河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民再117号再审申请人(一审被告、二审被上诉人):开封华盟物业服务有限公司，住所地河南省开封市龙亭区西环路华盟天河湾**103商铺。法定代表人:胡静静,总经理。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师，代理权限为一般代理。被申请人(一审原告、二审上诉人):北京优尼伯恩教育咨询有限公司，，住所地北京市朝阳区建国路**院**北岸1292三间房创意生活园区9-07077法定代表人:谢爱珠,执行董事。委托诉讼代理人：赵冬梅，河南裕达律师事务所律师，代理权限为特别授权。二审被上诉人（一审被告）：开封华盟置地有限公司，住所，住所地开封市龙亭区北郊乡政府院内**div>法定代表人：王乐，执行董事。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师，代理权限为一般代理。二审被上诉人（一审被告）：胡静静，女，汉族，1983年9月27日出生，住河南省潢川县。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师，代理权限为一般代理。再审申请人开封华盟物业服务有限公司（以下简称华盟物业公司）与被申请人北京优尼伯恩教育咨询有限公司（以下简称优尼伯恩公司），二审被上诉人开封华盟置地有限公司（以下简称华盟置地公司）、胡静静房屋租赁合同纠纷一案，开封市龙亭区人民法院于2018年10月31日作出（2017）豫0202民初968号民事判决，优尼伯恩公司不服上诉至本院，本院于2019年12月24日作出（2018）豫02民终4357号民事判决。判决发生法律效力后，华盟物业公司向河南省高级人民法院申请再审，该院于2020年7月23日作出（2020）豫民申3000号民事裁定，指定本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，华盟物业公司、华盟置地公司、胡静静共同委托诉讼代理人潘成林，优尼伯恩公司的委托诉讼代理人赵冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华盟物业公司申请再审称，一、原二审判决认定涉案租赁合同于2017年4月18日解除，明显缺少依据。1.华盟物业公司并未于2017年4月18日解除合同。华盟物业公司并未阻止优尼伯恩公司占有、使用房屋，也未收回案涉房屋，虽然华盟物业公司2017年4月18日存在断电行为，但从双方纠纷发生和处理的经过及结果看，华盟物业公司断电,只是为了给优尼伯恩公司施加压力，促使其配合华盟物业公司打通消防通道，并非以自己的实际行为不履行房屋租赁合同。2.华盟物业公司并不存在解除合同的行为。2017年4月18日，双方在协商打通消防通道的过程中发生争执，华盟物业公司法定代表人胡静静情急之下口头表示要解除合同，该口头表示无论是从表示的背景和形式，还是表示的对象和内容，均不是向优尼伯恩公司作出的解除合同的意思表示，更不是解除合同的通知。3.华盟物业公司不存在根本违约行为。根据双方签订的租赁协议，“租赁期间，因市场管理、消防等其他正当需要”，优尼伯恩公司具有无条件予以配合的义务，故华盟物业公司要求打通消防通道并不构成违约，而且打通消防通道对幼儿园经营活动影响不大，根本不会导致幼儿园无法继续经营，不影响优尼伯恩公司合同目的的实现，不构成根本违约。4.华盟物业公司于2017年4月18日没有合同解除权，即使华盟物业公司发出解除合同的通知，也不会产生解除合同的效力。5.一审判决关于涉案租赁合同于2017年8月14日解除的认定是正确的。华盟物业公司2017年8月14日收到龙亭区人民法院送达的起诉状副本前，并未向优尼伯恩公司发出任何解除合同的通知，双方也未就合同解除协商一致，优尼伯恩公司以诉讼的方式主张解除合同，华盟物业公司收到诉状并同意其提前解除合同时，合同解除。二、对涉案合同的解除，优尼伯恩公司应承担全部责任。1.优尼伯恩公司对幼儿园的装修未交给华盟物业公司事先审核或事后验收，存在违约行为。2.优尼伯恩公司置消防安全于不顾，拒不配合华盟物业公司恢复消防通道，违反合同约定。3.优尼伯恩公司现场查看和华盟物业公司交付案涉标的物时，均明知108、208铺为消防通道，交付现状是上下挑空，没有模板分层，与租赁合同中约定的其他“铺”明显不同，华盟物业公司并没有刻意隐瞒，不存在违约行为。