广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终194号上诉人(原审原告)：中山市客印象实业发展有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人:于坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华明，广东品颂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市骏豪商业有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：何建荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：江沃鸿，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘秀娟，广东达方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市坦洲投资开发有限公司，住所地广东省中山市××。法定代表人：陈庆园，该公司经理。委托诉讼代理人：陈家晓，广东保衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丽敏，广东保衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山市财政局，住所地广东省中山市××。法定代表人：黄××，该局局长。委托诉讼代理人：王××，男，该局工作人员。委托诉讼代理人:贡丽思，广东保衡律师事务所律师。上诉人中山市客印象实业发展有限公司（以下简称客印象公司）因与被上诉人中山市骏豪商业有限公司（以下简称骏豪公司）、中山市坦洲投资开发有限公司（以下简称坦洲投资公司）、中山市财政局（以下简称市财政局）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。客印象公司上诉请求：一、支持客印象公司在一审提出的第1、2、4、5项诉讼请求，即：1.骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局赔偿客印象公司在案涉物业投入的装饰装修及设备费用1100万元（具体以司法鉴定为准）；2.骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局赔偿客印象公司从2019年9月1日至骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局接收案涉物业之日止案涉物业经营损失，暂时计算至2020年4月30日，损失计算为160万元（具体以司法鉴定为准）；3.解除案涉《物业租用合同》，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局退还客印象公司押金25万元;4.从2019年9月1日至骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局接收案涉物业之日止期间所有租金费用减免。二、骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局承担本案所有诉讼费用。事实与理由：客印象公司除了在一审程序时提出的意见外，补充如下几点。一、坦洲快线施工导致租赁物业不能正常使用，属于本案合同纠纷审理范围。一审法院认为该施工属于侵权纠纷，不属于合同纠纷，明显适用法律错误。1.在租赁合同关系期间，因为合同外第三人的原因，导致租赁物业不能正常使用，出租方应当承担违约责任。现因合同外第三人××围蔽施工的原因，导致案涉物业不能正常使用，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局应当向客印象公司承担违约责任。2.根据合同法第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。在本案中，案涉物业已被案外人××作为施工现场，并将涉案物业进行围蔽，外人不得进入，多台大型施工机械在现场持续作业。案涉物业作为餐饮、展厅，根本无法正常经营，消费者根本无法进入案涉物业进行消费。在租赁期间，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局没有保持案涉物业符合约定用途，存在明显根本违约行为。二、骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局虽然没有采取停水、停电以及其它暴力手段阻止客印象公司正常经营活动，但是，坦洲投资公司在2020年5月6日发函给客印象公司，要求客印象公司配合案外人××围蔽施工，并明确说明围蔽施工涉及到案涉物业中2735.62平方米。