湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0506民初164号原告：谭复林，男，1971年11月29日出生汉族，住宜昌市夷陵区。被告：宜昌怡乐物业管理有限公司，统一社会信用代码×××Ｇ01，住宜昌市西陵区西陵一路**。法定代表人：汪道清，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐卯、吴媛媛，湖北三立律师事务所律师。特别授权代理。原告谭复林与被告宜昌怡乐物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告谭复林、被告宜昌怡乐物业管理有限公司委托诉讼代理人徐卯、吴媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭复林向本院提起诉讼请求：1、请求被告宜昌怡乐物业管理有限公司给原告主卧室墙面裂缝、窗户漏雨、防盗门窗户玻璃质量问题修复和更换、赔偿原告损失1万元。2、公布业主享有知情权、请求被告公开和公示小区的营业执照、小区的建筑区域、总设计图、平面图、物业服务企业资质证书、湖北省自行招用保安员单位备案回执。3、公布管理人员持岗上岗的上岗证、小区的管理规约、服务人员的基本情况、职责分工、联系方式或投诉机制。4、提供业主与物业公司之间的服务合同、物业服务等级、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费依据、收费方式、计费起始时间、价格举报电话、安全生产应急预案以及小区的公共区域、公用部位、公共设备设施的收益明细、公共设备设施养护记录、设备设施的年检手续、建筑物及其附属的资料、小区的停车管理方案人员配置、建筑物区划车库的处分情况、物业公司对业主满意度的调查表、满意度的明细、相关部门的检查合格准许使用的文件、对楼体外墙楼顶防水的养护记录、物业服务用房的使用文件、对楼体外墙楼顶防水的养护记录物业服务用房的使用情况。5、小区停车位、车库的使用性质、使用人、使用权，提供有效合法材料。6、公布物业公司自2010年以来财务收支不透明、不按规定公开应该公开的信息。7、原告狗狗床放在门口被小区保安偷走，要求赔偿428元。8、本案的诉讼费、差旅费、误工费由被告承担。事实与理由：原告是夷陵区平湖广场小区的业主之一，该小区建成2010年，有居民54余户，是一个较小规模的小区，由于该小区在物业服务费、维修基金、公共部位广告费、车位费收支及车位处置上缺乏透明度，引起不少业主不满，原告是其中之一。怡乐物业有限公司服务极差，态度很恶劣。原告于2011年入住小区窗户漏雨，防盗门窗户玻璃质量问题、主卧室墙面裂缝严重，我多次找物业公司解决问题无果，要求物业公司修复主卧室的墙面裂缝问题，恢复原貌，修复窗户漏水问题，窗户玻璃、防盗门质量问题要求更换。再者本小区没有一点绿化、墙面漏水，墙体粘贴板脱落、电梯无信号、安全通道楼梯被保洁员占用，小区有地下车库车位而变成商业为主，车位被占用，业主没有一点地方停车。所有业主苦声连连，物业却不闻不问。还高额收取物业费。安全方面保安也没有做好安保工作。综上，原告认为，被告行为显然构成对原告知情权侵权，并且直接给原告造成了经济损失，恳请法院支持原告诉请。被告宜昌怡乐物业管理有限公司辩称，一、关于房屋质量与维修问题。首先，业主家中内墙、窗户、门窗的维修不属于物业的服务范畴。其次，被告无从知晓原告所称的主卧墙面破裂、窗户漏雨、防盗门窗玻璃质量等问题的真实性及成因，若原告所称上述问题均存在，也并非由物业服务瑕疵导致，不应由被告人赔偿损失。被告愿意配合业主请专业人员上门有偿维修，若墙面破裂等问题因房屋主体结构等共用部位、公用设施存在质量问题导致，被告愿积极帮助业主申请公共维修基金用于修缮。二、公示义务问题。首先，被告自2017年进驻平湖广场小区提供物业服务，进驻以来，原告诉请被告公示的各项内容大部分均已经公示，未公示的也均保存有完整的档案资料及账务账册，欢迎业主查询。其次，原告诉请中的部分内容本不存在，如车库处分情况，因车库产权归于建设单位，一直以来由建设单位宜昌鑫宏房地产开发有限公司处分，被告仅作为物业服务企业提供物管服务。三、关于地下车库车位问题。小区停车位目前的确仅有地上停车位无地下车库，地上车位不收费。地下车库的产权属于建设单位，由建设单位设置了道闸，建设单位在2009年2月26日便将小区负一层出租给宜昌国贸大厦集团有限公司，2019年5月10日，该负一层的产权因建设单位与经发集团之间的纠纷被裁定强制执行。四、关于婴儿车的问题。原告一直将其家中废弃的婴儿车放置于门口消防通道处，被告在清理消防通道时多次请其清理均不予理睬，后原告的爱人表示不要该婴儿车了，故被告为了消防通道畅通无阻，无奈将原告所称的“狗床”清走，并不存在保安偷走财物的情形。