山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终2418号 上诉人（原审原告）：杨帆，男，1990年6月27日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 上诉人（原审原告）：杨欣，女，1990年10月2日出生，汉族，住山东省胶州市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：杨娇娇，山东东标律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛鑫江置业集团有限公司，住所地山东省青岛市城阳区，统一社会信用代码91xx9J。 法定代表人：方润超，经理。 委托诉讼代理人：宁亚南，山东海乐普律师事务所律师。 上诉人杨帆、杨欣因与被上诉人青岛鑫江置业集团有限公司（以下简称鑫江置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初10761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 杨帆、杨欣向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由鑫江置业公司承担。事实和理由：一审判决认定杨帆、杨欣明确知悉并确认购买涉案房屋需要多支付鑫江置业公司75000元的事实，且自愿履行了额外支付75000元与事实不符，是错误的，不应当判决驳回杨帆、杨欣的诉讼请求。1、虽然《商品房买卖合同会签单》及《商品房预定书》中手写标注“现金55000元，团购费20000元”字样，并不能因为该字样即认定此为杨帆、杨欣自愿多余缴纳的费用，杨帆、杨欣一直以为该费用系购房款，而并非鑫江置业公司所主张的所谓的“团购费”等其他费用。直到后来杨帆、杨欣发现鑫江置业公司多收了75000元，一直找杨帆、杨欣交涉退款，鑫江置业公司一直拒绝退款，杨帆、杨欣又担心房产证还没下来，万一提前诉讼了鑫江置业公司不给办理房产证，因此无奈之下才在办理完了房产证之后才进行诉讼。但鑫江置业公司额外收费行为明显违反国家相关规定且此75000元未在《青岛市商品房预售合同》中体现，杨帆、杨欣实缴房款高于合同中房款总价75000元，多支付的这75000元显然属于不当得利。鑫江置业公司违规销售行为在先，双方签订合同在后，因此不应以杨帆、杨欣签字按手印就认定合同全部内容的合法有效性，鑫江置业公司违规所得应不予支持。否则不仅仅伤害了杨帆、杨欣的财产权益，更会纵容鑫江置业公司等房地产商乱收费。鑫江置业公司作为专业的房地产开发商，理应对房地产行业相关法律法规、规章制度及国家规定有所了解，但在购房交易及购房合同签订过程中，鑫江置业公司利用杨帆、杨欣对房地产行业相关知识认知有限的事实，违反国家相关规定及诚实信用原则，加价销售房产，且并未明确告知杨帆、杨欣存在所谓的“团购费”等费用，杨帆、杨欣自始至终以为多缴纳的75000元系房屋购买过程中的房款费用，鑫江置业公司在合同签订过程中存在欺诈行为，对杨帆、杨欣明显显失公平。根据《中华人民共和国合同法》之规定，鑫江置业公司应返还杨帆、杨欣购房合同外缴纳的75000元。2、鑫江置业公司利用杨帆、杨欣不懂房地产行业相关规定的事实，在标价及合同总价之外加价进行销售，鑫江置业公司行为明显违反《商品房销售明码标价规定》“第十三条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用”之规定。3、根据住房和城乡建设部《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，各级房地产主管部门应依法查处房地产开发企业不正当经营行为，其中鑫江置业公司违反了不正当竞争行为第六条“商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。”之规定，在《商品房买卖合同会签单》折后总价、《商品房预定书》总房价款及购房合同总价之外额外收取75000元，属不正当经营行为。另根据《合同法》、及《商品房预售管理办法》、《房地产经纪管理办法》等相关规定、条例办法，鑫江置业公司不能收取除房价之外的其他费用。4、鑫江置业公司仅在《商品房买卖合同会签单》及《商品房预定书》总房价外手写标注“现金55000元，团购费20000元”字样，未在《青岛市商品房预售合同》中体现。同时，此75000元开成房款发票，与其标注“团购费”名目不符。