江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终146号上诉人（原审原告）：曾义华，男，1967年10月31日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。委托诉讼代理人：徐婉丽，江西秦风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡水新，男，1967年6月7日出生，汉族，住江西省乐平市。委托诉讼代理人：朱天恩，江西景之元（乐平）律师事务所律师。原审第三人：江西省永丰县鑫苑房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市永丰县县城恩江北路肖家综合楼一楼。法定代表人：张烨。上诉人曾义华因与被上诉人胡水新、原审第三人江西省永丰县鑫苑房地产开发有限公司（以下简称“永丰公司”）租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初2495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人曾义华及其委托诉讼代理人徐婉丽、被上诉人胡水新及其委托诉讼代理人朱天恩、原审第三人江西省永丰县鑫苑房地产开发有限公司法定代表人张烨参加了诉讼。本案现已审理终结。曾义华上诉请求：1.撤销一审判决，改判胡水新支付3年店铺租金18.6万元，并并按年利率6%支付资金占用利息1.08万元，合计19.68万元；2.本案诉讼费由胡水新承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一是涉案两间商铺所有权归苏某，但苏某已将商铺抵债给曾义华，曾义华与永丰公司签订商品房预售合同是为帮助苏某获得银行贷款；二是胡水新第一次交付租金给苏某时，苏某出具的收条并未加盖永丰公司公章，胡水新与曾义华签订租赁合同后，永丰公司无权向胡水新收取租金。2.一审判决适用法律错误。曾义华与永丰公司订立的商品房预售合同经乐平市房地产管理局登记备案，在未经合法程序撤销的情况下，曾义华依据与永丰公司订立的商品房预售合同至少可以取得商铺的使用权，曾义华拥有商铺使用权前提下有权出租给胡水新。3.涉案商铺产权归苏某所有，是经过法院和永丰公司确认的，苏某已经处分给曾义华，曾义华有权出租该商铺给胡水新，该合同合法有效，胡水新应当按时支付租金给曾义华，无权将该租金交予永丰公司。胡水新答辩称：1.曾义华与苏某之间的借贷关系没有证据印证，即便是苏某出售给曾义华也是不符合法律规定的，开发商的房产应当由开发商出售给曾义华；2.乐平市人民法院作出的（2017）赣0281民初246号调解书是在2017年出具的，曾义华的房屋预售合同是2016年签订的，苏某既然在2016年已将房屋出售给曾义华，又在2017年将房屋抵债给韩选水，这说明曾义华并非实际享受产权的所有人，只是一个挂名人；3.原审已经查实曾义华交付的首付款均是永丰公司人员张纯支付，并非曾义华账户刷卡或转账，曾义华与苏某之间的借贷不能作为买卖房屋的依据；4.曾义华与胡水新的租赁合同，该合同是第二份租赁合同，原先是由苏某与胡水新签订，当时苏某就是代表公司名义，胡水新按交易习惯支付租金给永丰公司是有前置条件的。现如今乐平市人民法院依然要求胡水新交付租金来偿还苏某的债务，从而证明该不动产权并非曾义华的；5.胡水新作为用益物权人，合理使用并支付等价租金，履行了自己的付款义务，且属于善意，因为胡水新根本不清楚产权的明确归属问题，仅按第一次交易习惯交付，且法院在2018年也通知过胡水新，他的租金是抵扣永丰公司的债务，但是并未向胡水新出具法律文书，胡水新根据法院的调解书合理支付了租金且永丰公司确表示收到了租金，换言之，曾义华应当向永丰公司主张租金，与胡水新无关。永丰公司述称：1.