苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0509民初1997号原告：李俊，女，汉族，1971年11月13日生，住甘肃省兰州市城关区。被告：苏州香槟街物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇江兴西路469号。法定代表人：史国新。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新。原告李俊与被告苏州香槟街物业管理有限公司（以下简称香槟街物业公司）、吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理，原告李俊到庭参加诉讼，被告香槟街物业公司、安富公司均经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李俊向本院提出诉讼请求：1.香槟街物业公司支付到期应付分红收益48420元；2.香槟街物业公司支付违约金13255元(按照本期应付分红收益48420元的日万分之五计算，自2019年7月16日起算至实际付清分红收益日止，暂算至2021年1月15日)；3.安富公司对香槟街物业公司的上述付款义务承担连带责任；4.诉讼费用由香槟街物业公司、安富公司共同承担。事实与理由：李俊因安富公司宣传称芗槟商业广场的商铺统一经营管理，购买后可享高分红收益，遂与安富公司签订《苏州市商品房买卖合同》，购买芗槟商业广场商铺并依约支付了全部购房款。签订合同时，安富公司指定李俊与其关联公司香槟街物业公司签订《物业委托协议》，将铺位交给香槟街物业公司统一招商经营管理，不能另行委托经营管理公司进行招商运营。基于对安富公司宣传的高收益的信任，李俊遂与香槟街物业公司签订了《物业委托协议》，合同约定的高收益内容与安富公司宣传一致。但香槟街物业公司未按约向李俊支付分红收益，李俊多次向香槟街物业公司、安富公司索取无果。苏州市吴江区人民法院于2020年7月28日作出(2019)苏0509民初15221号民事判决，判决安富公司应支付李俊2019年1月1日至2019年6月30日期间的分红收益13849.45元及2019年7月16日至实际履约日的违约金。但截至目前，安富公司尚未按以上判决支付李俊任何分红收益及违约金。香槟街物业公司逾期支付分红收益的行为已给李俊造成巨大损失，安富公司作为关联公司应对此承担连带责任。被告香槟街物业公司未作答辩。被告安富公司未作答辩。经审理查明：2019年11月12日，本院立案受理了李俊与香槟街物业公司、安富公司合同纠纷一案，李俊诉请要求香槟街物业公司支付2019年1月8日至6月30日期间的分红收益、违约金，并要求安富公司承担连带责任。本院于2020年7月28日作出（2019）苏0509民初15221号民事判决：香槟街物业公司支付李俊2019年1月8日至2019年6月30日期间的分红收益13849.45元、逾期付款违约金（以13849.45元为基数，自2019年7月16日起至实际履行之日止，按照日万分之五计算）；驳回李俊的其他诉讼请求。（2019）苏0509民初15221号民事判决认定：李俊与安富公司签订的《苏州市商品房买卖合同》、与香槟街物业公司签订的《物业委托协议》依法成立并有效；案涉房屋虽未交付，但根据《物业委托协议》的约定及当事人的陈述，分红收益的支付并不以房屋交付为要件；李俊按照年利率6%计算的分红收益中，应当扣除属于香槟街物业公司的10%委托费用；李俊关于安富公司承担连带责任的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（2019）苏0509民初15221号民事判决认定事实如下：2019年3月13日，李俊与安富公司签订一份《苏州市商品房买卖合同》，约定：李俊向安富公司购买位于苏州市××区××鲈××商业广场××室的商品房，该商品房用途为非住宅，建筑面积30.16平方米，单价13438元，总房款405290元；李俊应于2018年10月7日支付全部房价款405290元。李俊在签订合同前支付给安富公司的定金6万元冲抵房价款；安富公司应在2019年10月31日前将该商品房交付给李俊，不可抗力除外。本合同所称的交房日期包括款装修工程施工周期。该合同第二十七条还约定，出卖人确认在签署本合同前由出卖人、出卖人委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书等房地产广告和宣传材料所明示的并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的事项作为本合同条款，出卖人予以履行。合同后附的《补充条款》第五条第（一）项约定，出卖人为本商品房所作的任何形式的广告宣传资料、售楼处展示资料、样板景观、样板房、照片、沙盘等内容及销售人员的讲解内容均为要约邀请，该要约邀请的内容与本合同正文条款、附件和补充条款不一致的，均以本合同正文条款、附件和补充条款为准。买受人亦不得援引本合同正文条款、附件和补充条款之外的资料内容进行解释或提出主张，对本合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的除外。买受人注意并知晓：本合同签订后，在此之前的任何谈判、磋商及意向性的协议均被本合同正文条款、附件和补充条款所覆盖或替代；未经出卖人盖章的书面授权，出卖人雇用的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的任何文件均属无效。超出本合同正文条款、附件和补充条款约定之外的承诺，必须以书面形式并经双方签字盖章认可方具法律效力。第十四条约定，鉴于吴江芗槟街商业广场为高端商业街区，对商业管理的要求较高，需要专业性较强的物业公司来运营管理。为促进整个街区的经济繁荣，买受人同意出卖人对物业公司的备案进行变更，变更为：苏州香槟街物业管理有限公司。变更后的服务内容及收费标准均不变。