广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40480号原告：郑加标，男，1964年3月21日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：欧永健，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美进，广东瑞科律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街2号自编C栋首层，统一社会信用代码914401017082784466。法定代表人：朱培坤。诉讼代表人：广州亿豪房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东格林律师事务所，负责人罗国林。委托诉讼代理人：黄铭鸿，系广东格林律师事务所律师。被告：方璇（曾用名：方庆妹），女，1969年8月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：张进雄、田鑫，均系广东瑞迪安律师事务所律师。原告郑加标诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、方璇房屋买卖合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民初982号民事裁定，指定由本院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑加标及其委托诉讼代理人欧永健，被告亿豪公司的委托诉讼代理人黄铭鸿，被告方璇的委托诉讼代理人田鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑加标向本院提出诉讼请求：一、确认亿豪公司与方璇签订的《商品房买卖合同》无效，两被告立即到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；二、判令亿豪公司继续履行与原告签订的《XX村认购协议》，立即协同原告到房地产管理部门办理广州市天河区XX路XX街XX村XX栋XX梯X层X单元（以下简称案涉房屋）的产权过户和房地产登记手续；三、判令亿豪公司返还原告综合税费（契税1.5%、印花税0.05%、交易鉴证费0.3%、权证综合费0.2%，返还之后如果需办证，相关的费用由我方自行承担）7788元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年1月11日，原告与亿豪公司签订了《XX村认购协议》（编号NO.003596），亿豪公司将其开发的位于广州市天河区XX路112号XX村XX栋XX梯X房屋出售给原告，房屋套内建筑面积为87.16平方米，总房价款人民币420983元，2003年1月18日前付100000元（含定金50000元及相关税费）；2003年2月18日前付第二期（即38771元）；余下（即290000元）办理银行按揭贷款，签订《商品房买卖合同》的同时一并签署银行抵押按揭合同及相关文件。其后，原告向亿豪公司支付了首期房款130983元及综合税费7788元。原告多次催要亿豪公司签订《商品房买卖合同》及办理产权过户手续，2005年6月11日亿豪公司才告知原告，原告所购买的房屋已被亿豪公司以名义购房人方璇的名义在房管局办理合同备案，故原告目前无法办理银行按揭手续及产权过户手续。为此亿豪公司为原告出具《承诺书》，确认原告为房屋的实际买受人，承诺在年底前为原告办理过户手续。然而，直至现在，案涉房屋仍然预售登记在方璇名下。原告于2003年1月16日收到上述房屋后一直居住至今，因亿豪公司一直不与原告签订《商品房买卖合同》，导致办理不了银行按揭贷款手续，余款290000元直到现在仍未支付。原告认为：亿豪公司与方璇签订的《商品房买卖合同》是为了套取银行贷款，双方并没有真实的房屋买卖的意思表示，实际上也没履行，包括购房款的支付和房屋的交付，两被告借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行套取信贷资金的目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，依法应为无效。原告与亿豪公司签订的《XX村认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方均应切实履行。原告己支付了部分房款，案涉房屋原告也已实际使用至今，现原告愿意将剩余房款一次性付清，亿豪公司应继续履行认购协议，协同原告办理房屋产权过户和房地产登记手续。