新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新2323民初247号   原告（反诉被告）：马超，男，1989年10月2日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县。   被告：新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县和庄一片区上二工路卓越康城对面。   诉讼代表人：新疆同创律师事务所，新疆宁都房地产开发有限公司破产管理人。   委托诉讼代理人：米敦，新疆同创律师事务所律师。   委托诉讼代理人：赵志伟，新疆同创律师事务所律师。   被告（反诉原告）：中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州呼图壁县芳草湖总场天星南路2号。   负责人：杨宁，该公司经理。   委托诉讼代理人：李家宇，男，该公司职员。   委托诉讼代理人：段佳妮，女，该公司职员。   原告（反诉被告）马超与被告新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司（以下简称宁都分公司）、被告（反诉原告）中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行（以下简称芳草湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月24日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）马超、被告宁都分公司的委托诉讼代理人米敦、赵志伟、被告（反诉原告）芳草湖支行的委托诉讼代理人李家宇、段佳妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）马超向本院提出诉讼请求：1．判令原告与被告宁都分公司解除《商品房买卖合同》；2．判令原告与被告芳草湖支行解除《个人购房担保借款合同》；3．判令被告宁都分公司向原告返还房款253,396元、利息44,426.98元；4．判令被告宁都分公司承担剩余贷款还款责任；5．判令被告宁都分公司向原告返还保险费、公证费1,848元，并按月利率4.875‰支付自2016年3月7日至2021年1月7日的利息523元，合计2,370元；6．判令被告宁都分公司按已付房款的1%支付违约金。事实和理由：2016年3月7日，原告与宁都分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宁都分公司位于呼图壁县宁都花园小区4幢3单元3层2号房屋，面积115.18平方米，房价253,396元。当日原告支付首付款83,396元、公证费及个人贷款保险费1,848元，后在被告芳草湖支行以按揭贷款方式向被告宁都分公司支付房款170,000元。现被告宁都分公司无力履行《商品房买卖合同》，已宣告破产，原告遂提出上述诉讼请求。   宁都分公司辩称，宁都分公司被法院宣布破产，无法向原告交付房屋，故同意解除与原告签订的《商品房买卖合同》及原告和银行签订的《个人购房担保借款合同》。同意返还购房款。同意在合同约定范围内支付违约金和利息。同意承担剩余贷款。保险费和公证费及其利息由法院裁决。   芳草湖支行辩称，《个人购房担保借款合同》第十二条约定：“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定应正常履行。”故《个人购房担保借款合同》独立于《商品房买卖合同》，不应因解除《商品房买卖合同》而解除《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》第十三条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，《借款合同》也被解除时，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”故原告与宁都分公司签订的《商品房买卖合同》解除，也不能免除原告对银行的还款义务。   芳草湖支行向本院提出反诉请求为：判令马超归还反诉人剩余贷款本金100,268.82元，并按合同约定利率支付自2021年2月24日至本息全部清偿之日的利息。事实和理由：芳草湖支行于2016年3月22日向马超发放住房按揭贷款170,000元，期限10年，并签订了《个人购房担保借款合同》，由宁都分公司提供阶段性担保，所购房屋设定抵押，依法办理了房地产抵押预登记。依据《个人购房担保借款合同》第十三条规定，即使《个人购房担保借款合同》被解除，马超仍应承担还款责任。   马超对反诉辩称，贷款未能及时归还不是马超造成的，应由宁都分公司承担剩余贷款的还款责任。   本院经审理认定事实如下：2016年3月7日，马超与宁都分公司签订《商品房买卖合同》，约定马超购买宁都分公司位于呼图壁县宁都花园小区4幢3单元3层2号房屋，建筑面积115.18平方米，房价253,396元，首付83,396元，余款170,000元申请银行贷款支付；宁都分公司应于2016年12月30日前向马超交付房屋；出卖人逾期交房超过180日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。当日马超支付首付款83,396元、公证费及个人贷款保险费1,848元。2016年3月22日，马超、宁都分公司与芳草湖支行签订《个人购房担保借款合同》，约定马超在芳草湖支行办理按揭贷款170,000元，马超授权贷款人将全部借款直接划入宁都分公司账户。该《个人购房担保借款合同》通用条款第十二条约定：“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定应正常履行。”通用条款第十三条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，《借款合同》也被解除时，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”同日，马超、芳草湖支行在呼图壁县房产管理局办理了预购商品房抵押登记。截至2021年2月23日，马超偿还贷款本金69,731.18元、利息44,426.98元，欠贷款本金100,268.82元，利息0元。   另查明，本院于2019年12月9日作出（2019）新2323民破1号民事裁定书，裁定受理申请人呼图壁县景化城市建设投资发展有限责任公司对被申请人新疆宁都房地产开发有限公司进行破产清算申请，于2020年6月1日作出裁定，宣告新疆宁都房地产开发有限公司破产。宁都分公司无法履行向马超交付房屋的义务。   上述事实有《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》《预购商品房抵押登记》、收据2份、《同意房产抵押承诺书》、还款明细及当事人的陈述在卷佐证。   本院认为，本案争议的焦点是：1．