北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2346号上诉人（原审被告）：于占平，男，1969年7月29日出生，汉族，住吉林省公主岭市。被上诉人（原审原告）：王宇江，女，1951年12月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：单秋颖，北京市中闻律师事务所律师。上诉人于占平因与被上诉人王宇江房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9683号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员刘磊独任审判，并公开开庭进行了审理。上诉人于占平，被上诉人王宇江的委托诉讼代理人单秋颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于占平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王宇江的诉讼请求。事实和理由：双方租期实际自2017年2月21日至2020年5月31日止共计只有39个月，双方就装修的免租期达成口头约定，一审法院在认定交纳租金的时间上明显错误；于占平一共交纳了包含租金、押金、物业费、取暖费等共计1138358．58元，只欠付王宇江31641．42元；一审法院超出当事人诉讼请求所判决的2020年6月至8月15日期间的使用费，属适用法律错误。王宇江辩称，同意一审判决。王宇江向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令于占平支付王宇江欠付租金及房屋占用费共计270308元；2．请求法院依法判令于占平支付违约金81092．4元；3．请求法院判令本案诉讼费由于占平承担。一审法院认定事实：2016年3月21日，出租方（以下简称甲方）王宇江与承租方（以下简称乙方）于占平签订《房屋租赁合同》，房屋坐落位置北京市石景山区西里二区23号楼1-2层23-6号（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积216平米。房屋所有权人王宇江。租赁用途合法经营。租赁期限自2015年3月21日至2020年5月31日期限届满。每月租金30000元，季付每季90000元，每年360000元。支付方式押一付三，各期租金支付日期：3月28日、6月28日、9月28日、12月28日，季付到甲方。押金3万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用，租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期限内，供暖费、物业费由甲方承担，以下费用由乙方承担：水、电、电话、电视收视费、燃气、租赁税费、卫生、上网、车位费、室内实施维修费。不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，按月租金的2%向乙方支付违约金。落款处由王宇江、于占平签字。2016年11月21日，该租赁合同的承租人由案外人变更为于占平。2016年11月21日，于占平交给王宇江押金30000元。2017年1月1日至2020年5月31日，于占平实际交纳租金1007053元。2020年6月1日后，于占平共交纳王宇江6万元。2020年7月19日，于占平向王宇江发微信：“可以转租出兑，30000元每月，押一付三，第二年后有递增（此项可谈且合同与房东直谈）！本人8月底结清核定后欠款，可续租，按新合同洽谈！如无则于8月31日起交房，房间本人物品及可移动设施均由本人处理！以上均已确认！无须再确认！”王宇江称：“如果不按期付款随时可以收房，6、7、8月是按每月3万收费的，在此期间可以随时看房。8月31日之前租户必须做好交接完的准备，保证房子的安全第一，出现问题一切由租房子的现用户负责，要付清各项所有费用。”。2020年8月15日，于占平搬离涉案房屋。庭审中，王宇江认可于占平2017年1月1日至5月31日期间共交纳租金1007053元、5月后交纳60000元、押金30000元、物业费、取暖费43386．58元。庭审中，于占平抗辩称其2017年2月1日起开始起租，口头约定了1个月免租期，其于2017年1月20日开始交的房租，交的是2、3、4月份的房租。王宇江认可从2017年1月1日起算租金。关于租金减免：于占平主张因疫情影响，其2月份至4月份停止营业，6月停了1个月，关门了，要求减免租金，为此提交政府新闻发布会、疫情风险等级查询、北京市美发美容行业的公告、新闻报道等证据予以佐证。王宇江对此均不予认可。上述事实，有双方当事人庭审笔录、《房屋租赁合同》、营业执照、微信记录等证据为证。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。王宇江与于占平签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。双方的房屋租赁合同约定合同于2020年5月31日到期终止。合同租赁期间，于占平应当向王宇江交纳租金。本案中，双方对于截止到2020年5月31日共交纳1007053元的数额无异议。对于于占平主张王宇江给其一个月免租期后租金应从2017年2月起算的抗辩意见，因王宇江不认可有免租期，但认可租金从2017年1月1日起算。故本案中，于占平租金的起算时间应为2017年1月1日。从2017年1月1日至2020年5月31日共计41个月，租金共计123万元；从2020年6月1日至8月15日使用费共计7．5万元；扣除王宇江认可于占平已交纳的租金1007053元、5月份之后使用费60000元、押金30000元、物业费、取暖费43386．58元后，尚欠164560．42元。对王宇江主张租金、使用费的合理部分，法院予以支持。于占平主张合同期内共39个月，其未提供证据证明，对此，法院不予采信。于占平主张因疫情给其造成的影响，请求减免租金的意见，因其未提供有效证据证明疫情对其租赁涉案房屋进行经营造成的影响，故对其意见，法院不予采信。于占平迟延支付租金，应当按照合同约定支付违约金，故对王宇江主张违约金的诉求，法院予以支持。合同约定按月租金的2%支付违约金，对王宇江主张超过约定违约金的部分，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决：一、于占平于本判决生效后七日内支付王宇江租金及使用费共计164560．42元；二、于占平于本判决生效后七日内支付王宇江迟延支付租金的违约金600元；三、驳回王宇江的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，于占平提交微信聊天记录，证明双方讨论的是5月份之前的欠付费用，王宇江对此不予认可，主张于占平5月份之后还在使用房屋，应该交付费用。一审庭审中，于占平主张其将涉案房屋用于经营美容院，在2020年2月、3月、4月、6月受疫情影响停业，应当减免租金，王宇江表示是否受疫情影响不了解，不同意减免租金。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，于占平与王宇江签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。于占平主张有一个月的免租期，但并未提供证据予以证明，在王宇江不认可且《房屋租赁合同》无此约定的情况下，法院依法采纳王宇江关于租金自2017年1月1日起算的意见，合同期满后于占平未按期腾退应当交纳房屋占有使用费，一审法院在此基础上认定的租金和使用费数额正确，本院予以确认。新型冠状病毒疫情产生并爆发以后，受疫情防控措施影响，涉案房屋的经营必然出现客流减少等情况，对其营业收益产生重大减损，于占平要求减免部分租金及使用费的应予支持，一审法院对此认定有误，本院依据公平原则在于占平应支付费用中酌情减免6万元。于占平迟延支付租金，应当按照合同约定支付违约金，一审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，于占平的上诉请求部分成立，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9683号民事判决第二项；二、撤销北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9683号民事判决第三项；三、变更北京市石景山区人民法院（2020）京0107民初9683号民事判决第一项为：于占平于本判决生效后七日内支付王宇江租金及使用费共计104560．42元；四、驳回王宇江的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3286元，由王宇江负担2572元（已交纳），由于占平负担714元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3603元，由王宇江负担1350元（本判决生效后七日内交纳），由于占平负担2253元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  刘 磊二〇二一年三月二十五日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一