江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终967号上诉人（原审被告）：江苏中南物业服务有限公司盐城分公司，住所地盐城市解放南路288号。负责人：杨帅，该公司经理。委托诉讼代理人：徐益峰，江苏行真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛克朗，男，1993年4月2日生，汉族，住阜宁县。上诉人江苏中南物业服务有限公司盐城分公司(以下简称中南物业公司)因与被上诉人葛克朗排除妨害纠纷一案，不服盐城经济技术开发区人民法院（2020）苏0991民初1818号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中南物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，发回重审或改判驳回葛克朗的诉讼请求；一、二审诉讼费用由葛克朗负担。事实和理由：1.葛克朗称，2020年8月17日、8月24日其驾驶的苏Ｊ×××××轿车进入小区，受到中南物业公司工作人员阻止。一审庭审查明，葛克朗自2019年10月1日开始通过租赁小区业主的593号车位就停在地下车库，租赁期到2020年10月1日，由此说明葛克朗不存在不能进出小区的事实。同时法庭还查明，葛克朗车辆出车库时未能及时自动抬杆，不是人为阻拦，而是因中南物业公司的车库电脑录入系统中，葛克朗租用的593号车位登记的车辆牌号与葛克朗的车牌号不一致，如果葛克朗到中南物业公司变更登记就可以出库自动抬杆了。但葛克朗没有按规定变更，在其出库时不能自动抬杆，保安询问属于正常管理行为，在了解情况下，保安采用人工抬杆方式让车出库，并没有阻止葛克朗出车库。2.一审法院将进出中南物业公司的车库等同于进出小区，属于认定事实错误。盐城中南世纪城鼎城规划设计为无地面停车位，葛克朗在购买商品房时是知道的，也意味着接受小区的管理模式，轿车只能进车库，不能进入小区地面。葛克朗如使用地下停车位，应有偿使用，服从管理。在小区本身没有地面停车位，封闭式管理的情况下，葛克朗的车子根本无法进入小区，一审法院作出葛克朗驾驶车辆可以随便进出小区的判决，实质上是用司法审判权改变小区规划设计。葛克朗辩称，中南物业公司上诉的理由不是事实，一审中葛克朗向法庭提交了其他业主在内的证人证言，中南物业公司不仅对葛克朗存在拦截，还对其他业主进行拦截。葛克朗向一审法院起诉请求：判令排除中南物业公司对葛克朗驾驶车辆出入中南世纪城鼎城小区大门的妨碍。一审法院认定的事实：葛克朗系中南世纪城鼎城业主，居住在中南世纪城鼎城3幢2904室，该户使用牌号为苏Ｊ×××××的小轿车一辆，登记所有人为葛克朗，该户租用小区593号车位使用。2019年11月21日，中南物业公司发布一份《关于地下车位租赁合管理的公告》，载明：“一、2019年8月27日起对鼎城产权车位进行出租：1.对所有未售车位进行出租，现按照人防车位价格出租每月100元/个/车位、车位服务费25元/月、车位锁押金300元/个，租赁时间按月租赁（不影响车位持续销售和交付）；2.租赁方式为先到先租，到服务中心前台签订租赁协议。二、2015年9月1日起对车库进行实施管理：1.服务中心划出临停车位区域，对临时停放车辆进行收费管理。临停车辆进入小区要进行登记、出来时按照实际停放时间自觉进行缴费。2.临停收费按照2小时内免费，2小时及以上2元每次/每辆车，连续停放四小时计费一次，停放24小时封顶10元一次。3.为了维护小区公共秩序和公共财产安全，请个别业主不要有用车辆故意堵小区主出入口、掰道闸等违法行为，如有需承担法律责任。”2020年8月17日、8月24日，葛克朗驾驶苏Ｊ×××××的小轿车进入小区，受到中南物业公司工作人员阻止。为此，葛克朗与中南物业公司产生纠纷。葛克朗遂于2020年8月诉至法院。一审另查明：2016年6月3日，盐城中南世纪城房地产投资有限公司（委托方、甲方）与中南物业公司签订一份《前期物业管理服务合同》，约定由中南物业公司对中南世纪城鼎城提供前期物业管理服务，合同对服务内容、服务费用、物业交接、物业的使用与维护、违约责任等进行了约定。2018年7月15日，葛克朗（甲方）与中南物业公司（乙方）签订一份《中南世纪城前期物业管理服务合同》，对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业服务费用、专项维修基金的管理与使用、广告牌设置、违约责任等进行了约定。