上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2306号上诉人（原审被告）：上海金臣联美置业有限公司，住所地上海市闵行区宁虹路1199号52幢3楼10室。法定代表人:顾备军，总经理。委托诉讼代理人：施思，该公司员工。被上诉人（原审原告）：戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路2111号。法定代表人:赵锦权，董事长。委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人上海金臣联美置业有限公司（以下简称金臣联美公司）因与被上诉人戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司（以下简称戴德梁行公司）居间合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初34754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金臣联美公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回戴德梁行公司的原审诉讼请求。事实与理由：戴德梁行公司提供的居间服务未达到佣金支付条件，金臣联美公司无需支付佣金。戴德梁行公司辩称，戴德梁行公司已经促成了租赁合同的签订，居间服务已经完成，原审认定的金额已经低于戴德梁行公司诉请的佣金金额，要求驳回上诉，维持原判。戴德梁行公司向一审法院起诉请求：判令金臣联美公司一次性支付佣金人民币883,307元。诉讼中，戴德梁行公司将上述诉请金额变更为736,089元。一审法院认定，2017年，金臣联美公司委托仲量联行就位于上海市闵行区XX路XX号虹桥汇项目对外发布招租信息，租赁报价（含5%VAT）为6.5-8.0元/平方米/天起，管理费为33元/平方米/月，佣金1.5-2.0个月。2018年4月13日，吉利XX研究院(宁波)有限公司(以下简称宁波吉利公司)就其办公室项目寻址及谈判事宜向戴德梁行公司出具《委托函》，内容为：我司吉利公司现已指定戴德梁行公司作为我司独家物业顾问协助我司在上海地区就办公室项目进行寻址及相关谈判。为了更有效地处理项目相关事务，我司要求所有相关事务均直接与戴德梁行公司联系。戴德梁行公司企业服务部的A某、M某及C某是我司项目的首席联络人，她们将管理和领导所有与本委任书相关的业务开展。我们在此感谢贵司在此项目上对戴德梁行公司的协助。2018年4月16日，戴德梁行公司员工吴某（C某）向金臣联美公司员工V某发送邮件，主题“吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“Hi，V某，根据沟通，附件为租赁邀约书及客户委托函，麻烦请查收并于本周四下班前（4月19日）提供第一轮回复，非常感谢，若有任何疑问，欢迎随时与我们联系，祝好”！2018年4月19日，金臣联美公司员工Vivian向戴德梁行公司员工吴某（C某）发送邮件，主题：“答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“Hi,C某,非常感谢DTZ代表吉利集团给到虹桥汇（TheGate）寻址竞标的机会，虹桥汇的品质一定能满足客户需求。希望我们的诚意和专业度能对客户有进一步推动。”2018年4月24日，戴德梁行公司员工吴某（ClaireWu）向金臣联美公司员工V某发送邮件，主题“答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“Hi，V某，根据贵司意向书回复以及与客户的内部沟通，麻烦请查收第二轮意向回复，需重点确认的条款已用颜色标注出来，并麻烦于明日（4月25日）下班前回复我们，非常感谢，若有任何疑问，欢迎随时与我们联系”。2018年5月3日，戴德梁行公司员工吴某（C某）向金臣联美公司员工王某（J某）发送邮件，主题“答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“HiJ某，请查收新一轮客户回复，并麻烦于明天前回复我们贵司意见，非常感谢！若有任何疑问，欢迎随时与我们联系”。2018年5月8日，金臣联美公司员工王某向戴德梁行公司员工吴某（C某）发送邮件，主题：“Re：答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“DearC某，根据多次讨论沟通，我司已给出最有诚意的意向，请查收！另外金臣联美公司的开票税点5%（老项目）”。2018年5月10日，戴德梁行公司员工杨某（M某）向金臣联美公司员工王某发送邮件，主题：“答复：答复：答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为“DearJ某，客户这边还有最后两个问题需要确认如下：1.水电费的发票是由物业公司开具还是由水电局开具？电费1.25/度，水费是？我理解公共区域水费应该是不涉及的，如果租户自己租赁单元里做茶水间，是不是会涉及水费？2.