山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12824号上诉人（原审原告、反诉被告）：齐鲁茶城文化发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈德杰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴海洋，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿国玉，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：山东九星商务宾馆有限公司，住所地济南市B区东楼'style='cousor:pointer'>山东省济南市。法定代表人：宋学宝，执行董事。委托诉讼代理人：梁金枢，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐岩岩，北京市盈科（济南）律师事务所律师。原审被告：宋学宝，男，1979年2月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：梁金枢，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐岩岩，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人齐鲁茶城文化发展有限公司（以下简称齐鲁茶城）因与被上诉人山东九星商务宾馆有限公司（以下简称九星宾馆）、宋学宝房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4724号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐鲁茶城上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持齐鲁茶城的一审诉讼请求、驳回九星宾馆的一审反诉请求，或者发回重审。2.一、二审案件受理费由九星宾馆承担。事实和理由：一、烟台天平价格评估事务所有限公司出具的《价格评估报告》不能真实反映九星宾馆的实际装修支出，不能作为定案依据。（一）九星宾馆装修实际仅花费不足600万元，评估报告结论超出实际花费近400万元。一审出庭作证的证人张涛系九星宾馆的股东，也是具体签订租赁合同和负责装修的实际经办人。张涛保管所有装修发票、收据及结算凭证，装修费用总计不足600万元。鉴定机构未依据装修收据、发票、结算凭证予以评估，而是以现场测量作为衡量标准，但现场测量无法判断装修材料的质量等级，也即无法准确判断装修材料价格。二审中，齐鲁茶城提供九星宾馆装修工程合同、收据、发票以及结算凭证等证据材料，足以推翻原审评估报告。（二）《价格评估报告》对六楼、网络、冷库以100%认定成新率，明显不当。九星宾馆对于六楼自装修后正常使用至今，且其经营的饭店亦正常营业，冷库作为经营饭店的必须配套设施亦正常使用。因此，六楼、冷库等鉴定意见以100%认定成新率，显然错误。（三）?一审法院以“现状完成日2017年3月5日为鉴定基准日”对三至六楼的装修、装饰、安装等相应费用进行损失认定系适用法律错误。（四）《价格评估报告》中一楼冷库的鉴定基准日与鉴定申请不一致，明显错误。（五）《价格评估报告》有关三至六楼相应费用鉴定不符合“现值”评估原则，明显错误。（六）《价格评估报告》中的鉴定结论明显依据不足。二、一审法院按照齐鲁茶城与九星宾馆7：3的比例承担过错责任显失公平。双方签订《租赁合同》时，九星宾馆既知悉案涉房屋的建设规划情况，也知悉齐鲁茶城博览园是在济南螺钉厂的土地上经政府批准开发建设，有政府批复文件。齐鲁茶城有整体规划、是经政府批准开发建设。齐鲁茶城投资建设该园区，严格履行招、投标程序且系政府招商引资入驻，九星宾馆承租该楼房及齐鲁茶城投资建设该楼房均是基于当地政府公信而为。九星宾馆作为专业经营宾馆的公司，其对整个园区以及案涉房屋的情况是明知的，且签订《租赁协议》时，齐鲁茶城未对九星宾馆隐瞒房屋规划的事实，九星宾馆亦无证据证实齐鲁茶城存在故意隐瞒的行为，故对导致《租赁合同》无效，双方至少应承担同等责任，而不应由齐鲁茶城承担70%的过错责任。三、一审法院将“占有使用费”列为合同无效损失并判令三至六楼的占有使用费由双方按过错责任承担不当，九星宾馆应按照约定的租金标准全额支付房屋占有使用费。首先，齐鲁茶城按照合同约定将案涉房屋交付九星宾馆，九星宾馆即实现了对案涉房屋的占有和使用，装修过程并不是减免占有使用费的合法事由，即便装修期间也应支付占有使用费。故，本案根本不存在“占有使用费损失”，应按照约定的租金标准向齐鲁茶城支付房屋占有使用费。其次，造成三至五楼现状的原因，系由于九星宾馆资金短缺，无力承担装修费用，没有完成该部分房屋的装饰、装修以及必要设备的购置等工作，根本不具备开设酒店的物质条件所致，非案涉房屋的行政规划事项直接导致，法律后果应全部由九星公司承担，与齐鲁茶城无关。