优尼伯恩公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回华盟物业公司的再审请求。理由如下：一、原二审判决认定合同解除的时间为2017年4月18日正确。根据合同法第96条的规定，当事人一方解除合同的，应当通知对方，合同自到达对方时解除。华盟物业公司的法定代表人胡静静于2017年4月18日当众宣布解除合同，优尼伯恩公司之后就不再经营，因此应当视为双方的租赁合同已于2017年4月18日解除。二、本案合同解除的原因是由华盟物业公司的欺诈行为及毁约造成的，华盟物业公司应承担全部责任。1.108、208原设计是天河湾的消防通道，作为租赁合同重要标的物，其性质和使用上存在瑕疵，华盟物业公司在签订合同时故意隐瞒了108、208是规划的消防通道这一重大事实，致使合同目的不能实现。2.108、208的面积计算在合同总面积内，是计算房租的，华盟物业公司无任何理由让优尼伯恩公司把租来当教室的租赁物的一部分拆除，该公司的行为本身就已构成违约，但不构成根本违约,双方可以依据合同法第231条的规定进行协商，但华盟物业公司认为合同第六条乙方责任的规定对其有利就单方解除合同，构成根本违约。3.双方矛盾发生后，华盟物业公司凭借其优势地位，停水、停电，当众宣布解除合同致使合同目的不能实现。因此本案合同解除的全部责任和过错都在华盟物业公司，该公司应承担本案全部责任。一审法院认定事实如下：2015年7月30日，华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A2栋204铺、205铺、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺及A3号楼1单元302户（以下简称为该商铺），作为幼儿园用途，建筑面积1976.3平方米，赠送活动场地约748平方米（赠送面积具体以实地测量为准）。租赁期限为15年，自2015年7月16日起至2031年7月15日止。租金年度为每年9月1日至次年8月31日，2015年7月15日至2016年8月31日为甲方赠送的免租期。该商铺第二年至第四年租金为40万元/年，乙方应在每年的8月20日前将第二年度租金40万元支付给甲方。以后每三年在前三年的基础上递增10%至20%，具体递增数额甲方书面通知乙方后生效。乙方须在本合同签订当日向甲方缴纳商铺保证金66670元（两个月房租），合同期满不续租后30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回商铺，乙方交纳的保证金不予退还。该商铺交付使用后，乙方需交纳2万元装修押金，装修期间无违规并验收合格后两个月内退还，装修前，乙方需将室内布局图纸及门头效果经甲方审核通过后开始施工，并在三个月内完成装修。该商铺交付使用后所产生的物业费约定为2.5元/平方米/月，一年期间费用为59289元，签订合同之日起至2016年8月31日前免费，以后在每年交纳房租时，同时缴清下一年度物业服务费。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳，电费暂定1元/度，由物业公司统一收取，当月结清。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该商铺交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该商铺交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该商铺并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。如乙方要求甲方提供办理营业执照等相关手续所需要的材料，且是甲方可以提供的资料，甲方应予提供，甲方如拒绝提供，乙方有权解除合同，收回租金，并有权要求甲方赔偿经济损失。