西安市莲湖区人民法院民事判决书    （2021）陕0104民初301号原告：校某某，男，1978年11月28日出生，汉族，住西安市周至县。被告：陕西峻冰房地产有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：万某，该公司总经理。原告校某某与被告陕西峻冰房地产有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员赵海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告校某某、被告陕西峻冰房地产有限责任公司法定代表人万乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。校某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋出租代理合同》；2.判令被告支付原告2020年2月、3月、4月份房租7800元、物业费624.74元、取暖空置费729.34元以及违约金5200元，扣减被告已付3000元，共计11354元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月6日，原、被告签订《房屋出租代理合同》，原告将西安市莲湖区宏府鹍翔九天E9-3-3205号房屋出租给被告，租期三年，自2019年11月7日至2022年11月6日，押金2600元，每季度租金7800元，物业费、水电费、煤气费等由被告承担。合同签订后，被告支付了押金、首季度租金以及2019年11月、12月物业费，合计9083元。2020年2月7日，被告未按合同约定支付下期租金，原告多次催促，被告一再推脱。2020年3月，被告称受疫情影响，希望原告减免租金，原告同意减免一个月租金，被告承诺尽快付款。2020年4月初，被告称没筹到钱，房子不租了，让原告计算应付费用。原告主张被告应付2020年2月、3月份租金、物业费、暖气空置费，并赔偿2个月租金共计11834元。被告表示生意失败，只能支付原告6634元，要求取消违约金。原告同情被告的难处，表示同意，但要求被告一周内还清欠款6634元。2020年4月13日，被告称资金紧张，先付3000元，余款过几天再付，原告只能同意。此后被告再未付款，又请求原告给予宽限，原告最后宽限至2020年5月18日，并告知被告如届时不能付款，将根据合同约定主张全部赔偿。到期后原告多次联系被告，对方称打错了，不予回应，故诉至法院。陕西峻冰房地产有限责任公司辩称，双方签订《房屋出租代理合同》属实，被告已向原告支付了押金、首期租金以及2019年11月、12月的物业费，未交纳取暖空置费。涉案房屋实际一直空置，并未出租。2020年初，因新冠肺炎疫情影响，房屋租赁市场冷淡，致使被告经营困难，资金周转不灵，故被告与原告协商，不再租赁房屋，被告承担2020年2月、3月份房租等费用共计6634元，违约金予以免除。事后被告已向原告支付了3000元，仅剩3634元未付清。由于被告需要向多个出租人赔偿经济损失，故未能向原告付清余款。被告同意向原告付清剩余欠款3634元，对其余诉讼请求不予认可。本院经审理认定事实如下：原、被告于2019年11月6日签订《房屋出租代理合同》，约定原告将位于西安市莲湖区宏府鹍翔九天E9-3-3205号房屋交由被告全权代理对外出租，被告代原告向承租人收取租金，出租代理期限自2019年11月7日至2022年11月6日，每月租金2600元，按季度支付，原告同意给予被告20日不计租金作为被告接洽承租的工作期，工作期内的租金作为被告的佣金，除第一次付款外，以后每次被告须提前10日支付下一期租金，第一次2019年11月7日付款6067元，第二次2020年2月7日付款7800元，第三次2020年5月7日付款7800元，以此类推；被告支付押金2600元，合同到期退还押金；原告交付房屋后，无论房屋是否实际出租，被告均应按照约定的租金标准向原告交付租金，如被告实际出租价格高于双方约定的标准，超出部分归被告所有；合同期内原告负责房屋设施的维修维护，被告承担水、电、气、暖气费及物业费；被告未按约定支付租金达3个工作日以上的，原告有权单方解除合同，根据合同第十条被告应赔偿月租金的200%作为违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了押金和首季度租金，物业费支付至2019年12月底。2020年2月7日，原告催要下期租金，被告回复称回西安后安排转账。2020年3月，原告多次催要租金，被告称回西安后解决。2020年3月19日，原告告知被告如不再租房，可协商善后事宜，其已将房屋挂到网上，已有几人咨询。被告回复房屋肯定租，回西安后商量。2020年4月1日，原告催要房租，被告称疫情期间资金紧张，银行贷款未获批，同意原告收回房屋，结算债务。原告主张被告支付2020年2月、3月份房租，结清物业费及供暖空置费，承担2个月违约金。被告回复经济能力紧张，仅能承担6634元，无力承担违约金。2020年4月7日，原告交纳了2020年1月至3月物业费624.74元，并结清供暖基础费729.34元，于2020年5月6日收回房屋。原告主张被告结清欠款，双方协商无果，原告诉至本院。本院认为，原、被告签订《房屋出租代理合同》，原告将房屋交给被告代理出租，双方约定无论房屋是否实际出租，被告均应按照约定标准向原告支付租金，超出约定标准的租金归被告所有，双方实为房屋租赁合同关系。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了押金、首季度租金及2019年11月、12月物业费。被告未按时支付第二期租金，构成违约，原告多次催促，被告仍未支付。原告要求协商善后事宜，被告虽于2020年4月1日回复同意原告收房，结算债务，但未向原告交还房屋，双方的房屋租赁合同继续履行。原告自行结清物业费和供暖基础费后，于2020年5月6日收回房屋，双方的房屋租赁合同于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告收回房屋后，主张被告支付拖欠租金、物业费及供暖基础费，依法应予支持，被告本应承担2020年2月7日至2020年5月6日的租金7800元，考虑新冠肺炎疫情影响，本院酌定减免一个月租金，由被告承担5200元。原告已交纳物业费624.74元、供暖基础费729.34元，被告应予承担。被告未按合同约定及时支付租金，应当承担相应的违约金，考虑被告的违约程度和合同履行情况，兼顾公平原则，本院酌定违约金为2600元。以上共计9154.08元，扣减被告已付款3000元，被告应向原告支付6154.08元。双方均未提出处理押金，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告校某某与被告陕西峻冰房地产有限责任公司于2019年11月6日签订的《房屋出租代理合同》；二、本判决生效之日起十日内，被告陕西峻冰房地产有限责任公司向原告校某某支付租金、物业费、供暖基础费及违约金共计6154.08元；三、驳回原告校某某的其余诉讼请求。如果未能在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2451元，由被告陕西峻冰房地产有限责任公司承担（被告在执行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                      审    判    员      赵海涛                        二○二一年三月二十二日                   书    记    员      浦鑫玫 1