四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川2002民初1823号 原告：资阳市合兴物业服务有限公司，住所地资阳市雁江区二环路喜悦福苑**1（F）****，统一社会信用代码91512002786692546T。 法定代表人：韩旭，总经理。 委托诉讼代理人：陈兰芳，女，系该公司收费主管。 委托诉讼代理人：刘建洪，女，系该公司员工。 被告：尹强，男，1972年7月28日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市合兴物业服务有限公司（以下简称合兴公司）与被告尹强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告合兴公司委托诉讼代理人陈兰芳、刘建洪，被告尹强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费4078元，生活垃圾处置费96元；2、判令被告支付违约金400元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年5月30日，江南半岛业委会与合兴物业签订了《物业服务合同》，合同约定由原告为江南半岛小区提供物业服务，本物业的服务费按业主住房面积每平方米/月0.9元，任何一方违约。向另一方支付违约金十万元。后该合同到期，江南半岛业委会于2018年5月8日与合兴物业重新签订了《物业服务合同》，除公共收益比例调整外，其他合同条款与之前合同条款一致。上述合同签订后，原告按合同约定为江南半岛小区提供物业服务，但被告自2017年6月1日起就未交过任何费用，截止2021年2月28日止，被告拖欠物业服务费、生活垃圾处置费及违约金等费用共计4574元。经原告多次催收，被告均不理睬。原告认为：被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，在催收无果的情况下，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告尹强辩称，一、本人于2009年10月下旬接收资阳市喜悦房地产开发有限责任公司开发的位于江南半岛的住房一套(房号：A栋X单元XXX号)，并于当日与资阳市喜悦物业管理有限公司签订物业合同，从2009年10月起至2017年6月本人一直按期交纳物业管理费和垃圾处理费，期间从未拖交物业公司任何费用。本人认为资阳市合兴物业有限公司诉讼主体不成立，因为我从未与资阳市合兴物业有限公司签订过物业合同，物业公司和业委会也没有通过口头、书信等方式通知我己更换物业公司。二、2017年6月，本人所居住的江南半岛A栋X单元XXX号楼下通道湿滑，经初步查看，物业公司断定是我住房装修不当造成水管漏水所致，要求我整改，当时我申辩说我装修没有任何问题，严格按规范施工装修的，但是物业公司坚持己见，依然认为是我装修不当造成的，后与物业公司代表陈总交涉并口头约定，如果确因是我装修不当造成漏水的，我本人承担后果，如不是我装修造成的，由物业公司承担一切后果。后我本人请专业师傅把厨房内挖开查找原因，最后确认是原房屋浇筑梁的水管接头破损渗水所致，不是因我装修不规范造成的，我本人第一时间到物业公司办公室请物业领导陈总到现场查验，物业领导陈总安排电工到现场查验，查验后电工回复我确实不是装修导致，但物业公司陈总又辩称该房屋已过保修期，物业公司不承担维保责任。考虑到楼下过道行人的人身安全，最后我不得已再请工人继续维修、恢复原状，维修所用费用共计1300余元，我真是哑巴吃黄连，有苦说不出。后我本人多次到物业公司要求协商解决本次维修费，物业公司一直高高在上，置之不理。本人诉求物业公司把本次维修费解决了，无论有没有资质的物业公司我本人都愿意交物业费，后又多次与物业公司交涉，暂时搁置这一年的物业费，后面的物业费一分不少的交给物业公司，物业公司都不愿意收，并辩称物业公司的规定比法律都严格，不能更改，更不能修改，所以不存在原告说的多次催收，而我均不理睬的情况，我认为原告颠倒是非，混淆黑白，与事实不符。三、本人所居住的房屋(江南半岛A栋X单元XXX号)外墙防水做的十分不好，导致室内墙壁油漆大面积脱落，时常找物业公司来维保外墙，物业公司也是敷衍了事，至今未处理好;另外，我楼上的住户经常吐口痰、扔烟头、瓜果皮等生活垃圾到我外阳台，经常还有陌生人乱扔垃圾到我厨房内，严重影响我正常的生活，经常到物业公司反映，物业公司也是敷衍了事，收效甚微，因此，我认为物业公司服务水平达不到原合同约定的服务事项和服务水平，应相应减少物业费并赔偿由此跟我造成的损失。四、江南半岛小区出租属业主公共部分收益，平摊每户应得100元钱，物业公司也没有通知我去领取，至今也未给我。请问物业公司的诚信何在?公平何在？契约精神何在？五、因此我恳请法院1、不支持支付原告违约金400元；2、由原告支付我的维修费用1300元；3、把100元收益金给我；4、待前面3个问题解决后，由我本人与现在的物业公司重新签订物业合同，再补齐所欠的物业服务费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了双方当事人进行质证，对于双方当事人无异议的证据，本院予以采信。