山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1111号 原告：马菲菲，女，1988年9月18日出生，汉族，住山东省禹城市。 委托诉讼代理人：卢晶、周琦（均系特别授权代理），山东盈德律师事务所律师。 被告：山东佰邦置业有限公司，住山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370100084049740Y。 法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄志帅（特别授权代理），山东瀛岱律师事务所律师。 第三人：刘芳，女，1983年11月2日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 第三人：陈劲松，男，1982年7月18日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 两第三人共同委托诉讼代理人：韩秀斌（特别授权代理），系山东浩尚律师事务所律师。 原告马菲菲与被告山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业）、第三人陈劲松、刘芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马菲菲的委托诉讼代理人卢晶、被告佰邦置业的委托诉讼代理人黄志帅、第三人刘芳、陈劲松的共同委托诉讼代理人韩秀斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马菲菲向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告马菲菲与被告山东佰邦置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》；2.请求判令被告山东佰邦置业有限公司返还购房款607642元；3.请求判令被告山东佰邦置业有限公司支付以607642元为基数，自2020年1月1日起至实际给付之日止，按照日千分之五计算违约金(暂计人民币212067元)；4.判令第三人刘芳、陈劲松返还35000元团购费；5.判令被告佰邦公司承担全部诉讼费、诉讼保全费、律师费等费用。 事实与理由：2018年9月26日，原告马菲菲与被告山东佰邦置业有限公司(以下简称佰邦公司)签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告佰邦公司向马菲菲出售商品房及相关事宜。合同约定商品房暂定名为鹊华天禧苑商务办公楼，房号2820，套内建筑面积共33.64平方米，总价款607642元，出卖人应当在2019年12月31日前交房等内容。合同签订前，马菲菲分二次向佰邦公司支付购房款共计304642元，佰邦公司出具收据2份。2018年11月9日，原告通过办理银行贷款，支付剩余的房款。现因佰邦公司迟延履行交房义务，马菲菲依据合同约定遂请求解除商品房买卖合同，由佰邦公司向马菲菲支付违约金以弥补损失。另，2018年6月27日原告马菲菲按照被告佰邦公司指示向山东优润商业运营管理有限公司(以下简称优润公司)支付所谓“团购费”3.5万元，优润公司出具收据1份，现该公司已注销，第三人刘芳、陈劲松均系该公司股东。综上，原告马菲菲为维护其合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 佰邦置业辩称，一、合同解除条件未成就，原告无权解除合同。答辩人与原告签订的《济南市商品房买卖合同》合法有效，并不存在合同解除的法定或约定解除情形，合同双方应继续履行该合同。答辩人与原告签署的《商品房买卖合同》第八条不仅约定了交付时间，还约定了遇到特殊情况时答辩人可以据实顺延的情形。具体为：1.遭遇不可抗力的（不可抗力包括地震、洪灾、大规模流行性疾病等社会异常事件以及法律法规和政策的改变）；2.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施导致涉案项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的；（一）因重污染天气影响，房屋交付时间顺延128天。自原告购买房屋之日至2020年12月31日期间，因济南市不定期出现重污染天气，济南市重污染天气应急指挥部发布多次重污染天气应急响应的通告，要求济南市区各施工工地停止作业，案涉房屋所在的项目因重污染天气停工天数为128天。（二）2020年年初的新冠疫情的爆发，导致各行各业均收到影响，案涉建设工程也因疫情因素影响，导致停工或无法正常施工。因政府采取重大突发公共卫生事件响应，导致延期104天。2020年年初新冠疫情爆发，依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，自2020年3月7日24时起，将山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。根据国家有关法律法规及相关要求，经山东省人民政府研究决定，自2020年5月6日0时起，将山东省新冠肺炎疫情防控响应级别由重大突发公共卫生事件省级Ⅱ级响应调整为Ⅲ级响应。响应级别调整后，全省各级各部门要按照省委新冠肺炎疫情处置工作领导小组(指挥部)全面做好新冠肺炎疫情常态化防控工作方案，抓紧抓实抓细常态化疫情防控，精准实施外防输入、内防反弹措施，保持关键领域、关键环节力度不减，加快正常生产生活秩序恢复，统筹推进疫情防控和经济社会发展。从以上可以看出在2020年1月24日至2020年5月6日期间因疫情影响，导致生产秩序无法正常运行，2020年5月7日开始疫情防控措施才落实常态化防控工作，正常的生产生活秩序才得以逐步恢复。现在新冠疫情相应级别仍持续在三级，进行常态化防控。（三）依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第5项的规定，为保证项目交付时具备合法手续，答辩人除具备工程验收手续外还须向各政府主管部门申请办理《综合验收备案证明》手续造成房屋实际交付时间延迟，答辩人可享有三个月的免责期。 