马超与芳草湖支行签订的《个人购房担保借款合同》应否解除；2．宁都分公司应返还马超款项、违约金、利息是多少；3．马超应否承担剩余贷款本息的还款责任。   关于争议焦点1，因宁都分公司被宣告破产，无力履行交房义务，现马超、宁都分公司均同意解除《商品房买卖合同》，故本院支持马超的该项诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故对马超要求解除其与芳草湖支行签订的《个人购房担保借款合同》的诉讼请求，本院予以支持。   关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第三款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因马超实际支付房款153,127.18元（首付款83,396元＋已付贷款本金69,731.18元）、公证费及个人贷款保险费1,848元、贷款利息44,426.98元，故宁都分公司应返还马超房款153,127.18元、公证费及个人贷款保险费1,848元、贷款利息44,426.98元，对马超诉讼请求中超过部分，本院不予支持。因《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房超过180日，应按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，故对马超要求宁都分公司按已付房款的1%支付违约金的诉讼请求，本院支持1,531.27元。双方对公证费及个人贷款保险费的利息计算并无约定，且依照《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款规定：“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”，故本院确认以下利息计算方式：以1,848元为基数，自2016年3月7日至2019年8月19日按同期中国人民银行贷款基准利率4.75%计算为303.26元，自2019年8月20日至2019年12月9日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）4.25%计算为24.1元，合计327.36元。   关于争议焦点3，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第三款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”故对马超要求宁都分公司承担剩余贷款本息还款责任的诉讼请求，本院予以支持，截至2021年2月23日，剩余贷款本金为100,268.82元，利息0元。对于芳草湖支行的抗辩事由及反诉请求，涉案《个人购房担保借款合同》通用条款第十二条约定：“借款人与售房人之间就本合同第二十四条所述房产的房屋质量、权属或其他方面产生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同项下所有承诺、声明、保证、义务和责任等约定应正常履行。”通用条款第十三条约定：“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，《借款合同》也被解除时，如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担本合同项下全部债务。”上述条款均为芳草湖支行为重复使用而提前拟定的格式条款。在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已明确规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的情况下，芳草湖支行拟定该条内容，意味着要求马超在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了马超的责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条关于“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，该条款对马超不具有拘束力。故对芳草湖要求马超承担剩余贷款本息还款责任的反诉请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条第二款规定，判决如下：   一、解除马超与新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于2016年3月7日签订的《商品房买卖合同》；   二、解除马超与中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行于2016年3月22日签订的《个人购房担保借款合同》；   三、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向马超支付房款153,127.18元、利息44,426.98元，合计197,554.16元；   四、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向马超支付公证费及个人贷款保险费1,848元、利息327.36元，合计2,175.36元；   五、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司于本判决生效之日起十日内向马超支付违约金1,531.27元；   六、新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司向中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行承担剩余贷款本息的还款责任，截至2021年2月23日，剩余贷款本金为100,268.82元，利息为0元；   七、驳回马超的其他诉讼请求；   八、驳回中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行的反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费7,158元，减半收取计3,579元，由马超负担667元，新疆宁都房地产开发有限公司呼图壁县分公司负担2,912元。反诉案件受理费2,305.4元，减半收取计1,152.7元，由中国农业银行股份有限公司芳草湖兵团支行负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。   本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审  判  员   庞海花   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 七 日   书  记  员   蒋兴哲