北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5135号上诉人(原审原告、反诉被告)：李红，女，1966年10月12日出生，朝鲜族，北京宇泰阳光国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑灿（李红之夫），1967年8月5日出生，朝鲜族，北京宇泰阳光国际贸易有限公司职员，住北京市朝阳区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：北京肥大姐家政服务有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里100号10层东区1001。法定代表人：鲍凤娥，董事长。委托诉讼代理人：孙莹，北京市大安律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：深圳市明星家政管理有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道凤临国际中心A座D413号。法定代表人：韦国，董事长。被上诉人(原审被告)：深圳市傻大姐家政服务有限公司，住所地深圳市南山区南山街道桂庙路顺天大厦B座5楼5A。法定代表人：张铧中，董事长。被上诉人(原审被告)：李健文，男，1972年10月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区。上诉人李红因与被上诉人北京肥大姐家政服务有限公司（以下简称肥大姐公司）、深圳市明星家政管理有限公司（以下简称明星家政公司）、深圳市傻大姐家政服务有限公司（以下简称傻大姐公司）、李健文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初36518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李红上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同向李红支付2020年3月22日至7月4日的租金159806.22元，以141233.10为基数按日0.5%的标准支付迟延支付的滞纳金，分别自2020年3月7日以及6月7日至实际支付之日止。2.肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同支付免租期租金32502.96元。3.肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同支付租金差价和中介费共计154870.05元。4.改判驳回肥大姐公司的所有反诉请求。5.肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同负担一、二审诉讼费及反诉费。主要事实及理由：涉案合同解除日期为7月4日，而不是4月13日。《北京市房屋租赁合同》第7.2条明确约定，乙方要求提前解除合同，须提前30天书面通知甲方。至今我方未收到任何书面的解约申请。一审判决的意思是违约方只要搬离涉案房屋就能导致租赁合同无法继续履行，只要一走了之，单方而就能解除合同，那么要租赁合同干什么。合同约定的违约条款又是做什么用的。一审判决是支持违约方单方主张就可以解除合同。因肥大姐公司的性质及租金四年年限的原因，李红给了21天时间将房屋做了重大改动，因装修结构和风格的特殊性及唯一性，李红根本无法再次出租。如果肥大姐公司提出提前退租，也必须在将承租房屋恢复原状的前提下李红才能同意退租问题，唐经理11日跟李红见面的当天也没有提出任何解决事宜，12日却发短信通知单方解约的行为说明肥大姐公司在没有征得与李红协商取消合同的意愿下，要求与我方办理房屋的交接手续，之后再无联系，在后面的三天内直到李红起诉，肥大姐根本没有人找李红交接，公司的相关人员也不再接听电话，完全是恶意逃租不守约的行为，一审判决认定肥大姐公司非恶意违约完全是罔顾事实。二、一审判决的租金、滞纳金及损失数额远远低于我方的实际损失。对于违约金，最高法院在相关案例中规定，人民法院对约定违约金进行调整应依法、审慎、适当。肥大姐公司从未对滞纳金主张过高，法院也未在庭审中对滞纳金是否约定的标准过高进行过任何释明，却在一审判决中代双方当事人直接判定双方约定的标准过高，大幅度调整降低滞纳金，程序严重违法。三、一审判决李红退还肥大姐公司能源押金、电信费错误，应判令另案处理。上述费用与肥大姐公司无关。上述费用由明星家政公司汇款至李红帐户，一审中明星家政公司并未提出退还，肥大姐公司一直声称其与李健文、傻大姐公司、明星家政公司无关。因此，与上述费用无关的肥大姐公司要求得到此费用没有任何事实依据，即使退回也应该是退至明星家政公司。四、从已经发生的情况看，李健文是傻大姐集团派到北京选址的人。租金及装修等各项费用由傻大姐集团实际控制人明星家政公司支付。庭审时，肥大姐公司代理人在未取得李健文、傻大姐公司、明星家政公司授权的前提下，为其开脱责任，正是串通逃避责任的行为，侵害李红做为善意出租人合法权益。