襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0607民初23号原告：张永春，男，1983年1月3日生，汉族，住河南省新野县。原告：王玉，女，1985年3月12日生，汉族，住河南省新野县。上列二原告的共同委托诉讼代理人：李娟，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告：襄阳新发地农副产品有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路1号。法定代表人：张鹏举，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张郁、刘亦然，湖北思扬律师事务所律师。原告张永春、王玉与被告襄阳新发地农副产品有限公司（以下简称新发地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告张永春及原告张永春、王玉的共同委托诉讼代理人李娟，被告新发地公司的委托诉讼代理人张郁、刘亦然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永春、王玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定向原告交付房屋并协助原告办理襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元114号房屋权属证书；2.判令被告从2019年1月1日起按月2%向原告支付延期交房违约金至房屋交付之日止（暂计算至2020年11月1日为155945.48元）；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月4日，二原告与被告补签《商品房买卖合同》，约定二原告向被告购买位于襄阳市××区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元114号商品房，面积41.85平方米，被告应当在2017年7月31日前向原告交房，并在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已付清全部购房款354442元。后原被告签订补充协议，被告承诺于2018年12月31日前按照《商品房买卖合同》约定的条件交房。如延期交房于2019年1月1日起以实际交款额为标准按月2%无条件支付违约金。补充协议约定的交房期限早已届满，被告至今仍未交房，也未按协议约定向原告支付延期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原被告双方签订的购房合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未向原告交付房屋及办理权属证书，也未向原告支付违约金，应承担逾期交房的违约责任。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院起诉，望依法支持原告诉讼请求。被告新发地公司辩称，1.本案中被答辩人已于2016年9月30日实际占有并能够实际处分房屋，其主张答辩人未向其交付房屋，并无任何事实和法律依据。2.假设本案中，人民法院认为答辩人存在逾期交房，被答辩人也无权向答辩人主张延期交房违约金。本案中，房屋首个承租方百应公司通过与被告协商，将三年的房屋租金（2016年9月30日至2019年9月30日）以抵扣房款的形式支付给了被告，第二承租方中诚雅公司也与原告明确约定了租金金额，原告已获取了市场认可的租金收益，本案被答辩人向答辩人主张高达月息2%的延期交房违约金并无任何合同和法律依据。如答辩人向被答辩人支付了延期交房违约金，那么就存在：被答辩人基于对涉案房屋占有和权益权，而向百应公司中诚雅公司获取的21%房款的租金收益（自2016年9月30日至2019年9月30日部分），以及向中诚雅公司获取的每月3365元的租金收益（自2019年10月1日至2021年12月31日部分）；被答辩人基于对涉案房屋的未交房、未占有的原因，向答辩人主张的高额延期交房收益，被答辩人不应基于两个相互矛盾的权力基础，获得双份收益。3.假设本案中，人民法院认定答辩人应支付延期交房违约金，被答辩人主张的逾期交房违约金明显过高。综上所述，原告诉称的事实与理由与本案事实不符，诉讼请求缺乏法律依据，请求人民法院依法驳回。经审理查明，2016年9月19日，王玉（乙方）与被告新发地公司（甲方）签订襄阳新发地博览城选房协议书，约定王玉向甲方认购襄阳新发地博览城4-1-14号商铺，总金额355142元，此价格已享受1万抵3万，前三年返租21%。2019年4月4日，原告张永春、王玉与被告新发地公司补签《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告新发地公司开发的位于襄阳市××区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城第4幢1单元114号房，建筑面积41.85平方米，每平方米8469.34元，总金额354442元。被告新发地公司应当在2017年7月31日前将验收合格房屋交付给原告张永春、王玉。被告新发地公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告张永春、王玉按已付清购房款。2019年11月13日，原告张永春、王玉（甲方）、被告新发地公司（丙方）、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司（乙方）、襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（丁方）签订协议，约定：一、甲方同意与乙方丙方解除已签订的《商铺租赁合同》，丁方在支付甲方租金时甲方与乙方丙方签订的《商铺租赁合同》收回；二、甲方不再追究丙方前期延迟交房的任何责任；……。