山西省夏县人民法院   行政判决书   （2021）晋0828行初11号   原告：赵占民，男，1955年12月25日出生，汉族，住山西省平陆县。   委托诉讼代理人：秦慧芳，山西旭辰律师事务所律师。   被告：平陆县住房和城乡建设管理局，住所地平陆县傅岩路南5号。   法定代表人：关兵役，该局局长。   出庭行政机关负责人：赵军哲，该局党组成员。   委托诉讼代理人：王海燕，该局房产所所长。   委托诉讼代理人：赵安生，该局法律顾问。   第三人：运城市博炬房地产开发有限公司。   住所地：盐湖区禹都大道禹香苑小区8栋1单元502室。   法定代表人：谢博华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：张江波，山西瀛航律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨卓璇，山西瀛航律师事务所实习律师。   第三人：运城市博炬房地产开发有限公司平陆县分公司。   住所地：平陆县古虞路中段。   负责人：谢博华,该公司总经理。   委托诉讼代理人：张江波，山西瀛航律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨卓璇，山西瀛航律师事务所实习律师。   第三人：郭存恩，男，1971年4月11日出生，汉族，住宁夏盐池县。   委托诉讼代理人：赵晓娟，山西隆诚(忻州)律师事务所律师。   原告赵占民诉被告平陆县住房和城乡建设管理局（以下简称平陆县住建局）、第三人运城市博炬房地产开发有限公司（以下简称博炬公司）、第三人运城市博炬房地产开发有限公司平陆县分公司（以下简称博炬平陆分公司）、第三人郭存恩撤销商品房买卖合同备案登记一案，本院于2020年7月13日作出(2020)晋0828行初8号行政判决，撤销被告平陆县住房和城乡建设管理局于2017年11月27日为第三人运城市博炬房地产开发有限公司平陆县分公司与第三人郭存恩办理的商品房买卖合同（预售）（合同编号分别为PLX17000307-PLX17000320）的备案登记。宣判后，第三人郭存恩不服，向运城市中级人民法院提起上诉，二审法院审理认为，本案中原、被告及第三人因多个行政登记行为发生纠纷，一审法院对当事人间因多个行政登记行为发生纠纷分别登记立案，并经当事人各方同意合并审理，符合法律规定。但一审法院就受理的（2020）晋0828行初8号一个行政登记案件，同登记行政行为对象不同的其他13个行政登记案件合并审理，作出一个行政判决，违反法律规定。本案应当分别立案，分别制作法律文书，原审违反法定程序。于2020年11月3日以（2020）晋08行终399号裁定，撤销本院（2020）晋0828行初8号行政判决，发回本院重新审判。本院依法另行组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理，原告赵占民及其委托诉讼代理人秦慧芳、被告平陆县住建局的出庭行政机关负责人赵军哲、委托诉讼代理人王海燕、赵安生，第三人博炬公司、第三人博炬平陆分公司共同委托诉讼代理人张江波、杨卓璇，第三人郭存恩及其委托诉讼代理人赵晓娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   因本院审理的（2020）晋0828行初9-21号案件与本案各诉讼当事人相同，诉讼标的及所诉行政登记行为同类，经征询各当事人同意，本院决定将上述案件同本案合并审理，各方当事人同意在本案审理过程中对与上述案件有关的证据一并举证质证，各当事人阐释的意见及于上述登记的案件。   原告赵占民诉称，2002年12月13日，赵占民基于出让方式取得平陆县城西大街检察院南（宗地号G3201201392）的土地使用权，并办理了国有土地使用证。为建综合商住楼，赵占民与博炬公司分别于2013年11月5日、2014年4月13日签订了《开发建房合同书》、《土地使用权转让合同》，约定博炬公司不需要现金支付转让款，开发的商住楼一层、二层、三层置换给赵占民。同时还约定博炬公司未全面履行合同义务时不得利用该转让的土地使用权担保、抵押、设定其他权利。合同生效后，赵占民将土地过户给博炬平陆分公司，后因博炬公司及博炬平陆分公司未交付房屋，赵占民于2018年9月11日诉讼至运城市中级人民法院。