北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4646号上诉人（原审原告）：曹静，女，1958年6月3日出生。委托诉讼代理人：王璐，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶巧娟，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京众合达房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区燕山岗东路****5064。法定代表人：张雷，经理。委托诉讼代理人：刘迎新，北京市大安律师事务所律师。原审第三人：唐山市丰南区昌盛房地产开发有限公司，，住所地丰**西城区津唐运河西岸法定代表人：董俊军，经理。委托诉讼代理人：何全纯，河北腾邦律师事务所律师。上诉人曹静与被上诉人北京众合达房地产经纪有限公司（以下简称众合达经纪公司）、原审第三人唐山市丰南区昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛房地产开发公司）不当得利纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初1607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人曹静之委托诉讼代理人王璐、叶巧娟，被上诉人众合达经纪公司之委托诉讼代理人刘迎新，原审第三人昌盛房地产开发公司之委托诉讼代理人何全纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹静的上诉请求：1.依法撤销北京市房山区人民法院作出的（2020）京0111民初1607号判决；2.依法改判众合达经纪公司向我退还其收取的全部款项人民币145000元；3.依法改判众合达经纪公司向我支付其收取人民币145000元所造成我的利息损失（按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算至众合达经纪公司实际退还全部款项之日，暂计至2019年12月18日为人民币20662.5元）；4.本案一、二审诉讼费由众合达经纪公司承担。曹静的主要上诉理由：一、众合达经纪公司与昌盛房地产开发公司之间为委托代理关系。与此同时，李某（实名李某）、冯某在出售房屋过程中从未向我表明系众合达经纪公司员工的身份，遂众合达经纪公司的代理行为是隐名代理。众合达经纪公司与昌盛房地产开发公司之间不是居间关系，而是委托关系，众合达经纪公司与客户之间也不存在居间关系，众合达经纪公司仅有权向昌盛房地产开发公司收取委托费，而无权向昌盛房地产开发公司及购房客户收取居间服务费。二、众合达经纪公司与我之间成立的是商铺代理合同，而不是居间服务合同，众合达经纪公司应当向我提供“商铺代理服务”。我买房的地点在昌盛房地产开发公司所设立的门店内，李某、冯某在该门店内销售房屋、进行收款，期间从未表明其是哪家公司的员工。李某和冯某从未告知我签合同行为、收款行为、看房都属于居间服务并要收取居间服务费。我使用POS机付款时，看不见收款主体。一审法院认定我因中介服务享受到了价格优惠，没有证据支撑。且若认定为经纪费，众合达经纪公司向我提供居间服务、收取居间服务费占房价的三分之一，违反常理，也严重违反了我国的行政法规。针对曹静的上诉请求，众合达经纪公司辩称，众合达经纪公司收取商铺代理费具有事实和合同依据。首先，众合达经纪公司与昌盛房地产开发公司签订了《房屋销售代理协议》，取得了委托房源（含涉案房屋）的独家代理销售权，曹静只能通过众合达经纪公司提供的居间服务才能与昌盛房地产开发公司签订购房合同，该协议约定了众合达经纪公司可以向购房客户自行收取电商佣金，实际为居间服务费。其次，众合达经纪公司与曹静存在事实居间服务合同关系，众合达经纪公司为曹静提供了购房居间服务，包括介绍合适的房源、陪同看房、讲解、选房、认购、指导签约等，促成并协助曹静与昌盛房地产开发公司签订正式的《商品房买卖合同》，众合达经纪公司的居间服务已经完成。最后，曹静支付的商铺代理费（实际为居间服务费）是众合达经纪公司通过POS机刷卡收取的，并且为曹静出具的收据中明确记载了商铺代理费，曹静也在交款人处签字确认，其在付款时已知涉案款项性质及支付对象。故曹静在购房成功且时隔将近三年后又反悔，以不当得利为由要求返还商铺代理费是没有事实及法律依据的，应驳回曹静的全部诉讼请求。针对曹静的上诉请求，昌盛房地产开发公司述称，昌盛房地产开发公司与曹静签订的买卖合同合法有效，且双方均已按合同约定履行了义务，昌盛房地产开发公司收取了曹静购房款378054元，不存在任何不当得利的行为。曹静向一审法院起诉请求：1.判令众合达经纪公司退还不当得利款项145000元；2.