苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0508民初629号原告：苏州香格里物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市。法定代表人：周建锋，执行董事。委托诉讼代理人：丛丁，北京大成（苏州）律师事务所律师。被告：郭丰涛，男，1993年6月8日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告苏州香格里物业管理有限公司（以下简称香格里物业公司）与被告郭丰涛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序，于2021年2月1日、3月3日公开开庭进行了审理，原告香格里物业公司的委托诉讼代理人丛丁两次到庭参加诉讼，被告郭丰涛第一次到庭参加诉讼。被告郭丰涛经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加第二次诉讼。本案现已审理终结。原告香格里物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付暂计至2020年11月30日的物业费16670.67元、延期支付违约金13542.68元及中途解约金1320元，上述金额合计31533.35元。延期支付违约金按照日千分之六的标准自应付之日起计算至被告付清所欠款项之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告香格里公司将诉讼请求变更为：1、确认双方之间的物业合同于2020年12月10日解除；2、判令被告支付2020年2月15日至2020年12月10日期间的欠付物业费18126.67元，并按照日千分之六的标准支付逾期支付的违约金至实际付清之日止；3、判令被告按照69.7元/日的标准承担自2020年12月11日起至2021年1月21日的物业费损失2857.7元；4、判令被告支付1-09店铺中途解约金1329元、1-10店铺的解约赔偿金10080元；5、本案诉讼费、保全费由被告承担。后原告香格里物业公司又将要求确认合同解除的诉讼请求1撤回。事实与理由：原、被告于2019年8月9日签订店铺物业合同，该物业合同对房屋状况、物业费、物业费的支付方式、保证金、合同解除、违约责任等事宜进行了明确的约定。截至2020年11月30日，被告已欠缴物业费16670.67元，该金额系已经减去原告因疫情所主动减免半个月物业费840元后的剩余金额。此外，被告在2020年9月17日退租了22平方米的店铺，由此产生了中途解约金1320元。上述金额经原告多次催交，被告仍不予支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告郭丰涛未作答辩。本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，香格里物业公司（甲方）与郭丰涛（乙方）签订店铺物业合同，约定香格里物业公司为郭丰涛承租的店铺(1-09、1-10、店名：文化用品店)提供物业服务，合同期限为5年，自2019年8月9日起至2024年8月8日止，商铺面积106平方米，20元/平方米/月，每月物业费2120元，5年合同的物业管理保证金为2个月物业管理费。合同第2.4条约定物业管理费每半年一收取，商户在半年收费期限前一月15日前缴纳下半年物业费。合同第5条约定乙方若迟延支付，须另行交纳自应付之日起到清偿完毕之日为止的日千分之六的迟延给付违约金；乙方逾期支付物业费累计超过2日的，甲方可解除合同，乙方除按违约情形持续时间计算并支付上述违约金，还应在合同解除日向甲方支付相当于解除日之前6个自然月（商业物业管理费）的解约赔偿金；甲方有权从乙方的保证金中扣除前述违约金、赔偿金。2020年9月17日，陈燕璇向香格里物业公司申请解除1-09物业服务合同。2021年1月17日，郭丰涛向苏州香格里商业发展有限公司申请退租，承诺于2021年1月21日前将商铺所有物件、装修物全部撤场，如有遗留视我方已放弃所有权及其他一切权利。2020年12月6日，香格里物业公司向郭丰涛邮寄解约函，告知郭丰涛因欠缴物业费15296元（2020年2月15日至2020年12月10日期间，不含2020年1月14日变更后1-09商铺物业费），该金额已含疫情主动减免半个月物业费，香格里物业公司解除双方签订的物业服务合同，但郭丰涛未收到该解约函，该解约函被退回。审理中，香格里物业公司明确其主张物业费2020年2月15日至2020年9月17日期间是按照每月2120元计算的，2020年9月18日之后是按照每月1680元计算的，其中1-09铺位面积22平方米，1-10铺位面积84平方米；其主张的逾期支付违约金分别自2020年2月16日起以2020年2月15日至2020年8月8日期间欠缴的物业费12162元为基数、自2020年8月16日起以2020年9月1日至2020年12月10日欠缴的物业费5790.67元为基数分段开始按日千分之六的标准计算至实际支付之日止；郭丰涛支付的4240元物业保证金，同意在本案中一并处理。以上事实，有原告香格里物业公司提交的店铺物业合同、催告函、退租申请、解约函、通知函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原告香格里物业公司与被告郭丰涛签订的物业服务合同系双方真实的意思表示，未违反法律法规强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应按约履行各自的义务。原告已向被告提供物业服务，被告应按约支付物业费，被告未按约支付物业费，原告有权行使1-10商铺的合同解除权，虽原告向被告邮寄解约函，但被告并未收到，故双方的物业服务合同以被告收到本院送达的解约函之日即2021年2月5日解除。关于原告主张的2020年2月15日至2020年12月10日期间的物业费18126.67元及2020年12月11日至2021年1月21日期间物业费损失2857.7元的诉讼请求，因原、被告于2020年9月17日解除了1-09商铺的物业服务合同，故2020年2月15日至2020年9月17日期间的物业费为15052元（106平方米×20元/平方米/月×7个月+106平方米×20元/平方米/月÷30天×3天），扣除原告因疫情原因自愿免除的半个月物业费1060元，该期间的物业费为13992元；2020年9月18日至2020年12月10日期间的物业费为4648元（84平方米×20元/平方米/月×2个月+84平方米×20元/平方米/月÷30天×23天），上述物业费合计18640元，原告主张18126.67元，本院予以认可。2020年12月11日至2021年1月21日期间的物业费为2296元（84平方米×20元/平方米/月×1个月+84平方米×20元/平方米/月÷30天×11天），物业费合计20422.67元，保证金4240元抵扣上述物业费后，被告还应支付物业费16182.67元。原告主张超出部分，本院不予支持。因被告未及时支付物业费，原告有权要求被告支付逾期付款违约金，但原告主张按照每日千分之六的标准计算过高，结合原告的实际损失和违约金的惩罚性质，本院予以调整为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，同时应扣除保证金并分段计算，具体为自2020年2月16日起，以2020年2月15日至2020年8月8日期间的未付物业费6996元（106平方米×20元/平方米/月×5个月+106平方米×20元/平方米/月÷30天×24天-1060元-4240元）为基数计算；自2020年8月16日起，以2020年9月1日至2020年12月10日未付的物业费5790.67元为基数计算。因被告违反合同约定，原告解除合同，原告有权按照合同约定向被告主张解约违约金，原告主张合同解除日之前6个月的违约金，本院结合原告的损失及违约金的惩罚性质，酌定将违约金调整为按解除日之前3个月的物业费，计6360元，原告主张超出部分，本院不予支持。被告郭丰涛经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告郭丰涛于本判决生效之日起十日内支付原告苏州香格里物业管理有限公司物业费16182.67元及逾期支付违约金（其中以6996元为基数自2020年2月16日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际付清之日止；以5790.67元为基数自2020年8月16日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际付清之日止）；二、被告郭丰涛于本判决生效之日起十日内支付原告苏州香格里物业管理有限公司解约赔偿金6360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，减半收取305元，由原告苏州香格里物业管理有限公司负担120元，被告郭丰涛负担185元，被告负担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付给原告苏州香格里物业管理有限公司。本判决为终审判决。审判员  孙丽丽二〇二一年三月十九日书记员  凌佳欣