湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂03民终420号上诉人（原审原告）：丹江口市佳美物业管理有限公司。住所地：湖北省丹江口市均州一路。法定代表人：郑克玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：严长清，湖北玄岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹丽，女，1972年12月22出生，汉族，住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：衡建广，湖北润京律师事务所律师。上诉人丹江口市佳美物业管理有限公司（以下简称佳美公司）因与被上诉人曹丽物业服务合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳美公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判曹丽支付拖欠的物业服务费9573元，或者将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由曹丽承担。事实与理由：1.原判以佳美公司超过诉讼时效为由，驳回佳美公司合理诉求是错误的。原审中，佳美公司的诉讼请求是要求曹丽支付2014年10月1日至2020年5月30日拖欠的物业服务费9573元。原判仅支持佳美公司2017年10月1日至2020年3月30日的物业服务费4222.44元，2017年10月1日之前的物业服务费以超过诉讼时效为由驳回，以此理由驳回佳美公司合理诉求明显错误。本案是一起物业服务合同纠纷，双方签订了一份物业服务合同，自2013年10月1日起佳美公司持续不断为包括曹丽在内的业主提供物业服务一直到2020年5月31日。物业服务合同中虽然有物业服务费每年收取的约定，但该约定并没有改变物业服务费作为一个整体债权的属性。曹丽自2014年10月1日起拖欠佳美公司物业服务费，对佳美公司而言是持续形成一个债权，而不是每年形成一个单独的债权。原判以物业服务合同中有物业服务费每年收取的约定，即断然的认定物业服务费每年形成一个单独的债权，其请求的诉讼时效相应顺延，超过时效即丧失请求权。原判将一个物业服务合同形成的整体债权，故意割裂认定为相互独立的债权，显然与事实不符，与法律不符，是明显错误的。2.原判认定佳美物业公司没有及时采取合理的方式催收物业服务费错误。2014年10月以来，部分业主以与开发商有纠纷为由拒缴物业服务费，佳美公司通过张贴催收通知、电话通知、上门催收等形式要求曹丽交纳物业服务费，佳美公司也多次与包括曹丽在内的业主协商交纳物业服务费事宜，但他们一直拖欠不交。原审时，佳美公司提交了在小区出入门口张贴的三张催收通知作为证据，可以证明佳美公司已采取了足以让曹丽在内的业主知道的方式进行了催收，但原审法院却无视这些证据不予认定。众所周知，城市居民（包括办案法官在内）均居住在不同的小区内，对居住的小区必经之道的门口张贴的通知，必然会看见并了解，更何况在长达几年的时间内佳美公司还采取协商等其他方式催收，且小区大部分业主经催收已交清了物业服务费，即使本案佳美公司不提交催交通知这样的证据，也可推定佳美公司采取了适当的方式催交物业服务费，一审法院这样的认定与案件事实显然不符。3.原判无异于将“丧失诚信者”树立为榜样，与当前倡导的社会主义核心价值观背道而驰，也与一审法院承担的创造良好营商环境责任不符。曹丽居住的小区业主有150多户，其中大多数业主已交清物业服务费，曹丽自2014年10月1日起拖延交纳物业服务费，但却一直持续享受佳美公司提供的物业管理服务。其拖延交纳物业服务费的行为既违反了双方签订的协议，也违反了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，是一种丧失诚信的行为。原审以超过诉讼时效为由将佳美公司2017年10月1日以前的物业服务费诉请驳回，让曹丽这些采取拖欠抵赖方式不交物业服务费的业主得到好处，而让已交清物业服务费的业主变相受损，进而让他们困惑“遵约守信者多承担费用，抵赖拖欠者少承担费用”，这无异于将“丧失诚信者”树立为榜样，引起极坏的示范效应，与当前倡导的讲究诚信的社会主义核心价值观背道而驰。同时，受疫情影响经济运行出现暂时困难，各部门都在为创造良好的营商环境而努力。一审法院作为丹江口市创造营商环境的职能单位，这样的判决让佳美公司十分失望。佳美公司为曹丽等业主持续不断的提供物业服务长达7年之久，结果3年的物业服务费打了水漂，要不到了。佳美公司收取的物业服务费主要用于电梯运行、保安服务、保洁工资、环境绿化等开支，曹丽长期不交物业服务费，实际让佳美公司白干，致使佳美公司不堪重负，只好于2020年5月离场。离场不等于债的消灭，佳美公司还欠保安公司服务费40余万元，欠工人工资10余万元，这样的判决让佳美公司无法生存，也与原审法院创优营商环境承诺不符。综上，一审判决错误，请求二审法院予以撤销，改判支持佳美公司的上诉请求，以保护佳美公司的合法权益。曹丽未在法定期间内提交书面答辩状，二审询问时辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维护曹丽的合法权益。