镇江市丹徒区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1112民初1700号原告：陈海波，男，，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：沈忱，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王坤，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。被告：张须忠，男，汉族，住镇江市。被告：宋晓飞，女，满族，住镇江市。被告：镇江市兄弟房产买卖有限公司，住所地镇江市弥陀寺巷**。法定代表人：汪东，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚玉，江苏力挽律师事务所律师。原告陈海波与被告张须忠、宋晓飞、镇江市兄弟房产买卖有限公司（以下简称房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，适用简易程序审理，后因案件复杂，转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈海波及其委托诉讼代理人沈忱、王坤，被告房产公司的委托诉讼代理人姚玉到庭参加诉讼。被告张须忠、宋晓飞经本院传票传唤未到庭应诉答辩。本案现已审理终结。原告陈海波向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋中介买卖合同；2.请求判令被告张须忠、宋晓飞返还购房款220000元及资金占用损失17984元，该损失暂计算至2020年8月31日，以220000元为基数，自2018年9月27日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款年利率4.75%计算，自2019年8月20日至2020年8月31日，按LPR计算；3.请求判令张须忠、宋晓飞向原告承担违约责任，向原告支付违约金66000元；4.请求判令被告房产公司返还购房中介费用7300元，并对返还购房款220000元以及利息损失承担连带清偿责任；5.请求判令三被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月18日，原告陈海波在被告房产公司的居间下，与被告张须忠、宋晓飞达成了购房合意，约定原告向被告购买位于镇江市房屋。期间，被告房产公司向原告出示了房屋所有权证的复印件、镇江市不动产登记信息查询结果，查询结果上未显示任何的抵押、查封信息并告知原告所有权证原件因贷款抵押在银行。房产公司向原告承诺该房屋具备交易条件，如出现任何问题他全权负责。原告基于对被告房产公司的信任，与被告张须忠、宋晓飞在2018年9月27日签订了房屋中介买卖合同。合同约定房屋总价款730000元、定金20000元，原告应于2018年10月20日前支付房屋首付款220000元（含定金），双方于2019年3月办理过户。原告依约于2018年9月27日支付定金20000元，同年10月19日向被告宋晓飞支付房屋首付款200000元，2018年10月31日被告将房屋交付给原告实际占有。但原告在入住后方得知本案诉争房屋上有多项抵押和查封：①2017年6月24日在中国工商银行镇江分行登记抵押权379000元；②2018年5月4日徐宏（被告张须忠的债权人）登记抵押权200000元；③2018年9月13日江苏省灌南县人民法院首封，查封结束日期为2021年9月12日；④2019年5月20日、2019年7月17日镇江市丹徒区人民法院分别轮候查封，查封结束日期分别为2022年5月19日与2022年7月15日。现该房屋已被江苏省灌南县人民法院拍卖，该份房屋中介买卖合同实际已无法履行。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张须忠、宋晓飞未应诉答辩。被告房产公司辩称：原告诉状所称的部分事实与事实不符，诉状称房产公司向原告出示房屋所有权证复印件等且承诺案涉房屋具备交易条件、出现问题由其全权负责等与事实不符。在签订买卖合同时，房产公司要求张须忠将所有权证复印件带来，因为张须忠称当时的原件在银行有抵押贷款，还向原告、签订合同的在场人员称，其卖房是为了归还债务，在签订合同后、原告向张须忠支付首付款前，房产公司要求张须忠到不动产登记中心查询房屋登记信息，张须忠亲自查询后向房产公司、和原告出示其查询的不动产登记信息，除了银行贷款外没有显示有其他抵押，原告在签订合同时是明知的。