山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1142号 上诉人（原审被告）：宋欢，女，1984年1月27日出生，汉族，住青岛市。 委托诉讼代理人：宋兆本，男，系宋欢之父。 被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区灵川路5号。 负责人：张怀林，总经理。 委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。 上诉人宋欢因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司青岛分公司（以下简称绿城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋欢上诉请求：1、撤销原判，改判宋欢无需向绿城物业公司支付2012年7月至2019年6月的物业服务费31286.3元、车位管理费2520元及违约金；2、一、二审诉讼费用由绿城物业公司承担。事实和理由：1、绿城物业公司并非涉案小区合法的物业服务企业，其服务期限已经于2010年12月30日期满终止。按照相关法律规定，在物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，是成立业主大会的法定条件。绿城物业公司主张《前期物业服务协议》期满后，符合服务期限延续条件，应举证证明2010年12月30日之后涉案小区不具备设立业主大会的条件，否则应承担举证不能的责任。2、绿城物业公司主张违约金没有法律依据。绿城物业公司主张物业服务费和车位管理费的期间为2012年6月以后，超出《前期物业服务协议》约定的合同期，其按照日万分之四计算违约金没有法律和合同依据，且上述费用已经超过诉讼时效。3、绿城物业公司怠于履行物业服务，宋欢房屋出现的漏水、墙体裂缝等房屋质量问题至今没有解决，导致宋欢无法居住、房屋长期空置，绿城物业公司不应向宋欢索要物业费。 绿城物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回宋欢的上诉请求，维持原判。 绿城物业公司向一审法院起诉请求：1、宋欢支付给绿城物业公司物业服务费31286.7元、车位管理费2520元、违约金17925.46元，共计51732.16元；2、本案诉讼费由宋欢承担。一审庭审中，绿城物业公司将诉讼请求第一项中的违约金请求变更为5806.81元，并明确违约金计算方式为：以物业服务费31286.7元乘以逾期天数464天（自2019年4月16日至2020年7月23日止）乘以合同约定的日万分之四。 一审法院认定事实：宋欢系青岛市李沧区灵川路3号《绿城理想之城-蓝庭》1号楼*单元****户房屋业主及该小区F区地下0**号车位使用人，涉案房屋建筑面积177.36平方米。涉案房屋及车位系宋欢从林淑萍、朱晓刚处购买。 2010年3月23日，浙江绿城物业管理有限公司青岛分公司（甲方）与林淑平（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方为物业管理区域内全体业主和使用人提供前期物业服务，服务期限自2008年12月31日起至2010年12月30日止；本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日。物业服务费标准为高层住宅每月每建筑平方米2.1元，地下车位每月每个30元；物业服务费每三个月预收一次，预收时间为每三个月的第一个月上旬，乙方或物业使用人应在约定的交费时间内按时交费。乙方逾期支付物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。2010年6月25日，宋欢与林淑萍、朱晓刚签订涉案房产认购合同，购买了位于青岛市李沧区车位，同日，宋欢在上述《前期物业服务协议》上签字确认，按照协议享受权利履行义务。后宋欢取得了青岛市李沧区灵川路3号1号楼*单元****户房屋所有权及该小区F区地下083号车位使用权。 2011年5月25日，浙江绿城物业管理有限公司青岛分公司名称变更为绿城物业服务集团有限公司青岛分公司。 绿城物业公司自涉案小区建成后至今一直为该小区提供物业服务，宋欢未向绿城物业公司交纳2012年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、车位管理费。 一审法院认为，绿城物业公司、宋欢签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力。宋欢主张未与绿城物业公司签订合同，但未提供相关证据证明，一审法院不予支持。绿城物业公司作为物业服务企业，按照上述合同及协议约定为涉案小区提供了物业服务，宋欢作为该小区业主，实际接受了绿城物业公司的服务，根据权利义务对等原则，亦应履行按时交纳物业服务费、车位管理费的义务。