吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终297号上诉人（原审被告）：吉林省吉电房地产开发有限责任公司，住所地:长春市朝阳区辽宁路2399号。法定代表人：荆春江，经理。委托诉讼代理人：李笑迟，吉林昊桓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王亚东，男，汉族，1970年9月13日生，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：魏国明，吉林赢升律师事务所律师。第三人：王春波，男，1975年5月23日生，汉族，住吉林省九台市。上诉人吉林省吉电房地产开发有限责任公司（以下简称吉电公司）因与被上诉人王亚东、第三人王春波房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2020）吉0193民初2992号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王亚东原审提出诉讼请求：1.判令解除王亚东与吉电公司的房屋买卖合同；2.判令吉电公司给付王亚东购房款3640000元及利息（利息从2015年7月22日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算，自2019年8月20日起至给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.案件受理费由吉电公司负担。事实与理由：2015年7月22日王亚东与吉电公司签订《房屋认购书》，将位于长春市高新区南郡·水云天3号1栋商业楼一套卖给王亚东。该房屋面积为280平方米，每平方米13000元，合计价款人民币3640000元。此购房款通过第三人抵账经过吉电公司认可同意后，双方签订认购书，同日给王亚东出了购房款收据，写明吉电公司收到王亚东王亚东南郡·水云天3号1栋商业楼购房款3640000元，收据上同时盖了吉电公司财务章。经王亚东查明，本案争议房屋已经被案外人申请法院依法查封，王亚东取得房屋已不可能。现王亚东诉至贵院，恳请法院判令解除双方的房屋买卖合同，同时要求吉电公司支付王亚东购房款及利息。为维护王亚东的合法权益，故来院提起诉讼。吉电公司原审辩称：1.王亚东并没有从吉电公司处购买房屋，也从未曾向吉电公司缴纳过购房款，王亚东与吉电公司之间不存在房屋买卖关系。本案以房屋买卖合同纠纷为案由系错误认定。2.案涉的认购书中甲方为吉电公司，乙方为长春新星宇建筑安装有限责任公司（以下简称新星宇公司）、王春波，丙方为王亚东。而作为当事人之一的新星宇公司并未在《认购书》盖章确认，该认购书并未生效。3.签订案涉认购书的基础法律关系是王春波及王亚东二人之间的借贷关系，借款数额、借款利息、还款期限等具体信息均是应当查明的项目，在上述详细信息无法查清的情况下,法院应依法驳回王亚东的诉讼请求，即使查清上述信息，也系其他法律关系，与本案无关，王亚东应另诉解决。综上,吉电公司与王亚东之间并无生效的合同关系，没有基于合同的给付义务和违约责任，对王亚东的诉求均不同意给付，请求法院依法驳回王亚东的诉求。原审法院审理查明：2015年7月22日，王亚东作为丙方与吉电公司作为甲方及案外人新星宇公司、王春波作为乙方签订《认购书》一份，约定：甲方与乙方于2015年7月22日签订了《抵账协议》，将甲方位于长春高新区“南郡·水云天3号”项目的一套房屋抵顶给乙方作为工程款，现乙方同意将上述房屋抵顶给丙方，经甲、乙、丙三方平等协商，就上述1套抵账房屋的转让事宜达成如下条款，以资共同遵守。第二条付款方式：抵账，丙方认购房源单价为13000元/㎡，总价款3640000元。本协议经三方签字盖章后生效。吉电公司加盖公章，王亚东签字，但王春波上方的新星宇公司并未盖章。同日，吉电公司出具《收据》一份，内容为今收到王亚东1#商业楼1套3640000元。另查明，吉电公司已经将案涉房屋以364万元抵顶给案外人李岚，并签订《商品房买卖合同》。原审法院认为：关于王亚东所主张的解除《认购书》一项，因《认购书》明确写明“本协议经三方签字后生效”，本案中新星宇公司并未加盖公章，该《认购书》并未成立，故对王亚东所主张的解除上述《认购书》的诉讼请求不予支持。关于王亚东所主张的请求法院判令吉电公司给付王亚东购房款3640000元及利息一项，虽然上述《认购书》中并未加盖新星宇公司公章，但吉电公司已经盖章，且为王亚东出具《收据》一枚，并加盖公司公章，吉电公司辩称该收据系为完成相应手续并未实际收到房款，根据王亚东所提供的《抵账协议》及相应的转款明细，足以证实王亚东已经对王春波享有364万元，而王春波与吉电公司均在《认购书》上签字盖章确认，结合吉电公司所出具的收据，足以证实吉电公司对房屋认购行为并非认可，但对于王亚东对王春波之间的债权系明确确认并认可，并替王春波承担对王亚东的债务，故对新星宇所主张的该收据系为完成相应手续并未实际收到房款的意见不予采纳。