其中，物业管理服务内容约定“四、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。协助有关部门做好以下工作：维护小区内道路畅通，使交通车辆管理运行有序，无乱停、乱放机动车、非机动车”；物业服务费用约定“在本物业管理区域内配置的停车位（库）停放汽车的，车位使用人（专有权人）在政府指导价范围内按约定的标准缴纳车辆停放费和车位租赁费；车位使用人对汽车停放有保管要求的，应当与物业服务企业另行签订保管服务合同（收费标准按交楼时政府标准收费备案为准，并乙方可依据政府有关部门的最新规定适时依法作出调整）。”一审法院认为：合法的民事权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”排除妨害是物权保护的重要方法。当物权的行使受到现实或者可能的妨害时，物权人可以请求排除妨害。本案中葛克朗购买了中南世纪城鼎城3幢2904室房屋，作为小区业主依法享有驾驶车辆、出入小区的权利等，中南物业公司作为物业服务企业依照双方于2018年7月15日签订的《中南世纪城前期物业管理服务合同》约定，对中南世纪城鼎城小区的交通、消防和公共秩序等协助有关部门进行管理，中南物业公司虽有权维护小区内道路畅通，使交通车辆管理运行有序，但其无权限制业主车辆出入小区。中南物业公司在物业服务管理过程中限制车辆出入的行为，既无法律依据也无合同依据，故对葛克朗要求排除中南物业公司对其驾驶车辆出入中南世纪城鼎城小区大门的妨碍的诉讼请求，依法予以支持。中南物业公司辩称葛克朗在2018年至2020年期间使用小区地下车位停放车辆，葛克朗应按双方签订的物业服务合同的约定支付车位停车管理费，其拦下葛克朗车辆系向其收取停车管理费。但小区593号车位上方悬挂的指示牌载明的车牌号为苏Ｊ×××××，即使存在停车费未交纳的问题，中南物业公司也无权限制本小区业主车辆进入小区大门，中南物业公司的抗辩不能对抗葛克朗作为业主驾驶车辆自由进入小区大门的权利，故对中南物业公司的该项理由，依法不予支持。总之，物业服务水平的提高有赖于物业公司的规范管理和业主及物业使用人的配合，物业公司如认为业主、物业使用人存在违规停车、未按约缴纳停车费等问题，可以通过法律途径主张权利以维护自身合法利益，而不应当采取限制业主、物业使用人车辆出入小区的方式使矛盾扩大。物业公司应当依照有关法律规定和物业服务合同，对车辆有序进出入情况等履行管理职责。同时，业主、物业使用人要积极配合物业公司对车辆有序停放等而进行的物业管理服务，共同文化小区的生活工作环境。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：中南物业公司不得妨碍、阻止葛克朗驾驶车辆出入中南世纪城鼎城小区。案件受理费人民币80元，依法减半收取40元，由中南物业公司负担。本院二审查明，原审法院查明的事实有相应证据证实，应予确认。本院认为，本案中葛克朗购买了案涉中南世纪城鼎城3幢2904室房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，在其物权受到侵害时，其有权请求排除妨害或者消除危险。中南物业公司作为物业服务企业，其有权依照《中南世纪城前期物业管理服务合同》的约定，对中南世纪城鼎城小区的交通、消防和公共秩序等协助有关部门进行管理，维护小区内道路畅通，使交通车辆管理运行有序。葛克朗作为小区业主，其购买的车辆是其私有财产，业主有权驾驶车辆出入小区，中南物业公司无权限制。但业主进入小区后车辆能否进入地面停放及如何停放服从小区的规划，中南物业公司有权协助有关部门维护小区内道路畅通，使交通车辆管理运行有序，业主也应当服从中南物业公司管理，并按规定在政府指导价范围内按约定的标准缴纳车辆停放费和车位租赁费，如有争议可通过协商解决，但中南物业公司无权限制车辆出入，影响业主合法行使其物权。中南物业公司上诉认为葛克朗的轿车只能进车库，不能进入小区地面，因葛克朗本案是要求排除中南物业公司对其驾驶车辆出入中南世纪城鼎城小区大门的妨碍，一审法院也已查明中南物业公司的阻碍行为对业主构成侵权，中南物业公司的该理由并非本案争议范围，对该上诉理由本院不予采纳，葛克朗的请求依法应予支持。综上，中南物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏中南物业服务有限公司盐城分公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年三月十八日书记员 陈 娟