四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1421民初622号 原告：周静，女，1970年10月24日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：肖莉，四川铸法律师事务所律师。 被告：杨丽梅，女，1984年8月24日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 被告：吴建华，男，1973年10月16日出生，汉族，居民，住四川省仁寿县。 第三人：中国工商银行股份有限公司仁寿支行，住所地四川省仁寿县文林镇建设路88号。 负责人：胡向阳，行长。 委托诉讼代理人：白红彬，女，住四川省仁寿县，系该公司个金部经理。 委托诉讼代理人：童曙光，男，住四川省仁寿县，系该公司职工。 原告周静与被告杨丽梅、吴建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案。经原告周静申请，本院于2021年1月29日依法追加中国工商银行股份有限公司仁寿支行（以下简称：工商银行仁寿支行）为本案第三人。后本院依法适用简易程序于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告周静的委托诉讼代理人肖莉，被告杨丽梅、吴建华，第三人工商银行仁寿支行的委托诉讼代理人白红彬、童曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周静向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告配合原告办理坐落于仁寿县××镇××路××段××号（嘉和·未来城）XX幢X单元XX楼X号房屋的过户手续；2．依法判令被告承担相应的违约责任，共同向原告支付违约金80000元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告与二被告系通过朋友介绍认识，后原告有买房需求，而被告恰有一套商品房需要出售，双方故于2017年10月23日签订了《房屋买卖协议》。该协议对房屋总价款493000元如何交付，如何办理更名、过户手续等事宜进行了约定，且该协议第六条明确说明“甲方（即本案被告）应保证涉案房产权，应具有真实性，若发生协议签订前的产权纠纷或债务，全由甲方负责，由此给乙方（即本案原告）造成的损失，由甲方负责赔偿”。在双方签订协议的同时，原告于2017年10月15日、10月23日分别向被告支付定金20000元以及购房款423000元（协议约定剩余50000元待更名成功或过户后支付）。2020年10月左右，原告得知涉案房屋已经办理了产权，便联系被告一同办理过户手续。但过程中原告发现涉案房屋还有150000元的按揭款项未还清，无法办理过户手续。原告故告知被告，希望其尽快还清银行贷款，并将涉案房屋过户，但被告却一直说没钱，对此事进行推诿、拖延，至今被告仍未将涉案房屋按揭款还清，也未将其过户至原告名下。综上，为了维护原告的合法权益，故诉至法院并提出上述诉讼请求，请求判如所请。 被告杨丽梅、吴建华辩称，周静买房是与吴建华商议的，具体过程杨丽梅并不清楚，杨丽梅只是在《房屋买卖协议》上签字而已。原、被告之间的房屋买卖是事实。被告当初在“嘉和·未来城”小区有两套房屋，因为比较缺钱就想卖掉一套房屋。本案所涉的房屋系“嘉和·未来城”XX幢X单元XX楼X号，是被告在工商银行仁寿支行按揭贷款购买的。被告当时是第一次卖房，对于买卖程序并不清楚，因此被告询问了中介，中介告知被告不能买卖按揭的房屋。原告当初购买房子的时候也知道房屋是抵押贷款，暂时不可过户的。因为周静说自己有熟人可以帮助她更名，因此《房屋买卖协议》上才约定了要等更名后再支付尾款。当时被告到工商银行仁寿支行咨询，银行称办理贷款后需要等一年才可以提前偿还贷款。目前被告都在按时偿还案涉房屋的贷款，工商银行仁寿支行也未来收回房屋，被告也将房屋交付给了原告，被告并未违约，何况双方的合同中也未约定具体应于何时更名或者过户的内容。目前案涉房屋已经由原告转售给他人，案涉房屋中现在的住户系原告用杨丽梅的身份证与其签订的买卖合同。被告现在无力全部还清房贷，只能每月偿还贷款，因此也不能协助办理过户手续。如果法院认为二被告确实违约了，那么原告所主张的违约金也过高，请求按照20,000元计算违约金。请求法院公正判决。 第三人工商银行仁寿支行述称，二被告于2017年8月15日向工商银行仁寿支行申请了贷款，对案涉房屋办理了贷款手续。当时第三人向被告发放了190000元，贷款年限为20年，执行的基准利率为年利率4.9%，按照合同约定利率需要上浮10%，因此执行的利率为年利率5.39%。截至2021年3月1日，二被告还欠第三人贷款169629.19元，该房屋也办理了正式的抵押手续，权证号为川2021仁寿县不动产证明第0××9号。如果要让第三人配合当事人办理过户手续，就需要当事人还清贷款后第三人才能协助当事人办理过户。贷款未还清，第三人就不同意原、被告办理案涉房屋的过户手续。请求法院依法公正判决。 结合当事人的陈述及采信的证据，本院认定本案事实如下：被告杨丽梅、吴建华二人系夫妻关系。