山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终634号 上诉人（原审被告）：刘宝珍，女，1970年3月15日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：徐彤，山东良建律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：青岛市人防工程服务中心，住所地青岛市市南区。 法定代表人：潘海盛，主任。 委托诉讼代理人：潘剑，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于峰，山东琴岛律师事务律师。 被上诉人（原审原告）：青岛金鼎商务宾馆有限公司，住所地青岛市市南区。 法定代表人：李小娟，总经理。 委托诉讼代理人：孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张小丽，山东鑫盛方律师事务所律师。 上诉人刘宝珍、青岛市人防工程服务中心（以下简称人防中心）因与被上诉人青岛金鼎商务宾馆有限公司（以下简称金鼎宾馆）财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人刘宝珍、及其委托诉讼代理人徐彤，上诉人人防中心的委托诉讼代理人潘剑、于峰，被上诉人金鼎宾馆的委托诉讼代理人孙涛、张小丽庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘宝珍上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、第四项（即刘宝珍赔偿53,507.2元）之判决及加偿支付延迟履行期间的债务利息责任，依法改判驳回被上诉人青岛金鼎商务有限公司对上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审受理费880元及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院有未查清的事实，现上诉人提供新的证据对事实加以证明。请求法院依法改判撤销刘宝珍承担10%的赔偿责任。第一，一审法院判定刘宝珍承担10%赔偿责任的理由之一是：关于少量电费问题。一审法院认为“刘宝珍提交的证据显示在2017年10月以后房屋有少量电费”，因而一审法院“无法确认刘宝珍是长期使用房屋还是短暂地使用了房屋亦或从未使用房屋”，刘宝珍可以明确告诉法官，刘宝珍从未使用过涉事房屋。刘宝珍提交新的电费明细证据加以佐证，让法官一目了然地看到刘宝珍从未用电，从未用电就代表从未使用过涉事房屋。电费单中的明细是2018年2月以前抄的，那时候是两个月一抄表，所以每个电表数字显示的都是前两个月的电费之和。1、关于2017年12月和2018年1月的用电情况。电费明细显示2018年2月的电费是0，这就是说，刘宝珍在2017年的12月和2018年1月两个月电费加起来为零，同比2016年12月和2017年1月，涉事房屋上家租客的用电是502度，电费是274.54元，涉事房屋里没有暖气没有煤气，人防中心态度坚决的认为涉事房屋里结冰，甚至把水表都冻裂了，刘宝珍本身冬天一遇冷就腰疼腿疼，在这样的室内气温下，如果不用电，刘宝珍是绝对不可能在里边居住的。开个灯泡，电表都会走字。刘宝珍房租一个月两千多，不可能连灯泡都舍不得开吧？所以可以证明2017年12月和2018年的1月，刘宝珍没有使用涉事房屋。2、关于2017年10月和11月的用电情况。2017年12月的用电总量是10度，电费是5.47元。这实际上是2017年10月和11月两个月的用电总和。同比2016年上家租户12月的电表数是365度，电费是199.62元。这就是说2017年10月和11月的电表总数要达到365度，电费要达到199.62元，才能维持正常的生活用电，这10度电和365度电实在相差太远了。3、关于2017年10月11月两个月用掉的10度电，到底是怎么回事的说明。刘宝珍提交新证据，上边显示2017年10月的总电量是14度，电费是7.66元。它是2017年8月和9月的用电总量，2017年的8月、9月涉事房屋正处于招标招租状态，它是闲置的，没人使用。但它仍有少量用电。这说明涉事房屋有电源插座没拔之类原因，导致耗电。如果刘宝珍2017年10月以后的用电超过了没人住时的7.66元，说明刘宝珍用电了，使用了涉事房屋。但证据上的12月用电和2月用电都没有超过没住人时的7.66元。从2017年10月到漏水的2018年2月3日，涉事房屋里除去固有耗电外，一度电都没有用，这就说明刘宝珍从未用电，从未使用过涉事房屋。