山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2367号上诉人（原审被告）：张绍营，男，1987年4月17日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：卢敏，女，1986年4月14日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：乔伟立，济南历下金宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东银座久信房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：孔彬，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周继勇，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南自贸区）律师事务所律师。上诉人张绍营、卢敏因与被上诉人山东银座久信房地产开发有限公司（以下简称银座久信公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初14333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张绍营、卢敏上诉请求：1.依法撤销一审判决书，驳回银座久信公司的全部诉讼请求或发回重审；2.本案的一、二审诉讼费用均由银座久信公司承担。事实和理由：1、一审法院未查清涉案车位权属及具体对外销售数量的情况下，严重的认定事实错误，导致错误下判。首先，根据最高院对房地产开发项目的停车位所有权归属判例的裁判原则，涉案车位的权属应属于全体业主共有。新颁布的《民法典》第二百七十五条的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。银座久信公司所提供的证据2只是对外销售车位的部分手续，不是全部手续，且不应属于合法手续、合法证据，银座久信公司根本无权对外销售车位获利。本案经一审庭审，银座久信公司当庭无法提供《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》合同原件证明其主张的主要依据，张绍营提供的证据2也证实了银座久信公司方的工作人员刘亚霓部长与张绍营在2020年1月10日还对涉案地下车位的销售问题的“协议”进行磋商，截止当日还没有签订任何形式的“协议书”，而一审法院却判决银座久信公司与张绍营、卢敏2019年12月31日签订的《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》于2020年9月3日解除，这明显的违背了客观事实!属于严重的认定事实错误。再者，一审庭审中，张绍营认可销售车位及销售了75个车位的事实，由于双方未签订“协议”没有对车位最终价格协商一致，银座久信公司种种刁难、不配合协调，疫情等因素，导致后来的不欢而散，致使双方未对账，没有对车位价格及销售个数核对一致。但是一审法院却认定：“根据银座久信公司提供的超售（超租）车位明细，可以证实张绍营现出售使用权车位30个，租赁权车位38个，按照合同约定团购价格总计819万元”，属于认定事实的错误，没有签订任何协议，如何能确定最终的车位价格？认可了销售75个车位，却只确认了68个，少了7个。如已销售的车位产生纠纷后，会对张绍营、卢敏及银座久信公司双方造成更多诉累。2.一审法院适用法律错误，导致错误判决。根据原《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条的规定，或新颁布的《民法典》第一百五十五条规定无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条规定民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案张绍营与银座久信公司之间的事实合同关系应为无效，不应判决解除合作协议，应认定为无效合同后，各自承担相应的责任。3.卢敏不应承担本案的任何法律责任，卢敏虽与张绍营系夫妻关系，但本案纠纷是张绍营与银座久信公司之间的合同关系，卢敏只是帮忙，如此大的涉案资金已明显超出家庭日常生活需要，且车位销售资金也没有用于生活家用，故卢敏不应承担本案的任何法律责任。