山西省晋城市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)晋05执复24号复议申请人（被执行人）：山西安邦房地产开发有限公司，住所地晋城市。法定代表人：宋爱光，该公司总经理。诉讼代理人：祁国强，山西华真律师事务所律师。申请执行人：王志超，男，1989年生，汉族，高平市人，现住高平市。复议申请人山西安邦房地产开发有限公司（以下简称安邦地产公司）不服晋城市城区人民法院（2020）晋0502执异128号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。晋城市城区人民法院在执行王志超与晋城市安邦房地产开发有限公司抵押借款合同纠纷一案中，复议申请人安邦地产公司对晋华房评报字【2020】第***号评估报告不服，提出执行异议。晋城市城区人民法院查明，2014年5月9日，该院作出（2013）城民初字第841号民事判决书，判决安邦地产公司于本判决生效之日起十五日内归还中银投资借款本金353万元及相应利息至本息还清之日止（按照借款合同约定计算）；中银投资公司在上述债权范围内对2003年晋市中银抵字*号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产享有优先受偿权。判决作出后，安邦地产公司不服提起上诉。2014年9月25日，本院作出（2014）晋市法民再终字第10号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年7月6日，中银投资公司申请强制执行，晋城市城区人民法院以（2016）晋0502执516号立案执行，在执行过程中，经晋城市城区人民法院穷尽调查措施，除查封安邦地产公司所有的位于****路南侧建筑面积9582.51平米房屋外，未发现安邦地产公司有其他可供执行的财产，且申请执行人未提供被执行人可供执行的财产，该案件终结本次执行程序，申请执行人在发现被执行人有可供执行的财产线索后可以申请恢复执行。2019年11月31日，晋城市城区人民法院作出（2019）晋0502执异107号执行裁定书，裁定变更王志超为（2016）晋0502执516号执行案件的申请执行人。2020年4月3日，王志超申请恢复执行，晋城市城区人民法院以（2020）晋0502执恢53号立案执行。在执行过程中，晋城市城区人民法院依法通知王志超、安邦地产公司前往该院就评估原山西泽圣堂药业有限公司名下的位于****路南侧建筑面积9582.51平米的房屋的办理相关手续。经通知，安邦地产公司未到庭，晋城市城区人民法院根据法律规定，通过执行系统电子摇号选取了评估机构山西华城房地产评估有限公司，并于2020年8月14日向该评估公司出具了《委托书》，并依法告知王志超、安邦地产公司于2020年9月3日前往现场进行现场勘查。经通知，安邦地产公司当日无正当理由，拒不到场。但于2020年9月15日、16日，10月14日多次以短信方式与执行法官取得联系，询问评估一事。2020年10月26日，山西华城房地产评估有限公司出具晋华房评报字【2020】第****号评估报告，项目名称为山西泽圣堂药业有限公司（现安邦地产公司）位于******路南侧13项建筑、构筑物房地产市场价格评估。另查明，2003年晋市中银抵字*号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产有：1、****路6183.59平方米的房产，权利证书号为晋市房字****号，登记结构均为混合结构；2、****路1433.75平方米的房产，权利证书号为晋市房字****号，登记结构为2层463.65平方米和1层54.24平方米的结构为砖木结构、2层732.95平方米和2层182.91平方米为混合结构；3、****路2618.02平方米的房产，权利证书号为晋市房字****号，登记结构均为混合结构；4、****路的水塔及空调。晋城市城区人民法院在异议审查过程中，该院根据法律规定，要求山西华城房地产评估有限公司就异议人提出的异议作出书面说明。评估公司于2020年12月11日作出说明：1、此次评估的范围描述依据《晋城市城区人民法院委托书》及《房屋所有权证》，现场勘查过程中，依据法院工作人员及申请人要求，将水塔纳入了评估范围，是否属于评估范围，可以咨询法院；2、公司的估价人员本着客观、公正、合理、负责任的工作态度及严谨的工作作风，对估价对象进行现场勘查、充分了解，采用适宜的方法进行评估。根据现场勘查的实际状况及产权登记状况，估价对象12幢建筑物建成时间较早，在1978年至1998年之间，其中9幢建筑物建成时间在1978年至1982年之间，且闲置时间较长，缺乏维护与保养。中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价范规范》中“房屋建筑物参考寿命年限，砖混结构生产性用房的寿命为40年、砖木结构生产性用房的寿命年限为30年”。