重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3130号 原告：郭显菊，女，1973年6月出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：黄代兵，重庆星空律师事务所律师，一般授权委托。 被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。 法定代表人：罗应斌，该公司总经理。 诉讼代表人：周锋，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：胡媛，女，1972年11月出生，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：杨波（胡媛之夫），1973年4月出生，住重庆市武隆区，特别授权代理。 原告郭显菊诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）、第三人胡媛普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行审理。因案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年12月14日将本案转为普通程序审理，由审判员王玉担任审判长，与人民陪审员李春华、人民陪审员廖青松组成合议庭，共同负责对本案的审理，于2021年1月12日公开开庭进行了审理。原告郭显菊及其委托诉讼代理人黄代兵，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆和唐斯诗，第三人胡媛的委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭显菊向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认原告郭显菊购买的位于重庆市武隆区XX居二期X幢X-4的房屋不属于被告尚廷公司的破产财产；2.确认原告郭显菊就位于武隆区XX居二期X幢X-4的房屋对被告尚廷公司享有交付类破产债权；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月11日，被告尚廷公司与第三人胡媛签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将位于武隆区XX居X幢X-4房屋以18万元价格出售给第三人。2018年8月10日，第三人胡媛将位于重庆市武隆区XX居X幢X-4房屋以30万元的价格出售给原告，为了在过户时少交税费，原告与第三人签订书面《房屋买卖合同》约定房屋价款185725元。协议签订当日，原告通过银行转账方式向第三人支付购房款30万元。同时，第三人向原告出具购房款收条一份。原告在购买诉争房屋时，查阅了被告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同》，且该房屋办理了网签，原告通过合法方式从第三人处购买取得案涉房屋，并已入住至今达2年之久。 2019年9月20日，被告尚廷公司宣告破产。原告得知被告尚廷公司破产后，以购房者身份向尚廷公司管理人申报债权。2020年7月20日，尚廷公司管理人作出（2020）尚廷破债审字第099号《债权审查意见书》，不予确认原告为购房者，认为其对案涉房屋要求办证的请求不符合要求。原告收到管理人的《债权审查意见书》后，于2020年8月向管理人提出异议。2020年9月10日，管理人作出《债权审查意见书异议回复》，认为被告和第三人签订的合同属于无效合同，原告补足购房款后即消除无效事由。2020年9月16日，原告收到管理人作出的《债权审查意见书异议回复》。 综上所述，原告认为被告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《房屋买卖协议》均未违反法律效力性规定，合法有效。因被告原因至今不能办理产权证，被告未按约履行完全交付义务。根据法律规定，提起诉讼，请求得到法院支持。 被告尚廷公司辩称，1.涉案房屋仍属于破产财产。案涉房屋尚未办理竣工验收备案，亦未办理产权转移登记手续，未进行不动产登记，案涉房屋仍属于债务人财产；2.原、被告之间未建立合同关系，被告并非合同的相对人，不对原告承担义务。被告与第三人存在合同关系，但第三人尚未取得房屋所有权，第三人与原告签订《房屋买卖协议》处置该房屋的行为属于无权处分，且该协议系第三人与原告签订，被告并非原告与第三人所签订合同的当事人，被告不应承担相应合同义务，即原告不应享有对被告的交付类债权；3.第三人与被告的真实法律关系是担保法律关系。2015年2月11日，第三人向尚廷公司的实际控制人谭荣转账91万元，尚廷公司出具收条载明收款100万元，备注：此笔款转入谭荣账户，谭荣已打借条。同日，胡媛与尚廷公司签订《重庆市商品房买卖合同》，载明购买重庆市武隆区XX居XX共6套房屋，并同日为胡媛办理房屋网签手续。胡媛与尚廷公司系民间借贷关系，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》并非真实的商品房买卖的意思表示，是对借款的一种担保；4.即使胡媛与尚廷公司签订《重庆市商品房买卖合同》系基于房屋买卖关系，亦属于双方恶意串通，损害第三人利益的无效合同。胡媛签订的合同房屋售价约2200元/平方米，而尚廷公司制作的XX居销售底价均价在5000元/平方米以上，属于明显低价，胡媛明知该房屋市场价格，仍与尚廷公司签订不真实的商品房买卖合同，并擅自将前述房屋转让给原告，损害了尚廷公司全体债权人的利益，应当被认定为无效；5.原告与第三人签订的房屋价款为18万元，实际支付的价款为30万元，双方为了避税，恶意串通，损害国家利益，应为无效合同。综上所述，原告不能基于《房屋买卖协议》取得房屋的所有权，原告的诉讼请求不应得到支持。 第三人胡媛陈述，1.第三人与尚廷公司及谭荣不相识，2015年，第三人在尚廷公司处购买了六套房屋，并支付了购房款100万元，其中银行转账支付给谭荣91万元，现金支付6万元。第三人所购房屋在尚廷公司售楼中心签订了合同，办理了备案登记。2018年8月，第三人将装修之后居住了两年的房屋转让给原告，原告明知该房屋已经备案登记，双方没有恶意串通，是大家共同意思的表示。第三人接房、装修、入住是尚廷公司对该房屋的转移，尚廷公司与第三人之间没有损害其他人利益的行为。第三人将案涉房屋出售给原告，约定的价款和原告实际支付的购房款属实。第三人在购房后才与谭荣有借款的往来，与购房款不是同一笔款项，借款已偿还完毕。 经审理查明，2015年2月11日，被告尚廷公司（甲方）与第三人胡媛（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：甲方将其开发的位于原武隆县XX号X幢X-4住房一套出售给乙方；房屋价格为180000元（建筑面积单价2422.94元/平方米，套内面积单价2728.1元/平方米）；付款方式及期限：乙方于本合同签订当日付清全部房款180000元；交房期限及交付条件：房屋属预售商品房的，甲方在2015年9月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由胡媛签名。