云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0111执异340号案外人：喻梅，女，汉族，1971年6月1日生，住云南省昆明市呈贡区。委托代理人：张立超，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。申请执行人:张建军，男，汉族，1963年6月9日生，身份证登记住址：湖北省蕲春县，现住昆明市官渡区。委托代理人：肖莉、赵长林，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：李叶军，男，汉族，1980年6月6日生，身份证登记住址：广东省高州市。被执行人：尉彦平，女，汉族，1979年9月22日生，身份证登记住址：吉林省德惠市。在本院执行申请执行人张建军与被执行人李叶军、尉彦平民间借贷纠纷一案，案外人喻梅对本院执行位于昆明市呈贡区房产（合同登记号码：ＫＭ2012102560082）及车位（合同登记号码：ＫＭ2012102560081）提出书面异议，请求中止对该房屋及车位的执行。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了书面审查，现已审查终结。案外人喻梅称，申请执行人张建军与被执行人李叶军、尉彦平借款合同纠纷一案，执行案号（2020）云0111执240号，在（2018）云0111民初5621号民事判决书的强制执行过程中，法院于2020年4月15日查封了备案在被执行人尉彦平名下位于昆明市呈贡区房产（合同登记号码：ＫＭ2012102560082）及车位（合同登记号码：ＫＭ2012102560081）。但被执行的该不动产在法院查封前已由案外人喻梅于2017年5月9日与尉彦平签订《房屋转让预约合同》，尉彦平将房屋出卖给喻梅，合同签署后喻梅按合同约定支付了购房款，尉彦平向喻梅支付了房屋，喻梅已经实际占有了该房屋，因尉彦平尚未取得不动产权登记证书，导致案外人喻梅一直无法对房屋办理过户登记。案外人认为，在人民法院查封该套房产之前案外人已依法签订合法有效的书面买卖合同并且合法占有该不动产，同时，非因买受人即案外人喻梅的自身原因未办理过户登记，符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行。故案外人向法院请求对昆明市呈贡区房产（合同登记号码：ＫＭ2012102560082）及车位（合同登记号码：ＫＭ2012102560081）的执行，维护案外人的合法权益。申请执行人张建军答辩称，案外人喻梅与被执行人尉彦平并不存在合法有效的书面买卖合同。到目前为止，被执行人尉彦平仍未取得不动产登记证书，房屋自始至终不满足交易的条件。双方于2017年5月9日签订的《房屋转让预约合同》系达成一个将来签订本约的预先协议，待交易的条件成就时双方再签订正式的《房屋买卖合同》，《房屋转让预约合同》的义务不是给付某物，而是订约的行为。现有证据足以证实案外人并未实际占有该房屋，本案属于被执行人为达到逃避债务的目的而与案外人恶意串通。案外人称被执行人尉彦平早在2017年5月9日就已经将该房屋卖给喻梅，并已经向其交付房屋，属于为到达逃避债务的目的恶意串通，捏造事实。本案经官渡区人民法院一审，昆明市中级人民法院二审，申请执行人起诉所填写的被告住所就是本案涉案房屋，该送达地址经被执行人在一审阶段进行确认，并签署送达地址确认书。因被执行人不服一审判决而提出上诉，被执行人在上诉阶段再次确认送达地址系涉案房屋。以上事实足以证实被执行人在2018年、2019年仍然对房屋占有使用，申请执行人在二审期间已经对该房屋申请了保全，本案并不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”规定的情形。综上，请求法院依法驳回案外人的异议，并依法追究案外人的法律责任，以维护申请执行人的合法权益。被执行人李叶军、尉彦平未答辩。本院查明，张建军与李叶军、尉彦平民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）云0111民初5621号民事判决书，李叶军、尉彦平不服本院判决上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院作出（2019）云01民终4378号民事判决书，已发生法律效力。因李叶军、尉彦平未履行生效法律文书确定的给付义务，张建军遂向本院申请强制执行，执行案号为（2020）云0111执240号。在上诉阶段，张建军向本院申请财产保全，本院于2019年2月25日作出（2018）云0111民初5621号民事裁定书，裁定查封尉彦平名下位于昆明市呈贡区房产。在执行过程中，本院于2020年4月9日作出（2020）云0111执240号执行裁定书，裁定对被执行人尉彦平名下的位于呈贡洛羊物流片区车位（合同登记号：ＫＭ2012102560081）予以查封。本院于2020年4月16日向呈贡区房产交易中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书查封了该车位。另，座落于呈贡洛羊物流片区房产，买受人为尉彦平，合同登记号ＫＭ2012102560082；Ｃ组团地Ｂ127号车位，买受人为尉彦平，合同登记号ＫＭ2012102560081。现案外人喻梅向本院提交商品房买卖合同登记备案表、房屋转让预约合同、公证书、首付款证明、中国建设银行个人活期账户交易明细、结婚证、附件（设备交接清单）、浩泽安装验收确认单、居民户安检单、电信公司收款收据、电信公司增值税电子普通发票、物业公司收款收据、水电燃气费微信缴费账单、民事裁定书等证据材料，欲证明2017年5月9日，尉彦平与喻梅签订《房屋转让预约合同》，约定尉彦平将其所有的涉案房屋及车位出售给喻梅，房屋及车位的转让款共计800000元。并于2017年5月9日对该《房屋转让预约合同》进行了公证。刘明国与喻梅系夫妻关系。刘明国于2017年5月9日、5月10日向尉彦平转款合计300000元，尉彦平与喻梅于2017年5月9日出具《首付款证明》载明尉彦平收到喻梅首付款300000元。2017年5月起至2020年3月，刘明国多次向尉彦平转款合计金额为142444元。喻梅缴纳了物业费、水电费等费用。本院认为，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封。”本案中，涉案房屋及车位虽未办理所有权登记，但已办理了商品房预售合同登记备案手续，本院有权对涉案房屋及车位予以查封。关于案外喻梅主张涉案房屋应归其所有，以此排除本院执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据案外人提交的证据显示，在本院查封涉案房屋及车位之前，案外人喻梅与尉彦平已签订了《房屋转让预约合同》。但合同约定的房屋及车位成交总价款为800000元，其中案外人主张已支付的款项是442444元，案外人喻梅并未支付全部款项，也未将剩余款项交付法院执行。综上，案外人并未满足能够排除本院执行涉案房屋及车位的四个条件，故案外人喻梅的权利不能够排除本院对被执行人尉彦平名下的位于昆明市呈贡区房产（合同登记号码：ＫＭ2012102560082）及车位（合同登记号码：ＫＭ2012102560081）的执行，案外人喻梅主张的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下:驳回案外人喻梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  王恒刚审判员  马 军二〇二一年三月十日书记员  李亚玲