北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终229号上诉人（原审原告）：汪希臣，男，1944年7月25日出生，住北京市密云区。被上诉人（原审被告）：北京圣运通达房地产开发有限公司，住所地北京市密云区鼓楼北大街10号楼。法定代表人：尹显付，董事长。委托诉讼代理人：舒婧，北京市檀州律师事务所律师。上诉人汪希臣与被上诉人北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称圣运通达公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2020）京0118民初5177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人汪希臣，被上诉人圣运通达公司之委托诉讼代理人舒婧，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪希臣上诉请求：撤销原审法院判决，改判支持汪希臣的全部诉讼请求或发回重审。上诉理由：圣运通达公司“一库二卖”，法院将原车库执行给案外人王某后，圣运通达公司将鼓楼东区×号楼（现在的×号楼）东属第二个车库（以下简称涉案车库）给了汪希臣，汪希臣也交纳了3万元增加面积房款和6000元后期物业费。涉案车库始终未交付汪希臣使用，故要求圣运通达公司返还涉案车库并赔偿经济损失。圣运通达公司同意原审法院判决。汪希臣在原审法院诉请：1.判令圣运通达公司无条件返还涉案车库；2.判令圣运通达公司赔偿汪希臣经济损失40万；3.本案的诉讼费用由圣运通达公司承担。原审法院经审理查明：汪希臣原系圣运通达公司的总工程师，且与圣运通达公司的法定代表人尹显付为亲戚关系。2006年，圣运通达公司欲开发建设鼓楼东区×号楼（现×号楼）。2006年7月3日，尹显付以个人名义从汪希臣处借款1万元，6月28日，尹显付从汪希臣处借款4万元。2006年8月16日，汪希臣同意购买鼓楼东区×号楼（现×号楼）部分房屋，向尹显付支付预付房款18000元。双方同意以之前尹显付向汪希臣的借款以及圣运通达公司在汪希臣女儿汪某所开超市的欠款抵顶部分房款。关于汪希臣购买的房屋范围，汪希臣陈述称依据双方口头协议，其购买的房屋为单元门以西的全部房屋，包括一层的三个车库。圣运通达公司不认可该陈述，主张汪希臣购买的仅为房屋，不包括车库，主张车库购买协议是入住后达成的，且主张仅涉及两个车库。汪希臣未提供证据证明双方当时口头协议的具体内容。汪希臣主张双方口头协议购房总价款为80万元，其亦未提供证据予以证明。2007年2月28日，汪某向圣运通达公司支付房款259600元。圣运通达公司为其出具收据。2007年9月5日，圣运通达公司出具收据，载明收到汪希臣×号楼“东属第二车库增加10㎡面积房款（30000）+后期物业费（6000）”，交款人为汪希臣，收款人为黄某。2008年10月22日，汪某出具欠条，内容为：“兹有汪某购四姥爷尹显富（付）鼓楼东区五号楼×号房面积为127.42平方米，201号房面积198.28平方米，底层车库78平方米，总房款为壹佰零柒万元整，已付房款陆拾柒万元整，欠余款肆拾万元整，定于2009年3月份前还清。备注：到2008年11月底前先还壹拾万元，其余叁拾万元在2009年3月底前全部还清，如果还不上，四姥爷怎么说就怎么办”。2008年10月23日，圣运通达公司与汪某签订《鼓楼东区汽车库买卖协议》，约定圣运通达公司将位于鼓楼东区×号楼第1.2号车库出售给汪某，建筑面积为35.16+44.56平方米（以测绘面积为准），总价款为壹拾玖万玖仟叁佰元。2009年3月9日，圣运通达公司为汪某出具三张收据，分别为：鼓楼东区×号楼1单元101门购房款，金额为340112元；鼓楼东区×号楼1单元201门购房款，金额为530587.55元；鼓楼东区×号楼第1、2号车库，金额为194300元，上述三张收据总金额1064999元。汪希臣认可圣运通达公司给汪某出具的上述三张收据的金额包含尹显付为其出具借条的金额、圣运通达公司在汪某所开超市购物的欠款、2007年9月5日其交纳给圣运通达公司的36000元，以及汪某向圣运通达公司补交的房款。2014年12月23日，圣运通达公司与汪某就×号楼101室、201室签订《北京市商品房现房买卖合同》，并为汪某办理了房屋转移过户手续。另查明，2005年3月11日，案外人王某订购圣运通达公司开发的密云县鼓楼东区×号楼从东数第5间车库（即单元门以西第1间车库），每平方米单价2800元，当日王某交纳首付款30000元。车库建成后，圣运通达公司未按约定将车库交付王某，双方产生争议，王某起诉至法院。法院以（2007）密民初字第1822号民事判决书判决圣运通达公司于该判决生效之日起七日内，将密云县鼓楼东区×号楼从东数第5间车库交付给王某，由王某补足购买车库款。