北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2567号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊淑平，女，1943年5月8日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张海荣，女，1972年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。熊淑平、张海荣共同委托诉讼代理人：黄彦南，北京市国汉律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张海明，男，1969年5月23日出生，汉族，住北京市海淀区。熊淑平、张海荣、张海明共同委托诉讼代理人：孟昭龙，北京市天沐律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：霍焰，女，1979年9月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。上诉人熊淑平、张海荣、张海明因与被上诉人霍焰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初13568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊淑平、张海荣、张海明上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回霍焰一审全部诉讼请求，支持我方一审全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由霍焰承担。事实与理由：一、一审法院在认定事实和适用法律过程中存在严重错误。1.关于“无权处分”问题的认定。一审法院认为因熊淑平曾在之前的庭审中自认张某知道涉案协议的签订，关于张某不同意涉案协议的主张缺乏事实依据。一审法院在认定事实方面存在故意偷换概念和歪曲理解的行为。熊淑平签订涉案合同时“未征得配偶张某的同意”符合《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十八条关于无权处分的规定。一审法院将“张某不同意售房”的举证责任强加给上诉人，举证责任分配错误。关于“无权处分”行为后果应适用《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六条。2.关于“漠视解除”问题的认定。双方合同事实上早已因霍焰的默示毁约行为而解除，一审法院却执意认定这一主张“因熊淑平、张海荣未能主动联系霍焰履行协议”而不予采信，判决应继续履行合同。3.关于“单方反悔”问题的认定。根据《房屋使用权买卖协议》第五条约定，即使法院执意认定合同有效且可以继续履行，但熊淑平仍可依据本条约定反悔，也就是单方解除合同。二、一审法院在审理过程中明显不负责任和有失公允。本案应与李某另案起诉熊淑平的案件合并审理，并要求相关当事人本人出庭接受询问。熊淑平、张海荣补充事实与理由：关于《房屋使用权买卖协议》的效力，该协议是对公房使用权买卖，违反公共利益的合同应无效。关于漠视解除，更名过户的责任在霍焰一方，霍焰签订合同后没有办理过户手续，使得房屋没有交易成功，我方与李某另行签订协议，并没有另行收取李某任何房屋定金。关于合同解除，根据《房屋使用权买卖协议》第五条，解约定金属于判决继续履行的除外条件，本案符合相关除外条件。一审法院对此未予考虑，适用法律错误。霍焰辩称，同意一审判决，不同意熊淑平、张海荣、张海明的上诉请求。霍焰与李某不存在合谋。熊淑平已经收取霍焰定金、购房款25万元，由于上诉人一直拖延，才导致合同长期无法履行。霍焰不存在想主动违约或逃出合同的情况。2013年熊淑平与李某另行签订合同，从李某处收取了一部分钱，是典型的一房二卖，应自行承担法律后果。《房屋使用权买卖协议》第五条约定显然不是解约定金的表述，10万元是本案定金，并没有任何解约定金的意思。上诉人没有按照合同约定过户是违约方，不享有解除合同的权利。霍焰向一审法院起诉请求：1.判令熊淑平履行《房屋使用权买卖协议》（以下简称涉案协议），将坐落于北京市海淀区1804号房屋（以下简称涉案房屋）过户并交付给我，熊淑平、张海荣、张海明协助办理涉案房屋过户手续；2.