二、双方签订的《商品房买卖合同》第九条对于解除合同的条款是附条件的，现在但书情形出现，对于逾期交付解除合同事宜不再适用该条规定。双方签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，如答辩人未按本合同规定的期限将该房屋交付原告的，按下列方式处理，逾期超过30日的，原告有权解除合同。现在，特殊情况已经发生，包括政府因重污染天气采取的停工措施以及因疫情爆发采取的重大突发卫生事件应急响应均属于合同第八条规定的特殊情况，特殊情况发生后，合同第九条约定的情形将不再适用。也即，在特殊情形发生后，双方就合同解除事宜未有明确约定，那么就应该按照法定来处理。现在原告在起诉前未进行任何催告，答辩人不同意解除涉案合同。 三、因原告无权解除合同，答辩人不应返还原告购房款，更无谈利息、违约金，涉案合同尚未达到合同解除条件，原告要求返还购房款并支付利息、违约金的主张无事实和法律依据。案涉合同现已完成网签手续，且案涉房屋已完成五方验收手续，正在走综合验收备案，答辩人也积极筹备交房事宜，涉案合同的合同目的并非不能实现。 四、本案中，原告以答辩人违约掩盖其因房价下跌而解除合同的真实目的。原告提起本案诉讼并非正当维权，受疫情影响，济南市商品房销售市场也收到冲击，出现商品房价格下跌情形，原告因房价下跌，欲通过解除合同的形式获取利益，但案涉房屋已经竣工，且不存在继续履行的障碍，原告应该自行承担房价下跌的风险，不应将此风险转嫁给答辩人。房地产销售成本很高，若随意解除，任何开发商也无能力偿还所有的销售款项。若支持原告的主张，则案件结果的示范效应会影响整个商品房销售市场，不利于交易的正常进行，不利于经济发展，不利于社会稳定。 五、退一步讲，即使法院判令涉案合同解除，原告也不能同时主张利息和违约金。本案违约产生的根本原因在于不可抗力的影响，而不是答辩人自身产生的违约行为。违约责任的承担原则是损失补偿原则，并不是以惩罚为目的。所以，在双方自愿约定了违约金的情况下，如果再主张利息损失的话，不仅加大了违约方所要承担的责任，明显也是显失公平的。 陈芳、刘劲松共同辩称，同意被告的答辩意见，同时对于35000元的团购费不应由两第三人返还。理由：一、3.5万元系团购费是优润公司收取，目的是为了促成原告与被告之间签订济南市商品房买卖合同，该款项的性质应当为居间费用，2018年9月26日，原被告在优润公司的居间下签署了商品房买卖合同，优润公司已完成了居间合同约定的义务，同时该商品房买卖合同中体现的房屋销售价格是原告交纳3.5万元后享受的优惠价格，原告在签订商品房买卖合同时享受到相应的优惠，该3.5万元也不应当予以返还。二、2019年8月22日，优润公司已经经合法手续予以注销，根据公司法的规定，公司注销后其股东的权利义务也应终止，第三人为优润公司的股东，不应当对注销后的公司的任何债务承担责任。 本院经审理认定事实如下：2018年9月26日，马菲菲与佰邦置业签订《商品房买卖合同》，约定：第三条马菲菲定购佰邦置业开发的鹊华天禧商务办公楼1层2820号商品房，该商品房用途为商务办公；建筑面积共计53.27平方米；第四条该商品房单价为每平方米11406.83元，金额607642元；第六条马菲菲于本合同签署的同时支付首付款人民币304642元，剩余购房款303000元通过商业银行贷款的方式予以支付。第八条佰邦置业应当在2019年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》的商品房交付马菲菲使用。如遇不可抗力，且佰邦置业在发生之日起30日内告知马菲菲，除双方协商同意解除或变更合同外，佰邦置业可据实予以延期，本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。第九条除本合同第八条规定的特殊情况外，佰邦置业如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，马菲菲有权解除合同。马菲菲解除合同的，佰邦置业应当自马菲菲解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按马菲菲累计已付款的0.5%向马菲菲支付违约金。 马菲菲于2018年6月27日支付房款3万元，2018年7月12日支付房款274642元，共计304642元。之后，济南农村商业银行股份有限公司历下支行（抵押权人）、马菲菲（借款人、抵押人）与佰邦置业（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》，贷款金额为303000元，年利率6.37%，贷款期限为120个月，即从2018年11月9日起至2028年10月23日止。2018年11月9日，济南农村商业银行股份有限公司历下支行发放贷款303000元。2020年6月29日，马菲菲还清了该笔贷款本息。2018年6月27日，马菲菲交纳团购费35000元，由山东优润商业运营管理有限公司（以下简称优润公司）给其开具收据一张，载明交款金额35000元，收款事由团购费。优润公司已于2019年7月25日办理简易注销手续，刘芳、陈劲松为该公司股东。 2020年12月14日，马菲菲向佰邦置业邮寄《解除合同通知》，该邮件于2020年12月15日签收。该《解除合同通知》主要载明：购房合同约定交房时间为2021年12月31日，截至通知发出之日，我方未收到交房通知，也未收房。我方现向贵方正式通知，解除双方签订的购房合同，退还我方全部已付款，并支付违约金。 因本案纠纷，马菲菲支付律师费20000元，保全担保费819元。 另查明，涉案商务楼层数28层，于2018年1月9日取得济建预许2018021号商品房预售许可证。截至本案法庭辩论终结，涉案房屋仍未具备交付条件。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，经审查案由应更改为商品房买卖合同纠纷。马菲菲与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定行使权利和履行义务，马菲菲已按合同约定支付全部购房款，佰邦置业应按合同约定及时交付涉案房屋。 关于本案的争议焦点，本院分述如下： 一、马菲菲是否享有涉案《济南市商品房买卖合同》的解除权。