北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2886号上诉人（原审被告）：北京隐形翅膀教育科技有限公司，住所地北京市丰台区青塔东里**楼******。法定代表人：薛双锁，总经理。委托诉讼代理人：田杰，男，北京隐形翅膀教育科技有限公司监事。被上诉人（原审原告）：北京易然教育科技有限公司，住所地，住所地北京市海淀区紫竹院路**北京化工大学**楼**iv>法定代表人：李彦，总经理。委托诉讼代理人：单兴华，男，北京易然教育科技有限公司员工。上诉人北京隐形翅膀教育科技有限公司（以下简称隐形翅膀公司）因与被上诉人北京易然教育科技有限公司（以下简称易然教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。隐形翅膀公司上诉请求：1.撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初19363号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定事实不清。被上诉人从未向上诉人提供房产证，庭审中也未出示房产证原件，复印件真实性存疑。据上诉人了解，案涉房屋无房产证，也没有取得消防方面的合格手续，被上诉人提供给上诉人一处手续不合规的房屋存在重大过错，一审未认定合同无效属事实认定不清。2.一审法院适用法律错误。双方签订的合同到期时间是2020年9月30日，因被上诉人与中华文化园有争议，导致本合同无法继续履行，被上诉人有重大过错，法院在酌定租金时未考虑这点，有失公允。3.根据民法典第568条规定，上诉人的押金也是金钱之债，与本案租金属于可抵消的债务，法院认定合同解除，解除的法律后果自然应涉及押金返还的审查问题，押金的返还已经属于到期债务，但一审未予审查，而是因被上诉人不同意就不予折抵，法院未采纳租金折抵属于适用法律错误。易然教育公司辩称，同意一审判决，不同意隐形翅膀公司的上诉请求。易然教育公司向一审法院起诉请求：北京易然教育科技有限公司要求隐形翅膀公司缴纳2019年12月1日至2020年3月31日期间共四个月的房屋租金340666元整。一审法院认定事实：2019年9月20日，易然教育公司（甲方）与隐形翅膀公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》约定由乙方承租甲方位于北京市大兴区黄村镇芦花路40号1号教学楼3层，建筑面积为933.33平方米，租赁1号教学楼3层整层，共计11间。租赁用途：教育培训。（一）房屋租赁期自2019年10月1日至2020年9月30日，共计1年。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准：3元／平／天。支付方式：2019年10月01日-2019年11月31日支付2个月租金及2个月押金共计340666元；2019年12月01日-2020年2月31日支付3个月租金255500元；2020年03月01日-2020年5月31日支付3个月租金255500元；2020年6月01日-2020年9月31日4个月租金：340666元。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达15日的。2.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.擅自改变房屋用途的。2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人庄常工作、生活的。5.擅自将房屋转租给第三人的。6.迟延交付甲方租金等各类费用达15日的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的50%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的50%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按房屋实际租金标准支付违约金。第十一条其他约定事项。甲方规定2019年10月1日-2020年9月31日给予乙方3元／平／天的租金标准，2020年10月1日-2022年9月31日给予乙方3.2元／平／天的租金标准后续再约定，甲乙双方可以在教育培训运营期间不限于课程，师资，招生，品牌，联合办学，资源拓展，公益助学，商业项目共同开发等。双方均认可隐形翅膀公司自2019年12月1日起拖欠租金。双方均认可隐形翅膀公司于2019年9月20日缴纳了2019年10月1日-2019年11月31日期间的房租及两个月押金，共计340666元。涉案场地系北京优龙会议中心有限责任公司（以下简称优龙公司）单独所有，2018年其作为出租方将场地出租给北京康喜文化有限公司（以下简称康喜文化公司），租赁期限为2019年3月1日起至2039年2月28日止。2019年6月8日，康喜文化公司与易然教育公司签署《校区资源投资入股协议书》，约定康喜文化公司具备对北京市大兴区黄村镇中华文化园内建筑面积合计18044平米（后续建设中面积以实测为主）的西南校区20年（2019年3月至2039年2月）的运营权。