广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1532号上诉人（原审被告）：广州市立轩商贸有限公司，住所地广州市荔湾区人民南路35、37、39、39-1、39号后座首层自编1、2房。法定代表人：胡志明。委托代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，住所地广东省广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务局长。委托代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市立轩商贸有限公司（以下简称“立轩商贸公司”）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称“荔湾住建局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。立轩商贸公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回荔湾住建局的诉讼请求，涉案房屋由立轩商贸公司继续租赁使用。2.本案一、二审诉讼费用由荔湾住建局承担。事实与理由：一、立轩商贸公司是按政策经过有偿转让（包括支付款项及安置原承租单位的部分人员）获得涉案房屋的承租权，可按不高于市场指导价的租金标准长期租用。立轩商贸公司承租后又投入了巨资维修、改造了涉案房屋的化粪池、排污系统，立轩商贸公司与荔湾住建局之间的租赁关系不是一般的租赁关系。二、涉案房屋与其他相邻房屋之间存在相连相通、共有共用进出口。涉案房屋是广州市人民南路39号后座的唯一通道。一审法院未考虑上述情况作出错误判决。为此，特提起上诉，请求二审法院判如所请。被上诉人荔湾住建局答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。关于立轩商贸公司上诉主张其是通过有偿转让的方式获得涉案房屋承租权问题，立轩商贸公司是通过与案外人签订协议的方式获得涉案房屋相关权益，根据合同相对性原则，若其权利受损应向案外人主张。本案系租赁合同纠纷，立轩商贸公司作为案涉房屋承租人，其权利义务的依据应在租赁合同约定的范围内。荔湾住建局依据合同法第232条、236条行使法定解除权，于法有据。其次，立轩商贸公司上诉提及关于案涉房屋与私房业主存在共同进出口的问题，可以通过公开招租后与私房业主协商保留和保证有进出口的权利，且该问题与本案纠纷争议无关。综上，请求二审法院驳回立轩商贸公司的上诉请求，维持原判。荔湾住建局向一审法院起诉请求：1.解除荔湾住建局与立轩商贸公司之间就就广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋的不定期租赁关系。2.立轩商贸公司及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局。3.本案诉讼费用由立轩商贸公司承担。一审法院认定事实：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市不动产登记查册表显示，越秀区人民南路37号（2区1段84地号），产别为公产，使用性质为商业，产权人为广州市房地产管理局（占有全部），所有权来历为1966年3月接管。因市规划调整，越秀区人民南路37号变更为荔湾区人民南路37号。2014年11月21日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与立轩商贸公司（承租人，乙方）签订租赁合同即《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方将坐落在荔湾区人民南路37号101部位部位（产别：无主代管产）的房地产出租给乙方，作商业用途，建筑面积73平方米；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日，每月租金7300元；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效。该《广州市直管房租赁合同（非住宅）》以广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局为出租人办理了备案登记手续。合同期满后，荔湾住建局、立轩商贸公司之间没有续签合同，立轩商贸公司继续使用涉案房屋，并按约定租金标准向荔湾住建局支付租金。2020年1月14日，一审法院在涉案房屋的显眼处张贴通知，限期涉及该房的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有承租人或实际使用人来院登记。立轩商贸公司确认于2020年4月28日收到本案起诉状副本。一审庭审中，荔湾住建局陈述因广州市住建委要求非住宅的房屋需要通过公开招租的方式来确定新的承租人，故荔湾住建局、立轩商贸公司就涉案房屋没有续签合同，在双方协商时荔湾住建局要求立轩商贸公司走公开招租形式，但立轩商贸公司不同意。关于立轩商贸公司提及的涉案房屋与私有业主房屋存在共同进出口的问题，可通过荔湾住建局公招之后为私有业主保留和保证有进出口的权利予以解决。立轩商贸公司与案外人的购买租赁权协议，应根据合同的相对性原则向案外人追索。立轩商贸公司陈述立轩商贸公司想续签合同，但是荔湾住建局不同意。一审另查明，2006年1月16日，广州市越秀区饮食公司（甲方）与广州市志超商贸有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：对位于人民南路37号101、39号、39号之一101合计面积181.9平方米商铺的租赁关系，甲方同意将向越秀区第二土地房屋管理所（“出租方”）承租的人民南路37号101、39号、39号之一101合计面积181.9平方米商铺的承租方变更为乙方；乙方同意一次性支付给甲方人民币壹拾柒万壹仟元正作为变更承租方的补偿；乙方承诺，上址的承租方变更转名后，在上址物业中保留不少于1米宽的通往人民南路的通道供人民南路39号后座物业出入使用；乙方原向甲方承租的人民南路39号后座115.02平方米物业的每月租金按人民币2380元计收；另外乙方向甲方承租的太平南路豆栏东街33号3楼39.86平方米物业的每月租金按人民币600元计收；本协议经双方签字盖章、乙方付清上述补偿款项之日起生效；等等。