浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8249号 上诉人（原审原告）：笪琪丽，女，1984年11月10日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 上诉人（原审原告）：邱晨，男，1984年11月21日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：笪琪丽，系邱晨妻子。 上诉人（原审被告）：中海地产（杭州）有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇西园路9号A618室。 法定代表人：齐大鹏，董事长。 委托诉讼代理人：季宸昕，浙江天册律师事务所律师。 上诉人笪琪丽、邱晨与上诉人中海地产（杭州）有限公司（以下简称中海地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初3184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，案涉房屋所在的中海紫藤苑5幢于2012年7月30日竣工验收合格，于2012年12月19日取得《竣工验收备案表》。 2013年1月22日，笪琪丽、邱晨（买受人）与中海地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人向出卖人购买案涉房屋（现房，建筑面积84.74平方米）；该商品房单价为17100.58元；买受人在本合同签订当日支付449113元，余款由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应贷款手续；出卖人应当在2013年3月12日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用；除本合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、自出卖人书面通知交付之日起开始计算商品房保修期；2、买受人自出卖人通知交付之日起承担房屋的毁损、灭失风险，并在通知交付之日的次日起开始承担相应的物业管理费、能耗费及其他相关费用。 笪琪丽、邱晨与中海地产又签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定：该商品房交付使用时，若双方争议的质量问题不涉及房屋主体结构安全的，则不影响买受人按照合同规定期限履行对该商品房验收交接的义务，买受人就此申请房屋质量检测的亦不影响交接手续的正常办理，若买受人以此为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房违约责任。若买受人以其所购的中海紫藤苑项目其他商品房质量争议问题为由拒收或拖延交接该商品房的，则出卖人不承担逾期交房违约责任。 合同签订后，笪琪丽、邱晨办理按揭贷款支付了全部房款。2013年6月4日，案涉房屋登记至笪琪丽、邱晨名下。 中海地产向笪琪丽、邱晨交付了案涉房屋，但双方未办理正式的房屋交接手续。 笪琪丽、邱晨实际入住案涉房屋。笪琪丽、邱晨在案涉房屋客厅一角天花板（原屋面板）凿开一个口子，搭建有木质楼梯，楼梯通向顶楼（即原屋面）。楼梯通向的屋顶（即客厅正上方），目前已被改造成一间阁楼。地面铺设木地笼及地板，阁楼三面为墙体，一面为玻璃窗，阁楼天花板装饰层上面使用彩钢板进行搭建。原设计图纸，阁楼三面为墙体，一面为玻璃窗，没有屋顶，屋面下水采用过水管穿墙排至东南面排水沟。现笪琪丽、邱晨已将该过水孔封堵，在屋面上铺设防水卷材，屋面排水采用一根排水管接至阁楼室外。南阳台在原栏板上采用玻璃加高封闭、顶上采用玻璃封顶，形成了一个小的阳光房。 另查明，屋面防水的保修期为8年。 2019年3月26日，笪琪丽、邱晨向法院提出诉讼请求：1.