北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1963号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司，住所地北京市房山区长阳镇嘉州水郡**（华冠长阳购物中心店2F-5）。法定代表人：刘慧敏，经理。委托诉讼代理人：舒克建，北京市慧学律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华冠商业科技发展有限公司，住，住所地北京市房山区良乡镇小营村村委会东1200米院内**/div>法定代表人：张兵，董事长。委托诉讼代理人：吴红秀，女，该公司法务主管。委托诉讼代理人：张翔宇，北京天驰君泰律师事务所律师。上诉人北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司（以下简称金秋公司）、北京华冠商业科技发展有限公司（以下简称华冠公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5105号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金秋公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判我公司无需支付2020年1月20日至2020年7月19日的租金或发回重审。事实和理由：1.我公司并非不交租金，我公司2020年5月6日到华冠公司交纳租金时，华冠公司明确告知不能保证可以继续经营。因华冠公司经营困难多次明确向我公司等租户告知该商场不再继续经营，并有新的承租人多次与我公司协商重新签订租赁协议等事宜，华冠公司不能保证继续履行合同，故我公司行使不安抗辩权未交租金。2.自2020年1月24日疫情，我公司将儿童乐园关闭并停止经营，并在周围设置围挡，不存在安全问题。华冠公司在一楼经营的超市在疫情期间一直营业，直到2020年5月10日华冠公司才在儿童乐园外设置警戒线，5月12日华冠公司才将儿童乐园断电，不是出于安全考虑，且疫情期间一楼到二楼的电梯一直处于关闭状态，已经切断到二楼儿童乐园的途径，这是华冠公司恶意催缴租金，一审判决认定这属于华冠公司对出租场地正常管理、不属于违约，认定错误。3.2020年1月20日到3月19日期间，疫情爆发，系不可抗力，我公司响应号召、听从华冠公司安排，没有使用租赁物盈利；疫情爆发后，我公司一直与华冠公司协商租金数额，在未达成一致意见的情况下，华冠公司向我公司发出解除租赁合同的通知，我公司回复不同意解除合同，但华冠公司不但不为租户提供适租状态，反而实施将租赁物用围挡封闭、断电等行为使我公司无法也没有使用租赁物，华冠公司应对其扩大损失承担责任。华冠公司要求我公司支付租金，没有依据，一审判决分别酌情确定我公司负担两段期间四分之一、二分之一的租金，也没有依据。针对金秋公司的上诉，华冠公司辩称，不同意金秋公司的上诉请求。1.我公司在合同履行过程中，并不存在违约行为，没有将金秋公司的经营场所进行查封。在双方履行合同过程中，由于疫情的影响，我公司已经向金秋公司给予了租金优惠，金秋公司依然不缴纳租金。我公司也要向房东交纳租金，也面临困难。2.金秋公司由于自身原因，不去经营，其不履行安全保障义务，我公司采取停电、拉警戒线是维护商场安全的合理行为。3.是否使用租赁物赢利，不是金秋公司支付租金的条件。4.金秋公司在2020年5月6日交纳租金时提出的附带条件是不合理的，其不具备不交租金的任何理由，其存在违约行为，应当支付租金。华冠公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判解除合同和2020年1月20日至3月19日的租金数额。事实和理由：1.一审判决对2020年1月20日至3月19日的租金计算错误。此期间房屋产权人给予我公司租金优惠，是2月、3月的租金各减免50%，我公司可以将该优惠原则适用于金秋公司。一审判决酌情的租金是给金秋公司减免了75%，不符合公平原则。2.金秋公司于2020年9月24日恢复经营，其在恢复经营后出现了新的违约情形，我公司依据《房屋租赁合同》第10条第5款的约定行使合同解除权，双方已无法继续履行合同。针对华冠公司的上诉，金秋公司辩称，不同意华冠公司的上诉。根据疫情政策，双方应合理分摊损失。一审判决2020年1月至5月的租金承担是合理的，2020年5月1日至2020年7月19日的租金是由于华冠公司的违约行为导致的，其采取的措施不是为了保障安全的需要。我公司承租商铺，而商场禁止我公司经营，违反了合同目的，华冠公司要求解除合同的请求不成立。金秋公司向一审法院起诉请求判令：1.解除双方签订的房屋租赁合同；2.