苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0509民初6279号 原告：蔡学良，男，1970年3月5日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。 被告：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡南路**丽都朝北店铺。 法定代表人：徐陆平，董事长。 委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏苏州湾律师事务所律师。 原告蔡学良与被告吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理，由审判员王惠依法适用简易程序于2020年7月9日、2020年8月18日、2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告蔡学良均到庭参加了三次庭审，被告联发公司的委托诉讼代理人邱赢豪参加了第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。 原告蔡学良向本院提出诉讼请求：1、被告立即将123幢1305室（原先合同载明的是128幢金融大厦1305室）交付给原告；2、被告向原告支付未按合同交房违约赔偿（逾期+未完工程量房款，共计68890元）。审理中，原告明确第2项诉讼请求有两部分：一是延期交房违约金，违约金前段按照每日万分之五计算，2019年9月30日至2020年5月18日是按照之前标准每月1600元的1.5倍计算，二是逾期没有完成全部施工费用的装修费用40800元，合计68890元。 事实和理由：2015年6月12日，原被告双方签订了商品房买卖合同，约定被告将128金融大厦1305室房屋以216479元的价格出售给原告，合同第8条约定被告应在2016年12月30日前将验收合格的商品房交付给原告，装修补偿协议约定装修后的交房时间为2017年3月30日。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。合同到期后，房屋未竣工，工程处于停工状态。后经部分业主维权，在政府相关部门督促下，到2020年5月18日通知交房。交房时，被告设置不合理要求，并称被告称必须按他们的要求，不按照被告要求签署意见就不交房。原告无奈之下报警，警察建议到住建局处理。5月19日，原告按照约定到住建局，但被告无人到场。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。 被告联发公司辩称：1、涉案房屋现已具备交付备案条件，且被告已经通知原告前来收取房屋。现被告也同意将房屋交付原告。2、关于原告主张的装修赔偿款，首先，本案诉争的装修补偿款、装修事宜，根据合同约定是被告赠与原告，但该赠与合同没有经过公证，也不涉及救灾扶贫性质，根据合同法第186条的约定，被告享有撤销赠与的权利，现被告在交房时也已经明确撤销对原告的装修赠与，原告的索赔，没有依据。退一步讲，即使不考虑任意撤销权，根据购房合同的约定本案房屋的性质是办公，该房屋不能用于住宅居住，被告也正是考虑到了房屋的性质，不能装修为居住用房。房屋设计时的各项参数均是匹配办公使用，如整体用于居住会使用大量的生活用水和燃气明火等，影响楼栋的安全。故被告不再对装修进行赠与。双方之前达成的赠与合同，即使没有被撤销也是无效的，因为装修的内容与房屋的性质不符，合同无效后，如有补偿赔偿责任，也应当按比例承担。原告在明知房屋性质是办公的情况下，接受住宅装修，应当对合同无效承担同等的法律责任。3、逾期交房违约金，应当按照合同的约定计算。 本院经审理认定事实如下：2015年6月12日，出卖人联发公司与买受人蔡学良签订《吴江市商品房买卖合同》，约定由蔡学良购买联发公司开发的奥林清华三区第128·金融大厦1305号房，该商品房的用途为办公楼，店面面积30平方米，层高约为5.1米，店面单价每平方米7215.97元，金额216479元；面积误差比绝对值在3%以内的双方在该商品房交付之日按本合同约定的单价多退少补，面积误差比超过3%，+3%以内的房价款由买受人在该商品房交付之日按照本合同约定的单价补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，双方继续履行合同，面积误差比超过-3%的房价款由出卖人在该商品房交付之日按照合同约定的单价退还买受人，双方继续履行合同；出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，实际交房日期及条件见本合同赠送装修补充协议；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自本合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.3的违约金，合同继续履行，逾期超过90日，自本合同赠送装修补充协议中约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。 