成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初13668号 原告：华润置地（成都）成华有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：吴秉琪，系公司总经理。 委托诉讼代理人：孟阳，北京国枫（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：张春菊，女，汉族，1987年3月25日出生，住四川省绵阳市安州区。 原告华润置地（成都）成华有限公司（以下简称华润公司）与被告张春菊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司的委托诉讼代理人孟阳，被告张春菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华润公司向本院提出诉讼请求：1．判令原被告双方签订的《【华润置地·翠竹华庭】商业物业租赁合同》已于2019年6月28日解除；2．判令被告支付2019年5月25日-2019年6月28日租金【11455.73】元；3．判令被告支付租金逾期付款违约金（暂计算）【4009.51】元（按合同第13.2.4条约定应计算至租金实际付清之日，起算点为2019年5月25日，暂计算至2019年6月28日）；4．判令被告支付违约金【61377.29】元（按合同第13.2.4条约定，违约金金额为合同期内租金总额10%）；以上暂合计：【76842.53】元。事实与理由：原被告双方于2018年8月签订了《【华润置地·翠林华庭】商业物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同约定，原告将成都市成华区昭觉寺南路270号1栋204号商业物业出租给被告使用，租赁期限自2018年8月25日起至2023年8月24日。租赁合同第3条还约定了租金标准及支付方式，被告须于每季度最后一个月的25-30号向原告支付下一个季度租金。同时，租赁合同第13.2.4条约定了“合同期限内，乙方逾期交付租金的，每逾期一天，应按应交付租金总额的1%缴纳滞纳金，逾期达一个月以上的，甲方有权终止本合同，且乙方应向甲方支付合同期内租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足。”租赁合同签订后，原告依约履行义务。根据合同约定，被告应在2019年5月25日前支付2019年5月25日至2019年8月24日租金，经过原告催收，被告仍未支付。由于被告欠付租金已超过一个月，原告于2019年6月25日向被告邮寄了《关于解除《【华润置地·翠林华庭】商业物业租赁合同》的函》，被告于当日签收，双方租赁合同合同已于2019年6月28日解除。租赁合同解除后截止起诉时，被告仍拒绝支付各项款项。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告张春菊辩称，1．确认双方签订的《【华润置地·翠林华庭】商业物业租赁合同》已依法解除。2．驳回原告2019年5月25日-2019年6月28日租金及租金逾期付款违约金请求，免除相关费用。3．驳回原告要求支付的违约金，金额为合同期内租金总额10%，免除相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2018年8月，原告华润置地（成都）成华有限公司（出租方，甲方）被告张春菊（承租方，乙方）于2018年8月签订了《【华润置地·翠林华庭】商业物业租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同约定，原告将成都市成华区商业物业出租给被告使用，建筑面积126.35平方米。租赁期限自2018年8月25日起至2023年8月24日。2018年8月25日至2019年2月24日为优惠期，共计6个月。合同约定起始租金80元/月/平米，租金第三年起年递增率5%。装修优惠期内租金40元/月/平米。2018年8月25日至2019年2月24日每月应付金额为5054元；2019年2月25日至2020年8月24日每月应付金额为10108元；2020年8月25日至2021年8月24日每月应付金额为10613.4元；2021年8月25日至2022年8月24日每月应付金额为11144.07元；2022年8月25日至2023年8月24日每月应付金额为11701.27元。合同第四条履约保证金：1、在本合同签订时，乙方已向甲方支付履约保证金15000元，作为履行本合同和依法经营的担保，甲方收款后应向乙方出具收据。2、如乙方违反本合同规定，包括但不限于乙方未按本合同的约定交纳租金、物业管理费、违约金、损害赔偿金等，或因乙方故意或过失的行为，对租赁房屋和/或租赁房屋所属甲方物业的设施、设备造成损害，从而给甲方造成经济损失的，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，或根据本合同规定不予返还。甲方扣除部分或全部租赁保证金的，应以书面的方式通知乙方。保证金金额不足抵扣的，乙方应在收到甲方书面通知后的15日内补交该差额。租赁保证金因上述扣除而不能达到合同约定标准的，乙方应在接到甲方向其发出的书面通知后15日内将租赁保证金予以补足至本合同约定的标准。