河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终439号 上诉人（原审被告）：光际宏，男，1963年11月7日出生，汉族，群众，现住邢台市襄都区。 被上诉人（原审原告）：邢台尚诚物业服务有限公司，住所地邢台市襄都区新兴东大街261号巨业大厦102号房。 法定代表人：迟永军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：贾丽娜，河北宣威律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵亚玲，河北宣威律师事务所律师。 上诉人光际宏因与被上诉人邢台尚诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省邢台市襄都区人民法院（2020）冀0502民初2224号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人光际宏、被上诉人邢台尚诚物业服务有限公司的委托诉讼代理人贾丽娜、赵亚玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 光际宏上诉请求：1、依法撤销原判并发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，二审应予撤销。1、一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力与事实不符。前期物业服务合同指的是开发商尚未交房前，其可以代替业主选聘物业服务企业，但小区交房后，应由全体业主或业主代表来选定物业服务企业，在被上诉人入驻小区前已有金安物业服务公司向本小区提供物业服务，在金安物业撤场后，建设单位不应再代替小区业主签订物业服务合同。虽然被上诉人提交的物业服务合同第三条约定本物业的全体业主和物业使用人应另行和被上诉人签订物业服务合同，由双方遵照合同内容执行，但实至今日尚诚物业公司从未与小区业主签订过任何服务合同，在此情形下，单方向小区业主收取物业费。根据国家发改委、建设部联合颁布的发改价格（2003）1864号《物业服务收费管理办法》第七条的规定：“具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定”。被上诉人在未履行上述收费前置程序的情况下向上诉人收取物业费明显违规。一审法院认定被上诉人提交的物业服务合同中，第五章对物业管理服务质量进行了约定，其中房屋外观：保持墙体清洁，如有乱贴乱画及时清除；设备运行：设备保持无障碍，正常运行，满足住户使用；公共环境：每天按时清扫，特殊情况要随时清扫，保持整洁干净；绿化：修剪及时，浇水及时，各项管理及时到位，秩序维护：24小时执勤，出入管理，夜间定时巡逻等，本案的争议焦点是被上诉人在消防设施、安全保障、公共设施、保洁绿化、公共收益等物业服务管理质量低劣及不作为，与服务合同约定存在明显差距。2019年6月1日，在襄都区相关政府部门的主持下，上诉人所居住的小区开展了关于被上诉人去留问题的民意调查，调查结果为：调查总户数758户，其中671户同意被上诉人撤离物业服务。一审中，上诉人提交了大量的图片、录音、录像资料用以证明被上诉人在物业管理过程中的不作为，一审法院无视上述证据和事实，以被上诉人已提供物业服务，上诉人就应交纳物业费为由支持被上诉人的一审诉请是错误的。综上一审认定事实不清，适用法律错误。二审应予撤销，并将本案发回重审或依法改判驳回上诉人的一审诉请。 邢台尚诚物业服务有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，答辩人与开发商邢台巨业房地产开发有限公司签订的《顺德鑫苑物业管理服务合同》为前期物业服务合同。根据《民法典》第九百三十九条规定，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”被答辩人称答辩人与开发商邢台巨业房地产开发有限公司（以下简称巨业公司）签订的物业服务合同不是前期物业服务合同，但是根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，所以，前期物业服务合同是相对于业主大会成立后选聘的物业服务企业签订的物业合同而言。在巨业公司和答辩人签订物业服务合同时，被答辩人所在的小区并没有成立业主大会，更提不上选聘物业服务公司，所以一审法院认定事实清楚，巨业公司和答辩人签订的合同为前期物业服务合同。巨业公司与答辩人签订物业服务合同之后，答辩人曾经要求过被答辩人与其签订具体的物业服务合同，但是被答辩人拒绝签订该合同，并拒绝缴纳物业费，所以不签合同的过错方是被答辩人而不是答辩人，答辩人不能因此拒绝支付物业费。二、一审法院适用法律正确，被答辩人已经接受了答辩人的物业服务，应当向答辩人支付物业费。被答辩人在上诉状中用大量的篇幅陈述答辩人提供的物业服务质量不合格，但是在一审过程中，被答辩人承认其已经接受了答辩人的物业服务，并且承认答辩人提供的物业服务质量已经显著提高，证明答辩人在履行服务的过程中，听取业主意见，不断改进自己的服务质量。而且答辩人在一审过程中提交了相关的证据，证明答辩人对消防设施、安全保障、公共设施、保洁绿化等方面一直按照合同履行义务，所以被答辩人应当向答辩人支付物业费。