河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民再9号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：莫文权，男，1988年11月17日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三门峡远大房地产开发有限公司，住所地：河南省三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：崔关堂，该公司总经理。委托诉讼代理人:宋峰,河南长浩律师事务所律师。再审申请人莫文权诉被申请人三门峡远大房地产开发有限公司（以下简称远大公司）房屋买卖合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院于2018年12月27日作出了（2018）豫1202民初5037号民事判决，远大公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年3月25日作出（2019）豫12民终900号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖滨区人民法院于2019年6月26日作出（2019）豫1202民初1945号民事判决，莫文权不服，向本院提起上诉。本院于2019年12月23日作出（2019）豫12民终1965号民事裁定。莫文权仍不服，向河南省高级人民法院申请再审。本院于2020年11月27日作出（2020）豫12民申103号民事裁定，本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。再审申请人莫文权、被申请人远大公司的委托诉讼代理人宋峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。莫文权的再审请求：1、不服三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终1965号民事裁定第二项，提起再审申请。2、请求二审法院依法撤销该裁定第二项，改判支持申请人的一审诉讼请求。事实及理由：1、该裁定书程序错误，裁定超出申请人上诉范围。申请人在上诉状中并未涉及双方是否协商过，被申请人也没有对一审判决提起上诉，是否协商也没有列为二审争议焦点，二审时对双方是否协商过也没有审理，然而二审却以未协商为由驳回了申请人的起诉，程序明显错误。2、事实上申请人在之前的审理中也出具了已经协商的大量证据。此次的发回重审的一审判决并未以没有协商为由判决申请人败诉，而是以约定协商解决视为特殊约定（放弃违约金）和没有具体损失为由判决申请人败诉的。本次二审上诉时申请人未提过该部分，二审庭审时也没有对这方面进行过审理。因此，二审法院作出的(2019)豫12民终1965号裁定是错误的。3、本案经过两次一审、两次二审，均未达成调解难道这还不是协商不成？本次二审还以双方没有协商过为由驳回申请人的起诉，明显二审裁定错误明显。4、本案的根源非常简单，因为在二审审理中，河南省高级人民法院下发了一个与本案有关的裁定，导致二审不得不撤销一审错误判决，但为了对被申请人的袒护，二审法院又公然违反程序、不顾事实，以没有协商过为由驳回了申请人的一审起诉。综上，请求省高院依法纠正三门峡中院的错误，撤销（2019）豫12民终1965号裁定（第二项），依法支持申请人的一审诉讼请求。远大公司辩称，1、原二审驳回起诉的裁定程序合法，合同中约定的争议解决方式是协商解决，至今申请人未与公司进行协商；2、申请人的房产登记证书已经在2017年11月6日登记，申请人没有领到房产证的责任在申请人自己，办理房产证需要业主与开发商配合，还需要归购买房屋的面积进行确认补交差价等手续，从2017年下半年，公司已经陆续通知业主前来协助办理房屋权属的各项手续，已经有三分之二的业主陆续办理了协助手续，申请人迟迟不配合，才导致房产证没有办出来，另外由于政府机构调整成立不动产局，中途业务停办很久，这也是导致逾期办证的原因。2、违约金属于债权，诉讼时效为3年，申请人起诉超过诉讼时效。3、申请人已经确认关于房屋所有问题与被申请人没有纠纷，申请人在办理房产证时，在“房产证办理确认书”上签名按手印，双方之间已经不存在纠纷。4、逾期交房，开发商已经赔偿了高达800余万元的款项，小区大多数业主认为合同约定逾期办证不支付违约金，所有没有提起诉讼，如果支持这30余户的诉求，起不到良好的社会效果。莫文权向一审法院起诉请求：1.远大公司将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为我办理房产证；2.远大公司支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，我自愿降低按年利率3%计算，暂自2015年7月2日计算至2018年7月1日为34073元;3.远大公司为我安装可视电子对讲监控系统。三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1945号民事判决查明的事实：2014年11月8日，莫文权（××）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要内容为：“××购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号4单元23层2317号；房屋总价款378587元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，××有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、××退房，出卖人在××提出退房要求之日×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2、××不退房，出卖人按已付房价款的×%向××支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。××莫文权在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，莫文权缴纳购房款378587元。2015年1月2日，远大公司向莫文权交付了房屋。另查明：2017年11月6日，远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为三门峡远大房地产开发有限公司。2018年10月29日，莫文权已经收到该房屋的不动产登记证书。庭审中，莫文权还提交了2016年10月1日到远大公司销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与远大公司工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找远大公司协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。远大公司质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1945号民事判决查明的事实认为，莫文权与远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，莫文权已于2018年10月29日收到该房屋的不动产登记证书，故莫文权起诉要求远大公司进行权属登记备案，因其该请求已实现，应予驳回。