漏水之后的2018年2月5号，刘宝珍就把钥匙按李小娟的要求放在了涉事房屋的门口（有证据佐证）。漏水前，刘宝珍没有使用涉事房屋；漏水后，刘宝珍巴不得涉事房屋跟自己一点关系都没有，刘宝珍就更不可能再使用涉事房屋了。刘宝珍提交的证据都是真实可靠的，数据都是不可能人为改动的，法院可以去电业局查询。数据如有造假，刘宝珍愿意承担造假的相应法律责任。此外，金鼎宾馆也“认可刘宝珍未实际入住”；人防中心也认为漏水前“房屋空置”。综上，一审法院因为刘宝珍提交的证据中有少量的电费（5.47元），不能确认刘宝珍对涉事房屋的使用情况。现在有证据说清楚了，刘宝珍从未使用涉事房屋；也没有短暂的使用涉事房屋；更没有长期使用涉事房屋。一审法院判决刘宝珍承担10%赔偿责任的第一个依据不成立了。法院就应把判决刘宝珍承担10%的赔偿责任撤销。第二，一审法院判定刘宝珍承担10%赔偿责任的理由之二是：关于及时行使权力的问题。一审法院认为“刘宝珍在2017年10月即与人防中心签订租赁协议，协议约定了刘宝珍的维保义务，刘宝珍抗辩人防中心未将全部钥匙交付，但其作为租户应及时行使权利而不应长期等待观望。”刘宝珍认为不及时行使权力，不能成为刘宝珍承担漏水损害赔偿责任的依据。放弃权利，不是过错，也构不成侵权。而如果应该履行义务而没有履行义务，才应该承担责任。在交接房屋方面，人防是义务方，人防没尽到义务，没有及时按合同要求交付房屋，才导致刘宝珍没法行使权力，没法及时入住房屋。刘宝珍非常节俭，花这多钱租的房子，她不能入住，无法经营。她心里该有多着急呢!缺的那把关键钥匙，是人防应该给而没给。交房在前，接房在后。顺序不能颠倒。所以不能把这10%的责任倒置加到刘宝珍身上。这10%的赔偿责任也应有人防中心承担。事实上，不是刘宝珍主观上不想主张权利，而是人防在客观上没有履行义务，才导致刘宝珍不能够行使权利。刘宝珍就是个普普通通的个人，她不是政府机关，也不是事业单位，她不及时行使权力，不会构成不作为，不会损害到别人的利益，刘宝珍不能因放弃权利而承担责任。刘宝珍不及时行使权力也是有原因的。等到法官看到人防的上诉状就明白了。我们都会认为人防是政府机关派出单位，说话办事都很诚信。其实不然，如果人防的上诉状中关于责任承担的描述，能够骗过法官，那法官就知道刘宝珍为什么被人防所骗，以至于陷入如此的一场纠纷。不是刘宝珍不积极主张权利，而，被骗之后，完全失去了主动性，已经完全处于被动状态。咱们看看人防的上诉状。关于人防是否负有维保义务的问题，人防在上诉状中说“上诉人已提交了刘宝珍签订的《人防工程及设施平战结合使用租赁合同》，根据合同附件显示┈”试问法官您能看出什么吗？您会被骗吗？如果刘宝珍不上诉，如果刘宝珍不参加二审庭审的话，我想后果会很严重。法官都很忙，法官也许会像刘宝珍一样认为人防很诚信，然后按照人防的描述去认认真真公平的审案子。但是实际上呢，刘宝珍根本就没有和人防签什么《人防工程及设施平战结合使用租赁合同》，就更不存在合同附件的内容了。如果法院有这样的合同，刘宝珍将申请笔迹鉴定和指纹鉴定。那合同一定是假的。这是给法院的上诉状啊，也许连法官都不会想到人防会从根上做手脚，如果判决的依据都错了，那么判决结果会怎样呢？你会想到人防会这么做吗？!绝对想不到。当时租房时，刘宝珍就吃了这样的大，人防称涉事房屋是学区房，可以商住两用，质量良好，还有一个大大的门脸供刘宝珍做门头用，刘宝珍想人家人防是政府机关派出单位，人家不差钱，工作人员不会为了一点点房租做虚假宣传，从而毁了自己光辉的形象。然后刘宝珍高高兴兴的租下房子，刘宝珍以为幸福生活就要来临了，可万万想不到的是这是一场恶梦的开始。2017年9月29日，刘宝珍去人防那问刘宝珍的钱到帐了没有，如果到账了，刘宝珍想去看看房子，因为人防离涉事房屋不远，刘宝珍说自己拿钥匙去就行，也不用人防的人跑腿了，看完之后再把钥匙送回来。人防工作人员说“你等等，过会儿我和你一块去”，他在电脑上弄了一会儿，然后就和刘宝珍一起去涉事房屋了，他说要把101、102室的门钥匙（即合同约定的门）给刘宝珍，刘宝珍很高兴。出门走的时候，他让刘宝珍在一张没有任何其他人签字，而且几乎空白的纸上签了个字，刘宝珍当时就想，人防管理很挺严的，出来一趟还要签字，是不是在变相查岗？他顺手把两把钥匙给了刘宝珍，刘宝珍拿起钥匙看了看，一脸疑惑，不知他要干什么。所以刘宝珍又把钥匙递给了他。他说：“你先拿着吧”后来他走了，顺便把刘宝珍签了字的那张纸也带走了。你会想到人防工作人员办事会这么不靠谱吗？在刘宝珍什么都没搞明白的情况下，在他们眼里就算完成了房屋交接。他自始至终，都没说房子交接的事，那张纸也只有一张，没给刘宝珍留一张，交接房屋哪能这么草率？