贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终241号上诉人（原审被告）：刘德强，男，1972年1月20日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市遵义县。委托诉讼代理人：杨蛟，贵州君磊律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：遵义众元商贸有限公司，住所地贵州省遵义市汇川区沈阳南路博城帝景商住楼一楼营业房，统一社会信用代91520303MA6GKBDDOK。法定代表人：田莎，公司执行董事。委托诉讼代理人：余海波，重庆智路律师事务所律师。上诉人刘德强与被上诉人遵义众元商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘德强上诉请求：1.撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初338号民事判决，查清事实后依法改判驳回被上诉人要求上诉人从2019年6月22日起按每月87775.2元计算至房屋返还之日止的房屋占用费的诉讼请求;2.一、二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人的租赁关系持续时间为2018年6月20日至2019年3月1日，此期间的租金上诉人已经支付完毕。二、根据生效判决书的认定，本案第一承租合同也于2019年6月21日解除，上诉人与被上诉人的次承租关系不可脱离原租赁关系独立存在。承租人的转租权利基础亦同时丧失，转租合同相应解除。三、租赁合同解除后，负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的主体系实际使用的摊主，并非上诉人。四、一审法院认定合同于2019年6月21日解除后上诉人并非实际占有使用人，但判令其支付房屋占用费，适用法律错误，侵害了上诉人权益。遵义众元商贸有限公司辩称，被答辩人是案涉房屋的实际管理人，其放弃对房屋的管理并不代表就不是实际占有使用人。同时，虽然被答辩人是次承租人，但租赁合同已经解除，其也负有向相对方交付房屋的义务。遵义众元商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告之间的《众元公司综合超市承包合同》关系；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金（12月×110320元/月＋320元＝1324160元，暂计算2018年12月至2019年12月31日）直至解除之日；3、判令被告将承租的1576㎡房屋腾空返还交付给原告；4、判令被告按照约定租金标准向原告支付合同解除后至被告将1576㎡房屋腾空返还交还原告之日期间的房屋占用损失费用；5、判令被告向原告承担违约责任，即原告没收被告已缴纳的合同履约金；6、判令被告承担本案所有诉讼费用。案件审理过程中，原告变更第二项诉请房屋租金的期限变更为2018年12月1日至2019年6月21日，金额为629146元。第四项诉请变更为房屋占用使用费的起算时间从2019年6月22日至被告房屋腾空返还交还原告之日止，暂时计算至开庭之日，金额为1516010元。一审法院认定事实：2017年11月19日，博城房开公司（甲方，出租方）与胡继林、李健议、卢发军（共同作为乙方，承租方）签订《租赁合同》，该租赁合同约定甲方向乙方出租的房屋位于遵义市汇川区，建筑面积1915.92㎡，租赁期限为2017年12月1日起至2023年2月28日止。合同第四条约定“租赁物交付、租金的计算方式和支付期限。（一）签订合同之时，乙方已经现场查看租赁标的物平面布局等现状，甲方于2017年12月1日前将租赁物交付给乙方先行装修，装修期自2017年12月1日起至2018年2月28日止，共3个月，在装修期内免收租金。（二）租金以建筑面积为准，按每月每平方米人民币60元计算，年租金共计为人民币1379462元，每季度应支付租金人民币350000元。（三）租金计算及支付方式，1．租金按季度支付，先付租金后使用。于合同签订之日支付第一季度租金人民币15万元，剩余部分在2017年11月25日前付清。第一季度从2018年3月1日开始计算至2018年5月31日，以此类推。以后每一季度租金应予当季开始的前十日内支付当季租金……”，合同第八条约定“双方的权利义务，4．乙方在租赁期内，未经甲方准许，不得实施出售、转租、设定抵押等处分行为”，第九条约定“2．乙方未按本合同约定日支付任何一项款项或存在违法犯罪活动，或违反约定处分标的物，甲方有权单方解除合同，所缴纳定金、租金、保证金等不予返还，且乙方应将租赁物及装修交还乙方，不得进行任何破坏”，合同还约定了乙方指定李健议为履行合同事务的代表人，同时合同还约定了其他权利义务。2018年6月20日，遵义众元商贸有限公司（甲方，出包方，2018年7月2日前，该公司投资人为李健议、卢发军，两人分别占比60%、40%）与刘德强（乙方，承包方）签订《众元公司综合超市承包合同》，合同约定甲方出包地址位于沈阳，建筑面积1576㎡，场地承包费以建筑面积为准，按每月每平方米人民币70元计算，月承包金为人民币110320元，每季度应支付租金人民币330960元。并约定承包金按季度支付，先付费后使用，合同还约定了其他权利义务。2018年11月12日，李健议向博城房开公司法定代表人袁跃全发送信息，大概内容为“……让下面的人继续承租，等合同到期后你可以终止合同。房租由他们直接交给你们，菜场的房租是70元一个㎡（其中有10平方是补偿给我们的装修款），餐馆是每年138000元。以上租金收取来之后远高于应交租金……”。后刘德强将场地分割转租，部分用于经营百货，部分修建台子后经营蔬菜、肉类，涉及租赁户50户左右。