湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020)鄂0106民初12640号原告：叶加艳，女，汉族，1975年5月19日出生，居民身份证住址武汉市江夏区，委托诉讼代理人：余涛，湖北中和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张思，湖北中和信律师事务所实习律师。被告：武汉科源置业有限公司，住所地武汉经济技术开发区15MD地块综合楼2层203室（车城大道129号）。法定代表人：刘友恒，总经理。被告：武汉市臻美商贸有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口经济发展区。法定代表人：刘正军，总经理。上述被告的共同委托诉讼代理人：王芬、江柯，湖北维勒律师事务所律师。第三人：武汉亚贸恒升大酒店有限公司，住所地武汉市武昌区武珞路628号A座7-17层。法定代表人：杨辉。原告叶加艳与被告武汉科源置业有限公司（以下简称“科源公司”）、武汉市臻美商贸有限公司（以下简称“臻美公司”）、第三人武汉亚贸恒升大酒店有限公司（以下简称“亚贸恒升公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法由审判员周琪适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。审理过程中，本院依职权追加亚贸恒升公司作为第三人参加诉讼，并于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告叶加艳及其委托诉讼代理人余涛，被告科源公司、臻美公司的共同委托诉讼代理人王芬、江柯到庭参加诉讼，第三人亚贸恒升公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶加艳向本院提出诉讼请求：一、判令原告叶加艳与被告科源公司继续履行《房屋租赁合同》；二、判令被告科源公司向原告叶加艳支付自2014年至2019年12月期间少交的租金共计19582.21元及逾期付款违约金（按照房屋租赁合同约定的逾期付款租金的每日万分之五，计算自2020年1月1日起至租金19582.21元付清之日止）；三、判令被告科源公司按照房屋租赁合同约定以每月3685.23元的标准，向原告叶加艳支付自2020年1月1日起至2023年12月31日止的租金及逾期付款违约金（按照房屋租赁合同约定的逾期付款租金的每日万分之五，计算自2020年1月1日起至租金付清之日止）；四、判令被告臻美公司对被告科源公司的上述债务承担连带责任；五、判令被告科源公司、臻美公司共同负担本案诉讼费。事实和理由:2013年6月10日，原告基于被告科源公司和臻美公司共同作出的按照购房款比例返租的承诺，与被告臻美公司签订了《武汉市存量房买卖合同》，原告以580000元购买了被告臻美公司出售的位于武汉市武昌区武珞路628号亚贸广场A座11层17室的房屋。同日，原告（甲方）与被告科源公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定:租赁期间10年，租赁起始时间从甲方全额付清购房款或银行办妥按揭贷款后一个月内开始计算起租始月;甲方出租房屋年租金，按甲方购房总款8%计算，每年租金46400元(即每月3866.67元，扣除物业管理费后3685.23元)，由乙方从甲方起租始月开始，每个月的最后一个工作日支付租金;在租用期间内，若逾期3个月乙方未向甲方支付租金，则视为乙方违约，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付逾期付款租金0.5‰的违约金，违约金从逾期之日起第二天开始计算，逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，甲方有权解除合同;在合同有效期内，除本合同第八条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方按该物业成交总价的8%乘以未满年限支付违约金。原告按照上述两份合同的约定，全面履行了义务。但是，被告科源公司多次违反合同，拒不执行支付租金等义务。被告科源公司自2014年1月至2019年12月少交房租19582.21元；自2020年1月1日起至今，科源公司未付原告叶加艳任何租金。2020年6月24日，被告科源公司向原告提出《解除通知书》，科源公司无权提出解除双方签订的《房屋租赁合同》，其行为已经构成根本违约，应当依法承担违约责任。此外，被告臻美公司与被告科源公司高度混同，应当对被告科源公司的债务承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告科源公司辩称：一、2014年至2019年少交的租金是科源公司为原告代缴房产税等各项税费而扣减的，并非违约支付租金。××因新冠肺炎疫情不可抗力因素导致双方租赁合同无法继续履行，科源公司依据《房屋租赁合同》第八条约定已于2020年7月30日正式通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》，科源公司已实际结清合同期内租金，不存在违约。