那时连合同都还没有签。后来，刘宝珍了解到那个门脸其实是金鼎宾馆的，刘宝珍无权使用，这不，商用不能了。刘宝珍的钱已经交给人防了，刘宝珍完全陷入了被动。后来人防又让刘宝珍签了个不能住人的条款。这不，商住两用，一样都不能用了。房租还比上年涨了十几倍。合同中约定的门自始至终都没有开，而且刘宝珍了解到，合同中约定的门前部分的使用权已经3000块钱卖给邻居了。合同中规定的门的钥匙自始至终都没有给刘宝珍一把，涉事房屋另一侧倒是给了刘宝珍两把钥匙，但合同图纸中显示刘宝珍无权从这一侧出入。而且三道门，人防只给了刘宝珍两把钥匙。刘宝珍租房是想营业挣钱的。涉事房屋设施严重老化，相邻权的使用异常复杂，合同还对刘宝珍做了诸多的限制，在这种情况下，法官应该站在刘宝珍的角度去想一想，刘宝珍怎么去积极主张自己的权利？后来涉事房屋漏水了，人防竟把所有的责任都推到刘宝珍身上。从此刘宝珍更是开始了暗无天日的生活。刘宝珍被起诉，被恐吓，被辱骂，被甚至有一次被殴打，被限制人身自由。从此刘宝珍正常的生活被打破，也没有了人格尊严。最初的一审，刘宝珍因为没有实际入住房屋，不了解房屋细节，又因为李小娟对刘宝珍发出死亡威胁，所以刘宝珍不敢出庭。刘宝珍最初的一审律师也因为不能进入涉事房屋，不了解房屋细节，在法庭上他不知道的细节，他又不能乱说。所以最终导致最初一审的败诉，这一千多个日日夜夜，刘宝珍都是在煎熬中度过，在此期间，刘宝珍的母亲病情加重，直至去世，说起来真是字字血，声声泪啊!。现在的一审判决在维保义务方面做了公正的判决。刘宝珍不能让人防拿个假的东西来欺骗法官，刘宝珍要上诉，要出庭。刘宝珍不上诉是对肖法官一审的肯定，刘宝珍上诉更是对肖法官一审的肯定。刘宝珍到二审出庭，是一个得到了公平判决的公民的职责。综上，刘宝珍一、一审法院未查清本案基本事实，有关事实认定缺乏依据，导致对于上诉人承担损失的认定存在错误。 青岛市人防工程服务中心的上诉请求：1、请求依法改判青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3621号民事判决书，改判驳回被上诉人青岛金鼎商务宾馆有限公司对上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一，关于本案案涉房屋漏水原因的认定问题。在一审案件审理过程中，2018年2月4日，三方共同签字确认的确认单已经过三方认可、且能够明确说明本案漏水原因系水表冻裂所致，各方对其真实性也完全认可。同时，上诉人也提供了冻裂水表的照片加以佐证。一审法院在有明确证据的情况下，却未依据该份证据认定本案案涉房屋漏水原因，而认定漏水原因无法查明，缺乏依据。第二，关于上诉人是否负有维保义务问题。上诉人一审时已提交与刘宝珍签订的《人防工程及设施平战结合使用租赁合同》，根据合同附件显示，上诉人向刘宝珍交付房屋时，无论是水表还是水管等设施均为完好，不存在任何瑕疵，符合合同约定及法律规定，并无任何过错。双方签订的合同中也明确约定由刘宝珍负责承租房屋设施、设备的维护，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”的规定，刘宝珍方负有对设施设备的维护义务。上诉人已按照合同约定和法律规定向刘宝珍交付了合格的房屋，不存在任何违约行为，更不存在侵权行为和主观过错，在此情况下，一审法院关于“上诉人应当对房屋设施进行维护”“（人防中心）对房屋有法定的维保义务”的认定显然与法律规定及双方当事人约定背离。而且，刘宝珍系在本案遭起诉后才将案涉房屋交还（截至目前仍被李小娟占用）。客观上，上诉人根本无法进入案涉房屋何谈维护。因此，一审判决认定上诉人对漏水承担责任缺乏事实和法律依据。第三，一审法院在判决中认定“若排水通畅，防水措施达标，也不会致使楼下产生严重的财产损害”该一认定明显缺乏依据。首先，一审法院在审理过程中未对相关房屋防水要求组织任何调查鉴定，被上诉人也没有提交任何证据证明漏水房屋防水工程存在质量问题。而实际上案涉工程系经过验收的合格工程。其次，根据各方签署的现场确认单可知，案涉房屋被水淹系众多房屋均存在渗漏，而并不是从刘宝珍所租用房屋卫生间处漏水所致。根据防水工程设计及施工规范，卫生间、厨房等特殊区域之外的一般房间，不需进行防水处理，在缺乏任何证据证明和依据的情况下，一审法院认定“防水措施不达标”、“排水不通畅”，显然属于事实认定错误，由此认定的上诉人承担责任也明显存在错误。因此，一审法院未对漏水原因予以查清，而且对房屋设施维修义务的认定明显与合同约定及法律规定背离，进而导致对上诉人承担责任的错误认定，应当依法予以改判。二、一审法院对青岛金鼎商务宾馆有限公司经济损失的认定缺乏依据，应当予以改判。