上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13665号上诉人（原审原告）：上海赐方印务有限公司，住所地上海市闵行区都会路****。法定代表人：李开新，总经理。委托诉讼代理人：李礼义，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈如波，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海碧铭企业管理有限公司，，住所地上海市青浦区徐泾镇双联路********法定代表人：申鑫，董事长。委托诉讼代理人：蔡杰，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玲瑾，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海赐方印务有限公司（以下简称赐方公司）因与被上诉人上海碧铭企业管理有限公司（以下简称碧铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赐方公司上诉请求：撤销一审判决第五项，依法改判支持上诉人一审诉讼请求第六项、第七项中的损失及违约金共计人民币（以下币种同）350万元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院对上诉人与被上诉人、上诉人与案外人上海XX酒店管理有限公司（以下简称XX公司）前后两份租赁合同的签约及存在租金差价等事实未进行查明认定，在上诉人与被上诉人签订的租赁合同中约定被上诉人向上诉人租赁位于上海市闵行区XX路XX号XX幢1-4层房屋（以下简称讼争房屋），租期为12年，然而被上诉人仅支付首期（即半年）租金1,447,788元，后续租金一直未付，违约恶意明显，造成上诉人无租金空置损失，还造成上诉人的预期利益受损。根据双方在租赁合同中的约定，违约方提前解除合同需支付剩余租期租金总额的20%违约金，故上诉人要求被上诉人承担提前解约违约金7,680,460元，具有合同依据。即便一审法院认定违约金约定过高，则对违约金的调整也应当根据《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，即损失不仅包括已实际发生的损失还应包含履行后的可得利益。此外，因被上诉人违约导致合同解除，为了减少房屋空置损失，上诉人委托中介公司寻找新承租人，因被上诉人对房屋装修处于前期敲墙拆除原装修阶段，导致房屋损坏严重，且出租房屋面积较大，导致可匹配的客户减少以及丧失以同等价位缔约的机会，上诉人与案外人XX公司签订的租赁合同中约定的租金少于上诉人与被上诉人合同中约定的租金，此租金差价损失为6,243,178.96元，与被上诉人的严重违约有关；上诉人同意给予案外人XX公司装修免租期三个月，也与被上诉人对房屋进行了严重破坏有关，应认定为上诉人的损失。一审法院认为上诉人与案外人XX公司签订的租赁合同中的租金是合同双方谈判斡旋结果，以此否定租金减少与被上诉人违约有关，此为错误认定。2.上诉人交付给被上诉人的租赁房屋为装修房屋，被上诉人对房屋进行了严重破坏，造成上诉人的房屋原装修价值受损；双方在租赁合同中约定被上诉人返还给上诉人房屋时为可正常使用状态，而被上诉人因对房屋破坏严重，已无法按照可正常使用状态返还，上诉人在一审审理中提交了由公证处公证的讼争房屋现场状态照片等证据予以佐证，故上诉人主张被上诉人对房屋原装修及未按正常使用状态返还房屋承担损失赔偿，依据充分，应予支持。上诉人为解决与被上诉人之间的租赁合同解除纠纷而支出的公证费、担保费、保全费、律师费等，在一审审理中也提交了相关证据，故也应认定为上诉人的损失。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为“综合考虑双方合同履行程度、被上诉人的恶意程度、合同约定的违约金计算方式与本案的违约损害结果比例失衡、可确认的上诉人实际损失、被上诉人于判决前给一审法院寄送的调解方案等因素后，酌定违约金为1,000,000元”存在错误。1.根据双方员工之间的微信记录，350万元一揽子解决纠纷系被上诉人的提议，上诉人对350万元没有异议，因此双方已达成合意，只是双方对开具发票名目产生分歧而搁置350万元的履行。一审法院无视双方达成的350万元解决纠纷的合意，再次对违约金进行调整不当。