江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4449号上诉人（原审被告）：徐州市颖都房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市淮海西路120号。法定代表人：姜广路，该公司经理。委托诉讼代理人：马志强、曹娟，江苏玄博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张宁惠，男，1962年7月10日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：陈伟阳，江苏怀容律师事务所律师。上诉人徐州市颖都房地产开发有限公司（以下简称颖都公司）因与被上诉人张宁惠商品房销售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6776号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颖都公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判维持一审判决第二项，撤销一审判决第一、三、四、五项。事实和理由：一、一审法院仅凭颖都公司出具的收条上有收房款等内容，就认定双方成立商品房买卖合同，违反法律规定。根据合同法等规定，合同的内容须具体确定，合同内容一般包括当事人的名称、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。国家对商品房的交易要求更是严格，本案中，除了张宁惠支付10万元，双方对房屋交易的价款、房款支付期限、房款支付方式、产权转移等商品房交易的关键条款均未作出约定，双方之后也没有签订商品房买卖协议，且从始至终颖都公司都不认可双方存在交易关系，双方的房屋买卖关系根本不能成立。更何况，对张宁惠支付的10万元的定性，双方都有争议，颖都公司不认可该款是购房款。本案中，张宁惠明知涉案房屋已经出售，仍然要求购买，开始颖都公司的沭阳分公司负责人是明确拒绝的，也告知该房屋的实际情况不适合再进行交易。张宁惠当时讲和原购房人认识，对方如果出现，由他来负责解决。如果当时双方有交易意向，作为专业的开发商，会和客户签订商品房购买合同，约定房屋交付，进而办理房屋的交接，而不像本案中，张宁惠仅有一张收款收条，即使该收条上有房款等内容，但并不能证明双方已达成交易合意；且双方在后续中也并无任何交易进展，没有补签购房合同，也没有采取进一步交易措施，故能说明双方并未达成交易意向。张宁惠陈述其多次和颖都公司联系，要求办理购房贷款等，但并没有提供任何证据来证明，其应当承担举证不能的责任。二、一审法院以颖都公司存在过错为理由，判决颖都公司承担赔偿款，明显错误。颖都公司之前已多次陈述并提交证据，证明其在张宁惠意图购买涉案房屋时，已经明确告知该房屋已经出售给案外人，只是由于其他原因，案外人一直没联系上，对此张宁惠明知，当时张宁惠和颖都公司员工说，他先交10万元，如果案外人来要房子，他负责和对方协商处理，大不了给案外人一部分钱。颖都公司虽然收了10万元，但并不认可双方已经达成交易意向，所以没有和张宁惠签订购买合同。从常理推断，如果如张宁惠所述，他能和案外人达成协议，案外人退出，结合其和颖都公司原负责人的关系，涉案房产再出售给张宁惠也是可能的。事实上，当案外人出现并主张权利时，张宁惠并没有能力解决相关问题。本案中，颖都公司并没有对张宁惠进行任何事项的隐瞒，不存在过错，一审法院认定事实严重错误。三、一审法院判决颖都公司支付房屋溢价款错误，正如之前所述，双方既没有达成交易意向，颖都公司也没有隐瞒房屋交易事实，不应承担所谓的溢价款。实际上，颖都公司在整个案件中，不仅没有获得任何利益，反而是利益受损的一方。案外人以小博大，得到房屋，张宁惠无偿占用房屋几年，颖都公司利益受损，还要承担无妄之灾。由于各种原因，在原案外人支付1000元预付款后，故意失联没有支付房款，颖都公司由于对此处理不善，导致撤销权的丧失，从而导致在后续的一系列诉讼中出现不利结果，目前颖都公司仍然走在维权的路上。四、张宁惠在没有与颖都公司达成房屋交易意向的情况下，未经颖都公司允许私自撬锁入住涉案房屋，并私自进行装修，其入住和装修行为并未事先告知颖都公司，只是在张宁惠已经装修并实际居住后才知道事实情况，由于颖都公司沭阳分公司原负责人和张宁惠是朋友关系，加上张宁惠承诺过由其来解决原购房人的问题，于是就没有采取强行措施。张宁惠将涉案房屋装修后，就安排人居住，时间达四年之久，其装修价值已经因使用而减少，而且涉案房屋已判决执行给案外人韩某忠，实际受益人为韩某忠，张宁惠应当向韩某忠主张装修残值。