由此可见，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局明知租赁合同的存在，不仅没有以出租人的身份保持租赁物符合约定的用途，还主动破坏租赁物约定的用途，应当依法承担违约责任。三、客印象公司以租赁物不能正常使用为由提出终止合同请求，符合案涉租赁合同约定，也符合现行法律法规等相关规定。一审判决认为客印象公司无正当理由提前终止合同是错误的。四、客印象公司当时依据出租方的通知，按照通知处理租金问题，不存在过错，更不能因此认为客印象公司单方违约导致合同解除。新冠疫情爆发后，在3月初，客印象公司积极响应中山市政府号召，积极准备复工经营，但因案外人于4月3日围蔽租赁物施工，导致客印象公司无法复工。客印象公司原本就有复工经营的准备以及积极协商租金的举动，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局更应当保持租赁物符合约定用途的义务。退一步讲，租赁物是否经营，这是客印象公司自主的权利，即使客印象公司作出暂停经营的决定，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局也有义务保持租赁物符合约定的用途。因此，恳请二审法院依法查明事实，纠正一审错误，正确适用法律，支持客印象公司的上诉请求以维护客印象公司的合法权益。骏豪公司口头答辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，作出的裁判是公正公平的。1.客印象公司诉求不清晰不明确，且有多个法律关系诉求在一起。2.涉案物业已经通过执法形式过户市财政局，基于物权变更，权利义务已经改变，骏豪公司已经告知客印象公司并积极沟通相关事宜。3.客印象公司停业在先，违约在后，后来才有被围蔽和疫情的发生，客印象公司以疫情为由的主张和抗辩不具有合理性。坦洲投资公司答辩称，一、客印象公司主张因坦洲快线施工导致涉案物业不能正常使用要求坦洲投资公司承担违约责任缺乏依据。1.坦洲快线工程围蔽的是施工现场，而不是围蔽涉案物业,涉案物业的结构、用途没有发生改变，围蔽设施不影响客印象公司使用涉案物业，现场留有出入口，人员和车辆可以正常进出，客印象公司主张坦洲投资公司没有保持租赁物符合约定用途的说法无事实依据。2.客印象公司早在2019年7月底因经营不善已自行停业，在2019年9月开始以各种理由拒绝缴交租金，案外人××布置围蔽设施时客印象公司已长时间处于停业且违约状态，客印象公司没有经营与围蔽设施没有因果关系。3.坦洲快线工程属于重大公建项目，根据《物业租用合同》第9条“由于不可抗力因素影响造成的经济损失双方各自承担自身责任，该物业建筑结构损失由甲方承担”的约定，即便客印象公司存在经济损失，也应自行承担。4.若客印象公司认为中铁十一局的围蔽行为对此造成损害，应向中铁十一局主张侵权损害赔偿。二、涉案《物业租用合同》无法继续履行应归责于客印象公司。（一）客印象公司存在没有按约缴交租金的违约行为，且违约程度符合约定解除的条件，致使出租方的合同目的无法实现，按约定其缴交的押金应由出租方没收。（二）客印象公司提出有权不缴交租金的理由不成立。1.涉案物业产权变更不属于客印象公司所述的“产权争议”，而是由于中山市监察委的执法行为。2.客印象公司辩称不清楚涉案物业的产权变更情况不符合事实。3.涉案物业产权人由骏豪公司变更为市财政局过程中，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局均无提出解除合同，《物业租用合同》继续有效，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局也没有采取过任何阻止客印象公司使用涉案物业的行为。4.骏豪公司从未同意过客印象公司可以不交租。5.客印象公司以新冠疫情为由要求减免租金，由于客印象公司逾期缴交租金在前，新冠疫情发生在后，其主张减免租金的理由不成立。6.坦洲快线围蔽设施不影响客印象公司使用涉案物业，客印象公司自行停业与围蔽设施无关，以此主张减免租金缺乏依据。（三）客印象公司自行停业是自身经营决策，既与涉案物业产权变更无关，也与坦洲快线围蔽设施无关。三、客印象公司无权主张租赁期间投入的装修及设备费用。坦洲投资公司不存在任何违约行为，客印象公司无故提前解除合同，按合同约定，客印象公司无权主张装修及设备费用。四、本案中涉案物业产权变更是由于政府行为，不属于平等主体之间的买卖行为，承租方不享有优先购买权。综上，客印象公司的全部上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，请求法院判决驳回上诉，维持原判。市财政局答辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。