浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终11073号 上诉人（原审被告、反诉原告）：章文敏，男，1983年11月14日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。 委托诉讼代理人：俞彬，浙江融哲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州币港湾科技有限公司。住所地：浙江省杭州市江干区西子国际中心2号楼2505室。统一社会信用代码：91330100MA27XHK6X2。 法定代表人：王晶，董事长。 委托诉讼代理人：孙中原，浙江泰杭律师事务所律师。 上诉人章文敏因与被上诉人杭州币港湾科技有限公司（以下简称币港湾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初11251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员陈艳适用普通程序独任审理，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人章文敏的委托诉讼代理人俞彬、被上诉人币港湾公司的委托诉讼代理人孙中原到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2018年11月8日，章文敏（甲方、出租方）与币港湾公司（乙方、承租方）签订《写字楼租赁合同》一份，合同约定甲方将其拥有的杭州市江干区××号××室房屋出租给乙方使用；租赁期限为2019年1月4日至2022年1月3日共计三年；租金6个月一付，押金为一个月租金即41504元；合同押金已于2015年12月4日由泓淳（杭州）科技有限公司转账至章文敏农行卡；租金按4.4元／日／平方米计算，之后每年日租金递增5%，按面积387.37平方米计算，第一年度每期应付租金为311058元（日租金4.4元），第二年度每期应付租金为326611元（日租金4.62元），第三年每期应付租金为342942元（日租金4.851元），租金按半年预付，乙方须于到期前10日支付下半年度租金；合同第六点中载明“5、若本合约期满或提前终止与解除后五日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自制设备、物品搬出该房产，则作乙方放弃权利处理，届时甲方有权委派人员将乙方的上述财产与物品予以处理，并无需给乙方任何补偿”。关于违约责任一节，载明“……乙方提前退租的，乙方应至少提前2个月通知甲方，甲方可不予返还租赁押金，但剩余租金应协商退回。若乙方未能按约向甲方支付租金或租赁押金……乙方逾期10日内未能缴付租金或租赁押金，乙方每延迟一日，需按照当月月租金的1%的标准向甲方缴纳滞纳金……”合同第十节附则部分载明“……2、凡有关本租约的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准……”。合同签订后，币港湾公司陆续支付租金至2020年1月3日的租金，其中最后一期于2019年6月5日转款19017元，于2019年6月26日转款311058元，合计330075元。2019年8月12日，币港湾公司工作人员通过微信与章文敏协商退租事宜，章文敏回复称只要找一个价格接近的承租人转租就可以了，币港湾公司回复只能尽力，不一定能找到人转租。2019年9月4日，币港湾公司工作人员通过微信告知章文敏，预计10月中旬肯定搬走了，并表示押金可不退，要求退还多付租金。之后双方在微信中就退租事宜有过数次沟通。2019年11月2日，章文敏出具收条一份，确认收到2305房门钥匙。2019年11月4日，币港湾公司向章文敏寄送《告知函》，称2019年10月24日前的物业费及公共能耗费会自行与物业处结清，要求章文敏退还租金。此后币港湾公司还以发送《催告函》以及律师函的方式，要求章文敏退还租金。币港湾公司于2019年12月17日起诉至原审法院，请求判令：1、章文敏返还币港湾公司租金105674.54元和支付相应利息损失（利息损失以返还租金105674.54元为基数，自2019年11月3日起按照年化6%支付至实际返还之日止，截止2019年12月17日，暂计算利息损失为781.7元），暂合计为106456.24元；2、本案诉讼费用和保全费用由章文敏承担。审理中，章文敏提起反诉，请求判令：1、币港湾公司支付章文敏2020年1月4日至2020年7月3日的租金326611元；2、币港湾公司向章文敏支付违约金54435元。 原审法院认为：币港湾公司与章文敏签订的《写字楼租赁合同》合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。案涉租赁合同约定“乙方提前退租的，乙方应至少提前2个月通知甲方，甲方可不予返还租赁押金，但剩余租金应协商退回”，表明双方约定币港湾公司在承担一定违约责任的情况下有单方面解除合同的权利。合同附则关于双方通知以书面为准的约定，并未排斥双方可通过其他形式进行通知，故币港湾公司于2019年8月12日通过微信通知章文敏退租，至2019年11月2日将钥匙交付给章文敏，此时案涉房屋应视为完成交接，案涉合同已经解除，故章文敏主张币港湾公司支付2020年1月4日至2020年7月3日的租金及迟延履行违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据合同约定，币港湾公司提前解除合同时，押金不予退还，但租金应协商退回，故章文敏应将合同解除后的租金予以退还。经计算，2019年7月4日至2019年11月2日共计121日，应支付租金为387.37×4.4×121=206235.79元，章文敏应退还租金为311058-206235.79=104822.21元。