浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初1681号 原告：宁波溢星泽商业管理有限公司，统一社会信用代码91330212MA282MLB29，住所地宁波市海曙区高桥镇新联路697号。 法定代表人：鲍人友，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戴洁洁，浙江和诚震旦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张米琪，浙江和诚震旦律师事务所实习律师。 被告：王金如，男，1983年2月19日出生，汉族，住浙江省临海市。 委托诉讼代理人：徐勤，北京大成（宁波）律师事务所律师。 原告宁波溢星泽商业管理有限公司（以下简称溢星泽公司）诉被告王金如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员苏廷文独任审判，于2020年5月18日公开开庭进行了审理，此后因案情复杂，本案依法裁定转为普通程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告溢星泽公司原来的委托诉讼代理人蒋佳盛（诉讼中解除委托）、被告王金如及其委托诉讼代理人徐勤到庭参加第一次庭审。原告溢星泽公司的委托诉讼代理人戴洁洁、被告王金如的委托诉讼代理人徐勤到庭参加第二次庭审。期间，双方当事人曾申请庭外和解，法院也组织双方进行调解，但均未果。本院根据原告的申请，对被告名下的财产采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告溢星泽公司向本院提出诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.确认原告与被告在2018年11月30日签订的《宁波恒一广场（高桥）租赁合同》于2019年8月25日终止，被告立即将房屋腾退并恢复原状后交还给原告，并注销原登记在房屋之上的营业执照、税务登记证等营业手续；2.被告支付2019年8月24日之前的租金40880元；3.被告按493.92元/日的标准支付自2019年8月25日起至被告实际交还房屋之日的房屋占有使用费，计算至2019年12月12日为54331.20元；4.被告按168.33元/日的标准支付自2019年2月25日起至被告实际交还房屋之日的物业服务费，计算至2019年12月12日为48984.03元。事实与理由：2018年11月30日，原、被告签订《宁波恒一广场（高桥）租赁合同》，被告承租原告位于宁波恒一高桥广场1层1-13号的铺位，面积128平方米，约定用于经营中国移动营业厅，租赁期限自2018年4月28日至2024年4月27日。后因被告原因，原、被告双方于2019年8月25日终止了租赁合同。合同终止后，被告一直未腾空，原告无奈于2019年12月12日将房屋腾空，故诉至法院，请依法判决。 被告王金如答辩称：本案双方签订了终止租赁协议，被告已经将涉案房屋腾空，原告已经将涉案的房屋出租，被告已经支付了所有的租金和物业服务费，无须支付占有使用费和之后的物业服务费。即使被告需要支付租金，本案合同第一年度租赁年为2018年11月30日至2019年11月29日，每季度租金为20440元，被告需支付的金额也并非原告主张的金额。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理，本院认定以下事实： 2018年，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》一份，约定原告将海曙区恒一广场一层1-13号商铺出租给被告，用于经营中国移动营业厅，租赁期限自2018年4月28日至2024年4月27日，套内建筑面积为128平方米；自计租日开始，乙方应当承担该房屋租金，租金标准按照固定租金方式计收，其中第一个租约年年租金为81760元，第二、第三个租约年年租金为163520元，第四个租约年171696元，第五个租约年180281元，第六个租约年189295元；租金以一个季度为一个缴租期，乙方应当提前一个月（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。本合同项下第一期租金的租金支付时间为：首付租金应于本合同签订后7个工作日内支付，甲方在收到该笔款项后有义务交付该房屋，如果计租日不是该月第一天，则计租日当月的租金按实际天数计算。 租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年以此类推，进场日为《房屋交接确认书》确认的甲方移交、乙方进入该房屋之日，若《房屋交接确认书》的签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准，自进场日起至开业日前一日的期间为免租装修期，但如该房屋在前述期间内开业经营的额，免租装修期截止至该房屋对外营业之日的前一日，计租日为免租装修期届满次日，装修管理费为每平方米8元，合计1024元，从进场日计算至计租日，装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，且不退还。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付13627元作为履约保证金，同时向甲方或者甲方指定的物业服务公司支付5120元作为物业服务费保证金，合同终止后60日内，如不存在本协议第二十二条规定情形的，履约保证金和物业服务保证金余额（如有）应无息退还；物业服务费每一个季度为一个支付期，乙方应当提前一个月向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日），年物业费为61440元。双方约定本合同项下的进场日为2018年3月15日，开业日暂定为2018年4月28日。 此外，合同还约定：乙方未能在开业日开业，除应按本合同约定支付租金等费用外，每天还应向甲方支付相应于届时日租金50%的逾期开业违约金，直至该房屋正式开业经营之日为止，乙方逾期开业超过30日的，甲方有权单方面解除本合同。在租赁期限内，若被告延迟缴纳租金或物业服务费累计超过3次（含本数），则原告有权单方解除合同；任何一方因违反约定或者承诺而导致合同解除的，违约方应向对方支付相当于合同解除当月租金标准三个月的违约金。 2018年3月12日至2020年3月25日，被告共向原告转账699526元，涉及本案店铺的金额为132171元，包含租金、物业费及物业服务保证金、履约保证金、装修管理费和质量保证金。2019年9月，原告同意减免被告2019年2月25日至2019年5月24日期间一个月租金6813.33元，2019年5月25日至2019年8月24日期间一个月租金13626.67元。 