再次，案涉房屋在租赁期间，九星宾馆将六楼部分用为饭店和宾馆工作人员的办公室和职工宿舍，部分（即大会议室等）用作对外承揽商务会议、保健品宣传、婚姻庆典等盈利性活动，通过齐鲁茶城提交的六楼水电费和其他证据可证明六楼自装修完毕正常使用至今的事实。九星公司却始终未完成装饰、装修工作。六楼占有使用费应由九星宾馆全部承担，一审法院判令六楼占有使用费由双方按过错责任承担明显不当，应予纠正。四、齐鲁茶城主张的水电费，一审法院判令双方按过错责任承担，无法律依据。1、齐鲁茶城主张的水电费，系九星宾馆占有使用期间为取得经营收益必须支出的费用，九星宾馆在该水电费的成本支出中已取得对应收益，对于该“对应收益”九星宾馆并未分享，一审法院在判令齐鲁茶城承担部分过错责任的基础上，再判令齐鲁茶城承担九星宾馆经营成本，实际使齐鲁茶城承担了双层责任，一审判决该部分内容应予纠正。2、三至六楼电费系齐鲁茶城代九星宾馆垫付费用，应由九星宾馆承担，一审法院按照过错分担系适用法律错误。五、一审法院未支持齐鲁茶城主张的房屋占有使用费的利息损失以及逾期支付水电费的利息损失错误。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，依法应予以改判支持齐鲁茶城一审诉讼请求，驳回九星宾馆诉讼请求，或发回重审。九星宾馆、宋学宝辩称，一、烟台天平价格评估事务所有限公司作出的《价格评估报告书》真实合法，能够证明九星宾馆的实际装饰、装修损失，且鉴定部门已在一审中对齐鲁茶城提出的异议作出回应。二、一审法院酌定的责任划分比例，体现了过错与公平相结合的原则。（一）齐鲁茶城应当对合同无效的法律后果承担主要责任。首先根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，齐鲁茶城作为出租人负有保证案涉房屋在租赁期间符合经营酒店用途的全部义务。其次，齐鲁茶城一直未对案涉房屋的建筑规划情况进行披露。在九星宾馆装修后仍隐瞒案涉房屋的客观情况，催促九星宾馆继续加大投入，造成了巨大损失。（二）九星宾馆对案涉房屋的建筑规划情况已经尽到了形式上的审查义务。1、齐鲁茶城在《租赁合同》签订前出示了相关审批手续和文件，使九星宾馆误以为案涉房屋是茶城配套的宾馆具备开业条件，从而同意签订案涉租赁合同。此外，齐鲁茶城从签订租赁合同前到一审第一次庭审，一直坚持案涉房屋具备建筑工程规划手续。2、双方在签订《租赁合同》时另行签订一份《补充协议》，其中齐鲁茶城承诺由其办理消防验收手续。消防验收手续是酒店开业最重要的一环，也是九星宾馆尽到审查义务的重要体现。齐鲁茶城在案涉房屋主体完工后开始消防工程施工，也让九星宾馆相信其有办理消防手续的能力。3、案涉房屋的出租单价和周边情况让九星宾馆相信案涉房屋是合法建筑。案涉房屋的租金标准高于市场周边酒店的租金标准。一审法院在现场勘查时也了解到茶城院内的出租情况，目前大多数门头房已经出租给商户，这些商户也未能了解到真实情况。因此一审法院酌定的过错比例体现了过错责任与公平原则相结合的原则，合情合理。三、齐鲁茶城并未实际使用案涉房屋的三至六楼，一审法院判决三至六楼的占有使用费按过错比例承担合理合法。本案中，承租人并未基于三楼至六楼的占有实际获得财产性利益，三楼至六楼不能实际使用的原因在于案涉房屋用途为宾馆，九星宾馆虽办理了营业执照，但是由于不具有建设规划手续而无法办理消防。一审法院酌定按过错比例承担三楼至六楼的占有使用费合理合法。四、齐鲁茶城请求占有使用费产生的利息损失于法无据。本案中租赁合同无效的主要过错方为齐鲁茶城，因齐鲁茶城的过错而发生的占用使用费之利息不应当由九星宾馆承担。五、三楼至六楼的电费按照过错比例承担合法有效。六、本案并不符合改判或发回重审的条件。齐鲁茶城向一审法院起诉请求：1.请求九星宾馆支付房屋占有使用费1067.92万元（其中2017年3月15日330万元；2018年3月15日330万元；2019年3月15日330万元；2020年3月15日至2020年6月10日为77.92万元）；2.请求九星宾馆支付利息损失，以330万元为基数，按照同期人民银行发布的贷款利率计算，分别自2017年3月15日、2018年3月15日、2019年3月15日起至实际给付之日止，自2020年6月11日起至实际给付之日止；3.请求九星宾馆支付水电费557,538.45元（自2016年3月15日至2020年6月10日）及利息（按照同期人民银行发布的贷款利率计算，自起诉之日至实际给付之日止）；4.请求判令宋学宝承担认缴出资的连带责任。九星宾馆向一审法院提出反诉请求：1.确认双方于2016年3月15日签订的《租赁合同》无效；2.判令齐鲁茶城返还已支付的房屋租金330万元；3.请求判令齐鲁茶城支付因缔约过失而给九星宾馆造成的利息损失（以330万元为基数，自2016年3月15日起按同期人民银行发布的年贷款利率4.75%计算至实际返还之日止）；4.判令齐鲁茶城赔偿实际损失9530411元；5.判令齐鲁茶城承担鉴定评估费285000元。