安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2501号 上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽泰达物业发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市蜀山区琥珀山庄44栋206室。 法定代表人：章文生，执行董事。 委托诉讼代理人：常凯，安徽径桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥护航机动车检测有限公司，住所地合肥市包河经济开发区繁华大道8号。 法定代表人：刘成龙，总经理。 委托诉讼代理人：王景晖，京衡律师集团上海事务所律师。 上诉人安徽泰达物业发展有限责任公司（以下简称“泰达物业公司”）因与被上诉人合肥护航机动车检测有限公司（以下简称“护航检测公司”）租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初11774号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月78日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 泰达物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持泰达物业公司一审反诉请求；二、本案一审、二审全部诉讼费由护航检测公司承担。事实和理由：一、原审法院以案涉土地上房屋未取得建设工程规划许可证而认定租赁合同无效，属于认定事实不清、适用法律错误。泰达物业公司与护航检测公司之间签订的《租赁合同》明确泰达物业公司与护航检测公司所签合同标的物为出租土地使用权并用黑色加粗字体予以明示，对于该土地上的建筑物，泰达物业公司在签订的合同中也予以明示为无房产证的钢结构厂房及小平房。护航检测公司如需用厂房，租赁后会建设临时厂房并让泰达物业公司配合申报。为此，案涉合同的标的物为土地使用权，泰达物业公司的主合同义务是将自有的土地使用权出租给护航检测公司使用。二、原审法院判决泰达物业公司将履约保证金返还给护航检测公司属于适用法律错误，也纵容了护航检测公司不诚实守信的行为。在签订租赁合同前的磋商过程中，泰达物业公司就将案涉土地及土地上建筑物的全部情况如实告知了护航检测公司，双方在相互明确权利义务后将磋商的结果作为《租赁合同》的主要内容。护航检测公司以案涉土地上的建筑物未取得产权证致使其无法办理机动车检测资质认定证书为由诉至人民法院要求泰达物业公司返还其缴纳的保证金，违背了民事主体从事民事活动，应当遵循诚信的原则。无论案涉合同是否有效或是否解除，因护航检测公司不守诚信的行为都造成了泰达物业公司损失，应当将保证金作为泰达物业公司损失的充抵而不应予以返还。三、原审法院以案涉土地及房屋未实际交付且案涉《租赁合同》无效为由驳回泰达物业公司的全部反诉请求，属于适用法律错误并且明显不公。因护航检测公司不守诚信的行为，使得泰达物业公司出租的土地从合同签订之日起至今一直处于空置状态。如今，护航检测公司不仅不按照合同约定向护航检测公司支付保证金及租金，泰达物业公司还仍然在支付租赁物产生的房产税、土地使用税等费用。原审法院认定因案涉合同无效且土地及建筑物未能交付给护航检测公司使用，却不考虑泰达物业公司出租的租赁物闲置带来的实际损失及逾期可得利益等重大损失，而直接全部驳回了泰达物业公司一审的反诉请求，缺乏事实及法律依据明显有失公平原则。 护航检测公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：案涉房屋未取得建设规划许可证，一审认定租赁合同无效事实清楚，适用法律正确；泰达物业公司故意隐瞒房屋无建设规划许可证的事实，导致护航检测公司无法利用租赁房屋经营机动车检测，应当退还20万保证金。 护航检测公司向一审法院起诉请求：1、确认护航检测公司与泰达物业公司之间的《租赁合同》已经解除；2、泰达物业公司返还护航检测公司交付的200000元保证金；3、本案诉讼费由泰达物业公司承担。 