湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0105民初699号原告：宫亮，男，1975年6月25日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：杨珍妮，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉江寓生活服务有限公司，住所地：武汉市东湖新技术开发区关南一路20号1号楼301、302室。法定代表人：田德鑫，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：董伟，男，该公司员工，特别授权代理。原告宫亮与被告武汉江寓生活服务有限公司（以下简称江寓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告宫亮的委托诉讼代理人杨珍妮、被告江寓公司的委托诉讼代理人董伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告宫亮向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2020年10月至实际交还房屋之日止的租金，暂计算为2220元（月租金1110元乘以2）；二、判令被告向原告支付自2020年10月15日起至实际付清租金之日止的利息损失（暂计10.30元，暂以2220元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率，自2020年10月16日起计算至2020年11月29日止）；三、判令被告向原告支付违约金2220元；四、判令被告腾退房屋及交还房屋大门钥匙1把、燃气卡1张、门禁卡2张、并结清水电费。五、判令被告向原告支付交付房屋时原剩余燃气费50元；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月6日，原、被告签订《资产管理服务合同》，约定将标的资产：坐落于武汉市汉阳区广电兰亭时代二期19号楼1单元403户房屋交于被告进行出租，并对出租方式、月租金标准及支付期限等进行了详尽的约定，因此涉案合同纠纷本质上系房屋租赁合同纠纷。根据合同第2.1条、2.2条、第6.2条、第7.3条及第8.1条以及附件六《付款计划表》中的约定，被告应当在2020年度向原告每月支付租金1110元，若迟延支付达15个工作日的，原告可行使违约解除权。2020年9月14日，被告向原告支付了最后一笔租金之后至今未再付款，已经构成违约，并达到合同约定的解除权行使条件。原告于2020年11月13日发出《通知解除合同律师函》，被告于2020年11月16日签收。故原被告签订的涉案合同已于2020年11月16日解除。至今被告既不交还涉案房屋也不支付应付租金，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。被告江寓公司辩称，一、被告未按时支付租金系受到疫情影响，涉案房屋中有一房间自2020年2月14日至2020年4月27日一直空置，导致该房屋租金收益锐减。二、原告要求的违约金过高，请求法院依据相关法律规定不予支持或予以适当减少。三、按照合同第2.4条约定，被告向原告支付的服务质量保证金1100元可冲抵收益。经审理查明，2018年8月6日，原、被告签订《资产管理服务合同》，约定将原告购买的坐落于武汉市汉阳区梅林六街11号广电·兰亭时代二期19栋1单元4层3号房屋交于被告进行经营出租，管理期限自2018年8月18日起至2025年5月14日止。合同第2条约定标的资产收益及费用结算：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为1110元/月，从第3年起每年递增3%。双方认可自2018年8月18日始计收收益，每1个月为一次结算周期，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年8月31日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。根据合同附件六付款计划表的约定，2020年2月至2020年12月，每月14日为付款日，江寓公司应当向宫亮支付租金1110元。江寓公司在2020年9月14日支付租金1110元后，于2021年1月4日、1月11日支付两笔1110元租金。合同第6条第2款第2项约定，乙方（江寓公司）有下列情形之一的，甲方（宫亮）有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的。合同第7条第3款约定，乙方（江寓公司）违反本合同第6.2约定导致甲方（宫亮）单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。2020年11月13日，宫亮委托代理人向江寓公司邮寄《通知解除合同律师函》，律师函载明因江寓公司拖欠租金，根据《资产管理服务合同》第6.2条约定，通知江寓公司解除合同并要求赔偿损失。2020年11月16日，江寓公司收到该邮件。另查明，涉案房屋已被江寓公司分为三间房屋分别进行出租，租赁期限届满日分别为2021年4月8日、2021年5月10日、2021年9月6日。上述事实有《资产管理服务合同》、《武汉市商品房买卖合同》、不动产权属证明、增值税普通发票、借记卡账户历史明细、《通知解除合同律师函》、EMS签收回执、房屋租赁合同、原、被告陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同实际内容显示，原、被告之间实际为房屋租赁合同关系。