2.上诉人诉请曹丽拖欠物业服务费，至2017年10月1日前已经超过《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，上诉人没有提供有效的证据证明诉讼时效中断，请二审法院驳回上诉人的上诉。3.上诉人提供的物业服务没有尽到合同约定的相关义务，卫生保洁、道路坑洼无法行走，家里及楼层通道出现大量裂缝，多次反映没有得到维护和保养。4.上诉人主张的收费面积与实际面积存在偏差，应当以实际测量的面积为准。佳美公司向一审法院起诉请求：1.判令曹丽立即支付拖欠的物业服务费9573元；2.诉讼费用由曹丽承担。一审法院认定事实：佳美公司于2012年2月21日通过开发商邀请方式进驻鑫东来·中商广场。曹丽购买位于丹江口市××路××东××·中××广场××单元××号房屋一套，建筑面积117.29㎡。2013年10月6日，佳美公司与曹丽签订《前期物业服务协议》，该协议中约定：佳美公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止向曹丽提供物业管理服务；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和服务、环境卫生、保安、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等方面；曹丽交纳物业服务费的时间为：一年一次性交纳，每年的6月份交纳；交纳标准为：按建筑面积计算，高层住宅每月每平方米1.20元；曹丽违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，佳美公司有权要求曹丽补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金……。协议签订后，佳美公司一直在为该小区及包括曹丽在内的各业主提供物业管理服务，曹丽也享受了佳美公司的物业管理服务。曹丽已支付了佳美公司2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费1700元，自2014年10月1日起，曹丽未再交纳物业服务费。2020年3月底，佳美公司退出鑫东来·中商广场小区。截至2020年3月底，曹丽尚欠佳美公司物业服务费9289.37元（117.29㎡×1.2元/㎡/月×66个月）未交纳。后经佳美公司催要无果，遂向一审法院提起诉讼。一审法院另查明，2012年10月9日，丹江口市物价局印发《丹江口市物价局文件〈关于佳美物业服务费收费标准的批复〉》（丹价字[2012]74号），向佳美公司批复：“一、物业小区综合服务费收费标准为1.2元/平方米·月，此标准为最高收费标准，（其中含电梯运行费0.3元/平方米·月，一层住户免收电梯运行费）下浮不限。二、你公司接批复后，应及时办理相关收费的登记手续，并接受物价部门的年度审验和监督检查。上述收费标准为试行标准，试行期一年，期满后另行申报。”2012年10月12日，丹江口市物价局向佳美公司颁发《服务价格（收费）监审证》（证号2009-055），有效期限为2014年12月31日。一审法院再查明，截至2020年3月底佳美公司退出鑫东来·中商广场小区时，该小区业主委员会仍未成立。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。物业管理服务行业作为服务行业，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持。同时业主及时交纳物业服务费，物业公司才能有充足的物业管理资金提供更加优质的物业服务。本案中，双方当事人签订有《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于曹丽抗辩佳美公司入驻程序不合法、佳美公司与其他公司财务混同、不符合前期委托物业管理的业务主体、其与佳美公司签订的物业服务合同为无效合同及约定的服务期限违反法律规定的问题。因曹丽在与佳美公司签订《前期物业服务协议》时并未提出异议，在该协议签订后亦未提出异议，协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，曹丽也实际接受了佳美公司提供的物业管理服务。根据《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，双方签订的《前期物业服务协议》中明确约定佳美公司自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务协议》生效时止向曹丽提供物业管理服务，该约定合法有效，而案涉小区截至佳美公司退出小区前也未成立业主委员会，故对曹丽的上述抗辩意见不予采纳。关于曹丽抗辩物业服务费收费标准的问题。佳美公司已于2012年10月9日取得丹江口市物价局批复并颁发《服务价格（收费）监审证》（证号2009-055）。佳美公司为包括曹丽在内的各业主提供了物业管理服务，曹丽已实际接受了佳美公司提供的物业服务，佳美公司诉请的物业服务费收费标准符合协议约定，也符合物价部门的相关规定，曹丽应当按照协议约定的标准向佳美公司交纳物业服务费。