颖都公司对房屋装修部分自始至终并非实际受益人，既没有收取房租，也未从中获取任何利益，反而受到重大损失。如果颖都公司要对张宁惠的装修损失负责，那公平起见，张宁惠占用该处房屋，并租给他人谋利，也应向颖都公司支付占用期间的房租，这样才体现社会公平正义。五、张宁惠一直陈述其和颖都公司原沭阳分公司的负责人是朋友关系，交易是和其谈的，但原负责人因病去世多年，已经死无对证，不能仅凭张宁惠的一面之词，把所有责任推给颖都公司。张宁惠是完全民事行为能力人，在购买房屋时，其怎么可能不要求签订书面合同，不去对房屋总价、产权办理等事项进行约定，显然张宁惠的行为和其陈述是矛盾的。张宁惠二审辩称:颖都公司上诉所述不是事实，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。张宁惠向一审法院起诉请求：1.解除双方之间的商品房买卖合同，颖都公司返还张宁惠已付首付款100000元及利息（自2013年1月6日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；2.颖都公司承担张宁惠已付房款一倍的赔偿款，计100000元；3.颖都公司赔偿房屋的装潢损失94917.01元；4.颖都公司赔偿房屋的差价款571727元；5.本案的诉讼费、保全费、鉴定费等费用由颖都公司承担。一审经审理查明：2008年9月25日，案外人韩某忠与颖都公司签订《商品房预售合同》，约定韩某忠以244840元的价格购买颖都公司开发的位于沭阳县房屋，建筑面积约139.24平方米，并约定了付款时间及交付房屋时间，韩某忠当日交付定金1000元。后因房屋质量问题，双方一直未履行该合同。2013年1月16日，颖都公司收取张宁惠100000元涉案房屋的房款并出具收据给张宁惠，后张宁惠对涉案房屋进行装修并交由其亲属入住。2014年5月28日，韩某忠向一审法院提起诉讼要求颖都公司履行与其签订的《商品房预售合同》，一审法院于2014年11月28日作出（2014）沭民初字第1454号民事判决，判令：一、双方于2008年9月25日签订的《商品房预售合同》继续履行；二、韩某忠给付徐州市颖都房地产开发有限公司购房款243840元；三、徐州市颖都房地产开发有限公司于判决生效后三十日内将位于沭阳县房屋交付给韩某忠；四、韩某忠于判决生效后十日内支付徐州市颖都房地产开发有限公司违约金98316元；五、驳回徐州市颖都房地产开发有限公司的其他诉讼请求。后韩某忠与颖都公司均不服该判决，向宿迁市中级人民法院提起上诉，宿迁市中级人民法院于2016年8月3日作出（2015）宿中民终字第0123号民事判决，判令：一、维持江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1454号民事判决第一、二、三项。二、撤销江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1454号民事判决第四、五项。判决生效后，韩某忠向一审法院申请强制执行，涉案房屋于2017年8月份经一审法院执行交付韩某忠使用。后因颖都公司不服宿迁市中级人民法院判决，向江苏省高级人民法院申请再审，2018年8月22日江苏省高级人民法院作出（2018）苏某再279号民事判决，判令：一、撤销江苏省宿迁市中级人民法院（2015）宿中民终字第00123号民事判决；二、维持江苏省沭阳县人民法院（2014）沭民初字第1454号民事判决。一审另查明：原审案件在审理期间，经张宁惠申请，2017年9月5日，江苏志远工程管理有限公司接受一审法院委托对张宁惠就涉案房屋的装修费用进行评估，评估价格为94917.01元，张宁惠支付鉴定费用3000元。一审庭审中，双方一致同意如果双方之间案涉商品房买卖合同成立，合同解除时间为2017年7月6日。本案中，一审法院根据案件实际情况委托房屋中介机构对涉案房屋2013年1月份以及2017年8月份的房屋市场单价分别进行了询价，案涉房屋2013年1月份市场单价均价为4250元，2017年8月份的市场单价均价为6750元，张宁惠支付咨询费400元。本案一审经双方当事人确认，一审法院归纳的争议焦点为：一、双方是否成立商品房买卖合同。如果成立，合同是否应当解除。二、张宁惠要求颖都公司返还已付购房款及利息并赔偿房屋差价损失有无事实和法律依据。三、张宁惠要求颖都公司承担已付房款一倍的惩罚性赔偿能否支持。四、张宁惠主张颖都公司赔偿装潢损失94917.01元有无法律依据。一审法院认为，关于第一个争议焦点，双方之间成立商品房买卖合同。理由如下：1.2013年1月16日，颖都公司向张宁惠出具的收据载明收款事由：“收颖都家园51-1-1101室房款”，明确该款项性质系房价款；2.