苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初8927号原告（反诉被告）：罗金凤。委托诉讼代理人：张玉华，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皓宇，江苏震宇震律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇开平路2188号二层023号。负责人：汤国荣，经理。被告：上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司，住所地上海市嘉定区众仁路399号1幢A区901-3室。法定代表人：汤国荣，执行董事。以上两被告共同委托诉讼代理人：李寅、孔庆，系公司员工。被告：苏州隆盛吾悦房产经营管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇开平路2188号吾悦商业广场A幢301。法定代表人：唐云龙，总经理。委托诉讼代理人：杨佳伟，公司员工。原告罗金凤与被告上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司（下称多奇妙吴江分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法由审判员沈国全适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理，原告罗金凤的委托诉讼代理人李庆华、被告多奇妙吴江分公司的委托诉讼代理人李寅到庭参加诉讼。诉讼中，被告多奇妙吴江分公司向本院提起反诉，本院决定合并审理。诉讼中，本院依法追加上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司（下称多奇妙公司）、苏州隆盛吾悦房产经营管理有限公司（下称隆盛公司）为被告共同参加诉讼。于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告罗金凤的委托诉讼代理人张玉华、刘皓宇（原委托诉讼代理人为李庆华、杨伟英，后罗金凤撤销委托），被告多奇妙吴江分公司、多奇妙公司的共同委托诉讼代理人孔庆，被告隆盛公司的委托诉讼代理人杨佳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗金凤向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行《场地租赁合同》。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告多奇妙吴江分公司之间的场地租赁合同。2、请求判令被告多奇妙吴江分公司、多奇妙公司退还原告押金31500元及原告多支付的租金15750元。3、请求判令三被告共同赔偿原告装修及设备损失共计500154元及经营损失18万元。4、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，原告与被告多奇妙吴江分公司签订了一份《场地租赁合同》，合同约定：被告多奇妙吴江分公司将其店内150平方米场地出租给原告经营母婴SPA生活馆，租赁期为2018年3月15日至2021年3月14日止。2020年6月11日，被告多奇妙吴江分公司以原告拖欠租金为由，单方面向原告出具一份《合同解除通知》。2020年1月因疫情影响，所有商场均未开放营业。因此，原告经营的母婴SPA生活馆也因此一直处于停业状态。原告认为，原告并非故意拖欠租金，而是因为特殊原因导致，而且原告也积极与被告多奇妙吴江分公司沟通过，表示愿意支付租金，继续履行合同，但被告多奇妙吴江分公司拒绝与原告沟通。原告认为，原告与被告多奇妙吴江分公司之间的租赁期限还未到期，双方理应继续履行合同。诉讼中，被告多奇妙吴江分公司未经原告同意，擅自强行收回原告所租赁之房屋，为了逃避责任，被告多奇妙吴江分公司称其已经将租赁的场地返还给了隆盛公司。现原告所租赁的房屋场地内装修及物品在被告多奇妙吴江分公司的掌控下无端灭失，致使租赁合同事实上无法继续履行，造成原告经营损失和财产损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉请。多奇妙吴江分公司答辩并反诉称，《场地租赁合同》签订后，反诉被告时有拖欠租金情况。原告欠付租金，且6月后原告也未再履行双方的《场地租赁合同》，已经构成严重违约。故反诉原告按照合同约定向反诉被告发送了《合同解除通知》，通知反诉被告解除合同并限期交还房屋，但反诉被告拒绝交还房屋并占用至今。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，反诉请求：1、请求法院判令反诉被告支付反诉原告2020年6月份租金15750元。