福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终46号 上诉人（原审被告、申请执行人）：周实奇，男，1971年9月22日出生，汉族，住广东省广州市天河区。 委托诉讼代理人：彭建芬，广东和方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵杭，广东和方律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：张琦，女，1996年11月25日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人：林加生，福建岩城律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：范立派，男，1964年8月14日出生，汉族，住福建省大田县。 原审被告（被执行人）：张新美，女，1965年2月28日出生，住福建省大田县。 原审被告（被执行人）：福建鸿图房地产开发有限公司，住所地福建省大田县均溪镇福田大道102号，统一社会信用代码：91350425726433753E。 法定代表人：游开辉，该公司董事长。 上诉人周实奇因与被上诉人张琦，原审被告范立派、张新美、福建鸿图房地产开发有限公司（以下简称鸿图公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定审理了本案。上诉人周实奇及其委托诉讼代理人彭建芬，被上诉人张琦的委托诉讼代理人林加生到庭接受询问。原审被告范立派、张新美、鸿图公司经本院传票传唤未到庭接受询问，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周实奇上诉请求：1.撤销福建省大田县人民法院（2020）闽0425民初909号民事判决书；2.驳回张琦的全部诉讼请求，判决大田县人民法院对大田县××道××号××＃楼××室商品房的执行查封合法，予以维持；3.张琦承担本案的诉讼费。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，明显偏袒张琦，对周实奇不公。一、原审判决认定张琦所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的事实证据不足，导致适用法律错误。本案是执行异议之诉，因涉案房产系登记在被执行的房地产开发企业第三人福建鸿图房地产开发有限公司（下称“鸿图公司”）名下的商品房，故本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条或第二十九条的规定。第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，张琦提供的大田县不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》仅证明张琦在大田县不动产登记情况，但上述法释〔2015〕10号文第二十九条所称“名下无其他用于居住的房屋”的范围，并不限于买受人房屋购买所在地。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条第二款，应为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。而大田县并非县级市，因此张琦未能按规定证明其名下无其它用于居住的房屋。更何况，张琦签订购房日期2015年6月24日，即使按其主张系2019年12月入住，这期间长达三年半之久张琦也应有其它住所。而且，涉案房产被执行查封的《协助执行通知书》（2019）闽0425执1126号的发出时间为2019年11月15日，也就是说，张琦是在涉案房产被查封之后强行入住的。因此，原审判决因上述事实认定不清，导致错误适用法释〔2015〕10号文第二十九条。本案应适用法释〔2015〕10号文第二十八条；二、涉案房产并未在人民法院查封前签订合法有效的买卖合同。涉案《商品房买卖合同》因签订主体不适格，且损害第三人利益，应为无效合同。原审判决对该合同是否合法有效认定事实不清，适用法律错误。1.涉案《商品房买卖合同》实为以物抵债协议，在签订时并没有得到鸿图公司的同意。该合同由被执行人福建鸿图房地产开发有限公司大田分公司与张琦签订，张琦主张的付款依据为案外人吴建国于2014年10月27日向鸿图公司大田分公司出具的2份《委托书》，内容为将鸿图公司大田分公司对吴建国的欠款转让给张琦的父亲张五一和母亲林琼叶用于涉案房产的购房款。但是，涉案房产的开发主体为被执行人鸿图公司，张琦并没有证据证明：以吴建国的债权抵偿张琦父母的购房款一事，在涉案《商品房买卖合同》签订时得到了鸿图公司的书面同意。鸿图公司在本案开庭前出具了《关于贵院查封我司大田县分公司锦绣福田项目6号楼15套房屋有关所有权属的情况说明》，时间是2019年12月11日，是在涉案房产已经被执行查封之后。很显然，被执行人面对执行查封所作出的逃避执行的事实自认，并不能作为判案依据。2.涉案房产由鸿图公司开发，涉案《商品房买卖合同》没有得到鸿图公司的盖章认可，鸿图公司大田分公司系无权签约主体。原审判决援引公司法第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”原审判决称鸿图公司大田分公司作为鸿图公司依法设立的分支机构，受鸿图公司委托承办公司业务，其有权在鸿图公司的授权范围内对外从事民事活动，从而不采纳周实奇提出的鸿图公司大田分公司无权处分鸿图公司开发的房产的意见。但问题就在于张琦始终未能举证鸿图公司大田公司与其签订涉案《商品房买卖合同》时得到了鸿图公司的书面授权。如前所述，鸿图公司在涉案房产被执行查封后为逃避执行于2019年12月11日所作出的《情况说明》，并不能作为判案依据。并且，原审判决的这段话对法律的理解有误。根据公司第十四条第一款，鸿图公司大田分公司的民事责任由鸿图公司承担，对张琦而言，仅意味着张琦可以向鸿图公司追索鸿图公司大田分公司对其所欠的债务，也意味着如果鸿图公司大田分公司与其签订的涉案合同被认定无效，其可以向鸿图公司追索合同无效带来的损失，绝不等于鸿图公司大田分公司在未经鸿图公司授权的情况下，有权代为出售鸿图公司开发的房产，更不等于其可以自行主张用鸿图公司开发的房产，用于抵偿其借取的债务。