重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初6714号原告：重庆尚筑房地产经纪有限公司，住所地重庆市北部新区经开园金渝大道******18-18，统一社会信用代码91500000MA5U5F271M。法定代表人：王燕，经理。委托诉讼代理人：晏蜀荣，男，该公司员工。委托诉讼代理人：雷海洋，男，该公司员工。被告：万小丹，女，1992年5月21日出生，汉族，住重庆市云阳县。原告重庆尚筑房地产经纪有限公司（下称尚筑公司）与被告万小丹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告尚筑公司的委托诉讼代理人晏蜀荣、雷海洋，被告万小丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚筑公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还位于重庆市江北区建新南路X号X-X的房屋；3.判令被告按照合同约定的月租金2000元的标准支付2020年2月3日起至实际返还房屋之日止的房屋租金；4.判令被告以未付租金为基数，从2020年2月3日起按照年利率24%的标准，支付逾期付租违约金至其实际付清之日止；5.判令被告支付在租期间产生的水电费527元、空调费2751元，并按照每月509元的标准支付自2019年11月1日起至实际返还房屋之日止的物业费。事实和理由：原告与被告于2019年8月3日签订《房屋租赁合同》，合同约定了双方的权利义务，被告应于2020年1月17日缴纳第三季度房屋租金，但经原告员工多次催收，被告以各种理由不腾退房屋，结算租金、费用，为维护公司的合法权益，原告遂诉至本院，望判如所请。被告万小丹辩称，第一、根据双方签订的租赁合同的约定，被告应于2020年2月5日单方解除房屋租赁合同，且被告在2020年2月27日收到了原告单方解除房屋租赁合同的通知函，因此原告按照合同约定已单方解除房屋租赁合同，原告的此项诉讼请求不成立。第二、2019年8月3日签合同时，被告支付了六个月的房租12000元，房租已付到2020年2月3日。2020年1月28日、29日，被告就搬离了租赁房屋，有货拉拉使用记录作为证据，离开时保安还给西普大厦的工作人员琪琪打了电话，琪琪同意后才放行。2020年2月2日，被告已经明确告知原告不租了，原告在电话中告知被告“那我去把锁换了就行，我按照合同处理东西，我按照合同处理没得错的，你不交房租，我收房子，就这么简单。”2月3日，被告未交租，即构成违约，按照房屋租赁合同违约责任的约定，原告应于2月5日收回房屋，自行处理乙方按约自动放弃的物品，并将原房屋租赁合同解除协议于当日寄给被告，原告以此履约后，完成违约处理的交付工作，被告不再承担任何新的租金及费用。但2020年2月2日后，被告从未去过原租赁房屋，原告解除合同后，也未使用过该房屋，原告意图将疫情期间按合同约定收回房屋后没人租房导致的经济损失强加于被告，想以此来让被告承担原告按合同约定收回房屋后的损失，是极不公平的。因此原告的第二、三、四项诉讼请求均不成立。第三、第五项诉讼请求的费用均与原告无关，按照租赁合同约定水电费、空调费、物业费由被告自行负责，原告只收取房租，被告和西普大厦已经说好了缴费的时间。本院经审理认定事实如下：2019年8月3日，原告尚筑公司（甲方）与被告万小丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：经业主授权委托，甲方同意将坐落于重庆市江北区建新南路X号X-X的房屋出租给乙方使用，租赁期限一年，甲方自2019年8月3日起将出租房交付与乙方使用，至2020年8月2日收回，每月租金2000元，房屋保证金3000元。乙方缴纳房屋租金的日期及金额：第一季度租金2019年8月3日，金额6000元，第二季度租金2019年10月17日，金额6000元，第三季度租金2020年1月17日，金额6000元，第四季度租金2020年4月17日，金额6000元。甲方房屋仅供办公使用，不得用作它途。为确保合同如期完成乙方同意在本合同签订时缴纳的保证金，在租赁期满后，乙方迁空、清点交还房屋及设施，并结清所有应付费用，如乙方超出合同期限，超出时间按本合同原租金双倍计算，经甲方确认，甲方应于三个工作日内将保证金原银无息退还乙方。乙方保证按合同的约定，按时缴纳房屋租金和该房屋所产生的一切相关能源费用（包括水、电、气、收视费、宽带、电梯、清洁、物管及公摊等）不得拖欠，若产生滞纳金，一切相关责任由乙方自行负责，乙方在租赁期间若所欠能源费用达500元，甲方有权提前收回房屋，并没收乙方保证金及剩余房屋租金。甲方保证按时将房屋及附属设施（见验房表）交付乙方使用，合同期满后，如双方商定不再续租，则甲方须全额退还乙方保证金，但乙方也必须将房屋内的家具（电器）设施清点后完好的交还给甲方，而且保证该房屋承租期间的所有能源费用均已结算清楚。