江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4335号上诉人（原审原告）：吴威，男，1993年4月3日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：黄国辉，江苏鑫焱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡超，男，1979年3月5日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：宋一鸣，江苏大楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。上诉人吴威因与被上诉人蔡超房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初1626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吴威不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判支持吴威上诉请求。事实和理由：1.案涉2011补充协议与2012补充协议，内容相互补充，本案应当同时适用。关于合同解除条款，2011补充协议已作出明确约定，2012补充协议未对解除条款重新作出约定，故2011补充协议中的合同解除条款应当有效并予以适用。2.2018年9月19日，吴威因案涉租赁协议事宜曾起诉蔡超确认协议无效，蔡超却以无法联系吴威为由拒付租金，另蔡超可以提存案涉租金，但其亦未进行提存，以上说明蔡超明显有违约恶意。直至2020年3月，蔡超才支付了至2019年9月的租金。根据约定租金应当半年支付一次，蔡超一直拖延支付租金已超一个月，故案涉2011补充协议中约定的解除条件已成就，吴威有权解除合同。同时，自2019年10月至2020年9月的租金，蔡超还应在再支付40万元，但蔡超仅于2020年10月支付了20万元，蔡超依然违约支付租金，吴威据此可以解除合同。3.在吴威竞拍案涉房屋前，蔡超将案涉房屋一楼通往二楼的楼梯拆除并填平二楼楼板后在楼板下建造构造柱。在吴威竞拍案涉房屋后，蔡超又对该承重构造柱装修，使得该构造柱明显变化，属于擅自破坏房屋主体结构和承重结构的违法行为，吴威有权解除合同。4.双方合同约定，未经产权人同意，承租人不得擅自改变或破坏房屋结构及配套设施。蔡超在未经吴威同意情形下，擅自拆除原房屋内经营火锅店的经营结构及改变水电门窗重新装修用于经营足疗店，吴威有权解除合同。5.涉案房屋进行不动产拍卖时，竞价标的调查表中仅披露了租赁合同的租赁期限及已付租金的期间，租赁合同的内容会影响竞买价格但没有披露。案涉房屋租赁应按市场价格执行。本案蔡超转租案涉房屋的转租价格明显多于其租赁的价格，对于吴威是不公平的。被上诉人蔡超二审辩称，吴威的上诉主张没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。事实和理由：1.一审法院认定以2012补充协议作为实际履行的协议是正确的。2012补充协议已将迟付一个月租金视为根本违约的情形予以删除，以此也能说明2012补充协议是对2011协议实质性的变更。2.蔡超于2020年3月支付租金并不存在违约行为，一审法院对此认定正确。期间，吴威一直不提供相应的付款账号，无法支付租金。从法律意义上蔡超可以提存，但是提存是一个比较专业的法律概念和程序，不能苛求蔡超知晓。2020年3月，吴威提供相应的付款账号后，蔡超便立即支付相应租金，可以说明蔡超并不存在违约恶意。3.关于租金支付的期限，案涉房屋拍卖时显示租金已付到了2018年9月，按约定下一次支付租金的时间应当在2019年3月前支付。因案涉租赁合同明确约定每三年有4个月的免租期，所以2020年3月所支付的40万元租金，实际上是支付到2020年1月，支付下一次租金的时间应当是2020年7月之前。