山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁03民终1186号 上诉人（原审原告）：王珊珊，女，1987年4月28日出生，汉族，农民，现住山东省淄博市临淄区。 委托诉讼代理人:熊志文，山东稷下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于淼，山东稷下律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王富生，男，1968年5月21日出生，汉族，农民，现住山东省淄博市临淄区。 被上诉人（原审被告）:王杏梅（系王富生的弟媳），女，1975年4月25日出生，汉族，农民，现住山东省淄博市临淄区。 被上诉人（原审被告）:淄博普誉达房地产发展有限公司，住所地：山东省淄博市临淄区桓公路207号。 法定代表人：徐海霞，执行董事。 委托诉讼代理人：杨秀敏，女，1969年10月18日出生，汉族，现住山东省淄博市临淄区。系淄博普誉达房地产发展有限公司股东。 上诉人王珊珊因与被上诉人王富生、王杏梅、淄博普誉达房地产发展有限公司（以下简称普誉达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初3272号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王珊珊的委托诉讼代理人熊志文、于淼，被上诉人王杏梅，被上诉人普誉达公司的委托诉讼代理人杨秀敏到庭参加诉前调解调查；王富生未到庭参加诉前调解调查。本案现已审理终结。 王珊珊上诉请求：1、依法撤销山东省淄博市临淄区人民法院(2020)鲁0305民初3272号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。一审法院以上诉人未在购房人审批通过后3日内准备材料做贷款而认定上诉人违约系认定事实错误。一审法院认定上诉人房屋购房人银行贷款审批完成为2020年5月18日系认定事实错误。根据被上诉人的申请，一审法院调取了兴业银行贷款流程跟踪日志，根据该证据第15项显示放款审核完成时间为2020年6月10日，并于同日放款，即审批和放款为同一日，上诉人收款后得知贷款审批通过即通知了被上诉人，但是被告知合同已解除。上诉人从未提出不再购买涉案房屋，对于上诉人不再购买房屋及上诉人违约的内容均为三被上诉人串通的臆造内容。上诉人也认为其房屋出售后的贷款审批过程过长，这期间也多次催促其售房的中介，亦通过被上诉人淄博普誉达房地产发展有限公司协调银行部门。若如一审法院的推定，被上诉人的陈述更符合实情，上诉人就无需催促贷款进程了，明显不符合常理。上诉人购房时就已告知了，其是先行出售现有房屋，再用售房款购买涉案房屋，如若房屋不能变现，上诉人是不具备另行购房能力的，本案所涉合同系附条件的，在履行过程中条件不成就下一步是无法进行的。2020年6月10日购房人贷款审批通过后，上诉人联系被上诉人均未果，也不存在不准备贷款材料的情形，而且贷款审批流程系由被上诉人淄博普誉达房地产发展有限公司履行，而非上诉人。故，上诉人不存在违约的情况。根据涉案房产产权产籍档案可知涉案房产存在抵押，且所有权人为王富生和武传香共有，而涉案合同签订时并未体现武传香，上述二情形根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条的规定，涉案房产不得转让，在此情形下，涉案合同是无法履行的，致使上诉人的合同目的无法实现，系被上诉人构成违约。故，上诉人的诉讼请求理应得到支持。综上，请求二审法院查明事实依法改判支持上诉人的诉讼请求。 王杏梅辩称，我认为一审判决正确、合理，要求维持原判。 普誉达公司辩称，上诉是上诉人的权利，在临淄法院一审中也开过两次庭，都很详细，坚持一审的主张，要求维持原判。 王珊珊向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告签订的《二手房三方买卖合同》；2、被告王富生、王杏梅双倍返还定金4万元；3、被告淄博普誉达房地产发展有限公司返还保证金1万元；4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2020年4月2日，原告王珊珊与被告王富生、王杏梅、淄博普誉达房地产发展有限公司签订《二手房三方买卖合同》，约定将登记于第一被告王富生及其妻子武传香名下的位于淄博市临淄区房屋（实际产权人为第二被告王杏梅）出卖给原告。成交价格为109万元。第二被告代为签订合同。其中第四条约定：乙方（王珊珊）以现金首付款及二手房商业贷款的方式向甲方（王富生、王杏梅）支付房款。乙方名下的房产已出售，其购买方银行贷款审批通过后3日内双方备齐贷款材料，上银行给乙方办理贷款申请，银行商业贷款手续。乙方银行贷款审批通过后3日内乙方支付给甲方第一笔首付款18万元用于甲方偿还该房屋贷款，甲方该房屋解押后3日内甲乙双方办理该房屋产权过户手续，过户当日乙方支付甲方房屋第二笔首付款30万元。