贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初1597号原告：赵福坤，男，1988年4月30日，汉族，住贵州省盘州市。诉讼代理人：吴峰，贵州八辩律师事务所律师，执业证号15202201610903893。诉讼代理人：阳廷艳，贵州八辩律师事务所律师，执业证号15202220141570448。被告：六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市亦资街道盘州路，统一社会信用代码915202225692471124。法定代表人：余邦成，六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司执行董事。诉讼代理人：刘志恒，贵州宣竣律师事务所律师，执业证号15202201711713198。诉讼代理人：黄倩茜，贵州宣竣律师事务所律师，执业证号15202201511705749。原告赵福坤与被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司（以下简称“龙成房开”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序由审判员方彦雷独任审理，于2021年3月16日、3月29日公开开庭进行了审理。原告赵福坤诉讼代理人阳廷艳，被告龙成房开诉讼代理人刘志恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵福坤向本院提出诉讼请求：1、判决被告龙成房开向原告赵福坤支付逾期办理商品房转移登记违约金515714.53元（暂计算自2015年2月28日起至2021年2月7日），自2021年2月8日起以全部购房价款475094元按日万分之五计算违约金，直至原告赵福坤取得房屋所有权证书之日止；2、本案诉讼费由被告龙成房开承担。事实和理由：原告赵福坤向被告龙成房开购买盘州市房屋，该房屋总价款为475094元，原告赵福坤通过抵账的方式向被告龙成房开交付了首付款145094元，双方于2014年12月26日签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋尾款330000元，原告赵福坤通过银行按揭贷款支付给被告龙成房开。原告赵福坤2015年5月29日通过按揭贷款向被告龙成房开支付了余款330000元。之后，原告赵福坤按照被告龙成房开的要求向其交付了契税和其他相关费用。根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：（一）出卖人承诺于2014年12月30日前取得该房屋的所有权出示登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。原告赵福坤自合同约定之日届满后多次要求被告龙成房开办理不动产登记证书，然至今未办理。据此，原告赵福坤为维护自身合法权益，提起诉讼，请依法判决。被告龙成房开辩称，1、原告赵福坤主张的违约金已超诉讼时效。根据原被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告龙成房开应于2014年12月30日前办理房屋转移登记，则原告赵福坤应在2014年12月31日就应知晓其权利受到损害，故，原告赵福坤主张违约金诉讼时效已超三年依法不能得到支持；2、根据原被告及贷款银行签订的抵押贷款合同约定，抵押房屋办理房屋产权证后自动转为持证抵押，并交由贷款银行持有，因此被告龙成房开办理转移登记后交付贷款人，是合同双方约定的；3、根据黔自然资函【2020676】号关于印发贵州省不动产登记申请资料收件清单的通知第38条规定，申请办理转移登记需提交的一份材料为不动产登记预告证明，因涉案房屋是按揭贷款，故该证明由贷款人持有，故在被告龙成房开办理转移登记时贷款人因原告赵福坤多次逾期还款，不予配合办理转移登记，原告赵福坤也应承担相关责任。另外，涉案房屋转移登记已办理完毕，被告不再承担违约责任；4、是否办理转移登记并不影响原告赵福坤对房屋管理使用，也未对原告赵福坤造成实际损失，因此原告赵福坤所主张的违约金已远超购房总价款，明显过高。本院经审理认定事实如下：原被告于2014年12月26日签订一份《商品房买卖合同》，双方约定原告赵福坤购买被告龙成房开销售的位于贵州省盘州市房屋一套，建筑面积134.97平方米，房屋总价款475094元，首付款145094元，余款330000元以银行按揭贷款方式支付；被告龙成房开承诺于2014年12月30日前取得该房屋的所有权出示登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；被告龙成房开不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，在约定日期起60日以后，被告龙成房开仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，被告龙成房开应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向原告赵福坤支付已交付房价款万分之五的违约金。双方还就商品房的基本状况、商品房交付使用条件及日期、交接手续，面积差异处理方式，规划设计变更、商品房屋质量及保修责任，不可抗力、争议解决方式等内容进行了约定。合同签订后，原告赵福坤按约定交付了全部购房款475094元，被告龙成房开亦按约定向原告赵福坤交付了房屋，并于2021年1月19日完成了房屋所有权转移登记。另查明，2018年2月中国人民银行公布的1至5年期贷款基准利率为4.75%。上述事实有，原告赵福坤提交的《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》、首付收据、盘县农村信用社借款借据、完税证明、房产登记信息证明、房地产权登记信息、原告赵福坤的陈述及被告龙成房开的辩解在卷佐证，上述证据符合证据的“三性”规定，可以作为认定本案事实的依据。对于原告赵福坤提交的录音资料及文字说明，无相关人员确定该证据的真实性，也没有其他证据相互印证，不能作为认定本案事实的依据。对于被告龙成房开提交的情况说明及其附件因与本案没有直接的关联性，不能作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告于2014年12月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容真实合法，不违反法律规定，属有效协议，双方当事人应当按照《商品房买卖合同》约定履行各自的义务。本案中，原告赵福坤依约向被告龙成房开全额缴纳了房款，被告龙成房开亦应按照合同约定履行相应的合同义务。由于被告龙成房开未按合同约定的时间办理商品房所有权初始登记，导致原告赵福坤未按合同约定时间取得房屋产权证书，被告龙成房开的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。诉讼中，被告龙成房开提出双方约定的逾期办证违约金按日万分之五计算过高，逾期办证违约金应当结合本案情况被告龙成房开的违约程度、原告赵福坤的实际损失等相关因素确定。由于原告赵福坤在本案中未举证证明其实际受到的损失，其主张的逾期办证违约金按日万分之五计算过高，本院予以调整，可参照2018年2月中国人民银行公布的1至5年期贷款基准利率4.75%计算。同时，被告龙成房开提出原告赵福坤主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，人民法院保护民事权利的普通诉讼时效期间为三年。原告赵福坤主张的逾期办证违约金应从其起诉之日即2021年2月7日起倒推三年从2018年2月8日起进行计算，之前的违约金因无法定的中止、中断、延长事由已超过法定的诉讼时效期间，不予支持。根据查明的事实，被告龙成房开已于2021年1月19日办理了涉案房屋所有权转移登记手续，因此，从2021年1月19日起被告龙成房开的违约行为已经终止，不再承担违约责任，原告赵福坤主张的逾期办证违约金应当从2018年2月8日起计算至2021年1月18日止，共计1075天。综上所述，被告龙成房开应当支付原告赵福坤2018年2月8日至2021年1月18日期间的逾期办证违约金66464元（购房总价款475094元×逾期天数1075天×年利率4.75%÷365天=66464元），超过部分不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第十四条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告赵福坤逾期办理商品房转移登记期间的违约金66464元；二、驳回原告赵福坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4479元，由原告赵福坤承担3749元，被告六盘水市盘州市龙成房地产开发有限公司承担730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审判员  方彦雷二〇二一年三月二十九日法官助理胡丽书记员刘莎莎