湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终903号上诉人（原审被告）：中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司，住所地长沙高新开发区麓天路**办公楼****。负责人：周新平。委托诉讼代理人：刘尧北，湖南平康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南领众信息科技发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道麓云路**金悦雅苑**商业**楼****yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：罗夏薇，联合创始人兼品牌主管。委托诉讼代理人：袁小露，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘霞，湖南金州律师事务所实习律师。上诉人中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司（简称中晨路桥湖南分公司）因与被上诉人湖南领众信息科技发展有限公司（简称领众信息公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人中晨路桥湖南分公司向本院提出上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.判决上诉人支付2019年6月1日至2019年7月4日麓云路268号金悦雅苑二期商业14号505、506、507房的房租100036.66元（98769×104%÷3×1+28199÷3×7=100036.66），物业管理29503元（9840×1＋2809×7）。事实与理由：一、一审认定事实错误，认定本案双方签订的两份《COFOLAND海梦岛创新中心基地入驻协议》有效是错误的。案涉房屋是政策性房屋，是海外留学生就业的专属用房，上诉人是不适格的租赁主体，被上诉人不得将诉争房屋出租给上诉人。租赁协议无效，协议自始至终无效，依法不存在违约责任，也不应承担律师费，故应当驳回被上诉人的诉讼请求。二、一审认定被上诉人对505、506、507、508房屋房租交至2019年6月1日，508房租期是2019年1月1日在2021年12月31日，认定被上诉人自认在2019年7月4日对505、506、507、508房采取了停水、停电、换锁的方式阻止上诉人使用租用物，但又认定因后续没有继续采取强制措施是错误的。事实是被上诉人一直采取停水、停电、换锁的方式阻止上诉人使用租用物至今，根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应当举证证明解除了强制措施，被上诉人应当举证证明解除了停水、停电、换锁强制措施，被上诉人未举证证明，应承担举证不能的法律后果。三、因被上诉人无权将本案政策性出租，也没有权利将本案诉争房转租给上诉人，上诉人与被上诉人租赁合同的租期至2021年12月31日止，而被上诉人与房屋所有权人租赁合同的期限至2020年2月29日止，被上诉人有欺诈行为，没有权利将转租租期超过原租赁合同期限。上诉人对本案所租房屋装修花费658000元，购置办公设备等费用486064元，上诉人的装修损失1144064元，应由被上诉人承担，上诉人正另行起诉。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人领众信息公司辩称：1.双方签订的合同合法有效；2.租金、场地占用费应当计算到实际搬离为止；3.上诉人应当支付物业费、水电费、违约金、律师费；4.上诉人损失一百多万不应采信。领众信息公司向一审法院提出以下诉讼请求：一、判令解除中晨路桥湖南分公司与领众信息公司签订的两份《COFOLAND海梦岛·创新中心基地入驻协议》；二、判令中晨路桥湖南分公司立即腾空案设租赁房屋并交付给领众信息公司；三、判令中晨路桥湖南分公司向领众信息公司支付未付租金352476元，暂计算至2019年12月31日，最终计算至中晨路桥湖南分公司实际将租赁房屋返还领众信息公司之日止；四、判令中晨路桥湖南分公司向领众信息公司偿还代缴物业费、水电费及宽带费用共计107281元，暂计算至2019年12月31日，最终计算至中晨路桥湖南分公司实际将租赁房屋返还领众信息公司之日止；五、判令中晨路桥湖南分公司以上述未付款项为基数，按照年利率24%的标准向领众信息公司支付滞纳金暂计53139.63元（分段计算：自中晨路桥湖南分公司逾期付款之日起，暂计算至2019年12月31日，最终计算至中晨路桥湖南分公司实际支付欠款完毕之日止）；六、判令中晨路桥湖南分公司支付领众信息公司为实现其债权而实际支出的律师费15000元；七、本案诉讼费由中晨路桥湖南分公司承担。