浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙09民终682号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韩德士，男，1953年3月20日出生，汉族，住舟山市定海区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：何桂女，女，1953年11月16日出生，汉族，住舟山市定海区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高岩，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴行飞，女，1967年4月1日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：陈以一，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 上诉人韩德士、何桂女因与被上诉人吴行飞房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2020）浙0902民初2527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 韩德士、何桂女上诉请求：撤销原审判决，改判：1.驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.确认本案双方签订的房屋买卖合同于2020年7月30日解除，判令被上诉人赔偿两上诉人违约金146250元及滞纳金2625元；3.本案诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审对违约事实认定错误。（一）一审认定上诉人违约错误。1.被上诉人未履行合同义务，也未提供合同变更的证据。根据合同约定，被上诉人应于2020年6月30日前付给上诉人385000元购房款，在双方未协商改变合同条款的情况下，被上诉人仅支付了210000元，构成违约。2.被上诉人提供的证据不足以证明上诉人违约。被上诉人主张上诉人在2020年6月28日表示不提高房价就不履行合同，但其提供的中介苏某发给韩四海的短信记录不足以证明上述事实。3.上诉人提供韩四海和韩海飞通话记录的目的在于证明韩四海于6月28日收到中介短信后进行了回应，无需通话内容来佐证。4.被上诉人根本没有按照合同支付余款的意愿和行动。在6月28日中介苏某的短信及此后的录音中，被上诉人从未表示要支付房款，如果其愿意支付余款，可以直接付至上诉人账户，无需上诉人同意。被上诉人的真实意思是要求上诉人配合其在6月30日前先办理房产过户手续，再向上诉人支付余款，而上诉人则坚持要求被上诉人先支付余款再过户。（二）双方在合同中约定被上诉人在6月30日前支付475000元购房款后，上诉人向其移交房屋钥匙，一审认定双方在6月30日前还需办理房屋过户手续错误。（三）一审认定被上诉人有充分的履约意愿错误。被上诉人之所以在2020年6月1日向上诉人支付210000元，目的在于尽快成交赚取差价，其未按约定支付购房款构成违约。（四）一审以被上诉人提供的通话记录无法证明通话内容而不予采纳错误。二、一审对不安抗辩权和预期违约的法律适用错误。（一）行使不安抗辩权必须具备以下要件：一是后履行方发生财产状况恶化的情形，二是后履行方财产明显减少而有难以履行的可能。不安抗辩权主要适用于债务人客观上难以履行的情形，本案上诉人不存在不能履行合同的情况，被上诉人不能行使不安抗辩权。（二）预期违约是指当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，被上诉人故意隐瞒其中介身份与上诉人签订合同，上诉人子女了解情况后怀疑被上诉人与中介串通压低房价，遂与其协商提高房价，但上诉人一方从未表示不履行合同，不存在预期违约。三、上诉人子女的行为不构成表见代理。（一）表见代理的主观要件是相对人善意无过失。