浙江省湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0502民初1678号原告：沈佳伟，男，1991年10月12日出生，汉族，住址浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：朱凯，浙江六和（湖州）律师事务所律师。被告：金显缎，男，1965年2月7日出生，汉族，住址浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：金杨伟（金显缎之子），住址浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：姚建生，双林法律服务所法律工作者。原告沈佳伟与被告金显缎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，依法适用简易程序于同年5月26日、12月4日公开开庭进行了审理。原告沈佳伟及其委托诉讼代理人朱凯，被告金显缎的委托诉讼代理人金杨伟、姚建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈佳伟起诉称：2019年11月29日，原、被告签订店铺转让协议，约定被告将湖州市车站路农垦大楼营业用房16号“来一碗小粥”店铺转让给原告，原告支付了全部转让费用。后原告要求被告办理所有店铺转让手续，但被告以各种理由推脱。原告实则仅作为被告的员工在店内工作，经营收入归入被告账户。后经原告了解，被告并非湖州市车站路农垦大楼营业用房16号的承租人，“来一碗小粥”并非被告注册的商标，故纠纷成讼。原告认为，被告无权转让他人房屋与原告签订转让协议并收取转让费。请求判令：1、确认原、被告签订的店铺转让协议无效；2、被告返还原告转让费66000元，并按年利率6%支付自2019年11月29日起至实际清偿日止的资金占用利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告金显缎答辩称：被告以66000元的转让价格将车站路农垦大楼营业用房12-14号店铺转让给原告，包括部分设备、物品，一个月的房租，“来一碗小粥”店铺名称的相关无形资产以及配方。在双方达成转让协议的当天，被告已将相关配方的内容告知原告。在原、被告开始商谈店铺转租事宜时，被告已明确将房屋的所有权人、租赁的期限、租金等相关信息告知原告，双方达成租赁合意。虽然被告与湖州农垦产业发展有限公司（以下简称农垦公司）的房屋租赁合同中存有不能擅自转租的内容，但以书面形式或者说以其他方式告知得到同意后合同也是有效的。另外，本案原告有两个诉讼主体，沈振东作为合伙人也应是本案的原告。综上，被告并不存在隐瞒或者造成了原告不能经营的过错责任，请求驳回原告的诉讼请求。原告沈佳伟为证明起诉事实和主张，向本院提交以下证据材料：1、店铺转让协议1份，拟证明被告以66000元的转让价格将车站路农垦大楼营业用房16号店铺转让给原告并款项付清的事实；2、房屋租赁合同1份，拟证明被告仅承租了湖州农垦大楼营业房停车场外12-14号房屋，并未承租农垦大楼营业用房16号房屋的事实；3、营业执照1份，拟证明被告仅在湖州农垦大楼营业房停车场外12-14号注册了吴兴云三味小吃店，并未在农垦大楼营业用房16号房屋注册工商信息的事实；4、微信聊天记录1份，拟证明金显缎之子与农垦办公室沈敏的记录，证明当时农垦并没有同意转租，农垦具体原因都告知了被告方但被告方未告知原告；5、微信截图1份，拟证明直至2019年12月14日原告一直在等消息，但被告方称是出租人内部出了问题，也就是说2019年11月29日签订合同的时候，出租人是没有同意被告转租的；6、微信截图1份，拟证明原告起诉前，被告方在原告多次要求下才将与出租人的合同微信拍给原告方，并让原告方走法律途径的事实；7、告知函1份，拟证明农垦公司于2020年1月21日向被告出具告知函，明确案涉租赁房屋因被告未交租金，农垦公司要对房屋进行收回解除合同的事实；8、沈振栋出具的情况说明1份，拟证明沈振栋与沈佳伟系合伙关系，因沈振栋只想以出资人的身份而由沈佳伟对外行使涉案店铺转让协议的全部权利义务，故沈振栋未在店铺转让协议上签名，沈振栋对沈佳伟就该店铺转让协议行使的一切权利义务均予以认可。