北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终29号上诉人（原审被告）：曹宏亮，男，1973年2月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘建波，北京会友律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑莲莲，北京会友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉琼梅，女，1969年10月30日出生，汉族，住广东省广州市。委托诉讼代理人：罗建武，北京市华城律师事务所律师。上诉人曹宏亮因与被上诉人吉琼梅房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初77946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹宏亮委托诉讼代理人刘建波、郑莲莲，被上诉人吉琼梅委托诉讼代理人罗建武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹宏亮上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或改判驳回吉琼梅全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由吉琼梅承担。事实和理由：一、一审判决认定租赁合同无效，属于事实错误。首先，曹宏亮所建房屋系经村委会认可，合法有据。其次，涉案建筑并非因未取得建筑工程规划许可被拆除，而是涉嫌侵占林地。最后，涉案建筑物是否取得规划、是否违建，均不应当影响双方之间签订合同的效力。本案中，涉案建筑被拆除，双方应按照合同约定条款承担各自的责任。二、对于吉琼梅是否实际进行装修，一审法院未详细调查，属于事实不清。三、吉琼梅提交的证据互相矛盾，存在伪造证据嫌疑。四、一审法院判决对装修损失按照现值损失，根据过错承担责任，但并未经过任何程序确定现值损失。对于建筑及装修部分损失，应当根据拆除时的实际状况评估确认，即合同价值不能也不应当等于实际价值。五、一审法院计算存在错误，遗漏关键证据的举证质证。六、一审法院遗漏应当参与诉讼的第三人到庭参加诉讼。吉琼梅辩称，第一，一审判决认定租赁合同无效是正确的，因为涉案房屋未取得建设规划许可证。第二，根据双方签订的租赁合同，交付时房屋系毛坯状态，不进行装修是无法进行办公的。涉案房屋系独栋小楼，物业是否备案不能证明涉案房屋客观装修的事实。第三，吉琼梅就装修事实提供了系列证据，足以证明涉案房屋装修的事实。租赁房屋面积2000平方米，按照目前的通常装修水平，设施设备一平米核算为3500元，是正常的装修造价，是符合常理的。第四，吉琼梅已经将50万元租金交付给曹宏亮，如果没有交付租金，曹宏亮应当去催要，但是曹宏亮未就该50万元进行催要。第五，根据合同相对性，不应追加第三人参加诉讼。吉琼梅向一审法院起诉请求：1.曹宏亮退还吉琼梅未使用的租金1586420元、保证金389333元，并支付吉琼梅自2019年9月1日至实际支付之日止的利息（以1975753元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.曹宏亮赔偿吉琼梅装修损失700万元；3.曹宏亮赔偿吉琼梅租赁房屋被拆除的损失100万元（预期可得租金损失）。一审法院认定事实：2014年11月10日，吉琼梅作为乙方，曹宏亮作为甲方签订《“通惠河畔”项目租赁合同》，约定吉琼梅承租曹宏亮所有的位于北京市朝阳区高碑店乡西店通惠河畔文化创意产业园区西侧建筑（以下称“涉案房屋”），建筑面积为2000平方米，交付房屋系毛坯，无消防系统，无制冷制热等设备设施，租赁期限为19年10个月，自2014年12月1日至2033年9月30日，甲方同意给予180天的免租期供乙方装修租赁物业，免租期自租赁期限之日开始计算。即自2014年12月1日至2015年5月31日为装修免租期，租金每一年一次性支付一次，乙方应于签订本合同之日一次性交纳389333元作为乙方履行本合同的保证，本合同项下的租金按建筑面积计算，前三年每年租金为2336000元，其中，第五年（2019年6月1日至2020年5月31日）的租金为2478262元。乙方应付的任何款项未能按时支付的，乙方除支付拖欠款项外，逾期每日应按其到期应付而未付款项总额1%向甲方支付违约金。租赁合同签订后，吉琼梅向曹宏亮支付了保证金389333元及2020年5月31日之前的租金，其中，2019年6月1日至2020年5月31日租赁期内吉琼梅仅支付了租金2000000元。