北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4789号上诉人（原审原告、反诉被告）：云向（北京）科技有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：冯保国，总经理。委托诉讼代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京健康湖文化科技有限公司，住所地北京市昌平区凉水河路**院**楼**1213。法定代表人：童春荣，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。上诉人云向（北京）科技有限公司（以下简称云向公司）因与被上诉人北京健康湖文化科技有限公司（以下简称健康湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初15487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用二审独任制，开庭对本案进行了审理。上诉人云向公司的委托诉讼代理人陈文鹏及被上诉人健康湖公司的委托诉讼代理人陈晓忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。云向公司上诉请求：撤销一审判决第二项至第六项，依法改判支持我公司的一审全部诉讼请求并驳回健康湖公司一审全部反诉请求，确认双方合同解除时间为2020年8月21日。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律存在不当。1.双方确曾协商解除合同事宜，但是健康湖公司直至2020年8月21日也未与我公司办理交接手续，我公司实际控制北京市东城区广渠门内大街2号楼2层2-8/9/10/11/12号房屋（以下简称涉诉房屋）的时间是2020年11月初，并非一审判决中认定的2020年8月13、14日。我公司对一审判决认定的其他事实不持异议。2.我公司认为健康湖公司于2020年8月10日向我公司发出的《解除合同通知书》的性质是其做出了提前解除合同的意思表示，因其理由与事实不符，一审法院认定其无单方解除权。由于健康湖公司多次违约，我公司才于2020年8月21日向一审法院提起诉讼。3.我公司将涉诉房屋出租给健康湖公司，其用途为办公而非商业，一审判决认定疫情对健康湖公司经营造成了影响与事实不符。双方合同第八条第（五）款第1项明确约定了乙方（承租方健康湖公司）提前退租的违约责任，即剩余租金及保证金不予退还，乙方支付免租期租金，赔偿甲方中介费及员工提成，乙方装修残值不予补偿，一审判决违反当事人意思自治原则。健康湖公司辩称，同意一审判决，不同意云向公司的上诉请求。1.云向公司于一审庭审中认可其于2020年8月13日将解除合同公函张贴在涉诉房屋大门上，也认可其同时对涉诉房屋上锁，目的是为了防止我公司在其追缴期间搬离物品。云向公司上锁后，我公司不仅无法使用涉诉房屋，云向公司也不允许我公司搬离办公物品。在此情况下，我公司通过杨政华将涉诉房屋的2张电卡和1把大门钥匙交还给云向公司员工朱峰，朱峰于2020年8月14日下午给杨政华发微信确认了收到钥匙和电卡的事实。双方均认可租赁合同于2020年8月13日解除，且一审法院认定双方均无解除权，系鉴于“云向公司要求解除合同且健康湖公司实际停止使用房屋办公的行为”才认定租赁关系事实解除，因此，一审判决认定双方合同关系于2020年8月13日解除不仅符合事实且符合双方合意。2.“办公”和“经营”并非对立关系，一审判决认定疫情对我公司的经营造成影响有相应的事实依据。新冠肺炎疫情发生后，对我公司造成巨大影响。我公司不可能举办任何公益演唱会活动，没有任何经营收入，且公司的法定代表人及相关工作人员无法返京到涉诉房屋办公，公司的其它业务包括组织文化艺术交流活动、承办展览展示等业务均无法正常开展。3.一审判决基于本案事实，根据公平原则和疫情相关政策酌定各方责任，实体处理得当，云向公司诉求撤销一审判决第二项至第六项不能成立。一审判决已经顾及云向公司的权益，我公司是通过杨振华承租的涉诉房屋，并非通过中介公司，且我公司已经使用涉诉房屋将近1年时间，一审法院判令我公司承担50%的免租期损失和中介费，明显有利于云向公司。我公司未能及时搬离办公用品的原因是云向公司阻拦，不应由我公司承担房屋占有使用费，云向公司一直在使用涉诉房屋，并未因合同解除而遭受损失。