康喜文化公司将校区资源整体运营权转让给易然教育公司，易然教育公司可以对全部校区资源做出合理规划，除自己使用面积外，其他部分可自主分租给符合园区规定、康喜文化公司认可的合作商户，并负责物业管理、安全管理、项目管理等职责。隐形翅膀公司称其于2020年7月及2020年9月陆续搬离园区，但是没有彻底搬完，文化园以未结清保安的工资为由拒绝其腾退。隐形翅膀公司称其于2020年5月开始通过电话或者微信通知的对方搬家以及交纳房租等相关事宜。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据易然教育公司提交的证据以及本案庭审中查明的事实，易然教育公司对涉案场所进行出租时具备相应的出租权利。本案中，易然教育公司与隐形翅膀公司签订《北京市房屋租赁合同》，不违反法律规定，合同有效，双方存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。现易然教育公司认可康喜文化公司已经与其解除合同，且隐形翅膀公司已经无法进入涉案场地继续使用租赁场地，该租赁合同不适宜继续履行，法院认定易然教育公司与隐形翅膀公司之间的房屋租赁合同解除。现双方均认可隐形翅膀公司实际缴纳房屋租金至2019年11月31日，易然教育公司要求隐形翅膀公司支付自2019年11月31日至2020年3月31日期间的房屋租金，庭审中隐形翅膀公司称于2019年12月23日向易然教育公司校长王默识转款10000元缴纳2019年12月的房租，易然教育公司称庭下核实是否转给王默识，但是未向法庭提交书面的核实意见，视为易然教育公司认可该笔转账。本案中隐形翅膀公司承租涉诉场地用于教育培训，考虑到新冠肺炎疫情对其营业存在明显负面影响，综合考虑疫情等实际情况，酌定由隐形翅膀公司支付易然教育公司2019年12月1日至2020年3月31日期间的租赁费用为150000元；关于隐形翅膀公司称因不知道易然教育公司是否有出租涉案场地的权利所以没有支付租金的抗辩，不应成为拒绝缴纳租金的理由，法院不予采信；关于隐形翅膀公司称其缴纳了两个月押金，以押金折抵租金，因易然教育公司不同意以押金折抵租金，且押金的性质系担保违约责任，因此法院对隐形翅膀公司的主张本院不予采纳；关于隐形翅膀公司于2020年12月6日向法庭提交因易然教育公司提前收回房屋，应按照月租金50%支付违约金等主张，因未提起反诉，法院不予处理，其可另行起诉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、北京隐形翅膀教育科技有限公司于判决生效后十日内支付北京易然教育科技有限公司2019年12月1日至2020年3月31日期间的租金150000元；二、驳回北京易然教育科技有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，隐形翅膀公司与易然教育公司签订《北京市房屋租赁合同》，该合同未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定履行各自义务。本案中，易然教育公司于2019年9月20日与隐形翅膀公司签订房屋租赁合同，约定承租案涉房屋用于教育培训，双方对于租赁期限、租金标准及支付方式等均进行了约定，上述合同不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思是表示，合同依法成立并生效，双方均应依约履行。现隐形翅膀公司未依约履行交纳租金义务，易然教育公司提起本案诉讼要求隐形翅膀公司给付租金依据充分。关于隐形翅膀公司上诉所提易然教育公司出租标的物存在权利瑕疵、无消防合格手续，据此主张合同无效一节，根据查明的事实，案涉房屋产权人为优龙公司，优龙公司于2018年将案涉房屋出租予康喜文化公司，在租赁期内，康喜文化公司与易然教育公司签订投资入股协议，将案涉房屋在内的运营权转让予易然教育公司，约定易然教育公司除自己使用面积外的其他部分可自主分租给其他商户。根据上述查明的事实，易然教育公司对于案涉房屋享有出租的权利，且隐形翅膀公司就其所主张合同无效未提供充分有力证据，故本院对其此节主张不予采纳。关于隐形翅膀公司上诉所提一审法院酌定租金数额时未考虑易然教育公司对于合同解除的过错一节，根据双方合同约定的租金标准，案涉房屋2019年12月1日至2020年3月31日期间租金应为340666元，一审法院综合考虑了疫情对于合同履行的影响等实际情况，已酌减隐形翅膀公司应支付租金数额为150000元，判令支付租金的标准已在约定标准基础上酌减一半以上，隐形翅膀公司此节上诉主张缺乏依据，本院不予支持。关于隐形翅膀公司上诉所提其支付押金应当折抵租金一节，双方当事人对于押金有约定的按照约定处理，没有约定的依照法律规定处理，本案中双方所签订合同中对于押金处理未予明确约定，在本案一审中隐形翅膀公司主张以押金折抵欠付租金，但易然教育公司不同意折抵，一审法院未予采纳隐形翅膀公司所提以押金折抵租金的主张并无不当，在此情况下，隐形翅膀公司可另行解决押金退还等问题，本院二审中对此不予审查和处理。综上所述，隐形翅膀公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由北京隐形翅膀教育科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年三月十五日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