青海省高级人民法院民事判决书（2021）青民再4号再审申请人(一审原告、二审上诉人)：李炳祥，汉族，住青海省海东市。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海省庄和房地产开发有限公司，住所：青海省西宁市城中区。法定代表人：龚煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩峰章，男，该公司法务主管。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司，住所：青海省西宁市城西区。负责人：南积勋，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩峰章，男，该公司法务主管。再审申请人李炳祥因与被申请人青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称庄和公司）、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司（以下简称庄和分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终2424号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年1月19日作出（2020）青民申637号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。再审申请人李炳祥，被申请人庄和公司、庄和分公司的共同委托诉讼代理人韩峰章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李炳祥申请再审称，请求依法改判支持其一审诉讼请求。一、原审判决适用法律确有问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。庄和公司、庄和分公司应当按照合同约定的每日万分之四标准支付违约金。原审酌定调整违约金标准为年利率6％,违反当事人意思自治原则,无事实和法律依据。原审法院没有充分尊重双方当事人的契约自由精神原则，权利滥用，打压诚实交易体系，不按约确定逾期交房的违约金，违反法律规定,明显偏向庄和公司、庄和分公司而损害消费者权益。二、本案同类型案件已有生效判决，为维护司法权威及生效判决的稳定性,应当统一标准、统一尺度予以裁判。庄和公司、庄和分公司辩称，对合同约定的违约金事实无异议，但基于企业受市场、资金的影响，未能按时交付房屋，原审法院综合考虑，酌定调整违约金标准事实清楚，判决结果准确，请求驳回李炳祥的再审请求。李炳祥向一审法院提出诉讼请求：一、判令庄和公司、庄和分公司支付逾期交房违约金350813元（自2016年1月1日至2020年6月30日共计1643天的违约金）；二、判令庄和公司、庄和分公司支付非法占用办证费用共计23637元的利息2488元（自2015年12月5日至2020年6月30日）；三、判令本案诉讼费在内的一切相关费用由庄和公司、庄和分公司承担。一审法院审理查明，2014年5月16日，李炳祥（买受人）与庄和分公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，合同约定李炳祥购买庄和分公司开发的位于西宁市城西区文苑路7号某号楼某号不动产，建筑面积65.62㎡，房屋单价8134.7元／㎡，总价款533799元。合同约定出卖人于2015年12月30日前将符合约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限届满第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之四的违约金。合同签订后，李炳祥按约付清了全部购房款，并于2015年12月5日支付了办理产权手续所需要的测绘费、维修基金、契税等费用23637元，至今案涉房产尚未竣工验收合格，未交付李炳祥。一审法院认为，李炳祥与庄和分公司签订的《商品房预售合同》为合法有效的合同。李炳祥已按约定履行了合同义务，庄和分公司未按约定的期限将验收合格的房屋交付给李炳祥，应承担违约责任。庄和分公司就其开发建设的财富广场项目整体经营秩序一直未能建立，致使双方当事人通过签订和履行合同想达到的营利目的无法实现，这是在签订合同时双方当事人没有预料也不希望出现的结局，庄和分公司在履行本案《商品房预售合同》过程中由于市场、资金等因素，无法在合同约定的期限内履行交付商业用房的义务，固然要承担全部违约责任，但这一客观情况是庄和分公司、李炳祥在签订合同时不可能预见到的。在此情况下，如果依照合同的约定履行，庄和分公司需承担的违约责任过重，有悖于合同法的基本原则，庄和分公司提出对违约金标准予以降低，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。结合双方合同中约定的商业用房的产权性质，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，应依照情势变更原则、公平原则、诚实信用原则，同时考虑此次疫情的影响因素，对双方约定的违约金酌定按年利率6％予以调整。关于李炳祥主张庄和公司与庄和分公司支付占用办证费用共计23637元的利息2488元（自2015年12月5日至2020年6月30日）。按照规定，庄和公司与庄和分公司本应按照合同约定于2016年4月1日前为李炳祥办理不动产权证书，因庄和分公司未按期办理产权证书，李炳祥主张支付占用办证费用的利息损失2488元于法有据，予以支持。因庄和分公司是庄和公司的分支机构，不具备法人资格，其责任由庄和公司承担。综上，判决：一、青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司支付李炳祥自2016年1月1日至2020年6月30日的逾期交房的违约金144125.73元；二、青海省庄和房地产开发有限公司、青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司支付李炳祥自2016年4月1日至2020年6月30日占用办证费用的利息损失2488元；以上合计146613.73元，于判决生效后十日内付清。