江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终581号上诉人（原审被告）：张千，男，1972年11月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人（原审被告）：梁文亚，女，1975年4月4日生，汉族，住徐州市鼓楼区。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹亮，江苏红杉树律师事务所律师被上诉人（原审原告）：张红蕾，女，1971年2月15日生，汉族，住徐州市鼓楼区。上诉人张千、梁文亚因与被上诉人张红蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2019）苏0302民初4872号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张千、梁文亚及其共同委托诉讼代理人曹亮，被上诉人张红蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张千、梁文亚上诉请求：依法撤销一审民事判决书，判决驳回被上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：一、一审法院关于房款支付、房屋交付情况认定事实不清。首先，关于房款支付问题，一审法院认定在诉讼中被上诉人已另行给付上诉人3万元购房款，但对于上诉人在2006年5月27日出具协议书至一审诉讼前房款是否支付问题上未予认定，仅仅认为双方存在争议，上诉人认为法院应根据双方举证和证据规则认定被上诉人在本案诉讼之前未支付房款，而不应当认定为存在争议。其次，关于房屋交付问题，一审法院仅认定涉案房屋已经实际交付，对于交付时间未予认定，涉案房屋一直是上诉人交给其母亲管理出租，被上诉人在2018年6月母亲去世后，一审诉讼前才非法占有上诉人房屋。对于被上诉人主张的其在2006年办理公证一个月左右住进涉案房屋，被上诉人作为主张合同成立并已经实际履行的一方，应举证证明其实际占有情况，但被上诉人未提供任何证据。二、一审法院错误的适用了《合同法》第六十二条关于合同履行期限的一般性规定，而没有适用《合同法》分则买卖合同第一百六十一条关于合同履行期限的特殊性规定。因被上诉人逾期支付房款，双方买卖合同已经解除，不存在合同履行问题。三、2006年7月26公证书可以作为直接认定事实的依据，即双方形成委托合同关系，原房屋买卖关系已解除，委托合同至今有效，被上诉人应按照委托权限代理房屋出售、交易事项。因被上诉人未能支付房款，上诉人委托被上诉人卖房，2006年7月26日上诉人在徐州市公证处公证委托书，委托被上诉人代理涉案房屋的出售、交易及相关的过户手续。委托书内容可认定双方形成委托关系，委托书上委托出售的房产与协议书上的房产是同一套，上诉人认为该委托书可证明双方买卖合同关系已经解除，上诉人因时间久远记忆偏差在第一审答辩时并未准确陈述当时办理委托的情况，在随后的陈述中予以更正，上诉人认为具体认定事实应当以委托书内容为准，同时委托书至今有效，被上诉人应按委托约定代理房屋出售、交易等事项，而不是提起本次诉讼。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判，支持上诉人的上诉请求。张红蕾辩称，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。张红蕾向一审法院提出诉讼请求：1、判令张千、梁文亚协助张红蕾办理徐州市房屋过户手续；2、判令张千、梁文亚承担诉讼费。一审法院查明：2006年5月27日，张千、梁文亚向张红蕾出具协议书一份，载明“经双方协议决定，张千、梁文亚夫妻双方自愿将东阁街5#-308#住房卖给张红蕾，价格3万元。注：东阁街5#-308#产权证与土地证各壹份。后张千、梁文亚授权委托张红蕾代理上述涉案房屋的出售、交易及相关过户手续，并于2006年7月26日进行了公证。张红蕾陈述，办理公证书后一个月左右住进了涉案房屋，并提供了2015年3月4日，2016年6月20日张红蕾作为出租方签订的房屋租赁合同。涉案房产坐落于徐州市，房屋所有权人为张千，房屋所有权证编号为徐房权证鼓楼字第**，于2004年9月20日登记；土地使用权人为张千，土地使用权证编号为徐土国用2004第46520号，于2004年11月9日登记。上述房产于2005年4月6日设定抵押，于2006年4月13日注销抵押。张千、梁文亚于2000年4月6日登记结婚，系夫妻关系。2019年5月22日，2020年8月5日，张红蕾分别向张千名下尾号为5538的交通银行借记卡账户现金存款1万元、2万元。张红蕾陈述，该存款是作为履行交付涉案房屋的购房款。在本案法庭辩论终结前，涉案房产无抵押、无查封。2019年3月4日，张千在答辩意见中陈述，“钱还没有给清，无法办理过户手续。约定的是3万元，但是只给了我2万元，所以我现在也不愿意配合办理，我母亲临去世的时候听母亲说2万元是母亲给的。我当时是借钱，但是张千和母亲关系不好，母亲给我的2万元，原告叫我到公证处去做房屋公证，公证房屋买卖的，公证员一看是2万元而且是亲姐弟，公证员没有给做2万元的房屋买卖合同，只给出了一个由被告委托原告买卖该房屋的公证书，委托原告对涉案房产进行买卖。我认为从母亲手中拿的2万元现金不是房款，但不是原告给的房款，母亲知道我做生意没钱了，所以给我的。原告签订协议之后原告也没有给过一分钱，只收到了母亲的2万，原告让我写协议，我想着姐弟无所谓。涉案房屋始终没有住过，交给我母亲去出租，都是老母亲管理。