甲方需保证自己对该商铺拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该商铺，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按规定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回商铺，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方如未在规定时间内完成装修，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，并要求乙方补交装修期间所产生的租金。乙方不得转租，不得变更幼儿园经营用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更经营用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该商铺，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金1%的违约金。租赁期间，乙方应自觉遵守相关法律、法规，服从物业管理规定，不得擅自改变该商铺的内部结构及用途，否则所引起的一切后果由乙方承担。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。乙方逾期缴纳租金的，按照应缴纳租金日千分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日的，甲方有权单方面解除合同，收回商铺，保证金不予退还，并收取乙方当年度两个月租金的赔偿金。乙方连续关门商铺7天以上（假期除外），视为乙方自动停业，甲方有权单方解除合同，收回房屋，保证金和已付租金不退。乙方需在2016年3月1日前开园招生，且每位学生不得低于1200元的收费标准，天河湾小区业主及华盟置地公司员工孩子有优先上学权，针对天河湾小区业主及业主直系亲属孩子低于收费标准100元，针对华盟置地公司员工及员工直系亲属孩子低于收费标准200元，如违约甲方有权收回商铺，保证金不予退还。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，华盟物业公司将出租房屋交付给优尼伯恩公司。2015年9月11日，优尼伯恩公司向华盟物业公司交纳了商铺保证金66670元、装修保证金2万元。2016年8月26日，优尼伯恩公司通过郑州润喆教育科技有限公司银行账户向胡静静交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的商铺租金40万元，并交纳了该租金年度的商铺物业费59289元。2015年11月17日，胡静静（甲方）与刘芳（乙方）签订一份房屋租赁协议，主要内容如下：一、乙方租用甲方位于华盟天河湾A3号楼1单元302户作为幼儿园办公室用途，该房屋建筑面积132平方米。首期租期3年，自2015年11月17日至2018年11月16日，税后租金3万元/年，一年一次交清，每年11月10日前交纳。乙方需在本合同签订当日向甲方缴纳保证金5000元（两个月房租），合同期满不续租，30个工作日内无息退还。乙方逾期支付应付租金超过20日，合同自动解除，甲方收回房屋，乙方交纳的保证金不予退还。该房屋交付使用后，乙方需交纳2000元装修押金，装修期间无违规并验收合格后三个月内退还。乙方租赁该房屋所产生的物业费由物业公司统一收取，暂定1.5元/平方米/月，一年期间费用为2376元，随房租一年一次性结清。乙方租赁所产生的水费、网费、税金由乙方按相关市政单位收费标准交纳。二、甲方须于合同签订并收到乙方保证金后将该房屋交予乙方，否则租期相应顺延，如超过10天仍无法将该房屋交付使用，甲方应支付乙方年租金1%的赔偿金，且乙方有权单方面解除合同，甲方需无条件退还乙方租金及保证金。合同期满时，如乙方不再续租，须在合同期满之日退还房屋，甲方验收该房屋并核查乙方不拖欠水电费、物业费等相关费用后，须于30个工作日内返还乙方所交保证金，否则乙方有权向甲方索要滞纳金，每天按保证金的千分之一计算。甲方需保证自己对该房屋拥有完全产权，若因甲方原因导致乙方无法正常使用该房屋，甲方支付给乙方年租金1%的违约金。三、乙方如未按合同约定及时缴纳租金及保证金，甲方有权单方面解除合同，同时收回房屋，并要求乙方支付年租金1%的违约金。乙方不得转租，不得用途，如乙方在未征得甲方许可的情况下，擅自转租或变更用途，甲方有权采取停水、停电、查封等措施，并有权单方面解除合同，收回该房屋，乙方所交租金及保证金一律不予退还，并要求乙方支付年租金10%的违约金。