陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终998号 上诉人（原审被告）：西安日远房地产经纪有限公司，住所地西安市。法定代表人：王志尚。上诉人（原审被告）：王志尚，男，1992年11月14日出生，蒙古族，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：刘慧，女，1977年9月9日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：雷驰朋，国浩律师（西安）事务所律师。委托诉讼代理人：张运韬，国浩律师（西安）事务所律师。上诉人西安日远房地产经纪有限公司（以下简称日远公司）、王志尚因与被上诉人刘慧委托合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初 14369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。日远公司、王志尚上诉请求：一、撤销一审判决，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。二、涉诉一二审费用全部由刘慧承担。事实和理由：刘慧于2018年9月11日将位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋委托给日远公司出租，双方签订了《房屋委托代理合同》，合同第二条委托代理期限是2018年12月11至2023年12月10至共计60个月。由于2019年12月11号到2020年5月5号联系不到房主本人（手机号为空号）（刘慧），无法正常退房，直到2020年5月6号房主联系到日远公司，才正常退房，期间的房租和物业费、供暖费共计16000元（物业费、供暖费共4100元+6个月房租12000元）日远公司不予承担。这个房子日远公司是2019年12月11日-2020年5月份租住，因为疫情联系不到房东。房东手机号更换了没有通知日远公司。日远公司在12月份的账单中依然支付了房租，后来5月份联系日远公司，配房子中的东西，肯定不到5000元，后来就将房子收回去了。一审联系日远公司的时候，具体退房时间与事实不符。钥匙在5月份已经交回，对房租、物业、取暖、赔付不予认可。刘慧辩称，一、本案一审法院已经查明，日远公司已支付租金至2020年3月11日，及2020年6月28日双方已解除案涉委托出租合同，且双方也均同意，因受到新冠肺炎疫情影响，2020年3月至2020年4月期间的租金各自承担一半。刘慧已就租金问题作出让步，因此，一审法院只判决了由日远公司承担5067元房租（2020年3月11日至2020年6月28日期间）。而日远公司却在上诉状的事实与理由中要求不予承担6个月12000元的房租，与事实和一审判决不符；二、双方签订的《房屋出租委托代理合同》第四条第4款中已明确约定了物业及取暖费由日远公司承担，且一审中，刘慧已经提交了由刘慧缴纳物业费的票据作为证据，因此，该费用应由对方承担，一审判决并无错误。日远公司、王志尚一致强调由于联系不到刘慧，即使该理由成立，双方签订的房屋出租合同有效期限是2018年12月11日-2023年12月10日。即使日远公司、王志尚联系上了刘慧，该合同也并非一方说解除就能解除的。请求维持原判。刘慧向一审法院起诉请求：1.判令日远公司支付2019年12月11日至2020年6月28日期间房租13133元，即物业费、供暖费、水费、电费4145. 95元。2.判令日远公司支付违约金4000元、滞纳金6000元。3.判令日远公司尚赔偿丢失家具、窗帘等等损失费用15160元。4.判令王志尚对上述费用在其应出资范围内承担无限连带责任。5.本案诉讼费由日远公司、王志尚承担。一审法院认定事实：2018年9月11日，刘慧委托袁晶（甲方）与日远公司签订房屋出租委托代理合同一份。该委托合同约定甲方将其位于西安市XX区XX城XX路XX号XX城XX幢XX单元XX室房屋委托乙方代理对外出租，委托期限自2018年12月11至2023年12月10日止，共60个月；甲方给乙方预留3个月作为承租、寻找客户的工作期，房租从2018年12月11日开始起算；房屋租金为每月2000元，每季度支付一次，以银行汇款形式支付到刘慧建设银行卡内，若乙方延误交租金按日租金2倍支付滞纳金；乙方负责物业费、取暖费等。该合同约定，双方均不得以任何理由单方修改或解除合同，如确有特殊原因，需提前90天书面通知对方，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且非违约方有权要求该违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任；如因不可抗力原因，导致合同不能履行，双方均不承担违约责任。该合同约定，在合同签订时，乙方须押一个月租金作为押金，并付清一个季度租金；房屋内除装饰性的改造外，其余改造均须经甲方同意，否则甲方有权追究相关责任，如损毁，乙方自愿在租期满后，将房屋内添置的设施、家具等无偿留与甲方。该委托合同后附有案涉房屋设备交付清单。在本案中刘慧、日远公司所提供的设备交付清单内容一致的部分为：水电卡1张、天然气卡1张、钥匙6把、沙发1个、餐桌1张、椅子四把、电视1台、衣柜1个、床2张、热水器1台、油烟机1台、小餐桌2张、小台扇1台、冰箱1台、洗衣机1台、电视柜1个。设备交付清单不一致的部分为：刘慧所持清单有鞋柜一个，日远公司所持清单无鞋柜。上述委托合同签订后，刘慧在2018年9月12日向日远公司交付了房屋，日远公司按约定向刘慧支付押金2000元并支付2018年12月11日至2020年3月12日期间的房租。