广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0304民初574号 原告：张锦云，女，汉族，1959年9月13日出生，住桂林市象山区。 委托诉讼代理人：吴明道（原告丈夫），男，汉族，1942年10月1日出生，住址。 被告：桂林市安杰房地产开发有限公司，住所地：桂林市七星区朝阳路21号翠峰苑12栋2单元502室 法定代表人：黄腾升。 原告张锦云与被告桂林市安杰房地产开发有限公司（下称安杰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锦云及其委托诉讼代理人吴明道到庭参加诉讼，被告安杰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告签订的《金山商城二期住宅认购协议》和《商品房买卖合同》；2.判令被告偿还原告已付购房款50万元；3.判令被告支付违约金 26318.85元（526377×5%）；4.判令被告赔偿原告执行异议之诉的一审诉讼费9604元；5.判令被告赔偿原告利息损失38500元（按银行间同业拆借利率3.85%计算，自2019年3月29日暂计至2021年3月2 -2- 8日，50万元×3.85%×2年=38500元，实际计算至清偿之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2018年12月21日，原告为改善居住条件就购买被告名下的桂林市象山区瓦窑路金山商城二期1栋1-11-3号房屋与被告签订了《金山商城二期住宅认购协议》，约定该房屋总价款526377元。原告遂向被告交付定金1万元，同日原告又按被告要求支付团购房款2万元。2019年1月4日，原、被告正式签订了《商品房买卖合同》，约定：被告应于2019年12月31日前将该房屋交付原告使用；被告逾期交房15日的，原告有权解除合同，被告应退还全部已付款，并按总价款的5%向原告支付违约金；被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债务纠纷，因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由被告向桂林市申请登记备案。同年3月28日原告向被告支付购房款47万元，包括原告之前已交纳的1万元定金转为购房款，原告已向被告支付购房款50万元整。剩余26377元按合同约定须在该商品房交付使用前支付。 然而，被告却未按照《商品房买卖合同》的约定将本合同向住建部门备案，亦未能按约定于2019年12月31日向原告交房。最后该房屋因被告原因于2020年8月12日被秀峰区人民法院司法查封，案号（2020）桂0302执5号之二。原告遂向秀峰区人民法院提出执行异议申请，要求法院对原告所购该房屋予以解封，但法院却因原告名下尚有一处房屋不符合解封要求而驳回了原告的执行异议申请。原告为维护自身合法权益向秀峰区人民法院提起执行异议之诉，秀峰区人民法院以同样理由驳回了原告的诉请。 综上，原告已按《商品房买卖合同》约定完全履行了付款义务，被告因自身的债权债务纠纷导致该房屋迟迟未能备案登记，逾期未能交房，且被案外人查封，严重损害了原告的合法权益。无奈之下，原告现依照合同之约定，要求解除合同，返还购房款，支持违约金并赔偿相应损失。 -3- 被告安杰公司未到庭，未答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告安杰公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告提交的证据及陈述的事实予以确认。 本院经审理认定以下事实：2018年12月21日，原告张锦云（乙方）与被告安杰公司（甲方）签订《金山商城二期住宅认购协议》约定：乙方向甲方购买位于金山商城住宅小区第1栋2单元11-3号商品房，建筑面积89.52平方米；认购总价526377元；购房定金1万元须在签署本认购协议时付清，第一期房款50万元，乙方须于2019年1月15日前付清；乙方须在本认购书签订后25天内，携本认购书、定金及购房款票据、身份证等资料，到金山商城二期营销中心按本协议所选择的付款方式补足首付款或一次性付清全款，并与甲方签订《商品房买卖合同》等法律文件；等内容。上述认购协议签订后，同日，原告向被告交付定金1万元。 2018年12月21日，原告向广西新开端商业管理有限公司交“1-2-11-3号房团购费”2万元。 