广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0607民初890号原告：佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司，住所地为广东省佛山市三水区××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××087。负责人：陈海军。被告：杨世平，男，1965年5月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××6××××，公民身份号码530××××××××××××318。原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司（以下简称双联物业分公司）与被告杨世平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告双联物业分公司的负责人陈海军以及被告杨世平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双联物业分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告杨世平支付物业管理费4859.05元，公摊维修费用及水电费用合计1254.57元；2.判令被告杨世平支付物业管理费的滞纳金2585.01元（以每月所欠管理费4859.05元为基数，分别从欠费次月1日起每逾期一日按１‰标准计算至实际缴清欠款之日止，暂计至2020年11月30日）；3.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2008年开始至今一直为华盛·锦溢华庭小区提供物业管理服务，并与业主委员会签订了《物业管理委托合同》，约定原告每月按建筑面积向业主或物业使用人收取物业管理服务费，并约定逾期交纳的，从逾期之日起按应交费用每日１‰计算滞纳金（违约金）。被告系三水华盛·锦溢华庭16座503的业主，物业管理费收费标准为1.1元/平方米/月，每月费用为138.83元/月，现被告尚未支付2018年1月至2020年11月的物业管理费合计4859.05元以及2018年1月至2020年9月的公摊费用合计1254.57元（包括小区公摊电费1175.40元、案涉房屋所在楼宇电梯公摊电费16.67元以及水泵更换费用62.50元）。原告多次与被告协商未果，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告杨世平辩称他对欠缴的物业管理费的期数以及公摊费用的数额、计算方法无异议，但认为他没有与原告签订物业服务合同，故案涉合同均不对他产生法律效力；对案涉物业管理费的收费标准是否向有关部门报备过存疑，且根据物业管理条例的规定，物管费的成本包括公共设备、设施支出，故收取的物管费应包含原告诉请的公摊费用；原告代管小区的公共收益，但将其用作运营成本不符合规定，且支出比例高达75%更不合常理，也没有将剩余收益分配给业主；原告采取张贴通知形式进行催收时，被告已提出要求返还公共收益的抗辩，故不应该支付滞纳金；被告住宅2014年发生过失窃事件，与原告的管理不到位有直接的关系，原告还存在清洁不到位、没有进行绿化维护、小区道路区间划分不合理、消防设施维护不及时、消防通道长期被阻塞，没有及时公布丰巢快递柜、广告牌招租等公共收益开支情况以及侵占小区公共收益等问题。原告双联物业分公司围绕诉讼请求提交《物业管理委托合同》三份、照片一张、欠物业管理费明细一份，2020年1月至4月、2020年5月至8月、2020年9月至12月公共电费分摊明细通知单各一份以及2018年1月至2020年12月发票二百八十四张等证据，被告围绕反驳事由提交了2019年8月及2020年10月车辆收费一览表、2020年9月1日－2020年11月30日公摊费用明细表各一份、案涉小区业主群微信截图一份、快递柜照片二张、广告牌照片三张、消防通道照片一张、消防门照片二张、小区照片二张等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提供的证据双方均没有异议，且证据来源、形式合法，内容真实，本院予以采纳并在案佐证；结合当事人的陈述，本院确认原告诉请的全部事实。另查明，案涉物业管理委托合同均约定，电梯楼的物业管理费的收费标准为1.1元/平方米/月；房屋共用部位、共用设施、设备，市政公用设施和附属建筑物、构筑物以及附属配套建筑和设施的小修、养护费用，不超过300元的由原告承担；公用绿地的养护费用由原告承担。再查明，案涉房屋为电梯楼。原告公布的2019年8月、2020年10月份车辆收费一览表均盖有案涉小区的业主委员会的公章。案涉小区的消防通道张贴“消防通道禁止停车”标识，但门外公共道路停有车辆。本院认为，案涉小区的业主委员会与原告签订了物业管理委托合同，委托原告为案涉小区提供物业服务，该合同合法有效，对作为锦溢华庭16座503房业主的被告杨世平具有法律约束力，被告以其并非合同当事人为由提出的抗辩不成立，本院不予采纳。