湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终1513号上诉人（原审原告）：武汉鄂楚峰房地产有限公司，住所地武汉市武昌区积玉桥万达广场（**）******。法定代表人：张登峰，总经理。委托诉讼代理人：高畅，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢良军，湖北百思得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北鸿道方略环保科技有限公司，，住所地武汉市江汉区菱角湖壹号办公楼****法定代表人：王晴，总经理。委托诉讼代理人：全星，湖北予智律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋文丽，湖北予智律师事务所律师。上诉人武汉鄂楚峰房地产有限公司（以下简称鄂楚峰房产公司）因与被上诉人湖北鸿道方略环保科技有限公司（以下简称鸿道环保公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省江汉区人民法院（2020）鄂0103民初9859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李文独任审理。本案现已审理终结。鄂楚峰房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持我方全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由鸿道环保公司负担。事实与理由：一、原审法院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2020年5月6日解除、我方延迟收房是自身原因所致是错误的。一审法院已经查明2020年5月6日向我方发送的只是《关于通知收房并退还保证金的函》，该函件中并未提出解除合同。是2020年5月13日的《关于通知解除房屋租赁合同的函》才提出了解除合同的要求。而鸿道环保公司以经营困难为由单方面解除《房屋租赁合同》缺乏事实和法律依据。二、我方诉请解除《房屋租赁合同》有理有据，应得到支持。我方提供了证据证明房东收取租金至2020年5月31日，并未免除房租，鸿道环保公司拖欠2020年3月至5月的房租和物业费，事实清楚、证据确凿，我方以此为由解除合同、扣除保证金有理有据。三、鸿道环保公司应如数向我方支付拖欠的租金及物业费，一审法院认定租金各承担50%于法无据。四、鸿道环保公司应按照合同约定向我方支付违约金并赔偿我方支出的律师费和诉讼费。鸿道环保公司答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。我方搬离租赁物业后，于2020年5月6日向鄂楚峰房产公司送达《关于通知收房并退还保证金的函》，该函件鄂楚峰房产公司已收悉，双方租赁合同于2020年5月6日解除。我方解除合同既符合合同约定，也符合法律规定。我方在2020年1月23日至2020年4月8日期间未能正常使用租赁物业，2020年4月8日逐步复工后，因生产经营困难也未能正常使用租赁物，一审法院依据公平原则，由双方各自承担50%的租金是合理的。我方搬离租赁物业时并未拖欠任何费用，不存在违约行为，鄂楚峰公司无权要求我支付违约金。鄂楚峰房产公司向一审法院起诉请求：1.确认鄂楚峰房产公司与鸿道环保公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日解除；2.判令鸿道环保公司向鄂楚峰房产公司支付拖欠的2020年3月至5月的租金83740.50元、物业费21400.35元;3.判令鸿道环保公司向鄂楚峰房产公司支付违约金68341.55元(以105140.85元为基数，按每日千分之五自2020年2月10暂计算至2020年6月18日，2020年6月19日及之后的违约金按每日千分之五支付至鸿道环保公司实际清偿之日止)；4.判令鸿道环保公司承担鄂楚峰房产公司支出的律师费5000元;5.本案的诉讼费用由鸿道环保公司承担。