李炳祥不服一审判决，提起上诉请求：判令二公司支付违约金（暂计2016年1月1日至2019年12月31日共计1461天的违约金）311952元；考虑受疫情影响（暂计2020年1月1日至6月30日共计182天的违约金）按一审判决提出的年利率6％计算为16192元，两项合计328144元。2020年7月1日以后的违约金另案主张。二审法院查明，一审法院查明的事实属实，予以确认。二审法院认为，本案争议焦点为一审判决对李炳祥所主张的庄和公司及庄和分公司承担逾期交房的违约金比例进行下调是否合理合法。李炳祥与庄和分公司签订的《商品房预售合同》对逾期交房的违约责任作了明确约定，庄和分公司至今未能交付案涉房屋，应当按照合同约定承担违约责任。该公司的违约行为一直处于持续中，对其违约行为所应承担的法律责任在一审判决中并未否认，对其违约行为的惩罚亦未终止，但对惩罚的限度根据客观现状与法律规定作了一定调整，调整的标准并无明显失衡之处。从双方订立合同的目的分析利弊，庄和分公司迟迟不能交房固然有错，也应当为此承担责任，但从可能长期存在违约行为的角度出发，为平衡各方利益，同时也为保证尽早实现合同目的，一审法院调整庄和公司承担的违约金比例事出有因，于法有据，违约有责，罚之有度，对此在一审判决中进行了详细的论述说明，并无不妥之处。近两年已有大批针对庄和分公司逾期交房涉及违约金的相关案件被人民法院判决，其中部分案件上诉后逾期交房违约金被改判按照合同约定的比例承担，李炳祥提交的(2020)青01民终234号民事判决书即为相关判决之一。但此后的关于庄和分公司逾期交房违约金诉讼案件，通过综合考量，平衡各方利益，将上述违约金比例调至年利率6%并产生了新的生效裁判文书，根据最高人民法院关于类案同判的审判原则，一审法院将李炳祥主张的逾期交房违约金比例进行调整亦无不妥。综上所述，李炳祥的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：李炳祥为证明主张的事实，提交一份新证据：青海省高级人民法院（2020）青民再114号民事判决书一份，拟证明青海省高级人民法院已对同类案件作出生效判决，本案中人民法院应统一裁判尺度。庄和公司及庄和分公司质证认为，对该证据真实性予以认可，证明方向不持异议。本院再审认为，该证据系人民法院处理其他案件制作的裁判文书，根据合同相对性原则，人民法院应围绕合同相对人之间签订的合同审理合同纠纷案件，故对该份证据的证明效力不予确认。再审审理查明的事实与原一、二审查明事实一致，再审予以确认。根据再审申请人李炳祥的再审请求、被申请人庄和公司、庄和分公司的答辩意见，本案的争议焦点为：李炳祥主张庄和公司、庄和分公司按照合同约定的每日万分之四的标准支付逾期交房违约金的诉求是否成立。本院再审认为，李炳祥与庄和分公司签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按约定履行各自的义务。合同履行中，李炳祥依约支付了全部购房款，同时支付了办理产权手续所需要的测绘费、维修基金、契税等费用，履行了支付全部购房款的合同义务；庄和分公司亦应按约定的期限将验收合格的房屋交付给李炳祥，但截止目前仍未交付，其应承担违约责任，李炳祥诉求违约金及利息的主张应予支持。因庄和分公司是庄和公司的分支机构，不具有法人资格，其责任应当由庄和公司承担。根据《商品房预售合同》第八条交付期限“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”、第九条第1款第（2）项“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金”的约定，至2015年12月30日，庄和分公司未将验收合格的商品房交付李炳祥使用，逾期超过30日后，李炳祥要求继续履行合同的，合同继续履行，庄和公司应自2015年12月31日起按日向李炳祥支付已交房款万分之四的违约金。本案审理中，一审法院采信庄和公司适当调整违约金标准的请求，从平衡双方当事人利益，依照情势变更原则等，考虑疫情的影响因素后酌定调整违约金标准按年利率6%计算；二审法院从庄和公司因受市场、资金等影响可能长期存在违约，为平衡各方利益，确认了一审法院对违约金标准的适当调整。一、二审法院明显违反了当事人意思自治原则和诚实信用原则，未考虑涉及庄和公司与其他商户之间已生效的裁判尺度统一的法律效果，势必会涉及到其他商户的民事权益。故一、二审法院对案涉违约金标准酌定调整不当，本院予以纠正。案涉违约金计算应自2016年1月1日至2020年6月30日共计1643天，即1643天×0.0004×533799元﹦350813元。关于李炳祥主张庄和公司与庄和分公司支付占用办证费用的利息2488元（自2015年12月5日至2020年6月30日）。因双方签订的《商品房预售合同》中对办理不动产权证书的具体时间没有约定，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定，庄和公司与庄和分公司本应按照合同约定于2015年12月30日交房，并于2016年4月1日前为李炳祥办理不动产权证书，因庄和分公司违约未按期办理产权证书，李炳祥主张支付占用办证费用的利息损失于法有据，且庄和公司与庄和分公司对此未提出异议，本院予以确认。综上所述，李炳祥的再审请求成立，予以支持。一、二审判决适用法律不当，再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市中级人民法院（2020）青01民终2424号民事判决及青海省西宁市城西区人民法院（2020）青0104民初2769号民事判决；二、青海省庄和房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向李炳祥支付违约金350813元，利息2488元，合计353301元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3281元，二审案件受理费6562元，由青海省庄和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 高兴岭审判员 吴 蓓审判员 陈晓莉二〇二一年三月十日法官助理 刘智婕书记员 陈敬瑶