广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2579号上诉人（原审被告）：钱青芬，女，1964年9月19日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：饶小敏，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟乐，广东龙浩律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：广州世贸服装城发展有限公司，住所地广东省广州市荔湾区站前路站前一街**广州世贸服装城商场首层**商铺。法定代表人：黎君静，总经理。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓雯，北京德恒（广州）律师事务所律师。上诉人钱青芬因与被上诉人广州世贸服装城发展有限公司（以下简称世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初8155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人钱青芬上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判钱青芬无需向世贸公司支付2014年7月1日至2015年12月31日的免租租金157121.28元；3.本案一、二审的诉讼费用由世贸公司承担。事实与理由：一、一审判决认定《物业租赁合同》中2014年7月1日至2015年12月31目的租金条款为免租条款，完全错误。(一)《物业租赁合同》第二条只是约定2014年7月1日起至2015年12月31日的物业租金为0元，0元只是不需要交纳租金，而免租是需要交纳租金而免除，二者的法律意义完全不同，因此，不能认定0元租金就是免租租金。(二)依据(2020)粤01民终8253号民事判决书，钱青芬依据《客户确认表》交纳的一次性经营服务费1578400元，实为钱青芬租赁世贸公司涉案商铺十年租期的对价，以120个月计，平均每个月的租金为13153元。一次性经营服务费实为预交十年租期的对价这一事实已被多份生效判决所认定，并在《物业租赁合同》解除后，判决将这部分租金返还。(三)根据上述事实，钱青芬实际上向世贸公司支付的租金包括在签订《物业租赁合同》之前支付的十年租期的对价，即钱青芬预交了十年租金，另外，是根据《物业租赁合同》约定需要支付的租金。根据《物业租赁合同》第二条约定，2014年7月1日至2015年12年31日的租金为0元，即钱青芬只是不需要在该段时间支付按《物业租赁合同》约定需支付的租金。由此可见，对于2014年7月1日至2015年12月31日承租期间，钱青芬并不是免费使用，是支付了对价的。因此，在《物业租赁合同》中虽然约定2014年7月1日至2016年6月30日为0元，但不是免租。二、《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》，关于租金的约定已被《物业租赁合同》所替代，一审法院以此作为依据，认为2014年7月1日至2015年12月31日的租金为免租，没有法律依据。《物业租赁合同》替代了《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》，关于租金的减免应依据《物业租赁合同》关于租金的约定，一审判决要求钱青芬支付2014年7月1日至20l5年12月31日的租金没有依据。(一)《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》只是租赁意向书，不是正式的物业租赁合同。(二)《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》签订时间早于《物业租赁合同》，其租期、租金的约定与《物业租赁合同》都不一致，租金约定应与《物业租赁合同》为准。(三)即使《商铺／写字问确认书》和《客户确认表》有对第1、2年免收的规定，但其相关内容已被后面双方签订的《物业租赁合同》所替代，《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》已不具有法律效力，其约定不能作为判决依据。《商铺／写字间确认书》和《客户确认表》关于租金、租期的约定与《物业租赁合同》的约定不一致。比如1、2年免租，第3—4年环比递增5％，而《物业租赁合同》约定1、2年0元租金，第3—4年租金为92元／月／㎡；《商铺／写字间确认书》约定世贸公司于2012年6月30日交付物业，租期应该从2012年7月1日开始，租限十年，但《物业租赁合同》约定租期从2014年7月1日开始，租期十年。因此，应该以《物业租赁合同》的约定为准。综上，请求二审法院判如所请。被上诉人世贸公司二审辩称，一、一审法院认定案涉物业《物业租赁合同》中2014年7月1日至2015年12月31日属于世贸公司给予钱青芬的免租期优惠，是正确的。