重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终322号上诉人（原审被告）：重庆融创地产有限公司，住所地重庆市渝中区中兴路138号新兴路138号新兴大厦15-1号，统一社会信用代码91500103084696358E。法定代表人：李景申，总经理。委托诉讼代理人：方震，该公司员工。被上诉人（原审原告）：叶天斌，男，汉族，1980年9月28日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：王锋，重庆百君律师事务所律师。上诉人重庆融创地产有限公司（以下简称“融创公司”）因与被上诉人叶天斌房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初12693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日受理立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。融创公司上诉请求：1.撤销重庆市渝中区人民法院(2020)渝0103民初12693号民事判决书；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人已按买卖合同约定完成了涉案房屋的建设并取得了竣工验收备案登记证，满足买卖合同约定的交付条件及交付标准，不存在瑕疵；对于涉案房屋所在楼层的情况，根据涉案房屋买卖合同补充协议第1条约定，上诉人已将涉案房屋周边现状告知了被上诉人，被上诉人已充分了解并同意接受涉案房屋周边现状（包括但不限于涉案房屋楼层存在避难空间），故一审法院认定上诉人故意隐瞒避难空间与事实不符；2.避难空间的修建符合法律规定和工程技术规范，不属于不利因素，且避难空间的存在不会对涉案房屋的质量、使用功能、价值造成不利影响，故一审法院要求上诉人支付被上诉人26万元赔偿款无法律和事实依据；3.避难空间属于超高层建筑的必备设施，具有公益性质，在避难空间并未对被上诉人以及涉案房屋造成任何影响的情况下，被上诉人作为避难空间所在楼层的住户，应当对避难空间的存在负有容忍义务；综上，一审法院要求上诉人支付被上诉人26万元赔偿金，系事实认定和法律适用错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人叶天斌辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。叶天斌向一审法院起诉，请求：1.融创公司返还或赔偿叶天斌房屋差价损失，即返还普通楼层房屋与避难层房屋销售差价损失655000元及合同生效日起至融创公司实际赔偿前述损失之日止的差价利息（按市场报价利率计算）；2.融创公司赔偿叶天斌因被欺诈购买避难层而产生的普通层房屋与避难层房屋的增值收益差260000元及收益差利息（从合同生效日起算至判决之日，按市场报价利率计算）；3.融创公司赔偿叶天斌协议约定交房日至履行完成交房手续日止房屋、车位的租金损失每月6000元；4.融创公司依约履行完成房屋交接程序；5.从房屋交接手续完成之日起重新计算原协议约定房屋、电器等质量保证期；6.本案的诉讼费用由融创公司承担。一审法院审理查明，2016年9月，重庆融创凯旋置业有限公司（以下简称融创公司）（出卖人、甲方）与叶天斌（买受人、乙方）签订《房屋认购合同》，约定乙方预定甲方开发销售的房屋。该合同第四条载明，乙方已详细阅读了并且已完全理解了甲方在销售现场公示的《购房须知》《购房资料准备清单》《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件样本、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》以及关于该商品房红线内外环境影响因素之《红线内外不利因素公示》的全部条文，乙方同意按该样本内容签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件，以及《红线内外不利因素公示》确认书，双方对此无任何异议，若乙方以对前述重庆市商品房买卖合同及其补充协议、附件之内容、商品房环境影响因素有异议为由要求解除本预定合同或不同意签署《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、附件的或者要求重新磋商有关条款的，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同，甲方不再返还乙方定金并有权将该房屋另行销售。