贵州省织金县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0524民初271号 原告：曾书彦，女，1986年1月13日出生，汉族，住河南省新野县。 原告：黄松，男，1985年2月20日出生，汉族，住河南省新野县。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：余军，贵州君印律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：卢艳，贵州君印律师事务所律师。 被告：贵州织金碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省毕节市织金县金玉龙城B幢4单元5层3号，统一社会信用代码915205243220969812。 法定代表人：黄士冯，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：唐邦齐，贵州黔鹰律师事务所律师。 原告曾书彦、黄松与被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司（简称：碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告曾书彦、黄松的委托诉讼代理人余军、卢艳，被告碧桂园公司委托诉讼代理人唐邦齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾书彦、黄松向本院提出诉讼请求：1.判决被告于2021年3月31日前完成房屋产权登记，并向原告交付不动产产权证；2.判决被告按每日5元的标准向原告支付从2018年3月31日起至交付不动产产权证之日止的违约金（暂计至2021年1月10日为5，080元）；3.本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：原、被告签订编号为WGJ-O1H-3-1002号的《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于织金碧桂园第一号楼3单元10层2号房屋，该房屋的建筑面积为118.96平方米，套内面积为99.68平方米，总房价为541，466元，交房时间为2017年12月30日前，被告应在商品房交付使用之日起90日内为二原告办理该商品房的所有权初始登记，逾期未办理，被告每日应向二原告支付人民币5元的违约金至办理时止。合同签订后，二原告如约向被告付清了全部购房款，但被告至今仍未为二原告办理产权登记并向二原告交付产权证。 综上所述，二原告认为，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，并已如约支付了全部购房款，被告应当按照约定履行为二原告办理房屋产权登记并交付产权证的义务。被告逾期未履行合同义务，应当按照合同约定承担违约责任，向二原告支付违约金。二原告特依法向人民法院提起诉讼，敬请依法支持二原告如前诉请。 碧桂园公司辩称，被告不能办理产权证的原因是织金县政府关于我公司土地征收拆迁未完毕导致我司办理产权未得到受理，但被告一直在积极履行合同义务；如法院判决承担违约责任，根据原被告双方合同约定，违约金的起算时间应当从原告收到房屋起的360天再加120天之后作为起算时间。原告不应该承担违约责任，请求法院驳回原告方诉讼请求。如法院支持违约金，因原告方主张的违约金标准太高，请求依法调整。 经审理查明，2016年8月11日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订编号为WGJJ-O1H-3-302号的《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的碧桂园一期第一号楼3单元3层2号房屋，建筑面积118.96平方米，套内建筑面积99.68平方米，总房价为555，553元，交房时间在2017年12月30日前，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。同日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《委托办理权属登记协议书》作为附录三，约定：“…三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交织金县国土资源局（织金县房产事业局），并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按国土、房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的治理等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定的事项。出卖人于领取该商品房的《房屋所有权证》起120天内（以出卖人在房产管理部门领取该商品房《房屋所有权证》原件或复印件的签收日期为准），将办理该商品房《国有土地使用权》所需的税费代缴给相关部门。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币5元的违约金。”同日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订就前述《商品房买卖合同》达成《补充协议》，约定出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记，出卖人不向买受人承担初始登记逾期办理的违约责任。前述《商品房买卖合同》、《委托办理权属登记协议书》及《补充协议》签订后，二原如约向被告付清了全部购房款，但被告至今仍未为二原告办理产权登记并向二原告交付产权证，也未向登记机关递交办证申请及所需材料。 上述事实有原告的陈述及其提交的身份证、商品房买卖合同；被告提交的营业执照，法定代表人身份证明、法定代表人身份证、经庭审核实，并在卷佐证。上列证据，证据三性齐备，予以采信。 对于原告所提交的织金县不动产登记中心出具的情况说明，仅能证实案涉房屋办理不动产登记所需要手续，而非办理房屋产权登记的条件已具备，达不到原告主张的证明目的。 对于被告提交的竣工验收备案表，虽具有真实性，但仅证实碧桂园小区已建设竣工，与本案待证事实无关联性，本院不予以采信。 本院认为，综合当事人的诉辩主张及举证质证意见，本案的争议焦点为：1.被告是否违约；2.违约金的起算时间及计算标准。 关于被告是否违约。案涉《商品房买卖合同》、《委托办理权属登记协议书》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，对双方具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案二原告按约定向被告支付购房款后，被告应按约定向二原告交付房屋并办理房屋所有权转移登记。现被告未按约为二原告办理房屋产权的转移登记构成违约，应向二原告承担违约责任。 关于违约金的起算时间及计算标准。涉案《商品房买卖合同》第二十二条第二款约定的“初始登记”系开发商基于合法建造行为对其开发的房地产产权进行宣示登记，不发生房屋所有权变动的效果，该条第三款约定的“转移登记”系开发商将其已办理初始登记的涉案房屋过户至买受人名下，转移登记发生房屋所有权变动的效果。原告主张的房屋产权登记实质上即是转移登记，而非初始登记。因《补充协议》约定出卖人自行申请办理该商品房所有权初始登记，不向买受人承担初始登记逾期办理的违约责任，二原告不能基于被告未按《商品房买卖合同》约定的期限办理初始登记向被告主张违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。”故按涉案《委托办理权属登记协议书》第三条约定，被告应在涉案房屋交房之日360日内向将办理该商品房所有权证所需的登记资料送交登记机关，逾期应按约定向二原告支付违约金。因此，违约金的起算时间应为交房后第361天，因交房时间为2017年12月30日，其后第361天为2018年12月26日，该日即为违约金起算时间。《委托办理权属登记协议书》约定每逾期一天由被告支付二原告5元的违约金，该标准并未过分高于因违约造成的损失，故对被告有关约定的违约金标准太高，要求予以调整的答辩意见，本院不予采纳。本案违约金计算至2021年3月18日为4，065元（813天×5元），从2021年3月19日起，每日支付5元，直至被告向不动产登记机关递交完备的办理房屋产权证所需资料之日止。 原告提交的证据不能证实现涉案商品房已具备办理房屋产权证的客观条件，故对二原告有关要求被告为涉案商品房办理产权登记，并交付产权证的主张，可待办理产权登记的条件成就后，另案主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告曾书彦、黄松自2018年12月26日至2021年3月18日期间的逾期办证违约金4，065元； 二、被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司支付原告曾书彦、黄松自2021年3月19日至其向不动产登记机关递交完备的办理房屋产权证所需资料之日止的逾期办证违约金（按每日5元计算，从2021年3月19日起每满一年支付一次，最后一期违约金于被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司向不动产登记机关递交完备的办理房屋产权证所需资料之日支付）； 三、驳回原告曾书彦、黄松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告贵州织金碧桂园物业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 刘 江 二〇二一年三月十八日 书记员 杨语嫣