甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初640号原告（反诉被告）：王剑，男，汉族，1962年3月14日出生，住甘肃省兰州市七里河区。被告（反诉原告）：史秉章，男，汉族，1953年9月2日出生，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：李声，甘肃金致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王竞，甘肃金致诚律师事务所律师。被告：史勇，男，汉族，1973年10月10日出生，住甘肃省白银市白银区。委托诉讼代理人：李声，甘肃金致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王竞，甘肃金致诚律师事务所律师。原告（反诉被告）王剑诉被告（反诉原告）史秉章、被告史勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王剑,被告（反诉原告）史秉章及被告史勇的共同委托诉讼代理人李声、史勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王剑向本院提出诉讼请求:1、判令被告退还多缴纳租赁面积的铺面租金32万元；2、判令被告退还因疫情防控而停止经营的预交铺面租金76600元；3、判令被告承担国家规定的6%的利息损失；4、被告承担诉讼费、保全费用。事实及理由：原、被告于2016年4月10日协议被告将其位于兰州市安宁区××号商铺租赁给原告，合同约定该商铺面积为800平方米，包括二层整层、一楼、二楼楼梯及一楼房屋一间（一楼过道及房屋宽5米，长12米），年租金46万元，折算每平方米47.9元，租赁期限从2016年4月10日至2019年10月10日。原告依约共缴纳租金176万元。2019年7月，原告无意发现被告提供的800平米租赁面积与实际面积有出入，经查询，被告出租给原告的房屋其房本记载仅有653,53平方米，并包括一楼通道及一间房屋上下二层的楼梯。因被告虚报房本记载面积，使原告产生重大误解与其签订租赁协议，导致原告每月多支付147平方米租金7000余元，共多支付32万余元。原告对多出的面积提出异议后，被告并未给予合理解答。原、被告租赁协议于2020年10月10日到期后，原告因考虑转让又与被告签订了半年的协议，即2019年10月10日至2020年4月10日，被告在续签合同中主动纠正载明了出租房屋的范围，原告分两次预付了租金23万元。因全国疫情防控，原告于2020年1月24日停止营业，直至3月25日开始部分营业。合同约定“如不可抗力终止合同的，租金按照使用时间折价计算”。2020年3月20日，原告向被告口头提出解除合同，退还预付两个月租金76600元，或将租赁期限往后延续两个月，被告未同意，双方未能达成协议。为维护原告合法权益，遂诉至法院。史秉章、史勇共同辩称：一、本案的租赁房产为双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，被答辩人无权要求退还租金。1、双方2016年5月1日签订的《房屋租赁合同》是以双方确认的北岸公馆248号商铺一层部分店面及二层整层的特定房屋出租，合同没有约定面积单价，面积不是计算租金的依据。合同租金是双方就该特定房屋现状商定的固定租赁金额，与合同面积无关。被答辩人按约定固定数额交纳房租，不存在多交租金的情形。2、根据双方2016年5月1日签订《房屋租赁合同》，答辩人依约定交付了特定房屋，被答辩人承租的3年间一直按46万元交纳年租金至合同期满，没有在合理期限内提出任何异议，即表明了对租赁房屋使用及固定租金的认可。被答辩人在合同期满终止后，又以合同约定面积与实际面积不符为由主张退还租金，既超过了合理期限，又违反诚实信用原则，依法不应支持。3、2016年5月1日签订的房屋租赁合同期满后，答辩人与被答辩人签订了新的《房屋租赁合同》，该份新合同中约定半年租金为23万元，仍然沿用原合同年租金46万元的租金标准，被答辩人按此标准已交纳了半年房租，由此可见，被答辩人对承租的特定房屋及固定租金的一致认可，不存在重大误解。否则不会在其2019年7月发现承租的房屋面积有出入而提出异议后，又以同样的租金标准主动续租该商铺。4、被答辩人承租的特定房屋，包含门厅通道、隔间，二层整体以及楼梯部分，实际租赁的铺面涉及一层、二层，原告不顾商铺一层与二层存在租金差异的事实，简单以年租金除以面积，即得出商铺面积单价70元/㎡的价格高于市场时价的结论，并以此为由要求返还租金明显有违事实。二、租赁房屋的物业等费用缴纳均以800平方米计算，租赁双方对此认可，诉称答辩人故意隐瞒没有事实依据。根据兰州兰房物业管理有限公司出具的物业费、电费、水费的缴费单据，长期以来物业公司认可的该处租赁房屋的面积为800平方米，按单价3.5月/㎡收取的物业管理费。答辩人也是依据物业公司对该商铺现状认定面积对外出租，而被答辩人在承租期间一直以该标准缴纳物业费未有异议。因此被答辩人诉称答辩人故意隐瞒、虚报房屋面积没有事实依据。