浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙07民终138号 上诉人（原审被告）：楼晓红，女，1969年5月11日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：楼晓平，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈延军，浙江律明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：永康世界贸易中心有限公司，住所地浙江省永康市东城街道中国科技五金城（二期）对面检验检疫大厦二楼。 法定代表人：陈虎，董事长。 委托诉讼代理人：陈志毅，浙江言迪律师事务所律师。 上诉人楼晓红因与被上诉人永康世界贸易中心有限公司（以下简称世贸公司）合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2019）浙0784民初8488号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭进行了审理，上诉人楼晓红及其委托诉讼代理人楼晓平、陈延军，被上诉人世贸公司的委托诉讼代理人陈志毅到庭参加诉讼；因楼晓红申请证人出庭作证，本院又于2021年2月8日组织询问审理。本案现已审理终结。 楼晓红上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回世贸公司的诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由世贸公司负担。事实与理由：一、原审法院认定双方存在民间借贷关系没有任何事实依据，系事实认定错误。1、原审法院认为涉案商品房的单价为3000元／平方米，远低于同期同类型商品房的价格，也低于集资联建房3700元／平方米的工程造价，明显不符合正常交易习惯，系事实认定错误，也完全没有考虑涉案房屋交易的背景。世贸公司当时资金十分紧张，涉案房屋的土地成本几乎为零，双方商定3000元／平方米的销售单价充分考虑了拿地成本、销售时间、销售数量、销售者的资金状况以及当时的市场行情等等各方面因素而确定，合理有据。世贸公司主张涉案房产的销售单价为15000元／平方米，缺乏事实依据。其为证明涉案销售单价偏低提供的三份商品房买卖合同并不能证明当时全部在售房屋的交易价格。世贸公司没有提供涉案房产银行流水记录，且至今未交付，不排除世贸公司和银行合作套取贷款以解决资金周转困难而签订合同的可能性。如果涉案房产单价当时就达到15000元／平方米，则涉案项目根本不会成为烂尾楼。相反，楼晓红提供了两份生效判决书均认定涉案房产2014年的单价不可能为15000元／平方米。其一，（2019）浙07民终3470号房屋买卖合同纠纷一案，一、二审均认定，程拥军与世贸公司签订的商品房买卖合同合法有效，同时判决涉案购房合同因世贸公司严重违约行为而解除，世贸公司返还程拥军购房款20259700元并赔偿程拥军房屋涨价损失32590300元。该案中涉案合同销售单价为7000元／平方米，并附赠车库30个，足以证明涉案房产当时的单价不可能为15000元／平方米。而世贸公司提交了证据证明涉案房产2018、2019年成交单价为5000-6000元／平方米。对该案中法院委托的评估报告中2019年的销售单价不予认可，其自认该价格显著高于市场价。现却在本案中将该评估报告作为证明涉案房产2014年市场价格的证据提供，明显不符合事实。其二，（2019）浙07民终1318号民事判决中，朱晓昂提交了2018年12月27、28日、2019年1月22日三份拍卖记录也证明涉案房产2018年、2019年拍卖价格为5000-6000元／平方米。由此可推定2014年3000元／平方米的销售单价真实合理。2、关于交易总价是2690万元，还是2500万元，实际一审法院都计算错误，应为2609万元。而且双方在2014年9月20日签订的《协议书》中明确，因世贸公司资金紧缺，现将涉案房屋建筑面积约8966.67平方米（以实际签订合同面积为准），以每平方米3000元的优惠价格出售给楼晓红，经双方友好协商购房款2500万元，待交房后多退少补。