四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民终940号 上诉人（原审被告）：成都同泰房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新都区三河街道三河大道23号。 法定代表人：梁伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨旭，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都国达商贸有限公司，住所地：四川省成都市金牛区星汉路56号7幢1单元23号。 法定代表人：王卫东。 委托诉讼代理人：姜庄，女，系该公司员工。 上诉人成都同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰公司）因与被上诉人成都国达商贸有限公司（以下简称国达公司）土地租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 同泰公司上诉请求：1.撤销一审判决的第一项内容，查明事实后依法改判；2.由国达公司承担本案一审、二审全部诉讼费以及损失评估费。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。一审法院认定本案系租赁合同纠纷，属于案由认定错误。一审法院采纳了国达公司关于同泰公司交付案涉土地与国达公司无偿使用的对价系国达公司对案涉土地进行绿化，不使其荒芜的口头陈述，据此认定本案系土地租赁合同纠纷，属于认定错误。合同法第212条对租赁合同的定义为租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同系双务、有偿合同，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。借用合同虽在合同法中为无名合同，但实践中大量存在，其定义为出借人定期或不定期地将出借物无偿交由借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还原物给出借人的合同。借用合同的显著特点是无偿性、互助性、返还性。结合二者的对比，借用合同其中一个显著特点是互助性，即便国达公司关于同泰公司要求其不能荒芜土地的口头陈述属实双方在履行案涉合同过程中，同泰公司变相获得收益其亦符合借用合同“互助性”的特征，即合同标的物的交付和使用可以实现双赢，实现互利互惠。而在本案中，案涉合同虽名为《土地租赁合同》，但从其内容可看出，同泰公司系免费提供土地与国达公司使用，国达公司使用土地系无偿的，无须向同泰公司支付任何租金，案涉合同目的亦并同泰公司为获取租金而出租案涉土地。结合租赁合同的显著特征，案涉合同实际系土地借用合同，本案系土地借用合同纠纷。故，国达公司无偿借用同泰公司的土地，在借用过程中同泰公司停止借用，并不构成任何违约，亦无须支付任何赔偿。二、一审法院对本案重大事实认定错误。一审法院认定因案涉合同的提前解除，国达公司的经济损失应由同泰公司承担属于认定错误。1.同泰公司要求国达公司腾退土地系基于政府相关行政部门的要求，根据合同约定，同泰公司有权要求国达公司腾退案涉土地，其不构成违约，不应对国达公司的损失予以承担。案涉土地系集体农用地，根据合同约定的土地用途，其仅能用于土地范围内的植物、树木栽培、出售、苗圃管理等园林苗木培育相关工作。结合合同第六条第2款第3项明确的“绕城高速两侧200米范围内为禁建区，禁止建设除道路交通及市政基础设施以外的其他任何项目”，以及合同第七条第1款：订立本合同可依据的国家政策发生重大变化的致使合同无法履行，或者租赁土地被征收的，第6款：土地的承包经营权因第三方原因被土地所有权人收回的，甲方可解除本合同。由此，同泰公司认为国达公司在签署合同时可以预见到政府要求腾退案涉土地的可能性以及腾退土地后所产生的经济损失。本案中，同泰公司要求国达公司腾退土地系基于配合政府相关行政部门的腾退要求，用于建设事关公共利益的锦城绿道项目。根据合同第七条第1款和第6款的约定，案涉合同提前解除的条件已经成就，同泰公司不构成违约，不应对同泰公司的损失进行承担。2.案涉的管理用房、地坪、道路等均系国达公司擅自修建的违法建筑及配套，一审法院将合同范围外的违法建筑的评估价值作为国达公司在案涉合同范围中的经济损失判决由同泰公司承担，没有合同依据和法律依据。按照双方的合同约定，案涉土地仅能用于种植苗木，但国达公司擅自改变了土地用途，未经政府相关行政部门许可，擅自修建了道路、管理用房等。合同第六条第2款第3项明确了“绕城高速两侧200米范围内为禁建区，禁止建设除道路交通及市政基础设施以外的其他任何项目”，即在案涉土地范围内是严禁修建除道路交通及市政基础设施以外的其他任何项目的，而国达公司擅自修建的管理用房、区域道路以及地坪等实际上均系违法建设，属于合同范围外的违法建设项目。而一审法院却将合同范围外的违法建设项目的价值作为国达公司的经济损失判决由同泰公司承担没有任何依据，且违反了民法理论关于违约方不能基于自身的违约行为而获益的原则。3.一审法院认定因政府原因提前解除部分合同，符合双方约定的解除部分合同的条件，但同泰公司仍须承担违约责任没有合同依据和法律依据。综上，同泰公司认为一审判决认定事实错误，适用法律错误，且违反法定程序，影响到案件的公正判决，请依法支持同泰公司的上诉请求。 国达公司辩称，国达公司与同泰公司之间的《土地租赁合同》明确约定了国达公司要确保土地绿化的连续性，不得使土地荒芜，因此，国达公司有义务对案涉土地进行绿化。法律并没有明文规定租金必须以货币的方式支付，租金可以表现为收益。