湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0704民初312号原告（反诉被告）：许湘雨，男，汉族，1998年9月7日出生，住鄂州市华容区。委托诉讼代理人：邵义家，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：鄂州市新宇房地产开发有限公司，住所地鄂州市武昌大道279号陈家湾A栋。法定代表人：卢远红，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓学斌，湖北民福律师事务所律师。第三人：鄂州市千城房地产中介服务有限公司，住所地鄂州市滨湖南路滨湖绿苑1层76-09号门面。法定代表人：吴红艳，该公司经理。委托诉讼代理人：张浩，该公司员工。原告许湘雨与被告鄂州市新宇房地产开发有限公司（以下简称新宇公司）、第三人鄂州市千城房地产中介服务有限公司（以下简称千城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，适用简易程序进行了审理。在案件审理过程中，新宇公司向本院提起反诉，本院合并审理，于2021年3月23日公开开庭。原告许湘雨的委托诉讼代理人邵义家、被告新宇公司的委托诉讼代理人邓学斌、第三人千城公司的委托诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许湘雨向本院提出本诉诉讼请求:1.依法确认2019年2月20日许湘雨向千城公司支付的10万元系许湘雨合法有效支付给新宇公司的购房款；2.判令新宇公司及千城公司共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：许湘雨拟购买新宇公司的长江100房屋。2018年10月7日经千城公司介绍，许湘雨与新宇公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定买卖标的位于长江100的2栋独单元23层06号，房屋面积为93平方米，单价为6200元，总价款为576600元。合同还约定许湘雨于2018年10月15日前支付首付款186600元，余款39万元按揭贷款。同日双方办理了商品房买卖合同备案，案号为B20190312000。2018年10月17日许湘雨母亲秦赶春通过建行账户转账242400元到千城公司工作人员账户，同日新宇公司向许湘雨出具金额为186600元、角号为06611239的发票一张。合同约定的按揭部分因征信原因，变更为2019年2月2日补房款10万元，2019年4月1日前付清余下房款。按照合同约定，2019年2月4日、20日，许湘雨的母亲秦赶春通过转账共计支付10万元到千城公司股东张浩的账户，同日千城公司向许湘雨出具收款收据，款项用途为：购买长江100的2栋2306号房屋补款。后新宇公司称未收到10万元，要求许湘雨交房款，许湘雨认为新宇公司与千城公司之间的账目与其无关，遂诉至法院。新宇公司本诉答辩称，许湘雨的诉讼请求不能成立，新宇公司收到首付款186600元，但其余购房款许湘雨未按合同支付给新宇公司，新宇公司曾下函向许湘雨催收购房款或解除合同。对于许湘雨转给千城公司的10万元房款新宇公司不予认可。千城公司本诉答辩称，千城公司收款10万元是按合同约定收取的许湘雨的首付款，余下的款项许湘雨未支付。许湘雨为证实其本诉诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一，许湘雨及其母亲秦赶春身份证复印件、耙铺村村委会证明、新宇公司工商登记信息及千城公司营业执照复印件。拟证明本案当事人诉讼主体适格，秦赶春与许湘雨是母子关系。证据二，张浩身份证复印件、千城公司股东信息。拟证明张浩是千城公司股东，持股25%。证据三，2018年10月17日许湘雨与新宇公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案查询证明》。拟证明2018年5月13日经千城公司介绍，许湘雨与新宇公司签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定买卖标的位于长江100的2栋独单元23层06号，房屋面积为93平方米，单价为6200元，总价款为576600元。合同还约定许湘雨于2018年10月15日前支付首付款186600元，余款39万元按揭贷款。后按揭部分因征信原因，变更为2019年2月2日补房款10万元，2019年4月1日前付清余下房款。证据四，2018年10月17日秦赶春建设银行交易明细、湖北增值税普通发票。拟证明2018年10月17日，秦赶春通过建设银行账户转账242400元到千城公司工作人员蔡丽玲账户，同日，新宇公司向许湘雨出具了金额为186600元、角号为06611239的增值税发票。证据五，2019年2月4日及2019年2月20日秦赶春建设银行交易明细、2019年2月20日收款收据。