2019年3月13日，李俊作为委托方（甲方）与香槟街物业公司作为受托方（乙方）签订一份《物业委托协议》，约定：甲方购买了位于吴江××街商业广场的酒店式物业，为了保障运营的投资回报率，拟将所购物业加盟维也纳酒店(或同等档次酒店)以获得收益；维也纳(或同等档次酒店)对加盟物业有强性要求，需整体物业才可加盟；乙方作为吴江××街商业广场酒店式物业的业主受托方，与维也纳(或同等档次酒店)管理团队签订“酒店经营管理合同”，甲方并委托乙方对酒店管理过程进行监督。就委托事宜，双方签订委托协议如下：第1条约定，物业面积30.16平方米，房号1-812，购房总价（含装潢款）538000元；第2条约定，甲方授权乙方与管理团队签订“酒店经营管理合同”的经营管理期限为十年，自2019年1月8日起至2028年12月31日止；第3.1条约定，自2019年1月8日起至2023年12月30日止，期间甲方的经营管理分红为酒店实际利润部分的90%；乙方的委托费用为酒店实际利润部分的10%。乙方保证酒店实际利润部分达到本协议1.3款所支付购房总价的6%，如不足6%，由乙方补足。酒店实际利润指实际收入减去运营费用，费用包括但不限于水电煤、人员工资、管理费、物业费、加盟费等。实际费用以酒店管理团队的计算方式为准(附合同附件)。甲方年收益=(该物业购房总价/整栋酒店总价)*整栋酒店实际收益*90%；第4.1条约定，分红支付周期为半年一付，即每年的7月15日前支付上半个年度(1月1日至6月30日)的分红，次年1月15日前支付下半个年度(7月1日至12月31日)的分红；第10.5条约定，在委托租赁期内，如由于乙方的原因，致使甲方在约定支付时间最后一天后的第十个工作日内不能按时收到本期分红的，乙方除应向甲方支付本期分红外，还应按本期应付分红每日万分之一向甲方支付逾期付款违约金；逾期30天未支付的，乙方除应向甲方支付本期分红外，还应按本期应付分红每日万分之五向甲方支付逾期付款违约金；第5.3条约定，甲方对该合同之相关权利事宜已明确知悉。在合同期内，该物业除分红权属甲方外，其他有关经营管理的权利归属酒店经营方，甲方行使上述权利时不得妨碍本合同的履行。甲方在合同期限内，不得撤回委托。……。第9.1条约定，甲方同意：该物业所在吴江××街酒店式整体公寓中的未售房由开发商代持，由开发商全权代表未售部分房屋的业主行使委托乙方经营管理的权利。第11条约定，本合同一式两份，具有同等法律效力，甲方留存壹份，乙方留存壹份。双方签字、盖章，并在甲方提供《商品房买卖合同》且将所有房屋款项付清的前提下生效，合同期满失效。至2028年12月31日终止；第14.2条，为了减少中间环节，甲方委托乙方代为办理与开发商的交房手续（甲方提供商品房买卖合同中的交房标准，以便乙方按要求验收，接管房屋）。2018年10月7日，李俊向香槟街物业公司转账6万元。香槟街物业公司于当日向李俊出具金额为6万元的收据一张，收据上载明“1-812定金”。2018年10月19日，李俊向香槟街物业公司转账278000元。香槟街物业公司于当日向李俊出具金额为278000元的收据一张，收据上载明“1-812房款”。2019年3月13日，李俊向安富公司转账20万元。安富公司于当日向李俊出具金额为20万元的收据一张，收款事由一栏载明“房款”。以上李俊共计支付房款538000元。2019年3月13日，李俊向安富公司转账14542.29元。安富公司于当日向李俊出具金额为14542.29元的收据一张，收据事由一栏载明“维修基金5562、契税12152.7、印花税121.59”。以上四张收据的经办人均系安富公司的员工丁折。安富公司至今未向李俊交付苏州市××区××鲈××商业广场××室商品房。安富公司的股东为胡燕（持股5%）、江苏安富置业发展有限责任公司（持股95%）。江苏安富置业发展有限责任公司的股东为史国新（持股60%）、胡燕（持股40%）。香槟街物业公司的股东为江苏安福商业管理有限公司（持股40%）、江苏香槟街商业管理有限公司（持股60%）。江苏安福商业管理有限公司的股东为江苏香槟街商业管理有限公司（持股80%）、江苏安富置业发展有限责任公司（持股20%）。江苏香槟街商业管理有限公司的股东为胡燕（持股60%）、史国新（持股40%）。以上事实，有（2019）苏05民终15221号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，李俊与安富公司签订的《苏州市商品房买卖合同》、与香槟街物业公司签订的《物业委托协议》依法成立并有效。根据生效法律文书的认定以及当事人之间的合同约定，香槟街物业公司应当定期向李俊支付分红收益。2019年7月1日至2020年12月31日期间的分红收益，履行期限均已届满，香槟街物业公司应当支付，经本院计算，金额为43578元（538000*6%/2*3*90%）。香槟街物业公司逾期支付分红收益的行为已构成违约，应当按照合同约定支付违约金，但合同约定的违约金明显过高，本院调整按香槟街物业公司应付每期款项时的一年期贷款市场报价利率的四倍进行计算。李俊主张安富公司承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告苏州香槟街物业管理有限公司支付原告李俊2019年7月1日至2020年12月31日期间的分红收益43578元，于本判决生效后十日内履行。二、被告苏州香槟街物业管理有限公司支付原告李逾期付款违约金（以14526元为基数，自2020年1月16日起至实际履行之日止，按照年利率16.60%计算；以14526元为基数，自2020年7月16日起至实际履行之日止，按照年利率15.40%计算；以14526元为基数，自2021年1月16日起至实际履行之日止，按照年利率15.40%计算），于本判决生效后十日内履行。三、驳回原告李俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取671元，由原告李俊承担151元；由被告苏州香槟街物业管理有限公司负担520元，并于本判决生效之日起十五日内交至本院。原告李俊预交的诉讼费用520元，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审判员  陆菊文二〇二一年三月二十九日书记员  李 婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。