湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终503号上诉人（原审原告）：刘斯甜，女，1986年11月11日出生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。上诉人（原审原告）：钟煜，男，1996年11月29日出生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，住湖南省江**瑶族自治县。二上诉人共同委托诉讼代理人：王智，北京德恒（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡新民，女，1973年9月22日出生，汉族，湖南省衡阳县人，现住湖南省江**瑶族自治县。委托诉讼代理人：胡首仲，湖南正赢律师事务所律师。上诉人刘斯甜、钟煜因与被上诉人胡新民房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省江**瑶族自治县人民法院作出的（2020）湘1129民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。因本案事实清楚，本院通过阅卷、询问等方式，不开庭进行了审理。上诉人刘斯甜、钟煜的委托诉讼代理人王智，被上诉人胡新民及委托诉讼代理人胡首仲到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人刘斯甜、钟煜上诉请求：1、撤销湖南省江**瑶族自治县人民法院作出的（2020）湘1129民初2472号民事判决改判支持上诉人刘斯甜、钟煜的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费有被上诉人承担。事实及理由:1、本案被上诉人迟延交付租金的行为已经完全达到了本案涉及的租赁合同约定的合同解除条件，一审认定本案涉及合同解除权尚不具备系事实认定错误；2、本案一审判决以“合同目的能否实现”作为判定本案涉及合同应否解除的标准并以此替代“合同是否达到了法定或约定的解除条件”，系典型的适用法律错误；3、本案上诉人和被上诉人对于本案涉及租金的收取不存在任何“错位认识”，被上诉人迟延交付租金是其故意而为；4、被上诉人的行为已经严重违反了租赁合同第八条等约定，一审判决认定被上诉人不存在破坏租赁房屋基础设施的情况系认定事实错误。被上诉人胡新民辩称，第一、被上诉人没有无故拖欠租金，是上诉人的委托人刘伟没有向被上诉人收取争议的3万元租金。刘伟委托他人以其公司的名义向被上诉人借资10万元，后因刘伟没有偿还10万元的借款，双方成口头协商3万元抵扣该借款；第二、除本案争议的3万元租金外，该房屋之后的租金，上诉人都按合同收取，被上诉人也按合同进行了缴纳。意味着上诉人收取了后续的租金，该行为可以认为继续履行该合同；第三、本案所争议的3万元租金，在被上诉人收到上诉人的一审诉状之后支付了该3万元，且上诉人没有提出异议；第四、本案后被上诉人继续支付了2021年3-9月的租金105,000元。被上诉人完全有能力继续履行该协议；第五、按照民法典的规定，解除权也超过了期限。上诉人所说的合同14条的约定，我认为这是上诉人对合同理解错误。只是转租的问题解除；第六、现在涉案房屋被上诉人进行了装修，经营童装，解除合同势必给被上诉人造成经济损失，如果上诉人愿意补充经济和经营损失，也可以解除该合同。但被上诉人继续愿意租，为何不愿租给被上诉人。上诉人的诉求没有事实依据和法律依据。关于电费，上诉人远在北京，对租赁物没有管理，上诉人一直没有缴纳电费，被上诉人被迫无奈把总表费用递交了，证据已经向法院提交。刘斯甜、钟煜向一审法院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，被告胡新民立即搬出商铺；2、请求法院判令被告胡新民给付原告拖欠的30,000元租金及10,000元水电费，实际计算至被告搬离商铺之日止；3、被告胡新民按照年利率6%计算给付原告延期支付的利息；4、被告对商铺私自使用及改造，被告胡新民应赔偿原告损失。一审法院认定事实：2017年12月26日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告刘斯甜、钟煜将位于湖南省江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号的一楼门面和夹层出租给被告胡新民。甲方签字人为刘伟、王初霞、钟显江，乙方签字人胡新民。被告装修出租房屋时，原告未提供证据证实原告提出了异议。《商铺租赁合同》有以下协议：2、租赁时间：从2018年3月1日起至2026年2月28日止，共计8年。3、协议租金：前三年按每年人民币贰拾万元整（20万元整），后五年租金在前一年的基础上增加5%，……6、租赁期间水电费按每月收取一次，水费按自来水公司标准收取；电费按电力局标准收取。8、乙方在甲方房屋的基础设施上进行装修、改造，有可能损坏现有基础设施的，必须先征得甲方同意，否则要赔偿甲方损失。11、乙方必须按合同约定交清租金后才能入住，并按甲方约定的时间按时缴纳水费、电费，否则甲方有权中止执行合同。12、……该合同约定由刘伟、王初霞代刘斯甜签字钟显江代钟煜签订订合同，如刘斯甜和钟煜违反合同，由刘伟、王初霞、钟显江负责乙方损失。14、乙方不能无故拖延时间缴纳房租，确因特殊情况需征得甲方同意，但不得超过15天；租赁期间乙方不得随意对甲方房屋进行转租，确须转租的需征得甲方同意。否则，甲方随时有房屋的租赁权。2018年6月18日，江**瑶族自治县德昌房地产开发有限公司（公司股东何金昌、刘伟，二股东各占50%股份）向被告胡新民借款100,000元。2018年11月21日，刘伟向被告收取租赁租金20,000元；2019年1月21日，王初霞向被告收取2019年3月1日至2019年9月1日的租赁租金100,000元；2019年8月5日，刘伟向被告收取2019年下半年的租赁租金100,000元。2019年3月1日至2020年3月1日，原告方因疫情减免被告一个月的租金16,700元，被告尚欠原告方租金30,000元。