辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终184号 上诉人（原审原告）：盘锦加伦置业有限公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区兴盛街道20#单元101号。 法定代表人：孙晓惠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马亮，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：于溟洋，男，1989年2月13日出生，汉族，辽宁省盘锦市人，个体，住盘锦市双台子区。 上诉人盘锦加伦置业有限公司因与上诉人于溟洋房屋租赁合同纠纷一案，不服盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初3518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人盘锦加伦置业有限公司的委托诉讼代理人马亮，上诉人于溟洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 盘锦加伦置业有限公司上诉请求：1.撤销（2020）辽1103民初3518号民事判决第三、四项，支持上诉人全部诉请；2.由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由：1.法院酌定减免被上诉人两个月房租不当。双方的租金是通过合同约定的，是双方真实意思表示，对于民事领域的权益，法院不宜通过判决进行强制性调整。上诉人作为经营企业，无论是否存在疫情，均存在经营成本，在此期间，也发生了损失，若减免上诉人租金，无疑是加重上诉人的损失。2.被上诉人一直未搬离房屋，产生的费用应当由被上诉人承担。上诉人在向被上诉人要求腾空房屋时，被上诉人不予配合，在被上诉人在此期间必然产生房屋的占用费用以及物业费用等，这些费用理应由被上诉人承担。3.被上诉人预期11个月未支付租金理应支付预期违约金。双方合同约定若乙方未能按时缴纳租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴费用总额的万分之五缴纳滞纳金，上述两笔租金早已到了支付期限，且已经过了疫情严控期间，被上诉人未支付租金应承担违约金。 于溟洋辩称，2020年9月4日的时候，加伦置业已经单方面提出了房屋解除合同通知书，在此之后因为我店里还有一些设备和原材料我想要拿走，我已经通知过加伦置业，要求取走，他们上了两道锁我已经进不去了，但是他们的负责人和管理人员并没有及时到场配合我去搬走物品，还说等他们领导回来。后期我找过两回，因为甲方并不配合我做这些工作，所以说之后我一直没去。一审判决的时候，支持一个费用是2020年9月15日至2020年12月3日的房租及物业费总计23437.44元。这部分钱，因为房屋合同租赁已经解除，我就没有必要再支付这部分的租赁费用，还有我提出过房屋漏水，因为合同中明确规定房屋漏水是归物业管理。在2019年的7、8月雨季的时候，因为房屋大面积漏水导致我停业一个多月，这期间支付的人员开工资、房屋漏水的损失、房屋装修损失。我有财产明细表，一共60000余元。一审法院并没有支持我这个诉求。 于溟洋上诉请求：1.撤销（2020）辽1103民初3518号民事判决，改判上诉人不承担租赁费及物业费23437.44元，被上诉人赔偿上诉人各项损失共计67300元；2.由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：2019年2月25日，上诉人和被上诉人签订房屋租赁协议，租期5年，上诉人于2019年3月15日缴纳租金75402元，物业费9014元。2020年9月4日被上诉人单方解除租赁合同，并将房屋上锁，导致上诉人无法搬走室内物品。因此2020年9月16日至2020年12月3日期间的房屋租赁费和物业费不应由上诉人承担。由于被上诉人的房屋下雨多处漏水，总电源附近漏电，无法开灯造成上诉人停业无法经营。上诉人多次联系被上诉人要求解决，当一直没有修复，上诉人停业一个多月，造成损失67300元。 盘锦加伦置业有限公司辩称，对于上诉人所提出的漏水损失的问题，其与租赁合同是两个法律关系。对于于溟洋一直没有搬离案涉的房屋，上诉人加伦公司在一审判决下达之后就告知搬离，以免损失扩大，于溟洋表示，需要等终审判决，其所有的物品占用案涉房屋理应支付占用期间的费用。 盘锦加伦置业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原被告于2019年2月25日签署的《商铺租赁协议书》；2.判令被告将位于盘锦市兴隆台区锦联经典汇8#108的房屋（不动产登记证号：辽（2017）盘锦市不动产权第2000980号，面积250.40平方米）腾空并恢复原状交还原告；3.判令被告支付欠付租金50,268.00元(2020年3月15日-2020年9月15日)、物业费4507元（2020年3月15日-2020年9月15日)，以及租金和物业费（自2020年9月15日起至被告实际返还房屋止，按照每平米1.2元/天，以250.40平米计算），暂总计：54,775.00元；4.判令被告支付逾期交付房租的滞纳金（按照欠付租金的日万分之五计算）；5.