贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终360号上诉人（原审被告）：冉小兵，男，1987年1月20日生，住贵州省遵义市红花岗区。上诉人（原审被告）:穆贵明，男，1987年2月14日生，住贵州省遵义市红花岗区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：孙金学，贵州祥景律师事务所律师。上诉人（原审被告）:李小伟，男，1985年12月1日生，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告）：田保华，男，1977年4月3日生，住河南省许昌市魏都区。被上诉人（原审原告）：杨静林，女，1978年4月3日生，住贵州省遵义市汇川区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：令狐昌勇，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：施茗芮，贵州贵达律师事务所律师。上诉人冉小兵、穆贵明、李小伟与被上诉人田保华、杨静林房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冉小兵、穆贵明、李小伟上诉请求：1.撤销遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8405号民事判决第四项判决，依法改判上诉人不承担赔偿责任；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院以本案合同解除系上诉人拖欠租金引起，因而判决上诉人向被上诉人赔偿损失152880元，属于枉法裁判，于法无据。首先，根据双方《房屋租赁合同》约定，如上诉人未按约支付租金，则被上诉人有权终止合同；同时，根据双方《房屋租赁合同补充协议》中约定，期满上诉人不能支付租金或者每月不能按时完成支付月缴租金的，上诉人同意被上诉人收回房屋。上述约定均规定了被上诉人可以解除合同的条件。其次，根据一审查明事实，被上诉人于2020年6月6日将案涉租赁房屋上锁后，上诉人未再占用使用该房屋，由此表明在上诉人未按期完成支付完租金的情况下，被上诉人已经按照合同和补充协议的约定单定解除了合同，上诉人对此已经予以认可。第三，被上诉人自2020年6月6日解除合同后，上诉人并没有采取任何妨碍措施阻止被上诉人，反而是积极配合被上诉人进行租金清算。被上诉人已经收回了房屋，因此被上诉人完全可以将该房屋自用或者出租给第三人使用，而不能由上诉人承担。一审判决一方面认可被上诉人解除合同后有权收回房屋自用，而另一方面却又判决上诉人承担被上诉人解除合同后6个月的预期利益损失，显然前后予矛盾，于法无据。综上，请求二审支持上诉请求。田保华、杨静林辩称：答辩人于2020年6月6日将案涉房屋上锁，上锁是不得已采取的自救措施，要求上诉人就房屋租赁支付租金事宜给个明确的说法，上诉人的设施设备还在屋里，答辩人不能再出租，但是上诉人并没有任何行之有效的说法，答辩人无奈，为减少损失，才于7月底向法院提起诉讼，后法院于11月作出一审判决，虽然一审判决部分认定事实不当，没有全部支持答辩人的诉讼请求，但答辩人并未纠缠于诉讼。上诉人的违约行为，给答辩人造成重大损失，答辩人的损失远不是一审判决6个月的租金可以弥补的。如果上诉人不爽约，按照双方协商5、6月份将房屋交回来，房屋就可租赁出去，但是上诉人一直没有搬离，直至12月才搬离，结果房屋一直闲置，每天都是损失，不知何时才能租出去。直到再次租赁前都是损失。由于上诉人的违约行为，事实上给答辩人造成的各种损失是巨大的，不是六个月的租金所能弥补的，一审判决已经给上诉人照顾了，请求驳回上诉人的无理上诉，维持一审判决。田保华、杨静林向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原告与被告于2018年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告向原告返还位于贵州省遵义市新蒲新区房屋，装修及与房屋有关的设施无偿归原告所有（被告自行添置的可移动设备除外）；3.请求判令被告向原告支付2019年11月22日起至2020年7月31日的租金164496.52元，并按25535.3元／月计算支付从2020年8月1日起至《房屋租赁合同》解除之日的租金；4.请求判令被告从2019年11月22日起至全部租金付清之日止按欠付租金金额的2%每月计算向原告支付违约金（暂计至2020年7月31日为27635.42元）；5.请求判令被告从解除《房屋租赁合同》之次日起至实际返还租赁房屋之日止按25535.3元／月向原告支付房屋占用费；6.请求判令被告向原告支付物业费68945.3元，电费17174.8元；7.由被告承担本案诉讼费用。（以上合计为268402.72元）。一审法院认定事实：原告系遵义市新蒲新区新蒲镇文武村金科?新蒲天都1幢10-1至10-18号房屋（以下简称案涉房屋）的权利人，2018年11月20日原、被告签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：1.甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积728平方米，租赁期限为10年，自2018年11月20日起至2028年11月20日止，租金从2019年3月1日起计算计算，租金按35元每平方米每月计算，每月25480元，第四年开始（2022年）以上一年度为基数，按月每平方米8%的比例递增，租金未包含房屋租赁使用相关税费和物业管理费，房屋租赁使用相关税费和物业管理费，由乙方据实交纳；2.该房屋第一年租金（2018年11月22日起至2019年11月21日）房租合计229320元，自签订合同之日起先交150000元，剩余79320元于2019年8月1日前交纳，从第二年开始每年租金按年度交纳，交纳时间为上一年度租期（每年11月21日到期）到期前15天，若乙方未按规定期限交纳房租，甲方有权无条件终止合同；3.在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外），甲方不作任何补偿，乙方不得人为破坏，可移动设施由乙方自行处置；4.合同签订后一方不依照合同约定的时间及时缴纳租金的，由乙方按照本合同约定的日租金双倍向甲方支付违约金，本合同继续履行；5.其他。