浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙07执复29号 复议申请人（异议人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道****。 法定代表人：孙建华。 申请执行人：招商银行股份有限公司金华分行，住所地，住所地：浙江省金华市双龙南街**iv> 负责人：冯雷建，行长。 被执行人：东阳市天使实业有限公司，住所地：浙江，住所地：浙江省东阳市白云街道兴平西路** 法定代表人：张守平，执行董事。 被执行人：浙江天使生物工程有限公司，住所地：浙江省东，住所地：浙江省东阳市白云街道兴平西路**div style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表人：张皓竣，总经理。 被执行人：张皓翔，男，1983年12月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被执行人：张守平，男，1957年11月8日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被执行人：张爱芳，女，汉族，1958年1月7日出生，住浙江省东阳市。 被执行人：张皓竣，男，1980年3月24日出生，汉族，住浙江省东阳市。 复议申请人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产公司）不服浙江省东阳市人民法院（以下简称东阳法院）作出的（2020）浙0783执异72号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 东阳法院在执行申请执行人招商银行股份有限公司金华分行与被执行人东阳市天使实业有限公司、浙江天使生物工程有限公司、张皓翔、张守平、张爱芳、张皓竣金融借款合同纠纷一案中，异议人浙商资产公司提出书面异议，请求：撤销（2019）浙0783执3992号之一拍卖执行裁定书，将坐落于东阳市白云街道兴平西路2××号土地【权证号码：东阳市国用（2008）第1-1××号】及该地块上房产进行单独评估、拍卖。 东阳法院查明，原告招商银行股份有限公司金华分行与被告东阳市天使实业有限公司、浙江天使生物工程有限公司、张皓翔、张守平、张爱芳、张皓竣金融借款合同纠纷一案，于2016年3月15日向东阳法院起诉，该院于同年3月22日受理后，依法组成合议庭。该案于2016年7月18日公开开庭进行了审理，于2016年8月15日作出（2016）浙0702民初2535号民事判决书，判决内容如下：一、被告东阳市天使实业有限公司于判决生效后10日内归还原告招商银行股份有限公司金华分行借款本金人民币1000万元及利息363769.18元（已算至2016年3月10日，此后利息按借款合同约定计算至判决确定履行之日止），并支付原告律师费20000元。二、原告招商银行股份有限公司金华分行对登记在被告东阳市天使实业有限公司名下坐落于东阳市××街道××工业园区的房地产（房产证号：东房权证白云字第0××7号；土地使用权证号：东阳市国用（2008）第1-112号；他项权证：东房他证白云字第1××2号）在最高限额1000万元范围内对上述第一项债务享有优先受偿权。三、被告浙江天使生物工程有限公司、张皓翔、张守平、张爱芳、张皓竣对上述第一项债务承担连带清偿责任。如果被告未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84103元（原告已预交），保全费5000元（原告已预交），合计诉讼费用89103元，由被告东阳市天使实业有限公司负担，被告浙江天使生物工程有限公司、张皓翔、张守平、张爱芳、张皓竣承担连带责任。因被告未自觉履行生效法律文书确定的义务，原告于2019年7月8日向东阳法院申请强制执行，执行案号为（2019）浙0783执3992号。 另查明，东阳法院于2019年8月21日依据（2019）浙0783执3992号之一执行裁定书查封被执行人东阳市天使实业有限公司登记所有的坐落于东阳市白云街道兴平××路××号【权证号码：东房权证白云字第2××7、2××6、2××7、2××8、2××9、0××6、0××7、0××4号，东阳市国用（2008）第1-××0、1-××1、1-××2号】的房地产。