巴彦淖尔市临河区人民法院民事判决书（2021）内0802民初240号原告：巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司。统一社会信用代码911508026900555508。法定代表人：刘某1，公司董事长。委托诉讼代理人：王某1，内蒙古蒙杰律师事务所律师。被告：巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司。统一社会信用代码91150802552811821T。法定代表人：刘某2。委托诉讼代理人：吕某，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。被告：王某2，户籍所在地内蒙古鄂尔多斯市。公民身份号码×××。原告巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司（简称临河城投公司）与被告巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司（简称海贝尔房地产公司）、被告王某2民间借贷纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王某1，被告海贝尔房地产公司的委托诉讼代理人吕某到庭参加诉讼，被告王某2经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告临河城投公司诉称，2017年9月27日，被告海贝尔房地产公司因实施巴彦淖尔市临河区海贝尔花园项目资金周转困难，为解决该项目的水、电、天然气问题向原告借款6000000元，双方签订了《借款合同》，合同约定借款期限为3个月，同时对逾期还款的违约责任进行了约定，被告王某2对该借款提供了连带责任保证担保；被告海贝尔房地产公司以其开发的海贝尔花园项目的8套房产提供了抵押担保。截止起诉之日，被告海贝尔房地产公司未向原告偿还借款本金及违约金，为维护原告的合法权益，请贵院依法支持原告的诉讼请求：一、判令被告海贝尔房地产公司偿还原告借款本金人民币陆佰万元（小写：6000000元）整，并支付自2017年9月27日起至还清款之日止的违约金（以6000000元为基数，从2017年9月27日起至2018年2月24日，按照每日万分之三的标准计算；2018年2月25日至实际清偿之日，按照每日万分之六的标准计算）；二、判令被告王某2对第一项诉讼请求的债务、律师费、诉讼费承担连带清偿责任；三、判令原告就第一项诉讼请求中的债权对被告海贝尔房地产公司所有的位于海贝尔花园小区的C70#-1-111、C5-C6#-2-121、C35#-1-111、C36#-2-121、C79#-1-111、C80#-2-121、C54-C55#-1-111、C54-C55#-2-121号商品房的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权；四、本案诉讼费和律师费由二被告承担。被告海贝尔房地产公司辩称，原告所述全部属实。原告对本案中抵押的房屋不享有优先受偿权，因抵押的房屋未经登记不发生物权效力，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，所以原告对抵押的房屋不享有优先受偿权。原告的抵押权不应予以保护。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条的规定，原、被告约定的借款期限届满之日是2017年12月26日，诉讼时效2年，即2019年12月25日诉讼时效届满，原告未在诉讼时效期间行使抵押权，该抵押权不应予以保护，原告对网签至其名下的商品房不享有优先受偿权。被告王某2未作答辩。经审理查明，2017年9月27日，被告海贝尔房地产公司因其所实施的临河区海贝尔花园房地产项目的基础设施配套工程资金周转困难向原告借款6000000元并签订《借款合同》，该合同主要内容为：“一、借款金额6000000元；二、借款利息：无；三、借款期限为3个月，即从2017年9月27日起至2017年12月26日止；四、保证条款：1、被告海贝尔房地产公司以自有房屋位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C70＃-1-111，合同编号2017-9014221，建筑面积409.66平方米，单价7562.86元/平米，总价3098201元为原告提供抵押担保。除上述抵押物外，根据合同约定的借款金额，海贝尔房地产公司应当提供等额及以上的抵押物，即还应提供价值2901799元的抵押物，鉴于双方于2017年1月16日签订的《借款合同》（合同编号CTJZ201701）及《抵押担保合同》约定，海贝尔房地产公司向临河城投公司借款16000000元，海贝尔房地产公司以海贝尔花园其中的8套房产提供抵押（均签订了商品房买卖合同），其中C5-C6＃-2-121、C35-1-111、C36-2-121、C79＃-1-111、C80＃-2-121、C54-55＃-1-111、C54-55＃-2-121七套商品房单价为5000元/平米（协商网签合同价），经双方协商，原告同意海贝尔房地产公司提供的上述七套抵押物单价参照海贝尔花园C70＃-1-111经评估后确定的单价7562.86元/平米计算，即核减双方原协商网签合同价5000元/平米后，每平米差价2562.86元，总价即相差6200404元，原告同意海贝尔房地产公司以该差价部分作为6000000元的抵押担保物不足差额部分。