苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初5851号原告：邵红梅，女，1968年10月8日出生，汉族，住苏州市吴中区。原告：蒋婷曼，女，1992年10月2日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：邵红梅，系原告。被告：管雪峰，男，1974年8月24日出生，汉族，住苏州。被告：赵彩芳，女，1975年8月9日出生，汉族，住苏州。共同委托诉讼代理人：吴玉龙，江苏熙予律师事务所律师。原告邵红梅、蒋婷曼诉被告管雪峰、赵彩芳相邻建筑物利用关系纠纷一案，本院于2020年6月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。庭审中，原告邵红梅及蒋婷曼的委托诉讼代理人邵红梅，被告管雪峰、赵彩芳的委托诉讼代理人吴玉龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵红梅、蒋婷曼向本院提出诉讼请求：判令被告立即停止侵害并向原告赔偿经济损失18550元。诉讼中，原告将诉请变更为：判令被告赔偿原告经济损失26041元【包括539室从2017年5月15日到2017年11月17日房屋空置182天的15773元，中介费损失3850元（1300*2+1250），打扫费600元（200元*3次），误工费和交通费约1000元，通讯费约100元。以及原告因本案至法院、派出所、房管局所耗费的时间、精力交通费等1400元，租客杨方方搬走后房屋空置费1916元，后出租产生的中介费1250元，诉讼费132元，刻录光盘费20元等】事实及理由：原告系苏州工业园区和泰都市生活广场X幢X室产权人，被告系苏州工业园区和泰都市生活广场X幢X室产权人，该两处房产均用于出租。大约在2017年3月份，540室的租户开宠物店，宠物店名称《钱老师萌宠公益互助中心》，并在《大众点评》平台发布经营信息，经营范围：为宠物洗澡、美容、寄养、宠物售卖。宠物都是大中型狗，租户每天在楼道里牵着多条狗，整个楼道大人、孩子均受惊吓，最严重的是气味扑鼻，夏天时候540室门几乎隔着纱门是开着的，白天或深夜楼道有一点点声音，一群狗旺旺的大叫，还有常在南阳台剪狗毛飘到539室，使得租客被子上一层狗毛，严重影响邻居生活和休息。为此原告多次向物业和被告反映，物业办公室邹经理和被告都答应租户在2年租期满后肯定搬走(大约在2019年3月搬走)，可在起诉时仍未搬走，物业和被告均未遵守承诺。从2017年5月起539室多个租户向物业反映540室狗扰民事情，报警2次，12345、12319打过多次，至今未解决此问题，539室多个租客因此而租期未满即搬走，导致原告的租金、人力、物力等经济损失。原告为维护自身合法权益，遂诉讼至法院。被告管雪峰、赵彩芳辩称，原告所提供的证据不足以证明原告所受的损失是被告造成或被告房屋的承租人造成，即无法证明其损失与被告和被告房屋的承租人存在法律上的因果关系。另外原告主张的房子空置期间房租损失、中介费、打扫费、误工费、交通费、通讯费均属于自行估算，无相应的证据证明。故请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系苏州工业园区唯华路2号和泰都市生活广场X幢X室房产的所有权人，被告系苏州工业园区唯华路2号和泰都市生活广场X幢X室房产的所有权人，原、被告双方间系隔壁邻居关系。原告陈述，被告将其房屋出租后，租户在室内养狗扰民，从2017年5月起，原告房屋租户就不断反映此问题，但是被告未及时处理该问题，导致原告租户反复退租，对原告造成损失。原告提交接处警记录两份，载明：2017年5月3日17时13分57秒，在唯华路2号都市VIPX幢X室报警，称对方家里养了好几条大型狗，狗叫声扰民，报警电话185××××8086；2019年12月1日20时13分30秒，杨方方在唯华路2号都市VIPX幢X室报警，称X室家中的犬叫声很吵扰民，报警电话180××××6855。