诉讼中，郭存恩要求以第三人身份参加诉讼，赵占民这时得知博炬平陆分公司将置换给赵占民的楼层分成十四套面积不等的房屋，于2017年11月26日与郭存恩签订了商品房买卖合同（预售），将合同在平陆县住建局进行了备案登记。平陆县住建局未尽审慎审查义务，备案登记行为与生效的民事判决不符，应予以撤销，故提起行政诉讼。请求：1.撤销被告平陆县住建局办理的商品房买卖合同（预售）（合同编号为PLX17000307）的备案登记；2.判令被告平陆县住建局承担本案诉讼费用。   原告向本院提交的证据：1.开发建房合同书；2、国有土地使用权出转让合同；3、2002年12月13日国有土地使用权出让合同；4、2008年3月28日国有土地使用证；5、建设项目选址意见书；6、建设用地规划许可证；7、建设工程规划许可证；8、2014年007号土地使用证；9、运城市中级人民法院（2018）晋08民初217号民事判决书及生效证明；10、山西省高级人民法院（2020）晋民申449号民事裁定书；11、孙龙平、林绍剖证明；12、孙龙平证明商品房屋买卖合同签合同的卖房人“姚旺”时郭存恩的雇主；13、杨恩赞的证明材料；14、王永生的证明材料；15、常务副县长张孝木、副县长赵甲义、原住建局局长周景轩、法律顾问王永生见证；16、杨安；17、商品房买卖合同（预售）；18、谢博华举报郭村恩的材料；19、印章移交协议书；20、博炬公司及博炬平陆分公司法人谢博华在运城中院的答辩意见；21、谢博华的情况说明；22、商品房买卖预售许可证；23、住建局“关于博炬琦萌公寓高巍信访事项的回复”文件。   被告平陆县住建局辩称，一、被诉的商品房买卖合同（预售）备案登记行为，只是对房地产开发企业与购买方所签订的房屋预售合同进行登记、存档，并不对合同所出售的房屋产权进行登记，该行政行为对原告的权利和义务不产生任何实际影响，故不属于行政诉讼的受案范围。1.《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条和《城市商品房预售管理办法》第10条已明确登记备案行为是对商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查，或者将商品房预售合同在互联网上予以公示，是一种事实状态的记载，是对商品房开发企业与购房人签订的商品房买卖合同作出的存档备查的管理型行为。2.预售合同备案登记与房屋权属登记不同，不具有登记对抗的效力，不产生物权效力，没有侵害原告的财产权。根据《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记是指房屋登记机构将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，而登记备案通常在网络上即可完成。被诉行为不具有登记对抗效力，不产生物权效力，不属行政受案范围。二、上述被诉备案登记行为是依据相关法律的规定，严格按照备案登记流程审查实施的，原告诉称答辩人未尽审慎义务缺乏事实依据和法律依据。房地产开发企业与购买人订立商品房买卖合同，是他们平等主体之间的民事活动，并非答辩人行政管理的范畴，故答辩人在作出案涉合同备案登记的行政行为时不负有对平等的民事主体之间签订预售合同的市场交易行为审慎审查的义务，也无权确认他们之间买卖行为的效力。   被告为证明其行政行为的合法性，在法定期间内向法庭提交了1.第三人博炬平陆分公司与第三人郭存恩间签订的商品房预售合同，共计十四份（合同编号分别为PLX17000307--PLX17000320）。2.平陆县发展和改革局文件平发改投发〔2015〕114号文件；3.博炬平陆分公司申请预售合同登记备案时出具的营业执照、授权委托书、法定代表人身份证明、法定代表人个人身份证复印件、受托人个人身份证复印件、申请备案登记表。   被告提供的法律依据为《城市商品房预售管理办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》。   第三人博炬公司及第三人博炬平陆分公司述称，1.博炬琦萌公寓是博炬公司与原告共同开发建设的，2013年原告与博炬公司约定共同开发商品楼，依照合同约定原告将自己拥有的土地过户给博炬公司，博炬公司将开发商品楼的一到三层给原告作为转让土地的条件；2.