人不让其上电梯等，一审法院已经向湛山派出所调取了2016年12月23日的报警记录，因所涉房屋涉及刑事案件存在众多查封，民警经调查也未认定占房系答辩人存在过错，答辩人也不具有清房的权利，后上诉人也收回占有了案涉房产。因此，答辩人在提供物业管理服务的过程中不存在任何过错，上诉人的房产因家人刑事案件造成的期间的债权人占房等系其家庭成员的过错造成的，不能据此对抗答辩人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。 青岛雅园物业管理有限公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令郭栋向青岛雅园物业管理有限公司支付自2011年11月1日至2018年2月28日所欠的各项物业服务费用287524元、滞纳金73000元（暂计至2020年5月31日并要求按照每日千分之三的标准连续计算至郭栋实际给付全部物业费用之日止），以上合计294824元；2.本案诉讼费用由郭栋承担。 原审法院认定事实如下： 一、2010年5月6日，青岛阳光新地置业有限公司（甲方）与郭栋（乙方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买市南区xx路xx号xx栋xx户，房屋建筑面积为312.46平方米。该合同附件五《房屋使用公约》或有关承诺书——业主临时公约约定：青岛阳光新地置业有限公司聘任或委托青岛雅园物业管理有限公司为管理物业的机构；物业收费包括代收费用、运行费用和管理费；代收费用包括但不限于通讯、网络、有线电视、停车费、水电费、燃气费，代收费用的价格按照服务商确定的价格执行；运行费用为二次提水费0.3元/月/建筑平方米，电梯运行费1元/月/建筑平方米，空调运行费0.25元/月/建筑平方米，热水费8.2元/吨；管理费9元/平方米/月，按照建筑面积计算；管理者责任包括负责物业的保安工作，管理、保养和维修大厦公共地方及公用设施，保持物业的公共地方环境清洁、卫生及美观，保持物业所有公用设备等性能良好和运作正常等；不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元业主或物业使用人须负责缴交管理费及其它应付之费用；业主需于每月的25日或之前缴纳其单元当月应付之运行费、管理费以及代收费用；业主如果未能于应付的款项到期日起十五天内支付应付的款项，则管理者应向业主发出通知，详列所欠款及清还期限，若逾期未付，管理者有权收取未缴付款项自应付之日起至支付日的滞纳金，按每日千份之三计算。管理者青岛雅园物业管理有限公司、业主郭栋以及发展商青岛阳光新地置业有限公司均在附件五后盖章或签名捺印。 二、郭栋系青岛市市南区xx路xx号xx栋xx户房屋的登记权利人。该房屋自2011年11月1日至2018年2月28日期间欠付综合服务费167788.7元、电梯运行费18437.5元、空调运行费95769.5元、二次提水费5528.3元，共计287524元。 本案其他情况：庭审后，原审法院至青岛市市南区湛山派出所调取2016年12月23日郭栋报警记录，受理报警登记表显示报警人郭栋称涉案房屋门锁被更换，价值100多万的家具等物品没有了，钥匙只有自己与物业人员有，怀疑是物业所为，报警人想要民警帮助讨要房子。 原审法院认为，青岛雅园物业管理有限公司、郭栋以及青岛阳光新地置业有限公司签署的业主临时公约，内容合法有效。协议签订后，青岛雅园物业管理有限公司依约向包括郭栋在内的小区业主提供了物业管理服务，该协议对郭栋所在小区业主具有约束力，因此当事人均应按照合同约定的事项履行相应的义务。 关于郭栋提出房屋被他人占用及物业阻拦其回家的问题。原审法院认为，业主临时公约约定，不论单元是否空置、被占用或出租等，该单元业主或物业使用人须负责缴交管理费及其它应付之费用。郭栋作为涉案房屋业主，依据该条约定，应当缴纳管理费及其他费用。关于郭栋提出物业阻拦其回家的抗辩，原审法院认为报警记录表没有体现物业阻拦其回家的情况，现有证据不足以证明物业存在过错，故对该项抗辩意见原审法院无法采纳。如郭栋能够证明他人违法占用房屋，可另行主张权利。此外，郭栋称房屋长期被人违法占用，其未及时起诉维护权利，亦存在一定过错。 关于郭栋提出的诉讼请求已过时效的抗辩，原审法院认为，自2011年11月至2018年2月期间，郭栋均未缴纳物业费，物业服务所产生的债务具有整体性、关联性、连续性，因此诉讼时效期间应自最后一期履行期限届满之日起计算，故对郭栋的该抗辩原审法院不予支持。 因此，对青岛雅园物业管理有限公司主张郭栋应向其支付自2011年11月1日至2018年2月28日期间的综合服务费167788.7元、电梯运行费18437.5元、空调运行费95769.5元、二次提水费5528.3元的诉讼请求，原审法院予以支持。 关于滞纳金，原审法院认为，应当结合双方当事人在合同履行过程中的过错作出相应认定。本案中，虽然郭栋没有支付物业费等相关费用，但根据本案所查明的事实来看，青岛雅园物业管理有限公司未能证明及时催收，且郭栋主观恶意并不明显，故对于青岛雅园物业管理有限公司该部分诉讼请求，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、郭栋于判决生效之日起十日内向青岛雅园物业管理有限公司自2011年11月1日至2018年2月28日期间的综合服务费167788.7元、电梯运行费18437.5元、空调运行费95769.5元、二次提水费5528.3元，共计287524元；二、驳回青岛雅园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序，减半收取的案件受理费2861元，由郭栋负担其中2790元，余款由青岛雅园物业管理有限公司负担。 二审查明，（2015）青刑二初字第8号中，被告人李君供述：2010年5月6日，其以郭栋的名义以按揭贷款方式购买青岛市xx路xx号xx栋xx户房；2009年6月、2011年5月其先后以按揭贷款方式购买xx户房屋、xx号楼xx层全幢户，其中，xx号楼xx层全幢户已被开发商依法解除合同，所退的已缴房款由公安机关处理。 二审中，青岛雅园物业管理有限公司陈述：我方主张的是2011年11月至2018年3月期间，实际占用上诉人房屋的使用人也交纳了部分物业费，在起诉时已予以扣除。 郭栋陈述：生效的（2015）青刑二初字第8号刑事判决中已经认定了涉案的房屋实际所有人是李君，已作为刑事赃物查封扣押，涉案的房屋系李君赃款所购。且被上诉人也认可该房屋由案外人实际使用，与上诉人无关。因此即便是房屋产权人登记在上诉人名下，上诉人不应承担缴纳物业费的义务。 二审查明，涉案房产在（2015）青刑二初字第8号案件中，公安机关出具的《移送扣押、冻结物品、文件清单》载明涉案的房屋被，青岛市人民检察院于2011年11月22日查封。 二审中，双方均未提交新证据。本院审理查明的事实与原审一致。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案争议房屋在刑事案件中被查封，青岛雅园物业管理有限公司向郭栋主张刑事查封期间的物业费，不属于人民法院民事案件受理范围，应予驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7910号民事判决； 二、驳回青岛雅园物业管理有限公司起诉。 一审案件受理费2861元，退还青岛雅园物业管理有限公司，二审案件受理费5722元，退还郭栋。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月三十日 书记员  翟国媛