合同第十三条违约责任：乙方的违约责任：2.4合同期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应交付租金总额的1%缴纳滞纳金；逾期达30天的，甲方有权终止本合同，且乙方应向甲方支付合同期内租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足。 2019年5月29日，华润公司向张春菊发出关于按时足额缴纳物业租金的函，要求张春菊于2019年6月3日前补齐2019年5月25日-2019年8月24日期间租金共计30324元，张春菊称未收到该函件。 2019年6月25日，华润公司向张春菊发出《关于解除的函》，该函件载明：根据合同约定，贵方应在2019年5月25日前，向我司支付2019年5月25日-2019年8月24日期间租金共计30324元，经多次催告，截止本通知发出之日，贵方仍未支付当期租金。根据租赁合同第十三条2.4款之约定：“合同期限内，乙方逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应交付租金总额的1%缴纳滞纳金。逾期达30天，甲方有权终止本合同，且乙方应向甲方支付合同期内租金总额10%的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方应补足”。现郑重通知贵方如下：一、我司与贵方就成都市成华区商铺签订的租赁合同自2019年6月28日起解除。二、请务必在收到本函件之日起10日内按照合同约定向我司支付完毕自2019年5月25日至返还商铺之日（暂计至2019年6月28日）止拖欠的租金及按约应支付的逾期付款滞纳金及违约金共计83707.28元，同时您已支付的履约保证金我司将按约不予退还，我司保留追究贵方因违约给我司造成的其他损失赔偿的权利。三、贵方所欠物业水电费用，应自行向物业公司结清。四、请贵方于2019年6月28日前将该商铺内物品搬离，并将该商铺恢复至符合交付标准的状态（正常使用导致的磨损除外）返还我司。如果该物业交还时之状况不符合前项规定，我司有权要求贵方采取一切措施或自行采取措施，使得该物业之状况符合前项规定，由此而产生的一切费用和开支由贵方负担。 庭审中，张春菊称是在2019年6月24日华润公司要求结算物业费、办理交接手续，在2019年6月28日全部结清物业费。同时，张春菊举出微信聊天记录，拟证明其在2019年5月24日即表达了退租的意愿。 上述事实有经庭审举证下列证据证实：原、被告身份信息，《【华润置地·翠林华庭】商业物业租赁合同》及双方当事人的当庭陈述等。 本院认为，华润公司与张春菊签订的《【华润置地·翠林华庭】商业物业租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于合同解除问题。原被告双方在2019年6月28日办理了房屋交接手续，在事实上达成了退租的合意。张春菊虽称之前向华润公司表达过退租的意愿，但一直未将案涉房屋交还给华润公司，结合前述法律规定及本案实际情况，本院确认原被告签订的《【华润置地·翠林华庭】商业物业租赁合同》于2019年6月28日解除。 关于支付租金问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。合同约定被告应在2019年5月25日前向原告交纳租金，但被告在约定的履行期限届满后未支付，原告要求被告支付房屋2019年5月25日-2019年6月28日租金的请求于法有据，本院予以支持。经计算，张春菊应当支付的租金为11455.73元（计算方式：10108元/月×1月＋10108元/月÷30天×4天）。 关于逾期付款违约金问题。根据合同13.2.4款之约定，合同期内，乙方未逾期交付租金，每逾期一天，应按当期应交付租金总额的1%缴纳滞纳金。本院认为，鉴于张春菊已向华润公司支付履约保证金15000元，本院综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，该项违约金金额过高，酌定调整为以欠付租金11455.73元为基数，按照年利率15.4%的标准，从2019年6月29日起算至实际付清之日止。 关于解除合同违约金问题。根据合同13.2.4款之约定，逾期达30天的，甲方有权终止本合同，且乙方应向甲方支付合同期内租金总额10%的违约金，该违约金与逾期付款违约金系同一违约行为所致，不应当重复主张，且逾期付款违约金已足以弥补其损失，故本院对于该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告华润置地（成都）成华有限公司与被告张春菊签订的《【华润置地·翠竹华庭】商业物业租赁合同》于2019年6月28日解除； 二、被告张春菊于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）成华有限公司支付租金11455.73元； 三、被告张春菊于本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）成华有限公司支付逾期付款违约金（计算方式：以欠付租金11455.73元为基数，按照年利率15.4%的标准，自2019年6月29日起算至实际付清之日止）； 四、驳回原告华润置地（成都）成华有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半计取861元，由被告张春菊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李东 二〇二一年三月二十九日 书记员  梁晨