一审法院认定,案涉房屋坐落于本市槐荫区张庄路255号齐鲁茶文化博览园内，双方对齐鲁茶城就案涉房屋享有出租权无争议。齐鲁茶城（出租方、甲方）与乔恩霞（承租方、乙方）于2015年4月13日签订《租赁协议》，双方约定甲方出租给乙方经营场地位于济南市，共4000平方米（实测为准），租赁期限15年，合同还约定了其他内容。该《租赁协议》签订后，齐鲁茶城并未将合同所涉经营场地交付乔恩霞承租使用，但乔恩霞先后共计向齐鲁茶城支付款项300万元。另查明，乔恩霞系九星宾馆股东张涛的配偶。2016年3月15日，齐鲁茶城（出租方、甲方）与九星宾馆（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方租赁给乙方的房屋坐落于济南市齐鲁茶文化博览园内，建筑面积约8000平方米（以实测为准），租赁期限为10年，年租金为330万元，合同还约定了其他内容。同日，齐鲁茶城（出租方，甲方）与九星宾馆（承租方，乙方）签订《补充协议》，载明“鉴于甲、乙双方在济南市张庄路255号齐鲁茶城《租赁合同》中存在未尽事宜，经甲、乙双方协商，达成本补充协议，详细内容如下：1、该房屋作为酒店使用，酒店的装修由甲方与装修公司签订施工合同，装修标准与总价等有关事宜以乙方书面确认为准。在本协议签署前，乙方已经支付甲方的现金，作为装修费用使用，由甲方代替乙方支付给装修公司。2、酒店的消防工程及验收由甲方负责完成，相关费用由甲方承担。酒店的主电路、电梯、上下水等设施由甲方负责完成，相关费用由甲方承担。3、在房屋租赁期间，租赁价格按《租赁合同》中租金执行，不得以任何理由进行调价。甲方允许乙方在租赁期间对所租房屋进行转租、转让。4、在房屋租赁期间，乙方进行独立管理，甲方不得收取物业等管理费。5、本补充协议和原《租赁合同》具有同等法律效力，如有冲突、异议以本协议为准。”上述《租赁合同》签订后，齐鲁茶城即将案涉房屋交付九星宾馆，九星宾馆即支付租金30万元，加之九星宾馆授权乔恩霞已支付的300万元，九星宾馆共计支付租金330万元。另查明，九星宾馆接收房屋后，其中一楼、二楼用于经营餐饮，字号为济南槐荫西城饺子楼；三楼至六楼实施装修准备用于经营宾馆。齐鲁茶城于2018年7月31日出具《水电费催缴通知单》，载明“九星国际大酒店：贵公司已欠本公司自2016年3月15日至2018年7月31日水费共计：22188元（大写：贰万贰仟壹佰捌拾捌元整），电费共计：244263.45元（大写：贰拾肆万肆仟贰佰陆拾叁元肆角伍分）。为不影响贵公司正常用水、用电，请及时到我公司财务部缴费为谢！顺祝商祺！”，宋学宝在该通知单下方书写“已收到，数额待核实。宋学宝2018.7.31”。齐鲁茶城于2018年11月5日出具《房屋租金催缴通知单》，载明“九星宾馆：根据贵我双方于2017年2月1日签订的《租赁合同》的规定：贵公司自承租之日2017年2月1日起至2018年10月31日止，应交租金5838976元（大写：伍佰捌拾叁万捌仟玖佰柒拾陆元整），已交租金3300000元（大写：叁佰叁拾万元整），尚欠房屋租金2538976元（贰佰伍拾叁万捌仟玖佰柒拾陆元整）。为不影响贵公司正常使用，请按照《租赁协议》的约定，于2018年11月20日前到我公司财务部缴清费用！顺祝商祺！齐鲁茶城二○一八年十一月五日”齐鲁茶城于2018年12月10日出具《房屋租金催缴通知单》，载明“九星宾馆：根据贵我双方于2017年2月1日签订的《租赁合同》的规定：贵公司自承租之日2017年2月1日起至2018年12月10日止，应交租金6205056元（大写：陆佰贰拾万伍仟零伍拾陆元整），已交租金3300000元（大写：叁佰叁拾万元整），尚欠房屋租金2905056元（贰佰玖拾万伍仟零伍拾陆元整）。为不影响贵公司正常使用，请按照《租赁协议》的约定，于2018年12月20日前到我公司财务部缴清费用！顺祝商祺！齐鲁茶城二○一八年十二月十日”审理过程中，九星宾馆提交《关于限期支付拖欠租金等费用的律师函》德衡（济）律函2019第113号，载明“九星宾馆：山东德衡（济南）律师事务所接受齐鲁茶城（以下简称‘委托人’）的委托，就贵方逾期向委托人支付租金的事宜，委托人委托本所律师向贵方进行函告。一、根据委托人提供材料，本律师了解到，贵方与委托人于2016年3月15日签订了《租赁合同》，委托人将位于济南市齐鲁茶文化博览园内的房屋租赁给贵方，租期为十年，租金缴纳方式为按年缴纳，即在上一年度租赁期限届满前先行缴纳下一年度租金，第一年租金于本合同签订时一次性缴纳。但贵方已逾期支付2018年1月26日到2019年6月5日的租金4530240元。经委托人多次催收，贵方仍拒不缴纳。二、律师意见根据委托人介绍的相关情况及提供的有关证据，本所律师认为双方签订的租赁合同为双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行合同约定。在委托人已将房屋交付贵方使用的情形下，贵方却未按照租赁合同约定及时、足额支付房租，贵方的行为已构成根本违约。