陕西省西安市中级人民法院   民事判决书   （2020）陕01民初917号     原告（案外人）：王崇利，男，1963年4月3日出生，汉族，延长石油集团管道运输公司干部，住西安市未央区凤城一路皇家园林2号楼1单元503。   委托诉讼代理人：李佳佳，陕西云德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张紫娟，陕西云德律师事务所实习律师。   被告（申请执行人）：张朝龙，男， 1956年11月14日出生，汉族，无业，住浙江省东阳市佐村镇刘贵塘村15号。   委托诉讼代理人：张露，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：卫孝嘎，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。    第三人（被执行人）：陕西华帝龙置业有限公司。住所地：陕西省西安市未央区北二环中段369号华帝金座。   法定代表人：朱振平，执行董事。   委托诉讼代理人：王法龙，男，1983年10月1日出生，汉族，该公司员工，住西安市东二环北段豪顿国际A座1单元706室。   原告王崇利与被告张朝龙、第三人陕西华帝龙置业有限公司（以下简称华帝龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王崇利委托诉讼代理人李佳佳、张紫娟，被告张朝龙委托诉讼代理人张露、卫孝嘎，第三人华帝龙公司委托诉讼代理人王法龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王崇利向本院提出诉讼请求：1.确认位于西安市未央区北二环中段369号B座11018号房屋为原告所有，并判决排除对涉案房屋的执行；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告于2017年向第三人华帝龙公司购买了位于西安市未央区北二环中段369号B座11018号房屋。2017年6月1日，原告与第三人签订《华帝金座订购协议》约定原告、王钰璞以399450元总价购买上述房屋，建筑面积53.26平方米。2017年6月至2018年9月，原告妻子李小娟先后四次向第三人支付购房款279450元，剩余购房款12万元虽尚未支付但愿意按照法院要求交付执行。涉案房屋自向原告交付后，一直由原告占有并实际使用至今。且原告也一直在催促第三人就涉案房屋办理相关手续，未能办理登记手续并非原告原因，因此原告对此没有任何过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条的规定，原告作为涉案房屋的合法实际购买人，在房屋由西安市中级人民法院查封之前，已与第三人签订了正式的房屋买卖合同并支付完全部房款且实际占有并使用至今。根据上述规定，原告的权利可以排除执行。为维护原告的合法权益，特根据《民事诉讼法》规定向人民法院提起诉讼，请求依法判令，确认案涉房屋所有权属于原告，并排除对涉案房屋的执行。   被告张朝龙辩称，1.根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》，人民法院对涉案房屋的查封符合法律规定。案涉的房产的所有权人为华帝龙公司，人民法院的查封措施符合法律规定。2.王崇利主张其与华帝龙公司于2017年6月1日签订《商品房买卖合同》，但该合同并未在房管部门备案。3.案涉房产至今未办理网签手续。且涉案房屋也在恒丰银行办理了抵押，未经抵押权人同意，转让行为无效。在人民法院查封涉案房屋时，异议房产仍处于未销售状态，且涉案房产仍处于抵押状态，王崇利对涉案房产不享有排除执行的民事权益。4. 人民法院查封涉案房产是在2019年4月，原告王崇利提供的物业缴费凭证不能证明其对涉案房屋享有物权并实际占有，不排除原告通过租赁使用涉案房屋。原告在法院查封前并未合法占有涉案房屋。5.原告主张其已支付全部购房款，但仅提交了华帝龙公司的收款收据，提供的转款凭证均为李小娟转至华帝龙公司的款项，金额与付款时间无法对应，约定购买价款为399450元，付款凭证为279450元，王崇利不能证明其支付了全部购房款。6.王崇利在购买涉案房屋时，已取得了预售许可证和办理网签备案登记的条件，但因涉案房屋在银行办理了抵押，故原告对在抵押未解除之前无法办理备案登记的法律后果是明知的，原告在明知其权利无法得到保障的情况下，一直怠于行使任何措施，未通过积极有效的方式完善产权登记手续，其存在过错，应自行承担由此造成的法律后果。   第三人华帝龙公司述称，原告王崇利已经购买了其公司房屋，且已经实际占有使用，该房屋已经属于王崇利。王崇利已经实际使用涉案房屋，且也交了物业费等相关费用，华帝龙公司同意原告的诉讼请求。   经审理查明， 张朝龙与华帝龙公司合同纠纷一案，本院依据张朝龙提出的财产保全申请，于2019年4月11日作出（2019）陕01民初1097号民事裁定书和（2019）陕01执保90号协助执行通知书，依法查封了华帝龙公司名下位于西安市未央区北二环中段369号“永恒大厦”的部分房产。华帝龙公司以本院超标的查封为由向本院提出书面异议，本院作出（2019）陕01执异970号执行裁定，驳回了华帝龙公司的异议申请。华帝龙公司对上述执行裁定不服，向陕西省高级人民法院提起复议，陕西省高级人民法院经审查后认为华帝龙公司没有充分证据证明本院查封的案涉313套房产存在明显超标的查封的情形，裁定驳回华帝龙公司的复议申请，维持本院的（2019）陕01执异970号执行裁定。