同泰公司省去了自行绿化的费用，变相获得了收益，这种收益可以作为租金。双方之间的合同，无论从形式还是内容都是双务、有偿的租赁合同，一审法院对此定性正确。合同解除是由于政府要求国达公司腾退土地，同泰公司是有解除合同的权利，但国达公司因此产生的损失可以要求同泰公司赔偿。国达公司修建的房屋、道路均是绿化的配套设施，并非单独的建房项目，也不是违法建筑。综上，一审判决适用法律正确，请求人民法院考虑国达公司的实际情况后予以判决。 国达公司向一审法院起诉请求：同泰公司支付损失赔偿款957312.29元。 一审法院认定事实：2011年10月19日，同泰公司（甲方）与国达公司（乙方）签订了《土地租赁合同》，同泰公司将位于成都市新都区××街道××社区约1110亩土地出租给国达公司。第一条租赁土地位置载明：“1.新都区三河街道办事处五龙社区内（除国有土地外）；2.南侧：距离绕城高速200米以内区域；3.东侧：成绵乐快铁与成绵高速之间，其中南北向：距离木兰路外侧60米至绕城高速200米控制线；东西向：成绵乐快铁至成绵高速之间各自扣除保护带；4.土地具体区位及坐标点见附件图纸黄色区域内。备注：成绵乐高铁两侧20米内为保护带；成绵高速现状打围处为保护带。”第二条载明：“土地租赁用途：乙方承租甲方承包的约1110亩土地后，仅能用于土地范围内的植物、树木栽培、出售、苗圃管理等园林苗木培育相关工作。乙方将植物或者树木出售后，应当及时补种，确保绿化的延续性。”第三条载明：“土地租赁时限：租赁时间为：从2011年10月1日至2027年12月30日止。承包期满后，其后期的土地租赁时限另行签订。”第四条载明：“土地租赁数量及费用：甲方将耕地、园地、山地等约1110亩在本协议约定期限内无偿再流转给乙方使用（具体面积以实测为准），乙方仅能用于土地范围内的植物、树木栽培、出售、苗圃管理等园林苗木培育相关工作。”第六条第二款第二项约定，国达公司不得擅自改变租赁土地的用途，不得使其荒芜。第七条约定“订立本合同可依据的国家政策发生重大变化的致使合同无法履行，或者租赁土地被征收的；土地的承包经营权因第三方原因被土地所有权人收回的，同泰公司可解除合同”。第九条第一款载明：“在合同有效期内甲方不得调整乙方租赁的土地，不得影响本合同的履行。双方另有约定的按约定执行。”合同签订后，双方按照合同行使权利、履行义务。2019年10月16日，同泰公司向国达公司发送了《通知函》，该《通知函》第二款、第三款载明：“成都市新都区住房和城乡建设局函告我司，五龙景区城外城项目绕城高速路外侧200米范围内土地现已规划为锦城绿道项目建设范围，要求我司腾退土地并完成土地移交。基于以上，依据《土地租赁合同》相关约定，请贵司在收函15日内将流转土地范围内绕城高速路外侧200米范围内土地腾退并移交我司，配合政府部门完成锦城绿道项目建设。” 一审法院另查明，2019年6月24日，成都市新都区城乡建设局向同泰公司发送了《关于限期移交绕城高速路200米范围土地的通知》，该通知载明：“按照成都市天府绿道建设要求，原环城生态区土地纳入锦城绿道项目建设，2019年须确保一级绿道环线贯通。你单位五龙景区城外城项目绕城高速路外侧200米范围土地属于锦城绿道项目建设范围，请务必于6月30日前腾退区域土地，完成土地移交工作，以确保锦城绿道建设顺利推进。”由于双方当事人对解除合同部分的土地（五龙景区城外城项目绕城高速路外侧200米范围内土地）上附着物的价值不能达成一致意见，故针对该部分附着物的价值申请进行司法资产评估。四川安必信资产评估事务所有限责任公司（以下简称安必信公司）在接受了一审法院的委托后，于2020年7月9日作出了《资产评估报告》，评估结果为：“位于新都区叠秀路绕城高速（四环路北段）200米内的苗木、房屋、道路等资产在评估基准日2020年4月的市场价值为¥667889.06元，人民币大写金额：陆拾陆万柒仟捌佰元整（佰位取整）。”具体为，苗木：市场价值/重置价值356777.10元，评估值321099.39元；管理用房：市场价值/重置价值265578.74元，评估值154035.67元；地坪：市场价值/重置价值6336.42元，评估值2154.38元；道路连砂石：市场价值/重置价值328620.03元，评估值190599.62元。此次鉴定，安必信公司收取了30000元的鉴定费用，由国达公司垫付。 一审法院认定以上事实有《土地租赁合同》《通知函》《关于限期移交绕城高速路200米范围土地的通知》《资产评估报告》及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。双方签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《土地租赁合同》第三条约定了土地租赁时限从2011年10月1日至2027年12月30日止，国达公司依据该合同约定的时限，进行园林苗木培育工作。由于园林苗木的培育经济收益并不能一蹴而就，同泰公司解除案涉合同，国达公司遭受的损失不可避免。因此，基于与国达公司的租赁合同关系，同泰公司应向国达公司支付其提前解除合同所产生的损失。根据《资产评估报告》的评估结果，同泰公司按照评估值向国达公司支付赔偿款346789.67元（管理用房154035.67元+地坪2154.38元+道路连砂石190599.62元）。一审法院认为，苗木可以进行移植，不能全部计为损失，故苗木的损失不能单纯的以评估价值为损失的依据。国达公司要求以市场价值或重置价值为计取损失的依据，没有合同的约定，也没有法律依据，一审法院不予支持。同泰公司认为，双方形成借用合同关系，非租赁合同关系。