山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终231号上诉人（原审原告）：赵庆玉，男，1967年11月20日出生，汉族，居民，户籍所在地日照市东港区，现住日照市东港区。委托诉讼代理人：山世乾，山东德衡（日照）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李申萍，山东德衡（日照）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：丁富华，男，1957年8月28日出生，汉族，居民，住日照市东港区。上诉人赵庆玉因与被上诉人丁富华租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初4557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵庆玉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人赔偿因侵害上诉人优先购买权而造成的损失100万元(计算方式以房屋出售价格与评估价格之间的差价为准)；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：2017年7月15日，上诉人(承租方)与被上诉人(出租方)签订《房屋租赁合同》，约定上诉人承租被上诉人位于日照市东港区的房屋用于经营宾馆，租赁期限自2017年7月15日至2021年7月14日。合同签订后，上诉人依据合同约定交纳租金、使用房屋。2018年9月25日，被上诉人与案外人刘帅签订《房屋买卖合同》，被上诉人以33499969元的价格，将涉案房屋出卖给刘帅。被上诉人转让涉案房屋时未履行通知义务，且未给予上诉人合理的答复期限，侵害了上诉人的优先购买权，应当承担赔偿责任。一审驳回上诉人的诉讼请求，认定事实不清，适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”法律规定合理期限内通知，是为使承租人有较为充足的考虑时间，出租人未给予承租人合理期限，妨害承租人行使优先购买权。出租人通知时，应当告知承租人出卖房屋的条件，如出卖价格、支付方式等，否则承租人不知道“同等条件”无法行使优先购买权，出租人通知内容不完整、不准确，亦妨害承租人行使优先购买权。一、一审认定“陈某作为上诉人雇佣经营涉案酒店的总经理，被上诉人委托其儿子丁祎通知到酒店总经理陈某之日，视为被上诉人作出《房屋租赁合同终止告知书》的意思表示已经到达上诉人”，该认定错误。一审中，被上诉人提供的证据不足以证明其已向上诉人发出《房屋租赁合同终止告知书》且上诉人收到该告知书。一审认定“陈某是上诉人经营酒店的总经理”，故陈某的行为系代表酒店的职务行为。陈某并非《房屋租赁合同》的主体，上诉人个人与陈某之间不存在委托关系，陈某接收告知书，不代表上诉人收到。二、一审认定“被上诉人在与刘帅就租赁房屋达成交易条件的情况下，亦无义务再次发函告知赵庆玉”，适用法律错误。《房屋租赁合同终止告知书》并未载明租赁房屋出卖的条件。上诉人享有以“同等条件”优先购买租赁房屋的权利，被上诉人应当告知“同等条件”。被上诉人与刘帅达成房屋买卖条件后，应当通知上诉人，并告知上诉人行使优先购买权，被上诉人未告知，是对上诉人优先购买权的侵害。三、一审认定“上诉人收到被上诉人发出的《房屋租赁合同终止告知书》后，并未作出要购买租赁房屋的意思表示”，认定事实错误。被上诉人提交的《房屋租赁合同终止告知书》记载“如有意购买可在收到本告知书3日内协商购买事项，过期视为自动放弃”，3日并非合理期限，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二十四第三项规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”《中华人民共和国民法典》第七百二十六条沿用该规定。因此，行使优先购买权的最短合理期限为十五日，被上诉人恶意限制上诉人行使权利的期限，侵害了上诉人优先购买权。被上诉人于2018年9月12日作出告知书，25日与刘帅签订了《房屋买卖合同》，期间只有13日，明显是为阻碍上诉人行使优先购买权。上诉人曾向被上诉人提出过购买房屋，被上诉人未告知出售条件亦未同意出售给上诉人。四、一审认定“上诉人提供的证据不能证实其具有同等条件下对涉案房产的购买力”，认定事实、适用法律均错误。