因《认购书》并未成立，吉电公司应予以返还王亚东的款项，故吉电公司应向王亚东支付自《认购书》形成次日，即2015年7月23日起至实际支付之日止的利息。吉电公司主张追加王春波为本案第三人的请求，因吉电公司已经为王亚东出具《收据》，因此其与王春波之间的纠纷应另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第四十八条、第五十一条之规定，判决如下：一、被告吉林省吉电房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即偿还原告王亚东款项3640000元及利息（利息以3640000元为基数，从2015年7月23日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率进行计算，自2019年8月20日起至给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告王亚东的其他诉讼请求。案件受理费35920元减半收取为17960元由被告吉林省吉电房地产开发有限责任公司负担。宣判后，吉电公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、一审法院不予追加王春波为第三人程序违法。一审开庭前，上诉人申请追加王春波为本案的第三人，理由是因其系本案案涉《认购书》的一方当事人，上诉人与被上诉人均与其有直接联系，王春波作为第三人出庭对查清案情有着至关重要的作用。原告出具欠条，流水等证据，均与王春波有直接关系，被上诉人诉称欠条为王春波向案外人出具，但是原告无法说清具体案外人的姓名，银行流水中公章颜色明显不一致，存在彩印的可能，被上诉人主张其替王春波还钱，却不知还给谁，又没有还款流水及收条佐证，在上诉人对上述证据不予认可的前提下，原审法院不追加王春波为本案第三人，无法查证证据的真实性。且审判结果也涉及对王春波权利及义务的处分，将其债权人由王亚东转移为上诉人，不予追加其为本案的第三人，程序违法。二、一审法院认定事情不清，证据不足，适用法律错误。1.一审法院判决中认定王亚东对王春波享有364万元的债权，依据是被上诉人提交的《抵账协议》及转款明细，但《抵账协议》的当事人为上诉人、案外人新星宇公司及王春波，内容是用房屋抵顶相应金额的工程款。转账明细为案外人陈金珍向王春波的转款记录，仅能证明陈金珍与王春波存在金钱往来，上述证据均与被上诉人王亚东无任何直接联系，不能证明被上诉人与王春波之间是否存在借贷关系。一审法院据此认定被上诉人享有对王春波364万元的债权毫无事实及法律根据。2.一审法院判决中认定，案涉的《认购书》因一方当事人新星宇公司未加盖公章而并未生效，上诉人庭审中也提交了相应的证据证明因案涉的《认购书》并未成立，上诉人又与王春波及案外人李岚重新达成了一系列以房抵债协议，最终上诉人与李岚签订了《商品房买卖合同》并完成了备案登记，用案涉房屋抵顶案涉《认购书》中约定的364工程款。案涉《认购书》并未成立，上诉人也没获得任何利益，基于该份《认购书》上诉人对被上诉人不存在任何不当得利的返还义务。3.一审法院判决中认定上诉人认可王春与被上诉人之间的债务，并替王春波承担对被上诉人的债务，据此判决上诉人向被上诉人返还款项364万及利息，但是上诉人的当庭无此表述，被上诉人也未提交相关证据，且本案案由为房屋买卖合同纠纷，被上诉人诉求的是返还购房款。被上诉人庭审中还承认其并未向上诉人缴纳房款，仅仅是基于其对王春波之间民间借贷的关系而产生的债权，一审法院以房屋买卖合同纠纷为案由，基于一份自己认定未成立的《认购书》，在上诉人没有获得任何不当得利的前提下，判决上诉人向被上诉人返还款项，无事实根据，无法律依据，适用法律错误。4.依据《最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷案件的通知》的要求及相关精神，一审法院认定被上诉人对王春波享有364万元的债权，上诉人认可替王春波承当该笔债务，但对被上诉人款项来源、经济能力、财产变化等情况均未进行审查，也未查清借款的实际金额，借款期限及借款利息，此笔大额借款，被上诉人应有与之相应的经济能力或说明钱款来源，但被上诉人始终未与说明，一审法院也未曾查清，属事实不清、证据不足。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回王亚东的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由王亚东负担。王亚东二审答辩称：原审判决正确，应予维持。王春波二审述称：同意吉电公司的上诉请求。我之前一直向王亚东借钱，该认购书只是对之前借款的担保。王亚东没有给过我购房款或与房屋相对应的借款。除原审查明的案件事实外，本院另查明：1.经吉电公司申请，本院二审追加王春波为第三人，各方当事人对王春波在二审以第三人身份加入诉讼均表示认可。