山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1659号上诉人（原审原告）：朱清明，男，1967年11月19日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：周瑜娟，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔媛，北京市观韬（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南卓悦酒店管理有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：孙福魁，执行董事。委托诉讼代理人：徐鹰翔，山东济齐律师事务所律师。朱清明因与济南卓悦酒店管理有限公司（以下简称卓悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱清明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持朱清明的诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费用由卓悦公司承担。事实和理由：卓悦公司至今尚欠朱清明2019年房租及2020年3、4、5、6、7、8月份的房租共计66万元未支付，一审法院认定卓悦公司不欠朱清明房租错误，应予改判。（一）涉案房屋租金为每年120万元，一审法院认定年租金为每年100万元错误。卓悦公司与朱清明于2018年6月1日签订了《营业场所合作租赁合同》，约定房屋年租金为120万元。2019年3月29日，朱清明与卓悦公司的股东陈浩、孙闯签订了《酒店房租补充协议》，将房屋租金变更为100万元每年，按季度支付，同时约定二楼所第1页共4页有房间乙方需配合甲方验收使用时，乙方如不配合，需交回减免的20万元房租。因交回该20万元的条件不是很明确，2019年12月23日，双方重新签订了《合作协议》一份，该协议约定朱清明以其租赁的涉案房屋与卓悦公司进行合作，但是朱清明不参与合作项目的日常经营及运作，仅享有该项目产生的固定收益，收益分配方式为每季度一次，每次30万元，每年120万元，与房租支付方式及金额一致，因此，该《合作协议》的实质仍然是房屋租赁，是双方就房屋租赁的价格重新进行的约定，即涉案房租仍为120万元每年，并且卓悦公司也在同日向朱清明补交了10万元，此后卓悦公司又陆续向朱清明支付了4万元，这也是朱清明主张卓悦公司尚欠其2019年房租6万元的由来。现一审法院认定涉案房屋的年租金为100万元，并据此得出卓悦公司不欠朱清明房租的结论，均属于认定事实错误。（二）卓悦公司于2019年12月23日及以后支付的共计14万元为补交的2019年的房租，一审法院认定该14万元为2020年6、7、8月的房租错误。卓悦公司在2020年1月20日、2020年3月20日向朱清明的银行转账金额分别为2万元、1万元，明显与合同约定的价格不符，添加的备注也是“房租补款、补房租”，而其在此之前支付房租的备注均为“房租”或者某个月份的房租，由此可以证明卓悦公司在2020年12月23日及2020年支付的14万元均为补交的2019年的房租，也正好与朱清明的诉讼请求相对第2页共4页应。一般来讲，承租人是按时或者延迟交纳房租，而卓悦公司却在2019年12月份就提前支付应在2020年2月才应该交纳的下一季度的房租，卓悦公司抗辩是因朱清明经常断水断电逼迫其提前交租没有事实依据，也明显违背常理，朱清明不可能提前一个季度要求卓悦公司支付第二个季度的房租。一审法院不考虑案件起因后果，仅按照付款时间就认定卓悦公司在2020年12月23日及以后支付的共计14万元为2020年6、7、8月的房租，属于认定事实错误，依法应予改判。（三）因卓悦公司未按时向朱清明支付2020年6、7、8月份的房租，双方之间的减免协议应当解除因卓悦公司不按时支付房租，还与朱清明产生争执，对朱清明进行人身攻击，后在派出所的组织调解下，双方于2020年6月15日签订了一份《协议》，该协议中约定的朱清明给卓悦公司减免房租，但前提是卓悦公司应在2020年6月18日以前向朱清明交纳房租。