法律并未规定优先购买权需要审查承租人的购买能力。房屋出售价格是33499969元，但付款时间约定为“房屋解封后付5500000元，2019年7月1日付3000000，于2020年5月1日付清余款，合同生效后45日内付定金5000000元”，上诉人有能力按该付款条件支付。如果上诉人签订《房屋买卖合同》，还可以用房屋融资支付购房款。五、一审认定“退一步讲，因庭审过程中被上诉人明确表示可以承担与刘帅解约的损失，与刘帅解除买卖合同，以同等条件将房屋卖给上诉人，然上诉人表示不再购买”、“被上诉人维护了上诉人的优先购买权，而上诉人放弃，不存在因优先购买权受到侵害而产生的损失”，认定事实、适用法律均错误。1.被上诉人于2018年9月25日与刘帅签订《房屋买卖协议》时，已经侵害了上诉人的优先购买权，该侵害行为已经发生。2.上诉人当时欲购买房屋是要继续经营酒店获取收益。因被上诉人出售房屋，双方卷入诉讼，且被上诉人于2018年10月26日对涉案房屋实施停电、用车堵门锁门、在大门上贴“酒店装修暂停营业”等行为，于2018年12月18日赶走上诉人的工作人员，导致酒店停业、员工领取经济赔偿金后离去、投入酒店的添附损毁、遗失，上诉人自此转作他营，现已时过境迁，再购买房屋对上诉人没有意义。3.据了解，涉案房屋已被法院评估、拍卖，被上诉人已丧失处置涉案房屋的权利，被上诉人现主张“以同等条件将房屋卖给上诉人”，无法实现。六、被上诉人侵害了上诉人的优先购买权，应当承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。”被上诉人出售租赁房屋，未告知上诉人出售条件、未给予上诉人合理期限，其行为已经侵害了上诉人的优先购买权，被上诉人应承担赔偿责任、赔偿上诉人的损失。损失应当为房屋的市场价值与房屋出售价格的差价，以及上诉人因被上诉人出售房屋解除合同造成的损失等。丁富华辩称，上诉人无理缠讼，滥用诉权，请求驳回上诉，维持原判。上诉人涉及虚假诉讼，请求法庭依法处理。赵庆玉向一审法院起诉请求：判令丁富华赔偿因侵害赵庆玉优先购买权而造成的损失100万元（以房屋出售价格与评估价格之间价差为准）。一审法院认定事实：2017年7月15日，赵庆玉（承租方、乙方）与丁富华（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：乙方租赁甲方坐落于海曲东路，建筑面积为4000平方米的房屋一处用于宾馆经营，租赁期限自2017年7月15日至2021年7月14日，期间楼房被征或出售，提前终止合同；租金为每年70万元人民币等及其他合同内容。合同签订后，赵庆玉按合同约定履行了义务，丁富华亦将涉案房屋交付赵庆玉占有使用。2018年9月25日，丁富华与案外人刘帅签订《房屋买卖合同》，约定以33499969元价格将案涉房屋出卖给刘帅，并约定由刘帅于房屋解封后支付首付款5500000元，于2019年7月1日支付3000000元，于2020年5月1日前付清余款，合同同时还约定丁富华于《房屋买卖合同》生效之日起45天内，刘帅支付定金500000元，次日丁富华将房屋使用权交至刘帅，且将该房屋的产权证书交给刘帅保管，在收到该房屋全部价款之日起90日内，将该房屋产权过户给刘帅等内容。2018年10月26日，丁富华向赵庆玉发出《搬离告知书》，通知赵庆玉租赁关系终止，要求其3日内搬离涉案房屋，因赵庆玉未按《搬离告知书》上告知的时间搬离，丁富华以将案涉房屋出售给他人为由，于2018年10月29日将赵庆主、陈某诉至一审法院，请求判令：1.解除与赵庆玉签订的《房屋租赁合同》；2.判令赵庆玉支付违约金7万元及其他损失。2018年1月15日，一审法院作出（2018）鲁1102民初8782号民事判决书，认为：丁富华与赵庆玉签订的《房屋租赁合同》符合提前终止合同的条件，赵庆玉亦同意自2018年10月26日起解除租赁合同，故对于丁富华要求解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，予以支持。……判决如下：“一、丁富华与赵庆玉之间的房屋租赁合同自2018年10月26日解除；二、驳回丁富华要求赵庆玉支付违约金7万元的诉讼请求；三、驳回丁富华对陈某的诉讼请求；四、驳回丁富华本案的其他诉讼请求。”2020年6月9日，赵庆玉以丁富华侵害其优先购买权为由，将丁富华诉至一审法院，要求丁富华赔偿其损失100万元。对于丁富华是否告知赵庆玉出售涉案房屋的问题。