2、请求法院判令反诉被告支付至房屋交还之日的房屋占用费（以日租金标准的2倍计算，从2020年7月1日起算，暂算至2020年8月31日，暂计63000元）。3、请求法院判令解除《场地租赁合同》，反诉被告拆除房屋内设备，将房屋恢复原状，并交还反诉原告。4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。第二次庭审中，反诉原告变更反诉请求为：1、请求法院确认反诉原告与反诉被告签订的《场地租赁合同》于2020年6月25日解除。2、请求法院判令反诉被告支付2020年6月25日止的租金13125元（525元/天*25天）。3、请求法院判令反诉被告支付至房屋交还之日的房屋占用费36750元（自2020年6月26日至2020年7月31日，按日租金525元的2倍计算，即525元/天*35天*2）。4、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金，即合同约定的补偿费用338625元。5、反诉被告承担全部的反诉费用。事实与理由变更为：1、原告在不可抗力发生前已经出现违约行为，并且在不可抗力发生后仍然违约，因此不适用合同关于不可抗力的约定，多奇妙吴江分公司据此解除合同，符合法律规定和合同约定。多奇妙吴江分公司解约后，原告虽诉请继续履行，但事实上并未做出继续履行的行为。原告于2020年6月25日签收《合同解除通知》，故《场地租赁合同》于2020年6月25日解除。2、因原告违约，不同意返还押金以及租金。被告多奇妙吴江分公司系合法解约，合同解除后，多奇妙吴江分公司曾多次告知原告，要求其尽快履行拆除义务，且双方合同也明确约定了在合同被解除或期满终止，原告负有拆除并恢复原状的义务，原告在明知相关风险的情况下，仍然拒绝予以拆除，造成自身损失，因由其自行承担。3、依据合同条款约定，承租人违约，多奇妙吴江分公司有权要求原告按照合同约定支付违约金，使用费按照日租金标准2倍计算。期间从2020年6月26日至2020年7月31日，补偿费用是以合同约定的使用费总金额370125元扣除押金31500元。多奇妙公司辩称，多奇妙公司非合同相对方，在本案中不应承担民事责任。隆盛公司辩称，不清楚谁拆除的，涉及被告隆盛公司的诉讼请求，被告隆盛公司均不予认可。本案诉讼与被告隆盛公司无关，请求法院驳回原告对被告隆盛公司的诉讼请求。罗金凤对多奇妙吴江分公司的反诉答辩称，罗金凤一直主张继续履行合同的。关于6月份租金未交是因为当时收到通知要求清场，罗金凤是愿意交纳租金的。首先，租赁合同履行中，反诉被告并未违约，真正违约的是反诉原告，由于受2020年突发疫情的影响，2020年2月-5月期间反诉原告的场地一直是关停的，反诉被告无法经营，受不可抗力因素影响，该期间不宜计算租金，对此双方均无异议。2020年5月过后，反诉原告经营场所开始复工，但是复工初期因为疫情的影响，几乎无人愿意到商场去购物等消费，为了鼓励商户能够及时回归，反诉原告的现场负责人与多家小业主就开业以后免租期间进行沟通协商，反诉原告的现场负责人所提出的处理方案是开工以后免三个月租金，实际上也就是免除了5月-7月的租金，对此反诉被告没有表示反对意见，可以看出是反诉原告同意减免三个月的租金。反诉被告在2020年6月份共计缴纳租金31500元，实际上反诉被告已经多缴了租金，在这种情况下反诉被告根本没有违约之嫌疑。即便按照反诉原告的说法，双方未能就减免的月份达成最终结果，那么也说明双方是在商讨过程中，在这个过程中，反诉原告突发的在未向反诉被告发出催款通知等行为就擅自贸然书面通知解除合同，这是反诉原告典型的违约行为，且从2020年7月份起，反诉原告就将现场关闭，造成反诉被告无法经营，并且后来现场所有装修和设备在未经反诉被告允许的情况下擅自处置、拆毁，造成反诉被告重大的财产损失，违约责任也完全在反诉原告，所以反诉被告认为反诉原告违约，反诉被告并未违约。至于反诉原告的其他诉请，其主张没有事实根据，应予驳回。再退一步讲，即便反诉被告也存在一定违约情况，反诉原告要求支付违约金、占用费也远远超过了实际损失，其诉请是没有法律根据的。最后，对于合同解除的时间，因为之前反诉被告一直主张继续履行合同，直到现场被反诉原告关闭且后来擅自销毁现场装修、装饰和设备，致使合同无法履行，才无奈提出解除合同。故本案合同解除的时间应当从反诉被告擅自封闭现场的时间起算。本院经审理查明如下事实：2015年4月29日，苏州凯拓房地产发展有限公司（甲方，下称凯拓公司）与多奇妙吴江分公司（乙方）签订租赁合同，租赁合同载明甲方系吴江吾悦广场的建设单位和合法所有权人。合同约定甲方将吾悦广场第二层2F-023的商铺出租给乙方，该商铺的租赁面积为4177.55平方米，租赁用途：乙方在该商铺经营品牌为多奇妙，经营项目为儿童乐园；租赁期限为9个租约年。