内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终161号上诉人（原审被告）：根河市农村信用合作联社兴林信用社，住所地内蒙古自治区根河市得耳布尔街。负责人：郭琳，主任。委托诉讼代理人：赵鹏，根河市农村信用合作联社资产管理及法务部经理。委托诉讼代理人：赵章，北京市王玉梅律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）：呼伦贝尔传奇美域旅游开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区胜利办阿里河路1号。法定代表人：张寿鹏，总经理。委托诉讼代理人：陈玉林，内蒙古铁源律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：呼伦贝尔市诺干湖农林牧实业开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区阿里河路1号。法定代表人：姜福山，经理。委托诉讼代理人：孙寿斌，呼伦贝尔市诺干湖农林牧实业开发有限公司员工。上诉人根河市农村信用合作联社兴林信用社（以下简称兴林信用社）因与被上诉人呼伦贝尔传奇美域旅游开发有限公司（以下简称传奇美域旅游公司）及原审第三人呼伦贝尔市诺干湖农林牧实业开发有限公司（以下简称诺干湖农林牧公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区根河市人民法院（2020）内0785民初560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2020年3月4日公开开庭进行了审理。上诉人兴林信用社的委托诉讼代理人赵章、赵鹏，被上诉人传奇美域旅游公司的委托诉讼代理人陈玉林及原审第三人诺干湖农林牧公司的委托诉讼代理人孙寿斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴林信用社上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一、一审判决超出传奇美域旅游公司的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，一审判决内容超出传奇美域旅游公司的诉讼请求，违反了民事诉讼法的基本原则，损害了当事人的合法利益。二、涉案土地使用权转让合同违法无效。诺干湖农林牧公司提交的证据，证明其合法取得的新巴尔虎左旗诺干诺尔嘎查西南三公里编号为201906处宗地，土地面积为26258平方米，用地性质为国有，取得方式为出让，用途为旅游业，其作为建设单位取得了建设施工许可证。2020年5月12日，传奇美域旅游公司、诺干湖农林牧公司、内蒙古新龙凤投资（集团）有限责任公司（以下简称新龙凤集团）签订《三方协议》，2020年8月10日传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司签订《在建与待建工程转让协议》，将诺干湖农林牧公司名下广汽寒区试驾（诺干湖）项目匹配的在建工程诺干湖景区大酒店及附属工程以评估后的价格650万元，抵给传奇美域旅游公司，后传奇美域旅游公司投资开发上述土地。根据相关法律及条例规定，诺干湖农林牧公司依法取得涉案土地使用权，应按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，其未完成土地投资开发，并转让土地使用权，该处分行为违反法律强制性规定，转让合同无效。三、涉案转让土地使用权的行为系以物抵债，并非买卖行为，传奇美域旅游公司并不享有物权期待权。传奇美域旅游公司与内蒙古新绿牛业科技有限公司（以下简称新绿牛业）签订购销合同，将从兴林信用社贷款的800万元支付给新绿牛业。后双方协商解除购销合同，以680万元采购款作为借款，借给新龙凤集团使用，担保人为诺干湖农林牧公司。2020年5月12日，因新龙凤集团无力偿还借款，协商与传奇美域旅游公司、诺干湖农林牧公司签订《三方协议》，约定以涉案土地使用权折抵，传奇美域旅游公司亦认可取得的土地使用权系抵债而来。保护物权期待权，主要基于物之交付债权优于金钱给付债权的基本理念，而以物抵债协议的目的是消灭金钱债权，不应优于其他金钱债权的实现，因此传奇美域旅游公司的权利主张不能排除强制执行。