北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终2472号上诉人（原审原告、反诉被告）：张某，男，1957年1月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘彤，北京砚田律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋云卫，北京砚田律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：潘某，女，1983年10月15日出生，汉族，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：袁某，男，2005年4月24日出生，汉族，住北京市顺义区。法定代理人：潘某（袁某之母），住北京市顺义区。上诉人张某因与被上诉人潘某、袁某房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。上诉人张某的诉讼代理人刘彤，被上诉人潘某（兼被上诉人袁某的法定代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某上诉请求：1.撤销一审判决，改判潘某、袁某支付张某违约金1038520元；2.由潘某和袁某承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。一、一审法院在认定潘某、袁某违约在先的前提下，完全不考虑《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，反而对违约在先的潘某、袁某的诉讼请求予以支持，属于对基本事实认定不清，适用法律错误。1.一审法院认定张某未配合潘某、袁某办理房产变更登记是违约行为，属于基本事实认定不清。在张某与潘某、袁某整个房屋买卖交易过程中，潘某、袁某多次违反合同约定，逾期支付房款，并达到根本违约的程度。考虑到潘某、袁某已实际入住并开始生活的情况，张某出于善意在潘某、袁某根本违约的情况下并未行使合同解除权，而是要求潘某、袁某支付违约金。但潘某、袁某在此过程中不但不感激张某，甚至更加无所顾忌地延误支付房款，延后时间从开始的27天到38天，最后一笔逾期支付达77天。张某根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权，要求潘某、袁某支付违约金是完全合法的。在潘某、袁某未按合同约定支付违约金前，张某没有义务协助办理产权过户，更不应承担违约责任。一审法院在认定潘某、袁某违约在先的情况下，否定张某有先履行抗辩权，适用法律错误。2.一审法院认定潘某、袁某已于2020年4月3日支付完最后一笔购房款至理房通为已支付全部付款，属于对基本事实认定不清。由于潘某、袁某违约，双方就此违约责任未能达成一致，因此该笔款项仍在理房通，张某并未实际收到，因此不能认定潘某、袁某已完全履行了合同义务。3.一审法院错误认定潘某、袁某与张某就第二笔、第三笔迟延履行付款违约行为已经达成一致。张某从未同意或承诺潘某、袁某可以就此违约行为仅承担35000元，同时潘某、袁某及第三方均没有任何合法证据可以佐证这一点。当时张某为了表达诚意，约定违约金先支付35000元，其他款项待之后再具体沟通。潘某、袁某不但未能理解、接受张某的一片诚意，反而在下一笔款项的支付上延迟了更长的时间。二、一审法院在确定违约责任时未维护合同法基本精神。一审法院在认定双方都违约的情况下判决张某应得到的赔偿为违约金582120元，而潘某、袁某得到赔偿的金额远大于其应支付的违约金。一审判决结果使张某在通过正常、合法的手段在争取、保护自己合法利益的过程中却要承担更大的损失，未体现出对于合同无过错方张某的保护。潘某、袁某共同辩称，同意一审判决，不同意张某的上诉请求。一、潘某、袁某迟延给付房款，系违约在先，但是对于第二笔、第三笔款项的违约金，双方于2019年8月11日在中介人员在场的情况下已达成一致意见，由潘某、袁某额外给付张某35000元作为违约金，双方继续履行合同，当天张某将涉案房屋交付给潘某、袁某，再结合证人即中介工作人员的证言，能证明双方针对第二笔、第三笔延迟给付房款的违约金达成一致意见。关于最后一笔房款的给付，潘某、袁某提供了充足的证据证明确实系疫情因素而导致延误，但是一审法院并未采纳潘某、袁某的意见。二、双方在履行合同过程中，均存在根本违约的行为，张某的根本违约行为表现在违反《补充协议》第四条第3款，但双方均选择继续履行合同。三、潘某、袁某未否定张某具有先履行抗辩权，在潘某、袁某未按约支付房款的情形下，其有权抗辩。