贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终32号上诉人（原审被告）：贵州大元房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市东路远大公寓１栋２单元２楼１号。统一社会信用代码。915204007801895606。法定代表人：邓天福。委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭某，女，1979年2月22日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：吴祥有，贵州云象律师事务所律师。委托诉讼代理人：上官佳睿，贵州云象律师事务所律师。原审第三人：贵州鉴正顺合房地产咨询服务有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭路与观山路西北角中天会展城第**（2）****。统一社会信用代码：91520490MA6GQ62B34。法定代表人：何斌。上诉人贵州大元房地产开发有限公司（以下简称“大元公司”）因与被上诉人彭某，第三人贵州鉴正顺合房地产咨询服务有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初2997号民事判决，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人大元公司上诉诉请：1、请求撤销原审判决一、二、三、四项；2、驳回被上诉人的所有诉讼请求；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审适用法律出错误，2018年12月31日起至2021年6月30日止，案涉房屋已经事实上在双方之间发生了租赁关系，出租人为彭某，承租人系上诉人，两年半的租金52791元已经相应抵扣买卖合同中的房价款，彭某购买案涉房屋的主要合同目的事实上已按约实现。二、彭某在2018年12月31日至2021年6月30日期间已收取租金抵扣房价款，此期间的合同目的已经实现，案涉房屋形式上已经交付，该期间主张解除房屋买卖合同于法无据。案涉房屋已经竣工完毕，正在进行验收，验收合格后即可履行和完成法律上的交付，从维护交易稳定，优化营商环境的角度，不宜判决解除合同，案涉工程竣工验收期间受××影响，才发生本案诉讼。被上诉人彭某答辩称：一、原审认定事实清楚，双方合同约定交房时间为2018年12月31日前向被上诉人交付房屋，被上诉人交付第一期购房款148874元后，被答辩人却未将合同进行备案，也未竣工验收，被答辩人至今都未向答辩人交付房屋。被答辩人所述答辩人合同目的已经实现的陈述不符合客观事实。案涉房屋在答辩人起诉时都尚未竣工验收，合同根本目的无法实现。被答辩人没有证据证明双方之间存在租赁关系，且是否存在租赁关系与本案无关。国家是禁止房开企业采取售后包租等形式销售房屋的。原审第三人贵州鉴正顺合房地产咨询服务有限公司未作答辩。原审原告彭某向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即返还原告购房款148874元；3.判令被告立即返还原告维修基金、四通费、产权费、服务咨询费共计15839元；4.判令被告向原告支付资金占用费直至上述款项还清之日止（资金占用费以164713元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年6月6日，被告应支付的违约金约为10251元）；5.本案诉讼费及相关费用由被告承担（不限于财产保全费用、资料查询费用、公告费、评估费、拍卖费等）。一审认定事实：2018年5月26日，原告彭某作为买受人与被告大元公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的金鼎广场项目1幢17层7号房，建筑面积46.41平方米，套内建筑面积29.99平方米。付款方式为分期付款：第一次买受人应当在2018年5月27日前分期支付房价款148874元，第二次买受人应当在2018年12月31日前分期支付房价款100000元。第十一条交付时间和条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；3、供暖；4、燃气；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有限电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十三条：逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，自合同规定的交房之日起至出卖人实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付总房款的万分之一的违约金。该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证、地点及应当携带的证件，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人授权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。2018年5月26日，原告向被告大元公司交付第一次购房款148874元及维修基金、四通费、产权费5839元。2018年5月26日，原告向第三人鉴正公司交付服务咨询费10000元。后被告大元公司未向原告交付房屋，致成诉讼。另查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》未进行备案，案涉商品房在法庭辩论终结时未竣工验收。一审法院认为：原告与被告大元公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面、适当的履行合同义务。原告按约于2018年5月26日向被告大元公司交付第一期购房款148874元及维修基金、四通费、产权费5839元。因商品房未验收合格，被告未向原告交付该商品房，至今也不能确定验收合格的时间。接收房屋使用是原告购买案涉商品房的主要合同目的。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：建筑工程竣工验收后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。该条规定商品房的交付必须经验收合格，并且原、被告签订的《商品房买卖合同》也对交付使用条件进行了约定，被告大元公司在法庭辩论终结时未提交证据证实案涉商品房符合合同约定的交付使用条件，导致原告签订合同的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的。原告据此对该合同享有法定解除权，原告诉请解除原、被告间签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，予以支持。