现在要求原告按照市场价给付房款然后配合过户”。一审法院认为：涉案双方签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同履行相应的义务。涉案合同没有约定给付期限，根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。在诉讼过程中，双方对于是否给付购房款存在争议，但在诉讼中，张红蕾已另行给付被告3万元购房款，张红蕾交付涉案房款的义务已履行完毕。且涉案房屋已经实际交付。被告辩称其因张红蕾未有能力给付房款，所以双方重新形成了委托卖房的委托公证，则原买卖合同已经解除。但是被告的该辩称与其在第一次诉讼中的答辩意见中陈述的公证书形成的过程不符，且其未提供证据推翻原陈述，故对该辩称，法院不予采信。张红蕾在付清房款后，有权主张张千、梁文亚协助办理涉案房屋过户手续，故对张红蕾的诉请，法院予以支持，并酌定张千、梁文亚协助办理涉案房屋过户手续的必要的准备时间为本判决生效后三十日内。被告辩称应按照现有市场价格履行原告买卖合同，但被告的辩称与双方签订的买卖合同约定不符，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第八条、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决张千、梁文亚于本判决生效后三十日内协助张红蕾将坐落于徐州市房屋产权过户登记至张红蕾名下。案件受理费80元（张红蕾已预付），由张千、梁文亚承担。根据双方当事人的诉辩主张，本院归纳本案二审期间争议焦点为：双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审一致。本院认为：关于双方当事人之间是否存在房屋买卖合同关系的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019修正）第八十五条规定，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。法官在审判案件时，力求还原案件的真实情况即追求客观真实，但是由于事件的发生不具有可逆性，且囿于双方当事人的举证情况以及个人陈述的趋利避害，导致有些案件仅能达到法律真实，而无法达到客观真实。具体到本案，一审中，被上诉人主张其与上诉人之间存在房屋买卖关系，对此，被上诉人提交了2006年5月27日的上诉人给被上诉人出具的卖房协议书以及2006年7月26日的委托书和委托公证书等予以证明。而上诉人张千于2019年3月4日在一审答辩意见中陈述，“钱还没有给清，无法办理过户手续。约定的是3万元，但是只给了我2万元，所以我现在也不愿意配合办理，我母亲临去世的时候听母亲说2万元是母亲给的……我认为从母亲手中拿的2万元现金不是房款，但不是原告给的房款……”由上诉人该陈述可知，其认可当时与被上诉人签订了涉案的卖房协议，亦认可被上诉人向其支付了2万元房款，仅是在其母亲临去世的时候听母亲说2万元是母亲给的就不再“认为”被上诉人向其支付了涉案2万元房款。二审中，上诉人又陈述，卖房协议系其母亲让其所签，其母亲借给其2万做生意，怕其做生意亏损，还不了2万元，其母亲让其书写此协议，为了约束上诉人，也是为了作为一种还款的保证。上诉人一、二审陈述相矛盾，且除了其自身陈述之外，并未提供相应证据证明其主张。此外，关于房屋占有使用问题，上诉人一直未占有使用房屋，而被上诉人占有使用房屋。被上诉人张红蕾与上诉人张千系姐弟关系，纠纷发生在亲属之间，除了双方提到的母亲之外，只有双方最清楚事情的真相，现在双方陈述不一致，必然有一方做了不真实的陈述，也因此无法还原事情的真相，只能通过举证责任分配以及双方的举证情况进行事实认定。虽然双方的行为皆存在不合理之处，比如自2006年5月27日签订协议之日至今已有15年之久，被上诉人并未持有上诉人的委托书和委托公证书办理涉案房屋过户手续，而上诉人在一审中陈述被上诉人仅支付了2万元，尚余1万元房款未付清，所以拒绝过户，但是时隔15年之久，上诉人亦未向被上诉人主张剩余房款，但以上不合理之处双方均未作出充分说明，对比上诉人与被上诉人的举证以及房屋的占有使用状况，被上诉人举证的证明力大于上诉人陈述的证明力，本院依法认定上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系，且该协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同履行相应的义务。涉案协议没有约定给付期限，根据法律规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行。在诉讼过程中，双方对于是否给付购房款存在争议，但在诉讼中，张红蕾为了解决争议，另行给付上诉人3万元购房款，被上诉人张红蕾交付涉案房款的义务已履行完毕，且涉案房屋已经实际交付。故一审认定被上诉人张红蕾在付清房款后，有权主张张千、梁文亚协助办理涉案房屋过户手续，并无不当，二审予以维持。姐弟之间有隔不断的血缘关系，应该和睦相处，互敬互爱，相互帮扶，互相理解。二审询问中得知，涉案房屋破旧，面积仅为30平方多一点，姐姐张红蕾除了涉案房屋之外再无其他居所，而弟弟张千收入相对较高，且另有房屋居住，作为弟弟的张千应当帮扶与照顾姐姐，作为姐姐的张红蕾亦应当感激与爱护弟弟。综上所述，张千、梁文亚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张千、梁文亚负担。本判决为终审判决。审判长  潘全民审判员  胡元静审判员  张 伟二〇二一年三月三十日书记员  赵 莹