姚旺是郭存恩的下属，博炬平陆分公司对签订商品房预售合同并不知晓，也未收到郭存恩的购房款，没有委托姚旺办理备案登记的行为；3.郭存恩对博炬公司将1-3层房屋置换给原告的情况是清楚的。登记备案行为博炬公司不予认可。   第三人博炬公司和第三人博炬平陆分公司未提交证据。   第三人郭存恩述称，1.商品房预售和合同登记备案行为不属于行政诉讼受案范围，依法应驳回赵占民的起诉。商品房预售合同登记备案是行政部门对商品房开发企业和购买人之间签订的预售合同予以登记、存档备查的行为，是对事实状态的记载，是一项行政管理措施，不对相关当事人创设任何权利义务，不具备登记对抗的效力。原告作为本案登记商品房预售合同当事人以外的第三人没有登记在先的商品房预售合同，也没有能够证明商品房物权的任何凭证，根本不可能因本案登记备案行为影响到权利义务；2.赵占民不符合《行政诉讼法》第二十五条规定的原告主体资格，依法应当驳回赵占民的起诉。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。如上所述，本案登记备案行为对原告的权利义务不产生实际影响，原告通过两份合同《开发建房合同》、《土地使用权转让合同》以及认定合同有限的民事判决书证明其利害关系人的身份是没有事实和法律依据的；3.原告赵占民提起行政诉讼已经超法律规定的起诉期限，依法应当驳回赵占民的起诉；4.平陆县住建局的备案登记行为，证据确凿，适应法律、法规正确，符合法定程序。综上，原告赵占民提起行政诉讼要求撤销第三人间的商品房预售合同登记备案行为，不符合《行政诉讼法》规定的起诉条件，而且已经超过法律规定的起诉期限，依法应当驳回起诉。   第三人郭存恩向法庭提交的证据：1.2015年11月17日由运城市博炬房地产开发有限公司平陆县分公司盖章，谢博华本人签字的承诺书；2.2015年11月17日由运城市博炬房地产开发有限公司平陆县分公司盖章，谢博华本人签字的保证书；3.法人授权委托书；   经庭审质证，被告对原告证据的真实性无异议，不同意原告的证据的证明目的；第三人博炬公司和第三人博炬平陆分公司对原告证据的真实性无异议；第三人郭存恩对原告的证据不予认可。原告对于被告超过举证期限的证据不予质证，第三人博炬公司和第三人博炬平陆分公司对被告提交证据中的登记申请表和授权委托书上加盖的公章有异议，授权委托书的真实性有异议。第三人郭存恩对于被告证据没有意见，不认可第三人博炬公司和第三人博炬平陆分公司对于公章的异议。   依据当事人提供的上述证据，结合各方质证意见，经审理查明：2013年11月5日、2014年4月13日，原告赵占民与运城市博炬房地产开发有限公司、运城市博炬房地产开发有限公司平陆分公司分别签定《开发建房合同书》、《土地使用权转让合同》。《开发建房合同书》载明：甲方在青年路原检察院南有一块3.84亩的土地，乙方愿意在该土地上投资建造一座综合商住楼，经双方协商达成以下协议。一、甲方同意提供上述所指的土地使用权过户给乙方，乙方负责在该地上临街开发一幢商业、住宅综合楼……三、1、甲方无偿提供土地，及土地手续。2、乙方无偿给甲方商住楼所有一层、二层、三层……10、因乙方原因致工程停工，已基本完工属甲方的一、二、三层......,甲方有权对外出租、转让、出售和使用……。《土地使用权转让合同》第七条载明:依据双方2013年11月5日签订的开发建房合同书第三条的约定，乙方不需要现金支付转让款以开发的房屋折抵。1、甲方无偿提供土地，及土地手续。2、乙方置换给甲方商住楼所有一层、二层、三层（按评审方案的建筑面积确定）……。7、乙方应当在2016年元旦30日前将合同约定的房屋交付甲方正常使用……。按照上述合同约定，赵占民将土地使用权过户给了博炬平陆分公司，博炬平陆分公司于2014年4月23日取得上述土地的使用权证，并开发建设平陆博炬琦萌公寓。同时按照约定，博炬平陆分公司应于2016年元旦30日前将合同约定的房屋交付原告赵占民。   2017年11月26日，第三人郭存恩与博炬平陆分公司间的《商品房买卖合同》（预售），购得该商住楼的一、二、三层共计14套房屋，并于2017年11月27日为上述14套房屋在被告平陆县住建局办理了《商品房买卖合同》（预售）备案登记，（合同编号分别为PLX17000307--PLX17000320）。   