浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1813号 上诉人（原审被告）：汪明锁，男，汉族，1977年7月8日出生，住浙江省湖州市吴兴区。 上诉人（原审被告）：邱成敏，男，汉族，1961年6月26日出生，住浙江省湖州市吴兴区。 被上诉人（原审原告）:长兴利时建设开发有限公司，住所地长兴经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。 法定代表人：李立新，该公司总经理。 委托诉讼代理人：顾丽静，浙江灵桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 上诉人汪明锁、邱成敏因与被上诉人长兴利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初1683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，通过阅卷、调查和询问当事人，本案现已审理终结。 汪明锁、邱成敏上诉请求：1.撤销一审判决，驳回利时公司一审诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由利时公司承担。事实与理由：1.案涉店铺所在商场2018年8月18号开张，但利时公司没有给汪明锁、邱成敏转让合同，造成消防证直到10月份才取得，影响了店铺正常经营进而造成闭店；2.案涉店铺招商的时候利时公司说流量有几万，实际经营下来两个小时才一百多个人，与当时的承诺不符；3.撤铺申请书汪明锁已经交给利时公司的马总。利时公司违约造成汪明锁、邱成敏重大损失，应当承担违约责任。 利时公司辩称，原审法院判决事实认定清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。1.不存在所谓利时公司没有给汪明锁、邱成敏合同造成没有办法办理消防证的情况；2.利时公司没有收到撤铺申请，即使收到，汪明锁、邱成敏也不能单方解除合同；3.汪明锁、邱成敏没有证据证明利时公司违约行为造成的损失；4.邱成敏在法庭调查过程中陈述汪明锁不知道上诉的情况，利时公司有理由怀疑汪明锁不是本案的上诉人。汪明锁、邱成敏在一审中陈述案涉店铺消防验收不合格被罚款，一审法院要求汪明锁、邱成敏提供被罚款的证据，但是汪明锁、邱成敏一直没有提供。汪明锁、邱成敏称利时公司招商时候说流量有10万，仅是一家之言，有没有这种承诺需要看合同，商业行为需要自担风险。 利时公司向一审法院起诉请求：1.解除利时公司与汪明锁、邱成敏签订的《租赁合同》；2.汪明锁、邱成敏立即腾退涉案房屋、恢复原状交付利时公司，支付利时公司租金和房屋占有使用费（租金和占有使用费暂计算至2019年10月31日为243457.56元，2019年11月1日至房屋实际腾退之日止的租金和占有使用费按合同约定标准计算）；3.汪明锁、邱成敏支付利时公司拖欠的水费1096.04元、电费6000元；4.汪明锁、邱成敏支付利时公司滞纳金（滞纳金每年按欠交总额的24%，暂计算至2019年10月31日为39075元，后按实际计算）；5.汪明锁、邱成敏支付利时公司违约赔偿金91410元；6.汪明锁、邱成敏邱成敏对上述款项承担连带责任；7.案件诉讼费由汪明锁、邱成敏承担。 一审法院认定事实：2018年5月17日，利时公司与邱成敏签订《租赁合同》一份，利时公司将其所有的坐落于××道××路××广场××室房屋出租给邱成敏，出租面积为277平方米，邱成敏保证该房屋仅作经营／销售“外婆桥畔吃满香”品牌餐饮之用途，约定合同租赁期为72个月，自2018年8月18日起至2024年8月17日止，第一至第二计租年度每月固定租金为75元／平方米／月，第三至第四计租年度每月固定租金为80元／平方米／月，第五至第六计租年度每月固定租金为85元／平方米／月，邱成敏应向利时公司或其指定的管理公司按35元／平方米／月的标准支付管理费。双方确认以三个月为一个交租期，邱成敏应当在每个交租期结束当月的15日前向利时公司一次性足额支付下一个交租期的固定租金,首期固定租金邱成敏应于合同签订之日起7日内支付，邱成敏应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元／度，水费：5.17元／吨，水、电费每月一付。邱成敏应在合同签署后5个工作日内向利时公司支付62325元作为履约保证金，以保证其履行合同的所有条款。进场装修需交纳装修押金9695元。逾期支付的，每逾期一日，邱成敏需按逾期支付欠交总额的0.1%向利时公司支付滞纳金。若邱成敏未经利时公司书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业，以及违反合同其他任何条款，经利时公司书面催讨后15日内仍未纠正的，利时公司有权不经邱成敏同意立即解除合同，邱成敏无权要求利时公司退还已付保证金或其他费用，且邱成敏还应向利时公司支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金。合同对其他内容均作了约定。合同签订后，利时公司按约于2018年6月3日将涉案房屋交付邱成敏使用，邱成敏交纳履约保证金62325元，装修押金9695元。商铺于2018年8月18日开业。2019年1月10日,利时公司与汪明锁、邱成敏签订《租赁主体变更协议》一份，约定原合同承租方变更为汪明锁，原合同项下所有权利义务转由汪明锁履行，利时公司与汪明锁形成新的租赁关系所产生的相关债务（包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用），邱成敏承担连带保证责任。至今，汪明锁、邱成敏只支付租金57468.28元，支付2019年3月前水费9073.35元和电费27792元。租金一直拖欠未付。至今尚欠水费1096.04元、电费6000元。自2019年4月30日起，汪明锁、邱成敏未经利时公司同意擅自闭店，至今未开业，拖欠的费用经多次催讨一直不付。