安徽省宁国市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1881民初433号 原告：周华，男，1977年9月29日出生，汉族，住江苏省滨海县。 被告：陈玉保，男，1973年7月24日出生，汉族，住安徽省宁国市。 被告：汪学海，男，1965年1月28日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 原告周华与被告陈玉保、汪学海案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令撤销（2019）皖1881民初2251号之一和（2019）皖1881民初2252号民事裁定书;2.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由:原告在2007年6月7日从汪学海处购买了位于宣城市郎溪县住房，汪学海于当日就将房屋交付给原告使用，但是由于汪学海不配合，导致该房屋一直未办理过户登记。后原告向郎溪县人民法院提起诉讼，要求汪学海将该房屋过户到原告名下，案号（2020）1821民初2770号，本案以调解结案，由汪学海在调解书结案日内将房屋过户给原告，现贵院依据陈玉保与汪学海民间借贷纠纷，作出（2019）皖1881民初2252民事裁定书，以及保证合同纠纷，作出（2019）皖1881民初2251号之一两份民事裁定将该房屋查封，导致原告一直无法办理过户手续。原告于2020年12月14日向贵院提出执行异议，案号（2020）皖1881执异17号，贵院以涉案房屋未办理房屋登记手续，系原告自身怠于行使权利驳回原告的异议请求。事实上，原告自2007年6月7日购买房屋后，一直催告汪学海配合其办理过户手续，但碍于情面在之前一直未走诉讼途径。最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合该法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该规定是买受人符合其中一款，即可提出异议，贵院应予支持，很明显原告对涉案房屋已符合该条款规定的三款规定，贵院也应支持原告的诉讼。综上所述，为维护原告合法权益，特具状贵院，请求依法撤销（2019）皖1881民初2251号之一和（2019）皖1881民初2252号民事裁定书。 陈玉保辩称，原告与汪学海之间房屋买卖合同不具有合理性、真实性，原告2007年买房，汪学海2012年办证并拿房产办理抵押，他们之间交易没有达成；原告与汪学海达成过户的调解协议是在我保全该房产之后，保全的房产与原告无关。 汪学海辩称，卖给周华等的房子是我个人开发的，在2000年就建起来了，我并不是卖给周华一个人，2002-2007年及之后都在卖，卖的都没办证。2012年办房产证时办的都是我的名字，因为我当时也在做房地产，想拿这些房产融资，故没有告诉买我房子的人我已办理了房产证。 经审理查明，2007年6月7日，周华作为乙方与汪学海（甲方）签订了一份《协议书》，约定周华以300000元的价格购买汪学海个人开发的郎溪县十字镇通站西后高村北2号三层两套房屋，周华支付了房款288000元，汪学海于当日将该房屋交给周华。汪学海承诺房屋全部卖完后再办证税收便宜。房屋卖出后原告等买房人向汪学海要求办理房产证，汪学海已其他理由推脱。2012年7月25日，汪学海将所售原告等人房屋办理了房产证，周华购买房屋的证号为郎字第××号，但汪学海未将办理房产证的情况告知周华等购房者，而是将该房产为自己借款作了抵押。周华在不知其已办证及抵押房产的情况下一直要求汪学海办理房产证。在周华一再要求下，2016年5月15日，2018年5月8日汪学海向原告出具承诺书，承诺办理产权证，并承诺如拆迁，补偿款直接补偿给周华。2019年11月7日，周华向郎溪县人民法院起诉，要求汪学海办理过户登记，郎溪县人民法院作出（2019）皖1821民初2770号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：汪学海于2019年12月30日前将涉案房屋过户至周华名下。陈玉保诉汪学海民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月28日立案，陈玉保向本院提出财产保全申请，要求对汪学海所有的价值2500000元的财产予以保全，本院经审查后，于2019年5月29日作出（2019）皖1881民初2252号民事裁定书，裁定对陈玉保价值2500000元的财产予以保全，并于2019年5月31日，向郎溪县不动产登记中心送达了（2019）皖1881执保242号协助执行通知书，对被执行人汪学海名下的郎字第00004308号房产予以查封，查封期限三年，该案本院于2019年6月6日作出（2019）皖1881民初2252号民事调解书，2019年6月11日，陈玉保向本院申请执行，本院以（2019）皖1881执988号案件受理。2019年5月28日，陈玉保向本院起诉汪学海保证合同纠纷一案，案号为（2019）皖1881民初2251号，陈玉保向本院提出财产保全申请，要求对汪学海价值1070000元的财产予以保全。本院经审查后，于2019年5月29日作出（2019）皖1881民初2251号之一民事裁定书，对汪学海所有的价值1070000元的银行存款或其他等额财产进行保全。该案本院于2019年6月6日作出（2019）皖1881民初2251号民事调解书。因汪学海未履行生效法律文书确定的义务，陈玉保于2019年6月11日向本院申请强制执行，本院予以受理，案号为（2019）皖1881执987号。 2020年12月14日，周华作为案外人以宣城市郎溪县住房是其2007年6月7日从汪学海处购买并一直使用为由，对保全标的提出执行异议，请求依法撤销（2019）皖1881民初2251号之一和（2019）皖1881民初2252号民事裁定书。本院经审查认为，周华诉称其已从汪学海处购得涉案房屋且占有使用至今，但自2007年6月7日签订购房合同至2019年5月31日本院查封之前，周华未提供证据证明其在此期间，向产权登记部门及人民法院行使其应享有的权利，案涉房屋未办理房屋过户手续，系其自身怠于行使权利所致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不能排除强制执行。另周华与汪学海达成房屋过户的调解协议是在本院对案涉房屋查封之后，遂于2020年12月23日作出（2020）皖1881执异17号执行裁定：驳回异议人周华的异议请求。周华不服上述执行裁定，向本院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 上述事实，有（2020）皖1881执异17号执行裁定、协议书、收条、承诺书等在卷佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案争议焦点为周华提出执行异议是否符合该条规定情形，根据周华提供的证据及本院查明的事实，周华与汪学海于2007年6月7日签订了购房协议，支付了对价，并一直占有使用至今，符合该规定前三条。现产生争议的是第四条即未办理过户登记是否系周华自身原因所致。根据本院查明的事实，周华在签订合同后一直催促汪学海办理过户登记，但汪学海一直拖延，并在能够办理过户的情况下，为了自己融资，对原告等购房者进行刻意的隐瞒，原告也多次与其他购房人一起找到汪学海，汪学海出具了办理过户的承诺。对于原告个人来说，其一直在向房屋出卖人主张权利，未能办理过户的原因在于汪学海，而非原告自身的原因，故原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。据此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条、第三百一十一条之规定，判决如下： 不得执行宣城市郎溪县住房，解除对郎字第00004308号房产的查封。 本案受理费300元，由被告汪学海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  曹成菊 人民陪审员  李双宁 人民陪审员  胡 敏 二〇二一年三月十二日 书 记 员  王 燕 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。