山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13992号上诉人（原审原告）：李健，男，1985年7月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李恒武，北京市京师（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱运到，北京市京师（济南）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：济南智慧树票务代理有限公司，住所地济南市。法定代表人：胡家才，总经理。上诉人李健因与上诉人济南智慧树票务代理有限公司（以下简称智慧树公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初4595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员独任审理。本案现已审理终结。李健上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，依法改判智慧树公司向李健返还房租10.8万元并支付相应利息；2.本案一、二审诉讼费等由智慧树公司承担。事实和理由：智慧树公司作为涉案房屋的出租人，隐瞒自2017年5月1日不再与产权人山东师范大学续签合同的事实，其对涉案房屋不具备任何权利的情况下，仍然同李健续签合同，正常收取李健自2018年5月1日至2019年4月30日期问10.8万元的租金，导致房屋因被山师收回李健无法正常租赁使用涉案房屋而蒙受损失。而且，智慧树公司在与山师另案诉讼中，明确认可涉案房屋早自2018年5月初就已经腾空不再使用，另案判决也从未明确李健使用房屋的期间为2018年8月25日，故原审法院在李健未实际经营使用的情况下，无视基本客观事实，判决智慧树公司自2018年8月25日返还租金，而不是智慧树公司自认的2018年5月，明显有误，应予以纠正。另外，智慧树公司向李健返还的15284元，系智慧树公司向李健返还的保证金，和本案租赁费返还无关，而且举证责任也应在智慧树公司一方。原审法院主观臆断将该费用从本案租赁费中进行扣除，不仅依据不足，也能看出原审法院对智慧树公司一方的偏袒。综上，原审判决事实认定不清，判决显失公平。智慧树公司辩称，合同有效期应该到2018年8月25日，这个日期是我公司与山师在调解中确定的，是双方共同的意思表示，实际腾房日期也是8月25号，李健腾房后房屋交还给了山师。交房时我没有参与。2018年7月27日我公司汇款给李健的15284元，是预交的108000元租金与欠付的租金、会计工资和承包费进行结算以后的余款，李健根本没交保证金。2018年7月27日9点多在北门西警卫室双方进行了清账，清完账我们一起吃饭。智慧树公司上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，偏袒一方。请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用均由李健承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，偏袒一方。判决书称：本院认定事实2018年7月27日智慧树公司通过胡家才的银行账户，转帐退还李健15284元，对该款项的性质。智慧树公司认为系双方结算后的结果，李健对此不予认可。但双方均未进一步举证，并作出合理解释。此处存在2个问题：1、李健为何没有租房合同的原件；2、15284元要说清前因后果，有果无因，有这事吗？李健没有任何证据和说词，此事以“李健不予认可”而终结，明显偏袒。智慧树公司有两份原合同在握，并有银行汇单为据，15284元的汇款证明，一问便知的结果，法院却没问，一审不作为、懒政、偏袒。（一）2018年7月27日清帐：经李健多次协商，急于用钱，请求清算房租与欠帐，剩余款返还应急。2018年7月27日。李健交回租房合同原件；并公司营业执照副本。经双方核实，租金余款为15,284元，李健不签字，称：我用租金换合同，合同就是收据，两清的事，不需签字？李健拿了只有智慧树公司签名的清单。一同去转帐15284元。2018年7月27日李健用租房合同原件清欠旧帐并收余款15284元。2019年11月22日李健又用租房合同复印件起诉，居然一审胜诉。李健不承认清帐事实，但七笔欠帐还在，计92716元，这个款现在就要归还。加上转账的15284元，总计：108000元。（二）关于终止租房合同的责任判决书6页8行称：山东师范大学资产经营办公室再次向各商户于2018年5月7日前腾空房屋。这与终止租房合同没有关系，是全部商户为消防改造提供方便，不应为李健推掉侵权责任。李健有公司与山师合同复印件，并签字：“儿、李健，滕州市政府办公室”为证。2017年春节，李健突击施工。在山师礼堂内扩建了一个二层楼，学校找智慧树公司问罪，我当时惊呆了!公司与山师多次做李健的工作，令其撤去楼梯和柱子，恢复原状，李健执意不改。并说：“山师找你公司，公司又能怎着我呢”？我就是想要直接租用山师房子，怎么啦？我还托人找关系啦。李健违规装修，公司担罪责，李健侵权责任是推不掉的，以下是证据：1、李健破坏式的装修有照片为证；2、李健行为使租房合同终止。有山师通知为据。2017年11月7日山师通知：智慧树公司违反合同约定，未经我方主管部门审批，擅自装修和改变建筑结构用途，违法经营餐饮业务。李健给公司所造成的损失，依法应当赔偿。综上：一审法院认定事实不清，证据不足，偏袒李健。李健辩称，1、智慧树公司所谓的结算并不属实，最多仅是其单方制作并自行进行了结算，并未征得李健的同意或确认，正是由于李健对智慧树公司迟迟不予退还，多收取了租金，李建才提起了起诉，所以智慧树公司关于结算的主张不能成立。2、智慧树公司所支付的15284元是退还之前所收取李健的承包保证金，和本案租赁费无关，在智慧树公司未举证证实其退还的是本案租金的情况下，原审法院直接当做退换的租赁费进行扣除明显不当。3、关于山师终止租赁合同的原因，在山师与智慧树公司（2018）鲁0102民初2815号案件中已经明确，系山师需要对租赁标的进行消防修缮维修，以及智慧树公司在合同到期以后在山师明确表示不再续租的前提下，其仍然继续占用所导致，与李健是否进行装修无关，事实上智慧树公司对于李健进行装修也是知晓并认可，其对此也没有提出过异议，另案中山师更没有因为李健装修要求智慧树公司承担赔偿责任，故智慧树公司以装修为由欲将山师解除合同的责任推卸给李健，并要求李健对装修进行赔偿是不成立的，事实上相反，智慧树公司应该对李健的装修进行赔偿。