2019年8月30日，因未取得规划许可等原因，涉案房屋被拆除。吉琼梅另提交照片、装修合同、委托付款通知书、合伙协议等以证明吉琼梅为装修房屋所支出的款项。吉琼梅还主张其因房屋拆除所造成的预期可得利益损失，并提交其和案外人的租赁合同为证。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故吉琼梅和曹宏亮就涉案房屋签订的《“通惠河畔”项目租赁合同》无效。合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。吉琼梅实际使用了房屋，应当支付房屋使用费，现涉案房屋于2019年8月30日被拆除，故对于吉琼梅多支付的使用费部分曹宏亮应予退还。因合同无效，故双方关于违约金的约定亦属无效，曹宏亮关于以违约金进行抵扣的辩解本院难以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故曹宏亮应当退还吉琼梅交纳的保证金。关于吉琼梅主张保证金及剩余使用费利息的诉讼请求，没有法律依据，法院难以支持。本案涉案房屋因未取得建设工程规划许可证而导致就该房屋签订的《租赁合同》无效，曹宏亮作为出租人对涉案房屋的产权情况出租时就应当明知，并应当在吉琼梅承租时予以告知。现有证据不足以证明曹宏亮履行了充分的告知义务，就合同无效存在过错。同时，吉琼梅作为承租人，在承租涉案房屋时应当主动核查产权情况，其对合同无效亦有过错，故就合同无效导致的损失，吉琼梅和曹宏亮应各自承担相应的责任。关于装修损失，根据吉琼梅提交的证据，吉琼梅确对涉案房屋进行了装修，故吉琼梅和曹宏亮应当各自按照其过错分担现值损失。关于吉琼梅主张的预期可得租金损失，并非合同无效所导致的直接必然损失，法院难以支持。判决：一、曹宏亮于判决生效后七日内返还吉琼梅租金一百三十八万零四百三十四元、保证金三十八万九千三百三十三元；二、曹宏亮于判决生效后七日内赔偿吉琼梅装修损失一百五十万元；三、驳回吉琼梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81632元，由吉琼梅负担54940元（已交纳），由曹宏亮负担26692元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。曹宏亮向本院提交以下证据：证据一、装修备案信息七组，证明目的：吉琼梅一方并未对涉案房屋进行装修，根据曹宏亮向北京惠通宏信文化产业中心调取的装修信息，结合一审阶段该单位出具的证明，可以证明吉琼梅并未对涉案房屋进行装修；证据二、（2015）三中民终字第01211号民事判决书，证明目的：在合同纠纷中，双方对合同无效均有过错，各自承担相应损失。即便吉琼梅对涉案房屋进行了装修，曹宏亮也无需对其损失承担赔偿责任。对于装修或者财产价值，双方存在争议时，应当依法经过评估鉴定确认其价值；证据三、曹宏亮与吉琼梅签订的补充协议；证据四、吉琼梅与北京光影华视文化传媒有限公司签订的补充协议。证据三、证据四证明目的为：2021年1月26日，北京惠通宏信文化产业中心向曹宏亮出具了两份《补充协议》，该证据与曹宏亮一审阶段提交的证明及证据一相互印证。证明吉琼梅自曹宏亮处租赁了涉案房屋之后，无缝衔接转租给了北京光影华视文化传媒有限公司。吉琼梅与北京光影华视文化传媒有限公司的补充协议清晰载明了该公司系实际装修人，吉琼梅并未装修。吉琼梅转租给北京光影华视文化传媒有限公司时，变压器、电梯等基础设施尚未安装，何来装修一说。在没有安装电梯、变压器的情况下，事实上也无法全面装修。吉琼梅的质证意见为：对证据一的真实性、关联性和证明目的不认可。曹宏亮提交的证据不符合新证据的要求，装修备案信息的真实性不认可，涉案房屋是独立的办公楼，装修是否备案并非强制性的，不影响本案装修的客观事实。证据二与本案无关联，证明目的不认可。证据三、证据四真实性认可，证明目的不认可。吉琼梅提交其与北京光影华视文化传媒有限公司签订的《房屋租赁合同》《定金协议》及《房屋租赁合同补充协议》。证明目的：吉琼梅对涉案房屋进行了装修，包括电梯、消防、空调等，北京光影华视文化传媒有限公司是根据实际办公需要进行的二次装修。曹宏亮质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。该份《房屋租赁合同》第一条与《定金协议》第三条相吻合。同时，根据《房屋租赁合同补充协议》可以认定，在吉琼梅连基础装修均未完成，故双方又另行约定，由北京光影华视文化传媒有限公司自行装修，并由吉琼梅折价支付该公司50万元。可见，吉琼梅并未对租赁房屋进行过装修，更谈不上几百万的装修损失。另查明：双方签署的《“通惠河畔”项目租赁合同》附件四：补充条款主要内容为：1.