天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终935号上诉人（一审被告）：芦漪，女，1970年1月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：尹鸿智，天津朗禾律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王荣恩，女，1960年9月26日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：袁晨，男，住天津市河北区，由天津市和平区劝业场街新疆路社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：刘会玲，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。一审被告：天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市和平区保定道33-39号。法定代表人：李欣，总经理。委托诉讼代理人：张鑫，男，该公司法务。一审第三人：天津美家美房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区南营门街昆明路27号（1号楼）。法定代表人：董岩，总经理。委托诉讼代理人：张兴华，男，该公司职员。一审第三人：天津市和平区四面钟房管站，住所地天津市和平区河北路50号。法定代表人：马健，站长。委托诉讼代理人：李健，男，该单位干部。上诉人芦漪因与被上诉人王荣恩及一审被告天津市津房置换有限责任公司、一审第三人天津美家美房地产经纪有限公司、一审第三人天津市和平区四面钟房管站房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2020）津0101民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。芦漪上诉请求：1．撤销一审判决第一项至第四项，改判驳回王荣恩的诉讼请求；2．本案一审和二审诉讼费由王荣恩承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。芦漪并未对涉案房屋进行拆改，王荣恩无证据证明拆改部位是芦漪所为。一审判决以芦漪未告知拆改情形而判令解除合同错误。芦漪承租房屋期间，公产房租赁合同未附房屋结构图纸。芦漪取得该房屋承租权时，拆改部位已经是门而非底档图纸上的窗户。公产房承租权变更与其他房屋买卖不同，房管站已收回房屋承租权。该房屋挂牌时，王荣恩有权调取房屋底档，但其疏于查看。房管站在勘测时并未要求芦漪将此处门改回窗户。该房屋交易程序符合公产房屋转让程序并已经完成。王荣恩辩称，不同意芦漪的上诉请求。其主要答辩意见是：双方是房屋买卖合同关系，王荣恩只能向芦漪主张权利。房管站仅为公产房产权人，芦漪必须保证房屋置换前无欠费、无拆改、无拆分。王荣恩发现房屋现状与底档图纸存在重大差异，导致合同目的不能实现。芦漪陈述对于该房屋此处拆改不知情，不能免除其应承担的法律责任。挂牌时王荣恩不具有到房管站查看该房屋底档图纸的权利。甚至在房屋已登记王荣恩为承租人时，王荣恩也是不得不报警、诉讼才查阅到底档图纸。芦漪作为原承租人有义务将房屋恢复至底档图纸结构再挂牌交易。芦漪书面承诺无拆改，事实上房屋结构与底档图纸存在重大差异，不能实现王荣恩看房时独立使用两间住房的合同目的。王荣恩同意一审判决。天津市津房置换有限责任公司（以下简称津房公司）述称，不同意芦漪的上诉请求。其主要意见是：王荣恩、芦漪、津房公司签订的G0052xxx《公有住房使用权委托代理转让合同》、D20691xxx号《房屋交付约定书》也应一并解除。王荣恩的全部调剂房屋使用款已经支付给芦漪，一审判决应对此一并处理。公有住房使用权并不存在回收情形，津房公司的行为是使用权代理转让行为。天津美家美房地产经纪有限公司（以下简称美家美公司）述称，服从法院判决。天津市和平区四面钟房管站（以下简称房管站）述称，服从法院判决。王荣恩向一审法院起诉请求：1．判令解除王荣恩与芦漪于2019年12月2日签订的编号为0000xxx的《房屋买卖合同》；2．本案诉讼费用由芦漪负担。一审诉讼过程中，王荣恩变更诉讼请求为：1．判令解除王荣恩与芦漪于2019年12月2日签订的编号为0000xxx的《房屋买卖合同》及王荣恩与芦漪于2020年3月24日签订的《补充协议》；2．