山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3555号 上诉人（原审被告）：徐xx，女，1977年12月16日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：马骏峰，山东畅海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：毛xx，女，1963年3月12日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：牟海峰，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭x，女，1969年10月24日出生，汉族，住青岛市市**。 原审被告：华润置地（山东）有限公司，住所地青岛市市**。统一社会信用代码：91xx9F。 法定代表人：张永团，总经理。 委托诉讼代理人：马尚，女，系该公司员工。 上诉人徐xx因与被上诉人毛xx、被上诉人郭x、原审被告华润置地（山东）有限公司（以下简称华润公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初10777号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人徐xx的委托诉讼代理人马骏峰，被上诉人毛xx的委托诉讼代理人牟海峰、范围，原审被告华润公司的委托诉讼代理人马尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐xx上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回毛xx的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由毛xx负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，对徐xx明显不公。一、涉案房屋即青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户的登记权利人为徐xx，根据《物权法》《最高院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》以及《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》的相关规定，毛xx虽与徐xx之间存在合同关系，但其请求法院确认涉案房屋归其所有，没有法律依据，一审法院驳回毛xx的确权请求，是正确的。二、一审认定涉案房屋无查封、抵押等他项权利登记，与事实不符。自徐xx与毛xx、郭x签订涉案房屋买卖合同以来，涉案房屋一直存在抵押或查封的情形，时至今日仍存在一处以上的抵押登记。涉案房屋自始至终不具备过户的条件，涉案买卖合同早已无法继续履行。根据《合同法》第一百一十一条的规定，徐xx已明确主张解除买卖合同，虽然毛xx坚持继续履行合同，但涉案合同确属“法律上或事实上不能履行”的合同，因此，一审判决徐xx继续履行买卖合同，配合毛xx过户，于法无据，且不存在现实的可能性。三、涉案买卖合同之所以无法履行，并非徐xx的过错。在本案之前毛xx提起的执行异议之诉中，一审法院作出的（2020）鲁0202民初2729号民事判决认定，涉案房屋一直未进行过户系因买受人即毛xx为了逃避高税费而怠于办理过户。根据双方买卖合同的约定，徐xx、郭x应当根据毛xx要求的时间，协助毛xx办理权属转移手续，而毛xx怠于履行合同，且华润公司未及时通知徐xx办理房屋产权证书，导致涉案房屋被查封后陷入无法变更登记的僵局。毛xx存在明显过错。综上所述，涉案房屋买卖合同属于《合同法》第一百一十一条第（一）、（三）项规定的情形，无法继续履行，应予解除。一审判决认定事实不清，适用法律错误，作出的判决明显不公，应予改判。 毛xx辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 郭x未答辩。 华润公司陈述称，徐xx与毛xx之间的纠纷与我公司无关，我公司已按照与徐xx签订的商品房买卖合同的约定履行了相应的交付和办理初始登记的义务，是徐xx个人原因导致无法办理产权登记。 毛xx向一审法院提出诉讼请求：1.确认青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋归毛xx所有；2.判令华润公司协助将位于青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋过户至徐xx名下；3.判令徐xx、郭x协助将上述房屋过户至毛xx名下；4.本案诉讼费由徐xx、郭x、华润公司承担。 一审法院认定事实：2014年12月17日，毛xx（丙方）与徐xx（乙方）、郭x（甲方）签署《房屋买卖合同》一份，郭x的配偶李明义亦在合同上签字。合同约定：1.