浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0282民初1492号 原告：贾献松，男，1965年1月6日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。 委托诉讼代理人：于书凡,浙江同璟律师事务所律师。 被告：上海恒屋置业顾问有限公司。住所地：上海市金山工业园区亭卫公路**********。实际经营地址：上海市闵行区合川路3380号C幢505室。统一社会信用代码：91310110MA1G81EGX2。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 被告：慈溪市天桂置业有限公司。住所地：浙江省。住所地：浙江省宁波市慈溪市周巷镇天元大道**码：91330282MA291E993G。 法定代表人：林强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戚吕斌，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：茹凯凯，浙江煜华律师事务所律师。 被告：平安好房（上海）电子商务有限公司。住所地：上海市徐汇。住所地：上海市徐汇区凯滨路****913101040885536371。 法定代表人：庄晓东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐徐，浙江达鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝晶旭，浙江达鹏律师事务所律师。 原告贾献松与被告上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）、慈溪市天桂置业有限公司（以下简称天桂公司）、平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称平安好房公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法由审判员许琴适用简易程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于书凡、被告天桂公司的委托诉讼代理人茹凯凯、被告平安好房公司的委托诉讼代理人祝晶旭到庭参加诉讼，被告恒屋公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告贾献松以被告恒屋公司未返还原告多付的购房定金，其余被告未承担相应责任为由，向本院提出以下诉讼请求：判决三被告共同返还原告购房定金119895元;判决三被告以119895元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率的标准共同赔偿原告自购房定金付清之日2018年3月31日起至返还之日止的利息损失；判决被告天桂公司对被告恒屋公司和平安好房公司应负担的债务承担保证担保责任。 被告恒屋公司未作答辩，也未向本院提交任何证据。 被告天桂公司答辩称：原告要求天桂公司连带返还119895元缺乏事实和法律依据。一、案涉的119895元款项是原告交给恒屋公司的，与天桂公司无关。恒屋公司与原告之间存在居间服务合同关系，由恒屋公司为原告提供居间服务，促成其与开发商签订商品房销售合同，并由原告向恒屋公司支付119895元居间费。二、本案款项并非价外款，而是居间费。天桂公司出具的承诺书仅承诺天桂公司垫付恒屋公司、平安好房公司已收取的价外款。居间服务费不属于承诺书承诺返还的范畴。三、即使最终法院判定恒屋公司、平安公司退还119895元款项，依据天桂公司出具的承诺书也只有在原告申请执行后平安公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，天桂公司承诺会先行垫付给业主。目前原告并未取得法院的生效判决，也未对恒屋公司进行执行，也未知晓是否执行到位，故天桂公司无需在本案中承担连带清偿责任。四、原告主张119895元对应的利息损失，被告天桂公司并未在《承诺书》中同意先行垫付，天桂公司无需承担付款责任。请求法院驳回原告对天桂公司的诉讼请求。 被告平安好房公司答辩称：一、被告平安好房公司与原告之间无合同关系，故被告平安好房公司不是本案的适格主体。被告平安好房公司与天桂公司以及恒屋公司均系居间关系，且被告平安好房公司与原告之间没有任何合同关系，涉案的119895元款项系被告恒屋公司私自向原告收取，被告平安好房公司并不知情。二、被告平安好房公司从未许可、指示被告恒屋公司向第三人收取本案房屋定金，也未实际收到过本案的定金，故被告平安好房公司不应承担共同返还定金及利息的法律责任。综上，原告要求平安好房公司承担共同还款和共同赔偿利息损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求依法判决。 当事人围绕诉讼主张依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定本案事实如下： 被告天桂公司与被告平安好房公司签订有《合作合同》一份，该合作合同约定，被告天桂公司委托被告平安好房公司为天元府项目提供咨询管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告平安好房公司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。