华冠公司向金秋公司返还施工押金10000元、租金押金93531元、质保金50000元；华冠公司向金秋公司赔偿损失592144.85元。华冠公司在一审中提出反诉，请求判令金秋公司：1.继续履行双方签订的房屋租赁合同；2.向华冠公司支付租金174184.24元。一审法院认定事实：2018年6月19日，华冠公司（出租人，甲方）与刘慧敏（承租人，乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：乙方承租甲方位于北京市房山区长阳嘉州水郡225号二层615平方米铺位，租赁用途为开设儿童乐园。租赁期限自2018年7月20日起至2023年7月19日止，免租期自2018年7月20日至2018年9月19日，租金起算日为2018年9月20日。房屋交付日期为2018年7月20日。租金标准为：第一年2.5元/平米/天；第二年2.65元/平米/天；第三年3元/平米/天。租金缴纳方式为押二付三。租金押金93531元，履约保证金50000元。2018年6月27日，刘慧敏向华冠公司交纳了租金押金93531元、履约保证金50000元、施工押金10000元。2018年7月18日，金秋公司注册成立，刘慧敏系该公司法定代表人。2018年11月6日，华冠公司与刘慧敏签订补充协议，双方同意将原租赁面积调整为558平方米，其他合同内容不变，按原合同执行。后华冠公司、刘慧敏、金秋公司签订三方协议一份，协议约定将《房屋租赁合同》中乙方的主体由“刘慧敏”变更为“北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司”。2019年4月11日，华冠公司与金秋公司签订补充协议一份，协议约定将2019年4月20日至2019年10月19日租金由2.5元/平方米/天变更为2元/平方米/天。2019年4月21日，双方再次签订补充协议一份，协议约定：专柜租金为押一付三，现因经营困难，租金交付方式变更为月付，租金交付方式变更时间由2019年4月20日至2023年7月19日。2019年8月，华冠公司（甲方）与金秋公司（乙方）又签订合同补充协议一份，协议约定：甲乙双方于2018年7月签订了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），约定乙方租赁甲方华冠天地长阳店二层铺位，经营面积558平米，租赁期限为2018年7月20日至2023年7月19日，经双方协商一致，就原合同补充事宜达成协议如下：1.因商场升级调整，乙方同意配和我司进行重装商铺，原合同2019年8月19日终止，移位调整面积为418平方米，经营项目儿童乐园，调整免租期2019年8月20日至2019年10月19日，合同期限变更为2019年10月20日至2023年7月19日。2.2019年10月20日至2019年12月19日租金按2元/平米/天，2019年12月20日至2020年12月19日租金按2.65元/平米/天，2020年12月20日至2023年7月19日租金按3元/平米/天。3.本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力，2019年10月20日起执行补充协议。2019年12月19日前的租金，金秋公司已按合同约定给付华冠公司。2020年1月19日，华冠公司工作人员邢建平通过微信向金秋公司法定代表人刘慧敏发出电子版合同一份，在该合同中，将租金标准调整为2.2元/平方米/天。后金秋公司给付华冠公司2019年12月20日至2020年1月19日期间租金27971元。2020年1月24日，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，金秋公司将儿童乐园关闭并停止经营。2020年2月10日，华冠公司向合作伙伴发出“关于减免部分期间租金和物业管理费的函”，该函载明：“尊敬的华冠合作伙伴：值此新春……2020注定是不平凡的一年，但更是充满希望与温情的一年，我们正在对抗的‘新型冠状病毒肺炎’一役……疫情出现以来，我们面临着经营上的困难，各位合作伙伴毫无退缩积极与我们共同努力行动来保障每位消费者和每一名员工的安全和健康……。在此特别时刻，华冠宣布：2020年2月1日至2月29日期间我们将减半收取商户原应支付的租金和物业管理费，具体手续将由商场同事与各位伙伴对接处理……”。后双方通过微信对租金是否缴纳进行了沟通，未果。2020年3月3日，华冠公司向金秋公司发出“租金催缴函”一份，该函载明：“贵司同我司签订的租赁协议，协议时间为2018年7月20日至2023年7月19日，协议中约定租金缴纳方式为押一付三形式。截止到2020年3月3日止，贵司一直未缴纳2020.01.20-02.19租金13985.5元，我公司已进行多次催缴，贵司未能缴纳租金。