湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初6415号原告：骆惠敏,女,1989年10月2日出生,汉族,居民身份证住址湖北省阳新县,被告:刘彤欧,女,1975年6月24日出生,汉族,住武汉市武昌区,原告骆惠敏与被告刘彤欧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，因被告刘彤欧下落不明，本院于2020年11月1日向被告刘彤欧公告送达民事起诉状副本、参加诉讼通知书、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等。公告期满后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员杨世庆依法适用普通程序，于2021年2月2日公开开庭进行了独任审理。原告骆惠敏到庭参加诉讼，被告刘彤欧经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆惠敏向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同已经依法解除;2判令被告减免武汉封城期间1个月零3.5天的房屋租金，共计19804.3元（17735.2+17735.2÷30×3.5）；3、判令返还原告租赁保证金56530元；4、判令退还原告租金2069元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月7日，原告与被告签订《商铺租赁及服务合同》，原告租赁位于武昌区和平大道三角路特1号水岸国际K3K4地块K6-8-1-1-2-4号商铺，租赁面积为221.69平方米，租赁期间为2019年12月1日至2023年6月30日，经营业务为美容服务。原告向被告缴纳租赁保证金56530元，租金支付至2020年3月31日。武汉爆发新冠疫情后，原告多次通过微信与被告协商房租见面事宜，被告拒绝。2020年4月24日原告通过微信向被告表示因疫情导致没有实力继续经营下去，决定退租，被告表示同意原告退租，愿意退还原告2个月的租赁保证金，并将房屋挂在中介另行出租。2020年4月30日，原告结清了水电与物业费，但被告拒不退还原告的租赁保证金，侵犯原告合法权益，原告认为疫情属于不可抗力，被告应对房租进行减免，故诉至法院请求判如所请。审理中，原告骆惠敏自愿撤回第四项诉讼请求，其他诉请不变。被告刘彤欧未到庭，也未提交答辩意见。经审理查明：2019年12月9日，刘彤欧取得位于武昌区徐家棚街三角路村福星惠誉·水岸国际6号地块8栋1-2层4室的房屋的不动产权属证明（不动产登记权证号为鄂2019武汉市武昌区不动产权第0050867号，建筑面积221.69平方米）。2020年1月7日，刘彤欧作为出租方（甲方）与骆惠敏作为承租方（乙方）签订《商铺租赁及服务合同》，约定：由刘彤欧将其位于武昌区和平大道三角路特一号水岸国际K6-8-1-1-2-4商铺（面积为221.69平方米），租赁给骆惠敏进行美容服务、生活美容美发。保证金为56530.95元。合同期为2019年12月1日-2023年6月30日。该房屋的租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金。第一租约年租金总额为人民币124146.40元，每月每平方80元，每月租金为17735.20元。第二个租约年2020年7月1日-2021年6月30日，每月每平方米84元，每月租金为18621.96元。第三个租约年2021年7月1日-2022年6月30日，每月每平方米84元，每月租金为18621.96元。第四个租约年2022年7月1日-2023年6月30日，每月每平方米88.20元，每月租金为19553.06元。第五条保证金5.1保证金作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方应按本合同附件一《开店条件书》及本合同第四条约定的方式缴纳各项保证金，包括履约保证金和质量保证金等。5.7本合同因期限届满或解除而终止的，甲方应将该开店铺位注册地址或营业地址的各类证书执照予以注销或变更，同时自乙方返还商铺、恢复原状且履行完本合同所约定的一切义务之日起的3个月内，将无违约需罚抵的保证金无息返还给乙方。