北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1908号上诉人（原审被告、反诉原告）：凯发（北京）生态农业有限责任公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：常洪洋，经理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李玥，女，1984年6月24日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孟繁慧，北京宸硕律师事务所律师。上诉人凯发（北京）生态农业有限责任公司（以下简称凯发公司）因与被上诉人李玥土地承包经营权纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。凯发公司向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人在一审的反诉请求，驳回被上诉人在一审的本诉请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实及适用法律错误。关于双方签订的《土地租赁协议》的效力。协议签订前，被上诉人经实地考察涉案土地现状，在明知土地为耕地的情况下仍与上诉人签订该协议，上诉人也一直将涉案土地用于种植，并不同意被上诉人改变涉案土地的用途，况且被上诉人也未明确告知上诉人如何使用涉案土地。虽然协议约定涉案土地的用途为营地、活动，但上诉人只是同意被上诉人在涉案土地上进行种植，组织人员进行采摘和夏令营活动，并未与被上诉人合意改变土地用途。因此，该协议应为有效合同。2.关于被上诉人给上诉人造成的经济损失数额。微信聊天记录中提到的26000元并非上诉人的全部经济损失。实际上，在被上诉人租赁涉案土地期间，由于其使用管理不当，除了造成地上暖棚的坍塌外，还造成地下阳光棚及部分配套设施设备的损坏。上诉人建设一个地下阳光棚需要花费30万元左右，现一审法院仅仅认定了地上暖棚的损失，属于事实认定不清。另外，上诉人已尽到善良的通知义务多次催促被上诉人对地上暖棚与地下阳光棚进行维护。因此，造成相关损失上诉人没有任何过错，理应由被上诉人全部承担。3.关于被上诉人基于合同无效应支付的使用费。双方约定的年租金为120000元，后由于公用设施占用部分涉案土地，租金调整为114000元。租赁期限为2019年5月26日至2024年6月10日，其中2019年5月26日至6月10日为土地清整期，自2019年6月11日起计算租金，由于租期5年,上诉人才同意免租期。在土地清整期，上诉人投入大量的人力、物力、财力平整土地、购置相关设备，现被上诉人仅仅租赁几个月，因此上诉人要求自2019年5月26日起计算租金。即使合同无效，被上诉人使用涉案土地的期限自2019年6月11日至2020年1月2日，被上诉人向上诉人支付的使用费数额也属不当。李玥辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意原判，不同意上诉人的上诉请求及理由。李玥向一审法院起诉请求：1.凯发公司返还李玥承包款114000元；2.凯发公司赔偿李玥各项损失共计56613元；3.诉讼费由凯发公司承担。凯发公司向一审法院反诉请求：1.解除2019年5月20日双方签订的《土地租赁协议》；2.李玥向凯发公司支付违约金114000元；3.李玥向凯发公司赔偿经济损失10万元；4.反诉费由李玥承担。一审法院认定事实：2008年1月19日，李化成（乙方）与昌平区崔村镇大辛峰村经济合作社（甲方）签订《土地承包合同》，约定：乙方承包甲方位于昌平区崔村镇大辛峰村西南土地150亩用于农业用途，承包期限30年，自2008年1月1日至2037年12月31日，承包费总额495万元，合同还约定了其他条款。2009年7月7日，李化成（甲方）与凯发公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：乙方承包甲方取得合法使用权的基本农田土地132.62亩用于农业用途，承包期限自2009年10月1日至2037年12月31日，承包金额为7728420元，协议还约定了其他条款。2019年5月20日，凯发公司（甲方）与李玥（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：乙方租赁甲方位于昌平区崔村镇大辛峰村南凯发农场东院北侧20亩耕地（包含暖棚1个、地下阳光棚1个），租赁用途为营地、活动，土地租赁期为2019年5月26日至2024年6月10日，其中2019年5月26日至2019年6月10日为土地清整期，清整期内甲方无偿提供土地，不计算相关租赁费用，有效租赁期共计5年；租赁期满后，甲方有权收回土地，乙方应按照原状返还土地及其地上附属物品、设备设施，乙方租赁期间所购置的物品、设备设施，归乙方所有；租金每年12万元，一年一付，乙方须在本合同签订之日起3日内支付甲方首年租赁预付款2万元，2019年5月26日支付首年租赁剩余款项10万元，乙方应于租赁期内每年6月10日前支付甲方当年租赁款12万元，甲方须在本合同签订之日起3日内交付土地给乙方；基本设施（通水、通电、有化粪池）由甲方承担，电费由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回土地的，或乙方需提前退租的，应提前3个月通知对方，并按年租金12万元向对方支付违约金，甲方还应根据乙方实际租赁天数计算租金并将剩余（如有）返还；协议还约定了其他条款。该协议附件《交接清单》注明该土地的设备、设施清单包括：暖棚1个、地下阳光棚1个、东西两侧围墙、水井1个、厕所化粪池1个、井房1个、线路中控台1个、水管、通电线路若干，小鱼池1个、葡萄架1个。《土地租赁协议》签订当日，李玥支付凯发公司2万元，2019年5月27日支付10万元。