贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0322民初349号 原告：聂世全，男，汉族，1955年4月8日生，重庆市人，住重庆市云阳县。 被告：贵州省桐梓县昌会木材加工厂，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇工农村天台组。 投资人：曹昌会，女，汉族，1977年10月19日生，贵州省桐梓县人,系公司投资人。 委托诉讼代理人：屠金伟，贵州雷霆律师事务所律师。 第三人：贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河南路。 法定代表人：王元伦，公司董事长。 委托诉讼代理人：付明强，公司股东。 原告聂世全与被告贵州省桐梓县昌会木材加工厂（以下简称“昌会木材加工厂”）、第三人贵州桐梓盛邦房地产开发有限公司（以下简称“盛邦房开公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告聂世全，被告昌会木材加工厂的诉讼代理人屠金伟以及第三人盛邦房开公司的诉讼代理人付明强到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告聂世全向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）黔0322执异167号执行裁定，解除对位于桐梓县房屋的查封；2.判决不得对位于桐梓县房屋进行执行。事实及理由：盛邦房开公司在桐梓县，预售商品房，2017年8月9日，聂世全与盛邦房开公司签订《房屋定购合同》，约定盛邦房开公司将位于该项目房屋出售给聂世全，建筑面积41.93ｍ，房屋总价款为125790元。原告于合同签订当日向盛邦房开公司全额支付购房款125790元，盛邦公司于2017年8月9日按约定将案涉房屋交付给原告聂世全。2018年4月，桐梓县人民法院强制执行案涉房屋，原告聂世全才得知桐梓县人民法院于2018年4月3日作出（2018）黔0322民初1437号《民事裁定书》，对包括案涉房屋在内的4套房屋予以查封，原告提出执行异议申请，请求立即停止对案涉房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封措施。桐梓县人民法院于2020年12月10日作出（2020）黔0322执异167号《执行裁定书》，驳回聂世全的异议请求。原告认为，在桐梓县人民法院裁定查封案涉房屋之前，原告聂世全与第三人盛邦公司已签订了合法有效的《房屋定购合同》，付清了购房款，并在查封前接收该房屋，案涉房屋未办理过户登记，不是原告聂世全的原因，是案涉房屋被查封后盛邦公司无法办理房屋所有权登记，原告购买商品房是为了用于居住，系消费性购房，且原告在桐梓县无其他房屋居住，根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告对案涉房屋享有物权期待权，应受法律保护，足以能够排除执行，为此，特提起诉讼，请依法判决支持原告的诉讼请求。 被告昌会木材加工厂辩称，原告诉称其购买房屋时就向第三人支付了购房款，与原告本人在庭审中的陈述不一致，包括原告在申请异议阶段，与申请书上的也不一致，据此说明不能排除原告与第三人之间恶意串通，对该行为应按依法做出处理；案涉房屋在查封前，属于第三人实际控制，并没有交付给原告；该房屋至今没有办理产权过户登记，没有办理原因是在原告；案涉房屋桐梓法院公开拍卖了两次，原告对此知情，且在法定期限内没有提出异议；原告名下现在还有其他房屋，案涉房屋并不属于原告的唯一住房，因此，原告的诉请不符合最高院关于审理执行异议之诉的解释第29条规定，依法应当驳回。 第三人盛邦房开公司述称，原告承包第三人公司钢管外架等劳务工程产生民工工资200余万元，第三人已支付772,757元，2017年又将案涉房屋及现在原告居住的另一套房屋一起共计折价50余万元给原告，因此案涉房屋出卖给原告的行为已经生效，案涉房屋应当属于原告，原告提起的案外人执行异议成立。 本案经审理认定事实如下：2017年8月9日，因第三人盛邦房开公司差欠原告聂世全劳务工程款，双方达成以房抵债合意，签订《房屋定购合同》，约定将××××房屋以125,790元的价格抵偿给原告聂世全，第三人于合同签订当日，向原告出具收据，载明收到原告放款125,790元以及物业费254元。合同签订后，第三人未向原告交付该房屋。审理中，原告聂世全与第三人盛邦房开公司一致确认，在签订上述《房屋定购合同》前，双方还曾通过以房抵债方式作价30余万抵偿了另一套房屋，并将该房屋交付原告聂世全，现聂世全实际居住在该房屋当中。 2018年4月3日，本院在审理被告昌会木材加工厂与第三人盛邦房开公司买卖合同纠纷一案过程中，作出（2018）黔0322民初1437号民事裁定书，查封了本案争议的房屋，并于2018年4月26日作出（2018）黔0322民初1437号民事调解书，达成盛邦房开公司应于2018年8月30日前支付昌会木材加工厂货款本金及资金占用费960,060元，并在逾期时承担利息的调解协议，因盛邦房开公司未如期履行还款义务，昌会木材加工厂向本院申请强制执行，执行过程中，原告聂世全表示因另案被执行需要出卖案涉房屋，才发现案涉房屋已被本院查封，遂以（2018）黔0322民初1437号民事裁定书裁定查封的案涉房屋系其购买所得为由，向本院提出异议，本院依法作出（2020）黔0322执异167号民事裁定书，裁定驳回原告聂世全的异议请求，现聂世全不服该裁定，以前述诉讼请求向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告举示的房屋定购合同、收据、执行裁定书以及第三人举示的执行笔录、协助执行通知书、执行裁定书等证据在卷佐证，经庭审质证，应予认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”之规定，本案的争议焦点是，原告对被查封的房屋是否拥有权利，该权利是否足以排除法院的强制执行。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……”之规定，案涉房屋目前还在房开公司即第三人盛邦房开公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋的物权仍然归属于第三人盛邦房开公司，本院依据登记对案涉房屋进行查封符合法律规定。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，实践中，对于部分买受被执行不动产需要登记的案外人，符合上述规定条件的，也可以排除法院的强制执行。本案中，原告与第三人虽签订了合法有效的书面买卖合同，也通过第三人确定的以房抵债方式支付了合同约定的房屋价款，但根据本院查明的事实，《房屋定购合同》签订后，第三人并未实际向原告交付案涉房屋，且原告在与第三人达成案涉房屋交易前，已就第三人盛邦房开公司的另一套房屋达成了以房抵债协议，并将该房屋实际交付给原告居住使用，加上原告在本案审理中明确表示是在准备出卖案涉房屋时发现了案涉房屋被查封执行的事实，因此，原告存在的上述情形既不符合第二十八条规定的第二项“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，也不符合第二十九条规定的第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，综上，原告对案涉房屋的权利不足以排除本院对案涉房屋的强制执行，对原告的诉讼请求，本院依法予以驳回。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定判决如下： 驳回原告聂世全的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告聂世全负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  冯珊珊 人民陪审员  全安龙 人民陪审员  何文秀 二〇二一年三月二十五日 书 记 员  魏春燕