根据《房屋租赁合同》第十条第五项，贵公司如未按约定期限支付费用，贵公司应以欠缴数额为基数，每延迟一日向我公司支付5%的违约金，若贵公司欠缴费用达到三十日时，我公司可以解除合同。望贵司接到商函后，尽快向我公司缴纳租金，否则我公司有权利要求贵公司承担违约责任，并有权解除合同。”金秋公司收到该函后，未缴纳租金。2020年4月3日，华冠公司向金秋公司发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知函”一份，该函主要内容为：“鉴于，贵我双方于2018年6月19日签署《房屋租赁合同》，租赁房屋地址为……但截至目前，贵方仍未向我方支付2020年1月20日至2020年4月3日期间的房屋租金并已严重逾期，现累计欠缴租金已达69927.5元……贵方拖延支付到期租金的行为已构成违约，据此，我方通知贵方如下事项：1.请贵方于2020年4月5日前将上述到期租金共计69927.5元及违约金191601.35元支付至我方银行账户；2.按照原合同第十条第五款的约定，欠缴租金达30日，我方即有权解除合同，贵方的行为完全符合原合同约定的解除条件，我方决定行使合同解除权，解除原合同，《房屋租赁合同》自本通知函作出之日起解除。请贵方于2020年4月10日前腾空租赁房屋，并交付我方……”。金秋公司接函后，于2020年4月27日委托并指派北京安太律师事务所律师王国雁向华冠公司发出律师函一份，金秋公司在该函中主要意见为：1.双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，受法律保护，合同履行期间，承租人一直按照双方约定履行交付租金的义务，无任何严重的违约行为；2.承租人逾期支付2020年2、3月的租金系受新型冠状病毒肺炎疫情的影响且根据北京市政府相关部门的要求停止营业，属不可抗力范围，承租人有权对停业期间的租金提出缓交或免交租金申请；3.不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。2020年5月1日，华冠公司接到律师函后，再次发函一份，主要内容为催缴2020年5月6日前租金96139.12元并要求返还出租房屋。2020年5月5日，华冠公司又发出告知函一份，再次通知金秋公司于2020年5月6日18:00前缴纳全部到期应付租金，逾期不缴纳，将按照《房屋租赁合同》约定及此前函件通知，解除租赁合同。金秋公司未交纳租金。2020年5月10日，华冠公司在儿童乐园外设置警戒线。期间，双方就租金交纳问题多次沟通协商，未果。2020年5月12日，金秋公司诉至法院。2020年5月24日，华冠公司将儿童乐园断电。审理中，经法院主持调解，2020年9月24日，华冠公司（甲方）与金秋公司（乙方）签订“关于恢复经营的协议书”一份，协议书载明：一、甲方应在2020年9月24日将乙方租赁房屋外的警戒线撤掉，并恢复提供电源；乙方应于同时恢复经营，采取合理措施确保租赁房屋内的安全，避免出现消防或者人身、财产损害等事故。二、乙方应在2020年9月24日向甲方支付租金人民币24369.4元（注：2020年9月28日至2020年10月19日期间的租金）。为了配合乙方恢复经营，甲方同意免收2020年9月24日至2020年9月27日期间的租金。三、自恢复经营之日起，甲乙双方继续按照2018年6月甲方于刘慧敏签署的《房屋租赁合同》及此后签署的《三方协议》履行，并变更如下内容：1.租赁场地位置已调整，租赁面积为418平米；2.租赁期限截止至2023年7月19日；3.租金支付方式为月付，上打租，每月19号前支付；4.租金标准：（1）2020年9月28日至2020年12月19日期间为2.65元/平米/天，即每月33692.54元；（2）2020年12月20日至2023年7月19日期间为3元/平米/天，即每月38142.5元；5.甲乙双方就原租赁场地位置调整事宜已处理完毕，乙方不得再向甲方主张任何装修或经营补偿或违约赔偿等；6.在乙方正常支付租金、没有违约情形的情况下，甲方不得阻止或变相阻止乙方的正常经营活动，不得阻止顾客及员工的进入等正常经营行为；但是如果乙方未能按时足额支付租金、并经甲方通知仍不缴纳租金的，甲方有权采取断水电、拉警戒线等措施。如果甲方违反前述约定，则乙方有权要求减免阻止经营期间的租金。四、2020年1月20日至2020年9月23日期间的租金，由北京市房山区人民法院依法裁决，甲乙双方应执行生效判决。如乙方不履行生效判决的，甲方有权申请法院强制执行，并有权解除租赁合同。五、本协议经甲乙双方授权代表签字或盖章后生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，法院备案一份，具有同等法律效力。协议签订后，双方依协议约定履行。