广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终1428号上诉人（原审被告）：柯尊风，男，1978年3月20日出生，汉族，住湖北省阳新县××××××。上诉人（原审被告）：汪灵丽，女，1980年11月27日出生，汉族，住湖北省阳新县××××××。委托诉讼代理人：柯尊风，男，1978年3月20日出生，汉族，住湖北省阳新县××××××。系汪灵丽的配偶。被上诉人（原审原告）：雅生活智慧城市服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司、雅居乐雅生活服务股份有限公司），住所地广东省中山市。法定代表人:黄奉潮，该公司副总裁。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈艺金，广东正日律师事务所律师。上诉人柯尊风、汪灵丽因与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。雅居乐公司向一审法院起诉请求：柯尊风、汪灵丽支付2019年10月份至2020年1月份期间的物业管理费1325.6元及违约金（以每月物业管理费331.4元为基数，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。一审庭审时，雅居乐公司变更诉讼请求为：柯尊风、汪灵丽支付2019年10月1日至2020年7月31日期间的物业管理费3314元及违约金（以每月物业管理费331.4元为基数，自2019年10月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。一审法院经审理判决如下：柯尊风、汪灵丽于判决发生法律效力之日起七日内向雅居乐公司支付2019年10月1日起至2020年7月31日期间的物业管理费3314元及违约金（以每月拖欠的物业管理费金额331.4元为基数，分别自欠费次月1日起至实际清偿之日止，按每日1‰计算）。如果柯尊风、汪灵丽未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（柯尊风、汪灵丽已预交），由柯尊风、汪灵丽共同负担（柯尊风、汪灵丽应在支付上述款项时将应承担的案件受理费25元一并迳付雅居乐公司）。柯尊风、汪灵丽上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雅居乐公司全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.一审法院未查清《前期物业协议》签名公司与现提供服务的公司是否为同一公司的情况下认定合同有效，与事实不符，明显错误。变更公司名称未与业主重签合同，也未在小区公示栏进行公示。2.柯尊风、汪灵丽从未委托雅居乐公司在涉案小区进行管理服务，雅居乐公司只是开发商指定的临时服务公司，并非柯尊风、汪灵丽委托也未经过半数以上业主召开业主大会投票通过授权。3.雅居乐公司要求柯尊风、汪灵丽支付2019年10月至2020年7月的违约金没有法律依据。雅居乐公司提供的《物业服务收费备案表》（中山市发展改革局备案回执）显示2019年7月15日公布，7月30日雅居乐公司转发而非公告栏进行公示，导致柯尊风、汪灵丽在毫不知情的情况下支付违约金于法无据。4.柯尊风、汪灵丽要求雅居乐公司公开公示公共收益（包括游泳池收益、天天泉进驻场地费、丰巢进驻场地费、幼儿园租赁收益、地下车库收入等），雅居乐公司均未回应。5.柯尊风、汪灵丽与雅居乐公司签订的《临时管理规约》是有固定期限的，是楼盘销售前建设单位与物业签订的。现涉案小区房子均已销售完毕，《临时管理规约》理应终止。雅居乐公司辩称：1.雅居乐公司通过正常合法的工商登记变更程序办理公司名称核准变更，该行为并未产生合同主体资格改变，不存在主体违约事实。2.根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，雅居乐公司与房地产开发企业签订的《前期物业服务合同》及与柯尊风、汪灵丽签订的《雅居乐森岚前期物业协议》合法有效，对柯尊风、汪灵丽具有约束力。该合同中约定的条款及违约责任等均符合法律规定，具有法律效力。3.本案系柯尊风、汪灵丽拖欠物业费引发的纠纷，柯尊风、汪灵丽若认为雅居乐公司存在侵害全体业主的行为，可另寻法律途径解决。4.关于物业服务管理期限，雅居乐公司与房地产开发企业签订的《前期物业服务合同》及与柯尊风、汪灵丽签订的《雅居乐森岚前期物业协议》均明确约定至小区业主委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日终止，并非柯尊风、汪灵丽认为的固定期限（房屋销售完毕）即终止。综上，请求维持原判。本院二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：1.二审庭审中，本院向柯尊风、汪灵丽进行替代性释明，询问如本院认定其构成违约，是否需要主张调整违约金标准。柯尊风、汪灵丽称不同意支付违约金，违约金也过高，应予以调低。2.雅居乐雅生活服务股份有限公司于2020年10月9日核准变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据柯尊风、汪灵丽的上诉意见，本院分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第七十六条规定，合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。本案中，雅居乐公司通过正常合法的工商登记变更程序办理公司名称核准变更，其作为合同当事人的主体地位并没有发生变化。作为合同权利义务主体的柯尊风、汪灵丽应当按照诚信原则全面履行合同义务。其次，雅居乐公司与柯尊风、汪灵丽签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司与案外人雅建公司签订前期物业服务合同后，一直在案涉小区履行物业管理服务至今，其履行合同义务行为应取得相应的对价，柯尊风、汪灵丽系被管理服务小区的业主，应按协议约定支付物业管理费。最后，双方签订的《雅居乐森岚前期物业服务协议》约定，如不按约定标准和时间交纳物业服务费，雅居乐公司有权要求限期补交，并自逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。柯尊风、汪灵丽未按约定期限向雅居乐公司支付物业管理费，其行为已构成违约，应向雅居乐公司支付违约金。关于违约金标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，如当事人约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，因柯尊风、汪灵丽拖欠物业费的行为给雅居乐公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且雅居乐公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故在柯尊风、汪灵丽对此不予确认并要求调整的情况下，本院认定该标准确实过高，并结合涉案物业服务合同的履行情况，柯尊风、汪灵丽违约事实给雅居乐公司造成的实际损失及预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定违约金的计算标准应以每月实欠物业费金额为基数，2019年8月19日前按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至实际清偿之日止。综上所述，柯尊风、汪灵丽的上诉请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初15508号民事判决；二、柯尊风、汪灵丽于本判决发生法律效力之日起七日内向雅生活智慧城市服务股份有限公司支付2019年10月1日至2020年7月31日期间的物业管理费3314元及违约金（违约金以每月拖欠的物业管理费金额331.4元为基数，分别从欠费次月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、驳回雅生活智慧城市服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（已由雅生活智慧城市服务股份有限公司预交），由柯尊风、汪灵丽负担，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向雅生活智慧城市服务股份有限公司支付；二审案件受理费50元，由柯尊风、汪灵丽负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘满星审 判 员  黎 妙审 判 员  卢俊辉二〇二一年三月十一日法官助理  隋 越李秀连书记员刘梦依