第一，青岛金鼎商务宾馆有限公司一审提交的转账明细中，收款人均为李小娟，而非青岛金鼎商务宾馆有限公司，不能够证明该部分转账明细为青岛金鼎商务宾馆有限公司的经营收益。第二，从形式上看，青岛金鼎商务宾馆有限公司提交的证据只能证明2017年2月至10月期间青岛金鼎商务宾馆有限公司的所谓“经营收入”，并非收益，如需计算青岛金鼎商务宾馆有限公司的经营收益，需在青岛金鼎商务宾馆有限公司主张的经营收入的基础上，扣除青岛金鼎商务宾馆有限公司日常运营所产生的各项成本，剩余方才为其经营收益，而一审法院直接将“经营收入”的平均金额认定为被上诉人的“经营收益”，显然是对于这一基本概念的混淆。这一认定显然缺乏事实依据，也与客观事实不符。第三，青岛金鼎商务宾馆有限公司一审中提交的关于电视机、空调、洗衣机维修鉴定费用的证据并不能够证明电视机、空调、洗衣机的损坏与本次漏水之间存在因果关系，一审法院对该部分费用计入经济损失金额当中缺乏依据。因此，一审法院对青岛金鼎商务宾馆有限公司的经济损失金额认定存在错误，进而导致最终判决金额错误，应当依法予以改判。综上，在上诉人始终按约履行出租方各项义务、并无任何过错的情况下，一审法院对本案责任承担及被上诉人经济损失等方面均做出错误认定，进而导致得出“上诉人承担85%财产损失”的错误认定。 青岛金鼎宾馆辩称，一、本案侵权行为即漏水事件确已实际发生。漏水原因不论是水管断裂或冻裂所致，亦或排水不通，还是防水措施不达标的问题所致，亦或是上述多因一果而导致漏水事件发生，均系房屋质量存在严重缺陷与瑕疵，人防中心作为房屋权利人，应承担主要责任。1、被上诉人一审提交的《人民防空办公室信访隐患反馈单》证明该房屋一直存在管道漏水的问题。水管严重锈蚀，房屋质量存在瑕疵，而且人防中心一直未进行维修。2、被上诉人所提到的三方确认单，可以确认漏水系水管破裂所致。但对水管破裂的原因，当时仅仅是三方的一种推测，事实上漏水当时三方均不在现场，三方均不具备专业勘验能力。而且从房屋的户型来看，卫生间与窗户有一定距离，根本无法断定水表冻裂这一唯一原因所导致。3、卫生间排水不畅，也是造成被上诉人财产损失的原因之一。本案系单个水管破裂，试想如果排水通畅，即使存在单个水管破裂，水自然也会从下水管道中排走，不会造成积水以及水流至楼下的情形，只有下水管道排水不畅，才会出现本案中涉案房屋内积水达五六厘米的情况。另外，下水管道排水不畅的原因，通过常识即可判断，根本无需鉴定。同时因为承租人刘宝珍并未实际入住涉案房屋，下水管道排水不畅，排除了承租人使用不当等原因所致，所以房屋本身的质量瑕疵，应该由房屋权利人人防中心承担主要责任。二、一审法院对被上诉人的经济损失金额认定合理。1、被上诉人因漏水事件导致停业，停业损失属于因受灾而遭受的合理损失。对于上诉人而言，经营收益是经营收入扣除运营成本所得出，宾馆运营成本主要包括房租、人员工资等。该部分成本即使是在漏水导致停业的期间，被上诉人仍然有支出，所以对于停业期间的经营收益仍然是上诉人所应支付的经营收入扣除被上诉人已经支付的成本得出。被上诉人的经营收益并未增加，根本上诉人提出此上诉请求是上诉人的概念混淆，一审法院认定停业损失毫无错误。另外法院将2018年的本市有重大活动导致无法营业的情况也已考虑在内，所以法院对停业损失的认定有理有据。2、被上诉人提交的转账明细即付款回单中虽然有部分显示收款人为李小娟，但该回单也同样明确注明是从美团网站上预订房屋住宿所支付的费用。而且李小娟作为被上诉人青岛金鼎商务宾馆有限公司的法定代表人，法定代表人的财产与公司财产出现财产混同的情况也较为普遍，所以该部分付款回单足以起到证明被上诉人营业收入的作用。3、因受灾而遭受的合理损失也包含电视、空调、洗衣机等电器因受潮产生的维修费用，法院在确定损失赔偿范围时，不但根据当事人过错程度合理确定责任，也已对全部的损失进行了综合平衡。三、人民法院已查明刘宝珍没有实际交接房屋，进入房屋有三道门，人防中心只交给刘宝珍两把，刘宝珍根本无法进入涉案房屋，而且如果进入房屋居住不可能不使用水电，但从水电费付费凭证看，该房屋水电基本未用，所以该水电费单据也可以佐证刘宝珍实际未进入涉案房屋居住，但是另一方面刘宝珍与人防中心已签订了租赁合同，刘宝珍作为租户应当及时行使权利，而不应长期等待观望。法院因此认定刘宝珍对漏水损失应承担10%的责任，亦属合理合法。其次，刘宝珍认为被上诉人存在虚假交易，却并未提交任何证据予以证明，其认为按照漏水前三个月异常情况来认定被上诉人的平均利润，显然既毫无依据又显失公平。被上诉人的财产损失一审法院已经委托青岛大信房地产土地资产评估有限公司进行了评估鉴定，除了财产损失之外，金鼎公司处于停业状态，对停业损失亦属于因受灾而遭受的合理损失。 