浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙11民终92号 上诉人（原审被告）：姚巧仙，女，1935年11月2日出生，汉族，户籍所在地浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：李岳胜，男，1973年4月29日出生，汉族，户籍所在地浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。系被告姚巧仙之子。 委托诉讼代理人：李君锋，浙江民晖律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吕小询，男，1964年1月26日出生，汉族，住浙江省缙云县。 被上诉人（原审原告）：柯伟民，男，1968年1月19日出生，汉族，住浙江省缙云县。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人暨被上诉人（原审原告）：柯伟平，男，汉族，1963年9月27日出生，户籍所在地浙江省缙云县，现住浙江省缙云县。 上诉人姚巧仙因与被上诉人吕小询、柯伟平、何伟民房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省缙云县人民法院（2020）浙1122民初737号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人姚巧仙上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判。2.一、二审诉讼费用由三被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院酌情确定赔偿损失400万元的计算方法不清不楚，缺乏事实依据，且有违公平合理。一、二层房屋属于被上诉人所有的面积也只有315.36平方，绝不是330平方，所得的房屋也不是三套110平方和三个车位。市场交易价格适用亦是错误，一审判决按被上诉人提供的商品房交易价格计算，该价格与名山安置房大相径庭。事实上去年四月份交易价格为1.1－1.2万元/平方，当前也是1.2－1.3万元/平方。同时取得的房屋还需补交各种差价，一审的计算显然是错误的。二、被上诉人应得的应当是原有房屋一、二层的面积的拆迁份额，而不是上诉人赔偿其损失。因为涉案房屋是拆迁安置，是产权调换，是可以按照法律、政策规定返还的，既然能够返还，就不存在赔偿损失。另外，赔偿损失的参照价格应当是政府的货币补偿标准。因为本案安置房屋尚未建成，具体楼层和房屋朝向等影响交易价格的因素都还是不确定，未形成交易市场，何来市场交易价格。因此一审法院参照市场价格计算也是错误的。二审中，上诉人补充以下事实与理由：涉案房屋未经审批，拆迁补偿的前提不存在；一审法院判决结果是以上诉人有三个车位进行计算，但至今为止，上诉人及其儿子只有2个车位，且交易价格一般是10万元/个，而非20万元/个；被上诉人柯伟平、柯伟民不是案涉房屋的购买人，从合同的相对性来讲，俩人不具有诉讼主体资格。 被上诉人吕小询、柯伟民、柯伟平共同辩称，同意一审判决。十年前上诉人已经将房屋出卖，其根本没有资格再享受拆迁利益，上诉人的行为违背了诚实信用原则，上诉人现实际获得安置房产6套，总共价值达700多万元。所以一审判决的赔偿数额不是多了，而是少了。 被上诉人吕小询、柯伟民、柯伟平向一审法院提起诉讼请求： 1.判令被告向三原告返还购房款及赔偿损失共计8035800元；2.诉讼费及保全申请费由被告承担。 一审法院认定事实：被告姚巧仙系缙云县五云街道上名山村村民，原告吕小询系城镇居民。2010年10月31日，被告姚巧仙和丈夫李苏南（2016年死亡）与原告吕小询签订《卖契》，约定被告将坐落于缙云县五云街道上名山村上店二层土木结构祖遗老屋共四间半转让给原告吕小询。随后，原告吕小询未办理审批手续即由其出资委托被告之子李祝亮对受让房屋进行拆建，升至四层半。后被告要求原告吕小询返还房子遭拒绝，被告遂对第三、四层进行装修并入住。被告认可原告吕小询支付购房款共计300000元。2019年7月2日，姚巧仙以吕小询为被告向本院起诉，诉讼请求为要求确认姚巧仙与吕小询签订的《卖契》及《补充协议》无效，本院经审理后于2019年11月20日作出（2019）浙1122民初2388号民事判决，确认姚巧仙与吕小询签订的《卖契》及《补充协议》无效。本案诉讼过程中，三原告自认系三原告共同出资向被告姚巧仙夫妻购房。缙云县人民政府于2019年11月18日发布的《缙云县城名山城中村改造项目征收集体所有土地房屋补偿安置实施方案》，该方案明确：第三条：安置地点为套房安置在铁路以东区块；第四条：产权调换是指补偿人根据被补偿人的被补偿房屋建筑面积，提供套式房屋与被补偿人的房屋进行调换并结算差价的一种安置方式；第九条：征收非“本村社员”的住宅房屋，实行货币补偿或产权调换；第二十二条：套式安置房建筑类型以最终规划设计方案为准，如安置房为高层建筑的，增加25%的建筑面积予以安置；第二十三条：安置房屋在可安置建筑面积标准范围内部分按重置价供应，但应结合层次等因素；因房屋套型结构不可分割而使总安置建筑面积超过10㎡以内部分，按照市场评估价的60%供应；超过10㎡以上部分的建筑面积，按照市场评估价供应，超过面积不得多于20㎡；第二十七条：补偿人提供安置房屋建筑面积约70㎡至150㎡不等的套式户型，每套套式安置房配套一个车位，车位结算价按每个70000元计算，储藏室供应价格按每平方米4000元计算；第二十八条：按被补偿房屋每平方米建筑面积6元的标准支付搬迁补助费；从腾空之日起到安置后的六个月内按被补偿房屋建筑面积每平方米12元/月的标准支付临时安置补助费；第二十九条：在规定期限内配合做好评估工作的，按被补偿房屋合法建筑面积给予被补偿人50元/㎡的奖励；在规定期限内签订《征地房屋补偿安置协议书》的，按被补偿房屋合法建筑面积给予奖励，第一批次200元/㎡；在规定期限内按时搬迁腾空房屋并经验收合格后交付钥匙的，按被补偿房屋合法建筑面积给予奖励，第一批次200元/㎡。