同日，甲方联发公司与乙方蔡学良签订了《赠送装修补充协议》，约定乙方购买联发公司开发的苏州市吴江区“恒业·站前广场”楼盘中的128·金融大厦1305室房屋（以下简称商品房）并已签订《商品房买卖合同》（以下简称：主合同），本协议为《主合同》的有效组成部分；甲方同意赠送乙方该商品房的部分室内装修装饰；鉴于甲方免费赠送乙方装潢，故双方约定主合同约定的交房条件及时间更改为2017年3月30日，一经交付，视为乙方验收确认无异议；本协议作为商品房买卖合同的补充协议，与商品房买卖合同具有同等法律效力，如有相关条款不一致处，以本补充协议为准。主要装修内容：1、厨房。地。地面：地砖脚线（材质同地砖）；墙面：乳胶漆、普通镜面；顶面：乳胶漆、吸顶灯；楼梯：成品木楼梯（含收纳部分），楼梯顶部配备吸顶灯；厨柜：定制；厨房设备：不锈钢水槽、水龙头、油烟机（所有户型均无灶具）。2、卫生间。门：钢化磨砂玻璃卫生间门，顶面：面饰防水乳胶漆；墙面：瓷砖；地；地面滑地砖、挡水条；卫生间设备：卫浴龙头花洒，定制洗手台及白镜、定制座便器（箭牌或同等品牌），冷热水给水管及排水管、定制浴霸。3、客厅、餐厅。地。地面合地板、踢脚线（材质同地板）；墙面：乳胶漆；顶面：乳胶漆；窗台：人造大理石台面。4、卧室、次卧室。地。地面合地板、踢脚线（材质同地板）；墙面：乳胶漆；顶面：乳胶漆；窗台：人造大理石台面。 后，出卖人联发公司与买受人蔡学良就涉案房产签订了网签《苏州市商品房买卖合同》一份，载明该房屋的公安门牌号为松陵镇中山南路1627号奥林清华住宅小区三区123幢、125幢123幢1305室。2019年3月24日，甲方联发公司与乙方蔡学良签订《确认书》一份，明确鉴于乙方购买了甲方位于苏州市吴江区中山南路“恒业站前广场”的房屋且双方于2015年6月12日签订了《吴江市商品买卖合同》手签版本（以下简称手签合同），现因双方在进行网签时网签系统中部分内容与此前的手签合同有差异，双方签订本确认书：双方确认2015年6月12日签订的手签合同真实有效，双方以手签合同的条款履行合同义务；双方确认网签合同为网签备案及办理权属登记之用，双方的全部权利义务（包括交房时间、违约金起算时间、房屋价款等）均按手签合同执行。 2018年、2019年，因联发公司逾期交房，涉案楼盘业主向有关政府部门反映情况。 2020年1月23日，联发公司取得了涉案房屋的商品房交付使用通知书。 2020年4月，联发公司向蔡学良邮寄了关于123幢1305号房《房屋交付通知书》。联发公司在交房时提出以物业费抵违约金等交房条件，蔡学良不同意该条件，故联发公司未向蔡学良交房。 审理中，联发公司明确目前无法向蔡学良提交涉案房屋钥匙。 另查明：在本院审理姚芳与联发公司商品房预售合同纠纷一案中，姚芳申请对奥林清华三区第128幢1单元613号、奥林清华三区第128幢1单元614号租金进行评估。2020年12月25日，江苏姑苏明诚房地产土地资产评估事务所作出房地产估价报告，结论：奥林清华三区第128幢1单元613号租金（室内简单装修），建筑面积66.83平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价33.68元/平方米/月，租金总价11.48万元；奥林清华三区第128幢1单元614号租金（室内简单装修），建筑面积38.78平方米，估价租赁起止日2016年7月1日-2020年10月1日，租赁期限51个月，平均租金单价35.03元/平方米/月，租金总价6.93万元。 以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、赠送装修补充协议、收据、交付使用通知书，原被告的当庭陈述等证据加以证实。 本案的争议焦点： 一、涉案的赠送装修补充协议的法律效力，被告是否应当赔偿原告装修损失。 原告蔡学良认为，涉案的赠送装修补充协议是合法有效的，现被告不按照合同交付符合约定装修的房屋，应当赔偿损失40800元。为证明其损失，原告蔡学良提供了抱团装修告知书、报价结果。 被告联发公司认为，涉案的赠送装修补充协议是赠与合同，该赠与合同没有经过公证，也不涉及救灾扶贫性质，根据合同法第186条的约定，被告享有撤销赠与的权利，现被告在交房时也已经明确撤销对原告的装修赠与，原告主张的损失索赔，没有依据；退一步讲，即使不考虑撤销权，根据购房合同的约定本案房屋的性质是办公，该房屋不能用于住宅居住，被告也正是考虑到了房屋的性质，不能装修为居住用房，赠送装修补充协议是无效的，如有补偿赔偿责任，应当按照比例承担，原告明知房屋性质是办公的情况下接受住宅装修，应承担同等责任；对原告提交的抱团装修告知书、报价结果不予认可，根据图纸测算，同意补偿9900余元。 本院认为，第一，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。