2016年10月14日，融创公司（甲方、卖方）与叶天斌（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定，本商品房项目暂定名为；甲方销售的商品房为预售商品房，《商品房预售许可证》号为；乙方所购商品房座落为重庆市渝中区，本商品房所在幢的楼层共计52层(是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数)，本商品房所在楼层物理层为第21层(指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层)，本商品房所在楼层名义层为第14层(指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层)，建筑面积196.29㎡，其中，套内建筑面积155.13㎡，共用部位与共用房屋分摊建筑面积41.16㎡，为四室二厅，属于成套住宅；层高以实际层高为准，净高以实际净高为准，本商品房户型图见本合同附件一，本商品房共用部位及设施见附件二；本商品房为装修房，总成交金额为2600000元整，建筑面积单价为13245.71元/平方米，套内建筑面积单价为16760.14元/平方米；乙方于签署本合同当日交付780000元整，乙方向银行申请1820000元20年个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方于银行办理贷款手续，其贷款额由银行直接拨付给出卖方，为出卖方收取乙方应支付购房款的一部分；甲方应当在2018年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：(1)本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》(2)本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定(具体约定见附件四）；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：(1)如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2)见补充协议第六条约定；除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加):(1)逾期在60日(含)之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日(与本条第1款第(1)项约定的日期相同)后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.50的违约金(该比率应不小于本条第1款第(1)项中的比率)的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.01%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算)并向乙方支付已付房价款0.01%的违约金。该合同并对双方的其他权利和义务进行了约定。《重庆市商品房买卖合同》的“附件一”为第1-1幢第3-12、15-20层平面图。该合同的“附件五商品房买卖合同补充协议”约定，补充协议是【重庆市渝中区】商品房的《商品房买卖合同》的补充协议，作为对商品房买卖合同的补充。出卖人对买受人的提示在签订《商品房买卖合同》及本补充协议以前，买受人已经对所购房屋及小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况及其他外部环境的状况及环境存在的潜在影响做了充分的了解，出卖人也予以了必要提示，所购房屋为现房的，买受入已实地勘察包括但不限于房屋现状、周边环境、配套设施、不利因素、及对购买该房屋及房屋价格的确定有重大影响的，买受人均已充分了解并接受其现状。出卖人已经向买受人公示了依法应当公示的各项文件，买卖双方已经特别注意并接受了本补充协议中涉及的免责或者限制其权利、违约后果、行权期限等重要条款。预售合同及本补充协议中提及的【通知】是指包括但不限于挂号信、快递、手机短信、传真、E-mai1或通过在项目当地主要广电媒体或主要报纸发布公告的方式发布公告等任何一种或多种方式，出卖人可采取任何一种方式通知买受人。买卖双方的联络信息以买卖合同首页所记载的通信地址、传真电话号码或E-mai1地址为准。如任何一方联络方式有变更，变更方应在变更后三天内以书面形式通知对方。因一方提供的联系地址联系电话不准确或地址变更联系电话变更而导致其未能实际收到相关通知的，视为对方已经履行通知义务。商品房交付的条件仅限于买卖合同第【七】条列举的条件。除达到法定或约定可退房的情形外，一般的维修事项以及其他配套整改事项不作为拒绝收房的理由，但出卖人应积极采取补救措施直到达标为止，如有损失，由出卖人承担违约责任。对于上述报修事项，出卖人维修完毕后，买受人应在5日内配合验收，买受人无正当理由不验收的，视为维修合格。合同约定的交房时间为最迟交付时间，出卖人可以提前交房。在约定的交房期限届满之日，如买受人尚有应付款、应交出卖人的代收代缴款、应支付出卖人为买受人承担阶段性担保责任而垫付的款项或违约赔偿金未付清的(含买受人拖欠出卖人或相关方的借款或垫款)，则出卖人可将房屋交付日期相应顺延，但房屋风险和费用负担应自约定的交房期限届满之日转移至买受人。商品房达到交付使用条件后，出卖人可以通过约定的任一通讯方式、通过在项目当地广电媒体、主要报纸(如《重庆晨报》等)发布公告的方式向买受人发出房屋交付通知。如买受人未能按期收悉前述通知，买受人有义务最晚按商品房买卖合同约定的交房时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。如在买受人未按时前来接收商品房，则房屋交接通知载明的交付期限的最后日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日。