安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终141号 上诉人（原审原告）：亳州芜湖投资开发有限责任公司,住所地安徽省亳州市亳州芜湖现代产业园区科技孵化楼。 法定代表人：魏金虎，该公司董事长。 委托诉讼代理人：倪旭东，安徽承义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋晓芳，女，1994年10月15日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，系该公司法务。 被上诉人（原审被告）：安徽拓佳投资集团有限公司,住所地安徽省合肥市政务区怀宁路200号置地广场栢悦中心办2303。 法定代表人：黄昕珩，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：亳州拓佳商业管理有限公司,住所地安徽省亳州市亳芜现代产业园药王路以西茴香路以南。 法定代表人：黄昕珩，该公司董事长。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：章天宇，安徽天禾律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁宁，安徽天禾律师事务所实习律师。 上诉人亳州芜湖投资开发有限责任公司（以下简称亳芜投资开发公司）因与被上诉人安徽拓佳投资集团有限公司（以下简称安徽拓佳公司）、亳州拓佳商业管理有限公司（以下简称亳州拓佳公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初7352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亳芜投资开发公司的委托诉讼代理人倪旭东、宋晓芳，被上诉人安徽拓佳公司、亳州拓佳公司的共同委托诉讼代理人章天宇、袁宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亳芜投资开发公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持亳芜投资开发公司的全部诉讼请求；2.请求贵院依法判令安徽拓佳公司、亳州拓佳公司负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、亳芜投资开发公司与安徽拓佳公司之间是基于房屋租赁而形成的租赁合同法律关系，本案的案由也是租赁合同纠纷，双方之间法律关系的实质是房屋使用权，而不是对方主张的房屋《房产证》。无论合同当事人对合同条款的表述是否恰当，都不能改变租赁双方的权利义务，亳芜投资开发公司作为产权人交付房屋给安徽拓佳公司、亳州拓佳公司使用、安徽拓佳公司、亳州拓佳公司向亳芜投资开发公司支付租金，天经地义，也是法律规定的租赁关系双方的根本义务。向承租方提供《房产证》或《产权证明》，只是一项合同随附义务，其目的在于证明出租方是否享有租赁的权利，最高院司法解释也数次明确和肯定即使是诉讼过程中取得相关产权证照的效力认定，因此，是否交付《房产证》不影响双方租赁关系的实际履行，也不影响被上诉人对外招商和转租，一审判决以虽交付房屋但没有交付《房产证》为由，否定房租支付义务，背离房屋租赁合同关系的法律本质。二、对方辩称2016年6月30日未接收承租房屋，系虚假陈述，一审判决关于此节事实认定与事实严重不符按照2016年3月3日《投资协议书》约定，安徽拓佳公司应于协议签订后1个月内在亳芜园区设立运营公司，并由安徽拓佳公司对外招商运营，此后，亳芜投资开发公司为安徽拓佳公司出具了《授权委托书》，授权同意安徽拓佳公司对外转租，安徽拓佳公司也设立运营公司对外招商、出租，截止2016年6月30日，亳芜投资开发公司及施工单位就已陆续完成房屋实际交付义务。其二，虽然《房产证》载明的房屋竣工日期为2016年8月19日，这是政府部门关于工程竣工验收备案的行政措施，由于实际竣工曰期与竣工验收日期客观上存在时间差，或受其他因素影响导致验收迟延，所以，不能仅凭《房产证》上载明的竣工日期，去否定房屋的实际竣工和交付。至于少量配套设施是否完善，并不影响合同目的的实现。其三，由于安徽拓佳公司、亳州拓佳公司至今未按《投资协议书》约定报送对外出租情况，按照民事诉讼证据举证规则，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司持有对外出租的相关证据，依法应当就此承担举证义务，但其一审诉讼过程中并未向法庭提供能够真实反映对外转租的准确数据和信息，应承担举证不能的法律责任。其四，虽然安徽拓佳公司、亳州拓佳公司没有履行举证义务，但亳芜投资开发公司根据线索搜集了其对外出租的部分《房屋租赁合同》14份，一审判决亦认定安徽拓佳公司、亳州拓佳公司最早于2017年2月28日实际对外出租，据此也能够认定上诉人交付房屋的事实。一审判决未能按照举证规则、证据优势法律原则，去认定2016年6月30日实际交付，确有不当。