四川省达州市达川区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1703民初272号 原告（执行案外人）：胡玉江，男，汉族，生于1973年7月18日，住四川省达州市达川区。 委托诉讼代理人：杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。 原告：伍世容，女，汉族，生于1973年3月6日，住四川省达州市达川区，系胡玉江之妻。 委托诉讼代理人：杨波，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：冯钿嵛，男，汉族，生于1975年2月21日，住四川省达州市通川区。 被告（被执行人）：潘雪峰，男，汉族，生于1972年9月2日，住四川省达州市达川区。 被告（被执行人）：郝芳，女，汉族，生于1977年1月10日，住四川省达州市达川区。 原告胡玉江、伍世容与被告潘雪峰、郝芳、冯钿嵛案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡玉江、伍世容及其委托诉讼代理人杨波，被告潘雪峰、冯钿嵛到庭参加诉讼，被告郝芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡玉江、伍世容向本院提出诉讼请求1.依法排除对原告购买的位于达州市达川区××路××号××号门市的强制执行；2.依法确认双方于2010年2月24日签订的《房屋定购协议》有效，并按约定为原告办理过户手续；3.本案的诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：被告潘雪峰、郝怀美将自己开发位于达州市达川区××路××号××号××单元××楼××号××房以22万元的总价出售给原告，双方于2010年2月24日签订了《房屋定购协议》。签订合同后原告当即在马家乡邮政局取现金19万元交给被告，签订合同第二日再次取现金2万元交给被告，被告向原告出具了收据。按照双方约定被告将原告所购买的房屋和门市交付给了原告，并将该房屋和门市的钥匙交给原告。原告进行装修，装修完毕后居住使用至今。原告多次要求被告办理过户手续，被告以各种借口推诿，以致形成纠纷。被告冯钿嵛与潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案，达川区人民法院于2017年12月22日作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，生效后被告冯钿嵛申请强制执行，达川区人民法院作出了（2019）川1703执保411号之一执行裁定、（2020）川1703执414号《公告》、《公告》张贴后，原告为此提出执行异议，经达川区人民法院作出了（2020）川1703执异132号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。综上所述，原告与被告潘雪峰、郝怀美所签订的《房屋定购协议》系双方的真实意思表示，并实际支付了购房款，已交付使用，原告装修后一直居住至今，该合同合法有效，被告潘雪峰应当协助原告办理产权过户手续，被告潘雪峰、郝芳与被告冯钿嵛之间的民间借贷纠纷不能够对抗二原告的善意行为，根据《最高人民法院关于审理民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，诉讼来院，恳请判如所请。 被告潘雪峰辩称，2010年2月24日，胡玉江、伍世容与潘雪峰签订《房屋定购协议》。房屋位于马家乡马平路39号第三号门市和一单元4楼1号住房，总价为22万元。2010年2月24日交够21万元，下欠1万元，《房屋定购协议》真实无误。 被告郝芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利。 被告冯钿嵛辩称，原告的诉讼请求不能成立，应依法驳回。理由如下：1.本案是案外人执行异议之诉，原告起诉的事实是否有排除强制执行的权益，是本案争议的焦点和事实。原告所起诉的事实，仅是与潘雪峰的合同之债，同时原告所起诉的事实也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。2.根据物权法定原则，法院查封的门市和房屋所有权人是潘雪峰，原告没有依法取得该物权，原告是2010年2月24日购买案涉门市，案涉门市抵押于2009年10月20日在堡子信用社抵押贷款，借款人是冯钿嵛，实际用款人是潘雪峰。