四川省自贡市自流井区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0302民初564号 原告：王莉，女，1979年7月25日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：张智锐，四川品冠律师事务所律师。 被告：罗洪伟，男，1975年3月15日出生，汉族，住自贡市汇东新区。 被告：曹幼君，女，汉族，1951年8月8日出生，住四川省自贡市自流井区。 被告：自贡市鹰大房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市大安区龙井街杨家冲。 法定代表人：曹幼君，执行董事。 原告王莉与被告罗洪伟、曹幼君、自贡市鹰大房地产开发有限公司（以下简称：鹰大房产）申请人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王莉委托诉讼代理人张智锐，被告罗洪伟到庭参加了诉讼。被告曹幼君、自贡市鹰大房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告王莉向本院提出诉讼请求：准予执行自贡市贡井区××路××号××栋商铺××房××号房屋。事实与理由：2017年11月23日，卢卷清和被告曹幼君签订《借款合同》，约定卢卷清向曹幼君出借360万元，借款期限为2017年11月27日至2018年1月26日，合同期内年利率8%；逾期偿还借款本息，除自逾期之日起按合同约定利率上浮30%计付罚息，另每日按逾期额的千分之五支付违约金；曹幼君若违反合同约定，应当按照借款本金总额的20%向卢卷清支付违约金；曹幼君未按时足额偿还本息的，应当承担卢卷清为实现债权而支付的诉讼费、保全费、律师费、差旅费等。2017年11月27日，卢卷清向曹幼君转账支付了360万元。2017年11月23日，卢卷清和被告鹰大房地产公司签订《保证合同》，约定被告鹰大房地产公司为前述借款本金、利息，卢卷清为实现债权与担保权力发生的诉讼费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等提供连带责任保证，保证期间两年。2017年11月23日，卢卷清和被告鹰大房地产公司签订《抵押合同》，被告鹰大房地产公司以其所有的自流井区××路××号鹰大•“吉祥园”1栋104铺、211铺为前述借款提供抵押担保。借款到期后，被告曹幼君没有履行还款义务，被告鹰大房地产公司亦未履行担保责任，经卢卷清多次催收未果。自流井区人民法院于2018年12月17日做出（2018）川0302民初3236号《民事判决书》，判令：1.被告曹幼君于本判决生效之日起十日内归还卢卷清借款本金360万元，以及自2018年1月27日起至还清款项之日止按月利率2%计算的利息、违约金（应扣除卢卷清在此期间已归还的利息348000.00元）；2.被告曹幼君于本判决生效之日起十日内支付卢卷清律师费10万元；3.被告鹰大房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.卢卷清对被告鹰大房地产公司所有的自流井区××路××号鹰大•“吉祥园”1栋104铺、211铺房屋（房屋所有权证号：自房权证2012字第0××4、0××1号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；案件受理费47780.00元，保全费5000.00元，由被告曹幼君、鹰大房地产公司承担。判决生效后，卢卷清申请强制执行，人民法院以（2019）川0302执198号立案执行，于2019年12月3日终结本次执行程序。2019年12月11日，申请人王莉与卢卷清于签订《债权转让协议书》，卢卷清将其对被执行人的债权及相关的全部权利转让给申请人王莉，即卢卷清将（2018）川0302民初3236号民事判决书判决其享有的全部权利转让给申请人王莉，认可申请人王莉取得该债权。同时，卢卷清将债权转让的事实通知了被执行人。2019年12月18日。申请人（利害关系人）向法院提出执行异议，请求：将法院（2019）川0302执198号案件的申请执行人变更为王莉。法院于2019年12月26日做出（2019）川0302执异163号《执行裁定书》，将法院（2019）川0302执198号案件的申请执行人卢卷清变更为王莉。2020年4月14日。申请执行人王莉向法院提出恢复执行申请书，法院予以立案执行，案号为（2020）川0302执恢100号。执行中，法院做出（2020）川0302执恢100号《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人鹰大房地产公司所有的坐落于自流井区××路××号鹰大•“吉祥园”1栋-211铺（不动产证号：××，建筑面积：290.66平方米）商业用房、坐落于自流井区××路××号鹰大•“吉祥园”1栋-104铺（不动产证号：××，建筑面积：79.81平方米）商业用房、被执行人曹幼君所有的坐落于汇东新区××社区××组××栋××楼××号（房屋所有权证：自房权证高新字0××0，建筑面积42.35平方米）营业用房。 另查明，2020年1月22日，被告罗洪伟与被告鹰大房地产公司签订《商品房买卖合同》【系统合同编号为（2020）0105426】，约定：被告鹰大房地产公司将其开发的、位于四川省自贡市贡井区××社区××层商铺附属用房2-19号、建筑面积49.39平方米的房屋出售给被告罗洪伟；总价款220000.00元。同日，罗洪伟通过银行转账方式支付前述房款，被告鹰大房地产公司出具收据。但双方未办理备案登记手续。 执行中，人民法院依据申请人的申请于2020年7月29日作出（2020）川0302执恢100号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，查封了位于自贡市贡井区××路××号××栋××房××号房屋在内的房屋。 异议人罗洪伟向人民法院提出书面异议，请求中止对自贡市贡井区××路××号××栋商铺××房××号房屋的执行，人民法院于2020年9月27日裁定中止对该房屋的执行。 