西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初1959号原告：西安翎羽瞻客商业管理有限公司，住：西安市高新区房。法定代表人：郁盛友，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张玲侠，陕西凯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑾，陕西凯特律师事务所律师。被告：西安君铸投资管理合伙企业（有限合伙），住：西安市高新区XX园XX号XX园XX室。法定代表人：张彤，系该公司总经理。委托诉讼代理人：崔利，女，汉族，1992年11月5日出生，住陕西省榆林市神木县，系该公司员工。原告西安翎羽瞻客商业管理有限公司诉被告西安君铸投资管理合伙企业房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的法定代表人及委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2018年7月3日签订编号为：XA-CF-【XAZX】-【2018-7-3】的《房屋租赁合同》，双方约定：“被告承租原告具有出租权的位于西安市高新区XX路XX中心XX栋XX层XX号房屋，该房屋建筑面积为162平方米，租赁期限约定共2年，自2018年7月20日起至2020年7月19日止。租金为每平方米每月98元，月租金15876元。租金按每12个月（为一期）支付一次，采用预付制，被告应于本合同签署之日起3个工作日向原告预付首期租金，其后各期租金应于到期前15天向原告预付。原告在本合同签署之日起3个工作日内，将被告向原告交纳的房屋租赁定金转为租赁保证金并更换合法票据”。合同并约定：被告拖欠租金、物业服务费及其他费用达10日以上仍未支付的，原告有权解除合同。因被告严重违约或中途单方解除合同的，租赁保证金不予退还，且被告应向原告赔偿当期2个月租金标准的损失。2018年8月28日，原被告签订《合同补充协议书》，将租赁期限变更为自2018年8月28日起至2020年8月27日止。合同签订后，被告向原告如期交纳了第一期租金及保证金，原告依约向被告交付房屋。2019年8月12日，被告应向原告交纳下期房屋租金而未交纳，原告多次找被告催交租金，被告于2019年8月23日支付了6个月租金后，剩余6个月租金拒不支付。2020年3月19日，原告向被告发出《解除合同通知函》，被告接收后，仍不来办理手续。为维护原告合法利益，现诉至法院，请求依法判令：1、请求人民法院依法确认原、被告之间所签订的《房屋租赁合同》于2020年3月19日解除，未履行金额：10584元；2、被告向原告支付拖欠租金10584元；3、被告因违约给原告应赔偿损失31752元；4、本案诉讼费由被告承担。    被告西安君铸投资管理合伙企业辩称，2018年7月4日与原告签订了房屋租金合同，租期两年，第一年付款方式是年付，第二年付款方式是半年付。前一年半被告正常付款，2020年2月12日付最后半年房租的时间恰好遇上疫情，被告员工大多都是外地的，西安封城，被告方员工无法正常工作。被告要求原告响应国家政策，对房租予以减免，原告承诺减免，但就减免数额双方一直在协商。2020年3月16日原告工作人员称减免半个月，但是没有正式文件，所以被告一直没支付房租。2020年3月19日，原告单方向被告公司发送电子版解约函。收到该解约函后，被告当天就搬离了。原告的第一项诉请认可，合同于2020年3月19日解除。第二项诉请，拖欠租金的金额认可，被告方尚有我方押金15876元未退还，要求先抵充拖欠租金，剩余部分另案主张。第三项诉请，不认可。被告未按期缴纳房租是因为疫情不可抗力，不属于违约。经审理查明，2018年7月3日，西安楚峰置业有限公司（出租方）与被告西安君铸投资管理合伙企业（承租方）签订《房屋租赁合同》约定：房屋坐落于西安市高新区XX路XX中心XX栋XX层XX号，建筑面积约为162平方米。出租方对房屋享有转租权，出租方已向承租方出示所有权人允许出租方转租该房屋的书面凭证，承租方知悉。租金每12个月支付1次，采用预付制，承租方应于本合同签署之日起3个工作日内向出租方预付首期租金，其后各期租金应于到期前十五天向出租方预付。在租赁期限内，承租方拖欠租金达10日以上仍未支付的，出租方有权单方解除合同。因承租方严重违约，承租方应在出租方通知后5日内迁离并交回租赁物业，租赁保证金不予退还，且承租方还应向出租方赔偿当期2个月租金标准的损失。