合同还对双方的权利和义务、违约责任等作了约定。2016年12月1日，凯拓公司（甲方、原出租方）与多奇妙吴江分公司（乙方、承租方）、隆盛公司（丙方、现出租方）签订补充协议，协议约定：鉴于甲乙双方于2015年3月20日就乙方承租甲方位于吴江新城吾悦广场编号为【2F-023】的商铺签订了《商铺租赁合同》，租赁用途为儿童乐园，经营品牌为多奇妙。现因甲方经营发展需要，经甲方股东会决定，租赁合同原出租方凯拓公司分立为本协议甲方凯拓公司和丙方隆盛公司。根据分立方案，原出租方在吴江新城吾悦广场持有的商业物业（包括租赁合同项下的租赁房屋）现归丙方所有。鉴此，甲、乙、丙三方经友好协商，就租赁合同中出租方变更的相关事宜签订如下补充协议：一、三方同意自2016年12月1日起，租赁合同项下的出租方变更为本协议丙方，自变更日起由丙方继续履行租赁合同项下原出租方的所有权利义务。二、三方同意变更日前甲乙双方已经履行的租赁合同项下的权利义务，各方无需继续履行；变更日前甲乙双方尚未履行或尚未履行完毕的租赁合同项下的权利义务（如有），由乙方和丙方继续履行。三、乙方同意自变更日起将根据租赁合同约定应付的租金支付至丙方账号。六、本协议是对租赁合同的修改和补充，本协议与租赁合同不一致的，以本协议约定内容为准。2018年3月15日，罗金凤（乙方）与多奇妙吴江分公司（甲方）签订《场地租赁合同》（适用于多奇妙吴江分公司场地转租情形）1份，合同约定，第2条租赁内容：1.甲方同意将位于多奇妙吴江店内150平方米场地出租给乙方使用。乙方在签订本合同前，已实地查看该场地，并无异议。甲方有权根据实际经营情况调整乙方租赁的场地位置，乙方无异议。2.乙方租用场地用于经营婴幼儿洗浴。3.场地租赁期为2018年3月15日至2021年3月14日止，租赁期内，乙方场地营业时间与甲方一致，中间不停业。租赁期满后，乙方如需继续续租的，双方再行协商，乙方在相同条件下享有优先承租权。4.装修期：甲方提供乙方60天装修期限，自2018年1月13日至2018年3月14日，双方确认装修期不予以调整。装修期内，乙方无需支付场地使用费用，但需支付实际发生的水电费。5.计租日：2018年3月15日。6.开业日及开业标准：(1)开业日：2017年3月15日，(2)开业标准：A.装修经物业方、甲方及相关政府部门验收通过；B.乙方办理完毕以本租赁场地为营业地址的定点营业执照(经营范围需包括“婴幼儿洗澡服务”等)、卫生许可证等相关经营证照、乙方工作人员的健康证。第3条场地费用：1、场地使用费：租金按照15750元每月计算，此费用包含物业费，从合同计租日计算租金，当月营业日期不到15天的，租金与下个月租金累计一起支付。2.乙方每日营业额由乙方收取。3.乙方以银行转账方式向甲方缴纳租金：纯保底租金支付方式：每月10日前，乙方预付下月的保底租金。5.其他费用：乙方自行安装独立水电表，并按照实际用量承担产生的所有公共事业费(水费【4.3】元/吨，电费【1.2】元/度)，由乙方向甲方支付。7.保证金：乙方应于合同签订后5个工作日内向甲方支付人民币31500元作为场地使用之保证金。甲方可根据乙方履行合同情况扣除乙方欠缴的一切费用或本合同项下乙方应承担的费用，保证金扣除后，乙方应及时补足保证金金额。合同期届满时，在乙方付清所有应付款项、将场地恢复原状并交还给甲方之日起30日内，无息退还乙方。8.乙方同意，如未能按本合同规定的期限付款的，甲方有权自付款到期日起至实际付款日，每天加收应付款0.5%的逾期滞纳金。第4条场地使用要求：1.乙方应就第2条第2款之经营项目，自费进行装修，装修前需将装修图纸提交甲方及物业方审核，否则乙方不得擅自进场装修，乙方应在甲方规定的时间内对场地进行装修。该期间，乙方应接受甲方监督，保证不以污物和噪音等影响周围环境和甲方正常经营，否则，甲方有权要求改正。如因乙方装修等相关行为导致甲方遭受索赔及/或任何损失的，乙方应赔偿甲方损失。非第2条第2款所列经营项目，未经甲方同意，乙方不得经营。第6条保险：乙方应就场地内的物品、财产及可能构成的乙方责任自行购买保险，包括但不限于财产险、附加盗窃险、营业中断险和第三者责任险，以维护其自身的利益。乙方不得以任何损失或伤害为由向甲方提出索赔请求，除非此损失或伤害是由甲方故意或非法的行为所引起。乙方在进场前需向甲方提供上述有效的保单复印件以供甲方备案。第8条恢复原状：本合同解除或终止时，乙方应在场地使用期限届满日或提前解除日的3日内将场地恢复原状，归还甲方。所发生的恢复费用由乙方承担。乙方恢复原状完毕，经甲方验收合格后即可正式退租。2.乙方逾期退租，将被视为放弃场地内的一切自带设备的所有权。甲方有权以任何方式对上述物品进行处理，并将场地恢复原状。乙方应支付甲方恢复场地时所发生的一切费用。3.乙方如在退租过程中对甲方或任何第三方造成损失或损害，乙方须承担所有的赔偿责任。