三、按照一审判决结果，亳芜投资开发公司作为产权人的合法利益未能得到保障，仅凭亳芜投资开发公司自行收集、一审判决已认定其证据效力的14份《房屋租赁合同》而言，足以证实安徽拓佳公司、亳州拓佳公司租赁面积迖11180平方米，每年的租金收入高迖400余万元。如果按照一审判决认定，《房产证》未交付不算正式交付、不能起算租金，那么必然导致安徽拓佳公司、亳州拓佳公司非法获得超千万元的不当得利、亳芜投资开发公司作为产权人合法利益受损。四、根据一审判决查明的案件事实：亳州拓佳公司最早于2017年2月28日与案外人签订《房屋租赁合同》，那么足以认定亳芜投资开发公司已于2017年2月28日前交付了案涉房屋。依据《投资协议书》第四条第1款约定，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司也应当支付下欠履约保证金和按季度支付租金，至2020年2月27日三年免租期满，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司也应当按照季度支付租金，一审判决于2020年8月，所以驳回亳芜投资开发公司的全部诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，对亳芜投资开发公司明显不公，也势必产生不良的社会舆论导向，损害人民法院的司法权威。另当庭补充：安徽拓佳公司、亳州拓佳公司所承租的物业是在亳芜园区内，人才公寓的入住人数有将近2000人，都是园区内各企业的员工，市场氛围是符合当初设计邻里中心的要求，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司没有按照合同约定投入5000万元的资金进行运营，运营的方案没有达到既定的要求是因为其自身原因造成，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司声称亏损严重，认为无法履行能力，应当与亳芜投资开发公司磋商或者退出，但是诉讼之前或者过程中，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司没有表达出诚意，按照一审判决，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司的收入应是不当得利，应归亳芜投资开发公司所有，按照已经查明的事实，在2017年2月已经对外租赁经营，应当从这个时间开始起算，一审判决不符合公平正义。 安徽拓佳公司、亳州拓佳公司辩称，一、一审法院认定案涉《投资协议书》约定房屋租赁期计算条件未能成就，亳芜开发公司主张自2016年6月30日房屋实际交付没有事实根据，请求二审法院依法维持一审判决。(一）双方对房屋租赁期间和房屋租金运营费用，实为附条件延缓的条款，且将取得房屋产权证作为正式合作的节点，符合当事人的意思自治，不违反法律规定，亳芜投资开发公司第一点上诉理由不成立。安徽拓佳公司、亳州拓佳公司虽于2019年12月节点前接收了房屋，但前期接受房屋是按照协议约定开展前期招商工作，但并不符合正式交付的时间节点和条件。此时，该房屋因不具备正式交付条件，委托运营期限应当相应顺延，属于《中华人民共和国合同法》第四十五条规定的“附条件延缓的合同条款”，案涉条款不违反当事人真实意思表示，合法有效。（二）因亳芜投资开发公司未能取得房屋权属证书，导致安徽拓佳公司、亳州拓佳公司亦无法按照委托合同的约定行使转租权。因此，亳芜投资开发公司主张的租赁费计算节点无事实根据，依约依法均不能成立。二、本案纠纷为租赁合同纠纷，亳芜投资开发公司作为出租方，应就“已按照《投资协议书》约定履行了出租人的交付义务”承担举证责任，一审判决中对此部分证据责任分配义务认定由亳芜投资开发公司承担，请二审法院依法予以维持。本案亳芜投资开发公司作为出租方，理应就房屋办理前述交付手续承担举证责任，但其枉顾事实，从合同暂定时间要求人民法院认定租赁费用起算点，明显没有任何事实根据。三、亳芜投资开发公司原承诺开发周边投资条件至今未能实现，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司根本无法开展正常招商引资的工作，现亳芜投资开发公司要求安徽拓佳公司、亳州拓佳公司足额支付租赁运营费，显失公平。四、疫情期间，亳芜投资开发公司承诺免除6个月租金，现出尔反尔再次主张支付租金违背诚实信用原则。综上，请求人民法院依法驳回上诉，维持一审判决。另当庭补充：安徽拓佳公司、亳州拓佳公司愿意提交相关的财务资料，配合亳芜投资开发公司开展前期招商工作至本次诉讼期间的财务审计，不会造成安徽拓佳公司、亳州拓佳公司不当得利的产生。 亳芜投资开发公司向一审法院起诉请求：1.依法判令安徽拓佳公司、亳州拓佳公司继续履行与亳芜投资开发公司签订的《租赁合同》；2.