判令熊淑平向我支付迟延迁出户口的违约金，按照每日200元标准自2013年7月29日起计算至实际户口迁出之日止；3.判令张海荣就第二项诉讼请求承担连带清偿责任。熊淑平、张海荣向一审法院反诉请求：判令解除涉案协议及补充协议。一审法院认定事实：熊淑平与张某系夫妻关系，共生育张海荣、张某1、张海明三子女。2009年3月6日，熊淑平与原单位北京公交控股集团有限公司第四客运分公司签订《北京市公有住宅租赁合同》，承租涉案房屋，合同载明涉案房屋使用面积62.4平方米。2012年7月18日，熊淑平、张海荣（出卖人、甲方）与霍焰（买受人、乙方）签订涉案协议，约定：甲乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提订立本合同条款如下，以资共同遵守。一、甲方自愿将涉案房屋的房屋使用权，使用面积62.4平方米，以人民币140万元的房价款出售给乙方，乙方付款方式为过户时一次性支付，除定金外。二、乙方已明确知悉本协议签订时甲方仅享有上述房屋的使用权，且自愿以上述价格购买该房屋的自本协议生效之日起至该房屋所属土地使用年限终止之日的使用权，所以乙方不得以甲方无该房屋的所有权为由向甲方过分主张。三、该房屋的使用权自乙方支付完上述全部款项后转让给乙方，乙方享有对房屋的使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利。四、乙方享有该房屋的使用权期间，如过户条件成熟，甲方应全力配合协助乙方办理产权及更名手续，如甲方未及时协助乙方办理相关产权及更名手续，甲方将在五日内退还乙方全部定金。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。五、乙方支付甲方定金10万元，如甲方反悔按本协议约定总房款的50%赔偿，如乙方反悔本协议，定金不退。六、本协议签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人签订《买卖合同》。七、甲方如不按协议规定日期交付房屋，每逾期一天按房价总额百分之一计算违约金支付给乙方，逾期超过一个月的乙方有权解除合同，甲方按定金双倍退还。八、乙方全部或部分不履行本协议规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日百分之一计算的违约金给甲方，逾期超过一个月的，甲方有权解除合同。九、本协议签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本协议的解除，双方协商解决。本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地的人民法院起诉。十、本协议自双方签字之日起生效，本合同未尽事宜双方可以签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。张海荣于同日在涉案协议尾部空白处手书“今收到乙方打入甲方622202020005515×××工商银行卡的定金5万元”。同日，熊淑平、张海荣（出卖人，甲方）与霍焰（买受人，乙方）签订《补充协议》，约定：一、壹年内甲方把本房内所有户口全部迁出，未迁出按每天200元支付违约金；二、根据第六条，甲方应于乙方支付全部房屋款项后1个月内将房屋交付乙方；三、如甲、乙两方都配合办理更名及过户手续，仍未能办理更名及过户手续，甲方不负责赔偿乙方所出资办理更名及过户手续费20万元整，双方均不承担违约责任。2012年7月20日，张海荣（甲方）与霍焰（乙方）签订《补充协议》，约定：1.原合同签订价格为人民币140万元整，之外支付张海荣人民币30万元整，共计170万元整。2.合同之外支付张海荣的30万元是因张海荣与熊淑平商量后定的价格。如办理期间熊淑平违约，由张海荣双倍返还，此款项与房屋总价同时支付。张海荣于同日在涉案协议尾部空白处手书“今收到乙方送来现金人民币5万元，以上款项由张海荣代熊淑平收讫”，并另外手书收条，内容为：今收到霍焰送来人民币15万元，特此证明！霍焰在收条上手书“此款项用于支付房屋：北京市海淀区1804号部分购房款”。2013年2月24日，霍焰向张海荣账户转款5万元。2015年11月17日，张某去世。2016年10月24日，熊淑平取得涉案房屋不动产权证，载明房屋建筑面积80.4平方米。