广西壮族自治区高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）桂执监204号 申诉人（利害关系人）：钦州市区农村信用合作联社，住所地：广西钦州市三沿路33号，组织机构信用代码：914507036821308728。 法定代表人：陈凤梅，该联社理事长。 委托诉讼代理人：韦俊，该联社合规部经理。 委托诉讼代理人：张振龙，广西华际律师事务所律师。 申请执行人：广西吉大丽原投资有限公司，住所地：广西南宁市伊岭工业集中区C-3号（武鸣区双桥镇）。 法定代表人：韦辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：温祖保，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。 被执行人：广西天和创展房地产开发有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道166号上东国际T3栋0920号。组织机构代码：66702865-0。 法定代表人：张君，该公司董事长。 本院立案执行的申请执行人广西吉大丽原投资有限公司（以下简称吉大公司）与被执行人广西天和创展房地产开发有限公司（以下简称天和公司）借款合同纠纷一案，申诉人钦州市区农村信用合作联社（以下简称钦州农合社）请求本院对天和公司位于钦州市（以下简称涉案商铺）停止执行、解除查封。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 钦州农合社申诉称，请求本院在（2018）桂执9号执行裁定中对天和公司涉案商铺停止执行、解除查封，恢复其对涉案商铺的正常使用。事实和理由：被执行人天和公司为开发“天创国都”项目，于2011年3月3日与其签订《房屋置换协议》一份，申诉人履行约定的义务，但天和公司不履行义务，申诉人遂起诉到钦州市钦南区人民法院（以下简称钦南法院），该院于2015年9月25日作出（2014）钦南民初字第825号民事判决支持申诉人的诉讼请求。民事判决生效后，钦南法院于2016年6月12日向钦州市房产局送达（2016）桂0702执131号协助执行通知书，要求该局将“天创国都”项目向北，从东面地下停车场入口向西数第1、2、3、4、5约793.69平方米（不含公摊）的房屋所有权登记在钦州农合社的名下。上述商铺与本院（2018）桂执9号执行裁定附件《以物抵债清单》序号第838、839、840、841、842号的4#楼五间商铺相对应。由于“天创国都”项目整体未经过验收，未具备办理产权登记的条件，因此办理产权证书拖延到现在仍未完成，钦州农合社于2017年起已将上述商铺装修作为金融自助综合服务点和办公场所使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院应当停止对涉案商铺的执行，以维护其合法权益。钦州农合社提供以下证据材料予以证实：1.（2018）桂执9号之三执行裁定及附件《以物抵债清单》；2.《房屋置换协议》；3.（2014）钦南民初字第825号民事判决；4.（2016）桂0702执131号协助执行通知书及送达回证；5.装修工程合同书；6.增值税专用发票；7.工程结算书；8.审核报告；9.安全防范设施合格证；10.建设工程消防设计备案受理凭证；11.建设工程竣工验收消防备案受理凭证；12.关于大润发自助银行开业的报告。 吉大公司辩称，对钦南法院在（2014）钦南民初字第825号民事判决中认定，被告天和公司应在该案判决生效后10日内将“天创国都”项目向北，从东面地下停车场入口向西数第1、2、3、4、5约793.69平方米（不含公摊）的商铺交付给钦州农信社并办理房屋所有权证的法律事实无异议。认可(2014)钦南民初字第825号民事判决认定的“……从东面地下停车场人口向西数第l、2、3、4、5间约793.69平方米(不含公摊)的商铺”与本院(2018)桂执9号执行裁定书附件《以物抵债清单》中序号第838、839、840、841、842号的4#楼五间商铺一一相对应。该五间商铺在本院(2018)桂执9号执行裁定书中所对应的价值为8,146,979元,具体计算为812.33㎡[(2018)桂执9号执行裁定书中五间商铺的面积之和]×131l0元(本院评估报告中一层商铺单价)×0.765（流拍折扣=抵债价格259,140,000元÷评估价格338,734,124元）=8,146,979元。因此,如本院在(2018)桂执9号执行裁定书附件《以物抵债清单》中剔除序号第838、839、840、841、842号的4#楼五间商铺,该公司认为，根据本院(2018)桂执9号执行裁定书,工程款优先权人陈龙在该公司抵押物范围内分得建筑面积为4204.02平方米的商铺,总价值为19,000,000元,认为应按照该公司与陈龙获得清偿比例(2.1014∶0.19),与陈龙共同分担上述减少的物业,即该公司最终抵债金额应为232,590,352.95元{即最终抵债金额=执行裁定书抵债数额240,l40,000-8,l46,979×[2.4014÷（2.4014+0.19)]=232,590,352.95元}，同时应按最终以物抵债的价格比例退还该公司先行垫付的执行费用。 天和公司未提交答辩意见。 本院查明，钦州农合社因与天和公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，诉至钦南法院。