河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2410号上诉人（原审被告）：李敏，女，1978年9月8日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：郑州市长城房屋开发集团有限公司。法定代表人：申仕禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹亚伟，北京大成（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨贺飞，北京大成（郑州）律师事务所律师。上诉人李敏因与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初8873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任，于2021年2月19日公开开庭审理了本案。上诉人李敏，被上诉人长城公司的委托诉讼代理人曹亚伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敏上诉请求：依法改判驳回长城公司的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由长城公司承担。事实和理由：1.李敏愿意签订《商品房买卖合同》并以按揭方式支付剩余房款，但由于长城公司违约在先，致使李敏无法办理按揭贷款。长城公司至今仍不与李敏签订正规商品房买卖合同，系二次违约，其要求李敏支付房屋余款，不符合常理。2.由于“长城·阳光新城”小区的超规划建房，致使李敏在入住九年的情况下，不能办理房产证。长城公司这种违规行为给李敏造成了巨大的损失和不安，根据《民法典》关于不安抗辩权的规定，李敏有权中止履行。李敏要求在可以办理房产证的情况下再交纳剩余房款。长城公司辩称，长城公司在李敏仅支付少量房屋首付款的情况下，向李敏交付案涉房屋已近10年之久，但李敏至今仍以各种理由拒绝交纳剩余房款，拒绝履行合同义务。一审判决李敏向长城公司支付剩余购房款，事实认定清楚，适用法律正确，依法应予维持。一、长城公司有权要求李敏支付剩余房款。1.案涉房屋符合法定销售条件，各项手续齐全，《先行交付协议》合法有效。案涉房屋所在项目属于中原区城中村改造项目之一，长城公司在承建案涉项目后，政府为尽快向群众交房，要求长城公司在建设过程中“先建设，后手续”。长城公司在与李敏签订《先行交付协议》并向其交付案涉房屋后，先后于2016年5月17日、2019年4月18日、2019年8月21日取得相关《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《郑州市商品房预售许可证》等相关手续。根据相关法律规定，长城公司在提起本次诉讼前，已经依法取得了房屋开发的相关手续及《商品房预售许可证》，因此，案涉房屋符合法定销售条件，各项手续齐全，《先行交付协议》合法有效。2.案涉《房屋先行交付协议》具备商品房买卖合同的主要内容，长城公司已依约向李敏交付案涉房屋近十年之久，李敏也已经实现了其先行入住的目的，长城公司有权要求李敏支付剩余房款。二、李敏主张其愿意与长城公司签订《商品房买卖合同》并支付剩余房款与事实不符，其在诉讼中提出愿意签署《商品房买卖合同》仅仅是为了拖延支付房款的目的。长城公司取得案涉房屋《预售许可证》后多次通知李敏进行网签，支付剩余房款，但李敏均以各种理由推脱。因此，长城公司曾于2019年12月向中原区人民法院起诉李敏，李敏当庭也表示愿意与长城公司签订《商品房买卖合同》支付剩余房款，长城公司出于对她的信任，申请撤回起诉。但撤诉后，李敏仍以各种理由拖延。本案一审庭审中李敏称其在2019年9月收到长城公司网签通知，但因其经济能力，未与长城公司签订《商品房买卖合同》。现其又称未网签合同系长城公司不予配合，显与事实不符。案涉小区共有住户1400余户，在收到长城公司的网签通知后，已有1300余户签订正式网签合同，并通过一次性或向银行按揭方式向长城公司支付了剩余房款。综上，李敏的上诉，没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。长城公司向一审法院起诉请求：李敏向长城公司支付剩余购房款230739元；本案诉讼费用由李敏负担。一审法院认定事实：2011年10月20日，长城公司（甲方）与李敏（乙方）签订《房屋先行交付协议》一份，该协议约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：因甲方房屋开发销售手续仍在办理之中，故甲乙双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》，亦无法办理相关备案和按揭贷款手续，依照双方订立的《申请认购协议》，根据乙方的入住请求，甲乙双方现就房屋先行交付事宜，经充分协商，自愿订立如下协议：甲方同意在乙方按本协议履行相关付款义务后，将乙方根据《申请认购协议》所认购的“长城·阳光新城”小区11号楼1708号房屋（暂测建筑面积103.5平方米），先行交付给乙方入住使用。根据《申请认购协议》约定，乙方认购房屋的单价4749元／平方米，总房款为人民币肆拾玖万壹仟伍佰伍拾捌元整（￥491558）。乙方选择银行按揭方式付款，乙方签署本协议书时支付认购金10000元，剩余首付款241558元于本协议书签订之日起三日内付清，剩余按揭贷款240000元待签署《商品房买卖合同》之日，乙方同时提交办理银行按揭所需资料，并配合甲方到指定银行办理相关手续。