天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终63号上诉人（原审被告）：高凯，男，1980年6月12日出生，土家族，住天津市蓟州区。被上诉人（原审原告）：天津中冶名泰置业有限公司，住所地天津市河西区解放南路中段西侧富裕大厦2-2301室。法定代表人：刘国宁，董事长。委托诉讼代理人：曲沫，北京一法（天津）律师事务所律师。上诉人高凯因与被上诉人天津中冶名泰置业有限公司（以下简称中冶公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初6872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高凯上诉请求：撤销一审判决，依法改判高凯不承担违约责任，且自已交付的保证金中扣除尚欠的2019年10月20日至2019年11月30日租金，诉讼费用均由中冶公司负担。事实和理由：1.一审判决已经认定中冶公司不再向高凯售电，高凯不再经营，且高凯已提供证据证实烟道不能排烟、空调不能使用等事实，因此应当认定中冶公司违约，高凯无须承担违约责任；2.因中冶公司在2019年11月下旬已不再向高凯售电，高凯不再经营，故此时双方合同已经实际解除；3.一审法院只对租金和违约金进行了裁判，对于高凯的保证金未进行认定。中冶公司辩称：1.高凯所称涉诉房屋存在问题缺乏证据证明，中冶公司不存在违约行为，高凯的抗辩事由无法作为其拒不支付租金的理由；2.双方的租赁合同仍为存续状态，双方从未就解除事宜达成一致意见，一审法院对于租金金额的认定正确，高凯无权主张以保证金折抵租金；3.一审法院判决对于违约金亦中断计算，属于瑕疵，二审法院应当予以纠正。中冶公司向一审法院起诉请求：1.请求判令高凯向中冶公司支付拖欠租金165254元（暂记至2020年8月20日，最终金额计算至实际支付之日）；2.判令高凯向中冶公司支付逾期付款产生的违约金25643.70元；（暂记至2020年8月20日，最终计算金额计算至实际支付之日）；3.本案诉讼费用由高凯承担。一审法院认定事实：2018年6月15日，中冶公司（甲方）与高凯（乙方）签订天津和悦汇商铺租赁合同，约定，甲方将位于天津市河西区××道××路××南里项目配件二（和悦汇商街）第2层第227号单位出租给乙方；租赁面积108.12平方米；期限自2018年11月1日至2021年10月31日；租金：每日每平方米4.5元，起始月租金为14799元，自2020年12月1日至2021年11月30日，月租金递增5%；5.2条约定租金优惠：2018年11月1日至2019年10月31日乙方需支付租金金额为88793元，即月租金标准7399元；物业服务费：每日每平方米1.50元，即每月4933元；保证金为44397元；违约责任：19.2条约定，乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金、ＰＯＳ系统及其他设备押金和月使用费或物业服务费或能源费用或其他应付费用的,则每延迟一日乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金,乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过15日,经过甲方、物业服务公司书面催告,乙方仍不交纳的,甲方或物业服务公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务,直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的,甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。双方确认,在乙方欠付租金、物业服务费等费用期间,未经甲方批准,乙方不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺。乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过30日（含30日）的,甲方有权单方解除本合同,并由乙方承担导致合同终止的违约责任。双方特别确认,在租赁期限内,若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用或其他应付费用等累计超过三次（含三次）的,则甲方也有权单方解除本合同,并由乙方承担导致合同终止的违约责任等主要内容。合同签订后，2018年7月18日，高凯交纳保证金44397元；同日，高凯交纳1个半月租金11291元（2018年11月1日至2018年12月15日）；2019年7月24日，高凯交纳租金22197元（自2018年12月16日至2019年3月15日）；2019年10月21日，高凯交纳租金52835元（每月7399元，为7.14个月租金，即2019年3月16日至2019年10月20日）。自2019年10月21日开始，高凯未再交纳租金。2019年11月下旬，中冶公司不再向高凯售电，高凯不再经营。双方对诉争房屋至今仍未完成交接。后，中冶公司起诉。