文书内容广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3343号原告：广州市启胜物业管理有限公司，住所地广州市天河区兴民路**之**，**，**（仅限办公）,统一社会信用代码914401017555844033。法定代表人：陈锦辉，职务董事总经理。委托诉讼代理人：梁嘉麟、李洪远，广东合邦律师事务所律师、实习律师。被告：姜宸晨，女，1988年5月22日出生，汉族，住广州市越秀区。原告广州市启胜物业管理有限公司与被告姜宸晨物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州市启胜物业管理有限公司的委托诉讼代理人梁嘉麟、李洪远到庭参加诉讼。被告姜宸晨经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告广州市启胜物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2018年7月至2018年12月、2019年9月至2020年4月期间的物业服务费14864.92元（1061.78元/月×14个月）及滞纳金（滞纳金从次月1日起算，每天按所欠物业费的千分之三计算，计至付清之日止）；2.被告向原告支付自2018年5月1日至2018年7月1日及2019年11月1日至2019年12月1日期间的公摊电费346.13元；3.被告向原告支付收楼之日起至2018年4月30日期间的单位电费10.13元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是广州市天河区林和东路峻林苑的在管物业服务企业，对被告在内的全体业主提供了物业管理服务。经原告多次催告，被告拒不支付上述物业管理费、公摊电费等费用。现原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。被告姜宸晨书面辩称，1.我因购买的房屋出现重大质量问题导致客观上不满足安全居住的基本收楼条件，认为不予支付物业管理费有合理性。2018年3月，我在物业的强制要求下提前缴纳了3个月的物业费合计3185.34元。物业在没有经过我的同意下将该3个月的物业费私自用于缴纳2018年4月至2018年6月的物业费，我表示拒绝，要求将该预交的3个月物业费用于缴纳2018年10月至2018年12月我确认合格收楼之后的物业费。而2018年4月至2018年9月建设单位维修房屋期间的物业费共6370.68元，原告应向建设单位广州新天房地产发展有限公司追讨，我没有支付未交付合格房屋期间物业费的义务。2.我对2018年10月合格收房后缴纳物业费没有异议，我已于2019年7月29日缴纳了合计8649.66元的管理费。但建设单位和原告拖欠我维修期间的电费一直没有偿还，我长期追讨均无果，因此暂停了物业费的缴纳。对此所造成的暂停缴纳物业费，责任在原告和建设单位。3.建设单位在2018年4月至2018年9月维修期间所产生的电费，我已垫付2866元，建设单位告知我该电费不能现金返回仅能抵扣物业费。经我多次催促，原告和建设单位一直没有按时进行抵扣，直至2020年12月，原告才通知我已抵扣2020年7月至2020年9月的物业费，拖欠长达2年之久。经核实，我已于2020年12月21日缴纳物业费用合计16324.77元。我已将2019年1月至2020年12月的物业费、2018年4月至2020年12月的公摊电费、单位电费、水费全部缴纳完毕。4.根据物业服务协议，原告应该保持物业整洁并定期清洗外墙。从入住到目前为止，原告没有履行过一次清洗外墙的义务，存在责任缺失。我和峻林苑其他业主多次要求原告提供定期清洗外墙的详细计划，原告均表示没有清洗外墙计划。根据协议业主有权要求原告限期改正。本院经审理确认事实如下：广州市天河区林和东路265号3001房（以下简称涉案房屋）系被告名下物业，建筑面积为258.9704平方米。原告（甲方）与被告（乙方、B5-3001单元业主）签订《峻林苑前期物业服务协议》，约定：物业名称为峻林苑；坐落位置在广州市天河区林和东路251、253、255、257、259、265、263、261、267、285号；甲方负责本建筑区划内的日常物业服务工作；甲方根据约定可向业主或使用人收取物业服务资金（物业服务费用），通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；乙方有权监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出建议和意见；乙方应按约定时间和收费标准向甲方交纳物业服务费用及发生的维修费用；物业管理服务费以乙方业主实际收楼或发展商《收楼通知书》通知的收楼之日（二者日期以较前者为准）起计收，收楼当天预收三个月物业管理费用；乙方业主应于每个月第一天预先向物业服务企业缴付其单位每月应付的管理费用，物业服务企业另有规定的除外；业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为每天按月物业服务费用的千分之三计算；本物业管理服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积，由甲方按双方约定的收费标准向乙方收取；物业管理服务费用由业主预先缴纳，B1-B7栋具体标准为4.1元/月/平方米；乙方未按时交纳物业服务费用，包括管理费、有偿服务费、应缴利息、水电费、杂项收费或其他费用，从次月首日起每天按所欠费总额处千分之三的滞纳金；逾期超过二个月不交者，情况严重的，由物业服务企业依法向人民法院起诉等等。被告提交了原告于2020年12月21日出具的收据，拟证明其已缴纳2019年9月至2020年12月的管理费14122.48元、2018年5月1日至2018年7月1日的公摊电费340.99元、2019年11月1日至2020年10月1日的公摊电费51.17元、收楼至2018年4月30日期间的单位电费10.13元。原告确认上述事实，并明确变更诉讼请求如下：1.被告向原告支付自2018年7月至2018年12月的物业服务费6370.68元（1061.78元/月×6个月）及滞纳金（以1061.78元为本金，从次月1日起按每天千分之三的标准计至付清之日止，每月滞纳金以不超过本金为限）；2.被告向原告支付因迟延支付2019年9月至2020年4月期间物业费而产生的滞纳金7834.87元（以1061.78元为本金，从次月1日起按每天千分之三的标准计至付清之日止，即2020年12月21日，每月滞纳金以不超过本金为限）。此外，被告还提交了照片、微信记录等证据，拟证明涉案房屋在收楼时存在质量问题、原告一直拖欠其维修期间的电费，其因上述原因才未履行或迟延履行缴纳物业服务费的义务。原告对上述情况均不予确认。本院认为，原、被告签订的《峻林苑前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的其他规定，合法有效，双方均应依约恪守履行。根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”根据《峻林苑前期物业服务协议》中“物业管理服务费以乙方业主实际收楼或发展商《收楼通知书》通知的收楼之日（二者日期以较前者为准）起计收”的约定，虽然被告提出收楼时存在质量问题的抗辩，但并未提供证据予以证明其已与原告达成不缴纳该期间费用的协议，且在其提供的证据中自认其已于2018年3月31日签署了收房确认函，故原告主张被告欠付2018年7月至2018年12月的物业服务费合法有据，本院予以支持。