河北省邢台市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀05民终237号 上诉人（原审被告）：郭现军，男，1974年5月1日出生，汉族，群众，现住沙河市。 被上诉人（原审原告）：沙河市金居物业服务有限公司，住所地沙河市名仕苑小区。 法定代表人：刘文武，该公司经理。 委托诉讼代理人：石砚池，河北守敬律师事务所律师。 上诉人郭现军因与被上诉人沙河市金居物业服务有限公司（以下简称金居物业）物业服务合同纠纷一案，不服河北省沙河市人民法院（2020）冀0582民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭现军、被上诉人沙河市金居物业服务有限公司的委托诉讼代理人石砚池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭现军上诉请求：1、撤销原判；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、请求判决被上诉人返还私自扣押上诉人的开发商购房退还款、房产证；4、请求判决被上诉人支付本案全部诉讼费。事实和理由：原审法院违反诉讼程序，剥夺上诉人的诉讼权、辩论权、质证权。1、原审法院2020年12月28日的开庭审理，上诉人没有收到任何有效开庭通知，原审法院故意违反诉讼程序，剥夺上诉人诉讼权。上诉人2020年12月14日提交的送达地址确认书，注明联系电话和送达地址，原审法院2020年12月17日的开庭传票、2020年12月4日的举证通知书、应诉通知书、2020年12月28日的判决书，均已邮寄方式全部收到。原审法院2020年12月28日的公开开庭审理，上诉人没有收到过任何有效通知。原审法院故意违反诉讼程序，剥夺上诉人的诉讼权。2、原审法院认定事实的催缴物业费通知照片、沙河市人民法(2018）冀0582民初2218号民事裁定书等证据，没有在法庭上出示、没有经过质证，剥夺上诉人质证权、辩论权。二、原审法院认定事实错误。1、原审法院认定被上诉人与沙河市金达房地产开发有限公司于2010年12月31日签发《前期物业管理委托合同》，认定事实错误。上诉人提交的购房合同，证明上诉人和开发商签署的购房合同日期是2011年7月29日，签署购房合同时开发商还没有开始建设小区，后开发商由于刑事案件老板被羁押，小区建设被迫中断。原审法院认定的被上诉人与开发商于2010年12月31日签订《前期物业管理委托合同》认定事实错误。2、原审法院认定上诉人2011年10月19日向被上诉人交纳2012年物业费643元，认定事实错误。在2020年12月17日整个庭审举证过程中，被上诉人从未提交过关于上诉人交纳2012年物业费643元任何证据；在整个庭审质证过程中，根本没有2012年物业费643元这一任何质证情节。3、原审法院认定上诉人自2013年1月1日至2019年12月31日未支付物业管理费，经核算共计5818元，期限7年，认定错误。上诉人于2016年12月份才收到房屋，同年12月25日上诉人小区业主委员会与被上诉人签署物业管理服务合同，原判认定的2013年1月1日至2016年12月25日，期间4年物业费，依据相关法律规定与上诉人没有关联，不应有上诉人承担。原判认定事实错误，开发商于2016年12月份才交付房产。原审认定被上诉人在2016年12月25日与上诉人小区业主委员会签署《物业管理服务合同》，期间3年物业管理费根本达不到5818元，原审认定的物业管理费错误。4、原审法院认定被上诉人曾向上诉人发出书面催缴认定错误。在2020年12月17日整个庭审举证过程中，被上诉人从未提交过任何物业费书面催缴的任何证据，在整个庭审质证过程中，根本没有被上诉人曾向上诉人发出过书面催缴物业费通知的任何质证情节。三、原审法院认定证据错误。1、被上诉人提交的《物业管理服务合同》、管理、备案部门文件等全部证据均为复印件，不具有证据能力，不能作为定案的根据，原审法院认定证据错误。2、被上诉人提交物业费用清单，没有物价管理部门收费许可和证明，不具有真实性、合法性，不具有证据能力，不能作为定案的根据，原审法院认定证据错误。3、原审法院认定上诉人提交的照片证据认定错误。上诉人提交的住宅楼外墙私改乱建下水管道多张照片，证明多处住宅楼的下水管道因堵塞而在住宅楼的外墙上私改乱建是客观真实存在的；在住宅楼的外墙上私改乱建下水管道对小区建筑安全、行人安全构成隐患：被上诉人严重违反《物业管理服务合同》对小区负有安全保障义务的规定，属于不履行物业服务合同，原审法院认定证据错误。4、原审法院认定的催缴物业费通知照片、沙河市人民法院(2018)冀0582民初2218号民事裁定书等证据认定错误。