福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽04民终367号 上诉人（原审被告）：杨婧岚，女，汉族，1982年8月7日出生，住厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：林正禄，男，汉族，1959年10月5日出生，住厦门市同安区。 委托诉讼代理人：顾春晖、许晟，福建尚圭律师事务所律师。 原审被告：戴奋发，男，汉族，1966年10月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 上诉人杨婧岚因与被上诉人林正禄、原审被告戴奋发案外人执行异议之诉一案，不服福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨婧岚，被上诉人林正禄及其委托诉讼代理人顾春晖、许晟到庭参加诉讼，原审被告戴奋发经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨婧岚上诉请求：1.请求依法撤销福建省沙县人民法院于2020年12月30日作出的（2020）闽0427民初1649号民事判决，并依法改判驳回林正禄一审主张“不得执行位于厦门市思明区××路××号××室的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第0××1、2），并解除对该房产查封的诉讼请求；2.杨婧岚不承担本案一、二审受理费。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，请求二审法院依法改判。（一）原审法院认定“本案中林正禄与戴奋发、案外人戴碧娟于2015年2月12日签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效”错误。1.《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，和第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，”由此可见，林正禄与戴奋发及案外人戴碧娟于2015年2月12日签订《房屋买卖合同》，属转让不动产物权应当自记载于不动产登记簿时发生效力，但是该《房屋买卖合同》至今未记载于不动产登记簿，因此，该《房屋买卖合同》至今未生效。2.2015年2月10日经杨婧岚与戴奋发双方结算，戴奋发确认尚欠杨婧岚借款本金1100000元，并约定该借款月利率按2%计算至本金还清为止。但是戴奋发就在第三天即2015年2月12日恶意转移其唯一的财产，即戴奋发与林正禄及案外人戴碧娟恶意串通于2015年2月12日签订《房屋买卖合同》，恶意转移其唯一的财产，其行为损害杨婧岚的合法权益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的无效合同的法定情形；因此，本案中在人民法院查封前戴奋发与林正禄及案外人戴碧娟签订的《房屋买卖合同》，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。3.戴奋发与林正禄及案外人戴碧娟于2015年2月12日签订《房屋买卖合同》时，该讼争房屋还在抵押贷款中，有抵押的房产在抵押权没有消灭之前，是不得转让的。 4.本案中林正禄应支付的410万元购房款中，245万元为以债权抵充，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对无过错的房屋买受人进行特别保护，主要基于请求交付不动产的债权作为物权期待权，优先于金钱债权，而本案中，林正禄并非单纯的房屋买受人，购房款中的245万元系以债权折抵，实际为以物抵债，其目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人本质上享有的仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。综上所述，本案中在人民法院查封前戴奋发与林正禄及案外人戴碧娟签订的《房屋买卖合同》是无效买卖合同。且林正禄并非单纯的房屋买受人，购房款中的245万元系以债权折抵，实际为以物抵债，其债权人本质上享有的仍然是金钱之债，不应优先于另一个尚欠杨婧岚借款本金1100000元和另一笔借款本金662115元及利息的金钱之债。因此，原审法院的认定是错误的。（二）原审法院认定“林正禄在法院查封之前合法占有案涉房屋的事实已由厦门市中级人民法院（2019）闽02民终3179号民事判决确认”。是错误的。本案中林正禄并未实际入住或使用该讼争房屋，在人民法院查封之前被林正禄还没有合法占有该房产。特别是在福建省厦门市翔安区人民法院于2016年11月3日查封之前，该位于厦门市思明区××路××号××室的房产还是戴奋发、戴碧娟委托的代理人汪玉梅租赁给方一帆使用，林正禄还没有合法占有该房产。