苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初15253号原告：莫林男，男，汉族，1963年4月7日生，住江苏省苏州市吴中区。原告：莫曦婷，女，汉族，2004年6月7日生，住江苏省苏州市吴中区。法定代理人：莫林男，系莫曦婷的父亲。委托诉讼代理人：胡雪南，江苏吴越律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆琴林，江苏吴越律师事务所律师。被告：吴江安富置业发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇小园弄18号。法定代表人：史国新。被告：上海思府房地产营销策划有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇云汉路979号2楼。法定代表人：张伟。原告莫林男、莫曦婷与被告吴江安富置业发展有限公司（以下简称安富公司）、上海思府房地产营销策划有限公司（以下简称思府公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案受理后，依法适用简易程序于2021年1月27日公开开庭进行了审理，原告莫林男及莫林男、莫曦婷的委托诉讼代理人胡雪南到庭参加诉讼，被告安富公司、思府公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告莫林男、莫曦婷向本院提出的诉讼请求：1.确认于起诉之日解除莫林男与安富公司2019年8月5日签订的《苏州市商品房买卖合同》；2.安富公司、思府公司返还莫林男、莫曦婷已支付的购房款300000元；3.安富公司支付违约金57632元(以300000元为基数，自2018年7月25日起至2019年8月19日止计390天，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的2倍计算，即300000*390/365*4.35%*2=27887元；以300000元为基数，自2019年8月20日起暂算至2020年12月2日计470天，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算，300000*470/365*3.85%*2=29745元，以上两项暂合计57632元，要求计算至实际给付之日止)；4.诉讼费用由安富公司、思府公司承担。事实和理由：2018年7月25日左右，莫林男在安富公司处洽谈、购买了位于松××镇鲈××商业广场××商铺310的商品房。莫林男(代表两原告)支付了全部房款300000元，由思府公司开具了金额为221936元的收据，款项内容为“商铺2-310房款”；思府公司开具了金额为78064元的收据，收款事由为“装修款”。2019年8月5日，莫林男(代表两原告)与安富公司签订一份工商备案合同《苏州市商品房买卖合同》(编号：苏房商吴江合同201908050220)约定：于2019年10月31日前将商品房交付给莫林男、莫曦婷，等等。2020年1月至7月左右，安富公司电话通知过莫林男、莫曦婷，称交不出房了，只能付一点点小钱，承担已收30万元房款一定比例的违约金。莫林男、莫曦婷要求交房，但该房屋一直未交付。截至起诉之日，该房屋仍未交付。根据双方签订的《苏州市商品房买卖合同》第二十条约定，出卖人如未按合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理(本条第1款和第2款不做累加处理)：1、逾期在180日内…；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人应另行依法承担赔偿责任…。安富公司逾期交房超过180天，至今仍未交房。莫林男、莫曦婷方有权解除双方间签订的《苏州市商品房买卖合同》，并要求安富公司、思府公司退回莫林男、莫曦婷已经支付的房款30万元。合同约定的违约金过低，莫林男、莫曦婷有其他较大损失，依法要求以300000元为基数，按照银行同期贷款利率基准利率的2倍计算或按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。被告安富公司未作答辩被告思府公司未作答辩。经审理查明：已生效的苏州市中级人民法院作出的（2019）苏05民终9514号民事判决认定：2018年6月，安富公司（甲方）与思府公司（乙方）签订了《销售代理合同》一份。合同约定，安富公司作为房地产开发企业，思府公司作为专业的代理销售公司，思府公司代理销售安富公司开发的吴江香槟街商业广场项目的部分商铺房源。合同约定，乙方在保证不低于甲方制定签约底价的前提下，向客户收取装修费、咨询服务费等费用，并向客户开具装潢费发票，作为乙方的销售佣金。关于价款收取，合同第3.1条约定，客户签约时，先由甲方收取房款，再由乙方收取基础销售佣金。合同第5.1.2条约定，客户与甲方签订《商品房买卖合同草签合同》且该客户按约定向甲方支付购房款首付款后，即视为乙方销售成功。合同第9.4条约定，涉及房屋交付等方面的争议，由甲方负责处理，承担由此发生的一切费用。2018年7月25日，莫林男、莫曦婷认购了吴江香槟街商业广场2幢310号商铺，并支付300000元。思府公司向莫林男出具了金额221936元的收据，载明为“商铺2-310房款”；思府公司向莫林男出具了金额为78064元的收据，载明为“装修款”。2019年8月5日，安富公司作为出卖人与莫林男、莫曦婷作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》。合同约定，莫林男、莫曦婷购买安富公司开发的芗槟商业广场2幢商铺310的商品房，合同载明房屋价款221936元，买受人一次性付款。出卖人于2019年10月31日交付房屋。关于逾期交房的违约责任，合同第二十条约定：逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按本合同第四条约定房屋总价款的1%向买受人支付违约金；造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。庭审中，莫林男、莫曦婷陈述：本案起诉之前，其未通知过安富公司解除合同。另查明：案涉房屋至今未取得《商品房交付使用通知书》，不具备房屋交付条件。案涉诉状副本于2020年12月22日送达给安富公司。以上事实，有原告提供的苏州市商品房买卖合同、收据、（2019）苏05民终9514号民事判决书以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，安富公司与莫林男、莫曦婷签订的《苏州市商品房买卖合同》依法成立并有效，双方应当按照合同约定履行义务。莫林男、莫曦婷已向安富公司支付了全部购房款，安富公司应当按照合同约定的时间交付房屋。根据合同约定，安富公司应于2019年10月31日前交付房屋，逾期交房超过180日的，莫林男、莫曦婷有权解除购房合同。现安富公司逾期交房已经超过180日，合同约定的解除条件已成就。莫林男、莫曦婷在本案诉讼前未通知安富公司解除合同，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款”的规定，莫林男、莫曦婷可以直接通过提起诉讼方式要求解除合同，本案诉状副本于2020年12月22日送达给安富公司，故双方之间的商品房买卖合同于2020年12月22日解除。安富公司与思府公司之间存在销售代理关系，思府公司向买受人直接收取的款项中含有安富公司应当支付的佣金，该部分金额应当认定为购房款组成部分，故案涉房屋价款应当认定为300000元。合同解除之后，安富公司应当返还莫林男、莫曦婷房屋价款300000元。商品房买卖合同中约定解除合同的违约金为总房款的1%，原告莫林男、莫曦婷主张该违约金低于安富公司违约行为对其造成的损失，并请求增加违约金，但因原告莫林男、莫曦婷未提供损失方面的相应证据，故本院参照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率、2019年8月20日后则按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以调整。思府公司收取的款项系基于其与安富公司之间的约定，思府公司与莫林男、莫曦婷之间亦不存在合同关系，莫林男、莫曦婷要求思府公司承担责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告莫林男、莫曦婷与被告吴江安富置业发展有限公司签订的《苏州市商品房买卖合同》于2020年12月22日解除。二、被告吴江安富置业发展有限公司返还原告莫林男、莫曦婷购房款300000元，于本判决生效后十日内履行。三、被告吴江安富置业发展有限公司支付原告莫林男、莫曦婷违约金（以300000元为基数，自2018年7月25日起按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至实际给付之日止），于本判决生效后十日内履行。四、驳回原告莫林男、莫曦婷的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3332元、保全费2308元，合计5640元，由被告吴江安富置业发展有限公司负担，于本判决生效后十日内交至法院。原告莫林男、莫曦婷预交的诉讼费用5640元，本院于本判决生效后十五日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，并将缴纳上诉费的凭证提交本院。审判员  陆菊文二〇二一年三月四日书记员  张 敏附：录相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。