福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽01民终2254号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林蓓，女，1978年8月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林铨，福建善胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州首开中庚置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街街道东街83号福建国际青年交流中心25层02写字间。 法定代表人：祝光宝，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：江燕苹，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。 上诉人林蓓因与被上诉人福州首开中庚置业有限公司（以下简称中庚公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理,于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人林蓓及其委托诉讼代理人陈建华、林铨，被上诉人中庚公司的委托诉讼代理人江燕苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林蓓上诉请求：1.撤销原审判决的第一项，改判中庚公司向林蓓支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2019年7月21日起算至实际办理房屋权属证书之日止，以购房款5918292元为基数，按日0.01%比例计算）；2.撤销原审第二项，改判全部驳回中庚公司反诉请求；3.撤销原审判决的第三项，改判中庚公司向林蓓返还面积补差款32753元，并支付占用期间的利息（利息自2019年1月20日起算至实际返还之日止，以32753元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准计算）；4.一审、二审案件全部诉讼费用由中庚公司负担。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋交房时间有误，导致认定中庚公司逾期办理房屋权属证书违约金的起算时间有误。1.根据《商品房买卖合同》第8条及《商品房买卖合同补充协议七》第五条约定，案涉房屋的交付标准是毛坯，交付时间为2018年7月20日前。2.一审判决认定房屋装修工程的交付时间改变了合同约定的交房条件和时间，是错误的。《商品房买卖合同补充协议七》第三条第一款约定“双方同意该商品房装修工程完工交付时间为2019年1月20日前”，此处约定的交付标的物是装修工程，根据《商品房买卖合同补充协议七》第九条约定，装修工程不影响商品房交付条件、时限，因此该条约定房屋无需办理毛坯的交付而直接装修，并免除中庚公司的逾期交房责任，不能理解为将商品房的交付时间改为装修交付。二、根据《商品房买卖合同》第十四条约定，中庚公司应承担的逾期办证违约金是自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付，一审判决在中庚公司存在隐瞒业主将规划的封闭阳台在作为开放式阳台出售的重大过错的情况下，酌定逾期办证违约金的截止时间为判决作出之日有误，应为林蓓实际办理房屋权属证书之日。三、案涉合同的附件六第三条为格式合同，有关买受人逾期付款部分加重买受人责任，且中庚公司未尽说明、解释义务，应当认定无效。一审法院认定事实错误，根据双方签订的《香开观海广场定购协议书》约定，林蓓没有逾期支付50万元购房款的事实。即使认定林蓓违约，应当支付违约金，也应当按银行逾期付款违约金的标准进行处理。四、依据《商品房买卖合同》附件六第一条关于“双方同意以合同约定建筑面积与产权登记建筑面积误差绝对值为处理面积误差计算依据”的约定，只有在房屋建筑面积经相关行政部门确定后，中庚公司才能收取补差款，本案中庚公司在交房时单方面要求林蓓补交所谓面积补差款，缺乏合同依据，应予以退还并支付占用费。 中庚公司辩称，林蓓的上诉请求缺乏事实和法律依据，请予驳回。一、原审判决认定双方对于房屋交付时间另行约定为2019年1月20日，符合客观事实，林蓓主张的交房时间和办证的起算时间不能成立。《商品房买卖合同》约定的2018年7月20日前，是商品房以毛坯状态交付的时间，而《商品房买卖合同补充协议附件七》已经将房屋的交付条件变更为“商品房完成毛坯结构验收及消防验收、且装修工程完工”，交付时间变更为2019年1月20日。2.《商品房买卖合同补充协议附件七》第五条第3款关于“出卖人无需先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议已约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收”的约定，进一步说明双方确认《商品房买卖合同》第八条约定的交付时间和交付条件对双方已不具法律约束力。二、林蓓对逾期办证有过错，要求违约金计算至实际办理房屋权属证书之日，不能成立。案涉房屋在完成所有权初始登记后，中庚公司即于2020年7月9日书面通知林蓓案涉房产已具备办理房屋产权登记条件，并要求其在限定时间内前往领取办证所需材料并及时办理产权登记手续。但林蓓在收到通知后，因自身原因至今仍未前往办理案涉房屋产权登记手续。故林蓓主张违约金应计算至实际办理房屋权属证书之日，缺乏法律依据。三、一审判决认定林蓓存在逾期付款行为，并向中庚公司支付逾期付款违约金，认定事实清楚，依法应予以维持。