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年2月25日，原告与被告签署《商铺租赁协议书》，约定原告将位于盘锦市兴隆台区商铺）租赁给被告使用，租赁期间为5年，租期自2019年3月15日至2024年3月14日。双方对于租金约定：2019年3月15日前缴纳租金75,402.00元，物业费9014元；2020年2月15日缴纳2020年3月15日至2020年9月15日的租金50,268.00元，物业费4507元；2020年8月15日缴纳2020年9月15日至2021年3月15日的租金50,268.00元，物业费4507元。自本协议书签订之日起，乙方须向甲方一次性缴纳首期的租金，以后租金以半年预付的方式提前30日向甲方支付。协议约定“若乙方未能按时缴纳租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴费用总额的万分之五缴纳滞纳金。逾期15日未缴付租金的，甲方有权解除本协议。”并约定合同履约发生的纠纷，由房屋所在地法院即兴隆台区人民法院管辖。被告应于2020年2月15日支付租金，截至今日其已经逾期支付8个多月。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，故此，为维护原告的合法权益，起诉至贵院。 一审法院认定事实，2019年2月25日，原、被告签订《商铺租赁协议书》一份，约定：原告（甲方）将位于盘锦市兴隆台区商铺出租给被告（乙方）做经营使用。租赁商铺的建筑面积为250.40平方米。租期为5年，即2019年3月15日起至2024年3月14日止。双方约定租金缴纳方式为2019年3月15日前缴纳租金75,402.00元，物业费9014元；2020年2月15日缴纳2020年3月15日至2020年9月15日的租金50,268.00元，物业费4507元；2020年8月15日缴纳2020年9月15日至2021年3月15日的租金50,268.00元，物业费4507元。付款时间见附件三。物业费用按照附件三规定日期交付，甲方需为乙方提供税务机关认可的租赁发票及物业费发票（物业发票由物业公司提供）。合同第五条约定本租赁协议书的履约保证金为25,000.00元整。乙方应当于签订本协议当日一次性支付给甲方。乙方如逾期未付租金，协议规定的各项费用，或乙方应负损害赔偿责任、违约责任而不支付时，甲方可从履约保证金中扣除未付的金额及逾期违约金额或将履约保证金抵作为赔偿金。原被告在协议落款处签字、捺印并加盖公章。同日，被告向原告交付保证金25,000.00元。 协议签订后，2020年3月15日至2020年9月15日的租金50,268.00元，被告尚未给付原告。2020年3月15日至2020年9月15日期间的物业费合计4057元，被告尚未支付原告。 一审法院认为，原、被告之间建立的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告将案涉房屋出租给被告使用，被告应及时按照合同约定的期限缴纳房屋租金及物业费，现被告逾期未付租金，已构成违约，故对原告要求解除与被告签订的《商铺租赁协议书》且被告应当将房屋腾空并交付原告的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告应当向其支付2020年3月15日至2020年9月15日期间房屋租赁费50,268.00元的诉讼请求，根据盘锦市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部2020年1月27日发布的（第1号）令，娱乐场所一律暂时关闭，开通时间另行通知；及2020年5月11日发布的盘新疫防指告[2020]9号娱乐休闲场所全面恢复运营和开放可以看出，被告承租期间包括疫情防控期间在内，被告租赁房屋用于经营酒吧，在疫情期间，客观原因导致停工，无法正常经营，因此酌定减免被告两个月房屋租赁费16,526.40元（1.1元/平/天×250.40平方米×60天）。且被告于2019年2月25日交付原告25,000.00万元保证金，根据协议约定房屋租赁期间，被告未及时交付租金的，可以在该保证金中予以扣除。因此，被告应当向原告缴纳房屋租赁费8741.60元（50,268.00元-16,526.40元-25,000.00元）。对于原告要求被告支付2020年3月15日至2020年9月15日物业费4507元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。对于原告要求被告自2020年9月15日起至被告实际返还房屋止，按照1.2元/天给付其房屋租赁费及物业费的诉讼请求，一审法院认为，被告于2020年12月3日庭审时明确表示配合原告腾空房屋，不存在不配合搬离的行为，且被告租赁的房屋面积较大，应当给予其一定的腾空期，因此酌定被告应当自2020年9月16日起至2020年12月3日止，按照每天1.2元/天的标准向原告支付物业服务费及物业费，即234,37.44元（250.40平×1.2元/天×78天）。对于原告要求被告向其支付逾期交付房租的滞纳金，一审法院认为原告承租房屋用于经营，疫情期间被告无法经营导致收入减少，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故对于原告提出的要求被告向其给付逾期交付房租的滞纳金的诉讼请求不予支持。