2.王春波借用新星宇公司施工资质，承包吉电公司开发的的南郡·水云天部分项目。王春波与吉电公司成立建设工程施工合同关系，王春波系实际施工人，吉电公司用部分房屋抵顶王春波的工程款。3.王春波二审自述，自2012年年陆续向王亚东、陈金珍借款，借款利息高低不等，到2013年7月份陆续还款大概1700多万，对方说还欠1500多万，但实际没有那么多，但到此时已经到了还款的期限，因为工程回款不好暂时没有还上。2014年王亚东多次找我要钱，我还不上钱所以三方签订了认购书，用房屋作担保，我能还上钱就把房屋拿回来，但钱一直没有还上。4.2013年11月15日，案外人陈金珍向王春波转款150万元。陈金珍二审出庭证实，该150万元系代王亚东向王春波出借的款项。王春波对该150万元的真实性无异议，但主张系在其他借款中体现。本院认为：1.案涉《认购书》依法成立。《认购书》虽约定乙方为“新星宇公司王春波”，但该《购房书》的由来，系吉电公司欠付王春波工程款并以部分房屋抵顶，王春波欠付王亚东借款，吉电公司抵顶工程款后，王春波又将房屋抵顶王亚东的借款。王春波作为实际施工人，系与吉电公司建设工程施工合同关系的真实权利义务主体，在王春波与吉电公司之间，王春波作出的意思表示，具有法律效力，无需新星宇公司确认。新星宇公司仅为出借资质一方，与王春波成立出借与借用施工资质合同关系，新星宇公司与吉电公司并无真实的施工合同关系。故在处分工程款权利时，王春波在《认购书》中签字，可以代表合同“乙方”作出意思表示，原审判决以新星宇公司未在《认购书》中盖章，认定《认购书》不成立，属认定事实不当，应予纠正。2.案涉《认购书》合法有效。2015年7月22日，吉电公司、王春波与王亚东签订的《认购书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。吉电公司以案涉房屋抵顶王春波工程款，王春波又将房屋用以抵顶王亚东的借款，后三方签订《认购书》，并由吉电公司向王亚东出具364万元收据予以确认，以上事实可以认定王春波将对吉电公司的364万元工程款债权转让给王亚东，用以抵顶其欠付王亚东的借款，王亚东则以该债权作为购房款对价，吉电公司向王亚东出具购房款收据，应视为其对该债务的概括转移予以认可，签订《协议书》后，王亚东与吉电公司成立了直接的房屋买卖合同关系。吉电公司与王春波抗辩主张该《认购书》系借贷担保关系，王亚东亦未真实给付购房款，不应判令吉电公司返还364万元。王春波二审自认与王亚东从2012年起即存在借款关系，至2013年7月借款已到期，尚有部分款项未还清。即在2015年7月22日王亚东与王春波签订《认购书》时，王亚东对王春波具有到期债权，其以到期借款债权作为抵顶购房款的对价，法律并不禁止，《认购书》中亦无房屋作为借款担保的意思表示，故吉电公司与王春波主张系《认购书》借款担保，无事实依据。关于王亚东是否实际付出对价，王春波自认还欠付一部分款项并接收王亚东一部路虎车，同时王亚东二审证实在2013年11月15日通过案外人陈金珍向王春波转款150万元，王春波虽主张该150万元系与王亚东的其他借款，但并未提供针对该借款已经偿还的证据，如王春波不欠付王亚东款项，其签订《认购书》并要求吉电公司出具收款收据不符合常理，故吉电公司与王春波主张王亚东未实际给付对价的理由不成立。关于吉电公司上诉主张未收取房屋对价的问题，因吉电公司与王春波存在以房屋抵顶工程款的关系，在施工过程中，吉电公司以案涉房屋抵顶了王春波工程款，在王春波以房屋抵顶借款后，吉电公司为王亚东出具收据的行为，应视为吉电公司以抵顶王春波工程款的方式，取得了房屋对价，故吉电公司该上诉理由亦不成立。3.吉电公司应向王亚东返还购房款。各方当事人签订《认购书》后，王春波将对吉电公司的债权概括转移给王亚东，则王亚东与吉电公司成立房屋买卖合同关系。房屋买卖合同关系成立后，吉电公司与王春波共同将案涉房屋另行抵顶给王春波的其他债权人，致使王亚东与吉电公司的房屋买卖合同关系无法继续履行，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，《认购书》应予解除，吉电公司应向王亚东承担返还购房款的义务。4.原审程序存在瑕疵。王春波作为《认购书》的一方当事人，以及与王亚东存在借贷关系的相对人，应参与诉讼，原审未追加王春波为当事人程序存在瑕疵。但本院二审已追加王春波为第三人，各方对此并无异议，二审以追加第三人的形式将原审存在的程序瑕疵予以补正并查明的案件相关事实，故吉电公司以原审程序违法为由要求撤销原审判决，本院不予支持。综上，原判决认定事实虽有不当，程序存在瑕疵，但结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35920元，由上诉人吉林省吉电房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  于佳鑫二〇二一年三月十五日书记员  宫士杰