湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂06民终252号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋强，男，1986年1月20日出生，汉族，住谷城县。委托诉讼代理人：陈姣，湖北行胜言律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋华山，湖北行胜言律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷城雅居物业管理有限公司，住所地湖北省谷城县城关镇粉水路。法定代表人：李艳，该公司经理。委托诉讼代理人：方宇诗，湖北吾约汉珈律师事务所律师。上诉人宋强因与被上诉人谷城雅居物业管理有限公司（以下简称雅居物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2020）鄂0625民初832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宋强的委托诉讼代理人陈姣、宋华山，被上诉人雅居物业公司的委托诉讼代理人方宇诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋强上诉请求：1.依法撤销谷城县人民法院（2020）鄂0625民初832号民事判决第一项，改判上诉人向被上诉人交纳物业管理服务费3311.28元（137.97×1×12×2）；2.撤销谷城县人民法院（2020）鄂0625民初832号民事判决第三项，改判被上诉人为上诉人维修位于谷城XX城X-X-XXX的房屋次卧主体墙面渗水；3.改判被上诉人立即返还上诉人电梯公摊费1800元（自2013年1月至2018年12月共计72个月，24元/月），并不得再向上诉人另行收取电梯公摊费；4.本案上诉费用由被上诉人负担。事实和理由：1.一审法院认定上诉人按1.2元/月/㎡支付物业管理费没有合同和法律依据。首先，据双方签订的《前期物业服务合同》，双方约定的物业管理服务费为1元/月/㎡，被上诉人要求按1.2元/月/㎡标准支付没有合同依据。变更合同约定的物业收费标准需经双方协商一致，未经协商，该变更无效。其次，被上诉人以谷城县发改委、住建局印发的《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》（谷发改[2018]215号文件）作为提高物业收费标准依据不足。一、本案诉争小区最早入住的业主是2012年，小区入住率百分之百。据上述文件第一条的规定，本案诉争小区物业服务收费标准不作为前期物业实行政府定价管理，故不适用该文件规定的所谓政府定价标准。实行政府定价的应当是建设单位选聘前期物业服务主体时适用。二、即便诉争小区属于政府定价，各个小区和物业公司据各自情况，也应在政府定价范围内约定具体收费标准，签订前期物业服务合同，向价格主管部门报送物业服务及收费标准的资料。据《襄阳市物价局襄阳市住建局和房管局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第二条的规定，实行政府定价的物业服务收费由价格主管部门会同房地产主管部门根据本地物业管理服务发展水平，制定本市物业服务等级收费标准基准价和浮动幅度。同时根据《湖北省物业服务收费管理办法》第五条第二款的规定，在物业服务合同期内，物业服务主体不得擅自调整物业服务收费标准。如果变动调整需征得业主大会同意并在物业管理区域内公示，公示时间不少于15日。然而被上诉人未提供该方面的证据证实已按法律规定履行了相关程序，故该变动不合法。2.原审法院关于上诉人要求返还停车费无事实和法律依据的认定错误，没有法律依据。首先，涉诉小区物业车库、车位不属于可实行政府定价管理的情形，不应当按政府定价标准进行收费；其次，停车费应当由业委会向业主收取，物业公司不是收取停车费的适格主体；再次，根据《襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第10条及《物权法》第七十四条的规定，占用小区业主共有部分的停车位以及业主自费购买的车库，前者属于小区业主共有不应当收取停车费，后者属于业主个人所有更不应当收取停车费；最后，即便收取停车费合法，被上诉人在车库物业服务合同中约定的停车费也明显超出了上列法律法规关于住宅小区停车费的收费标准。3.一审法院认定上诉人要求返还电梯公摊费无事实和法律依据是错误的。根据《襄阳市物价局、住建局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第4、5条的规定，采用包干制的物业服务费其成本应当包括物业公共部位共同设施设备的日常运行和维护费用，具体包括电梯的运行及维护费用…。