此外，被上诉人在一审审理中也一直表示同意350万元一揽子解决双方争议，系被上诉人的真实意思表示，因此一审法院也不应该再对违约金金额作出调整并且低于350万元。2.上诉人与被上诉人在租赁合同中对违约金及损失赔偿有明确约定，且二者是并列的两种违约责任，即违约方在其违约情况下应承担违约责任并对守约方遭受的损失予以赔偿，合同中设定违约金其目的在于对违约行为发生后的损失赔偿数额方便计算，违约金的请求权基础和损害赔偿的请求权基础不存在竞合。一审法院对上诉人主张的违约金部分进行处理，对上诉人主张的实际损失部分予以驳回是错误的。3.基于双方对350万元解决纠纷达成合意，故上诉人上诉要求认定违约金及损失共计350万元。据此，请求二审法院查明事实依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人碧铭公司辩称，不同意赐方公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.根据合同法司法解释的规定，违约金以不超过实际损失为限，并且不能同时主张损害赔偿，两者不是并行关系。上诉人同时主张违约金及损失不符合法律规定，且违约金约定过高，被上诉人在一审审理中提出违约金调整的要求，一审法院在对上诉人实际损失查明基础上对违约金进行调整，具有事实与法律依据。2.上诉人出租给被上诉人的房屋原装修已有8年之久，无论是被上诉人还是后来的新承租人均为经营长租公寓对外出租,对房屋均需重新装修，对于被上诉人而言实际上存在拆旧的支出，虽然被上诉人未提出反诉，但被上诉人认为其实施的拆旧行为对后来的新承租人有所助益，因此上诉人主张的原装修损失及恢复至可使用状态的损失并不存在，被上诉人不予认可。3.上诉人与案外人XX公司对租金的约定系双方协商并达成一致的结果，因此不属于上诉人的损失范围。上诉人主张前后二份合同中的租金差价为上诉人的损失，被上诉人不予认可。4.关于350万元，双方员工在微信聊天记录中就补偿数额一直在商谈，被上诉人一直积极促成双方以350万元解决纠纷，但上诉人始终不同意，故双方对350万元解决纠纷并未达成合意。另外，被上诉人同意350万元是基于双方商谈时房屋处于空置状态，上诉人上诉重提350万元并主张违约金和损失合计350万元，被上诉人对此不予认可。赐方公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除赐方公司、碧铭公司于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》（合同编号HZZL201810001）于2019年7月17日予以解除。2.请求判令碧铭公司将位于上海市闵行区XX路XX号XX幢1-4层的房屋恢复原状返还给赐方公司；3.判令碧铭公司支付尚欠赐方公司自2019年6月20日起至2019年7月17日止共计28天的租金222,126.378元，计算方式2,895,576元÷365天×28天；4.判令碧铭公司向赐方公司支付自2019年8月1日起至2019年8月30日止的房屋占有使用费237,992.548元（2,895,576元÷365天×30天）；5.判令碧铭公司向赐方公司支付自2019年8月31日起至碧铭公司将租赁房屋以可使用状态返还给赐方公司之日止的房屋占有使用费及违约金，暂计至2019年9月29日为713,977.644元（2,895,576元÷365天×3倍×30天）；6.判令碧铭公司承担违约行为导致赐方公司提前解除《租赁合同》的违约金7,680,460.88元（38,402,304.4元×20%=7,680,460.88元）；7.判令碧铭公司赔偿对房屋造成的损失暂计6,063,684.8元（包括土建门窗、阳台扶手、保温外墙等约为1,088,000元，装修及配置物品损失约4,975,684.8元）；8.判令碧铭公司承担赐方公司支付的律师费70,000元；9.判令碧铭公司承担本案诉讼费、保全费、担保费等费用。一审法院认定事实：赐方公司系讼争房屋的产权所有人，该讼争房屋的《上海市房地产权证》登记用途为工业。讼争房屋的《上海市不动产登记簿》明确，该房屋类型属于职工（集体）宿舍，房屋用途为职工（集体）宿舍。2018年11月16日，赐方公司作为出租方（甲方）与碧铭公司作为承租人（乙方）就讼争房屋签订《房屋租赁合同》（合同编号：HZZL201810001）。合同第一部分专用条款中第一条租赁房屋的基本信息中明确附有讼争房屋的房地产权证号，租赁用途为公寓经营（经营公寓所需的证照由承租人自行负责、自担风险）。