广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3706号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐惜欣，女，1978年5月14日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。上诉人（原审原告、反诉被告）：余朝军，男，1971年7月4日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市越秀区鹏慧百货商店（个体工商户），经营场所广州市越秀区中山三路**5B（部位5B-1）。经营者：刘营慧。委托诉讼代理人：邝小羽，广东国智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烁豪，广东国智律师事务所律师。上诉人徐惜欣、余朝军因与上诉人广州市越秀区鹏慧百货商店（以下简称鹏慧商店）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36070号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人徐惜欣、余朝军上诉请求：1.鹏慧商店承担因其违约导致租赁合同被解除所产生的房屋空置期租金损失（从2020年7月8日计至涉案合同到期2021年2月28日止，或从2020年7月8日计至鹏慧商店到管理处办理好相关交接手续之日止）；2.本案一、二审诉讼费全部由鹏慧商店承担。事实与理由：一审判决事实认定错误，判决结果显示公平，存在明显的错判漏判。一、一审判决已认定“被告在原告多次催促其缴纳欠缴的物业管理费并协助办理交接手续后，仍未予配合，则应承担相应的责任”。鹏慧商店违约导致的合同提前解除，应当按照合同第九条的约定：“甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。”因此，鹏慧商店应承担因其违约导致租赁合同被解除所产生的房屋空置期租金损失共135325元（17407元÷31日×24日+17407元×7个月），或从2020年7月8日起计算至鹏慧商店到管理处办理好相关交接手续日为止。二、涉案房屋空置期损失属于鹏慧商店违约导致的合同提前解除，是鹏慧商店承担违约责任的一部分，因此产生的损失应按租赁合同约定的租金标准计算。三、涉案房屋租赁合同因鹏慧商店违约而提前解除，其拒绝沟通且没有办理交接手续，鹏慧商店违约导致的房屋空置期租金损失应承担全部责任。综上，请求二审法院依法查明事实，正确适用法律，改判支持徐惜欣、余朝军的上诉请求。针对徐惜欣、余朝军的上诉主张，鹏慧商店二审答辩称：答辩意见与鹏慧商店的上诉意见一致。上诉人鹏慧商店上诉请求：1.撤销一审判决第一、三判项，依法改判为：徐惜欣、余朝军向鹏慧商店返还租赁保证金8703.5元；2.徐惜欣、余朝军承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决混淆交付场地与清场的概念，错误认定案涉租赁合同的解除时间，鹏慧商店早在2020年3月31日即完成场地交付，以实际行为明确表示提前解除合同，并已实际搬离场地，鹏慧商店不应承担自2020年4月1日起的租金或场地占用费。二、对于鹏慧商店以实际行为于2020年4月1日解除合同后，徐惜欣、余朝军因自身怠于收回场地所产生的相关损失，不应由鹏慧商店承担。徐惜欣、余朝军作为出租方，在明知鹏慧商店已实际清场、交还场地、未继续使用场地的情况下，却迟迟未自行收回场地，反而继续向鹏慧商店主张未实际发生的“租金”，在鹏慧商店退租后，徐惜欣、余朝军完全具备自行收回场地进行妥善经营管理的条件，其自身有责任采取合法有效措施进行止损、避免损失扩大。因此，对于鹏慧商店以实际行为于2020年4月1日解除合同后，徐惜欣、余朝军因自身怠于收回场地所产生的相关损失，不应由鹏慧商店承担。三、从损失共担、利益衡平的角度出发，罚没一个月的保证金已足以填补徐惜欣、余朝军因合同解除所遭受的合理损失。