湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂11民终538号上诉人（原审原告）：余子凡，男，1963年7月1日出生，汉族，住蕲春县。上诉人（原审原告）：纪莲瑛，女，1964年7月10日出生，汉族，住蕲春县。被上诉人（原审被告）：湖北中航港房地产开发有限公司。住所地：蕲春县漕河镇齐昌大道**。注册号：421126000008454。法定代表人：袁国雄。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司蕲春支行。。住所地：蕲春县漕河镇蕲春大道**统一社会信用代码：91421126615940242Y。法定代表人：陈国平，该行行长。上诉人余子凡、纪莲瑛因与被上诉人湖北中航港房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司蕲春支行（以下简称工行蕲春支行）合同纠纷一案，不服湖北省蕲春县人民法院（2020）鄂1126民初3362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余子凡、纪莲瑛上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决对《个人购房借款/担保合同》不予解除严重违背法律规定。二、一审判决对上诉人主张判定湖北中航港房地产开发有限公司向工行蕲春支行返还银行贷款部分未偿还的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用不予支持明显错误。根据相关法律规定，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应恢复原状，同时由于购房人处于弱势地位，因此一审判决上诉人作为第三方无权主张明显错误。综上，一审判决适用法律错误，请求依法予以改判。湖北中航港房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司蕲春支行均未作答辩。余子凡、纪莲瑛向一审法院起诉请求：1.请求依法解除余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，解除余子凡、纪莲瑛与中国工商银行股份有限公司蕲春支行签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令湖北中航港房地产开发有限公司返还余子凡、纪莲瑛购房款110796元及银行按揭贷款109495．65元（按贷款合同约定自第一期偿还贷款算至2019年3月20日），并承担资金占用利息49961．88元；3．判令湖北中航港房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司蕲春支行返还银行贷款未偿还部分的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用；4．本案的诉讼费用由湖北中航港房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2010年1月30日，余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司签订编号GF-2000-0171第020090129号《商品房买卖合同》，约定：“余子凡、纪莲瑛购买湖北中航港房地产开发有限公司位于漕河镇漕河大道东方花园第1-C幢1单元1-C-1-1303号房屋，总房款360796元，其中首付款110796元，余款250000元由余子凡、纪莲瑛在第三人处借款按揭支付。出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人，逾期三十日后，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部购房款并按买受人累计已付款3％向买受人支付违约金”。合同未约定房屋交付时间。合同订立后，余子凡、纪莲瑛支付房屋首付款110796元，且与第三人工行蕲春支行订立《个人购房借款／担保合同》，约定：“余子凡、纪莲瑛向工商银行蕲春支行贷款250000元用于购买中航港公司开发的位于蕲春县漕河镇漕河××“××”××号房屋，贷款期限为15年，还款方式为按月等额本息还款法。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋权属发生纠纷，不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任。保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。借款人以其购买的房屋为借款提供担保。”合同同时约定，借款人授权贷款人将贷款分次划入湖北中航港房地产开发有限公司账户。2010年3月10日，工行蕲春支行按约定向湖北中航港房地产开发有限公司账户汇入250000元。余子凡、纪莲瑛按月履行偿还贷款义务，共偿还本金109495．65元及相应利息。但湖北中航港房地产开发有限公司后将房屋擅自出卖他人并办理了不动产预告登记，导致房屋不能向原告交付。余子凡、纪莲瑛多次催促未果，遂停止按月履行偿还按揭贷款。工行蕲春支行认为余子凡、纪莲瑛违约，遂提起诉讼要求余子凡、纪莲瑛提前归还所欠贷款本息。2019年1月17日蕲春县人民法院于作出生效判决，判决由余子凡、纪莲瑛提前偿还所欠全部借款本金140504．35元及利息。该案已处执行中。余子凡、纪莲瑛认为其权益受损，遂诉之所请。一审法院认为，一、关于余子凡、纪莲瑛请求解除《商品房买卖合同》及《个人购房借款／担保合同》的问题。