广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终1046号上诉人（原审原告）：深圳同力兴实业有限公司，住所地广东省深圳市坪山区。法定代表人：陈洁，总经理。委托诉讼代理人：吕伟红，广东宝城（宝安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楚瑶，广东宝城（宝安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳巴斯巴科技发展有限公司，住所地广东省深圳市坪山区。法定代表人：林国军，董事长。委托诉讼代理人：李永俊，男，该公司员工。上诉人深圳同力兴实业有限公司（以下简称同力兴公司）因与被上诉人深圳巴斯巴科技发展有限公司（以下简称巴斯巴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初3606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。同力兴公司一审起诉请求：1.判令巴斯巴公司立即返还涉案厂房；2.判令巴斯巴公司向同力兴公司支付房屋占有使用费、物业管理费、垃圾清理费、电梯维护费等合计7279503元（从2018年9月1日暂计至2019年7月31日，请求计至房屋返还之日止）；3.判令巴斯巴公司承担本案一切诉讼费用。在一审庭审过程中，同力兴公司确认已经收回涉案房产，故撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求一楼厂房3613平方米按56.3（54+2+0.3）元每月每平方米从2018年9月1日起计算至2019年7月31日止，4楼8033平方米、5楼8033平方米均按28.3（26+2+0.3）元每月每平方米从2018年9月1日计算至2019年10月18日止。另外电梯维护费1500元每台每月计算2.5台从2018年9月1日起计算至2019年10月18日止。一审法院审理查明，2013年7月15日，同力兴公司、巴斯巴公司签订房屋租赁合同，约定：同力兴公司将位于深圳市坪山区的1-5楼出租给巴斯巴公司，建筑面积为40165平方米；租期为5年，自2013年9月1日起至2018年8月31日止；自2013年9月1日至2015年8月31日的租金为每月每平方米11.5元（不含税），自2015年9月1日至2018年8月31日的租金为每月每平方米12.65元（不含税）；管理费每月每平方米0.5元，电梯维护费1500元每台每部。巴斯巴公司承租上述房产后，将涉案厂房的四楼转租给案外人新×公司。2015年12月22日，涉案厂房4楼新×公司仓库内发生火灾，深圳市公安局坪山分局消防监督管理大队作出深公坪消火重认字［2016］第1001号火灾事故认定书，认定火灾起火原因可排除放火、外来火源、遗留火种、雷击、电气故障等，不排除北面仓储区由北向南西一柱东南侧及向东1.1米范围内存放的电池自燃引起火灾。深圳市公安局消防监督管理局作出深公消火复字［2016］第0017号火灾事故认定复核决定书，维持了深圳市公安局坪山分局消防监督管理大队对该起火灾的认定。此事故造成涉案厂房四楼五楼不同程度的损毁。事故发生后，同力兴公司向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼，案号为（2017）粤0307民初20712号，后同力兴公司、巴斯巴公司双方达成和解协议，同力兴公司撤诉。2017年12月22日，同力兴公司、巴斯巴公司就火灾事故导致损失达成以下和解协议：乙方（巴斯巴公司）于2017年12月26日前向甲方（同力兴公司）赔付损失4419613元，该费用包括安全性检测鉴定费56000元、加固设计费84000元、加固工程费2311631元、加固后结构安全性检测鉴定费168572元、（2017）粤0307民初20712号和（2017）粤0307民初20961号案件律师费210000元及诉讼费23450元、装修费1565960元（含垃圾清理费）。乙方于2017年12月26日前支付至甲方指定账户内。