辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终324号上诉人（原审被告）：抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心，住所地：辽宁省抚顺市新抚区南昌路一号。经营者：刘忠权，男，1972年8月30日出生，汉族，住辽宁省抚顺市顺城区。被上诉人（原审原告）：抚顺市华融实业有限公司，住所地：辽宁省抚顺市新抚区榆林路2号。法定代表人：荆强，该公司董事长。委托代理人：丁风，辽宁红叶律师事务所律师。委托代理人：王宁一，辽宁红叶律师事务所律师。上诉人抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心（以下简称华诚服务中心）因与被上诉人抚顺市华融实业有限公司（以下简称华融公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2020）辽0402民初1220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人华诚服务中心上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判继续履行房屋租赁合同；上诉费由华融公司负担。事实与理由：华诚服务中心与抚顺华城道桥有限公司（以下简称道桥公司）于2017年12月23日签订了合同，合同约定租赁期限为5年(2018年1月1日至2022年12月31日)，房屋租金为每年7万元，每年12月31日向道桥公司一次性交付租金，华诚服务中心从未拖欠道桥公司租金，后道桥公司与华融公司签订了委托经营合同,华融公司要求华诚服务中心缴纳房屋租金及供暖费，华诚服务中心到华融公司缴纳租金时已向华融公司及委托单位道桥公司说明华诚服务中心因租赁房屋系经营修配厂使用故不需要供暖，华诚服务中心向华融公司缴纳租金时，华融公司要求华诚服务中心到供暖公司办理停止供暖事宜，但在华诚服务中心与道桥公司签订的合同中暖气费、物业费、水、电的一切费用等手续均应当由房屋所有权人道桥公司负责，但当华融公司与道桥公司签署委托管理合同后，就变成强行将暖气费与房屋租金捆绑的方式让华诚服务中心交付，华融公司的此行为加重了华诚服务中心在合同中的义务，并且违背了《合同法》相关规定。因华融公司的拒绝单独接受租金的行为，造成华诚服务中心向原合同签署单位道桥公司缴纳租金无法收取,从而演变成华诚服务中心拒不给付房屋租金的情况。华融公司辩称：华融公司是本案适格诉讼主体，具备诉讼资格。根据华融公司与道桥公司签订的委托经营合同第七项约定：在经营过程中，出现任何纠纷，均由华融公司处理，华融公司可以任何合法方式予以解决，包括但不限于诉讼、仲裁、调解，处理结果由华融公司承担。此委托经营合同合法有效，因此，华融公司具备诉讼主体资格。华诚服务中心存在违约情形。根据协议第四条约定，租赁协议期内，暖气费、物业费、水、电等一切费用均由乙方（华诚服务中心）负责。乙方拖欠房屋和租期内上述一切费用达一个月以上，甲方有权终止协议，并收回房屋使用权。依据此约定，华诚服务中心构成违约，华融公司有权终止协议，收回房屋，并要求华诚服务中心承担一个月租金的违约金。华融公司向一审法院起诉请求：1、确认房屋租赁协议合法有效，并依法判决解除房屋租赁协议，自解除之日起华诚服务中心将工商注册地址从租赁地址迁出；2.华诚服务中心向华融公司承担违约损害赔偿金5833.3元；3.华诚服务中心向华融公司支付所欠2019年度租金70000元及2020年1月1日至租赁协议解除日期间的房屋租赁金；4.华诚服务中心向华融公司支付2019年度取暖费9003.5元；5.华诚服务中心向华融公司赔偿采暖管道维修损失21610元，以上暂共计106446.8元；6.诉讼费由华诚服务中心承担。