河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终909号上诉人（原审被告）：张传勇，男，1995年2月23日出生，汉族，住武陟县文化路**粮食交易市场家属院**楼****。委托诉讼代理：张保才，男，1957年6月13日出生，汉族，住河南省，住河南省武陟县父亲。委托诉讼代理：韩争先，河南苍穹律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武陟县橡树名家物业有限公司。住所地：河南省武陟县沁河路橡树名家小区**楼****。法定代表人：邢慧慧，总经理。委托诉讼代理人：程鹏，男，1971年2月4日出生，汉族，住武陟县，系公司工作人员。委托诉讼代理人：梁秋旭，焦作市武陟县木栾法律服务所法律工作者。原审被告：张保才，男，1957年6月13日出生，汉族，住河南省，住河南省武陟县v>原审第三人：武陟县龙源街道办事处石寺社区居民委员会。住所。住所地：武陟县龙源街道西石寺村div>负责人：张洪，主任。上诉人张传勇因与被上诉人武陟县橡树名家物业有限公司、及原审被告张保才、原审第三人武陟县龙源街道办事处石寺社区居民委员会物业服务合同纠纷一案，不服河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张传勇的委托代理人张保才、韩争先，被上诉人武陟县橡树名家物业有限公司的委托诉讼代理人程鹏、梁秋旭，原审被告张保才参加诉讼。本案现已审理终结。张传勇上诉请求：1、撤销武陟县人民法院作出的（2020）豫0823民初4817号民事判决，发回重审或改判支付被上诉人物业服务费2019年3月至2020年5月10日止14个月物业费的30%。2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人及所在小区业主在2020年5月之后未享受被上诉人的物业服务。鉴于武陟县橡树名家物业有限公司物业服务极差，小区2020年5月10日依法成立橡树名家业主委员会。2020年5月29日起多次通知武陟县橡树名家物业有限公司解除物业服务，并要求其撤出橡树名家小区，而被上诉人不走；另橡树名家物业公司和开发商前期物业服务合同约定，自小区业主委员会成立，前期服务合同终止。2020年5月橡树名家的水电管理、维修、卫生保洁、安保等均是小区业主委员会聘用相关人员管理，因广大业主对该物业不认可，所以从2019年7月社区开始代收电费。自2020年6月开始，张传勇家和小区200多户业主已向业主委员会交纳物业管理费，张传勇未享受被上诉人的物业服务。一审判决自2020年5月1日至9月30日向被上诉人支付物业费，明显违背事实。2、一审法院判决上诉人支付被上诉人物业服务费的80%，明显不当。物业公司为收取物业费非法给全小区停电，给个别业主停电，电梯故障时常发生，一修都是数日，业主被迫爬楼梯；强行给电梯安装刷卡器，没有卡的人上不了电梯等等，造成业主怨声载道，多次上访；电梯坑道长年积水，设备严重损坏，楼体外墙、内墙多处瓷砖脱落未修补一块，楼顶垃圾不清扫，下水管堵塞，大面积积水，下水管道断裂，雨水乱流，造成有的业主财物损坏；地下；地下室污水横流排维修；消防带损坏丢失严重，无人管理；院内景观水池和消防井从不放水，景观池上粘的砖石脱落严重。维修下水管及排污管道，都是上诉人自己找人维修，修理费是十几家业主支付的，卫生也是脏乱差。被上诉人不守信用、不守承诺，代理开发商修了不足一半路、一半围墙，拿了变压器安装费却未完成安装，未办理变压器报装手续。物业公司服务极差，上诉人认为最多按30%计算物业费。武陟县橡树名家物业有限公司辩称，上诉人称2020年5月之后，未享受物业服务不是事实。2020年5月10日橡树名家业主委员会成立是事实。但成立后小区部分业主对其合法性提出异议，并诉至人民法院，经一审二审判决认定业主委员会合法。这期间业主委员会为了诉讼，并未对小区进行服务，仍是其公司在为小区进行服务。2、一审法院判决给付80%的物业费已经考虑服务质量等相关事项。上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。张保才陈述：物业服务太差，一审判决给付服务费80%不公正。2020年5月10日业主委员会成立后即上任对业主进行了服务，应当支持上诉人的上诉请求。武陟县龙源街道办事处石寺社区居民委员会未陈述。武陟县橡树名家物业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令被告张传勇、张保才立即向原告交纳2018年12月20日至2020年9月30日的物业服务费2,174.08元，并按30％支持违约金；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告放弃了违约金请求。