新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初150号原告：唐洪军，男，1963年9月29日出生，汉族，乌鲁木齐市柏斯实业有限公司总经理，住乌鲁木齐沙依巴克区。委托诉讼代理人：殷杰，新疆新天律师事务所律师。委托诉讼代理人：高江龙，新疆翔瑞律师事务所律师。被告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市天山区新华北路165号中信广场。法定代表人：关峙，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡建朝，男，汉族，1986年11月25日出生，该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：新疆广厦房地产交易网络有限责任公司，住所地新疆乌鲁木齐市高新技术开发区（新市区）天津南路65号美居物流园0座三楼。法定代表人：张格芳，该公司经理。委托诉讼代理人：葛壁晓景，男，汉族，1991年8月7日出生，该公司职员，住乌鲁木齐市天山区。原告唐洪军与被告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称广汇公司）、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司（以下简称广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐洪军委托诉讼代理人殷杰、高龙江，被告广汇公司委托诉讼代理人蔡建朝、广厦公司委托诉讼代理人葛壁晓景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐洪军向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告三方2004年5月13日签订的《商品房买卖合同》已于2019年10月8日解除；2、请求依法判令两被告退还原告首付款55565元及利息45,374.38元（自2004年3月12日至2020年11月11日共16年零8个月，按年息4.9%计算，之后的利息按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算至购房款全部退还之日）；3、请求判令两被告赔偿银行贷款本金163,000元及银行贷款利息147,130.32元（自2004年3月15日起至2014年3月15日共10年，按照月利率4.8‰计算，2014年3月16日至2020年11月15日共6年零8个月，按年息4.9%计算，之后的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算至购房款全部退还之日）；4、请求依法判令两被告因逾期交付、逾期办证给原告造成的租金损失2,146,594元；5、请求判令两被告赔偿原告预期可得利息（房屋差价款）2,836,088.36元=（28512-2500）×109.03平方米；6、判令两被告赔偿原告已付的契税8,177元、评估登记、担保费1,630元，抵押贷款保险费733.5元及利息8,779.52元（自2003年11月10日起至2020年11月9日止共17年，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算）；7、由两被告承担本案的诉讼费、评估费63,000元。以上合计5,476,071.72元。事实和理由：2004年3月12日，原告与两被告签订了一份《商品方买卖合同》约定由被告广汇公司将其以兼并形式取得的位于乌鲁木齐市扬子江路42号原建第A幢一层01号（建筑面积为109.026平方米）的房产出售给原告，房产用途为商铺。合同约定房产单价为每平方米2,500元，以按揭方式支付房款。原告如约支付首付款、契税、评估登记、担保费等费用后，并办理了163,000元的银行按揭贷款手续，现原告已经偿还完银行贷款本息。合同还约定被告应于2004年3月13日交付以上房产，但被告取得了全部购房款后，未能按合同约定时间及第八条、第十一条约定的标准交付以上房产，理应承担延期交房的违约责任；后被告将该商铺交由其关联物业公司出租并收益。另，由于被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房屋权属证书，其理应承担逾期办证的违约责任。因合同系被告提供的格式合同，其约定的违约金过低，经申请人申请评估后，故要求两被告承担赔偿原告实际损失即租金损失2,146,594元及房屋差价损失2,836,088.36元。2019年9月19日原告向两被告发出《催告通知书》，再次书面要求其履行合同义务，但被告仍不理会，无奈，于2019年10月8日向被告发出书面《解除合同通知书》。综上，由于两被告的违约行为已构成根本违约，原告的合同目的无法实现。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告广汇公司辩称，1、不同意原告的诉请。