湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终179号上诉人（原审被告）：郴州市住房保障服务中心。法定代表人：邓武魁，该中心主任。委托诉讼代理人：张晶，湖南天夫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南省郴州市湘南大酒店。法定代表人：罗小毛，该公司经理。委托诉讼代理人：郭莉华,湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓伟,湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志晖，男，1975年1月10日出生。原审第三人：湖南恒利房地产开发有限公司。法定代表人：曹晓明，该公司董事长。上诉人郴州市住房保障服务中心因与被上诉人湖南省郴州市湘南大酒店（以下简称湘南大酒店）、李志晖及原审第三人湖南恒利房地产开发有限公司（以下简称恒利房地产公司）不动产登记纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭对本案进行了审理。经传唤，恒利房地产公司未到庭接受询问。本案现已审理终结。郴州市住房保障服务中心上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回湘南大酒店的一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由湘南大酒店、李志晖负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，李志晖自愿继续提供其从恒利房地产公司处预购的湘南大酒店701、801号房屋做抵押担保，郴州市住房保障服务中心与李志晖并未解除抵押担保合同关系，郴州市住房保障服务中心享有优先受偿的权利。2.湘南大酒店无权主张办理涂销郴房预购2006抵字1977号预购商品房贷款抵押登记备案手续，因执行抵押物后造成的损失，湘南大酒店有权向李志晖以及恒利房地产公司追偿。湘南大酒店辩称，1.一审判决认定事实清楚，案涉预抵押期限届满后双方并未续期，亦无法办理正式抵押登记，郴州市住房保障服务中心不享有优先受偿的权利。2.郴州市住房保障服务中心并非善意第三人，其主张依法不应得到支持。3.案涉预抵押登记涂销后，郴州市住房保障服务中心所造成的损失可依法请求抵押人在约定的担保范围内承担责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李志晖辩称，请法院依法处理。恒利房地产公司未到庭作陈述，也未提交书面陈述意见。湘南大酒店向一审法院起诉请求：1.依法确认李志晖与郴州市住房保障服务中心设立在湘南大酒店701、801房屋上的郴房预购2006抵1977号预购商品房贷款抵押预告登记权利已经消灭；2.李志晖、郴州市住房保障服务中心立即办理涂销郴房预购2006抵字1977号预购商品房贷款抵押登记备案手续；3.本案的诉讼费用全部由李志晖、郴州市住房保障服务中心负担。一审法院认定事实：2002年12月28日，以湘南大酒店为甲方，恒利房地产公司为乙方，签订《联合开发合同书》。该合同书约定：湘南大酒店提供项目开发用地约5.4亩，负责拆迁安置费用40%；恒利房地产公司负责项目工程建设、职工补偿及拆迁安置费用的60%；分配方案：湘南大酒店占该幢综合大楼总价值的45%，恒利房地产公司占该幢综合大楼总价值的55%。湘南大酒店分配的面积为13650㎡，其余的面积为恒利房地产公司所得。2004年12月7日，郴州市人民政府为案涉项目核发《国有土地使用权审批单》［（2004）郴政出字第089号］，受让单位为恒利房地产公司和湘南大酒店，随后双方共同从郴州市国土资源局取得湘南大酒店综合大楼土地使用权。2006年5月10日，李志晖与恒利房地产公司签订《商品房买卖合同》，由李志晖购买恒利房地产公司开发的位于郴州市人民中路国庆路交叉路口“湘南大酒店”项目中的主楼7-8层。恒利房地产公司向李志晖出具购房发票。