湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2476号上诉人（原审被告、反诉原告）：长沙经济技术开发区长钢科技有限公司（曾用名长沙州立教育科技有限公司），住所地：长沙经济技术开发区泉塘街道向阳路**尚都美寓213。法定代表人：胡文奇，执行董事。委托诉讼代理人：姚丹，湖南知一律师事务所律师。委托诉讼代理人：张满，湖南知一律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宋霞，女，1976年7月16日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：袁伟海，湖南华湘律师事务所律师。原审被告（反诉原告）：宋超，男，1990年3月26日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人长沙经济技术开发区长钢科技有限公司（简称长钢公司）因与被上诉人宋霞、原审被告宋超房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初12716号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人长钢公司向本院提出上诉请求：1.请求依法撤销（2020）湘0121民初12716号民事判决书第一项、第三项，并依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实与理由：原审判决认定事实错误。1.上诉人与被上诉人之间的《商铺租赁合同》实际已于2020年10月20日解除。上诉人是从事线下面授培训的教育机构，事实上从2020年初开始，因受疫情影响，经营困难，多次沟通退租事宜。2020年9月，因上诉人无法支付教职工工资，学校倒闭并出现学生家长闹事的群体性事件，为妥善处理纠纷，湘润社区、湘龙街道均介入组织协调，调解的事宜就包括房屋的退租事宜。2020年10月20日，湘龙街道、湘润社区组织召开协调会，确认上诉人在山东商会（即被上诉人）房屋的租赁关系已解除。在街道、社区的协调中，社区干部做工作，被上诉人也曾参与协调会，上述表明被上诉人对解除租赁合同一事是明知且认可的，上诉人已尽通知义务。原审判决认定合同于2020年12月2日解除是事实认定错误。2.上诉人未拖欠被上诉人租金，不应当承担违约责任。根据案涉租赁合同第一条，案涉房屋应由被上诉人装修后再租给上诉人使用，但因被上诉人一方当时资金紧张，加之上诉人原承租的场地到期，经双方协商，先有上诉人垫资自行找人装修，被上诉人再将装修费用返还给上诉人。为不影响正常教学，上诉人自行装修，共计支出33万余元，均有转账凭证。2019年11月15日被上诉人向上诉人支付装修5万元，由此可表明被上诉人对于上诉人垫资装修一事均是认可的。双方租赁合同已于2020年10月20日解除，上诉人已经支付租金383422元，上诉人已向被上诉人支付租金、装修款555700元，被上诉人应返还172278元，上诉人未拖欠被上诉人租金，不应承担违约责任。综上，请求二审法院公正裁决。被上诉人宋霞辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告宋超述称：认可一审判决。宋霞向一审法院提出以下诉讼请求：1.长钢公司和宋超共同向宋霞支付欠交租金254427.44元和滞纳金763282.32元，总计1017709.76元（该数额暂以2020年10月19日为准进行计算，最终具体数额以双方商铺租赁合同解除之日为准）；2.长钢公司、宋超共同向宋霞支付违约金246578.58元，总计1264288.34元（详见《费用详细列表》）；3.解除双方《商铺租赁合同》；4.长钢公司和宋超承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费16179元、申请诉讼保全费5000元、保全保险费1264.29元）。一审法院审理查明，1.2019年10月22日，宋霞（甲方）与长沙州立教育科技有限公司（乙方，后更名为长沙经济技术开发区长钢科技有限公司）签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：第一条，租赁范围及用途：甲方同意将位于长沙市长沙县××路以西山东商会总部基地（星雅美辰）一号栋401（39.63）、402（39.63）、403（39.63）、404（39.63）、405（39.63）、406（39.63）、407（37.56）、408（70.36）、4011（164.86）、4016（56.61）室共计567.17平方，在装修后（乙方提供的装修方案）租给乙方使用。