江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终776号上诉人（原审被告）：刘慧文，女，1993年3月28日出生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：冯康，泰和泰（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱述清，男，1974年3月26日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：嵇福荣，南京市建邺区正义法律服务所法律工作者。上诉人刘慧文与被上诉人朱述清房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。刘慧文上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、关于合同的解除期限，上诉人实际使用案涉房屋至2019年5月即搬离（有接处警记录为证），到6月就已经将案涉房屋的门禁卡交给了被上诉人。上诉人为避免扩大双方损失，已经及时通知被上诉人，并与之协商，又将门禁卡交还被上诉人，故案涉租赁合同的解除期限应当为2019年6月4日，因此上诉人实际仅拖欠2019年6月1日至2019年6月4日四天的租金，共计974元。2、关于违约责任，一审判决上诉人支付2019年6月至2020年4月期间的租金，又按合同约定，考虑被上诉人房屋空置期的损失，判决上诉人再支付两个月租金作为违约金，既让上诉人赔偿了损失，又要求承担违约金，显然存在重复。房屋的空置是客观的商业风险，即使上诉人如约履行合同后归还房屋，被上诉人再次出租房屋，也可能存在空置期，故空置期的损失不应由上诉人来承担。因疫情影响，按照相关的法律及政策规定，合同无法继续履行，造成的损失应当由无过错的双方共同承担，但上诉人交还房屋后，仍同意按照合同约定支付两个月的租金作为违约金。上诉人认为这已经足以填补被上诉人的损失。3、关于装修损失，经一审法院委托鉴定，鉴定结论是装修损失为9919元，但实际上被上诉人在交付时就已经使用了案涉的房屋，本身存在折旧，鉴定所得的结论不具有参考性，不应作为定案依据，由此产生的评估费用不能要求上诉人承担，一审法院判决上诉人承担装修损失，于法无据。朱述清辩称，一审计算租金至2020年6月30日是完全正确的。另外，由于我方在一审判决后超过上诉期没有上诉，但被上诉人认为一审判决疫情期间减免了上诉人一个半月的租金有失公平。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。朱述清向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方房屋租赁合同；2.支付房租94900元（计算至2020年6月30日）；3.支付违约金14600元；4.赔偿房屋装修损失（按照鉴定报告）；5.支付水费357元、电费1889元；6.支付物业费按七个月计算为1633.31元；7.刘慧文遗留物的处理费2000元；8.刘慧文承担本案诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：2017年11月17日，朱述清、刘慧文签订《房屋租赁合同》，约定：刘慧文承租朱述清坐落于南京市雨花台区房屋，用途为商用，建筑面积65平方米，装修情况为精装；租赁期限共计36个月，自2017年12月1日至2020年11月30日；月租金为4100元（笔误，实为7100元）；押金4100元（笔误，实为7100元）；刘慧文承担租赁期内电话费、水费、电费、煤气费、物业管理费等实际使用的费用；关于违约责任，合同第八条约定：任何一方中途违约不完成合同的，违约金为两个月房租。合同补充约定：房租每（年）递增200元（／月）。在房屋租赁合同履行期限内，刘慧文提出不再租赁涉案房屋，未再向朱述清交纳自2019年6月1日起的租金。2019年6月，双方曾商谈搬离事宜，但未有结果。朱述清称刘慧文当时未将房屋钥匙交还，2019年10月，朱述清在涉案房屋门口柜子里拿到钥匙，发现屋内尚有物品未清空。本案第一次庭审时，即2020年4月20日，刘慧文表示同意解除房屋租赁合同，并称已经搬走，屋内物品可由朱述清随意处置。朱述清收回涉案房屋后于2020年7月10日将该房屋另行对外出租。关于水电费，朱述清提交水电费计算明细及相应缴纳凭证，均为每两月支付，2017年12月1日至2020年5月13日期间水费合计328元，其后至2020年7月13日为29元；电费2018年12月7日至2020年4月10日之间为1889元。刘慧文仅认可2018年12月至2019年6月的电费1374元、水费34元。关于物业费，朱述清、刘慧文均认可刘慧文于2018年11月12日缴纳了一年的物业费2800元。该费用对应期间至2019年11月30日。本案诉讼过程中，朱述清申请对涉案房屋内装修损失进行评估。经一审法院委托，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司于2020年7月20日做出苏圣评报字（2020）第006号资产评估报告，得出评估结论：设计朱述清位于雨花台区长虹路222号2栋1103室装修及设备损失于评估基准日2020年5月26日的市场价值为9919元。朱述清为此支付评估费用7000元。一审另查明，2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。以上事实，有《房屋租赁合同》、录音、水电费缴纳凭证、微信截图、照片、资产评估报告及当事人陈述予以证实。一审法院认为，当事人不履行合同或者合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。朱述清、刘慧文签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，当事人均应按照约定全面履行。本案系刘慧文原因提出提前终止房屋租赁合同，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于合同解除的时间，刘慧文虽然向朱述清提出提前终止合同的意思表示，但双方未能协商一致解除合同，刘慧文未能完成交接手续。