物业服务应当实行“一价清”制度，已计入物业服务成本的公共费用，物业服务公司不得再向业主收取和分摊。4.原审法院驳回上诉人关于要求被上诉人对房屋渗水进行维修的诉请适用法律错误。原审法院对于《关于商品房销售管理办法》第四十四条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期为五年。根据《湖北省物业服务和管理条例》第六十四条规定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，在保修期内出现前述质量问题由出卖人承担修复责任；“物业保修期满后，发生下列危及房屋安全和人身财产安全等紧急情况时，物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会应当先行采取应急措施，并向房产行政主管部门提出使用住宅专项维修资金的申请：（一）屋面、外墙渗漏的；……”本案涉诉的房屋已经超出保修期，故被上诉人应当负责维修。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实后依法改判。雅居物业公司辩称，1.一审法院认定按1.2元/月/㎡收取物业管理费，符合事实和法律的规定。首先，双方签订的《前期物业服务合同》第八条约定，物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。谷发改[2018]215号文件中制定的高层住宅物业综合管理费为1.2元/月/㎡，上诉人以此为标准收费是基于双方合同约定及政策法规要求。其次，在收到此文件后，被上诉人已通知全体业主并在小区内公示了新的收费标准，尽到了告知义务。再次，被上诉人所在小区并未成立业主大会，但在本次起诉之前，全体小区159户业主中153户已按新标准缴纳了物业费，说明绝大多数业主知悉和认可此收费标准，也符合业主大会少数服务从数的议事规则。故自2019年开始，被上诉人按1.2元/月/㎡收取物业管理费，符合事实和法律规定。2.一审法院认定上诉人依照合同向被上诉人支付车库物业管理服务费事实清楚，法律依据充分。被上诉人的诉讼请求是收取车库物业管理服务费，并不是停车费，收取车库物业费是基于双方签订的《车库前期物业管理服务协议》，按照乙方所购买的车库面积每平方米1元标准向甲方缴纳物业服务费，双方约定系真实意思表示，并且符合相关法律法规及政策的规定，此协议合法有效。3.被上诉人收取电梯公摊费符合法律规定和合同约定，一审法院认定正确。首先，据双方签订的《前期物业服务合同》，第四条第六条约定了高层电梯公摊费为25元/月，此标准是根据谷价字（2011）27号文件规定的谷城县普通住宅电梯收费指导价格确定的，双方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，上诉人无权要求返还。其次，上诉人所称的《襄阳市物价局、住建局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》，规定各县（市）区可参照执行，说明此通知对襄阳各县区没有强制约束力。最后，据谷发改[2018]215号文件规定，调整后的物业综合服务费中包含了电梯费，故2019年起，被上诉人已不再收电梯费。4.房屋渗水墙体的维修责任不在物业方，原审法院驳回此反诉请求正确。第一，无证据证明上诉人房屋及车库墙体渗水是由物业公司管理不善造成的，故被上诉人不应承担侵权责任。第二，墙体渗水如非人为原因造成，又在保修期外，应申请维修基金进行维修。第三，被上诉人在收到上诉人反映外墙渗水的情况后，被上诉人已多次上门调查，并及时向有关机关反映汇报，尽到协调、通知、告知义务，但维修基金的支取需要一定的程序，最终结果如何与物业公司无关。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。雅居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令宋强给付2019年至2020年度物业管理费4114元；2.判令宋强按照每日万分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止（截止2020年1月10日应支付违约金为375.40元）；3.判令宋强给付阳台铝合金材料及人工费3240元；4.判令宋强给付2020年1—8月车库物业服务费156.24元；5.判令宋强支付逾期付款利息；6.本案诉讼费由宋强承担。宋强向一审法院反诉请求：1.判令雅居物业公司立即为宋强维修位于谷城XXX城X-X-XXXX的房屋及车库裂缝渗水的墙体；2.判令雅居物业公司立即返还电梯公摊费2400元（自2013年至2020年共计96个月，25元/月），并不得再向宋强另行收取电梯公摊费；3.