青海省果洛藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2021）青26民终6号   上诉人（原审被告）：阿吾，住青海省玛多县。   委托诉讼代理人：吴强，青海金戈律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：玛多县花石峡镇日谢村日旁同兴生态畜牧业专业合作社，统一社会信用代码：93632626564935653G，住所地青海省玛多县花石峡镇日谢牧业社。   法定代表人：肉多，该合作社理事长。   委托诉讼代理人：张世亮，青海镜如律师事务所律师。   委托诉讼代理人：阿牙，青海镜如律师事务所实习律师。   上诉人（原审被告）阿吾因与被上诉人(原审原告)玛多县花石峡镇日谢村日旁同兴生态畜牧业专业合作社（以下简称合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省玛多县人民法院（2020）青2626民初50号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人阿吾及委托诉讼代理人吴强，被上诉人合作社的法定代表人肉多及其委托诉讼代理人张世亮、阿牙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   阿吾上诉请求：1、依法撤销（2020）青2626民初50号民事判决；2、依法判决驳回合作社的诉讼请求；3、本案的一审、二审诉讼费用全部由合作社承担。事实和理由：一、在一审法庭调查中，合作社自认其与阿吾之父签订的口头租房协议，对此事实阿吾也是认可的，依合同相对性原理，本案的承租人是阿吾之父却尕，也就是由却尕承担租赁合同的权利和义务以及由此带来的一切法律后果，而不是阿吾。二、结合合作社在一审法庭调查出示的三份书证来认定阿吾和合作社的租赁关系成立的事实有违证据的关联性之特性。一审判决明知合作社向法庭提供的三份书证只是合作社内部会议决议材料，对内有效，对外实施是需要进一步相应的民事行为才能实现其会议结果，反而置事实于不顾，武断认定承租人为阿吾，这与事实不符，于法相悖。   合作社辩称，请求二审法院支持合作社一审提出的全部诉讼请求,驳回阿吾的全部上诉请求,理由如下：1、一审对基本事实认定正确,从时间上计算已经达到二年的期限,对240000元的请求足已成立;2、一审庭审的记录没有显示合作社认可把房子租给阿吾的父亲,阿吾该结论没有依据;3、所有的证据均指向合作社跟阿吾之间实际上已经形成了房屋租赁关系;4、双方之间的房屋租赁口头合同是成立的,虽然阿吾一直在强调没有书面的合同,但是口头协商也是合同,只要具备法定的形式要件,就是成立的。因此，虽然合作社的主张是从2020年的1月开始来计算租赁费,但是实质上经过一审的审理以后,可以认定租赁费计算已存在迟延，应该以查明的事实为依据来进行判定。综上,合作社认可一审判决关于双方之间租赁合同关系成立生效的事实，但对租赁费的起算时间希望二审法院能够予以纠正。   合作社向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判令阿吾支付合作社房租费240000元；2、本案诉讼费用全部由阿吾承担。   一审法院认定事实：合作社经会议研究，将合作社牧民自筹资金与扶贫资金投资修建的位于玛多县花石峡镇玛多路的两层楼房（14间）向外出租，租金为每年85000元。阿吾父亲参加会议，提出将房屋租给阿吾，租金为每年80000元。合作社同意以每年80000元租给阿吾，但双方之间未签订书面协议。2018年2月，阿吾使用该房屋用于经营餐厅。2019年10月，阿吾提出不再租赁房屋，但并未向合作社交付房屋及房屋钥匙。因阿吾未支付房屋租赁费，合作社诉至法院。   一审法院认为，合作社与阿吾之间虽未签订书面的租赁合同，但本案所涉及的房屋阿吾已实际使用，合同已部分履行，故合作社与阿吾之间的合同依法成立，该合同自成立时生效。