圣运通达公司上诉后，北京市第二中级人民法院以（2007）二中民终字第12409号判决书判决驳回上诉，维持原判。原审法院判决认定：当事人对自己的主张，有责任提供证据。证据不足以支持自己的主张的，应当承担对自己不利的法律后果。本案中，汪希臣主张自己在2006年即与圣运通达公司达成了口头协议，购买单元门往西第1间车库，后又与圣运通达公司达成协议将该车库变更为东数第2个车库，但其未提供证据证明2006年双方口头协议的具体内容；其提供的2007年9月5日的收据虽记载有东数第二车库增加面积房款，但其亦认可该房款连同其之前对尹显付的债权已经转化为汪某的房款，应当视为其已将之前与圣运通达公司之间达成协议项下的所有权利义务均转移给了汪某，其再持该收据向圣运通达公司主张权利，无依据，法院不予支持。汪希臣要求圣运通达公司赔偿其损失的请求，亦无依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回汪希臣的诉讼请求。本院经审理查明：原审法院对证据的审核认定符合相关法律规定，据此认定的事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：汪希臣主张其购买了涉案车库，要求圣运通达公司交付涉案车库并赔偿损失。对于汪希臣主张涉案车库的买卖关系，双方未签订书面协议，汪希臣称双方为口头协议，但圣运通达公司否认双方有口头协议。汪希臣为证明双方之间就涉案车库的买卖关系，提交了2007年9月5日的《收据》，用来证明由原来的车库换到涉案车库，增加了10平方米的面积，就增加的面积补交了3万元。对于汪希臣提交的该《收据》能否支持汪希臣的诉讼请求，应从以下几方面来认定：一、双方是否达成过关于涉案车库的买卖协议。2007年9月5日的《收据》明确写明“东属第二车库增加10㎡面积房款（30000）+后期物业费（6000）”，从该《收据》收取的费用能够说明是东属第二车库增加的10平方米面积的补交款，能够佐证汪希臣所主张的双方达成了原车库换到涉案车库的协议并补交了3万元增加面积的房款的事实，故汪希臣主张双方达成协议的事实，本院予以采纳；圣运通达公司主张双方没有达成协议的意见，本院不予采纳。二、关于涉案车库协议的履行情况。从诉讼中双方提供证据的情况来看，涉案车库的买卖是与其他两个车库和房屋等的买卖作为一个整体进行买卖，而非涉案车库单独的买卖协议，且双方对于涉案车库的买卖没有具体、明确的约定，因此，涉案车库的买卖协议是否应当继续履行，应根据双方后续的行为来确定。首先，在汪希臣补交了涉案车库的增加面积房款后，圣运通达公司未向汪希臣交付涉案车库，汪希臣也未实际占有、使用涉案车库；从2007年交纳涉案车库增加面积款，2008年汪某出具《欠条》并签订《鼓楼东区汽车库买卖协议》，2014年签订《北京市商品房现房买卖合同》，汪希臣都未提出过涉案车库之事，在十多年的时间内，双方没有达成暂缓交付涉案车库的情况下，汪希臣没有占有、使用涉案车库，这期间双方又进行过结算及签订购房、购车库的合同，如果汪希臣认为双方于2007年达成的涉案车库的买卖协议仍需要履行，其不提及涉案车库之事，不合常理。其次，从双方履行房屋和其他两个车库的买卖情况来看，整个买卖过程都是将两套房屋与其他两个车库作为一个整体进行买卖，结算也是整体进行结算。在结算过程中，汪某出具的《欠条》明确说明了所购2套房屋、2个车库及总房款，并且明确已经支付67万元，欠款40万元，不包括涉案车库的款项。从诉讼中双方的陈述来看，双方结算的款项是对之前总的交款、欠款的结算，汪希臣也未提供证据证明其在结算款107万元之外又交纳了涉案车库的购房款，故原审法院认为双方在结算过程中将补交的3万元计入购房款中，并无不妥。再次，从涉案车库的价款来看，汪希臣补10平方米的价款为3万元，汪希臣所称的法院判决给王某的原车库面积约为33平方米，原车库的价款也将近10万元，涉案车库的价款并非只有3万元；在双方2008年的结算中，明确已付房款为67万元，该67万元作为了2套房和其他2个车库的价款，没有涉及到原车库价款及涉案车库价款的交纳情况；在整个诉讼中汪希臣也未提供其交纳了原车库价款的证据，故现有证据不足以认定汪希臣已经交纳了原车库的价款。综上所述，虽然通过《收据》能够认定双方达成涉案车库的买卖协议，但从之后双方结算、签订协议等行为来看，汪希臣没有占有、使用涉案车库，也没有证据证明其交纳了涉案车库的全部价款，通过后续的协议签订、结算等，双方以实际履行行为变更了涉案车库的买卖协议，故汪希臣要求圣运通达公司交付涉案车库并赔偿损失的请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由汪希臣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 解学锋二〇二一年三月二十五日法官助理 佳 丽书 记 员 李星月