被告臻美公司辩称：一、臻美公司与原告之间是买卖合同关系，并不是租赁房屋关系，臻美公司不是本案的适格主体。二、臻美公司与科源公司都是独立的法人，不能以部分股东相同等理由认定臻美公司与科源公司混同。本案臻美公司与原告并无任何法律关系，不应当承担任何法律责任。第三人亚贸恒升公司在答辩期内未向本院提交书面答辩状。原告叶加艳为支持其主张，举证如下：证据一、叶加艳身份证复印件；科源公司、臻美公司信息资料。拟证明1.原被告主体适格；2.科源公司和臻美公司在主要股东、高管和经营业务范围上混同，属于关系密切的关联公司。证据二、《亚贸恒升公馆投资理财手册》；原告与臻美公司签订的《武汉市存量房买卖合同》；原告房屋产权证；原告与科源公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；原告名下建设银行、兴业银行账户交易明细（2013年9月5日-2020年7月9日）。拟证明1.原告基于科源公司与臻美公司共同作出的按照房屋价款8%比例返租承诺于2013年6月10日分别与臻美公司签订《武汉存量房买卖合同》，与科源公司签订《房屋租赁合同》，房屋买卖和租赁属于两被告的一致行为；2.《房屋租赁合同》约定了双方权利义务；3.自2014年1月至2019年12月科源公司实际支付原告租金245754.11元，少付原告租金共计19582.21元，自2020年1月起至今，科源公司未支付原告任何租金。证据三、案外人葛吉侠与臻美公司签订的《武汉市存量房买卖合同》（复印件）；葛吉侠与科源公司签订的《房屋租赁合同》复印件。拟证明1.臻美公司和科源公司与葛吉侠均于2013年1月20日当天签订房屋买卖和租赁合同，表明是臻美公司和科源公司的一致行为；2.科源公司与臻美公司财产混同。证据四、原告名下兴业银行账户交易明细。拟证明2013年9月至2015年2月期间的租金均是由臻美公司支付给原告，但是支付租金是科源公司的义务，表明臻美公司与科源公司财产混同，且在主要股东、高管和经营范围上均混同，实为一个公司两块牌子。证据五、原告收到的科源公司于2020年4月15日在微信群发出的《致业主公开信》；原告收到科源公司邮寄的2020年6月24日《解除租赁合同通知书》。拟证明1.科源公司少付和逾期不付租金构成违约，科源公司以其经营亏损以及案外人拖欠租金为由要求解除合同，不符合合同约定和法律规定，不产生合同解除的法律效力；2.科源公司支付租金是以原告支付全部购房款为条件，并且支付租金的数额是按照购房款的固定比例8%支付，并非根据科源公司转租实际收入情况来支××故新冠肺炎疫情不构成不可抗力，科源公司不能以此为由要求减免租金或者解除合同。证据六、原告在微信群收到2020年9月5日科源公司与第三人亚贸恒升公司及业主代表签订的《协议书》。拟证明1.《协议书》的业主代表杨超没有原告的授权，与科源公司及案外人恶意串通签订协议，损害原告的利益，对原告不产生法律效力；2.《协议书》可以××在新冠肺炎疫情期间，第三人亚贸恒升公司获得了中部战区医院入住收益约1600000元，没××到新冠肺炎疫情的影××故新冠肺炎疫情对科源公司和亚贸恒升公司均未构成不可抗力，科源公司未获得租金收益完全是因为其与亚贸恒升公司内部原因。被告科源公司、臻美公司为支持其主张，共同举证如下：证据一、《房屋租赁合同》。拟证明基于合同第八条第一款约定，科源公司向原告提出解除合同符合合同约定。证据二、《解除租赁合同通知书》；邮寄送达证明。拟证明科源公司向原告发送《解除租赁合同通知书》，并且原告已经签收，合同已经解除。证据三、《协议书》及《终止租赁合同协议书》各一份。拟证明科源公司已经同亚贸恒升公司及业主三方之间达成解除租赁合同协议，并且科源公司已经实际履行协议中支付租金义务。证据四、缴税票据凭证若干份；快递单。拟证明科源公司于2014年至今为原告代缴各项税费19582.21元，其中有3988.21元是税务局对2018年-2019年税收的优惠，科源公司可以返还原告，科源公司为原告代缴的各项税费已在每季度应付原告的租金中予以扣除；有三年的税费缴纳票据邮寄给了原告，还有三年的票据在科源公司。第三人亚贸恒升公司未向本院提交证据。当事人对证据的质证意见及本院认证如下：亚贸恒升公司未到庭对叶加艳、科源公司、臻美公司提交的证据进行质证。科源公司、臻美公司对叶加艳提交的证据一的真实性无异议，但认为科源公司与臻美公司为两个独立的法人，臻美公司不是本案适格的诉讼主体。对证据二的真实性均无异议，但认为臻美公司与原告签订的房屋买卖合同已经履行完毕，原告与科源公司签订的租赁合同已经于2020年7月30日正式解除，科源公司支付给原告的租金到2020年3月31日，自2013年起租至2020年3月31日内的租金全部付清。对证据三不予认可，认为系复印件且与本案无关。对证据四的真实性无异议，但认为该证据不能证明科源公司与臻美公司财产混同。对证据五的真实性无异议，并认为该组证据已经证实科源公司依据合同第八条第一款可以解除，且不承担责任。对证据六的真实性无异议，并认为科源公司与187户业主推选的代表签订《协议书》，并非恶意串通。本院对叶加艳提交的证据一、二、四、五、六的真实性予以确认；叶加艳提交的证据三系复印件，科源公司、臻美公司不予认可，本院不予确认。