2017年6月28日，案外人仁寿嘉泰置业有限公司（出卖人）与吴建华、杨丽梅（买受人）签订了合同签约备案号为115674的《商品房买卖合同》，约定：所购买的商品房位于仁寿县××镇××道××幢××单元××楼××号（以下简称：案涉房屋）；测绘建筑面积共计72.5㎡，其中套内建筑面积为55.65㎡，共用部位与公用房屋分摊建筑面积为16.85㎡；商品房单价为4449.59元／㎡，房屋总价款为322595元；买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的41%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付，抵押权人银行，期限以银行抵押合同为准；出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付案涉房屋；合同另有其他约定。2017年8月15日，吴建华、杨丽梅（借款人、抵押人）与工商银行仁寿支行（贷款人）共同签订了《个人购房借款／担保合同》，约定：本合同项下贷款用于购买坐落于仁寿县××镇××道××幢××单元××楼××号房屋，本笔贷款的担保方式为一般抵押加保证；贷款金额为190000元，贷款期限为240月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）的方式偿还贷款本息；借款人提前还款应满足含贷款发放后一年可提前还款在内的四项条件；本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员，由此取得的收益抵押人同意贷款人可选择包括清偿或提前清偿借款人在本合同项下的债务，存入贷款人指定账户以担保借款人债务的履行，用于修复抵押物以恢复抵押物的价值或双方约定的其他方式进行处理；抵押人或借款人提供符合贷款人要求的新担保的，抵押人可将上述价款自由处分；抵押人获得不动产权证书（或房产权属证书）后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务；合同另有其他约定。当日，工商银行仁寿支行如约向吴建华指定的银行账户发放了贷款190000元。2017年9月22日，工商银行仁寿支行作为案涉房屋的权利人，以杨丽梅、吴建华为义务人，办理了预售商品房抵押权预告登记手续。 2017年10月15日，周静向吴建华支付了定金20,000元，由吴建华作为甲方出具《购房定金》书面依据一份，其中载明：“今收到周静购买仁寿嘉泰置业有限公司嘉和未来城XX-X-XX-X，框剪结构，产权面积72.5㎡，总价¥493000.00，定金¥20000.00贰万元整。甲乙双方自愿买卖，乙方配甲方，甲方无条件配合乙方办手续，甲方尽得¥493,000.00元整甲方：吴建华……2017年10月15补：如甲方反悔，退还乙方¥40,000.00元整，乙方反悔甲方不退还乙方定金。”。2017年10月23日，杨丽梅、吴建华（甲方、卖方）与周静（乙方、买方）共同签订了《房屋买卖协议》，约定：卖方将案涉房屋出售给周静，双方商定该房售价为493,000元；付款时间为签合同当日支付443,000元，压50,000元，后50,000元等更名成功或者过户后付尾款；卖方配合买方办理交房手续（卖方收房付契税，如政策有变，卖方不能支付契税，契税由买方承担），卖方无条件配合办理手续；如按揭购房此款在签约银行支付，如果贷款额度不足由买方以现金方式补偿差价，此合同圆满结束；本合同签订后，甲、乙双方于年月日到仁寿房地产交易中心办理该房屋产权交易过户手续或办理公证；房屋产权过户手续由买方周静负责办理，过户时，双方应缴的一切税费由买方周静负责支付，办理过户手续所需的相关证件，由双方负责提供；卖方应保证上述房产权具有真实性，若发生协议签订前的产权纠纷或债务，全由卖方负责，由此给买方造成的损失，由卖方负责赔偿；卖方违约，以当时房价上浮20%赔付给买方；交房时间2017年12月30日，本合同经三方共同签字盖章之日起生效；合同另有其他约定。当日，周静即通过银行向吴建华转款423,000元。杨丽梅、吴建华遂作为收款人向周静出具《收条》一份，载明收到周静房款423,000元，并备注“嘉和未来城二期XX-X-XX-X”字样。 2017年12月30日，二被告将案涉房屋依约交付给原告周静。2019年12月20日，坐落于仁寿县××镇××路××段××号（嘉和·未来城）XX幢X单元XX楼X号的案涉房屋以杨丽梅、吴建华为房屋所有权人、土地使用权人办理了不动产权登记，不动产权证书号为川（2019）仁寿县不动产权第0××5号，建筑面积为72.5㎡。2021年1月18日，原告周静以杨丽梅、吴建华作为被告诉至本院并提出了上述诉讼请求。2021年1月29日，本院经原告周静申请追加工商银行仁寿支行为本案第三人。2021年2月1日，第三人工商银行仁寿支行为案涉房屋办理了川（2021）仁寿县不动产证明第0××9号不动产登记证明，证明其对案涉房屋享有抵押权，权利人为工商银行仁寿支行，义务人为杨丽梅、吴建华，抵押方式为一般抵押，担保债权数额为190000元，债权起止时间为2017年9月8日起至2037年9月7日止。 庭审中，原、被告自认在买卖房屋时并未通知过第三人。原告自认在购买案涉房屋时仅看过二被告的购房合同。原告诉称与被告口头约定案涉房屋办理了房产证后再办理过户手续，二被告对此予以否认并辩称仅口头说过要对案涉房屋更名，如果不能更名就要等贷款还清后才能过户，现在房屋按揭未还清不能过户。