租赁期限为拾年，自2019年11月1日起至2029年10月30日止。第二条，保证金：为确保出租房屋设施完好及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之前交纳人民币40000元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清应交纳所有费用后，甲方将保证金金额退还给乙方。第三条，租金：1.每月租金为人民币32900元；租金每季度（三个月）一次性付清，乙方在签订本合同之日一次性付清第一个月至第三个月房租，以后每季度租金需在当月10日前一次性付清，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证；2.乙方从2021年11月1日起房租每年按6%递增。第四条，设施及费用承担：1、房屋租赁期间所发生的一切费用（物业费5元／㎡，水电按照实际产生收取）（包括房屋租赁税等与租金外的一切费用）由乙方负责；3.乙方合同期满后，不得拆除地砖和吊顶。第五条，甲方责任和义务：甲方保证出租商铺产权清楚，若有纠纷，由甲方负责处理。第六条，乙方责任和义务：1.乙方应按合同的规定，按实支付租金及其它各项费用，且按照本合同约定使用房屋；2.未经甲方和有关部门书面同意，乙方不得将房屋的结构作任何改动。第七条，合同解除：本合同发生下列情形外，合同期限内完全有效，不得单方解除：1、租赁期届满；2.因乙方过错造成房屋损毁的；3.出现不可抗力造成房屋损毁达不到使用目的的；4.政府强制征收或拆除该房屋的。第八条，违约责任：1.由于甲方怠于履行维修义务或者情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或者折抵租金，但乙方应提供有效凭证；2.租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述租赁费用总额的5%支付甲方滞纳金；3.在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金5%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；4.乙方如逾期支付租金每逾期一日则按乙方须按日租金的三倍支付滞纳金；5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失；6.因不可抗力原因造成或政府拆迁致使本合同不能继续履行或者造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。第九条，补充约定：承租期内，若因国家政策变动或不可抗力的因素需要提前终止本合同，甲方应在第一时间通知乙方，乙方必须按通知要求办理终止合同手续，按时退出所租用房屋，甲方不承担由此造成的任何损失。但甲方必须负责退还乙方已交房租但未使用完时间的租金。第十一条：本合同在履行中发生争议，应及时协商解决，协商不成时，任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼；第十二条：本合同未尽事项，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。第十三条：本合同经双方签章即生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。合同落款中，甲方有宋霞的签名（备注卡号：6230********；开户行：湖南省农商行九尾冲支行）；乙方有长沙州立教育科技有限公司的签章及宋超的签名。2.合同签订的当日即2019年10月22日，宋超分三次通过自己长沙银行手机银行向宋霞转账共计138700元（38700元一笔，50000元两笔），备注为保证金（40000元）及三个月房租（98700元），收款方账号与合同中提供的宋霞的账号一致。3.合同签订后，宋霞按合同的约定找了案外人韩新海对租赁房屋进行装修，韩新海进场并实施了部分装修。2019年11月2日，长钢公司认为韩新海的装修报价过高且进度过慢，便与宋霞达成口头协议：约定由长钢公司自行找第三方进行装修，装修费用由长钢公司先行垫付，相关费用可以折抵房租。但双方并未对装修的标准、工艺以及装修的总费用达成书面协议。事后，宋超找到第三方彭志辉对租赁房屋进行了装修，装修费由长钢公司垫付。