中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）最高法民申1229号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海口万诺投资开发有限公司。住所地：海南省海口市南海大道279号。 法定代表人：王丽子，该公司总经理。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海南万全热带生物工程研究院有限公司。住所地：海南省海口市南海大道279号综合楼203房。 法定代表人：宋雪梅，该公司董事长。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：海南万德玛药业有限公司。住所地：海南省海口市秀英区南海大道279号综合大楼三楼北面3、4、5房。 法定代表人：冯俊柏，该公司执行董事。 以上三再审申请人共同的委托诉讼代理人：凌云志，广东广大律师事务所律师。 以上三再审申请人共同的委托诉讼代理人：宋雯华，广东广大律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：海南乔海房地产开发有限公司。住所地：海南省海口市和平大道26号加州阳光1201室。 法定代表人：王文平，该公司执行董事。 再审申请人海口万诺投资开发有限公司（以下简称万诺公司）、海南万全热带生物工程研究院有限公司（以下简称万全公司）、海南万德玛药业有限公司（以下简称万德玛公司）因与被申请人海南乔海房地产开发有限公司（以下简称乔海公司）合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2019）琼民终981号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 万诺公司、万全公司、万德玛公司（以下合称万诺公司等三公司）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项的规定申请再审，请求：1.撤销一、二审判决，裁定再审本案；2.改判解除万诺公司等三公司与乔海公司签订的《海南盛科生命科学研究院项目合作开发协议书》（以下简称《合作开发协议书》）；3.改判乔海公司退出海南盛科生命科学研究院项目合作建设，项目现有地上建筑物归万诺公司等三公司所有；4.改判乔海公司以2012年1月18日为基准日，按每逾期一天1000元的标准向万诺公司等三公司支付一期工程逾期完工违约金1775000元（暂计至2016年11月27日）；5.判令乔海公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）本案因政策原因的不可抗力因素导致合作开发住宅后，分配面积的合作目的无法实现，案涉合同应当解除。根据万诺公司等三公司（甲方）与乔海公司（乙方）签订的《合作开发协议书》约定，双方合作目的是将案涉地块的性质变更为混合住宅用地进行开发建设销售，进而根据约定分配面积。《海南省人民政府关于印发海南省建设用地使用权统一交易管理办法的通知》第三十四条和海南省人民政府《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》明确规定不能变更土地性质，全部工程完工后也不能解决土地性质变更。故案涉《合作开发协议书》的合同目的已无法实现，也不存在会议纪要中约定“土地变性及容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决”的暂不考虑可能性。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，政策变化属于不可抗力的一种，《合作开发协议书》因政策原因导致土地为科研用地不能变更为住宅用地，无法实现分配面积的合同目的，不具备继续履行的可能性，故万诺公司等三公司单方解除合同具有法律依据。原审法院认为“虽然至今涉案科研用地政府仍不同意变更为住宅用地，容积率亦不允许随意增加，但双方在之后并未对此重新作出约定，且现在全部工程尚未完工，不存在合同客观履行不能的情形”是错误的。（二）在无法变更土地性质的情况下，继续按协议约定分配物业破坏了双方合作的基础，双方实际已无合同可供实际履行，案涉合同应当解除。双方无法将土地性质由科研用地变更为混合住宅土地进行合作开发建设商品房，之前约定的房产分配方式及比例基于不可抗力无法履行。继续履行对万诺公司等三公司明显不公平，故案涉合同应当解除。（三）乔海公司通过实际行为表明不履行主要债务及事实履行不能，万诺公司等三公司有权解除合同。乔海公司未按照协议约定投入资金，且拖欠大量工程款项，导致项目停工。乔海公司涉及其他借款纠纷，案涉项目因乔海公司的借款合同纠纷被人民法院查封8000万元的权益。乔海公司已被列为失信被执行人，已无履约能力。乔海公司控股股东涉嫌刑事案件被调查。乔海公司已通过上述行为表明不履行主要义务——投入资金，故万诺公司等三公司解除合同于法有据。