江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1199号上诉人（原审被告）：杨志祥，男，1981年9月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：赵子耀，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：滑荣艳，女，1988年7月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：于中权，江苏光剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玲，江苏光剑律师事务所律师。原审被告：沈小燕，女，1979年10月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原审第三人：淮安卓弘房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区丰球白鹭湖庄园檀香园****。法定代表人：钱兆成，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张家宝，男，该公司员工。上诉人杨志祥因与被上诉人滑荣艳、原审被告沈小燕、原审第三人淮安卓弘房地产经纪有限公司（以下至判决主文前简称卓弘经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初3830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨志祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.案涉房屋买卖合同因出卖人之一的沈小燕没有签字，应认定未成立和生效。一审判决未对合同效力进行审查，认定合同已经生效系明显误判。鉴于合同未成立，以及上诉人和被上诉人在缔约过程中均具有过错，故上诉人应当承担的是缔约过失责任，而非违约责任。2.一审承办法官在办案过程中存在违法取证问题。滑荣艳答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。杨志祥作为完全民事行为能力人，在未征得沈小燕同意的情况下擅自出售房屋构成无权处分，根据法律规定合同仍然有效，杨志祥应承担违约责任。沈小燕未作陈述。卓弘经纪公司陈述意见是，请求二审法院维持一审判决。滑荣艳向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除2020年5月18日签订的合同编号为0000363的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》；2.判令原审被告赔偿违约金186000元；3.判令原审被告承担因诉讼维权而产生的律师费5000元；4.本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定的事实，杨志祥与沈小燕系夫妻关系，案涉的清城亿园5号楼303室房屋为其二人共同共有。2020年5月9日，滑荣艳向卓弘经纪公司以转账方式支付前述房屋的购房意向金2万元。2020年5月18日，滑荣艳（乙方）与杨志祥（甲方）在卓弘经纪公司（丙方）的居间下，签订合同编号为0000363的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》一份，合同第一条约定，甲方将其所有的位于淮安市清江浦区房屋出卖给乙方；第二条约定，甲、乙双方同意该物业总价款为人民币玖拾叁万元整。此价包括甲方买入该物业已支付的维修基金、一手房契税、双供费用。第三条第1款约定，本合同签订之日起乙方应向甲方支付定金人民币贰万元整作为购房担保，如因甲、乙方违约或自愿解除合同未能交易成功的，违约方按本合同第五、六条的约定承担违约责任；第2款约定，乙方于2020年6月30日前支付人民币贰拾陆万元整（不包括定金）作为首付款支付给甲方；第3款约定，剩余房款人民币陆拾伍万元整支付方式：②乙方通过银行按揭贷款支付给甲方。合同第四条第6款约定，如该物业有共有产权人的，甲方保证已取得共有产权人的一致同意，如甲方隐瞒事实，未经共有权人的同意擅自出卖该房屋，导致本合同无法继续履行的，即甲方违约，按本合同第五、六条的约定承担违约责任。合同第五条约定，甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，包括但不限于拒不配合提供交易所需资料成刻意逾期办理交易，按揭等买卖相关手续如：逾期交付房产、逾期支付房款等违约行为，则：逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总房款的百分之十作为违约金，并三日内支付；4、合同未约定没明确约定履行期限的，以守约方或丙方发出敦促履行通知之日起三日内为履行期限。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。合同第七条补充约定事项（对以上条款的变更约定效力优先于原约定），①本物业成交价包含一个产权车库（以下简称“案涉车库”）和一个车位；③甲、乙双方配合中介方办理贷款、交税、过户等手续，如10日内拒不配合则承担总房款百分之二十的违约金……合同抬头甲方处虽记载为杨志祥、沈小燕，但末尾甲方签章处，仅有杨志祥一人签字，沈小燕并未签字落款。