就钱青芬承租世贸公司案涉物业，根据双方所签订的租赁文件的约定，钱青芬除需要向世贸公司缴纳一次性经营服务费外，还需再向世贸公司缴纳每月租金。在合同实际履行过程，世贸公司给予钱青芬2014年7月1日至2015年12月31日的免租优惠，钱青芬并未实际支付该段时间内的每月租金。钱青芬提前违约解除合同，根据法院认定及合同约定，钱青芬应当向世贸公司补缴已享受的租赁优惠。二、《客户确认表》《商铺／写字间确认表》与《物业租赁合同》系共同组成世贸公司与钱青芬租赁关系的有效文件，三份文件同时有效、同时履行。具有法律约束力。世贸公司与钱青芬从未约定过《客户确认表》《商铺／写字间确认书》在签署《物业租赁合同》后失效的条款，钱青芬所称《物业租赁合同》替代了《客户确认表》《商铺／写字问确认书》无任何依据。《客户确认表》《商铺／写字间确认书》与《物业租赁合同》关于租期、租金的约定一致，从租期来看，均足十年租赁期；从租金来看，第1、2年享受免租租赁优惠，租金均为0。钱青芬所述文件中的租金、租期约定不一致也无任何依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。世贸公司向一审法院起诉请求：1.判令钱青芬向世贸公司支付减免优惠的租金包括：2014年7月1日至2015年12月31日的免租租金人民币157121.28元（按184元/平方米/月标准计算）；2.钱青芬赔偿世贸公司因处理钱青芬违约诉讼律师费人民币30000元；3.本案全部诉讼费用由钱青芬承担。一审法院认定事实：广州市荔湾区站前路站前一街26、28号的广州世贸服装城是由广州铁路集团羊城铁路实业发展总公司开发建设，由广州南岭铁路房地产开发有限公司及广州铭隆房地产开发有限公司共同委托世贸公司进行策划、推广、招商及经营管理。2013年1月31日钱青芬向世贸公司支付商铺租赁保证金26187元，物业租金8729元。2016年6月2日，钱青芬（承租人、乙方）与世贸公司（出租人、甲方）签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁广州市荔湾区站前路站前一街26、28号广州世贸服装城商场二层2148号（案涉商铺），建筑面积为47.44平方米；租赁期限为十年，自2014年7月1日至2024年6月30日止；甲方应于乙方缴齐款项及本合同约定的各项费用之日起2日内向乙方交付本物业；本物业仅作为服装服饰用途；租金计算：自2014年7月1日起至2016年6月30日止，租金为0元∕月∕㎡；2016年7月1日起至2018年6月30日止，租金为92元∕月∕㎡（合计4364元∕月）；自2018年7月1日起至2020年6月30日止，租金为202.4元∕月∕㎡（合计9602元∕月）等（其他略）；乙方应于签订合同当日，向甲方预付物业的一个月租金8729元和缴纳本合同保证金（三个月租金）26187元，乙方应于每月8日前向甲方缴交下一月的租金及相关费用；待合同解除、终止或期满后，甲方在扣除乙方应缴未缴的费用、滞纳金、违约金、赔偿金等费用（若有）后无息退还给乙方；合同解除、终止或期满，如乙方已清缴全部租金及其他应缴各项费用，且无违约行为者，甲方应在乙方按要求迁出该铺位并经甲方验收同意接收后三十天内，将租赁合同保证金无息退还给乙方，乙方须将保证金收据原件及本合同正本交回甲方；倘乙方违约，甲方可将保证金全部或部分扣除，以补偿因乙方违约而引致之损失；如甲方因乙方违约受到的损失超过乙方已付的保证金，甲方有权追索其余的全部损失。（第五条3.）乙方无正当理由在合同期限届满前单方解除合同的或因乙方违约而被甲方提前单方解除合同的，乙方已缴的所有款项不予退还，且乙方不再享受免租期优惠及任何租赁优惠（包括已享受及未享受之优惠），乙方应按本合同约定的标准，向甲方补缴该优惠期间的全部款项和费用，乙方应赔偿因此给甲方造成的一切损失，乙方还须结清所有租金及其他费用；2016年6月2日，钱青芬（乙方）与世贸公司（甲方）就案涉商铺签订《补充协议书》，约定：就双方签订的《物业租赁合同》相关条款作如下变更和补充，双方遵照执行：乙方同意于2016年1月1日将物业交还给甲方经营五年，即2016年1月1日至2020年12月31日由甲方经营物业；甲方同意在2021年1月1日，将物业交还乙方并继续履行双方签订的《物业租赁合同》及相关文件的相关条款，同时在《物业租赁合同》期满时延长三年租赁期，即双方于2014年7月1日签订的《物业租赁合同》的租赁期限变更为2014年7月1日至2027年6月30日止…。乙方应于甲方经营物业期满时，按甲方要求及在甲方通知的时间内收铺，继续按照《物业租赁合同》及相关文件的相关条款的约定履行相关义务，包括但不限于按照约定布货营业、按期缴纳款项等，如乙方违反相关约定的，甲方有权单方解除合同、收回物业的使用权另行处置，乙方所缴纳的一切款项不予退还，由此造成甲方损失的，乙方应承担全部赔偿责任。2016年一审法院受理钱青芬诉世贸公司合同纠纷一案，该案钱青芬其中诉请世贸公司向钱青芬返还购买商铺经营权的款项1578400元（其他内容略）。