江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终398号上诉人（原审被告）：王红伟，男，1988年9月5日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：庄亚东，江苏德沛律师事务所律师。委托诉讼代理人：仲召碧，江苏德沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：章梦芹，女，1993年11月6日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：顾以瑞，江苏省沭阳县经济开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：宋晓龙，男，1993年4月22日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：沭阳华悦地产有限公司，统一社会信用代码91321322MA1YWXU72F，住所地江苏省沭阳县临安小区商住楼3幢107室。法定代表人：王凡，该公司总经理。上诉人王红伟因与被上诉人章梦芹、宋晓龙、沭阳华某地产有限公司（以下简称华某公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2020）苏1322民初2357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王红伟上诉请求：1.撤销（2020）苏1322民初2357号民事判决，改判驳回章梦芹的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由章梦芹、宋晓龙、华某公司承担。事实与理由：1.王红伟与宋晓龙之间是典型的中介合同关系，而不是一审法院认定的委托合同关系。宋晓龙是沭阳金麦房地产经纪有限公司法定代表人，从事房屋中介服务，王红伟将案涉房屋放到宋晓龙的公司做广告，希望通过中介的宣传找到合适买家。章梦芹看到广告后联系宋晓龙，并与之签订房屋买卖合同。宋晓龙带章梦芹看房、分别在章梦芹和王红伟处报价60万元和58万元，完全是中介服务行为，宋晓龙只给过王红伟8万元定金，王红伟对章梦芹与宋晓龙合同签订时间、给付房款时间等完全不知情，直到华某公司要求过户才知道房屋被宋晓龙卖了。王红伟从没有授权给宋晓龙出售自己的涉案房屋，宋晓龙属于无权处分，王红伟明确表示不认可上述房屋买卖合同，该合同对王红伟来说不成立，无约束力。2.华某公司的答辩与事实不符，没有其他证据印证，不能成为定案证据。华某公司声称宋晓龙有王红伟的授权委托书和房产证，但没有任何证据证明，只称所有客户资料都被宋晓龙带走了。华某公司明知宋晓龙不是产权人，却仍然促成章梦芹和宋晓龙签订合同，并收取宋晓龙中介费，具有明显过错，不能排除其和宋晓龙恶意串通损害王红伟的合法权益。3.章梦芹没有尽到合理的注意义务，应当对自己的重大过错承担责任。章梦芹明知宋晓龙不是本案房屋的所有人，在未和真正房主见面沟通的前提下贸然和宋晓龙签订房屋买卖合同，属于没有尽到合理的注意义务，应当承担责任。章梦芹辩称，一审期间华某公司提供了华某公司法定代表人王凡与王红伟的通话录音，王红伟在通话里是认可宋晓龙与王红伟之间是委托关系，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回王红伟的上诉请求。华某公司辩称，一审期间华某公司已提供了华某公司法定代表人王凡与王红伟的通话录音，王红伟在通话里是认可宋晓龙与王红伟之间是委托关系；华某公司业务员带章梦芹去看房的时候，是宋晓龙带去的，看房时王红伟在家，王红伟表示可以和宋晓龙谈价格；王红伟与宋晓龙是表兄弟关系；宋晓龙与章梦芹签订合同时是持有王红伟的授权委托书和房产证，因此王红伟与宋晓龙之间是委托代理关系。宋晓龙未作答辩。章梦芹一审诉讼请求：1.确认章梦芹与王红伟之间的房屋买卖合同成立；2.