安徽省广德市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1822民初359号 原告：安徽华仑书郡置业有限公司，住所地:安徽省广德市桃州镇大观国际B座1012室，统一社会信用代码:913418220709459749(1-1)。 法定代表人：江波涛，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李平，该公司员工。 委托诉讼代理人：张健，该公司员工。 被告：广德市教育体育局，住所地：安徽省广德市大观国际A座6-15层。 法定代表人：莫和义，该局局长。 委托诉讼代理人：马明华，安徽大旗律师事务所律师。 第三人：广德市国有资产投资经营公司，住所地：安徽省广德市爱民路广建兰馨大厦9楼。 法定代表人：徐锦祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万钱荣，该公司法务。 第三人：江苏帅煜物业服务有限公司安徽分公司，住所地：安徽省广德市健民路桃源名都23幢34-35号。统一社会信用代码913418220624693578。 负责人：肖敬宇。 原告安徽华仑书郡置业有限公司（以下简称：“书郡置业公司”）诉被告广德市教育体育局及第三人广德市国有资产投资经营公司（以下简称：“国投公司”）、第三人江苏帅煜物业服务有限公司安徽分公司（以下简称：“帅煜物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告书郡置业公司法定代表人江波涛及其委托诉讼代理人李平和张健、被告广德市教育体育局委托诉讼代理人马明华、第三人国投公司委托诉讼代理人万钱荣到庭参加诉讼，第三人帅煜物业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告书郡置业公司诉称：2013年8月15日，原告书郡置业公司与第三人国投公司签署协议，由原告书郡置业公司代建被告广德市教育体育局办公用房。2017年9月30日，原告书郡置业公司与被告广德市教育体育局和第三人国投公司签订大观国际A座6~15层《房屋交接协议书》，原告书郡置业公司将建好的办公用房交付被告广德市教育体育局。依据上述协议书第二条4约定，被告广德市教育体育局需一次性交纳2017年1月1日至2017年9月30日物业费与能耗费106594元。2018年7月27日，被告广德市教育体育局出具承诺函：“因来不及协调县国投公司、房产局、贵公司商议有关物业费等问题，特向贵公司申请办理进场装修事宜，并承诺自施工企业进场之日起4个月内，根据相关法规和县教体局与有关单位签订的协议，将应由广德华仑置业有限公司收取的物业费等协调到位”。但合同履行过程中，被告广德市教育体育局至今以各种理由拒不支付原告物业管理费、能耗费。同时按被告广德市教育体育局承诺的付款期限已超过两年，原告产生利息损失12791.28元。现请求：1、依法判令被告广德市教育体育局立即支付物业管理费及能耗费106594元。2、依法判令被告广德市教育体育局支付利息损失12791.28元。3、本案诉讼费用由被告广德市教育体育局承担。 原告书郡置业公司为证明其主张，向法庭提举下列证据： 证据1、原告营业执照、法定代表人身份证明。证明：原告主体资格。 证据2、2017年9月30日原告与被告签订大观国际A座6-15层《房屋交接协议书》。证明：依据协议书第二条第4款约定，被告广德市教育体育局需交物业费、能耗费等支付义务。 证据3、代建协议。证明：A座教体局办公室部分是原告代建的。 证据4、广德大观国际A座实物移交清单。证明：A座教体局办公室部分是原告完成移交义务，被告广德市教育体育局进行实质性接收。 证据5、广德大观国际A座6-15层竣工交付函。证明：要求房屋移交。 证据6、2018年7月27日承诺函。证明：广德市教育体育局承诺交清物业费、能耗费时间。 证据7、关于2020年10月28日的回复函的答复。证明：广德市教育体育局欠物业能耗费事实。 证据8、关于启用代管国际商业综合体停车系统的告知函。证明：原告多次催交物业能耗费。 证据9、关于广德市教体局（2020）145号函件复函。证明：原告多次催交物业能耗费。 被告广德市教育体育局辩称：1、原告书郡置业公司不具有物业服务企业的资质，且未提供案涉物业服务，原告书郡置业公司向被告收取物业费没有法律依据。2、原告书郡置业公司与第三人帅煜物业公司已签订前期物业服务合同，案涉物业服务的服务人是第三人帅煜物业公司，也就是案涉物业服务费的债权主体。3、案涉物业服务费106594元，第三人帅煜物业公司已向被告收取（九折优惠，实收95934.6元）。4、案涉纠纷发生后，被告广德市教育体育局积极参与协调，因原告书郡置业公司与第三人国投公司及第三人帅煜物业公司均存在合同纠纷，故协调未果。5、原告书郡置业公司的诉请没有事实根据，也没有法律依据，请求予以驳回。 被告广德市教育体育局为证明其主张，向法庭提举下列证据： 证据1、华仑大观国际《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》。证明：帅煜物业公司系案涉物业服务的物业服务人，即案涉物业服务费的债权主体。 