广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初27291号原告（反诉被告）：侯炳锐，男，1973年3月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：广州喜润酒店管理有限公司，住所地广东省广州市天河区兴盛路8号120（部位：自编之一），统一社会信用代码：91440106054520079D。法定代表人，江菊红。原告（反诉被告）侯炳锐诉被告（反诉原告）广州喜润酒店管理有限公司（以下简称“喜润公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告侯炳锐、被告喜润公司法定代表人江菊红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）侯炳锐向本院提出诉讼请求：1.解除侯炳锐与喜润公司签订的房地产租赁合同；2.喜润公司将广州市天河区兴盛路8号之一805房（即汇峰苑A座805房）返还给侯炳锐；3.喜润公司支付上述房屋2020年2月1日至5月31日期间的租金共计19200元；4.喜润公司已支付的租赁保证金10000元归侯炳锐所有；5.喜润公司支付3次更换门锁及安装的费用450元；6.喜润公司支付自2020年6月1日至实际交还房屋之日止的房屋占用费（按4800元/月的标准计算）；7.本案的诉讼费用由喜润公司承担。事实和理由：2015年12月15日侯炳锐与喜润公司签订了位于广州市天河区兴盛路8号之一805房的房地产租赁合同，合同对租赁相关事宜进行了约定。合同签订后，喜润公司交纳保证金10000元并依约支付租金。直至2020年2月喜润公司以新冠疫情影响酒店生意为由要求侯炳锐免租3个月，但双方并未达成一致，此后喜润公司拒付租金及管理费，经侯炳锐多次催收未果。侯炳锐于2020年4月20日通过微信对喜润公司发出解除合同、收回房屋的告知书。然而到了约定的2020年4月22日喜润公司既不支付房租等费用，也不将涉案房屋交付侯炳锐，于是侯炳锐当场报警备案并在物业管理处派员的见证下将房屋收回。从2020年4月22日收回该房屋的当日起至5月18日期间，喜润公司先后三次强行撬坏涉案房屋门锁（侯炳锐更换门锁的费用合计450元），并非法侵占涉案房屋致使侯炳锐至今仍无法收回、使用涉案房屋，从而造成经济损失。被告（反诉原告）喜润公司针对本诉答辩称：一、受新冠疫情影响，疫情期间涉案房屋处于事实不可用状态。喜润公司于2020年2月1日起多次主动与侯炳锐沟通并提出应对方案，但侯炳锐直至3月30日前均含糊应答及无法联系，导致双方的争议。2020年1月中旬起，新冠××疫情日趋严重，涉案房屋所在大厦物业管理单位应相关部门要求于1月底采取禁止外来人员进入的管制措施，并于2月4日要求喜润公司经营的酒店公寓停止营运，于2月9日关闭了涉案房屋的水电供应，直至5月13日才恢复水电供应及开放人员进入的限制。在此期间，涉案房屋由于外来人员不得进入且无水电供应，对于酒店公寓运营处于不可用状态。二、侯炳锐严重违反合同约定拒不退回保证金导致涉案房屋无法正常交接。根据合同约定，双方租赁关系应自2020年2月1日起受不可抗力影响自然终止，侯炳锐应退回保证金，双方不承担责任。喜润公司于2020年4月10日提出不再续租，双方于4月13日就涉案房屋退场进行交接，但双方未就租赁保证金事宜达成一致，交接未完成。后经喜润公司多次主动沟通及催促双方又于4月22日再次进行交接，但是由于侯炳锐拒不退回保证金再次导致交接未完成。侯炳锐的行为导致涉案房屋无法正常交接造成的损失应由其自行承担。三、侯炳锐在未知会喜润公司的情况下，单方面采取撬锁、私装摄像头等行为并在涉案房屋大门张贴封条，导致双方争议无法正常协商解决，涉案房屋亦在争议期间不可用。2020年5月18日，喜润公司发现涉案房屋门锁故障，原本配置门卡无法开启智能锁，故对门锁进行维修，经维修后发现门锁有被撬动的痕迹且被更换锁芯，并在涉案房屋内发现了来源不明的摄像头。