江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏06民终169号 上诉人（原审原告、案外人）：吴鑫强，男，1999年11月7日出生，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：汤坚，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁松建，江苏友诚（南通）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏银行股份有限公司南通学田支行，住所地在南通市崇川区工农路29号天虹大厦101-103室，统一社会信用代码91×××32。 负责人：蔡维维，该行行长。 原审第三人：南通市民生房地产开发有限公司，住南通市崇川区人民东路265号金路大厦B座6楼，统一社会信用代码91×××8D。 法定代表人：陆通明，该公司董事长。 上诉人吴鑫强与被上诉人江苏银行股份有限公司南通学田支行（以下简称江苏银行学田支行）、原审第三人南通市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（以下简称崇川法院）（2020）苏0602民初4438号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 吴鑫强上诉请求：撤销崇川法院（2020）苏0602民初4438号民事判决,依法改判或发回重审。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，对上诉人与民生公司在查封前签订了商品房买卖预售合同，且就案涉房屋支付了房款，也进行了合同备案登记的事实没有认定。上诉人在仲裁期间于2018年8月14日保全查封了案涉房屋，该节事实未予以认定。二、一审适用法律错误，上诉人对案涉房屋享有物权期待权，在仲裁裁决后合同并未解除，上诉人物权请求权依然存在，且上诉人对案涉房屋的查封早于申请执行人江苏银行学田支行的查封，上诉人享有优先的权利。三、一审判决明显偏袒申请执行人，本案江苏银行学田支行仅仅享有普通债权，不能优于上诉人的物权期待权。 被上诉人江苏银行学田支行、第三人民生公司未作答辩。 经审理查明：江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案，崇川法院于2016年8月15日作出（2016）苏0602民初2763号民事判决：一、民生公司于判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行贷款本金人民币256万元。二、民生公司于判决生效之日起十日内一次性归还江苏银行学田支行上述借款本金106万元截至2016年7月8日的利息、罚息、复利91600元，借款本金150万元截至2016年7月8日的利息、罚息101666.67元；自2016年7月9日起至实际给付之日止的利息、罚息、复利均按合同约定计算。三、陆通明、陆晶对于上述第一、二项判决义务的履行承担连带责任，在承担连带责任后，陆通明、陆晶有权依判决向民生公司追偿。案件受理费人民币14425元（已减半）、保全费人民币5000元，合计人民币19425元，由民生公司、陆通明、陆晶共同负担。 2017年2月22日，根据江苏银行学田支行申请，崇川法院立案强制执行，案号为（2017）苏0602执617号。执行过程中，崇川法院于2019年2月27日查封了民生公司名下的永和综合楼112室的商品房。2019年10月8日，该院作出（2017）苏0602执617号执行裁定：拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼101-106室、2层一半（南侧部分）、7-8层的房地及土地。同日，该院对上述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。2019年10月25日，该院作出（2017）苏0602执617号执行裁定，拍卖已被查封的民生公司所有的位于永和路958号永和综合楼107-114室、201、301、401、501、601室、车库D01-D45、三层一半（南侧部分）的不动产。同日，该院对前述财产作出（2017）苏0602执617号查封公告。案外人吴鑫强不服上述执行行为，并针对永和综合楼112室的不动产执行标的向崇川法院书面提出异议，崇川法院审查后于2020年7月8日作出（2020）苏0602执异74号执行裁定：驳回吴鑫强的异议请求。 吴鑫强不服上述异议裁定，向崇川法院提出案外人执行异议之诉称：江苏银行学田支行与民生公司、陆通明、陆晶金融借款合同纠纷一案执行过程中，查封了民生公司名下位于永和路958号和永和综合楼的房产，其中含案涉房屋。吴鑫强与民生公司于2015年9月22日签订了商品房买卖预售合同，购买了案涉房屋，价款为734694元。吴鑫强是基于有效合同且完全支付价款而要求交付房产，不仅是债权主张，同时是物权的请求。吴鑫强的物权请求权于2017年4月发起，而江苏银行学田支行对案涉房屋不具有物权请求权。另法院是在2019年3月11日才对案涉房屋作出查封裁定，2019年10月8日作出拍卖裁定，故吴鑫强对案涉房屋的物权请求权完全能够排除法院的执行行为。综上，请求停止崇川法院（2017）苏0602执617号案件对位于南通市永和路958号永和综合楼112室房屋的执行行为（查封、拍卖等），不得执行该房屋。 