河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5801号上诉人（一审原告、申请执行人）：商丘华商农村商业银行股份有限公司，住所地河南省商丘市凯旋路145号。统一社会信用代码91411400555736919A。法定代表人：李文斌，该公司董事长。委托诉讼代理人:李攀飞、蔺传兴（实习）,河南诚念律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）：林奥辉，男，汉族，1992年11月12日出生，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：张宁，河南向东律师事务所律师。原审被告（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗乡南庄村。统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，该公司经理。上诉人商丘华商农村商业银行股份有限公司（以下简称华商银行）因与被上诉人林奥辉及原审被告虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安物流公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初8927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。华商银行的委托诉讼代理人李攀飞，林奥辉的委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼，兴安物流公司的法定代表人宋喜玲经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华商银行上诉请求：1、依法撤销商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初8927号民事判决书，改判支持华商银行的一审诉讼请求，允许继续强制执行位于商丘市虞城县稍岗乡南庄村工业园区内A1区1008商铺。2、本案的上诉费用由林奥辉承担。事实和理由：一审判决适用法律存在严重错误，导致判决结果错误。华商银行对被执行的房产享有抵押权，一审判决依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定林奥辉享有排除执行的权利是错误的。对于排除优先债权执行的，只能适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，不能适用第二十八条。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。华商银行对被执行的房产享有优先受偿权，是已经生效的民事判决书确认的，是毫无争议的事实，除法律、司法解释另有规定外，案外人的执行异议不能成立，不能排除抵押权的执行。2019年9月11日经最高人民法院审判委员会民事行政专业委员会第319次会议原则通过《全国法院民商事审判工作会议纪要》（简称九民纪要）第一百二十六条明确指出，“商品房消费者的权利优先抵押权人的抵押权，但应当特别注意的是，此种情况是为了保护消费者生存权而作出的例外规定，必须要严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则，这里的商品房消费者仅限于本纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，买受人不是商品房买受者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则”。由此可见，商品房消费者才可能享有优先于抵押权，其他情况的房屋买受人权利不能优先于抵押权，不能排除本案抵押担保债权的执行。《九民纪要》第一百二十五条指出，商品房消费者排除执行须依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，同时对商品房消费者限定为“必须是所购商品房系用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋”。一审固执的适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出判决，明显适用法律错误,请二审予以改判。林奥辉辩称，1.林奥辉对案涉房屋享有物权期待权，华商银行对案涉房屋享有抵押权，依据物权效力规则，林奥辉享有物权期待权优先。2.林奥辉在查封之前已签订合法有效的书面合同，支付了全部购房款项，持续占有案涉房屋，我国法律并未禁止抵押财产的转让，并且林奥辉对于未办理房屋登记不存在过错。一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审驳回上诉，维持原判。兴安物流公司未提交陈述意见。华商银行向一审法院起诉请求：1、依法撤销（2020）豫1402执异170号执行裁定书，并判决继续执行位于虞城县稍岗乡南庄村工业园区内A1区1008号商铺；2、本案诉讼费由林奥辉承担。一审法院认定事实：华商银行与兴安物流公司、王敏广、宋喜玲金融借款合同纠纷一案，一审法院于2019年12月10日查封了兴安物流公司名下虞房权证稍岗乡字第××号房产。后林奥辉提出执行异议。2020年9月27日，一审法院作出（2020）豫1402执异170号执行裁定，中止对位于商丘市虞城县稍岗乡南庄村工业园内A1区1008商铺的执行。华商银行不服裁定，提起执行异议之诉。案涉房屋由兴安物流公司开发，位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内，系房权证号为虞房权证稍岗乡字第××号中的A区1008号仓储房。2014年7月31日，兴安物流公司与林奥辉签订《商品房买卖合同》，将上述房产以359370元的价格出售给林奥辉。未办理产权变更登记。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是案外人即林奥辉对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，能否对抗华商银行抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”申请执行人华商银行提起执行异议之诉，案外人林奥辉应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房屋为商铺，林奥辉应为一般买受人，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，第一，林奥辉与兴安物流公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年7月31日，而涉案房产抵押时间是2015年8月、被法院查封时间为2019年12月10日，故双方《商品房买卖合同》签订于法院查封之前。第二，林奥辉与兴安物流公司签订的《商品房买卖合同》，虽名为商品房买卖，系商铺，林奥辉提交的房款收据、营业执照、电表开户等相关证据能够证实林奥辉已支付购房款，并占有房屋的事实。第三，由于案涉合同约定2018年10月1日前办理房产证，2015年8月涉案房产即办理了抵押登记，故符合上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。”由此确定了我国物权法不动产物权变动的原因与结果相区分的原则。《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。由此可见，我国法律并未禁止抵押财产的转让，上述规定也并非针对抵押财产转让合同的效力的强制性规定，根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，当事人之间签订抵押物转让合同，只是在合同的当事人之间设立债权债务关系，并不会发生物权的变动的法律后果，无需取得抵押权人的同意。本案中，林奥辉与兴安物流公司签订买卖合同时间亦早于华商银行与兴安物流公司办理涉案房屋抵押登记的时间。综上所述，林奥辉对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，华商银行要求继续执行涉案房产的诉请不成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回商丘华商农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。一审案件受理费6691元，由商丘华商农村商业银行股份有限公司负担。本案二审审理中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，兴安物流公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了案涉国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安物流公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造单套二层连排商住房屋，面向社会公众出售，从中获利。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”兴安物流公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房屋对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，林奥辉与兴安物流公司签订的房屋买卖合同无效。合同无效，自始即不具有法律效力，林奥辉没有取得案涉房屋的合法权益，不享有排除华商银行申请执行的民事权益。综上所述，华商银行的上诉理由成立，予以支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。该类案件经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初8927号民事判决；二、准许执行位于虞城县稍岗乡南庄村工业园区内A1区1008号房产。一审案件受理费6691元、二审案件受理费6691元，均由虞城县兴安物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 白中哲审判员 段智明二〇二一年三月八日书记员 杨 茜