当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。颖都公司主张案涉房屋系张宁惠自行拆锁进入涉案房屋并装修，但其未提供证据证明，且至2017年8月，一审法院将案涉房屋执行交付韩某忠使用前，颖都公司并未出示证据证明其曾要求张宁惠搬出案涉房屋或采取其他积极措施主张权益，与常理不符。另在（2014）沭民初字第1454号民事案件中，颖都公司陈述案涉房屋已被装潢，自行使用，说明颖都公司对案涉房屋已被装修使用的事实明知。综上，可以推定，颖都公司在收取张宁惠支付的部分案涉房屋房款后，同意或默示将案涉房屋交付张宁惠装修使用，双方当事人以自己的实际行为履行了合同，故双方之间成立商品房买卖合同关系。双方之间的商品房买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，并合法有效，一审法院予以确认。因颖都公司将案涉房屋出卖给案外人并已实际交付，导致张宁惠商品房买卖合同目的不能实现，颖都公司的上述行为已构成根本违约，张宁惠要求解除与颖都公司之间关于沭阳县房屋商品房买卖合同有事实和法律依据。一审庭审中，双方一致同意合同解除时间为2017年7月6日，故一审法院认定，双方之间关于沭阳县房屋商品房买卖合同于2017年7月6日解除。关于第二个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现因颖都公司违约导致双方之间的商品房买卖合同解除，张宁惠要求颖都公司返还购房款100000元的诉讼请求，一审法院予以支持。对张宁惠要求颖都公司向其支付案涉房屋的差价损失的诉讼请求，该项损失系合同履行后可得利益损失。本案中，张宁惠仅支付100000元房价款，剩余房款尚未支付，其相关合同义务仅履行了很少一部分，张宁惠投入成本较小，一审法院根据张宁惠付款比例、购房时房屋总价及本案实际情况，同时考虑到双方合同成立至今房价确有上涨等因素，酌定颖都公司赔偿张宁惠房屋差价损失58000元。一审庭审中，颖都公司认为案涉房屋询价价格太高，但其提供的证据不足以证明其主张。张宁惠另要求颖都公司向其支付已付房价款资金占用期间的利息，一审法院认为资金占用期间的利息与房屋溢价部分的损失在性质上均为违约责任中的赔偿损失，既然获得了合同履行后可得利益损失，那么为履行合同必然要支付必要的成本。在张宁惠对房屋溢价部分损失已经得到弥补的情况下，且该溢价损失高于利息损失，故该项诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于第三个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”因颖都公司具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三款规定的违约情形，故其应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，结合张宁惠的履约情况及过错程度、颖都公司的恶意程度、违法获益额及将案涉房屋转售张宁惠的背景、原因等因素，一审法院酌定颖都公司向张宁惠承担30000元的赔偿责任。关于第四个争议焦点，因颖都公司违约导致双方之间的商品房买卖合同解除，张宁惠要求颖都公司赔偿装潢损失的诉讼请求，有事实和法律依据，但鉴定报告中所列的规费2308.55元、税金3129.94元共计5438.49元张宁惠并未实际支付，该款项应从94917.01元中扣除，即颖都公司应赔偿89478.52元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，遂判决：一、确认张宁惠与徐州市颖都房地产开发有限公司之间关于沭阳县房屋商品房买卖合同于2017年7月6日已解除；二、徐州市颖都房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张宁惠返还购房款100000元；三、徐州市颖都房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张宁惠承担赔偿款30000元；四、徐州市颖都房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张宁惠承担装修损失89478.52元；五、徐州市颖都房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张宁惠支付房屋溢价款58000元；六、驳回张宁惠其他诉讼请求。