河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5019号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：陈文乾，男，1970年7月13日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：张全宇，河南高普律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：陈永良，男，1969年5月23日出生，汉族，住河南省光山县。委托诉讼代理人：周从海，河南规范律师事务所律师。上诉人陈文乾因与被上诉人陈永良房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈文乾的委托诉讼代理人张全宇、被上诉人陈永良的委托诉讼代理人周从海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈文乾上诉请求：1.依法撤销（2020）豫1522民初759号民事判决书，改判支持上诉人的一审诉讼请求，并驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审认定“由于原被告双方所签合同的标的物已出售他人，导致买受人不能实现合同目的”是错误的，上诉人与被上诉人签订的《购房出让合同》不应予以解除。其一，范传钶与王少富签订的《购房出让合同》应为无效合同。因为一审已经查明，“范传钶在出售上述三套房屋时错把陈永良已购买的307房出售给王少富”，《中华人民共和国合同法》第五十一条明确规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，因为上诉人从未对范传钶的无权处分行为进行追认，范传钶也自始未取得307房屋的处分权，所以，范传钶与王少富签订的《购房出让合同》应为无效合同。其二，王少富不能依据其与范传钶签订的《购房出让合同》取得307房屋的所有权。因为王少富与范传钶签订的《购房出让合同》不能取得上诉人的追认，因此，该合同无效。王少富也不符合善意取得构成要求，王少富以18万元的价格购买307房屋，明显低于市场价，而且，上诉人在得知王少富违法占有房屋并装修时立即对其进行了阻止，并告知其该房屋的实际所有人系上诉人，范传钶无权处分该房屋。其三，王少富就范传钶无权出售房屋的行为已经向光山县人民法院提起民事诉讼。其四，一审认定“标的物已出售他人”没有任何事实及法律依据，上诉人与被上诉人签订的《购房出让合同》应当继续履行。2.一审程序违法，遗漏必须参加诉讼的王少富及范传钶。因为王少富和范传钶《购房出让合同》是否有效，不仅是处理本案的依据，也是处理王少富和范传钶纠纷的重要依据，因此，一审法院依法应当依职权追加王少富和范传钶作为本案第三人参加诉讼。但是，一审法院不仅没有依职权追加王少富和范传钶，还对王少富和范传钶买卖合同的效力作出了认定，明显是错误的，而且容易造成两案的矛盾判决。3.上诉人与被上诉人签订的《购房出让合同》依法应当继续履行，被上诉人向上诉人补齐购房款2万元，并支付违约金4万元。房屋暂未交付的真实原因是被上诉人拖欠房款，上诉人曾多次与被上诉人协商交房事宜，但是，因为被上诉人一直拖欠剩余的购房款，致使房屋无法交付，因此，被上诉人应向上诉人补齐购房款2万元，并支付违约金4万元。陈永良辩称，1.一审法院以不能实现合同目的为由解除双方的购房出让合同是正确的；根据一审中被上诉人陈永良提供的证据四（光山县公安局斛山派出所对陈文乾、范传钶等人的询问笔录）可以看出，诉争的房屋的确被王少富买走，并且王少富已实际接收了房屋，并对房屋进行了大量的装修；因陈文乾和范传钶合作开发斛山乡政府门前的房屋，后期二人不再合作，陈文乾退还了范传钶的投资款，并将三套房屋给范传钶作为投资的回报，只是因为双方对房屋的房号没有标注，导致范传钶认为卖给王少富的房屋就是给他投资回报的房屋；因此，范传钶对陈文乾给其作为投资回报的房屋是有处分权的；因陈文乾并未向被上诉人交付所购买的房屋，导致该房屋被范传钶另行出售给王少富，王少富已支付清全部购房款，并对房屋进行了大量的装修，该房屋的现状已被破坏；陈文乾未向陈永良交付房屋，涉诉的房屋已出售给他人，并且因房屋装修使房屋失去了原来的面貌，因此，一审法院判决解除双方的购房合同有事实和法律依据；2.