判令众合达经纪公司向曹静支付其收取145000元所造成的利息损失（以145000元为基数，自2012年12月16日起计算至2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由众合达经纪公司承担。一审法院认定事实：2016年12月18日，曹静与昌盛房地产开发公司签订合同编号为唐房预售昌盛字第0056号的《商品房买卖合同》，约定曹静购买昌盛房地产开发公司名下的第01座运河唐人街80-31号房（以下简称涉案房屋）的预售商品房，建筑面积共70.01平方米，定价方式为双方协议价，按建筑面积计算，每平方米5400元，总金额378054元，付款方式为一次性付款。曹静于当日向昌盛房地产开发公司付款378054元。曹静通过POS机刷卡于2016年12月16日向众合达经纪公司支付30000元，于2016年12月18日向众合达经纪公司支付115000元，众合达经纪公司于2016年12月18日给曹静出具收据一张。收据载明：“今收到长乐坊80-31#铺代理费壹拾肆万伍仟元整??145000”，收款人处冯某签字，交款人处曹静签字，收款单位处加盖有众合达经纪公司财务专用章。众合达经纪公司称冯某是其公司员工，曹静称收款人在收款时未向其表明身份，其不知道收款人是谁的员工。另查明，2016年11月17日，昌盛房地产开发公司（甲方）与众合达经纪公司（乙方）签订《长乐坊项目房屋代理销售协议》（以下简称《代理销售协议》），约定甲方委托乙方独家代理销售甲方开发的“长乐坊”商业及公寓项目，项目地址位于河北省唐山市丰南区运河唐人街80号，项目类型为底商和公寓。《代理销售协议》第二条合作方式及期限约定：合作方式为独家代理销售。双方明确，甲方授权乙方为独家代理商，负责代理销售该项目项下所有未出售房屋184套，合计11635平方米，其中底商部分70套，合计6121平米，公寓部分114套，合计5514平米。（房源情况见附件）。代理销售期限为自2016年11月16日起至2017年7月31日止。第三条价格和佣金计算方式、结佣方式约定：甲乙双方约定销售均价为5000元/平米（其中公寓产品均价3800元/平米；底商产品均价6000元/平米），乙方根据各类产品均价制定《长乐坊销售价格控制表》，表中注明每套房源的房号、单价、面积、总价，该表格作为合同附件，经甲方法人签章后生效执行，乙方不得以低于该表格的价格销售房源。乙方佣金分为两部分，电商佣金和溢价佣金。电商佣金由乙方自行收取，开发商不负责开收据，以利于快销完成考核任务为前提，由乙方自行确定客户所刷电商金额。溢价佣金依据甲方签字确认的《长乐坊销售价格控制表》，每套房屋实际的网签价格与《长乐坊销售价格控制表》中对应房源的差价为销售溢价。如该套房源产生溢价，甲方支付溢价金额税后的50%给乙方作为溢价佣金。双方还对双方权利与义务、合同的变更、终止、解除、违约责任、争议解决等进行了约定。昌盛房地产开发公司在落款处签字并加盖公章，众合达经纪公司陈某在落款处签字并加盖合同专用章。附件《长乐坊销售价格控制表》（底商）经由昌盛房地产开发公司加盖公章予以确认，该表显示商铺编号为31号，面积为70.01平方米，朝向临路内，单价5400元/平方米，总价378054元。众合达经纪公司申请其员工冯某、陈某出庭作证，证明众合达经纪公司为曹静在购买涉案房屋时表明了众合达经纪公司员工身份、提供了居间服务、告知了收款性质并实际收款。陈某证言，主要内容：陈某是众合达经纪公司员工，自2015年3月30日至2020年3月15日在众合达经纪公司担任销售经理，负责“长乐坊”商业及公寓项目销售工作，为客户在买房过程中提供全程接待、讲解、磋商争取优惠、指导签订买卖合同等服务，争取的优惠是将房屋价格从市场价11000元至13000元每平方米优惠到5400元每平方米，在服务过程中佩戴了众合达经纪公司工牌、表明过自己是众合达经纪公司的员工。对于是否服务过曹静，陈某称接触过，但记得不是很清楚了。冯某证言，主要内容：冯某是众合达经纪公司员工，自2016年5月至2018年5月在众合达经纪公司担任行政经理，负责日常的行政人事工作及收款开具发票，在“长乐坊”商业及公寓项目收款和开具收据工作中，会先告知客户收款性质是商铺代理费，包括带看、网签、讲解、认购、申请优惠等一系列服务。对于是否向曹静收款和开具收据，冯某称时间太长记不清了，曹静提交的收据收款人处是其本人签字。经质证，曹静对上述证人证言真实性不认可，称售房人员是李某，收款人是冯某，在售房过程中售房人员没有告知其是众合达经纪公司员工，销售人员没有告知是众合达经纪公司收取服务费用。曹静称买房时说是6500元每平方米的标准，但合同写的5400元每平方米，曹静并不清楚是支付给众合达经纪公司的中介费。众合达经纪公司提交微信账单详情打印件、李某个人微信页、身份证照片打印件、李某书面证人证言、微信支付交易明细、照片打印件、视频等证据材料，证明李某与李某是同一人，是众合达经纪公司的员工，向曹静提供了购房服务。经质证，曹静对微信转账记录的真实性、关联性和合法性均不认可，对李某的个人微信主页、身份证照片打印件、照片打印件、视频、真实性、合法性认可，照片中的李某确实是向曹静售房的人员，但认为无法证明其与众合达经纪公司的关系。