广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终28731号上诉人（原审原告）：深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会。主任：苏长传。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李轶夫，广东钦达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市新街口房地产开发有限公司。法定代表人：王建云，经理。委托诉讼代理人：熊焯，广东华范律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凡，广东华范律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：深圳新街口服饰城有限公司。法定代表人：唐楠，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈波，广东广和律师事务所律师。原审第三人：佳兆业物业管理（深圳）有限公司。法定代表人：廖传强。委托诉讼代理人：陈曼曼，系公司法务。原审第三人：泰源物业管理有限公司。法定代表人：陈浦。委托诉讼代理人：肖翩翩，广东钦达律师事务所律师。上诉人深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会（以下简称新街口业委会）因与被上诉人深圳市新街口房地产开发有限公司（以下简称新街口地产公司）、深圳新街口服饰城有限公司（以下简称新街口服饰城公司）以及原审第三人佳兆业物业管理（深圳）有限公司（以下简称佳兆业物业）、泰源物业管理有限公司（以下简称泰源物业）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初9789号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新衔口业委会的上诉请求：撤销该判决第一至第六项判决，并依法改判，1.判令新街口地产公司缴纳拖欠的物业服务费（暂计至2020年2月29日拖欠物业服务费为106433.93元），并按拖欠金额每日万分之五的标准支付违约金至该款项付清之日止（暂计至2020年2月29日违约金为20943元）;2.判令新街口地产公司缴纳日常归集的专项维修资金（从2019年12月1日起暂计至2020年2月29日维修资金为84.33元），并按拖欠金额每日万分之五的标准支付违约金至该款项付清之日止（暂计至2020年2月29日违约金为2元）;上述第1项、第2项诉讼请求金额合计127463.26元，请求将该资金转入新街口业委会小区业主公共资金账户。（不服一审判决的金额为127463.26-4515.48-377.74=122570.04元)；3.判令新街口服饰城公司对上述债务承担连带清偿责任；4、一审、二审诉讼费由新街口地产公司、新街口服饰城公司承担。新街口地产公司辩称，一审法院认定事实清楚适用法律正确，应当予以维持。新街口服饰城公司辩称，一审判决认定清楚，适用法律正确，应当予以维持。佳兆业物业述称，没有意见。泰源物业述称，同意新街口业委会的上诉请求及事实理由。新衔口业委会向一审法院起诉请求：1.判令新街口地产公司缴纳拖欠的9789号案物业服务费（暂计至2020年2月29日拖欠物业服务费为106433.93元），并按拖欠金额每日万分之五的标准支付违约金至该款项付清之日止（暂计至2020年2月29日违约金为20943元）；2.判令新街口地产公司缴纳日常归集的9789号案专项维修资金（从2019年12月1日起暂计至2020年2月29日维修资金为84.33元），并按拖欠金额每日万分之五的标准支付违约金至该款项付清之日止（暂计至2020年2月29日违约金为2元）；3.判令新街口服饰城公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费由新街口地产公司、新街口服饰城公司承担。一审庭审中，新街口业委会明确诉讼请求为，计算物业服务费的期间是从2017年12月1日开始计算，按照35元/平方米的标准；违约金从2017年12月1日至2019年6月30日，违约金按照利率6%的标准支付（因合同没有约定，故所要求的违约金实际为利息损失），从2019年7月1日起按每月欠付费用的日万分之五计算，所有的违约金均次月的1日起依次计算至实际付清之日；专项维修资金的标准是按照每月每平米0.25元缴纳，专项维修资金的违约金按每月欠付费用的日万分之五计算，次月的1日起依次计算至实际付清之日；第三项明确为要求判令新街口地产公司、新街口服饰城公司连带承担第一、二项诉讼请求；物业服务费和专项维修资金要求计算至一审庭审之日。一审法院认定事实：新街口大楼201号房于2006年10月18日登记于新街口地产公司名下，建筑面积为215.85平方米，用途为商业。