甲方有权在保证金中扣除甲方造成的实际损失的赔偿。如果保证金不足抵扣的，乙方必须足数赔偿甲方。第9条违约责任：1.乙方应按约定的期限使用场地，并在场地使用期届满当天或合同解除日3天内将场地恢复原状并归还甲方。如乙方不能按时交还场地的，每延期一日，应按每日租金标准的2倍向甲方支付违约金。甲方有权将乙方遗留物进行处理，因甲方回复场地的费用由乙方承担。2.如在本合同签署之后乙方做出下述任何行为，甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方应支付甲方相当于本合同使用费总额100%的补偿费，该补偿费应在收到甲方书面通知后十个工作日内一次付清。已支付之租用费及保证金用以抵偿补偿费，不足部分，乙方另行支付。若甲方经济损失高于补偿费，甲方有权向乙方追讨不足部分。（1）乙方逾期付款超过10天;(2)…3.乙方单方要求提前解除本合同或因乙方违约甲方行使解除权的，乙方应按场地使用费总额的100%向甲方支付相应的补偿费，补偿费应在收到甲方书面通知后十天内一次付清，已支付未使用的场地费用及保证金用以抵偿补偿费，不足部分，乙方另行支付。4.本合同期内，因物业原因，甲方有权提前十五天书面通知乙方提前解除本合同且不承担任何违约及赔偿责任，乙方同意予以配合，乙方未发生的预付费用及剩余保证金甲方予以退还。6.如乙方在收到甲方的书面通知后，未能按期向甲方支付补偿费。甲方有权自付款到期日起至实际付款日，每天加收应付款0.5%的滞纳金。第10条不可抗力：1.如果发生签约时不能预见的事故，而双方又不能避免或克服其影响，该事故即构成不可抗力。这些事故包括但不限于自然灾害(如地震、失火、洪水等恶劣天气)和战争。2.在履行本合同期间，由于各方面都无法控制的不可抗力因素而造成本合同无法履行或延迟履行，不应视为违约。3.当不可抗力发生后，受害方应以最快的方式通知对方，并提供有效的书面证明，而且在所有情况下，均应积极采取措施，以消除或减少不可抗力所造成的影响。庞素英于2017年8月8日交付多奇妙吴江分公司母婴SPA生活馆两个月押金31500元。《场地租赁合同》签订后，罗金凤与庞素英租用涉案场地合伙经营母婴SPA生活馆。2018年3月-2019年12月期间的租金罗金凤已支付。2020年6月11日，庞素英转账支付多奇妙吴江分公司15750元，用于支付2020年1月的租金。2020年6月30日，庞素英转账支付多奇妙吴江分公司15750元，用于支付2020年5月的租金。之后罗金凤未再支付租金。多奇妙吴江分公司对罗金凤2020年2月、3月、4月疫情期间的租金予以免除。2020年6月11日，多奇妙吴江分公司向罗金凤、庞素英邮寄《合同解除通知》，上载明：“我司与你们签有《场地租赁合同》，约定了我司将多奇妙吴江店内150平方米场地出租给你们经营母婴SPA生活馆。按照合同约定，你们应每月向我司支付场地租金15750元。但自2020年1月起，你们开始停付租金，经我司多次催告，你们仍不予支付，拖欠至今。根据《场地租赁合同》第9条第2款，“如在本合同签署之后乙方做出如下行为，甲方有权书面通知乙方解除合同，……(1)乙方逾期付款超过10天”。现你们已拖欠租金达6个月之久。鉴于此，我司特致函你们，解除双方签订的《场地租赁合同》，限你们在收到本函后3日内将场地恢复原状并交还场地。同时，我司保留追究你们违约责任的权利。特此通知”。罗金凤、庞素英于2020年6月25日签收。双方提供的微信聊天显示：2020年5月12日前，庞素英问多奇妙吴江分公司员工（店长）王彬彬吾悦广场何时开始营业。2020年5月12日王彬彬将其制作的表格发至庞素英在内的四人微信群，该表格将3家租户的诉请予以列明，其中“小鱼儿婴幼儿洗澡馆”应收金额“78750元”、应收账期“2020/1/1-2020/5/31”、供应商诉求“闭店期间租金全部减免，复工后3个月房租减免”。王彬彬称多奇妙吴江分公司在统计场内项目的疫情期间减免需求，王彬彬帮庞素英等三家租户提了疫情期间全免和疫情后减免，让庞素英等三家租户看看表格有无问题。2020年6月3日，多奇妙吴江分公司告知罗金凤、庞素英1月及5月的租金已逾期，要求罗金凤尽快缴纳。罗金凤回复知道了。2020年6月11日、7月1日，庞素英将已缴1月、5月租金的转账凭证发至微信群。2020年7月11日，王彬彬将《合同解除通知》发送至微信群，翟跃平（系多奇妙吴江分公司现场负责人）在微信群告知罗金凤、庞素英按《合同解除通知》在收到本函后3日内将场地恢复原状，并予以交还，逾期将按合同约定追究违约责任和造成的经济损失。庞素英回复合同期未满，不同意解除合同，今年疫情严重，拖欠房租是不可抗力造成的。翟跃平告知疫情期间的租金予以减免，由于承租方违约，只能按合同条款处理。庞素英回复1月和5月的房租已交，6月租金未交是因为出租方发了解除通知才缓交。