上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1389号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海置润投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：丁培君，该公司经理。委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹然。上诉人(原审被告、反诉原告)：上海弘灏投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：谢连平，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡丽丽，上海喜睦律师事务所律师。原审第三人：上海舒辉工贸发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：沈王俊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。上诉人上海置润投资管理有限公司(以下简称置润公司)、上诉人上海弘灏投资管理有限公司(以下简称弘灏公司)与原审第三人上海舒辉工贸发展有限公司(以下简称舒辉公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初20682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。置润公司上诉请求：依法撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；本案一审、二审全部诉讼费用由弘灏公司承担。事实和理由：本案系重审案件，基本事实仍未查清。一、一审法院认定置润公司、弘灏公司和案外人温晓敏就本案位于上海市嘉定区民丰路XXX号2幢二楼A区系争房屋所在的“和秋公寓”签订的《转租协议》有效，但该协议未经依法质证，不应作为判决依据，且弘灏公司与温晓敏不存在转租关系，置润公司、弘灏公司双方当日直接签署了《租赁合同》。即使有《转租协议》，但未经置润公司同意，亦属无效。其次，该转租协议未涉及温晓敏所支付的人民币(以下币种均为人民币)20万元中包括了弘灏公司应付的租金之事实。其三，既然一审判决认定本案双方当事人之间的《租赁合同》有效，则说明上述《转租协议》实际不存在，该协议也未涉及装修装饰部分的内容。二、一审法院认定弘灏公司已于2016年8月2日将系争房屋移交给了产权人舒辉公司，置润公司虽不清楚，但舒辉公司当庭予以了否认，有关人员没有撤离，至今仍有人在该房屋内，房屋并未闲置。故上述认定均与事实有悖。据此一审法院判决弘灏公司支付租金的截止日期，缺乏事实依据。三、一审法院未查清系争房屋被消防部门临时查封的事实。相关消防部门曾要求弘灏公司在一个月内对系争房屋进行整改，但弘灏公司不仅未按期整改，还在该房屋被查封前一周进行了交房。其次，一审判决中未提及《消防监督检查意见通知书》中对相关人员和单位决定处罚的内容。四、置润公司仅承租了系争房屋所在房屋的七分之一，置润公司对该房屋的整体并无负责基础消防验收的义务，该义务应由产权人承担。五、一审法院认为置润公司对系争房屋相关司法鉴定意见书及补充鉴定函等提出的各项异议，缺乏事实和法律依据，极其荒谬。该司法鉴定意见等虽经质证，但因仍被查封、未进入现场等，且该鉴定意见明确系根据电脑系统推算所得，故其计算的金额等均存在问题。置润公司对此提供书面意见。因此，上述司法鉴定意见并非现场实际情况和事实，系粗制滥造，不可信。而且，弘灏公司在其一审反诉状和庭审中，均未提出相关装修装饰损失赔偿和要求进行司法鉴定，仅主张经济赔偿和损失，以及装修损失的赔偿金额等。相关装修发生在2013年期间，与弘灏公司无关。六、一审法院适用法律错误。本案应适用2007年《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，以及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)款的规定。因此，弘灏公司无权主张剩余租期内装饰装修残值损失。此外，就一审判决，置润公司向有关法院等以书面《情况说明》等，反映了上述事实，以及舒辉公司伪造政府批文、相关诉讼与该公司背后恶势力利益相关等。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，显失公正性和合法性。