原审法院认定的催缴物业费通知照片、沙河市人民法(2018)冀0582民初2218号民事裁定书等证据没有在法庭上出示、没有经过质证，根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释一百零三条规定未经当事人质证的证据不得作为认定案件事实的根据。四、原审法院认定被上诉人与开发商签发《前期物业管理委托合同》的物业费用与上诉人没有关联，适用法律错误。上诉人提交的购房合同，证明上诉人和开发商签署的购房合同日期是2011年7月29日，签署购房合同时开发商还没有开始建设小区，后开发商由于刑事案件老板被羁押小区建设被迫中断，开发商于2016年12月份才交付房产。原审法院认定的被上诉人与开发商于2010年12月31日至2016年12月30日签发《前期物业管理委托合同》、期间4年的物业费用与上诉人没有关联，依据相关法律规定应有开发商承担，原审适用法律明显错误。五、原审法院认定诉讼时效与判决结果法理不明、相互矛盾。原审判决书第3页，“本院认为…本案中原告起诉未超过诉讼时效，本院对原告主张不予支持”,证明原审认定被上诉人(一审原告)起诉已经超过诉讼时效，根据法律规定应该驳回被上诉人诉讼请求，原审判决适用法律明显错误。六、原审法院对上诉人反诉的，请求判决被上诉人返还私自扣押的购房退还款、房产证，没有一并审理，适用法律错误。根据最高院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条规定原审人民法院应当合并审理。当庭补充：1、被上诉人偷工减料、贪污、维修基金。2、小区住宅楼的外墙遭到破坏，住宅楼顶损坏，公共设施损坏，被上诉人严重违反物业管理服务合同。综上所述，原审法院认定事实错误、认定证据错误、适用法律错误，严重侵犯上诉人的合法权益，请二审法院依据事实，公平正义，支持上诉人的诉讼请求。 沙河市金居物业服务有限公司答辩称，上诉人上诉请求及理由与事实不符，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，证据确实充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 沙河市金居物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的物业服务费5818元；2、由被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2010年12月31日，原告金居物业公司与沙河市金达房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定原告给被告所在名仕苑小区提供清洁、维护等物业管理服务工作，合同期限为2010年12月31日至2016年12月30日。合同签订后，原告为该小区提供物业服务。2011年10月19日，被告向原告交纳2012年小区物业服务费643元。2016年12月25日，原告与被告所在小区业主委员会签订物业管理服务合同，委托管理期限为三年，自2016年12月25日起至2019年12月25日止。原告按照合同约定提供清洁、维护等物业管理服务工作，但被告自2013年1月1日至2019年12月31日未支付物业管理费，经核算共计5818元。原告曾向被告发出书面催缴通知，并于2018年7月31日向本院提出诉讼，后撤回起诉。被告为证明其房屋漏水、小区下水道堵塞、小区草坪干枯、小区私改乱建等，向本院提交了部分照片，原告对照片提出异议，认为其提交的照片不能客观反映真实情况。上述事实，由原告诉状、被告答辩、庭审笔录、物业管理服务合同、物业费清单、《前期物业管理委托合同》、催缴物业费通知照片、沙河市人民法院（2018）冀0582民初2218号民事裁定书等证据加以证明。一审法院认为，原告与沙河市名仕苑小区业主委员会之间的物业管理服务合同内容合法有效，被告作为该小区业主，应受到该合同内容的约束。原告从2012年开始即为被告所在小区提供物业服务，并在该小区业主委员会成立后按照合同继续从事物业服务活动，被告作为小区业主有义务按约定交纳物业服务费用，被告未按时缴纳物业服务费属于违约，应承担相应的民事责任，因此，本院对原告的请求应予支持。被告称原告物业服务质量不合格，没有为其修缮房屋漏水问题，并存在小区下水道堵塞、小区草坪干枯、小区私改乱建等事宜，被告主张缺乏证据支持，本院不予确认。被告称原告与小区业委会签订《物业管理服务合同》前未召开业主大会，被告主张缺乏证据支持，因此本院不予认可。