陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终863号 上诉人（原审被告）：杨建立，男，1955年XX月XX日出生，汉族，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：陕西榕蓝苑物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区莲湖路 36 号金海大厦1幢12层1213室。 法定代表人：成冬锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘文斌，陕西朗恒律师事务所律师。上诉人杨建立因与被上诉人陕西榕蓝苑物业管理有限公司(以下简称榕蓝苑公司)物业服务合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。杨建立上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.一、二审诉讼费由榕蓝苑公司负担。事实和理由：一审判决程序违法，应予撤销。2017年11月27日，西安市第建四建筑工程公司（招标方）与陕西省粮油储运公司（投标方）签订内容为“兴盛家园”小区物业管理服务的合同。在签订合同前，其内容西安市第四建筑工程公司未给小区业主公示，对小区的业主来说并非实际意义的合同，属于无效合同，不具备法律效力。陕西省粮油储运公司与西安市第四建筑工程公司签订合同后，又以打包形式授权委托给陕西榕蓝苑管理股份有限公司管理经营，根据招标法第五十九条：中标人不得向他人转让中标项目，也不得将中标肢解后分别向他人转让。中标人按照合同约定或经招标人同意，可以将中标项目的部分非主体项目，非关键性工作分包他人完成。一审判决认定事实不清，适用法律错误。陕西榕蓝苑物业管理股份有限公司进驻后，没有公开和公示营业执照以及小区的建筑区域总平面图以及管理人员持证上岗的上岗证、小区的管理规约、服务人员的基本情况、职责分工、联系方式投诉机制、物业服务合同、物业服务等级等等情况，除了收钱，什么服务都没有。榕蓝苑公司辩称，一、榕蓝苑公司与杨建立之间存在物业服务合同关系，双方主体适格。根据一审法院查明的事实，榕蓝苑公司在2017年12月-2019年3月期间为西安市莲湖区XX小区提供物业服务，杨建立系该小区3号楼504室的业主，双方形成了物业服务合同法律关系，主体适格。二、榕蓝苑公司具有XX小区物业管理服务的权利，一审法院案件事实查明清楚。2017年11月，陕西省粮油储运公司与XX小区的建设方西安建工绿色建筑集团有限公司（原西安建工第四建筑工程公司）签订物业服务合同。陕西省粮油储运公司为经营该物业项目，专门成立了榕蓝苑公司负责对XX小区进行具体的物业管理工作。2019年3月31日，西安建工绿色建筑集团有限公司与榕蓝苑公司解除了物业服务合同关系，上述事实均已被生效判决所确认。故在2017年12月至2019年3月期间，榕蓝苑公司享有对XX小区物业管理服务的合法权利，杨建立作为XX小区的业主，享受了榕蓝苑公司提供的物业服务，应当向榕蓝苑公司支付物业费。一审法院事实查明清楚，适用法律正确，应予维持。榕蓝苑公司向一审法院起诉请求：1.判令杨建立向榕蓝苑公司支付2018年1月至2019年3月的物业费（包括物业服务费、电梯使用费、公摊电费、生活垃圾清运费）3033.3元、水费171元、违约金4140.45元（2019年4月1日至2020年6月28日）及至实际付款之日的违约金，共计7344.75元；2.本案诉讼费由杨建立承担。一审法院认定事实：杨建立系原西安建工第四建筑有限责任公司（以下简称四建公司）员工，四建公司建成西安市莲湖区XX小区后，杨建立居住在该小区3号楼504室，该房屋面积为122.06平方米。四建公司于小区建成后，将物业服务交予西安金海物业管理有限公司进行管理，后西安金海物业管理有限公司退出。2017年11月27日，四建公司与陕西省粮油储运公司签订《物业服务合同》，约定由省粮油储运公司为该小区提供物业服务，住宅基础物业服务费高层为1.2元每月每平方米（此费用不含电梯费及生活垃圾费），多层为0.35元每月每平方米。业主应于2017年11月30日起交纳物业服务费，按一季一交纳，应在每个季度前10日内履行交纳义务。业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向物业服务企业支付违约金。该物业服务合同签订后，陕西省粮油储运公司于2017年12月1日向四建公司出具授权经营委托书，授权榕蓝苑公司全权经营管理XX小区的物业服务管理项目，履行其与四建公司签订的《物业服务合同》中约定的合同义务，包括但不限于收取兴盛园小区物业管理费用、开具榕蓝苑公司物业发票等。