四、案涉面积补差款系双方在房屋交付时达成的合意，且以实际行为履行了该合意，一审判决认定林蓓要求中庚公司返还面积补差款依据不足，双方可待产权登记面积确定后自行结算，符合《商品房买卖合同》的约定，是正确的。 林蓓向一审法院起诉请求：1.中庚公司向林蓓支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年7月21日起算至实际办理房屋权属证书之日止，以购房款5918292元为基数，按日0.01%比例计算；2.中庚公司向林蓓返还面积补差款32753元，并支付占用期间的利息，利息自2019年1月20日起算至实际返还之日止，以32753元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率为标准计算；3.本案诉讼费由中庚公司承担。 中庚公司向一审法院提出反诉请求：1.林蓓向中庚公司承担逾期付款违约金312093.62元；2.诉讼费用由林蓓承担。 一审法院认定事实：2017年8月18日，林蓓与中庚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：林蓓向中庚公司购买位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场3＃楼5层05办公号房，该商品房阳台为封闭1个，商品房总价款为5418292元；付款期限为2017年5月7日前付定金200000元，2017年5月30日前付房款300000元，2017年7月26日前付商业贷款1968292元，2017年7月27日前付房款500000元，2017年8月31日前付房款2950000元；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2018年7月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因买受人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日其每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金；合同补充协议第三条，买受人应依照《商品房买卖合同》之约定按时付清购房款，否则每逾期一日，买受人每日应向出卖人按购房总价的万分之三支付违约金。 同日，林蓓与中庚公司又签订一份《商品房买卖合同补充协议附件七》，约定：买受人同意由出卖人对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2019年1月20日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时出卖人无须先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任。 2019年1月19日，中庚公司向林蓓交付案涉房屋，林蓓向中庚公司支付面积补差款32753元。 另查，林蓓分别于2017年5月9日、5月30日、7月26日、7月27日、8月30日、2018年2月2日向中庚公司支付购房款200000元、300000元、1968291元、500000元、2450001元、500000元。2020年7月9日，中庚公司向林蓓邮寄《香开观海广场房屋产权办理通知书》。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。林蓓与中庚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，林蓓作为购房人应该及时交付购房款，中庚公司应当按时交付房屋并及时办理涉案房屋的权属证明及转移登记。现林蓓已经交付了全部购房款，作为买受人已经履行了付款义务，中庚应该按照合同约定履行交付房屋、办理初始登记和办理权属证书的义务。 关于中庚公司逾期办理权属证书是否构成违约，是否应当按照合同约定的标准向林蓓支付违约金的问题。中庚公司认为，逾期办证系因政府景观提升工程需对阳台封包所致，而林蓓对阳台封包予以阻拦，故其不应当承担违约责任，但中庚公司在知晓阳台未封闭为逾期办证原因后未向业主履行充分告知义务，存在过错。故中庚公司逾期办理权属证书，存在违约，其应当按照合同约定（即每日按买受人已付款的0.01%计算）向林蓓支付违约金。 关于违约金的计算时点问题。1.《商品房买卖合同补充协议附件七》约定“在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任”，故应认定为双方对于房屋交付时间另行约定为2019年1月20日，相应权属登记时间亦应延至该日后365日即2020年1月21日，违约金应当自该日起算。2020年7月9日，中庚公司向林蓓邮寄《香开观海广场房屋产权办理通知书》告知其案涉房产已具备办理产权登记条件并要求其配合办理产权登记，故违约金应当计算至该日。 关于林蓓主张的面积补差款的问题。林蓓未提供充分证据证明其缴纳面积补差款系由于中庚公司逼迫，其主张中庚公司返还面积补差款依据不足，双方可待产权登记面积确定后自行结算。 关于中庚公司的反诉请求，2017年5月9日以及2017年8月30日之逾期缴纳房款违约金，中庚公司直至2020年8月12日向本院提出主张，已超过三年诉讼时效，一审法院不予支持。2018年2月2日逾期缴纳款项500000元，应当按照合同约定支付相应违约金，林蓓辩称系双方订购协议书另有约定以及银行原因导致逾期，依据不足，一审法院不予采信。根据双方间合同约定补充协议约定“买受人应依照《商品房买卖合同》之约定按时付清购房款，否则每逾期一日，买受人每日应向出卖人按购房总价的万分之三支付违约金”，故林蓓应当向中庚公司支付逾期付款违约金251950.58元（5418292元×155×万分之三）。