经审理后，该院作出（2014）钦南民初字第825号民事判决，确认天和公司自判决生效之日起十日内将位于天和公司开发的“天创国都”项目向北,从东面地下停车场入口向西数第1、2、3、4、5间约793.69平方米(不含公摊)的商铺交付给钦州农合社,天和公司自判决生效之日起九十日内协助钦州农合社办理上述房屋所有权证。判决生效后，钦州农合社向钦南法院申请强制执行，该院于2016年6月8日向钦州市房产局发出（2016）桂0702执131号协助执行通知书，要求将位于天和公司开发的“天创国都”项目向北,从东面地下停车场入口向西数第1、2、3、4、5间约793.69平方米(不含公摊)商铺的房屋所有权登记在钦州农合社名下。2016年6月12日，钦州市房产局签收了该份协助执行通知书。 另查明，吉大公司与天和公司因借款合同纠纷诉至法院，最高人民法院作出（2017）最高法民终884号民事判决，确认：一、天和公司归还本金18000万元给吉大公司；二、天和公司支付利息给吉大公司。利息计算方式：以本金3000万元为基数，自2013年4月24日起至2014年4月23日止，按年利率18%计；以3000万元为基数，自2014年4月24日起至实际还清之日止，按年利率24%计；以15000万元为基数，自2013年6月4日起至2014年6月3日止，按年利率18%计；自2014年6月4日起至实际还清之日止，按年利率24%计。已支付的利息26751841.44元相应扣减；三、天和公司支付项目监控管理费360万元给吉大公司。四、天和公司负担案件受理费2057403元。五、天和公司负担本案执行费432244.41元。 上述判决生效后，吉大公司向本院申请执行，本院予以立案，案号为（2018）桂执9号。本院于2018年5月22日作出（2018）桂执9号执行裁定，查封被执行人天和公司名下、位于钦州市交汇处总面积为17977.39平方米，土地证号为：钦国用（2010）第××号，地号：2403203××，他项权证号：钦市他项（2013）第230号的土地使用权以及位于钦州市交汇处他项权证号为：钦房建在押字第××号，建设工程规划许可证号：建字第450701201300118号的在建工程。本院依申请执行人申请，于2018年12月16日委托广西众益资产评估土地房地产评估有限公司（以下简称众益公司），对上述被查封天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米805个地下车位、以及4＃楼总建筑面积为35958.20平方米72间商铺进行评估。2019年1月3日众益公司作出桂众房评［2019］002号《房地产估价报告》，评估价格为338734124元。本院依法将《房地产估价报告》送达吉大公司及天和公司，双方当事人未就该估价报告提出异议。2019年7月13日，本院以3.0487亿元为起拍价，第一次向淘宝网推送拍卖，因无人竞买而流拍。2019年7月31日，本院以2.5914亿元为起拍价，第二次向淘宝网推送拍卖，亦因无人竞买而流拍。申请执行人吉大公司为此向本院申请以第二次流拍价格进行抵债。 再查明，本案执行期间，债权人陈龙以北海仲裁委员会北仲裁字［2016］第22号裁决书，向本院申请参与分配，主张优先受偿权。经审查，北海仲裁委员会北仲裁字［2016］第22号裁决书，裁决内容为：一、天和公司支付工程款人民币1900万元给陈龙；二、天和公司赔偿人民币100万元给陈龙；三、天和公司以2000万元为基数，每月按2%支付违约金给陈龙，从2016年1月1日起计付至上述款项付清之日止；四、陈龙在工程欠款1900万元的债权范围内，对天和公司位于钦州市交汇处的“天创国都”房地产项目（此项目与本案所指的钦州市北部湾大道188号天创·国都房地产项目为同一项目）的第1、4号楼享有优先受偿权，有权对该房地产折价、拍卖或变卖的价款优先受偿。因陈龙的债权是基于工程欠款产生，其优先受偿顺位依法优于吉大公司的抵押权，对本次流拍的财产在工程欠款1900万元债权范围内享有优先受偿权。吉大公司与陈龙经协商，于2019年12月2日签订了《拍卖物分割协议》。协议约定：1、债权人陈龙在1900万元工程欠款范围内分得用于抵债的拍卖物为：4＃楼第一层124号商铺（建筑面积为442.14平方米）、4＃楼第一层125号商铺（建筑面积为211.5平方米）、4＃楼第四层迷悦歌城ＫＴＶ部分，建筑面积为3550.38平方米的商铺。2、拍卖物剩余部分作价2.4014亿元全部归吉大公司所有，用于抵偿被执行人天和公司所欠相应数额的债务。 依据吉大公司与陈龙达成的《拍卖物分割协议》内容，2019年12月19日，本院作出（2018）桂执9号之三执行裁定：一、将被执行人天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米的805个地下车位；4＃楼第一层至第四层，总建筑面积为31754.18平方米的商铺，共作价2.4014亿元，交付申请执行人吉大公司抵偿被执行人天和公司所欠2.4014亿元的债务。地下车位及商铺的所有权，自本裁定送达申请执行人吉大公司时起转移（详见所附《以物抵债清单》）；二、将被执行人天和公司名下位于钦州市，建筑面积为442.14平方米的商铺；4＃楼第一层125号，建筑面积为211.5平方米的商铺，4＃楼第四层迷悦歌城ＫＴＶ部分，建筑面积为3550.38平方米的商铺，合计作价1900万元交付债权人陈龙，抵偿被执行人天和公司所欠工程款1900万元债务。