三、根据白银市房证地产鉴测咨询中心出具的白测字（2020）第8号房地产测绘成果报告显示房屋面积为786.53㎡，与租赁房屋的面积基本相符。白银市房证地产鉴测咨询中心是具有房地产籍测绘资质的机构，其出具的白测字（2020）第8号房地产测绘成果报告显示，租赁房屋一层、二层的总面积为786.53㎡。表明该房屋的租赁面积与合同描述的800㎡面积基本相符属于合理误差范围，而被答辩人要求以147㎡误差计算返还租金显然缺乏事实依据。四、被答辩人要求退还疫情期间的铺面租金既没有合同依据也没有法律依据。1、被答辩人续租房屋的时间为2019年10月10日开始，经营至2020年1月30日，接到兰州市市场监督管理局临时关闭的通告后才暂停营业，期间以实际经营三个多月，3月25日疫情形势减缓被答辩人即重新营业。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定：“因不可抗力导致合同无法履行的，可以终止合同，终止合同的租金按照实际使用时间折价计算”。本案中，双方签订的租赁合同并未因为疫情而终止，疫情后仍然继续履行至期满终止，不适用终止合同折价计算的条款约定。因此被答辩人要求根据不可抗力条款折价计算退还租金的诉求没有合同依据，依法不应支持。2、本案中，合同履行期间虽然受到疫情影响但店铺很快恢复了经营。同时，原、被告同为个人经营者，疫情导致的经营损失属于经营风险，理应由经营者个人承担。被告作为个人经营者，疫情期间仍然背负着出租房屋的银行贷款利息承担着同样的经营风险。如果原告要求以减免房租来弥补其经营损失，是将经营风险转嫁给被告，致使被告蒙受更大损失，这无论从法律还是实践角度都明显有失公平。3、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》“在适用不可抗力法律处理合同纠纷案件时，应综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，要着重把握疫情与合同不能履行之间的因果关系及原因力大。疫情防控措施仅导致合同履行困难的，但是人不能以此为由要求解除合同。”的相关规定，在本案中，疫情并未导致双方的租赁合同不能履行，被答辩人暂时经营困难不能成为解除合同的当然理由。而且，其经营的店铺在疫情减缓后很快恢复了营业，表明对继续履行租赁合同的认可。因此，在疫情没有导致履行不能而解除合同的情况下，被答辩人要求解除合同返还租金的诉求，依法不能支持。被告史勇作为史秉章的代理人签署合同，不应当承担连带责任。综上，答辩人出租的房屋符合约定条件，被答辩人对承租的特定房屋及固定租金认可的前提下，无权要求退还租金，同时，疫情防控并未对被答辩人产生重大影响，双方的租赁合同仍继续履行。据此，被答辩人要求解除合同退还租金及相应利息损失的诉求依法不应支持。史秉章向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人承担违约责任赔偿反诉人损失230000元；2.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《房屋租赁合同》反诉人将其位于兰州市安宁区××号××楼××楼商铺进行租赁，合同第八条及第十二条约定，乙方（即被反诉人）租赁期间内不得转租、转借承租房屋，否则甲方（即反诉人）有权终止合同收回房屋，保证金不予退还（履约保证金40000元），并按年租金50%支付违约金（年租金460000元整）。根据反诉人掌握的证据，2019年7月9日被反诉人违反合同约定，在未告知反诉人的情况下与个体工商户李智超签订“协议书”，将被反诉人承租的反诉人位于北岸公馆248号一楼商铺（15㎡）转租给李智超经营的“安宁小日子果蔬生鲜店”，月租金3500元，转租后的租户在租赁地点办理了营业执照。被反诉人违反合同约定将承租房屋转租的行为，严重侵害了反诉人的合法权益，根据合同约定应扣收保证金40000元并按年租金50%向反诉人支付违约金。王剑针对史秉章所提出的反诉请求和理由，辩称：1、虽然双方签订的租赁合同中约定不能转租，但涉案房屋在原告转让接手前就已经被出租，该合同是在双方均知晓转租事实的情况下签订的；2、答辩人将商铺租给卖水果的租赁户前已向被告进行告知，在被告明知且同意后答辩人才将商铺进行了转租，后原、被告双方续签了租赁合同；3、在租赁期到期后，双方验收铺面时，被告并没有提出任何异议，并返还了原告保证金，足以证明被告对原告转租事宜知晓并同意。综上，请求法庭驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月1日，史秉章委托史勇（甲方出租方）与王剑及其妻子袁捷（乙方承租方）签订了《房屋租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定1.甲方出租给乙方位于北岸公馆248号商铺门牌号为248号；2.出租房屋面积共800平方米，租赁期限自2016年5月1日起至2019年10月10日止；3.合同签订之日，乙方需向甲方交付4万元作为履约保证金。该房屋年租金为46万元，每半年支付一次；4.租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，乙方不得转租、转接承租房屋。