综上所述，一审法院认定事实不清，法律适用错误，枉法裁判，为了维护张绍营、卢敏的合法权益，张绍营、卢敏特提起上诉。银座久信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，张绍营、卢敏的上诉事实及理由不成立。一、《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》于2019年12月31日经双方签订成立的事实明确，张绍营、卢敏上诉理由中关于双方未签订“协议”，“没有对车位最终价格协商一致”等主张缺乏依据。原审中银座久信公司提交了《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》及附件《银座花园团购及租赁车位明细表》，协议虽为复印件，但内容完整连续，有双方签字、盖章，且有多个经双方认可的事实、证据与协议内容相互印证，可以证明双方签署并开始履行协议的事实。例如：1、依据原审银座久信公司提交的证据三“7份发票领取确认书”，2020年7月15日卢敏在发票领取确认书上签字确认，金额为14万元的车位20个，金额为10.5万元车位20个；2020年8月18日张绍营在发票领取确认书上签字确认，金额为10.5万元的车位2个；2020年9月3日张绍营在发票领取确认书上签字确认，金额为14万元的车位3个，金额为10.5万元的车位2个；上述证据所体现的车位单价以及发票开具情况与车位协议的约定完全一致，互相印证，证实双方按照车位协议内容进行实际履行。2、张绍营、卢敏通过案外人苏静、刘宁账户向银座久信公司支付600万元款项的履行事实，与车位协议关于首期款项600万元的支付约定相符；3、原审张绍营、卢敏提交的证据五“3份催款函及1份解约函”，四份函件内容均有关于张绍营、卢敏与银座久信公司于2019年12月31日签订《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》的事实表述，以及协议关于款项支付数额、时间及违约金的约定内容。上述函件时间跨度较长，张绍营、卢敏均已收到并对函件内容均明确知晓，但从未对函件内容提出过任何异议，与其关于双方未签订合同、未对车位价格达成一致的主张明显不符。4、依据原审提交的证据六，张绍营、卢敏签名接收的工作联系单，内容为“山东银座久信房地产开发有限公司于2019年12月31日将银座花园地下车位使用权或租赁权团购于自然人张绍营（详见银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议）。根据团购协议第四条……”，该联系单内容同样也印证了签订车位协议的事实。此外，张绍营、卢敏与案外人签订的车位销售合同以及相关手续内容，也可以佐证张绍营、卢敏与银座久信公司双方签订协议的事实。综上，大量的证据可以证明车位协议已经双方签字成立的事实，张绍营、卢敏关于双方未签订协议的主张违背诚信原则。二、《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》不存在民法典所规定的无效事由，涉案车位属于地下独立空间，不存在占用共有道路等情形，银座久信公司为涉案车位的投资建设者，对涉案车位拥有合法处分权。车位协议合法有效，在张绍营、卢敏迟延履行主要债务，经银座久信公司多次催告仍未履行的情况下，银座久信公司向张绍营、卢敏送达解除函，原审判决认定双方车位于2020年9月3日解除符合法律规定。三、关于张绍营、卢敏对外销售车位的数量问题。张绍营、卢敏对外销售车位的数量关系到其应当向银座久信公司支付的车位款数额问题。实际销售数量及相关证据为张绍营、卢敏所持有，其应当提供证据证明实际销售情况，但张绍营、卢敏在原审中并未提交相关证据，仅认可银座久信公司根据张绍营、卢敏的销售资料备案所整理汇总的已售车位清单及数量，原审判决据此认定张绍营、卢敏车位销售数量及应向银座久信公司支付的款项符合事实及法律规定。如在车位协议解除之前，张绍营、卢敏在68个已售车位清单之外，还存在其他真实有效的车位销售合同，银座久信公司将有权继续向张绍营、卢敏主张相应权利。四、关于卢敏的连带责任问题。卢敏与张绍营系夫妻关系，卢敏在涉案车位对外销售过程中，参与大部分车位发票的领取及签字确认，向案外购买人开具收据，且其本人账户作为车位销售的收款账户，卢敏实际参与了车位协议的履行，享受合同利益，卢敏对车位销售知情，且为夫妻双方共同的意思表示，因车位销售所产生的收益及应当向银座久信公司支付的款项为夫妻共同债权、债务，原审判决卢敏承担连带责任符合法律规定。综上，请求驳回张绍营、卢敏上诉请求，维持原判。