广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4786号 上诉人（原审被告）：李杰玲，女，1958年2月8日出生，汉族，无职业，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：唐晓辉，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖荣，广西汇力律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：熊端贵，男，1977年2月1日出生，汉族，无固定职业，户籍地江西省南昌市湾里区，现住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：陈思佳，广西正泰和律师事务所律师。 原审被告：柳州市润和房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市飞鹅路19号。统一社会信用代码：9145020071144189X6。 法定代表人：张以平，董事长。 委托诉讼代理人：唐晓辉，广西汇力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖荣，广西汇力律师事务所实习律师。 上诉人李杰玲因与被上诉人熊端贵、原审被告柳州市润和房地产开发有限公司（以下简称润和公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2020）桂0203民初3076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李杰玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回熊端贵的诉请；2.由熊端贵承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，所作判决明显不公。理 由如下：一、熊端贵违反“买卖不破租赁”原则，要求修改原租赁合同的多项条款，大幅增加自己的权利并免除自己的责任，加大李杰玲的责任和权利限制，原租赁合同不能继续履行的责任全部在于熊端贵，李杰玲无任何过错，不应当承担违约责任。2019年9月24日，受托人吴克友向新业主（含熊端贵）发出《告知书》，要求新业主尽快前来商场办理商铺移交手续及主体变更合同。二、由于熊端贵向柳州市柳江区人民法院提出执行申请，2019年8月19日柳州市柳江区人民法院向次承租人下达《协助执行通知书》，要求次承租人向熊端贵交纳租金，据此，熊端贵在2019年8月就己事实上接管了商铺的租赁权和使用权，且被上诉人在次承租人退租后还在商铺内自行张贴招租广告。李杰玲被迫丧失商铺租赁权，此后一直没有得以向次承租人收取租金。原商铺租赁合同已事实上被解除，熊端贵无权再要求李杰玲交还商铺并支付租金和违约金。三、李杰玲既不是柳州市柳江区人民法院执行案的当事人，又没有与熊端贵建立有任何的合同关系，一审法院按原租赁合同作为判决依据没有事实和法律依据，严重违反合同相对性原则。 熊端贵辩称，李杰玲的上诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回李杰玲的上诉请求。 润和公司述称，同意李杰玲的上诉请求。 熊端贵向一审法院起诉请求：1.解除润和公司与李杰玲于2014年12月3日订立的《商铺租赁合同》；2.判令李杰玲将位于柳州市润和•时代（商业）广场房产（商铺）立即交付熊端贵并恢复商铺原状；3.判令润和公司、李杰玲共同向熊端贵支付上述商铺租金43939.5元（暂计自2019年5月22日起至2020年4月22日，以后租金计付至实际支付商铺之日止），支付逾期交付租金的违约金10984.88元（违约金暂计至2020年4月22日，以后违约金计付至付清租金之日止），共计54924.38元；4.本案诉讼费用由润和公司、李杰玲承担。 一审法院认定事实：2014年11月18日，润和公司（甲方）与李杰玲（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定润和公司将其位于柳州市（套内 建筑面积约76.56平方米）出租给李杰玲，租期七年：从2014年11月18日至2021年11月17日；租赁单价（按套内建筑面积150元/平方米），自签订合同之日，乙方按季向甲方支付房租，第二年至第七年的房租要按当月支付；乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，违约金为当月的25%；乙方可以将房屋部分或整体转租；合同第七条：甲方有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金；乙方拖欠租金的行为超过6个月，甲方有权提前终止合同，并提出赔偿。第八条：乙方按照合同交纳房屋租金及其他费用；可以将房屋部分或整体转租；甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿；第九条：若甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有200000元的违约金。 