该合同履行完毕后，史秉章（甲方出租方）与王剑（乙方承租方）于2019年10月9日续签了《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于兰州市安宁区十里××街道××路××层××室的房屋；出租房屋为：二层整层，一楼至二楼楼梯及一楼房间一间（注：一楼该房屋改用为二楼大厅及楼层通道），一楼其它5间不在本租赁合同范围内；房屋租赁期限为6个月，自2019年10月10日至2020年4月10日。2016年5月1日，史秉章出具的《授权委托书》中载明：史秉章委托使用代理行使位于兰州市北滨河路（北岸公馆）房屋（由史秉章所有的，总面积1200平方米，使用面积800平方米）的出租、转租权利，并代行租金收取、水电费、取暖费、燃气费、物业费等费用收取，代行房屋结构、附属设施、装修及设备管理等权利，特此证明。2020年4月13日，史秉章向王剑出具收条，载明：甲方史秉章和乙方王剑2019年10月10日至2020年4月10日房屋租赁现已到期，经甲方验收房屋及设施完好已验收交还，同事有甲方负责退还乙方缴纳的保证40000元。同日，王剑收到退还的保证金40000元。甲方史秉章及乙方王剑均在收条上签字。2019年7月9日，王剑将承租的房屋部分转租给案外人李智超经营的“安宁小日子果蔬生鲜店”。本院认为，2016年5月1日，史秉章委托史勇（甲方出租方）与王剑及其妻子袁捷（乙方承租方）签订的《房屋租赁合同书》及2019年10月9日，史秉章（甲方出租方）与王剑（乙方承租方）续签的《房屋租赁合同》，均是双方当事人的真实意思表示，且已履行完毕。2016年5月1日，史勇（甲方出租方）与王剑及其妻子袁捷（乙方承租方）签订的《房屋租赁合同书》中约定的出租房屋面积为800平方米。2019年10月9日，史秉章（甲方出租方）与王剑（乙方承租方）续签的《房屋租赁合同》中约定甲方出租给乙方位于兰州市安宁区十里××街道××路××层××室的房屋；出租房屋为：二层整层，一楼至二楼楼梯及一楼房间一间（注：一楼该房屋改用为上二楼大厅及楼层通道），一楼其他5间不再本租赁合同范围内。审理中，王剑申请本院调取案涉房屋产权证记载的房屋面积，经本院调取，兰州市不动产登记事务中心出具的兰州市房屋交易与权属登记信息查询结果单载明：史秉章所有的位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××层××室（即案涉租赁物）的房屋建筑面积为663.52㎡。合同约定面积与产权登记面积有差异的，应以产权登记面积为准。本案中，王剑实际承租的房屋为位于兰州市安宁区十里××街道××路××层××室的房屋，故案涉租赁物的房屋面积应为663.52㎡，故王剑要求史秉章退还多缴纳租赁面积的租金32万元，本院予以支持。史勇与原告签订《房屋租赁合同》的行为，系史秉章委托史勇代为行使房屋出租、转租等权利的行为，故原告要求史勇承担退还房租的责任于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告退还因疫情防控而停止经营的预交铺面租金76600元的问题。王剑租赁房屋从事商业活动，确受到新冠肺炎疫情的影响，疫情期间承租方停止了经营，这属于不可抗力。根据最高人民法院《关于妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）的相关规定，承租人可以要求出租人减、免一定数额的租金，故王剑主张史秉章退还疫情期间停止经营的租金，本院应予以支持。原告要求被告承担国家规定的6%的利息损失于法无据，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告承担违约责任赔偿损失23万元；反诉原告诉称反诉被告违反双方签订的《房屋租赁合同》中第八条及第十二条约定，将案涉房屋部分商铺转租给案外人李智超经营的“安宁小日子果蔬生鲜店”。庭审时，反诉被告出示了反诉原告向其出具的收条，载明：史秉章和王剑2019年10月10日至2020年4月10日房屋租赁已到期，经史秉章验收房屋及设施完好已验收交还，同时退还王剑交纳的保证金4万元。对此，本院认为反诉原告对王剑的行为已经以默许的方式表示同意。现其要求反诉被告给付因违约产生的损失，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《关于妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）之规定，判决如下：一、史秉章于本判决生效之日起十日内向王剑退还多缴纳租赁面积的铺面租金32万元；二、史秉章于本判决生效之日起十日内向王剑退还疫情期间的租金76600元；三、驳回王剑的其他诉讼请求；四、驳回史秉章的全部反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7249元，已减半收取3625元，由史秉章负担，于本判决生效之日起十日内给付王剑。反诉案件受理费2375元，由史秉章负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘光临二〇二一年三月五日书记员  吴 楠