辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2260号上诉人（原审原告）：赵益维，女，1982年10月14日出生，汉族，住址沈阳市铁**。被上诉人（原审被告）：金丽梅，女，1964年6月22日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。上诉人赵益维因与被上诉人金丽梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初12170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。赵益维的上诉请求：一、撤销辽宁省沈阳市皇姑区法院(2020)辽0105民初12170号民事判决书，发回重审或依法改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人租住在被上诉人位于沈阳市皇姑区的房屋，2019年8月29日双方租赁合同一份，合同中约定“租赁期限为从2019年9月1日起至2020年8月31日止。并约定租金及双方的权利义务等”(详见协议)。2020年3月1日，诉争房屋因自来水角阀自然老化损坏导致漏水，因合同中明确约定：“租赁期间，该房屋自然损坏的维修养护由被上诉人负责”因此原告多次联系到被告要求对房屋漏水的部位进行维修，但被上诉人始终以种种理由，予以推脱。因为漏水比较严重，为防止损失扩大，楼下受损的住户将诉争房屋水阀关闭，因此导致原告无法用水，没有用水根本没法生活，致使诉争房屋根本没办法居住，故上诉人无奈搬离诉争房屋。故上诉人起诉至原审法院1.要求解除合同2.退还剩余租金10500元3.支付违约金1750元。4.案件诉讼费由被告承担。按照上述的事实及依据法律规定，本案事实清楚，证据充分，原审法院应该支持上诉人的原审诉讼请求。原审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人在诉争房屋发生漏水事件后就不使用该房屋了，因为根本就无法使用，故要求退还此阶段的租金10500元，以及租赁合同中约定因违约的赔偿金1750元。本案事实完全清楚，证据确实充分，请求法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。金丽梅辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求。赵益维向一审法院的诉讼请求为：1、依法判令原、被告解除签订的位于沈阳市皇姑区的《房屋租赁合同》；2、请求法院依法判令被告退还原告自2020年3月1日至2020年8月31日的租金10500元；3、请求法院依法判令被告支付违约赔偿金1750元；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：位于沈阳市皇姑区房屋(以下简称案涉房屋)系由被告单独所有。2019年8月29日，被告(出租方、甲方)与赵益维签订《房屋租赁合同》。约定甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，租赁期限为一年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止。租金为1750元月。乙方签署本合同时须向甲方支付人民币2000元，作为履约保证金。本合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。租赁合同签订后，双方依约各自履行了合同义务。2020年3月1日，案涉房屋厨房自来水角阀损坏导致漏水，给案涉房屋楼下邻居造成财产损失。因发生漏水时，被告在海南无法对漏点进行维修，其与赵益维协商维修事宜亦未能达成一致意见。所以，为了避免损失扩大，楼下受损住户将案涉房屋水阀关闭。因屋内没有水，故搬离案涉房屋。2020年8月31日，因被告签订的《房屋租赁合同》到期，被告收回案涉房屋，并退还赵益维押金2000元。另查，2020年3月9日，被告与原告朋友武云飞通过微信协商维修案涉房屋漏水点事宜。在微信中，被告表示“该换就换呗，到时候需要我花钱，我一分钱不差你的，现在我在海南呢，回不去”。原告朋友武云飞则表示：“现在这个东西坏了，我跟你说了，你不给我换，我让它继续漏着，你楼下冲的再严重，损失还是你赔”。由于疫情原因，被告于2020年4月才从海南返还沈阳。庭审中，被告向法庭提交一份视频显示2020年7月，被告想要到案涉房屋内查看漏水情况被赵益维拒绝。