3.涉案《商品房买卖合同》作为以物抵债协议进行偏颇性清偿，损害了周实奇和其他债权人的利益。该合同签订于2015年6月24日，是在鸿图公司对周实奇的涉案债务本息已经逾期，周实奇已经提起作为本案执行依据的（2014）三民初字第674号民事诉讼的情况下发生的。根据（2014）三民初字第674号民事判决认定的事实，周实奇的涉案债权于2014年6月15日已到期。一方面，被执行人鸿图公司对周实奇的到期债务欠拖不还；另一方面，鸿图公司大田分公司却选择性地对欠吴建国的债务以房抵债向张琦进行偏颇性清偿。这样的以房抵债协议，明显损害了包括周实奇在内的其他债权人的利益。4.涉案《商品房买卖合同》实为以房抵债协议，不符合法释〔2015〕10号文第二十八条和第二十九条的条件。未经预告登记，张琦不应享有一般购房合同买受人的物权期待权。根据原审所查明的事实，涉案《商品房买卖合同》并不是一般购房合同，而是以房抵债协议。张琦作为该协议的债权人，其受偿顺序与其他一般债权人相同，且未经生效判决认定，其债权不应优于周实奇的执行债权。原审判决在涉案《商品房买卖合同》未办理不动产预告登记的情况下，认定该以房抵债协议产生物权期待权，未经生效判决却获得优先于其他债权人的受偿权，其实质是保护了被执行人鸿图公司大田分公司越权的和具有偏颇性的清偿行为，于法无据，也是对周实奇等其他债权人不公。原审判决认为涉案《商品房买卖合同》系适用于法释〔2015〕10号文第二十九条的合法有效的合同，可谓是选择性失明，是对张琦的明显偏袒；三、张琦付款缺乏完整证据链，张琦未能证明其已支付合同约定总价款。最高人民法院中国裁判文书网推荐案例（2018）最高法民申5339号民事裁定书指出:“人民法院在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。如严格审查被执行人和案外人签订的买卖合同是否真实有效，是否签订在人民法院查封之前，是否倒签；所购商品房是否系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（不限于买受人所购房屋所在地）；支付房屋价款的证据是否充分，付款事实是否真实，已支付价款是否超过合同约定总价款的百分之五十；等等。在依法保护案外人合法权利的同时，也要切实防止被执行人和案外人恶意串通损害申请执行人利益的行为发生。”周实奇认为，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定时，有关张琦付款的认定应适用比普通民事案件更高的证明标准。本案中，张琦主张涉案房产的主要购房款系来源于鸿图公司大田分公司应向工程承建商福建省一建建筑工程公司（下称“一建公司”）支付的工程款，这些款项最终收款人为吴建国，并由吴建国转让债权给张琦的父亲张五一和母亲林琼叶作为购房款。但是，张琦提交的证据却无法形成完整的证据链，未能证明其已支付涉案房产的购房款。理由如下：1.原审《民事诉状》第一页称:“2009年底开始兴建的大田县福田小区5＃楼Ｃ、Ｄ栋工程（房地产开发）项目，该工程是由一建公司承包施工，一建公司指派吴建国作为该项目的施工负责人……”。按其所述，一建公司是施工承包单位，其可能享有对鸿图公司的债权，吴建国只是具体的施工负责人，而非工程施工承包单位，不直接享有对鸿图公司的债权。据周实奇了解，吴建国系大田县粮食局职工，过往以个人名义对外承包工程，原审判决第10页第2段认定“鸿图大田分公司将锦绣福田小区5＃Ｃ、Ｄ幢工程项目发包给一建公司施工，一建公司指派吴建国作为该项目的施工负责人”缺乏证据支持。此外，除了鸿图公司大田分公司单方开出的单据，张琦也没有提交任何经过一建公司确认的合同、施工验收等应当双方签署的文件，以及一建公司指派吴建国作为项目负责人的文件作为证据。2.一建公司并未出具合法有效的书面材料，也没有安排授权代表出庭证明下列事项：（1）大田县福田小区5＃楼Ｃ、Ｄ栋工程（房地产开发）项目中一建公司享有对鸿图公司的债权;（2）吴建国和一建公司存在债权债务关系，且一建公司同意将对鸿图公司享有的债权无偿转让给吴建国。一建公司作为大型国有企业，该项债权转让涉及价值超过百万元，必须得到公司董事会同意，且应有经一建公司法定代表人签字认可并有一建公司盖章的书面文件。在上述双重证据缺失的情况下，张琦的证据无法证明吴建国间接享有对鸿图公司的债权，因此张琦主张吴建国享有以房抵债的债权并可转让给其父张五一的证据不足。3.张琦主张涉案房产的购房款大部分来源于一建公司授权吴建国等四人向鸿图公司索取的工程款，但张琦并未提交与该工程款有关的施工合同供原审法院审查，也没有提交证据证明吴建国等四人与一建公司的劳动关系。事实上，吴建国等四人与一建公司和鸿图公司大田分公司之间属于没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与发包人签订建筑施工合同，其行为无效，应被取缔和罚款，其工程款属于违法所得，应被行政机关没收或由人民法院收缴。即使鸿图公司大田分公司承认其欠吴建国等四人的工程款，该欠款也不能作为合法有效的债权抵偿本案所涉的购房款。吴建国等四人即使确实通过一建公司与鸿图公司大田分公司签订施工合同，亦属于没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，是彻头彻尾的“四无产品”：无身份、无授权、无合同、无资质，其行为无效，应被取缔和罚款，其收入属于违法所得，应被行政机关没有或人民法院收缴。原审法院认定事实不清，适用法律错误。4.张琦提供的鸿图大田分公司2019年11月29日出具的《证明》涉及到第三人的权益，在没有其他可靠证据证明的情况下，该《证明》并不具有证明效力。原审判决凭该《证明》认定案涉购房款已经付清，违反案外人执行异议之诉实质审查原则，属于选择性失明。5.涉案房产的开发主体是鸿图公司，收据只盖有鸿图公司大田分公司的财务专用章，并没有得到鸿图公司的同意和确认。鸿图公司大田分公司未经书面授权，无权代表鸿图公司放弃张琦应付鸿图公司的购房款。