榕蓝苑公司自2017年12月1日起至2019年3月31日期间为XX小区提供了物业服务，后因四建公司与榕蓝苑公司之间发生纠纷，双方解除了物业服务合同，榕蓝苑公司于2019年4月1日退出该XX小区，不再提供物业服务。截止2019年3月31日，杨建立下欠2018年1月至2019年3月的物业费（包括物业服务费、电梯使用费、公摊电费、生活垃圾清运费）3033.3元、水费171元。杨建立提供停车费单据，证明杨建立2019年3月22日交了车位费390元，但是榕蓝苑公司跑了。另查明，陕西榕蓝苑物业管理股份有限公司于2020年7月24日更名为陕西榕蓝苑物业管理有限公司。一审法院认为，省粮油公司与四建公司签订物业服务合同，约定了XX小区物业管理的服务标准及收费标准，省粮油公司将该合同权利义务全部交由榕蓝苑公司履行及享有，榕蓝苑公司与四建公司之间物业管理服务合同关系予以成立。榕蓝苑公司为西安XX小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务，也有权按照合同约定收取物业服务费。杨建立所称榕蓝苑公司主体不适格，不符合客观事实，一审法院不予采信。杨建立作为小区业主，在享受了物业服务后，应当履行支付物业费、卫生费、水费等费用的义务。榕蓝苑公司提交了相关履行物业管理义务的证据，杨建立拒绝缴纳费用的行为构成违约。榕蓝苑公司履行义务过程中与四建公司因建筑垃圾清运问题及其他与前期物业公司相关的问题产生纠纷，导致部分业主对其物业服务不满，榕蓝苑公司在物业服务过程中有履约瑕疵，故一审法院确认该小区物业费应当按照物业合同约定标准的90%予以收取，即2729.97元。杨建立辩称2019年3月22日其向榕蓝苑公司缴纳了390元停车费，榕蓝苑公司跑了。杨建立提供的停车缴费，缴纳了2019年3月13日至4月12日的停车费，榕蓝苑公司服务至2019年3月31日，故2019年4月12日期间的停车费用156元，榕蓝苑公司应予以退还，在物业费用予以核减。榕蓝苑公司要求杨建立支付所欠物业费用的诉讼请求，一审法院予以支持。榕蓝苑公司主张的逾期付款违约金，物业服务管理合同中约定的违约金标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决：一、被告杨建立于本判决生效后十日内向原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司支付自2018年1月1日起至2019年3月31日止的物业费2573.97元、水费171元，以上共计2744.97元；二、被告杨建立于本判决生效后十日内向原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司支付违约金，违约金以2744.97元为基数自2019年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至债务履行完毕之日止；三、驳回原告陕西榕蓝苑物业管理有限公司其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。一审案件受理费50元，原告已预交，本院减半收取后，由被告杨建立承担25元。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，省粮油公司与四建公司签订物业服务合同，约定了XX小区物业管理的服务标准及收费标准，省粮油公司将该合同权利义务全部交由榕蓝苑公司履行，榕蓝苑公司与四建公司之间物业管理服务合同关系予以成立，一审法院认为榕蓝苑公司为西安XX小区的物业管理公司，为该小区提供物业服务，也有权按照合同约定收取物业服务费，对杨建立所称榕蓝苑公司主体不适格之抗辩意见不予采信，并无不当。一审法院认为，杨建立作为小区业主，在享受了物业服务后，应当履行支付物业费、卫生费、水费等费用的义务，榕蓝苑公司提交了相关履行物业管理义务的证据，杨建立拒绝缴纳费用的行为构成违约。一审法院根据对案件的审查，确认该小区物业费应按照物业合同约定标准的90%收取，同时在物业费用中核减了榕蓝苑公司应退还杨建立的停车费用156元，对于榕蓝苑公司主张的逾期付款违约金，一审法院认为物业服务管理合同中约定的违约金标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至履行之日止，亦无不当之处。杨建立上诉依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，杨建立已预交，由杨建立负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年二月二十四日 书 记 员   陈  素  娟1