根据《商品房销售明码标价规定》“第十五条商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈”之规定，鑫江置业公司存在价格欺诈行为。5、杨帆、杨欣和鑫江置业公司之间仅仅存在房屋买卖合同关系，除此之外不存在任何的合同关系。杨帆、杨欣多支付的7.5万元的购房款，并非团购费等其他非法的费用，对此费用性质鑫江置业公司给杨帆、杨欣出具的收据及电子发票中予以认可，鑫江置业公司在庭审中也认可该75000元系“房款”。鑫江置业公司仅仅主张该费用系杨帆、杨欣自愿支付的费用，该主张没有任何的事实及法律依据，且杨帆、杨欣也因此受损，杨帆、杨欣也并未表示该75000元自原给付并予以放弃。杨帆、杨欣自始至终一直在向鑫江置业公司协商索要该费用，是在多次协商无法退还的情况下才提起诉讼。故杨帆、杨欣有权要求鑫江置业公司返还该部分的费用。另外，对于杨帆、杨欣超付的契税亦应返还。综上，一审法院认定事实错误、法律适用错误，故请求撤销一审判决，依法改判。 鑫江置业公司答辩称，一、一审认定事实清楚，杨帆、杨欣称其不知7.5万元是多收取的房款与事实不符。能够证实杨帆、杨欣明知且自愿多交纳7.5万元的证据和事实有：1、杨帆、杨欣自愿在《商品房预定书》的手写标字样“现金55000元团购费20000元”上面捺印；2、杨帆、杨欣在载有“现金55000元团购费20000元”内容的《商品房买卖合同会签单》签字、捺印；3、杨帆与销售人员何某的微信聊天记录显示上诉人对7.5万的差价款知情；4、杨帆、杨欣在支付全部首付款590364.82元的当天另行支付了7.5万现金，说明杨帆、杨欣明知除首付款和银行贷款之外，还需要再支付7.5万差价款；5、证人何某的证言也可证实在整个交易过程中7.5万系杨帆、杨欣自愿支付，且在起诉之前从未向鑫江置业公司人主张返还。上述证据及事实均可充分证实买卖双方对于杨帆、杨欣多支付7.5万元的差价款达成合意，一审认定事实并无不当，杨帆、杨欣称其以为7.5万元包含在购房合同价格中的说法不能成立，其严重违反诚实信用原则要求返还7.5万元的诉求不应得到支持。二、《商品房销售明码标价规定》与《关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》分别系部门规章与规范性文件，属于行政调整范畴，并非法律法规的强制性规定，不影响民事合同或民事行为的效力。根据《商品房销售管理办法》第十七条：“商品房销售价格由当事人协商议定，国家另有规定的除外”，因7.5万元系杨帆、杨欣自愿交纳，鑫江置业公司不存在违反相关规定的行为。办理网签主要是防止一房二卖，实际上最终售价一定是由买卖双方根据市场价格相互磋商进行确定，否则就会违反市场价格规律。综上所述，涉案7.5万元系杨帆、杨欣明知且自愿交纳的，本案根本不存在所谓价格欺诈，相反是杨帆、杨欣严重违反诚实信用。鑫江置业公司一直严格遵守法律、法规、规章及国家政策进行经营，不存在杨帆、杨欣称的所谓不正当经营等行为，其上诉请求无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉请求。 杨帆、杨欣向一审法院起诉请求：1.依法判令鑫江置业公司返还杨帆、杨欣多支付的购房款75000元及利息（利息以75000元本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2018年3月11日起至实际清偿之日止）以及多交的契税1032.11元;2.鑫江置业公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定以下事实：2018年3月3日，杨帆、杨欣（买方）与鑫江置业公司（卖方）签订《商品房预定书》，载明：买受方杨帆、杨欣，买方自愿认购位于鑫江玫瑰园项目xx幢xx单元xx号房，总房价款1210364.82元，预付定金20000元等内容，该预定书空白处中另行补充手写了“现金55000元，团购费20000元”字样，杨帆、杨欣在该手写部分捺印。其后，杨帆、杨欣与鑫江置业公司签订的《商品房买卖合同会签单》中载明：认购时间2018.3.3；销售房号xx号楼xx单元xx号，折后总价1210364.82元；置业顾问何某；本次付款金额590364.82元；现金55000元、团购费20000元等内容。 2018年3月4日，鑫江置业公司员工通过微信通知杨帆、杨欣“差额、交现金”，杨帆、杨欣对该75000元表示知情。 