陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2020)陕01民初851号原告（执行案外人）：史小平，男，1968年2月10日出生，汉族，自由职业者，住河南省卢氏县官坡镇安坪村梨树组2号, 现住西安市未央区凤城九路中登文景时代第3幢2单元9层20903号。委托诉讼代理人：郭霞光，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李解放，陕西一元律师事务所律师。被告（申请执行人）：西安金鹰国际购物中心有限公司（原西安金鹰雁塔购物中心有限公司），住所地西安市高新技术开发区科技路37号海星城市广场。法定代表人：邵健，该公司总经理。委托诉讼代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区未央大道138-1号中登大厦26层。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。被告（被执行人）：陕西中登实业（集团）有限公司，住所地西安泾河工业园泾渭一路。法定代表人：李红梅，该公司董事长。原告史小平与被告西安金鹰国际购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）、被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、被告陕西中登实业（集团）有限公司（以下简称中登实业公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史小平及其委托诉讼代理人郭霞光，被告金鹰公司委托诉讼代理人李红红到庭参加诉讼；被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告史小平向本院提出诉讼请求：1.立即停止对史小平所有的坐落在西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”第3幢2单元9层20903号房屋的查封等强制执行措施；2.诉讼费用由金鹰公司、中登房地产公司、中登实业公司负担。事实和理由：2011年10月25日，史小平与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，购买位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代” 第3幢2单元9层20903号房屋，合同约定买受人购买的商品房为现房，房屋面积：90.71平方米，单价每平方米5696元，总价516684元。该协议第六条约定付款方式：一次性付款，房款已结清，以出卖人所开票据为准。协议签订后，史小平已向中登房地产公司支付全部的购房款即516684元，中登房地产公司于2013年10月23日出具编号为0003873，金额为465084元的购房收据，2014年5月12日出具编号为0028908金额为51600元购房收据一张，以上收据收款事由中均显示3#-2-903,90.71㎡，该内容与购房协议中约定内容一致，故其在协议签订时就已交清了全部购房款。中登房地产公司于2014年5月12日将涉案房屋交付史小平，后史小平对该房屋进行装修实际占有、使用至今。史小平对涉案房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件,可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。被告金鹰公司辩称，史小平提交的中登房地产公司与史小平签订的《商品房买卖协议》非商品房网签备案协议，且未记载签订日期，不符合在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同的条件。史小平应提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。史小平提供的中登房地产公司出具的收据不清晰，也无转款凭证相佐证，不能判断史小平支付购房款的真实性。在涉案房屋已取得预售许可证的情况下，史小平未提交证据证明其积极要求中登房地产公司办理涉案房屋的网签备案手续，也未提供证据证明其曾积极向中登房地产公司主张办理房屋过户登记手续，史小平怠于行使自己的权利，是因其自身原因未办理过户登记。史小平所提交证据不能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，涉案房屋不应予以解封，请求驳回史小平的诉讼请求。被告中登房地产公司、中登实业公司经传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，金鹰公司因与中登房地产公司、中登实业公司借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日作出（2014）西中民三初字第00290号民事判决：一、中登房地产公司在本判决生效后15日内偿还西安金鹰雁塔购物中心有限公司借款本金2000万元；二、中登房地产公司在本判决生效后15日内支付西安金鹰雁塔购物中心有限公司利息损失（该款自2014年1月1日至判决给付之日按每日10000元计付）；三、中登实业公司对中登房地产公司所欠西安金鹰雁塔购物中心有限公司的本案债务本金及利息损失承担连带清偿责任，中登实业公司向西安金鹰雁塔购物中心有限公司承担保证责任后，有权向中登房地产公司追偿。该判决已发生法律效力，因义务人中登房地产公司、中登实业公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2016年8月17日向本院申请强制执行，本院依法立案执行。上述案件审理中，本院于2015年2月12日作出（2014）西中民三初字第00290号民事裁定、（2014）西中民三初字第00290号协助执行通知书，依法查封了被执行人中登房地产公司名下位于西安市经济技术开发区凤城九路中登文景时代项目（商品房预售证号：2013268号）第3幢2单元9层20903号等共计47套房产。执行中，本院于2019年10月16日作出（2016）陕01执1240号之三执行裁定，继续查封被执行人中登房地产公司名下的上述共计47套房产，续查封期限为三年。史小平作为案外人以查封的第3幢2单元9层20903号房屋为其所有为由，向本院提出执行异议，请求终止执行，解除查封。