甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初11717号原告：兰州盛祥胜荣房屋中介有限公司闵家桥分公司，住所地，甘肃省兰州市城关区五泉街道金昌南路128号市工会家属院004室。法定代表人：张耀嘉，系该公司经理。委托诉讼代理人：李菊红，甘肃佳运律师事务所律师。被告：张光普，男，汉族，1950年10月9日出生，住甘肃省兰州市城关区。原告兰州盛祥胜荣房屋中介有限公司闵家桥分公司（以下简称兰州盛祥闵家桥分公司）与被告张光普居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰州盛祥公司闵家桥分公司委托诉讼代理人李菊红、被告张光普到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州盛祥闵家桥分公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金19800元；2、判令被告支付原告为追索违约金支出的律师费5000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2020年7月30日，原告与被告、甘肃法域至诚法务咨询管理有限公司签订了《房屋限时快销合同》，约定将被告位于兰州市城关区××路××村街道××路××村××号（产权证号：兰房历城字第3××6号）的房屋以660000元的价格委托给原告销售。合同签订当日，原告向被告支付了销售保证金，并在合同签订后，积极寻找合适的买方。2020年8月17日，原、被告以及案外第三人签订了《房屋买卖（居间）合同》，但在案外第三人要进行支付所有购房款并要求过户时，被告却明确表示不再出售该涉案房屋。被告应当根据合同约定及法律规定向原告支付违约金和原告为追索违约金支出的律师费和诉讼费。故诉至法院，请判如所请。被告张光普辩称：2020年7月20日其与原告签订《房屋限时快销合同》其同意将所有的位于兰州市城关区××路××村街道××路××村××号（产权证号：兰房历城字第3××6号）的房屋以660000元的价格委托给原告销售房屋居间合同，2020年8月17日在购房人不在场的情况下与原告公司金姓经理签订《房屋买卖（居间）合同》。合同签订后，购房人及原告方没有按约定时间支付购房款，在卖房过程中也没有见过购房子的人看房，直到9月16日，原告说必须带上我老伴去办理打款过户，但原告公司直接带着我和我老伴到公证处，也不给解释，办理房屋过户应该是去房管局，原告也不跟我解释，也不见买房子的人拿钱过来，所以原告违约在先，故请法院依法处理。当事人围绕诉讼请求向本院进行了举证，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原告兰州盛祥闵家桥分公司向本院提交下列证据：1、《房屋限时快销合同》、收条、《房屋委托销售合同》，证明被告委托原告销售其位于兰州市城关区××路××村街道××路××村××号房屋。原告向被告支付2000元的销售保证金。《房屋限时快销合同》第六条约定了原告促成被告与买方签订书面的房屋买卖合同时，代理行为完成，《房屋委托销售协议》第五条约定原告促成被告与买方签订书面的房屋买卖合同时，代理行为完成。《房屋限时快销合同》第十条、《房屋委托销售合同》第九条约定构成违约的，应按照本合同约定委托销售价的3%向乙方支付违约金。因被告张光普不再出售房屋，违反了《房屋限时快销合同》第十条、《房屋委托销售合同》第九条的规定，应当支付违约金19800元。另外，《房屋委托销售合同》第九条第（四）项关于违约责任的约定守约方为主张权利支出的包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等均由违约方承担。被告张光谱对该证据真实性无异议，字都是我签的，对证明的问题也没有异议。2、《房屋买卖（居间）协议》、收条、原告工作人员与被告通话录音，证明原告已经完成了代理行为，被告在通话录音中明确表示不出让房屋，构成违约。被告张光谱对该组证据的真实性无异议，但其认为录音是因为9月16日去配合办理过户，原告却将其拉到公证处，所以9月18日其就说要解除合同。3、《委托代理合同》、代理费收据，证明原告为维护权益与甘肃佳运律师事务所签订委托代理合同，支出律师费5000元。被告张光普向本院提交下列证据：《房屋限时快销合同》、《房屋委托销售协议》、《房屋买卖（居间）协议》，证明合同约定了打款过户的时间8月30日。原告兰州盛祥公司闵家桥分公司对该组证据的真实性无异议，但其认为原告的居间服务时间是签订房屋买卖合同为止，与房屋的交付及交款无关。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合案件事实进行综合认定。