银座久信公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方签订的《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》解除；2.依法判令张绍营、卢敏支付逾期付款违约金424,650元（以未付款为基数，按照日万分之五标准，自合同约定的应付款之日暂计至2020年9月3日送达解除函之日）；3.依法判令张绍营、卢敏支付车位款2,730,000元；4.依法判令张绍营、卢敏返还未支付相应款项的全部车位（后附应返还车位清单）；5.依法判令张绍营、卢敏支付自《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》解除之日起至实际返还车位之日的车位占用费用（按每个车位月租金280元标准计算）；6.依法判令张绍营、卢敏承担本案的案件受理费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月31日，银座久信公司（甲方）与张绍营（乙方）签订《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》约定：二、车位基本情况3.团购车位性质：地下车位分为使用权车位和租赁车位。4.团购车位数量：地下车位共计144个，其中使用权车位60个，租赁车位84个。三、协议价款及付款方式甲乙双方确认，本协议项下甲乙双方同意，车位团购价格按照使用权车位140,000元/个，租赁车位105,000元/个，具体每个车位价格详见附件《银座花园团购车位明细表》。乙方应在2020年6月30日前分三次付清协议约定总价款，共计17,220,000元，付款时间及方式如下：1.签订本协议当日内乙方向甲方支付6,000,000元2.在2020年5月31日前，乙方向甲方支付4,000,000元，甲方收到以上款项后，乙方可向指定购买人销售或租赁剩余同等价值车位。3.在2020年6月30日前，乙方向甲方支付7,220,000元。甲方收到以上款项后，乙方可向指定购买人销售或租赁剩余同等价值车位。四1.（1）在本协议生效后，视为乙方具有银座花园未售车位（详见附件《银座花园团购车位明细表》）唯一销售权或租赁权，可进行再次销售或租赁，拥有一次更名权。六、乙方权利义务：1.乙方若另行对外销售或租赁时，应首先满足小区业主的需求，并与甲方协商同意后执行。2.乙方应当按照本协议第三条付款方式中的约定支付团购车位款。七、违约责任1.任一方违反本协议义务的，对方有权要求予以纠正，若违约方接到对方书面通知之日起10日内仍不能纠正行为、消除影响的，则对方有权利要求其限期整改并追究其违约责任。4.若乙方迟延支付团购车位款，则应就迟延期间，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项万分之五的违约金。张绍营通过案外人苏静、刘宁银行账户已转账支付银座久信公司600万元。2020年7月15日卢敏在发票领取确认书上签字确认，金额为14万元的车位20个，金额为10.5万元车位20个。2020年8月18日张绍营在发票领取确认书上签字确认，金额为10.5万元车位2个。2020年9月3日张绍营在发票领取确认书上签字确认，金额为14万元的车位3个，金额为10.5万元车位2个。一审法院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。本案中银座久信公司于2020年6月4日、2020年7月8日向张绍营发送催款函，张绍营在接收人处签字。但至今未按照合同约定支付剩余车位款，故已符合合同法定解除条件，后银座久信公司于2020年9月1日向张绍营发出解除双方《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》的通知函，张绍营自认2020年9月3日自取解除函，故合同自9月3日通知到达张绍营时解除。故银座久信公司主张确认双方签订的《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》解除一审法院予以支持。银座久信公司主张逾期付款违约金424,650元，（以未付款为基数，按照日万分之五标准，自合同约定的应付款之日暂计至2020年9月3日送达解除函之日），分为第二笔应付款项400万元，违约天数95天，该笔违约金为19万元；第三笔应付款项722万元，违约天数为65天，违约金为234,650元，合计424,650元。