四川省宣汉县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1722民初30号 原告：范冬冬，男，汉族，1988年8月26日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：何德春，四川轩达律师事务所律师。 被告：冉小勇，男，汉族，1965年8月16日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐永生，四川省宣汉县恒河法律服务所法律工作者。 被告：符某3，女，汉族，1977年8月22日出生，住四川省宣汉县。 委托诉讼代理人：向江涛，男，汉族，1986年9月26日出生，住宣汉县，系被告符某3表弟。 被告：符某1，男，汉族，2004年1月22日出生，住四川省宣汉县。 法定代理人：符某3，女，汉族，1977年8月22日出生，住四川省宣汉县，系被告符某1母亲。 被告：符某2，女，汉族，2008年3月18日出生，住四川省宣汉县。 法定代理人：符某3，女，汉族，1977年8月22日出生，住四川省宣汉县，系被告符某2母亲。 原告范冬冬与被告冉小勇、符某3、符某1、符某2确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范冬冬及其委托诉讼代理人何德春、被告冉小勇的委托诉讼代理人徐永生、被告符某3及其委托诉讼代理人向江涛、被告符某1和符某2的法定代理人符某3均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范冬冬向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与张某某签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令张某某和合伙人冉小勇向原告退还购房款、水电等附属设施款共计107250.00元，被告在完全履行后，原告退还房屋给被告；3.判令冉小勇按6%的年利率计算资金占用利息，利息从原告付款之日起至所有购房款及附属设施退完为止。事实及理由：被告冉小勇与张某某在宣汉县××镇××村××组张怀明、刘洋、吕昌贵、符必云的宅基地上合伙修建小产权房。2013年2月3日，在吕昌贵的介绍下，原告与张某某签订《房屋买卖协议》，双方约定将该联建房一单元5楼2号的住房一套出售给原告，其总价款为100000.00元。协议签订后，原告向张某某支付了80000.00元购房款，张某某当日向原告出具收据。2013年下半年，张某某因病去世，该联建房由其合伙人冉小勇继续修建，直至完工。2015年3月1日，原告向被告冉小勇给付了下差的20000.00元购房款和7250元的水电门护栏等相关设施费用，由被告冉小勇向原告出具27250.00元的收据，并在该收据上写明“已付清”。当日，被告将一单元5楼2号的房屋钥匙交给原告。在购房过程中，张某某误导原告，谎称该房能够办理产权证，时隔多年原告得知该房屋系利用当地村民宅基地修建的小产权房，非本村村民无权购买，无法取得所有权证。此后，原告多次与被告协商退房事宜，被告均已各种理由拒绝，为维护自身合法权益，特向贵院起诉。 被告冉小勇辩称，原告与张某某签订房屋买卖协议，在张某某处购买房屋，根据合同相对性原则，被告不是本案适格主体。被告向原告出具房款收条，是因为张某某生前欠被告的借款未还清，其重病期间让被告收取房款以抵销所欠的借款，被告不是合伙人，不应承担责任。 被告符某3、符某1、符某2共同辩称，原告与张某某签订的房屋买卖协议，被告不知情，张某某去世后没有留下遗产，还欠了很多债务未还清，被告不应承担责任。即使合同无效，原告也存在过错，应当自行承担相应的责任。 原、被告各方当事人围绕其诉讼请求和答辩主张依法提交了证据，本院组织了各方当事人对证据进行了交换和质证，认为当事人身份信息、房屋买卖协议、房款收据、存款凭单、宣汉县下八镇人民政府信访回复截图、符必云和刘洋土地登记审批表、居民死亡户籍注销证明证据来源合法，客观真实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据作如下认定：1.符某3的调查笔录系当事人个人陈述，结合本院自行调取的笔录和查明的事实予以综合认定；2.集资建房协议，系冉小勇、向辉、金海进之间的集资建房协议，且时间发生于2017年，不能证明与张某某之间的合伙关系，该证据与本案不具有关联性，不予认定；3.向辉的调查笔录，落款时间在闭庭一个月以后，不客观不真实，不予采信；4.借条复印件，虽能够证实张某某、符某3夫妇欠冉小勇三十万元债务，但不能证实冉小勇收取房款用于抵销该笔债务的事实，缺乏相关证据佐证，不能形成抵销债务的证据锁链，该证据不具有关联性，不予认定；5.通话录音，该证据被告提出质疑，不承认录音对话中当事人一方系冉小勇，考虑到视听资料被剪辑、伪造和篡改的风险较高，该录音冉小勇又未到场充分质辩，对该证据本院不予认定。 审理查明，2013年2月3日，原告范冬冬与张某某签订《房屋买卖协议》，协议内容如下：“甲方：张某某513022196605xxxxxx乙方：范冬冬身份证号码：513022198808××××经乙方考虑，需在宣汉县xx镇xx村私人联建房处购房一套，现就甲乙双方买卖房屋达成如下协议：一、该房屋面积约平方米，单价元／平方米，大写拾万元，总房款拾万元，大写100000.00元整。房屋面积，以竣工交房时按建筑面积计算（包括公用分摊面积在内）。二、付款方式：在签订合同之日，乙方首付捌万元，大写元，下欠房款贰万元，大写20000.00元整，在甲方竣工后15天内通知乙方接收房屋，乙方必须在接房时付清下欠房款，如果超过15-20天未交清房款，每天按总房款的百分之五收取滞纳金，并不准入内装修。三、水电、变压设施、消防设施等，由甲方统一安装，费用由乙方承担。室内安装及费用由乙方自行负责。（甲方负责水、电、气到户，乙方负责立户费）。……十二、违约责任：以上条款需甲、乙双方共同遵守，如一方违约，另一方有权起诉违约方。以上协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。甲方张某某135××××3008乙方范冬冬2013年2013年2月3日”。