一审法院认定事实：2020年7月7日，护航检测公司、泰达物业公司签订一份《租赁合同》，约定：泰达物业公司将自有的长丰县国用（2004）第3576号地块租赁给护航检测公司使用［含无房产证钢结构厂房约1700平方及小面积平房（详见图纸）］；泰达物业公司应提供该地块的国有土地使用权证、营业执照、法定代表人身份证明等文件，护航检测公司应提供营业执照、法定代表人身份证明等文件；泰达物业公司在签订该合同后重新注册新公司，此责权利自动转到新注册公司；租赁期为10年，自泰达物业公司清场交付之日，即2020年10月15日开始至2030年10月14日止；护航检测公司承诺租赁该厂房用于机动车检测等；每个合同年度前一个月即每年9月份支付年租金1300000元，前三年租金不变，后七年每年递增租金62000元，合同签订后2个工作日内支付部分租金及履约保证金400000元，8个工作日内支付剩余租金和履约保证金；护航检测公司在合同签订后3日内向泰达物业公司交纳350000元履约保证金，泰达物业公司出具收款收据，在租赁期满或合同解除时，护航检测公司未发生违约事宜，并付清租金、水、电、税费等各种费用后3日内泰达物业公司无息返还给护航检测公司；泰达物业公司主动协助护航检测公司办理相关运营证件及临时建筑的申报；厂房及场地租赁期间，护航检测公司逾期不支付租金30日（含30日）以上的（因泰达物业公司违反合同约定致护航检测公司延付租金的除外），泰达物业公司有权解除合同，停供水、电，收回租赁物，不赔偿护航检测公司的任何经济损失；在租赁期间，除本合同第九条所约定的变更、解除与终止条款以外的情形，双方原则上不得中途退租，双方违约退租，违约方应承担剩余合同期租金5倍的违约金，违约金需支付给正常履行合同方，若护航检测公司违约，护航检测公司支付违约金后，泰达物业公司应按本合同第五条规定退还护航检测公司所交纳的履约保证金；护航检测公司因第九条第一项约定的情形导致合同终止的，护航检测公司交付的租赁履约保证金将作为违约金，不予退回，造成泰达物业公司损失的部分另行赔偿；本合同自双方签字盖章后生效。 2020年7月7日，护航检测公司向泰达物业公司支付200000元保证金。 2020年7月13日，护航检测公司邵剑波与泰达物业公司法定代表人章文生微信聊天，章文生：邵总好！可确定是瑶海房产局出证明？邵剑波：是的；章文生：你编一个短信，我直接发给领导；邵剑波：兹证明位于某某房屋，产权属于某某所有，已经取得土地证，房产证正在办理中，属于工业厂房，不是违法建筑。 2020年7月29日、7月30日，护航检测公司李联播与泰达物业公司法定代表人章文生微信聊天，李联播：章总，证明开到了吗？章文生：正在办；李联播：确定能开吗？不是已经同意开证明吗？章文生：应该没问题，证明开给你们以后，你们马上就要给我们打款，另外两个股东催我几次了，我能为你们做的也都做了！请回复确认一下；李联播：证明开好，我们电话再沟通一下；章文生：开证明不是我份内之事，完全是帮你们忙的，这一点你也要搞清楚；李联播：非常清楚您这是在协助我们办理相关证件；章文生：协助但不是必须；李联播：那你到底开不开么，开了咱们就说下面的事，前面的不谈！ 2020年8月17日，李联播通过微信向章文生送达《通知函》；章文生：昨天贵公司发来的函件已收到，针对贵公司所提出的问题特别声明如下：我公司从未给贵公司口头承诺过办理厂房房产证一事，而且在合同签订之前多次声明钢构厂房无房产证，签订合同时还在合同上专门予以备注，特此声明泰达物业公司。 2020年8月22日，李联播通过微信向章文生送达《解除合同通知函》。 《通知函》载明：泰达物业公司：2020年7月7日，护航检测公司与贵司签订《租赁合同》，就护航检测公司租赁贵司位于长丰地区的厂房（以下简称“租赁厂房”）用于经营机动车检测站之相关事宜达成一致；根据相关规定，申请机动车检测站必须向行政机关提供经营场地的房产证或房产证正在办理的证明文件；虽然贵司提供的租赁场地在签订合同时未取得房产证，但贵司允诺租赁场地具备办理房产证的条件，将在《租赁合同》签订后与护航检测公司共同办理；但时至今日，贵司依然未配合护航检测公司前往相关机构办理房产证或获得房产证正在办理的证明文件；鉴于贵司未履行上述行为，护航检测公司就相关事项郑重通知如下：1、请贵司于收到本函之日起三日内，与护航检测公司前往相关机构申请租赁厂房的房产证；2、如贵司未履行上述义务，将导致护航检测公司租赁目的无法实现，《租赁合同》无法实际履行，请贵司立即将护航检测公司交付给贵司的200000元保证金全额退还给护航检测公司。 《解除租赁合同通知函》载明：泰达物业公司：2020年8月16日，护航检测公司向贵司发送《通知函》，请求贵司在期限内履行申请办理房产证或开具房产证正在办理的相关证明，但贵司至今未履行上述义务；鉴于以上事实，护航检测公司租赁贵司场地的目的已经无法实现，双方于2020年7月7日签订的《租赁合同》已经无法履行，特通知贵司解除《租赁合同》；现请贵司立即返还护航检测公司交纳的200000元保证金，并自行处置租赁场地。 2006年4月18日，泰达物业公司向长丰县规划局缴纳墙改费13360元、新建房屋预防白蚁工程费4175元。同日，泰达物业公司向长丰县规划局缴纳建筑物放线费、选址定点费、规划综合技术服务费合计7172元。2020年9月9日，合肥华通混凝土制品有限公司向国家税务总局合肥新站高新技术产业开发区税务局缴纳城镇土地使用税25165.18元；2020年9月11日，合肥华通混凝土制品有限公司向国家税务总局合肥新站高新技术产业开发区税务局缴纳房产税3526.92元。 