江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2021)赣1123民初632号原告：管某巍，男，1993年12月22日出生，汉族，自由职业，家住江西省玉山县。原告：徐某萍，女，1993年8月23日出生，汉族，中国平安财产保险股份有限公司温州分公司员工，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇怀玉山大道东路**国际名都****，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春某喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告管某巍、徐某萍与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告管某巍、徐某萍和被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告管某巍、徐某萍向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金14,625.198元（暂计至2020年12月31日）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2,673.71元，两项合计17,298.9元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告系夫妻，2017年12月31日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为534742元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之零点的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2019年6月30日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之零点五支付违约金计起诉日（暂计至2020年12月31日，547天），逾期交房违约金合计14625.19元；执照合同规定，自6月30日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：534742元×0,5%＝2673.71元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。庭审中，两原告将逾期交房违约金与逾期办证违约金的诉讼请求变更为：逾期交房违约金自2019年6月30日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之一支付违约金至2021年3月31日止计34223.5；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金按日万分之一计算为12299.1元；并增加诉讼请求：要求被告于2021年12月31日前交房，并成功办理房产权证且交付给两原告。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：涉案合同并非格式条款，而是由住建部统一制定，其中逾期交房、办证违约金系合同当事人双方可自由选择手写条款，并非打印不可更改条款。如原告认为不公平应当提出，但原告在签订合同时并未提出。答辩人也没有不合理地免除或者限制自己的责任。该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的效力性强制规定，系有效合同。答辩人应按照合同约定以原告已付的购房款184,742元为基数按日万分之零点五标准计算支付逾期交房违约金；答辩人应按照合同约定按已支付的房价款184,742元的0.5％支付逾期办证违约金；诉讼费按法院判决被告应支付给原告的金额由被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于江西省上饶市玉山县。合同约定：⑴房屋总价款为534742元，在签合同时首付184742元，在符合公积金贷款额度的条件下办理贷款的36万元，贷款10年，原告在接通到被告通知七日内到指定处办理公积金贷款全部手续。逾期付款的：①逾期在60日之内的，自应付款的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日的，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；⑵被告应当在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋。逾期交付的：①逾期不超过60日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；②逾期超过60日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金；⑶被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。另还约定了其他条款。签约当天，原告按约向被告支付了购房首付款184742元，并在后续办理了按揭贷款，但被告至今未能向原告交付房屋，开发的涉案房屋也尚未取得《商品房综合竣工备案表》。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行义务。现原告已按合同的约定向被告支付了购房款，被告未在合同约定的期限内向原告交付经竣工验收合格的房屋，已构成违约，理应向原告支付逾期交房的违约金。但对原告以合同约定的双方应承担的违约责任不公平为由，要求被告按日万分之一的系数支付违约金的诉求，本院不予支持。首先，合同约定的双方承担的违约金的系数虽不一致，但系双方协商一致的结果：原告在庭审中自认其在签约当时提出过质疑，但因被告工作人员的解释，其最后予以同意；其次，从合同约定的内容看，也没有加重原告一方的责任：双方约定原告应付的首付款是在签订合同之时，也就是说签约之时若原告未支付首付款，双方就不会签订商品买卖合同，而原告应支付的购房余款是通过按揭贷款支付的，原告在符合贷款条件时只需配合办理贷款手续即可，但对若不能办理按揭贷款，原告应于何时支付购房余款并无约定，由此也就无法确认在此情况下原告逾期付款的违约情形，因此，对逾期付款的违约责任的设定对原告基本上不具有约束力，故对被告逾期交房的违约金仍按合同的约定予以计算，截至2021年3月31日的逾期交房违约金为：534,742元×640天×0.00,005=17,111.74元。对原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，因合同约定的是被告在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，而涉案房屋至今未交付，原告对于后置合同义务不存在请求权基础，故本院对于该诉讼请求不予支持。对原告要求被告于2021年12月31日前交房并办理房屋权属登记且交付给两原告的请求，因涉案房屋至今未取得《商品房综合竣工备案表》，尚不具备交房及办理不动产权登记的条件，故对该请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告管某巍、徐某萍支付截至2021年3月31日的逾期交房违约金计人民币17,111.74元；二、驳回原告管某巍、徐某萍的其他诉讼请求。案件受理费1,013元，减半收取计507元，由原告管某巍、徐某萍负担391元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知书，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  叶丽英二〇二一年三月三十日法官助理郑建平书记员郑晓