浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10357号 上诉人（原审原告、反诉被告）：董馨，女，1977年12月20日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：刘晓庆，浙江迈远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵丽华，女，1951年7月16日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：应柳青、曹赫晟，浙江铁诚律师事务所律师。 上诉人董馨因与被上诉人赵丽华房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初299号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年11月17日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2021年1月26日公开开庭进行了审理，上诉人董馨的委托诉讼代理人刘晓庆，被上诉人赵丽华和委托诉讼代理人应柳青到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2012年3月26日，董馨（乙方、承租方）与赵丽华（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其作为集体土地建设用地使用权人的案涉房屋（用地面积60平方米）出租给乙方使用；租赁期限自2012年4月30日至2027年7月15日止；总租期内甲方授予乙方两个半月免租期，自2012年4月30日至2012年7月15日，免租期乙方无需向甲方支付租金；甲方须于2012年4月30日将房屋交付乙方；年租金为160000元，租金每三年递增5%；租金一年一付，首次付款日期为2012年4月27日，2013年开始在每年的6月16日前支付下一年度租金，王永康的工行城站支行卡收到租金视同甲方收到；乙方支付水电押金10000元，交还房屋时甲方退还乙方；第八条：在合同规定的租赁期内，该房产的一切使用、出租权利均由乙方独立行使；第十三条：甲方同意乙方可转租、转借所承租房屋，并可作商业用途，但乙方须在转租前两个月通知甲方，并获得甲方书面同意；第十四条：租赁期内，该房屋的水、电、煤/燃气费、电话费、有线电视收视费、卫生费、公用电费等因使用而发生的费用，由乙方负责缴纳；第二十条：如乙方逾期支付房租（甲方因素除外），每逾期一天，须向甲方支付日租金的三倍作为滞纳金，若乙方逾期超过15天（含15天）将视作乙方违约，甲方有权解除合同；第二十三条：甲方有下列行为之一的，乙方有权终止本合同并不承担责任，因此而造成的损失，由甲方赔偿：……3、因甲方或其亲属或第三人的行为，影响乙方对外出租或承租人居住的。该合同落款处甲方由赵丽华、王永康、王莺签名捺印，乙方由董馨签名捺印。 上述合同签订后，赵丽华将案涉房屋交付给董馨。2012年4月26日，董馨按照合同约定支付了2012年4月30日至2013年7月15日的租金160000元及水电费押金10000元。 合同履行中，出租人得知案涉房屋被转租。2018年9月间王永康通过微信与潘春娟沟通涨租问题，潘春娟提出“30万实在是太高了”并称要请示金向军；10月18日回复“金总意思是加5万，7万太多了他承受不了”，王永康则称经过了解“你们确实租出去50万”；10月24日，王永康见事情仍未有着落，提出“希望在这星期能解决掉，否则本星期六我们就去锁门，准备收回房屋了”，潘春娟称金向军提出“折中6万”，王永康表示不能同意并提出“如你们困难的话可以把房子还给我们”，潘春娟问“房子还给你们，你们给我们装修款吗？”，王永康则称“是因为你们违约了呀，这今年的赔偿款就谈的这个样，以后的事还怎么谈呢”；10月26日，潘春娟回复“和金总说好了，已交房租的这一年补7万”“钱应该要11月（打）”；11月6日，在王永康催促下，潘春娟回复“这个月会付的。