江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终392号上诉人（原审被告）：李文兴，男，1958年1月10日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：李莹，1988年8月10日出生，住江苏省南京市建邺区。委托诉讼代理人：王智，泗洪县瑶沟法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）:孙令建，男，1977年9月10日出生，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：陈战，泗洪县梅花法律服务所法律工作者。上诉人李文兴因与被上诉人孙令建排除妨害纠纷一案，不服江苏省泗洪县人民法院（2020）苏1324民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李文兴及其委托诉讼代理人李莹、王智，被上诉人孙令建及其委托诉讼代理人陈战到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李文兴向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回孙令建的一审诉讼请求。理由如下：1.孙令建主体身份不适格。孙令建所居住的房屋是其父亲从案外人靳某1手中购买，靳某1也于2020年4月25日向泗洪县人民法院提交了起诉材料，请求判令靳某1与孙令建父亲之间的买卖协议无效。该协议因违反法律强制性规定无效，因此，孙令建无论是取得涉案房屋的所有权还是占有权均无效，孙令建无权占有涉案房屋，所以其占有的状态也不应受法律保护。2.涉案楼梯所使用的共有空间属于该单元全体业主共同所有，而非孙令建和李文兴双方共有。（1）涉案楼梯位置建有“检修人孔”，楼道所有住户维修查看屋顶设备均会通过该通道口出入，所以，该空间应当属于全体单元业主共同所有。李文兴在一审中提交的证明系该单元业主行使成员权的表现，能够证明涉案楼梯系单元业主同意修建。（2）李文兴所建楼梯并不是扩大自己的专有面积且并未由李文兴私自使用，所有业主均可以利用涉案楼梯进出“检修孔”，孙令建也可以在涉案楼梯上加建通往自己阁楼的楼梯。（3）孙令建享有的只是住宅内部的空间所有权，并不包含专有部分相对应的外墙面。即使该外墙面属于孙令建所有，涉案楼梯并未与孙令建家外墙接触，不能认定李文兴侵犯了孙令建享有的权利。3.孙令建认为楼梯产生的噪音对其生活造成影响应当举证证明，但孙令建并未提供证据证明。涉案楼梯即使存在噪音也可以进行改进，从而大幅度降低噪音音量，且李文兴也已经作出了整改措施。4.一审法院认为李文兴建造楼梯不符合建筑规范超出了法院的职权。是否符合设计规范应由相关行政部门进行认定。5.李文兴修建涉案楼梯具有合理性，相邻关系人之间应当存在适当的容忍义务。开发商在设计涉案房屋时存在瑕疵。李文兴所居住涉案楼房楼梯地面与“检修孔”存在距离过高的问题，单元住户到楼顶检修设备等存在严重的安全隐患。李文兴曾向法院起诉开发商，后经调解，开发商向李文兴赔偿包括修建楼梯在内的各项损失40000元，李文兴依此才修建楼梯。李文兴、孙令建作为相邻不动产权利人，负有相互容忍义务。容忍义务的限度通常按照社会公众认可的标准来确定，即妨害行为是否超出了一般人的忍受程度。涉案小区普遍存在安装楼梯的情形，与其他安装的楼梯相比，李文兴所安装的楼梯并不会给其他业主造成更大的损害，在相邻业主的容忍限度内。孙令建辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。孙令建向一审法院起诉请求：1.判令李文兴立即停止侵害，自行拆除擅自搭建的楼梯，恢复原状。2.由李文兴承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，孙令建与江苏省泗洪经济开发区管理委员会、泗洪县中展实业有限公司（以下简称中展公司）签订泗洪县城区国有土地上房屋征收产权调换预约合同。同年，孙令建作为被征收人签订了泗洪县城区国有土地上房屋征收补偿协议。孙令建以产权调换的方式购买了中展公司开发的东江花园住房，后孙令建入住至今。2018年，李文兴亦与中展公司签订产权调换预约合同，购买了中展公司开发的东江花园住房。孙令建、李文兴成为同一层的对门邻居，孙令建、李文兴各自购买了房屋上面的阁楼。一审法院另查明：1.涉案小区503室、504室房屋内部在建设时均预留了通往上面阁楼的楼梯建造口，房屋外部无通往阁楼的楼梯。2.