东阳市自然资源和规划局于2020年3月16日向东阳法院复函称：该不动产可以依法处置，由于本次拟处置的三宗土地之间无固定界址，三宗土地及房屋在同一权属界线封闭的空间内，且共用出入通道，因此，上述房地产应当一并处置。东阳法院于2020年4月2日作出（2019）浙0783执3992号之一执行裁定书拟拍卖上述土地及房产，且将上述三宗土地及房产一并处置。 东阳法院认为，东阳市自然资源和规划局复函中已明确说明土地情况及处置要求，系行政机关作出的行政行为，不属执行异议审理范围。故该院现依据上述复函作出（2019）浙0783执3992号之一执行裁定书拟将案涉三宗土地及房产一并处置并无不当。综上，异议人的异议请求，理由不能成立，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定驳回异议人浙商资产公司的异议请求。 复议申请人浙商资产公司向本院申请复议称，一、不能以东阳市自然资源和规划局[2020-20]号回函作为根据，裁定将本案与数个其他执行案件所涉及的三宗土地及房屋一并处置。东阳市自然资源和规划局[2020-20]号回函，不具有法律效力，此仅是联系沟通的非正式公文文书。人民法院是国家的审判机关，只能以国家法律和行政法规及司法解释作为执行依据，大可不必以东阳市人民政府下属部门的函件作为执行依据。在本案的执行裁定中，将不是本案的执行标的物一并在一个案号的裁定书中进行裁定，显然也不是规范合法的法律文书及执行行为。二、不动产登记行为具有公示效力，不得且无法随意更改。被执行人浙江天使生物工程有限公司通过申请，经东阳市人民政府批准，东阳市不动产登记机关将原先的两宗国有土地使用权先合并后重新分割成三块土地进行登记，重新登记的权证号为：东阳市国用（2008）第1-××0号（使用权面积为3653.1平方米）、东阳市国用（2008）第1-××1号（使用面积为4497.4平方米）、东阳市国用（2008）第1-××2号（使用权面积为1544.6平方米）。后被执行人浙江天使生物工程有限公司用土地使用权证向金融机构抵押贷款，办理了不动产他项权证。此不动产登记行为具有公示效力，抵押权人或债权受证人可充分信赖登记行为的法律效力，在实现抵押权时可依法定程序进行处置，他人不得无故干涉。东阳市自然资源和规划局[2020-20]号回函中要求“若需转让，应合并后整体转让”是没有法律依据的。再者，现在法院正裁定启动拍卖程序，被执行人浙江天使生物工程有限公司是否有权或是否有可能来申请办理不动产合并登记行为，亦或申请执行人或法院是否有权限来申请办理不动产合并登记行为，这也是执行法院应考虑的。故不动产登记机构的不动产登记行为具有对外公示的效力，非依法定程序不得随意更改，相关政府部门也无权随意更改。三、如强行合并拍卖，必将严重损害债权人的利益。本执行案件所涉及土地及房屋，与其他执行案件所涉及土地及房屋，确实存在交叉的情况，并且被执行人浙江天使生物工程有限公司名下被分割成三块土地进行登记的情况，明显有违规操作的痕迹。但这并不是本执行案件所涉土地与房屋必须与其他执行案件所涉土地与房屋合并拍卖处置的正当理由，相关政府部门的不规范登记行为，不应由债权人来买单。根据房随地走的原则，完全可以对三块登记的国有土地使用权分别进行评估，并对三块土地之上的房屋进行评估（如交叉在二块土地上，分别对各自土地上的房屋进行评估），然后组织拍卖。并根据评估价值及拍卖价格按比例进行分配，这是目前唯一可行之办法。如强行将分别登记的三块国有土地使用权合并后进行拍卖，没有法律依据，操作中也行不通，更有可能导致拍卖流拍，或低价中标。显而易见，在当前形势下，强行合并拍卖，原有意向的潜在竞拍者会因拍卖标的物金额太大而止步，必将给异议人带来损害。四、（2019）浙0783执3992号执行裁定属于执行异议审理范围。如前所述，（2019）浙0783执3992号之一执行裁定书系法院在执行过程中做出的执行行为，已经侵害了复议申请人的合法权益，属于执行异议审理范围，东阳法院在执行过程中应当依照依法规定而非依照行政机关的复函确定执行行为。