由于新冠疫情影响，鹏慧商店因经营压力巨大无奈提前解除合同，鹏慧商店提前解除合同的行为，已由一审判决认定承担被没收50％租赁保证金（即17407元）的违约责任，鹏慧商店承担该违约责任，足以填补徐惜欣、余朝军因合同解除所遭受的合理损失。另外，一审判决考虑到场地经营用途、受疫情影响的严重程度，酌情减免2020年3月份50%的租金。对于上述判决内容，鹏慧商店均表示认可。因此，徐惜欣、余朝军应向鹏慧商店退还剩余的50％租赁保证金（即17407元），扣除上诉人应支付的3月份租金（即8703.5元），徐惜欣、余朝军应向鹏慧商店退还租赁保证金8703.5元。四、一审判决认定双方租赁关系于2020年7月7日才解除，违反法律规定。依照民诉法司法解释第107条的规定，在诉讼中当事人为达成调解协议或和解协议，作出妥协而认定的事实不得在后续诉讼中作为认定对其不利的依据。本案一审立案时间为2020年8月5日，2020年7月7日正处于诉前联调阶段，该庭前询问是为了询问双方调解意愿，尝试促使双方达成调解，鹏慧商店在该调解过程中对房屋现状所作陈述是为了达成调解、和解而作出的妥协，依法不应在后续的审判程序中作为对鹏慧商店不利的根据。综上，请求二审法院依法查明案件事实，支持鹏慧商店的上诉请求，依法对本案进行改判。针对鹏慧商店的上诉主张，徐惜欣二审答辩称：答辩意见与徐惜欣的上诉意见一致。双方租赁合同期限至2021年2月28日届满，一审调解阶段鹏慧商店明知合同仍在租赁期限内却不办理相关手续，在2021年2月25日管理处也对鹏慧商店拖欠管理费的事宜提起了诉讼，现处于一审阶段。该案管理处与徐惜欣、余朝军持相同观点，即鹏慧商店没有办理退场手续，鹏慧商店仍为承租人，应当承担交租义务。根据双方租赁合同约定的期限，徐惜欣在2021年2月曾通知鹏慧商店处理租约到期的工作，但鹏慧商店没有办理。徐惜欣在2021年3月3日在管理处的帮助下才收回涉案房屋。在管理处的登记下，鹏慧商店一直是涉案房屋租客，且管理处提供了2020年11月份的欠费清单。徐惜欣作为出租人认为鹏慧商店仍为房屋的实际承租人及使用人，鹏慧商店理应按照租赁合同履行交租义务。针对鹏慧商店的上诉主张，余朝军二审答辩称：同意徐惜欣的上诉和答辩意见；涉案房屋管理处表示鹏慧商店尚未办理退场手续，即便有新的租户承租涉案商铺也无法进场。徐惜欣、余朝军于2020年8月5日向一审法院提出诉讼，请求判令：1.鹏慧商店按合同约定支付2020年3月1日至2020年9月30日止的租金（每月17407元）及逾期支付前述租金的违约金（以每月应付未付的租金为基数，按每日千分之一的标准计算，从每月应付租金的次日起计至实际支付之日止）；2.鹏慧商店返还徐惜欣、余朝军2020年2月租金的减免部分8704元；3.鹏慧商店支付使用租赁房屋办理营业执照的占用费（每天580.23元计算，从鹏慧商店到管理处办好交接手续之日起至鹏慧商店到工商部门办理营业执照求出或注销日止）；4.徐惜欣、余朝军与鹏慧商店继续履行双方于2019年9月20日签订的《租赁合同》至合同租赁期限届满之日止。鹏慧商店反诉请求法院判令：徐惜欣、余朝军向鹏慧商店退还租赁保证金34814元。一审法院经审理查明：广州市越秀区中山三路X号X房，建筑面积为145.06平方米，用途为办公，所有权取得方式为购买，权属人为徐惜欣、余朝军，属二人共同共有。2019年9月20日，徐惜欣、余朝军（甲方、出租人）与鹏慧商店（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区中山三路X号X房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积共145.06平方米；租赁期限为2019年9月1日至2021年2月28日，月租金17407元，租金按月计算，由乙方在每月的第5日前将当月租金以转账方式缴付甲方的指定收款账户，甲方收到租金后5个工作日内交付同等金额发票给乙方；乙方向甲方交纳两个月租金保证金34814元，甲方应在租赁期满将保证金退回乙方；乙方向仲