湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终310号上诉人（原审原告、执行案外人）：胡杨，男，1994年2月28日出生，汉族，住湖北省钟祥市，被上诉人（原审被告、申请执行人）：闫茂松，男，1947年6月1日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈生兵，湖北慧中律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：欧亚，男，汉族，1975年2月7日出生，住钟祥市，被上诉人（原审被告、被执行人）：李桂梅（系欧亚之妻），女，汉族，1978年7月5日出生，住钟祥市，上诉人胡杨因与被上诉人闫茂松、李桂梅、欧亚案外人执行异议之诉一案，不服钟祥市人民法院（2020）鄂0881民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡杨上诉请求：1.依法撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人闫茂松承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.购买房屋的价格与《房产买卖协议》效力没有关联，即使赠送也未尝不可。2.从购买价格或购买时间上看，上诉人与欧亚、李桂梅签订购房协议并于当天转账支付价款都有证据证实，真实性无疑。3.欧亚2018年在涉案土地上建房与本案无关，欧亚系在胡杨购买的案涉房产所占用土地的剩余土地上受托建房，与2016年购买涉案房产及土地没有关系。4.一审判决认定胡杨与欧亚之间转款凭证仅可证明有经济往来，但未查清是何经济往来。5.一审判决对租赁情况不调查核实，直接剥夺承租人权利。二、一审判决认定证据错误。1.一审判决未采信胡杨与欧亚、李桂梅签订的《房产买卖协议》、《租房合同》不当，缺乏依据。2.欧亚不是涉案房产所有权人，与闫茂松达成的任何协议、所做任何笔录均与上诉人胡杨无关，有私下签订和解协议、执行笔录的形式侵占上诉人的合法财产的嫌疑。三、一审判决适用法律错误。1.购买价格是否属于合理对价是对物权法中善意取得条件的要求，不是对合同当事人的要求。上诉人胡杨并不是善意取得中的受让人，不受支付合理对价的约束，即使价格再低甚至无偿受赠都是合法有效的。2.集体土地不能买卖不影响其上房产的买卖，闫茂松认为根据房地一体原则《房产买卖协议》无效错误。3.胡杨是案涉房产的实际权利人，有权获得房产拆迁补偿。闫茂松认为不动产未经登记不发生物权效力，实质是没有准确区分实际权利人与名义权利人之间的区别及冲突。4.上诉人胡杨一审提交的证据可以证实上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件。被上诉人闫茂松辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分，足以认定。二、上诉人对案涉110万元拆迁补偿款不享有所有权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，本案土地使用权登记簿等与案涉房产相关的证据上均不是上诉人的名字，上诉人不是权利人。即使上诉人与欧亚签订的合同有效，不动产物权变动亦需经依法登记发生效力。案涉110万元拆迁补偿款属于房屋拆迁赔偿款，基于物权取得，而合同是债权，上诉人不是房屋所有权人，对该110万元不享有合法权益。三、一审认定事实和适用法律正确。上诉人胡杨与欧亚、李桂梅签订的协议因包含宅基地使用权的转让，违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2001]28号）“禁止城镇居民在农村购置宅基地”以及国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的强制性规定，属于无效合同；胡杨未实际占有使用该房屋，未支付全部价款，且欧亚、李桂梅属于低价处置财产逃避债务的情形，闫茂松有权撤销，案涉房屋及土地至今未办理过户登记，不满足排除强制执行的条件。被上诉人欧亚辩称，案涉房屋确实是欧亚、李桂梅2016年3月3日出售给胡杨的，协议上李桂梅的签字属实。欧亚、李桂梅2010年购买该房屋及所占土地是拟作为小产权房开发为目的，包含土地价格就比较高。其后，国家政策不允许开发，土地就闲置，因欧亚在工地上差钱，就将该房屋及土地低价处理给胡杨。执行笔录和和解协议中的欧亚的签字属实，但不能说明欧亚占有该房产。如果胡杨因城镇居民身份不能购买案涉房屋及土地，合同无效，那么欧亚本人也是城镇居民，合同也应无效。2018年，欧亚、李桂梅在案涉房屋后空地上新建楼房的问题，因欧亚是本地人，熟悉建筑工程方面的人和事，遂与胡杨协商，由胡杨出资，欧亚承包工程的方式新建。双方约定拆迁补偿款抵付40万元工程款。被上诉人李桂梅经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。胡杨向一审法院提出诉讼请求：1.