新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）新0105民初740号 原告（反诉被告）：郭新营，男，1986年7月8日出生，汉族，现无固定职业，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：李军峰，新疆多盟律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆尚龙恒威房地产开发有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市水磨沟区六道湾路390号商住楼A2栋1层商铺10。法定代表人：王洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：古丽孜娜·阿斯卡尔，女，1992年9月3日出生，哈萨克族，该公司员工，住乌鲁木齐市新市区。原告（反诉被告）郭新营与被告（反诉原告）新疆尚龙恒威房地产开发有限公司（以下简称尚龙恒威公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2020年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭新营及其委托诉讼代理人李军峰，被告（反诉原告）尚龙恒威公司的委托诉讼代理人古丽孜娜·阿斯卡尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郭新营向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《商品房认购书》；2．判令被告返还原告购房款91,369元。事实和理由：2020年7月30日疫情期间，原告在没有实地看房的情况下与被告在网上签订《商品房认购书》，认购书约定原告认购被告开发建设的乌鲁木齐恒大珺睿府10栋2203室，建筑面积为120.49平方米，同时双方约定2020年8月3日原告需支付首付款71,171元，同日原、被告签订《商品房买卖合同》，该认购书签订之后，原告按时支付71,171元购房款，但是因为众所周知的疫情原因导致双方没有办法签订《商品房买卖合同》。2020年9月7日疫情限制解除，乌鲁木齐市房地产市场乃至于全国房地产市场出现房价大幅降低的不可预测事件，尤其是恒大地产在乌鲁木齐地区多个楼盘大幅降价促销。综上所述，原告与被告没有按时签订《商品房买卖合同》的责任不在于双方，完全是因为疫情限制的不可抗力事件导致，双方均可以无责解除合同，加之现在乌鲁木齐市房地产市场尤其是被告开发的恒大房产出现大幅度降价，已经导致原告购买房屋保值增值的目的无法实现，故在自行协商无果的情况下提起诉讼。被告（反诉原告）尚龙恒威公司辩称，认可双方签订商品房买卖认购书，原告已支付定金2万元，支付首期房款71,171元，交付税费198元，共计91,369元。被告多次催促原告按照双方认购书支付房款，并签订商品房买卖合同，原告拒绝，双方不能履行合同系原告违约行为造成，故请求按照认购书约定视为买受人放弃购买房屋所付款项不予退还。被告（反诉原告）尚龙恒威公司提出反诉请求：1．判令解除双方签订《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》；2．判令被反诉人支付合同违约金91,369元。事实和理由：本案双方合同无法继续履行系郭新营的违约行为造成。根据双方签订的《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》约定，买受人必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐恒大珺睿府售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为买受人放弃购买该房屋，所付款项不予退还。本案中，郭新营支付支付合同款项91,369元。2020年8月，尚龙恒威公司多次催促郭新营按照双方认购书约定签署《商品房买卖合同》，郭新营拒绝签署，已构成违约，应当承担违约责任。故郭新营已交付的房款91,369元（含定金2万元），依约不予退还。原告（反诉被告）郭新营针对尚龙恒威公司的反诉请求答辩称，尚龙恒威公司提出的第一项反诉请求不符合民事诉讼法关于反诉的规定，本案原告诉求解除合同被告也是诉求解除合同，反诉是被告发起的意在吞并本诉的独立请求，原告已经提出了该项请求，被告再次提出该请求不符合民诉法关于反诉的规定。我方不同意尚龙恒威公司要求我方支付违约金91,369元的诉讼请求，双方约定在2020年8月3日签订商品房买卖合同，因乌鲁木齐第二次疫情的原因双方没有签订，本案郭新营没有违约的事实存在。认购书是由尚龙恒威公司提供的书面制式模板，关于制式合同的相关法律规定，明显剥夺原告相关权利，该约定是无效的，而且在签订该条款时，尚龙恒威公司作为提供格式合同的一方没有尽到提示和警示的义务，该条款无效。郭新营支付2万元的定金并非事实，因为合同是2020年7月30日签订，签订的当日郭新营并没有支付2万元的定金，仅支付了2号楼2单元1202室的2,000元，而本案争议房屋是10栋2203室，郭新营支付的2,000元与本案无关，郭新营支付的2万元是在2020年7月23日支付的11号楼的诚意登记金，与本案诉争的2万元定金不是一回事。定金条款是典型的实践性条款，原、被告双方在2020年7月30日签订认购书之后郭新营没有支付行为，定金条款不成立。综上，尚龙恒威公司主张的违约金明显过高，况且也没有给尚龙恒威公司造成经济损失，请求法院驳回尚龙恒威公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原、被告双方进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告郭新营提交的《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》、手机银行转账凭证、《律师函》的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。