四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终148号 上诉人（原审原告）：周九龙，男，1966年10月28日出生，汉族，住攀枝花市西区。 委托诉讼代理人：付斌，四川道合律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人（原审被告）：攀枝花市仁和区前进锻轧厂，住所地：攀枝花市仁和区前进镇前进村纳拉河社，统一社会信用代码：91510411204553483W。 法定代表人:邹建祥，该厂厂长。 上诉人周九龙、攀枝花市仁和区前进锻轧厂（以下简称前进锻轧厂）因商品房销售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初2273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人周九龙的上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令前进锻轧厂协助周九龙将攀枝花市××段××号房屋中第二单元6层1号住房（权证号Ｒ××1）转移登记至周九龙名下；三、判令前进锻轧厂以总房款145215元为基数，按日万分之三的比例给付2017年5月31日起至产权证办理完毕之日止的逾期办证违约金，暂计至2020年11月3日，金额为54499.19元。事实和理由：1.一审判决认定案涉房屋处于查封状态，构成履行不能，无法过户，该判决内容与（2020）川04民终177号生效判决的结果相悖。根据（2020）川04民终177号生效判决的内容，案涉房屋不得被抵押权人攀枝花市农村商业银行股份有限公司西区支行执行，周九龙已通过案外人执行异议之诉取得该房屋的物权期待权，该房屋应解除查封，过户至周九龙名下；2.根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”的规定，案涉抵押财产可以转让；3.周九龙与前进锻轧厂在购房合同中约定“出卖人承诺在房屋交付使用后，于2006年12月30日前将房屋分户产权证办与买受人名下，逾期一天按总房款的万分之三向买受人支付利息”，因此，前进锻轧厂应向周九龙支付对应数额的违约金。一审法院在前进锻轧厂未提出调减违约金的请求时自行调减，与法律规定不符。 上诉人前进锻轧厂的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或在查明事实的基础上改判驳回周九龙的诉讼请求。事实和理由：周九龙与前进锻轧厂在购房合同中约定的购房款总额为145215元，但周九龙并未全额支付该款项，仅支付131215元，未完全履行合同义务，一审判决以145215元为基数计算违约金与本案事实不符。 周九龙向一审法院起诉请求：一、判令前进锻轧厂协助周九龙将攀枝花市××段××号房屋中第二单元6层1号住房（权证号Ｒ××1）转移登记至周九龙名下；二、判令前进锻轧厂以总房款145215元为基数，按日百分之三支付自2017年5月31日起至产权办理完毕之日止的违约金。 一审法院审理查明，2005年6月1日，周九龙与前进锻轧厂签订购房合同，约定，“出卖人（甲方）前进锻轧厂，买受人（乙方）周九龙。一、买受人所购房基本情况：1.房屋座落：攀枝花市仁和区渡仁西线南山段；2.国有土地使用证编号为：攀国用（2003）字第0××6号；3.房屋所有权证号为：攀房权证仁字第0××1号；4.买受人购买的房屋为第2单元6层1号住宅。现房，框架结构，层高为3米，建筑面积约为138.3平方米。二、计价方式与价款：按建筑面积计算，该房屋销售单价为1050元每平方米，总房款145215元。三、付款方式：买受人在签订合同时一次性付清所购房屋总价款131215元。四、交房时间：买受人在签订购房合同并交清房款后三天内，出卖人将验收合同的商品房交付买受人使用……八、其它约定事项……2.出卖人承诺在房屋交付使用后于2006年12月30日前，将房屋分户产权证办与买受人名下，逾期一天按总房款的万分之三向买受人支付利息……十二、买受人所购该房总房款的10%（总计壹万肆仟元整）在出卖人将买受人的房屋产权证及土地使用权证办好后支付，期间出卖人办理买受人的以上两证按国家相关规定应由买受人承担的费用由买受人支付。前进锻轧厂也于当日将房屋交给了原告。2005年6月20日，周九龙又向前进锻轧厂交纳了1000元的房屋维修基金。2006年，周九龙将案涉房屋装修入住，使用至今。 因其他公司向银行贷款，前进锻轧厂以位于攀枝花市仁和区××段××＃××＃房屋作为抵押物提供担保。攀枝花市不动产登记中心于2019年1月3日出具《房屋信息摘要》载明：房屋地址为攀枝花市仁和区××段××号，房屋唯一号为32188，建筑面积4725.38平方米，登记权利人为前进锻轧厂，权证号为Ｒ××1（上手产权Ｒ002061）；限制登记号904686，限制登记单位四川省攀枝花市仁和区人民法院，限制登记文号（2017）川0411民初554号，限制登记时间2017年5月15日，限制终止时间2020年5月14日；限制登记号1049389，限制登记单位攀枝花市中级人民法院，限制登记文号（2018）川04民终736号、（2018）川04执保10号，限制登记时间2018年5月29日，限制终止时间2021年5月28日；他权号Ｒ00000740，抵押面积7303.6平方米，权利价值1300万元，约定期限2015年3月9日至2016年3月8日，抵押权人攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行，债务人：攀枝花市祥安轧钢有限公司；他权号Ｒ00000789，抵押面积7303.6平方米，权利价值1300万元，约定期限2016年4月15日至2018年4月14日，抵押权人攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行，债务人：攀枝花市祥安轧钢有限公司。 