潘雪峰承诺，如果其不偿还贷款，由冯钿嵛偿还，案涉房屋由冯钿嵛处理。为了不影响征信，冯钿嵛偿还了贷款，但没有办理解押手续；3.抵押权优先于一般债权，原告不是合法的所有人和占有人，案涉门市已经达县房管局办理抵押登记，押权优于一般债权，故原告诉称依法取得查封的房屋与客观的事实不合，原告不是合法的所有人和占有人。 原告为了支持自已的诉讼请求，向法庭提交了以下证据： 一、原告的身份证、户口簿复印件，被告身份信息。拟证明原被告身份情况。 二、房屋定购协议、收款收据明细表。拟证明原告于2010年2月24日购买了潘雪峰修建的位于达县××路××号××号××单元××楼××号住房，并通过银行转账方式向潘雪峰支付21万元购房款。 三、天然气专用收据、达县广电信息网络有限公司收据。拟证明原告购买了诉争房屋，在天然气公司、广电公司开户，该诉争房屋属于原告在占有使用、收益。 四、客户抄表记录信息。拟证明原告购买被告房屋，一直是原告在使用、消费。 五、达州市达川区法院（2019）川1703执保401号执行裁定、（2020）川1703执414号公告、（2020）川1703执异132号执行裁定。拟证明诉争房屋产生纠纷的主要原因是被告冯佃嵛与潘雪峰之间存有借贷关系，而被法院查封的事实。 被告潘雪峰对原告提交的证据没有异议。 被告冯钿嵛发表的质证意见为：对第一组证据无异议，对其他证据合法性有异议。2009年10月28日案涉门市已经在银行抵押，原告购买门市的时间是2010年2月24日，不管是天然气收据还是电视广播数据都没去看，其他不清楚。 被告潘雪峰未向法庭提交证据。 被告冯钿嵛向法庭提交了以下证据： 一、土地使用证;二、房屋它项权证;三、银行的借款凭证;四、利息还款凭证;五、潘雪峰的承诺书。拟证明案涉门市系潘雪峰所有，冯钿嵛在银行的借款由潘雪峰实际使用，潘雪峰承诺包括本案诉争门市在内的1—4#门市由冯钿嵛自行处置。 原告代理人杨波发表的质证意见为：对土地使用证信息真实性无异议。他项权证没有经过一定程序，对其三性有异议，不属于正当的合法的办理，银行应当到实地现场勘查，调查核实了解，银行办理抵押登记没有完全做到对房屋的了解，办理他项权证有不合法行为。银行贷款，从借款凭证上看是被告冯佃嵛贷款，冯佃嵛向银行贷款，应该出具判决书，而不是承诺书，可能存在虚假诉讼，我们有理由相信，借款承诺一分钱没还，说不清真实性。另外对门市进行处理的承诺是不合法的，必须经过一定程序进行保全或采取其他措施。承诺中2010年6月30日前不还清由冯钿嵛来处理，但有些门市在12月25日前已经卖了，潘雪峰没有权利处理，这一系列承诺都有异议。 被告潘雪峰对冯钿嵛提交的证据没有异议。 通过举证、质证，对无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下: 2010年2月24日，胡玉江、伍世容与潘雪峰签订《房屋定购协议》。约定潘雪峰将达县马家乡马平路39号仁和苑第三号门市和一单元四楼1号住房，以220000.00元的价格出让给胡玉江、伍世容。该协议第三条约定付款方式：第一次付款贰拾壹万元整下余壹万元领证付清。胡玉江、伍世容分别于2010年2月24日、2010年2月25日分两次向潘雪峰支付购房款共计21万元，潘雪峰将住房及诉争门市交与胡玉江、伍世容。胡玉江、伍世容于2010年先后为住房办理自来水、天然气、用电使用入户手续，2011年为住房办理有线电视收看手续。胡玉江、伍世容接收门市后，亦办理了门市的用电手续。 冯钿嵛与潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案，本院于2017年12月22日作出（2017）川1703民初3787号民事调解书，其内容为：一、被告潘雪峰、郝芳共欠原告冯钿嵛借款人民币119.6万元，此款自2018年1月1日起由被告潘雪峰、郝芳每月偿还原告冯钿嵛5万元至付清时止；二、原告冯钿嵛放弃借款利息。案件受理费15564.00元，减半收取7782.00元由被告潘雪峰、郝芳负担。2019年12月20日，本院作出（2019）川1703执保411号之一执行裁定：一、查封被执行人潘雪峰所有的位于达州市达川区××路××＃××层××＃××＃门市（所有权证号：Ｃ001922，面积245.17平方米）及住宅2层2-201（所有权证号：Ｃ001959，面积89.81平方米）、2层2-204（所有权证号：Ｃ001961，面积119.04平方米）、3层2-303（所有权证号：Ｃ001960，面积90.75平方米）、3层2-304（所有权证号：Ｃ001962，面积119.04平方米）、4层2-403（所有权证号：Ｃ001963，面积90.75平方米）。