山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终589号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林雪，女，1985年7月1日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：丁明，山东凯翔律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王亮，男，1984年2月22日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：丁明，山东凯翔律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：孙旭涛，男，1994年1月9日出生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：夏文川，山东海金州律师事务所律师。 上诉人林雪、王亮因与上诉人孙旭涛房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初8439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林雪、王亮之委托诉讼代理人丁明，孙旭涛之委托诉讼代理人夏文川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林雪、王亮上诉请求：1.撤销一审判决，判令林雪、王亮与孙旭涛双方于2017年8月21日签订的“房屋买卖合同”于2019年12月19日解除；2.依法判令孙旭涛腾出并返还林雪、王亮位于胶州市××路××号××小区××期××号楼××单元××户房屋；3.依法判令孙旭涛支付林雪、王亮房屋占有使用费63000元（自2017年8月21日至2020年7月21日），并支付自2020年7月22日至实际返还房屋之日止的占有使用费（1800元／月）；4.本案诉讼费用由孙旭涛承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审判决认定“双方在合同中约定原告保证在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭贷款全部还清，但原告至庭审之日仍未还清涉案房屋贷款且因原告拖欠他人款项导致涉案房屋被查封，在原告未按期偿还房屋按揭贷款的情形下，无权要求被告支付剩余购房款70万元，被告并未违约，原告无权解除双方的《房屋买卖合同》”属于事实认定错误。首先，根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条约定“合同签订后，乙方将购房款90万元支付给甲方”，而孙旭涛在合同签订后一直未支付林雪、王亮剩余70万元购房款，孙旭涛的付款义务在先，林雪、王亮偿还银行按揭贷款的义务在后，正是因为孙旭涛未按约定支付剩余购房款，所以林雪、王亮未办理银行按揭贷款还款手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”孙旭涛明显违约，所以林雪、王亮的上诉请求应予支持。2.一审判决认定“因涉案房屋未撤销抵押登记且已被案外人申请法院查封，被告要求原告协助办理过户手续的请求存在法律及事实上的障碍，缺乏履行条件”值得商榷，本案争议房屋不能办理过户手续是因为孙旭涛违约，林雪、王亮将《房屋买卖合同》解除，其根源是孙旭涛未按约定支付剩余70万元购房款，所以林雪、王亮无义务协助孙旭涛办理过户手续，一审法院认定“未撤销抵押登记且已被案外人申请法院查封，缺乏履行条件”均是因为孙旭涛未按约定支付购房款引起的，所以由此产生的后果应由孙旭涛自行承担。二、孙旭涛一审律师代理费用不应该由林雪、王亮支付。一审判决认定律师费由林雪、王亮支付的原因是“原告违反合同约定未在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭贷款全部还清，导致涉案房屋无法办理产权过户手续且被法院查封，原告因本案诉讼费用支付律师代理费43900元，对该费用原告应支付被告”，该认定与本案事实及双方《房屋买卖合同》的约定不符。首先涉案房屋未能办理产权过户手续的原因系孙旭涛未按约定支付剩余70万元购房款，其系孙旭涛违约导致；其次根据双方《房屋买卖合同》第七条的约定“如政府限购令解除后，甲方在乙方通知其协助办理房屋产权过户手续时，未能够主动积极配合协助办理相关手续，乙方有权通过司法途径确认房屋买卖合同的效力，由司法机关作出裁决。