有鉴于此，本所律师郑重向贵方函告如下：请贵方在收到本函之日起7日内足额支付拖欠的租金4530240元、水电费480784.8元。如贵方在7日内未足额支付拖欠的上述款项，委托人将依法解除租赁合同并追究贵方的违约责任。山东德衡（济南）律师事务所、杜迎春律师、2019年6月5日”。九星宾馆并申请一审法院向山东德衡（济南）律师事务所就《关于限期支付拖欠租金等费用的律师函》的相关事实进行调查，齐鲁茶城也陈述必要时法院可调查核实。为查明本案事实，一审法院依法向山东德衡（济南）律师事务所律师杜迎春进行调查案涉相关事实，并制作了相应的调查笔录。九星宾馆另提交《关于槐荫区张庄路255号齐鲁茶文化博览园相关规划信息的复函》济自然规划管函（二）〔2019〕123号，载明“北京市盈科（济南）律师事务所：你所申请调查槐荫区张庄路255号齐鲁茶文化博览园相关规划信息的函收悉。经落实，现答复如下：2014年，我局为济南螺钉厂办理了位于张庄路255号的临时厂房及仓库项目的临时建设规划许可手续，项目包括3栋临时厂房、1栋临时仓库、总（地上）建筑面积15646.1平方米。特此复函。附：规划总平面图。济南市自然资源和规划局，2019年10月10日”，并附有规划总平面图。九星宾馆还提交录像一份，系齐鲁茶城法定代表人陈德杰与宋学宝的谈话，内容主要涉及消防手续的办理事宜，录制时间为2019年4月10日，齐鲁茶城对上述证据材料的真实性无异议。齐鲁茶城申请九星宾馆股东张涛出庭作证，用于证实自2017年3月15日以后租金欠交情况，签订《租赁合同》时九星宾馆知道案涉房屋没有具体规划，齐鲁茶城已给九星宾馆完成了消防工程，因为九星宾馆未装修完毕，所以没有验收，九星宾馆对上述证明内容不予认可。经审查，张涛确为九星宾馆的股东，其自述2017年3月7日将公章及手续交付宋学宝后，公司一切运营、管理不再参与，不清楚其他情况，与其在自己出具的《关于九星宾馆与齐鲁茶城所签订〈租赁合同〉的说明》中载明“2017年3月15日之后的租金欠缴”相互矛盾。宋学宝作为九星宾馆代理人与齐鲁茶城签订《租赁合同》，对案涉房屋的相关规划情况知晓，一审法院予以采信。但其陈述的因九星宾馆未装修完毕，消防没有验收，一审法院不予采信。因为即使装修完毕，其知晓案涉房屋没有办理规划许可证的情况下，仍无法办理消防验收。另查明，九星宾馆已于2020年6月10日将案涉房屋整体交还齐鲁茶城。审理过程中，九星宾馆申请就坐落于本市槐荫区张庄路的案涉房屋装修、装饰、安装等相应费用进行鉴定，主要鉴定内容：1、案涉房屋大理石的采购及安装（包括案涉房屋外墙的大理石、户外台阶的大理石）。2、案涉房屋所设木门、防盗门、玻璃门的购买及安装（案涉房屋窗户虽由齐鲁茶城购买及安装但是窗户外沿的窗套）。3、案涉房屋所设中央空调购买及安装。4、案涉房屋室内墙面、地面、楼梯、步梯走廊所涉的装饰、装修、吊顶、地板铺设、线路安装、卫生间装修费用（交付案涉房屋时室内为毛坯房）。5、案涉房屋所设网络布线、监控设施安装相应的线路设施的费用。6、案涉房屋一楼冷库的鉴定费用。鉴定标准：以现场勘查为准。上述鉴定项目所涉1楼、2楼相应鉴定内容的鉴定基准日为2020年6月10日，3楼至6楼相应鉴定内容的鉴定基准日为2017年3月15日。下列由齐鲁茶城实施的内容不列入鉴定范围内，具体为：1、案涉房屋的外墙保温及粉刷。2、案涉房屋的窗户。3、案涉房屋所设的消防设备、设施及线路。4、案涉房屋所设的电梯相对应的设施、设备及线路。烟台天平价格评估事务所有限公司接受委托后，于2020年8月11日作出《价格评估报告》，价格鉴定意见：1.在鉴定基准日（2020年6月10日）九星宾馆坐落于济南市张庄路的案涉房屋的相应装修、装饰、安装等相应费用（一、二楼）为1182134元（人民币：壹佰壹拾捌万贰仟壹佰叁拾肆元整）。2.在鉴定基准日（即2017年3月15日）九星宾馆坐落于济南市槐荫区张庄路的案涉房屋的相应装修、装饰、安装等相应费用（三至六楼、网络安装、冷库）为8348277元（人民币：捌佰叁拾肆万捌仟贰佰柒拾柒元整）。3.以上鉴定价值合计9530411元（人民币：玖佰伍拾叁万零肆佰壹拾壹元整）。九星宾馆为此支出鉴定评估费285000元。齐鲁茶城对价格鉴定意见提出异议，提交《关于“九星宾馆相应装修、装饰、安装等相应费用”价格评估报告的意见》，具体为：一、报告中“对于一、二楼装饰、装修成新率按照50%确定，其余装饰、装修成新率按照100%确定”有异议，认为九星宾馆经营时间超过三年，一般酒店装修5年就要重新装修或大修，我公司认为评估价格应该按照成新率30%计算。对于一、二楼以外装饰装修按照成新率100%确定不合理，三至六楼属于装饰、装修未完成达不到使用条件的施工，且因租赁方资金原因导致整个装修现状至今已搁置近3年，成新率100%确定不合理。空调及水电安装等设备安装在搁置期间没有进行任何维修保养，是否还具备使用功能不能确定，成新率100%确定不合理。网络安装及冷库在酒店的经营期间是一直使用的，成新率100%确定不合理。二、评估报告的标的价格鉴定清单中的综合单价高于价格鉴定基准日的市场价格约20%-50%。