并且，答辩人收取的物业费标准符合邢台市物价局的相关规定，所以答辩人有权要求被答辩人向其支付物业费。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人应向答辩人支付物业费。 邢台尚诚物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付拖欠原告自2018年7月1日至2019年6月30日物业费1559元和2019年7月1日至2020年6月30日物业费1516元，以上共计人民币3075元。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：1、2018年6月1日原告与邢台巨业房地产开发有限公司签订了《顺德鑫苑物业管理服务合同》，约定邢台巨业房地产开发有限公司将顺德鑫苑物业委托于原告实施物业管理。合同第三条约定原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应另行和原告签订物业服务合同，由双方遵照合同内容执行。约定委托管理事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；附属配套建筑和设施维修、养护和管理；公共环境卫生的清洁等。委托管理期限为自2018年6月1日起至业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订服务合同生效止，本合同自然终止。合同第五章物业管理服务质量约定，房屋外观：保持墙体清洁，如有乱贴、乱画及时清除；设备运行：设备保持无障碍正常运行、满足住户使用；公共环境：每天按时清扫，特使情况要随时清扫，保持整洁干净；绿化：修剪及时、浇水及时各项管理及时到位；秩序维护：24小时执勤，出入管理，夜间定时巡逻等。第六章物业管理服务费用约定：本物业的服务费用执行国家、省、市有关物业服务费的相关规定；本物业服务费0.95元/平米/月（高层）；公共照明费：按照每户3元/月收取，一年收一次；二次加压费用0.1元/平米/月；生活垃圾处置费8元/月。邢台市物价局2016年邢价经费[2016]8号文件规定，提供物业服务并收费的物业服务企业与业主应当签订物业服务合同。物业服务等级标准按市房管局制定的服务等级标准执行。二级服务等级收费标准为0.65元/月/平米，浮动幅度±10%。电梯运行费0.3元/月/平米，浮动幅度±10%。邢台市物价局2016年邢价经费[2018]11号文件规定我市市区二次供水设施运行维护费最高收费标准暂定0.1元/月/平米。2、原告与邢台源美物业服务有限公司签订了《保洁服务协议书》，将顺德鑫苑小区（东西区）、安居苑的保洁专项服务委托给邢台源美物业服务有限公司，服务期限为2018年6月20日至2019年6月19日，原告向邢台源美物业服务公司支付了保洁服务费用。3、原告与保洁人员靳爱芹、黄玲俊2019年7月签订了《劳动合同书》两份，聘请保洁人员为顺德鑫苑小区提供保洁服务。4、原告与邢台市保安公司签订的保安服务协议，将顺德鑫苑小区（东西区）的保安专项服务委托给邢台市保安公司，服务期限为2018年6月6日至2019年6月5日，并支付了保安服务费用。5、原告与邢台中全物业服务有限公司签订了保安服务协议，将顺德鑫苑小区（东西区）的保安专项服务委托给邢台中全物业服务有限公司，服务期限为2019年7月19日至2020年6月5日，并向邢台中全物业服务有限公司支付了保安服务费用。6、原告与邢台吉襄物业服务有限公司签订的保安服务协议，将顺德鑫苑小区（东西区）的保安专项服务委托给邢台吉襄物业服务有限公司，服务期限为2020年5月1日至2021年4月30日，并向邢台吉襄物业服务有限公司支付了保安服务费用。7、原告与邢台市锐意商贸有限公司签订了《顺德鑫苑小区地下车库监控安装工程施工合同》，2018年为顺德鑫苑小区地下车库安装监控，并支付了相关费用。8、原告与邢台市锐意商贸有限公司签订了《顺德鑫苑小区监控安装工程合同》，于2018年10月份为顺德鑫苑小区安装监控，并支付了相关费用。9、原告与邢台市晨宁电梯销售有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》委托邢台市晨宁电梯销售有限公司对顺德鑫苑小区的电梯进行日常维护保养，并支付相关费用。10、原告还提交了其支付电梯年检费、电梯加装梯控、支付电梯IC卡、购买电梯配件等费用的电子回单和对应的发票，用以证明其对顺德鑫苑小区的电梯进行日常维保维修。11、被告光际宏提交了小区照片117长（光盘）用以证明保洁不及时，保安服务不到位、上班睡觉，物业服务不人性化，没有公布收费标准。12、被告光际宏在顺德鑫苑东2#楼1单元有房屋两处，1503（79.92平米）、1504（114.61平米）,1503正常缴费，1504未缴费，被告认可原告诉状中所称拖欠物业费数额。上述事实，由原被告提交的证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,原告作为涉案小区的建设单位与尚诚物业公司签订了《顺德鑫苑物业管理服务合同》,该合同对光际宏具有约束力。现尚诚物业公司依据合同实际向光际宏提供服务,光际宏应按照该合同约定的物业费收费标准向尚诚物业公司交纳相应期间的物业费。