贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终206号上诉人（原审被告）：谭天明，男，汉族，1971年9月14日出生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：遵义上城会物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区南京路25号（城上城综合大楼12号楼）。统一社会信用代码：915203036975433629。法定代表人：舒永波，该公司执行董事。上诉人谭天明因与被上诉人遵义上城会物业服务有限公司（以下简称上城会物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初5703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谭天明上诉请求：一、请求二审法院依法撤销遵义市汇川区人民作出的（2020）黔0303民初5703号民事判决书，将本案发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决未查明谭天明已支付物业费具体金额的基本事实，其判定的物业费未以事实为依据。1、本案中上诉人提交了（2019）黔0303民初4138号民事判决书，该判决书已经查明谭天明因租赁涉案物业共计向金旭房开公司及物管公司等共计支付了23358343.50元，并提供了（2020）黔0303民初1026号案件的庭审笔录，在该笔录中，为便于租金案件的事实认定，谭天明与金旭公司一致认可其中的22335799.5元为租金。但该项事实一审法院并未在审理查明的基本事实中予以认定，而是直接进行裁判。在（2020）黔0303民初1026号案件的庭审笔录中，谭天明明确了剩余部分金额（即1022544元）为物业费，但本案中一审判决以谭天明未与物业公司确认过已缴物业费的具体金额及其未举证证实自己缴纳的物业费以及而不予采信，并依据被上诉人所主张的987873.68元（该金额也未在审理查明中进行查明），进行裁判。为此，上诉人认为一审判决系严重脱离基本事实的裁判，因为谭天明支付租金和物业费时，对于金旭房开公司的部分租金是直接支付给物业公司的，而本案的承办法官与（2020）黔0303民初1026号案件的承办法官系同一人，在（2020）黔0303民初1026号案件的判决中又认定双方的已付租金为22335799.5元，那么对于两个案件中产生的差额1022544+19284（2020年7月7日交纳）-987873.68=53954.32元属于什么费用?这些款项哪里去了?2、一审判决对于肖海初自行支付物业费的时间认定无事实依据，且裁判相互矛盾。本案中，上诉人与肖海初的租赁合同履行期间是从2016年6月1日起，但被上诉人主张减少肖海初部分房屋面积物业费的时间是2018年9月份，从被上诉人减少肖海初部分物业费的主张来看，本案应当减少肖海初租赁的310平米物业费是客观存在的事实，既然该事实成立，为什么不以谭天明与肖海初租赁合同履行期限开始起算?被上诉人主张从2018年9月份扣除肖海初部分310平方米物业费的依据是什么?一审判决认定从2018年9月份起按4821平方米计算物业费的基础事实依据又是什么?一审判决明显未查明该项事实，所裁判的结果没有事实依据。二、涉案房屋具有漏水是客观事实，该事实一致持续至今，被上诉人作为涉案物业的物业服务方，具有排除房屋漏水的义务，因被上诉人未履行该项义务，是导致谭天明无法使用物业并获得收益的主要原因，因此该部分物业不应当支付物业费。因涉案部分房屋具有瑕疵（漏水），导致上诉人转租后部分租金至今未收到，现该部分物业谭天明无法收取租金的原因已经在遵义仲裁委员会作出（2020）遵仲裁字第251号裁决书中进行了查明。根据民事诉讼法的规定该生效裁决书查明的事实应当作为本案认定事实的定案依据，但一审判决并未将此事实作为本案的基本事实进行认定。遵义仲裁委员会作出（2020）遵仲裁字第251号裁决书正是基于涉案房屋具有漏水一直未得到处理而裁决不予支付租金，房屋漏水属于房屋质量问题，而非谭天明的原因所导致，且就房屋漏水问题谭天明也多次要求金旭公司及被上诉人进行处理，但被上诉人未进行有效处理，因此房屋漏水是导致谭天明不能收取该部分房屋租金的直接原因，谭天明既然都无法使用该部分物业获得收益，再判令其向被上诉人支付该部分物业费明显不公平，且属于事实认定错误。三、2020年春节期间，全国受新冠肺炎疫情影响，此期间属于不可抗力期间，应当不予计算物业费，但一审判决对新冠疫情不可抗力影响的基本事实未进行认定，也未依法进行减少因不可抗力期间无法经营的物业费，故一审判决明显认定事实不清，判决错误。