对于有异议的证据，本院认定如下：1.原告方提交的营业执照、负责人身份证信息、公司名称变更书，原告合兴公司由2016年1月14日资阳市喜悦物业服务有限公司更名为资阳市合兴物业服务有限公司，原告主体适格。对该组证据材料的证据三性予以确认；2.原告方提交的2018年5月8日签订的《江南半岛小区物业服务合同》与资阳市中级人民法院（2020）川20民终38号民事判决书中认定一致；原告提交的2016年5月30日签订的《物业服务合同》合法性、真实性、关联性予以确认；3.原告方提交的催款通知单、催收回执单对该组证据材料的真实性、关联性、合法性予以认可，2018年1月1日至2020年8月13日期间的物业费进行了书面催收；4.原告方提交的各种费用统计表因是由原告单方出具，故对该份证据材料的真实性不予认可；被告方提交的证据材料维修包工包料收条一份，无其他证据予以佐证，不能证明漏水责任问题；被告方提交的原物业合同一份（与喜悦物业签订）、陈总沟通协调录音材料、本人与资阳市喜悦物业管理有限公司签订的《江南半岛房屋装饰装修管理协议书》对于以上证据材料的关联性均不予认可。 参考系列案件，本院查明如下事实：原告合兴公司由资阳市喜悦物业服务有限公司于2016年1月14日更名而来。被告尹强系喜悦.江南半岛A幢A（Z）XXX号房屋业主，该房屋建筑面积100.87平方米。2016年5月30日江南半岛小区业主委员会（甲方）与合兴公司（乙方）签订《物业服务合同》，第二条约定甲方委托乙方物业服务事项包括建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，车辆行驶及停泊管理等内容，第三条约定物业服务合同期限：本合同期限为2年。自2016年5月31日起至2018年5月30日止。第七条约定物业服务费按照业主住房面积每平方米/月0.9元，包括不限于小区公共区域路灯、电梯、二次供水的电费、绿化水费。被告未缴纳2017年6月1日至2021年2月28日期间的物业费，原告向被告催收无果后向法院提起诉讼，催款通知单的落款时间为2020年8月13日。 2018年5月8日，董阔忠等5人（第一届业委会成员，履职期限2018年1月31日届满）与合兴公司签订《江南半岛小区物业服务合同》，约定服务期限自2018年6月1日至2021年5月30日止。江南半岛小区业主邹恒昌等12人向本院提起诉讼，将合兴公司与该份物业合同上签字的董阔忠等5人列为被告，要求确认《江南半岛小区物业服务合同》无效，本院作出（2019）川2002民初3860号民事判决书驳回了邹恒昌等12人的诉讼请求，邹恒昌等12人上诉后资阳市中级人民法院作出（2020）川20民终38号民事判决书判决结果载明：驳回上诉，维持原判。理由为：选聘物业服务企业应当由业主大会决定，故业主委员会履职期限届满后对外签订合同的效力也应由业主决定是否追认，在业主大会尚未决定是否追认前，该合同的效力待定。截止庭审之日，原、被告双方均未提交业主大会是否追认《江南半岛小区物业服务合同》相关的证据材料。 本院认为，第一、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，案涉房屋江南半岛小区业主委员会2016年5月30日与合兴公司签订的《物业服务合同》应为合法有效，对全体业主具有法律约束力，被告应当按照合同约定交纳物业服务费。江南半岛小区业主委员会2018年5月8日与合兴公司签订《江南半岛小区物业服务合同》虽为效力待定的合同，但原告向被告所居住小区提供了事实上的物业服务，原被告双方存在事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业费，考虑小区实际情况，2018年6月1日至2020年8月31日期间的物业费酌情按照0.9元/平方米.月计算。2017年6月1日至2020年8月31日被告应当缴纳的物业费金额为：0.9元/㎡×39月×100.87㎡≈3541元，依法予以支持，2020年9月1日至2021年2月28日期间的物业费，因原告未履行催收义务，故对该期间的物业费不予支持，原告可在催收后另行主张。第二、关于原告主张的违约金，因原告自身物业服务存在一定瑕疵，故对于原告主张的违约金依法不予支持。物业公司应积极地听取业主的意见和建议，提高物业服务质量，营造优美和谐的小区环境。第三、100元收益金原、被告双方当庭陈述不在此案中处理，因此本案不做处理；关于被告主张的1300元维修费用，因与本案不属于同一法律关系，被告可另行主张。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告尹强于本判决生效之日起十日内向原告资阳市合兴物业服务有限公司支付物业服务费3541元、垃圾清运费96元，合计3637元； 二、驳回原告资阳市合兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告尹强负担。（原告资阳市合兴物业服务有限公司已向本院缴纳，被告尹强自本判决生效之日起十日内向原告资阳市合兴物业服务有限公司支付）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  卿丽燕 二〇二一年三月三十日 书记员  申凤华