翟跃平告知现在已7月，承租方应在每月的约定期前十天缴纳次月租金，故承租方处于违约状态，要求承租方在三天内拆除设施。庞素英回复开业至今房租一直如此支付，开始为何不跟承租方说要解除合同，也就是说认可承租方的支付方式，怎么又说承租方违约了。翟跃平告知庞素英这更说明承租方一直处于违约状态，不能把早期的违约状态当正常的事。庞素英回复让法院判决。翟跃平告知若不自行拆除，出租方会在已经通知的情况下直接拆除清理，损失由承租方自行承担。庞素英坚持让法院判决。8月份翟跃平告知庞素英在8月8日前自行拆除，不按合同主动拆除，出租方会按照合同约定条款进行拆除，追回场地，涉及的费用和损失由承租方承担。2020年8月27日，隆盛公司（甲方一、出租方）与苏州新城吾悦商业管理有限公司（甲方二、管理方）与多奇妙吴江分公司（乙方、承租方）签订租赁解除协议，协议载明甲乙双方于2015年4月29日签订了《商铺租赁合同》以及《商铺管理服务协议》，约定乙方承租甲方位于吴江新城吾悦广场第二层编号为【2F-023】的商铺，租赁期限为自2015年6月19日起至2025年6月18日止。双方经友好协商，对原合同解除的相关事宜签订如下协议：一、双方同意，双方原合同于2020年7月31日解除。四、乙方应于2020年7月31日前将该商铺内所有属于乙方的可移动物品搬离该商铺，按照原合同约定将该商铺内乙方增添的装饰装修、管线、设施设备等拆除（甲方同意保留的除外），并将该商铺清理干净后交还给甲方，与甲方办理完商铺交还手续，原合同对乙方交还商铺有其他要求的，乙方应遵照履行。否则甲方有权自行收回该商铺并采取相关措施。乙方在该商铺内的任何遗留物品均视为乙方自动放弃，甲方有权自行或委托第三方处置或拆除，所需相关费用，甲方有权向乙方追偿。甲方对上述处置或拆除行为不承担任何责任，并有权按照原合同的约定追究乙方的违约责任。五、该商铺内所有甲方提供的装饰装修、管线、设施设备等，乙方不得擅自搬离、拆除或故意损坏，如有损坏或遗失，乙方应按照重置价值的两倍向甲方赔偿，甲方并有权按照原合同的约定追究乙方的违约责任。六、双方按照本协议履行完毕后，双方均放弃追究对方其他违约责任的权利。双方今后不存在其他任何纠纷。翟跃平于2020年10月13日发短信给庞素英，告知洗澡馆的场地区域已被商管收走，如果要继续经营需和商场沟通。商管公司可能下周会回收场地，对设施进行拆除处理，同时让庞素英对设备看护好。2020年10月、11月，母婴SPA生活馆的设备和装修被强行拆除，罗金凤申请对母婴SPA生活馆的设备和装修进行鉴定。本院鉴定科告知因设备和装修被拆除，已无现场，故无法委托鉴定。诉讼中，本院承办法官向有评估资质的苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司进行询问，被告知装修没有图纸、没有尺寸和数量，没法评估；对设备、经营损失亦无法评估。庭审中，双方一致认可：罗金凤并非完全按《场地租赁合同》约定的时间进行付款，付款前都会和多奇妙吴江分公司进行沟通，多奇妙吴江分公司予以同意。疫情开始后，2020年1月左右，多奇妙吴江分公司通知整个商场关门，婴幼儿洗浴馆随之停止营业。2020年5月7日各租户按商场要求陆陆续续开始进场。罗金凤为证明其装修和设备损失，向法庭提供以下证据：1、收据复印件一张，罗金凤陈述，装修承包方式为半包，其在门店安装了钢结构，花费42000元，收据载明：入账日期为2017年10月15日，交款单位为“小鱼儿游泳馆”，收款方式：现金，收款事由：钢结构，上加盖了吴江市方舟装饰设计有限公司合同专用章。2、收款收据复印件一份，上载明：日期为2017年10月16日，客户为“吾悦广场小鱼儿游泳馆”，货物名称为“美的”五匹吸顶1台、钢管10米，合计7000元，上加盖了上海银瑞达贸易有限公司公章。3、2017年7月22日，上海伊贝莎实业有限公司与庞素英签订《伊贝莎幼儿游泳设备采购合同书》及游泳设备安装图纸1份，由庞素英向上海伊贝莎实业有限公司采购幼儿游泳设备，合同约定合同有效期2017年7月22日至2018年7月21日，货款合计195000元，合同签订当日庞素英支付定金58500元，发货前付清余款136500元。2017年12月11日，上海伊贝莎实业有限公司向庞素英出具收款收据，收到庞素英游泳设备款195000元。4、印有“上海新尧物流有限公司”字样的运单一份，上记载：发货日期为2017年12月10日，托运人电话131××××9880，收货人庞女士，电话180××××8230，地址为江苏省苏州市吴江区开平路2188号吾悦广场，件数199件，运费为1200元。5、2017年7月31日，吴江市方舟装饰设计有限公司与罗金凤签订《装修合同》1份，约定工程名称为母婴生活馆（吾悦广场），承包方式半包，承包范围：半包（不含灯具、洁具、开关、面板）及消防；工期：2017年8月2日-2017年9月2日；合同价款为85000元，合同签订后支付30%，隔墙、水电、预埋工程结束支付40%，工程结束后支付25%，保证金（三个月内）支付5%。