蔡超之所以在2020年10月份才支付20万的租金，系因为双方尚在一审诉讼中及受疫情的影响，也不能认定蔡超违约。4.关于变更房屋主体、承重结构及配套设施等问题，一审法院对此认定正确，上诉理由不能成立。蔡超租赁房屋享有自主经营使用权和约定转租权，如何转租使用不需要通过吴威的同意。5.案涉房屋拍卖公告明确案涉房屋是带租拍卖，吴威称竞拍时未了解租赁合同内容，完全是其个人的原因，是其自己没有尽到审查注意义务。案涉2012年的补充协议是合法有效的，也经生效判决确认。至于蔡超对外转租获得多少收益，是蔡超依法享有的合同权利，与吴威无关。一审原告吴威向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除蔡超与柏某（宿迁）发展有限公司分别于2011年9月15日、2012年2月10日签订的两份《补充协议》，并判令蔡超向吴威返还宿迁市宿城区楚街十区C中心台房屋；2、判令蔡超停止对宿迁市宿城区楚街十区C中心台一楼房屋的施工，并依法对所破坏的主体及承重结构予以恢复原状；3、判令蔡超支付租金暂计20万（租金以每年40万元计算，从2019年9月至2020年3月，共计6个月合计20万元，租金实际应支付至合同解除之日止）及房屋占用使用费（以每年40万为标准自合同解除之日至房屋实际返还之日止）;4、本案诉讼费由蔡超承担。一审法院认定事实：2018年5月6日，吴威从一审法院成功竞买涉案中心台房屋，并于2018年7月23日办理产权变更登记。案涉拍卖公告显示为带租拍卖，租期从2012年7月29日至2027年7月30日，租金已经支付至2018年9月。蔡超于2011年9月15日与原所有权人柏某（宿迁）有限公司就涉案房屋签订补充协议（以下简称2011协议），协议约定租期6年，即2012年7月29日至2018年7月30日，前三年税后租金1100000元，第四年税后租金1188000元，第五年税后租金1283040元，第六年税后租金1385683元，租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏商铺结构及配套设施，乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须经甲方书面同意。蔡超于2012年2月10日与原所有权人柏某（宿迁）有限公司签订补充协议（以下简称2012协议），协议租金为税后40万元/年（税后），租期15年，即2012年7月29日至2027年7月30日；租金按年计算，每半年支付一次；每三年给承租方四个月的装修期，不计入租期且不收租金；承租人可转租；商铺结构及配套设施为：门窗水电齐全（以现状交付），租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自改变或破坏以上商铺结构及配套设施，乙方因装修商铺需改变商铺结构或原有配套设施时，须经甲方同意后进行，租赁期满乙方投入的装修和设备设施，乙方有权处分。2018年9月19日，吴威起诉蔡超要求确认蔡超与柏某（宿迁）有限公司签订的2012协议无效，案号为（2018）苏1302民初7515号，2019年4月20日该案作出民事判决书驳回吴威诉讼请求，该民事判决书于2019年5月生效。2019年10月左右，蔡超对涉案房屋装修改造，吴威认为装修破坏了房屋主体构造柱及地基，于2019年11月4日向一审法院提起诉讼，要求解除2012协议并返还涉案房屋，停止施工恢复原状并支付租金、房屋占有使用费，案号为（2019）苏1302民初8978号，后于2020年3月16日申请撤诉，一审法院予以准许。涉案房屋于2003年12月31日竣工，竣工图内无蔡超装修损坏的支柱。2019年10月25日，宿迁市宿城区综合行政执法局向蔡超出具《责令整改通知书》，内容载明蔡超对涉案房屋下挖地基，要求恢复原状。2020年3月2日，一审法院曾与该局联系，该局称《责令整改通知书》内下挖地基是指地面下挖行为，并非通过专业认定地基受损。