福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1024号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈建萍，女，1968年11月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：黄基钦（系沈建萍丈夫），住址同上。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市晋房物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区长乐北路晋安房管大楼五层。 法定代表人：王允,总经理。 委托诉讼代理人：陈玉生，福建豪诚律师事务所执业律师。 上诉人沈建萍因与被上诉人福州市晋房物业管理有限公司（以下简称晋房物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5234号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 沈建萍上诉请求：1.撤销一审判决，并依法重新审理。2.晋房物业公司在未解除不定期租赁合同期间与第三方签订的房屋租赁合同违法且无效，沈建萍应享有优先权、知情权和参与权。3.赔偿沈建萍在店面被晋房物业公司无故断电断水后不能正常经营期间的损失40320元，免除被晋房物业公司无故断电断水期间的租赁占用费。4.本案一审、二审诉讼费用由晋房物业公司负担。事实和理由：一、晋房物业公司将福州市晋安区××路新店房管所1层北2店面（以下简称案涉店面）出租给曾兆通使用，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。承租人曾兆通2017年病故后,由沈建萍延续经营,晋房物业公司工作人员告知沈建萍已知情，告知沈建萍按月缴纳租赁费即可。从承租人曾兆通病故起至合同纠纷时,晋房物业公司对此都无提出异议，且双方都正常履行了合同中规定的权利和义务。在双方不定期租赁合同期间,晋房物业公司在明知经营场所处于正常经营,且合同有效期间,未解除不定期租赁关系的情况下,招投标通知其他社会人员,有意不通知沈建萍,使沈建萍失去优先权、知情权和参与权,沈建萍不存在拒绝参与招投标竞价的情况。晋房物业公司违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十二条和二百三十六条的规定，与第三方（郑东）签订租赁合同,形成事实违约,存在明显过错，严重侵害了沈建萍的权益；二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；......（三）合同成立在先的。”晋房物业公司2020年8月6日在不定期租赁合同存续期间,其工作人员强行对沈建萍店面先后进行断电断水,使沈建萍无法正常生活和经营,造成极大的精神和经济损失。在疫情期间采用不人道的做法,故要求晋房物业公司赔偿沈建萍经济损失40320元；三、一审法院偏信晋房物业公司一面之词,支持晋房物业公司的诉求,对断电断水的行为作出无事实根据和与晋房物业公司无关的判决。晋房物业公司无缘无故对案涉店面断水断电，应当赔偿沈建萍的损失。 晋房物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。沈建萍陈述的都不是事实，没有相应的证据进行佐证，请求驳回沈建萍的上诉请求，维持原判。 晋房物业公司向一审法院起诉请求：1.解除晋房物业公司、沈建萍间的不定期租赁关系；2.沈建萍立即搬离坐落于福州市晋安区××路新店房管所ｌ层北2号房屋（店面、建筑面积约25.60平方米）,并将上述房屋（店面）腾空后立即返还给晋房物业公司；3.沈建萍自2020年9月1日起须按照1300元／月的标准向晋房物业公司缴纳房屋（店面）占用使用费至搬离上述房屋（店面）为止；4.沈建萍向晋房物业公司补缴房屋（店面）占用使用费18200元（自2018年5月1日起至2020年8月31日止）；5.沈建萍承担诉讼费用。 沈建萍向一审法院反诉请求：1.晋房物业公司在不定期租赁合同存续期间与第三方签订的合同违约，沈建萍拥有优先权、知情权、参与权；2.赔偿沈建萍在店面不能正常经营(断电断水)期间的损失20160元；3.晋房物业公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年1月5日，晋房物业公司与曾兆通签订《房地产租赁契约》，约定晋房物业公司将坐落福州市晋安区××路新店房管所1层北2房屋（以下简称案涉店面）出租给曾兆通作为店面使用，建筑面积约25.6平方米；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止；曾兆通须于每月前5日内向晋房物业公司支付租金650元；物业费每月300元等。合同订立后，双方依约履行合同，曾兆通亦依合同约定按月支付租金。 2017年9月7日，曾兆通注销户口，原因为各种疾病死亡。此后，案涉店面由沈建萍使用，晋房物业公司未提出异议，沈建萍按原合同约定每月向晋房物业公司支付租金、物业费。 2017年9月13日，福州市晋安区住房保障和房产管理局（以下简称晋安房管局）与福州晋建工程造价咨询有限公司（以下简称晋建造价咨询公司）订立招标代理合同，委托晋建造价咨询公司承担晋安房管局零星店面租赁项目的招标代理工作，随后晋建造价咨询公司对上述委托项目发布招租公告进行公开招标，招租公告确定的招标文件递交的截止时间（投标截止时间）为2017年9月27日15时，提交地点为晋建造价咨询公司。2018年3月26日，晋安房管局与晋建造价咨询公司作出中标通知书，通知案外人郑东，称你方递交的零星店面租赁项目（标段8）投标文件已被接受，该项目于2017年10月10日公开开标后，已完成评标工作，现确定你为中标人，中标价为每月租金1300元，租赁期限3年，租赁保证金为1950元。