北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终5060号上诉人（原审原告、反诉被告）：王砧，男，1963年1月29日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曹英，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：温博，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京腾泰亿远置业有限公司，住所地北京市平谷区金海湖镇韩庄大街111号。法定代表人：宋海林，董事长。委托诉讼代理人：姜首领，浙江天册（北京）律师事务所律师。上诉人王砧因与被上诉人北京腾泰亿远置业有限公司（以下简称腾泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初2174号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王砧上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判腾泰公司返还购房款833091元并支付按照同期银行贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费由腾泰公司负担。主要事实和理由：一、一审法院认定基本事实不清。（一）王砧已经确定无法取得购房资格，本案合同事实上不能继续履行。王砧非北京市户籍，也不符合连续缴纳60个月社保的要求，王砧已经确定无法获得购房资格，涉案合同实际上已经不具备履行条件。（二）导致本合同解除的过错完全在于腾泰公司，腾泰公司应全额返还王砧已经支付的购房款，且无权要求王砧支付违约金。首先，腾泰公司作为专业的房地产开发商，应当熟知北京市的限购政策且有义务对购房者资质进行审查。其次，案涉合同多达80多页，系腾泰公司单方提供的格式合同，合同未经过王砧仔细阅读，短短几分钟就诱使王砧签字。（三）案涉《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》中约定的违约条款属于无效条款，王砧不应支付违约金。王砧在腾泰公司的诱导下签署该承诺书，该承诺书系腾泰公司单方提供的格式条款，违约条款明显是加重王砧责任而免除腾泰公司责任，现并无证据证明腾泰公司尽到了说明义务。因此，该条款应为无效。此外，合同解除后，涉案房屋不卖给王砧，还可以卖给其他人，腾泰公司没有任何损失，还占用了王砧的购房款。综合考虑合同签订的背景、合同性质及腾泰公司的过错程度，基于公平及诚实信用原则，王砧不应承担任何违约责任，且有权要求腾泰公司返还资金被占用期间的利息。二、一审判决适用法律错误。基于前述事实，一审判决应适用而未适用合同法第九十七条关于合同解除效力的规定，以及第四十条关于格式合同条款无效的规定。因此一审判决适用法律存在错误，应予纠正。腾泰公司答辩称，同意一审判决，不同意王砧的上诉请求和事实理由，请求维持一审法院判决。双方签订的商品房预售合同合法有效，王砧有能力履行而恶意不履行，其对合同解除负有全部责任，应承担全部违约责任。王砧向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的北京市商品房预售合同及补充协议；2.腾泰公司退还购房预付款833091元并加算银行同期贷款利率；3.腾泰公司向王砧支付实际损失1366181元。腾泰公司向一审法院反诉请求：王砧给付腾泰公司违约金1366181元。一审法院认定事实：2019年，出卖人腾泰公司与买受人王砧就坐落于平谷区金海湖镇韩庄村E-004-01地块B-29#住宅楼-3层101号房屋签订北京市商品房预售合同（住宅类），该商品房的规划性质为住宅、储藏室、设备用房，预测建筑面积住宅100.23平方米，储藏室、设备用房260.45平方米，其中套内建筑面积住宅95.32平方米，储藏室、设备用房247.67平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，单价为住宅每平方米27975.43元，储藏室、设备用房16813.85元，总价款为6830905元。买受人付款方式见补充协议。逾期付款责任约定见补充协议。出卖人应当在2021年12月31前向买受人交付该商品房。附件十二补充协议第三条2、出卖人、买受人双方约定按照（3）分期付款：1)于2019年11月6日之前，买受人缴纳房款683091元。2）于2019年11月25日之前，买受人缴纳房款683090元。3）于2019年12月25日之前，买受人缴纳房款1366181元。4）于2020年2月25日之前，买受人缴纳房款4098543元。第六条对逾期付款的补充约定：1、买受人逾期付款在30日(含30日)之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之一的违约金，本合同继续履行。2、买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。王砧与腾泰公司签订《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》，约定：本人（王砧）将在2020年2月25日前缴齐全部房款即6830905元，并在全部房款付清后的3个工作日内，备妥合法有效的全部相关证件、资料等前往贵司办理购房合同网签手续；本人暂时不具备购房资格或购房资格核验结果尚未取得：本人承诺于2019年12月31日之前获得合法有效的购房资格并通过购房资格核验。王砧认为承诺书系腾泰公司提供的格式条款，明显显失公平，免除了其自身的义务和责任，加重对方责任义务，排除对方的主要权利，应为无效。王砧已向腾泰公司支付房款683091元、地下车库款15万元。王砧2017年和2018年社保缴费均为11个月。2020年2月20日，腾泰公司向王砧发出解约函，内容为：您于2019年11月6日签署了《北京市商品房预售合同》，购买我司开发建设的湖岸嘉园项目29-101号商品房。根据购房合同约定，您应于2019年11月25日前向我司支付《购房合同》款项人民币683090元，经多次接洽，您至今未按约付款。鉴于此，我司非常遗憾的通知您，由于您未能在约定的时间内付清《购房合同》约定的相关款项，我司现根据《购房合同》的约定解除与您的《购房合同》并按《购房合同》约定扣除您应支付的违约金。请您于2020年3月2日前配合我司办理预售登记注销等相关手续，否则除上述违约金外，根据《购房合同》的约定：每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之一的违约金。