河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民申234号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱珠，女，1989年8月22日出生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：生璞、暴利敏，河南佳鑫律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：河南省美景之州地产开发有限公司，住所地：郑州高新技术产业开发区枫香街与紫竹路交叉口向南100米路西。统一社会信用代码：91410100579210444T。法定代表人：梁俊，总经理。委托诉讼代理人：王洋洋、孔令洁（实习），北京炜衡（郑州）律师事务所律师。再审申请人朱珠因与被申请人河南省美景之州地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫01民终11151号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。朱珠申请再审称，撤销本院（2020）豫01民终11151号民事判决，依法改判支持申请人的全部诉讼请求；本案诉讼费由被申请人承担。事实与理由：（一）、一、二审判决认定事实和适用法律错误。一、二审判决认定《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，属于认定事实和适用法律错误。申请人购买被申请人宣传的“公寓”的目的是用于居住的，被申请人大量宣传涉案房屋是“公寓”，“宜商宜居宜租”，可以“商改住”、“水电气按民用收”，符合申请人购房需求。被申请人的整个房屋宣传、销售过程均是以“公寓”出售，并在售楼中心显著位置放置展示牌“《商用房可改住宅使用水电气将按民用收》”把国务院和河南省政府有关“商改住”的文件相关予以展示。《商品房买卖合同》附件三也约定被申请人交付的房屋是“精装修公寓”等。被申请人实施的一系列欺诈、误导行为，致使申请人错误地认为被申请人销售的房屋是可以居住的“公寓”，因此才与被申请人签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。但是，被申请人却至今未向政府相关部门申请“商改住”，涉案房屋土地性质至今仍为“办公”。并且，因被申请人的虚假宣传、承诺等欺诈行为致使涉案项目已经被郑州市政府相关部门列为整改对象，申请人的合同目的无法实现。被申请人的行为符合最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》（以下简称《民通意见》）第68条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”之规定构成欺诈。由于被申请人的欺诈行为，致使申请人在违背自己真实意思表示的情况下签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，导致申请人的合同目的不能实现。2019年12月2日，郑州市住房保障和房地产管理局发布的《郑州市房地产市场集中整治情况通报》中通报了被申请人“存在涉嫌虚假广告宣传，存在以‘公寓’为噱头兜售房屋问题”，并对被申请人进行了“约谈公司负责人，责令整改，记入信用档案，移交综合执法部门作进一步调查处理”的处理措施，涉案项目被列为整改对象。依据《合同法》第54条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”和《民法总则》第148条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，申请人依法享有撤销权，可以请求撤销《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。一、二审法院故意回避被申请人宣传、承诺“商改住”、“公寓”等的事实，判决认定《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，属于认定事实和适用法律错误。1.被申请人故意实施了一系列欺诈行为，一直在误导购房者相信其出售的房屋为可以居住的“公寓”。（1）被申请人明知涉案项目的土地性质为办公用途，没有向有关部门申请“商改住”，仍然采用宣传页、视频、样板间、微信公众号等手段宣传涉案房屋为“公寓”“宜商宜居宜租”，故意告知申请人等购房者并强调房屋的居住功能，明显具有欺诈的故意。特别是被申请人在其售楼中心设置的《商用房可改住宅使用水电气将按民用收》展板，将国务院办公厅【2016】39号《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干规定》和豫政【2016】85号《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》文件相关内容“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用途，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”予以展示，故意告知申请人涉案商用房可以“商改住”，“水电气按民用收”的虚假情况，误导申请人等购房者相信政府允许涉案项目可以“商改住”，诱导申请人相信其销售的涉案房屋是“商改住”公寓房。