2015年3月8日，新街口地产公司（出租方，甲方）和新街口服饰城公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定出租用途为商业，租赁期限十五年，自2015年11月1日起至2030年10月31日止；租金按208元/平方米/月计算，前两年不递增，自2017年11月1日开始起每年递增一次，递增幅度为8%，租金按自然月结算；甲方不提供中央空调，物业管理费按10元/平方米计算；甲方应于2015年8月1日之前将租赁物交付乙方；及其他条款。2016年12月25日，《深圳市南山区新街口大楼第一届业主大会第二次业主大会会议议题表决结果的（公告）》显示，大会审议通过了同意不再续聘新街口物业管理有限公司和授权业主委员会选聘新物业及签订物管合同的议题；及其他议题。2017年2月19日，深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会[简称新街口第一届业委会]（甲方）与佳兆业物业（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方同意按照甲乙双方协商同意的物业服务标准提供服务，具体标准参考《深圳市住宅物业服务收费指导标准（高层）》三级标准；物业服务收费方式为酬金制，由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层住宅2.4元/平方米/月，商业物业35元/平方米/月；物业服务费用为交纳的甲方业主所有，由乙方代管，主要用于乙方员工的工资等，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用，物业区域内的清洁卫生、绿化养护、秩序维护等费用，酬金，法定税费，业主大会、业委会的共用费用等；乙方每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例收取酬金；物业服务费用支出应全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分由甲方双方共同管理，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳；物业服务期限为3年，自2017年3月1日至2020年2月29日。深圳市南山区新街口大楼第一届业主委员会（甲方）与佳兆业物业（乙方）签订《物业服务合同终止协议》，约定双方一致同意上述《物业服务合同》终止，日期为2019年6月30日，乙方服务人员服务至2019年6月30日，酬金结算至2019年6月30日；及其他条款。2018年5月27日，新街口第一届业委会（甲方）与新街口服饰城公司（乙方）签订了《新街口大楼一二楼服饰城项目协议》（以下简称《项目协议》），约定为暂时解决新街口一二楼服饰城装修及物管费的相关事宜，以尽快推进新街口服饰城的开业运营，尽早结束新街口大楼面向南海大道并长期面向公众呈现的一派颓废景象，在南山区物业预付金临时定价和缴交方式及消防改造的协调会，经友好协商自愿达成了临时协议；根据2007年5月深圳市物价局南山分局监制的《新街口大楼物业管理服务收费公示栏》显示，乙方所租赁的一楼场地管理费单价为每月35元／平方米。二楼管理费单价截止商场正式开业前（不迟于2019年2月底）暂定为每月8元／平方米；2019年3月1日起则按每月13.5元／平方米的临时标准执行。但是，如果该标准（每月13.5元／平方米）在执行过程中被新街口大楼业主大会通过决议否定，则该标准不再执行。对业主大会决议的新标准，各方达成一致的，则按新标准执行；各方不能达成一致的，则交由相关政府部门或循法律途径依法确定；自2017年3月1日起至2018年5月31日止，乙方所欠一、二楼管理费（按以上标准扣除已支付金额，具体金额由甲、乙方与管理处核对确定），由乙方按照如下要求支付：（1）1楼所欠费用（以现物业管理单位核算金额为准）在一楼工程开工前（不迟于2018年5月30日）一次性支付（本协议涉及的商铺号分别为106Ｃ、107、108、109Ａ、109Ｂ、110Ａ、110Ｂ七个商铺，面积以房产证核实结果为准）。（2）二楼所欠费用分两次付清，分别为二楼工程开工前（不迟于2018年5月30日）付50%，2018年9月30日前付剩余50%。如二楼支付完第一笔费用后，未及时支付第二笔的，乙方自愿接受无条件停止施工、营业、并承担由此造成的任何损失及法律责任。（本协议涉及的17个商铺，面积以房产证核实结果为准。）（3）从2018年6月起新发生的一、二楼管理费，乙方应在每月7日前全额付清，不能以任何借口拖延或不支持。关于大楼消防主机更新：（1）乙方同意代垫支付新街口大楼消防主机、系统更新工程费用（代垫费用不超过30万元），并确保整个消防系统能通过政府有关权威部门消防检测通过。