即张琦的证据无法证实其已支付涉案房产的购房款于鸿图公司；四、张琦并未在查封前合法占有案涉房产。张琦并未在查封前实际占有、使用涉案房产，不符合法释〔2015〕10号文第二十八条第（二）项规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述两个司法解释均要求买受人已实际占有诉争房产，但本案不足以证明张琦在查封前已经实际占有、使用案涉房产。第一、张琦和鸿图大田分公司并未按合同约定办理房屋交接手续。张琦和鸿图大田分公司签订的《商品房买卖合同》附件六：合同补充协议第三条“房屋交付：1、买受人必须在付清购房总价款、并签订物业管理合同，交清所有应交费用（包括物业管理费、装修押金、装修垃圾清运费、预交电梯日常维保费、预交水电周转金、专项维修资金等）后方可办理房屋交付手续。不符合上述交房条件，出卖人有权拒绝交房，并且不承担逾期交房的责任。”张琦并未能提供主张的2016年7月15日开始交房的具有公示效力的对应上述合同约定的费用凭证。张琦提交的8张物业费、装修保证金、电梯维保费预存、水电周转金收款收据日期全部为2019年10月8日，和张琦主张的2016年7月15日开始交房自相矛盾；涉案房产2019年11月15日就被查封，查封时案涉房产显然不具备居住条件，张琦提供的现场居住照片即使真实，但也不是在查封之前拍摄。张琦主张其系2019年12月入住，则显然是在查封之后强行入住，其行为不应得到法律保护。第二、鸿图大田分公司2020年9月21日出具的《证明》不足以认定张琦在查封前实际占有使用案涉房产。第三、张琦提供的物业管理费收款收据不具有公示效力，无法证明其真实性。第四、原审判决第5页第1段所列张琦提供的第10项证据“10.福建可域物业管理有限公司大田分公司出具的《证明》一份，证明涉案房屋装修时间为2019年10月8日，入住时间为2019年12月，系用于张琦及其父母共同居住”，物业公司并非法定证明单位，其《证明》不具有证明效力；五、对张琦未曾办理涉案房产过户登记是否存在过错的问题，原审判决认定事实不清。1.案涉《商品房买卖合同》明确约定办证税费由张琦承担。案涉《商品房买卖合同》第四条第二款约定：“办理房屋所有权证、土地使用证及抵押登记等相关税、费由买受人承担，交房时由出卖人代收，办理完毕后按票据据实结算；政府及有关部门规定应当由买受人交纳的相关税、费，由买受人按规定交纳。”既然如此，又何来办证不成系因出卖人鸿图公司无钱交纳税费之说，在没有其它客观证据，且周实奇在一审中已经书面举证案涉《商品房买卖合同》有关办证费用约定条款的情况下，仅凭被执行人出具的《情况说明》，原审判决第13页仍然坚持认定因鸿图公司资金严重短缺而无力承担税费，导致张琦因缺少税费缴纳凭证而无法正常办理涉案房屋的产权变更登记手续，袒护张琦。周实奇后续提供了和案涉房产同一幢楼诸多已经办理转移登记的事实，可以进一步反证该主张不能成立，（2020）闽0425民初857号判决书第14页第一段亦认定案涉房产办理过户以及开具发票不存在无法办理的客观理由。2.张琦并未履行其办证义务。张琦并没有证据证明已履行其办证义务。在签订购房合同且超过可以办证的时间近四年的时间里，房产一直没有过户，张琦显然对此亦存在过错。3.涉案房产所在住宅楼已有大量房屋可以办证，案涉房产不存在无法办理的客观理由。周实奇已申请法院调查取证证明这一事实。第一（2020）闽0425民初857号庭审笔录显示，鸿图大田分公司2012年和2013年期间为与涉案房产同一栋楼的6＃楼2101、1006室提供了发票，2101室于2017年办理了不动产登记，不动产证书为闽（2017）大田县不动产权第0××6号。第二（2020）闽0425民初627号民事判决书第7页最后一段载明“另查明，案涉《商品房买卖合同》中位于大田县××镇××小区××号楼××栋××室××房屋已于2017年3月过户登记至陈永名下，并于2017年4月变更登记至案外人名下”；（2020）闽0425民初628号庭审笔录显示何敏已经将其于2014年合同备案登记的6＃楼2217、2617、2717室共3套房产转卖给其他买受人。第三大田县不动产登记中心2019年11月14日出具的调查回执显示，大田县福田路99号6＃楼2510、2516室已经不动产登记到曾家凤，廖华玲名下，对应的不动产证书分别为闽（2017）大田县不动产权第0××8号、闽（2017）大田县不动产权第0××0号，表明该二套房产不动产登记时间都是2017年。由此可见，自2012年开始鸿图公司大田分公司陆续为买受人开具发票，并从2016年4月8日6＃楼具备办理转移登记条件开始，陆续有买受人办理不动产登记,案涉房产办理转移登记并未受客观因素阻却。因此，张琦主张因鸿图公司大田分公司未缴纳税费导致不能过户不能成立。4.鸿图公司出具的《情况说明》不足以证明其所要证明的内容。张琦提供的鸿图公司的《情况说明》有多处不符合事实，在涉及到包括周实奇在内的其他债权人的权益，又没有其他可靠的证据证明的情况下，该份为了逃避执行而提供的证言并不具有证明效力。在其他同类案件中，鸿图公司大田分公司提供的同样意思的书面证明，并没有得到法院的采信。如同一个月由大田县人民法院审理的（2020）闽0425民初627号判决，就没有采信鸿图公司大田分公司出具的《证明》。第一、物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《情况说明》陈述“上述15套房产，我司从未办理过房产登记，房产管理部门的不动产登记（或房产证号）系其内部虚拟编号……实质上上述房屋已归相关权利人所有”，大田县不动产登记中心调查回执显示，涉案房产已经办理不动产登记在鸿图公司名下，之后并未发生权属转移登记，《情况说明》却否认办理过房产登记，并主张房屋归其他人所有。这是鸿图公司无视不动产登记制度，也是恶意隐瞒财产，作为被执行人未如实申报财产。第二、《情况说明》陈述“由于我司尚欠大量税款，无法开票为上述房屋办理不动产登记”，本案张琦自身即提供了286638元的付款正式发票，此外鸿图公司大田分公司为与涉案房产同一栋楼的6＃楼2101室买受人提供了正式发票，这些都足以证明无法开票的说法与事实不符。第三、《情况说明》陈述“实质上上述房屋已归相关权利人所有，该事实有房屋买卖合同，发票或生效法律文书等材料证实。”