上城会物业公司未针对谭天明的上诉请求及理由作书面答辩。上城会物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决谭天明立即向上城会物业公司支付拖欠的物业费173204元及延迟缴纳损失赔偿金7535元；2、本案诉讼费由谭天明承担。一审法院认定事实：2010年2月1日，上城会物业公司与金旭房开公司签订《物业管理服务委托合同》，约定金旭房开公司将城上城第一期（1、2、10、11、12座的）整体物业（包括相应的地下、地面停车位、场的管理）委托上城会物业公司实行物业管理，委托管理服务期间自2010年2月1日至2012年1月30日止。2010年10月8日，金旭房开公司（甲方）与谭天明、黄自信、熊德伟（乙方为该三人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于遵义市的第一层、第二层、第三层部分（建筑面积共约7002平方米）出租给乙方，乙方应缴纳的费用中包括物管费（2元／平方米／月）。2011年5月6日，熊德伟办理签署了《入伙会签表》，该表载明：物业为城上城12座裙楼1、2层商业面积4963平方米，前期物业费为1月×2元×4963平方米÷2＝4963元，装修期间物管费收半费，装修开始时间为2011年5月1日，按租房合同界定标准缴纳物管费为2元／平方米／月，另外第3层的2039平方米另行办理手续，物管费每月一交。上城会物业公司曾于2013年9月29日、2013年10月17日、2018年10月22日向遵义天美商贸有限公司或谭天明发出《工作联系函》、《催告函》，催收物业服务费。2018年12月26日，上城会物业公司作出《承诺》，载明：城上城天美名店二楼公共卫生间因漏水现我公司正在维修当中，我公司承诺在2019年1月6日维修完成，该公共卫生间能正常投入使用，如超出2019年1月6日未维修完成，每逾期一天艾尚造型将从向谭天明交纳的租金里扣除2000元，然后谭天明再从我公司交纳的物业费里扣除。谭天明在该《承诺》上签字确认同意。庭审中，上城会物业公司明确其主张的第一项诉请中173204元为自2011年7月1日到2021年4月30日止应付1191077.68元减去已支付987873.68元减去优惠30000元，另2011年5月至6月只收取了一个月物业费。从2011年7月份至2018年8月份计算面积为5131平方米，从2018年9月份起扣减肖海初租赁面积310平方米为4821平方米。损失赔偿金7535元是按173204元按0.435%年利率计算。双方均认可涉案物业费的计算标准为2元／平方米／月。上城会物业公司自认除谭天明已缴纳2011年5月份-6月份期间的物业费（按双方约定只缴纳了一个月）外，截止2020年7月7日还缴纳了物业费共987873.68元。谭天明拟证明本案中物业费应从2016年6月1日起扣除转租给肖海初的物业面积310平方米，提交了遵义天美商贸有限公司与肖海初签订的《房屋租赁合同》，该合同上约定物管费按每月每平方米2元支付，每月共计620元，由肖海初自行向物管公司交纳。该合同最后一页下方手写“备注：陶晓东代表上城会物业公司同意乙方共少交10万元租金。”。一审法院认为，上城会物业公司为谭天明租赁的房屋所在区域提供物业服务，且谭天明与出租方签订合同约定物业费由谭天明缴纳，上城会物业公司也认可该约定，故谭天明应按照约定上城会物业公司缴纳相应的物业费。本案争议焦点之一为：谭天明应向上城会物业公司缴纳物业费的具体金额，首先，计算面积，上城会物业公司主张2011年7月份至2018年8月份按5131平方米计算，从2018年9月份起按4821平方米计算，谭天明认可2011年7月份至2016年5月份按5131平方米计算，但辩称从2016年6月份起应按4821平方米计算，其中还应扣除转租给胡勇义等人的房屋面积980平方米，其提交了遵义天美商贸有限公司与肖海初签订的《房屋租赁合同》、（2020）遵仲裁字第251号裁决书、通知、费用催收单、催告函、工作联系函、证明、收据、现场漏水视频光盘为据，据查，虽然遵义天美商贸有限公司与肖海初签订的《房屋租赁合同》中约定物业费由肖海初缴纳，但这是双方内部约定，谭天明未举证证实是否将该约定告知上城会物业公司并经其同意，合同上“陶晓东”名义的备注未提及物业费，故对谭天明要求从2016年6月份起应缴纳物业费面积扣除肖海初租赁的房屋310平方米的说法不予采信。另谭天明称因漏水和物业公司停电致使自己未收到转租给胡勇义等人的租金而不缴纳该部分物业费，本案系物业服务合同纠纷，收取物业费是基于提供的物业服务，谭天明应举证证实房屋漏水属于上城会物业公司提供的服务范围且未尽到义务、停电是因上城会物业公司未尽到服务义务而导致等事实，对此谭天明未提交证据，对其辩解不予采信。