到时候我们把补充协议也签一下”；11月18日，王永康问“明天能否把补充协议签掉”，潘春娟回复“法务还没给我”“给我后我约你”；12月11日款项仍未支付，潘春娟告知“房租的事情我已经转给其他同事（陈叙恒）了”并留下陈叙恒的手机号。此后，出租方开始与陈叙恒联系。2018年12月29日，金向军向王永康支付7万元，摘要注明“天竺路359号18.”的字样。 2019年1月4日，陈叙恒与赵丽华、王永康见面，交流中陈叙恒说“就是付7万元房租的事情，我不是理解错了么”“潘春娟跟我说过了，以前是这样谈的，这7万元不是以后一直的钱，而是去年18年的事情”，并明确指出赵丽华就是为了“加钱”，赵丽华回答“对”，并要求“6月15日一起打款给我们”；关于增加的租金，交谈中陈叙恒提出“5万”，赵丽华则认为去年补7万，今年5万不同意，并提出8万元；陈叙恒不同意；关于对应的期限，陈叙恒称“这不是现在加钱，而是6月份开始”，王永康指出“现在要求加的是19年的钱”并称“前面6个月就算了”，陈叙恒称“房租是付到2019年6月的，7万元赵丽华说是到2018年11月份的，潘春娟说这是一年的钱，租的是11月到11月一年”，赵丽华再次强调“补的是18年的”“你18年结束了，后家没找到，我不会来跟你要钱”，陈叙恒表示同意；王永康又称“今年定好以后，不管你们租还是什么，你就根据这25万，加上递增就好了，后面的事我们就不管了”，陈叙恒认为意见基本统一即“人家（指赵丽华妹妹）加多少我们也加多少”；此外，陈叙恒还提到吴朋旭曾称“会所房东老是来看”，陈叙恒问“有没有打扰你们干活”，吴朋旭答“没有”。双方相约再协商。2019年2月24日，王永康在微信中告知陈叙恒“去年补了7万，今年一到六月这半年我们也不叫你们补了，现在我们只提出二十五万”；4月15日，陈叙恒表示无法联系金向军；6月14日，王莺通过微信群将补充合同（主要内容为在原合同基础上每年增加7万元租金为246400元至2021年6月15日，期满后再行协商续租事宜）发送给陈叙恒，陈叙恒答应“发给金总”，并明确签订补充合同的主体为“隐居公司”；6月16日，王莺通过微信群提醒陈叙恒房租已逾期，要求其给予明确答复，否则按原合同15天后视为违约，要收回房屋，陈叙恒回复“下个星期把那个房租跟着补充协议一起给你”，王莺则表示“愿意等到下周五（6月21日前）和我们签订补充合同及缴付房租”；6月21日，陈叙恒告知“今天金总说钱付不出来，要到月底”，王永康提醒月底就违约了，要支付滞纳金，一共要付277199.8元，王莺也再次申明“如果在2019年6月30日前没能收到246000元房租全款外加15天房租逾期的滞纳金，将在7月1日收回房子”，陈叙恒则提出罚款最好不要罚了。 根据《房屋租赁合同》关于租金递增的约定，2019年7月16日至2020年7月15日的租金为176400元。2019年6月26日，金向军向王永康支付租金166000元。2019年7月1日上午，王永康通过微信向陈叙恒发送收房告知书，认为对方逾期支付租金已达15天系违约，要求承租人于7月3日前将物品搬离该房屋，结清水、电、煤费并交回房屋同时解除该租赁合同。当日下午，金向军又向王永康支付10000元和1400元。2019年7月18日，次承租人吴朋旭搬离案涉房屋，赵丽华随后以安全为由将案涉房屋大门上锁。2019年8月12日，因沟通无果陈叙恒报警，公安机关建议通过法律途径解决。 另查明，2018年12月25日案涉房屋以隐居公司名义出租给吴朋旭使用至2027年7月15日，免租期自2018年12月26日至2019年1月26日，第一年租金为450000元，每三年递增5%。经2019年8月16日抄表，案涉房屋产生水费185.85元；9月6日，赵丽华交纳水费本金185.85元、违约金0.11元。 再查明，2017年8月14日、2017年8月28日、2018年11月29日、2019年7月17日董馨四次通过房产中介发布以48万元至50万元不等的价格转租案涉房屋的信息。赵丽华为此进行了公证，支出公证费2500元。 董馨于2020年1月13日向原审法院提起诉讼，请求：1、赵丽华继续履行《房屋租赁合同》，并向董馨支付违约造成的租金损失313833.33元（暂计至2019年9月26日，实际请求至案涉房屋重新出租之日止）；2、赵丽华立即返还董馨支付的7万元；3、赵丽华承担本案诉讼费用。