重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0111民初1151号原告：刘华英，女，1964年3月8日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：张利（系原告刘华英女儿），住重庆市大足区。被告：罗志传，男，1981年1月16日出生，汉族，住重庆市大足区。被告：王振，男，1982年3月18日出生，汉族，住河南省周口市沈丘县。原告刘华英诉被告罗志传、王振房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，于2021年3月17日依法适用简易程序，开庭进行了审理，原告刘华英未到庭参加诉讼，其特别授权委托诉讼代理人张利到庭参加了诉讼，被告罗志传、王振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘华英向本院提起诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《租房合同》；2.判令二被告立即支付欠付的租金36000元；3.判令二被告立即腾退房屋并交付原告；4.本案诉讼费用由二被告负担。庭审中变更第2项诉讼请求为：由二被告支付截止2021年3月31日的租金53000元。事实和理由：原告将其所有的位于重庆市大足区xx街道xx号附xx号的房屋租赁给被告王振。双方约定租金每年68000元，一年一付。租赁期自2019年1月1日起至2021年12月31日。履行合同中，被告自2020年起除支付了部分租金外，尚欠2020年度的租金36000元未支付。经原告多次催收未果，现诉至法院。被告王振辩称，所租赁的房屋在2019年就转租给了被告罗志传，也是由被告罗志传直接支付租金给原告，欠付的租金应由罗志传支付，原告主张的租金中应扣除原告购买空调的费用，实际只欠付2020年度租金20000元；对原告增加的租金，系被告罗志传的事情，不发表意见；对解除合同和腾退房屋的请求无异议。被告罗志传辩称，对原告主张解除合同和腾退房屋的请求无异议；认同承担支付欠付租金的责任，但2020年度欠付的36000元中应扣除原告购买空调的费用16000元；2021年1月就已将门市清空而未再经营，因此对原告主张的2021年1-3月的租金17000元不予认可。原告为支持其主张，举示了《租房合同》、银行流水、名片、《美的中央空调销售及安装合同》、照片。拟证明：1.原告与被告王振存在租赁合同关系和被告王振通过袁思燕按季度支付了2019年的部分租金，罗志传支付了2019年、2020年的部分租金；2.不能确认王振将房屋转租给罗志传的事实；3.原告与罗志传签订了《美的中央空调销售及安装合同》，虽达成空调购买款抵扣16000元房租费，但罗志传只对空调进行了部分安装，导致原告另行出钱找售后安排人员进行了相关安装，因此罗志传实际没有履行该合同而不应该抵扣16000元租金；4.被告至今未将房屋内东西腾空并交付给原告，被告应该支付2021年第一季度的租金。二被告对原告举示的证据三性无异议，但对证明目的提出异议：原、被告是在一起口头协商好的，因此转租客观存在；用空调购买款抵扣16000元租金是双方达成的一致意见，原告认同可以在16000元中减扣原告另外支付的空调安装部分的款项。二被告无证据举示。对原告举示的证据，二被告对证据三性无异议，仅对部分证据的证明目的存在争议，故本院予以采信，对存在的争议，待在本院认为中予以综合评述。经审理，查明事实如下：原告刘华英作为甲方与作为乙方的被告王振于2019年1月1日签订《租房合同》，其中约定：甲方将其所有的位于重庆市大足区xx街道xx号附xx号的房屋租赁给乙方；租金每年68000元，一年一付；租赁期自2019年1月1日起至2021年12月31日；同时约定未经甲方同意，乙方不得私自把该房的部分或全部转租他人。庭审中，原、被告认可2019年租金结清和被告王振通过袁思燕向原告支付了2019年的部分租金、罗志传支付了2019年部分租金及2020年租金32000元，认可依合同约定计算2020年度尚欠租金3.6万元（在不抵扣空调购买款16000元的前提下）；认可原告在2020年9月13日向重庆博宇机电设备有限公司（罗志传）购买空调时，协商同意用空调购买款16000元抵扣2020年度租金16000元；认可被告罗志传完成了空调的部分安装和原告另外支付款项进行了空调的全部安装，但双方对原告另行支付多少款项存在争议；同意《租房合同》于2021年3月22日解除和2021年3月22日为房屋腾退日。另查明，在被告罗志传签字的收款收据中，原告前夫张述海签注：冲抵xx路xx号门市租金壹万陆仟元（备注：xx路xx号门市即为案涉出租房屋）。本院认为，依法成立的合同受法律保护,各方当事人应按合同约定履行相应义务。本案诉讼虽发生于《中华人民共和国民法典》施行之后，但双方的纠纷发生于此前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，本院遂以此为基础作如下评析：本案双方争议的焦点主要体现在两个方面：承担支付欠付租金的责任主体是谁，也即是否存在转租的事实及应产生怎样的后果；在欠付的租金中应否抵扣空调购买款。关于第一个焦点：结合庭审查明的支付租金、实际经营等基本情况和二被告均认同转租的事实，能够确立本案存在转租的事实。从《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第十六条、第十七条的规定来看，在存在转租的情形下，不管出租人是否同意或知晓转租的事实，其赋予给出租人的权利不是向次承租人主张收取租金，而是请求确认转租行为无效或解除或要求次承租人赔偿等方面的权利，由此可见，即使发生转租，法律也并不支持合同相对性的突破。除非当事人之间有明确的约定，出租人与承租人之间的合同关系、承租人与次承租人之间的合同关系并不交织，各自在各自的合同关系中享受权利和承担义务。本案中，二被告没有证据证明原告与二被告之间就转租后租金由罗志传向刘华英直接承担的约定，因此，在原告与被告王振的租房合同关系下，被告王振不能因此免除支付租金和在合同解除后腾退房屋的义务，故对原告请求由被告王振承担支付租金和腾退房屋的义务，本院予以支持。关于被告罗志传应否承担责任问题，虽然法律仅对次承租人代为履行支付租金作了规定，没有规定其直接向出租人支付租金的义务，但庭审中被告罗志传表示愿意承担向原告支付租金和腾退房屋的义务，且该自愿行为既有利于原、被告之间的合同关系解决，又有利于二被告之间的合同关系解决，不损害原、被告的合法权益，有利于减少讼累，故对原告请求由罗志传共同承担支付和腾退房屋的义务，本院予以支持。关于第二个争议焦点问题。2020年度的租金，原、被告对计算的标准及已支付租金金额无争议，故对原告主张欠付36000元租金予以确认；从原告举示的《美的中央空调销售及安装合同》及收款收据来看，原告已认同并实际履行了用空调购买款冲抵16000元租金的约定，因此，尚欠的36000元租金应扣除16000元，至于原告认为被告没有按照合同约定完成全部安装义务和另外支付了费用问题，属另一法律关系，可另行主张权利。关于被告应否支付2021年1-3月的租金问题，由于被告占用房屋至今，且没有证据证明其已在此前向原告进行了腾退房屋或原告存在阻却腾退房屋的情形，故，被告占有房屋的期间属于合同履行期限内，应当支付自2021年1月1日至2021年3月22日的租金，即15300元（17000元÷90天×81天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告刘华英与被告王振于2019年1月1日签订的《租房合同》于2021年3月22日解除；二、由被告王振、罗志传在2021年3月22日将位于重庆市大足区xx街道xx号附xx号的房屋腾退交付给原告刘华英；三、由被告王振、罗志传于本判决生效后十五日内向原告刘华英支付租金35300元；四、驳回原告刘华英的其他诉讼请求。如果赔偿义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4360元，减半收取计2180元,由原告刘华英负担220元，由被告王振负担1960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何肖川二〇二一年三月二十一日法官助理 朱 倩书 记 员 谭茗月