重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1916号上诉人（原审被告）：付家庆，男，1960年1月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：宋文良，男，1958年10月21日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：重庆中先家苑房地产营销策划有限公司，住重庆市渝中区。法定代表人:陈英，经理。委托诉讼代理人：甘小龙，重庆汇义律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘业霞，重庆汇义律师事务所律师。原审第三人：张代容，女，1955年1月12日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人付家庆因与被上诉人重庆中先家苑房地产营销策划有限公司（以下简称中先家苑公司）、原审第三人张代容居间合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初20224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人付家庆上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中先家苑公司全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由中先家苑公司承担。事实与理由：案涉房屋由多个产权人共同享有，中先家苑未促使其他产权人同意出售该房屋，居间合同不成立。居间合同手写备注条款系中先家苑公司诱导作出并非付家庆的真实意思表示。中先家苑公司答辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张代容二审诉称，请求二审法院依法判决。中先家苑公司向一审法院起诉请求：1.判令付家庆向中先家苑公司支付居间服务费10700元;2.判令付家庆向中先家苑公司支付违约金20000元;3.判令由付家庆承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月20日，付家庆（卖方）与第三人张代容（买方）、中先家苑公司（经纪方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，该合同约定：付家庆与张代容双方均清楚位于重庆市渝中区山益村X号X房屋的状况，且确认该房屋是以现状出售，买方张代容本人或授权代表已作充分了解并实地看房，对该房屋现状清楚并无任何异议，愿意购买该房屋，双方不得以此为由拒绝履行协议义务；该房屋成交价格为人民币535000元，买卖双方协商一致选择一次性履行本协议，买方张代容于2018年12月20日交付定金50000元予卖方，买方张代容于2019年1月22日交付480000元予卖方。经纪方中先家苑公司代为托管的房屋预留尾款5000元待该房屋全部手续办理完毕，买卖双方确认该房屋相关费用或租赁情况交接清楚，并已在房屋交接清单上签字后五个工作日内，由经纪方代买方向卖方支付。基于中先家苑公司已促成本房屋买卖合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方付家庆须支付中先家苑公司的中介费10700元，由卖方付家庆支付，买方张代容须支付中先家苑公司中介费10700元，由买方张代容支付；签署本协议后，若本协议非经纪方原因被撤销、解除、或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述中介服务费的权利。买方按约定交清全款或已付首付款并通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2019年1月22日到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。买卖双方应互相配合到场办理手续，逾期未到场的延误方应按成交价每日万分之五向对方支付违约金。因卖方原因违约致合同未能继续履行的，卖方应向买方支付违约金50000元（不含定金），卖方并应向经纪方支付违约金20000元。在该合同备注处还载明：“1、过户交易税费，买卖双方各自承担费用；2、过户产生的继承费用（个税由卖方邓有东、付家庆、傅家国、傅家蓉、付家丽承担）；3、因产权证为多人拥有，签约人付家庆承诺由其约定另几个产权人到场办理过户手续，若另几人不认同该合同，付家庆愿承担相关责任；4、卖方同意买方到时指定上证人”。各方还对诉讼管辖等事项进行了约定。嗣后，第三人张代容按约向付家庆交付定金50000元，因付家庆的原因，未成功办理过户。第三人张代容遂于2019年6月12日向一审法院提起诉讼，要求付家庆返还定金10万元。