福建省福州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）闽01民终1026号 上诉人（原审原告）：福州市晋房物业管理有限公司，住所地福建省福州市长乐北路晋安房管大楼五层。 法定代表人：王允，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郑振锋，北京大成（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王婉君，女，1958年3月4日出生，汉族，身份证地址福建省福州市台江区，现住福建省福州市晋安区。 被上诉人（原审被告）：何晓茜，女，1986年10月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市晋房物业管理有限公司（以下简称晋房物业公司）因与被上诉人王婉君、何晓茜房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 晋房物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定讼争房屋为直管公房，是错误的。1.案涉《租用直管公房住房凭证》上加盖的是晋房物业公司的公章，并未加盖福州市住房保障和房产管理局（或福州市国有房产管理中心、福州市晋安区住房保障和房产管理局）的公章。晋房物业公司仅是一家国有控股企业，无颁发国有直管公房租赁凭证的权利。2.根据《福州市国有房产管理办法》第四条规定，福州市国有房产管理中心是本市城区国有房产的主管部门，负责本市城区国有房产的管理经营工作。市房管中心可委托各区房产管理部门或其他房产管理单位对国有房产进行经营管理。由此得出，如果讼争房屋是国有直管公房，则案涉《租用直管公房住房凭证》上加盖的必须是福州市国有房产管理中心或福州市晋安区住房保障和房产管理局的公章。3.根据《福州市国有房产管理办法》第七条规定，市房管中心作为国有房产的出租人，应当与承租人签订租赁合同。但王婉君、何晓茜从未与福州市国有房产管理中心签订过租赁合同。4.根据《福州市国有房产管理办法》第八条规定，对于实行标准租金的，由出租人发给《国有房产租赁凭证》，出租人应当定期对承租人使用房产情况进行审核登记。而案涉《租用直管公房住房凭证》未经过福州市国有房产管理中心的审核登记，为无效凭证。5.案涉《租用直管公房住房凭证》只是晋房物业公司早期借用房管部门空白直管公房住房凭证管理企业自用房屋的一种做法，讼争房屋不具有国有直管公房的性质。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据民事诉讼法第六十四条规定判决，而该法条也规定了当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。不能因晋房物业公司举证不能就导致讼争房屋由企业房屋变成国有直管公房。 王婉君、何晓茜辩称，一、讼争房屋是王婉君向晋安区房管局租赁的公房，晋房物业公司只是代行管理，讼争房屋并非晋房物业公司名下房产。二、造成现状完全是由晋安区房管局不作为、严重失职引起的。晋安区房管局未将讼争房屋移交福州市国有房产管理中心，且未告知王婉君及其家属，导致错过办理现行公房凭证的机会，但这并不能改变讼争房屋是公房的性质。晋房物业公司在上诉状中提及的《福州市国有房产管理办法》是2013年6月11日才出台的，而王婉君是1997年实际承租讼争房屋，不可能按照该管理办法进行合同签订、审核登记等。三、本案诉讼主体错误。《租用直管公房住宅凭证》上登载的租户姓名仅为王婉君。1998年何晓茜还是未成年人。2018年4月，因王婉君已经退休多年，无力补缴所欠房租，何晓茜已成年出嫁结婚，作为女儿替母亲补缴了所欠房租，但其并非该房屋的承租人。故何晓茜不应被列为本案被告。 晋房物业公司向一审法院起诉请求：1.解除双方之间不定期的租赁关系；2.王婉君、何晓茜立即搬离坐落于福州市晋安区××镇××小区××座××单元,并将上述房屋腾空后立即返还给晋房物业公司。 一审法院认定事实：王婉君与何晓茜系母女关系。晋房物业公司曾向王婉君发放一本《租用直管公房住宅凭证》。该凭证中载明：房屋座落福兴茶会小区一号楼209，产别公房，租户姓名王婉君，月租金74.8元，承租日期1998年10月。后王婉君入住晋安区福兴茶会小区一号楼209单元房屋，并按月租金74.80元的标准向晋房物业公司缴纳租金。2018年4月19日，福州市晋安区住房保障和房产管理局向晋房物业公司发出榕晋房[2018]39号《通知》，主要内容为根据局党组扩大会议关于巡察整改方案的要求，对茶会小区1座209室的租户王婉君进行追缴租金，追缴期间为2012年1月至2018年4月，租金按500元/月执行，追缴租金上缴至晋房物业公司账户。2018年4月20日，何晓茜代王婉君向晋房物业公司支付了2012年1月至2018年4月的租金（补缴）38000元。此后，王婉君均按500元/月的标准向晋房物业公司缴纳租金。 2019年11月23日，福建豪诚律师事务所在福州市晋安区住房保障和房产管理局的委托下以邮政快递方式向王婉君发出《解除不定期租赁合同通知书》，主要内容为王婉君与晋安房管局的租赁关系已解除，并希望王婉君在接到通知后三日内到晋安房管局补缴拖欠租金，并将上述房屋腾空后退还等。上述《通知》的寄送地址为福州市晋安区××镇××小区××座××单元，后快递人员上门查无此单元房屋，也无收件人联系方式无法投递将该邮件退回寄件人处。 2020年2月19日，福建豪诚律师事务所又以邮政快递的方式按上述相同的地址向王婉君、何晓茜发出《解除不定期租赁合同通知书》，但该邮件因收件人没电话寄件人要求退回被快递人员退回。同日，福建豪诚律师事务所按王婉君的户籍地址福州市台江区××路××号××座××单元寄送了《解除不定期租赁合同通知书》，但因该邮件因迁移新址不明被退回。 另查，福州市不动产登记和交易中心出具的不动产登记信息查询结果显示：查询时点为2020年9月24日10时36分未查到王婉君不动产登记信息，查询时点为2020年9月24日10时39分未查到何晓茜不动产登记信息，查询时点为2020年9月24日10时42分未查到何祥辉（王婉君配偶）不动产登记信息。 一审法院认为，王婉君举证的《租用直管公房住房凭证》明确记载讼争房屋的产别为公房，且王婉君应缴纳的租金标准明显低于一般租赁市场的价格，显然讼争房屋的租赁带有一定的福利保障性质，并有别于一般的市场租赁。王婉君自1998年10月起至今承租讼争房屋已有20余年，其在租赁期间并无恶意欠缴租金，且本案当中也无证据表明王婉君已不再符合公房的租赁条件。综上，晋房物业公司主张双方存在不定期租赁关系并以此为由解除租赁关系，一审法院不予支持。晋房物业公司主张王婉君、何晓茜立即搬离讼争房屋，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告福州市晋房物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告福州市晋房物业管理有限公司负担。 本院认为，晋房物业公司诉请要求解除其与王婉君、何晓茜之间的租赁关系，并要求王婉君、何晓茜搬离、腾空后将讼争房屋返还给晋房物业公司。然晋房物业公司在一审中自述，讼争房屋的权属属于福州市晋安区住房保障和房产管理局，其仅是负责代为管理出租收益；王婉君在一审中亦否认其与晋房物业公司存在租赁关系。从双方陈述来看，与王婉君存在租赁关系的并非晋房物业公司，晋房物业公司亦未提交证据证明其有权代为解除租赁关系、代为收房。故晋房物业公司非本案适格原告，其起诉应予以驳回。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初5233号民事判决； 二、驳回福州市晋房物业管理有限公司的起诉。 福州市晋房物业管理有限公司预交的一审案件受理费100元、福州市晋房物业管理有限公司预交的二审案件受理费100元，均予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月十九日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