吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初41号原告（反诉被告）：李庭印，男，1986年2月25日出生，汉族，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：吕建国，吉林万璋律师事务所律师。被告（反诉原告）：关波，女，1964年2月18日出生，满族，住吉林省吉林市龙潭区。原告李庭印与被告关波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，关波在诉讼过程中提起反诉，本院依法公开开庭进行了合并审理。原告李庭印及其委托诉讼代理人吕建国，被告关波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庭印向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告房屋装修费用8000元及利息（自起诉之日即2021年1月6日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同业拆借中心贷款利率计算利息）；2.判令被告赔偿原告店铺停业期间的经济损失19,200元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年3月16日，原、被告签订《房屋租赁协议书》一份，约定原告承租被告位于龙潭区汉阳街北园市房屋，租赁期限自2020年3月16日至2023年3月16日止。合同签订后，原告向被告支付了第一年房屋租金35,000元，取暖费2000元，房屋押金2000元，第二年房屋租金预付款11,000元，共计50,000元。原告对商铺进行了装修后营业。在原告营业期间，由于被告提供的房屋有一部分为违章建筑，2020年7月21日，被告找人将原告租赁的房屋部分拆除，致使原告承租的房屋无法正常营业，造成停业经济损失。原告找到被告要求解除合同返还房屋租金、装修费用，赔偿营业损失，经过多次协商，被告退还了原告38,716元，拒绝赔偿原告装修费用及停业损失。原告认为，被告作为出租人，应当保证租赁期间租赁物符合约定的用途，原告已经依约履行支付租金的相关义务，被告隐瞒所出租房屋中有违章建筑部分的事实，造成了原告无法继续营业的经济损失，应当予以赔偿。本案中，原告参照《吉林市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十三条规定：“（一）停产停业损失补偿费=（应纳税月平均所得额-月平均纳税额）×过渡期限（月）；（二）使用被征收房屋获得的应纳税所得额或者纳税额不能依法确定的，停产停业损失补偿费=被征收房屋价值×8‰×过渡期限（月）”，过渡期限参照《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（2008实施）第二十七条规定：“因出租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，承租人可以要求出租人赔偿其租金差价损失及有关费用，租赁房屋用于商业用途的，承租人还可以要求出租人赔偿其合理期间内的经济损失，但最长不得超过六个月。”等相关法律，计算得出原告因被迫停业所造成的经济损失为19,200元（租赁的房价值400,000元×8‰×6个月），被告应当承担赔偿责任。综上，为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。关波辩称，1.原告明知所租赁房屋的实际情况，被告不存在违约行为，故不应当承担任何违约责任。被告所出租的房屋地理位置好，且因为疫情原因将房屋降价租赁。被告与原告签订房屋租赁合同，并将案涉房屋的自然状况告诉原告，房产证上的面积为18.504平方米，接出20多平方米，是违建房屋，以后出现任何问题被告概不负责。2020年3月17日，被告拿着房产证复印件与原告共同办理工商手续和营业执照，原告明知道房屋系违章建筑，仍自愿租赁房屋。2.原告提出的8000元的装修损失，缺乏事实依据。原告主张的拉门、灯、牌匾布、地毯由被告代为保管，被告已经明确要求原告拆除搬走，原告迟迟不予搬走，应视为原告将上述物品遗弃，被告无须赔偿。关于改电费用，被告房屋原为220伏电压，因原告经营三个大叔炸鸡店需要380伏电压，经原告多次请求后，原告自行增容，增容费用被告不负责给付，且因原告增压至380伏，使北国市场物业以不安全有安全隐患为由给被告断电40天，并给被告造成经济损失。3.原告主张的店铺停业期间经济损失19,200元缺乏法律依据，被告不应赔偿。拆除违章建筑系政府行为，无法抗拒的，在拆迁后，被告于2020年7月21日和7月23日将房屋租赁费用返还给原告。原告引用的法律依据错误，计算方法错误，原告没有提供任何证据证明其存在损失，故被告不应该赔偿。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。关波向本院提出反诉请求：1.判令李庭印赔偿关波损失3,835.6元；2.