河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫05民终645号上诉人（原审原告）：李翔，男，1979年10月13日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：郭栋，河南安昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安阳市文峰区海鑫小额贷款有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街东段与中华路交叉口向西100米路北门面房。法定代表人：朱国强，该公司董事长。委托诉讼代理人:王磊，河南骏腾律师事务所律师。原审第三人：孙新伟，男，1978年8月11日出生，汉族，住河南省项城市。上诉人李翔因与被上诉人安阳市文峰区海鑫小额贷款有限公司（以下简称海鑫小贷公司）及原审第三人孙新伟案外人执行异议之诉一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初3071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李翔上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持李翔的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定基本事实错误。孙新伟和李翔签订《房屋租赁协议》后，正是因为孙新伟在《房屋租赁协议》中承诺以房租抵顶李翔代交的房款，所以李翔于2017年7月12日又代孙新伟交房款40827.76元，2018年7月2日李翔再次代孙新伟交房款267600元，代孙新伟共交房款1058427.76元。李翔代孙新伟交75万元房款后，因孙新伟无法偿还，所以孙新伟和李翔于2017年7月11日签订《房屋租赁协议》，约定孙新伟以房租抵顶未偿还李翔的款项。签订《房屋租赁协议》后，李翔基于《房屋租赁协议》，又于2017年7月12日、2018年7月2日代孙新伟交房款308427.76元，因孙新伟无法偿还该308427.76元，所以该未偿还款项也以《房屋租赁协议》中所涉的房租抵顶。因孙新伟共欠李翔1058427.76元，所以原告在起诉时将孙新伟无法偿还的1058427.76元相加，并如实写明该款项以涉案房租抵顶。一审法院错误认为李翔代孙新伟交房款1058427.76元后，才签订《房屋租赁协议》。二、一审法院认为涉案房屋租金远远低于同地段的房屋租赁市场价格完全没有事实依据。首先，孙新伟在交付涉案房屋后，房屋是毛坯房，需要自己花费高额资金进行装修后才能使用。其次，李翔与孙新伟是多年好友，好友之间的行为不能简单地以市场行情衡量。三、李翔一审中提交的《房屋租赁协议》、安阳市机关事务管理局市直二期住宅建设工程筹建处收到李翔代孙新伟交纳房款的收款回单、交纳物业费证明、燃气开户证明及交纳燃气费证明、李翔交纳中央空调使用费等证据，均足以证明在李翔和孙新伟在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有了涉案房屋，李翔享有的承租权足以排除阻止法院要求腾房的程序，并且足以阻止向其他人移交涉案房屋。海鑫小贷公司辩称，上诉人的上诉没有事实与法律依据，应当驳回上诉，维持原判。孙新伟未到庭、未答辩。李翔向一审法院起诉请求：1、确认原告李翔在2027年7月10日前对安阳市文峰区光华路街道办事处德隆街广厦新苑A区3号楼401号（东北户）、402号（东南户）、403号（正南户）、404号（西南户）、405号（西北户）房屋享有租赁权；2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：海鑫小贷公司与孙新伟民间借贷纠纷五个案件，一审法院于2019年7月29日分别作出（2019）豫0502民初2483号、2485号、2486号、2487号、2488号民事判决，判决孙新伟偿还海鑫小贷公司借款本金共计350万元及利息、罚息，海鑫小贷公司对孙新伟提供的抵押物位于安阳市××路街道办事处××广厦××区××楼××、××、××、××、××号房屋享有优先受偿权。广厦新苑A区3号楼4层01号（房屋建筑面积208.78平方米）、4层02号（房屋建筑面积140.78平方米）、4层03号（房屋建筑面积185.09平方米）房屋于2018年7月16日办理抵押权登记，4层04号（房屋建筑面积130.81平方米）、4层05号（房屋建筑面积202.99平方米）房屋于2018年7月17日办理抵押权登记。因孙新伟未履行判决确定的义务，海鑫小贷公司申请强制执行，法院轮候查封了被执行人孙新伟名下位于安阳市××路街道办事处××广厦××区××楼××、××、××、××、××号房屋。后涉案房产首查封案件解除查封，法院在涉案房产处张贴腾房公告，要求房屋使用人将房产腾清。案外人李翔提出执行异议，法院于2020年6月30日作出（2020）豫0502执异56号执行裁定，裁定驳回李翔的异议请求。李翔对该裁定不服，提起本案诉讼。原告李翔提交房屋租赁协议一份，内容为：孙新伟愿将位于广厦新苑A区3号楼401、402、403、404、405房子租给李翔，租期120月，从2017年7月11日起至2027年7月10日止；每月租金10000元，租金每月从代交的办证费扣除；该房屋室内外设施及物品：无。该协议下方有孙新伟、李翔的签字，但无日期。原告提交广厦新苑A区3号楼4层东北户的燃气用户气费信息表，用气地址处标注“广厦新苑A区3号楼4层东北户李翔”，原告主张其支付2017年8月至2020年9月该房屋燃气费。原告向安阳市嘉亘物业有限责任公司调取了2018年7月26日至2019年9月24日涉案房屋的水电费、服务费收据9张，并提交2020年7月28日、8月13日、9月30日涉案房屋的水电费服务费收据15张；2018年4月10日至2018年7月10日期间广厦新苑A区3号楼4层东北户（401）、东南户（402）、正南户（403）的水电费系2018年7月26日补交。