（2）乙方支持、配合甲方通过谈判或司法途径向相关主体（开发商和原新街口物业管理有限公司）追索该费用，如乙方付款且通过政府有关消防检测满一年后，相关主体仍未将费用退回乙方，则乙方有权选择该费用直接冲抵日后应付的管理费。由现物管单位协助乙方，向政府办理商场扶梯恢复使用手续，本着谁使用谁负责维护，及对安全负责的原则，由乙方签约专业扶梯维保商，以确保乙方对商业扶梯功能需要，并承担所有费用。甲方原则上同意乙方对商场外立面进行升级改造，但是改造时间、内容、设计图纸等需要提前书面告知业委会或业主大会，并得到业委会的书面确认后，才能安排升级改造。在方案提交甲方审核，不破坏大楼承重结构，确保安全的前提下，甲方原则上同意乙方在商场合适的位置安装升降梯，相关维保签约、费用、责任由乙方负责。本协议自甲、乙双方签字盖章后生效，本协议是临时协议，有效期至2018年10月30日截止。在截止日前，如果甲乙双方没有任何一方书面提出异议，本临时协议继续生效半年；本协议生效后，在乙方按照本协议的约定正常支付管理费的情况下，甲方不得因其与第三方的纠纷或其他事由影响乙方开业进度及正常经营，否则，视同甲方违约并须对乙方因此造成的损失承担赔偿责任。2019年6月30日，新街口第一届业委会（甲方）与泰源物业（乙方）签订《物业服务合同》，乙方同意按照甲乙双方协商同意的物业服务标准提供服务，具体标准参考《深圳市住宅物业服务收费指导标准（高层）》三级标准；物业服务收费方式为酬金制，酬金来源为根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第七条物业服务酬金从预收的物业管理服务费中支出，提取基数为以本物业管理区域的物业管理服务支出为基数计提酬金；物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准为多层住宅2.4元/平方米/月，商业物业35元/平方米/月；乙方每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例收取酬金；乙方应向甲方的业主签订委托银行扣款协议书，乙方在每月10日、20日通过银行划款扣取物业服务费，若两次均未扣到款，业主需在每月底前到乙方财务室交纳各项费用现金；超过当月交纳费用时间，乙方可以在次月起按欠费总额收取每日万分之五的违约金；物业服务期限为6个月，自2019年7月1日至2019年12月31日，若本合同到期，甲方未选聘新的物业服务企业，本合同自动延续至甲方选聘新的物业服务企业进驻之日止；及其他条款。深圳市南山区年第一次业主大会表决结果统计表显示，议题二，是否同意商铺业主／被委托人的提议，将新街口大楼商铺物业管理费收取标准调整为15元／平方米／月，服务内容中不包含提供中央空调，投票结果为同意占总票数34.73%，占总票权数38.37%；议题九，物管服务单位招投标，由物业协会组织并经深圳市工程交易中心专家库的专家对投标单位评审，按得分排名顺序如下（四选一），投票结果泰源物业票数占总票数63.17%，票权数占总票权数44.88%；及其他议题。《关于深圳市南山区年第一次业主大会会议的决议事项的通告》显示，议题二和议题九大会表决不通过。（2017）粤0305民初18587号民事判决和（2018）粤03民终19641号判决显示，佳兆业物业于2017年9月27日向南山法院起诉请求判令新街口地产公司、新街口服饰城公司连带支付拖欠佳兆业物业新街口大楼210商铺2017年3月至2017年8月期间的管理费85365元和本体维修基金609.6元，共计85974.6元。一审法院判决新街口地产公司应向佳兆业物业支付2017年3月至2017年8月期间的物业管理费、本体维修基金共计85974.6元；及驳回佳兆业物业其他的诉讼请求。后新街口地产公司和新街口服饰城公司上诉，请求撤销原判，驳回佳兆业物业的诉讼请求。二审法院认为，佳兆业物业与新街口第一届业委会签订《物业服务合同》合法有效。佳兆业物业为小区提供了物业管理服务，新街口地产公司作为涉案物业的业主，新街口服饰城公司作为涉案物业的使用人，应当向佳兆业公司支付物业服务相关费用。佳兆业公司在本案提出的诉讼请求为涉案物业2017年3月至8月期间的管理费及本体维修基金共计85974.6元，而根据新街口服饰城公司二审提交的证据显示，其于2018年向佳兆业公司支付物业管理费用已远超本案诉讼标的金额。由于资金系种类物、不特定物，一审法院认定新街口服饰城公司支付的款项已足以涵盖本案所涉债务，佳兆业物业的主张已无事实基础，应予驳回。若佳兆业公司与新街口房地产公司、新街口服饰城公司之间对物业服务费的标准及后续是否拖欠费用还存在争议，双方应核对往来账目后另循法律途径解决。故撤销一审判决，驳回佳兆业物业在一审的全部诉讼请求。为证明2008年1月2日深圳市物价局南山分局南山区物价检查所审核批准了新街口物业管理有限公司的相关费用备案，以及收费公示栏显示物业服务收费商业部分平方米35元/月（含中央空调费），服务内容包括房屋建筑及其设备，公共设施、绿化、卫生、道路、治安和环境容貌等项目，开展日常维护维修整治服务等，新街口地产公司提供了《关于同意物业管理价格（收费）公示监制的函》和《新街口（商品住宅类）物业管理服务收费公示栏》予以证明。