安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖10民终228号 上诉人（原审原告）：丁士利。 上诉人（原审原告）：谢玲。 以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：徐献忠，安徽昌法律师事务所律师。 以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：魏唯，安徽昌法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安庆市安宁房地产开发有限公司，住所地安徽省潜山县梅城舒州东路58号，统一社会信用代码913408247728320691。 法定代表人：费章程，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汪名奇，男，1966年10月11日出生，汉族，住安徽省怀宁县，系安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司负责人。 被上诉人（原审被告）：安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司，住所地安徽省祁门县阊江茶场，统一社会信用代码9134102458724891XX。 负责人：汪名奇，该分公司总经理。 上诉人丁士利、谢玲因与被上诉人安庆市安宁房地产开发有限公司（以下简称安宁公司）、安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司（以下简称安宁祁门分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院于2020年12月29日作出的（2020）皖1024民初967号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 丁士利、谢玲上诉请求：1.撤销一审判决第二项，发回重审或改判支持丁士利、谢玲一审第二项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由安宁公司、安宁祁门分公司负担。事实与理由：一、安宁公司、安宁祁门分公司逾期交房违约行为持续至今，丁士利、谢玲要求其承担支付违约金的诉请并未超过诉讼时效，一审以超过诉讼时效为由判决驳回，属于认定事实不清，证据不足。（一）《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年8月30日前，交房条件是案涉商品房经综合验收合格。一审查明的综合验收合格时间是2019年11月18日，即符合约定交房条件的时间是2019年11月18日。因违约行为一直持续，应以违约行为结束时为计算诉讼时效的起点。故本案逾期交房违约责任的诉讼时效应从安宁公司、安宁祁门分公司违约行为终止时计算，最早也不会早于2019年11月18日，而不能以丁士利、谢玲领取钥匙时起算，本案未超过诉讼时效。（二）丁士利、谢玲主张2017年年底从安宁祁门分公司处领取钥匙，安宁公司、安宁祁门分公司主张2015年2月3日将房屋钥匙交付，但双方都未提供任何有效证据证明领取钥匙的时间，案外人陈述无法直接证明丁士利、谢玲拿到钥匙的时间，一审法院擅自认定丁士利、谢玲在2017年11月1日前已取得案涉房屋钥匙并装修使用，显然证据不足。二、“交房”须符合双方约定的交付条件和相关法律规定，“拿钥匙”不能等同于交房，一审法院认定领取钥匙即视为交付房屋，属于适用法律错误。（一）《商品房买卖合同》约定交房时间为2014年8月30日前，交付条件为经综合验收合格，安宁公司、安宁祁门分公司即应在合同约定的交付期限内将符合条件的商品房交付丁士利、谢玲使用。（二）一审法院以“丁士利、谢玲取得案涉房屋的钥匙并装修入住已构成房屋的转移占有，视为已交付使用”为由，认定案涉房屋已交付使用，对《商品房买卖合同》中关于交付的明确约定视而不见，认为不属于“另有约定”，属于对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的错误理解。双方已明确约定了交房条件，就应适用双方的合同约定，而不能以“转移占有”视为交付房屋，更不能以“领取钥匙的时间”作为安宁祁门分公司履行交房义务的时间。（三）即使丁士利、谢玲在房屋综合验收合格前领取了钥匙，但安宁公司、安宁祁门分公司擅自将不符合规定的房屋交付业主使用，违反了法律的强制性规定，故丁士利、谢玲领取钥匙的行为不得认定为安宁祁门分公司已经履行了合法交房手续。三、安宁公司、安宁祁门分公司至今未按合同约定与丁士利、谢玲办理交房手续，逾期交房的违约行为持续至今，至少在2019年11月18日房屋综合验收合格前，丁士利、谢玲拿到的房屋不符合合同约定条件，逾期交房违约金至少应计算至2019年11月17日。