原告当庭解释说，因为其于2020年3月开始不在该房屋内居住，并打算起诉被告，为保留证据，所以才拒绝被告进入案涉房屋。一审法院认为:依法成立的合同受法律保护。2019年8月29日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方均应按照法律规定履行各自的义务。该合同已于2020年8月31日因租赁期限届满而终止，原告已将案涉房屋交还给被告，被告亦返还原告押金。故对于原告要求解除租赁合同的主张，不予审理。关于原告要求被告退还2020年3月1日至2020年8月31日租金问题。庭审中，原告自述，因案涉房屋漏水，被告未及时修理，楼下住户为减少损失，关闭了水阀，导致案涉房屋内没有水，无法居住，同其自行搬离该房屋。因2020年3月1日至2020年8月31日期间，其未实际使用该房屋，故要求被告退还上述时期内房租。原、被告系房屋租赁关系，原告作为承租人，在租赁期间，负有爱护、妥善使用租赁房屋及附属设施的义务。案涉房屋发生漏水时，被告在海南，受疫情影响无法返回沈阳进行维修，且被告在与原告的朋友微信聊天中也明确表示“该换就换呗，到时候需要我花钱，我一分钱不差你的”。原告作为案涉房屋的实际使用者，在屋内发生漏水，且房主不在的情况下，首要任务是应先采取措施及时止损，避免损失进一步扩大。其后，再与房主厘清漏水部位维修责任的问题。若原告先行维修漏点，亦不会发生楼下受损住户关闭水阀的事情，进而原告也无需搬离案涉房屋。但原告却以房屋内基础设施损坏，房主负有维修义务为由拒绝对漏点先行修复，并称“现在这个东西坏了，我跟你说了，你不给我换，我让它继续漏着，你楼下冲的再严重，损失还是你赔”，这表明原告对损失的扩大存在放任的态度。后原告以案涉房屋内没有水为由，搬离案涉房屋。原告租金损失是由于其自身原因所致，与被告无关，故该项主张，原审法院不予支持。关于原告主张被告支付违约赔偿金问题。原、被告之间签订的租赁合同系到期终止，原告要求被告支付违约金的主张无事实及法律依据，故原审法院不予支持。一审法院判决：驳回原告赵益维诉讼请求。原案案件受理费156元(原告已预交)，减半收取78元，由原告赵益维承担。二审中，上诉人赵益维提供了如下新证据：1、证人证言，证明3月1日发生漏水的时候，我和楼下业主已经找物业把水阀关闭了，不是被上诉人说的我一直让水流。房屋漏水的时候，联系了房主（被上诉人），但是被上诉人不予维修，要求我方先行垫付维修款，等法院判决是应当由谁承担谁来承担，我认为我没有义务垫付。实际我没有垫付，因为不应该是我来承担。2、皇姑法院裁定书，证明被上诉人对房屋有管理责任，但是被上诉人没有履行好自己的责任，导致房屋漏水。被上诉人质证：两组证据均不认可。被上诉人提交了微信通话记录，证明1号就已经漏水，到9号还继续漏水，没有人管。上诉人放任不管。上诉人质证：该通话只截取了一部分，不是全部，是断章取义。通话的上一条证明被上诉人不给我维修，下一条证明我已经搬出了该房屋。1号漏水，2号我就搬出了。上述证据，本院将结合全案统一认定。本院二审依法确认一审法院查明的事实。本院认为，本案双方当事人签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月31日因租赁期限届满而终止，上诉人已将案涉房屋交还给被上诉人，被上诉人亦返还了押金。一审法院立案时间为2020年9月15日，此时双方已不存在租赁合同关系，故一审法院对上诉人解除合同的诉请未予审理，并无不当；关于上诉人要求退还部分租金的问题，因上诉人提前搬离出租屋，是由于楼下住户关闭水阀，而关闭水阀的原因是由于出租屋漏水。出租屋当时在上诉人实际控制下，被上诉人作为出租人不在本地，又因疫情不能及时返回，无法进行维修。发生漏水时，承租人应当及时止损，但在被上诉人已经承诺自己承担维修费用的情况下，承租人仍然拒绝及时维修，导致楼下住户为止损，关闭了水阀，故上诉人提前搬离该出租屋所导致的租金损失系由其自身过错所造成，不应当由被上诉人承担退还租金的法律责任，一审判决并无不当；上诉人主张被上诉人支付违约赔偿金的问题，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求，不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费156元，由上诉人赵益维负担。本判决为终审判决。审判长  赵钺审判员  金鑫审判员  王虹二〇二一年三月十九日书记员  张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。