重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3855号 原告：罗仕文，男，1966年11月出生，住重庆市忠县。 原告：常胜，女，1969年9月出生，住重庆市忠县。 上述二原告共同的委托诉讼代理人：刘先军，重庆星空（忠县）律师事务所律师，一般授权代理。 被告：陈乐平，男，1965年3月出生，住重庆市涪陵区。 第三人：重庆市志航房地产开发有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业二路**，统一社会信用代码915002307980123410。 法定代表人：吴文丽，该公司执行董事兼总经理。 第三人：谭成忠，1972年9月出生，住重庆市忠县。 原告罗仕文、常胜与被告陈乐平、第三人重庆市志航房地产开发有限公司（以下简称“志航公司”）、第三人谭成忠案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月14日立案受理后，依法由审判员王玉担任审判长、人民陪审员陈宇、李春华组成合议庭适用普通程序于2021年1月5日公开开庭进行了审理，原告罗仕文、常胜的共同委托诉讼代理人刘先军、被告陈乐平、第三人谭成忠到庭参加诉讼，被告志航公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告罗仕文、常胜向本院提出诉讼请求：1.判决终止对忠县X号19-1房屋（权证号XX房地证XX字第XX7号）的执行措施，并解除查封；2.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与第三人志航公司于2006年12月6日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定第三人志航公司将其开发修建的位于忠县X号19-1商品房出售给原告，房屋总价136000元，约定分三期支付，第一期在合同签订之日支付50000元，第二期于2007年2月10日付款50000元，第三期于2007年4月4日付清尾款36000元。交房时间约定为2007年12月30日。商品房买卖合同签订后，原告按约定付清了全部购房款项，第三人志航公司于2008年6月13日将房屋交付原告。原告于2017年12月18日将房屋租赁给第三人谭成忠使用至今。因第三人在修建涉案房屋过程中手续滞后且不规范，导致原告购买的房屋未能及时办理过户登记。2020年6月，原告获悉自己购买的涉案房屋因被告与第三人志航公司的建设工程合同纠纷案被（2018）渝0156执恢232号之六查封。原告提出执行异议，（2020）渝0156执异145号执行裁定驳回原告的异议申请。原告认为，原告与第三人志航公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是依法有效的，在人民法院查封之前付清了全部购房款，房屋已经实际交付使用，房屋未过户登记至原告名下系第三人志航公司违约所致，并非原告的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告有权排除本案有关的查封及执行措施。综上，为维护原告的合法权益，原告提出前述诉讼请求，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告陈乐平辩称，被告是申请执行志航公司，由执行局在执行时查封的，被告也是收到传票后知道的，如果原告能够提出符合法律规定的证据，被告没有异议。 第三人志航公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。 第三人谭成忠陈述，对房屋买卖的情况不清楚，但自己租房屋是事实，2017年12月开始租用至今，租金5000元/年，到2020年已经支付了四年，前面三次给的现金，最后一次因为收到了法院的传票就通过微信转账的，希望不损害第三人的利益。 经审理查明，2006年12月6日，二原告与第三人志航公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，第三人志航公司将其位于重庆市忠县X号19-1的预售商品房出售给二原告，该房屋价款为136000元，分三期支付，第一期在签定合同时付款50000元，第二期于2007年2月10日付款50000元，第三期于2007年4月4日付清房屋尾款36000元。合同同时约定，该房屋应当于2007年12月30日交房。在房屋实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方配合办理房屋产权登记，由买方委托卖方办理的，买方应在签订合同30日内，将办理本商品房产权登记需由买方提供的资料提供给卖方。合同签订后，二原告分三次以现金方式向第三人志航公司交纳购房款共计136000元。第三人志航公司向二原告出具《收据》三份，并加盖公司印章。