根据当事人的举证、质证及陈述，本院综合认定事实如下：2020年7月30日，原告兰州盛祥闵家桥分公司、被告张光普、甘肃法域志诚法务咨询管理有限公司签订《房屋限时快销合同》约定：被告张光普委托原告兰州盛祥闵家桥分公司销售位于兰州市城关区××路××村街道××路××村××号的房屋，委托销售的价格为660000元，委托销售期限为2020年7月30日至2020年11月6日；原告兰州盛祥闵家桥分公司向被告张光普交纳保证金2000元，在销售期限内促成被告张光普与第三人签订《房屋买卖合同》，该保证金返还或者与购房款抵销，在销售期限内未能促成被告张光普与第三人签订《房屋买卖合同》，则保证金不予退还；原告兰州盛祥闵家桥分公司促成被告张光普与第三人签订《房屋买卖合同》时，代理行为即为完成；在代理期限内，被告张光普单方终止合同、擅自提高销售价格、另行委托他人出售房屋、不配合看房等行为的，应按照本合同议约定的销售价格3%向原告兰州盛祥闵家桥分公司支付违约金；在代理销售期限内，因不可抗力或者货架政策调整造成合同不能履行货交易目的无法实现的，本合同终止；双方还约定了其他事项。《房屋限时快销合同》签订后，原告兰州盛祥闵家桥分公司向被告张光普支付保证金2000元。2020年8月17日，原告兰州盛祥闵家桥分公司、被告张光普、案外人刘佳瑞签订《房屋买卖合同（居间）协议》约定：被告张光普将位于兰州市城关区××路××村街道××路××村××号的房屋以660000元的价格出让给案外人刘佳瑞；案外人刘家瑞承诺已取得房屋所在地的购房资格，否则资源承担违约责任，并一次性支付购房款660000元；原告兰州盛祥闵家桥分公司提供居间服务并促成了此次交易，双方签订本协议之日起，原告兰州盛祥闵家桥分公司的居间工作即为完成；各方约定交付房屋的时间为2020年8月30日；双方还约定了其他事项。《房屋买卖合同（居间）协议》签订后，案外人刘佳瑞向被告张光普支付购房定金8000元。加上2020年7月30日原告兰州盛祥闵家桥分公司向被告张光普支付销售保证金2000元，被告张光普共计收到购房定金10000元。本院认定的上述事实，有《房屋限时快销合同》、收条、《房屋委托销售合同》、《房屋买卖合同（居间）协议》、通话录音、当事人庭审陈述等在卷佐证。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十十四条之规定，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人不参与委托人与相对人之间的法律关系。本案中，原告兰州盛祥公司闵家桥分公司并未直接以自己的名义就案涉房屋的买卖合同与相对方刘佳瑞订立合同，其为被告张光普与案外人刘佳瑞就房屋买卖事宜提供居间服务或者报告订立合同的机会，故原告兰州盛祥公司闵家桥分公司、被告张光普之间应为居间合同法律关系。居间合同包括两类，报告订约机会的合同与充当订约媒介的合同。前一类合同是指居间人收集信息报告委托人，从而提供订立合同的机会。后一类合同指不仅要报告订约机会，还要居中斡旋、代为传达委托人与第三人的意思，努力促成其合同成立。区分这两类合同，可以确定居间人（中介人）不同的义务。从本案各方当事人签订、履行合同的情况来看，原告兰州盛祥闵家桥分公司在被告张光普、案外人刘佳瑞之间积极斡旋，代为传达双方的意思表示，并且代为收取、支付相关款项、提供格式合同等促成合同订立，故原、被告之间的居间合同应属于充当订约媒介的居间合同。案涉《房屋买卖合同（居间）协议》第一条约定，案外人刘佳瑞承诺其已经取得购房资格。庭审查明，因《房屋买卖合同（居间）协议》未约定具体付款及过户时间，后经双方协商，约定至2020年9月过户。因案外人刘佳瑞不具备购房资格，原告兰州盛祥闵家桥分公司协商被告张光普前往公证处办理公正手续，案外人刘佳瑞同时支付购房款，被告张光普拒绝办理公证手续并表示不再出售房屋。此情况下，被告张光普出于交易安全的考虑拒绝向案外人刘佳瑞出让房屋，并无不当。关于原告兰州盛祥公司闵家桥分公司主张《房屋买卖合同（居间）协议》签订时居间义务即告完成的主张，对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。原告兰州盛祥公司闵家桥分公司作为经国家批准开展房屋居间、中介服务的专业机构，在充当订约媒介的情形下，应当谨慎的、勤勉的审查房屋的权利归属、买受人的购房资格等足以影响房屋买卖合同能否继续履行的事项，并将上述事项如实报告委托人、相对方。原告兰州盛祥闵家桥分公司在本案中未向本院提供其向被告张光普如实报告上述情形的证据，其协商被告张光普就案涉房屋过户手续先办理公证的主张，在当事人签订的各种协议中并无约定，亦未得到被告张光普的认可。故对原告兰州盛祥闵家桥分公司的该项主张，不予支持。截止本案判决之前，原告兰州盛祥闵家桥分公司未向本院提供案外人刘佳瑞取得购房资格的证据或者提供《房屋买卖合同（居间）协议》能够继续履行的证据，其诉讼请求不能成立。故本院对原告兰州盛祥闵家桥分公司的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定判决如下：驳回原告兰州盛祥胜荣房屋中介有限公司闵家桥分公司的诉讼请求。案件受理费210元，由原告兰州盛祥胜荣房屋中介有限公司闵家桥分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  郭宏茜二〇二一年三月九日书记员  陈佩佩