湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初451号原告：长沙凯拓房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道580号东城港家园1栋1127室。法定代表人：杨可，总经理。委托诉讼代理人：张红娟（系公司员工），女，1982年7月21日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：胡茂清（系公司员工），男，1993年3月11日出生，汉族，住湖南省桃江县。被告：田忠，男，1988年11月29日出生，汉族，住湖北省英山县。原告长沙凯拓房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告田忠（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡茂清和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告支付原告拖欠的租金87829.46元，逾期付款违约金13746元（计算至2020年12月31日，以后的另行计算）；2、解除双方签订的租赁合同，除没收租赁保证金外，被告向原告支付合同解除违约金68452.65元；3、被告补齐原告给予的租金减免65193元（2019年10月29日签订的租金变更协议）；4、被告补齐原告因疫情给予的租金减免24184.5元；5、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将其第二项诉讼请求增加如下内容：被告搬离诉争场地，将诉争场地腾空后恢复为毛坯状态。原告明确其第一项诉讼请求包含2020年12月31日之后的租金和合同解除之后的占用费。事实与理由：2019年11月1日，原告与被告签订《租赁合同》，租期为5年，计租面积217.31平方米，第一个租约年租金标准为100元/平方米/月，第二个租约年为105元/平方米/月。被告未按期支付租金87829.46元（欠费明细详见附件），经多次催告，被告仍拒绝支付，被告已经根本违约，根据租赁合同第10.2条的约定，原告有权解除租赁合同。根据原合同第12.2的约定，由于被告原因导致合同解除的，除租赁保证金不退以外，被告还需向原告支付3个月空铺期租金损失，上述损失共计68452.65元。根据租赁合同第4.8条约定，应按照每日千分之一支付逾期付款违约金，上述逾期付款违约金共计13746元（具体违约金的计算方式详见附件）。2019年，原、被告双方签署租金变协议，原告给予被告租金减免，但是，如果被告有违约行为，应补齐租金差额，现被告有欠付租金的违约行为，应补齐原告给被告的租金减免65193元。2020年，由于新冠肺炎的疫情影响，原、被告双方签署租金变更协议，原告给予被告租金减免，但是，如果被告有违约行为，应补齐租金差额，现被告有欠付租金的违约行为，应该补齐原告给被告的租金减免24184.5元。被告辩称，1、原告主张被告欠付租金的事实和数额属实，但被告欠费是因原告未履行补充协议，且被告多次催促原告履行，原告拒不履行；2、被告对原告主张的违约金有异议，本案是因原告未履行补充协议，并非是被告违约在先；3、解除合同应经原、被告协商一致后才做出解除合同的决定，不能以原告主张为准。如果原告退还被告租金、保证金，并保证不收取违约金的情况下，被告可以考虑解除合同；4、对其他的诉讼请求均有异议，被告不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《租赁合同》、《费用催交通知》、EMS邮寄单及回执、《租金变更协议》，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2019年11月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方对位于长沙市雨花区劳动东路的高铁新城吾悦广场（以下简称该广场）享有合法的所有权/出租权，乙方是具有完全民事行为能力，有与其从事的商业经营活动相适应的资金和经验的自然人；2、租赁商铺为位于该广场第陆层编号为6008的商铺，该商铺的建筑面积为417.9平方米，套内建筑面积为217.31平方米，双方确认，前述套内建筑面积即为本合同项下计租面积，除双方另有约定外，该计租面积不得再调整；3、乙方在该商铺的经营品牌为竹上，经意项目为餐饮；4、本合同项下的租赁期限自开业日起计至2024年10月13日止，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年均以此类推，最后一个租约年以实际天数计算；5、开业日为乙方将该商铺实际用于经营（包括试营业、试运行）之日，就本合同而言，开业日应为2019年12月27日；如签订本合同时该广场尚未整体开业且甲方未最终确定开业时间，则本条约定的开业日为暂定；6、该商铺的租金和管理费按计租面积计付，乙方自开业之日起开始承担该商铺的租金和商业管理费。乙方不得因该广场内的共同设施设备通过该商铺或有共用通道穿越该商铺等任何原因向甲方或管理公司主张减免租金或商业管理费等任何款项；7、本合同项下的租金标准采固定租金方式。为便于计算租金，双方明确月租金=月租金标准×计租面积（如不满一个月的，则按实际天数计算租金，日租金的计算标准为：日租金=月租金/30日），具体月租金标准如下：第一个租约年为21731元，第二个租约年为22817.55元，第三个租约年为23958.43元，第四年租约年为25155.81元，第五个租约年为26414.03元；8、双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至第4个月最后一日期间的租金，乙方应在进场日前提前10日支付。除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的10日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。