陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书（2021）陕0402民初903号原告：朱某某。被告：咸阳志通投资管理有限公司。法定代表人：汤沸，系公司总经理。第三人：咸阳世茂房地产开发有限公司。法定代表人：许世坛，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：李文伟，系陕西权诚律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张宝刚，系陕西权诚律师事务所律师。原告朱某某诉被告咸阳志通投资管理有限公司（以下简称志通公司、第三人咸阳世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了此案，原告、被告及第三人的共同委托诉讼代理人李文伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、依法判令被告交付原告在咸阳市人民中路的世茂中心.新都汇负一层某某号商品房；2、依法判令被告赔偿原告租金损失.依据为支付原告租金逐年递增推算方法，租金损失面积31.53平方米，每年每平方米565元计算，从2017年10月1日起至房屋正式交付之日。至2020年11月30日共欠租金：54540.38元；3、本案诉讼费由被告承担；4、原告保留由于被告不交房、不赔偿租金损失所产生后续问题的权利主张。事实与理由：2012年10月25日，原告与第三人世茂公司签订了编号为某某的《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人位于XX路XX中心.新都汇的负一层某某号商品房，该商品房建筑面积为31.53平方米，商业用途。原告依照合同约定履行了合同义务。同时按照第三人的指定，被迫与被告志通公司签订了《委托经营管理协议》、《（预）租赁合同》，约定原告将上述所购商品房租赁给被告，由被告进行统一招商，从事商业经营活动，被告支付原告租金，合同期限为三年（2014年10月1日至2017年9月30日）。被告经营三年后未与原告续签租赁合同，也未给原告交还所租房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付原告租金，导致原告无法确认具体位置，导致商场无法正常运营商铺。原告认为：被告既未续租原告商品房，也未交还所租商品房，致使原告的商品房闲置近三年，造成很大的经济损失。为维护自己的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉请，维护原告的合法权益。被告志通公司辩称：一、原告要求答辩人交付案涉房屋，没有事实和法律依据，答辩人已经完全履行了租赁合同到期后的交付房屋义务。1.答辩人与原告的租赁合同期限从2014年10月1日起至2017年9月30日止，在合同期限届满前，答辩人于2017年9月15日通过EMS邮寄的形式、同时于2017年9月16日又以报纸公告的形式告知原告：双方租赁合同到期后，答辩人不再续租原告的商铺，请原告于租期结束时来世茂业某某收房。2.租期结束前，答辩人与原告以及咸阳市商住区业主委员会（以下简称业某某）签订协议书。在协议书中，原告签字同意并认可：答辩人将广场房屋直接交付给业某某，即视为答辩人完成对业主（即原告）的交房义务。同时，涉案商铺所在的新都汇广场440户业主都和答辩人签订了这样的协议，要求答辩人将广场房屋统一交付给业某某，这就说明包括原告在内的440户业主都授权业某某代其收房。那么此时，只要答辩人将房屋交付给业某某，答辩人租期结束后的房屋交付义务就完成了。3. 2017年9月20日，答辩人将涉案整个商场全部交付给了业某某，答辩人、业某某、运营公司咸阳兴茂购物中心有限公司等三方都在移交协议上进行了签字确认。不仅如此，为了支持商场的运营，答辩人还额外给业某某支付了267万的运营费，至此，答辩人已经完全履行了作为承租人在租期结束后向出租人返还房屋的义务。二、原告要求答辩人赔偿经济损失没有事实依据和法律依据。租赁合同届满前，答辩人已经通过EMS邮寄、报纸公告的形式明确告知原告，租期结束后，答辩人不再租赁原告的商铺，并要求原告前来办理收房事宜。与此同时，答辩人按照上述协议书的要求，将商场整体交付给业某某后，就全部撤离了该商场，已不再对原告的商铺控制、占有，租期结束后至今也并未利用原告的商铺获益。因此，从2017年10月1日起，双方租赁法律关系中的权利义务就已经终止，答辩人再没有义务支付原告的租赁费，更谈不上赔偿原告的租金损失。所以，原告要求答辩人赔偿2017年10月1日起至房屋交付日止的租金损失，没有事实和法律依据。原告于2017年租期结束前，签字同意答辩人将涉案房屋交付给业某某，答辩人按照协议要求也交付给了业某某，但原告却时隔将近三年后，又要求答辩人向其交付房屋，显然有违诚信。