被告金显缎为证明抗辩意见，向本院提交以下证据材料：1、房屋租赁合同一份，拟证明原告与农垦公司之间的房屋租赁关系是合法建立的，以及双方关于租金及租期的约定；2、微信聊天记录、店铺转让协议及财产清单、营业执照各1份及照片1组（6张），拟证明原、被告间的店铺转让合同的建立、转让合同的内容，店铺转让后本案被告方多次通知原告与农垦公司建立新的租赁关系，并多次通知原告交纳相应的房租，但原告置之不理，造成了最后房屋的所有权人收回租赁房屋，以及转让合同约定的相应转让财产部分；3、加盟合同2份，拟证明“一碗小粥”在湖州当地具有一定的知名度，虽然不是注册商标，但有相应的配方，有一定的无形财产价值。原、被告提交的上述证据已经庭审举证、质证，本院认证如下：（一）对原告提交证据的认证。证据1、店铺转让协议，被告质证无异议，本院审查认为，该份证据符合有效证据要件，对其证明效力予以认定。证据2-3，被告对证据的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，本院审查认为，原告在对被告提交的证据照片1组发表质证意见时，已认可农垦大楼营业用房16号房屋即为湖州农垦大楼营业房停车场外12-14号房屋，故对该两组证据的证明效力不予认定。证据4-6，被告质证认为证据4无法证实农垦公司不同意转让的事实，聊天记录反映农垦公司已知被告转让事实，只是要与新承租人对接后另行签订合同，这与被告方于2019年12月30日告知原告的微信聊天记录中反映的内容一致；证据5，被告方在微信聊天记录中也称，农垦公司内部搬迁及调整系公司活动的正常行为，并不能证实原告要待证的农垦公司不同意转让的事实；证据6，被告方本着方便原告称与农垦公司交涉的前提下，以微信方式将房屋租赁合同传给原告，至于原告是否用于诉讼被告无法掌握，被告在此前已多次告知原告交纳房租。本院审查认为，原告证据4-5结合被告提交的微信聊天记录，证明被告在与原告签订店铺转让协议时尚未得到出租人农垦公司的明确意见，但从被告方与农垦公司经办人沈敏的聊天记录，以及原、被告的聊天记录可以看出，原、被告签订店铺转让协议后，原告需与农垦公司重新签订房屋租赁合同，需要更换营业执照，原告在等待与农垦公司签订合同；被告在12月30日下午微信联系原告方，告知原告方交房租后可以和农垦公司签订合同，并告知原告不交房租的后果，对该节事实予以认定。本院经向农垦公司经办人沈敏进行核实，其反映被告方在2019年11月与其联系店面转让事宜，因为公司办公室搬迁，报领导审批需要时间，其让被告方等待，大约在12月中下旬时领导同意了，其告知被告可以与受让方重新签订合同，其陈述亦能与本案的有效证据相印证，予以认定。证据6，该聊天记录反映2020年1月3日原告以农垦公司要来收回店铺为由，要求被告将其与农垦公司签订的房屋租赁合同拍照给原告方，同年1月5日原告方通过微信向被告方提出转让协议无效并要求退还转让费，对该节事实予以认定。证据7，被告质证认为，双方的微信聊天记录反映原告在12月初就有转让店面的意图，后经营就不正常，经常关门，被告多次提醒原告与农垦公司签约交房租，但原告迟迟不交，未签订合同，故房屋出租人自然将告知函发与被告，该函原告是在店内收到的。本院审查认为，被告异议成立，该份证据仅能证明涉案租赁房屋因未交租金而由农垦公司通知收回并解除合同的事实，至于不交纳租金是否系被告责任，不属于该证据的证明范畴。证据8，被告质证无异议，本院予以认定。（二）对被告提交证据的认证。证据1、房屋租赁合同，原告对其真实性、合法性及关联性无异议，认为合同约定涉案房屋不得擅自转让、转租，否则出租方有权解除合同。本案所涉店铺转让协议是在被告方明知案涉房屋不能转租的情况下所签订，农垦公司至今未与原告方签订任何书面协议，也未曾同意与原告方签订相关的合同，包括最后的解除都是与被告的合同关系。因此，本案被告转租给原告房屋，是一份无效合同。本院审查认为，被告提交的该份房屋租赁合同能证明被告主张的拟证事实，对其证明效力予以认定。至于本案所涉店铺转让协议是否为无效合同，属于适用法律的范畴，在本院认为部分予以阐述。证据2，原告质证对照片无异议，对微信聊天记录、店铺转让协议的真实性无异议，但对证明目的有异议，从双方的微信聊天记录可以看出，被告在转租房屋的时候，并没有征得出租方的同意。