山东省滨州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2021）鲁16行终41号 上诉人（原审第三人）曹金芳，女，1954年12月8日出生，汉族，住山东省博兴县。 委托代理人任云、李传珺，北京桦天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）唐敬红，女，1967年1月27日出生，汉族，住山东省博兴县。 委托代理人苏迪，山东德衡（滨州）律师事务所律师。 原审被告博兴县自然资源和规划局，住所地：山东省博兴县博城二路268号。 法定代表人张英温，局长。 参加诉讼行政机关负责人孙全林，副局长。 委托代理人黎金娥，山东王宁律师事务所律师。 原审被告博兴县住房和城乡建设局，住所地：山东省博兴县博城六路55号。 法定代表人相卫华，局长。 委托代理人赵新义。 委托代理人贾丽华，山东王宁律师事务所律师。 原审第三人郭向程，男，2001年8月2日出生，汉族，住博兴县。 委托代理人郭敬祥，男，1967年10月24日出生，汉族，住址同上，系郭向程之父。 上诉人曹金芳因被上诉人唐敬红诉原审被告博兴县住房和城乡建设局（以下简称博兴住建局）、博兴县自然资源和规划局（以下简称博兴自规局）、原审第三人郭向程建设用地使用权登记一案，不服博兴县人民法院（2020）鲁1625行初96号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审法院经审理查明，2003年9月1日，原告唐敬红与吉林市瀚基房地产开发有限公司博兴分公司（以下简称瀚基房地产公司）签订《商品房买卖合同》，购买位于博兴县明珠花园小区住房和车库各一套（住房：28＃中单元五层西户，车库：11＃Ｃ型）。合同签订后，原告唐敬红取得11＃西3号Ｃ型车库钥匙，实际占有并使用该车库。2009年5月5日，瀚基房地产公司与唐敬红签订《房地产买卖契约》，在原博兴县房产管理局（以下简称博兴房管局）办理房产的转让及权属登记手续，博兴房管局为原告办理博房权证字第2××2号房产证，附记载明：车库27.24平方米，阁楼一套。 2003年9月14日，曹金芳与瀚基房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买位于博兴县××花园小区××＃××平方米的附属车库。2008年4月29日，瀚基房地产公司与曹金芳签订《房地产买卖契约》，在博兴房管局办理房产转让及权属登记手续。博兴房管局为曹金芳办理博房权证城区字第2××8号产权证（配房面积：车库27.24平方米、阁楼一间）。房权证颁发后，上述《房地产买卖契约》的《红契》中房屋附属物一栏中添加“车库：11号楼从西数第三间Ｃ型”、“曲成华”、“2008.5.30”等字样的内容。2009年2月24日曹金芳将上述房屋以及阁楼（不包括车库）转卖他人。2009年2月23日曹金芳申请对11号楼西数第三间Ｃ型车库作变更登记申请。2009年3月23日，博兴房管局就博兴县明珠花园小区11＃西3＃面积27.24平方米车库向曹金芳颁发博房权证博兴县字第2××3号产权证。2015年2月13日曹金芳和郭向程的监护人签订《房地产买卖契约》，约定郭向程向曹金芳购买博兴县××街××花园小区××＃楼××＃××平方米的车库，博兴房管局并根据双方申请为第三人郭向程办理了博房权证博兴县字第2××9号产权证书。 2015年2月13日，第三人郭向程、曹金芳向原博兴县国土资源局申请办理土地使用权变更登记，并提交博房权证博兴县字第2××9号房产证、买卖契约、曹金芳原国有土地使用权证（2009年办理）等材料。经审核，原博兴县国土资源局向第三人郭向程颁发博国用（2015）第09101-007-011-05-18-1国有土地使用证。 另经现场勘查，涉案车库所在的11号楼面积27.24平方米的C型车库共两间，为西3号、西4号（从东边数第三间）。原告所使用的11#楼西3号车库现仍为开发商瀚基房地产公司交付时的门锁，原告持有瀚基房地产公司交付的钥匙，自购买后一直使用至今。