所有违反上述约定的行为均构成违约，若有一方违反另一方均有权提前终止合同，并追讨赔偿。未经甲方同意，乙方不得提前退租和擅自改变房租付费周期，否则构成违约，乙方须缴清承租期间的房租及所有的相关费用，甲方有权没收乙方的保证金。乙方必须在每季最后交租日期前交纳房租，一旦逾期即构成违约，甲方有权没收乙方的保证金并停水、停电和收回房屋。乙方须于违约后两日内结清所有房租和相关费用，并和甲方共同清理好物品，搬出该房屋，乙方违约两日后，甲方收回房屋，如房屋内仍有乙方物品，可视同乙方自动放弃，所有物品任凭甲方处置。甲方提供家具、家电供乙方使用（注：但乙方在使用期间不得人为损坏否则照价赔偿，日常消耗品由乙方负责。如是主体故障，则由甲方自行承担），详见验房表。合同租赁期间物管、空调费由乙方自行负责，甲方只收房租。合同所附的《物品清单表》中家电类包含中央空调，空调状况备注为大厅没冷风，甲方维修。合同签订后，被告支付了原告第一季度的房屋租金等费用。因房屋大厅空调无法使用，第二季度支付租金时，被告在扣除第一季支付给原告的2019年8、9月空调费1791元后，另行支付原告房屋租金4209元，付清了第二季度的房租。2021年1月17日，被告未按约支付第三季度的房屋租金。自2021年1月10日起，原告的员工通过微信向被告不断催收房租。被告举示的双方聊天记录显示：2020年1月10日，原告说：“你们17号该交房租了哟。”被告回复说：“嗯，知道了。”2020年1月17日，原告说：“你转了把转账截图发给我，还有前几个月的物管费缴费单子拍个照发给我。”被告说：“要得，我们不放假，要把产品赶出来了才休息一天两天，然后继续开发。”原告说：“房租你大概什么时候转过来，我好给财务回个话，年底要放假了，公司房租催得急。”被告回复说：“就这几天嘛，我们也在准备这几天开股东会，有些要退出，这些钱应该怎么算，股份怎么分，都要讲好。”2020年1月19日，原告说：“我们明天上了班就放假了，房租的话你明天转过来可以撒。”被告回复说：“就在这几天，转了发截图给你。”“我们都不放假的。”“我们股东有人退出，另外的股东还没回重庆，需要把股份重新分配，资金清算好。”2020年1月21日，原告说：“你今天还是把房租转过来嘛。”被告说：“刚把物业空调水电费交了，因为物业马上放假了，我暂时个人垫起先给了，房租只有等其他股东过来谈了股份交接后再交了，最迟年初几交接好。”“一直上到23号，二月一号就开始正常上班了。”原告说：“不得行，要么你给我们经理打个电话说一声。”被告说：“嗯，好的，我晚点给他打过去说哈。”2020年1月22日，原告说：“你这边撒子情况，又不给我们经理打电话，现在财务天天问我你们撒子情况。”2020年2月10日，原告说：“你们还没回来吗，那个房租你们怎么打算的。”被告回复原告一张西普大厦管理处发的《通知》截图，《通知》内容为尊敬的业主及物业使用人，接上级通知，相关企业暂不复工。原告说：“房租你至少还是要转过来撒。”被告说：“你想啷个办嘛？”原告说：“你把房租转给我们啊，每次交房租你都是这么拖，真的不好，我觉得我够可以的了，你们这么拖起让公司财务，经理一直来决我。”被告说：“我们早说过这个问题了，不租了，你要有人租告诉我，我去给你们开门让新租客看房。”原告说：“好，不租就行。”被告说：“东西我们只能等政府通知可以正式复工我们再重新找场地搬东西。”原告说：“物管水电费这么麻烦你们结清哟。”被告说：“该我们负责的，我们不会耍赖，放心就是。”原告说：“我们经理的意思是，你把这段时间的房租补齐，最少都要补半个月，因为你们物管费差了近3000块钱，而且你们的房租是2号到期，现在已经10号了。”“等你把房租转过来了，你什么时候搬出去的，并且把费用结清了，我们把剩下的房租补给你。”被告说：“兄弟，了解清楚了再说”“是不是觉得我好欺负？”“你们要继续这样扯，那大厅坏了的空调费，退给我们。”原告说：“是啊，你们房租的时间是这个月2号，今天几号了，你们搬没搬？房租给没给？我觉得我给你们宽限交房租的时间对你们可以了，你们啊一拖再拖，说了几次你非要到那个时候交房租，你给我们经理打电话，你都不打。”之后，被告又说：“物业那里的费用，我们现在不认空调费。”2020年2月27日，原告向被告邮寄了《解除房屋租赁合同通知函》，载明：双方于2019年8月3日签订了《房屋租赁合同，编号0001550》，房屋地址位于重庆市江北区建新南路X号X-X，贵方在合同履行过程中存在如下违约行为：1、未按时缴纳租赁期间所欠能源费用且数额巨大；2、超过最后交租日25天。根据《房屋租赁合同》第八条第4款的规定，我方可解除《房屋租赁合同》。现我方正式通知贵方自即日起解除双方的租赁合同，请贵方根据合同的约定，在收到本通知后2日内腾退房屋、付清所有能源费用，并承担违约责任。否则我方将强制收回房屋并向人民法院提起诉讼。