弘灏公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，发回重审或改判支持其全部一审反诉请求，并由置润公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关于弘灏公司承担系争房屋未通过消防验收的主要责任的认定完全错误。系争房屋被查封、无法继续经营的根本原因是因该房屋所在土地属于工业用地性质，无法转为商业用地性质和办理经营民用居住的公寓所需的证照，故相关政府部门出面整治、予以取缔。一审法院曲解了相关政府部门“整治”和“整改”的意思。以上均因置润公司未能保证租赁物符合租赁合同约定的用途，违反对租赁物瑕疵担保义务所造成。由于置润公司将系争房屋改建为商场后未取得消防验收合格证，进而导致弘灏公司承租后无法办理相关证照、通过基础消防验收等，故置润公司应承担主要责任。签署《租赁合同》之前，置润公司出示舒辉公司与上海东幸资产管理有限公司(以下简称东幸公司)之间的租赁合同及补充协议，并承诺系争房屋虽系工业用房，但仍可办出经营所需营业执照等。后因置润公司无法取得基础消防验收，舒辉公司又不愿签章，导致本案《租赁合同》无法履行，造成弘灏公司巨大损失。二、弘灏公司应减少或不支付租金。置润公司将不能进行商业使用的工业用地上的系争房屋租赁给弘灏公司，致使后者办理相关营业证照受阻，置润公司构成违约，且未采取补救措施。此外，置润公司还停止供电，并两次强行要求弘灏公司的租客退租。即便弘灏公司应支付租金，但也应按照工业用房的租金标准计算。三、置润公司因系争房屋所涉其他案件中，存在欠租行为，却无任何损失，而弘灏公司按时交纳租金却被两次清退、损失巨大，而且还被一审判决承担主要责任。此均系一审法院未对无法办理营业执照之原因这一重大事实进行认定导致。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当。对于置润公司的上诉诉请，弘灏公司辩称，其不予认可。置润公司与温晓敏就“和秋公寓”签署的租赁合同、本案《租赁合同》、《转租协议》，均为完整的合同，置润公司所称其签章确认的上述《转租协议》无效，不是事实。该公司完全曲解了整治和整改的意思。《消防监督检查意见通知书》证明了“和秋公寓”存在安全隐患，该隐患是因系争房屋的土地性质为工业用地所引发。工业用房改为居住用房不符合规定，所以无法办理消防报批手续，导致政府部门责令予以整治。最终“和秋公寓”被查封、无法经营，相关房屋的工业用地性质是根本原因，均系置润公司未能保证租赁物符合租赁合同约定的用途，违反了对租赁物的瑕疵担保义务所造成。针对弘灏公司的上诉诉请，置润公司辩称，弘灏公司上诉状称系对(2017)沪0114民初68号民事判决书的上诉，与本案无关，应予全部驳回。本案共涉及三份合同，按照《转租协议》第八条约定，该协议应当认定无效，所以不存在弘灏公司承继温晓敏的所有权利义务。就本案《租赁合同》约定，置润公司交付的房屋标准皆为现状，弘灏公司也表示了解并认可，因此，置润公司交付的房屋是符合合同约定的。该公司仅将部分房屋出租给弘灏公司，不负有对整体房屋通过基础消防验收的义务，后者被政府部门要求整治也与置润公司无关。《租赁合同》终止的关键因素是弘灏公司违约将系争房屋钥匙交与他人，未交与置润公司。《转租协议》也未涉及相关房屋装修权利义务的承继。因此装修和租金损失均应由弘灏公司承担。原审第三人舒辉公司述称，置润公司、弘灏公司的上诉诉请，与舒辉公司无关，由法院依法审查，故不作陈述。但对于置润公司所称弘灏公司没有将系争房屋交还，予以认可。本案司法鉴定意见书，在一审法院审理中进行了质证。一审法院在判决书中认定系争房屋的钥匙交给了有关物业办公室。在相关生效法律文书中，已经明确载明系争房屋没有交还给舒辉公司，该房屋钥匙的交付不等于房屋的交接。舒辉公司从未认可接收了系争房屋，也未对该房屋进行管理、让其他人居住。2016年8月2日的情况说明，出具单位是政府有关安全办公室，提到的事项是消防和治安事项。即使当时将房屋钥匙交到了物业办公室，那也是为了配合治安和消防，而并非交接房屋。在2020年11月5日，舒辉公司的承租人东幸公司在交还相关房屋时也未对上述房屋进行交接，有一审判决后的《房屋交接单》为证。置润公司向一审法院起诉请求：解除其与弘灏公司于2015年5月23日签订的《租赁合同》，弘灏公司向置润公司返还系争房屋，并支付2015年5月23日至2019年9月30日止拖欠的租金2，887，368元等。弘灏公司向一审法院提起反诉请求：要求置润公司支付其装修损失4，065，992元。