新街口业委会对第一页南山分局的函真实性予以认可，对公示栏的真实性不予以认可，认为现在的公示栏还在小区公示，其中关于商业物业平方米35元/月收费括号中含的中央空调费在实际的公示栏中是没有的；且该证据与本案没有关联性，因为无论原来收费是多少，新街口地产公司应该交的物业管理费应按《物业服务合同》约定的商业物业的物业服务费标准进行缴纳，况且现在和以前是一样的都是35元/月。为证明新街口业委会与泰源物业于2019年6月30日签订的《物业服务合同》仍在履行中，泰源物业公司仍为物业服务企业，小区商业物业服务费收费标准依旧为35元/平方米/月，新街口地产公司、新街口服饰城公司迟延缴费依旧需按照欠费总额每日万分之五的标文支付违约金，新街口业委会提供了三份《新街口大楼物业服务合同延期协议》（分别为2019年12月27日、2020年2月27日和2020年5月21日签订），新街口地产公司和新街口服饰城公司对该三份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为其并非签订协议方，且该三份协议中均提及了2019年6月6日南山街道办《关于新街口小区启动应急物业管理的通知》，但新街口业委会并未提交该份通知作为证据，因此无法核实通知内容。根据深圳特区物业管理条例第67条的规定，物业服务合同期满前业主大会或物业服务机构解除合同的，业主委员会可以提请街道办事处选取物业服务企业提供物业服务，街道办事处应当通过招投标方式选取，但本案中不存在招投标相关证据。为证明新街口服饰城公司实际承担“新街口裙楼8台扶梯”的设备维护及运行电费、维修费用、维保费用，新街口大楼的中央空调的设备维护及用电费用，“新街口小区消防自动报警系统更换工程”的工程费用等费用，新街口服饰城公司提交了《新街口裙楼8台扶梯维护及用电协议》《工程施工合同》《深圳市电梯维保合同》《新街口大楼中央空调设备维护及用电使用协议》《消防改造工程三方协议书》予以证明。新街口业委会对证据的三性不予认可，认为新街口服饰城公司未提交与合同价款对应的银行转账凭证及发票，不能证明其因改造小区消防工程而支出了相关费用；即便新街口服饰城公司支出了相关费用，但根据《项目协议》，该笔费用的实际承担人应为新街口地产公司及深圳市新街口物业管理有限公司，因此新街口服饰城公司的改造行为与本案无关；此外，协议虽约定对于消防系统的更新改造费用，若新街口服饰城公司付款且通过政府有关权威部门消防检测满一年后，相关主体仍未将费用退回新街口服饰城公司，则其有权选择将该费用直接冲抵日后应付的管理费。但新街口服饰城公司未能提供其已支付消防改造工程款及消防改造项目已通过检测满一年的证据，因此尚未达到协议约定的抵扣条件，且该协议为临时协议，相关条款已经失效，对双方不具有约束力。新街口服饰城公司为证明其自2017年3月1日起至2017年12月31日期间已实际交纳物管费，提供了兴业银行深圳分行账户历史交易查询对帐单（沈X）（2017年3月1日-2017年12月31日）予以证明。新街口服饰城公司为证明2018年6月18日至2019年6月18日期间其共向物管公司（佳兆业物业）交纳新街口大楼一二层商铺物管费840491.7元，提供了沈X出具的《代付款证明书》及其名下兴业银行卡自2018年6月起至今的对外付款交易明细，沈X兴业银行卡2018年6月18日起至2019年6月18日向物业管理公司（佳兆业）交纳新街口大楼一、二层商铺管理费的交易明细表予以证明。新街口服饰城公司为证明其已向物管公司泰源物业交纳2019年9月份至2019年12月份物业管理费及水电费合计551171.02元，提供了付款回单予以证明。新街口业委会对以上证据未予回应。另，2019年1月13日，《深圳市南山区新街口大楼2018年第二次业主大会结果统计表》显示，大会审议通过了同意业委会提交的《新街口小区（大厦）业主大会和业主委员会议事规则补充修订条款（二）》，第二十七条规定，授权新街口大楼业主委员会可以依法对涉及业主公共利益的事项（包括但不限于与物业公司之间的物业服务合同纠纷、业主大会决议执行遇到障碍、公共收益合同纠纷等事项）通过司法诉讼的方式维权。新街口业委会成立时间为2019年7月19日，任职时间从2019年10月16日起至2022年10月15日止。一审庭审中，各方共同确认，2017年3月至2019年6月30日新街口大楼二楼由佳兆业物业提供物业服务，2019年7月至一审庭审之日（2020年7月）由泰源物业提供物业服务。佳兆业物业确认新街口服饰城公司以8元/平方米/月的标准向其支付了2017年3月至2019年2月期间，以13.5元/平方米/月的标准向其支付了2017年3月至2019年5月31日期间的物业服务费及专项维修资金，2019年6月1日至2019年6月30日期间物业服务费及专项维修资金未支付。