成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初12381号 原告：谢凯帆，男，汉族，1989年8月10日出生，成都市青羊区。 委托诉讼代理人：袁雪丽，四川润方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任紫佩，四川润方律师事务所律师。 被告：袁震东，男，汉族，1988年9月25日出生，成都市成华区。 原告谢凯帆与被告袁震东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。原告谢凯帆的委托诉讼代理人袁雪丽、任紫佩，被告袁震东到庭参加了第一次庭审。原告谢凯帆的委托诉讼代理人任紫佩到庭参加了第二次庭审，被告袁震东经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加第二次庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 谢凯帆向本院提出诉讼请求:1、解除双方签订的《房产买卖合同》（ＮＯ：0006760）及其《补充协议》；2、判令被告返还原告已支付的购房款636000元，并支付原告违约金（自2018年3月14日起按房屋成交价1085000元的每日千分之三计至合同解除之日）；诉讼过程中，原告明确放弃违约金的诉讼请求；3、请求判令原告对拍卖、变卖房屋价款在抵押担保范围内享有顺位优先受偿权。事实与理由：2018年3月6日，谢凯帆与袁震东签订《房产买卖合同》及其《补充协议》，就谢凯帆购买袁震东所有位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋的相关事项达成协议。其中，《房产买卖合同》约定房屋转让价为1085000元。《补充协议》对双方支付房屋价款、办理第一顺位及第二顺位抵押解除手续、房屋交付、房屋过户等作出明确约定。其中约定“如买卖双方违约以上任何几点，按成交价的千分之三天息赔付给对方”。合同签订后，谢凯帆分别已向袁震东支付购房定金50000元、购房款586000元作为首付款。上述手续办理完毕后，因被告原因至今仍未按照协议约定履行办理标的房屋第一顺位抵押的解除手续、房屋交付、房屋过户手续等义务，且在交易过程中，由于被告对外欠款，房屋陆续被龙泉驿区人民法院、新都区人民法院查封，现由于被告的违约行为导致原被告签订《房屋买卖合同》的目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》规定，原告有权解除合同，并要求被告支付违约金，该抵押为担保房屋买卖合同的履行而设定，故原告应当享有抵押顺位的优先受偿。 袁震东辩称，1、我没有违约，违约金我不认可。2、原告没有支付636，000,元给我，原告只支付了200，000元左右，我只认可该金额。我没有违约，不应该承担违约责任。1,085,000元做顺位抵押，原告是套路贷，房屋定金也是中介支付的。 本院经审理认定事实如下：2018年3月6日，原告谢凯帆与被告袁震东签订《房产买卖合同》约定，袁震东将位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋出售给谢凯帆，购房总金额为1085000元，合同生效三日内，谢凯帆向袁震东支付定金50000元，余款一次性支付。《房产买卖合同》第十一条约定“合同履行中，如有一方不按本合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还须赔偿守约方因诉讼或仲裁产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费以及误工费等”。同日，谢凯帆与袁震东签订《补充协议》约定“……3.卖方于2018年3月8日预约解除二次抵押（即抵押人邱菊），由买方垫资人民币517200元大写：伍拾壹万元柒仟贰佰元整，垫资成功后自动转为该房屋房款。4.解除二次抵押后，卖方为买方办理二次顺位抵押人民币1085000.00大写：壹佰零捌拾伍仟元整，并支付买方人民币12800.00大写：壹万贰仟捌佰元整。5.房屋在3月23日之前腾空，结清水、电、气、物管，并交予买方。……7.卖方由于做工程需要，买方于3月16日支付卖方房款人民币20000.00大写贰万元整，此款卖方承诺只用于做工程。此款买方支付卖方后直至房屋一抵（抵14242553，他权1285594）解除前的期间，卖方不得再以任何理由要求买方支付剩余房款。8.卖方承诺2018年3月14日前申请一抵（抵1424253，他权1285594）即建行成都第二支行的还款预约，并且完成补充协议5之后，由买方垫资还款，银行卡由买方保管直至扣款之后还给卖方。