新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1492号上诉人（原审原告）：丁琴，女，1973年9月24日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：海波，新疆腾格斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，新疆腾格斯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴州鑫都房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州焉耆回族自治县新桥路汇鑫佳苑小区。法定代表人：薛英，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏广智，新疆凤兴律师事务所律师。上诉人丁琴因与被上诉人巴州鑫都房地产开发有限公司（以下简称鑫都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县人民法院（2020）新2826民初965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月15日开庭进行了审理。上诉人丁琴及其委托诉讼代理人李**，被上诉人鑫都公司的委托诉讼代理人夏广智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持丁琴的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，本案中鑫都公司未向丁琴偿还完毕借款。涉案房屋抵账协议是双方经对账，在结算后签订的。鑫都公司出示多份与本案无关联性的转账凭证证明给丁琴还款，但转账凭证的时间均早于双方签订的房屋抵账协议，且鑫都公司出示的转账凭证中“王强代付”的记录是鑫都公司倒账或归还他人借款而为之，与本案并无关联性。如果涉案借款已在双方达成抵账协议之前偿还完毕，那么双方不会在抵账协议中写明尚欠借款，也不会在达成抵账协议后，签订房屋预售合同，鑫都公司也不会出具收据；2.一审判决适用法律错误，丁琴提供双方签订的房屋抵账协议及涉案6套房屋的预售合同，可以证明以涉案6套房屋抵偿借款是双方真实意思表示，双方签订的合同应认定为合法有效，双方在借款到期后达成抵账协议，应认定双方的法律关系已由借款关系转变为商品房买卖关系。丁琴在本案中已经完成了举证责任，不应当承担举证不能的不利后果；3.双方签订的房屋抵账协议有效，不存在损害第三人合法权益的情形，双方现已形成商品房买卖合同关系，鑫都公司应按照合同约定履行义务。鑫都公司辩称，一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。1.本案中双方之间基础法律关系为民间借贷关系，首先要查明借贷的真实性、合法性，从本案查明的事实来看，丁琴给鑫都公司的借款行为属于职业放贷行为，应予打击，双方基础法律关系不存在，签订的房屋抵账协议也不存在；2.双方签订的房屋预售合同实质是抵押担保性质，丁琴给鑫都公司提供借款后，鑫都公司提供2号楼作为借款的抵押物，后该抵押物转化为巴州矩阵房地产768平方米的商品房，涉案6套房屋是为解除巴州矩阵房地产768平方米的商品房而签订预售合同，但巴州矩阵房地产768平方米的商品房至今为止仍然没有解除抵押。双方并不存在以物抵债法律关系，也不存在房屋买卖合同关系，应驳回丁琴的上诉请求。丁琴向一审法院起诉请求：1.判令鑫都公司向丁琴交付位于焉耆县汇鑫佳苑小区XXXXX共6套房屋，并协助丁琴办理上述房屋的不动产权证书；2.判令鑫都公司承担本案的诉讼费、送达费等费用。一审法院认定事实：薛强系鑫都公司原法定代表人，2013年8月14日薛强向丁琴出具借条一份，借条内容为：薛强于2013年8月14日从丁琴处借款人民币1,600,000元（壹佰陆拾万元整），借款期限为3个月，2013年8月14日至2013年11月13日。薛强已全部收到该笔借款，薛强逾期还款，除应当立即返还借款本金外，还应当承担自借款之日起银行同期贷款四倍的利息及丁琴为实现债权支付的律师代理费、交通费、受理费等费用，若双方发生争议不能协商解决，同意由丁琴户口所在地人民法院管辖。落款巴州鑫都房地产开发有限公司盖章、薛强签名，落款日期2013年8月14日。同日，丁琴以尾号9595农村信用社银行卡向薛强尾号7895农村信用社银行卡分三笔转账共计1,200,000元，分别为400,000元、400,000元、400,000元；以尾号9307工商银行卡向薛强尾号7381银行卡转账256,000元。2013年8月14日丁琴共计向薛强转款1,456,000元，鑫都公司向丁琴出具借款凭证为1,600,000元，丁琴向鑫都公司出借款项时扣除借款三个月期间利息144,000元。2013年9月2日丁琴尾号9595农村信用社银行卡向鑫都公司原经理张华平尾号2950农村信用社银行卡转款296,000元。