四、本案查封的土地使用权对象为“一物”，自然资源局未对土地进行分割。土地未被分割前不能分割转让，也不能分割查封，因此一审判决部分停止执行错误。在兴林信用社诉诺干湖农林牧公司金融借款合同纠纷一案中，根河市人民法院裁定查封诺干湖农林牧公司位于新巴尔虎左旗诺干诺尔嘎查西南三公里编号为201906宗地的国有土地使用权。传奇美域旅游公司并未与诺干湖农林牧公司签订合法有效的书面买卖合同，根据相关法律规定，其对已查封财产不享有物权期待权，也不享有排除执行的权利，其后期添附形成的资产，如因执行产生损失，应向诺干湖公司主张权利，并不影响法院对已查封财产的执行。综上，请求二审法院依法改判。传奇美域旅游公司辩称，一、一审判决未超出诉讼请求。一审法院判决不得执行涉案土地及地上建、构筑物，与传奇美域旅游公司提出的解除查封的意思一致，只是用词不同，并无本质区别。二、土地使用权转让合同合法有效。诺干湖农林牧公司取得土地使用权后，即根据相关规定，按照土地使用权出让合同的规定进行了投资开发，建设了宾馆的地基部分。但由于经营困难，无力继续投资，不得已将涉案土地及地上建筑物转让给传奇美域旅游公司，并经过评估确定转让价格，该转让行为并非恶意转让财产，因此涉案转让合同合法有效。三、传奇美域旅游公司享有物权期待权。兴林信用社与传奇美域旅游公司均将资金借给了诺干湖农林牧公司。传奇美域旅游公司的借款到期后，诺干湖农林牧公司无力偿还，才将其在建工程及土地进行转让。转让合同实质上是买卖合同，传奇美域旅游公司是用债权650万元冲抵购买价款，故传奇美域旅游公司享有物权期待权。四、涉案土地可以依法进行分割。兴林信用社申请查封的诺干湖农林牧公司的26258平方米土地使用权由70块土地组成，申请查封的18178平方米的地上建、构筑物是诺干湖农林牧公司已经建设完成、投入使用的蒙古包及房屋，均不在涉案土地上。经咨询新巴尔虎左旗自然资源局，涉案土地可以从诺干湖农林牧公司的26258平方米土地中分割。五、传奇美域旅游公司提出的执行异议符合法律规定。1.传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司之间的《土地使用权转让合同》是法院查封前依法签订的合法有效的书面买卖合同。传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司及新龙凤集团于2020年5月12日签订《三方协议》，传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司于2020年5月14日签订《在建与待建工程转让协议书》，法院于2020年8月10日进行查封。诺干湖农林牧公司已经按照土地使用权出让合同的期限和条件进行了投资开发，但因无能力完成全部投资建设，才将在建工程转让，不违反法律规定。传奇美域旅游公司未改变土地用途，继续按照原规划投资，基本完成了项目建设。2.传奇美域旅游公司在法院查封之前已经合法占有涉案不动产。传奇美域旅游公司在签订《在建与待建工程转让协议书》后，即与项目合作方签订了《合作协议》，与施工方签订了《建设工程施工合同》，一共投资1188万元，将宾馆主体完工，新建了锅炉房。因此，传奇美域旅游公司在法院查封之前已经合法占有涉案不动产。3.传奇美域旅游公司已经全部支付转让价款。因传奇美域旅游公司出借给新龙凤集团680万元，由诺干湖农林牧公司提供担保。借款到期后，新龙凤集团及诺干湖农林牧公司无能力偿还借款，也无能力完成项目建设，因此将涉案土地及地上建、构筑物转让给传奇美域旅游公司。传奇美域旅游公司用650万元债权冲抵购买价款，诺干湖农林牧公司出具了650万元的发票，因此传奇美域旅游公司已经全部支付转让价款。4.涉案土地没有办理过户登记并非传奇美域旅游公司的原因。传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司签订《在建与待建工程转让协议书》后，即向新巴尔虎左旗发展和改革委员会备案，该部门于2020年6月9日给传奇美域旅游公司下发了变更项目告知书。新巴尔虎左旗自然资源局出具《说明》，传奇美域旅游公司于2020年5月18日通过电子邮件的方式，将项目配套酒店加油站在建工程及所属土地转让事项上报给新巴尔虎左旗自然资源局，在办理转让手续过程中，因收到法院的协助执行通知书，暂时停止办理。六、兴林信用社申请法院查封的财产严重超标的。兴林信用社的诉讼请求是给付800万元借款本金及利息，但兴林信用社申请法院查封诺干湖农林牧公司的26258平方米土地使用权及18178平方米的地上建、构筑物总价值约1亿元。