另查明，润和公司因与案外人发生民事纠纷，柳州市柳江区人民法院作出（2016）桂0221民初2859号民事判决书，2018年5月30日，该院向被执行人罗中晨、孟令涛、柳州市菱动能源科技有限公司以及润和公司发出执行通知书，责令被执行人履行以下义务：1.向广西柳江柳银村镇银行股份有限公司支付借款本金5000000元，利息569142元（计至2016年7月21日，以后顺延）；2.向广西柳江柳银村镇银行股份有限公司支付迟延履行期间加倍债务利息；3.负担案件受理费50784元、申请执行费55499元。由于被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，该院于2019年3月26日依法委托淘宝网拍卖被执行人润和房开所有的坐落于柳州市润和•时代（商业）广场房产（商铺）。熊端贵以1056299元的最高价竞得，为此，柳江区人民法院于2019年5月21日作出（2018）桂0221执879号之二执行裁定书，裁定：一、润和公司所有的坐落于柳州市润和•时代（商业）广场房产（商铺）【权证号：柳房权证字第××号】的房屋所有权及相应的土地使用权归买受人熊端贵所有；二、买受人熊端贵持本裁定书在30日内到房地产管理部门办理产权过户手续。 2019年6月12日，熊端贵取得前述不动产产权证书[产权证号（2019）柳州市不动产权第××号，房屋建筑面积为43.62平方米，套内建筑面积为26.63平方米]。该不动产即系润和公司、李杰玲前述签订的《商铺租赁合同》中约定由李杰玲承租的商铺。 因熊端贵要求与李杰玲重新签订的《商铺租赁合同》内容有所变动，因此，双方未能另行签订《商铺租赁合同》。2019年8月19日，柳州市柳江区人民法院出具协助执行通知书给涉案商铺的次承租人黄伟成，要求其从2019年9月1日起将租金交给熊端贵，直至租赁期满。熊端贵否认收到次承租人支付的租金。 一审法院认为，综合当事人的意见，本案的争议焦点为：1.涉案商铺租赁合同是否应解除；2.润和公司、李杰玲是否应向熊端贵支付租金及违约金。 对于争议焦点1，润和公司与李杰玲签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，并已实际履行，是合法有效的合同，该院予以确认。在租赁合同实施过程中，出租人可以通过出卖、赠与、抵债等方式转让租赁物的所有权，但是该转让行为不得影响原租赁合同的效力，原租赁关系继续有效，即“买卖不破租赁”原则。因此，熊端贵虽通过合法的竟拍取得该铺面的实际所有权，但润和公司、李杰玲原所签订的《商铺租赁合同》仍然有效。根据合同约定，拖欠润和公司租金的行为超过6个月，甲方有权提前终止合同，现李杰玲主张柳江法院出具协助执行通知书给涉案商铺的次承租人，要求次承租人从2019年9月1日起将租金交给熊端贵，但并无证据证明熊端贵收到租金，且李杰玲亦未举证证明其与熊端贵交接商铺的事实，熊端贵对此亦未予认可，由此，李杰玲主张熊端贵已占有、使用涉案商铺，缺乏依据，该院不予采信。由于原租赁合同的效力仍然延续，熊端贵与李杰玲之间无须另行订立合同，因此，李杰玲主张熊端贵因不愿意另行签订合同，导致无法履行支付租金的义务的理由不能成立，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”根据《商铺租赁合同》的约定“乙方拖欠租金的行为超过6个月，甲方有权提前终止合同 ”，从2019年5月22日熊端贵取得涉案商铺后，李杰玲已超过六个月未支付租金给熊端贵，熊端贵为此享有法定解除权，熊端贵起诉时已主张解除以上《商铺租赁合同》，李杰玲在2020年6月3日签收该院送达的熊端贵的起诉状及证据等本案相关诉讼材料，故该《商铺租赁合同》已于2020年6月3日解除，该院无需再对熊端贵主张解除该合同的请求进行处理。李杰玲应将涉案商铺返还给熊端贵。 对于争议焦点2，李杰玲应从熊端贵取得商铺租赁权后即2019年5月23日起按合同约定向熊端贵支付租金，即每月租金为3994.5元（26.63平方米×150元/平方米），从2019年5月23日起至2020年6月3日合同解除之日，李杰玲应支付租金51928.5元（3994.5元×13个月）；《商铺租赁合同》解除后，李杰玲应按照月租金3994.5元的标准向熊端贵支付房屋占有使用费至涉案房屋交付之日止。熊端贵已取代润和公司成为商铺的所有人，其主张润和公司支付租金，缺乏依据，该院不予支持。 根据合同约定，逾期未支付租金，违约金为当月租金的25%，该约定金额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，该院予以调整。根据本案的具体情况，该院酌情按月租金的10%进行调整，违约金应为5192.85元（3994.5元×10%×13个月）。至2020年6月3日，《商铺租赁合同》已解除，李杰玲无需向熊端贵支付违约金。