2、原告主张解除商品房买卖合同没有法律依据，双方约定在2004年3月13日前交付房屋，在签订合同时，房屋为现房，并且楼栋大门没有上锁，被告已经告知原告，签订合同后就可以办理入住，向原告交付房屋，而且原告已经按照合同附件的约定支付了相关费用，因此双方已经完成了房屋交接手续，合同已履行完毕，不存在未按期交付的问题。假如存在未按期交付的事实，那么原因也在于原告，因此被告无需承担责任。若法院认定应当解除合同，应该按照合同约定的进行补偿。3、原告在诉状中主张前后矛盾。原告先主张确认合同已经解除，又主张被告承担延期交房和延期办证的违约金，因为只有在合同继续履行的情况下，才存在主张上述违约金的依据，在延期办证的问题上应该按照合同约定来处理；关于逾期交房的问题在原被告签订的合同时该房屋已是现房，被告也已交付房屋；且原告主张违约金过低不足以弥补损失的举证责任在原告，否则应该按照合同约定的违约金标准计算。4、原告主张的其他的损失属于滥用合同权利，恶意扩大损失，应当由原告自行承担。本案原告在2003年就购买涉案房屋，在签订合同后，办理交接手续完毕，原告未自行使用房屋，直到2019年才要求被告交付房屋，如果在法院认定被告存在违约的情况下，那么也是原告在长达16年之久，故意扩大损失，按照合同法119条的规定，应当由原告自行承担责任。对于购房款和利息在合同中已有约定，我方不同意承担利息；对于公告维修基金被告不承担返还和承担利息的责任；本案鉴定机构出具的鉴定报告我方认为不符合规定，不应该采信。被告广厦公司辩称，我公司仅作为委托代理机构，没有实际权利，并且委托已经完成，不应当承担原告诉求的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换质证。原告唐洪军为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、2004年3月12日原告与被告签订的编号GS-SY-471号的商品房买卖合同一份。证据2、收据4张，发票一张，证据1、2拟证明原、告被告签订购房协议，按照被告的要求支付房款，后被告要求两间商铺分别签订合同，重新签订的合同为2004年5月13日，该合同约定由被告广汇公司将商铺出售给原告，用途是商铺，合同约定房产单价为每平方米2,500元，原告2003年11.月0日支付契税5,423元，又于2004年3月3日支付契税2,754元及购房首付款55,565元，预售评估。登记、担保费1,630元及抵押贷款的事实。关于契税，148号案件中30平方的商铺和本案的契税全部已经交清。但是被告1在开具收据的时候将合同编号写错了，都写成了471号的合同。被告广汇公司对证据1的三性认可，合同附件4补充协议约定，买受人入住时应交水电暖预付金1,000元。这是双方对交付房屋的特殊约定。按照该约定，双方已经完成房屋交接手续。合同第九条对逾期交房做出了约定，第十五条对产权登记也做了约定。由于该房屋为按揭购房，在银行办理了抵押登记，只有在原告解除抵押后，才能办理产证，证据2的三性认可，但是对证明的问题不认可，原告所说的148号30平方的商铺的契税包含在收据中不认可。对于其他证明的问题是认可的。证据3、2004年3月5日被告广厦公司收款收据1张，借款凭证一张，贷款抵押合同一张，担保及回购承诺函、抵押登记表、借据、公证书、协议书、贷款通知书各一份。拟证明商铺原告通过中行建设路支行贷款163,000元，向两被告支付了全部购房款的事实。被告广汇公司对证据3的三性认可，说明涉案房屋办理了抵押登记。证据4、原告的流水清单4页，拟证明原告将全部贷款归还完毕，本金163,000元，归还银行利息93,880元，自2014至起诉之日利息为53,242.32元，合计147,130.32元。被告广汇公司对证据4真实性认可，利息部分不认可，是原告与银行的贷款合同产生的利息，不应当由被告承担。证据5、2019年9月29日乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路汇月社区工作委员会出具的门牌号变更证明一份，拟证明涉案商铺的门牌号从未发生过变更的事实。被告广汇公司对证据5三性认可证据6、6层商铺现状照片一组23张，视频资料5个。证据7、2020年1月15日新疆广汇物业管理有限公司经理常清的情况说明一份。拟证明涉案商铺被告未向原告交付且一直由被告作为员工食堂使用。被告广汇公司对证据6照片三性均不认可，无法反映房屋的现状。房屋是交给原告，并不是被告广汇公司交付给广汇物业管理公司在使用，即使存在这种情况，也是广汇物业和原告之间对房屋使用达成一致，或者存在侵权行为由他们来解决。照片中反映出租给马三元牛肉面的房屋，出租主体原告没有说明。对视频真实性认可，合法性关联性不认可，是广汇物业在使用房屋，原告在录制视频过程中，未表明身份，合法性不认可。物业公司是否经原告同意使用涉案房屋，这一点被告不清楚，因此关联性不认可。对于证据7三性不予认可，1、广汇物业取得的相关证据，但是对于是否是物业公司经理做出的，真实性无法查明。