一审法院查明，领众信息公司（甲方）与中晨路桥湖南分公司签订《COFOLAND海梦岛·创新中心基地入驻协议》（以下简称“入驻协议一”），约定甲方将坐落在长沙市岳麓区麓云路268号金悦雅苑二期商业14号栋楼A区房产户室号为505、506、507的房屋出租给乙方使用，预测建筑面积约502平方米。租赁期限自2018年6月1日至2021年5月31日止，共36个月。本合同约定的租金每3个月支付一次，首笔租金98769元，应当在交付日前五个工作日内缴纳，以后每3个月租金应在此3个月起算前5个工作日支付，以此类推。第二年租金价格在第一年基础上上浮4%，第三年租金价格在第二年基础上上浮4%。本合同签订当日起三日内，乙方须一次性向甲方支付租赁履约保证金32923元，以担保乙方按照本合同的约定充分履行相关义务。房屋的物业管理费为20元/平方米/月，装修保证金50元/平方米，装修管理费15元/平方米，由甲方向乙方代收代缴，每月物业费为9840元。乙方租赁物业管理费与租金一同交付，首笔物业管理费为29520元应当在交付日前五个工作内缴纳。以后每3个月物业管理费应在此3个月起算前5个工作日与租金一同支付，以此类推。乙方承租经营租赁房屋期间发生的给水、排水、电、气、通讯、有线电视等公用事业单位费用由乙方自行承担。电费使用标准根据物业标准计算为1.2元/度，如电费有变动，实际电费以物业公司出具为准，甲方每月月末向乙方递交乙方当月电费等各项费用使用账单，乙方每3个月支付一次，应在此3个月起算前5个工作日与租金和物业管理费一同支付。物业管理费由甲方向乙方代收代缴，如乙方未及时向甲方支付相关费用，甲方可从乙方履约保证金中扣除。当前电表剩余电量是417.74KWH和438.02KWH。乙方在办公期间内同时连接使用电脑，数量在五台以内均不收取额外宽带费用，如有超出五台（含五台），则宽带费用另行计算（199元/月）。乙方未按本合同约定的期限支付各种应付款项，包括但不限于租金、履约保证金、物业管理费、日常维护费用、违约金、赔偿金、空调费、水电、通讯费，除补交所欠的各项费用外，每逾期一日，乙方应当向甲方支付应付未付款项5‰的违约金。除法律规定或本合同约定乙方可解除合同情形外，乙方不得提前解除合同，否则甲方扣除乙方履约保证金，且乙方应向甲方支付剩余租期对应的租金总额10%的违约金，但若乙方提前3个月书面申请解除本租赁合同的，经双方协商后，取得甲方书面同意的，甲方将只扣除履约保证金作为赔偿金。本合同约定的由于乙方违约或侵权给甲方及租赁房屋所在写字楼其他承租主体或经营者造成的一切损失，包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、公证费及其他有关追讨损失赔偿而发生的合理费用。乙方有下列严重违约行为之一的，甲方有权提前解除本合同，无条件将租赁合同收回，不予退还乙方已交纳租金、履约保证金等一切款项并向乙方追缴欠缴应付款项，同时乙方应按剩余租期对应的租金总额10%支付违约金：乙方逾期超过10个工作日未支付履约保证金的或逾期超过30日未支付本合同约定应付其他款项的或乙方所欠应付款项总额超过履约保证金的……本合同终止后，乙方应立即无条件腾空、搬出租赁房屋。如乙方在本合同终止后三天不腾空、搬出的，乙方已交纳租金、履约保证金等一切款项概不退回，租赁房屋内的货物、物品视为抛弃物，甲方有权处置，由此造成的财物损失及发生的清洁、保管等费用由乙方承担。乙方未在上述期限内腾空、搬出租赁房屋的，自本合同终止日次日起，乙方还应按本合同约定2.2元/平方米/日的租金价格的两倍向甲方支付占用费，另甲方有权采取中断水、电供应等措施，由此造成的损失由乙方自行承担。延误甲方重新招租的，乙方须加倍赔偿甲方的一切损失。2018年12月31日，领众信息公司（甲方）与中晨路桥湖南分公司又签订了一份《COFOLAND海梦岛·创新中心基地入驻协议》（以下简称“入驻协议二”），约定甲方将坐落在长沙市岳麓区麓云路268号金悦雅苑二期商业14号栋楼A区房产户室号为508的房屋出租给乙方使用，预测建筑面积约140.47平方米。租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，共36个月。季度租金为28199元，租金每年递增5%，履约保证金为9400元。租金支付期限、支付方式、其他费用的标准及支付方式、违约责任、合同解除及终止的约定均同入驻协议一。协议签订后，中晨路桥湖南分公司开始使用涉案房屋。2019年7月4日，领众信息公司向中晨路桥湖南分公司作出《关于停止507室相关服务的通知》，内容载明因中晨路桥湖南分公司累计拖欠房租及物业费等，领众信息公司将于2019年7月4日上午十点整对中晨路桥湖南分公司停止服务（包括供电、门禁权限等），并催促其尽快缴纳拖欠费用。