江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏03执监6号申诉人（案外人）：周静，女，1969年1月5日生，汉族，住江苏省睢宁县。申请执行人：徐州经济技术开发区诚意商品混凝土有限公司，住所地：江苏省徐州经济技术开发区。法定代表人：姚升，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆爱铭，江苏元宁律师事务所律师。被执行人：江苏长安建设集团有限公司，住所地徐州市云龙区。法定代表人姜兆强，该公司董事长。被执行人：江苏万宁房地产开发集团有限公司，住所地徐州市云龙区。法定代表人冯星文，该公司总经理。申诉人周静不服徐州经济技术开发区人民法院（以下简称开发区法院）作出的（2017）苏0391执异37号执行裁定，向本院申诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，开发区法院在审理徐州经济技术开发区诚意商品混凝土有限公司（以下简称诚意公司）诉江苏长安建设集团有限公司（以下简称长安公司）、江苏万宁房地产开发集团有限公司（以下简称万宁公司）买卖合同纠纷一案期间，双方当事人自愿达成如下协议：一、诚意公司与长安公司经对账确认长安公司至今共欠诚意公司货款3168758.5元。长安公司于2015年10月1日前向诚意公司偿还500000元，于2016年1月1日前偿还1000000元，于2016年2月7日前偿还500000元，余款1168758.5元于2016年4月7日前偿还；若长安公司任一期未按期足额支付上述款项，诚意公司有权就未履行部分向法院申请强制执行（总欠款3168758.5元扣除长安公司已支付货款部分），且诚意公司有权向长安公司主张违约金200000元；二、万宁公司对上述款项承担连带给付责任；三、诚意公司与长安公司、万宁公司因该买卖合同纠纷一次性了结，诚意公司自愿放弃其他诉讼请求。案件受理费34550元，减半收取17275元，保全费5000元，合计22275元，由诚意公司负担2275元，长安公司、万宁公司负担20000元（随最后一笔案款一并交付）。2015年7月3日，开发区法院作出（2015）开商初字第226号民事调解书，对上述调解协议予以确认。根据诚意公司的申请，开发区法院于2015年10月22日立案执行，案号为（2015）开执字第896号。开发区法院于2015年12月14日向睢宁县房管局送达（2015）开执字第896号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人万宁公司名下坐落于睢宁县城市景苑包括2号楼三单元1102室（以下简称涉案房屋）在内的多套房屋。2016年3月25日，终结本次执行。2017年5月31日，根据诚意公司的申请，开发区法院恢复执行，案号为：（2017）苏0391执恢93号。在该案执行过程中，2017年9月1日发出公告，责令被执行人在2017年9月15日前清除涉案房屋。周静对此向开发区法院提出执行异议称，2013年9月22日，案外人与本案被执行人万宁公司签订《商品房订购协议》，万宁公司将坐落在睢宁县万宁城市景苑**房产出售给案外人。当日，案外人缴纳50000元定金。2015年9月24日，案外人与万泰物业签订了上房协议，并用三个多月的时间装修。2016年国庆期间搬入新房屋居住至今。请求：中止对涉案房屋的执行。开发区法院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人提供的证据可以证明案外人仅缴纳了5万元定金，不符合该条第（三）项的规定。另外，亦未能举证证明其在本院查封之前已经将涉案房屋办理了商品房预售登记，亦未能举证证明在本院查封之前，案外人名下无用于居住的房屋。综上，案外人应承担举证不能的法律后果，案外人异议不成立。据此于2017年10月20日作出（2017）苏0391执异73号执行裁定：驳回案外人周静的异议请求。周静不服上述裁定，向本院申诉称，1.上诉人的购房协议于2013年9月22日签订，总价款为70.2万元，纳了部分房款。2014年初，在开发商迟迟不能交房办证的情况下，经过广大业主的反复争取并多次到县政府上访，开发商同意业主入住，上诉人拿到房屋钥匙后装修。2015年9月，在交纳完物业费、电费、燃气费后，入住万宁城市景苑小区。2019年10月，睢宁县人民政府万宁城市景苑遗留问题办公室下发通知，要求缴纳总房款70%，申诉人向万宁公司缴纳30万元，资金打到了政府指定的账户，达到了开发商要求签定协议后付70%总房款的要求。2.（2017）苏0391执异73号执行裁定书中，写明“本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2017年10月12日举行了听证，案外人周静、申请执行人诚意公司的委托诉讼代理人李金龙到庭参加听证。”但申诉人从来没有接到开发区法院的通知，要求参加听证，更没有到现场进行听证。3.开发区法院在没有对房屋进行充分评估的情况下，以裸房作为基价进行拍卖，拍卖底价才40多万元，而没有将装修成本加入进去进行评估，按当时实际计算，申诉人所购的房屋加装修已达到90多万元，这使得拍卖价与实际价格严重不符。请求：1.撤销开发区法院(2017)苏0391执异37号执行裁定；2.撤销开发区法院对涉案房屋的拍卖行为。诚意公司辩称，申诉人不享有涉案房屋的所有权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的情形，不享有排除执行的权利，申诉人的诉求不能成立。另查明，2017年10月12日，开发区法院立案受理了周静提出的案外人执行异议一案，于2017年10月20日作出(2017)苏0391执异37号执行裁定书，该裁定书未列被执行人万宁公司及长安公司。该案系书面审查，并未进行听证，而裁定书记载该院“于2017年10月12日举行了听证。案外人周静、申请执行人诚意公司的委托诉讼代理人李金龙到庭参加听证”。在异议期间，周静未提供送达地址，开发区法院于2017年10月25日，通过特快专递的方式向涉案房屋所在地寄送(2017)苏0391执异37号执行裁定书，周静称没有收到。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条规定，人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。本案中，申诉人周静以案外人的身份向开发区法院提出执行异议，开发区法院受理了周静提出的执行异议并进行书面审查，但在裁定书中却载明进行公开听证。开发区法院以特快专递的方式向涉案房屋的所在地邮寄送达裁定书，该地址并非周静确认的送达法律文书的地址，且无邮寄回单表明周静收到了该特快专递。因此，在送达该裁定书时亦存在问题。另原审裁定书未将被执行人列为当事人，属于漏列当事人。鉴于以上情况，开发区法院应对周静提出的执行异议进行重新审查。综上，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条之规定，裁定如下：一、撤销徐州经济技术开发区人民法院(2017)苏0391执异37号执行裁定书；二、本案由徐州经济技术开发区人民法院重新审查处理。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二一年三月三十一日书记员  孙 健