2019年9月27日晚，原告所使用的涉案车库被他人上锁，原告唐敬红报警。原告与第三人郭向程因涉案车库不动产登记产生纠纷，提起本案行政诉讼。 原审法院认为，依据被告博兴自规局提交的证据，原告请求撤销的博国用（2015）第09101-007-011-05-18-1国有土地使用证系原博兴县国土资源局根据郭向程持有的博房权证博兴县字第2××9号房产证、曹金芳持有的2009年办理的原国有土地使用证、双方签订的买卖契约等材料审核办理的，但，本案中，原告于2003年9月1日与瀚基房地产公司签订的购房合同中载明，原告购买的车库为11＃Ｃ型，瀚基房地产公司也向原告交付了涉案11号楼西三号Ｃ型车库的钥匙，该交付行为系对原告对涉案车库具有所有权的确认，且该车库一直由原告占有并使用。2009年5月5日瀚基房地产公司与唐敬红在房屋登记部门办理的产权变更登记，也是以2003年9月1日的购房合同为基础的。 博兴住建局提交的第三人曹金芳与瀚基房地产公司于2003年9月14日签订的《商品房买卖合同》中仅注明车库面积27.24平方米，但未标明车库具体位置，应以瀚基房地产公司向曹金芳交付的车库及钥匙确定具体标的物。曹金芳未提交证据证实开发商向其交付的车库系涉案车库。瀚基房地产公司与曹金芳于2008年4月29日办理产权变更登记时，亦未标明车库位置，只是在登记后，其房地产买卖契约中被“曲成华”添加了涉案车库位置。该添加与原告购买使用的车库重合，因曹金芳于2003年购买相关房屋及车库时，未取得涉案车库的钥匙，也未实际占有使用，因此，该添加的内容与事实不符。 综上所述，2009年原博兴县国土资源局依据博兴房管局为曹金芳办理的涉案车库的产权证等材料为其办理的国有土地使用证事实不清，证据不足，因此，对2015年曹金芳将上述房产转卖于第三人郭向程后办理的涉案车库的博国用（2015）第09101-007-011-05-18-1土地使用证应予以撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项规定，判决：（一）撤销被告博兴自规局于2015年2月13日向第三人郭向程颁发的博国用（2015）第09101-007-011-05-18-1国有土地使用证；（二）驳回原告唐敬红的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告博兴自规局负担。 原审第三人曹金芳不服一审判决提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定开发商向曹金芳交付的车库非涉案车库，严重减损曹金芳的权益。1.博兴自规局的具体行政行为认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。博兴房管局为曹金芳办理20080588号产权登记及20090513号产权登记的时间均在被上诉人办理主房及附属车库登记之前，不存在违规为上诉人办理车库产权证的情形。2.瀚基房地产公司应当作为本案第三人参加诉讼。涉案两份《商品房买卖合同》系与瀚基房地产公司签订，案件结果与瀚基房地产公司的民事责任有密切关联，在瀚基房地产公司与案件处理结果有利害关系的情况下，应当作为第三人参加诉讼。本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人的车库位置，瀚基房地产公司参加诉讼有利于查清案件事实。该公司目前的状态为吊销，不影响其作为诉讼主体应诉。3.一审判决仅依据车库钥匙认定被上诉人对涉案车库享有所有权系认定事实不清。上诉人和被上诉人与同一家开发商签订买卖合同，被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》仅约定车库型号为11＃C型，而没有对应的具体位置和面积，而上诉人的车库面积为27.24平方米，与产权登记信息相符。4.一审判决认定被上诉人持有从开发商处取得的11＃西3号C型车库钥匙属于事实认定错误。被上诉人持有的车库钥匙无法确认其来源，且没有开发商的相关证明材料。