原、被告签订的店铺转让协议约定转让费66000元，已包含三年的房租金。因此，租金应当由被告向农垦公司支付。本院审查认为，微信聊天记录、转让协议及照片能证明原、被告达成店铺转让协议，对转让内容、价款等作了约定，被告方多次通知原告交付2019年度房屋租金，在农垦公司同意与原告签订租赁合同后即告知原告方与农垦公司签订房屋租赁合同的拟证事实，对该部分证明效力予以认定。被告举证的财产转让清单，原告对其真实性、合法性及关联性均有异议。本院审查认为，该份清单有两页，没有当事人签字，原告在庭审中自认收到转让财产有两门冰箱、三门冰箱及保鲜冰箱各1台，电油锅、保温箱、消毒柜各1个，煤气灶3只，高压锅2个，桌椅、碗筷各1套，以及物料盒子、箱子、肉类、蔬菜等若干，称具体数量没有清点，但肉类、蔬菜数量已经不多需要进货了。被告举证的营业执照，原告质证认为与本案无关。本院审查认为，该份营业执照系复印件，真实性无法确认，且与本案缺乏关联性，不予认定。证据3，原告对其真实性、合法性及关联性均有异议。本院审查认为，被告提交的加盟合同，真实性无法确认，与本案亦缺乏关联性，不予认定。根据本案有效证据，结合原、被告的当庭陈述，本院对本案事实作如下认定：原告沈佳伟（乙方）与被告金显缎（甲方）经协商，于2019年11月29日签订店铺转让协议，双方约定就“湖州市车站路农垦大楼营业用房16号来一碗小粥”店铺转让达成一致意见。协议约定，整店转让价格66000元，双方签字即为款项付清协议生效；“来一碗小粥”店铺名称及相关无形产权和店内物品归乙方所有，甲方不得再使用或者经营近似的店铺名称及相关无形产权；在签字日零点前店铺相关的欠款或者其他债务由甲方处理偿还和乙方无关；店铺内的经营证照由乙方使用，如产生违约违法或引起的经济责任由乙方承担，乙方应遵循安全用水用电的原则，如发生意外与事故导致无法正常经营及造成一切损失后果皆由乙方负责，与甲方无关；如营业执照有出现任何问题或经营阻碍由甲方承担予以解决；甲方负责转让相关配方给乙方，甲方不得再将配方出售他人，并负有保密责任；本协议双方自愿签订，各自承担相应法律责任。原告沈佳伟和被告金显缎在协议上签名。协议签订前，原、被告于2019年11月28日通过微信约定，双方于次日晚签订店铺转让协议，原告向被告支付转让款，合同于同年11月30日开始生效，自此营业额归原告所有，接下来等农垦公司与原告签订房屋租赁协议，原告方表示同意。协议签订后，原告按约支付被告转让价款66000元，被告将店铺转让给原告经营，店铺内的设施设备及剩余物料等也转交给原告，相关经营信息及配方也向原告进行了告知。诉讼中，原告确认收到被告转让财产有两门冰箱、三门冰箱及保鲜冰箱各1台，电油锅、保温箱、消毒柜各1个，煤气灶3只，高压锅2个，桌椅、碗筷各1套。原告陈述被告留下的物料盒子、箱子、肉类、蔬菜等具体有多少数量不详，但肉类、蔬菜等料原告进去的时候就进货了。另查明，本案原、被告签订的店铺转让协议中的租赁房屋“湖州市车站路农垦大楼营业用房16号”即为湖州市××路××大楼××房停车场××号房屋。2018年12月18日，被告金显缎（乙方）与案外人农垦公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同确认该房屋产权人为国营湖州农垦场，合同约定甲方将位于湖州市××路××大楼××房停车场××号的房屋出租给乙方，该房屋建筑面积32.74平方米；租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；乙方每年上交甲方房屋租金22800元，按“先付后用”的原则每年分二次交纳；租赁期间使用该房屋发生的水、电、物业管理费用等均由乙方自行交纳，每年垃圾中转费300元由甲方在每年第一次收取年租金时代收；履约保证金2300元，应在签署房屋租赁合同当天支付；乙方所租房屋用于自己经营，开办餐饮店；乙方不得以任何理由和方式擅自转让、转租、转借该房屋任何部分或者其他任何权益等。被告在与原告签订店铺转让协议前，告知原告转让店面的出租方为案外人农垦公司，需要农垦公司与原告签订房屋租赁合同。被告在2019年11月曾与农垦公司经办人联系转让店面的事宜，因农垦公司办公室搬迁，报领导审批需要时间，经办人让被告方等待。