安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖13民终284号 上诉人（原审原告）：付培启，男，1970年1月1日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：候先运，安徽民之声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张慧清，女，1979年6月17日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：孙得才，安徽法理律师事务所律师。 原审第三人：宿州市大家置业有限公司,住所地安徽省泗县西二环路与南二环路交叉口。统一社会信用代码91341324550186874X。 法定代表人：孙明文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩磊，男，该公司员工。 上诉人付培启与被上诉人张慧清、原审第三人宿州市大家置业有限公司（以下简称大家置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初3320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 付培启上诉请求：撤销一审判决并改判停止对泗县泗州国际装饰城Ａ3区113、114、115、135、136、213、214、215、235、236、313、314、315、335、336号房屋的执行,解除查封、停止拍卖，并确认付培启与第三人之间签订的商品房买卖合同有效；一、二审诉讼费用由张慧清承担。事实和理由：1.原审认定事实错误。张慧清与大家置业公司民间借贷纠纷一案中，将付培启所有的房屋予以查封。付培启于2016年2月5日与大家置业公司签署上述房屋的买卖合同，并于当天支付2379273元，大家置业公司开具购房发票并交付房屋。付培启一直占有使用至今，后付培启多次要求大家置业公司为其办理房屋产权证，而该公司由于涉案多，管理混乱，所购房屋消防设施不达标。房屋被多次查封，不能进行产权登记。原审认为购房合同为填充式合同，无落款日期，不能证明购房事实错误。虽无落款日期，但付培启提供税务机关出具的购房发票及合同内容有签订时间和交房时间，均能证明合同签订的时间，同时证人付某、魏某等证明购买房屋的事实及申请办理备案登记和过户未果原因，原审认定事实错误。2.原审判决适用法律错误。付培启在法院查封前与大家置业公司签订涉案房屋买卖合同，全额支付购房款，已合法占有所购房屋，且未办理过户登记并非是付培启自身原因，本案符合最高人民法院《执行异议与复议规定》第二十八条规定，付培启对涉案房屋享有合法民事权益，足以排除强制执行，符合法律规定。另补充，基于同一事实，几乎相同的证据，裁判要一致。宿州市中级人民法院对张慧清有完全相同的判决，同时提供的最高法关于执行异议之诉指导意见的判例。2、一审判决采用分析方式进行裁判，不符合法律规定，违反了证据规则的规定，是一种推测性的判决。 张慧清辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应当驳回付培启的上诉，维持一审判决。2、关于付培启提到宿州市中级人民法院之前有过类似的判决，并且认为同案应当同判，但是付培启忽视了案件的客观基本事实，包括付培启提供的判决书中，购房者不仅有银行的转账记录，而且款项是打到大家置业公司的账户。而本案的付培启付款的过程，付款的形式，明显不符合客观事实，也不符合常理。付培启案件，在执行异议审查的时候，其称是现金一次性支付，并且是从银行取款，在本案的一审诉讼时又提供了所谓的转账，而转账是转给王行文的人，王行文涉及到非法集资。付培启拿这些所谓的判例来作为本案的主张，是不客观的，案件的事实不一样，对证据的审查，判决结果要根据法律和事实来判决，而不是根据之前的判决。因为判决的过程、判决的基础是不一样的。3、关于占有的问题，对方提供了所谓的租赁合同，但这些租赁合同均没有在房管部门进行备案，租赁合同的签订具有很大的随意性，付培启提供了有大家置业公司的所谓的证明，应当明确大家置业公司是本案的当事人，大家置业公司的主张和付培启的主张是完全一致，这可以理解。关于占有的问题，有一个客观事实是无法改变，上房的通知，房屋的交接，付培启为何没有提供。4、关于法律的适用，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条一审判决都进行了适用，不是单纯的适用第二十九条，从之前的判例来看，是选择性适用问题。一审法院依据该2条规定，对案件事实所作出的推理，是符合客观事实的。付培启说分析裁判，观点不能成立。5、关于办证责任问题，对方提供了一些证据，大家置业公司也把责任揽到自己身上，但是如何分析责任问题，从对方主张的购房时间，到法院查封有很长一段时间，为什么没有办证。