审理中，董馨变更诉讼请求为：1、确认董馨、赵丽华之间的租赁合同关系于2019年7月23日解除；2、赵丽华立即返还董馨支付的7万元；3、赵丽华退还董馨未到期租金174017元、押金10000元；4、赵丽华赔偿因违约造成董馨的损失2415605.38元；5、本案诉讼费用由赵丽华承担。赵丽华在举证期限内亦提起反诉，请求：1、判令本案《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》依法解除；2、董馨支付2019年6月16日至2020年6月15日拖欠的租金69000元、滞纳金569025元（主张至实际支付之日止，暂计至2020年3月23日共281天，按日租金675元的三倍计算滞纳金）；3、董馨归还赵丽华垫付的水费185.96元，立即承担赵丽华为取证所支付的公证费2500元；4、董馨按年租金246400元的标准承担2020年6月15日至法院判决且案涉房屋交付赵丽华之日止的租金损失；5、本案本诉、反诉诉讼费由董馨承担。 庭审中，董馨陈述称陈叙恒是隐居公司员工，潘春娟走后由其负责，董馨是隐居公司股东。经查金向军系隐居公司法定代表人。 原审法院认为，董馨与赵丽华签订的《房屋租赁合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，应确认有效，当事人均应依约履行。 关于补充合同是否成立。出租人此前一直与潘春娟、陈叙恒就租赁事宜进行沟通，且从董馨所陈述的二人身份及董馨与金向军的关系看，出租人有理由相信潘春娟、陈叙恒能够代表承租人。但从双方微信聊天记录来看，二人均需向金向军请示汇报，最终决策权在金向军，此前增加的租金7万元也是通过潘春娟最终由金向军确认并支付的。虽然出租人已将补充合同发送给陈叙恒，但同时也表示愿意等待时间签订补充合同，合同实际亦未正式签署。而且从金向军的付款情况来看，其在2019年6月底、7月初支付的款项仅超出原合同约定的租金1000元，可见其对再行支付7万元租金并未予以认可。因此，补充合同并未成立。 关于合同解除。出租人在合同履行中多次表示要收回房屋，并于2019年7月1日向陈叙恒发送收房告知书，要求承租人限期腾退、交还房屋、结清费用同时解除租赁合同。此时承租人仅于2019年6月26日支付租金166000元，未按照《房屋租赁合同》关于“6月16日前支付176400元”的约定及时足额支付租金，确实存在违约情形。根据租赁合同约定，“若乙方逾期超过15天（含15天）将视作乙方违约，甲方有权解除合同”，出租人据此有权行使合同解除权。虽然承租人即刻又支付了11400元，补足了原合同的租金差额，想要继续履行合同，但双方对该年度增加的租金仍未达成合意。2019年7月18日因次承租人吴朋旭搬离案涉房屋，赵丽华将大门上锁，双方虽经协商但终未果，导致承租人的合同目的已无法实现。故董馨要求确认《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除，于法有据，予以支持。赵丽华第1项反诉请求，根据对第1项本诉请求的支持以及补充合同未成立的情况，不予支持。 关于合同解除的后果。合同履行中，董馨确实存在未经出租人书面同意转租以及拖欠租金的违约情形。但赵丽华的第2、4项反诉请求均是基于补充合同已成立且原合同未解除而提出的，根据前述分析，其按照246400元主张租金、滞纳金及合同解除后的租金损失，显然缺乏依据，不予支持。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，董馨有权要求赵丽华退还未到期租金，但应当扣除按日租金三倍标准计算的逾期支付租金的滞纳金。董馨迟延了14天于2019年7月1日才付清合同约定的租金，因此董馨应承担滞纳金6766元（176400元÷365天×14天），此外合同解除前7天的租金3383元（176400元÷365天×7天）董馨应予支付，则赵丽华应退还租金为167251元（177400元-6766元-3383元）。关于本诉第2项7万元的返还请求。