安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖01民终1239号 上诉人（原审被告）：合肥徽轩房地产营销策划有限公司，住安徽省合肥市包河区福州路徽杰苑11栋2单元3103，统一社会信用代码91340111MA2THT885J。 法定代表人：王其好，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：徐婕，安徽合望律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曹灿，男，1994年8月25日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住合肥市包河区。 委托诉讼代理人：翟卫东，安徽年代律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈磊，男，1987年1月30日，汉族，住安徽省霍邱县。 上诉人合肥徽轩房地产营销策划有限公司（以下简称徽轩房地产公司）因与被上诉人曹灿、陈磊合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初13983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13号立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徽轩房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回曹灿的诉讼请求，徽轩房地产公司无须返还曹灿定金100000元及购房预付款65000元；二、一审、二审诉讼费由徽轩房地产公司、曹灿承担。事实与理由：一、陈磊收取曹灿的款项并不能代表徽轩房地产公司，不能构成代理，其收取款项是个人行为。从曹灿提供的证据看，曹灿一直与陈磊联系，在陈磊未到徽轩房地产公司工作时就转款给陈磊，其合作意向与合同关系是与陈磊立建立的，曹灿与徽轩房地产公司未有建立合同关系的意思表示。即使陈磊以徽轩房地产公司名义胡搜去款项，也未得到徽轩房地产公司的追认，仍属无权代理。曹灿也并未有理由相信陈磊有代理权，曹灿也有过错。曹灿在交付款项以及联系陈磊时并未通过徽轩房地产公司，我公司也不知情，陈磊出具《定金协议》是其个人行为，与徽轩房地产公司无关。二、即使《购房意向书》对我公司有约束力，该意向书中5万元也不是定金，不应双倍退还，一审法院认定的违约责任超出约定。《购房意向书》约定“购房意向金全额无息返还给甲方（曹灿）”以及《收款收据》写明“订金”，说明该5万元是预付款，非定金，不应适用定金罚则。三、法院认定的徽轩房地产公司和陈磊收取的金额有误。曹灿支付的款项，经过徽轩房地产公司账户的只有2万元，且立即转给陈磊，收款时也不知道转账的用途。其余是否支付，徽轩房地产公司不清楚，曹灿应对其主张负有举证责任。四、陈磊在与曹灿建立合同期间，谎称的房源不存在，其以非法占有为目的，用虚构事实或隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为已经涉嫌诈骗，2021年1月19日，合肥市公安局包河分局下达立案告知书，对陈磊职务侵占案进行立案。该分局办案人员口头告知该刑事案件将对本民事诉讼中涉及的相关事实进行调查，调查过程中陈磊可能涉嫌诈骗罪和挪用资金罪，本民事案件可能会以该刑事案件的结果为依据，因此上诉人在开庭前，提交中止申请，中止审理或移交公安机关、检察院。 曹灿辩称，一、本案曹灿与徽轩房地产公司之间签订购房意向书，出具收款收据，都是在徽轩房地产公司内完成。收款人是徽轩房地产公司会计，且上述意向书和收据均有徽轩房地产公司盖章，因此陈磊与曹灿之间所有的合同关系，以及陈磊出具的定金协议，均是作为徽轩房地产公司员工的履行职务行为，一审法院认定徽轩房地产公司对本案定金及购房款承担返还责任，认定事实正确，适用法律正确。二、徽轩房地产公司提出的中止审理不符合法律规定，从徽轩房地产公司提交的证据看出陈磊涉嫌职务侵占等犯罪是针对徽轩房地产公司的，与曹灿无关联，一审法院对此也已查明。 