一审法院认为，中冶公司与高凯签订的天津和悦汇商铺租赁合同是双方的真实意思表示，符合法律的相关规定，为有效合同。合同签订后，双方均履行了合同约定的内容。合同履行过程中，自2019年10月21日开始，高凯未向中冶公司交纳房屋租金。而中冶公司称“高凯自2018年10月26日开始未交纳租金一节”，未能提供证据加以证明，对中冶公司该陈述不予采信。高凯给付中冶公司租金的时间应自2019年10月21日开始计算，截止日期为2020年8月20日。2020年2月6日，天津市人民政府办公厅发布《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》，该文件第7条规定：“给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租，3个月房租减半···”。参照该规定，高凯2020年2月6日至2020年5月5日期间的租金，中冶公司应予免除；2020年5月6日至2020年8月5日期间的租金，中冶公司应减半收取租金；2020年8月6日至2020年8月20日期间的租金，高凯应按合同约定给付中冶公司。因高凯逾期给付租金，违反了合同的约定，已构成违约，高凯应承担违约责任。关于高凯称“2019年12月底已解除合同”一节，双方确实协商过解除合同问题，但，并未达成一致意见。而高凯亦未能提交向中冶公司解除合同的证据，对高凯该陈述不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、本判决生效之日起十日内，高凯给付天津中冶名泰置业有限公司租金48672.27元（2019年10月21日至2020年2月5日）；二、本判决生效之日起十日内，高凯给付天津中冶名泰置业有限公司租金29598元（2020年5月6日至2020年8月20日）；三、本判决生效之日起十日内，高凯支付天津中冶名泰置业有限公司违约金14845元（2019年10月21日至2020年2月5日）；四、本判决生效之日起十日内，高凯支付天津中冶名泰置业有限公司违约金（以欠费金额为基数，按日千分之一为利率，自2020年6月20日至实际给付之日止）；五、驳回天津中冶名泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4118元，减半收取2059元，由天津中冶名泰置业有限公司负担980元，高凯负担1079元。二审期间双方当事人均未提供证据。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己的主张有义务提供证据予以证实，否则应当承担举证不能的法律后果。高凯与中冶公司签订案涉租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。高凯主张案涉合同已于2019年12月底解除，但双方并未对解除事项达成一致意见，高凯亦未能提供证据证实已就解除向中冶公司发出通知或其他主张解除的证据，其该项上诉理由依据不足，本院不予支持。因该合同尚未解除，故高凯要求扣减保证金的上诉主张依据不足，本院不予支持。关于高凯主张的中冶公司有违约行为，其不应支付违约金的上诉主张，其亦未能提供充分有效的证据证实其主张，一审法院结合案涉合同的履行情况，在考虑了疫情情况并结合相关政策的基础上，认定的租金及违约金的计收期间应当扣除疫情期间并无不当，本院予以确认，中冶公司关于一审法院违约金计算期间存在瑕疵的抗辩意见不能成立，本院不予采信。但一审法院按照日千分之一的标准计算违约金过高，本院予以调整，结合案涉情况，本院酌定以欠付租金为基数，按照一年期贷款市场报价利率上浮30%的标准分段计算。关于起算时间，高凯于2019年10月21日给付租金，按照约定其下期租金的给付时间应为2019年11月20日，故应当自2019年11月21日开始计收违约金。一审法院关于违约金的计收标准有误，本院予以纠正。综上所述，高凯的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2020）津0103民初6872号民事判决第一、二项；二、撤销天津市河西区人民法院（2020）津0103民初6872号民事判决第三、四、五项；三、本判决生效之日起十日内，上诉人高凯支付被上诉人天津中冶名泰置业有限公司违约金（以48672.27元为基数，按照2019年11月21日的一年期贷款市场报价利率上浮30%为利率，计算自2019年11月21日至2020年2月5日）；四、本判决生效之日起十日内，上诉人高凯支付被上诉人天津中冶名泰置业有限公司违约金（以欠费金额为基数，按照2020年6月20日的一年期贷款市场报价利率上浮30%为利率，计算自2020年6月20日至实际给付之日止）；五、驳回被上诉人天津中冶名泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4118元，减半收取2059元，由被上诉人天津中冶名泰置业有限公司负担980元，上诉人高凯负担1079元；二审案件受理费2128元，由上诉人高凯负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  郭 矗审判员  常 静二〇二一年三月十二日书记员  唐 啸