辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终669号 上诉人（原审被告、反诉原告）：丹东菜鸟后勤服务有限责任公司，住所地丹东市合作区洋河大街30号。 法定代表人：曹文珺，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡冀东，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦，辽宁卓政（丹东）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：丁大勇，男，1977年10月26日出生，汉族，住丹东市振兴区。 上诉人丹东菜鸟后勤服务有限责任公司因与被上诉人丁大勇租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初3234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东菜鸟后勤服务有限责任公司的委托诉讼代理人胡冀东，被上诉人丁大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东菜鸟后勤服务有限责任公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审。事实和理由：一、上诉人与被上诉人签订合同的时间是在疫情严控期间，被上诉人对疫情是有所了解的，且对学校迟延开学应有所预估，故本案并不符合不可抗力因素，疫情并不影响合同目的实现。被上诉人违背诚实信用原则是合同的违约方，应承担全部违约责任，赔偿上诉人的实际租金损失。二、双方就解除合同均有过错，属事实认定错误。因为根据交易习惯，上诉人交付场地后，被上诉人就应支付租金。但一审法院却认定双方对交付租金时间约定不明，明显违背交易习惯。三、租赁合同在违约责任方面，是以“无过错责任”为主，“过错责任”为辅。本案中，对于案涉租赁合同的解除，无论被上诉人是否有过错，被上诉人均要对其不履行合同义务承担违约责任，赔偿上诉人实际租金损失9708元。 丁大勇辩称，在签订租赁合同以后，上诉人承诺5月1日开学，有录音为证。直到5月15日也没有开学，开学时间没有确定，导致合同无法履行，被上诉人及时提出了解除合同并不影响上诉人继续租赁。且双方已经达成口头协议解除合同，被上诉人也及时撤场。关于租金的问题，应以开学实际经营开始计算，所以装修期间不存在租金的问题。上诉人应返还被上诉人1万元保证金和相关装修费。被上诉人没有违约行为，解除合同未给上诉人造成经济损失。 丁大勇向一审法院起诉请求：1、被告退还原告租赁保证金10000元及装修费用3900元，合计13900元。2、诉讼费用由被告承担。 丹东菜鸟后勤服务有限责任公司向一审法院反诉请求：1、请求贵院依法判决反诉被告向反诉原告支付2020年至2021年度租金69485.97元及滞纳金，租金及滞纳金暂合计为71987.46元（滞纳金以欠付租金69485.97元为本金，按照年利率6％自2020年4月3日起计算至实际给付之日止，暂计算至2020年11月5日为2501.49元）；2、诉讼费用由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2020年4月2日，原、被告签订《承包合同（蛋糕房）》，合同约定被告将位于辽宁机电职业技术学院浴池一楼生活区余平方米场地出租给原告使用，租赁期限自2020年1月10日至2023年1月9日止，年租金为69485.97元，每年1月份前一次性交付，逾期每天按3％的年租金收取滞纳金，逾期超过一个月，自动解除合同。合同同时约定，签订合同后，原告需要向被告缴纳保证金1万元。 合同签订当日，原告交付被告保证金1万元。被告将租赁场所交付原告，原告开始着手进行装修，并进行了一定的装修投入，其中装饰材料等花费1692元。 2020年4月16日，原告将填写好的高校核酸检测教职工、工勤人员信息统计表发给被告法定代表人。2020年4月21日，原、被告协商为原告办理工商执照由被告出具相关证明手续。2020年4月30日，被告法定代表人通知原告5月7日进行核酸检测、体检和打××疫苗；原告回复被告法定代表人：别忘了把解除合同模板发给我。 2020年5月2日，原、被告就解除合同进行了沟通。上午8时许，被告法定代表人表示让原告好好考虑考虑，想不干就不干应当赔偿被告的损失。随后原告找到被告法定代表人，并对两人的对话进行了录音，对于该份录音的真实性被告不持有异议。经过质证及该院核对，录音中的主要内容包括以下几点：1、原告要求解除合同；2、被告表示原告可以解除合同，但需要赔偿被告的损失，否则被告不同意解除合同；3、被告法定代表人曾经口头告知原告5月1日开学，但没想到5月15日才能开学；4、原告曾提出对收取租金的起始时间等约定重新签订补充合同，被告法定代表人表示什么时候开学什么时候收取租金，不用签订补充合同，补充合同原、被告都没有草拟出来，原告表示这就是原告解除合同的原因之一。 2020年5月22日，被告法定代表人通知原告三天内把东西拉走，不拉走被告正常撤场。 2020年5月23日，被告法定代表人找到原告协商保证金退还事宜，双方未达成一致意见。 2020年8月29日，辽宁机电职业技术学院正式开学。 2020年10月，被告自行将涉案租赁场地用于开办蛋糕店，并使用了原告的装饰装修。 