诉争房屋由甲方出资，以乙方名义购买，乙方于2013年9月30日与华润公司签订《青岛市商品房预售合同》，合同约定房屋总价款9092043元，首付房款2732043元，甲方并以乙方名义于2013年11月11日在青岛银行股份有限公司支行办理了按揭贷款，贷款金额为6360000元，贷款由甲方负责偿还，截止2014年12月16日，累计偿还442461.12元，除首付款及贷款外，甲方还支付了房屋维修基金43655.92元、契税267105.30元，其他费用478元，即甲方已实际付款3485743.34元。甲方、乙方同意自本合同生效当日将该房屋买卖合同原件、购房款发票或收据原件交给丙方。2.截至2014年12月16日，甲方共欠丙方3718000元。3.甲方、乙方同意将该房屋出售给丙方，三方议定房屋总价款为9092043元。4.甲方、乙方同意丙方以对甲方享有的债权3718000元冲抵本合同第一条甲方乙方已经支付的首付款、按揭还款本息、契税等购房款3485743.34元，此款视为丙方已经支付给甲方和乙方的购房款。5.合同生效当日，甲方、乙方将银行贷款全部手续交付丙方，丙方于2015年1月2日开始以乙方的名义按照乙方与青岛银行股份有限公司支行签订的借款合同偿还按揭贷款。6.乙方应当在房屋具备办理房地产权证的条件后及时办理房地产权证，办理房产证所产生的费用由甲方负担。7.甲方、乙方应当根据丙方要求时间，及时协助丙方办理房屋权属转移手续，将房屋过户到丙方名下。8.按照政府有关规定，买卖双方需付费用均由丙方承担。9.甲方、乙方对本合同所涉义务相互承担连带保证责任，双方中任何一方对丙方违约，双方共同承担违约赔偿责任。 上述《房屋买卖合同》签订后，毛xx即通过向徐xx青岛银行海尔路支行尾号为0712的银行账户转账的方式按期偿还诉争房屋的银行按揭贷款。 2019年4月，青岛银行股份有限公司海尔路支行（以下简称青岛银行海尔路支行）以徐xx涉及多起重大诉讼且失联为由，依据双方的合同约定向青岛市崂山区人民法院提起诉讼，要求徐xx偿还借款本金5171268.42元及利息、罚息等。毛xx作为第三人参加该案诉讼并希望在该案中对青岛银行海尔路支行的相关债权代位清偿。青岛市崂山区人民法院经审理后于2019年12月9日作出（2019）鲁0212民初3163号民事判决书，判决徐xx偿还借款本金5026110.02元及利息等。对毛xx提出的代偿请求以系另外的法律关系应另案主张为由，不予支持。青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初3163号民事判决生效后，徐xx未履行还款义务。毛xx提交的银行流水显示，2020年3月6日，毛xx以向徐xx的青岛银行海尔路支行尾号为0712的银行账户转账的方式偿还了银行贷款5005822.20元。在此之前，毛xx仍按月通过向徐xx的青岛银行海尔路支行尾号为0712的银行账户转账的方式偿还诉争房屋的银行按揭贷款。青岛银行信用风险管理系统显示，徐xx个人一手住房贷款应收本金和利息等均为0元。 另查明，因徐xx贷款未还清，平安银行股份有限公司青岛分行在2017年到一审法院起诉徐xx，后在法院主持下双方达成调解，一审法院于2018年5月29日制发（2017）鲁0202民初5403号民事调解书，徐xx同意在2018年6月15日前偿还平安银行股份有限公司青岛分行本金48万元及利息等。因徐xx未按期还款，平安银行股份有限公司青岛分行申请强制执行，执行案号：（2019）鲁0202执2897号，并申请一审法院查封了涉案房屋。毛xx向一审法院提出执行异议，一审法院裁定驳回了毛xx的异议。毛xx向一审法院提起执行异议之诉。一审法院经审理后于2020年8月13日作出（2020）鲁0202民初2729号民事判决书，认为徐xx一直未取得诉争房屋的权属证书，买受人怠于将房屋过户并非客观原因造成，青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初3163号民事判决已认定诉争房屋的权利义务承受人为徐xx，也没有证据证明毛xx已经全额支付购房款，故判决驳回了毛xx的诉讼请求。庭审中，毛xx提交了平安银行股份有限公司青岛分行盖章的《解封申请书》和《结案申请书》，申请解除对诉争房屋的查封，并对一审法院（2019）鲁0202执2897号执行案件作结案处理。 毛xx提交电费交纳凭证、物业费交纳凭证等证据证明毛xx一直在诉争房屋内居住。徐xx、郭x和华润公司对该组证据的真实性及证明事项均无异议。 另查明，2014年2月28日，诉争房屋进行了预购商品房预告登记，预告登记权利人为徐xx。 一审庭审中，华润公司认可诉争房屋所在楼座在2016年1月28日已经具备了办理权属登记的条件。徐xx已经交纳了办理权属登记所需交纳的契税、印花税、房屋专项维修基金。 毛xx庭后提交的诉争房屋登记信息显示，诉争房屋上只有2笔查封，分别是一审法院（2019）鲁0202民初8742号案件和一审法院（2020）鲁0202财保313号案件对诉争房屋进行了查封。一审法院（2019）鲁0202民初8742号案件系以毛xx为原告起诉本案三被告的案件，毛xx已申请撤诉并申请对诉争房屋予以解除查封措施。一审法院已经制作（2019）鲁0202民初8742号之三民事裁定书解除了对诉争房屋的查封措施。一审法院（2020）鲁0202财保313号案件即本案之诉前财产保全案件。诉争房屋无抵押登记等其他他项权利登记。 