一审法院查明：2015年9月22日，吴鑫强作为买受人与民生公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，购买民生公司南通市永和路958号永和综合楼1层112室房产，总价款734694元，房屋用途为商业。当日，该商品房买卖合同（合同编号为tmfk2015387）在房屋管理行政机关进行了合同备案，备案记载的买受人为吴鑫强。 因民生公司未能交付房屋，吴鑫强作为申请人，以民生公司为被申请人，于2017年3月27日向南通仲裁委员会申请仲裁，请求裁决解除双方之间的商品房买卖合同，返还购房款并赔偿损失。吴鑫强于2018年1月15日申请财产保全，请求冻结民生公司140万元。原港闸区法院作出（2018）苏0611财保4号民事裁定书，裁定冻结、查封、扣押民生公司财产140万元。该院于2018年8月14日向南通市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求查封民生公司在建的永和综合楼一层111、112、113、114号房屋，查封期限为三年。2019年6月29日，双方当事人在仲裁庭的主持下达成调解协议：一、申请人、被申请人双方继续履行2015年9月22日的《商品房买卖合同（预售）》。二、申请人和被申请人确认：申请人所购的永和综合楼112室房屋的合同购房款人民币734694元已经付清，申请人另外补偿给被申请人损失人民币30000元，在本协议签订时付清。被申请人同时将上述房屋办理房屋交接单交付给申请人，同时将房屋交付给申请人，公共维修基金等代缴费用按实由申请人承担。三、申请人放弃其他所有仲裁请求，双方不再有其他争议。四、仲裁案件受理费人民币16007元、处理费人民币4802元，合计人民币20809元，由申请人自愿承担。 一审法院认为，本案根据已查明的事实，吴鑫强与民生公司之间因商品房预售合同纠纷一案，业经南通仲裁委员会调解，并于2019年6月29日达成调解协议，约定由民生公司将案涉房屋办理房屋交接单交付给吴鑫强，同时将房屋交付给吴鑫强，公共维修基金等代缴费用按实由吴鑫强承担。民生公司向吴鑫强交付案涉房屋是在2019年6月29日仲裁调解作出后，也即在法院2019年2月27日查封该房屋后；虽然吴鑫强主张案涉房屋已经进行了网签备案，但商品房网签备案不等同于预告登记，网签备案是行政管理机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，并不具有物权变动性质，不直接产生不动产物权设立或变动的效力；吴鑫强在申请仲裁过程中，曾申请财产保全，要求查封民生公司财产140万元，原南通市港闸区人民法院依据申请查封了包括案涉房屋在内的四套房屋。但是查封案涉房屋，是基于吴鑫强要求民生公司返还购房款并赔偿损失的仲裁请求，为保证该请求的仲裁裁决能得以执行，此保全行为并不具有合法占有案涉房屋的法律效力。综上，吴鑫强未能在案涉房屋查封前合法占有案涉房屋，对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能据此排除江苏银行学田支行对案涉房屋的强制执行，故对吴鑫强的相应主张不予支持。据此，该院于2020年10月20日作出（2020）苏0602民初4438号民事判决：驳回吴鑫强的诉讼请求。 二审中，上诉人与被上诉人均未提交新的证据。 经本院审理查明，除原南通市港闸区人民法院于2018年8月14日向南通市不动产登记中心送达协助执行通知书，要求查封民生公司在建的永和综合楼一层111、112、113、114号房屋一节事实外，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：上诉人吴鑫强对案涉永和综合楼112室房产享有的权益能否阻却本案执行。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据该司法解释规定，案外人对被执行人名下的不动产主张物权期待权必须同时满足规定的四个条件，并且在其享有的权益足以排除执行的情况下才得以排除人民法院对执行标的的执行。本案中，上诉人吴鑫强与被执行人民生公司在案涉不动产被人民法院查封前签订了合法有效的商品房买卖合同，后其经南通市仲裁委员会调解于2019年6月29日与民生公司达成调解协议，约定“由民生公司将案涉房屋办理房屋交接单交付给吴鑫强，同时将房屋交付给吴鑫强，公共维修基金等代缴费用按实由吴鑫强承担”。显然，上诉人吴鑫强在2019年2月27日案涉房屋被人民法院查封前尚未合法占有该房屋。对照上述司法解释规定，上诉人吴鑫强以其享有物权期待权请求排除本案执行，不符合能够支持的规定情形，本院碍难支持其主张。至于上诉人称其首先申请对案涉房屋进行保全查封的相关主张，本院在二审期间依职权对相关查封事实进行了调查，但未查询到案涉不动产上存在原南通市港闸区人民法院的相关查封记录，仅有本案崇川法院的查封记录信息。即使原南通市港闸区人民法院的查封事实存在，因吴鑫强提起仲裁时请求解除合同，该保全措施的目的是保障吴鑫强实现债权，而吴鑫强在仲裁过程中与民生公司达成合同继续履行的调解协议，故该保全无债权实现之必要而应解除，更不能起到对抗本案执行的法律效果。 综上所述，上诉人吴鑫强的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11147元，由上诉人吴鑫强负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 金建飞 审 判 员 倪红晏 审 判 员 孙国祥 二〇二一年三月三十日 法官助理 信诗林 书 记 员 张校烨