综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林蓓支付逾期办证违约金（以5418292元为本金，按日0.01%自2020年1月21日起计算至2020年7月9日止）；二、林蓓于本判决生效之日起十日内向福州首开中庚置业有限公司支付逾期付款违约金251950.58元；三、驳回林蓓的其他诉讼请求；四、驳回福州首开中庚置业有限公司的其他反诉诉讼请求。如果林蓓、福州首开中庚置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4191元，适用简易程序减半收取2095.5元，由福州首开中庚置业有限公司负担1200元，由林蓓负担895.5元，反诉诉讼费5981.4元，减半收取2990.7元，由福州首开中庚置业有限公司负担540.7元，由林蓓负担2450元。 根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，林蓓与中庚公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订的，符合双方的真实意思，应认定为合法有效，双方均应依约履行。林蓓作为购房者已足额交付购房款，中庚公司作为开发商，应履行办理房屋所有权初始登记的义务，即向房屋权属登记机构提交各项规定资料包括相关部门的验收文件等。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于，一是中庚公司逾期办理权属证书的原因及其是否应就其逾期办理权属证书向购房者承担违约赔偿责任的问题；二是逾期办证违约金的起算点与截止点的认定问题；三是林蓓诉请的面积补差款能否得到支持的问题；四是中庚公司是否有权向林蓓主张逾期付款违约金以及违约金适用标准。 焦点一，中庚公司认为，逾期办证系因政府景观提升工程需对阳台封包所致。林蓓对此持有异议，主张逾期办证除阳台不符合规划审批要求外，还存在其他原因，中庚公司应就其逾期办理权属证书承担赔偿责任。中庚公司向林蓓出售并实际交付的房屋阳台为非封闭式，中庚公司未按规划审批的要求建造并交付房屋，是造成案涉房屋逾期办理权属证书的原因，其应按合同约定向林蓓支付逾期办证违约金。 焦点二，关于逾期办证违约金的起算点的认定。案涉《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2018年7月20日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议附件七》约定：买受人同意由出卖人对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2019年1月20日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时出卖人无须先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任。从上述合同约定内容可见，林蓓与中庚公司已通过补充协议就房屋交付时间及标准进行了变更约定，案涉房屋约定的交付时间应确定为2019年1月20日之前，据此，中庚公司应在2019年1月20日后365日内即2020年1月21日内办理权属登记，中庚公司未完成相应义务，应自此向林蓓支付逾期办证违约金。林蓓关于交房时间应为2018年7月20日并据此计算逾期办证起算点的主张，与合同约定相悖，本院不予支持。 关于逾期办证违约金的截止点的认定。中庚公司于2020年7月9日书面通知林蓓案涉房产已具备办理房屋产权登记条件，并要求其在限定时间内前往领取办证所需材料并及时办理产权登记手续。故本案逾期办证违约金应计算至中庚公司向林蓓通知之日为宜，即计算至2020年7月9日止，一审法院认定中庚公司应向林蓓支付逾期办证违约金（以5418292元为本金，按日0.01%自2020年1月21日起计算至2020年7月9日止），并无不当，予以维持。 焦点三，案涉合同第五条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，现案涉房屋尚未取得权属证书，产权登记面积尚不明确，林蓓要求中庚公司退还面积补差款缺乏合同与法律依据，其可待产权登记面积确定后另行主张权利。 焦点四，林蓓关于其逾期支付购房款是中庚公司许可的上诉理由并无证据佐证，但是案涉合同的补充协议加重了买受人逾期付款责任，远高于中庚公司所应承担的义务，应当认定无效。本案逾期付款的违约金应当按主合同约定的逾期应付款的日万分之0.5标准计算为3875元（500000元×155×万分之0.5）。 综上，林蓓的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下: 一、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6732号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初6732号民事判决第二项、第四项； 三、林蓓于本判决生效之日起十日内向福州首开中庚置业有限公司支付逾期付款违约金3875元； 四、驳回林蓓的其他上诉请求； 五、驳回福州首开中庚置业有限公司一审其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费4191元，减半收取2095.5元，由福州首开中庚置业有限公司负担1200元，由林蓓负担895.5元，反诉诉讼费5981.4元，减半收取2990.7元，由福州首开中庚置业有限公司负担2965.7元，由林蓓负担25元。二审案件受理费7612.36元，由福州首开中庚置业有限公司负担5931.4元，由林蓓负担1680.96元。 本判决为终审判决。 审判员  庄彩虹 二〇二一年三月二十六日 书记员  张仪琴