现卓悦公司并未履行该协议，因此该减免的条件不能成立，当时朱清明认为该协议是在派出所签订，双方都应积极履行，故没有将前述意思表示落实到书面协议中，对此，派出所当时处理此事的干警可以证实。再者，如果按卓悦公司所说，其在2020年3月20日前已经向朱清明支付了14万元，2020年3、4、5月份的房租已经减免，那么其6、7、8月份房租只需再支付11万元即可，为何还要约定在6月18日前再支付25万元？由此可知，卓悦公司在一审时的陈述是完全虚假的，前述14万第3页共4页元并不是2020年6月以后的房租。第三，该协议对双方均约定了义务，现在卓悦公司没有按约定支付房租，一审法院却要求朱清明按约定减免房租，即只要求朱清明承担义务不享有权利，卓悦公司作为违约方却可以享有权利而不承担任何责任，明显违背公平原则，如果按照一审法院的解释，该协议也因显示公平而应予撤销。（四）押金不是房租，在双方未就水电费、物业费等费用进行结算的情况下，一审法院将其全部抵扣房租错误。双方签订的《营业场所合作租赁合同》第七条约定，乙方即卓悦公司负责支付涉案房屋的水费、电费、电话费、卫生费、物业管理费等各种费用，但是，上述费用现均由朱清明垫付，迄今为止，双方并未对此进行结算，朱清明也未就此主张卓悦公司承担责任，而一审法院在未对此进行任何调查的情况下，就将押金全部抵扣了房租，属于认定事实错误，侵害了朱清明的合法权益，依法应予改判。综上所述，一审法院认定卓悦公司不欠朱清明房租，属于认定事实错误。卓悦公司辩称，1、双方于2019年12月23日签订的《合作协议》根本没有履行，双方应为租赁法律关系，年租金为100万元，每季度25万元，从我方向朱清明支付房租的标注上说明了这点，双方最后的补充协议也证明了这个事实。2、朱清明认为卓悦公司自2019年12月23日起多支付的房租14万元系补交的2019年的房租，补交了14万后还差6万，这完全是瞎编。卓悦公司在一审后又找到了通过公司账户分三次支付给朱清明的房租共计5万元，另外卓悦公司支付朱清明电梯维修款1万元后，朱清明又自行维修并支付了维修款，故此1万元应予返还。3、2020年6月15日的《补充协议》合法有效，且从内容上看并不是附条件减免房租25万元。补充协议一旦签订，在不违反合同法第52条的情况下均为有效。至于是否属于可变更、可撤销的范围，朱清明需在法定期限内另案起诉解决。4、卓悦公司补充提供了另外三次向朱清明转账房租五万元的证据，足以替换冲抵房租的押金。5、朱清明强调卓悦公司未配合其使用二楼房间，依照证据规则应承担举证责任，但朱清明未提供证据证明卓悦公司未配合，房租为每年100万元的基本事实是成立的。朱清明向一审法院起诉请求：1、确认双方之间的房屋租赁合同已于2020年11月份解除；2、依法判令济南卓悦酒店管理有限公司立即向朱清明支付房屋租金66万元并支付利息，利息计算方式：以6万元为基数，自2019年12月23日起至实际给付之日止，按照2020年12月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30万元为基数，自2020年3月1日起至实际给付之日止，按照2020年3月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以30万元为基数，自2020年6月1日起至实际给付之日止，按照2020年6月全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、依法判令济南卓悦酒店管理有限公司立即向朱清明支付以66万元为基数，按照年利率6%，自2020年7月7日起计算至实际履行完毕之日止的违约金；4、诉讼费、保全费等诉讼费用由济南卓悦酒店管理有限公司承担。一审法院认定事实：2017年7月17日，济南鲁丰纸业有限公司作为出租方（甲方）与朱清明作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：鲁丰2017-07-07），约定：甲方将位于济南市天桥区铜元局前街11号院幢号120（铜元局前街9号）房屋（涉案房屋）租赁给乙方使用，租赁房屋面积约为1484平方米，租赁期限为壹年，自2017年7月1日起至2018年6月30日止。