吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书(2021）吉01民再4号再审上诉人（原审原告）：康志华，女，1964年9月15日出生，住长春市九台区。委托诉讼代理人：陈晓慧，吉林衡丰律师事务所律师。再审被上诉人（原审被告）：肖国生，男，1969年4月12日出生，汉族，原住长春市九台区，现下落不明。再审被上诉人（原审被告）：庄秀杰，女，1969年6月28日出生，汉族，原住长春市九台区，现下落不明。第三人：王升，男，1982年10月26日出生，汉族，现住吉林市丰满区。再审上诉人康志华与再审被上诉人肖国生、庄秀杰、第三人王升房屋买卖合同纠纷一案，吉林省长春市九台区人民法院（下称一审法院）于2017年8月1日作出（2017）吉0113民初2262号民事判决，已经发生法律效力。经一审法院审判委员会讨论决定，于2018年11月29日作出（2018）吉0113民监3号民事裁定，再审本案。并于2020年7月31日作出（2019）吉0113民再6号民事判决。宣判后，再审上诉人康志华不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。再审上诉人康志华及其委托诉讼代理人陈晓慧，第三人王升到庭参加诉讼。肖国生、庄秀杰经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。康志华上诉请求：一、撤销长春市九台区人民法院（2019）吉0113民再6号民事判决第三项，改判肖国生、庄秀杰协助康志华办理房屋产权过户手续；二、一、二审案件诉讼费由肖国生、庄秀杰承担。事实及理由：一、原再审驳回康志华要求肖国生、庄秀杰协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求错误。一审已认定康志华与肖国生签订的案涉房屋买卖合同有效，虽然案涉房屋存在抵押权，但在原再审庭审中，康志华已明确表示愿意代肖国生履行欠付抵押权人中国邮政储蓄银行九台市支行（以下简称邮储银行九台支行）的债务，并记录在庭审笔录中。因肖国生与邮储银行九台支行的案件已进入执行程序，康志华提起执行异议之诉，在本案审理过程中，执行异议之诉案件仍在审理中，故一审法院告知康志华一并予以解决抵押权涂销等事宜。因此，根据《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，康志华愿意代肖国生履行债务，抵押权涂销的情形下，康志华主张办理房屋产权过户登记的诉请应当得到支持。二、王升原再审作为第三人参加诉讼，程序违法。王升作为竞买人参加肖国生与邮储银行九台支行执行案件的拍卖活动，但因该拍卖程序违法，康志华已提起执行异议之诉，该案尚在审理过程中。原再审在审理查明事实中，对康志华已提起执行异议之诉，以及拍卖程序中已将康志华列为优先权人等事实未进行认定。且该拍卖活动是否符合法律规定，王升与本案是否存在利害关系，尚未有法院生效判决认定。因此，王升作为利害关系人参加本案诉讼没有依据，程序违法。王升答辩称，肖国生与康志华房屋买卖时，康志华对此房屋设定抵押是否知情，我无法断定。王升是按照法院正常拍卖程序取得案涉房屋，所以房屋应该归王升，即使康志华代肖国生还银行贷款，亦没有法律依据进行更名过户。康志华说买房前不知道房子已经抵押不是事实，根据原再审庭审笔录中记载，在2011年4月营城派出所找康志华了解情况，当时公安机关已经告诉她，肖国生不仅仅把房子卖给康志华，还卖给他人涉嫌诈骗。（2018）吉0113执异44号裁定认定康志华在2010年8月6日占用案涉房屋并实际居住至今，违法占用案涉房屋期间，一审法院在2011年作出（2011）九执631号裁定，2011年案涉房屋已经被查封。（2016）吉0113执恢147号裁定认定，案涉房屋在2016年9月20日启动评估拍卖程序，康志华作为实际使用人配合评估拍卖，根据房屋拍卖公告，评估基准日为2017年3月1日，康志华以租户身份配合法院对标的拍卖房屋的权属状况、占有使用状况的调查工作，并作为房屋的优先购买人，康志华隐瞒以上事实，于2017年3月向一审法院起诉，一审法院于2017年3月31日立案。关于程序问题，案涉房屋是王升通过正常拍卖程序取得，本案与王升有直接利害关系，所以王升可以作为第三人参加诉讼，一审法院程序合法。肖国生、庄秀杰经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。亦未提交答辩意见。康志华原一审起诉请求：1.确认康志华与肖国生、庄秀杰签订的房屋买卖协议有效，判令在肖国生名下的房屋归康志华所有，肖国生、庄秀杰协助康志华办理房屋产权过户手续；2.案件受理费、公告费由肖国生、庄秀杰承担。原一审认定事实：2010年8月6日，肖国生、庄秀杰以130000元的价格将登记在肖国生名下、位于九台市团结街城建局住宅南楼、幢号26、房号402、面积为86.23平方米、产权证号为九房权证字第XXXX号的楼房出售给康志华，康志华支付了全部房款并已实际使用该房屋，肖国生、庄秀杰系夫妻关系。