请在接到中标通知书后的5日内到晋安房管局签订租赁合同。2018年3月28日，晋房物业公司与郑东就讼争租赁物订立了房产租赁合同，合同约定晋房物业公司将位于福州市晋安区××路新店房管所1层北2建筑面积约25平方米的房屋以每月1300元的租金价格出租给郑豪使用，租赁期限自2018年4月25日起至2021年4月24日止（以出租人实际交房时间为准）。 2020年8月6日，沈建萍所使用的案涉店面的电表被贴上封条。据沈建萍所述水也被停了。 2020年8月16日，晋房物业公司向沈建萍送达了《解除不定期租赁关系通知函》，主要内容为案涉房屋（店面）被案外人郑东竞价承租，竞标租金为1300元/月，现通知即刻解除与沈建萍的不定期租赁关系，并在接到本通知函三日将上述房屋（店面）腾空后退还等。沈建萍于2020年8月20日左右收到上述通知函。 一审法院认为，曾兆通于2017年9月7日病故后，本案案涉店面实际由沈建萍使用，并缴纳租金、物业费等费用，晋房物业公司未提出异议，双方形成事实上的租赁关系。因晋房物业公司沈建萍双方未另行订立书面租赁合同，故双方的租赁期限为不定期。不定期租赁合同履行期间，晋房物业公司沈建萍依原《房地产租赁契约》履行义务，沈建萍按原合同约定支付租金及物业费。不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同。晋房物业公司于2020年8月16日向沈建萍送达了《解除不定期租赁关系通知函》，沈建萍收到该函件后，双方的租赁关系即行解除，一审法院无须再次判决解除。双方租赁关系解除之后，沈建萍应及时将案涉店面交还晋房物业公司。沈建萍逾期交还案涉店面应当向晋房物业公司支付房屋占用费，现晋房物业公司主张沈建萍支付自2020年9月1日起沈建萍搬离案涉店面之日止的占用费，可以支持；但占有费的标准参照原合同的租金标准650元计算，晋房物业公司主张按每月1300元的标准支付占用使用费，不予采纳。 本案案涉店面已经招投标单位发布了招租公告，也通过晋安区政府网络平台进行了公告，现沈建萍以晋房物业公司对案涉店面进行公开招投标未向其告知，其作为现承租人有优先承租权为由，要求继续承租案涉店面、续订租赁合同等，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。现有证据只能证明2020年8月6日案涉店面的电表被封，但不能证明为晋房物业公司所为，且沈建萍反诉主张晋房物业公司赔偿其损失20160元，也无事实依据，不予支持。综上，判决：一、沈建萍应于本判决生效之日起三十日内将坐落福州市晋安区××路新店房管所1层北2房屋腾空并返还福州市晋房物业管理有限公司；二、沈建萍应于本判决生效之日起十日内向福州市晋房物业管理有限公司支付按月租金650元标准计算的自2020年9月1日起至本判决第一项所载明的房屋腾空并返还之日止的占用费；三、驳回福州市晋房物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回沈建萍的反诉请求。本诉案件受理费355元，减半收取计177.5元，由沈建萍负担；反诉案件受理费152元，由沈建萍负担。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”。本案中，沈建萍在一审中主张晋房物业公司赔偿店面不能正常经营期间的损失20160元，其在二审中主张晋房物业公司赔偿损失40320元，其在二审程序中超出一审主张的金额属二审新增诉请，因晋房物业公司不同意就此诉请由二审法院一并审理，亦不同意进行调解，故本院对其该项主张不予理涉，沈建萍可另行起诉。 2015年1月5日，晋房物业公司与曾兆通签订案涉《房地产租赁契约》，由曾兆通承租案涉店面，租期至2015年12月31日止，案涉《房地产租赁契约》到期后，曾兆通继续使用租赁物。曾兆通于2017年9月7日因死亡注销户口，沈建萍并非案涉租赁合同当事人，但实际使用案涉店面，沈建萍主张其延续经营曾兆通的店面，晋房物业公司及沈建萍对双方形成事实上的不定期租赁关系并无异议，故一审法院认定双方之间属不定期租赁关系正确。双方之间的不定期租赁关系始于2017年，而承租人的优先承租权是2021年1月实施的《中华人民共和国民法典》中新增的规定，案涉《房地产租赁契约》未就优先承租权进行约定，故沈建萍主张其享有优先权没有法律和合同依据。晋房物业公司就案涉店面进行招租，并通过晋安区政府网络平台进行了公告，沈建萍主张晋房物业公司侵害其知情权及参与权，本院不予采信。 沈建萍在一审中提供了12345投诉件，根据该投诉件中晋安区房管局的回复可知，案涉店面确已断电，沈建萍使用案涉店面客观上存在障碍，在此情况下一审法院判令沈建萍支付自2020年9月起的占用费显失公平，本院予以纠正。沈建萍主张晋房物业公司赔偿其损失，但其未提供证据证明其具体损失数额，故本院对沈建萍的该项主张不予支持。 综上所述，沈建萍的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5234号民事判决第一、四项； 二、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5234号民事判决第二项； 三、驳回沈建萍的其他上诉请求； 四、驳回福州市晋房物业管理有限公司的一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉案件受理费355元，减半收取177.5元，由沈建萍负担125.5元，由福州市晋房物业管理有限公司负担50元；反诉案件受理费152元，由沈建萍负担；本案二审案件受理费480元，由沈建萍负担430元，由福州市晋房物业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年三月二日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