陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕01民终14829号上诉人（原审原告）：浮玮，女，1968年4月25日出生，汉族，无业，住西安市大庆路98号汉杰枫尚小区1-2105。上诉人（原审原告）：刘湘涛，男，1971年9月28日出生，汉族，无业，住西安市大庆路98号汉杰枫尚小区2-1-202。上诉人（原审原告）：周建升，男，1958年5月6日出生，汉族，无业，住西安市大庆路98号汉杰枫尚小区2-1-101。被上诉人（原审被告）：西安大田物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区长安中路100号文化大厦5幢10603。法定代表人：刘翔，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：西安市莲湖区汉杰枫尚业主委员会，住所地：西安市大庆路222号。负责人：李晓凌，该业委会主任。原审原告：林春寰，女，1973年4月3日出生，蒙古族，住西安市大庆路98号汉杰枫尚小区1-1001。上诉人浮玮、刘湘涛、周建升因与被上诉人西安大田物业管理有限公司（以下简称大田物业）、西安市莲湖区汉杰枫尚业主委员会（以下简称汉杰枫尚业委会）及原审原告林春寰确认合同效力纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7044号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。浮玮、刘湘涛、周建升上诉请求：1、撤销西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104民初7044号民事判决书，判决2016年6月大田物业与汉杰枫尚业委会签订的物业服务合同无效；2、一、二审诉讼费用由大田物业、汉杰枫尚业委会负担。事实与理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当。一、原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，认为浮玮、刘湘涛、周建升无权利要求确认涉案物业合同效力。而浮玮、刘湘涛、周建升认为该条第一款的内容为“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。且业主自行起诉合同无效不需要全体业主授权，《物业管理条例》第十一条需要全体业主共同决定的事项中没有此规定。二、原审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十八条，认为上诉人只能行使撤销权，不能要求确认合同无效，是对法律条文的机械理解。该条规定了业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而一审诉讼请求是确认合同无效，而非撤销业委会决定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情形，该合同效力应归于无效。浮玮、刘湘涛、周建升作为合同实际的履约方有权提出合同无效的诉讼。全国其他地方也有类似案件，法院认可了业主的诉讼地位、支持了业主的诉讼请求。大田物业经依法传唤未到庭参加诉讼，提交书面答辩意见称原审法院认定事实正确，判决合理合法。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十条、第五十二条，大田物业通过合法有效的投标招标并中标的方式与汉杰枫尚业委会签订的物业服务合同合法有效。汉杰枫尚业委会、林春寰经依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。浮玮、刘湘涛、周建升、林春寰向一审法院起诉请求：1、判令2016年6月汉杰枫尚业委会与大田物业签订的《物业服务合同》无效；2.本案诉讼费由汉杰枫尚业委会、大田物业承担。一审法院认定事实：汉杰枫尚小区位于西安市大庆路98号，东邻大庆路小学、西邻莲湖交警大队、南邻海纳集团家属院、北邻大庆路街道，小区住户约571户。浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升系该小区的业主。2011年8月，小区成立首届业主委员会，章程记载：“本会有业主大会选择产生，是业主大会的常设执行机构，由5名委员组成，设主任1名、副主任1名，每届任期三年，任期届满后3个月前，组织召开业主大会，换届选举新一届业主委员会。业委会的权利包括：1.召集和主持业主大会（业主代表大会）；2.负责房屋共用部位、公用设备和公共设施的筹集及使用管理情；3.选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同……”。因小区业主对前期服务的西安筑家物业管理服务有限公司不满意，汉杰枫尚业委会于2016年6月通过在小区张贴通知的方式告知业主重新选聘物业公司。2016年6月29日，汉杰枫尚业委会与大田物业签订《物业服务合同》，并于当日由汉杰枫尚业委会、大田物业、西安筑家物业管理服务有限公司进行了三方交接协议。2016年7月，大田物业正式入驻小区服务至今。2017年7月25日，小区业主浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升、钟晓鹏、孙悟云起诉，要求判决大田物业与汉杰枫尚业委会2016年6月签订的《物业服务合同》无效。