后由于公共设施占用部分涉案土地，凯发公司退还李玥6000元。协议签订时，涉案土地由于存在违法建设问题仍处在拆除清理阶段。在李玥与凯发公司法定代表人常洪洋的聊天记录中，2019年5月19日，李玥表示“就您租赁协议中的第三条第2项提到的，租期满约后，土地上所有的附属物品，是否包括我们将会自己购置的帐篷、泳池或器械一类？还是指您现有的物品”，常洪洋表示“我修改一下协议”；2019年5月27日，常洪洋表示“您今天转吧，我们这两天就把房子清出去，地已经翻完了，可以马上铺草坪”；2019年7月4日，李玥表示“如果我们租地的用途是和对院的邻居们一样，种田种菜，那我根本没有围院墙的必要，就是丢能丢什么呢？但现在，我们的帐篷、凉亭椅、咖啡机等装备一上，再加上开门营业之后，要面对形形色色的客人，有的人也不是很好说话，那么万一坏了什么，丢了什么，我们应该怎么处理”，常洪洋表示“好的好的，慢慢来”；2019年7月16日，常洪洋表示“你那边弄好后，我这边有一些现成的客源，慢慢来”；2019年8月5日，常洪洋表示“大棚塌了，需要看看里面的东西”，李玥表示“我明天回京，尽快过去看一下”；2019年8月24日，常洪洋表示“地下棚，可能需要打开看一下，以防万一里面水把棚泡塌，以前我们一直都在用水泵抽水”，李玥表示“好的，我们明天一早就过去”；2019年8月30日，常洪洋表示“请问地下棚处理的怎么样了，我这边担心泡久了会塌”，李玥表示“我们大概明后天的样子再让师傅看看，主要没接到抽水机，尽快吧”；2019年12月6日，李玥表示“我们这边是知道要修复大棚的，但是我们目前再没有任何资金可以使用了，我不知道是不是可以由你方先行进行修复，给我们些时间，我们凑到钱后补给你们”“常总我们这边找的，两万六可以全部做下来，您看可以不？如果可以，我们马上通知师傅让他过去跟你谈，这笔费用我们会注明在协议里，由你方先行进行垫付，我方租期期间坍塌的由我方后期将这笔欠款偿还给您，这样可以吗？然后我们这边尽全力凑钱！争取以最短的时间偿还给您”，常洪洋表示“好的，先不急”。2019年12月份初，双方开始协商解除协议问题，但双方最终并未签署相关协议。2020年1月2日，李玥将全部钥匙邮寄给凯发公司。另查，涉案土地的地类为水浇地。一审法院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，土地经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。本案中，根据双方签订的《土地租赁协议》的内容及李玥与凯发公司法定代表人常洪洋的微信聊天记录记载的内容，本院确认李玥租赁涉案土地的用途为营地、活动而非农业用途，凯发公司对此知晓且同意，因此，双方合意改变土地用途，明显违反我国现行法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应予宣告无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订《土地租赁协议》时，涉案土地由于存在违法建设问题仍处在拆除清理阶段，在此情形下，双方仍合意改变土地用途，对于合同无效均存在明显过错，双方对因此受到的损失应各自承担相应责任。关于李玥主张返还的承包费，协议约定承包期限为2019年5月26日至2024年6月10日，2019年5月26日至2019年6月10日不计算租赁费用，李玥实际支付第一年租金114000元，李玥于2020年1月2日将全部钥匙交付给凯发公司，扣除2019年6月11日至2020年1月2日的使用费12854元，剩余款项101146元凯发公司应当予以返还。李玥主张的各项损失应由其自行承担，法院不予支持。关于凯发公司的反诉诉讼请求。如前所述，双方签订的《土地租赁协议》应属无效，因此，凯发公司主张协议有效进而要求解除该协议，没有法律依据，法院不予支持。凯发公司要求李玥支付违约金，没有法律依据，法院不予支持。关于凯发公司主张的经济损失10万元，根据李玥与常洪洋的聊天记录，常洪洋多次提醒李玥注意大棚维护及地下棚抽水问题，但最终大棚坍塌，李玥最后提出大棚修复费用为26000元，常洪洋对该数额未提出异议，法院对该数额予以认可，但大棚坍塌并非完全因李玥管理不善导致，因此，对该笔费用，双方应各负担一半即李玥应支付凯发公司经济损失13000元，凯发公司主张的其他损失没有事实及法律依据，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、凯发（北京）生态农业有限责任公司于本判决生效后7日内返还李玥101146元；二、李玥于本判决生效后7日内支付凯发（北京）生态农业有限责任公司经济损失13000元；三、驳回李玥的其他本诉诉讼请求；四、驳回凯发（北京）生态农业有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将集体所有土地出租用于非农业建设的，租赁合同无效。本案中，凯发公司、李玥签订《土地租赁协议》，将涉案土地出租用于非农业建设，应属无效。一审法院对合同效力的认定正确，本院予以确认。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院结合合同的订立及履行情况，判令凯发公司返还李玥部分租金，李玥赔偿凯发公司相应经济损失，于法有据，且并未明显失当。《土地租赁协议》系无效合同，凯发公司请求解除该协议并由李玥支付违约金，缺乏法律依据。凯发公司的上诉理由，依据不足，本院均不予采信。综上所述，凯发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6638元，由凯发（北京）生态农业有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 璐审 判 员  柳适思审 判 员  张 琦二〇二一年三月二十五日法官助理  魏小项书 记 员  杨可欣