广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0206民初3819号 原告：柳江**腾房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市柳江区拉堡镇基隆综合区门头路289号，统一社会信用代码：91450221552250374T（1-1）。 法定代表人：欧坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：韦华国，广西广合律师事务所律师。 被告：戴玉海，男，1983年8月1日出生,汉族，原住广西壮族自治区柳州市柳南区航生路21号四区57座，现住广西壮族自治区柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：蒙占敏，广西民兴律师事务所律师。 原告柳江**腾房地产开发有限公司（以下简称“华腾公司”）与被告戴玉海商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。华腾公司的委托诉讼代理人韦华国，戴玉海及其委托诉讼代理人蒙占敏到庭参加诉讼。因华腾公司不服本院作出的（2020）桂0206民初2163号原告戴玉海与被告华腾公司商品房预约合同纠纷一案的一审判决，向广西壮族自治区柳州市中级人民法院提起诉讼，本案的审理必须该案的二审裁判结果为依据。本院于2021年1月13日裁定中止诉讼，2021年3月10日恢复诉讼。本案现已审理终结。 华腾公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：02002019630049）；2.判令被告向原告支付因商品房买卖合同解除的违约金161170.8元（违约金以毛坯房屋总价805854元为基数，按合同、补充协议约定20%的比例计算）；3.本案案件受理费由被告承担。 事实与理由：2019年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及其《合同补充协议》（以下简称“补充协议”）等购房文件，约定被告向原告购买柳州市柳江区房屋（以下简称“涉案房屋”）一套，购房款总金额为￥805854元整，被告选择涉案商品房的房款在付清首付款后，剩余房款以申请银行按揭贷款付款的支付方式。在上述购房文件签订后，被告理应按约定付清房款，然而截止2020年5月20日，被告向原告共计支付房款112820元，尚有房款693034元未付清。根据合同、补充协议、装修协议等购房文件的约定，不论被告是否能申请到银行按揭贷款，也即若被告不能以银行按揭贷款方式付款的，被告均应于2020年5月20日前付清剩余房款，但被告时至今日亦然拒不付清余款。根据原告与被告签订的《柳州市商品房买卖合同》第七条、第八条、第二十八条及附件四相关约定和附件十一补充协议第四条第（二）款、第（三）款、第十三条等的约定，因买受人未能按照合同约定支付房款，逾期超过30日的，出卖人有权单方解除本合同；若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付涉案房价款总额20%的违约金，并按照出卖人要求的时间与出卖人到房管部门办妥包括合同备案登记撤销手续在内的所有合同解除手续，因此产生的全部费用由买受人承担；不论何种原因，出卖人有权在向买受人退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受人承担的违约金及相关费用，理应包括但不限于诉讼费、律师费等各项费用。原告认为，被告未按期付清剩余毛坯房款的行为，已严重违反合同及其附件四和十一等合同补充协议等购房文件的约定，属于根本违约，无法达到合同及其补充协议等购房文件的合同目的，符合约定的解除条件。原告已多次催告被告依约付清余款或前来办理解除合同相关手续，但被告一直均置之不理。由于该商品房已经签订买卖合同，在未解除该买卖合同的情况下，该商品房不能再次出售，从而导致原告投入的成本不能收回和盈利，且还继续产生新的成本费用。原告迫不得已才诉至法院解除合同，因此产生的违约金和包括案件受理费等解除合同的费用理应由被告全部承担。综上所述，华腾公司特向法院提起诉讼，请求法院支持华腾公司的诉讼请求。 华腾公司为其陈述事实向本院提供的证据有： 1.身份证复印件，拟证明戴玉海的身份信息。2.《商品房买卖合同》，拟证明华腾公司与戴玉海之间存在商品房买卖关系。3.付款记录，拟证明戴玉海按合同约定支付了部分购房款。4.催款函件，拟证明华腾公司多次积极向戴玉海催告支付购房款，要求履行付款义务。5.预售证复印件,拟证明华腾公司的销售行为合法。 戴玉海辩称，戴玉海未与华腾公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。戴玉海因华腾公司在预售商品房宣传中，欺诈误导和虚假承诺，于2019年11月24日签订《[合景云溪四季]认购书》，华腾公司先后收取戴玉海购房款112820元，由于戴玉海不符合按揭贷款购房的条件，无法贷款，双方因付首付款的余款酿成纠纷。戴玉海以商品房预售合同纠纷为由，向柳州市柳江区人民法院提起诉讼，华腾公司既不提交证据也不参与诉讼。柳州市柳江区人民法院依法缺席审理，作出(2020)桂0206民初2163号民事判决，判决于2020年7月28日解除戴玉海与华腾公司于2019年11月24日签订的《[合景云溪四季]认购书》。判决之后，华腾公司未就法院判决解除2019年11月24日签订的《[合景云溪四季]认购书》的判决事项提出上诉，该项判决已经发生法律效力。华腾公司撇开双方签订的《[合景云溪四季]认购书》的事实，以解除双方未签订的《商品房买卖合同》为由提起民事诉讼，请求法院依法驳回华腾公司的诉讼请求。 戴玉海为其辩解向本院提供的证据有： 1.《[合景云溪四季]认购书》，拟证明戴玉海只与华腾公司签订了《[合景云溪四季]认购书》。