泰源物业确认新街口服饰城公司以13.5元/平方米/月的标准向其交纳了2019年6月1日至2019年11月30日期间的物业服务费及专项维修资金，自2019年12月1日起新街口地产公司和新街口服饰城公司未再交纳物业服务费及专项维修资金。新街口服饰城公司确认其以8元/平方米/月的标准向佳兆业物业支付了2017年3月至2019年2月期间，以13.5元/平方米/月的标准向佳兆业物业支付了2017年3月至2019年5月31日期间，以13.5元/平方米/月的标准向泰源物业支付了2019年6月1日至2019年11月30日期间的物业服务费及专项维修资金。各方确认专项维修资金的标准为每平方米0.25元；被告新街口大楼一楼物业已按35元/平米的标准足额收取物业服务费用；本案与9790-9796、9798-9806等系列案共17个案件中所涉物业共同构成新街口大楼二楼的全部物业。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点有三个，一是新街口业委会是否有权提起本案诉讼；二是新街口服饰城公司和新街口地产公司的连带责任问题；三是应当交纳的物业服务费和专项维修资金的计算标准和具体金额；四是未足额支付物业服务费和专项维修资金的违约金问题。关于第一个争议焦点，新街口业委会是否有权提起本案诉讼，一审法院认为，第一，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二款的规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。因此，新街口业委会具备本案的诉讼主体资格。第二，佳兆业物业与新街口第一届业委会签订的《物业服务合同》中约定的物业服务收费方式为酬金制，其每月按应收物业服务成本费用总额的6%的比例收取酬金，物业服务成本费用相对固定，因此新街口业委会有权就物业服务费收取事宜提起本案诉讼。关于第二个争议焦点，新街口地产公司、新街口服饰城公司是否应连带承担支付物业服务费和专项维修资金的责任，一审法院认为，国务院《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，新街口地产公司、新街口服饰城公司签订的《房屋租赁合同》中已约定相关物业服务费由新街口服饰公司的承担，且因双方确认一直以来专项维修资金均由新街口服饰城公司交纳亦应视为双方已经作出约定，故新街口服饰公司应承担支付物业服务费和专项维修资金的义务，而新街口地产公司作为业主应当对物业实际使用人即新街口服饰城公司的支付义务承担连带责任。关于第三个争议焦点，应当交纳的物业服务费和专项维修资金的计算标准和具体金额，一审法院认为，第一，关于物业服务费的计算标准问题，新街口业委会主张自2017年3月至一审庭审之日（2020年7月2日）应按照35元/平方米/月的标准交纳，新街口地产公司、新街口服饰城公司主张2017年3月至2019年3月应按照8元/平方米/月的标准进行交纳，2019年3月以后应按照13.5元/平方米/月的标准进行交纳，对此，一审法院认为，因双方就物业服务费收取签订了多份合同，需要确定相关物业服务费的标准首先应认定相关合同的性质与效力。（1）关于相关合同的效力问题。首先，关于新街口第一届业委会与佳兆业物业签订《物业服务合同》的效力问题，根据2016年12月《深圳市南山区新街口大楼第一届业主大会第二次业主大会会议议题表决结果的（公告）》，新街口第一届业委会有权选聘新街口大楼新物业企业和签订相应的物业管理合同，这表明经业主大会授权业委会有权对物业管理的重要要件如价格、年限、范围等权利义务作出一定的约定。故佳兆业物业与新街口第一届业委会2017年2月签订《物业服务合同》合法有效，双方有权约定酬金制物业服务收费方式和商业物业按35元/平方米/月收费标准收费。其次，关于新街口第一届业委会与新街口服饰城公司2018年5月签订的《项目协议》的效力问题，一审法院认为，该协议系双方真实意思表示。如前所述，新街口第一届业委会已获得业主大会的授权，其对物业服务费作出的价格调整和装修费等作出的意思表示应当包含在业主大会授权范围内，不违反法律、行政法规的强制性规定。此外，因佳兆业物业与新街口第一届业委会约定的物业服务收费方式为酬金制，佳兆业物业的服务成本费用相对固定，故新街口第一届业委会对物业服务费作出的调整对其不构成影响，系其对自身权利的处分，亦应予以尊重。因此，《项目协议》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。（2）在上述两份合同同时有效的情况下如何适用的问题，《项目协议》形成时间在后，且已载明该协议是为暂时解决新街口一二楼服饰城装修及物管费的相关事宜，以尽快推进新街口服饰城的开业运营而达成的临时协议，其对《物业服务合同》中物业服务费用交纳等问题进行的变更应当予以确认。该《项目协议》载明其有效期至2018年10月30日截止，且无证据表明合同双方提出过书面异议，故临时协议继续生效半年，据此，该临时协议有效期应当截止2019年4月30日止。