判令雅居物业公司立即返还停车费1045元，并不得再向宋强收取停车费；4.判令雅居物业公司按照国家民用电标准向宋强收取电费，并立即返还多收取的电费600元；5.判令雅居物业公司承担本诉和反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2011年1月8日，湖北正春房地产开发有限公司（甲方）与雅居物业公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将XX小区委托乙方实行物业管理，XX小区物业类型为高层住宅，坐落于襄阳市谷城县××路××号，建筑面积2.32万平方米，159户，委托管理期限自2011年1月8日8：00时起至小区业主委员会与物业公司签定新的合同时止。宋强系“XX印务商住小区”X-X-XXXX号业主，住宅房屋建筑面积137.97平方米。2012年12月10日，雅居物业公司与宋强签订《业主临时规约》，约定业主和物业使用人在使用、经营、转让所拥有的物业时，应自觉遵守政府法规、政策和物业管理规定。同日双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定雅居物业公司（甲方）与宋强（乙方）双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）及能源分摊费用、其他有偿服务费用、维修基金的管理与使用、保险、其他约定事项、违约责任等。其中，第四条物业管理服务费用：1、乙方交纳费用周期为每年预收一次，缴纳费用时间为每年第一个月的上旬；2、高层住宅按建筑面积以每月每平方米壹元收取；3、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方交纳，乙方与承租人约定由承租人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任；4、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；5、物业管理区域内所产生公共水、电等能源消耗及损耗费用，按照合理分摊的原则进行分摊，为单栋房屋服务所产生的能源消耗、损耗费用由本栋业主进行分摊，为小区公共区域服务所产生的能源消耗、损耗费用由小区全体业主进行分摊。物业服务企业的能源分摊时间可采取按月分摊或按季分摊；6、高层住宅电梯公摊（含电梯维护、保养费、年审检测费、电梯用电）按25元/月收取。第八条其他约定事项：1、物管费用浮动按物价部门的有关规定执行；2、其它收费按物价管理部门的规定执行。第九条违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；3、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金；4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳违约金。2013年7月1日，雅居物业公司（甲方）与宋强（乙方）签订车库前期物业管理服务协议，约定：乙方购买车库位于XXX务商住小区地上停车库054号，面积为19.53平方米，乙方按所购买的车库面积每平方米每月1元标准向甲方交纳物业管理服务费，物业费的调整按当地县物价部门规定执行。乙方所购买的车库用电，由乙方自行负担，按表码向甲方交纳电费。协议还就双方的权利义务等事项进行约定。协议签订后，宋强自2013年1月1日开始按协议约定交纳物业管理服务费至2018年12月31日止。后雅居物业公司通过微信的方式要求宋强按1.2元/月/平方米交纳2019年物业管理服务费及阳台铝合金材料安装款时，宋强以雅居物业公司按1.2元/月/平方米收取物业管理服务费不符合合同约定为由拒付，为此引起本案诉讼。诉讼中，宋强提起反诉，要求雅居物业公司为其维修X-X-XXXX的房屋及车库裂缝渗水的墙体；返还电梯公摊费2400元（自2013年至2020年共计96个月，25元/月）；返还停车费1045元；要求雅居物业公司按国家民用电标准收取电费，并返还多收取的电费600元。一审法院另查明，2010年9月25日，雅居物业公司取得物业服务叁级资质证书。宋强所居住的XXXX商住小区（XXXX城）至今未成立业主委员会，该小区未实行电改抄表到户，业主将电费直接交给雅居物业公司，雅居物业公司再统一向供电部门交纳。雅居物业公司接受谷城县环境卫生服务所的委托，代为收取XXXX城住户的垃圾处理费，按照《县物价局关于开征城区垃圾处理费收费标准的通知》（谷价字[2003]53号）文件规定，各住户每户每月按5.80元交纳生活垃圾处理费，全年69.6元。