本案中，韩四海、韩海飞系上诉人子女，在合同履行中仅起辅助作用，合同变更及履行等重大事项应以上诉人的意思表示为准，上诉人子女与被上诉人及中介沟通的行为不代表上诉人。（二）被上诉人在合同履行中未做到善意无过失，韩四海、韩海飞的行为不构成表见代理。假设上诉人子女在2020年6月30日告知被上诉人如不提高房价则将不履行合同，被上诉人应及时与上诉人联系确定其真实意思表示，被上诉人未尽注意义务。四、一审对被上诉人提供证据的证据效力认定错误。（一）中介苏某的证词不能采信。基于被上诉人房屋中介的身份，上诉人有理由怀疑苏某与被上诉人是合作做生意的，且合同履行中苏某系作为合同相对方与上诉人进行沟通，其证词不能采信。（二）被上诉人提供的录音不具有证明力。从录音内容来看，中介苏某多次故意引导韩四海作出不履行合同的意思表示，但韩四海的态度一直很明确，认为苏某和被上诉人故意欺骗上诉人导致房价偏低，应当予以调整，同时要求被上诉人先支付余款再过户，上诉人一方从未表示不履行合同。此外，证人王某虽系上诉人妹夫，但与中介苏某存在利益关系，其证词不具有可信性。五、对本案事实的补充。（一）合同履行中双方可以进行协商。上诉人认为被上诉人可能与中介串通压低房价，遂与其协商提高房价，如果双方协商一致提高了房价，则合同继续履行，否则追究被上诉人的违约责任，这是上诉人应有的合同权利。如果被上诉人已履行支付房款义务，则有权要求上诉人履行交房义务，否则可追究上诉人的违约责任。（二）合同第十三条第5款约定，甲方承诺过户可更改名字，说明被上诉人签订合同的目的在于赚取差价。（三）双方未约定过户时间，从合同内容来看，应在被上诉人付清全部房款后办理过户手续。综上，一审判决事实认定不清，法律适用不当，请求二审依法改判支持上诉人的上诉请求。 吴行飞辩称，一、上诉人单方要求提高房价构成违约，应承担违约责任。1.被上诉人在合同签订后及时交付房款300000元，说明其有充分的履约意愿。2.2020年6月28日至7月30日，被上诉人数次联系上诉人要求继续履行合同，但上诉人单方要求大幅度提高房价，不愿按原合同继续履行。3.上诉人及其子女从未作出愿意继续履行合同的意思表示，也未向被上诉人催讨房款，说明其并无继续履约的意愿。二、上诉人子女韩四海、韩海飞的意思表示系代表上诉人。1.上诉人卖房的目的在于给韩四海提供装修款项，韩四海在合同签订过程中代表上诉人与被上诉人进行协商，并在买卖合同上签字。合同签订后，上诉人口头向被上诉人表示此后所有事项均由韩四海出面办理，被上诉人有理由相信韩四海系代表上诉人作出意思表示。2.从合同签订到发生纠纷，上诉人始终由子女代表其出面与被上诉人商讨，上诉人未提出任何异议，其还通过韩海飞的银行账户向被上诉人返还部分购房款。3.结合上述事实及韩四海、韩海飞与上诉人的亲子关系，被上诉人有理由相信上诉人的子女韩四海、韩海飞有权代其处理房屋买卖事宜，两人要求提高房价系代表上诉人的意愿。三、被上诉人暂停支付房款是基于上诉人单方要求提高房价，且明确表示不愿意继续履行合同所采取的自助措施，属于行使不安抗辩权，不构成违约。四、中介系根据上诉人报价确定房屋挂牌出售价，不存在被上诉人与中介串通损害上诉人利益的行为。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。 吴行飞向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年7月31日解除；2.韩德士、何桂女向吴行飞返还购房款148875元并支付违约金146250元。 韩德士、何桂女向一审法院反诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》于2020年7月30日解除；2.吴行飞赔偿韩德士、何桂女违约金146250元与滞纳金2625元。 一审法院认定事实：韩德士与何桂女系夫妻关系。韩四海与韩海飞系二人的子女。舟山市定海区千岛街道万阳花园南区32幢四单元408室房屋系韩德士与何桂女二人拆迁置换取得。2020年5月，因韩四海装修房屋所需，韩德士、何桂女经妹夫王某介绍，在金源中介挂牌出售。