第七条商铺进场交付7.1甲方应在商铺具备交付条件之日起三日内书面通知乙方办理交付手续，乙方应于收到甲方通知之日起的七日内与甲方办理进场交付，并签订书面交付文件（详见合同附件三：商铺交付确认书）。商铺交付确认书签订之日，为甲方向乙方交付商铺之日。第十三条商铺的返还13.1因合同期限届满或合同解除等任何因素原因导致本合同终止之日起10日内，乙方应将商铺返还给甲方，并按照甲方的要求返还条件完成商铺的清退及恢复原状。第十五条合同的提前解除及违约责任15.1本合同不得提前解除，但本合同另有约定的除外。第十七条不可抗力如因地震、台风、水灾等自然灾害或其他人为不能预见或不可避免的社会事件导致商铺灭失毁损的，本合同自动终止，甲乙双方互不承担赔偿责任。……双方还就其他事项进行了约定。刘彤欧与骆惠敏均在该合同及附件一“开业条件书”、附件二“商铺交付确认书”、附件三“商铺进场条件交接表”的甲方乙方处签名捺印。合同签订后，骆惠敏从其尾数为“4730”的账户向刘彤欧中信银行尾数为“1957”的账户转账53208元。刘彤欧向骆惠敏书写《收据》一份，载明：“本人刘彤欧于2019年12月18日收到水岸国际商铺号为K6-8-1-1-2-4押金56530元整（伍万陆仟伍佰叁拾元）。特此。刘彤欧2020.元.7”2020年1月23日,武汉市新冠防控指挥部发布《武汉市新冠防控指挥部通告》(第1号),载明:自2020年1月23日10时起,全市城市公交、地铁、轮渡、长途客运暂停运营;无特殊原因,市民不要离开武汉,机场、火车站离汉通道暂时关闭。2020年3月24日,湖北省新型冠状病毒感染疫情防控指挥部发布通告:从4月8日零时起,武汉市解除离汉离鄂通道管控措施,有序恢复对外交通,离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。武汉市根据疫情风险等级评估情况,在做好疫情防控的前提下,推动企业分区分级、分类分时、有条件复工复产。因疫情原因，该商铺未能正常营业，骆惠敏从2020年1月30日起多次因租赁事宜与刘彤欧进行沟通，希望刘彤欧在房屋租金方面给予其优惠政策，刘彤欧在2020年4月13日8:47微信回复中表示可以用押金抵扣四、五月份租金，6月1日交纳6月租金。骆惠敏希望在此基础上再免一个月的房租，刘彤欧明确表示不同意。2020年4月24日下午4:03骆惠敏“刘姐这附近的商铺每一家都免租了几个月。对于你这块不能免租和考虑自身能力决定不租了，这个月底到期好吧！”2020年4月24日下午4:09刘彤欧“我没有免租能力，铺子那我让中介挂着出租了？”……后双方通过微信联系，确定由骆惠敏将水电及物业费结清后办理房屋腾退事宜，骆惠敏于2020年4月30日将刘彤欧的电话号码及房东直租的广告一并张贴在租赁商铺的大门玻璃上，并于当日将图片及交纳的水电费物业费截图以微信方式发送给刘彤欧。刘彤欧于2020年4月30日下午9:11，回复“收到，谢谢。”2020年5月1日上午10:29，骆惠敏向刘彤欧发送微信“刘姐疫情让每个人都生活很困难，您又是护士天使，那就‘疫情无情，人间有情吧’。这边保证金总额56530，减掉一个月租金17736，余保证金38794。您昨天的意思是接下来这个商铺第一时间租出去或者卖出去就立马把钱给到我是吗？”2020年5月2日下午9:00，刘彤欧回复骆惠敏“还是我之前跟你说的，按照租房合同约定办。疫情期间你没收入，我也没有，你交了房租，我交了贷款，银行也没少收我一分钱，4月开始房贷我已经没钱交了，你最起码没影响到你个人信用。风险人人都有，提前退租你损失了两个月的押金，看得到底，铺子啥时候能租出去遥遥无期。考虑人情，如果5月或者6月能租出去，我收到租金，我会如数，对应给你2个月或1个月的押金。之后再啥时候租出去，你也没有必要关心了，我自己死活都不清楚，毕竟我们合同终止了。如果你还有异议，那我们都不用讲人情，完完全全按照合同办事，这是我最后一次说这个事。”骆惠敏认为新冠疫情属于不可抗力，因刘彤欧未退还租赁保证金及减免租金，故诉至法院，诉请如前。审理中，骆惠敏自述其与陈哲纯、魏迎系朋友关系，并提交其与陈哲纯、魏迎签订的《美容院经营转让合同》及转账截图，证实陈哲纯、魏迎将坐落于武昌区和平大道三角路特一号水岸国际K6-8-1-1-2-4馥活美肌科技美容店的经营权以16万元人民币转让给骆惠敏，转让时间为2019年12月31日，其后才与刘彤欧签订《商铺租赁及服务合同》并将押金56530元通过魏迎转给刘彤欧。