四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1902民初1097号 原告:李娟，女，汉族，生于1982年，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：魏海峰，重庆道伦律师事务所律师。 被告:四川省巴中市容邦投资集团有限公司，住所地：巴中市巴州区巴州大道容邦国际2号楼9楼1号。 法定代表人：余武元，董事长。 委托代理人：杜仕平，男，汉族，生于1966年，大专文化，建筑房产开发项目负责人，住巴中市巴州区。 原告李娟与被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司（以下简称“容邦公司”）合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娟及委托代理人魏海峰，被告容邦公司委托代理人杜仕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李娟诉称：2015年2月13日，原、被告签订了编号为108的《协议书》。协议约定：原告自愿购买被告开发建设的“容邦·太平洋购物中心”2层227号商铺；原告不参与被告容邦国际项目的经营管理，不承担投资风险，所投资商铺归原告所有；商铺建筑面积为29.89平方米，按13282.36元/平方米包干价计算，原告投资总金额为397010元；2015年2月13日前支付投资款207010元，2015年3月30日前支付投资款190000元（银行按揭）。双方约定了原告所投资的商铺收益实现方式，即委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁，租赁经营期限为12年；第一、二、三年租金每年按投资总额7%计算收益；第四、五年租金每年按投资总额的8%计算收益；具体委托租赁经营事宜在签订网上备案合同时原告须同时与“巴中太平洋商业管理有限公司”一并签订《房屋委托租赁经营协议》。另外，未经原告同意，被告不得将原告投资的商铺擅自处置。否则，被告退还原告已付投资款，并按原告已付投资款的20%承担违约责任。协议签订后，原告当天向被告支付购房款207010元。之后，原告多次要求与被告签订正式备案合同，但被告一直以手续不完善等各种理由推脱，一再拖延与原告签订正式备案合同。2017年3月1日，被告提起诉讼，要求解除协议。2017年6月5日，被告提出撤诉申请，巴州区人民法院作出（2017）川1902民初1018号民事裁定，裁定准许被告撤诉。2017年12月21日，被告再次提起诉讼，要求解除协议。2018年1月30日，巴州区人民法院作出（2018）川1902民初298号民事判决，判决驳回被告的诉讼请求。被告不服，提起上诉，二审审理期间被告提出撤回上诉的请求，巴中市中级人民法院作出（2018）川19民终794号民事裁定，裁定准许被告撤回上诉。2019年1月9日，原告提起诉讼，要求被告继续履行协议。2019年3月5日，巴州区人民法院作出（2019）川1902民初251号民事判决，判决认定协议合法有效，但仍需要签订正式的《商品房买卖合同》，而被告已明确表示不同意签订正式房屋买卖合同，故驳回原告的诉讼请求。原告不服，提起上诉。2019年6月5日，巴中市中级人民法院作出（2019）川19民终440号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。综上所述，原、被告签订的协议，合法有效，双方应当诚实信用地履行协议。但是，被告已明确表示拒绝履行协议，且被告已经将容邦购物中心整体出租给他人。被告的行为，构成违约，给原告造成了巨大的经济损失，严重损害了原告的合法权益。为维护合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告于2015年2月13日签定的编号为108的《协议书》；2、被告向原告返还购房款207010元及利息（以207010元为基数，自2015年2月13日起，按年利率6%计息计算至偿清之日止）；3、被告向原告支付违约金41402元；4、被告赔偿原告应当获得的可得利益（租金）损失共计88665.57元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。 被告容邦公司辩称：原告说的事实基本属实，由于合同签订是商业规划变更，我们合同签订的是预约合同，不是本约合同。合同不属于本约合同，谈不上损失。签订商业租金合同多次协商未达成协议。7%收益是多种原因构成，请法庭考虑。原告要求解除2015年2月13日签订的协议我们无异议。对原告的第二项诉请也没有意见。第三项诉请，我们无异议，尊重法庭的意见。第四项诉请损失八万，我们认为不存在。 经审理查明：2015年2月13日，被告容邦公司（甲方）与原告李娟（乙方）签订《协议书》约定：乙方自愿对“容邦太平洋购物中心”2层227号商铺进行投资，乙方不参与甲方“容邦国际”项目的经营管理、不承担投资风险，所投资的商铺归乙方所有；商铺按13282.36元/平方米的包干单价计算乙方应投资的总金额，乙方总投资额为397010.00元；支付投资款时间为2015年2月13日前支付投资款207010.00元，2015年3月30日前支付投资款190000.00元（银行按揭）；乙方投资商铺的建筑面积为29.89平方米，该面积为甲方暂测面积，最终以房产部门测绘的面积为准并据实结算投资款；乙方所投资的商铺通过委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁经营实现收益；乙方委托“巴中太平洋商业管理有限公司”对外租赁期限为12年，租期自商铺正式交付使用之日起计算，第一、二、三年租金按投资总额的7%计算收益，第四、五年租金每年按投资总额的8%计算收益，租金在正式计算租期的次年分别逐年支付，第六年至第十二年的租金按实际租金计算收益；乙方按约定时间向甲方支付投资款项，未经乙方同意，甲方不得将乙方投资的商铺擅自处理，否则，甲方退还乙方已付投资款，并按乙方已付投资款的20%进行赔偿；乙方若未按约定时间向甲方支付投资款，逾期超过10天的，甲方有权将该商铺另行处置而无需书面通知乙方，且乙方已付投资款的20%甲方不予退还。