安徽省高级人民法院 行 政 判 决 书 (2021)皖行终437号 上诉人（一审原告）董治贵，男，1933年11月23日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 被上诉人（一审被告）合肥市瑶海区人民政府。住所地合肥市明光路1号。 法定代表人陆勤山，区长。 委托代理人袁会，安徽安泰达律师事务所律师。 委托代理人贾磊磊，安徽安泰达律师事务所实习律师。 上诉人董治贵因诉合肥市瑶海区人民政府（以下简称瑶海区政府）行政补偿一案，不服安徽省合肥市中级人民法院(2020)皖01行初468号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 一审法院审理查明，2018年7月11日，瑶海区政府作出合（瑶）房征告［2018］2号《合肥市瑶海区房屋征收决定》，决定对瑶海区小汽车修理厂Ａ1、Ａ2、Ａ3地块实施改造，原告董治贵所有的位于合肥市瑶海区××安徽省××小汽车修理厂生活区××室（现××室）房屋在小汽车修理厂旧城改造项目征收红线范围内。因多次协商未能达成补偿协议，2020年5月12日，被告瑶海区政府作出17号《补偿决定书》。瑶海区政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、第二十八条，《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十一条、第三十二条规定，针对被征收人董治贵作出征收补偿决定：对被征收人董治贵的被征收房屋实行货币补偿。根据安徽新安房地产评估有限公司以2018年7月11日为评估时点作出的房屋征收基准价评估报告，董治贵户房产的房产证载明面积的价值为818437元。按照本项目征收补偿方案，应得被征收房屋货币补偿款1483161元，临时安置补助费3103.92元；搬迁补助费500元；附属物补偿费据实结算，合计1486764.92元。上述款项全部存储于徽商银行合肥市大东门支行小汽车修理厂旧城改造项目征收补偿款专户内。并告知了申请行政复议及提起行政诉讼的权利。 2018年4月18日，征收实施单位三里街街道办事处组织群众代表以票选的方式选定评估机构（安徽新安房地产评估有限公司）。经合肥市瑶海区房屋征收办公室、三里街街道办事处共同委托，安徽新安房地产评估有限公司于2019年11月12日对原告董治贵户被征收房屋作出《房地产估价报告》，该报告以2018年7月11日为价值时点，确定原告董治贵的被征收房屋征收补偿价值为818437元（单价为11482元/平方米）。2019年11月20日，三里街街道办事处作出《关于要求被征收人选择补偿方式的通知》，告知原告董治贵因房屋被征收可以获得的实物安置的具体方案和货币补偿的具体数额，征求原告意见，并告知原告逾期不选择的法律后果。同时，三里街街道办事处向董治贵送达《房地产估价报告》《关于复核、鉴定权利的告知书》《关于要求与被征收人协商补偿事宜的通知》，告知原告享有的对安徽新安房地产评估有限公司作出的估价报告的复核、鉴定权利。原告未对《房地产估价报告》提出异议。 一审法院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。依照上述规定，被告瑶海区政府具有在被征收范围内补偿决定职权。 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中，原告董治贵的被征收房屋的价值，是由具备资质的安徽新安房地产评估有限公司按照房屋征收评估办法评估确定，而安徽新安房地产评估有限公司系由群众代表在符合条件的评估机构中通过民主程序选定产生，评估机构的选择程序符合法律规定。对于安徽新安房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》，征收实施单位告知了原告享有的复核与鉴定权利。被告瑶海区政府作出补偿决定之前，向原告发出选择补偿方式的通知，通知原告可以获得的实物安置和货币补偿的具体内容，并告知其逾期不选择的法律后果。因原告在通知要求的期限内未作出补偿方式的选择，被告决定以货币补偿，并未剥夺原告选择补偿方式的权利。在计算货币化补偿金额时，以产权调换面积为计算基础，考虑了增购面积的补贴，确定补偿单价时，参考了在价值时点周边同类房屋的市场均价，且补偿标准高于原告房屋本身的价值，计算的各项征收补偿费用均在征收补偿安置政策范围内，保障了原告应享有的各项权利。 