2、房屋在2004年签订合同时就已经交付给原告了，从情况说明的内容显示，是广汇物业在使用该房屋，原告作为权利人，为什么不向广汇物业主张权利。是原告与广汇物业达成了什么约定。证据8、2009年10月26日两被告起诉原告的起诉状和合同，撤诉申请及2010沙民三初字第525号民事裁定书各一份，拟证明在该案件审理时，被告广汇公司才知道涉案商铺未交付，后表示撤诉。证据9、乌鲁木齐市柏斯实业有限公司的营业执照副本复印件，2004年至2020年原告与新疆石油学院租赁合同九份证据10、租金发票及支票存根共31张。证据8-10拟证明因被告2004年未按照合同约定向原告交付商铺，为经营需要，原告在位于沙区西北路644号租赁沿街商铺产生的租金为2,122,022元，也是原告的实际损失。被告广汇公司证据8的三性认可，证明的问题不认可，不能体现撤诉的原因。2009年被告起诉原告，如果我方没有交付房屋，为何原告不提起反诉，所以此次诉讼是恶意诉讼。对于证据9-10：三性不认可，合同是案外人签订的，真实性不认可。合同是由乌鲁木齐柏斯实业签订的，与被告无关。证据11、2019年9月19日，原告以ems的形式向两被告发出的催告通知书一份及ems邮政快递单号及送达物流详情。拟证明原告多次上门与被告协商交付及办理产证事宜无果的情况，于2019年9月19日向2被告发出书面通知，要求2被告限期按照合同约定履行交付义务及办理产证的义务，通知已签收的事实。证据12、2019年10月8日原告向2被告发出的解除合同通知书一份，ems邮政快递单号及送达物流详情。拟证明在2019年9月19日原告发出要求2被告履行合同义务的书面通知，期限届满后无果，原告依据法律的规定，无法实现合同目地，向两被告发出解除合同的书面通知，被告均已签收的事实。证据13：鉴定费用发票一张，拟证明因本案委托鉴定原告产生鉴定费63,000元被告广汇公司的质证意见为1、对证据11、12的三性不认可，催告通知和解除通知，我们公司没有收到，2、从原告提供的催告内容可以看出原告要求被告履行义务，事实上双方对于催告书上说明的义务全部已经履行完毕。对于解除合同通知书也不认可，因为双方签订的是真实有效的，被告没有违约，原告诉请没有法律依据；对证据13的鉴定发票请求法院依法判决。被告广厦公司以上原告出示的证据同被告广汇公司质证意见一致，补充一点上述证据不足以证明原告多次来与2被告协商。经询问，被告广厦公司的工作人员并没有见过原告。被告广汇公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据1：6份58同城售房广告打印件及租房信息网页打印件，证明涉案周边房屋价格为10,000元左右，租房价格为1-2元/平方米/天，与鉴定公司出具的鉴定价格相差甚远，严重偏离客观事实。原告唐洪军对6份房产单价，10份租金价格的打印件三性不予认可，以上打印件是58同城发布于2020年9月、10月的中介信息，事实上中介发布的信息价格都比成交价低，另由于今年疫情的原因房价及租金价格有降低，被告提供的以上打印件不能有效证明自2004年至我方起诉阶段的真实房价及租金价格。被告广厦公司对证据1的三性认可。本院对原、被告出示以上证据的真实性、合法性、关联性综合全案予以考虑。本院经审理查明，2004年3月12日，原告唐洪军（买受人）与被告广汇公司（出卖人）、被告广厦公司（委托代理机构）签订一份合同号为：GS-SY-471号《商品房买卖合同》，合同约定原告唐洪军购买被告广汇公司以兼并方式取得位于扬子江路42号原建第A幢1单元01号房，该房屋用途为商铺，属砖混结构，层高2.7m，建筑层数地上6层，地下1层。约定建筑面积共109.026平方米，其中套内建筑面积82.02平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.006平方米。第四条计价方式与价款约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2,500元，总金额272,565元。第六条付款方式及期限约定，买受人于2004年3月之前，须向出卖人交付40%的房款109,565元，剩余60%房款163,000元以银行按揭贷款方式支付10年。第八条交付期限约定，出卖人应当在2004年3月13日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，双方同意出卖人逾期90日-180日按日利率1‰赔付。双方同意出卖人逾期180日以上按日利率1.5‰赔付。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权决绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意因属银行按揭贷款购房，产区已抵押按揭银行，待买受人交清全部房款，解除抵押后，直接在乌市房地产管理局领取产证。合同落款处备注：原合同签于2003年11月11日，原合同继协议同时废止。附件四：合同补充协议约定，买受人交接房办理入住时需交水电暖备付金壹仟元正。