北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终2791号上诉人（原审被告）：北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会，住所地北京市顺义区北务镇珠宝屯村。法定代表人：王秀明，主任。上诉人（原审被告）：北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社，住所地北京市顺义区北务镇珠宝屯村委会院内。法定代表人：赵金石，社长。二上诉人之共同委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李妍，女，1959年1月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会（以下简称珠宝屯村委会）、北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社（以下简称珠宝屯合作社）因与被上诉人李妍合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2020）京0113民初14120号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。上诉人珠宝屯村委会、珠宝屯合作社的委托诉讼代理人高雷，被上诉人李妍的委托诉讼代理人戚文扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠宝屯村委会、珠宝屯合作社上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回李妍的全部诉讼请求；2.一审、二审案件受理费由李妍承担。事实与理由：1.涉诉房屋是由珠宝屯村委会出资修建的，出租给李妍使用。房屋建设时，没有取得规划许可，只能证明建设行为违法（事实行为违法），房屋本身符合办公居住生活的条件，对外出租不受任何影响。签订《协议》时，当事人双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，对于涉诉房屋没有取得规划许可的事实，李妍是明知的，故双方签订的《协议》应合法有效。2.一审法院判决珠宝屯村委会、珠宝屯合作社退还李妍占有使用费并支付损失赔偿款共计二十万元，显失公平。3.一审法院判决珠宝屯合作社承担返还租赁费和赔偿损失的责任，突破了合同的相对性，于法无据。李妍辩称：同意一审判决，不同意珠宝屯村委会、珠宝屯合作社的上诉请求。李妍向一审法院起诉请求：1.请求确认李妍与珠宝屯村委会于2009年8月19日签订的《协议》无效；2.请求判令珠宝屯村委会、珠宝屯合作社向李妍返还租赁费人民币30万元；3.请求判令珠宝屯村委会、珠宝屯合作社向李妍返还经济损失人民币30万元；4.案件受理费由珠宝屯村委会、珠宝屯合作社负担。一审法院认定事实：2009年8月19日，珠宝屯村委会与李妍签订《协议》，该《协议》载明：为了村内集体经济的发展，吸引能人到我村发展，增加集体税收，村委会出资建办公场所，出租给乙方使用，经双方友好协议达成如下协议。一、办公场所租金，乙方一次性交清。二、乙方按国家规定交纳水电费。三、如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有。四、办公场所周边的卫生及治安，发生的费用由乙方负责。五、甲方负责道路便利，协调与周边村民发生的民事纠纷和社会治安。《协议》签订的当日，李妍按照珠宝屯村委会的指示，向珠宝屯合作社交纳了30万元，珠宝屯合作社为李妍出具了收据，收据上载明“今收到李妍交来租赁费人民币叁拾万元整”，后珠宝屯村委会将涉诉房屋交付给李妍，李妍使用该房屋直至被拆除。2019年5月29日，北京市顺义区北务镇人民政府向涉诉房屋发出限期拆除《公告》。《公告》发布后，李妍、珠宝屯村委会未对涉诉房屋进行处理。2019年7月18日，北京市顺义区北务镇人民政府对涉诉房屋进行了强制拆除。现李妍就此诉至法院，要求退还租赁费和经济损失各30万元。审理中，双方均认可本案基础事实与已生效的（2019）京0113民初26753号民事判决书认定的基本一致，区别在于本案双方涉及租赁，而彼案涉及买卖。涉诉房屋已经被全部拆除，不具备现场勘验和鉴定评估条件。就经济损失，李妍称：因为当时拆的时候比较快，有些东西砸到屋里，有些东西被损坏，当时我方也没有留下什么证据，这项是我方估算的。因为去年镇政府在此拆了一批房子，我们是其中一户。办公场所就是一户宅院。宅院是我方用于居住的，就是住房。当时珠宝屯这里是作为一个招商引资项目，我方经过朋友介绍买了其中的一户。涉诉房屋面积大约400平米。珠宝屯村委会、珠宝屯合作社对此称：涉诉房屋在村南，建了有30套左右的宅院。涉诉办公场所里面有3间正房、3间厢房、院墙、一个大门、水泥地面，水电设施都齐全。具体面积不清楚。就要求珠宝屯村委会、珠宝屯合作社承担连带赔偿责任，李妍称：我方知道村委会没有银行账户、财产，所有的收支都是由经济合作社来。当时收我们的钱也是经济合作社来收的。所以就要两个主体一起连带赔偿我方损失。珠宝屯村委会、珠宝屯合作社称：之所以村委会签订合同，经济合作社收取租金，是因为村委会在银行没有开户，没有账号，经济合作社有银行账户，所以村委会相关的开支都是使用经济合作社的账户。另查，珠宝屯村委会也未就涉诉房屋取得过乡村建设规划许可证等手续。一审法院认为：本案焦点在于合同效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。珠宝屯村委会擅自改变涉诉土地用途，且所建房屋亦未取得相关的乡村建设规划许可手续，因此涉诉房屋显然属于违章建筑，涉诉租赁合同系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《协议》无效后，珠宝屯村委会应当向李妍返还相应占有使用费。对于《协议》无效的后果，显然珠宝屯村委会、李妍对此均明显存在过错，因此其应当各自承担相应的责任。李妍要求赔偿的损失，其未能提交证据，尚不足以证明损失达到了其所主张的数额。由于涉诉房屋已经被拆除，不再具备对相关损失进行鉴定的客观条件，并且双方对导致涉诉合同无效均有过错，故对李妍主张的返还房款及赔偿损失的请求，法院综合本案查明的实际情况，结合双方的过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情确定珠宝屯村委会应返还的房款及承担的损失赔偿数额共计二十万元，对于李妍诉讼请求过高部分，法院不予支持。珠宝屯合作社称《协议》系李妍与村委会签订，自己仅仅是代收钱款，因此不同意承担退款和赔偿责任，但是其并不能清楚界定两者之间的关系，并且也未能提供证据证明其已将上述款项交付珠宝屯村委会，因此其作为涉诉款项的实际收取者和持有者，李妍要求其与珠宝屯村委会共同承担返还房款和赔偿损失的责任，于法有据，法院对该请求依法予以支持。综上，一审法院判决：一、李妍与北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会于二○○九年八月十九日签订的《协议》无效；二、北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会、北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社于判决生效之日起七日内共同退还李妍占有使用费，并支付损失赔偿款，共计二十万元；三、驳回李妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，珠宝屯村委会擅自改变涉诉土地用途，且所建房屋亦未取得相关的乡村建设规划许可手续，故涉诉房屋属于违章建筑，涉诉租赁合同无效，珠宝屯村委会、李妍对于《协议》无效均明显存在过错，应各自承担相应的责任。《协议》无效后，珠宝屯村委会应向李妍返还相应占有使用费，李妍要求赔偿的损失，其未能提交证据，尚不足以证明损失达到了其所主张的数额。因涉诉房屋已被拆除，不再具备对相关损失进行鉴定的客观条件，且双方对合同无效均有过错，故一审法院综合查明的实际情况，结合双方过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情确定珠宝屯村委会应返还的房款及承担的损失赔偿数额共计二十万元，对于李妍诉讼请求过高部分不予支持，并无明显不当。珠宝屯合作社作为涉诉款项的实际收取者和持有者，李妍要求其与珠宝屯村委会共同承担返还房款和赔偿损失的责任，一审判决予以支持亦无不当。珠宝屯村委会、珠宝屯合作社的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，珠宝屯村委会、珠宝屯合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会、北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  申峻屹二〇二一年三月三十一日书记员  张 立