重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书渝0105民初28790号原告：蔡佳昕，女，1991年7月20日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：唐菱，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董玫鹭，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：陈潜，女，1992年4月24日出生，汉族，住重庆市江北区。原告蔡佳昕与被告陈潜房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告蔡佳昕及其委托诉讼代理人唐菱，被告陈潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡佳昕向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋租赁合同》；2.判令陈潜向蔡佳昕支付自2020年7月1日至2020年10月22日的租金7770元；3.判令陈潜向蔡佳昕支付自2020年1月1日至2020年10月31日的物业管理费625.94元；4.判令陈潜向蔡佳昕赔偿因违约产生的损失共计3288元；5.判令蔡佳昕方不予退还押金1900元；6.判令陈潜支付蔡佳昕利息（自2020年6月20日起至本息付清之日止，以未付租金7770元为基数，按一年期贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2018年5月7日，原告与案外人岳蔓琪签订《房屋租赁合同》，约定由原告将自己所有的位于重庆市江北区洋河路X号X幢X-X的房屋出租给案外人岳蔓琪用于经营。2019年11月15日，被告联系原告并告知蔡佳昕，案外人岳蔓琪承租的案涉房屋由其承接，原告与案外人核实后同意由被告继受履行前述合同，被告于当日向原告支付了一个季度的房屋租金。后被告拒交租金，在原告多次催促下，被告于2020年5月5日补交一个季度的租金，之后再未支付任何费用，且自2020年1月1日起未交纳案涉房屋的物业管理费。原告多次联系被告协商处理，被告均置之不理，并在未结清房屋租金、物业费用的情况下，擅自搬离案涉房屋。被告的行为给原告造成了损失，为维护己方权益，故诉至法院。被告陈潜答辩，称同意解除合同，但对其他几项诉讼请求有异议：未交纳租金的期间为2020年7月17日至2020年10月18日，计算标准为1850元/月；未交纳物业费的期间为2020年1月1日至2020年10月18日，金额为577元；承租以后仅在征得蔡佳昕同意的情况下搬走一个洗衣机，没有搬走其他物品；不认可蔡佳昕不予退还押金的诉讼请求；未交纳房租的原因是因为双方沟通过延期缴纳，而非故意不交，蔡佳昕不收取我的房租，不存在资金占用损失，即便要承担该笔费用也应从2020年7月17日起算；蔡佳昕同意我置换空调并同意从房租中抵扣，我要求将空调购买费抵扣房租。本院经审理查明事实如下：2018年5月7日，蔡佳昕（甲方）与案外人岳蔓琪（乙方）、重庆君安民居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容如下：甲方房屋坐落于重庆市江北区洋河路X号X幢X-X，该房屋用途为民宿；租赁期限自2018年5月17日止至2021年5月16日止，房屋租金为1900元/月，第二年房租为2000元/月，第三年房租为2100元/月，房租按季度支付，合同签订时乙方向甲方预付2018年5月17日至2018年8月16日房租，后续房租需提前十天支付给出租方，同时另付押金1900元，租房终止，甲方在乙方所有费用交清并验收无误后将押金退还乙方，不计利息；乙方逾期支付房租，未经甲方同意，甲方有权要求乙方支付滞纳金；乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；租赁期间内，房屋水（电）费、燃气费、物业管理费等其他费用均由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；租赁期间，如乙方擅自提前退租未经得甲方同意，甲方有权不退押金；备注列明案涉房屋内的家电设施有电视柜、冰箱、床头柜、微波炉、茶几、电磁炉等。合同签订当日，蔡佳昕收取案外人岳蔓琪押金1900元及2018年5月17日至2018年8月16日的租金5700元。2019年11月15日，陈潜向蔡佳昕发出微信添加好友申请，附加信息“你好，我交一下同创国际的房租”，蔡佳昕通过后，陈潜询问蔡佳昕“这个季度应该交多少钱”，并表示“之前是我朋友在管，现在我这边管”，当日通过微信转账支付蔡佳昕租金6000元。2020年1月24日（后续时间均为2020年），陈潜询问蔡佳昕因新冠疫情能否减免房租事宜，蔡佳昕答复“可以，免到二月底，之后视情况而定”。