2003年11月10日原告向被告广汇公司交纳涉案房屋契税5,423元。原告于当日向被告广厦公司交纳了涉案房屋首付款55,565元，次日又向被告广汇公司交纳了涉案房屋契税2,754元，共计交纳涉案房屋契税8,177元。同年3月13日原告向被告广厦公司交纳了涉案房屋预收评估、登记、担保费用1,630元。2004年3月12日，被告广汇公司（甲方）与原告唐洪军签订《债务确认书》，双方合同约定乙方于2004年3月12日与新疆广厦房地产交易网络有限责任公司签订商品房买卖合同一套，购买红十月小区原建区A栋01号房，面积109.026平方米，房屋总额价值272,565元。为保障此合同顺利履行，主合同成立后，经甲乙双方共同协商同意，乙方向甲方申请借款。为明确各自的权利、义务，甲、乙双方遵照有关法律规定，经协商一致达成债务确认书如下，以便共同遵照执行。一、借款用途：1、根据银行按揭政策规定，乙方自愿以首付40%房款，余款60%向银行申请按揭贷款形式，购买主合同项下商品房。2、乙方自有资金已付房款55,565元，首付款不足部分，向甲方申请借款，由甲方直接支付新疆广厦房地产交易网络有限责任公司，同时办理银行按揭。二、借款金额，乙方向甲方借款人民币54,000元，按本确认书第四条约定分期向甲方偿还。以上款项，用于偿还乙方为购买主合同项下商品房而向甲方借贷的首付房款。三、借款利率和利息，借款利率与主合同银行按揭利率保持一致，按月息千分之4.575计算；如遇法定利率调整，则按国家有关规定执行。四、还款方式，借款54,000元本息合计采用等额还款法，从乙方办理入住手续之日起开始偿还，每期为三个月，共计还款3年12期，每期平均偿还借款本息合计4,890.942元，并保证于2007年3月30日前向甲方偿还完毕。乙方如在办理入住手续三个月内，一次性将借款全部付清完毕者，甲方将不予计收利息。五、违约责任，乙方未按本协议约定按期偿还借款即视为逾期，逾期期间甲方以借款总额为计算标的，按日利率万分之二点一计收罚息，并对连续二期或累计三期未还借款者，采取以下一种或数种方式处理：1、限期纠正违约行为，并处以罚息；2、运用法律手段追偿欠款，处分乙方财产以补甲方借款本息损失；3、采取必要行为和措施，取消乙方及其它相关人员对该商品房的使用权。六、本确认书经甲乙双方签订、盖章，并在＜商品房买卖合同＞（即主合同）生效后生效，至主合同项下借款本息全部清偿完毕后终止。当日，原告唐洪军（借款人）与中国银行乌鲁木齐市建设路支行（贷款人）签订《中国银行个人商业用房贷款借款合同》，合同约定，第一条借款金额，甲方向乙方借款163,000元整。第二条借款期限，甲方借款期限120月。第三条借款利率和计息方法，借款利率为4.80‰，按月结息。同日，原告唐洪军（抵押人）与中国银行乌鲁木齐市建设路支行（抵押权人）签订《中国银行个人商业用房贷款抵押合同》以涉案房屋设定抵押。原告唐洪军（债务人）亦出具了《借据》，内容载明“申请借款本金163,000元。”，被告广厦公司系借款的担保人，上述内容由新疆维吾尔自治区公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》进行公证。中国银行《贷款已还款明细清单》显示，客户名称：唐洪军，产品类型说明：一手商铺，贷款状态：结清，还款方式：等额本息，首次放款日期：2004/3/15，到期日：2014/3/15，逾期合计：0，已还期数：120，已还本金163,000元，已还应收利息合计：10,609.93元。另查明，因被告广汇公司向原告出借的涉案房屋首付款54,000元，原告一直未付。2009年12月16日广汇公司、广厦公司作为原告向本院提起诉讼，因本案签订的GS-SY-４７１号《商品房买卖合同》要求唐洪军偿还房屋欠款５８６９１元及违约金２５１４３元合计８３８３４元。２０１０年９月１日广汇公司、广厦公司申请撤回起诉，本院准许撤诉。该笔首付款54000元借款至今未付。原告唐洪军称因被告广汇公司始终不交付房屋和办理产权登记，其依法行使不安抗辩权，不再进行还款是合理合法的。涉案房屋现由新疆广汇物业管理有限责任公司占有使用。2019年9月19日原告通过中国邮政EMS向被告广汇公司、广厦公司发出一份《催告通知书》，要求二被告在通知发出之日五日内按合同约定交付房屋，通知发出之日起十五日内办理房屋权属证书。中国邮政EMS回执单显示2019年9月20日已签收，他人代收。同年10月8日原告再次通过中国邮政EMS向二被告发出一份《解除合同通知书》，要求解除三方于2004年3月12日签订的《商品房买卖合同》，要求二被告在五日内退还已付购房款，支付逾期交付、逾期办证的违约金，并赔偿已付款利息、租金损失及房产的差价损失。关于涉案房屋是否交付的问题，被告广汇公司辩称双方约定在2004年3月13日前交付房屋，在签订合同时，房屋为现房，并且楼栋大门没有上锁，被告已经告知原告，签订合同后就可以办理入住，向原告交付房屋，而且原告已经按照合同附件的约定支付了相关费用，因此双方已经完成了房屋交接手续，合同已履行完毕，不存在未按期交付的问题。假如存在未按期交付的事实，那么原因也在于原告，因此被告无需承担责任。