安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0221民初489号 原告：张国强，男，1992年9月11日出生，汉族，安徽省宣城市人，住安徽省宣城市宣州区。 原告：王菲，女，1992年2月18日出生，安徽省宣城市人，住安徽省宣城市。 上列原告共同委托诉讼代理人：卢建中，安徽金皖律师事务所律师。 被告：芜湖粤诚置业有限公司，住所地安徽省芜湖市湾沚区安徽新芜经济开发区双城大厦02幢906室，统一社会信用代码91340221MA2NT55M57。 法定代表人：孙佳，总经理。 委托诉讼代理人：李畅，女，1992年11月15日出生，汉族，安徽省合肥市人，公司员工，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：中国银行股份有限公司湾沚支行，住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇芜湖中路34号，统一社会信用代码91340221704911750B。 主要负责人：奚哲，行长。 原告张国强、王菲与被告芜湖粤诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张国强、王菲及共同委托诉讼代理人卢建中，被告芜湖粤诚置业有限公司的委托诉讼代理人李畅到庭参加了诉讼。第三人中国银行股份有限公司湾沚支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张国强、王菲向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告返还原告购房首付款265039元；2.判令被告承担从2018年12月20日起至实际返还之日止，按645039元以中国人民银行同期同类贷款利率计算利息（预计5000元）；3.判令被告承担从2020年7月1日至10月1日按645039元为基数每日万分之一的违约金共计5805.35元；4.依法判令被告一次性支付原告从2019年3月至2021年1月计23个月已归还第三人的贷款本息70053.05元；5.判令被告按全部房款645039元以1%计算的违约金6450.39元；6.判令解除原告与第三人签订的《个人一手房贷款合同》，由被告向第三人偿还诉争房产剩余借款本息；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告是夫妻关系。2018年9月，经在湾沚的亲戚推荐,来到了被告的售楼部，看中了位于16幢1层107室，面积为118平方的商品房。原告于2018年10月3日交付被告1万元的定金。2018年10月9日，原告夫妻与被告正式签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定总房价为645039万元，单价为5466.43元，采取按揭贷款的方式支付被告房款。合同签订的当天原告又向被告交付了255039元的预付款，被告在2018年12月20日向原告开具了265039元预付款的发票。根据被告的安排原告夫妻与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，由中国银行湾支行向原告提供38万元的房贷，规定原告采取等额本息的还款方式还贷，于是原告从2019年3月起每月归还第三人2804.17元的本金加利息。至2021年1月共计25个月，原告共计归还了银行70053.05元本息。原告与被告的购房合同约定，被告交付原告此涉案房屋的日期为2020年的6月30日，但到期后被告并没有按期向原告交付，经过原告的多次催收，被告也未能在90天内向原告交房。而且在被告违规交房后的60日也没有向原告提供办理房屋所有权证书的材料。 被告芜湖粤诚置业有限公司辩称：一、原告请求解除《商品房买卖合同》无事实与法律依据。案涉房屋未按合同约定期限交付，主要原因是受当前新冠××疫情影响，系“不能预见、不能避免并不能克服”的不可抗力所致，应依法免责。1.2018年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2020年6月30日前向原告交付案涉房屋。2020年初，因新冠疫情的影响，全国范围实行停工、停产，其中安徽省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部于2020年1月24日宣布安徽省突发公共卫生事件一级响应。2020年7月3日，芜湖县住房和城乡建设局下发《关于明确企业交房时间相应顺延的通知》，该通知称“受新冠××疫情影响，导致我县房地产开发项目不能如期竣工验收和交付使用，属于不可抗力，交房期限应顺延，原则上计算顺延时间为从我省重大突发事件一级响应启动之日起至我县疫情防控等级降为低风险地区要求企业全面复工开工之日止（2020年1月24日至2020年3月2日）。”根据此通知，被告可依法顺延至2020年8月8日前交付。此外，恢复生产后，因防疫要求，各企业复工人员均需履行隔离14天的防疫要求，进行隔离。作为房产开发大型施工工程，房产工程本属于劳动密集型工作，更应在疫情后期高控阶段，遵守防疫要求，而不能直接进行生产、施工。以上问题的出现，是被告在与原告签订售房合同时不能预见、不能避免并不能克服的，应属不可抗力，对被告应予依法免责；2.被告实际于2020年10月7日向原告交付房屋，根据《商品房买卖合同》中第九条之约定的交付条件，案涉项目于2020年9月30日通过施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位、建设单位等各方主体验收，验收合格。2019年5月29日取得房屋测绘报告。于2020年9月30日通过项目竣工验收备案审查审批表。故案涉房屋完全具备交付条件，原告无理由拒绝收房。也无理由依据逾期交付超过90天要求解除合同，更无理由在拒绝收房的情况下要求被告按照合同约定在房屋交付60天后取得该商品房的房屋所有权证书。众所周知，办理产证需要原告的配合，原告在拒绝配合收房情况下以此为由要求解除合同无事实和法律依据。二、继续履行合同，既是本案事实和法律规定的必然要求，也完全符合当前司法政策所倡导的尽快恢复生产、稳定经济和社会生活的价值取向。2020年5月15日，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》强调，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据本案实际和相关法律规定，合同首先应予继续履行。同时，结合最高院的司法指导意见，对原合同所约定的交付时间可适当延长，改为项目通过竣工验收备案、具备交付条件之日（即2020年9月30日）交付，具有现实可行性，可有效减少各方损失，最大限度实现交易安全，有利于经济生活的恢复和社会秩序的稳定。