合同签订当天，原告范冬冬向张某某转款70000.00元，交付现金10000.00元，共计80000.00元，同时张某某向原告出具书面收据。2013年11月28日，张某某因病去世，其法定第一顺位继承人有妻子符某3、儿子符某1、女儿符某2三人。2015年3月1日，原告范冬冬的购房尾款及水电设施费用共计27250.00元，由被告冉小勇收取并向原告出具书面收据，并在该收据上写明“已付清”。当日，被告冉小勇将该处联建房一单元5楼2号的房屋钥匙交给原告。此后，原告发现该房屋无法办理房产证，多次要求被告退钱并退房，均无果。2021年1月4日原告起诉来院，提出如上诉讼请求。 同时查明，原、被告争议的房屋位于宣汉县××镇××村××组，楼房在该集体经济组织村民刘某、符必某等人的宅基地上集资修建。 另查明，张某某遗产有位于宣汉县xx镇xx集资楼xx楼xx号（东边）房屋一套，建筑面积134.88㎡，共同共有人为妻子符某3。张某某去世后，符某3、符某1、符某2以法定继承取得的方式于2015年12月10日向房屋登记机关申请所有权转移变更登记。审理中，张某某的法定继承人符某3、符某1、符某2均未表示放弃对该遗产的继承。 本院认为，原告范冬冬与张某某签订购房合同，向其购买位于宣汉县××镇××村××组××房××单元××楼××号套房，并付清全部房款，张某某收取了房款80000.00元，冉小勇收取了房款及水电设施费用27250.00元，该房屋在农村集体经济组织成员宅基地上集资修建，无法办理房产证，以上事实原、被告均无异议，本院予以认定。本案的争议焦点如下：一、范冬冬与张某某签订《房屋买卖协议》的法律效力问题；二、冉小勇的合伙人身份认定和责任承担问题；三、原告自身过错责任承担问题。 关于争议焦点一：因为《中华人民共和国物权法》对物权变动采取房地一体主义原则，所以农村集体经济组织成员转让农村房屋会产生与该房屋所属的集体土地使用权一并转让的后果，依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，宅基地使用权本身具有社会保障性和福利性的特征，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性。本案中，范冬冬与张某某买卖的案涉房屋位于宣汉县××镇××村××组，系农村房屋，其土地性质为集体土地建设用地。由于张某某与范冬冬均非该村民小组集体经济组织成员。张某某与村民刘某、符必某等人的联建协议和张某某与范冬冬的房屋买卖协议均违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让，或者用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地依法发生转移的除外”的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规强制性规定”和《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，张某某与范冬冬签订的《房屋买卖协议》无效，该协议自始没有约束力。 关于争议焦点二：原告认为被告冉小勇收取了剩余部分房款，应当同张某某之间存在合伙建房的合伙法律关系，被告冉小勇加以否认的同时辩称收房款系抵偿张某某欠自己的债务。即使张某某与冉小勇之间存在合伙关系，原告也没有证据证明张某某的执行合伙人身份，其对外以自己的名义出售房屋的行为对全体合伙人有效。原、被告均没有提交充分的证据证实自己的诉辩主张，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告范冬冬与张某某签订的合同只能对双方当事人具有约束力，不宜认定被告冉小勇与张某某属于合伙人并承担连带责任，同时被告冉小勇在原告范冬冬处收取的部分房款属于不当取得，应当予以返还。 关于争议焦点三：原告范冬冬与张某某在签订房屋买卖合同过程中，虽然张某某存有故意隐瞒事实和欺骗的行为，具有主观的故意存在较大过错，但是原告在签订合同及付款时系成年人，应当具有独立的辩知能力，在购房过程中未尽到谨慎的注意义务和审查义务，属于有能力预见且应当预见而没有预见的过失，也具有一定的过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原告范冬冬应当对自身过失承担相应的过错责任。 张某某在签订合同并收取房款后于2013年11月28日因病去世，符某3、符某1、符某2为张某某的第一顺位法定继承人，其均未明确表示放弃继承张某某的遗产。本案已查明张某某有位于宣汉县xx镇xxxxx集资楼xx楼xx号（东边）房屋一套，共同共有人为被告符某3，同时也不排除张某某除此处房屋外仍有其他遗产。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限”的规定，符某3、符某1、符某2应以继承的遗产价值范围为限向范冬冬返还房价款80000.00元。 综上，原告范冬冬与张某某签订的《房屋买卖协议》自始无效，张某某的法定继承人符某3、符某1、符某2应当在继承遗产的范围内返还原告购房款80000.00元，被告冉小勇应当返还原告购房款27250.00元，原告范冬冬相应退还房屋给符某3、符某1、符某2。原告在购房过程中也存在一定过错，其主张的资金占用利息不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条和《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下： 一、被告符某3、符某1、符某2以继承的遗产价值范围为限返还原告范冬冬购房款共计80000.00元； 二、被告冉小勇返还原告范冬冬购房款27250.00元； 三、驳回原告范冬冬的其他诉讼请求。 以上给付义务应当在本判决发生效力后三十日内履行，如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2445.00元，由被告符某3、符某1、符某2共同负担2000.00元，由被告冉小勇负担445.00元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  李 亮 人民陪审员  冉茂东 人民陪审员  阳登国 二〇二一年三月二十四日 书 记 员  李小莹