因此，原审法院的认定也是错误的。（三）原审法院认定“且林正禄在（2019）闽02民终3179号案件审理过程中于2019年1月29日已提前偿还全部贷款。故价款支付符合前述司法解释规定中的“已支付全部价款”。也是错误的。本案中，林正禄与戴奋发及案外人戴碧娟于2015年2月12日签订《房屋买卖合同》，合同约定戴奋发、戴碧娟将案涉房屋以410万元的价格出售给林正禄，并约定讼争房产所欠银行贷款由林正禄负责清偿，截止至2019年1月28日之前，讼争房产仍以戴奋发的名义在银行有按揭贷款58万元左右未能清偿完毕。以上事实足以证实林正禄至2019年1月28日之前没有支付全部价款。因此，原审法院的认定也是错误的。（四）原审法院认定“案涉房屋于2016年被翔安法院查封时，林正禄按约定履行每月偿还房屋银行按揭贷款，并不具备办理产权过户登记的基础。另外，虽然林正禄可以提前偿还银行按揭贷款、加速办理产权过户登记，但此系“权利”而非“义务”，更不能以未履行该义务为由认定其存在过错。此外即使戴奋发、戴碧娟已将办理案涉房产相关事宜的权限公证委托给林正禄指定的人员，也不应认定林正禄在未支付全部购房款前有随时去办理过户登记的权利或义务，更不能据此推定其对未办理过户登记存在过错。故案涉房产未办理过户登记并非林正禄自身原因”。也是错误的。非因买受人自身原因未办理过户登记，是指买受人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成的。本案中是因买受人林正禄自身原因未办理过户登记的。1.在讼争房产于2016年11月3日被本院查封之前，林正禄完全可以与戴奋发委托的代理人汪玉梅持经公证的《委托书》完成讼争房产的过户登记手续。林正禄在与戴奋发、戴碧娟签订《房屋买卖合同》时，明知讼争房产之上尚有银行按揭贷款未偿还，无法办理过户登记，未将购房款先行偿付银行按揭贷款以便于办理讼争房产的过户登记手续，使不确定的法律关系确定化，故应认定为被上诉人林正禄对未办理过户登记手续存在明显过错。2.本案中，林正禄与戴奋发、戴碧娟于2015年2月12日签订《房屋买卖合同》林正禄支付首付款30万元，及以债权抵偿245万元后，还需再支付135万余元，即可办理过户登记。但林正禄并未选择及时付清房款以办理过户登记，而是选择继续以戴奋发名义每月分期偿2万元的按揭贷款，但是，该每月分期偿2万元的按揭贷款实际上是从戴奋发、戴碧娟出租该房屋的租金收入支付的，林正禄实际没有支付。而未及时办理过户，导致该房产于2016年11月3日因戴奋发的债务纠纷被厦门市翔安区人民法院查封。戴奋发、戴碧娟已于2015年2月12日将办理诉争房产的相关事宜委托给代理人汪玉梅办理，并对《委托书》进行公证，因此，在诉争房产被查封之前，林正禄完全具有及时办理过户登记以避免风险的主动权，而且戴奋发曾多次告知林正禄其在外欠很多债务，并多次催促林正禄尽快办理该房屋过户手续。但林正禄选择继续以债务人的名义按揭还款，放任风险存在，导致房产未过户而被查封，应认定系因林正禄自身原因未办理过户登记。因此，原审法院的认定也是错误的。二、原审判决适用法律错误，原审判决适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出判决是错误的，因为，该《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前巳签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前巳合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”杨婧岚在上诉状的第一点已认为原审判决认定事实错误，即：1.本案中在人民法院查封前戴奋发与林正禄及案外人戴碧娟签订的《房屋买卖合同》是无效买卖合同。2.林正禄还没有合法占有该房产。3.林正禄至2019年1月28日之前没有支付全部价款。4.本案中是因买受人林正禄自身原因未办理过户登记。林正禄不具有阻却执行讼争房产的实体权利，原审判决适用，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出不得执行位于厦门市思明区××路××号××室的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第0××1、2），并解除对该房产的查封。”的判决，属适用法律错误，恳请二审法院依法改判。综上所述，原判决认定事实错误和适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条和第一百七十条第（二）项之规定，特向你院提起上诉，请求依法支持杨婧岚的上诉请求。 林正禄辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。一、林正禄与戴奋发、戴碧娟签订的房屋买卖合同合法有效，且签订时间早于沙县法院查封的时间。