一审法院认为,合法的债权债务收到法律保护。涉案租赁合同不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。吴威购买涉案房屋并取得所有权，应由吴威与蔡超继续履行涉案租赁合同。相对于2011协议，2012协议在租赁期限、租金等重要内容均作了修改，2012协议系对2011协议的实质变更，应当以2012协议约定内容来审查蔡超是否违反约定。关于吴威主张蔡超改变房屋承重结构、改变房屋用途及欠付租金并要求解除合同。一审法院认为，通过竣工图可以认定涉案争议的构造柱系房屋竣工后装修添加，无证据证明该部分构造柱添加后与房屋形成一体结构不可拆除，蔡超该改造行为并未影响房屋质量安全。楼梯在吴威竞拍该房屋前已不存在，因案外人柏某（宿迁）发展有限公司已不再实际运营，无法核实此前的装修经过是否经甲方同意，吴威竞拍房屋视为对该房屋拍卖现状的认可，对吴威主张蔡超改变房屋结构要求解除合同的意见，不予采纳。即使蔡超的装修改造行为违反行政法规，应接受行政管理部门的处罚。但蔡超的装修行为并非导致合同目的无法实现的根本违约，吴威以蔡超破坏房屋承重结构为由解除租赁合同，不予支持。根据2012协议第七条规定，蔡超享有转租经营权，依据该约定，租期内蔡超转租无需再经吴威同意，对吴威主张蔡超改变房屋用途要求解除合同的意见，不予采纳。关于租金支付，涉案补充协议约定租金每半年支付一次，吴威购买房屋时，蔡超已支付租金至2018年9月，故蔡超应于2019年3月前支付半年租金。但因2018年9月19日吴威即提起诉讼主张租赁合同无效，蔡超于判决生效前无法明确是否应履行合同，故该段时间未付款不应视为违约。2019年5月，（2018）苏1302民初7515号民事判决书已生效，蔡超应向吴威支付租金。蔡超辩称吴威未告知其付款途径，致使无法付款。一审法院认为，吴威作为新的合同履行方应向蔡超告知支付租金途径，现吴威并无证据证明其已向蔡超告知，对蔡超该抗辩予以采信。在（2019）苏1302民初8978号案件庭审中，经蔡超要求，吴威当庭告知蔡超其银行账号，蔡超于庭后5日内即向吴威支付了租金40万元，蔡超的租金已付至2019年9月，对吴威主张蔡超付款逾期，要求解除合同，不予支持。综上，吴威解除合同的理由不能成立，对吴威主张解除合同后的返还房屋、恢复原状、支付占用费亦不予支持。对于蔡超主张四个月免租期及疫情期间免租金。因蔡超装修时间为2019年9月后，蔡超可就下期的租金予以协商，协商不成可另行诉讼。疫情期间涉案房屋尚在装修阶段，未实际经营，也不存在因疫情致经营损失，故对蔡超主张扣减疫情期间租金的主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回吴威的诉讼请求。案件受理费4300元，由吴威负担。二审中双方均未提交新的证据。双方当事人对一审判决已经查明的事实均无异议，本院对一审判决查明认定的事实予以确认。本案二审主要争议焦点：案涉租赁协议是否应当解除？本院认为，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，吴威上诉主张本案应当同时适用案涉2011补充协议与2012补充协议，2012补充协议未对解除条款重新作出约定，故2011补充协议中的合同解除条款应当有效并予以适用；根据协议约定，租金每半年支付一次，但蔡超于2020年3月才一并支付2019年3月之前半年的租金和2019年9月之前半年的租金、于2020年10月才支付2019年10月之后的租金，逾期支付租金时间远超过2011补充协议中约定的一个月期限，合同约定的解除条件已成就，故吴威有权据此解除合同。对此，本院认为，案涉2011补充协议与2012补充协议系蔡超与原出租人先后达成的协议，其中后达成的2012补充协议在租赁期限、租金数额等内容均作了修改，该不同部分应系合同双方对2011协议的变更。