客户预计每月的空调加时费在4万，也是一笔不小的支出，客户希望在基础价格是否可以享有固定折扣价？比如打个75折之类的”。2018年5月10日，金臣联美公司员工王某向戴德梁行公司员工杨某发送邮件，主题：“Re:答复：答复：答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为“DearM某，和公司领导商讨了，问题回复：1.水电费的发票由物业代收代开。目前收费单价暂定为电费1.25元/度，水费5.3元/度。日常使用中物业费含公共区域水费，除租户特殊用水除外，例如：在租赁范围内设置符合物业要求的茶水间或其他用水设备。2.目前能源费这块属于物业运营范围，原则上不做讨论，是否后续在室外机安装可能性上，根据实际情况做沟通。我司的态度是积极配合的！”2018年5月14日，戴德梁行公司员工杨某向金臣联美公司员工王某发送邮件，主题为：“答复：答复：答复：答复：答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“经过对方内部讨论，客户方提出最后两个问题希望能够再争取一下：1.停车位，目前贵司提供两个免费停车位，现客户希望可以争取到4个免费车位。2.押金及付款方式，客户方希望是押1付3，由业主方先提供发票，客户按三个月租金季付，先付后用。其他条件客户已接受，如果这两个问题能解决，那基本锁定虹桥汇。2018年5月14日，金臣联美公司员工王某向戴德梁行公司员工杨某发送邮件，主题“Re：答复：答复：答复：答复：答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“DearM某，上周五最终的商务条款已汇报给公司高层，我们部门的内部流程已走。对吉利提出的2个问题，考虑到这两天会有结果，紧急和公司高层做了商讨。回复如下：1.免费车位作为公司价格底线的一部分，已提供2个免费车位，无法再提供更多的免费车位，在今后的车位申请上对吉利会酌情放松。2.押金及付款方式，通过紧急磋商，公司高层希望吉利能进驻虹桥汇，突破红线，原则上同意T13+5楼，付款方式为押一付三，我们内部走流程。我司给出了十分诚意，也希望吉利能尽快签约虹桥汇”。2018年5月29日，戴德梁行公司员工杨某向金臣联美公司员工王某发送邮件，主题“答复：答复：答复：答复：答复：答复：答复：吉利集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：DearJ某，附件为客户的中标通知书，供参阅，戴德梁行公司已快递到贵司，因考虑到吉利内部审核及装修流程，现客户提出将交付日延迟到7月1日，同时装修期顺延，麻烦尽快把租赁合同给到我，以便我们促使双方尽快完成签约，谢谢”。2018年6月28日，戴德梁行公司员工杨某向金臣联美公司员工王某发送邮件，主题“答复：“吉利A公司的租赁合同”，内容为：“各位好，根据今天下午讨论的修改内容，附件为我整理的修改稿供大家参考，谢谢”。2018年6月28日，金臣联美公司员工王某向戴德梁行公司员工杨某发送邮件，主题“Re：答复：吉利A公司的租赁合同”，内容为：“DearM某，辛苦昨天和黄总一起来项目商讨合同内容。早上和周总开了会沟通了昨天黄总的要求，我们会全力推进。关于吉利的部分商务条款修改（与原先标书），修改部分确认：1.付款方式调整为押3付1。2.2个免费车位取消。3.关于T13楼扩租内容，不收取定金和押金，在同等条件下，乙方在2019年7月1日前享有对T13层整层的扩租权，租金为6.1元（含税），装修期为3个月，乙方需提前6个月书面通知甲方扩租事宜。4.T15楼租金调整为6.10元”。2018年7月18日，戴德梁行公司员工M某向金臣联美公司员工王某发送邮件，主题“吉利租赁合同事宜”，内容为：“DearJ某，感谢昨天安排至吉利现场进行双方法务合同对接事宜，关于交房时间节点需要明确：1.现交房时间改至8月10日，必须按时交房，原合同中的宽限期30天请删除。2.消防报备，由于之前的种种变数导致吉利的工期一再拖期，现希望业主方能给予书面承诺全力配合吉利做二次装修报备手续，保证吉利8月10日能够顺利开工。以上两点对于吉利签署合同十分关键，望能尽快协调各部门开展对接工作，谢谢”。2018年7月25日，金臣联美公司员工王某向戴德梁行公司员工杨某发送邮件，主题“Re：Re：吉利租赁合同事宜”，内容为：“DearM某，根据双方律师协商的合同版本，我司委派的律师确认的最终版本。待贵司确认租赁合同后，建议提前将吉利相关二装图纸手续等到我司物业及政府部门申报手续，办理相关手续根据吉利的齐全资料需要一定时间，请预留一定时间余量”。2018年8月18日，戴德梁行公司员工杨某向金臣联美公司员工王某发送微信“你们佣金确认书是你们模板还是我们模板啊”（附戴德梁行佣金确认书-吉利.doc）。现在是1.8净价吧。王某回复“收到，嗯”。2018年8月，金臣联美公司（作为出租方，签约甲方）与上海XX有限公司(以下简称XX公司)（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁商品房预租合同》（合同编号:HT2018006），约定租赁地址上海市闵行区XX路XX弄XX幢，名义楼层5层，名义室号01-08室，实际楼层4层实际室号01-08室，建筑面积2,644.83平方米，土地用途为商办，房屋类型为办公，结构为钢混。