合作社与阿吾之间的合同未约定租赁期间，应视为不定期租赁合同。合作社与阿吾之间的租赁期限应以被告实际使用房屋的时间2018年2月起算，租赁费用也以2018年2月起算。合作社主张三年的租赁费240000元应以实际的租赁期限计算较为适宜。阿吾以合作社诉讼主体不适格及未签订合同的辩解理由，因本案所涉及的房屋系合作社的成员集资投资修建，合作社具有主体资格，且阿吾对本案所涉及的房屋实际租赁使用，故对此辩解理由不予采纳。综上，合作社主张阿吾给付租赁费的请求理由正当，予以支持。依照《中华人民共和国合同法法》第三十七条、第四十四条、第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条规定，判决：阿吾给付玛多县花石峡镇日谢村日旁同兴生态牧业社专业合作社2018年2月至2020年10月的租赁费213333元（限判决书生效后十五日内履行完毕）；案件受理费4100元，由玛多县花石峡镇日谢村日旁同兴生态牧业社专业合作社承担100元，阿吾承担4000元。   本院二审期间，阿吾围绕上诉请求依法提交了以下证据：   1、企业信用信息公示报告，欲证明合作社的性质对涉案租赁房屋不具有所有权。   合作社质证认为，首先，合作社作为专业的农业经济组织,不是企业,其内部的出资人、股东或者是代表人人数、内部集资的事项、经营范围对阿吾和合作社之间的房屋租赁合同关系没有任何影响；其次，合作社要成立注册备案的前提是必须要提交证据证明自己有固定的经营场所及办公的地方,既然阿吾能提供公示报告,更能证明房屋确实是合作社自建，属合作社所有；合作社系96户贫困户以现金、牛羊等形式集资筹建,合作社有权对涉案房屋对外出租，故对该证据不予认可。   2、照片一张,欲证明涉阿吾所经营的“千户美食城”开业时间，一审法院认定租赁费用起始期限错误。   合作社质证认为，不确定该证据的原始载体、发表者真实姓名、该视频来源，并不能印证阿吾的证明方向，不予认可。   3、装修合同一份及照片,欲证明阿吾与更加于2017年10月7日签订了“千户美食城”房屋装修合同,装修价款为28万元。   合作社质证认为，首先对该份证据装修合同的真实性持有异议,合同相对人更加是没有装修资质的,并且看不出是否实际装修；其次即便该合同是真实的,也是承租人对装修改造,与出租人没有任何关系,与本案也毫无关系。而且反之能证明一审法院可能对租赁期限的认定有误,合同显示在2017年11月7日阿吾就已经将房屋交给别人去装修了，一审法院认定2018年2月份才开始支付房屋租赁费都已属迟延计算；对于该照片的拍摄问题与上一证据质证意见一致。   4、收据二份,欲证明阿吾租赁房屋通电花费1360元,当时交付房屋时不符合租赁条件。   合作社质证认为，该证据是复印件，且无法证明是阿吾埋线通电，不认可该证据。   5、视频、照片一组，欲证明租赁房屋装修概况及该租赁房屋没有上下水、暖气、电力线路、卫生间等事实。   合作社质证认为，拍摄方法问题与之前一致；对于房屋改造装修的问题,阿吾应该与出租人商量,但阿吾自始至终未与出租人提出过相关问题，目前为止合作社没有收到过整改通知。阿吾的餐馆把厨余垃圾直接倒在排水道里面,肯定会导致下水道堵塞；关于上下水及电线的问题,如果这是在现场拍的、是真实的，能看出来包括厨房地上、墙上的一些东西,很有可能是在阿吾二次装修后面进行使用的过程当中造成的问题,是阿吾自己导致的问题。   6、却尕证人证言，证明阿吾父亲却尕与合作社之间没有签订书面合同，也没有达成口头协议,对涉案房屋的租金、期限均没有约定。   合作社质证认为，却尕虽与阿吾是近亲属关系，但是该证言整体上是客观的,另可证明合作社与却尕之间确实没有房屋租赁关系,却尕虽不清楚案涉房屋的事情,但是对于会议纪要的签字是认可的，故认可该证言。   