辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽04民终211号上诉人（原审原告）：郭克珍，女，1949年1月29日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。委托诉讼代理人：丛龙娇，女，1978年3月17日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区。上诉人（原审被告）：张洪革，男，1973年9月8日出生，汉族，住辽宁省抚顺市抚顺县。委托诉讼代理人：王澍，辽宁迅雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵连伟，辽宁省企业法律顾问协会法务工作者。上诉人郭克珍因与上诉人张洪革房屋租赁合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2020）辽0404民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭克珍的委托诉讼代理人丛龙娇，上诉人张洪革及其委托诉讼代理人王澍、赵连伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭克珍上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持我一审全部诉求；一、二审诉讼费由张洪革承担。事实与理由：关于暖气费问题一审法院认定错误。庭审中已查明，此门市房是高某转租，并非是我租赁给被上诉人，因办理相关的手续，双方签定的合同。我在与高某交接门市房时，已知晓暖气费存在的问题，还知晓高某在冬季取暖的方式是空调取暖。由此可见，张洪革在与高某转租时已知道暖气存在的问题还继续经营，并经营了一个取暖期，我不负任何责任。另外，我对暖气的事情已全力解决，是因张洪革的不配合导致其交不上暖。张洪革也没有拿出我不配合、不解决的证据。关于滞纳金，首先双方在签订合同之前张洪革已经知道未分户且交不了暖气费的情况，以这个情况下与我签订了房屋租赁合同。我已履行告知义务，并不存在故意隐瞒的行为，所以我不存在违约。其次，张洪革在合同期内，从2019年11月1日开始不缴纳租金，先违反了房屋租赁合同违约条款并承担违约条款中的滞纳金。另外，张洪革因延迟履行合同，在一审庭前没有缴纳租金，违约在先，不应免除责任。综上，一审法院存在对租金和违约金认定事实不清的错误判决，恳请二审法院查明事实，予以改判。张洪革辩称，我不同意郭克珍的上诉请求。我认为郭克珍的上诉请求没有事实与法律依据，郭克珍没有证据证明我方是知道不能交采暖费的，事实上我在租房的时候也是不知道不能交采暖费的，否则的话我也不会去租这个存在问题的房子，故请求法院予以驳回。张洪革上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由郭克珍承担。事实与理由：我于承租期内多次向郭克珍提出过关于房屋质量出现的问题，郭克珍一直回避问题，没有正面回应，导致房租持续增长，郭克珍的房屋在我租赁期间存在着消防不合格、冬季不能交取暖费、无法供暖，导致上诉人冬季无法使用该房屋进行正常饭店经营，损失巨大，并严重影响了饭店的商业信誉。另外，该房屋所在楼房存在多处违章建筑，存在重大安全隐患，至今没有整改。因此，我不认可郭克珍一审的诉讼请求。我认为，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销一审判决，发回重审或依法改判。郭克珍辩称，1、张洪革在上诉状中提出的房屋质量、消防不合格、违章等问题，一审法庭已审理查明不再累述，其法律主体不应是房主郭克珍，与我方无关，与本案无关，张洪革上诉的法律主体错误。2、关于暖气费的问题。2017年10月15日我方与高某的金家味签订了《房屋租赁合同》，合同期三年，自2017年11月5日起至2020年11月4日止。2019年1月9日，高某提出转租申请，并转租给张洪革，当时正是取暖期。一审中张洪革在庭审中明确说明了高某在转租时已告知取暖方式是空调，并知道门市房不能供暖的原因。张洪革已经经营四个月左右，其中就含两个月以上的取暖期，在这期间我方并没有和张洪革签订合同，直至2019年5月13日，由于高某的金家味的卫生手续出现问题，张洪革为了避免罚款，请求与我重新签订合同去办理工商手续，改名为全家味。我方考虑实际困难，告知对方供不了暖，但其本人在知晓供暖情况的前提下，与我方自愿签订了《房屋租赁合同》，租期为一年半，新合同中的内容、合同租赁截止时间等都与原租赁合同一致，完全是高某《房屋租赁合同》的延续，上述说明我方已履行了告知义务，也可以证明张洪革已认同不能供暖的事实。在这种情况下，2020年9月4日，张洪革违反《房屋租赁合同》约定，在没有任何理由的情况下不缴纳租金，并且在2020年12月份向我提出因为无法供暖停业，其目的是为了逃避缴纳租金，原因很明显，因为经营不善，想用不交暖气费的方法来逃避支付租金的责任。并且我方已拿出微信证据证明，我方对2019-2020年度取暖费缴费供暖的事情全力解决，是因为被上诉人的不配合导致分户工程无法进行。张洪革称是因为我方的原因，但是却没有拿出证据。请法院根据事实驳回张洪革的诉讼请求。