一审法院审理查明，2019年8月29日，在丙方武汉世纪置地房地产经纪有限公司的居间下，鄂楚峰房产公司（出租方，下称甲方）与鸿道环保公司（承租方，下称乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其武汉市江汉区民生路花楼街世纪中心2309室房屋（建筑面积310.15平方米）出租给乙方作为办公使用，租赁期限为2019年9月1日起至2020年8月31日止，共12个月；租赁期内租金标准为90元/平/月，即月租金27913.50元；物业费标准为23元/平/月，即每月7133.45元；租金按季度结算，乙方于当日支付甲方83740.50元作为首次租金；以后乙方交纳房屋租金应于次期租金到期前20日预缴；乙方应于签订本合同时向甲方支付4万元作为房屋租赁保证金，作为乙方完全遵守本合同所有约定的担保；租赁期间所产生的物业管理费由乙方承担；若乙方欠交任何款项或违反本合同任何条款，甲方有权从房屋租赁保证金内扣除一定的数额，以补偿甲方所受的损失，具体数额根据损失程度确定；在本合同租赁期届满时，乙方应缴清所有房租、物业管理费、水电费、电话费等，甲方应于乙方迁出房屋之日检查并确认乙方承租房屋内装置及设备完好无损，以及与乙方结算清楚应退还房屋租赁保证金余额后，3个工作日内将房屋租赁保证金余额无息退还乙方。合同签订后，鸿道环保公司依约向鄂楚峰房产公司缴纳了房屋租赁保证金4万元，并支付了租金及相关费用，鄂楚峰房产公司将案涉房屋交付给鸿道环保公司管理使用。合同履行中，鸿道环保公司将租金及物业管理费缴至2020年2月底。因新冠××疫情曝发，武汉市于2020年1月23日封城，鸿道环保公司一直未正常办公。同年4月8日武汉市解除离汉通道管控措施后，鸿道环保公司开始复工。疫情期间及复工以后，双方曾为疫情期间租金和物业费的减免事宜多次沟通，但未达成一致。鸿道环保公司于2020年5月3日开始搬离租赁房屋，5月6日，鸿道环保公司通过微信方式向鄂楚峰房产公司发出《关于通知收房并退还保证金的函》，告知鄂楚峰房产公司租赁房屋已腾退通知其收房，并要求退还租赁保证金4万元。5月11日，鸿道环保公司再次向鄂楚峰房产公司邮寄了《关于通知解除房屋租赁合同的函》，告知鄂楚峰房产公司租赁房屋已腾退，双方合同已解除并要求退还租赁保证金4万元。13日，鸿道环保公司又通过微信拍照方式将《关于通知收房并退还保证金的函》发给了鄂楚峰房产公司。嗣后，鸿道环保公司一直要求鄂楚峰房产公司办理交接手续，由于鄂楚峰房产公司的原因未及时办理。一审法院另查明，审理中，鄂楚峰房产公司提交了《写字楼租赁合同》及《房屋交接协议清单》，以证实：案涉房屋系案外人金某某于2017年6月6日购买。同年12月7日，金某某将该房屋出租给鄂楚峰房产公司使用，租赁期限5年，自2018年5月1日起至2023年4月30日止。因疫情影响鄂楚峰房产公司提前退租，双方于2020年7月20日签订《房屋交接协议清单》，记载：乙方（鄂楚峰房产公司）租金支付到2020年2月1日，乙方实际租房截止到2020年5月31日，故乙方欠甲方（金某某）4个月租金共计93000元；乙方将自行安装的空调系统、新风系统、装修全部转让给甲方，不再享有该空调系统、新风系统、装修的所有权；乙方承诺应将所承租房屋的物业费（含水费）缴清至2020年5月31日止；根据以上条款计算出乙方最终应支付给甲方的金额为48000元[93000（4个月租金）+15500（2个月物业费）-23250（退还押金）-37250（减免装修补贴）]。由于甲方对乙方应付款减免力度大，乙方承诺于2020年7月23日以前一次性付清48000元。否则按原价108500元支付甲方所有款项。2020年7月23日，鄂楚峰房产公司向金某某支付了48000元。质证中，鸿道环保公司对《房屋交接协议清单》的真实性不予认可，清单上金某某的签名与房屋买卖合同上不一致，且用装修冲抵租金是拼凑的，因为空调和新风系统是开发商配备的。鸿道环保公司坚持认为房东给鄂楚峰房产公司减免了两个月的租金，但未提交充分的证据予以证实。一审法院再查明，为处理本案纠纷，鄂楚峰房产公司向湖北百思得律师事务所支付了律师费5000元，鸿道环保公司向湖北予智律师事务所支付了律师费5000元。一审法院认为，鄂楚峰房产公司与鸿道环保公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应按合同约定履行义务。合同履行中，鸿道环保公司承租房屋后均依约履行合同义务，且租金及相关费用已缴至2020年2月底。疫情爆发后，鸿道环保公司无法正常经营，其营业收入减少是客观存在的事实。2020年4月8日武汉市解除离汉通道管控措施后，双方曾就租金减免事宜进行协商，但协商未果。鸿道环保公司因疫情等不可抗力的影响不能继续履行合同或者继续履行将使其损失继续扩大，其将案涉房屋腾退并于2020年5月6日向鄂楚峰房产公司发出《关于通知收房并退还保证金的函》，其实质内容就是通知鄂楚峰房产公司解除合同并退还保证金。