甲方在收到租金后的7个工作日内向乙方开具租金发票；9、如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方或管理公司支付应付未付款项的1‰作为违约金；10、为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付43462元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项。在乙方无任何违约或欠费或其他损害甲方财产权益以及无任何消费者储值卡券类纠纷的情况下，甲方在租赁届满后且乙方按本合同约定完成所有商铺交还要求后6个月内将租赁保证金无息退还给乙方。乙方应在甲方退款同时返还甲方出具的租赁保证金收据；11、乙方未能按期足额支付租金、商业管理费、水电等公用事业费或其他应支付费用，逾期超过7日或累计超过3次，视为根本违约，甲方有权解除合同；12、无论何种原因，本合同解除或终止后，乙方不得再在该商铺从事任何商业活动，并应在合同解除或终止次日起5日内将甲方交给乙方保存的该商铺的物业服务资料和工程资料交还给甲方，并自行承担费用拆除、搬离乙方所有的设施、设备（包括所有招牌、广告牌、该商铺内乙方安装的设施设备等，但不可搬离或搬离、拆除可能损坏房屋的物品除外，且该等物品视为自合同终止后归甲方所有），并将该商铺恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态，以及保持该商铺干净、整齐交还甲方；13、在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商业管理费损失、甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失或甲方支付的合理费用等。该合同甲方授权代表处签名为刘浩。原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）另签订《租金变更协议》，约定：1、甲方同意在乙方同时符合下列条件的情况下，按本协议第二条约定变更乙方的租金：（1）乙方按原合同约定按时进场并完成装修，符合开业经营条件；（2）乙方按原合同约定按时开业，并在租赁期限内保证正常经营；（3）乙方在租赁期限内按原合同约定按时支付租金、商业管理费等其他相关费用；（4）乙方在租赁期限内服从甲方管理，无任何违约行为（协议第一条）；2、在乙方同时符合本协议第一条约定条件的情况下，甲方同意乙方第1个租约年第二期至第四期的租金均变更为43462元（协议第二条）；3、乙方承诺，如乙方违反本协议第一条中的任何一项，乙方除应按原合同约定承担违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方支付租金；如乙方已按变更后的租金标准向甲方支付租金的，甲方有权在任何时间要求乙方按原合同约定的标准向甲方补足租金变更后的租金差额。该合同甲方授权代表处签名为刘浩。因新型冠状病毒疫情的影响，被告向原告申请变更租金，原告（甲方）与被告（乙方）为此签订《租金变更协议》，约定为支持乙方经营，甲方同意给予乙方2020年1月25日至2020年3月31日期间租金减半收取的经营优惠支持，且双方经友好协商一致，就经营优惠期内乙方租金变更事宜达成如下协议：1、甲方同意乙方严格按照原合同的约定支付租金和商业管理费，且乙方全面履行原合同项下所有义务的前提下，乙方在经营优惠期内的租金变更为24184.5元，如截至本协议签署时乙方已向甲方支付或部分支付经营优惠期内的租金，则乙方在经营优惠期内向甲方多支付的租金（如有）转为乙方应向甲方支付的下期部分租金；2、乙方承诺，如乙方今后未严格按照原合同及本协议约定全面履行义务，乙方除应按原合同约定承担违约责任外，甲方有权在任何时间要求乙方按原合同约定的租金标准向甲方补足租金变更后的租金差额；3、双方确认，甲方本协议约定给乙方的经营优惠支持，即视为就本次疫情甲方及其集团公司给到乙方经营优惠支持的最终执行方案，乙方不得就本次疫情再次向甲方或其集团公司另行主张其他任何费用减免、优惠或赔偿。被告自2020年7月1日起未按照约定向原告缴纳租金，原告多次催要未果，诉至法院，请求依法裁决。本院于2021年1月14日向被告送达了本案起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原、被告确认被告向原告缴纳了租赁保证金43462元，被告确认其享受了3个月免租期和疫情期间63天租金减半的优惠。原告为证明被告于2021年1月18日已暂停营业，被告未搬离物品和恢复毛坯状态，提供了照片。被告质证认为，对真实性无异议，对证明目的有异议，被告只是暂停营业。被告为证明原、被告签订《补充协议》后，原告未按约履行，导致被告未及时支付相应费用，提供了2019年11月23日的《补充协议》。被告质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，协议无甲方名称、没有加盖原告公章，也没有约定任何物业管理服务协议的相关内容，不指向双方签订的租赁合同和物业管理协议，也没有明确约定商铺号，该协议第2条约定了三个月的免租期与之前原、被告已达成的免租协议重复，与常理不符合，该协议无效。该《补充协议》与原件核对无异，系被告（乙方）与案外人刘浩（甲方）等人因高铁新城吾悦广场出租事宜在已经签订《租赁合同》的基础上，就相关场地租赁事宜对原合同进行修改及补充，约定：1、甲乙双方约定，2019年12月27日至2020年12月26日期间，甲方以现金方式分批购买乙方共计9万元现金券用于甲方会员回馈；2020年12月27日至2021年12月26日期间，甲方以现金方式分批购买乙方共计8万元现金券用于甲方会员回馈；2021年12月27日至2022年12月26日期间，甲方以现金方式分批购买乙方共计8万元现金券用于甲方会员回馈；2、为扶持乙方，提供乙方免租期3个月（免租金）；3、本协议是对原合同的修改和补充，本协议与原合同不一致的，以本协议为准，除本协议约定外，原合同其他条款不变。案外人刘浩等人在甲方授权代表处签名。