首先，依据《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，根据该物权区分原则，本案中是否办理物权登记并不影响讼争合同的效力。其次，本案讼争房屋的买卖不属于恶意转移财产。第一，林正禄与戴奋发之间亦存在合法的债权债务关系，根据（2019）闽02民终3179号《民事判决书》中查明的事实：截止房屋买卖合同签订当日，戴奋发尚欠林正禄借款245万元尚未清偿；第二，林正禄与戴奋发、戴碧娟签订的买卖合同中约定的房屋成交价格系市场合理成交价格，且林正禄也如约履行合同中约定的所有付款义务，不构成法律意义上以无偿或明显低价转移财产的恶意，杨婧岚的说法于法于理无据。再次，根据物权法第一百九十一条之规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中林正禄依约代戴奋发向光大银行清偿每月贷款，且早已消灭抵押权,讼争房屋的转让合法有效。另外，案涉合同是在2015年2月12日签订，而沙县人民法院是在2017年2月份申请查封讼争房产，而事实上沙县人民法院在查封讼争房产时并非首封，早在2016年10月18日厦门市翔安区人民法院即因潘朝杨依申请执行人潘朝杨的申请作出（2016）闽0213执1458号执行裁定书，查封了案涉房产。林正禄在提起执行异议之诉后，厦门市中级人民法院经过二审终审后，判决不得执行案涉房产，并解除对该房产的查封，沙县法院才轮候成为案涉房产的首封。因此，案涉合同的签订时间远远早于沙县人民法院查封的时间，连早于沙县人民法院查封的翔安区人民法院的查封也早已解除。二、林正禄已完成购房款的支付义务。根据林正禄与戴奋发、戴碧娟签订的《房屋买卖合同》，林正禄按约定支付了购房款245万和尾款三十万，并自《房屋买卖合同》签订后第二个月开始承担银行还贷义务，每月21700元左右（远远超过案涉房屋每月16000元左右的租金），且林正禄占有房屋后并非立即出租，直至2015年的12月份才出租收益，因此，在出租前的还贷义务皆是由林正禄自行筹集还贷。2019年1月29日，根据厦门市翔安法院的要求，林正禄将剩余贷款581323.85元全部还清。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“…（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行…”，因此，林正禄在前案中已按照合同约定及法律规定为案涉房产支付了全部对价款。三、林正禄在合同签订后，已合法占有讼争房屋。根据《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，在本案中，林正禄与戴奋发、戴碧娟签订《房屋买卖合同》后，则拿到了案涉房产的钥匙，在此后依约履行付款义务同时，依法行使着对于案涉房产占有、使用、收益、处分的权利，本案的公证书中虽然陈述汪玉梅系受戴奋发、戴碧娟委托，但事实上汪玉梅系林正禄的朋友，受林正禄的指定成为卖方的代理人，在二手房交易的习惯流程中，在不能马上办理过户手续的情况下，因为买方不能接受卖方的委托将房屋卖给自己，因此通常都是购房人与卖房人达成一致，让卖房人将房屋的涉及的所有权利均委托给购房人指定的第三人，以便购房人在房屋无法过户的情形消失后办理过户，减少卖房人作出其他违约行为的风险。本案中，汪玉梅便是林正禄指定给戴奋发、戴碧娟的受托人，因此，汪玉梅的行为实际上系代理林正禄的利益。从事实上看，汪玉梅均是代表林正禄与房屋承租人签订《租赁合同》，相关租金均转账给林正禄，在汪玉梅怀孕生产后，林正禄则自行与相关承租人签订《租赁合同》。相关明细如下：2015年12月，汪玉梅与方一帆签订一份《租赁合同》，合同约定月租金为16500元，免租期自2015年12月18日至2016年2月18日，付款采用押一付三的形式。该租赁合同第四条亦约定租金直接转入林正禄的建设银行卡（卡号：6236××××2226）。结合林正禄建设银行卡（卡号：6236××××2226）的银行流水记录，林正禄收到的该部分租金明细如下：                            序                       时间                       金额                       备注                       补充证据                               1                       2015/12/18                       6000                       押一付三：一个月租金+2016/2/19-2016/5/18租金，共计66000元。                       