云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2021)云2601民初55号原告：红河州鸿昆物业服务有限公司，住所地红河州蒙自市学海路瀛洲河畔小区。法定代表人：张堃，该公司总经理。委托诉讼代理人：周健宇，云南天方律师事务所律师（特别授权）。被告：黄夕原，女，1994年12月10日生，壮族，云南省文山市人，现住文山市。被告：谢瑞春，女，1971年3月30日生，壮族，云南省富宁县人，现住文山市。原告红河州鸿昆物业服务有限公司（以下简称鸿昆物业公司）与被告黄夕原、谢瑞春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告鸿昆物业公司的委托诉讼代理人周健宇、被告谢瑞春到庭参加诉讼，被告黄夕原经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿昆物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄夕原、谢瑞春连带向鸿昆物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日共计36个月的物业管理费3429元、电梯费1080元，上述金额合计4509元；2.判令黄夕原、谢瑞春按年利率6％，向鸿昆物业公司支付自2019年1月1日起至实际付清物业管理服务费之日止的违约金，暂计算至2020年11月1日的违约金为226元；3.上述费用共计4735元；4.本案诉讼费由黄夕原、谢瑞春承担。诉讼过程中，鸿昆物业公司变更第1项诉讼请求为:判令黄夕原、谢瑞春连带向鸿昆物业公司支付2018年1月1日至2020年12月31日共计36个月的物业管理费4204元（166.85㎡×0.7元/㎡/月×36个月），电梯费不再要求黄夕原、谢瑞春支付。事实和理由：鸿昆物业公司系文山市梧桐上河居小区提供物业服务的企业，黄夕原、谢瑞春系梧桐上河居小区1-15-2-103室的业主，该住房面积为178.94㎡。自2018年1月1日起，鸿昆物业公司便入住梧桐上河居小区提供物业服务。根据《梧桐上河居前期物业服务合同》的约定，黄夕原、谢瑞春应根据住房面积，以每月每平方米0.7元向鸿昆物业公司交纳物业管理服务费用，以每月每户30元交纳电梯电费和消防中控维保检测运行费。然而自鸿昆物业公司提供物业服务以来，黄夕原、谢瑞春未交纳任何物业管理服务费。截至到2020年11月1日，黄夕原、谢瑞春所欠费情况：2018年1月1日-2018年12月31日，物业管理费1143元，电梯费360元，违约金从2019年1月1日暂计至2020年9月1日158元；2019年1月1日-2019年12月31日，物业管理费1143元，电梯费360元，违约金从2020年1月1日起暂计至2020年9月1日68元；2020年1月1日-2020年12月31日，物业管理费1143元，电梯费360元。以上共计：物业管理费3429元，电梯费1080元，违约金226元。经鸿昆物业公司多次催促，黄夕原、谢瑞春未交纳，因物业服务合同中约定的每日3‰的违约金计算比例过高，故鸿昆物业公司主张违约金按年利率6％计算。谢瑞春辩称，自从答辩人购买房屋后至今没有交物业费是事实；不交物业费的原因是鸿昆物业公司物业管理不到位，卫生非常差，鸿昆物业公司在修理草坪时，草坪的草随时飞进答辩人家的窗户上，影响了答辩人的居住环境；且常有其他业主将车停到答辩人家的车位上，答辩人向物业公司反映，但物业公司不作为；因为答辩人家住在一楼，因管理不到位，答辩人认为电梯费应该不交或者按照比例交；小区大门管理不到位，任何人都可以出入小区，其他业主将摩托车停在答辩人家门口，鸿昆物业公司也没有管；公摊建筑中有一部分被其他业主占为己有，要求物业公司处理；鸿昆物业公司工作人员态度差。综上，在鸿昆物业公司没有改善物业管理行为之前，答辩人不同意交物业费，违约金也不同意交。黄夕原未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩状。鸿昆物业公司针对其诉请，依法提交以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明鸿昆物业公司身份信息；2.梧桐上河居前期物业服务合同，证明①2017年11月30日，鸿昆物业公司与梧桐上河居小区开发商签订前期物业管理服务合同的事实；②鸿昆物业公司对该小区提供物业服务并收取物业服务费用主体适格、收费依据合法；3.《商品房购销合同》，证明文山市梧桐上河居小区1期15幢2单元103号房屋的业主系黄夕原、谢瑞春。经质证，谢瑞春对鸿昆物业公司提交的第1组、第3组证据三性无异议；对第2组证据的真实性无法核实，因为时第一次见，对证明观点无异议。本院认为，鸿昆物业公司提交的1、2、3组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。谢瑞春针对其辩解，提交以下证据：照片7张，证明鸿昆物业公司卫生管理不到位，并且有其他业主的车停在谢瑞春家车位上。经质证，鸿昆物业公司对谢瑞春提交的照片的三性及证明观点无异议。本院认为，谢瑞春提交的证据真实、合法，与本案相关联，且鸿昆物业公司无异议，能证明鸿昆物业公司管理服务存在瑕疵的事实，本院予以采信。黄夕原未到庭质证，也未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明本案法律事实如下：2017年11月30日鸿昆物业公司与建设单位云南明都房地产开发集团有限公司（以下简称明都地产公司）签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，约定：1.