江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终383号上诉人（原审被告）：常州市金坛旭润置业有限公司，住所地常州市金坛区华城中路**。法定代表人：项振，公司董事长。委托诉讼代理人：陈露露，该公司员工。被上诉人（原审原告）：潘冠文，男，1989年7月20日出生，汉族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：吴承艳，江苏吴承燕律师事务所律师。上诉人常州市金坛旭润置业有限公司（以下简称旭润公司）因与被上诉人潘冠文房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院(2020)苏0413民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。旭润公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项关于“被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告潘冠文逾期交付违约金17841.4元”和第二项关于“被告常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起15日内支付原告潘冠文律师费损失1279元”的判决，改判驳回潘冠文诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由潘冠文承担。事实与理由：本案一审判决认定中部分事实认定和法律适用均存在错误。具体如下：一、因政府的大气污染管控工作导致的停工，符合合同约定可以顺延的情形，我方可据实顺延相应天数，但一审法院不予认可。首先，根据双方签订的商品房买卖合同第10.2条第二款第（2)项的规定，如遇非出卖人所能控制的政府、市政配套等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。金玺天郡项目自2017年8月开始施工后，常州市及金坛区两级政府出于对当地天气和环保治理管控方面，多次出台相关文件，当地的建筑企业的项目管理人包括当地政府的安检站领导、监理、项目经理等人员均通过微信群接受指示及收发政府文件，向金坛区各建设施工单位下达管控文件，并指示“停止土方作业”或“停止一切作业”等。其次，商品房的建造不仅需要众多上下游产业与之相配套，其建造工序也有一定的顺序且不可更改，若土方作业施工受到影响，那其他关联施工随之延后，如电力排线、管道施工、绿化景观等。同时，本项目的交付条件之一《常州市商品房交付使用备案通知书》的取得是以整个项目整体通过竣工验收，获得建设工程验收备案证明文件为前提。因此，项目因政府大气防治污染管控行为而停工，导致后续施工随之延后，从长远角度来说，还导致项目竣工备案及交付文件获取时间的延后。最后，我方作为全国知名的房地产企业，在开发项目楼盘时与建筑企业签订的建筑承包合同及备案的开工时间，已经预估了可能由于恶劣天气等不可抗力的因素导致工程延期的情形，与购房者之间约定的交付时间也予以充分考虑，但全市建筑类采取大气管控措施是无法预估的，政府管控行为属于非我方所能控制的政府原因，我方无法控制和避免，为环境保护，我方应积极配合执行政府相关文件，在管控期间停止土方作业，而不能漠视政策文件，按合同约定的工程进度强行施工。一审法院在认定双方商品房买卖合同合法有效的情况下，完全漠视合同约定，机械的将大气污染防治管控认定为政府长期性和常规性工作，而忽略了大气污染防治管控的不可控性，因政府的停工要求（包括停工期限和停工种类等）是根据当时当地的空气质量决定的，具有偶然性和随机性。所以，每年的停工天数也不同。故因政府的大气污染管控工作导致的停工，我方可将交付日期顺延相应的天数。二、关于疫情不可抗力是否适用本案，一审适用法律错误。一审判决仅从表面的时间前后顺序来判断疫情的不可抗力不能适用本案（合同约定的交付时间为2019年12月31日，疫情发生的起算时间是2020年1月25日），未将我方因政府大气污染防治管控行为导致停工后而合理顺延的天数计算进去。根据我方提交的因政府大气污染防治管控行为导致停工时间的统计资料来看，仅统计的部分停工时间就有33天之久。即使我方仅停工33天，合理顺延后，交付日期也应当变更为2020年1月30日，在合同履行期间发生的疫情不可抗力，应当适用“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，”而非“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。同时，因为疫情，即使我方在2020年3月24日取得《常州市商品房交付使用备案通知书》，金坛区政府仍不同意集中交付。我方多次与政府沟通协商后，政府才同意于2020年4月13日开始交付。三、关于车位有90日交付延展期的效力问题。一审认定补充协议七中的约定条款“买受人同意给予出卖人90日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期内交付的，亦不视为出卖人逾期交楼”，我方未采取合理方式对购房人进行提示及说明，该条款无效。但《商品房买卖合同》对条款提示与说明进一步进行明确：“在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同、附件及本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，特别是具有选择性、补充性、修改性的内容，出卖人已提请买受人注意并作充分说明。经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同、附件及本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、资源平等的基础上订立本补充协议”、“出卖人已提请买受人特别注意有关免除或限制出卖人的责任…增加买受人责任或限制买受人权利的条款。