甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2021）甘08民终237号上诉人（原审原告）：吴某，住平凉市。委托诉讼代理人：曹某，甘肃璟琤律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李某，住平凉市。委托诉讼代理人：达某，甘肃翰维律师事务所律师。上诉人吴某因与上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服崆峒区人民法院（2020）甘0802民初891号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。吴某上诉请求：1.撤销崆峒区人民法院（2020）甘0802民初891号民事判决第二、四项，依法改判李某支付房屋租赁费425500元。2.李某承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院租金计算错误。2013年10月1日至2019年12月16日，共计6年2个月16日，每年租金180000元，应当为1115500元，扣除690000元，应当再支付425500元。2.李某应当支付2019年11月1日至2019年12月16日期间的暖气费，核算为2337.47元。李某上诉请求：1.撤销崆峒区人民法院（020）甘0802民初891号民事判决第二、三项，依法改判支付吴某房屋租赁费1500元并不承担违约金。2.吴某承担一审、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院认定事实部分错误，在双方签订租赁合同前，每年的租赁费均为58000元。一审法院未对双方2015年10月5日签订的房屋租赁合同进行认定，导致年租赁费标准认定错误。吴某向一审法院提出诉讼请求:1.判决被告清偿拖欠的房屋租赁费574500元（其中2009年至2010年房租20000元，2010年至2011年房租48000元，2011年至2012年房租43000元，2012年至2013年房租38000元，2013年至2014年房租180000元，2014年至2018年房租30000元，2018年10月5日至2019年12月16日房租215500元）；2.判决被告清偿拖欠的暖气费（2019年11月1日至2019年12月16日）2337.47元；3.判决被告承担延迟交房的违约金24000元；4.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原告吴某在平凉市××区卫生局东侧有私产营业房一处对外出租。被告李某因开办网吧，经与原告吴某协商，承租该营业房。2013年10月至2015年10月期间，原告吴某与被告李某以口头方式租赁涉案房屋，商定每年租金180000元，由吴某表姐王某管理代收租金事宜。由于李某拖欠部分租金，双方开始签订书面合同。2015年10月5日吴某与李某签订房屋租赁合同，以书面方式约定：租赁期限自2015年10月5日至2021年10月4日，租期6年；第一年至第三年每年租金180000元，按年缴纳，自第四年度开始，以后每年租金按照上年度租金结合市场价予以调整；合同签订后，被告应一次性全额付清第一年度租金，以后每年度开始的第一个月前7日内支付当年租金；原告将房屋及配套设施交付被告使用，被告对原告所交付的房屋及配套设施确认完好后，以示交接完毕；租赁期间，原告不承担房屋及配套设施的维修责任；被告拖欠租金累计达一个月的，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告赔偿经济损失；若任何一方违约，应向对方支付事实发生时当年度租金15%的违约金。同时，该合同对于租赁房屋状况、房屋装修、房屋交接、房屋的使用与维护、合同双方权利义务、合同解除违约责任等进行约定。自2014年11月30日至2018年10月16日期间，被告李某共18次向原告吴某以转账方式交纳房屋租金共计690000元。之后被告再未向原告支付租赁费。另查明，2016年11月，被告李某为了向网吧合伙人清算债务，提议出具房租欠条，并将欠条书写时间提前。后被告李某向原告吴某出具了一张落款时间为2016年6月5日的欠条，内容为：“今欠吴某房屋租赁费180000元，2013年10月至2014年房费。欠款人：李某。”同时，原、被告为了抵平该欠条金额，由原告吴某给被告李某又出具了一张落款时间为2014年10月4日的收条，内容为：“今收到李某交来2014年10月5日至2015年10月4日房屋租赁费180000元。收款人：吴某。”此外，2018年11月13日原告吴某以被告李某欠付房租为由起诉于本院，后撤诉。在本案原审判决后，被告李某于2019年12月16日向原告吴某已交还涉案房屋。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房屋产权证复印件、房屋租赁费交款明细清单，被告提供的双方微信截图，被告提供的农业银行交易明细、电话录音光盘、民事起诉状、王天虎与李军的租赁合同及原、被告当庭陈述予以证实。对于原告提供的欠条1张和被告提供的收条2张。