广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终167号上诉人（原审被告）：平远县远源房地产开发有限公司。住所地：广东省××××××。统一社会信用代码：914××××××××790932J。法定代表人：叶伟兴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文胜，男，汉族，1969年1月19日出生，住址：广东省××××××。身份证号码：441××××××××××××014。该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘丽，女，汉族，1981年10月19日出生，住址：广东省平远县×××××××××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××04X。被上诉人（原审原告）：肖远能，男，汉族，1980年10月2日出生，住址：湖南省×××××××××××××××××。身份证号码：430××××××××××××894。上诉人平远县远源房地产开发有限公司（以下简称远源公司）因与被上诉人刘丽、肖远能商品房销售合同纠纷一案，不服广东省平远县人民法院(2020)粤1426民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了开庭审理。上诉人远源公司的委托诉讼代理人杨文胜到庭参加诉讼，被上诉人刘丽、肖远能无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远源公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的(2020)粤1426民初750号民事判决并依法改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人已按照合同约定为被上诉人办理了房屋所有权证书，不存在未为被上诉人办理房屋所有权证书的事实，因此，上诉人依法不应承担违约责任。因为：1.上诉人在2015年8月与被上诉人签订商品房买卖合同，合同签订后，上诉人就到平远县房地产管理局为被上诉人申请办理了不动产权登记证明，该不动产登记证明实际上就是房屋所有权证书。2.被上诉人也根据该不动产权登记证明书向平远县房地产管理局以权利人为中国农业银行股份有限公司平远县支行办理了不动产权登记抵押登记证明，如果上诉人未为被上诉人办理权属证明，则被上诉人根本不可能到银行办理抵押登记，也不可能向银行贷款。3.不动产权登记证明是属于双方买卖合同中约定的上诉人为被上诉人办理房屋所有权证书，上诉人所办理的不动产权证明书是政府机关为被上诉人颁发的权属证书。二、合同中约定的600天的办证天数是依据办证职能部门的工作日的默认。三、平远县自然资源局出具的《关于鸿禧中心城相关规划建设的情况说明》证明：被上诉人逾期取得不动产权证书是因为政府机构改革的原因，时间上有所顺延，并不是上诉人的原因。而一审法院未采信政府机构改革未受理业务的理由，明显是属于认定事实不清，判决不公。综上所述，为了维护自己的合法权益，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。刘丽、肖远能未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。刘丽、肖远能向一审法院起诉请求：1.被告承担违约责任，向原告支付房屋不动产登记办证违约金73824.89元；2.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年8月10日，原告刘丽、肖远能作为买受人与被告远源公司作为出卖人签订合同编号为201530857的《商品房买卖合同（预售）》（房屋编号为××××××），合同约定：交易商品房为平远县××××××××××××××××××××（第五层），商品房总价款为326370元；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。2018年9月3日，平远县国土资源局向二原告颁发了涉案商品房不动产权证书，不动产权证号为粤（2018）平远县不动产权第0004413号。一审庭审中，原、被告双方共同确认二原告已付清房价款326370元，涉案商品房按约于2015年12月31日交付。以上事实，有原告提交的身份证复印件、企业机读档案登记资料、粤（2018）平远县不动产权第0004413号不动产权证书、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号201530857）、购房发票以及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，综合原、被告双方提交的证据及庭审信息，本案的主要争议焦点如下:1.合同约定的取得涉案房屋所有权证书期限600日是工作日还是自然日；2.合同约定的期限600日是以取得预告登记证的时间为准还是以取得不动产权证的时间为准；3.合同约定的违约金是否偏高。关于合同约定的取得涉案房屋所有权证书期限600日是工作日还是自然日的问题。被告主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定的办证期限600日是指工作日，但该合同并未载明该600日是600个工作日，双方又未有补充协议等进一步明确，故按照合同字面含义和社会上一般人的普遍理解，依法认定合同约定的期限600日为自然日，对被告的该项抗辩，不予支持。关于合同约定的期限600日是以取得预告登记证的时间为准还是以取得不动产权证的时间为准的问题。