P14-148                               2                       2015/12/23                       60000                       P15-153                               3                       2016/5/13                       49500                       2016/5/19-2016/8/18租金                       P18-282                               4                       2016/8/12                       48700                       2016/8/19-2016/11/18租金(扣除讼争房屋修缮费用)                       P22-417                               5                       2016/11/11                       49500                       2016/11/19-2017/2/18租金                       P25-523                               6                       2017/2/20                       49500                       2017/2/19-2017/5/18租金                       P27-625                2017年3月17日，汪玉梅与王云艺、吴婷婷签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定月租金为16000元，付款采用押一付三的形式。结合林正禄的银行卡流水，林正禄收到王云艺支付的租金明细如下：                            序                       时间                       金额                       备注                       补充证据                               1                       2017/3/17                       11000                       押金，另看房时现金收取定金5000元                       P57                               2                       2017/3/24                       48000                       2017/3/27-2017/6/26租金                       P57                               3                       2017/6/22                       48000                       2017/6/27-2017/9/26租金                       P58                               4                       2017/9/28                       46400                       2017/9/27-2017/12/26租金                       P59                2018年1月18日，由林正禄、汪玉梅作为出租方与玄美花签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定月租金为16000元，付款采用押一付三的形式，租期自2018年2月23日至2023年2月22日。结合林正禄的银行卡流水，林正禄收到玄美花支付的租金明细如下：                            序                       时间                       金额                       备注                       补充证据                               1                       2018/1/19                       64000                       押一付三：含2018/2/23-2018/5/22租金                       P60                               2                       2018/5/18                       48000                       2018/5/23-2018/8/22租金                       P61                               3                       后续玄美花仍在续租                综上，林正禄在签订买卖合同后便已取得讼争房屋钥匙，开始行使占有、使用、收益、处分的权利，相应租金均直接转入林正禄个人银行卡中。