涉案合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。据此依照合同约定，广汇公司应当书面通知原告办理交付手续，并签署交接单。被告广汇公司未提交书面通知及双方签署的房屋交接单等证据，本院对被告广汇公司的辩称不予采纳。本院对涉案房屋未交付的事实予以确认。2021年3月22日《乌鲁木齐市住房情况查询记录》显示，购房人唐洪军，房屋坐落乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路42号红十月小区A-13，预告抵押状态（按揭状态），预告权利人中行建设路支行，抵押预告证号120XXXXXXXX，债权数额163000，约定期限2004年3月12日至2014年9月12日，登记日期2004年3月9日。在本案审理中，原告唐洪军向本院提出申请对涉案商铺的市场价值继2004年3月13日-2020年3月12日期间的租金损失进行评估，本院依法委托新疆国通房地产评估有限公司，该公司做出新国通房估字（2020）字第07116号《房地产司法鉴定评估报告》，经评估乌鲁木齐市沙依巴克区扬子江路42号红十月小区A-13号，评估单价28512元/㎡，评估总价3108663元。租金价值如下表格：租赁期间日租金（元/㎡．天）评估总价（元）2004.3.13-2007.3.122.21263，8472007.3.13-2010.3.122.71323，5412010.3.13-2013.3.123.32396，3682013.3.13-2016.3.123.84458，4492016.3.13-2019.3.124.32515，7562019.3.13-2020.3.124.74188，633合计2，146，594该鉴定评估报告送达各方当事人后，被告广汇公司对该报告，不服提出异议，新疆国通房地产评估有限公司于2020年11月6日作出《异议复函》，得出本次受托评估事项程序合规，选用评估方法适合，评估结果已反应了估价对象客观公允的市场价值的复函。原告唐洪军因本次评估产生评估费63000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”结合上述规定以及本案庭审过程中查明的事实，本案原、被告之间的纠纷属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，因此，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于本案案由适用问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据查明的案情，涉案房屋系被告广汇公司以兼并方式取得的“二手房”，而不是由其开发建设的房屋，故三方签订的涉案合同名为“商品房买卖合同”实为“房屋买卖合同”。关于本案争议焦点：一、涉案合同是否已于2019年10月8日解除。原、被告之间签订的买卖合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人均具有拘束力，当事人均应依照合同约定履行合同义务。根据在卷证据显示，原告广汇公司与被告唐洪军签订《债务确认书》，双方约定首付款54000元由原告唐洪军向被告广汇公司借款，被告广汇公司于2009年12月曾向原告主张过该款项后又撤回起诉。2019年9月原告唐洪军向二被告发出《催告通知书》，要求交付涉案房屋，被告亦未向其交付。本院认为房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。但在签订合同后，被告广汇公司未按合同约定的期限将房屋交付给原告唐洪军，构成违约。但原告唐洪军亦未向被告广汇公司主张交付，上述状态持续存在，直至2019年9月原告才进行催告，经催告后被告广汇公司亦未履行交付房屋的合同义务。本院认为，就本案合同履行的情况来看，双方已形成合同僵局，各方当事人均没有实现合同订立目的的意愿。且依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他为违约行为致使不能实现合同目的”，原告依据上述法律规定依法具有合同单方解除权，同时依照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定:“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议,但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的,人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间,在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的,人民法院不予支持。”本案中,被告广汇公司及广厦公司2019年10月9日收到原告发出的《解除合同通知书》后并未在法定3个月内提出异议并向人民法院提起诉讼。