因胡继林、李健议、卢发军未按时支付租金，博城房开公司将胡继林、李健议、卢发军作为被告，刘德强为第三人诉至法院，请求判令解除与胡继林、李健议、卢发军签订的《租赁合同》；判令胡继林、李健议、卢发军腾空租赁房屋，将房屋交还；判令胡继林、李健议、卢发军恢复租赁房屋原状，支付拆除分隔的门面及场地上售货台桌的费用5万元；判令被告支付拖欠的租金59万元（计算至合同解除日，每季度按35万元，暂计算至2019年5月）及违约金18万元，合计77元；判令被告支付租金合同解除之日起至交还涉案房屋止的占用费（每月11.67万元）；本案诉讼费等由被告承担。法院经审理后作出黔0303民初3641号民事判决，认定了上述租赁事实。该判决还审理查明：“于2019年11月19日组织各方当事人到现场对争议商铺的房屋状况进行相应的勘察。现场的情况是一层靠东北侧有292㎡面积属于遵义众元商贸有限公司原办公场地，现处于空置状态。博城房开公司可以直接进入场地占用、使用，但同时其表示因原本系将一层整体出租给被告，所以要求被告整体交付，且该房屋尚欠电费，因此不同意现场接收。被告卢发军认可房屋西南侧的快餐店161㎡未转租给刘德强。”遂判决：一、遵义市博城房地产开发有限公司与李健议、胡继林、卢发军之间的租赁合同关系于2019年6月21日解除；二、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2018年12月1日至2019年6月21日的租金660199.84元；三、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内腾空1623.92㎡房屋并返还给遵义市博城房地产开发有限公司，刘德强对其中1576㎡承担连带腾空返还责任；四、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日至2019年11月19日止的292㎡房屋占用费85848元；五、李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日起至1623.92㎡房屋实际返还止按97435.2元／月计算的房屋占用费，刘德强对其中1576㎡房屋按94560元／月计算的房屋占用费承担连带责任；六、驳回遵义市博城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。判决作出后，刘德强不服，上诉至本院，本院作出（2020）黔0303民终2328号民事判决，对一审查明的事实予以确认，判决本院认为部分载明：博城房开公司与胡继林、李健议、卢发军签订《租赁合同》将案涉租赁物交付与承租人胡继林、李健议、卢发军使用、收益，按照合同相对性原则，该合同只对缔约当事人具有法律约束力，对合同关系以外的第三人不产生法律约束力，在合同解除以后，作为合同承租人的胡继林、李健议、卢发军，依法应承担腾房、还房以及支付占用费的合同和法律义务，刘德强不是前述《租赁合同》的相对人，不应直接承担该合同解除后的权利义务。同理，只有合同当事人能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，合同当事人不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，在本案中，出租人博城房开公司无权向第三人刘德强主张合同上的权利和义务；其次，从物权支配性的角度考虑，刘德强不是涉案房屋的直接接占有和使用人，其亦无法履行腾房、还房义务；同时，博城房开公司也未向第三人刘德强主张腾房、还房以及支付占用费的请求，故一审判决由刘德强连带承担腾房、还房以及支付占用费于法无据，应予改判。遂判决：一、维持贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决第一项“遵义市博城房地产开发有限公司与李健议、胡继林、卢发军之间的租赁合同关系于2019年6月21日解除”；第二项“李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2018年12月1日至2019年6月21日的租金660199.84元”；第四项“李健议、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日至2019年11月19日止的292㎡房屋占用费85848元”；二、变更贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决第三项为“李健仪、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2018年12月1日至2019年6月21日的租金660199.84元”；三、变更贵州省遵义市汇川区人民法院（2019）黔0303民初3641号民事判决第五项为“李健仪、胡继林、卢发军于本判决生效后十五日内支付遵义市博城房地产开发有限公司2019年6月22日起至1623.92㎡房屋实际返还止按97435.2元／月计算的房屋占用费”；四、驳回遵义市博城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件审理过程中，原、被告确认被告从2018年6月20日开始向被告以直接向博城房开公司交纳租金的方式共交纳租金74.96万元，向原告交纳押金10万元。被告主张实际承租的为面积1462.92平方米。按每平方米70元计算，实际支付原告租金到2019年3月。证人赵某出庭作证称其系涉案房屋内经营的商户，原有一百多户，现有七八十户与刘德强签订合同每月交800元的摊位费，交到2019年2月。证人田某出庭作证称系涉案房屋内经营的商户，与刘德强签订合同每月交500元的摊位费，众元公司在2019年下过书面通知要求商户搬走。