2月29日，陈潜询问蔡佳昕能否减免三月份房租，蔡佳昕未作答复。3月3日，双方再次就三月份房租交纳事宜进行沟通，但未达成一致意见。4月24日，蔡佳昕提醒陈潜月底交纳房租，次日陈潜微信询问能否将2、3月房租都减免掉，蔡佳昕答复“4-6月的要交了”，陈潜表示“四月已经复工，四月肯定不会再让你为难的”。5月4日，陈潜问蔡佳昕“你看1600行不行，我把楼上空调给你换了，买卖房子我也不阻拦”，蔡佳昕回复“算了吧，你不租了把房租补齐就解约”，陈潜表示其没有解约的想法，蔡佳昕称“我的诉求就是今晚交房租，今年4月-6月，之后房租1900”，陈潜回复“1900我现在很吃力，再让100块钱嘛，我还想把空调换了”，蔡佳昕称“先交4-6月的房租再谈”，陈潜回复“就按1800交哈，我现在给我妈打电话，你给我一个支付宝账号”，蔡佳昕提供了一个支付宝账号并称“1850。4-6月的还是2000”，在收到5550元后问蔡佳昕为何仅支付5千多的租金，并表明“7月开始是1850”，陈潜表示明白了并与蔡佳昕就退租事宜进行了简单沟通，次日陈潜表示通过支付宝转账支付了共计6000元（5550元+450元）的房租，蔡佳昕表示看到了，双方未提及退租事宜。5月6日，陈潜询问蔡佳昕“那个洗衣机是坏的，我接过来一直没用过，我自己要买一个洗衣机，你看你之前那个旧的还要吗”，蔡佳昕回复称“坏了丢了就是”。7月31日，陈潜向蔡佳昕发送3个京东购物空调链接，称“因为我们家没有柜机，功率小了有点恼火，姐姐你看买那个，可以我先付，我截图给你，之后在我房租里扣，你看合适不”，蔡佳昕回复“价格在2000比较合适，你比较一下买吧”，陈潜问“tcl的2099可以不”，蔡佳昕回复“可以”，随后陈潜花费2099元于TCL空调京东自营旗舰店购买TCL1.5匹空调一台，收货地址为案涉房屋地址，次日陈潜告知蔡佳昕“姐，今天过来安装来了，加铜管要加钱还有空调安装费哟”，蔡佳昕未回复。8月9日，蔡佳昕问“这两天可以看得到房吗？什么时间都可以”，陈潜表示客人已经入住了，次日双方就看房事宜进行了沟通。8月14日，蔡佳昕告知陈潜“亲，房子我已经卖了，下个月中客人要接房”，陈潜问“房子要收回去吗”，蔡佳昕回复“是的”，陈潜问“那我这边怎么弄”，蔡佳昕语音回复“晚点跟你说，有点事”。8月19日，蔡佳昕告知陈潜“我没有签那个客户，看你要不要续租”，陈潜回复“我问一下这边怎么解约”，次日陈潜询问蔡佳昕“你那边房子什么情况？我把这边这个已经退了”，蔡佳昕未作回复。8月28日，蔡佳昕告知陈潜“银行的要来拍照，麻烦你开一下门”，陈潜回复“现在吗？中午可以吗”，蔡佳昕称“可以，我问下他们时间”，陈潜问“交房时间还是和我们之前说的一样吗”，蔡佳昕答“他们办下来要一个月左右的时间，差不多就是10月”，陈潜回复“好的”。10月6日，陈潜询问蔡佳昕“你那边谈得怎么样，我什么时候搬，我好找房子”，蔡佳昕回复“你不是说已经找了房子了吗”，陈潜表示“之前你那边不卖了，我又推了呀。没事，我就是问一下你那边什么时候需要，我马上找房子”，蔡佳昕回复“大概十月中”，陈潜称“好的”。10月14日，蔡佳昕询问陈潜“你找到房子没有”，陈潜回复“还没有，你那边什么时候交房”，蔡佳昕答“这周，怎么还没找”，陈潜表示愿意本周内搬离案涉房屋，但双方因租金问题发生争执，陈潜要求蔡佳昕退还押金和空调费，蔡佳昕认为陈潜自7月份起未交纳房租应予以抵扣并交纳尚欠房租，蔡佳昕当日向陈潜发送微信消息“由于房东本人于8月中旬已告知卖房事实，要求您于本周内（10月18号前）搬走，为了新房东的安全，将于本月19日换锁，谢谢您的配合”，陈潜表示只要退还押金和空调费就可以搬走，双方沟通未果。10月19日，陈潜告知蔡佳昕“由于你不接电话，我只能去撬锁，不好意思”，次日双方约定前往派出所调解，当月22日，陈潜搬离案涉房屋。另查明，2020年10月29日，重庆同创物业有限公司国际管理处出具催收函，载明：蔡佳昕女士，您的物业（11-9-14号）已从2020年1月1日至2020年10月31日累计欠缴物业服务费501.4元、分摊费100元、违约金24.54元，共计欠费625.94元。同创国际出具的收款收据及缴费通知单均表明案涉房屋每月需缴纳费用60.14元（物管费50.14元和公共能耗费10元）。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信支付转账电子凭证、收款收据等证据及当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，案涉房屋租赁合同虽由蔡佳昕与案外人岳蔓琪签订，但案外人岳蔓琪将案涉合同项下的权利义务概括转移给陈潜后，陈潜承租案涉房屋并支付租金，蔡佳昕亦表示同意，故案涉合同对蔡佳昕、陈潜均具有法律约束力，双方均应按照租赁合同约定履行各自的义务。关于合同解除问题。