（四）万诺公司等三公司向海南仲裁委员会申请仲裁前，乔海公司已存在严重违约行为，案涉合同应当解除。乔海公司在政策未禁止变更用地性质时未提供资金缴交土地出让金，导致无法完成用地性质的变更。乔海公司未按照协议约定投入资金且拖欠大量工程款项，导致项目停工。乔海公司逾期完成项目建设规划更改，逾期取得施工许可证，已构成严重违约。乔海公司未经万诺公司等三公司书面同意，于2009年10月11日至2011年11月4日，擅自以商品房名义与多名案外人签订房屋内部认购书，且认购书效力已经海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）（2019）琼01民终1240号民事判决确认。（五）2009年2月27日双方项目筹建处会议纪要并不具备变更《合作开发协议书》内容的法律效力，该会议纪要上签名的人员并未得到万诺公司等三公司的特别授权，该会议纪要的内容对万诺公司等三公司不发生效力。（六）案涉《合作开发协议书》解除后，根据乔海公司的违约事实，特别是未支付工程款的事实及项目不可分配的原因，人民法院应判令项目现有地上建筑物归万诺公司等三公司所有。案涉项目不是经营性房地产项目，项目房产应当用于政府规划审批的医药研发基地用途，且其建筑具有功能上的一体性，不能分割。合同解除后，应由万诺公司等三公司取得全部地上建筑物。案涉项目尚未办理竣工验收手续，尚未取得消防验收证明。诉争土地上的建筑物所有权、管理权不明确，本案若不及时解决将带来严重社会问题。 本院经审查认为，本案系民事申请再审案件，应当围绕当事人申请再审的理由是否成立进行审查。因此，本案的审查重点是原审法院关于不予解除万诺公司等三公司与乔海公司签订的《合作开发协议书》以及案涉项目现有地上建筑物不归万诺公司等三公司所有的处理意见是否妥当等问题。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据原审法院查明的事实，案涉《合作开发协议书》第二条第（5）项约定，乔海公司以万诺公司等三公司名义向政府主管部门申请将案涉土地用途变更为混合住宅用地，同时约定如果经双方协商同意不改变土地性质，则由乔海公司负责项目建设至销售各阶段所有的工程相关费用等。后双方当事人通过召开会议并形成会议纪要的形式，重新约定“土地变性和容积率问题暂不考虑，待全部工程完工后再协商解决”。在之后施工过程中，案涉项目按照政府部门审批的项目、规划用途进行开发建设，亦未提及案涉土地必须变更性质，且当前工程并未完工。案涉项目的规划许可证、施工许可证的取得时间虽晚于合同约定的时间，但万诺公司等三公司并未对此提出异议；且在取得规划许可证、施工许可证后，该三公司与海口四建建筑工程有限公司签订施工合同；一期主体工程在取得施工许可证后约8个月时间即已完工并验收合格，部分项目已实际投入使用。一期项目虽有不符合万诺公司等三公司要求之处，但根据案涉会议纪要内容，并非乔海公司的原因所致。至于项目二期系因双方就是否进行房屋实物分割等问题产生争议，万诺公司等三公司提起仲裁、诉讼，导致工程持续停工至今。特别是，根据海南省海口市国土资源局的调查，案涉项目涉及的4宗土地未被认定为闲置土地，主要是因乔海公司实际投入资金建设已超过总投资额的25％，动工建设面积超过总用地面积的1/3。案涉项目尚未结算，各方当事人的权利、义务和责任还不明确。因此，原审法院综合案件全部情况后认为，案涉合同不存在客观履行不能、乔海公司的违约行为导致合同目的不能实现等法定解除情形，遂作出驳回万诺公司等三公司关于解除案涉《合作开发协议书》以及确认案涉项目现有地上建筑物归其所有的诉讼请求的处理意见，并无不当，亦符合本案实际情况。而万诺公司等三公司虽主张案涉项目因政策原因的不可抗力因素导致合作开发住宅后分配面积的合作目的无法实现，在无法变更土地性质情况下继续按协议约定分配，破坏了双方合作的基础以及乔海公司存在未按协议约定投入资金且拖欠工程款、未及时提供资金缴交土地出让金导致无法完成用地性质变更、逾期完成项目建设规划更改、逾期取得施工许可证等违约行为导致合同目的不能实现等，但却没有提供充分、有效的证据证明其主张，故本院对万诺公司等三公司的该项主张，不予支持。 此外，海口中院（2019）琼01民终1240号民事判决书并不涉及乔海公司转让案涉项目的内容。原审中，万诺公司等三公司并未对案涉会议纪要的真实性提出异议，亦未对翟志瑞、王伟杰等人参加的2008年1月4日会议形成的纪要提出异议；另一方面，万诺公司等三公司却对前述相同人员参加的2007年11月30日、2009年2月27日会议形成的纪要不予认可，逻辑难以自洽。而且，万诺公司等三公司没有对其关于案涉会议纪要无效的主张，提供充分、有效的证据予以证明，故本院对万诺公司等三公司的该项主张，不予支持。 综上，万诺公司等三公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下： 驳回海口万诺投资开发有限公司、海南万全热带生物工程研究院有限公司、海南万德玛药业有限公司的再审申请。 审判长  刘少阳 审判员  孙祥壮 审判员  黄西武 二〇二一年三月三十一日 书记员  张 宾