领众信息公司自认其在2019年7月4日采取过锁门的强制措施，因中晨路桥湖南分公司承诺支付租金，后续没有继续采取强制措施。此后直至2019年12月领众信息公司多次通过微信向中晨路桥湖南分公司负责人周新平催收款项，后领众信息公司委托湖南金州律师事务所向中晨路桥湖南分公司发出律师函，函告中晨路桥湖南分公司入驻协议一与入驻协议二自中晨路桥湖南分公司收到律师函之日起解除，并要求中晨路桥湖南分公司在2019年12月13日之前腾空房屋、缴纳房屋租金等费用，律师函于2019年12月12日投递。因中晨路桥湖南分公司后期并未缴纳所有拖欠费用，领众信息公司诉至该院。另查明：1.长沙市岳麓区麓云路268号金悦雅苑二期商业14号栋楼A区505、506、507、508号房屋系湖南梅溪湖国际广场置业有限公司所有，其于2018年2月15日将上述房屋租赁给领众信息公司使用，后于2020年2月29日双方经协商一致终止了租赁合同。该公司对于领众信息公司转租房屋的事实知情且认可。2.湖南湘江城市运营管理有限公司为涉案房屋提供物业管理服务，领众信息公司向其缴纳了电费。3.为处理本案纠纷，领众信息公司委托湖南金州律师事务所，产生了律师费15000元。上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《COFOLAND海梦岛·创新中心基地入驻协议》两份、《售电信息查询统计一览表》、微信聊天记录、律师函及邮寄凭证、《梅溪湖创新中心物业管理服务协议》、《关于湖南领众信息科技发展有限公司转租的情况说明》、不动产权证、委托代理合同、律师费发票、《关于停止507室相关服务的通知》等证据予以证实，该院予以确认。一审法院认为，涉案两份入驻协议系双方当事人的真实意思表示，中晨路桥湖南分公司抗辩认为领众信息公司出租的房屋属于政策性房屋，两份入驻协议为无效合同，为此，中晨路桥湖南分公司向该院提交了《海梦岛-双创基地简介》截图，该院认为，截图不能证明涉案房屋属于政策性房屋，中晨路桥湖南分公司亦未提交其他证据证明涉案协议无效，对中晨路桥湖南分公司的抗辩意见，该院不予采纳。涉案两份入驻协议内容不违反法律法规的强制性规定，且转租已取得房屋所有权人的同意，为有效转租，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。因中晨路桥湖南分公司没有举证证明其缴纳租金及其他费用的情况，领众信息公司自认中晨路桥湖南分公司缴纳了2018年6月1日至2019年5月31日505、506、507号房屋的租金、水电费、物业管理费、宽带费，该院予以认定。中晨路桥湖南分公司后续没有按照约定履行缴纳租金的义务，经催告后在合理期限内仍未履行的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，领众信息公司已于2019年12月12日向中晨路桥湖南分公司发出了解除通知，故无需该院再次判令解除。因领众信息公司并非涉案房屋的所有权人，其与房屋所有权人湖南梅溪湖国际广场置业有限公司签订的租赁合同已于2020年2月29日终止，领众信息公司主张中晨路桥湖南分公司腾空房屋并交付给领众信息公司，缺乏法律依据，该院不予支持。中晨路桥湖南分公司未能腾空房屋，领众信息公司主张中晨路桥湖南分公司支付至返还租赁房屋时止的租金。鉴于领众信息公司的租赁合同于2020年2月29日终止，该院认为中晨路桥湖南分公司应当向领众信息公司支付505、506、507房（2019年6月1日至2020年2月29日）及508房（2019年1月1日至2020年2月29日）的房屋租金、电费、物业管理费。根据双方签订的两份入驻协议的约定，中晨路桥湖南分公司欠付的房屋租金为406454.66元（98769×104%÷3×8+28199×4+28199×105%÷3×2），物业管理费为118046元（9840×8+2809×14）。中晨路桥湖南分公司未能举证证明其向领众信息公司支付电费的情况，根据领众信息公司提交的证据，其已代中晨路桥湖南分公司缴纳了电费，因此认定中晨路桥湖南分公司欠付的电费为3300元。领众信息公司举证不足以证明中晨路桥湖南分公司需要支付宽带费，对宽带费的诉请，该院不予支持。根据入驻协议的约定，中晨路桥湖南分公司逾期付款，应承担应付未付款项每日5‰的违约金。领众信息公司主张以未付款项为基数，按照年利率24%的标准计算至实际支付欠款之日止的滞纳金，鉴于双方约定的违约金标准过高，领众信息公司在2019年7月4日锁门的行为阻碍中晨路桥湖南分公司进行生产经营存在一定过错，因此综合考虑两份入驻协议的履行情况，该院酌情认定违约金为60000元。