河北省新乐市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀0184执异35号 异议人（案外人）翁锡成，男，1972年11月21日生，满族，住石家庄市新华区。 委托代理人：王瑞东，河北北华律师事务所律师。 申请执行人：白梅平，男，1970年11月11日生，汉族，住新乐市。 被执行人：无棣意琪房地产开发有限公司。 地址：无棣县棣新五路公安局老院武警中队。 法定代表人：田振见，该公司董事长。 被执行人：河北意琪房地产开发有限公司。 地址：石家庄市高新区长江大道13号1-809. 法定代表人：田振见，该公司董事长。 本院在执行白梅平与无棣意琪房地产开发有限公司、河北意琪房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人翁锡成提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人翁锡成称，贵院在办理白梅平与无棣意琪房地产开发有限公司（以下简称“无棣意琪”）、河北意琪房地产开发有限公司（以下简称“河北意琪”）执行纠纷一案时，于2020年7月20日作出（2020）冀0184执793-1号执行裁定书，查封了异议人名下位于石家庄市桥西区，不动产权证号为冀（2019）石家庄市不动产权第××号土地（以下简称“该土地”）。因该土地为异议人所有，故申请贵院依法解除针对该土地的查封措施。河北省新乐市人民法院（2020）冀0184执793-1号执行裁定书认定的事实错误。首先，河北意琪与河北圣卓投资有限公司（以下简称“圣卓公司”）签署的“房地产合作开发协议书”及“补充协议书”，早在2018年1月30日已经解除，河北意琪与圣卓公司已经不存在合作开发的合同关系，对此有圣卓公司的“解除合同告知书”以及河北意琪法定代表人田振见的签收收据为证。其次，异议人虽为圣卓公司的法定代表人，但是圣卓公司与河北意琪的合作也与异议人个人财产无关，更何况河北意琪与圣卓公司已经解除合作关系，并且白梅平与无棣意琪、河北意琪的民间借贷纠纷与圣卓公司也无关。异议人通过合法途径取得该土地所有权，并在2019年2月2日办理了不动产权证书，异议人对该土地享有权益毋庸置疑，而贵院裁定查封了该土地却无任何事实和法律依据。贵院在未考虑上述事实的情况下，就依照一句案情需要，贸然对异议人名下土地进行查封，明显缺乏事实和法律依据，严重侵犯异议人的权益，异议人希望贵院立即纠正错误的查封裁定，请求：一、撤销河北省新乐市人民法院（2020）冀0184执793-1号执行裁定书；二、解除对异议人名下位于石家庄市桥西区，不动产权证号为冀（2019）石家庄市不动产第××号土地的查封。 翁锡成提供证据： 证据一、石家庄市国土资源局2019年2月2日颁发的冀（2019）石家庄市不动产权第××号不动产权证书，载明：“权利人：翁锡成，坐落：桥西区石获南路299号，权利类型:国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权面积：共有宗地面积11366.1㎡／房屋建筑面积205.92㎡”等。 证据二、河北圣卓投资有限公司于2018年1月30日作出抬头为河北意琪房地产开发有限公司的《解除合同告知书》。 证据三、田振见于2018年3月4日出具的便条，载明：“今收到石收储企字2018（06）号收购（回）合同解除合同告知书”。 申请执行人白梅平辩称，一、答辩人因与被执行人无棣意琪房地产开发有限公司、河北意琪房地产开发有限（以下简称意琪公司）执行一案，在执行过程中新乐市人民法院作出（2020）冀0184执793-1号执行裁定，查封了登记在翁锡成名下位于桥西区石获南路299号的土地使用权（不动产权证号冀（2019）石家庄市不动产权第××号），河北意琪房地产开发有限公司系诉争土地的实际使用权人，异议人的异议理由不成立。1、诉争土地属于“名为合作开发实为转让”性质。2013年3月6日石家庄建设集团有限公司（以下简称建设集团）与河北圣卓投资有限公司（以下简称圣卓公司）签订《协议书》，建设集团将其所持有的混凝土公司及公司经营所占场地的土地（证号石郊国用（2000）字第135号Ｎ0010136466、石郊国用（2000）字第136号Ｎ0010136442）等相关全部资产转让给圣卓公司。2013年3月13日，圣卓公司与意琪公司签订《房地产合作开发协议书》，圣卓公司将其从建设集团受让的两块土地与意琪公司进行合作开发，协议约定：圣卓公司不参与任何开发经营，只收取固定补偿收益，利益分配为意琪公司向圣卓公司支付固定补偿收益总金额3000万元。