广州市不动产登记查册表载明涉案房屋建筑面积为258.9704平方米，按每月每平方米4.1元的标准，计算出每月物业服务费为1061.78元，从2018年7月至2018年12月止，被告应向原告支付的物业服务费为6370.68元（1061.78元/月×6个月）。关于滞纳金。依据《峻林苑前期物业服务协议》“业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为每天按月物业服务费用的千分之三计算”之约定，因被告未按约定交纳2018年7月至2018年12月、2019年9月至2020年4月的物业服务费用，故应当支付违约金，即原告主张的滞纳金。结合本案案情，从公平合理原则的角度，本院酌情调整滞纳金的标准为：滞纳金以每月拖欠的物业服务费1061.78元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，自次月1日起计至清偿之日止，以不超过本金为限。原告确认已于2020年12月21日收到2019年9月至2020年4月的物业服务费，故该期间的滞纳金应计算至2020年12月21日止，计算方式如下所示：            应交费日期              本金（元）              起算日期              截止日期              当期LPR              上浮50%              当期应缴滞纳金（元）                   2019年9月1日              1061.78               2019年10月1日                2020年12月21日              4.2%              6.3%              81.76                  2019年10月1日              1061.78               2019年11月1日                2020年12月21日              4.15%              6.225%              75.28                  2019年11月1日              1061.78               2019年12月1日                2020年12月21日              4.15%              6.225%              69.77                  2019年12月1日              1061.78                2020年1月1日                2020年12月21日              4.15%              6.225%              64.26                   2020年1月1日              1061.78                2020年2月1日                2020年12月21日              4.05%              6.075%              57.34                   2020年2月1日              1061.78                2020年3月1日                2020年12月21日              4.05%              6.075%              51.96                   2020年3月1日              1061.78                2020年4月1日                2020年12月21日              3.85%              5.775%              44.29                   2020年4月1日              1061.78                2020年5月1日                2020年12月21日              3.85%              5.775%              39.18                  合计（元）                                                                                    483.84      经核算，被告应支付2019年9月至2020年4月的物业服务费滞纳金483.84元。原告在案件审理过程中撤回部分诉讼请求，系当事人自行处分其民事权利及诉讼权利，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，本院依法予以准许。对于被告以原告提供物业服务存在诸多质量问题为由而主张免除物业服务费及滞纳金的抗辩意见，本院不予采纳，具体理由为：1.原告作为涉案小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个涉案小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。被告作为涉案小区的其中一户业主，其已实际享受原告提供的物业服务，理应向原告支付物业服务费。被告以原告未尽管理义务为由拒付物业服务费，依据不足，同时亦对已缴交物业服务费的其他业主不公平。2.由于物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，被告上述抗辩只能证明涉案小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。3.《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，当物业服务企业对业主造成侵害时，业主完全可以依法主张相应的合法权益，而不是以拒绝支付物业服务费作为维权的方式。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告姜宸晨于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付2018年7月至2018年12月期间的物业服务费6370.68元（1061.78元/月×6个月）及滞纳金（以每月拖欠的物业服务费1061.78元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自次月1日起计至实际清偿之日止，以不超过本金为限）；二、被告姜宸晨于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市启胜物业管理有限公司支付迟延缴纳2019年9月至2020年4月期间的物业服务费滞纳金483.84元；三、驳回原告广州市启胜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元，由原告广州市启胜物业管理有限公司负担160元，由被告姜宸晨负担68元。本判决为终审判决。审判员  王仓二〇二一年三月十二日法官助理吴苑荧书记员吴诗如