三、即使答辩人有违约行为，原告要求交房和赔偿租金损失的诉讼请求已经超过了诉讼时效。答辩人与原告的租赁期限至2017年9月30日届满，原告直至租赁期限届满三年后才向答辩人主张权利，显然已过诉讼时效。综上所述，答辩人已经向原告完成了房屋交付义务，双方租赁关系已经于2017年10月1日起终止，答辩人没有义务赔偿原告2017年10月1日后的租金损失。恳请人民法院，查清事实，维护答辩人的合法权益，驳回原告的全部诉讼请求。第三人世茂公司辩称：同志通公司答辩意见一致。原告为支持自己的诉讼请求，当庭提举证据如下：1、不动产权证书一份、购房合同，证明原告为XX路XX号XX中心XX号某某商品房的产权人，但至今没有见到单独所有的商铺交付，不知房在何处。2、（预）租赁合同、委托经营管理协议、三年银行流水，证明我与咸阳志通公司签订的租赁合同第八条约定，本合同终止时，被告（志通公司）应按本合同附件所约定的交付标准“正常使用”后的房屋状态交付原告。银行流水证明未打租金，是以工资的方式交付原告。3、协议书、《世茂商住区业主委员会关于二期商场移交存在问题的函》、《致：咸阳志通投资有限管理公司的函》，证明咸阳世茂新都汇存在遗留问题，咸阳志通投资有限公司至今未解决，使业某某无法给业主正常交房，我们是商铺产权人，依法享有对该商铺的各项权利，世茂业主委员会与志通公司的协商对该房屋有关事项达成协议，应该有业主的参与，而协议的当事方未给各业主，只是在协议最后让各业主签名，不符合法律规定，因此协议无效。被告志通公司质证认为：证据1真实性、合法性均认可，证明目的不认可，被告已经将房屋按照与业务会签订的协议移交给业某某。证据2真实性均认可，证明目的不认可，根据原告出示合同的第八条约定，被告在租期结束后按使用后的状态将房屋交付给原告，因为志通公司已经将房屋交付给原告，不应该在按照合同给原告支付租金，志通公司当时委托招商银行支付租金，至于银行以工资形式支付是银行内部的原因。证据3协议书真实性无法核实，证明目的不认可，虽然没有业某某盖章，原告在协议上签字表明认可协议内容，被告志通公司盖章，被告志通公司也是认可协议内容，业某某在被告留存的协议书上盖章，也代表认可协议内容，因此该协议是生效的，两个函没有原件，真实性不予认可。第三人世茂公司质证认为：同志通公司意见一致，与世茂无关。被告志通公司为支持自己的主张，当庭提举证据如下：1、《授权委托书》、《（预）租赁合同》，证明被告在原告授权下从咸阳世茂地产公司接收房屋，租赁房屋租期届满后，被告仅需返还时现状交付房屋，租赁期间的租赁标准，原被告双方的租赁合同期间为：2014年10月1日起至2017年9月30日止。2、租赁合同到期公告，证明被告于2017年9月16日通过报纸公告的方式将租赁合同到期，以及不再租赁原告房屋的事实，还有房屋接受办理事宜告知了原告，被告已经完整履行了租赁合同约定的义务，不存在违约行为。3、原告签字协议书、原告签字花名册、面积确认表，证明原告在协议书上签字表示同意方案执行，原告同意并认可被告将房屋交付给业某某后，即完成了对原告的交房义务，原告通过实际行动同意业某某从被告处收房。4、备忘录、协议书、世茂二期业主（交房及运营方式）花名册，证明商住区三分之二以上（85%）业主已经同意有业某某负责统一收房后，然后交付给业主，并统一招运营商进行自救等事项。为原告划线的义务由业务会负责。5、租赁物移交协议书、租赁合同复印件（志通跟咸阳兴茂购物中心有限公司的合同只有复印件）、承诺书、付款说明、转账凭证、增值税专用发票，证明被告已经将涉案商场整体移交给了业某某，并额外支付了267万元运营费，至此，被告人的交房义务已经履行完毕。6、咸阳世茂商住区业主委员会致函，世茂广场业主确认表，证明商住区三分之二以上的业主已经完成收房，并且同意业某某代为收房。原告质证认为：证据1真实性认可，证明目的不认可，原告授权从咸阳世茂接受房屋，授权交房，但是给原告交房的时候没有达到标准，原告是一个独立商铺，原来的商铺是有水电和四面墙，现在找不到原告的商铺位置，现在没有给原告划分出来具体商铺位置，原告不认可该组证据。证据2不认可，原告至今没有见到报纸，而且原告有其他联系方式，可以电话也可以短信，但是都没有通知。证据3真实性认可，协议书是原告签的，证明目的不认可，原告认为这是无效的，原告持有的那份协议书没有业某某盖章，协议书原告也持有一份，上面没有业某某的盖章，花名册的“同意”不是原告签的，也不是别人代原告签的，面积确认表只是确认面积，但是没有划分位置，至今不知道商铺位置在哪。证据4协议书上的签字是原告签的，原告持有的协议书中业某某没有盖章，原告认为是无效的，业某某在收房过程中出现好多问题，向志通公司反映没有解决实质问题，导致业某某没有交房，原告也没收房，导致原告以前签字同意的协议都是无效的，原告是单独签订的（预）租赁合同，不能因为75%的同意就损害原告的利益，应该跟原告一对一交房。