2018年1月18日，原告赵占民因合资、合作开发房地产合同纠纷一案向平陆县人民法院起诉第三人博炬公司及博炬平陆分公司，第三人郭存恩以有独立请求权的第三人申请参加诉讼。后因第三人郭存恩提出管辖权异议，此案由运城市中级人民法院于2019年9月2日一审以（2018）晋08民初217号民事判决书，确认原告赵占民与第三人博炬公司及平陆分公司签订的《开发建房合同书》、《土地使用权转让合同》为有效合同审结。2020年7月20日山西省高级人民法院以（2020）晋民449号民事裁定书裁定驳回第三人郭存恩对运城中院上述判决的再审申请。   本院认为，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。本案原告赵占民与博炬公司、博炬平陆分公司签定《开发建房合同书》、《土地使用权转让合同》，根据合同约定原告赵占民将自己拥有使用权的土地转让给第三人博炬平陆分公司开发建设商住楼，第三人博炬平陆分公司在完成商住楼的一、二、三层施工建设后，该一、二、三层房屋即应为原告赵占民所有，第三人博炬平陆分公司应当配合原告赵占民完成相关房屋产权登记手续。因双方对上述合同约定的内容并无争议，运城市中级人民法院又对上述双方间的合同给予了效力确认，因此本院确认原告赵占民对上述一、二、三层商住楼具有合法的权利主张，其对被告平陆县住建局对由第三人郭存恩与博炬平陆分公司就上述楼层上的房屋间的《商品房买卖合同》（预售）予以备案登记的行政行为有利害关系，是行政行为的利害关系人，具备原告的诉讼主体资格。   同时，虽然被告平陆县住建局备案登记的《商品房买卖合同》（预售）上的签章为第三人博炬平陆分公司的印章，但庭审中博炬公司及博炬平陆分公司明确否认与第三人郭存恩签定上述《商品房买卖合同》（预售），否认向被告平陆住建局申请办理备案登记行为。因此，关于被告对上述《商品房买卖合同》（预售）进行备案登记行政行为合法性的问题。本院认为，商品房预售合同备案登记是国家加强房地产市场监管，完善商品住房买卖合同管理，维护住房消费者合法权益的重要管理制度。行政机关在行政行为作出以前以及事后均应对基本的事实依据进行审查，以确保行政行为正确。本案原告赵占民就被告的备案登记行政行为提出意见，第三人博炬公司及博炬平陆分公司又明确否认其与第三人郭存恩签定《商品房买卖合同》（预售），并否认向被告平陆住建局申请办理备案登记。因此，被告平陆县住建局就应当及时审查并正确审核上述备案登记行为的正确性，以便自行纠正。但被告在本案审理过程中及答辩、陈述时并不认为其行政行为有不当之处，也无对该行政行为再行审查的意思表示。本院基于被告的意见，结合本案原告赵占民对本案诉讼标的拥有的正当权益，及第三人博炬公司及博炬平陆分公司庭审中的明确意见，本院确认被告平陆县住建局对上述《商品房买卖合同》（预售）办理的备案登记行为没有尽到合法、严格、审慎的审查责任，其备案登记的行政行为不能认定为正确，依法应当予以撤销。被告平陆县住建局及第三人郭存恩关于被告平陆县住建局的备案登记行为，事实清楚、程序正确，备案登记行为不应撤销、原告赵占民不具有原告诉讼主体资格、备案登记行为不是权属登记，不影响财产权利人对财产权属主张的意见，依法不能成立，本院不予采纳。   关于原告赵占民是否超过起诉期限的问题。经庭审查明，在原告赵占民于2018年1月18日就相关争议提起民事诉讼后，第三人郭存恩以有独立请求权的第三人申请参加诉讼，在相关民事裁判作出并生效后，才能确定当事人的行政权利义务是否受生效民事裁判的影响，因此行政诉讼的起诉期限应当从民事判决生效之日起计算。本案原告赵占民提起的诉讼未超过起诉期限。   综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第七十条第一款第（六）项、第四十八条的规定，判决如下：   撤销被告平陆县住房和城乡建设管理局于2017年11月27日为第三人运城市博炬房地产开发有限公司平陆县分公司与第三人郭存恩间的《商品房买卖合同》（预售）（合同编号PLX17000307）办理的备案登记。   案件受理费50元，由被告平陆县住房和城乡建设管理局负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。   审 判 长 马永平   人民陪审员 杨福亮   人民陪审员 尉文军     二〇二一年三月十日   法官 助理 郝丽莎   书 记 员 温 妮