江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0111民初5686号 原告：李岩，男，1991年2月26日生，汉族，住安徽省霍邱县。 委托诉讼代理人：杜司童，江苏云尚至昭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈宝锋，江苏云尚至昭律师事务所律师。 被告：上海金地物业服务有限公司南京分公司，住所地在南京市建邺区双闸路98号海峡城海峡云科技园第5号楼第6层609-610号。 负责人：盖世家，经理。 委托诉讼代理人：胡玉健，男，1989年12月5日生，汉族，住南京市浦口区。 委托诉讼代理人：朱伯明，男，1974年5月10日生，汉族，住南京市浦口区。 被告：南京市东方置地房地产实业有限公司，住所地在南京市浦口区江浦街道浦滨大道88号浦口科创广场科创总部大厦B-2412号。 法定代表人：陈佳彬，董事长。 委托诉讼代理人：闫晓伟，男，1978年10月28日生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：朱烨，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告李岩诉被告上海金地物业服务有限公司南京分公司（以下简称金地物业南京分公司）、南京市东方置地房地产实业有限公司（以下简称东方置地公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员谢明独任公开开庭进行了审理。原告李岩委托诉讼代理人杜司童、被告金地物业南京分公司委托诉讼代理人胡玉健和朱伯明、被告东方置地公司委托诉讼代理人闫晓伟和朱烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李岩向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告财产损失人民币66946元、外出租赁费人民币2500元，合计69446元：2、被告完全解决排水管道问题，避免雨水倒灌情况再次发生；3、被告承担原告律师费3000元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年6月15日，原告承租的位于南京市浦口区××的房屋发生雨水倒灌情况，导致原告家具、机器设备、房屋装修等均受到损坏，经营活动受到严重影响原告另行租房解决住宿问题。原告认为被告金地物业南京分公司作为排水管道的维护清理方，被告东方置地公司作为房屋建设方，均对本次雨水倒灌负有责任。 被告金地物业南京分公司辩称，2020年6月15日上午6：30分熙龙山院下起暴雨，约7：00左右转为小雨。物业在7：00巡逻时无异常，7：30再次巡查到原告处，发现室外的雨水井大量返水进车库。从车库渗水到原告室内，原告室内摆放物品较多。原来建设方没有按照图纸施工，××栋原告家门附近的污水直接排放到河道里。水务局曾对河道的污水进行治理，但没有做雨污分流，雨水和污水都在管道里，导致排水不足。原告家旁边是一个车库，但原告与车库之间开了一个门，也是水从门流进原告家的一个原因。我公司在原告家发生倒灌后对现场进行抢险排水及清理。我公司在该事件中不存在责任，我们认为直接导致情况发生的是建设单位与水务集团，对于原告的诉讼请求金额不认可。 被告东方置地公司辩称，原告的主体不适格。原告方在诉状中陈述案涉房屋在建设中存在问题与事实不符。涉案房屋在2015年通过了竣工验收。我公司对原告的损失不承担赔偿责任。 经审理查明，2020年6月15日上午6：30分南京市下起暴雨，原告承租的南京市浦口区××室的室外雨水井出现返水，水经车库流入案涉房屋的负一层，造成室内摆放物品及装修浸水。被告金地物业南京分公司发现情况后，对原告家进行排水及清理。 原告陈述案涉房屋负一层作为仓库使用，放置大量设备材料等，并于2020年4月聘请南京筑智恒装饰工程有限公司对负一层进行装修，原告的损失包括：洗衣机、切割机、广告灯箱、布艺座椅、柜子、地毯、木地板、电箱、大电焊机、小电焊机、电脑主机、电动切割机、电动气泵、墙体乳胶漆、保洁费、电钻、装修工人工资等共计66946元。被告金地物业南京分公司陈述，案涉房屋所处位置较低。其在第一次发现倒灌后就对管道进行了改造，现在遇到正常降水没有问题。原告的损失金额应经过评估确定。被告东方置地公司对于原告所述事实不清楚，对于原告主张的损失金额不予认可。原告明确表示对其财产损失不申请鉴定。本院认为，原告提供的证据不能证明其损失金额，但其提供的照片和视频能证明其财产受淹的事实。