2020年10月10日，金秋公司向法院提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为判令解除双方签订的房屋租赁合同。另查明，华冠公司出租的上述房屋，系其向北京日兴房地产发展有限公司（以下简称日兴公司）承租房屋的一部分。2020年3月18日，日兴公司致函华冠公司，要求华冠公司缴纳2020年2月1日至2020年4月30日租金3234764.4元。2020年4月20日，华冠公司交纳了上述期间租金1617382.2元。2020年5月14日，华冠公司交纳了2020年4月16日至2020年7月31日租金2695637元。一审法院认为，金秋公司与华冠公司签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，合同应为有效。根据查明的事实，2019年12月19日前的租金，金秋公司已付清，双方无争议。对于华冠公司主张的2019年12月20日至2020年7月19日期间的租金给付标准问题，华冠公司主张应按原协议约定的每平方米每日2.65元给付，而金秋公司主张应按每平方米每日2.2元给付。对此，法院认为，虽双方在《合同补充协议》中约定，该期间的租金给付标准为2.65元/平米/天，但华冠公司工作人员在2020年1月19日给金秋公司所发微信中，将租金标准调整为2.2元/平米/天，且促销协议书中也载明2019年12月20日至2020年1月19日期间租金27971元，也是按2.2元/平米/天计算而来的。同时，结合华冠公司所发“关于减免部分期间租金和物业管理费的函”及2020年3月3日“租金催缴函”，在该函中，华冠公司确认2020年1月20日至2020年2月19日租金为13985.5元（因疫情同意减半收取金额），综合上述证据，法院确认，自2019年12月20日起，金秋公司应按2.2元/平方米/天的标准向华冠公司支付租金。2019年12月20日至2020年1月19日期间的租金，金秋公司已付清，不存在拖欠问题。2020年1月20日至2020年7月19日，如按2.2元/平方米/天的标准计算，金秋公司每月应支付租金为27971元。但自2020年1月24日起，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，导致金秋公司关闭门店，停止经营。对此，法院认为，2020年1月24日至2020年7月19日，此期间处于疫情防控阶段，房屋产权人日兴公司给予了华冠公司部分期间租金减免，根据公平原则，并结合本案实际情况，法院确定2020年1月20日至2020年7月19日期间的租金损失，由华冠公司与金秋公司共同承担。综上，法院酌情确定，2020年1月20日至2020年3月19日，金秋公司按每月6992.75元（27971÷4）的标准支付租金；2020年3月20日至2020年7月19日，金秋公司按每月13985.5元（27971÷2）的标准支付租金，依此计算，金秋公司应向华冠公司交纳租金数额为69927.5元。金秋公司停止经营期间，对其经营场地，未安排人员值守。在此期间，华冠公司在一楼经营的超市正常营业，出于安全考虑，华冠公司在儿童乐园设置警戒线并在其后采取断电措施，属于对出租场地的正常管理，该行为不构成合同违约。因双方已于2020年9月24日签订关于恢复经营的协议书，故金秋公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。华冠公司合理部分诉讼请求，法院予以支持，不合理部分，法院不予支持。判决：一、北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司与北京华冠商业科技发展有限公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司于判决生效后十日内给付北京华冠商业科技发展有限公司2020年1月20日至2020年7月19日租金69927.5元；三、驳回北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司的诉讼请求；四、驳回北京华冠商业科技发展有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，金秋公司提交以下证据，华冠公司发表了质证意见：1.微信记录截图。欲证明华冠公司拉警戒线不是为了安全保障目的，而是故意阻碍金秋公司，迫使金秋公司支付租金。华冠公司认可真实性，不认可证明目的。2.恢复经营协议。欲证明双方在诉讼期间，就合同解除问题达成一致。华冠公司认可真实性，不认可证明目的。3.微信记录、照片和视频。欲证明恢复经营协议签订之后，金秋公司主动缴费，但华冠公司不收，2020年12月18日之后华冠公司挂出停止经营的牌子；华冠公司在没有通知的情况下私自更改、缩短金秋公司的营业时间。