曾义华与永丰公司签订的商品房预售合同是借曾义华名义按揭贷款，曾义华未支付任何款项，购买款均是永丰公司支付的；2.涉案商铺所有权归属永丰公司，苏某分得涉案商铺是为其还韩选水债务所用，乐平市法院的（2017）赣0281民初246号调解书也确认涉案商铺是为了归还韩选水的借款，永丰公司实际为苏某欠韩选水借款承担了连带担保责任，涉案商铺与曾义华无关，胡水新向永丰公司支付租金并无不当。曾义华向一审法院起诉请求：1.依法判决胡水新支付3年店铺租金18.6万元，并按年利率6%支付资金占用利息1.08万元，共计19.68万元；2.本案诉讼费用由胡水新承担。一审法院认定事实：曾义华与胡水新于2016年8月23日签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定曾义华将位于乐平市商铺）出租给胡水新经营，租赁期6年，自2016年11月1日至2022年10月31日止，租金为每年6万元，从2019年11月1日开始按每年10%递增。在曾义华提供的（2017）赣0281民初246号民事调解书和情况说明中也明确表明该两间店铺的所有权归苏某，当时只是借用曾义华名字办理银行按揭用于减轻公司资金压力。在审理中曾义华主张该两间店铺归其所有的依据只是一份《商品房买卖合同（预售）》的复印件，原件尚在永丰公司处，购买该两间店铺的首付款也是永丰公司支付，发票原件也在永丰公司处。曾义华也认可两间店铺的首付款是永丰公司支付，只是提出苏某借了其钱款，苏某用这两间店铺房款抵扣借款。苏某系方芷园项目股东之一，占股份20%，另一股东张烨占股份80%。另查明，为执行（2017）赣0281民初246号民事调解书，因苏某无力偿还债务，永丰公司因承担连带责任而被江西省乐平市人民法院执行了412万元。第一次胡水新交纳租金是交给苏某，且收条上也加盖了永丰公司公章，之后三年房租也是交给永丰公司，曾义华并未收取。一审法院认为，曾义华虽与胡水新签订了租赁合同，但曾义华并无充分证据证明该两间店铺的所有权为其所有。曾义华向法院提供的与永丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》也是复印件，原件尚在永丰公司处，曾义华更没有取得不动产权证书，且该两间店铺的首付款也是永丰公司交付的，之后银行按揭并未办理成功，之后房款也未交付。在（2017）赣0281民初246号民事调解书中苏某主张该两间店铺系其所有，已被法院调解书确认，至于曾义华借款给苏某是另一法律关系，其基础法律关系是民间借贷，且借款人也是苏某个人，曾义华主张永丰公司开发的芳芷园小区的两间商铺（1号楼9号和10号商铺）归其所有的证据不足，一审法院不予认定。曾义华与胡水新签订的租赁合同因曾义华无充分证据证明该两间店铺归其所有，故对曾义华要求支付租金18万元的请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作一审判决：驳回曾义华诉讼请求；案件受理费4236元，因适用简易程序审理减半收取2118元由曾义华承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。曾义华提交了四份证据：一是芳芷园店面价格表（复印件）一份，证明为收回投资成本及分红，张烨与苏某于2016年对公司部分商铺进行分配，苏某分得涉案的两间商铺；二是20万元银行转账凭证，证明曾义华替苏某还韩选水债务20万元；三是执行和解协议及笔录，证明曾义华与韩选水达成和解协议，待本案胜诉后，另行向韩选水支付20万元；四是乐平市人民法院通知书一份，证明曾义华是涉案商铺的产权人，并得到案外人韩选水的确认。胡水新对第一份证据的三性均有异议，无法证明是公司分配；对其他三份证据的真实性无异议，关联性与合法性有异议，上述情况与其无关，曾义华应当提交涉案商铺合法产权证明。永丰公司对第一份证据真实性有异议，曾义华未提交原件；对其他三份证据的真实性无异议，关联性与合法性有异议，执行和解协议与永丰公司无关，永丰公司对涉案商铺享有合法产权。