根据合同约定，宋欢应向绿城物业公司交纳2012年7月1日至2019年6月30日的物业服务费31286.3元（177.36平方米×2.1元×84个月）。绿城物业公司主张宋欢支付上述期间的物业服务费31286.7元，超出合同约定部分，一审法院不予支持。宋欢系该小区F区地下0**号车位使用人，故应按照合同约定向绿城物业公司交纳2012年7月1日至2019年6月30日的车位管理费2520元（30元×84个月）。宋欢购买车位仅是车位使用权，而车位管理费是物业对车位管理、维护收取的费用，其交纳标准在《前期物业服务协议》中有明确约定，宋欢签署该协议，视为宋欢同意按照协议交纳车位管理费，故一审法院对宋欢因购买车位后不需要交车位管理费的抗辩意见不予支持。 关于绿城物业公司主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。虽《前期物业服务协议》对物业服务费的缴纳方式、期限及违约责任进行了约定，但按日万分之四计算违约金明显超过绿城物业公司的实际损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，酌定宋欢支付绿城物业公司所主张的2019年4月16日至2020年7月23日期间的违约金（计算方式为：以宋欢应缴物业服务费31286.3元为基数，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、之后按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）。 关于宋欢辩称涉案房屋存在质量问题的抗辩意见，一审法院认为，房屋质量问题不属于物业服务合同内容，宋欢对此可另行处理，不能作为其拒交物业服务费的理由，故对其抗辩意见，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、宋欢于判决生效之日起10日内支付绿城物业公司2012年7月至2019年6月的物业服务费31286.3元、车位管理费2520元；二、宋欢于判决生效之日起十日内支付绿城物业公司违约金（以31286.3元为计算基数，自2019年4月16日起至2020年7月23日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、之后按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回绿城物业公司的其他诉讼请求。如果宋欢未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元（绿城物业公司预交1093元），减半收取395元，由绿城物业公司负担41元，宋欢负担354元，剩余698元予以退还绿城物业公司。 二审中，宋欢提交：证据一，居住证明一份，证明宋欢自2012年以后一直在北京居住，涉案房屋一直空置；证据二，宋欢分别于2013年11月30日、2015年2月向绿城物业公司出具的房屋维修申请和房屋维修赔偿要求各一份，证明宋欢自2013年即就房屋质量问题告知绿城物业公司，开发商和物业都去看过病出具了维修方案，但房屋质量问题至今未解决。绿城物业公司质证称，关于证据一，真实性无异议，对证明事项不予认可，该证据仅证明宋欢不在涉案房屋居住，不能证明涉案房屋一直空置；关于证据二，真实性无异议，对证明事项不予认可，该组证据系宋欢单方制作，不能体现其曾向绿城物业公司及开发商提交过，且房屋质量问题的维修责任主体为开发商而非绿城物业公司，宋欢应向开发商主张权利。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为：宋欢应否向绿城物业公司交纳物业服务费、车位管理费及违约金。本院认为，首先，绿城物业公司与宋欢签订的《前期物业服务协议》合法有效，对双方当事人均具有约束力，绿城物业公司依约为涉案小区提供了物业管理服务，宋欢应当依照合同约定的收费项目及收费标准按时、足额向绿城物业公司交纳物业服务费及车位管理费。宋欢以绿城物业公司未组织召开业主大会为由，主张《前期物业服务协议》失效并拒绝交纳相关物业费用，缺乏法律依据，对其主张，本院不予支持。其次，关于宋欢所称房屋质量问题，其主张事实属于房屋买卖合同法律关系，绿城物业公司作为物业服务企业，并非承担解决房屋质量问题的直接责任主体，宋欢以绿城物业公司未予解决其房屋质量问题为由拒绝交纳相关物业费用，本院不予支持。最后，绿城物业公司与宋欢签订的《前期物业服务协议》明确约定逾期支付物业服务费的违约责任，一审法院结案案情，酌情降低违约金标准并无不当，本院予以维持。 综上，宋欢的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1093元，由上诉人宋欢负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月十日 法官助理邓永芳 书记员方高海