贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔23民终526号 上诉人（原审被告）：兴义市赣兴房地产开发有限公司，住兴义市坪东办新联村四组。 法定代表人：王时榀，系公司总经理。 委托诉讼代理人：邹帮慧，贵州权衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨青乐，贵州权衡律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：曾富行，男，1988年9月19日生，汉族，住贵州省兴义市。 上诉人兴义市赣兴房地产开发有限公司（以下简称“赣兴公司”）因与被上诉人曾富行商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初7833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赣兴房地产公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回曾富行的一审诉讼请求。事实及理由：首先，一审法院认定事实错误，上诉人在2020年7月30日前就已完成商铺装修并于2020年8月15日开业，其间通知过被上诉人收房，已经按照合同约定履行了交付义务。因此，本案所涉买卖合同及其附属协议均合法有效，系双方真实意思表示，被上诉人应当按照合同约定继续履行合同。一审法院事实认定错误，双方解除合同的条件未成就，依法应当予以改判。其次，一审法院认定事实错误，不应当返还被上诉人房款亦不应当支付其违约金。由于2020年年初新冠肺炎疫情的影响，1月24日（春节）后全社会疫情防控形势进入非常时期，各类防控措施也控制了人员流动，导致建筑企业从业人员不能及时到岗或到岗后需按疫情防控要求进行隔离后才可上岗（该项目绝大部分管理人员、工人均为外省籍人员），更因疫情传播性强等原因导致从业人员心理上的恐惧而迟迟不愿复工，加之建筑行业前端产业链复工复产情况严重制约了处于末端的房地产业复工，最终导致上诉人及其他房地产公司不能及时快速复工复产，也正因如此兴义市住房和城乡建设局才下发了兴市住建字[2020]26号市住建局关于疫情期间房地产业复工复产的意见第三条由于“新冠肺炎”疫情下停工停产导致商品房不能如期交付的，各房开公司要及时与购买人做好沟通，并积极组织施工，在疫情不出现反复的情况下，延期交房时间不得晚于合同约定时间的90天。上诉人因疫情风险较大，为切实降低风险，确保万无一失，在4月初才慢慢开始复工复产，复工后上诉人通过各施工标段的协作努力，于2020年7月完成了项目装修收尾工程，涉案商铺所在的农贸市场于2020年8月15日开业运营。因此，被上诉人在通知接房前从未向上诉人提出过解除合同，在通知交房后因对公摊面积持异议单方面要求解除合同，上诉人不应当承担任何违约责任。故一审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。 曾富行上诉称，一审判决赣兴公司返还购房款正确，但违约金时间计算错误，约定交房时间为2018年12月30日，逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达30天内退还全部已付款，逾期按照银行同期存款利率支付违约金。故违约金应该从2019年2月1日起算，一审认定从2019年5月10日起算错误。 曾富行向一审法院起诉请求：1、解除曾富行与赣兴公司于2018年1月30日签订的房屋买卖合同；2、要求赣兴公司退还曾富行购房款人民币299999元；3、要求赣兴公司以299999元为基数，从2019年1月1日起按月利率2%支付曾富行至解除合同之日止的债务利息；（截至起诉之日止利息共计为101999元）；4、案件受理费由赣兴公司承担。 一审法院认定的事实，2018年1月30日，曾富行为购买赣兴公司销售的位于贵州省兴义市，与赣兴公司签订了《福苑金岸农贸市场买卖合同》，该合同载明：“出卖人：兴义市赣兴房地产开发有限公司，买受人曾富行……第一条、项目建设依据：出卖人以出让方式获得该地块土地面积为10596平方米，规划用途为商住，土地使用年限为70年，出卖人经批准，在上述地块上建设房屋，项目位于育贤路，项目名称：赣兴·福苑金岸……第三条、买受人所认购新型农贸市场的基本情况。