同理，2012补充协议在租金支付条款中删除了关于“逾期支付租金超过一个月的，视为实质违约，甲方有权收回房屋自行处理”的内容，应当认定该内容为合同双方协商一致的变更部分，吴威不能依据该被变更的内容主张合同权利。故对吴威该上诉主张，本院不予支持。关于租金支付事宜。吴威在2018年9月19日起诉确认案涉2012补充协议无效，后被一审法院判决驳回诉讼请求，相关民事判决于2019年5月生效。2019年11月4日吴威又向一审法院提起诉讼，要求解除案涉租赁补充协议并要求返还涉案房屋，后于2020年3月6日撤诉。2020年4月7日吴威又提起本案一审诉讼，继续要求解除案涉租赁协议并要求返还涉案房屋。可见，吴威从竞拍案涉房屋后便一直在较连续的主张确认案涉租赁协议无效或解除租赁协议，使得案涉房屋租赁关系处于不稳定的争议状态。在吴威诉讼确认案涉租赁协议无效或解除租赁协议期间，蔡超未及时付款不应视为违约。吴威作为新的合同出租主体一方并无证据证明其已及时向蔡超告知新的支付租金途径，蔡超在吴威起诉确认案涉2012补充协议无效案件生效后与再次诉讼解除租赁协议前未及时付款，亦有一定道理。至于提存租金，应系蔡超享有的法定权利，并非蔡超的法定或约定义务，故蔡超未提存2019年9月之前的租金不应作为其违约行为。同时，吴威未能举证证实经其催告后蔡超在合理期限内仍未支付租金的事实。况且，在之后吴威当庭告知银行账号后，蔡超便及时向吴威支付了40万元租金，即虽然蔡超逾期支付了租金，但并未致使合同目的不能实现。故吴威不能依据蔡超上述支付租金的情形要求解除案涉租赁协议。吴威还上诉主张在吴威竞拍案涉房屋前，蔡超将案涉房屋的楼梯拆除并填平该楼梯对应的上层楼板后又在楼板下建造构造柱；在吴威竞拍案涉房屋后，蔡超将该承重的构造柱拆除；蔡超擅自破坏房屋主体结构和承重结构，属于违法行为，吴威有权据此解除合同。对此，本院认为，其一，吴威竞拍案涉房屋视为对该房屋拍卖现状的认可，在吴威竞拍该房屋前存在的改造行为，吴威无权据此主张解除合同。其二，在吴威竞拍案涉房屋后，蔡超主张其并未拆除案涉构造柱，后吴威亦认可案涉楼板下依然存在构造柱。吴威又主张该构造柱已发生变化致使不足以承重，但对此并未举证证实，吴威亦不能以此为由解除租赁合同。其三，即使蔡超的装修改造行为属于违法行为，可由相关行政管理部门予以处罚，吴威不能以此为由解除租赁合同。故对吴威该上诉主张，本院不予支持。吴威又上诉主张蔡超改变房屋用途，擅自拆除经营火锅店的经营结构及改变水电门窗重新装修经营足疗店，吴威有权解除合同。对此，本院认为，其一，依据2012补充协议约定，蔡超享有转租经营权，租期内蔡超转租无需再经出租人同意。实际上，案涉房屋仅是经营项目的变化，并未改变案涉房屋的商业经营用途。其二，蔡超未经同意拆除经营火锅店的经营结构等设施后重新装饰装修经营足疗店，一定程度上虽属违约，吴威据此可以主张蔡超承担相应的违约责任,但案涉租赁协议并未约定该情形为合同解除条件，蔡超该未经同意重新装饰装修的情形亦不构成法定解除条件。故对吴威该上诉主张，本院亦不予支持。吴威还在二审诉讼中主张吴威竞拍案涉房屋时未看到租赁协议内容，租赁价格会影响竞拍价格，案涉房屋租赁应按市场规则执行，蔡超转租价格远超于其自身租赁价格，对吴威明显不公平。对此，本院认为，案涉房屋拍卖公告明确案涉房屋是带租拍卖，披露了案涉房屋租赁期限及已付租金的期间，并标明其他未尽事宜“请向拍卖人咨询”。吴威未看租赁协议内容，应系其作为竞拍人的自身原因导致。案涉租赁协议约定的租赁价格系租赁合同双方达成的一致意见，案涉房屋所有权发生变动，但原租赁合同对承租人和新房主继续有效。蔡超行使约定转租权亦有权自行与次承租人确定转租价格，出租人无权干预。吴威以蔡超转租价格远超于案涉2012年补充协议约定的租赁价格对吴威明显不公平为由解除合同，依据不足，本院对此不予支持。综上，吴威的上诉理由均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由吴威负担。本判决为终审判决。审判长  黄亚非审判员  翟新权审判员  刘宗强二〇二一年三月二十九日书记员  黄 莘