案涉房屋适用1.1元/平方米/月的收费标准，原告按案涉房屋的建筑面积收取物管费，有合同的约定为据，被告应遵照执行，故本院对被告关于收费标准是否经相关部门备案的辩驳不予采纳。原告依约为小区提供了物业管理服务,被告理应按照物业管理委托合同的约定向原告交纳物业管理费。被告未能提供证据证明其住宅发生过失窃事件或该事件与物业管理公司有着直接的因果关系，被告以此为由拒交物业管理费于法无据，本院不予采信。原告一直正常持续为涉案小区提供清洁卫生、绿化养护、秩序维护及电梯、消防等公共设施设备维护保养等物业服务，被告提出涉案小区存在清洁不到位、没有进行绿化维护、小区道路区间划分不合理、消防设施维护不及时、消防通道长期被阻塞问题，但清洁服务、绿化养护、公共设施维护均具有周期性，被告述称的现象并非持续性，不能以案涉小区某一时刻的状态证明原告没有提供物业服务或原告存在持续性的物业管理瑕疵，而被告提供的照片并不能证明原告在人行道上设置停车位违背了业主的意愿或不符合物业服务合同的约定。停车费收费明细经业主委员会盖章确认，可视为业主委员会对停车费收费用于抵扣物业成本的问题予以认可，被告对此存疑以及对快递柜、广告牌投放产生的公共收益等开支存疑，有权去物业管理处查看台账，发现原告确有不当，被告可通过合理、合法途径向其主张并督促其积极改正，或向业主委员会反映，由业主委员会行使相关权利督促原告改正，但不能以此为由拒交物业管理费。另，物业服务水平应当与缴费标准相适应，被告在诉讼中提供的证据不能证明原告没有按照合同约定履行物业服务的义务或履行物业服务不符合合同的约定，业主不能因单独项目存在瑕疵而拒绝缴费，结合被告在诉讼中确认尚未缴纳2018年1月至2020年11月的物业管理费4859.05元的事实，本院据此确认被告应向原告支付2018年1月至2020年11月的物业管理费4859.05元。关于公摊费用的问题。原告在本案中主张的公摊费用包括小区公共用电的分摊费用以及案涉房屋所在楼宇的水泵更换费用分摊以及电梯用电分摊费用，现被告对原告主张的数额以及计算方法无异议，但认为两部分的公摊费用均包含在物业管理费中，不应另行收取。经审查，案涉物业管理委托合同均采取包干制，双方约定由原告承担的费用不包含小区公共用电（包括电梯）以及超过300元的维修费用，结合国家发改和改革委员会、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》第十一条、第十七条的规定，可以认定小区公共用电（包括电梯）属于物业公司代收代缴项目，并不计入物业服务成本中，不应由物业公司承担，而应由业主按户据实分摊，被告关于公摊电费应计入物业管理费的抗辩不成立，本院不予采纳，被告需向原告另行支付2018年1月至2020年9月的公摊电费1175.40元以及楼宇电梯公摊电费16.67元。对于原告主张的水泵更换费用，因案涉物业管理委托合同约定300元以下的维修费用由原告支出，但原告未能提供证据证明该费用的总支出超过300元，其诉请被告支付62.50元的水泵更换费用的主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于原告诉请支付物业服务费的滞纳金，其性质实为违约金，且案涉部分物业管理委托合同也明确约定了违约金，标准与滞纳金的标准同一，均按日千分之一计算。由于案涉物业管理委托合同均约定了物业管理费每月收取，被告应从每月交费期限届满之次日即次月1日起承担逾期付款的违约责任。按日千分之一计算违约金虽是原、被告双方的合意，但以此标准计算违约金过分高出因被告的违约行为给原告造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定将违约金调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%之标准，对原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨世平于本判决生效之日起十日内向原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司支付2018年1月至2020年11月的物业管理费4859.05元及每月的违约金[以每月物业管理费138.83元为基数，分别从各欠费次月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%之标准计付至实际清偿日止]；二、被告杨世平于本判决生效之日起十日内向原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司支付2018年1月至2020年9月的公摊电费1175.40元以及楼宇电梯公摊电费16.67元，合计1192.07元；三、驳回原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告杨世平负担23元，原告佛山市双联物业管理有限公司乐平分公司负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆绮萍二〇二一年三月二十六日书记员  朱秋红