直至朱述清起诉，刘慧文于2020年4月20日当庭同意解除合同并明确放弃屋内物品所有权，刘慧文方就返还房屋的义务履行完毕，一审法院确认涉案房屋租赁合同于2020年4月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于租金，结合刘慧文未付租金期限及一审法院认定的合同解除时间，2019年6月1日起至2020年4月20日止的租金，按每月7300元计算为77866.67元。但是考虑到此期间内暴发新冠疫情，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，涉案房屋作商业用途，故酌情减免一个半月房租10950元，刘慧文尚须向朱述清支付租金66916.67元。关于水电费、物业费，合同约定租赁期内产生的相关水电费用及物业费由刘慧文承担，此费用系刘慧文使用房屋实际产生，应由刘慧文承担。1、水电费，结合朱述清提交的水电费用交纳明细及凭证、刘慧文返还房屋时间，刘慧文应向朱述清支付欠付的水电费用计算如下：2017年12月1日至2019年9月15日期间的水费328元，2018年12月7日至2019年10月11日之间的电费1889元，合计2217元，一审法院予以确认。2、物业费，刘慧文应支付自2019年12月1日至2020年4月20日止的物业费，按一年2800元计算，为1088.89元。关于装修损失，经评估，涉案房屋内装修及设备损失为9919元，一审法院予以确认。关于遗留物品处理费用，本案刘慧文作为承租人未能妥善返还房屋导致朱述清需要清理，一审法院酌定认定500元。关于违约金14600元，本案合同解除系刘慧文违约所致，根据合同约定须赔偿2个月房租作为违约金，同时考虑到朱述清收回房屋后至2020年7月10日将房屋另行出租，因刘慧文违约导致合同解除亦给朱述清造成房屋空置损失，朱述清主张两个月租金14600元作为违约金以弥补其损失，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。由于刘慧文为履行涉案房屋租赁合同曾向朱述清支付7100元押金，且朱述清同意押金冲抵部分赔偿金或租金，故刘慧文应向朱述清支付各项损失合计88141.56元（即66916.67元+2217元+1088.89元+9919元+500元+14600元-7100元）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、一百一十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，一审法院判决：一、刘慧文于判决生效之日起十五日内支付朱述清88141.56元（其中，租金66916.67元，水电费2217元，物业费1088.89元，装修损失9919元，物品处理费用500元、违约金14600元，7100元押金在前述费用中冲抵）；二、驳回朱述清的其他诉讼请求。一审案件受理费3375元，由朱述清负担1371元，刘慧文负担2004元；评估费7000元，由刘慧文负担。二审另查明，一审法院第一次庭审时间为2020年4月10日，一审判决文书中记载为4月20日有误。刘慧文收到起诉状副本时间为2020年2月26日。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。上诉人刘慧文与被上诉人朱述清签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,各方均应按约履行。根据合同约定,租赁期限至2020年11月30日。现刘慧文在合同履行期限内提前解除合同,构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人朱述清在未通知对方情况下，直接提起本案之诉主张解除合同，本院确认双方合同解除时间自起诉状副本送达到刘慧文时解除（即2020年2月26日）。一审认定合同解除为2020年4月20日，处理不当，本院依法予以纠正。关于计算租金的问题。上诉人刘慧文主张其于2019年5月底已搬离案涉房屋，双方合同已解除，租金应计算到2019年6月4日止。但从一审查明事实来看，刘慧文虽搬离案涉房屋，但双方并没有进行房屋交接，且屋内尚有物品仍未清空，直到2020年4月10日一审庭审时才表示室内物品由被上诉人随意处置。一审视为此时为涉案房屋才返还给被上诉人，并无不当。因此，涉案房屋的租金及占有使用费应计算于2020年4月10日止，按每月7300元计算为75433.33元，并减免因疫情影响的一个半月房租，刘慧文应该向被上诉人朱述清应支付为64483.34元。其上诉认为租金应计算至2019年6月4日止的理由，不能成立，本院不予采纳。关于违约责任的问题,本院认为,因租赁合同提前解除系上诉人违约所导致,故被上诉人要求上诉人承担违约责任予以支持。按照合同约定,租赁合同期间,任何一方中途违约不完成合同的,上述违约金为两个月房租,故原审法院根据合同约定及房屋空置期损失认定上诉人承担违约金14600元,有事实与法律依据,应予支持。关于装修损失问题，本院认为，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人有权要求赔偿损失。涉案房屋内装修及设备损失经评估确认为9919元，一审判令上诉人承担该损失费用，于法有据，本院予以支持。综上所述，刘慧文的上诉请求不能成立，应予驳回；因一审判决计算租金及物业费用有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初72号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初72号民事判决第一项为刘慧文于本判决生效之日起十五日内支付朱述清85630.45元（其中，租金64483.34元，水电费2217元，物业费1011.11元，装修损失9919元，物品处理费用500元、违约金14600元，7100元押金在前述费用中冲抵）；三、朱述清与刘慧文签订的《房屋租赁合同》于2020年2月26日解除；四、驳回朱述清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3375元，由朱述清负担1421元，刘慧文负担1954元；评估费7000元，由刘慧文负担。二审案件受理费2004元，由上诉人刘慧文负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 龚 达审判员 张卓慧二○二一年三月三日法官助理孙成艺书记员戴苗