湖南省宁乡市人民法院执 行 裁 定 书（2021）湘0182执异14号异议人（案外人）：朱志喜，男，1969年11月5日出生，汉族，农民，住湖南省茶陵县。委托诉讼代理人：雷佳，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢雅楠，湖南弘一律师事务所实习律师。申请执行人:沈建云，男，1954年3月28日出生，汉族，居民，住湖南省湘潭市岳塘区。申请执行人:谢曼萍，女，1968年8月25日出生，汉族，居民，住湖南省湘潭市雨湖区。两申请执行人共同委托诉讼代理人：曾辉，湖南同湘律师事务所律师。被执行人：湘潭高新房地产开发股份有限公司，住所地湘潭市岳塘区建设南路麻园山。法定代表人：唐跃龙，公司董事长。本院在执行申请执行人沈建云、谢曼萍与被执行人湘潭高新房地产开发股份有限公司（以下简称“高新房地产公司”）民间借贷纠纷一案中，异议人朱志喜向本院提出执行异议申请书，请求依法撤销（2019）湘0124执2584号《协助执行通知书》，解除对腾飞大厦房屋租金的冻结。本院受理后，依法组成合议庭于2021年2月25日进行了听证。本案现已审查终结。异议人朱志喜称，被执行人高新房地产公司将其名下位于湘潭市岳塘区××路××路××大厦的房屋于2010年1月6日出租给了异议人朱志喜，双方签订了《房屋租赁合同》，对租赁房屋情况、租金、租期等均作了约定。合同签订后，被执行人未如约将房屋交付给异议人使用，于是双方于2013年9月17日再次签订了《房屋租赁补充协议》，延长租赁期限至2030年1月6日。被执行人仅将腾飞大厦的第二、三、四层交付，第五、六层未交付给异议人使用，异议人按照二、三、四层共计1005.81平方米的面积，10元／月／平方米的标准交付租金。异议人承租该房屋后，将第二、四层租赁给被协助执行人湘潭市恒企职业技能培训学校、陈礼荣，租赁期限至2022年5月17日。第三层租赁给左少朋，租赁期限至2021年8月1日止。因此，宁乡市人民法院向湘潭市恒企职业技能培训学校、左少鹏协助执行的租金为异议人所有，并非被执行人湘潭高新房地产开发股份有限公司的收入。请求撤销《协助执行通知书》，解除对腾飞大厦租金的冻结。申请执行人沈建云、谢曼萍共同辩称，异议人与被执行人之间的租赁合同在履行过程中有明确的瑕疵，并且不符合日常交易习惯，申请执行人对该租赁合同真实性存疑；即使异议人与被执行人之间的租赁合同成立，异议人的付款也不是有效付款，异议人应当将租金交付至被执行人公司，申请执行人并未看到异议人的付款记录，异议人也没有任何其他证据予以佐证其付款行为；异议人于2017年、2018年、2019年支付给被执行人的三笔金额各为10万元的付款，根据异议人与被执行人的租赁合同，每年的租金不可能为10万元，申请执行人认为异议人与被执行人的租赁合同系虚假的租赁合同。被执行人湘潭高新房地产开发股份有限公司辩称，被执行人与异议人于2010年签订的租赁合同系真实有效的合同，但合同签订后，在合同的履行过程中被执行人未完整履行合同，被执行人将房屋租赁给异议人之后，异议人将房屋进行装修改造，异议人负责涉案租赁房屋的水电、保卫、卫生等事项的管理。对于申请执行人所称租金的交付问题，是被执行人与异议人进行协商之后异议人分三次交付租金给被执行人，异议人并未严格按照合同的约定支付租金，故被执行人认为异议人的异议请求符合法律规定。经审查，本院确认以下案件事实：申请执行人沈建云、谢曼萍与被执行人高新房地产公司民间借贷纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院受理后于2015年12月15日作出“（2015）岳民初字第2516号”民事调解书，确认被执行人应偿还申请执行人借款人民币400万元。该案进入执行阶段后，湘潭市岳塘区人民法院长期未执行结案，申请执行人向湖南省高级人民法院申请将该案移送其他法院执行。湖南省高级人民法院受理后于2019年4月26日作出“（2019）湘执监480号”执行裁定书，裁定将本案移送至本院执行。本院在执行过程中分别作出“（2019）湘0124执2584号”执行裁定书及协助执行通知书，要求湘潭市恒企职业技能培训学校、左少鹏就涉案房屋的租金协助本院冻结。另查明，被执行人高新房地产公司与异议人朱志喜于2010年1月6日签订《房屋租赁合同》，约定被执行人高新房地产公司将其名下位于湘潭市岳塘区××路××路××大厦房屋第二层、第三层、第四层、第五层、第六层出租给异议人朱志喜使用，租赁期限为十年，月租金为10元／平方米。但被执行人实际只将上述房屋的第二层、第三层、第四层共计1005.81平方米的房屋交付给异议人朱志喜使用。后被执行人与异议人于2013年9月17日签订《房屋租赁补充协议》，约定将上述房屋延长租赁期限至2030年1月6日。异议人朱志喜承租该房屋后，于2018年12月18日将第二、四层房屋转租给被协助执行人湘潭市恒企职业技能培训学校、陈礼荣，租赁期限至2022年5月17日，将第三层转租给左少鹏，租赁期限至2021年8月1日止，在上述转租合同中就次承租人应支付的租金交付给异议人还是被执行人，均未予明确。在听证过程中，异议人朱志喜主张其已经向被执行人高新房地产公司支付了租金100万元，但结合异议人提交的支付被执行人租金的四份收据（均无银行交易记录），即使四次交付租金属实，亦仅能证明异议人实际支付租金40万元。异议人主张其对涉案房屋外墙进行了装修，装修费用折抵房屋租金60万元，被执行人无异议，申请执行人有异议，但异议人与被执行人均未提交任何书面材料予以佐证。庭审中，本院根据被执行人交付异议人的房屋面积以及租金的计算标准，计算自2010年至2020年租期十年的租金应为1206972元，当询问异议人与被执行人超过100万元的剩余租金是否交付时，异议人与被执行人均陈述双方仅以口头方式约定异议人需支付涉案房屋的物业管理费、保安人员及保洁人员的工资，但均未提交任何证据材料予以佐证。异议人与被执行人同时认可双方就租金应抵扣的相关费用至今未进行结算。本院认为，本案争议的焦点是异议人朱志喜是否享有收取涉案房屋租金的权利。根据审查查明的案件事实，异议人租赁被执行人的房屋后，仅向被执行人支付租金40万元，即使异议人陈述的装修涉案房屋抵扣租金60万元属实，则异议人至今也仅支付出租方即本案的被执行人高新房地产公司租金100万元。但根据异议人提交的与被执行人签订的《房屋租赁合同》，自2010年至今所产生的房屋租金也远超100万元，故异议人尚欠被执行人较大数额的租金未支付，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十九条“承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿”的规定，异议人作为承租人尚欠出租人高新房地产公司的租金，次承租人应支付的租金应归属于被执行人，故本院在执行本案的过程中有权要求次承租人湘潭市恒企职业技能培训学校、陈礼荣、左少鹏协助执行，异议人的合法权益并未因本院的执行而受到损害，对异议人的异议请求依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回异议人朱志喜的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定确有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向宁乡市人民法院提起诉讼。审 判 长  戴龙文人民陪审员  徐建明人民陪审员  高瑞兰二〇二一年三月四日书 记 员  胡 晓附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》七百一十九条承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。