浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8603号 上诉人（原审被告）：杭州鸿菲酒店管理有限公司，住所地杭州市江干区红街天城4幢1130室。 法定代表人：周栋，执行董事。 上诉人（原审被告）：周栋，男，汉族，1991年11月12日出生，住浙江省平阳县。 委托诉讼代理人：周功西，系周栋父亲。 以上两上诉人共同委托代理人：方素萍，北京中银（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州中江置业有限公司，住所地杭州市江干区庆春东路66-1号1801室。 法定代表人：王云龙，总经理。 委托诉讼代理人：陈军，公司员工。 上诉人杭州鸿菲酒店管理有限公司(以下简称鸿菲公司)、周栋因与被上诉人杭州中江置业有限公司（以下简称中江公司）物权保护纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4709号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月25日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。周栋、周功西、方素萍、陈军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明:2011年1月19日，陈贤宝（买受人）与中江公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1099700），约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区××街××幢××室，设计用途为办公楼；该商品房总价款1457222元；买受人应在《商品房买卖合同》签订之日前支付首付款737222元，剩余房款720000元在《商品房买卖合同》签订之日起七个工作日内与出卖人指定的银行办理完毕银行按揭的相关手续，逾期不办理的或因买受人自身的原因而不能在上述期限内办理完毕的，则视买受人逾期付款的违约情形；出卖人应在2011年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日或逾期超过90日但买受人要求继续履行合同的，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容；出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准；出卖人已经选聘上海恒豪基业物业服务有限公司（以下简称恒豪公司）从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理；等。 2015年9月7日，原审法院受理中江公司诉陈贤宝商品房销售合同纠纷一案，诉请陈贤宝支付尚欠房屋余款720000元并按约支付违约金、赔偿律师费等损失。该案于2015年10月27日调解结案。（2015）杭江民初字第1857号《民事调解书》载明：陈贤宝支付中江公司案涉房屋尾款520000元及诉讼费损失6282.5元；等。陈贤宝于2016年1月4日、4月13日支付上述房屋尾款。2016年4月13日，陈贤宝、中江公司拟办理房屋交付手续并会同恒豪公司进入案涉房屋予以查看，因发现案涉房屋被当过酒店客房，当天双方未作实际交付。 2016年4月18日，中江公司向恒豪公司发送《函告》一份，载明：因空置房被占用导致业主向我司主张的任何权利由你司负责处理并赔偿，且因此导致我司损失的，你司应向我司据实赔偿；等。 2016年4月26日，陈贤宝、中江公司、恒豪公司在相关第三方机构进行调解并制作《投诉调查笔录》一份。该笔录中，中江公司确认案涉房屋系精装修房屋，可以做一个重新装修；恒豪公司确认系其工作人员将案涉房屋交给酒店使用。 2016年5月9日，中江公司向恒豪公司发送《函告（二）》一份，载明：为避免各方损失进一步扩大，请贵司在2016年5月20日前一次性支付4-1116业主赔偿金10万元整，并配合业主办理完毕交房手续；如未能在前述期限内将赔偿款支付到位的，贵司还需承担从2016年4月14日起至实际向业主交房之日的逾期交房违约金和房屋租金；逾期交房违约金为房款（125万）的万分之一乘以逾期天数，租金为同户型租金约为4500元/月；业主如主张其他赔偿的，也应由贵司一应承担；等。 2016年11月2日，恒豪公司出具《情况说明》一份，载明案涉房屋系被鸿菲公司用作客房。 