新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0103民初547号 原告：陈观猛，男，1987年4月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。 被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市骑马山路8号。 法定代表人：李晶，该公司经理。 委托诉讼代理人：李长军，1973年1月20日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：刘娜，1987年6月17日出生，汉族，新疆胜天房地产开发有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。 原告陈观猛与被告新疆胜天房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈观猛委托诉讼代理人孙琦、被告新疆胜天房地产开发有限公司委托诉讼代理人李长军、刘娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈观猛向本院提出如下诉讼请求:1、依法判令被告承担逾期交房违约金6981.48元（2017年5月1日-2020年5月1日，三年）；2、判令被告承担逾期交房期间原告在外租房的租金102400元；3、本案受理费用由被告承担。事实与理由：2014年4月29日，原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期8-1-2404的房屋，建筑面积105.91平方米，总房款637578.2元。合同约定被告应在2014年12月30日前交付房屋，被告逾期交付房屋应按日向原告支付已付房款万分之0.1的违约金。现被告仍未向原告正式交付房屋，仅于2020年5月通知原告办理临时入住。另因被告一直迟延交付房屋导致原告一直在外租房。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决。 被告新疆胜天房地产开发有限公司辩称。一、原告同时主张租房损失和违约金的主张适用法律错误，应驳回原告的第二项赔偿租金损失的诉讼请求。根据《合同法》和最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释相关条款的规定，违约金和赔偿损失不能同时主张。但违约金如果过低或者过高，也可以提要求增加或减少违约金。二、原告购买的小区，房产公司可以为有住房需求的业主提前申请办理临时入住手续，且我公司一直有办理临时入住这项业务，且免收物业费（非正式交付），该业主到外面租房且在外面交物业费不符合常理。三、该业主购买的房屋系自治区公务员集资房，购买时3000多元/㎡，现涨价到8000/㎡，该房屋增值达50余万元，远大于业主产生的损失。四、该业主换了7个地方出租，只有一个地方提供了居住证明且没有证明住了多久时间，未能证明该业主实际租住7所住宅的事实。五、该业主及配偶并未提交房产局唯一住房的证明。综上我们对业主在外租房的相关材料只剩下合法性关联性均不认可。原告主张的租金损失为涉案合同约定逾期交房违约金娥14倍之多，明显过高。而在本案中，涉案《商品房预售合同》第九条就逾期交房违约责任作出明确约定：如出卖人逾期交房超过30日，买受人继续履行合同，则出卖人应按延期交房时间，每日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。我公司承担逾期交房违约金，其租金损失概不认可。三、诉讼费请法庭依法裁判。综上，恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护《民法总则》之公平原则。 本案在审理过程中，原告放弃对第一项诉讼请求的主张。 本院经审理认定事实如下：2014年4月29日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0343573，房屋代码：1208263。合同约定原告购买被告开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区格林威治城三期8号楼1单元24层2404号房屋，建筑面积105.91平方米，总房款637578.2元。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合同的房屋交付买受人使用；关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条（2）约定：出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。 合同签订后，原告按照合同约定已交清全部房款637578.2元。被告于2020年5月1日为原告办理了房屋临时入住手续。被告至今未给原告办理房屋权属证书。 另查，原告自2014年8月1日至2020年10月31日期间租赁房屋居住：1、2014年8月1日至2016年4月24日期间，原告承租案外人任丽芳位于乌鲁木齐市沙依巴克区西环中路99号2号楼3单元801室的房屋一套，每月租金1000元；2、2016年4月25日至2018年10月30日期间，原告承租案外人李红建位于乌鲁木齐市西山东街华美博奥小区三期6号楼2单元301室的房屋一套，每月租金1600元；3、2018年11月1日至2020年10月31日期间原告与案外人孟德胜的妻子辛晓慧签订租房合同，承租案外人孟德胜位于乌鲁木齐市沙依巴克区西山路70号华美博奥小区一期13号楼2单元401室的房屋一套，每月租金1600元。 另，原告陈观猛及其配偶迟圣玉除本市沙依巴克区新医路西延骑马山格林威治城三期8栋24层1单元2404号房屋之外，在本市无其他自有住房。 上述查明事实，有《商品房预售合同》、房款发票、契税发票、维修基金发票、房屋租赁合同、社区证明、物业交费票据、转账记录、当事人陈述及庭审笔录等在卷为证。 本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2014年12月30日前向原告交付房屋，其行为已构成违约，理应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国法》若干问题的解释（二）第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。原告向法庭提交的房屋租赁合同、物业收据、银行转帐凭证及居住证明已形成证据链，可以证实其因被告迟延交付房屋，造成原告无法入住使用涉案房屋的事实。同时可以证实原告自2014年8月1日至2020年10月31日期间租赁房屋的事实。关于原告主张的租金损失，本院认为应自逾期交房之日即2014年12月31日起算至原告办理房屋临时入住手续之日即2020年5月1日止。1、2014年12月31日至2016年4月24日期间共计480天的租金应为16000元（1000元/30天×480天，2014年12月31日-2016年4月24日）；2、2016年4月25日至2018年10月31日期间共计919天的租金应为49013.33元（1600元/30天*919天，2016年4月25日-2018年10月31日）；3、2018年11月1日至2020年5月1日期间共计547天的租金应为29173.33元（1600元/30天*547天，2018年11月1日-2020年5月1日）。上述租金合计94186.66元（16000元+49013.33元+29173.33元），本院予以支持，多诉部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告新疆胜天房地产开发有限公司支付原告陈观猛逾期交房的租金损失94186.66元（16000元+49013.33元+29173.33元）； 以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2487.62元，本院减半收取1243.81元（原告已预交），由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担1071.04元，由原告陈观猛负担172.77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员  王亚琴 二〇二一年三月二十六日 书记员  徐欢乐