事实和理由：2017年12月23日，道桥公司与华诚服务中心签订了《房屋租赁协议》，租赁期限为5年（从2018年1月1日至2021年12月31日），约定房屋租金为每年7万元，年度租金在每年的12月31日前向甲方一次性交纳。2019年12月1日，道桥公司与华融公司签订《委托经营合同》，委托期限为一年。委托华融公司对涉案租赁房屋（新抚区南昌路一号）进行合法经营管理，如涉及纠纷、诉讼等由华融公司进行处理。华诚服务中心在2019年12月31日前未向华融公司支付本年度租金及交纳采暖费，但华诚服务中心始终未予理睬，华融公司多此催要未果。2020年1月7日，向华诚服务中心下发补缴供暖费，并停止供暖情况说明，表示因停止供暖所产生的一切损失由华诚服务中心承担。华诚服务中心在明知停止供暖会造成严重损失的情况下，仍未缴纳取暖费，导致供暖公司停暖，其他租户无法正常使用暖气，且暖气管道因停暖而全部冻裂，无法使用。为减少损失，华融公司作为该租赁房屋的托管人，只能自行垫付供暖费和维修费用。根据房屋租赁协议第四条约定，因华诚服务中心构成违约，华融公司有权终止协议，要求华诚服务中心返还取暖费，并要求华诚服务中心承担一个月租金的违约责任。同时因华诚服务中心拖欠取暖费而停止供暖，造成暖气管道损坏，华融公司对此进行了维修，造成维修损失21610元，应由华诚服务中心承担。一审法院经审理查明：华融公司提供产权证一份，证明坐落于抚顺市新抚区（建筑面积378.44平方米，其他产，办公）房屋系抚顺华城东岗道桥有限公司所有，案涉房屋在一层。华融公司提供委托经营合同一份，内容为：委托方为道桥公司，受托方为华融公司，委托标的物为包括案涉房屋在内的房产；委托事项为经营事宜等；委托期限为2019年12月1日至2020年12月1日；经营过程中，出现任何纠纷，均由华融公司负责处理。华融公司提交该证据证明其有华融公司主体资格。华融公司提供房屋租赁协议一份，甲方为道桥公司，乙方为华诚服务中心，约定：甲方同意将新抚区管理用房一楼（包括洗车房内的整套设备和办公用具等）租给乙方办公使用；租用期限为5年（即从2018年1月1日至2022年12月31日止）；房屋租赁每年柒万元（7万元/年）；付款方式为本协议签订后，乙方必须在一周内将当年租金一次性交付甲方，以后年度租金在每年的12月31日前向甲方一次性交纳；甲方在租房协议期内不得无理收回房屋和干扰乙方正常使用房屋的使用权；租房协议期内，暖气费、物业费、水、店、煤气、电话、有限电视、电脑宽带、维修等一切费用均由乙方负责，乙方拖欠房租和租期内上述一切费用达一个月以上，甲方有权终止协议，并收回房屋使用权，乙方因特殊情况终止协议，需提前一个月通知甲方；甲乙双方必须严格执行和遵守协议规定，如单方违约，违约方向对方赔偿一个月的租房损失费，对方并有权终止本协议，收回或退出房屋的使用权；道桥公司及华诚服务中心在该协议上盖章，华诚服务中心的经营者刘忠权在该协议上签名；签订日期为2017年12月23日。华融公司自述，自2015年承租案涉房屋，用作修配厂使用，合同三年签订一次。华融公司提供协议书一份，内容为：甲方道桥公司，乙方华诚服务中心（刘忠权）、丙方严峻；基于乙、丙方租用甲方位于新抚区的管理用房，现对2018-2019年度产生的供热费用达成如下协议：乙方同意承担2018-2019年度供热费9003.5元；乙方须在本协议签订90日内将上述供热费打入甲方指定账户；丙方同意承担2018-2019年度供热费3858.7元；丙方需在本协议签订90日内将上述供热费打入甲方指定账户；甲方与乙、丙方签订的房屋租赁协议合法有效，三方同意继续履行；如乙、丙方未在上述约定日期内交付供热费用，违约方同意解除与甲方签订的房屋租赁协议；本协议签订后，甲方撤回2019年在新抚区人民法院对乙方拖欠房租的诉讼；签订日期为2019年6月13日。华诚服务中心主张其经营期间不需要供暖，曾多次向华融公司主张不缴纳暖气费，而楼上租户需要供暖，所以华诚服务中心不同意负担2019-2020年度的暖气费。