广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）桂03民终670号 上诉人（原审被告）：唐少波，男，1962年10月11日出生，汉族，住。 被上诉人（原审原告）：桂林市秀峰房产管理处，住所地：广西壮族自治区桂林市三多路**，统一社会信用代码：12450300498669034P。 法定代表人：侯星明，该处处长。 委托诉讼代理人：黄宇剑，广西卓合律师事务所律师。 上诉人唐少波因与被上诉人桂林市秀峰房产管理处房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人唐少波上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。该处房屋明确是桂林工具厂破产后安置职工的居住房屋，法院认定是国有直管公房，歪曲了客观事实。被上诉人采取欺骗和诱导方式取得上诉人签名，没有说明签名具体要求，导致上诉人不利。破产职工原本就是弱势群体，采取极端方式要求上诉人搬出房屋违反法律规定和政策精神。请求二审法院查明事实，公正判决。 被上诉人桂林市秀峰房产管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人桂林市秀峰房产管理处向一审法院起诉请求：1．依法确认原、被告租赁关系已解除；2．判决被告将其承租的位于桂林市国有直管公房住宅腾退给原告。 一审法院认定事实：被告原系桂林工具厂职工，该厂为职工分配住房并从职工每月的工资中扣取房租。桂林工具厂于1997年被桂林市中级人民法院（1997）桂市经破字第1号民事裁定书裁定破产。2001年2月7日，桂林市国有资产处置工作组向市人民政府提出《关于破产企业未出售公有住房处置意见的请示》（市财处字［2001］01号），认为桂林工具厂仍存在一个重要问题，即资产中不配套，不能参加房改，尚未出售给职工的部分公有住房如得不到妥善处理，一旦职工安置工作结束，破产清算组解散，企业留守人员遣散，这些资产将无人管理，造成国有资产流失。针对这一情况，桂林市国有资产处置工作组经过认真调查研究以及征求有关部门意见后认为，对这部分资产最妥善的处置办法是交由市房地产管理局管理。现桂林工具厂尚有公有住房227户，共5889.76平方米。在详细的登记造册后，由国有资产处置工作组交市房地产管理局按公有住房进行管理。此后，经桂林市政府批示同意，桂林市国有资产处置工作组与桂林市房地产管理局于2001年3月对桂林市工具厂未参与房改且未出售的住房（含涉案房屋）进行了移交。移交清单载明所有房屋列入直管公房管理，起租时间为2001年4月1日，计租标准维持原厂方移交前标准，涉及住宅区内的公用水电费可在房租中结算，集体户应选一代表做承租人，共住人需加注，移交管理部门为第四房管处即原告。原告接管后向由其管理的职工收取了房租。 2006年，秀峰区桃花江2号（即原桃花江5号）3至8栋房屋办理了产权证，产权人为桂林市房产管理局，房屋登记档册附记载明该房1970年建，属破产企业移交所得。 2017年10月18日，桂林市房屋安全鉴定管理处经原告申请对涉案房屋进行了安全检查鉴定，作出市房鉴字2017（503）号桂林市房屋安全鉴定报告书，鉴定结论为“根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）经综合评定该房屋的危险性等级为C级；即属局部危房。主要危险点是损坏的瓦面、开裂的墙体等。”处理建议及说明为“1、房屋建在山边且建造标准较低（屋面水泥瓦曾有被大风掀翻现象），建成使用40余年，房管部门虽常对房屋进行维修，但受风雨等自然灾害浸蚀，各构件（材料）老损明显。在符合城市规划要求、在经济条件允许的情况下，建议拆除重建，按有关政策到建设规划等管理部门办理报建审批相关手续。2、房屋如需继续使用，建议请具有资质的单位对损坏的瓦面、开裂砖墙等主体结构进行加固处理，对抹灰脱落、木门窗破损等按常规维修即可。” 2019年5月19日，原告在桂林晚报上刊登公告，要求被告唐少波（其租赁住房地址：桃花江2号6栋-2号）等承租秀峰房管处管理的位于桃花江2号部分公共租赁住房的承租人或其直系亲属在公告发出之日起60日内，到原告处办理承租、续租手续，逾期未办理的，将视为自愿放弃承租权，原告将依有关规定处置相关公共租赁住房。 2019年7月3日，广西壮族自治区桂林地质环境监测站作出《关于桂林市房屋后侧山体的处置建议》，载明：“桂林市秀峰房产管理处：……针对你处提出的因所管辖的桃花江路2号3-8栋直管公租房距离后面山体太近，极易发生崩塌地质灾害的情况，我站非常重视，于2019年7月3日上午9时，会同市自然资源局秀峰分局一起到现场进行了实地调查，现就调查情况及处置建议回复如下……二、处置建议由于桃花江路2号3-8栋后山上方岩体处于不稳定状态，且曾发生过崩塌地质灾害，再次发生崩塌的可能性大，此处不宜建设建筑物。鉴于目前你处桃花江路2号3-8栋直管公租房临山距离过近的现状，宜采取搬迁避让措施，防范风险发生。” 2019年10月12日，原告向桃花江2号3栋至8栋的公共租赁住房承租人发出《关于终止公共租赁住房租赁合同的通知》，载明：原告代管的桃花江2号3栋至8栋国有直管类公共租赁住房因建成年代较久，但经多次维修，根据房屋安全鉴定及地质监测等有关部门的调查意见，为防范危险保证安全使用，拟于近日组织安排承租人异地搬迁安置。