安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初164号原告：安徽省高速地产物业管理服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区望江西路**城市天地家园。统一社会信用代码9134000069282902XC。法定代表人：邰峥，执行董事。委托诉讼代理人：胡晓玲，该公司员工。委托诉讼代理人：朱玉龙，安徽怀谷律师事务所律师。被告：张俊，男，1970年7月19日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市包河区，现住安徽省合肥市蜀山区。原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司（以下简称安徽高速物业公司）与被告张俊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽高速物业公司的委托诉讼代理人朱玉龙、被告张俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽高速物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付自2014年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费5641.92元。2、请求被告按照每天应交款万分之五的标准向原告支付违约金直至缴清全部物业服务费之日止,暂截止2019年12月31日应支付违约金3233.88元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月11日，原告与蜀山区稻香村街道合作化南路社居委签订了《安高˙城市天地前期物业服务合同》，协议约定：社居委委托原告对安高˙城市天地小区进行物业管理服务，合同期限自2011年10月1日起至业主大会选聘新的物业管理企业并重新签订物业服务合同时止；物业服务费用具体标准以合肥市物价局核定为准，暂定小区小高层住宅物业费为每月每平方米1.05元；每季度支付一次物业费，于每季度后一个月25日前缴纳下一季度的物业服务费，逾期交纳物业费的按每天应交数额万分之五支付违约金。2013年1月，合肥市蜀山区物价局核准原告对安高˙城市天地小区有电梯物业综合服务费按每月每平方米按1.25元收取。被告系安高˙城市天地A3幢1302室业主，其房屋建筑面积为62.69平方米，该栋楼属于有电梯的物业建筑。自被告入住至今，原告依约为被告提供物业服务，但自2014年1月1日起被告开始欠原告物业费，截止2019年12月31日，被告拖欠原告物业服务费5641.92元，产生逾期付款违约金3233.88元，合计8875.80元。原告经过电话、短信、书面等多种方式向被告催收，但被告仍拒不交纳。被告拒不交纳物业服务费的行为已严重违反了双方之间协议的约定和相关法律法规，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。张俊辩称：2014年8月6日下午，天降暴雨，雨停后被告回家，发现有水正从入户门出向公用楼道流出。开门后发现，雨虽已停止，但楼顶的雨后积水仍如同瀑布一般泻下，通过阳台进入室内，使家中的实木地板以及家具全部浸泡在水中，造成较大的经济损失。被告当场打物业电话，并一起到楼顶查看，发现楼顶的雨水管处于堵塞状态。事后物业不断推脱，归责于降雨量过大、家中阳台过大以及地势低等的理由，始终拒不认责。2020年2月17日，正值疫情时期，被告陪女儿在楼顶跳绳。偶然间再次发现，楼顶的雨水管道又一次处于堵塞状态。现场被告再次致电物业，要求进行疏通。结果物业工程部工作人员居然不知道雨水管道的位置，让被告前去帮助指认，这与物业合同规定的服务内容中的规定大相径庭，且物业也曾信誓旦旦表示物业定期巡查雨水管道，不可能发生雨水管道堵塞的现象。2020年7月18日凌晨，合肥再降暴雨。雨水又一次从楼顶翻檐而下，倾泻至阳台。被告连忙打开阳台上的地漏，同时用簸箕不停的往楼下车水。即使如此，阳台的水位仍然迅速上涨，直至家中地板平齐。被告一边车水，一边大声叫醒仍在睡梦中上小学的女儿，让她从家里拿出小饭桌，挡在阳台的围栏上，方能稍微减少些灌入阳台的雨水。两人整整忙活了一个多小时，直至雨水减弱。随后被告再次到楼顶，发现楼顶的雨水管道又是堵塞状态，被告对其中部分堵塞的雨水管道进行了清理，并通知物业对其他堵塞的管道进行处理。综上，被告拖欠物业费实属事出有因，投诉无门，是物业拒绝担责以及调解之下的无奈之举。本院经审理认定事实如下：2011年10月11日，合肥市蜀山区稻香村街道办事处合作化南路社区居民委员会（以下简称合作化南路社居委）与安徽省高速地产物业管理服务有限公司签订一份《安高·城市天地前期物业服务合同》，该合同约定：由合作化南路社居委选聘安徽高速物业公司对“安高·城市天地”提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2011年10月1日起至业主大会选聘新的物业管理企业，并同时重新签订物业服务合同生效时止。物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用暂定为：多层住宅每月每平方米0.6元；小高层住宅每月每平方米1.05元；高层住宅每月每平方米1.1元；商业（其中包括：幼儿园、会所）每月每平方米2.2元。自2013年1月起因合肥市实行一费制改革，物业费统一调整为1.25元/平米/月。张俊系安高城市天地家园21栋1302室的业主，建筑面积为62.69平方米。该房屋自2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，张俊至今未交纳。以上事实,有原告提交的《安高城市天地前期物业服务合同》、安高城市天地家园业主/住户基本情况登记表、服务价格登记证、快递单，被告提供的视频光盘等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，安徽高速物业公司依据与合作化南路社居委签订的《安高城市天地前期物业服务合同》对案涉安高城市天地家园提供物业服务是事实，被告张俊作为小区业主，应当缴纳相应的物业费。被告张俊应交纳2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业费5641元（1.25元/月/㎡×62.69㎡×72个月）。张俊辩称其楼顶雨水管堵塞致家中进水受损，安徽高速物业公司未尽到管理职责及拒绝担责，其提供的证据不足以证明其家中进水可归责于物业公司，且如其财产受损，其可根据具体原因寻适格主体另行解决或另案解决，故本院对该辩称意见不予采信。因物业服务系针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，良好的物业服务需要业主与物业公司长期良性互动，业主不能简单地以物业公司不能令其满意或服务存在瑕疵为由而拒交物业费，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利，故被告如认为物业服务企业未依照物业服务合同的约定履行相应义务，其可以选择通过合法途径主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等法律责任。但张俊因房屋被淹拒缴物业费，并非恶意拖欠，故本院对安徽高速物业公司要求张俊支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第三十六条、第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张俊于本判决生效之日起十日内一次性支付原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司2014年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理费5641元；二、驳回原告安徽省高速地产物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张俊负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  司明秀二〇二一年三月十五日书记员  崔 艳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。