江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5442号原告（反诉被告）：吴新云。委托诉讼代理人：寇建华，江苏苍梧律师事务所律师。被告（反诉原告）：连云港市新浦区高丽苑烧烤城，住所地连云港市海州区。经营者，申丽敏。委托诉讼代理人：周伟，江苏众昇律师事务所律师。原告（反诉被告）吴新云与被告（反诉原告）连云港市新浦区高丽苑烧烤城（以下简称高丽苑烧烤城）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴新云的委托诉讼代理人寇建华、被告（反诉原告）高丽苑烧烤城及其委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。因案件复杂依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告（反诉被告）吴新云的委托诉讼代理人寇建华、被告（反诉原告）高丽苑烧烤城及其委托诉讼代理人周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）吴新云向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付房租11000元；2、判令被告赔偿原告财产损失11750元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2012年9月15日签订房屋租赁合同，将其自有房屋租赁给被告使用，约定租金为每年11000元，后不断续约至2019年9月14日。租赁期满后，因被告使用不当，导致原告的各项损失计11750元。同时因被告的损害行为，导致房屋无法交付给原告，现房屋仍于被告占用、使用，原告认为被告应赔偿原告的各项损失，同时应支付占有期间的房屋租金，现提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)高丽苑烧烤城辩称，第一点原告起诉被告主体错误，连云港市新浦区烧烤城为申丽敏，被告起诉的经营者为王彬。第二点原告与被告房屋租赁合同依照法律规定为不定期租赁合同，在租赁期满，被告已经通知原告要求终止合同，并向其交付房屋钥匙，原告拒绝接收，此后产生的损失与被告无关，被告没有义务支付2019年9月15日到2020年9月24日租金。第三点原告出租房屋内的设施，被告在租赁合同终止时，已经原封不动交还原告，并没有给原告造成任何物件和财产损失，原告要求被告赔偿财产损失，没有事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。现当庭提起反诉，要求被反诉人本案原告归还房屋租赁保证金1000元。反诉原告（被告）高丽苑烧烤城向本院提出的反诉请求：1、判令被反诉人归还房屋租赁押金1000元；2、被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订房屋租赁合同，反诉原告按合同约定向反诉被告交付了1000元，租赁合同终止后，反诉原告已完全支付租金，并交还房屋和设施，反诉被告没有依约归还押金，故请求反诉被告予以归还。反诉被告（原告）吴新云辩称，该房屋租赁合同尚未解除，反诉人对房屋造成损坏，应该予以赔偿，至于押金1000元，因时间太长，记不清是否收取，如果收取高丽苑烧烤城应有收条。本院经审理认定事实如下：高丽苑烧烤城（乙方）于2012年9月15与吴新云（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定，甲方将其所有的位于连云港市海州区出租给乙方，租赁期限一年，自2012年9月15日至2013年9月14日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期归还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的一个月向甲方提出书面意向，双方可在对租金、期限重新协商后，签定新的租赁合同；年租金11000元，租金按一年支付；为确保房屋及所属设施安全与完好及租赁期限内相关费用如期结算，乙方现向甲方缴纳1000元保证金，乙方应于签订本合同时付清全额保证金，甲方在收到保证金后予以书面签收，租赁期满后，乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用，经甲方确认后即将保证金无息退还乙方；乙方在租赁期限内，实际使用的水某、电费、有线电视费、通讯费用及物业管理费等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳；未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租，并爱护使用租赁的房屋及设备，如因乙方的过失或过错，使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿；租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋及设施、设备完好的交还甲方，如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，可任凭甲方处置等内容。同时合同还附有设备、设施清单，设施设备有：1、辉煌太阳能一套（带电加热自动上水)；2、大衣橱壹套、两组合衣橱壹套；3、床头柜壹个；4、大床壹张，小床壹张；5、书桌壹张；6、木质饭桌壹张；7、木质长茶几壹张、脸盆架壹个；8、抽油烟机一台；9、煤气罐壹只，煤气灶台壹个；10、吊扇壹台；11、折叠椅叁张、小凳子两张；12、挂衣架一个、油画一幅；13、饮水机一台、纯净水瓶一个；水表一只；以上物品如有损坏，照价赔偿。