现将有关事项通知如下：一、终止桃花江2号3栋至8栋公共租赁住房承租人与原告签订的公共租赁住房《租赁合同》。二、承租人应交清房租至2019年6月30日。 2019年10月28日，原告向桃花江2号3栋至8栋的公共租赁住房承租户发出《桂林市秀峰房产管理处关于对桃花江2号3至8栋危旧直管公租房实施搬迁的通知》，被告于29日在该通知书上签名。通知载明为保障租户居住安全，原告自2019年10月28日起对桃花江2号3至8栋直管公租房租户开展搬迁安置工作，现将搬迁有关事项通知如下：一、在搬迁范围内的承租户可根据需要，自愿选择安置房屋继续承租，也可选择放弃租赁安置房屋，自行安排住房。二、承租户选择安置房屋继续承租的，请按照原告《桃花江2号3至8栋危旧直管公租房搬迁安置方案》选择安置房屋。三、请各承租人积极配合，须在规定期限内（2019年12月3日之前）完成搬迁。该通知的附件《搬迁安置方案》为直管公租房的承租人在飞凤路提供了17套搬迁安置房源供其选择。 2019年11月1日被告与其他职工向原告提出进行房改的书面诉求，并于当年12月6日派代表张建国、唐长生、赵建平当面向原告提出房改诉求。原告分别于2019年11月15日、2020年4月17日对诉求进行了书面回复，告知涉案房屋为国有直管公房，在2001年4月至2008年出售直管公房期间，原告未收到桃花江路2号1栋、3-8栋承租户任何书面房改申请。现涉案房屋存在安全隐患，不符合对能保证居住安全的非成套住房方能出售的政策规定，不能按房改政策向租户出售。 2020年6月2日，因被告及其他职工未按原告此前的要求搬离，原告在桃花江2号3至8栋房屋外发放并张贴《限期搬离通知书》，要求承租人在2020年6月5日前将屋内物品清空，自行搬离居住房屋并将钥匙交还原告。 一审法院认为，涉案桃花江2号3栋至8栋房屋登记的产权人为桂林市房产管理局，并由其下属单位桂林市秀峰房产管理处即原告进行管理，向居住于此的原桂林工具厂职工收取房租，原、被告形成事实租赁合同关系，原告有权依法行使相关权利。现涉案房屋被鉴定为局部危房，且广西壮族自治区桂林地质环境监测站经勘测，认为后山岩体再次发生崩塌的可能性大，因房屋临山距离过近建议采取搬迁避让措施，防范风险发生。鉴于合同标的已经不适宜于继续履行，继续租赁会危及承租人的安全，原告据此享有法定解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告解除双方的租赁合同并要求被告腾空退还房屋符合法律规定，一审法院予以支持。被告辩称涉案房屋非国有直管公房，其与原告不存在租赁合同关系，涉案房屋可继续居住使用无事实和法律依据，一审法院不予采纳。合同自解除的通知到达对方时解除，因原告未提交证据证实其在诉前将解除合同的通知送达至被告的具体时间，原告向法院提出确认租赁合同已解除等诉请后，被告于7月17日签收诉状副本材料，故法院确认，原、被告之间的租赁合同在2020年7月17日解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告桂林市秀峰房产管理处与被告唐少波之间的房屋租赁合同关系于2020年7月17日解除；二、被告唐少波于判决生效后三十日内将桂林市秀峰区桃花江2号6栋-3房屋腾空退还给原告桂林市秀峰房产管理处。本案案件受理费50元（原告已预交），由被告唐少波负担。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条规定：“公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营协议；（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；（三）矿业权等国有自然资源使用权出让协议；（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；（五）符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议；（六）其他行政协议。”本案系由上诉人与被上诉人在履行《公共租赁住房租赁合同》过程中产生的纠纷。公共租赁住房租赁合同与经济适用房、廉租房及其他保障性住房租赁合同，是政府为了推行福利政策与相对人签订的由政府投资建设的一些保障性住房的租赁协议，目的在于保障低收入人群的住房权益，具有很强的福利行政性质。涉案合同是行政机关为了实现行政管理或公共服务目标，与公民协商签订的具有行政法上权利义务内容的协议，属于上述法律法规规定的行政协议范畴。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项规定：“起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”当事人基于行政协议主张权利提起的诉讼，依法不属于民事案件受理范围，依法应驳回被上诉人的起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初968号民事判决； 二、驳回被上诉人桂林市秀峰房产管理处的起诉。 一审案件受理费50元，退还被上诉人桂林市秀峰房产管理处；上诉人唐少波预交的二审案件受理费50元本院予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 宿健慧 审 判 员 丁 勇 审 判 员 周 霞 二〇二一年三月二十五日 法官助理 王国裕 书 记 员 闫 琴