江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10966号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京全悦酒店管理有限公司，住所地南京市雨花台区民智路****。法定代表人：刘翠平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈长港，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卜懿琛，女，1985年6月26日生，汉族，住南京市栖霞区。上诉人南京全悦酒店管理有限公司（以下简称全悦公司）因与被上诉人卜懿琛房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初3114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，于2021年1月7日公开开庭审理了本案。上诉人全悦公司的委托诉讼代理人陈长港、被上诉人卜懿琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全悦公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判一审判决第一项为上诉人支付2020年4月1日至9月3日租金20420元，改判一审判决第二项为被上诉人退还租金8000元，两项相抵，上诉人支付12420元。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。理由是：一、2020年1月底新冠疫情爆发之后，全国范围酒店行业全部停业。疫情期间，上诉人与被上诉人多次就免租期和物业费承担进行沟通，未达成一致意见。双方签订的《房屋租赁合同》明确约定：如任何不可预见原因或政府批文、许可、或其他政策原因造成该物业必须暂时停业，在停业期间甲方同意免收租金。因此，上诉人不应支付停业期间的租金。上诉人停业的时间是2020年1月27日至4月2日，上诉人要求被上诉人返还2020年2月1日至3月31日租金8000元，有明确的合同约定并符合法律规定。二、2020年8月17日一审庭审时，上诉人提出反诉并明确向被上诉人提出因受到不可抗力影响以及发生情势变更事实，解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被上诉人及时收房，后虽然上诉人撤回了该反诉请求，但并未撤回解除双方租赁合同的意思表示。三、因上诉人属于公司经营，《房屋租赁合同》明确约定了被上诉人有出具增值税发票的义务，并承担与产权相关的税费。但被上诉人拒不配合出具发票，躲避纳税义务，违反了合同约定。因此被上诉人不按合同履行义务，自身存在违约和过错。卜懿琛辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。发生疫情不应由一方承担损失。二、根据涉案合同约定，租期内双方均不得擅自解除合同，若上诉人愿意支付6个月租金的前提下，双方可以书面解除合同。一审判决后，上诉人向被上诉人邮寄涉案房屋钥匙不全，且上诉人仍在该房屋内继续经营。此外，上诉人欠付公摊水电费等费用共计7637.88元，根据合同约定，上诉人应缴清该部分费用。卜懿琛向一审法院起诉请求：1.判令全悦公司支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的租金24200元、滞纳金2000元，合计26200元；2.判令全悦公司承担本案诉讼费用。全悦公司向一审法院反诉请求：判令卜懿琛退还2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金8000元。一审法院认定事实：2018年6月28日，卜懿琛（甲方、出租方）与全悦公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份。合同约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于南京市雨花台区，房屋面积44.95平方米；甲方将该房屋出租给乙方经营酒店式公寓；房屋租赁期限为5年，2018年7月1日-2023年8月31日，免租期为60天，自房屋实际交付之日起计算；租金为4000元／月，第三年起，每月租金递增5%，即2020年9月1日-2023年8月31日，租金为4200元／月；乙方应按每叁个月支付一期租金；如因任何不可预见原因或政府批文、许可、或其它政策原因造成该物业必须暂时停业，在停业期间甲方同意免收租金；若乙方拖欠租金超过五个工作日，甲方有权按照月租金千分之五每日追索违约金。合同履行至今，全悦公司已支付租金至2020年3月31日，自2020年4月开始的租金未支付。2020年2月1日，全悦公司向卜懿琛发送倡议书，沟通免租期事宜，表示目前租金支付暂时暂停，待疫情结束后陆续恢复。期间，双方不能达成一致协议。2020年4月2日，南京市雨花台区人民政府雨花街道办事处向全悦公司送达企业复工备案告知书。一审法院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。卜懿琛与全悦公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规规定，合法有效，双方均应按约履行，恪守合同义务。卜懿琛已按约将租赁房屋交付全悦公司使用，全悦公司应当按约支付房屋租金。根据双方合同约定的每三个月支付一期租金以及先付后租的交易习惯，卜懿琛要求全悦公司支付2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金24200元（4000元×5个月+4200元），具有事实及法律依据，一审法院予以支持。双方在合同中约定，如因任何不可预见原因或政府批文、许可、或其它政策原因造成该物业必须暂时停业，在停业期间甲方同意免收租金。新型冠状病毒肺炎疫情作为突发公共卫生事件，系双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从全悦公司所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于双方约定的不可抗力的情形，造成的经济损失也是客观存在的。因不可抗力致使合同无法履行，不能归责于本案任何一方，对此造成的租金损失，根据公平原则应由双方共担。结合疫情影响程度和发展情况以及双方的合同约定、实际损失等综合因素，一审法院酌定卜懿琛就涉案房屋应免收全悦公司一个半月的租金6000元。全悦公司主张卜懿琛退还2020年2月1日至2020年3月31日期间房屋租金8000元的诉讼请求，对于超出部分，一审法院不予支持。对卜懿琛主张只同意免收一半租金的抗辩意见，一审法院不予采信。疫情的爆发，给人们的生产生活造成了较大的影响，双方就涉案房屋租金能否免除问题发生争议并进行协商，全悦公司并非恶意拖延支付租金，故对卜懿琛主张全悦公司支付滞纳金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，一审判决：一、南京全悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付卜懿琛2020年4月1日至2020年9月30日期间房屋租金24200元；二、卜懿琛于本判决生效之日起十日内退还南京全悦酒店管理有限公司房屋租金6000元；上述第一、二项相抵，由南京全悦酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付卜懿琛房屋租金18200元；三、驳回卜懿琛的其他诉讼请求；四、驳回南京全悦酒店管理有限公司的其他反诉请求。一审本诉案件受理费456元，减半收取228元、保全费282元，合计510元，由南京全悦酒店管理有限公司负担；反诉案件受理费130元，减半收取65元，由卜懿琛负担。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除法律另有规定的外，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，卜懿琛与全悦公司签订房屋租赁合同约定：如因任何不可预见原因或政府批文、许可、或其它政策原因造成该物业必须暂时停业，在停业期间甲方同意免收租金。双方当事人应当按照约定履行。全悦公司上诉主张其停业的时间是2020年1月27日至4月2日，但未提交相关证据证明，一审法院结合疫情影响程度及双方的合同约定、当事人实际损失等综合因素，酌定卜懿琛就涉案房屋应免收全悦公司一个半月的租金6000元，并无不当。全悦公司上诉要求卜懿琛返还2020年2月1日至3月31日租金8000元，本院不予支持。关于全悦公司提出合同已解除的上诉主张，因全悦公司在一审中已撤回要求解除合同的反诉请求，在二审中再提出该主张，缺乏依据，本院不予理涉。全悦公司关于卜懿琛未出具发票存在违约和过错的上诉主张，与本案诉争内容并无关联性，且未在一审中提出，本院不予理涉。综上所述，全悦公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人全悦公司负担。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年三月二十四日法官助理徐琨玉书记员孙雪松