福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0181民初1212号 原告：艾春燕，女，1989年7月14日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地：福建省福州市福清市龙山街道龙东村前南1号三楼，统一社会信用代码：91350181MA347X24XW。 法定代表人:倪可铨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢莉敏，女,该公司法务，住址:福建省屏南县。 原告艾春燕与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告艾春燕的委托诉讼代理人曹丽丽，被告恒大置业公司的委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾春燕向本院提出诉讼请求:1.判令被告恒大置业公司立即向原告艾春燕支付逾期交房的违约金16572元（以已付购房款1097481元为基数按每日万分之一的标准，自2018年12月1日起算至2019年5月1日止）；2.判令被告恒大置业公司立即向原告艾春燕支付逾期办证的违约金（以已付购房款1097481元为基数按每日万分之一的标准，自2020年5月2日起算至办结诉争房屋的不动产权证书之日止）；3.本案诉讼费用由被告恒大置业公司承担。事实和理由：2016年8月28日，艾春燕欲购入福清恒大城1幢603号房，当天即与恒大置业公司签订《福清恒大城商品房认购书》，并支付给恒大置业公司定金10000元。2017年9月23日，艾春燕支付房屋首付款共计327481元。2018年1月16日双方签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定由艾春燕购买位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1097481元。2018年2月6日，恒大置业公司收到剩余房款760000元。根据合同第八条约定，恒大置业公司应当于2018年11月30日前向艾春燕交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日案涉房屋才符合交付条件。根据合同第九条约定，恒大置业公司应当自2018年12月1日起按日向艾春燕支付已付购房款的万分之一作为逾期交房违约金，至交房之日即2019年5月1日止。根据合同第十四条约定，自2019年5月1日办理交楼手续后，恒大置业公司应当于2020年5月2日前为艾春燕办理案涉房屋的不动产权证书，艾春燕自交楼后已为恒大置业公司预留长达365日办证时间，但直至今日仍未为艾春燕办理，恒大置业公司的行为已构成违约。 恒大置业公司辩称，请求驳回艾春燕不合理的诉讼请求。一、关于逾期交房违约金。因不可抗力导致顺延交房的，恒大置业公司不承担逾期责任。福清恒大城项目所在地连年遭受多次极端恶劣天气，根据气象资料，2016年1月至2018年12月期间，福清遭受暴雨袭击16天，大暴雨袭击4天，遭受台风天气影响51天。上述气象在签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）时属不可抗力，且在上述气象期间需切断电源停止作业，无法进行任何施工行为。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。故因不可抗力造成的逾期天数71天，应免除逾期责任。二、关于逾期办证违约金。1.逾期办证违约金应计至2021年1月31日止。2021年1月6日，恒大置业公司向艾春燕寄送了《办理不动产权证通知函》，通知函中载明：艾春燕应于2021年1月31日前至恒大置业公司处领取办理不动产权证的材料，若逾期不领取，且未与恒大置业公司联系的，恒大置业公司不承担延期办理不动产权证的责任。艾春燕于2021年1月7日签收上述通知函后未按约定时间领取材料，亦未与恒大置业公司联系。恒大置业公司认为，本案未办理不动产权证系艾春燕单方过错所致，恒大置业公司已于2021年1月31日履行完毕了办证义务，因艾春燕自身原因逾期办证的，不可追究恒大置业公司的违约责任。参照《中华人民共和国民法典》第五百九十一条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。因艾春燕单方原因未领取办证材料而导致未办理不动产权证的，其不得就“扩大的损失”请求赔偿，即自2021年1月31日起不得计算逾期办证违约金。2.艾春燕主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高，根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。双方签订的合同及《合同补充协议》系双方真实的意思表示，补充协议第九条第3款明确约定：出卖人未能在约定时间内办妥《不动产权证书》或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。且艾春燕已可使用房屋，未举证证明其损失，逾期办证并未给其造成实际损失，故艾春燕主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有依据且过高，逾期办证违约金应以1093.2元为限。 经审理查明：恒大置业公司系依法成立的房地产开发销售企业，经批准开发建设坐落于福清市××街道××村××村××商品房，并办理了商品房预售许可。2016年8月28日，艾春燕与恒大置业公司签订《福清恒大城商品房认购书》，并支付给恒大置业公司定金10000元。