在前进锻轧厂作为被执行人的执行案件中，周九龙作为案外人向法院提出了执行异议之诉，经一审和二审法院审理，支持了周九龙的诉讼请求，停止对案涉房屋的执行。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。周九龙与前进锻轧厂所签订的购房合同，意思表示真实，内容合法有效。履行不能是指实际支付的内容为不能，本案中，周九龙要求前进锻轧厂协助办理过户手续，而案涉房屋处于查封状态，前进锻轧厂无法继续履行，构成履行不能，周九龙要求将前进锻轧厂所有的位于攀枝花市××段××号房屋中第二单元6层1号住房（权证号Ｒ××1）转移登记至其名下依据不足，一审法院不予支持。周九龙与前进锻轧厂签订的购房合同第八条第2款“出卖人承诺在房屋交付使用后于2006年12月30日前，将房屋分房产权证办与买受人名下，逾期一天按总房款的万分之三买受人支付利息”约定的利息实质上为逾期办证违约金，前进锻轧厂也确实存在违约的情形，周九龙主张自2017年5月31日起支付违约金的主张一审法院予以支持，由于无法确定办理分户产权的具体时间，违约金计算至一审法庭辩论终结时止。以后产生的违约金周九龙可视情况另行主张。由于周九龙未提交造成损失的依据，一审法院对其主张的违约金调整为每天万分之一。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、攀枝花市仁和区前进锻轧厂按总购房款145215元为基数，按每天万分之一的标准支付自2017年5月31日起至2020年11月3日止的违约金18560元；二、驳回原告周九龙的诉讼请求 双方当事人在二审中均未提交新证据。 一审查明事实与本院查明一致，本院予以确认。 本院同时查明：2019年1月9日，周九龙提起与攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行、前进锻轧厂的案外人执行异议之诉，其在该案中的诉讼请求为：一、请求确认权证号Ｒ××1中的第二单元6层1号住宅为周九龙所有；二、判决停止对该房屋的执行。四川省攀枝花市西区人民法院作出（2019）川0403民初68号民事判决，判决内容为：一、不得执行登记在前进锻轧厂名下的位于攀枝花市仁和区××段××号房屋（权证号Ｒ××1）中第二单元6层1号住房；二、驳回周九龙的其他诉讼请求。前进锻轧厂不服该判决，提起上诉，本院于2020年3月13日作出（2020）川04民终177号民事判决：驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案合同签订、履行的时间均在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。 根据本案事实及双方当事人的陈述，本案争议焦点为：一、前进锻轧厂是否应协助周九龙将案涉房屋过户至其名下；二、前进锻轧厂是否应向周九龙支付其主张的逾期办证违约金。 关于前进锻轧厂是否应协助周九龙将案涉房屋过户至其名下的问题。本案纠纷的起因在于前进锻轧厂将已出售的房屋另设定抵押的不诚信行为，该行为造成多个权利同时存在于一个标的物之上，对购买人的合法权益造成了损害，也导致抵押权人的抵押权难以实现。本案中，已发生法律效力的（2020）川04民终177号民事判决已否定了攀枝花农村商业银行股份有限公司西区支行对案涉房屋抵押权的执行，确认了周九龙对案涉房屋享有物权期待权，因此，前进锻轧厂应继续履行其与周九龙的购房合同，配合周九龙办理案涉房屋的物权转移登记。周九龙上诉称本案应适用《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，由于本案的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故周九龙该上诉理由不能成立。 关于前进锻轧厂是否应向周九龙支付其主张的逾期办证违约金的问题。周九龙与前进锻轧厂在购房合同中约定了“出卖人承诺在房屋交付使用后于2006年12月30日前，将房屋分房产权证办与买受人名下，逾期一天按总房款的万分之三买受人支付利息”，前进锻轧厂逾期办证，应承担违约责任，周九龙主张前进锻轧厂给付违约金具有合同依据。但是，周九龙从2006年以来一直占有使用案涉房屋，其在诉讼中也未举证证明案涉房屋未过户给其造成的实际损失以及可得利益，前进锻轧厂上诉提出违约金过高，周九龙上诉提出违约金不应调减，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，一审法院对周九龙主张的违约金调整为每天万分之一并无不当。至于违约金的基数，前进锻轧厂与周九龙在购房合同中约定的是按房屋总价款计算，故一审按照145215元房款为基数计算违约金并无不当。前进锻轧厂逾期办证的事实持续存在，周九龙要求前进锻轧厂对逾期办证违约金支付至产权办理完毕之日止的诉讼请求予以支持。 综上所述，一审判决对案涉房屋是否达到过户条件以及违约金的截止时间的认定不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初2273号民事判决； 二、攀枝花市仁和区前进锻轧厂于本判决生效之日起15日内协助周九龙办理位于攀枝花市仁和区××段××号房屋（权证号Ｒ××1）中第二单元6层1号住房的产权过户手续； 三、攀枝花市仁和区前进锻轧厂于本判决生效之日起15日内向周九龙支付自2017年5月31日起至2020年11月3日止的违约金18560元，并以总房款145215元为基数，按日万分之一向周九龙支付自2020年11月4日起至产权办理完毕之日止的违约金； 四、驳回周九龙的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取为496元，由攀枝花市仁和区前进锻轧厂负担。二审案件受理费264元，由攀枝花市仁和区前进锻轧厂负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二一年三月二十六日 法官助理  许 那 书 记 员  倪林蓉