乙方通过司法途径效认买卖合同效力所开销的一切费用由甲方承担赔偿责任……”在2019年4月份涉案房屋符合办理过户登记手续后，孙旭涛自身因未支付剩余购房款，所以一直未通知林雪、王亮办理过户手续，反而是林雪、王亮在2019年11月向孙旭涛邮递“限期支付房款通知书”，而孙旭涛仍未履行付款义务，正是基于孙旭涛迟延履行主要债务，所以林雪、王亮通知解除该《房屋买卖合同》，所以说本案无需通过司法途径确认房屋买卖合同的效力，由此产生的律师代理费用不应由林雪、王亮支付。 孙旭涛辩称，1.林雪、王亮提出的第一条上诉理由涉及到的是一审判决的本院认为部分，而非事实认定部分。林雪、王亮没有按合同约定于2018年5月1日前还清所欠银行的房屋按揭贷款，因拖欠他人款项致使涉案房屋被查封是客观存在的事实。因此无论双方争议的70万购房款是否支付，一审判决关于林雪、王亮未按合同约定还清房屋按揭贷款，孙旭涛并未违约，林雪、王亮无权要求解除合同；以及涉案房屋在未办理撤销抵押登记及被案外人申请法院查封的情况下无法办理协助过户的认定符合本案客观事实，并无不当。2.孙旭涛一审律师代理费的发生是基于林雪、王亮起诉要求解除合同，孙旭涛提出反诉要求确认合同效力而发生的。确认双方签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求得到了一审判决的支持，因此一审判决关于孙旭涛的律师代理费应当由林雪、王亮承担的认定符合双方房屋买卖合同第七条之规定，适用法律正确。综上，林雪、王亮上诉的事实与理由不成立，应依法驳回其上诉请求。 孙旭涛上诉请求：1.依法改判、认定孙旭涛已经支付购房款人民币70万元；2.本案上诉费用由林雪、王亮承担。事实和理由：1.一审法院在一审判决书本院认为中：“但被告向原告支付20万元购房款均系通过转账方式予以支付，而大额的70万元却通过现金予以交付，不符合常理。另外，涉案房屋买卖合同签订时因违反限购政策且存在抵押无法办理过户，根据交易习惯，被告在此情况下支付原告全部购房款，亦明显与常理不符，被告未对此作出合理说明且未提交有效证据证明其70万元现金来源，故对被告已支付原告剩余购房款70万元的主张根据现有证据本院无法认定”的上述认定，过分加重了孙旭涛的举证责任，也并不符合交易习惯和双方签订的《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》不同于《民间借贷合同》，没有任何法律规定用现金购买房屋需要提供证据证明现金来源。在实践中，用大量现金购买房屋、汽车等大件商品的情况并不少见，只要是卖方向买方交付了商品，出具了发票或收款收据，就足以说明双方的买卖合同已经履行完毕。本案中双方签订的《房屋买卖合同》第三条明确规定，“合同签订后，乙方将购房款90万元交付甲方，甲方同时为乙方出具收款条一份，以确认乙方按约定交付房款。”也就是说，交付购房款是出具收款条的前提，出具收款条就意味着已经交付了购房款。在一审法庭调查中，孙旭涛出具了其父亲孙义成的银行交易明细，该明细显示，从2017年1月23日至2017年7月23日，孙义成从该账户中提取的现金金额为人民币732900元；从2017年1月1日至2017年12月31日提取的现金金额为1485900元，并且提取现金的频率很高。这说明孙义成历来有提取并使用现金的习惯，2017年8月21日孙义成在交易时银行卡中的余额仅为11272.08元，因此孙义成用家里存放的现金支付购房款，并不能认定为不符合常理，并且也在一定程度上能够说明孙旭涛70万元现金具有合理来源。在具备上述证据和事实的情况下，仍然认定孙旭涛的证据不足以认定支付了70万元购房款，显然是过分加重了孙旭涛的举证义务。2.一审判决书对于“结合此类房屋交易习惯和现实状况，应认定双方在签订合同时口头约定原告将房屋按揭贷款全部还清后双方办理过户登记时被告将剩余购房款70万元交付原告，此期间为防止出现其他不可预见情况，故当日由原告向被告出具金额为90万元的收款条。”分析认定缺乏证据支持，无法令人信服。双方为了买卖房屋找专业人士起草并签订了《房屋买卖合同》，说明双方均具有一定的法律意识。如果说当时商量的是先付20万元，其余70万元在办理房产登记过户时支付，在合同中加上该内容就行。在合同中加上该内容并不复杂难办，而且付款的节点和条件一目了然，不会再出现任何争执。但是如此简单的内容合同都没有体现，显然当时商量的意见并不符合一审判决的分析认定。再者，在本案一审诉讼过程中，林雪、王亮主张的是“孙旭涛承诺合同签订后几天后支付剩余购房款。林雪、王亮曾在2019年11月27日邮递限期付款通知书前多次催要未果。”