2.个人信用报告，拟证明华腾公司员工陈欢叫戴玉海协助向银行提交流水等证据办理贷款，由于戴玉海本身不符合贷款条件，未能办理，也提前向华腾公司售楼人员告知。3.聊天记录，拟证明戴玉海未与华腾公司签订《商品房买卖合同》。虽然陈欢在指导让戴玉海去银行办理按揭，但由于戴玉海不符合银行按揭贷款条件，导致办理未果。4.柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初2163号《民事判决书》，拟证明经戴玉海向法院提起诉讼，法院已依法判令解除戴玉海与华腾公司签订的《[合景云溪四季]认购书》并返回戴玉海购房款112820元。虽然华腾公司提起上诉，但未对解除《[合景云溪四季]认购书》这一项提起上诉，认购书没有提起上诉。故解除《[合景云溪四季]认购书》这一项判决已发生法律效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在事实认定部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：戴玉海2019年11月24日与华腾公司签订《[合景云溪四季]认购书》(NO：邕地-柳州云溪四季项目-2019110126)，戴玉海向华腾公司认购柳州市柳江区[合景云溪四季]项目4号楼-1-1103房，甲方为华腾公司，乙方为戴玉海。合同约定，乙方于签订本认购书时向甲方支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转为购房款）；乙方同意按轻松按揭付款6个月分期方式付款，于2019年11月30日前支付该物业总价的3％，即人民币20293元（已扣除定金），并交付按揭尾款（即成交价与首期款、乙方申请贷款金额的差额）；2019年12月20日前支付成交价的7％，即人民币56410元；2020年2月20日前支付成交价的2％，即人民币16117元；2020年4月20日前支付成交价的6.58％，即人民币53034元；乙方必须于2019年11月30日前向甲方交付本认购书第三条第一款约定的款项，并与甲方签订《商品房买卖合同》以及向甲方及贷款机构提交全部签约资料及按揭贷款资料；若乙方没有在上述约定的期限内履行完毕本款约定的全部事项的，每逾期一日，应按成交价万分之五的标准向甲方支付违约金，同时甲方有权终止本认购书，将该物业另行出售，所收定金不予退还等。2019年11月30日，戴玉海与华腾公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：02002019630049）及《合同补充协议》，约定戴玉海向华腾公司购买柳州市柳江区房屋一套，购房款总金额为￥805854元整，戴玉海选择涉案商品房的房款在付清首付款后，剩余房款以申请银行按揭贷款付款的支付方式；因买受人未能按照合同约定支付房款，逾期超过30日的，出卖人有权单方解除本合同；若因买受人原因导致本合同解除的，买受人应向出卖人支付涉案房价款总额20%的违约金等。签订认购书和购房合同后，戴玉海一直与华腾公司协调办理银行按揭贷款，但由于戴玉海不符合按揭贷款购房条件，导致一直未能办理银行按揭贷款。截止2020年2月27日，戴玉海按认购书约定分四次共计支付华腾公司购房款112820元（含定金20000元）。2020年7月14日，戴玉海向本院提起诉讼，要求解除与华腾公司签订的《[合景云溪四季]认购书》并返还购房款112820元。本院审理后，于2020年10月9日作出（2020）桂0206民初2163号《民事判决书》，依法判令解除戴玉海与华腾公司签订的《[合景云溪四季]认购书》并由华腾公司返还戴玉海购房款112820元。华腾公司对返还购房款这一判项不服，向广西壮族自治区柳州市中级人民法院提起上诉，并于2020年11月3日向本院提起本案诉讼。 另查明，华腾公司就（2020）桂0206民初2163号戴玉海与华腾公司商品房预约合同纠纷一案提起上诉后，于2021年2月4日向广西壮族自治区柳州市中级人民法院申请撤诉。广西壮族自治区柳州市中级人民法院于2021年2月4日作出（2021）桂02民终567号《民事裁定书》，裁定准许华腾公司撤回上诉。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。戴玉海与华腾公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效。签订购房合同后戴玉海一直与华腾公司协调办理银行按揭贷款，说明在签订购房合同时，华腾公司应知晓戴玉海可能存在不能办理银行按揭贷款的情形，但仍与戴玉海签订购房合同，并积极协调办理按揭贷款。戴玉海最终未能办理银行按揭贷款不可归责于双方当事人并导致合同无法继续履行。故华腾公司要求与戴玉海解除《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。由于合同无法继续履行不可归责于双方当事人，且（2020）桂0206民初2163号戴玉海与华腾公司商品房预约合同纠纷一案的民事判决已发生法律效力，故华腾公司要求戴玉海支付违约金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除柳江**腾房地产开发有限公司与戴玉海于2019年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：02002019630049）； 二、驳回柳江**腾房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费13470元（柳江**腾房地产开发有限公司已预交6735元），减半收取6735元，由柳江**腾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员  曾红球 二〇二一年三月十九日 书记员  黄梦婷