甲方向深圳市龙岗区人民法院申请20712号案件撤诉并配合20961号案件诉讼。乙方支付赔偿款4419613元后，双方继续履行2013年7月15日签订的房屋租赁合同至期满，且甲方不再追究乙方转租的违约责任。乙方赔付后，甲方根据乙方的书面通知进行厂房加固工作。双方就续租事宜达成一致意见并签订租赁合同，乙方交付租赁保证金以及首期租金等费用并出具自行装修和清理垃圾的承诺书后，且现场符合加固工程进场要求时，甲方应当退还乙方装修费用1565960元。如乙方不能按期支付全部赔付款，则应当支付甲方违约金50万元。2018年6月15日，同力兴公司、巴斯巴公司签订租赁合同，约定：同力兴公司将位于深圳市坪山区共计2.5层的房屋出租给巴斯巴公司，建筑面积为20487平方米；租期为3年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止；一楼4421平方米的租金为每月每平方米54元，二楼、三楼16066平方米的租金为每月每平方米26元，此租金价格不含税价，管理费每月每平方米2元；租赁物内共计有6台电梯，其中南面2台巴斯巴公司单独使用，中间3台同北面租户共同使用，巴斯巴公司需承担3.5台电梯维护费5250元，垃圾清理费6146.1元；厂房从起租之日起，每年租金、管理费在现价基础上上调7%。2018年5月21日，巴斯巴公司向同力兴公司发出关于暂时不能进场装修的说明函，告知同力兴公司20961号案件需要，暂时不能进行加固作业。2019年7月26日，巴斯巴公司向同力兴公司发出租赁房屋交接联络函，双方于2019年7月26日共同检查，厂房一楼3613平方米厂房存在卷闸门需要维修、行车尚未拆走的情况。四楼五楼面积共计16066平方米，因涉及诉讼案件，尚未达到返还条件。故巴斯巴公司向同力兴公司申请将一楼厂房待维修卷闸门后通知移交，行车是否拆除需双方另行协商，四楼五楼厂房需要20961号案件结束后，另行通知验收。2019年7月31日，同力兴公司、巴斯巴公司双方就一楼3613号厂房进行交接（行车尚未拆走）。四楼五楼因涉及诉讼，达不到返还条件，双方未交接。同力兴公司在一审庭审中确认其于2019年10月18日进场对四楼五楼进行加固维修。一审法院认为，本案的争议焦点在于：同力兴公司、巴斯巴公司2013年7月15日签订的租赁合同期限至2018年8月31日，合同到期后，双方未就一楼北边3613平方米、四楼8033平方米、五楼8033平方米的厂房进行交接，双方之间是否就上述厂房存在房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。1.关于四楼、五楼的厂房，系因发生火灾事故引发的诉讼尚未审结，且巴斯巴公司亦没法使用上述厂房，属于客观原因不能返还。关于一楼北边3613平方米的厂房，并不涉及到诉讼，但双方并未就此部分厂房续签租赁合同，同力兴公司未提交证据证明巴斯巴公司继续使用该房产，交接联络函中亦可侧面映证该事实。同力兴公司作为出租人，在合同到期后未及时收回厂房，亦存在一定的责任；2.在双方2017年12月22日签订的和解协议中，约定“双方继续履行2013年7月15日的租赁合同至期满，合同期满后双方就续租事宜达成一致意见并签订租赁合同”。2018年6月15日，双方续签租赁合同，巴斯巴公司续租一楼南边、二楼、三楼厂房部分，续租合同不涉及到一楼北边3613平方米、四楼、五楼的厂房部分。故同力兴公司、巴斯巴公司双方并未就一楼北边3613平方米、四楼8033平方米、五楼8033平方米的厂房达成续租协议。故该院认为，在合同期满后，双方未达成续租协议，巴斯巴公司亦没有使用涉案房产，双方的合同在2018年8月31日终止。同力兴公司以前一份合同到期巴斯巴公司未履行返还房屋义务为由主张双方就一楼北边3613平方米、四楼、五楼的厂房存在租赁合同关系，又以续签合同中关于一楼南边及二楼三楼厂房的租金标准要求巴斯巴公司支付租金，没有事实和法律依据，该院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回同力兴公司全部诉讼请求。