四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川16民终124号 上诉人（原审原告）：杨伟，男，生于1985年4月13日，汉族，住四川省广安市广安区。 上诉人（原审原告）：周登芳，女，生于1985年5月8日，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：蔡国庆,四川法雨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安市广达置业有限公司，住所地四川省广安市广安区广宁南路2号1幢1001室。 法定代表人：包中山，董事长。 委托诉讼代理人：伍国媚，女，系公司员工。 上诉人杨伟、周登芳因与被上诉人广安市广达置业有限公司（以下简称广达置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2021）川1602民初5762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 杨伟、周登芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨伟、周登芳的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由广达置业公司负担。事实和理由:1.一审法院对于广达置业公司建设的房屋是否具备交房条件认定错误。根据川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区规划建设局（以下简称协兴园区规划建设局）的《信访事项处理意见》第三条载明案涉商品房项目未完成竣工验收备案不能交房，该局也对开发商发出《责令整改通知书》要求停止交房，在竣工验收合格备案后方可交房。2.一审中购房户举示的协兴园区规划建设局的《信访事项处理意见》系本案关键性证据，而一审故意回避该关键性证据，缺乏说理；3.根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条的规定，协兴园区规划建设局在《信访事项处理意见》第一条中已经载明案涉项目未取得《建设规划条件核实意见书》，故开发商出示竣工验收因违反法律禁止性规定应当认定无效。一审法院引用的《建设工程质量管理条例》属于行政法规，效力低于《中华人民共和国城乡规划法》，无论是建设主管部门还是五方主体违反该法作出的行为均是无效行为。且购房户已经明确提出开发商所提供的五方主体验收是无效的，一审法院却在判决书中未做任何评论；4.《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的禁止投入使用”。《信访事项处理意见》第二条中明确案涉项目消防工程未进行验收，故一审法院认定开发商具备交房条件，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款的禁止性规定；5.一审法院认定交房条件仅需要达到竣工验收合格即可，属于认识错误。竣工验收备案不仅仅只是简单的备案，在这个过程中建设主管部门要对建设单位提交的所有文件，特别是竣工验收的资料进行合法合规审查，系实质性审查，故取得竣工验收备案表才是开发商交房的法定条件；6.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，本案中已经认定同地段楼盘的租金在50-60元/天的情况下，却将违约金确定为40元/天明显过低，无法律依据，且购房户的房款及房屋大小不一将违约金统一定为40元/天也显失公平。 广达置业公司辩称，1.根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，法定的竣工验收指的就是建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理五方责任主体进行的验收；2.结合法律规定及司法实践，只要五方责任主体组织房屋验收合格即达到交房条件，与是否进行验收备案无关，且竣工验收备案的迟延并未导致房屋质量降低，也未对上诉人造成任何实际损失。案涉房屋在2020年9月份已经完成消防验收。一审法院认定案涉房屋达到交房条件是正确的，应予维持。 杨伟、周登芳向一审法院起诉请求：1.判令广达置业公司立即向杨伟、周登芳支付截止2020年4月9日逾期交付房屋的违约金6550元；从2020年4月10日及以后的逾期交房违约金按50元/天计算至房屋实际交付之日止；2.案件受理费由广达置业公司负担。 一审法院认定事实如下：2018年4月10日，杨伟、周登芳（买受人、乙方）与广达置业公司（出卖人、甲方）签订了《商品房买卖合同》，主要约定：1.乙方购买的商品房位于四川省广安市广安区××路××号××号××幢××号，房屋建筑面积为113.51平方米，总价款为478944元；2.该商品房交付给买受人时符合下列条件：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；（2）该商品房已取得房屋面积实测报告书；（3）分期交房的，买受人同意不以第1.2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；3.出卖人在2019年11月30日前向买受人交付该商品房；4.除不可抗力外，出卖人未在2019年11月30日前向买受人交付该商品房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交房款万分之0.1的违约金，合同继续履行。 2020年4月17日，广达置业公司向杨伟、周登芳邮寄了接房通知书，通知广发叁号业主从2020年4月30日按楼栋依次接房。杨伟、周登芳于2020年4月18日签收。该接房通知书上载明：1栋、2栋接房时间2020年4月30日-5月3日；3栋、4栋接房时间2020年5月4日至5月6日；5栋、6栋接房时间2020年5月7日至5月9日；7栋、8栋接房时间2020年5月15日至5月17日；9栋、10栋接房时间2020年5月18日至5月21日；11栋、12栋接房时间2020年5月22日至5月26日。 案涉房屋分别于2020年1月12日、15日，取得了门窗安装、防水工程等质量验收合格记录表、安装质量工程验收记表。2020年4月30日，广发叁号取得了《广安市商品住宅质量保证书》。同时，广发叁号还取得了《四川省房屋使用说明书》。2020年4月23日，广发叁号1、2、8-12#楼取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位五方竣工验收报告。 一审法院认为，广达置业公司与杨伟、周登芳签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。杨伟、周登芳履行了支付购房款的义务，广达置业公司应当按照合同约定期限向杨伟、周登芳交付房屋，逾期交付，应当承担相应的违约责任。 本案双方争议的焦点是：广达置业公司交付的房屋是否符合交付条件；违约金如何计算。根据2018年3月19日修订后的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”，《建设工程质量管理条例》第三条:“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条:“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”，《中华人民共和国建筑法》第六十一第二款:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，竣工验收与竣工验收备案是两个不同概念，法律和行政法仅规定竣工验收合格为交付使用条件，广达置业公司与杨伟、周登芳约定的交付条件也只有竣工验收合格证明，不包括竣工验收备案。