河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫09民终3047号上诉人（原审被告）：安阳市冶都地产开发有限公司，住所地安阳市殷都区铁西路46号。法定代表人：程晓锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：白占玲，河南长庚律师事务所律师。委托诉讼代理人：范一凡，河南长庚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱巧粉，女，汉族，1978年3月6日出生，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：陈宁文，河南卫都律师事务所律师。上诉人安阳市冶都地产开发有限公司（以下简称冶都地产公司）因与被上诉人朱巧粉商品房销售合同纠纷一案，不服河南省清丰县人民法院（2020）豫0922民初1798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冶都地产公司的委托诉讼代理人白占玲、范一凡，被上诉人朱巧粉的委托诉讼代理人陈宁文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冶都地产公司上诉请求：一、依法撤销一审民事判决，并依法改判驳回朱巧粉对冶都地产公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由朱巧粉承担。事实与理由：一、冶都地产公司确实未将办理权属登记，需由其提供的资料报产权登记机关备案，但冶都地产公司与案涉小区业主多次协商，最终于2020年6月2日与业主代表达成一致意见，并签订《协议书》约定，业主代表及其代表的业主均不再依据涉案《商品房买卖合同》向冶都地产公司主张任何权利。朱巧粉正是在《意见委托书》中签字的业主，同意由业主代表黄军强、刘瑞宽、孔繁娟代表他们与冶都地产公司进行协商争取最高点。《协议书》第二条约定，冶都地产公司保证在2020年8月31日前对其物业达到办理不动产证的条件；第三条约定，业主向法院撤诉后，冶都地产公司负责对冶都·中央公园小区13号、14号楼全部窗户进行维修。虽然冶都地产公司未在2020年8月31日前达到办理不动产证的条件，违反了《协议书》的约定，但不能据此否认冶都地产公司与朱巧粉就逾期办证事宜已经达成了和解。另外，关于窗户维修事宜，冶都地产公司已经对部分业主窗户进行更换，却有部分业主坚持不更换不维修，并不是冶都地产公司不按照《协议书》的约定履行更换维修义务。因此，冶都地产公司认为就本案争议的逾期办证事宜已与朱巧粉已经庭下和解并签订协议，一审法院在认定案涉《协议书》效力的情况下，又判令冶都地产公司承担逾期办证的责任，明显错误。二、一审法院判令冶都地产公司自2017年4月20日按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算逾期办理房产证损失明显错误。首先，朱巧粉在一审诉讼过程中未提供任何证据证明冶都地产公司逾期办证给其造成的损失以及损失数额。其次，退一步讲，即使法院认为冶都地产公司应承担责任，冶都地产公司也仅承担自2020年9月1日后的逾期办证责任。因冶都地产公司与朱巧粉签订的《协议书》第二条约定的办证时间是2020年8月31日前，显然朱巧粉已经同意冶都地产公司办证时间延至2020年8月31日。而冶都地产公司2020年8月31日前的相关责任，双方已经协商一致由冶都地产公司对全部窗户进行维修更换。再者，关于损失计算的标准问题，九民会议纪要规定，中国人民银行贷款基准利率已经取消。人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。因此，中国人民银行同期逾期贷款利率标准已经不存在，更不应作为裁判本案损失的计算标准。一审法院按照中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算损失明显错误。综上，冶都地产公司认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判驳回朱巧粉的诉讼请求。朱巧粉辩称，一、《意见委托书》仅为一般授权，一般授权不涉及委托人的实体利益，而特别授权因需要涉及到委托人的实体利益，委托人作特别授权的应当写明授权事项。对于上述《意见委托书》，代理事项仅仅笼统地表示争取最高点，而利益最高点的金额是在哪个区间却并未写明。因此，三位业主代表仅仅是一般授权。协议书的内容对冶都地产公司明显有利，而三位业主代表在签订协议前也未将调解结果告知诸位业主，冶都地产公司与超越代理权限的业主代表签订的协议，在没有朱巧粉追认的情况下应属无效协议。所以，一审判决并未认定协议书及意见委托书的效力，符合事实和法律依据。二、实际损失是朱巧粉由于冶都地产公司的违约行为而实际产生的损失，而违约金作为一种责任方式兼有补偿性和惩罚性，只要存在违约行为即可，无需证明有无实际损失。三、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（第九次）规定，已不按照中国人民银行贷款基准利率这一标准计付利息，但是金融机构逾期贷款利率并未取消，而且2020修正后，2021年1月1日起实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对于合同没有约定违约金的，仍然参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，一审判决适用法律正确。