湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终809号上诉人（原审被告）：胡晓东，男，1964年10月20日出生，汉族，住湖北省南漳县。委托诉讼代理人：郭勇，湖北君谐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳云长物业管理有限公司，住所地湖北省襄阳市襄州区汉津路**（紫荆花园小区内）。法定代表人：宋亮，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡东升，湖北春园律师事务所律师。委托诉讼代理人：余瑞，湖北春园律师事务所律师。上诉人胡晓东因与被上诉人襄阳云长物业管理有限公司（以下简称云长物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初5856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人胡晓东的委托诉讼代理人郭勇，被上诉人云长物业公司的委托诉讼代理人余瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡晓东上诉请求：撤销湖北省襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初5856号民事判决，改判胡晓东只支付2578.5元的物业管理费；一二审诉讼费由云长物业公司承担。事实和理由：1.物价局的“价格监审”只是允许云长物业公司按0.9元/平方米/月收费，并不是必须按0.9元/平方米/月收费。具体收费标准应由业主与物业公司协商。本案协商的价格为0.5元/平方米/月。2.云长物业公司于2014年8月26日取得《服务价格监审证》，其从2013年1月1日按0.9元/平方米/月收取物业费是没有事实和法律依据的，《服务价格监审证》有效期至2018年12月31日止，其在2018年12月31日后仍然沿用该价格是没有事实和法律依据的。3.物业服务合同约定“物业服务费按照每半年缴纳一次；每次缴纳时间为元月10日前上半年费用，6月10日前交下半年”这充分说明物业服务费属于定期给付债务，而非分期给付债务，定期产生的服务费为独立债务，每期均应单独计算诉讼时效，一审法院参照连续性合同分期付款时效的规定，属适用法律错误。物业服务费诉讼时效应该按照约定，从履行期限届满次日开始计划，诉讼时效应为3年。故2017年6月份以前的物业费的诉讼时效已届满。4.一审法院将全部诉讼费用由胡晓东承担，有失法律的公平与公正，诉讼费是按云长物业公司的诉讼标的收费，云长物业公司在一审中的诉讼主张未得到法院的支持，其应承担诉讼费用。云长物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回胡晓东的上诉请求，维持一审判决。1.案涉物业收费调整系根据物业服务合同约定及物价局的指导价进行调整，云长物业公司按0.9元收费是有事实依据的；2.2018年之后取消政府指导价，不再颁发价格监审证，但云长物业公司在物价上涨的情况下依然按2018年的标准收取物业费；3.时效性问题，因物业服务企业持续不断提供服务，业主要不断地缴纳物业费，一审法院参照分期付款合同计算时效正确；4.诉讼费问题由法院确定。云长物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令胡晓东向云长物业公司支付2012年7月1日至2020年6月30日的房屋物业管理费12085.89元及违约金41139.58元；支付2012年7月1日至2020年6月30日的车库物业管理费1975.71元及违约金7779.2元，公摊电费12189.48元，合计75169.86元。一审法院认定事实：云长物业公司注册成立于2006年6月20日，经营范围包括物业管理等服务。2012年1月11日、12日，云长物业公司（甲方）与胡晓东（乙方）签订《前期物业管理服务协议》、《紫荆花园临时管理规约》一份，协议第四条关于物业管理服务费用约定乙方交纳费用时间为办理入住手续之日起或收到《入伙通知书》一个月后，开始交纳物业管理服务费。交房时交纳一年费用，以后每半年交纳一次；每次交纳费用的时间：元月10日前交上半年费用，6月10日前交下半年的费用；多层住宅0.5元每平方米；物业管理服务费用标准，按襄阳区物价局核准后的标准调整。2013年1月1日，云长物业公司与案涉紫荆花园小区的建设单位-襄阳市万厦置业有限公司签订《紫荆花园小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业合同》）一份，合同主要约定襄阳市万厦置业有限公司选聘云长物业公司对紫荆花园小区提供前期物业管理服务事宜。合同关于服务内容约定：物业共用部位的养护和管理；物业共用设施设备的运行、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的服务管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。关于物业服务费标准约定：物业服务费按照业主拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.9元/月/平方米；物业服务费调整方式：合同有效期内，按物价部门批准调整物业管理服务费标准，从批准执行之日起，云长物业公司按调整价格标准向业主、使用人收取。关于物业费交纳时间约定：由业主（物业使用人）承担的物业服务费用按年交纳。关于泊车服务费约定：车位（库）使用人按以下标准交纳车辆停泊服务费：汽车室内车位（库）：60元/个/月。