文书内容湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初2681号原告（反诉被告）：唐海雄，男，1981年9月22日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：欧阳志，湖南白泉律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵东长盛物业管理有限公司，住所地邵东市两市镇文体路**。法定代表人：阳琴军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周智勇，湖南权度律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄凤，湖南权度律师事务所实习律师。本诉原告唐海雄与本诉被告邵东长盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称“长盛公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日受理后，适用简易程序，于同年7月21日公开开庭审理了本案。审理中长盛公司于2020年7月27日提出反诉，本院发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法组成合议庭，于2021年3月8日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）唐海雄及其委托诉讼代理人欧阳志和被告（反诉原告）长盛公司的委托诉讼代理人周智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告唐海雄向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告装修、工资、营业损失等共计25万元（具体以鉴定结论为准）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求，请求被告赔偿全部损失共计419163元，本案诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2014年7月12日，原、被告签订《邦盛凤凰城商铺租赁合同》，原告承租被告管理的邵东县昭阳大道与绿汀大道交汇处邦盛凤凰城一期AS01栋8-10、43-45号商铺经营养生会所，租赁房屋建筑面积549.77平方，租赁期限为5年，2014年8月1日起至2019年7月31日止，租金第一年按建筑面积12元/平方米/月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。2014年7月24日，原、被告又签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取。合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告未兑现承诺提供地下停车位给原告使用、未依约管理房屋渗水等，同时被告在未解除合同的情形下，擅自停水、停电，造成原告租赁期内无法正常营业，遭受巨大损失，原告遂停交相关费用。2018年春，被告公司向邵东法院提起诉讼，要求原告支付房屋租金及物业服务费，法院于2018年6月21日作出判决，判令原告支付租金154771元、物业服务费4959元。该案审理过程中原告提出被告违约及侵权应承担赔偿责任，法院告知原告需另行起诉。综上所述，原告认为，被告违反合同约定，应承担违约责任，同时，被告未依约解除合同的情形下，擅自停水、停电造成原告遭受巨大损失，应承担赔偿责任。现经多次协商，均无法达成一致意见，为维护原告合法权益，特提起诉讼。本诉被告长盛公司辩称，1.本案起因是唐海雄恶意拖欠长盛公司租金和物业服务费，并非唐海雄所主张的长盛公司未兑现关于车位的承诺和管理房屋存在渗水问题；2.因唐海雄严重违约，长盛公司通过停水停电的行为作出了解除合同的意思表示，后通过在门外加锁的方式增强该意思表示，案涉租赁合同应当自2018年1月即行解除，唐海雄要求长盛公司赔偿损失没有任何法律依据；3.《娄底市星罡价格评估有限公司鉴定意见书》明显不具备真实性和可参考性，其计算方式不科学，不具备可参考性；4.唐海雄对其所谓损失的造成具有重大过错，应当承担主要责任，唐海雄不能以诉讼的方式将经营不善造成的亏损转嫁给长盛公司。反诉原告长盛公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付2018年1月1日至2019年7月31日租金共计158714.74元；2.判令反诉被告支付2016年4月1日至2019年7月31日期间逾期支付租金的违约金，计算方式为以欠付租金为计算基数，以年利率24%计算自应付款之日起实际支付之日止，暂计至反诉之日的违约金为230127.76元；3.判令反诉被告支付2018年1月1日至2019年7月31日物业费29247.78元；4.判令反诉被告支付2015年5月1日至2019年7月31日期间逾期支付物业费的违约金，计算方式为以欠付物业费为计算基数，以年利率24%计算自应付款之日起至实际支付之日止，暂计至反诉之日的违约金为14756.27元；5.判令反诉被告支付反诉原告支出的律师费12000元；6.