贵州省绥阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0323民初41号 原告：付明昊，男，1993年3月11日出生，汉族，户籍所在地：贵州省绥阳县，现住贵州省绥阳县。 被告：绥阳碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县洋川镇千工堰还房小区。 法定代表人：张进锐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨幸福，贵州抱一律师事务所律师。 原告付明昊诉被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付明昊、被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人杨幸福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付明昊向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告向原告交付办理碧桂园小区第4栋8-2-8-1房屋转移登记的有关文书；2、被告以购房款总额567634.00元为基数，按每日0.02%支付从2018年12月31日起至2019年1月24日止逾期交房25天的违约金2838.17元；3、被告以购房款总额567634.00元为基数，按每日万分之零点五支付从2019年4月1日至2021年11月16日止未办理不动产权证的违约金16887.11元；4、被告出具房屋共用部分与共用房屋分摊建筑面积明细；5、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2017年10月6日签订《商品房买卖合同》，双方约定原告以每平方米6259.75元总价款567634.00元的价格购买被告开发的位于绥阳县。原告支付了全部购房款。《商品房买卖合同》第十一条约定：被告应当于2018年12月30日之前向原告交付案涉商品房，被告实际交付时间为2019年1月24日，应当按第十三条的约定向原告支付逾期交房违约金。第二十二条第三款转移登记约定：被告承诺于2019年3月31日前，取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告至今未交付转移登记相关文书，亦未办理不动产权证，致使原告的合法权益受到损失。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告碧桂园房开公司辩称，被告逾期交房和案涉房屋未能办理权属登记是事实。案涉房屋未能按约交房和办理权属登记系因涉案小区部分业主要求变更规划，以及与幸福小区毗邻处施工遭部分业主阻工导致，而非被告原因造成，被告不具有过错，不应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任。一方面，案涉项目此前已取得竣工备案，但因绝大部分业主要求变更规划设计及幸福小区业主围堵导致无法完成新的规划设计，以致无法取得规划部门新出具的许可文件或准许使用文件，最终导致无法完成竣工备案及办理初始登记。另一方面，变更后的规划设计与原规划相比，更有利于提升包括原告在内的广大业主的出行效率及生活品质。根据权利义务一致的法律基本原则，基于原告能享有更好的小区环境利益，应当向答辩人让渡交房期限利益及办理权属登记的期限利益。且案涉房屋已交原告使用，实现了原告的购房目的。适当逾期办证并未也不会给原告造成实际损失，原告据此要求被告承担违约责任对被告不公平。由于业主要求增建车位导致案涉项目尚未综合验收，目前办理权属登记的条件尚未成就，属于客观上不能。请求驳回原告的诉讼请求。 本案经本院审理查明如下事实：被告碧桂园房开公司以出让方式取得了位于绥阳县总面积为55256.00平方米编号为520323100209ＧＢ00002Ｗ00000000地块的建设用地使用权。用于建设项目名称为绥阳碧桂园的商品房。2017年10月6日，原告付明昊与被告碧桂园房开公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，原告以每平方米6259.75元，总价款567634.00元的价格购买该项目第4幢8层2-8-1号房屋一套，《补充协议》第二条对付款方式及期限进行了约定：买受人采取贷款方式付款。房屋总价款567634.00元，签订合同时支付总房价款的40.10%即227634.00元，2017年11月6日前支付总价款的59.90%（银行按揭款项）即340000.00元整。《商品房买卖合同》约定交付房屋时间为2018年12月30日。合同第十三条第1项对逾期交房进行了约定：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。第二十二条就转移登记进行了约定：出卖人在2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.02%承担违约责任；约定之日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，如果买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。被告于2019年1月24日向原告交付了所购商品房，但一直未交付办理商品房转移登记的有关文书。2021年1月6日，原告付明昊向本院提起诉讼。庭审中，原告付明昊放弃要求被告出具房屋共用部分与共用房屋分摊建筑面积明细的诉讼请求。 另查明：2019年，绥阳碧桂园小区部分业主同意被告对小区车库进行改造，被告在施工过程中，遭幸福小区业主阻挠。