在肥大姐公司成立并已经有银行帐户之后，电信费等费用还是由明星家政公司支付，肥大姐公司至今没有支付过任何费用。如果只根据合同相对性考虑，似乎此案只与肥大姐公司相关，但是从真实情况及肥大姐公司实际履行能力角度看的话，应判决肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同承担责任，并按傻大姐公司、李健文、明星家政公司、肥大姐公司的顺序承担责任，这也将保证判决可履行性和法律的严肃性。肥大姐公司辩称：同意一审判决，不同意李红的上诉请求。李红已经收到了我方的合同解除函，一审认定合同解除时间并无不当，一审法院考虑疫情因素，我公司刚拿到营业执照就遇到疫情，无法继续经营，最终酌定给李红5万元损失，合情合理。李健文未到庭参加诉讼，但向本院邮寄书面答辩意见称，肥大姐公司是独立法人，应对外承担法律责任，与李健文个人无关，李健文与李红签订的租赁合同已于李红与肥大姐公司签订租赁合同之日解除。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回李红的上诉请求。傻大姐公司未到庭参加诉讼，但向本院邮寄书面答辩意见称，肥大姐公司是独立法人，应对外承担法律责任，与傻大姐公司无关，傻大姐公司不是适格的诉讼主体，不应承担法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回李红的上诉请求。明星家政公司未到庭参加诉讼，但向本院邮寄书面答辩称，肥大姐公司是独立法人，应对外承担法律责任，与明星家政公司无关，明星家政公司不是适格的诉讼主体，不应承担法律责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回李红的上诉请求。李红向一审法院起诉请求：1．判令肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同支付2020年3月22日至6月21日的租金141233.10元及滞纳金82621.36元（以租金141233.10元为基数，按照日千分之五计算，自2020年3月7日计算至2020年7月2日第一次开庭之日，共117天）；2．判令肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同支付2020年6月22日至9月21日的租金141233.10元及滞纳金17654.14元（以租金141233.10元为基数，按照日千分之五计算，自2020年6月7日计算至2020年7月2日第一次开庭之日，共25天）；3．判令将履约保证金94155.4元作为违约金不予退还；4．判令肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同支付21天免租期的租金32502.96元；5．判令肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同支付自2020年7月4日至2022年6月3日的租金差额，共计112696.28元，同时保留以后继续向肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司追索2022年6月4日至租期届满之日的租金差价及损失的权利；6．判令肥大姐公司、李健文、傻大姐公司、明星家政公司共同赔偿李红再次出租房屋支出的中介费42173.77元；7．判令分别解除李红与李健文、肥大姐公司签订的《房屋租赁合同》。肥大姐公司向一审法院提出反诉请求，要求李红退还保证金94155.4元、能源押金10000元、电信费14000元、网费及电话卡费是7636元。一审法院认定事实：2019年12月16日，肥大姐公司成立，住所地位于涉案房屋。2019年11月30日，李红（甲方，出租方）与李健文（乙方，承租方）在北京诺远房地产经纪有限公司（丙方，居间方）的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋及其设施，在现有状态下作办公使用。租期为四年，自2019年12月22日起至2023年12月21日，免租期为21天，自2019年12月1日至2019年12月21日。租期每月47077.7元，支付方式押二付三，保证金94155.4元……合同签订后，李红交付了涉案房屋，明星家政公司向李红支付了保证金94155.4元、三个月的租金141233.1元及能源押金10000元。2019年12月底，李红（甲方，出租方）与肥大姐（乙方，承租方）在北京诺远房地产经纪有限公司（丙方，居间方）的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋及其设施，在现有状态下作办公使用，建筑面积322.45平方米。租期为四年，自2019年12月22日起至2023年12月21日，免租期为21天，自2019年12月1日至2019年12月21日。支付方式押二付三，保证金94155.4元。第一、二年的租金为每月47077.7元，第三、四年的租金在第一、二年租金基础上递增5%，租金为每月49431.59元。租金付款日期应在每应付款月15号之前（即提前15天支付下一期租金），每次支付租金为141233.1元。