胡水新提交了一份证据，即乐平市人民法院协助履行通知书，证明其使用的房产是偿还韩选水债务，法院要求其将租金抵扣永丰公司债务，说明该商铺系永丰公司所有。曾义华对证据真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该通知书不是决定书，针对的对象既有永丰公司、也有苏某，不能证明涉案商铺所有权归永丰公司所有。永丰公司提交两份证据：一是中国建设银行股份有限公司活期存款明细账，证明法院从永丰公司法定代表人张烨账户划扣部分款项偿还韩选水债务；二是乐平市人民法院拍卖成交确认书，证明法院拍卖永丰公司芳芷园1号楼4、5号商铺，用于偿还韩选水债务。曾义华对第一份银行流水明细真实性无异议，对合法性及关联性有异议，该份证据不能显示司法扣划是帮苏某还韩选水的借款；对第二份证据三性均有异议，显示内容与本案事实没有关联。二审期间，根据曾义华的意见，本院要求曾义华通知证人苏某参加诉讼，苏某于2021年3月2日、9日到本院接受调查，并当场接受了曾义华、胡水新及永丰公司的询问。在调查询问中，苏某认可一审阶段出示的两份书面情况说明系其本人所写，但胡水新与永丰公司均对两份情况说明的真实性提出异议。经胡水新询问，苏某承认在曾义华与胡水新订立租赁合同前，其以自己名义与胡水新签订过租赁合同，收取第一年租金并以自己名义出具过收条。二审期间，为查清案件事实，本院依永丰公司申请向乐平市人民法院执行局调取了苏某与案外人韩选水412万元个人债务执行情况的证据，乐平法院执行局依法出具了情况说明，证明法院执行到位金额为366.338663万元，260.338663万元系永丰公司支付，80万元系永丰公司法定代表人张烨支付，20万元系曾义华支付，6万系涉案商铺租金支付。本院依法向曾义华、胡水新、永丰公司及证人苏某出示，并听取各方意见。曾义华对证据真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；胡水新、永丰公司对证据三性均无异议；证人苏某提出永丰公司支付部分中有100万系其让公司支付的，其他无异议。综合二审期间各方举证、质证情况，本院认定证据如下：鉴于曾义华提交的第一份证据无原件印证，永丰公司予以否认，对该份证据的真实性暂不予确认；对曾义华提交的第二份证据的三性予以确认；对曾义华提交的第三份证据的真实性予以确认，但该份证据所证明的事实与本案诉请无关；对曾义华提交的第四份证据的真实性予以确认，但该份证据不能证明曾义华系涉案商铺的所有权人。对胡水新提交证据的真实性、合法性予以确认，但对该份证据证明涉案商铺系永丰公司所有的事实不予认定。对永丰公司提交的两份证据的真实性、合法性予以确认，但鉴于永丰公司未提交证据证明法院划扣及拍卖的财产与苏某债务相关，本院对永丰公司提交两份证据的关联性暂不予确认。鉴于证人苏某参加二审质证，证人陈述“其以自己名义与胡水新签订过租赁合同，收取第一年租金并以自己名义出具过收条”事实，曾义华、胡水新、永丰公司均未提出异议，本院对该事实予以确认，对证人苏某陈述的其他事实不予确认。对乐平市人民法院执行局出具的苏某与韩选水412万元债务执行情况说明，本院对该份证据的三性予以确认。综合一审、二审认定的证据，本院认定事实如下：2016年5月，经永丰公司股东会内部决议，苏某分得永丰公司建造的涉案1＃109号、110号商铺，但未办理产权登记。2016年6月，苏某为获得银行贷款资金周转，借用曾义华与其妻子苏萍（苏某姐姐）名义与永丰公司签订商品房买卖合同（预售），拟购买涉案1＃109号、110号商铺，购房首付款由永丰公司支付，曾义华夫妇未支付任何钱款，因涉案商铺不能办理抵押登记，购房程序就此终止。2016年8月，苏某以个人名义将两间商铺出租给胡水新，租赁期限自2016年11月1日起算，并收取了胡水新一年租金6万元。