由于被告未办理案涉项目的初始登记，尚不具备办理产权转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述、原告付明昊提供的《绥阳碧桂园认购书》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《商品房预售合同登记备案表》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《碧桂园集团通用机打收据》、《贵州增值税普通发票》等证据，上述证据经庭审质证，被告对此不持异议，予以确认。被告提供了《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》，欲证明被告应业主要求，对小区进行升级改造，造成办理转移登记延迟，非被告违约，不应承担违约责任。原告对被告出示证据的真实性不持异议，但不认可其证明目的。由于被告提供的《绥阳碧桂园形象升级改造项目》、《关于绥阳碧桂园改造升级方案批复的申请》、《绥阳县住房和城乡建设局关于绥阳县碧桂园项目形象升级改造的请示》与本案待证事实无直接关系，不予确认。 本院认为，原告付明昊与被告碧桂园房开公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款“依法成立的合同，受法律保护。”之规定，双方均应按约定履行各自义务。合同签订后，原告付明昊按约定支付购房款，被告碧桂园房开公司未在合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。被告一直未办理不动产所有权初始登记，未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告碧桂园房开公司应当承担违约责任。被告碧桂园房开公司认为案涉房屋不能办理转移登记系应业主要求升级改造项目被阻工，是客观不可预见因素导致公司违约，不应承担违约责任。本院认为，被告碧桂园房开公司与业主达成的新增地下车库的协议仅有部分业主签字，其未提供签字业主经全体业主授权的书面证明，该证据不足以证明规划设计变更系全体业主的请求；另外，被告碧桂园房开公司因新建地下车库遭案外人围堵不构成不可抗力。故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，应当承担举证不能的相应法律后果。被告碧桂园房开公司的抗辩不成立。 关于违约金的计算标准，被告认为合同约定违约金过高，且原告并未提供证据证明逾期交房和逾期交付商品房转移登记的相关文书给其造成的具体损失。被告要求对违约金调整为每日万分之零点五。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”之规定，结合合同履行情况、违约方的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则综合认定，对案涉违约金调整为日万分之零点五。原、被告对房屋于2019年1月24日交付使用均不持异议，本院确认涉案房屋实际交付使用时间为2019年1月24日。被告按已付购房款的万分之零点五的比例承担违约金709.54元（567,634.00元×0.005%/天×25天）。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起算时间，案涉商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋，交付转移登记有关文书的时间为房屋交付使用之日起90日内，案涉商品房实际交付时间为2019年1月24日，被告应在2019年4月24日前交付办理商品房转移登记有关文书。被告从2019年4月25日还未向原告付明昊交付上述文书即构成违约。被告碧桂园房开公司应从2019年4月25日起支付逾期交付相关文书的违约金。原告主张截至2020年11月16日止的违约金为16,234.33元（567,634.00元×572天×0.005%/天）；由于被告至今仍未向原告交付商品房转移登记的相关文书，违约行为仍在持续，因此，从2020年11月17日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，仍应按日支付已付购房款万分之0.5的违约金。 原告在庭审中放弃要求被告出具房屋共用部分分摊建筑面积明细的诉讼请求，属于对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付原告付明昊2018年12月30日至2019年1月24日期间的逾期交房违约金709.54元。限判决生效后一月内付清。 二、被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司支付原告付明昊2019年4月25日至2020年11月16日期间逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金16,234.33元；被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司自2020年11月17起至向原告付明昊实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日支付已付购房款567,634.00元万分之0.5的违约金。限判决生效后一月内付清。 三、驳回原告付明昊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费292.00元，已减半收取146.00元，由被告绥阳碧桂园房地产开发有限公司负担106.00元，原告付明昊负担40.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 宋世训 二〇二一年三月三十一日 法官助理 蔡小兰 书 记 员 游军军