浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1164号上诉人（原审被告）：包建胜，男，1967年10月21日出生，汉族，住浙江省瑞安市。被上诉人（原审原告）：谢建忠，男，1973年7月16日出生，汉族，住浙江省瑞安市。原审第三人：黄作造，男，1975年6月3日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人包建胜因与被上诉人谢建忠、原审第三人黄作造房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2020）浙0381民初6105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包建胜上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回谢建忠的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由谢建忠承担。事实和理由：首先，包建胜与其上一手房东（余朝旺）就案涉房屋中78-80号房屋持续存在租赁关系。一审法院认定包建胜自认案涉房屋中78-80号房屋租赁期限到期后未与上一手房东（余朝旺）续租系事实认定不清。虽然案涉房屋中78-80号房屋系包建胜向上一手房东（余朝旺）租赁，原合同期限自2019年2月20日至2020年2月19日止，但是众所周知，由于受到新冠肺炎疫情的影响，瑞安于2020年2月5日至2020年2月19日封城，此后才逐渐复工复产，包建胜未及时与上一手房东（余朝旺）续签书面的租赁合同系受上述不可抗力因素影响。而基于此前包建胜与上一手房东（余朝旺）的交易、租赁惯例，书面租赁合同签署与否对实际租赁关系的存在影响并不大，且包建胜亦于2020年4月就续租的租金出具了具体的还款协议给上一手房东（余朝旺），均可证明包建胜与其上一手房东（余朝旺）就案涉房屋中78-80号房屋持续存在租赁关系。其次，包建胜与谢建忠签订的案涉房屋转租协议书不存在实际履行不能的情况。包建胜与谢建忠签订房屋转租协议，约定包建胜将坐落于瑞安市××街道××路××号房屋租赁给谢建忠，在实际租赁过程中包建胜将瑞安市锦湖街道沙河路84号房屋（租赁期限到2020年12月5日止）也一并租赁给了谢建忠。其中案涉房屋中76号房屋系包建胜向吴文艳租赁，租赁期限到2020年10月27日止（包建胜在一审庭审后提供的合同系去年的合同，为证明相关事实包建胜将在二审过程中提交续签合同）；案涉房屋中78-80号房屋包建胜仍与其上一手房东（余朝旺）持续存在租赁关系已在前文陈述；剩余店面的租赁均无争议。即便是受到新冠肺炎疫情的影响，瑞安各行业亦于2020年2月19日之后逐渐复工复产，谢建忠承租案涉房屋并正常经营至2020年5月28日自行搬离系谢建忠的个人原因，并非包建胜的原因，亦非受新冠肺炎疫情的影响。因此，包建胜与谢建忠签订的案涉房屋转租协议书不存在实际履行不能的情况，包建胜甚至多提供了一间店面供谢建忠租赁使用，若案涉房屋转租协议书解除势必会造成包建胜的重大经济损失，故包建胜与谢建忠签订的案涉房屋转租协议书不应解除，包建胜更加无需退还租金。最后，包建胜对于未及时续签相关租赁合同并不存在过错，一审法院认定错误。基于此前包建胜与各房东的交易、租赁惯例，书面租赁合同签署与否对实际租赁关系的存在影响并不大，包建胜与谢建忠签订的案涉房屋转租协议书是完全可以履行的，包建胜甚至多提供了一间店面供谢建忠租赁使用，谢建忠搬离案涉房屋系其个人原因自行搬离。而关于案涉房屋具体设备归属争议问题，一审过程中黄作造陈述到其向包建胜承租时包建胜“确实没有说把店里的设备给我，我租过来是大装修，该换的都换了”，而包建胜与黄作造签订的房屋租赁合同中亦列明了属包建胜所有的具体设备，黄作造转让给谢建忠的是黄作造自行购置的物品，该事实一审法院业已认定，由此引发的争议系谢建忠理解错误，而非包建胜的过错。综上所述，包建胜认为一审法院事实认定不清，现依法请求二审法院查明事实，支持包建胜的请求，依法发回重审或予以改判，以维护包建胜的合法权益。谢建忠未到庭进行答辩。黄作造未到庭陈述意见。谢建忠向一审法院起诉请求：1、解除谢建忠、包建胜于2019年10月12日签订的《店面租赁协议书》；2、包建胜即行退还租金120000元；3、包建胜即行赔偿谢建忠经济损失60000元。一审法院认定事实：2018年12月10日，包建胜与黄作造签订《房屋租赁合同》一份，约定包建胜将坐落于瑞安市××街道××路××号房屋租赁给黄作造，租期从2018年12月10日起至2019年1月10日止，并在该合同中载明了家具、设备等物品，但未约定包建胜所有的物品一并转让给黄作造。此后，黄作造购置冰箱、养鱼缸等物品放置在案涉房屋中使用。2019年10月12日，包建胜与谢建忠签订《店面租赁协议书》一份，约定将该案涉房屋出租给谢建忠使用，约定“租期自2020年1月1日起至2021年1月1日止，年租金120000元”等内容，并由黄作造在该协议书上签字确认同意转让。