因此，林正禄在讼争房屋被查封前，已占有使用并收益讼争房屋。四、本案中林正禄非因自身原因未办理过户登记，具有阻却执行讼争房产的实体权利。首先，讼争房屋的首付款共计275万元，其中245万元系由戴奋发、戴碧娟与林正禄之间未清偿的借款人民币245万转化而来（相关借款有真实转款凭证），同时林正禄另行向戴碧娟账户支付人民币30万元补足剩余首付款项。在双方均无能力一次性清偿讼争房屋剩余按揭贷款135万元的前提下，为了交易能顺利进行及合理满足双方需求，林正禄与戴奋发、戴碧娟约定了《房屋买卖合同》中的交易条件，由林正禄继续向银行按月偿还银行按揭贷款，因此，不存在林正禄先将购房款用于偿还银行贷款的合同义务，即购房款245万元早已在合同签订前支付给了戴奋发、戴碧娟，而签订合同之时买卖双方均无力一次性支付全部剩余银行贷款。其次，所谓“非因买受人自身原因”应指无证据证明买受人对于未办理产权过户登记存在过错,并不需要另外证明“是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等第三人意志以外的原因造成的”。本案中,双方在《房屋买卖合同》并未约定办理产权过户登记的时间,之后也未补充约定。从房产买卖交易习惯看,若无特殊约定,办理房屋产权过户登记与支付完毕全部购房款一般系同时履行关系,林正禄在支付完毕全部价款前无权要求办理过户登记。本案中,讼争房屋被查封时,林正禄与戴奋发、戴碧娟的《房屋买卖合同》尚在林正禄按约偿还银行按揭贷款的履行阶段,并不具备办理过户登记的基础。固然,林正禄具有提前偿还银行按揭贷款、加速办理产权过户登记手续的权利,但不应将该种权利理解为“义务”,并以其未履行该“义务”为由认定其存在过错。此外,即便戴奋发戴碧娟已经将办理讼争房产相关事宜的权限公证委托给林正禄指定的人员,也不应认定林正禄在未支付全部购房款前有随时去办理过户登记的权利或义务,进而推定其对未办理过户登记存在过错。故而,讼争房屋未办理过户登记并非林正禄自身原因。最后，林正禄作为非法律专业人士，又为台籍同胞，并不熟悉大陆法律体系，其诚实信用地按照《房屋买卖合同》的约定及银行的还款要求定期还款，从未有过逾期现象，是努力促成讼争房产办理变更登记条件成就的表现，不应被认定为其存在过错。另外，杨婧岚一直否认厦门市中级人民法院作出的（2019）闽02民族3179号民事判决书的效力，理应对该判决提起审判监督程序，而不是在本案中去否认。综上所述，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，具备阻却执行讼争房产的实体权利，恳请贵院驳回杨婧岚的全部上诉请求。 戴奋发书面答辩称，一、戴奋发和案外人戴碧娼于2015和林正禄签订《房屋买卖合同》（下称合同）。合同约定：林正禄以410万元的总价款向戴奋发以及案外人戴碧娟购买位于厦门市思明区××路××号××室房屋。这份合同并不是真正意义上的房屋买卖合同，而戴奋发也并没有真正收到林正禄给戴奋发的410万元的购房款，这份《房屋买卖合同》是基于戴奋发和案外人戴碧娟于2013年12月9日向林正禄借款现金200万元，月利率为3%，借款期限是2013年12月12日-2014年3月11日，并于当日到厦门市不动产登记二押200万的金额到林正禄名下。后因为戴奋发资金周转不过来，没有如期归还该款项，戴奋发与林正禄协商希望再借35万元作周转，并延期上一笔欠款的归还日期，林正禄为了降低风险，再次向戴奋发提出需要实物东西作为担保抵押，协商到后面，决定将戴奋发以及案外人戴碧娟购买的位于厦门市思明区××路××号××室房屋再次抵押给林正禄，抵押金额为210万元，为了保险起见，2015年2月12日林正禄和戴奋发以及案外人戴碧娼签订了一份《房屋买卖合同》，戴奋发于案外人戴碧娼于2015年2月17日到厦门市不动产登记再次二押210万的金额到林正禄名下，事实上林正禄与戴奋发和案外人戴碧娟没有买卖该房产的意愿，当时林正禄只是为了降低风险所以办理了这一系列的保险手续。二、该房产在厦门光大银行的按揭还款，这些年虽说是林正禄归还，但是事实上是用戴奋发与案外人戴碧娟位于厦门市思明区××路××号××室房屋的租金收入作为还款来源，并不是真正用林正禄的钱归还的。