华冠公司不认可证明目的。华冠公司提交以下证据，金秋公司发表了质证意见：1.关于恢复经营的协议书、促销协议书、发票。欲证明金秋公司恢复经营后，并未按照合同约定支付租金，欠缴2020年10月20日至2020年11月19日期间的租金23000元。金秋公司认为本案起诉期间是2020年1月至7月19日，上述证据与本案无关，不认可关联性和证明目的。2.微信截图、解除合同通知书。欲证明金秋公司因自身原因欠缴租金，符合合同约定的解除条件，华冠公司依法行使合同解除权，于2020年12月18日向金秋公司发出解除通知。金秋公司认可真实性，不认可证明目的。3.照片。欲证明金秋公司自恢复经营后，一直占有使用租赁房屋，但自2020年12月20日起至今没有向我公司交还场地，也没有支付任何租金或房屋使用费。金秋公司认可真实性，不认可证明目的。对于一审判决认定的“2020年5月1日，华冠公司接到律师函后，再次发函一份，主要内容为催缴2020年5月6日前租金96139.12元并要求返还出租房屋”，华冠公司提出其在再次发函中提出没有按期缴纳租金的话，华冠公司要求解除合同、返还房屋。经本院核实，在2020年5月1日华冠公司发给金秋公司的《告知函》中，记载“……请贵方于2020年5月6日前向我司缴纳上述到期租金……若贵方未能按照上述约定时间缴纳的，请贵方于2020年5月8日前将自有的可移动物品全部搬离并向我司交还租赁房屋……如果贵方在上述规定的时间内不向我司缴纳到期租金，也不向我司交还租赁房屋，视为贵方放弃租赁房屋内物品的所有权，我方有权自行腾空并处置……”。本院对于一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，关于华冠公司上诉要求解除租赁合同一节，经本院审查，一审中金秋公司起诉要求解除合同，华冠公司反诉要求继续履行合同，在一审审理中双方当事人于2020年9月24日签订《关于恢复经营的协议书》，一审法院于2020年12月7日判决驳回金秋公司解除合同的诉讼请求、判决双方当事人继续履行租赁合同，并无不当。至于华冠公司上诉主张金秋公司恢复经营后又违反约定欠缴2020年10月20日至2020年11月19日期间的租金23000元故要求解除合同，以及金秋公司关于恢复经营协议签订之后其主动缴费但华冠公司不收，华冠公司挂出停止经营指示牌、私自更改金秋公司营业时间等抗辩，均超出了本案一审审理范围，本案二审不宜直接处理，恢复经营后如果发生新的事实影响双方合同继续履行的，当事人可以另行解决。关于2020年1月20日至2020年7月19日租金负担问题，考虑到疫情和疫情防控政策以及金秋公司承租涉案房屋开设儿童游乐园的用途等因素，本院认为，金秋公司的正常经营受到影响，其要求减免租金，合理部分应予支持。从双方沟通情况看，华冠公司亦曾在2020年2月、3月作出减免相应租金的意思表示，但金秋公司一直未交纳租金，且后续2020年4月、5月华冠公司一直向金秋公司催缴租金，双方就租金问题沟通未能达成一致意见，即便2020年4月存在金秋公司所述的华冠公司表示要撤出涉案商场经营的情节，双方合同能否继续履行存在不确定性，但是，对于截至双方沟通之时金秋公司已占有涉案房屋期间的租金，金秋公司以行使不安抗辩权为由完全不予支付，依据不够充分，不具有合理性，其对于双方合同未能正常履行存在一定的过错。此外，关于2020年5月华冠公司在涉案房屋设置警戒线和断电一节，虽然诉讼中华冠公司主张其系出于安全考虑，但是，从双方微信沟通看，华冠公司工作人员对金秋公司表示“你的停电，和警戒线是因为租金长时间没有缴纳，所以采取的措施……”，故即便华冠公司设置警戒线、断电之前金秋公司存在欠付租金的情节，华冠公司上述措施亦超出了合理限度和必要范围，对双方合同未能正常履行亦存在一定的过错。综合考虑本案的上述情节，本院酌情对于2020年1月20日至2020年7月19日期间的租金负担予以确定，经审查，一审判决确定上述期间租金合计数额的结果并无不当，本院对于该结果予以维持，故对于双方当事人上诉要求改判租金数额的请求不予支持。综上，金秋公司、华冠公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1698元，由北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司负担1548元（已交纳1100元，余款于本判决生效之日起7日内交纳），由北京华冠商业科技发展有限公司负担150元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 孟 龙审 判 员 刘苑薇二〇二一年三月三十日法官助理 云 姣书 记 员 祝 石