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》和《租金变更协议》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于诉争《租赁合同》的解除以及场地的返还。根据双方的约定，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，被告应当在每个交租期最后一个月的10日前向原告一次性足额支付下个交租期租金。被告如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，原告有权解除本合同、收回该商铺。被告自2020年7月1日起未向原告交付租金，在未与原告就租金等事宜协商一致的情况下自行停业，故原告请求解除与被告签订的诉争租赁合同，被告将诉争场地腾空后向原告交付诉争商铺，符合约定和法律规定，本院予以支持，对原告超过部分的诉讼请求，因原告未提供证据证明且无合同约定，本院不予支持；2、关于欠付租金和逾期付款违约金。（1）欠付租金。原告主张被告欠付2020年7月1日至2020年12月31日的租金87829.46元，被告对该事实无异议，故原告请求被告支付其2020年7月1日至2020年12月31日期间的租金87829.46元以及依照合同约定计算的后续租金/占用费（自2021年1月1日起至场地实际交付之日止按照合同约定的租金标准计算），符合约定和法律规定，本院予以支持；（2）逾期付款违约金。原告主张被告应支付其逾期付款违约金，被告对此提出异议，辩称其未按时缴纳租金系因原告未履行2019年11月23日双方签订的《补充协议》。被告为此提供了《补充协议》、告知函等予以佐证，尽管原告对此不予认可，但未提供足以反驳的证据。该协议与原件核对无异，因该协议甲方授权代表处签名的刘浩系被告与原告签订诉争《租赁合同》和《租金变更协议》中原告的授权代表，原告未对刘浩系其公司工作人员提出异议，故本院认为被告的陈述具有高度盖然性，因原告未提供证据证明其已按照上述《补充协议》履行了相关义务，或双方对该协议进行了变更，综合考虑疫情对被告经营的影响并结合公平原则，本院对原告主张被告向其支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持；3、关于合同解除违约金。根据《租赁合同》的约定，被告如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，原告有权解除本合同、收回该商铺，被告已支付的租赁保证金作为违约金，原告有权不予退还，被告还须赔偿原告的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除形成的该商铺空置期（相当于3个月）的租金及商铺管理费损失、原告基于被告完全履行本合同考虑而给予被告装修期及经营优惠期的租金损失、原告为满足被告特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施设备的费用以及因被告违约给原告造成的其他合理损失或原告支付的合理费用等。被告自2020年7月1日起未按照约定向原告缴纳租金，经原告多次催要未果，被告的行为构成违约，故原告主张不退还被告已交纳的租赁保证金43462元，符合约定和法律规定，本院予以支持，对原告超过部分的诉讼请求，因原告未提供证据证明其损失超过租赁保证金的数额，故本院不予支持；4、关于减免租金的补齐。（1）根据2019年10月29日签订的《租金变更协议》减免的租金。根据双方的约定，被告在租赁期限内未按原合同约定按时支付租金、商业管理费等其他相关费用的，被告应按原合同约定的租金标准（21731元/月×3个月）向原告支付租金，如被告已按变更后的租金标准（43462元/季）向原告支付租金的，原告有权要求被告按原合同标准向原告补足租金变更后的租金差额。因被告未按照约定缴纳租金，故原告主张被告补齐2020年4月至2020年12月期间的租金65193元【（21731元/月×3个月-43462元/季）×3】，符合约定和法律规定，本院予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持；（2）根据2020年《租金变更协议》减免的租金。根据该协议的约定，原告给予被告2020年1月25日至2020年3月31日期间租金减半收取的经营优惠支持，如果被告未严格按照原合同及本协议约定全面履行义务，被告除应按原合同约定承担违约责任外，原告有权要求被告按原合同约定的租金标准向原告补足租金变更后的租金差额。尽管被告自2020年7月1日起未按照约定缴纳租金，但考虑疫情确实给被告经营带来的影响，根据审理查明的事实并结合公平原则，原告主张被告补齐因疫情给予的租金减免24184.5元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告长沙凯拓房地产开发有限公司与被告田忠签订的《租赁合同》于2021年1月14日解除；二、被告田忠于本判决生效后15日内将位于长沙市雨花区××路××广场××层××号××商铺腾空后交付给原告长沙凯拓房地产开发有限公司；三、被告田忠于本判决生效后7日内支付原告长沙凯拓房地产开发有限公司截至2020年12月31日的租金87829.46元和后续租金/占用费（自2021年1月1日起至场地实际交付之日按合同约定的租金标准计算）；四、原告长沙凯拓房地产开发有限公司不退还被告田忠交纳的租金保证金43462元；五、被告田忠于本判决生效后7日内支付原告长沙凯拓房地产开发有限公司2020年4月至2020年12月期间减免的租金65193元；六、驳回原告长沙凯拓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取1866元，由被告田忠负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二一年三月二十三日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。