江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0106民初11300号 原告：融通地产（江苏）有限责任公司,住所地南京市。 法定代表人：周延波。 委托诉讼代理人：张月，北京市中伦（南京）律师事务所律师。 被告：江苏永昌房地产开发有限公司，住所地南京市。 法定代表人：周秀兰。 委托诉讼代理人：魏浩，江苏维世德律师事务所律师。 原告融通地产（江苏）有限责任公司（以下简称融通公司）诉被告江苏永昌房地产开发有限公司（以下简称永昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告融通公司的委托诉讼代理人张月、被告永昌公司委托诉讼代理人魏浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告融通公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告支付租赁保证金370755元及逾期付款违约金（以370755元为本金，自2019年9月28日起至被告实际支付之日止，按照每日千分之三标准计算）；2、请求人民法院判令被告向原告支付2020年9月1日至2020年12月31日期间的欠付租金人民币930273元及逾期付款违约金（以930273元为本金，自2020年9月1日起至被告实际支付之日止，按照每日千分之三标准计算）；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年9月17日，原被告签订《房地产租赁合同》，约定被告承租位于江苏省南京市，房屋建筑面积8137平方米，租赁用途为办公经营和对外租赁，租赁期限自2019年9月1日起至2020年12月31日止，租金总额为人民币4946786元，年租金3707550元，按半年结算，被告于每半年的前十日内交付原告，合同签订后十日内，被告按年租金的百分之十向原告支付租赁保证金370755元，被告逾期交付租金，每逾期一天，原告有权按滞交经费总额的千分之三加收违约金。在租赁合同履行过程中，被告未按照合同约定支付租赁保证金以及2020年9月1日至2020年12月31日期间租金，存在多笔逾期付款的违约情形，其中2019年10月18日支付50万，2020年7月22日支付735850元，2020年9月2日支付200万元，2020年9月8日支付780663元，共计4016513元，冲抵2019年9月至2020年8月应付租金3707550元、2020年9月至12月部分应付租金308963元后，2020年9月至12月期间仍欠付930273元，且租赁保证金至今未付，根据合同约定被告违约原告有权不退还保证金，且该保证金长期未支付，原告亦有权加收违约金。原告多次催要未果，故诉至法院。 被告永昌公司辩称：被告无需支付保证金，保证金性质系保证合同履行，现合同已到期，原被告已在2021年1月11日完成案涉房屋的交接，被告再向原告交付保证金或由原告退还并无实际意义；被告不存在拖欠租金的情形且合同已经约定拖欠房租需按每日千分之三支付违约金，该违约金突破法定上限，原告以拖欠租金为由既主张违约金又要求被告将保证金进行冲抵，违反合同本意也违反法律规定；合同约定10日内交付保证金，但该合同被告盖章日期为2019年10月17日，交付原告由原告盖章再返还被告处已是次年的2月，此时合同才签订完毕，且在合同履行期内原告从未向被告催要过保证金，由此可见，在合同履行过程中，原告豁免了被告支付保证金的义务；被告不存在拖欠租金的情形，2020年因疫情原因，被告无法正常使用房屋，且被告承租的案涉房屋系国有资产，根据相关规定，应当予以减免，减免方式应当在下半年租金中予以扣减，且双方经过沟通后进行了确认，被告不存在恶意拖欠租金的行为，也不应承担违约金，且违约金标准过高，如法院判决承担也应当予以调整。 经审理查明：联勤保障部队第一储备资产管理局（甲方）与融通公司（乙方）签订《军队房地产委托经营协议》，约定甲方将位于江苏省南京市，房屋建筑面积11390平方米；委托经营房地产为整栋空余房地产，委托经营期限自2019年9月1日至2020年12月31日，租赁面积为房屋8137平方米，租赁用途为办公经营和对外租赁；委托经营房地产2019年1月1日起产生的租金收入由乙方收取。 