广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1957号原告：屈明，男，1977年4月16日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗旭明，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：潘洁颜，广东耀璟达律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区***。法定代表人：邵某1。原告屈明与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月19日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人罗旭明，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人潘洁颜到庭参加了诉讼，第三人奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还租赁使用费134100.8元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》及《补充协议》。《物业使用权转让合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区***（以下简称涉讼物业），合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部转让总价款为138400元，原告应于2016年12月24日前付清首期转让款88400元，余款50000元贷款，被告溢汇盛投资公司应于2018年8月31日前交付租赁物。《经营管理服务协议》约定：该物业的经营管理服务费总费用为207600元，原告于2016年12月24日前向被告溢汇盛投资公司支付物业使用权转让期内的经营管理服务费157600元，余款50000元贷款。《补充协议》约定：原告已经支付246000元，剩余转让款及经营管理服务费变更付款方式为分60期于每月15日前支付，每月付1667元加上手续费600元，即每月支付2267元。《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》及《补充协议》签订后，原告向被告溢汇盛投资公司支付了首期转让款及经营管理服务费等。原告认为《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，该部分物业租赁使用费应予退回。由于房屋的质量问题等原因，原告于2018年12月30日收楼，故2018年8月31日至2018年12月30日因没有使用房屋而不需交纳租金，被告溢汇盛投资公司应退121天租金3730.71元。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉讼物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：一、涉讼物业所在的土地位于佛山市南海区***地块。被告溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上事实也有生效的民事判决书予以确认。二、被告溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。三、涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效。四、《物业使用权转让合同》约定的使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总金额是构成原告取得涉讼物业使用期限内的使用权的总对价。1.《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》两份合同实际上是一个整体。两合同之间是主合同和从合同的关系，两份合同同时生效，原告违反其中任一合同的，视为原告同时违反两份合同。根据约定，该两份合同同时生效、同时解除、同时变更。2.《物业使用权转让合同》约定的使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总和，与涉案溢东广场酒店其他物业的转让使用权或已经出租的租金水平相当。五、原告要求两被告退还使用费、经营管理服务费、手续费等费用，没有任何法律和事实依据。1.《物业使用权转让合同》不存在无效的法定情形，且经生效判决认定为有效，同时，《物业使用权转让合同》亦不存在可变更关于租赁使用费支付方式的法定情形，因此原告所主张的退还租赁使用费为无稽之谈，无任何事实依据和法律依据。2.在原告未能举证证明其要求两被告返还已支付款项，符合《物业使用权转让合同》约定的情形下，应承担举证不能的后果。3.涉讼物业已具备交付条件，且被告溢汇盛投资公司已向原告寄出《收楼通知书》，催告原告于2018年10月25日办理涉讼物业的接收手续，原告收到该通知书后，直到2018年12月30日才到达现场办理收楼手续，确认涉讼物业符合合同约定的交付标准并已经接收，因此原告依据合同取得租赁物进行使用的合同目的已经达到，故原告无权要求退还已支付的租赁使用费和手续费，并且对于原告逾期收楼一事造成的损失，也应由原告自行承担。六、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：溢东广场2座已办妥竣工验收备案手续。涉讼物业为溢东广场2座其中一个单元的房屋。2016年12月24日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼物业；本项目物业不属于商品房，乙方取得的只是有期限的使用权，并非所有权；涉讼物业的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，本合同期限自动延期至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在转让期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼物业租赁期限内使用费为138400元；乙方须于2016年12月24日前签署合同时付清首期租赁使用费88400元，并办理剩余租赁使用费50000元的银行贷款手续；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼物业交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业，视为甲方已于合同约定或通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方。2016年12月24日，原告（乙方）与被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，约定乙方通过受让取得了涉讼物业的物业使用权；乙方同意支付该物业的经营管理费207600元，乙方须在2016年12月24日前支付157600元，其余50000元办理银行贷款手续。乙方逾期支付上述款项的，视同乙方主动违约，甲方有权拒绝签署该物业的《物业使用权转让合同》，且每逾期一日，乙方应按应付未付款的万分之二支付违约金，如逾期超过15天的，甲方有权解除本合同。本协议所约定的经营管理服务费并不等同于物业管理服务，乙方仍需与物业管理公司签署《物业管理服务协议》并履行相关约定。2016年12月24日，原告（乙方）与被告溢汇盛投资公司签订《补充协议》，约定首期转让及经营管理服务费于签订《物业使用使用权转让合同》《经营管理服务协议》当日付清。剩余50%转让款及经营管理服务费分60个月/期支付，每月支付1667元，每期手续费600元。原告向被告溢汇盛投资公司支付了租金346000元及16期手续费9600元。2018年10月17日，被告溢汇盛投资公司通知原告于2018年10月25日收楼。2018年12月30日，原告出具《收楼声明及确认书》。另查明，被告溢汇盛投资公司为一人公司，其股东为被告三溢同利公司。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉讼物业一定期限内的使用权，未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告溢汇盛投资公司就涉讼物业形成租赁合同关系，本案为租赁合同纠纷。《物业使用权转让合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼物业交付使用之日（约定交付日期为2018年8月31日）起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送使用期限至2049年5月21日。从本案的实际情况来看，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故本院认定涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，故本院确认《物业使用权转让合同》关于租赁期限超出20年部分的约定无效。因涉讼物业所在楼宇已经办妥竣工验收备案手续，故《物业使用权转让合同》除租赁期限超出20年部分的约定无效之外，其他约定并无无效的情形，该部分的约定是双方真实意思表示，合法有效。因《物业使用权转让合同》《经营管理服务协议》所约定的346000元（138400+207600）构成原告在2018年8月31日至2049年5月21日使用涉讼物业的对价，故2038年8月31日至2049年5月21日期间使用涉讼物业的对价，被告溢汇盛投资公司基于该部分的租赁约定无效而应退款。故经核算，原告在2018年8月31日至2038年8月30日期间使用涉讼物业的对价为225230元（2018年8月31日至2049年5月21日共11222天，2018年8月31日至2038年8月30日共7305天，故346000×7305÷11222=225230元）。截至庭审当日，原告已付款金额为355600元，该款扣除原告应付的使用涉讼物业20年的对价及应付的分期付款手续费，被告溢汇盛投资公司应返还120770元予原告。根据《物业使用权转让合同》的约定，被告溢汇盛投资公司从2018年9月1日开始构成逾期交付房屋。因原告并未举证证明涉讼物业在其2018年10月25日验收时存在质量问题属于会对其使用涉讼物业会造成根本性影响的质量问题，故原告在验收涉讼物业时无权拒收涉讼物业。故原告在《物业使用权转让合同》有效期间未使用涉讼物业的期间为2018年9月1日至2018年10月24日共54天，该期间租赁使用费金额为1666元（225230÷7305×54），该款基于因被告溢汇盛投资公司的原因导致原告未实际使用涉讼物业，被告溢汇盛投资公司应退还相应的租赁对价，原告主张超过本院核准部分，本院不予支持。综上，被告溢汇盛投资公司合计应返还122436元予原告。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还122436元予原告屈明；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告屈明承担连带清偿责任；驳回原告屈明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1491元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由两被告公司连带负担。两被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费1491元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费1491元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月三十一日书记员  杨文晖