综上，在2019年4月30日前应当适用《项目协议》的标准确立物业服务费的计算标准。（3）关于物业服务费具体计算标准。根据协议约定截止商场正式开业前（不迟于2019年2月1日）暂定为每月8元/平方米/月，2019年3月1日起新街口二楼物业服务费单价按每月13.5元/平方米/月的临时标准执行，且无证明表明在执行过程中被新街口大楼业主大会通过决议否定，故在协议有效期内仍应按照此标准。综上，新街口大楼二楼物业服务费在2017年3月1日至2019年2月28日期间按照8元/平方米/月的标准交纳，2019年3月1日至2019年4月30日期间按照13.5元/平方米/月的标准交纳。（4）关于2019年5月起的物业服务费的计算标准问题，新街口业委会主张应按其与泰源物业2019年6月签订的《物业服务合同》约定的标准即35元/平方米/月交纳，因当时在新街口第一届业委会和街道办及佳兆业物业共同的协调下签订了终止协议，而泰源物业是由街道办在物业管理公司备案应急库里面摇号决定的，新街口地产公司则主张新街口第一届业委会未经业主大会同意解除与佳兆业物业的服务合同，与泰源物业签约的行为违法，相关《物业服务合同》应属无效，一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘新的物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，未有证据表明新街口第一届业委会与泰源物业签订的《物业服务合同》已经过相关业主大会的授权，且在2020年第一次业主大会表决物管服务单位招投标事项时亦未通过，故该《物业服务合同》不应对业主发生法律效力。对于2019年5月起的物业服务费的标准，因双方对此未能提供具体标准，且双方之前每月13.5元/平方米/月的支付标准与市场标准相近，故一审法院酌定可以参照《项目协议》的租金标准即13.5元/平方米/月执行。第二，关于专项维修资金的标准，各方确认按照0.25元/平方米/月的标准进行交纳，一审法院予以确认。第三，关于新街口服饰城公司主张代垫费用270000元应抵扣物业服务费的问题，一审法院认为，《项目协议》中已明确约定新街口服饰城公司代垫消防主机、系统更新工程等费用，且有权冲抵日后应付管理费，新街口服饰城公司主张其仍未收回该笔费用，要求在270000元范围内优先冲抵所欠费用，一审法院认为，双方对此代垫费用已作出了约定，新街口服饰城公司已举证证明相关代垫费用为270000元，新街口业委会对此虽不予认可但未提供证据予以反驳，故一审法院对此予以支持，该部分费用应当在新街口服饰城公司应支付的物业服务费用中予以扣减。新街口业委会已认可新街口大楼一楼物业已按35元/平方米的标准足额收取，且本案与9790-9796、9798-9806案件共17个案件所涉物业共同构成新街口大楼二楼的全部物业，因此相应地在每一个案件中平均可以抵扣的费用约为15882.35元（270000元÷17个=15882.35元/个）。第四，关于新街口服饰城公司实际应当支付的物业服务费和专项维修资金。根据上述关于物业服务费的计算标准和抵扣费用标准，且各方已确认新街口服饰城公司已按上述标准足额交纳物业服务费和专项维修资金至2019年11月30日，一审法院亦予以确认，故一审法院对于新街口业委会要求新街口服饰城公司按35元/平方米/月的标准支付2019年12月1日之前物业服务费的诉讼请求不予支持。对于2019年12月1日至一审庭审之日（2020年7月2日）的物业服务费和专项维修资金，因2020年7月1-2日的物业服务费和专项维修资金截至一审庭审时还未完全达到交纳条件，故一审法院酌定新街口服饰城公司向新街口业委会支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费和专项维修资金，2020年7月之后的物业服务费和专项维修资金待发生后由新街口业委会另循途径解决。经计算，新街口服饰城公司应当支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为20397.83元（13.5元*215.85平方米*7个月），减去应当抵扣的15882.35元，为4515.48元；新街口服饰城公司应当支付的2019年12月1日至2020年6月30日期间的专项维修资金为377.74元（0.25元*215.85平米*7个月）。第五，新街口业委会主张新街口地产公司应按35元/平方米/月的标准补足未交的物业服务费，因新街口第一届业委会和租户即新街口服饰城公司之间签订的《项目协议》不能适用于新街口第一届业委会和业主即新街口地产公司之间，一审法院认为，第一，如前所述，新街口服饰城公司是物业服务费支付义务的主义务人，新街口地产公司对该项义务承担连带责任；第二，物业费基于物业使用人使用物业、小区公共建筑及设备等而产生，而新街口服饰城公司作为物业的实际使用人是物业服务的直接享受者，与新街口第一届业委会签订的相关物业管理费收费标准应当作为物业费的收费标准，新街口业委会就物业费与租户之间的约定应当视为对该项物业相关服务等费用作出的约定，其主张不适用于业主缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。