福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0582民初2354号 原告：李银碧，男，汉族，1983年11月28日出生，住晋江市。 原告：吴小娇，女，汉族，1984年6月18日出生，住厦门市湖里区。 二原告共同委托诉讼代理人：戴雪花、姚婉君，福建学行律师事务所律师。 被告：晋江惠风置业有限公司，住所地晋江市磁灶镇人民政府大院内，统一社会信用代码91350582052319080E。 法定代表人：张萍萍，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴艳峰、黄金梅，、实习律师。 原告李银碧、吴小娇与被告晋江惠风置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原、被告之委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期交房违约金67200元（后撤回该项诉讼请求），被告支付原告自2018年6月29日起至2020年12月20日止按已付房款210万元的日万分之零点五计算的逾期办理商品房权属证书违约金95025元。事实和理由：2016年4月3日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，约定将位于晋江市××镇××村××幢××号别墅出售给原告，面积332.55平方米，房款为210万元。合同签署后，被告在不具备交房条件下欲强行交房，原告不同意签收，直至被告达到交付条件再次通知原告后，原告验收后于2018年3月10日签收交房。合同约定“本合同签订之日起30日内，由出卖人向房屋权属登记机构晋江市住房和城乡建设局申请预告登记；如因出卖人未能在本条约定时限办理完毕该商品房产权预告登记造成买受人不能在项目整体竣工验收及备案之日365日内办理该商品房权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之零点五向买受人支付违约金。”被告未在合同约定期限内申请预告登记，导致原告于2020年12月20日才取得商品房权属证书，因此被告应当支付自2018年6月29日（2017年6月28日计算整体竣工验收及备案之日，加上365天为2018年6月28日）起至2020年12月20日止的违约金。 被告辩称：原告作为买受人未主动提供相关办证资料、未缴纳相关办证费用，且从未主张申请办理房屋产权证书，对逾期办证存在过错。被告于2018年9月21日向晋江市不动产登记中心提交首次材料即已完成协助办证义务，至于2020年1月20日才取得首次登记材料系行政主管部门的行政效率所致。即使被告存在逾期办证，亦应按被告取得项目整理竣工验收及备案之日2018年5月2日加365日计算，起算日期为2019年5月3日，截止时间为取得首次登记材料之2020年1月10日。 在举证期限内，原告向本院提供如下证据：1.居民身份证二份，证明原告诉讼主体资格；2.政府部门公示信息打印件一份，证明被告诉讼主体资格；3.发票及商品房买卖合同复印件各一份，证明合同约定，被告已违约。被告质证认为，对上述证据均无异议，但被告不存在违约，原告购房款项已支付完毕。 在举证期限内，被告向本院提供如下证据：1、2.福建省房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程规划条件核实意见书各一份，证明诉争房屋符合房屋交付条件，2016年7月11日五方验收合格，2017年1月23日竣工规划验收合格，符合交房条件；3.消防备案复查意见书一份，证明诉争房屋于2017年11月27日消防验收合格；4.气象资料分析，证明2016年度工程所在地六级以上极大风天数有51天，该51天恶劣极端天气导致被告无法施工，交房时间据实顺延；5、6、7.交房通知书、EMS快递单、房屋验收确认书各一份，证明2017年10月25日被告已向原告发送交房通知书，原告已办理验房手续；8.物业费收据一份，证明原告从2018年1月1日开始缴纳物业费；9.晋江市建设工程竣工验收备案证明书一份，证明2018年5月2日完成工程竣工验收备案；10.晋江市不动产登记受理回执单一份，证明2018年9月21日被告已向晋江市不动产登记中心提交办理首次登记的材料；11.开发项目首次登记证明一份，证明2020年1月10日房屋已取得首次登记证明；12、13、14.办理房屋权属通知书、EMS快递回单、快递物流信息各一份，证明2020年1月10日房屋取得首次登记证明，原告迟迟不来办理房产证，被告于2020年3月13日向原告发出办证通知书。原告质证认为，对证据1、2、3、7、8、10、11无异议；证据4真实性无异议，但合同中并无该约定条款，被告未提供施工日记或监理日记予以佐证；证据5、6，快递中签名是原告所签，但邮件内容不确定；证据9无异议，但被告2017年6月28日才完成整个楼盘的整体竣工验收，合同约定的备案之日仅指被告申请备案之日，而不应扩大解释为备案通过之日2018年5月2日，从证据3可见被告申请备案不合格导致复查，即被告交付的房屋不符合交付条件，不断进行备案复查，直至2020年5月2日才通过备案；证据12、13、14，不认可有未收到该办理房产证通知书，无原告任何签名确认，无法达到被告的证明目的。 本院认为，对上述证据13，经本院明确释明，原告未在指定期限内向本院陈述是否收到该快递，视为认可有收到该邮件。除被告证据4与本案无关不予确认以外，原、被告提供的上述其他证据，内容客观真实，形式符合有关法律规定，与本案事实有直接的关联性，能够形成证据链条以证明案件事实真相，予以采纳作为定案依据。 经庭审举证、质证和认证，对本案事实作如下认定：2016年4月3日，被告与原告签订《商品房买卖合同》一份（含附件），约定将涉案房屋出售给原告，成交价210万元已支付完毕。 涉案房屋所在楼盘于2016年7月11日经建设、勘察、涉及、施工、监理五单位共同验收通过，于2017年1月23日竣工规划验收合格，于2017年11月27日经消防验收通过，于2018年5月2日通过建设工程竣工验收备案证明。被告于2018年9月21日向晋江市不动产登记管理中心提交涉案房屋所在楼盘办理首次登记所需材料，晋江市自然资源局于2020年1月10日作出答复同意予以办理。 合同约定交房日期为2017年6月30日。被告于2017年10月25日向原告邮寄书面交房通知，原告于2017年10月27日收到该通知，原告于2018年3月10日验收被告交付之涉案房屋，原告于2020年3月14日收到被告的办理商品房权属证书通知。原告于2020年12月20日取得商品房权属证书。 本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用（即商品房实际交付使用）后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。对于上述合同约定，被告未能提供任何证据加以证明其已完成初始预登记并将相关资料交付原告，应由其承担举证不能的不利法律后果。商品房实际交付使用时间为2018年3月10日，被告于2018年5月2日通过建设工程竣工验收备案证明，于2020年1月10日方才通过首次登记证明，既未在60日内进行初始预登记，亦无法在60日内提供相应资料交付原告，客观上亦已达到合同约定之造成买受人在项目整体竣工验收及备案之日起365日办理权属证明之不能。结合合同约定之法理解释，应理解为合同约定之逾期办证起止时间应为商品房实际交付使用时间后365日即2019年3月10日至被告履行协助办证的通知义务之日即2020年3月14日，参照合同约定之按已付房款210万元的日万分之零点五计算违约金之标准，对原告主张的逾期办理商品房权属证书违约金，本院予以支持371天为38955元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条,《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告晋江惠风置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李银碧、吴小娇逾期办理商品房权属证书违约金38955元； 二、驳回原告李银碧、吴小娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 本案受理费2176元，减半收取1088元，由原告李银碧、吴小娇负担564元，由被告晋江惠风置业有限公司负担524元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  王清镇 二〇二一年三月二十三日 书记员  王晓君 附件一：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十五条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二：法官温馨提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。