浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2021）浙0383民初42号原告：陈熙华，男，1960年2月4日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：余乃盛、陈吉开，浙江法之剑律师事务所律师。被告：梁世光，男，1945年8月22日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：张安友，浙江豪江律师事务所律师。原告陈熙华与被告梁世光合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告陈熙华及其委托诉讼代理人余乃盛、被告梁世光委托诉讼代理人张安友到庭参加诉讼。本院于2021年2月7日向平阳县自然资源和规划局发函，后于2021年3月4日收到回函。本案现已审理终结。原告陈熙华向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告于2014年1月24日签订的转让协议书；2.依法判令被告退还购房款500000元及收取的利息84000元，并赔偿损失(以500000元为计算基数，从2014年1月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项请求为：确认原、被告于2014年1月24日签订的转让协议书无效。事实和理由：浙江省平阳县鳌江镇下河村104国道北侧D-5-8地块（下河新城）项目由被告等人联合开发建设。2014年1月24日，原、被告双方签订一份转让协议，约定被告将下河村开发项目（下河新城）0.8股份中的一层97.8平方米、二层101平方米转让给原告，金额为2000000元，即日付500000正，同年5月30日前付1000000元，如资金不到，按1.2%利息计算，余款500000元等开发办证手续办妥后付清，被告无条件协助原告办理一切签字、过户手续。协议签订后，原告按约支付购房款500000元，并支付利息84000元。至2014年12月底，被告未能将一、二层相应面积房屋交付给原告，为此原告停止支付后续相应购房款，至今被告未能交付房屋。原告陈熙华在诉讼中还称：1.原告陈熙华从被告梁世光处受让案涉地块项目10%的份额；案涉房屋并无建房审批手续，系违章建筑，故本案房屋转让协议无效。2.原告于2013年12月15日转账2笔50000元给梁世光、2014年1月17日转账300000元给梁世光应付案涉房屋工程款的承包人陈小月、2014年1月24日转给梁世光100000元，被告梁世光于2014年1月24日出具收取500000元的收条给原告。3.原告已按约支付利息至2014年12月，即于2014年8月14日支付12000元、同年9月3日支付36000元、11月16日支付15000万和12月5日支付21000元，上述利息共计84000元均按被告指示转给官福海。4.案涉地块共建有18间房屋，其中西面9间房屋1-9层中的1-2层中除一楼的40平方米归当地人外，其他面积都归原告陈熙华、被告梁世光和案外人官福海所有，其中原告所有的房屋租金被官福海收取。5.被告梁世光将其在一楼的97.8平方米和二楼的101平方米出售给原告，但其至今未交付给原告，现由他人占有使用。被告梁世光辩称：1.平阳县鳌江镇下河村104国道北侧D-5-8地块的使用权原归属温州广银集团有限公司，后原、被告等人以何方式取得该地块使用权并不清楚。2.陈熙华与梁世光、以及陈先法、官福海、谢公治等五人在2013年4月8日共同签订《合伙经营开发协议书》，约定共同经营平阳县鳌江镇下河村104国道北侧D-5-8地块项目，其中陈先法占股33%、官福海占股30%、谢公治占股19%、陈熙华占股10%、梁世光出资1600000元占总出资8%股权（梁世光原占有18%出资3600000元，在该协议前，将其中10%股份转让给陈熙华）。同年7月18日，上述项目承包给陈先法建造。同年12月份，房屋建造交付后，陈先法、官福海、谢公治、陈熙华对所有建筑物进行抽签分割，其中梁世光名下的8%股份分割所得物权面积除楼上套房外，还有西面一楼97.8平方米和二楼101平方米。