余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司订立合同购买约定的商品房，明确约定了双方权利义务，余子凡、纪莲瑛支付了购房款，双方合同关系成立并生效。第三人认为双方购房合同系虚假，但无证据显示合同订立时余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司系虚假意思表示，该抗辩意见一审法院不予支持。湖北中航港房地产开发有限公司应按合同约定交付房屋，但湖北中航港房地产开发有限公司将该房屋出卖给他人并进行了不动产预告登记，余子凡、纪莲瑛合同目的不能实现，湖北中航港房地产开发有限公司的行为构成根本违约。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”规定，余子凡、纪莲瑛请求解除《商品房买卖合同》，于法有据，一审法院予以支持。合同解除后，湖北中航港房地产开发有限公司应返还余子凡、纪莲瑛支付购房款360796元。依据《解释》第二十四条规定“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”余子凡、纪莲瑛主张解除《个人购房借款／担保合同》，理应予以支持。但因余子凡、纪莲瑛停止偿还按揭贷款，工行蕲春支行以余子凡、纪莲瑛违约为由在一审法院已提起诉讼，一审法院已作出生效判决，判令余子凡、纪莲瑛承担一次性归还全部未还贷款的民事责任。工行蕲春支行要求余子凡、纪莲瑛按生效判决履行义务，并已处执行中。原《个人购房借款／担保合同》权利义务已实际终止。如再判令解除合同，工行蕲春支行也可要求余子凡、纪莲瑛承担合同解除后一次性返还全部未还购房贷款的违约责任，造成同种责任重复评价。鉴于原合同权利义务已终止，一审法院对余子凡、纪莲瑛要求解除贷款合同的主张，一审法院不予支持。二、关于余子凡、纪莲瑛请求湖北中航港房地产开发有限公司向第三人返还银行贷款未偿还部分的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用问题。余子凡、纪莲瑛以《解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”规定为依据，要求湖北中航港房地产开发有限公司向第三人返还银行贷款未偿还部分的本金、利息及贷款合同解除而产生的费用。一审法院认为，购房贷款合同的权利义务主体为余子凡、纪莲瑛与第三人，第三人将本应支付给余子凡、纪莲瑛的购房贷款依余子凡、纪莲瑛授权支付给了出卖人。出卖人返还购房贷款给担保权人（银行），实际上是替代买受人履行返还义务。但该条并未免除买受人偿还贷款的义务。本案中，工行蕲春支行已通过诉讼要求余子凡、纪莲瑛履行归还贷款的义务，余子凡、纪莲瑛应予履行。工行蕲春支行是否主张要求湖北中航港房地产开发有限公司归还贷款取决于其权利的自主处分，余子凡、纪莲瑛作为第三方无权主张。故余子凡、纪莲瑛此项请求一审法院不予支持。遂判决：一、解除余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司于2010年1月30日订立的《商品房买卖合同》；二、由湖北中航港房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内返还余子凡首付款及已还按揭贷款共220291．65元，并向余子凡支付违约金10823．88元；三、驳回余子凡其他诉讼请求。案件受理费5354元，减半收取计2677元，由湖北中航港房地产开发有限公司负担。本院二审期间，余子凡、纪莲瑛、湖北中航港房地产开发有限公司、工行蕲春支行均未向本院提交证据。经审理查明，一审查明事实属实。本院认为，根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：一、案涉担保合同的效力问题；二、湖北中航港房地产开发有限公司是否应向工行蕲春支行返还剩余贷款等问题。一、案涉担保合同的效力问题。余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司之间的《商品房买卖合同》，因湖北中航港房地产开发有限公司已将该房屋出卖给他人并进行了不动产预告登记，导致余子凡、纪莲瑛合同目的不能实现，故余子凡、纪莲瑛有权请求解除涉案商品房买卖合同。在商品房买卖合同解除的情况下，虽然购房者可以据此主张解除和银行的贷款合同，但因为合同具有相对性，且银行并非违约方，购房者才是《个人购房借款／担保合同》的借款人，其对于《个人购房借款／担保合同》项下的借款人义务应予承担。上诉人要求解除案涉《个人购房借款／担保合同》不承担其合同约定的应承担的义务的主张，本院不予支持。二、湖北中航港房地产开发有限公司是否应向工行蕲春支行返还剩余贷款等问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息部分分别返还担保权人和买受人。”本案中，余子凡、纪莲瑛与湖北中航港房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》被解除后，对于余子凡、纪莲瑛尚未偿还的银行贷款，理应由湖北中航港房地产开发有限公司向工行蕲春支行予以返还。但因案涉房屋担保合同已在另案的金融借款合同纠纷诉讼，即（2019）鄂1126民初560号案件中得到法律保护，该生效民事判决书已确定给付义务，且已处执行中，另案与本案重合的权益部分，不能得到法律的重复支持。综上所述，余子凡、纪莲瑛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5354元，由余子凡、纪莲瑛负担。本判决为终审判决。审判长  詹光源审判员  朱 卫审判员  郑 蕾二〇二一年三月二十四日书记员  黄天颖