浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙01民终1016号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州东洲商业管理有限公司， 住所地杭州市江干区德胜东路3333号东大门商品交易中心1幢五层A-3-556-2，统一社会信用代码：91330104555196676L。 法定代表人：沈锡富，总经理。 委托诉讼代理人：颜志康、陶奇（实习），浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈月美，女，1967年1月5日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人杭州东洲商业管理有限公司(以下简称东洲公司)因与被上诉人沈月美房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初5604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2018年1月22日，沈月美（甲方）与东洲公司（乙方）签订商铺租赁协议，约定：甲方同意将坐落于杭州市江干区××路××号××商铺××层，编号为Ａ1-058号商铺出租给乙方使用，租赁期限为十二年，自2018年7月1日至2030年6月30日。商铺押金3000元，合同履行期限满，该押金在铺位恢复至原样及无任何欠款的前提下归还。租金及支付：乙方向甲方一次性支付第一、二年租金27400元及押金3000元，合计30400元，2020年5月31日前支付第三年租金27400元。违约责任：如乙方逾期支付租金，则按当期应付款项日万分之五向甲方支付滞纳金，甲方可优先在押金中直接扣除作为滞纳金使用，押金扣除后不够部分乙方应在一周内补足。如乙方逾期一个月（当年6月30日止）未支付全额租金的，除需支付滞纳金外，甲方有权单方面解除本协议，乙方需无条件将商铺归还给甲方，并赔偿甲方当年租金的50%违约金、支付占用商铺期间的租金。因不可抗力原因导致本协议无法继续履行的，双方互不追究责任。“不可抗力”指各方不能预见、不能避免、不能克服且阻碍各方全部或部分履行本协议义务的客观情况，该客观情况包括但不限于任何自然灾害、恐怖事件、罢工、战争和政府行为等。双方庭审中确认东洲公司租金已经支付至2020年6月30日。2020年7月1日起的租金未支付。另查明，2020年8月，东洲公司与郑丽红等134位业主达成协议书，解除商铺租赁协议，涉及195个铺位。本案沈月美及铺位未包含在其中。 沈月美变更后的诉讼请求为：1、解除商铺租赁协议；2、东洲公司按合同约定标准支付自2020年7月1日起至判决解除之日的租金及自合同解除之日至实际腾退商铺之日按租金标准计的占有使用费、东洲公司支付半年租金计的违约金13700元，并支付至付清之日止以未付租金、违约金为基数按日万分之五计的滞纳金。 东洲公司的诉讼请求为：1、判令解除商铺租赁协议并要求沈月美退还商铺押金3000元、补偿东洲公司装修费10000元；2、沈月美因疫情原因免除东洲公司三个月租金3425元（具体减免租金期间为2020年2月20日至2020年5月20日）；3、反诉费用由沈月美承担。 原审法院认为：沈月美与东洲公司签订的《商铺租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现双方对解除案涉协议均无异议，原审法院确认案涉《商铺租赁协议》基于双方的合意于2020年9月22日解除。双方确认东洲公司租金支付至2020年6月30日，东洲公司应按合同约定标准向沈月美支付至解除之日的租金、此后按租金标准计算至实际腾退涉案商铺之日止的占有使用费，经计算，为6240元，沈月美的该项诉请，予以支持。 东洲公司是否应承担合同解除的违约责任。根据合同约定，东洲公司应于2020年5月31日前支付第三年租金27400元，东洲公司未按约支付，构成违约，应承担相应的违约责任。沈月美诉请东洲公司按合同约定支付半年租金即13700元，结合新冠疫情对涉案商场经营情况的影响、东洲公司违约程度较轻微及新冠疫情防控过程中东洲公司积极与商铺所涉商户进行沟通并与多数商户达成协议以避免损失扩大，考虑公平原则，原审法院调整违约金为2个月的租金4566元。 沈月美诉请东洲公司支付按日万分之五计的滞纳金，原审法院认为，东洲公司支付的租金、违约金已足以弥补沈月美的损失，该项诉请，原审法院不予支持。沈月美诉请东洲公司返还押金3000元，因案涉协议基于双方合意解除，沈月美庭审中明确东洲公司付清租金、违约金、滞纳金情况下，押金同意在违约金中抵扣，为减少当事人的诉累，原审法院直接在东洲公司应支付的违约金中直接予以抵扣，经抵扣，东洲公司还需支付违约金1566元。 东洲公司诉请要求沈月美补偿装修费，但未提供证据证明装修费用的具体金额，双方也未约定该费用的承担，东洲公司的该项诉请，依据不足，不予支持。东洲公司诉请沈月美免除三个月的租金3425元，在庭审中沈月美同意扣减一个月，原审法院认为，东洲公司未提供证据证明其因疫情原因减免了相应的承租人3个月租金情况，考虑到疫情的客观存在及沈月美同意减免1个月租金的意思表示，原审法院相应减免一个月的租金，经与东洲公司应付的租金6240元相抵扣，东洲公司还应支付租金5098元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年11月19日判决：一、确认沈月美与东洲公司签订的商铺租赁协议于2020年9月22日解除。二、东洲公司于判决生效之日起十日内支付沈月美租金5098元及自2020年9月23日起至实际腾退之日止按年租金27400元标准计的占有使用费。