证据2、发票。证明：案涉物业服务费(含公共能耗费)106594元，帅煜物业公司已收取(9折优惠，实收95934.6元，由原告公司工作人员带去帅煜公司收取费用)。 证据3、会议记录、《关于请求协调处理物业费等有关事宜的函》。证明：案涉纠纷产生后，被告广德市教育体育局曾多次多方协调。 证据的质证意见及本院认证如下：被告广德市教育体育局对原告书郡置业公司证据1、2、3、4、5、6、7、8、9三性均无异议，但对证明对象提出不同看法，认为物业费和能耗费数额和支付主体确定了，按物业管理规定这些费用应该缴纳给前期物业服务公司，而不是原告。且被告广德市教育体育局的物业费已经支付给第三人帅煜物业公司了。第三人国投公司对原告证据1、2、3、4、5、6、7、8、9三性均无异议，认为案涉物业费及能耗费的与其无关。本院经审查认为，上述原告书郡置业公司证据1、2、3、4、5、6、7、8、9能够证明本案相关事实，对此本院予以认定，但对被告是否拖欠物业费以及拖欠物业费的支付对象，尚需结合其他证据进行综合审查认定。 原告书郡置业公司对被告广德市教育体育局证据1前期物业服务合同提出异议，认为被告不是签订合同当事人；原告书郡置业公司对被告广德市教育体育局证据2提出异议，认为被告说是原告工作人员带去帅煜物业公司收取的物业费应提供证据；原告书郡置业公司对被告广德市教育体育局证据3提出异议，认为会议记录证明目的不明确，请求协调处理物业费等有关事宜的函原告方不清楚。第三人国投公司对被告广德市教育体育局证据1、2、3均无异议。本院经审查认为，被告广德市教育体育局证据1、2、3亦能够证明本案相关事实，对此本院予以认定。 本院根据采信、认定的证据及原、被告及第三人国投公司三方的当庭陈述，确认如下案件事实：2013年7月26日，原告书郡置业公司（原名:广德华仑置业有限公司）与第三人国投公司签定代建协议，由原告书郡置业公司代建被告广德市教育体育局（原名:广德县教育体育局）办公用房。2016年12月22日，原告书郡置业公司向第三人国投公司发出“大观国际A座6-15层竣工交付函”，要求交付竣工房屋。 2017年9月30日，原告书郡置业公司与被告广德市教育体育局和第三人国投公司签订大观国际A座6~15层《房屋交接协议书》，原告书郡置业公司将建好的办公用房交付被告广德市教育体育局。该协议书中约定，被告广德市教育体育局需按物业管理规定按期缴纳物业费、能耗费等相关费用，2017年1月1日至2017年9月30日物业费与能耗费为106594元。从2017年10月1日起，物业费和公共能耗费交物业公司。同日2017年9月30日,原告书郡置业公司与第三人国投公司进行了房屋交接,双方办理了“广德大观国际A座实物移交清单”，双方均在该清单上签章。另查明，2014年10月13日，原告书郡置业公司与第三人帅煜物业公司签订前期物业服务合同，将包括案涉房屋在内的物业交由第三人帅煜物业公司进行物业服务。2018年2月之前，第三人帅煜物业公司为案涉房屋等物业的实际服务主体。2018年2月13日，被告广德市教育体育局向第三人帅煜物业公司缴纳了案涉物业费95934.6元（按106594元的九折缴纳）。现原告书郡置业公司认为其应当是案涉物业费和公共能耗费的收取主体，为此，原告书郡置业公司诉至本院，要求判如所请。 本院认为：2014年10月13日，原告书郡置业公司与第三人帅煜物业公司签订的前期物业服务合同是双方的真实意思表示，且不违反相关法律法规，应为合法有效。该《前期物业服务合同》对业主、物业使用人具有约束力。原告书郡置业公司与被告广德市教育体育局和第三人国投公司签订的《房屋交接协议书》,该协议书虽明确2017年1月1日至2017年9月30日物业费与能耗费为106594元，并未约定原告书郡置业公司为案涉物业费与能耗费的接收主体。被告广德市教育体育局将案涉物业费与能耗费交给物业的实际服务主体第三人帅煜物业公司，并无不当。因原告书郡置业公司不是案涉物业的实际服务主体，故原告书郡置业公司的各项诉讼主张均不成立，应当予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第三十二条一款、第四十一条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告安徽华仑书郡置业有限公司全部诉讼请求。 案件受理费2690元，由原告安徽华仑书郡置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  汪旭东 人民陪审员  陈晓义 人民陪审员  李德武 二〇二一年三月十八日 书 记 员  傅 婧 附适用法律条款： 1、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 2、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第三十二条一款从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4、最高人民法院《关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。