上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1544号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海先先信息科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张国顺，总经理。被上诉人(原审被告、反诉原告)：朱艳，女，1987年9月28日出生，汉族，户籍地江苏省启东市。上诉人上海先先信息科技有限公司(以下简称“先先公司”)因与被上诉人朱艳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初10605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月20日公开开庭审理了本案。上诉人先先公司的法定代表人张国顺、被上诉人朱艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。先先公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持先先公司的一审诉讼请求，驳回朱艳的一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实严重不清。1．双方提交的证据都证明：朱艳响应政府号召免除先先公司2020年4月1日至2020年4月30日的租金。新冠疫情期间，很多业主都免除租户三个月租金，朱艳只免除先先公司一个月的租金，没有超出合理范围。一审法院无视党和政府的精神，认定先先公司欠付这一个月的租金，属于事实认定不清。一审法院认为，“朱艳同意减免4月份租金的目的是为了双方能够继续履行合同”，枉顾2020年是新冠疫情年，免除租金是全国广大业主普遍做的善举。一审法院还认为，“先先公司未按合同约定支付租金在先，故朱艳在此情况下要求物业断电的行为，虽有不妥，但已提前告知先先公司”。双方之间的合同和相关法律法规都没有因承租人迟延支付租金，或者欠付租金，业主有权断电的约定或规定。一审法院在肆意诠释法律。2．断电是有证据的，恢复供电并无证据。4月29日上午，上海市杨浦区大连路XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)断电，先先公司员工因无法办公而离开，事实上已经不再继续使用涉案房屋。5月2日，先先公司已经搬离完毕并发函通知了朱艳，只是因劳动节假期未及时办理交接，一审法院仍判决先先公司支付租金至5月6日。二、一审法院适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定。根据这两条规定：如果断电不是违约，那什么是违约？提前七天支付租金，并不是欠付租金。要么是违约，要么是没有违约。要么是单方违约，要么是双方违约。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，不能得出“先先公司不付租金在先，故先先公司要求朱艳双倍返还保证金的诉讼请求一审法院不予支持”的结论。法官不可对法律肆意诠释。先先公司只是未提前七天支付租金，并未欠付租金。朱艳违法断电收房，其行为严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条规定，请求依法公正裁判，维护先先公司合法权益。朱艳辩称，不同意先先公司的上诉请求。在新冠疫情下，朱艳也是受害者。朱艳在每月需支付人民币(以下币种均为人民币)30，000元贷款和自身创业房租的情况下，作为一个有社会责任感的公民，口头给出附条件的免租期赠与。然，先先公司单方毁约，拒绝履行免租条件，还反咬一口，道德绑架朱艳。先先公司作为企业法人，既不想承担社会责任，也不想履行合同义务，又想捞到好处，本身也是不成立的。从法律关系上讲，权利义务是同时产生的。没有权利就没有义务，没有义务也没有权利。先先公司提到免除租金是全国广大业主普遍做的善举，是普遍而不是全部，是善举而不是义务，先先公司一再拿来要求朱艳，极其可笑。先先公司在承租期内一再拖欠租金，不到两年的时间里，先先公司违约次数已达5次，单次违约天数2日到17日不等，违约天数累计42日，这5次催收租金的过程已经给朱艳造成严重的精神压力。不按照合同约定履行，不叫违约，何为违约？在最后一次催收租金的时候，先先公司拒不按照免租条件提前7日支付租金。朱艳提出支付一个月租金，缓解资金压力，先先公司也拒不同意。