该案审理查明，2011年12月7日，案外人胡勇翠向世贸公司签署《客户确认表》，其中载明：铺号2148；面积47.44平方米；承租人胡勇翠；1.租赁期限10年，自2012年6月30日开始交付商铺；2.一次性付经营服务费157.84万元；3.租金184元/平方米/月，管理费60元/平方米/月；4.首付定金15万元，10天内交齐总额30%即32万元，2012年6月30日再付款总额的50%即78.84万元或余款按银行批准办理3年期按揭；5.胡勇翠承诺按上述时间到指定地点向世贸公司付讫上述款项。2011年12月18日，胡勇翠（承租方、乙方）与世贸公司（出租方、甲方）签订了《商铺/写字间确认书》，约定：乙方承租广州市站前路广州世贸服装城内编号为2148的商铺（涉案商铺）；租期为10年，甲方于2012年6月30日交付物业，若甲方超过两个月交付的，则自第三个月起，每逾期一个月，甲方免除乙方当月的管理费；租金184元/平方米，第1、2年免收租金，第3-4年环比递增5%；乙方已仔细阅读甲方所提供及公示的《商铺/写字间租赁合同》及《商铺/写字间物业服务合同》等合同文件版本，清楚并理解上述版本内容对各条款均无异议，自愿届时按该版本的内容与世贸公司或其指定的公司签订上述合同文件；签订日期及相关事宜以世贸公司通知的为准。《商铺/写字间确认书》左上角盖章载明：已交齐物业租赁保证金、物业服务合同保证金、水电使用保证金；右上角盖章载明：该商铺已交齐50%的一次性款项。2012年9月3日，胡勇翠（转让人）与钱青芬（受让人）向世贸公司出具《更名申请》，申请由胡勇翠将租赁的涉案商铺及租赁该铺位时所交的费用一并转让给钱青芬。世贸公司对此情况予以确认（其他内容略）。2016年4月12日一审法院对上述案件作出（2016）粤0103民初635号民事判决书，判决：驳回钱青芬的全部诉讼请求。2019年8月16日，因涉案商铺租赁争议，钱青芬向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0103民初7141号（以下简称7141号）。该案中，钱青芬的诉讼请求为：1.请求法院判令于起诉之日解除钱青芬与世贸公司签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》；2.请求法院判令世贸公司返还钱青芬预付2148号商铺的租金对价人民币1396277.10元、合同保证金人民币26187元，预付的一个月租金人民币8729元，共计人民币1431193.10元；3.判令世贸公司向钱青芬支付以1431193.10元为基数，自起诉之日起至实际偿清之日的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.请求法院判令世贸公司承担本案全部诉讼费用。该案判决：一、钱青芬与世贸公司于2016年6月2日签订的《物业租赁合同》和《补充协议书》自2019年8月26日起解除。二、自判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向钱青芬返还762893.33元以及预付租金8729元。三、世贸公司逾期履行判决第二项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以771622.33元为本金计算利息给钱青芬。四、驳回钱青芬其他诉讼请求。7141号案判决后，世贸公司与钱青芬均不服判决，向本院提起上诉。该上诉案件案号为（2020）粤01民终8253号。8253号民事判决认为：鉴于一、二审诉讼中，钱青芬均坚决要求法院判决解除关于涉案商铺《物业租赁合同》及相关《补充协议书》，而在本案诉讼之前，涉案商铺所在商场已有其他租户拒绝继续履行租赁合同并起诉要求与世贸公司解除合同，法院已作出生效判决，为避免租赁双方陷入僵局，一审法院判令自本案起诉状副本送达给世贸公司之日（2019年8月26日）起解除双方签订的《物业租赁合同》及《补充协议书》尚无不当，本院可以维持。但，从双方履行前述协议的情况来看，本案世贸公司并不存在违约行为，而钱青芬要求解除合同构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院对钱青芬要求世贸公司返还两涉案商铺的租赁保证金不予支持无误，本院予以维持。关于有关费用的返还问题……一审对此处理欠妥，本院予以纠正……该案二审判决：一、维持广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第四项；三、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第二项为：自判决发生法律效力之日起十日内，世贸公司向钱青芬返还552440元以及涉案商铺预付租金8729元；四、变更广东省广州市荔湾区人民法院（2019）粤0103民初7141号民事判决第三项为：世贸公司逾期履行判决第三项，自逾期之日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以561169元为本金计算利息给钱青芬；五、驳回钱青芬其他诉讼请求。