2018年7月9日，谷城县发展和改革局、谷城县住房和城乡建设局联合下发谷发改[2018]125号关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知，其中谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准载明：高层住宅（电梯房）一、二、三级均为1.2元/月/平方米；多层住宅一级为0.7元/月/平方米，二级为0.6元/月/平方米，三级为0.5元/月/平方米；保障性住房小区一、二、三级均为0.3元/月/平方米（多层住宅）。房屋面积以建筑面积计算；多层住宅为七层以下（含七层）住宅，设电梯的多层住宅楼执行高层住宅收费标准，不设电梯的七层以上住宅楼执行多层住宅收费标准。一审法院归纳本案争议焦点：一、雅居物业公司要求宋强按1.2元/月/平方米交纳2019年至2020年度物业管理费，给付阳台铝合金材料及人工费3240元，给付2020年1—8月车库物业服务费156.24元，是否符合法律规定和合同约定？二、宋强反诉要求雅居物业公司为其维修X-X-XXXX的房屋及车库裂缝渗水的墙体，请求雅居物业公司返还2013年至2020年电梯公摊费2400元、停车费1045元及多收的电费600元，理由是否正当？针对第一个争执的焦点，雅居物业公司要求宋强按1.2元/月/平方米交纳2019年至2020年度物业管理费，给付阳台铝合金材料及人工费3240元，给付2020年1—8月车库物业服务费156.24元，是否符合法律规定和合同约定？雅居物业公司认为，其与宋强签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，该合同第八条约定，物管费用浮动按照物价部门的有关规定执行。谷发改[2018]125号文件规定，谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务费收费标准为高层住宅1.2元/月/平方米，收到此文件后，其就向全体业主通知并公示了新的收费标准，故此自2019年起按新的标准收取物业服务费，符合合同约定及政策法规的相关规定。另双方签订的《车库前期物业管理服务协议》明确约定，宋强应按车库面积以1元/月/平方米的标准向雅居物业公司交纳物业管理服务费，雅居物业公司只是按照双方签订的《车库前期物业管理服务协议》向宋强收取车库物业管理服务费，并非停车费。而宋强自2020年1月以来，在未缴纳车库物业管理服务费的情况下，采用长时间鸣笛、堵门等方式强行开车进出小区，给小区管理带来诸多不便。宋强辩称，根据双方签订的《前期物业管理合同》，约定物业管理服务费为1元/月/平方米，雅居物业公司要求按1.2元/月/平方米收取物业管理服务费无合同依据。且若变更《前期物业管理合同》约定的物业收费标准，需在与宋强协商一致后方可变更，未经协商，该变更无效。关于停车费，根据《省物价局关于印发〈湖北省机动车停放服务收费管理办法〉的通知》（鄂价工服（2016）151号文件）第五条规定，涉诉小区物业车库、车位不属于可实行政府定价管理的情形，不应当按政府定价标准进行收费。另停车费应当由业委会向业主收取，物业公司不是收取停车费的适格主体，无权向宋强收取停车费。根据《襄阳市物价局、襄阳市住房保障和房屋管理局关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第十条及《物权法》第七十四条的规定，占用小区业主共有部分的停车位以及业主自费购买的车库，前者属于小区业主共有不应当收取停车费，后者属于业主个人所有更不应当收取停车费。一审法院认为：物业公司所拥有的物业管理权并非是自己所固有的，而是从业主那里受让渡而来，物业公司必须通过与业主订立物业管理合同的途径，才能获得对他人物业进行管理的资格，故此物业管理关系是在物业服务企业与业主之间形成的一种平等的、服务性质的法律关系。物业管理关系系基于委托合同而产生的有偿管理和服务，亦即业主采取合同方式自愿将物业管理权让渡给物业公司行使。本案双方于2012年12月10日签订《前期物业管理服务协议》，双方间形成物业管理法律关系，协议内容系双方协商一致达成的合意，合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，合同合法有效，对双方均有拘束力，双方当事人应当按合同约定全面履行其各自义务。该《前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务费用及能源分摊费用中虽然约定高层住宅按建筑面积以1元/月/平方米收取费用，但第八条其他约定事项中明确约定物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。此约定足以说明，双方在签订合同时，已充分考量到随着经济社会的高速发展，业主对物业服务企业在房屋、居住环境的管理及生活服务方面的需求越来越高，由此而达成对未来可预期的物业管理服务费用约定。