安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初1160号 原告：窦红，女，1973年3月10日出生，汉族,住安徽省淮北市相山区。 委托诉讼代理人：刘长星（系原告之夫），男，1970年4月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区民生路东段南侧1幢102。 法定代表人：胡先会，该公司经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告窦红与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦红及其委托诉讼代理人刘长星、被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 窦红向本院提出诉讼请求：1、依法判令东方城市广场公司支付租金18790.11元（详情见附件明细）；2、本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：窦红与东方城市广场公司经协商于2016年1月1日签订《委托经营管理合同》，约定窦红将位于淮北市相山区商铺委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的租金，但时至今日，东方城市广场公司已拖欠三个季度的租金。窦红多次催要无果，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。综上，现窦红依据相关法律规定诉至法院，望依法支持窦红的诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，1.窦红与东方城市广场公司双方签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定:“自托管的第四年起至第七年，乙方每年分别按照购房合同的签约总价的8％、9％、10％、11％支付当年的经营收益…”即本案应当以窦红实际支付的购房总价为基数计算经营收益；在窦红未举证己方实际支付购房总款的情况下，其主张租金数额缺乏事实依据；2.从窦红诉称看，其诉讼请求的租金、违约金为新冠××疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠××疫情爆发，2月初政府文件明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，答辩人无法经营的情形属于不可抗力，不属于答辩人责任。3月中旬开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较为严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少；加上电商的冲击，淮北主城区大型商场的经营的确发生了严重困难，这是众所周知的事实。上述情况和事实均为答辩人签订委托管理合同时无法预计、不可克服的。上述事实证明发生了满足情势变更的事件和情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第6条第二款以及合同法司法解释二关于情势变更的法律规定，答辩人请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除因疫情闭店期间的租金，部分免除答辩人因疫情闭店以外的其他期间的50％以上租金并免除全部违约责任。3.窦红租金计算错误，且没有事实依据。综上，窦红的部分请求与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分或全部免除租金及违约金，请法院依法查明案件事实并作出公平的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。窦红提交的商品房买卖合同、委托经营管理合同、购房发票、银行流水等证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：窦红系淮北市相山区商品房的业主。购房合同约定的该商品房总价为278372元，窦红购房款278372元。之后，窦红（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场淮北市相山区号铺位委托乙方经营，该商铺总建筑面积为平方米，购买合同总价278372元；委托经营期限自2016年1月1日起至2027年12月31日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年（即：2016年、2017年、2018年）乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第七年（即2019年、2020年、2021年、2022年）乙方每年分别按照购房合同签约总价的8%、9%、10%、11%支付当年的经营收益；自第八年至第十二年根据物业收益执行9:1分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%；支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司按照约定支付经营收益至2019年12月31日，此后仅支付一个月租金，窦红催要未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，窦红与东方城市广场公司签订委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律的效力性强制规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，2020年东方城市广场公司按照购房合同签约总价的9%向窦红支付当年的经营收益。窦红主张的租金即合同约定的经营收益。现东方城市广场公司2020年仅支付窦红一个月经营收益，已构成违约，窦红主张其支付自2020年2月至2020年9月共计8个月的经营收益16702.32元，符合合同约定，应予支持。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月至3月的经营收益。故东方城市广场公司应当向窦红支付经营收益12526.74元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，判决如下： 一、淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付窦红经营收益12526.74元； 二、驳回窦红的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费270元，因适用简易程序减半收取计135元，由窦红负担45元，由淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担90元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  唐晓芳 二〇二一年三月二十四日 法官助理王宇婷 书记员徐晓芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。