陕西省西安市中级人民法院民  事  判  决  书 （2020）陕01民初855号原告（执行案外人）：程娟，女，1986年2月7日出生，汉族，自由职业者，住陕西省彬县，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李解放，陕西一元律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安金鹰国际购物中心有限公司（原西安金鹰雁塔购物中心有限公司），住所地西安市。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。被告（被执行人）：陕西中登实业（集团）有限公司，。法定代表人：李红梅，该公司董事长。原告程娟与被告西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）、被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、被告陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程娟及其委托诉讼代理人郭霞光，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红到庭参加诉讼；被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程娟向本院提出诉讼请求：1.立即停止对程娟所有的坐落于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋的查封等强制执行措施；2.诉讼费用由金鹰公司、中登房地产公司、中登实业公司负担。事实和理由：2015年9月11日，其与陕西开远瑞昶置业有限公司易货订购中登文景时代3#-2-20102号房，后其与中登房地产公司于2016年5月4日签订《商品房买卖协议》，购买位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积90.06平方米，单价为每平方米6500元，房屋总价款585390元，付款方式为陕西开远瑞昶置业有限公司易货。程娟已向中登房地产公司支付全部购房款，中登房地产公司出具了交款收据。中登房地产公司已将涉案房屋交付其，后其对涉案房屋进行了装修并实际占有、使用至今。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,其对涉案房屋享有的权利可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。被告金鹰公司辩称，程娟提交的中登房地产公司与程娟签订的《商品房买卖协议》非商品房网签备案协议，且该协议记载的签订时间为2016年5月4日，系在人民法院查封涉案房屋之后签订，不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。程娟应提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。程娟虽提供了中登房地产公司出具的房款收据，但无转款凭证佐证，不能判断程娟支付全部房款的真实性。若涉案房屋是程娟通过中登房地产公司欠付陕西开远瑞昶置业有限公司相关款项而冲抵支付购房款，而程娟并未向法院提供能证明中登房地产公司以房抵债时欠付陕西开远瑞昶置业有限公司款项的证据，其对陕西开远瑞昶置业有限公司与中登房地产公司之间的债权债务关系的真实性不予认可。即使程娟能提供证据证明，程娟还应提供证据证明在法院查封之前，陕西开远瑞昶置业有限公司、程娟与中登房地产公司已签订合法有效的书面抵债协议。在涉案房屋已取得预售许可证的情况下，程娟未提交证据证明其积极要求中登房地产公司办理涉案房屋的网签备案手续，也未提供证据证明其曾积极向中登房地产公司主张办理房屋过户登记手续，程娟怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。程娟所提交证据不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，涉案房屋不应予以解封，请求驳回程娟的诉讼请求。被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，金鹰公司因与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日作出（2014）西中民三初字第00290号民事判决：一、中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还西安金鹰雁塔购物中心有限公司借款本金2000万元；二、中登房地产公司在本判决生效后15日内支付西安金鹰雁塔购物中心有限公司利息损失（该款自2014年1月1日至判决给付之日按每日10000元计付）；三、中登实业公司对中登房地产公司所欠西安金鹰雁塔购物中心有限公司的本案债务本金及利息损失承担连带清偿责任，中登实业公司向西安金鹰雁塔购物中心有限公司承担保证责任后，有权向中登房地产公司追偿。该判决已发生法律效力，因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。上述案件审理中，本院于2015年2月12日作出（2014）西中民三初字第00290号民事裁定、（2014）西中民三初字第00290号协助执行通知书，依法查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代项目（商品房预售证号：201XXXX号）第3幢2单元1层20102号等共计47套房产。执行中，本院于2019年10月16日作出（2016）陕01执1240号之三执行裁定，继续查封被执行人中登房地产公司名下的上述共计47套房产，续查封期限为三年。程娟作为案外人以查封的第3幢2单元1层20102号房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，请求终止执行，解除查封。本院经审查认为，程娟提交的《商品房买卖协议》载明签订日期为2016年5月4日，该协议及程娟提交的房款收据均载明购房款付款方式为陕西开远瑞昶置业有限公司易货。因该协议系本院查封案涉房产之后签订，不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件，且程娟未向本院提交付款凭证或银行流水等其他足以证明易货购房真实性的证据，故程娟的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议理由不能成立，本院于2020年8月18日作出（2020）陕01执异509号执行裁定：“驳回案外人程娟的异议请求。”程娟不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查明，程娟提交的《中登文景时代3号楼内部认购单》载明：订房日期为2015年9月11日。2016年5月4日，中登房地产公司与程娟签订《商品房买卖协议》约定，程娟购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋，单价为6500元/平方米，总价为585390元；付款方式为其他方式：“陕西开远瑞昶置业有限公司易货”。同日，中登房地产公司向程娟出具记载金额为585390元的房款收据。2016年5月4日，中登实业公司房产销售中心向程娟出具《中登·文景时代3#楼交房通知单》。同日，程娟签署了《房屋验收表》，并与西安中登物业有限公司签订了《前期物业管理协议》。2016年5月4日，程娟签署了《装修申报表》，并开始装修涉案房屋。程娟提交的西安中登物业有限公司出具的物业收费收据8张，载明业主程娟交纳了3号楼2单元20102室2016年5月至2020年6月期间的电费公摊、物业服务费、生活垃圾费等费用。程娟提供《西安市房屋情况查询结果证明》显示，截至2020年8月26日，程娟名下无有效房产信息。以上事实，有西安市中级人民法院（2020）陕01执异509号执行裁定书、《商品房买卖协议》、《中登·文景时代3#楼交房通知单》、《房屋验收表》、《前期物业管理协议》、《装修申报表》、收据、《西安市房屋情况查询结果证明》、房屋现状照片及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案为程娟对本院作出的（2020）陕01执异509号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，程娟对人民法院查封的位于西安市XX区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，程娟应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，程娟主张中登房地产公司与陕西开远瑞昶置业有限公司之间存在以房抵债关系，中登房地产公司用涉案房屋抵偿欠付陕西开远瑞昶置业有限公司的货款，而陕西开远瑞昶置业有限公司又将涉案房屋转让给其，从此其开始实际占有涉案房屋，并交纳物业费至今，其已拥有涉案房屋所有权等。经查，本院于2015年2月12日作出（2014）西中民三初字第00290号民事裁定，依法查封了中登房地产公司名下包括涉案房屋在内的47套房屋，而程娟提交的《中登文景时代3号楼内部认购单》显示订房日期为2015年9月11日，提交的《商品房买卖协议》载明签订日期为2016年5月4日，不能证明程娟签订《中登文景时代商品房买卖协议》时间在人民法院查封之前；根据程娟提交的物业费收据等显示，程娟交纳涉案房屋物业费的最早时间为2016年5月4日，不足以证明程娟在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实及相关证据情况，不能认定程娟对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，本院对程娟要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告程娟的诉讼请求。案件受理费9654元，由被告西安中登房地产开发有限公司、陕西中登实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚 二〇二一年三月一日 法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛   121