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月12日，长盛公司与唐海雄签订《邦盛凤凰城商铺租赁合同》，唐海雄按约定向长盛公司交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的租金和至2015年4月30日的物业服务费。后唐海雄未按合同约定及时缴清物业服务费和租金，长盛公司于2017年12月向邵东法院起诉唐海雄，要求唐海雄支付截至2017年12月欠付的房屋租金及物业服务费，邵东法院于2018年6月21日作出（2017）湘0521民初4671号判决，判决唐海雄支付租金154771元（2016年4月1日至2017年12月31日）及物业服务费49259元（2015年5月1日至2017年12月31日），共计为204030元。然而，唐海雄自2018年1月1日至2019年7月31日租赁合同终止之日止，仍然拒不交纳在此期间的租金和物业费，欠付租金共计158714.74元，欠付物业费29247.78元。根据《邦盛凤凰城商铺租赁合同》第三条第4款约定“逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金”，长盛公司自愿以年利率24%计算逾期支付租金违约金。根据《前期物业管理服务协议》第七条第8款“入伙交房预付一年物业费，以后按每季度一交，每次交纳费用时间为每季度最后一月的15日缴纳下一季度费用”、第9款“乙方必须按时缴纳物业服务费，如在本协议约定最后缴纳期限内仍未交纳物业服务费的，从次日起计收滞纳金，每逾期一日，甲方将按欠交金额的3‰向乙方收取滞纳金，直至乙方缴清欠费为止。”现长盛公司自愿以年利率24%计算逾期支付物业费违约金。《前期物业管理服务协议》第十四条第4款第4项约定催讨物业费用的律师费由唐海雄承担。反诉被告唐海雄针对反诉答辩称，1.长盛公司在没有解除合同的情况下以停水、停电、锁门的方式催收租金和物业管理费，并且没有解决租赁房屋漏水等问题，唐海雄无法正常经营，因此由唐海雄继续承担租金和违约金的请求没有事实和法律的依据；2.鉴定机构是由双方选定，鉴定程序合法，鉴定内容合法有效。经审理查明，2014年7月12日，唐海雄（承租人即乙方）与长盛公司（出租人即甲方）签订《邦盛凤凰城商铺租赁协议》，唐海雄承租长盛公司管理的邵东县昭阳大道与绿汀大道交汇处邦盛凤凰城一期ＡＳ01栋8-10、43-45号商铺经营养生会所,租赁房屋建筑面积549.77平方，租赁期限为5年，2014年8月1日起至2019年7月31日止，免费租赁期八个月，租金第一年按建筑面积12元／平方米／月计算，第二年起每年在上一年租金基础上递增8%，以此类推。2014年7月24日，原、被告又签订《前期物业管理服务协议》，约定非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.8元收取。合同签订后，唐海雄按约定向长盛公司交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的租金和至2015年4月30日的物业服务费。后唐海雄未按合同约定及时缴清租金和物业服务费，长盛公司于2017年12月向本院起诉唐海雄，要求唐海雄支付截至2017年12月31日欠付的房屋租金及物业服务费。本院于2018年6月21日作出（2017）湘0521民初4671号民事判决（该判决已发生法律效力，但唐海雄至今未履行该判决所确定的付款义务），判决唐海雄应支付长盛公司租金154771元（2016年4月1日至2017年12月31日）及物业服务费49259元（2015年5月1日至2017年12月31日），共计为204030元。2020年8月17日，唐海雄向本院申请对案涉租赁商铺的装修损失以及2017年12月8日至2019年7月31日期间案涉租赁商铺的营业损失进行鉴定。娄底市星罡价格评估有限公司于2020年11月11日作出鉴定意见的主要内容包括：位于邵东市××道××道××期××栋××号商铺的装修损失至2017年12月8日止装修残值为168928元；上述商铺2017年12月8日至2019年7月31日期间的经营损失为250235元。本次花费鉴定费30000元。另查明，2017年12月8日，因长盛公司多次催促唐海雄依约交纳租金和物业服务费未果，陆续采取断水、断电的方式催收费用。唐海雄以长盛公司多次断水断电为由关门停业，拒付所欠租金和物业服务费，双方分别对商铺的大门上锁，此后唐海雄一直未开门营业。再查明，长盛公司已就其与唐海雄案渉租赁合同中的涉及2019年7月31日之后的商铺租金、物业服务费及违约金纠纷已向本院另行提起［案号（2021）湘0521民初747号］诉讼。上述事实，有唐海雄的身份证明、长盛公司的营业执照、《邦盛凤凰城商铺租赁协议》、《前期物业管理服务协议》、本院生效的（2017）湘0521民初4671号民事判决书、微信聊天记录、经营账目、通知停水停电照片、鉴定意见书以及当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核定，可以认定。本院认为，本案系租赁合同与物业服务合同纠纷。唐海雄与长盛公司签订的《邦盛凤凰城商铺租赁协议》及《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行各自义务。