一审法院认为，遵义市博城房地产开发有限公司与李健议、胡继林、卢发军签订租赁合同将涉案房屋出租李健议、胡继林、卢发军，李健议、卢发军设立的遵义众元商贸有限公司将涉案房屋部分转租给刘德强，刘德强又将涉案房屋以摊位形式转租给若干商户。遵义市博城房地产开发有限公司与李健议、胡继林、卢发军之间的租赁合同关系经生效判决确认于2019年6月21日解除，遵义众元商贸有限公司与刘德强之间的租赁合同无法履行，事实上已于2019年6月21日终止。遵义众元商贸有限公司主张解除与刘德强之间的租赁合同不能得到支持。原、被告均确认从2018年6月20日开始交纳租金，被告刘德强向遵义众元商贸有限公司直接或以向博城房开公司交纳租金的方式共交纳租金74.96万元，向原告交纳押金10万元。双方约定的租赁面积为1576㎡，博城房开公司与胡继林、李健议、卢发军的签订《租赁合同》约定的一层营业房建筑面积1915.92㎡，其中，292㎡为遵义众元商贸有限公司原办公场地，卢发军在（2019）黔0303民初3641号案件中认可房屋西侧快餐店161㎡未出租给刘德强，故原告实际出租给刘德强的房屋面积应为1462.92㎡。虽然在（2019）黔0303民初3641号民事判决主文第三项载明“刘德强对其中的1576㎡承担连带清偿责任”，第四项载明“刘德强对其中的1576㎡房屋按94560元/月计算的房屋占用费承担连带清偿责任”，但上述判决已被生效判决改判。原、被告双方约定的每月承包金为人民币110320元系以1576㎡计算，双方约定面积与被告实际出租面积不符，应按实际出租面积进行计算，按每月每平方米人民币70元计算按建筑面积计算，每月租金应为102,404.4元。被告交纳租金74.96万元，已交纳了7.32月的租金，被告交纳的租金应计算至2019年2月。2019年3月1日至2019年6月21日的租金被告未交纳。按每月租金为102,404.4元计算，应为378,896.28元（10,2404.4×3.7个月）。被告主张因原告欠付出租人博城公司租金，博城房开公司于2月向各摊主贴公告，不再出租房屋，采用断水、断电等方式、要求各摊主搬离，逼走商户60余户，在2019年3月后没有对商场进行管理，也未收取摊主租金。首先，被告的主张没有提供充分证据证明；其次，即使其陈述在2019年3月后没有对商场进行管理，也未收取摊主租金属实，本案中，也并没有充分证据证明系因原告原因导致其不能对商场进行管理并收取摊主租金，故对其辩解不予采纳。但是遵义市博城房地产开发有限公司与李健议、胡继林、卢发军之间的租赁合同关系的解除系因李健议、胡继林、卢发军欠付博城房开租金的违约行为所致，导致遵义众元商贸有限公司与刘德强之间的租赁合同无法履行，其责任在原告遵义众元商贸有限公司。故本案中存在双方违约的情形，综合本案事实，对原告主张被告承担违约责任的请求不予支持。被告交纳的10万元保证金可用于抵扣租金，抵扣后被告还应支付原告租金278,896.28元。被告刘德强不是涉案房屋的直接占有和使用人，其亦无法履行腾房、还房义务，原告主张被告向其返还房屋不予支持；生效判决确认作为承租人的胡继林、李健议、卢发军应支付出租人博城房开公司占用费至房屋返还之日，作为次承租人的本案被告也应支付本案原告相应的房屋占用费。由于转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系归于消灭时，承租人的转租关系也归于消灭，原告不能因解除合同而获益，故占用费应参照胡继林、李健议、卢发军支付博城房开公司占用费的标准计算，即按60元/㎡，每月87,775.2元标准，从2019年6月22日计算至房屋返还之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告刘德强于本判决生效之日起10日内支付原告遵义众元商贸有限公司租金278,896.28元；二、被告刘德强于本判决生效之日起10日内按每月87,775.2元标准，支付原告遵义众元商贸有限公司从2019年6月22日计算至房屋返还之日房屋占用费；三、驳回原告遵义众元商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8,360.00元，由原告遵义众元商贸有限公司承担5,000.00元，被告刘德强承担3,360.00元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。另查明，遵义众元商贸有限公司提交上诉状后至今未交纳上诉费，且在二审期间明确表示放弃上诉。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：刘德强应否承担从2019的6月22日起至房屋返还之日止的房屋占用费。案涉房屋系遵义众元商贸有限公司（李健议、胡继林、卢发军）向博城房开公司承租后，再转租与刘德强，现遵义众元商贸有限公司与博城房开公司之间的租赁合同已被生效判决确认于2019年6月21日解除，故遵义众元商贸有限公司与刘德强之间的转租合同无法履行，事实上已于2019年6月21日终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，刘德强作为与遵义众元商贸有限公司之间转租合同的相对人，负有向遵义众元商贸有限公司交还租赁物的合同义务，其作为次承租人在不能向承租人实际返还房屋时，理应向承租人支付不能返还期间的占用费。故一审认定由刘德强承担从2019的6月22日起至房屋返还之日止的房屋占用费符合法律规定，本院予以确认。刘德强主张不是房屋的实际使用人就不应承担占用费的上诉理由不能成立，不予采纳。综上所述，刘德强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16720元，由刘德强负担。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  任建毅审判员  张 睿二〇二一年三月二十二日法官助理叶迪书记员黄佩玉