一审法院认为，钱青芬和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》的效力，已经生效的8253号民事判决所确认，对此本案不作赘述。该民事判决对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，一审法院结合该案相关处理结果，并围绕本案当事人所提诉讼请求及抗辩意见进行审查和处理。关于世贸公司要求钱青芬支付减免优惠期间租金的问题。一审法院分析如下：第一，根据已经发生法律效力的（2016）粤0103民初635号民事判决查明认定的事实，钱青芬通过受让案外人胡勇翠承租案涉商铺时所交的费用以及签订的《客户确认表》、《商铺/写字间确认书》而与世贸公司签订《物业租赁合同》承租案涉商铺。因此，胡勇翠与世贸公司签订的《客户确认表》与《商铺/写字间确认书》对钱青芬具有约束力。第二，《物业租赁合同》约定2014年7月1日至2015年12月31日期间涉案商铺的租金为零，结合《客户确认表》中载明“租金（底租）第1、2年免收”的内容来看，此为出租方世贸公司与承租方钱青芬所作免租期优惠约定，如此约定一般系出租方给予承租方按期履行合同的优惠。第二，在7141号、8253号案中，钱青芬提出解除涉案物业租赁合同，两案民事判决均认定钱青芬解除理由不成立，但基于减少损失和资源浪费，认定自副本送达之日即2019年8月26日起解除《物业租赁合同》，并明确钱青芬要求解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。第三，《物业租赁合同》因钱青芬违约而提前解除，钱青芬已无合法依据再享有世贸公司给予的优惠。因此，钱青芬依约应向世贸公司补缴免租期间的租金。综上，结合《物业租赁合同》、《商铺/写字间确认书》以及《客户确认表》的约定，2014年7月1日至2015年12月31日期间的免租租金应为8728.96元/月（184元/平方米/月*47.44平方米）；因此，钱青芬应向世贸公司支付的这段期间的免租租金为157121.28元（8728.96元/月×18月）。至于世贸公司有关律师费的主张，没有合同依据，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，钱青芬向世贸公司支付2014年7月1日至2015年12月31日的免租租金157121.28元；二、驳回世贸公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2021元，由世贸公司负担275元，钱青芬负担1746元。经审查，对一审判决查明事实，各方均无异议，本院予以确认。二审中，各方均无证据提交。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，钱青芬与世贸公司签订《物业租赁合同》等均发生在《中华人民共和国民法典》2021年1月1日施行之前，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系租赁合同纠纷。钱青芬和世贸公司之间签订的《物业租赁合同》的效力，已经生效的8253号民事判决所确认，上述生效的民事判决还对当事人的合同履行、违约责任及合同解除作出了处理和认定，对此本案不作赘述。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：钱青芬是否应向世贸公司支付减免优惠期间租金的问题。首先，钱青芬是通过受让案外人胡勇翠承租案涉商铺的，故胡勇翠与世贸公司签订的《客户确认表》与《商铺/写字间确认书》对钱青芬具有约束力。其次，结合《客户确认表》中“租金（底租）第1、2年免收”的内容和《物业租赁合同》约定的2014年7月1日至2015年12月31日期间案涉商铺的租金为零的内容来看，可以看出上述期间的租金为优惠租金且为租赁双方的真实意思表示。再次，7141号、8253号案生效判决亦认定钱青芬提出解除案涉物业租赁合同构成违约，应承担相应的违约责任，故钱青芬享有世贸公司给予的租金优惠已无合法依据，钱青芬理应向世贸公司支付上述期间的租金。一审法院结合《物业租赁合同》《商铺/写字间确认书》以及《客户确认表》的约定，判令钱青芬向世贸公司支付2014年7月1日至2015年12月31日期间租金157121.28元（8728.96元/月×18月），并无不当，本院予以维持。钱青芬上诉认为其已支付了经营服务费、《物业租赁合同》约定的2014年7月1日至2015年12月31日期间租金非优惠租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，钱青芬的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3492元，由钱青芬负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年三月二十九日书记员  郭 俏古文娜