关于违约责任约定：业主（物业使用人）违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务费）的，每日按欠费金额3‰支付违约金。关于其他事项约定：本合同期限自2013年1月1日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效之日止。胡晓东系紫荆花园小区C区7栋1单元102号房业主，不动产权证载明房屋建筑面积为143.25平方米，属于多层住宅。2012年1月11日，胡晓东办理了收房手续，并签收了入伙通知书、入住手续书、收楼须知。同日，胡晓东办理了其所购买的紫荆花园小区C栋4#车库接收手续，并签收了入伙通知书、入住手续书、收楼须知。胡晓东向云长物业公司交纳了2012年7月1日前的房屋物业费和车库物业费，后因收费标准、服务质量等问题双方产生纠纷，胡晓东未再交纳物业管理费，经云长物业公司催收无果，由此引起本案诉讼。一审法院另查明，2014年8月26日，原襄阳市襄州区物价局向云长物业公司发放了证号为20140826025的《服务价格监审证》，有效期至2018年12月31日止，其核准了云长物业公司在襄阳市××××号紫荆花园小区收取物业管理综合服务费标准，其中多层住宅为0.9元/平方米/月，停车服务费小汽车为40（地下车位60）元/月/辆。一审法院还查明，至本案一审法庭辩论终结前，紫荆花园小区至今尚未成立业主委员会。一审法院认为，本案中，云长物业公司与胡晓东签订的《前期物业管理服务协议》、云长物业公司与案涉紫荆花园小区的建设单位-襄阳市万厦置业有限公司签订的《前期物业合同》，均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于《前期物业合同》，胡晓东虽不是该合同当事人，但作为小区业主，接受了云长物业公司提供的物业服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的规定》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对胡晓东具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。云长物业公司依约向胡晓东提供了物业服务，胡晓东应当按照合同约定交纳物业费。关于本案物业费的交费标准问题。对于住宅物业费，虽然《前期物业管理服务协议》约定住宅收费标准为0.5元每平方米，但同时约定物业管理服务费用标准按襄阳区物价局核准后的标准调整；《前期物业合同》约定多层住宅的收费标准为0.9元/平方米/月，同时约定合同有效期内，按物价部门批准调整物业管理服务费标准。而云长物业公司也于2014年8月26日取得了襄阳市襄州区物价局颁发的《服务价格监审证》，核准其在紫荆花园小区按照多层住宅0.9元/平方米/月的标准收取物业管理综合服务费，故胡晓东应以其所购房屋建筑面积143.25平方米，分段（2012年7月1日-2012年12月31日）按照0.5元/平方米/月和（2013年1月1日-2020年6月30日）按照0.9元/平方米/月的标准交纳住宅物业费。经核算，胡晓东应支付的住宅物业费数额为12033元（143.25平方米×0.5元/平方米/月×6个月+143.25平方米×0.9元/平方米/月×90个月），云长物业公司诉请超出部分不予支持。对于车库物业费，《前期物业管理服务协议》、《前期物业合同》均约定停车服务费小汽车为地下车位60元/月/辆，但云长物业公司诉请按0.9元/平方米/月标准收取，低于合同约定的标准，属其对自身民事权利的自由处分，一审法院予以照准。因云长物业公司诉请胡晓东应支付其车库物业费数额少于胡晓东实际应付金额，故其诉请1975.71元（23.52平方米×0.9元/平方米/月×96个月=2032.13），一审法院予以支持。综上，云长物业公司诉请胡晓东支付住宅物业费12033元、车库物业费1975.71元，合计14008.71元。关于云长物业公司诉请的违约金问题。一审法院认为，云长物业公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；云长物业公司与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到云长物业公司在管理服务方面确实存在服务不到位之处，云长物业公司还应进一步提高其服务水平及标准。因此，综合考虑整个小区和谐发展和胡晓东每天的生活均与云长物业公司相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，一审法院对于云长物业公司诉请的违约金不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于云长物业公司诉请的公摊电费问题。一审法院认为，云长物业公司未提供证据证明该小区共用部分用电数量的相关证据，故其主张公摊电费数额缺乏事实依据，其该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于胡晓东辩称系云长物业公司没有按约履行合同及按照相关规定提供服务，云长物业公司违约在先；待物业服务整改到合同中约定的标准后，胡晓东可以继续交纳相应的物业费用等意见。一审法院认为，首先，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案云长物业公司表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，胡晓东以此为由拒交物业费没有法律依据。其次，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，胡晓东认为云长物业公司存在违约行为的，可另案诉讼要求云长物业公司承担相应的违约责任，但不能以此作为拒交物业费的合理理由。