广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1579号上诉人（原审原告）：廖桂英，女，1977年5月14日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。委托诉讼代理人：易美玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琼，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市绿野侨建房地产有限公司，住所地广州市增城区中新镇风光路399号。法定代表人：宗耀祖，董事长。委托诉讼代理人：吴金键，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：董石荣，广东海际明律师事务所律师。上诉人廖桂英因与被上诉人广州市绿野侨建房地产有限公司（以下简称绿野公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人廖桂英及其代理人易美玲、胡琼，被上诉人绿野公司代理人吴金键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖桂英上诉请求：1.撤销一审判决，改判绿野公司向廖桂英支付延期交房的赔偿违约金1239750元(以5800000元为基数，按照按中国人民银行公布的同期一年到五年期贷款基准4．75％利率计算，从2015年12月31日暂计至起诉之日)；2.本案一、二审受理费由绿野公司承担。二审庭审时，廖桂英变更第一项上诉请求为：撤销一审判决，改判绿野公司向廖桂英支付延期交房的赔偿违约金1239750元（自2015年12月31日至2019年8月11日，以5800000元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年到五年期贷款基准利率4.75%来计算，自2019年8月11日至实际交楼之日止，以5800000元为基数，按LPR为基数来计算。）事实和理由：一、一审法院未对案件争议焦点即房屋是否交付问题进行审查及认定。1.涉案房屋不符合交楼条件。案涉房屋所在小区至今仍未满足永久通气条件，目前仅使用瓶装液化石油气的临时供气，不符合双方签订的《广州市商品房买卖合同》第十一条及第十四条关于交楼条件的约定。涉案小区目前使用的临时用气存在极大的安全隐患，且因燃气瓶临时用气的问题违反了现行《广州市燃气管理办法》的相关规定被该局责令立即关停使用。该供气方式亦不能保证供气的安全性及稳定性，根本无法满足小区住户基本必要的居住要求。另外，涉案小区给住户提供的临时瓶装液化气所收取的燃气费用价格高于市政燃气，不符合居民基本使用条件。2.廖桂英没有收楼，系因为绿野公司严重违约，绿野公司至今仍未能提供完全符合《广州市商品房买卖合同》约定的房屋给上诉人，涉案房屋的临时燃气并不符合双方《广州市商品房买卖合同》中关于永久通气的约定。3.事实上，绿野公司在一审中自认了涉案小区至今仍未达到永久通气的交付标准，涉案房屋至今也还未交付给廖桂英。而一审法院却未审查涉案房屋是否交付的问题，只因为当时廖桂英购买的是现房，所以便认定廖桂英在购房时就应当知晓房屋现状，并以此判决认定廖桂英已经变更或同意了绿野公司无需提供永久通气及其证明文件，等同于认可绿野公司不向廖桂英提供通气等基本居住条件都是符合约定的，认定错误。二、一审法院未客观审查案件事实，凭主观推断断定廖桂英已经接受了涉案房屋的现状并愿意承担后果，是错误推断，没有任何事实及证据依据。1.合同明确约定交付房屋需要具备永久通气证明文件。绿野公司并没有任何证据表明绿野公司已经告知廖桂英涉案房屋是不能提供永久通气的，也没有任何文字约定已经变更了合同约定的第十一条及第十四条交付标准。绿野公司在庭审时也未提交其明示的相关文件中有明确提示涉案房屋不能永久通气的相关告知。双方签署的《广州市商品房买卖合同》系绿野公司提供的格式合同，即使合同中存在任何修改关于“永久通气”问题的条款均应予以明确的标记并重点提醒廖桂英。然而合同中完全没有任何体现，绿野公司也没有任何证据证明其提示了相关购房风险及涉案房屋不包含永久通气的提示。2.现房销售只代表涉案房屋主体已经建成，房产登记也只是确认房产权属，不能代表廖桂英已经收楼，更不代表涉案房屋完全符合当事人双方合同约定的交付条件。综上，请求二审支持廖桂英的上诉请求，依法维护廖桂英的合法权益。绿野公司辩称：一、买卖合同约定的供气条件不符合当时的客观情况，绿野公司已在补充协议中作出了变更。案涉小区所在的增城区是从2014年起开始大范围推广管道天然气的，且直到2016年9月，广州市东部燃气发展责任有限公司才将天然气管道铺设至案涉小区用地红线附近。事实上，买卖合同附件七补充协议第五条约定：“买卖合同附件六所列的装修、设备标准，包含以同等品质的材料、设备替代的情形。”而买卖合同附件六所列的装修、设备标准中包含了燃气系统，由此可见，已经在补充协议中对买卖合同约定的供气条件作出了相应的变更，且液化气瓶组站与管道天然气相比，在使用的便利性上并无明显差别，完全可以满足业主的基本生活需要。