7、证人他日洛的证言，证明涉案房屋的现状是没水、没电、没有卫生间、没有暖气,排污设施不全,消防通道验收不合格,涉案房屋于2019年10月18日被花石峡镇工商所没收营业执照停业至今。   合作社质证认为，没收营业执照时证人根本不在现场，其也不知道是谁签的字,什么事情都证明不了，且经核实了整个花石峡镇的基础设施是非常差的，除了政府的一些机关以有限容量供暖以外，其他的居民均没有统一供暖的设施,包括下水管网的排污设施都是非常不健全，做餐饮的采取各自办法处理，对该份证人证言不认可。   合作社围绕答辩意见提交了以下证据：   1、“千户美食城”公司注册信息，欲证明阿吾与合作社之间有房屋租赁关系才得以经营。   阿吾质证认为，对该注册信息的真实性、合法性没有异议,对证明方向有异议,该证据没有标明公司地址，按照工商登记条例,仅凭公司登记信息无法证明阿吾与合作社之间有租赁合同。   2、旦某的证言，欲证明涉案房屋建设的资金来源、建设过程、房屋出租给阿吾的过程及对于租金数额、租金收取情况等问题。   阿吾质证认为，首先该证人证言不能客观真实的反映案件事实,关于2017年5月20日的会议纪要,证人对会议纪要未载明的一些细节能够特别详细的描述，但对于是否反映过水电的问题及陈述前后矛盾；对于下水道的问题,只是村委会派人过去看了一下,但是实际上没有解决问题,也证明阿吾反映后合作社派人去修缮或维修；既然要证明房屋产权的问题，房屋的建设资金应有项目审批及相关的批文，对该证人证言不予认可。   3、扎某的证言，欲证明涉案房屋出租的过程及期限、租金等相关情况。   阿吾质证认为，该证人的陈述前后矛盾,应当予以排除。   本院依阿吾的申请向玛多县花石峡镇工商所调取关于千户美食城有限公司营业执照没收和停业整顿的相关证据，玛多县市场监督管理局于2021年3月18日出具情况说明一份，证明千户美食城有限公司（法定代表人阿吾）因后厨卫生条件脏乱差被多次要求整改后仍未整改，于2019年8月被暂扣营业执照，要求一周内整改完成后将返还营业执照，千户美食城有限公司后再未要求返还营业执照也未继续经营。   合作社质证认为，认可该证据。   阿吾质证认为，该证据与阿吾提交的其他证据印证，能证明因出租房屋不符合租赁要求未整改导致千户美食城停业及未继续经营。   二审经审理查明的部分事实与一审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。   二审另查明，千户美食城有限公司系阿吾注册成立并担任法定代表人；其营业执照于2018年8月因后厨卫生脏乱差被多次要求整改后仍未整改，被玛多县市场监督管理局花石峡镇市场监督管理所暂扣，要求公司整改完成后返还营业执照，后该公司再未要求返还也未继续经营。   再查明，阿吾现仍占有涉案房屋未腾退。   根据双方当事人的诉辩意见，对本案的争议焦点分析如下：一、阿吾与合作社是否房屋租赁关系双方适格主体、阿吾应   否向合作社支付租金的问题。   本院认为，阿吾与合作社之间虽未签订书面的租赁合同，但案涉房屋已由阿吾实际使用，阿吾在庭审中自认案涉房屋由其用于经营千户美食城有限公司，合同已实际履行，故阿吾与合作社之间的合同依法成立，该合同自成立时生效。阿吾与合作社之间的合同未约定租赁期间，应视为不定期租赁合同。依据查明的事实，阿吾系千户美食城有限公司唯一经营者，其父却尕从未参与承租与经营事宜，故对阿吾主张本案涉案房屋的承租人是其父亲却尕，应由其父亲承担租赁合同的权利义务及一切法律后果的主张不予支持；对于阿吾提出合作社出租主体不适格的问题，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，租赁合同中出租人只需对出租物享有占有、使用和处分的权利即可进行出租，且合作社对由成员出资、公积金、国家财政直接补助、他人捐赠以及合法取得的其他资产所形成的财产，享有占有、使用和处分的权利，且合作社成员可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地经营权、林权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产，以及章程规定的其他方式作价出资。