估价对象大部分建筑物已超过建筑物可使用寿命年限，建筑物成新率极低，室内装修作为建筑物不可分割的一部分，装修已包含在评估价值里；3、晋市房字****号《房屋所有权证》记载第3幢建筑物结构为混合，依据《房地产估价规范》中的“合法原则”，此次评估第3幢建筑物结构以证载内容为准；4、公司估价人员在现场勘查过程中，已拍摄并留存了估价对象的大量影像资料，能够全面反映建筑物的整体现状；5、《涉执房地产处置司法评估指导意见》第九条规定：“房地产估价机构应当根据评估委托书和委托评估材料等情况具体明确界定评估对象的财产范围”，故他项权证记载的抵押物是否作为评估范围不是由评估公司确定的。晋城市城区人民法院认为，通过双方举证、证据的审查及评估公司的书面说明，本案中，1、在现场勘查后，安邦地产公司多次与执行法官短信联系，足以证明该院已通知到异议人现场勘查时间，该公司在规定的时间内无正当理由未到场，应由其自行承担法律后果；2、评估报告中不存在评估财产范围不明确、超范围评估及估价对象序号3的结构描述错误的现象；3、该评估报告中第四条第（三）项，就建、构筑物的概况已明确记载了室内的装修情况，且评估公司明确表示评估价格中已包含有装修，故不存在未对室内装修进行评估的现象；4、报告中的估价对象照片及位置，仅系对现场的部分提取及参照，本案的估价结果在评估报告中第十一条已明确记载，系综合诸多因素，经过科学计算得出估价对象在估值时点2020年9月3日的评估价格；5、因水塔无产权，根据法律规定，无法办理他项权证，本案的评估对象应以判决书中判决的以2003年晋市中银抵字*号《最高额抵押合同》中约定的抵押财产为主，故不存在水塔不在抵押范围的现象，且本案无需根据他项权证进行评估；6、异议人辩称该宗房地产已纳入市政府拆迁范围，可在公司获得的拆迁利益中予以执行，再行评估没有意义的主张，不属于执行异议审查的范围。综上所述，异议人所提异议均不成立，晋城市城区人民法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十六条第一款、第十七条之规定，裁定驳回异议人山西安邦地产开发有限公司的请求。安邦地产公司向本院复议称，一、晋城市城区人民法院作出的（2020）晋0502执异128号执行裁定书程序违法。依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第23条之规定，利害关系人对评估机构作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或责令原评估机构予以补正。但城区法院在异议人对回复仍有异议后，却未依该规定的程序办理，直接驳回了申请人的异议申请。二、城区法院委托评估现场勘查时未通知异议人，因申请人未到场，导致该评估结果超出财产范围、遗漏财产，财产基本信息错误。三、该评估报告整体估价较市场价严重偏低。本院查明的事实与晋城市城区人民法院查明的事实基本一致。另查明，晋城市城区人民法院的执行工作日志中记载“2020年9月2日，电话通知申请人王志超和被执行人公司经理及会计于第二日早上10点到山西安邦房地产开发公司现场进行现场评估（备注：因评估公司路程较远，后又通知申请人王志超和被执行人公司经理及会计于第二日下午1：50到山西安邦地产开发有限公司进行现场评估）。用*********和*********分别给公司经理胡彦庆电话为*********及会计电话为*********打电话通知，胡彦庆未接通”。本院认为，人民法院执行案件应当依照法律、司法解释的程序规定依法进行。《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第23条第一款规定，当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。本案中，复议申请人在对评估报告提出异议，评估公司作出答复后，复议申请人依然对该评估报告有异议的，执行法院应当按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第23条规定交由相关行业协会，并由行业协会在执行法院指定的期限内组织专业技术评审，而非裁定驳回复议申请人的申请。故执行法院作出的（2020）晋0502执异128号执行裁定书程序违反法律规定，应予以撤销。关于复议申请人所提晋城市城区人民法院委托评估现场勘查时未通知异议人，因申请人未到场，导致该评估结果超出财产范围、遗漏财产，财产基本信息错误。执行法院的工作日志是每个执行案件的每日工作事项的真实记录，通过该日志可以说明执行法院已通知到双方当事人到现场堪查的事实，故复议申请人所提执行法院未通知其到现场进行堪查，导致评估结果超出财产范围等事项的复议理由不成立，依法不予支持。关于复议申请人所提复议理由认为该评估报告整体估价较市场价严重偏低的复议理由，因上述评估应由专业行业协会进行专业评审，其所提该复议理由暂不能审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销晋城市城区人民法院作出的（2020）晋0502执异128号执行裁定；二、由晋城市城区人民法院将晋华房评报字【2020】第***号评估报告交给相关评审委员会，由评审委员会对该报告进行评审；三、驳回复议申请人山西安邦房地产开发有限公司的其他复议请求。本裁定为终审裁定。审 判 长 冯沁峥审 判 员 张福祥审 判 员 张海宁二〇二一年三月十日法官助理 田 勇书 记 员 张丽云