买受人已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在出卖人的相应说明下对各条款作全面、准确的理解。买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排查买受人注意权利的内容”。依据上述合同内容，关于90日延展期条款，买受人已明确表示，该等内容我方已提请买受人特别注意并进行相应说明，而买受人在我方的相应说明下对各条款作全面、准确的理解，同时买受人确认：合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排查买受人注意权利的内容。一审对双方签订的《商品房买卖合同》（含前述各项合同条款）的效力均予以了确认，但却又对上述条款不予理会，认定车位90日交付延展期的条款无效，让人难以理解。综上，我公司并未逾期交付，是因政府大气污染防治管控行为及疫情不可抗力等问题导致的涉案商品房顺延交付，我方无须向购房人支付违约金。潘冠文答辩称：一、旭润公司逾期交付构成违约。合同约定旭润公司应于2019年12月31日前交付房屋，但其直至2020年4月20日才通知收房，因此其逾期交付110天。二、旭润公司没有合约、合法的理由顺延交付。首先，金坛区人民政府坛政发（2018）44号及坛政发（2019）22号文件，是为了节能减排，该通知并未要求旭润公司停工。其次，旭润公司也称“因常州市每年冬季均要求各区县进行大气污染防治建设工作”，既然其对该情况明知，那么在签订商品房买卖合同时应对该因素加以判断，将政策因素可能导致的延期在合同交付期限中扣除后再确定交付时间。故对于合同约定的交付期限，没有理由再次扣除。再次，旭润公司也未举证证明因政策因素导致逾期是多少天，按照其逻辑，只要有政府的通知，就可免除其逾期交付的责任，显然不合理。最后，如果合同履行过程中发生顺延，需要变更合同约定的交付期限，那么双方也要重新约定确认合同的履行期限，现在双方并未协商变更合同交付期限，因此其提出的政策原因导致的顺延交付的理由不成立。三、2020年发生的疫情不能免除旭润公司的违约责任。疫情发生在其违约之后，因此疫情不是其免责的理由。涉案工程于2017年10月28日开工，2019年11月30日竣工，同年12月30日前，抽查发现的问题也已整改完成，相关职能部门验收合格，在具备交付条件的情况下，旭润公司迟延履行，按照合同法第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。依据《最高人民法院关于妥善处理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，虽然疫情发生属于不可抗力，但不可抗力并非绝对的免责事由，只有发生了不可抗力致使合同无法履行，一方当事人尽到通知义务，并且采取必要的措施防止损失扩大的情况下才能免责。对此，旭润公司应承担举证责任，证明其因疫情导致合同无法履行及已进行通知的证据，但其并未提交证据予以证明。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。潘冠文向一审法院起诉请求：一、旭润公司支付逾期交房违约金16027元（从2020年1月1日起计算至2020年4月20日止，按已付房款1457000元日万分之一的标准计算）；二、旭润公司支付逾期交付车库违约金1814.4元（从2020年1月1日起计算至实际交付之日2020年4月22日，按已付车库款81000元，日万分之二的标准计算）；三、旭润公司退还因税率调整而多收的购房款24084.6元；四、本案诉讼费、律师费由旭润公司承担。一审法院查明：2017年8月5日，旭润公司开工建设金玺天郡项目。2018年2月5日，潘冠文与旭润公司签订商品房买卖合同，约定潘冠文购买旭润公司开发的金玺天郡16栋丙单元201室，总价款为1457000元。合同约定的交付时间为2019年12月31日前。购房款已经付清。2019年2月23日，潘冠文与旭润公司签订商品房买卖合同，购买旭润公司开发的金玺天郡地下室车库646号，建筑面积26.47平方米，总价款为81000元。合同约定交付时间为2019年12月31日前。购房款已经付清。2020年4月20日、22日，双方之间办理了所购商品房交接手续。潘冠文为本案支付律师代理费3000元。一审法院认为，依法成立的商品房买卖合同受法律的保护。潘冠文与旭润公司签订的两份商品房买卖合同内容不违反法律规定，对其合法性和有效性法院予以确认，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。案涉工程2017年10月28日破土开挖。2018年2月进入主体施工阶段，2018年7月进入装饰装修工程，从2019年7月开始室内抹灰及进入装修阶段，至2019年11月30日，全部完成图纸设计项目及合同要求项目。旭润公司提交的《常州市保障国家公祭日空气质量工作方案》，时间段为2019年12月9日至12月14日，文件规定的常规保障措施（四）严控工地扬尘、停止爆破、破碎、建筑物拆除、无封闭混凝土搅拌作业，停止室外工地喷涂粉刷，护坡喷浆作业。旭润公司2019年11月30日，已经全部完成图纸，设计项目及合同要求项目。其主张因公祭日空气质量保障导致工程停工延误六天，与事实不符，法院不予采信。旭润公司提交的《常州市2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动实施方案》等一系列文件及微信工作记录，认为因政府大气污染管控，要求停工，工期应当顺延。一审法院认为，大气污染管控，已经是政府的多年来的常规性管理工作，政府的管控措施对应不同的天气状况有不同的举措。