三、因为戴奋发资金一直周转不顺利，所以该欠款也一直没有归还给林正禄，戴奋发也曾不止一次的催促林正禄“我欠你的钱，我现在暂时确实没有办法归还给你了，不然帝豪大厦的写字楼你就去过户掉吧，反正戴奋发们之间也签订了买卖合同，你也有公证书，随时随地可以过户，这样我们之间的债务就一笔勾销掉算了，而且我外面还有欠很多人钱，我是已经提醒你了，到时候出了问题你就不要怪我了”林正禄都不予以理会，直到2016年11月3日厦门市翔安法院查封为止。四、在这么长的一段里，林正禄若真想过户，他有公证书在手，只要把厦门光大银行的欠款归还掉，他随时随地都可以去办理过户手续，但是他根本就没有购买该房产的意愿。他本人是开担保公司的，长期以借钱放高利贷赚取月利3%的利息为生，购买该房屋不是他真实的意愿和真实的目的，只是后面该房产被法院查封了，林正禄担心他的欠款拿不到了，所以又跳出来说他是要购买该房产，希望法院驳回林正禄的诉讼请求。五、以上陈诉是戴奋发与林正禄借款和抵押的全过程，也是戴奋发的真实意愿表达，请求二审法院依法改判驳回林正禄一审主张“不得执行位于厦门市思明区××路××号××室的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第0××1、2），并解除对该房产查封。”的诉讼请求。 林正禄向一审法院起诉请求：1.不得执行位于厦门市思明区××路××号××室的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第0××1、2），并解除对该房产的查封；2.杨婧岚、戴奋发承担本案受理费。 一审法院认定事实： 1.2017年1月沙县法院受理杨婧岚诉戴奋发民间借贷纠纷一案，同年2月13日依杨婧岚申请沙县法院作出（2017）闽0427民初4号民事裁定：查封登记于戴奋发名下厦门市思明区××路××号××室房产即涉案房产。2017年6月20日杨婧岚与戴奋发在沙县法院主持下达成调解协议：戴奋发偿还杨婧岚借款本金150万元及诉讼保全费5000元。2017年8月2日杨婧岚申请强制执行。 2.涉案房产厦门市思明区××路××号××室房产于1998年建成，不动产权证登记时间为2011年6月10日，房屋所有权人及土地使用权人为戴奋发、戴碧娟，证号厦国土房证第00856481号。戴奋发和戴碧娟于2013年12月20日、2015年2月17日为林正禄设定抵押，债权数额为200万、210万元。涉案房产于以下时间被下列法院查封：2016年11月3日厦门市翔安区人民法院，2017年2月13日沙县人民法院，2017年4月26日、2017年11月2日厦门市思明区人民法院。 3.2019年12月20日因林正禄与潘朝杨、戴奋发案外人执行异议之诉一案，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终3179号民事判决书，确认如下事实：2015年2月12日林正禄与戴奋发、戴碧娟签订房屋买卖合同一份，载明：“一、兹因甲方戴奋发、戴碧娟欠乙方林正禄人民币（大写）贰佰肆抬伍万元整逾期未还，故此甲方自愿将坐落于福建省厦门市思明区××路××号××室其房屋建筑面积273.44㎡，房产证号0××1、2，土地使用权号0××1,2之房产以人民币（大写）肆佰壹拾万元整出售给乙方。二、该房屋现欠光大银行贷款金额约人民币（大写）壹佰叁拾伍万元整（此金额以银行结算为准；多退少补）；由乙方负责清偿。另乙方需支付甲方人民币（大写）叁拾万元整为购买该房产尾款。此款项甲方指定存入建设银行，账号6227××××4641，户名戴碧娟。三、甲方委托公证，姓名汪玉梅，负该房产的抵押、过户以及银行清偿结算等一切事宜。”2015年2月13日林正禄向戴碧娟上述账户转账30万元。自2015年3月开始，林正禄每月代戴奋发归还讼争房产尚欠的银行贷款2万余元。2015年2月12日戴奋发与戴碧娟在厦门市鹭江公证处出具《委托书》一份，将办理讼争房产的相关事宜（包括代为清偿该房产抵押贷款、办理贷款结算、办理抵押登记注销、退保险费等事宜；代为办理抵押借（贷）款手续；有权出售讼争房产并代为办理房产权属过户登记手续等）委托给林正禄指定的人员汪玉梅代为办理，期限自委托人签署本委托书之日起至2020年2月21日止。厦门市鹭江公证处同日出具（2015）厦鹭证内字第03650号《公证书》对上述《委托书》进行公证。在签订房屋买卖合同之前，林正禄与戴奋发之间是民间借贷关系，购房款245万和尾款30万已经支付，有相关转账记录为证；讼争房屋一直由林正禄合法占有使用，出租给第三方租期至2023年2月22日；所有水电物业费都由林正禄支付，房屋按揭贷款林正禄于2019年1月29日提前全部还清。由此厦门市中级人民法院作出如下判决：不得执行厦门市思明区××路××号××室房屋，并解除对该房屋的查封。 4.2020年6月9日林正禄以其为涉案房产权利人，且该权利能够排除案件执行为由，向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封。经审查，该院裁定驳回异议请求。林正禄为此向该院提起执行异议之诉。 一审法院认为： 根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因末办理过户登记。”