案件受理费13017元，鉴定费3000元，保全费3520元，咨询费400元，合计19937元，由张宁惠负担13935元，由徐州市颖都房地产开发有限公司负担6002元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。关于一审查明事实，双方当事人均无异议，二审予以确认。本案二审争议焦点为:颖都公司主张其与张宁惠不成立商品房买卖合同应否支持。如不支持，一审法院判决颖都公司给付张宁惠赔偿款30000元、装修损失89478.52元、房屋溢价款58000元是否适当。本院认为，根据颖都公司向张宁惠出具的100000元收据载明内容“收颖都家园51-1-1101室房款”，再结合张宁惠对涉案房屋进行装修并交由其亲属入住，而颖都公司一直未曾要求张宁惠搬出案涉房屋或采取其他积极措施主张权益的事实，可以认定双方成立商品房买卖合同。颖都公司上诉称其收取张宁惠的10万元不是购房款，因为张宁惠当时讲和韩某忠认识，并称其先交10万元，韩某忠如果出现，张宁惠负责和韩某忠协商处理，大不了给韩某忠一部分钱。因张宁惠不予认可颖都公司该主张事实，颖都公司也未提供证据证明其主张，相反张宁惠提供的100000元收条上明确载明是收到涉案房屋的房款，因此颖都公司该上诉主张不能成立，本院不予支持。颖都公司其次上诉称因双方对房屋交易的价款、支付期限、支付方式、产权转移等商品房交易的关键条款均未作出约定，故双方的房屋买卖关系根本不能成立。因颖都公司该上诉主张缺乏法律依据，也与法律关于“合同成立”规定相悖，故本院不予支持。颖都公司再次上诉称如果双方有交易意向，颖都公司作为专业的开发商，会和客户签订商品房购买合同，约定房屋交付进而办理房屋的交接，双方会有书面材料记录，而张宁惠仅有一张10万元款的收据，故双方不成立商品房买卖合同。颖都公司该主张的程序是正常的商品房买卖程序，但并不是不按该程序操作的商品房买卖合同不存在或认定不成立，况且房屋已经交付给张宁惠并由张宁惠使用的事实表明双方已经在以自己行为履行合同，故颖都公司该上诉主张亦缺乏依据，本院不予支持。双方成立商品房买卖合同，因双方一审中一致认可如果双方之间的商品房买卖合同成立，合同解除时间为2017年7月6日，因张宁惠起诉请求解除双方的商品房买卖合同，故双方的商品房买卖合同已经解除，解除时间为2017年7月6日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。就本案而言，张宁惠称其对韩某忠事情不知情，颖都公司也无证据证明其之前已经将房屋出卖给韩某忠的事实告知张宁惠，故一审认定颖都公司存在故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实并无不当。据此，一审法院结合张宁惠的履约情况及过错程度、颖都公司的恶意程度、违法获益额及将案涉房屋转售张宁惠的背景、原因等因素，酌定颖都公司向张宁惠承担30000元的赔偿责任亦并无不当。因颖都公司的原因，导致张宁惠购买的房屋被执行给韩某忠，致使双方的商品房买卖合同解除，故张宁惠要求颖都公司赔偿装潢损失应予支持。关于装潢损失数额，二审中双方一致认可为89478.52元的一半，即44739.26元，对此本院予以确认。据此，颖都公司应赔偿张宁惠装修损失44739.26元。张宁惠主张的颖都公司向其支付案涉房屋的差价损失，因该项损失系合同履行后可得利益损失，故依法应予支持。一审法院根据张宁惠付款比例、购房时房屋总价及本案实际情况，同时考虑到双方合同成立至今房价确有上涨等因素，酌定颖都公司赔偿张宁惠房屋差价损失58000元并无不当。综上所述，双方当事人二审中就上诉人颖都公司主张的装潢损失数额达成一致意见，故一审判决的赔偿装潢损失数额予以变更为44739.26元。上诉人颖都公司的其余上诉理由均不能成立，该部分上诉请求均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6776号民事判决第一、二、三、五、六项；二、变更沭阳县人民法院（2020）苏1322民初6776民事判决第四项为“徐州市颖都房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向张宁惠承担装修损失44739.26元。一审案件受理费13017元、鉴定费3000元、保全费3250元、咨询费400元，合计19937元，由被上诉人张宁惠负担13935元，由上诉人徐州市颖都房地产开发有限公司负担6002元；二审案件受理费3850元，由上诉人徐州市颖都房地产开发有限公司负担2931元，由被上诉人张宁惠负担919元。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  刘宗强审判员  庄云扉二〇二一年三月十六日书记员  沈飞耀