另侯炳锐在涉案房屋门口张贴封条，喜润公司出于对涉案房屋处于争议期的现状考虑而未予撕毁，但亦无法再进入涉案房屋，对其进行维护及使用。被告（反诉原告）喜润公司提出反诉请求：1.侯炳锐退还租赁保证金10000元；2.本案诉讼费用由侯炳锐负担。原告（反诉被告）侯炳锐针对反诉辩称：如果喜润公司在2020年4月交还涉案房屋，租赁保证金10000元即抵作2020年2月至4月期间的租金，原租金标准计算出的应缴租金超过10000元的部分予以免除。但实际上喜润公司并未于2020年4月交还涉案房屋，故侯炳锐主张该10000元予以没收，喜润公司拖欠租金超过3个月，侯炳锐有权解除合同，收回房屋，没收保证金。经审理查明：侯炳锐系广州市天河区兴盛路8号之一805房（以下简称“涉案房屋”）的登记权属人。2015年12月25日，侯炳锐（出租方）与喜润公司（承租方）签订《房地产租赁合同》（以下简称《合同》），约定：租赁房产的地址为广州市天河区兴盛路8号汇峰苑A座805房（即涉案房屋），出租方同意将该房产出租给承租方作酒店公寓使用；租期从2015年11月25日至2020年11月24日止；保证金为10000元；租金在每【月】【季】【年】的第30日前按【现金】【银行转账】付款……合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经纪损失，出租方有权从保证金中扣除；如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达30日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，必须提前3个月以书面通知另一方……如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；租赁期间，该房产遭到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，或因不可抗力的原因造成本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任；双方约定的其他事项（手写内容）：①租期五年，从第三年起每月租金递涨壹百元即第三年租金为4600元/月，第四年租金为4700元/月，第五年租金为4700元/月等。关于租金支付方式，侯炳锐表示喜润公司应于当月1日前支付当月（自然月）租金。上述合同签订后，喜润公司向侯炳锐支付租赁保证金10000元，并支付租金至2020年1月31日。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年6月22日，侯炳锐就涉案纠纷向本院提交诉讼材料。2020年10月20日，侯炳锐及喜润公司办理涉案房屋的交接手续，双方签署《汇峰国际公寓A805房与喜润酒店管理有限公司解约房屋交接书》确认双方于当日作房屋交接，喜润公司交还备用机动钥匙1套4把、房卡3张，已补交至2020年10月20日止水电物业费合计266元给侯炳锐等。双方就涉案纠纷的沟通情况均向本院提交微信聊天记录予以证明（聊天双方为侯炳锐及喜润公司的法定代表人），经双方确认的微信聊天记录显示如下内容：1.2020年2月1日，喜润公司发出“侯先生.新年好，非常抱歉！目前受疫情不可抗打击，我们从1月份元旦一过就面临订单开始全额退款，国家控制人员流动，必须呆在家里，歇业艰难的熬完1月份，1月份各项开支照常付，发了工资和物业管理费到目前都没有经济来源付租了，面对几十间空置的房间没有客人来住，求援您给予减免2月，3月份的租金过度难关，待疫情好转，回复正常运营，我们会尽快恢复付租，不是针对您一个业主，希望您能理解帮我们过渡难关”；2.2020年3月30日，侯炳锐发出“想问一声：房租怎么办？”，喜润公司回复“侯先生，非常抱歉！房租有两月的（2月，3月的）目前这个环境下付不了，4月份恢复付租”，侯炳锐复“江经理：你支付不了，那怎样解决这问题？”、“2,3月份的房租如何支付？”“我每个月都要向银行支付贷款的，你看看怎样解决这个问题？？？”