一审法院认定事实：武陟县橡树名家小区系焦作市金基置业有限公司开发的小区。2013年3月6日，张传勇购买了橡树名家小区6号楼1单元2层202室，该房屋的所有权人为张传勇，建筑面积为127.4平方米。张保才系张传勇父亲，居住在此。橡树名家小区建成使用后，2018年12月19日，武陟县橡树名家物业有限公司与焦作市金基置业有限公司签订了物业服务合同。2019年1月21日，武陟县橡树名家物业有限公司领取营业执照，经营范围为物业管理，取得了物业管理企业资质。2019年1月29日，武陟县橡树名家物业有限公司与焦作市金基置业有限公司签订了橡树名家小区前期物业服务合同。鉴于橡树名家小区部分后续完善工程尚未竣工，小区部分业主有意见，不愿交纳物业服务费和电费。2019年1月26日，经武陟县龙源街道办事处干部赵国才和龙源街道办事处石寺社区干部张洪主持调解，武陟县橡树名家物业有限公司与侯明、常荣祥等6位业主代表达成了一致调解意见：1、金基公司愿意把变压器接好、接通后，业主主动上交所有所欠电费。2、西边与南边围墙垒成，八号楼前路面硬化好后，业主上交所欠物业费用。3、在安装变压器和垒墙、修路期间，金基公司保证水、电、路、电梯正常使用。4、双方在协议达成后，共同遵守，如某方违约，造成后果自负。2019年3月5日，经武陟县人民调解委员会调解，武陟县橡树名家物业有限公司作为甲方与作为乙方的橡树名家小区常荣祥、侯明等7名业主代表达成调解协议书，协议内容如下：一、业主保证协议签订之日起，业主代表负责协调收集元月份电费。二、甲方自协议签订之日起开始安装小区变压器，以解决小区用电高峰期用电问题，甲方应履行其承诺，在30个工作日之内（4月6日前）将变压器安装到位。安装到位后业主代表协助原告收取业主以前所欠电费。三、变压器安装运行后，业主代表保证协助、配合甲方收取业主以前所欠电费。四、协议一式三份，甲乙双方各执一份，武陟县人民调解委员会存档一份。2019年2月，武陟县橡树名家物业有限公司开始拆围墙，2019年3月15号开始对八号楼前路面进行硬化，施工两个月，将小区西边与南边围墙垒成，八号楼前路面硬化完工。2019年4月中旬，武陟县橡树名家物业有限公司将小区内400KV变压器更换安装为两台500**的，现有一台500**变压器在小区通电，另外一台作为小区用电高峰期时备用。2019年3月初到2020年9月份，武陟县橡树名家物业有限公司为张传勇等业主提供了前期物业服务。物业管理服务的内容基本包括：1、物业共用设施及其运行的日常维护和管理；2、公共环境卫生管理服务；3、公共水、电、电梯的正常运行；4、维护本物业区域内的公共秩序；5、修建围墙、硬化路面、更换变压器。但在此期间，武陟县橡树名家物业有限公司在给业主提供物业服务中，存在全小区停电现象、七号楼安装电梯卡业主无法上下楼、八号楼二单元电线失修着火、六号楼二单元电梯坑长年积水，导致该电梯经常出现故障，郑州睿翼电梯销售有限公司多次要求做防水处理等问题。武陟县橡树名家物业有限公司与焦作市金基置业有限公司签订的物业服务合同约定，收取物业费的标准为：七楼以上每平方是0.85元，七楼以下每平方0.8元。张传勇居住二楼，每月应向武陟县橡树名家物业有限公司交纳物业管理费每月是101.92元，张传勇从2019年3月份开始拖欠物业管理费至2020年9月底，共拖欠19个月，计1,936.48元。武陟县橡树名家业主委员会与武陟县橡树名家物业有限公司物业服务合同纠纷一案，2020年9月28日，法院作出（2020）豫0823民初2520号民事判决，判决武陟县橡树名家物业有限公司于判决生效后五日内撤出橡树名家小区。武陟县橡树名家物业有限公司上诉至焦作市中级人民法院，2020年11月17日，焦作市中级人民法院作出（2020）豫08民终3189号民事判决，维持法院作出（2020）豫0823民初2520号民事判决。（2020）豫08民终3189号民事判决于2020年11月20日生效。一审法院认为，1、本案被告主体资格问题。《中华人民共和国物业管理条例》第六条第一款规定，房屋的所有权人为业主。2013年3月6日，张传勇与焦作市金基置业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了橡树名家6号楼1单元2层202室，是该房屋的所有权人，系橡树名家的业主，是该案被告的适格主体。张保才不是本案适格被告。