一审法院认定事实：系争房屋的产权人系舒辉公司，该公司为上海市嘉定区顾浦村集体企业的下属公司。舒辉公司将包括系争房屋在内的房屋出租给了案外人东幸公司，再由东幸公司转租给置润公司。该房屋的土地用途为工业、性质为厂房。2013年11月20日，置润公司将上述相关房屋出租给温晓敏经营公寓，租期自2013年11月20日至2028年5月19日止，2013年11月20日至2014年5月20日为免租期。同日，温晓敏出具商铺装修承诺书，载明正式装修前，须将最终装修方案交予置润公司审核备案，取得置润公司书面盖章确认后方可施工，还须到政府相关部门进行报批登记，否则不得施工等内容。嗣后，温晓敏未向消防部门进行装修报批，即开始对包括系争房屋在内的房屋进行装修，装修完成后用于开设经营“和秋公寓”。2013年11月30日，置润公司与温晓敏签订《补充协议》，双方确认经实地测量，上述房屋的建筑面积为2090平方米。2015年5月23日，置润公司、温晓敏及弘灏公司签订《转租协议》一份，约定由弘灏公司承继温晓敏作为系争房屋承租人的权利义务，租期至2028年5月19日止，租金由弘灏公司直接向置润公司支付，温晓敏已经支付的租赁保证金5万元由弘灏公司支付给温晓敏，待租赁结束结清所有费用后由置润公司返还弘灏公司。2015年5月23日，置润公司(甲方，出租方)与弘灏公司(乙方，承租方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方经营公寓房，其建筑面积为1900平方米，按实际面积计算，租赁期限自2015年5月23日至2028年9月30日止。乙方承租该物业作为商业使用，并在开业前办妥经营所需的各类证照。租金每两年在上一年基础上递增5％，前两年的租金为0.88元／平方米／天，每两年递增一次，具体如下：2016年5月20日至2018年5月19日的租金在前一年基础上递增5％，2018年5月20日至2020年5月19日的租金在前一年基础上递增5％……该房屋押金5万元，租金半年一付，提前15天支付，先付后用。乙方开业所需的各种证照以及申请手续均由乙方自行申请办理，所需费用亦由乙方自理，在申请及办证过程中，如政府相关部门需甲方提供相关证照的，甲方将予以配合。乙方从原承租方处转租后，乙方的权利义务不变……合同对双方其他权利义务均作了约定。2015年5月15日，温晓敏向置润公司支付了20万元，其中包括弘灏公司向置润公司支付的系争房屋租金。一审法院另查明，2015年3月12日，上海市公安局嘉定分局安亭派出所向系争房屋所在“和秋公寓”出具《消防监督检查意见通知书》，载明：1、该场所未经过消防备案、审核、验收、未取得公安消防机构的相关文书；2、该场所房屋为工业用房，现改为居住，不符合规定；3、该场所门窗上设置铁栅栏影响逃生。责令立即改正。2016年8月2日，安亭镇政府对该“和秋公寓”进行整治，其经营者为配合整治将系争房屋等钥匙交至物业办公室后全体人员撤离，该房屋被上海市嘉定区公安消防支队临时查封，安亭镇安全办、派出所、顾浦村(房屋产权所有人)工作人员在场。上海市嘉定区安亭镇人民政府安全办公室后于2018年1月24日出具情况说明，确认上述情况属实。2016年8月11日，上海市嘉定区公安消防支队向“和秋公寓”开具《临时查封决定书》，查封期限自2016年8月10日至2016年9月9日。现系争房屋被上海市嘉定区公安消防支队查封至今，处于闲置状态。此外，该房屋至今未取得消防验收合格证。一审法院再查明，置润公司作为原告起诉东幸公司(舒辉公司作为第三人)一案，经历了一审、上诉、发回重审、重审及上诉等程序，最终(2017)沪0114民初7561号生效民事判决书中认定：“置润公司在承租民丰路XXX号2幢一楼和二楼房屋后明知该房屋作为商场改建并未取得消防验收合格证，其自愿与东幸公司补充约定由其承担办理系争房屋消防验收的义务并自担费用，故对系争房屋办理消防验收是置润公司的约定义务……置润公司作为实际承租方将系争房屋该建为商场，而商场作为公众密集场所，置润公司对办理消防验收亦负有法定义务。”置润公司作为原告起诉温晓敏一案，经历了一审、上诉、发回重审、重审。该案中，温晓敏陈述其于2015年5月15日支付的20万元租金，首先应满足上海市嘉定区民丰路XXX号2幢一楼B9、10、11号房屋自2015年5月20日至2016年8月2日的全部租金，剩余的则是系争房屋在2015年5月20日之后的租金。一审法院于2020年7月29日作出(2018)沪0114民初20600号判决对温晓敏就租金的该分配方式予以了认可。