江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初92号原告：江苏五瓣梅物业服务有限公司.法定代表人：谢晓晴，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞国治，该公司员工。被告：盱眙泰岳康复医院.法定代表人：季可昌，该院院长。委托诉讼代理人：李学宝，该院员工。原告江苏五瓣梅物业服务有限公司（以下至判决主文简称“五瓣梅物业公司”）与被告盱眙泰岳康复医院物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告五瓣梅物业公司的委托诉讼代理人俞国治、被告盱眙泰岳康复医院的法定代表人季可昌及其委托诉讼代理人李学宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告五瓣梅物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告盱眙泰岳康复医院支付盱眙县龙城新天地6号楼盱眙泰岳康复医院物业服务费、经营性垃圾处理费、违约金等共计人民币161204元。本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告系盱眙县龙城新天地小区的物业服务公司，2016年7月20日，原告与该小区业委会签订物业服务合同，约定商业物业管理费为1元/月/平方米。被告盱眙泰岳康复医院系该小区龙城新天地*号楼****面积为4383.68平方米商铺的业主。现被告欠付2019年7月21日至2021年7月20日期间的物业管理费、经营性垃圾处理费、滞纳金等相关费用未交纳，故原告诉讼至法院。被告盱眙泰岳康复医院辩称，其对原告主张的物业费欠费时间及房屋面积无异议，但该小区存在无保安人员巡逻，环境卫生打扫不到位，路灯损坏，公共卫生间不开放等问题。另其医院在经营期间多次向原告反映消防安全管理存在问题，原告未予解决，消防系统瘫痪，影响其医院的经营。当事人围绕诉讼请求及辩称提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实本院认定如下：2016年7月20日，盱眙县盱城街道果园社区龙城新天地小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《龙城新天地小区物业服务合同》一份，协议载明，甲方通过招标选聘方式将盱眙龙城新天地（物业名称）委托乙方实行物业服务。服务期限为一年，自2016年7月21日起至2017年7月20日止。第八条约定，乙方的收费标准根据上级主管部门《盱住建发【2016】20号》文件的指导价按建筑面积向业主收取物业服务费，商业部分根据前期的物业合同约定1.0元/月/平。第十条约定，物业服务费按年计算，业主或物业使用人应在其每年交费年度的首月向乙方交纳年度的物业服务费；业主逾期三个月仍未交纳物业服务费的，乙方从第四个月起按逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金。第二十二条约定，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续。延续期限为合同的期限。原告向被告居住的龙城新天地小区提供物业服务的事实如其所述。被告盱眙泰岳康复医院对其系原告诉称房屋的业主及房屋面积为4383.68㎡、欠费时间（2019年7月21日-2021年7月20日）均不持异议，本院予以确认。另查明，盱眙县人民政府2003年6月9日发布的盱政发【2003】83号文件规定，经营性垃圾处理费，医院按实有床位的80%，每张床位每月6元。已实施物业管理的住宅小区，由物业管理企业收取。另原、被告均认可被告盱眙泰岳康复医院的床位为90张。再查明，涉案房屋性质为商业。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案所涉《龙城新天地小区物业管理服务合同》，是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。《龙城新天地小区物业管理服务合同》中约定商业部分物业管理费为1.0元/月/平，被告对欠费时间及房屋面积无异议，故被告盱眙泰岳康复医院应当缴纳2019年7月21日至2021年7月20日期间的物业管理费为105208.32元（1.0元/㎡/月×4383.68㎡×24个月）、垃圾处理费10368元（90×0.8×6元/月×24个月）。被告盱眙泰岳康复医院辩称存在无保安人员巡逻，环境卫生打扫不到位，路灯损坏，公共卫生间不开放等问题。另其医院在经营期间多次向原告反映消防安全管理存在问题，原告未予解决，消防系统瘫痪，影响其医院的经营。对此，原告陈述上述问题在其接管该小区之初已经存在，且原告提供证据证明其在接管小区之后积极向主管部门反映上述情形并申请资金及维修安装，上述情形已经在陆续推进完善中。物业服务具有全天候、不间断的特征，在物业服务单位提供的服务不构成根本违约的情形下，物业业主或者使用人拒绝交纳物业费必然导致物业服务无法继续开展进而阻碍双方合同目的的实现，且可能侵害到小区全体业主的权益。另，原告已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，其在物业管理服务过程中如存在瑕疵，物业使用人和所有人也可以根据《龙城新天地小区物业服务合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。物业服务单位在业主按照合同约定交纳物业费用后，应当按照合同约定提供高质量的物业服务，及时解决业主的诉求，形成双方之间良好互动。原告主张被告盱眙泰岳康复医院支付逾期付款滞纳金，因被告逾期支付物业管理费和经营性垃圾处理费系事出有因，为化解双方之间的隔阂，在今后的物业服务中能够更好的配合，对于原告的该项诉请在本案中不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：一、被告盱眙泰岳康复医院应于本判决生效后十日内向原告江苏五瓣梅物业服务有限公司支付2019年7月21日至2021年7月20日间的物业管理费105208.32元及经营性垃圾处理费10368元；二、驳回原告江苏五瓣梅物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3524元，减半收取1762元，由原告江苏五瓣梅物业服务有限公司负担456元,由被告盱眙泰岳康复医院负担1306元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审判员 刘 纯二〇二一年三月二十二日书记员 赵亚冉附相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。