原告将房屋交付给被告由其进行装修继而出租经营，被告应当按照合同约定按期向原告支付租金收益。根据合同附件六付款计划表的约定，2020年2月至2020年12月，每月14日为付款日，江寓公司应当向宫亮支付租金1110元。而江寓公司于2020年9月14日支付租金1110元后，连续三个月均未按期支付租金，直至2021年1月4日、1月11日方又支付两笔1110元。根据合同第6条第2款第2项的约定，宫亮有权随时单方解除合同。2020年11月13日，宫亮委托代理人向江寓公司邮寄《通知解除合同律师函》，律师函载明因江寓公司拖欠租金，根据《资产管理服务合同》第6.2条约定，通知江寓公司解除合同并要求赔偿损失。2020年11月16日，江寓公司收到该邮件，并未针对解除合同提出异议，故双方签订的《资产管理服务合同》已于2020年11月16日解除。另根据合同第7条第3款，乙方违反本合同第6.2条约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。故江寓公司应当向宫亮支付违约金2220元。关于宫亮主张江寓公司应支付拖欠租金的利息损失，因合同中未规定利息损失，且江寓公司已经因为拖欠租金解除合同并支付违约金，故该利息损失本院不予支持。针对宫亮提出的腾退房屋的诉讼请求，本案中江寓公司系房屋承租人，但实际上又将房屋进行装修，添加配套设施之后转租给他人，因涉案房屋实际租住者与江寓公司签订有房屋租赁合同，经本院调查核实，涉案房屋现共分为三间分别出租，租赁期限届满日分别为2021年4月8日、2021年5月10日、2021年9月6日。涉案房屋实际租住者作为房屋的实际占有使用者，对房屋的需求较为迫切。宫亮与江寓公司之间合同解除会导致实际租住者的合法权益存在不确定性，若要求江寓公司立即腾退房屋，则会损害房屋实际租住者的合法权益。故本院认为应当结合房屋租赁实际情况，至现有租客租赁期限全部届满即2021年9月6日才能进行房屋腾退交付。基于房屋租赁市场惯例，本院酌定给予三天的腾退期，故江寓公司应当在2021年9月9日前结清水电费，归还大门钥匙1把、门禁卡2张、燃气卡1张，将已经腾退的房屋交付给宫亮。在房屋实际腾退前，江寓公司应按照每月1110元的标准向宫亮支付房屋占有使用费。双方一切权利义务均参考原合同履行。另江寓公司提出将已支付的服务质量保证金1110元冲抵结算收益，根据合同第2.4条的约定，乙方应于首个结算周期起始日起10个工作日内，向甲方支付等同于单个结算周期预期收益的服务质量保证金，共计1110元。本协议最后一期结算时，甲方同意将服务质量保证金冲抵当期结算收益。江寓公司于2018年8月31日向宫亮支付服务质量保证金1110元，因双方已解除合同，江寓公司实际支付租金收益至2020年11月14日，该服务质量保证金可另行冲抵一个月未付租金即2020年11月15日至12月14日的租金。故根据宫亮的诉讼请求，江寓公司应按照1110元/月的标准，向宫亮支付2020年12月15日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。为便于计算，本院酌定江寓公司应当自本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年12月15日至2021年2月28日的房屋占有使用费2812元（1110元÷30天/月×76天）。此后，江寓公司应于每月30日前向宫亮支付当月的房屋占有使用费：按照1110元/月的标准，从2021年3月1日起计算至实际腾退之日止，实际腾退日不得迟于2021年9月9日。关于宫亮提出的燃气费50元的诉讼请求，双方应于最终房屋腾退交付时据实予以结算。根据原、被告之间签订的合同第3.2条约定，合同中途解约，甲方（宫亮）应向乙方（江寓公司）支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置。而在江寓公司与涉案房屋实际租住者之间的租赁合同未到期之前，房屋实际租住者有权使用房屋配置的设施，故宫亮与江寓公司之间关于房屋配置设施的处置亦应当在租住者租期届满搬离之后进行，不得损害房屋实际租住者的合法权益。因江寓公司在本案中未提出房屋内新配置设施的折旧、处置问题，故本案中不予处理，江寓公司可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、被告武汉江寓生活服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宫亮支付2020年12月15日至2021年2月28日的房屋占有使用费2812元；二、被告武汉江寓生活服务有限公司于每月30日前向原告宫亮支付当月房屋占有使用费：按照1110元/月的标准，从2021年3月1日起计算至实际腾退之日止（实际腾退日不得迟于2021年9月9日）；三、被告武汉江寓生活服务有限公司向原告宫亮支付违约金2220元，该款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回原告宫亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告武汉江寓生活服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 王 飞二〇二一年三月二日书记员 彭梦凌