本案中林正禄与戴奋发、案外人戴碧娟于2015年2月12日签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。林正禄在法院查封之前合法占有案涉房屋的事实已由厦门市中级人民法院（2019）闽02民终3179号民事判决确认。关于价款支付是否符合第三项规定情形。合同约定房屋总价款410万元，其中245万元由之前欠款折抵，尾款30万元在合同签订次日已支付。剩余银行贷款135万元，双方约定履行方式是“此金额以银行计算为准，多退少补”“由乙方负责清偿”。双方并未明确林正禄必须一次性提早偿还该笔贷款；在合同签订后林正禄按月偿还银行按揭贷款，戴奋发亦未对此提出异议，且林正禄在（2019）闽02民终3179号案件审理过程中于2019年1月29日已提前偿还全部贷款。故价款支付符合前述司法解释规定中的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”情形。关于未办理过户是否是林正禄自身原因问题。双方在买卖合同中并未约定办理产权过户登记的时间，之后也未补充约定。从房产买卖交易习惯看，若无特殊约定，办理房产过户登记与支付完毕全部购房款一般系同时履行关系，林正禄在支付完毕全部价款前无权要求办理过户登记。案涉房屋于2016年被翔安法院查封时，林正禄正按约定履行每月偿还房屋银行按揭贷款，并不具备办理产权过户登记的基础。另外虽然林正禄可以提前偿还银行按揭贷款、加速办理产权过户登记，但此系“权利”而非“义务”，更不能以未履行该义务为由认定其存在过错。此外即使戴奋发、戴碧娟已将办理案涉房产相关事宜的权限公证委托给林正禄指定的人员，也不应认定林正禄在未支付全部购房款前有随时去办理过户登记的权利或义务，更不能据此推定其对未办理过户登记存在过错。故案涉房产未办理过户登记并非林正禄自身原因。由此，林正禄对案涉房产所享有的权益足以排除强制执行，林正禄要求不得执行案涉房产并解除查封的诉讼请求，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行位于厦门市思明区××路××号××室的房产（房屋所有权证号：厦国土房证第0××1、2），并解除对该房产的查封。案件受理费100元，由戴奋发负担。 二审中，双方当事人对一审判决认定的事实均无异议，对当事人无异议的事实，本院予以确认。 二审中，当事人未提交新证据。 本院认为，在林正禄诉潘朝杨、戴奋发案外人执行异议之诉一案中，厦门市中级人民法院已经作出（2019）闽02民终3179号民事判决，该判决已于2020年5月19日生效。双方当事人对本案一审判决中认定的事实亦无异议。综合全案的事实和证据，可以认定：林正禄与戴奋发、戴碧娟于2015年2月12日签订的房屋买卖合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效；林正禄所举证的租赁合同、租金明细表、物业费收据及发票等证据能够证实其在法院查封之前合法占有案涉房屋；《房屋买卖合同》约定房屋总价款410万元，其中245万元由之前欠款折抵，尾款30万元在合同签订次日已支付，剩余光大银行贷款135万元，双方约定履行方式是“此金额以银行计算为准，多退少补”“由乙方负责清偿”。双方并未明确林正禄必须一次性提早偿还该笔贷款；在合同签订后林正禄按月偿还银行按揭贷款，戴奋发亦未对此提出异议，且林正禄在（2019）闽02民终3179号案件审理过程中于2019年1月29日已提前偿还全部贷款。应认定林正禄付款情况符合“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的情形；在双方无特殊约定情况下，林正禄在支付完毕全部价款前无权要求办理过户登记，案涉房屋于2016年被翔安法院查封时，林正禄正按约定履行每月偿还房屋银行按揭贷款，并不具备办理产权过户登记的基础。虽然林正禄可以提前偿还银行按揭贷款、加速办理产权过户登记，但这是其“权利”而非“义务”，不能以未其未提前履行而认定其存在过错。因此，林正禄提出执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审判决亦对此作了充分的阐述，本院不再赘述。杨婧岚上诉认为一审判决适用法律错误，依据不足，本院不予支持，其上诉主张，本院亦不予支持。 综上所述，杨婧岚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告戴奋发经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨婧岚负担。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二一年三月二十四日 书记员  王晓婷 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。