浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初2843号原告：代克林，女，1984年1月5日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。原告：王家润，男，1982年1月20日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。二原告共同委托诉讼代理人：陆红霞，上海捷华律师事务所律师。被告：浙江快乐港置业有限公司，住所地浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇奥星路73号1幢202。统一社会信用代码91330411307747803E。法定代表人：李良佳，执行董事。委托诉讼代理人：来一萍，北京康达（杭州）律师事务所律师。被告：上海益街商业经营管理有限公司，住所地上海市崇明区长兴镇光荣村208-1号144室（上海泰和经济发展区）。统一社会信用代码913102303013306604。法定代表人：赵成文，执行董事。第三人：杭州万街商业经营管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区新风路266号3楼3013室。统一社会信用代码91330110MA28NWXG1R。法定代表人：李明峰。原告代克林、王家润与被告浙江快乐港置业有限公司（以下简称快乐港公司）、上海益街商业经营管理有限公司（以下简称上海益街公司）、第三人杭州万街商业经营管理有限公司（以下简称杭州万街公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，适用简易程序审理，后因案情复杂，于2020年10月10日转为普通程序，由审判员吴佳瑶担任审判长，与人民陪审员王建龙、张根林组成合议庭。审理过程中，原告于2020年8月18日向本院申请，将第三人上海益街变更为被告并变更相应诉请，本院依法予以准许。被告快乐港公司于2020年12月3日向本院提出追加杭州万街公司为第三人的申请，本院依法予以准许。本案于2020年12月23日公开开庭进行审理。原告王家润及其委托诉讼代理人陆红霞、被告快乐港公司委托诉讼代理人来一萍到庭参加诉讼。被告上海益街公司、第三人杭州万街公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判决确认2018年8月14日被告快乐港公司与二原告签订的《浙江省商品房买卖合同》于2019年7月1日解除；2.判决被告快乐港公司返还二原告房款524656元；3.判令被告浙江快乐港置业有限公司赔偿原告利息损失（以524656元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2019年7月1日起计算到实际给付之日）；4.判令被告益街公司返还原告定金20万元、房屋尾款15344元；5.判令被告益街公司赔偿原告利息损失（以215344元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2018年8月14日起计算到实际给付之日）。事实与理由：原告在中介的推介下，与上海益街公司签订《嘉兴欢乐世界商品房定购协议书》，约定原告定购嘉兴欢乐世界11幢2层215室商铺，总价125万元，首付74万元，贷款51万元。当日，原告向上海益街公司支付定金20万元。2018年8月14日，上海益街公司以税收问题，要求原告与被告快乐港公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定总价为1034656元，由原告首付524656元，余款51万元为贷款。当日，原告向被告快乐港公司支付524656元，并向上海益街公司支付15344元。现，因被告快乐港公司没有找到愿意进行按揭贷款的银行，致使原告贷款一直无法办妥，且被告预售的商铺目前已被查封，原告与2019年10月31日发函解除房屋买卖合同并要求退款，但未谈妥，遂成讼。被告快乐港公司答辩称：1.根据诉状、陈述和客观事实，应该驳回原告的诉讼请求，移交公安，被告上海益街公司在订购协议上，收取了20万定金，虚构了定金的名义形成诈骗；2.原告起诉不符合客观事实，被告有推荐的合作银行，民生银行因为原告的原因没有批准，德商银行是因为2019年11月要原告征信，但是原告没有办理；3.本案买卖合同解除条件没有成就，快乐港公司于2019年4月1日承诺办妥贷款和事实不符，其已履行了开发商义务，原告的解除合同的真实原因是因为投资收益问题，解除合同应该按照附件8的违约责任约定解除，我方也同意解除合同，解除合同返还的购房款524656元的利息应该以当月LPR为准。被告上海益街公司提出书面答辩称，其关联公司杭州万街公司于2018年与快乐港公司签署了《商业地产营销代理服务合同》一份，合同约定快乐港公司作为项目开发商提供房屋销售的所有必备材料和设施，杭州万街公司提供房屋代理销售服务。杭州万街公司委托了上海益街公司提供上述房屋的代理销售服务。后二原告与其签署了《嘉兴欢乐世界商品房订购协议书》，并向上海益街支付了20万元的定金。2018年8月14日，二原告与上海益街签署《服务费协议》，约定服务费共计215344元，二原告与快乐港公司签署了《浙江省商品房买卖合同》。