黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初336号 原告：肖鹏，男，1988年10月12日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：肖明亮（系肖鹏父亲），住黑龙江省牡丹江市爱民区。 被告：牡丹江银邦房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东三条路长安街南，现办公地点为牡丹江市爱民区怡美嘉园小区8号楼4单元1502室。 法定代表人：李成斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王金城，男，该公司法律顾问。 第三人：周艳丽，女，1958年10月30日出生，住黑龙江省勃利县。 委托诉讼代理人：赵来杰（系周艳丽丈夫），住黑龙江省勃利县。 原告肖鹏与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司（以下简称银邦公司）、第三人周艳丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序于2021年3月11日、2021年3月19日公开开庭审理了本案。原告肖鹏及其委托诉讼代理人肖明亮，被告银邦公司的委托诉讼代理人王金城，第三人周艳丽及其委托诉讼代理人赵来杰、证人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖鹏向本院提出诉讼请求：1.法院确认原、被告签订的商品房买卖合同（车库认购书）合法有效；2.判令被告履行其法定义务，在商品房具备办理产权证照条件时优先为原告办理牡丹江市爱民区×小区3号楼×号车库（产籍号为×，建筑面积29.41平方米）的商品房产权证照手续；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年7月2日签订了车库认购书，约定原告购买被告开发的×小区3号楼×号车库，建筑面积为29.41平方米，每平方米单价6392.38元，总价款为188000元。协议签订后，原告于当日向被告交付房款188000元。被告于2010年7月3日将车库交付给原告，原告一直占有使用该车库至今。根据认购书的约定，被告应当与原告签订正式的商品房买卖合同，并为原告办理产权证照。但是被告却总是以各种理由予以推托，没有履行其约定义务和法定义务。直到2019年2月，经原告多次催促，被告才告知原告该车库被告以名为买卖实为借贷的方式于2016年抵押给第三人，由于被告没有偿还第三人借款，所以无法与原告签订正式商品房买卖合同，无法为原告办理产权证照。原告无奈诉至法院，请求如上。 银邦公司辩称，原告于2010年7月与被告签订了车库认购书，被告将×小区3号楼×号车库卖给原告，但是由于某种原因，没有办理证照手续。原告所述被告认可，同意协助原告办理该车库的产权登记手续。 周艳丽述称，2014年10月22日，周艳丽借给银邦公司188224元，约定一年借款期限，并把牡丹江市爱民区×，产籍号×仓储买卖手续备案在牡丹江市房地产产权市场管理处。到期银邦公司没有按合同约定还款，2016年3月30日在牡丹江市房地产产权市场管理处下发了房屋预告登记证明。根据民法典第二百零九条规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生法律效力。但法律另有规定的除外。本案原告肖鹏所购买的仓储库没有进行依法办理，是开发商自制的假购房合同，不发生法律效力。国家为了规范房地产行为，保障人民群众的购房安全，制定了网购网签合同备案制度。肖鹏既没有购房合同备案，也没有预告登记，应自己负责任。