对尚龙恒威公司提交的商品房预售许可证的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月30日，甲方（出卖人）尚龙恒威公司与乙方（买受人）郭新营在网上签订《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》，约定郭新营自愿以单价9,458.34元/平方米，总价1,139,635元认购乌鲁木齐恒大珺睿府楼盘10幢2203号房屋，房屋建筑面积120.49平方米。乙方同意签署本认购书时支付2万元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），乙方须于2020年8月3日前支付首期房款71,171元（不含定金）同时签署《商品房买卖合同》，于2020年9月30日前支付68,378元，于2020年10月30日前支付70,086元，余款91万元由银行提供按揭贷款，乙方须在2020年10月31日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方支付首期款的同时缴纳税费198元，如政府相关部门调整税费标准，按调整后的标准执行，多退少补。认购书第五条约定，乙方必须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐恒大珺睿府售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。郭新营向尚龙恒威公司交纳房款（含定金）91,369元。2020年11月5日，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所向郭新营发出《律师函》，载明：“……依据认购书第二条的约定，您应于2020年9月30日前履行支付到期款的义务。经多次电话/短信通知后，您至今仍未履行相应义务。截止至2020年11月5日，您已逾期36天。截止至2020年11月5日，您已逾期36天。我司将与您单方面解除商品房认购书，您所付款项不予退还，以上事项我司不再另行通知，望贵方慎重考虑并谨慎对待。”另查明，2020年5月19日，尚龙恒威公司取得乌鲁木齐恒大珺睿府楼盘10幢的商品房预售许可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭新营与尚龙恒威公司于2020年7月30日签订的《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》，系双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。原、被告双方在本案中均要求解除《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》，且北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所受尚龙恒威公司的委托，已于2020年11月5日向郭新营发出《律师函》，通知郭新营解除《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》，故《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》已于此时解除。本案的争议焦点为：1．尚龙恒威公司是否应当向郭新营返还已缴纳房款91,369元；2郭新营是否应当向尚龙恒威公司支付违约金91,369元。《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》解除后，郭新营向尚龙恒威公司交纳的定金、房款、税款共计91,369元，尚龙恒威公司应予返还。尚龙恒威公司辩称，因郭新营未按约定交纳后期房款也未按照认购书的约定与其签订《商品房买卖合同》，故依据《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》第五条的约定，郭新营已支付的房款不予退还。对此本院认为，双方于2020年7月30日签订《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》时正值新冠疫情防控期间，郭新营并未实地看房，认购书约定郭新营须于2020年8月3日前签订《商品房买卖合同》，此时疫情防控措施并未解除，郭新营在客观上无法前往尚龙恒威公司签署《商品房买卖合同》，且在疫情防控措施结束后，涉案楼盘的房价普遍降价，在出现情势变更的情况下，郭新营可以与尚龙恒威公司重新商定购房价格，在双方未能达成一致意见的情况下，郭新营未与尚龙恒威公司签订《商品房买卖合同》具有合理事由，故对尚龙恒威公司的辩称，本院不予采信，对郭新营要求尚龙恒威公司返还91,369元的诉讼请求，本院予以支持。对于尚龙恒威公司的反诉请求，尚龙恒威公司依据《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》第五条的约定主张违约金91,369元，而该条款的内容为郭新营须在约定的付款方式和期限内到乌鲁木齐恒大珺睿府售楼中心支付首期款及签署《商品房买卖合同书》，否则视为郭新营放弃购买该房屋，所付款项不予退还，并非是郭新营须额外以已付房款数额向尚龙恒威公司支付违约金的约定，尚龙恒威公司依据该条款主张违约金，依据不足，对尚龙恒威公司要求郭新营支付违约金91,369元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）郭新营与被告（反诉原告）新疆尚龙恒威房地产开发有限公司于2020年7月30日签订的《乌鲁木齐珺睿府商品房认购书》于2020年11月5日解除；二、被告（反诉原告）新疆尚龙恒威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）郭新营返还91,369元；三、驳回被告（反诉原告）新疆尚龙恒威房地产开发有限公司要求原告（反诉被告）郭新营支付违约金91,369元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉标的91,369元，案件受理费2,084.22元（郭新营已预交1,042.11元），减半收取1,042.11元，由被告（反诉原告）新疆尚龙恒威房地产开发有限公司负担。反诉标的91,369元，案件受理费1,042.11元（尚龙恒威公司已预交），由被告（反诉原告）新疆尚龙恒威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   王彩虹二 Ｏ 二 一 年 三 月 三 十 一 日书  记  员   王筱雅