买受人认购的福苑金岸新型农贸市场（以下简称该物业）为本合同第一条规定的项目中的:负×层，×区第×-×-2×号，该商铺的用途为商业……第四条、计价方式与价款：该物业单价：18749.93元，总金额（人民币）贰拾玖万玖仟玖佰玖拾玖元整（299999元整）……第六条、付款方式及期限：1，一次性付款，买受人于2018年1月30日，一次性付款金额为299999元整（大写：贰拾玖仟玖佰玖拾玖元整）……第七条、交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用：1.物业经验收合格……第九条、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达30天内退还全部已付款，逾期按照银行同期存款利率支付违约金……附件三，《合同补充协议》注：……出卖人未能按本合同约定时间内交付的，从约定日起至实际交付日止，按已交款的百分之二支付违约金。”在该合同出卖人处盖有赣兴公司公章，买受人处有曾富行的签名。双方签订合同后，曾富行如约将所有房款299999元交付给赣兴公司，赣兴公司出具《收据》两张给曾富行，分别载明：“2018年1月34日，今收到曾富行交来农贸市场门面认购款金额（大写）壹拾六万玖仟玖佰玖拾玖元。169999元。”“今收到曾富行交来农贸市场认购款壹拾叁万零佰零拾零元。130000元。”并盖有赣兴房产公章。曾富行如约支付房款后，因赣兴公司未能如约交房，曾富行提交了《退商铺申请书》，与赣兴公司协商解除商铺买卖合同。2020年4月10日，赣兴公司回复，“经公司商定，您的反租金或需退购买铺面（摊位）款项定于七月十号办理，您可以选择1：返租租金、2：退铺面（摊位）购买款。到时，我们在接到您选择的办理事宜要求通知时，在七个工作日内按照您的选择办理完毕。”但在赣兴公司回复后，至今没有向曾富行退回房款，曾富行索要无果，诉至法院。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。曾富行与赣兴公司签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。合同签订后，曾富行如约履行了支付房款的义务，赣兴公司也有义务按合同约定的交房条件以及法定的交房条件向曾富行交付摊位，但至曾富行2020年1月18日向赣兴公司提交《退商铺申请》时，赣兴公司也未能如约交房。按照合同约定，赣兴公司应于2018年12月30日交房，若逾期交房30天曾富行就可以解除合同，并且赣兴公司应在收到退房通知30日内需退回房款，若逾期则按银行同期存款利率支付违约金。2020年4月10日，赣兴公司回复能退铺位费时可视为收到退房通知并同意解除合同，故双方已达成解除合同的合意，《福苑金岸农贸市场买卖合同》应予以解除。至于房款的退还问题，双方签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》解除后，赣兴公司并未按合同约定于收到买受人解除合同通知到达30日内向返还全部购房款，故赣兴公司应自2020年5月10日（收到解除合同通知30日后）起按照银行同期存款利率支付违约金至房款退清之日止。关于曾富行认为，因合同《附件二》约定“出卖人未能按本合同约定时间内交付的，从约定日起至实际交付日止，按已交款的百分之二支付违约金。”，故赣兴公司支付违约金应为已交房款的2%一节，是曾富行对合同内容的错误解读，上述条款的适用对象是赣兴公司逾期交房后仍要求合同继续履行的买受人，既然曾富行要求解除合同，那么应按合同约定解除的违约金支付方式参照处理，故曾富行要求赣兴公司按已交房款的2%支付违约金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十七条第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、确认曾富行与兴义市赣兴房地产开发有限公司于2018年1月30日签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》予以解除；二、兴义市赣兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还曾富行房款299999元及支付违约金，违约金以299999元为基数，按照银行同期存款利率从2020年5月10日起计付至房款付清之日止；三、驳回曾富行的其余诉讼请求。案件受理费7430元，减半收取3715元，由曾富行负担918元，兴义市赣兴房地产开发有限公司负担2797元。