合作期限为自2018年1月1日起至2018年12月31日。合同约定被告平安好房公司不得以自己的名义或被告天桂公司的名义收取客户包括服务费在内的任何费用。如有收取，也须返还。该合同附件中对佣金作出约定：以当月平安好房公司推介的签约金额占比达成的标准为准。（1）当月平安好房公司签约金额占比＜5%时，佣金费率为0.8%。（2）5%≤当月平安好房公司签约金额占比＜10%，佣金费率为0.9%。（3）当月平安好房公司签约金额占比≥10%，佣金费率为1%。 2018年4月1日，被告平安好房公司（甲方）与被告恒屋公司（乙方）签订《渠道分销合作框架协议》。该协议约定，被告平安好房公司授权被告恒屋公司参与甲方指定楼盘项目（通过甲方APP“好房拓”展示）的销售合作，被告恒屋公司为平安好房公司提供销售渠道拓展支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范围为该项目领取预售证公开发售且经被告平安好房公司确认的房源。合作期限自2018年4月1日起至2018年12月31日。合同还约定除非被告平安好房公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确佣金标准为：当平安好房公司签约金额占比＜5%时，渠道佣金为0.68%；5%≤平安好房公司签约金额＜10%，渠道佣金为0.76%；10%≤平安好房公司签约金额，渠道佣金为0.85%。 2018年4月29日，原告配偶金秀芬向被告恒屋公司转账支付6万元，原告贾献松向被告恒屋公司转账支付9895元,并另行向被告恒屋公司现金支付5万元。后被告恒屋公司向原告出具了两张收据，金额分别为69895元和5万元，收据中载明了收款事由为“天元府16幢703室定金”，其中5万的收据中载明收款方式为现金。后原告与被告天桂公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告向被告天桂公司购买商品房，为月桂府16幢703，总价款903733元，签订合同前原告已向被告天桂公司支付定金10000元，该定金于交付首期房款价时抵作商品房价款，原告应于2018年6月7日前支付全部房款。2018年5月9日和6月7日，被告天桂公司向原告出具了金额为271120元和632613元的增值税普通发票。 自2018年下半年开始，陆续有购房者向××巷镇××，慈溪市住建局、慈溪市公安局反映被告天桂公司、恒屋公司存在价外收费情况。2018年11月19日，被告天桂公司向××巷镇××出具《关于“月桂府”业主投诉有中介机构违规收款的回复报告》，载明：一、我司与恒屋公司不存在任何委托关系。我司于2018年1月1日与平安好房公司签订《合作合同》，委托平安好房公司为“月桂府”项目销售提供信息咨询及客户推荐服务。双方合同约定，除服务费外不得以任何形式向客户收取任何款项。我司从未委托恒屋公司从事“月桂府”项目的任何代理活动。二、平安好房公司违反合同约定，私下委托第三方恒屋公司。 2019年2月13日，被告天桂公司向周巷镇政府出具《整改报告》，就业主投诉违规收取中介费事项回复如下：我司于2018年1月1日与平安好房公司签订了《合作合同》约定我司委托平安好房公司提供信息咨询及客户推荐服务，合作期间平安好房公司为我司推荐并成交275组客户，双方明确约定平安好房公司不得以任何形式收取任何款项。据调查了解，恒屋公司对倪艳等22组购房户存在价外收费314万元，剩余200多组客户可能存在价外收款违规情况但未有投诉现象，我司在自查自纠中。了解情况后我司联系并督促恒屋公司及平安好房公司与该批投诉客户当面约谈，经过2018年11月10日、11月12日、11月17日多轮磋商未果，后由我司代为执行全程对接及处理。2018年12月3日下午约谈该批客户至我司，最终达成共识——由我司拟《三方协议》进行签确后进行退款至客户账户，若恒屋无力或拒绝退款则由我司代为垫付。我司立即起草协议，投诉客户、恒屋公司及我司于12月中旬对《三方协议》内容达成一致。2018年12月23日，我司经办人员前往温州与该批签约客户进行《三方协议》签订，签订后恒屋公司无力支付，由我司进行了垫付，现客户对我司处理结果较满意且对整个事件形成谅解。期间，我司做出如下整改：1.与平安好房及其他中介公司终止合作；2.已按要求严肃整顿销售人员在销售过程中违规操作，目前已停止营销负责人公司职务；3.我司承诺剩余200多组客户今后发生违规收费情况我司按该批客户处理方案执行，发现一起解决一起；4.在今后销售过程中合法合规；5.我司在今后销售过程中出现违规现象愿意无条件接受处罚。 恒屋公司刘震寰在周巷镇派出所对其所做的询问笔录中陈述：其系恒屋公司股东之一，2018年4月份开始至2019年过年前给碧桂园做销售，其系这个项目的负责人。碧桂园先找到恒屋公司，因恒屋公司做销售较好，但恒屋公司未入库，不能直接做销售，所以碧桂园让恒屋公司挂靠到平安好房公司，平安好房公司是碧桂园的一级代理商。恒屋公司大概派了7、8个销售员负责销售碧桂园的房子，一般的客户选择是非宁波本地客户。