因章文敏未及时退还租金，币港湾公司有权主张自合同解除之日起应退租金占用期间的利息损失，但其主张按年利率6%计算缺乏依据，依法调整为按LPR计算，经计算，暂至2019年12月17日的利息损失为531.68元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，于2020年10月15日判决：一、章文敏退还币港湾公司租金104822.21元，于判决生效后十日内付清；二、章文敏向币港湾公司支付利息损失531.68元（暂计算至2019年12月17日，此后以104822.21元的未支付部分为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR计付至付清之日止），于判决生效后十日内付清；三、驳回币港湾公司的其他诉讼请求；四、驳回章文敏的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1214.5元，财产保全申请费1052元，合计2266.5元，由章文敏负担2251元，币港湾公司负担15.5元。反诉案件受理费减半收取3508元，由章文敏负担。币港湾公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费，章文敏于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的案件受理费。 宣判后，章文敏不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实存在错误，《写字楼租赁合同》明确约定合同通知方式，原审判决以合同不排斥其他通知方式为由认定合同解除缺乏依据。2018年11月8日，章文敏与币港湾公司签订《写字楼租赁合同》，约定由币港湾公司承租章文敏位于杭州市江干区××号××室房屋。《写字楼租赁合同》第八条第一款约定“乙方提前退租的，乙方应至少提前2个月通知甲方，甲方可不予返还租赁押金，但剩余租金应协商退还”，第十条第二款约定“凡有关本租约的通知、请求或其他通讯往来，需以书面形式为准，并采用挂号邮寄或专人送达或传真方式传递，双方在书面信函转送15日后即视为函件已经收到。”2019年8月12日至2019年11月期间，币港湾公司工作人员通过微信与章文敏协商退租事宜，但并未就解除合同及退还租金事实达成一致，2019年11月2日，因币港湾公司已经决定将公司迁至新地址，经双方协商，将租赁房屋钥匙交至房屋物业管家处，方便找第三人转租，并由章文敏向币港湾公司出具收条，确认收到钥匙。但币港湾公司大量办公物品仍堆放在租赁房屋内。《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，合同条款对签约双方均具有约束力。合同已明确约定合同双方的通知应以书面信函或传真方式进行，除非合同双方就通知条款另行达成协议，关于合同的其他方式的通知行为应不予认可。币港湾公司员工2019年8月12日微信上的一句“房子可能要退租了”无法认定为币港湾公司履行书面通知解除合同的义务。章文敏直到2019年11月5日才正式收到币港湾公司书面要求退租的通知，且章文敏从未就解除合同及退还租金事宜与币港湾公司达成一致，原审判决以合同未排斥以其他形式进行通知认定交付钥匙后租赁合同已解除，不仅违反了合同的意思自治原则，合同的条款也变成一纸空文毫无约束力。二、币港湾公司一直在事实上使用租赁房屋，《写字楼租赁合同》应继续有效，原审判决以《写字楼租赁合同》已解除为由驳回章文敏的反诉请求缺乏依据。币港湾公司虽于2019年11月5日书面通知章文敏要求退还租金，但遗留在租赁房屋的物品始终没有搬离，币港湾公司事实上仍在继续使用房屋，一审判决中却未予认定。在双方并未就解除租赁合同达成一致的情况下，原租赁合同应继续有效。币港湾公司应依据《写字楼租赁合同》约定于2019年12月25日前支付2020年上半年度租金326611元并承担逾期付款的违约责任，原审判决以《写字楼租赁合同》已解除为由驳回章文敏的反诉请求缺乏依据。综上，章文敏认为一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审查明事实后依法改判：1、撤销杭州市江干区人民法院2020年10月15日作出的（2019）浙0104民初11251号民事判决书；2、驳回币港湾公司的诉讼请求，支持章文敏的反诉请求。 上诉人章文敏在二审中未提交新证据。 被上诉人币港湾公司在二审中辩称：章文敏的上诉理由没有事实和法律依据，一审判决对于事实认定以及法律适用均正确，请求依法驳回章文敏的上诉请求。 被上诉人币港湾公司在二审中未提交新证据。 上诉人章文敏及被上诉人币港湾公司对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方之间的微信聊天记录显示，自2019年8月12日起，币港湾公司即向章文敏联系退租事宜，2019年11月2日币港湾公司向章文敏交还了案涉租赁房屋的钥匙，章文敏亦出具《收条》确认已收取钥匙。故，双方之间就解除租赁合同达成一致意思表示，租赁合同解除，同时章文敏接收钥匙的行为应视为其对接收案涉房屋时现状予以了认可，双方完成了房屋的交接手续，此后，案涉房屋即在章文敏的控制之下。章文敏所提币港湾公司未采用合同约定的书面通知方式，故解除通知未到达及币港湾公司未腾空租赁房屋，双方房屋租赁合同未解除的理由不成立，章文敏以此反诉要求币港湾公司支付2020年上半年租金326611元缺乏依据，不予支持。币港湾公司在一审中表示不要求退还已支付的押金，认为章文敏若有损失，在数额也已能弥补。本院认为币港湾公司在本案中表示不要求退还押金，押金数额相当于1个月的租金，在不退还押金的情况下，章文敏再行要求币港湾公司承担违约金54435元缺乏正当理由，本院不予支持。章文敏的上诉请求均不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8596元，由章文敏负担。 本判决为终审判决。 审判员 陈 艳 二〇二一年三月二十二日 书记员 袁其伟