合同第3.1条a)约定，租赁房屋的租金标准（含税），每年租金总额为2,895,576元，该租金包含园区的管理费用。自装修期届满之日起计算租金……。该条c）约定，承租人每六个月为一期向出租人预付租金，即承租人应先付租金后使用房屋。该条d）约定，承租人应于房屋实际交付之日起10个工作日内向出租人支付首期租金（即2018年12月1日-2019年5月31日）1,447,788元（含税），出租人应于收到首期租金后开具相应增值税专用发票；除首期租金外，每期末提前30日，承租人应向出租人预付下一期的租金。第二部分通用条款中第5.5条约定，除本合同约定外，租赁期限内，如因证照、资质行政审批，物业行政监管等政府管控原因导致本合同无法履行的，双方可协商提前终止本租赁合同。双方因此终止本合同的，承租人应一次性支付本合同终止之前所产生的全部租金及该期间内的水、电等各项承租人应付费用，并承担因装修施工行为对出租人产生的全部损失。双方应在十个工作日内按本合同约定及租赁房屋的现状办理搬离事宜、完成租赁房屋的返还，如承租人违反本合同约定不与出租人达成书面合同或拖延搬迁的，出租人有权单方处理承租人未搬走物品，出租人因此而产生的腾退费用由承租人承担。若基于此给出租人造成的全部损失，承租人应予以赔偿。合同第十一条租赁房屋的交还中第11.4条约定，若承租人需延期交付租赁房屋应提前30日内书面通知出租人，出租人书面同意后，承租人则继续按本合同约定的当年度租金计算日租金向出租人支付延期租金，并于约定退还时间内按本合同相关退还约定向出租人归还租赁房屋。延期超过30日，出租人有权单方解除本合同，全额不予退还押金，且承租人应自延期交付30日期满之次日起，就逾期交付的面积每逾期一日在支付延期租金后，按照当年度计算日租金两倍的标准支付违约金。合同第十二条合同的终止、解除及违约中第12.2承租人的违约中第1）款在租赁期限内，除本合同约定外，承租人有下列行为之一的，出租人有权单方解除本合同：（a）非因出租人原因或者不可抗力原因，承租人迟延支付租金单次满一个月，经出租人催告十五个工作日内仍未交纳……除本合同另有约定外，如果因本合同约定、上述约定或法律规定之承租人违约情形的发生，致使出租人提前解除本合同的，承租人应向出租人赔偿全部直接损失及间接损失，且承租人应向出租人支付相当于本合同下【剩余期限】租金总额的20%的违约金。出租人解除合同的，出租人有权视情况可对承租人采取断水、断电、封门等措施，收回租赁房屋，全额不予退还押金，承租人应在收到出租人解除合同通知书后15日内搬离、腾退租赁房屋。租赁房屋内不可移动的附合装饰物品无偿归出租人所有，逾期未搬离的物品作无主物由出租人处置，损失由承租人自负。若因承租人违约致出租人主张权利时，应向出租人承担因此所致律师费、诉讼费、保全费、担保法、调查费、差旅费等全部费用。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章并由双方公司代理人签名。同日，双方另签订《房屋租赁合同之补充协议》。协议约定合同专用条款3.1条d）款变更如下：承租人应于2019年1月15日之前向出租人支付首期租金（租金支付以出租人交付租赁房屋为前提，出租人未交付房屋的，承租人有权停付租金并不承担责任）1,447,788元（含税）。出租人应于收到首期租金后开具相应增值税专用发票；除首期租金外，每期末提前30日，承租人应向出租人预付下一期的租金。双方于合同落款处盖章并由双方公司代理人签名。2018年11月20日，双方签署《物业交接单》。2018年11月28日，案外人上海XX有限公司向赐方公司转账支付押金250,000元，并由赐方公司出具《收据》。2019年1月3日，双方签订《XX路XX号4幢备忘录》。该《备忘录》上载：“……2.甲乙双方于2018年11月20日完成了租赁房屋的交付。根据租赁合同及补充协议约定，租赁期限及相关条款应根据实际交付日期做相应调整。为避免歧义，甲乙双方就租赁期限及相关条款确认如下：1.租赁房屋之租赁期限相应变更为2018年11月20日至2030年11月19日。免租装修期为房屋实际交付后1个月，即2018年11月20日至2018年12月19日……”双方于合同落款处盖章并由双方公司代理人签名。2019年1月15日，碧铭公司通过转账向赐方公司支付1,447,788元。2019年5月8日，赐方公司向碧铭公司开具《上海增值税专用发票》(No.06956840、No.06956842）共2张，载明金额均为723,894元，备注均为：XX路XX号XX幢1-4层4,533.19平米。