中海地产对笪琪丽、邱晨购买的房屋渗水、漏水、墙体开裂等质量问题进行维修，将维修合格的位于杭州市西湖区××小区××幢××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）交付给笪琪丽、邱晨使用；2.中海地产赔偿因房屋漏水致房屋无法交房给笪琪丽、邱晨造成的损失639054.42元（自2013年3月12日暂算至笪琪丽、邱晨起诉之日，之后中海地产仍应按日向笪琪丽、邱晨赔偿房屋价款万分之二的损失直至案涉商品防漏水等质量问题验收合格，笪琪丽、邱晨同意收房为止）；3.中海地产承担因房屋漏水期间笪琪丽、邱晨的物业费、车位管理费及滞纳金共计36786元（自2013年3月12日暂算至笪琪丽、邱晨起诉之日，之后中海地产仍应继续承担该物业费、车位管理费及至滞纳金等费用直至涉案商品漏水等质量问题验收合格，笪琪丽、邱晨同意收房为止）；4.本案诉讼费由中海地产承担。 本案审理过程中，根据笪琪丽、邱晨的申请，法院委托浙江方圆检测集团股份有限公司对案涉房屋南阳台漏水因果进行鉴定。浙江方圆检测集团股份有限公司出具浙方圆鉴定[2019]质鉴066号《鉴定报告》，载明：技术分析：1、原设计图纸中，该阁楼三面为墙体，一面为玻璃窗，没有屋顶。阁楼东侧墙体为240砖砌外墙墙体，屋面板由普通混凝土浇筑，均不具备自身防水抗渗功能，所以该墙体、屋面板结构层是无法满足防水抗渗要求的。2、根据图纸显示，案涉房屋客厅所对应屋面原设计按保温上人平屋面设计，原屋面结构层和建筑层总厚度约为255mm。而目前原结构层楼板和带木地笼地板及天棚抹灰的总厚度仅为210mm，说明业主在阁楼建造过程中凿除了原设计屋面建筑层，破坏了原有防水系统，致使阁楼室内地面扣除装饰层后低于室外屋面，一旦屋面渗漏、雨水将流向最薄弱的地方，从而导致发生漏水现象。3、室外屋面的防水采用2厚双组份聚氨酯防水涂料，上翻装修完成面为200mm，该防水涂料虽为柔性防水材料，但受墙体粉刷层变形的影响较大，粉刷层如有开裂、空鼓等情况会造成雨水顺墙体往下渗漏，从而造成顶层普遍渗水的主要原因。由于原先墙体两侧屋面为同一标高，且墙体两侧粉刷层均涂有防水涂料，故即便发生雨水渗入，也不会发生严重的渗漏情况，而现在由于阁楼一侧原防水系统受到破坏，无法仅依靠东侧的防水涂料来阻挡屋面的雨水，雨水更易顺墙体往下渗漏，且两侧的地面存在标高差，进一步加重了雨水渗入的可能，从而导致发生严重的漏水现象。4、原过水管孔及墙体与屋面交接处（阴角）虽加铺了L型防水卷材且只铺设在屋面和墙体表面，进行了防水处理，但由于未与原屋面防水系统形成一体，实际上铺设该防水卷材形同虚设，只是起到堵塞过水孔的作用。鉴定结论：原防水系统存在隐患；业主凿除原屋面建筑层，破坏了原防水系统，加剧了渗漏水情况。笪琪丽、邱晨为此预付了鉴定费20000元。 后法院又根据笪琪丽、邱晨的申请，委托杭州华茗设计集团有限公司对案涉房屋漏水修复方案进行鉴定，后笪琪丽、邱晨申请撤回该鉴定申请。 笪琪丽、邱晨认为案涉房屋存在下列问题，包括：南阳台与客厅交界处漏水严重、墙体渗水；北阳台墙体渗水；次卧窗台上方渗水严重，导致地板发黑、窗台横梁石灰脱落；卫生间地面防水存在问题，导致卫生间门框处渗水；主卧东边墙体渗水、墙纸脱落；南面窗台渗水严重。 中海地产表示除南阳台以外的问题，只要在保修期内的，中海地产同意履行保修义务。 2020年6月22日（前几日多雨），法院对案涉房屋进行了再次现场勘验，具体情况如下：1.南阳台：横梁粉刷层脱落发霉，墙体手摸有明显水渍；2.北阳台：墙体手摸无明显潮湿感；3.主卧：东面墙体大块面积墙纸脱落、发霉，手摸明显感觉潮湿；窗台墙体手摸略感潮湿；4.次卧：窗台顶部有一小块粉刷层起皮；5.卫生间：门框外左侧中下部墙纸发霉，右侧下部手摸感觉明显潮湿。 