北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终5128号上诉人（原审原告）：胡国庆，男，1965年3月29日出生，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：韩文辉，北京伦辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：董玉琼，北京伦辉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京博联投资有限公司，住所地北京市顺义区光明南街东侧。法定代表人：郝建波，总经理。委托诉讼代理人：程会，女，1983年1月26日出生，北京博联投资有限公司员工，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：郝光明，男，1985年3月14日出生，北京博联投资有限公司运营经理，住北京市顺义区。上诉人胡国庆因与被上诉人北京博联投资有限公司（以下简称博联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初9971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。胡国庆上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判博联公司退还胡国庆房租款357185．94元或发回重审。事实和理由：一、一审法院事实认定错误。由于疫情影响，胡国庆的酒店在春节后的几个月几乎零收入，因此一审法院认为“春节前后”、“并非旅游区”、“酒店淡季”不是导致胡国庆经营的酒店收入减少的直接原因。二、胡国庆经营的酒店与街道办事处签署订房协议，有相应收入，并不代表其未因疫情遭受损失，酒店有118件房屋，光明街道办事处仅租用15间房和2间套房，总住宿费用233499元，仅占所有房间的一小部分，其余房屋均无客户入住。三、因疫情影响造成的损失由胡国庆一人承担属于显失公平。博联公司辩称，同意一审判决，不同意胡国庆的上诉请求。胡国庆向一审法院起诉请求：1．博联公司向胡国庆返还2020年1月24日至2020年4月30日的房租款698082．2元；2．案件受理费由博联公司负担。一审法院认定事实：1．2007年9月15日，出租方博联公司（甲方）与承租方胡国庆（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市顺义区光明南街10号房屋主楼5-13层与1层局部（面积约350平方米）和地下室5间房，总面积按6266．18㎡左右出租给乙方，用于经营宾馆及其相关业务使用；合同其他相关内容为，第四条租房期限：自2007年10月1日至2020年4月30日止，共计十二年七个月（其中前七个月免租金给乙方装修期及开业准备工作）；第五条租金标准：合计2760万元整，其中：2007年10月1日至2008年4月30日七个月免租金，主要给乙方装修期及开业前准备时间；其余12年的租金具体为：1．2008年5月1日至2011年4月30日租金计200万元／年＊3年=600万元；2．2011年5月1日至2014年4月30日租金计220万元／年＊3年=660万元；3．2014年5月1日至2017年4月30日租金计240万元／年＊3年=720万元；4．2017年5月1日至2020年4月30日租金计260万元／年＊3年=780万元；租金的支付方式：本合同生效时预付半年房租（即付2008年5月1日至2008年10月31日租金），2008年11月1日前预付后半年租金（即付2008年11月1日至2009年4月30日租金），以此类推，以后每半年（按当年标准）预付一次租金；第九条租房的交付：（二）租期届满，乙方投资的家具和电器及物品自行收回，房屋内外的装修甲方有权自行拆除或无偿保留，乙方如需继续承租在同等条件下享有优先承租权；第十二条合同的解除条件和责任：有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不担责：（2）因地震、火灾等不可抗拒灾害或事件致使租房灭失、损毁或造成损失使经营无法继续进行的，甲方应在30日内返还乙方多支付的租金，其他有关问题按国家相关规定处理。2．合同签订后，双方均依约履行。胡国庆将涉诉房屋主要用于经营北京长丰国际大酒店（以下简称长丰酒店），胡国庆为长丰酒店全资股东。胡国庆于2019年10月21日向博联公司支付最后一期即2019年11月1日至2020年4月30日期间租金130万元。3．2014年5月19日，长丰酒店作为出租方与承租方张迎梅签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋一楼大堂背面三角形出租给张迎梅做酒店配套设施使用（面积大约100㎡），房屋租期为自2014年4月1日起至2020年4月30日止，共计六年零一个月。