江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏06民终173号 上诉人（原审原告）：李进，男，1963年10月5日生，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：郭悦，江苏晨刚律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：张建委，男，1968年4月27日生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：朱娅瑜，江苏高仁律师事务所律师。 被上诉人（被执行人）：徐军（曾用名徐均），男，1964年1月28日生，住南通市崇川区。 被上诉人（被执行人）：徐龙飞，男，1989年6月29日生，住南通市崇川区。 上诉人李进与被上诉人张建委、徐军、徐龙飞案外人执行异议之诉一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1649号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李进上诉请求：请求撤销一审判决，发回南通市崇川区人民法院重审，由被上诉人负担一、二审诉讼费。事实和理由：1、上诉人李进一审中的诉讼请求为“请求判决不得执行位于南通市通州区金沙镇××路××佳苑××幢××室，并解除对该房屋的查封”，但一审法院却将认定为“终止对位于南通市通州区金沙镇××路××佳苑××楼××号、××楼××号、车库××幢××、××号房产的强制执行措施，并解除对该房屋的查封”，该处理结果已经超越了当事人的诉讼请求。2、一审审理中，上诉人提供了证据证明在法院查封之前与徐军签订了书面房屋买卖合同，并支付68万元房款的事实，但一审法院未予审核认定，致基本事实不清，据此作出的裁判结果缺乏事实依据。3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用主体为一切不动产买受人，一审法院以案涉房屋系店面房而认为不能适用该法律条款的规定排除执行属适用法律错误，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人张建委答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。理由如下：上诉人主张其享有商品房消费者的物权期待权，并且认为该权利优先于被上诉人的抵押权，其依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，但该条及该规定第二十九条均非对债权优先于物权的突破性规定，而是在本应平等的普通债权中规定了具有优先地位的债权，其前提为金钱债权执行，本案中，被上诉人享有的担保物权，相关法律规定商品房的消费者才具有优先于抵押物权情形，案涉房屋系商业用房，也不符合消费者的居住用房，故上诉人的上诉理由不能成立。 被上诉人徐军、徐龙飞未提交书面答辩意见。 李进向一审法院起诉请求：请求终止对位于南通市通州区金沙镇××路××佳苑××幢××室房屋的强制执行（不得执行），并解除对上述房屋的查封。 原审法院查明事实，张建委与徐军、徐龙飞民间借贷纠纷一案，该院于2018年8月2日作出（2018）苏0602民初1410号民事判决：一、徐军于判决生效之日起十日内一次性归还张建委借款人民币400万元、利息43.2万元，合计443.2万元；二、徐军于判决生效之日起十日内一次性支付张建委以本金400万元为基数，自2015年3月26日起，按年利率24%计算至实际偿还之日止的逾期利息；三、张建委有权就徐军、陈某提供的抵押房产即南通市通州区金沙镇××路××佳苑××幢××号、××楼××号、附楼××号、车库××幢××、××号房产（房屋所有权证号：08-××××0,08-××××2,08-××××9,08-××××8）的拍卖、变卖或折价款在400万元范围内优先受偿；四、徐龙飞于判决生效之日起十日内，在继承陈某遗产范围内清偿陈某尚欠张建委的上述债务；五、驳回张建委的其他诉讼请求。2019年1月21日，根据张建委申请，崇川法院立案执行，案号为（2019）苏0602执462号。在该案执行过程中，该院依法作出（2019）苏0602执462号执行公告：拍卖被执行人徐军名下坐落于南通市通州区金沙镇××路××佳苑附楼××号、附楼××号、车库××幢××、××号房产，拍卖所得价款偿付相应执行款项。案外人李进对该案执行标的提出异议后，崇川法院于2019年6月14日作出（2019）苏0602执异85号民事裁定书，驳回李进的异议申请。 原审法院另查明：李进与徐军签订有《房屋预卖协议》一份，徐军作为甲方，李进作为乙方，载明：“就甲方拥有的位于通州区金沙镇××佳苑附××室店面房及附房预卖给乙方……：一、甲方同意将××佳苑附××室店面房及附房有证无证约120平方米卖给乙方。二、房价定位陆拾捌万元人民币……三、该协议签订好乙方预付甲方10万元人民币房款，余款58万元人民币在2014年5月1日前付清后甲方协同乙方办理产权过户手续。四、目前该房屋由甲方出租，租赁合同签订之年，在乙方没有付清货款且甲方在产权没有过户到乙方的情况下，房屋租赁费由甲方收取……”。该协议落款处甲方签字处载明：“……乙方赠送字画一幅给甲方”。该协议的落款时间为2013年7月8日。协议背面载有收条一份，载明：“今收卖房款预付款人民币壹拾万元整”，落款为“徐均”，落款日期为2013年7月8日。2013年9月22日，徐军再次出具收条，载明：“根据2013年7月8日房屋预卖协议，现收李进房屋款贰拾万元整（200000.00）。款打至：徐均中行七彩城支行卡号：¥62×××61为准。”2013年9月22日，户名为徐均、账号为51×××94的账户发生无折现金存款200000元。2014年3月17日，李进通过其账户，向前述户名为徐均账号为51×××94的账户转账200000元。