如海贝尔房地产公司未在2018年4月份前偿还该笔借款，原告有权随时拍卖、变卖上述抵押物以偿还借款本金及违约金；2、被告王某2就海贝尔房地产公司上述全部借款向原告提供连带责任保证担保，保证期间为主债务履行期届满之日起两年。保证范围包括借款本金、违约赔偿、实现债权的各项费用；五、违约责任：1、海贝尔房地产公司如果未按期全额还款，从临河城投公司提供借款之日起至150天止，按照每日欠款总额万分之三承担违约金；2、如海贝尔房地产公司借款逾期超过150天后，除承担上述违约金外，应按照实际占用资金数量，每日按合同第七条第一款承担违约金金额两倍（万分之六）的违约赔偿及实现债权的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）。”原告于借款当日通过银行转账向被告海贝尔房地产公司指定账户分两笔共转账支付6000000元，被告海贝尔房地产公司给原告出具了收款收据。2017年9月20日，原告与被告海贝尔房地产公司签订了一份商品房买卖合同，房屋坐落于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C70＃-1-111。当日，被告海贝尔房地产公司出具了收据一张，收据内容：“日期：2017年9月20日，今收到巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司交来C70-1-111＃人民币叁佰零玖万捌仟贰佰零壹元整，￥3098201，交款人：郝运代。”2018年10月26日，原告向被告海贝尔房地产公司发出了《协议借款催收函》，被告海贝尔房地产公司于2018年11月21日签收，该催收函的内容为：“根据2017年9月27日，你公司与我公司签订的《借款合同》约定，我公司给你公司出借资金人民币6000000元（人民币大写：陆佰万元整），该出借资金应当于2017年12月26日前归还，现你公司已经逾期归还借款，构成违约。限你公司在2018年11月20日前给我公司清偿全部借款本息。逾期清偿，我公司将依法通过诉讼途径解决，届时产生的有关法律责任及经济责任均由你公司承担。”被告海贝尔房地产公司在本案审理过程中未提供向原告还本付息的相关证据。另查明，2020年11月11日，原告因与被告海贝尔房地产公司民间借贷纠纷一案特委托内蒙古蒙杰律师事务所指定的律师出庭代理并与内蒙古蒙杰律师事务所签订《委托代理合同》一份，约定原告需向内蒙古蒙杰律师事务所支付本案一审律师代理费人民币85297元。原告向本院提交了内蒙古增值税专用发票两张以证实其已经向内蒙古蒙杰律师事务所支付了85297元的律师代理费，被告海贝尔房地产公司对该份证据的真实性及举证意图均认可。本院认为，合法的借贷关系应受法律保护。债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公式方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。本案中，被告海贝尔房地产公司向原告借款，应按照约定履行还款义务，其至今未偿还所借款项，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告与被告海贝尔房地产公司借贷关系形成的同时，签订了位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C70＃-1-111房屋（合同编号2017-9014221）的商品房买卖合同，原告与被告海贝尔房地产公司还约定以位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C5-C6＃-2-121、C35-1-111、C36-2-121、C79＃-1-111、C80＃-2-121、C54-55＃-1-111、C54-55＃-2-121七套商品房的差价部分为此笔借款提供抵押担保，该七套商品房在形成2017年1月16日《借款合同》的同时就已签订了商品房买卖合同。虽被告海贝尔房地产公司辩称原告对本案中抵押的房屋不享有优先受偿权，因抵押的房屋未经登记不发生物权效力，原告的抵押权不应予以保护，但原告与被告海贝尔房地产公司形成了以位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C70＃-1-111房屋及位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C5-C6＃-2-121、C35-1-111、C36-2-121、C79＃-1-111、C80＃-2-121、C54-55＃-1-111、C54-55＃-2-121房屋的差价部分作为借款担保物的合意，原告与被告海贝尔房地产公司签订的商品房买卖合同符合让与担保的要件，原告有权要求参照法律关于担保物权的规定对位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C70＃-1-111房屋及位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C5-C6＃-2-121、C35-1-111、C36-2-121、C79＃-1-111、C80＃-2-121、C54-55＃-1-111、C54-55＃-2-121房屋就抵押限额内拍卖、变卖、折价优先偿还其债权。关于被告王某2的责任。