在诉前调解阶段，汪明锁于2020年4月2日收到案件副本。 一审法院认为，利时公司与汪明锁之间的房屋租赁合同关系，系双方真实意思表示，合法有效，双方应严格履行。对于利时公司主张解除利时公司与汪明锁签订的《租赁合同》，因汪明锁于2019年4月30日擅自闭店，根据约定，利时公司享有合同解除权，自通知到达汪明锁处《租赁合同》解除，汪明锁于2020年4月2日收到案件副本，故本案《租赁合同》于2020年4月2日解除。《租赁合同》解除，汪明锁应腾退房屋，按约将房屋恢复原状移交利时公司。对于利时公司主张的房屋租金和占有使用费，暂计算至2019年10月31日为243457.56元。2019年11月1日之后的房屋租金和占有使用费按20775元／月计算至房屋实际腾退之日。对于利时公司主张按年利率24%计算滞纳金的诉请，因汪明锁未按时支付租金，给利时公司造成损失，对于该项诉请，一审法院予以支持，但利时公司主张的滞纳金计算标准过高，一审法院结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，调整为按照年利率6%计算逾期付款滞纳金，金额为9769元［从2018年8月18日起分段计算，2018年8月18日至2019年10月31日为1060.5元（基数为14932.56元）；2018年10月16日至2019年10月31日为2602.25元（基数为41550元）；2019年1月16日至2019年10月31日为2960.75元（基数为62325元）；2019年4月16日至2019年10月31日为2038.75元（基数为62325元）；2019年7月16日至2019年10月31日为1106.5元（基数为62325元）］；2019年11月1日起的利息按年利率6%，以欠付租金和占有使用费243457.56元为基数计算至付清时止。对于利时公司主张汪明锁、邱成敏在租赁期间欠付水费1096.04元、电费6000元，一审法院予以支持。对于利时公司主张的违约赔偿金91410元，《租赁合同》约定汪明锁、邱成敏未经利时公司书面同意擅自不开业应向利时公司支付合同解除相应计租年度的月租金及管理费之和的3倍金额作为违约赔偿金，一审法院予以支持。利时公司与汪明锁、邱成敏签订《租赁主体变更协议》一份，约定原合同承租方变更为汪明锁，原合同项下所有权利义务转由汪明锁履行，利时公司与汪明锁形成新的租赁关系，邱成敏承担连带保证责任，故邱成敏对上述付款的支付承担连带清偿责任。对于汪明锁、邱成敏辩称关店是因利时公司消防验收存在问题，其未提供证据材料加以证明，对该辩论意见，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、长兴利时建设开发有限公司与邱成敏于2018年5月17日签订的《租赁合同》于2020年4月2日解除；二、汪明锁腾空位于××道××路××街道××广场××室房屋，并恢复原状，于判决生效之日起十日内履行完毕；三、汪明锁支付长兴利时建设开发有限公司租金和占有使用费243457.56元，于判决生效之日起十日内付清，2019年11月1日之后的房屋租金和占有使用费按20775元／月计算至房屋实际腾退之日止；四、汪明锁支付长兴利时建设开发有限公司水费1096.04元、电费6000元，合计7096.04元，于判决生效之日起十日内付清；五、汪明锁支付长兴利时建设开发有限公司滞纳金9769元，于判决生效之日起十日内付清，2019年11月1日起的滞纳金按年利率6%，以欠付租金和占有使用费243457.56元为基数计算至付清时止；六、汪明锁支付长兴利时建设开发有限公司违约金91410元，于判决生效之日起十日内付清；七、邱成敏对上述第三、四、五、六项承担连带清偿责任；八、驳回长兴利时建设开发有限公司其余的诉讼请求。本案案件受理费7016元，减半收取3508元，由汪明锁、邱成敏承担。 二审中，汪明锁、邱成敏、利时公司均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：汪明锁擅自闭店是否系因利时公司违约行为引起。本案《租赁合同》由利时公司与邱成敏签订,是合同双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应当依约履行。后利时公司与汪明锁、邱成敏签订《租赁主体变更协议》，案涉房屋承租人由邱成敏变更为汪明锁,因此邱成敏在租赁合同中的权利义务现由汪明锁享有和承担，同时根据《租赁主体变更协议》约定，邱成敏对汪明锁因租赁合同产生的相关承担连带保证责任。案涉《租赁合同》13.2项明确约定：“若乙方出现下列情形之一的，甲方有权不经乙方同意立刻解除本合同……（二）乙方未经甲方书面同意擅自不开业，或中断营业，或未按照购物中心正常营业时间营业”，根据已查明的事实，2019年4月30日起汪明锁擅自闭店至今，符合合同约定的解除条件，利时公司要求解除案涉房屋租赁合同于法有据，应予支持。关于汪明锁闭店是否由于利时公司违约行为引起的问题，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据证明其事实主张的，应当承担不利后果。汪明锁、邱成敏虽上诉称利时公司拖延消防验收、虚假承诺客流量导致无法正常经营进而闭店，但对其主张并未提供任何证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。对其上诉请求，本院不予支持。一审法院关于汪明锁应当支付相应租金、房屋占有使用费、水电费、违约金的认定符合事实与法律规定，其关于滞纳金的调整也并无不当，本院予以确认，邱成敏应当对上述债务承担连带清偿责任。 综上，汪明锁、邱成敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7016元，由上诉人汪明锁、邱成敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 烨 审 判 员  朱惠明 审 判 员  赵哨兵 二〇二一年三月八日 法官助理  阮梦凡 书 记 员  沈雯雯 8- 9-