关于租金的支付方式，合同约定本合同生效时预付半年房租，2014年10月1日前预付后半年租金（即付2014年10月1日至2015年3月31日租金）225000元，以此类推，以后每半年按当年标准预付一次租金，后三年零一个月租金为每年50万元，付款方式为每半年预付后半年租金，付款方式参考前三年付款方式。胡国庆称前述合同签订后，双方依约履行，但由于张迎梅经营不善，双方口头协商一致，免除张迎梅最后一年租金10万元，并提交银行转账电子回单为证。银行电子回单显示，张仲琦（张迎梅之配偶）分别于2019年4月10日支付长丰酒店20万元，于2019年10月21日支付20万元。4．胡国庆主张新冠肺炎疫情发生之后，长丰酒店所属的北京市顺义区光明街道派出所通知其酒店停止营业。5．新冠肺炎疫情期间，胡国庆经营的长丰酒店与北京市顺义区光明街道办事处签订了《星程北京顺义中心地铁站酒店疫情期间订房协议》（2020年2月14日-2020年3月14日）、《星程北京顺义中心地铁站酒店疫情期间订房协议附件》（2020年2月17日-2020年3月14日）及《星程北京顺义中心地铁站酒店疫情期间订房协议》（2020年3月15日-2020年4月13日）。前述订房协议显示所订房间为该酒店5层所有房间共15间和1间套间，6层1间套间，总住宿费用为233499元。胡国庆解释称涉诉房屋共计118间房屋，出租给光明街道办事处的只是部分房间。6．庭审中，双方均认可在合同到期之前胡国庆明确表示合同到期之后不再续租，合同于2020年4月30日到期终止。7．2020年3月份双方开始就博联公司购买胡国庆酒店用品进行协商。博联公司主张在2020年4月底胡国庆的儿子胡梁表示2020年5月1日之前无法腾退涉诉房屋，2020年5月14日博联公司员工郝光明通过微信告知胡国庆需于2020年5月23日搬离。胡国庆主张并非是胡国庆的原因致使延期腾退，是因为博联公司于2020年5月12日才确定不予购买涉诉酒店用品。8．2020年5月23日，胡国庆从涉诉房屋搬出，双方当日签订《房屋交接手续》，内容如下：甲方：博联公司，乙方：胡国庆，因甲乙双方租赁合同到期，合同期满时，甲方提出购买乙方酒店所有用品，经双方多次协商，甲方放弃购买。故甲方同意将房屋交接截止日期定于2020年5月23日，今乙方将房屋交付予甲方，甲方经验收后认为乙方的交付行为完全符合甲乙双方约定的交付时间、条件和标准，甲方同意接受。经双方确认，乙方已付清交付日之前所有租金、水、电、气等费用。博联公司主张由于胡国庆口头承诺不再向博联公司主张疫情期间的租金损失，博联公司才同意胡国庆于2020年5月23日搬离且未要求胡国庆支付2020年4月30日至2020年5月23日期间的房屋占有使用费，且房屋交接手续是胡国庆打印，故未将前述口头约定写进去。一审法院认为，双方签署的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行。房屋租赁合同于2020年4月30日期满，胡国庆于合同到期之前明确表示不再续租的情况下，双方之间的租赁合同关系于2020年4月30日到期终止。关于博联公司是否应退还胡国庆疫情期间房屋租金，本案中，胡国庆主张的退还租金的期间正处于春节前后，而顺义区并非旅游区，因此该时间段正是酒店的淡季；且从实际情况来看，行政机关并未因疫情防控要求胡国庆关停酒店，而且在新冠肺炎疫情期间，胡国庆经营的酒店先后两次与北京市顺义区光明街道办事处签署订房协议，有相应收入，且对于转租的部分房屋，胡国庆亦有租金收入。判决：驳回胡国庆的全部诉讼请求。一审案件受理费10781元，由胡国庆负担（已交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于博联投资公司应否向胡国庆退还涉新冠疫情期间的部分租金。对此，涉案房屋从权属性质上并非国有企业房屋或政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，胡国庆已于2019年10月即新冠疫情尚未爆发前支付了诉争期间的租金，现双方涉案租赁合同业已因履行期限届满而终止，不存在因疫情原因直接导致胡国庆营业收入减少而无力支付租金的履行困难情形。此外，新冠疫情及防控措施对胡国庆利用租赁房屋进行经营势必造成不利影响，但依据现有查明的情况，胡国庆在此期间亦存在一定的营业及转租收入。一审结合本案上述具体情况，未支持胡国庆要求退还疫情期间部分租金的诉求，并无不当，本院予以维持。综上所述，胡国庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律均无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6658元，由胡国庆负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年三月二十九日法官助理 杨俊逸法官助理 眭 立书 记 员 任 宇