如果说当时口头商量的是70万元在具备过户条件时支付属实，那么林雪、王亮在一审起诉及庭审中完全可以“实事求是”进行陈述，因为如果该“事实”存在，对其诉讼并无不利影响，但是在一审诉讼过程中，林雪、王亮从来没有提到过该口头约定的“事实”。因此在诉讼双方任何一方没有主张过70万元是口头约定在办理过户时支付的情况下，一审法院的认定缺乏事实依据，也与双方签订的《房屋买卖合同》以及林雪、王亮出具收条所证明的事实不符。3.无论是一审法院分析认定的70万元双方口头协商是在办理房产登记过户时支付，还是林雪、王亮主张的孙旭涛承诺合同签订后几天内通过转账支付。根据在合同履行过程中林雪、王亮的种种不符合常理的行为及一审证据，均无法得到支持。唯一能得出的合理结论就是孙旭涛已经支付了70万元购房款。涉案房屋具备过户条件的时间是在2019年4月20日，林雪、王亮向孙旭涛发限期付款通知书是在2019年11月27日，在此之前，林雪、王亮没有提供任何证据证明曾经向孙旭涛主张过70万元的购房款。根据一审查明的事实：林雪、王亮向孙旭涛“借房产证办理孩子落户”微信聊天的时间为2018年5月12日至2018年6月29日，林雪、王亮以房屋装修贷款为名向兴业消费金融股份公司贷款20万元的时间是2018年6月29日，但在此期间林雪、王亮一直没有提及70万元购房款支付的问题，宁愿去贷款也不要求支付70万元购房款，明显违反常理。黄岛区人民法院(2019)鲁0211民初15604号民事判决书、(2019)鲁0211民初15604号之一民事裁定书体现出兴业消费金融股份公司起诉林雪、王亮并且查封涉案房屋的时间是2019年9月2日；青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初7296号民事判决书做出的时间是2019年11月13日。上述2个法院的判决书、裁定书做出的时间均是在房屋具备过户条件之后，在发生上述案件之后，仍不及时要求孙旭涛支付“剩余购房款”以便解决上述案件，也是严重违背了常理。再考虑到此前林雪、王亮种种不讲诚信的行为，因此林雪、王亮主张70万元购房款未付，以及一审法院关于70万元双方口头协商是在办理房产登记过户时支付的分析认定均得不到合理解释，唯一合理的解释就是孙旭涛在签订合同时就已经支付了全部购房款，不存在“剩余”70万元购房款未付的事实。综上，孙旭涛认为一审法院关于70万元购房款是口头协商在办理房产登记过户时支付分析认定违背了客观事实，缺乏证据支持。 林雪、王亮辩称，孙旭涛所诉与事实不符，其未支付剩余购房款70万元，因其迟延履行合同主要债务，因此作为合同相对一方林雪、王亮有权解除该买卖合同，因此孙旭涛诉讼请求不予支持，请求驳回，支持林雪、王亮的上诉请求。 林雪、王亮向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令林雪、王亮与孙旭涛于2017年8月21日签订的“房屋买卖合同”于2019年12月19日解除；2.依法判令孙旭涛腾出并返还林雪、王亮位于胶州市××路××号××小区××期××号楼××单元××户房屋；3.依法判令孙旭涛支付林雪、王亮房屋占有使用费63000元（自2017年8月21日至2020年7月21日）并支付自2020年7月22日至实际返还房屋之日止的占有使用费（1800元／月）；4.本案诉讼费用由孙旭涛承担。 孙旭涛向一审法院提出反诉请求：1.依法判令林雪、王亮与孙旭涛签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令林雪、王亮履行协助办理涉案房屋过户手续的义务；3.判令孙旭涛支出的律师代理费人民币43900元由林雪、王亮承担；4.诉讼费用由林雪、王亮承担。 原审法院查明：2017年8月21日，王亮、林雪与孙旭涛以王亮、林雪为甲方孙旭涛为乙方签订《房屋买卖合同》一份，约定王亮、林雪将其位于胶州市××路××号××小区××期××号楼××单元××户（面积99.13平方米）房屋出售给孙旭涛。合同第二条约定房屋的成交价格为每平方米9078.98元，总计成交价款为90万元。合同第三条约定双方在现场验收完所交易的房屋后，于2017年8月21日签订房屋买卖合同，合同签订后，乙方将购房款90万元交付给甲方，甲方同时为乙方出具收款条一份，以确认乙方按约定交付房款。合同第四条约定甲方应保证在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭款全部还清，如逾期违约，与银行发生纠纷，给乙方造成的经济损失，全部由甲方承担。合同第五条约定房屋买卖成交后，甲方应在政府解除限购令后，积极协助乙方办理房屋产权过户手续，过户费的承担，如甲方在房管部门登记两套及以上房屋，过户费用甲乙双方各承担二分之一。