北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4417号上诉人（原审原告）：黄福余，男，1965年7月25日出生，汉族，住浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：陈绪国，北京科宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京正道嘉华物业管理有限公司，住所地北京市丰台区南窑村3号9号A0077室。法定代表人：汤大钢，经理。委托诉讼代理人：夏利，女，北京正道嘉华物业管理有限公司职员。上诉人黄福余因与被上诉人北京正道嘉华物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2020)京0101民初19990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月16日公开开庭审理了本案。上诉人黄福余及其委托诉讼代理人陈绪国、被上诉人北京正道嘉华物业管理有限公司之委托诉讼代理人夏利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄福余上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持我的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由北京正道嘉华物业管理有限公司（下称正道嘉华公司）承担。事实和理由：一审法院认定基本事实和适用法律错误。一、一审法院认定双方之间的合同应予解除属认定事实错误。《租房合同书》约定承租人租用案涉房屋的目的是将其和二层打通，改造为楼梯出入口。二楼的产权人一直为正道嘉华公司，故正道嘉华公司利用案涉房屋作为楼梯出入口的功能性目的并未发生变化。正道嘉华公司在答辩中也表明，如果我降低租金，正道嘉华公司仍然愿意继续承租，由此说明正道嘉华公司租赁房屋的目的没有变化和影响，而是希望单方违约来要挟我降低租金，故正道嘉华公司的合同义务并非不宜强制履行，一审法院认定合同目的无法实现并解除租赁合同没有事实依据。二、一审法院认定租赁合同解除时间为2020年5月22日属认定事实错误。1.我一直未同意正道嘉华公司降低租金及退还房屋的要求，双方一直存在争议。2.一审法院认为我没有明确提出异议即认定双方租赁合同于2020年5月22日解除，毫无根据。正道嘉华公司至今仍未将案涉房屋完全恢复原状，其要求我收房，我不同意。3.2020年5月22日双方电话沟通时正道嘉华公司工作人员表示等我到北京约其法定代表人汤大钢再当面沟通合同事宜。三、一审法院适用法律错误。1.合同解除权是民法典赋予当事人的权利，法院在当事人没有提出诉求的情形下无权裁判解除合同。2.如果正道嘉华公司认为租赁合同无法继续履行而不愿意继续履行，或因不能实现合同目的而要求解除，其应当在一审中通过反诉的方式提出解除合同。3.根据《民法典》第五百六十三条第二项的规定，结合诚实信用原则及鼓励交易等合同法基本原则，应当进行有利于守约方的体系解读，即守约方在对方违约不履行主要债务以及违约不能实现合同目的，导致合同无法履行的情况下可以终止合同，而不应解读为违约方可以通过严重违约的方式来任意解除或终止合同，否则将鼓励恶意违约行为，有违交易的初衷，不利于经济秩序的稳定。综上，一审判决认定基本事实和适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持我的上诉请求。正道嘉华公司辩称，同意一审判决，不同意黄福余的上诉请求。首先，案涉《租房合同书》已于2020年5月22日双方合意解除，我公司租赁案涉房屋系用于楼梯通道，我公司根据黄福余的要求于2020年五一节期间将案涉房屋恢复原样后，合同目的已无法实现；其次，黄福余实质否定了我公司变更租金的要约后，我公司提出了附生效条件的解除合同协议要约，黄福余4月30日对该要约进行了明确具体的承诺，《租房合同书》于5月22日满足生效条件而解除；最后，《租房合同书》约定的合同义务确属不宜强制履行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄福余向一审法院起诉请求：1.判令正道嘉华公司给付黄福余2020年6月1日至2021年5月31日的房屋租金194313元；2.判令正道嘉华公司给付黄福余逾期支付房屋租金的滞纳金（以194313元为基数，按日千分之三的标准，自2020年5月5日计算至正道嘉华公司实际给付之日）；3.正道嘉华公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2014年5月9日，黄福余、正道嘉华公司签署《租房合同书》，约定正道嘉华公司承租案涉房屋，将其和二层打通，改造成为一楼和二楼楼梯出入口。租赁期限自2014年6月1日至2034年5月30日。租金按年支付，每年租金提前一个月支付，按年一次性付清。第一年租金145000元。从2014年6月1日至2015年5月30日为第一年，每年租金递增5%。正道嘉华公司每年5月5日前交清当年租金，逾期20天未交，每日收取该年租金3%迟纳金。至20天未作自动违约弃权，黄福余有权终止合同，收回房屋。在签订合同时，正道嘉华公司向黄福余缴纳保证金2万元，合同期满如正道嘉华公司无违约责任，凭收条无息退还正道嘉华公司。