虽然双方对该款项所对应的租期存在争议，但系董馨自愿给付，且与2019年6月应付租金无关，故其无权要求返还。关于水电押金及垫付水费。没有证据表明赵丽华垫付的水费185.96元是在其控制房屋期间产生的，因此董馨主张的水电押金10000元应在扣除垫付款项后余额9814.04元由赵丽华予以退还。关于本诉第4项损失赔偿请求。合同解除系董馨违约所致，其不能从自身违约行为中获益，且其主张的租金损失不能简单等同于合同履行后可得利益损失，因为还要考虑到案涉租赁合同约定的剩余期限是否能正常履行等不确定因素，退一步讲，即便与吴朋旭解除租赁合同对隐居公司产生了实际损失，董馨也并非该合同关系的当事人，其无权在本案中主张该损失。关于反诉第3项请求中的公证费，不是为诉讼所必须支出的费用，租赁合同对此亦未作出约定，故亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认董馨与赵丽华于2012年3月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；二、赵丽华于判决生效之日起十日内退还董馨租金167251元；三、赵丽华于判决生效之日起十日内退还董馨水电押金9814.04元；四、驳回董馨的其他诉讼请求；五、驳回赵丽华的其他反诉请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取14078元，由董馨负担13144元，赵丽华负担934元。反诉案件受理费减半收取5104元，由赵丽华负担5103元，董馨负担1元。 宣判后，董馨不服，向本院提出上诉称：一、原审判决认定案涉合同的解除系董馨违约所致错误。1、案涉合同系因赵丽华根本违约，2019年7月18日赵丽华将案涉租赁房屋上锁，拒绝董馨进入，致使董馨合同目的无法实现，导致合同解除。赵丽华明显是违约方。2、董馨虽有逾期支付租金的情况，但逾期时间较短，在2019年6月26日支付租金166000元，后发现租金递增后又于2019年7月1日支付10000元、1400元，补足了一年租金。根据合同约定，董馨逾期支付房租超过15天，赵丽华才有权解除合同，但本案中，董馨逾期支付房租并未超过15天，赵丽华在董馨足额预付了一年租金的情况下，仍强行上锁，拒绝董馨使用案涉租赁房屋，构成根本违约。综上，案涉合同系因赵丽华根本违约导致合同解除，赵丽华基于案涉租赁房屋目前的租赁市场价远远超出双方合同约定的租金价，赵丽华收回房屋后，另行出租给他人，会取得更高收益。因此为了赶走董馨，赵丽华在案涉租赁房屋强行上锁，侵犯了董馨的合法权益，原审判决无视赵丽华的恶霸做法及违约行为，认定案涉合同的解除系董馨违约所致明显错误，有失公允。 二、原审判决对董馨第二项请求赵丽华返还支付的7万元的诉讼请求未加认定，直接判决驳回错误。2018年12月25日，董馨将案涉租赁房屋转租给案外人吴朋旭，并同意因涉案房屋成功转租，支付赵丽华转租成功的补偿金70000元。但赵丽华在收到该笔费用后，马上反口并要求董馨2019年支付租金时增加支付转租费，董馨不同意，赵丽华即多次上门影响案外人吴朋旭的正常经营活动，案外人吴朋旭不愿涉足双方纠纷，于2019年7月18日搬离涉案房屋并与董馨解除租赁合同。后赵丽华将涉案房屋大门上锁，董馨无法将涉案房屋进行转租，董馨支付给赵丽华转租补偿金70000元的目的并没有实现。且涉案租赁合同尚未到期，合同对租金有明确约定，现赵丽华违背诚信原则，要求增加涉案合同约定的租金，董馨有权拒绝。鉴于此，赵丽华应退还董馨70000元。 三、原审判决赵丽华退还董馨未到期租金167251元，扣除了滞纳金6766元、租金3383元错误。1、关于滞纳金6766元部分。合同约定每年6月16日支付下一年度租金，但赵丽华和董馨之间是平等的民事主体，不适用滞纳金约定，如果主张滞纳金实为违约金，那么守约一方必须证明损失数额的存在。根据《合同法》第一百一十四规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据涉案合同约定日租金的三倍作为滞纳金，该约定过高，且违反了法律规定。原审法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以平衡。