据此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。被告亿豪公司辩称：一、对于原告要求确认我方与被告方璇签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，因为涉及名义购房人、真实购房人的甄别。根据管理人掌握的现有资料，暂时无法确认“方璇”的身份，无法确定《商品房买卖合同》签订后的真实履行情况。案涉房屋所在的XX村小区项目，确实存在着亿豪公司用员工的身份办理银行按揭，房屋又卖给其他购房人的情况。但此种情形下，因涉及银行抵押权等复杂法律关系，《商品房买卖合同》是否必然无效，无法一概而论。具体到本案，请求法院根据现有证据材料，依法判决。对于原告要求我方与被告方璇一并到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续的诉讼请求，若法院判决确认《商品房买卖合同》无效，我方同意配合办理相关的手续。二、关于原告要求继续履行《XX村认购协议》，办理案涉房屋过户手续的诉讼请求。在《商品房买卖合同》被确认为无效的前提下，我方同意原告的该项诉请。但因其并未付清全部房款，且已付房款的收款单位并非亿豪公司，故对已付房款数额，请求法院依法认定。此外，按照亿豪公司破产清算案件中债权人会议的相关决议，我方主张原告付清余款，并按同类贷款利率支付从收楼之日起至款项全部付清之日止的利息。三、关于过户的方式，由于管理人接管的资料欠缺以及亿豪公司目前的现状，由管理人配合进行双方过户手续的办理存在客观障碍，建议由法院判决后，由原告申请执行，通过法院出具协助执行裁定书的方式办理单方过户。四、关于原告要求我方返还综合税费的诉请。我方认为该诉请已经超过诉讼时效，请求依法予以驳回。五、关于案涉房屋的解封事宜。管理人已经通过破产清算案件的承办法官与具体实施查封手续的法院及法院进行协调解封，后续管理人也将继续跟进，避免对本案及审理案涉房产的过户造成障碍。六、关于案涉房屋的具体地址事宜。原告仅提供了小区物业公司的证明，处于谨慎考虑，建议有居委会或派出所出具相关证明为宜。七、关于本案诉讼费。因亿豪公司目前已进入破产清算程序，若判决由亿豪公司承担，将面临较为繁琐、漫长的债权申报、确认及财产分配程序，故请法院酌情处理。被告方璇辩称：2001年12月6日，方璇因投资房产，与被告亿豪公司签订了《商品房买卖合同》，约定亿豪公司将案涉房屋出售给方璇，房屋总价为501606元，方璇分期付款，2001年12月6日前支付151606元，余款350000元办理银行按揭，交房时间为2002年8月30日。方璇在和亿豪公司签订《商品房买卖合同》的第二日即2001年12月17日签署了《住房抵押贷款合同》及相关文件同时办理了公证，后双方对此在当地房管部门进行了房屋预售合同登记，方璇也一直按照银行按揭要求偿还贷款，相关贷款已经支付完毕。2017年7月7日，银行也提供了结清证明和涂销证明，方璇也申请并经房管局审核后注销了抵押登记。2002年8月30日，交房时间到期后，亿豪公司并没有按期交付房屋，但一方面因为方璇当时对外欠债繁多，又觉得涉案房产一直看涨，过户后很可能会导致该房直接被债主拿走。另外，亿豪公司也一直称要等大确权后才能办理房产证和交房。再者，方璇本身基于对房管部门房屋预售合同登记效力的信任，故在亿豪公司没有主动要求过户的情况下，就没有急着要求亿豪公司过户。方璇在2006年找亿豪公司交涉，发现亿豪公司竟然将已经卖给方璇的房屋又“出售”并交于他人居住，无法交付给方璇。期间方璇多次与亿豪公司交涉无果。后续因亿豪公司经营不正常，而方璇期间出了些变故，就耽搁了下来。2016年间，方璇得知被告亿豪公司经营不善，面临多方追债，名下财产多被查封，遂想要求被告亿豪公司过户涉案房产，但却无法找到被告亿豪公司的工作人员。方璇到案涉房屋所在的物业公司交涉无果，也无法了解更多情况，便于2017年以亿豪公司为被告向广州市天河区人民法院提起诉讼，请求法院判令亿豪公司配合办理涉案房产向方璇过户的变更登记，天河区法院予以受理并经审理后作出(2017)粤0106民初22192号民事裁定书，裁定以涉案房产已被查封为由驳回了方璇起诉。后来，方璇提出执行异议，广州市中级人民法院听取了意见后，于2018年4月9日作出(2018)粤01执异155号执行裁定，中止了对涉案房产的执行，随后方璇就向该院提交了解封申请。方璇认为：第一，方璇与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，同时办理了房屋预售合同登记，支付了全额房款，也还清了所有银行按揭，房屋买卖合同不能因为开发商违约一直未过户交付而归于无效。