山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2805号上诉人（原审原告）：王某某，男，1977年10月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：庄云腾，山东从德律师事务所律师。上诉人（原审被告）：济南利尔雅酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：张昱斐，总经理。委托诉讼代理人：郉桂梅，山东天齐律师事务所律师。上诉人王某某因与上诉人济南利尔雅酒店管理有限公司（以下简称利尔雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2021）鲁0113民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。王某某上诉请求：1、撤销一审判决的第二项、第三项，改判利尔雅公司向王某某支付租金21200元；违约金5300元。2、二审案件受理费由利尔雅公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审判决认为受疫情及防控措施的影响，利尔雅公司无法对租赁标的进行正常的使用和收益，认为新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观因素，属于不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条的规定，当疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，才依法适用不可抗力的规定。在一审庭审时王某某提出本地区并没有相关文件禁止酒店开市，即本地区的疫情防控措施并没有禁止被告对涉案房屋进行经营管理，疫情并非导致利尔雅公司无法使用涉案房屋，只是导致其经营困难，无法正常支付房租。一审法院以不可抗力为由免除利尔雅公司向王某某支付2020年2月份至2020年4月份的房租是错误的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，承租国有企业房屋及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情影响的，承租人请求出租人按国家相关政策免除一定期限内租金的，人民法院应予支持；承租非国有房屋用于经营的，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以参照相关政策进行调解，调解不成的，应当结合案件情况，依据公平原则变更合同。涉案房屋属于非国有房屋，在双方已经解除合同的情况下，人民法院应当适用公平原则处理涉疫情期间的房屋租金问题，在此情况下，对承租人进行减免是出租人自愿对自己利益的处分，但不能进行道德绑架，法院更不能主动进行免除。另一方面，王某某在购买该处公寓时也是为了进行投资，采用的是“以租养贷”的方式，法院判决免除支付房屋租金的3个月份中，王某某依然需要支付房屋贷款，疫情到来虽不能预见、无法避免，但疫情是全国乃至全球共同面临的困难，在本案中涉疫情期间的风险全部由王某某承担明显是不符合公平原则的。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对违约金进行了调减，调整为一个月租金2650元。双方在《委托经营管理合同中》明确约定，违约方向守约方支付违约金标准为两个月租金，双方设立违约条款的目的就是督促双方遵守契约精神，诚信履行，并且该条款属于双方的真实意思表示。本案中，利尔雅公司连续拖欠房屋租金已经长达8个月，已经属于严重违约，在一审中王某某也强调主张违约金不仅仅是因为涉疫情期间的房屋租金未支付，而是基于利尔雅公司长期的违约行为。若根据一审法院的判决，双方约定的违约金能够达到不进行调减标准的话，利尔雅公司至少要拖欠房租一年以上，这明显是不符合合同契约精神也不符合双方订立违约条款的意义的，所以一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，对违约金进行调减是错误的。利尔雅公司辩称，一、一审法院认定本案属新冠疫情造成不可抗力的事实清楚。二、双方签订合同中违约责任的承担，是以双方违约为前提的。造成本案合同解除的原因是不可归责于双方的不可抗力及王某某未与利尔雅公司协商，擅自停水停电造成的。因此，利尔雅公司并未根据违约，不应承担任何违约责任。利尔雅公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判解除合同后，对利尔雅公司配备的家具、家电及配品归利尔雅公司所有，软装抵顶相应的租金；2.一、二审案件受理费由王某某承担。事实与理由：一、一审法院认定事实部分不清，利尔雅公司并未根本性违约，不应承担违约责任。本案不能履行合同的原因，一是新冠疫情造成的不可抗力；二是由于王某某擅自要求物业停水停电所导致的。新冠疫情发生后，利尔雅公司截止到2020年5月一直零营业。虽然政府5月底要求复工复产，但对面向大学生的利尔雅公司而言，复工容易，复产很难。一审法院以王某某已通知催交欠费为由，未查明实际未履行的全部原因，即判决利尔雅公司承担违约责任，与事实和法律不符，应予纠正。二、根据合同约定，家具、家电和软装应归利尔雅公司所有，配品应同时归还利尔雅公司。本案合同因不可抗力原因与王某某解除，利尔雅公司并未根本违约，不应承担违约责任。家具、家电和软装应归利尔雅公司所有，配品应同时归利尔雅公司。王某某辩称，1、利尔雅公司的上诉请求超出了我方一审中提出的诉讼请求范围和一审裁判的范围，该请求应不属于本次审理范围。2、如利尔雅公司在诉状中所称于2020年7、8月份支付2019年12月至2020年1月的租金，可见利尔雅公司的违约行为早已在疫情之前就已经产生，却以疫情当做拒绝承担违约责任的借口，与民法典规定的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务的规定是不符的。3、双方在合同中已明确约定在一方违约时家具家电及软装的权属情况，一审法院对此认定事实正确。王某某向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《委托经营管理合同》于2020年9月26日解除；2.判令利尔雅公司支付拖欠的房屋租金21,200元；3.判令利尔雅公司支付违约金5300元；4.判令诉讼费由利尔雅公司承担。一审法院认定事实：王某某提交落款时间为2020年9月20日的王某某等多名业主签字的《关于三庆青年城2号楼11层、12层、13层业主收回房屋使用权的通知》、三庆青年城销售人员与“利尔雅张”的微信聊天记录、利尔雅前台照片各一份，拟证明已经于2020年9月20日向利尔雅公司书面催收欠付租金，且利尔雅公司法定代表人张昱斐（微信名“利尔雅张”）已收到该通知。利尔雅公司对上述证据均不认可，称并未收到上述通知，但认可照片显示地点为利尔雅公司。对上述证据的真实性一审法院予以认定，利尔雅公司否认“利尔雅张”为其法定代表人张昱斐，但经一审法院明释后仍未让张昱斐到庭回复，亦未提交反证，应承担相应的法律后果，其虽不认可照片中人员为其员工，但照片确系在利尔雅公司拍摄，且照片显示张贴有收房通知，可以证实王某某已于2020年9月20日向利尔雅公司催收租金，对该事实一审法院予以认定。