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条的规定，判决：一、确认润和公司与李杰玲于2014年11月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月3日解除；二、李杰玲应于本判决生效之日起十日内将位于柳州市润和•时代（商业）广场房产（商铺）腾空并返还给熊端贵；三、李杰玲应于本判决生效之日起十日内向熊端贵支付从2019年5月23日起至2020年6月3日止的租金51928.5元；从2020年6月4日起至涉案房屋交还之日止的房屋占有使用费，按照3994.5元／月的标准支付；四、李杰玲应于本判决生效之日起十日内向熊端贵支付违约金5192.85元；五、驳 回熊端贵的其他诉讼请求。一审案件受理费2916元（熊端贵已预交），由熊端贵负担663元，李杰玲负担2253元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。李杰玲提交了其于2019年9月13日向润和公司发出的《投诉函》一份，拟证明李杰玲因熊端贵事实上已经接管铺面的租赁权、管理权，于2019年9月13日向润和公司投诉并要求解除原租赁合同，润和公司表示同意。熊端贵提交商铺照片2张、房产局备案图，拟证明案涉商铺现由他人装修使用，且面积已被隔小，熊端贵没有接管商铺。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2019年5月23日之后润和公司已不再是案涉商铺的所有权人，其是否同意解除案涉租赁合同已不再发生法律效力，故本院对李杰玲提交的2019年9月13日《投诉函》不予认定。对于熊端贵提交的上述证据，本院视其与本案关联性大小作为审理之参考。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、本案所涉租赁合同何时解除；二、李杰玲应向熊端贵支付租金的数额如何认定，应否承担违约责任。 关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条的规定，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，李杰玲与房屋原所有权人润和公司签订了《商铺租赁合同》，该合同合法有效，对李杰玲有约束力。虽然在租赁期间，熊端贵通过法院拍卖取得案涉商铺的所有权，但是根据买卖不破租赁原则，所有权人变更不影响《商铺租赁合同》的效力，熊端贵承继润和公司在《商铺租赁合同》中作为出租人的权利义务，应由李杰玲和熊端贵继续履行《商铺租赁合同》。 熊端贵在取得案涉商铺所有权后，与李杰玲沟通过程中要求变更原商铺租赁合同中的部分内容，没有法律依据。李杰玲与熊端贵应按原商铺租赁合同继续履行。 李杰玲称案涉商铺租赁合同已于2019年9月13日解除没有事实和法律依据。因熊端贵于2019年5月21日通过拍卖取得商铺所有权，润和公司已不是商铺的所有权人，也不再是商铺租赁合同的出租人，李杰玲于2019年9月13日向润和公司发《投诉函》，提出解除本案商铺租赁合同，润和公司无权同意解除案涉商铺租赁合同，该《投诉函》不发生租赁合同解除的法律效力。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”熊端贵直接以提起诉讼的方式主张解除案涉《商铺租赁合同》，一审法院确认李杰玲签收起诉状副本等相关诉讼材料的时间为合同解除时间，符合上述法律规定，本院予以维持。 关于争议焦点二，2019年5月21日熊端贵通过司法拍卖取得案涉商铺所有权后，李杰玲未向熊端贵支付过租金，故李杰玲应向熊端贵支付从2019年5月23日起至2020年6月3日止的租金51928.5元及合同解除后至返还案涉房屋之日的房屋占有使用费。 李杰玲主张熊端贵于2019年8月起已实际接管和控制商铺，其不应支付2019年8月之后的租金、房屋占有使用费。本院认为，在本案中，熊端贵虽然提出要求变更部分商铺租赁合同内容，但这属于双方协商的过程，李杰玲有权不同意，熊端贵在本案诉讼前从未向李杰玲主张解除合同，李杰玲仍然可以管理和使用商铺。李杰玲主张熊端贵到案涉商铺张贴招租广告，于2019年8月实际接管了商铺，未能提供相应证据证实，本院不予采信。综上，李杰玲的上述主张不成立，李杰玲在双方租赁合同未解除，未按合同约定向熊端贵交还商铺之前，李杰玲仍应向熊端贵支付租金和房屋占有使用费。 关于违约金，熊端贵要求变更合同内容的行为虽对李杰玲按照原《商铺租赁合同》履行交纳租金的义务有一定的影响，但李杰玲未能积极与熊端贵沟通解决，从2019年5月2 3日起一直未按照《商铺租赁合同》约定向熊端贵交纳租金，违约行为持续时间较长。一审法院已酌情降低李杰玲应向熊端贵支付的违约金比例，按照所欠租金10%的比例判决李杰玲向熊端贵承担违约金，并无不当，本院予以维持。 综上所述，李杰玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1228元（李杰玲已预交），由上诉人李杰玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 江 桢 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年三月一日 书记员 谭 玉