张某应于2019年7月5日前交付房屋，但是基于潘某、袁某未按《补充协议》第二条第3款约定支付该期房款，张某拒绝交付房屋，直到潘某、袁某将该期房款给付后，其于2019年8月11日交付房屋，确系行使先履行抗辩权。但是，在潘某、袁某依据上述约定将房款全部支付至理房通后，张某行使先履行抗辩权的情形消失，其无权再行使该权利，而应继续履行合同义务。潘某、袁某的违约行为，其应另行主张，而不是以不履行合同义务作为抗辩。张某认为不履行合同义务，即是在行使先履行抗辩权，系对法律规定的误解。四、依据《补充协议》第二条第4款约定，潘某、袁某将第四笔房款392万元付至理房通，系潘某、袁某履行合同的正确方式，所以一审认定事实并无错误。五、一审法院在判决时充分考虑了合同法精神，按照双方的违约行为，判决各自承担违约责任，并考虑了潘某、袁某前期违约行为，将张某应予支付的违约金进行调整。尽管潘某、袁某认为不应在违约金的承担上进行区别对待，但是考虑到息事宁人、免去诉累，潘某、袁某没有提出上诉。张某向一审法院起诉请求：1.判令潘某、袁某支付张某违约金1038520元；2.判令潘某、袁某承担诉讼费。潘某、袁某向一审法院反诉请求：1.判令张某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更买受方协议书》，将涉诉房屋变更登记至潘某和袁某名下；2.判令张某给付潘某和袁某未按约定办理房屋变更登记违约金至其履行变更登记为止；3.判令张某承担本案受理费。一审法院认定事实：潘某1委托潘某与张某于2019年1月29日就张某名下位于北京市×房屋（以下简称涉案房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》，约定：1.该房屋成交价格为628万元，家具、家电、装饰装修配套设施价格为884万元；2.出卖人应于2019年7月5日（含）之前交付房屋；3.买受人应于2019年2月19日前支付100万元购房款（此前已支付100万元），于2019年3月16日前支付第二笔300万元，于2019年7月1日前支付第三笔600万元，于2020年1月16日前支付392万元；4.双方应于最后一笔购房款达成后且办理网签15个工作日内共同前往税务部门办理缴税手续，税款全部由买受人负担；5.双方同意自缴税后5个工作日内，共同申请不动产转移登记手续；6．逾期付款超过15日，出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满次日起至实际支付日止，按日支付成交总价款的万分之五违约金，合同继续履行；7.双方逾期履行协议义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，潘某1分别于2019年4月2日支付300万元，于2019年8月8日支付600万元。2019年8月10日，双方与中介人员刘某一起办理涉案房屋物业交接手续，并随后交付房屋。2020年3月3日，张某、潘某1与潘某、袁某共同签订《变更买受方协议书》，其主要内容为三方均同意将潘某1的权利义务全部转移给潘某、袁某。2020年4月3日，潘某、袁某支付最后一笔购房款至理房通。后双方就合同履行问题、违约责任问题发生纠纷，张某诉至一审法院，后潘某、袁某提起反诉。一审审理中，双方均同意继续履行合同，但就违约责任各执一词。张某称对方逾期付款，是违约方，应当承担违约责任。潘某、袁某则称：其确实存在逾期支付的行为，但是原买方在2019年8月10日办理房屋交付时已经全部解决完毕，双方已经协商完毕，这个有文字的东西，但是这个文字的东西潘某、袁某没有找到，这个是由链家的工作人员现场写的，解决了交付房屋前两笔的逾期付款责任。最后一笔购房款，因为潘某的丈夫叶某在疫情期间因事外出返京后，自2020年3月20日始即全家在家居家隔离，无法办理转款手续。同时，对方逾期交房，也是违约方。为此提交护照及微信截图等证据证明，并申请证人刘某到庭作证。证人刘某到庭作证称：从我交易的角度来看，双方都有违反合同的情节。业主有逾期交房，买方之前有两次付款是逾期付款。在房屋交接后双方之前的违约行为就已经不存在了。这个我跟业主、买方沟通过，在交接房的时候这个事情就已经抹平了。我手头有一个变更协议书，这个上面有双方签字，我们都是按照这个日期来的。最后一笔购房款约定付款时间2020年1月15日，实际付清时间2020年4月3日，逾期77天。我按照流程约好缴税和过户时间后，给双方发过3次微信，告知双方是过户的最后一天。我提示了卖方，卖方给我发语音说是对方违约，不是他不配合，然后卖方给我发了一个律师电话，要我找他律师。我还给潘某发了缴税的通知，潘某说周一不行，看看周二行不行，但并没有拒绝，只是调换时间。