2006年1月19日，广州市越秀区饮食公司向广州市志超商贸有限公司开具发票，载明人民南35-39号租赁费变更补偿费171000元。2010年8月5日，广州市越秀区饮食公司（出租人，甲方）与广州市志超商贸有限公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将荔湾区人民南路39号后座房产出租给乙方作商业用途使用。2013年5月2日，广州市志超商贸有限公司向广州市越秀区饮食公司及广州市越秀国有资产经营有限公司出具《报告》，载明由于2012年接到人民南37号101、39、39-1号101前座相连使用单位的产权代理单位荔湾区房管局通知，要求根据政策统一承租单位需与经营者一致，该公司已将人民南37号101、39、39-1号101前座的承租关系转由立轩商贸公司承租（志超、立轩公司的法定人都是蔡永超，属同一企业，只是为了方便管理），请求将人民南39号后座的承租人变更为立轩商贸公司承租。2013年7月19日，广州市越秀区饮食公司（出租人，甲方）与立轩商贸公司（出租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将人民南路39号后座房产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限为2013年8月1日至2020年5月31日。2016年6月13日，广州市越秀区饮食公司（甲方，原出租方）、立轩商贸公司（乙方，原承租方）与广州粤瑞控股有限公司（丙方，新出租方）签订《三方协议》，约定因经营需要，自2016年6月1日起，就人民南路39号后座房屋的租赁合同主体变更为乙方与丙方，乙方与丙方按照租赁合同及租赁合同相关所有协议所载的全部条款，承担和履行各自的权利和义务；等等。2016年5月30日，案外人胡海燕（出租人，甲方）与立轩商贸公司（承租人，乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将荔湾区人民南路35号首层房屋出租给乙方作商业用途使用，租赁期限2016年6月1日至2026年5月31日。2017年12月20日，落款为人民南路35号业主胡海燕的《致广州市荔湾区住房和建设局、广州市荔湾区土地房屋管理所的函件》，表明其反对进行公开招租。2018年2月，广州粤瑞控股有限公司向广州市荔湾区土地房屋管理所发函，要求确保人民南路39号后座物业保持现状保留现有通道。一审法院认为：广州市荔湾区住房和建设局的原告诉讼主体是适格的。荔湾住建局与立轩商贸公司在广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋建立的租赁合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局、立轩商贸公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是立轩商贸公司一直有向荔湾住建局支付租金，因此，荔湾住建局、立轩商贸公司之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。立轩商贸公司确认于2020年4月28日收到一审法院送达的本案起诉状副本，一审法院确定荔湾住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达立轩商贸公司，因此，确定双方的租赁合同关系在2020年4月28日起解除。租赁关系解除后，立轩商贸公司及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾住建局，但应给予合理的搬迁期限，一审法院酌定立轩商贸公司的搬迁期限为三十日。关于立轩商贸公司抗辩涉案房屋系通过有偿受让承租权，且与其他房屋存在相通相连、共用进出口的问题，一审法院认为，立轩商贸公司对涉案房屋的租赁权从案外人广州市越秀区饮食公司处以协议方式获得，属于另一法律关系，立轩商贸公司可另循途径解决；涉案房屋与其他房屋存在共用进出口的情况，属相邻权问题，不能对抗涉案房屋的出租人依法要求解除合同及收回房屋的权利，对立轩商贸公司的该项答辩意见不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年11月5日作出判决如下：一、确认荔湾住建局与立轩商贸公司关于广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋的租赁合同关系于2020年4月28日解除；二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，立轩商贸公司（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区人民南路37号101部位房屋并交还给荔湾住建局。一审案件受理费100元，由立轩商贸公司负担（受理费荔湾住建局已预交，由立轩商贸公司在本判决发生法律效力之日起十天内迳付荔湾住建局，一审法院不再退回）。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：一审判决认定双方当事人在原租赁合同期限届满后形成了不定期租赁关系，该不定期租赁关系于2020年4月28日荔湾住建局的解除租赁关系通知送达给立轩商贸公司之日起解除，事实、法律依据充分。立轩商贸公司虽上诉称其公司系通过向案外人有偿受让房屋使用权的方式取得涉案房屋相关权益，但该转让与荔湾住建局无关，不能对抗荔湾住建局的合同解除权。立轩商贸公司上诉主张涉案房屋与其他房屋共用进出口问题与本案争议没有关联。审查立轩商贸公司的上诉既未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证，故本院对立轩商贸公司的上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市立轩商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二一年三月九日书记员  曾美玲