关于第四个争议焦点未足额支付物业服务费和专项维修资金的违约金问题。结合新街口业委会与泰源物业签订的《物业服务合同》对业主不发生效力的认定，其关于违约金条款的约定同样对业主不发生效力；并且，新街口业委会与佳兆业物业签订的《物业服务合同》中欠缴相关费用未作出约定，故新街口业委会要求按照每月欠付金额的日万分之五支付违约金并无合同依据。但因新街口服饰公司确实存在未及时支付物业服务费和专项维修资金的行为，新街口业委会存在利息损失，新街口地产公司、新街口服饰城公司应予赔偿。另外，因新街口服饰城公司应交纳的物业服务费已予以部分抵扣，故一审法院酌情判令自新街口业委会起诉之日即2020年4月21日起按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，以4515.48元为基数计算延期支付物业服务费的利息至实际交纳之日止。对于延期支付专项维修资金的利息，因双方之间并无书面协议约定专项维修资金的缴纳时间，按日常惯例，每月专项维修资金最迟应于当月底之前支付，故2019年12月1日至2020年6月30日期间专项维修资金的违约金即利息损失，以每月53.96元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付，自次月一日起依次计算至实际付清之日止。综上，新街口业委会的主张部分成立，一审法院予以部分支持。一审法院判决：一、新街口服饰城公司于本判决生效之日起十日内向新街口业委会支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4515.48元；二、新街口服饰城公司于本判决生效之日起十日内向新街口业委会支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的专项维修资金377.74元；三、新街口服饰城公司于本判决生效之日起十日内向新街口业委会支付4515.48元物业管理费的延期支付利息，按照按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2020年4月21日起计算至实际交纳之日止；四、新街口服饰城公司于本判决生效之日起十日内向新街口业委会支付2019年12月1日至2020年6月30日的专项维修资金的延期支付利息，以每月53.96元为基数，从2019年12月起自次月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率累计计算至实际付清之日止；五、新街口地产公司对新街口服饰城公司的上述债务承担连带责任；六、驳回新街口业委会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2849.27元，由新街口业委会负担2336.4元，新街口地产公司、新街口服饰城公司负担512.87元。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，新街口业委会本案起诉所涉物业为新街口大楼二楼211号商铺，权利人为新街口地产公司，建筑面积112.45平方米。本院认为，本案二审争议焦点是新街口地产公司应承担的涉案物业管理费标准如何具体确定的问题。新街口第一届业委会与新街口服饰城公司于2018年5月27日签订了《项目协议》，对新街口大楼二楼管理费标准给予优惠条件，涉及对2017年2月19日与佳兆业物业之间的《物业服务合同》所约定的商业物业管理费标准进行变更。关于该《项目协议》的效力问题，根据《深圳经济特区物业管理条例》第二十五条规定，对于确定或者变更物业管理服务收费标准及方案等事项业主大会可以授权业主委员会予以决定。2016年12月25日涉案新街口大楼第一届业主大会第二次业主大会会议议题表决结果授权业主委员会选聘新物业及签订物业合同，该授权事项表明新街口第一届业委会具有确定或者变更物业管理服务收费标准的权利。新街口业委会一方面认为业主委员会有权在《物业服务合同》中将商业物业管理费标准确定为35元/平方米/月，一方面又认为《项目协议》所确定的二楼商业管理费标准未经业主大会授权而不具有法律效力，该上诉意见不能成立。同时，双方系为了解决新街口大楼一二楼装修、消防主机更新、商场扶梯维保等问题而同意在《项目协议》中对新街口服饰城公司应承担二楼管理费标准给予优惠条件，新街口服饰城公司需按《项目协议》约定承担相应的对价条件，并非无正当合理事由而直接减免新街口服饰城公司应承担的管理费，并未存在损害全体业主合法权益的情形，且所涉管理费标准已由当事人实际予以履行，现新街口业委会又以《项目协议》不具有法律效力为由否定《项目协议》所约定的管理费标准，新街口业委会该主张依据不足，本院不予支持。