2019年3月，快乐港公司与杭州万街公司协商解除《商业地产营销代理服务合同》，协议约定因快乐港公司的原因无法协助杭州万街公司客户完成按揭签约手续，由此产生的损失由快乐港公司承担。我司在本案中，仅仅作为快乐港公司的代理销售服务商，并非《浙江省商品房买卖合同》的缔约方，在原告与快乐港公司签署上述协议后，我司亦多次督促快乐港公司履行自身义务，为签约客户提供按揭贷款服务，但是快乐港公司怠于履行自身责任，致使合同履行不能的，相关责任应当由违约方承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的收据及转账回单、浙江省商品房买卖合同、付款和转账回单、发票、承诺书，快乐港公司对证据三性均无异议，本院予以认定；商品房订购协议书虽系复印件，但被告上海益街公司亦作为证据提交，快乐港公司认可其真实性，本院予以认定；投诉回复不符合证据的形式要件，本院不予认定，且即便该证据属实，因该回复系原告单方投诉形成，无法证明原告主张；不动产查封登记查询结果真实性、合法性均认可，但无法证明原告主张的因为没结清施工款款项所以无法办理贷款，不予认定；和刘亮的微信聊天记录，不符合证据形式要件，不予认定；被告提交的竣工验收备案表和不动产权电子证书复印件，原告对真实性没有异议，证明目的有异议，关联性有异议，本院认定其竣工验收备案表及不动产权电子证书不能证明被告主张的原告手续到位就可以办理过户，与本案无关，不予认定；商业地产营销代理服务合同，因被告上海益街公司亦作为证据提交，本院予以认定；分销协议系复印件，不符合证据形式要件，不予认定；服务费协议，二原告认可最后一页系其签字，本院予以认定；解除协议及律师函，真实性予以认可，但该协议系二被告之间的往来，与本案无关联性，不予认定。第三人杭州万街公司未作答辩亦未提交证据。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年10月6日，被告快乐港公司与第三人杭州万街公司签订《商业地产营销代理服务合同》，快乐港公司委托杭州万街公司销售位于嘉兴市××镇××路××号嘉兴欢乐世界一期项目，合作期限自2018年6月15日至2019年6月15日，快乐港公司安排财务人员负责售楼现场购房款的收取，并保证账目清晰、资金安全；每一笔房款，快乐港公司财务至少出具同样内容并盖有快乐港公司收款章的收款收据一式四联；收款收据作为快乐港公司与杭州万街公司及和客户之间费用结算、核对的重要依据。快乐港公司委托杭州万街代理销售的一期可销售面积为4879.01平方米（73套），每套商铺销售总价的5%作为快乐港公司支付杭州万街公司的佣金，每平方米超出销售底价的部分，双方5：5分成。按揭付款的佣金支付方式为客户签订合同并付清首付款后15日内（首付款按银行同期要求），快乐港公司支付杭州万街公司已收房款部分相应比例的佣金。后，第三人杭州万街公司委托上海益街公司销售服务嘉兴欢乐世界一期项目。2018年8月11日，二原告与被告上海益街公司签订《嘉兴欢乐世界商品房订购协议书》约定，二原告定购嘉兴欢乐世界11幢2层215号，房屋面积：42.61平方米，定金200000元，销售单价29335.84元/平方米，房屋总价1250000元，首付金额740000元，贷款金额510000元。二原告于当日向被告上海益街公司支付200000元定金、2018年8月14日支付款项15344元。上海益街公司出具收据二份，其中200000元的收据载明收款事由为11-215定金。15344元的收据载明收款事由为215还款。2018年8月14日，二原告与被告快乐港公司签订《浙江省商品房买卖合同》，二原告购买嘉兴市××路××号××室。该房屋毛坯单价24282元，房屋总价款1034656元，买受人于2018年8月14日首付款524656元，其余510000元，办理银行按揭。买受人逾期付款的违约责任，逾期不超过60日，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；出卖人愿意履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。合同签订当日，二原告支付首付款524656元，被告快乐港公司开具增值税发票一份，注明为房地产预收款奥星路73号11幢215室。同日，二原告（乙方）与被告上海益街公司（甲方）签订《服务费协议》，该协议约定：甲方为乙方在购房过程中，提供包括但不限于以下各项服务：提供房源信息、介绍房源情况、提供资金配置意见、合同条款释义与协调、协助完成购房签约、带看房源、装修咨询、投资参考意见、购房后经营管理咨询。并介绍有关商铺的层高、管线排布、上下水点位、排烟、是否有统一招商运营管理、是否提供金融服务、商铺的定位、业态分布、商户管理、物业服务、投资回报等专业知识。乙方就甲方提供上述服务向甲方支付服务费215344元，该服务费为固定费用，乙方应当于2018年8月14日前以现金或银行转账方式向甲方支付该服务费全部款项。乙方完成该房屋《商品房买卖合同》且支付上述服务费，视为认可甲方已完成了全部服务内容。本协议独立于乙方因购买房屋而签订的相关协议，与该些购房协议并无直接关联。等等。二原告仅在该协议第三页（本页为签署页，无正文）签字。2019年4月1日，被告快乐港公司向二原告出具承诺函一份，载明若购房者符合银行按揭贷款的条件，快乐港公司承诺在90天内按照贷款银行的要求协助购房者办理按揭贷款所需的手续，若未按照此承诺履行，承诺退款。现该房屋仍未办理按揭贷款。