其次，计算时间，上城会物业公司主张从2011年7月1日至2021年4月30日止，其提交的证据中仅能体现物业费为每月一交，故上城会物业公司应按照实际已提供物业服务的时间主张权利，本案中仅支持计算至起诉之日（2020年8月14日），之后的物业费待实际提供服务后再行主张。再次，双方对物业费的计算标准按2元/月/平方米无异议，对此予以确认。综上，从2011年7月1日至2020年8月14日止，谭天明应向上城会物业公司交纳的物业费包括：2011年7月1日至2018年8月31日（共计86个月）计算为5131平方米×2元/月/平方米×86个月=882532元，2018年9月1日至2020年8月14日（共计23.47个月）计算为4821平方米×2元/月/平方米×23.47个月=226298元，共计1108830元。争议焦点之二：谭天明已向上城会物业公司缴纳的物业费金额及是否还应缴纳物业费及具体金额，上城会物业公司自认谭天明已缴纳987873.68元且在应缴纳的费用中扣减30000元，谭天明认可扣减30000元后称已缴纳1022544元，其提交（2019）黔0303民初4138号判决书、质证笔录为据，从中体现谭天明向金旭房开公司、上城会物业公司已缴纳23358343.5元，包括截至2019年10月30日的物管费，谭天明和金旭房开公司确认已缴纳租金为22335799.5元，可见，本案谭天明与上城会物业公司未确认过已缴纳物业费的具体金额，而本案中谭天明未举证证实自己缴纳物业费的依据，故对其辩解不予采信。因此，谭天明还应向上城会物业公司缴纳截止2020年8月14日的物业费为1108830元-987873.68元-30000元=90956.32元。争议焦点之：上城会物业公司主张的损失赔偿金7535元的认定，其明确是因谭天明未按时缴纳物业费产生的损失，但双方对此种情况未进行约定，该请求亦无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告谭天明于本判决生效后五日内向原告遵义上城会物业服务有限公司支付截止2020年8月14日的物业服务费90956.32元；二、驳回原告遵义上城会物业服务有限公司其余诉讼请求。本诉案件受理费1960元（已减半由原告收取），由被告谭天明负担1000元，原告遵义上城会物业服务有限公司负担960元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，谭天明主张一审法院（2019）黔0303民初4138号案件及（2020）黔0303民初1026号案件中已确认其向上城会物业公司缴纳1022544元物业服务费，经本院审查，前述案件并未确认谭天明向上城会物业公司缴纳的物业费的金额，且上城会物业公司对谭天明的该主张也不予认可，同时谭天明所举证据也不足以证明该主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，谭天明应承担举证不能的不利后果，其所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于谭天明应缴的物业服务费的问题，一审判决根据双方合同约定及实际情况，据实计算的物业服务费并无不当，对于计算标准、计算面积、计费周期本院不再予以赘述。关于谭天明主张的其转租给肖海初的房屋存在漏水问题，导致其无法正常收取租金，应扣减该部分的物业服务费的问题，本案系物业服务合同纠纷，租赁物的质量问题属于业主也房开公司根据法律规定及双方合同约定协商处理的范畴，谭天明不能据此抗辩上城会物业公司向其主张收取物业服务费的权利。关于新冠疫情期间，是否应计算物业服务费的问题，谭天明主张新冠疫情系不可抗力事件，应免收物业服务费，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条关于“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”之规定的，上城会物业公司在新冠疫情期间对涉案物业提供了物业服务，新冠疫情并未导致出现双方合同无法履行的情况，谭天明应按合同约定支付涉案涉案物业费。谭天明所持该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，谭天明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3970元，由谭天明负担。本判决为终审判决。审判长 娄 强审判员 贺灿灿审判员 施正高二○二一年三月十日日法官助理王薇书记员胡汝静