即便北京联合富丰网络技术有限公司（以下简称富丰公司）工商注册地址在涉诉房屋中的2-12-001中没有迁走，因该地址是虚拟地址，面积很小，亦不会影响云向公司再次出租涉诉房屋的租金收入，且涉诉房屋还有云向公司及其他两家公司做工商注册住址使用。一审法院判令我公司支付15000元完全有利于云向公司。关于滞纳金，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》之规定，一审判决不支持云向公司主张的滞纳金，依据充分。一审判决根据合同履行时间、双方过错程度、疫情影响、违约造成的损失，对不予退还的保证金的数额进行了调整，即便按照一审判决扣除各项损失后，云向公司还应退还保证金194655.1元，但一审判决仅判令云向公司退还我公司190000元，明显有利于云向公司。云向公司提出不退还我公司剩余租金无任何法律依据。云向公司向一审法院起诉请求：1.判令双方签订的《房屋租赁合同》自2020年8月13日起解除；2.确认我公司不予退还收取的健康湖公司保证金245921.49元及剩余租金64964.61元的行为合法有效；3.判令健康湖公司支付我公司免租期租金138724.13元；4.判令健康湖公司向我公司赔偿中介费63738元；5.判令健康湖公司支付我公司延期支付房屋租金的滞纳金218621.61元；6.判令健康湖公司腾退涉诉房屋；7.判令健康湖公司按每日2732.46元向我公司支付自2020年9月7日起至健康湖公司和案外人北京联合富丰网络技术有限公司（以下简称富丰公司）的工商地址迁出之日止的房屋占用费。健康湖公司向一审法院反诉请求：1.判令云向公司返还我公司房屋履约保证金245921.49元；2.判令云向公司返还我公司剩余房屋租金、物业费64964.61元；3.判令云向公司以310886.1元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自立案之日起计算至款项实际返还之日止的利息。一审法院认定事实：2019年8月30日，甲方云向公司（出租方）与乙方健康湖公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方向甲方承租涉诉房屋用于办公，面积414.62平方米，甲方为乙方及其相关联公司提供工商注册地址共2个。租赁期24个月，自2019年11月1日起至2021年10月31日止；免租期自2019年9月1日起至2019年10月30日止，所免的租金为138724.13元，免租期内需交纳物业费，金额为24877.2元。合同解除后15日内健康湖公司应当将其及关联公司的营业执照及其他手续注销或迁出，否则押金不退，每逾期1日健康湖公司还应当向云向公司支付日租金两倍的房屋使用费。月租金包含物业管理费、制冷费，其金额为81973.83元，租金和物业费每3个月支付1次，签订合同当日支付首期租金和物业费，以及相当于3个月租金和物业费的房屋租赁履约保证金245921.49元，作为健康湖公司违反合同的违约金、损失、基础设施设备赔偿款。以后各期租金和物业费应于下一租期开始前30天支付。健康湖公司所有延期支付的租金、物业费及其他费用均要承担相当于应付款至实际付款日止每日3‰的滞纳金。健康湖公司解除权的行使之日以云向公司将解除通知书送达到健康湖公司办公地址之日为准。健康湖公司支付租金、物业费延期超过3日或者拖欠应当交纳各项费用总额达到5000元的，云向公司有权解除合同。云向公司单方行使解除权后及健康湖公司单方提前退租的，健康湖公司已经支付的剩余租金及保证金不予退还，装修残值不予补偿，还应当支付合同期内所享用免租期租金、云向公司支付的中介费和员工提成款。上述合同签订后，健康湖公司向云向公司交纳了保证金245921.49元及首期即2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金245921.49元。云向公司向健康湖公司交付了涉诉房屋，并配合健康湖公司将其工商注册地址变更至北京市东城区广渠门内大街2号2层2-10，将富丰公司注册地址于2019年11月19日变更至北京市东城区广渠门内大街2号2层2-12-001。健康湖公司未能按照约定期限即2020年1月1日前，交纳2020年2月1日之后的租金，此后也一直存在逾期支付租金的情形。健康湖公司于2020年1月13日向云向公司发出《关于延缓缴交租金的函》，主要内容为：我公司资金缺口大，希望将本应于1月15日交纳的租金延缓至2月15日前交纳，并承诺如延缓期不能缴交租金则愿意承担相应利息的补偿。