吉林省农安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0122民初757号 原告:吉林省康泰物业管理有限公司，住所地农安县宝安路西。 法定代表人:李清泉，经理。 被告:李传文，男，1963年5月22日生，汉族，住农安县。 原告吉林省康泰物业管理有限公司（以下简称“康泰公司”）与被告李传文物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康泰公司法定代表人李清泉、被告李传文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 康泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告缴纳拖欠的物业费2631.5元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系金色阳光小区业主，原告负责该小区物业服务，被告自2017年至2019年拖欠物业服务费14栋1-2层2门,面积121.83平方米，即121.83×0.6元/㎡×36个月＝2631.5元。经原告多次催要，被告至今未给付。 李传文辩称:一、被答辩人吉林省康泰物业管理有限公司请求答辩人给付2017年至2019年物业费没有事实和法律依据。1、2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，你公司在接到通知30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议，清退农安县阳光物业有限公司，并向其下发清退通知。通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。金色阳光小区自2018年2月1日成立业主委员会以后，由业主自行管理，故被答辩人要求答辩人给付2018年、2019年物业费没有事实及法律依据。2、被答辩人要求答辩人给付2017年物业费没有事实和法律依据。(1)自2017年至今，被答辩人并没有向答辩人主张交纳物业费，已经经过法律规定的三年诉讼时效。（2)2016年7月14日，农安县物业管理办公室通知被答辩人，因其没有营业执照，物业资质证书，物业服务合同，要求其立即停止经营，故被答辩人无权收取2017年物业费。二、被答辩人没有在物价管理部门办理收费及收费标准的审批文牛，诉请答辩人给付物业费及按每平方米0.6元没有任何依据，依据物业管理条例政策解读，物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的情况，业主可以拒缴。三、被答辩人与开发公司签订的《前期物业合同》，期限为永久，符合物业管理条例的规定，根据相关法规规定，《前期物业合同》期限不能超过5年，加之2016年7月14日农安县物价管理办公室要求其立即停止经营，以及2018年5月9日第一次业主大会决议认定被答辩人为非法经营，被答辩人与答辩人没有形成事实物业合同关系，故被答辩人无权收取答辩人物业费。四、被答辩人没有履行职责及应尽的义务，答辩人的房屋屋顶漏水及污水井的疏通都是答辩人自己花钱雇人，屋顶防水花7万元，每年污水井都得疏通，被答辩人不履行职责及义务，给答辩人造成经济损失。综上，被答辩人诉请没有事实及法律依据，应判决驳回被答辩人的诉讼请求。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年8月28日农安县阳光物业有限责任公司作为乙方与长春市达鑫物资经贸有限责任公司作为甲方签订《物业管理合同》，合同约定甲方将金色阳光小区委托乙方实行物业管理，管理期限为永久，并约定委托管理事项为：1、楼房建筑共有部分，共有设施、公用绿地维修养护和管理。以及非业户个人原因造成的破损；2、公共环境卫生、公共场所、小区清洁卫生和走廊的清洁卫生；3、交通与车辆停放，出入秩序的管理，维持公共秩序；4、冬季院内扫雪；5、组织开展社区文化娱乐活动。2005年9月28日农安县阳光物业有限公司依法成立，并在工商部门注册登记，2010年农安县阳光物业有限责任公司获得三级物业服务资质，2018年8月28日农安县阳光物业有限责任公司依法变更企业名称为吉林省康泰物业管理有限公司。 2018年2月1日，在良政社区组织监管下，金色阳光小区成立了金色阳光家园业主委员会，并在住建局备案。2018年3月1日农安县住房和城乡建设局向农安县阳光物业有限责任公司下发通知，通知内容为：按照《农安县物业管理办法》第三章、第三十二条规定前期物业服务合同可以约定期限，期限未满、业主委员会与物业企业签订的物业服务合同生效的，前期物业合同终止。你公司在接到通知后30日内与金色阳光小区业主委员会按照业主大会决议，签订物业服务协议，逾期不与该小区业主委员会签订服务协议，后果自负。2018年5月9日金色家园小区第一次业主大会决议清退农安县阳光物业有限责任公司，并向农安县阳光物业有限责任公司下发清退通知，通知其2018年5月15日前自行撤出该小区。 李传文系金色阳光小区业主，李传文房屋面积为121.83平方米，其每年物业费为877.18元（0.6元/平方米×121.83平方米×12个月计877.18元）。自2017年李传文开始拒交物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。服务合同是服务提供者与服务接受者相互间权利义务关系的协议，履行该服务与被服务关系，需要双方各自尽义务才能维护各自的权利，不能只享受权利不尽义务，本案康泰公司为金色阳光小区自2009年8月至2017年一直提供了物业管理服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，当事人应履行各自的义务，李传文提出物业服务质量的抗辩理由，是物业管理规范性有待完善问题，不影响其尽缴纳物业管理费的义务。长期不缴纳物业管理费构成违约，应承担相应的违约责任。康泰公司系接受开发单位长春市达鑫物资经贸有限责任公司对金色阳光小区进行物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，应认为康泰公司与李传文之间存在物业服务合同关系。康泰公司在2018年之前一直在为金色阳光小区提供物业服务，李传文应向康泰公司交纳2018年之前的物业费。李传文庭审中主张康泰物业主张2017年物业费已经超过三年诉讼时效，康泰物业向本院主张权利时间为2020年11月26日，并未超过三年诉讼时效，故抗辩理由不成立，本院不予采纳。故康泰公司请求李传文交纳2017年物业费877.18元符合事实及法律规定，本院予以支持。根据双方提供的证据可知2018年2月1日业主委员会成立以后，金色阳光小区由业主自行进行管理，业主委员会发出清退康泰公司的通知，虽然康泰公司并未退出金色阳光小区，但是实质2018年以后并未对金色阳光小区进行服务。故康泰公司请求李传文交纳2018年、2019年物业费证据不足，于法无据，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李传文于判决生效十日内立即给付原告吉林省康泰物业管理有限公司2017年物业费877.18元； 二、驳回原告吉林省康泰物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元由被告李传文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  刘鑫 二〇二一年三月十二日 书记员  薛微