被告辩称原告要求解除商品房买卖合同没有事实、法律根据，根据合同约定，原告应该于2018年12月31日前交清购房尾款，原告没有按照合同约定交付尾款，所以原告违约在先，按照合同约定，在我方没有收到原告交清房价款的情况下，我方没有交付房屋的义务的辩称意见不符合法律规定，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，原告已交纳的房款148874元以及维修基金、四通费、产权费5839元，合计154713元，被告应予返还。涉案商品房未交付原告使用的过错在被告大元公司，应当赔偿原告损失，原告诉请被告支付资金占用费的诉讼请求符合法律规定，予以支持。资金占用费的计算方式为：以154713元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清之日止。关于原告诉请被告支付服务咨询费10000元，因原告未提交证据证实被告大元公司实际收取该费用，故不予支持。第三人贵州鉴正顺合房地产咨询服务有限公司经合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决：1、解除原告彭某与被告贵州大元房地产开发有限公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》；2、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告彭某购房款148874元；3、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还原告彭某维修基金、四通费、产权费5839元；4、被告贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告彭某支付资金占用费（计算方式为：以154713元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率从2019年1月1日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本金付清之日止）。5、驳回原告彭某的其他诉讼请求。案件受理费3800元，减半收取1900元，由被告贵州大元房地产开发有限公司承担。二审中，上诉人提交《主体结构分部工程质量验收报告》一份，拟证明案涉房屋主体于2018年3月22日竣工验收合格。被上诉人彭某质证认为对该证据的三性均不予认可，该报告系复印件，且系上诉人加盖公章制作，无法核实真实性，主体验收达不到双方合同约定的交付条件。本院认为，经核对原件，该证据能证明案涉房屋的主体结构分部工程已经竣工验收合格，予以采信。本院组织双方进行现场勘查所制作的《勘验笔录》，各方均认可金鼎广场项目1幢（即1号楼）底层的商铺已有部分经营使用中。二审经审理查明，确认一审查明事实。另查明案涉房屋的主体结构分部工程已经竣工验收，金鼎广场项目1幢底层的商铺已有部分经营使用。被上诉人缴纳的四通费为2500元/户。本案的争议焦点：双方之间签订的《商品房买卖合同》应否解除。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案系民法典施行前的法律事实引发的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同的当事人可因合同约定和法律规定而享有解除合同的权利。本案中，上诉人以大元公司逾期交房主张解除双方《商品房买卖合同》，但据双方合同约定，对于逾期交付房屋的，并未赋予购房人解除合同的权利，故被上诉人不享有约定的合同解除权。就法定解除权利而言，被上诉人主张因案涉房屋未达到交房条件不能交付故而合同目的不能实现，大元公司构成根本性违约，其享有法定解除权利。本案中被上诉人与大元公司已约定了2.5年的返租时间，被上诉人在其起诉状内也陈述案涉房屋系用作酒店进行租赁，上诉人承诺返租两年半租金共计52791元，以租金抵扣购房款，虽双方未签订书面协议，但被上诉人对此事实予以认可。因被上诉人购买案涉房屋是用于投资，又因双方未对承租的交房时间及方式进行约定，根据双方之间的《商品房买卖合同》约定的交房时间，即案涉房屋返租时间应自2018年12月31日起算，即返租期间为2018年12月31日至2021年6月30日，在此期间内的租金52791元已经实际抵扣了部分购房款，应当认定为对涉案房屋的间接占有，即被上诉人已经占有案涉房屋，其已经行使了对案涉房屋使用和收益的权利，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。虽案涉房屋尚不具备合同约定的交房条件，但被上诉人的行为已经实现其投资的目的，上诉人的逾期交房并不影响被上诉人的间接占有和租赁收益。因此不能以此认定上诉人逾期交房并导致合同目的不能实现，被上诉人不享有法定解除权利。被上诉人无权单方要求解除合同，双方之间签订的合同不应解除。另外，因被上诉人彭某主张上诉人所退还的金额内包含的“四通费”。关于“四通费”是否应当退还的问题。根据《金鼎广场置业预算表》及收款收据，上诉人确实收取了被上诉人2500元的四通费用，根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为供电等达到案涉房屋交付条件前必要的建设及安装费用。国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。故水表安装、电表安装等四通费用应包含在购房款内，上诉人不应向被上诉人另行单独收取四通费用。因此上诉人应当退还被上诉人2500元的四通费。又因收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给被上诉人造成一定的损失，鉴于其对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，且因被上诉人仅主张自2019年1月1日起计算资金占用费，即计算期限从2019年1月1日起计算至实际退还至日止。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对成立部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院作出的（2020）黔0402民初2997号民事判决；二、由上诉人贵州大元房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还被上诉人彭某四通费2500元及资金占用期间的利息（以2500元为基数，自2019年1月1日起至上述款项实际退还之日止，按照中国人民银行公布的同期存款利率标准计算）；三、驳回被上诉人彭某的其他诉讼请求。一审案件受理费3800元，减半收取1900元，由上诉人贵州大元房地产开发有限公司承担50元，由被上诉人彭某承担1850元；二审案件受理费3800元，由上诉人贵州大元房地产开发有限公司承担100元，由被上诉人彭某承担3700元。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本判决为终审判决。审判长 刘 熹审判员 黎福伟审判员 王 爽二〇二一年三月四日法官助理张婕书记员卢昌蝶(代)附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。