广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1527号原告：张艳榴，女，1951年1月23日出生，汉族，住广东省广州市越秀区被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地：佛山市南海区××××××××××××××××第2层第1216C号，统一社会信用代码91440605MA4UR86C77。法定代表人：黄某1。两被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告张艳榴诉被告广东广佛智城集团有限公司（下简称“智城公司”）、广东智城梦乐城商业投资有限公司（下简称“梦乐城公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭审理了本案，原告张艳榴、两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告智城公司签订的物业使用权转让合同；2.被告智城公司向原告返还转让金246770元并支付违约金133255.8元（违约金按合同约定的日万分之五计算）；3.被告梦乐城公司支付所欠租金15587元；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年1月14日签订房屋买卖合同，约定被告将位于南海市***房卖予原告，成交价为395612.8元，约定交款方式为一次性付款，房屋交付日期为2017年12月31日。2018年1月1日，被告以未建好为由至今不交付房屋。被告智城公司辩称，原告要求解除《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，智城公司不同意解除。理由如下：1、被告与原告在涉案《物业使用权转让合同》均无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。2、即使存在延迟交付的情形，该延迟交付物业的行为并未导致涉案《物业使用权转让合同》的合同目的不能实现。智城公司与原告签订涉案《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司分别就涉案物业签订涉案《租赁合同》，约定原告将涉案物业向梦乐城公司出租，租赁期限为3年。合同签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已经向原告支付履约保证金及首月租金共4800元，并每月一直向原告支付租金，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因智城公司延迟交付物业的行为而无法实现。而且，原告在受让涉案物业使用权和签订涉案《租赁合同》时即清楚知道涉案物业本身就属于梦乐城公司向智城公司的租赁定制房，且原告出具《授权委托书》给梦乐城公司接收物业，智城公司无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案物业使用权转让合同的合同目的并未因延迟交付而不能实现。因此，原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有法定事由。二、由于原告解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，故无权要求被告返还物业转让金及利息，且原告以涉案物业已实际收取梦乐城支付的租金，并未因涉案物业逾期交付而遭受损失。因此，现原告要求智城公司支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告梦乐城公司辩称，梦乐城公司与原告就涉案物业签订《租赁合同》，约定原告于2018年1月1日将涉案物业使用权出租给梦乐城公司，租赁期限3年。涉案《租赁合同》签订后，虽涉案物业尚未实际交付，但梦乐城公司已向原告支付履约保证金及首月租金4800元，并自2018年2月起每月向原告支付租金共37922元，合计42722元，梦乐城公司就涉案租赁合同的履行没有违约行为，但梦乐城公司同意解除涉案《租赁合同》，并要求原告将已收取的履约保证金和租金共42722元返还给梦乐城公司，同时以42722元为本金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予梦乐城公司。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年1月14日，原告（受让方、乙方）与智城公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年1月13日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金246770元；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、智城公司（丙方，原出租方）、梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉讼业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。原告已向被告支付转让费246770元。原告已收取梦乐城公司支付的委托经营租金及押金合计为42722元。梦乐城公司同意己方支付的款项在本案债务中抵扣。广佛智城（二期）14号楼已取得建设工程规划许可证。被告智城公司主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目2号地14B号楼。但至本案辩论终结时尚未竣工验收。被告智城公司于2021年1月28日收到本案起诉状在内的应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月28日）解除，《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司收取的转让款246770元应退予原告、原告收取的押金及租金42722元应退予被告梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42722元抵扣被告智城公司在本案的债务，故本案中被告智城公司尚应退还转让款204048元予原告。原告主张梦乐城公司支付的尚欠租金本院不予支持。合同解除的过错方为被告智城公司，本院结合合同履行及解除情况、被告智城公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，本院酌定智城公司支付违约金37015.5元（246770元×15%）。原告超出本院核定范围的违约金主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告张艳榴与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年1月14日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月28日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费204048元及违约金37015.5元予原告张艳榴；三、驳回原告张艳榴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3617.1元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年三月五日书记员  卢丹伦