据此也并不能推断涉案款项是借款。关于本案付款时间在发票开具、合同备案之后一两天的问题，因双方在发票开具、合同备案前的2014年9月20日即达成商品房买卖协议，之后双方按协议履行相应义务。而且开具发票的行为是世贸公司的单方行为，楼晓红并不知情，这是世贸公司为履行合同作出的财务统一安排，并非设置抵押。更何况世贸公司提供的三份单价为15000元／平方米的商品房买卖合同也是在2014年9月22日开具发票，9月23日备案，实际首付款时间也是在之后的2014年9月25日，按照一审法院的逻辑，这三份合同难道不符合正常交易习惯？一审法院对同一性质的商品房买卖合同存在两种评判标准，很难令人信服。关于世贸公司对销售发票进行冲红的问题，发票冲红的时间发生在世贸公司刻意单方还款2000万元后的次日，也是世贸公司有预谋的单方行为，并不能证明双方系借贷关系。在发票冲红后，世贸公司被永康市地方税务稽查局税务稽查，因存在未申报营业税、城建税，未预缴土地增值税等违法行为，被依法行政处罚。期间，楼晓红也就该涉税问题被永康市地方税务稽查局通知询问，楼晓红明确陈述所支付的款项为购房款，并非借款。3、关于世贸公司给楼晓红汇款中注明“还本金”、“还款”的情形，系世贸公司刻意而为的单方行为，楼晓红根本不认同汇款即是归还借款。至于一审法院称楼晓红对此未提出异议也与事实违背，楼晓红已提供证据证明曾要求世贸公司交房，但世贸公司拒不配合。一审法院对此却只字未提，明显裁判不公。至于所涉款项是否退回和本案认定事实并无必然关联，也属于另一法律关系，世贸公司完全可以另案要求返还，并不能依此证明所涉款项即是借款。根据“谁主张谁举证”的原则，世贸公司除了提供一份借条复印件外，并未提供任何其他有效证据证明其与楼晓红之间存在借贷关系。相反，楼晓红不但提供了83份《商品房买卖合同》的原件，还依法办理了备案手续，足以证明双方系房屋买卖合同法律关系。因此，一审法院认定双方系民间借贷关系的三个理由明显不能成立。二、从签订和履行过程来看，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，应确认合法有效，不应解除。1、楼晓红素有投资房地产的投资偏好，从未有通过出借款项来收取利息的投资习惯。楼晓红购买涉案房产2500万元出资就是来源于永康市××路××号××花园××项目的投资收益。楼晓红看中的是涉案房屋未来的增值收益。2、2014年9月20日，双方在签订《商品房买卖合同》之前签订了《协议书》一份，当时为防止房价上涨世贸公司反悔，特别要求世贸公司承诺其明知市场房屋价格，由于无法筹到资金以特优惠房价出售，但保证出售的所有房屋无其他债权债务纠纷。后双方又依约签订了《商品房买卖合同》并经依法备案，确保涉案房屋的合法性和唯一性。从上述签约履约过程可以看出，楼晓红投资购买房屋的意思表示明确，并一直要求世贸公司按约交付房屋。其自始至终没有出借2500万元的意思表示，更从未向世贸公司要求支付利息。3、世贸公司因资金紧张对楼晓红这样的大客户以特定价格批量销售涉案房屋，符合其企业自救发展的考量需求。世贸公司从2014年9月22日签订合同收取购房款之后一段时间尚能履行涉案房屋买卖合同。但随着其资金周转困难的解除，房地产市场回暖，世贸公司主动违约的主观恶意昭然若揭。此时又恰逢《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》于2015年9月1日施行，其中规定借贷双方约定的利率超过年利率36%部分的利息约定无效。世贸公司通过伪造借条及单方付款行为欲证明双方是借贷关系，实现其反悔的目的。如果如此倒推证明逻辑能成立，那任何房屋买卖合同都可以此方式解除，违约方还可以轻松规避逾期交房违约金和其他违约责任，交易的稳定性安全性、守信方的利益更是得不到维护。三、本案双方签订的合同明确系商品房买卖合同，一审认定为担保物权，没有任何事实和法律依据。1、双方没有任何民间借贷的合意。楼晓红自始至终没有出借2500万元的意思表示。双方也没有签订任何借款合同，原审仅以世贸公司提供的单方出具的借条复印件及从2016年2月开始世贸公司所谓的还款记录，即认定民间借贷关系及担保物权，实属牵强和任性。2、双方也未以任何书面或口头的形式约定担保的意思表示。