在《服务价格（收费）监审证》（证号2009-055）期限届满后，截止起诉之日，曹丽未提供证据证明其对该收费标准提出过异议，且曹丽继续接受了佳美公司提供的物业服务，应视为曹丽对该收费标准的认可，佳美公司继续按照1.2元/㎡/月的标准收取物业服务费并无不当，故曹丽的该抗辩意见，无事实和法律依据，亦不予采纳。关于曹丽抗辩佳美公司诉请的2017年10月1日前的物业服务费超过诉讼时效期间问题。根据双方签订的《前期物业服务协议》中约定，物业服务费应在每年的6月份前将当年的物业服务费一次性交清，则2014年至2017年期间的物业服务费，佳美公司应自曹丽每年逾期交纳之日起，法定的3年诉讼时效期限内及时向曹丽主张权利。最迟2017年全年的物业服务费佳美公司应自2017年7月1日起至2020年6月30日止3年的诉讼时效期间内向曹丽主张权利，但佳美公司直到2020年9月7日才向一审法院提起诉讼。在庭审中，佳美公司虽向法庭提交了3张交费通知的照片，拟证明其分别在2014年9月30日、2017年9月30日、2018年9月30日曾向曹丽主张过权利，但佳美公司所提交的3张照片并不能证实该3张通知张贴的时间、地点，也不能证明该通知是否已经向包括本案曹丽在内的鑫东来·中商广场小区全部欠费业主送达，在庭审中，曹丽对此亦不予认可。除此之外，佳美公司亦未能提供其他证据予以佐证，故佳美公司提交的证据不能足以证明其诉讼时效有中止或中断的情形。曹丽抗辩佳美公司诉请的2017年10月1日之前的物业服务费已超过诉讼时效期间的意见，有相应的事实和法律依据，予以采纳。关于曹丽抗辩佳美公司没有按照《前期物业服务协议》的约定履行自己的服务内容及服务不到位的问题。在庭审中曹丽未能提供充分证据予以证实，故对该抗辩意见亦不予采纳。关于曹丽抗辩佳美公司主张的房屋面积计算有误的问题。根据丹江口市房屋产权产籍监管所为曹丽办理的房权证，涉案房屋建筑面积为117.29㎡，根据《前期物业服务协议》中的约定，佳美公司确应按照117.29㎡的面积向曹丽收取物业服务费，该抗辩意见有相应的事实和法律依据，予以采纳。综上所述，佳美公司要求曹丽支付2017年10月1日至2020年3月期间的物业服务费4222.44元（117.29㎡×1.2元/㎡/月×30个月）的诉请，有相应的事实和法律依据，予以支持。超出部分，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条，《物业管理条例》第二十六条、第四十条、第四十一条第一款规定，判决：一、曹丽在判决生效后十日内向佳美公司支付物业服务费4222.44元；二、驳回佳美公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由佳美公司负担14元，曹丽负担11元。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。二审查明的事实与一审认定的基本事实相一致，本院依法予以确认。本院认为，1.关于佳美公司停止提供物业服务时间的认定问题。一审法院认定佳美公司于2020年3月底退出鑫东来·中商广场小区，佳美公司上诉认为其提供物业服务至2020年5月，但其并未提供相应证据予以证实，故，对其该项上诉请求，本院依法不予支持。2.关于佳美公司主张2017年10月1日前的物业服务费是否超过诉讼时效期间的问题。本院认为，一般情况下，物业公司的诉讼请求往往涵盖了过去连续几年业主欠缴的物业服务费，在审查物业服务费诉讼时效期间是否届满时，首先应审查物业服务企业在主观上是否怠于行使物业服务费催缴之请求权。结合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”即要将一份物业服务合同整体所涉及的物业服务费视为一个整体，把合同终止的期限视为履行的最后期限，合同期内每年交费时间视为分期付款的时间。佳美公司为鑫东来·中商广场小区提供持续性的物业服务，曹丽持续地接受物业服务。故，本案诉讼时效期间应从2020年3月开始计算，佳美公司主张自2014年10月1日至2017年9月30日期间36个月的物业服务费并未超过诉讼时效期间。一审法院以诉讼时效经过为由对2017年10月1日之前的物业服务费不予支持，明显错误。综上所述，曹丽应当向佳美公司支付自2014年10月1日至2020年3月期间66个月的物业服务费，合计9289.37元（117.29㎡×1.2元/㎡/月×66个月）。佳美公司的部分上诉请求成立，本院依法予以支持。一审法院认定基本事实清楚，但对诉讼时效问题认定不当，导致判决结果错误，二审依法予以纠正。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2020）鄂0381民初2474号民事判决；二、曹丽在本判决生效后十日内向丹江口市佳美物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费9289.37元；三、驳回丹江口市佳美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，二审案件受理费50元，合计75元，均由曹丽负担。本判决为终审判决。审判长 卢 鸣审判员 祝家兴审判员 张 曼二〇二一年三月三十一日书记员 唐 浩