甲方保证在乙方付清上述款项及其他相关费用后，将乙方所认购的房屋先行交付给乙方使用。甲方房屋开发销售手续办妥后，应及时通知乙方，并与乙方签订《商品房买卖合同》，办理相关手续。乙方如系以按揭贷款的方式购买房屋，在双方签订《商品房买卖合同》后，如因乙方原因不能办理按揭贷款，则乙方同意按甲方的要求，全额支付所有购房款，甲方有权按上述约定的方式收回房屋。庭审中，李敏陈述其于2011年10月20日接收涉案房屋。长城公司先后于2016年5月17日、2019年4月18日、2019年8月21日取得相关《国有土地使用权证》《建筑工程规划许可证》《郑州市商品房预售许可证》。诉讼中，李敏陈述长城公司于2019年9月电话通知其签订商品房买卖合同事宜，因其没有经济能力支付剩余购房款，故未与长城公司签订《商品房买卖合同》。另查明，长城公司根据郑州市郑房测绘队出具的《郑州市房屋面积测绘报告书》陈述李敏购买房屋测绘面积为101.55平方米，李敏对此无异议。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条规定“商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案长城公司与李敏签订的《房屋先行交付协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，故该协议应当认定为商品房买卖合同。2019年8月21日，长城公司取得上述房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故案涉《房屋先行交付协议》应认定为有效。从双方签订《房屋先行交付协议》载明内容及庭审陈述看，双方对于长城公司销售房屋时，未取得商品房预售许可证明、长城公司的销售行为在签订案涉《房屋先行交付协议》存在违法性是明知的。故李敏应对其明知长城公司销售的房屋未取得商品房预售许可证明的情况下，购买长城公司销售房屋的行为承担相应的法律后果。本案中，长城公司在李敏仅支付部分房款的情况下即将约定房屋进行交付，李敏亦实际入住涉案房屋长达九年，且在该期间未向长城公司支付剩余房款。即长城公司已履行协议约定的主要义务将协议约定房屋交付给李敏，而李敏亦实现了先行入住的主要合同目的。对于长城公司要求李敏支付相关房款的诉讼请求，该院认为，长城公司已实际将案涉房屋进行交付，《房屋先行交付协议》虽约定“待签署《商品房买卖合同》之日，李敏提交办理银行按揭贷款所需资料，并配合长城公司到指定银行办理相关手续”，但因李敏至今未与长城公司签订《商品房买卖合同》，故原约定的按揭贷款难以实现；基于前述，案涉《房屋先行交付协议》是双务合同，双务合同的主要意义在于确立并运行对待给付义务的规则，所谓对待给付义务，即基于利益的交换而形成的双方给付互为依赖的义务关系，当事人承担义务的目的在于获得对方给付义务，义务的对待关系又称为义务的对价关系。长城公司已履行协议约定的主要义务，李敏亦实现了先行入住的主要合同目的，长城公司要求李敏在占有协议约定房屋长达九年之久的情况下，要求李敏支付剩余房款，并无不当。依据《房屋先行交付协议》约定单价，并结合郑州市郑房测绘队出具《郑州市房屋面积测绘报告书》的测绘房屋面积，计算李敏应向长城公司支付的剩余房款为230702元［101.55平方米＊4749元（房屋每平方米单价）-251558元（已付购房款）］，故长城公司要求李敏支付剩余房款230702元，符合法律规定，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）第一条、第二条、第五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，该院判决：李敏于判决生效之日起十日内支付给郑州市长城房屋开发集团有限公司剩余房款230702元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2381元（已减半收取），由李敏负担。本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，长城公司于2019年8月21日取得涉案房屋的《郑州市商品房预售许可证》，故长城公司与李敏签订的具备商品房买卖合同主要内容并由出卖人按照约定收受部分购房款的《房屋先行交付协议》，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，应认定为合法有效的商品房买卖合同。长城公司按照协议约定在李敏仅支付部分房款的情况下即将案涉房屋进行了交付，李敏业已实际占有使用案涉房屋达九年之久。案涉房屋已于2019年8月21日满足签订正式《商品房买卖合同》的条件，但李敏在2019年9月接到长城公司电话通知后，却以没有经济能力为由拒不配合签订正式《商品房买卖合同》及支付余款，以致引发本案诉讼。李敏既不配合签订《商品房买卖合同》，也未有证据证明提交了办理按揭贷款所需之文件资料，其所谓以按揭方式支付剩余房款之意图无法实现，现长城公司要求李敏支付剩余房款230702元，合法有据，应予支持。李敏关于长城公司拒不配合签订《商品房买卖合同》致其无法办理按揭贷款的上诉理由，与其一审陈述相悖，亦有违诚信，本院不予采纳。李敏关于长城公司不能为其办理房产证从而其行使不安抗辩权不予支付剩余房款的主张，亦于法无据，本院不予支持。综上所述，李敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4762元，由上诉人李敏负担。本判决为终审判决。审判员  谢颂琳二〇二一年三月五日书记员  王 研