上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初2432号原告：曹瑞莲，女，1951年5月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：谢琴肖，上海瑞吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚宏雅，上海瑞吉律师事务所律师。被告：上海磐达文化传播有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：徐翀，总经理。原告曹瑞莲诉被告上海磐达文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告曹瑞莲委托诉讼代理人谢琴肖、褚宏雅，被告上海磐达文化传播有限公司法定代表人徐翀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹瑞莲向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2019年11月21日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月18日解除；2.判令被告支付2020年5月12日至2020年9月18日的租金人民币64,014元；3.判令被告支付2020年2月15日至2020年9月18日逾期支付租金的违约金7,409.70元(2020年2月15日开始计算至2020年9月18日，按14.79元/日的标准，分段计算所得)；4.判令被告支付原告2020年9月19日至2020年12月18日期间的房屋占有使用费86,690.24元，以8元/日/平方米的标准计算；5.判令被告支付自2020年4月1日至2020年12月18日物业费23,553.70元、电费3,429.30元；6.判令被告支付因被告违约导致租赁合同提前解除的违约金15,000元(被告支付至原告处的押金30,000元已抵扣)；7.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：2019年11月21日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区福山路XXX号新天国际大厦13F建筑面积约119.08平方米的房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告用于办公，每日每平方米建筑面积租金为4.14元，月租金为15,000元。每月15日前向原告支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则被告需按日租金的3%支付违约金。租金支付方式为每两个月一支付，先付后用，每次提前7天支付。原告交付房屋时，被告支付保证金30,000元。被告使用该房屋所发生的电、通讯、物业等费用由被告承担。被告逾期支付租金累计超过15天的，原告有权书面通知解除合同，并要求被告支付月租金三倍的违约金，违约金不足以弥补损失的，应补足损失差额部分。2020年9月18日，原告因被告多次拖欠租金超过15日，单方向被告发送解除合同通知，被告同意解除合同，但对违约金金额持有异议，且至今仍占用房屋拒不搬迁，既不支付房屋租金、物业费、电费，也不支付房屋占有使用费，极大侵犯了原告的合法权益。原告认为被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，要求判如所请。上海磐达文化传播有限公司辩称，1.同意解除合同，但认为是原告违约，2020年9月6日，被告需要5个折叠桌和4个空气净化器，按照物业规定需要房东致电物业予以确认，但原告拒绝，理由是被告尚未支付2020年8月20日之后的房租，被告认为处分自己财产和未付房租不产生冲突，且原告该行为造成被告重大损失，被告原定于2020年9月7日参加一个会展，但因无法提供设施设备故取消了，损失费用58,000元。因被告使用涉案房屋的权利受损，故于当天要求解除合同，原告就要求物业将涉案房屋房门锁住，自该日起被告无法进入房屋，后直到2020年12月18日才得以进入涉案房屋取回物品。2.确认押金为30,000元。2020年1月开始新冠疫情爆发，2020年2月3日，被告前去涉案房屋被告知因疫情防控不允许进入办公，直到2020年3月25日才得以进入涉案房屋，该防控情况被告已于2020年3月13日告知原告，该2个月被告无法使用涉案房屋，在订立合同时无法预见、避免、克服，故主张免除2个月租金，此为不可抗力情况。3.被告主营业务为向外籍人员教授中文，2020年3月28日接到国家外交部和移民局通知暂停一切外国人持有效来华签证及居留证入境，目前尚未取消，因疫情防控导致被告几乎无营业收入，继续按照原合同支付租金显失公平，故请求降低租金标准，且被告与原告在微信中要求自2020年4月20日起租金标准开始降为10,000元/月，原告并未反对。2020年4月20日至2020年8月20日被告共计支付房租40,000元，已是4个月租金，免除疫情2个月租金后，被告已支付租金至2020年8月20日。同意支付2020年8月20日至2020年9月6日期间租金、2020年4月1日至2020年9月6日期间的物业费及电费3,429.30元，不同意支付2020年9月6日之后的租金、电费、物业费。4.是原告违约，故不同意支付违约金。针对被告的答辩，原告表示：1.不认可被告所述的2020年9月6日锁门及禁止取物一事。2020年9月6日，物业致电原告表示有人在涉案房屋内搬东西且不是被告法定代表人，已经搬至楼下，物业公司表示被告未付物业费，物业公司进行了阻拦，原告建议被告先支付物业费，但被告拒绝，东西全部留在原地，未搬走也未搬回，物业公司见此就将东西搬回涉案房屋，见被告未锁门防止物品丢失故将门锁住，此后也未见被告前来，调解时原告主动要求被告搬离物品，直到2020年12月18日被告才前来搬走，物业公司只要被告前来随时可以打开门锁，同时告知了原告此事。