甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2020)甘0102民初11626号原告:赵锁成，男，汉族，1982年7月23日出生，住兰州市城关区。被告:张鹏，男，汉族，1962年9月9日出生，住兰州市城关区。原告赵锁成与被告张鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵锁成,被告张鹏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵锁成向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即清退房屋内物品，向原告交付房屋；2、判令被告按照合同约定向原告支付违约金156400元。事实和理由：2020年6月19日，经兰州宏辉房产经纪有限公司居间服务，原告与被告就位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室房屋达成买卖一致意见，约定房屋成交总价78.2万元。当日，原告与被告、兰州宏辉房产经纪有限公司3家签订了房屋买卖（居间）合同（合同编号：19-10:0100583），原告通过宏辉房产中介公司给被告交付了2万元定金。2020年7月29日，原告给被告给付了全部的房屋款78.2万元，原告与被告、房屋中介公司共同到兰州市房屋交易中心办理了房屋过户手续，原告依法承担了相关税金、土地出让金、工本费。被告因政策性原因免去税金。2020年7月30日，兰州市自然资源局向原告颁发了不动产权证书，房屋登记号为甘（2020）兰州市不动产权第0××0号。2020年7月29日之后，原告一直催逼被告移交房屋，但被告始终未移交。尤其是2020年9月3日，被告被中介公司起诉，要求给付中介服务费后，被告意图由原告承担那部分款项，在原告拒绝后，遂明确告诉原告，不再交付房屋。2020年9月5日，因无法联系被告，原告遂叫来开锁匠打开了房屋，发现房屋内被告的所有生活用品和房屋均未搬走，为防止被告讹人，原告遂立即向白银路派出所报案，请公安机关人员视频固定房屋内物品原装，防止被告事后讹诈。其后，被告对逼催他交付房屋的信息视而不见，并于9月10日拉黑原告的微信和电话。现因原告和被告签订的《房屋买卖（居间）合同》（合同编号：19-10:0100583）中违约责任第3条约定：“甲方逾期交付房屋，每逾期一日，每日应按本合同约定成交价的千分之三向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退回全部已收款项并向乙方支付已支付款的30%作违约金”。综上所述，自2020年7月30日起，位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室房屋本房屋（甘（2020）兰州市不动产权第0××0号）已归原告所有，被告不腾退房屋物品，不交付房屋，致使原告无法正常使用房屋。其行为已构成违约，为此，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告张鹏辩称，1、案涉房屋已经过户给原告，因原告自行将门上锁，视为房屋其已交付给原告，且物业费我已交清，其自己需要的东西已搬走，房屋内剩下的物品其不要了，故其不存在违约行为，2、原告所计算的违约金高的离谱，请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月19日，被告（甲方）与原告（乙方）、居间方兰州宏辉房产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同主要约定：甲方将其所有的位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室【产权证号为甘（2019）兰州市不动产权第0××6号、证载面积为54.40平方米】的房屋以782000元的价格出售给乙方。乙方在合同签订当日交付定金20000元给丙方，丙方于签订该合同当时代乙方向甲方支付定金20000元，剩余定金0元甲方委托丙方托管，待过户后冲抵房款。如定金交付后因乙方原因合同无法履行或解除，已付定金不再退还，因甲方原因合同无法履行或解除，甲方应按实际收取的定金双倍返还给乙方。乙方于2020年7月24日前将首付款222000元按照房管部门的规定进行资金监管，甲乙双方于2020年6月30日前齐备本次贷款所需相关证件及资料交给丙方并到现场办理相关手续；若以上事宜出现延误，均由延误方承担违约责任。剩余房款乙方委托丙方向银行申请按揭贷款的方式支付。贷款金额以银行审批为准，如审批金额低于申请贷款金额，不足房款由乙方于房屋产权转移之前以现金方式支付给甲方，甲方双方应积极配合。