合同签订后，高丽苑烧烤城支付给吴新云租金11000元，吴新云将房屋及其设施设备交付给高丽苑烧烤城。合同期限届满后，双方未签订书面合同，高丽苑烧烤城继续使用该房屋至2019年9月14日，并交纳至2019年9月14日的租金。2019年9月，高丽苑烧烤城向吴新云提出交房，不再承租，因地板被水浸透吴新云拒收，高丽苑烧烤城于2019年10月3日报警，海州分局新东派出所出警，告知自行协商或到法院起诉。在审理过程中，本院根据合同附件设备设施清单到高丽苑烧烤城承租的吴新云房屋内的物品进行核查，现存物品有：辉煌太阳能一套（带电加热自动上水)、大衣橱壹套、两组合衣橱壹套、大床壹张、书桌壹张、木质饭桌壹张、木质长茶几壹张、脸盆架壹个、抽油烟机一台、煤气灶台壹个、吊扇壹台、折叠椅叁张、小凳子壹张、挂衣架一个、油画一幅、饮水机一台、纯净水瓶一个、水表一只。丢失的物品有：床头柜壹个、小床壹张、煤气罐壹只、小凳子壹张。争议的事实，吴新云称，高丽苑烧烤城不正当使用房屋及设施、家具等，造成原告损失11750元。高丽苑烧烤城称，在吴新云交付租赁房屋时，屋内的设备均是旧设备，高丽苑烧烤城没有损坏设施，在其租赁期间又使用7年之久，即使有磨损，也是正常损耗，依照法律规定，承租人按照约定方法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物损耗的，不承担赔偿责任，吴新云列明的赔偿没有任何物品价值依据。上述事实有房屋租赁合同、接处警工作登记表、照片、以及当事人的陈述等证据在案予以证实，本院依法予以确认。本院认为，本案中，吴新云与高丽苑烧烤城在2012年9月15日采用书面形式签订房屋租赁合同，期限一年，之后双方未再签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，认定吴新云与高丽苑烧烤城之间的租赁关系为不定期租赁。高丽苑烧烤城于2019年9月向吴新云提出交房不再承租，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，依此确定高丽苑烧烤城与吴新云之间的房屋租赁关系已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”规定，高丽苑烧烤城应当将合同约定的房屋及其房屋内设施设备完好的交付给吴新云，吴新云应当接收房屋及设施设备，如出现设施设备损毁，应当按照合同约定予以赔偿。本案中，虽然高丽苑烧烤城在使用房屋过程中造成室内设施设备有毁损情况，但吴新云应当接收房屋并要求高丽苑烧烤城进行赔偿，而不应当采取拒收行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，对吴新云拒绝收房而造成的损失，由吴新云承担，故吴新云向高丽苑烧烤城主张支付租金11000元的诉讼请求，本院不予支持。涉案合同中附有设施设备的交付清单，但没有确定价格，也未就设施设备的新旧程度进行标注，本院综合考虑设施设备的使用年限及高丽苑烧烤城租赁期限、损失程度等因素，酌定高丽苑烧烤城赔偿吴新云财产损失2000元。根据合同约定，为确保房屋及所属设施安全与完好及租赁期限内相关费用如期结算，高丽苑烧烤城现向吴新云缴纳1000元保证金，高丽苑烧烤城应于签订本合同时付清全额保证金，吴新云在收到保证金后予以书面签收，租赁期满后，高丽苑烧烤城迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所应付费用，经吴新云确认后即将保证金无息退还高丽苑烧烤城。在庭审中，高丽苑烧烤城未能提供吴新云收取保证金的证据，根据谁主张谁举证的原则，高丽苑烧烤城应当承担不利的法律后果，故高丽苑烧烤城向吴新云主张返还押金的诉讼请求，本院不予支持依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第一百一十九条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）连云港市新浦区高丽苑烧烤城于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）吴新云赔偿损失2000元；二、驳回原告（反诉被告）吴新云的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）连云港市新浦区高丽苑烧烤城的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费369元，减半收取184.5元，由吴新云负担159.5元，连云港市新浦区高丽苑烧烤城负担25元（吴新云已预交，连云港市新浦区高丽苑烧烤城在支付款项时一并支付给吴新云）；反诉案件受理费减半收取25元，由连云港市新浦区高丽苑烧烤城负担（连云港市新浦区高丽苑烧烤城已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  孟善业人民陪审员  陈淑江人民陪审员  汪素琴二〇二一年三月八日法官 助理  张 壤书 记 员  武 蓓法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或未将缴款凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催缴上诉费通知》具有同等法律效力。收款单位：江苏省连云港市中级人民法院收款银行：中国农业银行账号：62×××66收款行地址：中国农业银行股份有限公司连云港苍梧支行营业部三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-63848