江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终961号上诉人（原审原告）：蒋善利，男，1974年8月24日出生，汉族，居民，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：伏栋，北京市众天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东台市明盛置业有限公司，住所地江苏省东台市东台沿海经济区港城大道68号。法定代表人：谢加盛，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜珉珉，江苏峰路律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾秀梅，江苏峰路律师事务所律师。上诉人蒋善利因与被上诉人东台市明某置业有限公司（以下简称明某公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2020）苏0981民初673号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蒋善利上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审，支持蒋善利在一审时所提出的所有诉讼请求；2.一、二审诉讼费由明某公司承担。事实与理由：蒋善利在一审期间提交的证据已经就案涉房屋的溢价款做出了明确的约定，明某公司扣除41800元，是没有事实和法律依据的。一、邱某为明某公司的销售人员，代表明某公司与蒋善利沟通，其所做的承诺和义务应当由明某公司承担。1.邱某的微信名称为“西湖墅园-邱某”，该微信名称包括明某公司开发的楼盘。邱某开庭作证陈述其为江苏强某有限公司东台分公司（以下简称强某公司）的销售人员，与其微信名称相矛盾。2.蒋善利与邱某的快递往来中的地址均为明某公司的西湖墅园所在地。3.从蒋善利与邱某微信聊天记录中可以看出，蒋善利与明某公司关于房屋买卖的价格等重要决定都是通过邱某与蒋善利沟通，需要蒋善利签订的文件也均是通过邱某的微信发给蒋善利。且微信聊天记录中，没有任何体现邱某是强某公司的人员，或者其他非明某公司人员的信息。4.蒋善利与邱某的通话记录可以看出：邱某一直代表明某公司与蒋善利沟通；邱某提到的“董事长”“领导”均为明某公司的人员。5.邱某在庭审中的证词不具有证明力并且前后矛盾不符合正常的逻辑。邱某作为明某公司的员工和销售人员，其与明某公司有巨大利益，受到明某公司管理，所以其所述缺乏公正性，法院不应当采信；邱某主张其为强某公司的员工，但没有提供任何证据来证明所述事实，也没有进行合理解释。并且之后又说其代理很多房屋销售，对于在强某公司也只是帮忙，强某公司也没有给工资等等，前后矛盾。6.邱某的行为代表明某公司。在明某公司开具给蒋善利的购房款收据，有明某公司的盖章，该购房款收据中的手写字均为邱某书写。蒋善利从明某公司购买涉案房屋也是通过邱某购买。在第一次开庭时明某公司承认邱某为其销售人员，并且在前两次开庭时，均未提出邱某是强某公司的员工，或者是第三方公司，或者是合作关系。邱某作为房屋销售顾问，其与蒋善利沟通房屋事实是在其本职工作范围之内。除邱某之外明某公司并无其他人与蒋善利沟通。与邱某聊天中的往来账目，全都是从明某公司的银行账户进出，足以证明是明某公司的行为。7.涉案房屋为蒋善利委托明某公司出售。虽然双方没有签订书面的房屋销售和委托销售合同，涉案房屋起诉前已经取得商品房预售许可证，蒋善利也支付了价款。在双方的微信聊天记录中，也对所涉及的具体房屋、具体的价格等做了具体的约定，同时结合退房申请、收条、涉案房屋的售出时间等证据，完全可以证明是蒋善利委托明某公司销售。蒋善利并非主张请求明某公司承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，而是主张双方通过微信聊天记录和电话中所作出的约定。二、蒋善利与明某公司对涉案房屋的溢价款进行了约定，明某公司扣除41800元的利息是非法的。在蒋善利所提供的证据中双方对房屋的溢价款进行了明确的约定，明某公司扣除41800元的利息是没有经过蒋善利同意的，也没有任何法律和事实的依据。1.从双方微信聊天记录中可以看出双方明确约定，涉案房屋不得低于每套90万售出，所有的税费等均不由蒋善利承担，如果高于90万卖出，多出部分蒋善利也不主张。而实际情况是明某公司以92万元卖出案涉房屋。2.明某公司非法扣除41800元，蒋善利主张该款项是有依据的。从双方微信聊天记录中可看出，至少在2019年10月22日之前明某公司是没有提出要扣除利息的，明某公司要求蒋善利提供的收条中退款金额为102万元，并没有说要扣除利息。直到2019年10月28日，明某公司非要扣除41800元的利息。3.明某公司通过银行一共退给蒋善利978200元，扣除了41800元利息。蒋善利与明某公司是委托商品房买卖关系，并无其他的需要明某公司赠予的情形，所以明某公司抗辩站不住脚，一审法院的认定也是错误的，损害了蒋善利的利益。