量联行物业管理公司交纳首月管理费4206.7元、水电周转金2901元，管理公司在租赁期满将水电周转金退回乙方；乙方连续拖欠租金20天的，再或者一年内延期交租累计超过30天的，甲方可解除合同、收回房屋，并没收两个月租金保证金；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金；乙方需按写字楼所在的管理处的有关规定向管理处交纳各项费用、并遵守物业管理的有关规定；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关规定及时协商处理；等。同年9月23日，上述租赁合同办理了房屋租赁备案登记。鹏慧商店按合同约定的标准向徐惜欣、余朝军支付了截至2020年1月31日的租金，又向徐惜欣、余朝军支付了2020年2月的一半租金。2020年5月17日，徐惜欣、余朝军通过微信催促鹏慧商店交纳租金，但被鹏慧商店拒收，同日，徐惜欣、余朝军又通过手机短信催缴鹏慧商店，鹏慧商店未予回复。一审法院于2020年7月7日组织徐惜欣、余朝军与鹏慧商店双方进行庭前询问中，徐惜欣、余朝军表示：2020年3月30日鹏慧商店并未搬空，收到鹏慧商店告知的密码后，有联系鹏慧商店，也去过涉案房屋，管理处告知我方需鹏慧商店去管理处办手续，我方也告知了鹏慧商店，但鹏慧商店不予理睬。鹏慧商店表示：涉案房屋里还有两个柜子，没有其他任何物品，该两个柜子是应徐惜欣、余朝军的要求放置在涉案商铺里，由徐惜欣、余朝军任意处置。一审诉讼中，徐惜欣、余朝军称：我方在2020年3月30日询问鹏慧商店搬离物品是为何事，微信聊天记录显示鹏慧商店没有进行回应，而且管理处通知我方，鹏慧商店是以换季为由搬离衣物办理放行条，我方在下班后到涉案物业现场看到鹏慧商店正在整理货物，当时鹏慧商店也是声称将货物卖给闺蜜处理，同时我向鹏慧商店催收当月租金，鹏慧商店表示周转有困难，同时家里老人生病，现在努力出货回笼资金，希望我方宽限期限，而且现在正忙着整理货物，鹏慧商店提出于2020年3月31日与我方在涉案物业见面，希望沟通给予其租金优惠，且鹏慧商店会提交现在欠付租金的交付方案，但鹏慧商店于2020年3月31日并未到涉案现场，双方不可能存在协商解除合同或者办理交接手续，当天下午鹏慧商店告知我方涉案物业的密码，但鹏慧商店没有告知我方其告知我方密码锁的意义；涉案房屋现在是空置的，但还有鹏慧商店物品在内。鹏慧商店称：我方2020年3月30日搬离涉案房屋，从微信聊天记录可知，徐惜欣、余朝军对此已知悉，且我方于2020年3月31日告知徐惜欣、余朝军涉案房屋的锁匙密码，徐惜欣、余朝军也于该日到涉案房屋进行查验，徐惜欣、余朝军已接收，除此之外，没有其他书面证据证明我方于2020年3月30日搬离涉案房屋；涉案房屋是空置的，只有少量桌椅，我方放弃处置权，由徐惜欣、余朝军自行处置。徐惜欣、余朝军主张鹏慧商店未付清物业管理费及鹏慧商店称其无能力继续履行合同的理由不成立，向一审法院提交了以下证据：案外人北京仲量联行物业管理有限公司广州分公司先后出具的相关缴费通知及委托律师发出的《律师函》（内容均为催促鹏慧商店缴纳涉案房屋欠缴的管理费及水电费等）及涉案商场一楼X号商铺于2020年9月22日的门面照片。鹏慧商店质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。鹏慧商店主张其已完成经营地址变更及已搬离涉案房屋，向一审法院提交了以下证据：1、广州市越秀区市场监督管理局于2020年6月22日核发的《营业执照》及2020年9月18日的企业信用信息公示报告（均载明：名称为鹏慧商店，经营者为刘营慧，，经营场所为广州市越秀区中山三路**X；2、2020年3月30日的监控视频截图。徐惜欣、余朝军质证称：对上述证据不予认可，且不能证明其证明内容。