安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖15民终272号 上诉人（一审原告）:鲍传丙,男,1967年8月2日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：李明，安徽天爱律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）:王同伟,男,1979年7月22日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 被上诉人（一审被告）:韩宜秀,女,1982年12月24日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 被上诉人（一审第三人）:王同军,男,1973年10月30日生,汉族,住安徽省六安市裕安区。 上诉人鲍传丙因与被上诉人王同伟、韩宜秀、王同军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2020)皖1503民初6291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭公开不开庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鲍传丙上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人支付亏损款220266元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决书认定的部分事实错误。上诉人认为，一审法院判决中“本院认为：原、被告签订房屋买卖合同的真实意思并非是买卖案涉房屋，而仅仅是将按涉房屋抵付第三人的债务，因此原告与第三人形成民间借贷关系。现案涉房屋并非被告所有，故对原告要求解除买卖合同的诉讼请求，予以支持。原告未能提供证据证明第三人王同军所欠本息41万元中本金数额，故对原告要求被告、第三人返还购房款41万元及利息并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任以及房屋差价款的诉讼请求，不予支持。原告可以据证据另行向王同军主张借款。”是对事实的认定错误。（1）原告与第三人形成借款合同关系，后与被告形成房屋买卖合同关系。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示对变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案经双方协商一致，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期，原告将债权转移给被告。被告将所有的房屋出售给原告，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该房屋买卖合同的订立目的，亦不属于《民间借贷司法解释》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。也不存在《合同法》第五十二规定情形的情况下，该房屋买卖合同具有法律效力。上诉人认为，原告将债权转为购房款是双方真实意思表示，当事人存在房屋转让的真实意义，并愿意接受债权作为购房款。该房屋买卖合同是独立的合同，并非债权合同的担保。另一方面，双方在签订房屋买卖合同时，就已经约定借款41万元为购房款，双方在协议签字时债权条据已交付，购房款已全额付清。所以，该案不属于代物清偿法律关系，不是以房屋过户代替金钱履行，而是通过买卖合同来履行借款合同下的债务，更精确的说，是借款债权与购房款债务进行抵消。故不适用《民间借贷司法解释》第二十四条规定。（2）截止2014年底，第三人所欠原告借款41万元，已经双方对账结算并出具借条。后原告在同被告签订协议当场将借条交付被告，被告对借条的真实性不持异议并当场将房屋钥匙交付原告。现一审法院再次要求原告提供借款证据，没有法律依据。因该证据在协议签订时已经交给被告，该债权债务已经得到包括被告在内的当事人确认。（3）该案涉房屋双方在签订房屋买卖合同时属于被告所有。房屋自2015年至2020年初，一直有原告占有、使用。因房屋系回迁安置房，前期未能办理房屋产权登记。后期被告推诿、不配合办理产权过户手续。2020年3月被告在原告不知情的情况下，将房屋又卖于案外人汪家青。造成了“一房两卖”违法行为，给原告造成了巨大的经济损失，应依法予以惩处。将房屋过户给案外人，不是否认合同效力的依据。（4）六安市裕安区人民法院民事判决书（2020）皖1503民初6291号判决书审理认为该案属于民间借贷合同纠纷，不属于房屋买卖合同纠纷，但在判决时又判决原告与被告解除房屋买卖合同，是对双方房屋买卖合同的承认，属于自相矛盾的判决。二审法院应依法予以撤销并判决支持一审原告的诉讼请求。二、原判决适用法律错误。（1）一审法院因为对该案事实认定错误，导致适用法律错误。（2）同一法院在案件法律适用上面互相矛盾，裁判尺度不一。案号为（2020）皖1503民初1072号判决书认为本案为民间借贷合同纠纷，案号为（2020）皖1503民初4548号判决书认为本案为房屋买卖合同纠纷，案号为（2020）皖1503民初6291号判决书认为本案为民间借贷合同纠纷。同一个案件三个法官给出了互相矛盾的判决，让当事人无所适从，希贵院依法给出最终判决。综上所述，一审法院判决认定的部分事实错误，从而做出了错误的判决。为维护上诉人的合法权利，特依法向贵院提起上诉，恳请贵院依法判如所请。 王同伟辩称，对于鲍传丙上诉的案件中法院认为原、被告签订房屋买卖合同的真实意义并非是买卖案涉房屋，将案涉房屋抵付第三人的债务，因此原告与第三人形成了民间借贷的关系。现案涉房屋并非原告所有，原告鲍传丙从未给过被告等价购房款，因此要求解除房屋买卖合同。对（2020）皖1503民初6291号案件中原告鲍传丙没有提供对王同军的本息41万元债权的相关证据。如果鲍传丙能提供出对王同军的账户及银行流水，我和王同军愿意承担一切债务偿还义务。 韩宜秀、王同军未答辩。 鲍传丙向一审法院提起诉讼请求：1、解除双方的房屋买卖合同。2、被告返还原告已付购房款41万元及利息353065元(利息按年利息15.4%从2015年3月11日计算至2020年10月10日,后续利息至本清息止)并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任即41万元。