对当事人有争议的证据，一审法院认定如下：毛xx提交借款资金明细及其四个银行账户及其丈夫王圣泽两个银行账户的交易明细，证明自2012年7月16日至2014年8月29日，毛xx通过自己及丈夫王圣泽账户向郭x、徐xx、李明义等关联账户提供借款本金共计27239003元，结合房屋买卖合同，各方确认截止到2014年12月26日，尚欠毛xx3718000元，毛xx以该笔债权抵顶涉案房屋首付款3485743.34元。徐xx对该组证据有异议，认为真实性无法确认，因该笔借款发生于毛xx与郭x、李明义之间，与徐xx无关。郭x和华润公司对该组证据的真实性无异议。一审法院认为，徐xx以不清楚为由对该组证据提出异议，但郭x对该组证据的真实性予以确认，故一审法院对该组证据的真实性予以确认。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。毛xx与徐xx、郭x签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖合同》约定，徐xx应当在诉争房屋具备办理房地产权证的条件后及时办理房地产权证，办理房产证所产生的费用由郭x负担。一审法院已经查明，诉争房屋除本案查封外，无其他案件查封，无抵押登记等其他他项权利登记，诉争房屋已经具备办理房屋权属登记的条件，华润公司也同意在徐xx履行相关手续后配合办理诉争房屋的权属登记，故徐xx有义务按照合同约定与华润公司一起办理诉争房屋的权属登记，将诉争房屋登记到徐xx名下，办理房屋权属登记的费用由郭x承担。又由于《房屋买卖合同》约定徐xx和郭x对本合同所涉义务相互承担连带保证责任，故徐xx对权属登记所需交纳的费用承担连带责任。《房屋买卖合同》约定，徐xx、郭x应当根据毛xx要求时间，及时协助毛xx办理房屋权属转移手续，将房屋过户到毛xx名下，买卖双方需付费用均由毛xx承担。现毛xx诉请徐xx将诉争房屋过户到毛xx名下，故在诉争房屋登记到徐xx名下后，徐xx有义务配合毛xx将诉争房屋过户到毛xx名下，本次过户费用由毛xx承担。毛xx诉请确认诉争房屋归其所有，因本案系房屋买卖合同纠纷，非确权诉讼，故一审法院对该诉请，不予审理。 综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，一审判决：一、华润置地（山东）有限公司和徐xx于判决生效之日起10日内办理位于青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋权属登记手续，登记在徐xx名下，由此产生的税费等费用由郭x负担，徐xx承担连带支付责任；二、徐xx在青岛市市南区xx路xx号xx号楼xx单元xx户房屋登记在其名下之日起10日内协助毛xx办理房屋过户手续，将该房屋过户至毛xx名下，由此产生的税费等费用由毛xx负担；三、驳回毛xx的其他诉讼请求。案件受理费75444元，减半收取37722元，由徐xx和郭x共同负担。 本院二审期间，徐xx提交青岛市不动产登记信息、民事裁定书、协助执行通知书各一份，证明：涉案房屋存在查封的情形，涉案合同无法继续履行。 毛xx质证称，对该证据的真实性无异议，该登记并非正式查封，而是轮后于本案查封之后的轮后查封，并不能对本案 的房屋产权转移产生限制性作用。 华润公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但查封时间是在一审判决之后，属于轮后查封，轮后查封对办理产权登记有无直接影响需庭后找相关部门进行落实。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，徐xx与毛xx、郭x于2014年12月就涉案房屋签订房屋买卖合同，对涉案房屋的来源、出资、借名买房、还贷、买卖等事项进行了约定，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格履行各自的合同义务。涉案合同签订后，毛xx从华润公司处接收涉案房屋占有使用至今，毛xx依约履行了折抵债权、偿还涉案房屋银行贷款本息等合同义务，双方签订的涉案合同已大部分实际履行。且，毛xx之后亦为徐xx代为偿还了平安银行青岛分行的相关贷款本息，平安银行青岛分行随后申请解除对涉案房屋的查封，在此情况下，毛xx成为涉案房屋的第一个申请查封者，在此之后相关司法查封系轮候查封，均不影响徐xx、华润公司履行办理涉案房屋产权登记及徐xx履行协助毛xx办理涉案房屋产权转移登记过户的合同义务，双方签订的涉案合同应当继续履行，一审对此处理正确，本院予以确认。徐xx主张涉案房屋一直存在抵押或查封的情形不具备过户条件、涉案买卖合同存在法律上或事实上的不能履行已无法继续履行，缺乏合法依据，本院不予支持，对其二审中提交的证据不予采信。 综上所述，上诉人徐xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费75444元，由上诉人徐xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二一年三月二十六日 法官助理 于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英