山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1002民初1708号 原告：石某炎，男，1990年7月19日出生，汉族，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：吴红晶，山东业诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵欢，山东业诺律师事务所实习律师。 被告：威海中恒置业有限公司（统一社会信用代码：91371002MA3QC4N762），住所地威海市环翠区嵩山路106-2号2层221楼。 法定代表人：路公祥，总经理。 委托诉讼代理人：薛江余，该公司职工。 原告石某炎与被告威海中恒置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴红晶、被告委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石某炎向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《威海恒大御龙天峰商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》；2、被告返还原告购房款240897元；3、被告以240897元为本金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自起诉之日至实际给付自己的利息。事实和理由：2021年1月24日，原告看到被告关于恒大御龙天峰的宣传资料后，前往被告售楼处咨询购房，在职业顾问的引导下选定某室，购房款总额1170897元。原告明确表示只能付20%左右，剩余部分需要贷款。职业顾问告诉原告只要其征信无逾期还款记录就可以贷款。基于此，原告签署了《威海恒大御龙天峰商品房订购书》，约定付款方式为按揭付款（商业贷款），首付款240897元。原告当天支付定金20000元。2021年1月28日原告根据被告要求签署了《商品房买卖合同（预售）》，但被告置业顾问称该合同为草签合同，需要开发商保存，未将签署的合同文本提供给原告。原告当天付清了剩余首付款220897元。1月29日，被告通知原告携带收入证明、工资流水和征信报告前往指定的中国工商银行经开支行办理贷款。银行审查后告知原告的收入水平过低，不符合贷款条件，不予批准。原告无力支付剩余购房款，1月30日要求被告退房，被告不同意。当日，原告再次找到被告相关负责人要求退房，被告知，如退房，只能退还已交购房款的50%。 原告认为，被告作为专业的房地产销售机构对购房人是否符合贷款条件未尽到提示义务，致使原告误以为自己可以贷款，进而做出错误的购房决策，现被告合作的银行已告知原告不符合贷款条件，双方签署的《威海恒大御龙天峰商品房认购书》和《商品房买卖合同（预售）》已无法继续履行，应当解除，相应购房款应当返还。因被告拒绝退还购房款，原告无奈诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，1、原告具有独立的民事行为能力，其自愿选择购买案涉房屋，应对签订的商品房买卖合同及其他相关购房材料承担民事责任；2、被告在买卖合同及其他售房资料中均对相应条款进行了提示，不存在合同格式化问题；3、由于原告自身原因导致其不能按时办理按揭贷款，应当按照合同约定补足剩余购房款。现原告未补足房款，按照合同约定，被告有权解除合同。按照合同总房款的10%扣除违约金后，被告同意解除合同。 本院经审理查明，2021年1月24日石某炎与威海中恒置业有限公司签订了《威海恒大御龙天峰商品房认购书》，约定，原告认购威海恒大御龙天峰楼盘某室，建筑面积103.15平方米，每平方米单价11351.4元，总价款为1170897元。签订认购书，原告须付20000元作为定金，在签订商品房买卖合同时转为房款。原告须于2021年1月28日前支付首期房款220897元（不含定金），同时签署商品房买卖合同。余款93万元，由银行提供按揭贷款。原告须在2021年1月28日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。否则，逾期不足十天的，原告每天按贷款额的万分之一向被告支付违约金。逾期十天以上不足二十天的，原告每天按贷款额的万分之二向被告支付违约金。逾期二十天以上视作原告单方解除认购书，所付款项不予退还，被告无需通知原告，可另行处理该房屋。合同同时对其他事情也做了约定。 认购书签订后，2021年1月28日双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定，原告购买被告开发的上述房产，价款为1170897元，原告于2021年1月28日首付240897元，余款93万元向银行贷款支付。附件十一补充协议第三条第一款第3项规定，如买受人按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足十天的，买受人按日以应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金。逾期十天以上不足二十天的，买受人按日以应付未付款的万分之二，向出卖人支付违约金；逾期二十天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。同日，原告向被告交纳了首付款240897元（含定金2万元），被告给原告出具了收款收据。 2021年1月29日，原告所在工作单位威海港华燃气有限公司向银行开具了原告个人薪金收入及月收入情况证明。工资发放银行为原告出具了月工资发放流水。原告申请后，因收入不符合审批还贷比条件，银行未予批准。 因原告逾期付款，2021年2月21日，被告向原告送达了通知书，内容为：石某炎先生，2021年1月28日你与我公司签订了《商品房预售合同》（以下简称合同），约定购买威海恒大御龙天峰项目某室。根据合同中附件十一补充协议约定，你必须在2021年1月28日前办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料。如逾期办理或逾期提供相关材料的，逾期不足10天的，你应按日以未付款的万分之一向我公司支付违约金；逾期10天以上不足20天的，你应按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作你单方解除本合同，你应向我公司支付该商品房总价款的10%做违约金。我公司无须通知你，可另行销售该商品房。 我公司现正式通知你，你至今未办理完毕银行按揭贷款审批申请手续，请你在接到本通知后5日内自行付清剩余房款，否则视为你单方解除合同，我公司将起诉至法院要求确认解除合同并追究你的违约责任。特此通知。 以上事实，有协议书、合同、收据、补充协议及当事人庭审陈述在案证实。 本院认为，原、被告经平等协商达成的商品房认购书及商品房买卖合同（预售），因不违反法律、法规之规定，故为有效合同。但有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。 本案，双方在合同中对违约责任作了明确约定。原告申请贷款时间已超出合同约定，且贷款未获批准原因在原告自身，被告对此没有过错。未按时付清房款，被告通知原告后，其仍未按约定履行义务，构成根本性违约，原告应承担违约责任，双方签订的协议书及买卖合同也应予解除。 买卖合同约定，逾期20天以上视作买受人单方解除合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。庭审中，原告主张约定违约金过高，依法应予调整。庭审中，被告对其实际损失，未提交相关证据证实。鉴于案涉房产目前市场价格未有大的波动，在原告已支付部分购房款情况下，被告实际损失以原告未付金额作为基数，据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付违约金为宜。 关于原告主张双方签订的合同为格式合同，被告未履行提示和说明义务，违约部分的约定不应视为合同内容。本院认为，违约责任是合同主要内容，原告作为具有完全民事行为能力人，其有义务也有能力对此予以审查，故法庭对此辩称意见不予采信。 关于案件受理费，因原告构成了根本性违约，导致合同解除，故其应承担此费用。 综上所述，原告诉请合理部分，本院依法予以支持。被告辩称意见，有证据证实部分，本院予以采信。依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百七十七条、第五百八十五及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十六条之规定，判决如下： 一、解除原告石某炎与被告威海中恒置业有限公司签订的商品房认购书及商品房买卖合同（预售）； 二、被告威海中恒置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告石东彦已付购房款240897元； 三、原告石某炎于本判决生效后十日内向威海中恒置业有限公司支付以930000元为基数，自2021年2月7日至义务履行毕，据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计付的违约金；扣除石某炎应承担的违约金，威海中恒置业有限公司将剩余款项于本判决生效后十日内支付至石某炎名下招商银行威海分行营业部，某账户内； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2457元，由原告石某炎负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 刘  建  涛 二〇二一年三月二十二日 书记员 长友吉（代）