结合案情，原告承租房屋因发现及时，损失较小，本院酌定原告的物品及装修损失3000元。 另查，2018年7月17日，原告与靳凯签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租南京市浦口区××室，租期自2018年8月13日至2022年8月12日。该房屋为毛坯房，共4层（包括负一层）。该房屋院子与旁边共用车库墙壁上有一门。被告金地物业南京分公司于2017年与南京市浦口区江浦街道七里桥社区东方熙龙山院小区管理委员会签订《物业服务合同》，合同第三章第一条委托管理事项第2条、共同设施、设备的日常维修、养护、运行和管理，包括公用的给排水系统……。第五章第六条房屋出租管理，物业管理区域内，业主出租住房的，不得改变房屋属性，不可作为仓库、办公等用途，……。第七章第八条二、物业服务标准承诺1、自接管之日起，参照《南京市普通住宅物业服务等级》中的五级三类标准实施物业管理服务共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修服务……3）排水系统项目参照《标准》一类执行。熙龙山院小区提供物业服务。被告东方置地公司系案涉房屋建设方。案涉房屋于2015年3月24日竣工验收合格备案。 上述事实，有原告提供的租赁合同、照片、视频，被告金地物业南京分公司提供物业服务合同，被告东方置地公司提供的竣工备案表、检测报告，当事人当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 对于原告起诉被告东方置地公司的诉讼请求，原告未能提供证据证明其财产受损事实与被告东方置地公司有因果关系，故对原告的此项诉讼请求不予支持。 对于原告起诉被告金地物业南京分公司的诉讼请求，原告认为被告金地物业南京分公司未尽到物业管理义务。被告金地物业南京分公司认为其在暴雨来临之前做好预防计划，提前进行排水管道清理。在原告家受淹后，及时对原告家进行排水和清理，已尽到物业管理义务。被告金地物业南京分公司还提供了微信截图、应急计划、清理的照片。本院认为，被告金地物业南京分公司提供的证据仅能证明其在发现暴雨造成原告承租房屋淹水后所做工作。当本院问及平时维护排水管道工作时，被告金地物业南京分公司表示其未接收到地下管网工程竣工图，亦未在庭审中提供进行维护排水管道的相关记录，故不能证明其实施正常维护排水管道的物业服务义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。案涉房屋因排水管道返水受淹与被告金地物业南京分公司的未尽维护排水管道物业服务义务存在因果关系，故被告金地物业南京分公司对原告因淹水造成的损失应当承担赔偿责任，被告金地物业南京分公司应当赔偿原告损失3000元。 对于原告主张外出租赁费2500元的诉讼请求，本院认为，原告负一层浸水，且发现及时，不影响实际居住，故对原告的此项诉讼请求不予支持。 对于原告要求被告完全解决排水管道问题，避免雨水倒灌情况再次发生的诉讼请求，本院认为，被告金地物业南京分公司表示已对管道进行改造，正常不会发生倒灌。原告未明确关于此诉讼请求中关于排水管道不符合标准的具体要求，故对原告的此项诉讼请求不予支持。 对于原告要求被告承担律师费3000元的诉讼请求，本院认为，原告的此项诉讼请求没有法律依据，不予支持。 对于被告金地物业南京分公司认为原告私自在与车库之间的墙上开门的观点，原告认为该门不是原告所建，本院认为，被告金地物业南京分公司未提供有关车库的竣工图证明车库建造时没有门，故对被告金地物业南京分公司的此点意见不予采纳。 对于被告东方置地公司认为原告不是本案适格原告的意见，本院认为，被告东方置地公司未能提供证据证明其主张，原告作为案涉房屋的承租人有权主张赔偿损失，故对被告东方置地公司的此点意见不予采纳。 依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告上海金地物业服务有限公司南京分公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告李岩损失3000元； 二、驳回原告李岩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1256元，由原告李岩承担1198元，被告上海金地物业服务有限公司南京分公司承担58元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  谢 明 二〇二一年三月五日 法官助理  何佳裕 书 记 员  蒋德萍