原告王玉（甲方）、被告新发地公司（丙方）、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司（乙方）签订了一份商铺租赁合同，该合同未注明签订时间，合同主要约定：一、甲方将其购买丙方开发的襄阳新发地博览城4幢114号商铺出租给乙方；二、租赁期限自2016年9月30日起至2019年9月29日止；三、租金及支付方式丙方在出售商铺时，直接减收购房价的21%，作为乙方承租甲方商铺三年的预付租金。2019年11月13日，原告张永春、王玉（甲方）与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（乙方）签订商铺委托经营管理协议，协议主要约定：甲方自愿委托襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司对其位于襄阳市襄州区航空路399号的“新发地农批商铺”4栋1单元114号房进行出租和经营管理，协议租期：2016年9月30日至2019年9月30日期间双方不计核租金，2019年10月1日至2021年12月31日为租赁延续期，租金由乙方按约定支付；甲方应于首次从开发商处接收房屋后立即将该商铺交付乙方，若甲方逾期向乙方交付商铺的，则视为甲方已于开发商向其交房之日其将商铺交付给乙方；租金标准为：延期的第一年2019年10月1日至2020年9月30日按房款总额的9%计核，即月租金为3365元；延期的第二年及以后月度2020年10月1日至2021年12月31日按房款总额的10%计核，即月租金为3739元。协议签订时，乙方预付6个月租金20190元，即从2019年10月1日起算租金，从延期第七月开始按月于每月10日前支付。上述委托经营管理协议签订后，案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司支付两个月租金共计6730元。上述事实，有商品房买卖合同、四方协议、襄阳新发地博览城选房协议书、商铺租赁合同遗失声明、商铺委托经营管理协议、银行回单等证据证明，本院予以确认。本院认为，2016年9月19日，原告王玉与被告新发地公司签订襄阳新发地博览城选房协议书；2019年4月4日，原告张永春、王玉与被告新发地公司补签《商品房买卖合同》；原告王玉、被告新发地公司、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司签订了一份商铺租赁合同；2019年11月13日，原告张永春、王玉、被告新发地公司、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司、襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司签订协议；2019年11月13日，原告张永春、王玉与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司签订商铺委托经营管理协议，上述五份合同系当事人之间的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：被告新发地公司是否向原告张永春、王玉交付了涉案商铺。2019年4月4日，原告张永春、王玉与被告新发地公司补签《商品房买卖合同》，合同约定被告新发地公司在2017年7月31日前将验收合格房屋交付给原告张永春、王玉，原告支付了购房价款354442元，被告新发地公司应当按约履行交房义务。购房后，原告与案外人襄阳百应商业地产策划有限公司签订了一份商铺租赁合同，约定租期为2016年9月30日起至2019年9月29日止；租金通过被告新发地公司直接减收购房价的21%，作为三年租金。2019年11月13日，原告张永春、王玉与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司签订商铺委托经营管理协议，协议租期：2016年9月30日至2019年9月30日期间双方不计核租金，2019年10月1日至2021年12月31日为租赁延续期，租金由乙方按约定支付。协议签订后，案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司支付了租金6730元，尚欠部分租金未支付。综上，虽然本案被告未直接将涉案商铺交付给原告张永春、王玉，但依据《商铺租赁合同》《商铺委托经营管理协议》间接交付给案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司，且襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司向原告支付了相应租金，原告接收租金后也未提出异议，视为已经基于租金收益获得了商铺的交付，因此，本院认定被告新发地公司已经向原告张永春、王玉交付了涉案商铺，原告主张被告按合同约定向原告交付房屋及支付延期交房违约金，本院不予支持。关于办理房屋权属证书，2019年4月4日《商品房买卖合同》约定被告新发地公司应当在2017年7月31日前交付房屋，从2017年7月31日起计算360个工作日，被告应当自2019年1月8日前协助原告办理房屋权属证书。因被告新发地公司尚未为原告张永春、王玉办理房屋权属登记，原告张永春、王玉主张被告新发地公司协助原告办理襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元114号房屋权属证书，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：一、被告襄阳新发地农副产品有限公司于本判决生效后三十日内将原告张永春、王玉购买的位于襄阳市襄州区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城第4幢1单元114号房办理权属登记需由被告襄阳新发地农副产品有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告张永春、王玉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1810元，由原告张永春、王玉负担1710元，被告襄阳新发地农副产品有限公司100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张占勇二〇二一年三月九日法官助理杜剑波书记员杨腾