判令解除王荣恩与津房公司于2020年3月30日签订的编号为J0051xxx的《公有住房使用权调剂合同》；3．本案诉讼费用由芦漪负担。一审法院认定事实：案外人焦磊作为王荣恩的代理人代表王荣恩与芦漪及作为见证人的美家美公司于2019年12月2日签订编号为0000xxx号《房屋买卖合同》、于2020年3月24日签订《补充协议》；王荣恩与津房公司于2020年3月30日签订的编号为J0051xxx的《公有住房使用权调剂合同》；王荣恩为调剂涉诉房屋向芦漪分三次支付50000元、445000元、1800000元，共计2295000元的购房款；2020年4月12日，涉诉房屋由原承租人芦漪变更为现承租人王荣恩。上述事实各方无争议，一审法院予以确认。《房屋买卖合同》载明，出让方：芦漪（以下简称甲方），受让方：案外人焦磊（以下简称乙方）；见证方：美家美公司（以下简称丙方）；甲乙双方通过丙方居间介绍出售及购入之房屋位于天津市和平区××道××＃××（以下简称该房屋）；甲乙双方同意“该房屋”售价为2300000元；乙方签订本合同时，即支付甲方定金50000元；第九条违约责任，甲方保证“该房屋”实际情况与所有权证或租赁合同中所标之内容相符。没有拆改现象，如有拆改，应已取得相关管理部门合法有效的证明并已取得其他共有人或家庭成员同意。王荣恩与芦漪及美家美公司签订的《补充协议》载明，出售方：芦漪（以下简称“甲方”），买受方：案外人焦磊（以下简称“乙方”），居间方：美家美公司（以下简称“丙方”）；甲、乙双方于2019年12月2日经美家美公司介绍签署了《房屋买卖合同》（编号：0000xxx），由乙方购买甲方名下的坐落于天津市和平区××道××＃××；现甲、乙双方经友好协商，达成协议如下：甲方补交房屋定金445000元；本协议是2019年12月2日《房屋买卖合同》（编号：0000xxx）的一部分，并具有同等的法律效力。如与《房屋买卖合同》（编号：0000xxx）或之前的补充协议发生冲突，以本补充协议中的约定为准。2020年3月16日，芦漪向房管站出具承诺书载明，芦漪是和平区包头道43号住户，现由于芦漪原因将该房屋进行公产房置换。芦漪承诺该处房屋无拆改、无违建。津房公司提交津房字Ｄ××1号《天津市直管公有住房置换单》载明，原承租户芦漪，房屋坐落天津市和平区××道××＃××，房型伙用平房，新承租户王荣恩，产别公产，间号平4平5，居室间数2，计租面积独用20.98平方米，伙用8.84平方米，伙用户数7，无拆改住房结构和违章建筑。对于该置换单，房管站于2020年3月20日加盖公章，案外人天津市和平区房产公司公房经营管理科于2020年3月20日加盖公章，津房公司于2020年4月1日加盖公章予以确认。芦漪为转让涉诉房屋使用权，于2020年3月24日与津房公司签订《公有住房使用权委托代理转让合同》，委托津房公司以挂牌方式代理转让其承租的涉诉房屋使用权。2020年3月30日，津房公司与王荣恩签订《公有住房使用权调剂合同》载明，调剂方：津房公司（以下简称甲方），申请调剂方：王荣恩（以下简称乙方）；甲乙双方就乙方申请调剂公有住房使用权的事宜协商一致达成如下合同。调剂房屋（以下简称“该房屋”）的基本情况及付款情况：房屋地点天津市和平区××道××＃平4和平5，房屋管理单位四面钟房管站，调剂房款1800000元，摘牌保证金4000元，成交时间2020年3月30日，剩余款项1796000元，付款时间2020年3月30日；乙方自摘牌成功之日起三个工作日内（含摘牌成功当日），须按合同约定时间付齐全部调剂房款（以公有住房置换额度方式支付调剂房款的，乙方需付齐贷款首付款）及相关费用。原承租人与乙方进行“该房屋”的交付（双方另有约定的除外），双方交付后签署《房屋交付确认书》；乙方申请取得“该房屋”的使用权是乙方真实的意思表示，并充分考虑过自己的支付能力，在签订本合同前，乙方对“该房屋”进行了充分的了解，对房屋状况无异议；甲方与乙方签订本合同是代理原承租人所为的行为，本合同中的相应责任和义务直接约束原承租人与乙方，乙方对此完全知晓，如因原承租人原因给乙方造成损失的，乙方应直接向原承租人主张权利。2020年4月6日，王荣恩与芦漪、津房公司签订编号：D20691xxx号《房屋交付确认书》载明，甲方：芦漪（交付方），乙方：王荣恩（接收方），丙方：津房公司；甲乙双方确认，甲乙双方签署本确认书视为已完成房屋及附属设施的交付，乙方已接收该房屋和全部配套附属设施及门窗完好无损；甲乙双方确认甲方的上述房屋不存在任何欠费及遗留问题。