2017年9月15日，吴江市方舟装饰设计有限公司向罗金凤出具收据1份，上载明：金额为85000元，交款单位为罗金凤，收款方式：现金，收款事由：游泳馆室内装修。6、母婴生活馆结构复核图及收据各1份，结构复核图显示设计单位为苏州市吴江建筑设计院有限公司，收据显示：入账日期为2017年9月14日，交款单位为庞素英，收款方式为现金，金额为2000元，收款事由：设计费，上加盖了苏州市吴江建筑设计院有限公司发票专用章。7、开票日期为2017年9月15日销货单1份，上载明：XGB70-5313创维洗衣机1台，价值1000元（微信转账），销货单上加盖了吴江市松陵镇新宏源家电商行财务专用章。8、印有“吴江**东形象店”字样销货清单2张。上载明：日期为2017年11月15日，品名为保温棉、网络线、软护套、电表、电箱、漏电等，计款12932元，上注明“实收12800元”。9、2018年3月23日收据1张，上载明：交款单位为“小鱼儿婴幼儿游泳馆”，信息服务费为2000元（系网上宣传的费用），收款方式为微信转账，上加盖了苏州小蜜蜂网络信息技术有限公司财务专用章。10、固德建材销货清单1张，上载明日期为2017年8月，轻质砖620块，单价为5.8元/块，合计3596元；运费150元；叉车费100元；架子底7个，合计3846元。销货清单上未加盖相关单位印章。罗金凤陈述轻质砖用于母婴生活馆地面铺设和砌墙。11、苏州金河网络科技有限公司于2017年11月29日出具的收据1份，金额为2200元，货物名称为电脑，罗金凤陈述系母婴生活馆购买的收银电脑。12、盖有某某经营部印章（模糊不清）的收款收据，时间为2017年12月13日，监控1套，金额为3160元。罗金凤陈述母婴生活馆安装了8个摄像头。13、吴江市经济技术开发区华东商业城兴凯五金电器商行于2017年11月2日出具的送货单1张，上载明：收货单位为：吾悦广场二楼，电缆线95米，单价为每米125元，总计11875元，备注“实收11700元”。14、印有“作真五金”字样的销货清单1张，上载明日期为2018年5月16日，PUC50“活接”、“直接”，金额合计24元。销货清单上未加盖相关商家印章。15、印有“吴江隆耀建材经营部”字样的送货单1份，上载明货物名称为扁铁，日期为2017年12月16日，金额为3000元，收货单位为180××××8230，送货地址为吾悦广场。上未加盖相关商家印章。16、销货清单2页，上载明：购货单位为：180××××8230，日期为2017年11月1日，商品名称为公元牌PPR、直节、组合膨胀等，金额分别为9720元、2938元，合计12658元，上有庞素英签名。销货清单上未加盖相关商家的印章。17、吴江鑫鑫旧货交易市场于2017年12月23日出具的收款收据，上载明客户名称180××××8230，货物名称为塑料凳、网椅等，金额为500元。18、收据1张，入账时间为2017年11月9日，交款单位为吴江吾悦广场3F，收款事由：美的5P空调1台，金额为9000元，收据上未加盖单位印章。罗金凤为证明其经营损失，向法庭提供其自称2019年1月-12月的店内营业额表格打印件24页（每个月2页），陈述2019年度罗金凤店内营业总额为365486元，平均每月为30457.17元。因多奇妙吴江分公司擅自强行收回租赁场所致使罗金凤合同期内无法继续经营给原告带来经营损失，按照剩余8个月计算，损失大约在24万元左右，现罗金凤仅主张18万元。另向法庭提供会员充值卡打印件1份（共12页），证明会员卡余额合计293302元未消费。多奇妙吴江分公司对营业额表格打印件、会员充值卡打印件的真实性持有异议，且认为罗金凤提供的材料均为2019年度；2020年发生疫情后，剩余租期内经营期间的收入不能参考适用2019年度，另外罗金凤提供的月收入也未扣除成本（包括装修、人工费用）；该损失也并非多奇妙吴江分公司在订立合同时可以预见到，故认为法院不应支持罗金凤诉请的经营损失。另，罗金凤向法庭提供其起诉后自行书写的纸张3页，上载明小鱼儿游泳馆物品及装修有：监控8个，价值2950元；泳圈架1个，价值368元；顶灯5个，价值710元；电视机1台，价值1860元；地胶150平方米，价值6750元；玻璃门1扇，价值850元；门4扇，价值4800元；彩灯1圈，价值360元；腋下圈6个，价值510元；腋下浮圈3个，价值384元；坐圈8个，价值680元；游泳圆圈3大2小，价值134元；游泳衣45件，价值810元；收纳箱8个，价值238元；保温管400米，价值1700元；叉车费400元；物流运费1200元；吊车费800元；材料搬运至二楼搬运费1800元；换气扇6个，价值330元；外灯2个，价值60元；门卡机1个，价值188元；地毯1块