经查，原、被告庭审中均自认2016年6月5日的欠条与2014年10月14日收条，是便于李某经营的网吧合伙结算而书写，并将时间自行书写提前，故该上述两份条据不具有真实性，证明目的存疑，本院不予认可；对于被告提交的原告于2015年10月4日出具的收条，因原、被告对该份证据证明目的互有异议，且对于收条显示的2015年10月5日至2016年10月4日期间房租是否交清予以否认，但结合原、被告均予以认可的另一书证房屋租赁费交款明细清单来看，该收条显示的数额与实际发生的转款数额不符，且相互矛盾，故对该份收条的证明目的亦不予认可，本院不予采信。对于原审出庭的证人王某的证言，其所证吴某自行向李某收取房租的时间自2013年开始的时间节点，与涉案书证及原、被告当庭陈述事实相符，对此应予认可，故对证人证言部分予以采信。一审法院认为，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对涉案房屋租赁合同的效力应予认可，当事人应按照合同约定履行相应义务。本案中，被告未按租赁合同约定的时间、数额支付租赁费，应当承担违约责任，原告要求解除房屋租赁合同，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。首先，关于欠付租金费用计算问题。本案租金起算点，结合原、被告陈述及证人王某的证言、房屋租赁费缴纳明细单显示的转账时间，从2013年10月开始至2019年12月16日被告交回租赁房屋，为本案租金计算期间，以每年180000元进行核算，原告向被告应收房屋租赁费共计935500元。在上述期间内，被告向原告实际交纳房屋租赁费，共计18笔转账690000元。因此，原告应收租金扣减被告实际交纳的租金，被告尚有245500元房屋租赁费未向原告支付。其次，关于原告主张支付违约金问题。本案中，合同第十条10.2第（三）项约定“未按期交纳租金和其他费用的，乙方（即被告）构成违约”。第10.3条约定，违约方应向非违约方支付本年度租金15%的违约金。因此，原告主张被告支付违约金24000元的请求，有合同和事实依据，应予支持。最后，关于拖欠暖气费支付问题。本案中，原告主张被告支付2019年11月1日至2019年12月16日期间拖欠的暖气费，但其提供的暖气费票据却显示为“梁景裙楼”在2017年6月20日交纳费用信息，与原告主张的费用支出时间、暖气费核算面积等不一致，再无其他证据证实暖气费用支出情况，原告对此应承担举证不利的法律后果，故对该项诉讼请求不予支持。对于被告提出原告未尽到设施维修义务，在合同履行过程中存在过错的抗辩意见。经查，原、被告在合同第六条第6.1款明确约定，承租期间，原告不承担房屋及配套实施的维修责任，被告的该项抗辩意见不但与合同约定不符，亦未提供相应证据证实该抗辩意见，本院不予采纳。依照，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴某与被告李某签订的房屋租赁合同；二、被告李某向原告吴某支付拖欠的房屋租赁费245500元；三、被告李某向原告吴某支付违约金24000元；四、驳回原告吴某的其他诉讼请求；上述第二项、第三项于本判决生效之日起三十日内履行完毕。案件受理费9775元，吴某承担4398元，李某承担5377元。二审审理期间，李某提交九张收据照片，以证明李某对房屋维修、消防设施、电力改造支付的相关费用，李某不构成违约，不应赔偿违约金。吴某质证认为，该证据不属于新证据，且合同约定房屋修缮应由甲方负担，吴某不承担，上述证据与本案无关联性，不能达到证明目的。二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，吴某与李某签订房屋租赁合同，约定吴某将位于平凉市××区卫生局东侧私产营业房一处出租李某经营网吧。该合同系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，李某先后缴纳房屋租金69万元，但自2013年10月开始至2019年12月16日李某交回租赁房屋期间，李某应缴纳房屋租赁费共计935500元，一审法院认定李某尚欠房屋租金245500元符合本案实际情况，应予确认。李某未按期缴纳房屋租金，属违约行为，应承担相应的违约责任。原判认定李某给付吴某违约金24000元符合本案实际，应予确认。关于吴某上诉提出租金计算错误及未认定暖气费的意见，经查，2015年10月之后双方签订了书面房屋租赁合同，明确约定了房屋年租金，但2013年10月至2015年10月吴某委托他人代管租赁事宜，李某也将部分租金交给了去干活的代管人，吴某认为李某未按18万年租金缴纳房租费及未交清的理由缺乏证据支持，不予采信。暖气费吴某未提供充分的证据支持，亦不予采信。关于李某上诉提出年租金按18万计算错误的理由，经查，根据双方签订的房屋租赁合同约定，年租金为18万元，应予确认。其认为2015年之前的房租按58000元计算缺乏证据支持，也与本案实际及市场价格不相符，难以信服，不予采信。综上所述，吴某、李某的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9220元，由吴某负担3900元，李某负担5320元。本判决为终审判决。审判长 张 厉审判员 曹海荣审判员 李 艳二○二一年三月九日法官助理 李利萍书记员 李芳芳