此时，该套房屋尚未向拆迁部门支付差价款，故并未办理不动产初始登记。 2020年5月28日，韩德士、何桂女（甲方）与吴行飞（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，并由韩四海在合同落款处签字捺印，约定：甲方愿意将舟山市万阳花园南区32幢四单元408室房屋，建筑面积73.24平方米出售给乙方，随同房屋转移的设施及附属物包括水、电、煤及一间车棚；乙方先于2020年5月28日支付房款90000元作为定金，定金在最后一次付款后抵作房款；双方议定房屋成交价975000元，包括房屋设施及附属物；乙方于2020年6月30日前付给甲方款项385000元，如甲方要提早交房，乙方须提早交首付款，剩余款项500000元于2020年9月30日前付清；双方商定办理上述房屋买卖交易过户手续所缴纳的一切税、费由乙方承担；双方同意于2020年6月30日前（房款付清后）由甲方将上述房屋及附属设施交给乙方；双方订立合同之时，乙方一次性支付金源中介中介费7000元，如果任何一方中途违约，由违约方支付全部中介费；双方签订合同后，若乙方违约，定金归甲方所有，若甲方违约，需双倍返还定金给乙方；乙方不能按期付款或甲方不能按期办理产权过户手续或甲方不能按期交房，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于上述房款的千分之一作为滞纳金，逾期超过15日，属违约。守约方可单方面解除合同，解约时应通知对方。甲方返还乙方的已付房款，由违约方向对方赔偿上述总房款的15%作为违约金及15日的滞纳金；甲方承诺过户可更改名字；甲方配合乙方作放贷卡；款清之日甲方办理委托买卖公证手续。 2020年5月28日，吴行飞向韩德士、何桂女支付了定金90000元，于2020年6月1日支付了房款210000元。韩德士、何桂女在收到上述款项后，向拆迁部门支付了差价款，并办理了不动产初始登记。 2020年6月28日，金源中介苏某向韩四海发短信，短信内容：小韩，约定的过户时间将到，客户已在问，你和妹妹爸妈商量一下，什么时候有空，事情办办好。当日，韩四海回复苏某短信，短信内容：我妹会和你来谈话的。2020年7月30日，韩德士向吴行飞发短信，短信内容：根据2020年5月28日签订的《房屋买卖合同》第4条，你方应于2020年6月30日前支付房款385000元，但你方仅支付了210000元，尚有175000元未支付。根据合同第10条第2款约定，乙方不能按期付款，逾期超过15天，守约方可单方解除合同。现通知你方，从你方收到本短信通知之日起解除合同，同时按照约定，你方应向我方支付总房款15%的违约金共计146250元及15日的滞纳金2625元。请提供银行账号，剩余房款151125元我方将于5日内退还给你。2020年7月31日，吴行飞回复韩德士短信，短信内容：收到你们的短信……我也将追究你们的违约责任。合同解除可以，但是你们要双倍返还定金。 2020年8月4日，吴行飞收到韩海飞转账退款151125元。 一审法院认为，吴行飞与韩德士、何桂女签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应认定依法成立并已生效。本案中，韩德士、何桂女出卖该套房屋起因系为儿子韩四海筹措装修资金，在《房屋买卖合同》落款处韩四海本人也签名捺印，出卖双方在看房时韩四海也参与其中，发生争议后韩四海、韩海飞与吴行飞进行协商以及韩海飞以其个人账户退款给吴行飞，以上事实结合起来能够证明韩德士、何桂女将卖房事宜交由其子女代理且代理行为有效的结论。双方在《房屋买卖合同》中对付款期限的约定具体明确，但对于合同中第六条2020年6月30日前（房款付清后）房屋移交产生争议。吴行飞认为到2020年6月30日前如果其儿子（以下称第三人）在场的情况下，该时间节点双方办理产权过户手续；如果第三人不能到场的情况下，该时间节点双方交接钥匙。韩德士、何桂女则认为到该时间节点仅为交接钥匙，双方在合同中未约定具体过户时间，并提出合同补充条款约定“甲方承诺过户可更改名字”系吴行飞倒卖给他人赚取利润差价的目的在合同条款中的具体体现。