如仅此一套房屋，过户费由乙方承担。合同第六条约定如在政府限购令解除之前，甲方再行将该交易房屋出售于他人或另行抵押贷款，乙方有权要求甲方返还全部购房款并按中国人民银行同期贷款利率的四倍赔偿乙方利息损失，并承担房屋交易价款总额20%的违约金。合同第七条约定如政府限购令解除后，甲方在乙方通知其协助办理房屋产权过户手续时，未能够主动积极配合协助办理相关手续，乙方有权通过司法途径确认双方房屋买卖合同的效力，由司法机关作出裁决。乙方通过司法途径确认买卖合同效力所开销的一切费用由甲方承担赔偿责任（具体费用包括但不限于立案费、保全费、律师代理费、交通费、执行费、产权过户所需要的各种税费等）。签订合同当日，由案外人书写收条一份，内容为：今收到孙旭涛购房款玖拾万元证。￥900000.00元。王亮、林雪在该收条上收款人处签字按印。2017年8月21日，王亮、林雪将涉案房屋产权证交付孙旭涛并将涉案房屋交付孙旭涛使用，孙旭涛对涉案房屋进行了重新装修使用至今。2017年8月20日，孙旭涛向林雪账户转账支付50000元，2017年8月21日，被告向林雪账户转账支付150000元。庭审中，王亮、林雪主张孙旭涛并未支付其余购房款700000元，双方口头约定在合同签订后三两天内支付。孙旭涛主张在签订合同当日以现金形式交付给王亮、林雪700000元，加上已经转账支付的200000元，一共900000元，故当日王亮、林雪向孙旭涛出具金额为900000元的收条一张。2018年5月12日至2018年6月29日，林雪曾多次联系孙旭涛，但一直未提及剩余房款700000元未支付的问题。2018年6月28日，王亮、林雪与兴业消费金融股份有限公司签订借款合同，向兴业消费金融股份有限公司借款200000元。后因王亮、林雪未偿还该借款，青岛市黄岛区人民法院于2019年9月19日作出（2019）鲁0211民初15604号之一民事裁定书，查封涉案房屋。因林雪拖欠平安银行股份有限公司青岛城阳支行借款，平安银行股份有限公司青岛城阳支行向青岛市城阳区法院起诉并执行，青岛市城阳区人民法院作出（2020）鲁0214执1113号之一执行裁定书于2020年6月8日轮候查封涉案房屋。庭审中，孙旭涛提交了其父孙义成自2017年年初至2017年底的中国农业银行提款记录，显示其一年中共计自该卡中提取现金148万余元，其中2017年8月21日前没有单笔取款数额超过5万元的交易记录。因王亮、林雪逾期偿还涉案房屋按揭贷款，孙旭涛自2020年3月起便替王亮、林雪偿还涉案房屋贷款。孙旭涛于2020年6月8日曾向一审法院提起诉讼，案号（2020）鲁0281民初5792号，后又撤回起诉。因本案诉讼，孙旭涛与山东海金州律师事务所签订委托代理协议，委托山东海金州律师事务所律师代理孙旭涛参加本案诉讼，孙旭涛为此支付律师代理费43900元。 一审法院认为，本案争议的焦点问题为：一、双方于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二、孙旭涛是否以现金形式向林雪、王亮支付购房款70万元。三、林雪、王亮是否有权解除双方签订的《房屋买卖合同》。对于第一个问题，根据《合同法》和最高人民法院的相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据，且强制性规定仅限于效力性强制性规定。林雪、王亮与孙旭涛签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，该合同虽然违反原青岛市国土资源和房产管理局于2017年3月31日做出的《关于进一步促进我市房地产市场平稳运行的通知》，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，故双方于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是合法有效的。关于第二个问题，虽然双方《房屋买卖合同》第三条明确约定：合同签订后，孙旭涛将购房款90万元交付给林雪、王亮，林雪、王亮同时为孙旭涛出具收款条一份，以确认孙旭涛按约定支付房款且林雪、王亮于签订合同当日向孙旭涛出具金额为90万元的收条一份。但孙旭涛向林雪、王亮支付20万元购房款均系通过转账方式予以支付，而大额的70万元却通过现金予以交付，不符合常理。另外，涉案房屋买卖合同签订时因违反限购政策且存在抵押无法办理过户，根据交易习惯，孙旭涛在此情形下支付林雪、王亮全部购房款，亦明显与常理不符，孙旭涛未对此作出合理说明且未提交有效证据证明其70万元现金来源，故对孙旭涛已支付林雪、王亮剩余购房款70万元的主张根据现有证据一审法院无法认定。