反诉费用由李庭印承担。事实与理由：2020年3月16日，李庭印与关波签订房屋租赁协议书，反诉人的门市已出租20年，都用220伏电压，因李庭印经营需要380伏电自行增容，由于李庭印安装380伏电压，北园市场物业以不安全有安全隐患为由给反诉人断电40天，给反诉人带来40天的停电损失，现按房租每年3.5万元计算，被反诉人应赔偿40天的损失约为3,835.6元。李庭印针对关波反诉辩称，不同意赔偿反诉人的损失。1.李庭印改电的时候反诉人知情也同意了；2.改电的目的是为了经营炸鸡店，中途经营不下去的原因是关波的房屋部分是违章建筑，关波的损失应该自己承担；3.关波所说的40天停电造成的损失缺乏事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：关波系吉林市龙潭区汉阳街南通路北园市场1层31号房屋的所有权人，建筑面积为18.5平方米。2020年3月16日，原、被告双方签订房屋租赁协议书，协议书中载明：关波（甲方）自愿将龙潭区汉阳街北园市场1-31号租给李庭印（乙方），租赁期限自2020年3月26日至2023年3月26日，租期为三年。李庭印用案涉房屋于2020年3月17日成立吉林市龙潭区李庭印三个大叔炸鸡店。李庭印对案涉房屋进行装修，其中包括改电费用5000元、购买拉门1500元、牌匾706元、草坪地毯700元和灯具150元。案涉房屋因部分系违章建筑，2020年7月7日起陆续拆除违建部分房屋。原、被告双方在庭审中确认房屋租赁协议书已于2020年7月19日解除。原、被告双方对应返还的房屋租金部分无争议。本院认为：原、被告双方于2020年3月16日签订房屋租赁协议书，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”规定，被告所有的位于龙潭区汉阳街南通路北园市××层房屋的建筑面积为18.5平方米，案涉房屋中有部分属于违章建筑，并未在房屋所有权证登记范围内，系未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故超出房屋所有权证登记面积的租赁部分无效。房屋租赁协议书的其余部分内容系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。可以认定原、被告之间形成房屋租赁合同关系。关于原告主张的装修费用问题，原、被告双方已经就解除房屋租赁协议达成合意，根据法律规定，租赁合同解除或无效时，承租人经出租人同意装修装饰的，未形成附和的装修装饰物，出租人不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附和的装修装饰物，出租人不同意利用的，由双方根据各自的过错承担责任。被告在庭审中明确将房屋租赁给原告用于经营使用，同意原告装修，且原告已在庭审中明确拉门、牌匾、草坪地毯、灯系可以拆除的装修装饰物品，被告关波不同意利用上述物品，应由原告自行拆除取回。改电费用5000元，原告经被告同意后，原告与供电公司签订低压供用电合同更改电压。更改电压系已形成附和的装修装饰物，被告明知自己出租的房屋系违章建筑，仍然进行租赁，针对原、被告双方签订的合同存在一定的过错，原告在房屋租赁过程中未尽到谨慎义务，且原告在办理工商营业执照时、日常使用中应当知道其租赁的房屋产权证面积与实际租赁面积不符，仍继续租赁，也存在过错。由于原、被告双方皆存在过错，故改电费用，原、被告双方各自负担50%，即2500元（5000元×50%）。利息部分诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，关于原告主张被告关波给付装修费用2500元，本院予以支持，对超出部分本院不予支持。关于原告主张的店铺停业期间经济损失的问题，如前所述，原告应当知道其承租的房屋系违章建筑，可能存在经营风险，且原告未能提供证据证明，其在停业期间的实际经济损失，应承担举证不利的诉讼后果，故本院对于原告主张被告给付店铺停业期间经济损失19,200元的诉讼请求，不予支持。关于关波提出的反诉请求，关波仅提供微信聊天截图，未提供相应的证据予以证明系因原告（反诉被告）导致其受到的损失，应承担举证不利的诉讼后果，故对于关波提出的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第九条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）关波立即给付原告（反诉被告）李庭印装修款2500元；二、驳回原告（反诉被告）李庭印的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）关波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费240元、反诉案件受理费25元，其中209元由李庭印负担，56元由关波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 果丹 二〇二一年三月十日书记员 刘卓