2006年5月11日，李志晖向郴州市住房置业担保中心申请为其向郴州市北湖区农村信用合作社借款提供担保，郴州市住房置业担保中心同意为李志晖提供担保，并与李志晖签订《个人住房贷款反担保抵押合同》，将案涉7-8层房屋作为反担保抵押财产反担保抵押给郴州市住房置业担保中心，双方于2006年10月10日办理了郴房预购2006年抵字1977号《预购商品房贷款抵押登记备案监证书》，抵押期限为2006年9月29日-2007年9月28日。2010年4月12日，湘南大酒店与恒利房地产公司签订《联合开发房产分配协议》。2013年5月15日，湘南大酒店为甲方，恒利房地产公司为乙方，双方签订《联合开发房产分配协议补充协议》，双方对产权面积再次进行具体的确认，湘南大酒店享有所有权的面积、房号如下：1.地下层-101号2577.61平方米；2.主楼一层门面121号已卖给陈辉鸿；3.主楼二层201-1号1041.30㎡；4.主楼六楼至十八楼的601号-1801号为湘南大酒店所有；剩余产权归恒利房地产公司所有。2014年5月27日，湘南大酒店取得案涉701、801号房屋产权证（案涉701号房屋产权证号：郴房权证北湖字第*号；案涉801号房屋产权证号：郴房权证北湖字第*号）。2014年7月8日，中共郴州市委机构编制委员会办公室发布的《郴州市事业单位登记管理局2014年事业单位法人变更登记公告》中，将郴州市住房置业担保中心更名为郴州市公共住房管理维护服务中心。2020年6月2日，根据中共郴州市委机构编制委员会办公室发布的郴编〔2020〕44号文件，将市房产管理局、市住房保障处、市公共住房管理维护服务中心等合并、整合，组建郴州市住房保障服务中心。2019年7月23日，郴州市北湖区人民政府作出北政〔2019〕46号文件，因湘南大酒店已完成测绘落宗业务，即将办理不动产权证，决定将湘南大酒店15套房产的不动产权证，转移登记至郴州市百福投资集团有限公司名下。其中包含案涉701、801号房屋。另查明，经不动产中心查询李志晖对案涉701、801层房屋的权利状态为已注销。一审法院认为，本案系不动产纠纷。本案的争议焦点为：一、李志晖、郴州市住房保障服务中心在案涉701、801号房屋设立的预购商品房贷款抵押预告登记权利是否存在；二、李志晖、郴州市住房保障服务中心是否要涂销郴房预购2006抵字1977号预购商品房贷款抵押登记备案手续。关于焦点一，2006年10月10日，李志晖与郴州市住房置业担保中心在案涉701、801号房屋设立预购商品房贷款抵押预告登记，并办理了郴房预购2006年抵字1977号《预购商品房贷款抵押登记备案监证书》，抵押期限为2006年9月29日至2007年9月28日。郴州市住房置业担保中心作为上述房屋抵押权预告登记的权利人，享有的是约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，而并非对上述房屋享有现实抵押权，且抵押期限到期后，李志晖与郴州市住房置业担保中心未对案涉701、801号房屋的抵押期限进行延长。经不动产中心查询李志晖对案涉701、801号房屋的权利状态为已注销，且湘南大酒店已取得案涉701、801号房屋的不动产权属登记证书，因此，李志晖、郴州市住房保障服务中心设立在案涉701、801号房屋上的郴房预购2006抵字1977号预购商品房抵押预告登记权利已经消灭。郴州市住房置业担保中心已更名为郴州市公共住房管理维护服务中心，后因郴州市公共住房管理维护服务中心与市住房保障处等部门组建成郴州市住房保障服务中心，故上述合同的权利义务由郴州市住房保障服务中心予以承继。据此，对湘南大酒店诉请确认李志晖、郴州市住房保障服务中心设立在湘南大酒店701、801房屋上的郴房预购2006抵1977号预购商品房抵押预告登记权利已经消灭，予以支持。关于焦点二，湘南大酒店于2014年5月27日取得案涉701、801号房屋产权证（7**房屋产权证号：郴房权证北湖字第*号；801号房屋产权证号：郴房权证北湖字第*号），湘南大酒店根据产权证书取得案涉房屋的所有权，故其有权排除郴州市住房保障服务中心对案涉房屋所涉预购商品房抵押预告登记。