2019年5月23日，赐方公司向碧铭公司发出《催款函》，上载：“……根据双方签订之合同约定，贵司应于2019年5月20日前支付我司第二期房屋租金款1,447,788元，然截止到2019年5月23日，我司仍未收到本期租金款。有鉴于此，特致函贵司望能够在2019年5月31日前将未支付的第二期房屋租金款1,447,788元支付给我司。”该《催款函》加盖有赐方公司公章。2019年6月14日，碧铭公司向赐方公司发出《解除合同告知函》，上载：“……经我司多次与当地主管部门协商沟通，主管部门都明确告知我司：租赁房屋坐落地块属于工业用地，用途为职工（集体）宿舍，如我司将租赁房屋用于公寓经营则无法办出相关证照、资质。此后，在贵司同事的陪同下，我司再次前往主管部门，尽最大努力希望办出相关证照，但仍然未果……现我司特提出解除租赁合同（自收到该通知之日为合同解除之日）并函告贵司：1.我司不再支付下一期（租赁期2019年6月20日至2019年12月19日）租金，并退还贵司已开具的租金发票，且不承担任何责任。2.我司迁出租赁房屋后请贵司退还租赁房屋押金（合计250,000元）。”该《解除合同告知函》加盖碧铭公司公章并通过顺丰速运快递寄送至赐方公司处。2019年6月20日，赐方公司向碧铭公司发出《告知函》，上载：“……然而截至本函发出日，贵司尚未向我司支付房屋租金。根据法律规定和《租赁合同》约定，我司就此《租赁合同》履行及第二期租金支付事宜再次向贵司告知如下：……三、我司不认可贵司发出的《解除合同告知函》内容，这是因为：……综上，贵司擅自单方解除合同、拖欠我司租金、破坏租赁房屋之行为已构成严重违约，请贵司立即予纠正，按约继续履行《租赁合同》，并向我司书面说明造成违约行为之原因以求得谅解，我司保留追究贵司违约行为的一切权利。”该《告知函》加盖有赐方公司公章。2019年7月15日，赐方公司向碧铭公司发出《告知函》，上载：“……我司分别于2019年5月23日和2019年6月20日向贵司发出《催款函》、《告知函》催告贵司尽快支付第二期租金，贵司至今未支付房屋租金……因此基于贵司的严重违约行为，我司享有单方解除权，我司现正式通知贵司解除《租赁合同》，由此产生的一切法律后果由贵司承担。”该《告知函》以EMS快递形式向碧铭公司进行寄送，碧铭公司于同月17日签收。2019年8月23日，赐方公司以讼争事由诉至一审法院。2019年8月29日，赐方公司作为出租人（甲方）与案外人XX公司就讼争房屋签订《租赁合同》。该《租赁合同》约定租赁期限为12年，自2019年9月10日起至2031年9月9日止。出租人同意给予承租人3个月为免租期，以实际交付日后的次日起算。合同约定租金为每年2,564,652.24元，自免租期届满之日的次日起计算租金。自免租期届满次日起，每届满2年，则下一年度的租金应以届满前一年度的租金为计算基础递增6%。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处盖章、签名。同日，双方签订《房屋产权人同意装修证明书》，明确：“经过装修方案审验，同意租户对其租赁的上海XX路XX号XX幢1-4层整层进行装修，特此说明”双方于落款处盖章。2019年9月9日，案外人XX公司向赐方公司支付220,000元押金，赐方公司向其出具《收据》。2019年9月16日，赐方公司向案外人XX公司开具《上海增值税专用发票》（No59039372、No59039373），金额均为641,163.06元。2019年9月20日，案外人XX公司向赐方公司支付1,282,326.12元。2019年9月18日，赐方公司向中华人民共和国上海市闵行公证处（以下简称该公证处）申请办理保全证据公证，要求对上海市闵行区XX路XX号-2临房屋的现状进行保全证据。后该公证处工作人员于该日下午至现场进行查看并对现场情况进行拍照、摄像。2019年10月8日，该公证处出具《公证书》，兹证明与本公证书相粘连的照片共401页于实际情况相符，摄影录像刻录成光盘一张与实际情况相符。赐方公司为此向该公证处支付公证费20,000元。2019年9月30日，碧铭公司向赐方公司发出《告知函》。上载：“……烦请贵司在收到本告知函二日内接收租赁房屋，并与我司乔某（联系方式：13701****XX）联络办理交接手续。鉴于租赁房屋四面开放，我司并无钥匙、大门等封闭措施，交接手续不影响交接事实，如届时贵司不与我司联络办理交接手续，视为交接手续完成，与租赁房屋占有使用相关的所有法律风险均由贵司承担。”