2018年1月16日，艾春燕与恒大置业公司签订《商品房买卖合同》（编号：20160630150），约定艾春燕购买福清恒大城楼盘第1号楼6层603单元，建筑面积共99.10平方米，套内建筑面积74.29平方米，总价1097481元，银行按揭付款方式：2018年1月16日前支付首期款337481元，余款760000元须在2018年1月16日前办理银行按揭贷款申请手续。合同第八条约定恒大置业公司应当在2018年11月30日前将符合约定条件的商品房交付艾春燕使用，合同第九条约定如未按合同规定的期限将商品房交付艾春燕使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，恒大置业公司按日向艾春燕支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行……；合同第十四条约定如因恒大置业公司的原因，艾春燕不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，恒大置业公司自逾期之日起向艾春燕支付违约金。在《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第九条对《商品房买卖合同》第十四条作出补充，其中约定有恒大置业公司未能在约定时间内办妥《不动产权证书》的，每年按已付房款的0.1%向艾春燕支付违约金……。2017年9月23日，艾春燕按照《商品房买卖合同》约定向恒大置业公司支付首期款327481元。2018年2月2日，艾春燕与中国银行股份有限公司福清海口支行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：200025801797）。2018年2月6日，中国银行将贷款资金760000元发放至恒大置业公司的账户。2019年5月1日，恒大置业公司向艾春燕交付了案涉房产。2021年1月7日，艾春燕签收恒大置业公司邮寄的《办理不动产权证通知函》。2021年2月9日，案涉房屋办理不动产权登记，权利证号为闽（2020）福清市不动产权第0002241号。2021年1月25日，艾春燕以恒大置业公司逾期交付案涉房产且怠于为案涉房产办理产权证为由，提起本案诉讼。诉讼过程中，艾春燕与恒大置业公司一致确认因案涉房产存在面积误差扣除4319元后，艾春燕支付的购房款总额为1093162元。 以上事实有艾春燕提交的《福清恒大城商品房认购书》、案涉《商品房买房合同》、POS签购单、福建增值税普通发票、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、个人贷款借款借据、福清恒大城交楼通知书、不动产登记证明，恒大置业公司提交的办理不动产权通知函签收回执单、快递面单、《办理不动产权证通知函》以及双方当事人的庭审陈述为证，经本院审查核实，予以确认。 本院认为，艾春燕与恒大置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。恒大置业公司未按合同约定在2018年11月30日前向艾春燕交付案涉房产的行为，构成违约，根据合同约定，恒大置业公司应向艾春燕支付逾期交房违约金，艾春燕主张违约金以购房款1,093,162元为基数，按日万分之一的标准自2018年12月1日起计算至恒大置业实际交付房产之日（即2019年5月1日），符合案涉《商品房买卖合同》第九条的约定，本院予以支持。经计算，逾期交房违约金为16,506.75元。 艾春燕主张以已付购房款1,093,162元为基数按每日万分之一的标准支付逾期违约金，恒大置业公司主张根据合同附件六第九条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。对此，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，恒大置业公司在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除艾春燕的权利，该条款无效，故恒大置业公司不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。艾春燕请求逾期办证违约金以已付购房款1,093,162元为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。至于逾期办证违约金的计算期间，艾春燕主张自逾期之日起即2020年5月2日起算至办结诉争房屋的不动产权证书之日即2021年2月9日止。从艾春燕签收的《办理不动产权证通知函》可以看出，恒大置业公司通知艾春燕于2021年1月31日领取办理房屋权属登记所需资料，已履行合同约定的义务。恒大置业公司抗辩逾期办证违约金计算至2021年1月31日止，合法有据，依法予以采纳。艾春燕诉请逾期办证违约金计至房屋权属登记办结之日止，本院不予支持。经计算，逾期办证违约金为29,952.64元。 综上，对艾春燕主张违约金的合理部分，本院予以支持，超过部分本院不予支持。恒大置业公司主张因暴雨、台风等不可抗力导致逾期交房，但暴雨、台风等系当地常年发生的天气现象，恒大置业公司在项目建设前理应预见到建设周期中的相关影响，以此作为抗辩其未违约或在违约金计算天数中扣除相关天气时间的理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告艾春燕支付逾期交房违约金16,506.75元； 二、被告福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告艾春燕支付逾期办证违约金29,952.64元； 三、驳回原告艾春燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费950元，减半收取为475元，由被告福清恒大置业有限公司负担（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 员 林爱华 二〇二一年三月十七日 法官助理 陈少融 书 记 员 王雨婷