经审理认为本案不属于人民法院受案范围，于2017年11月17日作出（2017）陕0104民初6363号民事裁定书，裁定驳回起诉。浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升、钟晓鹏、孙悟云不服，上诉至西安市中级人民法院。2018年4月17日，西安市中级人民法院作出（2018）陕01民终2273号民事裁定书，裁定：“一、撤销西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6463号民事裁定；二、本案指令西安市莲湖区人民法院审理。”受理后重新组成合议庭进行了审理，认为浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升、钟晓鹏、孙悟云享有的是对业委会决定的撤销权，经释明后浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升、钟晓鹏、孙悟云拒不变更诉讼请求，遂于2019年1月24日作出（2018）陕0104民初4762号民事裁定书，裁定驳回起诉。浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升仍不服，上诉至西安市中级人民法院。该院于2019年6月5日作出（2019）陕01民终5008号民事裁定书，裁定：“一、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4762号民事裁定；二、本案指令西安市莲湖区人民法院审理。”审理中，浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升提交莲湖区环城西路街道办事处2018年1月15日出具的《关于汉杰枫尚小区业委会换届选举情况的说明》，记载：“汉杰枫尚小区于2016年6月24日联名提出业主委员会换届选举的申请，接到申请后，我办对业主申请进行核实。经了解，汉杰枫尚小区业主委员会任期已届满。我办立即组织指导业主委员会换届选举工作，2016年9月8日成立了业委会换届筹备组……为选举产生汉杰枫尚小区新一届业主委员会，换届筹备组分别于2016年12月17日、2017年9月23日两次组织召开业主大会，由于未达到规定要求人数，致使业主委员会换届选举失败。”据浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升称，目前小区没有业委会，成立了新的物管会。一审法院认为，业主委员会是由业主大会选举产生，作为业主的代表履行对建筑物及其附属设施的具体管理职责，为全体业主服务的组织。作为业主大会的执行机构，业委会对外从事民事法律行为，必须得到业主大会的授权。本案汉杰枫尚业委会成立于2011年8月，任期三年，具有“选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同”的权利。但至2016年6月汉杰枫尚业委会与大田物业签订涉案的《物业服务合同》时，业委会任期已届满，所签订的《物业服务合同》属于授权终止后实施的行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”，因此，涉案物业合同的效力取决于是否得到业主大会的授权或追认。如未经业主大会的授权或追认，则该物业合同对全体业主不发生效力，若得到业主大会的授权或追认，则对全体业主发生法律效力。因选聘和更换物业企业，涉及小区全体业主的利益，浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升无权代表全体业主要求确认涉案物业合同的效力，应由业主大会作出决定。在小区业主大会未作出明确的意思表示之前，不能认定涉案的物业合同无效。《物权法》第七十八条第二款规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升认为涉案物业合同存在侵犯其合法权益的情况，可通过行使法律赋予的撤销权解决，但其坚持要求确认物业合同无效，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升的诉讼请求。案件受理费100元，由浮玮、林春寰、刘湘涛、周建升负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。本案中，2016年6月汉杰枫尚小区业委会与大田物业签订涉案的《物业服务合同》时，业委会任期已届满，所签订的《物业服务合同》属于授权终止后实施的行为。因此，本案所涉物业合同的效力取决于是否得到业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数半数以上的业主追认。本案所涉物业服务合同虽然是业主委员会任期届满后签订，但物业服务牵涉到小区全体业主的切身权益，大田物业自2016年7月正式入驻小区服务至今，相关物业服务合同是否追认,需以整个小区业主为整体进行考量,而该事实,依本案现有证据,无法证明。据此，浮玮、刘湘涛、周建升提交的证据不足以证明本案所涉物业服务合同系无效合同，故对浮玮、刘湘涛、周建升的上诉请求，本院不予支持。综上所述，浮玮、刘湘涛、周建升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由浮玮、刘湘涛、周建升负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  刘 书 方     1