依法判令安徽拓佳公司、亳州拓佳公司连带给付亳芜投资开发公司履约保证金30万元、租赁运营费3306975.36元、违约金414722.01元（暂计算至2020年6月30日），以上3项合计人民币4021697.37元；3.依法判令安徽拓佳公司、亳州拓佳公司负担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年3月3日，甲方亳芜投资开发公司、乙方安徽拓佳公司与丙方亳州芜湖现代产业园区管委会签订《投资协议书》。该投资协议书第一条约定：1、乙方在甲方境内整体租赁运营邻里中心项目，项目总投资不低于5000万元（主要用于房屋装修）。打造园区商业中心。2、邻里中心项目位于亳州市扩三路以北、药王路以西、漳河以东，建筑面积约为34447.66平方米（具体以房产证面积为准）。3、项目租赁运行期限为20年。4、商业中西主要业态：宾馆、商超、餐饮及便民商业业态。第二条约定：乙方应在签订本协议后1个月内由乙方指定主体在甲方境内完成新公司的工商注册。自甲方向乙方正式交房之次日起，36个月内完成邻里中心的整体商业定位、招商规划、市场培育和进场装修等工作。第三条甲方的权利和义务1、甲方承诺在交房时交付《房屋所有权证》及有关材料的复印件。若因房屋验收、产权、证照等问题引起的纠纷，由甲方负责处理并承担一切责任。同时，双方另行签订《授权委托书》，作为乙方对外招商运营的合法依据。4、甲方向乙方提供满足项目运营需求的供水、供电、天然气、通讯等配套设施，协助乙方办理各项申请手续，开户费用由乙方支付。5、验收合格的房屋现状交付。正式交付之时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜。第四条乙方的权利和义务1、自本合同生效之日起30日内，乙方向甲方指定账户支付投资履约保证金贰拾万元整，项目正式交付后30日内，再支付投资履约保证金叁拾万元整。乙方进入运营期后，按季度支付租赁运营费。需在下一季度的前20日内将运营费汇至甲方指定账户。乙方无特殊情况（乙方书面报告甲方，征得甲方同意），每延迟一天应向甲方支付所欠运营费额度万分之五的违约金。5、甲方承诺在2016年6月30日将邻里中心的房屋交付乙方，乙方在甲方交付后，即可安排外派工作组开展前期招商工作，在《房屋所有权证》办好前不视为正式交付。6、租赁运营期间，因经营需要而发生的水、电、煤气、有线电视费等所有费用均由乙方承担，乙方按照供水、电等公司确定的使用性质及对应的收费标准，按时向供水、电等公司缴纳费用。10、注册成立法人企业，新企业成立后，本合同乙方的权利义务由新企业享有和承担，乙方对本合同承担连带责任。11、依据评估报告，为培育园区商业，增加园区人气，使得邻里中心资产能够保值或增值，运营期内乙方每年向甲方支付邻里中心租赁运营费用，具体数额详见下表：面积34447.66平方米，第一、第二、第三年付款比例0，单位运营费0元，付款金额0元。另查明：亳州拓佳公司成立于2016年5月19日。亳芜投资开发公司提供的涉案房屋所有权证书载明：涉案房屋竣工时间为：2016年8月19日。亳芜投资开发公司提供的亳州·拓佳欢乐广场房屋租赁合同显示：亳州拓佳公司与案外人最早签订《拓佳·欢乐广场房屋租赁合同》的时间为2017年2月28日，所约定的涉案房屋交付时间为：暂定于2017年5月1日前。 一审法院认为，本案的争议焦点为：亳芜投资开发公司交付涉案房屋的具体时间问题。首先，亳芜投资开发公司与安徽拓佳公司及案外人亳州芜湖现代产业园区管委会签订《投资协议书》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，且不违反我国法律法规的强制性规定。合同签订后，各方当事人均应当按照合同的约定，严格履行各自的义务。合同第三条明确约定：甲方承诺在交房时交付《房屋所有权证》及有关材料的复印件……同时，双方另行签订《授权委托书》，作为乙方对外招商运营的合法依据。5、……正式交付之时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜。亳芜投资开发公司主张自2016年6月30日将涉案房屋交付给安徽拓佳公司，但并未提供证据证明其在交房时同时交付了《房屋所有权证》、另行签订《授权委托书》及房屋交接单；其次，亳芜投资开发公司所提交的涉案房屋所有权证载明发证日期为2019年12月18日。涉案合同第四条约定“甲方承诺在2016年6月30日将邻里中心的房屋交付乙方，乙方在甲方交付后，即可安排外派工作组开展前期招商工作，在《房屋所有权证》办好前不视为正式交付”。故，依据合同的约定，办好《房屋所有权证》并非是涉案合同的附随义务，而是该合同中亳芜投资开发公司应当履行的主合同义务。事实上，依据安徽拓佳公司所提供的商务联系函可知，安徽拓佳公司在实际招商过程中，的确存在因亳芜投资开发公司未取得涉案房屋的房屋所有权证而影响了亳州拓佳公司与案外人按期完成签约的事实。故，依据合同的约定，在亳芜投资开发公司取得涉案房屋的所有权证（即2019年12月18日之前），不视为甲方（亳芜投资开发公司）正式交付房屋。