乙方应在不动产证发证后7日内办理银行抵押手续，待乙方贷款放款后，该房屋余款59万元由银行直接打入甲方账户；第五条约定：甲方收到定金后，保证不得另行出售该房屋，甲方中途违约，甲方应在违约之日起7日内将乙方所有支付的所有款项3倍返还予乙方，并向丙方（淄博普誉达房地产发展有限公司）支付该房屋成交额1%的中介服务费。乙方中途违约，乙方无权要求甲方返还定金，如果乙方不能按期向甲方支付首付款，每逾期一日，由乙方向甲方支付房屋总价款千分之二作为违约金；超过10天，甲方有权解除本合同，乙方无权要求甲方返还定金，甲方自愿与丙方均分此定金，并且乙方向丙方支付该房屋成交额1%的中介服务费。签订合同当日原告支付给被告王富生、王杏梅定金2万元，支付给被告淄博普誉达房地产发展有限公司保证金1万元。2020年5月10日购买原告王珊珊临淄区奥林匹克花园13号楼2单元601室的刘元霞银行贷款预审批完成，5月11日上述房屋过户给刘元霞。2020年5月18日审批完成。2020年6月10日刘元霞银行贷款支付给原告王珊珊。2020年5月初原告告诉第三被告不再购买第一、二被告房屋并要求退定金，第三被告一直给双方协调，第二被告王杏梅同意退原告2000元，第三被告同意退还原告保证金5000元，原告已经接受并约定好次日签解除表。2020年5月20日第三被告股东杨秀敏提前写好结算表约好原、被告同年5月21日9点签字，王杏梅签好字走了，王珊珊丈夫要求当场拿到7000元现金才签字，因为第三被告必须走财务账才能退款，原告丈夫没有签字就走了。2020年6月12日原告向第二被告询问支付首付款情况时，被告知合同已经解除。 一审法院认为：原、被告三方签订的《二手房三方买卖合同》合法有效，三方均应全面履行。根据合同约定，签订合同时原告明确告知其临淄区奥林匹克花园13号楼2单元601已出售，原告房屋购房人银行贷款审批通过后3日内，原告要准备材料第三被告为原告做贷款，原告购房人审批通过后3日内，原告没有准备材料做贷款，反而告诉第三被告其不再购买第一、二被告房屋，并通过第三被告协商退还定金和保证金事宜，在案微信聊天记录、通话记录及结算表足以证实被告的主张。如果按照原告的陈述，其并未告知被告不再购房涉案房屋，则不存在协商退还定金和保证金事宜，其直接按合同约定在购房人刘元霞银行贷款审批通过后3日内，准备材料办理原告的银行贷款手续，但事实并非如此。再者，银行贷款预审批、审批和放贷审核是不同的环节，且存在先后顺序。涉案合同约定的银行贷款审批并非是放贷审核和实际放贷，事实上原告根本未按合同约定办理其银行贷款申请，其主张购房其奥林匹克花园房屋人（刘元霞）2020年6月10日银行贷款发放即转入原告账户之日，为“乙方（原告）银行贷款审批通过”之日明显与事实不符。综合被告的陈述及提供的证据，考虑房屋交易习惯，原告首先提出不再购买涉案房屋，后被告同意并同意退还部分定金和保证金，合同实际已经解除，更符合本案实情。在原告违约并主动提出不再购买涉案房屋的情况下，从三被告同意退还部分定金和保证金，第二被告在结算表签字及2020年6月12日电话对原告的答复，足以表明被告同意解除合同，而且第一、二被告根据合同约定也享有解除权。因此，本案合同客观上已经解除，原告未在结算表中签字不影响合同解除事实的认定。在合同已经解除且原告存在违约事实的情况下，原告诉求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告王珊珊的诉讼请求。案件受理费525元，诉讼保全费420元，由原告王珊珊承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否存在违约行为，其一审提出诉讼请求是否有事实和法律依据。本案当事人签订的《二手房三方买卖合同》约定，签订合同时上诉人明确告知其现享有所有权的临淄区房屋出售，上诉人在其房屋购房人的银行贷款审批通过后3日内，准备材料进行本案涉案房屋（上诉人欲购买的房屋）的房贷手续。但根据本案证据证明，上诉人所有的房屋的购房人银行贷款手续审批通过（2020年5月10日）后，上诉人没有在3日内将有关材料提供给普誉达公司进行其所购买本案涉案房屋的贷款手续，并明确告知普誉达公司其不再购买本案涉案房屋，进而与普誉达公司协商退还本案涉案房屋所缴纳的定金和保证金事宜，相关事宜有微信聊天记录、通话记录及结算表等佐证。该事实证明，上诉人在本案涉案房屋买卖中存在违反三方当事人签订的《二手房三方买卖合同》的行为，一审法院对此认定、处理正确。上诉人所持2020年6月10日银行贷款发放之日，为“乙方（原告）银行贷款审批通过”之日的主张，与《二手房三方买卖合同》相应约定不符，其“不存在违约情况”的主张，与本案业已查明的事实不符，不予支持。 综上所述，上诉人王珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人王珊珊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 徐连宏 审 判 员 李灵福 审 判 员 王 娜 二〇二一年三月二十五日 法官助理 杨晓宇 书 记 员 白杉杉