原、被告双方曾签署一份《租赁合同终止协议》，约定鉴于甲、乙双方于2018年11月30日签署了关于宁波恒一高桥广场1层1-13号铺位，面积128平方米的《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》，用于经营中国移动营业厅品牌服务配套产品，并与甲方签署了《宁波恒一广场（高桥店）物业服务协议》，现双方一致达成如下协议：因乙方个人原因，甲、乙双方确认租赁合同、物业协议于2019年8月25日起终止履行，乙方应当根据租赁合同约定于2019年8月25日前将房屋交还给甲方；乙方应当向甲方支付租金、物业服务费及水电等其他费用直至2019年8月24日止，就前述乙方应付款项优先从乙方已缴纳的履约保证金、物业服务费保证金中扣除；乙方向甲方缴纳质量保证金5000元整，自合同终止日起算，满二个月后，若未发生客户投诉、索赔、工商部门的查处等事宜，甲方无息退还（如乙方发生拖欠租金、物业费及其他费用甲方有权直接抵扣）；乙方应按照租赁合同约定的标准将房屋完好的交还甲方，将房屋恢复原状，并注销原登记在房屋之上的营业执照、税务登记证等营业手续，如乙方未办妥前述手续，视为乙方逾期交还房屋；如乙方逾期交还房屋，乙方除按本协议约定承担相应责任外，甲方有权进入该房屋，并对该房屋内物资、设施加以处理，由此产生的一切费用和损失由乙方承担，甲方对于乙方房屋内财产的灭失、毁损不承担任何赔偿责任。 结合原、被告双方的陈述及答辩，本案的争议焦点为：1.被告何时交还涉案的房屋；2.《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》的计租日是何时。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于争议焦点一，原告主张被告在2020年12月12日交还房屋，同时提交电费清单、广场促销经营管理合同和发票予以佐证，经质证，被告对证据对关联性有异议，认为不能证明待证事实，被告已经在2020年8月25日交还房屋；被告主张在2020年8月25日交还，并提供照片和申请证人柴某、虞某出庭作证，经质证，原告对证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为证人与被告存在利害关系；本院认为，合同解除后，关于交还房屋的举证责任在于被告，被告提供的照片可以证明涉案房屋由案外人承租，但不能证明具体的承租时间也不能证明具体的交还时间，证人是被告担任法定代表人公司的员工，与被告存在利害关系，亦无其他证据可以相印证，故对于被告主张的交还时间，本院不予认定，本院结合原告提交与案外人签订的广场促销经营管理合同的落款时间2020年12月20日，以原告自认的2020年12月12日腾退时间为交还时间，因原告已经自行腾退，其亦不得再向被告主张其余的租金和物业服务费。 关于争议焦点二，原告主张按2018年5月25日开业日起算，被告主张按2018年11月30日起算租金，并提交录音视频和微信截图予以佐证，认为免租半年，经质证，被告对证据的真实性、合法性和关联性均有异议。本院认为，根据双方当事人签订的《租赁合同终止协议》和《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》，虽然两份合同均未有落款日期，但是《租赁合同终止协议》明确了《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》的签署日期为2018年11月30日，而该份合同中约定的进场日为2018年3月15日，开业日为2018年4月28日，双方当事人在事后签订的合同对进场日和开业日进行确定，说明双方对此认可，因此，根据双方关于免租期和计租日的约定，应从开业日起算；而且，被告提出从2018年11月30日起算，算至2019年11月29日年租金为81760元的主张，也与原告减免2019年5月25日至2019年8月24日一个月的租金数额13626.67元不符，而该金额与涉案合同约定第二年的月租金相同，故对被告的主张，本院不予支持；现原告主张自2018年5月25日起算租金和物业服务费，不违反合同约定和法律规定，本院予以支持。 结合2018年5月25日的起租时间至双方终止租赁的2019年8月24日以及2019年12月12日的房屋交还时间，被告应支付原告自2018年5月25日至2019年8月24日期间的租金122640元和物业服务费76800元，因被告本案中已经支付了132171元（其中1024元装修管理费一次性交付不能退还），原告又减免被告在此期间的租金20440元，因此，被告还需支付在此期间的租金和物业服务费不足部分共计47853元。此外，因被告占有涉案房屋至2019年12月12日，其还需支付2019年8月25日至2019年12月12日期间的房屋占有使用费和物业服务费，本院参照双方当事人约定的当年租金为标准计算房屋占有使用费，经核算后为48832元，物业服务费本院经核算后为18347.84元。 综上，本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方此后签订《租赁合同终止协议》，确认于2019年8月25日终止履行，本院予以认定，被告在终止租赁合同后，应注销原登记在房屋之上的营业执照、税务登记证等营业手续。因双方在本院查看涉案房屋现场时双方明确被告仍在使用涉案房屋的一个小房间，应予以腾退，对于涉案房屋的其余部分，原告表示已自行腾退并在此前曾经出租，故对于原告主张被告恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的合理的诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，因无相应的证据和法律依据，本院予以驳回。被告的抗辩主张，合理的部分本院予以支持，不合理的部分，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告宁波溢星泽商业管理有限公司与被告王金如在2018年11月30日签订的《宁波恒一广场（高桥店）租赁合同》于2019年8月25日终止；被告王金如在判决生效之日起十日内腾退宁波市恒一高桥广场1层1-13号商铺的小房间交还给原告宁波溢星泽商业管理有限公司，并在判决生效之日起一个月内注销原登记在宁波市××广场××层××号商铺××的营业执照、税务登记证等营业手续； 二、被告王金如在判决生效之日起十日内支付原告宁波溢星泽商业管理有限公司2018年5月25日至2019年8月24日租金和物业服务费不足部分47853元； 三、被告王金如在判决生效之日起十日内支付原告宁波溢星泽商业管理有限公司2019年8月25日至2019年12月12日占有使用费48832元、物业服务费18347.84元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 四、驳回原告宁波溢星泽商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费3184元，由原告宁波溢星泽商业管理有限公司负担584元，由被告王金如负担2600元；保全费980元，由被告王金如负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 苏廷文 二〇二一年三月三十一日 代书记员 周碧莹 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。