2020年1月7日，抚顺矿业集团有限责任公司暖气厂营业处出具停止供暖情况说明，内容为：位于新抚区的华诚服务中心，由我公司对其提供室内供暖服务，2019年11月1日供热至今该用户未交纳采暖费用，也未提出不使用暖气申请，12月份我公司多次到现场并告知该住户如拒不缴纳取暖费用将对其停止供暖，停止供暖后造成后果将由其自身承担。2019年12月25日，该用户仍未缴纳暖气费用，由于天气寒冷，不具备分阀施工条件，我公司对新抚区楼整体实施了关闭供暖阀门，暂停提供供暖服务。目前，该户尚欠2019年11月1日至2019年12月25日取暖费用欠费未缴。华融公司提供律师函及照片，证明该律师函已于2019年12月31日送达到华诚服务中心承租的房屋处，该律师函内容为：“……贵公司于2019年度供暖开始至今一直拖欠暖气费近两月有余，我委托人及供暖公司多次催告未果，故我委托人正式委托本所向贵公司致函，请贵公司收到本律师函3日内缴纳暖气费，如未在3日内缴纳暖气费，我委托人有权利与贵公司解除租赁协议。届时，因贵公司还需承担因未缴纳暖气费造成的供暖管线、损伤等赔偿责任。辽宁红叶律师事务所，律师丁风，2019年12月26日。”华融公司主张因华诚服务中心拒绝缴纳暖气费，抚顺矿业集团有限责任公司暖气厂于2019年12月25日对新抚区楼整体实施了关闭供暖阀门，之后供暖管线被冻坏，华融公司于2020年1月15日对冻坏的供暖管线进行维修，华融公司与抚顺市鑫通管道安装工程有限公司签订采暖管道维修施工合同，工程地点在南阳东岗立交桥西侧，工程范围为由室内进户至室外热力公司供热阀门，承包价格为本工程材料费、人工费一次性包死，总价为21600元，合同落款日期为2020年4月2日。华融公司提供发票一张，为供热暖气费发票，名称为华融公司，规格为2019-2020，567.45平方米，金额为19293.3元，开票日期为2020年1月20日。另查明，经法院询问，华诚服务中心表示：2018年之前并不产生暖气费，道桥公司将案涉房屋的二楼出租后，二楼租户要求供暖，所以才产生的暖气费；2018-2019年度的暖气费是由道桥公司交纳，经三方协商，华诚服务中心同意交纳2018-2019年度部分暖气费；华诚服务中心主张其已经告知道桥公司2019-2020年度不使用暖气，但是该公司工作人员没有办理停气手续，华诚服务中心表示其没有产权证，无法交纳暖气费，而且二楼租户表示要使用暖气，所以道桥公司没有办理停气手续；案涉房屋暖气停气后，管线被冻了，但是没有裂，是二楼租户要求恢复供暖，所以华融公司对暖气进行的修复。华融公司陈述，华融公司修复暖气管线时，是重新铺设的管线，因华诚服务中心商铺关门，经电话通知华诚服务中心后，华诚服务中心明确表示不用供暖，所以修复供暖管线时，未进入华诚服务中心承租房屋进行施工，没有恢复华诚服务中心承租的一层房屋的供暖。一审法院认为，华融公司与案涉房屋产权人道桥公司签订的委托经营合同合法有效，华融公司具有本案的华融公司主体资格。华融公司、华诚服务中心签订的房屋租赁协议符合法律规定，该协议合法有效，华融公司、华诚服务中心均应按照协议约定履行租赁协议。现华诚服务中心违反合同约定，迟延交付租金，华融公司要求解除双方签订的房屋租赁协议的诉讼请求符合法律规定，应予支持，房屋租赁协议于本判决生效之日解除。华融公司要求华诚服务中心将工商注册地址从租赁地址迁出的诉讼请求不属于民事案件受理范围，不予处理。华诚服务中心提出关于他人拖欠其水费等问题不能构成迟延交付租金的抗辩理由，故华诚服务中心应承担合同违约责任，故华融公司的第二项诉讼请求符合法律规定，应予支持，按照房屋租赁协议约定，违约金的数额为一个月的房屋租金，故法院确定违约金数额为5833.3元。华诚服务中心使用租赁房屋，应按照房屋租赁协议交纳房屋租金，故华融公司的第三项诉讼请求符合法律规定，应予支持，华诚服务中心应向华融公司支付拖欠的2019年度租金7万元及自2020年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金，按照年租金7万元计算。