（由兴义市赣兴房地产开发有限公司直接向曾富行支付。） 二审期间，赣兴公司提供三组证据，一、通知被上诉人交房的表格，二、商品房预售许可证、工程质量竣工验收合格证，拟证明：涉案房屋于2018年已经竣工验收合格，并取得商品房预售许可。交房表格证明上诉人方已经通知被上诉人交房的相关情况。三、农贸市场宣传单，拟证明案涉商铺的农贸市场于2020年8月15日已经开业。 曾富行未发表质证意见。 本院对三组证据的认证意见为，三组证据均为复印件，不予认可。且第一组证据系赣兴公司单方制作，不予认可。第二组证据并不能证明案涉房屋能达到交房条件。 本院对一审法院认定事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1、曾富行与赣兴公司签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》是否应该解除；2、一审法院从2020年5月10日计算违约金是否恰当。 本案中，双方于2018年1月30日，签订了曾富行购买位于兴义市育贤路赣兴福苑金岸项目×区的《福苑金岸农贸市场买卖合同》，该《福苑金岸农贸市场买卖合同》“第七条约定，交付期限：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商铺交付买受人使用：1.该物业经验收合格。…第八条、出卖人逾期交房的违约责任：……逾期超过30日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。出卖人应当自买受人解除合同通知到达30天内退还全部已付款，逾期按照银行同期存款利率支付违约金……”，合同签订后，曾富行付清购房款。 赣兴公司上诉称“2020年7月30日前就已完成商铺装修并于2020年8月15日开业，其间通知过被上诉人收房，已经按照合同约定履行了交付义务，不应该解除合同”，首先，赣兴公司并未提供证据证明其在约定时间内通知被上诉人接收房屋；其次，按照双方约定在2018年12月30日前完成交付，逾期30日，买受人可解除合同。故曾富行在2019年1月30日起，即享有解除权。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第十一条“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，曾富行向赣兴公司提交的《退商铺申请》时间落款为2020年1月18日，虽无法确定是否在行使解除权一年期限内送达赣兴公司。但2020年4月10日，赣兴公司回复能退铺位费，可视为赣兴公司收到退房通知并同意解除合同，故双方已达成解除合同的合意，一审判决解除双方签订的《福苑金岸农贸市场买卖合同》并无不当，应予维持。按照合同约定，赣兴公司应在收到退房通知30日内也即需退回房款，若逾期按银行同期存款利率支付违约金。故赣兴公司“不应该解除合同”的上诉理由不能成立，不予采纳。赣兴公司上诉称“疫情原因导致未能如期交房”的上诉理由，因双方约定的交房时间系2018年12月30日，2020年1月全社会疫情防控才开始，约定时间远远早于疫情出现时间，疫情原因不是阻却赣兴公司不能交房的原因，该上诉理由不能成立，不予采纳。 关于违约金起算时间问题，曾富行提交的《退商铺申请书》上申请人一栏记载“曾富行。2020年1月8日”，但签收栏未有签收人签字，亦未注明签收日期，故不能认定曾富行提交的《退商铺申请书》具体日期，但赣兴公司在2020年4月10日给予回复，一审按照双方《福苑金岸农贸市场买卖合同》约定的“出卖人应当自买受人解除合同通知到达30天内退还全部已付款，逾期按照银行同期存款利率支付违约金”，推定赣兴公司回复时为解除合同通知到达时，并据此推后30日起计算违约金并无不妥，故曾富行上诉称“违约金起算时间应该从2019年1月30日起算”的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，赣兴公司、曾富行的上诉请求均不能成立，不予支持。一审法院认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 兴义市赣兴房地产开发有限公司缴纳的二审案件受理费7430元，由兴义市赣兴房地产开发有限公司负担。曾富行缴纳的二审案件受理费7430元，由曾富行负担918元。 本判决为终审判决。 审判长 石 鑫 审判员 陈映桃 审判员 查必林 二〇二一年三月十五日 书记员 张 雪