上述商铺的所有权，自本裁定送达债权人陈龙时起转移（详见所附《以物抵债清单》）；三、解除对被执行人天和公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米805个地下车位及4＃楼总建筑面积为35958.20平方米72间商铺的查封（详见所附《以物抵债清单》）；四、申请执行人吉大公司、债权人陈龙可持本裁定书到产权登记机构办理过户登记手续；五、本案执行费432244.41元，由申请执行人吉大公司先行垫付的执行费计入剩余债权。2019年12月25日，本院作出（2018）桂执9号之四执行裁定，终结本次执行程序。 同时查明，本院作出的（2018）桂执9号之三执行裁定的附件《以物抵债清单》中，抵偿给吉大公司的“天创国都”4#楼商铺中的序号为838、839、840、841、842对应的商铺共五间与钦南法院作出的（2014）钦南民初字第825号民事判决及（2016）桂0702执131号协助执行通知书指向的“天创国都”项目向北,从东面地下停车场入口向西数第1、2、3、4、5间商铺具有同一性，面积分别为81.31㎡、227.86㎡、122.1㎡、122.1㎡、258.96㎡，共812.33㎡。 依据“天创国都”工程竣工标志牌记载，该工程于2011年11月1日开工，2013年12月20日竣工，但尚未验收。2015年4月2日，柳州市城中区人民法院以（2015）城中民初二字第603号民事裁定，首先查封天和公司名下钦国用（2010）第××号土地3年；2015年6月16日，贵州省高级人民法院以（2015）黔高执字第22-1号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2015年10月16日，南宁市西乡塘区人民法院以（2015）西民二初字第1360号民事裁定，轮候查封上述土地3年；2016年7月8日，南宁市西乡塘区人民法院以（2016）桂0107执977号执行裁定，轮候查封上述土地与地上建筑物3年；2016年7月27日，南宁市青秀区人民法院以（2015）青执字第1713号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年8月3日，南宁市青秀区人民法院以（2016）桂0103执2691号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年8月23日，深圳市宝安区人民法院以（2016）粤0306执1876号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2016年11月8日，钦南法院以（2016）桂0702民初1621号民事裁定，轮候查封上述土地1年；2017年11月15日，柳州市柳南区人民法院以（2017）桂0204执1756号执行裁定，轮候查封上述土地3年；2018年3月29日，贵州省高级人民法院以（2017）黔执恢52-3号执行裁定，继续查封上述土地3年；2018年5月22日，本院以（2018）桂执9号之一执行裁定，轮候查封上述土地与地上建筑物3年。上述案涉土地，贵州省高级人民法院从2018年4月2日起由轮查封成为首封法院。由于本案申请执行人对上述土地享有抵押权，2018年7月12日本院函询贵州省高级人民法院，商请将钦国用（2010）第××号土地移送本院执行，贵州省高级人民法院于同年9月4日函复本院，同意将上述土地移送本院执行。为此，本院对该项目进行了上述处分。 本院认为，钦南法院通过（2014）钦南民初字第825号民事判决及（2016）桂0702执131号协助执行通知书将“天创国都”4#楼商铺中的商铺共五间的物权确权至钦州农合社，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，钦州农合社已实际取得该不动产的物权。为此，本院作出的（2018）桂执9号之三抵债裁定将该部分不动产再次进行处分有误，应予以纠正。因该商铺属抵债给吉大公司的物权范围，不应由陈龙分担；该商铺的价值应相应的从吉大公司抵偿债权数额中予以扣除，即涉案商铺总面积812.33㎡×抵偿债务时该商铺的单价[131l0元(本院评估报告中一层商铺单价)×（抵偿债务259,140,000元÷评估价格338,734,124元）=8,146,979元，该数额也属天和公司尚未清偿吉大公司的债权范围，吉大公司最终抵偿债权的数额为240，140，000-8,146,979=231，993,021元。 综上，依据《最高人民法院关于高级人民法院统一管理执行工作若干问题的规定》第一条的规定，裁定如下： 变更本院（2018）桂执9号之三执行裁定书中第一项为：将被执行人广西天和创展房地产开发有限公司名下位于钦州市，总建筑面积为33281.78平方米的805个地下车位；4＃楼第一层至第四层除《以物抵债清单》中序号为838、839、840、841、842号的五间商铺以外的商铺，共作价231993021元，交付申请执行人广西吉大丽原投资有限公司抵偿被执行人广西天和创展房地产开发有限公司所欠231993021元的债务。地下车位及商铺的所有权，自（2018）桂执9号之三执行裁定送达申请执行人广西吉大丽原投资有限公司时起转移。 本裁定送达后即发生法律效力。 审 判 长 张秀萍 审 判 员 杨家杰 审 判 员 易凤英 二〇二一年三月二十三日 法官助理 邓 韵 书 记 员 冯飞燕