碧铭公司于落款处盖章。2019年12月27日，赐方公司代理人以“申请评估对位于本市XX路XX号XX幢1-4层房屋恢复原状的方案”为申请事项向一审法院申请委托评估鉴定。上海源正科技有限责任公司受一审法院委托对此进行评估，后因讼争房屋已由案外人XX公司另行装修无法进行评估并退回法院。另查明，赐方公司员工李礼义于2019年5月5日通过微信添加碧铭公司员工韩某为好友，双方通过微信就讼争房屋的租赁事宜进行协商、沟通。2019年6月14日，李礼义询问韩某：“韩总：您好!您们那边今天办证情况进展得怎么样啦？我们这边上次联系协助办证的朋友要求我们6月16日给对方一个回复的。”韩某表示：“晚点回复。”双方自2019年7月起就“终止协议”进行往来修改，双方曾对于3,500,000元一揽子解决纠纷进行沟通并谈及开具发票的名目，但最终未能达成一致意见。又查明，赐方公司于2019年7月19日聘请上海市锦天城律师事务所律师就本案提供诉讼代理服务。《聘请律师合同》中约定律师费分两期支付，第一期为70,000元，于该合同签订时支付。第二期根据诉讼结果中支持赐方公司标的金额并在实际收取或执行到位后10天内提取20%作为律师费。2019年7月29日，上海市锦天城律师事务所向赐方公司出具发票，金额为70,000元。一审法院认为，赐方公司与碧铭公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。现双方对于合同解除并无异议，经审理可见争议焦点主要在于：一、讼争合同是否基于碧铭公司违约而致解除？二、若是，讼争合同解除后果当如何处理？针对争议焦点一：赐方公司认为系基于碧铭公司经多次催告后仍未按约支付第二笔租金，遂由其行使解除权从而解除合同，碧铭公司应就此承担违约责任；碧铭公司则认为基于讼争房屋符合双方合同第5.5条可协商解除之事由致使合同解除，故其不应承担违约责任。对此，一审法院认为，碧铭公司虽主张其解除合同的理由在于讼争房屋性质致使无法办理经营公寓的相关证照，但碧铭公司并未提供其积极办理相关证照的证据，故对于碧铭公司此项抗辩法院难以采信。一审法院认为，讼争合同的解除系因碧铭公司未按约支付租金所致，故合同的解除日应为2019年7月17日（赐方公司《解除告知函》送达碧铭公司之日），碧铭公司则为合同解除的违约方。针对争议焦点二：基于碧铭公司系讼争合同解除的违约方，其应就此承担相应的违约责任。法院结合赐方公司之诸项诉讼请求论述讼争合同解除后的后果处理：1.租金、房屋占有使用费部分。首先，基于合同解除日为2019年7月17日，故2019年6月20日起至2019年7月17日止应为租金部分，自2019年7月18日起则应为房屋占有使用费。其次，房屋交接节点。赐方公司认为碧铭公司并未向赐方公司交付可正常使用状态的房屋；碧铭公司则认为其于2019年6月14日发出《告知函》后，就已搬离讼争房屋不应再承担此后的租金或者房屋占有使用费。对此，一审法院认为碧铭公司于2019年9月30日尚向赐方公司发出《告知函》要求其配合进行交接，而赐方公司确认其与案外人XX酒店的合同起租日为2019年9月10日。据此，一审法院认为至2019年9月10日，赐方公司应已接收讼争房屋。碧铭公司应支付自2019年6月20日起至2019年7月17日止的租金222,126.38元（2,895,576元÷365天×28天）以及自2019年7月18日起至2019年9月10日止的房屋占有使用费436,319.67元（2,895,576元÷365天×55天）。至于赐方公司主张自2019年8月31日起的房屋占有使用费标准，考虑到赐方公司的实际损失以及关于违约金的另行处理、碧铭公司的抗辩等原因，一审法院遂将该期间房屋占有使用费标准调整至同租金标准。2.违约金与损失部分。赐方公司在本次诉讼中同时主张提前解约违约金7,680,460.88元以及碧铭公司造成的房屋损失6,063,684.8元。经法院释明，赐方公司代理人坚持认为违约金尚不足以弥补其损失并同时要求主张违约金和实际损失。对此，一审法院认为碧铭公司虽为违约方，但赐方公司不应就此同时主张违约金与实际损失，故只对赐方公司主张的违约金部分进行处理，对于其另行主张的实际损失予以驳回，至于违约金的考量仍当参考赐方公司的实际损失进行确定。一审庭审中，赐方公司代理人明确其实际损失的范围包括2019年6月20日至2019年7月17日期间的租金损失、房屋占有使用费损失、赐方公司与XX公司合同中约定的租金与赐方公司、碧铭公司合同中约定的租金差额、公证费、保全费。