吉林省白山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉06民终812号 上诉人（原审被告）：张立波，男，1962年9月5日生，汉族，白山市润成娃娃鱼培育有限公司法人，住白山市浑江区红旗街红十四委一组。 被上诉人（原审原告）：白山市人民防空办公室。 负责人：葛秀军，男，1964年11月14日生，汉族，该单位办公室主任， 委托诉讼代理人：孙宝民，白山市惠民法律服务所法律工作者。 原审被告：白山市润成娃娃鱼培育有限公司。 法定代表人：张立波，经理。 上诉人张立波因与被上诉人白山市人民防空办公室（以下简称防空办公室）、原审被告白山市润成娃娃鱼培育有限公司（以下简称润成公司）租赁合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1325号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人即原审被告白山市润成娃娃鱼培育有限公司的法定代表人张立波、被上诉人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张立波上诉请求：请求二审人民法院依法改判或发回重审。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，采信证据错误。1.被上诉人在庭审中举出了2020年3月27日租赁合同租金追缴通知书，此通知书不能作为证据使用，形式上不符合证据要求，不具备证据效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百一十五条，单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。此份证据只有单位公章，而没有负责人及制作人签名或盖章，缺少要件，不能作为证据使用，人民法院不应采信。2.按此通知书记载，其形成于2020年3月27日，是何时到达，通过什么方式到达，是邮寄还是送达，还是电话通知，被上诉人应当举出证据加以证明。此通知书事实上从来没有送达到上诉人。3.被上诉人提供的是复印件，更没有上诉人签名，没有原件不能作为证据使用。二、被上诉人在一审中的举证，不能证明被上诉人的主张；反过来能证明原审中采信租金10000元是错误的。1.原审中上诉人提供的上诉人2020年8月11日与原人防办副主任孙晓春电话录音一份，第一页第九行到第十五行，以及2020年9月2日上诉人与原人防办副主任孙晓春电话录音一份，两份录音都能证明，人防办开过会议，有会议记录，能够证明会议研究通过的租金是5000元，上诉人主张是3000元，双方正在磋商过程中。双方签订的人民防空租赁使用合同第十三条第5款约定2019到2024年6月19日租金另议。从来没有经过另议，被上诉人单方面决定租金10000元，违反合同约定。2.被上诉人提供的2019年6月5日商谈笔录载明，把商谈情况报主管领导，党组研究决定后提交机关事务管理局、财政局审核审批后再签订合同。至今没有得到通知机关事务管理局、财政局审核审批完毕，所以没有确定新的合同，价格条款更无从谈起。三、合同的履行存在情势变迁，租金价款应予减免。2020年3月27日正处于疫情期间，全城封闭，不允许大家出门，更不允许聚集，人防办的通知提出的要求既不客观，又缺少人性化，完全脱离当时的社会实际情况。在当时其提出的要求既不现实有无可能实现。同时爱疫情影响，产品不能上市，无人问津。所以人防办无论从政策上还是从道义上都应相当减少租金，支持民营企业发展，而不是解除合同，对民营企一一棍了打死。四、人防办单方面决定租金价格是违法的。按双方签订的人民防空租赁使用合同第十三条第5款缴纳租金数额，应是按照双方商议结果确定租金数额。人防办仅赁一纸通知单方面决定租金10000元。人防办的通知就能一方决定价格，既违反了使用合同约定，又违反了民法通则140条规定。五、原审法院适用法律错误。1.原审法院适用合同法227条规定，但227条要求支付租金有三个前提条件，一是租金数额确定，二是无正当理由，三是要给付合理期限。从本案看，租数额没有确定，二是正处于疫情期间，受疫情影响租金的数额应予减免，通知和协商的方式不能同于寻常，当事人驻足家中，单位不允许外人进入，实施弹性办公制度，同是又不允许人员聚集，即使索要租金人防办也应给出合理期限。所以一审法院适用法律是错误的。2.原审法院认为白山市润成娃娃鱼培育有限公司不承担法律责任，可知即使人防办对公司的通知行为对张立波个人不发生法律效力。六、原审违反法定程序。