贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终238号 上诉人（原审被告）：李大斌，男，1972年4月13日生，汉族，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审原告）：江兴梅，女，1980年9月19日生，汉族，住贵州省龙里县。 上诉人李大斌因与被上诉人江兴梅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李大斌上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。1、一审认定52800元款项的性质为购房款而非购房定金错误，证据不足且于法无据。双方就案涉房屋买卖事宜达成口头协议，约定被上诉人先支付52800元作为定金，尾款16万元于2011年10月10日前支付，待其支付尾款时，此前交付的52800元定金自动转为购房款，法院在对该款的性质进行认定时，不能单独地、机械地进行判断，应当结合双方当事人的陈述、答辩、举证质证、证人证言等其他证据予以综合认定。2、一审认定被上诉人因王小平阻止装修而未按约支付购房尾款明显认定事实错误，证据不足。王小平的证言属于孤证，不足以证明该事实，且王小平并非上诉人的合资建房人，其根本无权进行阻止。3、一审认定双方未达成一致书面意见，故对被上诉人向上诉人交付的52800元购房定金及被上诉人应承担2万元的贷款利息不予认可明显属于认定事实错误。2014年1月，双方在证人陈某参与下进行协商，经协调，双方再次确认购房总价款为人民币212800元，被上诉人已支付52800元定金，尚欠尾款16万元，15万贷款利息由被上诉人承担2万元，故被上诉人同意共计再支付18万元款项给上诉人。对此，除证人证言外，上诉人还提供了《借款申请书》、《借款借据》、《还款还息结息明细表》等证据予以佐证。二、一审判决适用法律错误。1、一审以生效判决查明事实为由，认定案涉房屋属于违章建筑，从而认定双方就案涉房屋达成的口头买卖合同无效系适用法律错误。2、一审以口头买卖合同确认无效时被上诉人至此才知晓自己享有要求上诉人返还因合同取得的财产的权利为由，认定被上诉人的诉请请求未过诉讼时效系适用法律错误。3、一审在被上诉人存在违约而上诉人并不存在违约行为的情形下判决上诉人返还被上诉人交付的52800元购房定金并赔偿相应的利息损失于法无据。综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，故请求贵院以事实为根据，以法律为准绳，支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。 江兴梅二审未作书面答辩。 江兴梅向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2010年10月10日商定的《房屋买卖合同》无效；2、判令被告返还原告购房款52800元;3、判令被告赔偿原告利息损失（以52800元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算支付2010年10月10日至购房款付清之日止的利息，暂计算至起诉之日止的利息为29193.99元）;4、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年10月，江兴梅与李大斌达成口头房屋买卖协议，约定由李大斌将位于龙里县自建房屋一套出卖给江兴梅，房屋总价款为212800元，江兴梅先支付购房款52800元，余款160000元在2011年10月10日前支付。口头房屋买卖协议达成后，江兴梅向李大斌现金支付52800元，李大斌于2010年10月10日出具收条一张，内容为“今收到江兴梅交来购房首付52800元整，收款人：李大斌”。随后，李大斌将房屋钥匙交给江兴梅。2010年11月，江兴梅将砂石、瓷砖等装修材料运入案涉房屋，欲进行装修时遭到李大斌合资建房人李正付母亲王小平的阻止，致江兴梅未能对房屋进行装修，江兴梅因此未按约支付购房尾款。2014年1月，双方在证人陈某参与下就购房尾款的支付及李大斌向银行贷款利息的承担进行了协商，未达成一致书面意见。2020年7月10日，江兴梅提起诉讼。另查明，案涉房屋系李大斌与李正付合资进行修建，根据（2012）龙民初字第315号生效民事判决书查明的事实，案涉龙里县房屋系超越建设工程规划设计所建，未取得规划许可。至本案庭审结束前，李大斌、李正付未按龙里县建设局2010年6月18日龙建限（2010）15号《限期拆除通知书》拆除案涉房屋，未取得建设工程规划许可证，也未经验收合格办理相关产权证书。 一审法院认为，本案争议焦点在于：1、江兴梅与李大斌之间的口头房屋买卖协议的效力问题；2、本案是否超过诉讼时效；3、52800元属于购房款或定金性质；4、江兴梅要求返购房款52800元及赔偿利息损失的诉请应否支持。对于争议焦点1，依据本院（2012）龙民初字第315号生效民事判决书查明的事实，案涉龙里县房屋系超越建设工程规划设计图的规定所修建，已为龙里县建设局责令建设方李大斌、李正付于2010年7月3日18时之前自行拆除该违章建筑，李大斌对此是明知的。