另查明：鸿菲公司登记的住所（经营场所）为杭州市江干区××街天城4幢1130室，经营起始日为2013年12月6日，于2016年4月11日变更公司性质为一人有限责任公司（自然人独资）、公司股东为章学瑶（法定代表人、执行董事兼总经理），于2016年8月22日变更公司股东为周栋（法定代表人、执行董事兼总经理）；鸿菲公司在本案举证中表明2016年4月13日前该公司存在使用案涉房屋的情况。 又，案涉房屋于2012年7月2日登记产权于中江公司名下。庭审中，中江公司与恒豪公司确认：恒豪公司系案涉红街天城项目的物业服务公司，中江公司于2013年将案涉房屋钥匙交付恒豪公司并由其实行物业管理服务。恒豪公司、鸿菲公司、章学瑶、周栋确认：案涉房屋中无其设施或物品。 本案另查明，2019年5月30日，陈贤宝（乙方）与中江公司（甲方）签订《协议书》一份，约定：甲方与乙方商品房买卖合同纠纷一案，杭州市江干区人民法院已经作出判决，双方协商如下协议：一、（2016）浙0104民初7436号民事判决书判决由甲方在判决生效之日起十日内向乙方交付按案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1099700）约定的标准重新装修后的案涉杭州市江干区红街天城4幢1116室房屋，现双方一致同意不再履行，改为甲方将案涉房屋在双方约定时间内按现状交付给乙方，由乙方自行装修，甲方一次性支付给乙方十万元；二、（2016）浙0104民初7436号民事判决书判决甲方向乙方支付逾期交房违约金（按每月人民币4500元的标准自2016年4月14日计至上列第一项中的房屋交付之日止），改为甲方向乙方支付逾期交房违约金（按每月4500元标准自2016年4月14日计至2019年5月23日止）。2019年5月31日，中江置业公司向陈贤宝支付268000元。 现中江公司起诉至原审法院，请求判令：1.鸿菲公司、周栋赔偿中江公司按照（2016）浙0104民初7436号民事判决主文中要求将案涉房屋重新装修后交付给案外人陈贤宝所支付的装修损失10万元；2.鸿菲公司、周栋向中江公司支付因鸿菲公司占有使用该房屋造成的鸿菲公司、周栋支付给陈贤宝的逾期交房损失168000元；3.鸿菲公司、周栋承担本案的诉讼费用。 原审法院认为：根据该院（2016）浙0104民初7436号生效民事判决判令中江公司向陈贤宝交付按案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2011预1099700）约定的标准重新装修后的案涉杭州市江干区红街天城4幢1116室房屋，后经陈贤宝、中江公司协商，中江公司不再履行恢复原状的义务而是一次性赔偿陈贤宝损失100000元，上述损失系因鸿菲公司在未经陈贤宝、中江公司同意的情况下占用案涉杭州市江干区××街××幢××室房屋用作酒店客房引起，中江公司在向陈贤宝赔付后可向鸿菲公司追偿，对于中江公司要求鸿菲公司承担装修损失100000元的主张，该院予以支持。 对于2016年4月14日计算至2019年5月23日期间的逾期交房违约金一项。该院认为，中江公司未按约交付房屋虽因鸿菲公司无权占用而起，但中江公司亦未采取适当措施防止损失的扩大，故该院酌情确定鸿菲公司承担逾期交房损失100000元。至于恒豪公司、章学瑶的责任，鸿菲公司可另案主张权利。 对于周栋的责任问题。本案中，鸿菲公司系周栋一个自然人股东投资的自然人独资有限责任公司，在鸿菲公司、周栋未提交足够证据证明公司财产独立于股东自己的财产的情况下，周栋应对鸿菲公司的债务承担连带清偿责任。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鸿菲公司支付中江公司恢复装修损失人民币100000元，于判决生效后十日内付清。二、鸿菲公司支付中江公司逾期交房损失人民币100000元，于判决生效后十日内付清。三、周栋对上述第一项、第二项鸿菲公司的全部债务负连带清偿责任。四、驳回中江公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币2660元，由中江公司负担675元，由鸿菲公司、周栋负担1985元。 宣判后，鸿菲公司、周栋不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定案由错误，双方当事人之间不存在买卖合同关系。二、鸿菲公司在一审时提出中江公司的诉讼请求已经超过诉讼时效期间，但一审法院未就时效的抗辩进行认定，属于认定事实不清。三、鸿菲公司使用案涉1116房屋并无过错，中江公司的损失系由案外人恒豪公司的侵权行为导致，应当由恒豪公司承担赔偿责任。（一）案涉损失系中江公司与恒豪公司未尽到妥善的管理和交接造成的，鸿菲公司不应当对中江公司和恒豪公司的过错承担赔偿责任。