3.2014年1月24日，被告梁世光将其8%股份中的一楼和二楼所有面积全部转让给陈熙华，陈熙华通过银行支付给梁世光100000元，另外400000元陈熙华称已支付给官福海，故梁世光于2014年1月24日出具500000元收据给陈熙华。现案涉房屋已由官福海、陈熙华出租使用，梁世光对租金情况一概不知。4.陈熙华至今未支付第二笔款项；至于陈熙华支付给官福海的84000元利息情况，被告需与官福海结算才能确定；但从原告支付利息行为可看出原告是认可双方之间的买卖合同。5.陈熙华是案涉项目的合伙人之一，其在签订转让协议前，对转让标的物权属性质、建筑物情况非常了解，亦清楚整体建筑物合伙人情况，对于能否办理权属登记的状态亦非常清楚，故陈熙华在签订协议书时的合同目的明确，受让物权状态也明确，被告梁世光从未阻止、拒绝交付，且被告梁世光转让给原告的是梁世光对一楼和二楼面积所享有的8%股权份额，而非物权交易。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据[原告提供的居民身份证、被告身份信息、转让协议]，本院予以采纳并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的收条及其银行交易明细，被告对其真实性无异议，但认为只收到转让款200000元；本院认为，该收条是原告在陆续支付款项后所出具，且被告梁世光具有完全民事的行为能力人，其应当清楚实际收取受让款的金额，也应知晓出具收条所产生的法律后果，故本院对该组证据予以采纳；2.原告提供有关支付利息的银行交易明细，拟证明原告支付利息的情况；经质证，被告对原告转账给官福海的款项是否属利息尚不确定，需与官福海核实确认；本院认为，该证据所要证明的内容缺乏相关证据证实，故该证据缺乏待证事实的证明力，本院在本案中不作确认；3.被告提供的土地使用权证、契证、规划许可证；4.被告提供的《征用土地协议书》、《关于王小飞等三十一位同志参加温州广银集团有限公司集资建房的批复》[平房委办（2000）15号]；上述证据3和证据4，拟证明案涉土地权属情况；经质证，原告认为有关证据系现有建筑物之前的权属材料，而原房屋已拆除，现有建筑物并无建设审批手续，故对该证据合法性有异议，且与本案不具有关联性。本院认为，因被告亦确认该两组证据系现有建筑物之前的权属材料，且被告亦未提供证据4的原件进行核实，真实性无法确认，故本院对该两组证据均不予采纳；5.被告提供的《合伙经营开发协议书》、《鳌江镇下河村D-5-8地块商住房建设承包协议书》、《分房协议书》，拟证明双方合伙开发经营、案涉地块承包建筑情况以及建筑完工后的分割情况；经质证，原告对该组证据真实性无异议，该地块项目系多人合伙委托他人建设，但无法证明被告出售产权的合法性；本院认为，该组证据的三份协议书均涉及案外人，且原、被告双方均未提供证实其已实际取得案涉地块开发经营的相关证据，故仅凭原、被告两人的陈述尚无法确认该组证据的真实性，因此本院对该组证据不作认定；6.被告提供的《委托书》，拟证明梁世光全权委托官福海处理的事实；经质证，原告认为该证据真实性无法确认，若属实，则可证明原告是受被告指示支付利息给官福海；本院认为，委托书系单方民事法律行为，且该委托事项并未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院予以采纳，但因该委托内容为包括项目基建、调排处理事务直至分房为止，并未涉及被告转让房产及收取款项等事项，故原告主张该证据可证明原告受被告指示付息给官福海，本院不予采纳；7.被告提供的《转让协议》、收条，原告对该组证据无异议，但认为转让的标的物并非股权；本院对真实性予以确认，可以证明梁世光将案涉地块上的房屋一层97.8平方米和二层101平方米转让给陈熙华的事实；8.被告提供官福海出具的《证明》，因官福海未能到庭接受质证，真实性无法确定，故本院不作认定。本院组织当事人对本院庭后依职权调取的证据进行质证。对该证据，本院认定如下：对浙江省平阳县自然资源和规划局根据本院函件所出具的《复函》，原告认为，该《复函》上所涉内容都是现有建筑物之前的土地性质、土地使用人及有关建设用地许可证、建设项目工程用地红线图、建设项目工程总平图等，但原建筑物已拆除，而现有建筑物并未取得建设用地许可和办理土地使用权证，故现有建筑用地不合法，现有建筑物也不合法。