而谷发改[2018]125号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》制定的物业服务收费标准适用于住宅前期物业服务及保障性住房物业服务。本案雅居物业公司系物业服务等级三级，宋强所居住的XXXX商住小区（XXXX城）系高层住宅（电梯房），属谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准范畴。且雅居物业公司在物业管理区域内的显著位置，将谷发改[2018]125号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》文件以及价格举报投诉电话等通过公示牌的方式进行公示，接受业主监督。故此雅居物业公司按合同约定要求宋强按1.2元/月/平方米交纳2019年至2020年度物业管理服务费，事实清楚，于法有据，一审法院予以支持。宋强根据湖北省物业服务收费管理办法的规定，抗辩变更《前期物业管理合同》约定的物业收费标准需在与业主协商一致后方可变更，否则变更无效。因双方间的物业管理关系是建立在合同基础之上，因合同和其他民事活动引发的纠纷，应当尊重当事人的真实意思表示，以当事人之间达成的合同和协议为基础进行处理。而双方当事人对物业管理服务费用浮动调整收费标准已有明确约定，不存在物业服务主体擅自调整物业服务收费标准问题，故此辩由一审法院不予采信。关于车库物业服务费的问题，谷发改[2018]125号《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第五条规定，物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，可以按法定产权面积计收物业服务费。宋强与雅居物业公司于2013年7月1日签订《车库前期物业管理服务协议》，购买位于XXXX商住小区地上停车库054号，面积19.53平方米，双方约定购买的车库面积按1元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费，该约定系双方当事人真实意思表示，协议合法有效。且依据地方规范性文件规定，雅居物业公司向宋强收取车库物业服务费符合当地行政主管部门的文件要求，对此主张一审法院予以支持。雅居物业公司要求宋强给付阳台铝合金材料及人工费3240元，无相应证据予以证实，且此主张与本案系两层法律关系，不属本案审理范畴，故此诉请一审法院不予支持。针对第二个争执的焦点，宋强反诉要求雅居物业公司为其维修X-X-XXXX的房屋及车库裂缝渗水的墙体，请求雅居物业公司返还2013年至2020年电梯公摊费2400元、停车费1045元及多收的电费600元，理由是否正当？宋强认为，雅居物业公司向其收取电梯公摊费不合法，根据《襄阳市关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第4、5条规定，采用包干制的物业服务费其成本应当包含物业公共部位共用设施设备的日常运行和维护费用，“具体包括电梯的运行及维护费用……”。物业服务应当实行“一价清”制度，已计入物业服务成本的公共费用，物业服务公司不得再向业主收取和分摊。根据《襄阳市关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第6、8条规定，不得向业主收取手续费等额外费用。对于未进行户表改造的小区对总表与分表的损耗根据谷发改[2018]125号文件第四条的规定，比例不得超过总表计量数的7%，也不允许将水电损耗通过提高水电价格的方式进行分摊。雅居物业公司应按宋强提供的电表截屏结算电费。对于停车费的问题，物业公司不是收取停车费的适格主体，无权向被告收取停车费。雅居物业公司抗辩，电梯公摊费是在双方签订的《前期物业服务合同》中明确约定，且电梯公摊费收费标准是按照谷价字[2011]27号文件中规定的谷城县普通住宅电梯收费指导价格确定的，此约定是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，宋强要求返还是无理的。关于停车费的问题，双方在《前期物业服务合同》第五条中亦有约定，此费用是车位设备运行服务费，停车位及道路维护费用，并非盈利性质，且谷价字[2011]27号文件及谷发改[2018]125号文件中均规定物业公司有权收取小区内公共车位的停车费。关于代收电费的问题，雅居物业公司代收的电费是电费加电损费用，2019年1月1日前，其代收的电费加电损合计0.65元/度，2019年1月1日后，其代收的电费加电损合计0.59元/度，原因是电费降低及物业费收费标准更改，故雅居物业公司自始至终不存在多收电费的问题，且宋强反诉的部分诉请已超过诉讼时效。