如果说对方说没有监管账户没有资金来交，那么开发商卖房的房款要交到什么地方，房款就应当交到开发公司的账户上。如果说没有资金来交，就说明付培启没有支付购房款。综上，一审判决是正确的，付培启的上诉请求事实和理由均不能成立，建议驳回上诉，维持原判。 宿州市大家置业有限公司述称，一审判决不正确，付培启的上诉理由能够成立。请求法院依法判决。 付培启向一审法院起诉请求：停止对泗州国际装饰城A3区113、114、115、135、136、213、214、215、235、236、313、314、315、335、336号房屋的执行。 一审法院认定事实：涉案房屋泗州国际装饰城A3区113、114、115、135、136、213、214、215、235、236、313、314、315、335、336号房屋为大家置业开发的商住楼，登记在大家置业名下。2017年1月17日，一审法院以（2016）皖1324民初4572号民事调解书确认：大家置业欠张慧清借款本息665万元（本金600万元，利息65万元），大家置业分十期偿还，2018年2月27日前还清；如大家置业累计三次不按时偿还，则张慧清有权申请执行全部剩余欠款。2017年4月13日因大家置业未按调解书确定义务履行，张慧清向一审法院申请强制执行，一审法院依法立案进入执行程序。2017年8月7日、2019年4月18日一审法院依据（2017）皖1324执981号之一执行裁定书、（2018）皖1324执254号之一执行裁定书，依法查封了上述涉案房屋。2020年5月15日，付培启以一审法院查封上述房屋侵害其合法权益为由向一审法院提起执行异议。2020年5月28日，一审法院经审查认为付培启的异议请求不能成立，以（2020）皖1324执异27号执行裁定书裁定驳回异议人付培启的执行异议请求。2020年6月17日，付培启向一审法院提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案双方争议焦点是付培启对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 依据上述法律规定，结合付培启所举证据（购房合同、安徽省宿州市地方税务局销售不动产统一发票、2015年2月1日转账给王行文1024376.82元的转账凭条、房屋租赁合同及证人付某、魏某、宋某的证言），分析如下：1.购房合同为填充式格式合同，合同尾部没有签署日期；2.购房款高达237万余元，付培启没有足够证据证明已实际付清了购房款。付培启举证的转账凭条与本案缺乏关联性，证人付某和魏某是付培启亲属，证人宋某仅证明付培启向其借款45万元的事实；3.付培启在购买房屋后即将房屋对外出租，所购房屋并非用于居住；4.付培启没有举证证明自己无其他用于居住的房屋；5.付培启在房屋交付4年后仍未办理过户登记，没有证据证明付培启向大家置业提出过办理过户登记的请求，没有证据证明是因为大家置业的过错导致未办理过户登记，综上分析，付培启的诉讼请求因证据不足，不符合上述法律规定之排除强制执行的条件，不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定,判决:驳回付培启的诉讼请求。案件受理费25834元，由付培启负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。付培启提供证据如下：证据1，安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初463号民事调解书，证明案涉的房屋原来是大家置业公司销售给王行文的，王行文已实际占有该房屋并对外出租。在使用过程中，因案涉的房屋存在质量问题，双方经一审法院调解达成协议，解除了商品房买卖合同，解除后的购房款由大家置业公司出售后返还给王行文。付培启所购的房屋就是王行文与大家置业公司解除合同涉及的房屋。证据2，2021年1月18日大家置业公司情况说明，证明签订合同的经过，大家置业公司表示提到安徽省泗县人民法院（2016）皖1324民初463号民事调解书经过一审法院调解解除合同后付培启购买的，由于大家置业公司没有将购房款返还给王行文，经王行文介绍购买，替王行文还银行贷款100多万元，使房屋解押。税务发票有时间，2016年2月5日签订合同，开具发票。大家置业公司承认解除合同后购房款没有退给王行文。2016年2月5日合同签订后，房屋就交付给付培启，付培启购房后对房屋进行出租。电费的户还是王行文的，没有变更。因大家置业公司的原因未办理房产过户手续。证据3，2021年1月21日王行文证明及2016年2月5日结算清单及调查申请书，证明付培启在与王行文、大家置业公司解除合同前房屋是抵押的，付了100多万元进行解押，同时王行文也借付培启的68.4万元，以及其他人的款项，进行总体结算。购买房屋的时候就与王行文签订了结算清单。证据4，电费发票、微信转账记录4张，证明到目前交付的户名仍然是王行文，微信转账记录证明付培启把房屋出租给其他人，微信转电费、付房租的记录。