因恒屋公司手上有资源，一般去温州找分销商，恒屋公司给分销商带看费，如果客户成交，恒屋公司就给分销商佣金，总共销售大概200多套的房子。碧桂园给平安好房公司佣金，平安好房公司给恒屋公司佣金，给恒屋公司的佣金是房价的2%，平安好房公司期间付了一部分佣金给恒屋公司，还欠几百万元未付。在销售房子的过程中，恒屋公司向客户收了服务费，双方签订了服务协议。因为2%的佣金不足以支付整个团队的开销。恒屋公司跟碧桂园谈过，只要保证碧桂园房子的底价，也只要客户愿意，就可以收取服务费。15万元服务费打到恒屋公司账户，付了服务费，签了服务协议，就会送一张1万抵10万元的车位券。如果客户不同意，那就不买房子，如果愿意付，就签服务协议，送车位券，也跟客户说清楚服务费的情况。后有客户投诉服务费的事情，政府部门也曾介入，当时跟客户达成了和解协议。 被告天桂公司项目副总朱红雷接受住建局的调查询问过程中陈述：收取信息服务费是在售楼处一单间内，天桂公司人员并不知情，信息服务费与特惠车位没有关联性，因购房户为外来投资人员，考虑到该批客户购买车位的意愿低，为进一步促进车位销售，决定对外地客户发放车位优惠券。被告恒屋公司副总王谊军在接受住建局调查时陈述：恒屋公司是在2017年11月至12月开始与碧桂园合作，2018年新年后，碧桂园营销经理汪杰找到恒屋公司要求合作，因佣金过低恒屋公司不愿意合作，后经调研，周边项目向温州、上海等外地客户佣金返还在9万元左右，汪杰提出他们车位备案价在16万元/个，实际成本4万元/个，可在销售过程中通过1万元的车位券发放，中间的价格差由恒屋公司以服务费形式收取，实际的车位差价通过抬高主体房价格进行弥补，实际操作过程中，我公司收取的服务费大部分在15万元左右，其中11万元左右支付给了温州、上海的经纪机构。恒屋公司的销售人员在碧桂园项目一年多，多的时候有10余人，碧桂园是知情的，且双方一直有合作关系。服务费的收取是在售楼处的财务进行收取。双方分工明确，本地客户由碧桂园自己的销售接待，外地客户恒屋公司接待。车位优惠券由天桂公司印制，车位券仅针对与恒屋公司签订服务协议和合同的外地购房业主。碧桂园的相关人员知道恒屋公司收取服务费。收取服务费是明确告知购房者的，并且签订了协议。 2019年9月5日，被告天桂公司出具自查整改报告一份，载明：自月桂府价外款事件发生之后，我司开展自查，要求平安公司及恒屋公司退还以车位定金形式收取的价外款，经调查、沟通、谈判，约定由恒屋公司退还22户业主价外款并已最终落实。后续我司将继续配合住建局和周巷镇政府做好以下几方面工作：1.对涉及价外款的业主做好解释和疏导工作；2.积极化解业主间因车位价格差异造成矛盾，制定严谨细致的车位销售方案，确保车位销售工作有序稳定的推进；3.在保证质量安全的前提下，科学合理的加快项目工程进度，确保月桂府项目能够顺利交付。 2019年9月12日，被告天桂公司出具《承诺书》一份，载明：2019年9月11日，在慈溪市××巷镇××楼××室，我司与59位我司开发的“月桂府”项目业主就恒屋公司收取业主价外款（定金）一事，在××巷镇××相关工作人员的见证下，现我司对59位业主承诺如下：在59位业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担，业主因自身本次诉讼产生的交通费及住宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安好房公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安好房公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给59位业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请执行之日起1年内。二、若公安机关对此次价外款事件立案调查且经过司法程序后法院判决恒屋公司及相关人员构成刑事犯罪的，我司承诺，公安机关在退赃返还给业主时，不足部分由我司在10日内先行垫付59位业生。三、59位业主都能以壹万元价格购买“月桂府”项目的车位（每户房屋业主限购一个）。59位业主需向我司提供因购买“月桂府”项目房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证，包括业主付款的银行记录凭证（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如微信聊天记录等）等。否则，我司不向未全部（是指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。本承诺书一式叁份，我司、59位业主、慈溪市××巷镇××各持有一份。 2019年9月25日，被告天桂公司向××巷镇××出具承诺书一份，载明：1.自“月桂府”项目向全体业主以挂号信方式告知关于此次价外款事项后60日内，存在相同被恒屋公司收取价外款情形的业主，可享与59位业主同等承诺，但不符合承诺要求的业主除外。2.我司愿意按59户业主承诺书的要求条件执行。 