综上，应驳回冶都地产公司的上诉请求，维持原判。朱巧粉向一审法院起诉请求：1、依法判令冶都地产公司协助朱巧粉办理不动产产权登记；2、依法判令冶都地产公司向朱巧粉支付逾期办证违约金68,900元（按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算，自2017年4月20日起至起诉之日止），保留起诉之日至办理登记之日止的违约金起诉权；3、冶都地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月25日，朱巧粉与冶都地产公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定：朱巧粉购买冶都地产公司位于清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园13栋1单元701号商品房，房款共计347,160元，出卖人在2013年9月30日前交付房屋。合同签订后，朱巧粉依约履行了付款义务，冶都地产公司于2014年2月10日向朱巧粉出具了上述金额的不动产统一发票。朱巧粉一审当庭自述2014年5月接收了上述房屋。案涉房产小区部分业主签署了《意见委托书》，委托业主代表黄军强、刘瑞宽、孔繁娟与冶都地产开发商调解违约协议，“争取最高点，如果咱们业主相信我们代表的，以下签字表示同意，不同意的可以拒签”。2020年6月2日冶都地产公司与黄军强、孔繁娟、刘瑞宽签订《协议书》鉴于：1、乙方系甲方开发建设的冶都·中央公园小区业主，因甲方未按时提供办理不动产权属登记材料导致包括乙方在内的部分业主未办理不动产权证书。2、乙方及其代表的业主起诉甲方，要求甲方协助其办理不动产权证书并承担违约责任。3、乙方有权根据《意见委托书》代表其他业主与甲方进行调解，并确保其代表的业主同意本协议约定的内容。现经甲、乙双方充分协商，在平等自愿、互惠互利的基础上签订如下协议，以供双方遵守：一、乙方及其代表的业主在本协议签订后两日内自愿撤回对甲方提起的商品房买卖合同纠纷的诉讼。二、甲方保证在2020年8月31号前对其物业达到办理不动产证的条件。三、乙方向法院撤诉后，甲方负责对冶都·中央公园小区13号、14号楼全部窗户进行维修。四、甲方与乙方及其代表的业主之间签订的《商品房买卖合同》履行完毕，不存在其他任何争议。乙方及其家属、乙方代表的业主及其家属均不再依据《商品房买卖合同》向甲方主张任何权利。五、本协议是在甲、乙双方充分阅读并完全理解的情况下签订的，是双方真实意思表示，不存在撤销、无效的情形。六、本协议经甲、乙双方签字、盖章后生效，一式两份，双方各执一份。房屋交付后，冶都地产公司至今仍未协助朱巧粉办理房屋权属登记，亦未按照上述约定履行。一审法院认为，朱巧粉与冶都地产公司签署了《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同约定各自履行合同义务。根据相关法律法规的规定，开发商应当承担产权证办理的协助义务，该协助义务包括在约定或法律规定的办证期限内办理不动产权属首次登记，然后通知业主在合理期限内递交办证资料和费用，在收齐资料后，及时递交房管部门，等待房管部门办妥登记后，领取房产证，通知购房人领回，可见不动产产权首次登记是冶都地产公司的法定义务。冶都地产公司应当在法定期限内协助朱巧粉办理；朱巧粉按合同约定向冶都地产公司支付房款，冶都地产公司应按约定向朱巧粉交付房屋及办理不动产权证书，冶都地产公司至今未按约定协助原告办理不动产权证书，构成了违约，应承担相应的违约责任。朱巧粉与冶都地产公司签订的《商品房买卖合同》未约定办理房产证的期限及逾期办证的违约金数额、计算方式。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。冶都地产公司逾期办证的行为已经远远超过该期限约定，应当按照法律规定向朱巧粉支付违约金。朱巧粉诉请自2017年4月20日起至起诉之日按照中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算逾期办证的违约金，符合上述法律规定，一审法院予以支持。但朱巧粉计算的数额68,900元（347,160元×4.35%×1.5÷360×365×3）不准确，应为以房款347,160元为本金，自2017年4月20日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至2020年4月20日止。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中冶都地产公司在承担了赔偿朱巧粉违约金后，仍应承担继续履行合同的义务，协助朱巧粉办理不动产产权登记手续。