双方签订的《房屋买卖合同》条款内容中并未明确具体的过户时间，仅在合同第六条约定了2020年6月30日前由出卖人将房屋及附属设施移交给买受人，以及在合同补充条款中约定了“甲方承诺过户可更改名字”、“甲方配合乙方作放贷卡”、“款清之日甲方办理委托买卖公证手续”。证人苏某证言佐证该时间节点届满，如果第三人能够到场则双方办理过户手续。结合二手房屋交易中普遍存在分期付款需向银行按揭贷款的，也要先办理过户再由银行将贷款直接支付给出卖人的交易模式。如果第三人不能在该时间节点到场，结合合同约定以及证人证言，则该时间节点届满，需由出卖人移交钥匙并办理委托买卖公证手续。产权过户作为二手房交易中的关键要素，影响到交易安全，对双方当事人切身利益影响重大。本案中会出现合同文本内容未明确约定具体过户时间的情形，则是受到了第三人何时到场的客观影响。韩德士、何桂女抗辩吴行飞自始没有真实买房的意愿，根本目的是出于转卖他人赚取利润差价，但未提供充足证据证明，对此不予采纳。但无论第三人能否在2020年6月30日前到场，到该时间节点前是办理过户还是移交钥匙，根据合同约定，在该时间节点对应的则是吴行飞须付清首期房款385000元。而吴行飞不仅在订约当日即支付了定金90000元，而且早在2020年6月1日就支付了首期房款385000元中的210000元，也是为了韩德士、何桂女能够顺利交房并完成不动产初始登记，从其付款行为来看，吴行飞有充分的履约意愿。2020年6月28日，证人苏某短信通知韩四海期限截至，双方妥善处理交易后续事宜，该通知虽系证人所为，但也侧面印证吴行飞此时已做好了履约准备。但韩四海并未短信正面回复，而是交由韩海飞处理。2020年6月30日，韩海飞与证人苏某通电话。韩德士、何桂女提供的通话记录无法证明通话具体内容，其拟证明韩海飞于此时通知证人苏某要求吴行飞按约履行付款义务，又与后续韩四海、韩海飞以房屋交易税费问题提出房价偏低相矛盾。结合吴行飞提供的录音、证人苏某证言以及韩德士、何桂女提供的通话记录，能够证明在2020年6月28日证人苏某短信通知韩四海后，韩四海、韩海飞作为韩德士、何桂女的子女提出合同约定的房款总价偏低。此时，吴行飞作为应当先履行付款义务的主体，从维护自身合法权益出发，选择中止履行付款义务，系正当行使抗辩权利，不能认定构成违约。虽然韩德士、何桂女于2020年7月30日短信通知吴行飞解除合同，但其本身并不能作为守约方享有合同解除权。诉讼中，吴行飞明确2020年7月31日同意解除合同，双方就解除合同达成一致，故对吴行飞主张确认《房屋买卖合同》于2020年7月31日解除的诉请，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴行飞主张韩德士、何桂女全额返还已支付的房款，法院予以支持。对于韩德士、何桂女在房屋买卖中行为，应承担违约责任。吴行飞主张韩德士、何桂女支付违约金，其虽在短信中明确要求对方双倍返还定金，后在诉讼中主张按照房款总价的15%赔偿违约金，但也在代理词中明确了实际损失低于该违约金计付标准，并同意由法院酌情调整违约金。法院以其实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令韩德士、何桂女赔偿吴行飞违约金20000元。综上所述，对吴行飞本诉诉请解除合同并全额返还已支付房款以及支付违约金20000元的主张，法院予以支持；其他诉请不能成立，予以驳回。韩德士、何桂女全部反诉诉请均不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认吴行飞与韩德士、何桂女签订的《房屋买卖合同》于2020年7月31日解除；二、韩德士、何桂女于判决生效之日起十日内向吴行飞返还房款148875元并赔偿违约金20000元；三、驳回吴行飞在本诉中的其他诉讼请求；四、驳回韩德士、何桂女在反诉中的全部诉讼请求。本诉受理费收取2863元，由吴行飞负担1225元，由韩德士、何桂女负担1638元；反诉受理费收取1638元，由韩德士、何桂女负担。 