原审法院认为，本案中，虽双方之间未办理房屋交接手续，但案涉房屋所在楼房已通过竣工验收合格，笪琪丽、邱晨主张的漏水问题并不属于主体结构的质量问题，亦不影响房屋交付，而笪琪丽、邱晨早已实际占有并使用案涉房屋，故应视为中海地产已将案涉房屋交付给笪琪丽、邱晨，不存在逾期交房的情形。笪琪丽、邱晨要求中海地产将维修合格的案涉房屋交付给笪琪丽、邱晨，赔偿因房屋漏水导致案涉房屋无法交房造成的损失，承担逾期交房期间的物业费、车位管理费及滞纳金的诉请，缺乏依据，该院不予支持。关于笪琪丽、邱晨要求进行修复的诉请。南阳台部分，现有证据显示，笪琪丽、邱晨凿除原屋面建筑层破坏原防水系统是南阳台漏水的重要原因，中海地产无法单独完成修复，现笪琪丽、邱晨撤回修复方案鉴定，在无明确修复方案的情况下，该部分的修复不具有可操作性，故该院对该部分诉请不予支持，对于该部分的修复，双方可另行协商。其他部分修复，因案涉房屋的防水工程尚在保修期内，目前确实存在渗漏水问题的，中海地产应当承担修复责任。2020年6月22日现场勘验可见，主卧东面墙体及窗台墙体、次卧窗台顶部、卫生间存在不同程度的渗漏水情况，中海地产应予以修复。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、中海地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起一个月内对笪琪丽、邱晨所有的位于杭州市西湖区××小区××幢××单元××室房屋渗漏水点（主卧东面墙体及窗台墙体、次卧窗台顶部、卫生间门框外两侧）进行修复；二、驳回笪琪丽、邱晨的其他诉讼请求。案件受理费10558元，由笪琪丽、邱晨负担10478元，由中海地产（杭州）有限公司负担80元。笪琪丽、邱晨于本判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；中海地产（杭州）有限公司于本判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。鉴定费20000元，由笪琪丽、邱晨负担10000元，由中海地产（杭州）有限公司负担10000元，中海地产（杭州）有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内径直支付给笪琪丽、邱晨。 宣判后，笪琪丽、邱晨与中海地产均不服判决，向本院提起上诉。笪琪丽、邱晨上诉称：一审判决没有依据事实。另外也没有保护法律中的弱势群体，此判决对今后购房者权益损害巨大。更加加剧开发商强势地位，不注重房屋质量，让购房者背负房贷也不能安居乐业，不利于和谐小康社会的发展。因此请求二审法院在查明本案全部事实的基础上，依法保护购房者权益，让身处弱势地位的普通大众也能够享受法律的保护。上诉请求：1、请求判决中将南阳台漏水自行承担改为由中海地产承担；2、原审判决中驳回笪琪丽、邱晨的其他诉讼请求改为支持笪琪丽、邱晨对中海地产延期交房所造成的损失、房屋漏水以及房屋漏水损失及维修费用及支出等进行赔偿。三、请求二审法院判决中海地产承担一、二审理的费用及一审中的鉴定费用。 中海地产针对笪琪丽、邱晨上诉答辩称：中海地产的答辩意见就是中海地产的上诉意见。中海地产上诉称：笪琪丽、邱晨未依法提供证据证明案涉房屋存在其所述的质量问题，其应承担举证不能的不利后果，一审法院认定案涉房屋存在个别渗漏水点的事实错误，故笪琪丽、邱晨要求中海地产进行房屋维修的诉请依法应予以驳回。1、根据《民诉法解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，笪琪丽、邱晨应对其主张的案涉房屋内存在的质量问题进行举证，但截至一审最后一次庭审，经一审审判长再三询问，其也未能进行举证，故理应承担举证不能的不利后果。2、一审判决认定笪琪丽、邱晨需对案涉房屋进行维修的证据系2020年6月22日一审法院进行现场勘验的结果。