（二）鸿菲公司于2019年7月26日申请追加恒豪公司、章学瑶为第三人参加本案的诉讼，但一审法院未同意鸿菲公司的申请，进而丧失了查明案件客观事实、作出正确判决的前提和基础。（三）案涉房屋的物业管理公司系恒豪公司，如果案涉房屋系恒豪公司管理部员工私自越权交付给鸿菲公司使用，则应由恒豪公司承担侵权赔偿责任。根据《侵权责任法》之规定：损害是由第三人造成的，由第三人承担侵权责任。但中江公司放弃向实际侵权人恒豪公司主张损失赔偿，却要求鸿菲公司对承担全部赔偿责任，缺乏法律依据。（四）退一步而言，即使鸿菲公司构成侵权，但中江公司放弃向共同侵权人恒豪公司主张损失赔偿，则不应要求鸿菲公司对中江公司已经放弃的部分承担赔偿责任。四、中江公司未向一审法院提交鸿菲公司在2016年4月13日之后继续使用案涉房屋的相关证据，一审法院判决鸿菲公司就中江公司重新装修损失以及2016年4月14日至2019年5月23日期间逾期交房损失承担赔偿责任，存在事实认定的错误。五、无论鸿菲公司是否应向中江公司承担赔偿责任，周栋均不应承担连带赔偿责任。（一）即使鸿菲公司需要就案涉争议承担赔偿责任，但鸿菲公司账目管理规范，内控管理系统受到公安机关的严格监督。鸿菲公司的财务管理不存在与股东周栋个人债务混同的情况，中江公司主张由周栋承担连带责任缺乏事实和法律依据。（二）即使鸿菲公司构成侵权，但因鸿菲公司使用案涉1116房屋的侵权期间发生在原股东章学瑶与新股东周栋的股权转让之前，故一审法院认定周栋对鸿菲公司的赔偿责任承担连带责任，在事实认定和法律适用上均有错误。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回中江公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由中江公司负担。 被上诉人中江公司辩称：鸿菲公司侵占使用中江公司的房屋，经由一审法院调取的公安机关旅客入住记录已经证明，鸿菲公司实际侵占使用了中江公司的房屋，并且没有征得中江公司书面同意或者签订过任何的房屋使用协议。鸿菲公司的行为导致了中江公司无法向案外人陈贤宝交付房屋，陈贤宝起诉中江公司，要求中江公司按照房屋买卖合同交付案涉房屋并且支付装修费用损失，中江公司认为上述损失的发生与鸿菲公司非法占有使用中江公司房屋有着直接的因果关系。周栋系鸿菲公司的法定代表人且系自然人独资的一人有限公司，周栋未提交足够的证据证明其财产独立于公司的财产，原审法院判决周栋承担连带清偿责任有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。对一审法院查明的事实，双方当事人均无异议，本院对一审法院查明的予以确认。 本院认为:首先，中江公司系以鸿菲公司非法占有、使用案涉房屋给其造成损失为由，起诉要求鸿菲公司予以赔偿，本案双方当事人之间并不存在房屋买卖关系，原审法院援引的法律依据也是侵权责任法，故原审法院将案由确定为“房屋买卖合同纠纷”不当，本院纠正为物权保护纠纷。其次，根据一审查明事实，案涉房屋于2012年7月2日登记产权于中江公司名下，中江公司于2013年将案涉房屋钥匙交付案外人恒豪公司并委托恒豪公司对其实行物业管理。而恒豪公司在2016年的《投诉调查笔录》中确认系其工作人员将案涉房屋交给鸿菲公司使用。故鸿菲公司在2016年4月13日之前占有使用案涉房屋有其合法依据，并非非法占有、使用，中江公司主张鸿菲公司侵权，缺乏事实依据。原审法院以侵权事实成立为前提，判令鸿菲公司向中江公司赔偿100000元装修损失，缺乏事实和法律依据。再次，一审法院查明，鸿菲公司的举证表明其在2016年4月13日前存在使用案涉房屋的情况。中江公司并未提交有效证据证明鸿菲公司在2016年4月13日以后仍对案涉房屋进行占有使用，故中江公司要求鸿菲公司承担2016年4月14日以后计算至2019年5月23日的逾期交房违约金，亦缺少事实依据。 综上，鸿菲公司的上诉请求成立，原审法院认定事实清楚，但法律适用存在不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、撤销杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初4709号民事判决。 二、驳回杭州中江置业有限公司的一审诉讼请求。 一审案件受理费减半收取2660元，由杭州中江置业有限公司负担；二审案件受理费4300元，由杭州中江置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  金瑞芳 二〇二一年三月二十二日 书记员  张诗雯