楼晓红一直要求世贸公司按约交付房屋，从未表达过如果无法归还借款，则以涉案房屋作担保的意思，不符合担保物权的法律特征。3、世贸公司于2020年11月1日提存还款1100万元，之后一审法院就认定本案主债权已经消灭，并据此判决注销备案登记手续。案涉款项如果系借款，一审对其本金及利率多少、应还利息多少等等都未予查明，怎么就能作出世贸公司已经结清了与楼晓红的2500万元借款的事实认定？一审法院还依据《物权法》第177条规定判决主债权消灭，继而担保物权消灭，从而注销备案，事实认定不清，法律适用错误。如前所述，世贸公司仅提供了一张单方出具的借条，还是复印件。其所谓的有效还款记录是从2016年2月开始，该单方还款行为并不能得出双方存在借贷合意的结论。楼晓红自始至终都是投资购买涉案房地产，以期未来增值利益。试问，如果房地产市场价格下跌，楼晓红拿什么要求确认涉案房屋买卖合同无效并要求返还购房款呢？到时候，是否可以楼晓红没有借条，双方没有借贷合意判决驳回楼晓红的诉讼请求呢？综上，请求二审法院查明事实，支持楼晓红的上诉请求。 被上诉人世贸公司答辩称：一、一审法院认定事实正确，世贸公司与楼晓红之间系民间借贷关系。1、一审关于涉案商品房单价为3000元／平方米明显不符合正常交易习惯、双方之间并非真实的商品房交易行为的事实认定正确。世贸公司提供的同期同类商品房买卖合同，充分证明该交易价格远低于正常的商品房交易习惯，按照商品房买卖合同核算的金额与案涉民间借贷关系的本金、利息更为接近，涉案商品房更加符合民间借贷的担保物特征，楼晓红的主张没有任何事实依据。2、世贸公司提供的三份商品房交易合同以及相应的银行贷款记录、发票开具时间等以及楼晓红提供的程拥军案件中7000元／平方米的包销价格足以证明涉案商品房的正常市场交易价格不可能是3000元／平方米。楼晓红关于世贸公司与银行合作套取贷款的表述纯属恶意揣测，没有事实依据。事实上房产的拍卖价格有房产地理位置、房产权利负担、拍卖渠道等诸多因素影响，与市场价格的关联程度视具体个案有所不同，楼晓红从2018年、2019年的拍卖纪录得出2014年正常商品房交易价格的结论不符合市场常理，也没有任何事实依据。3、楼晓红关于对同一性质的商品房买卖合同存在两种评判标准的说法纯属恶意揣测，一审不仅仅是依据付款时间、发票开具、合同备案来判断双方的法律关系，而是综合借条、还款情况、同期交易价格对比、证人证言等诸多证据形成的完整证据链作出判断。世贸公司已经提供充分证据证明案涉不动产买卖合同系为借款提供担保。试问如果真如楼晓红所说系商品房买卖合同，一个理性的投资人如何在知道该房产系烂尾楼的情况下（据其上诉状描述）进行高达近3000万的投资，这不符合正常的商业投资习惯，反而更加符合为民间借贷提供抵押物的交易习惯。楼晓红的关联人施春芳、施某、俞某等人与世贸公司并无其他经济往来，如果不是民间借贷关系的还款需要，世贸公司作为一个商业理性人怎么会向楼晓红及关联人多次汇款并附注归还借款本息等相关内容？在楼晓红拒绝说明上述款项性质的情况下，结合世贸公司提供的证据足以证明双方之间系民间借贷关系。4、世贸公司对销售发票进行冲红恰恰证实双方系民间借贷关系。世贸公司在偿还全部本息后根据税务法规的要求进行冲红，既是依法经营的表现，侧面也证明世贸公司否认与楼晓红之间存在真实房产交易的态度，楼晓红提及的所谓恶意预谋系没有任何事实依据的恶意揣测。税务部门的稽查、询问系出于正常的行政管理需要，与本案的关键事实没有直接关联。5、世贸公司提供的《借条》复印件、银行流水单、回单、记账凭证、取款凭证、商品房买卖合同、购销发票及冲红发票、本息归还情况列表、个人贷款业务下柜通知书等证据，形成完整的证据链，证明双方是真实的民间借贷关系。楼晓红所谓的不认可行为仅是其提供的一份于2016年11月7日发出的交房通知，时隔商品房交易合同签订已经有2年，这并不符合正常的交易习惯，而2016年底正值涉案商品房房价飙升的时期，有理由认为楼晓红在2016年底发出交房通知等诸多行为正是在房地产市场回暖的情况下的恶意侵占行为。二、涉案的83套商品房系为民间借贷行为提供的担保，在主债权消灭的情况下，世贸公司已经享有解除合同权利，涉案83套商品房理应注销备案登记。