甲乙双方约定，甲方于2018年8月10日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2018年11月10日起至2021年11月9日，其中自2018年11月10日起至2021年11月9日为固定期。预租具体租赁期由甲乙双方按本合同约定在签订房屋使用交接书时约定。甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.10元。出租月租金总计为490,726.17元。预租月租金由甲乙双方在预租商品房使用交接书中按实测建筑面积计算确定。该房屋租金3年内不变。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋履约保证金，保证金为三个月的租金及物业管理费，即租金1,472,178.51元，物业管理费261,838.17元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵付本合同中约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。上述租赁合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年8月24日，宁波XX公司就涉案房屋租赁事宜代XX公司向金臣联美公司支付租赁费1,962,904.68元。2019年5月27日，仲量联行测量师事务所（上海）有限公司向金臣联美公司退还业主吉利物业保证金261,838.17元。2018年12月，金臣联美公司（作为出租方，签约甲方）与XX公司（作为出租方，签约乙方）签订《租赁合同终止协议书》1份，内容为：甲乙双方于2018年8月9日签订的《上海市房屋租赁合同》（合同编号HT2018006），租赁房屋坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX幢，名义楼层5层，名义室号01-08室，实际楼层4层实际室号01-08室，总面积为2,644.83平方米。现因乙方自身原因无法继续履行合同，乙方于2018年11月15日向甲方提出解约，经双方协商同意，将于2018年12月24日提前终止租赁合同，并达成如下协议：一、乙方应于2018年12月24日前将该单元现状归还给甲方。移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格后双方办理相关退租手续。二、乙方现状归还的该房屋需保证满足后续租户的交付要求。三、鉴于乙方已向甲方支付房屋履约保证金及首期租金，且甲方于2018年8月10日已交付乙方房屋，鉴于双方的友好关系，甲方在收取上述费用后不再追究乙方提前解约的违约责任。四、若由于乙方原因延期退租的，甲方有权按实际延期天数向乙方收取2倍的日租金（按12.2元/平米/日）、全额物业管理、能耗费及其他相关费用。如该笔费用不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。五、双方根据本协议的约定，完成房屋退租事宜，租赁合同终止，双方互不追究任何责任。六、因履行本协议而发生的纠纷，各方应协商解决，协商不成，任何一方可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。2018年12月4日，戴德梁行公司员工杨某向金臣联美公司员工周某（J某）发送邮件，主题“戴德梁行吉利佣金事宜”，内容为：“DearJ某，我司从2017年年末开始多次带吉利汽车到虹桥汇项目带看，经过半年多的努力，双方于今年的8月底顺利完成租赁合同的签署及交房手续，但因为吉利内部的战略调整，吉利现单方面提出终止合同，我司也感到遗憾，但我司认为我们的中介居间服务已完成，且贵司已收到吉利方的租赁保证金及首期租金共计220万，希望业主方能够考量我们之前所付出的努力和工作，我司要求不少于一个月的租金作为我们的佣金，望业主方可以理解和肯定我们的工作。其次，整个项目中吉利的带看及谈判都是由我司直接对接业主方，在此期间代理行都没有参与谈判和看房，故我司认为代理行的佣金应由我司享有。我司还是秉着双方友好的合作关系，在虹桥汇项目上多带客户，多成交，协助业主顺利完成招商工作。希望可以尽快得到您的答复，谢谢”。当日，金臣联美公司员工周某向戴德梁行公司员工杨某发送邮件，主题“回复：戴德梁行吉利佣金事宜”，内容为：“DearM某，邮件收悉。我们现在还在与吉利方就解约事宜进行协商。待终止协议签署后，会马上处理佣金的问题。你的诉求我已清楚，也非常感谢戴德梁行对我们项目的支持。请一如既往，多带优质客户来我们项目参观洽谈。谢谢。就吉利租赁个案的谈判签约，你是指我们业主的代理行由头至尾没有与贵司或吉利接洽，未参加任何看房、谈判、书面文件往来等商务行为？”当日，戴德梁行公司员工杨某向金臣联美公司员工周某发送邮件，主题“Re：回复：戴德梁行吉利佣金事宜”，内容为：“Hi，J某，是的，所有的谈判工作都是直接与业主方J某和V某对接，谢谢”。