对于被告提出的原告从未提供过物业服务亦无权收取物业费，因此不应向其缴纳物业费的抗辩观点，一审法院认为，原被告在合同中约定物业费已经包含在房租内，且原告已经为被告缴纳物业费，故对于被告该抗辩观点不予支持。对于被告提出的案涉房屋存在漏水问题，影响使用，因此应当减免部分房租费的抗辩观点。一审法院认为，被告虽在庭审中提交购买路由器、交换机的收据，但无其他证据佐证其抗辩意见，且被告未提供证据证明因房屋漏水导致其经营损失，故对于被告提出的该项抗辩观点不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原、被告之间签订的《商铺租赁协议书》；二、被告于溟洋于本判决生效后十日内将位于盘锦市兴隆台区锦联经典汇C区8#108的房屋腾空并交付给原告；三、被告于溟洋给付原告盘锦加伦置业有限公司2020年3月15日至2020年9月15日期间的房屋租赁费8741.60元；2020年3月15日至2020年9月15日的物业费4507元；2020年9月16日至2020年12月3日的房屋租赁费及物业费234,37.44元。以上费用合计36,686.04元。上述款项于本判决生效后十日内一次性给付。四、驳回原告其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1169.00元，减半收取584.50元，由原告盘锦加伦置业有限公司负担225.90元，由被告于溟洋负担358.60元。 二审中，上诉人与被上诉人均没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认，另查明，2019年2月25日，加伦置业与于溟洋签订《商铺租赁协议书》中约定：“若乙方未能按时缴纳租金，每逾期一日，则乙方须按欠缴费用总额的万分之五缴纳滞纳金。逾期15日未缴付租金的，甲方有权解除本协议”。2020年9月4日，加伦置业向于溟洋发出解除合同通知书，于溟洋收到通知书后于2020年9月9日前往案涉房屋，案涉房屋已被加伦置业上锁。 本院认为，上诉人盘锦加伦置业有限公司与上诉人于溟洋依据双方真实意思表示签订房屋租赁协议，该协议不违反法律、行政法规，应为合法有效。上诉人于溟洋未按照合同约定按时交纳房屋租金及物业费，已构成违约，加仑置业以此为由解除合同，并于2020年9月4日发出了解除合同通知书，于溟洋收到通知书后未提出异议，案涉房屋租赁协议已解除，本院予以确认。双方于一审庭审中认可2020年9月9日加伦置业将案涉房屋上锁，故对加伦置业上锁之前，于溟洋实际占有房屋期间的费用，本院予以支持，加伦置业将案涉房屋上锁之后的各项费用，均由其自行承担。 上诉人于溟洋租赁房屋期间用于酒吧经营，在其经营期间，新冠××疫情爆发，上诉人于溟洋遵守疫情防控相关规定，因客观原因无法正常经营，一审法院酌定减免两个月租金合情合理，并无不当，对上诉人加伦置业提出不应减免两个月租金的主张，不予支持。于溟洋于2019年2月25日交付加伦置业25,000.00万元保证金，根据协议约定房屋租赁期间，承租人未及时交付租金的，可以在该保证金中予以扣除。因此，于溟洋应当向加伦置业缴纳房屋租赁费7088.96元（50,268.00元-1652.64元-16,526.40元-25,000.00元）。对于加伦置业要求于溟洋支付2020年3月15日至2020年9月15日物业费4507元的诉讼请求，扣除上锁期间的费用部分，本院予以支持，该部分费用为4360.03元（4507.00元-4507.00元÷184天×6天）。 关于上诉人加伦置业提出于溟洋应支付逾期11个月的违约金的主张。本院认为，上诉人于溟洋租用案涉房屋用于经营，因疫情期间防控要求闭店停业，停业期间营业收入必然减少。依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，一审法院对加伦置业要求的滞纳金不予支持并无不当，本院予以确认。上诉人于溟洋提出租赁房屋漏水，导致其经营损失的主张，因未提供足以证实上述请求的有效证据，一审法院不予支持并无不当。 综上，上诉人于溟洋的上诉请求部分成立，予以支持。上诉人盘锦加伦置业有限公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初3518号民事判决第二项，即“上诉人于溟洋于本判决生效后十日内将位于盘锦市兴隆台区锦联经典汇C区8#108的房屋腾空并交付给上诉人盘锦加伦置业有限公司”； 二、撤销盘锦市兴隆台区人民法院（2020）辽1103民初3518号民事判决第一、三、四项； 三、于溟洋于本判决生效后十日内一次性给付盘锦加伦置业有限公司2020年3月15日至2020年9月9日期间的房屋租赁费及物业费共计11448.99元； 四、驳回盘锦加伦置业有限公司、于溟洋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1169.00元，减半收取584.50元，由盘锦加伦置业有限公司负担498.28元，于溟洋负担86.22元。二审案件受理费2338元，由上诉人盘锦加伦置业有限公司负担1255.22，由上诉人于溟洋负担1082.78元。 本判决为终审判决。 审判长 原 野 审判员 郭安福 审判员 裴艳伟 二〇二一年三月三十一日 法官助理邓晓桐 书记员王璐