从现场图片看，车库有原锁和后加的锁，被上诉人持有的是后加的锁钥匙，原锁的钥匙孔已损坏，且持有钥匙不足以证明拥有涉案车库的产权，开发商可能存在“一物二卖”的情形，被上诉人与上诉人谁拥有产权要结合产权登记的时间先后顺序。5.上诉人取得涉案车库的产权在前，且明确登记为11＃西3＃，被上诉人取得房产证在后，且仅在房产证中标明车库的面积没有标明具体位置，因此即便是“一物二卖”的情况下，根据取得产权的先后顺序，涉案车库产权应当属于上诉人。6.上诉人与瀚基房地产公司《房地产买卖契约》红契中房屋附属物一栏明确标明车库的位置为“11号楼从西数第三间C型，曲成华，2008.5.30”，瀚基房地产公司与上诉人申请房产转让及登记时间为2008年4月29日，因此，登记部门标注的车库位置属于权属登记手续的一部分，权属登记的申请方为上诉人与瀚基房地产公司，登记机关添加车库位置且位置来源于开发商的认可，曲成华标注的车库位置足以证明瀚基房地产公司认可上诉人购买的车库系涉案车库。 被上诉人唐敬红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。1.博兴房管局违反《城市房地产档案管理办法》第十七条的规定，未经合法审批流程，违规篡改已归档的上诉人房产档案，给上诉人和郭向程办理涉案车库的产权登记，程序法违。2008年5月30日，瀚基房地产公司员工曲成华篡改博兴房管局已经归档的房产档案，在红契中重新添加了车库的具体位置为涉案11号楼C型，并在平面图添加相同车库位置，并加盖产权专用章。而经一审认定，曲成华上述添加内容与事实不符。上诉人对双方产权登记时间先后进行对比，毫无意义。因为上诉人办理的产权登记与涉案车库没有关联性，其办理登记时并未标明车库位置，办理登记所依据《商品房买卖合同》也未标明车库位置，仅仅是后期违规添加车库内容。而被上诉人办理的产权登记就是对涉案车库的产权登记，办理登记所依据的《商品房买卖合同》第一条及瀚基房地产公司于2003年9月1日出具的收款收据上均载明车库为涉案11号楼C型车库。2.瀚基房地产公司无需作为第三人参加诉讼，因其不存在一房多卖的情形，涉案纠纷是因上诉人、曲成华串通博兴房管局的相关工作人员实施的个人违规行为。瀚基房地产公司自始至终没有将涉案车库出售给上诉人，其于2003年9月14日签订的《商品房买卖合同》以及向上诉人出具的全部加盖公章的材料，均没有载明车库为11号楼C型车库。相反，瀚基房地产公司于2003年9月1日与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第一条以及收据中明确载明车库为涉案11号楼C型车库。上诉人上诉后，被上诉人也找到瀚基房地产公司实际控制人丁丽娟（公司已被吊销），其出具了证明证实瀚基房地产公司将涉案车库只卖给了被上诉人，从未卖给过上诉人，因此瀚基房地产公司无违约及违规行为。3.一审法院对涉案车库进行了现场调查和走访，查明被上诉人所使用的涉案11号楼C型车库现仍为瀚基房地产公司交付时的原始门锁，被上诉人持有钥匙，也查明被上诉人在2003年9月1日与瀚基房地产公司签订合同后取得了涉案11号楼C型车库的钥匙，并使用至今，现场车库的状况非常清楚，照片不能反映真实情况。一审也已查明郭敬祥对车库强行加锁，被上诉人方报警的事实。故一审认定上述交付行为是对被上诉人车库所有权的确认合理合法。郭向程是在2015年从上诉人处购买的涉案车库，但其在购买时并未打开过涉案车库查看，该交易习惯不符合常理。另外，郭敬祥自2015年开始一直使用的是涉案11号楼C型车库东临的车库，而被上诉人自2003年一直使用涉案11号楼C型车库至今，双方均没有任何纠纷，郭敬祥于2019年突然主张涉案车库是郭向程的，这也不符合常理。 原审被告博兴自规局述称，涉案土地使用权登记是以博房权证博兴县字第2××9号房产证为依据，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，涉案房产证合法有效存在，被诉国有土地使用证即合法有效，一审判决撤销涉案国有土地使用证认定事实不清，证据不足，请求二审法院撤销一审判决，依法处理。 原审被告博兴住建局述称，同上诉人上诉意见。