郭克珍向一审法院起诉请求：一、被告支付2019年11月5日-2020年11月4日的租金102959.00元；二、被告支付滞纳金66570.75元（以截至2019年12月31日未交纳租金为基数计算，滞纳金最终数额计算至本案判决给付之日止）；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月5日，抚顺和兴房地产开发有限公司与高某签订《房屋租赁合同》，约定：由高某承租抚顺和兴房地产开发有限公司位于抚顺市望花区门市（建筑面积88.15㎡），租赁期限3年，自2017年11月5日起至2020年11月4日止。2019年1月9日，高某提出《门市房外兑、转租申请书》，预将此门市经营的“金家味”韩式简餐饭店外兑、转租。另查明，张洪革从高某处转租涉案房屋一层门市，二、三层门市由其他商家租用。2019年5月13日，郭克珍（甲方）与张洪革（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方将位于抚顺市望花区门市（建筑面积88.15㎡）出租给乙方使用；二、房屋租赁期1.5年，自2019年5月5日起至2020年11月4日止。租赁房屋仅作为餐饮使用；三、第一年租金3.1元/天/平×182.5天×88.15平=49871.00元，第二年租金3.2元/天/平×365天×88.15平=102959元，第一年租金交付时间为2019年5月5日（交纳2019年5月5日至2020年11月4日的租金49871.00元），第二次租金交付时间为2019年9月4日（交纳2019年9月5日至2020年11月4日的租金102959.00元）。租赁期间合同总租金共计152830.00元。签署本合同时，乙方必须向甲方另外支付1万元，作为履约保证金，如乙方拖欠各种费用，人为性破坏房屋，此保证金扣除，合同期满或提前终止时，甲方在扣除应由乙方承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给乙方。四、在本合同履行期内，甲方不承担乙方的任何费用（包括水、电、暖气、煤、装修、物业费、维修等一切费用）。七、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于三日内向对方主张。八、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方须按照合同总租金的20%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还须负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租累计15天以上。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则须按上述费用总额的20%支付甲方滞纳金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，无论什么理由中途退租的，乙方须支付给甲方按合同约定总租金20%金额的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的两倍支付滞纳金。租赁期满，乙方须如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日向甲方支付原日租金两倍的滞纳金。乙方还需承担因逾期归还给甲方造成损失。在租赁期未满时，由于乙方原因中途退租，乙方须向甲方支付未来两年租金作为赔偿金。在租赁期内，由于甲方原因中途退租，甲方付未来两年租金作为赔偿金。租赁期间内房屋承租方与经营者须为同一人。如果承租方与实际经营者不同一主体，乙方须承担按合同总租金20%的违约金给甲方。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任……。再查明，涉案抚顺市望花区门市（建筑面积264.43㎡，房屋总层数17层，所在层数1-3层）系郭克珍、刘忠恕共同共有。涉案房屋为三层门市，分别租赁给张洪革和另一商户，该房屋取暖设备未分户，张洪革无法仅交纳其租赁的一层门市的取暖费。2019年11月4日后，张洪革未交纳房屋租金。2019年12月1日，张洪革向郭克珍提出因租用房屋无法正常使用，致使其经营的饭店停业，停业期间不予支付房租，直到供暖正常恢复营业。涉案房屋现仍由张洪革占有，但未恢复经营。一审法院认为，郭克珍与张洪革签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。双方当事人争议焦点为：一、张洪革关于郭克珍未提供完备的供暖设施，致其无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见是否应予采纳；二、张洪革欠付房屋租金的数额；三、郭克珍主张的滞纳金是否予以支持。关于争议焦点一：张洪革关于郭克珍未提供完备的供暖设施，致其无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见是否应予采纳。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，郭克珍作为房屋的出租人，应当按照《房屋租赁合同》的约定提供租赁物。《房屋租赁合同》约定取暖费由张洪革承担，郭克珍提供的房屋应该符合交纳取暖费的条件。现郭克珍提供的房屋因取暖设备未分户导致张洪革无法交纳其承租部分面积的取暖费，郭克珍对此负有责任。虽郭克珍提出其曾与张洪革协商沟通解决供暖问题，但其提供的证据不足以证明因张洪革不配合导致取暖设备无法分户，故对郭克珍此抗辩主张，本院不予采信，对张洪革提出关于郭克珍未提供完备的供暖设施，致其无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见，本院予以考虑。