2.原告所述免租和降低租金标准均非事实，参展事宜与本案无关，原告也无法确认是否属实，2020年9月6日被告也未提出解除合同，不存在2020年3月25日才进入涉案房屋的事实。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋权利人之一。2019年11月21日，以原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋作办公使用，建筑面积约119.08平方米；甲方于2019年11月21日向乙方交付该房屋；房屋租赁期自2019年11月21日起至2024年12月20日止，其中2019年11月21日至2019年12月20日为装修免租期；该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.14元，月租金总计为15,000元。该房屋租金三年内不变，第四年到第五年月租金为16,000元；乙方应于每月15号前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金。每二个月一支付，先付后用，每次提前七天支付；双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金30,000元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、车位、物业等费用由乙方承担，租金发票由乙方自行承担，上述电、通讯、设备、车位、物业费等费用按上海市各部门常规付费方法按时支付给相关部门。合同第7-1条款约定：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按8元/(原日租金之两倍之实际数字)平方米(人民币)向甲方支付该房屋占有使用费。合同第9-2条款约定：甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。“……(六)乙方逾期不支付租金累计超过15天的；……”合同第10-5条款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的、不足部分则由乙方另行交付。合同另约定了其他事项。合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金30,000元及租金70,000元。2020年9月18日，原告通过微信向被告发送解除通知，主要内容为：被告于2020年9月6日未联系原告即搬走办公家具，严重违约，原告有权解除合同，同意被告支付违约金30,000元，用已付押金抵扣，10日内付清租金63,000元，告知被告办公家具物业已搬回涉案房屋，搬时联系物业即可，并要求被告于2020年9月21日前搬完物品，否则按天计收租金。被告回复疫情期间终止合同不得收违约金。2020年12月4日，被告通过微信与原告确认搬物品时间。2020年12月18日，被告搬场，并通过微信告知原告需要的物品已搬离，不搬走的东西作为遗留物品，由原告自行处分。原告回复东西都搬走。被告表示搬不走。因原、被告对解除事宜发生争议，故原告起诉来院，要求判如所请。审理中，1.原告提交其借记卡账户历史明细清单，证明被告存在延期支付租金的情况。经质证，被告对真实性予以确认。因被告不持异议，本院对借记卡账户历史明细清单的真实性予以确认。2.原告提交案外人上海渊奥实业投资有限公司出具的《物业服务部2020年4月-2020年12月18日应收款汇总表》(以下简称汇总表)及《13楼F室(磐达文化)欠费电表数明细》(以下简称电表数明细)，证明被告拖欠物业费和电费共计26,983.20元。被告对真实性予以认可。因被告不持异议，本院对汇总表及电表数明细的真实性予以确认。汇总表及电表数明细显示：物业费为2,738.80元/月，每次电费次月缴纳，即2020年3月电费为58.50元，2020年4月电费为314.60元，2020年5月电费为319.80元，2020年6月电费为596.70元，2020年7月电费为530.40元，2020年8月电费为1,255.80元，2020年9月电费为351元，2020年10月电费为2.50元，2020年11月电费为0元。原、被告确认合同履行期间物业费及电费由被告自行交纳至物业公司处，原告同时表示尚未代被告付清主张的物业费及电费。3.被告提交其与原告2020年3月13日至2020年7月14日期间微信聊天记录节选截屏打印件，证明被告于2020年3月下旬仍无法进入涉案房屋，且在没有经营收入情况下要求下降租金，原告默许，并于2020年7月14日支付原告租金5,000元。经质证，原告对真实性予以认可，但表示被告仅提出免租方案，原告未认可，双方也未协商一致将租金标准降低，收到的租金5,000元已计入已付租金数额内。4.被告提交其与原告2020年9月6日微信聊天记录截屏打印件、当庭展示2020年9月18日微信聊天记录及2021年1月22日下午其与物业经理之间的微信聊天记录(庭后未在规定时间内提交书面材料)，证明2020年9月7日，被告要求原告配合通知物业搬运部分自有物品出涉案房屋，但原告拒绝，不让被告搬离物品。经质证，原告对2020年9月6日的微信聊天记录的真实性予以确认，但不认可证明内容；原告对被告与物业经理的微信聊天记录的真实性不予认可，表示物业工作人员仅为迎合被告答复，并不知晓双方纠纷，也无法证明原告通知物业不让被告搬物品；原告表示回复了2020年9月18日的微信，原告问物业不让被告搬离的原因，被告自述未付物业费，原告认为物业锁门仅仅是基于安全考虑，不存在原告不让被告使用涉案房屋的情况。5.被告提交参展合同及更改通知各一份，证明因原告不配合，导致其无法使用涉案房屋内的折叠桌及空气净化器去参加展会造成巨大损失。