叶加艳对科源公司、臻美公司提交的证据一真实性无异议，但认为第八条第一款是“因不可抗力导致本合同无法执行”，但在疫情期间，案涉房屋由中部战区医院入住并产生收益，并且科源公司一直占有案涉房屋至今，不影响合同的执行，该情形不属于不可抗力。对证据二的真实性无异议，但认为快递单上的签名不是本人所签，且科源公司不享有合同解除权，不产生合同解除的法律效果。对证据三的真实性不予认可，认为原告从未委托业主代表与科源公司、亚贸恒升公司签订协议，该协议对原告不产生法律效力。对证据四的真实性无异议，但认为合同中并未约定由科源公司代缴税费，其无权从原告的租金中扣除税费，应当将扣除的相关费用返还给原告。本院对科源公司、臻美公司提交的证据一、二、四的真实性予以确认；因科源公司、臻美公司提交的证据三系原件，本院对真实性予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：2013年6月10日，臻美公司（甲方）与叶加艳（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，主要约定：臻美公司将坐落于武汉市武昌区628号亚贸广场A座11层17室房屋以580000元出售给叶加艳；叶加艳于签订本合同之日付清首期房价款350000元，剩余230000元叶加艳申请银行按揭贷款，按揭贷款应在2013年7月11日全额到达臻美公司账户；本合同生效之日起三十日内，臻美公司负责为叶加艳办理好房屋所有权证和土地使用权证。同日，叶加艳（出租方、甲方）与科源公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁房屋坐落于武珞路628号亚贸广场A座11楼17室，建筑面积60.48平方米，用于酒店经营。租赁期限为10年，租赁起始日期从甲方全额付清购房款或办妥银行按揭贷款后一个月开始计算；每年租金为46400元，甲方付清购房全款或办妥按揭后一个月内，乙方开始支付租金，租金按季度支付，每季度前七个工作日内，乙方将租金支付到甲方账户；在租赁期内，甲方每月应缴纳物业管理费为每平方米3元，由乙方按季从甲方租金中代为扣除并缴纳给物业公司；租赁期限届满双方不能续租时，乙方应按期将租赁房屋交还甲方，该租赁房屋交房时附属的固定设施也一并归还给甲方；存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；在租赁期内，若逾期3个月乙方未向甲方支付租金，则视为违约，除应付甲方租金外，乙方应按日向甲方支付逾期付款租金0.5‰的违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期6个月或每年度逾期累计超过6个月，甲方有权解除合同；在合同有效期内，除本合同第八条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方按该租赁房屋成交总价的8%乘以未满年限支付违约金。合同签订后，兴业银行于2013年9月5日向叶加艳发放抵押购房贷款230000元。叶加艳在庭审中称科源公司第一笔租金支付时间系2013年9月29日，系先租后付。科源公司称其系先支付租金后使用房屋。2015年5月24日，叶加艳与科源公司签订《补充协议》，协议主要约定：根据双方已签订的《房屋租赁合同》约定，甲方出租给乙方经营使用的房屋应当至2023年8月31日届满，现双方一致同意租赁期限顺延至2023年12月31日止。上述签订后，科源公司将案涉房屋连同亚贸广场A座七、八、十一至十六层上百套房屋一并转租给亚贸恒升公司经营酒店。合同履行至2019年12月31日，双方均认可截至2019年12月31日，科源公司少支付了19582.21元。2014年1月起至2019年12月止，科源公司为叶加艳代缴税费19582.21元，其中，科源公司自认上述税费应退还叶加艳税收优惠3988.21元。2020年1月23日，武汉市新型冠状××感染的肺炎疫情防控指挥部发布通告，自2020年1月23日10时起，全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营；无特殊原因，市民不要离开武汉，机场、火车站离汉通道暂时关闭。恢复时间另行通知。2020年4月7日，湖北省新型冠××毒感染肺炎疫情防控指挥部发布通告，从2020年4月8日零时起，撤除武汉市交通管控卡口,有序恢复铁路、民航、水运、公路、城市公交运行。2020年1月23日起至2020年4月7日期间,因上述疫情管控措施,武汉市内正常商业活动受限。2020年6月24日，科源公司向叶加艳发出《解除通知书》，载明自2020年7月30日起解除双方租赁合同。2020年9月5日，案外人杨超代表亚贸广场A座七、八、十一至十六层187位业主（出租方、甲方）与科源公司（转租方、乙方）、亚贸恒升公司（承租方、丙方）签订《协议书》，终止甲乙之间、乙丙之间租赁合同。经本院释明，叶加艳坚持请求主张继续履行合同，并称如果法院判决解除合同，科源公司应依约一次性支付剩余租金。本案争议焦点：疫情防控措施作为不可抗力是否构成合同解除事由。科源公司欠付叶加艳租金如何计算。本院认为，叶加艳与科源公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对各方当事人具有约束力。