关于争议焦点二，张洪革欠付房屋租金的数额。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，郭克珍作为房屋的出租人，应当按照涉案租赁合同的约定提供租赁物。因郭克珍提供的房屋中的供暖设备未分户，致使张洪革无法就其租赁的一层门市交纳取暖费，故取暖期间（2019年11月1日至2020年3月31日止）的房屋租金应在总租金中扣除。故对郭克珍要求张洪革给付2019年11月5日-2020年11月4日的租金102959.00元的主张，扣除取暖期间的租金3.2元/天/平×150天×88.15平=42312.00元，本院酌定支持60647.00元。三、郭克珍主张滞纳金是否予以支持。因无法交纳取暖费属郭克珍违约，故从2019年11月1日起至2020年3月31日止，张洪革不存在违约行为，不应给付滞纳金。本院考虑新冠疫情影响，加之前期饭店因未供暖致饭店无经营收入，综合涉案合同尚在履行中及当事人过错程度等因素，对郭克珍要求张洪革按日租金的两倍支付滞纳金到判决给付之日止的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告张洪革于本判决发生法律效力之日起三十日内给付原告郭克珍房屋租金60647.00元；二、驳回原告郭克珍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3961.00元，由原告郭克珍负担2544.00元，由被告张洪革负担1417.00元。二审期间，张洪革围绕上诉请求向本院提交星河城商户向和兴房地产公司刘某某总经理邮寄《终止商铺租用合同通知书》的EMS邮寄信息表和《终止商铺租用合同通知书》，欲证明：因为郭克珍提供的房屋无法供暖导致其无法正常持续经营，其于2020年5月份要求提前终止双方的合同，郭克珍不予理睬，由此发生的损失应由郭克珍承担。郭克珍的质证意见是，对证据的合法性和有效性有异议，这些证据都是张洪革单方面要求解除合同，我方并不同意，并不具有合法性和有效性；对关联性也有异议，此通知书所反映的不稳定、不安全的因素就是消防和违建，与我方无关。张洪革提交建设工程施工合同和消防设施检测报告各一份及陈副省长针对群众上访信的批复一份，欲证明：张洪革承租的郭克珍的房屋存在重大消防安全隐患，郭克珍在与其签订租房协议时并未向其告知此情况，鉴于以上安全隐患的存在，当地租赁房屋周围的消费者均不愿到其饭店进行消费，严重影响其经营。这组证据还能证明直到2020年消防整改才完成，在此之前消防均是不合格的。郭克珍的质证意见是，建设工程施工合同的主体是抚顺百姓和乐物业有限公司，并不是郭克珍，主体不对，并非因为我方原因而造成的。从时间上来看，建设工程施工合同的时间是2020年3月20日，而张洪革从2019年11月份就开始拖欠租金。拖欠租金的主要原因并不是因为张洪革提交的这份证据。张洪革提交其与郭克珍的录音以及郭克珍将房屋租赁事宜委托给刘某某及其工作人员的通话录音，欲证明：刘某某承诺石油大学西门在租赁期间会一直开放，如不开放的话刘某某代表郭克珍不主动催缴房租及违约金。郭克珍的质证意见，录音中是刘某某，但是不敢确定是郭克珍。首先录音中表示先不交租金，待经营好了以后再说。当时开会的商铺很多，不只是对方一家，待经营好了以后再交租金也是针对一部分商户，也不是全部的商户。我方在一审时向法院提交了一份证据，是2019年12月6日，我们对张洪革下达的一个房屋催缴通知书，对方在店，他们已经接收，而且我公司不仅是一次向他们催要过租金，但是被告一直都以没有钱而不交租金，我方向谁要租金是我方的权利，缴租金是张洪革的义务，这是合同约定的权利和义务，不能说西门好了，张洪革就交租金，不好就不交租金，没有这个道理。录音当中刘某某说的那些话，只是代表我们会积极努力去把这件事做好，并未承诺什么，所以我方认为录音不能实现张洪革的证明目的。本院经审查认为，本案是张洪革与郭克珍之间房屋租赁合同纠纷，张洪革提供的证据均与郭克珍无关，本院不予采信。综上，本院对一审查明的事实给予确认。本院认为，案涉租赁房屋不能供暖系因房屋取暖设备未分户导致张洪革无法缴纳其承租部分面积的取暖费，一审时郭克珍对此节事实认可，且因此事郭克珍还曾在供暖初期与张洪革进行协商沟通，现无证据证明张洪革就案涉供暖问题明确承诺以空调进行采暖，故一审采信张洪革提出的因郭克珍未提供完备的供暖设施，导致其无法交纳取暖费而拒付租金的抗辩意见并对采暖期的房屋租金给予扣除并无不当，本院不做调整，郭克珍的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。另，因供暖问题双方当事人在供暖初期就不断协商，但一直无果，故无法认定郭克珍所称的张洪革违约在先，故本院对郭克珍的该项上诉理由不予支持。关于张洪革的上诉理由，因一审已考虑采暖期无法供暖因素并减免了张洪革采暖期内的租金，即其合理诉求已得到法院支持，本院不再赘述。对于张洪革提出的其他上诉理由，无有效证据证明，本院不予支持。综上，郭克珍和张洪革的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7922元，由上诉人郭克珍负担3961元，由上诉人张洪革负担3961元。本判决为终审判决。审 判 长 马开智审 判 员 张庆敏审 判 员 李 艳二〇二一年三月二十六日法官助理田俊杰代书记员 唐瑀琪