旭润公司作为有资质的房地产开发企业对此是明知的，应当自行协调好施工进程，而非将政府的管控手段作为工程逾期、商品房买卖合同交付逾期的理由。且根据施工单位江苏成章集团有限公司的竣工验收总结，案涉工程2019年11月30日已经全部完成图纸设计项目及合同要求项目。本案双方间系商品房买卖合同关系，与旭润公司与他人之间的建设工程合同关系并非同一法律关系。2019年12月20日旭润公司曾书面通知潘冠文收房，因故撤回，故旭润公司以政府大气污染管控，工地停工要求变更2019年12月30日交付日期，顺延交付，理由不能成立。新冠疫情的发生更是在合同约定的交付日期之后，旭润公司以此为逾期交付的不可抗力的理由，亦不能成立。因此，旭润公司逾期交付行为构成违约，应当承担违约责任。关于车库的交付。双方签订的车库的商品房买卖合同主合同约定交付时间为2019年12月31日前，而在附件七补充协议中，对交付的时间进行了变更，约定“买受人同意给予出卖人90日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期内交付的，亦不视为出卖人逾期交楼。”该补充协议的约定事实上对主合同的交付日期进行了变更，根据合同法解释（二）第六条，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。旭润公司并未对该变更条款进行合理注意标识，同时亦未提交已经提醒潘冠文注意该条款的证据，故该补充条款无效，双方应当按照主合同约定的交付时间履行义务。其他理由同前文论述。关于潘冠文主张旭润公司应退还因税率调整而多收的购房款24084.6元，一审法院认为，国家税率调整降低系对针对纳税企业的减负行为，税率调整的最终结果必然会惠及购房人。双方签订的商品房买卖合同系固定含税总价合同，故潘冠文主张旭润公司返还因税率调整而多支付的购房款无法律和事实依据。旭润公司关于退还因税率降低所产生的税款无事实与法律依据的观点，法院予以采信。潘冠文主张的律师费，有委托代理合同及收据予以证实，系其因本案实际支出的费用，其要求旭润公司负担有法律依据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，作出如下判决：一、常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起15日内支付潘冠文逾期交付违约金人民币17841.4元；二、常州市金坛旭润置业有限公司于判决生效之日起15日内支付潘冠文律师费损失1279元；三、驳回潘冠文其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取402元，保全费520元，合计922元，由潘冠文负担529元，由常州市金坛旭润置业有限公司负担393元，该款潘冠文已预交，常州市金坛旭润置业有限公司负担的部分于判决生效后15日内径付潘冠文。二审中，旭润公司提交如下证据：1.金坛区政府关于大气污染防治攻坚战的发文通知（2018、2019）；2.常州政府官网关于大气污染防治攻坚战的发文及新闻报道；3.2018.6金坛区打响最严大气污染防治管控攻坚战发文；4.2018.9金坛区成立污染防治攻坚战指挥部的通知，证据1-4证明涉案工程所遇到的大气管控力度前所未有，自2018年开始停工力度之大、之密集均使得开发商无法预估。5.金玺天郡项目因政府停工天数汇总表；6.江苏省、常州市、金坛区各级政府部门停工管控发文，常州市、金坛区两级政府对工程施工管控聊天记录。证据5-6证明各级政府因大气污染管控措施下发的停工致使涉案工程停工151天，旭润公司有权根据合同约定顺延交房日期。7.天津省高院、江西省高院关于延期交付的审判意见；8.常州新北、徐州、河北、山东、北京等地类案判决书，证据7-8证明根据类案指导经验，多地司法实践表明因政府管控（尤其是大气污染防治管控）停工令致使开发商延期的，不应归责于开发商，可免除或减轻其违约责任。9.江苏省、常州市、金坛区启动公共卫生事件一级响应；10.省住房城乡建设厅关于进一步加强疫情防控期间城乡建设领域相关工作的通知；11.市政府办公室关于应对新冠状病毒感染肺炎疫情保障房地产稳定发展的意见。证据9-11证明自2020年1月24日起新冠疫情阻碍了案涉房屋的办证及交付进度，属于不可抗力。潘冠文质证称，对第一组证据（1-4），上诉人在一审中已经举证，不属于新证据。我方坚持一审中的质证意见。对第二组证据（5-6），不属于新证据，是旭润公司自行打印的，对其关联性不予认可。对第三组证据（7-8），天津高院的文件属于天津法院政策性文件，适用范围只是天津当地，与本案无关。对常州市新北区人民法院的文书，我方在网上没有查到，是否生效也不清楚，对于其他地区的判决书，即使有二审的生效判决，真实性无法核实。虽然最高人民法院对于裁判文书同案参照适用，但我国不是判例法国家，个案情况不同，合同约定也不同，该裁判文书对本案没有参照价值。本案中即使大气污染防治管控，也应当需要通知我，旭润公司并未通知我，交房时间不可顺延。关于第四组证据（9-11），坚持我方一审中提出的意见。我与旭润公司是房屋买卖合同关系，旭润公司与施工方是建设工程施工合同关系，如因施工方的违约导致房屋延期交付，旭润公司应当向施工方主张违约责任，不影响旭润公司对购房者承担违约责任。二审查明：《商品房买卖合同》第四章商品房交付条件与交付手续部分第10.1条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第11条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第10条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第11.2种方式处理。第11.2条内容为：详见本合同附件七补充协议第十条的约定。