综上，原告一再要求被告履行物业服务义务，却从不履行缴纳物业服务费的义务，自2017年10月被告接受平湖广场的物管工作以来，依法依约提供符合标准的物业服务，但原告却找各种理由不缴物业费。被告愿意配合原告公示物业服务相关文件，也欢迎原告来办公室查询不方便公示的其他可公示档案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据与事实，根据当事人的陈述、举证、质证及本院分析认证意见，本院对本案的事实确认如下：原告谭复林系宜昌市夷陵区夷兴大道94号平湖广场小区2-603号房屋（房屋建筑面积为115.34平方米）业主，于2011年入住该小区。2009年1月1日，宜昌馨园物业管理有限公司与建设单位宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，约定由宜昌馨园物业管理有限公司为平湖广场小区提供前期物业管理，服务期限为2009年1月1日零时起至2019年1月1日止。2017年9月29日，被告宜昌怡乐物业管理有限公司进入平湖广场小区接手物业管理，并与建设单位宜昌鑫宏房地产开发有限公司签订《前期物业服务协议》，该协议约定了物业服务内容、物业服务期限（自2017年10月1日零时起至业主委员会成立另签合同之日止）、物业服务费用、双方权利义务。其中该服务协议第四条：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理。第五条：公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：公用的上下水管道、落水管、垃圾道、……、设备、电梯。被告宜昌怡乐物业管理有限公司将物业服务合同交宜昌市夷陵区物业管理局备案。另查明，该小区至今并未召开业主大会，亦未成立业主委员会。被告成立于2017年2月28日，经营范围：物业管理；绿化养护服务；保洁服务；停车服务。本院认为，原告谭复林购买了宜昌市夷陵区夷兴大道94号平湖广场小区2-603号房屋（房屋建筑面积为115.34平方米），即取得了该小区建筑物专有部分所有权，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，应当认定为平湖广场小区的业主。根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。被告宜昌怡乐物业管理有限公司与建设单位宜昌鑫乐房地产开发有限公司签订了《前期物业服务协议》，是真实意思的表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，对宜昌怡乐物业管理有限公司及平湖广场小区的业主均由约束力。对原告的请求分别评析如下：一、关于原告请求被告给原告主卧室墙面裂缝、窗户漏雨、防盗门窗户玻璃质量问题修复和更换、赔偿原告损失1万元的问题。关于房屋墙体裂缝、窗户漏雨、防盗门窗户玻璃质量问题，属于房屋质量问题，与本案物业合同纠纷不属于同一个法律关系。同时，原告也没有提供相应证据证实其主张成立。对原告的诉讼请求1，在本案中本院不予支持。二、关于原告请求“狗狗床放门口被小区保安偷走，要求赔偿”的问题。本案是物业服务合同，原告主张的事实不属于物业服务合同法律关系，且主张保安偷走事实，亦不属于民事纠纷的范畴。对此主张本院不予支持，故对原告诉讼请求7不予支持。三、关于原告请求知情权的问题。业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权，业主有权根据法律规定合理行使知情权。关于业主知情权的行使范围问题，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，业主有权请求公布、查阅以下资料：(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；(五)其他应当向业主公开的情况和资料。谭复林作为平湖广场小区的业主，可以向宜昌怡乐物业管理有限公司主张公布由其掌握的上述情况和资料。业主对建筑区划内专有部分以外的共有部分享有共有权，进而享有共同管理权和监督权，业主知情权即是实现上述权利的基础和保障，因此必须切实保障业主在诉讼中以请求公布或请求查阅的方式实现知情权。但业主知情权的行使必须受到合法的限制，否则将影响物业公司等义务主体正常管理活动并侵犯他人合法权益，对业已知情或应当知情、尚未实际发生情况、公示项目涉及他人个人隐私或商业秘密等行使知情权时则法院不予支持。对原告诉讼请求2，对于原告提出小区建筑区域、总设计图、平面图，这些属于建设单位的资料，业主在物业管理活动中，享有监督物业服务企业履行物业服务合同的权利，有权对承接查验资料进行查阅，但业主行使知情权请求查阅的应当是实际存在的资料，对此被告由建设单位交付其代为保管的承接查验资料可供原告查阅。