李文兴将自家房屋的内部楼梯预留口重新补平，后在503室、504室房屋中间沿着孙令建503室房屋外墙面自行搭建只能通往李文兴504室房屋阁楼的楼梯一处。3.503室、504室房屋建设时已留有通往楼顶的检修人孔（屋面处入口）。4.李文兴自行修建的楼梯台阶主要使用铁皮搭建。本案一审的争议焦点为：1.孙令建能否请求排除妨害；2.李文兴搭建的楼梯是否对孙令建造成侵害，是否应当拆除。关于第一个争议焦点，本院认为，业主行使权利不得损害其他业主的合法权益。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，孙令建提供了泗洪县城区国有土地上房屋征收产权调换预约合同、泗洪县城区国有土地上房屋征收补偿协议、征收补偿明细告知单、购房款收据、维修基金收据、新江城物业公司收据等证据，该组证据上的权利人、交款人均是孙令建本人，可以证实孙令建的业主身份。虽然李文兴辩称孙令建不享有泗洪县城区国有土地上的房屋征收补偿、拆迁安置及产权调换权益，但孙令建提供的上述证据在未经法定程序被有关部门撤销前，仍具有法律效力，可以证明孙令建的业主身份。另外，排除妨害的权利人并非必须是物权所有权人，物业使用权人、占有人亦可主张权利。孙令建自2018年以来一直占有使用涉案的东江花园503室住房，故孙令建如认为其合法权益受到侵害，向人民法院提起诉讼，并不违反法律规定，孙令建起诉的主体适格。关于第二个争议焦点，一审法院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。涉案的503室、504室房屋内部在建设时均预留了通往上面阁楼的楼梯建造口，房屋外部无通往阁楼的楼梯。而李文兴将自家房屋的内部楼梯预留口补平，在503室、504室房屋中间沿着孙令建503室房屋外墙面自行搭建只能通往李文兴504室房屋阁楼的涉案楼梯，李文兴搭建楼梯使用了孙令建503室房屋外墙面，同时搭建楼梯的空间与双方生活联系紧密，应为双方共有部分，双方享有共有和共同管理的权利，李文兴在未经孙令建同意的情况下，擅自搭建，其擅自占用、处分业主共有部分，侵犯孙令建对公共空间享有的权利。且李文兴自行修建的楼梯台阶主要使用铁皮搭建，在使用时确实存在声音较大的情形，对孙令建生活造成了一定影响。另外，房屋内部在建设时均预留了通往上面阁楼的楼梯建造口，李文兴未在楼梯预留建造口建设楼梯，而从外部建造楼梯，改变设计，不符合建设规范。综上，李文兴建造的楼梯，侵害对孙令建公共空间的使用，对孙令建生活产生不良影响，违反建筑设计规范，依法应予以拆除。李文兴辩称，其自行修建的楼梯对单元全体业主公开使用，方便通行维修。但该楼梯只能通往李文兴自家阁楼，并非公共楼梯。且涉案单元在建设时已留有通往楼顶的检修人孔（屋面处入口），以满足业主的维修等需求。故此，李文兴擅自在共有空间搭建楼梯的行为侵犯了孙令建的合法权益，对孙令建的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条、第八十三条、第二百四十五条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十六条之规定，一审判决：李文兴于判决生效之日起15日内拆除其在泗洪县房屋外墙面自行搭建的楼梯。案件受理费100元，由李文兴负担。二审中，上诉人李文兴围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。李文兴所举的证据为：2021年3月3日拍摄的涉案楼梯照片一组，共八张。分别为涉案小区8号楼的楼梯照片，涉案楼梯的照片和涉案小区1栋三单元的楼梯照片，旨在证明：涉案小区的三期工程普遍存在安装楼梯的现象，与其他楼梯相比，李文兴安装的楼梯不会给其他业主带来损害，业主可以通过该楼梯进入检修，李文兴安装的楼梯铺盖地毯和人造革，不存在使用时候声音较大的情形。孙令建对上述证据质证意见：对照片的真实性没有异议，但是不能证明李文兴的观点。李文兴提到的建筑物存在设计不合理的责任不能归于孙令建。李文兴陈述的在楼梯上加盖地毯和人造革后不会给孙令建造成影响是不现实的。一审法院组织双方当事人到现场勘验，大家当时都在楼梯上走动，而且是慢节奏的走动，声音都是很大的。李文兴修建的楼梯焊在孙令建家的外墙面上，加盖地毯及人造革之后声音确实是小一点，但是还是存在噪音。李文兴申请证人许某1出庭作证。证人许某1的证言主要内容为：“我住在涉案小区7幢2单元203室。李文兴修建楼梯的事情我知道。他在修之前跟我们说的，具体什么时候说的记不清了。当时跟我说反正大家后期装太阳能都要走楼梯的。我是2020年过年的时候安装太阳能的，当时用过一次楼梯。”