合同签订当日，杨志祥出具收款收据一份，内容为“今收到滑荣艳交来买卖位于清城创意谷清城亿园定金人民币贰万元整，付款方式：转账”。2020年6月初，杨志祥与第三人卓弘经纪公司员工联系表示因沈小燕不同意出售案涉房屋，合同无法继续履行。2020年6月22日，滑荣艳为与杨志祥、沈小燕房屋买卖合同纠纷一案，与案外人江苏光剑律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师服务费5000元。一审审理过程中，根据滑荣艳申请，一审法院委托江苏天元房地产评估造价集团有限公司对案涉房屋及相应地下室2020年6月2日的市场价值进行判鉴定评估。评估结果为：案涉房屋建筑面积108.69平方米，评估单价为9180元每平方，评估总价为99.78万元；案涉车库建筑面积8.94平方米，评估单价为3670元每平方，评估总价为3.28万元。评估总价合计103.06万元。滑荣艳支付评估费用10850元。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。本案中，滑荣艳与杨志祥签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》，合同内容系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同成立并生效。杨志祥、沈小燕主张案涉合同因杨志祥对案涉房屋无处分权而无效，于法无据，一审法院不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。沈小燕于案涉合同签订后未进行追认，致使杨志祥无法继续履行合同，构成违约，合同目的现已无法实现，故滑荣艳主张解除案涉合同，于法有据，一审法院予以支持。关于滑荣艳主张违约金186000元的诉讼请求，因杨志祥存在的违约行为，滑荣艳有权要求其承担违约责任。关于违约金数额，杨志祥认为滑荣艳主张房屋价款百分之二十的违约金标准过高。一审法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少，减少的标准应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，滑荣艳在签订合同时，明知房屋为杨志祥、沈小燕共同所有，却未要求沈小燕签订房屋买卖合同或书面授权，直至支付定金后，仍未得到沈小燕的追认，滑荣艳对案涉合同不能继续履行亦存在过错。另外，考虑到本案合同的履行情况为滑荣艳仅支付了2万元的定金，结合本案评估报告的结论以及滑荣艳为评估鉴定花费10850元的事实，一审法院酌情认定杨志祥应向滑荣艳承担违约金7万元（包括滑荣艳已支付的定金2万元在内），滑荣艳主张超出部分，不予支持。另外，杨志祥、沈小燕对评估报告不予认可的主张无事实依据，一审法院不予采信。关于滑荣艳主张的律师费5000元，合同第五条约定违约方除承担上述违约责任外，还应当承担该物业买卖的另一方当事人因其违约而产生的其他费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。在杨志祥违约的情况下，滑荣艳因委托律师产生的费用应当由杨志祥承担，故对于滑荣艳主张的5000元律师费用，一审法院予以支持。另外，沈小燕并非案涉合同的主体，案涉合同对沈小燕不产生约束力，故滑荣艳主张沈小燕承担违约责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：一、解除滑荣艳、被告杨志祥及第三人淮安卓弘房地产经纪有限公司于2020年5月18日签订的合同编号为0000363的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》；二、杨志祥于判决生效之日起十日内向滑荣艳支付违约金7万元、律师费5000元，合计75000元；三、驳回滑荣艳其他诉讼请求。案件受理费4120元，由杨志祥承担1500元，由滑荣艳承担2620元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉房屋买卖合同在开头部分注明的出卖人是杨志祥、沈小燕，在尾部只有杨志祥签字，杨志祥的签字行为是代表其个人还是同时代表沈小燕，直接关系合同效力的认定。从合同履行情况看，无证据证明在签订合同时杨志祥明示其行为只代表其个人，不代表妻子沈小燕；在签订合同后，杨志祥当即收取了购房定金2万元；在沈小燕拒绝认可案涉合同后，杨志祥在短信中明确表达歉意并表示要承担责任。上述行为足以证明，杨志祥是同时代表沈小燕在合同上签字，在未获得沈小燕追认的情况下，其行为构成无权处分，一审法院据此认定案涉房屋买卖合同有效，并判令杨志祥承担违约责任有充分的事实和法律依据。对于上诉人的第二点上诉理由，因相关证据材料并未作为定案依据，故对此不予审查。鉴于本案二审阶段各方当事人均未提出新的事实、证据或理由，本院在询问相关当事人后，决定不开庭审理。综上所述，杨志祥的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人杨志祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年三月三十日法官助理  张 登书 记 员  张 琦