原告对二被告辩称的上述口头协议也不予认可，并称购买案涉房屋时不知晓房屋有贷款，二被告对原告所称的购房时对案涉房屋存在贷款不知情一事不予认可。原、被告一致认可目前案涉房屋已经由原告周静以被告杨丽梅的名义和案外人又签订了房屋买卖合同，并已将案涉房屋交由案外人居住。 上述事实有原、被告的陈述，原、被告的身份信息，《房屋买卖协议》一份，《购房定金》一份，周静2017年10月15日、2017年10月23日的中国银行交易流水明细清单各一份，《收条》一份，案涉房屋的预告登记信息一份，案涉房屋的房地产权登记信息一份，二被告的结婚证复印件一份，《个人购房借款/担保合同》一份，案涉房屋的抵押权不动产登记证明一份，案涉房屋的《商品房买卖合同》一份等证据予以证明。 本院认为，本案的争议焦点在于：1．原、被告签订的《房屋买卖协议》是否有效;2.原告是否有权要求二被告协助办理案涉房屋的过户手续,第三人的抵押权能否阻断原告的过户请求；3．原告主张二被告违约是否成立，应否支持。 关于焦点一。本案中，原告自认在购买案涉房屋时看了案涉房屋的《商品房买卖合同》，而该合同中明确载明被告系通过银行按揭购房，原、被告签订的《房屋买卖协议》中也未约定办理产权过户登记的具体时间，可见原告在购房时就知道案涉房屋存在抵押，原告称其购房时对案涉房屋存在抵押不知情，被告存在欺诈，本院不予采信。原、被告就案涉房屋于2017年10月23日签订了《房屋买卖协议》，而在此之前被告与第三人已经签订了《个人购房借款/担保合同》将案涉房屋约定为贷款的抵押物，且第三人已经于2017年9月22日为案涉房屋办理了抵押权预告登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但是《中华人民共和国民法典》第四百零六条又规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”规定，原、被告就案涉房屋所签订的《房屋买卖协议》合法有效。 关于焦点二。第三人虽然在原、被告签订《房屋买卖协议》前就于2017年9月22日为案涉房屋办理了抵押权的预告登记，然而案涉房屋于2019年12月20日即将不动产权登记到了二被告名下，第三人却直到原告起诉后才于2021年2月1日办理了案涉房屋抵押权的不动产权证明。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”规定，虽然原、被告系在第三人为案涉房屋办理了预告登记后签订的《房屋买卖协议》，然而当事人未在案涉房屋能够进行不动产登记之日起三个月内申请进行抵押权登记，故其预告登记已经失效。第三人在原、被告签订了《房屋买卖协议》且将案涉房屋交付后，才于2021年2月1日办理案涉房屋的抵押权登记，且第三人未能举证证明原告知道案涉房屋被约定禁止或者限制转让，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第一款“当事人约定禁止或者限制转让抵押财产但是未将约定登记，抵押人违反约定转让抵押财产，抵押权人请求确认转让合同无效的，人民法院不予支持；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人请求确认转让不发生物权效力的，人民法院不予支持，但是抵押权人有证据证明受让人知道的除外；抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”规定，原、被告的转让可以发生物权效力。第三人不同意案涉房屋过户，本院不予支持。原告主张与被告曾就房屋过户时间存在口头约定，被告不予认可，原告也未能提供充分证据证明其主张，故本院对原告的此项诉称不予采信。被告辩称双方口头认可若案涉房屋无法更名，则需在贷款偿还完毕后才能过户，原告未予认可，被告也未能提供充分证据予以证明其辩称，故本院也不予采信。但是，为房屋办理过户手续系房屋买卖的附随义务，虽然双方未明确约定产权过户时间，然而对于履行期限不明确的，原告可以随时请求履行，但是也应当给被告相应的准备时间，故原告有权主张被告协助办理案涉房屋的过户手续。 关于焦点三。原、被告之间并未明确约定房屋过户的具体时间，原告在购买案涉房屋时也清楚案涉房屋系按揭购买的。原告未能提供充分证据证明被告存在违约行为，同时考虑到2021年1月1日之前《中华人民共和国物权法》也不允许在抵押权人不同意的情况下进行抵押物的转让，故原告主张被告违约并要求其承担违约责任赔偿80,000元本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民法典》第四百零六条、第五百零二条第一款、第五百一十一条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、被告杨丽梅、吴建华于本判决生效之日起十日内协助原告周静办理坐落于仁寿县××镇××路××段××号（嘉和·未来城）XX幢X单元XX楼X号房屋（不动产权证书号：川（2019）仁寿县不动产权第0××5号）的不动产权过户登记手续； 二、驳回原告周静的其他诉讼请求。 案件受理费1,800元，已减半收取计900元，原告周静负担800元，被告杨丽梅、吴建华负担100元（限本判决生效后七日内缴纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 陈 蝶 二〇二一年三月十八日 书记员 叶昆佳