北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4239号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街2号院4号楼2层201。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：曹**伟，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京奥克巴斯科技有限责任公司，住所地北京市西城区马连道路19号8层8030房间。法定代表人：于功波，执行董事。委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。上诉人北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）因与被上诉人北京奥克巴斯科技有限责任公司（以下简称奥克巴斯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初4954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人富力公司的委托诉讼代理人曹**伟，被上诉人奥克巴斯公司的委托诉讼代理人李健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持富力公司的诉讼请求，驳回奥克巴斯公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费由奥克巴斯公司承担。事实和理由：一、《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）签订后富力公司始终按照约定履行合同义务，房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，富力公司没有任何违约事由及拒不履行情况，未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现，本案不构成合同解除法定情形，奥克巴斯公司作为违约方不应享有合同解除权。二、本案涉及的是金钱之债，本身不存在法律或事实上不能履行的例外情形。对于金钱之债，在不构成法定解除及约定解除的情形下，并无例外解除情形，一审判令合同解除所适用的法条错误，认定解约的法律依据不足。在违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，继续履行更有利于实现合同目的，保护市场交易。三、一审判决富力公司退还代收印花税1718元没有事实和法律依据，印花税属于奥克巴斯公司应当承担的税额，该款项在订立合同时已交纳，合同解除并不产生退还印花税的法律后果，且本案是奥克巴斯公司原因导致合同解除，其应自行承担印花税的损失，富力公司没有退还义务。四、一审随意酌减违约金导致违约成本过低，富力公司已经完全履行了合同义务，在合同履行过程中没有任何过错的情况下，仍大幅度酌减违约金数额，没有任何的事实依据，实际也严重违反公平原则和诚实信用原则。奥克巴斯公司辩称，认可一审判决，一审法院结合双方合同履行情况和过错程度及预期利益等，依据自由裁量权已经对违约金进行了调整。奥克巴斯公司无法同意给付富力公司款项，如果按富力公司的要求继续履行合同，奥克巴斯公司根本无法实现合同目的，所以在奥克巴斯公司愿意支付一定违约金的情况下行使解除权，完全符合法律规定，而且一审法院所认定的违约金标准并不比之前已经生效的同类型案件判决的数额低。富力公司向一审法院起诉请求：1.判令奥克巴斯公司支付富力公司剩余房款3090000元；2.判令奥克巴斯公司支付富力公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为390442元（计算方法为350000*0.0002*989+350000*0.0002*930+680000*0.0002*839+1030000*0.0002*488+680000*0.0002*305=390442元）；3.判令奥克巴斯公司支付富力公司面积补差款20445元；4.判令奥克巴斯公司支付富力公司前期物业服务费，共计7713.36元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积71.42平米*12个月）；5.判令奥克巴斯公司向富力公司支付公共维修基金14284元，上述金额共计：人民币3522884.36元。6.本案诉讼费由奥克巴斯公司承担。奥克巴斯公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除富力公司与奥克巴斯公司签订的《预售合同》，要求富力公司配合办理注销网签手续；2.判令富力公司返还奥克巴斯公司已付房价款人民币344102元；3.判令富力公司向奥克巴斯公司返还印花税人民币1718元；4.本案诉讼费用由富力公司承担。一审法院认定事实：2017年1月14日，富力公司与奥克巴斯公司签订《预售合同》，约定富力公司向奥克巴斯公司出售北京市通州区×××1520房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共48.71平方米，房屋总价款为3434102元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年1月14日缴纳首期房款344102元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年2月14日前交纳二期房款350000元（总房款的10%），于2017年4月14日前交纳三期房款350000元（总房款的10%），于2017年7月14日前交纳四期房款680000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1030000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款680000元（总房款的20%），并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：奥克巴斯公司须支付面积补差款20445元。《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：暂定9元/平方米·月。《预售合同》第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费。《预售合同》签订后，富力公司、奥克巴斯公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，奥克巴斯公司于2017年1月14日交付购房款344102元（含定金10万元）以及代收印花税1718元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，奥克巴斯公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。奥克巴斯公司提交了该公司2017-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。奥克巴斯公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对奥克巴斯公司的上述主张均不予认可。经一审法院询问，奥克巴斯公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。一审法院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持奥克巴斯公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，奥克巴斯公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。一审法院认为，首先，富力公司、奥克巴斯公司双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4.2米，但奥克巴斯公司并未提供证据证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，奥克巴斯公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，奥克巴斯公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述奥克巴斯公司主张富力公司存在违约行为依据不足，一审法院不予采纳。奥克巴斯公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约。第二，是否支持奥克巴斯公司解约请求的问题。一审法院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，奥克巴斯公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，一审法院认为，结合合同约定的退房条款以及奥克巴斯公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于奥克巴斯公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，一审法院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故奥克巴斯公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求一审法院予以支持。奥克巴斯公司表示愿意支付解除预售合同违约金，一审法院不持异议，但其认为违约金数额过高，具体数额由一审法院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为206000元。关于富力公司要求奥克巴斯公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款3090000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费、公共维修基金的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，一审法院对此不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除富力公司与奥克巴斯公司于2017年1月14日签订的《预售合同》，富力公司于判决生效之日起七日内配合奥克巴斯公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、富力公司返还奥克巴斯公司已付房款344102元、代收印花税1718元，于判决生效之日起七日内执行清；三、奥克巴斯公司给付富力公司违约金206000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回富力公司的诉讼请求；五、驳回奥克巴斯公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，富力公司表示未提交证据对其已缴纳印花税的事实予以证明，并表示其认为这是法律规定的税款，不需再提交证据予以证明。本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、案涉合同是否应当解除；二、奥克巴斯公司支付违约金数额是否适当。关于争议焦点一。房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定情形的除外。本案中，双方合同中有退房条款，且奥克巴斯公司明确表示不同意继续履行案涉合同，并愿意以承担相应违约金为代价解除合同。根据当事人提交的证据，能够认定奥克巴斯公司无力继续履行案涉合同。一审法院据此认定案涉合同事实上已难以强制继续履行并支持奥克巴斯公司要求解除合同的诉讼请求，于法有据。富力公司主张不应解除案涉合同的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。奥克巴斯公司未按合同约定支付房款，已构成违约，应当向富力公司支付违约金。关于违约金的具体数额，一审法院依据公平原则，综合合同履行情况所酌情确定的违约金数额尚属适当，并无明显失当之处，本院不再调整。关于富力公司主张不应退还代收印花税一节，因其未提交证据对其已实际缴纳印花税的事实予以证明，并明确表示不提交证据，故其主张的不应返还代收印花税的上诉主张不能成立。综上所述，富力公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34984元，由北京富力通达房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  楚 静二〇二一年三月二十五日法官助理  常佳敏书 记 员  李星月