湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0921民初102号原告：余建全，男，1980年8月9日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：李清，南县法律援助中心律师，代理权限为一般诉讼代理。被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律工作者。被告：南县城镇建设综合开发公司。住所地：湖南省益阳市南县南洲镇东正街。组织机构代码：91430921617163395Q法定代表人：李友刚，该公司经理。委托诉讼代理人：黄成，男，1988年7月13日出生，汉族，该公司职工，住南县。原告余建全与被告陈孟宏、被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。余建全的委托诉讼代理人李清、陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波、南县城建开发公司的委托诉讼代理人黄成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余建全向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，并办理房地产权属证书；2.判令被告方承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2010年3月29日与被告签订《商品房买卖合同》，在“南县宏兴小区”购买了商品房一套，房号为：3号楼1单元5楼A52西，房屋面积为125平方米，总金额为199750元。原告已付房款7万元后，被告未按约定交付房屋，也没有为原告办理房地产权属证书。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，诉请如前。陈孟宏辩称：1.原告余建全购房及签订购房合同属实,但双方约定的价格与同期其他房屋相比明显偏低，请求法院调整价格；2.原告仅支付了购房款7万元，尾款及代收税费没有付清。南县城建开发公司辩称：1.陈孟宏通过拍卖，取得国有出让土地使用权，个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有，其有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏；2.陈孟宏仅仅只是借用南县城镇建设综合开发公司的房地产开发企业资质进行房地产开发，其销售房地产无须开发公司同意，属于陈孟宏个人行为；3.南县城镇建设综合开发公司把房地产开发企业资质借给陈孟宏进行房地产开发经营，虽有违规行为存在，属于被行政处罚的范畴，但不能认定陈孟宏个人的出资建设的房地产为开发公司所有。从该房地产建设的事实依据来看，陈孟宏完全有处分权。综上，请人民法院依法驳回原告对南县城镇建设综合开发公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：南县城建开发公司提交的证据南县城建开发公司与陈孟宏的挂靠协议及情况说明，意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地及地上建筑物归陈孟宏所有，因此南县城建开发公司无相关责任。经审查，该证据能够证明陈孟宏根据约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据两被告的上述约定内容，可认定两被告系挂靠关系，该协议仅为两被告之间的约定，对外不具有法律约束力，故本院对南县城建开发公司的举证目的不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月8日，陈孟宏等十五人通过拍卖取得南国用（2009出让）第26号国有土地使用权，并办理国有土地使用权登记。该宗土地坐落南县南洲镇南洲中路，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，用地面积为3229.30平方米，终止日期为商服用地至2049年1月8日止；住宅用地至2079年1月8日止。2009年12月11日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级为四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏兴小区建设、销售事宜，委托权限为全权委托。该宗土地于2009年12月22日办理宏兴小区建设用地规划许可证，证号为（2009）317号，用地单位为陈孟宏等十五人。2010年3月22日，南县建设局颁发建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏兴小区1、2号楼，建筑面积12097.1平方米。2010年3月26日，两被告签订《项目内部承包协议》，协议约定：宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积3.5万平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；安全和质量事故或与客户纠纷所造成的经济损失等均由陈孟宏负责；同时还约定了陈孟宏向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20,000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月1日，南县建设局颁发建筑工程施工许可证，建设单位为南县城建开发公司，该证载明合同开工日期为2010年4月1日，合同竣工日期为2010年12月28日。2010年4月15日，南县房地产管理局向南县城建开发公司就宏兴小区项目颁发了商品房预售许可证。2010年3月29日，原告余建全（在签订《商品房买卖合同》时，误将“余建全”写做“余建权”）与南县城建开发公司签订《商品房买卖合同》，陈孟宏作为南县城建开发公司的委托代理人在合同上盖私章并加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”的公章，原告亦在合同上签名。合同约定：“所购房基本情况：买卖标的物为宏兴小区3号楼1单元5楼A52西（即现宏兴小区504房），属框架结构电梯房，建筑面积共125平方米。计价方式：每平方米单价为1,598元，总金额为199750元。代收独立电开户费用400元、独立水开户费用1300元、契税1997.5元、维修基金3995元、防盗门费用1200元、管道燃气开通费用2200元，代收款项合计11092.5元，由出卖人包干。付款方式及期限：分两次付清，签署合同时第一次付70000元，余款在交房时付清。交接：出卖人应在2011年4月1日前交付商品房，该商品房受政府主管部门验收合格；商品房达到交付的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。产权登记：买受人应在商品房交付时提供相应所需办理权证的各种证件，缴纳各种税费等，出卖人在收齐款、证后180日内办理权属登记。原告于2010年3月29日即合同签订当日支付购房款70000元，宏兴小区项目出纳陈腊梅于收款日向原告出具收据，收据上盖有南县城建开发公司宏兴小区项目部印章。另查明，南国用（2009出让）第26号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十五人于2011年10月26日向南县房产局出具承诺书，承诺该宗土地办理宏兴小区1、2号楼产权证，经十五人确定，全部办理陈孟宏产权证，再分户至购房者。又查明，陈孟宏经手销售的宏兴小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局办理了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏兴小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏兴小区扫尾工程建设。宏兴小区所建商品房现已通过竣工验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告起诉要求南县城建开发公司和陈孟宏继续履行合同，交付房屋并办理好房地产权属证书。本案涉及到的主要法律关系和争议焦点是：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、商品房预售合同的法律效力；三、关于合同履行及责任承担问题。一、关于二被告之间法律关系问题陈孟宏与南县城建开发公司之间签订了《项目内部承包协议》，从双方签订合同的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏兴小区土地使用权后，拟进行商品房开发，因本人没有房地产开发资质，由南县城建开发公司出借资质，挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，二被告完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。二、关于商品房预售合同效力问题陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行“南县宏兴小区项目”房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了商品房预售许可证，且南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与原告签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。签订买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定商品房买卖合同合法有效。三、关于合同履行及责任承担问题合法有效的合同受法律保护。合同双方应切实履行合同约定义务。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”根据陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏兴小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏兴小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。但南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁布的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，原告购房户有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。因此，应由陈孟宏按合同约定承担合同履行责任，南县城建开发公司承担连带责任。另外，根据合同约定，原告应支付购房款199750元和支付代收款契税等11092.5元，共计210842.5元。该买卖价格是双方自愿平等协商而成，不违背法律法规规定，不损害国家、集体和其他人利益，陈孟宏认为约定的价格与同期其他房屋相比明显偏低的意见本院不予采纳。原告已支付70000元，尚欠140842.5元，该款项按合同约定原告应当向被告支付。综上所述，本院对原告要求两被告履行合同，办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，判决如下:一、限陈孟宏在本判决生效之日起90日内将南县宏兴小区3号楼1单元5楼A52西商品房（即现宏兴小区504房）交付给余建全，且在房屋交付后180日内将该商品房的不动产权属登记办理至余建全名下并交付权属证书；二、由南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。案件受理费4,296元，减半收取计2,148元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  艾可书二〇二一年三月四日法官助理朱砂书记员段密