对此，一审法院认为，谷价字[2011]27号文件关于规范物业服务收费管理工作的通知，是根据国务院《物业管理条例》、国家发改委《物业服务收费管理办法》、《湖北省物业服务收费管理办法》等有关法规和文件精神所作的通知，该通知明确，物业服务收费按不同物业的使用性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区和非小区住宅的物业服务收费以及配套使用电梯费和小区配套使用的室内停车场（位）的综合服务费实行指导价。物业服务成本不包括中央空调和电梯维保运行等费用。普通住宅小区物业服务收费标准，根据确定的服务项目和等级标准，双方依据《谷城县普通住宅电梯收费指导价格》，确定电梯服务收费标准。双方依据县价格主管部门核定的室内停车场（位）综合服务基准收费标准和浮动幅度（浮动幅度为±10%），确定小区配套使用的室内停车场（位）的综合服务收费标准。谷发改[2018]125号文件关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知，该通知规定，住宅前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费实行政府定价管理。物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视、宽带数据传输、环卫等专业经营单位，应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托协议，但不得向业主收取手续费等额外费用。供水、供电专业经营单位未抄表户的物业管理区域，对总表与分表之间的损耗，在扣除物业服务成本或物业服务支出构成所包括的费用后，可按水、电量实际损耗额度在用户间合理分摊。损耗计入比例不超过总表计量数的7%。不得擅自提高国家规定的水、电价格标准，不允许将水电损耗通过提高水电价格的方式来进行分摊。物业管理区域内占用业主共有道路或者场地用于停放机动车辆的车位，属于全体业主共有，可以收取停车费，其管理、使用、收费等具体事项由业主大会决定，建设单位、物业服务主体等不得销售或者变相销售。对业主拥有产权或使用权的车库、车位不得收取停车费，可以按法定产权面积计收物业服务费。本案原、被告于2012年12月10日签订的《前期物业管理服务协议》，协议约定“物业管理区域内所产生公共水、电等能源消耗及损耗费用，按照合理分摊的原则进行分摊，为单栋房屋服务所产生的能源消耗、损耗费用由本栋业主进行分摊，为小区公共区域服务所产生的能源消耗、损耗费用由小区全体业主进行分摊。物业服务企业的能源分摊时间可采取按月分摊或按季分摊。高层住宅电梯公摊（含电梯维护、保养费、年审检测费、电梯用电）按25元/月收取。车位及其使用管理服务费用，车辆停泊服务费按照襄樊市物价局和房产局联合发布的[襄价服字（2004）74号文件]执行，车位设备运行服务费只是停车车位、道路维护及相应的管理所收的费用。”该约定并不违反谷价字[2011]27号文件及法律禁止性规定，且系合同双方当事人真实意思表示，合同合法有效，雅居物业公司依合同约定向宋强收取电梯公摊费、车库物业服务费，符合法律规定和合同约定。谷发改[2018]125号文件关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知下发后，业主按该文件规定的谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准交纳物业管理服务费，亦即自2019年交纳物业管理服务费时就不存在另行交纳电梯公摊费。而宋强尚未交纳2019年物业管理服务费，亦不存在返还电梯公摊费问题。宋强反诉原告雅居物业公司按国家民用电标准代收电费，并返还多收取的电费600元请求，经审核，宋强所居住的住宅小区尚未电改，系谷发改[2018]125号文件规定的供电专业经营单位未抄表到户的物业管理区域，应按此规定及双方合同约定的交纳电费及分摊总表与分表之间产生的能源消耗、损耗费用，而宋强提供的电费收据，系其预交的电费凭证，而其提供的电表截屏证据，亦是反映2019年1月1日以后充值的电量信息，故此宋强反诉要求雅居物业公司返还多收的电费600元，证据不足，该请求一审法院不予支持。宋强反诉要求雅居物业公司为其维修专有房屋及车库裂缝渗水的墙体，虽提供了两张照片予以证实，但该照片并不能证实房屋、车库裂缝渗水原因，无法确认房屋、车库裂缝渗水系雅居物业公司未履行合同约定的维护和管理义务所致，对此反诉请求一审法院亦不予支持。综上，宋强反诉请求雅居物业公司维修X-X-XXXX的房屋及车库裂缝渗水的墙体、返还电梯公摊费2400元、停车费1045元及多收的电费600元，不符合法律规定和合同约定，一审法院不予支持。