按最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第88条第二项，法律工作者应提供当事人位于本辖区内的证明材料，原审中被上诉人代理人没有提供，违反法定程序。 防空办公室辩称，一审法院判决事实清楚证据充分，法律适用正确应当依法驳回上诉人的上诉请求，其理由是被上诉人对上诉方出具的租金追缴通知书，符合相关法律规定，原审过程中上诉人对拖欠被上诉人的租金这一事实予以了承认，该事实在原审过程中一审法院也认定了该事实，根据以上事实应当驳回上诉人的上诉请求。 防空办公室向一审提出诉讼请求：1.要求判令解除防空办公室、张立波、润成公司之间于2014年6月17日签订的《人民防空工程租赁使用合同》；2.要求判令张立波、润成公司立即返还租用房屋；3.要求判令张立波、润成公司立即支付拖欠房屋租金人民币9,166.67元（按每天所欠租金2‰暂计至起诉之日，实际要求计算至被告履行之日）；4.要求判令张立波、润成公司支付迟延支付租金的违约金人民币1,000元。事实与理由：防空办公室、张立波、润成公司双方自2014年开始双方协商，防空办公室将白山市铁路工务段人防工程（防空洞）租赁给张立波润成公司做娃娃鱼养殖使用，租金为2014-2017每年5000元，2017-2019每年10000元，2019-2024租金另议，租赁合同每二年一签。防空办公室、润成公司在2019年重新签订租赁合同。同时，防空办公室在追缴张立波、润成公司拖欠的租金时，要求防空办公室、张立波、润成公司双方重新协商租赁期限及租金数额时，张立波、润成公司均以种种理由拒绝缴纳拖欠租金。并拒绝同防空办公室协商继续租赁事宜。为了维护防空办公室的合法权益，故起诉至贵院请求依法判决防空办公室所请。 张立波、润成公司辩称，我们双方签订过租赁合同属实，但在2019年6月11日我已经采取书面形式正式和防空办公室领导（程中秋）提出降低租金的申请，此前防空办公室领导开会决定了前三年5,000元每年，往后每年10,000元租金。当时防空办公室领导同意降低租金，但我们双方没签书面协议。到现在为止润成公司欠防空办公室租赁费。2020年4月份我去找过防空办公室单位现任主任（葛秀军）协商过租金事宜，但没有达成协议。润成公司还继续想租赁，费用租金按每年3,000元给付。 一审查明：2014年6月17日，防空办公室与张立波签订人民防空工程租赁使用合同，合同约定张立波租赁防空办公室位于白山市铁路工务段人防工程（防空洞）做娃娃鱼养殖使用，使用面积为204.8平方米，租赁期限自2014年6月20日起至2024年6月19日止，租金为2014年至2017年每年5,000元，2017年至2019年每年10,000元，2019年至2024年租金另议，租赁合同每二年一签。承租人拖欠工程使用费达到10天或者拖欠水电费达到10天以上的，出租人有权解除合同。逾期不归还人民防空工程使用权，除补缴人民防空工程使用费外，偿付违约金1,000元。 合同履行期间，润成公司分别于2016年1月20日（5,000元）、2017年2月27日（5,000元）、2018年4月24日（10,000元）、2018年12月7日（10,000元）向防空办公室缴纳自2014年至2019年6月19日的租金。 张立波自2019年6月20日至2020年5月19日拖欠防空办公室租金9,166.67元（10,000元÷12个月×11个月）。 2019年6月5日，防空办公室单位工作人员夏晓青、李洪海、张福来同张立波商谈租赁合同、是否继续租赁的事宜记录。2019年6月11日，润成公司向防空办公室出具申请书一份，该申请书载明：“自从14年租赁用铁路机务段防空洞养殖娃娃鱼到至今，由于本公司选项不准，经营不善，至今连年亏损，现活鱼存数不多，随时歇业（现承诺如人防办随使用，无条件撤出）。维持原合同使用面积，望诸位体谅，是否能将原租金改为三千元左右。谢谢。”申请单位：白山市润成娃娃鱼培育有限公司，并加盖润成公司公章。 以上案件事实有原告起诉、被告答辩、人民防空工程租赁使用合同、租金追缴通知书、商谈记录、票据及庭审笔录在卷为凭，足资认定。 一审认为，防空办公室与张立波签订人民防空工程租赁使用合同系双方的真实意思表示，该合同依法有效。张立波在履行合同过程中，尚欠防空办公室自2019年6月20日至2020年5月19日期间租金9,166.67元，已构成违约。张立波欠付防空办公室房屋租金9,166.67元理应依法予以支付。张立波、润成公司答辩主张当时防空办公室领导同意按每年5,000元给付租金，但我们双方没签书面协议。提供2020年8月10日张立波与孙**（人防办原副主任）电话录音一份，证明2019年6月11日张立波向防空办公室提交申请书后，6月20日左右，人防办领导孙**副主任通知张立波去单位签合同，租金由10,000元降低为5,000元每年，张立波去后没有签协议，想租金降到3,000元为宜，最后没有协商成。