1、楼晓红所谓的投资偏好与本案的事实认定无直接关联，没有出借款项收取利息的投资习惯也是其片面之词，案涉2500万本金的来源与民间借贷关系是否成立、履行没有直接关联。楼晓红在上诉状中提及涉案商品房当时是烂尾楼，后续又说看中未来的增值收益，逻辑混乱，谎话连篇，更加证明是其为实现侵占涉案83套房产的不法目的而利用非典型担保所呈现的部分证据材料造出所谓“真实”房地产交易的虚假诉讼行为。2、既然是为民间借贷关系提供担保物，楼晓红要求世贸公司承诺无其他债权债务纠纷实属正常，世贸公司后续与楼晓红签订《商品房买卖合同》并依法备案系履行担保行为的表现。楼晓红所谓的一直要求按约交付房屋仅仅是在时隔2年后发出一份要求交房的书面通知，且在这之前其一直通过关联人收取利息、本金，有理由认为楼晓红系想通过提供非典型担保中部分材料（即商品房买卖合同）以达到蒙蔽事实、侵占巨额房产利益的不法目的。综上，虽说借条由世贸公司单方出具，但双方的民间借贷及形成担保物权的合意已经通过《借条》复印件、银行流水单、回单、记账凭证、取款凭证等完整的证据链证实。本案的《商品房买卖合同》系非典型担保行为的事实有充分的证据支撑，一审法院从交易的稳定性安全性考虑，基于诚信原则作出注销83份商品房备案登记的判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持，请求驳回楼晓红的全部上诉请求。 世贸公司向一审法院起诉请求：一、确认2016年9月20日解除世贸公司与楼晓红之间的民间借贷合同，并解除双方签订的83份《商品房买卖合同》；二、楼晓红协助世贸公司办理坐落在永康市××路××号××号××室××房屋的解除合同备案的手续。庭审中，世贸公司明确诉讼请求为：一、确认世贸公司与楼晓红之间的83份《商品房买卖合同》于2020年11月1日解除；二、注销永康市××路××号××号××室××房屋的备案登记手续。 一审法院认定事实：2014年9月24日，世贸公司向楼晓红借款，楼晓红分别于2014年9月24日、2014年11月25日分两次交付了借款共计2500万元。2014年9月22日世贸公司与楼晓红签订《商品房买卖合同》83份，并对其中80份于2014年9月23日进行了备案，其中3份在2015年4月22日进行了备案。后世贸公司于2016年2月6日归还楼晓红125万元，2016年4月22日归还500万元，2016年9月8日归还499.9999万元，2016年9月20日归还2000万元。2020年11月1日，世贸公司通过永康市公证处向楼晓红提存还款1100万元。 一审法院认为：本案争议焦点有：一、涉案2500万元的往来是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系。一审法院认为，本案系民间借贷关系。理由如下：第一，双方虽签有购房协议书及《商品房买卖合同》，但涉案商品房的单价为3000元/平方米，远低于同期同类型商品房约15000元/平方米的交易价格，该价格也低于集资联建房3700元/平方米的工程造价，明显不符合正常交易习惯。且根据楼晓红的协议书，双方的交易总价应为2690万元，并非是2500万元。第二，楼晓红付款时间是2014年9月24日、11月25日，但最早的发票开具时间是2014年9月22日，合同备案时间是2014年9月23日，也不符合正常商品房销售习惯，而符合民间借贷先设置抵押再交付借款的习惯。按照商品房买卖的交易习惯，楼晓红支付了购房款后销售发票应交付给楼晓红，但涉案的相关发票却在世贸公司支付给楼晓红2000万元后的次日冲红，明显不合常理，这也能印证世贸公司的主张。第三，如果双方是商品房买卖合同，则只存在楼晓红向世贸公司支付购房款，但本案楼晓红向世贸公司汇款2500万元后，世贸公司在2015年、2016年多次汇款给楼晓红，其中有部分注明“还本金”、“还款”等，楼晓红均未向世贸公司提出过异议，也未将款项退还，不符合房屋买卖合同的交易习惯，符合民间借贷特征。二、涉案83份《商品房买卖合同》是否解除问题。从双方的借款往来看，楼晓红出借款项分别是2014年9月24日2000万元、2014年11月25日500万元，共计2500万元。世贸公司的还款则为2016年2月6日125万元、2016年4月22日500万元、2016年9月8日499.9999万元、2016年9月20日2000万元，世贸公司又于2020年11月1日通过提存归还1100万元。