北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2379号上诉人（原审原告、反诉被告）：郭玉海，男，1967年12月3日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：鲍永刚，北京市承光律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京鲁品鲜农业科技有限公司，住所地北京市海淀区永定路2号院7号楼1层7-8。法定代表人：赵延振，执行董事。原审被告：大千彩（北京）果蔬生鲜有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：舒洁，执行董事。被上诉人及原审被告之共同委托诉讼代理人：任健，北京翱翔（天津）律师事务所律师。被上诉人及原审被告之共同委托诉讼代理人：柳漫，北京市翱翔律师事务所律师。上诉人郭玉海因与被上诉人北京鲁品鲜农业科技有限公司（以下简称鲁品鲜公司）、原审被告大千彩（北京）果蔬生鲜有限公司（以下简称大千彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2020）京0109民初4386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。郭玉海上诉请求：撤销一审判决第三项、第五项，改判支持我的一审诉讼请求。事实和理由：1.我已提交证据证明鲁品鲜公司承诺如小吃店不开业则不收租金，一审法院现认定我未提供证据证明该主张，属于认定事实错误；2.因鲁品鲜公司要求我腾退，致使我无法继续使用租赁场地，该行为是鲁品鲜公司单方解除合同的违约行为。现一审法院认定就解除合同达成合意系认定事实错误；3.鲁品鲜公司单方解除合同的行为构成违约，其应承担违约责任；4.一审法院判令我向鲁品鲜公司支付租金和房屋占有使用费没有事实及法律依据。鲁品鲜公司辩称，我公司同意一审判决，不同意郭玉海的上诉请求。大千彩公司述称，我公司同意一审判决，不同意郭玉海的上诉请求。郭玉海向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认《联营合同》于2020年5月10日解除；2.判令鲁品鲜公司返还我交纳的押金20000元、剩余租金8330元；3.判令鲁品鲜公司赔偿我因解除合同的损失146684元；以上金额合计175013元；4.判令大千彩公司对上述债务承担连带赔偿责任；5.诉讼费由被告承担。鲁品鲜公司向一审法院提出反诉请求：1.郭玉海向鲁品鲜公司支付2020年1月26日至2020年5月10日（196天）的租金35333.33元；向鲁品鲜公司支付2019年5月11日至2020年7月24日（75天）占用费12500元，合计47833.33元；2.郭玉海承担反诉费用。一审法院认定事实：2019年10月25日，大千彩公司（北京）果蔬生鲜有限公司第一分公司（甲方）（以下简称大千彩第一分公司）与郭玉海（乙方）签订《联营合同》，约定该合同适用于大千彩绿岛店，第四条：甲方同意将商场主食、小吃位置作为联营场地；第五条：本联营合同有效期自2019年10月25日起至2020年10月24日止；第七条：乙方同意，合同总计场地使用费120000元，乙方需提前30天按每季度预付场地费和各项费用，甲方收款后提供加盖财务章的收据，首期场地使用费须在本合同签订之日支付，本合同各项费用每期最迟支付到账日期如下：每年的9月25日前支付30000元、每年的1月25日前支付30000元、每年的4月25日前支付30000元、每年的7月25日前支付30000元；第十三条：为保证联营项目规范操作，乙方须向甲方交纳规范经营保证金20000元整。合同签订后，大千彩公司第一分公司将租赁场地交付给郭玉海，郭玉海支付了租金30000元和押金20000元，并对租赁场地进行装修。2020年5月10日，鲁品鲜公司向郭玉海发出《告知书》，载明：现通知上家（大千彩公司）招商的快递承包人：由于本公司一次性收购本超市所有权，公司由统一规划，现通知你一周之内彻底清空所占区域，否则公司有权双倍追究你方不清退给本公司造成的一切经济损失。2020年7月20日，郭玉海与大千彩公司签署《设施设备交接清单》。2020年7月24日，郭玉海搬离租赁场所，出具《2020年7月24日郭玉海搬出物品清单》。另查，2019年5月16日，北京中景博润科技有限公司通过资产收购方式从北京玉泉创业科技有限公司取得案涉租赁场地所属超市，并授权大千彩公司经营管理，该超市更名为大千彩绿岛店。2020年4月15日，大千彩公司与赵某1签订《门店转让协议》，将大千彩绿岛店转让给赵某1。2020年5月，赵某1加入鲁品鲜公司，鲁品鲜公司在案涉超市所在地注册成立北京第三分公司，赵某1为负责人。庭审中，郭玉海、大千彩公司和鲁品鲜公司均认可大千彩公司于2020年5月10日将其与郭玉海所签订《联营合同》中的权利义务概括转让给鲁品鲜公司。一审法院认为，郭玉海与大千彩公司第一分公司签订的《联营合同》虽名为联营合同，但根据合同约定内容，结合双方在庭审中的陈述，该合同实为房屋租赁合同，其中约定的“场地使用费”实为租金、“经营保证金”实为押金。《联营合同》系郭玉海与大千彩公司第一分公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均依约履行。双方均认可大千彩公司于2020年5月10日将合同权利义务概括转让给鲁品鲜公司，合同主体自此由大千彩公司第一分公司变更为鲁品鲜公司，即由鲁品鲜公司享有合同权利、履行合同义务。