2018年6月广厦新苑A区3号楼4层01户的空调费，2017年7月、2018年1月4层02户房屋的空调费，物业登记李翔支付。2017年7月11日、7月12日，原告李翔通过其中国建设银行账户分别向安阳市机关事务管理局市直二期住宅建设工程筹建处转款75万元、40827.76元，银行收款回单均附言：代孙新伟交房款。2018年7月2日，原告李翔向安阳市机关事务管理局市直二期住宅建设工程筹建处转款267600元，附言：跨行转出。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告李翔诉状中主张“原告先后代第三人孙新伟交纳各种费用1058427.76元，因孙新伟无钱偿还李翔，孙新伟和李翔于2017年7月11日签订《房屋租赁协议》”，从原告提交的银行业务收款回单显示，原告于2017年7月11日向安阳市机关事务管理局市直二期住宅建设工程筹建处转款75万元代孙新伟交房款，2017年7月12日代孙新伟交房款40827.76元，2018年7月2日原告再次向安阳市机关事务管理局市直二期住宅建设工程筹建处转款267600元，至此三笔转款金额共计1058427.76元；这与原告主张因孙新伟无钱偿还1058427.76元，2017年7月11日原告就与孙新伟签订房屋租赁协议的意见相矛盾。另涉案五处房屋建筑面积达868平方米，原告主张的房屋租金共计每月1万元，该租金约定远远低于同地段的房屋租赁市场价格；被告依法对案涉房屋享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，综上，原告主张其对涉案房屋在2017年7月11日起至2027年7月10日期间享有占有使用的权利，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回原告李翔的诉讼请求。案件受理费12200元，由原告李翔负担。本院二审期间，上诉人提交：2021年2月3日录制的李翔电话咨询案涉房产下面二层房屋出租信息的视频，用以证明与案涉房屋相同位置二层精装修房屋现在的年租金35000元，一平米月租金折合约14元，但长期无人租赁，2017年的租赁价格远低于14元，所以案涉房屋的租金价格符合市场行情；河南洲宇文化传媒有限公司向物业公司缴纳水电费票据以及该公司企业查询表一份，并申请该公司的实际控制人贾州玉出庭作证，用以证明李翔将案涉房产转租给了该公司。被上诉人质证认为，对视频真实性有异议，仅是上诉人向出租人电话咨询，并非真实的租赁关系，而且无法核实出租人的姓名和相关出租信息；对水电费票据的真实性有异议，因为是复印件，对洲宇公司企业信息真实性没有异议，但该公司注册地址在其他地方，自2017年7月被工商部门列为经营异常，无法证明洲宇公司在案涉房屋内实际经营，更不能证明上诉人与孙新伟之间存在租赁关系；对贾州玉证言的真实性有异议，与上诉人陈述的情况相矛盾，而且证人对公司已经处于严重违法状态不知情、不了解，更没有携带租赁合同和相关租赁票据，无法认定其与李翔之间存在租赁关系。本院认为，2020年至2021年2月的房屋租赁市场受到新冠肺炎疫情影响较大，与2017年不具有可比性，且仅是对一户的咨询，无法反映整个市场行情，故李翔提交的通话录音视频并不能证明租赁合同约定的价格符合当时市场行情，不予采纳。上述水电费收据六张，其中尾号为384的收据经手人处手写一个“王”字，尾号为383的收据经手人处写的是“王改琴”，两张为连号，应为同一人即“王改琴”所写，但李翔在一审提交的收据上的经手人签名为“王改芹”，并无“王改琴”，且“王”字写法与李翔一审提交收据上“王霞”的“王”字相同，疑为事后他人补写；3月6日的两张为连号，尾号为382的收据无经手人签名，尾号为381的收据和3月22日的收据经手人处均是“王改芹”，但“改”“芹”字的写法与李翔在一审提交的收据上“王改芹”中的“改”和“芹”字写法也不尽不同，疑为事后他人补写；该公司实际控制人贾州玉出庭作证，但称401为西北户，402为东北户，与实际情况不符，亦无租赁合同、支付租金和物业费等票据佐证其承租；李翔在一审中从未提及其将401、402房屋租赁给河南洲宇文化传媒有限公司这一重要信息。综上，对显示为河南洲宇文化传媒有限公司的收据和贾州玉的证言，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，应予支持。首先，李翔提交的房屋租赁合同无落款日期，即使如李翔所说是2017年7月11日所签，但截至该日李翔仅代孙新伟交纳房款75万元，便签订长达十年、租金总额为120万元的租赁合同用以折抵，不具有合理性，不足以证明合同签订在查封前。其次，李翔提交的证据不足以证明在房产抵押和查封前已占有使用。李翔一审提交的在抵押登记前的水电费收款收据，均未记载何人所交，且这些收据均是来自物业公司的存根联，并非李翔自己所持有，不足以证明是李翔所交纳；尽管燃气费信息表上显示4层东北户的用户名为李翔，但系2020年9月30日打印出来的，不足以证明在房产抵押和查封前由其交纳燃气费。第三，涉案五套房产属于商业性房产，总面积达870㎡，月租金1万元，远低于市场租赁价格，即使双方存在多年朋友和代付房款等关系，也不符合常理。综上，本院认为，李翔未能充分举证证明涉案房产在法院查封前已与孙新伟签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋，无权阻止执行法院要求其移交占有，其主张享有租赁权，不予支持。李翔未主张排除查封和拍卖，故一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定对李翔提出的诉请进行审查，属于法律适用错误，本院予以纠正。综上所述，李翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12200元，由李翔负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 崔素萍审判员朱志伟审判员付文华二〇二一年三月四日书记员 何             瑶