所以，案涉房屋在买卖合同约定的交付之日前就已经满足交付条件。二、案涉小区竣工验收后的管道燃气设施建设不应当由绿野公司负责。案涉小区建设期间，绿野公司在根本不具备永久供气条件的情况下，委托广州市新安燃气有限公司为绿野山庄安装了入户管道煤气和液化气瓶组站，并于2009年5月26日通过竣工验收。根据《广州市燃气管理办法》第九条规定，既然案涉小区已通过竣工验收11年之久，且绿野公司也没有与广州市东部燃气发展责任有限公司等管道燃气经营企业就案涉小区用地红线范围内的管道燃气工程施工签订过任何相关合同，则案涉小区竣工验收后的管道燃气设施建设自然就不应当由绿野公司负责。三、廖桂英已于买卖合同约定的交付日期之前取得案涉房屋的权属证书，其已在事实上接受了案涉房屋现状。且案涉房屋为现房交易，廖桂英在购买案涉房屋时对于房屋的物业状况、周边规划及环境已进行了充分了解，且绿野公司在买卖合同中也尽到了相应的提示义务，所以，无论廖桂英是否实际接收入住案涉房屋，只要其取得了案涉房屋的权属证书就相当于在事实上接受了案涉房屋现状，而绿野公司按照买卖合同的约定向其寄发《收楼通知书》只是为了告知其办理收楼手续，并不影响其已成为案涉房屋业主并接受了房屋现状的客观事实。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。廖桂英于2020年5月29日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.绿野公司向廖桂英支付延期交房的赔偿违约金1561166.67元（以5800000元为基数，按照中国人民银行公布的同期一年到五年期贷款基准4.75%利率计算，从2015年12月31日暂计至起诉之日）；2.绿野公司承担本案诉讼费、律师费。一审法院经审理认定事实如下：2015年8月14日，廖桂英（乙方）与绿野公司（甲方）签订一份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，合同约定“……第四条……乙方所购商品房为……中新镇绿野山庄见和三街29号……第六条计价方式和价款甲方与乙方约定按下述第1种方式计算该商品房价款……1.该商品房总金额5800000元……第十一条房屋交付甲方应当在2015年12月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。……第十二条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，甲方应自本合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同。……第十四条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》。……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第二十六条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第二十七条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，附件七第五条约定“该商品房为现房，甲方已取得《房地产权证》，房屋的装饰、设备标准为毛坯房，如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，乙方应在办理收楼手续时书面提出要求甲方在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼。”第十四条约定“甲方已在本项目销售现场向乙方明示法律法规规定应明示的文件、证书及购房风险提示。乙方已详细阅读并理解上述明示文件、证书及购房风险提示，且无异议；乙方对所认购的物业状况、交易条件、周边规划及环境已有充分的了解。乙方签署买卖合同及附件后，视为清楚了解所有合同条款的含义，且均无异议和不明确之处。”2015年9月30日，涉案房屋登记在廖桂英名下。2015年12月10日，绿野公司向廖桂英发出收楼通知。在本案的审理过程中，一、廖桂英、绿野公司确认以下，廖桂英已经付清涉案房屋的购房款；涉案房屋为现房销售。二、廖桂英陈述以下，（一）其未收楼的原因是涉案房屋存在漏水问题以及未符合永久通气条件。（二）违约金的依据是合同第十二条约定，因房屋未达到交付条件造成廖桂英无法居住使用的实际损失，结合该违约金约定过低的情形，其要求违约金按同期贷款利率计算。一审法院认为：廖桂英、绿野公司于2015年8月14日签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。在本案中，廖桂英以涉案房屋存在漏水问题及未符合永久通气条件为由要求绿野公司支付延期交房违约金。