拟证明2019年2月，秦赶春通过转账分别支付5个1万元、1个5万元，合计10万元到千城公司股东张浩的账户，同日千城公司向许湘雨出具收款收据，款项用途为：购买长江100的2栋2306号房屋补款。新宇公司和千城公司就本诉均未提交证据。庭审质证过程中，新宇公司对许湘雨的证据一、二均无异议。对证据三的真实性无异议，但认为许湘雨补交的10万元房款新宇公司并未收到。对证据四的真实性无异议，但认为新宇公司仅收到186600元，秦赶春转账的242400元与新宇公司无关。对证据五不认可，认为与新宇公司无关，新宇公司未收到该款项。千城公司对许湘雨的证据均无异议。新宇公司提出反诉诉讼请求：1.解除新宇公司与许湘雨签订的《商品房买卖合同》，并撤销合同备案手续；2.要求许湘雨支付逾期付款违约金19500元（以39万元为基数按日万分之五来计算）；3.反诉费由许湘雨承担。事实与理由：2018年10月17日，新宇公司与许湘雨签订《商品房买卖合同》，合同约定，许湘雨购买新宇房地产长江100小区2栋2306号房屋，面积93平方米，单价6200元，总价款576600元。许湘雨支付购房首付款186600元外，余款银行按揭，由于自身原因余下39万元一直未付。新宇公司分别于2019年9月20日、2020年12月24日通知许湘雨交款或解除合同，但许湘雨置之不理。许湘雨就反诉答辩称，许湘雨已经履行《商品房买卖合同》的主要义务，案涉10万元许湘雨支付给千城公司，至于千城公司与新宇公司的关系，与许湘雨无关。千城公司作为中介人收到许湘雨的186600元后，新宇公司予以认可，说明新宇公司认可千城公司的中介人地位。故新宇公司应认可许湘雨支付给千城公司的10万元。新宇公司在目前房价居高不下的情况下，要求解除合同，是不诚信的行为。新宇公司要求解除房屋买卖合同，撤销合同备案手续并支付违约金的诉讼请求不能成立。千城公司就反诉答辩称，许湘雨交给新宇公司的186600元和交给千城公司的10万元均真实有效，新宇公司均应予承认。千城公司收取案涉10万元由《包销协议》明确约定。新宇公司为支持自己的反诉主张，提交以下证据：证据一，《商品房买卖合同》。拟证明许湘雨与新宇公司协商购买房屋的事实及许湘雨未按合同约定支付购房款，新宇公司依合同第八条约定解除合同。证据二，催收函两份。拟证明新宇公司向许湘雨催收购房款，逾期未交新宇公司有权与许湘雨解除合同。许湘雨未就反诉提交证据。千城公司就反诉提交《房屋买卖包销协议》、收据二张，拟证明千城公司与新宇公司签订了销售协议，约定房屋交易方式以及千城公司已将27套房屋首付款支付新宇公司500万元，许湘雨支付的首付款应由千城公司取得。庭审质证过程中，许湘雨对新宇公司证据一的真实性无异议，但认为许湘雨已向千城公司交付10万元，应视为向新宇公司交付10万元，合同约定的解除合同情形并未出现。对证据二不认可，认为该催收函仅有新宇公司盖章，并无许湘雨签收证明。千城公司对新宇公司证据一的真实性无异议，但认为10万元应视为支付给新宇公司，许湘雨未按合同履行支付义务原因在于新宇公司。对证据二不予认可，认为许湘雨余欠房款应由千城公司催收，而不是由新宇公司催收。许湘雨对千城公司的证据无异议。新宇公司认为《包销协议》不是新宇公司的法定代表人卢远红签署，并非公司的真实意思表示，签署协议的宋铁军已涉嫌职务犯罪，新宇公司已向公安机关报案，该案现处于公安机关侦查阶段。该《包销协议》无效，新宇公司不予认可。千城公司提交的收据系复印件，真实性无法核实，且大额转账应提供银行转款流水予以佐证。本院对上述证据认定如下：许湘雨的证据和新宇公司提交的证据一，形式均真实，本院对证据形式均予以采信，证明目的采纳与否后文详述。新宇公司提交的证据二中的二份催款函，新宇公司均未提交其他证据佐证已经通知到许湘雨，许湘雨本人亦否认收到，本院无法核实催款函的内容和出具时间，且新宇公司提交的落款时间为2019年9月2日的催款函，内容较为概括。故本院对新宇公司的证据二，不予采信。千城公司提交的证据，虽然新宇公司认为是复印件，但庭审中自述因为案涉《包销协议》已向公安机关报案，说明新宇公司与千城公司之间确实存在《包销协议》，新宇公司未能提交证据推翻千城公司提交的《包销协议》，本院对千城公司的证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月29日，新宇公司与千城公司签订《房屋买卖包销协议》，约定新宇公司将位于长江100小区二、三号楼指定的27套住宅房委托给千城公司包销，包销总价款为15027800元。千城公司对该房屋享有独家销售权、房价确定权，销售的房款超出约定包干总价首付款部分的收入属于千城公司所有。千城公司在签订协议当日或次日，向新宇公司支付500万元。高于5800元/平方米单价的溢价部分，不管购房户交付几成房款，其溢价及5800元/平方米基价首付都属于千城公司所有，签订商品房买卖合同时代新宇公司收取，5800元/平方米基价首付部分千城公司收取直至达到500万元为止，千城公司放弃包销资格，视为代销资格行为，仍按上次双方代销合同标准执行。剩余房款10027800元由千城公司通过及时对外销售后办理购房户银行按揭贷款支付给新宇公司。