河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1140号上诉人（原审原告）：河南新顺惠汽车物流服务有限公司，住所地：新乡市凤泉区卫北工业园区。法定代表人：朱慧,总经理。委托诉讼代理人：崔永顺，副总经理。委托诉讼代理人：张国庆，河南维和律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔维勋，河南舜信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新乡市新动力汽车销售有限公司，住所地：新乡市凤泉区新辉路与宝山路交叉口。法定代表人：艾磊，执行董事。委托诉讼代理人：赵艳婷，员工。委托诉讼代理人：张建周，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：新乡市天意汽车商贸有限公司，住所地：新乡市新飞大道与南环路交叉口（三合汽车广场内）。法定代表人：艾努力，总经理。委托诉讼代理人：张建周，河南联盟律师事务所律师。上诉人河南新顺惠汽车物流服务有限公司（以下简称新顺惠汽车公司）因与被上诉人新乡市新动力汽车销售有限公司（以下简称新动力汽车公司）、新乡市天意汽车商贸有限公司（以下简称天意汽车公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市凤泉区人民法院（以下简称一审法院）（2020）豫0704民初167号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人新顺惠汽车公司的委托诉讼代理人张国庆、孔维勋和被上诉人新动力汽车公司的委托诉讼代理人张建周、赵艳婷，天意汽车公司的委托诉讼代理人张建周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新顺惠汽车公司上诉请求：一、依法撤销一审法院（2020）豫0704民初167号民事判决，并改判支持新顺惠汽车公司一审全部诉讼请求；二、依法由新动力汽车公司、天意汽车公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认定事实部分错误，即一审法院认定新动力汽车公司自2017年8月1日起至2019年7月31日止免费使用案涉房屋及场地存在错误且没有事实根据。二、一审法院认定新顺惠汽车公司与天意汽车公司之间存在书面的租赁合同的事实没有任何证据予以支持，依法应当予以纠正。三、一审法院据新顺惠汽车公司与天意汽车公司之间律师函往来内容不存在达成一致解除合同的意思表示，故认定新顺惠汽车公司要求解除租赁合同没有事实和法律依据的说法也是错误的。新动力汽车公司辩称：一、一审法院认定其自2017年8月1日起至2019年7月31日止免交两年租金的事实正确无误，二审法院应予维持。二、一审法院认定新顺惠汽车公司与天意汽车公司之间存在书面租赁合同，新顺惠汽车公司对这一事实在一审庭审和上诉状之中已经自认，二审法院应予维持。三、一审法院驳回新顺惠汽车公司要求解除房屋和场地租赁关系的诉求，认定事实和适用法律正确，二审法院应予维持。天意汽车公司答辩：同意新动力公司的答辩意见。新顺惠汽车公司红向一审法院提出诉讼请求:1、依法解除双方的房屋及场地租赁关系；2、依法判令新动力汽车公司和天意汽车公司立即偿付新顺惠汽车公司房屋及场地租金1129500元（该租金以年租金376500元为基数，自2017年8月1日起计算至2020年7月31日止），其余租金按年租金376500元为基数自2020年8月1日起计算至新动力汽车公司和天意汽车公司将承租房屋返还给新顺惠汽车公司之日止;3、请求人民法院依法判令新动力汽车公司和天意汽车公司偿付新顺惠汽车公司物业管理费133560元，（该物业管理费以年物业管理费44520为基数，自2017年8月1日起计算至2020年7月31日止），其余物业管理费以年物业管理费44520为基数，自2020年8月1日起计算至新动力汽车公司和天意汽车公司将承租场地返还给新顺惠汽车公司之日止；4、案件受理费及与案件审理有关的鉴定费用由新动力汽车公司和天意汽车公司承担。一审法院认定事实：新顺惠汽车公司在新乡市凤泉区新辉路与宝山路交叉口建有豫北汽车文化商业广场。2016年9月6日，新顺惠汽车公司与天意汽车公司签订豫北汽车文化商业广场租赁合同，约定新顺惠汽车公司将豫北汽车文化商业广场内B9-2号的房屋及场地租赁给天意汽车公司，免交两年的租金，双方均未提交书面租赁合同。新动力汽车公司、天意汽车公司属关联公司，2017年8月1日，天意汽车公司实际控制人艾努力让新动力汽车公司使用上述案涉房屋及场地。经新顺惠汽车公司申请，经一审法院委托，新乡市远大联合资产评估事务所于2020年8月28日作出资产评估报告书，内容为：“截止评估基准日2020年07月22日，新乡市凤泉区人民法院委托核实2017年8月被申请人租赁申请人新乡市凤泉区新辉路与宝山路交叉口豫北文化商业广场内B9-2号的房屋及场地租金的市场价格的评估价值，其中：(1)不含道路：B9-2号的房屋及场地租金的市场价格的评估价值为37.65万元/年，（2）至道路中线：B9-2号的房屋及场地租金的市场价格的评估价值为39.77万元/年。以上评估结果的成立受报告成立的条件限制，如报告成立的条件不成立，则以上评估结果失效。”