李健向一审法院起诉请求：1、判令智慧树公司退还房租12.6万元及相应利息损失（利息按照年利率6%计算至被告实际付清之日止）；2、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费等实现债权的全部费用由智慧树公司承担。一审法院认定事实：2016年8月30日，智慧树公司（甲方）与李健（乙方）签订《协议》一份，约定甲方将涉案房屋租给乙方用于水果、副食经营，租期自2016年9月1日至2017年4月30日，租金为22,000元。协议同时约定，如学校收回租房，协议自行终止，按实际日期计算租金。2017年3月31日，双方当事人续签涉案协议，租期自2017年5月1日至2018年4月30日，租金为10.8万元。对前述2份协议的签订及履行，双方当事人均无异议。2018年4月12日，涉案双方当事人第二次续签涉案协议，租期自2018年5月1日至2019年4月30日，租金仍为10.8万元。协议续签当日，李健通过银行转账分三次向智慧树公司支付租金10.8万元。就涉案房屋，山东师范大学于2018年4月20日向智慧树公司发出《告知书》，称其与智慧树公司签订的房屋租赁合同已于2017年4月30日到期，要求智慧树公司于涉案《告知书》送达后3日内腾空租赁房屋。2018年5月2日，山东师范大学资产经营办公室再次向各经营商户发出告知书，称因消防修缮和改造，要求各商户于2018年5月7日前腾空房屋。因涉案房屋未腾空，2018年5月14日，山东师范大学以智慧树公司为被告向一审法院提起诉讼，智慧树公司称涉案房屋已于2018年5月8日断电，无法使用。案经调解：智慧树公司于2018年8月25日前清空涉案房屋物品、屋外广告牌等设施，拆除楼层隔断，将涉案房屋交付山东师范大学；逾期不完成，山东师范大学有权自行处置。2018年7月27日，智慧树公司通过胡家才银行账户转账退还李健15284元。对该款项的性质，智慧树公司认为系双方结算后的结果，李健对此不予认可。但双方均未进一步举证并作出合理解释。另查明，2017年4月24日，双方当事人签订1份《公司承包经营合同》，承包期限2017年5月1日至2018年4月30日，承包费5万元。该承包合同底部备注：“已收贰万，欠叁万承包费。承包保证金未交”。落款为胡家才，落款日期为2017年6月10日。再，双方于2017年3月31日续签的协议首部备注：“本合同为公司承包经营合同的附件”。一审法院认为，李健与智慧树公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，根据协议内容，李健与智慧树公司双方均明知涉案房产系转租的事实，鉴于案外人山东师范大学在双方租赁期限内并未就转租行为提出异议，故一审法院确认李健与智慧树公司双方之间的租赁合同关系有效，双方均应按约定履行。通过一审法院生效民事调解书确认的调解协议可以看出，李健与智慧树公司实际租赁协议终止的期限应确定为2018年8月25日。通过山东师范大学的相关公告及其它证据可以认定，涉案房屋租赁合同关系终止的根本原因系消防修缮、维修，并不能得出系因李健擅自装修而导致的合同终止。故，依照双方协议的约定，李健与智慧树公司应按照实际租赁期限据实结算。涉案房屋租金已缴纳至2019年4月30日，日租金折算为295.89元。李健实际租赁期限为2018年5月1日至2018年8月25日，合计117天，应交租金数额为34619.13元，扣除智慧树公司已返还的15284元，智慧树公司尚应返还李健租金58096.87元及利息。关于诉讼时效问题，依照民法总则的规定，本案适用三年诉讼时效制度，故李健的诉讼请求并未超过诉讼时效。李健的其他诉讼请求及智慧树公司的反诉请求均无相关证据证实，一审法院均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、济南智慧树票务代理有限公司于判决生效后10日内返还李健租金58096.87元；二、济南智慧树票务代理有限公司于判决生效后10日内支付李健利息（以58096.87元为基数，自2018年8月26日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款基准利率进行计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；三、驳回李健的其它诉讼请求；四、驳回济南智慧树票务代理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取计1410元，由李健负担710元，济南智慧树票务代理有限公司负担700元；案件反诉受理费减半收取计1519元，由济南智慧树票务代理有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，李健与智慧树公司签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。根据一审法院已生效的（2018）鲁0102民初2815号民事调解书确认的调解协议第一项约定的内容：“2018年8月25日之前清空涉案房屋内物品、屋外广告牌匾等设施，拆除楼层隔断，将房屋及房屋钥匙交付……”，结合当事人的陈述，李健与智慧树公司实际租赁协议终止的期限应确定为2018年8月25日，因李健在此期间之内实际占用房屋，李健应当交纳相应的租金。关于智慧树公司应退还租金的数额，李健向智慧树公司支付了2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金为10.8万元（合日租金为295.89元），扣除2018年8月25日之前李健实际占用期间的费用34619.13元，尚未履行部分的租金，智慧树公司应予退还，根据现有证据证实，智慧树公司退还了15284元，还应退还租金数额为58096.87元，一审法院认定的该数额正确。智慧树公司陈述其在本案中主张李健赔偿其损失127490元，是租赁合同三年的预期收入。但通过山东师范大学的相关公告及其它证据可以认定，涉案房屋租赁合同关系终止的根本原因系消防修缮、维修，并非系因李健擅自装修而导致的合同终止。因此，智慧树公司主张李健赔偿其该项损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，李健、智慧树公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5858元，由上诉人李健负担2820元、济南智慧树票务代理有限公司负担3038元。本判决为终审判决。审 判 员 李琴二〇二一年三月三日法官助理 刘辉书 记 员 刘彤