除涉案土地使用权及地上建、构筑物外，剩余财产的价值亦超过兴林信用社的诉讼请求数额。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回兴林信用社的上诉请求，维持原判。诺干湖农林牧公司未陈述。传奇美域旅游公司向一审法院起诉请求：请求依法解除宗地5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米，宗地5312.00-689.00地块44，面积300.35平方米，宗地5314.00-688.00地块1，面积是8380.35平方米的土地及地上附属物的查封。一审法院认定事实：2018年10月20日，传奇美域旅游公司与新绿牛业签订购销合同，约定传奇美域旅游公司向新绿牛业购买900头牛、2000只羊，总价款864万元。2018年12月10日传奇美域旅游公司将从兴林信用社贷款的800万元，通过银行转账方式支付给新绿牛业。后因市场原因，新绿牛业无法提供牛羊，故双方协商解除购销合同。2018年12月10日，传奇美域旅游公司与新绿牛业签订委托书，双方的采购合同因市场原因未成交，将其中680万元采购款作为借款，借给新龙凤集团使用。2018年12月11日，新龙凤集团作为新绿牛业实际投资人与传奇美域旅游公司、诺干湖农林牧公司签订借款合同，传奇美域旅游公司将支付给新绿牛业的货款中680万元作为借款，借给新龙凤集团使用，借款期限1年，即2018年12月10日至2019年12月10日，担保人为诺干湖农林牧公司。2020年5月12日，因新龙凤集团无力偿还借款，协商与传奇美域旅游公司、诺干湖农林牧公司签订三方协议，约定将担保人诺干湖农林牧公司名下广汽寒区试驾（诺干湖）项目匹配的在建工程诺干湖景区大酒店及附属工程以评估后的价格650万元，抵给传奇美域旅游公司。2020年5月14日诺干湖农林牧公司与传奇美域旅游公司签订转让合同。转让该项目所占用的土地为宗地5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米，宗地5312.00-689.00地块44，面积是300.35平方米，宗地5314.00-688.00地块1，面积是8380.35平方米。2020年6月9日，新巴尔虎左旗发展和改革委员会下发变更项目通知书。2020年8月10日，因诺干湖农林牧公司无力偿还贷款，兴林信用社向根河市人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，并申请财产保全，（2020）内0785民初407号民事裁定中，裁定查封被申请人诺干湖农林牧公司名下位于新巴尔虎左旗诺干诺尔嘎查西南三公里编号为201906宗地的国有土地使用权，面积共计26258平方米，及地上建、构筑物18178平方米不动产，期限为一年。传奇美域旅游公司在根河市人民法院审理兴林信用社与诺干湖农林牧公司金融借款合同纠纷一案中，对（2020）内0785民初407号民事裁定书提出书面异议，根河市法院于2020年9月17日作出（2020）内0785执异22号民事裁定书，裁定驳回传奇美域旅游公司的异议请求。一审法院认为，本案作为案外人执行异议之诉，审查重点为传奇美域旅游公司是否对（2020）内0785民初407号民事裁定书查封的土地，其中诺干湖农林牧公司使用权转让给传奇美域旅游公司的项目所占用的土地是否享有足以排除强制执行的权利，提出异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。一、关于土地使用权转让合同是否人民法院查封前已签订的合法有效的书面买卖合同。2020年5月12日，传奇美域旅游公司、诺干湖农林牧公司、新龙凤集团签订《三方协议》，约定将诺干湖农林牧公司名下广汽寒区试驾（诺干湖）项目匹配的在建工程诺干湖景区大酒店及附属工程以评估后的价格650万元，抵给传奇美域旅游公司，并签订转让合同。转让该项目所占用土地为5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米，宗地5312.00-689.00地块44，面积300.35平方米，宗地5314.00-688.00地块1，面积是8380.35平方米。