故应认定世贸公司已经结清了与楼晓红之间的2500万元借款。主债权消灭，担保物权消灭。但涉案83份《商品房买卖合同》并不会因主债权消灭而自动解除，而是要因世贸公司行使解除权并解除通知到达楼晓红后合同解除，案涉商品房买卖合同的备案登记手续亦应予以注销。综上，世贸公司与楼晓红之间的民间借贷关系事实清楚，双方以签订83份《商品房买卖合同》并备案的方式对2500万元借款提供担保，意思表示真实，予以确认。现世贸公司已经归还了借款本金并按法律规定支付了利息，主债权消灭。相应作为担保的83份《商品房买卖合同》应予解除并注销备案。对世贸公司诉讼请求的合理部分，予以支持。楼晓红的答辩意见证据不足，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除永康世界贸易中心有限公司与楼晓红签订的83套《商品房买卖合同》（具体合同编号及房号详见清单）。二、注销上述第一项清单中的83份《商品房买卖合同》的备案手续。案件受理费166800元，由楼晓红负担。 二审中，楼晓红提供：一、录音整理，证明世贸公司在公证处提存的款项附领取条件，楼晓红不能正常领取，相关条件也未告知过楼晓红，并不存在世贸公司所述的通知楼晓红而楼晓红拒绝受领的情况，原审判决认定已经款清的事实错误。二、（2021）浙0723民初314号案件的应诉通知书、起诉状复印件，证明世贸公司已经以不当得利为由起诉施春芳要求返还由袁林俊转给施春芳的110万元款项，这与世贸公司一审庭审中陈述的该款项系支付利息的情况是矛盾的。三、申请证人施某、俞某出庭作证。2021年3月4日，楼晓红在移动微法院中上传证据：四、公证书、保管证明书、通知书和收件情况，证明楼晓红作出公证声明愿意按照《商品房买卖合同》行使权利、履行义务，欲退还世贸公司未经其同意擅自汇入俞某账户的2999.9999万元，故提存相应款项至金华市正信公证处，并已通知世贸公司可凭相关材料到公证处领取该款项。五、（2019）浙0784民初9752号民事判决书，证明双方在签订《商品房买卖合同》之前，世贸公司已经出现资金问题，才会以极其优惠的价格向楼晓红出售涉案房产，房屋买卖是双方真实意思表示，并不存在民间借贷。 世贸公司质证认为：对证据一，公证员的身份无法确认，但公证书作出后，原审第二次庭审中世贸公司已经作为证据告知了楼晓红，1100万元归还本息的款项已经通过提存的方式交到公证处。但楼晓红坚持认为是商品房买卖合同关系，不存在归还借款。如果楼晓红不上诉，一审判决生效楼晓红即可以领取。公证员陈述判决生效就可以领取是正确的。楼晓红认为是商品房买卖合同关系，公证处也无法以归还借款本息的名义让楼晓红提取，不然楼晓红既可以获取1100万元款项的归还又继续主张83套房屋，既不公平，也是非法的。对证据二，楼晓红在一审庭审中对世贸公司通过中国银行打款给施春芳的110万元银行回单发表质证意见称没有收到、不认识施春芳，故在计算归还楼晓红的款项时没有将该笔款项计算在内，因而世贸公司起诉施春芳是基于她没有收取该110万元款项的合法依据。楼晓红二审认为世贸公司支付施春芳的款项是归还楼晓红的借款本息，违反了禁止反言的原则。对证人证言，施某、俞某和楼晓红有利害关系，其所称2500万元是购房款不是事实，施某陈述收款的170万元、施春芳收款的110万元是承兑汇票的对价不是事实，应当为此承担法律责任。对证据四，真实性无异议，待证目的有异议。楼晓红的声明与其法庭陈述内容一致，但与一审查明事实以及世贸公司提供的证据所证明的双方存在借款关系、《商品房买卖合同》仅作为担保的事实不符，楼晓红将2999.9999万元交到公证处，没有法律意义，不应作为定案依据。对证明五，真实性无异议，待证目的有异议。因资金困难，世贸公司才向楼晓红借款，作为理性的人，不可能将市场价15000元／平方米的房产按照3000元／平方米卖给楼晓红。 世贸公司提供：一、（2017）浙0784民初9539号案件档案-短信聊天记录（档案148-150页、154页）、（2017）浙0784民初9539号民事判决书，共同证明叶寿福与世贸公司确认合同效力纠纷中叶寿福明确提到知悉楼晓红与世贸公司之间存在民间借贷关系，案涉商品房系担保物的事实。