被告认为，根据《复函》内容，可看出用地行为并不违法，且建设过程中确有规划、审批、许可，并缴纳了相关费用，建设行为也不违法，只是时间较久无法找到相关内容，与违章建筑存在本质区别；对于该历史遗留问题，属政府部门后续解决的问题，且从原告入股以来，都是原告等人直接操作具体建设事项，原告应积极妥善及时处理，故本案合同有效。本院认为，浙江省平阳县自然资源和规划局负有履行全县所有国土空间用途管制职责、负责城乡各类建设项目的规划管理工作等职责，其对辖区内各地块性质、用途以及建筑规划情况最为清楚了解，而原告未能提供证据推翻该《复函》所载明的内容，故本院对该《复函》予以采纳。根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院认定案件事实如下：2013年7月12日，被告梁世光出具一份《委托书》给案外人官福海。该《委托书》载明：“我有敖江下河104国道线北侧D-5-8地块中，我有8%的股份权，今要开发建设，因我年迈未能处理此事，今全权委托官福海办理包括项目基建、调排处理事务，直到分房为止都全权委托给官福海代为处理。我全不参于，我完全放心！”2014年1月24日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订一份《转让协议》，案外人官福海作为中介人在该协议上签字。该《转让协议》载明：“经甲乙双方共同协商达成本协议甲方梁世光自愿将下河村开发项目（下河新城）……股份中的一层97.8平方米、二层101平方米转让给乙方陈熙华，合计金额贰佰万元正。即日付伍拾万元正。2014年5月30日前付壹佰万元，如资金不到，按1.2%利息计算，余款伍拾万元等开发办证手续办妥后付清，甲方无条件协助乙方办理一切签字、过户手续。”签订协议当日，被告梁世光出具一份收款500000元的《收条》给原告陈熙华。另查明，浙江省平阳县自然资源和规划局根据本院函件所出具的《复函》，载明：“浙江省平阳县鳌江镇下河村104国道北侧D-5-8地块的土地性质为国有划拨，批准用地面积为5723平方米；该宗土地属公建项目，其使用权人为温州广银集团有限公司；该宗土地上的房屋有平阳县建设用地许可证、建设用地规划许可证、建设项目工程用地红线图、建设项目工程总平面，且该工程市政配套费等部分费用已交。由于时间较久，尚无法查找到建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证等方面内容，目前还不具备办证条件。”本院认为，根据原告陈述其向被告购置案涉标的物时，有关共有人包括原告陈熙华本人都还未对案涉房产进行分割定位等内容，结合原告未能提供其已对案涉房产进行了分割定位的相关证据，本院认为，案涉合同标的物系被告对案涉房产一楼和二楼所享有的共有份额。因此，本案系合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，本院将本案案由变更为合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据原告陈熙华陈述其系案涉地块的共同建房人，且在受让案涉房产前已是该房产的共有人等内容，可看出原告陈熙华在受让案涉房产面积时，理应清楚并了解案涉地块上的建筑物属性、以及案涉房产一楼和二楼的现状、共有人等情况。现原告陈熙华以案涉房屋属违章建筑为由而主张案涉《转让协议》无效，但又未能提供相关证据予以证实，故本院不予支持。原告陈熙华主张案涉《转让协议》无效而要求被告退还购房款、利息并赔偿损失等诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告变更诉讼请求，系原告在法律规定的范围内处分自己的民事权利，且未损害被告权益，本院予以准许。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：驳回原告陈熙华诉讼请求。案件受理费10940元，减半收取5470元，由陈熙华承担负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄陈花二〇二一年三月二十二日法官助理 李彬彬代书记员 李来往8