同时，黄作造还将其从包建胜处转租该案涉房屋的剩余租期及其自行购置的物品等一并以60000元转让给谢建忠。此后，谢建忠、包建胜因案涉房屋内物品归属（除黄作造自行购置物品外）发生争议；包建胜自认案涉房屋租赁期限到期后未与上一手房东续签租赁合同。2020年5月底，谢建忠因故搬离，未在案涉房屋中继续经营。诉讼过程中，包建胜自认案涉房屋中78-80号房屋系向余朝旺租赁，合同期限自2019年2月20日至2020年2月19日止（庭审中自认）；案涉房屋中76号房屋系向吴文艳租赁，合同期限自2018年10月27日至2019年10月26日止（庭审后提供合同）。一审法院认为，谢建忠与包建胜签订的案涉房屋转租协议书约定的租赁期限自2020年1月1日起至2021年1月1日止，包建胜虽自认其与上一手房东的租赁期限，但因未提供充分证据予以印证，故在本案中不予认定实际租赁期限。现谢建忠客观上已搬离案涉房屋，结合包建胜自认其承租期限届满后未与上一手房东续租并清楚知道谢建忠于2020年5月28日自行搬离等事实，该合同实际已履行不能，故对于谢建忠诉请解除案涉租赁合同，一审法院予以准许。对于谢建忠提出的退还租金120000元的诉请，鉴于2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不可能预见、不能避免及不能克服的，为了防控疫情，政府相关部门作出了关闭娱乐场所、限制人员出行、推迟复工等各项临时应急决定，温州作为疫情高风险地区，各区县陆续决定封城，其中瑞安于2020年2月5日至2月19日封城，此后逐渐复工复产。结合上述种种情况，本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，基于公平原则及包建胜未及时续签租赁合同存在过错等情况，一审法院酌情对租金予以减少，酌定包建胜应退还谢建忠租金95000元。对于谢建忠主张要求包建胜赔偿其经济损失60000元，系基于其支付给黄作造店铺转租及设备转让等费用，其要求由包建胜赔偿，依据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条、第九十四条第三项、九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、确认解除谢建忠与包建胜于2019年10月12日签订的《店面租赁协议书》。二、包建胜于本判决生效之日起十日内退还谢建忠租金95000元。款交一审法院转付或自行交付。三、驳回谢建忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由谢建忠负担900元，包建胜负担1050元。本院二审期间，谢建忠、黄作造未提供证据。包建胜向本院提供了如下证据：证据1、《房屋租赁合同》一份，以证明案涉房屋中76号房屋系包建胜向孙秀珍租赁，租赁期限到2020年12月5日止；证据2、《房屋租赁合同》一份，以证明案涉房屋中84号房屋系包建胜向吴文艳租赁，租赁期限到2020年10月27日止；证据3、《房屋租赁合同》一份，以证明案涉房屋中82号房屋系包建胜向丁海峰租赁，租赁期限到2020年7月28日止。谢建忠、黄作造均未到庭进行质证。本院认为，上述房屋租赁合同的真实性无法确认，即便真实，也与本案处理无实质性关联，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明，涉案房屋中的78号、80号、82号现已出租给他人开设“月明鱼头”。包建胜陈述78号、80号、82号房屋从2020年8、9月份开始已由上一手房东出租给他人开设“月明鱼头”。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，包建胜上诉主张其与上一手房东（余朝旺）就涉案的78-80号房屋存在持续租赁关系，但其未提供证据证明其主张，故本院对包建胜该主张无法予以采信。谢建忠已于2020年5月底搬离涉案房屋，且根据包建胜的陈述，涉案房屋中的78-82号从2020年8、9月份起已由上一手房东出租给他人开设“月明鱼头”，故涉案租赁合同实际已履行不能，一审对谢建忠要求解除租赁合同的诉讼请求予以支持，处理正确。一审基于公平原则，综合考虑本次新冠肺炎疫情影响及包建胜未及时续签租赁合同等因素，酌情确定包建胜退还谢建忠租金95000元，处理并无明显不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人包建胜的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2175元，由上诉人包建胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年三月五日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