2014年5月25日，李进通过其账户向工利衡器厂账户转款135000元。2014年9月15日，徐军向张建委借款。2014年9月16日，徐军，陈某向南通市南通公证处提出公证，委托朱建荣（男，1963年1月26日生，居民身份证号码）代为办理通州区金沙镇××路××佳苑××幢××号、××楼××号、××楼××号、车库××幢××、××号房产抵押借款的一切手续（包括但不限于签订借款合同、相关抵押合同及申请公证）及代向有关房地产管理部门、国有土地管理部门办理上述房产的抵押登记手续。南通市南通公证处于2014年9月18日出具（2014）通南证民内字第5309号公证书确认上述委托的法律效力。2014年9月19日，朱建荣代徐军、陈某与张建委签订借款抵押合同一份，约定抵押人徐军、陈某将其名下坐落于通州区金沙镇××路××佳苑××幢××号、××楼××号、××楼××号、车库××幢××、××号房产（房屋所有权证号：08-××××0,08-××××2,08-××××9,08-××××8）为借款做抵押担保，并在通州区房屋产权监理所办理了抵押登记。张建委于2014年9月22日领取了房屋他项权证（通州房他证金沙字第14×××JS号），证载的抵押登记债权金额为400万元。 原审法院认为，张建委就案涉房产享有的抵押权系物权，系经抵押登记设立，生效裁判文书亦对该权利进行了确认，张建委可以行使抵押权。李进所主张的其与徐军之间的房屋买卖关系如果成立，其对案涉房产的权利也仅限于物权期待权，且未经登记，该权利不足以对抗物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条的但书条款仅适用于为保护消费者生存权而做出的例外规定，需严格把握使用条件，防止动摇抵押权具有优先性的基本原则。事实上，根据李进提供的证据显示其购买的房屋系店面房，用于租赁经营。因此，在案涉房屋已经办理抵押登记的情况下，本案不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 综上所述，原告李进就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法不能成立，法院不予支持。被告徐军、徐龙飞经法院合法传唤未到庭应诉，法院可就查明的事实依法判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决驳回原告李进的诉讼请求。 本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 二审中，李进提供了最高人民法院（2021）最高法民申45号民事裁定书的网络打印件，以证明商业用房享有优先于抵押权的效力。被上诉人张建委质证认为，该民事裁定书不具有证据的性质，更不属于新证据，对此不予质证，我国不是判例法国家，而且该案涉中的房屋是拆迁房，与本案不具有同一性，故与本案不具有关联性。本院认证认为，上诉人李进提供的证据与本案没有关联性。 本案争议焦点：1、一审判决内容是否超出了原告的诉讼请求；2、李进与徐军房屋买卖关系的事实是否清楚，该房屋买卖能否阻却本案执行。 本院认为，关于争议焦点1，李进起诉时的诉讼请求为：1、终止对位于南通市通州区金沙镇××路××佳苑附楼幢××室房屋的强制执行措施（不得执行），并解除对上述房屋的查封；2、确认原告与被告徐军于2013年7月8日签订的《房屋预卖协议》有效；3、判令被告徐军协助原告办理案涉房屋过户手续；3、案件受理费由各被告分担。诉讼中，李进将原诉讼请求一、二项变更为“终止对位于南通市通州区金沙镇××路××佳苑附楼幢××室房屋的强制执行措施（不得执行），并解除对上述房屋的查封”。从李进的上诉诉讼请求及变更后的诉讼请求看，其诉讼请求中的内容并不包括通州区金沙镇××路××佳苑××幢××号、××楼××号、××楼××号、车库××幢××、××号房产中除附楼幢××室外的其他抵押房产，且因李进对附楼幢××室外的房产并不享有权利，故原审法院在审理过程中将除附楼幢××室外的抵押房屋一并进行审理超出了原告的诉讼请求和本案争议标的，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，本院予以更正。关于争议焦点2，李进与徐军签订了《房屋预卖协议》，并且李进依据该协议内容能够认定已经支付了部分款项，现并无证据证明该协议为虚假，或者李进与徐军之间存在相互串通、损害第三人利益情形，则该事实应当予以确认，李进依据该《房屋预卖协议》所享有的权益是一种合同权利，即对案涉房屋享有物权期待权。物权期待权能否阻却法院执行行为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李进作为案外人主张享有权利，应当举证证明其对执行标的享有能够对抗张建委享有的优先权的权利存在。虽然李进认为其符合第二十八条中的四种情形，但未能举证证明其享有的权利能够对抗申请执行人张建委对案涉标的物享有抵押权。抵押权属于定限物权，优先于所有权，故李进对案涉标的物享有的权益仍不能产生阻却本案执行的法律效力，原审判决结果并无不当。但原审法院以本案所涉商业用房不属第二十八条中所称的不动产，不适用第二十八规定的表述属适用法律错误，本院予以更正。故李进虽然对执行标的享有权利，但该权利不具有阻却本案执行行为的效力，李进的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，李进上诉理由部分成立，原审判决超出李进诉讼请求审查的内容本院予以更正，虽然适用法律存在错误，但李进的诉讼请求缺乏法律依据，不能得到支持，原审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10600元，由上诉人李进负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  倪红晏 审判员  孙国祥 二〇二一年三月二十三日 书记员  张校烨