北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3359号上诉人（原审被告）：侯翀，男，1975年5月25日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：北京首欣物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区金顶街西口六宿舍院内。法定代表人：田春涛，董事长。委托诉讼代理人：李洁，女，北京首欣物业管理有限责任公司员工。上诉人侯翀因与被上诉人北京首欣物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初5651号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。候翀上诉请求：一、请求二审法院依法撤销北京市朝阳区人民法院作出的（2020）京0105民初5651号民事判决书，中止审理并依法改判；二、一、二审案件诉讼费用由物业公司承担。事实理由：一、物业公司主体资格不适格，应撤销物业合同并中止审理。浩运园小区在2016年6月29日至2016年7月15日召开的业主大会的决议存在造假行为，在大屯街道备案的《业主委员会备案单》也存在造假行为，其业委会的组成不合法，没有资格以业委会的名义签订《物业服务合同》，并且在2018年7月14日唯一具有合法身份的业委会委员任期到期后，在没有交出业委会公章等情况下又于2019年8月1日与物业公司签订了《物业服务合同》，其主体资格明显不适格。而一审法院却以此为依据做出判决，故该判决不合法，请求二审法院撤销该《物业合同》并中止审理此案。二、一审法院认定事实不清，证据不足。1、一审法院以物业公司《装修施工协议》中“不得改变或损坏原有房屋的外貌”和“不得擅自改装阳台和窗户”为依据判定侯翀“恢复厨房与安放空调室外机平台之间的链接墙体，并将空调室外机平台封闭，恢复原始设计面貌”是对本小区的实际情况认识不清，不是本着公平公正的原则作出的判决。在《装修施工协议》中只规定了“不能擅自改装阳台和窗户”并没有规定不能封闭“室外机平台”另外封闭室外机平台在浩运园小区不认为是改变了房屋外貌的，因为在2号楼有二十多户封闭了室外机平台，物业公司并没有要求拆除，所以浩运园小区封闭室外机平台的行为物业公司不认为是“改变了房屋的外貌”的，因此不能作为判决的依据。2、在《装修施工协议》的第六条第12款明确规定“安装空调时，室外机必须按物业公司指定的位置”。此协议已规定了物业公司的义务和责任，而物业公司怠于履行其义务，没有尽到告知的责任，在装修的过程中也未进行制止，却又在侯翀装修结束后要求其恢复原状，这无疑将给侯翀造成巨大的损失，故应判决重新安装和对室内装修所做的修改产生的费用均由物业公司承担。3、原审法院判决依据：“整栋楼宇南面仅有涉案房屋将空调外机悬挂安装在外墙，故要求拆除空调外机”。侯翀在原审诉讼中已明确举证，小区三栋楼其他业主空调外机也有这样安装的，所在的一号楼南面也有多户安装，侯翀的行为并非特例，但原审法院在判决过程中不是从整栋楼，整个小区考虑问题，而只考虑一号楼南面所安装的空调外机是侧面朝向还是正面朝向的问题，明显属于认定事实不清，证据不足，显失公平，应依法予以纠正。物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。侯翀未按照装修协议进行装修，请求法院驳回侯翀的上诉请求。物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.侯翀拆除空调室外机及室外机平台封闭，恢复原始设计面；2.侯翀恢复阳台连接墙体；3.侯翀拆除加装的防盗门。一审法院认定事实，侯翀系北京市朝阳区大屯路XX号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，现侯翀居住在涉案房屋内。2016年8月，物业公司（乙方）与北京市朝阳区浩运园小区业主委员会（以下简称浩运园业委会）签订《北京市物业服务合同》，约定：物业项目名称为浩运园，由物业公司提供物业服务，期限为2016年8月1日至2019年7月31日。2019年8月，双方再次签订《北京市物业服务合同》，期限为2019年8月1日至2022年7月31日。2019年7月29日，物业公司（甲方）、侯翀（乙方）及装修公司签订《装修施工协议》，载明“根据《北京市住宅室内装饰装修管理办法》，乙方在装修过程中必须遵守以下规定：1、不得改变或损坏原有房屋的主体结构，外貌及公共设施，所有梁、柱及承重墙均不得开墙打洞及破坏；2、不得擅自在阳台、窗户设防盗网，不能擅自改装阳台和窗户，不得在户外楼道公共空间加装防盗门及不得私自占用属于业主专有部分以外的共有空间。”2019年7月29日，侯翀填写《装修申请表》并提交给物业公司。后侯翀在装修时，将厨房原设计为链接安装空调室外机平台的墙体拆除，并将房屋原设计为安装空调室外机的平台封闭改造为厨房的一部分，在平台外墙悬挂安装空调室外机；另将防盗门改为由内向外开。物业公司向侯翀发出违规装修整改告知书。