关于莫文权要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，莫文权于2015年1月2日接收房屋，此时莫文权就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，莫文权现主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向远大公司主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，××在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向××支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，莫文权没有证据证明远大公司逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，莫文权对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求不予支持。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回莫文权的诉讼请求。案件受理费650元，由莫文权负担。本院原二审经审理查明的事实与一审一致。本院原二审认为，双方当事人争议的焦点为：1.远大公司是否应为莫文权办理涉案房屋的房产证；2.远大公司是否应当向莫文权支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。关于远大公司是否应为莫文权办理涉案房屋的房产证问题。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由远大公司代为办理房产证。远大公司于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非远大公司单独义务，原判决不予支持莫文权要求远大公司办理房产证的请求并无不当。关于远大公司是否应当向莫文权支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。双方当事人合同明确约定，因出卖人责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方因逾期办证问题发生纠纷。应按照合同约定先行协商解决。一审中莫文权虽然提交证据证明到远大公司销售部门口打横幅要求办理房产证及供暖，但该行为不能认定为双方协商，且莫文权的横幅上并没有主张要求远大公司承担违约金内容。莫文权在没有同远大公司协商违约金的情况下，直接起诉主张要求远大公司支付违约金与双方合同约定明显不符，通过法院主张权利的条件并不成就，其可与远大公司协商后再行主张。综上，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1945号民事判决。二、驳回莫文权的起诉。一审案件受理费650元；二审案件受理费650元，上诉人莫文权已预交，均予以退回。本裁定为终审裁定。本院再审期间，各方均未提交新证据，本院再审对原一二审查明的事实予以确认。本院再审认为：关于远大公司是否应为上诉人莫文权办理涉案房屋的房产证问题。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由远大公司代为办理房产证。远大公司于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非被上诉人单独义务，原审判决不予支持办理房产证的请求并无不当。关于应否支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2015年1月2日，远大公司向莫文权交付了房屋。远大公司于2017年11月6日才到相关机关登记备案，超过合同约定的期限长达二年有余，存在违约行为。远大公司应承担违约责任。关于逾期办证违约金的标准问题。双方合同约定“双方协商解决”，自莫文权起诉后，历经多次诉讼、调解，双方仍未能协商达成一致意见。结合当地房地产市场交易习惯，该条款应理解为要承担违约责任，只是违约金的数额和计算标准由双方协商解决，并非免除违约责任。由于双方对违约金没有约定，且均未提供证据证明远大公司逾期办证给业主造成的实际损失。综合考虑本案情况以及双方陈述，本案业主存在损失但损失有限，应以业主的实际损失来确定基本标准，但损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据公平原则和诚实信用原则，同时考虑到违约金以补偿损失为主，惩罚违约为辅的性质，结合案涉合同关于逾期付款、逾期交房违约金的约定，以莫文权已付购房款为基数，按日万分之0.25的标准进行计算至2017年11月6日较为公平。关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，本案的诉讼时效应以起诉之日起向前计算三年时间作为起点，即本案的违约金应自2015年10月18日计算至2017年11月6日共750天，以莫文权缴纳购房款378587元为基数，按照日万分之0.25的标准计算，违约金总额为7099元。关于远大公司称政府职能机构调整的因素导致不能办理房产证，本院认为，由于国家政策和政府机构职能调整，对房地产开发企业履行登记备案的义务造成影响，属于不可抗力。远大公司抗辩因不可抗力而请求免除违约责任的，应承担举证证明责任。根据三门峡市人民政府的通告，政策过渡期为2016年9月1日至9月30日。而远大公司提供的工程竣工验收备案表，显示竣工验收备案是2017年8月29日，此时政府机构职能调整的过渡期已经结束，且远东公司未能提供证据证明在2016年9月份的过渡期前，案涉房屋已经竣工竣工验收，符合备案登记条件。远大公司以政府机构职能调整抗辩免除被告违约责任，理由不能成立，本院不予采纳。关于远大公司称部分业主签订了房产证办理确认书。本院认为,该确认书是远大公司制作的格式文件，该文件只是确定了办理房产证需要补交房款及配套、办证费用等。从本案业主此后申请再审可见，莫文权并无放弃逾期办证违约金请求的明确意思表示。远大公司以房产证办理确认书“关于房屋的所有问题，已确认无误，再无纠纷”，抗辩业主已放弃支付逾期办证违约金的诉讼请求，理由不能成立，本院不予采纳。关于莫文权要求安装可视对讲系统的诉求，该诉求自起诉之日，已经超过了诉讼时效，莫文权提供的证据亦不能证明其就安装可视电子对讲监控系统主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，原审不支持该诉求，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫12民终1965号民事裁定及三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1945号民事判决；二、三门峡远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付莫文权逾期办理权属登记的违约金7099元。三、驳回莫文权其他诉讼请求。一审案件受理费650元，二审案件受理费650元，均由三门峡远大房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  王保奇审判员  郭旭飞审判员  景志贤二〇二一年三月三十一日法官助理杨超书记员赵海霞