该陈述和之前“由于我司尚欠大田税务大量税款，无法开票为上述房屋办理不动产登记”有关发票的说明前后矛盾。5.张琦未提交其曾向相关部门申请办理登记的证据。张琦所签《商品房买卖合同》第十四条：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：“1、买受人退房……”；“2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之零点一向买受人支付违约金。”张琦既没有出示鸿图公司大田分公司支付违约金的证据，也未出示其向鸿图公司大田分公司主张违约金的证据。本案张琦对房屋权属转移登记的办理也属于怠于行使权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。6.张琦对鸿图公司的经营风险以及房屋长期未办理产权登记手续是明知的，其理应及时办理转移登记，但张琦未能提供充分证据证明其曾采取过积极措施办理转移登记。在2015年6月24日签订合同至今5年时间里，张琦对于《福建省商品房预售暂行管理办法》第二十七条不动产权属登记以及《中华人民共和国契税暂行条例》等法律规则的漠视甚至无视，同时未能遵守与鸿图公司大田分公司所签合同关于房产权属登记的约定条款，结合6＃楼2101、2510、2516、2601、2602、2603、2604、2605、2606室已经办理转移登记，表明涉案房产未能过户不存在不可克服的客观因素，即涉案房产并没有受到客观因素阻却导致不能办理过户，而是张琦的明显主观故意，涉案房产未能办理过户系张琦自身过错，张琦不属于无过错买受人。张琦应当承担房产未能过户的相应后果。张琦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，张琦对登记在被执行人鸿图公司名下的涉案房产不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，故不享有排除执行的权利，依法应当驳回其全部诉讼请求。 张琦辩称，一、周实奇提出的“原审判决认定张琦所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的事实证据不足，导致适用法律错误”的上诉理由不能成立。张琦系消费者，向房地产开发公司购买商品房并用于居住的事实，客观存在。张琦就是居住在案涉房屋。该事实不仅有福建可域物业管理有限公司大田分公司出具的《证明》予以证实，还可以通过现场勘验房屋使用情况予以证明。鉴于张琦购买的案涉房屋系用于自己居住，故本案应当适用最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条。周实奇提出本案应当同时适用上述规定第二十八条和第二十九条的观点明显错误，因为这样等于增加当事人排除执行的必要条件，明显违背立法本意。张琦向法庭提交的大田县不动产登记中心出具的《不动产登记信息查询结果证明》，可以证实其在大田县范围内没有用于居住的房屋。而上述规定第二十九条“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为买受人名下在与案涉房屋同一设区的市和县级行政区（不包括设区的市的“区”）无其他用于居住的房屋。张琦签订购房日期是在2015年6月24日，此前其居住在大田县××镇××路××号，系张琦爷爷奶奶的房屋。张琦于2019年10月8日装修（事实上更早，毛坯房仅用二个月装修不可能完成），于2019年12月入住。案涉房屋是于2019年11月15日被执行查封，张琦对此事实是时至2020年4月初才听说，随后到大田县不动产登记中心查询，拍照了《协助执行通知书》，于2020年4月14日向大田县人民法院提出执行异议申请。由此可见，答辩人是在不知情的情况下入住案涉房屋，不存在强行入住的情形；二、周实奇提出的“涉案房产并未在人民法院查封前签订合法有效的买卖合同。”的上诉理由不能成立。1.张琦向鸿图大田分公司购买的案涉房屋，是于2015年6月24日签订了二份《商品房买卖合同》，而大田县人民法院是在2019年11月15日才查封案涉房屋，故上述合同是在人民法院查封案涉房屋之前就签订了。张琦支付的部分购房款系用工程款抵付，且鸿图大田分公司也给予办理相应的抵付手续，出具了收款收据给买受人以证明已经付清购房款。关于以工程款抵付购房款是否需要或者有否经过鸿图公司同意的问题，张琦认为这是鸿图公司与鸿图大田分公司内部管理事务，不能对抗善意的第三人。更何况，鸿图大田分公司系鸿图公司的分支机构，是接受鸿图公司的委托将建设工程发包给承包人建设，支付工程款的义务及方式系委托权限范围，其有权自行决定。特别是2019年12月11日鸿图公司向大田县人民法院出具的《情况说明》第5点“被查封的房号为6＃2809、2811系抵偿张琦工程款，并已实际交付其使用。”，也表明鸿图公司对鸿图大田分公司的工程款抵付购房款行为没有异议。2.大田县福田路锦绣福田小区房地产开发项目（1-6号楼），均是由鸿图大田分公司开发建设的，绝大多数商品房（一千多套）均由鸿图大田分公司销售并与买受人签订《商品房买卖合同》，张琦只是其中之一。而鸿图大田分公司的售房行为，是在鸿图公司授权范围内实施的，当然有效，有工商登记为据。另外，房地产行政管理部门及税务部门，也对由鸿图大田分公司与买受人签订的《商品房买卖合同》的合法性均予以认可，才会给予办理备案、过户登记、开具税务票据等。至于，周实奇认为张琦应当举证证明鸿图大田分公司与其签订《商品房买卖合同》有得到鸿图公司的书面授权，实属荒唐。3.本案用工程款抵付购房款，实际发生抵付的时间是在2013年10月11日抵付120万元，在2013年10月31日抵付24.1918万元。当时鸿图大田分公司的财务状况正常，还有数百套商品房等待销售，也没有债权人通过诉讼向其主张权利，故上述抵付行为并未损害到其他人的利益。另外，工程款（包含农民工工资），涉及的不是一般债权而是生存权，相对于周实奇的债权，法律应当优先保护前者，合同法规定了建设工程价款享有优先受偿权。4.