（2）被申请人不但在宣传时强调房屋的居住功能，而且在《商品房买卖合同》中也明确约定了被申请人出售给申请人的房屋为居住性质的公寓。《商品房买卖合同》附件三明确约定被申请人交付的房屋为“精装修公寓”，其房屋装修内容包括厨房、客厅、餐厅、卧室、飘窗窗户，卫生间包括马桶、淋浴花洒等。二审开庭时，被申请人也认可其交付的房屋有厨房、卫生间、床等装修。也就是说，申请人购买居住功能“公寓”用房的真实意思表示在《商品房买卖合同》予以了充分的体现；换句话说，被申请人卖给申请人的房屋也是具有居住功能的“公寓”用房。被申请人为了欺骗申请人其出售的房屋为“精装修公寓”，交付的房屋也是精装修的公寓房，在明知涉案房屋不得用作居住情况下，为了掩盖其违法出售房屋的目的，在签订合同时，让申请人签订了一份《房屋改造委托协议》。涉案房屋的装修是被申请人的合同义务，并不需要申请人的委托，也不需要申请人支付对价。被申请人的行为只是其欺诈申请人购买涉案房屋的一个环节，意在使申请人相信其销售的房屋为居住功能的“公寓”房。被申请人在交付房屋时向申请人提交了《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。依据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。被申请人向申请人出具上述两个证书的行为与其对外宣传的具有居住功能的“公寓”性质一致，被申请人在交付房屋时仍强调房屋为可居住性质房屋，也是被申请人欺诈申请人等购房者的一种手段。被申请人宣称涉案项目可以进行“商改住”。依据相关规定，改变房屋性质需要报相关部门批准，至今被申请人并没有向相关部门申请“商改住”，郑州市高新技术产业开发区市场监督管理局《协助调查函》和郑州市高新技术产业开发区管委会国土规划局住建局《协查结果回复》予以佐证，也进一步印证了被申请人宣传、交付的“公寓”“精装修公寓”，“商改住”等是欺骗申请人等购房者的事实。另外，被申请人在欺骗上诉人的同时也欺骗了政府相关部门。涉案房屋经政府相关部门验收时，房屋为办公性质，而交付给申请人的房子是依据合同约定的精装修的“公寓”，具有居住功能，存在验收前后房屋用途不一致的情形。2.因被申请人的欺诈行为导致申请人作出了错误的意思表示，与被申请人签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。被申请人在整个房屋销售过程中的行为均是在欺诈、诱骗申请人，使申请人相信购买的涉案房屋就是可以居住的“公寓”，并作出了错误的意思表示与其签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。在法庭上，被申请人仍然辩称涉案房屋是“可居住、可办公，原告可以自由选择”，其嚣张气焰可见一斑！但依据相关规定，办公用房不能居住，被申请人的欺诈行为成立，被申请人的欺诈行为一直在持续中。综上，被申请人上述一系列行为均是故意告知申请人虚假的情况即其所售房屋是“公寓”，“宜商宜居宜租”，涉案商用房可以“商改住”，水电气按民用标准收取。诱使申请人作出了错误的意思表示而与其签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，根据最高人民法院《民通意见》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”的规定，被申请人的行为已经构成了欺诈。申请人因被申请人的上述欺诈而与之签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，不是申请人的真实意思表示，依法应予以撤销。申请人提交的证据足以证明被申请人的欺诈行为成立，并足以导致申请人作出错误的意思表示。一、二审法院判决认定《商品房买卖合同》和《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，属于认定事实和适用法律错误。（二）2019年12月2日，郑州市住房保障和房地产管理局公布的《郑州市房地产市场集中整治情况通报》已经认定被申请人涉案项目存在涉嫌虚假广告宣传，存在以“公寓”为噱头兜售房屋问题，并对被申请人进行了处罚“责令整改，记入信用档案，移交综合执法部门作进一步调查处理”的事实，充分证明了涉案项目已经被郑州市政府列为了整改对象，被申请人的行为已经构成了欺诈。一、二审判决认定“被告在销售房屋过程中的宣传行为，并未最终被有关部门认定为欺诈”属认定事实证据不足（见一审判决书第9页，二审判决书第15页），认定被申请人的行为不构成欺诈属认定事实错误。郑州市住房保障和房地产管理局公布的《郑州市房地产市场集中整治情况通报》，共排查房地产开发项目632个，通报了对12家房地产开发公司包括被申请人的处罚。对被申请人的通报内容为“存在涉嫌虚假广告宣传，存在以‘公寓’为噱头兜售房屋问题”，并对被申请人进行了“约谈公司负责人，责令整改，记入信用档案，移交综合执法部门作进一步调查处理”的处理措施。目前相关部门正在调查处理中。上述事实证明郑州市住房保障和房地产管理局已经对被申请人销售宣传行为认定为虚假广告宣传，将涉案项目列为了集中整治的对象，并对被申请人进行了行政处罚，同时移交综合执法部门作进一步调查处理。目前，郑州市市场监督管理局等相关部门正在调查处理中。申请人提交的郑州市高新区市场监督管理局《协助调查函》和郑州高新区住建局《调查结果复函》等证据可以证明。申请人提交的上海市普陀区人民法院和上海市第二中级人民法院的判例（共用证据20、21），该判例与本案非常相似即办公楼虚假宣传成“公寓”销售，后因涉案项目被列为整改对象，故此，法院作出判决认定被告构成欺诈，并判决依法撤销双方签订的《上海市商品房预售合同》。