2019年11月15日，宋霞的丈夫荣飞通过浦发银行手机银行向宋超转账50000元，双方均认可该50000元为宋霞支付给被告的房屋装修费。5.长钢公司自述租赁房屋的实际用途是从事中小学文化课程面授补课培训，2020年12月底装修进入尾声，因学生上课需要，长钢公司不得不一边抢时间装修，一边组织学生开始上课。6.2018年12月28日，长沙州立科技教育有限公司登记成立，胡文奇为法定代表人，陈某任监事。2020年7月21日，长沙州立科技教育有限公司工商登记更名为长沙经济技术开发区长钢科技有限公司。7.2020年7月31日、8月4日、8月12日，宋超又先后分三次通过自己长沙银行手机银行向宋霞转账共计97000元（三笔金额分别为57000元，10000元、30000元），备注为房租，收款方账号为6230********。8.2020年10月17日，宋霞发现长钢公司停止经营并搬离了租赁房屋。因无法联系长钢公司，宋霞诉至该院请求解除双方的租赁合同并由长钢公司承担违约责任，该院于2020年11月26日依法立案后，于2020年12月2日向长钢公司的执行校长宋超送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼材料。争议的事实及认定。一、案涉《商铺租赁合同》的解除原因及时间。宋霞主张因长钢公司擅自搬离租赁房屋，构成了违约致使合同目的不能实现，请求解除双方的租赁合同。对长钢公司在合同租赁期内未通知宋霞擅自搬离租赁房屋的行为不予认可。长钢公司辩称，因新冠疫情影响导致其经营困难，其搬离租赁房屋，属于不可抗力，故双方的合同自搬离时已事实上解除；经租赁房屋所在地长沙县湘龙街道办事处湘润社区居民委员会协调，该社区于2020年10月20日作出了《州立培训学校调解情况说明》，该说明载明：“原地址（山东商会四楼）房屋租赁关系与房东解除”，故其认为双方的租赁合同已于2020年10月20日解除。该院认为，长钢公司在庭审中自认搬离租赁房屋时并未书面通知原告，且长钢公司提供的证据不能证实宋霞参与了社区的协调，也不能证明宋霞认可社区的调解结果，故对长钢公司引用不可抗力主张双方已于2020年10月20日解除合同的抗辩理由，该院不予采纳。长钢公司主张自其搬离租赁房屋后双方的租赁关系形成了事实上的解除，现长钢公司也诉请要求解除合同，该院认为应当自载有宋霞解除合同意思表示的诉状副本到达长钢公司之日即2020年12月2日即视为双方合同的解除。二、租赁房屋装修费由谁承担。宋霞认为，合同签订后，宋霞按照合同的约定找了案外人韩新海对租赁房屋进行装修，后因长钢公司认为韩新海报价200000元的装修费用过高，应长钢公司的要求遂同意由长钢公司自行装修。在质证过程中，宋霞对长钢公司330000元的装修费不予认可，对案外人陈某支付给装修施工人彭志辉共计200000元的转账凭证有异议，宋霞仅认可180000元的装修费，于2019年11月15日支付给宋超的50000元装修费应予抵扣。长钢公司反诉称，因韩新海的装修进程太慢，而长钢公司急需场地开展培训，经宋霞同意后，长钢公司自行找第三方彭志辉对房屋进行了装修并垫付了330000元的装修费，按照合同约定所有的装修费均应由宋霞承担。长钢公司提供了银行转账凭证，证明累计向彭志辉支付装修费330000元，具体为：2019年11月5日，一张尾数为3469的长沙银行卡向彭志辉尾数为2976的银行账户转账80000元；2019年11月15日，宋超通过建行手机银行向彭志辉转账50000元；2019年11月24日、12月19日、2019年12月30日，证人陈某先后分三次通过民生银行账号为6216********的账户向彭志辉浦东发展银行账号为6217********的账户转账共计200000元（三笔转账金额分别为30000元两笔，140000元一笔）。一审法院认为，1.双方的《商铺租赁合同》约定由宋霞对涉案租赁房屋进行装修后交付给长钢公司使用，故先期装修的费用应由宋霞承担。2.双方在合同履行中，口头协商变更为由长钢公司自行装修，是双方协商一致的结果，应视为双方对原合同的变更，该院予以认可。长钢公司主张其为房屋装修的330000元应全部由宋霞承担，但其在庭审中自认在装修过程中，始终未将工程装修合同、工程项目造价单向原告出示，亦无法证明就装修的总费用得到了原告的追认。3.证人陈某系长钢公司监事，与长钢公司存在利害关系，其证言证明力较小，该院不予采信。综上，该院认为，宋霞自愿承担180000元的装修费不违反法律规定，超出部分因双方约定不明确，应由长钢公司自行承担，扣除宋霞已经支付给长钢公司50000元的装修费，剩余130000元应由宋霞承担或折抵房租。