自视为交付之日起，该商品房的风险转由买受人承担，此后产生的有关商品房的费用由买受人负担，同时买受人应当向出卖人支付迟延收房的违约金，每日按总房款1‰标准计取违约金。出卖人无权单方面变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、容积率，如有变更应当通知买受人。买受人应当在通知到达之日起7日内作出是否退房的书面答复。7日内未作书面答复的，视同接受变更。在不降低买受人所购商品房使用质量的前提下，可由出卖人自行对商品房买卖合同第十五条第(一)款列举之外的其他事项做出细部调整。在不降低买受人所购商品房规划质量的前提下，出卖人可在房屋建造过程中适当优化调整现有项目和后续项目小区总平面规划和设计，应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容公示告知。甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房买受人购房时已了解其所购房屋的建筑细节信息(包括但不限于因外立面造型设计带来的所有影响，窗台高度、阳台护栏形式及高度、开窗的尺寸和形式、开门的尺寸和造型等细节）。前述《重庆市商品房买卖合同》所附《项目红线内及周边不利环境因素提示书》载明有如下主要内容，项目(推广名为住宅，，以下简称“本项目”)位于重庆市渝中区。为帮助购房人慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项:第一部分红线内本项目红线内现规划有以下公共配套设施，在符合国家标准的前提下，仍可能对住户生活产生影响：…1-1、2-1、3-1号楼第24层避难间各设有两个消防转输泵房，出现火灾险情自动启动；4号楼B区屋顶设超市冷却塔和局部商铺VRV空调室外机；本项目局部屋顶位置有中央空调设备，对相邻建筑可能有一定噪音、震动等影响…※重要提示:在签订《商品房买卖合同》及补充协议前，买受人已经对所购房屋及所在小区内的已建、在建或将建的配套设施和周边市政设施，以及小区外部公共交通状况等外部环境状况做过了解，出卖人也予以了必要提示。出卖人确定房屋售价时已充分考虑了周边环境因素，买受人已了解、认可并接受全部告知内容。第二部分红线外……买受人确认:本人与本项目公司签订《商品房买卖合同》前，本人已经认真阅读了上述全部内容，本项目公司已经对上述全部内容向本人作出了充分告知与说明，本人知悉上述告知仅为现状信息的提示，未来可能会有变化，出卖人无另行告知义务。另出卖人由于受客观条件所限，无法也无义务告知小区内所有信息。本人愿意购买本项目公司开发的白象街项目1号楼14-1房屋。本《项目红线内及周边不利环境因素提示书》将作为本人与本项目公司签订的《商品房买卖合同》的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。2016年10月14日，融创公司（出卖人、甲方)叶天斌（买受人、乙方)并签订有《补充协议二》，对办理房屋所有权证、代偿及逾期还款等其他相关事宜进行了约定。前述合同签订后，叶天斌依约向融创公司支付了购房款。2016年10月14日，重庆市国土资源和房屋管理局就案涉重庆市渝中区房屋开具《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2016年11月14日，重庆市国土资源和房屋管理局就案涉重庆市渝中区房屋开具《不动产登记证明》，对预购商品房抵押权进行了预告登记，权利人（申请人）为叶天斌。2017年10月30日，重庆市渝中区建设和交通委员会就重庆地下车库及吊层部分核发渝中区建竣备字[2017]0026号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其中载明竣工验收时间为2017年10月26日。2017年12月26日，重庆市渝中区建设和交通委员会就重庆楼地上部分核发渝中区《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其中载明竣工验收时间为2017年12月25日。2017年12月26日，重庆市渝中区建设和交通委员会就重庆楼成品房及公区装饰工程核发渝中区《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其中载明竣工验收时间为2017年12月25日。同年，融创公司就案涉房屋并制作有《重庆市新建商品房使用说明书》及《重庆市新建商品房质量保证书》。2017年12月28日，融创公司在报上刊载《重庆交房公告》，内容为：尊敬的重庆业主：由我司开发建设的重庆以下商品房：1-1#楼已具备交房条件，具体交房事宜详见交房通知书。特此公告。2018年3月21日，融创公司通过EMS向叶天斌发送了接房通知书。接房过程中，叶天斌因发现其所购房屋所在的楼层设置有避难间，且设置有相应设施设备，故拒绝接房。双方乃发生争议。另，2017年12月25日，融创公司（出卖人、甲方）与叶天斌（买受人、乙方）签订了编号为的重庆市商品房买卖合同及补充协议，叶天斌购买了融创公司开发建设的重庆市渝中区车位。2018年4月23日，融创公司为叶天斌办理了案涉房屋的《不动产权证书》[编号为渝（2018）渝中区]，载明渝中区凯旋路房屋权利人为叶天斌，房屋建筑面积为196.26平方米，套内面积155.13平方米。