所以，一、二审法院应当依法认定被申请人的宣传、销售行为构成欺诈，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》符合撤销合同的事实和法律条件，应依法予以撤销。但是，非常遗憾的是一、二审判决却认定“被告在销售房屋过程中的宣传行为，并未最终被有关部门认定为欺诈”，属认定事实证据不足；认定被申请人的行为不构成欺诈属认定事实错误。（三）二审判决依据《合同补充协议》中“广告和宣传资料不构成要约”的内容以及《商品房买卖合同》中的约定，认定被申请人的广告宣传不足以对申请人产生误导并作出错误的意思表示，属于认定事实和适用法律错误。1.广告和宣传是在签订合同之前发生的，已经对申请人产生了误导，之后才签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。广告和宣传资料虽然不构成要约，但其足以误导申请人等购房者并使其产生错误的意思表示。2.被申请人采用宣传页、视频、样板间、微信公众号、展板等手段宣传涉案房屋为“公寓”“宜商宜居宜租”，“商用房可改住宅使用水电气将按民用收”，并且把国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干规定》和《河南省人民政府关于完善住房供应体系加快发展住房租赁市场的若干意见》文件相关内容“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用途，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行”予以展示，足以误导申请人等购房者错误地认为被申请人所销售的房屋是“商改住”后具有居住功能的“公寓”房。被申请人为了欺骗申请人其出售的房屋为“精装修公寓”，在签订合同时让申请人签订了一份《房屋改造委托协议》。《商品房买卖合同》附件三明确约定了被申请人交付的房屋为“精装修公寓”，被申请人交付的也是“精装修公寓”。总之，被申请人宣传销售的是“公寓”，展示的政府文件可以“商改住”，《商品房买卖合同》附件三约定被申请人交付的房屋是“精装修公寓”，实际交付的也是“精装修公寓”。表面上看，被申请人没有欺诈，所以，申请人等购房者一直认为自己购买的房屋是“精装修公寓”。但是，事实真相是，被申请人至今未向政府相关部门申请“商改住”，涉案房屋土地性质至今仍为“办公”。并且，因被申请人的虚假宣传、承诺等欺诈行为致使涉案项目已经被郑州市政府相关部门列为整改对象。事实证明了被申请人故意告知申请人虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使申请人作出错误意思表示而与之签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，依据最高人民法院《民通意见》第68条之规定，被申请人的行为构成了欺诈。3.签订合同时被申请人并没有向申请人明示房屋的性质为办公，并且申请人当庭陈述合同的签订过程被申请人根本不让申请人查阅合同内容，仅让申请人在签名处签字按手印，然后收走所有的合同。申请人均陈述在售楼处未看到过被申请人所谓的“五证”，被申请人也从未让申请人看过所谓的“五证”。一，二审判决认定“被告在销售广告、宣传资料及在销售场所公示的五证中明示了涉案房屋的土地使用权年限为四十年，规划用途为办公”属证据不足。（四）本案不超过法定的撤销权的行使期间，一、二审法院判决认定申请人请求撤销合同超过了撤销权的行使期间，属于认定事实错误。因被申请人实施的上述一系列欺诈行为，诱使申请人与其签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。直至2019年7月30日广东佛山万科事件被中央财经频道“经济半小时”曝光以后，申请人和众多业主才知道自己购买的不是可居住的“公寓”房，仅是“办公”用房。依据《民法总则》第152条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应该知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应该知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”以及《合同法》第75条：“撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。”的规定，撤销权应当在当事人自知道或者应该知道撤销事由之日起一年内行使，本案申请人均是在2019年8月才知道自己购买的房屋不是可居住的“公寓”房，而是“办公”用房，截止申请人起诉之日并不超过一年的期限。一、二审判决以《商品房买卖合同》的履行情况，认定申请人在签订合同时及签订合同之前就知道房屋用途是办公，但并未在一年内行使撤销权，从而认定申请人撤销权消灭，属于认定事实错误。（五）、《商品房买卖合同》和《合同补充协议》撤销以后申请人已经支付的购房款以及已经支付的各项费用被申请人应该予以支付。申请人认为依据《合同法》第58条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”以及其他相关法律规定，《商品房买卖合同》和《合同补充协议》撤销以后，申请人已经支付的购房款被申请人应该予以返还并支付资金占用期间的利息；申请人已经支付的各项费用被申请人应该予以赔偿；如因涉案房屋签订的银行贷款合同应依法予以解除，被申请人应偿还尚未结清的贷款；因涉案所发生的律师费、诉讼费均由被申请人承担。