刘宝珍辩称，一、刘宝珍对漏水不存在过错，不应对漏水及漏水产生后果承担法律责任。1、漏水非冻裂所致。2、根据人防中心与刘宝珍签署的《青岛市人民防空工程租赁合同》，上诉人人防中心对人防工程主体负有维修义务，以保障承租人正常使用。该主体应包括涉案房屋内的给排水管道完好和可正常使用、涉案房屋排水畅通、防水措施达标，刘宝针对涉案房屋给排水管道没有维修义务，不应对水管漏水承担责任。3、人防中心出租房屋前房屋内排水和防水设施存在缺陷，应承担法律责任。二、漏水发生时人民防空服务中心是该房屋的管理使用人，刘宝珍未实际使用涉案房屋，不应对漏水结果承担责任。 青岛金鼎商务宾馆有限公司向一审法院起诉请求：1.人防中心、刘宝珍限期修复漏水点，彻底排除对金鼎宾馆的漏水妨害；2.人防中心、刘宝珍赔偿因水淹产生的维修费用及维修期间给金鼎宾馆造成的经济损失500,000元（以实际鉴定结果为准）；3.人防中心、刘宝珍承担与本案诉讼有关的一切费用。事实和理由：金鼎宾馆及刘宝珍与人防中心系承租关系。金鼎宾馆与刘宝珍系楼上楼下关系。2010年12月31日，金鼎宾馆与人防中心签订《人防工程及设施平战结合使用租赁合同》后开始经营。2018年2月3日，刘宝珍家中水管爆裂，致使金鼎宾馆多处被淹，给金鼎宾馆造成巨大经济损失，人防中心人员到场后亦确认了金鼎宾馆被水淹系水管爆裂导致的事实，此后，金鼎宾馆多次联系人防中心、刘宝珍要求修复，但至今协商无果，故诉至法院。重审过程中，原告明确维修费及其他经济损失为859210.09元，包括评估费3万元、评估的损失211880元、公证费5000元、检查电路费和开除湿机花的电费13776.46元、电视机维修费鉴定费8132元、空调鉴定费维修费6940元、洗衣机鉴定维修费230元、电控摇臂机2台32000元，经营损失551251.63元。同时认可，原一审结束后，金鼎宾馆在2018年底到2019年2月期间修复房屋，宾馆已于2019年3月份开始营业。 一审法院认定事实：一、2010年12月31日，人防中心（甲方）与李小娟（乙方）签订《人防工程及设施平战结合使用租赁合同》，约定甲方将xx路xx号，使用面积450平方米的二类人防工程出租给乙方，租赁期为2010年12月31日至2030年12月31日，年租金2万元，年租金按每五年递增5%计算。租赁期间，乙方有责任对租赁房屋进行日常维护。如果房屋出现影响居住经营安全的问题，甲乙双方组织有关人员进行鉴定，经过鉴定确系房屋质量、而非乙方认为因素造成的，由甲方负责协调有关各方进行修复。合同另对其他事项进行了约定。二、2017年10月6日，人防中心（甲方）与刘宝珍（乙方）签订《青岛市人民防空工程租赁合同》，约定甲方将xx路xx号使用面积68.67平方米的口部管理房出租给刘宝珍使用，租赁期自2017年10月26日起至2020年10月25日止，每年度使用费26,620元。甲方负责人防工程主体的维护、管理、保障乙方正常使用，因乙方原因造成的人防工程主体损坏，由乙方承担责任。乙方负责直接使用的设施、设备的维护、维修、管理及相关费用，承担工程使用期间的安全生产主体责任。乙方拖欠使用费累计达到30日或拖欠水电暖等任何一项费用累计达30日的，甲方有权解除合同，造成的损失由乙方负担。合同另对其他事项进行了约定。三、2018年2月4日，李小娟、人防中心、刘宝珍三方对漏水现场出具确认单，记载：因xx路xx号租赁户刘宝租赁的房屋内水表冻裂跑水将金鼎商务被淹，造成损失经三方认证如下：1.201/202/203/205/206/207房间正常，201-207房间走廊顶配地面存过积水。2.接待大厅正常、布草间正常，208房间正常、210房间门口地板有水渍。3.211/212-216/217房间外走廊、顶棚有水渍迹。216/217/218/219房间的外走廊、顶棚及房屋无水迹。4.一楼洗手间正常室内，118房间顶棚有污迹系原有的，115房间内卫生间顶棚滴水，进门右侧墙面、检查口处有滴水。111房间正常，116房间进门处顶棚检查口原有破损，卫生间顶棚有滴水，109房间进门处顶棚、地面有水渍，二层席梦思床垫、被、褥子进水，房间里面的顶棚由滴水。5.一楼配电室正常，207房间门口顶棚、卫生间漏水，112房间正常，105房间门口滴水，地面有水，床、被、褥子全部进水，全部顶棚进水，110房间门口顶棚进水、地面有水，床体被淹，103房间顶棚进水全部，108房间正常，106房间卫生间进水，其他正常，102房间正常，101房间正常，一楼走廊顶棚全部被水泡过。四、2018年2月3日，金鼎宾馆两次拨打报警电话。 双方有争议的证据及事实。