重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1090号上诉人（原审被告）：程霞，女，1978年11月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：陈志强（系程霞之夫），住重庆市南岸区。被上诉人（原审原告）：重庆天景物业服务有限公司，住所地重庆市南岸区七公里，统一社会信用代码91500108759280204A。法定代表人：李欣，董事长。委托诉讼代理人：游成，男，该公司员工。上诉人程霞因与被上诉人重庆天景物业服务有限公司（以下简称天景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初12216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人程霞的委托诉讼代理人陈志强，被上诉人天景物业公司的委托诉讼代理人游成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程霞上诉请求：撤销一审判决，依法改判或者发回一审法院重审；本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要理由：上诉人至今未收到被上诉人的催收函，被上诉人提供的三张邮寄单无交递记录。被上诉人虽于2018年4月8日起诉上诉人，该案上诉人提起上诉后由重庆市第五中级人民法院发回重审，后被上诉人撤诉，一审法院认定的诉讼时效有误；根据相关法律规定，物业服务企业不履行或不完全履行法定或合同约定义务，业主请求物业服务企业继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。上诉人举示的证据能够证明被上诉人未按照合同约定提供物业服务，请求支持减免被上诉人部分物业服务费的请求。天景物业公司辩称，请求人民法院依法判决。天景物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付所欠2015年1月至2020年4月的物业服务费9356.80元（含公摊水电费640元），及以欠费金额为基数，自2015年1月16日起至2020年4月16日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2012年12月22日，南岸区学府大道69号业委会（作为甲方）与天景物业公司（作为乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由天景物业公司为小区提供物业服务。合同约定物业服务费按建筑面积计算，美梦城真物业服务费标准为1.4元/月·平方米。共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，采取按户据实分摊的方式向业主分摊计收。为便于结算，每年1至11月按照10元/户的标准缴纳，每年12月按年据实结算，多退少补。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行当月缴费义务。合同期限为5年，自2012年7月1日起至2017年6月30日止。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费、公摊水电费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同还对双方权利义务、物业管理用房、合同期限及解除等事项进行了约定。合同期满后，天景物业公司仍为美梦城真小区提供物业服务至今。程霞系重庆市南岸区某号房屋业主，该房屋建筑面积104.43平方米。被告程霞在接受天景物业公司的物业服务后，未向天景物业公司交纳自2015年1月起至2020年4月的物业服务费和公摊水电费。经计算，程霞每月应交的物业服务费为146.20元（104.43平方米×1.4元/月·平方米），共欠交物业服务费9356.80元（146.20元/月×64个月）、欠交公摊水电费为640元。一审庭审中，程霞表示对物业服务费的计算方式、收费标准无异议，对天景物业公司请求的公摊水电费计算标准无异议。一审法院另认定，学府大道69号·美梦城真在2017年度南岸区物业服务星级评定中被南岸区房屋管理局、南岸区物业管理学会评定为四星，在2019年度南岸区物业服务星级评定中被南岸区住房和城乡建设委员会、南岸区物业管理学会评定为保持四星。2019年至2020年期间，天景物业公司将小区消防工程维修保养服务外包给重庆力杰消防工程有限公司，将保洁服务外包给重庆烁今物业管理有限公司，将环境消杀服务外包给重庆新天地有害生物防治有限公司，将电梯维护保养和急修服务外包给永大电梯设备（中国）有限公司重庆分公司。天景物业公司于2019年至2020年期间对小区保洁工作进行了现场巡查并制作保洁现场巡查记录表，同时制作了巡视督导记录表。2019年，天景物业公司对业主进行了满意度回访。自2019年起，天景物业公司制作了学府大道69号小区服务月报，并通过楼管员微信朋友圈发布信息向业主提供物业服务。程霞欠费后，天景物业公司曾于2017年9月22日通过EMS邮政特快专递向程霞邮寄了催收物业服务费、公摊水电费的律师函。并于2018年4月8日向一审法院提起诉讼，要求程霞支付拖欠的物业服务费用。经催收未果，天景物业公司向一审法院提起本案诉讼。诉讼中，天景物业公司自愿将违约金计算标准调整为以欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算。一审法院认为，南岸区学府大道69号业委会与天景物业公司签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”程霞作为案涉小区的业主，亦受该合同的约束。