徐惜欣、余朝军及鹏慧商店就其主张，均向一审法院提交了徐惜欣（以下简称“徐”）与鹏慧商店之间的微信聊天记录（其中载明：2020年2月3日：鹏慧商店：“……目前广州疫情还未解除，贷款回流压力大，希望你能帮我们分担一下，大家共同走过艰难困境……所以再次恳请你免除一个月租金，共渡难关”；2月4日：徐：“收到，稍后回复你”；2月6日：徐“因疫情原因，我们将面对的是相同的困难，我方同意2020年2月租金减免一半收取，即本月租金调整为8703元，希望我们一起努力”；3月24日：徐：“3月XX租金还没有收到，请尽快安排缴交本月房租”，鹏慧商店：“现在疫情对实体店尤其是服装零售业影响巨大，情况恶劣……能不能宽容一下，3、4月能不能免除？”、“徐小姐，你也知道我都做了十几年了，但是我现在实在没有办法了，所以希望你能谅解一下，能不能给我一个免租期”，徐：“你也知道我们是去年才刚刚购入这个写字楼，我们也在还贷款，我这边实在没有办法再减免租金了，望理解”；3月25日：鹏慧商店：“我也理解你的，你也知道我，我是希望能做下去，但是我实在没有钱了”、“所以呢，你要是没有办法租给我，你给我一点时间就是给我十几天，我找人要搬这些东西”、“希望你通融一下，因为现在找搬家公司也找不到”……3月25日：徐：“我们这边商量一下，稍后回复你”；3月27日：徐：“2月时因广州疫情问题，你提出继续租约坚持做下去希望我给予租金优惠，考虑到租约到2021年2月28日到期，我方同意了2月租金减半收取，前天你提出计划提前退租，按照合同约定你方除需缴交本月租金，保证金不予退还，且你需要把2月租金的减免部分补回给我；如果遵照合同把租约履行完毕，我方同意3、4月租金按9折收取”；2020年3月30日：徐：“3月租金还没有收到，请尽快安排缴交”，鹏慧商店：“隔壁办公室都免两个月月租……”，徐：“刘小姐，接管理处通知，你们3606房这两天搬走大量物品，你是有什么事么”；3月31日：鹏慧商店：“徐小姐，你律师写好的协议后，麻烦发个电子版给我，我要给我律师看看”、“密码锁的密码先按88，按ok密码8888”，……徐：“就算按你的想法要撤走，大家最好还是要交接一下，手续上是要搞清楚的”……4月8日：徐：“管理处告知无论进场还是退场都需要我们双方到场办理交接手续，否则即使有新一任租户也没办法进场，因你一直没有和我办理任何交接手续，所以4月份管理费继续由你负责缴交，在没有办理交接手续之前，按照原合同约定的标准请尽快交付，无论你有什么打算，都请你积极配合把手续处理好”……4月14日：鹏慧商店：“《致出租人催告函》：由于你作为出租人没有同意减免我2、3月租金的申请，我实在无力负担巨大的开支，不得已在3月31日自行搬走、腾空涉案物业，并于当晚微信通知你：立即解除双方的租赁合同，且我已经腾空物业，同时将物业的密码锁的密码告知你，要求你自收到密码锁之日起，及时自行收回物业；你收到我的上述通知及密码锁后，声称同意解除租赁合同，并答应尽快草拟一份解除合同通知书给我，但一直没有下文，经我多次催促无果；经查询监控视频发现，你在3月31日收到解除通知后及物业的密码后，曾自行前往上述租赁物业开门查验，足以视为你已经实际接收了上述租赁物业；自你实际接收上述物业之日起，我无义务再向你支付任何租赁费用……”；4月15日：徐：“今天是4月15日，到目前为止，你方仍未交付3、4月租金”）。一审法院认为，根据徐惜欣、余朝军与鹏慧商店的诉辩意见及本案已查明的事实，本案的争议焦点为合同是否解除、租赁保证金应否退还及租金应否减免的问题。关于合同是否解除问题。因新型冠状病毒性××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对鹏慧商店正常使用涉案房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致徐惜欣、余朝军与鹏慧商店之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，鹏慧商店称其已于2020年3月30日与徐惜欣、余朝军就提前解除租赁合同协商一致，徐惜欣、余朝军对此不予认可，鹏慧商店对此亦无提交充分的证据予以证实，现仅凭鹏慧商店于3月31日通过微信告知徐惜欣、余朝军涉案房屋密码锁的密码，亦不足以认定其已于该日实际搬离并交还涉案房屋给徐惜欣、余朝军，故对鹏慧商店的相关抗辩，一审法院不予采纳。