江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初4398号原告：王华芬，女，1954年7月2日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：祝凌翔（受王华芬的特别授权委托），宜兴市南方法律服务所法律工作者。被告：钱云，女，1970年8月8日生，汉族，住宜兴市，现住宜兴市。被告：黄海峰，男，1971年4月6日生，汉族，住宜兴市。原告王华芬与被告钱云、黄海峰排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，作出（2019）苏0282民初50号民事判决，因黄海峰不服该判决而向无锡市中级人民法院提起上诉，2020年4月16日该院作出（2020）苏02民终475号民事裁定，裁定撤销本院（2019）苏0282民初50号民事判决、发回重审。本院于2020年5月27日重新立案，并组成合议庭于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告王华芬及其委托诉讼代理人祝凌翔，被告钱云、黄海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华芬向本院提出诉讼请求：请求判令黄海峰从位于宜兴市××镇××幢××室××室××房屋中搬出并返还房屋；判令钱云、黄海峰负担本案诉讼费用。事实与理由：2018年9月25日钱云将401室房屋出售于她并办理了产权变更登记手续，虽多次催告，但黄海峰拒绝腾让房屋，故只得向法院起诉。被告钱云辩称：对王华芬的诉请无异议。被告黄海峰辩称：不同意王华芬的诉请，请求法庭驳回王华芬的诉请，本案诉争房屋其享有部分所有权，钱云私下办证并出售给王华芬事后未征得其确认或追认，故钱云的出售行为显然是无权处分行为，王华芬以远低于市场价格购买此复式结构的诉争房屋，不适用物权法所规定的善意取得，故王华芬不享有诉争房屋的所有权，产权证无合法性。王华芬所签合同交易价格偏低，其真实目的是逃避房屋交易税，损害了国家利益，其交易行为没有法律效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：钱云与黄海峰于2002年5月29日登记结婚，2003年3月15日，钱云与宜兴市官林镇建设管理服务所签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定对钱云在将军浜13号中后住宅建筑面积64.08㎡的房屋进行拆迁，钱云自选安置房401室建筑面积135.76㎡、钱云配购将军苑7幢28号车库建筑面积13.24㎡，因超面积安置，钱云实际尚应支付宜兴市官林镇建设管理服务所差价59774.6元。安置房取得后双方对房屋进行了装修，2006年4月20日生育女儿黄雨菲。2014年1月13日黄海峰与钱云协议离婚，约定女儿黄雨菲由钱云抚养并承担所有抚养费，401室房屋及附属车库归黄雨菲所有。此后黄海峰与女儿黄雨菲一直居住在该房屋内，2017年3月23日钱云就401室房屋独自办理了产权证并登记在其一人名下。2018年6月期末考试结束后黄雨菲就没有回到401室生活，401室一直由黄海峰居住至今。2018年9月25日，钱云与姚歆（王华芬之女并在徐舍从事房屋中介工作）在宜兴市宜城镇秀美中介服务部签订了《宜兴市房产买卖协议》，钱云以40万元的价格将401室（4送5）及车库15㎡卖给姚歆，并约定房屋过户给姚歆指定的人。协议签订的当天，姚歆通过微信支付房款5万元、9月29日支付房款1万元、10月4日支付房款0.5万元、10月17日转账支付30.08万元并支付现金0.42万元，钱云于10月17日出具收到姚歆购房款37万元的收条。10月27日办理产权过户手续时由王华芬与钱云另行签订低于成交价的合同以达到少缴税的目的，根据交易资料显示案涉房屋钱云应交纳税款17916.05元、王华芬应交纳税款5429.11元，10月30日王华芬领取了案涉房屋的不动产登记证。同年11月4日王华芬女儿姚歆夫妻要求黄海峰搬出其购买的房屋，与黄海峰发生纠纷，110出警后要求双方通过法律或自行协商解决。