1、原告提交2010年《人民防空办公室信访隐患反馈单》，证明房屋一直存在管道漏水问题，人防中心一直未进行维修，因人防中心对漏水房屋管理不善，进水管严重锈蚀、断裂，导致本次漏水事件发生。刘宝珍对证据无异议。人防中心认为该证据与本案无关。二、2018年8月13日，青岛大信房地产土地资产评估有限公司受一审法院委托对xx路xx号房屋因漏水造成的财产损失价值进行司法鉴定，出具《资产评估报告》。鉴定机构对三部分财产损失进行了鉴定，一为三方确认项目，为漏水后，评估人员第一次现场勘察前，双方当事人签订的认定范围内的财产损失，包括吊顶、壁纸、床垫、床上用品；二为确认意外的项目，为评估人员第一次现场勘查时，双方当事人签订的认定书范围外的财产损失，包括吊顶、壁纸、床垫、床上用品等；三为新增项目，为首次现场勘查结束后、评估报告出具前，原告提出的新增损失，该部分的勘查日期为2018年8月6日，包括床架、成套木门等。最终评估结论为，三方确认项目财产损失评估价92,069元，三方确认外财产损失评估值为70,855元，新增项目财产损失评估值为48,956元。该次鉴定内容包括吊顶、墙面、地板、床铺、床上用品，不包括电路、电线、热水器、空调、电视及其他设备。三、2018年3月20日，李小娟申请青岛市中公证处对房屋现状进行保全证据公证，公证人员公证了大量金鼎宾馆受损照片，金鼎宾馆花费公证费4000元。人防中心对证据真实性无异议，但对公证书中记载的漏水原因不认可，且公证时间离过水时间超过一个多月，原告未采取有效措施，存在过错。刘宝珍对真实性无异议，但认为费用不应由其承担。一审法院对公证书真实性予以认可。四、金鼎宾馆提交电路检测维修费发票、电费发票，证明金鼎宾馆为进行电路检测、维修、开除湿机除潮电费共计13,776.46元，发票记载的天元玉洗浴之前在该地址经营，但未到供电公司变更电费信息。人防中心对真实性无法确认，电费付款人为市南区天元玉洗浴，无法证明是涉案房屋，电费是经营开支，发票出具时间为2018年7月。刘宝珍对真实性不予认可，与其无关。一审法院认为，上述费用为金鼎宾馆修复房屋所产生的合理必要费用，一审法院予以认可。五、金鼎宾馆提交电视机、空调、洗衣机检测单及发票，证明设备全部损坏无法修复，其中电视机花费8132元、空调花费6940元，洗衣机花费230元。人防中心对该证据真实性无法确认，认为案外人不具备相应资质，也不能证明设备损坏与漏水时间有关。刘宝珍对证据真实性无法确认，也与其无关。一审法院对该组证据予以认可。六、金鼎宾馆提交电控摇臂收据，证明漏水房屋内电控摇臂损失32,000元。人防中心对真实性无法确认，认为该证据仅为案外人出具的收据，无法证明设备损坏的事实，也无法证明与漏水的关联性。刘宝珍对证据真实性无法确认。经审查，该收据日期由2018年手改为2016年，证据本身存在瑕疵，一审法院对该证据不予认可。七、金鼎宾馆为证明停业损失提交2017年2月至10月北京酷讯科技有限公司转账明细，该公司为网络订房服务商，显示该部分住宿收益433,528.40元。提交2017年1月至9月金鼎宾馆开具的发票，住宿收益38,973元，收益共计472,501.40元，平均月收益39,375.12元，自2018年2月3日至2019年3月，金鼎宾馆经营损失551,251.63元。人防中心对证据真实性不认可，且其无过错，不应承担赔偿责任。刘宝珍对真实性无法确认，认为原告未及时看护宾馆导致损失扩大，未及时回复营业的损失与刘宝珍无关。八、人防中心提交交接确认单，证明2018年11月14日，人防中心与刘宝珍对涉案房屋进行了交接，签署交接确认单，记载：电表（空白）、水表（空白），欠付电费（空白）、欠付水费（空白），交接房屋钥匙2把，房屋设施除地面过水，水表冻裂破损关闭，其他完好。备注水费电费水表维修更换费按实际发生费用保证金中扣除。金鼎宾馆对证据真实性予以认可，但认为设备老化应当由人防中心承担维修责任，漏水责任由其承担。刘宝珍对证据真实性予以认可，但称当时是为了将房屋交回人防中心，内容不代表房屋真实情况，房屋有3道门，两把钥匙无法进入涉案房屋，进一步证明刘宝珍未进入房屋。一审法院对证据真实性予以认可。九、庭审中，金鼎宾馆申请证人高某到庭作证，高某为xx路xx号住户，是xx路xx号到xx号的小组长。证人作证称2019年1月5日开始，xx路xx号有淌水的声音，次日报警，通知居委会。xx号丁xx/xx进不去，其从xx路xx号打开窗户跳进屋内，发现是卫生间漏水，积水5-6厘米，里面没有居住的样子，另一人杨宝志1月6日将水阀关闭。卫生间自来水管没有阻力，水直接从与热水器的接头流到地上，进水管和水表都没有破裂，是水表后的软管上方一直淌水。