银邦公司应返还原告购房款并承担肖鹏的利息损失，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对本院依职权在牡丹江市不动产登记中心调取的商品房买卖合同备案证明1份、案涉房屋的档案材料1份没有异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 肖鹏举示证据一、认购书复印件1份、银邦公司开具的往来资金结算票据复印件1份、装修及垃圾清运费票据复印件1份、业主入住综合验收单复印件1份、2010年入户时交纳的物业费票据复印件1份（以上证据均与原件核对无异）、物业费收据复印件3页、物业公司出具的业主基本资料登记表打印件1份、供热费发票及收据复印件各1份、供热费电脑记录打印件2页，证明原、被告于2010年7月2日签订房屋认购书，签订合同的当天原告交纳了房屋购房款188000元，被告将房屋交付原告使用至今，原告交纳房屋各种费用，所以该房屋应归原告所有。 银邦公司对此组证据没有异议。 第三人对认购书有异议，购买房屋应当出具购房合同，该认购书并没有被告法人的签章，该认购书是被告自制的假合同。交款收据也不是国家税务局的交款收据，是银邦公司自行出具的，无法办理房照。剩下交费票据只能证明原告在侵占房屋期间交纳的费用，并不能证明产权。 本院认为，此组证据能够证明2010年7月2日原、被告签订认购书一份，银邦公司当日给原告出具188000元的往来资金结算票据。原告于2010年7月3日办理了入户手续并交纳了物业费及垃圾清运费等相关的入户费用。后原告一直交纳案涉房屋的物业费用至2019年度，并交纳了2018-2019年度的供热费，对以上事实，本院予以确认。 证据二、协议书复印件（与原件核对无异）1份，证明在2010年7月2日肖鹏与案外人李某签的协议书，该协议书是银邦开发公司武某签的字，同意变更。 被告对此份证据没有异议。 第三人不予质证。 本院认为，该协议书中的卖方李某没有身份信息，原告现已经无法联系到此人，本院无法核实该协议书的真伪。协议书上银邦公司的“武某”签字部分，银邦公司陈述单位之前确有此人，但现在已经离开公司，亦无法向其核实该情况，综上，本院对此份证据不予确认。 证据三、存折复印件（与原件核对无异）1份，证明购房款的来源，经过原告父亲肖明亮与母亲的回忆，根据存折取款情况证明，肖明亮于2010年7月2日在工商银行的存折上支取了35000元，还有家中存放的和各方面借的共计88000元，肖明亮又在其大姐肖某处借了100000元，共计188000元，交给了李某。交给他的当天，肖明亮和李某到银邦公司办理了案涉车库的变更手续。一年后，肖明亮将借大姐肖某的100000元还给她了。 被告对此份证据没有异议。 第三人对此份证据不予质证，不清楚。 证据四、证人肖某（系肖鹏的姑姑，与被告及第三人均不认识）出庭作证，证明其于十多年前借给肖明亮100000元，肖明亮过了一年将此款归还，借款时是现金，没打借条，还款时也是现金，肖某习惯将现金放在家中。 原、被告对证人证言没有异议。 第三人认为，第一次庭审中，原告代理人称家中的200000元，现在又说借的100000元，前后陈述不一致，对证人证言不予质证。 本院认为，原告举示的证据三、四能够证明原告购房资金来源情况，本院予以确认。 银邦公司未举示证据。 第三人周艳丽举示证据一、交款收据复印件（与原件核对无异）1份，证明第三人将款项交给银邦公司。 原告对此份证据有异议，第三人提交的是白条收据，原告提交的是财务打的往来票据。而且原告是2010年交费的，第三人提交的是2014年的，证明原告购房在先，第三人在后。 被告对此份证据的形式要件没有异议，证明问题有异议，2014年银邦公司是以该车库作为借款的抵押手续，借款之后，银邦公司为第三人出具了该手续。 证据二、商品房买卖合同备案证明复印件1份，证明周艳丽交完款项之后，在房产处做了备案登记。 原告对此份证据没有异议。 被告对此份证据没有异议，认为与证据一的收据是一个用途，主要是作为借款的担保手续。 证据三、房屋预告登记证明书复印件（与原件核对无异）1份，证明从2016年3月30日起，房屋归第三人周艳丽所有。这是被告与周艳丽共同对房屋的产权确认。确认后，房产处下发的预告证明，改变了抵押，将房屋给第三人周艳丽。 原告对此份证据形式要件没有异议，对证明问题有异议，被告已经明确表示是作为借款抵押。原告购房在先，而且实际使用房屋至今。该房屋被东安法院查封，2020年原告向东安法院提出异议，该房屋已经解封了。 被告对此份证据形式要件没有异议，证明书的目的也是为了作为借款的一种担保手续。 