依照上述法律规定，涉案《商品房买卖合同》已解除，综上本院确认原、被告三方签订的《商品房买卖合同》于2019年10月9日解除。二、被告是否应当退还原告首付款55565元及利息45374.38元，之后的利息按中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算至购房款全部退还之日以及赔偿银行贷款本金163000元及银行贷款利息147130.32元之后的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算至购房款全部退还之日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故合同解除后，原告有权主张被告广汇公司返还首付款55565元、以及银行贷款本金163000元，关于利息问题，鉴于本案中原告已主张了房屋差价损失，其已付房款的利息损失实际已包含在房屋差价损失中得以补偿，故本院不予支持。三、被告是否应当支付逾期交付、逾期办证给原告造成的租金损失2146594元，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案合同，关于房屋交付期限约定明确。被告广汇公司未按照合同约定的时间向原告交付房屋，构成违约，但原告亦长期怠于行使自己的权利，长达十五年的时间既未催要更未积极采取有效措施防止损失扩大，直至2019年9月才首次发出催告通知书，另原告唐洪军就涉案房屋银行登记的抵押权至今未办理解押手续，其主张被告广汇公司逾期办证的违约责任缺乏事实依据，综上本院对原告主张的租金损失不予支持。四、被告赔偿原告预期可得利息（房屋差价款）2836088.36元，根据鉴定机构作出的评估报告，涉案商铺评估单价28512元/㎡，评估总价3108663元，现原告唐洪军已无法以合同约定的价格在同等地段购得商铺，确存在房屋差价损失，但唐洪军长期不采取补救措施，要求被告交付房屋或者提出解除合同，对损失的扩大亦存在一定过错，故本院综合考虑合同的履行情况，双方的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持50%的预期可得利益（房屋差价款），另外本案中原告唐洪军确存在54000元首付款借款未支付的事实，基于公平原则，该部分的增值利益唐洪军不应再享有，故本院酌情依据原告唐洪军的付款比例予以计算预期可得利息（房屋差价款）。具体如下：唐洪军付款比例为80.19%【（首付款55565元+银行贷款163000元）÷总房款272565元】。预期可得利息（房屋差价款）应为1137129.63元【（28512元/㎡-2500元/㎡）×109.03㎡×80.19%付款比例×50%的过错比例】。五、判令两被告赔偿原告已付的契税8,177元、评估登记、担保费1,630元，抵押贷款保险费733.5元及利息8,779.52元（自2003年11月10日起至2020年11月9日止共17年，按照中国人民银行同期贷款基准利率4.9%计算），原告主张的上述费用，亦为合同履行中的成本损失，鉴于原告已主张房屋差价损失，对于该项主张，本院不予支持；六、评估费63000元，系原告因本案房屋买卖纠纷，为查明案情，在诉讼中产生的诉讼成本损失，本院参照案件受理费，按照胜败诉比例依法判决，即被告广汇公司负担15775.20元，由原告唐洪军自行负担47224.80元.七、被告广厦公司是否承担本案民事责任。被告广厦公司为被告广汇公司的委托代理销售机构，代理出卖人广汇公司销售房屋，由此产生的法律后果应由被告广汇公司承担，原告要求广厦公司承担责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定规定，判决如下：一、确认原告唐洪军与被告新疆广汇房地产开发有限公司、新疆广厦房地产交易网络有限责任公司2004年5月13日签订的《商品房买卖合同》于2019年10月9日解除；二、被告新疆广汇房地产开发有限公司退还原告唐洪军首付款55565元；三、被告新疆广汇房地产开发有限公司退还原告唐洪军银行贷款163000元；四、被告新疆广汇房地产开发有限公司赔偿原告唐洪军预期可得利息（房屋差价款）1137129.63元；五、被告新疆广汇房地产开发有限公司支付原告唐洪军评估费15775.20元；六、驳回原告唐洪军其他诉讼请求。以上被告新疆广汇房地产开发有限公司应付原告款项，应于本判决生效之日起十日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的5476072.08元，实际给付标的1371469.83元，占争议标的25.04%，案件受理费50132.50元（原告已预交），由被告新疆广汇房地产开发有限公司负担25.04%即12553.18元，由原告唐洪军负担74.96%即37579.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  马艳雯人民陪审员  张世华人民陪审员  郭 丽二〇二一年三月三十日书 记 员  马 悦