辽宁省盘山县人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1122民初507号原告：中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行，住所地辽宁省盘山县太平镇。负责人：范洪波，该行行长。委托诉讼代理人：宋世勇，男，该行员工。被告：李**伟，男，1992年8月22日出生，汉族，职业不详，户籍地盘山县。现住辽宁省沈阳市苏家屯区。被告：盘锦富民房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘山县太平镇。法定代表人：刘宪振，该公司经理。原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行（以下简称建行盘山支行）与被告李**伟、盘锦富民房地产开发有限责任公司（以下简称富民房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行盘山支行的委托诉讼代理人宋世勇到庭参加了诉讼。被告李**伟、富民房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告李**伟偿还原告借款本金27111.30元及截止2021年1月6日的利息190.89元、罚息25.56元以及上述本金、利息还清前按合同约定计算的利息、罚息；二、判令被告富民房地产公司对李**伟的欠款及本案全部费用承担连带责任；三、判令原告对抵押物享有优先受偿权；四、解除借款合同，由被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年10月29日，原告与被告李**伟签订《个人住房（商业用房）借款合同》，《借款合同》约定，被告李**伟为购买盘山县太平镇裕民花园小区3-1-802室楼房向原告借款11万元，借款期限10年，以购买的楼房作借款抵押担保，并依法办理了抵押登记，被告富民地产公司为保证人。原告于2012年11月2日向被告发放贷款11万元，但被告李**伟未按合同约定还款，长期、多次逾期，虽经原告催要，拒不偿还借款，故原告提起诉讼，根据合同约定，要求判令被告李**伟偿还原告借款本金27111.30元及截止2021年1月6日的利息190.89元、罚息25.56元以及上述本金、利息还清前按合同约定计算的利息、罚息；判令被告富民房地产公司对李**伟的欠款及本案全部费用承担连带责任；判令原告对抵押物享有优先受偿权；解除借款合同，由被告承担诉讼费用。被告李**伟、富民房地产公司未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状。经审理本院认定事实如下：2011年7月27日，被告富民房地产公司作为甲方与乙方盘锦市建行签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告富民房地产公司为在2011年7月27日至2014年7月27日期间购买富民房地产公司开发的位于盘山县住房（商业用房）与乙方（指建行）发生借贷关系的债务人提供最高限额为5000万元的连带保证，保证范围为乙方向债务人发放贷款的本金及产生的利息、罚息、违约金、赔偿金；债务人应向乙方支付的其他款项，包括手续费、杂费等；乙方为实现债权而发生的一切费用，包括诉讼费、仲裁费、律师费等。保证期间为借款合同项下抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。保证方式为连带责任保证。同时合同还约定如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或者法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时生效、是否生效、不论其他担保是否债务人自己所提供，乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担合同项下的全部或者部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不得提出任何异议。2012年10月29日，被告李**伟为购买被告富民房地产公司开发的位于盘山县.41平方米楼房与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告李**伟以其购买的盘山县.41平方米楼房作抵押向原告贷款11万元，期限120个月，利率为浮动利率，逾期在执行利率上浮50%，采用等额本息还款法。同时合同约定借款人不按时偿还借款本息或其他应付款项构成违约，贷款人有权宣布借款立即到期、解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。2012年11月2日，被告用于抵押的房产在盘山县房屋产权管理中心处办理抵押预告登记，但没有办理抵押登记。原告在2012年11月2日按合同约定将11万元贷款打入被告富民房地产公司账户。此后，被告李**伟偿还了部分借款，但未按合同约定偿还，产生多次逾期。至2021年3月11日被告李**伟偿还借款本金85781.64元、利息29863.40元，拖欠逾期借款1964.10元、利息262.88元、罚息40.22元。尚有借款本金24218.36元没有偿还。另查，被告李**伟至今未将抵押财产的房地产权证等相关权属证书和抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人，被告李**伟的借款没有超过被告富民房地产公司保证期间。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、借款合同、2、支付凭证，3、抵押贷款备案登记，4、被告李**伟的身份证、户口簿，5、贷款合作协议、最高额保证合同，6、市建行的说明。这些证据经本院审查，本院认为，证明被告李**伟为购买住房向原告借款，用购买的住房作借款抵押担保，并办理了预告登记，原告发放了借款，被告富民房地产公司提供连带保证，市建行规定下属分支机构办理贷款业务，由市建行统一签订最高额保证合同，原告的贷款业务也属于市建行的业务的事实，本院予以认定。本院认为,原告与被告李**伟签订的《个人住房（商业用房）借款合同》为双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应为有效。在原告履行发放贷款义务后，借款人李**伟未按约定偿还借款本息的行为构成违约，属于合同约定的“提前到期、解除合同的事件”，原告宣布贷款提前立即到期、解除借款合同并要求借款人立即清偿剩余借款本息符合法律规定和合同约定，故本院对原告要求解除合同，要求被告李**伟偿还剩余借款本息的诉讼请求予以支持。关于优先受偿问题。本案中，涉案房产虽进行了抵押预告登记，但抵押预告登记和抵押权设立登记具有不同的法律性质，抵押预告登记并不是抵押权设立登记，所登记的非现实的抵押权。本案原告未办理抵押权设立登记，对涉案房产并不享有现实的抵押权，并不享有优先受偿的权利。故本院对原告要求享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。关于被告富民房地产公司承担保证责任问题。原告与富民房地产公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，为双方的真实意思表示，不违反法律法规规定，应为有效。原告建行盘山支行为盘锦市建行的下属分支机构，盘锦市建行规定下属分支机构办理住房贷款，统一由盘锦市建行签订最高额保证合同，分支机构的业务亦为盘锦市建行的业务，所以该《最高额保证合同》，对原告和被告富民房地产公司均有约束力。被告富民房地产公司为原告与被告李**伟购房贷款人之间形成的债权提供最高额保证，保证方式为连带责任保证，现被告李**伟未按合同约定偿还借款本息，在保证期间内，原告有权依照保证合同的约定要求被告富民房地产公司承担连带保证责任。《最高额保证合同》约定了最高额保证限额、保证范围，保证期间和保证方式及保证人承担保证责任的情形，本案借款人李**伟的借款为购买盘山县楼房，拖欠的借款本金、利息属于保证范围，借款人李**伟至今未办理抵押楼房的房产证和他项权利证，抵押房产也没有办理抵押登记，未到保证期间，借款人未按时偿还借款本息违反了合同约定，被告富民房地产公司作为连带保证人，按照保证合同应当承担连带保证责任，在承担连带保证责任后，有权向借款人李**伟追偿，故本院对原告要求被告富民房地产公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第三百九十四条、第四百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十八条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十条、第六百九十一条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行与被告李**伟2012年10月29日签订的个人住房（商业用房）借款合同；二、被告李**伟于本判决发生法律效力后10日内，偿还原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行借款本金24218.36元及还清前按借款合同产生的利息、罚息；三、被告盘锦富民房地产开发有限责任公司承担连带偿还责任,承担偿还责任后，有权向被告杨李**伟追偿；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行对抵押房产优先受偿的损诉讼请求。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司盘锦盘山支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478.00元，减半收取239.00元，由被告李**伟承担，被告盘锦富民房地产开发有限责任公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员 李 平二〇二一年三月十五日书记员 刘珈麟