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定履行交纳物业服务费的义务。虽然天景物业公司曾于2017年9月22日通过EMS邮政特快专递向程霞邮寄了催收物业服务费、公摊水电费的律师函，但天景物业公司并未提交快递查询记录，无法证明程霞收到了天景物业公司邮寄的律师函，因此在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行前，天景物业公司请求的2015年10月1日前的物业服务费及公摊水电费已经超过诉讼时效，对该部分的物业服务费及公摊水电费不予支持。经计算，程霞自2015年10月起至2020年4月期间欠付的物业服务费为8041元（146.20元/月×55个月）、公摊水电费550元（10元/月×55个月）。程霞欠费后，经天景物业公司多次催收，程霞均拒绝向原告交纳物业服务费，其行为构成违约，应当向天景物业公司承担违约责任。结合合同性质、合同履行情况和合同约定等因素，天景物业公司自愿请求程霞支付以欠费金额为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金，属法律允许范围之内，亦予以支持。在违约金计算过程中，应以中国人民银行公布的同期贷款基准利息和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜，在2019年8月20日前按照前述标准计算，之后按照后述标准计算。结合合同约定的交费时间及原告的请求，违约金自2015年10月16日起算为宜，计算至2020年4月16日止。关于程霞辩称天景物业公司物业服务不到位，为此不同意全额支付物业服务费的意见，程霞在庭审中举示的照片拍摄于2017年至2019年期间，照片内容只能反映小区内一时的情况，不足以证明天景物业公司未完全按照合同约定提供物业服务，且根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业管理公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此程霞要求向天景物业公司交纳百分之六十的物业服务费，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“被告程霞于本判决生效之日起五日内支付原告重庆天景物业服务有限公司2015年10月至2020年4月期间的物业服务费8041元、公摊水电费550元，及违约金（以每月欠缴金额为基数，从欠费当月16日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月20日；从2019年8月21日起，以每月欠缴金额为基数，从欠费当月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至2020年4月16日止）。案件受理费157元，减半收取78.50元，由被告程霞负担。”二审中，上诉人举示了一组照片，拟证明2017年到2019年间业主提出服务不到位的地方，被上诉人直至2020年12月仍然没有整改，被上诉人未按合同约定提供物业服务。被上诉人对照片的真实性、合法性不予认可，认为不能证明被上诉人未履行合同约定的义务。被上诉人举示了一份案涉小区的物业收费率统计表，拟证明案涉小区物业费收取率高达89%，被上诉人提供物业服务得到绝大多数业主的认可。上诉人认为该证据系被上诉人单方制作，不认可其真实性。对双方当事人举示的证据，本院在评述部予以综合认定。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.被上诉人要求上诉人支付2015年10月至2020年4月期间的物业服务费是否超过诉讼时效；2.物业服务费是否应该调减。对上述争议焦点，本院作如下评述：关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，民法总则实行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的两年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院应予支持。据此，2015年10月之后物业服务费的请求权诉讼时效期间为3年。被上诉人于2018年4月8日曾向一审法院起诉，要求上诉人支付欠付的物业服务费等，一审法院对该案进行审理，后被上诉人虽然选择撤诉但产生诉讼时效中断法律效果，诉讼时效重新按3年计算。被上诉人又于2020年5月向一审法院起诉上诉人，故被上诉人要求上诉人支付2015年10月至2020年4月的物业服务费，未过诉讼时效。一审判决于法有据，本院予以维持。关于争议焦点二，本院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在不到位的情况，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，程霞举示的证据并不能证明天景物业公司在提供物业管理服务过程中存在重大瑕疵或者根本违约的情形，上诉人举示的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳，故其要求调减物业收费标准的上诉请求，本院不予支持。综上所述，程霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费157元，由上诉人程霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 倪洪杰审 判 员 夏兴芸审 判 员 芦明玉二〇二一年三月二十九日法官助理 万前程书 记 员 黄献丽