对李某出具的书面证人证言的真实性不予认可，李某未出庭，作证形式不合法。昌盛房地产开发公司书面质证称，李某（李某）、冯某均不是其员工，昌盛房地产开发公司与众合达经纪公司签订《房屋销售代理合同》，在合同期限内由众合达经纪公司负责带客户看房，正式商品房买卖合同网签备案和收取曹静的购房款378054元开票由昌盛房地产开发公司负责。众合达经纪公司提交案外人与昌盛房地产开发公司2014年10月22日签订的涉及运河唐人街80-25号房、80-11号房的《商品房买卖合同》复印件两份，显示单价分别为每平方米12600元、13000元，昌盛房地产开发公司在两份合同封面、附件加盖公章，合同加盖骑缝章。众合达经纪公司以此证明涉案房屋所属楼盘2014年成交价格为12600元/平方米，而通过众合达经纪公司提供的居间服务曹静取得了优惠的购房价格，曹静购买的涉案房屋仅为5400元/平方米，并称该两份合同是昌盛房地产开发公司提供的，昌盛房地产开发公司提供前将买受人名字隐掉，是为保护案外人隐私。经质证，曹静对真实性不认可，称两份合同没有合同相对方，也没有原件，该两份合同不是生效合同，商品房买卖是存在价格波动的，会受到市场影响，涉案楼盘以前销售是多少钱与本案无关。昌盛房地产开发公司对上述两份合同真实性、合法性、关联性不认可。一审法院认为，所谓不当得利，是指没有合法根据而取得利益，致他人受有损害的情形。利益的取得无法律上的原因是不当得利的构成要件之一。根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点是众合达经纪公司收取145000元是否有法律或合同依据，是否成立不当得利关系。本案中，曹静认可李某为其提供了购房服务，冯某收取了款项。昌盛房地产开发公司称李某、冯某并非其公司员工，结合众合达经纪公司提供的代理销售协议、微信支付详单、照片、视频等证据材料，可以认定李某、冯某系众合达经纪公司员工。据此，可以认定众合达经纪公司向曹静实际提供了房源介绍、带看、协助签约等服务，众合达经纪公司与曹静之间存在事实上的服务合同关系。众合达经纪公司向曹静出具的收据中亦载明款项的性质为“商铺代理费”及收款单位为“众合达经纪公司”，曹静当时并未对此提出异议，且享受了价格优惠。曹静亦未提供证据证明双方之间存在欺诈、胁迫或以合法形式掩盖非法目的等导致合同无效的事由。故曹静以不当得利为由，要求众合达经纪公司退还商铺代理费145000元，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，一审法院于2020年12月28日判决：驳回曹静的诉讼请求。本案在二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经询，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院确定众合达经纪公司取得案涉145000元款项并未构成不当得利是否适当。依据《中华人民共和国民法典》第九百八十五条规定，得利人没有法律根据取得不当利益的，受损失的人可以请求得利人返还取得的利益，但是有下列情形之一的除外：（一）为履行道德义务进行的给付；（二）债务到期之前的清偿；（三）明知无给付义务而进行的债务清偿。本案中，就曹静支付款项指向对象及该对象取得相应款项依据的认定，本院认为，曹静认可李某为其提供了购房介绍房屋，看房，协助签约等服务，冯某收取了案涉款项的事实。昌盛房地产开发公司否认李某、冯某为该公司员工。结合众合达经纪公司提供的代理销售协议、微信支付详单、照片、视频等证据材料，可以认定李某、冯某系众合达经纪公司员工。据此，应认定众合达经纪公司向曹静实际提供了房源介绍、带看、协助签约等服务，众合达经纪公司与曹静之间存在事实上的服务合同关系。众合达经纪公司向曹静出具的收据中亦载明款项的性质为“商铺代理费”及收款单位为“众合达经纪公司”，曹静当时并未对此提出异议。因此，曹静支付款项对象应确认为众合达经纪公司，该公司取得相应款项以服务合同关系为依据，并非缺乏法律根据。就众合达经纪公司取得曹静支付款项是否应当返还的认定，本院认为，基于前述曹静与众合达经纪公司服务合同关系，众合达经纪公司取得相应款项法律依据充分。并且，以服务合同关系为基础曹静购房时享受了价格优惠。曹静亦未提供证据证明双方之间存在欺诈、胁迫或以合法形式掩盖非法目的等导致合同无效的事由。故曹静以不当得利为由，要求众合达经纪公司退还商铺代理费145000元及给付占用款项期间利息，没有事实和法律依据。综上所述，曹静上诉主张众合达经纪公司取得案涉款项构成不当得利应予返还之上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由曹静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 珊二〇二一年三月三十一日法官助理  史佳伟书 记 员  王 慧