甲方为本大厦提供（315千伏安）变压器壹台应在乙方付出第一笔款后进行申报安装，并在不影响乙方经营的情况下尽量及早安装到位通电，安装期限不得超过免租期。电缆接到乙方指定位置（本物业强电房）。甲方按通惠河畔园区物业商业用电标准收取电费。2.本合同签订后先以甲方名义进行基础改造及建设。3.甲方必须协助乙方办理好未来承租公司的地址证明（办理营业执照用）。4.甲方允许（并向本辖区相关部门协调好）乙方在本物业南侧二楼上加盖阳光棚。5.甲方须向本园区协调院内固定（免费）停车位事宜。6.本协议乙方签署目前为个人如以后乙方需变更为公司，甲方必须配合变更重新签订本合同（合同原条款不变）。7.现乙方需对本物业进行基础改造建设，甲方同意乙方在本物业园区边提供消防水箱及空调主机安放位置。8.甲方同意乙方将在本物业院区边做护栏及停车场道闸。9.如乙方需加开租金发票，甲方需提供发票并按6%收费（按国家税费不赚取差价）。二审中，双方一致认可现就涉案房屋装修赔偿纠纷，与第三方未形成诉讼。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋建设未取得建设工程规划许可证，故一审法院认定双方签订的《“通惠河畔”项目租赁合同》无效，并无不当。村委会并非建设工程许可的管理部门，故曹宏亮所提涉案房屋经村委会授权许可、涉案房屋被拆除并非因未取得建设工程规划许可，而是因涉嫌侵占林地、是否取得规划许可，均不影响合同效力等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。二审中，曹宏亮提交装修备案信息、补充协议等证据欲证明阳光棚、消防水池等均由其建设，吉琼梅承租后未进行装修，对此，本院不予采纳，主要理由为：第一，从涉案合同有关“甲方允许乙方在本物业南侧二楼上加盖阳光棚”“现乙方需对本物业进行基础改造建设，甲方同意乙方在本物业园区边提供消防水箱及空调主机安放位置”等内容，可以确认上述工程建设方并非曹宏亮，且曹宏亮未能提供充分证据证明上述装修工程由其所实施；第二，二审中，曹宏亮所提供的部分《施工许可证》显示，次承租方进驻后进行的是二次装修，与吉琼梅所述其进行基础装修后，次承租方进行二次装修，并不矛盾；第三，即使按曹宏亮主张部分装修由次承租方实施，在其未对任何次承租方承担有关涉案房屋装修的赔偿责任的情形下，基于合同的相对性，有关涉案房屋的装修赔偿问题，吉琼梅作为第一承租方向曹宏亮主张，并无不当；第四，结合曹宏亮签字认可的吉琼梅授权王**进行涉案房屋的出租和物业管理等事实，基本可以确认王**代表吉琼梅与深圳市聚豪装饰工程有限公司签订涉案《装修改造工程书》，并给付相应工程款的事实；第四，涉案房屋装修改造是否在物业管理中心备案并非强制性规定，故曹宏亮所提没有吉琼梅装修改造备案信息，故应认定吉琼梅未进行装修改造的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。涉案房屋于本案诉讼之前已被拆除，故根据涉案房屋已使用年限、双方举证情况以及过错程度，一审法院酌情确定曹宏亮应承担的损失数额，并无不当。曹宏亮所提一审法院未对装修现值进行评估，未经任何程序确定现值损失即对损失进行认定系错误的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。曹宏亮所提涉案租赁合同年租金才二百万元，而装修合同显示金额为七百万元，不符合常理等上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。诉讼中，吉琼梅提交有关五十万元租金收据，以证明未拖欠2018年租金的事实，对此曹宏亮虽不予认可，但未提供充分证据进行反驳，故其相关上诉理由，本院不予采纳。曹宏亮所提一审法院遗漏北京惠通宏信文化产业中心作为本案第三人参加诉讼的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。经本院当庭与吉琼梅核实确认本案起诉状以及授权委托书等文件均由其本人签署，故曹宏亮所提起诉状和涉案合同中吉琼梅签字不一致，而吉琼梅代理人称起诉状落款由吉琼梅本人签署，故本案属于虚假诉讼的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。其所提相关鉴定申请，与本案事实认定无关，亦无必要性，故本院不予准许。综上所述，曹宏亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32958元，由曹宏亮负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  玄明虎审 判 员  沈 放审 判 员  申峻屹二〇二一年三月二十六日法官助理  卢圆圆