2013年3月25日圣卓公司又与意琪公司签订《补充协议书》，主要内容为圣卓公司在补充协议签订之日起，将石郊国用（2000）字第136号Ｎ0010136442号土地及地上房地产先行支付意琪公司管理使用。签订协议后，意琪公司分多次转入圣卓公司法定代表人翁锡成个人账户1980万元，圣卓公司为意琪公司出具了收款收据，收据上标明土地款或补偿款。2016年9月28日，圣卓公司在与意琪公司签订的合作协议书上签订补充条款，即“同意协议乙方河北意琪房地产开发公司选择第三方公司合作”。从合作协议、补充协议、补充条款的内容可以看出，圣卓公司只收取土地款或补偿款而不实际参与，该协议是名为合作开发实为土地转让，意琪公司是诉争土地最终受让人。2、意琪公司已开发利用并实际控制诉争土地。从实际履行情况看，签订协议后，意琪公司于2013年5月份开始在受让土地上进行房地产开发建设，项目名称为：“云溪湾”，意琪公司还进行了房产预售，房产收据为河北意琪房地产开发有限公司财务专用章。2018年8月7日建设集团给各级政府的《关于解决云溪湾项目问题的方案建议》也佐证了意琪公司对诉争土地已经进行“云溪湾项目”开发建设；后因意琪公司的开发建设行为，相关行政执法部门还对意琪公司进行了行政处罚，这些事实都说明意琪公司系诉争土地的受让人和实际控制人。异议人翁锡成称意琪公司与圣卓公司签署的“房地产合作开发协议书”及“补充协议书”在2018年1月30日已经解除与事实不符，其提交的“解除合同告知书”不具有真实性。首先，意琪公司并没有收到告知书，田振见2018年书写的收条内容所指显然不是合作开发协议及补充协议，田振见也证明没有解除过与圣卓签订的协议；其次，圣卓公司给意琪公司的“解除合同告知书”与建设集团给圣卓公司的“解除合同告知书”无论在内容上，还是在用词、字体、字号大小、排版格式、甚至于标点符号上，都完全一致，很明显是由同一人起草、在一个电脑上完成打印，是为了提出执行异议建设集团与圣卓公司后补的，因为在2018年8月7日建设集团给各级政府《关于解决云溪湾项目问题的方案建议》中，根本没有提到解除合同之事。再次，假如真解除合同，并不是单单一张告知书就能解决问题，因为意琪公司已经支付给圣卓公司将近2000万元的土地转让款，双方解除合同，自然要互相返还从对方取得的财产，至今，圣卓公司并没有退还意琪公司转让款，圣卓公司也没有收回土地，现在意琪公司仍然实际占有使用控制诉争土地，对外出租。建设集团和圣卓公司明知诉争土地已经转让，也明知意琪公司已经实际对土地进行开发利用，仍然与翁锡成串通，将虽然登记在建设集团名下但实际属于意琪公司的土地恶意变更到翁锡成名下，其变更登记行为不受法律保护。综上，新乐市人民法院（2020）冀0184执1222号执行裁定的查封措施正确，请求法院依法驳回翁锡成的异议申请。 被执行人河北意琪房地产开发有限公司辩称，一、诉争土地已经转让给答辩人，答辩人与河北圣卓投资有限公司签订的协议名为合作开发实为转让。2013年3月6日石家庄建设集团有限公司（以下简称建设集团）与河北圣卓投资有限公司（以下简称圣卓公司）签订《协议书》，建设集团将其所持有的混凝土公司及公司经营所占场地的土地（证号石郊国用（2000）字第135号N0010136466、石郊国用（2000）字第136号N0010136442）等相关全部资产转让给圣卓公司。2013年3月13日，圣卓公司与答辩人签订《房地产合作开发协议书》，圣卓公司将其从建设集团受让的两块土地与答辩人进行合作开发，协议约定：圣卓公司不参与任何开发经营，只收取固定补偿收益，利益分配为答辩人向圣卓公司支付固定补偿收益总金额3000万元。2013年3月25日圣卓公司又与答辩人签订《补充协议书》，主要内容为圣卓公司在补充协议签订之日起，将石郊国用（2000）字第136号N0010136442号土地及地上房地产先行交付答辩人管理使用。签订协议后，答辩人分多次转入圣卓公司法定代表人翁锡成个人账户1980万元，圣卓公司为答辩人出具了收款收据，收据上标明土地款或补偿款。2016年9月28日，圣卓公司在与答辩人签订的合作协议书上签订补充条款，即“同意协议乙方河北意琪房地产开发公司选择第三方公司合作”。从合作协议、补充协议、补充条款的内容可以看出，圣卓公司只收取土地款或补偿款而不实际参与，该协议是名为合作开发实为土地转让，答辩人是诉争土地最终受让人。二、答辩人已开发利用并实际控制诉争土地。从实际履行情况看，签订协议后，答辩人于2013年5月份开始在受让土地上进行房地产开发建设，项目名称为：“云溪湾”。