三、长钢公司和宋超是否欠交租金、是否应当承担滞纳金与违约金，宋超是否应当返还租金和装修款。宋霞主张，长钢公司和宋超未按合同约定支付租金，违反了合同约定，故应当支付尚欠租金254427.44元和滞纳金763282.32元、违约金246578.58元，总计1264288.34元。（庭审中，宋霞主动将实际损失作出调整：为5个月租金164500元的租金损失以及463585元的装修损失。）长钢公司和宋超反诉主张：1.长钢公司不存在欠付租金，无需承担违约责任。因新冠疫情这一不可抗力，导致双方租赁合同解除，租金应计算至合同解除之日即2020年10月20日；2.截至2020年10月20日，其应支付的租金为383422元，其已实际向原告支付租金、装修款共计555700元，故原告应当返还租金及装修款共计172278元。另长钢公司在庭审中提出宋霞主张的违约金计算标准过高，请求法院依法调整。经审查，截至该院确认的合同解除之日即2020年11月2日，共计13个月零1天（2019年11月1日至2020年12月2日），已经产生的租金应为428797元（32900元／月＊13个月＋32900元／30天），而长钢公司支出的费用共计365700元（含长钢公司支付租金195700元、租房保证金40000元，垫付的装修费130000元），故长钢公司尚欠租金为63097元（428797元-365700元）。该院认为，1.合同提前终止后，承租人应当支付尚欠租金，长钢公司已经支付的租金、租房保证金及垫付的装修费可以依约定予以抵扣，故对宋霞要求长钢公司支付拖欠租金的诉讼请求，该院部分予以支持。2.长钢公司拖欠租金、擅自搬离租赁房屋，应当承担违约责任。滞纳金通常是指行政机关对不按期限履行金钱缴纳义务的相对人，课以带惩罚性质的额外费用。本案中，双方合同中约定的滞纳金实质上仍属于民法意义上的违约金。被告认为违约金的计算方式和标准过高，请求予以调整，宋霞在庭审中表示同意。该院认为，长钢公司系从事线下面授培训的教育机构，新冠疫情客观上会对其招生、收入造成一定影响，所在社区介入处理长钢公司与学员之间的纠纷，也印证了长钢公司确实已陷入经营困难；而本案原告的损失主要为预期的租金收益，且租赁房屋的装修在一定程度上增加了房屋的使用、利用价值。综上，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，结合案件的实际情况，根据公平原则，该院酌情将违约金核减为一个月租金即32900元。三、折抵长钢公司已支付给宋霞的各项费用后，长钢公司尚欠宋霞租金，故长钢公司要求宋霞返还租金及装修款的反诉请求没有事实依据。四、宋超是否应当承担责任。宋霞主张：1.宋超不是长钢公司的法定代表人，对外不能代表长钢公司，宋超与长钢公司并列作为租赁合同的承租方与宋霞签订了租赁合同，且在合同签章处有宋超的个人签名；2.房屋租金均由宋超个人账户向长钢公司进行支付；3.长钢公司和宋超提交法庭的《反诉状》中，未将宋超和长钢公司分开论述；4.在庭审中宋超自认，由其本人集中向长钢公司的员工发放工资。综上，宋超应为长钢公司实际合伙人，应与长钢公司及其法定代表人胡文奇共同承担责任及后果。宋超辩称，宋超作为公司员工，发放工资、收取学费都是职务行为，其行为后果应由长钢公司承担。市场交易中，用个人银行账户走公司款项是很普遍的现象，以此认定责任混同缺乏事实依据。该院认为，本案中，根据宋霞提供的证据表明宋超系长钢公司的执行校长，长钢公司对宋超身份及上述行为均予以认可。因此，宋超的上述行为应当认定为职务行为，其行为后果应由长钢公司承担。故对宋霞要求宋超与长钢公司共同承担责任的诉讼请求不予支持。一审法院认为，宋霞与长钢公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应依诚实信用原则全面、严格履行各自的合同义务。1、本案中，长钢公司在合同履行期限内不履行合同义务，导致合同目的无法实现，起诉要求解除合同，该院依法确认房屋租赁合同自2020年12月2日解除；因长钢公司搬离租赁房屋时未及时通知宋霞，故对长钢公司请求于2020年10月20日解除《商铺租赁合同》的反诉请求，该院不予支持。2.长钢公司未按合同约定支付租金，宋霞要求长钢公司支付租金的诉讼请求，该院在实欠租金63097元的范围内予以支持；3.关于违约金的问题，长钢公司未按合同支付租金已构成违约，依法应当承担违约责任。长钢公司认为合同约定的违约金标准过高，请求法院予以调整，该院结合案件的实际情况，根据公平原则酌情将违约金核减为一个月租金即32900元。4.