2019年12月14日，经原告询问，被告与农垦公司联系，被告知正在内部请示中。2019年12月18日，被告方通过微信提醒原告方于次日转账支付2020年度上半年房屋租金11700元（含垃圾中转费300元），并告知付款账号。当日，原告方要求被告方将“饿了吗”里面的8000元转给其进货，被告方予以转账支付。同年12月24日开始，被告方多次联系原告方催促其交房租，原告方未予回应。2019年12月29日，被告方通过微信联系时，原告方称转让款66000元已包含房屋租金，被告方予以否认。同年12月30日，被告在接到农垦公司通知后，通过微信告知原告方相关情况，要求原告方于当日下午将房屋租金11700元和保证金2300元付至农垦公司账户，可以与农垦公司办理签约手续，并告知原告方若不支付房租，元旦过后农垦公司将收回店面。原告方回复，再次称66000元已包含房租，被告方再次明确双方在转让店面时已讲明2021年1月开始房租由原告支付。嗣后，原告一直未交纳房租，也未与农垦公司签订协议。2020年1月3日，原告方以农垦公司要收回店铺为由，要求被告方出示其与农垦公司签订的房屋租赁合同，被告方通过微信拍照将租赁合同发给原告方。2020年1月5日，原告方通过微信向被告方提出转让协议无效，要求被告退还转让费，被告予以拒绝。2020年1月22日，农垦公司向合同承租方即被告发出书面告知函，告知因被告未按约支付房租，农垦公司有权收回涉案出租房屋，双方租赁关系自被告收到本通知之日解除，并限期清退租赁房屋。该份通知同时送达原告经营的店铺，原告收悉。原告要求被告退还转让费无果，纠纷成讼。本院认为，本案争议焦点为，一、本案原告是否遗漏诉讼主体；二、本案原、被告签订的店铺转让协议是否有效，原告主张退还转让费66000元有无事实和法律依据，应否支持。关于争议焦点一。原告沈佳伟以其名义向法院提起诉讼，被告提出原告应为两个诉讼主体，即原告沈佳伟及其合伙人沈振栋。原告认为沈振栋是合伙人，但本案合同是由原告沈佳伟与被告金显缎签订，沈佳伟是本案的适格原告。本院认为，被告认可原告举证的店铺转让协议为真实，该份转让协议由原告沈佳伟与被告金显缎签订，沈振栋并未在该份协议上签名，沈振栋对沈佳伟的起诉亦无异议，故本案原告主体适格。关于争议焦点二。本案经审理查明，原告在与被告签订店铺转让协议前，已经知晓涉案房屋的出租方系农垦公司。从原、被告提交的聊天记录可以看出，原告在与被告签订店铺转让协议后，需与农垦公司重新签订房屋租赁合同。在被告与农垦公司签订的房屋租赁合同中，虽约定承租方不得擅自转让、转租、转借涉案租赁房屋，但在被告将店铺转让给原告经营后，农垦公司并未提出异议，且其在经内部审批程序后同意与原告重新签订房屋租赁协议，故不存在因农垦公司不同意转让而致涉案店铺转让协议无法履行的情形。原告在受让店铺后，已开始实际经营。综上，原、被告签订的店铺转让合同,系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，亦不具有合同法规定的合同无效的其他法定情形，应认为合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告以被告无权转让他人房屋与其签订转让协议并收取转让费为由，主张涉案店铺转让合同无效，其理由不能成立。诉讼中，原告认为原、被告签订的店铺转让协议已包含后面的二年房屋租金，涉案房屋租赁合同因被告未支付房屋租金而致解除的理由，缺乏事实依据，不能成立。涉案店铺转让协议约定系整店转让，转让价格对应的转让财产包括“来一碗小粥”店铺名称及相关无形产权和店内物品，且未约定租期，亦未约定转让价格包含房屋租金，故被告关于转让价格只包含被告已付房租金的抗辩意见，应为合理，予以采信。综上，原告主张退还转让费66000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。因本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告沈佳伟的诉讼请求。本案受理费1450元，减半收取725元，由原告沈佳伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 员  陈 洪二〇二一年三月三十日法官助理  史菊芳书 记 员  林 娥1