经核算，上海市嘉定区民丰路XXX号2幢一楼B9、10、11号房屋自2015年5月20日至2016年8月2日的租金应为48，387元，经扣减，温晓敏代弘灏公司支付的系争房屋租金应为151，613元。本案一审法院重审期间，弘灏公司申请对系争房屋装饰装修的工程造价及残值进行鉴定，上海同济工程咨询有限公司出具了《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：造价为4，952，015元，残值建议为4，109，192元。后又于2020年9月7日出具《补充鉴定函》，修改造价为4，952，615元，残值建议为4，109，680元。为此，弘灏公司支付鉴定费9万元。弘灏公司对《司法鉴定意见书》予以认可。舒辉公司对《司法鉴定意见书》没有意见，认为与其无关。置润公司对《司法鉴定意见书》不予认可，提出存在单价与工程量乘积与合价不符、复合地板与玻璃重复评估、数量存在小数点、单价与初稿相比涨幅过大、鉴定人员未前往屋顶勘查、黄沙水泥及多孔砖数量错误等问题，并申请鉴定人出庭。鉴定人汤某某出庭接受了询问。鉴定人答复：一、关于“计算错误”，预算书和工料机表中合价与数量单价乘积不一致是因计算精度导致，并非错误。二、关于“重复评估”，复合地板与玻璃因安装位置不同，故出现在意见书中不同的分部分项中，并非重复计算。三、数量存在小数点是因考虑到了1％的损耗。四、关于单价涨幅，因装修时间发生在2013年11月20日，故评估时间节点由2015年5月3日变动为2013年11月20日，从而产生了涨幅。五、关于屋顶勘查，鉴定人员在勘查过程中前往了屋顶，并拍摄了顶层照片。六、关于黄沙水泥及多孔砖数量，系争房屋存在100间房间，工程量本就很大，且工程消耗量均来自于上海建筑和装饰工程预算定额2000，鉴定人提供了工料机来源分析数据截屏。对于上海同济工程咨询有限公司出具的《司法鉴定意见书》、《补充鉴定函》及鉴定人的陈述，一审法院认为，置润公司提出的各项异议，缺乏事实和法律依据，难以采纳。综上，一审法院对《司法鉴定意见书》及《补充鉴定函》的真实性、合法性、关联性均予以确认。一审法院认为，置润公司与弘灏公司之间签订的系争房屋《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现双方均同意解除该合同，故确认双方的租赁合同解除。上述合同解除后，因弘灏公司已于2016年8月2日将系争房屋的钥匙交付舒辉公司，故本案不涉及该房屋返还事宜，系争房屋内剩余未搬离设施设备，弘灏公司应自行搬离。弘灏公司应将租金支付至2016年8月2日，扣除已付租金151，613元及押金5万元，其还应支付置润公司租金610，853.6元。关于一审反诉部分，争议焦点应为未通过消防验收的责任归属问题。置润公司作为出租人，根据约定负有通过整体基础消防验收的义务，且其明知该房屋作为商场改建并未取得消防验收合格证仍将系争房屋出租给弘灏公司，对弘灏公司未能获取消防合规负有责任，存在过错。弘灏公司对系争房屋的土地用途为工业是明知的，其承租该房屋用作开设旅馆，应当对能否通过消防验收及其他相关风险做充分审查后再做投入。且温晓敏曾出具商铺装修承诺书，承诺在正式装修前到政府相关部门进行报批登记，但其未按承诺书约定事宜进行报批。有关合同亦约定弘灏公司在承接公寓后在开业之前应按消防规定办理报批手续，但弘灏公司亦未按约完成报批及消防审核，导致违反消防法规管理而致停业。对此，弘灏公司自身对系争房屋未取得消防验收合格存在主要过错。综上，对于《租赁合同》无法履行，双方均负有责任，对于所造成的后果，也应共同承担。对系争房屋的装修损失，结合双方过错程度，法院酌情确定由置润公司赔付弘灏公司装修损失1，643，872元。关于置润公司辩称在弘灏公司承租系争房屋前装修已完成，因温晓敏已将其作为置润公司承租人的权利义务概括转让给弘灏公司，故弘灏公司自然享有在合同解除后要求置润公司赔偿装修损失的权利。关于鉴定费，应由双方按责分担，故酌定置润公司负担36，000元，弘灏公司负担54，000元。据此，判决：一、解除置润公司与弘灏公司就系争房屋签订的《租赁合同》；二、弘灏公司应于判决生效之日起十日内支付置润公司租金610，853.6元；三、置润公司应于判决生效之日起十日内支付弘灏公司装饰装修损失1，643，872元；四、置润公司应于判决生效之日起十日内支付弘灏公司鉴定费36，000元；五、置润公司的其余诉讼请求不予支持等。本院经审理查明，生效的(2019)沪02民终7777号民事判决书查明，2019年6月28日，东幸公司名称变更为上海东幸商业管理有限公司。