第二，房屋预售合同登记本身具有一定的物权效力同时也有绝对的公示作用，原告与亿豪公司签订《XX村认购协议》时，双方均明知涉案房产已有房屋预售合同登记，双方主观上均已存在恶意，后亿豪公司将涉案房产交给原告居住的行为实属双方恶意串通损害方璇的合法权益，双方就此签署的《XX村认购协议》应属无效，即使有效，其效力也不能对抗方璇预登记的物权效力，方璇与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》效力也优先于原告与亿豪公司签署的《XX村认购协议》。第三，原告与亿豪公司签订《XX村认购协议》后并未签署正式的房屋买卖协议及办理过户确权登记手续，即被告亿豪公司并未实际向原告出售涉案房产，原告居住的行为本身是无权与有，侵占方璇财产。综上，方璇与广州亿豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告与被告亿豪公司恶意串通签订《XX村认购协议》并以无权占有的方式侵占方璇财产，请求法院判令驳回原告即本案原告的第一、第二、第四项诉讼请求。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区XX路电子工业部第五研究所西北角地段“XX村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。广州市不动产登记中心于2020年1月20日出具的（2020）查询00017号《依申请信息公开答复书》显示，天河区XX路XX村XX栋XX梯X层X单元已于2001年12月17日作预售合同登记，预售合同号为01062265，预购人为方璇，曾以01备6563号办理合同抵押，于2017年7月7日涂销合同抵押；该房产无在建工程抵押，目前无有效查封信息（核查时间为2020年1月15日）。2001年12月6日，亿豪公司（出卖人）与方璇（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字2001062265），约定：亿豪公司将案涉房屋出售给买受人方璇；房屋建筑面积为96.4平方米，套内建筑面积87.16平方米，总价款为501606元，付款方式为分期付款，其中按揭贷款35万元；出卖人应当在2002年8月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；等。2001年12月17日，上述《商品房买卖合同》在房屋登记管理部门进行了预售登记备案（预售合同号01062265）。2001年12月2日，亿豪公司于出具《购房收款收据》，载明“收到方璇购买天河XX路XX村XX栋XX梯302号房房款151606元”。2001年12月17日，方璇与中国银行广州市海珠支行签订了《住房抵押贷款合同》，办理了上述房屋购房抵押贷款350000元的手续。2017年5月4日，该银行于出具《涂销证明》，证明方璇已还清在该行的个人抵押贷款，并同意方璇涂销抵押登记手续。2003年1月11日，亿豪公司（甲方）与郑加标（乙方）签订《XX村认购协议》（编号NO.003596），约定：原告认购由亿豪公司开发的案涉房屋，房屋套内建筑面积87.16平方米，总房价款420983元，银行按揭付款；付首期房款时现楼交付；甲方与乙方签订本认购协议并收到定金后，不得将上述房屋转卖他人，同时保证与原告签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》等。原告提交4张盖有“广州市恒生置业有限公司”字样印章的购房收款收据(以下简称收据)、承诺书（由亿豪公司出具，载明：业主郑加标2003年1月11日购买我司开发的XX村XX栋XX梯X房，已付首付款138771元，此房在房管局已登记在方璇名下，实际买受人为郑加标。因此房现未办妥房产证，不能办理过户手续，我司承诺此房大确权后，即给郑加标办理过户手续。下方手写：补充：今年底前办妥过户手续，若不能办理过户手续，我司退还业主购房款及装修费。退还物业公司收取的费用。经办人：沈穗明；2005年6月11日）。收据证明其向亿豪公司支付了购房款130983元、综合税费7788元，其为真实买受人。亿豪公司认为收据的收款人并非其，故具体的收款情况应由法院依法认定；对承诺书的真实性无异议，但认为首付款应剔除综合税费7788元。方璇对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为是原告与亿豪公司串通侵占其财产，虚假无效。关于案涉房屋的使用情况，原告主张其于2003年1月16日收楼使用至今，并提交XX村业主公约、收款收据、居住证明、管理费、水电费发票予以证明。被告亿豪公司对此无异议。