双方签订合同后正常履行至2019年12月31日。合同第八条第一款约定，“存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任。1、因不可抗力导致本合同无法执行”。科源公司××以新冠肺炎疫情防控措施系不可抗力为由解除××。新冠肺炎疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，但并非必然导致合同免责解除。案涉合同受疫情影响暂时不能履行，但合同约定的租赁期限为10年之久，疫情结束后可以继续履行租赁合同，因不可抗力并不当然导致合同目的不能实现。故科源公司以不可抗力为由辩称合同已解除且不承担责任于法无据。科源公司依据三方《协议书》主张其与叶加艳租赁合同已协商一致解除，但其未提交叶加艳委托杨超代其解除或缔结合同的相关证据，《协议书》对叶加艳不产生约束力。但由于案涉房屋系与亚贸广场A座七、八、十一至十六层上百套房屋一并出租给科源公司后由其转租给亚贸恒升公司经营酒店，现科源公司已与大部分业主及亚贸恒升公司均解除合同，科源公司继续与叶加艳履行《房屋租赁合同》对科源公司显失公平，叶加艳主张继续履行《房屋租赁合同》及《补充协议》的事实基础不能成就，其主张本院不予支持。科源公司虽不享有法定或约定的解除权，其于2020年6月24日向叶加艳发出《解除通知书》表明自2020年7月30日起解除双方签订的《房屋租赁合同》并不存在恶意，但构成违约。叶加艳称如果法院判决解除合同，科源公司应依约一次性支付剩余租金。合同虽约定了“在合同有效期内，除本合同第八条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方按该租赁房屋成交总价的8%乘以未满年限支付违约金”，但该违约金约定过高，本院酌情调整违约解除合同的违约金为三个月租金11600元（46400元÷12月×3月）。关于欠付租金的计算问题。双方均认可截至2019年12月31日，科源公司少支付了19582.21元。扣除科源公司自认上述税费应退还税收优惠3988.21元，科源公司为叶加艳代缴税费15594元，该代缴的税费虽无合同依据，但科源公司的代缴减少了叶加艳的资金支出，增加了叶加艳的财产，双方形成不当得利关系，科源公司提出抗辩抵销上述债务，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条之规定，本院予以支持。故本院确认截至2019年12月31日科源公司欠付租金3988.21元（19582.21元-15594元）。2020年1月23日起至2020年4月7日止，因受新冠疫情及疫情防控措施影响，造成科源公司无法正常经营使用房屋，继续按原租赁合同收取租金对其明显不公平。依照《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，本院遵循公平原则酌情减免科源公司在此期间一半的租金。故公司2020年1月23日起至2020年4月7日的租金酌情减免4833.33元（46400元÷12月×2.5月÷2）。合同约定“甲方付清购房全款或办妥按揭后一个月内，乙方开始支付租金，租金按季度支付，每季度前七个工作日内，乙方将租金支付到甲方账户”，兴业银行于2013年9月5日向叶加艳发放抵押购房贷款230000元，故科源公司2013年9月29日支付的第一笔租金系2013年10月至2013年12月租金，其支付租金方式应为先付后租。科源公司2019年12月31日支付的租金系2020年1月至3月的租金。综上，科源公司截至2020年7月30日欠缴租金为14621.55元（3988.21元+46400元÷12月×4月-4833.33元）。关于逾期支付租金的违约金。合同虽有约定，但根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，科源公司在疫情防控期间无法营业，营业收入明显减少，科源公司不应当因迟延支付租金而承担违约责任。故叶加艳支付逾期支付租金违约金的诉讼请求本院不予支持。叶加艳还主张臻美公司与科源公司股东、经营范围、财产均高度混同，但叶加艳提交的证据仅能证明臻美公司曾代科源公司向其支付租金，不足以证明两公司财产混同，故本院对其上述主张不予采信。臻美公司并非合同相对方，叶加艳请求判令臻美公司对科源公司的债务承担连带责任，本院不予支持。第三人亚贸恒升公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告叶加艳支付截至2020年7月30日欠缴租金14621.55元。二、被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内一次性向原告叶加艳支付违约解除合同的违约金11600元。三、驳回原告叶加艳的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取558元，由被告武汉科源置业有限公司负担（此款原告叶加艳已垫付，由被告武汉科源置业有限公司于本判决书生效之日起五日内径行给付原告叶加艳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  周琪二〇二一年三月二十四日法官助理贾心曌书记员桂坦