两份入驻协议还约定中晨路桥湖南分公司违约应向领众信息公司支付律师费，该院结合律师代理事实，酌定律师费为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限中晨路桥湖南分公司于本判决生效之日起十日内向领众信息公司支付租金406454.66元；二、限中晨路桥湖南分公司于本判决生效之日起十日内向领众信息公司支付物业管理费118046元、电费3300元，合计121346元；三、限中晨路桥湖南分公司于本判决生效之日起十日内向领众信息公司支付违约金60000元；四、限中晨路桥湖南分公司于本判决生效之日起十日内向领众信息公司支付律师费10000元；五、驳回领众信息公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4540元，财产保全费3159.5元，共计7699.5元，由中晨路桥湖南分公司负担。上诉人中晨路桥湖南分公司在二审中向本院提交了三份证据：1.企业信息截图，拟证明案涉房屋的所有人湖南梅溪湖国际广场置业有限公司是国有企业；2.财政部文件，拟证明国有资产对外出租需要所有权人的主管部门进行批复，被上诉人从所有权人租赁后转租，转租未经所有权人上级主管部门审批，案涉租赁合同无效；3.湖南省财政厅湘财字2018-22号文件，拟证明国有资产不能对外出租。被上诉人领众信息公司对三份证据的真实性、合法性和关联性不予认可。本院经审查认为，上述三份新证据均非新证据，湖南梅溪湖国际广场置业有限公司是房屋所有权人的事实已被一审判决认定，财政部和湖南财政厅的文件系部门规章或规范性文件，内容是行政事业单位国有资产的管理办法，本案的房屋所有权人是企业，上述证据与本案无关，故对上述三份证据均不予认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,根据上诉人上诉的请求和理由，本案的争议焦点为：一、案涉两份入驻协议是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，案涉房屋所有权人是湖南梅溪湖国际广场置业有限公司，被上诉人领众信息公司租赁房屋后，通过两份入驻协议将房屋转租给上诉人中晨路桥湖南分公司，上述租赁和转租行为均是当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的规定，合法有效。上诉人中晨路桥湖南分公司认为案涉房屋系政策性房屋，转租行为违反了财政部和湖南省财政厅的规定，转租无效，且被上诉人有欺诈行为。对此，本院认为，首先，财政部和湖南省财政厅的规定系部门规章或规范性文件，且内容涉及的是行政事业单位国有资产管理，与本案的房屋所有权属性无关；其次，被上诉人领众信息公司与湖南梅溪湖国际广场置业有限公司的租赁期限自2018年2月26日至2023年2月15日，上诉人与被上诉人之间的入驻协议自2018年6月1日至2021年12月31日，且转租行为经过了湖南梅溪湖国际广场置业有限公司的同意，不存在欺诈；再次，被上诉人领众信息公司与湖南梅溪湖国际广场置业有限公司2020年2月29日协商解除双方的租赁合同前，因上诉人中晨路桥湖南分公司不支付租金，被上诉人于2019年12月12日向上诉人发出解除合同通知，故被上诉人有权解除合同，不存在欺诈情形。因此，上诉人中晨路桥湖南分公司主张合同无效的理由均不成立，不予支持。二、关于租金、物业管理费、电费、违约金及律师费。1.举证责任。上诉人中晨路桥湖南分公司认为被上诉人领众信息公司应对没有继续采取强制措施承担举证责任。对此，本院认为，未采取强制措施系否定性事实，被上诉人无需对此承担举证责任，上诉人如认为被上诉人继续采取强制措施，应对此承担举证责任。2.租金、物业管理费、电费、违约金及律师费。（1）租金、物业管理费和电费。一审计算出租金数额为406454.66元，物业管理费118046元，电费3300元，双方对计算方式和标准未提出异议，本院予以确认。（2）违约金和律师费。案涉入驻协议约定上诉人未按期支付租金的，按未付租金每日千分之五支付违约金，上述标准过高，一审综合双方过错和履行情况，酌定违约金为60000元，上述标准符合法律和司法解释的规定，上诉人中晨路桥湖南分公司亦未对此提出异议，故本院予以维持。鉴于入驻协议约定了律师费支付标准，上诉人作为违约方，应支付律师费，一审酌定律师费10000元符合规定，并未过高，本院亦予以维持。综上所述，上诉人中晨路桥湖南分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9080元，由上诉人中晨路桥建筑（北京）有限公司湖南分公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 马光祥审判员 蔡 晓二〇二一年三月二日书记员 何 叶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。