金鼎宾馆认可证人所述事实，李小娟2月3日到青岛，不能确定漏水时间，当时三方觉得是水表冻裂。热水器是人防中心的。2018年底，金鼎宾馆接管了楼上房屋，更换了漏水管，但水表放在一边未使用，接手后房屋没有漏水，没使用过卫生间。人防中心对证人证言不认可，认为接警记录显示是2018年2月3日接警，并非证人所称的2018年1月6日。证人所述的相关事实与当事人三方确认的损失概况中描述的事实完全不同，如果证人所述1月6日已经破窗进入房屋，积水达5-6厘米，这种情况下时隔一个月后报警处理不符合常理。刘宝珍同意人防中心意见，漏水前两天人防中心打电话告知刘宝珍李小娟回来了，刘宝珍去现场时发现锁已被撬。一审法院认为，漏水事件已经实际发生，漏水当时金鼎宾馆、人防中心、刘宝珍均不在现场，故探究精准的漏水时间没有实际意义。关于漏水原因，同样因为各方均不在现场，且现场已经变动，无法查明详细的漏水原因，一审法院仅能依照现有证据予以推定。十、刘宝珍申请证人王某到庭作证，证明刘宝珍没有实际交接房屋。证人作证称，2018年11月14日，其和刘宝珍与人防中心人员交接，只是在路上签了交接单，没有进入租赁的房屋，不清楚刘宝珍是否使用房屋。金鼎宾馆对证人证言无法确认，但因其在楼下，能够确认刘宝珍没有实际入住房屋。人防中心对证人证言不予认可，认为双方是朋友，存在利益关系，证人无法证明2019年9月至刘宝珍交付房屋这段时间房屋的状态。交房的时候抄过水电表，但不清楚收回房屋的时候是否抄表。十一、刘宝珍提交电费单显示xx路xx号xx单元xx户房屋2017年12月应交用电费5.47元，2018年2月应用电费0元。金鼎宾馆对真实性并无法确认，但认可刘宝珍未实际入住。人防中心对真实性无法确认，认为证据与本案无关。人防中心已完成交付义务。 一审法院认为，涉案房屋漏水造成金鼎宾馆财产损失的事实客观存在，本案争议的焦点在于一审法院可以认定的财产损失金额及各方对财产损失负担的比例。对于房屋内财产损失，一审法院已委托评估机构进行了评估，对评估报告中三方确认项目财产损失92,069元予以确认。对于三方确认以外的项目，因各方在漏水次日的初次勘验不具备专业能力，且漏水这一事件产生的后续渗透损害并不能在漏水次日即显现，且该部分损失基本都是吊顶、壁纸等硬装损失，一审法院对评估报告中三方确认意外的财产损失70,855元予以认可。在首次现场勘查后的新增项目，为2018年8月6日二次勘查项目，项目名称为床、成套木门、床头柜、方凳、电视柜，该部分损失可以避免，原因在于此时系二次勘查，该项目部分房间未在2018年2月4日的确认单中记载损失，原告也未在首次勘查提出，且此时距离事故发生已半年，金鼎宾馆在庭审中称长期使用除湿机除湿并主张所产生的电费，该部分项目多为动产，可以搬离受潮房间存放。因原告在半年时间未采取有效措施，一审法院对该部分新增损失不予认可。综上，一审法院对评估报告中所载的财产损失认定为162,924元，依此比例确定的评估费用23,068元，一审法院予以认可。原告主张的电路检修费13,776.46元一审法院已予认可，不再赘述。对受损情况进行保全的公证费与摄像费5000元属合理损失，一审法院予以认可。电视机、空调、洗衣机维修鉴定费用合计15,302元属合理损失，一审法院予以认可。摇臂损失一审法院不予认定，已予阐述。综上，上述实际损失一审法院认定为220,070.46元。停业损失属因受灾而遭受的合理损失，原告提交的证据能够证明2017年同期平均月收益约为39,375.12元，自2018年2月漏水事件发生至评估报告作出的2018年8月之间有7个月，此期间酒店无法正常营业，考虑到原告对酒店维修需要一定耗时，同时考虑2018年本市有重大活动，一审法院酌情参照2017年平均月收益以8个月计算停业损失为315,000.96元（39,375.12元×8个月）。综上，一审法院认定的金鼎宾馆各项损失为535071.42（315000.96+220070.46）元。 关于损失的负担，金鼎宾馆法定代表人李小娟自认在2018年底使用了刘宝珍承租的漏水房间，致使无法确认准确的漏水原因，但该过程并不直接影响损失金额，只是对后续裁判产生影响，故一审法院酌定金鼎宾馆自担5%损失。人防中心没有提交刘宝珍交回房屋时对水电表的记录情况，但刘宝珍提交的证据显示在2017年10月后房屋有少量电费，一审法院无法确认刘宝珍是长期使用房屋还是短暂的使用了房屋亦或是从未使用房屋，但刘宝珍在2017年10月即与人防中心签订租赁协议，协议约定了刘宝珍的维保义务，刘宝珍抗辩人防中心未将全部钥匙交付，但其作为租户应当及时行使权利而不应长期等待观望。综上，一审法院认为刘宝珍对漏水损失应当承担10%的责任。