方璇对业主公约真实性不予确认，认为公约里没有任何的业主姓名，无法证明是XX村小区发给原告的公约；对上述收据、居住证明的真实性予以确认，合法性和关联性不予确认，对管理费、水电费真实性确认，但认为不能凭此证明其一直居住在案涉房屋内。被告亿豪公司称对案涉房屋由原告使用的状态予以确认，但无法查清交房时间,应依据原告提交的证据予以认定。方璇称不清案涉房屋的使用情况，亿豪公司未向其交付房屋，其未占有使用案涉房屋。为查明事实，本院向中国银行股份有限公司广东省分行、中国银行股份有限公司广州工业园支行调取案涉房屋按揭贷款还贷账户的资金流转情况，但所获得的材料均未显示还贷账户中的资金从何账户进入。2021年1月20日，被告方璇向本院提交声明，称其与郑加标达成和解协议，鉴于郑加标同意补偿，其同意放弃上述与亿豪公司签订的《商品房买卖合同》项下案涉房屋的权益，不再要求合同相对方亿豪公司继续履行合同，愿意根据和解协议约定配合郑加标到房地产管理部门撤销相应的备案登记手续。2021年2月24日，郑加标将购房余款290000元交给亿豪公司，该公司出具相应的收据。但郑加标表示其不同意支付上述购房余款的利息，因双方并不存在利息的约定，且未支付购房余款的责任不在郑加标，是因亿豪公司一房两卖导致其无法通过办理银行按揭贷款，且其已经按照市场价补偿方璇，为此遭受了较大损失。另外，亿豪公司仅答辩提出利息主张，并非反诉，根据不告不理的原则，法院不应当处理利息。另查明，2018年12月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。再查明，在本案审理过程中，原告提出财产保全的申请并依法提供相应的担保，本院经审查后依法于2020年3月11日查封案涉房屋十分之一的产权。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，方璇与亿豪公司签订了《商品房买卖合同》，取得了亿豪公司出具的首付款收据，亦在银行办理了按揭抵押贷款，并且取得了银行还清贷款的证明，在目前无相反证据的情况下，原告请求认定上述《商品房买卖合同》，缺乏事实依据，本院不予支持。郑加标与亿豪公司签订的《XX村认购协议》是双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据查明的事实可知，郑加标在签订上述认购协议后已经依约支付部分房款，且在本案审理过程中将剩余房款全部支付给亿豪公司，现案涉房屋登记在亿豪公司名下，且方璇已经明确表示放弃前述《商品房买卖合同》项下的权益，愿意配合原告撤销案涉房屋的预售合同登记，即案涉房屋办理过户手续已无障碍，再考虑到案涉房屋早已交付给郑加标并占有使用至今，故此，郑加标请求亿豪公司协助办理案涉房屋的产权过户手续及房产登记手续，并无不妥，本院予以支持。综合本案案情，本院酌情亿豪公司于本判决发生法律效力之日起15日内协同郑加标到房地产管理部门办理案涉房屋的产权过户及房地产登记手续。关于剩余房款的利息。首先，虽然亿豪公司并未反诉，但为避免当事人诉累，本院在此一并处理。其次，因亿豪公司一房两卖而导致郑加标无法通过银行按揭款贷款支付剩余房款。再次，案涉房屋虽一直由郑加标占用，但亿豪公司一直未为其办理不动产转移登记手续，严重影响其对案涉房屋的处分权，亿豪公司应当承担相应的违约责任。鉴上，综合考虑双方在履行合同过程的恶意及过错，基于公平原则，本院对剩余房款的利息不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告方璇及被告广州亿豪房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起五日内，撤销双方于2001年12月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字2001062265，于2001年12月17日办理预售合同登记，预售合同号为01062265）在房地产管理部门办理的预售备案登记；二、被告广州亿豪房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起15日内，协助原告郑加标到房地产管理部门办理将位于广州市天河区XX路XX村XX栋XX梯X层X单元的房产转移登记至郑加标名下的手续；三、驳回原告郑加标的其他诉讼请求。本案受理费7620元，财产保全费2620元，由被告广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  何晓芬人民陪审员  哈英敏二〇二一年三月五日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