借款合同中约定被告王某2就海贝尔房地产公司上述全部借款向原告提供连带责任保证担保，保证期间为主债务履行期届满之日起两年，即2019年12月26日为保证期间届满之日，原告于2021年1月12日诉至法院，已超过双方约定的保证期间，故被告王某2不再承担保证责任，原告主张被告王某2应对此笔借款及律师费、诉讼费承担连带清偿责任的诉讼请求本院不予支持。关于违约金的问题。本案中，被告海贝尔房地产公司未按期还款应当按照合同约定承担逾期还款的违约金。借款合同中约定海贝尔房地产公司如果未按期全额还款，从原告提供借款之日（即2017年9月27日）起至150天止，按照每日欠款总额万分之三承担违约金，该违约金计收标准相当于年利率10.8％，现原告要求被告海贝尔房地产公司以6000000元借款本金为基数按照每日万分之三的计算标准支付从2017年9月27日起至2018年2月24日止的违约金符合法律规定，本院予以支持。借款合同中还约定如海贝尔房地产公司借款逾期超过150天后，除承担上述违约金外，应按照实际占用资金数量，每日按合同第七条第一款承担违约金金额两倍（即万分之六）的违约赔偿责任，该违约金计收标准相当于年利率21.6％，现原告要求被告海贝尔房地产公司以6000000元借款本金为基数按照每日万分之六的计算标准支付从2018年2月25日起到实际清偿之日止的违约金，但根据相关法律规定，从2018年2月25日起至2020年8月19日止应按年利率21.6％支付违约金，从2020年8月20日起至清款之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付违约金。综上，被告海贝尔房地产公司未按约定返还原告借款，应承担清偿责任。在被告海贝尔房地产公司不履行生效判决确定的债务后，原告可以申请拍卖、变卖被告海贝尔房地产公司开发的位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C70＃-1-111、C5-C6＃-2-121、C35-1-111、C36-2-121、C79＃-1-111、C80＃-2-121、C54-55＃-1-111、C54-55＃-2-121房屋并在抵押限额内优先偿还其债务。原告请求的律师费双方在借款合同中有明确约定，原告也提供了相关证据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第六百六十七条，《中华人民共和国担保法》第二条、第三条、第二十六条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、第二十八条第一款、第三十一条之规定，判决如下：一、被告巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内返还原告巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司借款6000000元并支付违约金，上述本金6000000元从2017年9月27日起至2018年2月24日止按年利率10.8％支付违约金，从2018年2月25日起至2020年8月19日止应按年利率21.6％支付违约金，从2020年8月20日起至清款之日止应按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍支付违约金；二、本判决生效后，如被告巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司不能履行本判决确定的金钱给付义务，原告巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司可以申请拍卖被告巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司开发的位于临河区汇丰街北、西苑路西海贝尔花园C70＃-1-111、C5-C6＃-2-121、C35-1-111、C36-2-121、C79＃-1-111、C80＃-2-121、C54-55＃-1-111、C54-55＃-2-121房屋并在抵押限额内优先偿还其债务；三、被告巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内给付原告巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司已支出的律师费85297元；四、驳回原告巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80890元，原告巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司已预交80890元，由被告巴彦淖尔市海贝尔房地产开发有限公司负担40445元，退还原告巴彦淖尔市临河区城市发展投资有限责任公司40445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员 王睿鸿二○二一年三月十五日书记员 安 惠附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。《中华人民共和国担保法》第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。第三条担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。第三十一条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。