证人靳某2的证言主要内容为“我住在涉案小区7幢2单元204室。李文兴修建楼梯的事情我知道，找我商量的，说方便上楼去修太阳能。我去年用过一次楼梯维修太阳能。”证人彭某的证言主要内容为“涉案小区7幢2单元一楼跟三楼东户都是我家的，我自己住在303室。103室我还没有住进去，没有拿钥匙。我去年三月住进303室。我家在2019年装修房屋的时候，李文兴跟我说他们家要焊楼梯，说后期装太阳能也能上去。2020年4月份我家装太阳能的时候是走涉案楼梯上去的，当时楼梯上已经铺地毯了。”李文兴质证认为，证人能够证明李文兴得到同一单元的业主同意搭建楼梯，是为了同一单元业主的生活利益。孙令建质证认为，证人证言不具有真实性。三个证人均未真实反映出本案的相关问题。第三个证人陈述的其在楼梯上铺地毯之后走的是虚假的。李文兴是在本案一审判决后铺设地毯的，而证人陈述2020年4月份安装太阳能，当时不存在地毯。本院对李文兴提供的证据认定如下：对于李文兴提供的一组照片，孙令建对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。但该证据并不能达到李文兴主张的其修建楼梯不会给其他业主带来损害的事实。证人许某1、靳某2的证言中陈述均知晓并同意李文兴修建涉案楼梯，但对于李文兴何时与其沟通、何时修建等均不清楚，故该两位证人的证言不具有合理性，在没有其他证据予以印证的情况下，本院对该证据不予采信。证人彭某的证言中关于其2020年4月份装太阳能使用涉案楼梯时，涉案楼梯上已经铺设地毯的陈述明显与事实不符，本院对其证言不予采信。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院另查明：2020年10月，靳某1作为原告向泗洪县人民法院提起诉讼，请求：1.依法确认原告靳某1、被告孙某志签订的房屋买卖合同无效；2.第三人孙令建、许某2将所占有的泗洪县重岗街道东江花园7幢2单元503室返还靳某1；3.本案的诉讼费用由孙某志负担。后靳某1自愿申请撤回对被告孙某志及第三人孙令建、徐某的起诉。泗洪县人民法院作出（2020）苏1324民初5776号民事裁定，准许靳某1撤回对孙某志以及孙令建、许某2的起诉。根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为：1.孙令建对涉案房屋是否享有合法权利，能否起诉请求排除妨害；2.李文兴搭建涉案楼梯是否侵害了孙令建的合法权益，应否拆除。关于第一争议焦点。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”本案中，孙令建基于与拆迁单位、建设单位签订的征收补偿协议以及产权调换预约合同等，已经合法占有涉案房屋，虽然涉案房屋尚未办理产权登记，但孙令建可以认定为涉案房屋的业主。孙令建作为涉案小区7幢2单元503室的业主主张7幢2单元504室的业主李文兴非法占有共同空间，侵犯其业主合法权益，起诉要求李文兴排除妨害，孙令建作为本案原告主体适格。李文兴主张孙令建的父亲孙某志与靳某1签订的房屋买卖合同无效，对此并未提供任何证据证明，本院对该主张不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”业主虽然对共有部分享有共有和共同管理的权利，但业主在行使共用部分共有权时，应当依据共用部分的性质及用途平等行使、合理利用共有部分，不得将共用部分据为己有或影响其他业主行使权利。本案中，孙令建、李文兴居住的住宅小区的开发商在建设房屋时，在孙令建、李文兴住房内部均预留了通往上面阁楼的楼梯建造口，房屋外部无通往阁楼的楼梯。因此，业主或使用人在修建楼梯时，应当按照该预留的位置修建楼梯。但李文兴未经孙令建同意，沿着孙令建家房屋的外墙面自行搭建只能通往李文兴家房屋阁楼的楼梯，李文兴的该修建行为明显不当，侵犯了孙令建对公共空间享有的权利，且楼梯使用过程中产生的噪音等也会对孙令建的生活环境造成不利影响。同时基于公平合理的原则，并兼顾双方利益的考虑，孙令建要求李文兴拆除涉案楼梯的请求是合理的，应予以支持。李文兴主张其修建涉案楼梯具有合理性，孙令建作为相邻关系人之间应当存在适当的容忍义务。但李文兴修建楼梯的行为并不具有合理性，故其无权要求相邻关系人容忍其不合法不合理的行为，本院对该主张不予支持。综上所述，李文兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由李文兴负担。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  朱 海审判员  赵迎娣二〇二一年三月三十一日书记员  袁 满