2016年，第三人胡媛接房后，将案涉房屋装修并入住。 2018年8月10日，第三人胡媛（甲方）与原告郭显菊（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定第三人胡媛将位于武隆县XX号X幢X-4住房一套作价185725元出售给原告郭显菊，该合同约定：房款于合同签订之日一次性付清，交房时间为乙方付全款后，甲方交一切房屋手续给乙方。该合同还载明：“四、本房属于网签房屋，甲方自己负担费用改网签给乙方，如甲方解除房屋网签，没签给乙方，甲方负责退乙方的房屋全款和装饰费8万元。……七、违约责任：……甲方承诺该房无官司、无抵押、无债务，无一房多卖等行为。如甲方出现其中任一行为，则视为甲方违约……”合同签订后，原告郭显菊于同日向第三人胡媛支付了购房款300000元，第三人胡媛将房屋交原告郭显菊使用。现原告郭显菊已搬入居住至今。 另查明，本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月14日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的不动产权登记证。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第099号《债权审查意见书》，认为原告与尚廷公司未签订商品房买卖合同，应当由合同相对方胡媛申报债权，不予确认郭显菊为购房者申报人。原告对此提出异议，管理人于2020年9月10日作出（2020)尚廷破管字异099号《债权审查意见书异议回复》，确认胡媛已经按照合同约定支付购房款163800元，郭显菊或胡媛按照债务人销售底价表补足房款364021元，即补交200221元后，管理人将提请债权人会议核查，无误后，将在人民法院对原告的物权权利予以裁定确认后，由管理人协调统一办理房产证。庭审中，原告和第三人明确拒绝向管理人补交购房款。 还查明，2015年2月11日，第三人胡媛两次通过银行转账方式向谭荣支付共计910000元。当日，被告尚廷公司出具收据一张，载明金额为1000000元，另备注：“此笔转账至谭荣账户，谭荣已打借条”，尚廷公司在该收据上加盖财务专用章。同时，胡媛在当日与尚廷公司签订了包含案涉合同在内的六份《商品房买卖合同》，约定尚廷公司将六套房屋出售给第三人。之后，谭荣于2015年5月13日、2015年6月10日、2015年9月14日分别向第三人胡媛转款30000元，合计90000元。 再查明，案涉房屋属XX居二期项目，于2015年2月11日办理网签在胡媛名下，现该房屋未经竣工验收备案登记。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》《房屋买卖协议》、收条、重庆农村商业银行转账凭证、物业费收据及水费发票、《债权审查意见书》《破产清算债权审查回执》《债权审查意见书的异议答复》《债权审查意见书异议回复》、银行交易明细、收据、发票及电费清单，被告举示的《重庆市武隆区住房和城乡建设委员会关于XX居竣工验收情况查询的回复》、不动产登记中心查询记录、已申报住宅债权人购房价格统计表、土地挂牌出让公告供地结果信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、园林绿化公司申报债权表、大修基金缴纳明细表、重庆农村商业银行对私客户账户明细、收据等证据在案为凭。以上证据经庭审质证，本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类破产债权。 关于争议焦点一。本案中，原告主张案涉房屋已交付，应当根据《最高人民法院》第七十一条认定案涉房屋不属于被告破财财产。本院认为，《最高人民法院》是为适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释。《中华人民共和国企业破产法（试行）》现已废止，虽该司法解释没有明确废止，但《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对于破产财产的情形作出了不同于该司法解释第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用原则，本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，认定案涉房屋是否属于债务人财产。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、适用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，第三人胡媛与被告尚廷公司以及原告郭显菊与第三人胡媛之间虽分别达成了房屋买卖协议，但直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，作为买卖交易的案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产的范围内，故案涉房屋仍属于被告尚廷公司的破产财产。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”结合已查明的事实，在原告郭显菊与第三人胡媛签订的房屋买卖协议中，被告尚廷公司不系合同当事人，且合同内容也未约定由被告尚廷公司向原告郭显菊履行合同义务。依据合同相对性原则，该协议因未经尚廷公司予以确认，故该协议仅对合同双方当事人原告郭显菊和第三人胡媛具有法律约束力，原告郭显菊无权请求合同双方当事人以外的被告尚廷公司履行合同义务。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，第三人胡媛与被告尚廷公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买的案涉房屋未达到法律规定的交付条件，也未办理产权证，第三人胡媛至今未取得物权，同时在原告郭显菊与第三人胡媛签订的房屋买卖协议中，明确记载案涉房屋仅有网签登记，即双方对案涉房屋的物权登记状态系清楚的，故第三人胡媛将案涉房屋出售给原告郭显菊的行为属于无权处分。对于无权处分的合同并不当然无效，但是在案涉房屋权利人，即被告尚廷公司予以追认或第三人胡媛已取得案涉房屋所有权之前，第三人胡媛将案涉房屋的物权向原告郭显菊转移的行为至今应属效力待定状态。因此，原告郭显菊以该协议为由要求对尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告郭显菊的诉讼请求。 本案案件受理费3900元（原告已预交），由原告郭显菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  李春华 人民陪审员  廖青松 二〇二一年三月十二日 法官 助理  陈 芮 书 记 员  李 月