此后，融通公司（甲方）与永昌公司（乙方）签订编号为RTDC-ZL-苏-2019-070的《房地产租赁合同》，约定甲方将上述房产出租给乙方使用，房屋建筑面积8137平方米，租赁用途为办公经营和对外租赁，租赁期限自2019年9月1日起至2020年12月31日止，租金总额为4946786元，年租金为3707550元，租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方按年租金的百分之十向甲方支付房地产租赁保证金370755元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将该房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；乙方认可本合同签订时承租场地内所有建筑物、构筑物，包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有，租赁期限届满，乙方应将承租场地内所有建筑物、构筑物无偿交还甲方，甲方不负任何补偿赔偿责任；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期三十日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于军队的全部财产，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移，逾期六十日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。该合同落款签约时间载明2019年9月17日。 上述合同签订后，融通公司向永昌公司交付了上述房屋，双方确认永昌公司分别于2019年10月18日支付租金50万元、2020年7月22日支付租金735850元、2020年9月2日支付租金200万元、2020年9月8日支付租金780663元，共计4016513元。合同约定的租赁保证金370755元未支付。 2020年4月20日，融通公司向永昌公司发送督促函催要租金，称“贵司因拖欠我公司租金及其他费用已构成违约，每逾期一日，贵司应按滞交经费总额的千分之三支付违约金，请贵司于2020年5月10日前支付上述款项。届时仍不能按期履行支付租金、违约金及其他款项的义务，我司将通过法律途径主张权利，包括但不限于解除合同、收回租赁物、赔偿全部损失、扣除履约保证金等，由此给贵司带来的一切不利后果以及由此给我司造成的所有损失由贵司承担”。该函邮寄地址为案涉承租房屋地址，单位名称为永昌公司，收件人为“郑太清”字样，永昌公司称收件人非其员工亦未收到该函件。2020年9月2日，融通公司委托律师事务所再次发函给永昌公司催要欠付租金及逾期违约金，永昌公司认可收到该函件。 此外，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部等部门联合发文《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见指出房屋租金减免和延期支付政策主要支持经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业，推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。此外根据《关于融通集团扶持服务业小微企业和个体工商户减新冠免疫情期间房租工作的指引》载明符合服务业（除农业、工业、建筑业和房地产开发）小微企业和个体工商户承租户可以提交材料，进行新冠疫情期间的租金减免申请。被告永昌公司认为因新冠疫情原因，依据上述规定其作为小微企业租金应当减免三个月，并提交以下证据：证据一、被告企业所得税年度纳税申报表、社保缴费证明、企业划分办法，载明被告属于房地产开发经营行业，资产总额为566万元，从业人数为2人，系小微企业，2019年全年营业收入为0，营业利润为-100092.48元；证据二、南京鼓楼区工业和信息化局于2021年2月4日出具的证明，载明根据相关规定，经审核认定，永昌公司符合建筑行业小型企业划型标准，本证明仅用于疫情期间房租减免；证据三、短信聊天记录，载明9月7日融通公司工作人员茅安庆发送“780663”给被告，被告回复收到，证明原告告知被告欠付租金金额为780663元，被告于次日支付该款。 原告融通公司经质证认为：对证据一真实性认可，但被告并非符合减免政策的小微企业，也未向原告提交减免租金的申请文件，国家对小微企业有认定流程和具有公信力的公示，并非从个别数据推定；对证据二真实性不认可，出具该份证明并非工业和信息化局的法定职责，更没有该部门专门为疫情房租减免特意出具证明的规定，系庭后出具，不能证明被告在疫情的特定期间属于小微企业；对证据三中茅安庆告知的数字系因原被告对疫情期间租金减免有争议，故双方搁置争议部分就无争议部分的欠付租金为780663元，该回复并不代表双方就租金减免达成一致意见，该员工也并无此权限。 审理过程中，永昌公司称其承租案涉房产后再分租给各小业主，次承租人疫情期间的租金也出现拖欠。双方确认根据合同约定金额计算被告尚欠租金930273元。 以上事实，有原告提交的委托经营协议、租赁合同、函、邮寄凭证，被告提交的指导意见、短信记录、证明及本院庭审笔录予以证实。 本院认为：原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告按约交付房屋后，被告应当按照合同约定及时足额支付房租及相关费用。 