本案中涉案房屋系国家拨款、合作社社员集体出资投物筹资修建，合作社依法享有占有、使用和处分的权利，同时也享有出租、收取租金的权利，阿吾对于涉案房屋权属问题而不履行租赁合同义务拒付租金的辩解不能成立，其应向合作社支付租金。   二、房屋租赁期限及阿吾应支付多少租金费的问题。   本院认为，综合合作社陈述、2017年5月20日的日谢村会议纪要、证人旦某、扎某证言等证据，能够认定合作社与阿吾之间确定的租金为年租80000元，租赁期限未作约定，但明确如一方不再履行合同需提前告知对方。阿吾父亲却尕陈述对其参会签字予以认可且知晓会议记录最终记载年租是80000元，并就此告知了阿吾，阿吾虽称不知晓每年80000元租金金额，但阿吾后续接收使用装修经营的一系列行为是实际承租行为，其未提交可免租金使用该房屋的证据，依照日常生活法则，阿吾并不享有无偿使用该房屋的法律或约定依据，其接收房屋并装修营业的行为，是对租赁标的、期限、租金、装修等全部内容的接受，故其不知晓租金数额的辩解不能成立;庭审中阿吾自己提交的房屋装修合同载明了合同签订日期为2017年10月7日，且认可该合同实际履行，证明其在准备装修时就已实际占有房屋，并非其主张的2018年3月开始使用，但会议纪要明确记载租金从2018年1月1日起计算，应按约定履行，租期应从2018年1月起算，一审法院认定“合作社与阿吾之间的租赁期限应以被告实际使用房屋的时间2018年2月起算，租赁费用也以2018年2月起算”属查明事实不清，应予纠正。但鉴于合作社对一审判决未提出上诉，视为认可租期从2018年2月起算，本院予以确认；关于租期截止时间，因阿吾未明确通知合作社解除合同或以腾退、交还等实际行为明确表示不再履行合同，现该房屋仍系阿吾物品占据，仍处阿吾承租期内，一审以2020年10月予以认定截止时间，合作社未提出上诉，视为对其权利的处分，本院予以确认。故依照一审判决租赁费每年为80000元，租赁期限从2018年2月起算截止2020年10月止，共计二年零八个月，租赁费共计213333元，予以确维持。综上，证人却尕、旦某、扎某的证言与合作社陈述及会议纪要能够相互印证，但鉴于证人扎某参加过一审庭审旁听，对其证言不予采信，对证人却尕、旦某的证言予以采信；关于阿吾主张房屋设施不健全导致营业执照被没收无法经营，以没收营业执照为解除合同时间的主张，本院认为，经过庭审查明，阿吾在承租前及装修房屋时应已明确知晓该房屋的设施状况，阿吾在接收房屋时视为对房屋状况的接受，合作社并不存在欺骗情形，2017年5月20日的日谢村会议纪要明确记载房屋的电、暖、装潢事项由阿吾承担，属当事人有约定，阿吾应当自行保障房屋的正常使用功能；关于证人他日洛的证言，其虽能够证明涉案房屋客观条件及营业执照被没收的情况，但不能证明该事由属阿吾拒付租金的依据，对其证言不予采信，故阿吾所称房屋设施不健全导致其营业执照被没收无法经营的主张于法无据，不予支持。关于阿吾提交的照片、视频等证据，没有其他证据佐证其主张，不予采信；对阿吾提交的装修合同，能够客观反映房屋装修事实及使用时间，予以采信。   综上所述，阿吾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决对房屋实际使用起始时间虽认定有误，但合作社予以认可，对其他事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   一审案件受理费按一审判决收取，二审案件受理费4900元，由阿吾负担（已交纳）。   本判决为终审判决。   审判长 何艳丽   审判员 秦 措   审判员 姚雨洁     二〇二一年三月二十七日   书记员 周毛友