可见先先公司是背信弃义、出尔反尔、言而无信的投机者。“普遍”“善举”说明不是义务，而是每个人的良心，在疫情的特殊情况下，没有谁能够置身事外，大家都是受害者，朱艳同时也是承租人，也需要承担房贷，也为人父母，也为人子女，也需要养家糊口，也有活下去的权利。恢复断电是有证据的，朱艳在一审中提供的微信聊天记录可以证明：4月29日14时20分，朱艳在物业公司处签署断电申请，给予断电处理，中介公司及物业公司都可以作证，何来4月29日上午断电的说法。先先公司称先先公司员工因无法办公而离开，事实上已经不再继续使用涉案房屋，但朱艳在物业公司处签署断电申请后，仍在涉案房屋处看到先先公司员工，当时中介公司也在现场。另，先先公司提供的微信聊天记录显示，4月29日14时25分发布断电通知，而朱艳与物业公司的微信聊天记录显示，16时11分恢复供电，且当场通知先先公司。先先公司伪造证据、欺骗法官，毫无底线可言。先先公司应理清因果关系，先先公司欠付租金，朱艳有权断电。关于附条件免租的问题，先先公司没有按照约定提前7天支付租金，违反赠与条件，赠与失效，故先先公司欠付租金是从4月1日开始。请求驳回上诉。先先公司向一审法院起诉请求：1．判令朱艳双倍返还先先公司租房保证金76，000元；2．判令朱艳赔偿先先公司因违法断电导致的业务损失、员工工资损失、搬家费用、装修费用、办公用品损失费共计50，000元；3．诉讼费用由朱艳承担。朱艳向一审法院提出反诉请求：1．判令先先公司向朱艳支付违约金20，520元；2．判令先先公司向朱艳支付欠付租金32，935.48元；3．判令先先公司支付中介费、空置期、装修、软硬装损失、清场整理费16，480元。一审法院认定事实：2018年12月5日，出租方(甲方)朱艳与承租方(乙方)先先公司、居间方(丙方)上海锦明房地产经纪有限公司签订《不动产租赁合同》，约定房屋地址上海市杨浦区大连路XXX号XXX室，权利人朱艳，所有权性质办公，房屋建筑面积172.27平方米，租赁用途办公用房。租赁期限自2019年1月1日至2020年12月31日止，共计24个月。租金每月19，000元，该房屋租金贰年内不变，租金每贰个月支付一次，即38，000元，每次租金于到期日前柒日支付，先付后租，租金以转账方式支付。保证金38，000元，乙方于签订本合同时交付甲方，该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。甲方于签订本合同后，未经乙方书面同意，擅自提前解除合同或其他严重违约，致使合同无法履行的，甲方应当双倍退还保证金，若给乙方造成其他损失的，甲方还应负赔偿责任。乙方应按时交付租金，若逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之三收取违约金，如乙方拖欠租金达10日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。双方约定的其他事项：经甲、乙双方协商一致：1．签订本合同，甲方须将房屋交付乙方使用，自交房之日起至2018年12月31日为乙方装修免租期，在此期间不计算租金；2．甲方无须出具房屋租赁发票，若乙方须开具房租发票，则发票税费由乙方承担。2019年10月15日，甲方(出租方)朱艳与乙方(承租方)先先公司签订《租赁协议之补充协议》，关于租赁涉案房屋事宜，甲乙双方于2018年12月5日签订了锦明房地产经纪有限公司不动产租赁合同，关于该房地产租赁未尽事宜，经甲乙双方协商一致，达成以下补充协议，该补充协议作为租赁合同的一部分，与上述租赁合同共同成立共同解除：一、按照上述租赁协议约定，自2019年1月1日至2020年12月31日止，该租金为19，000元整(含物业管理费)。经甲乙双方协商一致，租赁期调整为2019年1月1日至2021年4月30日止，租赁价格调整为17，000元整(含物业管理费)；二、经租赁双方协商一致，该租赁价格在租赁期内，再不做任何调整，如有变化则视为双方违约。乙方如有预付租金，甲方也概不退还，折算视为补偿甲方给予乙方的租赁免租期租金。合同履行期间，先先公司依约向朱艳支付租金至2020年3月31日。2020年3月10日，朱艳发微信给先先公司员工：“丁总监你好，请问你们老板意思呢？想免多少？我能承受的总归也愿意给你们方便的，但是也希望你们能考虑下我这边，毕竟银行也不给我免贷嘛。”先先公司员工回复：“嗯，理解你这边的还贷压力，我们也是公司可以撑下去，这样房子也可以一直租下去，希望能够帮忙减免一个月。”