3、依法判决被告向原告支付房屋差价款371900元并支付违约金15万元。4、依法判决第三人对以上债务承担连带清偿责任。5、依法判决诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：王同伟与韩宜秀系夫妻，王同军、王同伟系亲兄弟。第三人王同军向鲍传丙借款，2014年底鲍传丙与第三人王同军对账，王同军承认欠本息合计41万元，鲍传丙与第三人王同军协商同意以物抵债即以王同伟、韩宜秀的房屋抵偿该41万元债务。2015年3月10日王同伟、韩宜秀作为甲方（出卖人）和鲍传丙作为乙方（购买方）签订了一份房屋买卖合同。合同约定：甲方自愿将其所有的位于金马小区30#1单元201室房屋一套（建筑面积111.7平方米）卖于乙方；房屋总价款为41万元，乙方在本协议签字时已将购房款全额付清；甲方于本协议签订时将房屋交付给乙方，并保证该房屋无产权纠纷；该房屋产证办理后，甲方应立即将房产证交付乙方，并无条件配合乙方办理过户手续及提供相关资料；若因甲方不予配合房屋过户手续，甲方自愿承担乙方经济损失15万元；本协议自双方签字后生效。协议签订当场，鲍传丙交出王同军出具的41万元欠条，王同伟夫妻交付房屋钥匙。 案涉房屋系回迁安置房，一直未办理产权转移登记至鲍传丙名下。现该房屋产权已从王同伟、韩宜秀转移登记在案外人汪家青名下。 鲍传丙于2020年3月13日以房屋买卖合同纠纷诉至一审法院，该案列王同伟、韩宜秀为被告、王同伟为第三人，审理过程中鲍传丙变更诉请并变更当事人身份，裕安区人民法院以民间借贷纠纷审理。5月27日该案以鲍传丙在诉状中所列的被告不明确为由，驳回鲍传丙的起诉。2020年8月4日，鲍传丙再次以民间借贷纠纷起诉，一审法院判决驳回鲍传丙的诉讼请求。 一审法院认为，鲍传丙与王同伟、韩宜秀签订房屋买卖合同的真实意思并非是买卖案涉房屋，而仅仅是将案涉房屋抵付第三人的债务，因此鲍传丙与第三人王同军形成了民间借贷法律关系。现案涉房屋并非王同伟、韩宜秀所有，故对鲍传丙要求解除买卖合同的诉讼请求，予以支持。鲍传丙未能提供证据证明第三人王同军所欠本息41万元中本金数额，故对鲍传丙要求王同伟、韩宜秀、第三人王同军返还购房款41万元及利息并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任以及房屋差价款的诉讼请求，不予支持。鲍传丙可依据证据另行向王同军主张借款。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，如下：一、原告鲍传丙与被告王同伟、韩宜秀签订的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；二、驳回原告鲍传丙的其他诉讼请求。案件诉讼费20050元减半收取10025元，由原告鲍传丙负担。 二审中，各方当事人均未提供新证据，对一审证据的质证意见基本同一审。 二审查明案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是原判是否适当。 关于合同效力问题。从本案已查明的事实来看，鲍传丙与王同伟、韩宜秀签订房屋买卖合同是因为王同伟的弟弟王同军欠鲍传丙本息合计41万元，经协商各方同意以房抵债而签订，“以房抵债”的事实和法律后果均已在（2020）皖1503民初4548号生效民事判决书中，得以认定。《房屋买卖合同》上有出卖人王同伟、韩宜秀和买受人鲍传丙签字并按手印，同时有见证人见证，该合同应当认定为合法有效的合同，双方均应当按照合同约定来履行义务。 关于合同的履行问题。王同伟认为双方虽签订了房屋买卖合同，但鲍传丙未实际支付购房款，该合同没有履行，也未发生法律效力。但本案的特殊之处在于，鲍传丙是以交出王同军出具的41万元欠条为代价，作为支付购房款的对价依据，王同伟当时收取欠条时并未提出异议，并通过合同约定确认“在本协议签字时已将购房款全额付清”的事实，基于买卖合同的交易习惯，王同伟夫妻交付房屋钥匙给鲍传丙，双方的买卖合同已经基本完成，且鲍传丙已实际占用该房屋并出租给他人居住多年。由于双方买卖合同的标的是房屋，故需要产权变更登记才能最终完成，故合同又约定“该房屋产证办理后，甲方应立即将房产证交付乙方，并无条件配合乙方办理过户手续及提供相关资料；若因甲方不予配合房屋过户手续，甲方自愿承担乙方经济损失15万元；”因为双方买卖的是回迁房，在合同签订时尚未办理房屋产权证书，故无法立即变更登记。后王同伟、韩宜秀将诉争房屋卖给他人并办理产权变更登记，导致本案房屋买卖合同已实质无法履行，鲍传丙要求解除合同，应予支持。因王同伟、韩宜秀未按照合同约定办理房产过户手续，应当返还鲍传丙购房款41万元，并承担违约责任，支付鲍传丙经济损失15万元。关于鲍传丙主张的41万元利息，因鲍传丙已经占用过该房屋，并用于出租获取收益，对该项诉请，不予支持。至于鲍传丙主张的房屋差价，因其同时主张违约金，故本院根据当地房产的市场行情，酌定支持其违约金诉请。 关于王同军应否承担连带清偿责任问题。因本案是房屋买卖合同纠纷，王同军所欠鲍传丙的债务，已经一审法院生效判决确认以“以房抵债”的形式予以清偿，该债权债务关系已经灭失，故对鲍传丙的该项诉请，不予支持。王同伟、韩宜秀以债务转移的方式而取得对王同军的权利，可另行主张。 综上所述，上诉人鲍传丙的上诉理由部分成立，予以支持。一审判决认定事实清楚，但判处不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销安徽省六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初6291号民事判决。 二、鲍传丙与王同伟、韩宜秀解除房屋买卖合同。 三、王同伟、韩宜秀返还鲍传丙购房款410000元，支付鲍传丙违约金150000元，合计560000元。 四、驳回鲍传丙的其他诉讼请求。 以上给付项款于本民事判决书送达之日起十日内付清。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费10025元，由王同伟、韩宜秀负担5025元，由鲍传丙负担5000元；二审案件受理费20050元，由王同伟、韩宜秀负担10050元，由鲍传丙负担10000元。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二一年三月二十九日 书记员  郝先春 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。