江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终376号上诉人（原审被告）：郭永远，男，1967年5月15日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会，住所地江苏省盐城市文港北路**。法定代表人：蔡文举，该村委会主任。委托诉讼代理人：蔡根全，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。上诉人郭永远因与被上诉人盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会（以下简称大洋村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭永远上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回大洋村委会的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审案件的受理费用均由大洋村委会承担。事实与理由：1.郭永远从1995年开始承租大洋村委会的房屋经营快餐，并连续签订三年、五年、一年不等的《租赁合同》，时至今日已连续不间断地租房经营25年。最后一份租赁合同是2018年10月30日所签的为期1年的《租赁合同》，租赁期限至2019年10月30日。同样约定大洋村委会按租赁物现状出租，如租赁物内部已存在装修，由郭永远决定继续使用或进行重新装修以及租金支付方式等，第十一条第一款还约定：本合同租赁期满届满，租赁合同终止，大洋村委会收回租赁物，重新进行公开竞价招租，郭永远在同等条件下优先承租。大洋村委会提供的格式条款合同，只约定郭永远的违约责任，大洋村委会的违约责任在合同中只字未提。大洋村委会在最后一期合同承租至近八个月时，突然于2019年6月11日电话通知郭永远不再续租。经郭永远了解系租赁房屋需拆迁，因大洋村委会不肯给予郭永远任何拆迁补偿承诺，故双方多次协商未能达成一致，才提起诉讼。2.一审法院判决郭永远支付大洋村委会自2010年10月31日起至实际迁出之日止按年租金74000元双倍标准计算的房屋占用费明显错误，显失公平。首先，双方的租赁合同于2019年10月30日到期，郭永远已不再经营，是由于大洋村委会的原因没有收回房屋，原因不在于郭永远。一审法院认定郭永远拒绝迁出租赁房屋，显然是认定事实错误。其次，大洋村委会在2020年春节后因疫情的原因，派人看守该租赁房屋，2020年4月15日又将该租赁房屋门口用彩钢瓦封死，2020年4月26日又进行了起诉，致使郭永远无法经营。再次，大洋村委会在2019年6月11日电话通知郭永远不再续租，导致郭永远四个多月时间精神恍惚，对郭永远的快餐经营必然会产生经营损失，大洋村委会理应退还郭永远部分租金。3.大洋村委会一审起诉不符合事实，郭永远租用的是三间，第三间房屋于2020年4月15日已被大洋村委会封死，大洋村委会主张郭永远占用三间房屋明显不是事实。2020年春节后一直处于疫情期间，大洋村委会的负责人和法律顾问没有与郭永远进行过接触和沟通，直接将郭永远起诉到法院。大洋村委会在郭永远租用房屋合同期内，私自在郭永远租赁的房屋南墙通风采光的窗户上违建楼梯，打开整个上下楼梯通道，以致郭永远的合法租用权受到损失。郭永远租的三间是一楼三间，租赁时没有楼梯，违建后对郭永远的生意造成了影响。综上，一审判决认定事实错误，未能严格按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审查证据公开判决的理由。郭永远认为租赁期满，郭永远已不再使用该租赁房屋，不应支付所谓的房屋占用费。大洋村委会辩称，1.郭永远前后租赁了二十多年是事实，但本次合同租赁期为1年，合同期满后，由于政府已将该宗地块列入到征收范围，所以大洋村委会提前三个月就书面通知郭永远，明确告知合同租赁期满不再续租，郭永远说是口头通知不属实。经大洋村委会做工作，已经有八户迁让。郭永远在租赁期满后不迁出，找出各种理由才导致本案的诉讼。如在郭永远租赁的南墙外搭建楼梯对郭永远没有影响，这个楼梯是在与郭永远签订合同前就已经搭建。至于疫情问题，更与本案无关，郭永远在2019年10月30日租赁期就已经期满，大洋村委会是按政府要求进行排查以及创造文明城市的时候对第三间房屋外面用彩钢瓦装饰。实际上郭永远租用的是第一间和第二间，第三间是别人租赁的，别人迁让后某永远将自己的东西放进去了。大洋村委会向一审法院提出诉讼请求：1.郭永远立即迁让出所租京都饭店北侧（开放大道北路40号）从南向北第一、二、三间128平方米的房屋，交还给大洋村委会；2.郭永远按年租金74000元的双倍为标准支付从2019年10月31日起到实际迁让之日止的房屋占有使用费；3.本案诉讼费、保全费由郭永远承担。一审法院经审理查明，2018年9月20日，大洋村委会（甲方）与郭永远（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容为，第一条租赁物基本情况及用途：租赁物位于京都饭店北侧，建筑面积为128平方米。第二条房屋租赁期限及其他相关起止日期：乙方承租的期限为壹年，即自2018年10月30日起至2019年10月30日止，包括首尾两天。租赁期限届满，本合同终止，甲方收回房屋重新公开竞价招租。本项目租金起计日：2018年10月30日为开始计算乙方应支付租金的日期。自该日起，不论乙方是否正式使用本项目，均须支付租金。本合同租金为年柒万肆仟元整……第十一条合同终止（解除）：本合同租赁期限借届满，租赁合同终止。甲方收回租赁物，重新进行公开竞价招租。乙方在同等条件下优先承租。本合同到期终止（或解除），乙方迟延交还租赁物的，甲方有权在逾期返还期间按照迟延交还当年的租金标准的双倍向乙方收取房屋占有使用费。如果该房屋占有使用费仍不足以弥补甲方经济损失的，对不足部分甲方仍有追讨的权利。