被告称原告向其追要物业服务费已超过诉讼时效，原告提交证据证明2017年至2018年期间一直向被告催要物业费，应以最后一次催要开始计算诉讼时效，本案中原告起诉未超过诉讼时效，本院对原告主张不予支持。被告要求原告将收取的小区广告费、车位出租费等费用返还业主，被告主张涉及小区业主的共同利益，应由业主共同决议，本案不做处理。被告主张原告扣押其开发商退还的购房款1898.88元及房产证，原告否认，被告可向义务人另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告郭现军在本判决生效后十日内给付原告沙河市金居物业服务有限公司物业服务费5818元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告郭现军负担。 本院二审期间，郭现军围绕上诉请求依法提交一组新证据：2021年2月份下雨时房屋漏水的照片、录像及小区公共设施损坏、小区广场假山、广场台阶、小区建筑私改乱建损坏的照片。一审未提交的原因是该证据属于录像及照片。拟证明：被上诉人最近两三年动用过物业维系基金，但都未用于维修房屋漏水、小区房屋墙体损坏，证明他们贪污维修基金。违反了物业服务合同。经本院组织当事人进行了证据交换和质证。经被上诉人质证，认为对于房屋漏水，我方提供的是物业服务，上诉人认为房屋存在问题，应当向开发商或建筑商主张。至于说小区存在部分损坏，属于正常现象，之所以没有维修，就是因为像上诉人这样不缴纳物业费的业主过多，导致物业运营困难。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案中，金居物业公司与沙河市金达房地产开发有限公司2010年12月31日签订《前期物业管理委托合同》，金居物业与沙河市名仕苑小区业主委员会之间的物业管理服务合同内容合法有效，该合同对郭现军具有约束力。合同期限为2010年12月31日至2016年12月30日。合同签订后，金居物业公司为该小区提供物业服务。2011年10月19日，郭现军向金居物业公司交纳2012年小区物业服务费643元。2016年12月25日，金居物业与该小区业主委员会签订物业管理服务合同，委托管理期限为三年，自2016年12月25日起至2019年12月25日止。金居物业按照合同约定提供清洁、维护等物业管理服务工作，郭现军有按约定交纳物业服务费用的义务，却未按时缴纳自2013年1月1日至2019年12月31日物业管理费5818元。故一审判决认定正确。关于程序问题，一审法院按其本人所填写的地址确认书邮寄了传票并发送短信通知其2020年12月28日开庭，郭现军经合法传唤未到庭参加诉讼,可视为其自动放弃答辩和质证的权利，一审程序并无违法。郭现军上诉称，原审判决书第3页，“本院认为…本案中原告起诉未超过诉讼时效，本院对原告主张不予支持”,证明原审认定被上诉人(一审原告)起诉已经超过诉讼时效，根据法律规定应该驳回被上诉人诉讼请求，原审判决适用法律明显错误。该表述为一审法院笔误，有河北省沙河市人民法院（2020）冀0582民初2369号民事裁定书予以补正。郭现军提交的2021年2月份下雨时房屋漏水的照片、录像及小区公共设施损坏、小区广场假山、广场台阶、小区建筑私改乱建损坏的照片，无法支持上诉人诉请的被上诉人贪污维修基金的主张。 物业服务是一个持续性的动态的过程,小区环境的好坏有赖于物业服务企业尽心尽力的服务,更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系,物业服务企业作为提供物业服务的主体,应当加强与业主的沟通,对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改,努力提升自身的物业服务水平,通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境,取得业主的认可;同时业主也应对物业服务企业给予相应理解,尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件,业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此,本院希望双方能够通过共同努力,营造出和谐美丽的小区环境。 本案为物业服务合同纠纷，上诉人主张退还购房款和房产证，不属于本案审理范围，可另行主张。综上所述，郭现军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郭现军负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁国彬 审判员  张振防 审判员  王 雷 二〇二一年三月二十九日 书记员  邱 岳