庭审中，宜兴市宜城镇秀美中介服务部负责人季秀美到庭作证，证明钱云将房屋卖给王华芬价格为40万元，王华芬已付37万元，余款在房屋交付后支付，王华芬在房屋过户前，并不知道离婚时房屋有纠纷。另查明，2017年5月28日黄雨菲曾向本院起诉，请求判令黄海峰返还401室房屋，本院审理后认为，黄雨菲诉请要求黄海峰将涉案房屋返还给其，该项诉请属于排除妨害的内容，而有权要求排除妨害仅限于享有物权之人。而黄海峰与钱云协议离婚时约定401室的房屋归女儿黄雨菲所有，协议约定并不直接产生物权变动效力，现房屋所有权登记在钱云名下，黄雨菲并不是该房屋法律意义上的所有权人，故尚无权就该房屋排除妨害，黄雨菲的诉讼请求应予驳回。本案审理过程中，根据黄海峰的申请，本院委托无锡市诚和房地产土地评估有限公司对401室房屋及车库进行价值评估，然黄海峰未在规定的期限内交纳鉴定费，2020年11月18日鉴定机构退回鉴定。上述事实，有不动产权证、宜兴市房产买卖协议、钱云收条、纳税证明、微信记录、接处警工作登记表、离婚登记审查处理表、自愿离婚协议、官林镇房屋拆迁补偿安置协议书、录音录像资料、户籍资料、租房协议、本院（2018）苏0282民初5744号、（2019）苏0282民初50号民事判决书、调查笔录及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉401室房屋系钱云、黄海峰婚姻关系存续期间因钱云以婚前64.08㎡房屋拆迁后安置并购买而得，鉴于401室安置房面积达135.76㎡，对于房屋增加面积部分的出资，在无反证的情况下，通常应认定为夫妻共同出资。我国物权法第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据401室房屋面积及拆迁面积测算，钱云对401室房屋的产权份额达到三分之二以上，其原本有权处分该不动产，但双方在协议离婚时已约定将该房屋赠与女儿黄雨菲，可见房屋共有人已对房屋作出了处分与约定。尽管钱云在与王华芬母女交易时得到了黄雨菲的同意，但离婚财产分割协议中对不动产物权的约定不直接产生物权变动的效力，而钱云的处分行为实质改变了赠与约定，因此在未得到黄海峰的同意下，钱云无权单方改变离婚时所作的赠与约定，钱云将401室房屋出售于王华芬的行为系无权处分行为。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，受让人受让该不动产时是善意的且支付了合理的价格、转让的不动产也依照法律规定已经登记的，受让人取得该不动产所有权；受让人依照规定取得不动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。案涉房产交易时尽管姚歆从事房产中介工作，但法律并未规定中介不能购买房屋，黄海峰也没有提供证据证明交易双方存在恶意串通行为，对于40万元的交易价格尽管黄海峰提出偏低，但黄海峰申请鉴定后并未交纳鉴定费，导致鉴定机构无法完成价格鉴定事宜，故黄海峰应承担举证不能的法律后果，目前也没有充分证据证明40万元的交易价格明显偏低，考虑到房屋已过户至王华芬名下，因此应当认定王华芬系善意取得。至于黄海峰提出的税务问题并不影响本案的处理与定性，本案不予理涉。因王华芬已成为401室房屋及配套车库的合法权利人，王华芬有权要求黄海峰排除妨害物权的行为，王华芬的诉请于法有据，本院予以支持。至于黄海峰的损失可根据物权法的规定向钱云另行主张。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、第三十五条、第九十七条、第一百零六条的规定，判决如下：黄海峰于本判决发生法律效力之日起30日内从官林镇将军苑7幢401室房屋中搬出。本案案件受理费160元，由黄海峰负担，王华芬预交诉讼费中的160元可在判决书生效之日起十日内向本院申请退回，黄海峰应负担的部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆长平人民陪审员  吉爱兵人民陪审员  胡景辉二〇二一年三月十三日书 记 员  吴 渊