广达置业公司在具备合同约定及法律规定的交房条件下，向杨伟、周登芳发出接房通知，杨伟、周登芳拒绝接房屋，其责任不在广达置业公司。本案双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，广达置业公司通知杨伟、周登芳所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月21日，故广达置业公司超过合同约定期限173天交房，应当承担相应的违约责任。 关于违约金标准问题。杨伟、周登芳认为约定的违约金计算标准过低，主张按照50元/天的标准计算，并举示证据证明同地段其他楼盘房屋租金根据房屋面积大小及装修情况在50元-60元/天不等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，广达置业公司与杨伟、周登芳虽然约定违约金标准为每日按已付购房款的万分之0.1计算，但对比本地租房市场的实际情况明显过低。综合广达置业公司的违约程度、案涉房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定以杨伟、周登芳所购房屋的租金损失1200元/月（每天40元）作为违约金支付的标准。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限广安市广达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨伟、周登芳支付逾期交付房屋的违约金6920元；二、驳回杨伟、周登芳的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨伟、周登芳负担5元，广安市广达置业有限公司负担20元。 二审中，杨伟、周登芳提交了广安市市场监督管理局广市监罚[2020]38号行政处罚决定书和广安市广安区市场监督管理局广区市监处字[2020]18号行政处罚决定书，主张案涉楼盘和市、区市场监督管理局进行处罚的楼盘情况一致，实际上都是使用的格式条款，损害购房人的合法权益且违反国家强制性规定应为无效。请求人民法院参照适用。 广达置业公司质证意见：案涉房屋买卖合同的订立是双方当事人真实意思的表示。 本院认为，杨伟、周登芳提交的上述证据系市场监督管理局对明发集团广安房地产开发有限公司和广安卓越旅游开发有限公司使用格式条款损害购房户权益进行处罚，涉及逾期交房违约责任、逾期交房免责事由等约定，市场监督管理局认为这些约定违反《中华人民共和国合同违法行为监督管理办法》等法律、行政法规的规定，对上述两公司进行了处罚。其中广安卓越旅游开发有限公司涉及与购房人签订补充协议，变更商品房买卖合同约定的交房条件，但处罚决定书并未对该变更约定行为定性，只是作为处罚书一个处罚事实，而且广安卓越旅游开发有限公司是通过与购房人签订补充协议变更商品房买卖合同的约定，与本案情形并不相同。市场监督管理局对违法行为作出具体行政行为，是其依法行使行政管理职能，与人民法院依法认定案涉合同条款效力亦不相同，行政处罚决定书不是人民法院认定案涉合同或者合同条款效力的依据，故上诉人提交的上述证据虽具真实性、合法性，但不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审审理查明：2020年5月8日，协兴园区规划建设局对广达置业公司作出《责令整改通知书》，要求其立即停止交房，在竣工验收合格备案后方可投入使用。2020年6月4日，协兴园区规划建设局在回复案外人谈李、王启蓉等市民的信访事项处理意见书中载明，广发参号未取得《建设工程规划条件核实意见书》，现进行的是五方责任主体验收。该项目已基本建成，消防工程未进行验收。协兴园区规划建设局已作出《责令整改通知书》，要求停止交房。 2020年9月24日，协兴园区规划建设局作出《特殊建设工程消防验收意见书》一份，载明广发参号项目经消防验收评定为合格。 其余案件事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：案涉房屋交付条件应当如何认定，是否存在逾期交付的违约情形以及违约金标准应当如何确定。 关于案涉房屋是否符合交房条件的问题。案涉商品房买卖合同第十五条就商品房交付条件约定为：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.分期交房的，买受人同意不以第1.2目约定为交付条件，以单项工程竣工验收合格为交付条件。（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；从合同文义理解，在分期交房中，单项工程竣工验收合格即符合约定的交付条件，而单项工程竣工验收合格通常就是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方责任主体竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择分期交房时将单项工程竣工验收作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。并且《建筑工程质量管理条例》第三条规定“建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”从上述规定来看，“竣工验收合格”和“竣工验收备案”是两个不同的概念，法律和行政法规仅规定建设工程经“竣工验收合格”即符合法定交付使用，没有规定经“竣工验收备案”才可交付使用。因此，双方在合同中约定以单项工程竣工验收合格作为房屋交付条件并不违反法律及相关规定。竣工验收备案不属于法定的交房条件，故协兴园区规划建设局作出的《责令整改通知书》及信访回复并不影响本案房屋交付条件的认定。杨伟、周登芳主张案涉房屋未经竣工验收备案未达到交房条件的理由不能成立，本院不予采纳。案涉房屋在2020年4月23日经五方责任主体竣工验收合格后，已达到双方约定的交付条件。杨伟、周登芳并无证据证明本案存在双方合同目的不能实现的情形。本案双方约定的交房时间是2019年11月30日前，涉案房屋2020年4月23日才竣工验收合格，广达置业公司通知杨伟、周登芳所在楼栋业主接房的最后期限是2020年5月9日，故一审认定广达置业公司超过合同约定期限161天交房，应当承担相应的违约责任正确，本院予以维持。 关于违约金标准的问题。合同约定逾期交房按已交房款日万分之0.1支付违约金，一审经走访本地租金市场的实际情况，经对比认定约定的违约金标准明显过低是正确的。一审在综合广达置业公司的违约程度、案涉房屋实际情况、当地房屋租赁市场的价格水平，兼顾公平原则，确定租金损失按1200元/月作为违约金支付的标准并无不当，本院予以维持。 综上所述，杨伟、周登芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨伟、周登芳负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗乔军 审 判 员 王 敏 审 判 员 陈 萱 二〇二一年三月三十日 法官助理 唐双霜 书 记 员 周甜甜