湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终332号上诉人（原审被告）：冯姗，女，1986年4月27日出生，汉族，住湖北省宜城市。委托诉讼代理人：冯玉林（与冯姗系父女关系），住湖北省宜城市。被上诉人（原审原告）：襄阳致力物业服务有限公司，住所地湖北省襄阳市长虹北路42号。法定代表人：杨扬，该公司经理。委托诉讼代理人：刘晓波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王兰，女，该公司员工。上诉人冯姗因与被上诉人襄阳致力物业服务有限公司（以下简称致力物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯姗的委托诉讼代理人冯玉林，被上诉人致力物业公司的委托诉讼代理人刘晓波、王兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯姗上诉请求：撤销湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2861号民事判决，依法改判驳回致力物业公司的诉讼请求；一二审诉讼费由致力物业公司承担。事实和理由：一、致力物业公司违反《前期物业管理委托合同》的约定，将物业费从每月每平方米1元提高到每月每平方米1.4元，逾期交纳物业费的违约金从1%提高到3%，未与业主协商就单方面改变对业主不利的约定，违反了《合同法》“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定。致力物业公司单方面提高物业费与违约金，未与开发商变更《前期物业管理委托合同》，也未与其签订补充协议。二、致力物业公司提供物价局监审证作为提价标准和收费标准是无效的。1.监审证上的价格只是政府制定的指导价，只能确认致力物业公司当时具备收取1.4元的条件，物业公司具体收费多少，要跟业主进行协商。致力物业公司就1.4元的收费标准从未与冯姗协商过，而是告知这是格式化合同，没有协商余地，冯姗在一无所知的情况下签下协议，后来才知道致力物业公司单方面提价的事情。2.《国家发展改革委财政部关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知（发改价格〔2015〕36号）》从2015年1月1日起已取消收费许可证制度，因此致力物业公司提供的监审证已作废，为失效文件，不应作为其收费的依据，且冯姗已按时支付完毕监审证有效期内的物业费，在本案中无违约行为，不应承担违约责任。三、致力物业公司一直未与业委会签订合同，未与业委会商定收费标准。根据《湖北省物业服务收费管理办法》第四条、第五条，已不属于前期物业，收费不应作为前期物业实行政府定价管理，应由业主大会与之签订物业服务合同，对服务内容、服务标准、收费标准等进行约定。2017年小区已成立业委会，至今，致力物业公司未与业委会签订合同。《前期物业管理委托合同》中约定委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选定物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2017年6月11日，业主委员会选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司为小区新的物业服务公司，并与其签订了物业服务合同，法院未判决该物业合同无效，长城物业公司也是小区业委会唯一承认的合法物业。四、致力物业公司提供的服务达不到一级物业服务的标准，违约在先。五、一审判决违约金错误。致力物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回冯姗的上诉请求，维持一审判决。致力物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令冯姗向致力物业公司支付自2016年11月1日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处理费等共计5462元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向致力物业公司支付物业服务费、垃圾处置费直至致力物业公司与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2.判令冯姗向致力物业公司支付违约金1638元（欠费总额的30%）；3.本案诉讼费由冯姗承担。一审庭审中，致力物业公司明确第一项诉讼请求为：判令冯姗向致力物业公司支付自2016年11月1日至2020年7月31日期间的物业费5281.92元、垃圾处理费180元，共计5461.92元。一审法院认定事实：冯姗是襄阳市高新区江山南路艺苑·景观豪庭1幢1单元21层4室的房屋所有权人，房屋建筑面积为：83.84㎡，系艺苑·景观豪庭业主。2011年2月21日，致力物业公司（乙方）与艺苑·景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年12月31日，致力物业公司经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规〔2012〕214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/月/㎡。2014年4月28日，冯姗与致力物业公司签订艺苑·景观豪庭小区《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。冯姗交纳物业服务费至2016年10月31日，后未再交纳物业服务费。2019年4月19日，致力物业公司向冯姗邮寄了催要自2016年11月1日起至2019年4月30日欠交的物业服务费、垃圾处置费等合计3641元的律师函，冯姗收到后，仍未支付。截至2020年7月31日，冯姗尚欠致力物业公司物业费5281.92元、垃圾处理费180元，共计5461.92元未付，因而引起本案纠纷。一审法院另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为涉案小区新的物业服务公司，后因致力物业公司不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向一审法院起诉致力物业公司，要求致力物业公司退出艺苑·景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。