超过30日的，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。同时我司将保留追究您其他违约责任的权利。王砧称收到腾泰公司发出解除函，其同意解除，双方系协议解除合同，腾泰公司应返还其购房款，因为房屋存在，腾泰公司没有损失，还可以将房屋卖给他人，不同意支付违约金，如果法院认为承诺书有效，违约金约定过高。腾泰公司认为解除系因王砧违约，其公司行使合同约定的解除权，并非协商解除。一审庭审中，王砧表示未曾开具购房资格证明，其与其配偶均非北京户籍，在北京有一套住宅系在限购之前所买。一审法院认为：腾泰公司与王砧签订北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）及承诺书，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。王砧未按照合同约定支付购房款，已经违约，腾泰公司依据合同约定有权单方解除合同，并要求王砧支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。王砧当庭主张违约金过高，一审法院予以采纳，并依法就违约金予以调整。合同解除后，腾泰公司应返还王砧支付的购房款，王砧亦应按照双方的约定承担违约责任，向腾泰公司支付违约金，经折抵，扣除违约金后腾泰公司应返还王砧的款项为483091元。关于王砧主张合同系协商解除的意见，根据解除函内容，亦并非协商解除。关于合同能否继续履行问题，王砧自认在看房时向腾泰公司表示其本人可能没有北京市的购房资格，其对限购政策知晓，但依然与腾泰公司签订合同及承诺书，且根据现有证据并不能肯定王砧已经无法获得购房资格，其亦从未申请过购房资格。王砧在定立合同后已经开始履行合同义务向腾泰公司支付购房款，足以体现其此后未按约定支付购房款并非因为自己没有购房资格，现王砧以没有购房资格要求解除合同并退还全部购房款并支付利息以及赔偿其损失的请求，一审法院不予支持。关于王砧称承诺书中条款无效的意见，一审法院认为承诺书中约定的内容不存在导致条款无效的内容，对其此项意见，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百四十四条规定，判决：一、解除王砧与北京腾泰亿远置业有限公司签订的北京市商品房预售合同及补充协议；二、北京腾泰亿远置业有限公司返还王砧扣除违约金后的款项483091元，判决生效后7日内付清；三、驳回王砧的其他诉讼请求；四、驳回北京腾泰亿远置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王砧围绕上诉请求提交了《关于尽快缴纳购房款的敦促函》，用以证明王砧不可能在收到腾泰公司2019年12月6日发送的《关于尽快缴纳购房款的敦促函》之后，在拒绝继续支付购房款的情况下，于2019年12月12日起草《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》，并在该承诺书上签字。还用以证明《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》是腾泰公司的格式合同的附件，王砧是被腾泰公司诱导签字的。腾泰公司二审中未提交新证据。本院组织双方进行了证据交换与质证，对于当事人二审争议的事实,本院认定如下：1.关于社保缴纳：王砧自2012年10月到2020年1月期间在北京缴纳社保，其中2017年、2018年各缴纳了11个月，其余时间均正常缴纳。2.关于购房过程，王砧在一审中有如下陈述：我没有想好买不买的时候，腾泰公司就让我签字了，我当时签字的时候以为没有什么法律效果，签这个协议可以固定房屋的价格……不代表我必须得买……当天我就介绍了我爱人，如果要买房的话就会让我爱人签字，因为我爱人有公司的……本院对一审法院经审理查明的其他事实予以确认。本院认为，双方对解除商品房预售合同及补充协议均未提出异议，本院对此予以确认结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、商品房预售合同及补充协议的解除原因如何确定；二、是否应适用商品房预售合同约定的违约金条款。关于争议焦点一，王砧主张因腾泰公司未履行购房资质审核义务，在明知王砧没有购房资格的情况下仍然与王砧签订合同，导致合同从根本上无法继续履行，故王砧享有法定解除权。本院认为：首先，王砧作为完全民事行为能力人签署标的额较大的商品房预售合同及补充协议，其对于自身是否具有购房资格应当有一定判断，并且能够通过查询知晓。同时，王砧自认购房时曾经向腾泰公司表达过自己可能没有购房资格，该自认足以证明王砧对限购政策知晓。第二，王砧在北京缴纳社保，尽管其中两年共断缴2个月，但其可以通过补缴的方式满足连续缴纳5年的条件，现王砧主张其没有购房资格，但并未提交证据证明不符合补缴条件。并且王砧还曾在一审中陈述如果要买，会通过其爱人的公司购买，由此可以证明王砧在满足一定条件的情况下可以获得购房资质，其对能否履行合同是具有一定预知的。第三，王砧向腾泰公司出具了《关于延期办理网签及备案事宜的申请及承诺书》，对其将取得购房资质进行了承诺，其虽然称该承诺书系腾泰公司单方出具的格式文本。但根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。但本案现有证据不足以证明王砧在签订承诺时完全处于被动而无协商确定的权利，本院对其该项主张不予采信。腾泰公司作为一方当事人对于王砧的资质问题确需进行审查，但在王砧对其购房资质有认知且承诺取得购房资质的情况下，王砧以腾泰公司未履行审查义务为由要求解除合同，该主张本院不予支持。腾泰公司以王砧未按照约定支付购房款为由与王砧解除商品房预售合同具有事实及法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院对此予以确认。关于争议焦点二，王砧主张违约金条款为格式条款，因腾泰公司未能尽到提示说明义务，故不应适用。本院在论述前一焦点问题时已述，现有证据并不足以证明该条款系腾泰公司出具的格式条款，故对王砧相关意见本院不予采信。关于违约金标准，一审法院综合双方过错程度及合同履行情况酌情确定违约金金额合理，本院对此予以确认。综上所述，王砧的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12131元，由王砧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杜丽霞审 判 员 孙承松审 判 员 龚勇超二〇二一年三月三十日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波