广东省梅州市梅县区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1403民初191号原告：梅州市×××××××有限公司。住所地：梅州市梅县×××××锦绣国际家居博览中心B10栋507号单层店。法定代表人：张拔峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴亦辉，系广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽珊，系广东法泰律师事务所律师。被告：古银利，女，1977年12月24日出生，汉族，现住梅州市梅县区新县城锦绣国际B8栋3楼。原告梅州市×××××××有限公司（以下简称“梅州锦绣物流园公司”）与被告古银利租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月8日公开开庭进行了审理。原告梅州锦绣物流园公司的委托诉讼代理人黄丽珊，被告古银利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅州锦绣物流园公司向本院提出下列诉讼请求：一、请求判令解除原、被告之间于2017年9月27日签订的“锦绣国际家居博览中心商铺租赁合同”，并责令被告立即将承租的B8栋三层310、311、312、313商铺交回给原告；二、请求判令被告向原告支付拖欠的租金和运营管理费人民币47603.4元（2019年7、8、9、10、11、12月，2020年1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11月共17个月，按月2800.2元计算），并判令被告从2020年12月5日起继续向原告支付租金，直至被告将店铺交回原告止（合同解除后为占用费）；三、请求判令被告依约向原告支付滞纳金和违约金8568.612元（暂计算至2020年12月14日止），并判令被告以拖欠的租金和运营管理费为基数，从2020年12月15日起，按月2%向原告继续计付滞纳金和违约金，直到全部清偿止；四、请求判令原告不退回被告已支付的5000元履约金和5000元产品质量保证金；五、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：在2017年9月27日原告和被告共同签订了一份“锦绣国际家居博览中心商铺租赁合同”。合同约定被告向原告承租锦绣国际家居博览中心B8栋310-313号商铺。被告同时向原告缴纳了5000元履约金和5000元产品质量保证金。租期为5年，从2016年10月15日起至2021年10月14日止。店铺租金为每月2800.2元，采用先付款后使用的方式，按3个月为一期缴清。合同还对滞纳金、违约金、解除合同条件等内容进行了明确约定。合同签订后，原告即按合同约定将店铺交给被告承租经营。按照合同第十三条其他约定第1款约定：免商管押金从开业之日起计算1年2个月，其中第二个月在2018年第3月、第6月免，所以合同期内共免14个月租金，其他时间则是被告应交店铺租金期间，但被告未按照约定支付到期租金，构成根本违约。经原告核算，被告拖欠原告2019年7、8、9、10、11、12月，2020年1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11月共17个月的到期店铺租金和运营管理费合计47603.4元。滞纳金和违约金为8568.612元（按月2%的标准计算）。现被告承租的店铺正常营业，但被告一直未按照约定支付到期租金，一直占用原告店铺至今。被告依法、依约应继续对原告合同解除前的店铺租金（合同解除后至被告将商铺交回给原告期间则为占用费）及将拖欠的店铺租金清偿给原告前的滞纳金和违约金。当被告未按合同约定将到期应付的租金和运营管理费支付给原告时，原告的工作人员多次以手机微信向被告发送“租金收取通知函”等方式向被告催收，但是被告至今均未向原告缴清到期租金和运营管理费。被告的行为，依法、依约已经对原告构成根本性的违约。根据合同第四条第3款和第六条第3款的约定，原告有权解除合同并不退回被告已支付的5000元履约金和5000元产品质量保证金。综上，由于被告违反合同约定未向原告缴清到期店铺租金，以及在原告工作人员向被告催告后，被告至今仍然未向原告缴清到期店铺租金。原告为了维护合同的严肃性和维护自己合法权益，只能向法院提起诉讼，请法院依法裁判。被告口头答辩称，对原告诉请无意见，其不是不愿意付款，是因生意不好等原因导致资金不到位，现其暂时没有营业，2月份其交了一个月的钱给原告，5000元履约金和5000元产品质量保证金应该扣减租金。本院经审理认定事实如下：原告梅州锦绣物流园公司受梅州市梅县区锦绣国际·家居博览中心（以下简称“本中心”）B8栋三层310、311、312、313号商铺业主委托，经营管理上述商铺，原告与上述商铺之业主分别签订《委托经营管理合同》，并按合同约定将出租租金收益于每季度转入业主账户。2017年9月27日，原告梅州锦绣物流园公司（出租方、甲方）与被告古银利（承租方、乙方）签订《锦绣国际·家居博览中心商铺租赁合同》（以下简称《商铺租赁合同》）。