2019年10月8日，被告天桂公司在××巷镇××见证下出具《承诺书》一份，载明：2019年10月4日，我司与月桂府的部分业主就恒屋公司收取业主价外款（定金）一事，在××巷镇××工作人员的见证下，现我司对该部分业主承诺如下：一、该部分业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体及委托的律师由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担，业主因自身本次诉讼产生的交通费及住宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安好房公司返还已收取价外款（或定金）后，若法院生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安好房公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请之日起1年内；二、若公安机关对此次价外款事件立案调查且经过司法程序后法院判决恒屋公司及相关人员构成刑事犯罪的，我司承诺，公安机关在退赃返还业主时，不足部分由我司在10日内先行垫付给该部分业主。三、该部分业主都能以1万元价格购买月桂府项目的车位（每户房屋业主限购一个）。四、该部分业主需向我司提供因购买月桂府项目房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证方可享受本承诺书承诺的权利，包括业主付款的银行记录凭证（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如微信聊天记录）等，否则，我司不向未全部（指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。五、该部分业主因起诉恒屋公司而产生的诉讼费，由于诉讼费缴纳时效问题，由业主自行支付给法院，支付完成后再凭缴费通知等法院文书向我司报销，后期如因撤诉，驳回诉讼等原因造成诉讼费退回的，业主需将退回的诉讼费返还我司。该部分业主因起诉恒屋公司而产生的律师费，应以最新《浙江省物价局浙江省司法厅关于指定律师服务收费标准的通知》及附件《浙江省律师服务收费标准》的规定为限，凭委托律师代理合同及发票进行报销。该部分业主因起诉恒屋公司而产生的交通费及食宿费按照我司专员级别员工差旅费标准凭票报销。本条约定的费用报销，我司均在收到完成报销资料后15个工作日内支付。六、我司理解该部分业主因价外款事件而延迟前来办理收楼手续，我司不要求该部分业主承担逾期收房违约金，但其他事项需按商品房买卖合同约定。 本院认为：本案的争议焦点为原告支付给恒屋公司119895元款项的性质。根据被告恒屋公司的操作管理，其向购房者收取款项时一般出具定金收据，购房者有理由相信其交纳的是房屋或车位定金。从庭审中被告平安好房公司、被告恒屋公司股东刘震寰在慈溪市公安局周巷中心派出所作笔录时所作陈述以及被告天桂公司项目副总在住建局所作的陈述来看，被告天桂公司对转委托知情并同意。但无论是天桂公司与平安好房公司签订的《合作合同》还是平安好房公司与恒屋公司签订的《合作框架协议》，均约定了不得向购房者收取任何费用，故被告恒屋公司以定金名义收款且未交付给天桂公司的行为超越了其委托销售的权限，被告天桂公司也未对恒屋公司的收款行为进行追认。综上，本院认定案涉119895元款项为恒屋公司以房屋定金形式收取的款项，其未将上述款项交付给天桂公司的行为超越了其委托代理销售的权限，被告天桂公司也未对恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有权要求被告恒屋公司返还该款项并赔偿自收款之日起的利息损失。被告天桂公司辩称其案涉款项是居间费，不属于承诺书承诺返还的范围，与本院认定事实不符，本院不予采信。至于被告平安好房公司，因其并未指示恒屋公司进行收款，故原告要求其承担还款责任缺乏事实和法律依据，本院对被告平安好房公司无须承担还款责任的辩称予以采信。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十九条、第一百七十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告贾献松119895元； 二、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿原告贾献松自2018年3月31日起至2019年8月19日止、按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算的利息损失以及自2019年8月20日起至款项付清之日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 三、被告慈溪市天桂置业有限公司对上述判决第一项确定的被告上海恒屋置业顾问有限公司的义务经执行未能清偿部分承担补充付款责任； 四、驳回原告贾献松的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费2966元，减半收取计1483元，由被告上海恒屋置业顾问有限公司和被告慈溪市天桂置业有限公司共同负担，于本判决生效后七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员  许 琴 二〇二一年三月四日 法官助理  马佳怡 代书记员  鲍安琪