但是因为卖方到不了场，所以最后还是没有办缴税和过户。缴税和过户是都需要业主到场签字的，否则无法办理。对此张某称：是有逾期交付房屋事实，张某是2019年8月10日交付的房屋，但是这个时间交付房屋是有原因的。对方房款是另外一个男的付的，不是叶某付的。在补充协议第2页第4项约定了，最后一笔款项的付款时间应该是2020年1月15日，但是疫情是2020年1月23日才开始。所以潘某、袁某说的不成立，他们有足够时间付款，且叶某与本案无关。潘某、袁某的微信截屏的时间也是违约之后，张某不认可此项证据的三性。一审审理中，张某主张逾期支付购房款违约金的计算方式为：日违约金为7560元，违约天数分别为27天、38天、77天，共142天。142×7560=1073520元-3.5万（当时在8月交房的时候让对方支付的部分违约金）=1038520元。潘某、袁某对此不予同意，其主张逾期变更登记违约金的计算方式为：从2020年4月24日开始计算，以7560元／天计算至房屋变更登记日止，计算方式为：按1512万×0.0005，依据为《补充协议》第二条第4项、第5项、第四条第1项。张某对此亦不予同意。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《变更买受方协议书》符合法律规定，系双方真实意思表示，一审法院予以确认。双方均同意继续履行，不行使解除权，对此一审法院不持异议。本案焦点在于谁是违约方及违约金额的问题。从本案现有证据显示，双方均有违约情节。潘某、袁某及其之前的买受人多次逾期付款，但根据证人证言，可以认定潘某、袁某在逾期支付最后一笔费用时，其所辩称家人从国外回国因疫情无法按时支付的意见，于法无据，一审法院不予采纳。对张某主张此笔违约金的计算方式，一审法院予以支持。对此前逾期付款，可以认定双方在交接房屋时已然达成一致，故对张某要求此两笔逾期付款违约金，于法无据，一审法院不予支持。张某具有逾期变更登记违约情节，对此应负违约责任，故对潘某、袁某主张此项违约金的请求，符合合同约定，一审法院予以支持。潘某、袁某主张该项违约金起算时间为2020年4月24日，符合合同约定，一审法院予以采纳。对其要求每日计算标准，因潘某、袁某违约在前，且有多次违约情节，故对每日计算标准予以酌减，确定为五千二百九十二元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十八条、第六十九条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、张某与潘某、袁某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更买受方协议书》，将张某名下位于北京市×房屋变更登记至潘某、袁某名下；二、潘某、袁某于判决生效之日起七日内支付张某逾期支付购房款违约金五十八万二千一百二十元；三、张某于判决生效之日起七日内支付潘某、袁某逾期变更登记违约金，从二〇二〇年四月二十四日开始计算至房屋变更登记止，每日计算标准为五千二百九十二元；四、驳回双方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审期间依法补充查明以下事实：案涉《补充协议》第二条约定：乙方（买受方）于2019年2月18日之前（含当日）将第一笔购房款100万元（不包含前期支付全部定金）支付甲方（出卖方）；乙方于2019年3月15日之前（含当日）将第二笔购房款300万元支付甲方；乙方于2019年6月31日之前（含当日）将第三笔购房款600万元支付甲方；乙方于2020年1月15日之前（含当日）将第四笔购房款392万元以理房通支付的方式支付甲方；甲乙双方应于第四笔首付款达成后且办理网签后15个工作日内共同前往税务部门办理缴税手续；在缴税后5个工作日内（具体以建委网上预约为准），甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。合同签订后，潘某1于2019年4月2日支付300万元房款，于2019年7月9日支付300万元房款，于2019年7月10日支付150万元房款，于2019年7月16日支付50万元房款，于2019年7月23日支付70万元房款，于2019年8月8日支付30万元房款，于2019年8月12日支付135000元。关于上述135000元，双方认可其中包括35000元为逾期付款违约金。2020年3月8日，双方办理了网签。