企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，应承担民事责任，故对宋霞要求宋超与长钢公司共同承担责任的诉请，该院不予支持。5.因长钢公司支付的所有费用尚不足以覆盖其欠交房屋租金，长钢公司反诉要求宋霞返还租金及装修款共计172278元的诉讼请求缺乏事实依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十八条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：一、限长钢公司于本判决生效之日起十日内支付宋霞房屋租金63097元及违约金32900元；二、驳回宋霞的其他诉讼请求；三、驳回长钢公司的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费16179元，减半收取8089.5元，财产保全费5000元、保全保险费1264.29元，共计14353.79元，由宋霞承担7400.79元；长钢公司承担6953元。反诉受理费1873元，减半收取936.5元，由长长钢公司承担。上诉人长钢公司在二审中提交了一份视频文件作为证据，拟证明出租人参加过协调会，并知晓案涉租赁合同要解除一事，宋霞声称从未参与过协调会，与事实不符。被上诉人宋霞对真实性无异议，关联性有异议，宋超无异议。本院经审查认为，上诉人长钢公司提交的视频文件形成于2020年12月25日，内容是社区调解员对案涉纠纷的相关陈述，真实、合法，与本案有关，至于能否达到其证明目的，将结合全案事实予以认定。上诉人长钢公司申请调查取证请求确认宋霞是否参与协调会和就《州立培训学校调解情况说明》第4点进一步明确。本院经核实，宋霞未参加过协调会，调解会主要解决的是培训学员和学校之间的纠纷，而《州立培训学校调解情况说明》亦无宋霞的签字或认可。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，宋霞与长钢公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面、严格履行各自义务。根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、案涉《商铺租赁合同》解除的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和第九十四条规定，合同解除分为约定解除和法定解除，本案的当事人未就合同解除达成一致，故不能认定为协商一致解除合同。因长钢公司未付租金并在合同到期前搬离房屋，导致合同目的无法实现，被上诉人宋霞有权单方解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人长钢公司未付租金导致合同目的无法实现，被上诉人宋霞有权解除合同，合同自通知到达上诉人长钢公司时解除。长钢公司未经协商即搬离房屋，宋霞未能发出合同解除通知，遂向一审法院起诉，故应当以长钢公司收到诉状的日期确定为合同解除之日。因此，一审法院认定的合同解除之日具有事实和法律依据。上诉人长钢公司主张2020年10月20日系合同解除之日，但上述日期是其私自搬离房屋之日，未经宋霞同意，宋霞事后亦未认可，故其该上诉主张不能成立。二、长钢公司应付租金及违约金数额。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，上诉人长钢公司租期为13个月零1天，应付租金428797元，已付365700元（包括已付装修费、租金和租房保证金），仍欠付63097元，鉴于其超期未付租金且提前解除合同，长钢公司应支付违约金。结合长钢公司经营情况和疫情因素，一审酌定违约金核减为32900元具有事实和法律依据。上诉人长钢公司主张已付555700元，超额支付了款项，宋霞应返还其租金和装修款172278元。本院经审查认为，装修款项33万余元未经宋霞认可，宋霞已自愿承担了180000元的装修费，且长钢公司提交的证据不能支持其主张，故其上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人长钢公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5324元，由上诉人长沙经济技术开发区长钢科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年三月十一日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。