被上诉人明某公司辩称：1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2.邱某并非我公司员工，楼盘请销售卖房是惯例，邱某只是在帮明某公司卖房子。从一审查明的事实，邱某不仅帮明某公司卖房，还帮其他单位或个人卖房，甚至也帮蒋善利私下卖房。邱某与蒋善利之间恶意串通，损害明某公司权益的行为，明某公司不予认可。3.在一审庭审中，邱某到庭作证，也说明其与蒋善利的沟通明某公司不知情，邱某仅代表其本人的意思，与明某公司无关。4.蒋善利与邱某从未就41800元进行任何约定，蒋善利声称明某公司扣除费用也非事实，蒋善利的诉求无事实和法律依据。蒋善利向一审法院提出诉讼请求：1.判令明某公司向蒋善利退还剩余房款41800元；2.判令明某公司向蒋善利支付资金占有损失（计算方式如下：以41800元为基数，自2019年11月15日起，按照中国人民银行贷款基准利息的标准计算至实际付款之日）；3.诉讼费由明某公司承担。一审法院经审理查明：东台市沿海经济开发区“西湖墅园”房屋系明某公司开发。2017年，明某公司收到蒋善利、应某支付的案涉房屋19幢1、2室部分购房款780000元，其中，蒋善利分别于2017年10月6日付款340000元，于10月17日付款100000元；应某于2017年10月6日付款340000元（后应某将相关房屋权利转让给蒋善利）。但双方并未签订购房合同，也未网签备案。后蒋善利向明某公司申请退房，明某公司合计退款978200元。蒋善利认为明某公司应退1020000元，少退了41800元房款，故诉至一审法院提出如前诉讼请求。一审法院另查明，明某公司已于2017年9月18日取得案涉房屋预售许可证，并于2019年已将案涉房屋合法出售给第三人。一审庭审中，邱某出庭作证：其并非明某公司工作人员或销售人员，其从事房屋中介，是帮助蒋善利卖房，其与蒋善利的微信聊天记录仅代表本人的意思，与明某公司无关。一审法院认为，当事人对自己提出的主张所依据的事实应当提供证据加以证明。结合本案，蒋善利与明某公司之间就案涉房屋并未签订购房合同，也未网签备案；蒋善利所缴房款是总价的一半，后蒋善利要求退房，现就溢价款归属发生争议；庭审中，双方对应退还房款的陈述并不一致；从蒋善利提供的现有证据看，蒋善利无法证明双方就案涉房屋剩余溢价款41800元进行约定；蒋善利所缴购房款仅占一半，所获取的溢价款已超过80%，明某公司的主张并不损害蒋善利的利益。蒋善利诉请明某公司退还溢价款41800元及相应资金占有损失无事实和法律依据。综上，一审法院对蒋善利的诉求不予支持。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：驳回蒋善利的诉讼请求。案件受理费946元，由蒋善利负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒋善利提交:有明某公司章印和邱某作为经办人签字的收据一份，证明邱某系明某公司员工。对此，明某公司质证认为：对证据真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议，该份证据恰恰证明案涉房屋是邱某作为销售人员或者中介经办的，并不能证明邱某是被上诉人的员工。本院认为，蒋善利提交的证据真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。本案蒋善利于2017年10月与明某公司约定购买东台市沿海经济区西湖墅园19幢1室和19幢2室的房屋，并支付约定房款的50%，即78万元。双方未签订书面购房合同，也未进行网签备案，更未办理房屋过户手续，根据法律规定，蒋善利并未成为案涉房屋的所有权人。明某公司在蒋善利同意的情况下将房屋出售给第三人，2019年10月22日蒋善利亦向明某公司出具《退房申请》，应当视为蒋善利与明某公司达成合意，不再继续履行原购买案涉房屋的约定。关于蒋善利是否有权主张明某公司向其返还41800元款项问题。本院认为，蒋善利未提交充分证据证明邱某是明某公司的员工，即使蒋善利认为邱某代表明某公司与其协调处理卖房等相关事宜，但从其提交的与邱某微信沟通等证据分析，蒋善利的意思表示是单方面的，并未得到邱某明确具体的同意意见。另外，蒋善利交付案涉房屋19幢1、2室部分购房款780000元，明某公司已合计向蒋善利退款978200元，多退的款项是明某公司对其利益的处分，且对蒋善利有益。现蒋善利无证据证明与明某公司有返还41800元款项的书面约定，也未能提供其他双方就该问题达成一致意见的证据。故，上诉人蒋善利提出明某公司应向其返还41800元款项因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人蒋善利的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费946元，由蒋善利负担。本判决为终审判决。审 判 长 王迎付审 判 员 孙曙光审 判 员 郑娟娟二〇二一年三月三十日法官助理 徐 平书 记 员 唐 舒