河南省鄢陵县人民法院执 行 裁 定 书（2021）豫1024执异9号案外人：海南金泰房地产开发有限公司，住所地：海口市美兰区琼山大道49号千江悦小区综合商业楼三楼。法定代表人：潘正洲，董事长兼总经理。委托代理人姜磊、程兴宇，河南天基律师事务所律师。申请执行人：陈宁，男，1981年9月19日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。被执行人:牛向东，男，1970年7月5日出生，汉族，住河南省鄢陵县。第三人：李世慧，女，1992年12月29日生，住海南省海口市美兰区。本院在执行申请执行人陈宁与被执行人牛向东借款合同纠纷一案中，案外人海南金泰房地产开发有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人海南金泰房地产开发有限公司称，案外人是涉案的金泰海悦轩A单元19层19B房屋的所有权人。位于海口市美兰区××世界大道××号金泰海悦轩项目，系由案外人开发建设的商业住宅小区，2016年10月17日，第三人李世慧与案外人海南金泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》购买了案外人名下的位于海口市美兰区××世界大道××号××单元××19Ｂ房屋（产权证号：琼（2016）海口市不动产证明第0015939号）并办理了预告登记，后第三人李世慧未按照《商品房买卖合同》的约定履行支付首付款及偿还银行贷款的义务，也未办理涉案房屋过户登记手续，因此，涉案房屋在未办理过户登记手续的情况下，其所有权不发生物权变动的效力，异议人为涉案房屋的所有人。依照《物权法》第二十条规定，尽管涉案房屋办理了预告登记，但预告登记只是为了保障当事人将来物权的实现，不产生物权变动效力。且第三人与被执行人离婚时，将未取得所有权的房屋分割给被执行人所有，不符合法律规定，明显缺乏法律依据。本案中，因第三人李世慧未按照《补充协议》的约定支付首付款，符合合同约定的解除条件，案外人于2018年7月11日向第三人发出了《合同解除通知书》，解除权属于形成权，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款和第九十六条第一款的规定，异议人发出的解除通知到达第三人时已解除，且第三人始终未提出异议。此外，自2019年6月起，第三人未按照《商品房买卖合同》的约定偿还银行贷款，导致按揭银行5次划扣案外人银行保证金64379.2元并持续划扣中，致使案外人承担保证责任而权益受损，第三人未按时偿还银行贷款的行为同样也符合合同约定的解除条件。综上，涉案房屋不动产权属登记为案外人所有，合同备案和房屋预告登记的作出并不导致不动产物权的设立或变动，案外人与第三人的《商品房买卖合同》已解除，被查封案外人所有的位于海口市美兰区××世界大道××号××单元××19Ｂ房屋的查封措施应当解除，并中止执行该涉案房屋。申请执行人与被执行人均未提交答辩。本院查明，陈宁依据本院已经发生法律效力的（2016）豫1024民初1519号民事判决书、（2017）豫1024民初1812号民事判决书分别申请执行牛向东民间借贷纠纷两案，本院依法于2018年11月5日、2019年3月29日分别立案执行，执行案号为（2018）豫1024执864号与（2019）豫1024执404号。在执行过程中，本院于2019年5月14日依法查封了备案在李世慧名下实际为被执行人牛向东所有的位于海口市美兰区××世界大道××号××单元××19Ｂ房屋（产权证号：琼（2016）海口市不动产证明第0015939号）。2019年9月6日，本院依法裁定将（2018）豫1024执864号的执行案件并入执行案号为（2019）豫1024执404号的执行案件，合并执行。另查明，2016年10月17日，第三人李世慧与案外人海南金泰房地产开发有限公司签订了《海口市商品房买卖合同》（L00255338）及《补充协议》，以总价928649元购买了案外人名下位于海口市美兰区××世界大道××号××单元××19Ｂ房屋，于同日在《补充协议（二）》中具体约定了以分期付款的形式付清首期房款，后第三人李世慧按期向案外人支付房款，并于2016年11月25日办理了不动产登记证明（产权证号：琼（2016）海口市不动产证明第0015939号），于2016年11月30日在中国建设银行股份有限公司海南省分行办理了《个人住房（商业用房）借款合同》，房贷金额为65万元整，房贷期限为20年。2016年12月，第三人李世慧开始偿还银行贷款。