2019年9月9日，本院就张朝龙与华帝龙公司合同纠纷一案作出（2019）陕01民初1097号民事判决书，判决：一、陕西华帝龙置业有限公司于判决生效后十日内归还张朝龙借款2122.5万元；二、陕西华帝龙置业有限公司于判决生效后十日内支付张朝龙利息及逾期还款违约金（以722.5万元为基数，自2017年1月1日起按月息1.25%计算至2017年3月31日，并自2017年4月1日起 按月息0.8%计算至2017年10月31日，并自2017年11月1日起按年息24%计算至判决确定给付之日）。已经支付的30万元从中扣减；三、驳回张朝龙其余诉讼请求。判决后，华帝龙公司不服上诉至陕西省高级人民法院，陕西省高级人民法院于2019年12月10日作出（2019）陕民终1120号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，张朝龙向本院申请执行，本院于2020年4月27日作出（2020）陕01执387号《公告》，对查封的房产在现场进行了公示。王崇利以查封的房产中B幢11018号房产系其购买为由，向本院提出执行异议，本院于2020年8月31日作出（2020）陕01执异629号执行裁定书，认为王崇利购买的西安市未央区北二环中段369号B座11018号房产，未在房屋登记管理机构办理网签合同备案信息，故在执行异议审查程序中无法证实案外人王崇利所提交的与被执行人华帝龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效性；现涉案房屋仍登记在被执行人华帝龙公司名下，法院依法查封并无不当。裁定：驳回案外人王崇利提出的执行异议请求。王崇利对该异议裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉，形成本诉。   另查，华帝龙公司名下的“永恒大厦”项目，在2016年9月5日以在建工程抵押给恒丰银行股份有限公司（在建工程抵押登记备案证明号为：市房在抵字2016090003号），至今未解除抵押。2020年8月27日的西安市不动产登记簿显示案涉B幢11018号房产所有人为华帝龙公司，不动产权证号分别为20181292998，登记时间为2018年7月13日。抵押登记情况显示抵押方式为一般抵押，抵押权人为恒丰银行股份有限公司西安分行，抵押登记时间为2018年9月10日，与20181293775等313证同案抵押。   庭审中，原告王崇利向法院提交了提交了2017年6月1日合同编号为20170601的《永恒大厦买卖合同》，合同载明出卖人为陕西华帝龙置业有限公司，买受人为王钰璞、王崇利，约定由王钰璞、王崇利购买华帝龙公司开发的永恒大厦B幢1单元10层11018号房屋，建筑面积53.26㎡，单价7500元/㎡，房屋总价款399450元，房款支付方式为分期付款，买受人应当在办理网签手续前分期支付完毕该商品房全部价款。首期房价款人民币（币种）贰拾柒万玖仟肆佰伍拾元整，应当于2018年9月15日前支付。2017年5月25日、2018年9月13日、2018年9月14日，王崇利之妻李小娟通过秦农银行向华帝龙公司分别支付10000元、110000元、90000元，2019年9月14日李小娟通过建行向华帝龙公司支付69450元。2018年9月13日2017年6月1日、2018年9月13日、2018年9月14日，华帝龙公司向王钰璞、王崇利出具三张收款收据分别为10000元、110000元、159450元。王崇利提交《交房验收单》、《房屋装饰装修管理协议》、退款票据、《房屋租赁合同》、照片，证明案涉的房屋在2018年9月14日交付给王崇利后，王崇利将房屋装修后将房屋出租。王崇利为王钰璞之父、李小娟之夫。   以上事实，有西安市中级人民法院（2020）陕01执异629号执行裁定书、《永恒大厦买卖合同》、《房屋装饰装修管理协议》、《房屋租赁合同》、照片、银行账户交易明细及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。本案争议焦点为王崇利对人民法院查封的位于西安市未央区北二环中段369号B座11018号房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王崇利应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行；第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”的问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中王崇利并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实及相关证据情况，不能认定王崇利对涉案位于西安市未央区北二环中段369号B座11018号房产享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。关于王崇利要求确认位于西安市未央区北二环中段369号B座11018号房产为其所有，因不动产物权的变动依登记发生效力，涉案房屋的所有权登记显示权利人系华帝龙公司，涉案房屋至今仍登记在华帝龙公司名下，占有不动产并不产生物权变动效力，即使王崇利已占有涉案房屋，也不能认定其据此获得涉案房屋的所有权。因此，王崇利主张其对涉案房屋享有所有权无事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告王崇利的诉讼请求。   案件受理费7292元由原告王崇利负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。         审 判 长  陈   平   审 判 员  陈    帅   审 判 员  李   刚     二〇二一年三月二十四日     书记员  刘书方                      1