鹏慧商店在经徐惜欣、余朝军多次催促其交纳欠缴的物业管理费并协助办理交接手续后，仍未予配合，则应承担相应的责任。但是，徐惜欣、余朝军作为出租人，其在明知鹏慧商店已搬离涉案房屋的情况下，其经多次催促鹏慧商店缴纳拖欠的物业管理费并办理交接手续而鹏慧商店仍未缴纳及配合的情况下，其亦有责任先行代缴物业管理费或采取合法有效的措施以及时收回房屋进行止损进而避免损失扩大，若在止损过程中产生相关费用，其亦可另循法律途径向鹏慧商店主张，而非未采取相关措施止损。鉴于鹏慧商店在2020年7月7日庭前询问时，已明确表示“涉案房屋内还有两个柜子，没有其他物品……由徐惜欣、余朝军任意处置”，由此可知，鹏慧商店已以实际行为表达了提前解除合同的意思表示，故一审法院认定徐惜欣、余朝军与鹏慧商店之间的租赁关系于2020年7月7日解除。同理，对于徐惜欣、余朝军主张继续履行租赁合同的诉请，一审法院不予支持。综合本案具体案情，一审法院判决鹏慧商店向徐惜欣、余朝军支付涉案房屋至2020年7月7日止的租金，此后涉案房屋一直空置，是徐惜欣、余朝军没有及时收回涉案房屋所致，其再要求鹏慧商店支付租金或占用费没有依据，一审法院不予支持。关于租赁保证金，如前所述，鹏慧商店单方提前解除合同，已属违约，应承担相应的违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，鹏慧商店提前解除合同事出有因，一审法院酌情认定其应承担被没收50%租赁保证金的违约责任。关于租金标准，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，一审法院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即8703.50元/月计付，2020年4月1日至2020年7月7日按合同约定的原租金标准计付。鉴于徐惜欣、余朝军已对鹏慧商店作出2020年2月租金约一半的减免，且鹏慧商店亦已交纳，故对该月租金，一审法院不再调处。另，鹏慧商店此前未予缴纳租金，是因徐惜欣、余朝军与鹏慧商店此前因疫情影响对于租金交纳标准未协商一致，鹏慧商店不属于恶意拖欠，故徐惜欣、余朝军主张逾期交纳租金的违约金，一审法院不予支持。综上，计得鹏慧商店2020年3月1日至2020年7月7日应付租金为64855.1元（8703.50元+17407元×3个月+17407元÷31日×7日）。关于鹏慧商店使用涉案房屋办理营业执照的占用费问题，鉴于合同对此并无作出明确、具体的约定，且现鹏慧商店亦举证证明其已变更营业执照的经营场所地址，故对于该项诉请，一审法院不予支持。鉴于双方租赁合同已经解除，而徐惜欣、余朝军有50%的租赁保证金17407元未退还，鹏慧商店有权主张抵销，鹏慧商店还需向徐惜欣、余朝军支付租金47448.10元（应付租金64855.1元–应退保证金17407元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，一审法院于2020年12月7日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区鹏慧百货商店向原告徐惜欣、余朝军支付租金47448.10元；二、驳回原告徐惜欣、余朝军的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市越秀区鹏慧百货商店的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取1455.50元，由原告徐惜欣、余朝军共同负担927元，被告广州市越秀区鹏慧百货商店负担528.5元；反诉受理费减半收取335元，由原告徐惜欣、余朝军共同负担167.50元，被告广州市越秀区鹏慧百货商店负担167.50元。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。另查明，一、徐惜欣、余朝军在2020年9月23日本案一审庭审中陈述称：涉案商铺是空置，但仍有鹏慧商店的物品在内。