安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖16民终1199号 上诉人(原审被告)：安徽启晨置业有限公司，住所地安徽省涡阳县S202线西侧，统一社会信用代码：91341621069119499C。 法定代表人：胡仁财，公司总经理。 委托诉讼代理人：侯效禹，安徽涡楚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏辉，男，1990年7月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 上诉人安徽启晨置业有限公司（以下简称启晨公司）因与被上诉人魏辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人启晨公司的委托诉讼代理人侯效禹到庭参加诉讼，被上诉人魏辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 启晨公司上诉请求为：1、撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初6936号民事判决,依法改判上诉人不承担违约责任;2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审法院认定事实错误。原审法院认定案涉房屋并未交付魏辉使用系因上诉人违约所导致与事实不符。上诉人与魏辉签订的《商品房买卖合同》中约定应于2019年9月30日向魏辉交付案涉房屋,上诉人于合同约定的交付期限前履行通知义务，案涉房屋未实际交付使用系因魏辉未按照上诉人通知接收房屋,并非因上诉人违约所导致,故上诉人并不存在违约情形,原审法院认定上诉人存在违约情形与事实不符,系认定事实错误。二、即便逾期交付房屋有上诉人的原因,原审法院认违约金数额过高。本案审理过程中,上诉人向原审法院提出评估申请,经安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋租金标准价格进行评估,评估结果为月租金719元/月,魏辉对该租金价格也不持异议,故违约金数额应为719元/月,每年租金为8628元。即便逾期交付房屋有上诉人的原因,原审法院也不应在此基础上浮30%,应当以魏辉的实际损失8628元为准。 魏辉一审诉讼请求为：1、判令被告承担违约责任，依据该商品房买卖合同第四章第十二条的约定（出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金）向原告支付2019年10月1日至2020年10月31日该期间违约金41704元；2、判令被告继续履行与原告签订的商品房买卖合同，并且向原告出示合同约定（第四章第九条商品房交付条件）的交付条件中的房屋竣工验收合格等相关文件，按照协议约定交付房屋并给原告办理房屋产权登记；3、本案诉讼费等费用由被告承担。 一审法院查明事实：2018年8月7日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的位于涡阳县，合同总价款为526568元，原告已全额支付了购房款。合同约定被告应于2019年9月30日前向原告交付符合约定条件（该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、分期综合查验合格、取得商品住宅交付使用批准文件）的房屋，如出卖人逾期交房，不超过30日的，自本合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（该比率应当不低于第1（1）项中的比率）的违约金。在本案审理过程中，被告以约定的违约金数额过高为由请求减少违约金，应当参照案涉房屋在同地段同类房屋租金标准计算违约金。经安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋租金标准价格评估，评估结果为月租金总价719元／月，原告对该租金价格不持异议。被告在举证期限及庭审后合理期限内未提供案涉房屋通过综合验收的证据，案涉房屋也未交付原告使用。 一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。关于原告要求被告出示符合交付条件的相关文件、交付房屋并办理产权登记的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》亦约定房屋取得验收备案证明等文件方可交付，即取得验收备案证明等文件方可交付既是法律强制性规定，亦是当事人合意约定。现被告不能提供相关文件，不具备交房条件，亦不具备办理产权登记的条件，故对原告的该诉讼请求，不予支持。 关于原告要求按照合同约定支付违约金的诉讼请求，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。”该解释第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”经安徽百友房地产土地资产价格评估有限公司对案涉房屋租金价格评估，评估结果为月租金719元，每年为8628元；而按照合同约定每月违约金为3159.41元，每年的违约金为37912.92元。故该合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，违约金约定过高，本院予以调整降低。根据上述司法解释的规定，本案的违约金合理确定为以案涉房屋每年租金8628元上浮30%，即每年违约金为11216.4元，每日违约金为30.73元，故被告应自2019年10月1日起至原告起诉主张的日期2020年10月31日止（计397天，扣除新冠××疫情33天，共计364天）向原告按照日违约金30.73元的标准支付逾期交房违约金11185.72元。关于因新冠××疫情等不可抗力情形，对新冠××疫情应扣除的天数，可自2020年1月24日安徽省启动重大公共卫生一级响应起至2020年2月25日解除一级响应之日止，共计33天。综上，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决： 一、被告安徽启晨置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏辉2020年10月31日之前的逾期交房违约金11185.72元；二、驳回原告魏辉的其他诉讼请求。案件受理费843元，减半收取421.5元，由原告魏辉负担308.5元、被告安徽启晨置业有限公司负担113元。 二审中，启晨公司未提供新证据。 本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：1、案涉房屋交付时间如何确定；2、一审计算案涉房屋违约金标准及数额是否适当。 1、启晨公司并未提供案涉房屋符合合同约定的交付条件的证据，也未有证据证明魏辉在合同约定的2019年9月30日前接收房屋，故对启晨公司主张其已按合同约定交付房屋的理由，不予采信，因启晨公司未在合同约定期限内将符合交付条件的房屋交付魏辉，构成违约，一审据此认定启晨公司应承担逾期交房的违约责任正确，本院予以维持。 2、依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少。虽双方合同约定有逾期交房违约金计算标准，但通过按照合同约定计算的违约金数额与案涉房屋评估租金进行对比，一审认定双方合同约定违约金过高并予以调整并无不妥，亦不违反法律规定，应予维持。 综上所述，安徽启晨置业有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由安徽启晨置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓慧 审判员  孙浩杰 审判员  沙启峰 二〇二一年三月十八日 法官助理高辛冉 书记员杨梦茹