安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖18民终691号 上诉人（原审被告、反诉原告）：绩溪上河颐养产业投资管理有限公司，住所地安徽省绩溪县瀛洲镇上河徽院内养生公寓**楼**楼。 法定代表人：宋兴旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺凡，男，该公司办公室主任。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张临莉，女，1979年8月7日出生，汉族，居民，户籍地安徽省合肥市包河区，经常居住地安徽省合肥市庐阳区。 上诉人绩溪上河颐养产业投资管理有限公司（以下简称上河颐养公司）因与被上诉人张临莉房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省绩溪县人民法院（2020）皖1824民初1397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上河颐养公司上诉请求：撤销原判决第三项，改判支持其反诉请求。事实和理由:上河颐养公司停止经营长达一年以上，无力支付租金，双方签订的长期性租赁合同已然形成合同僵局，根据最高人民法院法〔2019〕254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会议纪要）第48条规定，其反诉请求解除案涉房屋租赁合同应得到人民法院支持。 张临莉辩称，案涉房屋租赁合同系基于商品房买卖合同而形成，故该租赁合同不能解除，否则其合法权益无法得到保障。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张临莉向一审法院起诉请求：判令上河颐养公司继续履行《上河颐养租赁合同》并付清拖欠租金57320元。一审诉讼中，其变更诉讼请求中的租金为支付2018年2月28日至2020年2月28日期间两年的租金。 上河颐养公司提起反诉请求：判决解除案涉《上河颐养租赁合同》。 一审法院认定事实：2014年11月10日，张临莉与安徽斯瑞投资集团有限公司（以下简称斯瑞公司）签订一份商品房买卖合同，约定张临莉购买该公司开发的位于绩溪县上河徽院养生公寓2幢330室。此后，张临莉与上河颐养公司签订一份《上河颐养租赁合同》，约定：“……第二条：租赁期限租赁期限为10年，自2015年2月28日起十年。……第三条：租金收益、支付时间、方式及免费使用3.1本合同依附于对应的养生公寓销售合同，租金具体约定如下：第1年至第3年，为136000元5%，计每年租金6800元；第4年至第6年，为136000元10%，计每年租金13600元；第7年至第8年，为136000元12%，计每年租金16320元；第9年至第10年，为136000元15%，计每年租金20400元；房屋总租金合计134640元，大写壹拾叁万肆仟陆佰肆拾元整。3.2乙方支付甲方租金首次时间为：甲方将房屋交付乙方之日起三个月内计算第一年租金，甲方取得房屋产权证书后，乙方将租金存入甲方指定账户；第2年租金支付为乙方支付首次租金次年同月同日支付给甲方；第3年租金支付时间为乙方支付第2年租金下一年同月同日支付给甲方，其余支付租金时间以此类推。……11.2本合同自双方签字、盖章之日起成立。……”张临莉在合同尾部甲方处签名，合同乙方处内容为空白，上河颐养公司在该合同（共5页）上盖有骑缝印章，即该公司的合同专用章。是时，斯瑞公司、上河颐养公司时任法定代表人均为宋兴旺。上河颐养公司分别于2015年5月22日、2016年6月7日、2017年7月26日以转账形式各给付张临莉6460元，均注明系返租费，合计19380元，此后未再给付租金。 一审另查明，上河颐养公司涉多起诉讼案件，类似案件一审均判决驳回其提出的解除租赁合同主张，其上诉后二审亦作出驳回上诉、维持原判的终审判决。如：（2020）皖18民终1233号判决认定，“……本院认为，……一是斯瑞公司与上河颐养公司为关联公司；二是上河颐养公司应诺包租十年及递增租金数额，与斯瑞公司对外销售案涉房产为配套式销售；三是王翔系投资性购房，投资收益主要体现为租金收入，且其对上河颐养公司践诺支付十年租金具有合理期待；四是双方对解除合同条件及免责的约定，不包括上河颐养公司的商业风险。……”。 一审法院认为，上河颐养公司在案涉《上河颐养租赁合同》尾部乙方位置处虽未加盖印章，法定代表人也未签字，但该合同依法成立。理由如下：其一，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案中，双方采用了书面形式订立合同，上河颐养公司也主动履行了三年租金给付义务，按“举重以明轻”的民法解释原理，案涉租赁合同显已成立。其二，结合案涉《上河颐养租赁合同》第3.1条“本合同依附于对应的养生公寓销售合同”的约定和（2020）皖18民终1233号民事判决认定来看，案涉商品房买卖合同、《上河颐养租赁合同》为联立合同，是时斯瑞公司与上河颐养公司法定代表人均为宋兴旺，该联立合同系一种商业经营模式，如没有《上河颐养租赁合同》，张临莉也不可能购买斯瑞公司开发的商品房。其三，《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条第一款规定，“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”案涉《上河颐养租赁合同》第11.2条约定“本合同自双方签字、盖章之日起成立”，对此上河颐养公司认为应严格按文义解释，即该合同必须有公司盖章及法定代表人签字才能成立。如按其之言，张临莉亦需在甲方处盖章合同才能成立，此与合同订立的惯常做法相悖。