综上，请求再审时依法予以纠正。河南省美景之州地产开发有限公司答辩称，一、原审判决查明事实清楚。申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，被申请人不存在任何欺诈行为，合同已依法成立并生效，申请人要求撤销合同无事实及法律依据。被申请人的宣传资料中均特别提示“广告为要约邀请，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。”且双方签订的《合同补充协议》中以黑体字明确约定，广告和宣传资料不构成要约；被申请人在销售现场公示的五证信息及双方签订的《商品房买卖合同》中多处均明确显示，案涉房屋所占土地使用年限为40年，申请人作为完全民事行为能力人，明确知晓公寓区别于住宅，因而其对案涉房屋的性质有清醒的认识，被申请人的宣传资料不足以对申请人签订房屋买卖合同产生影响。申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》已经在不动产登记部门进行备案，《商品房买卖合同》《合同补充协议》是住建部监制的合同文本，关于商品房买卖合同说明中，明确了合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容；被申请人在销售过程中营销中心公示的有国有土地使用权证、商品房预售许可证、规划许可证等文件，上述文件中对所售房屋的性质及使用年限均有明确记载，且销售现场设置有声明册、合同样本、五证信息等展台，供所有意向客户翻阅、查看，明确告知所有意向客户所销售的小世界项目房产性质为办公，且房屋通常需要大量资金投入，申请作为一个完全民事行为能力人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，在销售现场及签订合同过程中不可能不查看并注意房屋用途及价款等信息，被申请人已履行告知义务，不存在任何故意隐瞒房屋性质或欺诈的情形。二、原审判决适用法律适当，涉案房屋已通过了竣工验收备案，被申请人已履行完毕合同义务，按合同约定的标准将房屋交付给申请人，申请人要求撤销合同无法律依据。被申请人一审时已提供涉案房屋所在工程的消防验收意见书，涉案房屋均已通过消防验收；涉案房屋符合国家法律规定的建筑验收条件以及合同约定的条件，且已通过竣工验收。被申请人也已履行完毕合同义务，按合同约定、案场公示的标准将房屋交付给申请人。另，涉案房屋的首次登记已办理完毕，在业主缴清相关税费，准备材料至房管局面签后即可办理转移登记，且申请人购买的一期项目已为部分业主办理完毕转移登记。申请人在与被申请人签订合同时及签订合同之前就已经知道“房屋用途是办公不是住宅”这一事实，但其并未在一年内行使撤销权，故申请人的撤销权已消灭。综上，申请人作为完全民事行为能力人，从接触涉案项目及拟购买涉案房产、与被申请人磋商购买事宜、签署认购书到最后签署正式的买卖合同，其经过了慎重的考量和思考，基于对房屋规划用途、价款等各个方面充分了解的基础上与被申请人签署了正式的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并不存在违背其真实意思表示的情形。从案场公示涉案房屋的各项权证、买卖合同，到房屋使用说明书、房屋质量保证书等文件均明示了被申请人充分提示并向申请人披露了房屋的规划用途，被申请人不存在任何隐瞒或欺诈，更不存在虚假宣传的情形。因此，涉案合同并不存在法定撤销事由。综上，原审判决查明事实清楚，适用程序合法正当，申请人的再审申请没有事实及法律依据，依法应予以驳回。本院经审查后认为，本案中申请人与被申请人所签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力。申请人再审称其在被申请人的欺诈、虚假宣传误导下违背真实意思签订了涉案商品房买卖合同，请求撤销双方所签《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，经查，双方所签订的《合同补充协议》中以黑体字明确约定，出卖人在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉房屋所占土地使用年限40年，案涉房屋规划用途为办公。申请人作为完全民事行为能力人，应对案涉房屋性质有清醒认识，被申请人的广告和宣传不足以否定或抗衡双方合同中的明确约定，不足以对申请人产生误导并使其作出错误意思表示，故申请人据此要求进入再审的理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋的购房款已支付完毕，交易中所涉其他费用也已缴纳，房屋已经具备交付条件，被申请人亦通知了申请人收房，且房屋产权首次登记已办理完毕，合同履行顺利。申请人在签合同时及签合同之前就已经知道存在“房屋用途是办公不是住宅”这一事由，但并未在一年内行使撤销权，故申请人的撤销权消灭。综上所述，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，申请人申请再审的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回朱珠的再审申请。如不服本裁定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款第一项之规定，可以向人民检察院申请检察建议或者抗诉。审判长 李 伟审判员 刘向科审判员 季士方二〇二一年三月二十三日书记员 马玉恒