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：侯翀主张涉案房屋所在楼栋以及其他楼栋均存在将空调室外机安装悬挂在外墙的情况，物业公司也没有进行过制止，所以侯翀认为可以这样装修，并且侯翀所拆除的墙体并非承重墙，且空调是其自己焊制之后，加上不会生锈的钢筋，把墙打穿并加垫，用钢丝绳绑定固定两圈，所以安全性不存在问题。侯翀称工人曾踩着钢筋打孔也不存在安全问题。另侯翀主张其并未加装防盗门，而是将防盗门由向内开改成向外开，小区里有很多业主都这样装修。侯翀就其主张提交照片，证明其他业主也存在将空调机安装在外墙的情况。物业公司主张上述证据与本案无关。另查，涉案房屋所在楼宇的南面仅有涉案房屋的空调室外机悬挂安装在外墙，下方系人员进出通行的道路。一审法院认为，本案中，物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务人，其有权对小区进行物业管理，侯翀作为涉案房屋的所有权人，其在装修涉案房屋前曾与物业公司签订《装修施工协议》，故其在装修时应遵守《装修施工协议》的相关内容。根据庭审查明的事实，侯翀装修房屋时，将厨房原设计为链接安装空调室外机平台的墙体拆除，并将房屋原设计为安装空调室外机的平台封闭改造为厨房的一部分，在平台外墙悬挂安装空调室外机。一审法院认为此种行为已违反了《装修施工协议》中“不得改变或损坏原有房屋的外貌”“不得擅自改装阳台和窗户”等内容，并且整栋楼宇南面仅有涉案房屋将空调室外机悬挂安装在外墙，而涉案房屋位处16楼，空调室外机下方即是人员通行的道路，侯翀将室外机悬挂安装在外墙既不美观亦存在安全隐患。综上，物业公司要求侯翀拆除安装悬挂在楼宇外墙上的空调室外机，恢复厨房与安放空调室外机平台之间的链接墙体，并将空调室外机平台封闭，恢复原始设计面貌的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于防盗门，侯翀主张其将防盗门由向内开改装为向外开，其并未加装防盗门，而物业公司并未举证证明侯翀加装了防盗门，故法院对物业公司该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、侯翀于判决生效后三十日内拆除安装悬挂在楼宇外墙上的空调室外机，恢复厨房与安放空调室外机平台之间的链接墙体，并将空调室外机平台封闭，恢复原始设计面貌；二、驳回北京首欣物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。二审中，侯翀向本院提交了1号、2号、3号楼楼层外墙照片，用于证明小区其他楼层空调机外挂情况也存在，别的楼层也存在封闭室外机平台的情况。物业公司对于证据的真实性认可，证明目的不认可，认为这些证明与本案无关。本院认为即使其他楼层外墙也存在封闭室外机平台、空调机外挂的情况，亦不能证明该行为的合法性，故对于侯翀提交的上述证据，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，侯翀上诉提出，物业公司主体资格不适格，应撤销物业合同并中止审理此案，对此本院认为，根据本案诉讼的情况看，物业公司与业委会签订物业合同的效力并非本案的审查范围，侯翀亦并未提交充分的证据证明物业公司作为本案的原告主体不适格，故其以此为由要求本案中止审理，缺乏依据，本院不予支持。侯翀上诉提出一审法院对本小区的实际情况认识不清，判决不公；《装修施工协议》并没有规定不能封闭室外机平台，且浩运园小区有多户居民封闭了室外机平台，物业公司并没有要求拆除，故该行为不应认为是改变了房屋的外貌；《装修施工协议》已规定了物业公司的义务和责任，而物业公司没有尽到告知的责任，在装修的过程中也未进行制止，却又在装修结束后要求恢复原状，将给侯翀造成巨大的损失，故因修改产生的费用应该均由物业公司承担；小区三栋楼其他业主空调外机也有这样安装的，侯翀的行为并非特例，原审法院显失公平，应依法予以纠正。对此本院认为，首先，《装修施工协议》中明确约定了“不得改变或损坏原有房屋的外貌”“不得擅自改装阳台和窗户”等内容，侯翀将厨房原设计为连接安装空调室外机平台的墙体拆除，并将房屋原设计为安装空调室外机的平台封闭改造为厨房的一部分，在平台外墙悬挂安装空调室外机的行为，明显构成违反协议约定的情形，侯翀主张因其他住户也有类似的行为，故不构成改变房屋外貌，明显缺乏依据；其次，对于其提出的物业公司未及时制止其改造行为，应当承担部分费用的主张，并非本案诉争的范畴，故本院不予审查；最后，对于其提出的因其他业主也存在相同改造安装行为，故一审法院仅判决其拆除，显失公平一节，本院认为于法无据，本院亦不予采信。综上所述，侯翀的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由侯翀负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茵审 判 员  田 璐审 判 员  李 淼二〇二一年三月三十日法官助理  沈 力法官助理  闫韦韦书 记 员  张晓华