判决不得执行欧亚、李桂梅的拆迁补偿款110万元，并依法确认该110万元的拆迁补偿款归胡杨享有；2.诉讼费用由闫茂松、欧亚、李桂梅承担。一审法院查明，2017年6月16日，闫茂松诉欧亚、李桂梅民间借贷纠纷一案，向一审法院提出财产保全的申请，一审法院作出（2017）鄂0881民初1120号民事裁定，裁定查封欧亚、李桂梅购买的欧立江在钟祥市郢中街道办事处弓背桥社区居民委员会六组的土地使用权（编号：210706121）及该土地使用权上附属物。一审法院（2017）鄂0881民初1120号民事判决：一、被告欧亚偿还原告闫茂松借款35万元及利息（利息以35万元为基数，按年利率24%的标准从2013年8月15日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、被告欧亚偿还原告闫茂松借款10万元及利息（利息以10万元为基数，按年利率24%的标准从2016年5月24日起计算至本判决生效确定的履行期限届满之日止）；三、被告李桂梅对判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任。欧亚、李桂梅未提起上诉，该判决生效后，根据闫茂松的强制执行申请，一审法院于2018年11月2日作出（2017）鄂0881执887号执行裁定，裁定扣留欧亚、李桂梅拆迁补偿款110万元。2020年7月14日，一审法院作出（2017）鄂0881执887号之三执行裁定，裁定继续扣留或提取被执行人欧亚应当实际享有的位于钟祥市郢××镇弓××桥××组（土地证编号：210706121）的土地使用权及房屋的拆迁补偿款110万元。2020年7月底，胡杨向一审法院提出执行异议申请。一审法院于2020年9月4日作出（2020）鄂0881执异9号裁定，驳回胡杨提出的异议请求。另查明，欧亚、李桂梅于2010年11月29日以72万元的价款购买欧立江、陈翠英的涉案土地及房屋，2018年欧亚、李桂梅又在该土地上加盖了两层楼房。一审法院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故胡杨应当对其符合上述全部四个条件承担举证责任。本案中，胡杨主张人民法院强制执行的涉案土地及房屋的拆迁补偿款的实际受益人系其本人，并提供房屋买卖合同、银行转账凭证证明。因胡杨取得涉案土地及房屋明显不对价，且欧亚、李桂梅于2018年仍在涉案土地上建房，胡杨提供的转账凭证仅能证其与欧亚之间存在经济往来，不能证明其为购买房屋支付房款。综上，胡杨的异议请求基于的事实和理由不符合案外人异议中可以排除执行的情形，涉案房屋属于欧亚、李桂梅所有，其未履行生效判决确定的义务，一审法院对涉案房屋的拆迁补偿款采取扣留或提取措施，并无不当。因此，胡杨的异议请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条规定，判决：驳回原告胡杨的诉讼请求。案件受理费100元，由原告胡杨负担。二审中，上诉人胡杨提交一份个人委托书，拟证实胡杨购房时，土地使用权证上载明的权利人欧立江向其出具了委托书，确实出售了案涉房屋。被上诉人闫茂松质证认为，真实性无法核实，本质上属于证人证言，欧立江作为证人应当出庭作证，内容与本案无关。被上诉人欧亚质证认为，该个人委托书属实，原版是欧立江出具给欧亚的，后来欧亚将房屋出售给欧立江，胡杨找欧亚，要求欧亚让欧立江也出具一份个人委托书给胡杨。是否与本案有关联，由人民法院依法认定。本院认证意见为，无法核实该委托书的真实性，且与本案胡杨是否对案涉房屋110万元的拆迁补偿款享有足以排除强制执行的民事权益无关，不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。胡杨作为执行案外人，对案涉房屋及土地110万元的拆迁补偿款的查扣提出异议，本案应审查胡杨对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合规定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，胡杨一审中所提交的证据不足以证实其在人民法院查封案涉房屋前已与欧亚、李桂梅签订合法有效书面买卖合同，并合法占有、使用了案涉房屋。2017年6月16日，一审法院已就案涉房屋及土地进行了查封。胡杨提交的证据中除2016年3月3日通过信用社转账给欧亚300000元的转账业务单外，其他证据如书面房屋买卖合同、租房合同等均不足以证实合同在此之前已经履行，缺乏水电费等相关占有使用事实方面的证据，即不能证明胡杨、邹义强何时实际占有、使用房屋。胡杨对案涉房屋所提异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。综上，胡杨对其就案涉房屋或其拆迁补偿款享有足以排除强制执行的民事权益的理由不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡杨负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年三月十九日法官助理李园园书记员吴素云