《商铺租赁合同》载明：“一、甲方将位于梅州市梅县区锦绣国际·家居博览中心（以下简称“本中心”）B8栋三层310-313号商铺租赁给乙方；二、租期共五年，即2016年10月15日零时起至2021年10月14日24时止；三、租金为10元／平方米／月，合计1400元／月、运营管理费为10元／平方米／月，合计1400元／月；四、支付时间、方式为乙方按三个月／期向甲方缴纳租金和运营管理费，共计8400元，首期租金和运营管理费于合同签订后30日内缴清，后期的缴付时间为上期租金和运营管理费到期前15日内；五、乙方必须按照约定向甲方缴纳租金和运营管理费，如乙方无故拖欠的，甲方有权向乙方每天按拖欠租金和运营管理费的0.5%加收滞纳金；六、双方签订本合同时，乙方向甲方缴纳5000元的合同履约保证金和5000元的产品质量保证金；七、乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：⑴……、（3）逾期未缴纳租金和运营管理费，经甲方限期缴纳后仍拒不缴纳者；八、本合同之租金及运营管理费由甲方代本中心本商铺业主收取；九、乙方须按时缴纳合同内的各种费用，若乙方未按约定时间缴纳，拖欠10天以上的，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方应当从拖欠租金和运营管理费的第二天起至合同终止日止，支付按拖欠租金和运营管理费总额的0.5%／天计算的违约金给甲方；十、租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止前将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交付给甲方。乙方拒不交付的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；十一（即第六条第3款）、乙方所缴诚信合同履约保证金及质量保证金的退还，在乙方完善处理完毕一切售后服务，合同终止或合同期满一年后，甲方予以无息返还”。合同中注明“其他约定”：免租金运营管理费1年2个月，从2016年10月15日起免1年，其中2个月在2018年第3月、第6月免……等内容。原告在甲方（盖章）栏加盖印章；乙方在乙方代表人（签字）栏签名并加盖指模。履行合同过程中，被告初期尚按约支付租金和运营管理费，自2019年7月起被告开始拖欠未付，原告向被告电话催收及发出《催告函》，经催告，被告于2021年2月31日向原告交付了一个月租金和运营管理费2800.2元，但其余所拖欠租金和运营管理费一直未支付。经原告多次催收未果，故原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。被告则提出上述答辩意见。庭审中，一、原告确认，被告在2021年2月所交的租金和运营管理费2800.2元抵扣被告所欠2019年7月的租金和运营管理费。对此，被告表示无意见，同时确认2019年8月后的租金和运营管理费没有缴纳；二、经本院询问，被告表示同意解除合同，同时表示店铺尚未交还给原告，因店内尚有受浸家私及私人物品需要带走。本院询问，如果判决解除合同，有何请求？被告表示，如果解除合同，没有其他请求；三、关于合同的滞纳金及违约金，原告称滞纳金和违约金的收取按合同约定分别是0.5%／天，合计为1%／天，按30天／月计算为30%／月，超过了法律规定，为了符合法律规定，故变更请求从2020年12月15日起按LPR的四倍（即年利率15.4%计算）计算滞纳金和违约金。四、原告确认收取了被告的5000元合同履约保证金和5000元产品质量保证金。上述事实，有营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件、商铺租赁合同、商品房买卖合同、委托经营管理合同、催告函、微信聊天记录、人口信息查询资料及当事人陈述等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告梅州锦绣物流园公司与被告古银利签订的《商铺租赁合同》是当事人在平等、自愿、协商一致的基础上订立的，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认，各方当事人均应按约定履行权利义务。被告古银利逾期未交付租金及运营管理费，违反合同约定，构成根本违约，原告请求解除合同，被告并无异议，对原告解除合同请求本院予以支持。因被告在本院询问下，表示如果解除合同，并无其他请求，故被告应在合同解除后，按合同约定腾退并向原告交还店铺。关于租金及运营管理费，因被告在2021年2月支付了一个月租金及运营管理费，双方当庭同意该款扣减2019年7月的租金及运营管理费，故被告所拖欠的租金及运营管理费，应从2019年8月起计算，自2019年8月至2020年11月，共16个月，为44803.2元（2800.2元/月×16个月＝44803.2元），从2020年12月至店铺腾退之日止的租金及运营管理费（合同解除后为店铺占用费），按每月2800.2元另计。对原告请求租金及运营管理费产生的滞纳金及违约金，原告请求过高，本院予以调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）四倍即年利率15.4%计算。本院核算如下：1、2019年7月租金及运营管理费2800.2元，自2019年7月15日计算至2021元2月14日共19个月，为682.78元（2800.2元×15.4%÷12个月×19个月＝682.78元）；2、2019年8月租金及运营管理费2800.2元，自2019年8月15日计算至2020年12月14日共16个月，为574.97元（2800.2元×15.4%÷12个月×16个月＝574.97元）；3、2019年9月租金及运营管理费2800.2元，自2019年9月15日计算至2020年12月14日共15个月，为539.04元（2800.2元×15.4%÷12个月×15个月＝539.04元）；4、2019年10月租金及运营管理费2800.2元，自2019年10月15日计算至2020年12月14日共14个月，为503.1元（2800.2元×15.4%÷12个月×14个月＝503.1元）；5、2019年11月租金及运营管理费2800.2元，自2019年11月15日计算至2020年12月14日共13个月，为467.17元（2800.2元×15.4%÷12个月×13个月＝467.17元）；6、2019