陈磊未作答辩。 曹灿向一审法院起诉请求判令：一、陈磊与徽轩房地产公司归还曹灿双倍定金二十四万元；二、本案诉讼费用、保全费用由陈磊与徽轩房地产公司承担。 一审法院认定事实：曹灿在通过安居客寻找房源时与陈磊建立联系，2019年3月28日，曹灿按陈磊的要求向其银行卡转款10000元。2019年6月1日，曹灿（甲方）委托付成林以其名义和徽轩房地产公司以陈磊（乙方）名义签订《购房意向书》一份，内容为：甲方委托乙方代为购买位于文一泊心湾小区，建筑面积为92平方，6栋702室户型。甲方自愿交给乙方购房意向金人民币50000元。并委托乙方代为办理相关手续，乙方约开发商与甲方签订一手房销售合同（按开发商实际为准），甲方与开发商签订购房合同后，该购房意向金全部作为购房首付款。如果约定时间内，开发商未能接受与甲方约定的购房条件，则购房意向金立即全额（无息）返还给甲方。如甲方中途停止购买此房屋，则购房意向金不予退还。如甲方与开发商签订购房合同后，本合同自动终止。合同结尾部分，付成林在甲方（签字）处书写“曹灿（代）”字样，乙方（签字）处有陈磊签字并加盖徽轩房地产公司公章。 当日，曹灿委托付成林通过支付宝账户向陈磊指定的户名为“金普来”的支付宝账户分三次转款共计30000元，徽轩房地产公司出具编号为NO2809242的《收款收据》一份，载明：客户名称：曹灿，文一泊心湾6栋702室订金50000元。此后，曹灿按陈磊的要求分别于2019年6月6日向徽轩房地产公司账户转款20000元；2019年6月17日向陈磊个人账户转款50000元；2019年6月29日向陈磊转款5000元。 2019年7月12日，曹灿（甲方）与陈磊（乙方）签订《定金协议》一份，内容为：甲方购买文一泊心湾7#楼702室，已交定金12万元，购房合同于2019年7月15日下午15时之前签定。如到期不能按约签订合同，乙方愿意赔偿甲方双倍定金24万元，并承担一切法律后果。现因陈磊即未促成曹灿与开发商签订购房合同也未退还款项，曹灿向一审法院起诉。 证人付成林一审出庭述称：购房意向书中甲方的签字是我代签的，当时陈磊要求曹灿必须下午去公司付款，因为曹灿走不开，所以让我去的。意向书在徽轩房地产公司在万达写字楼的205室签订的，当时我在公司等陈磊，我问公司前台陈磊是否在其公司办公，他让我等他。后来等了一会陈磊来了，带我去的办公室。陈磊让我把钱交给财务，签订意向书就可以了。陈磊当时让金普来提供支付宝账号，让我来转账。我当时转款的3万元是曹灿转给我的。 一审法院认为，曹灿提供的《购房意向书》中虽以陈磊名义签订，但该意向书系在徽轩房地产公司签订，且加盖徽轩房地产公司的公章，并由徽轩房地产公司出具《收款收据》收取意向金。故曹灿有理由相信陈磊有权代表徽轩房地产公司签订履行合同，即构成表见代理。且在合同的履行过程中，曹灿向徽轩房地产公司支付了部分款项。因此，曹灿与徽轩房地产公司签订的《购房意向书》是双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方之间因此形成委托合同关系。双方应按合同约定履行各自的义务，曹灿已经按合同约定及陈磊的要求向陈磊、徽轩房地产公司支付意向金及预付款共计115000元，曹灿要求徽轩房地产公司返还已付款项115000元的诉请，符合合同约定及法律规定，予以支持。对于曹灿主张的定金问题,依据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，曹灿与徽轩房地产公司签订的《购房意向书》中约定：甲方自愿交给乙方购房意向金人民币50000元。甲方与开发商签订购房合同后，该购房意向金全部作为购房首付款。如果约定时间内，开发商未能接受与甲方约定的购房条件，则购房意向金立即全额（无息）返还给甲方。如甲方中途停止购买此房屋，则购房意向金不予退还。该意向金的性质符合定金的特征，应认定为定金。因徽轩房地产公司未在合同约定的期限内完成委托事项，构成违约，应承担相应的违约责任。曹灿要求双倍返还定金计100000元的诉请，符合合同约定及法律规定，该院予以支持。