成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初3924号 原告：浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司，营业场 所成都市成华区成华大道杉板桥路1号3层01号。 负责人：王红国，公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师， 特别授权。 被告：曾顺洪，男，汉族，1972年9月2日出生，住四川省中江县。 被告：廖秀莲，女，汉族，1973年2月28日出生，住四川省中江县。 原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司（以下简称多弗公司）与被告曾顺洪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案受理后，依法适用简易程序。经原告申请，本院依法追加廖秀莲为本案共同被告。因被告曾顺洪、廖秀莲下落不明，本院依法公告送达，并于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告多弗公司的委托诉讼代理人李康到庭参加诉讼，被告曾顺洪经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，经缺席审理，本案现已审理终结。 原告多弗公司向本院提出变更后的诉讼请求：1、请求贵院依法判决被告向原告支付欠付物业费等费用（2019年1月1日-2019年7月12日）共计43054.65元；2、请求贵院依法判决被告自2019年2月1日至所有费用完全清偿之日支付延期支付物业管理费的滞纳金，暂计至2019年12月31日，为9436.95元；3、请求贵院依法判决被告支付本案全部诉讼费用。事实和理由：被告曾顺洪与案外人成都泰达世纪实业有限公司（下称泰达实业）签订租赁合同，承租泰达实业星月里B区2层201-06号商铺，面积273.14平方米，2018年12月18日，泰达实业将前述商铺所在的项目整体出售给四川北至贸易有限公司〔下称北至贸易〕，并更名为多弗国际中心，同时，北至贸易委托原告为案涉房屋所在项目提供相应的物业管理服务。原告提供的物业服务项目包括建筑物共用部位的维护和管理，共用设施设备的日常运行、维护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运，公共园林、景观及设施的养护和管理等等，原告进场后投入了大量人力物力，与第三方签订多项协议，良好完成了各项物业服务内容，此外，原告除履行前期物业服务协议约定的内容外，为了项目业主的便宜，还代收水费等费用。被告租赁使用的商铺位于原告服务的多弗国际中心项目，被告亦接受了原告的物业服务，但遗憾的是，被告自2019年1月以来，一直拒绝缴纳物业服务费用等，经原告多次催收仍未繳纳。综上所述，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为明确原被告双方的权利与义务，现原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，向贵院提起诉讼，请依法判如所请。 被告曾顺洪、廖秀莲未答辩、未举证、未质证，庭前亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，2017年12月20日，曾顺洪（乙方）与成都泰达世纪实业有限公司（甲方）签订《租赁合同》，合同第一部分合同协议书：一、商铺位置及租赁面积：1.1甲方将星月里B区（以下简称“项目”或“商场”）2层201-06号（该编号为暂定编号）商铺（以下简称“商铺”）出租给乙方使用。1.2经甲、乙双方协商该商铺租赁面积以商铺的套内建筑面积计算，暂以273.14平方米计取，该租赁面积为（1）暂测面积。三、租赁期限及租金：3.1租赁期限为5个租赁年度，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。五、其他费用：5.1、（1）物业服务费标准，按照26元人民币/平方米/月收取。 2018年12月18日成都泰达世纪实业有限公司（乙方）与四川北至贸易有限公司（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定由甲方整体购买中迪创世纪B区房屋（包含6-39层写字楼、-1层至5层商铺，563个车位）。协议另约定，乙方及乙方指定单位与租户签署的租赁合同项下出租方的权利义务在交付日后由甲方继受，物业方的权利义务在物业管理事宜移交后由甲方指定的物业单位继受，甲方及甲方指定单位有权与租户协商租赁合同及物业服务条款变更事宜。中迪创世纪B区后更名为多弗国际中心。 2019年7月12日四川北至贸易有限公司（甲方）与原告浙江多弗物业管理服务有限公司（乙方）签订《多弗国际中心前期物业服务合同》。合同第五条合同的履行期限：（二）本协议有效期至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。第六条物业服务费：（二）收费标准：2、公共物业类：商业：40元/平方米/月。（五）物业服务费交纳：甲方、业主应分别在每年的1月1日前、4月1日前、7月1日前，10月1日起或于每个缴费周期起始日起每季度的第一个月的10号前履行交纳义务。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任。业主逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，业主应按欠费额的3‰/天的标准向乙方支付违约金。跨年度欠费的，从逾期之日起，业主应按欠费额的5‰/天的标准向乙方支付违约金。该合同备案表载明：物业管理期限为2019年1月1日8时起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止；商业物业服务费为40元/平方米/月。 另查明，曾顺洪与廖秀莲于1997年5月9日登记结婚。 上述事实，有当事人身份信息、《租赁合同》、《房屋买卖协议》、《多弗国际中心前期物业服务合同》、《物业管理服务合同备案表》、结婚登记审查处理表、当事人庭审陈述等证据在案证实。 本院认为，案外人四川北至贸易有限公司整体购买了成都泰达世纪实业有限公司所有的中迪创世纪B区房屋，并约定成都泰达世纪实业有限公司及其指定单位与租户签署的租赁合同项下出租方的权利义务由四川北至贸易有限公司继受，物业方的权利义务在物业管理事宜移交后由四川北至贸易有限公司指定的物业单位继受。四川北至贸易有限公司与原告签订物业服务合同约定由原告向其提供物业服务，原告亦按约定向被告曾顺洪租赁的商铺提供了物业服务，因此被告应向原告履行缴费义务。 关于物业费问题。原告主张按照26元/平方米/月的标准计算物业费并无不当，故被告曾顺洪自2019年1月1日起至2019年7月12日，共计欠付的物业费为：2019年1月-6月：273.14平方米×26元/平方米/月×6月=42609.84元；2019年7月：273.14平方米×26元/平方米/月÷31天×12天≈2749.02元，共计为45358.86元，原告按43054.65元主张物业费，本院予以支持。 关于滞纳金问题。因被告存在逾期缴纳物业服务费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任。但物业合同约定的违约金标准过高，本院结合双方的过错程度、违约持续时间、违约所导致的后果等综合认定，根据公平原则，酌定违约金以欠付物业费43054.65元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月13日起计算至实际付清之日止。 关于被告廖秀莲的共同还款责任问题。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。曾顺洪与廖秀莲于1997年结婚，现无证据表明双方婚姻关系已解除，故曾顺洪在租赁案涉商铺经营期间内欠付的物业费应当认定为夫妻共同债务，廖秀莲应对欠缴的物业费及违约金承担共同清偿责任。 被告曾顺洪、廖秀莲经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，不影响本院依据本案事实和法律规定作出认定。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告曾顺洪于本判决生效之日起十日内向原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司支付2019年1月1日至2019年7月12日的物业费43054.65元及违约金（违约金计算方式：以欠付的物业费43054.65元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2019年7月13日起计算至实际付清之日止）； 二、被告廖秀莲对被告曾顺洪的前述给付义务承担连带清偿责任； 三、驳回原告浙江多弗物业管理服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计556元，公告费600元，由被告曾顺洪、廖秀莲共同负担。 如未按本判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  袁跃成 二〇二一年三月二十六日 书记员  杜京城