另补充，在上诉人与瀚基房地产公司《房地产买卖契约》红契中，曲成华于2008年5月30日标注的车库位置为11号从西数第三间C型，该标注时间也在博兴房管局为被上诉人唐敬红办理产权证之前，该附记并非修改及变更，而是补充标注，并非违规添加。请求二审法院依法裁判。 原审第三人郭向程述称，原审第三人于2015年2月13日从上诉人手中购买的涉案车库，合理合法。在购买车库时上诉人的房屋所有权证和国有土地使用证都是合理合法的，原审第三人与上诉人于2015年2月10日在博兴县行政审批中心办理的过户手续亦合理合法，原审第三人持有的涉案国有土地使用证合法有效，请求撤销一审判决。 二审中，被上诉人唐敬红提供瀚基房地产公司的实际控制人丁丽娟（因公司已吊销）出具的《情况说明》一份，该份证据结合瀚基房地产公司与上诉人曹金芳签订的《商品房买卖合同》并未约定车库位置，与被上诉人唐敬红签订的《商品房买卖合同》明确约定车库为涉案11号楼C型车库的事实，可以证实瀚基房地产公司将涉案车库只卖给了被上诉人唐敬红，从未卖给过上诉人曹金芳。 经质证，上诉人曹金芳认为该份证言没有证人出庭，无法确认是丁丽娟出具，且该证言没有瀚基房地产公司的印章，该公司只是吊销并没有注销，依然能够出具盖章的文件。根据瀚基房地产公司与上诉人签订的《房地产买卖契约》红契中的标注，能够证实开发商卖给上诉人的车库即涉案车库，与该证言相冲突。涉案车库可能存在“一物二卖”的情况，无法通过证言来确认产权归属。瀚基房地产公司存在过错，其不能用证言的方式证明自己没有过错，丁丽娟不能以自然人的身份证明瀚基房地产公司不存在过错，该份证据没有证明效力。 原审被告博兴自规局对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本案系2015年2月13日原审第三人郭向程取得涉案车库博房权证博兴县字第2××9号房产证，之后以该房产证为依据办理了涉案国有土地使用证，土地使用权登记行为合法。 原审被告博兴住建局认为上述证人证言不符合证据规则，不具有法律效力。 原审第三人郭向程认为没有证人出庭，上述证据不符合法定形式。 本院经审查认为，被上诉人唐敬红提供的《情况说明》不符合证据的法定形式，对其效力不予确认。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，被上诉人唐敬红作为原审原告提起本案诉讼的请求为撤销博国用（2015）第09101-007-011-05-18-1号国有土地使用权登记，该登记行为系基于原审第三人郭向程与上诉人曹金芳之间的买卖关系，在原审第三人郭向程在先办理的房屋所有权登记及上诉人曹金芳原国有土地使用权登记基础上转移登记而来。原审第三人郭向程在先办理的房屋所有权登记，即博房权证博兴县字第2××9号房屋所有权证记载房屋坐落博兴县××街××号（明珠小区）11＃西3＃，规划用途为车库，附记记载此房产登记为车库。根据被上诉人唐敬红提供的《商品房买卖合同》、收款收据等证据材料，结合瀚基房地产公司向其交付并由其一直占有使用的车库位置等情况，可以认定本案被诉国有土地使用权登记所指向的车库即瀚基房地产公司交付给被上诉人唐敬红并由唐敬红实际占有使用的车库，因此，该登记行为与事实情况不符，一审判决予以撤销并无不当。上诉人曹金芳并未提供有效证据证明瀚基房地产公司向其交付的车库即涉案车库，其主张涉案产权登记行为合法缺乏事实依据。关于上诉人曹金芳提出的瀚基房地产公司应当作为本案第三人参加诉讼的问题，本案系因车库所涉土地权属登记纠纷引发，瀚基房地产公司同被诉登记行为及案件处理结果并无利害关系，并非必须参加诉讼的当事人，一审法院未通知其参加诉讼不违反法定程序，上诉人曹金芳在二审中提出的追加第三人申请本院亦不予准许。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人曹金芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙长青 审判员  牛淑华 审判员  庞 辉 二〇二一年三月十六日 书记员  杨宝志