综上所述，为维护异议人的合法利益，特向法院申请复议，请求：撤销东阳法院作出的（2020）浙0783执异72号执行裁定书、（2019）浙0783执3992号之一执行裁定书，将本案所涉财产分开拍卖。 其他当事人未向本院提交意见。 本院经审查查明，招商银行股份有限公司金华分行与东阳市天使实业有限公司、浙江天使生物工程有限公司、张皓翔、张守平、张爱芳、张皓竣金融借款合同纠纷一案，金华市婺城区人民法院（以下简称婺城法院）于2016年8月15日作出（2016）浙0702民初2535号民事判决书，判决：一、东阳市天使实业有限公司于判决生效后10日内归还招商银行股份有限公司金华分行借款本金人民币1000万元及利息363769.18元（已算至2016年3月10日，此后利息按借款合同约定计算至判决确定履行之日止），并支付律师费20000元。二、招商银行股份有限公司金华分行对登记在东阳市天使实业有限公司名下坐落于东阳市××街道××工业园区的房地产（房产证号：东房权证白云字第0××7号；土地使用权证号：东阳市国用（2008）第1-××2号；他项权证：东房他证白云字第1××2号）在最高限额1000万元范围内对上述第一项债务享有优先受偿权。三、浙江天使生物工程有限公司、张皓翔、张守平、张爱芳、张皓竣对上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84103元，保全费5000元，合计诉讼费用89103元，由东阳市天使实业有限公司负担，浙江天使生物工程有限公司、张皓翔、张守平、张爱芳、张皓竣承担连带责任。判决发生法律效力后，婺城法院依申请立案执行。经本院提级、指定执行，东阳法院于2019年7月8日立案执行，案号为（2019）浙0783执3992号。该案执行过程中，东阳法院于2019年8月21日依裁定查封了被执行人东阳市天使实业有限公司登记所有的坐落于东阳市××街道××工业园区兴平××路××号的房地产。经与首封法院协调取得处置权后，2020年4月2日，东阳法院作出（2019）浙0783执3992号之一执行裁定书，以该案与（2018）浙0783执297号、（2019）浙0783执3993号执行案件均涉及对被执行人东阳市天使实业有限公司名下相关房地产处置，且根据东阳市自然资源和规划局［2020-20］号回函中对东阳市白云街道兴平××路××号的三宗土地一并处置的建议为由，裁定拍卖被执行人东阳市天使实业有限公司所有的坐落于东阳市白云街道兴平××路××号【权证号码：东房权证白云字第2××7、2××6、2××7、2××8、2××9、0××6、0××7、0××4号，东阳市国用（2008）第1-××0、1-××1、1-××2号】的房地产。浙商资产公司不服，遂提出异议。 另查明，招商银行股份有限公司金华分行与浙江皓天建设有限公司、东阳市天使实业有限公司、浙江天使生物工程有限公司、张守平、张爱芳、张皓竣、张皓翔金融借款合同纠纷一案，婺城法院于2016年8月15日作出（2016）浙0702民初2537号民事判决书，判决：一、浙江皓天建设有限公司于判决生效后10日内归还招商银行股份有限公司金华分行借款本金人民币2600万元及利息907103.39元（已算至2016年3月11日，此后利息按借款合同约定计算至判决确定履行之日止），并支付律师费20000元。二、招商银行股份有限公司金华分行对登记在东阳市天使实业有限公司名下坐落于东阳市白云街道兴平××路××号的房地产（房产证号：东房权证白云字第0××4号；土地使用权证号：东阳市国用（2008）第1-××1号；他项权证：东房他证白云字第1××3号）在最高限额4744万元范围内对上述第一项债务享有优先受偿权。三、东阳市天使实业有限公司、浙江天使生物工程有限公司、张守平、张爱芳、张皓竣、张皓翔对上述第一项债务承担连带清偿责任。判决发生法律效力后，婺城法院依申请立案执行。经本院提级、指定执行，东阳法院于2019年7月8日立案执行，案号为（2019）浙0783执3993号。