、“明天应该是要支付4月份的房租了？”，喜润公司回复“是的。这期间房子不能不能住人，目前除了两户提前解约退回押金，已在物业做了交接。其余都是免两个月房租携手共度困境，后续开始还有几个月缓冲期需要我们自己坚持走过，不能辜负许诺帮助我们渡过困境的业主们。除了感谢业主们不知还能说什么！”，侯炳锐回复“我们也是每个月都要还银行贷款，银行可没有任何的宽限政策啊！你说怎样解决这个房租问题吗？”，喜润公司回复“抱歉！这次疫情现金流全填空1月份，全部的店都耗在一起了……”；3.2020年4月4日，侯炳锐发出“请在本月10号前将所欠租金交齐，收不到租金我们会将房子收回！”；4.2020年4月9日，喜润公司发出“侯先生，您好。您什么时候方便过来，我们当面沟通可以吗？”，侯炳锐回复“你与我老婆沟通就行”；5.2020年4月14日，侯炳锐发出“尊敬的租户：江菊红女士你好！按照我们2015年11月签订的，《房产租赁合同》，您需要在本月15日之前一次性缴清拖欠我方的房租12250元整，如果本人未在上述规定时间内收到足额的租金，本人会默认您为单方面违约，并会将房屋转租他人，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。特此通知！广州天河区兴盛路8号汇峰苑A座805房，业主侯炳锐，2020年4月14日”；6.2020年4月20日，侯炳锐发出“江菊红租客：下午好！由于你欠租已经超过两个多月（2020.2至今）已违反合同规定。我方按合同约定决定收回房屋。请你后天（即2020年4月22日）下午三时过来汇峰苑805房做好房屋的相关交接手续，谢谢”，喜润公司回复“好的，后天下午15:00到”；7.2020年4月22日，侯炳锐发出“我已到汇峰苑大堂！”，喜润公司回复“好的，我到了A805房间了，我下来接您”；8.2020年5月4日，侯炳锐发出“江菊红租客：再次在此告知你：自2020年2月起至今已超过三个月没有缴交房租、房租超过了人民币14400元。按合同约定、你已经违约，经过催交多次至今仍未缴交房租，所以我按合同违约决定收回房屋的使用权！因为你的违约尚欠三个月的房租，于是决定没有你的保证金10000元……”；9.2020年5月13日，侯炳锐发出“江菊红租客：我再次再一次严正地警告你：你已经是第二次故意损坏我位于兴盛××××房的门锁，我将保留追究你刑事责任的权利。由于你从2020年2月至今已经欠租超过14400元，也欠交物业管理费，经多次催租至今仍未缴交，已经违反合同约定，我方决定收回房屋使用权，同时没收你的押金人民币10000元……”；10.2020年10月16日，侯炳锐发出“我刚刚过来汇峰苑A805房查房，证实你喜润酒店还是正常营业的，与你今天在庭上所说的一直封存是不是存在说谎呢？”、“我刚刚跟物业上去敲门也照了相，我发给你看看！”，侯炳锐随即发出照片一张，显示房屋有人员使用，其后喜润酒店回复“16号开庭回来我们进房间进行了检查和打扫，准备明天和你们的交接，刚好16号用房紧张，就安排了客人进去休息。这并不影响我们明天的交接。更不存在撒谎，请你注意言语”。本案审理过程中，侯炳锐为证明其主张向本院提交以下证据予以证明：1.微信聊天记录（侯炳锐称聊天双方为侯炳锐及开锁人员，显示对方于2020年4月22日表示“侯哥，可以开锁，和换锁”，于2020年4月29日表示“你房子已经是给人开锁和换锁，我已经给你开锁换锁了，钥匙已给你老婆……”，侯炳锐于2020年4月22日、4月29日及5月14日分别向对方转账支付150元，对方均已收取），拟证明侯炳锐更换门锁及支付的费用；2.手机拍摄视频（无法出示原始载体，拍摄时间分别为2020年4月22日、4月29日、5月14日），拟证明侯炳锐收回涉案房屋及换锁的情况，双方原定于2020年4月22日下午办理房屋交接手续，但因对租金结算没有谈妥导致没有交接成功，侯炳锐遂对涉案房屋大门换锁处理；3.监控视频（无法出示原始载体），拟证明喜润公司强行撬锁、非法侵占涉案房屋。经质证，喜润公司对于上述证据的真实性均不予确认。