鹏慧商店陈述称：涉案商铺是空置的，屋内只有少量桌椅，放弃处置权。二、徐惜欣、余朝军向本院提交：1.本案一审民事判决书，拟证明鹏慧商店应按一审判决支付租金47448.10元，鹏慧商店单方提前解除合同已属违约，应承担相应的违约责任。2.广州市房屋租赁合同，拟证明因鹏慧商店违约造成的房屋空置损失，应按租赁合同约定的租金标准计算，由2020年7月8日起计算至2021年2月28日止或计算至鹏慧商店到管理处办理好交接手续之日为止。3.徐惜欣与鹏慧商店经营者的微信聊天记录截图，拟证明我方于2020年7月7日法院庭前询问后多次联系鹏慧商店要求办理交接手续，鹏慧商店拉黑我方拒绝沟通，鹏慧商店违约而导致的责任和损失应由鹏慧商店全部承担。4.广州市中华广场向鹏慧商店发出的催款通知书（2020年5月18日至今），拟证明房屋租赁合同解除实属鹏慧商店违约，鹏慧商店与涉案房屋所在中华广场的物业管理中心另有约定，一直拒绝沟通且没有办理好交接手续，影响了涉案房屋的正常使用，鹏慧商店违约造成房屋空置期租金损失应承担全部责任。5.照片四张，拟证明我方是在涉案租赁合同期限届满后于2021年3月3日才收回案涉房屋，且当天房屋内还有鹏慧商店遗留的物品。6.我与鹏慧商店经营者的微信、短信聊天记录，拟证明我已通知鹏慧商店涉案租赁合同已接近租赁期限，提醒其尽快办理合约到期的相关撤场手续。7.物业管理公司发出的催款通知，拟证明鹏慧商店欠付管理费及水电费的事实。8.客户资料信息表、商户信息表、租赁合同、备案证明、用电用水申请表的开通申请，拟证明鹏慧商店在2017年就进入涉案房屋并使用至今。9.前业主与鹏慧商店的租赁合同，徐惜欣、余朝军是在2019年购入涉案房屋代前业主继续履行与鹏慧商店的租约。10.鹏慧商店的营业执照，拟证明鹏慧商店在租赁合同有效期内未办理退租、退场等手续，管理处按照约定向鹏慧商店收取费用，鹏慧商店应当承担在此期间因其过错而产生的各项费用。鹏慧商店质证称：1.一审判决书尚未生效也不属于证据。证据2在一审中已经提交，坚持一审质证意见。对证据3的三性不予确认，我方没有收到该微信内容，且徐惜欣、余朝军作为场地业主，其与物管公司之间的物业服务合同与我方无关，徐惜欣、余朝军不应在我方交还场地、解除合同后怠于收回场地，并在我方未实际使用场地的情况下继续向我方主张所谓的损失。对证据4的三性不予确认，我方没有收到相应的材料，对证明内容不予认可，我方与物管公司之间不存在合同关系，且物管公司主张的相关费用发生于2020年4月份之后，即我方清场解除合同之后，我方在此期间已将场地交还，并未实际使用场地，该费用与我方无关。对证据5照片的三性不予认可，照片中的地点、人物等信息不明。对证据6微信、短信截图的三性不予认可，我方没有收到相关微信及短信通知，我方已在2020年3月底交还场地，以实际行动解除了案涉租赁合同，未继续使用场地。对证据7催款通知的质证意见同证据4的质证意见。对证据8客户资料信息表、商户信息表、租赁合同、备案证明的三性不予认可，无法确认其真实性，且该证据与本案无关。证据9房屋租赁合同，徐惜欣、余朝军并非该合同当事人，该合同与本案无关。对证据10鹏慧商店营业执照的三性予以认可，但我方在租赁合同解除后已办理了营业执照变更登记。本院经对徐惜欣、余朝军所举证据审查认为，前述部分证据与本案无关，虽反映徐惜欣、余朝军于2021年3月自行收回涉案房屋，但未能证明此前无法收回涉案房屋是因鹏慧商店怠于配合而导致。三、鹏慧商店向本院提交：1.光盘一张，光盘内视频拍摄时间为2020年3月27日-29日，拟证明我方为提前解除合同于3月27日至29日在涉案物业中进行清场工作。2.照片及微信聊天截图，由我方员工于2020年4月15日拍摄并发给我方，证明我方在3月底退租后已经实际搬离涉案物业，并未继续使用场地，已将场地交还徐惜欣、余朝军处置，我方以实际行为表达提前解除合同的意思表示。