河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终462号上诉人(原审原告)：杜娜，女，汉族，1979年12月12日出生，住河南省郑州市中原区。诉讼委托代理人：王康，河南逐鹿律师事务所律师。诉讼委托代理人：张闪闪，河南逐鹿律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：杜长远，男，汉族，1992年11月10日出生，住河南省台前县。诉讼委托代理人：王少鹏，河南天基律师事务所律师。诉讼委托代理人：王宇翔，河南天基律师事务所律师。原审第三人：濮阳银街商业管理服务有限公司。住所地：河南省濮阳市华龙区京开道地下人防商业街。法定代表人：赵博，该公司执行董事。诉讼委托代理人：张瑞敏，女，汉族，1988年2月24日生，住河南省濮阳市。该公司员工。上诉人杜娜因与被上诉人杜长远、原审第三人濮阳银街商业管理服务有限公司(简称银街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初9942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜娜上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：1、一审法院认定上诉人在履行合同中存在有违诚信履行合同行为属于事实认定错误，上诉人在履行合同中不存在违背诚信原则的事实，结合一审法院查明的事实，本案中被上诉人单方违约，应当赔偿上诉人8个月的租赁损失及物业费损失，并应当按照合同约定承担3万元违约金；2、一审法院判决一审第三人赔偿上诉人物业费损失30767元违背了《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理原则。上诉人在一审的诉讼请求中没有主张一审第三人赔偿损失，一审法院判决超出一审原告起诉的，二审应当发回重审。被上诉人杜长远辩称，1、本案履行的是2018年12月17日签订的商铺租赁合同，被上诉人不存在违约行为。首先从本案合同签订，至合同履行过程中，被上诉人从未见到过上诉人，2018年12月13日与2018年12月17日签订的合同均是被上诉人与原审第三人银街公司签订，且租金也是直接支付给银街公司，其次合同第6条第6.6款，约定乙方同意本协议履行期间，甲方有权委托商管公司代为行使权利，且无需通知乙方的情况下，直接以商管公司的名义行使本协议中甲方的权利义务。该条约定中商管公司即为本案第三人银街公司，同时上诉人有理由相信银街公司有代理权限，综上，第二份合同出租主体为赵博（杜娜的丈夫）即银街公司法定代表人，并且具有第三人银街公司合同专用章。第二份合同应视为对第一份合同的变更，双方实际履行的是第二份合同；2、关于上诉人所称原审违背不告不理原则，首先上诉人原审原告要求承担物业费，原审只是判决物业费由谁承担，并未超过上诉人的诉讼请求，其次退一步讲，原审判决物业费承担的主体为第三人，第三人并未上诉，应当视为其对该判决的认可。原审第三人银街公司述称：1、被上诉人说租金是被上诉人转给个人账户郭广亮，而且郭广亮把房租原数转给杜娜账户；2、被上诉人陈述租赁合同一事，杜娜并未委托商管公司代租。被上诉人只与郭广亮个人签订了租赁合同，郭广亮个人受杜娜委托，与公司无关；3、银街公司不应承担物业费。原审原告杜娜一审起诉请求：要求被告杜长远支付原告2020年1月至2020年12月期间的租金及占用费共计12万元，并支付滞纳金；由被告杜长远支付原告物业费30767元；由被告支付原告违约金3万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月13日，原告委托其朋友，也是第三人银街公司原法定代表人郭广亮与被告杜长远签订书面房屋租赁合同，合同的主要内容为，原告杜娜将位于银街333#334#商铺出租给被告杜长远经营饰品，经营品牌为“十元优品”（乙方以获授权代理），非经出租人同意，承租人不得随意改变该商铺的租赁经营用途及经营内容、品类、品牌。如需变更，由承租人书面申请，出租人审核认可后方可执行，如有违反，承租人应向出租人支付违约金人民币10000元，且出租人有权视情况提前终止本合同，并追究承租人的违约责任；租赁期限为两年，自2018年12月18日至2020年12月17日，年租金120000元，租金采用预付制，缴纳周期按年结算，承租人应于每个结算周期末的前30日向出租人支付下个结算周期的租金。其中，首期租金应于合同签订前支付给出租人；并承担租赁合同期间的物业管理费、水电费等。同时，该合同还就双方的权利义务、违约责任其他事项进行明确约定。其中该合同明确约定，租赁期间，承租人不得擅自单方终止合同。如果承租人需要单方终止合同，必须提前60天书面向出租人提出申请，在出租人书面同意后协商终止合同事宜。未获取出租人书面认可，承租人擅自单方终止合同的，将承担三个月的商铺租金作为违约金。等等。2020年12月15日通过转账及现金方式，将其中的120000元交付给杜娜的委托人郭广亮。一审另查明，2018年12月17日，以出租人赵博、承租人杜长远签订商铺租赁合同一份，该合同上加盖第三人银街公司合同专用章。合同中除将出租人写为赵博、租赁期限变更为一年、加盖第三人合同公章外，其他约定事项、诸如出租房屋编号、违约责任、租金标准、物业费等内容均同2018年12月13日以出租人杜娜、承租人杜长远合同约定事项。一审再查明，原告提交濮阳市人民政府与濮阳市龙湖置业有限公司签订的濮阳市京开大道人防地下商业街项目合作协议、濮阳市龙湖职业有限公司证明、濮阳市人民政府常务会议纪要【2012】2号、濮阳市人民政府市长办公会议纪要【2012】24号各一份，以及出卖人濮阳市龙湖职业有限公司与杜娜签订的333#3343商品房买卖合同二份。证明原告杜娜为涉案房屋的合法出租人。一审又查明，被告杜长远提交濮阳市公安局胜利分局证明一份。证明的主要内容为2020年1月3日11时许，被告及其家人因租赁押金一事，与第三人工作人员发生冲突，涉案出租房屋333#334#租赁店铺被第三人工作人员锁上。