且在本案庭审结束前，涉案房屋未取得建设工程规划许可。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条规定，进行工程建设必顺取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。因此，没有取得规划许可证的建筑属于违法建筑，其买卖不受法律保护，江兴梅与李大斌之间的口头买卖房屋协议当属无效。对于争议焦点2，合同无效只能由人民法院或者仲裁机构确认，在合同没有被人民法院或者仲裁机构确认之前，当事人并不知道该合同是否无效，只有在合同被确认无效之后，当事人才能明确知道自已享有要求对方返还因合同取得的财产权利。因此，本案诉讼时效期间应从一审法院确认合同无效之日起计算，李大斌关于诉讼时效期间的抗辩，不予采纳。对于争议焦点3，定金的约定必须订立书面合同，而李大斌出具的收条明确载明江兴梅支付的52800元为购房首付款，故李大斌关于52800元为定金的主张，因不符定金构成要件而不予采纳。对于争议焦点4，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，各方因该合同取得的财产应当予以返还，因此所受到的损失由过错方相应分担。本案中，江兴梅向李大斌支付的购房首付款52800元，在口头房屋买卖协议无效的情况下，李大斌应当返还给江兴梅。江兴梅因合同无效造成的损失体现为李大斌占用52800元的利息损失，李大斌将未取得规划许可的案涉房屋出卖给江兴梅，具有过错，江兴梅对此未尽谨慎审查义务，也具有一定过错，由双方各自承担50%的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认江兴梅与李大斌于2010年10月10日达成的口头房屋买卖协议无效；二、李大斌于本判决生效之日起十日内返还江兴梅购房款52800元并赔偿利息损失（利息损失从2010年10月11日起至2019年8月19日止，以52800元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日至购房款返还之日止的利息，以52800元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的50%。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取925元，由李大斌负担。 二审中，双方均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是1、双方之间达成的口头买卖协议是否有效；2、被上诉人交付给上诉人的52800元性质如何认定，上诉人对涉案合同无效是否有过错；3、被上诉人的一审诉请要求上诉人退还52800元购房款的诉请是否超过诉讼时效。 针对焦点1，因龙里县人民法院（2012）龙民初字第315号生效民事判决书已经认定双方口头买卖协议所涉及的龙里县房屋系超越建设工程规划设计所建，未取得规划许可。并且截止目前，上诉人与案外人李正付未按龙里县建设局2010年6月18日龙建限（2010）15号《限期拆除通知书》拆除案涉房屋，也未取得建设工程规划许可证，也没有经验收合格办理相关产权证书，故双方达成的口头买卖协议所涉及的房屋并非为合法建筑，因此双方之间达成的口头买卖协议无效，一审认定案涉协议无效，正确，本院予以确认。 针对焦点2，由于双方之间的口头买卖协议无效，那双方之间应相互退还对方向其交付的财产，各方所受到的损失应根据各方的过错比例进行分摊。本案因上诉人收取了被上诉人52800元的购房款，虽然上诉人辩称该款应为购房定金，因被上诉人迟延给付尾款才导致合同无法履行，根据定金罚则，上诉人有权对该款不予退还，对此本院认为定金罚则的适用以双方签订的合同有效为前提，但本案中因案涉买卖合同无效，故不适用定金罚则，因此上诉人应退还被上诉人向其支付的52800元。对于一审认定的52800元利息损失的问题，双方均未提出异议，本院予以确认。由于本案口头买卖协议无效是因案涉的房屋没有办理建房许可，而办理建房许可的责任方应为上诉人，故上诉人应承担合同无效的主要责任，但一审认定双方各承担一半的过错责任，被上诉人没有对此提出上诉，视为其对权利的放弃，对一审认定双方各承担一半的过错责任，本院予以确认。 针对焦点3，被上诉人要求上诉人返还52800元购房款的请求是否超过诉讼时效的问题。因本案52800元是否应返还的问题，是以双方达成的口头买卖协议被法院认定为无效为前提，故被上诉人在诉请要求确认案涉合同无效时一并提出退还该款的诉请，并没有超过诉讼时效。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1850元，由李大斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年三月四日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