2018年11月5日，济南鲁丰纸业有限公司作为出租方（甲方）与济南朱氏椎间盘病专科医院有限公司作为承租方（乙方）签订了《房屋租赁合同》（合同编号：鲁丰2018-08-02），约定：甲方将位于济南市天桥区铜元局前街11号院幢号120房屋租赁与乙方使用，租赁房屋面积1484平方米，经营用一楼面积229平方米，二楼、三楼面积1255平方米。租赁期限为2018年7月1日起至2019年6月30日止，同时约定甲方如无政府统一规划重大体制改革，公司整体规划需要的，本租赁合同期限延续至2021年6月30日。2018年6月1日，朱清明作为出租方（甲方）与卓悦公司签订《营业场所合作租赁合同》，约定：甲方将坐落于济南市天桥区铜元局前街11号院幢号120房屋（涉案房屋）2、3、4层，建筑面积为1750平方米出租给乙方使用，租赁期限从2018年6月1日至2021年5月31日，年租金120万元，租金的支付期限及方式，第一年租金前期乙方向甲方支付壹佰万元，剩余贰拾万元整支付期限为2018年9月1日，从第二年开始房屋租赁改为按季度支付，提前一个月支付下一季度的房租，房屋租金三年不变，第四年度开始房屋租金递增，每年递增5%。租金直接汇入甲方账户，开户行中国建设银行股份有限公司济南舜耕支行，账号：62366823400********，开户人：朱清明。四楼存在违章建筑，甲方在租赁前已告知乙方，并许可乙方使用四楼的一半面积，鉴于目前济南市拆除违章建筑力度太大，双方约定，如四楼违章建筑被拆除，甲方不承担乙方的任何损失，房租按照实际面积减少比例做相应下调。2020年11月16日，济南朱氏椎间盘病专科医院有限公司出具《情况说明》一份，载明：“对于我公司承租的济南市天桥区铜元局前街11号院幢号120房屋，我公司同意法定代表人朱清明以个人名义对外出租，包括签订合同、收取租金等。”2019年3月29日，朱清明作为出租人（甲方）与陈浩、孙闯作为承租人（乙方）签订《酒店房租补充协议》，约定：甲方将位于铜元局前街9号（济南椎间盘医院二层、三层、四层）租赁给乙方，作为酒店项目经营使用。考虑乙方后期经营压力，甲方将2019年6月1日往后每年租金减至为每年壹佰万元，按季度支付。但二楼所有房间乙方需配合甲方验收使用时，乙方如不配合，需交回减免的贰拾万房租。2020年6月15日，朱清明与陈浩签订《协议》，约定：给陈浩减免3、4、5月份房租共25万元，6、7、8月份至合同结束按房租100万收取。房租6、7、8月份25万定于6月18日以前支付于朱清明指定账户。2020年8月5日，济南鲁丰置业有限公司在涉案房屋贴了封条，导致卓悦公司无法经营。2020年11月20日，济南朱氏椎间盘病专科医院有限公司与济南鲁丰纸业有限公司签订了房屋租赁合同的终止协议，后济南鲁丰纸业有限公司将涉案房屋出租给他人。2019年3月30日、4月1日，孙闯向朱清明（账号62366823400********）账户分别打款5万元、5万元、10万元（4、5月房租）；2019年4月28日、5月29日，孙闯向朱清明（账号62366823400********）账户分别打款15万元、10万元（6、7、8三个月房租）；2019年7月30日、31日，孙闯向朱清明（账号62366823400********）账户分别打款10万元、10万元，并通过微信转账方式向朱清明转账5万元（9、10、11月房租）；2019年12月9日，孙闯向朱清明（账号62366823400********）账户打款25万元（12、1、2月房租）；2019年12月23日、2020年1月20日、2020年2月28日、2020年3月20日，孙闯向朱清明（账号62366823400********）账户分别打款8万元、2万元、2万元、1万元、1万元（房租）。2019年3月29日，朱清明收取卓悦公司押金5万元。陈浩系卓悦公司的股东及员工，孙闯系卓悦公司的运营经理及股东。诉讼中，双方均认可孙闯、陈浩代表卓悦公司与朱清明签订的《酒店房租补充协议》和《协议》，双方均认可2019年3月之前的房租已结清。朱清明主张与卓悦公司的租赁合同于2020年11月解除。卓悦公司称2019年年底，朱清明多次停水、停电，要求多交或提前支付房租，故卓悦公司2019年12月23日至2020年3月20日多次向朱清明多支付了房租14万元，加上2019年3月29日向朱清明交的押金5万元，该数额已经超过卓悦公司应支付的2020年6月至同年8月5日的房租。