本院认为，周艳丽举示的以上证据能够证明银邦公司于2014年10月22日与周艳丽签订了商品房买卖合同并给其出具了一份收据，并将该商品房买卖合同进行了备案，并于2016年3月30日作了预告登记，预告登记权利人为周艳丽，对以上事实，本院予以确认。 证据四、（2016）黑1002执345号民事裁定书复印件2份、协助执行通知书复印件2份（均加盖牡丹江市房地产产权市场管理处档案查询专用章），证明该房屋已经被法院执行查封，正在执行中。 原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，原告发现该房屋被法院查封之后向东安法院提出了执行异议并提供相关证据，东安法院作出的结果是将案涉房屋产籍予以解封。 被告对此份证据形式要件没有异议，当时是有很多房屋进行查封，随着银邦公司的还款，已经有一部分房屋进行解封了。第三人提交的该份证据是2016年的事情，原告的房屋应该也是正在解封中，如果该房屋已经解封，银邦公司可以协助原告办理房屋登记手续。 证据五、民事调解书复印件1份、协议书复印件（与原件核对无异）1份，证明银邦公司欠周艳丽钱，与银邦公司签订的协议书，将涉案房屋抵顶给周艳丽，因房屋被银邦公司无产权转卖，银邦公司同意逐步用现金买回产权。 原告对此份证据形式要件没有异议，认为该调解书在不知情的情况下作出的，所谓不知情就是东安法院不知道涉案房屋银邦已经卖出了。 被告对此份证据没有异议。 本院认为，周艳丽举示的证据四、五能够证明周艳丽借给银邦公司350万元，双方于2016年1月22日在东安法院达成调解。银邦公司未按调解书内容履行还款义务，周艳丽申请执行，东安法院将案涉房屋进行了查封，对以上事实本院予以确认。 证据六、第三人申请法院调取的商品房预售许可证1份（来源于（2019）黑1004民初1319号卷宗），证明原告购房时没有下发预售许可证，没有预售许可证属于五证不全，没有达到售房条件，所出售的房屋无效。 原告对此份证据的形式要件没有异议，对证明问题有异议，被告没有如实说清128号车库已经卖了的情况下，相关部门才出的预售许可证。 被告对此份证据没有异议，当时卖房子，银邦公司开发的×小区是一边干一边卖的，不能办手续，但是有售房。 本院认为，预售许可证显示的时间为2009年，原、被告的认购书签订于2010年，第三人称原告购房时银邦公司未取得预售许可证，对此本院不予认可，第三人据此证实双方认购书无效的观点，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年2月12日，银邦公司成立，法定代表人李成斌。银邦公司开发建设位于牡丹江市爱民区新华路东、圣林街北的×小区。2010年7月2日，银邦公司与肖鹏（系肖明亮代签，肖鹏认可）签订认购书一份，主要内容：第一条：甲（银邦公司）乙（肖鹏）双方在正式签订《商品房买卖合同》（预售）之前乙方对所购房屋充分了解，特自愿签订本协议。第二条：乙方自愿向甲方购买位于×3号楼×号车库，建筑面积29.41平方米，第四条：乙方采取第1种一次性付款方式付款，商品房单价为人民币6392.38元/平方米，总金额人民币188000元。第五条第1-2款：签订认购书当天即2010年7月2日前付100%的楼款（含定金）。第六条：注意事项：2.甲、乙双方自签订正式《商品房买卖合同》（预售）后本认购书自行失效。 原告肖鹏称案涉购房经过及交款、办理入户等手续均系其父亲肖明亮办理，肖鹏予以认可。肖明亮称其想在×购置车库用于投资，2010年7月1日左右肖明亮在看房子的过程中认识了案外人李某，李某称其有车库要卖，双方协商好了价款188000元，李某要求购房款需现金交付。2010年7月2日李某与肖鹏（肖明亮代签）签订了转让协议，李某带肖明亮一起去了银邦公司，银邦公司给肖明亮出具了案涉房屋的认购书及收据，肖明亮代肖鹏进行签字。肖明亮将188000元现金交予李某，李某将案涉房屋的钥匙交给了肖明亮。肖明亮拿着钥匙及购房手续到×的物业公司办理了入户手续并交纳了相应的费用，包括物业费和垃圾清运费。案涉房屋由原告肖鹏占有使用至今，肖鹏举示了其交纳物业费及供热费的部分票据。