原一审认为，康志华与肖国生、庄秀杰签订的房屋买卖合同合法有效，肖国生、庄秀杰应按约定履行合同义务，将出售的楼房过户至康志华名下，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十二条、第一百零七条规定，原一审判决：一、康志华与肖国生、庄秀杰于2010年8月6日签订的房屋买卖合同合法有效；二、登记在肖国生名下、位于九台市团结街城建局住宅南楼、幢号26、房号402、面积为86.23平方米、产权证号为九房权证字第XXXX号的楼房归康志华所有；三、肖国生、庄秀杰于本判决生效后立即协助康志华办理产权过户手续。案件受理费2900元、公告费560元由肖国生、庄秀杰承担。康志华称，肖国生、庄秀杰系夫妻关系，2010年8月6日肖国生、庄秀杰将自己所有的坐落于九台市团结街城建南楼西1门4楼东户、面积为86.23平方米、产权证号为2XXXX号，以13万元的价格卖给康志华，康志华已支付全部房款，并居住至今，多次找肖国生、庄秀杰配合办理过户，但肖国生、庄秀杰已不知去向。请求确认其与肖国生、庄秀杰签订的房屋买卖协议有效，肖国生名下的房屋归康志华所有，肖国生、庄秀杰协助康志华办理房屋产权过户手续。肖国生、庄秀杰未到庭亦未提交陈述意见。第三人王升述称，1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，案件的处理结果与王升存在法律上的利害关系，王升可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼，人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。2.康志华与肖国生、庄秀杰因房屋买卖合同纠纷一案中，肖国生2010年6月18日在邮储银行九台支行进行房屋抵押贷款，贷款房屋位于长春市九台区城建住宅南楼，幢号26，房号402室，面积86.23平方米，产权证号为九房权证字第2XXXX号，此房屋于2010年6月18日办理抵押登记，他项权利证为九房他字第2010001156号。康志华于2010年8月6日起非法占用此房屋，并作为实际居住人，因肖国生未按约定偿还房屋抵押贷款，抵押权人邮储银行九台支行在康志华非法侵占此房屋期间，多次上门催收贷款，并多次告知康志华此房屋产权已抵押及未按约定偿还贷款的现状。肖国生长期未按约定偿还房屋抵押贷款，抵押权人邮储银行九台支行依法对肖国生提起诉讼，该案判决生效后，邮储银行九台支行申请执行，一审法院于2011年作出九执第631号裁定，并依法查封此房屋，康志华知悉此房屋已查封，违法占用法院查封房屋至今。经一审法院、抵押人肖国生及抵押权人邮储银行九台支行协商决定，委托一审法院对九房权证字第XXXX号房屋依法定程序进行司法拍卖，拍卖房款用于偿还此房屋抵押贷款，一审法院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料的相关规定。一审法院对拍卖房屋的权属状况、占有使用情况等进行了必要的调查，康志华在此房屋进行必要的调查及进行司法评估过程中谎称自己是租户，并以租户身份配合了法院对拍卖房屋的权属状况、占有使用情况的调查工作及拍卖房屋的评估工作，此房屋于2017年3月1日前完成司法评估。康志华故意隐瞒此房屋已办理抵押贷款、未偿还抵押贷款、已被法院查封及此房屋将依法定程序进行司法拍卖的事实，持肖国生、庄秀杰下落不明的虚假证明，通过隐瞒事实、捏造事实、提供虚假证据，以非法占有为目的，利用人民法院的审判权和执行权向一审法院提起民事诉讼，一审法院于2017年08月01日在肖国生、庄秀杰未到庭的情况下缺席审判，判决康志华取得九房权证字第XXXX号房屋所有权。九房权证字第2XXXX号房屋于2018年5月7日进行司法拍卖并拍卖成交，买受人为王升。康志华向一审法院提出异议，要求法院取消（2011）九执第631号裁定，解除对该房屋查封，并申请执行（2017）吉0113民初2262号民事判决，声称该房屋已被康志华购买，判决已生效，法院的判决侵害了康志华的房屋所有权，并侵犯了康志华享有网上拍卖的优先购买权。经法院查明认证，一审法院下达（2018）吉0113执异44号执行裁定，康志华与肖国生签订的买卖房屋合同没有法律效力，康志华既不是房屋所有人又不是房屋承租人，更不享有网上拍卖优先购买权。康志华严重违背了诚实信用原则，侵害了王升的合法权益，破坏了正常的司法秩序，申请依法调查核实康志华涉嫌虚假诉讼的犯罪行为，依法追究其刑事责任，共同维护司法权威及司法公证。原再审认定事实：2010年8月6日康志华与肖国生、庄秀杰签订房屋买卖合同，约定将位于九台市团结街城建局住宅楼西一门四楼东侧，建筑面积86.23平方米、产权证号为九房权证字第XXXX号的楼房以13万元的价格出售给康志华。康志华已交付了全部房款，自房屋买卖合同签订后一直入住使用房屋至今。案涉房屋登记在肖国生名下，肖国生、庄秀杰系夫妻关系。