房屋一直是付培启在占有使用。证明5，安徽省宿州市中级人民法院（2019）皖13民终2276号及（2018）皖13民初133号民事判决书、2017年3月8日发布最高法院指导案例72号及最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定书，证明以抵账方式，合同是成立的。合同没有备案，不影响房屋的占有，不影响合同的效力。证据6，卓之化的营业执照、收条，证明案涉房屋自2013年开始对外营业，付培启自2016年开始向卓之化收取案涉房屋租金。证据7，王行文用电客房信息，证明王行文于2014年2月13日案涉房屋用电立户登记，该房屋已实际交付给王行文。张慧清质证意见，对证据1的真实性无异议，对关联性有异议。对证据2真实性、关联性均有异议，大家置业公司也是案件的当事人。对证据3的真实性、关联性均有异议。对证据4关联性有异议。对证据5法院的判决不是证据，判决书都是真实的，达不到对方的证明观点。从付培启举证的方向来看，与一审诉讼的主张完全不同。执行异议审查和一审诉讼中，付培启主张是一次性现金交付，从未提到抵账的问题，其二审提出，不应采信。对证据6，真实性、关联性有异议，付培启收房租的收条应在他人手中，对此不认可。对证据7，真实性无异议，但与本案无关联性，无法反映抵账的事实。大家置业公司质证意见，对付培启提供的证据认可。房屋开始卖给王行文，王行文使用一段时间后，王行文带付培启去公司，说要把房屋转给付培启。因当时不具备办证条件，就没有办证，后一审法院进行调解，又与付培启签订了合同。付培启与王行文如何转账、抵账大家置业公司不清楚，大家置业公司也没有收到钱，所以一直没有给付培启备案。大家置业公司收到王行文的款项了，对他们之间变更名字的行为，大家置业公司也认可。本院认证意见，对证据1真实性予以认可，认定王行文已于2014年签订案涉房屋买卖合同，且已实际交付王行文。对证据2、3、4、6、7，案涉房屋经过一审法院调解解除合同后由付培启购买，并替王行文还银行贷款，2016年2月5日付培启与大家置业公司签订案涉房屋买卖合同并开具发票。付培启实际占有案涉房屋并对外进行出租。对证据5，不属于证据，本案不予认定。大家置业公司提供泗县国际装饰城A3#商品房预售许可证，证明案涉房产于2012年4月6日可以合法出售。付培启质证意见，认可该证据，大家公司房屋符合规定对外预售，其合法取得购买的房屋。张慧清质证意见，真实性无异议，予以认可。本院认证意见，各方对该证据均予认可，本案予以认定。本院对王行文核实笔录，王行文对其提供的情况说明予以认可。张慧清质证意见，证据三性均有异议，王行文为诉讼需要与付培启串通，其陈述不应采信。大家置业公司对核实笔录予以认可。本院认证意见，经核实，王行文认可提供的情况说明，结合付培启提供证据1、3、4、7，可以认定王行文陈述属实，本案予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2014年4月30日，王行文与大家置业公司签订泗州国际装饰城A3栋112-115、134-136号商铺买卖合同，后因质量问题，达成调解协议解除房屋买卖合同，商铺出售后返还王行文购房款33777309元。2016年2月5日付培启与大家置业公司签订泗州国际装饰城A3栋113、114、115、135、136商品房买卖合同，并出具购房发票。后付培启实际占有并将案涉房对外出租并收取租金。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，经查付培启自王行文与大家置业公司解除房屋买卖合同后，一审法院采取保全措施之前已与大家置业公司签订案涉房屋买卖合同且购房款已付清，同时对案涉房屋进行了实际控制、管理、对外出租并产生收益，且非因其自身原因未办理房屋产权登记。根据现有证据不足以认定大家置业公司为逃避债务执行采取虚假的以房抵债或签订虚假购房合同等其他非法手段阻却执行情形的，因此，付培启对案涉房屋享有合法民事权益，足以排除强制执行。一审法院认定付培启的诉讼请求因证据不足，不符合法律规定之排除强制执行的条件，不予支持确有不当，本院予以纠正。 综上所述，付培启的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省泗县人民法院（2020）皖1324民初3320号民事判决； 二、不得执行泗州国际装饰城A3栋113、114、115、135、136、213、214、215、235、236、313、314、315、335、336号房屋。 一审案件受理费25834元，由张慧清负担；二审案件受理费25834元，由张慧清负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  吕庆龙 审判员  李 震 二〇二一年三月二十六日 法官助理仰芮 书记员张猛 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。