三、评估报告中存在增项的情况，例如冷库价格评估中的乳胶漆墙面，冷库安装前墙面刮了腻子，但没有乳胶漆粉刷项。此外，九星宾馆提供装修时的材料合格证确保装修材料的合格，提供采购发票及结算凭证作为价格评估依据。酒店装修中的部分设施属于九星宾馆的定制款。请评估机构依据施工同期市场价格或九星宾馆提供的采购发票及结算凭证合理评估九星宾馆相应装修、装饰、安装等相应费用。烟台天平价格评估事务所有限公司于2020年8月21日作出《关于对烟平价估字〔2020〕第TPJN20200622-438号报告的异议回复》，内容如下：“济南市槐荫区人民法院：根据贵院（2020）鲁0104司委字第103号委托，我司遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对九星宾馆坐落于济南市槐荫区张庄路的案涉房屋的相应装修、装饰、安装等相应费用进行了鉴定，出具了烟平价估字第TPJN20200622-438号报告。现对于异议人所提异议，回复如下：异议1：报告中对于一、二楼装饰装修成新率按照50%确定’，其余装饰装修成新率按照100%确定。回复1：价格鉴定上的成新率（或折旧）与会计上的摊销（或折旧）的不同点：（1）、价格鉴定上的成新率（或折旧）实质是鉴定重置成本至鉴定基准日的价值减损，即估算由于各种原因造成的价值的贬值或损失。因此准确地说，价格鉴定上的‘折旧’不是原本意义上的折旧，而是一种减价修正，其目的是通过这种减价修正求得鉴定基准日的现值。（2）会计上的摊销（或折旧）实质是固定资产的原始成本在产品成本中的分摊，其目的是使该固定资产的原始取得价值，通过折旧这种价值转移（摊销）形式而收回。因此，在价格鉴定过程中对于标的物成新率的确定主要依据价格鉴定上的相关规定，而会计上的摊销（或折旧）可以作为参考。根据《山东省价格鉴证操作规范》，宾馆、饭店、商场、公共娱乐场所等装修经济使用寿命为5年，根据委托要求及现场勘验笔录，一、二楼装饰装修鉴定基准日为2020年6月10日，已使用3.25年，结合现场勘验情况，使用维护较好，综合各种因素成新率确定为50%；其余装饰装修（三至六楼、网络安装、冷库）鉴定基准日为2017年3月15日，装饰装修未投入使用，综合各种因素成新率确定为100%。异议2：评估报告的价格鉴定清单中的综合单价高于价格鉴定基准日的市场价格约20%-50%。回复2：（1）根据委托及现场勘验情况，鉴定标的为宾馆酒店，装修标准达到星级宾馆酒店要求，与普通装修相比，宾馆酒店更加关注：①装修效果的持久性；②装修材料的耐用性；③、功能区的设置更全面。要实现上述三个目标，其单价相比普通装修要高。异议申请书中所谓价格‘鉴定基准日的市场价格’即为普通装修价格。（2）根据现场勘验情况，标的建筑面积约8000㎡，分为宾馆、酒店和办公三大区域，与普通装修相比，有体量大，质量标准、管理成本高，资金需求总额多等特点，其综合单价构成除普通装修单价外，还包括设计费用、管理成本、资金成本等完成装修项目所需的必要成本，故，其综合单价比普通装修单价要高。综上所述，我机构根据标的的现场勘验情况，依据标的所在地宾馆酒店装饰装修中等市。异议3：评估报告中存在增项情况，例如冷库价格评估中的乳胶漆墙面，冷库安装前墙面刮了腻子，但没有乳胶漆粉刷项。回复3：我机构依据双方当事人签字的现场勘验记录确定评估项目，‘标的冷库价格鉴定清单’第7项腻子（38㎡）为冷库内墙面刮腻子，没有计算乳胶漆粉刷项。‘标的冷库价格鉴定清单’第5项乳胶漆墙面（52.1㎡）为冷库外走廊内墙面，不存在增项的问题。”一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，依照上述法律规定，齐鲁茶城与九星宾馆签订的《租赁合同》无效，故九星宾馆请求确认双方于2016年3月15日签订的《租赁合同》无效合法有据，一审法院予以支持。烟台天平价格评估事务所有限公司具备相应的鉴定资质，依法接受委托，鉴定程序合法、鉴定意见客观、依据充分，九星宾馆对鉴定评估意见无异议。齐鲁茶城对鉴定评估意见提出书面异议后，鉴定机构作出异议回复，对异议内容逐一分析、详尽答复，回复内容具体得当、符合法律规定，另外，齐鲁茶城仅陈述异议内容，但未提交证据对异议内容加以佐证，故本院对该鉴定机构作出的鉴定评估意见予以采信；对齐鲁茶城提出的异议内容，一审法院不予支持。本案争议焦点为赔偿责任的承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，对于《租赁合同》无效，双方当事人均有过错，双方当事人各有损失。齐鲁茶城作为出租人，负有向承租人交付符合约定的租赁物，并保证租赁物符合约定的用途的法定义务。从《补充协议》的约定可以印证该房屋作为酒店使用，酒店的消防工程及验收由齐鲁茶城负责完成，从九星宾馆提交的录像可以印证齐鲁茶城一直承诺消防手续可以办理，而案涉房屋未办理建设工程规划许可证，相应的消防工程无法实施验收，案涉房屋虽然一楼、二楼作为餐饮尚可正常营业，但整体作为酒店使用的最终目的根本无法实现，齐鲁茶城对此负有重大过错，对因此造成的损失应承担责任。