四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终115号 上诉人（原审被告）：麻林平，男，1981年1月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审被告）：潘会兰，女，1980年8月4日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：麻林平（系潘会兰之夫），男，1981年1月25日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 被上诉人（原审原告）：四川丽港物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路四段南充港。 法定代表人：张曹华，董事长。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者。 上诉人麻林平、潘会兰因与被上诉人四川丽港物业服务有限公司（以下简称丽港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2020）川1602民初5849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 麻林平、潘会兰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审案件受理费由丽港物业公司负担。事实和理由：1.麻林平、潘会兰在庭审中提供的证据足以证明丽港物业公司的服务没有达到其在《前期物业管理服务协议》中所承诺的“一级标准”，也没有进行及时限期整改，对住户造成了安全隐患，其行为构成严重违约，故麻林平、潘会兰要求丽港物业公司降低物业服务费并承担违约责任有事实依据。2.《前期物业管理服务协议》系丽港物业公司提供的格式合同，合同内容只制定了对其有利的条款，没有约定公司违约时应承担支付违约金的违约责任，合同显失公平。参照《广安市主城区物业管理服务等级标准》、《广安市物业服务收费管理实施细则》，结合丽港物业公司提供的服务质量情况，麻林平、潘会兰要求丽港物业公司降低物业服务费和承担违约责任是有法可依的。一审法院无视麻林平、潘会兰提供的证据，判决二人全额缴纳物业服务费有失公平。一审判决确定的民事责任明显违背当事人约定或者法律规定，应确定为适用法律错误，应予以纠正。3.一审判决对丽港物业公司的违约行为视而不见，违反合同法立法宗旨，对社会产生极大不良影响。综上，一审判决结果有失公平，适用法律错误，应予以改判或发回重审。 丽港物业公司辩称，1.一审判决没有认定麻林平、潘会兰应承担逾期缴纳物业服务费的违约金，系对二人违约行为的纵容，且少判决了一年物业服务费，由于丽港物业公司没有提起上诉，此不属于二审审理范围，一审法院认定的其他事实基本清楚，应予以维持。2.物业服务是群体性的服务活动，也是全方位的服务，只要丽港物业公司不存在不履行合同或者存在重大违约的情形，麻林平、潘会兰就应该按合同约定标准和期限交纳物业服务费。 丽港物业公司向一审法院起诉请求：1.判令麻林平、潘会兰向丽港物业公司给付2017年3月18日至2020年6月30日期间物业服务费4,922.86元，违约金为4,461.57元，共计9,384.43元（滞纳金从逾期之日起按每日千分之三给付至2020年6月30日）；2.案件受理费由麻林平、潘会兰负担。 一审法院认定事实：2016年1月25日，丽港物业公司（甲方）与麻林平、潘会兰（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：1.乙方所购房屋为商业，位置为宏志大道616号“交投置地.承平盛世”6幢2单元1层1号，建筑面积为104.05平方米；2.物业服务费自交房之日预交12个月，以后每年度6月30日前预交次年物业服务费，高层按1.2元/月·平方米交纳；3.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；4.乙方违反不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交纳费用的千分之五交纳违约金。 另查明，麻林平、潘会兰接房后交纳了部分物业服务费，尚欠2017年3月18日至2020年6月30日期间的物业服务费。 本案审理中，虽然丽港物业公司举示了张贴催促麻林平、潘会兰交纳2017年3月18日至2019年3月17日期间的物业服务费的《催款通知单》、（2020）明炬（龙）律函第WY0508《律师函》，但该催款通知书、律师函未能证明已向麻林平、潘会兰送达或在何地进行了张贴，且麻林平、潘会兰庭审中称未收到律师函，对张贴的《催款通知单》也不予认可。 一审法院认为，麻林平、潘会兰与丽港物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，麻林平、潘会兰应当按照该物业服务协议之约定履行缴纳物业服务费的义务。