朱艳回复：“好的，那就减免一个月吧，但是我也希望你们老板能够按照合同规定的提前7天支付房租，每次过来催，我也感觉蛮尴尬的，总归希望能愉快的合作吧，有个良好的合作基础，有什么需要协商的也方便，像这次也是，一直躲着也不能解决问题是吧。”先先公司员工回复：“嗯，是的，明白，感谢了。”2020年4月28日，朱艳微信联系先先公司法定代表人张国顺，张国顺回复：“近期很困难，房租需要晚些时间，行吗。”朱艳回复：“晚多久呢。”张国顺回复：“半个月吧。”朱艳回复。“这有点太长了，要么你先付一个月的好了，上次跟丁总监也说过的，互相体谅，我也希望尽我所能助你们度过难关，顺利到合同结束，给你们一个月免租期的时候也说过了，希望你也能体谅一下我的难处，大家都受疫情影响。”当日下午，朱艳微信联系张国顺：“时间有点急，30号扣款，最晚明天一定要放进去了，麻烦你周转一下，谢谢。”张国顺回复：“明天真的做不到哎。”朱艳回复：“那我们可能真的没办法再合作下去了，后面开始日子紧巴了，我也不想每个月都要面对资金链断裂的问题，我能做的都做了，其他的只能听天由命了。那这样吧，我明天过来我们办下交接，你这边也联系好搬家公司吧，我们好聚好散。”张国顺回复：“好的。”后朱艳发微信联系张国顺：“明天过来办交接，我吃亏认了，你联系好搬家公司吧，不联系好我也会让物业断电的，没办法，我也要尽快租出去回笼资金的，希望你理解。”张国顺回复：“我同意你要求我们搬走的提议，按租房合同来吧。”朱艳回复：“按租房合同你现在就要走，连夜走都是我亏，反正我的意思就是这样了，还希望我们能够好聚好散。”2020年4月29日，朱艳微信通知先先公司11点拉电。同日，海上海新城管理处向先先公司出具停电通知，内容为：2020年4月29日接到8号楼302室业主的授权要求，于当日对其房屋进行断电，我处安排人员至8号楼302室租户上海先先信息科技有限公司进行告知，期间的问题请租户与业主及时沟通。当日下午16时10分，朱艳微信联系海上海物业朱经理要求对涉案房屋恢复供电。2020年5月2日，先先公司向朱艳送达《不动产租赁合同解除函》，表示根据合同约定，在先先公司迟延交纳房租10日后朱艳有权利终止合同，朱艳于2020年4月29日对涉案房屋断电且上门收房，迫使先先公司离开房屋中止营业，给先先公司造成重大损失，朱艳已以实际行动表明拒绝履行合同义务，已构成严重违约，故要求解除双方于2018年12月5日签订的《不动产租赁合同》以及2019年10月15日签订的《租赁协议之补充协议》，请朱艳于五个工作日内将38，000元保证金退还给先先公司。朱艳回复：“第一、断电是因为你们欠缴电费，我跟物业背书后已恢复供电；第二、上门主要是协议解决办法，既没有收房也没有妨碍你们正常经营；第三、给你们一个月免租期是有条件的赠予，你们没有达到提前七天付款的条件，因此赠予自动失效；第四、合同订立以来，每次都没有按照合同约定提前七天付款，按照合同约定每逾期一天支付月租金百分之三的违约金，一年来累计违约天数至少三十天(具体时间以每月银行流水为主)；第五、最重要的一点，你们没有按照合同约定支付租金，经催收仍不支付，导致你们违约在先，综上所述，累计违约金加赠予失效的一个月具体下来还要倒贴我钱。”2020年5月6日，朱艳与先先公司签订房屋移交单，确认涉案房屋已于2020年5月6日正式移交给朱艳，房屋及物品均已原物返还，电费结清。2020年5月，先先公司具状至一审法院，作如上诉请，朱艳遂在答辩期间提起反诉。一审法院审理中，双方一致确认《不动产租赁合同》《租赁协议之补充协议》于2020年5月2日解除，先先公司实际支付租金至2020年3月31日。朱艳当庭变更反诉诉请为：1．判令先先公司支付违约金37，520元；2．判令先先公司支付租金及房屋使用费共计36，223.48元，撤回关于中介费、空置期、装修、软硬装损失、清场整理费的反诉诉请。明确违约金37，520元包括因先先公司逾期支付租金根据合同约定每日按月租金的百分之三计算的违约金以及空置一个月的租金17，000元，并提供支付租金的银行转账记录及计算明细，反诉诉请2包括2018年12月6日至2018年12月31日的免租期租金15，935.48元、2020年4月1日至2020年5月2日的租金及2020年5月3日至2020年5月6日的房屋使用费共20，288元。先先公司补充答辩认为不同意朱艳的反诉诉请，双方协商好2020年5月1日搬离，朱艳于2020年4月28日晚上要求先先公司第二天搬离不合理，先先公司2020年5月2日搬离完全在合理期限内，交接单于2020年5月6日办理是因为物业五一期间不能开发票，让先先公司节后第一天去办理，空置期的风险应由朱艳承担，与先先公司无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。