4月15日，健康湖公司向云向公司发出《承诺函》，主要内容为：截止至当日，我公司欠付租金及物业费341842.92元，将在4月20日前支付2020年2月1日至2020年4月30日内未付租金及物业费95921.48元；2020年5月1日前支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金及物业费。如我公司未按照此承诺函缴纳以上费用，同意于2020年5月2日起解除租赁合同。另查，健康湖公司已实际付清了2020年7月31日前的租金，并支付2020年8月1日之后的租金100000元。2020年8月10日，健康湖公司以新冠病毒疫情属于不可抗力为由向云向公司发送了《解除合同通知书》，主要内容为：要求于2019年8月30日解除双方签订的租赁合同，我公司将于8月15日前自行腾空房屋并交还贵公司，希望贵公司能办理交接，并退还保证金及剩余租金。翌日，云向公司向健康湖公司发送了《公函（回复函）》，主要内容为：健康湖公司在疫情期间一直处于正常经营状态并悬挂他人企业牌匾，故健康湖公司所称解除合同理由不存在，因健康湖公司多次逾期交纳租金及物业费、未到期单方提出解除合同、擅自悬挂无关联企业牌匾开展业务，故我公司要求解除合同，要求健康湖公司承担违约责任，我公司提出相应方案，并声明追缴期间租赁房屋内的任何办公物品不得搬离。2020年8月12日，健康湖公司向云向公司发送了《回复函》，表示因疫情情况不需要承担违约赔偿责任，由于云向公司不同意搬离物品及设备，将于8月15日交还房屋钥匙，要求云向公司按照市价折价赔偿。2020年8月13日、14日，健康湖公司停止在涉诉房屋内办公，云向公司开始实际控制房屋。另查，健康湖公司已于2020年11月23日将工商注册地址由北京市东城区广渠门内大街2号2层2-10变更为北京市昌平区凉水河路1号院1号楼12层1213。一审法院审理中，曾于2020年10月23日询问双方，双方均同意对房屋内物品进行交接，健康湖公司表示因为人员在外地，故需要一定的时间才能搬离。同年11月6日庭审中，健康湖公司表示由于腾退地点未安排妥当，故尚需时间。当月9日，健康湖公司前往涉诉房屋欲搬离物品，发现当日涉诉房屋内有云向公司人员办公，并被要求需健康湖公司法定代表人童春荣到场方可办理交接手续。当月12日，童春荣自外地来京欲搬离物品。经法院协调，双方于2020年11月13日、14日办理了物品交接。经询，云向公司表示因双方在庭上协商一致进行交接，故该公司于11月6日庭审后进入涉诉房屋看管房屋并带租户看房。云向公司提交以下证据：1.佣金确认书及发票，以证明其为涉诉租赁合同支付中介费63738元。经质证，健康湖公司不认可该证据真实性。2.照片，内容为墙体上悬挂中新乐居（北京）科技有限公司牌匾，以证明健康湖公司曾在涉诉房屋外悬挂案外人。经质证，健康湖公司认为该照片是云向公司拍摄，健康湖公司并未悬挂该牌匾。3.照片，内容为健康湖公司加盖公章的员工证明、返工人员名册（出入证使用）、4月的门店企业调查表以及社区4月13日出具的居家观察证明等以证明涉诉房屋可正常出入使用。经质证，健康湖公司认可该证据的真实性，但认为员工证明形成于5月，上述证据证明在疫情缓和后，方开始进入涉诉房屋。健康湖公司提交以下证据：1.中华慈善总会出具的书面材料、公益演唱会启动仪式的新闻发布会宣传单及新闻截图，以证明其因疫情导致无法开展经营活动，没有任何收入。经质证，云向公司不认可该证据的真实性。2.童春荣与杨政华的微信聊天记录，以证明健康湖公司系通过杨政华租赁涉诉房屋。经质证，云向公司不认可该证据的真实性。一审法院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，疫情因素并不必然直接导致涉案合同无法继续履行，并不构成不可抗力，因此健康湖公司以疫情为由要求解除合同，并无法律依据。云向公司以健康湖公司存在种种违约为由，行使解除权。逐项分析如下：关于逾期支付租金、物业费一项，其首次逾期发生在2020年1月，此后其已足额缴纳租金、物业费，云向公司并未行使解除权，而此后的逾期发生在疫情期间，健康湖公司的证据足以证明疫情对该公司的经营造成了影响，故云向公司以此为由，要求解除合同，法院不予采纳。关于擅自悬挂无关联企业牌匾开展业务一项，鉴于云向公司的证据不足以证明该事项的客观存在，而健康湖公司亦不认可该事实，故对该意见法院不予采纳。