关于疫情期间租金的扣减问题。虽被告辩称其根据相关规定应当扣减疫情期间三个月的租金，但其提交的短信中双方并未确认原告员工告知的金额系欠付金额，而在相关文件载明扣减对象为承租用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，被告自认其承租后将案涉房产再行分租，与其提交的纳税申报表所载2019年全年无营业收入显然相悖，故即使被告系小微企业，也不足以说明其经营困难，但考虑到疫情高发期多数商铺无法经营，而案涉房屋系用于办公经营和对外租赁，故本院酌定减免租金两个月，截至租赁期限届满，被告尚欠租金312348元，因合同约定租金按半年结算，故租金最晚应于2020年9月1日前支付，被告欠付租金的行为必然给原告造成利息损失，虽合同约定按照每日千分之三的标准计算违约金，但该标准明显过高，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍，故对原告要求被告支付租金312348元及利息（自2020年9月1日起至实际给付之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。对超过部分，本院不予支持。 关于应否支付保证金370755元及相应违约金的问题。虽被告辩称案涉保证金的目的系为了确保合同履行，现合同履行期限届满已无支付必要，但原告称因合同约定被告未履行合同约定义务原告有权不退还租赁保证金，被告长期未支付此款才要求支付保证金及相应违约金，故该项诉讼请求实质上系针对被告违约行为原告要求其承担的违约责任。一方面，根据案涉租赁合同的约定，租赁期限自2019年9月1日起至2020年12月31日止，租金总额为人民币4946786元,年租金为3707550元，租金按半年结算，被告应于每半年的前十日内交付原告，结合合同系于2019年9月17日签订，故2019年9月至2020年2月的租金1853775元应于2019年9月17日支付，2020年3月至2020年8月的租金1853775元应于2020年2月29日前支付，2020年9月至2020年12月的租金1239236元应于2020年8月31日前支付，现被告于2019年10月18日支付50万元、2020年7月22日支付735850元、2020年9月2日支付200万元、2020年9月8日支付780663元，每期租金均存在逾期支付的情况，已构成违约，亦给原告造成逾期付款的利息损失，应承担相应的违约责任。另一方面，案涉合同约定，合同签订后十日内，被告向原告支付租赁保证金370755元，被告履行合同约定义务的，原告租赁期满时将该保证金无息退还给被告。虽被告辩称因原告未催要视为豁免被告支付保证金义务，但双方并未就保证金另行达成协议，即使原告未催要也并不当然免除被告支付义务，现被告并未按照约定期限支付保证金，违反了合同约定，也必然给原告造成利息损失，考虑到该保证金系在合同期满后双方应予结算返还，故逾期应自应付之日即2019年9月28日起计算至2020年12月31日止。虽合同约定被告逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，按滞交经费总额的千分之三加收违约金，但该标准明显过高，原告亦未就其损失提交其他证据证明，故结合合同履行过程中被告租金和保证金的逾期时间、款项支付情况、实际欠付金额等因素，本院酌定针对履行过程中逾期付款的违约行为被告应支付违约金15万元，对超过部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江苏永昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告融通地产（江苏）有限责任公司租金312348元及利息（以312348元为基数、自2020年9月1日起至实际给付之日止、按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准计算）； 二、被告江苏永昌房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告融通地产（江苏）有限责任公司违约金15万元；       三、驳回原告融通地产（江苏）有限责任公司其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20957元、减半收取10478.5元，保全费5000元，共计15478.5元，由原告融通地产（江苏）有限责任公司负担11323.5元、被告江苏永昌房地产开发有限公司负担4155元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 蕊 二〇二一年三月十一日 书记员 朱丹丹