山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1102民初3221号 原告：戴世宾，男，1978年4月20日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈平，日照东港弘德法律服务所法律服务工作者。 被告：马秀娥，女，1974年2月1日出生，汉族，居民，住东港区。 被告：日照市银硕物业服务有限公司，住所地日照市东港区淄博路**，统一社会信用代码91371102MA3CLR2T1G。 法定代表人：王海峰，经理。 委托诉讼代理人：杨美玲，女，系该公司职工。 原告戴世宾与被告马秀娥、被告日照市银硕物业服务有限公司（以下简称“银硕物业”）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴世宾的委托诉讼代理人陈平，被告银硕物业的委托诉讼代理人杨美玲到庭参加诉讼，被告马秀娥经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴世宾向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付欠缴物业费5673.6元，并支付违约金；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确主张的物业费包含物业费及垃圾清理费，统称为物业费，同时明确欠缴费用系2015年12月至2018年6月共计31个月期间产生的物业费。事实与理由：原告戴世宾原是日照和协物业服务有限公司(以下简称“和协物业”)股东、法定代表人，2020年9月7日和协物业注销工商登记。2015年11月18日和协物业与日照正德房地产开发有限公司签订了日照正德广场《前期物业管理服务合同》，合同期自2015年11月18日起至正德广场小区业主委员会成立。2018年6月正德广场小区成立了业主委员会，重新聘用被告银硕物业进行物业服务。2018年7月2日，和协物业与银硕物业签订交接《协议》后，和协物业退出小区服务管理。《协议》第五条约定：甲方（和协物业）在该项目收取的2018年7月之后的物业费、垃圾处理费及押金全额退还给乙方（银硕物业）管理。甲方未收取的物业费及垃圾处理费转由乙方收取，双方所产生的所有费用相互顶账，多退少补。但被告银硕物业接管小区之后，并未按该协议履行。因为在2020年5月26日，该小区一位业主起诉和协物业退还装修押金，原告才知此事。原告认为，双方在签订《协议》时，双方协商一致，合同也无违反法律规定的事项，合同合法有效，对双方具有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务，但事实是被告银硕物业在合同签订后没有履行协议，致使原告权益受损。原告为避免以后再因该小区物业管理方面诉讼事件的发生，只能主动提出诉讼，保护自己的合法权益。 案经送达，被告马秀娥未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩意见。 被告银硕物业未发表答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告戴世宾提交如下证据：证据一、和协物业与正德广场签订的前期物业管理合同，证明和协物业在正德广场有物业管理权利和义务；证据二、与被告签订的协议书一份，证明和协物业于2018年7月2离开小区物业管理；证据三、（2018）鲁1102民初765号民事判决书，证明违约金计算方式，该判决已经生效；证据四、和协物业办理交接之前核对账目1A号楼业主的物业缴费情况，证明被告马秀娥尚欠缴物业费5673.6元；证据五、公司的注销情况，证明原告诉讼主体资格。 被告马秀娥未到庭参加诉讼，视为放弃质证。 被告银硕物业经质证，对证据一、二、三、五无异议；对证据四马秀娥欠缴物业费情况不清楚。 经审查，被告银硕物业对原告提交的证据一、二、三、五无异议，本院亦予以确认；因马秀娥未到庭，亦未提交证据证实其交纳物业费情况，银硕物业亦未提供证据证实马秀娥交费情况，本院对于原告提交的证据四中马秀娥欠费情况的真实性予以确认，至于该证据中的其他业主欠费情况，因与本案无关联，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告马秀娥系日照正德房地产开发有限公司开发的“正德广场”住宅小区1A-902业主。2015年11月18日，日照正德房地产开发有限公司与和协物业签订《前期物业管理服务合同》，约定由和协物业对正德广场小区进行前期物业管理，物业管理服务期限自2015年11月18日起至正德广场业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。合同约定了物业服务事项等，同时约定了物业费收取标准，具体为住宅1.8元/月·平方米，按建筑面积向业主或物业使用人收取。垃圾处理费按照政府文件收取。