原告认为案涉房屋不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，异议人未提供证据证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，也未证明非因其自身原因未办理过户登记。原裁定中使用该司法解释第二十九条系适用法律错误，该条款适用于住房的情况，案涉房屋不是住房，不可能满足该条规定的条件。 被告罗洪伟辩称，我是2020年1月22日与被告鹰大房产签署的买卖合同，有财务出具的收款凭证为证，从2020年2月1日起至今，我已经收取了一年多的租金，我的合同已经在自贡市宜居自贡网上备案，因为疫情原因没有及时在不动产登记中心进行备案。 被告曹幼君、鹰大房产均未到庭答辩，亦未提交由证据。 经审理查明：2017年11月23日，卢卷清和被告曹幼君签订《借款合同》，约定卢卷清向曹幼君出借360万元，借款期限为2017年11月27日至2018年1月26日，合同另对双方的权利义务进行了约定，到期后借款人未履行还款义务。卢卷清向本院提起诉讼，本院于2018年12月17日做出（2018）川0302民初3236号《民事判决书》，判令：1.被告曹幼君于本判决生效之日起十日内归还卢卷清借款本金360万元，以及自2018年1月27日起至还清款项之日止按月利率2%计算的利息、违约金（应扣除卢卷清在此期间已归还的利息348000.00元）；2.被告曹幼君于本判决生效之日起十日内支付卢卷清律师费10万元；3.被告鹰大房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4.卢卷清对被告鹰大房地产公司所有的自流井区××路××号鹰大•“吉祥园”1栋104铺、211铺房屋（房屋所有权证号：自房权证2012字第0××4、0××1号）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；案件受理费47780.00元，保全费5000.00元，由被告曹幼君、鹰大房地产公司承担。 （2018）川0302民初3236号民事判决生效后，卢卷清向本院提交强制执行申请，本院立即立案执行，执行案号为（2019）川0302执198号，经本院执行工作发现暂无财产可供执行，于2019年12月3日终结本次执行程序。2019年12月11日，申请人王莉与卢卷清于签订《债权转让协议书》，卢卷清将其对被执行人的债权及相关的全部权利转让给申请人王莉，即卢卷清将（2018）川0302民初3236号民事判决书判决其享有的全部权利转让给申请人王莉，认可申请人王莉取得该债权。同时，卢卷清将债权转让的事实通知了被执行人。2019年12月18日。申请人（利害关系人）向本院提出执行异议，请求：将本院（2019）川0302执198号案件的申请执行人变更为王莉。本院于2019年12月26日做出（2019）川0302执异163号《执行裁定书》，将本院（2019）川0302执198号案件的申请执行人卢卷清变更为王莉。2020年4月14日，申请执行人王莉向本院提出恢复执行申请书，本院予以立案执行，案号为（2020）川0302执恢100号。执行中，本院做出（2020）川0302执恢100号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人鹰大房地产公司所有的坐落于自流井区××路××号鹰大•“吉祥园”1栋-211铺（不动产证号：××，建筑面积：290.66平方米）商业用房、坐落于自流井区××路××号鹰大•“吉祥园”1栋-104铺（不动产证号：××，建筑面积：79.81平方米）商业用房、被执行人曹幼君所有的坐落于汇东新区××社区××组××栋××楼××号（房屋所有权证：自房权证高新字0××0，建筑面积42.35平方米）营业用房。执行中，本院依据申请人的申请于2020年7月29日作出（2020）川0302执恢100号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》，查封了位于自贡市贡井区××路××号××栋××房××号房屋在内的房产。 另查明，2020年1月22日，罗洪伟与被告鹰大房产签订《商品房买卖合同》【系统合同编号为（2020）0105426】，约定：被执告鹰大房产将其所有的位于四川省自贡市贡井区××社区××层商铺附属用房2-19号、建筑面积49.39平方米的房屋出售给被告罗洪伟，房屋总价为220000.00元。2020年1月23日，被告罗洪伟与被告鹰大房产签订商铺车库认购抵款协议，约定被告鹰大房产将包括案涉商铺及另三个车库在内的房产出售给被告罗洪伟，总价为340000.00元。同日，罗洪伟通过银行转账和品迭部分欠款的方式支付房款。 再查明，被告鹰大房产于2020年1月22日向被告罗洪伟出具收据，载明收到被告罗洪伟支付的房款340,000.00元。以上房屋交付后，被告罗洪伟将部分房屋出租收取租金，双方未办理过户登记手续。 以上事实有（2018）川0302民初3236号民事判决、（2019）川0302执异163号《执行裁定书》、《商品房买卖合同》、《商铺车库认购抵款协议》、0051154号收据、银行个人活期交易明细、庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2020年1月22日，被告罗洪伟与被告鹰大房产签订了《商品房买卖合同》，2020年1月23日，被告罗洪伟与被告鹰大房产签订《商铺车库认购抵款协议》，2020年1月23日通过银行转账和品迭部分欠款的方式支付了房款。其后将房屋出租，收取租金。另据被告罗洪伟述，因疫情影响，未及时办理过户登记直至人民法院查封。如本院系2020年7月29日作出(2020)川0302执恢100号之一《执行裁定书》及《协助执行通知书》对案涉房屋采取强制措施，该措施在双方签订交易合同之后。综上因素，本院认为，被告罗洪伟享有案涉房屋排他权利。原告王莉的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回王莉的诉讼请求。 本案案件受理费100.00元，由原告王莉负担。 如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 审 判 长  汤 杰 人民陪审员  赖静容 人民陪审员  陈永平 二〇二一年三月二十二日 法官 助理  黄 龙 书 记 员  胡 敏