（一）安宁公司、安宁祁门分公司交付房屋除应符合综合验收合格条件外，还应履行合同约定的交房手续（包括签署《房屋交接单》、提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等），但其至今未按照上述约定与丁士利、谢玲办理交房手续，也未提供上述合同文件，应认定其至今尚未完成合同约定的交房义务，逾期交房违约金应当计算至实际履行交房义务时止。（二）领取钥匙不影响主张违约交房责任，2019年11月18日前，案涉房屋并不符合约定交房条件，即使以2019年11月18日综合验收合格时间为交房时间，视为丁士利、谢玲实际接收了房屋，安宁公司、安宁祁门分公司也应承担从约定交房之日（2014年8月31日）起至综合验收合格前一日（2019年11月17日）的违约责任。综上，本案明显缺乏事实和法律依据，适用法律错误，请求发回重审或改判。 安宁公司、安宁祁门分公司辩称：一、一审法院认定事实清楚。双方于2013年8月14日签订《商品房买卖合同》，约定丁士利、谢玲购买案涉房屋，同时约定交房时间为2014年8月30日，该合同是双方真实意思表示，合法有效。2015年2月，安宁公司、安宁祁门分公司已将房屋交付给丁士利、谢玲装修后居住至今。合同约定的交房时间到丁士利、谢玲起诉时间已超过诉讼时效。二、一审法院适用法律正确。双方签订合同后，2015年2月，安宁公司、安宁祁门分公司就将房屋交付给丁士利、谢玲使用，虽然房屋于2019年11月18日进行了综合验收，但此前丁士利、谢玲已居住，至今也没有反映房屋质量问题，也未主张违约责任。三、丁士利、谢玲的上诉理由不充分。约定交房时间是2014年8月30日，从签订合同之日起，丁士利、谢玲就应知具体交房时间。丁士利、谢玲已于2017年8月入住至今，在诉讼前未反映房屋质量问题，也未主张违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十一条规定，案涉房屋已于2015年2月交付，最迟也于2017年11月完成交付。故丁士利、谢玲诉讼理由没有事实和法律依据。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 丁士利、谢玲向一审法院提出诉讼请求：1.安宁公司、安宁祁门分公司按《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付标准履行交房义务；2.安宁公司、安宁祁门分公司按合同约定向丁士利、谢玲支付逾期交房违约金（以已付房款390000元为基数，按日万分之二标准，自2014年8月31日起计算至安宁公司、安宁祁门分公司按合同约定的条件交房时止，暂计算至2020年10月21日为174954元）；3.安宁公司、安宁祁门分公司向丁士利、谢玲支付逾期办证违约金1950元；4.案件诉讼费由安宁公司、安宁祁门分公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月14日，丁士利、谢玲作为买受人，安宁公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定丁士利、谢玲购得安宁公司开发的“水韵江南”小区（现“祁红山庄”小区）2幢1-402室商品房，房屋总价款390000元。丁士利、谢玲通过首付加按揭的方式已结清全部房款。双方约定的收房日期为2014年8月30日，同时约定“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。对双方争议的案涉商品房是否已交付及交付时间问题，因安宁公司提供的物业费催收通知书、证人证言无法证明其于2015年2月3日将案涉商品房钥匙交付给丁士利、谢玲的主张，故对安宁公司主张于2015年2月3日将案涉商品房钥匙交付给丁士利、谢玲不予采信。谢玲陈述在2017年年底取得案涉商品房钥匙，具体时间记不清了，于2018年上半年入住至今,并提供了木工、漆工电话。经核实，谢玲所提供的木工、漆工均证实在2017年就已完成对该商品房进行木工及油漆等装修。根据工匠装修该房所用时间计算，丁士利、谢玲于2017年11月1日前已取得案涉商品房钥匙，并进行装修使用。2020年11月2日，丁士利、谢玲提起诉讼。 一审另查明，安宁公司开发的“水韵江南”小区2号开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2019年1月20日，于2019年11月18日在祁门县房地产管理中心进行房屋竣工综合验收交付使用备案。 一审法院认为，丁士利、谢玲与安宁公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同，予以确认。