一审法院审理程序合法，具体王少富与范传钶之间的纠纷、范传钶与陈文乾之间的关系，在一审被上诉人陈永良提供的证据四（斛山乡派出所的询问笔录）中调查的非常清楚，二者之间的纠纷与陈永良没有关系；陈文乾未实际向陈永良交房，房屋出售给他人并装修，涉诉的房屋已无法向陈永良交付这才是解除合同的主要原因，王少富与范传钶之间签订合同的效力，并不影响法院依据房屋没有交付给陈永良而解除双方的合同。请求二审人民法院依法予以维持。陈永良向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决解除原被告之间2013年2月6日签订的房屋出让合同；2.请求法院依法判决被告返还购房款24.80万元及利息（利息自原告付款日起按同期银行贷款利率计算至被告实际支付清24.80万元款项之日，暂时计算至2020年4月9日，利息87376.94元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用及担保费用。陈文乾向一审法院反诉请求：请求陈永良支付未交购房款20000元及利息（以日息千分之二计算，从欠款之日起至全部还清之日止）。一审法院认定事实：2013年2月6日，原告（反诉被告）陈永良与被告（反诉原告）陈文乾签订《房屋出让合同书》，合同约定，甲方陈文乾将位于斛山乡政府门前从东向西第三层307号房出售给乙方陈永良，建筑面积142.90平方米；房屋总价款270000元，签订协议时乙方一次性支付总价款70%，房屋完工后，甲方通知乙方在七日内交齐全部余款，如乙方违约未按时交齐，按日余款的千分之一计算违约金，甲方在两个月内有权把房屋处理转让他人，乙方无权干涉；乙方于2013年7月1日交齐全部房款，甲方将房屋交付乙方。合同签订后，陈永良于2013年2月7日支付购房款198000元，2013年7月10日支付给陈文乾购房款50000元，同日双方对陈永良下欠购房款20000元达成协议，该款陈文乾交付房屋，饮用水到位后陈永良给付陈文乾。但此后陈文乾一直未向陈永良交付房屋，此款陈永良亦未给付陈文乾。2020年春节过后，陈永良发现自己所购的307号房屋又出售给王少富，王少富对房屋进行了装修，为此陈永良数次找陈文乾协商解决未果。一审法院另查明，兴建涉案楼房的地皮系陈文乾通过政府竞拍所得。陈永良所购307号房系陈文乾合伙人范传钶出卖给王少富。一开始范传钶与陈文乾合伙开发涉案楼盘，后退伙，但范传钶仍留下给陈文乾帮忙。房屋建成后，作为对范传钶的回报，陈文乾给付范传钶三套房屋，即303、306、308房。范传钶在出售上述三套房屋时错把陈永良已购买的307房出售给王少富。一审法院认为，原被告签订的房屋出让合同是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。本案争议的焦点：一、陈文乾是否承担本案的违约责任；二、原被告双方所签订的购房出让合同是否应予解除。关于第一个焦点问题，通过庭审查明的事实，确是案外人范传钶无意中错把陈永良所购的307房当成自己的308房出售给他人，但陈文乾作为出让方，在已收取陈永良大部分购房款的情况下，由于自己管理不善致使陈永良所定购的房屋被他人出售，其应承担违约责任。陈文乾辩称陈永良未按合同规定交齐购房款，按合同约定自己有权处理房屋。同时按合同约定陈永良延期交购房款应按照合同约定承担余款日千分之一的违约金，至今应支付违约金40000元，加之下欠购房款20000元，陈永良将上述款项支付后，自己才能交房。但2013年7月10日原被告对下欠购房款20000元重新达成协议，该款陈文乾交付房屋，饮用水到位后陈永良给付陈文乾。应视为双方对合同的付款支付方式已变更。但此后陈永良一直没有得到陈文乾交付房屋的通知，陈文乾主张已通知陈永良交接涉案房屋，但未能举证证实其向陈永良履行了通知义务，应承担举证不能的法律后果，故陈文乾上述辩称理由不足，本院不予支持；关于第二个焦点问题，由于原被告双方所签合同的标的物已出售他人，导致买受人不能实现合同目的，故原被告双方所签的房屋出让合同应予解除。