对于第三个问题，孙旭涛通过转账形式向林雪、王亮支付购房款20万元，林雪、王亮却于当日向孙旭涛出具金额为90万元的收款条。林雪主张双方口头约定三两日支付剩余购房款70万元，林雪、王亮未提交其在2019年11月26日前曾经向孙旭涛催要剩余购房款70万元的任何证据，且在林雪、王亮与孙旭涛自2018年5月12日至2018年6月29日的多次聊天中，林雪、王亮从未提及70万元购房款的事实，根据上述情形，林雪、王亮的主张亦与常理不符，结合此类房屋的交易习惯和现实状况，应认定双方在签订合同时口头约定林雪、王亮将房屋按揭贷款全部还清后双方办理过户登记时孙旭涛将剩余购房款70万元交付林雪、王亮，此期间未防止出现其他不可预见情形，故当日由林雪、王亮向孙旭涛出具金额为90万元的收款条。双方在合同中约定林雪、王亮保证在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭贷款全部还清，但林雪、王亮至庭审之日仍未还清涉案房屋贷款且因林雪、王亮拖欠他人款项导致涉案房屋被查封。在林雪、王亮未按期偿还房屋按揭贷款的情形下，无权要求孙旭涛支付剩余购房款70万元，孙旭涛并未违约，林雪、王亮无权解除双方的《房屋买卖合同》。故对林雪、王亮要求确认双方合同于2019年12月19日解除及要求孙旭涛腾出房屋、支付房屋占用费的主张，一审法院不予支持。因涉案房屋未撤销抵押登记且已被案外人申请法院查封，孙旭涛要求林雪、王亮协助办理过户手续的请求存在法律及事实上的障碍，缺乏履行条件，故对其该反诉请求一审法院不予支持，孙旭涛可待条件成熟后另行主张。对孙旭涛要求林雪、王亮支付律师代理费43900元的主张，双方合同约定政府限购令解除后，林雪、王亮若未主动积极配合协助办理相关手续，孙旭涛通过诉讼确认合同效力的一切费用由林雪、王亮承担（包括但不限于立案费、保全费、律师代理费、交通费、执行费、产权过户所需要的各种税费等），林雪、王亮违反合同约定未在2018年5月1日前将所欠银行的房屋按揭贷款全部还清，导致涉案房屋无法办理产权过户手续且被法院查封，孙旭涛因本案诉讼费用支出律师代理费43900元，对该费用林雪、王亮应支付孙旭涛。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：一、驳回林雪、王亮的诉讼请求；二、确认孙旭涛与林雪、王亮于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效；三、林雪、王亮于本判决生效后十日内支付孙旭涛律师代理费43900元；四、驳回孙旭涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，减半收取688元，反诉费499元，财产保全费5000元，合计6187元，由林雪、王亮负担。 二审查明的事实同一审。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。林雪、王亮与孙旭涛于2017年8月21日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应该依照合同约定履行各自的义务。关于上诉人林雪、王亮主张因孙旭涛违约未支付70万元购房款导致《房屋买卖合同》已于2019年12月19日解除，并要求孙旭涛腾出房屋、支付房屋占用费的主张，结合原审已查明事实，林雪、王亮于购房合同签订后直至2019年11月26日向孙旭涛邮寄限期支付房款通知书之前，期间曾多次与孙旭涛联系，却从未向孙旭涛催要70万元购房款，结合林雪、王亮仍未将案涉房屋按揭贷款还清这一事实，孙旭涛并未违约，林雪、王亮无权解除《房屋买卖合同》并要求孙旭涛腾出房屋、支付房屋占用费。原审法院的认定并无不当，本院予以确认。 关于上诉人孙旭涛主张已经支付70万元购房款的问题，虽然林雪、王亮于签订房屋买卖合同当日向孙旭涛出具90万元收到条，但因签订购房合同时案涉房屋违反限购政策且存在抵押无法办理过户，孙旭涛在此情形下支付林雪、王亮全部购房款明显与常理不符，且孙旭涛未提交有效证据证明其70万元现金来源，故对上诉人孙旭涛的该主张，本院不予支持。 综上所述，林雪、王亮、孙旭涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2273元，由上诉人林雪、王亮负担1375元，孙旭涛负担898元。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 明 审 判 员  李晓波 审 判 员  王昌民 二〇二一年三月二十九日 法官助理  张 琪 书 记 员  王 繁