其四，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”案涉《上河颐养租赁合同》系上河颐养公司为从事养老服务业而与购买斯瑞公司开发的商品房的不特定购房者签订的，该合同中只有少量内容为人工填写，其他皆为打印且内容一致，故该合同应认定为上河颐养公司提供的格式化合同；即使合同条款意思存在争议，也应作出不利于上河颐养公司的解释。据此，张临莉与上河颐养公司存在的是合法有效的定期租赁合同关系，而非事实租赁或不定期租赁关系，故对上河颐养公司解除《上河颐养租赁合同》的反诉请求不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，故对上河颐养公司辩称本案应适用《中华人民共和国民法通则》有关租金为一年诉讼时效的主张不予采纳。上河颐养公司辩称应免除2020年度4至5个月的租金，因新型冠状病毒疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见、不能避免且不能克服的客观情况，构成不可抗力，且绩溪县自2020年1月底起受疫情影响，餐饮、住宿等人员密集性行业被要求歇业，至2020年3月份虽然有序复工复产，但仍未能全部恢复正常营业，上河颐养公司经营的养老产业受影响尤甚，故根据公平原则及相关法律规定，同时结合本地实际，酌情减免其2020年度1个月租金即1133.33元（13600元/年÷12月×1月）。经核算，上河颐养公司应付租金合计为27200元（2018年2月28日至2020年2月28日共计2年×13600元/年），扣除因疫情减免的租金1133.33元后，尚应给付张临莉租金26066.67元。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，判决：一、被告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司于判决生效后十日内支付原告张临莉2018年2月28日至2020年2月28日期间的租金26066.67元；二、驳回原告张临莉的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告绩溪上河颐养产业投资管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费1228元，减半收取计614元，由张临莉负担334元，上河颐养公司负担280元；反诉受理费80元，减半收取计40元，由上河颐养公司负担。 二审中，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 二审另查明：案涉《上河颐养租赁合同》约定：“……第七条：免责条款7.1在合同期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任。7.2因市政建设需要拆除，……。第九条：违约责任9.1如甲方单方面终止合同，未征得乙方同意，甲方应承担违约责任，并承担乙方对该套房屋的装修费用，赔偿乙方全部经济损失。9.2如乙方单方面终止合同，未征得甲方同意，乙方应承担违约责任，赔偿甲方全部经济损失。9.3如甲方房屋被第三方主张权利，……。第十条：合同解除10.1甲方在办理房屋权属证书前欠银行按揭款，导致《商品房买卖合同》被解除，本合同自动解除。10.2甲方在办理房屋权属证书后如欠银行按揭款，导致甲方被银行诉讼，乙方不能正常使用甲方房屋，本合同自动解除。第十一条……。”案涉租赁房屋已办理产权转移登记至张临莉名下。 本院认为，双方当事人对原判决作出的上河颐养公司支付张临莉租金26066.67元一节均未提起上诉，视为不持异议，二审直接予以确认。本案二审争议焦点为案涉《上河颐养租赁合同》应否解除问题。九民会议纪要第48条规定，“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”本院经审查认为，上河颐养公司基于上述司法解释规定主张解除合同，事实根据不足。第一，结合案涉商品房买卖合同、《上河颐养租赁合同》签订主体和约定内容看，可以反映如下事实：一是斯瑞公司与上河颐养公司为关联公司；二是上河颐养公司应诺包租十年及递增租金数额，与斯瑞公司对外销售案涉房产为配套式销售；三是张临莉系投资性购房，投资收益主要体现为租金收入，且其对上河颐养公司践诺支付十年租金具有合理期待；四是双方对解除合同条件及免责的约定，不包括上河颐养公司的商业风险。第二，案涉纠纷的起因在于上河颐养公司拒付2018年度以来的租金，对此上河颐养公司未举证证明其具有正当、合理事由，故应认定为恶意违约；上河颐养公司显然亦不符合九民会议纪要第48条规定的解除合同条件。第三，案涉租赁合同如需解除，由此产生的违约责任承担问题应予同时处理。如前 所述，案涉《上河颐养租赁合同》不是普通的租赁合同，该合同的履行与案涉商品房买卖合同的履行之间存在关联，故解除合同及处理违约责任等问题亦可能牵涉案外人斯瑞公司。因此，综合案涉合同履行实际情况和相关法律规定，本院对上河颐养公司主张解除合同的上诉理由，不予支持。 综上所述，上河颐养公司的上诉请求不能成立。原判决认定基本事实清楚，适用法律正确，裁判结果适当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人绩溪上河颐养产业投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二一年三月二十六日 法官助理孙如梦 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……