另查明，案涉房屋已被征收并已腾空拆除，经五云街道确权公示并确认以下内容：被征收人为姚巧仙；案涉房屋建筑占地面积119.88㎡，第1-2层建筑面积239.76㎡予以确认补偿安置；第3层建筑面积119.88㎡补交市政基础设施配套费后予以确认补偿安置；第4层建筑面积119.88㎡按重置价结合成新的70%给予自行拆除补贴；天井上封闭建筑占地面积16.26㎡，第1-4层建筑面积65.04㎡按重置价结合成新的30%给予自行拆除补贴；采光棚建筑占地面积12.53㎡，第1层建筑面积12.53㎡予以确认补偿安置。该确权公示表的附件《被征收房屋估价表》载明该房屋重置价结合成新单价为647元/㎡、货币补偿单价为8605元/㎡。《关于公布缙云县房屋征收重置价等相关补偿标准的通知》明确钢混一等结构房屋的重置价格为1250元/㎡。根据五云街道出具的《函》，该房屋如安置给三原告，则应按第1-2层建筑面积252.29㎡予以确认补偿安置，其余部分建筑面积自行拆除。安置面积总共为315.36㎡（计算建筑面积252.29㎡+奖励面积252.29㎡×25%），另可购买建筑面积为14.64㎡。案涉安置房预计2024年前后交付被拆迁户。三原告认可案涉拆迁安置房的目前交易市场价格为15000元/㎡左右，车位一个200000元左右，被告对上述市场价格表示不知情。一审法院认为，原、被告之间关于案涉房屋的买卖合同因违反法律的强制性规定已被生效判决认定为无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本院生效判决认定的事实，对于购房款300000元，被告姚巧仙应当予以返还。被告姚巧仙出售案涉房屋九年左右，在面临巨额拆迁利益时选择向法院起诉要求确认合同无效，有违诚实信用。结合本案实际情况，本院认定被告应对三原告因案涉房屋买卖合同无效造成的信赖利益损失承担主要赔偿责任。三原告购买案涉房屋以后，对原房屋进行拆建，并由两层升至四层，该房屋现已被征收，三原告的信赖利益损失应为房屋的增值，即三原告可以获得的拆迁安置利益与原房屋购置价之差。根据五云街道出具的《函》，并结合该区块的补偿安置实施方案，本院认定三原告可以获得的拆迁安置利益为建筑面积330㎡的安置房和相应配套车位的市场价、原重建房屋超补偿安置面积的拆除补贴及各种奖励补助等，同时应扣减该区块补偿安置实施方案确定的差价结算（包括车位结算）、超安置建筑面积购买等支出。考虑以上因素并结合同区块安置房的市场交易价格和双方当事人的过错程度，本院酌情确定由被告赔偿三原告信赖利益损失3700000元。加上应返还的购房款300000元，被告应向三原告返还购房款并赔偿损失共计4000000元。因案涉拆迁方案确定的货币补偿价与产权调换后的安置房市场价差距较大，三原告以安置房市场价为依据主张信赖利益损失并无不妥。被告关于应按货币补偿价进行损失赔偿的抗辩意见，本院不予采纳。本案信赖利益损失计算应以三原告可得利益为基础，三原告主张应按被告所获得的全部拆迁安置利益计算依据不足。综上，本院对三原告诉讼请求中的合理部分予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出判决： 一、被告姚巧仙于本判决生效之日起三十日内向原告吕小询、柯伟平、柯伟民返还购房款并赔偿损失共计4000000元； 二、驳回原告吕小询、柯伟平、柯伟民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68051元，由被告姚巧仙负担38800元，原告吕小询、柯伟平、柯伟民负担29251元。保全申请费5000元，由被告姚巧仙负担。 二审期间双方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定的一致。 本院认为，被上诉人吕小询虽以个人名义与上诉人姚巧仙签订《卖契》及《补充协议》，但实际是与被上诉人柯伟平、柯伟民三人共同出资购买了案涉拆迁房屋，故柯伟平、柯伟民的诉讼主体资格适格。由于本案双方当事人买卖的房屋是农村集体土地的房屋，违反了法律强制性规定，因此买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉房屋返还给上诉人姚巧仙拆迁安置后，三被上诉人所受到的损失由姚巧仙承担主要责任，三被上诉人承担次要责任。在认定三被上诉人所遭受到的损失时，一审法院根据五云街道出具的《函》，并结合该区块的补偿安置实施方案，参考了拆迁安置地块周边房屋的交易单价，原重建房屋超补偿安置面积的拆除补贴及各种奖励补助等，同时扣减该区块补偿安置实施方案确定的差价结算、超安置建筑面积购买等支出，计算出三被上诉人可期待的拆迁利益后酌情确定由上诉人赔偿三被上诉人依赖利益损失3700000元，并无不当。 综上所述，姚巧仙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费38800元，由上诉人姚巧仙负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈江云 审 判 员 汤丽军 审 判 员 金红萍 二〇二一年三月二十九日 代书记员 徐基恒 代书记员 饶文俊