2、双方当事人是否存在债权债务关系的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，在橡树名家小区建成并使用后，武陟县橡树名家物业有限公司与焦作市金基置业有限公司签订前期物业服务合同，由武陟县橡树名家物业有限公司进行前期物业管理。虽然张传勇未与武陟县橡树名家物业有限公司签订书面物业合同，但该前期物业服务合同，对业主张传勇具有约束力。而且张传勇等业主在入住期间，与武陟县橡树名家物业有限公司两次达成调解协议。协议后，武陟县橡树名家物业有限公司按照协议内容，将小区西面、南面围墙垒成，八号楼前地面硬化完工，更换大功率变压器。对小区物业共用设施及其运行方面的日常维护和管理、公共环境卫生、公共水、电、电梯的正常运行、本物业区域内的公共秩序等进行了物业管理服务。张传勇等业主事实上也接受了武陟县橡树名家物业有限公司的物业管理服务，双方在事实上建立了物业服务合同关系。故在武陟县橡树名家物业有限公司进行物业管理服务后，张传勇负有向武陟县橡树名家物业有限公司支付相应的物业服务费用的义务，形成了债权债务关系。2、关于张传勇是否拖欠武陟县橡树名家物业有限公司物业服务费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张传勇与武陟县橡树名家物业有限公司建立了物业服务合同关系，应当履行物业服务合同规定的义务。根据《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款（五）项规定，业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。张传勇作为该小区业主，应按时交纳物业服务费用，拖欠不交，应承担继续履行的义务。3、关于张传勇拖欠武陟县橡树名家物业有限公司物业服务费数额问题。焦作市中级人民法院（2020）豫08民终3189号民事判决于2020年11月20日生效，故武陟县橡树名家物业有限公司与张传勇等业主建立的物业服务合同，应于2020年11月20日终止。因此，物业服务费的计算时间应从2019年3月份计算至2020年11月20日。因武陟县橡树名家物业有限公司请求张传勇支付2018年12月20日至2020年9月30日期间的物业服务费，故对武陟县橡树名家物业有限公司要求张传勇支付2019年3月至2020年9月30日期间计19个月物业费的请求，法院予以支持。张传勇对武陟县橡树名家物业有限公司收取物业费的标准予以认可，张传勇住二楼，房屋的建筑面积为127.4平方米，每月的物业管理费应为101.92元，19个月合计1,936.48元，张传勇共拖欠物业管理费1,936.48元。考虑到武陟县橡树名家物业有限公司在提供物业管理服务时确实出现有服务质量问题，故对武陟县橡树名家物业有限公司主张张传勇全额支付物业管理费的请求，予以部分支持，按拖欠数额的80％计算，应为1,549.18元，对于此款张传勇负有给付义务。庭审中，武陟县橡树名家物业有限公司自愿放弃30％违约金的请求，符合法律规定，应予以准许。关于张传勇、张保才辩称的，我没有和武陟县橡树名家物业有限公司签订物业合同，不管每平方米收多少钱，我不交物业费，以及变压器至今没有安好，没有通电，八号楼前路面硬化不足一半，所以不交物业费的意见，理由不足，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告张传勇于判决生效后十日内支付原告武陟县橡树名家物业有限公司物业管理费1,549.18元。二、驳回原告武陟县橡树名家物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告张传勇负担。本院二审期间，张传勇提交了三组证据：第一组证据物业费票据四张，证明张传勇自2020年6月至今的物业费已经向橡树名家小区业主委员会按月缴纳，享受的是业主委员会提供的物业服务，一审判决其自2020年5月至9月向被上诉人橡树名家物业服务有限公司再行缴纳物业费是错误的。第二组证据：1、橡树名家小区业主委员会电梯2020年7月27日电梯委托保养合同（2页）；2、橡树名家小区物业委员会监控安装合同（3页）；3、小区2020年5月安装路灯人工费用清单（2页）；4、小区业主委员会发放的2020年6月份小区门卫、保洁人员工资清单（3页）；5、业主委员会提供的小区电梯维保记录（1页）；6、2020年5月小区路灯改造费用清单（2页）；7、2020年8月小区电梯维保费清单（2页）；8、业主委员支付的监控分期付款明细（3页）；9、小区八号楼二单元更换电线付款明细（2页）；10、2020年电梯维保费清单。