以上事实有武汉市不动产权登记信息查询单、《商铺租赁及服务合同》、《收据》、手机转账截图、微信截图、《美容院经营转让合同》、法院专递收件详情单及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，骆惠敏与刘彤欧签订的《商铺租赁及服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。关于合同起算时间。双方于2020年1月7日签订的《商铺租赁及服务合同》，虽然载明的合同期为2019年12月1日-2023年6月30日，但根据租赁合同第七条商铺进场交付的相关规定，双方均签字确认于2020年1月7日办理商铺交接手续，此举与原告提交的《美容院经营转让合同》载明的经营权转让时间也能相互吻合，故本案认定2020年1月7日为合同起始时间。关于合同的解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十条“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，结合原告提供的微信聊天截图，2020年4月24日原告提出房屋不承租，被告也同意挂中介出租，双方均有解除合同的意思表示，2020年4月30日，原告结清水电物业费、张贴房屋直租广告，并向被告微信告知，被告回复“收到，谢谢。”双方对解除合同均无异议。至此，2020年4月30日双方合同已解除。关于本案责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”，本案中，双方合同履行期2020年1月7日至2020年4月30日（3个月23天），因新冠疫情属于不可抗力，综合考虑疫情及疫情防控措施对占有、使用涉案房屋及被告从事美容行业的影响，结合本案实际情况，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的相关规定，疫情期间的房屋租金，由原、被告各自承担一半，本院酌定免除被告38天（76÷2）的租金责任，被告应向原告支付2个月15天的租金44338元（80×221.69×2+80×221.69÷30×15天）。原告已向被告支付租金53208元，故被告还应退还原告租金8870元。关于保证金的退还。《商铺租赁及服务合同》约定“保证金：是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，确保合同的履行，并在双方合同到期或者依法解除时才予以无息退还。”关于退款金额，双方微信聊天中，原告微信称“这边保证金总额56530元，减掉一个月租金17736元，余保证金38794。您昨天的意思是接下来这个商铺第一时间租出去或者卖出去就立马把钱给到我是吗？”，被告微信中称“考虑人情，如果5月或者6月能租出去，我收到租金，我会如数，对应给你2个月或1个月的押金。”，因被告未到庭也未向本院提交其实际损失的相关证据，视为其放弃相应的诉讼权利，由此产生的不利后果应由其自行承担。本案中，原告因受疫情影响与被告协商后解除合同，主观上并无故意违约，本院结合双方微信聊天中关于保证金的协商经过，依据诚实信用原则，酌定被告还应向原告退还保证金38794元（56530-17736）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，判决如下：一、原告骆惠敏与被告刘彤欧签订的《商铺租赁及服务合同》于2020年4月30日解除；二、被告刘彤欧应于本判决生效之日起十日内向原告骆惠敏退还房屋租金8870元；三、被告刘彤欧应于本判决生效之日起十日内向原告骆惠敏退还退还保证金38794元；四、驳回原告骆惠敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费收取880元，公告费560元，共计1440元，由被告刘彤欧负担（此款原告已垫付，被告连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨世庆二〇二一年三月四日法官助理卓明艳书记员庞海丽