一审案件受理费62756元、保全费3020元，由同力兴公司负担。上诉人同力兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持同力兴公司一审所提全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由巴斯巴公司承担。事实与理由：一、一审法院认为“因发生火灾事故引发的诉讼尚未审结，且巴斯巴公司亦无法使用上述厂房，属于客观原因不能返还”属认定事实错误。1.一审法院对于“使用”的理解存在错误。“使用”并不局限于巴斯巴公司在租赁物经营生产，保持租赁物受损原状也同样是一种使用形式。巴斯巴公司基于其自身损失起诉新×公司，其所列诉请中包括了：厂房的维修费、加固及后续装修费等。因其诉求需要法院对涉案厂房四、五层进行委托评估鉴定才能确定，必须维持厂房受损现状，涉案厂房一直由巴斯巴公司占有，不能交付给同力兴公司。2018年10月11日同力兴公司以第三人身份参与前述案件庭审，法官在庭审中明确告知“等鉴定结论出来并且不受争议后才能进行施工加固”。期间巴斯巴公司也曾多次发函至同力兴公司，请求同力兴公司延迟进场修复的时间。从巴斯巴公司向同力兴公司出具的《租赁房屋交接联络函》、《租赁房屋交接确认书》可知，截止2019年7月31日，前述案件尚在审理中，依然需要维持厂房现状，不能交付给同力兴公司。显然，巴斯巴公司为了主张其权益，一直在实际占有和使用厂房，应当支付房屋使用费及承担相关费用。2.一审法院对于“客观原因不能返还”认定错误。涉案厂房第四、五层发生火灾事故，是由于巴斯巴公司未经同力兴公司许可将房屋转租至第三方导致，且涉案厂房第四、五层不能正常使用，并非被司法机关或者行政机关采取强制性措施，而是由于巴斯巴公司为其自身利益所涉民事诉讼案件的鉴定需要不能返还，是其主观原因导致的。因此，本案中巴斯巴公司占有涉案厂房第四、五层，不存在客观不能归还的原因。二、一审法院认为“原告作为出租人，在合同到期后未及时收回厂房，亦存在一定责任”属认定事实错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”由此可见，租赁期间届满，返还租赁物是承租人应当履行的义务。本案中巴斯巴公司在合同期满后不返还涉案厂房四、五层，同力兴公司多次要求巴斯巴公司返还，并在（2017）粤0307民初20961号巴斯巴公司起诉新×公司的案件中以第三人的身份多次请求法院尽快鉴定，同力兴公司已充分履行催促返还租赁物的义务。涉案厂房一层南边3613平方米，因卷帘门损坏，巴斯巴公司向同力兴公司出具《租赁房屋交接联络函》，称待修复后返还，直至2019年7月31日才将该部分租赁物修复后返还，在此之前的房屋使用费应由巴斯巴公司承担。三、一审法院判决“原告以前一份合同到期被告未履行返还房屋义务为由主张双方就一楼北边3613平方米、四楼、五楼的厂房存在租赁合同关系，又以续签合同中关于一楼南边及二楼三楼厂房的租金标准要求被告支付租金，没有事实和法律依据”存在明显错误。关于双方是否存在租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，巴斯巴公司在租赁合同期限届满后未按约定归还涉案厂房，仍继续使用，视为双方签订了不定期合同，巴斯巴公司应当按月向同力兴公司支付租金及物业管理费、垃圾清理费、电梯维护相关使用费用。关于支付租金的期间，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”一审庭审已查明，巴斯巴公司在2019年7月31日归还涉案厂房一层北面，在2019年10月18日才归还涉案厂房四、五层。同力兴公司随即安排进场加固，目前修复工程尚未完成，修复工程至少需要两个月，因此，涉案厂房一层北面租金及使用费应支付至2019年7月31日，四、五层租金及使用费用应当支付至涉案厂房加固修复工程完毕之日，即应当支付至2019年12月18日，租金及相关使用费用共计9388229.28元。