江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣05民终318号上诉人（原审原告）：江西亿居乐房地产经纪有限公司，住所地江西省新余市渝水区抱石大道洪城大厦******。社会统一信用代码91360502MA381L387Q。法定代表人：廖国军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张玉辉，江西至开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：罗显明，男，1935年9月27日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。被上诉人（原审被告）：罗小芳，女，1968年10月7日生，汉族，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李潜，江西弘道律师事务所律师。上诉人江西亿居乐房地产经纪有限公司（下称亿居乐公司）因与被上诉人罗显明、罗小芳委托合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2020）赣0502民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人亿居乐公司的法定代表人廖国军及其委托诉讼代理人张玉辉，被上诉人罗小芳及罗显明、罗小芳的共同委托诉讼代理人李潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿居乐公司上诉请求：1．撤销原判决；2．改判支持亿居乐公司请求终止双方于2019年11月22日签订的房产销售独家委托协议，返还亿居乐公司履约保证金5万元并赔偿该房款的违约金3万元；3．本案一审、二审诉讼费、财产保全费由两被上诉人承担。事实与理由：罗显明未按《房产销售独家委托协议》履行义务，至今未按约将房屋清空，也未交付房产证和房屋钥匙，经多次催促仍不履行，其行为已构成违约并导致合同无法履行。一审认为合同约定“将房屋产权证明及钥匙脱离所有权人放置于亿居乐公司，于情理不符”，从而认定两被上诉人不构成违约，属明显偏袒。该约定并不违反法律规定。罗显明、罗小芳答辩称：亿居乐公司的上诉事由不成立。合同中并未约定清空房屋，只约定搬出。交付钥匙本身是为了方便看房，但亿居乐公司拿钥匙是想粉刷房屋，违背了交付钥匙的目的。被上诉人予以拒绝是出于对房屋状况的保护，是为避免纠纷而采取的措施。房屋产权证已按约定给亿居乐公司拍照留存，且合同签署于产权证交付之后，2019年11月22日亿居乐公司还补充交付了3万元定金，应认为其以自己的实际行为对被上诉人搬出房屋、可不交付钥匙以及已提供产权证等事实予以确认或认可。亿居乐公司未按时完成房屋销售的原因是没有客户购买，而并非是其陈述的原因，况且这些原因并不成立，也没有对应的违约责任条款，更不会导致房屋不能销售。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。亿居乐公司向一审法院起诉请求：1．判决终止亿居乐公司与罗显明、罗小芳于2019年11月22日签订的《房产销售独家委托协议》；2．返还亿居乐公司已付的房产销售保证金5万元，并赔偿应该支付房款总额20%的违约金10万元，共计15万元整；3．本案诉讼费、财产保全费由罗显明、罗小芳承担。一审法院认定如下事实：2019年11月22日亿居乐公司与罗显明代理人罗小芳签订《房产销售独家委托协议》，罗显明委托亿居乐公司就罗显明所有的位于丈峰家属楼2栋2单元401房屋进行出售服务。亿居乐公司与罗显明在协议中约定：委托期限为双方签订本协议起至2020年3月28日止，如在上述期限内未能达成买卖合同，乙方已支付之伍万元保证金自动转为违约金。亿居乐公司分别于2019年11月8日和2019年11月22日向罗显明支付定金2万元和3万元。亿居乐公司在2020年2月至3月与中间人孙海沙微信联系，因新冠××疫情希望孙海沙与罗小芳协调延长合同期限，经中间人孙海沙协调罗小芳同意将原合同有效期限延长至2020年4月25日并通过微信告知亿居乐公司。2020年4月4日亿居乐公司通过微信联系罗小芳约定看房时间。一审法院认为，本案属委托合同纠纷。2019年11月22日亿居乐公司与罗显明代理人罗小芳签订《房产销售独家委托协议》，罗显明委托亿居乐公司就罗显明所有的位于丈峰家属楼2栋2单元401房屋进行出售服务。关于罗小芳认为自己不是本案适格主体的抗辩意见，因《房产销售独家委托协议》载明甲方为“罗小芳代罗显明”，即表明罗小芳是罗显明的代理人，而签约双方仍就房产销售独家委托事项达成一致，故应视为亿居乐公司对罗小芳代理罗显明的认可。因罗小芳系罗显明委托代理人，代理人以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，罗显明系房产销售独家委托协议的合同相对人，故罗小芳不是本案的适格被告。亿居乐公司主张罗显明违反了房产销售独家委托协议中的第一条第二项：“委托期间内，甲方应将委托出售标的物的《房屋所有权证》《土地使用证》及其他所有能够证明房屋权属之有效证件交由乙方独家保管”和第五条第一项：“甲方应在2020年1月24日前搬出房屋并将钥匙给乙方”的约定。一审法院认为，房屋系居民家庭大额财产，将房屋产权证明及钥匙脱离所有权人放置于亿居乐公司，于情理不符。罗显明未按照合同约定履行该条款并不影响合同目的的实现即不影响亿居乐公司销售该房屋，且罗小芳也将房屋产权证件拍照发给亿居乐公司并积极配合亿居乐公司客户看房，故对于亿居乐公司主张要求罗显明承担违约责任的诉讼请求，不予支持。