关于健康湖公司单方提出解除合同一项，鉴于健康湖公司并无单方解除权，其通知云向公司解除的行为并不产生解除的效力，而云向公司因此要求解除合同、健康湖公司实际停止使用涉诉房屋办公的行为，故双方之间的租赁关系解除，健康湖公司应当承担违约责任。关于云向公司要求健康湖公司腾退房屋一项，鉴于诉讼中双方已经就物品进行交接，云向公司已实际使用房屋，该诉请已无事实基础，法院不予支持。云向公司主张免租期租金、中介费均系其损失。免租期系合同签订时，基于合同能够按照租期全面履行情形下云向公司给予健康湖公司一定的优惠，本案中因健康湖公司的原因提前解除租赁合同，该等免租实为云向公司之损失。故法院根据合同未履行部分的期限，以及公平责任，确定免租期租金损失金额。中介费亦同理。关于工商注册地址未迁出的使用费一项，健康湖公司已在诉讼中将其工商注册地址迁出涉诉房屋，而对于北京联合富丰网络技术有限公司一项，云向公司亦有防止损失扩大的义务，应及时通过行政管理途径，报送经营异常，以减少其可能的租金损失。另，工商注册地址仅涉及涉诉房屋中的部分区域。云向公司主张的工商注册地址的使用费高于房屋租金，带有违约金性质，且明显过高。故对该使用费的金额法院予以酌定。根据合同约定，健康湖公司出现违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还，该约定具有违约金性质。云向公司发出解除通知，但不允许健康湖公司搬走办公物品，且其至迟于11月9日已自行使用涉诉房屋，其虽主张系因法院主持交接物品才在11月6日后开始使用涉诉房屋，但未提交相应证据予以证明。云向公司对于房屋空置及健康湖公司办公物品占用房屋产生的使用费亦存在明显过错。根据上述情况，法院认定健康湖公司应当负担1个月的空置损失。鉴于云向公司已经就其免租期、中介费、工商注册地址未迁出等损失分别进行了主张，而健康湖公司也以违约金标准过高进行抗辩，法院在考虑合同履行情况、当事人过错程度、疫情情况、违约造成的损失和本案中单独列项主张的损失等因素对不予退还保证金的数额依法调整。关于健康湖公司认为疫情期间应减免1个月租金的意见，鉴于根据查明的事实，疫情对于涉诉房屋正常使用及健康湖公司业务开展均有所影响，故法院予以准许。法院以健康湖公司已支付的保证金折抵其应当承担的逾期支付房屋租金等其他违约责任，予以综合计算。据此，一审法院判决：一、确认云向（北京）科技有限公司与北京健康湖文化科技有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2020年8月13日解除；二、判令北京健康湖文化科技有限公司于判决生效后7日内支付云向（北京）科技有限公司免租期租金69362元（以北京健康湖文化科技有限公司已支付的租金64964.61元及保证金中的4397.39元折抵）；三、判令北京健康湖文化科技有限公司于判决生效后7日内赔偿云向（北京）科技有限公司房屋中介费31869元（以北京健康湖文化科技有限公司已支付的保证金中的31869元折抵）；四、判令北京健康湖文化科技有限公司于判决生效后7日内支付云向（北京）科技有限公司因使用工商地址的占用费15000元（以北京健康湖文化科技有限公司已支付的保证金中的15000元折抵）；五、云向（北京）科技有限公司向北京健康湖文化科技有限公司退还保证金190000元；六、驳回云向（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京健康湖文化科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，健康湖公司对于一审判决认定的事实无异议；云向公司对于一审判决认定的其于2020年8月13、14日实际控制涉诉房屋提出异议外，对一审判决认定其他事实均未异议。本院认为，经查阅一审卷宗，云向公司起诉请求明确为要求法院确认双方所签《房屋租赁合同》于2020年8月13日解除，且其在理由部分自认于2020年8月13日控制了涉诉房屋，截止至2020年8月13日健康湖公司剩余租金64964.61元，现云向公司改变其一审起诉请求和否认其一审自认的事实，本院对其所述不予采信，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方所签《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，当属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。