关于租金标准，因原租赁合同是2013年签订的，期间周边地区房租价格涨幅较大，使用原合同租金标准计算租金不合理。而续签的租赁合同是双方对于涉案厂房当前市场价值的确认，同力兴公司主张参照续签的租赁合同的租金标准计算本案房屋占有使用费，一楼北面适用续签合同的一楼南面的租金标准，四、五楼均则参照续签合同中二、三楼的租金标准。因原租赁合同中的二、三、四、五楼均使用同一租金标准，因此，同力兴公司的主张合理合法，应当予以支持。即便一审法院认为同力兴公司主张的租金标准过高，也不能仅以此判决驳回同力兴公司的全部诉讼请求，应行使法官的自由裁量权，对租金标准进行调整。综上，一审判决认定事实错误，没有法律依据，一审判决巴斯巴公司不承担租金义务违反了权利义务对等及公平原则，故同力兴公司请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持同力兴公司的全部诉讼请求。被上诉人巴斯巴公司辩称，首先，一审法院所认为的发生火灾事故而引发的诉讼尚未审结属于客观事实，并且属于不可抗力，巴斯巴公司未实际占有本案标的房屋。其次，涉案房屋的交付不是巴斯巴公司不交付，而是同力兴公司不积极予以交接。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判，并由同力兴公司承担本案诉讼费用。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明，在（2017）粤0307民初20961号案中，巴斯巴公司请求新×公司赔偿其自2016年6月1日起算的房屋损失，一审法院按双方原租赁合同约定每平方米13元/月的租金标准，判令新×公司向巴斯巴公司赔偿2017年3月11日至2019年12月18日期间的租金损失。双方均不服该判决，上诉至本院，案号为（2020）粤03民终27359号，该案正在审理中。本院认为，同力兴公司与巴斯巴公司于2013年7月15日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约依法全面履行。在该租赁合同的履行期间，巴斯巴公司将涉案房屋的第四层转租给第三人新×公司，新×公司在使用租赁房屋期间发生火灾导致涉案四、五层受损不能正常使用。同力兴公司与巴斯巴公司就此达成和解协议，巴斯巴公司向同力兴公司赔偿修复房屋受损部分的费用并由同力兴公司自行修复，因巴斯巴公司对新×公司另案提起的损害赔偿诉讼需要对房屋的受损情况进行司法鉴定，双方为此约定同力兴公司根据巴斯巴公司的书面通知进行加固工作。在上述租赁合同履行期限届满后，双方于2018年6月15日重新签订了房屋租赁合同，仅就范围为一楼南边、二楼、三楼的房屋出租进行约定，未就包括第一份租赁合同范围内的一楼北边、四楼、五楼的房屋租赁问题进行约定。现同力兴公司主张巴斯巴公司应支付依第一份租赁合同已交付、在第二份租赁合同内未作约定的房屋的租金损失。针对同力兴公司的上诉请求，本院评判如下：本案是租赁合同纠纷还是侵权损害赔偿纠纷的问题。依《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：“租赁期间届满后，承租人应向出租人返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用的状态。”本案中，第一份租赁合同期限届满后，双方就部分租赁物签订了第二份合同，但对于在第一份租赁合同履行过程中受到损害、在第二份租赁合同中没有约定的部分租赁物，巴斯巴公司基于第一份合同所缔结的租赁合同关系，仍负有向同力兴公司返还已修复完善租赁物的义务，如不能及时返还，应承担相应的违约责任，故同力兴公司主张巴斯巴公司应支付租赁物修复期间所产生的房屋租金损失，其请求权基础仍是双方之前的房屋租赁合同关系；同力兴公司在本案中没有选择向造成损害的次承租人新×公司主张侵权损害赔偿，此系其诉讼权利的自愿处分，应予允许。据此，就本案审理的房屋租赁合同纠纷，没有必要通知新×公司参加诉讼。同力兴公司诉请巴斯巴公司支付房屋修复期间的租金损失能否得到支持的问题。