对于曹灿与陈磊签订的《定金协议》，由于曹灿主张其与徽轩房地产公司之间签订了《购房意向书》，双方之间因此形成委托合同关系，且《购房意向书》中明确约定了定金为50000元，陈磊作为徽轩房地产公司委托代理人在《购房意向书》签字，而曹灿与陈磊签订的《定金协议》未得到徽轩房地产公司授权或追认，曹灿据此主张定金金额为12万元并要求陈磊共同返还定金24万元的诉请，无事实和法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，该院判决：一、徽轩房地产公司于判决生效后十日内双倍返还曹灿定金100000元；二、徽轩房地产公司于判决生效后十日内返还曹灿购房预付款65000元；三、驳回曹灿对陈磊的全部诉讼请求；四、驳回曹灿的其他诉讼请求。一审案件受理费4900元，公告费800元，合计5700元，由曹灿负担1782元，徽轩房地产公司负担3918元。 二审中，双方当事人未提交新证据。 对一审法院查明的事实本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人二审诉辩意见，本案二审争议焦点为陈磊以徽轩房地产公司名义签订《购房意向书》以及收取相应购房款的行为是否构成职务代理或表见代理，购房意向金是否适用定金罚则。 首先，因徽轩房地产公司自认陈磊于2019年4月2日至2019年6月15日期间系其公司销售人员，且陈磊以徽轩房地产公司名义于2019年6月1日签订的《购房意向书》及同日出具的收款收据均加盖有徽轩房地产公司的公章，对该两份材料中公章的真实性徽轩房地产公司均无异议，故对于陈磊任职期间签订《购房意向书》及收取相应房款的行为，应依法认定为职务代理行为，对《购房意向书》及陈磊履职期间收取房款5万元的行为法律后果应归属徽轩房地产公司，依据《购房意向书》的约定，该5万元应由徽轩房地产公司负责返还。 其次，因《购房意向书》及收款收据均加盖有徽轩房地产公司的真实公章，结合2019年6月6日曹灿按陈磊要求向徽轩房地产公司对公账户转款20000元以及一审出庭的付成林的证人证言，使得曹灿有足够理由相信即使陈磊非徽轩房地产公司工作人员也有权代表徽轩房地产公司签订合同，收取合同款项，故一审法院认定陈磊于2019年4月2日至2019年6月15日任职期外收款65000元的行为构成表见代理无误，该部分款项也应由徽轩房地产公司承担返还责任。 再次，徽轩房地产公司出具编号为NO2809242的涉案《收款收据》中写明的系“订金”非“定金”，且《购房意向书》仅仅约定如开发商未能接受与曹灿约定的购房条件，购房意向金全额（无息）退还给曹灿，并未有约定双倍返还定金的适用条款，故一审法院认定该购房意向金符合定金特征应予双倍返还，无事实和法律依据，本院予以纠正。 最后，徽轩房地产公司以与本案有牵连的陈磊职务侵占案刑事案件尚未结案为由应中止本案审理或将本案移送公安、检察机关的主张,因涉及的刑事案件与本案不属同一法律关系,对徽轩房地产公司该部分上诉理由,本院不予支持。 综上所述，合肥徽轩房地产营销策划有限公司的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销安徽省合肥市包河区人民法院（2019）皖0111民初13983民事判决； 二、合肥徽轩房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还曹灿购房预付款115000元； 三、驳回曹灿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4900元，公告费800元，合计5700元，由曹灿负担2969元，合肥徽轩房地产营销策划有限公司负担2731元。二审案件受理费3600元，由合肥徽轩房地产营销策划有限公司负担2509元，曹灿负担1091元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王    丽 审 判 员 王    苗 审 判 员 陈    烜 二〇二一年三月三十日 法官助理宋知龙 书记员（ 见习）许晓露 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。