2018年8月7日建设集团给各级政府的《关于解决云溪湾项目问题的方案建议》也证实了答辩人对诉争土地已经进行“云溪湾项目”开发建设；后因答辩人的开发建设行为，相关行政执法部门还对答辩人进行了行政处罚，这些事实都说明答辩人系诉争土地的受让人和实际控制人。异议人翁锡成称答辩人与圣卓公司签署的“房地产合作开发协议书”及“补充协议书”在2018年1月30日已经解除与事实不符，答辩人从未与圣卓解除合同，诉争土地至今仍然由答辩人控制，圣卓公司也没有向答辩人退还过转让款，异议人所谓解除合同的说法是虚构的。建设集团明知答辩人已经实际对土地进行开发利用，仍然将实际属于答辩人的土地故意变更到翁锡成名下，其变更登记行为无效。综上，新乐市人民法院（2020）冀0184执793-1号执行裁定的查封措施正确，异议人的理由不成立，答辩人请求法院依法驳回翁锡成的异议申请。 本院查明，白梅平与无棣意棋房地产开发有限公司、河北意棋房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月29日作出（2019）冀0184民初2782号民事调解书，协议如下：“一、无棣意棋房地产开发有限公司、河北意棋房地产开发有限公司于2020年6月30日前给付白梅平欠款本金5000000元，于2020年12月30日前给付白梅平以5000000元为基数自2016年1月1日起的欠款计息，利率按月息一分五计算；二、如无棣意棋房地产开发有限公司、河北意棋房地产开发有限公司未按上述任一期履行，白梅平可申请全部强制执行，利息按照月息一分五计算，以5000000元为基数时间自2016年1月1日起至欠款还清之日止；……”该调解书生效后，白梅平向本院申请强制执行。本院于2020年7月20日作出（2020）冀0184执793-1号《执行裁定书》，裁定：一、查封翁锡成名下位于桥西区石获南路299号的土地使用权，不动产权证号为：冀（2019）石家庄市不动产权第××号，期限三年。二、查封石家庄建设集团有限公司名下的位于石××路北石桥路南的土地使用权，证号为：冀（2017）石家庄市不动产权第××号，期限三年。 另查明，2013年3月6日建设集团与河北圣卓公司签订《协议书》，将其所持有的混凝土公司及公司经营所占场地的土地（证号石郊国用（2000）字第135号Ｎ0010136466、石郊国用（2000）字第136号Ｎ0010136442，现以上两块土地不动产权证号为：冀（2017）石家庄市不动产权第××号、冀（2017）石家庄市不动产权第××号）转让给圣卓公司。2013年3月13日，圣卓公司与河北意琪公司签订《房地产合作开发协议书》，圣卓公司将其从建设集团受让的两块土地与河北意琪公司进行合作开发，协议约定：圣卓公司不参与任何开发经营等，只收取固定补偿收益，河北意琪公司提供后续开发资金，现河北意琪公司已按照与河北圣卓公司签订的协议书完成固定收益补偿，并分多次将补偿款转入到圣卓公司法定代表人翁锡成账户，圣卓公司为河北意琪公司出具了收款收据。2016年9月28日，圣卓公司在与河北意琪公司签订的房地产合作开发协议上签订补充条款，“同意协议乙方河北意琪房地产开发公司选择第三方公司合作”。2018年8月7日建设集团给各级政府的《关于解决云溪湾项目问题的方案建议》显示建设集团与河北意琪公司以“云溪湾项目”已进行了合作开发建设。2018年12月14日建设集团将冀（2017）石家庄市不动产权第××号土地转让到河北圣卓公司法定代表人翁锡成名下，证号变更为冀（2019）石家庄市不动产权第××号。 本院认为，建设集团与圣卓公司签订协议书将争议土地及资产转让给圣卓公司，圣卓公司又与河北意琪公司签订合作开发协议，河北意琪公司认为该协议名为合作开发实为土地转让，但两次转让均未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”规定，涉案土地使用权登记所有权人为案外人翁锡成，故案外人所提异议理由成立。另根据执行异议实行形式审查的原则，当事人之间就所签订合同是否解除及将争议土地变更登记在案外人名下行为无效等争议，不属于执行异议审查的范围，可通过其他合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 中止对翁锡成名下位于石家庄市桥西区土地使用权（证号：冀2019石家庄市不动产权第××号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  安伟利 人民陪审员  陈 杰 人民陪审员  徐素敏 二〇二一年三月五日 书 记 员  刘晓云