一审庭审后，赐方公司代理人以书面材料明确碧铭公司对房屋破坏造成的直接、间接损失也属于其实际损失范围。对此，一审法院认为：首先，相应租金、房屋占有使用费已做处理；其次，双方的租赁合同目的明确为碧铭公司承租用以开设公寓所用，合同中也明确约定需进行装修，碧铭公司就此进行的房屋拆除行为不存在恶意。在合同解除后，赐方公司以其此前的装修价格作为损失依据，理据不足。关于碧铭公司拆除讼争房屋所造成的赐方公司损失，一审法院认为纵观赐方公司与XX公司的合同可见，双方仅在免租期的约定中谈及由于房屋内外部有部分损毁的现状致使承租人需要前期进行修复工作，赐方公司基此给予XX公司3个月的免租期。再参考赐方公司、碧铭公司之间的合同，一审法院认为赐方公司多给予XX公司的2个月免租期租金损失427,442.04元（2,564,652.24元÷12个月×2个月）应为碧铭公司拆除房屋所致的赐方公司损失依据，对于该2个月免租期租金应认为是赐方公司的实际损失的构成。但考虑到租金的确定实际是合同双方谈判斡旋的结果，故对于两份合同中租金的价差难以看出系碧铭公司违约所致的损害后果，对于赐方公司主张价差部分作为实际损失构成的观点法院实难认可；再次，赐方公司就本案发生的公证费20,000元、保全费、担保费44,965元、诉讼费、律师费70,000元等部分，一审法院认为根据双方的合同约定上述费用均应属于赐方公司发生的实际损失，应就此属于违约金考量范围。综上，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，一审法院综合考虑双方合同履行程度、碧铭公司的恶意程度、合同约定的违约金计算方式与本案的违约损害结果比例失衡、可确认的赐方公司实际损失、碧铭公司于判决前给一审法院寄送的调解方案等因素后，酌定违约金为1,000,000元。最后，赐方公司认为押金250,000元应不予退还，故不要求对押金进行处理。但一审法院认为该押金依据合同第5.5条约定且在法院已对违约金的范围总体确定处理的前提下，不应再对押金予以没收。但碧铭公司并未提出反诉主张要求返还押金，故在本案中对于押金部分不作处理。若碧铭公司需要退还押金，可另行诉讼。一审法院审理后作出判决：一、上海赐方印务有限公司与上海碧铭企业管理有限公司于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月17日予以解除；二、上海碧铭企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海赐方印务有限公司支付自2019年6月20日起至2019年7月17日止的租金人民币222,126.38元；三、上海碧铭企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海赐方印务有限公司支付自2019年7月18日起至2019年9月10日止的房屋占有使用费人民币436,319.67元；四、上海碧铭企业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向上海赐方印务有限公司支付违约金人民币1,000,000元；五、驳回上海赐方印务有限公司的其余诉讼请求。一审案件受理费计人民币111,729.45元，由上海赐方印务有限公司负担人民币92,003.44元，由上海碧铭企业管理有限公司负担人民币19,726.01元。保全费人民币5,000元，由上海碧铭企业管理有限公司负担。二审中，上诉人赐方公司提交如下证据：1.居间服务合同、收条、发票等，证明上诉人为减少损失委托中介公司寻找新的租户，支付二次出租中介费106,860元；2.增值税发票等，证明上诉人将租金发票寄给被上诉人，因被上诉人未付租金并将发票退还给上诉人，导致上诉人第二期租金发票税损失68,942元。上诉人提交上述证据是对上诉人存在实际损失的补强，上述损失均包含在350万元一揽子解决赔偿款中。被上诉人碧铭公司认为，上述证据不属于二审新证据，故不予认可。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审争议焦点为：上诉人赐方公司要求被上诉人碧铭公司承担合同提前解除违约金及损失赔偿的金额如何认定；上诉人赐方公司主张双方就被上诉人碧铭公司提议350万元一揽子解决纠纷已达成合意，据此上诉要求被上诉人碧铭公司承担违约金及损失350万元是否成立。