赠与合同系单务合同。本案中，涉案赠送装修补充协议明确了其为商品房买卖合同的有效组成部分，既明确了被告进行装修的义务，又明确了商品房买卖合同的交房时间更改为2017年3月30日。故赠送装修补充协议并非单独的合同，而是双方商品房买卖合同的补充，在约定了被告的装修义务的同时，原告同意延迟了交房时间，不具有单务合同的特征，并非赠与合同。被告联发公司主张撤销涉案赠送装修补充协议，无法律依据。 第二，商品房买卖合同与赠送装修补充协议系一个整体，事实上，双方买卖的标的为附带相应装修的房屋，原告支付合同对价，原告支付的房价款中包含了该部分装修的对价。商品房买卖合同载明涉案房屋用途为办公楼，而赠送装修补充协议明确按照住宅方式进行装修，装修内容包括了厨房、卫生间、客厅、卧室等，其用途为居住。双方明知房屋的性质为办公，而约定将该房屋装修为住宅，改变了房屋用途，违反了土地管理法、城乡规划法的相关规定。将房屋隔断为上下两层，亦违反了相关的管理性规定。将办公用房改为居住用房，扰乱了房地产市场秩序和国家对于房地产市场的规划、调控。在涉案房屋内装修油烟机、灶等厨房设备，势必会涉及到排烟问题，对该建筑物及相关人员产生安全隐患。综上，双方商品房买卖合同中的装修条款违背公序良俗，该部分装修条款应属无效，因被告实际上是以毛坯交房，故原推迟交房的约定无事实基础，基于公平原则，认定交房时间应为2016年12月30日前。 第三，行为人因无效行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为房屋出卖人，明知房屋的规划用途为办公，承诺将其装修为住宅进行推广、销售，原告作为买受人，明知该房屋的用途为办公，亦同意由原告进行住宅装修，双方均存在过错。装修条款无效，因被告已收取了该部分相应的对价，被告应予返还；对于因人材机涨价导致的装修费差额，应以办公装修为前提考虑双方过错情况进行处理。根据装修价款在总房价款的比例，房屋的办公用途，双方的过错程度，装修的标准及市场行情等因素，本院酌情认定，被告应返还价款及赔偿损失合计31500元（30平方米*1050元/平方米）。 二、关于逾期交房违约金。 原告蔡学良主张逾期期限自2017年1月1日计算至实际交房之日，按照房价款每日万分之0.5计算，2019年10月1日起至实际交房之日按照每月2400元计算。为支持其主张，原告提供了载明时间为2018年11月1日的补充合同复印件一份。被告联发公司主张按照合同约定的标准计算违约金，对该补充合同不予认可。 本院认为，第一，关于违约金的标准。原告蔡学良提供的补充合同载明了关于123幢等房屋交房时间及逾期交房的违约金计算标准，该补充合同系复印件，原告无法明确其来源，亦无其他证据与其相应证，故本院不予采信。原告蔡学良认为姚芳案件中的评估结论金额偏低，其购买的房屋层高比评估报告所涉房屋的层高要高，其租金水平应当高于该估价报告的结论。经本院释明，原告蔡学良不申请对本案房屋的租金水平进行评估。合同约定的违约金低于被告逾期交房的行为造成损失，原告可以请求增加违约金。参考该估价报告，本院认定违约金参考涉案房屋的月租金为1050元（30*35）进行调整。第二，关于逾期交房的期限。双方交房时间应认定2016年12月30日前，故逾期交房应自2016年12月31日起计算。综上，本院酌情参照租金水平将违约金调整为自2016年12月31日起计算至实际交房之日止，按每月1050元的标准计算。 第三，关于原告蔡学良要求被告交付涉案房屋的诉讼请求。被告联发公司虽辩称同意交房，但又明确无法将涉案房屋钥匙交付原告。故本院对原告蔡学良的上述诉讼请求予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条,《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日将松陵镇中山南路1627号奥林清华住宅小区三区123幢1305室交付原告蔡学良。 二、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告蔡学良31500元。 三、被告吴江市联发置业有限公司于本判决生效之日起十日支付原告蔡学良逾期交房违约金（按照1050元/月的标准，自2016年12月31日计算至实际交房之日止）。 四、驳回原告蔡学良其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2274元，由原告蔡学良负担274元，被告吴江市联发置业有限公司负担2000元，被告负担之数于本判决生效后十日交至本院，原告已预交的诉讼费用2000元，本院于本判决生效之日起十日内退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院预交上诉案件受理费。 审判员 王 惠 二〇二一年三月三十一日 书记员 马文秋 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。