乙方不得擅自改动房屋结构，撤租后，乙方不得改变、拆除该商铺的已装修部分。租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。乙方在租赁期间要求提前解除合同的，须提前60日书面告知甲方，并向甲方支付当年度两个月租金的赔偿金。上述房屋租赁协议签订后，胡静静将出租房屋交付给优尼伯恩公司。2015年12月24日，优尼伯恩公司向胡静静交纳了华盟天河湾A3号楼1单元302户房屋保证金5000元、装修押金2000元以及2015年11月17日至2016年11月16日的租金3万元、物业费2376元，后又向胡静静交纳了2016年11月17日至2017年11月16日的租金3万元、物业费2376元。另外，优尼伯恩公司与华盟物业公司就华盟天河湾1-08户、1-09户、2-06户地下室达成了口头租赁协议，优尼伯恩公司租用该三间地下室，每年租金2000元，后优尼伯恩公司向被告胡静静交纳了2016年3月7日至2017年3月6日的租金2000元。优尼伯恩公司收到出租房屋进行装修，并办理开办幼儿园的相关审批手续、聘用教师，后开园招生。经开封市龙亭区教育文化体育局核准，优尼伯恩公司所开办幼儿园的名称为“开封市龙亭区优尼·伯恩幼儿园”。履约过程中，因优尼伯恩公司所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，双方未能协商解决纠纷。2017年4月18日，华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到了胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。经公安民警调解，双方自行达成和解，华盟物业公司继续为幼儿园供水供电，时间为期一周，在这一周内，双方负责人就其之间的问题进行协商解决。后双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。诉讼过程中，优尼伯恩公司申请对出租房屋的装饰装修价值进行鉴定。正意价格评估集团有限公司分别于2018年1月16日和4月12日作出国正价豫开估字【2018】36-2号意见书和补充评估函，出租房屋的装饰装修价值为1705803元。另查明，华盟置地公司是涉案房屋的建设单位和所有权人，华盟物业公司是涉案房屋所在华盟天河湾小区物业管理公司，胡静静为该公司法定代表人。庭审中，华盟置地公司表示华盟物业公司有权利出租涉案房屋，两公司之间对此均无异议。华盟物业公司在答辩意见中提出，胡静静系华盟物业公司法定代表人，其在合同上签字、出借银行账户给公司使用等，均系执行职务行为，华盟物业公司对此无异议。一审法院于2017年8月14日向华盟置地公司、华盟物业公司、胡静静送达起诉状副本。华盟置地公司于2018年8月29日收到优尼伯恩公司交还的房屋钥匙。一审法院认为，华盟物业公司系经华盟置地公司授权于2015年7月30日与优尼伯恩公司公司签订的房屋租赁合同，胡静静代表华盟物业公司和刘芳代表优尼伯恩公司于2015年11月17日签订的房屋租赁合同，以及华盟物业公司与优尼伯恩公司公司以口头形式订立的地下室租赁协议，形式上符合法律规定，合同内容是缔约双方的真实意思表示，且不违反效力性强制性法律规定，属合法有效的合同。华盟置地公司虽为涉案房屋的建设单位和产权人，但其并非涉案房屋租赁合同的缔约主体，华盟物业公司经华盟置地公司授权与优尼伯恩公司签订房屋租赁合同，并收取房屋保证金、装修押金以及租金和物业费，因此，因房屋租赁产生的法律责任应由华盟物业公司承担，优尼伯恩公司要求华盟置地公司承担责任无法律依据，不予支持。胡静静作为华盟物业公司法定代表人，其与刘芳签订合同的行为应视为华盟物业公司的行为，合同权利义务应由华盟物业公司承担，其收取租金、物业费系执行职务行为，华盟物业公司对此无异议，优尼伯恩公司要求胡静静承担责任无法律依据，不予支持。关于涉案房屋租赁合同及口头租赁协议的解除时间问题。《合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。胡静静虽然于2017年4月18日表示要解除合同，但该意思表示并非向承租人作出，华盟物业公司于2017年4月18日对幼儿园断电，确实影响了幼儿园的正常教学活动，但当日即恢复供电，并不会致使优尼伯恩公司合同目的不能实现，故优尼伯恩公司关于涉案租赁合同于2017年4月18日已解除的意见不能成立。