2018年3月11日，杨帆、杨欣向鑫江置业公司支付现金75000元，鑫江置业公司为其出具的收据中附注为“房款”。同日，杨帆、杨欣又刷卡支付了590364.82元。2020年5月11日，鑫江置业公司分别为杨帆、杨欣开具上述两笔款项的发票载明：玫瑰园二期购房款75000元、玫瑰园二期购房款1208522.56元。 2018年7月13日，杨帆、杨欣（买方）与鑫江置业公司（卖方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定包括：乙方向甲方购买城阳区xx路xx号鑫江玫瑰园二期xx号楼xx单元xx层xx户的住宅；该房屋全装修总价1210364.82元等内容。 2019年7月22日杨帆、杨欣与鑫江置业公司办理了房屋交接手续。2020年5月22日，鑫江置业公司因实测面积少于建筑面积向杨帆、杨欣退还1842.26元。 2020年6月1日，杨帆、杨欣向税务机关实缴印花税、契税共8849.08元并在房产管理部门办理了房产登记手续。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，杨帆、杨欣与鑫江置业公司签订的《商品房预定书》、《商品房买卖合同会签单》、《青岛市商品房预售合同》均系杨帆、杨欣与鑫江置业公司间的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应全面履行各自的义务。 涉案《商品房预定书》、《商品房买卖合同会签单》中，除载明了房屋总价款1210364.82元外，均记载了现金55000元、团购费20000元，并且杨帆、杨欣在此单独捺印确认。结合微信聊天记录，作为有完全民事行为能力的公民，杨帆、杨欣应当明确知悉并确认如果要购买涉案房屋，需要多支付鑫江置业公司现金75000元的事实。另，杨帆、杨欣交纳首付款的同时支付了现金75000元，鑫江置业公司对75000元开具了房款发票，杨帆、杨欣交纳了契税，双方办理了房产过房手续，房屋买卖合同已履行完毕，这也可看出杨帆、杨欣系自愿履行了额外支付75000元购买涉案房屋的约定，也进一步说明对该75000元并非包含在总房款1210364.82元内的约定内容杨帆、杨欣是明知且自愿支付的。杨帆、杨欣未充分举证证明鑫江置业公司在买卖房屋及合同履行过程中存在欺诈胁迫等违背其真实意思表示或存在其他致使该约定无效的情况，应承担不利后果。综上，杨帆、杨欣要求鑫江置业公司返还多支付的购房款75000元及利息、契税1032.11元，证据不足，一审法院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回杨帆、杨欣的诉讼请求。案件受理费1675元，减半收取837.5元，由杨帆、杨欣负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，杨帆、杨欣与鑫江置业公司签订的《商品房预定书》、《商品房买卖合同会签单》、《青岛市商品房预售合同》均系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，当事人应全面履行各自的义务。本案中，虽然双方在签订《青岛市商品房预售合同》中约定的购房款不包含杨帆、杨欣上诉主张的75000元，但《商品房预定书》、《商品房买卖合同会签单》除载明了房屋总价款1210364.82元外，均记载了现金55000元、团购费20000元，杨帆、杨欣在此单独捺印确认，鑫江置业公司为杨帆、杨欣开具了除1210364.82元发票外，同时也开具75000元的发票，并缴纳了契税，办理了不动产证书，足以证实杨帆、杨欣额外支付的75000元现金为涉案房屋购房款并非包含在总房款1210364.82元内是明知的，也是自愿的，应属于涉案房屋购房款的一部分，且不违反相关法律及行政法规的规定，杨帆、杨欣也未充分举证证明鑫江置业公司在买卖房屋及合同履行过程中存在欺诈胁迫等违背其真实意思表示或存在其他致使该约定无效的情况，因此，杨帆、杨欣要求鑫江置业公司返还75000元及契税1032.11元无事实及法律依据，对其上诉理由，本院不予支持。 综上所述，杨帆、杨欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1701元，由上诉人杨帆、杨欣负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 琰 审判员 孙秀强 审判员 徐镜圆 二〇二一年三月十五日 书记员 阚玉龙 书记员 李春雨