蔡佳昕要求陈潜于2020年10月18日前搬离案涉房屋，且于10月19日更换涉案房屋的门锁，收回涉案房屋的控制权，现蔡佳昕要求解除案涉合同，陈潜亦表示同意，故本院对蔡佳昕的该项诉讼请求予以支持，案涉合同于2020年10月18日解除。关于空调购买费抵扣房租的问题。陈潜主张其与蔡佳昕达成空调购买费抵扣房租的一致意见，蔡佳昕认为系陈潜对房屋装饰设置的自理投资，但依据微信聊天记录，足以认定双方于2020年7月31日达成了更换空调、由陈潜先行垫付后续从房租予以抵扣的合意，且陈潜搬离案涉房屋时蔡佳昕未提出空调损坏的意见，对陈潜的该项答辩意见，本院予以采纳，结合空调的购买价格及折损程度，本院酌定按空调折价费1469.3元（2099元×70%）予以抵扣房租。关于押金的问题。蔡佳昕主张系陈潜擅自提前退租，故不予退还押金，但蔡佳昕举示的证据不足以证明陈潜有提前退租的意思表示及行为表示，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于租金的问题。其一，蔡佳昕、陈潜于疫情期间就减免租金事项进行过协商，现蔡佳昕主张其减免的期间为2020年2月17日至2020年3月31日，陈潜认为减免的期间为2020年2月17日至2020年4月16日，结合房屋租赁合同和微信聊天记录，足以认定陈潜于2019年11月15日微信支付的6000元系支付2019年11月17日至2020年2月16日期间的房租，于2020年5月4日、5月5日支付宝转账共计6000元系支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的房租，其后再未支付过房租，陈潜欠缴房租期间为2020年7月1日至2020年10月18日。其二，合同虽约定案涉房屋第三年（2020年5月17日至2021年5月16日）租期内房租为每月2100元/月，但结合微信聊天记录，双方于2020年5月4日达成了案涉房屋自7月份起月租为1850元的合意，故后续房租标准为1850元/月。其三，承前所述，蔡佳昕应退还陈潜的押金并将空调购买费抵扣房租，因双方互负金钱类给付义务，本院依法予以抵扣。因此，对蔡佳昕要求陈潜支付租金7770元的诉讼请求，本院按3254.89元（1850元/月×3月+1850元/月÷31天×18天-1900元-1469.3元）予以支持，超过部分不予支持。关于资金占用损失的问题。陈潜依法受让房租租赁合同中案外人岳蔓琪的权利义务，应当履行付款义务，现陈潜逾期支付房租，蔡佳昕要求陈潜支付资金占用损失于法有据，本院予以支持。陈潜主张其与蔡佳昕约定延期交纳房租，但未举示证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，故对陈潜该项答辩意见，本院不予采纳。关于物业管理费的问题。房租租赁合同约定物业管理费由承租方支付并由承租方承担延期付款的违约责任，陈潜亦表示其未交纳2020年1月1日至合同解除之日止的物业管理费，催收函上虽载明案涉房屋需支付违约金，但蔡佳昕未举示证据证明其已实际支付该笔款项，应承担举证不能的法律后果。结合案涉房屋物业管理费的收取标准和陈潜欠缴物业费的期间，对蔡佳昕的该项诉讼请求，本院按576.18元（60.14元/月×9月+60.14元/月÷31天×18天）予以支持，超过部分不予支持。关于违约损失的问题。蔡佳昕主张陈潜损坏物品，故要求支付赔偿金，庭审中，陈潜对蔡佳昕举示的陈潜搬离案涉房屋时拍摄的视频予以认可，对比合同备注的条款可见电磁炉、电冰箱、电视柜等物品不在视频可见范围内，但蔡佳昕未举示证据证明遗失物品的价值，且陈述购买年份太久，结合物品的折损程度，根据公平原则，对蔡佳昕的该项诉讼请求，本院酌定按300元予以支持，超过部分不予支持。综上，蔡佳昕的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：案涉《房屋租赁合同》于2020年10月18日解除；被告陈潜于本判决生效之日起十日内支付原告蔡佳昕自2020年7月1日起至2020年10月18日止的租金3254.89元，并支付资金占用损失（以欠付租金2180.7元为基数，自2020年6月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；以欠付租金1074.19元为基数，自2020年9月21日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；被告陈潜于本判决生效之日起十日内支付原告蔡佳昕自2020年1月1日起至2020年10月18日止的物业管理费576.18元；被告陈潜于本判决生效之日起十日内支付原告蔡佳昕物品损坏赔偿金300元；驳回原告蔡佳昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124.92元，减半收取计62.46元，由原告蔡佳昕负担37.46元，由被告陈潜负担25元。本判决为终审判决。审 判 员 郭雪妍二〇二一年三月二十六日法官助理 谭寅凤书 记 员 田凤丽