2018年7月11日，案外人海南金泰房地产开发有限公司通过快递的方式向第三人李世慧发出《合同解除通知书》，该《通知书》载明：“致李世慧：……第四期购房款已逾期支付达161日，你逾期支付购房款的行为已构成违约，现我司决定依据《商品房买卖合同》和《补充协议（二）》之约定解除与你签订的《商品房买卖合同》，请你在收到本《合同解除通知书》后5日内前往我司办理合同解除相关事宜，若你逾期仍未前来办理，我司将启动仲裁程序……”后第三人李世慧仍如期偿还银行贷款至本院查封房屋后（2019年5月）。自2019年6月起，第三人李世慧未按约定偿还银行贷款，中国建设银行股份有限公司海口琼山支行于2019年9月25日、2019年12月12日、2020年3月26日、2020年7月1日、2020年9月24日共5次共计划扣案外人海南金泰房地产开发有限公司保证金64379.20元。2019年4月23日，被执行人牛向东与第三人李世慧签订离婚协议，协议约定将案涉房屋归男方牛向东所有，余下房贷由男方承担，如超过两次逾期还贷，女方有权要求出售。2019年9月12日，申请执行人陈宁与被执行人牛向东达成和解协议，协议内容其中一项为被执行人牛向东在三个月内将涉案房屋卖掉用来抵偿债务，如果卖不掉，被执行人配合过户于申请人陈宁用于抵偿债务。后因被执行人牛向东未处置上述涉案房屋，且第三人李世慧以涉案房屋所有权为其所有为由向本院提出执行异议，涉案房屋暂未能予以处置。2019年10月15日，本院作出（2019）豫1024执异19号执行裁定书，裁定驳回了李世慧的异议请求。后李世慧向本院提起执行异议之诉，经审理后，本院于2020年4月26日作出（2020）豫1024民初508号民事判决，驳回了李世慧的诉讼请求。李世慧对判决不服，向河南省许昌市中级人民法院提起上诉，经审理后，河南省许昌市中级人民法院于2020年6月20日作出（2020）豫10民终1161号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现申请执行人申请恢复案件的执行，本院拟对案涉房屋评估拍卖，案外人海南金泰房地产开发有限公司以其系该房屋所有人为由向本院提出异议，要求解除查封并中止对案涉房屋的执行。上述事实，由《海口市商品房买卖合同》、《补充协议（二）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《合同解除通知书》、《中国建设银行个人贷款还款凭证》、（2019）豫1024执异19号执行裁定书、（2020）豫1024民初508号民事案卷相关材料、（2020）豫10民终1161号民事判决、离婚协议书、执行和解笔录、（2018）豫1024执864号及(2019)豫1024执404号执行案卷材料等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”本案中，第三人李世慧与案外人海南金泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了案外人名下位于海口市美兰区××世界大道××号××单元××19Ｂ房屋，并办理了预告登记及银行按揭贷款手续等，且在本院查封案涉房产之前如期偿还银行贷款，后第三人李世慧与被执行人牛向东协议离婚，离婚协议中对子女抚养、共同财产分割、债权债务的处理作出了明确约定，尤其将男女双方在婚姻关系存续期间的共同财产即上述案涉房产约定分割给被执行人牛向东所有。离婚协议合法有效，被执行人牛向东已成为案涉房产的实际权利人，本院对案涉房产采取查封措施符合法律规定。案外人海南金泰房地产开发有限公司虽称因第三人逾期付款和未及时偿还贷款导致其银行保证金被扣划的行为已符合合同约定的解除条件，且已向第三人送达《合同解除通知书》。但第三人李世慧在收到《合同解除通知书》后仍按期偿还银行贷款至本院查封该涉案房屋，且案外人既未将相关情况通知银行，又未对第三人继续偿还贷款的行为提出异议，亦未按《合同解除通知书》中所述提起仲裁以达到解除合同的目的，故其主张与第三人之间的合同已解除、案涉房屋产权归其所有缺乏依据，其异议请求，不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人海南金泰房地产开发有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曹福歌人民陪审员  李翠月人民陪审员  张迎丽二〇二一年三月二十六日书 记 员  陈 磊