肖明亮陈述现在李某已经联系不上了，当时银邦公司出具了购房手续，肖明亮认为不需要留取李某的信息。银邦公司认可收到了案涉房屋的购房款，至于当时是原告直接交纳的还是李某更名的，因当时的销售人员已不在公司，无法核实相应情况，无论哪种形式银邦公司表示既然出具了收据对收款事实均予认可。 经查，2013年7月份，银邦公司陆续向周艳丽借款350万元，并用包含案涉房屋在内的多处房屋进行借款的抵押，抵押的主要形式为签订备案的商品房买卖合同并出具收据。本案案涉房屋的商品房买卖合同系银邦公司与周艳丽于2014年10月22日签订并进行了备案，银邦公司当日给周艳丽出具了收据，2016年3月30日办理了预告登记，预告登记权利人为周艳丽。2016年1月12日周艳丽在牡丹江市东安区人民法院起诉银邦公司主张其偿还借款，东安法院于2016年1月22日出具了（2016）黑1002民初42号民事调解书，确认银邦公司分期偿还周艳丽借款本金350万元，后银邦公司未按调解书约定还款，周艳丽申请执行，东安法院作出（2016）黑1002执345号执行裁定书，查封了包含案涉房屋在内的共计15户房屋。后东安法院又下发了（2016）黑1002执345号之二执行裁定书，据该执行裁定书中陈述，肖鹏向东安法院递交了书面申请并附认购书、交款票据等证据材料，要求解除对其2010年7月2日购买的案涉房屋的查封，东安法院经审查，肖鹏的解除查封申请理由成立，裁定解除了对案涉房屋的预查封、续行查封。 经查，银邦公司于2009年取得了×小区3号楼的预售许可证，×小区3号楼于2018年9月7日具备办理产权证照条件。案涉房屋产权现登记在银邦公司名下，产籍号×，建筑面积29.41平方米。 本院认为，本案争议焦点：原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系，是否合法有效，银邦公司是否应协助肖鹏办理案涉房屋产权登记手续。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。肖鹏与银邦公司签订的认购书是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。肖鹏交纳了全部购房款，银邦公司向肖鹏交付了房屋，肖鹏自2010年7月实际占有使用案涉房屋至今，双方已经形成了商品房买卖合同的法律关系。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。银邦公司作为商品房出卖人负有协助买受人办理商品房产权登记的义务，现案涉房屋登记在银邦公司名下，已经具备办理产权证的条件，银邦公司应继续履行合同义务，协助肖鹏办理产权变更手续。综上，对肖鹏请求银邦公司协助其办理产权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。 周艳丽主张其系案涉房屋的权利人，本案经审理查明，其与银邦公司并不存在买卖合同关系，签订案涉房屋的商品房买卖合同系为借款的抵押。关于周艳丽主张的预告登记效力问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”，本案预告登记时间为2016年3月30日，案涉3号楼具备办理产权证照条件的时间为2018年9月7日，根据上述法律规定，周艳丽的预告登记已经失效，故对其主张，本院不予支持。 综上所述，原、被告于2010年7月2日签订的认购书合法有效；银邦公司继续履行合同义务，协助肖鹏办理案涉房屋产权登记。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告肖鹏与被告牡丹江银邦房地产开发有限公司于2010年7月2日签订的认购书（购买×3号楼×号车库、产籍号×、建筑面积29.41平方米）合法有效； 二、被告牡丹江银邦房地产开发有限公司在本判决生效后十日内，协助原告肖鹏办理上述房屋的产权转移登记。 案件受理费5500元，减半收取计2750元，由被告牡丹江银邦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二一年三月二十九日 书记员 张家颖