客印象公司于2019年9月未交纳租金已构成违约，客印象公司单方违约导致合同解除，相关损失应由其自行承担，市财政局及坦洲投资公司有权没收客印象公司交纳的押金（保证金）。1.承租方主张出租方赔偿装修损失的前提是出租方存在违约行为，且涉案合同解除。在本案中，无论是市财政局还是坦洲投资公司，均没有违约行为，且物权变更并未对客印象公司的正常经营产生不利影响，客印象公司作为违约方不享有法定或者约定的解除权，因其违约行为导致合同解除的，相关损失应由其自行承担，其主张市财政局及坦洲投资公司赔偿装饰装修和设备费用无事实和法律依据。2.客印象公司自2019年7月下旬开始就自行决定停止营业，并持续至今，中铁十一局的围蔽行为并不妨碍租赁物业的出入通道，实际上没有对客印象公司产生影响，亦不会因此导致客印象公司产生损失。3.虽然围蔽施工未妨碍客印象公司对租赁物业的正常使用，但坦洲投资公司在收到客印象公司反映的情况后，仍立刻发函给中铁十一局要求拆除围蔽设施，后中铁十一局于2020年4月27日拆除了围蔽设施。4.无论是市财政局还是坦洲投资公司从未实施阻碍客印象公司继续使用租赁房屋的行为，且在本案一审庭审中客印象公司亦承认该事实，客印象公司停止营业的损失不应由市财政局承担。客印象公司向一审法院起诉请求：1.骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局赔偿客印象公司在案涉物业投入的装饰装修及设备费用1100万元（具体以司法鉴定为准）；2.骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局赔偿客印象公司从2019年9月1日至骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局接收案涉物业之日止案涉物业经营损失，暂时计算至2020年4月30日，损失计算为160万元（具体以司法鉴定为准）；3.骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局赔偿客印象公司关于损害优先购买权间接损失200万元（具体以司法鉴定为准）；4.解除客印象公司与骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局于2016年2月5日物业租用合同，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局退还客印象公司押金25万元；5.从2019年9月1日至骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局接收案涉物业之日止期间所有租金费用减免。一审法院认定事实：2016年2月5日，骏豪公司（甲方、产权单位）与王斌（乙方、承租单位）签订物业租用合同，约定：甲方同意将自有物业位于坦洲镇科技路2号商铺按现状，租赁给乙方作为商业用途（经营展厅购物中心和餐饮酒楼）。该物业的土地和房产甲方保证产权清晰，无法律和经济纠纷，商铺消防综合验收合格并真实有效。出租物业建筑面积为A幢2000平方米、B幢2558.2平方米、C幢759.2平方米（合共5317平方米）及场内所有空地及水泥地面按现状归乙方使用。租用期为10年即2016年7月1日至2026年6月30日。双方签订本合同当天起至2016年6月30日止，为甲方提供给乙方的免租期；2016年7月1日至2019年6月30日止，租金为125000元/月；2019年7月1日至2022年6月30日，租金为137500元/月；2022年7月1日至2026年6月30日，租金为151250元/月。双方签订本合同时，乙方需再补交甲方两个月租金作为押金即250000元作为乙方付给甲方的租金保证金，合同期满乙方遵守合约之规定交清租金、相关税费、水电费并迁出时，甲方应于十五天内将保证金无息如数退还给乙方。甲乙双方签订正式合同的同时，乙方缴交2016年7月租金125000元给甲方，以后每月租金乙方应在每月5号前缴交给甲方，乙方逾期不交租金，经甲方电话或书面通知提示无效，甲方有权向乙方收取滞纳金，滞纳金按每逾期一日罚款1000元收取。逾期15天后仍不向甲方缴交租金和滞纳金，即视乙方单方违约处理，甲方有权单方面解除合同，收回出租商铺，并没收乙方押金。该物业交接时乙方应对该物业的质量和房屋内的设备等配套设施当面验收并签订交接书，租赁期间乙方不得改变该物业的结构及用途（如因经营需要必须改变部分物业内外结构的，应提前将方案报请甲方通过，如无安全隐患原因，甲方应同意乙方改变），乙方应每月对该物业内的消防设备进行维护，并进行安全检查，所产生的相关费用由乙方负责。如因甲方所出租的该物业的质量问题导致乙方造成损失（自然损耗除外），由甲方负责并赔偿乙方的经济损失。如因乙方故意或过失造成该物业设备的损毁，须承担赔偿经济损失的责任。乙方如需装修，须事先征得甲方的同意，合约期满乙方不准拆除甲方原有装修设施。