山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终3111号 上诉人（原审原告）：青岛金湾置业有限公司，住所地青岛市黄岛区。统一社会信用代码：91xx1P。 法定代表人：张凯，执行董事。 委托诉讼代理人：荣艳晶，女，系该公司职工。 被上诉人（原审被告）：吴xx，男，1996年12月20日出生，汉族，住黑龙江省逊克县。 委托诉讼代理人：王洪武，青岛西海岸易和法律服务所法律工作者。 上诉人青岛金湾置业有限公司（以下简称金湾置业公司）因与被上诉人吴xx商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初19381号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人金湾置业公司的委托诉讼代理人荣艳晶，被上诉人吴xx的委托诉讼代理人王洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金湾置业公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2020）鲁0211民初19381号民事判决书，并依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由吴xx承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，吴xx实际已支付房款应为545428元，并非562013元，需退还房款应当将吴xx的提前还款优惠16585元予以扣除。双方于2018年12月26日签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》，约定吴xx采用分期付款的方式支付购房款，吴xx于2018年12月26日支付首期款160575元（包含定金2万元），根据认购书约定，吴xx应当于2019年6月22日前支付401438元购房款，实际吴xx提前于2019年2月26日支付第二期房款，金湾置业公司给予其提前还款优惠16585元，即吴xx2019年2月26日实际支付了购房款384853元。至此，吴xx实际已支付房款总计为545428元，金湾置业公司退还购房款及扣除违约金均应当以545428元为基数，一审法院认定吴xx所付房款金额有误，应当依法予以纠正并改判。二、一审法院酌情判决吴xx需向金湾置业公司支付2万元的违约金过低，不仅降低了吴xx的违约成本，违背诚信和公平原则，而且严重侵害金湾置业公司的合法权益，造成金湾置业公司的巨大损失。1、受国家宏观政策调整的影响，地产行业融资困难，目前行业中开发商的融资成本接近年息20%，吴xx长期占有金湾置业公司房源，而拒绝支付剩余房款，导致金湾置业公司出售房产后，资金无法及时回笼投入再生产；2、房价下跌，房地产市场下行，合同解除后，金湾置业公司另售涉案房屋必然会产生差价损失，而合同解除的原因在吴xx，其应该承担因此而给金湾置业公司带来的损失。3、吴xx购买涉案房屋系恒大老业主（推荐人）通过恒房通推荐购买，金湾置业公司为此已支付推荐人佣金16058元，金湾置业公司实际也已产生16058元的损失，金湾置业公司请求在已付房款中予以扣除。综上，一审判决认定事实有误，裁判违约金过低，没有事实及法律依据，请求二审法院依法予以改判。 吴xx辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 金湾置业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除金湾置业公司、吴xx签订的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（认购书编号：xxxx）；2.判令吴xx所付款项17.6633万元作为违约金不予退还；3.判令吴xx承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：1、2018年12月26日，金湾置业公司（卖方、甲方）与吴xx（买方、乙方）签订《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》（编号为xxxx），乙方向甲方认购青岛恒大金沙滩项目xx地块xx栋xx室，房屋总价款1605753元。约定：一、乙方签订认购书时，支付人民币20000元作为定金，（定金在签订商品房买卖合同后转入房款）；二、付款方式为分期付款，首付款140575元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月22日前付清401438元；于2019年12月22日前付清401438元；于2020年6月22日前付清321151元；如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；五、乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任……。金湾置业公司和吴xx均认可截至起诉之日，吴xx已向金湾置业公司支付购房款562013元。双方未就上述购房事宜签订书面《商品房买卖合同》。 2、金湾置业公司提交催款函及邮寄记录，证明金湾置业公司于2020年6月24日向吴xx邮寄催款函，该邮件于2019年6月25日签收。催款函载明：吴xx男士，您在2018年12月22日认购了恒大金沙滩项目xx栋xx单位。依据您与我司签订的合同约定，您应于2019年12月22日前支付房款401438元、2020年6月22日前支付房款321151元，否则您需依据合同约定，每日按未交房款的万分之一向我司支付违约金，逾期天数达到合同解除条件的，我司有权解除该合同，并另行处理该房屋。现我司郑重通知您：您已逾期付款，请于2020年6月30日前支付房款722589元及相应违约金，否则我司将起诉至法院，并要求您承担违约金及诉讼费。吴xx辩称，吴xx收到催款函后电话回复金湾置业公司工作人员要求与金湾置业公司签署正式的商品房买卖合同，且询问金湾置业公司由于疫情原因是否可延期支付分期房款，金湾置业公司表示同意。 一审法院认为，金湾置业公司、吴xx签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书系金湾置业公司、吴xx的真实意思表示，不违背国家法律法规的强制性规定，且已实际履行，合法有效，对金湾置业公司和吴xx具有法律约束力，双方均应遵循诚实信用原则，履行义务，行使权利。