年12月租金及运营管理费2800.2元，自2019年12月15日计算至2020年12月14日共12个月，为431.23元（2800.2元×15.4%÷12个月×12个月＝431.23元）；7、2020年1月租金及运营管理费2800.2元，自2020年1月15日计算至2020年12月14日共11个月，为395.29元（2800.2元×15.4%÷12个月×11个月＝395.29元）；8、2020年2月租金及运营管理费2800.2元，自2020年2月15日计算至2020年12月14日共10个月，为359.36元（2800.2元×15.4%÷12个月×10个月＝359.36元）；9、2020年3月租金及运营管理费2800.2元，自2020年3月15日计算至2020年12月14日共9个月，为323.42元（2800.2元×15.4%÷12个月×9个月＝323.42元）；10、2020年4月租金及运营管理费2800.2元，自2020年4月15日计算至2020年12月14日共8个月，为287.49元（2800.2元×15.4%÷12个月×8个月＝287.49元）；11、2020年5月租金及运营管理费2800.2元，自2020年5月15日计算至2020年12月14日共7个月，为251.55元（2800.2元×15.4%÷12个月×7个月＝251.55元）；12、2020年6月租金及运营管理费2800.2元，自2020年6月15日计算至2020年12月14日共6个月，为215.62元（2800.2元×15.4%÷12个月×6个月＝215.62元）；13、2020年7月租金及运营管理费2800.2元，自2020年7月15日计算至2020年12月14日共5个月，为179.68元（2800.2元×15.4%÷12个月×5个月＝179.68元）；14、2020年8月租金及运营管理费2800.2元，自2020年8月15日计算至2020年12月14日共4个月，为143.74元（2800.2元×15.4%÷12个月×4个月＝143.74元）；15、2020年9月租金及运营管理费2800.2元，自2020年9月15日计算至2020年12月14日共3个月，为107.81元（2800.2元×15.4%÷12个月×3个月＝107.81元）；16、2020年10月租金及运营管理费2800.2元，自2020年10月15日计算至2020年12月14日共2个月，为71.87元（2800.2元×15.4%÷12个月×2个月＝71.87元）；17、2020年11月租金及运营管理费2800.2元，自2020年11月15日计算至2020年12月14日共1个月，为35.94元（2800.2元×15.4%÷12个月×1个月＝35.94元）。上述以至2020年11月拖欠租金和运营管理费为基数，被告应承担滞纳金和违约金为5570.06元（682.78元＋574.97元＋539.04元＋503.1元＋467.17元＋431.23元＋395.29元＋359.36元＋323.42元＋287.49元＋251.55元＋215.62元＋179.68元＋143.74元＋107.81元＋71.87元＋35.94元＝5570.06元），自2020年12月15日起，被告应以所欠租金和运营管理费为基数，按年利率15.4%计算，继续支付滞纳金和违约金直至付清租金和运营管理费（含店铺占用费）为止。关于被告缴纳的5000元合同履约保证金和5000元产品质量保证金，根据《商铺租赁合同》约定，该款项系“在乙方完善处理完毕一切售后服务，合同终止或合同期满一年后，甲方予以无息返还”，并没有将该款项作为违约惩罚措施，原告请求不予退还无法律依据，现原告请求解除合同，被告亦无异议，被告提出将该款抵扣，本院予以准许，但该款项应现行抵扣滞纳金和违约金，超出部分才抵扣作租金及运营管理费，由被告在付清所欠租金和运营管理费（含店铺占用费）后进行抵扣。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第七百零三条、第七百二十二条、第七百三十三条规定，判决如下：一、解除原告梅州市×××××××有限公司与被告古银利于2017年9月27日签订的《锦绣国际·家居博览中心商铺租赁合同》的租赁合同；二、被告古银利应在本判决生效之日起十五日内将所租赁的坐落于梅州市梅县区锦绣国际·家居博览中心B8栋三层310-313号商铺腾退并交还给原告梅州市×××××××有限公司；三、被告古银利应支付所拖欠的2019年8月至2020年11月租金和运营管理费44803.2元及从2020年12月至店铺腾退之日止的租金及运营管理费（合同解除后为店铺占用费，按每月2800.2元计算）给原告梅州市×××××××有限公司，限于自本判决生效之日起十五日内付清；四、被告古银利应支付滞纳金和违约金5570.06元（暂计算至2020年12月14日）及自2020年12月15日起至付清上述第三项款项止的滞纳金和违约金（以被告古银利拖欠的租金和运营管理费为基数，按年利率15.4%计算）给原告梅州市×××××××有限公司，限于自本判决生效之日起十五日内付清；五、原告梅州市×××××××有限公司应在被告古银利支付上述第三项、第四项款项同时将被告缴纳的5000元合同履约保证金和5000元产品质量保证金予以扣减（扣减顺序为先扣减滞纳金和违约金，如有超出部分，再行扣减租金和运营管理费）；六、驳回原告梅州市×××××××有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1454元，减半收取727元，由原告梅州市×××××××有限公司负担143元，被告古银利负担584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梅州市中级人民法院。审判员  郭小征二〇二一年三月二十九日书记员  古慧妮