因亿居乐公司与罗显明在房产销售独家委托协议中约定：如乙方在协议生效之日起至2020年3月28日内未能达成买卖合同（后因新冠××疫情，双方均同意将合同的有效期限延长至2020年4月25日），乙方已支付之伍万元保证金自动转为违约金。因亿居乐公司在约定期限之前未能与买家达成买卖合同，故亿居乐公司向罗显明支付的5万元保证金按照合同约定转为违约金。因亿居乐公司未在房产销售独家委托协议中约定的期限完成委托事项，故亿居乐公司应当对罗显明承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：驳回亿居乐公司的全部诉讼请求。案件受理费1701元，财产保全费1270元，合计2971元，由亿居乐公司承担。本案二审期间，罗显明、罗小芳未提交证据；亿居乐公司向本院提交了一组证据：新余市满堂红房产置业有限公司与其客户签订的《房屋买卖居间合同》及收件收据、新余广泰房地产经纪代理有限公司与其客户签订的《房屋买卖居间合同书》及收条。拟证明：该两份合同均有交出产权证的约定，说明房屋出卖人向经纪人交出所委托出售房屋的产权证是义务，如不履行，出卖人应承担违约赔偿损失责任，该义务写入合同且实际履行为业界普遍接受，因此一审认为出卖人向经纪人“交证件不合情理”是错误的，其判决结果必然错误，必须纠正。罗显明、罗小芳质证认为：1．不属于新证据；2．该组证据与本案无关。证据为居间合同，而本案是委托协议，合同性质不同。当事人也与本案无关，没有参照价值，也没有证明力。本院认为，亿居乐公司提交的上述证据与本案不具有关联性，故不予认定。本院经审理查明以下事实：1．二审庭审中，亿居乐公司称其一审诉讼请求第一项“判决终止亿居乐公司与罗显明、罗小芳于2019年11月22日签订的《房产销售独家委托协议》”，是请求解除合同的意思，罗显明、罗小芳当庭表示同意解除，并称案涉房屋已于2020年10月通过其他中介公司出售成功。2．亿居乐公司认可案涉《房产销售独家委托协议》是乙方制作提供的版本。该协议中“一、甲方义务”部分第2条约定：委托期间内，甲方应将委托出售标的物的《房屋所有权证》《土地使用证》及其他所有能够证明房屋权属之有效证件交由乙方独家保管；第4条约定：委托期间内，甲方承诺不擅自提高房屋售价，对于因甲方原因不能与签约客户按合同约定成交，或者因甲方违约导致标的物不能成交的，应向乙方支付该标的物合同签约价的20%作违约金。“二、乙方义务”部分第2条约定：乙方承诺在本协议生效之日起至2020年3月28日止按不低于标的物评估价或与甲方的协商价与买方达成买卖合同；第3条约定：如在上述期限内未能达成买卖合同，乙方已支付之伍万元保证金自动转为违约金。“五、特殊约定”部分约定：甲方必须在2020年1月24日前搬出房屋给钥匙给乙方，中途甲方配合乙方看房。对于一审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，亿居乐公司第一项诉讼请求是要求解除双方签订的《房产销售独家委托协议》，因二审庭审中罗显明及其代理人罗小芳均表示同意解除，且案涉房屋在本案诉讼过程中已经通过其他中介公司成功售出，应认定案涉《房产销售独家委托协议》已事实解除，故本院不再处理。本案的争议焦点为，1．罗显明是否违约，亿居乐公司主张的3万元违约金能否支持；2．亿居乐公司支付给罗显明的5万元应认定是何种性质，是否应当返还。分析如下：关于焦点1。亿居乐公司上诉认为，罗显明未按约将房屋清空，也未交付房产证和房屋钥匙，已构成违约并导致合同无法履行，依合同约定应当支付该房屋合同签约价的20%作违约金。本院认为，案涉《房产销售独家委托协议》中关于甲方罗显明应当承担违约金的条款内容是“委托期间内，甲方承诺不擅自提高房屋售价，对于因甲方原因不能与签约客户按合同约定成交，或者因甲方违约导致标的物不能成交的，应向乙方支付该标的物合同签约价的20%作违约金”，除此之外该协议中未约定有甲方承担违约金的其他情形。审理中亿居乐公司认可该协议系其自己制作提供的版本。根据该条款内容，罗显明在两种情形下才承担违约金支付责任，一种是因擅自提高房屋售价导致不能与签约客户按合同约定成交；另一种是因违约而导致标的物不能成交。罗显明确实未履行向亿居乐公司交付房屋产权证和钥匙的义务，属违约，但该违约行为是否导致了标的物不能成交的后果，亿居乐公司应当举证证明，因其并没有提供相应证据，应承担举证不能的法律后果。因此，亿居乐公司要求罗显明向其支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于焦点2。案涉《房产销售独家委托协议》是亿居乐公司与罗显明的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据该协议约定，如在规定期限内未能达成买卖合同，亿居乐公司已支付的5万元保证金自动转为违约金。该条款规定在“乙方义务”部分，从其内容来看，限期完成涉案房屋的销售是亿居乐公司的基本义务，只要其没有在期限内履行完该义务，5万元保证金即自动转为违约金，不存在其他附加因素。因双方认可的规定期限是2020年4月25日前，而亿居乐公司在该时间之前未与客户达成房屋买卖合同是不争的事实，故诉争的5万元已依《房产销售独家委托协议》约定自动转为违约金，亿居乐公司主张返还该款，与事实不符，本院不予支持。综上所述，亿居乐公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审认定事实、适用法律虽有部分错误，但裁判结果正确，可予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由江西亿居乐房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 彦审判员 赵素萍审判员 张 葳二〇二一年三月三十一日书记员 晏雪玲