鲁品鲜公司于2020年5月10日向郭玉海发出《告知书》，要求郭玉海腾退租赁场所，郭玉海自此便停止经营，视为鲁品鲜公司与郭玉海达成解除《联营合同》之合意，故法院确认双方于2019年10月25日签订的《联营合同》于2020年5月10日解除。合同解除后，鲁品鲜公司应退还郭玉海已交纳押金20000元。郭玉海至今交纳房租30000元，根据合同约定，其所交纳租金对应的租期为2019年10月25日至2020年1月25日，现鲁品鲜公司主张欠付租金，郭玉海应按照合同约定的租金标准向鲁品鲜公司支付2020年1月26日至2020年5月10日期间的租金，经核算，郭玉海应支付鲁品鲜公司租金35333.33元。因郭玉海于2020年7月24日正式搬离租赁场所，其应当支付2020年5月11日至2020年7月24日期间的占有使用费，现鲁品鲜公司主张该期间的占有使用费12500元，并未超出合同约定和法律规定，法院予以支持。郭玉海主张，合同所载120000元租金包含主食厨房的租金40000元和小吃店的租金80000元，鲁品鲜公司曾承诺小吃店不开业则不收取租金，因小吃店未曾开业，故其所交纳30000元系主食厨房对应的租金，其并未拖欠租金，鲁品鲜公司应退还主食厨房部分多交纳的租金8330元，但未提供证据证明该项主张，故对郭玉海要求退还租金诉讼请求，法院不予支持。关于装修损失。双方当事人并未对装修事宜达成明确的约定，但郭玉海装修租赁场所时大千彩公司知晓而未提出异议，且鲁品鲜公司对案涉合同提前解除、郭玉海无法继续使用租赁场地应承担一定的责任，为平衡双方当事人利益，法院酌定鲁品鲜公司赔偿郭玉海装修损失32000元。关于通风管道烟囱、温感器和消防并网费，法院酌定鲁品鲜公司给付郭玉海6800元。关于剩余电费709元，鲁品鲜公司对此予以认可，法院不持异议。关于桌椅组合、点粥锅、肉馅机、和面机、粉碎机、商用电饭锅、商用烤箱、单眼15千万电磁炉和主食设备，郭玉海在腾退租赁场地时已自行搬离租赁场所，现要求鲁品鲜公司进行赔偿并无依据，法院难以支持。关于快吉客加盟费、预期利益损失，并无合同和法律依据，法院不予支持。郭玉海并未提供证据证明大千彩公司与鲁品鲜公司恶意串通损害其利益，对其要求大千彩公司承担连带责任的主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认郭玉海与大千彩（北京）果蔬生鲜有限公司第一分公司2019年10月25日签订的《联营合同》于2020年5月10日解除；二、北京鲁品鲜农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭玉海押金20000元；三、郭玉海于本判决生效之日起十日内支付北京鲁品鲜农业科技有限公司房租35333.33元、占有使用费12500元；四、北京鲁品鲜农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付郭玉海装修损失32000元，电费709元，通风管道烟囱、温感器、消防并网费6800元；五、驳回郭玉海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，郭玉海申请调取2020年5月15日、5月17日及5月20日北京市公安局门头沟分局大峪派出所出警记录。本院前往北京市公安局门头沟分局大峪派出所调取了2020年5月15日接警单、接处警记录，2020年5月17日接警单、接处警记录及北京市门头沟公安分局现场治安调解协议书，2020年5月20日接警单、接处警记录及北京市门头沟公安分局现场治安调解协议书。郭玉海认可上述证据的真实性、合法性、关联性，并主张上述证据得以证明大千彩公司及鲁品鲜公司强迫其搬离经营场所，构成单方解除合同。大千彩公司及鲁品鲜公司认可上述证据的真实性、合法性、关联性，不认可郭玉海的证明目的。因上述证据无法显示郭玉海系被迫搬离经营场所，故本院对郭玉海主张的证明目的不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。郭玉海与大千彩第一分公司签订的《联营合同》内容符合租赁合同的要件，一审法院认定《联营合同》性质及效力均是正确的，本院予以确认。且双方均认可大千彩公司将合同权利义务概括转让给鲁品鲜公司，现鲁品鲜公司应履行相关合同权利及义务。关于郭玉海主张的合同解除原因及损失一节。一审法院在综合考虑鲁品鲜公司发出《告知书》的时间、郭玉海自此之后的行为以及鲁品鲜公司应承担的相应责任等因素后，认定的《联营合同》解除方式、解除日期以及鲁品鲜公司应赔偿郭玉海的各项损失金额均是正确的，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《联营合同》虽已解除，但郭玉海仍负有按照该合同约定交纳租金的义务，并应向鲁品鲜公司支付占有使用费。一审法院认定郭玉海应支付鲁品鲜公司的房屋租金及占有使用费均是正确的，本院予以确认。郭玉海另主张大千彩公司应就相关债务承担连带赔偿责任，但该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，郭玉海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2502元，由郭玉海负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二一年三月二十四日法官助理  武 旋法官助理  田 心书 记 员  杨梓薇