提前终止本合同的，违约一方应承担一切损失，并支付违约金2万元。合同签订后，双方依约履行。庭审中，双方均认可正道嘉华公司支付黄福余保证金2万元，租金已经付至2020年5月30日。2020年4月2日，正道嘉华公司告知黄福余二楼餐厅受疫情影响可能不再经营。如果租金维持不变，正道嘉华公司可能不再承租案涉房屋。黄福余回复“如果不租了，要先恢复店铺原貌，再按合同协商”。4月7日，正道嘉华公司告知黄福余二楼餐厅确定不做了，正道嘉华公司不再承租案涉房屋。同时正道嘉华公司表示将尽快将房屋恢复原状。4月30日，正道嘉华公司告知黄福余二楼餐厅已经搬走了，五一期间将案涉房屋恢复原状。黄福余回复“嗯”。后因案涉玻璃门需要定制，正道嘉华公司告知黄福余恢复施工工期延长，并表示同意支付赔偿款1万元。5月22日，正道嘉华公司告知黄福余案涉房屋已经恢复完毕，向黄福余发送了恢复后的照片，并协调黄福余来京时间。之后黄福余未来京接收房屋。另，正道嘉华公司主张因疫情影响致使二层餐厅无法继续经营，从而导致正道嘉华公司承租案涉房屋的合同目的无法实现，但正道嘉华公司就疫情影响直接导致合同义务部分或者全部不能履行未举证。本案审理过程中，法院考虑正道嘉华公司已实际搬离案涉房屋，故向黄福余释明是否同意接收房屋并就合同解除后赔偿问题变更诉讼请求，但正道嘉华公司不同意接收房屋亦坚持不变更诉讼请求。另，法院亦组织双方当事人多次进行调解，正道嘉华公司提出黄福余已收取押金不再退还，正道嘉华公司另行支付黄福余5万元的方案，但黄福余不同意该调解方案，双方就调解方案未能协商一致。一审法院认为，黄福余、正道嘉华公司签署的《租房合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，但疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。本案中，正道嘉华公司未能就疫情影响程度进行举证，应承担未能举证不利后果。随着疫情防控形势的逐渐向好，考虑黄福余、正道嘉华公司剩余租期较长，新冠肺炎疫情并未导致黄福余、正道嘉华公司租赁合同的必然不能履行。虽2020年4月份，正道嘉华公司向黄福余提出提前解除合同，但双方就合同解除事宜并未协商一致。正道嘉华公司在租赁合同履行期限内单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其搬离房屋的行为不具有单方解除合同的效力。考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故黄福余、正道嘉华公司之间租赁合同应予解除。黄福余明确向正道嘉华公司表示“如果不租了，要先恢复店铺原貌，再按合同协商”，在正道嘉华公司后续提出将案涉房屋恢复原状过程中，黄福余亦未明确提出异议。正道嘉华公司现已于2020年5月22日将案涉房屋恢复完毕并已经告知黄福余，故法院认定双方租赁合同解除时间为2020年5月22日。合同解除后，尚未履行的，终止履行。黄福余要求正道嘉华公司继续支付2020年6月1日之后的租金及逾期付款违约金，于法无据，法院不予支持。黄福余可就合同提前解除违约责任问题，另行主张。综上所述，一审法院于2021年1月判决：驳回黄福余的诉讼请求。本院查明的事实与一审基本一致。二审期间，黄福余提交以下证据：1.2020年5月22日其与正道嘉华公司职员夏利的电话录音，证明双方对于合同解除、后续赔偿和房屋交接没有达成一致意见；2.案涉房屋现状照片及北京万朋文化办公用品市场有限公司出具的《情况说明》，证明正道嘉华公司未将房屋恢复原状，房屋现状亦不符合市场整体要求；3.X京房权东字第XXXX号产权证复印件及不动产登记信息查询结果，证明案涉房屋二楼系正道嘉华公司产权房，正道嘉华公司可继续以案涉房屋为通道，合同可继续履行。正道嘉华公司认为电话录音是双方就后续赔偿问题的协商，此前双方就解除合同已达成合意；照片和《情况说明》与本案无关；将案涉房屋作为通道主要是为便利顾客出入二楼醉得意餐厅，醉得意餐厅搬离后案涉房屋作为通道的需求亦不存在，对产权证复印件及不动产登记信息查询结果的证明目的不予认可。本院认为，黄福余与正道嘉华公司签订的《租房合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自的义务。合同履行过程中，正道嘉华公司以疫情影响为由向黄福余提出提前解除合同，黄福余向正道嘉华公司表示“如果不租了，要先恢复店铺原貌，再按合同协商”。因租赁合同明确约定租赁目的系用于一二层楼的楼梯出入口，恢复成原来的门面房必然导致合同目的不能实现，故黄福余提出正道嘉华公司恢复店铺原貌即表示其同意在恢复原状的前提下解除合同并收回房屋，原审法院认定正道嘉华公司将店铺恢复原貌并通知黄福余时合同解除，并无不妥，本院予以确认。黄福余在明知正道嘉华公司将店铺恢复原状并通知其收房后，拒不收房的行为明显有悖于诚信原则，由此造成房屋闲置的扩大损失，应由其自行承担，原审法院驳回其主张合同解除之后的租金，并无不妥，本院予以维持。正道嘉华公司单方提出解除合同，其行为构成违约，关于合同解除后的赔偿问题，黄福余可另行解决。综上所述，黄福余的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4186元，由黄福余负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王军华二〇二一年三月二十五日法官助理 黄 骏书 记 员 张晓鸥