，价值78元；吹风机4个，价值300元；门头设计，价值1890元；工作服14件，价值336元；工作鞋8双，价值113.4元；婴儿润肤霜6瓶，价值480元；淋浴露1箱，价值1020元；爽身粉6盒，价值480元；泳池装饰泳圈4个，价值206元；好孩子湿巾1箱，价值188元；墙纸4500元；辅助台5个，价值1200元；洗浴盆跟水笼头6套；游泳圈35个左右；毛巾消毒柜2个；婴儿电子称1台；中央空调2个，价值15000元；洗衣机1台，价值1450元；冰箱1个，价值1200元；沙发3个；长凳4个；收银台1个，价值2400元；大小毛巾400条；衣架2个，价值264元；电箱1个，价值240元；电表1个；鞋柜2个，价值2200元；男女拖鞋50多双，价值425元；茶几1个，价值120元。该3页纸记载的物品部分已在1-18装修和设备损失明细中。2021年3月10日，本院组织双方到现场进行物品清点，现场未拆的物品有空气能3台（安置在商场顶楼）及空调2台、冲洗浴盆4个、洗手台盆1个、鞋柜2个、柜子若干；保存在多奇妙吴江分公司仓库中的物品有：双鹿单开门冰箱1台、创维全自动洗衣机1台、创维电视机1台、康旺牌毛巾消毒柜2台、游泳圈23个左右、垃圾桶3个左右、泳圈架1个、小孩浴巾3包和其他零散物品。空气能面板、格力牌空调遥控器多奇妙吴江分公司未能交付，多奇妙吴江分公司承诺空调遥控器由其配置。双方一致同意上述物品自行交接。罗金凤认可收银电脑其已取回。除去已自行交接的物品及1-18装修和设备损失明细中的物品对自行书写的纸张3页记载的物品价值本院酌定为28000元。庭审中，罗金凤陈述，罗金凤2020年5月进场后把结欠的租金全部支付，并非罗金凤故意拖欠租金。罗金凤从5月10日左右经营至6月，多奇妙吴江分公司于7月9日向罗金凤提出强制关店，并于7月10日强制关店。多奇妙吴江分公司游乐场的一大片区域整个都给多奇妙吴江分公司关掉了，门面房可以经营，但里面的非门面房均不能营业。若法院支持罗金凤继续履行合同的诉请，罗金凤愿意支付2020年6月、7月、8月、9月该4个月期间的租金，但该期间关门停业的损失多奇妙吴江分公司应予赔偿。10月份母婴SPA生活馆被拆除，双方无法继续履行合同，故合同于2020年10月解除。多奇妙吴江分公司陈述，之前的租金罗金凤有时隔一个月付一下，有时甚至一下子支付两个月的租金，2019年度的租金已全部支付。王彬彬把复工后3个月房租减免的诉求反馈给多奇妙吴江分公司，但公司最终没有同意。罗金凤2020年1月、5月租金延期支付，6月租金至今未付，因罗金凤拖欠租金，故多奇妙吴江分公司于7月对罗金凤的母婴SPA生活馆关门、停电。多奇妙吴江分公司将罗金凤租赁的商铺返还给隆盛公司，隆盛公司于10月组织施工队进行拆除。以上事实，由罗金凤提供的《场地租赁合同》、《合同解除通知》、光盘、微信聊天、短信、汇款业务回单、押金转账凭证，多奇妙吴江分公司提供的《场地租赁合同》、国内支付业务收款回单、照片、租赁合同、微信聊天、合同解除通知、邮寄凭证、租赁解除协议，隆盛公司提供的补充协议及双方当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，罗金凤与多奇妙吴江分公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。罗金凤与多奇妙吴江分公司均应依合同行使权利并履行义务。从罗金凤与多奇妙吴江分公司履行合同情况看，双方在支付租金方面并未严格按照《场地租赁合同》约定履行，受突发新冠疫情的影响，租金支付时间更不稳定。复工不久，多奇妙吴江分公司员工王彬彬将罗金凤复工后减免三个月租金的诉求提交给多奇妙吴江分公司，最终多奇妙吴江分公司未予接受，经王彬彬催要结欠的1月和5月的租金，罗金凤于6月11日、6月30日予以交纳。6月11日多奇妙吴江分公司向罗金凤、庞素英邮寄《合同解除通知》，《合同解除通知》内容与事实不符，罗金凤于2020年3月交纳过租金，并非解除通知记载的“自2020年1月起，你们开始停付租金”，且经多奇妙吴江分公司催告，罗金凤也缴纳了1月和5月的租金，并非解除通知记载的“经我司多次催告，你们仍不予支付，拖欠至今”。多奇妙吴江分公司应在催告的情况下罗金凤仍不交纳租金才有权解除《场地租赁合同》，多奇妙吴江分公司在不催告的情况下直接通知罗金凤解除合同，不产生解除合同的效力，属非法解除，故本院认定多奇妙吴江分公司存在违约行为，应承担违约责任。多奇妙吴江分公司在第一次庭审中提起反诉，诉讼请求之一为：“请求法院判令解除《场地租赁合同》，反诉被告拆除房屋内设备，将房屋恢复原状，并交还反诉原告”，多奇妙吴江分公司未经法庭审理，在未告知法庭的情况下对母婴SPA生活馆的装修和设备进行处置，致使罗金凤的装修和设备因无现场无法评估，多奇妙吴江分公司对此存在过错，本院只能根据罗金凤提供的收据等材料酌定罗金凤合理的装修和设备损失。