2018年3月14日，法院立案受理原告（反诉被告）霍焰诉被告（反诉原告）熊淑平、张海荣房屋买卖合同纠纷一案，后于2018年4月23日作出财产保全裁定书，裁定查封熊淑平名下涉案房屋，查封期间禁止办理买卖、抵押、过户等手续。霍焰向法院支付保全申请费5000元。2018年4月18日该案庭审中，霍焰称涉案协议约定房款140万元，包含定金10万元，之后双方签署补充协议，共同确认补30万元，房款共计170万元。熊淑平、张海荣称属实，但是使用权。法院于2018年8月14日作出（2018）京0108民初15809号民事判决书，判决如下：一、熊淑平于判决生效后十日内协助霍焰将涉案房屋所有权转移登记至霍焰名下；二、霍焰于熊淑平过户涉案房屋之日支付熊淑平购房款145万元；三、熊淑平于收到购房款145万元之日起三十日内将涉案房屋交付霍焰；四、熊淑平于判决生效后十日内给付霍焰逾期迁户违约金（按每日50元的标准，从2018年3月14日起计算至全部户口迁出之日止）；五、驳回霍焰的其他诉讼请求。熊淑平、张海荣不服上诉，北京市第一中级人民法院于2019年1月23日作出（2019）京01民终115号民事裁定书，认为涉案房屋是否是熊淑平、张某的夫妻共同财产，熊淑平、张海荣与霍焰签订涉案协议时是否经过配偶张某的同意，一审法院未予以查明。现张某已经去世，应当通知继承人参加诉讼。故一审法院认定基本事实不清，望重审时予以查明，最终裁定撤销原判，发回重审。2018年8月2日，法院立案受理张海明诉熊淑平、张某1、张海荣析产继承纠纷一案，并于2018年8月14日作出（2018）京0108民初43289号民事调解书，调解协议如下：熊淑平名下涉案房屋中××的份额归熊淑平所有，另××份额由张海明、熊淑平、张某1、张海荣各继承××。霍焰后向法院提出第三人撤销之诉，要求撤销该民事调解书，该案尚在审理过程中。2019年3月12日，法院立案重审原告霍焰诉被告熊淑平、张海荣、张某1、张海明房屋买卖合同纠纷一案。2019年5月9日庭审中，各方认可涉案房屋系张某和熊淑平的夫妻共同财产。关于霍焰支付涉案协议对价情况，经询问，霍焰称总共支付了25万元，一笔是熊淑平收的10万元定金，一笔是张海荣收取的15万元现金房款；熊淑平称其听张海荣说这15万元拿去办涉案房屋房改；张海荣称不认可其收的15万元系购房款，系为交付过户的费用，办理和霍焰之间房屋买卖的过户手续；霍焰称当时涉案房屋办理房改需要交纳相应费用，对方家里没人愿意出钱，所以约定由其来支付该款办理房改，其与对方之间除涉案房屋买卖之外没有其他债权债务关系，所以这15万元系为购买涉案房屋。关于卖房时是否和张某商量了，经询问，熊淑平称其和霍焰签订合同，张某是知道的，但张某当时已经病重，意识不清楚，所以他没有表示同意，也没有表示不同意。关于涉案房屋内户口情况，双方认可涉案房屋内尚有熊淑平、张海明、张某1、张海荣、刘某（熊淑平之外孙）、张某2（熊淑平之孙女）、张某3（熊淑平之儿媳）、闫某（熊淑平之外孙女）等8人户口未迁出。关于涉案房屋居住情况，熊淑平称现其与张海明一家三口、张某1以及张海荣之子刘某共6人居住于涉案房屋内，霍焰称在其起诉时，涉案房屋只有熊淑平居住；对方签订调解协议时，每个人都写了自己住址，不住在涉案房屋内，后其提起第三人撤销之诉时，对方又说都住在涉案房屋内，法院按该地址送达其他被告，但送达不到，故不认可其他被告居住涉案房屋的事实，坚持要求由熊淑平向其交付涉案房屋。法院于2019年10月29日作出（2019）京0108民初22739号民事判决书，判决如下：一、熊淑平于判决生效后十日内协助霍焰将涉案房屋所有权转移登记至霍焰名下；二、霍焰于熊淑平过户涉案房屋之日支付熊淑平购房款145万元；三、熊淑平于收到购房款145万元之日起三十日内将涉案房屋交付霍焰；四、熊淑平于判决生效后十日内给付霍焰逾期迁户违约金（按每日50元的标准，从2018年3月14日起计算至全部户口迁出之日止）；五、驳回霍焰的其他诉讼请求。熊淑平、张海荣、张某1、张海明不服上诉，北京市第一中级人民法院于2020年4月1日作出（2020）京01民终19号民事裁定书，认为熊淑平、张海荣于2018年5月11日向原审法院提起反诉，要求解除其与霍焰签订的涉案协议及补充协议，原审法院受理了其反诉请求。本次一审法院遗漏该项诉讼请求，未做审理、判决，二审法院进行调解，双方未达成一致意见。因程序具有“不可逆性和不可弥补性”，二审法院对此直接处理将严重损害当事人的程序权利，故本案应发回重审，最终裁定撤销原判，发回重审。