物业费于2015年11月18日起交纳，于每月1-3号缴纳上月物业费，业主逾期不交付超过7天的，物业管理公司将加收物业费违约金每天2%、垃圾处理费违约金每天3%，逾期仍未交纳的，由物业管理公司依法向人民法院起诉，等等。 2018年7月2日，和协物业（甲方）与银硕物业（乙方）签订《协议》，约定：现甲方所管理的正德广场物业服务项目，由于本小区业主委员会成立，甲方对该小区的物业项目的服务，截止到2018年6月30日，以后该小区的物业服务由乙方管理。协议第五条约定，甲方在该项目收取的2018年7月之后的物业费、垃圾处理费及押金全额退还给乙方管理。甲方未收取的物业费及垃圾处理费转由乙方收取，双方所产生的所有费用相互顶账，多退少补。和协物业时任法定代表人即本案原告戴世宾与银硕物业法定代表人王海峰均代表所属物业公司在协议中签字。 后和协物业向登记机关申请公司注销，经核准，日照市山海天旅游度假区市场监督管理局于2020年9月7日为和协物业办理了注销登记。和协物业注销前，公司法定代表人及股东均为原告戴世宾。 现原告主张，被告马秀娥尚欠2015年12月至2018年6月共计31个月物业费5673.6元未交纳，故起诉要求马秀娥交纳物业费，并主张如马秀娥已将物业费交纳给银硕物业，要求银硕物业返还该段期间的物业费。庭审中，银硕物业辩解未收到马秀娥交纳的上述31个月物业费。 另查明，被告马秀娥住宅建筑面积为94.83平方米。 本院认为，和协物业与日照正德房地产开发有限公司就后者开发的“正德广场”住宅小区签订《**物业管理服务合同》，合同内容不违反法律、行政法规禁止性规定，双方之间形成的物业合同关系合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，“建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故该《前期物业管理服务合同》对正德广场住宅小区全体业主均具有约束力。《前期物业管理服务合同》的物业管理服务期限为自2015年11月18日起至正德广场业主委员会成立后与物业公司签订新的物业管理服务合同生效时终止。该小区业主委员会成立后，由银硕物业对小区进行物业管理，和协物业与银硕物业于2018年7月2日签订交接协议，约定和协物业对小区的物业管理截止至2018年6月30日。故被告马秀娥作为该小区业主，应当按照前期物业管理服务合同约定，将自2015年11月18日至2018年6月30日期间的物业费交纳至和协物业。 现原告主张马秀娥尚欠2015年12月至2018年6月份物业费5673.6元未交纳，被告银硕物业亦陈述未收到马秀娥交纳的上述期间物业费，在本案未有证据证明马秀娥交纳上述期间物业费的情况下，马秀娥理应将上述欠缴物业费交至和协物业。因和协物业已于2020年9月7日注销，根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”原告戴世宾作为和协物业法定代表人及股东，在和协物业已经办理注销登记的情况下，有权向被告主张权利。故对于原告要求被告马秀娥支付5673.6元物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。在马秀娥未将原告主张期间的物业费交至银硕物业的情况下，银硕物业不应承担物业费返还义务，故对于原告要求银硕物业支付物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于违约金，被告马秀娥至今尚欠2015年12月至2018年6月物业费未交纳，构成违约，符合合同约定的支付违约金情形。被告马秀娥欠缴的物业费总额系按月形成，本应按照欠费形成时间分段计算违约金，但庭审中原告仅主张自2018年7月1日起计算的违约金，该行为系原告对其诉讼权利的部分放弃，不违反法律规定，本院予以准许。关于违约金计算标准，《前期物业管理服务合同》中约定，物业费违约金计算标准为每日2%，垃圾处理费违约金计算标准为每日3%，然上述违约金约定标准过高，庭审中，原告主张按照民间借贷利率上限计算违约金。被告马秀娥虽未到庭应诉答辩，但被告未按时交纳物业费给原告造成的损失主要是利息损失，基于公平原则，本院酌定违约金以欠缴物业费5673.6元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马秀娥于本判决生效之日起七日内支付原告戴世宾物业费5673.6元及违约金（违约金以5673.6元为基数，自2018年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算）； 二、驳回原告戴世宾要求被告日照市银硕物业服务有限公司支付物业费的诉讼请求； 三、驳回原告戴世宾本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告马秀娥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王晓 二〇二一年三月二十五日 书记员  金欣