如果乙方未能按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按应支付租金的千分之五收取。各期租金支付日期：……第二次付款日期为2020年3月7日之前，第三次付款日期为2020年6月7日之前……水电费、电话费、宽带费、车位费由乙方交付。关于解除合同，乙方要求提前解除合同，须提前30天的书面通知甲方，甲方扣留乙方已付保证金（双方另有约定除外），乙方付清本租约项下的所有应付费用后，甲方退还乙方未满期约的租金。关于免责条件，房屋如因不可抗拒的原因，导致甲、乙双方造成损失，双方互不承担责任。补充条款：经甲、乙双方协商一致，违约方除需要承担违约金之外，还需要根据被违约方的实际经济损失进行赔偿。赔偿金额双方进行协商，协商不一致的情况下，可以申请仲裁或者法律诉讼。合同签订后，明星家政公司向李红支付了电信费14000元，肥大姐公司向李红支付了2年的网费及电话卡费7636元。2020年4月12日，肥大姐公司向李红发送《解除租赁合同通知书》，称受新冠肺炎疫情影响，政府严加管控办公场所及办公人数，涉案房屋已不能正常使用，其租房用于家政培训的目的已无法实现。故依据不可抗力导致合同不能履行为由，主张单方解除合同。并通知李红于收到本函之日起三日内办理房屋交接，在扣除2020年3月22日至2020年4月11日的房租后退还剩余保证金、押金等费用。李红于当日收到该函件。一审庭审中，肥大姐公司主张其于2020年4月13日搬离涉案房屋并于当日将钥匙交付给李红。李红对此不予认可，称4月10日肥大姐公司的唐经理说经济比较困难，干不下去了，他要走，给我涉案房屋钥匙让我转交给肥大姐公司的法定代表人鲍凤娥，所以我才拿了钥匙，并放到了物业处。之前肥大姐公司一直都在说跟总部催款付租金，没有说要解约退租。我收钥匙不是同意肥大姐公司解约退租。2020年4月12日肥大姐公司单方发送解除租赁合同通知函，我明确表示不认可，几次约鲍凤娥来谈，她都说身体不好在看病。2020年4月13日，我方向肥大姐公司发了催告函，但没有收到任何回复了，去到涉案房屋时发现已经全部腾空了。之后，我方从物业查看了监控，发现肥大姐公司从4月7、8日就开始搬东西了。就此，李红提交了催告函，主要内容为：2019年11月30日李健文称其代表傻大姐公司与李红签订房屋租赁合同，并约定北京分公司成立之后再重签合同。2019年12月16日，李红与北京分公司签订了内容相同、日期相同、承租方为北京公司的房屋租赁合同，签字人改为法定代表人鲍凤娥。2020年2月初至4月7日期间，双方一直在沟通减免租金、迟延支付租金的事宜。4月10日，鲍凤娥称无法经营下去了，要解除租赁合同。4月11日，与唐经理见面协商。4月12日，收到《解除租赁合同通知函》。李红表示不接受单方解约，要求继续履行合同，支付房租以及滞纳金。肥大姐公司表示没有收到过该函件，但称根据该函件中李红本人自述的情况，4月10日我方已经知道其要解除合同了。李红表示其于2020年7月4日将涉案房屋另行出租，每平米每日租金为4.3元，由此产生了中介费损失及租金差价损失。就此，李红提交了其与北京京创高新科技有限公司（以下简称京创公司）在北京远行中和房地产经纪有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》及中介费转账凭证，合同显示租期自2020年7月4日至2022年6月3日，租金标准为42171.77元，中介费转账凭证显示金额为25000元。另，对于14000元的电信费，李红表示其中有5000元是押金，同意退还；还有3000元的施工配合费及2020年全年的资源占用费6000元，均已交给物业公司，无法退还。对于网费及电话卡费，李红表示当时是以肥大姐公司员工名义办理了2张联通电话卡，联通公司每月自动扣除299元网络使用费和超过3000分钟的电话费，其向肥大姐公司收取了24个月的费用，肥大姐公司在联通公司处结清费用、作废电话卡后，其同意退还剩余部分费用。肥大姐公司认可是有每月299元的电话卡套餐，且有2张赠送的手机卡在其处使用，但电话卡是以房主李红名义办理的，其无法办理注销手续，其主张将费用计算至搬离之日。关于10000元能源押金，双方均同意在扣除电费1164元后予以退还。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，李红与李健文、肥大姐公司就涉案房屋分别签订了《北京市房屋租赁合同》，根据双方提交的证据以及庭审所述，李红与李健文的房屋租赁合同关系已于李红与肥大姐公司签订房屋租赁合同之日解除。后续就涉案房屋实际履行租赁合同的系肥大姐与李红。同时，根据合同相对性，明星家政公司的付款行为以及傻大姐公司与肥大姐公司之间的控股关系，均不影响本案中出租方为李红，承租方为肥大姐公司的合同主体地位。李红主张李健文、明星家政公司及傻大姐公司共同承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，李红与肥大姐公司签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。