本院认为：一、关于商品房买卖合同解除的问题。被告快乐港公司于2019年4月1日向原告出具的承诺书中，承诺了若购房者符合银行按揭贷款的条件，90天内按照贷款银行的要求协助购房者办理按揭贷款所需的手续，若未按照此承诺履约，承诺退款。由此可见，二原告在符合银行按揭贷款的条件下，若快乐港公司90天内未能协助办理贷款，原告即享有合同解除权。快乐港公司并未提交证据证明，其在90天内履行了该义务，且快乐港公司答辩中声称，其于2019年11月份通知原告以其征信、收入情况可办理贷款，可推断二原告符合银行按揭贷款的条件，但该通知已明显超过其承诺的90天。因此，二原告有权要求解除商品房买卖合同。二原告向被告快乐港公司发出律师函要求解除合同于2019年11月1日到达，本院认定，二原告与被告快乐港公司签订的《商品房买卖合同》于解除通知到达时解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，合同解除后，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。据此，对原告主张快乐港公司返还房款524656元的诉请，予以支持；原告主张的利息，结合原告的诉请及相关法律规定，本院酌定以524656元为基数，自2019年11月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际给付之日止。被告快乐港公司就履行了协助办理过户的义务、买卖合同解除条件没有成就，原告解除合同应该按照附件8承担违约责任等相关答辩意见，不予采纳；解除合同返还的购房款524656元的利息应该以同期LPR为准的答辩意见，予以采纳。二、关于二原告向被告上海益街公司支付的215344元问题。上海益街公司主张该款项为服务费。依据被告快乐港公司与第三人杭州万街公司的《商业地产销售服务协议》，杭州万街公司无权直接向客户收取费用，其也无权允许被告上海益街公司收取服务费，上海益街公司也无权自行收取服务费。另参照《商品房销售管理办法》第二十八条，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。故上海益街公司收取服务费无法律上的规定。且依据二原告与上海益街公司签订的《嘉兴欢乐世界商品房订购协议书》以及在收取该款项时，收据开具的名义为“定金”、“还款”证据来看，二原告的真实意思表示应当为以1250000元的价格购买案涉商铺，而非以1034656元的价格购买涉案房屋，另行支付上海益街公司215344元服务费。该份服务费协议，二原告仅在第三页（无正文）处签字，上海益街公司未提供证据证明其向二原告就《服务费协议》进行了说明，且双方达成了一致意见。故该协议因虚假的意思表示而无效。《服务费协议》无效后，上海益街公司因该行为取得的财产，应当予以返还。据此，被告上海益街公司收取的费用应当返还。原告诉请的利息，予法有据，予以支持。综上所述，本院对原告王家润、代克林的部分诉讼请求予以支持。被告上海益街商业经营管理有限公司、第三人杭州万街商业经营管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。可以缺席判决。依照《民法总则》第一百四十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第二十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告王家润、代克林与被告浙江快乐港置业有限公司于2018年8月14日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2018330411YS0101941）于2019年11月1日解除；二、被告浙江快乐港置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王家润、代克林购房款524656元并支付利息（以524656元为基数，自2019年11月2日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际给付之日止）；三、被告上海益街商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王家润、代克林215344元并支付利息（以215344元为基数，自2018年8月15日起至2019年8月19日止，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；四、驳回原告王家润、代克林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11616元，由被告浙江快乐港置业有限公司负担8236元，由被告上海益街商业经营管理有限公司负担3380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长  吴佳瑶人民陪审员  王健龙人民陪审员  张根林二〇二一年三月三十一日书 记 员  吴 平1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3、本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件进入执行程序后，不再向被执行人另行发出执行通知，推定其已知悉应当履行的义务。