之后，苏某将出租人甲方变更为曾义华，重新与胡水新签订涉案商铺租赁合同，租赁期限自2017年11月1日到2022年10月31日。2017年4月，因苏某拖欠案外人韩选水412万元债务，经乐平市人民法院（2017）赣0281民初246号调解书确认：苏某如果在6个月内未还清上述欠款，则涉案1＃109号、110号商铺作价用于抵扣欠款本息，永丰公司及其法定代表人张烨承担连带清偿责任。乐平法院调解后，苏某未履行调解书确定的还款义务，涉案1＃109号、110号商铺也未作价处理，继续由胡水新租赁使用。截至本案二审期间，苏某所欠412万元债务，尚未履行完毕，乐平法院总计执行到位366.338663万元，其中：260.338663万元系永丰公司偿还，80万元系永丰公司法定代表人张烨偿还，20万元系曾义华协助执行，6万系涉案1＃109号、110号商铺租金抵扣。另查明：胡水新在2017年11月1日到2020年10月31日租赁期间，已将全部租金交予永丰公司。2020年11月1日到2021年10月31日期间的租金6万元已被乐平法院用于抵扣苏某所欠韩选水未清偿债务。本院认为，综合曾义华的上诉事由、胡水新和永丰公司的述辩意见以及二审查明的事实，本案核心争议焦点为：曾义华是否为本案诉请商铺租金的权利人。对此，本院综合分析如下：1.案外人苏某享有涉案商铺使用权而非所有权。根据本院查明的事实，永丰公司将涉案1＃109号、110号商铺分配给苏某时未办理产权登记，永丰公司分配协议只在股东内部产生效力，但对外不发生物权变动效力，曾义华不能据此主张涉案商铺归苏某所有。此外，乐平市人民法院（2017）赣0281民初246号调解书内容虽表述称“被告苏某应将其所有的”涉案商铺作价用于抵债，但这里所谓苏某“所有的”不是法院对涉案商铺的确权，而是基于苏某与永丰公司间的内部约定，调解书本身是针对苏某与案外人韩选水之间债务履行达成的调解协议，并非在实体层面设立或变更涉案商铺所有权，该调解书不属于物权设立的法定依据。因此，苏某依据内部分配享有的仅是涉案商铺使用权，一审在此事实上认定有误，本院予以纠正。2.不能认定曾义华与苏某之间存在“以物抵债”关系。本案中，曾义华主张其与苏某之间存在借贷关系，苏某将涉案商铺用于抵偿苏某欠其的债务，曾义华因此享有商铺所有权。但问题是，曾义华不论是在一审阶段还是二审期间，既未提供书面借款合同及转款凭证，也未提供书面抵债协议，仅以双方之间的口头约定不足以证明其上述主张，况且苏某本身也不享有涉案商铺的所有权。因此，本案无论是在证据层面还是事实层面，均不能认定曾义华与苏某之间存在“以物抵债”关系。3.曾义华不能以商品房买卖合同主张对涉案商铺的使用权。根据本院查明的事实，曾义华仅是名义上与永丰公司签订商铺买卖合同，首付款由永丰公司支付，曾义华并未支付任何款项，签订商铺买卖合同目的是帮助苏某获得银行按揭贷款，因涉案商铺无法抵押等原因，该笔交易实质已经终结。曾义华作为名义购房人，不能以此主张对涉案商铺的使用权。本院认为，曾义华虽与胡水新签订租赁合同，但就本案而言，其对涉案商铺既无所有权，也无使用权，仅为名义出租人，不是案涉商铺租金的实质权利人，故本院不予支持其诉请。另，曾义华不能以租赁合同相对人身份主张案涉商铺租金。本案中，曾义华虽以自己名义签订出租合同，但该案涉商铺已被法院生效调解协议确认用于偿还苏某拖欠韩选水412万元债务。换言之，案涉商铺本应用于偿还苏某所欠债务，在苏某412万元债务未清偿的情况下，该商铺租金亦应用于偿还债务。综上所述，曾义华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决在认定事实及适用法律上虽有瑕疵，但裁判结果正确，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4236元，由曾义华负担。本判决为终审判决。审判长 戴 瑞审判员 陈苾铃审判员 徐 骥二〇二一年三月二十六日法官助理洪平权书记员张欣