合同附件七补充协议第十条第1款约定：双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，相应交房时间以出卖人书面通知为准：…（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物导致工程拖期或逾期交房的。第3款约定：经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任进行以下变更：无论出卖人逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房款万分之一的违约金。第十六条第10款约定：双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商、提请政府主管部门或者消费者委员会调解、向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担。关于车库买卖的合同10.1条约定：出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第11条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第10条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第11.2种方式处理。第11.2条内容为：详见本合同附件七补充协议第五条的约定。合同附件七补充协议第五条约定：1.出卖人应按照合同约定的期限向买受人交付房屋，但为了保障该商品房的交付质量，买受人同意给予出卖人90日的交付延展期，即若出卖人在交付延展期内交楼的，亦不视为出卖人逾期交楼。…2.除本补充协议约定的出卖人可据实延期交付外，出卖人超过前款约定的交付延展期仍未交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日以内，自合同约定的交付延展期期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起15日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同；出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，自合同约定的交付延展期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之2的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。该部分文字未作加粗或者斜体等特别标识，与其他条款格式一致。补充协议第十四条第4款约定：出卖人因向买受人追偿款项或解除合同产生的所有费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、评估费、律师费用）由买受人承担。二审查明的其他事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一审判决结果正确，二审予以维持。理由及依据如下：案涉房屋买卖合同系潘冠文与旭润公司的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自权利义务。旭润公司未能按合同约定期限向潘冠文交付房屋，存在逾期履行合同义务的行为，潘冠文有权按约要求旭润公司支付自2020年1月1日起至2020年4月20日止按已付房款总额的日万分之一计算的违约金。关于旭润公司所持“大气管控导致工期延误的天数应予扣除”的主张，因旭润公司的现有证据亦不能形成完整的证据链证明其因大气管控停工的实际天数。同时，大气管控的政策出台时间远早于涉案商品房买卖合同的签订时间，旭润公司作为房地产开发企业，应熟知相关法律法规及政策，其在商品房买卖合同中约定了交房日期，应是在充分计算了施工期限、可能出现的停工天数等之后并适当留有宽裕的天数之后得出的数据，因此，对于大气管控可能导致的停工，旭润公司应有所预见。旭润公司的上述主张缺乏事实依据，不能成立。关于旭润公司所持“受疫情影响导致工期延误及交付延后的相应天数应予扣除”的主张，因案涉房屋买卖合同约定的交付日期为2019年12月31日，在疫情发生前旭润公司已经存在迟延履行行为，旭润公司以疫情为由要求减轻违约责任的主张本院不予支持。关于旭润公司所持“车库买卖合同补充协议约定了90天的交付延展期、《商品房买卖合同》对条款提示与说明进一步进行明确”的主张，二审认为，旭润公司主张的“提示条款”属于格式条款，亦未作特别提示，其在格式合同中以“买受人确认”、“买受人声明”等形式添加了所谓的“提示”、“说明”条款，不足以认定其公司已经就相关的免责条款进行了特别提示及告知，因此该条款对购房人不发生法律效力，旭润公司以此条款主张免责，缺乏事实和法律依据。关于一审法院支持的潘冠文律师代理费的问题，虽然双方在格式合同即商品房买卖合同中未明确约定买受人维权产生的相关费用负担问题，但因合同明确约定了“出卖人因买受人违约导致纠纷产生的费用由买受人承担”的相关条款，根据合同的公平、对等原则，认定买受人维权产生的相关费用（包括但不限于律师费）应当由出卖人承担符合情理，且与法不悖，故旭润公司的该部分上诉请求，二审亦不予支持。综上，旭润公司的上诉意见，二审不予支持。一审判决结果正确，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费804元，由旭润公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 袁海燕审 判 员 王 莹审 判 员 卢文忠二〇二一年三月八日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