综上，被告瑶海区政府所作的征收补偿决定事实清楚、适用法律正确、程序并无违法之处。原告的诉讼请求不能成立，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告董治贵的诉讼请求。案件受理费50元，由原告董治贵负担。 董治贵上诉称，一审判定事实不清，运用法律错误，有意偏袒原告。长江东路853号安徽省合肥市小汽车修理厂生活区26幢102室现6幢102室房屋系原告合法持有，原告有该房屋的房屋产权证书。2020年5月12日以后，原告接到被告作出的关于该房屋的行政补偿决定书。9月，拆迁部门在未与原告协商的情况下，采取非法手段逼迫原告搬迁，擅自切断供电和燃气，致使原告无法正常生活，被迫寄宿于养老院。10月下旬发现家中失窃，被盗财物包含家电用品、珠宝首饰、衣物被服等，造成经济损失达数千元。原告是长年疾病患者，加之年事已高，健康条件每况愈下，这场失窃对于本就是孤寡老人的他无疑是雪上加霜。关于失窃案件，已由原告子女向警方备案，目前怀疑是房屋拆迁施工人员所为，并持有相关证据，等待进一步调查。原告认为被告征用其房屋未经当事人同意，擅自切断原告房屋的供电与燃气，是违法行为，要求被告立即予以恢复。对于原告赔偿原告的一切经济损失，并补偿原告的精神损失费。原告认为被告在房屋征收过程中，未经当事人同意，擅自切断原告房屋的供电与燃气，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，给上诉人造成损失，依法承担赔偿责任。由于上诉人是88岁孤寡老人，家中遭此境遇，经济也困难，希望能申请法律援助。撤销一审判决，让老人有个安享的晚年。 瑶海区政府答辩称，一、答辩人所作的征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，保障了被征收人的各项权利。1、答辩人作出的房屋征收决定已经经过人民法院生效判决确认合法，房屋征收补偿决定的作出具备合法的前提条件。因小修厂旧城改造项目，2018年7月11日，瑶海区房屋征收部门发布《房屋征收决定》(合瑶房征决[2018]2号)及房屋征收补偿方案，并在征收范围内公示。征收决定发布后，被征收人就房屋征收决定提起了行政复议，行政复议后又提起了行政诉讼一审，针对一审判决不符上诉至安徽省高级人民法院，案涉的房屋征收决定被生效的法律文书确认合法，房屋征收补偿决定具备作出的前提条件。2、本案选择评估机构的程序合法。2017年12月4日，选取了群众代表，并在征收范围内进行了张贴公示。2018年4月18日，三里街街道办事处组织群众代表共同票选的方式选定评估机构:安徽新安房地产评估有限公司。2018年5月15日，评估公司选定以后，制作的预评估报告也在征收范围内进行了公示，被征收人并未对评估公司选定和制作的预评估报告提出任何质疑和异议。3、房屋征收补偿决定作出前已经充分保障被征收人的各项权利。房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种补偿方式，2019年10月25日，房屋征收实施单位三里街街道办事处向被答辩人户送达《评估报告》、《关于复核、鉴定权利的告知书》、《关于要求被征收人选择补偿方式的通知》、《关于要求与被征收人协商补偿事宜的通知》。被答辩人收到以上通知后，针对分户评估报告提出复核申请。评估机构已经作出复核结果，按照法律规定被答辩人收到复核结果十日内向专家委员会申请鉴定，但是截止到房屋征收补偿决定作出前，征收人或者实施单位均没有收到专家委员会的任何受理的通知。征收实施单位已经充分保障被征收人的各项权利。征收实施单位与被征收人在规定的搬迁期限内多次协商，未能就被征收房屋补偿事宜达成一致，被征收人也未在规定的签约期限与房屋征收部门达成补偿协议。4、房屋征收补偿决定作出后已经依法向被征收人送达，并保障行政复议和行政诉讼的权利，并将房屋征收补偿决定在征收范围内进行张贴。 二、征收实施单位并未实施逼迫被征收人搬迁的行为。案涉的小区共计470户，仅余下30多户尚未交房，搬迁率已经达到90%以上，针对已经交房的房屋，征收实施单位基于签订的房屋征收补偿安置协议、旧房验收单，委托拆旧公司对已经交房的被征收人的房屋拆除时，为了确保安全，切断水管、电线、燃气管道等行为是符合法律规定的，并无不当。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉，维持原判。 董治贵向一审法院提交了以下证据： 证据一、17号《补偿决定书》。