文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0108民初5749号原告重庆多泰物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办将军支路会江巷33号3单元3-1。统一社会信用代码：915001176664428929。法定代表人吴杰，总经理。委托代理人赵崇伦(特别授权)，重庆市南岸区迎龙法律服务所法律工作者。被告蒋凤，女，1985年9月5日出生，汉族，住所地重庆市南岸区。委托代理人江文书(特别授权)，女，1963年4月7日出生，汉族，住重庆市南岸区，与被告蒋凤系母女关系。原告重庆多泰物业管理有限公司(以下简称“多泰物业公司”)诉被告蒋凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），由审判员龚一独任审判，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告多泰物业公司的委托代理人赵崇伦，被告蒋凤及其委托代理人江文书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告多泰物业公司诉称，其于2011年7月22日与重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司签订《城市彼岸·康家花园前期物业服务合同》，约定由原告对重庆市南岸区长生桥镇河街13号“康家花园”小区提供物业管理服务；合同期限自原告进场之日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费包括住宅物业按建筑面积每月每平方米1.6元(含电梯费)，公共能耗费每月10元；物业服务费按季交纳，业主应在季前15日内履行交纳义务；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告即进驻该小区，依约对该小区提供物业管理服务。被告系该小区X幢X号房屋业主，其房屋建筑面积为80.8平方米，其每月应缴纳的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）为139.28元，被告拖欠2015年6月24日至2019年1月30日期间的物业费（含电梯费、公共能耗费）共计5989元。原告多次催收无果，遂起诉来院，请求判令被告支付原告物业服务费（含电梯费、公共能耗费）5989元及违约金，同时本案的诉讼费用由被告承担。原告多泰物业公司为证实诉称事实，向本院提交了下列证据材料：1、营业执照；2、前期物业服务合同；3、房屋登记信息查询证明；4、来人来访登记表；5、保安交接班记录；6、治安、消防巡逻签到表；7、物业服务照片若干；8、小区整治乱搭乱建相关资料；9、催收通知。被告蒋凤辩称，就其欠付时间及金额不能确定。被告同时认为原告在其物业服务中存在以下情形：1、其住房窗户外墙有裂痕；2、物业施工造成其住房窗户挡雨棚弄脏未清洁；3、小区外来人员随意进入；4、小区公共收益未公示；5、小区内办丧事；6、小区内随意摆摊；7、住房门乱贴小广告，门前垃圾未打扫；8、小区楼顶加层物业不管。综上，被告不同意向原告支付物业服务费、公共能耗费及违约金。被告蒋凤未向法庭举示证据。经审理查明，重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司系位于重庆市南岸区长生桥镇河街13号康家花园小区开发企业。2011年7月22日，原告多泰物业公司与重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司签订《城市彼岸·康家花园前期物业服务合同》，约定由原告对“康家花园”小区提供物业管理服务；合同期限自原告进场之日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费包括：住宅物业按建筑面积每月每平方米1.6元(含电梯费)，公共能耗费每户每月10元；物业服务费按季交纳，业主应在季前15日内履行交纳义务；业主未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。合同双方还就物业服务事项、物业服务质量、双方的权利义务等进行了约定。上述合同签订后原告多泰物业公司即进驻“康家花园”小区，依约对该小区提供了包括清洁卫生、保安值班巡逻、设施设备维修维护等在内的相关物业管理服务。被告蒋凤系重庆市南岸区长生桥镇河街13号“康家花园”小区X幢X号房屋(住宅)业主，其房屋建筑面积为80.80平方米，其每月应缴纳的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）为139.28元。其拖欠原告多泰物业公司2015年6月24日至2019年1月30日期间的物业服务费（含电梯费、公共能耗费）共计6017元。2021年2月1日，原告多泰物业公司以被告蒋凤拖欠其物业服务费等为由起诉来院，提出如前所述之诉讼请求。另查明，原告多泰物业公司于2019年1月30日解除与重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司签订的《城市彼岸·康家花园前期物业服务合同》，并终止其在“康家花园”小区的物业管理服务。期间，原告在物业服务中存在小区封闭管理不到位、外来人员随意进入等物业服务瑕疵问题。上述事实，有原告举证及原、被告陈述为证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，在业主委员会成立以前，小区物业管理属前期物业管理，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个社区的公共利益，物业服务企业所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割性和相互依赖性，如果因为物业企业的服务存在一定瑕疵或多收了少许不合理的费用，业主便拒绝缴纳全部物业费的做法也使其所获得的收益远远小于给物业企业和社区多数业主造成的损害。本案中，原告多泰物业公司与康家花园小区建设单位重庆康家房地产开发有限公司、重庆旺华房地产开发有限公司签订的《城市彼岸·康家花园前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，签约双方主体适格，合同内容不违犯法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，该合同属前期物业服务合同性质，其对包括被告蒋凤在内的所有“康家花园”小区业主具有约束力。被告拖欠原告2015年6月24日至2019年1月30日期间的物业服务费(含电梯费、公共能耗费)共计6017元，事实成立，被告应予支付。鉴于原告仅起诉5989元，差额部分视为其权利的放弃。被告对其缴纳物业费情况负有举证责任，鉴于被告未予举示相关证据，其将承担该部分事实举证不能的法律后果。鉴于原告在“康家花园”小区物业服务期间存在服务瑕疵，其关于原告逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持，应予驳回。被告关于原告物业服务中存在住房窗户外墙开裂、物业施工造成房屋挡雨棚弄脏、小区外来人员随意进入、摆摊、乱贴小广告、办丧事、小区公共收益未公示、小区楼顶加层物业不作为等情形，其不同意向原告支付物业服务费、公共能耗费的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。本院认为，物业服务企业在提供物业服务过程中即使存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务的情形，业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以拒绝交纳物业费予以对抗。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]8号）》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告蒋凤于本判决书生效之日起十日内给付原告重庆多泰物业管理有限公司2015年6月24日至2019年1月30日期间的物业服务费(含电梯费、公共能耗费)共计5989元；二、驳回原告重庆多泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蒋凤负担(此款已由原告重庆多泰物业管理有限公司垫付，被告在支付上述款项时一并支付原告，本院预收的受理费不作清退)。本判决为终审判决。审判员 龚 一二〇二一年三月三十日书记员 高小涵