在梧桐上河居小区未成立业主委员会选聘确定物业管理企业之前，明都地产公司委托鸿昆物业公司在梧桐上河居小区内开展管理服务工作；2.前期物业服务合同期限为2017年12月1日至业主委员会成立并与新选聘物业公司签订物业服务合同生效之日止；3.鸿昆物业公司实现服务目标管理：区域主出入口24小时值守，对进出人员进行询问或登记，对火灾、治安等突发事件有紧急预案；生活垃圾每日清运，楼道、通道、广场、车库每日清扫；负责小区绿化养护管理；对房屋和共用设施设备有使用、运行、检查、维修、保养记录；建立完善的住宅装饰装修管理制度，装修前，对装修事项进行审批，装修中，进行检查巡视，纠正装修违规行为并进行相应报告；对业主提出的困难和问题进行归集和反映，并协助业主解决相应困难和问题；对物业项目内违反《梧桐上河居小区临时管理规约》的行为进行劝阻和制止；消防制度健全，消防通道畅通等；4.梧桐上河居房屋质量的保修，由明都地产公司按国家房屋质量管理的有关规定执行，对房屋质量问题的处理，由明都地产公司自行返修；5.明都地产公司将梧桐上河居配套的公共厕所、物业管理用房交付给鸿昆物业公司，方便鸿昆物业公司对梧桐上河居业主进行物业服务；6.明都地产公司承诺优惠并免收业主费用的部分，由明都地产公司每年拨付鸿昆物业公司全年费用直至优惠期满。优惠期满后由鸿昆物业公司自行向业主按以下标准收取：梧桐上河居的高层住宅物业管理费按每月每平方米0.7元的标准计收，联排别墅按每月每平方米0.6元的标准计收，商铺按每月每平方米0.8元的标准计收；二次加压费每月每户6元（不入住不交）；电梯费和消防中控维保检测运行费标准为30元每月每户计收；新装修的商住户装修垃圾清运费按房屋面积计收，一百平方米以下300元每户、一百平方米以上500元每户，车位卫生清洁费每月每车25元；7.业主不按本协议约定的收费标准或时间交纳有关费用的，鸿昆物业公司有权要求业主交清该物业服务费用，有权依法诉讼催缴业主所欠费用，并从逾期之日起，每天按应交费的3‰收取违约金；8.鸿昆物业公司提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。合同还约定了其他权利、义务。合同签订后，鸿昆物业公司按约定为梧桐上河居小区业主进行了物业服务，黄夕原、谢瑞春是梧桐上河居小区一期15栋2单元103室的业主，建筑面积166.85平方米，2018年1月接房。因黄夕原、谢瑞春从2018年1月1日至今未交纳物业服务费，鸿昆物业公司为此诉至本院。合同履行过程中，鸿昆物业公司存在生活垃圾清运不及时、没有对车辆乱停乱放情况及时进行提醒劝阻、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵问题。另查明，梧桐上河居小区至本案辩论终结前未成立业主委员会。因黄夕原、谢瑞春房屋系一楼，鸿昆物业公司自愿放弃要求黄夕原、谢瑞春支付电梯费。综合双方的诉辩观点，本案的争议焦点是：黄夕原、谢瑞春是否应当支付鸿昆物业公司物业管理费及违约金。本院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施的服务合同产生的权利义务纠纷。本案中，鸿昆物业公司与明都地产公司签订了《梧桐上河居前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同有效，本院予以确认，全体业主应当受该合同约束。鸿昆物业公司作为物业服务企业，已为包括黄夕原、谢瑞春在内的全体业主提供了物业服务，黄夕原、谢瑞春也接受了鸿昆物业公司的物业管理服务至今。鸿昆物业公司主张黄夕原、谢瑞春支付梧桐上河居小区一期15栋2单元103室2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费4204元（166.85㎡×0.7元/㎡/月×36个月），因合同未约定交纳物业管理费的时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百一十一条第（四）款规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”及物业管理费一年一交的交易习惯，现鸿昆物业公司要求黄夕原、谢瑞春支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理费，本院予支持。鸿昆物业公司在履行合同过程中鸿昆物业公司存在生活垃圾清运不及时、没有对车辆乱停乱放情况及时进行提醒劝阻、对业主反映问题没有及时解决、服务态度不佳等服务管理瑕疵，其要求黄夕原、谢瑞春支付违约金，本院不予支持。鸿昆物业不再要求黄夕原、谢瑞春支付电梯费系对自己权利的处分，本院予以支持。黄夕原经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃应诉、答辩、举证、质证等权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百一十一条第（四）款、第五百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄夕原、谢瑞春于本判决生效之日起五日内支付红河州鸿昆物业服务有限公司从2018年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理费4204元；二、驳回红河州鸿昆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由黄夕原、谢瑞春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  马彦红二０二一年三月十日书记员  盘诗晨