双方当事人对于一审判决解除双方所签《房屋租赁合同》并无争议，仅对合同解除责任、解除时间及合同解除的善后事宜处理，存在争议，本院就双方争议问题逐一予以分析认定。关于合同解除责任问题。云向公司以健康湖公司违约为由，欲行使解除权，于2020年8月13日向健康湖公司发送《解除合同通知书》，并起诉要求法院确认该时间为合同解除时间。但是就云向公司主张的健康湖公司迟延支付租金、物业费问题，根据已查明的事实，健康湖公司首次逾期付款发生在2020年1月，云向公司并未在此行为发生后6个月内行使解除权；此后健康湖公司已足额向云向公司交纳云向公司向其发送《解除合同通知书》之前的全部租金、物业费。2020年1月24日，疫情爆发，北京市实施管控政策，健康湖公司提供的证据可以证明疫情对其经营造成了影响，故此期间健康湖公司迟延支付租金、物业费，属于受疫情影响。云向公司以此为由，要求解除合同，本院无法支持。关于云向公司所持健康湖公司擅自悬挂无关联企业牌匾开展业务的意见，其提供的证据尚不足以证明该事实客观存在，而健康湖公司对此亦不认可，故本院对云向公司该意见不予采信。因此，云向公司并不享有合同解除权。同时，应当指出，虽然2020年各行各业都不同程度受疫情影响，但疫情因素也不必然直接导致涉案合同无法继续履行，健康湖公司以疫情为由要求解除合同，依据亦不充足。鉴于健康湖公司并无单方解除权，其通知云向公司解除的行为并不产生解除的效力，而云向公司因此要求解除合同，健康湖公司随即搬离涉诉房屋，以实际行为表示不再履行合同，构成违约，故一审法院认定双方之间的租赁关系自云向公司实际控制涉诉房屋时解除，以及健康湖公司应当承担违约责任，是适当的。云向公司要求确认合同解除时间为2020年8月21日，缺乏事实及法律依据。有关合同解除后的保证金是否应当退还的问题。双方在《房屋租赁合同》中约定，健康湖公司出现违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还，该约定明显具有违约金性质。应综合考虑违约责任、因违约造成损失大小、合同期间已支付的费用结算等因素，若健康湖公司已交纳的保证金高于其应当承担的各项费用金额，则云向公司仍应将剩余部分退还。关于违约责任承担，因云向公司向健康湖公司发出的《解除合同通知书》，不允许健康湖公司搬走办公物品，且其自认已于2020年8月13日实际控制涉诉房屋，故对于此后涉诉房屋的占有使用费，其无权要求健康湖公司负担，且双方履行合同期间确受到疫情影响，故一审法院综合考虑本案合同履行情况、双方责任、疫情因素、违约造成的损失等实际情况，酌情确定健康湖公司负担1个月租金的涉诉房屋空置损失作为其承担违约责任的方式，并无不当。关于租金减免及剩余期间租金，因受疫情及管控政策限制，健康湖公司的经营业务不能正常开展，本着疫情原因造成的损失双方分担的原则，健康湖公司要求减免1个月租金的请求，理由充足，也应予支持。云向公司坚持认为疫情没有对健康湖公司的经营造成不利影响，缺乏证据支持，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的停止履行。健康湖公司要求退还剩余期间的租金，云向公司亦应当予以退还。云向公司不同意退还剩余期间租金，显然没有道理。关于健康湖公司没有如期迁出的案外人富丰公司工商注册地址问题，一审法院考虑云向公司未及时采取有效措施防止损失扩大，且工商注册地址仅涉及涉诉房屋中的小部分区域，认定云向公司主张的工商注册地址使用费过分高于房屋租金，且带有违约金性质，酌定由健康湖公司支付15000元，也是适当的。关于免租期租金及中介费，一审法院已经认定为系云向公司的损失，并考虑合同未履行部分的期限，按照公平责任，确定免租期租金及中介费损失金额。将上述各项费用折算后，健康湖公司交纳的保证金仍有不低于190000元的余额，云向公司仍应退还健康湖公司。现一审法院仅判决云向公司返还健康湖公司19000元，健康湖公司予以认可，本院不持异议。综上所述，云向公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17083元，由云向（北京）科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  白 松二〇二一年三月二十六日法官助理  张增彬书 记 员  胡翔宇