自2017年12月8日始，长盛公司在原被告合同关系存续期间擅自对唐海雄租赁经营的商铺停水停电、上锁催讨租金、物业服务费的行为影响了唐海雄的正常经营活动，因原被告双方的合同尚未解除，唐海雄基于租赁合同对租赁房屋的占有属于有权占有，长盛公司虽为案涉商铺的全权管理人及出租人，以法律不允许的私力手段擅自停水停电、上锁干扰经营，该行为对唐海雄构成违约，长盛公司应就违约行为给唐海雄造成的损失承担违约责任。本案中，娄底市星罡价格评估有限公司就唐海雄所租赁的案涉商铺的装修损失和正常营业损失作出的鉴定意见书可以作为其计算损失的参考依据，唐海雄的损失认定如下：1.装修损失168928元；2.经营损失250235元。长盛公司的违约行为给唐海雄造成实际损失共计419163元。依照法律规定，租赁合同与物业服务合同均系双务合同，合同双方互负对待给付义务。本案中，长盛公司作为出租人依约履行提供租赁房屋，并交付唐海雄使用收益的义务，唐海雄作为承租人应当按约交纳租金和物业服务费。唐海雄未及时依约向长盛公司交纳2018年1月1日至2019年7月31日期间的租金和物业服务费，并经催告后在合理期限仍不履行，唐海雄的行为构成违约，应当继续履行支付租金和物业服务费的义务。本院于2018年6月21日作出（2017）湘0521民初4671号判决，判决唐海雄支付租金154771元（2016年4月1日至2017年12月31日）及物业服务费49259元（2015年5月1日至2017年12月31日），共计为204030元，唐海雄至今未履行该判决所确定的义务。现长盛公司要求唐海雄按年利率24％支付2016年4月1日起至实际支付之日止的逾期支付租金的违约金和2015年5月1日至实际支付之日止的逾期支付物业服务费的违约金，长盛公司提起的诉讼请求中涉及租赁合同到期（2019年7月31日）之日止的部分，本院予以支持，涉及租赁合同到期之日后的要求支付相应违约金部分因长盛公司已另行提起诉讼，本院在本案中不予审理。故唐海雄应当继续向长盛公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的房屋租金158714元（计算方式见附件一）。根据原被告签订的《邦盛凤凰城商铺租赁协议》第三条第四项，结合长盛公司提出的反诉请求，唐海雄逾期支付租金违约金自2016年4月1日起计算至2019年7月31日至共计154894元（计算方式见附件一）。唐海雄应当继续向长盛公司支付2018年1月1日至2019年7月31日期间的物业服务费29247元（计算方式见附件二）。根据原被告签订的《前期物业管理服务协议》第七条第九项，结合长盛公司提出的反诉请求，唐海雄逾期支付物业服务费违约金自2017年12月16日起计算至2019年7月31日至共计6891元。至于唐海雄主张长盛公司提供的租赁房屋和物业管理服务存在缺陷，长盛公司承诺提供的地下车位未兑现，因没有提供相应证据，本院不予支持。长盛公司反诉请求由唐海雄承担其支出的律师费用，因长盛公司未提供相关证据，本院亦不予支持。综上，长盛公司应赔偿唐海雄装修、经营等各项损失419163元。唐海雄应向长盛公司支付租金、物业服务费以及逾期支付租金、物业服务费的违约金共计349746元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号]第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、邵东长盛物业管理有限公司应支付唐海雄装修损失、营业损失等共计419163元；二、唐海雄应支付邵东长盛物业管理有限公司租金、物业服务费及违约金等共计349746元；三、驳回本诉原告唐海雄的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邵东长盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。以上一、二项相抵后，邵东长盛物业管理有限公司应于本判决生效后10日内向唐海雄支付各项损失费69417元。如义务人未在本判决指定期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7587.45元，反诉受理费7972元，共计15559.45元，由邵东长盛物业管理有限公司负担9336元，由唐海雄负担6223.45元；鉴定费30000元，由邵东长盛物业管理有限公司负担20000元（此款已由唐海雄垫付，由邵东长盛物业管理有限公司直接支付给唐海雄），由唐海雄负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  曾利华人民陪审员  石 崇人民陪审员  谢植福二〇二一年三月二十五日法官助理朱臻玄代理书记员  申 薇附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释（2009）8号]第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附件一：            2018年1月1日至2019年7月31日期间租金计算                  计算期间              计算方式              租金（元，取整）                  2018.1.1-2018.3.31              3个月×12元/月/平方米×549.77平方米×1.082              