马菲菲述称根据其与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》中第九条的约定，逾期超过30日佰邦置业未按照约定的期限将该商品房交付给马菲菲使用，马菲菲有权解除合同。佰邦置业辩称因2019年底爆发新型冠状病毒肺炎疫情及济南重污染天气启动应急措施耽误了施工进度，涉案《商品房买卖合同》已经办理网签手续，涉案房屋正在走综合验收备案手续，尚不具备合同约定的交付房屋的条件。本院认为，2019年12月31日之前济南市并未受到新型冠状病毒肺炎疫情的影响，佰邦置业的逾期交房行为发生在新型冠状病毒肺炎疫情爆发之前。山东省卫生健康委员会于2020年1月24日发布《山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应》，至此佰邦置业逾期交房已达24天。2020年3月8日，山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。佰邦置业至今仍未交房，即使扣除上述疫情期间，佰邦公司逾期天数仍超过合同约定的30天，符合合同约定的解除条件。济南重污染天气施工工地应急措施包括增加洒水降尘频次、减少物料堆场装频次、停止作业等，政府启动重污染天气应急响应，并不必然导致涉案房屋施工工地停工。关于佰邦置业因新型冠状病毒肺炎疫情及政府启动重污染天气应急响应导致延期交付房屋的抗辩，未提供有效证据予以证明，本院不予采信。涉案《济南市商品房买卖合同》中明确约定，佰邦置业应于2019年12月31日前交付房屋，逾期交房超过30日后买受人即马菲菲享有解除合同的权利。现佰邦置业已逾期交房超过30日，且在本案法庭辩论终结前尚不具备交付房屋的条件，故马菲菲依照合同约定享有解除权。因此，关于马菲菲请求解除与佰邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》的主张，于法有据，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，涉案合同解除日期应为佰邦置业签收《解除合同通知》之日即2020年12月15日。合同解除后，佰邦置业应向马菲菲返还已经支付的全部购房款共计607642元。 二、因佰邦置业逾期交房，佰邦置业应向马菲菲支付违约金的确定。马菲菲主张佰邦置业应以607642元为基数，按照日千分之五计算违约金。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中佰邦置业的违约行为导致涉案商品房买卖合同解除，给马菲菲造成了资金占用等实际损失。涉案商品房买卖合同约定佰邦置业逾期交房超过30日应按马菲菲已支付房价款的0.5%支付违约金，该商品房买卖合同约定的违约金数额明显低于其违约行为给马菲菲所造成的实际损失。同时，马菲菲主张的按照日千分之五计算违约金，明显过高。故本院认为，佰邦置业支付马菲菲的违约金应以贷款数额及现款支付数额为基数，分别计算。 三、关于团购费35000元。优润公司的股东刘芳、陈劲松认可系其公司收取，辩称此款系其促成马菲菲与佰邦置业签订房屋买卖合同后收取的居间服务费。优润公司的股东刘芳、陈劲松未提交证据证明其与马菲菲之间存在居间合同关系，且其主张促成的合同因无法实现合同目的已被解除；其为马菲菲出具的收据收款事由亦载明是团购费，亦未注明是居间费，因此其收取的35000元团购费应予退还。现优润公司已办理简易注销手续，但股东刘芳、陈劲松未提供清算文件，亦未举证证明公司系经依法清算后注销，故优润公司的股东刘芳、陈劲松应当对公司的债务承担连带责任，刘芳、陈劲松应返还上述团购费35000元。 四、保全担保费系马菲菲因本案纠纷的必要支出，对其要求佰邦置业承担的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费，因双方未有合同约定，对马菲菲的该诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第（二）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认马菲菲与山东佰邦置业有限公司于2018年9月26日签订的《济南市商品房买卖合同》〔合同编号：销售（字）201825794266）〕于2020年12月15日解除； 二、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向马菲菲返还购房款607642元； 三、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向马菲菲支付违约金（以303000元为基数，自2018年11月9日至2020年6月29日，按贷款利率6.37%计算为31632.36元，自2020年6月30日至被告实际给付日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30000元为基数，自2018年6月27日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告实际给付日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以274642元为基数，自2018年7月12日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至被告实际给付日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、限山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内向马菲菲支付保全担保费819元； 五、限刘芳、陈劲松于本判决生效之日起十日内向马菲菲支付35000元团购费； 六、驳回马菲菲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12348元，减半收取计6174元，由原告马菲菲负担1297元，由被告山东佰邦置业有限公司负担4877元，保全费4619元，由被告山东佰邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 李晓丽 二〇二一年三月三十日 法官助理 于彩霞 书 记 员 韩欢欢