对此一审法院分析如下，首先，根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七第五条的约定，即使廖桂英主张涉案房屋存在漏水的质量问题属实，亦不构成廖桂英拒绝收楼并主张延期交房违约金的合理理由，廖桂英对此可另循合法途径解决。其次，涉案房屋为现房出售，根据《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》附件七第十四条约定，绿野公司已明确告知廖桂英涉案房屋的情况，即涉案房屋在出售时，廖桂英理应知晓涉案房屋的现状以及相关水、电、气、邮是否具备，且绿野公司已经在合同文本中尽到相应的提示义务。廖桂英在明确知晓涉案房屋相关情况的前提下仍然愿意购买，说明廖桂英接受了涉案房屋的现状并愿意承担相应的后果。另外，涉案房屋已于2015年9月30日登记在廖桂英名下，该缮证日期早于双方合同约定的交付时间亦即早于廖桂英主张的延期交房违约金的起计日期。综上，廖桂英主张要求绿野公司支付延期交房违约金，理据不足，一审法院不予支持。廖桂英主张要求绿野公司承担律师费的诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院于2020年8月28日作出如下判决：驳回廖桂英的全部诉讼请求。本院二审期间，廖桂英提交一份告知函，拟证明涉案小区现在仍为临时通气，并且已经违反《广州市燃气管理办法》被广州市增城区城市管理和综合执法局责令停止使用，需要立即更改使用管道通气，且现有的临时用气存在巨大的安全隐患，与管道天然气不可同等替代，不能用于基本居住、生活。绿野公司认为，该份证据廖桂英在一审中已经提交过，我方也已经予以质证，不再另行质证。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审庭审中，廖桂英表示，其要求绿野公司承担延期交楼的违约责任，是基于涉案房屋不具备永久通气的交楼条件以及涉案房屋存在漏水的质量问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅对当事人提出的上诉请求进行审查。廖桂英二审提交的证据，已经在一审提交并经过质证，故不属于二审新证据。根据诉辩双方的意见，本案二审应审查的争议焦点为：一、涉案房屋是否具备交楼条件；二、因涉案房屋存在质量问题导致廖桂英未收楼的后果，绿野公司对此应否承担迟延交楼的违约责任。对此，本院作如下分析：关于涉案房屋是否具备交楼条件的问题。廖桂英上诉认为，涉案房屋使用的是瓶装液化石油气的临时供气，不符合双方签订的《广州市商品房买卖合同》中关于对交楼条件的约定，涉案房屋仍不具备交楼条件，绿野公司应对此承担延期交楼的违约责任。本院认为，涉案房屋以居住为目的，能够正常供水、供电、供气，通邮是居住使用的必备条件。因此，绿野公司交付的房屋应满足购房人供水、供电、供气、通邮等日常生活需要的基本条件。对于涉案房屋，廖桂英与绿野公司在房屋供水、供电、通邮方面均没有异议，只是对涉案房屋不具备永久供气，只有临时供气，是否符合交楼条件存在争议。本院认为，首先，涉案房屋虽不具备永久供气，但这是由于市政配套的客观限制因素造成，并非绿野公司主观原因导致。并且绿野公司已经为涉案小区配备了液化石油气瓶组站和入户管道煤气，作为替代为涉案房屋提供供气条件，客观上能够满足购房人的基本生活需要，对涉案房屋的正常使用居住并不会产生太大影响。故涉案房屋在能够保证购房人正常居住使用、满足基本生活需要的前提下，已经具备交楼条件。其次，涉案房屋为现房销售，且已经登记在廖桂英名下，虽廖桂英主张其并未实际接收入住该房屋，但这并不影响涉案房屋已经具备交楼条件且已经办理产权登记的事实。至于廖桂英提交的《告知函》，仅证明涉案小区现已具备建设使用市政管道天然气的条件，小区原使用的管道煤气在使用多年后已存在一定的安全隐患。对于涉案小区供气改造问题及出资主体问题，不属本案审理的范围，本院在此不作处理。综上，廖桂英以涉案房屋不具备永久供气，不符合交楼条件为由要求绿野公司承担延期交楼的违约责任，理由不成立，本院不予支持。关于因涉案房屋存在质量问题导致廖桂英未收楼的后果，绿野公司对此应否承担迟延交楼的违约责任的问题。廖桂英认为，涉案房屋存在漏水的质量问题，没有达到收楼标准，绿野公司应承担延期交楼的违约责任。对此本院认为，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七第五条约定“…如存在《住宅质量保证书》承诺范围内的质量问题的，均属质量保修范围，不影响商品房的交付，乙方应在办理收楼手续时书面提出要求甲方在收楼后限期作保修处理，但不得以此为由拒绝收楼”，即使涉案房屋存在漏水的质量问题，亦属于房屋的质量保修范围，并不影响涉案房屋的交付。廖桂英以涉案房屋存在质量问题要求绿野公司承担延期交楼的违约责任，理据不成立。一审法院认定正确，本院予以维持。综上所述，廖桂英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15958元，由廖桂英负担。本判决为终审判决。审判员  赵琦铭二〇二一年三月十七日书记员  陈婷婷郭蔚琳