鉴于优尼伯恩公司在2017年4月20日闭园停业，并于2017年7月4日提起诉讼，要求确认合同解除，其诉讼行为应视为解除合同的行为，一审法院于2017年8月14日向华盟物业公司送达起诉状副本，视为华盟物业公司于该日收到解除合同通知，诉讼中双方均认可解除合同，故涉案房屋租赁合同及口头租赁协议自2017年8月14日解除。关于优尼伯恩公司要求赔偿装饰装修损失及幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、预期利益等经济损失的诉讼请求。首先，涉案房屋租赁合同明确约定，租赁期间，如因市场管理、消防等其他正当需要，要求乙方配合的，乙方应无条件予以配合，并不得因此要求甲方予以补贴。履约过程中，优尼伯恩公司所租用的部分房间占据了消防通道，需拆除整改，优尼伯恩公司未按照合同约定，积极配合被告进行消防通道的拆除整改，华盟物业公司也采取了停止供电的不当方式处理纠纷，影响了幼儿园的正常教学活动，双方均未能通过沟通协商妥善解决纠纷，导致房屋租赁合同解除，双方对此均存在过错，法院酌定合同双方各承担50%的责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项的规定，承租人经出租人同意装饰装修，因双方违约导致合同解除，双方对已经形成附合的装饰、装修物的处理没有约定的，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经鉴定，涉案房屋的装饰装修价值为1705803元，华盟物业公司应对此承担50%的责任即852901.5元。其次，根据《合同法》第一百一十三条的规定，合同当事人主张预期利益不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，优尼伯恩公司主张的预期利益损失缺乏充分的事实根据，不具有预见可能性，不予支持。第三，优尼伯恩公司主张的幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、向家长退还的费用及赔偿的转学费用等经济损失属于正常的经营投入和经营风险，要求华盟物业公司承担责任无法律依据，不予支持。关于优尼伯恩公司要求返还租金、保证金、押金的诉讼请求。租赁期间届满或租赁合同解除，承租人应当返还租赁物，未及时返还的，应参照合同约定的租金标准支付租赁物占用费直至实际返还之日止。本案中，华盟置地公司于2018年8月29日收到优尼伯恩公司交还的房屋钥匙，此时间节点应视为优尼伯恩公司实际返还租赁房屋的时间，因优尼伯恩公司将商铺租金支付至2017年8月31日，将A3号楼1单元302户租金支付至2017年11月16日，故其实际返还房屋的时间超出了其已付租金的期间，故对优尼伯恩公司要求被告返还租金的诉讼请求，不予支持。华盟物业公司向优尼伯恩公司收取房屋保证金，目的是为了保证优尼伯恩公司在租期内按照约定妥善使用房屋，现房屋租赁合同已解除，优尼伯恩公司已将房屋返还，故华盟物业公司应将房屋保证金71670元退还给优尼伯恩公司。根据涉案房屋租赁合同约定，华盟物业公司将房屋交付后，优尼伯恩公司需要交纳装修押金，装修期间无违规并验收合格后，华盟物业公司应将装修押金退还。优尼伯恩公司接收房屋后进行装饰装修，并开园招生，华盟物业公司不仅是出租人，同时又是涉案房屋的物业管理公司，其在诉前从未对幼儿园的装饰装修提出异议、要求整改，由此可见，幼儿园的装饰装修是经过其审核同意的，故其应按照合同约定，将装修押金22000元退还给优尼伯恩公司。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、涉案房屋租赁合同及口头租赁协议于2017年8月14日解除；二、华盟物业公司于判决生效之日起十日内向优尼伯恩公司退还保证金71670元、装修押金22000元，并赔偿优尼伯恩公司装饰装修损失852901.5元；三、驳回优尼伯恩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72646元，优尼伯恩公司负担64735元，华盟物业公司负担7911元。优尼伯恩公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，依法支持其诉讼请求。