证据二、身份证复印件、残疾人证、救助证。证据三、受案回执材料复印件。证据四、房产证复印件。 瑶海区政府向一审法院提交了以下证据、依据： 证据一、房屋征收决定、公告、国有土地房屋征收补偿方案、张贴图片。证据二、行政复议决定书、合肥市中级人民法院《行政判决书》、安徽省高级人民法院《行政判决书》。证据三、张贴图片、会议纪要、评估公司开会会议记录、选票评估公司选定后制作预评估报告公示的图片。证据四、小汽车修理厂旧城改造项目房屋征收明细表。证据五、《房地产估价报告》《关于复核、鉴定权利告知书》《关于要求被征收人选择补偿方式的通知》、龙祥家园安置点基准价评估报告、基准价评估报告、《关于要求被征收人协商补偿事宜的通知》，送达凭证。证据六、房屋测绘报告及公示图片、摸底结果公示。证据七、房屋征收补偿决定书、送达凭证、在征收范围张贴的图片。 法律依据：《国有土地上房屋征收补偿条例》(国务院590号令）《合肥市国有土地上房屋征收与补偿办法》（合政[2015]187号文）《国有土地上房屋征收评估办法》。 上述证据均已随案移送本院。经审查，一审法院对证据的审核认定符合法律规定。对一审法院认定的案件事实，本院依法予以确认。 本院审理另查明，不服案涉房屋征收决定，与董治贵类似情况的还有戴国栋等人，戴国栋等人已就征收行为向合肥市人民政府申请行政复议，瑶海区政府向复议机关具函并在本院二审庭审中明确说明，案涉征收区域房屋拆除后，该区域土地用途将调整为道路交通设施、社区服务、公共绿化用地，原址不再建设商品住宅。戴国栋等人诉案涉房屋征收决定一案，已经生效的（2018）皖01行初336号行政判决认定，2018年4月12日，征收实施单位瑶海区三里街街道办事处将该项目房屋调查结果在征收范围内进行公示，同时对房屋测绘套内面积在征收范围内进行了公示。该项目已经于2017年12月4日通过自荐和推荐方式产生16名群众代表，2018年4月18日，征收实施单位组织召开了选定评估机构会议，由群众代表采用少数服从多数的原则选定了该项目评估机构。2018年5月15日，评估机构作出了《房地产预评估报告》，征收实施单位在征收范围内进行了公示，并告知董治贵对案涉评估报告申请复核和鉴定权利。 董治贵案涉房屋产权证登记的建筑面积为71.28平方米，混合结构。安徽新安房地产评估有限公司对该房屋的评估结果为单价11482元/㎡，总价值818437元。根据案涉项目征收补偿方案，为保障戴国栋居住权利，董治贵可安置总面积为约101.22㎡（产权套内面积66.32㎡×1.3﹢政策性增购面积15㎡，该15㎡由被征收人按照2680元/㎡建筑成本支付增购费用，征收方补贴12370元/㎡）。其货币补偿数额为：可安置总面积101.22㎡×案涉征收区域周边类似普通商品住宅（高层钢混结构中间层）评估价15050元/㎡-应由其支付的增购费用15㎡×建筑成本2680元/㎡=1483161元。也是说，董治贵被征收房屋评估价格为11482元/㎡，总价值818437元，但案涉补偿决定并未按照其房屋实际评估价值确定货币补偿数额，而是考虑了现在的商品住宅房价格、结构、公摊系数等实际情况，实际补偿其1483161元，确保其能够在被征收区域周边购买到不低于其原使用面积的房屋。案涉征收项目共涉及被征收人480余户，已经达成补偿协议的450余户，达90%以上，仅30余户尚未达成补偿协议。 本院认为，本案争议焦点问题是案涉补偿决定是否应当撤销，主要包括：1、对案涉房屋按照被征房屋套内面积计算货币补偿数额是否合法、适当；3、案涉补偿决定中未提供改建地段或者就近地段产权调换房是否侵犯董治贵合法权益；4、被上诉人给予上诉人的补偿是否公平。 关于按照被征房屋套内面积计算货币补偿数额是否合法、适当的问题。董治贵被征房屋建筑面积71.28㎡，经征收实施单位委托专业测绘机构测绘，该房屋套内总面积为66.32㎡。由于该房屋系建设于上世纪九十年代的多层建筑，公摊系数低，公摊面积小，而现在新建商品房多为高层建筑，公摊系数高、公摊面积较大。如果直接按照董治贵被征房屋建筑面积计算补偿数额，其所得补偿款即使能购得相同建筑面积的商品房，但套内实际使用面积可能会比原来减少。瑶海区政府根据董治贵被征房屋套内总面积，结合现在高层住房平均公摊系数，按照被征房屋套内总面积的1.3倍计算应补偿的建筑面积，即董治贵被征房屋套内面积为66.32㎡，实际补偿面积约为101.22㎡，且单价并非按照被征房屋评估价格计算，而是按照同区域普通高层商品房均价15050元/㎡计算，在此之外，瑶海区政府又另给予其增购15㎡的补贴费用185550元，该种计算方式并无不当，亦有利于保障董治贵居住条件。 