2020年5月14日，诺干湖农林牧公司与传奇美域旅游公司签订《在建与待建工程转让协议书》，该转让项目所占宗地被查封的时间为2020年8月10日，《三方协议》《在建与待建工程转让协议书》签订时间均早于被查封的时间，故传奇美域旅游公司提出异议符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。《三方协议》约定将诺干湖农林牧公司名下广汽寒区试驾（诺干湖）项目匹配的在建工程诺干湖景区大酒店及附属工程转让给传奇美域旅游公司，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”的规定，传奇美域旅游公司按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地，投资兴建了酒店、锅炉房和加油站。故该转让合同合法有效。同时将该项目所占用土地为宗地5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米，宗地5312.00-689.00地块44，面积是300.35平方米，宗地5314.00-688.00地块1，面积是8380.35平方米的土地转让给传奇美域旅游公司亦符合法律规定，故对兴林信用社的抗辩不予支持。二、关于传奇美域旅游公司是否在法院查封之前已合法占有该不动产。传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司签订转让协议书后，2020年7月10日起传奇美域旅游公司陆续向呼伦贝尔天成国际建设（集团）公司兴海分公司陆续支付工程款，可以证明传奇美域旅游公司已在查封土地上进行施工，建设酒店、锅炉房、加油站等。涉案土地虽未登记在传奇美域旅游公司名下，但通过《三方协议》及《在建与待建工程转让协议书》，传奇美域旅游公司已支付土地使用权转让价款，其对涉案土地已属于合法占有。三、关于传奇美域旅游公司是否支付转让价款。2018年10月20日，传奇美域旅游公司与新绿牛业签订购销合同，总价款864万元。2018年12月10日传奇美域旅游公司将从兴林信用社贷款的800万元，通过银行转账方式支付给新绿牛业。后因市场原因，新绿牛业无法提供牛羊，故双方协商解除购销合同，约定将其中的680万元作为借款借给新绿牛业实际出资人新龙凤集团，2018年12月10日，传奇美域旅游公司与新绿牛业签订委托书，约定委托新绿牛业将680万元直接支付给新龙凤集团指定账户。新龙凤集团无力偿还借款，担保人诺干湖农林牧公司将名下项目作价650万元，转让给传奇美域旅游公司，该笔款项可视为转让土地价款，已经交付并有发票为证。四、关于涉案土地使用权转让未办理过户登记的原因。2020年6月9日，新巴尔虎左旗发展和改革委员会向传奇美域旅游公司下发变更项目告知书，2020年9月22日，新巴尔虎左旗自然资源局向根河市人民法院出具《关于广汽寒区试验场（诺干湖）项目配套酒店加油站在建工程及所属土地转让事项的说明》中说明诺干湖农林牧公司已于2020年5月18日将相关在建工程转让给传奇美域旅游公司的相关材料通过电子邮件上报新左旗自然资源局，该项目正在建设中，正在办理转让手续过程中，后收到根河市人民法院协助执行通知书，暂时停止办理。这不属于因传奇美域旅游公司原因未办理过户登记。综上所述，传奇美域旅游公司对转让项目所占土地即5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米，宗地5312.00-689.00地块44，面积是300.35平方米，宗地5314.00-688.00地块1，面积是8380.35平方米，及地上建、构筑物，享有排除执行的权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，故对传奇美域旅游公司的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：不得执行（2020）内0785民初407号民事裁定书中裁定所查封保全的宗地5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米；宗地5312.00-689.00地块44，面积300.35平方米；宗地5314.00-688.00地块1，面积8380.35平方米及以上土地的地上建、构筑物。案件受理费57300元，由被告根河市农村信用合作联社兴林信用社负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，传奇美域旅游公司的执行异议理由是否能够成立。