本院经审查认为，史小平虽主张其与中登房地产公司签订了购买案涉房屋的《商品房买卖协议》，但该协议无签订时间，其真实性与合法性无法认定，且史小平仅提交的收据及银行转账流水，无法认定史小平已支付全部购房款，故史小平的执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其异议理由不能成立，本院于2020年8月18日作出（2020）陕01执异524号执行裁定：“驳回案外人史小平的异议请求。”史小平不服该执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。另查明，史小平与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定史小平购买位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代” 第3幢2单元9层20903号房屋，面积为90.71平方米，单价每平方米5696元，房屋总价款516684元。中登房地产公司出具的0003873号、0028908号收据记载金额合计516684元，交款人史小平，收款事由为3-2-903。2014年5月12日，史小平与西安中登物业有限公司签订《前期物业管理协议》。2014年5月20日，史小平与西安中登物业有限公司签署《房屋装饰装修管理协议》，并开始装修涉案房屋。史小平提交了西安中登物业有限公司出具的物业收费收据15张，载明业主史小平自2014年5月12日起交纳了涉案房屋2014年5月12日至2020年12月31日的物业管理费、采暖费、电梯费、停车服务费等各项费用。以上事实，有西安市中级人民法院（2020）陕01执异524号执行裁定、《商品房买卖协议》《前期物业管理协议》《房屋装饰装修管理协议》、收据、转账凭证、房屋现状照片及庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，本案为史小平对本院作出（2020）陕01执异524号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的司法解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，史小平对人民法院查封的位于西安市经济技术开发区凤城九路“中登文景时代”第3幢2单元9层20903号房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，史小平应当就其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，史小平与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定史小平购买中登房地产公司开发建设的位于西安市未央区凤城九路中登·文景时代项目第3幢2单元9层20903号房屋，该合同系双方当事人真实意思表示，与法不悖，为有效合同。结合史小平提供的购房款收据、转账凭证等证据，能够认定史小平在人民法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已就涉案房屋实际支付了全部购房款。根据史小平签署的《前期物业管理协议》《房屋装饰装修管理协议》及物业收费收据等证据，可以认定史小平在法院查封之前已占有使用涉案房屋。据此，根据上述法律规定并结合查明的案件事实及相关证据情况，能够认定史小平对涉案房屋享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。综上所述，本院对史小平要求不得执行涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：不得执行位于西安市未央区凤城九路中登·文景时代项目第3幢2单元9层20903号。案件受理费8967元，由被告西安中登房地产开发有限公司、陕西中登实业（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年二月二十五日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧 陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民初851号 原告：史小平，男性，1968年02月10日出生，汉族，住西安市未央区中登文景时代，居民身份证411224196802101433。    被告：西安金鹰国际购物中心有限公司，组织机构代码91610131750234332F。    第三人：西安中登实业（集团）有限公司，组织机构代码0。    第三人：西安中登房地产开发有限公司，组织机构代码76699829X。原告史小平与被告西安金鹰国际购物中心有限公司，第三人西安中登实业（集团）有限公司、西安中登房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年09月01日立案后，依法适用普通程序，公开/因涉及……（写明不公开开庭的理由）不公开开庭进行了审理。原告史小平、被告西安金鹰国际购物中心有限公司、第三人西安中登实业（集团）有限公司、西安中登房地产开发有限公司（写明当事人和其他诉讼参加人的诉讼地位和姓名或者名称）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史小平向本院提出诉讼请求：（明确原告的诉讼请求）。事实和理由：（概述原告主张的事实和理由）。西安金鹰国际购物中心有限公司辩称，……（概述被告答辩意见）。西安中登实业（集团）有限公司、西安中登房地产开发有限公司诉/述称，……（概述第三人陈述意见）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１．……；２．……（写明法院是否采信证据，事实认定的意见和理由）。本院认为，……（写明争议焦点，根据认定的事实和相关法律，对当事人的诉讼请求作出分析评判，说明理由）。综上所述，……（对当事人的诉讼请求是否支持进行总结评述）。依照《中华人民共和国……法》第×条、……（写明法律文件名称及其条款项序号）规定，判决如下：一、……；二、……。（以上分项写明判决结果）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（没有给付金钱义务的，不写）。案件受理费0.00元，由……负担（写明当事人姓名或者名称、负担金额）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于。  审判长      姜亦君    审判员      林瀚    审判员      赵羽嘉   二〇二一年二月二十四日 书  记  员   朱琳婧1