《协议书》签订当日，原告李娟向被告容邦公司交款207010元。 2017年3月14日，容邦公司向本院起诉李娟要求解除《协议书》，又于2017年6月5日撤诉，本院作出（2017）川1902民初1018号民事裁定书予以准许。 2017年12月，案涉商铺所在商场开业。 2018年1月10日，被告容邦公司向本院起诉，要求解除其与李娟签订的《协议书》。本院经过公开开庭审理，查明：“2017年7月17日，双方在协商时，原告提供书面格式的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《房屋委托租赁经营协议》，要求被告交付水、电费、30%管理费、每平方米1万元的装修费、每平方米45元的物管费及将被告购买房屋的土地使用权及在建工程抵押给第三方，而未能与被告达成一致意见，双方未签订《商品房买卖合同》”。并认定：“2015年2月13日签订的《协议书》是原、被告双方订立《商品房买卖合同》之先行订立的预约合同，其目的是先行约明部分条款，为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。”因此本院于2018年1月30日作出（2018）川1902民初298号民事判决书，判决驳回了被告容邦公司要求解除《协议书》的诉讼请求。被告容邦公司对此不服，向巴中市中级人民法院提出上诉，审理过程中，被告容邦公司又撤诉，巴中市中级人民法院作出了（2018）川19民终794号民事裁定书予以准许。 2019年1月9日，原告李娟将被告容邦公司诉至本院，要求被告容邦公司继续履行双方于2015年2月13日签订的《协议书》，办理案涉商铺备案登记手续后接受李娟补缴下余所购商铺款。2019年3月5日，本院作出（2019）川1902民初251号民事判决书，驳回原告李娟的全部诉讼请求。原告李娟不服本院作出的一审判决，遂向巴中市中级人民法院提起上诉。2019年6月5日，巴中市中级人民作出（2019）川19民终440号民事判决书，判决“驳回上诉，维持原判”。 同时查明，被告容邦公司于2021年2月22日收到本案起诉状副本。 上述事实，有原告的陈述，被告的答辩，原、被告身份信息，《协议书》，《收据》，民事判决书及本案庭审笔录等在卷佐证，本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：生效的民事判决书已经确认原、被告于2015年2月13日签订的《协议书》有效，其性质为预约合同。被告对原告基于预约合同提出的解除双方于2015年2月13日签订的《协议书》，返还购房款207010元及利息（以207010元为基数，自2015年2月13日起，按年利率6%计算至偿清之日止），支付违约金41402元的诉讼请求无异议，本院予以确认。原、被告双方签订的《协议书》自本案起诉状副本送达被告容邦公司之日（2021年2月22日）解除。双方争议的焦点在于被告容邦公司是否应当赔偿原告李娟可得利益（租金）损失及数额问题。 《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）由其他违背诚实信用原则的行为”。原、被告签订预约合同的目的是为了签订本约。2017年7月17日，原、被告双方在协商时，被告容邦公司提出原告李娟交付水、电费、30%管理费、每平方米1万元的装修费、每平方米45元的物管费及将其购买房屋的土地使用权及在建工程抵押给第三方等条件致使双方未达成一致意见，从而未签订《商品房买卖合同》。从上述情形看，未能签订正式合同的主要原因在被告，被告容邦公司应当赔偿原告李娟因不能订立正式合同的损失。被告违反预约合同的违约责任范围应当是原告方丧失另行订约的机会损失而不是可得利益损失。因此，原告要求被告赔偿签订本约后的可得利益于法无据。因原告未能提供不能订立正式合同的损失依据，故对原告主张被告赔偿的损失本院酌定为40000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十四条第一款，第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李娟与被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司于2015年2月13日签订的《协议书》于2021年2月22日解除； 二、由被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司于本判决书生效后10日内退还原告李娟缴纳的购房款207010元及利息（利息的计算方法为：以207010元为基数，按年利率6%为，自2015年2月13日起计算至偿清之日止）。 三、由被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司于本判决书生效后10日内向原告李娟支付违约金41402元。 四、由被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司于本判决书生效后10日内赔偿原告李娟损失40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费9070元，减半收取4535元，由被告四川省巴中市容邦投资集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  吴**志 二〇二一年三月五日 书记员  桂茜琳