在《项目协议》对双方具有法律约束力的情况下，新街口服饰城公司有权按照《项目协议》约定标准支付二楼管理费至该协议终止。根据《项目协议》约定，该协议系为了暂时解决新街口一、二楼服饰城装修及管理费等相关事宜而签订的临时协议，有效期最长至2019年4月30日止，因此自2019年5月1日起该协议对双方不再具有约束力，此后新街口业委会有权要求新街口服饰城公司按照《物业服务合同》所约定的35元/平方米/月标准支付涉案物业2019年5月1日后的管理费。一审法院认定2019年5月起管理费标准仍参照《项目协议》约定的标准执行，没有充分依据，本院对此予以纠正。新街口服饰城公司虽辩称按35元/平方米/月标准收取管理费的前提是由物业公司提供中央空调服务，但该主张与新街口服饰城公司已按该标准支付新街口大楼一楼物业管理费的实际履行事实不符，故本院对该主张不予采纳。关于新街口服饰城公司应承担的涉案物业管理费具体金额问题。根据当事人的陈述，自2019年5月1日起至2019年11月30日期间的物业管理费新街口服饰城公司已按13.5元/平方米/月标准交纳，对于差额部分新街口服饰城公司应予以补足。经核算，该期间物业管理费差额为16923.73元（112.45×7×21.5）。2019年12月1日起至2020年6月30日止期间新街口服饰城公司未交纳的物业管理费为27550.25元（112.45×7×35）。即新街口服饰城公司应支付2019年5月1日至2020年6月30日期间物业管理费总计44473.98元。关于新街口服饰城公司欠付涉案物业的2019年12月1日至2020年6月30日止的专项维修资金金额，因一审法院将涉案物业的房号及面积列错，故本院纠正为196.79元（112.45×7×0.25）。对于一审庭审结束后2020年7月起的欠付管理费、专项维修资金，新街口业委会可另循法律途径主张权利。至于欠付物业管理费、专项维修资金的逾期付款违约金，一审法院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率标准计算，并无明显不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但部分实体问题处理欠妥。上诉人新街口业委会的部分上诉请求成立，本院对该成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初9789号民事判决；二、被上诉人深圳新街口服饰城有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会支付新街口大楼二楼211号商铺2019年5月1日至2020年6月30日期间的物业管理费人民币44473.98元，并按照同期全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款违约金（以各月欠付金额为基数，从2019年5月1日起自次月1日分别逐月计算至本判决确定的款项付清之日止）；三、被上诉人深圳新街口服饰城有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会支付新街口大楼二楼211号商铺2019年12月1日至2020年6月30日期间的专项维修资金人民币196.79元元，并按照同期全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率标准支付逾期付款违约金（以每月人民币28.11元为基数，从2019年12月1日起自次月1日分别逐月计算至本判决确定的款项付清之日止）；四、被上诉人深圳市新街口房地产开发有限公司对被上诉人深圳新街口服饰城有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费人民币2849.27元，由深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会负担1649.27元，由深圳新街口服饰城有限公司、深圳市新街口房地产开发有限公司负担1200元。二审案件受理费2751.4元（深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会已预交），由深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会负担1551.4元，由深圳新街口服饰城有限公司、深圳市新街口房地产开发有限公司负担1200元。深圳新街口服饰城有限公司、深圳市新街口房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市南山区新街口大楼第二届业主委员会迳付诉讼费用1200元。本判决为终审判决。审判长 俞    红审判员 吴  春  泷审判员 邓    媛二〇二一年三月十七日书记员 刘尹琳(兼)附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。