贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终70号 上诉人（原审被告）：贵州灵智农业集团置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市斗篷山路317号灵智广场，统一社会信用代码91522701683984167K。 法定代表人：刘灵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈凯洋，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗炼，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：邹望玉，男，1972年6月15日生，汉族，住贵州省都匀市。 被上诉人（原审原告）：梁仁丽，女，1977年11月9日生，侗族，住贵州省都匀市。 上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司（以下简称灵智集团）因与被上诉人邹望玉、梁仁丽商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初3280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 灵智集团上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：一、本案系争议较大、事实不清楚，权利义务关系不明确的案件，应适用普通程序审理，一审适用简易程序审理不当；二、一审对本案的事实认定错误，责任分担不明确；灵智集团已经举证证实逾期办证存在诸多客观因素，如因政府未兑现承诺以及供电部门的因素，该项目的用电迟迟不能落实，导致不能正常施工和项目如期竣工验收；2019年因消防验收职能部门转换，无人接收消防验收资料；均系逾期办证存在诸多客观因素，即使不属于不可抗力，也应属于重大的情事变更，根据上诉人与都匀市土地管理局签订的《国有建设用地使用权出让合同》其中第五条约定，该宗地的用途为中底价位中小套普通商品住房用地，还有2015年9月30日黔南州人民政府向都匀供电局发出关于商请减免都匀农产品综合批发市场灵智英伦国际项目供配电设施建设费的函，均说明灵智小区与其他房开公司开发的商品房不一样，上诉人认为不应按照都匀地区房开公司逾期办证违约金的赔偿标准进行一刀切，应考虑本案的实际情况，更不应该适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》。上诉人和业主签订合同之后，积极呼吁办理正式用电及消防验收手续，业主不但不配合，还刁难和阻挠，业主应承担相应的责任，一审法院未区分责任。上诉人已将涉案房屋交由买受人占有使用，逾期办证并不影响其对房屋的正常使用，因此也不会对买受人造成经济损失，且从一审法院受理到开庭，被上诉人并未举证或作出合理解释，达到办证条件后，受到疫情影响，上诉人不能违反国家强制性规定，通知所有未办证的业主聚集办证，因疫情属于不可抗力，一审法院仅考虑扣除承担违约金的时间60天不合理、不合法，对此二审法院在审理时，应予考虑延长。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 邹望玉、梁仁丽二审辩称：双方之间签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方在合同中明确了迟延交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，一审据此认定上诉人承担违约责任，于法有据。综上，一审适用程序正确，认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。 邹望玉、梁仁丽向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期办证违约金63673元（从约定办理房屋登记手续之日计算至2020年5月31日止，2020年6月1日至被告实际交付办理房屋登记手续之日的违约金另行计算）；2、判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将其开发建设的灵智·英伦国际小区第13栋1层6号商业用房出售给原告，房屋建筑面积为42.4平方米，价款为581497元，该合同第二十二条约定出卖人应当在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约支付了全部购房价款，而被告则因为供电、消防验收等多种原因未按合同约定取得商品房所有权初始登记并将相关文书交付给原告，至今，被告仍未取得案涉商品房初所有权初始登记。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，该合同对被告办理房屋产权登记并向原告交付相关文书的时间、逾期交房违约金的计算方式等进行了约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律规定合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现原告已按约履行了支付房款的义务，而被告未按合同约定办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，显属违约，理应承担违约责任。对此，被告辩称造成逾期办证的原因是：1、贵州省人民政府于2014年1月7日颁发150号《关于贵州省新建住宅配供电设施建设维护管理办法》，导致被告与都匀市政府2009年6月23日的《投资协议》无法履行，政府承诺解决水电进场迟迟无法实现；2、2019年的消防验收职能部门转化所造成，属于不可抗力，应免除责任；因所谓不可抗力，是指合同在订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，从查明的事实来看，被告提出抗辩理由不属于不能克服的情况，并不能成为不可抗力的因素，且被告未提供证据证明上述抗辩理由系不能按时办理房屋产权登记并向原告交付相关文书唯一事由，故对被告的抗辩不予采信。