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵押物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”的规定，本案以物抵债的民事行为合法有效，法律应予以保护；三、周实奇提出的“张琦付款缺乏完整证据链，张琦未能证明其已经支付合同约定总价款。”的上诉理由不能成立。张琦向一审法院提交的证据3、4、5、6、7、8、10、12、13、14等证据，足以证明张琦已经付清全部购房款。否则，鸿图大田分公司也不会将案涉房屋交付给张琦，并允许其装修、入住。1.吴建国作为锦绣福田小区5＃楼Ｃ、Ｄ幢工程项目的施工负责人的事实，有鸿图大田分公司出具的《证明》予以证实。鸿图大田分公司既然认可吴建国系该工程项目负责人，且工程款也同意与吴建国进行结算，也同意吴建国委托其将尚欠的部分工程款用于抵付购房款，且办理抵付的财务审批手续并予以抵付，公司财务账上已经确认案涉房屋的购房款已经全部支付，特别是还向人民法院出具《证明》，足以合理推定鸿图大田分公司已经取得省一建公司的授权。另外，张琦及父母亲与鸿图大田分公司负责人韦伟并不存在亲戚、朋友等利害关系，案涉房屋系公司财产，如果尚未付清购房款，韦伟也不可能会出具上述《证明》给法院。2.张琦向一审法庭提交的证据4-8用于证明已经付清案涉购房款的事实，上述证据虽然均是复印件，但是这些证据均是复制于鸿图大田分公司的财务账册，一审法官亦到鸿图大田分公司进行了核对。既然鸿图大田分公司的财务账证实，早于2013年就确认案涉房屋的购房款已经支付清楚，且做账的凭据、主管审核、领导审批均符合公司财务管理制度，上述材料并不存在事后伪造、补充的情形，足以证明张琦已经付清购房款的事实，早于得到商品房出卖人的认可，并不存在虚假。在买受人确认张琦已经付清购房款，且有相应的、真实的财务账予以证实的情况下，张琦即完成举证责任，一审认定张琦已经支付全部购房款是正确的。至于，周实奇提出几点异议，不足于推翻以工程款抵付购房款客观存在的事实。假设“以房抵债”行为因存在瑕疵而损害到省一建公司的利益，那也是省一建公司内部的管理问题，应当由省一建公司自行处理，或者由省一建公司向吴建国或者张琦主张权利，与本案无关；四、周实奇提出“张琦并未在查封前合法占有案涉房产”的上诉理由不能成立。关于何时交房的问题有鸿图大田分公司出具的《证明》予以证实，该《证明》证实了2015年8月19日即交付案涉房屋给张琦；另外可域物业公司出具的《证明》证实张琦是于2019年10月8日装修房屋，于2019年12月入住该房屋。表明张琦在人民法院2019年11月15日查封案涉房屋之前就已经合法占有案涉房屋。本案并不适应规定第二十八条，而应当适用第二十九条，故张琦无论是否在查封之前合法占有案涉房屋，均可以排除执行；五、周实奇提出“对张琦未曾办理案涉房产过户登记是否存在过错的问题，一审判决认定事实不清。”的上诉理由不能成立。鸿图大田县分公司因资金短缺拖欠大量税款，因此无法向张琦出具税费缴纳凭证而无法办理案涉房产的产权变更登记手续是客观存在的事实，该事实有鸿图公司出具的证明予以证实。大田县人民法院（2020）闽0425民初857号判决书所确认的“自鸿图公司办理初始登记后，与案涉房屋同幢房屋中已经有购房者办理了过户登记手续，并不存在客观上无法办理。”是错误的，因为上述认定是在没有向税务机关调查的基础上，以推理的方式认定的。事实上，部分购房者之所以办理了过户登记手续，是这些购房者代替鸿图大田分公司缴纳税款后，以鸿图公司的名义开具的房屋销售的增值税专用发票，也就是这些购房者自愿替鸿图公司缴纳税款，才得以开具税票。按照《商品房买卖合同》的规定及税法的相关规定，出卖人必须向买受人出具购房税票，税费应当由出卖人承担。本案并不适应规定第二十八条，而应当适用第二十九条，故张琦无论是否存在未曾办理过户登记的过错，均可排除执行。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院判决维持原判，驳回上诉。 范立派、张新美、鸿图公司未作答辩。 张琦向一审法院起诉请求：1.停止对位于大田县××镇××道××号××号楼××栋××室××房屋的执行，并解除对上述房屋的查封；2.本案的诉讼费用由周实奇承担。 一审法院认定事实：周实奇与范立派、张新美、鸿图公司民间借贷纠纷一案，三明中院于2015年9月1日作出（2014）三民初字第674号民事判决，判令范立派、张新美偿还周实奇借款本金2000000元、利息200000元（从2014年3月至2014年11月止，其后的利息至实际还清借款之日止按月利率2%计付），鸿图公司对范立派所负的债务承担连带清偿责任。上述判决生效后，范立派、张新美、鸿图公司未履行生效法律文书确定的还款义务，周实奇向三明中院申请强制执行。2018年10月17日，三明中院作出（2018）闽04执恢59号之一执行裁定，（2014）三民初字第674号民事判决书由一审法院执行。2019年11月15日，一审法院根据周实奇的执行申请，依法查封鸿图公司开发的已备案至张琦名下的位于大田县××镇××道××号××小区××号楼××栋××室房屋。张琦向一审法院提出案外人执行异议，请求中止对涉案房屋的执行。一审法院经审查于2020年4月16日作出（2020）闽0425执异9号执行裁定，驳回张琦的异议请求。张琦收到上述裁定后不服，遂于2020年4月28日诉至一审法院。 张五一（曾用名张皇经）与林琼叶系夫妻关系，张琦系张五一与林琼叶的婚生女儿。2009年底，鸿图大田分公司将锦绣福田小区5#C、D幢工程项目发包给一建公司施工，一建公司指派吴建国作为该项目的施工负责人。2009年10月6日，陈珍明、吴建国、张五一、袁立道签订《大田县福田小区5#楼C、D区工程施工合作协议》，协议约定大田县福田小区5#楼C、D区工程建设项目由陈珍明、吴建国、张五一、袁立道合作施工，并由吴建国负责本工程的全面工作及运营资金的全程控制等。该工程项目于2009年底开始施工，于2012年8月竣工并通过验收。2012年9月，吴建国与鸿图大田分公司就上述工程项目的工程款进行结算，共同确认鸿图大田分公司应付的工程款计46480836元，截止2015年12月31日，鸿图大田分公司尚欠吴建国工程款6206002.41元。因鸿图大田分公司尚欠实际施工人吴建国、张五一等人的工程款未能支付，经双方协商，鸿图大田分公司同意以涉案房屋及自行车库抵付部分工程款。