在公安民警调解下，第三人工作人员将涉案出租房屋333#334#打开，由杜长远将其证件取出。2020年1月16日，第三人工作人员微信通知杜长远撤场。2020年8月份，被告杜长远至第三人处办理撤场申请，因无法按照流程要求完善终止租赁协议，故被告杜长远的房屋押金19000元至今仍在第三人处存放。一审法院认为，本案争议的焦点在于，1、原告主体是否适格，2、涉案房屋形成的两份租期不同的房屋租赁合同，现原告依据第一份租赁合同，即2018年12月13日订立的书面租赁合同，要求被告杜长远支付2019年12月18日至2020年12月17日期间租金、物业费、违约金等各项损失是否成立，以及各方当事人对该损失后果如何承担责任问题。法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋所有权人出租、出售属于自己（产权没有争议）的房屋，是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下，其所签订的房屋租赁、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效，本案中，原告杜娜提交涉案出租房屋买卖合同及支付价款收据，对该涉案产权没有争议，故从租赁合同相对性角度而言，原告杜娜作为涉案出租房屋权利人并无不当。关于涉案房屋形成的两份租期不同的房屋租赁合同问题。原告杜娜委托第三人原法定代表人与被告建立两年租期的合同，事隔4天后，第三人工作人员又以现法定代表人名义并加盖第三人合同专用章又就同一房屋与被告建立为期一年的租赁关系，导致原告对涉案房屋第二年的租金收益的损失。综合原被告诉辩主张及提交证明材料来看，涉案房屋的所有权人杜娜并未直接与被告杜长远签订涉案房屋租赁合同，而是委托第三人银街公司原法定代表人与被告杜长远建立房屋租赁合同，被告杜长远的第一年租金也是通过第三人银街公司原法定代表人转账给杜娜的，按照第三人银街公司的述称，其未接受原告杜娜出租房屋的委托，杜娜的出租房屋由其自己管理，根据业主公约及内部管理流程要求，仅涉及对涉案争议房屋监管租期和物业费支付事宜。对此，法院认为，原告杜娜对自己的房屋进行出租，有权按合同约定主张自己的可得利益，但在第一期租期届满前，明知被告拒绝履行第二年租赁合同的客观事实，就应对自己出租房屋采取及时止损措施，被告在明知与出租人签订为期两年租期合同，并通过微信实际支付约定租金，又在四日后，签订涉案房屋为期一年租赁合同，而第三人银街公司则未严格维护原告利益以及出租房屋管理流程，三方当事人在履行合同中均存在有违诚信履行合同的行为。现被告杜长远已经实际撤离承租房屋并腾空，原被告之间的房屋租赁合同终止。故根据原被告及第三人过错程度，由被告杜长远赔偿原告租赁损失25000元、第三人赔偿原告物业费损失30767元，剩余请求事项由原告自行承担为宜。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十八条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告杜长远赔偿原告杜娜租赁损失25000元，扣除其在第三人处的房屋租赁押金19000元，剩余6000元，于判决生效后十日内执行；二、第三人濮阳银街商业管理服务有限公司将被告杜长远的租房押金19000元直接转至原告，于判决生效后十日内执行；三、原告杜娜物业费损失30767元由第三人濮阳银街商业管理服务有限公司承担；四、驳回原告杜娜的其他诉讼请求。本案受理费1958元，由原告杜娜承担650元、被告杜长远承担650元，第三人濮阳银街商业管理服务有限公司承担658元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经二审审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为，上诉人杜娜为涉案出租房屋的实际所有权人，又委托原审第三人银街公司对该房屋对进行出租及管理；上诉人杜娜委托原审第三人银街公司的原法定代表人与杜长远建立两年租期的合同，事隔4天后，原审第三人工作人员又以现法定代表人名义并加盖第三人合同专用章又就同一房屋与被告建立为期一年的租赁关系，说明上诉人杜娜与原审第三人银街公司之间对该房屋出租及管理委托权利义务不明、职责不清，导致出租主体混同和管理责任不明，履行合同过程中出租人、承租人、管理人权利义务不清，上诉人杜娜与原审第三人银街公司对引起纠纷、造成租金收益的损失均有过错责任。因此，一审根据三方当事人在履行合同中均存在有违诚信履行合同的行为，杜长远已经实际撤离承租房屋并腾空，双方之间的房屋租赁合同终止的事实，根据双方当事人及第三人过错程度，认定由杜长远赔偿原告租赁损失25000元、第三人赔偿原告物业费损失30767元，剩余请求事项由杜娜自行承担，并无不当。关于上诉人诉称的一审判决原审第三人赔偿上诉人杜娜物业费损失的上诉理由及程序问题，本院经审查认为，原审第三人银街公司在一审中已经作为案件当事人参加了诉讼，案件的审理及裁判结果即与第三人可能存在权利义务关系，因涉案出租房屋与被上诉人杜长远发生争议后，原审第三人银街公司未经法律途径，而采取私力救济方式，其工作人员将涉案出租房屋锁上并单方通知杜长远撤场，不仅是违约行为，亦是侵权违法行为，原审第三人在本案中有明显过错责任，故一审判决原审第三人赔偿上诉人杜娜物业费损失，并无不当，亦不违反法定程序；且原审第三人银街公司并未提起上诉；对于判决生效后上诉人杜娜是否对原审第三人银街公司申请执行，可由上诉人杜娜选择确定。因此，上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人杜娜的上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3916元，由上诉人杜娜负担。本判决为终审判决。审判长  孙立新审判员  孔德军审判员  周培勋二〇二一年三月三十一日书记员  杨悦琦