2020年6月刘慧、日远公司均同意解除案涉委托合同，2020年6月28日双方完成了房屋交接手续。本案中，就案涉委托合同解除原因，刘慧主张系因日远公司自2019年12月起未支付房租及在其向日远公司催缴房租时日远公司提出不继续承租；日远公司辩称系因其向刘慧提出减免疫情期间租金，刘慧不同意，2020年5月份刘慧提出收回案涉房屋钥匙。本案中，刘慧、日远公司自愿就2020年3月至2020年4月期间租金各自承担一半。日远公司为自然人独资，王志尚为其自然人股东。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案刘慧、日远公司签订的委托出租合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，一审法院予以准许。本案中刘慧、日远公司均确认日远公司已支付租金至2020年3月11日及2020年6月28日双方已解除案涉委托出租合同。且本案中双方均同意2020年3月至2020年4月期间租金各自承担一半。考虑到以上情况，一审法院认定至2020年6月28日，日远公司仍下欠日远公司租金5067元。根据案涉委托出租合同约定，租期内物业费、供暖费、水费应由日远公司承担。现刘慧要求日远公司支付物业费、供暖费、水费、电费共4145.95元，结合刘慧提供的盛世物业出具的收据，一审法院支持日远公司向刘慧支付2019年3月15日至2020年6月28日的物业费、供暖费、水费共4100元，电费刘慧未提供证据证明，一审法院不予支持。一审法院认为，案涉委托出租合同中日远公司主要义务为按期支付租金。本案中日远公司未按期支付2020年3月12日起租金，构成违约。日远公司辩称其就疫情期间租金向刘慧提出减免后刘慧不同意，刘慧对日远公司该项辩称不认可，且日远公司就该项辩称未提供证据证明，故一审法院不予采信。根据案涉委托出租合同约定，房屋内除装饰性的改造外，其余改造均须经甲方同意，否则甲方有权追究相关责任，如损毁，乙方自愿在租期满后，将房屋内添置的设施、家具等无偿留与甲方。根据双方各自提供的委托出租合同附件清单内容及本案庭审情况，一审法院认定就刘慧室内物品损失，日远公司向刘慧赔偿3000元。综合上述情况，日远公司在委托出租合同期内未按期支付租金及造成刘慧室内物品损失，共计向刘慧赔偿5000元。案涉委托出租合同已经解除，刘慧应向日远公司退还押金2000元。日远公司为自然人独资公司，王志尚为其自然人股东。王志尚未向一审法院提交该公司财产独立于其个人财产的相关证据，王志尚依法应对该公司的相关债务承担连带偿还责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第五十九条、第六十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，判决：一、被告西安日远房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告刘慧支付租金5067元及物业费、供暖费、水费共4100元。二、被告西安日远房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告刘慧赔偿损失共5000元。三、原告刘慧于本判决生效后十日内向被告西安日远房地产经纪有限公司返还押金2000元。四、被告王志尚对被告西安日远房地产经纪有限公司上述债务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费532元（原告已预交），由原告承担311元；由被告承担221元，于履行上款时一并支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，刘慧与日远公司签订的委托出租合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。一审法院查明，刘慧、日远公司均确认日远公司已支付租金至2020年3月11日及2020年6月28日双方已解除案涉委托出租合同，双方均同意2020年3月至2020年4月期间租金各自承担一半，至2020年6月28日，日远公司仍下欠日远公司租金5067元，遂判令日远公司予以支付；案涉委托出租合同约定租期内物业费、供暖费、水费由日远公司承担，刘慧要求日远公司支付物业费、供暖费、水费、电费共4145.95元，一审法院根据对案件的审查，判令日远公司向刘慧支付2019年3月15日至2020年6月28日的物业费、供暖费、水费共4100元，电费刘慧未提供证据证明，一审法院不予支持，判决并无不当。一审法院认为，案涉委托出租合同中日远公司主要义务为按期支付租金，日远公司未按期支付2020年3月12日起租金，构成违约，根据双方各自提供的委托出租合同附件清单内容及本案庭审情况，一审法院认定日远公司在委托出租合同期内未按期支付租金及造成刘慧室内物品损失，共计向刘慧赔偿5000元，考虑到日远公司违约致合同提前解除，损害了刘慧合同利益，对于一审法院的判处金额本院不再予以调整。案涉委托出租合同解除后，刘慧应向日远公司退还押金2000元。日远公司为自然人独资公司，王志尚为其自然人股东。王志尚未向一审法院提交该公司财产独立于其个人财产的相关证据，王志尚依法应对该公司的相关债务承担连带偿还责任。日远公司、王志尚上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费154元，西安日远房地产经纪有限公司、王志尚已预交，由西安日远房地产经纪有限公司、王志尚负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年三月十二日 书 记 员   陈  素  娟1