据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”、第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，丽港物业公司已履行物业服务义务。丽港物业公司因向麻林平、潘会兰催收物业费未果，故提起本次诉讼，有事实及法律依据。 关于诉讼时效问题。丽港物业公司举示的催款通知书及律师函，不能证明其在适当的地方进行张贴和催告，律师函也不能证明其向麻林平、潘会兰进行了有效送达。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定“本物业的物业服务费用每一年交纳一次，业主/物业使用人每次交纳费用时间为每年度6月30日前缴纳次年物业服务费”，故2017年3月18日至2018年3月17日期间这部分物业费最迟应当于2017年6月30日前缴纳。故针对丽港物业公司主张2017年3月18日至2018年3月17日期间的物业费，麻林平、潘会兰辩称已超过了诉讼时效的辩称意见该院应予以采纳。结合丽港物业公司的诉讼请求，对丽港物业公司要求麻林平、潘会兰支付下欠的2018年3月18日至2020年6月30日期间物业服务费3,428.69元的诉讼请求，该院应当依法予以支持。 同时，因物业服务具有公共性和持续性，物业服务中难免存在部分瑕疵，业主对物业服务不满意而欠费一般非主观恶意欠费，故该院对丽港物业公司所主张的逾期缴纳物业费的滞纳金的诉讼请求不予支持。 需要说明的是，物业服务具有公共性和持续性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行以维系小区物业功能的正常运转。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、麻林平、潘会兰在判决生效后十日内向丽港物业公司支付2018年3月18日至2020年6月30日期间物业服务费3,428.69元；二、驳回丽港物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由丽港物业公司负担15元，由麻林平、潘会兰负担10元。 二审中，被上诉人丽港物业公司向本院提交了《广安城区前期物业服务收费备案表》和《广安市物业服务合同备案证明》各一张，拟证明丽港物业公司具有物业服务企业一级资质。 上诉人麻林平、潘会兰质证认为，该证据显示丽港物业公司取得一级资质的时间为2017年，承平盛世一期为2016年，故不能作为本案证据适用。 本院认证意见：该证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 上诉人麻林平、潘会兰未向本院提交新证据。 二审查明，承平盛世一期的前期物业服务收费标准已于2017年经广安市城市管理行政执法局、广安市广安区发展和改革局审定同意。丽港物业公司于2019年2月14日取得物业服务企业一级资质等级。 二审查明的其他案件事实与一审法院认定的一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案主要争议的焦点为麻林平、潘会兰要求降低物业服务费支付标准的请求是否应当支持。本案中，麻林平、潘会兰与丽港物业公司签订《前期物业管理服务协议》，表明接受前期物业服务企业的管理，且该协议约定的物业服务收费标准已于2017年经广安市城市管理行政执法局、广安市广安区发展和改革局审定同意，麻林平、潘会兰应当履行合同中约定的交纳物业服务费等义务。业主对物业服务企业要求支付的物业服务费请求提出抗辩，应当基于正当理由，即物业服务企业不履行物业服务合同或履行合同存在重大瑕疵。查本案，麻林平、潘会兰向法院出示的证据能够证明丽港物业公司在提供物业管理服务中存在一些尚待改进的地方，如环境卫生整治、公用设施设备维护等方面服务不到位问题，但在案证据不足以证明丽港物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵情形，一般瑕疵情形应由丽港物业公司予以改进。至于小区门禁不严等问题，如果业主有证据证明物业公司未能全面履行公共秩序维护、门岗执勤等义务，致使业主人身或者财产受到第三人侵害的，业主可另案起诉请求物业公司承担相应赔偿责任。综上，一审判决麻林平、潘会兰按合同约定支付物业服务费正确，本院予以维持。麻林平、潘会兰仅以丽港物业公司提供的服务没有达到“一级标准”、不到位为由，要求降低物业服务费的支付标准的上诉理由不能成立，本院不予支持。至于麻林平、潘会兰主张的丽港物业公司应退回多收电费的问题，属于另一法律关系，在本案中不作处理，麻林平、潘会兰可另行主张权利。 综上所述，麻林平、潘会兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人麻林平、潘会兰负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋 丽 审 判 员  吴丽华 审 判 员  杨红梅 二〇二一年三月一日 法官助理  周琪娜 书 记 员  田 玲