2006年6月16日，泰达物业公司取得长丰县三十头乡08-06-41土地使用权证［长丰县国用（2004）第3576号］，该地块用途属于工业用地，土地使用权面积系19583.8平方米，使用权类型系出让。2005年，泰达物业公司在该土地上建设工业厂房。因区划调整，现该地块属于合肥新站高新技术产业开发区。截止涉案开庭，该地块上房屋建设尚未取得建设工程规划许可证。 2020年8月17日，合肥新站高新技术产业开发区建设发展局出具《关于泰达物业公司有关情况说明》，载明：泰达物业公司位于原长丰县境内，2004年在长丰县办理了供地相关手续，2006年6月16日，取得土地使用权证［证号：长丰县国用（2004）第3576号］；因原长丰县三十头镇行政区划调整等原因，企业一直未办理房产证。 泰达物业公司未将涉案土地及房屋交付护航检测公司使用。 国家质量监督检验检疫总局令第163号《检验检测机构资质认定管理办法》第九条规定“申请资质认定的检验检测机构应当符合以下条件：（一）依法成立并能够承担相应法律责任的法人或者其他组织；（二）具有与其从事检验检测活动相适应的检验检测技术人员和管理人员；（三）具有固定的工作场所，工作环境满足检验检测要求；（四）具备从事检验检测活动所必需的检验检测设备设施；（五）具有并有效运行保证其检验检测活动独立、公正、科学、诚信的管理体系；（六）符合有关法律法规或者标准、技术规范规定的特殊要求。” 该院咨询安徽省市场监督管理局工作人员，申请资质认定的检验检测机构需提交固定场所所有权证或房产局出具相关证明（房产证正在办理证明或固定场所所有权证明）等。 一审法院认为，本案争议的焦点一：关于涉案《租赁合同》效力。因涉案土地上房屋建设未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”故涉案《租赁合同》无效。 争议焦点二，关于200000元保证金问题。泰达物业公司明知涉案房屋未取得建设工程规划许可证，将涉案房屋出租给护航检测公司，致《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”故护航检测公司要求泰达物业公司返还保证金200000元，该院予以支持。 争议焦点三，关于泰达物业公司要求护航检测公司支付违约金6500000元（不含护航检测公司已支付的履约保证金200000元）问题。因泰达物业公司未将涉案土地及房屋交付护航检测公司使用，且涉案《租赁合同》无效，故泰达物业公司要求护航检测公司支付违约金6500000元，无事实及法律依据，该院不予支持。 据此，该院根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、护航检测公司与泰达物业公司于2020年7月7日签订的《租赁合同》无效；二、泰达物业公司于判决生效之日起十日内返还合肥护航机动车检测有限公司保证金200000元；三、驳回安徽泰达物业发展有限责任公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费4300元，减半收取2150元，由泰达物业公司负担；反诉案件受理费28650元，减半收取14325元，由泰达物业公司负担。 二审期间，当事人未提交新证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，泰达物业公司与护航检测公司签订的《租赁合同》第一条“租赁物”约定为“甲方将自有的长丰县国有（2004）第3576号地块租赁给乙方使用（含无房产证钢结构厂房约1700平方及小面积平房）（详见图纸）”，第三条“租赁期限、用途”为“乙方承诺租赁该厂房用于：机动车检测等”，可以看出案涉租赁合同租赁物包含“无房产证钢结构厂房”，现因案涉租赁合同项下厂房未取得建设规划许可证，一审据此判决双方签订的《租赁合同》无效具有事实与法律依据，并无不当，本院予以维持。泰达物业公司作为出租方，知晓护航检测公司租赁目的系用于机动车检测，现因其未提供符合合同目的的租赁物导致合同无效，应当承担违约责任，泰达物业公司上诉主张护航检测公司签订合同时即已知晓案涉厂房未取得建设规划许可证，应当由护航检测公司承担违约责任，但未提供充分有效证据予以证明，本院不予支持，故一审判决泰达物业公司返还护航检测公司200000元保证金并无不当。 综上，安徽泰达物业发展有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28650元，由安徽泰达物业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张长海 审判员  马枫蔷 审判员  方玮韡 二〇二一年三月十九日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。