德州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021)鲁1491民初215号 原告：李洪生，男，1961年8月2日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 原告：张春彦，女，1958年4月8日出生，汉族，住山东省德州市德城区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：赵振忠，山东德联邦律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：咸德芬，山东德联邦律师事务所律师。 被告：刘恩顺，男，1967年3月27日出生，汉族，住山东省陵县。 委托诉讼代理人：杜敏，德州德城黄河法律服务所法律工作者。 原告李洪生、张春彦与被告刘恩顺农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李洪生、张春彦及其共同委托诉讼代理人赵振忠、咸德芬、被告刘恩顺及其委托诉讼代理人杜敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李洪生、张春彦向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告转让房屋的行为无效，并判令被告将涉案房屋及院落腾退给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告李洪生系杏园村村民，在本村集体土地上享有【德土集用（2002）字第2073号】集体土地使用权证，土地使用权面积为342平方米。原告于2003年将在该集体土地上的其中一处房子转让给被告刘恩顺。2020年11月6日，德州经济技术开发区长河街道长河社区杏园居民委员会张贴拆迁公告，被告拒不拆除房屋，导致原告享受拆迁权益无法实现。根据相关法律规定，原、被告双方的房屋转让行为应为无效。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院。 刘恩顺辩称，2003年两原告因急需资金，找到刘恩顺出售自有房屋。经两原告所在德州经济开发区宋官屯镇杏园村村民委员会同意，2003年4月5日签署卖房《协议书》，村委会于2003年4月7日向刘恩顺出具购房的证明材料。截至2003年7月30日，两原告共收到刘恩顺购房款合计58000元。两原告串通村委会故意隐瞒了涉案房屋不能随意买卖的客观情况，在两原告签字并且村委会出具证明材料之后，刘恩顺有充分的理由，信赖涉案房屋的出售属于正常买卖行为，刘恩顺在整个过程中没有过错。现两原告又以转让行为违法而无效为由提起诉讼，能够证明两原告在明知转让合同行为无效的情况下仍然签署合同出售房屋，属于恶意诉讼，应对合同无效承担全部过错责任；现因案涉房屋正涉及拆迁安置，两原告为了多获取安置利益要求收回已经出售的房产，明显违反了诚实信用的原则。两原告除返还本金外还应当赔偿刘恩顺的损失，该损失应当包括利息损失，综合考虑其过错等因素，利息损失按照年息10%计取较为合理；也应当包括信赖利益损失，即可得安置权益损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李洪生、张春彦共提交五份证据，刘恩顺共提交九份证据，刘恩顺申请本院调取证据两份。对李洪生、张春彦提交的证据一宋官屯镇杏园村村委会证明一份（复印件）、证据二德土集用（2002）字第2073号集体土地使用权证、证据三德州经济技术开发区长河街道长河社区杏园居民委员会公告（复印件）、证据四户籍信息、证据五拆除补偿协议；对刘恩顺提交的证据一《协议书》、证据二《收到条》、证据三《证明》、证据四刘恩顺缴费折、证据八证人证言（视频）；对刘恩顺申请本院调取的《德州经济开发区长河街道办事处关于村庄搬迁补偿安置指导意见》及对该居委会主任所作的询问笔录，对以上证据的真实性双方当事人均无异议，对以上证据的真实性本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对刘恩顺提交的证据五（2020）鲁民申2917号民事裁定书（打印件）、证据六（2020）鲁14民终3335号民事判决书（打印件）、证据七（2020）鲁民申9484号再审审查与审判监督民事裁定书（打印件），李洪生、张春彦提出以上证据是法院判例，不应该作为依据，不能证明刘恩顺的主张，而且案情不一样情况也不同的质证意见；本院认为，刘恩顺提交的证据五、六、七与本案无关，且均系打印件，本院不予确认。