本合同终止（或解除），乙方可自行拆除其对本项目加装的可移动的附属设施，但拆除时不得损坏本项目的原有设施、墙体等，并须恢复原状；但对于乙方在装修时加装的固定的装饰物，乙方不得拆除，该装饰物无偿归甲方所有。2019年6月11日，大洋村委会向郭永远发出关于不再续租限期让房的通知，载明，本村于2018年9月20日与你签订了一份《租赁合同》，约定你承租本村位于京都饭店北侧的房屋，为期一年，从2018年10月30日起至2019年10月30日止，现租期即将届满。由于该地段已被列入征地范围，故提前书面通知你，本租赁合同期满后不再续租。希早作准备，确保合同期满之日将所租房屋还本村。特此通知，请予执行。郭永远于签收人处签字确认。一审另查明，盐国用97字第1904号国有土地使用证载明：土地使用者城区城郊办事处大洋村委会（综合楼），土地座落通榆中路，面积712.6平方米，东至盐城市客运出租服务公司，南至盐城市客运出租服务公司，西至通榆中路，北至市农业资源综合开发利用局。一审法院认为，双方当事人所签订的租赁协议不违反法律规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同规定的条款履行自己的义务。根据双方签订的协议，合同期满后，双方未续签租赁协议，郭永远应及时迁让出所承租的房屋和场地。郭永远经大洋村委会通知仍拒不迁出案涉房屋场地，违反了协议约定，故大洋村委会要求郭永远立即迁让出承租房屋场地并交还给大洋村委会的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据双方所签订的协议，合同期满后，双方未续签租赁协议，郭永远必须及时迁让出所租房屋场地，逾期不让，则按照迟延交还当年的租金标准的双倍计算房屋占有使用费。租赁期满至今，郭永远仍占用案涉的房屋和场地，拒不迁出，故郭永远应向大洋村委会支付2019年10月31日至实际迁让出房屋之日止的按年租金74000元双倍计算的房屋占用使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，一审法院判决：一、郭永远于判决生效之日起十日内迁让出位于盐城市京都饭店北侧从南向北第一、二、三间128平方米的房屋并交还给大洋村委会；二、郭永远于判决生效之日起十日内向大洋村委会支付自2019年10月31日起至实际迁出之日止按年租金74000元双倍标准计算的房屋占用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由郭永远负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭永远提交了两张照片打印件，证明大洋村委会在2020年4月15日已经将第三间房屋用彩钢瓦封死。大洋村委会对照片的真实性无异议，但认为与本案无关联性，被封的第三间（门头为上海电子秤）是租给另一家的，不是租给郭永远的，另一家搬走后某永远将东西搬进去。第一间和第二间没有封，至今仍在经营中。第三间是在创建文明城市前十天左右封的，大约在2020年9、10月份之间。本院经审核对该照片的真实性予以确认。二审审理中，大洋村委会书面向本院承诺，考虑到创建文明城市期间对租赁给郭永远房屋的影响，自愿放弃在该案中向郭永远主张28平米的房屋占有使用费，仅主张100平方米的房屋占有使用费。该100平方米部分的房屋占有使用费按照每年74000元乘以100/128，即57812.5元的双倍进行主张。另，郭永远在2021年2月7日下午已经将租赁的全部房屋返还给大洋村委会。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，大洋村委会与郭永远在2018年9月20日签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的合同明确约定本合同到期终止（或解除），承租人迟延交还租赁物的，出租人有权在逾期返还期间按照迟延交还当年的租金标准的双倍向承租人收取房屋占有使用费。本案中，大洋村委会在租赁期满4个月前已经书面告知郭永远不再续签租赁合同，但郭永远在租赁期满后仍未按照合同约定向大洋村委会交付房屋，直至二审审理过程中即2021年2月7日才向大洋村委会交付房屋，该行为明显违反了双方签订的合同约定，故大洋村委会有权依据合同约定主张郭永远按照合同约定支付房屋占有使用费。因二审中，郭永远已实际向大洋村委会交付了租赁房屋，故一审判决的第一项实际已经履行完毕。郭永远认为大洋村委会主张的房屋占有使用费有部分系疫情期间的占有使用费，但郭永远的违约行为系发生在2019年10月31日，对于郭永远提出的第三间门面房被大洋村委会在2020年4月用彩钢瓦封闭的问题，大洋村委会已向本院书面承诺同意按照57812.5元的双倍标准向郭永远主张房屋占有使用费，对于其余部分的房屋占有使用费予以放弃，本院予以准许，故郭永远应向大洋村委会支付自2019年10月31日起至2021年2月7日止按115625元/年的标准计算的房屋占有使用费，经计算为146986元。综上，本案因二审中出现新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1688号民事判决；二、郭永远于本判决生效之日起十日内向盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会支付自2019年10月31日起至2021年2月7日止的房屋占用费146986元；三、驳回盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会的其它一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，二审案件受理费1650元，均由郭永远负担。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年三月二十五日书记员 成以琴