2019年1月4日，被告安杰公司（出卖人）与原告张锦云（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房坐落象山区，建筑面积89.52平方米，套内建筑面积72.88平方米；价款按套内建筑面积计算，单价为7222.52元／平方米，总金额526377元；买受人于2019年1月15日前交纳首期房款48万元，2019年4月30日前交纳第二期房款2万元，在商品房交付买受人使用前交纳第三期全部房价尾款26377元；出卖人应当在2019年12月31日前，将符合国家和桂林市住建局有关规定及本合同约定的交房条件的商品房交付买房人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾 -4- 期超过15日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按总价款的5%向买受人支付违约金；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人未按合同约定的期限，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人不退房，出卖人应按买受人已经支付的房价款每日万分之零点一支付违约金，违约金最高不超过已付款总价的千分之一；商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向桂林市申请登记备案；等内容。合同签订后，原告于2019年1月4日向被告交付购房款47万元。2019年3月28日，被告向原告开具48万元的购房款发票。但被告未将上述《商品房买卖合同》在桂林市登记备案，也未将该商品房交付原告。 2020年8月20日，因案外人桂林市万博小额贷款有限责任公司与安杰公司民间借贷纠纷，桂林市秀峰区人民法院作出（2020）桂0302执5号之二《执行裁定书》，查封安杰公司所有的位于桂林市项目的房产，包括1栋2单元11层03号，即原、被告签订上述《商品房买卖合同》中的涉案房产。张锦云提出执行异议，桂林市秀峰区人民法院作出（2020）桂0302执异37号《执行裁定书》，裁定驳回异议人张锦云的异议。张锦云遂向秀峰区人民法院提起执行异议之诉，该法院于2020年12月29日作出（2020）桂0302民初2607号《民事判决书》，认为涉案房产未办理物权变更登记，张锦云尚未取得涉案房产的所有权，且张锦云尚有其他房产，不宜认定原告购买涉案房产属于居住需要。判决驳回张锦云的诉讼请求。张锦云在该案中承担诉讼费9064元。 本院认为，原、被告签订的《金山商城二期住宅认购协议》及《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定，依法有效成立，双方应当依约诚信履行。合同履行期间，原告已向被告交付购房款48万元，已履行支付大部分购房款的义务。但被告未将双方签订的上述买卖合同在住建部门备案登记，亦未交付房屋给原告，并因被告与案外人存在债权债务之原因，涉案房屋作为被告 -5- 财产被人民法院依法查封，导致合同目的无法实现。被告的行为构成违约，应承担违约责任。我国《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，第三人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”；第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”。据此，原告请求解除双方签订的《金山商城二期住宅认购协议》及《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告应退还原告所交购房款48万元，并应按合同约定向原告支付违约金26318.85元（526377×5%）。但原告向广西新开端商业管理有限公司支付的该商品房团购费2万元，并无证据证明该款系被告收取，合同中也未约定该费折抵购房款，原告要求被告返还该款，没有事实依据，本院不予支持。原告在桂林市秀峰区人民法院执行异议之诉案件中所承担的诉讼费用9604元，不属于原告在履行上述合同中的经济损失，原告要求被告承担该费用的诉讼请求本院不予支持。被告的根本违约行为，给原告造成较大经济损失，原告要求被告自2019年3月29日起，按银行间同业拆借利率3.85%支付资金占用利息的请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条第一、二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张锦云与被告桂林市安杰房地产开发有限公司签订的《金山商城二期住宅认购协议》及《商品房买卖合同》； 二、被告桂林市安杰房地产开发有限公司退还原告张锦云购房款48万元，并支付资金占用利息（利息计算：以本金48万元为基数，自2019年3月29日起，至实际清偿之日止，按银行间同业拆借年利率3.85%计息）； 三、被告桂林市安杰房地产开发有限公司支付原告张锦云违约金26318.85元； -6- 四、驳回原告其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取4769元（原告已预交），由被告桂林市安杰房地产开发有限公司承担。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9538元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 熊 迁 二〇二一年三月十六日 书记员 胡陈晨