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条第一款规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》第七条规定,业主在物业管理活动中,履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。雅居物业公司与宋强签订的《前期物业服务合同》,系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定,合同合法有效,双方当事人应当按照诚实信用的原则行使权利和履行义务。根据《物业管理条例》第四十一条的规定:“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”,雅居物业公司依约向宋强提供物业服务后,宋强应根据双方签订的服务合同约定按期向雅居物业公司交纳物业管理服务费,其拖欠不交的行为有失信用，该事实有雅居物业公司提供的《业主临时规约》、《前期物业管理服务协议》、微信催费证据予以证实。现雅居物业公司要求宋强支付所欠物业管理服务费的诉讼请求，事实清楚，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。双方签订《前期物业管理服务协议》第八条明确约定物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。根据谷发改[2018]125号文件规定，谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准载明的高层住宅（电梯房）一、二、三级均为1.2元/月/平方米，宋强所在小区的物业服务收费标准属于该收费标准范畴。现雅居物业公司依此规定要求宋强按1.2元/月/平方米交纳2019年至2020年度物业管理费，符合双方合同约定，对此诉请一审法院予以支持。雅居物业公司接受谷城县环境卫生服务所委托代收业主的垃圾处理费，理由正当，应予支持。故此经核算，宋强应向雅居物业公司交纳2019年至2020年期间物业管理服务费3973.54元[（137.97平方米×1.2元/月/平方米×12个月）×2年]；应交纳2019年至2020年期间垃圾处理费139.20元（69.6元/年×2年）；以上合计4112.74元，符合法律规定，一审法院予以支持。雅居物业公司诉请超出部分一审法院不予支持。在物业服务合同履行过程中,双方均应严格按照约定履行自己的义务,雅居物业公司应努力提高物业服务标准和质量,宋强也应当按约定交纳物业管理服务费用。由于宋强未按物业服务合同的约定按期足额交纳物业管理服务费已构成违约，应承担违约责任。关于滞纳金,原告请求滞纳金实为违约金,雅居物业公司依物业服务合同约定主张要求宋强按日万分之五支付逾期付款违约金,该条款虽为双方当事人合意达成的违约条款，但考量雅居物业公司的实际损失，该请求过高，宋强虽然未明确提出依法调减的请求,但其关于违约金不应支付的主张亦包含了对过高违约金进行调减的意思表示。综合本案合同性质、合同履行情况、雅居物业公司提供服务的整体情况,一审法院酌定将违约金调整为年利率6%。故宋强应承担的违约责任以年利率6%为标准，自2019年1月10日起按应交物业管理服务费计算至雅居物业公司主张的2020年1月10日止。雅居物业公司要求宋强支付逾期付款利息之请求，无合同约定，一审法院不予支持。雅居物业公司要求宋强给付阳台铝合金材料及人工费3240元，无证据证实，一审法院不予支持。宋强反诉要求雅居物业管理有限公司返还电梯公摊费、停车费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。宋强反诉要求雅居物业管理有限公司维修其专有房屋和车库裂缝渗水的墙体及返还多收的电费600元之请求，证据不足，一审法院不予支持。由于雅居物业公司与宋强形成的物业服务合同是一种持续性、服务性、通过物业公司员工的劳动对业主提供服务的合同,故雅居物业公司辩称宋强反诉的部分请求超过诉讼时效之理由，于法无据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,判决:一、宋强于判决生效之日起十日内向谷城雅居物业管理有限公司交纳物业管理服务费4268.98元，并自2019年1月10日起按应交物业管理服务费以年利率6%为标准计算违约金至2020年1月10日止。二、驳回谷城雅居物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回宋强的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元及反诉费50元，由宋强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。