赵庆玉主张其于2018年10月26日收到《搬离告知书》后，提出购买意向，但丁富华不同意出售给赵庆玉，亦未告知出售价格条件以及受让人是谁，后在（2018）鲁1102民初8782号案件中才知道丁富华已将案涉房屋出售给案外人刘帅，对该主张赵庆玉未提交证据。丁富华主张其于2018年9月12日即向赵庆玉发出了《房屋租赁合同终止告知书》，并在该告知书中载明“如有意购买可在收到本告知书3日内协商购买事项，过期视为自动放弃”，尽到了通知义务；2018年10月20日，丁富华委托儿子丁祎与赵庆玉雇佣的实际经营人陈某进行交涉，该《录音》同时能够证明2018年10月15日丁富华通知过赵庆玉涉案房屋出售事宜；2018年12月20日，赵庆玉见到了丁富华与案外人刘帅签订的《房屋买卖合同》。2018年10月20日，丁富华之子丁祎与案外人陈某对话录音，丁祎称“你也不能这么开着，看着手机，我说的对吧？反正上次我们9月12号的时候，过来咱们把这个事情不是给你发了一个通知了嘛”，陈某表示“嗯，你发的通知单方面的通知就算是吧？”丁祎“不是，这个本来就是单方面的通知，你也没法通知我嘛，是不是”，陈某表示“9月12号发的通知啊”，丁祎称“那天是10月几号，反正说10月15号，然后把这个事咱们定下来”，陈某表示“这个怎么定的？”丁祎：“咱们不是过了已经一个月了，咱们就是，无非是怎么定的，无非就是我们这边出售了。”陈某“嗯”……陈某“投资了20多万，什么赔偿不要，我要了十天时间过分吗？”另查明，2019年10月13日，赵庆玉以房屋租赁合同为由将丁富华诉至一审法院，一审法院以（2019）鲁1102民初8173号受理，现该案尚未审理完毕。该案庭审中，赵庆玉及证人陈某均认可陈某系赵庆玉经营案涉酒店的总经理。赵庆玉提供不动产查询证明中，涉案房产登记于丁富华名下，该房产存在抵押，抵押金额4199.28万元。赵庆玉为证明其购买能力，提供：1.日照福义德船货代理有限公司股东发起人查询单，载明赵庆玉认缴出资比例10%，认缴出资额50万元，认缴时间2017年1月30日，实缴出资额0元；该公司2018年1月1日至2019年12月31日尾号6642账户合计借方（支出）发生额57793415元，贷方（收入）发生额57737726元，账户余额912元。2.赵庆玉农业银行尾号5776的账户信息，余额为3922元（标注日期2020年7月12日）。3.赵庆玉建设银行尾号3716账户信息，余额为10000元（标注日期2020年7月20日）。4.赵庆玉与山东港源海洋生物工程有限公司、江苏中大生物科技集团有限公司、江苏佰益海洋科技有限公司分别签订的《碘生产合作协议书》及与青岛明月海藻集团有限公司签订的《海带侵泡水购买协议》。一审法院认为，承租人的优先购买权是指承租人在出租人出卖租赁房屋时，在同等条件下享有优先于第三人购买所承租房屋的权利。出租人应当通知承租人在合理期限内行使权利。本案争议焦点：丁富华有无侵犯赵庆玉的优先购买权。针对该争议焦点，分析如下：一、关于赵庆玉是否收到丁富华于2018年9月12日发出的《房屋租赁合同终止告知书》的问题。根据庭审查明，赵庆玉所经营案涉酒店的经理陈某与丁富华之子丁祎通话录音中，在丁祎陈述“上次我们9月12的时候，过来咱们把这个事情不是给你发了一个通知了嘛”，陈某明确表示“嗯，你发的通知单方面的通知就算是吧？”丁祎称“不是，这个本来就是单方面通知，你也没法通知我嘛，是不是……”在该录音中陈某未否认收到该《房屋租赁合同终止告知书》，且从上述通话录音的前后语境及关联意思可以看出陈某收到了2018年9月12日的《房屋租赁合同终止告知书》并表示了“我要了十天时间过分吗”的要搬走的意思表示，由此可以看出，赵庆玉已经接到该《房屋租赁合同终止告知书》，案外人陈某在（2018）鲁1102民初8782号案件中陈述的未收到该《房屋租赁合同终止告知书》明显与事实不符，陈某作为赵庆玉雇佣经营案涉酒店的总经理，丁富华委托其儿子丁祎通知到酒店总经理陈某之日，应当视为丁富华作出《房屋租赁合同终止告知书》的意思表示已经到达赵庆玉。二、赵庆玉收到丁富华发出的《房屋租赁合同终止告知书》后，并未作出要购买案涉房屋的意思表示，丁富华在与案外人刘帅就系争房屋达成交易条件的情况下，亦无义务再次发函告知赵庆玉，丁富华与案外人刘帅的签约也不影响赵庆玉及时作出购买案涉房屋的意思表示。虽赵庆玉称其曾向丁富华主张购买案涉房屋，但并未提交有效证据证明其主张，且丁富华亦不予认可，在（2018）鲁1102民初8782号案件中，赵庆玉亦未作出过此陈述，因此，对赵庆玉的该主张不予采信。