另查，2010年6月18日，肖国生与庄秀杰以共有的位于九台市团结街城建局住宅南楼、建筑面积86.23平方米、产权证号为九房权证字第XXXX号的房屋作抵押，于同日办理了抵押登记，他项权证号为九房他字第2010001156号，并与邮储银行九台支行签订了个人额度借款抵押合同。合同约定，肖国生向邮储银行九台支行借款人民币11万元，年利率7.488%，借款期限自2010年6月至2015年6月，肖国生在借款后偿还部分借款本金及利息，尚欠本金100753.90元。2011年7月18日一审法院开庭审理了邮储银行九台支行与肖国生借款合同纠纷一案，肖国生未到庭参加诉讼。一审法院于2011年7月20日作出（2011）九民初字第344号民事判决：判令肖国生于本判决生效后立即偿还中国邮政储蓄银行九台市支行借款本金人民币100753.90元及利息（按双方约定计算）。因肖国生未履行（2011）九民初字第344号民事判决书确定的义务，邮储银行九台支行于2011年10月13日来院申请执行，案号为（2011）九执字第631号。2011年12月14日，本案裁定终本。2018年2月1日该案件恢复执行，案号为（2018）吉0113执恢89号，案涉房屋通过阿里巴巴司法拍卖网络平台进行拍卖，2018年3月12日第一次拍卖流拍，2018年5月7日第二次拍卖由第三人王升以131007.52元的价格竞拍成功，现未办理房屋过户手续。原再审认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持”。本案中，因案涉房屋在康志华与肖国生、庄秀杰签订房屋买卖合同前就办理了抵押登记，故康志华要求肖国生、庄秀杰配合协助其办理房屋产权过户手续的请求，不予支持。因康志华与肖国生、庄秀杰签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，因此，康志华主张与肖国生、庄秀杰签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，应予以支持。综上所述，经一审法院第十二次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条、第二百零七条第一款的规定，原再审判决：一、撤销本院（2017）吉0113民初2262号民事判决；二、康志华与肖国生、庄秀杰于2010年8月6日签订的房屋买卖合同有效；三、驳回康志华的其他诉讼请求。案件受理费2900元，由肖国生、庄秀杰负担。本院二审查明事实除与一审法院认定事实一致外，另查明，（2011）九民初字第344号民事判决生效后，邮储银行九台支行申请执行，在执行过程中，康志华提出执行异议，一审法院于2018年9月12日作出（2018）吉0113执异44号裁定：驳回异议人康志华异议申请。康志华遂向一审法院提起执行异议之诉案件即（2018）吉0113号民初4625号案件，该案判决：驳回康志华诉讼请求。康志华不服，向本院提起上诉，本院于2021年1月29日作出（2021）吉01民终367号民事判决：驳回康志华上诉，维持原判。上述判决在本判决作出前已向康志华、邮储银行九台支行送达并签收及以公告形式向肖国生送达民事判决，现公告送达期限未满。本院二审认为，一、关于康志华上诉提出根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第14条规定在康志华愿意代肖国生履行债务，抵押权涂销的情形下，康志华主张办理房屋产权过户登记的诉讼请求应得到支持的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，康志华称其与肖国生签订案涉房屋买卖合同时并不知晓案涉房屋已办理了抵押登记，故不属于“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的情形，事实上，肖国生在转让案涉房屋时抵押权未消除。故本案不符合上述法律规定。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（下称审判工作会议纪要）（2016.11.30）第14条规定：“物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。”本案中，康志华的诉讼请求是确认双方签订的买卖合同有效。故本案不适用上述审判工作会议纪要精神，且案涉房屋在康志华起诉时抵押登记未涂销，故康志华主张肖国生、庄秀杰协助其办理案涉房屋产权过户的请求原再审未予支持并无不当。二、原再审是否存在程序违法的情形即王升作为本案第三人参加诉讼，程序是否违法。王升作为案涉房屋竞买人申请作为第三人参加诉讼，原再审为查明案件事实，将其列为第三人参加诉讼并无不当，且未损害康志华的民事权益。综上，康志华的上诉请求不能成立，应予驳回。原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由康志华负担。本判决为终审判决。审判长  史绍红审判员  董惟祎审判员  魏 岚二〇二一年三月三十日书记员  常如男