二、（2018）浙07民终4645号民事判决书、民事上诉状、协议书、商品房买卖合同、民事二审案件询问笔录，证明叶寿福案件与本案系类案，可以参照佐证本案双方当事人存在民间借贷关系、案涉商品房系担保物的事实。三、（2019）浙07民终1318号民事判决书，证明朱晓昂案件系类案，可以参照佐证本案双方当事人存在民间借贷关系、案涉商品房系担保物的事实。该事实已被金华市中级人民法院确认，世贸公司最终已与朱晓昂和解。 楼晓红质证认为：对证据一的短信聊天记录的真实性需要核实，现在找不到叶寿福，对关联性及证明目的有异议。对上述三组证据中的判决书的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，叶寿福本身和世贸公司存在借贷关系，和楼晓红是不一样的，楼晓红在本案中的真实意思是购房而不是借贷。在朱晓昂的案件中，涉案房产拍卖的价格也只有5000元左右，与世贸公司称当时单价15000元不相符。 本院认为：对楼晓红提供的证据一、二、四的真实性可予确认，但上述证据仅能说明世贸公司、楼晓红根据诉讼情况作出相关行为，不影响对双方当事人之间的法律关系的认定。证据五的真实性可予认定，但与本案无直接关联。证人证言以及世贸公司提供的证据均指向双方当事人之间的法律关系认定问题，在“本院认为”中予以综述。 经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明，关于交付借款及还款的具体情况为：2014年9月24日楼晓红通过俞某向世贸公司汇款2000万元，2014年11月25日又通过俞某向世贸公司汇款500万元，上述共计交付借款2500万元。2016年2月6日世贸公司向楼晓红汇款125万元，用途备注“还款”；2016年4月22日世贸公司向俞某汇款500万元，用途备注“还楼晓红借款本金”；2016年9月8日世贸公司向俞某汇款499.9999万元，业务摘要备注“还款”；2016年9月20日世贸公司向俞某汇款2000万元，业务摘要备注“还本金”；2020年11月1日，世贸公司向永康市公证处提存1100万元，用于向楼晓红归还借款。 本院认为，二审的主要争点是：一、世贸公司与楼晓红签订83份《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖关系还是为民间借贷提供担保。综合考虑以下几点：1、双方虽签订有《协议书》和《商品房买卖合同》，但《商品房买卖合同》约定的房产单价为3000元／平方米，按照《协议书》约定的83套房产2500万元的总价计算，房产单价不到2800元／平方米，均远低于另案中认定的同期同区域同类型房产的包销价格7000元／平方米，甚至低于集资联建房3700元／平方米的工程造价，不符合商业交易的常理；2、从时间前后来说，双方是先签订合同、开具发票和合同备案，之后楼晓红才支付第一笔款项2000万元，这既不符合双方《协议书》中约定的先付第一笔款项后签订合同，也不符合商品房销售的正常流程，而符合民间借贷先设置抵押再交付借款的习惯；3、楼晓红付给世贸公司的2500万元款项均通过俞某的账户汇出，而世贸公司在2016年2月6日汇给楼晓红125万元并备注还款，于2016年4月、9月汇给俞某近3000万元均备注有还款的意思。按照楼晓红一审中的质证意见以及俞某、施某二审的出庭陈述，俞某与世贸公司之间并无经济关系，上述俞某的收款均代表楼晓红，此后也根据楼晓红的指示对上述收到款项进行了操作。楼晓红对收到世贸公司上述款项的性质并无合理解释，也无证据证明诉讼前对汇款备注提出过异议，符合民间借贷的特征；4、按照2014年9月20日《协议书》计算的房产单价不到2800元／平方米，但之后签订的《商品房买卖合同》仍约定房产单价3000元／平方米，且每套房产的总价仍按此计算，存在前后矛盾。房产单价及总价是合同重要内容，不仅影响房款的支付，也是违约责任确定的重要依据。双方在合同重要条款存在矛盾的情况下没有协商确定；在款项交付后没有交付购房款发票，且在2016年9月21日世贸公司支付楼晓红2000万元后进行了发票冲红，均与正常的商品房交易行为不符；5、叶寿福、朱晓昂与世贸公司确认合同效力纠纷等案件与本案情况类似，该两个案件生效判决均认定当事人之间为民间借贷的担保而签订《商品房买卖合同》。