关于反诉部分，陈文乾当庭提出反诉请求，要求陈永良给付下欠购房款20000元及利息，但由于反诉原告陈文乾未履行告知涉案房屋交接义务，其与反诉被告所签订的房屋出让合同标的物被他人出售，造成反诉被告不能实现合同目的，过错在于反诉原告陈文乾，故陈文乾的反诉请求理由不足，证据不充分，本院依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条之规定，判决：一、原告（反诉被告）陈永良与被告（反诉原告）陈文乾2013年2月6日签订的《房屋出让合同书》予以解除；二、被告（反诉原告）陈文乾于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）陈永良购房款248000元及利息（以248000元为基数，自2013年7月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）陈永良其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈文乾的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6330元，由被告（反诉原告）陈文乾承担；反诉费1300元，由被告（反诉原告）陈文乾承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈文乾提交了三张收据、两张照片，拟证明307号房屋饮用水于2013年建成。陈永良质证称，真实性有异议，证据全部是复印件，我方未接到交房通知，是否通水我方不清楚。本院认为，该组证据与本案二审争议的焦点问题无关联。陈文乾提交了中止审理申请书，以另案审理结果系本案房屋买卖合同的目的是否能够实现为由，请求中止审理。本院认为，因为在本案审理过程中另案已经移送本院审理，对其申请不予准许。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1.是否应当解除当事人双方签订的《房屋出让合同书》；2.陈永良是否应当支付下余购房款20000元和利息及违约金40000元；3.一审是否遗漏了当事人。（一）关于是否应当解除当事人双方签订的《房屋出让合同书》的问题。本案中，因案涉房屋在另案中被范传钶出卖给王少富而产生纠纷，河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初1405号民事判决认定案涉房屋原系案外人陈文乾所有，并据此判决解除了范传钶与王少富签订的《房屋出让合同书》，范传钶不服提起上诉，本院（2020）豫15民终5931号民事判决亦认定案涉房地产开发项目系案外人陈文乾开发建设项目，并据此驳回了范传钶的上诉。因此，因为本院（2020）豫15民终5931号民事判决已经生效，本案当事人双方签订的《房屋出让合同书》的合同目的可以实现，故一审判决以买受人不能实现合同目的为由而解除合同的理由已不存在，一审判决解除当事人双方签订的《房屋出让合同书》明显不当，本院予以纠正，陈永良取得案涉房屋的合同目的仍然可以实现，《房屋出让合同书》应当继续履行。（二）关于陈永良是否应当支付下余购房款20000元和利息及违约金40000元的问题。本案中，当事人双方在2013年7月10日收据中记载“注：欠余款贰万元整〈饮用水到位付清〉”因为本院已经确定《房屋出让合同书》应当继续履行，陈文乾未提供证据证明支付下余购房款的条件已经成就，故其应当承担不利的后果，因此，本院对陈文乾的该项请求不予支持；一审中，陈文乾在反诉请求中并未主张支付违约金40000元，其在二审中提出该项请求，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款的规定，本院不予审理，其可以另行起诉。（三）关于一审是否遗漏了当事人的问题。本案为房屋买卖合同纠纷，本案当事人双方签订了《房屋出让合同书》，范传钶和王少富并非该《房屋出让合同书》的相对人，故一审并未遗漏当事人。综上所述，陈文乾的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省光山县人民法院（2020）豫1522民初759号民事判决；二、驳回陈永良的诉讼请求；三、驳回陈文乾的反诉请求。一审案件受理费6330元，由陈永良负担；反诉费1300元，由陈文乾负担；二审案件受理费7630元，由陈永良负担6330元，由陈文乾负担1300元。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二一年三月二十九日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