江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏12民终2441号 上诉人（原审原告、案外人）：陆小波，男，汉族. 委托诉讼代理人：缪华，江苏佑远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：泰州市建工集团有限公司，原名江苏万邦建设集团有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道南环路**。 法定代表人：黄进明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨怒涛，江苏君谊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘勇，江苏君谊律师事务所律师。 原审被告（被执行人）：江苏未来房地产开发有限公司，注，注册地泰州市姜堰民营经济产业中心际住所地泰州市姜堰区建设大厦西侧。 法定代表人：秦连喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：方溆，该公司员工。 上诉人陆小波因与被上诉人泰州市建工集团有限公司（以下简称泰州建工集团）、原审被告江苏未来房地产开发有限公司（以下简称未来房地产公司）案外人执行异议之诉一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（以下简称姜堰法院）（2019）苏1204民初6951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陆小波上诉请求：撤销一审判决,依法改判解除对其所有的罗马嘉园3号楼803、804室房产的查封并排除执行。事实和理由：1.对照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，上诉人符合排除强制执行的全部条件。2017年12月15日，上诉人与未来房地产公司签订合法有效的《商品房买卖合同》两份，约定购买未来房地产公司开发的罗马嘉园3号楼803、804室，房价分别为512550元和704300元。签订合同当日，上诉人即缴纳了部分房款，后付清了全部房款。未来房地产公司代收了相关费用并于2017年12月31日前即将该房交付给了恒联物业公司和上诉人，上诉人早已实际控制（入住并装修），缴纳了物业水电等各项费用。小区其他业主也未能办理不动产证明，未能办理不动产不是上诉人自身原因，是开发商的原因；2.姜堰法院2018年1月24日向姜堰区房地产管理处发出《协助执行通知书》和《民事裁定书》，但并未向开发商送达，也未现场查封或张贴公示，上诉人对此一无所知，依法对上诉人没有法律效力，上诉人按照合同约定交纳房款并接受房产并不违反法律规定；3.案涉房产与3号楼703、704、901、902、903等房产于2017年12月30日交付。上诉人因为维修资金没有及时到位一直到2018年3月9日才补开具交房会签单，但是实际交付和占有的时间是2017年12月30日。姜堰法院一直到2018年3月12日才现场进行查封并张贴了《查封财产告知书》，上诉人知晓查封的时间晚于2018年3月12日，即使以2018年3月9日为交付时间，仍然可以排除执行。 泰州建工集团辩称，1.本案被执行人是房地产开发企业，上诉人是商品房消费者，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定；2.上诉人与开发商签订的商品房买卖合同未经备案；3.法院查封应当以在相应部门实施查封行为为准，通知被查封对象并不是查封生效的必要条件，况且对于开发商是否将被查封房屋出售，法院无法知晓。 未来房地产公司述称，该公司没有收到姜堰法院2018年1月24日的《协助执行通知书》和《民事裁定书》。 经审理查明，1.2017年3月24日，姜堰法院在审理原江苏万邦建设集团有限公司与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中,作出（2016）苏1204民初5438号之二民事裁定:冻结未来房地产公司的银行存款91000000元或查封、扣押其等额价值的财产。2018年1月24日，该院向泰州市姜堰区房地产管理处发出《协助执行通知书》和上述《民事裁定书》，查封未来房地产公司开发的包括案涉房产在内的12套房屋（罗马嘉园3号楼702、801、803、804、901、902、903、904、1001、1002、1003、1004）。后案外人陆小波对案涉803、804房产提出执行异议，该院于2019年1月14日作出（2019）苏1204执异3号执行裁定，驳回陆小波的异议请求。 陆小波不服上述执行裁定，向姜堰法院提起执行异议之诉称，2017年12月12日，其与未来房地产公司签订《商品房买卖合同》两份，约定购买未来房地产公司开发的罗马嘉园3号楼803室、804室房产各一套，房价分别为515250元和704300元，签订合同当天即缴纳了部分购房款，房款已全部付清。截止2017年12月31日前，未来房地产公司将3号楼803室、804室房产交付，其已实际入住并花费数万元对房屋进行了装修。其在人民法院查封之前就已与未来房地产公司确定合法有效的书面买卖合同，已合法占有，也按照合同约定支付了价款，且非因自身原因未办理房屋过户登记手续，有权排除强制执行。请求判令解除对其所有的罗马嘉园3号楼803、804室房屋的查封并排除执行。 另查明，1.陆小波持有落款日期为2017年12月12日的《商品房买卖合同》二份。其中一份约定：陆小波向未来房地产公司购买罗马嘉园3号楼803室的房屋1套，用途为住宅，建筑面积103.50平方米，每平方米5000元，总金额515250元，付款方式为分期付款，首付为100000元，余款在合同签订三个月内付清。另一份约定：陆小波向未来房地产公司购买罗马嘉园3号楼804室的房屋1套，用途为住宅，建筑面积140.86平方米，每平方米5000元，总金额704300元，付款方式为分期付款，首付为300000元，余款在合同签订三个月内付清。两份合同均约定出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格；……等等。 