9.注销上述一抵（抵142453，他权1285594）之后，买方在3日内将除叁万元保证金之外的所有房款一次性支付给卖方。10.叁万元保证金在过户完成后转给卖方。11.在买方完成过户之前，卖方务必保持房屋的状态正常，在支付卖方房款之后，卖方申明该房屋的所有权全权归买方所有，卖方个人的债务问题，不得影响该房屋的正常状态。如若买卖双方违反以上任何几点，按成交价的千分之三天息赔付给对方。”合同签订当日，谢凯帆向袁震东转款50000元，袁震东向谢凯帆出具《收条》确认收到购房定金50000元。 被告袁震东向原告谢凯帆出具《委托支付协议》要求谢凯帆将517200元购房款支付到案外人卢兴根名下中国农业银行账号为6228××××9311的账户。谢凯帆于2018年3月12日分三次共计向卢兴根上述账户转款517200元；同日，谢凯帆向袁震东微信转款12800元；同日，袁震东向谢凯帆出具《收条》确认收到谢凯帆支付的购房款530000元。2018年3月16日，谢凯帆向袁震东支付购房款20000元，袁震东向谢凯帆出具《收条》确认收到20000元。2018年3月30日，谢凯帆向袁震东支付购房款36000元。综上，谢凯帆已向袁震东支付购房款636000元，尚余购房款449000元未支付。 另查明，案涉房屋位于成都市武侯区××路××栋××单元××楼××号房屋，建筑面积80.01平方米。案外人中国建设银行股份有限公司成都第二支行为第一顺位抵押权人，被担保主债权数额320000元，抵押期限为2012年7月25日至2032年7月25日。原告谢凯帆为第二顺位抵押权人，被担保主债权数额1，0850000元，抵押期限为2018年3月12日至2020年3月12日。成都市龙泉驿区人民法院于2018年3月21日对案涉房屋进行司法查封。 诉讼中，本院依职权调取了原被告为办理抵押权登记，在房管部门备案的借款合同，该合同主要内容为：原告向乙方借款1085000元，借款时间为2018年3月12日至2020年3月12日，被告以位于武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋作为抵押物对借款进行担保；该合同尾部有原被告双方签字。原告对该证据的三性无异议，并陈述为保证原告向被告支付了首付款后，防止产生交易失败的意外，原告就其首付款能够行使优先权，双方根据成都市房管局的规定，签订了借款合同，办理了抵押登记，并领取了抵押登记证；按照抵押合同原告已经支付了6360000元；原告购买了被告的房屋，原本该房屋就有抵押，原告帮被告还清了抵押款，该过程是原告先借款给被告还清其他抵押，然后再过户，过户成功后，借款转为购房款。 以上事实有经过庭审质证的下列证据在案证实：1.原、被告身份信息;2.《房产买卖合同》《补充协议》《不动产登记证明》;3.转款凭证、收条（三份）;4.民事判决书（二份）；5.《委托支付协议》《借条》《借款协议》《资金用途说明》《补充协议》《房屋信息查询记录》《收条》《委托书》《情况说明》；6.视频；7.借款合同；8.庭审笔录等。 本院认为，原告谢凯帆与被告袁震东之间签订的《房产买卖合同》、《补充协议》，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。谢凯帆依约支付了636，000元的购房款，袁震东未按约定履行腾退并交付房屋、解除抵押、办理过户手续的合同义务，其行为已经构成违约。同时案涉房屋已被成都市龙泉驿区人民法院查封，《房产买卖合同》、《补充协议》已经无法实际履行，故对于原告要求解除双方签订的《房产买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告袁震东应退还原告已经支付的购房款636，000元。对于原告要求对拍卖、变卖案涉房屋价款在抵押担保范围内享有顺位优先受偿权的诉讼请求，根据本案查明的事实，原被告抵押权登记备案的合同系《借款合同》与本案房屋买卖合同不是同一合同关系，在本案中不予处理。被告袁震东本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告谢凯帆和被告袁震东签订的《房产买卖合同》(NO：0006760)及其《补充协议》； 二、被告袁震东在本判决生效之日起十日内退还原告谢凯帆购房款636，000元； 三、驳回原告谢凯帆的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10，160元，减半收取为5，080元，由被告袁震东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 张 鹏 二〇二一年三月二十九日 书记员 覃舒淇