处警单位均为工业园区唯亭派出所。被告质证意见为因承租人所养的两条狗均办理了合法的养狗证，其余的两三条狗是受其好友所托，代为寄养，民警到场后未进行任何处罚并离开了现场。原告另提交“钱老师萌宠公益互助中心”经营图片一张，用以证明540租户存在宠物经营的情况，被告质证意见为该经营信息系承租人的前女友所申请的宣传和评论，自2017年8月左右二人分手后承租人未再进行管理。原告当庭播放视频，证明540室租户有养狗的情况，被告对此予以认可,被告表示540租户最多时有五六条狗。原告邵红梅提交其和被告管雪峰的短信记录一份，原告说：“妹妹：你好！我刚刚在有事，没有接到电话，你有什么解释的，编辑短信发给我”，被告说：“邵姐你好，我那个房客小钱已经搬走了，我和他的租房合同是三年，从17年3月底到20年3月底，合同到期之后他也不肯搬，他的宠物店就开在马路对面君地哪里，我跟他做了很多工作，后来他也没办法了，附近也租不到便宜的房子，只能搬到阳澄湖边上去了。小钱这个人其实也不坏，就是和人沟通的方式方法很不妥帖，他们外地来苏州打拼也不容易，所以之前我也没有很强硬的赶他走，那现在合同期到了，而且你这边一直说有影响，我前几个月就花了很多时间劝他搬走。我们都是房东，其实也没有必要为了这点事情结个仇，有的结仇不如交个朋友，如果你也这么想，那麻烦你可不可以撤诉，然后我们约个时间一起吃饭，以后可以常联系。”被告提交房屋租赁合同一份，被告赵彩芳（出租方、甲方）与案外人周芳（承租方、乙方）签订《租房合同》一份，约定甲方将苏州工业园区唯华路2号都市VIPX幢XX室出租给乙方，租期二年，自2017年4月1日至2019年3月31日，被告陈述该合同到期后又续了一年三个月，实际租户叫钱子英。关于对540室租户养狗的扰民的投诉反映情况，原告提交其与物业经理邹大勇的微信聊天记录一份，原告说：“邹经理，540室租期到什么时间结束，我前几天去都市VIP，走到540门口味道极大，我们租客也反映说隔壁养狗，门就不敢开，有味道和狗叫声”，对方说：“明年3月份租房合同到期”，原告说：“好，540明年3月到期，房东是否有答应不租养狗了”，对方说：“已经做过沟通了，房租到了，他不租了”。原告另提交其与租户杨方方的微信聊天记录一份，杨方方说：“一个月时间我来找房子，搬家，押金退吗，我也不想搬，但真没办法了，你也理解一下吧，太吵了，晚上都睡不好，真的，实在受不了啦”；原告问：“现在夜里还有狗叫声吗？大约有多少条”，杨方方说：“里面还有狗，大概五到六条，我们不住这了，也不想管那么多，刚才他看到我和小孩在外面，就故意对着他的狗说，我们不和乡下人一般见识”，2020年5月9日，杨方方说：“房租再转一个月，如果一个月后，隔壁宠物问题解决了，我继续租，如果没解决，房东需要押金全额退我”。关于原告的损失情况，原告提交数份房屋租赁合同，用以证明因为被告租户养狗扰民的原因，导致原告的租户无法居住均提前解除合同。2018年11月27日，与案外人吴春波签订《房屋租赁合同书》，租期自2018年11月28日至2019年11月27日，月租金2600元，原告应付中介费1300元；2019年3月25日，与案外人张某签订《房租租赁合同书》，租期自2019年3月26日至2020年3月26日，月租金2600元，原告应付中介费1300元；2019年4月11日，与案外人王伟签订《房屋租赁合同书》，租期自2019年4月12日至2020年4月12日，月租金2600元；2019年10月12日，与案外人杨方方签订《房屋租赁合同书》，租期自2019年11月12日至2020年11月11日，月租金2500元，原告应付中介费1050元；2020年7月5日，与案外人刘梦蝶签订《房屋租赁合同书》，租期自2020年7月5日至2021年7月5日，月租金2500元，原告支付中介费1250元。被告质证意见为，不排除上述承租人因工作或经济等原因不再承租原告房屋，即无法证明各租户提前搬走与被告房屋承租人养狗有直接因果关系。