董馨于2019年6月26日向赵丽华支付租金166000元于2019年7月1日向赵丽华支付租金10000元、1400元。支付租金166000元部分逾期了仅10天，递增租金10400元部分逾期了14天，赵丽华损失的仅为逾期付款利息，原审判决认定应当扣除按日租金三倍标准计算的逾期支付租金的滞纳金明显过高，违反法律规定。2、原审判决认定合同解除前7天的租金3383元由董馨承担事实认定错误。原审判决虽确认涉案合同于2019年7月23日解除，但案外人吴朋旭于2019年7月18日搬走后，赵丽华即在涉案房屋上锁，董馨无法进入房屋，故涉案房屋不在董馨实际控制之下，而是赵丽华实际占有，故合同解除前7天的租金3383元不应由董馨承担。 四、原审判决未认定赵丽华赔偿给董馨造成的损失2415605.38元错误。1、董馨与赵丽华签订的案涉《房屋租赁合同》的租赁期限为2012年4月30日至2027年7月15日，现赵丽华因增加租金未果，为赶走董馨，在租赁房屋强行上锁，导致合同解除，构成根本违约，其违约行为给董馨造成了巨大的经济损失。董馨于2012年以160000元/年的高额租金承租案涉房屋后，基于对该长期租约的履行信任，投入了巨大成本，委托专业团队进行设计、装修，进行酒店经营，前期虽经济效益不佳，但董馨一直按照合同约定支付租金。根据约定，租金每三年递增5%，现因履行期限较长而市场变化较大，案涉房屋的目前租赁市场价远远超出双方合同约定的价格，赵丽华要求增加租金未果，为赶走董馨，在租赁房屋强行上锁，拒绝董馨进入，致使董馨合同目的无法实现，最终合同解除，给董馨造成了巨大的经济损失，且赵丽华拒绝董馨进入租赁房屋，房屋内的物品也无法使用，至今仍由赵丽华实际占有。2、因赵丽华的违约行为导致合同解除，造成董馨在剩余租赁期限内的可得利益损失为2415605.38元。而原审判决对此不予认定的直接后果是，赵丽华作为违约方，相反可以在剩余租赁期限内，根据目前案涉房屋的租赁市场价，额外获得利益2415605.38元，这明显不符合合同约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉租赁合同剩余租期较长，因董馨与赵丽华在租赁合同中约定的租金价格远低于案涉房屋目前的租赁市场价，案涉租赁合同提前解除后，赵丽华收回案涉房屋另行出租给他人会取得较之高于与董馨的租赁合同更高的租金收入，这属于案涉房屋租赁合同的提前解除所带来的董馨的可得利益损失范畴，经计算该部分可得利益损失为2183552.88元。 综上，原审判决部分事实认定错误，适用法律错误，请求撤销原判第二项、第四项判决，依法改判支持董馨一审诉讼请求中由赵丽华向董馨返还70000元，退还未到期租金174017元，并赔偿因违约造成董馨的损失2415605.38元并由赵丽华承担本案一、二审诉讼费用。 被上诉人赵丽华辩称：一审判决虽然在本案补充合同是否生效等事实的认定上以及与赵丽华相关诉请的判定上存在一些错误，但对案件其他事实的认定和法律适用是正确的，董馨的上诉事实与理由是没有事实与法律依据的。本案中因赵丽华想尽快结束诉讼，减少房屋闲置损失，对一审判决没有上诉，故请求依法驳回董馨的上诉请求，维持一审判决，以切实维护赵丽华的合法权益。 一、一审判决认定案涉合同的解除系董馨违约所致具有事实和法律依据，董馨的该项上诉事实与理由是颠倒黑白的。董馨认为其在未超过合同约定的15天内足额支付租金的情况下，赵丽华仍强行上锁构成根本违约。该上诉事实和理由是不成立的。董馨在本案中具有两项明显的违约行为，该两项违约行为足以使赵丽华行使合同的法定和约定的解除权。赵丽华上锁行为的目的是为了安全起见，即使撇开这个原因，上锁行为的性质也不属于违约，而是在行使法律赋予的合法权利。1、本案董馨在赵丽华上锁前具有两项违约行为。其一，董馨存在擅自转租的违约行为。双方合同约定董馨转租必须在转租前两个月通知，并获得赵丽华的书面同意。然董馨转租时并未满足上述约定的条件。据此，赵丽华有权依法解除合同。其二，董馨存在逾期交付租金的违约行为。双方合同约定每年6月16日前支付下一年的租金（2019年应付的租金为17.64万元光逾期付租超过15天（含15天）的，赵丽华有权解除合同。