九星宾馆作为承租人，明知其承租房屋用于酒店经营，作为独立的法人主体，其应当知晓经营酒店所使用房屋应具备的条件。即使齐鲁茶城向其提供了山东省临时建设工程规划许可证，但建设项目名称明确载明“临时厂房及仓库”，与案涉房屋无法印证统一。另外，从其具体与齐鲁茶城签订《租赁合同》的股东张涛证言也可印证其知晓案涉房屋未办理建设工程规划许可证的事实。所以，九星宾馆未尽到谨慎审查义务，放任经营风险存在，盲目实施投资，对损害后果也存在一定过错，亦应承担相应责任。齐鲁茶城、九星宾馆的过错导致的损失包括齐鲁茶城的占有使用费损失以及九星宾馆为案涉房屋实施装修、装饰、安装等费用损失，综合各方的过错程度，一审法院酌定对上述损失，齐鲁茶城承担70%的责任，九星宾馆承担30%的责任。关于案涉房屋的占有使用费损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。本案中，虽然《租赁合同》无效，但是依照上述法律规定，齐鲁茶城仍有权主张占有使用费。齐鲁茶城于2016年3月15日将案涉房屋交付九星宾馆后，九星宾馆即应支付占有使用费，九星宾馆使用案涉房屋一楼、二楼从事餐饮经营，正常使用至2020年6月10日案涉房屋交还时，结合案涉房屋整体年占有使用费为330万元的事实，一审法院酌定按照每层等额划分占有使用费的方式计算一楼、二楼的占有使用费为4665205元。对于三楼至六楼的占有使用费，九星宾馆按照过错比例应支付占有使用费2799123元。九星宾馆共计应支付占有使用费7464328元，虽然九星宾馆是按照《租赁合同》支付的330万元，在本案中亦主张返还该支付款项，但是因九星宾馆支付的该330万元为占有使用费，上述应支付的7464328元也为占有使用费，为减少当事人的诉累，维护双方当事人的合法权益，对九星宾馆主张返还330万元的反诉诉求，一审法院不予支持。折抵已支付的330万元占有使用费后，九星宾馆还应支付占有使用费4164328元。齐鲁茶城主张利息损失，以330万元为基数，按照同期人民银行发布的贷款利率计算，分别自2017年3月15日、2018年3月15日、2019年3月15日至实际给付之日止，自2020年6月11日至实际给付之日止，九星宾馆不予认可。经审查，双方签订的《租赁合同》无效，齐鲁茶城对此负有较大过错，其主张利息损失依据不足，一审法院不予支持。齐鲁茶城主张水电费557538.45元（自2016年3月15日至2020年6月10日）及利息（按照同期人民银行发布的贷款利率计算，自起诉之日至实际给付之日止），九星宾馆不予认可。经审查，案涉房屋一楼、二楼交还前处于正常经营，为此产生的水费、电费、电梯费应予正常支付；三楼至六楼未正常经营使用仅实施部分装修，用水、用梯较少，但用电对应支出应按照过错分担。经计算，水费为65703元、电梯费为11179.15元；一楼、二楼电费为283371.5元；三楼至六楼电费为197284.8元，按照九星宾馆的过错计算后为59185.44元。以上三项费用合计419439.09元，九星宾馆应予支付。齐鲁茶城请求判令宋学宝承担认缴出资的连带责任，宋学宝不予认可。经审查，齐鲁茶城陈述宋学宝作为九星宾馆的股东，其认缴出资，但尚未届认缴期，对主张宋学宝承担认缴出资的连带责任无证据佐证，依照相关法律规定，齐鲁茶城的该项诉求于法无据，一审法院不予支持。九星宾馆请求判令齐鲁茶城支付因缔约过失而给九星宾馆造成的利息损失（以330万元为基数，自2020年3月15日起按同期人民银行贷款利率4.75%计算至实际返还之日止），齐鲁茶城不予认可。经审查，九星宾馆主张返还330万元的诉求，一审法院不予支持，其对《租赁合同》无效从而产生损失也负有过错，故九星宾馆的该项诉求于法无据，一审法院不予支持。九星宾馆请求判令齐鲁茶城赔偿实际损失9530411元，提交《价格评估报告》佐证，齐鲁茶城不予认可。经审查，关于鉴定机构作出的鉴定评估意见已被一审法院采信，九星宾馆有权依照鉴定评估意见主张相应的权利。《租赁合同》签订后，齐鲁茶城即交付案涉房屋，九星宾馆对案涉房屋实施装修、装饰、安装等，其中一楼、二楼正常使用至2020年6月10日，故一楼、二楼以2020年6月10日为鉴定基准日；三楼至六楼未正常使用，以现状完成日2017年3月5日为鉴定基准日。结合双方当事人的过错情况，齐鲁茶城按照比例应予赔偿6671287.7元（9530411元×70%）。九星宾馆主张鉴定评估费285000元，提交鉴定评估费发票佐证，齐鲁茶城不予认可。