王红伟继续履行案涉房屋买卖合同，将沭阳县房屋过户至章梦芹名下；3.王红伟、宋晓龙、华某公司承担违约金10000元。后章梦芹撤回对违约金10000元的诉讼请求。沭阳法院认定事实:王红伟将沭阳县房屋委托宋晓龙对外出售。宋晓龙带领章梦芹等人到案涉房屋进行过现场查看，王红伟家人在场。2020年1月2日，章梦芹向宋晓龙支付案涉房屋购房定金20000元。2020年1月3日，宋晓龙（甲方，卖售人）与章梦芹（乙方，买受人）、华某公司（丙方，居间人）签订《沭阳房地产买卖合同》，约定甲乙双方同意案涉房屋成交价为600000元，交付房屋时以签订协议时认可的房屋现状为准，甲方带走卧室一张床、一台洗衣机、一台电视、锅碗瓢盆、行李。乙方应在签订买卖合同及补充协议时，向甲方支付首付款150000元，剩余购房首付款220000元，分两次支付给甲方，第一次支付时间为乙方出售的房屋贷款放款后3日内支付150000元，第二次为2020年6月1日前支付70000元。乙方在支付第二次首付款后，甲乙双方应在7个工作日内到指定银行办理按揭贷款手续，逾期不到按第六条违约处理。乙方申请办理按揭贷款230000元，乙方应于能受理按揭贷款时7个工作日内提供贷款所需材料。甲乙双方应在经过相关银行审核通过并拿到抵押合同时起20日内赴房管局过户，其中10000元作物业交验保证金交予丙方代为保管，待物业交割后经乙方同意，由丙方交予甲方。甲方应于贷款部分放款后3日内将此房交付乙方使用。第六条：协议生效后交易过户签字确认前，如甲方中途违约，按总房款20%作为赔偿并退还首付款给乙方。以上总价格为甲方包过户价格。合同签订当天，章梦芹向宋晓龙支付首付款130000元。2020年2月26日，章梦芹通过其母亲张芝账户又向宋晓龙转账支付150000元；同日，宋晓龙向章梦芹出具收据一张，载明收到案涉房屋首付款300000元。宋晓龙收到的款项中80000元支付给了王红伟，另外10000元支付给华某公司作为交房保证金。后因宋晓龙无法取得联系，导致案涉房屋买卖合同未能继续履行。2020年3月15日华某公司法定代表人王凡与王红伟电话联系，王红伟表示只要买房人把钱支付给他，就同意继续履行合同。王凡称“当时这个房子你就不应该委托他（宋晓龙）帮你卖”，王红伟回复“我要知道这样，我八辈也不可能找他卖的”。另查明，案涉房屋登记的所有权人为王红伟，系单独所有。目前案涉房屋上存在抵押及查封情形。沭阳法院认为，本案的争议焦点为：1.宋晓龙与章梦芹签订的房屋买卖合同对王红伟是否产生效力？2.案涉房屋买卖合同是否能够继续履行？针对第一个争议焦点，沭阳法院认为，案涉房屋系王红伟委托宋晓龙对外出售的，宋晓龙与章梦芹签订的房屋买卖合同对王红伟产生效力，直接约束王红伟。理由如下：王红伟认可其将案涉房屋挂在宋晓龙处对外出售；根据华某公司法定代表人王凡与王红伟的通话录音，王红伟也明确认可系委托宋晓龙帮其出售案涉房屋；另外，王红伟明确陈述宋晓龙曾告知其案涉房屋以580000元出售，且即将办理产权过户手续，并且王红伟收到了宋晓龙转付给他的80000元购房定金，也足以说明王红伟将案涉房屋对外出售的事宜全权委托宋晓龙处理，且从未提出过异议，视为其认可宋晓龙的行为。故王红伟与宋晓龙之间就案涉房屋存在委托合同关系。王红伟否认其委托宋晓龙出售案涉房屋，与查明的事实不符，对其辩解不予采纳。宋晓龙接受王红伟的委托出售案涉房屋，并与章梦芹签订案涉房屋买卖合同。虽然宋晓龙是以自己名义签订合同，但根据华某公司陈述，宋晓龙当时提供了案涉房屋的产权证书及委托书，说明宋晓龙当时即表明了自己的身份系王红伟的受托人身份，现章梦芹也直接选择委托人王红伟作为合同相对人，故该房屋买卖合同直接约束委托人王红伟与章梦芹。结合王红伟也曾经到华某公司询问过案涉房屋出售后续事项，说明其明确认可案涉房屋买卖合同。该房屋买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。章梦芹要求确认案涉房屋买卖合同成立，应依法予以支持。针对第二个争议焦点，沭阳法院认为，案涉房屋买卖合同因为存在客观障碍，暂时无法继续履行。