物业服务是包括各专项服务的综合服务,是一动态的过程。对物业服务质量的评判,应当进行综合的考察,以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定,应当综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的时效等因素。是否应当减收物业服务费,应当以物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距为依据。通过对本案的证据动态、发展和全面看待,不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距,房屋质量问题系业主与建设单位之间的房屋买卖合同法律关系，与物业公司无关；故对于光际宏的辩解意见本院不予采纳。需要指出的是,物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程,小区环境的好坏有赖于物业服务企业尽心尽力的服务,更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系,物业服务企业作为提供物业服务的主体,应当加强与业主的沟通,对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境,取得业主的认可;同时业主也应对物业服务企业给予相应理解,尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件,业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此,本院希望双方能够通过共同努力,营造出和谐美丽的小区环境。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决：光际宏于本判决生效之日起十日内给付邢台尚诚物业服务有限公司顺德鑫苑东2#楼1单元1504室2018年7月1日至2019年6月30日的物业费1559元和2019年7月1日至2020年6月30日的物业费1516元，共计人民币3075元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由光际宏负担。 本院二审期间，光际宏围绕上诉请求依法提交了两组证据：1、光际宏首次入住时与邢台金安物业服务公司签署的物业服务的正式合同原件。2、录像光盘。拟证明：小区楼内的消防设施不完善，提供的物业服务存在瑕疵。双方之间的物业合同不成立，物业说找过光际宏签合同与事实不符，物业公司用电梯卡限制业主。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经被上诉人邢台尚诚物业服务公司质证认为，两份证据不属于法律规定的新证据。从物业合同内容来看，是光际宏与金安物业所签订的，上诉人提交的视频中也显示当时存在金安物业与被上诉人的交接，是因为前期金安物业服务不合格，所以开发商取消了与金安物业的前期服务协议，转由开发商与被上诉人尚诚物业签订前期物业服务协议。两个物业是从2018年6月1日交接的。被上诉人交接时，消防存在问题，视频中也有体现。被上诉人接手后，对所有的消防设施、消防维修、消防门改造、购买灭火器等，在一审时被上诉人已经提交了相关证据予以证实，而上诉人主张的消防验收等应该是开发商与消防施工部门进行的，不应在物业服务之内。故上诉人提交的证据无法证明其证明目的，被上诉人不予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：光际宏提交的物业合同系其与金安物业签订的，故该合同的真实性本院予以确认。视频的真实性被上诉人也无异议，本院对视频的真实性予以确认。但合同与视频显示的内容并不能证明上诉人的主张。另查明，该小区至今没有成立业主委员会。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，依据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，所以，前期物业服务合同是相对于业主大会成立后选聘的物业服务企业签订的物业合同而言，在业主大会成立之前，建设单位可以选聘物业服务企业。本案中，涉案小区的建设单位邢台巨业房地产开发有限公司与尚诚物业公司签订了《顺德鑫苑物业管理服务合同》，而该小区至今没有成立业主委员会，巨业公司和尚诚物业签订的合同为前期物业服务合同。该合同对光际宏具有约束力。现尚诚物业公司依据合同实际向光际宏提供服务,光际宏应按照该合同约定的物业费收费标准向尚诚物业公司交纳相应期间的物业费。光际宏主张尚诚物业公司提供的物业服务质量不合格，但未提供足够证据支持其观点，且其在该小区内的另一套房产按照约定交纳了物业费，故其主张一审未予支持并无不妥。综上所述，光际宏的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人光际宏负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国彬 审判员  张振防 审判员  王 雷 二〇二一年三月二十九日 书记员  邱 岳