二审查明：2015年7月30日，华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订房屋租赁协议，其中的乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A3栋108铺、208铺属于消防通道。其他事实与一审判决认定事实一致。二审认为，关于解除租赁合同的具体时间问题。2017年4月18日，华盟物业公司对幼儿园断电，园方于当天14时28分左右报警，公安民警到达现场进行处置，后华盟物业公司于当天对幼儿园恢复供电。2017年4月18日17时21分左右，幼儿园及幼儿家长再次因断电问题与华盟物业公司发生纠纷并报警，公安民警到达现场后，与幼儿园园长及幼儿家长一起到天河湾小区售楼部找到华盟物业公司法定代表人胡静静，胡静静表示：因优尼·伯恩幼儿园所在位置占据天河湾小区消防通道，肯定要拆除，公司要解除对优尼·伯恩幼儿园的合同。后租赁双方未能协商解决，幼儿园于2017年4月20日闭园停业。华盟物业公司以自己的实际行为表示不履行合同义务、并向幼儿园宣布解除合同，因此，合同解除日期应为2017年4月18日。关于违约责任的承担问题。华盟物业公司（甲方）与优尼伯恩公司（乙方）签订房屋租赁协议约定：乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A2栋204铺、205铺、206铺，A3栋101铺至108铺、201铺至208铺及A3号楼1单元302户，作为幼儿园用途，建筑面积1976.3平方米。经二审审理查明，乙方租用甲方位于华盟天河湾二期商业街A3栋108铺、208铺的位置即为占用的消防通道位置。而双方签订房屋租赁协议中并没有显示A3栋108铺、208铺的位置占用消防通道位置。在合同履行过程中，优尼伯恩公司按照华盟物业公司的要求进行装修，按期交纳房租，全面履行了法律规定和合同约定的义务，不存在违约行为；华盟物业公司交付租赁物时并未告知优尼伯恩公司A3栋108铺、208铺占用的是消防通道，存在隐瞒重大事实行为，在合同履行中又以A3栋108铺、208铺占用消防通道为由要求优尼伯恩公司予以拆除，后又强行断电，最终导致房屋租赁合同解除。因此，华盟物业公司应当承担全部违约责任。一审法院酌定合同双方各承担50%的责任，没有事实依据，明显划分不当。关于华盟置地公司、胡静静是否应当承担赔偿责任问题。华盟物业公司与优尼伯恩公司签订并履行的房屋租赁合同，因房屋租赁产生的法律责任应由华盟物业公司承担。胡静静作为华盟物业公司法定代表人，其签订合同、收取租金、物业费系执行职务行为，合同权利义务应由华盟物业公司承担。因此，华盟置地公司和胡静静不应承担赔偿责任。关于直接损失和可期待利益损失问题。正意价格评估集团有限公司作出国正价豫开估字【2018】36-2号意见书和补充评估函显示：案涉房屋装饰装修价值1705803元。该司法鉴定意见客观真实，依法应予采信。因此，华盟物业公司应赔偿优尼伯恩公司装饰装修价值1705803元。对于优尼伯恩公司主张的幼儿园职工薪酬、办公经费、宣传费用、预期利益等经济损失和可期待利益损失，因优尼伯恩公司未能提供有效证据予以证明，且华盟物业公司对损失数额也不予认可，在优尼伯恩公司亦没有申请司法鉴定的情况下，本院对其主张职工薪酬、办公经费、宣传费用、预期利益等经济损失和可期待利益损失的请求不予支持。关于华盟物业公司向优尼伯恩公司退还租金数额问题。优尼伯恩公司已经将商铺租金支付至2017年8月31日、A3号楼1单元302户（东户）租金支付至2017年11月16日、地下室、地下室租金支付至2017年3月6日赁合同已经于2017年4月18日解除，华盟物业公司应当向优尼伯恩公司退还2017年4月19日至2017年8月31日商铺租金145753元（40万元/年÷365天×133天）和2017年4月19日至2017年11月16日A3号楼1单元302户（东户）租金17013元（3万元/年÷365天×207天），以上共计162766元。综上，优尼伯恩公司的部分上诉理由成立。