人防中心是房屋权利人，对房屋有法定的维保义务，各方在2月4日的确认单对漏水原因均是推断为水表冻裂，但从房屋户型图来看，卫生间离窗户有一定距离，水表冻裂是否是唯一原因尚不能断定，但无论是热水器水管断裂还是水表冻裂，人防中心均应对房屋设施进行维护，保证正常使用。漏水部位在楼上卫生间，若排水通畅，防水措施达标，也不会致使楼下产生严重的财产损害，故一审法院认定人防中心对漏水承担主要责任，承担85%财产损失。金鼎宾馆的第一项诉请为修复漏水点，但目前无证据证明本次漏水事故外日常生活中还有其他漏水情况，且金鼎宾馆庭审中称其接手房屋后未发生漏水情况，故一审法院对该诉请不予支持。 判决：一、被告青岛市人防工程服务中心于判决生效后十日内赔偿原告青岛金鼎商务宾馆有限公司财产损失454,811元；二、被告刘宝珍于判决生效后十日内赔偿原告青岛金鼎商务宾馆有限公司财产损失53,507.2元；三、驳回原告其他诉讼请求； 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年10月6日，人防中心将涉案房屋出租给刘宝珍，因房屋交接等问题刘宝珍一直未使用案涉房屋，房屋空置至事发之日。上诉人人防中心提交防水工程技术规范、现场照片等证明按照技术规范只有卫生间、厨房特殊区域进行防水处理。金鼎宾馆及刘宝珍对证据真实性予以认可。本院采纳上诉人人防中心的上述证据。 原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系财产损害赔偿纠纷一案。各方当事人诉争的焦点问题在于：一是人防中心、刘宝珍在本次漏水事件中应否承担责任以及责任比例；二是原审对金鼎宾馆的部分损失包括经营收入损失、空调等物品损失数额认定是否适宜。下面本院将逐一进行阐述。 一是关于人防中心、刘宝珍在本次漏水事件应否承担责任以及责任比例的问题。在房屋租赁合同关系中，承租人对租赁房屋负有妥善管理义务、出租人负有维护义务。本案中，涉案房屋出租给刘宝珍，在租赁期间内因房屋内的水表冻裂，人防中心及刘宝珍在事发后未及时处置，导致出租房内大量积水，渗漏至相邻方金鼎宾馆，致使金鼎宾馆产生巨大损失。经查实，刘宝珍因房屋交接等原因一直未使用房屋，但是，刘宝珍系案涉房屋的承租方却是不争事实，刘宝珍未尽到承租方对出租房屋妥善管理之义务，原审责令由其承担10%的责任并无不当，本院予以维持。人防中心在事发后未及时处置，造成损失扩大，负有不可推卸的责任；还有，案涉房屋建成已久，房屋内管线设备以及排水设施等老化严重，这是众所周知的事实，本案虽无法明晰具体的漏水原因，但是，依据日常生活经验法则，与案涉房屋存在的上述安全隐患有很大的关联性，而安全隐患的存在与人防中心未尽到善良管理人的管理义务有关，本院考虑到刘宝珍未实际入住，排除其使用不当的原因外，则案涉房屋的质量瑕疵在本次漏水事件中原因力较大，故原审判令由人防中心承担85%的责任适宜，本院不作调整。 二是关于原审对金鼎宾馆的部分损失包括经营收入损失、空调等物品损失数额认定是否适宜的问题。《民法典》第一千一百八十四条规定，侵害他财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。本案中，金鼎宾馆因漏水事件无法经营，确有经营收入损失。金鼎宾馆提交的转账明细收款人部分为李小娟，李小娟系金鼎宾馆的法定代表人，且付款回单中也注明是从美团网站上预订房屋住宿所支付的费用，故该组证据可以证明事发前金鼎宾馆的经营收入情况；原审确定的经营收益确实未考虑到成本问题，本院考虑到金鼎宾馆处于半停业状态，一部分经营成本依然会发生，比如房租、人员工资等，同时考虑到2018年本市有重大活动等因素，原审对停业损失的酌定适宜，本院不作调整。因漏水造成空调、洗衣机、电视机受潮无法使用，经检测已经无法修复，原审依据金鼎宾馆提交的维修检测单据确定损失数额正确，本院予以维持。 综上所述，本案在审理过程中，刘宝珍与金鼎宾馆达成和解，本院将另行制作调解书。青岛市人防工程服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、维持青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3621号民事判决第一、三项； 二、撤销青岛市市南区人民法院（2019）鲁0202民初3621号民事判决第二项。 一审案件受理费8800元，由上诉人青岛市人防工程服务中心负担7480元，由被上诉人青岛金鼎商务宾馆有限公司负担。二审案件受理费8800元，由上诉人青岛市人防工程服务中心负担。 本判决为终审判决。 审判长 姜 蓉 审判员 张好栋 审判员 范黎强 二〇二一年三月十日 书记员 姜丽丽