证据5跟原告无关，交房应该给原告本人交房，应该一对一跟原告交付房屋，原告没有听说也没有见到被告给业某某交的运营费。证据6当时只是确认面积，没有确认位置，原告确认面积不代表原告确认收房，大多数人的同意不代表原告个人同意。第三人世茂公司质证认为：志通公司的所有证据都认可。第三人世茂公司当庭没有提举证据。经综合评议：原告所举证据1、2及被告所举第1、2组证据来源合法，内容真实，本院对其真实性予以确认。原告所举证据3无原件核对，本院不予认定。被告所举第3组证据，对被告及世茂商住区业主委员会盖章真实性予以确认，因原告认可其签字，但不认可花名册上“同意”是其所签，对原告认可的签字予以认定；被告所举第4、5组证据，因涉案商铺所在的新都汇广场业主众多（被告称涉及517户），目前70余户进行诉讼，部分业主不认可在协议书及花名册中签字，该组证据不能证明其证明目的，对该组证据不予认定。被告所举证据6原告不认可，本院对其真实性不予认定。经过举证、质证及询问当事人，本院确认以下事实：2012年12月19日，原告与第三人世茂房产签订了《咸阳市商品房买卖合同》，购买了第三人开发的位于XX中心XX广场XX中心XX层XX号某某商品房，该商品房建筑面积为31.47平方米，用途为非住宅。原告与被告志通公司于2014年6月30日签订“委托经营管理协议”，双方又签订了“（预）租赁合同”，约定原告将案涉房屋出租给被告志通公司，从事商业经营活动；租赁期限：自房屋交付之日至交付之日满三个月的次日起三年；从交付日至交付之日满三个月的次日起第一年的租赁费为每平方米189元，第二年租赁费为每平方米377元，第三年租赁费为每平方米565元。被告应自该房屋交付之日后满三个月的次日起每12个月的最后一日，向原告一次性支付该房屋的1个年度的税前租金。合同期满后，被告志通公司在报纸上发布“《（预）租赁合同》期限到期公告”，向咸阳世茂中心一期、世茂新都汇业主发出《（预）租赁合同》到期通知，告知包括原告在内的业主，被告志通公司不再续租，可前往业主委员会接洽房屋接收事宜。案外人咸阳市世茂商住区业主委员会与被告志通公司于2017年7月24日签订 “协议书”，约定被告志通公司承担广场划线费用；一切房屋交付事宜由咸阳市世茂商住区业主委员会完成；协议自咸阳市世茂商住区业主委员会取得76%业主同意后生效。合同到期后，被告未与原告签订新的租赁合同，也未按期交还所租赁的房屋，从2017年10月1日起至今一直未支付租金。本院认为：被告志通公司与原告签订的“委托经营管理协议”及“（预）租赁合同”，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原、被告之间形成房屋租赁合同的民事法律关系，双方均应按照约定履行合同义务。“（预）租赁合同”第八条约定：本合同终止时，志通公司应按本合同附件所约定的交付标准正常使用后的状态交还原告。租赁合同期限届满后，被告志通公司未向本案原告交付涉案商铺，而是通过与案外人咸阳市世茂商住区业主委员会签订“协议书”的形式交付商铺。该“协议书”生效条件之一是76%业主同意，本案被告所举证据不能证明76%业主同意。被告志通公司认为其已履行商铺返还义务的理由不能成立。综上，对原告要求交付商铺的诉讼请求，本院予以支持。因被告志通公司未按约定向原告交付商铺，未交付商铺期间产生的租金损失应由被告志通公司承担。租金损失，应以双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费作为损失计算标准，从2017年10月1日起计算至交房之日。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〔中华人民共和国民事诉讼法〕若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起两个月内向原告朱某某交付咸阳市秦都区XX路XX中心XX层XX号某某商铺（房屋所有权证号：咸阳市房权证秦都区字第某某号）；  二、被告咸阳志通投资管理有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告朱某某支付租赁费（租赁费应以双方在“（预）租赁合同”中约定的最后一期租赁费565元／平方米／年作为损失计算标准，从2017年10月1日起计算至交房之日）；如给付义务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，减半收取582元，由被告咸阳志通投资管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。如未按法律规定交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。        审  判  员   李亚维 二0二一年二月七日 书  记  员   杜  青  1