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的违约责任。安宁公司按照合同约定应当在2014年8月30日前，将经综合验收合格的商品房交付丁士利、谢玲使用，但其并未按照合同约定履行自己的义务，已构成违约，应当向丁士利、谢玲支付违约金。丁士利、谢玲在2017年11月前取得案涉商品房的钥匙，并对该商品房进行装修入住至今，已构成实际占有使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，应视为该商品房已交付使用，双方当事人关于房屋交付条件的约定有效。丁士利、谢玲从实际收房至起诉之日已超过三年，安宁公司以丁士利、谢玲主张权利已超过诉讼时效的抗辩理由成立，予以采纳。因为安宁公司开发的“水韵江南”小区2号楼，于2019年11月18日在祁门县房地产管理中心进行房屋竣工综合验收交付使用备案，安宁公司超期限备案致使丁士利、谢玲不能在规定期限内取得房地产权属证书，在丁士利、谢玲不退房的前提下，安宁公司应当按照合同约定按已付房价款的0.5%向丁士利、谢玲支付逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁士利、谢玲逾期办证的违约金1950元；二、驳回原告丁士利、谢玲的其他诉讼请求。上述款项直接汇入：祁门县人民法院经济纠纷专户，账号：20000445208110300000026，开户行：祁门农村商业银行营业部。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1919元（已减半收取），由原告丁士利、谢玲负担1894元，被告安庆市安宁房地产开发有限公司负担25元。 双方当事人在二审中所举证据及举证目的与一审相同，相对方的质证意见同一审。 二审经审理查明，2013年7月13日，安宁祁门分公司作为出卖人，丁士利、谢玲作为买受人，签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第十一条约定，“……所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。 二审查明其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的主张，本案二审的主要争议焦点为：丁士利、谢玲要求安宁公司、安宁祁门分公司支付逾期交房违约金是否超过诉讼时效。 根据双方签订的《商品房买卖合同》，安宁祁门分公司应当在2014年8月30日前将经综合验收合格的商品房交付丁士利、谢玲使用，但案涉商品房于2019年11月18日才经综合验收合格，故安宁祁门分公司未按合同约定的期限交付商品房，已构成违约。根据本案查明的事实，安宁祁门分公司虽未办理商品房交接手续，但丁士利、谢玲在明知安宁祁门分公司未能提供、出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等证明文件的情况下，未拒绝交接，而是领取房屋钥匙并对案涉房屋进行装修后入住，系对安宁祁门分公司交付房屋的认可。因丁士利、谢玲已实际占有、使用案涉房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，可以视为案涉房屋已交付使用。关于案涉房屋具体的交付时间，安宁祁门分公司主张其于2015年2月3日向丁士利、谢玲交付钥匙，并提供了物业费催收通知书、证人证言等证据，丁士利、谢玲主张其于2017年年底取得钥匙后进行装修，2018年上半年入住，并提供了木工、漆工的联系方式，一审法院经调查核实，通过对双方提交证据的审核，根据装修房屋经验法则，认定丁士利、谢玲于2017年11月1日前已取得案涉房屋钥匙，并无不当。因案涉房屋的实际交付时间早已超过合同约定的2014年8月30日，丁士利、谢玲自取得钥匙时就应当知道权利受到损害，其于2020年11月2日才提起诉讼，主张安宁公司、安宁祁门分公司支付逾期交房违约金，一审法院认为其超过三年诉讼时效，亦无不当。丁士利、谢玲上诉认为未超过诉讼时效，但其关于2017年年底取得钥匙的主张，与一审法院对其提交的木工、漆工的调查不符，亦不符合常理，本院不予支持。 综上，丁士利、谢玲的上诉请求因无充分的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3799元，由上诉人丁士利、谢玲负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱继全 审判员  吴天石 审判员  蒋 薇 二〇二一年三月九日 法官助理陈虹 书记员孙菱 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。