二、查封期限为三年。2020年4月21日，冯钿嵛向法院申请强制执行潘雪峰、郝芳民间借贷纠纷一案。2020年9月22日，本院发出公告，将案涉房产进行询价或评估、拍卖处置，并责令被执行人与实际占用人于2020年10月10日前迁出拍卖房屋。 同时查明：房屋登记簿业务查询结果显示，证件编号为C001922、C001959、C001961、C001960、C001962、C001963房产所有权登记在潘雪峰名下。2009年12月29日,冯钿嵛在原达县农村信用合作联社堡子信用社贷款，潘雪峰将案涉门市用于抵押，并办理了抵押登记。2011年12月27日冯钿嵛将贷款还清，但潘雪峰、冯钿嵛未办理抵押权注销登记。 另查明：胡玉江以本院查封的位于达州市达川区××路××号第三号门市属于其所有为由，向本院提出执行异议，请求法院停止执行并解除查封。本院于2020年12月15日作出（2020）川1703执异132号执行裁定：驳回案外人胡玉江的异议请求。胡玉江、伍世容对本院作出的（2020）川1703执异132号执行裁定不服，向本院提起诉讼。 本院认为，本案争议的主要焦点为：1.胡玉江、伍世容与潘雪峰签订的《房屋定购协议》是否有效；2.胡玉江对案涉三号门市享有的民事权益能否阻却人民法院强制执行。 一、关于胡玉江、伍世容与潘雪峰签订的《房屋定购协议》是否有效的问题。该《房屋定购协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。胡玉江、伍世容与潘雪峰应当按照约定全面履行自己的义务，同时根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、关于胡玉江对案涉三号门市享有的民事权益能否阻却人民法院强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案胡玉江、伍世容与潘雪峰于2010年2月24日签订《房屋订购协议》，早于本院查封时间2019年12月27日；胡玉江、伍世容按协议约定向潘雪峰支付了购房款21万元，且愿意将剩余价款1万元按照本院的要求交付执行；潘雪峰将门市交给了胡玉江、伍世容，由胡玉江、伍世容实际占有使用至今；案涉门市未能办理过户登记的原因主要是潘雪峰无钱支付税款，门市不能过户非胡玉江自身原因。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,胡玉江对诉争门市享有排除强制执行的民事权益。 三、关于冯钿嵛辩称抵押权优先于债权是否成立的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。潘雪峰将案涉门市抵押给原达县农村信用合作联社堡子信用社贷款，对抵押物享有抵押优先受偿权的是原达县农村信用合作联社堡子信用社，而非冯钿嵛，根据前述法律规定，只有原达县农村信用合作联社堡子信用社作为申请执行人时，才能对抗胡玉江提出的排除执行异议。现冯钿嵛已偿还该笔贷款，原达县农村信用合作联社堡子信用社所享有的债权已经消灭，根据《中华人民共和国民法典》第三百九十三条“有下列情形之一的，担保物权消灭：（一）主债权消灭；……”的规定，本案中冯钿嵛所称的抵押权已经消灭，只是未到房屋管理部门办理抵押权注销登记。故冯钿嵛抗辩抵押权优先于一般债权的理由不能成立。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款，第五百零九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第一款第一项、第二款，第一百四十四条规定，判决如下： 一、胡玉江、伍世容与潘雪峰签订的《房屋定购协议》合法有效； 二、不得执行位于达州市达川区××路××号××号为Ｃ001922中的第三号门市； 三、潘雪峰协助胡玉江、伍世容办理位于达州市达川区××路××号××号为Ｃ001922中的第三号门市的过户手续。 案件受理费4600.00元，由冯钿嵛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长 赵 斌 人民陪审员 毛 静 人民陪审员 王玉明 二〇二一年三月二十三日 书 记 员 梁晓阳