关于案涉补偿决定未提供征收区域或者就近地段产权调换房的问题。被上诉人提供用于案涉征收项目产权调换的房屋距征收区域较远，属于异地安置。对此，与董治贵类似情况戴国栋等人诉案涉房屋征收决定一案中，一审判决及本院二审判决均已指出，此种安置方式不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。同时考虑到，虽然案涉征收是以旧城改建的名义实施的，但鉴于征收区域A1地块已规划道路建设，A2地块面积狭小，均不适宜建设安置房，周边区域亦无适宜建设安置房的地块，故无法在征收区域或者就近地段建设安置房。且瑶海区政府已明确说明，案涉征收范围内土地将用于建设道路与交通设施、社区服务用房以及公共绿地，不会再建设商品住房。因此，被征收人要求原地安置，客观上难以实现。该案中，本院同时指出，案涉征收项目实施过程中，先后出现征收区域变动、面积更正、用地性质表述不同等问题，瑶海区政府在今后征收工作中应更加严谨，避免类似情况发生。由于对被征收人无法原址安置，故建议瑶海区政府严格依法做好补偿工作，确保被征收人得到公平补偿，不降低原有居住水平，故对此问题不再赘述。 关于案涉补偿决定是否公平的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当给予公平补偿。该《条例》第十九条、第二十一条规定，对被征房屋价值的补偿，不得低于被征房屋类似房地产的市场价格。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因此，房屋征收补偿决定合法性审查的核心和关键是补偿结果是否公平。而衡量补偿结果是否公平的标准，是看给予被征收人的补偿与其被征房屋实际价值是否相当、能否使其保持原有居住条件。虽然案涉补偿决定确定的董治贵被征房屋补偿数额并不低于类似房地产市场价格，亦载明了该房屋装饰装潢等附属物，亦将另行据实登记补偿，但考虑到董治贵居住条件、生活便利等问题，本案还需审查董治贵所获补偿款是否足以买到与其原居住条件类似的房屋。所谓“类似”房屋，是指与被征收房屋区位、用途、档次、结构、质量、新旧程度、使用面积、配套设施、物业管理、居住环境等基本相同或者相似的房屋。根据戴国栋等人诉案涉项目房屋征收决定一案以及案涉征收区域其他被征收人提供的瑶海区房价材料，结合本院核实了解情况，近三年来，瑶海区普通商品住房市场均价15000元/㎡左右，个别新建高档商品住房超过20000/㎡。案涉补偿决定给予董治贵的房屋补偿款数额为1483161元，按照戴国栋被征房屋建筑面积为71.28㎡计算，每平米补偿高达20800余元。即使按照商品住房单价16000元/㎡计算，其亦可购买建筑面积约93㎡的房屋，且房屋结构、质量、新旧程度、配套设施、居住环境等更加优越，能够使其保持原有居住水平乃至有所改善。当然，董治贵也可以根据自身经济状况、生活需求、所获补偿款数额等实际情况，自主决定所购买房屋的面积、档次，超出或者低于补偿款的部分自行结算，这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的产权调换、找补差价，并无实质差别。故该补偿决定虽未提供改建或者就近地段的产权调换房，但给予的补偿款数额明显高于被征房屋实际价值，且足以购买到与被征房屋类似的房屋，故该补偿决定内容并不违反公平补偿原则。 另，案涉的小区搬迁率已经达到90%以上，被征收房屋已具备拆除条件，有关机关切断水管、电线、燃气管道等确保施工和当地群众安全并无不当。在给上诉人的征收补偿决定中，瑶海区政府已就上诉人拆迁补偿费、临时安置费等存入指定账户，上诉人可随时支取，故上诉人仍要求瑶海区政府赔偿该项损失，缺乏事实根据和法律依据。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人董治贵的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人董治贵负担。 本判决为终审判决。 审判长  张志强 审判员  陈 默 审判员  钟祖凤 二〇二一年三月二十三日 法官助理王春玲 书记员潘玉丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 人民法院审理上诉案件，需要改变原审判决的，应当同时对被诉行政行为作出判决。