根据当事人陈述及经一审法院审查认定的证据，一审法院认定事实如下：2018年，王某某（甲方）与利尔雅公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定王某某将其名下的位于济南市长清大学城科技园紫薇路2345号三庆青年城项目公司2栋13层1305室房屋（以下简称讼争房屋）委托利尔雅公司经营管理，期限为2018年11月1日至2025年4月1日，2019年4月1日起利尔雅公司每月向王某某支付经营管理费用2650元，此前为装修试运营调整期，不计算管理收益。合同第九条合同解除约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，由双方决定是否解除本合同；（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.无理由逾期10日支付管理收益，经甲方书面催收后5日内仍不支付的；2.利用房屋从事违法活动......”；合同第十条违约责任约定“1.托管期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，违约方须向守约方支付两个月委托经营管理费作为违约金，并承担由此给对方造成的全部损失。2.除本合同另有约定外，合同期间内：若甲方违约，甲方须赔偿乙方两个月委托经营管理费且家具家电和软装归属乙方，若乙方违约，则乙方需赔偿甲方两个月委托经营管理费且家具家电和软装全部归属甲方。合同正常到期解除情况下，家具家电和软装全部归属甲方”。合同附件二《工程施工合同》对讼争房屋的硬装作出约定，王某某承担并支付房屋硬装费用78,000元。利尔雅公司曾欠付王某某2019年12月份及2020年1月份经营管理费用，但已于2020年七八月份支付，现2020年1月份及之前经营管理费用，利尔雅公司已经全部支付，2020年2月至9月的经营管理费用均未支付，其中9月份为2297元。利尔雅公司承租涉案房屋用于酒店经营，酒店名称为利尔雅轻奢酒店，坐落于大学城，受学生春节放假及新冠病毒及防疫措施影响，2020年1月至4月，利尔雅轻奢酒店美团无订单。2020年3月31日，济南市新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）下发《关于进一步统筹做好疫情防控和恢复生产生活秩序的通知》，取消服务业复工复市限制。山东省部属高校非毕业年级学生2020年5月18日至5月28日陆续返校复课。一审法院认为，王某某与利尔雅公司签订的《委托经营管理合同》符合租赁合同的法律特征，实质上为房屋租赁合同，双方约定的经营管理费用实际为租金，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：一、利尔雅公司是否有权要求减免租金；二、利尔雅公司是否构成违约，王某某是否享有合同的单方解除权；三、利尔雅公司主张在租金中扣除软装费用的抗辩能否成立。对于焦点问题一，因新冠疫情影响，2020年2月起，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，因利尔雅公司承租涉案房屋系用于对外经营，受疫情及防控措施影响，利尔雅公司无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到较大影响。新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况，属于不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金对其明显不公平，故利尔雅公司提出的减免租金的要求有事实依据，一审法院予以支持，结合疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况，一审法院酌情免除利尔雅公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，应付2020年5月份至9月份租金金额为12,897元。对于焦点问题二，利尔雅公司自2020年2月起租金均未支付，其拖欠租金的行为并非仅发生于疫情管控期间，一审法院虽酌情免除其部分月份租金，但其在复工后仍拖欠租金的行为构成违约，根据双方合同约定，王某某在履行催收程序后，有权行使单方解除权，故双方签订的《委托经营管理合同》于2020年9月26日解除。现利尔雅公司违约，按照合同约定，应向王某某支付违约金，但双方约定过高，根据利尔雅公司请求，综合考虑本案客观事实，一审法院对违约金标准进行调减，调整为一个月租金即2650元。对于焦点问题三，利尔雅公司根据自身经营需要对涉案房屋配备了家具家电并进行了软装，现因其原因导致合同解除，根据合同约定家具家电及软装归王某某所有，利尔雅公司要求扣除该项费用的抗辩意见，不能成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、济南利尔雅酒店管理有限公司与王某某签订的《委托经营管理合同》于2020年9月26日解除；二、济南利尔雅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王某某2020年5月至2020年9月租金12,897元；三、济南利尔雅酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付王某某违约金2650元；四、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，减半收取计231元，由济南利尔雅酒店管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于利尔雅公司是否有权要求减免租金问题，2020年2月起，政府按照甲类传染病的标准采取了相应疫情防控措施，利尔雅公司无法对租赁标的进行正常的使用和收益，生产经营受到较大影响。鉴于新冠疫情的突发性系不能预见、不能避免、不可克服的客观情况，属于不可抗力，一审法院统筹考虑疫情的影响、复工的时间、本市管控措施的相应变化等情况，酌情免除利尔雅公司2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金，符合客观情况，并无不当。关于利尔雅公司是否构成违约问题，利尔雅公司自2020年2月起租金均未支付，其拖欠租金的行为并非仅发生于疫情管控期间，在其复工后仍拖欠相应租金，构成违约。根据约定，王某某在履行催收程序后，有权行使单方解除权，一审法院判令双方《委托经营管理合同》于2020年9月26日解除，符合法律规定。根据利尔雅公司请求，综合考虑本案客观事实，一审法院对违约金调整为一个月租金即2650元，亦符合法律规定。本案合同因利尔雅公司违约而解除，根据双方约定，家具家电及软装归王某某所有，利尔雅公司主张家具、家电、软装及配品归其所有，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，利尔雅公司、王某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费652元，由上诉人济南利尔雅酒店管理有限公司负担189元、王某某负担463元。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年三月二十四日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