被告主张其为二原告办理的房屋预告登记证明就是涉案合同约定取得的不动产所有权证书，但根据《中华人民共和国物权法》第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”和第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，预告登记只是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记，并不导致不动产物权的设立或变动，而不动产所有权证书才是权利人享有不动产物权的证明，预告登记证明不能等同于不动产所有权证书。现原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定的是取得商品房房屋所有权证书，而不是预告登记证明，故对被告的该项主张，不予支持。关于合同约定的违约金是否偏高的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十二条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起600日内取得该商品房的房屋所有权证书的，……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金”，二原告据此主张被告应以全部房价款万分之六的标准按日计算向二原告支付违约金，而被告则在庭审中抗辩认为合同约定的违约金偏高，应予调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”和第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”的规定，二原告未提供证据证明被告逾期办证对其造成的损失，综合考虑涉案房价款、银行贷款利率等因素，原、被告双方合同约定的逾期办证违约金计算标准偏高，应予以调整。参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条之规定，涉案房屋逾期办证违约金标准调整为以已付房价总款为基数按起诉时一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%进行计算。经核算，涉案房屋办证超期377天，故涉案房屋的逾期办证违约金为326370元×（3.85%÷365天）×377天=12978.35元。综上所述，一审法院于2020年11月12日依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第二十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第、十八条之规定，判决：一、被告平远县远源房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向原告刘丽、肖远能支付因逾期交付平远县××××××××××××××××××××不动产权证产生的违约金12978.35元；二、驳回原告刘丽、肖远能的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1645.62元，减半收取822.81元（原告已预交），由原告刘丽、肖远能负担760.61元，由被告平远县远源房地产开发有限公司负担62.2元并在判决生效之日起十日内径行支付给原告刘丽、肖远能。二审中，上诉人提供了平远县自然资源局出具的因发证改革及政府职能部门机构改革原因影响不动产登记发证效率等的《情况说明》及平远县住房和城乡建设局出具的因机构改革，原房地产管理局登记发证业务整合移交到不动产登记中心办理，造成办理不动产登记受理业务有所顺延的《情况说明》。被上诉人认为该材料是事后出具的，具体情况其不清楚。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据诉辩双方意见，本案二审主要争议焦点为上诉人是否存在逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约行为及应否为此承担违约责任。本案中，虽然上诉人在与被上诉人签订商品房买卖合同后为涉案商品房进行了预告登记，但该预告登记的性质与合同约定的被上诉人取得房屋不动产权证书不同，前者属对被上诉人取得房屋所有权的保护措施，后者属证明被上诉人已依法取得涉案商品房不动产权的凭证，故两者不能混同。诉争商品房买卖合同明确约定买受人在600日内取得涉案商品房的房屋所有权证书，而被上诉人于2018年9月3日才取得涉案商品房的不动产权证，距涉案商品房已于2015年12月31日交付被上诉人使用超过了600日。由于诉争商品房买卖合同没有明确约定600日为工作日，结合该合同其他条款约定的期限，600日应该是指自然日。上诉人主张是依据办证职能部门工作日的默认，缺乏依据，不予采信。虽然不动产登记发证业务的办事机构存在调整的事实，客观上也可能在短时间内对办证业务有一定的影响，但因双方签订的商品房买卖合同约定的办证期限为从商品房交付之日起600日内，办证期限宽裕，且上诉人未能举证证明其在为被上诉人办理涉案商品房不动产权证过程中受上述所述的登记发证业务的机构调整影响的确切证据。因此，根据合同约定的办证期限和被上诉人实际取得涉案商品房及不动产权证的时间，一审认定上诉人已构成违约，应承担违约责任并无不当。上诉人主张其不存在未为被上诉人办理房屋所有权证的事实，依法不应承担违约责任的上诉，依据不足，不予采信。综上，上诉人远源公司上诉依据不足，其上诉请求不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124.46元（上诉人平远县远源房地产开发有限公司已预交），由上诉人平远县远源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶自辉审 判 员 罗锡芳审 判 员 黄伟玲二〇二一年三月十七日法官助理 苏建东书 记 员 吴依桐