鸿道环保公司基于不可抗力等因素要求解除合同，符合法律规定，一审法院确认双方合同于2020年5月6日解除，鄂楚峰房产公司延迟收房系自身原因所致。因此，鄂楚峰房产公司主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月18日解除的诉讼请求，一审法院不予支持。2020年2月8日，湖北省政府办公厅发布《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》，要求减免中小微企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。本案中，鸿道环保公司并非承租国有经营用房，但应参照该政策确定的租金减免标准，结合案件具体情况公平处理。合同的解除系不可抗力所致，故疫情爆发后自2020年2月1日至合同解除之日（2020年5月6日）止的租金损失双方各承担50%较为公平。鸿道环保公司已将案涉房屋的租金缴至2020年2月底，其应向鄂楚峰房产公司支付2020年2月1日至2020年5月6日期间的租金为16658元[（27913.50×3+27913.50÷31×6）÷2-27913.50]。鸿道环保公司将案涉房屋的物业费缴至2020年2月底，还应向鄂楚峰房产公司支付2020年3月1日至2020年5月6日期间的物业费15648元（7133.45×2+7133.45÷31×6）。鉴于鸿道环保公司已向鄂楚峰房产公司缴纳了房屋租赁保证金4万元，将所欠租金及物业费用保证金冲抵后，保证金余额为7694元（40000-16658-15648）。鸿道环保公司未提起反诉，该款一审法院不予处理。因此，鄂楚峰房产公司主张支付租金及物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。合同的解除系不可抗力所致，双方互不承担违约责任，鄂楚峰房产公司主张支付违约金及律师费的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决:驳回鄂楚峰房产公司的诉讼请求。一审减半收取的案件受理费1935元，由鄂楚峰房产公司负担（已付）。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案上诉争议焦点之一在于合同解除时间的认定。案涉《房屋租赁合同》因在履行过程中遭遇新冠疫情，受武汉市疫情管控措施影响，鸿道环保公司承租的案涉房屋存在一段时期无法正常经营以及营业收入大幅下降的客观事实，在双方就减租事宜无法协商一致、鸿道环保公司已腾退房屋的情况下，案涉租赁合同已无法继续履行，鸿道环保公司分别于2020年5月6日、5月11日向鄂楚峰房产公司去函，函件内容实质上包含要求解除合同并退还保证金的真意，一审法院确认合同于2020年5月6日解除并无不当。且从鄂楚峰房产公司提交的《房屋交接协议清单》证实，因疫情影响，鄂楚峰房产公司已从原房东金某某处提前退租，鄂楚峰房产公司实际租房是截止到2020年5月31日。在鄂楚峰公司与原房东就案涉房屋的租金租期仅截止至2020年5月31日的情况下，其主张本案租赁合同自2020年6月18日解除有悖客观事实，故本院对鄂楚峰公司有关合同解除时间的上诉请求及理由依法不予支持。本案争议焦点之二在于房屋租金损失如何承担。因受新冠疫情不可抗力影响导致双方合同解除，双方事实上对合同解除均无过错。一审法院参照湖北省政府办公厅发布的《关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》关于减免中小微企业房租的要求，依据公平原则，认定双方分担疫情爆发后自2020年2月1日至合同解除之日（2020年5月6日）止的租金损失，符合国家政策及立法精神，公平合理。鄂楚峰房产公司上诉要求鸿道环保公司全额承担租金损失，于法无据，本院依法不予支持。关于鄂楚峰房产公司上诉要求鸿道环保公司支付违约金及律师费问题，因合同的解除系不可抗力所致，双方应互不承担违约责任，鄂楚峰房产公司的该项上诉请求本院亦不予支持。综上所述，鄂楚峰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1935元，由武汉鄂楚峰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  李文二〇二一年三月十九日法官助理严洁书记员何瑛