湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终258号 上诉人（原审被告）：邓有民。 委托诉讼代理人：谢国强（邓有民之夫）。 被上诉人（原审原告）：邵阳市旺泥物业服务有限公司。 法定代表人：谢旺泥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吕米娜，该公司法务。 上诉人邓有民因与被上诉人邵阳市旺泥物业服务有限公司（以下简称旺泥物业）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省邵阳市大祥区人民法院（2020）湘0503民初2040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓有民上诉请求：撤销原判，改判邓有民无需支付旺泥物业物业服务费。事实和理由：1、原审法院在没有征求邓有民调解意见的情况下就匆忙判决，程序错误；2、邓有民在装修房屋时发现防盗门被撬烂，与旺泥物业协商，该损失由旺泥物业负责并从物业费中抵扣；3、从2015年开始旺泥物业未履行物业合同义务，邓有民未享受到物业服务，且邓有民所住单元有业主在楼顶种菜，导致楼顶漏水，多次反映后物业未予解决，后邓有民垫付1600元予以维修，该款应从物业费中扣除。 旺泥物业辩称：1、邓有民防盗门被撬事件并未与本公司达成任何减免物业费的协议；2、因小区老旧，本公司承担了前物业公司造成的损失约26万元，并对小区前期投入10多万元用于购置公用设施设备，不存在邓有民所说的物业不作为；3、楼顶种菜是小区业主所为，本公司作为服务企业无行政执法权，多次对业主进行劝阻，但业主置若罔闻，邓有民所述防水层被破坏而请人维修并无证据证明；4、本公司在五年的合同期内尽职尽责，邓有民七年未交物业费，但本公司仍对小区整体提供完善的物业服务；5、某小区业委会与本公司之间签订的合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效。 旺泥物业向一审法院起诉请求：判令邓有民支付旺泥物业物业管理费19410元。 一审法院认定事实：2015年1月18日某小区业委会（甲方）与旺泥物业（乙方）签订一份合同，合同约定：由旺泥物业向某小区提供物业管理服务，合同期限五年，从2015年1月1日至2019年12月31日止；合同到期后业委会和业主重新挑选物业，同等条件下，旺泥物业有优先权；旺泥物业收取物业服务的标准为1.2元/㎡/月，门面按1.5元/㎡/月；旺泥物业愿意承担某甲物业造成的损失，某甲物业所超期的物业费以发票为准，口头无效，在某甲物业和某乙物业经营期间前期拖欠的物业费和某甲物业携逃资金追回全部由我公司所有。由业委会依法追讨该费用，开支由乙方承担；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，旺泥物业按合同约定履行物业服务义务。邓有民自2010年起成为邵阳市大祥区某小区A-2-2601号房的业主，房屋面积143.14㎡。邓有民于2018年9月13日开始装修，后入住。邓有民于2019年4月3日向旺泥物业交纳了2018年9月13日至2019年4月13日的物业费1202元，旺泥物业向邓有民出具了收款收据，并注明“2018年9月13日前未收任何费用”。另某小区在旺泥物业之前由湖南某乙物业管理有限公司和某甲物业公司提供物业服务。现旺泥物业以邓有民拒交物业费为由，提起诉讼。邓有民提出旺泥物业未尽到维护、管理责任，不同意旺泥物业的诉讼请求。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，旺泥物业与某小区业委会签订物业服务合同，该合同约定了物业服务内容、收费标准等，旺泥物业据此为邓有民所在小区提供物业服务。邓有民虽然不是合同形式上的签订者，但其是物业服务合同权利义务的一方实际享有者和承担者。邓有民作为小区的业主，应按物业服务合同约定履行交纳物业费的义务；邓有民一直未支付物业费，系邓有民违约，应承担本案的民事责任，旺泥物业请求邓有民支付旺泥物业服务期间欠交的物业服务费，予以支持。旺泥物业自2015年1月1日至2019年12月31日期间向邓有民所在小区提供物业服务，邓有民应交纳的服务费计算为10306元（143.14㎡×1.2元×60个月），扣除邓有民已经支付的1202元，邓有民还须交纳9104元。邓有民提出其在装修时与旺泥物业协商好，不须再交纳所欠物业费用，因旺泥物业没有认可，邓有民亦未能提供相应证据予以证实，对此不予采纳。旺泥物业没有获得某乙物业和某甲物业的授权和债权转让，仅根据其与某小区业委会签订的物业服务合同第一条的约定请求邓有民支付2015年之前的物业服务费，缺乏法律依据，对旺泥物业的该项请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、邓有民在判决生效后三日内向邵阳市旺泥物业服务有限公司支付物业服务费用9104元；二、驳回邵阳市旺泥物业服务有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费计142元，由邓有民承担62元，旺泥物业承担80元。 二审中，上诉人邓有民提交四组证据材料：1、某小区业委会出具的证明，2、该业委会致旺泥物业整改通知书，证据1、2拟证明旺泥物业未全面履行职责；3、特种设备安全监察指令书、特种设备安全监察复查意见书、某小区电梯解封申请书，拟证明旺泥物业服务期间未及时检修电梯致使电梯被查封；4、照片，拟证明小区楼顶有人种菜，到处是粪桶，臭气熏天，小区外墙布满牛皮癣，小区垃圾遍地，邓有民家楼面漏水，物业疏于维修，邓有民被迫自费1600余元维修。被上诉人旺泥物业质证称，对上述四份证据的三性均有异议，证据1仅有业委会盖章而无负责人证明及签字，不排除是业主自己盖的章；证据2无法确认是否送达物业公司，无物业公司人员的签收情况；证据3未提供原件核对；证据4不能看出照片地点、拍摄时间，且照片模糊。本院经审查认为，邓有民提交的上述证据未同时具备证据的三性特征，不予采信。本院经审查确认一审认定的事实和证据。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1、原审程序是否合法；2、邓有民是否应向旺泥物业支付物业管理费及支付金额。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条规定“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解”、第九十九条规定“调解未达成协议或者调解书送达前一方反悔的，人民法院应当及时判决”，因此，调解并非一般民事案件的必经程序，且本案双方当事人在一审庭审中虽表示同意调解，一审法院告知庭后进行调解，但双方在一审休庭后经调解未能达成协议，在此情况下一审法院依法及时判决，程序并无不当，邓有民就一审程序提出的异议不能成立，本院不予采纳。邓有民提出2018年8月底拟装修房屋时发现防盗门被撬烂而因此与旺泥物业协商免除此前的物业费、旺泥物业一直未履行物业合同各项义务并给邓有民造成维修费损失等上诉理由，但并未提供充分证据加以证明，依法应承担举证不能的不利后果，原判根据旺泥物业与某小区业委会于2015年1月18日所签订合同、旺泥物业为该小区提供物业服务的期间、邓有民已支付物业费情况，认定邓有民欠交物业费9104元并判令限期支付，亦无不当，邓有民就此提出的上述理由，不能成立，本院不予采纳。 综上所述，邓有民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费284元，由上诉人邓有民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  肖碧兰 审 判 员  李文明 审 判 员  颜锦霞 二〇二一年三月二十四日 法官助理周围 代理书记员  张 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……