一审判决部分事实认定有误，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销开封市龙亭区人民法院（2017）豫0202民初968号民事判决；二、涉案房屋租赁合同及口头租赁协议于2017年4月18日解除；三、判决生效之日起十日内，华盟物业公司向优尼伯恩公司退还保证金71670元、装修押金22000元、房屋租金162766元，并赔偿优尼伯恩公司装饰装修损失1705803元；四、驳回优尼伯恩公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费72646元，优尼伯恩公司负担60646元，华盟物业公司负担12000元；二审案件受理费18031元，优尼伯恩公司负担9015.5元，华盟物业公司负担9015.5元。再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。本院认为，再审争议焦点为：1.涉案租赁合同的解除时间如何认定？2.对于涉案合同的解除，华盟物业公司和优尼伯恩公司过错责任如何划分？关于焦点一，涉案合同解除时间的认定问题。本案纠纷因优尼伯恩幼儿园租用华盟物业公司房屋中的A3栋108铺、208铺占用消防通道需拆除而引起。2017年4月18日，华盟物业公司对优尼伯恩幼儿园两次断电，与优尼伯恩幼儿园及幼儿园学生家长发生了争执，在争执过程中华盟物业公司法定代表人胡静静当众表示要与优尼伯恩解除合同。从纠纷发生原因和过程来看，华盟物业公司的断电行为，虽然对优尼伯恩幼儿园的教学活动造成了一定影响，但华盟物业公司断电的目的是为了督促优尼伯恩公司打通消防通道，而且当天即恢复供电，并不会导致幼儿园无法继续经营、租赁合同目的无法实现。胡静静当众声称要解除租赁合同，显然是在双方争执过程中情急之下的言辞，不是单方解除合同的意思表示，针对的对象非合同当事人优尼伯恩公司，也不符合通知的形式和实质要件，因此不能认定胡静静的行为是代表华盟物业公司单方解除合同的行为。经公安民警调解，双方同意协商解决问题，可见双方也并未于当天达成解除合同的合意。因此二审判决认定涉案租赁合同于2017年4月18日解除缺乏事实和法律依据。优尼伯恩公司于2017年7月4日向法院起诉要求解除合同，应视为以诉讼的方式提出解除租赁合同，因华盟物业公司并未以自己的行为不履行合同主要义务，也无导致合同目的不能实现之根本违约行为，优尼伯恩公司起诉并非行使法定解除权，其诉状于2017年8月14日送达华盟物业公司之日，也不发生合同解除的效力，但因为华盟物业公司诉讼中认可合同于2017年8月14日解除，视为其于2017年8月14日同意解除合同，一审判决认定涉案租赁合同解除的时间为2017年8月14日正确。关于焦点二：合同解除的责任划分问题。1.华盟物业公司在签订合同时未明确向优尼伯恩公司告知租赁物中的108、208铺占用消防通道的事实，合同履行过程中为督促优尼伯恩打通防通道采取了断电这一不恰当行为，后在双方争执过程中华盟物业公司经理胡静静当众声称要解除合同，均给幼儿园教学活动造成了一定影响，华盟物业公司对合同解除有一定过错。2.优尼伯恩公司对合同的解除亦存在过错。第一，涉案租赁合同约定了租赁期间因消防原因优尼伯恩公司应无条件予以配合的条款，而在合同履行过程中，优尼伯恩公司拒绝华盟物业公司关于拆除108、208铺恢复消防通道的要求，违反合同约定。第二、华盟物业公司为督促优尼伯恩幼儿园打通消防通道采取了断电的措施，虽有不当，但当天即恢复供电，并不会导致幼儿园无法经营。断电当日双方在公安民警的调解下同意在一周内协商解决有关问题，但优尼伯恩幼儿园在未与华盟物业公司协商一致解除合同的情况下即自行闭园。第三、占用消防通道需要拆除的108、208铺的面积仅是优尼伯恩公司所租赁商铺的一小部分，拆除后并不影响幼儿园正常经营，优尼伯恩公司拒不配合拆除，纠纷发生后也未与华盟物业公司进行协商妥善解决问题。故，原二审判决认定华盟物业公司承担本案全部违约责任不当，应予纠正。一审判决认定华盟物业公司、优尼伯恩公司对涉案租赁合同的解除均有过错，判令对优尼伯恩公司的装修损失各自承担50%的责任，认定事实清楚，责任划分适当，应予维持。综上所述，华盟物业公司的再审请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫02民终4357号民事判决；二、维持开封市龙亭区人民法院（2018）豫0202民初968号民事判决。二审案件受理费18031元，由北京优尼伯恩教育咨询有限公司负担；一审案件受理费按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长  宋自学审判员  郭 妮审判员  张 震二〇二一年三月九日书记员  路 静