鸿图大田公司分别于2013年10月11日、2014年10月14日以锦绣福田小区6号楼B栋2809、2811室二套房屋及6#1007号自行车库抵付工程款1200000元和241918元，合计1441918元。同日，一建公司向鸿图大田分公司出具二份收款收据，确认收到上述二笔工程款。上述二套房屋及一个自行车库分别由张五一和林琼叶购买，其中，张五一以696062元的价款购买6号楼B栋2809室，林琼叶以915256元的价款购买6号楼B栋2811室及以30600元的价款购买6#1007号自行车库，总价款为1641918元。2013年10月30日，张五一将尚欠的购房尾款200000元通过中国建设银行转账给鸿图大田分公司（未开具发票）。2014年12月26日，鸿图大田分公司出具一份收款收据（号码：0125868），该收款收据载明收款项目为锦绣福田6号楼认购定金，金额为496062元，并备注“6#2809号”。同日，鸿图大田分公司出具一份收款收据（号码：0125869），该收款收据载明收款项目为锦绣福田6号楼认购定金，金额为945856元，并备注“6#2811室及车位一个，915256+30600=945856元”。同年10月27日，吴建国向鸿图大田分公司出具二份《委托书》，委托鸿图大田分公司将欠其5#楼C、D幢的工程款中的241918元抵给林琼叶作为6号楼2811室的购房款及6#1007号自行车库的价款，同时将欠其5#楼C、D幢的工程款1200000元中的496062元抵给张五一作为6号楼2809室的购房款，703938元抵给林琼叶作为6号楼2811室的购房款及6#1007号自行车库的价款。 2015年6月24日，张琦与鸿图大田分公司签订二份《商品房买卖合同》（预售，合同编号分别为×××16、×××17），双方主要约定鸿图大田分公司将大田县××镇××道××号××号楼××栋××室××房屋出售给张琦，二套房屋面积分别为67.592平方米、96.363平方米，单价分别为10298元／平方米、9498元／平方米，总价款分别为696062元、915256元，合计1611318元。上述合同《补充协议》第三条第1款约定：“买受人必须在付清购房总价款、并签订物业管理合同，交清所有应交费用（包括物业管理费、装修押金、装修垃圾清运费、预交电梯日常维保费、预交水电周转金、专项维修资金等）后方可办理房屋交付手续。不符合上述交房条件，出卖人有权拒绝交房，并且不承担逾期交房的责任。”同年8月12日，张五一出具一份《债权转让》给鸿图大田分公司，其内容为：张五一将福田小区6号楼2809室购房款696062元（496062元＋200000元）的债权转让给张琦，作为6号楼2809室的购房款。同年9月15日，林琼叶出具一份《债权转让》给鸿图大田分公司，其内容为：林琼叶将6号楼2811室购房款及6＃1007号自行车库价款计945856元（241918元＋703938元）的债权转让给张琦，作为6号楼2811室购房款及6＃1007号自行车库价款。鸿图公司大田分公司销售部经理丁伟杰和经办人柳宝金分别在上述二份债权转让书上签字确认。 2015年8月19日，上述二份合同在大田县房地产管理所进行备案。2019年10月8日，张琦对锦绣福田小区6号楼B栋2809、2811室进行装修，将二套房屋打通作为一套房屋居住。同日，张琦向福建可域物业管理有限公司交纳6号楼B栋2809、2811室的物业费（2019年10月1日-2020年9月30日）、装修保证金、预交电梯维保费、预交水电周转金等费用。从2019年12月至今，张琦及其父母张五一、林琼叶共同居住在涉案房屋内。从张琦提供的大田县不动产登记中心出具的不动产登记信息查询结果证明显示，张琦名下在大田县城市区域内无其他可居住房屋。 另查明，鸿图公司系于2000年12月27日经大田县市场监督管理局核准成立的有限责任公司（自然人投资），其股东包括游开辉、陈恢显、范立派；法定代表人是游开辉，董事是范立派、韦卫；该公司的经营范围包括房地产投资、开发，房地产买卖、出租，商品房、建筑材料销售，房地产租赁，房屋维修。鸿图大田分公司系于2006年4月20日经大田县市场监督管理局核准成立无独立法人资格的分支机构，负责人是韦卫，其经营范围是受鸿图公司委托承办鸿图公司的各项业务。2006年间，鸿图公司通过出让方式取得大田县均溪镇福田大道99号面积为6556.5平方米的土地使用权，经批准在上述地面建设商品房并进行销售。在此期间，鸿图大田分公司受鸿图公司委托，从事包括商品房开发、销售在内的所有公司在大田县境内的各项业务。从2016年4月8日起，鸿图公司开发的大田县均溪镇福田路99号6号楼A、B、C幢商品房可办理不动产登记，但因鸿图公司资金严重短缺而无力承担税费，导致张琦因缺少税费缴纳凭证而无法正常办理涉案房屋的产权变更登记手续。涉案房屋至今仍登记在鸿图公司名下，且处于一审法院执行查封状态。 一审法院对本案的争议焦点分析、认定如下：张琦就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。 一审法院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”张琦对法院查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其理由如下：1.根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案中，鸿图大田分公司作为鸿图公司依法设立的分支机构，受鸿图公司委托承办公司业务，其有权在鸿图公司的授权范围内对外从事民事活动。鸿图大田分公司与张琦于2015年6月24日签订的二份《商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于鸿图大田分公司不具有独立法人资格，应由鸿图公司承担其从事民事活动产生的民事责任，故鸿图大田分公司签订上述《商品房买卖合同》，属于鸿图公司业务范围，所产生的合同权利义务和民事责任应当由鸿图公司承担。周实奇关于鸿图大田分公司无权处分鸿图公司开发的房产，鸿图大田分公司与张琦签订的《商品房买卖合同》无效的主张，不予采纳。