2008年6月13日，第三人志航公司向二原告发出《接房通知书》，二原告接房后未入住。案涉房屋至今未办理房屋过户登记手续。 2017年12月18日，原告罗仕文与第三人谭成忠签订《房屋租赁合同》，租金为每年5000元，按年支付，租赁期限为三年，到期后双方另行协商。2020年12月19日，原告罗仕文与第三人谭成忠再次签订《房屋租赁合同》，租金为每年5000元，按年支付，租赁期限为两年，到期后双方另行协商。第三人谭成忠按约向原告罗仕文交纳房租，原告罗仕文向第三人谭成忠出具《收条》四份。2020年6月15日，原告罗仕文交纳了案涉房屋的物业专项维修资金3294.90元。 陈乐平与志航公司建设工程合同纠纷一案，本院于2016年7月18日作出(2016)渝0232民初784号民事判决，该判决生效后，志航公司未履行义务，陈乐平申请强制执行。2019年11月8日，本院作出（2019）渝0156执恢232号之六执行裁定，裁定第三项查封志航公司在重庆市忠县X号19-1（房屋产权证：XX房地证XX字第XX7号）房屋一套。二原告不服该执行裁定，提出执行异议。本院于2020年12月7日作出（2020）渝0156执异145号执行裁定，裁定驳回执行异议申请。二原告不服该执行异议申请，于2020年12月14日向本院提出执行异议之诉。 本院所确认的以上事实，有当事人的当庭陈述，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、收据三份、重庆农村商业银行股份有限公司对私客户账户明细、《接房通知书》《房屋租赁合同》两份、重庆市物业专项维修资金专用收据、（2019）渝0156执恢232号之六执行裁定书、（2020）渝0156执异145号执行裁定书，第三人谭成忠提交的《收条》四份、照片打印件9张等证据在案佐证。第三人志航公司未出庭质证，视为对自身权利的放弃。前述证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案中，应就原告罗仕文、常胜对案涉房产是否享有受法律保护的实体权利，以及该权利是否能够排除强制执行进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，应从以下四个方面进行分析：第一，二原告与志航公司在抵押、查封案涉房屋之前，已经签订书面的商品房买卖合同，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，二原告提交的接房通知书、房屋租赁合同、物业专项维修资金专用收据及第三人谭成忠提交的收条和照片等证据能够证明其对于案涉房屋已经合法占有多年。第三，按照《重庆市商品房买卖合同》约定，二原告应分三次交纳购房款，结合二原告提交的收据和重庆农村商业银行股份有限公司对私客户账户明细来看，收据上明确记载收款方式为现金，并加盖志航公司印章，原告同时也提交了银行明细，证明其购房款的来源，故此认定二原告在合同签订后支付了全部的购房款。第四，案涉房屋未能办理过户手续的原因并非基于二原告自身原因。二原告与第三人志航公司签订商品房买卖合同后，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，房地产开发企业有义务转移商品房所有权于买受人，故第三人志航公司应当是办理案涉商品房产权登记的义务主体。因办理产权登记所需的商品房规划设计资料、土地勘测及房屋测绘报告、完税证明等资料均由房地产开发企业掌握，二原告作为商品房的买受人无法单方提出办理产权登记的申请，故买受人委托房地产开发企业办理产权登记已是商品房预售合同履行中的交易习惯，客观上现案涉房屋仍在楼栋产权登记内，未进行分户。此外，二原告作为非法律专业的普通民事主体，对其主张权利的方式不能过于苛求，庭审中，二原告陈述其在购房后多次向第三人志航公司提出过办理房屋过户手续的要求，因志航公司原因未提交相关资料而未办理，二原告其后自行缴纳了大修基金，应当视为其已经尽到了必要的义务。故二原告对案涉房屋享有的权利能够排除法院的强制执行。现原告提出停止对案涉房屋执行的理由成立，本院予以支持。 关于原告主张解除对案涉房屋的查封，因查封行为系具体的执行行为，二原告提出的该主张实质系对具体执行行为不服。本案解决的是二原告对执行标的物是否享有足以排除法院强制执行的实体权利问题，原告提出的该项诉请不属于本案执行异议之诉的审理范围，故本院不予处理。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对第三人重庆市志航房地产开发有限公司名下坐落于重庆市忠县X号19-1房屋的执行； 二、驳回原告罗仕文、常胜的其余诉讼请求。 本案案件受理费3020元（原告已预交），由第三人重庆市志航房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长 王 玉 人民陪审员 陈 宇 人民陪审员 李春华 二〇二一年三月十一日 法官 助理 陈 芮 书 记 员 李 月