浙商资产公司与东阳市天使实业有限公司、中磊建设有限公司、浙江城正建设工程有限公司、张守平、张爱芳金融借款合同纠纷一案，东阳法院于2017年7月18日作出（2017）浙0783民初1654号民事判决，判决：一、东阳市天使实业有限公司于判决生效后十日内归还浙商资产公司借款本金11999999.22元及利息（截止2016年9月9日止的利息为1932845.82元，此后利息仍按合同约定利率计算至实际履行完毕之日止）；二、东阳市天使实业有限公司于判决生效后十日内支付浙商资产公司支出的律师代理费8万元；三、浙商资产公司对东阳市天使实业有限公司所有的位于东阳市兴平××路××号的厂房及土地【房产证号：东房权证白云字第0××6号，土地证号：东阳市国用（2008）第1-&tim**;×0号】折价、拍卖或变卖所得价款在权利价值1200万元范围内享有优先受偿权；四、中磊建设有限公司、浙江城正建设工程有限公司、张守平、张爱芳对判项一、二确定的债务承担连带责任，其在承担连带责任后，有权向主合同债务人东阳市天使实业有限公司追偿。五、驳回浙商资产公司的其他诉讼请求。判决发生法律效力后，东阳法院于2018年1月8日依申请立案执行，案号为（2018）浙0783执297号。 再查明，婺城法院、东阳法院在上述案件执行过程中，多次向登记机关函询涉案房地产司法处置问题。2017年3月20日，东阳市国土资源局向婺城法院出具东土资函〔2017〕21号复函，载明东阳市天使实业有限公司坐落于东阳市××街道××区的国有土地使用权分割登记为三宗，土地使用权范围内现有房屋登记单元八个，其中五个单元跨坐在三宗土地使用权上等情况，同时建议应合并后整体进行转让。2018年8月21日，东阳市国土资源局针对东阳法院（2018）浙0783执297号函作出东土资函〔2018〕164号复函称，需将东阳市天使实业有限公司已分割的土地合并后再办理转让，不可分割拍卖。浙商资产公司于2018年提交的该案终本申请书上载明“被执行人东阳市天使实业有限公司所有的坐落于东阳市服装园区××号的房地产需与另两宗土地合并处置”等内容。2020年3月13日，东阳市自然资源和规划局针对（2018）浙0783执297号、（2019）浙0783执3992号、（2019）浙0783执3993号函件作出［2020-20］号复函，载明“由于本次拟处置的三宗土地之间无固定界址，三宗土地及房屋在同一权属界线封闭的空间内，且共用出入通道，因此，上述房地产应当一并处置”等内容。后因相关利益主体信访，东阳市不动产登记中心会同土地勘察规划测绘院及法院工作人员再次到现场实地勘察后，于2020年10月26日再次函告东阳法院，载明“三个宗地互相联系、共同使用。若土地使用证号为东阳市国用（2008）第1-××0号宗地需单独先行处置，需将原共同使用的通行通道分割清晰，使该宗地具有独立使用功能”等内容。2020年12月14日，东阳法院再次向东阳市不动产登记中心函询分割主体、分割方案是否需报批等情况，东阳市不动产登记中心至今未复函。本案复议审查过程中，本院会同东阳市不动产登记中心、东阳法院工作人员到现场实地查看，涉案房地产仍处于部分房产跨坐三宗地、土地之间无固定界址、共用出入通道等现状。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日最高人民法院审判委员会通过）第十八条之规定，拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。本案涉案土地原系一宗土地，后虽经分割最终登记为三宗，但依据登记机关多次复函及现场实地查看，涉案房地产存在部分房产跨坐三宗地、土地之间无固定界址、共用出入通道等情况，互相联系、共同使用，据此，东阳法院于2020年4月2日裁定涉案三宗地及地上房产合并拍卖有事实和法律依据。复议申请人浙商资产公司主张对东阳市国用（2008）第1-110号地块及地上房产进行单独评估、拍卖，但依据现状至今尚未分割使该宗地具有独立使用功能。综上，复议申请人的复议理由不成立，其复议请求，本院不予支持。东阳法院（2020）浙0783执异72号执行裁定结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回浙江省浙商资产管理有限公司的复议申请，维持浙江省东阳市人民法院作出的（2020）浙0783执异72号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  金 桦 审 判 员  金卓颖 审 判 员  陈晓欢 二〇二一年三月二十九日 代书记员  郑梦婷