2020年2月19日，张某1去世，其配偶王某及其子张某4、张某5在本案审理中表述放弃张某1对涉案房屋的继承权利，不参加本案诉讼。2020年10月20日本案庭审中，经询问，熊淑平、张海荣、张海明共同委托诉讼代理人称涉案协议无效的法律依据和理由为：一、合同法第51条，熊淑平与张海荣无权处分；二、民法总则第146条，涉案协议签订是霍焰以房屋使用权转让名义对房屋所有权预定行为，是虚假意思表示，故无效；涉案协议解除的法律依据和理由为：一、合同法第94条第4项，霍焰在长达六年多时间内没有向熊淑平主张任何权利，也没有支付剩余款项，要求交付等履行合同义务；二、物权法第106条，霍焰不构成善意取得，涉案协议应该解除；后在邮寄的书面意见中称涉案协议符合合同法第52条规定的全部5项无效情形，认为霍焰以欺诈手段与熊淑平签订涉案协议，对国有公房的所有权进行交易，损害了国家利益；涉案协议以使用权买卖作为合法形式，掩盖所有权转让的非法目的；一旦合同顺利履行，则公房承租就成公房私有，明显损害社会公共利益；霍焰、李某合谋诈骗，虚假诉讼，不仅违反法律关于公房禁止买卖的相关规定，更涉嫌构成刑事犯罪；其有权按照涉案协议第五条约定的反悔条款单方解除合同。对有争议的证据和事实，法院认定如下：1.熊淑平、张海荣、张海明提交2019年5月9日原一审庭审笔录节选、霍焰及其父霍某在海淀法院涉诉的其他案件四份判决书，证明：一、熊淑平、张海荣无权作为出卖人签订涉案协议，该协议因无权处分而应当被认定无效；二、霍焰作为一个职业放贷人、炒房人，在订立合同时明知熊淑平、张海荣系无权处分而仍签订涉案协议的行为明显不构成法律意义上的善意第三人，依法无权主张合同有效，更无权要求继续履行合同。经质证，霍焰对上述证据真实性认可，证明目的不认可，质证理由同答辩意见；其代理父亲买卖交易不能证明其是职业炒房人，与没有关联性，不影响本案交易。法院认为，霍焰认可上述证据真实性，法院不持异议；关于上述证据能否支持其证明目的，在法院认为部分结合其他事实统一论述。2.熊淑平、张海荣、张海明提交熊淑平与李某、李某1签订的《房屋使用权转让协议书》、民事起诉状、变更诉讼请求申请书，人民网刊登的李某相关新闻报道，中宇慧通资产管理集团有限公司企业信用信息、2019年5月9日原一审庭审笔录节选，证明：一、霍焰与其通过李某牵线介绍相识，李某是中宇慧通公司的海淀区经理，是专门从事房产中介业务的人员；二、李某及其所在的中宇慧通公司曾因参与房地产销售合同诈骗被公安机关立案侦查，该公司后被吊销营业执照；三、李某在霍焰起诉后，持与涉案协议几乎完全一致的购房合同起诉其一房二卖，整个过程中明显存在与霍焰恶意串通、虚假诉讼的情形；四、事实上其根本不是一房二卖，而是陷入两名专业人员共同实施的骗局，法院应当依法查清案件事实，决不能让骗子得逞。经质证，霍焰认可对方当庭用手机登录出示的新闻报道和企业信用信息网页内容与复印件内容一致，不认可新闻报道和企业信用信息的真实性和关联性，其他证据认可真实性，认可其是经过李某认识的对方，不认可其他证明目的。法院认为，上述证据的真实性可以认定，关于能否支持其证明目的，在法院认为部分结合其他事实统一论述。一审法院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为涉案协议是否合法有效；如合法有效，涉案协议是否应继续履行。法院在本案查明事实基础上分别论述如下：关于涉案协议是否合法有效一节。熊淑平、张海荣、张海明辩称涉案协议未经涉案房屋共有权人张某同意而签订，系无权处分而无效，但熊淑平在2019年5月9日原一审庭审中自认张某知道涉案协议的签订，而三人均未能充分举证推翻上述自认，亦未充分举证证明张某在知道涉案协议后不同意涉案协议，故三人关于张某不同意涉案协议的主张缺乏事实依据；此外，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；故三人关于涉案协议系无权处分而无效的抗辩缺乏事实和法律依据，法院不予支持。熊淑平、张海荣、张海明主张霍焰与李某合谋诈骗，以欺诈手段与熊淑平、张海荣签订涉案协议，以使用权买卖的合法形式，掩盖买卖公房所有权的非法目的，损害国家利益和社会公共利益，违反法律的强制性规定，因而涉案协议无效。