综上所述，湘南大酒店要求李志晖、郴州市住房保障服务中心涂销案涉701、801号房屋的预购商品房贷款抵押预告登记备案手续，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条,参照《城市房屋权属登记管理办法》第三条第一款、第五条之规定，一审法院判决：“一、依法确认被告李志晖与被告郴州市住房保障服务中心在位于郴州市人民中路与国庆北路交汇处701、801号房屋上设立的预购商品房抵押预告登记权利已消灭；二、被告李志晖与被告郴州市住房保障服务中心在本判决生效三十日内办理位于郴州市人民中路与国庆北路交汇处701、801号房屋所涉预购商品房抵押预告登记涂销备案登记手续。如果被告李志晖，被告郴州市住房保障服务中心未按照本判决指定的期间履行上述判项确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取80元，由被告李志晖，被告郴州市住房保障服务中心负担。”二审中，各方当事人没有提交新证据，本院对一审判决认定的事实予以确认。二审查明，2006年9月29日，陈红卫出具《承诺书》，承诺对李志晖的案涉借款承担保证责任。2009年7月23日，因李志晖没有偿还到期借款，陈红卫向信用社提交《申请报告》，申请换据，并作为借款人于2009年7月30日签订《借款合同》，李志晖作为保证人。在该《借款合同》第六条注明，担保合同另行签订，经二审当庭询问，李志晖及郴州市住房保障服务中心均承认没有再另行签订新的担保合同，也没有重新办理抵押登记。同时查明，在上述《借款合同》中，虽然李志晖作为保证人签名，但在提供抵押物清单条款中并未列有抵押物。2006年10月10日出具的郴房预购2006抵字1977号《预购商品房贷款抵押登记备案鉴证书》中注明：抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房屋权属证书后30天内，重新办理房地产抵押登记。经二审当庭询问，郴州市住房保障服务中心承认因当时业务员不熟悉业务并牵涉到2009年的换据，故没有及时办理抵押登记。本院认为，本案二审的争议焦点为：李志晖与郴州市住房保障服务中心在位于郴州市人民中路与国庆北路交汇处701、801号房屋设立的预购商品房抵押预告登记是否已经消灭。本案中，郴州市住房置业担保中心作为抵押权人，李志晖作为抵押人于2006年10月10日就位于郴州市人民中路与国庆北路交汇处701、801号房屋办理了郴房预购2006抵字1977号《预购商品房贷款抵押登记备案鉴证书》，约定日期为2006年9月29日-2007年9月28日，并注明抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房屋权属证书后30天内，重新办理房地产抵押登记。经查，该约定期满后，李志晖、郴州市住房置业担保中心均未申请延长对案涉701、801号房屋的抵押登记期限或重新办理了抵押登记。且二审已经查明，换据后李志晖作为担保人并没有依据合同约定另行签订新的担保合同，也没有重新办理抵押登记，且借款合同中提供抵押物清单条款中并未有列明抵押物。经不动产中心查询，现李志晖对案涉701、801号房屋的权利状态为已注销，且湘南大酒店已实际取得案涉701、801号房屋的不动产权属登记证书。因此，李志晖与郴州市住房置业担保中心设立在案涉701、801号房屋上的郴房预购2006抵字1977号预购商品房抵押预告登记权利已经消灭。郴州市住房置业担保中心已更名为郴州市公共住房管理维护服务中心，后因郴州市公共住房管理维护服务中心与市住房保障处等部门组建成郴州市住房保障服务中心，故上述合同的权利义务由郴州市住房保障服务中心予以承继。因此，对湘南大酒店诉请确认李志晖、郴州市住房保障服务中心设立在湘南大酒店701、801号房屋上的郴房预购2006抵1977号预购商品房抵押预告登记权利已经消灭的请求，本院予以支持。李志晖与郴州市住房保障服务中心应及时办理位于郴州市人民中路与国庆北路交汇处701、801号房屋所涉预购商品房抵押预告登记涂销备案登记手续。综上所述，郴州市住房保障服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由郴州市住房保障服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗仲贵审 判 员 黄 慧审 判 员 邓 群二〇二一年三月三日法官助理 刘芳岑书 记 员 刘 思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。