北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4352号上诉人（原审原告、反诉被告）：张旺，男，1951年1月1日出生，汉族，村民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：胡新帅，北京境雄律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曾宪书，男，1955年7月6日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：施国森，北京市长安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张海鹏，男，1985年12月15日出生，汉族，北京市首发集团有限公司路产巡视员，住北京市丰台区。上诉人张旺、曾宪书因与被上诉人张海鹏房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初12259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张旺上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人限期腾退房屋场地；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：曾宪书存在转租行为。1、2004年2月18日，我与北京市丰台区庄户农工商联合公司签订《房屋租赁合同》，我承租了原王庄一队办公室院落及房屋。上述合同签订后，一直由我占有使用上述房屋场地。2016年我生病我儿子张海鹏2016年4月将上述房屋场地转租给被上诉人，我对于租金、租期及改建等合同约定并不知情，知道后提起本案诉讼。一审判决根据被上诉人提供的证人证言，认定我对被上诉人的租赁完全知情没有事实依据。2、2020年8月25日被上诉人明确承认将本案所涉房屋部分转租给其妻妹，并收取了一定的租金。2020年11月4日上午正式开庭的时候，被上诉人突然改口称未收租金没有转租属虚假陈述，也与其证人廉某、徐某的证言不符。一审判决认定本案合同符合法律规定的解除条件，判令被上诉人支付租金和房屋使用费至实际腾退之日，但没有判决被上诉人腾退的具体时限，该判决未能完全实现案结事了的司法理念，导致通过另案处理腾退会增加上诉人的诉累和司法资源的消耗。曾宪书上诉请求：撤销一审判决，发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方合同期限并不是一审法院认定的无固定期限，而是附条件的期限，是“租期至因不可抗拒的原因而终止，如：国家征地拆迁，此协议自行终止”这实际上是附条件的一个长期的期限，只有遇到国家征地拆迁（合同约定的条件）或房屋所有权人（村委会）收回该房屋承租权（法律规定的条件），该合同方可终止。通过一审查明的事实，是张旺和张海鹏想要违反合同约定的租金条款单方面涨价而没有得到我同意，其要求解除合同的条件不符合合同约定，更不符合法律规定解除合同的条件。张海鹏辩称，不同意一审判决，同意张旺的意见。张旺向一审法院起诉请求：1.请求确认曾宪书签订的《承租协议书》无效；2.判令曾宪书支付自2019年5月1日至实际腾退房屋场地之日止的房屋场地占用费（按照承租协议书约定的年租金15000元计算）；3.判令支付2016年5月1日至2018年4月30日的房屋场地占用费30000元（按照承租协议书约定的年租金15000元计算）；4.对方承担本案的诉讼费用。曾宪书向一审法院反诉请求：1.确认曾宪书与张旺、张海鹏于2016年4月24日签订的承租协议书合法有效，双方继续履行合同；2.判令张旺和张海鹏接收2019年5月1日至2020年4月30日租金15000元，2020年5月1日至2021年4月30日租金15000元；3.要求张旺和张海鹏恢复该房屋的民用电线路；4.张旺、张海鹏承担诉讼费。一审法院经审理认定事实如下：对于当事人有争议的证据和事实，法院认定如下：关于张旺对于张海鹏将涉案院落租赁给曾宪书的事实并不知情的主张，庭审中曾宪书申请廉某、徐某出庭作证。廉某到庭陈述：廉某与张海鹏、张旺是邻居，2016年廉某介绍张海鹏和曾宪书租房时，是廉某、张海鹏、张旺、曾宪书四人一起谈的租赁，张旺让张海鹏全权代理此事。房屋租赁后翻建过程中，廉某和张旺经常到院里吃饭，张旺经常到院里监督翻建过程。2018年、2019年的时候曾宪书想按照合同交租金，但因双方未就租金协商一致，张海鹏没有要租金。徐某到庭陈述：2019年2月左右，曾宪书收到张海鹏的腾房通知，廉某找其帮忙协调租金的事，徐某与曾宪书到张海鹏家，曾宪书说可以把房租涨到30000元，张海鹏要涨到50000元，当时张旺也在场。曾宪书现在仍实际占有房屋。法院认为，据常理推断，张海鹏系张旺之子，涉案租赁合同自2016年3月签订，承租后曾宪书对房屋进行改建，张旺为本村村民且居住在本村，理应知晓院落租赁情况，以上证人证言符合法定的证据形式，结合村委会的调查情况等，法院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：张海鹏和张旺均系北京市丰台区王佐乡王庄村村民，张海鹏系张旺之子。2004年2月18日，北京市丰台区庄户农工商联合公司（甲方）与张旺（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、承租地址：承租原王庄一队办公室院落，北房五间，西棚子两间，南棚子两间；二、承租用途：木械加工；三、承租期限：自2004年3月1日起至2008年2月28日止，承租期五年。