广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3702号上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，局长。委托代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：凌勇，广东一粤律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：李瑞容，女，1955年10月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。原审第三人：广州市顺睿投资管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区悦成路77号首层。法定代表人：卢启安。上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）因与被上诉人李瑞容、原审第三人广州市顺睿投资管理有限公司（以下简称顺睿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初13285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人荔湾住建局的委托诉讼代理人龙桂玲、凌勇到庭参加诉讼。被上诉人李瑞容，原审第三人顺睿公司经本院依法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荔湾住建局上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.判决支持荔湾住建局一审第五项诉讼请求，即李瑞容应按照每月3374元的标准，向荔湾住建局支付自2020年10月27日起至李瑞容及顺睿公司实际腾空交还广州市荔湾区XX路XX号首层房屋之日止的违约金；3.本案的诉讼费用全部由李瑞容承担。事实和理由：一审法院认为李瑞容同意搬迁，不存在拒不交还涉案房屋的情形，因此而驳回荔湾住建局要求逾期退房违约金的诉请。但事实是，李瑞容及顺睿公司一直在使用涉案房屋拒不搬迁，其在合同关系解除后占用房屋已经造成了荔湾住建局的经济损失。一审法院依据口头承诺作出的判决，没有在法律上约束和督促李瑞容及顺睿公司履行应尽义务，致使李瑞容和顺睿公司可怠于履行义务并不受惩罚，导致荔湾住建局的合法权益受到损害。一审法院此项判决，有违公平原则。被上诉人李瑞容辩称：无答辩意见。原审第三人顺睿公司述称：无陈述意见。荔湾住建局于2020年10月26日向一审法院起诉请求：1.确认荔湾住建局、李瑞容双方就广州市荔湾区XX路XX号首层房屋的不定期租赁关系于2020年10月26日（起诉之日）解除；2.李瑞容、顺睿公司（含共同使用人）腾空上址房屋交还荔湾住建局；3.李瑞容按照每月3374元的标准，向荔湾住建局支付从2018年9月1日至2020年10月25日所欠的租金；4.李瑞容按照每月3374元的标准，向荔湾住建局支付自2020年10月26日起至李瑞容、共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费；5.李瑞容按照每月3374元的标准，向荔湾住建局支付自2020年10月26日起至李瑞容及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金；6.本案的受理费由李瑞容承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及辖区内住房保障等职责划入荔湾住建局。根据广州市房地产公代逆产情况表等档案资料载明，广州市悦成路77号产权来历为征用补偿，于2003年3月20日由原广州市芳村区国土资源和房屋管理局接管，接管文书号为2003年芳村接字第15号，性质为公。2014年7月16日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人、甲方）与李瑞容（承租人、乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定李瑞容承租广州市悦成路77号首层房屋作商业（士多）用途，建筑面积33.74平方米；租赁期限自2013年7月1日至2015年6月30日，每月租金3374元，租金按月结算；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等等。李瑞容租赁涉案房屋作商业用途，并由顺睿公司实际经营使用。李瑞容与顺睿公司的法定代表人卢启安是夫妻关系。合同期满后，李瑞容继续使用涉案房屋，并按约定租金标准支付租金至2018年8月。关于租金收取情况，当事人在庭审中确认：李瑞容以卢启安名字开设银行本，由荔湾住建局每月扣取租金。荔湾住建局扣取李瑞容租金到2018年8月，之后因要收房，故没有继续扣租。一审法院认为：荔湾住建局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建局与李瑞容在广州市XX路XX号首层房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局、李瑞容签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是李瑞容一直有向荔湾住建局支付租金，因此，李瑞容、荔湾住建局之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。现荔湾住建局起诉要求确认荔湾住建局、李瑞容双方就广州市荔湾区XX路XX号首层房屋的不定期租赁关系于2020年10月26日（起诉之日）解除，并要求李瑞容、顺睿公司（含共同使用人）腾空上址房屋交还荔湾住建局，对此李瑞容及顺睿公司表示同意，可按其一致意见处理。即一审法院确认双方的租赁合同关系于2020年10月26日解除。顺睿公司作为实际使用人，应与李瑞容共同将广州市XX路XX号首层房屋及时腾空交还荔湾住建局。李瑞容在合同解除前未付租金的问题，仍应按原租金标准向荔湾住建局支付。关于房屋占用费及逾期退房违约金。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》就合同终止后，对承租人支付逾期退房的占用费及违约金有明确约定，荔湾住建局依此主张租赁关系解除后按租金标准计算的房屋占用费有事实依据，一审法院予以支持，房屋占用费支付期间为自合同解除之次日起至腾退涉案房屋之日止。至于逾期退房违约金，因李瑞容同意荔湾住建局要求收房的诉请，不存在拒不交出承租房屋的情形，故一审法院对荔湾住建局要求李瑞容支付违约金的诉讼请求予以驳回。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年12月28日作出判决如下：一、确认广州市荔湾区住房和建设局与李瑞容就广州市XX路XX号首层房屋的租赁合同关系于2020年10月26日解除；二、在本判决发生法律效力之日起三十日内，李瑞容、广州市顺睿投资管理有限公司（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市悦成路77号首层房屋并交还给广州市荔湾区住房和建设局；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，李瑞容向广州市荔湾区住房和建设局支付2018年9月至2020年10月26日的租金（租金按3374元/月标准计算）；四、在本判决发生法律效力之日起十日内，李瑞容向广州市荔湾区住房和建设局支付从2020年10月27日起至实际腾空交还广州市XX路XX号首层房屋之日止的房屋占用费（占用费按3374元/月标准计算）；五、驳回广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求。案件受理费1039元，由广州市荔湾区住房和建设局负担39元，李瑞容负担1000元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，二审庭审中，关于荔湾住建局提起本次诉讼前是否有通知李瑞容解除不定期租赁合同以及要求李瑞容交还涉案房屋的问题，荔湾住建局表示没有发出书面通知，只是口头要求，无法提交证据证实其起诉前有要求李瑞容解除合同并归还涉案房屋。本院认为：本案的争议焦点在于李瑞容是否需要支付荔湾住建局逾期退房违约金。根据双方合同约定，租赁期届满，荔湾住建局与李瑞容没有续订合同而荔湾住建局要求收回房屋，李瑞容拒不交出承租房屋的，荔湾住建局有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取李瑞容违约金。本案荔湾住建局在一审提起诉讼之时要求起诉之日解除双方的不定期租赁合同关系并要求李瑞容腾空交还房屋，而李瑞容在一审庭审中也明确同意荔湾住建局要求收房的诉请，不存在拒不交出承租房屋的情形。一审法院也据此判决在文书发生法律效力之日起三十日内由李瑞容、顺睿公司（含房屋的共同使用人）腾空交还房屋，荔湾区住建局对该项内容并未提出异议。且本案中也没有证据证实荔湾住建局在本次起诉之前曾明确要求解除租赁合同并要求李瑞容搬迁而李瑞容拒不交出承租房屋的情形，故一审法院对荔湾住建局要求李瑞容支付逾期退房违约金的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。综上所述，荔湾住建局的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广州市荔湾区住房和建设局负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年三月十日书记员  林臻灏区敏儿