对刘恩顺提交的证据九涉案房屋草图（刘恩顺自制），李洪生、张春彦提出对该证据的真实性有异议，以土地使用证为准的质证意见；经审查，该证据系刘恩顺个人制作，不符合证据要求，对该证据本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年4月5日，李洪生、“张春燕”作为售房人、刘恩顺作为购房人、李永春、赵洪新作为证明人签订《协议书》，载明：“兹有我李洪生，将房子一处转让于陵县丁庄乡大刘村村民刘恩顺，经双方协商达成转让协议书。该处房子的面积，北房东西长18米、南北长5.5米，西房南北长2.8米、东西长3.55米，大门洞子长2.8米、宽3.55米，总建筑面积119.78平方米。”李洪生、张春彦系夫妻关系。签订上述《协议书》时，张春彦在场，对协议内容知情。2003年4月7日，德州经济开发区宋官屯镇杏园村民委员会出具《证明》，载明：“兹有杏园村民李洪生将自己私有房子一处转让于陵县丁庄乡大刘村村民刘恩顺，经双方协商达成转让协议。该房的面积，北房东西长18米、南北长5.5米，西房南北长2.8米、东西长3.55米，大门洞子长2.8米、宽3.55米，总建筑面积119.78平方米。特此证明”，最后盖有德州经济开发区宋官屯镇杏园村民委员会公章。2003年7月23日、7月30日，李洪生向刘恩顺分别出具《收到条》，分别载明：“今收到购房款陆千元，计6000元整”“今收到购房款52000元整，计伍万贰仟元”。后刘恩顺一直居住使用上述房屋。 另查明，集体土地使用证【德土集用（2002）字第2073号】载明：“使用者：李洪生，土地所有者：宋官屯镇杏园村，座落：杏园村，地号：103-49-163，用途：住宅，使用权类型：批准拨用，使用权面积：342平方米”，该使用权面积342平方米包含涉案房屋的面积。 又查明，长河社区杏园居民拆迁安置政策系以《德州经济开发区长河街道办事处关于村庄搬迁补偿安置指导意见》德经长办发〔2010〕28号为依据。2019年12月10日，德州经济技术开发区长河街道长河社区杏园居民委员会作为甲方与李洪生作为乙方签订《杏园社区居委会村庄改造拆除补偿协议》。2020年11月6日，德州经济技术开发区长河街道长河社区杏园居民委员会张贴杏园村第二批拆迁公告。 再查明，刘恩顺户籍地为山东省德州市陵城区丁庄镇大刘村249号。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。非本集体经济组织成员因购买集体土地上的房屋而与村民所订立的买卖合同，买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同因违反相关法律、国家政策的规定，应当认定无效。关于李洪生、张春彦请求确认其与刘恩顺转让房屋的行为无效，刘恩顺将涉案房屋及院落向其腾退的诉讼请求。本案中，李洪生、张春彦系长河社区杏园村民，刘恩顺系陵城区丁庄镇大刘村村民，李洪生、张春彦与刘恩顺非系同一集体经济组织成员，故刘恩顺不能取得李洪生、张春彦所在集体的宅基地使用权，双方通过涉案房屋的转让，也就将与涉案房屋不可分离的宅基地使用权一并转让，双方签订的涉案房屋转让的《协议书》因违反法律强制性规定应归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故刘恩顺应将涉案房屋及院落返还给李洪生、张春彦，李洪生、张春彦应将售卖涉案房屋所得的58000元返还给刘恩顺，本院予以确认。关于李洪生、张春彦主张刘恩顺的拒绝拆迁的行为导致其实际应得临居费和相关奖励5800元没有取得，所以在其返还刘恩顺购房款的同时，将此款予以扣除，返还刘恩顺52200元的主张。李洪生、张春彦并未提交充分证据证明其主张，故对李洪生、张春彦的该主张，本院不予支持。庭审过程中，刘恩顺主张其损失待确权之后另行主张，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、原告李洪生、张春彦与被告刘恩顺于2003年4月5日签订的涉案房屋转让的《协议书》无效； 二、被告刘恩顺于本判决生效之日起十日内将涉案房屋及院落腾退返还给原告李洪生、张春彦； 三、原告李洪生、张春彦于本判决生效之日起十日内返还给被告刘恩顺购房款58000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取625元，由原告李洪生、张春彦负担312.5元，由被告刘恩顺负担312.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。 审判员  潘立原 二〇二一年三月二十四日 书记员  唐 宁