原告另提交其与物业经理邹大勇、租户韩冬梅的微信聊天记录，2017年5月租户报警之后提前解除租赁合同，并在搬走后，原告于2017年5月15日将539室钥匙放在邹大勇处，请其帮忙招租，直到2017年11月17日租户韩冬梅签订租赁合同，房屋空置期182天，并以每月2600元的租金标准计算原告房屋空置损失15773元。2021年1月20日，本院工作人员至案涉房屋调查，案涉房屋楼栋为中间过道，两边房屋紧邻。物业方陈述：案涉房屋楼栋可办公可居住，各一半。539室和540室均用于出租，540室确实养狗，但是也有很多住户养狗，也有较多的投诉，其中539租户杨方方有过报警，但杨方方后来自己买了房就不想再租了，想搬走并让房东退钱。因为540室租户养狗，物业也进行了沟通协调，对被告讲过合同到期后不要再租给这个租户了。对于539室空置的情况，物业表示，2017年原告确实将539室钥匙交给物业经理邹大勇，物业经理告知原告其提出的2600元/月的租金标准过高，不好租，因为周边君地、金沙广场、联合广场等推出了公寓，故当时市场租金标准为2300元/月，物业认为原告房屋空置的原因不是540室养狗的原因，而是房屋租赁市场供大于求。物业陈述，案涉房屋楼栋频繁退租系正常情况，只有极个别长期租赁，与养狗没有太大关系，且541室住户也从未向物业投诉过，539室租户也有养狗。另外，539室的装修和配套不行，影响房屋租金标准，且原告在539室内张贴了基督教的十字架，也影响了房屋出租。对此，原告表示其确实在539室张贴了基督教十字架，但是没有租户说这个有影响。原告认为物业跟原告讲的和法院调查的不一致，杨方方确实养猫，但是没在家里养，原告和物业吵过架，其认为物业讲的不符合事实。被告对此予以认可，并表示物业经理邹大勇之前也向被告的租户说过杨方方搬走是因为他自己买了房子这件事。以上事实有房屋产权证、不动产登记薄、照片、接处警信息、短信记录、《租房合同》、微信聊天记录、调查笔录等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为，相邻不动产的所有权人和使用权人，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，原、被告双方为邻居关系，双方均应合理使用自身房屋，并促进邻里和谐。原告认为被告租户养狗对其房屋造成影响，导致原告的房屋租户提前退租造成原告的损失，结合关于540养狗扰民的两次报警记录以及540租户养狗的数量和案涉房屋楼栋情况，本院认为，540室租户养狗的行为超出必要限度，对相邻不动产的使用人造成侵害，被告作为540室不动产权人，应对此承担民事责任。结合全案证据和调查情况，原告房屋空置亦有市场因素和原告房屋自身因素的影响，根据公平原则，酌情认定被告管雪峰、赵彩芳对原告的损失承担70%的赔偿责任。原告未提交证据证明其关于房屋空置、出租并支付中介费之外的费用实际支付以及与本案相关，故本院对此费用不予支持。关于原告房屋空置、中介费损失情况，结合本案证据，本院酌定为5000元。承上所析，被告管雪峰、赵彩芳承担70%的责任，故应赔偿原告邵红梅、蒋婷曼损失3500元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告管雪峰、赵彩芳于本判决生效之日起十日内支付原告邵红梅、蒋婷曼赔偿款3500元；二、驳回原告邵红梅、蒋婷曼的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取132元，由原告邵红梅、蒋婷曼负担115元，由被告管雪峰、赵彩芳负担17元，被告所负项已由原告预交，本院退还原告17元，被告于本判决生效之日起十日内向本院交纳17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  韦超二〇二一年三月二十五日书记员  赵从拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。