首先，涉案房屋在承租人巴斯巴公司转租期间发生损害，导致巴斯巴公司在第一份租赁合同期间届满后未能及时向出租人同力兴公司返还租赁物，因同力兴公司对租赁物的受损无过错，故该租赁物在修复期间所产生的租金损失，巴斯巴公司仍应支付给同力兴公司；至于租赁物的损害系由第三方新×公司的原因所致，巴斯巴公司可在赔偿后向其追偿，而不能籍此拒绝赔偿同力兴公司的损失。第二，权利的放弃应予明示的方式作出，双方在签订第二份租赁合同中没有就受到损害房屋的租金问题作出约定，并不意味着同力兴公司已放弃对巴斯巴公司的索偿权利。第三，双方约定由同力兴公司根据巴斯巴公司的书面通知进行加固工作，故等待修复期间所引起的租金损失仍系由巴斯巴公司方面的原因所引起，在巴斯巴公司未能证明其已通知修复而同力兴公司怠于履行的情况下，根据民事证据规则，同力兴公司主张2019年10月18日进场修复，修复期间为两个月，租金损失应自双方第一份租赁合同期限届满次日即2018年9月1日，计至2019年10月18日止，合情合情，本院予以支持。同力兴公司诉请巴斯巴公司支付租赁物修复期间租金损失房屋面积的确定问题。本案事实表明，同力兴公司在签订第一份租赁合同时系整体将涉案1至5楼的房屋交付巴斯巴公司使用，在第一份租赁合同期限届满后，无证据表明同力兴公司曾收回部分房屋的控制权，故仍应认定涉案1至5楼的房屋仍处于巴斯巴公司的控制之下，故同力兴公司主张以第一份租赁合同约定的租赁面积减去第二份租赁合同约定的租赁面积作为其租金损失的计算面积，本院予以采纳。巴斯巴公司应按何种标准向同力兴公司支付租赁物修复期间租金损失的问题。本案中，巴斯巴公司在双方第一份租赁合同期间届满后没有向同力兴公司返还部分租赁物，也没有就此续签租赁合同，结合双方由同力兴公司根据巴斯巴公司的书面通知进行加固工作的约定，故应认定为巴斯巴公司继续占用该部分的租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该部分房屋的租金损失应参照合同约定的原租金标准执行。对于双方在合同中约定的管理费，因考虑到是整体分摊，故亦应按原约定标准支付。因双方在第二份租赁合同中已对租赁物内的电梯维护费作出了新的约定，故同力兴公司主张巴斯巴公司还应向其支付2.5台电梯的维护费，依据不足，本院不予支持。因双方在第一份租赁合同中没有对垃圾清理费作出约定，且同力兴公司也未能证明巴斯巴公司在双方争议的租赁费期间接受了同力兴公司提供的垃圾清理服务，故同力兴公司主张巴斯巴公司应向其支付垃圾清理费，依据不足，本院亦不予支持。本院经核算，按第一份合同约定的租金标准12.65元，计至认定的加固工期结束为15.6个月，巴斯巴公司应向同力兴公司支付租金损失3883256.52元【（40165平方米-20487平方米）×12.65元/月×15.6个月】、管理费153488.4元【（40165平方米-20487平方米）×0.5元/月×15.6个月】。一审判决对此处理有误，本院予以纠正。综上，同力兴公司的上诉请求部分成立，对于成立部分，本院予以支持，对于不成立部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2019）粤0310民初3606号民事判决；二、深圳巴斯巴科技发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳同力兴实业有限公司支付租金损失3883256.52元、管理费153488.4元；三、驳回深圳同力兴实业有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费62756元，由深圳同力兴实业有限公司负担23662元，深圳巴斯巴科技发展有限公司负担39094元；二审受理费62756元，由深圳同力兴实业有限公司负担23662元，深圳巴斯巴科技发展有限公司负担39094元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年三月三十日书记员 龙蒙 （ 兼）书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。