经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院依法出具（2019）渝0103民初15237号民事调解书，确认第三人张代容与付家庆于2018年12月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》于2019年10月9日解除以及付家庆向第三人张代容返还定金并支付其他费用等内容。另查明，重庆市渝中区山益村X号X房屋系由邓有东、付家庆、傅家国、傅家蓉、付家丽按份共有。嗣后，付家庆一直未按照上述合同的约定向中先家苑公司支付中介费10700元，故中先家苑公司向一审法院提起诉讼。一审法院认为，上述《房屋买卖（居间）合同》系三方合同，包含第三人张代容与付家庆之间的房屋买卖合同关系，以及中先家苑公司与付家庆之间的居间合同关系，本案属居间合同关系，即中先家苑公司与付家庆之间的居间合同关系依法成立，应受法律保护，双方均应按约履行各自的义务。双方在合同中约定，基于中先家苑公司已促成本房屋买卖合同成立以及之前提供的咨询服务，买卖双方确认，本合同签订时卖方付家庆须支付中先家苑公司的中介费10700元，由卖方付家庆支付。付家庆与第三人张代容之间的房屋买卖合同已经成立，三方签订了书面的《房屋买卖（居间）合同》，中介费的付款条件已经成就，故付家庆理应按约向中先家苑公司支付中介费10700元，对中先家苑公司要求付家庆支付中介费10700元的诉讼请求一审法院予以支持。至于付家庆认为中先家苑公司并未完成居间服务，不应支付中介费的抗辩理由。首先，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中先家苑公司作为付家庆与第三人张代容之间房屋买卖合同的居间人，其已经向付家庆和第三人张代容提供了订立房屋买卖合同的媒介服务，促成了双方买卖合同的成立，故中先家苑公司已经完全履行了居间人在居间合同中的义务，则付家庆应当按照居间合同的约定支付中先家苑公司居间报酬。同时，双方明确约定在《房屋买卖（居间）合同》签订时付家庆即须向中先家苑公司支付中介费10700元，该付款条件业已成就，故付家庆向中先家苑公司支付该中介费的抗辩理由没有法律依据，一审法院不予采信。对于付家庆称中先家苑公司的居间服务有过错，以违规违法手段谋取不当利益等抗辩理由。一审法院认为，《房屋买卖（居间）合同》备注处注明的内容足以说明中先家苑公司对于案涉房屋的产权状况向买卖双方均作出了充足的说明和风险提示。且付家庆未举示其他证据证明中先家苑公司在本案《房屋买卖（居间）合同》签订过程中存在过错行为，故付家庆的前述抗辩理由没有事实和法律依据，一审法院不予采信。对于中先家苑公司主张的违约金，根据双方合同约定，因卖方原因违约致合同未能继续履行的，卖方应向买方支付违约金50000元（不含定金），卖方并应向经纪方支付违约金20000元。中先家苑公司主张付家庆支付违约金20000元，付家庆辩称合同中约定的违约金过高，要求予以减少。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案付家庆未按约履行合同，构成违约，应当承担相应违约责任。但合同约定的违约金标准过高，一审法院依法予以调整，综合合同履行情况、当事人的过错程度以及中先家苑公司的预期利益等因素，酌情确定付家庆应向中先家苑公司支付违约金800元。对中先家苑公司超出部分诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、付家庆应在本判决生效之日起十日内支付重庆中先家苑房地产营销策划有限公司中介费10700元及违约金800元；二、驳回重庆中先家苑房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。本案减半收取受理费284元，由付家庆负担。二审期间，双方均未举示新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点系付家庆应否支付案涉居间费及违约金。本院依据已查明的案件事实与相关法律法规对争议焦点评析如下：本案中，付家庆上诉称案涉房屋有五位产权人，中先家苑公司未促成其他四位产权人同意签订房屋买卖合同，案涉居间合同并未成立。根据一审查明事实，房屋买卖（居间）合同备注中的第三点明确载明“因产权证为多人拥有，签约人付家庆承诺由其约定另几个产权人到场办理过户手续，若另几人不认同该合同，付家庆愿承担相关责任”，可以看出双方约定系由付家庆完成促使其他产权人同意出售案涉房屋。同时付家庆二审抗辩称备注内容系受中先家苑公司诱导作出的，而二审庭审中付家庆当庭陈述备注内容系居间合同三方当场书写，付家庆作为完全民事行为能力人，理应清楚该备注内容的拘束力及后果。故，付家庆上述称居间合同不成立，居间合同备注条款系诱导所为的上诉理由不能成立，本院不予采信。综上所述，上诉人付家庆的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费568元，由上诉人付家庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘玉妹审 判 员 沈 娟审 判 员 郝绍彬二〇二一年三月十日法官助理 王 秦书 记 员 毛 颖