三、东洲公司于判决生效之日起十日内支付沈月美违约金1566元。四、驳回沈月美的其他诉讼请求。五、驳回东洲公司的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费142元，减半收取为71元，财产保全申请费294元，合计365元，由沈月美负担253元，由东洲公司负担112元。按规定减半收取的反诉案件受理费120元，由东洲公司负担。 宣判后，东洲公司不服，向本院提起上诉称：1、本案东洲公司向沈月美租赁商铺，2020年7月1日至2021年6月30日的租金本应于2020年5月31日前支付，东洲公司没有按时向沈月美支付租金，存在违约是事实，但东洲公司违约是因为疫情原因造成的，非东洲公司所能控制，属不可抗力，故根据双方合同关于不可抗力的约定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点的规定，应免除东洲公司的违约责任。2、在2020年2月至5月疫情期间，商铺所在的东大门市场根据政府部门的通知，市场关闭3个月，东洲公司给予沈月美租赁商铺的商户免除3个月的租金，因此沈月美也应相应的免除东洲公司3个月的租金，一审判决只免除东洲公司1个月的租金，与实际情况和有关政策不符，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6点的规定，应当免除东洲公司3个月的租金。3、在本次疫情发生后，东洲公司发生经营困难，在5月份开始就与各商铺业主协商变更或者解除合同事宜，向各商铺业主发函征求意见，并在商铺业主微信群发布消息，所有商铺业主都收到了东洲公司发布的消息，并与大多数商铺业主协商同意后解除了合同，沈月美对东洲公司不能履行合同从一开始就十分清楚，但沈月美并没有采取措施防止损失扩大，故沈月美对租金的损失有可归责事由，也应承担相应的责任。综上，一审判决不当，请求二审法院依法改判。 东洲公司的上诉请求为：1、改判东洲公司无需承担2个月的租金4566元的违约金；2、改判沈月美减免东洲公司3个月疫情期间的租金3425元；3、改判从2020年7月1日起至9月22日止的租金由沈月美承担一半的租金3120元，从9月22日后至商铺交付给沈月美止的租金由沈月美承担一半的责任；4、一、二审诉讼费用由沈月美承担。 针对东洲公司的上诉，沈月美未发表答辩意见。 二审中，沈月美未提交新证据，东洲公司向本院提交如下证据材料：证据一、快递单截屏；证据二、《摊位交接通知书》，拟共同证明：东洲公司在2020年12月6日向沈月美邮寄了《摊位交接通知书》，通知沈月美来交接摊位，但沈月美未来交接，后续的商铺租金损失应由沈月美承担。 上述证据经出示，沈月美发表意见称：无法确认证据的真实性，因为未收到过该通知书，上面收件地址并非现住地址，已经搬走很久了。一审判决后对方曾提出过要交接，但沈月美明确告诉对方必须缴清水电物业等费用后才能办理交接。本院经审查认为，快递单截屏已显示签收，沈月美亦认可东洲公司在一审判决后通知其办理交接，综合上述情况，该证据可以达到东洲公司的证明目的。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：沈月美于2020年12月10日收到东洲公司寄送的《摊位交接通知书》，该《通知书》载明因法院判决双方的租赁合同解除，故请沈月美速来东洲公司办理商铺交接手续。沈月美陈述因东洲公司未结清案涉房屋的水电物业等费用，故其未同意办理交接。 本院认为：沈月美与东洲公司签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。首先，根据合同约定，东洲公司应于2020年5月31日前支付第三年租金27400元，东洲公司未按约支付。东洲公司主张其未按约支付租金系因疫情原因造成，故无需承担违约责任，但并未提供充分的证据证明因疫情或者疫情防控措施导致其资金周转困难或营业收入明显减少，且解除案涉租赁协议亦系东洲公司先行提出，故一审法院认定东洲公司构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当。原审法院亦已考虑疫情等因素对双方约定的违约金进行调整。东洲公司主张无需承担违约金，本院难以支持。 其次，东洲公司并非承租国有房屋用于经营，东洲公司主张给予沈月美租赁商铺的商户免除3个月的租金，亦未提供相应的证据予以证明，且即使该事实存在，东洲公司要求沈月美承担该期间的全部租金损失，亦缺乏依据。原审法院考虑沈月美同意减免租金一个月的意思表示及疫情对东洲公司的实际影响，基于公平原则减免东洲公司一个月的租金，当属合理。2020年7月1日后疫情情况已经好转，东洲公司要求按照合同约定只承担此后一半的租金和占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院亦难以支持。 最后，沈月美已经在2020年12月10日收到东洲公司寄送的《摊位交接通知书》，沈月美若认为东洲公司存在欠付水电物业等费用，可在办理交接后另行主张，东洲公司未缴清水电物业等费用并非沈月美拒绝办理交接的合理理由。故沈月美收到交接通知后拒绝办理交接，应视为此时东洲公司已实际办理腾退，东洲公司应支付的占有使用费应计算至2020年12月10日。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杭州东洲商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 金瑞芳 二〇二一年三月二十五日 法官助理 徐森燕 书 记 员 钟国维