对原告“小区营业执照”，小区不属于企业法人或者其他组织，不存在小区营业执照，如果指被告的营业执照，因被告营业执照等公司信息，已经在国家企业信用公示信息系统予以公布，原告应当知道该相关内容，本院不予支持。其中对于原告要求公示物业服务企业资质证书，因住房和城乡建设部2018年3月8日已经废止《物业服务企业资质管理办法》，故此项请求本院不予支持。对于原告提出“湖北省自行招用保安员单位备案回执”，不属于业主知情权范围。对原告诉讼请求3，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《湖北省物业管理条例》第三十七条的规定，被告应当将小区管理规约公布，同时，物业公司还应当将管理人员的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话在物业区域内显着位置公示。对原告诉讼请求4，因被告没有提供与原告签订物业服务合同的证据，故被告应当依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《湖北省物业管理条例》第三十七条的规定，将《前期物业服务协议》公示，该协议中明确了服务内容、服务项目、服务标准、收费方式。对原告请求的“小区的公共区域、公共设备设施的收益明细、公共设备设施养护记录、设备设施的年检手续、建筑物及其附属的资料”，实质上就是原告对小区共有部分知情权，小区共有部分权利属全体业主享有，物业公司应向业主公开相关使用和收益情况，被告应向原告公开接手平湖广场小区以后共有部分的使用和收益情况，以及公共设施养护记录，原告有权查阅前述公布资料。对原告提出“小区停车管理方案、建筑物区划车库情况”与原告诉讼5属于同一诉讼请求，本院在对原告诉请5评判中一并说明。原告提出“对楼体外墙楼顶防水的养护记录”属于业主对建筑物及其附属设施的维修资金的使用情况的知情权，被告举证已经听取业主意见并公示。被告并未提供充分的证据证明其张贴的时间、是否为公共便利的区域以及保持张贴持续的期限，原告亦陈述其并没有看到，原告依法可到被告处查阅该文件材料。原告请求“物业用房的使用权”亦属于业主知情权范围，本院予以支持。其他请求不属于业主知情权范围本院不予支持。对原告诉讼请求5，涉及到小区地下车库和地上车位，被告陈述小区地下车库属于建设单位（本案中本院不对所有权界定），但对属于建筑区划内规划用于停放汽车的车位处分情况，被告应当公示说明。对原告诉讼请求6，被告并非2010年进入平湖广场小区从事物业服务，原告主张被告自2010年公开财务收入，不符合基本案件事实，但对公共收益部分财务，业主有知情权，原告可以到被告处查阅，被告应当予以协助。四、原告诉讼请求的差旅费、误工费没有证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第八十二条、《物业管理条例》第六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《湖北省物业管理条例》第三十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宜昌怡乐物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭复林公开《平湖广场小区管理规约》，并将管理人员的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话在物业区域内显着位置公示。二、被告宜昌怡乐物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭复林公开《前期物业服务协议》，原告谭复林有权查阅前述公布资料。三、原告谭复林可于本判决生效后十日内到被告宜昌怡乐物业管理有限公司查阅宜昌鑫宏房地产开发有限公司移交保管的承接查验资料。四、原告谭复林可于本判决生效后十日内到被告宜昌怡乐物业管理有限公司查阅2017年10月至2020年12月每年平湖广场小区财务收支明细、共有部分的使用和收益情况、维修基金筹集使用情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位处分情况、物业用房的使用情况以及公共区域的养护记录的文件材料，届时被告宜昌怡乐物业管理有限公司应当予以协助。五、驳回原告谭复林的其他诉讼请求。案件受理费60元，减半收取30元，由被告宜昌怡乐物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  蒋少锋二〇二一年三月二十二日书记员  陈 菁