合同签订后原告入住案涉房屋，当时是张须忠的精装修房屋，里面所有设施包括家电、厨房用具、橱柜等所有生活必需品，均是新的。合同约定办理产权证过户时，在不动产中心过户受阻，房产公司要求张须忠查询原因才发现被查封。房产公司的实际经手人常铁根与原告及张须忠协调该问题，多次陪同原告到张须忠老家、以及南京，至今问题未解决。房产公司作为居间人的义务仅仅是向订立合同双方提供机会，促成合同交易收取报酬，没有促成就不收取。合同法没有规定居间人其他的义务，没有免除合同双方自行对合同内容进行审查核实的义务。作为居间人是否应当对订立合同双方违约行为承担连带责任和其他赔偿责任，应当由法律规定，而非合同当事人进行扩大解释。故房产公司请求法院驳回承担连带责任的诉请，同意返还中介费7300元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并记录在卷佐证。根据当事人的庭审陈述，结合双方所提交的证据，本院认定如下案件事实：2018年9月27日，原告陈海波（乙方，买受人）与被告张须忠、宋晓飞（甲方，出卖人）、房产公司（丙方，中介方）签订《房屋中介买卖合同》一份（该合同系中介提供的填空式格式合同），约定：1.经丙方介绍，甲方自愿将坐落于画意江南51幢406室房屋出售给乙方，甲方已将房屋状况告知乙方，乙方对房屋及附属设施、装潢情况已充分了解，愿意购买该房屋；2.房屋建筑面积95.25平方米，室内有热水器、空调柜机挂机、电视机、洗衣机、冰箱、沙发、床、餐桌等；3.房屋总价款730000元，合同签订之日付定金20000元，该款由丙方监管，甲方出具收据给乙方，丙方出具收据给甲方，甲方将房权证交押丙方；4.乙方于2018年10月20日前付首付款220000元，2019年3月份过户，过户当日付80000元给甲方，房子办理交接；过户后三个月贷款下来，结清余款；5.甲方应保证房屋权属清楚，无产权纠纷，符合转让条件，自本合同签订之日起该房屋发生与甲方有关的房屋产权纠纷或者债权债务概由甲方负责清理，并承担法律责任，由此给乙方造成损失的，由甲方赔偿；甲方应在本合同签订后7日内向乙方或丙方提供房屋交易所需资料，协助办理房屋交易、权属登记；6.本合同签订后7日内应向房管部门申请办理房屋交易、权属登记手续，所产生的税费由甲乙双方按国家规定承担；7.甲乙两方应各自按房屋成交价款的1%支付丙方中介服务费，在房产交割当日结清；8.如乙方不能按期付款或甲方不能按期协助办理产权交易，每日按应付款0.2‰支付滞纳金，逾期二十日视为违约，若乙方违约则定金不予退还，并在3日内支付总房款2%佣金，丙方在保管的定金中扣除佣金后将定金余额给付甲方，乙方直接向甲方支付该佣金；甲方违约则应在十日内赔偿乙方相当于定金数额的违约金，并承担2%佣金给乙方；因丙方原因逾期未申请的，每逾期一日由丙方按中介服务费的1‰分别付给甲、乙两方。该合同还载明：由于宋晓飞未到场，由张须忠代签，如有异议张须忠负一切法律责任；交首付款时，中介费全结清，定金退还给房东作为首付款的一部分。上述合同签订后，原告按照约定，当日向被告兄弟房产的工作人员支付了20000元定金。被告张须忠向原告出具《收条》一份，载明“今收到陈海波购画意江南51幢3单元406室定金贰万元整”。2018年10月19日，原告向被告宋晓飞银行转账汇款102700元，通过案外人潘丽向被告宋晓飞银行账户汇款100000元；同日向被告兄弟房产支付4600元。被告张须忠、宋晓飞收到该200000元后，又出具《收条》一份，载明“今收到陈海波房子定金（预付款）贰拾贰万元整（含定金的贰万元）”，并在该收条上签字、捺印。同日，两被告张须忠、宋晓飞还出具一份《补充协议》，载明：“房东今收到客户首付款贰拾贰万元正，如房东不卖此房给客户，则退给客户贰拾万元，房东还要赔客户贰拾万元；如客户不买此房，贰拾万元的首付款作为补偿。房子过户前，此房出租给客户，不收租金，直至过户。定金贰万元已退给客户，之前购房过程中打的定金收条、监管金收条作废。双方中介费结清，房子在本月底前交给客户”。张须忠、宋晓飞签字捺印，陈海波在补充协议上签字，加盖了房产公司印章。2018年10月31日，原告陈海波、被告张须忠、房产公司三方办理了案涉房屋的交接手续，并签订《画意江南51幢406室交接单》，载明：画意江南51幢406室交接，房屋结构完好，设施与合同中的要求条款相符，从今天起物业费水电费由买方负责，之前的水电费及物业费由卖方负责。另查明：案涉房屋由两被告张须忠、宋晓飞共同共有，2017年3月10日办理不动产登记，2017年1月1日在工商银行办理抵押贷款379000元，2017年5月3日在徐宏处办理抵押借款200000元；2018年9月13日房屋被江苏省灌南县人民法院首封，2019年5月20日、2019年7月17日先后被镇江市丹徒区人民法院先后轮候查封。