但根据三人答辩所述，熊淑平当初联系李某想卖掉涉案房屋用于张某治病或换低楼层房屋，因涉案房屋当时是承租公房，尚未取得所有权，故李某找到霍焰与熊淑平、张海荣签订涉案协议，由此可见，涉案协议的签订系双方真实意思表示，本案现有证据并不足以证明霍焰与李某合谋诈骗，以欺诈手段签订涉案协议。涉案协议虽名为房屋使用权买卖协议，但协议第四条约定如过户条件成熟，熊淑平、张海荣应全力配合协助霍焰办理产权及更名手续，由此可见，涉案协议在实质上是熊淑平、张海荣作为出卖人转移涉案房屋的所有权于霍焰，霍焰作为买受人支付价款的房屋买卖合同，只是由于签约时涉案房屋尚系承租公房，产权单位仍系熊淑平的原单位，尚不具备所有权转移条件，故双方约定在过户条件成熟时再进行过户。从涉案协议的内容来看，并不存在损害国家利益、社会公共利益、违反法律的强制性规定等情形，故熊淑平、张海荣、张海明的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。综上，熊淑平、张海荣与霍焰签订的涉案协议及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故法院确认合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。关于涉案协议是否应继续履行一节。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。熊淑平、张海荣、张海明主张霍焰在签约后长达六年多时间内未向熊淑平主张任何权利，也未支付剩余款项，其无法联系上霍焰，享有漠视解除权。根据涉案协议约定，霍焰支付剩余价款的时间为过户时一次性支付。因双方在签约时不清楚何时房改，故未明确过户具体时间。熊淑平于2016年10月24日取得涉案房屋不动产权证，涉案房屋具备过户条件，此时熊淑平、张海荣本应依照涉案协议第四条约定，积极履行协议，主动联系霍焰办理涉案房屋的过户手续，但其并未举证证明曾主动联系霍焰履行协议，且在霍焰发现涉案房屋具备过户条件，要求协助过户时明确予以拒绝，不履行合同义务，因此，熊淑平、张海荣、张海明的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予采信。熊淑平、张海荣、张海明主张霍焰不构成物权法第一百零六条的善意取得，涉案协议应该解除，法院认为，本案现有证据并不足以证明霍焰在签订涉案协议时是恶意的，涉案房屋的交易价款170万元在当时的市场条件下，考虑涉案房屋尚不具备过户条件等因素，并非明显不合理的低价，且涉案房屋所有权仍登记在熊淑平名下，本案并不存在上述法律条款规定的善意取得问题，故熊淑平、张海荣、张海明的主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。熊淑平、张海荣、张海明主张其有权按照涉案协议第五条约定的反悔条款单方解除合同。从涉案协议第五条的内容来看，该条款并非约定一方解除合同的条件，而系约定一方违约时应向对方承担的违约责任，故熊淑平、张海荣、张海明的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，熊淑平、张海荣不履行合同义务，其行为构成违约，应承担继续履行的违约责任，霍焰依约支付了定金10万元和房价款15万元，亦同意一次性支付剩余购房款145万元，双方履行涉案协议不存在其他障碍，故涉案协议应继续履行。熊淑平、张海荣、张某1主张15万元系张海荣向霍焰所借款项，并非涉案房屋购房款，但其主张缺乏事实依据，法院不予采信。熊淑平、张海荣请求判令解除涉案协议和补充协议的反诉请求缺乏事实和法律依据，法院不予支持。霍焰请求判令熊淑平、张海荣、张海明协助办理涉案房屋过户手续。熊淑平、张海荣不履行合同义务，应承担继续履行涉案协议，协助将涉案房屋过户至霍焰名下的违约责任。张海明虽非涉案协议主体，但考虑到涉案房屋的共有权人张某已经去世，其作为张某的继承人及涉案房屋的共有权人之一，亦应协助将涉案房屋过户至霍焰名下。霍焰请求判令熊淑平向其交付涉案房屋，具有事实和法律依据，法院予以支持。霍焰请求判令熊淑平按每日200元标准向其支付自2013年7月29日起计算至实际户口迁出之日止的违约金。双方2012年7月18日的补充协议约定熊淑平、张海荣在一年内将涉案房屋内所有权户口全部迁出，未迁出按每天200元支付违约金。根据本案查明事实，涉案房屋尚有户口未迁出，熊淑平、张海荣不履行上述合同义务，应承担支付违约金的违约责任。