一审法院认为依据银座久信公司与张绍营签订的《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》中约定，在2020年5月31日前，张绍营支付4,000,000元，在2020年6月30日前，张绍营支付7,220,000元，且双方约定若张绍营迟延支付团购车位款，则应就迟延期间，每逾期一日，支付应付未付款项万分之五的违约金，后双方于2020年9月3日解除合同，故对于银座久信公司主张的424,650元违约金一审法院予以支持。银座久信公司主张车位款2,730,000元，张绍营辩称没有与银座久信公司签订最终协议，但是根据银座久信公司提供的张绍营与案外人签订的销售合同以及张绍营、卢敏签字确认的发票领取确认书，可以佐证协议内容，且张绍营未提交其他协议，故对张绍营的辩称不予采信。根据银座久信公司提供的超售（超租）车位明细，可以证实张绍营现出售使用权车位30个，租赁权车位38个，按照合同约定团购价格总计819万元，扣除张绍营已支付的600万元，剩余219万元，银座久信公司主张273万元，张绍营也未提供相应证据证实其出售的实际车位数，故根据现有证据，一审法院支持张绍营向银座久信公司支付车位款219万元。银座久信公司主张返还未支付相应款项的全部车位以及支付自《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》解除之日起至实际返还车位之日的车位占用费用（按每个车位月租金280元标准计算），一审法院认为银座久信公司是涉案车位的合法权人，车位均在银座久信公司实际支配之下，银座久信公司该两项诉讼请求于法无据，故一审法院不予支持。银座久信公司主张卢敏承担连带责任，卢敏辩称其未参与销售车位一事，一审法院认为张绍营与卢敏为夫妻关系，卢敏在车位发票领取确认书中签字且张绍营在车位销售现场提供的收款账号及开户人姓名为卢敏，能够证实卢敏实际参与销售车位，故一审法院认为卢敏对张绍营销售车位为知情且签字为双方共同意思表示，故一审法院认定以上张绍营应承担的款项为夫妻共同债务，卢敏应当承担连带责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、山东银座久信房地产开发有限公司与张绍营2019年12月31日签订的《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》于2020年9月3日解除；二、张绍营、卢敏于判决生效之日起10日内向山东银座久信房地产开发有限公司支付违约金424,650元；三、张绍营、卢敏于判决生效之日起10日内向山东银座久信房地产开发有限公司支付车位款219万元；四、驳回山东银座久信房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,038元，减半收取16,019元，由山东银座久信房地产开发有限公司承担2742元；张绍营、卢敏承担13,277元，保全费5000由张绍营、卢敏负担。本院二审期间，张绍营、卢敏提交证据一宗，证据一、涉案车位的平面图一份，银座久信公司与张绍营、卢敏就涉案车位平面图，其中，已经销售的50个车位没有任何手续，不符合法律规定，不应对外销售，同时，银座久信公司开具的发票都注明了是使用权，一审没有仔细审查该问题，应属于认定事实错误；证据二、张绍营、卢敏与第三人签订的5份销售合同（共计7个车位），涉及本案的车位，一审中没有查清，也没有认定；证据三、2020年1月10日，银座久信公司刘亚霓部长发给张绍营的合同文件范本，原始载体在手机上，张绍营、卢敏提供打印件，一审中银座久信公司的代理人当庭答复是回去落实，但是，一审法院在判决中没有提到此问题，直接认定了双方于2019年12月31日签订了银座怡景园地下车位团购及租赁合作协议，如果该协议已签订，何来2020年1月10日再次发送的合同范本，所以，很不符合常理，一审认定属于严重的错误。证据四、济南市自然资源和规划局复函一份及（2006）鲁01-01-43号、建字第370102200900078号许可项目国库平面扫描打印件、档案拍照图纸打印件一份。