乙方同意丙方将其尾款于房屋使用权调剂费用一同支付给付甲方。芦漪向一审法院提交的发证日期2001年4月1日的编号为1050xxx0000003号《天津市公有住房租赁合同》，载明承租方芦漪，住房坐落天津市和平区××道××＃，产别公产，间号平4（居室）、平5（居室）、平7（厨房伙）。房管站向一审法院提交的发证日期2020年4月12日的房屋编号：01041377000000304号《天津市公有住房租赁合同》，载明出租人房管站，承租人王荣恩，房屋坐落和平区××道××＃，产别直管公产，间号平4（居室）、平5（居室）、平7（厨房伙）。据此可以认定涉诉房屋承租权已于2020年4月12日变更至王荣恩名下的事实。一审庭审中，王荣恩经询自述因涉诉房屋存在纠纷始终未领取该租赁合同。经一审法院审查，本案涉诉房屋的上述各份天津市公有住房租赁合同均未附涉诉房屋原始平面图。为了查明案件事实，一审法院于2020年9月17日与王荣恩、芦漪、美家美公司、房管站共同至涉诉房屋进行现场勘验并拍摄了照片11张。房管站在勘验时，应一审法院要求提供了涉诉房屋的原始图纸。经过现场勘验，上述各方当事人共同确认本案涉诉的平4、平5与案外的平6共处于同一单元内，外由铁门锁闭，本案涉诉的平4、平5与案外的平6共用该铁门，平4、平5与平6之间有一带门的隔断，进入隔断门后左手第一间为平5，进入平5后，迎面的墙砌了红砖，在红砖上设置了木质的窗户，与涉诉房屋原始图纸上载明的窗户位置一致。按照房型图平5中还存在一道通往平4的门，现在无法打开。左手第二间为平4，进入平4后，迎面的墙砌了红砖，在红砖上设置了木质的窗户，与涉诉房屋原始图纸上载明的窗户位置一致。王荣恩与芦漪在现场勘验时，共同确认房管站在现场勘验时陈述，涉诉房屋交接时，房管站到过现场，进入平4、平5两间房屋各自迎面墙上的窗户是芦漪应房管站要求将原位于新疆路的两扇门按照涉诉房屋原始图纸的内容恢复成现在的两面窗户。一审庭审中，芦漪经询自述其于2020年3月14日、15日将涉诉房屋平4、平5各自位于××路××侧的两扇门恢复成了两面窗户。王荣恩对此一审当庭予以确认，并接受平4、平5××路××侧的墙体由原来的两扇门恢复成两面窗户的现状。但王荣恩同时提出要求芦漪承担违约责任的原因，并非为上述已经按照涉诉房屋原始平面图恢复原状的平4、平5的两扇窗户，而是在现场勘验时，通过与涉诉房屋平面图比对，发现按照原始平面图显示平4与平3之间共用墙体上应为窗户，而房屋现状为门。如果按照平面图恢复为窗户的原状，将造成平4、平5由现在分别可以各自出入的两间独立房屋，变为如进入平4，必须通过平5进入的里外间格局。对于上述问题，房管站一审当庭陈述，对于平4与平3之间共用墙体现状为门而房屋原始平面图显示该位置是窗户的事实没有异议，在房管站审核涉诉房屋有无拆改时，确实没有让芦漪将该门恢复成窗户，如果涉诉房屋再次进行置换，应当将平4与平3之间共用墙体的门恢复成窗户。房管站还提出，在涉诉房屋进行置换时，其应当按照原始平面图要求出让方芦漪进行完整的恢复原状，但是当时处于疫情期间，可以不下户进行核实，而且芦漪于2020年3月16日向房管站出具过涉诉房屋无拆改和违建的承诺书。芦漪一审当庭确认是其本人向房管站出具承诺书的事实。王荣恩与芦漪共同确认涉诉房屋现为空置状态，王荣恩仅取得了涉诉房屋的钥匙，水、电费没有办理交接。一审庭审中，经一审法院释明，王荣恩坚持在本案中不主张返还购房款及赔偿损失等违约责任，会另案主张权利。在本案审理过程中，各方当事人共同申请庭外和解三个月，但在此期间未能达成和解。上述事实，有各方当事人一审当庭陈述、相应的证据材料及一审法院进行现场勘验的询问笔录、拍摄11张照片，附卷佐证，可以采信；对于各方当事人提交的其他证据，因与本案诉争缺乏关联性，一审法院不予认定。一审法院认为，案外人焦磊与芦漪及美家美公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，因各方当事人及案外人焦磊均确认焦磊受王荣恩委托代表王荣恩签订的该两份协议，故应当认定系王荣恩与芦漪及美家美公司签订该两份协议。依据当事人提交的证据及一审法院查明的事实，王荣恩与芦漪及美家美公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，王荣恩与津房公司签订的《公有住房使用权调剂合同》系缔约各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定。