然董馨在2019年6月26日才只支付了16.6万，7月1日下午分两次支付了1.14万元。而2019年6月17日至2019年7月1日刚好是15天，故赵丽华具有合同的约定解除权。董馨的两项可能引发合同解除的违约行为发生后，才有了后来（7月20日）的“锁门事件”。本案纠纷系董馨的根本性违约造成的。2、赵丽华当时上锁的原因是为了房屋及财产、人身的安全，即使撇开这个原因，那也是合法的行为，不是违约。董馨在吴朋旭退租后，在没有经过赵丽华同意的情况下，将房屋钥匙交给中介委托再转租，自己又不派人留守管理，任由他人出入，造就了房屋大门敞开，留下了危害“人身、财产”的安全隐患。对此赵丽华具有法定（房屋主）之义务，为保证安全起见，加了U形锁。几天后，董馨才发现了赵丽华上锁，于是闹到了派出所，故赵丽华上锁事出有因。退一步讲，即便没有该安全隐患，赵丽华因董馨的根本性违约行为行使了法定和约定的合同解除权而上锁，且对此权利的行使也曾告知过董馨，故赵丽华的锁门行为也是合法的，不是违约。综上，本案根本性违约系董馨，非赵丽华，合同的解除确系董馨的违约造成，董馨的该项上诉事实理由是颠倒黑白的。 二、一审判决判定驳回董馨要求赵丽华返还7万元的诉请同样具有事实和法律依据，董馨的该项上诉事实与理由是歪曲事实的。董馨认为案涉7万元是其2018年12月因转租给吴朋旭而补偿给赵丽华的，后赵丽华继续要求增加转租费不成，故而去骚扰吴朋旭，使得吴朋旭退租，之后锁门又使得其无法转租，赵丽华理应退还7万元。董馨的该项上诉事实和理由是也不成立的。案涉7万无是赵丽华在2018年得知董馨从2017年11月擅自转租后（转租给一个上海人）提出异议，并多次交涉达成的“补偿7万元以获得2017年至2018年度房屋转让的赔偿款”的共识；2018年12月，董馨再次隐瞒并授意西湖隐居公司将案涉房屋转租给吴朋旭，为此，赵丽华又因此事与董馨多次协商，在长达大半年的努力下，总算有了补充协议的结果，但还是被董馨食言。对此，陈叙恒在谈话录音中，潘春娟在微信中都是认可的，且是明确的，董馨的上诉是明眼人说瞎话。赵丽华根本没有骚扰吴朋旭的使用和经营，更没有上门影响董馨的经营活动，就连陈叙恒自己在谈话录音中也明确表示过“赵丽华没有骚扰、影响他人的行为”。赵丽华因董馨的违约讨个说法并协商解决违约纠纷，这是法律和合同赋予的合法权益，纯属正常，无可指责。综上，案涉7万元是董馨补偿赵丽华2017年至2018年度的转租赔偿费用，而非2018年至2019年度的，因而赵丽华不应返还。董馨的该项上诉是在歪曲事实。 三、一审判决判定扣除滞纳金6766元、租金3383元后赵丽华退还董馨租金167251元不但有事实和法律依据，且对董馨是有利的。1、董馨认为扣除滞纳金6766元明显过高，违反法律规定。该理由不成立。一审对此判决结果对董馨是有利的。双方合同约定如董馨每逾期一天支付租金，须支付赵丽华日租金三倍作为滞纳金。而事实上董馨延期支付的天数是15天，不是14天，一审判决认定的14天逾期天数对董馨是有利的；再据合同的约定以及一审判决的书面认定董馨承担的滞纳金应该是6766元的三倍（即20298元），但一审判决的结果却仅是6766元，这对董馨也是极其有利的。一审判决董馨滞纳金6766元不属于“违约金过高”的情形。对于逾期支付逾期日租金的三倍，这是双方签约时的约定，也是双方对违约损失的一种预判，所以在签约当时，双方对赵丽华因董馨租金支付违约的损失已经达成了共识，故赵丽华的实际损失不仅仅只是利息，还有其他双方均明知的实际损失。另外，在判定违约金金额时，法院不但要考虑实际利息损失，还要考虑其他的实际损失，更要考虑违约方“不能因违约而得利”的原则。董馨与吴朋旭的第一年租金是每年45万，日租金是1233元，即便算14天租金也有17260元，因此，一审如此判决不属于违约金过高的情形。董馨没有申请调整违约金。法律规定法院并不主动调整违约金数额，而是应由违约方提出申请才可调整约定的违约金数额。故一审如此判定不存在违反法律的事实。综上，董馨的该项上诉事实理由不成立。2、董馨又认为2019年7月18日后，因赵丽华上锁，故合同解除前7天租金3383元应由赵丽华承担。该理由同样不成立。