2020年10月20日，双方工作人员微信沟通佣金支付事宜，戴德梁行公司提出：“我们内部沟通了一下，今天上午会上你们提出的佣金方案36.6万，我们内部高层和法务觉得这个数字有点低，我们付出的成本超过这个，所以我们的诉求是在36.6万上在适当加一点，考虑到未来两家还能友好合作，成为长期的合作伙伴，42万是目前我们内部比较能接受的数字，望王总可以在考虑一下。”金臣联美公司回复：“不好考虑了”。一审法院认为，本案存在以下争议焦点：1.戴德梁行公司居间服务是否完成，金臣联美公司是否应当支付佣金？2.若金臣联美公司应当支付佣金,按何计算标准支付？针对第1项争议焦点，戴德梁行公司认为，其已经向金臣联美公司提供居间服务并已促成涉案租赁合同的签订,金臣联美公司实际亦已接受了戴德梁行公司为其提供的居间服务,戴德梁行公司的居间服务已经完成。但金臣联美公司则认为，戴德梁行公司的居间服务并未完成，故未达到佣金的支付条件。对此法院认为，本案中，金臣联美公司就虹桥汇项目委托仲量联行对外公开招租，戴德梁行公司亦已接受案外人宁波XX公司的委托在看到金臣联美公司的招租信息后，将XX公司介绍给了金臣联美公司，并已促成双方订立了《上海市房屋租赁商品房预租合同》，且已由宁波吉利公司代XX公司向金臣联美公司支付了租赁费、保证金，戴德梁行公司的居间义务已经完成。虽双方并未订立书面佣金确认书，但金臣联美公司对戴德梁行公司为其提供居间服务的事实不持异议，且戴德梁行公司的居间义务已经完成。故戴德梁行公司据此向金臣联美公司主张支付佣金，于法不悖，且符合行业惯例，法院予以支持。针对第2项争议焦点，戴德梁行公司诉请要求金臣联美公司按照1.5个月的租金标准支付佣金。虽双方就佣金金额未订立过佣金确认书等书面协议，但法院同时注意到，金臣联美公司委托仲量联行发布的招租信息中载明的佣金标准是1.5-2.0个月租金标准；另双方工作人员于2018年8月间在微信中沟通的佣金标准为1.8个月租金标准；结合戴德梁行公司员工于2018年12月4日在邮件中提出要求不少于一个月的租金作为佣金。上述对佣金金额的表述均为双方当事人的真实意思表示，且真实反映双方对佣金金额的协商沟通过程。法院结合戴德梁行公司提供居间服务的事实、金臣联美公司委托仲量联行发布的招租信息、双方就佣金的协商沟通过程以及行业交易习惯，酌情确定本案的佣金金额为1个月的租金标准，即490,726.17元。金臣联美公司对此所作之抗辩，理由不能成立，法院不予采信。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决：上海金臣联美置业有限公司于判决生效之日起十日内支付戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司佣金490,726.17元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,160.88元，减半收取计5,580.45元，由戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司负担1,860.15元，上海金臣联美置业有限公司负担3,720.30元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经审理查明，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，金臣联美公司虽然未直接书面委托戴德梁行公司提供居间服务，但是在诉讼过程中，金臣联美公司确认戴德梁行公司履行了相应的居间工作，也承认其有权主张涉案项目佣金，只是鉴于承租方未付足首期租金且提前退租的情况，佣金的付款条件尚未成就，故本案争议焦点为涉案项目的居间服务佣金之付款条件是否成就。对此，金臣联美公司以双方就其他项目签订的佣金确认书中约定的付款条件为依据，认为涉案项目居间费用的支付条件尚未成就，然本院认为，金臣联美公司以非本案项目的佣金确认书主张涉案佣金的支付存在付款条件不具备关联性，在戴德梁行公司不认可有此约定的情况下，金臣联美公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。此外，金臣联美公司确认其与XX公司的解约非因戴德梁行公司，且金臣联美公司与XX公司租赁关系的解除并未追究任何一方的违约责任，故难言戴德梁行公司的居间服务存在过错或者瑕疵，故戴德梁行公司向金臣联美公司主张涉案项目的佣金具有事实和法律基础，本院予以确认。鉴于双方对于佣金的支付标准陈述不一，原审法院考虑到双方的接洽过程以及权利义务状况，酌定金臣联美公司应支付戴德梁行公司佣金的金额为490,726.17元，未有不妥。综上所述，金臣联美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,660.89元，由上海金臣联美置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  叶 兰审判员  严佳维二〇二一年三月十七日书记员  吴 娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……