银座久信公司质证称，对证据一的真实性、关联性、合法性均不认可，其证明银座久信公司所述车位不合法不能成立，该证据中，手填内容不知何人书写，没有证据效力，银座久信公司在一审中已经向法庭提交了建设工程规划许可证、竣工验收备案单及综合验收证明，证实涉案车位合法，一审法院认定该事实正确；对证据二5份合同的真实性及合法性无法确认，在本案一审庭审中，银座久信公司已经提交了核对的已售车位情况，张绍营、卢敏并未提出异议，并表示确认，这在一审庭审中是明确的记载，现张绍营、卢敏又提交了5份车位买卖合同，证明又另售了7个车位，对此我们不予认可，且，该买卖合同也并未向银座久信公司备案，也并未向银座久信公司要求开具任何的票据，对于该5份买卖合同真实性除张绍营、卢敏提交的该5份合同外还应当提供购买向其缴纳车位款的证据，否则，在张绍营、卢敏与第三方仅以协议形式来确定车位已售事实不能成立；对证据三，其真实性需要向刘亚霓本人进行确认，但就其证明目的有异议，该聊天记录及发送的协议并不能否定双方已于2019年12月31日签订了涉案协议的事实，协议签订后又将电子文本文档发送给合同相对方也在情理之中。第二，该证据的证明目的与本案争议并无直接的关联性，本案中张绍营、卢敏是否定双方签订过合同，并否定车位的价款，而张绍营、卢敏提交的将证据三中也同样明确的车位使用权是14万元一个，租赁车位是105000元，和一审法院结合其他证据确认的事实是一致的，况且，张绍营、卢敏在一审中承认双方有这种合同的销售关系，只是不承认这个价格，而该证据并不能证明一审法院对此认定的事实和双方真实的交易关系，考虑双方合同已经解除，而本案争议焦点是结算金额的问题，所以该证据与本案的待证事实和争议焦点并没有关系，坚持一审法院认定的事实。对证据四、济南市自然资源和规划局出具的济自然规划管函(一)〔2021]28号文件及所附两个编号许可项目地下层平面图真实性无异议。该证据证明涉案车位已取得相关建设规划手续，银座久信公司对涉案地下车位通过使用权转让、租赁等方式进行的处分行为合法有效。银座久信公司已于一审中提交编号为(2005)鲁01-01-36、编号(2006)鲁01-01-043、编号建字第370102200900078号三个建设工程规划许可证，双方已就此进行质证。其中(2005)鲁01-01-36号建设工程规划许可证建设项目名称仅标注“l-9#住宅楼、会所”，经与办理机构核实，因l-9#住宅楼地下层为人防工程，已由济南市人民防空办公室出具人防工程结建证、人防工程平时使用证，设计平时用途显示为“车库”，根据办证时要求，不再在建设工程规划许可证中进行登记。银座久信公司对于该部分人防车位，也系通过使用权转让的形式进行处分，不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，上述建设工程规划许可证及人防车位相关证件已经涵盖涉诉全部车位，涉诉车位均在规划许可范围内，且双方已通过合同及附件清单对车位编号、权属性质、处分形式等进行了明确约定。银座久信公司对涉案地下车位通过使用权转让、租赁等方式进行的处分行为合法有效。对于张绍营提交的绘制车库图及车库一至七平面图真实性不予认可。无法明确该证据的来源、制作依据及表述内容。经审查，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，张绍营主张其没有与银座久信公司签订最终协议，且双方的事实合同关系应为无效。经审查，存在2019年12月31日双方签订《银座怡景园（银座花园）地下车位团购及租赁合作协议》的事实，另，张绍营、卢敏通过案外人向银座久信公司支付双方约定的首期款项，张绍营、卢敏亦在银座久信公司提交的发票领取确认书上签名，对车位进行了销售，张绍营虽辩称未与银座久信公司签订最终协议，但张绍营、卢敏行为已经实际履行了帮助银座久信公司进行车位销售的合同约定，故一审认定张绍营与银座久信公司之间存在车位销售合作关系，并根据涉案合同解除函送达之日认定双方合同解除并无不当。现有证据不足证明涉案合同具备上述法律规定的无效情形，一审法院适用法律亦无不当。双方之间合同解除，张绍营应当依据实际出售的车位数向银座久信公司支付车位款项，但张绍营并未举证证明其出售的实际车位数额及款项，一审法院根据银座久信公司提供的超售（超租）车位明细认定车位数量并无不当。张绍营与卢敏系夫妻关系，银座久信公司提交的证据发票领取确认书有卢敏签字且张绍营在销售时提供的收款账户为卢敏所有，可以证实卢敏参与了车位销售，一审认为卢敏应当承担责任符合法律规定。综上所述，卢敏、张绍营的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32038元，由上诉人卢敏、张绍营负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 杰二〇二一年三月二十九日法官助理  万振驰书 记 员  李姗姗