现金湾置业公司请求解除合同，吴xx亦无异议，应视为双方对合同的解除达成了合意，故金湾置业公司和吴xx签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书，应予解除。吴xx辩称于2019年6月在接到金湾置业公司的催款通知后多次与金湾置业公司工作人员进行电话沟通，要求对后三次款项延期支付及要求签订《商品房买卖合同》，金湾置业公司均表示了认可，但金湾置业公司对于吴xx的辩解意见不予认可，且吴xx对于其辩解意见未提交充分、有效证据证实，因此，一审法院对于吴xx的辩解意见不予采信。吴xx无正当理由未按约定的时间付款，在金湾置业公司催告后仍不付款，故造成合同解除的过错在吴xx。 本案的焦点问题是吴xx的违约责任如何确定。金湾置业公司、吴xx签订《认购书》约定如吴xx未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。《中华人民共和国民法总则》第六条规定,“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”涉案认购书系金湾置业公司欲反复使用而预先制定之格式合同。金湾置业公司作为该合同的提供者,应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。金湾置业公司作为该格式合同的提供者,在认购书第五条、第六条对当事人违约责任分别约定,“乙方必须按双方约定付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署商品房买卖合同，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。”由此可见,认购书中关于各自违约时应承担的违约责任并不对等,买受人违约时应承担违约责任的条款属于加重买受人责任的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定,“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。”因此,合同中关于逾期付款违约责任条款属无效条款。经审理查明造成金湾置业公司、吴xx签订的《认购书》解除的过错在吴xx，故吴xx应承担违约责任。结合吴xx违约的事实，一审法院酌定吴xx向金湾置业公司支付违约金20000元，即吴xx支付给金湾置业公司的定金20000元，金湾置业公司不予返还。金湾置业公司的第二项诉讼请求系要求“判令吴xx所付款项176633元作为违约金不予退还”，故吴xx应支付给金湾置业公司的违约金20000元可从其已付房款中予以抵扣，在抵扣完毕后，金湾置业公司应将收取吴xx的剩余房款退还给吴xx。 综上，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除青岛金湾置业有限公司与吴xx于2018年12月26日签订的编号为xxxx的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书》；二、吴xx所付房款562013元中的20000元抵作给付青岛金湾置业有限公司的违约金；三、青岛金湾置业有限公司于判决生效之日起十日内返还吴xx购房款542013元；四、驳回青岛金湾置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1916元，由青岛金湾置业有限公司负担1766元，吴xx负担150元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金湾置业公司提交证据一、2019年2月26日开具的收据一份，该收据中已明确包含了优惠金额16585元，吴xx实际支付第二期房款为384853元，该收据也有吴xx的签字认可；提交证据二、青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书原件两份，证明：与涉案房屋同户型的房屋价格已回落，金湾置业公司存在巨大的房屋差价损失。吴xx质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，吴xx共向金湾置业公司支付房款及定金565428元；对证据二的真实性无法核实，系金湾置业公司与他人签订的认购书，与本案无关。 本院查明的事实与一审一致。 本院认为，金湾置业公司与吴xx签订的涉案房屋认购书不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行各自的合同义务。上述认购书签订后，吴xx仅支付了部分购房款，未依约支付剩余购房款，违约事实清楚。一审综合考虑双方认购书的约定、双方实际履行认购书的情况、吴xx的过错程度、金湾置业公司能够证明的损失等因素，认定双方合同约定的违约金过高，并酌情判令吴xx支付金湾置业公司违约金20000元，较为妥当，本院予以确认。金湾置业公司主张扣除吴xx已付款项中的176633元作为违约金，证据不足，本院不予采纳，对其违约金请求过高部分，本院不予支持。金湾置业公司向一审法院提起本案诉讼时，明确主张吴xx实际支付房款562013元（含定金2万元），根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，一审根据金湾置业公司的自认认定吴xx已向金湾置业公司支付购房款562013元，并无不当，本院予以确认。金湾置业公司作为开发商，掌握有吴xx支付款项的相关证据，其在二审期间提交的收据并非新证据，不应构成金湾置业公司推翻其在一审期间自认事实的依据，金湾置业公司上诉主张退还购房款及扣除违约金均应当以545428元为基数，有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，上诉人金湾置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3833元，由青岛金湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙向东 审判员  齐 新 二〇二一年三月二十九日 法官助理王莉莉 书记员 胡荣华 书记员 于国英