遭受不可抗力事件一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此承担违约责任，但应尽最大努力克服事件，减轻其负面影响。合同附件二约定租赁期限共计2年，自2018年7月20日起至2020年7月19日止。租金为每平方米每月98元，月租金总额15876元。2018年8月28日，西安楚峰置业有限公司与被告签订《合同补充协议书》，约定：合同的租赁期限变更为2018年8月28日起至2020年8月27日止。上述合同签订后，被告于2018年7月4日向西安楚峰置业有限公司支付首年租金及押金共计206388元（其中押金15876元）。另查明，2018年10月22日，西安楚峰置业有限公司将其名称变更为西安楚峰商业管理有限公司。2019年1月29日，西安楚峰商业管理有限公司将其名称变更为西安翎羽瞻客商业管理有限公司。2019年8月8日，原、被告签订《合同补充协议书》，约定：出租方同意将原合同中租金支付方式由原来12个月为一期变更为6个月为一期，下一期租金在到期之前提前15日支付。2019年8月23日，被告向原告支付了2019年8月28日至2020年2月27日的租金95256元。此后的租金再未支付。2020年3月19日，原告向被告发送解除合同通知函，被告于当日收到，并认可合同于该日解除。庭审中，经询问，被告称受疫情影响，其公司员工逐步复工时间为2020年3月15日。上述事实，有房屋租赁合同、转账凭证、收款收据、补充协议及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同对双方均产生约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，原、被告均认可被告向原告支付了2020年2月27日之前的租金，合同于2020年3月19日解除，2020年2月28日至2020年3月19日期间的租金为10584元。故原告主张被告支付拖欠租金10584元的诉请有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于原告主张的赔偿2个月房租损失一节，合同约定：因承租方严重违约，承租方应在出租方通知后5日内迁离并交回租赁物业，租赁保证金不予退还，且承租方还应向出租方赔偿当期2个月租金标准的损失。结合本案实际情况，原、被告在补充协议中将支付房租的方式变更为半年一次，下一期租金到期前15日支付，即最后半年的房租被告应当于2020年2月12日支付给原告。然，此时因新冠疫情爆发，我市正处于严格防控阶段，大部分企业尚未复工复产，被告无法支付租金系不可抗力导致，被告有权根据合同约定暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此承担违约责任。但被告仍应尽最大努力克服事件，减轻其负面影响。经询问，被告认可其复工时间为2020年3月15日，此时，被告已经有条件支付租金，却仍未支付，构成违约，理应就其违约行为承担相应的违约责任。现原告主张扣除押金后被告再支付2个月房租作为赔偿金，明显加重了被告的违约责任，显然违背了公平原则。且被告的违约行为，尚不构成严重违约。故，对违约责任部分，原告不宜既主张没收押金，又主张过分高的赔偿金，本院结合本案原告实际受损失的程度，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法酌情将被告应承担的违约责任调整为5000元。综上，被告应向原告支付的租金及赔偿金合计为15584元。该部分费用应首先从被告向原告缴纳的押金15876元中予以抵扣。故被告无需再向原告支付租金及赔偿金。抵扣后剩余的押金部分，被告可另案起诉。综上，兹依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下:一、确认原告西安翎羽瞻客商业管理有限公司与被告西安君铸投资管理合伙企业（有限合伙）于2018年7月3日签订的《房屋租赁合同》及2018年8月28日签订的《合同补充协议书》及2019年8月8日签订的《合同补充协议书》均于2020年3月19日解除；二、驳回原告西安翎羽瞻客商业管理有限公司其余诉讼请求。本案案件受理费858元,减半后429元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员      申  国  英 二 〇 二 一 年 三 月 一 日   书  记  员      陈      静  打印：相丽华          校对：赵珍         2021年 月 日送达