2018年5月22日，北京贺照云商贸有限公司（甲方）与张旺（乙方）签订《集体场院、房屋租赁合同》，约定：一、租赁物概述：本协议租赁场院、房屋位于王庄村西进村路王庄中路路口西侧，东西最长22米，南北最长29米，总占地面积530平方米，折合0.795亩，院内房屋110平方米。二、租赁用途：乙方承租该场院、房屋主要用于库房及办公范围内的经营活动。乙方向甲方承诺，乙方不得在租赁场院、房屋内存放违法危险品，搞违反国家法律法规的生产经营活动。三、租赁期限：经甲乙双方商定，租赁期为5年。从2018年5月1日至2023年4月30日止。2016年，张旺、张海鹏（甲方）、曾宪书（乙方）、廉某（中介人）签订《承租协议书》，约定：一、甲方愿将自己承租的王庄村一队的大院转给乙方承租，年租金壹万伍仟元。（北房五间、南屋两间总面积约100平方米）租期至因不可抗拒的原因而终止，如：国家征地拆迁，此协议自行终止。二、租金不涨，甲方为乙方提供220、380伏的电源及水源，水电价格按平价计算。三、乙方进驻大院后，对现有的房屋及格局改造，甲方不予干涉，拆下的旧料乙方自行处理或使用此后院内只许建不许拆。四、甲方免收乙方2年租金，从第三年开始按本协议收取租金。五、乙方改造后的院落，遇有征迁补偿，甲方直接受益与乙方无关如果在三年内拆迁甲方返还乙方80%的投资，由于乙方投资使建筑升值，甲方可适当考虑给予乙方回报具体事宜看事态结果。此协议于2016年4月25日施工，2016年5月1日起执行。协议落款处有甲方张海鹏，乙方曾宪书、中间人廉某签字。2016年3月，上述《承租协议书》签订后，张海鹏将房屋交付曾宪书，曾宪书对涉案院落进行改建后用于日常居住使用。2016年5月1日至2018年4月30日期间，曾宪书未交纳租金。2018年5月1日至2019年4月30日曾宪书向张海鹏交纳租金15000元。2019年3月，因租金问题曾宪书与张海鹏发生分歧，张海鹏拒绝接受曾宪书交纳的租金，并向曾宪书发送告知书，告知其要解除与曾宪书的《承租协议书》。2019年3月27日，曾宪书向张海鹏发送告知书，表示不同意解除该协议。后双方一直未就租金问题达成一致意见，曾宪书未再交纳租金，现涉案院落仍由曾宪书及其家人居住使用。案件审理过程中，法院前往北京市丰台区王佐镇庄户村村委会了解到：张旺于2004年3月1日至2008年2月28日、2018年5月1日至2023年4月30日与村集体企业签订租赁合同租赁涉案院落，中间虽有10年未签订合同，实际张旺一直承租该场院房屋且按年交纳租金。张海鹏系张旺之子，张旺约从2016年开始身体不好，行动不便，说话不利索，家里的事均为张海鹏对外办理。对于张旺承租场院房屋后再转租的情况，村里知晓但一般不予干涉。庭审中，经法院释明，张旺表示若法院认定《承租协议书》有效，则要求解除合同。一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，张海鹏系张旺之子，据前文论述，张旺对曾宪书与张海鹏之间签订的《承租协议书》应是知晓的，张海鹏系受张旺委托与曾宪书签订《承租协议书》并收取租金，《承租协议书》系出租方与承租方真实意思的表示，符合合同生效要件，且不存在法律规定的合同无效的情形，应为有效合同。另法院认为，《承租协议书》对租赁期限并未明确约定，即为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。双方因租金问题发生分歧，张海鹏于2019年3月已向曾宪书提出解除《承租协议书》，且张旺与张海鹏在诉讼中均明确要求解除《承租协议书》，法院认为已经过合理期间，符合法律规定的解除条件，法院对此予以确认。《承租协议书》解除后，曾宪书的其他经济损失，可另行主张；曾宪书继续使用涉案院落房屋期间，应向张旺支付相应占有使用费，鉴于双方未就租金标准达成一致意见，法院认为参照双方先前《承租协议书》约定的标准为宜，即每年15000元。张旺关于2016年5月1日至2018年4月30日房屋场地占用费之诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。一审法院判决：一、曾宪书于判决生效之日起十日内向张旺支付租金及占有使用费（自2019年5月1日起至实际腾退之日止，按照年租金15000元为标准计算）；二、驳回张旺的其他诉讼请求；三、驳回曾宪书的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一审法院根据当事人陈述及在案证据，采信张旺知晓曾宪书与张海鹏之间签订的《承租协议书》的主张，认定该《承租协议书》有效并无不当。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《承租协议书》对租赁期限并未明确约定，当事人可以随时解除合同。张海鹏于2019年3月向曾宪书提出解除《承租协议书》，且张旺与张海鹏在诉讼中均明确要求解除《承租协议书》，已经达到合理期间，符合法律规定的解除条件。一审法院参照《承租协议书》约定的标准判决曾宪书向张旺支付租金及占有使用费正确，本院予以确认。张旺上诉主张其对租金、租期及改建等合同约定并不知情，缺乏事实依据，其要求判决曾宪书腾退的具体时限的上诉请求，因超出一审诉请范围，本院不予处理。曾宪书上诉主张双方为附条件的期限，不符合解除合同的条件，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张旺、曾宪书的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772元，由张旺负担309元（已交纳），由曾宪书负担463元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二一年三月三十一日法官助理  余 未书 记 员  付鑫裕