关于被告提出疫情影响因素。因2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故对于被告提出的抗辩，予以采信，根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间综合考虑，酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为60天。关于违约金的计算期间，因被告至今仍未能办理房屋产权登记并向原告交付相关文书，且具体办理的期限无法予以确定，为保障原告的权利能够实现，将本案支持违约金的期间调整为自2017年6月1日起至本判决指定的履行期限届满之日止，超出该期限部分暂不处理，由原告另行主张权利。关于违约金的计算标准，依照合同约定，逾期办理按照合同约定的按已交付房价款的日万分之一计付违约金，现被告提出抗辩，要求予以调整，且本案中确存在供电、消防验收行政职能变更等不可归责之因素，故应当以实际损失为基础，兼顾公平原则和诚实信用原则予以综合考量，酌定将逾期办证计算标准调整为日万分之零点五计算支持。即逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金计算为1096天（自2017年6月1日至2020年5月31日），应扣除疫情影响期间60天，故该违约金计算为1036天×581497元×0.00005=30121.54元，并自2020年6月1日起，以已付购房款581497元为基数，按日万分之零点五向原告邹望玉、梁仁丽计付违约金至本判决指定的履行期限届满之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州灵智农业集团置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邹望玉、梁仁丽逾期交付商品房转移登记有关文书违约金30121.54元（该违约金已计至2020年5月31日），并自2020年6月1日起，以已付购房款581497元为基数，按日万分之零点五向原告邹望玉、梁仁丽计付违约金至本判决指定的履行期限届满之日止；二、驳回原告邹望玉、梁仁丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1384元，适用简易程序实际收取692元，由原告邹望玉、梁仁丽承担367元，由被告贵州灵智农业集团置业有限公司负担325元。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：1、一审法院认定违约责任由上诉人承担是否恰当；2、一审法院适用简易程序审理本案是否恰当；3、一审对逾期办证违约金的调整比例是否适当。 对于争议焦点一，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，一审确认该合同有效正确，本院予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同》签订后，被上诉人已按约履行了支付房款的义务，而上诉人未按约办理房屋产权登记并向被上诉人交付相关文书，已经构成违约，依法应当承担违约责任；上诉人诉称未能及时办理房产证是因为在办理供电及消防验收过程中受到业主的刁难和阻挠所致，但在本案一、二审审理中并未提交证据予以证明，故应由上诉人承担举证不能的不利后果，故上诉人的该项上诉请求于法无据，本院不予支持，一审认定由上诉人承担本案的违约责任恰当，本院予以确认。 对于争议焦点二，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定”，以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十六条“民事诉讼法第一百五十七条规定的简单民事案件中的事实清楚，是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能够提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧”的规定，本案中，双方当事人争议的仅仅只是上诉人逾期办证是否存在免责事由的问题，属一审法院适用简易程序审理的案件范围。故，上诉人主张本案一审法院适用简易程序审理不当的理由不成立，本院对其该项主张不予采纳。 对于争议焦点三，双方当事人在签订的《商品房买卖合同》中已明确约定逾期办证违约金按照购房者支付全部已交付房价款万分之一的标准计算，上诉人认为逾期办证是因政府行政行为及消防职能变更等并非其主观意识以及过错行为所致，不应由其承担违约责任，从双方一审提交证据来看，上诉人与被上诉人签订合同长达五年多的时间里即使发生了上诉人所辩称的事由，上诉人亦可通过通知购房者，协商变更合同、另行签订补充协议等方式加以解决，但直至诉讼，上诉人均未提供证据证明其实施了相应的补救行为，现其以重大情势变更主张免责，没有事实和法律依据，故一审法院在综合本案合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、2020年初疫情等因素，根据公平和诚实信用原则，将双方约定的逾期办证违约金酌情调整为按被上诉人已付房价款的日万分之零点五计算，并无不当，本院予以确认。 综上所述，上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1384元，由上诉人贵州灵智农业集团置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月十六日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