新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2323民初800号   原告：李红，女，1977年2月18日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   被告：新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县和庄一片区上二工路卓越康城对面。   诉讼代表人：新疆同创律师事务所，新疆宁都房地产开发有限公司破产管理人。   委托诉讼代理人：赵志伟，新疆同创律师事务所律师。   被告：中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县芳草湖总场天星南路2号。   负责人：杨宁，该公司经理。   委托诉讼代理人：李家宇，男，该公司职员。   委托诉讼代理人：王静，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。   原告李红与被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司（以下简称宁都分公司）、中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行（以下简称芳草湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理，原告李红、被告宁都分公司的委托诉讼代理人赵志伟，被告芳草湖支行的委托诉讼代理人李家宇、王静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   李红向本院提出诉讼请求：1．判令原告与宁都分公司解除《商品房买卖合同》；2．判令原告与芳草湖支行解除《个人购房担保借款合同》，原告停止向芳草湖支行归还按揭贷款；3．判令宁都分公司向原告支付订金2,000元，并以2,000元为基数，按贷款交易明细利率支付自2016年2月5日至2021年3月11日的利息；4．判令宁都分公司向原告返还已付房款76,784.49元、利息48,686.13元；5．判令宁都分公司向原告支付已付房款本息合计125,470.62元的利息（按中国人民银行同期同档次利率计算自2016年2月5日至2021年3月11日）；6．判令宁都分公司向芳草湖支行支付剩余按揭贷款本息；7．判令宁都分公司向原告支付公证费540元；8．判令宁都分公司向原告返还保险费1,416元；9．判令被告向原告支付违约金1,820元。事实和理由：2015年11月8日，原告与宁都分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买宁都分公司位于呼图壁县宁都花园小区4幢2单元2号商品房，建筑面积129.83平方米，总价款259,530元。原告预付订金2,000元。2016年2月左右，原告向宁都分公司支付公证费540元及个人贷款保险费1,416元。经与宁都分公司协商，原告向芳草湖支行贷款180,000元，由芳草湖支行将贷款直接支付给宁都分公司。现宁都分公司已被宣告破产，无力履行合同义务，给原告造成巨大损失。   宁都分公司辩称，宁都分公司被法院宣告破产，无法向原告交付房屋，故同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及原告和银行签订的《个人购房担保借款合同》。同意返还购房款。同意在合同约定范围内支付违约金和资金占用利息。同意承担剩余按揭贷款本息。保险费和公证费及其利息由法院裁决。   芳草湖支行辩称，同意解除合同，但芳草湖支行对合同解除没有过错，故不免除宁都分公司和原告的还款责任。   本院经审理认定事实如下：2015年11月8日，李红与宁都分公司签订《商品房买卖合同》，约定李红购买宁都分公司位于呼图壁县宁都花园小区4幢2单元2号商品房，建筑面积129.83平方米，总价款259,530元，首付79,530元，余款180,000元申请银行贷款支付；宁都分公司应于2016年10月31日前向李红交付房屋；出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。李红依约支付首付款76,784.49元、订金2,000元，并支付公证费540元、个人贷款保险费1,416元。2016年2月5日，李红、宁都分公司与芳草湖支行签订《个人购房担保借款合同》，李红在芳草湖支行办理按揭贷款180,000元，李红授权芳草湖支行将全部借款直接划入宁都分公司账户。同日，李红、芳草湖支行在呼图壁县房产管理局办理了预购商品房抵押登记。截至2021年3月19日，李红欠芳草湖支行剩余贷款本金103,215.51元。   另查明，本院于2019年12月9日作出（2019）新2323民破1号民事裁定书，裁定受理申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司对被申请人新疆宁都房地产开发有限公司进行破产清算申请。本院于2020年6月1日作出裁定，宣告新疆宁都房地产开发有限公司破产。宁都分公司无法向李红履行交房义务。   上述事实有《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》《预购商品房抵押登记》、收据1份、发票2份、《同意房产抵押承诺书》、还款明细及当事人的陈述在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点是：1．宁都分公司应返还李红款项、违约金、利息是多少；2．李红应否承担剩余贷款本息的还款责任。   关于争议焦点1，因宁都分公司被宣告破产，无力履行交房义务，现李红、宁都分公司、芳草湖支行均同意解除《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》，故本院支持李红的该项诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第三款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因李红实际支付房款76,784.49元、订金2,000元、公证费540元、个人贷款保险费1,416元，故宁都分公司应返还李红房款76,784.49元、公证费540元、个人贷款保险费1,416元、订金2,000元，并向芳草湖支行承担剩余贷款本息还款责任，截至2021年3月19日，剩余贷款本金为103,215.51元，利息0元。因《商品房买卖合同》约定：“出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”，且依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，对原告要求支付购房款、订金的利息及违约金的诉讼主张，本院仅支持违约金787.84元（78,784.49元×1%），对原告诉讼请求中超过部分，本院不予支持。对原告主张已付房款本息合计125,470.62元的利息的诉讼请求，本院不予支持。   关于争议焦点2，涉案《个人购房担保借款合同》通用条款第十二条约定：“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定应正常履行。”通用条款第十三条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，《借款合同》也被解除时，如售房人将购房贷款本金和利息直接返款贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返款贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”上述条款均为芳草湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已明确规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的情况下，芳草湖支行拟定该条内容，意味着要求李红在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了李红的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对李红不具有拘束力。故对芳草湖要求李红承担剩余贷款本息还款责任的抗辩意见，本院不予采信。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款规定，判决如下：   一、解除李红与新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于2015年11月8日签订的《商品房买卖合同》；   二、解除李红与中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行于2016年2月5日签订的《个人购房担保借款合同》；李红不再向中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行承担剩余贷款本息的还款责任；   三、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向李红支付订金2,000元；   四、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向李红支付房款76,784.49元；   五、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向李红支付公证费540元；   六、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向李红个人贷款保险费1,416元；   七、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向李红违约金787.84元；   八、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司向中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行承担剩余贷款本息的还款责任，截至2021年3月19日，剩余贷款本金为103,215.51元，利息0元；   九、驳回李红的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6,046元，减半收取计3,023元，由李红负担1,026元，新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司负担1,997元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审  判  员   庞海花   二 〇 二 一 年 三 月 三 十 一 日   书  记  员   蒋兴哲