成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初16222号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路137号信和广场18楼1803A单元。 法定代表人：田兆源，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周磊，男，汉族，系公司员工，特别授权。 被告：张银川，男，汉族，1988年2月12日出生，住四川省宣汉县。 被告：梁肖，女，汉族，1991年1月4日出生，住四川省富顺县。 原告信和（福州）物业管理有限公司（以下简称信和物业公司）与被告张银川、梁肖物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，因依法律规定的其他方式无法向被告送达诉讼文书，故本院向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等。于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托诉讼代理人周磊到庭参加了诉讼，被告张银川、梁肖经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告信和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付“信和·御龙山”11幢1单元34层03号房拖欠的物业服务费人民币9081.32元；2、请求判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金(以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2020年7月的金额为人民币9168.17元，最终计算至实际支付完毕之日止)；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告变更请求如下：1、请求判令被告向原告支付“信和·御龙山”11幢1单元34层03号房拖欠的2020年12月1日至2021年2月28日的物业服务费本金1381.44元；2、请求判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金(以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2021年2月28日的金额为人民币12384.96元，最终计算至实际支付完毕之日止)；诉讼请求3不变。事实和理由：原告于2016年3月21日与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的“信和·御龙山”住宅小区二期提供前期物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为4.8元/月·平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。上述合同签订后，原告安排信和（福州）物业管理有限公司成都分公司具体实施“信和·御龙山”住宅小区二期的各项物业服务工作。2016年3月21日，被告与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”11幢1单元34层03号住宅房屋一套。同日，被告还签署了“信和·御龙山”住宅小区二期的《业主临时管理规约》及关于该规约的《承诺书》，承诺遵守该规约的规定。2017年12月1日，信和置业（成都）有限公司向被告发出《信和·御龙山二期交房通知书》，通知被告于2017年12月26日收房。其后，被告未按期交纳该房屋的物业服务费，拖欠2018年9月1日至2020年7月31日的物业服务费共计人民币9081.32元（4.8元/月·平方米×101.24平方米×23个月）。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2019年12月20日，原告又委托北京大成（成都）律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业服务费，但被告至今仍未支付。原告于2020年9月15日起诉至法院，你院受理后，被告于2020年11月17日缴纳了2018年9月1日至2020年11月30日的物业费10660.68元。原告特向贵院提起诉讼，请求依法判决。 被告张银川、梁肖经本院公告传唤，期满后未到庭应诉、答辩。 原告信和物业公司为证明其诉讼请求，提交了：证据1、原被告身份信息，证明双方主体资格适格；证据2、《前期物业服务合同》，证明原告对“信和·御龙山”小区进行物业管理服务；证据3、违约金计算表，证明原告主张的违约金；证据4、《承诺书》、《住宅钥匙、文件、物品签收单》，证明被告为“信和·御龙山”小区业主，且已收房，应履行物业服务合同；证据5、第一次缴纳物业费收据、催费通知书、快递单及律师函，证明业主认可物业费标准，收房后缴纳了物业费，被告欠费期间，原告进行了合理的费用催收。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月1日，信和置业(成都)有限公司（甲方）与原告信和物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》该合同载明：“第五条、本合同期限自合同签订生效之日起至业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。……第十八条违约责任。……甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。……”即该合同约定业主根据信和置业(成都)有限公司与信和物业公司签订的《前期物业服务合同》接受信和物业公司提供的物业服务，并按时向信和物业公司缴纳相应费用。同时该合同还载明：居住类物业高层住宅4.80元/平方米·月。 张银川、梁肖系位于成都市成华区御风二路“信和·御龙山”11幢1单元34层03号住宅的业主，建筑面积约101.24平方米。信和物业公司在案涉小区提供物业服务至今。张银川、梁肖于2015年5月9日签署《承诺书》，承诺并声明已详细阅读前期物业服务合同及临时管理规约。2017年12月24日，张银川、梁肖领取了该房屋的钥匙、门禁卡等，并签署了《住宅钥匙、文件签收/房屋移交确认书》。由于案涉房屋自2018年9月1日起至2020年7月31日止的物业管理费未缴纳，信和物业公司在催收未果后诉至本院。在诉讼过程中，张银川、梁肖于2020年11月17日一次性将应缴的物业费缴纳至2020年11月30日止。 庭审中，信和物业公司主张被告应支付自2020年12月1日至2021年2月28日的物业服务费本金1381.44元；以及自2018年9月1日起至2021年2月28日止未缴纳的物业服务费的违约金12384.96元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案张银川、梁肖系信和置业(成都)有限公司开发项目“信和·御龙山”的业主，故信和物业公司与信和置业(成都)有限公司签订《前期物业服务合同》对于张银川、梁肖具有约束力，且案涉合同系缔约当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故信和物业公司要求张银川、梁肖支付欠缴的物业管理费1381.44元具有事实基础和法律依据，本院予以支持。 对于信和物业要求张银川、梁肖支付违约金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的0.3%交纳滞纳金，业主有正当理由的除外。本案中，虽张银川、梁肖存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的滞纳金计算标准过高，同时考虑到张银川、梁肖已将2020年11月30日止的物业管理服务费支付完毕的情况，本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情确定截止于2021年2月28日的违约金为300元。 被告张银川、梁肖经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃了庭审质证及辩驳的权利，相应后果由其自负。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张银川、梁肖于本判决生效之日起十日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付自2020年12月1日至2021年2月28止的物业服务费1381.44元； 二、被告张银川、梁肖于本判决生效之日起十日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付截止于2021年2月28日的违约金300元； 二、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费256元，减半收取128元，公告费600元，由被告张银川、梁肖承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 徐 佐 二〇二一年三月九日 书记员 范明雪