鸿图大田分公司与张琦签订《商品房买卖合同》的时间为2015年6月24日（与周实奇提供的涉案房屋的商品房买卖合同备案信息记载的合同日期一致），早于涉案房屋被法院查封的时间2019年11月15日。2.根据《商品房买卖合同》的《补充协议》第三条约定，张琦在付清购房总价款，并签订物业管理合同，交清物业管理费、装修押金、预交电梯维保费、预交水电周转金等费用后，方可办理房屋交付手续。张琦提供的福建可域物业管理有限公司出具的交纳物业费、装修押金、预交电梯维保费、预交水电周转金收据、证明及大田县不动产登记中心出具的不动产登记信息查询结果证明等证据，可以证明张琦于2019年10月8日实际控制并合法占有涉案房屋，同时证明张琦不仅是商品房购买者，且所购房屋系用于居住的唯一住房。3.根据鸿图大田分公司确认已全额收到涉案房屋购房款1611318元及自行车库价款30060元，计1641378元。包括吴建国对鸿图大田分公司享有的1441918元债权抵付购房款，张五一以转账方式支付的购房尾款200000元。其中，吴建国对鸿图大田分公司享有的债权即5#C、D幢的部分工程款抵付涉案房屋购房款1441918元，有大田县福田小区5#楼C、D区工程施工合作协议、鸿图公司锦绣福田小区项目（审核）款项支付通知单、一建公司出具的收款收据，委托书、鸿图大田分公司出具的收款收据为凭，且5#C、D幢工程项目已于2012年8月竣工并通过验收，经吴建国与鸿图大田分公司结算，双方对鸿图大田分公司应付工程款及尚欠工程款的金额予以确认，该工程实际施工人吴建国等人对鸿图大田分公司享有债权，且该债权真实、合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百条规定，“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。”基于5#C、D幢工程项目由吴建国、张五一等人合作施工，且吴建国系该项目的施工负责人，吴建国经与鸿图大田分公司自愿协商后将工程款1441918元抵付张五一、林琼叶购买涉案房屋的购房款及自行车库价款，并不违反法律法规规定，也未损害第三人的合法利益，应予以认可。张五一按照鸿图大田分公司的要求，将购房尾款200000元转入其指定的鸿图大田分公司账户，有中国建设银行客户回单为凭，虽然鸿图大田分公司未出具收到该笔款项的收款收据，但从张琦提供的鸿图大田分公司于2019年11月29日出具的《证明》内容，可以证明鸿图大田分公司对收到上述款项的事实予以认可，应视为涉案房屋购房款及自行车库价款计1641918元已付清。对张琦受让张五一、林琼叶的债权计1641918元（含以转账方式支付的200000元），有债权转让书为凭，且鸿图大田分公司销售部经理丁伟杰和经办人柳宝金分别在上述债权转让书上签字确认，并同意张琦受让的1641918元债权抵付涉案房屋购房款和自行车库价款，亦属当事人意思自治表示，不违反法律法规规定，亦应予以认可。对周实奇关于吴建国个人享有对鸿图公司的债权没有客观依据，无权将一建公司的工程款抵债给张五一的主张，不予采纳。对张琦已付清涉案房屋总价款1611858元的事实，予以确认。因此，本案具备了《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的要件，应认定张琦对法院查封的涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，一审法院认为，本案中，张琦提供的证据足以证明，张琦在法院查封涉案房屋之前已与鸿图大田分公司签订了合法有效的书面买卖合同，其所购买的涉案房屋系用于居住且张琦名下无其他用于居住的房屋，张琦已全额付清了涉案房屋的购房款，符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定，对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故张琦主张停止对位于大田县××镇××道××号××号楼××栋××室××房屋的执行的诉讼请求，其理由成立，予以支持。周实奇提出应驳回张琦诉讼请求的辩解意见，不予采纳。范立派、张新美、鸿图公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其主动放弃其诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：不得执行位于大田县××镇××道××号××号楼××栋××室房屋。案件受理费100元，由周实奇负担。 二审中，周实奇向本院提交了五组证据：第一组证据（2014）三民初字第674号民事判决书，拟证明周实奇对鸿图公司债权于2014年6月15日到期，该日期先于张琦所签订合同日期；第二组证据（2020）闽0425民初627号民事判决书，拟证明鸿图公司大田分公司出具的无法提供税票的《证明》没有被（2020）闽0425民初627号判决采信，驳回该案原告陈永停止涉案房产查封的诉讼请求；第三组证据（2020）闽0425民初857号民事判决书，拟证明案涉房产办理过户以及开具发票不存在无法办理的客观理由；第四组证据《大田县不动产登记中心关于大田县福田路99号6＃楼不动产转移登记数量调查回执1份》，拟证明案涉房产所在大田县福田路99号6＃楼自2016年7月8日金三系统上线后，已经办理不动产转移登记367笔，6＃楼不存在无法办理过户的情况，相应不存在无法开具发票的情况；第五组证据大田县不动产登记中心关于大田县福田路99号18套房产发票开具及不动产转移登记时间的调查回执一份，拟证明周实奇向大田县不动产登记中心申请调查的大田县福田路99号18套房产中有17套已经办理不动产转移登记，其中6＃楼共12套房产在2015年6月24日张琦签订了案涉商品房买卖合同之后开具了末次发票并办理不动产转移登记，开具发票时间分布在2016年、2017年、2018年、2019年。张琦质证认为，周实奇提交的三份民事判决书都有上诉，三份判决均未生效，无法作为本案认定事实依据，对第三、四组证据的真实性无异议，但是认为与本案无关，张琦购买的房屋于2019年12月入住至今，张琦在大田区域内不存在其他房产，张琦是消费者，消费者因适用最高人民法院的执行复议第29条的规定，并不存在需要过户的问题，与本案不具备关联性。