另，赵庆玉虽主张其具有购买涉案房屋的购买能力，但提供的银行账户流水中，账户资金余额相较于涉案房屋价值，差距巨大；赵庆玉提供的其与他人签订的合作协议，不能证实协议的履行情况及赵庆玉的收益情况；赵庆玉作为日照福义德船货代理有限公司的股东所占股份较少，其并未实缴出资，且该公司账户余额较小，赵庆玉亦未提供该公司的分红情况。综上，赵庆玉提供的证据不能证实其具有同等条件下对涉案房产的购买力。三、退一步讲，因庭审过程中丁富华明确表示可以承担与案外人刘帅解约的损失，与刘帅解除涉案房产的买卖合同，以同等条件将涉案房产卖给赵庆玉，然赵庆玉明确表示不再购买。本案纠纷是建立在丁富华侵犯赵庆玉优先买受权的基础上成立的，丁富华同意将案涉房屋以同等条件继续出卖给赵庆玉，维护了赵庆玉的优先购买权，而赵庆玉放弃购买，也就不存在因优先购买权受到侵害而产生的损失。综上，赵庆玉的主张无事实及法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条之规定，判决：驳回赵庆玉要求丁富华赔偿因侵害赵庆玉优先购买权而造成的损失100万元的诉讼请求。案件受理费13800元，由赵庆玉负担。本院二审期间，被上诉人主张，涉案租赁合同的实际承租人系陈某而非上诉人，被上诉人因向东港农商行申请贷款转贷，需要陈某出具证明，受陈某要挟签订涉案租赁合同，上诉人构成虚假诉讼。为证明自己的主张，被上诉人提交如下证据：1.酒店委托管理协议复印件，来源于东港区农商行档案室；2.房屋租赁合同复印件；3.被上诉人退休文件复印件和领取住房公积金单位介绍信复印件；4.被上诉人退休证复印件。上诉人质证认为，证据1系复印件，对其真实性有异议，且该证据与本案无关联性。证据2与一审时上诉人提交的证据相一致，该证据能够证实上诉人与被上诉人系合同相对人，上诉人有权向被上诉人追究相应的侵权责任。证据3、4与本案无关联性。被上诉人提交的证据不能证实存在虚假诉讼情形。一审中，被上诉人认可上诉人提交的租赁合同，且一审中也并未主张上诉人构成虚假诉讼。另外，上诉人申请法院责令上诉人本人出庭，并提交经营收入证明，以证明租赁合同的真实性。本院经审查认为，被上诉人以上诉人并非涉案租赁合同的实际承租人为由主张上诉人构成虚假诉讼，无法律依据，且其提供的证据不足以证实其主张，不予采信。上诉人应当提供证据证实自己的主张，其申请法院责令上诉人本人出庭并提交经营收入证明，不符合法律规定，本院不予准许。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，2018年，丁富华起诉请求解除与赵庆玉签订的房屋租赁合同，一审法院作出（2018）鲁1102民初8782号民事判决书，对丁富华与赵庆玉之间的房屋租赁合同关系予以确认，并判决解除合同。本案一审过程中丁富华并未主张赵庆玉存在虚假诉讼情形，对一审判决也未提起上诉，现丁富华以赵庆玉并非租赁合同的实际承租人为由主张赵庆玉构成虚假诉讼，无事实和法律依据，本院不予支持。丁富华在租赁关系存续期间出售房屋，承租人赵庆玉享有优先购买权。丁富华发出《房屋租赁合同终止告知书》，告知赵庆玉房屋将出售的事实，并载明“如有意购买可在收到本告知书3日内协商购买事项，过期视为自动放弃”。根据丁富华之子与陈某的通话录音，陈某收到上述告知书。赵庆玉租赁房屋用于经营酒店，其聘用管理酒店的总经理陈某收到了告知书，一审认定告知书的意思表示已到达赵庆玉，并无不当。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：……（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；……”之规定，丁富华在告知赵庆玉房屋将出售时，限赵庆玉3日内协商购买事宜，且未载明出售条件，履行通知义务存在瑕疵，但赵庆玉亦未明确向丁富华表示欲购买房屋，也无询问房屋出售价格、付款方式及要求延长考虑期限等积极行使自己优先购买权的行为。丁富华后将涉案房屋出售给案外人刘帅，不足以认定系故意侵害赵庆玉的优先购买权。赵庆玉以房屋市场价值与出售价格之间的差价作为自己的损失，主张丁富华承担赔偿责任，无事实和法律依据，一审驳回赵庆玉的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人赵庆玉负担。本判决为终审判决。审判长  杨荣国审判员  张卫华审判员  王春燕二〇二一年三月二十四日法官助理张锦秀书记员裴凤文