本院认为，上诉人赐方公司与被上诉人碧铭公司于2018年11月16日签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同之补充协议》等系双方当事人真实意思表示，合同依法有效，双方当事人应按约履行各自的合同义务。根据合同约定，被上诉人碧铭公司应每六个月为一期向上诉人赐方公司预付租金，被上诉人碧铭公司于2019年1月15日之前向上诉人赐方公司支付首期租金；除首期租金外，每期末提前30日，被上诉人碧铭公司向上诉人赐方公司预付下一期租金。双方还于2019年1月3日签订备忘录，确认租期变更为2018年11月20日至2030年11月19日，免租装修期为房屋实际交付后一个月，即2018年11月20日至2018年12月19日。被上诉人碧铭公司于2019年1月15日通过转账支付首期租金1,447,788元，第二期租金应在2019年5月20日之前预付，然被上诉人碧铭公司未能按约履行支付义务，构成违约，为此上诉人赐方公司于2019年5月23日向被上诉人碧铭公司发出催款函，要求被上诉人碧铭公司在2019年5月31日前付清第二期租金；同年6月20日，上诉人赐方公司再次向被上诉人碧铭公司发出告知函，实为向被上诉人碧铭公司催款，然被上诉人碧铭公司仍未支付，且未给予正当理由，故上诉人赐方公司于2019年7月15日向被上诉人碧铭公司发出告知函，通知被上诉人碧铭公司解除租赁合同，符合双方合同约定及法律规定，被上诉人碧铭公司认可其于同月17日签收，故双方之间的租赁合同关系于2019年7月17日解除。一审法院确认双方之间的租赁合同关系于该日解除，认定合同解除的原因在于被上诉人碧铭公司未按时支付租金以及认定被上诉人碧铭公司为合同解除的违约方，均无不当，本院予以认同。关于违约金及损失金额如何认定的争议。本院认为，鉴于合同解除的原因在于被上诉人碧铭公司未按约支付租金构成根本违约导致，造成上诉人赐方公司巨大损失，故被上诉人碧铭公司作为合同提前解除的违约方，除了向上诉人赐方公司支付合同租期内拖欠的租金、合同解除后的房屋占有使用费，还应承担合同解除的违约责任。如果约定的违约金不能弥补损失情况下，还应赔偿上诉人赐方公司遭受的损失。一审法院基于查明的事实认定被上诉人碧铭公司应向上诉人赐方公司支付租金及房屋占有使用费，就欠付租金及房屋占有使用费的起算、截止日期以及对应的租金、房屋使用费金额等所作的认定，双方均无异议，故本院予以维持。根据双方在租赁合同中的约定，承租人违约致使出租人提前解除合同的，承租人应向出租人赔偿全部直接损失及间接损失，且承租人应向出租人支付相当于本合同项下剩余租期租金总额的20%违约金。出租人解除合同的，出租人有权视情况采取措施并收回租赁房屋，全额不予退还押金，承租人在收到解除合同通知书后15日内搬离腾退租赁房屋，承租人违约导致出租人主张权利时，应向出租人承担因此所致律师费、诉讼费、保全费、担保费、调查费、差旅费等全部费用。上诉人赐方公司起诉被上诉人碧铭公司，要求被上诉人碧铭公司承担欠付的租金、房屋占有使用费及违约金、提前解除合同违约金、赔偿对房屋造成的损失及提起诉讼产生的费用损失等，符合合同约定。关于上诉人赐方公司提出的双方就被上诉人碧铭公司提议350万元一揽子解决纠纷已达成合意，据此上诉要求被上诉人碧铭公司承担违约金及损失350万元，对此，本院认为，根据已查明的事实，上诉人赐方公司的员工与被上诉人碧铭公司的员工就合同提前解除赔偿款多次协商，被上诉人碧铭公司提议赔偿350万元一揽子解决纠纷，此时上诉人赐方公司尚未找到新承租人，且与双方在租赁合同中对违约金及损失的约定金额相差较大，上诉人赐方公司未能举证证明就此提议给出同意的回复，上诉人赐方公司对其未回复解释为其同意350万元作为其应获得赔偿的底线，基于上诉人赐方公司的上述行为及所作的解释，无法认定上诉人赐方公司主张的双方已就赔偿达成合意，故上诉人赐方公司上诉要求认定违约金及损失350万元，本院难以采信。关于上诉人赐方公司同时主张违约金与损失的问题，本院认为，双方在租赁合同中就违约方应承担违约金并同时承担损失赔偿金作出了约定，但基于违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，因此对违约金的调整认定，是以实际损失考量为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚信原则予以衡量。此外，我国法律对同一违约行为一般不作多重评价，因此原则上违约金与损害赔偿金不予并用。