2020年12月8日（开庭后），被告已将拖欠的租金30,000元，打入按原、被告双方约定的指定账户：钟显江xxxxxxxxxxxxxxxxx的账户。2020年11月14日，被告最后一次向江**电力公司用支付宝缴纳电费2000元，至2020年12月4日，电费预收费为1005.99元。原告与被告使用的电表有总表和分表，交纳的电费中不能分清交纳的电费是总表还是分表的电费。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。《商铺租赁合同》的甲方为刘斯甜、钟煜，乙方为胡新民，《商铺租赁合同》约定甲方的出租人刘斯甜由刘伟、王初霞代签字；甲方的出租人钟煜由钟显江签字，但不影响刘斯甜、钟煜的出租人的地位，是合法的商铺出租人。该《商铺租赁合同》合法有效，双方应当根据合同约定履行义务。合同解除有约定解除和法定解除。本案约定解除条件：乙方不能无故拖延时间缴纳房租，确因特殊情况需征得甲方同意，但不得超过15天。法定解除合同条件：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。租赁合同的合同目的是出租房屋或商铺，收取租金。本案的商铺前三年的租金为200,000元/年，原告方的委托代理人在收取租赁租金上没有按照租赁合同约定，由被告将租赁租金打入指定的钟显江的账户进行收取；被告也没有按照约定将租赁租金打入指定的钟显江的账户，导致双方当事人在收取租赁租金的问题上产生错位认识。除原、被告协商，因今年的疫情，原告方减免了被告的一个月租赁租金外，大部分的租金都已经缴纳，尚欠30,000元的租赁租金未缴纳。原告因被告拖欠商铺租金30,000元，根据《商铺租赁合同》第14点诉至法院，请求被告给付拖欠的租金并请求解除与被告的商铺租赁合同，原告还有其他诉讼请求。在本案审理的过程中，被告认识到自己的错误，积极缴纳所欠的剩余部分租赁租金，该商铺租赁合同的合同目的实现，不存在合同的目的不能实现，如果租赁租金主债务全部或大部分未给付，原告的诉请就应当支持。结合本案的商铺租赁到期时间为2026年2月28日，故原告方根据《商铺租赁合同》第14点诉请解除租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。法定解除该商铺租赁合同同样也不应予以支持。原、被告就电费、水费的收取标准进行了约定，应按照该《商铺租赁合同》的约定进行结算。原告请求被告给付租期内尚欠水、电费的问题，原告未提交被告所租用商铺的缴纳水费、电费的相关凭证及原告交纳水电费的缴纳凭证，法院无法确认尚欠的水电费。原告应当承担举证不能的后果，法院对原告要求被告支付水电费的诉讼请求不予支持。原告称被告在未经允许的情况下对商铺进行了改造、占用，1、原告提供的现场图片过于模糊，无法体现商铺中的真实情况，没有具体的时间，当时是否提出过异议等证据证实；2、《商铺租赁合同》第8点、乙方在甲方房屋的基础设施上进行装修、改造，有可能损坏现有基础设施的，必须先征得甲方同意，否则要赔偿甲方损失。赔偿损失的前提条件是损坏现有基础设施，而且被告租用商铺开店，必然会对商铺进行重新装修。原告未提供足够证据证实损坏现有基础设施，应承担举证不能的法律后果。法院对原告要求被告对商铺改造、占用予以赔偿的诉讼请求不予支持。被告胡新民辩称江**德昌公司向其借款100,000元，是另一法律关系，可另行诉讼处理。原、被告在《商铺租赁合同》中未约定延期支付租金利息，法院对原告要求被告给付逾期利息的诉讼请求不予支持。被告在本案审理的过程中，缴纳其所欠的部分租赁租金，应承担本案的案件受理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：驳回原告刘斯甜、钟煜的全部的诉讼请求。本案受理费800元，减半收取400元，由被告胡新民负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人有新的证据提交：证据一、租金转账记录，拟证明：被上诉人胡新民支付2021年3月-9月的房租；证据二、电费清单和凭证，拟证明：被上诉人代刘斯甜、钟煜缴纳电费39,958.18元。上诉人质证意见为：对于证据一，对三性无异议，但需要说明，上诉人已经将该租金退还给了被上诉人一方，对于证据二，对三性均有异议，该份证据中所有一审开庭之前形成的电费缴费单据不属于本案新的证据，一审中被上诉人一方应该向人民法院提交。其次被上诉人提交的证据，仅能够2019年5月之后其缴纳电费的事实。而本案的租赁合同关系产生与2018年3月，因此该份证据即使真实，也只能够证实2019年5月之后其缴纳电费的事实，不能证明之前没有拖欠上诉人电费。对被上诉人提交的证据本院认证认为：证据一上诉人对其三性无异议本院予以采纳，证据二因达不到被上诉人的证明目的本院不予采纳。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本院系房屋租赁合同纠纷，本案争议的焦点为：涉案租赁合同是否达到了解除的法定条件。经查，2017年12月26日，上诉人与被上诉人签订《商铺租赁合同》，上诉人刘斯甜、钟煜将位于湖南省江**瑶族自治县沱江镇春晓路90号的一楼门面和夹层出租给被上诉人胡新民。被上诉人迟延交付2018年房屋租金30,000元，但直到2020年11月9日上诉人才向法院主张权利以此解除租赁合同，说明在这期间被上诉人这一违约行为并没有影响合同目的实现，只是该部分存在争议，经查被上诉人系产生了错误认识而迟延交付该租金，且在一审审理过程中已经积极缴纳了该部分租金。结合本案的商铺租赁到期时间为2026年2月28日，故上诉方根据《商铺租赁合同》第14点诉请解除租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，上诉人刘斯甜、钟煜的上诉请求不能成立，一审认定事实正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费800元，由上诉人刘斯甜、钟煜负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二一年三月八日书记员  骆 源附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。