叶寿福案件中认定的短信聊天内容中涉及“楼总发信息”、“房价签低点钱多借点”等内容，与本案中《协议书》约定房产单价3000元／平方米而总价按照2500万元计算的内容相印证。综上，双方虽签订了《商品房买卖合同》，但从合同签订的流程、单价的确定和款项交付的时间，世贸公司的还款情况以及他案生效判决的认定等来看，有理由相信双方实际为2500万元借款的民间借贷关系，签订83份《商品房买卖合同》系为上述借款提供担保。二、涉案83份《商品房买卖合同》是否应予解除。双方签订83份《商品房买卖合同》系为2500万元的借款提供担保。虽然楼晓红否认民间借贷关系也未陈述借款利率约定、还款情况，但根据在卷证据，一审法院认定的世贸公司还款情况可予确认。按照当时法定最高利率标准月利率2%计算，世贸公司向永康市公证处提存1100万元后已可还清楼晓红借款本息。楼晓红因否认民间借贷关系所产生的不利后果，应由其自行承担。故《商品房买卖合同》所担保的借款债权债务已经消灭，相应作为担保的83份《商品房买卖合同》应予解除并注销备案。楼晓红应协助世贸公司办理涉案83份《商品房买卖合同》的备案注销手续。综上，楼晓红的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费166800元，由上诉人楼晓红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  楼 俊 审 判 员  胡 照 审 判 员  周俊梅 二〇二一年三月九日 法官助理  赵天舒 代书记员  黄佳婧 附件: 房号清单 序号 买受人 用途 合同编号 位置 面积 1 楼晓红 办公 H101-2601 101-2601 100.22 2 楼晓红 办公 H101-2602 101-2602 96.46 3 楼晓红 办公 H101-2603 101-2603 84.25 4 楼晓红 办公 H101-2605 101-2605 74.93 5 楼晓红 办公 H101-2606 101-2606 78.40 6 楼晓红 办公 H101-2607 101-2607 76.23 7 楼晓红 办公 H101-2608 101-2608 79.60 8 楼晓红 办公 H101-2609 101-2609 78.10 9 楼晓红 办公 H101-2610 101-2610 79.15 10 楼晓红 办公 H101-2611 101-2611 78.10 11 楼晓红 办公 H101-2612 101-2612 77.07 12 楼晓红 办公 H101-2613 101-2613 78.10 13 楼晓红 办公 H101-2615 101-2615 78.10 14 楼晓红 办公 H101-2616 101-2616 71.42 15 楼晓红 办公 H101-2617 101-2617 81.06 16 楼晓红 办公 H101-2619 101-2619 74.18 17 楼晓红 办公 H101-2620 101-2620 82.71 18 楼晓红 办公 H101-2621 101-2621 79.12 19 楼晓红 办公 H101-2622 101-2622 79.43 20 楼晓红 办公 H101-2623 101-2623 98.98 21 楼晓红 办公 H101-2702 101-2702 96.46 22 楼晓红 办公 H101-2703 101-2703 84.25 23 楼晓红 办公 H101-2705 101-2705 74.93 24 楼晓红 办公 H101-2706 101-2706 78.40 25 楼晓红 办公 H101-2707 101-2707 76.23 26 楼晓红 办公 H101-2708 101-2708 79.60 27 楼晓红 办公 H101-2709 101-2709 78.10 28 楼晓红 办公 H101-2710 101-2710 79.15 29 楼晓红 办公 H101-2711 101-2711 78.10 30 楼晓红 办公 H101-2712 101-2712 77.07 31 楼晓红 办公 H101-2713 101-2713 78.10 32 楼晓红 