四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终323号 上诉人（原审原告）：何友建，男，生于1986年10月28日，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：张彬，上海川汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱志伟，上海川汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川青龙工业经济开发有限公司，住所地：四川省眉山市彭山区经济开发区青龙园区。 法定代表人：张成芳，总经理。 委托诉讼代理人：伍宏刚，四川华曙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁世杰，四川华曙律师事务所实习律师。 上诉人何友建因与被上诉人四川青龙工业经济开发有限公司（以下简称四川青龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2020）川1403民初1709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 何友建上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。事实与理由：原审认定七年收益不属于购房款，系认定事实错误。宣传册和价格演算表是导致上诉人向被上诉人购买案涉房屋的决定性因素，虽然未载入双方的商品房买卖合同中，但按照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定，应当视为合同的组成部分予以认定。 四川青龙公司答辩：原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 何友建向本院提出的诉讼请求：1．依法判令四川青龙公司立即向何友建退还购房款199,428.00元；2．四川青龙公司支付资金占用利息，计算方法：以购房款199,428.00元为基数，从2013年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际清偿日止，按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 一审法院经审理认定事实如下：2013年1月21日，何友建与四川青龙公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同编号：ＣＨ-01-0605，签约备案号19276。合同载明：出卖人为四川青龙公司，买受人为何友建；何友建所购青龙国际商贸物流城商品房位于××镇××道××号××幢××楼××号框架结构商业用房（以下简称：案涉房屋），建筑面积36.81平方米，单价4298.40元／平方米，总价158224.00元；商品房预售许可证号码为×××41，国有土地使用证号为彭国用（2012）第0××1号，建设工程规划许可证号为彭经建土建字第［2012］057号，建筑工程施工许可证号为××。其中，第五条付款方式及期限为买受人采取一次性付款方式付款；第十条交付条件出卖人应当在2013年10月31日前向买受人交付该商品房；第二十六条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同中，双方还约定了逾期付款责任、逾期交房责任、产权登记、争议解决方式等内容。合同的签章处有何友建在买受人栏签署的姓名和捺印，四川青龙公司及其法定代表人王康明在出卖人栏加盖的印章。 同日，双方签订补充协议一份，载明：甲方为何友建，乙方为四川青龙公司；甲方持有案涉房屋；甲方赞同乙方对于钢材城的整体经营理念及培育市场的重要性，甲方同意案涉房屋从2013年11月1日至2020年10月31日止的使用权委托乙方，该期间所产生的收益及风险均由乙方承担，案涉房屋交房之日，甲方即委托乙方按交房程序将案涉房屋交付相应承租商。协议中，双方还约定了物业管理费的承担、委托期满何友建对案涉房屋处分的选择权、权属证书的办理等内容。协议的签章处有何友建在甲方栏签署的姓名和捺印，四川青龙公司及其法定代表人在乙方栏加盖的印章。 之后，何友建向四川青龙公司支付了全部购房款，四川青龙公司向何友建交付了案涉房屋。目前，何友建已经取得了案涉房屋的权属登记证书。 以上事实有，何友建的身份证复印件、四川青龙公司的营业执照复印件、法定代表人身份证明书、《商品房买卖合同》、补充协议、当事人的陈述在卷佐证。 二审中，何友建提交证据一：录音一份，记载纪彬与魏某（名片一张，记载魏某系青龙国际商贸物流城投资顾问）通话，纪彬询问青龙国际商贸物流城的售房政策是七年租金抵55%的房款，魏某对此予以肯定，并陈述相应款项不计入房款的目的是为了避税。证据二：证人卢某出庭作证，卢某陈述，其亦购买了青龙国际商贸物流城商铺，并提交演算表两份，一张演算表记载房屋总价689760元并“返七年租金55%”后，实付金额为310392元。另一张演算表记载房屋总价675390，，并优惠后实付274281元。证据三：董柔麟出庭作证，董柔麟陈述，其亦购买了青龙国际商贸物流城商铺，并提交标注有青龙国际商贸物流城的验算表一份，该表记录房屋总价437093元并优惠5%且“七年返55%”后，实付金额为186857元。董柔麟并提交宣传册一组，记载“水泥路面承载负荷达50吨，排水设施齐全。照明到户，每个商铺配有电话接驳位及宽带光纤设施，每户商铺配有标准电动卷帘门”。 四川青龙公司质证；证据一，不认可证据三性。证据二，真实性予以认可，但并未保证业主的租金收益。证据三，案涉商铺是钢材城3期且不是叠拼商铺，宣传册是钢材城2期，与本案无关联性；不认可演算表的三性。且证据二三所涉证人与本案有关联性，其证明力低。 本案二审查明的基本事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为双方所签订的成交价格到底是多少，是否涵盖上诉人所主张的演算收益作为购房总款？上诉人主张退房款的请求能否得到支持。 本院认为，从双方合同约定来看，何友建与四川青龙公司在自愿、平等、有偿、协商一致基础上订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同明确约定购房款为158,224元，补充协议载明何友建赞同乙方对于钢材城的整体经营理念及培育市场的重要性，同意案涉房屋2013年11月1日至2020年10月31日止的使用权委托四川青龙公司，该期间所产生的收益及风险均由四川青龙公司承担。从合同的履行来看，合同签订后，何友建依约定向四川青龙公司支付购房款158,224元；四川青龙公司也已经协助何友建办理了产权登记，何友建已经取得了案涉房屋的权属登记证书。 本院认为，上述《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其约定内容不违背国家法律、行政法规禁止性规定，真实有效。合同签订后，何友建已经履行了商品房买卖合同中约定的支付购房款义务，四川青龙公司也已经协助何友建办理了产权登记，何友建已经取得了案涉房屋的权属登记证书。双方之间的商品房买卖合同已经履行完毕。现何友建主张依据缔约过程中，双方形成的价格演算表“一次性返还7年收益占购房款比例为55%”，即价格演算表中“7年55%租金199,428元”要求四川青龙公司予以退还。对此本院认为，首先，双方合同明确约定了购房款为158,224元，合同系双方磋商结果的最终正式体现。其次，价格演算表中载明的金额，何友建既没有直接支付，也没有委托第三人代为支付。价格演算表中“7年55%租金199,428元”不属于案涉房屋购房款。另外，双方《补充协议》明确约定了案涉房屋从2013年11月1日至2020年10月31日止的使用权委托四川青龙公司，该期间所产生的收益及风险均由四川青龙公司承担。因此，本院认为，何友建的主张并无法律及相关事实依据，其上诉主张不应支持，何友建二审提交的相关证据不能达到其证明目的。至于2020年10月31日后，四川青龙公司是否存在继续占有案涉房屋侵害何友建权益的行为，何友建应当另案主张。 综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,288元，由何友建负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 东 审 判 员  梁 丹 审 判 员  孙春红 二〇二一年三月三十日 法官助理  李林虎 书 记 员  李朋霖