经法院询问，可以认定华诚服务中心自2015年承租使用房屋至2018年供暖季开始，并未使用暖气，亦未交纳过采暖费用，2018年度交纳采暖费的原因系案涉房屋的二层租户要求供暖，故房屋产权人道桥公司才开始向供暖部门交纳采暖费用，华诚服务中心已明确表示其承租的房屋不使用暖气，华诚服务中心有权选择是否需要供暖，在华诚服务中心告知华融公司不需要供暖后，作为房屋产权人的道桥公司应及时到供暖部门办理华诚服务中心承租的一层房屋的停气手续。因房屋产权人怠于办理案涉房屋的停气手续造成的取暖费及采暖管道维修损失不应由华诚服务中心承担，故对华诚服务中心第四项、第五项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、抚顺华城道桥有限公司与抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心签订的房屋租赁协议合法有效，于本判决生效之日解除；二、抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心于本判决生效之日起十日内给付抚顺市华融实业有限公司违约金5833.3元；三、抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心于本判决生效之日起十日内给付抚顺市华融实业有限公司2019年度租金7万元及自2020年1月1日起至本判决生效之日止的房屋租金（按照年租金7万元标准计算）；四、驳回抚顺市华融实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2429元，减半收取1214元，由抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心负担。本院二审期间，华诚服务中心提交图片打印件三张，拟证明华诚服务中心不承担暖气费。华融公司质证意见：对证据关联性有异议。本院对证据分析、认定如下：三张图片打印件系楼体外观，不能达到证明目的，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院相同。另查明，因案涉《房屋租赁协议》第四条约定：租房协议期内，暖气费、物业费……一切费由均由乙方（华诚服务中心）负责，华诚服务中心表示对上诉状中与此相冲突内容及华融公司加重华诚服务中心合同义务的主张予以放弃。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。华诚服务中心与道桥公司签订了房屋租赁协议，华诚服务中心承租使用了案涉房屋，道桥公司将案涉房屋委托由华融公司经营，在承租期内，华诚服务中心其应依约及时足额缴纳租赁费用。案涉《房屋租赁协议》约定：乙方拖欠房租和租期内上述一切费用达一个月以上，甲方有权终止协议，并收回房屋使用权。华诚服务中心迟延交付租金，违反了合同约定，华融公司要求解除房屋租赁协议的诉请符合法律规定，应予支持。华诚服务中心虽主张其按照约定向华融公司支付房屋租金，华融公司拒绝单独接收租金，但未能提供充分有效证据加以证明，故应自行承担举证不能的法律后果。对于违约金，根据《房屋租赁协议》第七条的约定，违约方向对方赔偿一个月的租房损失费，对方并有权终止本协议，收回或退出房屋的使用权。因此，华诚服务中心应依约定承担相应的违约责任，违约金数额根据协议约定为一个月房租，即5833.3元。综上，华诚服务中心上诉请求及理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2429元，由抚顺市新抚区华诚一站式汽车服务中心承担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 韩 雪审判员 李雪慧二〇二一年三月三十日法官助理王宝伦书记员刘娟