本案中，芦漪曾于2020年3月16日向房管站出具承诺涉诉房屋无拆改的承诺书，在王荣恩与芦漪办理完毕涉诉房屋置换手续，并由芦漪将涉诉房屋交付王荣恩后，王荣恩通过核对涉诉房屋原始平面图，发现涉诉房屋因存在平4与平3之间共用墙体上设置的窗户被拆改为门的隐蔽瑕疵，导致王荣恩置换取得的房屋，由最初购买时的分别进出的平4、平5两间独立房屋，变为如进入平4必须通过平5进入的里外间格局。在各方当事人对该事实不持异议，且房管站认为按照相关规定平4与平3共用墙体上设置的门应当按照原始图纸恢复为窗户的情况下，依据上述合同的约定及芦漪出具承诺书载明的内容，应当认定芦漪对转让的涉诉房屋存在拆改的违约情形，同时亦导致王荣恩购买两间独立住房的合同目的无法实现。对于王荣恩提出解除与芦漪及美家美公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，有事实、证据及法律依据，一审法院应予支持。在一审法院已经认定上述两份协议解除的情况下，王荣恩为取得涉诉房屋承租权，与津房公司签订的《公有住房使用权调剂合同》亦应一并予以解除。对于王荣恩提出解除王荣恩与津房公司签订《公有住房使用权调剂合同》的诉讼请求，一审法院应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，在一审法院已经认定上述协议解除的情况下，依据上述规定，为了有效化解社会矛盾，减少当事人诉累，一审法院对于本案涉诉房屋承租权转移登记、腾房等事宜一并作出如下处理。王荣恩与芦漪共同办理涉诉房屋承租权转移登记至芦漪的登记手续，房管站予以配合，并由芦漪承担相应费用。同时，王荣恩亦应将涉诉房屋腾空返还芦漪。至于合同解除后的返还购房款、损失赔偿、违约责任承担的问题，经一审法院向王荣恩释明，王荣恩坚持不在本案中提出请求，王荣恩可通过另行诉讼的方式予以解决。一审法院判决：“一、确认原告王荣恩与被告芦漪、天津美家美房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除；二、确认原告王荣恩与被告天津市津房置换有限责任公司签订的《公有住房使用权调剂合同》于本判决发生法律效力之日起解除；三、原告王荣恩、被告芦漪应于本判决发生法律之日起十五日内共同办理坐落于天津市和平区××道××＃××房屋承租权转移登记至被告芦漪名下的登记手续，第三人天津市和平区四面钟房管站予以配合，转移登记手续所需各项费用由被告芦漪负担；四、原告王荣恩应于本判决发生法律效力之日起十五日内将坐落于天津市和平区××道××＃××房屋腾空交还被告芦漪。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告芦漪负担（应于本判决发生法律效力之日起十五日内直接给付原告王荣恩）”。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实清楚，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为《房屋买卖合同》《补充协议》《公有住房使用权调剂合同》是否应解除。涉诉房屋平面图显示平4与平3之间共用墙体上应为窗户，而房屋现状为门。王荣恩是否因上述拆改部位享有解除合同的权利，双方存在较大争议。芦漪主张自其承租涉诉房屋上述部位即为门，其本人并未对房屋拆改，且其顺利取得房屋承租权，因此王荣恩无权解除合同。涉诉房屋内存在上述拆改，影响房屋变更承租人手续办理，即再次交易需将上述部位恢复如底档图纸。将现状为门的部位封堵后，将影响王荣恩对房屋使用价值。双方对于将门恢复为窗无法达成一致意见，芦漪未将影响房屋交易的重要事项告知对方，是否其本人拆改并不影响其责任，一审判决支持了王荣恩解除合同的诉讼请求并无不当。芦漪的上诉请求理据不足，本院不予支持。综上，芦漪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人芦漪负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  刘翠翠审判员  张玉洁二〇二一年三月二十二日法官助理梁菁菁书记员丁萍萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……