湖北省黄冈市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）鄂11民终178号之一上诉人（原审原告）：熊建林，男，1961年5月15日出生，汉族，住团风县。上诉人（原审原告）：汪春景，女，1961年3月18日出生，住团风县。委托诉讼代理人：熊建林，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：黄冈市全家房地产经纪有限公司。住所地：黄冈市黄州区明珠大道18号金家上城18幢1层109铺—110铺。法定代表人：周家豪。委托诉讼代理人：夏超，系该公司员工。代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：谢伟，男，1988年2月26日出生，汉族，住浠水县。委托诉讼代理人：吴桂舟，女，1959年3月8日出生，系谢伟之母。代理权限为特别授权。上诉人熊建林、汪春景因与被上诉人黄冈市全家房地产经纪有限公司（以下简称全家房产公司）、谢伟合同纠纷一案，不服黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。熊建林、汪春景上诉请求：一、撤销原判，将本案发回重审或依法改判由两被上诉人返还上诉人1万元。二、由两被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由:一、一审程序存在问题。吴桂舟虽是谢伟的母亲，但谢伟未向法院提交授权委托书，法院将吴桂舟列为谢伟的委托诉讼代理人无法律和事实依据，吴桂舟在一审中的诉讼行为应无效。上诉人提交的熊建林与吴桂舟的电话通话录音及微信语音，法庭未经播放质证，违反了法律规定。且谢伟的的陈述及质证意见，都是主审法官代为或者诱导发表的。二、一审实体处理存在问题。在证据的认定上，全家房产公司和汪春景都将58同城网页上的房屋与案涉房屋作为同一对象看待，网页上有无房号并不影响这一认知客观事实的存在，全家房产公司在制作网页时就未标注房号，另吴桂舟在与熊建林的电话通话也确认过有阳光照射的图片中的房屋就是案涉房屋，2019年9月25日，汪春景打电话给夏超，要求夏超将登在58同城上的涉案房屋的网页通过微信形式发送给汪春景，后汪春景发给熊建林，熊建林截屏打印作为证据提交，而一审以该“网页截图打印件未显示房号，不足以证实与案涉房屋的关联性，达不到其证明目的”而不予采信，毫无道理。关于房屋测量数据的认定，一审认定“系单方制作”与事实不符，以“全家房产公司有异议”而“不予认定”，理由不成立，该测量数据系熊建林与全家房产公司两员工一起测量并当场记录，上诉人事后发现使用面积与建筑面积的差距之大很意外，是重大误解存在的客观事实。熊建林与吴桂舟的通话录音、微信语音、微信聊天记录不仅能证明熊建林存在重大误解，还证实吴桂舟对全家房产公司在58同城上发布虚假房源信息、拒不向双方提供对方联系电话，使双方不能及时协商处理纠纷的事实成立的认可。且受相关因素的影响，实地看房并不排除误解的存在，涉案房屋的部分隔墙未砌，到底是两室两厅还是两室一厅，初次看房未能作出正确判断，也不是不可能的。案件的争议焦点是上诉人的一万元定金应否退还，而非一审认定的“上诉人方以重大误解为由请求撤销《二手房买卖合同》理由是否成立”“上诉人汪春景出具《证明》的效力”。上诉人认为，10000元定金应当退还，全家房产公司发布的房屋信息是：不含阳台在内面积为70平方米，南北朝向，户型为两室两厅一卫，而实际情况是：不含阳台，套内的使用面积仅40平米，朝向为朝西，户型为两室一厅一卫，谢伟委托全家房产公司出售房屋，谢伟应承担违约责任，双倍返还定金。全家房地产经纪有限公司应承担缔约过失责任，全家房产公司在促成合同订立的过程中，发布虚假房源信息、不提供房屋的重要信息，还故意制造房屋抢手的假象，诱使汪春景仓促签订合同、交付定金、不提供房东的电话，违背诚实信息原则，属于《中华人民共和国合同法》第四十二条规定的情形，应承担缔约过失责任，谢伟不能返还的部分，全家房产应予以赔偿，而一审对全家房产公司在本案中的行为及责任未作任何评价。上诉人存在重大误解，三方未就合同解除进行过协商，不能认定合同已解除，上诉人请求撤销合同并要求返还定金理由成立，汪春景出具的《证明》显失公平，上诉人主张撤销，于事、于法有据。上诉人汪春景出具的《证明》，并非自愿，是吴桂舟夫妇以不让步就一分钱不退相威逼出于无奈才出具的，证明出具后，熊建林一致坚持要吴桂舟退还剩余定金部分，从未放弃，涉案房屋系熊建林与汪春景为共同之子购买，吴桂舟与熊建林的通话录音也可以证实，熊建林未在合同上签名，故该证明对熊建林无效。《证明》内容显失公平，上诉人请求撤销，应予支持。上诉人对于所交定金依法可以主张双倍返还，现在仅要求退还所交定金，合理合法。《中华人民共和国民法通则》中关于显失公平的规定仍可适用于本案。全家房产公司答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。网上的信息房源是有消息记录的，与全家房产公司发布的面积、图片、价格一致。上诉人实际看过房子，也看过购房合同上的面积，汪春景主动缴纳定金后下午签订合同。全家房产公司有电话录音可以证明汪春景主动违约，且表示放弃购买此房。全家房产公司对于汪春景出具证明一事无任何参与，在交易过程中，目前为止未收取任何费用。请求驳回上诉，维持原判。谢伟答辩称，谢伟当时将合同交给汪春景，汪春景看了房子定下来了，谢伟还说交了定金是不退的，当时汪春景说非要买，所以下午签订了合同。后来退了一万还写了手续，汪春景在条据上写合同作废了，再也不找谢伟了。所以谢伟不退钱，也没有钱退。