经质证，原告对真实性不予确认，认为与本案无关。6.被告庭后补充提交“上海发布”网页截屏打印件、其与新天国际物业工作人员微信聊天记录截屏打印件、培训合同，证明受疫情影响，被告于2020年3月25日才被允许进入新天国际大厦，被告主营业务为对外汉语培训，复工后仍无经营收入，另物业规定租户外运物品必须征得业主同意。经质证，被告对培训合同的真实性不予认可，其余证据真实性予以确认，但表示被告经营范围不包含线下培训，疫情对其使用涉案房屋不产生影响，即便收入减少也属于经营风险，且上海企业复工指南颁布的目的是严防发生聚集性感染事件，被告庭审中自述一对一教学，不会造成聚集性感染事件；微信显示物业向被告索要《疫情防控责任承诺书》，并非申请复工，只要签署了承诺书，被告即可正常办公，不存在无法进入涉案房屋的情况，据原告了解，涉案房屋所在大楼从未封闭，何时复工由被告自行决定；物业公司为安全起见，搬场需要办理出门证，并非需要业主许可才可搬东西，且微信中的物业员工“是的”回复针对被告撤回的内容；即便合同是真实的，合同显示上课地点有被告方静安等地点，据原告了解上课地点并非涉案房屋，涉案房屋能否正常使用不影响合同的履行。本院认为，房屋租赁合同，即房屋所有权人作为出租人将房屋交予承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告起诉要求解除合同并付清使用费用。被告同意解除，同意支付2020年9月6日前的租金，但认为系原告拒绝配合其搬运物品而构成违约。原、被告对合同解除达成一致，本院确认原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月18日解除。至于被告应付费用的期间，根据庭审查明的事实，被告自述于2020年9月6日搬运物品时遭原告阻挠未能顺利搬出，但无充分证据予以证明，本院对其意见不予采纳。被告实际于2020年12月18日搬离涉案房屋，其应当支付该日之前的租金/房屋占有使用费。原、被告对被告租金支付情况认识不一致。被告认为自2020年4月20日起租金标准开始降为10,000元/月，但无证据显示原告对此予以认可，故被告仍应按照合同约定的15,000元/月的标准支付。被告同时认为疫情期间应当免租，但原告对此并未同意，且支付租金系被告作为承租人的义务，被告应当支付租金，但考虑到疫情对被告经营确会造成一定影响，本院酌情予以减免。原告要求被告按照合同约定的8元/日/平方米的标准支付2020年9月19日至2020年12月18日期间的房屋占有使用费。被告表示不同意。原告在发送解除通知时要求被告于2020年9月21日前清空物品。本院综合考虑合同约定内容、合同履行情况、被告过错程度等因素，将2020年9月22日起的房屋占有使用费标准酌定为18,000元/月，而该日之前的租金/房屋占有使用费仍按合同原标准支付。现双方确认被告已付租金70,000元，合同约定被告自2019年12月21日起支付租金，原告认为被告已付至2020年5月11日，其计算并无不妥，本院予以确认。经核算，疫情期间租金给予适当减免后，被告需支付原告的2020年5月12日至2020年9月21日期间的租金数额为50,422.90元，2020年9月22日至2020年12月18日期间的房屋占有使用费数额为51,600元。原告同时主张逾期支付租金违约金。被告确存在延期支付租金的行为，故对原告的主张，本院予以支持，将逾期支付租金违约金数额酌定为1,000元。原告另主张提前解约违约金。本案合同的解除系因被告原因，被告应当支付违约金，但考虑到本案合同履行情况酌情降低为30,000元。原告要求被告已付押金30,000元用于抵扣违约金，符合双方约定，本院予以照准。至于原告主张的物业费及电费。被告同意支付电费3,429.30元，本院予以照准。被告仅同意支付部分物业费。合同约定由被告承担使用期间的物业费，且其对物业费标准予以确认，原告虽尚未代被告垫付，但为便于解决原、被告之间的纠纷，被告应付的物业费23,553.70元及前述电费在本案中支付给原告后由原告交纳至物业公司处。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、原告曹瑞莲与被告上海磐达文化传播有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年9月18日解除；二、被告上海磐达文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曹瑞莲2020年5月12日至2020年9月21日期间的租金50,422.90元；三、被告上海磐达文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曹瑞莲2020年9月22日至2020年12月18日期间的房屋占有使用费51,600元；四、被告上海磐达文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曹瑞莲逾期支付租金违约金1,000元；五、被告上海磐达文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曹瑞莲提前解约违约金30,000元(被告支付至原告处的押金30,000元予以抵扣)；六、被告上海磐达文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告曹瑞莲物业费23,553.70元及电费3,429.30元；七、驳回原告曹瑞莲其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,408元，减半收取计1,204元，由被告上海磐达文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年三月五日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。