以上，鑫都公司实际向丁琴借款金额为1,752,000元。庭审中丁琴认可与李新全原系夫妻关系，于2016年12月26日离婚。鑫都公司提供转款凭证复印件11份，并申请证人张华平、王永红出庭作证，证实通过鑫都公司及原项目经理张华平、会计王永红及王强共计向丁琴及李新全还款2,208,500元，分别为2013年10月9日薛强中国工商银行尾号6532银行卡向李新全尾号7932银行卡转款560,000元；2013年11月11日鑫都公司项目经理张华平向原告丁琴转款288,000元；2014年2月17日被告公司向李新全中国银行尾号3608银行卡转款300,000元；2014年3月6日鑫都公司向李新全中国银行尾号3608的银行卡打款86,000元；2014年5月15日王强中国银行尾号5632银行卡向李新全尾号3608银行卡转账495,000元；2014年6月24日王强尾号5632银行卡向李新全尾号3608银行卡转账117,500元；2014年9月1日薛强尾号1274银行卡向李新全尾号3608银行卡转账200,000元；被告公司会计王永红于2014年12月26日向李新全转账支付72,000元；2014年5月27日被告公司向原告丁琴中国银行尾号2215的银行卡转账90,000元。另查明，鑫都公司原法定代表人薛强于2013年在和静县成立了巴州矩阵房地产开发有限公司，鑫都公司出示和静县住建局回执，该回执内容为：巴州矩阵房地产开发有限公司开发建设的新天地时尚购物广场A-28于2014年12月10日手工登记备案在丁琴和王卫民名下，建筑面积：768.33平米，现该房屋已被王惠英申请由和静县法院查封2年。落款日期2020年10月9日。丁琴认可在和静县备案的巴州矩阵房地产开发有限公司开发建设的新天地时尚购物广场768.33平米房屋系对借款160万元的担保。再查明，薛强出具借条后于2015年10月13日与丁琴签订房屋抵账协议，主要内容为：出借人丁琴，顶账借款人薛强，鑫都公司法定代表人薛强，因资金周转困难于2013年8月14日向丁琴借款1,600,000元整（大写壹佰陆拾万元整）截止2015年10月剩余借款1,044,000元整（大写壹佰零肆万肆仟元整），一直无法偿还，现双方协商，薛强同意用鑫都公司开发的汇鑫佳苑小区房屋按每平方1,600元价格抵给出借人丁琴自行处理，所抵房屋号为XXXXXX，同时约定，1、房屋已抵账给丁琴，丁琴把借条等之前所欠借款协议等文书全部还给薛强；2.所抵房屋由丁琴自行处理售卖，相关房屋手续由房产公司协助办理，如有费用由房产公司承担；3.房产公司不得将以上抵账房屋再买卖、抵押、抵账他人，否则由房产公司法定代表人薛强按原借款偿还丁琴借款和承担借款30%违约金；4.以上协议由双方协商同意，双方签字生效。5.如发生争议同意由库尔勒市法院解决；6.本协议一式两份，双方各执一份。签名捺印出借人丁琴，抵账借款人薛强。又查明，丁琴在鑫都公司开发建设过程中，除涉案房屋外还对2号楼数十套房屋办理了备案登记，后期办理了注销登记手续。鑫都公司辩称，其与案外人李新全之间不存在借贷关系，丁琴对此不予认可，经法庭释明，丁琴称可以提供相关证据证明鑫都公司与案外人李新全之间存在借贷关系，但在法庭辩论终结前丁琴未能提供相关证据。一审法院认为，丁琴与鑫都公司之间存在民间借贷法律关系，鑫都公司在开发建设过程中向丁琴借款并出具借条，丁琴实际向鑫都公司出借款项两笔金额共计为1,752,000元，借条出具后鑫都公司陆续向丁琴及李新全转款数额达2,208,500元，丁琴认为鑫都公司与李新全之间存在借贷关系，但未提供证据予以证明，故对鑫都公司称已经偿还完借款的辩解意见，予以采纳；对丁琴请求鑫都公司交付涉案房屋的诉讼请求，不予支持。判决：驳回丁琴的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。1.鑫都公司提供银行转账流水记录2份，用于证明2014年5月19日鑫都公司向李新全转账28.8万元，2014年7月28日余曼则向李新全转账50万元，两笔转账用以偿还本案的借款，与一审鑫都公司提供的证据相结合，证明鑫都公司偿还的借款已经远远超出丁琴出借的款项，双方签订的房屋抵账协议不合法。丁琴质证，对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性及证明的问题不认可，上述两笔款项确实收到，但该款项是鑫都公司通过李新全账户进行倒账，并不是偿还本案的借款，且上述转账行为均发生在双方签订抵账协议及房屋预售合同之前，如果认定为偿还本案借款，不符合常理，相互矛盾。对于该证据的真实性本院予以确认，该证据形成时间在涉案抵账协议及6套房屋预售合同形成时间之前，鑫都公司无法做出合理解释，本案对于该组证据与本案的关联性不予认定；2.