该《不动产权证书》的“附图页”所附图为平面图。本案审理过程中，经现场查勘，重庆名义层14层全层共952.46平方米，设置有避难间2间，面积分别为30平方米和33.81平方米，其中安置有设备〔庭审中，融创公司陈述该设备为消防排烟风机，用于出现火灾后排烟（运作模式为：在出现火灾的时候会启动；平时在保养的时候会启动，一个月保养一次大概半小时，以确认设备是否正常，在工作日（白天）内保养）〕。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。本案中，叶天斌与融创公司于2016年10月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》虽系双方在平等自愿的基础上签订，但融创公司在订立该合同的过程中，未告知叶天斌渝中区房屋所在楼层设置有避难间，并安装有相应设施设备，同时，融创公司于2016年10月14日提供的《重庆市商品房买卖合同》的附图为第1-1幢第3-12、15-20层平面图，而非14层的平面图，因此，一审法院认定融创公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，有违诚实信用原则，依照前述法律之规定，融创公司应当依法承担相应责任。关于叶天斌诉请要求融创公司返还或赔偿叶天斌房屋差价损失，即返还普通楼层房屋与避难层房屋销售差价损失655000元及合同生效日起至融创公司实际赔偿前述损失之日止的差价利息（按市场报价利率计算）的诉讼请求。根据合同履行情况，结合渝中区所设置避难间的面积以及设施设备的安置情况等因素，一审法院依法酌情确定融创公司应向叶天斌支付赔偿金260000元。叶天斌请求的差价利息、增值收益差260000元及收益差利息、约定交房日至履行完成交房手续日止的房屋、车位的租金损失每月6000元，于法无据，一审法院不予支持。叶天斌要求融创公司依约履行完成房屋交接程序，因房屋交接事宜叶天斌、融创公司在2016年10月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》中已有明确约定，且在本案争议发生前融创公司已通知叶天斌接房，因此本案对叶天斌的该项诉讼请求不作处理。叶天斌要求从房屋交接手续完成之日起重新计算原协议约定房屋、电器等质量保证期，因与合同约定不符，且无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、重庆融创凯旋置业有限公司在本判决生效后10日内赔偿支付叶天斌260000元；二、驳回叶天斌的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计5100元，由叶天斌负担2550元，重庆融创凯旋置业有限公司负担2550元。本院二审审理中，上诉人融创公司向法庭举示了《房屋交付物品领用登记表》复印件一份，拟证明被上诉人已经于2020年11月29日接收了涉案房屋，房屋已经交付了，其居住房屋属于正常状态，没有对其造成损失。经法庭质证，被上诉人叶天斌认为该证据不是原件，对真实性不予确认，且即使该证据是真实的，和本案争议无关联性，不能达到对方证明目的。二审另查明，2020年12月28日，重庆融创凯旋置业有限公司变更名称为重庆融创地产有限公司。本院二审审理查明的其余事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中上诉人融创公司与被上诉人叶天斌签订的《重庆市商品房卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。对于双方签订的《重庆市商品房卖合同》，融创公司在订立该合同的过程中，未告知叶天斌案涉房屋所在楼层设置有避难间，并安装有相应设施设备，同时，融创公司对《重庆市商品房买卖合同》提供的附图为第1-1幢第3-12、15-20层平面图，而非14层的平面图，《项目红线内及周边不利环境因素提示书》中也未载明案涉房屋所在楼层设置有避难间，存在一定过错，但本案被上诉人叶天斌的其中一项诉讼请求为要求上诉人融创公司返还或赔偿其房屋差价损失，但叶天斌未举证证实其损失情况，即未举证证实融创公司未告知其案涉房屋所在楼层设置有避难间对其造成了什么损失，应承担举证不能的责任，故一审法院酌情确定融创公司应向叶天斌支付赔偿金260000元不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人融创公司的上诉请求成立，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初12693号民事判决；二、驳回叶天斌的全部诉讼请求。一审案件受理费10200元，减半收取5100元，由叶天斌负担；二审案件受理费10200元，由叶天斌负担（此款已由重庆融创地产有限公司预交，叶天斌将10200元径付重庆融创地产有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  黎 明审 判 员  刘恋砚二〇二一年三月二十五日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