经审查，鉴定评估意见已被一审法院采信，鉴定评估意见系双方当事人确定相应权利、义务的重要依据，为必要支出费用，齐鲁茶城按照比例应予负担199500元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、山东九星商务宾馆有限公司于判决生效之日起十日内向齐鲁茶城文化发展有限公司支付房屋占有使用费4164328元（房屋占有使用费1067.92万元即2017年3月15日330万元；2018年3月15日330万元；2019年3月15日330万元；2020年3月15日至2020年6月10日77.92万元）；二、山东九星商务宾馆有限公司于判决生效之日起十日内向齐鲁茶城文化发展有限公司支付水电费419439.09元；三、山东九星商务宾馆有限公司与齐鲁茶城文化发展有限公司于2016年3月15日签订的《租赁合同》无效；四、齐鲁茶城文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向山东九星商务宾馆有限公司赔偿损失6671287.7元；五、齐鲁茶城文化发展有限公司于判决生效之日起十日内向山东九星商务宾馆有限公司支付鉴定评估费199500元；六、驳回齐鲁茶城文化发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回山东九星商务宾馆有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89220元，由齐鲁茶城文化发展有限公司负担52825元，由山东九星商务宾馆有限公司负担36395元。反诉案件受理费50246元，由山东九星商务宾馆有限公司负担23924元，由齐鲁茶城文化发展有限公司负担26322元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐鲁茶城提交下列证据：证据一：案涉房屋现状照片36张（于2020年9月25日拍摄），证明目的：案涉房屋六楼系九星宾馆自装修完毕至返还房屋（2020年6月10日）期间正常使用，六楼用作公司办公和职工宿舍。证据二：九星宾馆、山东智享未来网络科技有限公司、济南聚源实业有限公司《企业信息》，山东智享未来网络科技有限公司《董事、监事、经理信息》及住所申报承诺书，证明目的：案涉房屋六层用于九星宾馆及其法定代表人宋学宝关联公司山东智享未来网络科技有限公司、济南聚源实业有限公司住所。证据三：九星宾馆与济南聚源实业有限公司签订的《房屋租赁合同》，证明目的：九星宾馆将案涉602室房屋租赁给济南聚源实业有限公司办公使用，并收取租金、水电费等费用。综上，可以证实，案涉房屋六楼系九星宾馆正常使用，九星宾馆已完全实现使用房屋的既定用途，一审法院认定“三至六楼未正常经营使用仅实施部分装修”与事实不符，故以“现状完成日2017年3月5日为鉴定基准日”对三至六楼的装修、装饰、安装等相应费用进行鉴定明显错误。九星宾馆质证称，对证据一的真实性有异议，该组照片不能证明九星宾馆6楼被人使用，九星宾馆6楼为服务宾馆使用的会议室及办公室所用，仅是装修程度比3-5楼完善，不能达到齐鲁茶城的证明目的，无法证明案涉房屋返还时九星宾馆6楼的实际使用情况。对证据二的真实性有异议，对于该公司的实际情况九星宾馆并不知情，但是九星宾馆并没有书面同意该公司将经营场所登记为案涉房屋6层601室，且该公司在九星宾馆占有案涉房屋期间并未在该经营场所实际经营。对证据二山东智享未来网络科技有限公司、济南聚源实业有限公司《企业信息》中除了住所地和生产经营地之外的其他信息没有异议。对证据三的真实性有异议，该公司与九星宾馆签订的房屋租赁合同并未实际履行，该公司既未向九星宾馆支付房租也未在租赁合同载明的602室实际经营。宋学宝质证称，对证据一的真实性有异议，该组照片不能证明九星宾馆6楼被人使用，九星宾馆6楼为服务宾馆使用的会议室及办公室所用，仅是装修程度比3-5楼完善，不能达到齐鲁茶城的证明目的，无法证明案涉房屋返还时九星宾馆6楼的实际使用情况。对证据二山东智享未来网络科技有限公司住所申报承诺书中的经营场所真实性有异议，对于该公司的实际情况宋学宝并不知情，但是宋学宝并没有书面同意该公司将经营场所登记为案涉房屋6层601室，且该公司在九星宾馆占有案涉房屋期间并未在该经营场所实际经营。对证据二山东智享未来网络科技有限公司、济南聚源实业有限公司《企业信息》中除了住所地和生产经营地之外的其他信息没有异议。对证据三的真实性有异议，该公司与九星宾馆签订的房屋租赁合同并未实际履行，该公司既未向九星宾馆支付房租也未在租赁合同中载明的602室实际经营。经审理本院认定，齐鲁茶城提交的上述证据客观真实，本院予以采信。经审理本院认定，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，齐鲁茶城在二审中并未提供案涉房屋的建设工程规划许可证，依照上述法律规定，齐鲁茶城与九星宾馆签订的《租赁合同》、《补充协议》应为无效合同，故一审法院支持九星宾馆请求确认上述合同无效的主张本院予以维持。关于合同无效的过错问题，齐鲁茶城作为诉争房屋的出租方负有办理建设工程规划许可证的相关义务，本案诉争房屋因齐鲁茶城未履行办理上述证件的主要合同义务，违反了法律的强制性规定，导致《租赁合同》、《补充协议》无效，齐鲁茶城存在主要过错，应承担主要责任。作为承租人的九星宾馆在签订租赁合同时应负有审查诉争房屋有无权属争议、是否合法建造等义务，其未尽到审慎的注意义务，即与齐鲁茶城签订《租赁合同》也存在一定过错，应承担次要责任。