一审法院认为：本案争议的焦点为涉案的房屋及场地租赁关系是否解除。新顺惠汽车公司与天意汽车公司签订豫北汽车文化商业广场租赁合同，是双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,应属合法有效,对双方当事人均有约束力。签订租赁合同后，天意汽车公司让新动力汽车公司实际使用案涉房屋及场地，虽新动力汽车公司、天意汽车公司属关联公司，但二者作为独立的企业法人，该行为实为转租行为。且新顺惠汽车公司对涉诉厂房事实上的转租已经知晓，长时间未提出反对意见，应视为认可相应转租事宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定,合同当事人可以协商一致或者在符合合同约定或法律规定情形下解除合同。本案中，新顺惠汽车公司和新动力汽车公司、天意汽车公司于2019年9月通过发出律师函进行协商，通过双方律师函内容看，双方之间就案涉房屋场地租赁合同的解除问题没有进行过磋商，之间并未就案涉租赁合同的解除达成合意,新顺惠汽车公司主张解除涉案房屋及场地租赁关系,缺乏事实根据和法律依据,一审法院不予支持。关于新动力汽车公司租赁时间，新动力汽车公司自认2017年9月开始，天意汽车公司认可自2017年8月开始，新顺惠汽车公司提交的行政处罚决定书显示新动力汽车公司于2017年8月4日已经进行装修。综合本案实际情况，一审法院认定新动力汽车公司租赁时间自2017年8月1日起开始计算。根据双方免交两年租金的约定，新动力汽车公司自2017年8月1日至2019年7月31日止租金应当免除。关于租金的计算标准，新顺惠汽车公司要求按376500元/年计算，不违反法律规定，一审法院予以支持。2019年8月1日-2020年7月31日的租金376500元，新动力汽车公司应予以支付，自2020年8月1日起的租金，按照376500元/年计算至租赁关系解除之日止。关于新顺惠汽车公司要求物业费的诉讼请求，因新顺惠汽车公司未提交与新动力汽车公司、天意汽车公司物业费约定的证据，且未申请鉴定，故一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，一审判决：一、新动力汽车公司于一审判决生效之日起十日内支付新顺惠汽车公司2019年8月1日-2020年7月31日租金376500元，自2020年8月1日起的租金，按每年376500元标准计算至交还新乡市凤泉区豫北汽车文化商业广场内B9-2号房屋及场地之日止；二、新动力汽车公司于一审判决生效之日起十日内支付新顺惠汽车公司鉴定费10000元；三、驳回新顺惠汽车公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16167元，由新顺惠汽车公司负担11348元，由新动力汽车公司负担4819元。二审中，新顺惠汽车公司提交一份书面证据，证明目的：新顺惠汽车公司多次强调了向新动力汽车公司追要租赁费及物业费的事实。新动力汽车公司质证意见：一、新顺惠汽车公司提交的该份证据的真实性不予认可。因为是内部记录，不能证实是当时真实的客观发生的事实。这个证据本身就在新顺惠汽车公司手里，随时都可以补写相关的内容，因此对它真实性不予认可。二、新顺惠汽车公司说会议记录本是新顺惠汽车公司的会议记录本，但是这个会议记录本上面都有撕扯的页码，而且记载的内容杂乱无章，根本不是公司正式的会议记录。三、新顺惠汽车公司主张租金每年交一次，但是新顺惠汽车公司提交的这份证据不到一年就开始催交了，明显是在作假，与新顺惠汽车公司起诉状中主张的事实是相互矛盾的。即便这个是真实的，也不能证明新顺惠汽车公司已经催缴过相关费用的事实，没有任何的证明效力，该份证据没有任何证明效力。天意公司质证意见：同意新动力汽车公司的质证意见。本院认为，新顺惠汽车公司提供的证据不能证明其目的，对该证据不予认定。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为：一、关于是否存在免除两年租金问题。本案中，当事人对2017年8月1日至2019年7月31日止租金是否应当免除存在争议。当事人均没提供书面租赁合同及存在或不存在免除的有效书面证据。结合当事人的陈述、新顺惠汽车公司与其他承租户签订合同存在免租、新顺惠汽车公司实际负责人和天意汽车公司实际控制人的关系等情况，在新顺惠汽车公司没有提供有效证据证明2017年8月1日至2019年7月31日止期间内其催缴租金的情况下，2017年8月1日至2019年7月31日止的租金免除存在高度可能性。新顺惠汽车公司上诉主张2017年8月1日至2019年7月31日止期间的租金，本院不予支持。二、关于是否解除合同问题。基于上述论述，并不存在2017年8月1日至2019年7月31日止期间的租金拖欠的问题，新顺惠汽车公司主张解除合同，缺乏依据，本院不予支持。综上，新顺惠汽车公司上诉请求不成立，不予支持；一审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11330元，由河南新顺惠汽车物流服务有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  周云贺审判员  程俊林审判员  郭中伟二〇二一年三月八日书记员  王 洁