一审法院认为，虽然《土地租赁合同》约定的是同泰公司无偿交付给国达公司使用，但在国达公司给出的同泰公司有被要求绿化相关土地，不使其荒芜的理由后，同泰公司又不能给出正当理由为何无偿租赁土地的情况下，从公司驱利性角度出发，参考合同的有关条款的表述，国达公司的理由有高度盖然性，一审法院予以采纳。因此，虽然同泰公司未在案涉土地租赁合同中取得租赁费，但实际上减少了自行绿化所产生的费用，变相获得收益，与国达公司成立的仍为租赁合同关系，而非借用关系。另外，即使是因政府原因提前解除部分合同，符合双方约定的解除部分合同的条件，但仍须承担违约责任，故对同泰公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。 据此，一审法院根据原《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、同泰公司在判决发生法律效力之日起7日内向国达公司支付赔偿款346789.67元；二、驳回国达公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6837元，由同泰公司承担5000元，国达公司承担1837元；损失评估费用30000元，由同泰公司承担24000元，国达公司承担6000元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，案外人成都市新都区××街道××社区（出让方、甲方）与同泰公司（受让方、乙方）签订的《成都市农村土地承包经营权流转合同》约定“……八、受让方的权利和义务，1、权利：具有生产经营权、经营管理权、产品处理权和收益权。2、义务：依照合同约定按时足额交付土地流转费：不得擅自改变流转土地的用途，不得使其荒芜；……” 本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下。 本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用民法典实施前的法律、司法解释予以处理。 一、关于双方之间建立的租赁合同关系还是借用关系的认定 同泰公司认为其将案涉土地借给国达公司使用，且不收取相应费用，因此，双方之间建立的是借用关系。国达公司认为同泰公司将案涉土地出租给国达公司使用，国达公司以完成并维护相应绿化作为支付租金的方式，因此，双方之间建立的是租赁合同关系。 对此本院认为，依据原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，租赁合同的特征是出租人转移财产使用权、承租人支付对价取得租赁物使用权。本案中，国达公司负有绿化案涉土地不得使其荒芜的义务，而同泰公司基于其与成都市新都区××街道××社区之间的约定，也负有不得使案涉土地荒芜的义务。因此，国达公司对案涉土地进行绿化，投入人力、物力、财力，产生的其中一种后果就是同泰公司不必再另行投入人力、物力、财力，即履行了不使案涉土地荒芜的义务。因此，虽双方约定国达公司无偿使用案涉土地，但实质上国达公司以其投入人力、物力、财力，履行绿化案涉土地不使其荒芜的义务的方式来支付了使用案涉土地的对价，加之同泰公司将案涉土地交付给国达公司使用，故案涉《土地租赁合同》具备租赁合同的特征，双方之间建立的是租赁合同关系。同泰公司关于双方建立的是借用关系的主张，本院依法不予支持。 二、关于同泰公司是否应当赔偿国达公司损失的问题 本院认为，按照“谁主张谁举证”的原则，现同泰公司并未举出充分证据证明案涉管理用房和道路已被有权机关认定为违章建筑，故同泰公司应承担举证不能的后果，即同泰公司认为案涉管理用房和道路为违章建筑的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。在租期尚未届满而案涉《土地租赁合同》却又解除的情况下，国达公司修建的房屋及道路的残值属于国达公司的损失。案涉《土地租赁合同》因不可归责于双方的事由而解除，考虑到签订案涉《土地租赁合同》时双方均对政府或相关部门收回案涉土地有预期，基于公平原则，本院依法确定国达公司修建的房屋及道路的残值损失由同泰公司和国达公司各承担50%，即同泰公司应向国达公司支付赔偿款173394.84元【（管理用房154035.67元+地坪2154.38元+道路连砂石190599.62元）÷2】。 综上所述，同泰公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，导致判决结果应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市新都区人民法院（2020）川0114民初962号民事判决第二项； 二、变更成都市新都区人民法院（2020）川0114民初962号民事判决第一项为“成都同泰房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向成都国达商贸有限公司支付赔偿款173394.84元”； 三、驳回成都国达商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6837元，由成都同泰房地产开发有限公司负担3418.5元，由成都国达商贸有限公司负担3418.5元；损失评估费用30000元，由成都同泰房地产开发有限公司、成都国达商贸有限公司各自承担15000元；二审案件受理费6502元，由成都同泰房地产开发有限公司、成都国达商贸有限公司各自负担3251元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  王 果 审判员  赵 韬 二〇二一年三月一日 书记员  曹成香