对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”因各方当事人对一审判决主文第一项即张某与潘某、袁某继续履行《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《变更买受方协议书》，将张某名下的涉案房屋变更登记至潘某、袁某名下，均无异议，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、潘某、袁某应支付的逾期付款违约金的数额；二、张某是否存在违约行为以及是否应向潘某、袁某支付违约金。关于焦点一，张某主张买受方未按合同约定支付第二笔、第三笔、第四笔购房款，逾期天数合计142天，故要求潘某、袁某支付违约金1038520元。对此，本院认为，根据一审时刘某的证言以及2019年8月双方与刘某一起办理涉案房屋交接手续、张某收取35000元违约金的事实，潘某、袁某主张其与张某就房屋交付前迟延支付第二笔、第三笔房款的违约金已经达成一致意见，具有高度可能性，本院对此予以采信。至于第四笔购房款392万元，潘某、袁某应于2020年1月15日之前以理房通支付的方式支付，但其直至2020年4月3日才支付，已经构成违约，故张某有权向潘某、袁某主张该笔购房款的逾期付款违约金。潘某、袁某辩称因疫情无法按时支付第四笔购房款，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。一审判决潘某、袁某支付张某逾期支付购房款违约金582120元，潘某、袁某对此亦未提出上诉，本院予以确认。张某上诉主张潘某、袁某应支付违约金1038520元，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二，根据《补充协议》之约定，潘某、袁某应于2020年1月15日之前将第四笔购房款392万元以理房通支付的方式支付张某，双方应于第四笔购房款达成后且办理网签后15个工作日内共同前往税务部门办理缴税手续，并在缴税后共同办理房屋不动产转移登记手续。据此，双方应于2020年4月24日前共同办理缴税手续，否则每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付违约金。张某主张其在潘某、袁某支付逾期付款违约金前享有先履行抗辩权，其没有义务协助办理产权过户。对此，本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。就本案而言，虽然潘某、袁某逾期支付购房款在先，但双方均同意继续履行合同，在潘某、袁某支付完毕第四笔购房款后，其主要合同义务已经履行完毕，此时张某应继续履行合同。张某主张其未配合办理涉案房屋转移登记系行使先履行抗辩权，不应就此承担违约责任，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。但是，综合考量潘某、袁某及其之前的买受人多次逾期付款且违约在先的情形，双方的过错程度以及张某违约对潘某、袁某造成的实际损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院对张某应支付的违约金的计算标准予以调整，并依据合同的约定从2020年4月25日开始计算。综上所述，一审判决认定事实并无明显不当，但是认定的张某应承担的违约金标准过高，本院予以酌减。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款、第三百二十三条第一款规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6965号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初6965号民事判决第三项、第四项；三、张某于本判决生效之日起七日内支付潘某、袁某逾期办理房屋变更登记违约金（按照每日1600元计算，自二〇二〇年四月二十五日起计算至办理房屋不动产转移登记手续之日止）；四、驳回张某的其他诉讼请求；五、驳回潘某、袁某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7073元，由张某负担3108元（已交纳），由潘某、袁某负担3965元（于本判决生效后七日内交纳）；一审反诉案件受理费8115元，由潘某、袁某负担6398元（已交纳），由张某负担1717元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费14146元，由张某负担12876元（已交纳），由潘某、袁某负担1270元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 巴晶焱二〇二一年三月三十日法官助理 田子阳法官助理 孟 磊书 记 员 刘怡然