（甲方同意拆除的除外）合约期满或乙方中途以本合同约定条款以外的原因而提前终止合同时，乙方不得向甲方索取在租赁期间投入到承租该物业的装修费用。合同履行过程中，乙方在遵守本合同规定情况下，甲方不得以任何理由单方终止合同的履行，否则，由此造成了乙方的任何损失都由甲方全部承担。此外，乙方在该物业内投资增设的二次固定装修及所有固定设施，合同期满或乙方中途以本合同约定条款以外的原因而提前终止合同时，可动产由乙方带走，不动产无偿归甲方所有，乙方不得拆除（可动产包括家电、保安、保洁等设备，不动产包括水电、空调设备、消防设施等不可移动的设施）。超过15天内该物业还有余物的，视乙方放弃所有权，甲方可自行处理。甲方在租赁期内如因租赁场地转售给第三方，乙方有优先购买权，如乙方不购买，甲方需保证新业主承担此租赁的合法延续性，如在合同期内因此而造成合同不能延续，甲方需赔偿乙方损失。合同还约定了其他事项。合同尾部王斌签名后方有“代邢立志签”字样。2016年4月25日，客印象公司（承租单位）与骏豪公司（产权单位）签订物业租用合同书补充协议，载明：双方经友好协商，签订物业租用合同书，该份合同书只用来提供给客印象公司办理营业执照和税务登记之用，不作为客印象公司缴交租金给骏豪公司的依据，客印象公司缴交租金仍按双方于2016年2月5日签订的物业租用合同书为准。2016年5月16日，于坤作为法定代表人，以上述B栋商铺作为住所地经核准登记成立客印象公司，经营范围为实业投资、餐饮服务等，邢立志为股东之一。客印象公司提供与“餐厅房东－何建荣”的微信聊天记录，该聊天记录显示：2019年9月2日，客印象公司称：“今天有个政府的姓冯的先生，过来这边通知我们，说这边要由他们来收租金，您这边知道吗？”2019年9月8日，客印象公司称：“接到王总通知，您说由于租赁合同可能变更，暂时房租不交是吗？”“餐厅房东－何建荣”称：“是的，政府签署补充协议后再交……”庭审中，骏豪公司对该聊天记录予以确认。2020年3月6日，客印象公司向坦洲政府资产办公室发出关于减免租金的请求报告，希望坦洲政府资产办公室基于企业现在经济困难到连员工工资都无力支付的情况下，对于2019年9月1日至2020年3月31日的租金能够全部予以减免……。2020年4月28日，坦洲投资公司对关于减免租金的请求报告作出回复，记载：你方所承租位于中山市坦洲镇科技2号物业自2019年8月1日起由我司负责接收管理，该物业的原业主骏豪公司与你方签订的物业租用合同的权利义务由我方继承，如你方对该物业权属仍存在异议可到我司进行核实。关于减免租金的请求，我司不予同意。自2019年9月1日至今，你方尚欠我司租金共110万元、滞纳金共99.6万元，请你方于2020年5月8日前缴清所有欠款并转款至我司指定银行收款账号，否则视为你方违约处理。2020年4月22日，客印象公司向骏豪公司出具关于要求保证租赁物正常使用的函，载明：“2019年9月，你公司法定代表人明确表示，租赁物因土地问题，可能面临所有权变更，甚至涉及到严重的法律问题。我方在此情况下，为避免扩大损失，停止继续经营，并与你公司法定代表人商议达成一致意见，在租赁物产权没有明确之前，我方无需向你公司交付此期间的租金。时至今日，你公司仍然未向我方出示明确的法律文件及通知函件，并提供租赁物产权现状的证明文书，使我方经营一再拖延，损失惨重。同时，自2020年4月3日起，在未收到任何通知的情况下，租赁物大门被强拆，门前道路被封死，整个租赁物都被高大的铁皮及铁栅栏包围起来，人员及车辆无法进入，租赁物根本无法正常使用……请你公司在收到此函后三日内，能够协助解决排除围绕租赁物周围的物理隔断，恢复租赁物的正常使用功能，另外，请你公司在三日内就租赁物的目前产权现状向我方作出明确的说明，并提供产权现状或变更的法律证明文件。”2020年4月25日，骏豪公司回函称：“本司代表人已经于2019年9月左右，明确告知你司有关负责人该地块因为客观的政府行为已经发生产权变更，现时由坦洲政府管理及收取租金，产权的现状可向中山市××查册了解；该产权的变更非我司的主观原因造成，在产权变更的形式上不存在‘转售’等商业行为，不符合合同第10条有关转售给第三方而你方有优先购买权的情形，事实上你方在客观上无法行使优先购买的权利；你司因自身停业等原因已经早早停业且从2019年9月起拖欠政府有关租金，已经违约，应当承担违约责任，如会解除合同和没收履约保证金等；你司是主动停业在先，修路在后，另修路等是政府行为，如果施工方对你方构成侵权，可向有关责任方主张权利；现时我司已经不是该地块的业主，不具有任何的权利和义务。”2020年4月30日，客印象公司向骏豪公司出具关于再次要求限期恢复租赁物使用功能的函，要求骏豪公司在三日内提供租赁物产权现状的法律文书，并解除租赁物上的物理阻碍，恢复租赁物的正常使用，否则考虑解除双方的租赁合同，并要求赔偿损失。