证明自2020年5月业主委员会成立至今所有小区物业服务职能由小区业主委员会履行，与被上诉人橡树名家小区物业有限公司无关，一审判决上诉人2020年5月至9月向被上诉人橡树名家小区物业有限公司支付物业费错误。第三组证据橡树名家小区现场照片（25张），证明被上诉人提供的前期物业服务及其差，导致小区业主怨声载道，尤其涉及业主生命安全的消防设施成为报废状态，一审认定被上诉人承担20%责任明显过低，应当承担50%的责任。被上诉人质证称，第一组证据编号为53770的收据系伪造，理由是：书写的内容与时间墨水以及笔迹均不一致，并且与上诉人提交的复印件的日期也不一致。该票据原件的时间为2020年6月16日，复印件显示为2020年6月。其他三张票据与本案没有关联性，因一张是管理费，一张是自治费，一张没有名目，且缴费人也并非上诉人。对第二组证据的真实性、关联性、合法性均有异议，对证据的来源也有异议。上诉人仅是小区业主，不可能持有业主委员会与其他单位签订的合同以及发工资的工资表和其他相关票据。对第三组证据的真实性有异议，不能证明其主张。张保才质证称，票据上2020年6月16日，是其用复写笔写上的。其意见与张传勇的意见都一致。武陟县橡树名家物业有限公司提交了四组证据：第一组证据垃圾清运费票据、转账记录各一张，证明小区垃圾清运费由被上诉人负责缴纳。第二组证据公司保洁打扫卫生清运垃圾图片15张，证明小区的垃圾都是公司的保洁员进行清理清运的。第三组证据武陟县人民法院执行局（2021）豫0823执5号文书两份，证明公司门岗上班时间至2021年1月4日。第四组证据小区物业部维修记录三张，证明公司服务日期到2020年12月3日。张传勇、张保才质证称，第一组证据的票据不显示交款人以及垃圾处理费是哪个小区、哪个时间段所交，不能证明被上诉人的主张。对第二组证据照片的真实性不予认可，时间、地点、地点不能显示为橡树名家这个小区证明被上诉人的主张。第三份证据不能证明被上诉人的证明指向，门卫包括保洁人员的工资都是业主委员会在支付，该证据恰恰能够证明一个事实，就是物业公司拒不退出，已经到了申请强制执行的一个地步。对第四组证据的真实性有异议，不能证明被上诉人的主张。对于双方提供的证据本院将在本院认为部分综合评析。二审查明的案件事实除欠付的物业费外与一审认定的相同。另查明，2019年1月29日，武陟县橡树名家物业有限公司与焦作市金基置业有限公司签订的《橡树名家前期物业服务合同书》，约定合同期限自本合同生效之日起至橡树名家小区业主委员会成立之日止。2020年5月10日，武陟县橡树名家小区召开首届业主大会，选举成立业主委员会。2020年5月29日，业主委员会向武陟县橡树名家物业有限公司法定代表人邢慧慧发出限物业公司3日内撤离小区的通知。本院认为，《最高人民用法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必要的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后物业费的，人民法院不予支付。”本案中，武陟县橡树名家小区业主委员会于2020年5月10日成立，《橡树名家前期物业服务合同书》按照约定应终止。武陟县橡树名家小区业主委员会于2020年5月29日通知武陟县橡树名家物业有限公司撤离小区，武陟县橡树名家物业有限公司拒绝退出。依据上述规定，武陟县橡树名家物业有限公司请求2019年6月至9月的物业费326.14元不应得到支持，一审对该部分物业费予以支持，明显于法不符，应予纠正。对于上诉人提交的第一、二组证据、被上诉人提交的四组证据，本院审查认为，无论客观与否，并不影响本案的处理结果，故不予确认。关于支付物业费的比例，一审根据本案案情，在充分考虑武陟县橡树名家物业有限公司提供服务存在质量问题的情况下酌定张传勇按80%支付欠交的物业费并无不当。上诉人提交的第三组证据不能证明一审酌定的比例不当。综上，张传勇的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省武陟县人民法院（2020）豫0823民初4817号民事判决；二、张传勇于本判决送达后十日内支付武陟县橡树名家物业有限公司物业管理费1,223.04元；三、驳回武陟县橡树名家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张传勇负担20元，由武陟县橡树名家物业有限公司负担5元；二审案件受理费50元，由张传勇负担40元，由武陟县橡树名家物业有限公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理薛雪丽二〇二一年三月二十四日书记员 申 娇