一审法院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求致力物业公司退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由致力物业公司负责。一审法院认为，致力物业公司作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求致力物业公司退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，致力物业公司依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。现致力物业公司仍为艺苑·景观豪庭小区提供物业服务，致力物业公司有权要求冯姗按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。故致力物业公司要求冯姗支付自2016年11月1日至2020年7月31日期间的物业费5281.92元、垃圾处理费180元，共计5461.92元的请求，符合合同约定及相关政府文件规定，一审法院予以支持。冯姗辩称致力物业公司提供的服务未达到物业服务的标准，但其所举的证据不足以证明其辩称理由，故一审法院不予采信。致力物业公司主张冯姗按照欠费总额的30%向其支付违约金1638元，虽然其主张的违约金金额是按照《前期物业管理服务协议》约定的标准自愿下调计算所得，但仍过分高于违约行为对致力物业公司造成的实际损失。一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为以欠费金额5461.92元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即为1228.93元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、冯姗于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费5281.92元、垃圾处理费180元，合计5461.92元；二、冯姗于判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金1228.93元；三、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由冯姗负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审另查明，本院（2019）鄂06民终2951号民事判决认为，致力物业公司主张按每月每平方米1.4元收取物业服务费符合合同约定及相关政府文件规定；关于违约金的认定，业主提交的证据不足以证明系致力物业公司在合同履行过程中存在违约行为在先，且业主按时交纳物业服务费由双方签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，结合双方合同履行情况、过错程度以及实际损失等因素综合判令业主按照年利率6%支付违约金并无不当。二审同时查明，致力物业公司提交的其与冯姗于2014年4月28日签订的《前期物业管理服务协议》第三条约定，“乙方（冯姗）交纳费用时间：按每年交纳，每次物业服务费到期前三十日一次性缴纳”；第五条约定，其他有偿服务费（包括垃圾处置费）按季度收取。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”即对人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除非当事人有相反的证据足以推翻，可直接作为裁判的事实依据，无须当事人举证证明。冯姗关于物业公司提供的服务是否达到一级标准、物业费的收费依据和收费标准、致力物业公司是否系案涉小区提供物业服务的公司及业主应否承担违约金的上诉理由，因本院（2019）鄂06民终2951号生效民事判决已有明确认定，且该案与本案系同一小区、同一物业公司履行同一份前期物业服务合同，冯姗未按前述规定提供足以推翻该生效判决的相反证据，其上诉理由不成立，本院不予支持。关于违约金的计算，冯姗未按合同约定的期限交纳物业费及垃圾处置费，其构成违约，应承担违约责任即支付违约金。合同约定按违约金每天应交额的3%收取，该约定过高，一审法院对违约金予以酌定成以欠交金额为基数，按年利率6%的标准计算支付，一方面弥补了致力物业公司因业主逾期交费所产生的利息损失，另一方面也体现了对业主违约行为的惩罚性。但一审法院计算有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人冯姗的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、维持湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2861号民事判决第一项，即冯姗于本判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费5281.92元、垃圾处理费180元，合计5461.92元；二、撤销湖北省襄阳高新技术产业开发区人民法院（2020）鄂0691民初2861号民事判决第二项“冯姗于本判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金1228.93元”、第三项“驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求”；三、冯姗于本判决生效之日起三日内向襄阳致力物业服务有限公司支付违约金328元；四、驳回襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由冯姗负担15元，襄阳致力物业服务有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由冯姗负担40元，襄阳致力物业服务有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  王剑波审判员  刘茂强审判员  余以祥审判员  何绍建二〇二一年三月十九日法官助理李紫荆书记员刘洋