2020年5月3日，骏豪公司回函称：现时不动产所有权人为中山市财政局，已于2019年8月8日向坦洲政府移交该不动产有关文件。一审法院又查，位于广东省中山市××的房地产原为骏豪公司所有，于2019年7月22日登记于市财政局名下。2020年6月28日，市财政局出具授权委托书，委托坦洲政府自2019年8月5日起代为管理包括上述房地产在内的9宗物业。委托事项包括但不限于收回物业、催收租金、没收押金等，9宗物业自2019年8月起的租金和押金由坦洲政府自行处置。并称允许坦洲政府在委托范围内进行转委托。2020年6月29日，坦洲政府出具授权委托书，将上述受托事项转委托给坦洲投资公司。2020年4月27日，坦洲投资公司向中铁十一局集团有限公司中山市××项目部发出关于拆除坦洲镇科技2号物业围蔽的函，记载：中山市××物业现由我司负责经营管理，现因该物业承租户反映物业铺面及商铺前空地被占用及围蔽，对其经营造成严重影响，要求我司赔偿相关损失。经查，我司至今并未收到贵局及相关部门有关征收、围蔽、施工等通知，现请贵局于2020年5月8日前拆除该围蔽设施并恢复原状，我司保留追究贵司因该围蔽占用行为造成我司的所有经济损失及法律责任。2020年5月6日，坦洲投资公司向客印象公司出具关于坦洲镇科技路2号用地围蔽的通知，称：“近期我司接坦洲镇土地房屋征收中心来函，坦神北路（坦洲段）项目工程是市重点交通项目，施工范围涉及我司经营管理的××用地2735.62平方米，按照项目工程用地节点安排，计划2020年5月进场施工，该工程需围蔽施工，请积极配合围蔽工作。”2020年5月30日，客印象公司出具情况说明，记载：客印象公司委托王斌、邢立志等人以个人名义与骏豪公司于2016年2月5日签订物业租赁合同，该合同相应权利、义务均由客印象公司享有、承担。邢立志、王斌分别在情况说明下方手写“情况属实，当初公司未成立，因而委托本人代为签订租赁合同”并签名及捺印。庭审中，骏豪公司述称，涉案租赁合同是与个人签订，并非与客印象公司签订。庭审中，客印象公司述称，从合同签订之日起向骏豪公司支付租金至2019年8月；涉案租赁房屋发生产权变更后，客印象公司不知该租赁房屋实际产权人是谁，不知向谁支付租金；骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局没有做出任何阻碍营业的行为，但在2020年4月3日发生涉案物业被围蔽施工的情况，该日起涉案物业不能正常使用，依法可要求减免租金；“新冠肺炎”疫情期间，应当减免租金。骏豪公司确认在涉案租赁房屋产权发生变动前，有交付租金及押金，确认涉案物业现状是被围蔽，同意解除合同。坦洲投资公司及市财政局均同意解除合同。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。王斌作为邢立志的代理人，其代邢立志与骏豪公司签订涉案物业租用合同，法律后果由邢立志承担。物业租用合同是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。合同签订后，客印象公司出具情况说明，对王斌、邢立志上述签约行为进行追认。一审法院认为，涉案合同签订时，客印象公司还未成立，其发起人以个人名义签订涉案租赁合同，其后以涉案租赁物所在地作为住所地登记成立客印象公司，符合一般公司成立的常规做法；且客印象公司经营范围与涉案租赁合同约定的租赁物用途相一致，邢立志也确为客印象公司股东之一，其在公司成立之前以个人名义签订涉案租赁合同并无不当；结合骏豪公司与客印象公司签订补充协议确认客印象公司为承租单位，并明确客印象公司依据上述物业租用合同交纳租金，及骏豪公司长期实际收取由客印象公司所付租金而并未提出任何异议的事实，一审法院对于客印象公司是涉案租赁合同相对一方的事实予以确认。客印象公司作为涉案租赁合同相对一方，其据此作为本案原告主张权利，符合法律规定。即客印象公司是本案适格原告。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。一审法院认为，该条适用出租人“出卖”租赁房屋的情形。而本案中，涉案租赁房屋是因政府行为而发生了物权变动，不适用上述法律规定，即本案中客印象公司并不享有优先购买涉案租赁房屋的权利，其主张侵害优先购买权的损失赔偿，没有事实和法律依据，不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，涉案租赁房屋所有权发生变动，并不影响合同的效力。客印象公司主张涉案租赁物存在法律纠纷导致其停止营业，但庭审中，其确认本案中骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局并未实施阻碍其继续使用租赁房屋的行为，故对于客印象公司要求骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局赔偿其停止营业而产生的经营损失，没有事实和法律依据，不予支持。