湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1202民初255号 原告：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码：914312006639986842。 法定代表人：黄伟飞，系公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周晶，湖南宏峰律师事务所实习律师。 被告：李俊洁，女，苗族，1991年12月5日出生，户籍所在地浙江省温州市鹿城区，现住湖南省怀化市鹤城区。 原告怀化宏宇房地产开发有限公司诉被告李俊洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告怀化宏宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄勇、周晶到庭参加诉讼,被告李俊洁经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告怀化宏宇房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《怀化宏宇新城房屋租赁合同》；2.判令被告向原告支付自2020年5月1日起至2020年10月31日止的房屋租金73874元及支付违约金（自2020年4月1日起算至2020年11月30日止为53854元，后续违约金按日利率3‰自2020年12月1日起算至房屋租金付清之日止）；3.判令被告在《怀化宏宇新城房屋租赁合同》解除之日起三天内将租赁房屋腾空并返还原告，并支付房屋占用费按425元/日（155134元÷365天）自2020年11月1日起算至租赁房屋返还原告之日止；4.本案诉讼费用和财产保全费用由被告承担。事实和理由：2018年10月7日，原告与被告签订《怀化宏宇新城房屋租赁合同》，主要约定:1、乙方租赁甲方位于怀化市鹤城区顺天路宏宇新城星河湾1栋1层111号房;2、租赁期为10年，从2018年11月1日起至2028年10月30日止，其中10个月为房屋装修期，装修期间免交租金。租金从2018年11月1日起正式计算。另外装修期间免租时间第一次付租时免付4个月，其余6个月从第二年至第十年每年免租20天;3、年租金总额为156437元，第一年、第二年租金保持不变，从第三年开始年租金在前一年基础上每年递增5％。租金支付进度具体见附件一(《租金支付进度表》)；4、租金每半年交付一次，首期租金在合同签订时由乙方一次性支付给甲方，以后每期租金的交付在上期租金到期日前1个月一次性支付给甲方;5、拖欠租金一个月(含一个月)以上的合同提前终止;6、若乙方迟延交付租金，每逾期一日，则向甲方支付欠付租金总额3‰的违约金。逾期交付超过30日，甲方有权解除合同，由此给甲方造成的直接损失由乙方承担等。 合同签订后，原告依约交付了房屋，被告支付了第一年房屋租金104208元。第二年上半年(自2019年11月1日起至2020年4月30日止)房屋租金应交73873元，因新冠疫情原因，原告从被告应付租金中减免18468元，被告实际于2020年6月1日支付房屋租金55405元。 现被告至今未按合同约定交纳自2020年5月1日起至2020年10月31日止的租金共计73874元，其行为构成违约，根据上述《房屋租赁合同》的约定，其迟延交付租金应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告李俊洁未做答辩。 经审理查明:2018年10月7日，原告怀化宏宇房地产开发有限公司（甲方）与被告李俊洁（乙方）签订《怀化宏宇新城房屋租赁合同》，主要约定:1.乙方租赁甲方位于湖南省怀化市鹤城区顺天路宏宇新城星河湾1栋1层111号房，房屋建筑面积250.50平方米;2.租赁期为10年，从2018年11月1日起至2028年10月30日止，其中10个月为房屋装修期，装修期间免交租金。租金从2018年11月1日起正式计算。另外装修期间免租时间第一次付租时免付4个月，其余6个月从第二年至第十年每年免租20天;3.租赁押金为14115元，与首期租金一并支付；4.房屋起始租金为每月每平方米52元，年租金总额为156437元，第一年、第二年租金保持不变，从第三年开始年租金在前一年基础上每年递增5％。租金支付进度具体见附件一(租金支付进度表)；5.租金每半年交付一次，首期租金28230元在合同签订时由乙方一次性支付给甲方，以后每期租金的交付在上期租金到期日前1个月一次性支付给甲方;6.乙方须在本合同终止之日起3日内将租赁房屋退还给甲方；7.拖欠租金一个月(含一个月)以上的，甲方有权提前终止合同;8.若乙方迟延交付租金，每逾期一日，则向甲方支付欠付租金总额3‰的违约金。逾期交付超过30日，甲方有权解除合同，由此给甲方造成的直接损失由乙方承担。附件一（租金支付进度）：2018年11月1日至2019年10月31日租金为104208元/年；2019年11月1日至2020年10月31日租金为147747元/年；2020年11月1日至2021年10月31日租金为155134元/年。 合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告支付了第一年房屋租金104208元（28230元+75978元）及押金14115元。第二年上半年(自2019年11月1日起至2020年4月30日止)房屋租金应交73873元，因新冠疫情原因，原告从被告应付租金中减免一个半月租金18468元，被告实际于2020年6月1日支付房屋租金55405元（73873元－18468元）。现被告至今未按合同约定交纳2020年5月1日起至2020年10月31日止的租金共计73874元（147747元-73873元）。 庭审中，原告表示同意将被告交纳的押金14115元充抵拖欠的租金。 上述事实，有原告营业执照、被告身份证复印件、不动产权证、《怀化宏宇新城房屋租赁合同》、收据4份及庭审笔录予以证实。 本院认为：原、被告签订的《怀化宏宇新城房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。原告将租赁房屋交付被告使用，被告应依约支付房屋租金。被告拖欠租金已达合同约定解除条件，原告要求解除原、被告签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。 被告至今尚拖欠2020年5月1日起至2020年10月31日止的租金73874元，但原告在庭审中同意将被告交纳的押金14115元充抵租金，故被告还应向原告支付欠付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金59759元（73874元-14115元） 关于房屋租金的违约金：原、被告签订的租赁合同约定迟延交付租金的违约金为欠付租金总额3‰/日，该违约金标准过高，本院结合当地经济发展水平，酌情认为违约金按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起算至房屋租金实际付清之日止。 依据原、被告签订的租赁合同约定，被告须在本合同终止之日起3日内将租赁房屋退还给原告，现双方的租赁合同已解除，原告要求被告三日后将租赁房屋腾空并返还原告的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十八条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”被告占用租赁房屋的行为，损害了原告对该房屋的所有权及使用权，原告可以要求被告支付逾期腾房的房屋占用使用费，故被告应向原告支付房屋占用费按425元/天（155134元÷365天）自2020年11月1日起算至房屋实际返还之日为止。 被告李俊洁经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃庭审抗辩权，不影响本院根据查明的事实依法判决，本院依法进行缺席审理。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十八条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、解除原告怀化宏宇房地产开发有限公司与被告李俊洁签订的《怀化宏宇新城房屋租赁合同》； 二、被告李俊洁在本判决生效后10日内支付原告怀化宏宇房地产开发有限公司租金59759元及违约金（以欠付租金59759元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年4月1日起算至房屋租金实际付清之日止）； 三、被告李俊洁在本判决生效之日起3日内腾空并返还原告怀化宏宇房地产开发有限公司租赁房屋，并向原告怀化宏宇房地产开发有限公司支付房屋占用费（按425元/天自2020年11月1日起算至房屋实际退还之日为止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2055元，减半收取1027.50元,由被告李俊洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  沈 青 二〇二一年三月二十二日 代理书记员  杨小妹 附法律条文：《中华人民共和国民法典》 第二百三十八条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。