生效的(2020)沪02民终10474号民事判决书查明，该案一审法院审理中，置润公司认为因其与温晓敏、弘灏公司于2015年5月23日就系争房屋签订了《转租协议》，温晓敏退出该房屋的租赁关系，故温晓敏于当月15日支付的20万元应是代弘灏公司支付的系争房屋自2015年5月23日起的租金。温晓敏则认为，该20万元系先行付清其租赁商铺的租金，剩余的则是支付系争房屋的租金。其次，该判决书查明，2020年7月15日，置润公司向一审法院递交书面材料载明，根据温晓敏递交证据证明其已于2016年8月2日将位于上海市嘉定区民丰路XXX号2幢一楼B9-B10-B11房屋的钥匙直接交给了该区安亭镇安全办和舒辉公司(产权人)等，故置润公司变更其诉讼标的为：要求温晓敏支付2015年5月20日至2016年8月2日的租金等。但温晓敏在合同履行期间直接将上述房屋返还产权人的行为，严重违约，置润公司保留另行主张的权利等。2020年4月21日，弘灏公司向一审法院出具书面《评估申请书》，要求对系争房屋进行造价评估。同年9月4日，一审法院审理中，弘灏公司确认，其一审反诉诉请中关于装修残值等损失要求赔偿金额为4，065，992元。2020年6月11日，经一审法院调查，舒辉公司称，系争房屋一直空置状态，没有人，但有无物品不清楚。对于2018年1月24日有关政府安全办出具的情况说明中载明的，相关部门共同对“和秋公寓”进行整治时，该公司亦在场，以及一审法院告知现因系争房屋被锁，有关评估鉴定机构无法进入等事实，舒辉公司均未表示异议，但又称系争房屋钥匙不在该公司处。2020年11月5日，舒辉公司与东幸公司签署(2020)沪0114执6731号《房屋交接单》载明：当日，就位于上海市嘉定区安亭镇民丰路XXX号2号的房屋，除“国美电器”和“和秋公寓”涉及的租赁房屋外，其余房屋均由东幸公司按照房屋现状交还给舒辉公司等。以上事实，有一审法院2020年6月11日调查笔录、本院(2019)沪02民终7777号、(2020)沪02民终10474号民事判决书、弘灏公司的《评估申请书》、(2020)沪0114执6731号《房屋交接单》，以及一审法院及本院的调查、审理笔录等证明属实。本院审理中，弘灏公司明确，其上诉状中所指不服(2017)沪0114民初68号民事判决书，系笔误，应为对本案一审判决不服，提起上诉。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人对于解除系争房屋《租赁合同》无异议，故一审判决该合同解除，并无不妥。置润公司与温晓敏相关诉讼的生效法律文书查明，该公司确认，系争房屋钥匙已于2016年8月2日直接交还给该房屋产权人舒辉公司等，舒辉公司亦在一审法院审理中，对于上述钥匙交还时，其公司在场，现房屋被锁、空置等，无异议。即便系争房屋未被收回，亦难以排除系该房屋的出租方怠于行使权力造成。其次，上述案件诉讼中，置润公司表示温晓敏于2015年5月15日支付的20万元是代弘灏公司支付的系争房屋自当月23日起的租金。故一审法院关于弘灏公司应向置润公司支付租金的截止日期为2016年8月2日，并认定上述20万元中，包括了弘灏公司向置润公司支付的部分租金，理由充分。一审法院依据当事人的诉请和申请，对系争房屋装修装饰工程残值等委托司法鉴定，并对相关鉴定意见书进行质证，程序合法。置润公司对上述司法鉴定意见书所提异议，因缺乏足够依据，本院不予采纳。系争房屋由置润公司向温晓敏出租后，温晓敏曾进行装修，嗣后转租给弘灏公司的事实，已由相关生效法律文书确认。弘灏公司转租系争房屋后，对温晓敏就该房屋的相关义务，亦应全面履行。一审法院关于本案双方当事人对于《租赁合同》无法履行，均负有一定责任的认定，本院予以认同。故参照上述鉴定意见书，该法院酌情进行的裁判，并无不当。综上所述，上诉人置润公司的上诉诉请，与生效的法律文书查明的事实等不符，其主张的事实和理由亦存在相互矛盾。上诉人弘灏公司的上诉请求，理由不足。且两位上诉人的其他上诉理由，均缺乏足够的事实和法律依据，本院均不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币44，677元，由上诉人上海置润投资管理有限公司负担人民币21，820元，上诉人上海弘灏投资管理有限公司负担人民币22，857元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 俊审 判 员  胡晓东审 判 员  朱志红二〇二一年三月二十五日法官助理  薛凤来书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。