肥大姐公司以新冠肺炎疫情影响办公经营为由要求解除合同，一审法院认为，新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但肥大姐公司承租涉案房屋明确约定用于办公使用，其虽主张疫情期间无法培训家政服务员，无法与客户签约，但其未能就此充分举证，且即便经营受到新冠肺炎疫情影响，仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难。而新冠肺炎疫情的影响只是暂时性的，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。综上，肥大姐公司援引新冠肺炎疫情因素主张无责解除合同，没有依据，应视为肥大姐公司提前退租。肥大姐公司于2020年4月13日搬离涉案房屋，双方的租赁合同已无法继续履行，故一审法院认定双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，肥大姐公司提前退租的，保证金不予退还。对于合同解除前肥大姐公司欠付的租金，其应当按照合同约定的标准支付。关于合同解除前欠付租金的滞纳金，按照合同约定肥大姐公司应当支付，但双方约定的标准过高，且李红主张滞纳金的基数有误，一审法院酌情予以调整。关于李红主张的合同解除后的租金及滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于免租期租金损失，中介费损失及租金差价损失，根据合同约定，违约方需要根据守约方的实际经济损失进行赔偿。本案中，肥大姐公司经营家政服务项目，其经营受到疫情影响较大，肥大姐公司提前退租并非恶意违约。故对于李红主张的上述损失，一审法院结合肥大姐公司已履行的租期、保证金不予退还的情况以及疫情影响的相关因素，酌情支持五万元。关于能源押金，双方对于退费金额达成一致意见，一审法院对此不持异议。关于电信费，一审法院结合肥大姐公司使用的情况，酌情予以支持。关于电话卡套餐费，因涉及与联通公司办理注销事宜方能结算费用，现双方均主张未能办理，故对于该费用，一审法院暂不予处理。据此，一审法院于2020年12月15日判决：一、李红与李健文的《北京市房屋租赁合同》于李红与北京肥大姐家政服务有限公司签订《北京市房屋租赁合同》之日解除；二、李红与北京肥大姐家政服务有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十三日解除；三、北京肥大姐家政服务有限公司于判决生效后七日内支付李红租金三万四千九百二十九元、滞纳金五千元及损失五万元；四、李红于判决生效后七日内退还北京肥大姐家政服务有限公司能源押金八千八百三十六元、电信费八千五百元；五、驳回李红的其他诉讼请求；六、驳回北京肥大姐家政服务有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案各方争议焦点为《北京市房屋租赁合同》解除的时间、肥大姐公司应承担的违约责任以及李健文、傻大姐公司、明星家政公司是否应共同承担责任。关于本案争议焦点一，《北京市房屋租赁合同》的解除时间。据已查明事实，合同履行过程中，肥大姐公司于2020年4月12日向李红发送《解除租赁合同通知书》，李红收到该通知，但表示不同意解除合同。而关于合同解除，根据双方合同约定，乙方要求提前解除合同，须提前30天书面通知甲方。现肥大姐公司要求解除合同，并未依合同约定的提前30天通知李红，构成违约。但肥大姐公司已于次日搬离涉案房屋，而租赁合同并不适宜强制履行，故应认定双方合同已于2020年4月13日解除。合同虽解除，但肥大姐公司仍应向李红承担违约解除的法律责任。争议焦点二，肥大姐公司应承担的违约责任。如前所述，肥大姐公司违约解除合同，应承担相应的违约责任。李红主张的免租期损失、中介费损失等均系基于肥大姐公司的违约行为所致。但违约责任的承担应兼具惩罚性与弥补性，同时亦应考量违约方的过错程度。本案中，双方合同履行恰逢疫情期间，疫情以及疫情防控措施均属于不可抗力，肥大姐公司因疫情因素解除合同的主张虽不能成立，但疫情及疫情防控措施对于企业经营的影响客观存在，故在此情况下，一审法院综合疫情的影响、保证金不予退还以及合同已履行的租期，酌情认定五万元经济损失，并无不当，同时亦属一审法院自由裁量权范畴，本院予以充分尊重。关于争议焦点三，李健文、傻大姐公司、明星家政公司是否应共同承担责任。涉案合同双方主体为李红与肥大姐公司，本案中虽存在明星家政公司代为付款行为以及李红主张肥大姐公司与傻大姐公司的控股关系等，但肥大姐公司系独立法人，应独立承担相应的民事责任。李红上诉主张基于明星家政公司的付款行为以及公司之间的控股关系，李健文、傻大姐公司、明星家政公司应共同承担责任，无法律依据，本院不予支持。一审法院未支持李红主张李健文、明星家政公司及傻大姐公司共同承担责任的请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，李红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10443元，由李红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 沈 放审 判 员 万丽丽审 判 员 玄明虎二〇二一年三月二十九日法官助理 向 玗