一审法院认为，朱清明与卓悦公司签订《营业场所合作租赁合同》中关于租赁济南市天桥区铜元局前街11号院幢号120房屋2、3层的约定，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，关于租赁济南市天桥区铜元局前街11号院幢号120房屋4层的约定，因4层系违章建筑，违反相关法律法规的禁止性规定，应认定为无效。对于租赁合同中的有效部分，双方当事人应当按照协议约定履行各自的权利与义务，对于无效部分，卓悦公司亦应向朱清明支付使用费。朱清明称合同签订当日已将涉案房屋交付给卓悦公司使用，卓悦公司亦应当按照合同约定向朱清明支付租金和使用费。因双方对2019年3月之前的租金支付无异议，且卓悦公司提交的《酒店房租补充协议》、《协议》、转账明细，证实卓悦公司按照协议约定向朱清明支付2019年4月-5月租金20万元、2019年6月-8月租金25万元、9月-11月租金25万元，2019年12月-2020年2月租金25万元，且朱清明承诺给卓悦公司减免2020年3月-5月份租金共25万元，2020年6月、7月、8月份至合同结束按租金100万收取，故认定截止2020年5月的租金，卓悦公司已向朱清明全部支付。因诉讼中，双方均认可2020年8月5日，济南鲁丰置业有限公司在涉案房屋贴了封条，导致卓悦公司无法经营，后济南鲁丰置业有限公司解除了与济南朱氏椎间盘病专科医院有限公司的租赁合同，将涉案房屋租赁给了他人，故认定《营业场所合作租赁合同》于2020年8月5日解除，卓悦公司应当向朱清明支付2020年6月至同年8月5日的租金，因卓悦公司在2019年12月23日至2020年3月20日向朱清明以房租名义支付了14万元及2019年3月29日交纳的押金5万元，卓悦公司辩称该19万元作为其支付的2020年6月至同年8月5日租金的意见成立，朱清明请求卓悦公司支付租金及利息的请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回朱清明的诉讼请求。案件受理费已减半收取计5251元，由朱清明负担。本院二审期间，朱清明提交济南市公安局天桥分局制锦市派出所出具的情况说明一份，拟证明2020年6月15日朱清明与陈浩在制锦市派出所调解下达成的房租减免协议由派出所收回作废，协议不成立。卓悦公司质认为派出所无权对协议性质、效力等作出认定。卓悦公司提交公户网银转房租后预留手机收到的三条交易信息的截图打印件，拟证明卓悦公司通过公户网银于2020年4月3日、4月10日、4月18日分别给朱清明转房租1万元、1万元、3万元；另提交2020年1月6日转款记录网银截图和收据复印件，拟证明朱清明代卓悦公司支付电梯维修费1万元，该费用应抵销房租或退回。朱清明对上述证据的真实性不予认可，且认为交易信息无法显示收款人情况，不能证明是支付给朱清明的房租，电梯维修费与本案不具有关联性，2019年12月23日后卓悦公司支付的所有款项均应视为对朱清明补缴的房租。经审查，2020年6月15日朱清明与陈浩在制锦市派出所调解下达成的房租减免协议系双方真实意思表示，不存在法定的无效情形，故本院对朱清明所提交证据的证明目的不予支持。卓悦公司提交的其他证据均非原件，且朱清明均不认可真实性，本院不予采信。本院认为，约定：“二楼所有房间乙方需配合甲方验收使用时，乙方如不配合，需交回减免的贰拾万房租。”本案中，朱清明既未提供其要求卓悦公司配合验收使用的证据，也未提供其提出要求后卓悦公司不予配合的证据。而且，2020年6月15日的房租减免协议系双方真实意思表示，从内容来看也不是附生效条件的协议，即使一方未完全按协议约定履行义务也并不导致合同无效，且该协议约定的租金与《酒店房租补充协议》约定的每年100万元租金一致，2020年3月至5月租金的减免与新冠病毒疫情防控有关。因此，一审法院综合以上协议内容，认定卓悦公司自2019年6月开始每季度房租为25万元，免交2020年3月至5月份房租的事实，并无不当。卓悦酒店已支付的房租金额及租赁合同解除时间问题，一审法院已查明并予以充分论述，本院完全认同，在此不再赘述。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10501元，由朱清明负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年三月二十五日书记员  刘彤