综上，一审法院对胡晓东该辩称意见不予采纳。关于胡晓东辩解云长物业公司现在主张2017年以前的物业费已超过诉讼时效的问题。胡晓东认为，依据《物业服务收费管理办法》第15条规定，业主未按时交纳物业服务费的，业主委员会应当督促限期交纳，本小区业主委员会没有督促胡晓东交纳，云长物业公司不能直接向业主主张权利；云长物业公司提交的温馨提示等证据，既没有向胡晓东出示，也没有张贴，同时也不具有证据的三性，不予认可，综上，请求驳回云长物业公司的诉讼请求。云长物业公司对此抗辩意见为，1.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”物业管理服务合同具有特殊性，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，忽视物业服务的连续性，要求物业服务企业按月或按季度频繁主张权利，必然会打破物业服务关系的稳定性和确定性。2.《湖北省物业服务和管理条例》第四十二条第二款规定前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的前期物业费用，由建设单位承担；物业交付之日后的前期物业费用，由业主承担。《紫荆花园前期物业服务合同》第三章第七条约定房屋交付之日后的物业服务费用由业主承担。胡晓东2021年1月办理了收房手续，依照上述规定胡晓东应当交纳物业费。一审法院认为，民事诉讼应遵循一般诉讼时效的基本原则和规定，但物业服务合同具有物业服务行业的特殊性，可认定为继续性合同。因物业合同的服务方收费与业主的交费都不是一次性交易，在合同存续期内，按期交费、收费是物业服务合同的普遍方式和交易习惯，其权利与义务的行使、履行均具有稳定性、连续性，直到合同终结。物业服务合同可参照继续性合同分期付款时效的规定处理，即最后一期给付物业费逾期后起算诉讼时效。现云长物业公司仍在该小区从事物业服务，物业服务合同仍在继续履行，云长物业公司可随时向胡晓东主张已经提供过服务的物业费，故云长物业公司向胡晓东主张2012年至2020年6月30日期间的物业管理费，符合法律规定，没有超过诉讼时效，一审法院予以支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”本案中涉案房屋所在的小区至今没有成立业主委员会。故胡晓东辩解本小区业主委员会没有督促胡晓东交纳物业费，云长物业公司不能直接向业主主张权利等意见，与事实和法律规定不符，一审法院不予采纳。最后，一审法院需要指出：一、云长物业公司作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但云长物业公司仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以拒交物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。二、权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案中，胡晓东一味追求其应享受的权利，却对自己交纳物业费这一义务闭口不提，三年多来从未交纳物业费，先行违约后却又要求云长物业公司履行种种义务，于云长物业公司而言，实在有违实质公平。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条规定，判决：一、胡晓东于判决生效之日起十日内支付襄阳云长物业管理有限公司物业费14008.71元；二、驳回襄阳云长物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1679元，由胡晓东负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。云长物业公司与胡晓东签订《前期物业管理服务协议》《紫荆花园临时管理规约》系双方真实意思表示且内容不违反法律规定，属有效合同。云长物业公司按照合同约定为紫荆花园提供物业管理服务，胡晓东作为小区业主应当按照规约约定的价格支付物业费。一审法院认定物业费收费标准及车库服务费符合合同约定，本院予以维持。胡晓东关于物业费应当按每月每平方米0.5元交纳的上诉理由，与合同约定不符，本院不予支持；其关于车库服务费应当以停放车辆为收费依据的上诉理由，系对车库服务费的不当理解，本院不予支持。关于云长物业公司起诉2017年6月份以前物业费是否超过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”所谓同一债务分期履行，是指在当事人签订合同之时即以确定，只不过当事人约定了分期给付。本案应当依据物业服务合同约定交纳物业服务费，以及物业服务费的收费标准在签订物业服务合同时即已经确定，交纳的方式亦是确定的，这种约定符合债务分期履行的规定。胡晓东认为物业收费为定期履行债务而非分期履行债务，前述物业费已超过诉讼时效的上诉理由不成立，本院不予支持。因云长物业公司一审诉求并未得到全部支持，一审判决胡晓东负担全部诉讼费不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人胡晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1679元，由胡晓东负担349元，襄阳云长物业管理有限公司负担1330元；二审案件受理费1679元，由胡晓东负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  余以祥审判员  何绍建二〇二一年三月十六日书记员  刘 洋