三、原告关于支付贷款利息、赔偿违约金的主张，无事实和法律依据，且两者相互重叠，应予依法驳回。1.原告所主张的贷款利息，没有合同依据和事实基础，且合同依法应继续履行，因此贷款利息显然应由原告自行承担。由于延迟交付房屋的原因为不可归责于当事人的不可抗力因素，因此所谓违约金的主张自然成为无源之水。2.根据《合同法》有关规定，即使原告有权主张违约金，但在合同未明确约定贷款利息损失可予主张时，也属于重复交叉主张，即便利息损失有约定，但由于违约金性质具有补偿性，又有赔偿性，在守约方不能证明其除利息损失以外还存在其他损失，违约金能够足以涵盖其利息损失情况下，不应当支持其另行主张的利息损失。综上，原告诉请无事实和法律依据，请求贵院查明事实后依法予以驳回。 经审理查明：2018年10月9日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同(预售)》一份，约定，两原告购买被告开发的恒大御府16幢107室商品房，房屋总价款为645039万元，首付款255039元，余款采取按揭贷款的方式支付；交房时间为2020年6月30日；逾期交付责任：除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)，(1)逾期在90日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限)，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金(该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率)。(2)逾期超过90日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同)后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息； 同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率)的违约金；房屋登记：(一)双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转登记。(二)因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起,按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之——的违约金。(三)因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，两原告与第三人签订了《个人一手住房贷款合同》，由第三人向两原告提供38万元的房贷，原告采取等额本息的还款方式还贷，从2019年3月起每月归还第三人2804.17元的本金加利息。至2021年1月共计25个月，原告共计归还了银行70053.05元本息。 2020年10月7日，被告向两原告交付了房屋。 2020年12月13日，两原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为，芜湖粤诚置业有限公司：2018年10月9日,我们夫妻(张国强、王菲)双方和贵公司签订了合同编号为“YS0039878”号《商品房买卖合同》(预售)。合同约定我方以按揭贷款的方式购买贵公司开发的“恒大御府”16幢1层107室房屋。我方之前已经按贵公司的要求完成了支付首付款和银行按揭贷款等全部合同义务。但贵公司交付我方此商品房的实际时间为2020年10月7日，已经晚于合同约定的2020年6月30的交房时间。现根据合同第二十条(二)项的约定“因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的,买受人有权解除合同”。因为贵公司的原因，至2020年12月13日,我方还没有取得此房的所有权证书。为此,根据《商品房买卖合同》(预售)二十条的约定,现我方向贵公司发出“解除合同通知书”解除双方的《商品房买卖合同》(预售)，并要求贵公退还我方已付的全部房款(含已付贷款部分)，并承担相应利息。 本院认为，原告与被告及第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》、《个人一手住房贷款合同》是三方真实意思的表示，属有效合同，双方理应全面履行合同确定的权利义务。本案通过庭审调查，三方争议的焦点是：原告未能在收房后60日内取得房屋所有权证书，是否可以要求解除《商品房买卖合同（预售）》。 《商品房买卖合同（预售）》约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起,按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。 首先，2020年，因受新冠疫情影响，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理4规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。根据本案实际和相关法律规定，合同首先应予继续履行。”其次，《商品房买卖合同（预售）》约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转登记”，涉案房屋至原告起诉时可以办理所有权证书，至今未办理所有权证书，原告无证据证明其与被告联系了办证事宜，也无证据证明被告拒绝配合其办理所有权证书，故涉案房屋未办理所有权证书不能归责于系被告的原因所致；最后，芜湖市湾沚区住房和城乡建设局也下发了芜住建【2020】39号文件，本区各房地产开发企业因受新冠疫情影响，可以延期39天交付房屋。 综上，案涉房屋未按合同约定期限交付及办理所有权证书，主要原因是受新冠××疫情影响，系不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力所致，应依法免责。被告适当延长交付房屋和办理所有权证书，符合上述文件规定精神，原告要求解除《商品房买卖合同（预售）》无事实和法律依据，本院不予支持，对其要求被告承担违约责任及解除《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，本院也不予支持。 为维护市场经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下： 驳回原告张国强、王菲的诉讼请求。 案件受理费减半收取3251元，由原告张国强、王菲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  周玉道 二〇二一年三月四日 书记员  丁梦雪 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。