乙方按照上述约定的付款方式交清一次性付款的款项情况下，甲乙双方按丙方要求于2020年7月24日之前到房屋所有权登记部门办理产权转移登记手续。甲方同意于收到除预留尾款外的全部房款三日内交付房屋供乙方使用，甲乙双方在物业交割单上签字，视为交易房屋完成交付。关于违约责任的约定：甲方逾期交房，每逾期一日，每日应按本合同约定成交价的千分之三向乙方支付违约金；逾期30天，乙方有权不再购买该房屋，甲方应退回全部已收款项并向乙方支付已付款的30%作为违约金。守约方为追究违约方责任而产生的律师费、诉讼费由违约方承担。双方还约定了其他事宜。上述合同签订当天，原告向兰州宏辉房产经纪有限公司支付了定金20000元，后于2020年7月23日向被告支付了首付款272000元，于2020年8月10日向被告支付了购房尾款490000元，至此，原告已于2020年8月10日将全部购房款支付给被告。后因被告未按合同约定向原告交付房屋，双方就此踉成纠纷，形成本诉。另查，2020年7月31日，原告就案涉房屋取得了证号为甘（2020）兰州市不动产权第0××0号不动产权证书。又查，因被告在原告多次要求腾交房屋的情形下没有按照合同约定向原告交付房屋，原告于2020年9月5日在联系不到被告的情况下，遂叫来开锁匠打开门锁屋，发现房屋内有被告的所有物品，为防止被告讹诈就拨打110电话向白银路派出所报案，并于当天将房屋门锁进行更换。2020年9月14日原告向白银路派出所书面书写报案材料称被告侵占其私人财产，责令违法侵害人立即停止侵占房屋的行为，搬走双方签订的《家具家电清单》外的所有物品，请对其违法行为给予处罚，后兰州市公安局城关分局白银路派出所向原告出具了不予调查处理告知书载明“你于2020年9月27日向我所报称的赵锁成被任意占有财物一案，不属于公安机关管辖范围。公安机关依法不予调查处理，请向其他有关机关报案、投诉或投案。”庭审中，被告张明自认已将自己所需的物品搬走，房屋内剩余的所有物品其表示不要了。再查，案涉房屋自双方签订合同至今空置中。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告与第三人之间签订的案涉《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，内容亦约定合法，合同合法有效，当事人应当严格按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于，原告的诉请是否成立及原告主张的违约金是否过高。关于原告的诉请是否成立的问题，根据本案查明的事实及合同中关于交付房屋的约定，被告在收到原告所支付的全部购房款并协助原告完成案涉房屋的过户手续后，理应按照合同约定的方式和期限向原告交付房屋，其未按合同约定履行房屋腾交义务的行为已对原告构成违约。关于被告辩称的因原告自行将门上锁，视为房屋其已交付给原告，且物业费我已交清，其自己需要的东西已搬走，房屋内剩下的物品其不要了，故其不存在违约行为的主张，本院不予采信，故对原告主张的判令被告立即清退房屋内物品，向原告交付房屋的诉请，本院予以支持。关于原告主张的违约金是否过高的问题，要求被告向其支付违约金156400元的诉请。如上文分析所述，被告未按约履行房屋腾交义务的行为构成违约，理应向原告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本院结合本案中双方对合同的实际履行情况及过错程度以及预期利益等因素进行综合考量后认为，本案中，原、被告之间的房屋买卖行为除房屋移交外，其余的合同目的均已实现，导致原告至今未居住使用房屋的过错在于被告，原告虽按照合同约定主张了总房款20%的违约金即156400元，但其并未提供证据证明被告的行为给其造成的实际损失高达十几万元，原告主张的违约金过高，为了衡平当事人之间的利益，本院予以酌定支持30000元。故，原告的此项诉请，本院予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张鹏于判决生效后三十日内向原告赵锁成腾交位于兰州市城关区××路街道××巷××号××单元××层××室的房屋；二、被告张鹏于判决生效后十日内向原告赵锁成支付违约金30000元；三、驳回原告赵锁成的其他诉讼请求。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费1714元，由原告赵锁成负担714元，由被告张鹏负担1000元（于判决生效后十日内向原告付清）。保全费1302元，由原告赵锁成负担800元，被告张鹏负担502元（于判决生效后十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  马忠贤二〇二一年三月五日书记员  王 丹