先先公司与朱艳双方签订的《不动产租赁合同》《租赁协议之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应按约履行。合同履行过程中，先先公司自2020年4月1日开始欠付租金，经双方协商，朱艳同意免除先先公司一个月租金后，合同继续履行，但之后先先公司仍未按照合同约定按时支付租金，现双方一致认为租赁合同及补充协议于2020年5月2日解除，一审法院予以确认。在履约过程中，先先公司不付租金在先，故先先公司要求朱艳双倍返还保证金的诉讼请求一审法院不予支持。至于朱艳要求先先公司支付晚付租金违约金的反诉请求，一审法院认为，先先公司虽有晚付租金的情况，但朱艳在履约过程中未提出异议，且之后主动通过物业公司断电要求先先公司搬离，故一审法院对此诉请不予支持。合同解除后，先先公司实际于2020年5月6日搬离涉案房屋并与朱艳办理房屋交接手续，现朱艳反诉要求先先公司支付2020年4月1日至2020年5月6日的租金及使用费，先先公司认为双方已经协商一致，朱艳已同意减免先先公司一个月的租金，但根据双方的微信聊天记录内容，朱艳同意减免4月份租金的目的是为了双方能够继续履行合同，但先先公司仍未依约按照合同约定提前7日支付租金，显然违背诚信，故合同解除后，先先公司理应支付租赁期间和房屋使用期限内的房屋租金和使用费，对该项反诉请求一审法院予以支持。至于朱艳反诉要求先先公司支付2018年12月6日至2018年12月31日的免租期租金，无合同依据，一审法院不予支持。一审审理中，先先公司要求朱艳赔偿因断电导致的各项损失费，因先先公司未按合同约定支付租金在先，故朱艳在此情况下要求物业断电的行为，虽有不妥，但已提前告知先先公司，并于当天恢复供电，时间较短，且审理中先先公司也未提交证据证明相关直接损失，故对该项诉请，一审法院不予支持。至于先先公司已支付的保证金38，000元，因双方就涉案房屋已交接完毕，该保证金朱艳应予退还。一审法院判决：一、朱艳应于判决生效之日起十日内退还上海先先信息科技有限公司保证金38，000元；二、上海先先信息科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付朱艳2020年4月1日至2020年5月6日的房屋租金、使用费合计20，288元；三、上海先先信息科技有限公司的其他诉讼请求，不予支持；四、朱艳的其他反诉请求，不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：二审中，朱艳提供物业报修单(照片)(来源于物业公司电脑系统)，证明恢复供电的时间是2020年4月29日下午16点12分。先先公司发表意见：因是照片，也没有物业公司公章，对真实性不予认可；即使是真实的，与本案也没有关联性；当时先先公司已经离开，再恢复供电也于事无补。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院庭审笔录佐证证实。本院认为，先先公司与朱艳签订的《不动产租赁合同》《租赁协议之补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。关于先先公司上诉要求朱艳双倍返还保证金的意见，因在履约过程中，先先公司欠付租金在先，故先先公司的该上诉意见，本院不予采纳。关于先先公司上诉要求朱艳赔偿因违法断电导致的业务损失、员工工资损失、搬家费用、装修费用、办公用品损失费共计50，000元的主张，对此，本院分析如下：虽朱艳有要求物业公司断电的欠妥行为，但因系先先公司未按合同约定支付租金在先；且断电已提前告知先先公司，并于当天恢复供电，时间较短；同时先先公司也未提交证据证明相关直接损失，故本院对先先公司的该上诉主张，不予支持。先先公司的其他上诉意见，一审法院已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，先先公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，465.76元，由上诉人上海先先信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  徐 庆二〇二一年三月十六日法官助理  沈 宸书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……