喜润公司为证明其相关主张向本院提交以下证据：1.“汇峰苑酒店公寓群”微信聊天记录截图（无法出示原始载体，显示微信备注名为“汇峰物管小潘德荣”的人员于2月4日发出“接到派出所领导通知，特别强调，这段时间禁止开放房间出租，住旅客，全部禁止陌生外来人员进入a栋居住”，其后该人员还发出“接到派出所领导严厉通知，特别强调，你们的酒店房间要自觉停水停电，不能接待客人，否则会依法追究责任”），拟证明涉案房屋所在汇峰苑内有大量类似酒店公寓的租户，疫情防控期间政府出台了酒店公寓经营的相关文件，物管工作人员都会在群里及时发布；2.涉案房屋照片（无法出示原始载体，喜润公司表示拍摄时间为2020年5月20日，显示房屋大门张贴有封条），拟证明涉案房屋被侯炳锐张贴封条无法进入，于争议期间处于实际不可用状态。经质证，侯炳锐均对前述证据真实性有异议，对证据1表示据其了解疫情防控期间政府并没有就酒店公寓的经营下发正式书面文件；对证据2表示其在2020年5月14日更换涉案房屋门锁后，物业管理公司张贴封条，直到2020年5月18日喜润公司更换门锁、撕掉封条，之后就没有再张贴封条。本案审理过程中，双方还就相关问题发表如下意见：1.关于涉案房屋大门门锁的更换问题，侯炳锐及喜润公司均确认门锁分为电子卡刷卡部分及实体钥匙开启部分，两部分相互独立、互不影响，用电子卡刷卡或者用实体钥匙均可以独立开启大门；侯炳锐表示其于2020年4月22日下午对大门的锁芯进行更换准备另行出租涉案房屋，在出租房屋前发现房屋大门无法打开，遂于2020年4月29日对锁芯再次进行了更换，其后再次发现钥匙无法打开大门，又于2020年5月14日第三次对锁芯进行更换，该次更换后其于5月18日发现喜润公司更换了门锁，故报警处理，此后未再前往涉案房屋进行查看，另其三次更换大门门锁均是对实体钥匙开启部分的锁芯进行更换，没有破坏电子卡刷卡的部分；喜润公司表示其均是使用电子卡刷卡进入，在侯炳锐于2020年4月22日及5月14日更换锁芯后其发现实体锁的锁盖有异样，于是分别在4月25日及5月18日对侯炳锐更换的锁芯进行调整，使得大门门锁仅受电子卡控制，不受实体钥匙的控制，后双方于5月18日前往派出所谈话，此后其偶尔会前往涉案房屋查看，但并未将房屋另行出租，且在其于2020年5月20日正常巡查时发现房屋被张贴封条。2.关于双方就涉案房屋租金减免的沟通情况，双方均确认于2020年4月22日时双方未就租金减免方式达成一致，故当日未进行房屋交接。3.关于涉案房屋所在物管公司或街道等部门有无采取疫情防控措施导致涉案房屋无法使用的问题，喜润公司表示在2020年2月初社区民警及物管公司对涉案房屋进行停水停电，直到4月25日才恢复供水供电，物管公司对于进入涉案房屋所在大厦的人员均会进行登记，从2020年2月初开始就禁止外来人员进入涉案房屋所在的大厦，涉案房屋也实际上处于无法正常出租收益的情况，直到2020年5月13日才解除限制；侯炳锐表示对于停水停电的情况不清楚，对于外来人员禁止进入涉案房屋所在大厦的情况，据了解在4月进入涉案小区时只是测量了体温，并没有其他的限制。本院认为：侯炳锐与喜润公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。侯炳锐及喜润公司通过订立《合同》就涉案房屋成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，侯炳锐已于双方签订《合同》后履行了交付涉案房屋的义务，喜润公司亦占有使用涉案房屋，喜润公司亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺，反之其在侯炳锐更换门锁后亦自行更换门锁进而继续占有使用涉案房屋直至2020年10月20日，综上，本院认为新冠××疫情的影响未达到喜润公司无法实现合同目的并解除合同的程度，亦对喜润公司所称涉案房屋在争议期间不可使用的答辩意见不予采纳。关于侯炳锐诉请解除双方签订的《合同》以及要求喜润公司返还涉案房屋的诉请。