二审期间，各方当事人均未提供新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点在于：一、韩四海、韩海飞在案涉合同履行过程中向被上诉人所作意思表示是否代表上诉人；二、案涉合同解除的责任主体。 关于争点一，韩四海、韩海飞系上诉人的成年子女，上诉人作为老年人，将房屋买卖相关事宜委托给成年子女进行处理符合常理。结合韩四海陪同被上诉人看房并在案涉合同上签名，韩海飞以其银行账户向被上诉人退款等事实，可以认定上诉人在案涉合同签订后将卖房事宜委托给韩四海、韩海飞，双方发生争议后韩四海、韩海飞与被上诉人进行协商的行为系代表上诉人，相关法律后果应由上诉人承担。 关于争点二，上诉人认为被上诉人未按合同约定在2020年6月30日前支付385000元购房款，其有权解除合同。被上诉人认为其在2020年6月27日已准备好款项并通过中介联系上诉人，但上诉人表示要提高房价并拒绝配合办理过户手续，被上诉人出于交易安全考虑未支付购房款，不构成违约。本院对此评判如下：（一）关于产权过户时间的确定。案涉合同未明确约定过户时间，上诉人认为只有在所有购房款支付完毕后，其才负有配合被上诉人办理过户手续的义务。被上诉人认为案涉房屋系为其儿子购买，双方之所以未明确约定产权过户时间，主要是其儿子长期在外出差，如果2020年6月30日前其儿子能到场，则在其支付385000元款项后上诉人应配合办理过户手续，如果其儿子不能到场，则上诉人只需在6月30日向其交付钥匙，待其付清全部房款后由上诉人办理委托被上诉人出售房屋的公证手续。本院认为，产权过户是二手房交易中的重要环节，一般情况下交易双方均会对过户时间作出明确约定，否则无法保障交易安全。本案双方虽未明确约定过户时间，但在合同补充条款中约定“甲方承诺过户可更改名字”、“甲方配合乙方作放贷卡”、“款清之日甲方办理委托买卖公证手续”，结合中介苏某的证言，一审认定被上诉人系为其儿子购买案涉房屋，具体产权过户时间取决于被上诉人儿子何时到场，符合民事诉讼高度盖然性规则。上诉人作为交易相对方，有义务根据被上诉人的指示配合办理房屋过户手续或者委托买卖公证手续，上诉人关于房款全部付清前其无需配合办理房屋过户手续的上诉理由不能成立。（二）被上诉人是否有按时支付房款的意愿。根据已查明的事实，被上诉人在合同签订当天即支付了定金90000元，合同约定被上诉人应在2020年6月30日前支付首期房款385000元，而被上诉人为配合上诉人办理房屋初始登记，在2020年6月1日即支付了210000元房款，说明被上诉人在积极履行付款义务。2020年6月28日，中介苏某短信通知韩四海办理过户手续，根据二手房交易惯例，买卖双方主要通过中介交流信息，从苏某的短信内容来看，应当是被上诉人准备好购房款后告知了苏某，再由苏某联系上诉人方确定付款及过户时间，故一审认定被上诉人在2020年6月28日已做好履约准备是正确的。韩四海收到苏某短信后，回复韩海飞会来处理，2020年6月30日，韩海飞与苏某通话，但通话内容无法确定。从被上诉人提供的本案双方及苏某在2020年7月11日的谈话录音来看，韩四海、韩海飞在谈话中认为苏某故意隐瞒了案涉房屋无需缴纳营业税的事实，导致房屋出卖价明显低于市场价，要求提高房价，结合苏某的证言，能够认定苏某在2020年6月28日短信通知韩四海办理过户手续后，韩四海、韩海飞提出双方约定的房价偏低，要求提高房价的事实。上诉人一方要求变更合同提高房价后，双方一直处于协商状态，被上诉人作为先履行付款义务一方，在合同内容可能发生变更、交易可能中止的情况下，出于维护自身合法权益考虑而暂时停止付款不构成违约。上诉人以被上诉人未按时支付购房款而单方解除合同缺乏依据，一审认定上诉人解除合同的行为构成违约，并无不当。 综上，上诉人韩德士、何桂女的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1638元，由上诉人韩德士、何桂女负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  张秀梅 二〇二一年三月十一日 法官助理  王丽民 代书记员  胡超瑜