另附欠费：水电费527元（2019年12月17日-2020年2月25日）、物业费2036元（2019年11月-2020年2月）、空调费2751元（2019年8月、2019年9月、2020年1月）、房租费1666元（2020年2月3日-2020年2月27日）。2020年2月28日，被告收到了原告邮寄的通知函。庭审中，原告陈述虽然合同解除了，但因为房子里面还有被告的东西，怕其未搬走就不敢出租给别人，现在都不知道被告是否搬走，我们也没有去看过。被告陈述其在2020年2月28日收到原告的解除通知函后，处理了剩余物品，但因为钥匙不见了，未将钥匙交予原告，亦未通知原告来检查房屋内设施设备。因为原告说要去换锁，被告就认为没有必要退钥匙，也没有通知原告。上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知函》、微信聊天记录、录音、照片、音频U盘以及当事人陈述等证据予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有拘束力，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。关于房屋租赁合同解除的问题。根据合同约定，被告未按约于2020年1月17日缴纳第三季度的租金，原告有权解除双方签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2020年2月28日收到原告邮寄的解除通知函，故双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年2月28日解除，原告要求解除原被告签订的《房屋租赁合同》，本院不予支持。关于被告返还房屋及支付租金、违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此《房屋租赁合同》解除后，被告应当向原告返还房屋，支付未付租金并赔偿损失。根据被告举示的2020年2月10日其与原告员工的微信聊天记录“我们早说过这个问题了，不租了，你要有人租告诉我，我去给你们开门让新租客看房。”“好，不租就行。”“东西我们只能等政府通知可以正式复工我们再重新找场地搬东西。”“你把这段时间的房租补齐，最少都要补半个月，因为你们物管费差了近3000块钱，而且你们的房租是2号到期，现在已经10号了。”可以看出在2020年2月10日的时候，被告已明确向原告提出不再继续租赁该房屋，但因疫情原因被告还没有复工，因此此时被告并未搬离房屋，交付钥匙给原告。2020年2月27日，原告向被告邮寄了《解除房屋租赁合同通知函》，正式通知自即日起解除双方的租赁合同，要求被告在收到本通知后2日内腾退房屋、付清所有能源费用，并承担违约责任，否则原告将强制收回房屋并起诉。庭审中，被告陈述其在2020年2月28日收到原告的解除通知函后，处理了剩余物品，但因为钥匙不见了，未将钥匙交予原告，亦未通知原告来验收房屋，被告未尽职履行还房义务，应赔偿原告损失。而原告在多次催租后，已明知被告不愿意继续租赁房屋、支付房租了，原告遂向被告发出了解除通知函，并要求被告在收到2日后腾退房屋。但此后原告未再就房屋事宜与被告联系，原告作为一个专业从事房屋租赁服务的机构，在其发出解除通知函后直到起诉前都从未到租赁房屋处看一看房屋情况并收回房屋，其履约行为亦有违减损规则。依照原告解除通知函上载明的时间，原告应于2020年3月2日收回房屋，故此本院认定被告于2020年3月2日已将房屋交付给原告。对于原告超出合理期限后未采取减损措施造成的租金损失，本院不予支持。被告应付原告2020年2月3日至2020年3月2日期间的房屋租金2000元。因被告逾期支付租金并提前退租，致使《房屋租赁合同》解除，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但违约金的起算时间应自2020年3月3日起开始计算。对于水电费、空调费、物管费的诉讼请求，按照双方的合同约定，被告租用期间由被告自行缴纳物业费、空调费及水电费，但因案涉房屋的物业公司非本案当事人，原告也没有代为垫付这些费用，故本院对原告要求被告向其支付物业费、空调费、水电费的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告万小丹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆尚筑房地产经纪有限公司房屋租金2000元；被告万小丹于本判决生效之日起十日内支付原告重庆尚筑房地产经纪有限公司违约金（以2000元为基数，自2020年3月3日起至实际付清之日止，按年利率24%计算）；驳回原告重庆尚筑房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费86.5元，减半收取计43.25元，由被告万小丹负担。本判决为终审判决。审 判 员 毛亚男二〇二一年三月一日法官助理 蒋思斯书 记 员 何 钰