徐惜欣、余朝军质证称：对证据1、2的三性不予确认，视频内容中交谈的双方与我方无关，我方也不清楚谈话内容希望表达的意思，视频内容拍摄的场地也无法表明与本案案情相关，且在合同期限内，鹏慧商店不能以与其他人的谈话来企图逃避履行租赁合同中约定的义务，我方对其证明目的也不予认可；我方在3月30日还催促鹏慧商店缴纳3月租金，刘营慧在微信表示希望减免3月份租金，其实际行动与主张的证明内容不符。本院经对鹏慧商店所举证据审查认为，前述证据并非二审新证据，且不足以证明鹏慧商店实际于2020年3月31日腾空交付涉案房屋的事实。四、至于徐惜欣、余朝军为何在2020年7月7日之后不及时收回涉案房屋的问题，徐惜欣、余朝军回复称：当时了解到承租人退场需要双方到物业管理处办理相关手续，徐惜欣、余朝军多次微信通知鹏慧商店办理退场手续的情况下，鹏慧商店均予拒绝并拒收短信；由于鹏慧商店不办理退场手续，徐惜欣、余朝军了解到管理处也不允许新租户入场，且徐惜欣、余朝军亦担心承担一房两租等责任，直到租赁合同期限届满后于2021年3月3日在管理处工作人员见证下才收回涉案房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、涉案租赁合同解除以及违约责任认定的问题；二、涉案房屋租金计付的问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：一、关于争议焦点一，涉案租赁合同解除以及违约责任认定的问题。因疫情暴发，广东省自2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，相关部门采取积极防控措施，限制人口流动。这客观上对鹏慧商店正常使用涉讼房屋经营等造成一定影响。双方应互谅互让，协商解决问题。一审法院认定鹏慧商店不享有合同解除权，其擅自单方提前解除合同应承担相应违约责任，并考虑疫情因素对合同解除的影响，减免鹏慧商店部分违约责任，酌情认定由徐惜欣、余朝军没收50%的租赁保证金。一审判决结果公平合理，体现了疫情之下双方当事人风险共担、共克时艰的原则，也充分保障了双方的合法权益。二、关于争议焦点二，涉案房屋租金计付的问题。本案中，鹏慧商店称其已于2020年3月30日与徐惜欣、余朝军就提前解除租赁合同协商一致，对方不予认可，鹏慧商店未能提供充分证据予以证实，不足以认定鹏慧商店已于该日实际搬离并交还涉案房屋给徐惜欣、余朝军。一方面，鹏慧商店自称先行撤离涉案房屋，但在徐惜欣、余朝军多次催促其交纳欠缴费用协助办理房屋交接手续后，一直未予配合，理应承担相应责任。另一方面，徐惜欣、余朝军作为出租人明知涉案房屋已经空置，在2021年5月左右多次催促鹏慧商店缴纳拖欠的物业管理费并办理交接手续，鹏慧商店仍未缴纳及配合的情况下，其亦有责任先行采取合法有效措施及时收回涉案房屋避免损失扩大的责任。鹏慧商店在2020年7月7日庭前询问时，明确表示“涉案房屋内还有两个柜子，没有其他物品……由徐惜欣、余朝军任意处置”。一审法院综合全案证据，认定双方租赁关系于2020年7月7日解除，鹏慧商店应向徐惜欣、余朝军支付租金至2020年7月7日止；并结合全案案情、房屋实际用途以及受疫情影响的严重程度，酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即8703.50元/月计付，2020年4月1日至2020年7月7日按合同约定的原租金标准计付，公平合理。徐惜欣、余朝军上诉主张鹏慧商店此后房屋空置租金损失，以及鹏慧商店上诉主张其不应支付2020年4月1日起的租金，均理据不足，本院不予接纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理妥当，应予维持。上诉人徐惜欣、余朝军与鹏慧商店的上诉请求均不成立，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1455.5元，由上诉人徐惜欣、余朝军负担927元，上诉人广州市越秀区鹏慧百货商店负担528.5元。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二一年三月二十二日书记员  纪惠敏黄晶晶