张琦在二审中，未向本院提交新证据。范立派、张新美、鸿图公司对周实奇提供的证据未发表质证意见亦未向本院提交新证据。本院认证认为，周实奇提供的第一、二、三组证据系法院的判决书，该三份证据的真实性予以确认，张琦对周实奇提供的第四、五组证据的真实性没有异议，本院确认该五组证据的证据资格，并结合全案事实予以综合认定。 二审中，周实奇对一审判决查明的事实提出异议：一、“2009年底，鸿图大田分公司将锦绣福田小区5#C、D幢工程项目发包给一建公司施工，一建公司指派吴建国作为该项目的施工负责人。”有异议，认为没有发包的相关证据证明，无法认定，没有证据证明吴建国是项目负责人；二、“该工程项目于2009年底开始施工，于2012年8月竣工并通过验收。”有异议，认为这一事实没有证据证明；三、“同日，一建公司向鸿图大田分公司出具二份收款收据，确认收到上述二笔工程款。”有异议，周实奇对收款收据的三性均有异议，没有一建公司盖章，该事实没有证据证明；四、“同年10月27日，吴建国向鸿图大田分公司出具二份《委托书》，委托鸿图大田分公司将欠其5#楼C、D幢的工程款中的241918元抵给林琼叶作为6号楼2811室的购房款及6#1007号自行车库的价款，同时将欠其5#楼C、D幢的工程款1200000元中的496062元抵给张五一作为6号楼2809室的购房款，703938元抵给林琼叶作为6号楼2811室的购房款及6#1007号自行车库的价款。”有异议，认为吴建国没有出庭作证，证据不足，不足于认定该事实；五、“从2016年4月8日起，鸿图公司开发的大田县均溪镇福田路99号6号楼A、B、C幢商品房可办理不动产登记，但因鸿图公司资金严重短缺而无力承担税费，导致张琦因缺少税费缴纳凭证而无法正常办理涉案房屋的产权变更登记手续。”有异议，认为该事实与客观事实不符，周实奇提交的新证据证明可以办理过户手续，根据案涉商品房买卖合同第四条第2款约定，税费由张琦承担；六、一审判决遗漏事实：本案商品房买卖合同是以物抵债，没有优先受偿权。张琦对一审判决查明的事实没有异议。范立派、张新美、鸿图公司对一审判决查明的事实未提出异议。对各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。第二十八规定和第二十九条的适用对象（案外人）不同，第二十八条规定适用主体为商品房消费者之外的一般买受人，而第二十九条适用主体为商品房消费者，即消费者购房人。对于消费者购房人如何认定，司法实践中存在争议，而消费者是与经营者相对的概念，一般情况下仅指向开发商购一套商品房的购房人（买受人）。而在本案中，张琦与鸿图公司签订两份涉案房屋的《商品房买卖合同》，购买两套商品房（大田县××镇××道××号××号楼××栋××室），故不属于消费者购房人，而属于商品房消费者之外的一般买受人。故本案应当适用第二十八条规定来审查张琦是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，首先，2015年6月24日，鸿图大田分公司与张琦签订两份涉案房屋的《商品房买卖合同》。2019年11月15日，一审法院根据周实奇的执行申请，查封鸿图公司开发的已备案至张琦名下的涉案房屋。即在法院查封涉案房屋之前，张琦与鸿图大田分公司就已签订了合法有效的书面房屋买卖合同。其次，张琦提供的福建可域物业管理有限公司出具的交纳物业费、装修押金、电梯维保费等证据能够证明张琦在人民法院查封之前已合法占有本案讼争房屋。再次，张琦提供的证据能够形成完整的证据链证明其购房款中的1441918元系案外人吴建国对鸿图公司大田分公司的工程款折抵为购房款，另200000元购房款系通过其父亲张五一转账支付至鸿图大田分公司指定的银行账户。鸿图大田分公司出具的《证明》再次确认其已收到案涉房屋的全部购房款。张琦作为买受人，已支付涉案房屋的全部购房款。最后，鸿图公司出具的《关于贵院查封我司大田分公司锦秀福田6号楼15套房屋有关所有权属的情况说明》可以证实因鸿图公司资金严重短缺而无力承担税费，导致张琦因缺少税费缴纳凭证而无法正常办理涉案房屋的产权变更登记手续。即非因张琦自身原因未办理过户登记。虽然周实奇在二审中提供的《大田县不动产登记中心关于大田县福田路99号6＃楼不动产转移登记数量调查回执1份》《大田县不动产登记中心关于大田县福田路99号18套房产发票开具及不动产转移登记时间的调查回执一份》可以证实案涉房屋可以开具发票，且部分房产已办理过户登记手续的事实，但鸿图公司因资金严重短缺而无力承担税费确是事实，虽然涉案部分房产已开具税务发票并办理过户登记手续，但并不排除系房屋买受人自行垫负相关税款（应由鸿图公司负担的部分）的情形存在。另外，同类地点、相近购买时间的其他购房者也有未办理过户登记手续的情形亦大量存在（同时期类似纠纷诉讼多起），也能说明非因买受人自身原因未办理过户登记的情形在本案中是客观存在的。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院认定张琦在本案中对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当，本院予以确认。但一审法院却适用第二十九条规定来审查张琦是否享有足以排除强制执行的民事权益，属于适用法律不当，本院予以纠正。周实奇要求执行查封大田县××镇××道××号××号楼××栋××室房屋的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，周实奇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。范立派、张新美、鸿图公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由周实奇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张丽伟 审 判 员 吴树辉 审 判 员 林炬火 二〇二一年三月三十一日 法官助理 黄莉花 书 记 员 王晓婷 附：本案适用主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。