涉案租赁物产权发生变动后，涉案租赁合同继续有效。客印象公司应当继续履行合同义务向涉案租赁房屋新的产权人（或其代理人）支付租金。客印象公司自2019年9月起拖欠租金，已构成违约。其作为违约方，对涉案租赁合同不享有法定或约定的解除权，但其提出解除合同的主张后，庭审中，骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局均明确表示同意，故对于客印象公司要求解除涉案租赁合同的主张，予以支持。但根据合同约定，客印象公司单方违约导致合同解除，因此其要求退回押金25万元并无事实和法律依据，不予支持。关于涉案租赁物装饰装修及设备费用。合同明确约定：合约期满或乙方中途以本合同约定条款以外的原因而提前终止合同时，乙方不得向甲方索取在租赁期间投入到承租该物业的装修费用。乙方在该物业内投资增设的二次固定装修及所有固定设施，合同期满或乙方中途以本合同约定条款以外的原因而提前终止合同时，可动产由乙方带走，不动产无偿归甲方所有，乙方不得拆除（可动产包括家电、保安、保洁等设备，不动产包括水电、空调设备、消防设施等不可移动的设施）。本案中，客印象公司无正当理由提前终止合同，根据上述约定，其无权主张索取在租赁期间投入的装饰装修及设备费用。关于客印象公司以受疫情及坦洲快线施工影响为由，要求减免自2019年9月以来的租金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，客印象公司自2019年9月以来未支付租金，数月后我国才出现“新冠肺炎”疫情并出台相关防控措施，即客印象公司迟延支付租金在前，不可抗力发生在后，据此，客印象公司支付租金的责任无法免除，事实上涉案租赁房屋的产权人（或其代理人）也并未同意客印象公司关于减免租金的请求，则客印象公司以疫情为由而主张减免租金，理据不足，不予支持。另，客印象公司提出坦洲快线施工给其营业造成影响的主张，与本案租赁合同纠纷不属于同一法律关系，本案不作处理，客印象公司可另案主张。综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十九条、第二百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除客印象公司（邢立志代签）与骏豪公司于2016年2月5日签订的商铺租用合同；二、驳回客印象公司的其他诉讼请求。案件受理费110900元，减半收取55450元（客印象公司已预交），由客印象公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查，新冠疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日9时，广东省决定将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。当日12时，中山市也决定将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。本院再查，二审询问客印象公司基于双方对一审判决租赁合同解除均无异议的事实，是否同意先行交还涉案租赁物，客印象公司代理人称没有代理权限，无法作出回答。经查询，其代理律师李华明的代理权限有：1.进行全部诉讼活动，非诉讼活动，查看及复印相关材料；2.承认、放弃或者变更诉讼请求；3.和解、调解、谈判等……。本院认为，涉案租赁物因执法行为所有权人变更为市财政局，市财政局授权坦洲投资公司对涉案租赁物行使包括租赁在内的管理行为，因此，客印象公司与骏豪公司签订的物业租用合同中出租方骏豪公司的权利义务由坦洲投资公司承接。综合诉辩双方主张，本案的争议焦点为：一是合同履行过程中，谁存在违约行为；二是解除合同后的责任承担问题。关于争议焦点一，合同履行过程中，谁存在违约行为的问题。依据合同约定，客印象公司逾期15天不向骏豪公司交纳租金和滞纳金，即视为客印象公司单方违约处理，骏豪公司有权单方面解除合同，收回出租商铺，并没收客印象公司押金。客印象公司自2019年9月1日开始至今没有交纳租金，是否构成违约则需审查客印象公司所称不交纳租金或延迟交纳租金的理由是否成立。第一，关于涉案租赁物产权变更是否影响客印象公司履行交纳租金义务的问题。依据合同约定，客印象公司应当在2019年9月5日前交纳2019年9月份的租金，但是，在2019年9月8日骏豪公司的法定代表人告知客印象公司暂时不交房租，待政府签署补充协议后再交，此阶段客印象公司没有交纳租金不构成违约，但是之后客印象公司于2020年3月6日向坦洲政府发出减免租金的请求报告，由此可见，客印象公司至少此时已经明确知道其应当向谁交纳租金，涉案租赁物产权的变更至此时并不影响客印象公司履行交纳租金的义务，客印象公司称其不知道向谁交租的理由不成立。第二，关于坦神北路项目建设围蔽施工是否影响客印象公司对租赁物的正常使用问题。