如果损失确实客观存在，在对损失认定时也应以合理性为考量因素，一旦认定的违约金足以弥补守约方的实际损失，才可对守约方主张的损失赔偿不再作出裁判认定。在此前提下，本院对上诉人赐方公司主张的违约金及损失作如下认定:1.双方在租赁合同中约定的租期为12年，被上诉人碧铭公司租赁讼争房屋用于长租公寓经营，然被上诉人碧铭公司仅履行合同半年即开始拖欠租金并最终导致双方之间的租赁合同解除，显然被上诉人碧铭公司存在严重的违约行为，对此合同解除后果被上诉人碧铭公司应当有所预判，且其与上诉人赐方公司商谈赔偿事宜过程中一直同意赔偿，并且也给出350万元赔偿的提议，虽然就350万元赔偿未认定达成合意，但也反映被上诉人碧铭公司认可合同提前解除对上诉人赐方公司造成的损失巨大，该损失不仅包括房屋空置损失、讼争房屋的原装修损失、房屋未恢复可使用状态的费用损失以及合同继续履行情况下的可得利益损失等。2.上诉人赐方公司与案外人XX公司于2019年8月29日签约，系在上诉人赐方公司起诉本案之后，距离被上诉人碧铭公司2019年5月开始拖欠租金违约解除合同时间相差3个月，说明上诉人赐方公司为避免损失而积极所为，在上诉人赐方公司与案外人XX公司签订的租赁合同中，约定案外人XX公司的起租时间从2019年9月10日开始，装修免租期3个月，租金每年2,564,652.24元，以及接受房屋现状移交等等。上述租赁合同的签订对被上诉人碧铭公司来说，实际上是对其本应承担的拆除原房屋装修以及将房屋恢复原状的费用等损失可不再予以赔偿，大大免除了被上诉人碧铭公司本应承担的违约成本。至于上诉人赐方公司与案外人XX公司约定的租金低于上诉人赐方公司与被上诉人碧铭公司约定的租金，上诉人赐方公司为此主张租金差价损失6,243,178元，对此，本院认为，租金的确定虽为双方协商斡旋后的结果，但本院也注意到，后一份租赁合同签订距离前一份租赁合同解除时间较短，上诉人赐方公司对此辩称为，因讼争房屋面积较大可匹配的客户减少以及以同等价位缔约机会的丧失等，与上诉人赐方公司当时所处的状况相符，故对上诉人赐方公司的上述辩解意见，予以采纳。据此，可以认定两份租赁合同中存在的租金差额与上述因素有关，在认定违约金时应考虑上诉人赐方公司主张的租金差价损失中的合理部分。另外，如果被上诉人碧铭公司不违约，上诉人赐方公司也无需给予案外人XX公司三个月装修免租期，故上诉人赐方公司主张存在三个月租金收益损失，可予采信。此外，上诉人主张其为解决纠纷提起本案诉讼而支出公证费20,000元、担保费44,965元、保全费5,000元及律师费70,000元等为其实际损失，因其在一审中提交相关证据加以证明，故予以采信。关于押金，被上诉人碧铭公司已付押金25万元，在租赁合同通用条款承租人违约部分，双方对承租人违约情况下的押金约定的是全额不予退还，故上诉人赐方公司以被上诉人碧铭公司系违约方为由不同意退还押金，理由成立，故本院在本案中对押金一并作出处理，即认定上诉人赐方公司可不予退还。综合上述意见及观点，对被上诉人碧铭公司应向上诉人赐方公司承担的违约金及损失，本院酌情调整为200万元。综上所述，上诉人赐方公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31861号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；二、变更上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初31861号民事判决第四项为：上海碧铭企业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向上海赐方印务有限公司支付违约金人民币200万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费计人民币111,729.45元，由上海赐方印务有限公司负担人民币89,383.56元，由上海碧铭企业管理有限公司负担人民币22,345.89元。保全费人民币5,000元，由上海碧铭企业管理有限公司负担。二审案件受理费34,800元，由上诉人上海赐方印务有限公司负担14,964元，由上海碧铭企业管理有限公司负担19,836元。本判决为终审判决。审判长  杨斯空审判员  郑卫青审判员  毛慧芬二〇二一年三月九日书记员  张冰玢附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……