合同签订后，原告将案涉房屋交付被告装修使用，被告依约支付了第一年租金，因被告未依约支付第二年租金，就第二年租金支付问题，原告及案外人高洁等作为甲方与被告作为乙方于2019年11月30日签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：1.乙方于2019年11月30日先支付原告房屋租金5万元，剩余房屋租金511520元（含高洁等应得房屋租金）于2020年5月30日内付清，具体按附表支付；2.若乙方在2020年5月30日前不能支付今年的房屋租金或每月不能按时支付上述月缴租金，乙方同意甲方收回租赁房屋，乙方无条件同意甲方将租赁房屋内的所有物品及设施折价处理，以抵扣所欠缴的房租费和物管费，不足部分，由乙方全部负责；3.乙方所欠缴的物管费，自金科天都物管公司起诉法院下判决书之日起，乙方无条件按判决结果缴纳所欠物管费，若在2020年6月1日前，法院仍未下发判决结果，乙方需将所欠物管费于2020年6月1日前先支付给原告40000元；4.其他。补充协议签订后被告支付原告租金50000元后未按补充协议支付其他租金及物管费，原告欲与被告协商解除合同，但被告中除李小伟外其他被告予以拒绝，原告于2020年6月6日将案涉房屋上锁，此后被告未再占用使用案涉房屋。庭审中，被告认可原告主张的电费17174.8元。一审法院认为，原、被告在合同中约定如被告未按约支付租金，则原告有权终止合同，在补充协议中约定期满被告不能支付租金或每月不能按时完成支付月缴租金的，被告同意原告收回房屋，以上约定均应认定为约定原告可以解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，对原告所提要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因案涉房屋已被原告等上锁，被告从2020年6月6日起未实际占有使用，判决返还已无必要和可能，且按补充协议约定原告有权收回房屋，原告可收回后自行使用，故对原告要求判决被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。按照合同约定合同解除后装修归原告所有，按照补充协议约定，其他设施应折价抵偿债务，故对原告要求判决案涉房屋装修无偿归其所欲的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求判决与房屋有关的设施无偿归其所有的诉讼请求，本院不予支持。疫情属不可抗力，对被告要求减免一个月租金的主张，本院予以支持，截至2020年6月6日被告实际占有使用案涉房屋期间差欠租金为115445.48-25480=89965.48元，该笔租金被告应向原告予以支付，并赔偿该租金从2019年11月22日起至付清日止按每年6%计算的损失，因原、被告未就合同解除后欠付租金约定违约金，故不应支持原告按每月2%计算违约金的诉讼请求。2020年6月6日起，因被告已未实际占有使用房屋，不应再向原告支付租金或房屋占有使用费，但本案合同解除系因被告拖欠租金引起，解除合同导致原告需收回房屋后另行出租，必然会给原告带来预期利益的损失，结合被告确实经营困难的事实，在原告诉请金额范围内本院酌情支持按月租金标准计算6个月的损失，即152880元。原告举证证据不能证明截至2020年6月6日被告差欠的物管费具体金额，未举证其确已缴费的票据，故对原告主张的物管费金额本院不予支持，按补充协议约定物管费应计算为40000元，此外被告还应向原告支付电费17174.8元。对被告的辩称，因本案合同解除系由其不能按时交纳租金引起，合同解除后理当按合同约定由被告赔偿原告的损失，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告田保华、杨静林与被告冉小兵、穆贵明、李小伟于2018年11月20日签订的《房屋租赁合同》；二、遵义市新蒲新区新蒲镇文武村金科?新蒲天都1幢10-1至10-18号房屋内装修归原告田保华、杨静林所有；三、由被告冉小兵、穆贵明、李小伟在本判决生效后十日内向田保华、杨静林支付租金89965.48元，支付该笔租金从2019年11月22日起至付清日止按每年6%计算的损失；四、由被告冉小兵、穆贵明、李小伟在本判决生效后十日内向原告田保华、杨静林赔偿损失152880元；五、由被告冉小兵、穆贵明、李小伟在本判决生效后十日内向原告田保华、杨静林支付物管费40000元，电费17174.8元；六、驳回原告田保华、杨静林的其他诉讼请求。案件受理费2660元（已减半收取），由被告冉小兵、穆贵明、李小伟负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年11月20日签订的《房屋租赁合同》以及于2019年11月30日签订的《房屋租赁合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同补充协议》第2条约定，上诉人未按双方约定期限支付租金，被上诉人可以解除合同并收回租赁房屋。被上诉人于2020年6月6日将案涉房屋上锁后，上诉人未使用该房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”之规定，一审认定上诉人不应再向上诉人支付租金或房屋占有使用费正确。被上诉人将案涉房屋上锁是因上诉人未按期支付租金之违约行为引起，非租赁期间届满后，由上诉人返还案涉房屋，故被上诉人收回房屋另行出租需要一定的期限,本院酌情支持按月租金标准计算2个月损失共计50960元，一审以6个月计算过高，本院予以纠正。冉小兵、穆贵明、李小伟的上诉理由部分成立，本院予以采纳。综上所述，冉小兵、穆贵明、李小伟的上诉请求部分成立，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8405号民事判决第一、二、三、五、六项；二、变更贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初8405号民事判决第四项为“由冉小兵、穆贵明、李小伟在本判决生效后十日内向田保华、杨静林赔偿损失50960元”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2660元，由冉小兵、穆贵明、李小伟负担2000元，田保华、杨静林负担660元；二审案件受理费3357.6元，由冉小兵、穆贵明、李小伟负担1100元，田保华、杨静林负担2257.6元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年三月八日法官助理廖晗书记员蓝可昕