坦神北路项目围蔽施工是2020年4月，但并非全封闭，其中留有的进出口能够让车辆和人员进入租赁物，且围蔽施工也只是对涉案三幢租赁物中的一幢的进出便利性产生一定的影响，并不导致租赁物无法使用，结合客印象公司自2019年9月已停止营业，距离坦神北路项目围蔽施工的时间客印象公司已经自行停止经营达8个月之久，显然客印象公司停止经营与坦神北路项目围蔽施工没有必然联系，客印象公司主张骏豪公司提供的租赁物不能达到使用目的的理由不成立，不予采纳。综上，坦洲投资公司于2020年4月28日对于客印象公司2020年3月6日提出减免租金的请求报告作出回复，明确告知其承接骏豪公司与客印象公司签订的物业租用合同的权利义务，并表示不同意减免租金请求，要求客印象公司在2020年5月8日前缴清所有欠款，客印象公司至今未交纳租金等款项，依据租赁合同的约定，客印象公司构成违约。第二，解除合同后的责任承担问题。前述客印象公司因构成违约，其本不具有单方解除权，但是，基于诉讼中骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局均表示同意解除合同，故一审判决据此解除双方签订的物业租用合同正确。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”；第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”1.关于客印象公司主张返还押金问题。依据合同约定，承租方逾期15天后不向出租方交纳租金和滞纳金，即视承租方单方违约处理，出租方有权单方面解除合同，收回出租商铺，并没收承租方押金。据此，出租方有权没收押金，客印象公司要求骏豪公司、坦洲投资公司、市财政局返还押金的理由不成立，不予支持。2.关于客印象公司主张赔偿装饰装修及设备费用问题。依据合同约定，客印象公司中途以本合同约定条款以外的原因而提前终止合同时，客印象公司不得向出租方索取在租赁期间投入到承租该物业的装修费用，动产可由承租方带走，不动产无偿归出租方所有。涉案租赁合同的解除系客印象公司违约提前终止合同所致，作为违约方的客印象公司无权要求守约的出租方赔偿装饰装修损失。设备问题，动产设备可由客印象公司自行带走，不动产设备归出租方所有，客印象公司要求赔偿设备费用于法无据。3.关于客印象公司主张赔偿经营损失问题。2019年9月客印象公司已经自行停止经营，客印象公司确认出租方并没有实施阻碍其继续使用租赁物的行为，客印象公司要求出租方赔偿经营损失于法无据。4.关于客印象公司主张减免2019年9月1日之后所有租金费用问题。虽然客印象公司自2019年9月已经停止经营且未交纳租金，但是，客印象公司未交纳2019年9月-2020年3月期间的租金，是基于骏豪公司曾同意客印象公司暂时缓交，因此，至新冠疫情发生时，客印象公司未交纳该期间租金的行为并不构成违约，一审认定客印象公司此期间构成违约的理据不充分，本院对此予以纠正。由于新冠疫情属于不可抗力，结合相应的防控措施阶段，本院酌定客印象公司2020年2月-3月的租金按照合同约定的一半标准交纳，即该两月租金按68750元/月交纳。对于坦神北路项目围蔽施工期间的租金是否应当减免的问题，前述，坦神北路项目围蔽施工对租赁物的使用影响有限，且客印象公司的停止经营行为与坦神北路项目围蔽施工并无必然联系，坦神北路项目围蔽施工也不属于不可抗力，客印象公司要求减免该期间的租金无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，本院除对客印象公司应当支付的2020年2月-3月的租金标准酌定减少外，对客印象公司的其余上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12951号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初12951号民事判决第二项；三、中山市客印象实业发展有限公司2020年2月-3月的租金按68750元/月交纳；四、驳回中山市客印象实业发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费110900元，减半收取55450元，由中山市客印象实业发展有限公司负担54850元，由中山市坦洲投资开发有限公司负担600元；二审案件受理费110900元，由中山市客印象实业发展有限公司负担109700元，中山市坦洲投资开发有限公司负担1200元。（上述一、二审案件受理费均由中山市客印象实业发展有限公司预交，自本判决发生法律效力之日中山市客印象实业发展有限公司与中山市坦洲投资开发有限公司径行结算，本院及一审法院均不予退收。）本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  谢劲东审判员  赵 娟二〇二一年三月三十一日书记员  欧绮琪