上述补充协议虽明确约定了迁出户口的时间以及违约金标准，但涉案协议自熊淑平于2016年10月取得房屋不动产权证书后才具备继续履行条件，现霍焰主张自2013年7月29日起按照每日200元标准计算违约金显失公平，且霍焰并未举证证明其因逾期迁户行为导致实际损失的具体金额，故法院结合合同履行情况及熊淑平的过错情况等因素，兼顾公平及诚实信用原则，酌情判处熊淑平按每日30元标准向霍焰支付2018年3月14日立案起诉之日起至户口实际迁出之日止的违约金。霍焰请求判令张海荣就上述违约金承担连带清偿责任，张海荣系涉案协议主体，且涉案房屋上亦有其户口，故其应对上述违约金承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、熊淑平、张海荣、张海明于本判决生效后十日内协助霍焰将位于北京市海淀区1804号房屋的所有权转移登记至霍焰名下；霍焰于房屋所有权转移登记之日向熊淑平、张海荣支付剩余购房款145万元；二、熊淑平于收到剩余购房款145万元之日起三十日内向霍焰交付北京市海淀区1804号房屋；三、熊淑平、张海荣于本判决生效后十日内按每日30元标准向霍焰连带支付自2018年3月14日起至北京市海淀区1804号房屋上全部户口迁出之日止的违约金；四、驳回霍焰的其他诉讼请求；五、驳回熊淑平、张海荣的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2012年7月18日，熊淑平、张海荣（出卖人、甲方）与霍焰（买受人、乙方）签订涉案协议，约定：甲乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提订立合同，甲方将涉案房屋的房屋使用权以140万元价格出售给乙方，乙方在过户时一次性支付，除定金外。如过户条件成熟，甲方应全力配合协助乙方办理产权及更名手续。后，张海荣与霍焰签订《补充协议》，约定房屋价款为170万元。霍焰依约支付定金和房价款25万元，熊淑平于2016年10月24日取得涉案房屋不动产权证，涉案房屋具备过户条件。由于涉案房屋为熊淑平、张某的夫妻共同财产，张某已经去世，熊淑平、张海荣及张某的继承人张海明应依照涉案协议第四条约定，履行办理涉案房屋过户手续的义务，霍焰应于房屋所有权转移登记之日向熊淑平、张海荣支付剩余购房款。涉案协议约定，霍焰支付全部款项后，熊淑平应当交付房屋。熊淑平、张海荣、张海明上诉称张某对涉案房屋的买卖并不知情，与熊淑平原一审时的陈述不符，张某在世时对上述协议亦未提出异议，故本院对熊淑平、张海荣、张海明的主张不予采信。熊淑平、张海荣、张海明主张其有权按照涉案协议第五条约定的反悔条款单方解除合同。从涉案协议第五条的内容来看，该条款并非约定一方解除合同的条件，而系约定一方违约时应向对方承担的违约责任，故熊淑平、张海荣、张海明的上述主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。熊淑平、张海荣反诉解除涉案协议及补充协议，无事实及法律依据，一审法院判决驳回其反诉请求正确，本院予以确认。熊淑平、张海荣、张海明主张霍焰与李某合谋，以欺诈手段签订涉案协议，未提交证据证明，本院不予采信。2012年7月18日，熊淑平、张海荣与霍焰签订《补充协议》约定一年内熊淑平、张海荣把本房内所有户口全部迁出，未迁出按每天200元支付违约金。根据本案查明事实，涉案房屋尚有户口未迁出，一审法院结合合同履行情况及熊淑平的过错情况等因素，兼顾公平及诚实信用原则，酌情判处熊淑平、张海荣按每日30元标准向霍焰支付2018年3月14日立案起诉之日起至户口实际迁出之日止的违约金，并无不当，本院予以确认。熊淑平、张海荣、张海明主张应追加李某为当事人，其主张2013年1月，李某与熊淑平签订《房屋使用权转让协议书》，此后李某未再联系熊淑平，根据其主张的事实，与本案并非同一法律关系，亦不属于需要追加第三人的情形，故对其申请不予准许。综上所述，熊淑平、张海荣、张海明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10050元，由熊淑平、张海荣、张海明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  赵 蕾审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇二一年三月二十六日法官助理  李 想书 记 员  罗娇杨