宋强提交谷城盛世中华城小区的照片和小区公告以及谷城银兴公馆的照片和收费公告，拟证明与被上诉人类似小区物业收费标准为1元/月/㎡，从小区规模和资质来看都比被上诉人要高。从反面也证明，并非实行“一价清”就统一按1.2元标准来收费，具体有一个浮动幅度，由双方协商。经质证，雅居物业公司认为证据为复印件，真实性无法考证；其他小区的收费标准与本案无关；宋强拟证明的两个小区物业资质高，小区规模大，无法反映；关于收费明细和收费标准，看不出来是哪个小区，也看不出时间，从价格推定应是2019年之前的收费标准。本院认为，其他小区物业收费标准与宋强拟待证的案涉小区物业收费标准没有必然关联性，故上述证据的证明力本院不作评判。雅居物业公司未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，雅居物业公司与宋强签订《前期物业管理服务协议》，该协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按约享有权利或承担义务。综合上诉人上诉及被上诉答辩意见，本案二审争议焦点为：诉争物业费是按1元/月/㎡还是按1.2元/月/㎡收取;垃圾处理费是否支持；逾期付款的违约金是否支持；宋强反诉返还电梯公摊费是否支持；其反诉要求物业公司对房屋及车库裂缝渗水进行维修是否支持。关于物业费的收取标准，双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第二项虽约定高层住宅按建筑面积以每月每平方米壹元收取，但合同第八条“其他约定事项”第一项又约定：物管费用浮动按物价部门的有关规定执行。按通常理解，第八条第一项是双方当事人对后期合同履行中，物业管理费用的调整进行的约定，即执行物价部门的规定。该约定是双方在签订前期物业服务协议时即协商一致，现宋强上诉称物业费标准提高时，双方需再行就标准进行协商，与合同约定不符，本院不予支持。关于雅居物业公司诉请的物业标准1.2元/月/㎡是否合法。宋强与雅居物业公司双方现履行的是案涉的《前期物业服务管理协议》，合同中对前期物业管理也有明确定义，因此，宋强主张案涉小区不作为前期物业实行政府定价管理，本院不予支持。2018年4月1日施行的《湖北省物业服务收费管理办法》第四条规定：住宅前期物业服务收费实行政府定价管理，收费标准由价格主管部门会同同级房产主管部门，综合考虑物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按规定的定价权限和程序制定，并向社会公布。谷城县发展和改革局以及谷城县住房和城乡建设局根据本地实际，制定谷发改[2018]125号文件，其附件《谷城县前期及保障性住房物业综合管理服务收费标准》规定高层住宅的物业标准为1.2元/月/㎡。雅居物业公司现诉请的物业收费标准既是基于双方合同约定，也与当地实际执行的政府定价相符。宋强上诉称应按1元/月/㎡收取物业费，不符合合同约定，本院不予支持。案涉协议中约定了逾期付款的违约金，宋强未按约缴纳物业费，存在违约行为，一审法院据其违约程度以及雅居物业公司损失大小，对违约金酌减适当。雅居物业公司接受谷城县环境卫生服务所的委托，在案涉小区向业主代收垃圾处理费，其诉请的数额，也符合当地物价部门的收费标准，故宋强主张不承担该项费用的上诉请求，本院不予支持。关于电梯公摊费。首先，案涉协议中对收取电梯公摊费有明确约定，且电梯公摊费的收取标准也符合当地物价部门规定的普通住宅电梯收费指导价格。其次，宋强依据《襄阳市关于进一步规范普通住宅物业服务收费管理通知》的规定，主张电梯公摊费在实行物业费“一价清”后，不能再另行收取。按通知要求，实行物业费“一价清”，电梯公摊费不另行收取的前提是高层住宅的物业综合管理服务收费标准统一调整为1.4元/月/㎡。2013年1月，该通知在襄阳市试行后，虽规定各县（市）区可参照本通知执行，但案涉小区没有提高物业费标准，仍执行合同原有约定。现宋强一方面认为不该提高物业费金额，另一方面又要求返还已交的电梯公摊费，显然与通知精神相悖，本院不予支持。关于反诉要求物业公司对房屋和车库裂缝渗水进行维修是否支持。因案涉小区房屋已过保修期间，对外墙渗漏等公共部位的维修，依法应当申请维修基金进行维修，物业公司负有先行采取应急措施，申请使用住宅专项维修基金的义务，宋强诉请物业公司进行维修，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，宋强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人宋强负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤玉审判员  刘茂强审判员  何绍建二〇二一年三月二日书记员  刘 洋