辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民再2号 二审上诉人（一审第三人）：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。住所地：辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层。 负责人：赖永革，该公司总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 二审被上诉人（一审原告）：张淑珍，女，1939年11月6日出生，汉族，农民，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：林军(系张淑珍之子)，住辽宁省宽甸满族自治县。 原审被告：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心。住所地：辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。 法定代表人：马逛，该公司经理。 原审第三人：赵玉宝，男，1951年12月9日出生，满族，农民，住辽宁省宽甸满族自治县。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司宽甸支行。住所地：辽宁省宽甸满族自治县宽甸镇左子元街1号。 负责人：王传日，该行行长。 委托诉讼代理人：李昕光，男，该行工作人员。 二审上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产公司）与二审被上诉人张淑珍、原审被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心（以下简称中祥物资中心）及原审第三人赵玉宝、中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称建行宽甸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月16日作出（2019）辽06民终2003号民事判决，已经发生法律效力。本院经审判委员会讨论决定，于2020年9月30日作出（2020）辽06民监6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。二审上诉人东方资产公司的委托诉讼代理人管苏祥、二审被上诉人张淑珍的委托诉讼代理人林军、原审被告中祥物资中心的法定代表人马逛到庭参加诉讼。原审第三人赵玉宝、建行宽甸支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 东方资产公司再审时称，再审意见同其上诉请求，对事实和依据均无补充。 张淑珍辩称，涉案房屋买卖合同真实有效，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，张淑珍作为房屋消费者优先对涉案房屋享有所有权。 中祥物资公司辩称，一审判决正确，应予维持，二审判决不当，应予撤销。 张淑珍向一审法院起诉请求：确认张淑珍与中祥物资中心签订的商品房买卖合同有效，中祥物资中心协助张淑珍办理房屋所有权登记手续。 一审法院认定事实：2002年10月14日，张淑珍与中祥物资中心签订商品房买卖合同，约定张淑珍以97000元的价格购买中祥物资中心开发建设的中祥小区4幢1单元201号房。合同签订当日，张淑珍将购房款交付中祥物资中心。嗣后，张淑珍在案涉房屋居住至今，并交纳案涉房屋水费、电费、有线电视费等。 另查，2000年10月10日，赵玉宝作为甲方，建行宽甸支行作为乙方，中祥物资中心作为丙方，三方签订个人住房借款合同，约定赵玉宝购买案涉房屋，并以其作为抵押物向建行宽甸支行贷款87000元，贷款期限为10年，贷款月利率为4.55%o。嗣后偿还部分本金及利息，尚有部分未予偿还。2004年，建行宽甸支行将包含赵玉宝以案涉房屋抵押贷款的不良资产剥离给中国信达资产管理公司，2004年11月29日，中国信达资产管理公司将该部分不良资产剥离给东方资产公司。庭审中，中祥物资中心称，赵玉宝与建行宽甸支行之间系非真实的贷款关系，当时是以赵玉宝的名义实际贷款使用于中祥物资中心的在建工程，已偿还的本金及利息也是由中祥物资中心支付，类似此种情况还有几十户。 一审法院判决：一、张淑珍与中祥物资中心于2002年10月14日签订的商品房买卖合同有效；二、中祥物资中心于判决发生法律效力后十日内协助张淑珍办理涉案房屋(中祥小区4号楼1单元201室)的所有权变更登记。 东方资产公司不服一审判决，上诉请求：撤销（2018)辽0624民初3662号民事判决，依法发回重审或改判；上诉费用由张淑珍承担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院二审认为，关于涉案房屋买卖合同的效力问题。其一，《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，张淑珍与中祥物资中心签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，虽未办理物权变更登记，但并不影响合同效力。其二，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定。抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押物所有权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后，可以向抵押人追偿。根据上述规定，故涉案房屋买卖合同有效。对东方资产公司的该项上诉主张，不予支持。 关于本案应否判决办理过户手续问题。本案中，中祥物资中心将诉争房屋转让给张淑珍并签订房屋买卖合同时，因诉争房屋已在建行宽甸支行设定抵押权，而签订合同并未征得作为债权人及抵押权人即建行宽甸支行同意，作为出卖人的中祥物资中心在合同约定的履行期限届满时，并未履行消灭抵押权的义务，张淑珍作为买受人亦没有代为清偿债务消灭抵押权，且到庭审时该银行贷款并未还清，抵押权并未消灭。现诉争房屋的债权人及抵押权人为东方资产公司，在东方资产公司的债权及抵押权消灭之前，张淑珍并不具备对诉争房屋办理过户手续的条件。因此，目前张淑珍主张中祥物资中心协助办理房屋的过户手续，不予支持。对东方资产公司的该项上诉主张，本院予以支持。 本院二审判决：一、维持辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2018）辽0624民初3662号民事判决第一项；二、撤销辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2018）辽0624民初3662号民事判决第二项；三、驳回张淑珍的其他诉讼请求；四、驳回东方资产公司的其他上诉请求。一审案件受理费2430元，二审案件受理费2430元，均由中祥物资中心负担。 本院再审查明的事实与本院二审查明的事实相同。 本院再审认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。按照该批复精神，当同一物权上存在有多个权利人时，已经交纳全部购买房屋款项后的房屋买受人优先于抵押权人取得物权。本案中，赵玉宝以签订涉案房屋住房借款合同的方式以案涉房屋作为抵押物进行贷款抵押并办理了抵押登记，建行宽甸支行对涉案房屋所享有的是抵押优先受偿权。张淑珍则是与中祥物资中心通过签订商品房买卖合同、支付涉案房屋全部款项的方式购买了涉案房屋，并占有使用涉案房屋至今，属上述规定中“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”的情形，其作为权利人所享有的权利优于其他权利人，故一审判决对张淑珍的诉讼请求予以支持并无不当。原二审判决以“诉争房屋债权人及抵押人为东方资产公司，在东方资产公司债权及抵押权消灭之前，张淑珍并不具备对诉争房屋办理过户手续的条件。”为由，判决驳回张淑珍要求中祥物资中心协助其办理涉案房屋所有权变更登记的诉讼请求不当。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项、之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）辽06民终2003号民事判决； 二、维持宽甸满族自治县人民法院（2018）辽0624民初3662号民事判决。 一审案件受理费2430元、二审案件受理费2430元，合计4860元，由二审上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  卢国华 审判员  徐 蕙 审判员  白银河 二〇二一年三月二十六日 法官助理安妮 书记员王翌