关于兴林信用社所提的诺干湖农林牧公司与兴林信用社、新龙凤集团签订的《三方协议》无效的上诉理由，兴林信用社认为根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条关于“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”的规定，该《三方协议》应为无效，对此本院认为，根据本案事实，该三方协议约定将诺干湖农林牧公司名下广汽寒区试驾（诺干湖）项目匹配的在建工程诺干湖景区大酒店及附属工程以评估后的价格650万元，抵给传奇美域旅游公司。2020年5月14日诺干湖农林牧公司与传奇美域旅游公司签订转让合同。转让该项目所占用的土地，随后新巴尔虎左旗发展和改革委员会下发变更项目通知书，将项目单位变更为传奇美域旅游公司，故涉案三方协议及转让合同仅是对已开发项目的运行主体进行了变更，不属于上述法律规定的“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地”的情形，故兴林信用社的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案土地的转让是否能够排除兴林信用社申请强制执行的问题，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，对于未过户到买受人名下的不动产，符合上述条件的，可以排除执行。根据本案事实，《三方协议》《在建与待建工程转让协议书》签订时间均早于被查封的时间，且传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司签订转让协议书后，2020年7月10日起传奇美域旅游公司陆续向呼伦贝尔天成国际建设（集团）公司兴海分公司支付工程款，传奇美域旅游公司已在查封土地上进行施工，且2020年6月9日，新巴尔虎左旗发展和改革委员会向传奇美域旅游公司下发变更项目告知书，对项目变更已经准许，而根据新巴尔虎左旗自然资源局向根河市人民法院出具《关于广汽寒区试验场（诺干湖）项目配套酒店加油站在建工程及所属土地转让事项的说明》能够证实因根河市人民法院执行原因，涉案土地的手续暂时停止办理。故综合以上事实，能够认定传奇美域旅游公司已经签订合法有效的书面买卖合同，且在人民法院查封之前已合法占有该不动产，未办理过户登记的原因亦非传奇美域旅游公司自身原因，故传奇美域旅游公司提出的执行异议依法成立。本案所涉的转让合同及三方协议，亦不属于通常意义上的“以物抵债”，兴林信用社亦没有充分证据证明传奇美域旅游公司与诺干湖农林牧公司恶意串通损害其合法权益。故一审法院支持传奇美域旅游公司的诉讼请求，并无不当。关于一审法院是否超出传奇美域旅游公司的诉讼请求进行判决，传奇美域旅游公司的诉讼请求为“请求依法解除宗地5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米，宗地5312.00-689.00地块44，面积300.35平方米，宗地5314.00-688.00地块1，面积是8380.35平方米的土地及地上附属物的查封”，而根河市人民法院（2020）内0785民初560号民事判决内容为“不得执行（2020）内0785民初407号民事裁定书中裁定所查封保全的宗地5312.00-689.00地块45，面积是3607.81平方米；宗地5312.00-689.00地块44，面积300.35平方米；宗地5314.00-688.00地块1，面积8380.35平方米及以上土地的地上建、构筑物。”二者虽然存在表述上的差异，但对于异议土地及建筑物的范围并无差别，且本质上均为排除兴林信用社关于上述地块及构建物的申请执行的权利。且传奇美域旅游公司对此亦并未提出异议，故一审法院并未超出传奇美域旅游公司的诉讼请求。本院对于兴林信用社的该项上诉理由不予支持。综上所述，兴林信用社的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57300元，由上诉人根河市农村信用合作联社兴林信用社负担。本判决为终审判决。审判长 周凤环审判员 王丽英审判员 印 帅二○二一年三月十五日法官助理 包珊珊书记员 张俊利附本案所依据的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；