罗金凤要求隆盛公司承担相关民事责任，无事实和法律依据，本院不予支持。关于罗金凤主张的经营损失，因未进行审计，且多奇妙吴江分公司对其提供的2019年1月-12月的店内营业额表格打印件及会员充值卡打印件的真实性存在异议，在罗金凤对经营损失未能充分举证的情况下本院对罗金凤该项诉请难以支持。因多奇妙吴江分公司违法解除《场地租赁合同》，故不产生合同解除的效力，本院将罗金凤变更诉讼请求的申请书邮寄给多奇妙吴江分公司，多奇妙吴江分公司于2021年1月5日签收，故《场地租赁合同》于2021年1月5日解除。2020年5月的租金罗金凤已支付，根据罗金凤“母婴SPA生活馆于2020年7月10日被强制关店”的陈述，故2020年6月1日至7月9日该期间的租金20475元（525元/天*39天）罗金凤应予交纳。因本案系多奇妙吴江分公司违约，故对多奇妙吴江分公司其他反诉请求本院不予支持，罗金凤交纳的押金31500元多奇妙吴江分公司应予返还。关于罗金凤主张的装修及设备损失，扣除已返还的设备，本院酌定损坏的设备价值为200000元，装修价值为200000元，经询问相关评估机关和鉴定人员，结合《场地租赁合同》“租赁期满后，乙方如需继续续租的，双方再行协商，乙方在相同条件下享有优先承租权”的约定，本院酌定装修按5年折旧，设备按6年折旧，结合合同约定租期为三年（2018年3月15日至2021年3月14日），装修和设备被拆除时间为2020年10月，本院酌定罗金凤装修损失为96667元，设备损失113889元，合计210556元，该部分损失应由多奇妙吴江分公司赔偿，不能清偿的由被告多奇妙公司进行偿还。据上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，原《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）罗金凤与被告（反诉原告）上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司签订的《场地租赁合同》于2021年1月5日解除。二、被告（反诉原告）上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）罗金凤押金31500元。三、被告（反诉原告）上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）罗金凤装修和设备损失合计210556元。四、被告（反诉原告）上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司不能履行的，由被告上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司进行清偿。五、原告（反诉被告）罗金凤支付被告（反诉原告）上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司租金20475元。六、驳回原告（反诉被告）罗金凤对被告苏州隆盛吾悦房产经营管理有限公司的诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司吴江分公司其他反诉请求。以上款项如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××67如双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取5537元，由原告（反诉被告）罗金凤负担3694元，被告上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司负担1843元，被告上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司负担的诉讼费用于本判决生效之日起十日内交至本院，原告（反诉被告）罗金凤预交的不应由其负担的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。反诉案件受理费减半收取3564元，由原告（反诉被告）罗金凤负担188元，被告上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司负担3376元，原告（反诉被告）罗金凤负担之数于本判决生效之日起十五日内交至法院。被告上海新城多奇妙企业管理咨询有限公司预交的不应由其负担的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  沈国全二〇二一年三月十九日书记员  李佳凯附录相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。