但对此，其一，证明案涉房屋存在笪琪丽、邱晨所述质量问题系笪琪丽、邱晨法定的举证责任范畴，不属于《民诉法》第六十四条规定的法庭依职权调查收集证据的范畴，根据《民诉法解释》第九十六条规定，法庭可主动依职权调查收集的证据范围只包括“（一）涉及可能损害国家利益、社会公共利益的；（二）涉及身份关系的；（三）涉及民事诉讼法第五十五条规定诉讼的；（四）当事人有恶意串通损害他人合法权益可能的；（五）涉及依职权追加当事人、中止诉讼、终结5诉讼、回避等程序性事项的”，显然，本案法庭主动依职权调查收集证据并不符合法定程序，不得作为定案证据。其二，该定案证据主要依据的是一审法官的主观感受，但房屋渗漏水问题是一个专业的工程问题，中海地产认为理应由专业的工程人员现场勘验才会更具权威性和说服力。所以光靠主观感受认定质量问题，极可能会与事实存在偏差，如能引起粉刷层起皮，墙体霉斑的原因就有好多种，故在无法确认就是由渗漏水问题引起的前提下，认定中海地产要对“渗漏水点”进行维修，反而容易导致判决因违反客观事实而不具执行力，更容易产生进一步的矛盾。现依据《民诉法》等有关规定，特向贵院提起上诉，请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判驳回笪琪丽、邱晨的全部诉讼请求。本案一审、二审诉讼费用由笪琪丽、邱晨承担。 笪琪丽、邱晨针对中海地产的上诉答辩称：笪琪丽、邱晨所有的资料都已经提交，并且能够证明房屋存在质量问题，而且质量问题是设计缺陷造成。现场勘察是符合社会公益的，一审法院现场勘察是符合相关法律规定。专业人士从图纸上就能看出漏水的问题，而非粉刷起皮造成的。对方维修的话，到时候我肯定需要搬出去，有些问题肯定还是需要具体落实的。所以请求驳回对方的上诉，支持笪琪丽、邱晨的上诉。 本院调查时，笪琪丽、邱晨提交报告，就质量问题向中海公司反映。 中海地产没有提交新证据，对笪琪丽、邱晨提交的证据，发表如下意见：首先这份材料不是二审新证据，超过了二审的举证期限。不予发表质证意见。而且相关反映已经在一审提供过了，一审材料的落款是2017年8月26日。 对上诉人笪琪丽、邱晨提交的证据，对报告的形式真实性本院予以确认，就笪琪丽、邱晨就质量问题向中海地产反映的证明目的予以确认。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于笪琪丽、邱晨要求中海地产承担南阳台修复的请求。从现有证据来看，笪琪丽、邱晨凿除原屋面建筑层破坏原防水系统是南阳台漏水的重要原因。笪琪丽、邱晨在一审法院审理时撤回修复方案鉴定，在无明确修复方案的情况下，对南阳台的修复不具有可操作性，故本院对笪琪丽、邱晨该项上诉请求不予支持。关于笪琪丽、邱晨主张要求中海地产承担延期交付房屋损失的请求。从现有证据来看，案涉房屋所在楼房已通过竣工验收合格，笪琪丽、邱晨主张的漏水问题并不属于主体结构的质量问题，亦不影响房屋交付。虽然双方之间未办理房屋交接手续，但笪琪丽、邱晨早已实际占有并使用案涉房屋，应视为中海地产已将案涉房屋交付给笪琪丽、邱晨，故不存在逾期交房的情形。因此原审法院对笪琪丽、邱晨要求中海地产将维修合格的案涉房屋交付给笪琪丽、邱晨，赔偿因房屋漏水导致案涉房屋无法交房造成的损失，承担逾期交房期间的物业费、车位管理费及滞纳金的诉请不予支持并无不当。关于中海地产的上诉主张，案涉房屋的防水工程尚在保修期内，案涉目前确实存在渗漏水问题的，中海地产应承担保修义务。一审法院经过2020年6月22日现场勘验，判决中海地产对主卧东面墙体及窗台墙体、次卧窗台顶部、卫生间存在不同程度的渗漏水情况予以修复并无不当。综上，笪琪丽、邱晨和中海地产的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10558元，由上诉人笪琪丽、邱晨负担10478元；中海地产（杭州）有限公司负担80元。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二一年三月十五日 书记员  何英杰