办公 H101-2715 101-2715 78.10 33 楼晓红 办公 H101-2716 101-2716 71.42 34 楼晓红 办公 H101-2717 101-2717 81.06 35 楼晓红 办公 H101-2720 101-2720 82.71 36 楼晓红 办公 H101-2721 101-2721 79.12 37 楼晓红 办公 H101-2722 101-2722 79.43 38 楼晓红 办公 H101-2723 101-2723 98.98 39 楼晓红 办公 H101-3213 101-3213 78.1 40 楼晓红 办公 H101-3215 101-3215 78.1 41 楼晓红 办公 H101-3216 101-3216 71.42 42 楼晓红 办公 H101-3217 101-3217 81.06 43 楼晓红 办公 H101-3220 101-3220 82.71 44 楼晓红 办公 H101-3221 101-3221 79.12 45 楼晓红 办公 H101-3222 101-3222 79.43 46 楼晓红 办公 H101-3223 101-3223 98.98 47 楼晓红 办公 H101-3301 101-3301 100.22 48 楼晓红 办公 H101-3302 101-3302 96.46 49 楼晓红 办公 H101-3305 101-3305 74.93 50 楼晓红 办公 H101-3306 101-3306 78.4 51 楼晓红 办公 H101-3307 101-3307 76.23 52 楼晓红 办公 H101-3309 101-3309 78.1 53 楼晓红 办公 H101-3310 101-3310 79.15 54 楼晓红 办公 H101-3311 101-3311 78.1 55 楼晓红 办公 H101-3312 101-3312 77.07 56 楼晓红 办公 H101-3313 101-3313 78.1 57 楼晓红 办公 H101-3315 101-3315 78.1 58 楼晓红 办公 H101-3316 101-3316 71.42 59 楼晓红 办公 H101-3317 101-3317 81.06 60 楼晓红 办公 H101-3318 101-3318 82.88 61 楼晓红 办公 H101-3319 101-3319 74.18 62 楼晓红 办公 H101-3320 101-3320 82.71 63 楼晓红 办公 H101-3321 101-3321 79.12 64 楼晓红 办公 H101-3322 101-3322 79.43 65 楼晓红 办公 H101-3323 101-3323 98.98 66 楼晓红 办公 H101-3405 101-3405 74.93 67 楼晓红 办公 H101-3407 101-3407 76.23 68 楼晓红 办公 H101-3409 101-3409 78.1 69 楼晓红 办公 H101-3411 101-3411 78.1 70 楼晓红 办公 H101-3412 101-3412 77.07 71 楼晓红 办公 H101-3413 101-3413 78.1 72 楼晓红 办公 H101-3415 101-3415 78.1 73 楼晓红 办公 H101-3416 101-3416 71.42 74 楼晓红 办公 H101-3419 101-3419 74.18 75 楼晓红 办公 H101-3420 101-3420 82.71 76 楼晓红 办公 H101-3421 101-3421 79.12 77 楼晓红 办公 H101-3422 101-3422 79.43 78 楼晓红 酒店式公寓 A55-901 55-901 416.58 79 楼晓红 酒店式公寓 H101-1001 55-1001 416.5 80 楼晓红 酒店式公寓 A55-1101 55-1101 416.58 81 楼晓红 酒店式公寓 A55-501 55-501 416.5 82 楼晓红 酒店式公寓 A55-601 55-601 416.5 83 楼晓红 酒店式公寓 A55-701 55-701 416.5