合同由2019年7月23日解除的诉请系董馨提出的，合同何时解除，租金算至何时，这不但是法律的规定，且在本案中对董馨也是有利的。赵丽华虽然发过收房通知书，但对此董馨并没有同意，而是提出了要求继续履行合同的诉请，故赵丽华的收房通知没有生效，于是赵丽华反诉要求解除合同并由董馨承担合同解除前产生的实际租金乃至解除后到房屋交付期间的实际占用费。按理，一审判决应该考虑赵丽华房屋闲置期间的租金损失问题，但遗憾一审判决没有判定，而赵丽华也因考虑尽快结束诉讼以减少房屋的闲置损失，这才没有上诉的。所以，一审判定租金算至法院确认的合同解除日对董馨是极其有利的。至于赵丽华上锁行为，本身赵丽华的本意并非为解除合同，而是为了安全起见，即使不考虑该一因素，赵丽华上锁也是在董馨具有两项违约行为后的合理合法抗辩，由董馨承担上锁后三天房屋租金的责任也具有法律依据，且也是对董馨有利的。综上，董馨的该项上诉事实理由不能成立。 四、一审判决不认定董馨损失2415605.38元的理由是正确的，董馨的该项上诉事实理由没有事实法律依据。董馨认为其花了巨资装修了租房，却因赵丽华无理并上锁的根本性违约行为遭受了巨大的经济损失，该损失为租赁期内的可得利益损失2415605元，一审判决不予支持不符合合同约定及法律规定。董馨的该项上诉事实和理由不能成立。首先，董馨指责赵丽华系根本性违约没有事实依据，且是颠倒黑白的，本案系董馨的根本性违约才使得合同解除的。其次，董馨的装修至今己有9年了，纵使当时花了巨资，至今也已无使用价值了，何况赵丽华也已要求董馨恢复房屋原状，腾空房屋，然董馨不予配合。退一步讲，即便董馨的装修尚有使用价值，那也是董馨自己的违约行为所造成，并非赵丽华的责任。再次，董馨主张的可得利益2415606元也是董馨自己的根本性违约所造成，其不能从自身的违约行为中获益，而且该可得利益与其主张的租金损失没有直接的因果关系，不能简单的划等号，何况与吴朋旭的合同也非董馨所签。故一审判决不予支持具有事实和法律依据。 综上，一审判决对于董馨上诉部分涉及的事实是清楚、证据是确凿充分，适用法律也是正确，阐述法理更是透彻，请求依法予维持。 上诉人董馨和被上诉人赵丽华在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”董馨与赵丽华于2012年3月26日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。《房屋租赁合同》第十三条虽约定赵丽华同意董馨可转租、转借所承租房屋，并可作商业用途，但董馨须在转租前两个月通知赵丽华，并获得赵丽华书面同意。而董馨在未经赵丽华同意的情况下，擅自将案涉租赁房屋转租给案外人，为此，当赵丽华得知案涉租赁房屋被转租，经交涉，董馨自愿补偿70000元，现董馨要求返还，依据不足，原审法院未予支持并无不当。由于董馨仍未经赵丽华书面同意，擅自转租给案外人吴朋旭，及董馨未能足额、及时支付租金，在案外人吴朋旭于2019年7月19日搬离案涉房屋后，赵丽华以安全为由将案涉房屋大门上锁。董馨要求确认《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除，而赵丽华亦要求解除合同。故原审法院判决双方签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除并无不当，董馨对此亦无异议。合同解除后，对于合同解除前的租金，董馨理应支付；根据《房屋租赁合同》约定，逾期支付房租，每逾期一天，须按日租金的三倍作为滞纳金，故原审法院在扣除董馨应支付的租金及逾期支付租金的滞纳金后，判决赵丽华退还董馨租金167251元及水电押金9814.04元并无不当。本案系董馨擅自转租及未能足额、及时支付租金，故原审法院对董馨要求赵丽华赔偿可得利益损失2415605.38元未予支持并无不当。综上，董馨的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费28077元，由董馨负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二一年三月十一日 书记员  周 杨