关于冶都地产公司辩称对合同的履行已采取了补救措施，即由朱巧粉推选的代表人签署了《协议书》，但该协议至今没有履行，且朱巧粉是否已经授权委托业主代表双方陈述不一，故可以认定即使双方达成了补救协议措施的协议，该协议也没有得到实际履行，没有达到补救措施的法律后果，冶都地产公司的辩解意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院判决：一、冶都地产公司于本判决生效之日起30日内协助朱巧粉办理清丰县人民路南惠丰路东侧中央公园13栋1单元701号商品房的不动产产权登记；二、安阳市冶都地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿朱巧粉逾期办理房产证损失，以347,160元为基数，自2017年4月20日至2020年4月20日，按中国人民银行同期逾期贷款利率标准计算；三、驳回朱巧粉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,966元，由冶都地产公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。冶都地产公司提交的证据有：第一组：1、见证委托书5份；2、照片两张；3、不动产证一份用于证明13、14号楼业主委托冶都地产公司办理不动产产权手续，13号业主曹要飞已取得不动产产权证书的事实，如法院认为冶都地产公司逾期办证应承担违约金的截止时间也应计算至2020年12月26日。第二组：录音证据一份，证明其他业主明确表示不需要更换窗户，并不是冶都地产公司不履行协议书约定的义务。朱巧粉质证认为，第一组证据仅能证明13号楼具备办证条件，第二组录音证据恰能证明业主对协议书的约定不予追认。冶都地产公司提交的第一组证据，能够证明涉案的13、14号楼于2020年12月26日，开始办理不动产证书，并有13号楼业主于2021年1月21日取得了不动产登记证书，对该组证据本院予以采信。对冶都地产公司提交的第二组证据能够证明其他业主未认可登记有自己的名字，拒绝安装窗户。对此证据印证的事实所产生的法律后果，在本院认为部分予以分析认定。对本案争议的事实认定如下：在一审审理过程中，朱巧粉的委托诉讼代理人不认可在《意见委托书》中系朱巧粉本人签字。涉案小区的13、14号楼与2020年12月26日开始办了不动产登记手续，13号楼一业主于2021年1月21日取得了不动产登记证书。除上述事实外，本院审理查明事实与一审法院查明实事一致。本院认为，本案是在商品房买卖合同履行中，由于出卖人的原因，买受人在合同约定的期限届满前，未能取得房屋权属证书而引发的纠纷。对于双方争议的焦点问题，分析认定如下：一、对于本案争议的由业主代表与冶都地产公司签署的协议书的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。对于涉案的《意见委托书》，朱巧粉的委托诉讼代理人不认可在《意见委托书》中签名系朱巧粉本人所签，且仅有“争取最高点”能够表明是对三名业主代表授权的内容，从2020年6月2日三名业主代表与冶都地产公司签订的协议书约定的第四条等约定内容看，是对包括受委托人在内的业主所享有的依《商品房买卖合同》主张冶都地产公司逾期办证违约责任等权利的放弃，该约定并未经朱巧粉特别授权，且无证据证明朱巧粉对《协议书》约定事项表明追认，或以履行、同意履行协议内容等方式进行了追认，而冶都地产公司提交的录音证据所证明其他业主不让维修窗户，应视为是委托人拒绝对协议约定内容给予追认，故三位业主代表与冶都地产公司之间订立《协议书》对朱巧粉并不发生效力。故冶都地产公司以该协议书主张朱巧粉已放弃向其主张逾期办证违约责任不能成立，朱巧粉仍有权依据《商品房买卖合同》及法律规定向冶都地产公司主张逾期办证的违约责任。二、关于逾期办证违约期限的认定及计算违约金标准问题。本案中朱巧粉主张冶都地产公司的违约期限，是自2017年4月20日起至起诉之日，其主张的起算日期，晚于合同约定的具备办理产权登记的条件的日期，是其对自身权利的处分。朱巧粉购买的房屋自实际具备办理产权证书的时间在本案法庭辩论终结之后，其主张至起诉之日，应作为本案计算逾期办证违约金的截止之日。因2020年6月2日三业主代表与冶都地产公司之间签订的《协议书》对朱巧粉不产生过效力，故冶都地产公司认为预期办证违约金的应从2020年9月1日起算主张没有事实依据。又因在涉案的《商品房买卖合同》中并未约定逾期办证违约责任的承担，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算预期办证违约金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院据此作为认定冶都地产公司应支付预期办证违约金的标准并无不当。冶都地产公司认为应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准，没有事实和法律依据，对冶都地产公司提出的该项上诉意见，不予采纳。综上所述，冶都地产公司的上诉请求不能成立，本院不予支持，予以驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，虽存在有将冶都地产公司应支付的违约金表述为赔偿损失的瑕疵，但裁判结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,522元，由上诉人安阳市冶都地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 贺艳丽审判员 魏献忠二〇二一年三月十二日书记员 李淑敏