另外，退一步来说，即使亳芜投资开发公司已经从事实上完成了交付，且安徽拓佳公司亦开始将涉案房屋转租给案外人。那么亳芜投资开发公司所主张的已于2016年6月30日完成交付也没有证据证实。因为亳芜投资开发公司所提供的涉案房屋所有权证书载明的竣工日期为2016年8月19日；亳芜投资开发公司所提供的《拓佳·欢乐广场房屋租赁合同》的最早签订时间为2017年2月28日，约定交付房屋的时间为2017年5月1日；安徽拓佳公司、亳州拓佳公司所提供的证据亦证明在涉案合同暂定的交房日（2016年6月30日）涉案房屋尚未完成中压管道预留天然气配套设施、邻里中心土建结构尚未完成实物验收、邻里中心工程智能化尚未移交。故，因2016年6月30日涉案房屋未竣工且相关配套设施亦未完成，不具有实际交付涉案房屋的条件，且亳芜投资开发公司所提供的证据亦无法证明安徽拓佳公司已于2016年6月30日接收涉案房屋且对外实际进行了承租。综上所述，现有证据无法证明亳芜投资开发公司已经按照涉案协议的约定于2016年6月30日将涉案房屋交付给安徽拓佳公司。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。故，对亳芜投资开发公司“依法判令安徽拓佳公司、亳州拓佳公司继续履行与亳芜投资开发公司签订的《租赁合同》”“依法判令安徽拓佳公司、亳州拓佳公司连带给付亳芜投资开发公司履约保证金30万元、租赁运营费3306975.36元、违约金414722.01元（暂计算至2020年6月30日），以上3项合计人民币4021697.37元”的诉讼请求，应不予支持。一审判决：驳回亳芜投资开发公司的诉讼请求。案件受理费38974元、减半收取19487元，由亳芜投资开发公司负担。 本院二审期间，亳芜投资开发公司新提交证据为：证据一、2016年3月3日的授权委托书，证明亳芜投资开发公司已经向安徽拓佳公司、亳州拓佳公司出具了对外运营招商的转租权限，从3月3日开始，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司已经具备了相应的招商条件，所以从2016年6月30日起算交付时间是符合双方约定的；证据二、营业执照一组，证明2016年5月19日，安徽拓佳公司、亳州拓佳公司已经取得住所地为案涉房产的营业执照，承租户的营业执照也能证实安徽拓佳公司、亳州拓佳公司从2016年下半年已经对外招租运营，邻里中心的经营户也取得了住所地为案涉房产的营业执照，不存在影响安徽拓佳公司、亳州拓佳公司对外运营的招租事实；证据三、2020年5月10邻里中心12家商户联名请求给予6个月免租期的请求函，能够证明亳芜投资开发公司一审提供的部分租户的合同以及安徽拓佳公司、亳州拓佳公司实际对外招商运营的事实；证据四、中国二十冶集团有限公司亳州芜湖现代产业园项目经理部出具的情况说明证实，证明该公司作为案涉房产的施工单位，在2016年上半年已完成施工任务。安徽拓佳公司、亳州拓佳公司二审未提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对以上证据认定如下：证据一、证据四达不到其证明目的不予认定，证据二、三真实性予以认定。本院审理查明的事实与原审相一致。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉项目房产交付时间应如何认定，亳芜投资开发公司主张的保证金、租赁运营费、违约金是否应当支持. 案涉《投资协议书》第四条第5项中明确约定，甲方（亳芜投资开发公司）承诺在2016年6月30日将邻里中心的房屋交付乙方（安徽拓佳公司），乙方在甲方交付后，即可安排外派工作组开展前期招商工作，在《房屋所有权证》办好前不视为正式交付。根据该约定，被上诉人在《房屋所有权证》办好前交付房屋的行为并不能视为正式交付。对于签署上述条款的原因，安徽拓佳公司作出了合理解释（其称当时签约时，房屋租赁使用现场不满足水电燃气的条件，2018年才完成，该项目大部分的房产是准备转租办理学校，办理学校必须要有房产证进行备案才有这个协议），而亳芜投资开发公司不能说明协议约定上述条款的原因也未对安徽拓佳公司作出的解释提出合理反驳意见，故一审认定办理《房屋所有权证》是合同中亳芜投资开发公司应当履行的主合同义务并无不当，本院予以支持。另根据亳芜投资开发公司提供的证据虽存在《房屋所有权证》办好前已有部分房屋出租的情形，但相对于协议约定的建筑面积约为34447.66平方米的“邻里中心项目”，亳芜投资开发公司所举证据不能证明该项目房屋在2016年6月30日时亳芜投资开发公司已实际履行了合同主要义务，故对其主张保证金、租赁运营费、违约金的上诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5001元，由上诉人亳州芜湖投资开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 强 审判员 朱晓非 审判员 李红波 二〇二一年三月二十五日 法官助理欧阳萍 书记员张聪