熊建林、汪春景向一审法院提出诉讼请求：一、撤销汪春景2019年12月6日同意谢伟只退还1万元定金及订立原合同的民事法律行为；二、由谢伟、全家房产公司返还熊建林、汪春景定金1万元并承担违约责任；三、案件诉讼费由谢伟、全家房产公司承担。一审法院认定事实：2019年9月，全家房产公司居间介绍汪春景与谢伟买卖案涉房屋。汪春景（买受人、乙方）实地看房、交付定金2万元后，于2019年9月18日与谢伟（出卖人、甲方）、全家房产公司（居间人、丙方）签订了《二手房买卖合同》。该合同约定：买方（汪春景）购入位于黄冈市黄州区明珠大道66号金泰国际广场10幢1单元2612号房。建筑面积约为67.93㎡。该房产转让价为475000元，本次房产交易定金2万元，买方应于签署本合同时支付定金2万元。同时，该合同还就剩余房款的支付、房屋交付、违约责任等其他内容进行了约定。谢伟在该合同尾部甲方栏签字并按手印；汪春景在乙方栏签字并按手印；全家房产公司在丙方栏盖章。同时，汪春景还签署了《买方承诺书》，确认知晓该房屋的产权情况、本人及相关家人知晓并同意购买该房屋。汪春景在该承诺书上签字并按手印。同日，谢伟出具《收据》一张，载明收到汪春景现金贰万元，收款事由为黄州区明珠大道66号金泰国际广场10幢1单元2612号房购房定金。合同签订后，熊建林以全家房产公司发布房源信息与房屋实际状况不符、汪春景签订合同时存在重大误解为由，要求解除合同并返还定金。协商中，熊建林、汪春景与谢伟就解除合同达成一致，但在定金返还数额上存在争议。2019年12月6日，汪春景向谢伟母亲吴桂舟出具《证明》一张，载明：收到吴桂舟房屋定金一万元整（10000.00元），之前购房合同作废。收款人：汪春景。2019年12月6日。同时该《证明》上还注明：合同文本一星期内交房东，连同收据一并退还，再不违约。一周退合同收据作废。熊建林、汪春景认为全家房产公司发布不实房源信息、不当促成合同成立，应当承担违约责任、缔约过失责任，汪春景签订合同存在重大误解，出具《证明》显失公平，遂诉至法院，要求撤销房屋买卖合同及《证明》，并主张谢伟、全家房产公司返还剩余1万元定金。庭审时，熊建林、汪春景称其已离婚，两人共同出资为子购买房屋，定金为二人共同支付。一审法院认为，案件的争议焦点为：熊建林、汪春景以重大误解为由请求撤销《二手房买卖合同》，理由是否成立；汪春景出具《证明》的效力。一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，熊建林、汪春景以签订合同时存在重大误解为由请求撤销合同，认为汪春景看房时未借助工具进行测量，加之对房源信息的信赖，以致对房屋面积、朝向、户型等产生了误解。而事实上，汪春景作为完全民事行为能力人，其在签订合同之前已通过全家房产公司提供的渠道实地查看了案涉房屋，其对自己行为性质、房屋状况等应有了一定程度的认识。熊建林、汪春景将房屋面积、朝向、户型等视为其产生误解的重大因素，但通常上列因素均客观真实存在，朝向、户型等凭借一般人生活经验均可以做出初步判断。被告全家房产公司居间促进交易，提供信息，但交易最终完成于汪春景实地看房之后，因此，房源等信息不足以导致熊建林、汪春景产生重大误解。此外，从重大误解的要件来看，除因己方过错对合同内容产生误解外，误解还应造成误解方较大损失。但熊建林、汪春景主张使用面积小于合同面积（但使用面积并不等同于房屋实际面积）、朝向、户型等方面的误解均不足以造成较大损失。故熊建林、汪春景诉称重大误解，理由不成立，其要求撤销《二手房买卖合同》的诉请，法院依法不予支持。二、汪春景出具《证明》的效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。结合本案，汪春景在出具该《证明》时表意自由，既非处于危困转态也非缺乏判断能力，其应当知道该行为产生的法律后果。其时尽管定金已实际交付，但也不至于对汪春景造成心理强制。其以出具《证明》显失公平，理由亦不能成立。故熊建林、汪春景诉请撤销该《证明》，法院依法不予支持。综上，熊建林、汪春景诉请撤销《二手房买卖合同》及出具《证明》的民事法律行为，理由不能成立，其诉请返还定金没有事实依据，法院依法不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，遂判决：驳回熊建林、汪春景的诉讼请求。案件受理费80元，由熊建林、汪春景负担。本院经审理查明，汪春景与熊建林于1985年结婚，2008年办理离婚登记手续。汪春景与谢伟、全家房产公司签订《二手房买卖合同》时，熊建林未提交证据证明其提交了委托手续给汪春景共同购买房屋，汪春景亦未向谢伟、全家房产公司披露房屋购买方为汪春景、熊建林两人。本院认为：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定：“起诉必须符合下列条件（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织…”。汪春景作为买受人签订了案涉房屋买卖合同，定金收条显示的交付方亦为汪春景，汪春景与熊建林不是夫妻关系，熊建林未提交证据证明其与汪春景共同购买房屋或是委托汪春景共同购买，在谢伟、全家房产公司均认可购房者为汪春景的情形下，汪春景未提交证据其在购房时向谢伟、全家房产公司披露过购买者为熊建林、汪春景，故熊建林与本案无直接利害关系，不是本案适格的原告。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2020）鄂1102民初280号民事判决；二、驳回熊建林的起诉。本判决为终审裁定。审判长  欧阳武审判员  朱 卫审判员  郑 蕾二〇二一年三月二十六日法官助理董欢书记员周娟