根据前述查明，双方已于2020年4月22日就解除租赁合同法律关系达成合意，仅是就解除的法律后果未能协商一致而导致未能办理交接手续，故可以认定涉案《合同》已于同日解除，其后双方于2020年10月20日办理了涉案房屋的交接手续，故对于侯炳锐上述诉请均不予支持。在《合同》履行过程中，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，喜润公司已支付涉案场地的租金至2020年1月31日。根据侯炳锐的陈述，喜润公司需于2月1日前支付2020年2月期间租金，而该期间租金的约定支付期间恰逢中国传统农历新年假日期间，双方均确认喜润公司已通过微信与侯炳锐沟通减免租金事宜，但双方就此并未达成一致。对于上述情况，本院认为喜润公司于不可抗力事由发生后已经以合法形式及时向侯炳锐提出申请，相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在上述租金支付期限之前，故对于侯炳锐要求喜润公司按照4800元/月的标准支付2020年2月1日至实际交还房屋之日止的租金及占用费的诉请，本院从公平原则出发作出如下认定：1.对于2020年2月1日至2020年5月18日期间的租金和占用费，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜，本院酌情判令喜润公司按照2400元/月[4800元/月×50%]的标准向侯炳锐支付上述期间的租金和占用费共计8593.55元[7200元（2400元×3个月）＋1393.55元（2400元÷31日×18日）]；2.对于2020年5月19日至2020年10月20日期间的占用费，因双方已就合同的解除达成合意，侯炳锐亦以更换涉案房屋大门门锁的方式欲自行收回涉案房屋，喜润公司作为承租人则负有将涉案房屋交还出租人的义务，在此情况下，喜润公司却多次自行更换门锁继续占有使用涉案房屋明显存在恶意，故本院判令喜润公司按照4800元/月的标准向侯炳锐支付上述期间的占用费共计26012.9元[2012.9元（4800元÷31日×13日）＋24000元（4800元×5个月）]。综上，喜润公司应向侯炳锐支付2020年2月1日至2020年10月20日期间的租金及占用费合计34606.45元（8593.55元＋26012.9元）对于侯炳锐超出上述部分的诉讼请求不予支持。关于涉案房屋的租赁保证金的处理问题。如上所述，喜润公司在双方合意解除合同后继续占有使用涉案房屋存在恶意，结合《合同》中相关约定，对于侯炳锐要求没收租赁保证金的诉请予以支持，对于喜润公司的反诉请求予以驳回。关于侯炳锐要求喜润公司支付更换门锁及安装费用450元的问题。本院认为，双方《合同》中并未就该款项的承担进行约定，且本院已判令侯炳锐没收喜润公司已支付的租赁保证金10000元，该款项已足以弥补侯炳锐上述损失，故本院对其再行诉请要求喜润公司支付上述费用不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广州喜润酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）侯炳锐支付2020年2月1日至2020年10月20日期间的租金及占用费合计34606.45元；二、原告（反诉被告）侯炳锐没收被告（反诉原告）广州喜润酒店管理有限公司已支付的租赁保证金10000元；三、驳回原告（反诉被告）侯炳锐的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）广州喜润酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1200元，由原告（反诉被告）侯炳锐负担155元，被告（反诉原告）广州喜润酒店管理有限公司负担1045元；反诉受理费25元，由被告（反诉原告）广州喜润酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  黎粤花人民陪审员  朱翠金二〇二一年三月十日书 记 员  谢丽军