鑫都公司提供新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县住房和城乡建设局回复函及相关印证材料，用以证明鑫都公司与乌鲁木齐信诚信典当有限公司就涉案6套房屋也签订了商品房预售合同，并在新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县住房和城乡建设局进行了备案。丁琴质证，对该组证据没有异议，鑫都公司一直隐瞒涉案6套房屋的真实情况，双方签订的抵账协议及商品房预售合同是有效的。双方对该组证据均无异议，本院予以确认；3.法院依职权调取新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年8月14日作出的（2018）新01执恢20号之一执行裁定书，证明鑫都公司现已不是涉案6套房屋的所有权人。鑫都公司、丁琴对此证据均予以认可，本院予以确认。本院二审查明，2013年12月6日乌鲁木齐信诚信典当有限公司就涉案6套房屋在新疆维吾尔自治区焉耆回族自治县住房和城乡建设局办理备案登记。另查，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年8月14日作出的（2018）新01执恢20号之一执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人巴州鑫都房地产开发有限公司名下位于巴州焉耆县新桥东路“汇鑫佳苑小区”1号楼商铺1栋负1层、1栋1层大厅、1栋2层大厅、1栋3层大厅及1号楼1单元、2单元房产（20套）的查封；二、将被执行人巴州鑫都房地产开发有限公司名下位于巴州焉耆县新桥东路“汇鑫佳苑小区”1号楼商铺1栋负1层、1栋1层大厅、1栋2层大厅、1栋3层大厅及1号楼1单元、2单元号房产（20套）作价18,186,624元，交付给申请执行人乌鲁木齐信诚信典当有限公司抵偿被执行人欠付其债务。上述房产的所有权自本裁定送达申请执行人乌鲁木齐信诚信典当有限公司时起转移；三、申请执行人乌鲁木齐信诚信典当有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。涉案6套房屋包括在上述生效执行裁定书确定的房屋之内。本院二审查明的其他事实与一审法院基本一致。本院认为，丁琴的诉讼请求实际是要求鑫都公司按照双方签订的房屋抵账协议及6份商品房预售合同的约定履行相应义务，故本案的争议焦点为：1.双方签订的房屋抵账协议及6份商品房预售合同的效力如何认定；2.鑫都公司是否应向丁琴交付涉案6套房屋，是否应协助丁琴办理相应不动产权证书。关于争议焦点一，以物抵债系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的意思表示，故对以物抵债协议效力问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中，双方在借款清偿期届满后，于2015年10月13日签订房屋抵账协议，该协议内容显示经当事人清算协商，协议载明了初始借款金额、剩余借款金额、房屋抵账单价及6套抵账房屋房号等内容，同日鑫都公司就相应6套房屋与丁琴签订6份商品房预售合同并开具相应收据，可以认定涉案房屋抵账协议及6份商品房预售合同系当事人真实意思表示，且协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。依法成立的合同对双方当事人具有约束力。鑫都公司抗辩在2013年8月14日借款后向丁琴偿还的款项已远远超出借款金额，双方签订房屋抵账协议时，涉案借款已偿还完毕。鑫都公司提供的还款记录均在涉案房屋抵账协议签订之前，其签订房屋抵账协议及6份商品房买卖合同的行为与其陈述相互矛盾。鑫都公司称双方并未实际清算，签订房屋抵账协议及6份商品房买卖合同只是为了将涉案160万元借款的抵押物巴州矩阵房地产开发有限公司开发建设的新天地时尚购物广场768平方米的商品房解除抵押，明显不符合常理，本院不予采信。关于争议焦点二，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2019年8月14日作出的（2018）新01执恢20号之一执行裁定书，裁定涉案6套房屋的所有权自裁定书送达乌鲁木齐信诚信典当有限公司时转移。涉案房屋抵账协议及6份商品房预售合同有效，但因生效执行裁定书确认涉案6套房屋归乌鲁木齐信诚信典当公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，丁琴主张鑫都公司向其交付涉案6套房屋，协助办理相应不动产权证书，但涉案房屋抵账协议及6份商品房预售合同在法律上或者事实上已不能履行，故对于丁琴的此项诉讼请求，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对丁琴的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,160元，由丁琴负担。本判决为终审判决。审判长  邓晓辉审判员  吕 晨审判员  沙仁娜二〇二一年三月十九日书记员  张天康