2020年10月13日，该房屋被江苏省灌南县人民法院拍卖后，产权登记在案外人董留成名下。本院认为，原告陈海波（乙方，买受人）与被告张须忠、宋晓飞（甲方，出卖人）、房产公司（丙方，中介方）于2018年9月27日签订的关于案涉房屋的《房屋中介买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，对当事人具有法律约束力。由于该房屋在合同签订前已被法院查封且后又被法院拍卖，导致该合同无法履行，原告购买房屋的目的已不可能实现，故原告依法有权要求解除该房屋买卖合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的则当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故在本案中，原告为履行合同依约向被告支付了购房首付款220000元，被告应当偿还。关于违约金，双方在2018年10月19日签订的《补充协议》中约定“房东还要赔客户200000元”，现原告主张66000元，本院参照案涉房屋总价款730000元，并结合本案被告存在严重违约的实际情况，认为原告的该项诉讼请求并未超过合理标准，应当予以支持。原告同时还主张资金占用损失17984元，本院认为，原告主张的违约金与资金占用损失均系因合同解除造成的违约损失，通常不应同时主张，且原告又未能举证证明双方对此另有明确约定或者原告有充分证据证明违约金66000元不足以补偿其受到的总损失，故本院不予支持。原告要求被告房产公司返还中介费7300元，中介公司无异议，本院照准。关于原告请求房产公司对返还购房首付款220000元承担连带责任的问题，本院认为，被告房产公司作为专业的房屋交易居间机构，应当熟悉房屋交易中存在的风险环节，但其在案涉房屋存在多项抵押、且又被其他法院查封的情形下，未尽到对交易的标的物房屋权利瑕疵进行审慎查明义务，更未将交易存在的严重风险告知原告，仍然促使买卖双方于2018年9月27日签订《房屋中介买卖合同》并促成原告交付定金20000元，后又于2018年10月19日让原告继续履行合同，向被告交纳首付款200000元，其行为是导致房屋买卖合同无法继续履行的重要原因，存在重大过失，对于原告的损失应承担相应的赔偿责任。故本院酌定，对于被告张须忠、宋晓飞应返还的220000元购房款，被告房产公司应对其中的110000元承担连带给付责任，并在承担责任后，有权向被告张须忠、宋晓飞进行追偿。关于被告房产公司辩称其无法获得案涉房屋信息的问题，本院认为，即使其不能直接从不动产登记机构获取房产信息，其也可以要求出售人即被告提供房屋的权属信息，否则不应促成双方的交易，正如其可以要求买受人提供自己的信用记录一样，防止可能发生交易风险。事实上，直到2019年7月24日，被告张须忠才提供了案涉房屋的《镇江市不动产登记信息查询结果》，可见此前被告房产公司并未尽到合理审查和提醒义务，也没有将审查房产权属信息作为签订买卖合同的前置程序，显然具有重大过失，其主张免除自己责任本院不予支持。被告张须忠、宋晓飞经本院传票传唤未到庭应诉，视为其自动放弃诉讼权利，不影响本院依照查明的事实进行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈海波与被告张须忠、宋晓飞及镇江市兄弟房产买卖有限公司于2018年9月27日签订的《房屋中介买卖合同》；二、被告张须忠、宋晓飞于本判决生效之日起十日内返还原告陈海波购房款220000元；三、被告张须忠、宋晓飞应于本判决生效之日起十日内支付原告陈海波违约金66000元；四、被告镇江市兄弟房产买卖有限公司对上述第二项给付义务中的110000元承担连带给付责任，并在履行给付义务后，有权向被告张须忠、宋晓飞追偿；五、被告镇江市兄弟房产买卖有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陈海波中介费7300元。六、驳回原告陈海波的其他诉讼请求。案件受理费5965元，由被告张须忠、宋晓飞承担，并于本判决生效之日起十五日内交纳至以下账户：户名镇江市丹徒区人民法院，开户行江苏银行股份有限公司镇江丹徒新区支行，账号701801880000428210018892。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  曾纪雄人民陪审员  凌木兰人民陪审员  许培根二〇二一年三月十八日法官 助理  艾立奎书 记 员  周一琳