经查询，案涉房屋上存在抵押及查封情形，在上述情形涤除之前，无法继续按照房屋买卖合同约定办理产权过户登记手续，也无法继续办理房屋抵押贷款手续。故章梦芹要求继续履行合同并将案涉房屋产权登记至其名下，因事实上的障碍而导致条件尚不具备，暂不予支持。综上，王红伟委托宋晓龙出售案涉房屋，且宋晓龙根据王红伟的委托与章梦芹签订房屋买卖合同，并将收取的部分购房款支付给王红伟，王红伟从未对宋晓龙的代理行为提出异议，视为其认可宋晓龙的代理行为。故宋晓龙与章梦芹签订的案涉房屋买卖合同直接约束王红伟。该合同依法成立并生效。现因案涉房屋存在抵押、查封情形，无法按照合同约定履行产权过户及办理银行抵押贷款手续，故要求继续履行，条件不具备，不予支持。双方可以进一步协商，也可待查封、抵押情形涤除后，继续履行合同。宋晓龙经一审法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第三百九十六条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认章梦芹与王红伟关于沭阳县房屋于2020年1月3日签订的房屋买卖合同成立；驳回章梦芹的其他诉讼请求。案件受理费9900元，减半收取4950元（已由章梦芹预交），由王红伟、宋晓龙共同负担。围绕其上诉请求，上诉人王红伟在二审程序中提供如下证据：1.沭阳县市场监督管理局出具的沭阳向金麦房地产经纪有限公司工商登记表1份；2.沭阳县市场监督管理局出具的沭阳向金麦房地产经纪有限公司法定代表人信息1份。上述证据拟证明沭阳向金麦房地产经纪有限公司是房地产中介公司，宋晓龙是该公司的法定代表人，王红伟是将案涉房屋挂在宋晓龙公司出售的。被上诉人章梦芹对上述证据质证意见为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但对与本案的关联性有异议，该组证据只能证明宋晓龙是沭阳向金麦房地产经纪有限公司的法定代表人，不能证明宋晓龙把案涉房屋挂在沭阳向金麦房地产经纪有限公司售卖。被上诉人华某公司对上述证据质证意见为：对该组证据的真实性、合法性无异议，但对与本案的关联性不认可，不能达到王红伟的证明目的。本院对上述证据认证意见为：该组证据系沭阳县市场监督管理局出具，本院对其真实性、合法性予以确认，但该组证据反映的内容，只能证明宋晓龙是沭阳向金麦房地产经纪有限公司的法定代表人，不能证明王红伟系将案涉房屋挂在沭阳向金麦房地产经纪有限公司出售。本院查明的事实与沭阳法院查明的事实一致。经双方当事人一致确认，本院归纳本案二审争议焦点为：宋晓龙与王红伟之间是否存在委托代理关系，宋晓龙与章梦芹签订的房屋买卖合同对王红伟是否产生法律效力？本院认为，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，王红伟认可其将案涉房屋挂在宋晓龙处出售，并与宋晓龙谈过价格意向，且根据华某公司法定代表人王凡与王红伟的通话录音，王红伟明确认可其委托宋晓龙出售案涉房屋；另外，根据王红伟的陈述，宋晓龙曾告知其案涉房屋以580000元出售，且即将办理产权过户手续，王红伟也认可收到了宋晓龙转付的80000元购房定金，并未提出过异议，充分说明王红伟将案涉房屋对外出售的事宜委托宋晓龙办理，王红伟与宋晓龙之间存在委托代理关系。根据华某公司法定代表人王凡的陈述，宋晓龙在与章梦芹签订案涉房屋买卖合同时，宋晓龙提供了案涉房屋的产权证书及授权委托书，章梦芹知道宋晓龙与王红伟之间系代理关系，并选择与宋晓龙签订案涉房屋买卖合同，故该房屋买卖合同直接约束章梦芹与王红伟，对王红伟产生法律效力。综上，上诉人王红伟的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9900元，由上诉人王红伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐淮成审 判 员 杨晓玲审 判 员 吴军良二〇二一年三月三十日法官助理 蒋蓓蓓书 记 员 朱子俊