2.陆小波缴纳购房款情况：2017年12月12日向未来房地产公司的银行账户汇款300000元，收据记载交款单位：陆小波（3#804）。2017年12月15日向未来房地产公司的银行账户汇款100000元，收据记载交款单位：陆小波（3#803）。 2018年2月10日向未来房地产公司缴纳购房款300000元（银行承兑汇票），收据记载交款单位：陆小波（3#804）。2018年2月27日向未来房地产公司银行帐户汇款499000元，收据记载交款单位：陆小波（3#803、3#804）。2018年3月1日向未来房地产公司银行帐户汇款20550元，收据记载交款单位：陆小波（3#803）。以上合计支付购房款为1219550元，未开具正式发票。3.2018年3月9日，陆小波向未来房地产公司缴纳了案涉两套房产的维修基金3092元、4226元，以及电费各200元，未来房地产公司出具了交房会签单，告知物业管理处办理交接手续。同年3月20日，陆小波向江苏恒联物业有限公司缴纳了装修押金、物业费、电梯运行费、垃圾清运费、公摊能耗费等。4.案涉房产所属楼盘已取得商品房预售许可证，许可证号为姜房（预）证第[2014]025号。5.2018年11月28日，姜堰法院对陆小波在泰州市姜堰区的不动产进行了查询，查明：泰州市姜堰区东方巴黎城维莱特宫13幢201室登记在陆小波名下（共有人冯珍珍），该房屋用途为住宅，发证日期为2017年11月21日。6.2018年2月2日，姜堰法院对原江苏万邦建设集团有限公司与未来房地产公司建设工程施工合同纠纷一案作出（2016）苏1204民初5438号民事判决，判决：一、被告未来房地产公司于本判决书生效之日起十日内向原告江苏万邦建设集团有限公司支付姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程的工程款96415592.16元；二、原告江苏万邦建设集团有限公司有权对被告未来房地产公司开发的姜堰罗马嘉园1号至10号楼及地下室1、2工程、姜堰罗马嘉园附属工程以折价、拍卖、变卖的价款在96415592.16元范围内优先受偿；三、驳回原告江苏万邦建设集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告未来房地产公司的诉讼请求。后未来房地产公司不服，向本院提起上诉。因未来房地产公司未足额缴纳二审案件受理费，2018年4月25日，本院作出（2018）苏12民终925号民事裁定书，裁定本案按上诉人未来房地产公司自动撤回上诉处理，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。7、江苏万邦建设集团有限公司于2019年5月5日更名为泰州市建工集团有限公司。 姜堰法院认为，1.该院于2018年1月24日向泰州市姜堰区房地产管理处发出协助执行通知书和民事裁定书，查封了案涉房产。陆小波称未来房地产公司于2017年12月31日前交付案涉房屋，其在法院查封前已经合法占有，但其未能提交相关证据证明。而现有证据证明陆小波于2018年3月9日缴纳案涉房屋的维修基金等费用并办理房屋交接手续，则应当认定其占有案涉房屋的最早时间为2018年3月9日。故陆小波占有案涉房产是在查封之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陆小波的请求不符合可以排除执行的条件。2、陆小波虽按《商品房买卖合同》约定支付了购房款，但其在查封前支付的房款未达到总价款的50%，且其在本地区有其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，陆小波的请求亦不符合可以排除执行的条件。 据此，姜堰法院于2020年8月3日作出（2019）苏1204民初6951号民事判决：驳回陆小波的诉讼请求。案件受理费15776元，由陆小波负担。 本院二审期间，上诉人陆小波提交姜堰法院（2018）苏1204执异20号、（2018）苏1204执异21号执行裁定书两份，证明与案涉房屋同一批次签订商品房买卖合同、同一单元的901室、702室均被法院认定足以排除强制执行，同时认定2018年3月12日为实际查封时间。本案所涉房屋也应当适用上述情形排除执行。泰州建工集团质证认为，两份执行裁定书查明部分没有提到本案查封房屋的相关内容，与本案无关。本院认证认为上述两份执行裁定并未有901室、702室房屋查封时间为2018年3月12日的相关认定，且该两份执行裁定与本案并无必然关联，依法不予采信。一审法院查明并认定的事实，有相应的证据证实，亦经本院审理核实，予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。上诉人陆小波主张排除对案涉803、804两处房屋的执行，必须提供证据证明其符合上述司法解释规定的全部四项要件。本案中，姜堰法院于2018年1月24日向姜堰区房地产管理处发出了《协助执行通知书》和《民事裁定书》查封案涉房产，已经按照法定方式进行了查封公示。人民法院认为必要时可以张贴查封公告或封条，但是否张贴查封公告或封条不影响涉案房产已经查封公示的事实，也不影响人民法院查封的法律效力。上诉人陆小波主张未来房地产公司于2017年12月31日向前交付案涉房产，但未能提供证据予以证明。上诉人陆小波于2018年3月9日缴纳案涉两处房屋的维修基金等费用并办理房屋交接手续，明显晚于案涉房产被查封之时。因不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（二）项要件即“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形，上诉人陆小波要求解除案涉两处房产的查封并排除执行的上诉请求，于法无据，依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15776元，由上诉人陆小波负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年三月十五日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