一审法院认为，原、被告签订的《承包合同（蛋糕房）》是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为处理各方争议的依据。原告提出解除合同，并于2020年5月2日告知被告法定代表人，被告表示原告可以解除合同，但应当赔偿被告的损失；同时结合2020年5月22日被告通知原告将东西搬走、2020年5月23日被告找到原告协商退还保证金的情形，足以认定原告提出解除合同，被告表示了同意，双方仅仅在谁应当承担违约责任一事上存在争议，该争议的存在，不影响双方已就合同解除达成一致意见法律后果的产生，故该院确认原、被告签订的《承包合同（蛋糕房）》已经协商一致解除，解除时间为2020年5月2日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于原告要求被告返还其交纳的租赁保证金的诉讼请求，该院予以支持。因合同已经解除，同时考虑到反诉原告已经将租赁场地自行利用，其要求继续履行合同已经失去履行基础，故对于反诉原告要求反诉被告交纳租金及滞纳金、继续履行合同的请求，该院不予支持。 关于本案合同解除后违约责任应由谁承担一节，根据法律规定，并非谁提出解除合同，谁即为违约方，而应以合同因何原因解除、是否有约定或法定事由来予以确定。原告提出解除合同，理由有二，一是辽宁机电职业技术学院未能在被告承诺的5月1日开学；二是双方未能就趋近收取租金时间签订补充协议。关于第一个原因，通过原告与被告法定代表人通话录音可以确定，被告法定代表人确实曾口头表示学校5月1日开学，但5月1日并未按时开学（当时原、被告误以为5月15日开学），考虑到此后果并非被告可以违约，而系疫情原因，属于不可抗力因素；而原告在5月2日提出解除合同申请（其自己表示2020年4月26日就已经告知被告解除合同的意向），从情理上看其因开学时间推迟一天即解除合同也不符合合同法鼓励交易的立法目的，何况推迟一天开学甚至2020年5月15日开学也不必然导致被告根本违约，无法实现合同目的；但同时考虑到辽宁机电职业技术学院实际开学时间为2020年8月29日，原告租赁场地的经营对象主要面向学生，如果未能正常开学，直接影响其经营收益，即使原、被告2020年5月2日未协商一致解除合同，本案最终也存在无法实现合同目的而导致合同解除的风险。关于第二个原因，原、被告在《承包合同（蛋糕房）》中对于租赁期限、租金收取时间的起算约定不明，而该条款是租赁合同的主要条款，不能缺少；双方随后又未能协商一致签订书面补充合同，导致原告提出解除合同，双方均存在一定过错。综合以上原因，该院认为，原、被告签订的《承包合同（蛋糕房）》解除，既有不可抗力因素，不可归责于双方，同时双方又都负有一定的责任。本案中，原告主张由被告赔偿其装修损失，关于损失数额，该院确认为1692元，超出部分，因缺乏证据证明，该院不予支持。结合本案实际，综合原、被告各自过错，对于原告的损失，原、被告应当予以分担；同时考虑到被告已经使用原告的装修进行了经营，应当对原告进行适当补偿；故该院确认由被告赔偿原告装修损失1000元为宜。反诉原告未在本案中主张实际损失，不予一并处理。判决：一、被告丹东菜鸟后勤服务有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告丁大勇租赁保证金10000元；二、被告丹东菜鸟后勤服务有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告丁大勇装修损失1000元；三、驳回原告丁大勇其他诉讼请求；四、驳回反诉原告丹东菜鸟后勤服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费148元，减半收取74元，由原告丁大勇负担15元，被告丹东菜鸟后勤服务有限责任公司负担59元；反诉费800元，由反诉原告丹东菜鸟后勤服务有限责任公司负担（原告已预交74元，反诉原告已预交800元）。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2020年4月2日签订的租赁合同合法有效。双方于2020年5月2日就案涉合同的解除达成一致意见，故案涉租赁合同也于该日解除。现双方主要对上诉人应否给付被上诉人租金损失9708元存在争议。首先，关于被上诉人是否为违约方的问题。案涉租赁合同所涉租赁摊位位于辽宁机电职业技术学院校园浴池一楼生活区内，所以该学校是否开学直接影响案涉摊位能否实际经营。因疫情原因，该校在双方解除租赁合同前一直未开学，所以案涉商铺未能实际使用经营，故被上诉人基于此主张解除合同，并不能由此认定被上诉人为违约方。其次，双方对于2020年年度实际交纳租金的起算点并未进行约定，且被上诉人在上诉人通知其撤场时也已及时腾退。所以，上诉人主张被上诉人赔偿其租金损失及不返还保证金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，丹东菜鸟后勤服务有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费948元，由丹东菜鸟后勤服务有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  于 军 审判员  康 璐 二〇二一年三月二十二日 法官助理刘云 书记员王晓宇