23085                  2018.4.1-2019.3.31              12个月×12元/月/平方米×549.77平方米×1.083              99727                  2019.4.1-2019.7.31              4个月×12元/月/平方米×549.77平方米×1.084              35902                  租金总计                            158714                                    2016年4月1日至2019年7月31日期间逾期支付租金的违约金计算                  计算期间              计算方式              违约金（元，取整）                  2016.4.1-2019.7.31              85500元/年×3年×24％+85500元/年÷12个月×4个月×24％              68400                  2017.4.1-2019.7.31              92340元/年×2年×24％+92340元/年÷12个月×4个月×24％              51710                  2018.4.1-2019.7.31              99727元/年×1年×24％+99727元/年÷12个月×4个月×24％              31912                  2019.4.1-2019.7.31              35902元/年÷12个月×4个月×24％              2872                  违约金总计                            154894                  租金及违约金合计313608元      备注：所欠2016年4月1日至2017年3月31日期间租金85500元（12×1.08元/平方米/月×549.77平方米×12个月）所欠2017年4月1日至2018年3月31日期间租金92340元（12×1.082元/平方米/月×549.77平方米×12个月）所欠2018年4月1日至2019年3月31日期间租金99727元（12×1.083元/平方米/月×549.77平方米×12个月）所欠2019年4月1日至2019年7月31日期间租金35902元（12×1.084元/平方米/月×549.77平方米×4个月）            每季度缴纳物业费计算（元）              物业费违约金（元）从2017年12月16日计算至2019年7月31日                  2018.1.1-2018.3.31              4618              2017.12.16-2019.7.31              4618×24％÷360×593              1826                  2018.4.1-2018.6.30              4618              2018.3.16-2019.7.31              4618×24％÷360×503              1549                  2018.7.1-2018.9.30              4618              2018.6.16-2019.7.31              4618×24％÷360×411              1265                  2018.10.1-2018.12.31              4618              2018.9.16-2019.7.31              4618×24％÷360×319              982                  2019.1.1-2019.3.31              4618              2018.12.16-2019.7.31              4618×24％÷360×228              702                  2019.4.1-2019.6.30              4618              2019.3.16-2019.7.31              4618×24％÷360×138              425                  2019.7.1-2019.7.31              1539              2019.6.16-2019.7.31              4618×24％÷360×46              142                  物业费总计              29247              物业费违约金合计                            6891                  两项合计：36138元      附件二：