一审法院判令齐鲁茶城对合同无效导致的各项损失承担70%的赔偿责任，九星宾馆承担30%的赔偿责任，并无不当，本院予以维持。关于一审法院将三楼至六楼的房屋占有使用费、水电费列为合同无效的经济损失并判由双方按过错责任承担是否正确的问题，根据《最高人民法院＜关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释＞》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。上述司法解释第九条、第十三条、第十四条仅将装饰、装修及扩建发生的费用界定为经济损失。本案中，出租方齐鲁茶城已将诉争房屋一至六层交于承租方九星宾馆使用，已履行完毕交付房屋的合同义务，九星宾馆自2016年3月15日至2020年6月10一直占有使用诉讼房屋，并未退还给齐鲁茶城，客观上给齐鲁茶城造成了此期间的占用使用费损失。依据上述法律规定，现案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》被认定为无效，齐鲁茶城主张九星宾馆依合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，符合上述法律规定，应予以支持。房屋租赁期间产生的水、电费系承租方九星宾馆使用诉争房屋期间所产生的实际费用，应由实际使用方九星宾馆承担。综上，上述房屋占有使用费及水电费是九星宾馆使用房屋期间所产生的实际费用及必要费用，并非经济损失，应全部由实际使用人九星宾馆承担。关于九星宾馆应支付的房屋占有使用费、水电费的数额问题，经查，九星宾馆自2016年3月15日至2020年6月10日一直使用诉讼房屋，九星宾馆仅向齐鲁茶城支付了2016年3月15日至2017年3月15日租金330万元，其余租金并未支付，九星宾馆仍应支付2017年3月16日至2020年6月10日的房屋占有使用费1067.92元。九星宾馆要求齐鲁茶城返还已支付的2016年3月15日至2017年3月15日房屋租金330万元的诉讼请求不予支持。另查明，九星宾馆承租使用本案诉争房屋期间，共产生水费为65703元、电梯费为11179.15元，一楼至六楼的电费共计为480656.3元，上述水、电费共计557538.45元,应由实际使用人九星宾馆承担。关于九星宾馆应否向齐鲁茶城支付房屋占有使用费的利息损失以及逾期支付水电费的利息损失问题，因齐鲁茶城在合同履行过程中，存在未办理建设工程规划许可证的违约行为，齐鲁茶城要求九星宾馆支付房屋占有使用费的利息损失以及逾期支付水电费的利息损失缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。关于烟台天平价格评估事务所有限公司出具的《价格评估报告》能否作为九星宾馆经济损失的依据问题，经查，烟台天平价格评估事务所有限公司系在一审法院的委托下作出的鉴定评估，鉴定机构及鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序符合法律规定，九星宾馆虽对该《价格评估报告》提出异议，烟台天平价格评估事务所有限公司亦针对九星宾馆的异议予以回复，九星宾馆因未提供充分有效的证据推翻该《价格评估报告》，一审法院采信该《价格评估报告》作为九星宾馆经济损失的判决依据并无不当。综上所述，齐鲁茶城上诉主张部分成立，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4724号民事判决第三项、第四项、第五项、第七项。二、撤销济南市槐荫区人民法院（2019）鲁0104民初4724号民事判决第一项、第二项、第六项及案件受理费的负担部分。三、山东九星商务宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向齐鲁茶城文化发展有限公司支付房屋占有使用费1067.92万元。四、山东九星商务宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内向齐鲁茶城文化发展有限公司支付水、电费共计557538.45元（其中水费65703元、电梯费11179.15元、电费480656.3元）。五、驳回齐鲁茶城文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费89220元，由上诉人齐鲁茶城文化发展有限公司负担17844元，由被上诉人山东九星商务宾馆有限公司负担71376元。反诉费50246元，由上诉人齐鲁茶城文化发展有限公司负担35172元，由被上诉人山东九星商务宾馆有限公司负担15073.8元。二审案件受理费89220元，由上诉人齐鲁茶城文化发展有限公司负担17844元，由被上诉人山东九星商务宾馆有限公司负担71376元。本判决为终审判决。审判长  郭维敬审判员  陈 勇审判员  赵玉兰二〇二一年三月八日书记员  侯新新