《房屋买卖包销协议》还提及双方多次友好合作。新宇公司在《房屋买卖包销协议》加盖合同专用章和法定代表人卢远红的印章，宋铁军作为签约代表人压公章签名，签约时间和签约地点的签署均压公章。另有严某、廖某压公章签名。千城公司加盖公章和法定代表人吴红艳印章，签约代表人祝某、苏某签名。许湘雨经千城公司介绍，于2018年10月17日与新宇公司签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，许湘雨购买新宇公司开发的坐落于长江××小区××楼××号房屋，面积93平方米，单价6200元，总价款576600元。许湘雨于2018年10月15日前支付首付款186600元，余款39万元向农业银行申请贷款。合同同时注明“因征信原因，于2019年2月2日补房款壹拾万元，2019年4月1日前付清余下房款”，“付清房款后，此合同作废”。合同还约定许湘雨如未按照约定时间付款，逾期在30日之内，按日计算向新宇公司支付逾期应付款万分之五的违约金；逾期超过30日后，新宇公司有权解除合同。新宇公司解除合同的，应当书面通知许湘雨。许湘雨应当自解除合同通知送达之日起五日内按照累计应付款的5%向新宇公司支付违约金，同时，新宇公司退还许湘雨已付全部购房款。案涉房屋于2019年5月13日备案至许湘雨名下，合同备案号为B2019031200066，备案类型为预售。2018年10月17日许湘雨的母亲秦赶春向千城公司工作人员转账242400元，同日新宇公司向许湘雨出具金额为186600元、角号为06611239的湖北增值普通发票一张。2019年2月4日、20日，许湘雨的母亲秦赶春通过转账共计支付10万元到千城公司股东张浩的账户，2019年2月20日千城公司向许湘雨出具收款收据，载明收到长江100楼盘2-2306号房屋补款10万元。庭审过程中，新宇公司认可收到许湘雨的186600元的购房款，千城公司认可收到许湘雨的上述二笔购房款。本院认为：本案的争议焦点是许湘雨支付至千城公司的10万元是否应视为许湘雨对案涉房屋的购房款。新宇公司在案涉《房屋买卖包销协议》加盖了合同专用章，且该《房屋买卖包销协议》反映出双方多次友好合作。不管新宇公司签约代表人宋铁军的行为是否涉嫌犯罪，千城公司基于对新宇公司的信任，履行该《房屋买卖包销协议》并无不妥。许湘雨在千城公司的居间介绍下，于与新宇公司签订案涉《商品房买卖合同》的同日，向千城公司的工作人员转款，并收到新宇公司出具的购房款发票。案涉《商品房买卖合同》显示，虽然新宇公司和许湘雨就余下房款的付款时间进行了重新约定，但双方并未在合同上注明余欠房款应该向何账户支付。在新宇公司明知许湘雨第一次购房款支付至千城公司的情况下，如新宇公司认为案涉10万元房款和余欠房款不应支付至千城公司，应当向许湘雨作出明确提示，或在合同上注明新宇公司另行提供的账户。故许湘雨作为一名普通的购房者，再次向千城公司支付10万元购房款并无明显过错。同时，新宇公司就案涉房屋进行备案的时间为2019年5月13日，不仅在许湘雨支付10万元购房款之后，而且在双方约定的“2019年4月1日前付清余下房款”时间之后，且超过30日。新宇公司在备案时就应发现许湘雨房款支付中存在的问题。不管是新宇公司未能发现，或者新宇公司发现后予以容忍，均应由新宇公司自行承担责任。综上，新宇公司作为一个房地产开发企业，在与许湘雨二者关系中居于更强势的地位，不应对许湘雨过于苛责，许湘雨支付至千城公司的10万元购房款应视为支付至新宇公司的购房款。至于新宇公司与千城公司就该10万元购房款如何结算，是新宇公司与千城公司内部事宜，与许湘雨无关。许湘雨的本诉诉讼请求，予以支持。但许湘雨的诉讼请求表述不明，10万元实际系2019年2月4日和2月20日累计支付。新宇公司的答辩意见，不予采纳。千城公司关于案涉10万元是首付款，应由千城公司收取的答辩意见，因系千城公司与新宇公司内部事宜，与本案无关，本院不予评判。新宇公司关于要求解除合同的反诉诉讼请求，因在案证据不能证实新宇公司达到合同约定的“出卖人解除合同的，应当书面通知买受人”的条件，违约金亦无法按照合同约定进行计算，且新宇公司与许湘雨本身就余欠房款发生争议，以至于诉讼至法院，故本院不予支持。许湘雨和千城公司的答辩意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、确认2019年2月4日和2月20日许湘雨支付至鄂州市千城房地产中介服务有限公司的10万元，系许湘雨支付给鄂州市新宇房地产开发有限公司的购房款。二、驳回鄂州市新宇房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费2434元，减半收取1217元，反诉受理费194元，合计1411元，由鄂州市新宇房地产开发有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本,上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  周亚敏二〇二一年三月二十九日书记员  霍贝丽