2019年至今防空办公室认可租金为5,000元每年。因防空办公室对此不予认可，故张立波、润成公司的答辩主张，本院不予采纳。故防空办公室要求解除与张立波于2014年6月17日签订的《人民防空工程租赁使用合同》，并将其租赁防空办公室位于白山市铁路工务段人防工程（防空洞），使用面积为204.8平方米腾退给防空办公室，同时向防空办公室支付房屋租金人民币9,166.67元，违约金人民币1,000元，合计人民币10,166.67元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因防空办公室与张立波签订人民防空工程租赁使用合同，润成公司对此不承担法律责任，故防空办公室要求润成公司承担法律责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”、第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决：一、解除白山市人民防空办公室与张立波于2014年6月17日签订的《人民防空工程租赁使用合同》；二、张立波于本判决发生法律效力后十日内将其租赁白山市人民防空办公室位于白山市铁路工务段人防工程（防空洞），使用面积为204.8平方米腾退给白山市人民防空办公室，同时向白山市人民防空办公室支付房屋租金人民币9,166.67元，违约金人民币1,000元，合计人民币10,166.67元；三、驳回白山市人民防空办公室的其他诉讼请求。案件受理费54元，减半收取27元，由张立波负担。 一审查明的事实与二审基本一致，本院予以确认。 本院另确认事实为：娃娃鱼养殖的适宜水温是16-22度。 本院认为，双方签订的租赁合同约定，2019年至2024年租金另议。在2019年6月11日，润成公司向防空办公室提出申请，请求将租金下调，防空办公室工作人员答应回去向领导请示，双方就租金问题没有达成一致意见，在审理当中防空办公室不同意减免租金，张立波未举出充分证据证明防空办公室同意其租金减至5000元，因此，张立波仍应按每年10000元交纳租金。因防空办公室工作人员答应向领导请示，导致张立波未能及时交付租金，不能视为张立波违约，一审认定张立波违约并判决其承担违约金1000元不当。娃娃鱼养殖，有着较高的生存环境和自然条件才能存活，时值冬春交替季节，现解除双方签订的租赁合同，无疑对娃娃鱼养殖产生重大不利影响亦不能证明张立波违约，一审判决解除双方签订的租赁合同并判决张立波在判决生效后10日内腾迁不妥，本院予以纠正，租赁合同应继续履行。关于租金问题，防空办公室原副主任孙晓春电话录音证实租金每年5000元并经班子会议研究决定。但孙晓春未出庭作证，本院不予采纳孙晓春电话录音证据。因此，一审判决张立波从2019年6月20日至2021年6月20日期间租金每年按10000元支付租金并无不当。依照司法部《基层法律服务所管理办法》第三条规定，基层法律服务所接受委托，并提供白山市惠民法律服务所出具的《代理诉讼通知函》及受指派人孙宝民的法律工作者执业证，白山市惠民法律服务所接受防空办公室的委托并指派孙宝民参与诉讼，符合法律规定，张立波提出一审违反法定程序的上诉请求本院不予支持。 综上所述，本院依据查明的事实，对一审判决予以适当调整。张立波的部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 维持吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1325号民事判决第二项即“张立波向白山市人民防空办公室支付房屋租金人民币9,166.67元”部分，第三项即“驳回白山市人民防空办公室的其他诉讼请求。” 撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2020）吉0602民初1325号民事判决第一项即“解除白山市人民防空办公室与张立波于2014年6月17日签订的《人民防空工程租赁使用合同》。”第二项即“张立波于本判决发生法律效力后十日内将其租赁白山市人民防空办公室位于白山市铁路工务段人防工程（防空洞），使用面积为204.8平方米腾退给白山市人民防空办公室，违约金人民币1,000元，合计人民币10,166.67元”部分。 案件受理费54元，由张立波白、山市人民防空办公室各负担27元。 本判决为终审判决。 审判长  高明义 审判员  李 楠 审判员  李世为 二〇二一年三月三十日 书记员  杨 栋