山西省长治市中级人民法院民事判决书（2021）晋04民终353号上诉人（原审被告）：苗齐，男，1983年2月18日出生，汉族，山西省长治市人，自由职业，现住长治市。被上诉人(原审原告):张旭钢，男，1980年3月8日出生，汉族，山西省长治市人，自由职业，现住长治市。委托诉讼代理人：孙晓飞，山西静庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯婷，山西静庭律师事务所律师。上诉人苗齐因与被上诉人张旭钢租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市潞州区人民法院(2020）晋0403民初2895号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人苗齐上诉请求：改判被上诉人给付上诉人装修费用及向物业缴纳的费用共计35万元。事实和理由：上诉人所提装修费用30万元和物业方面费用5万元应予支持,不需要反诉。被上诉人张旭钢辩称，原审认定事实清楚，判决正确。原审原告张旭钢一审诉讼请求:1.依法判令被告将位于长治市××区户房屋恢复原状后返还给原告；2.依法判令被告支付2020年1月1日至2020年7月5日期间的占房损失，共计56100元，并要求被告从2020年7月6日开始按照每天300元标准向原告支付占房期间损失，直至房屋实际返还原告止；3.依法判令被告向原告支付因主张权利而支付的律师费用10000元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实:2017年10月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》，主要约定：“甲方将其位于长治市××区户房屋出租给乙方，租赁期限为自2014年6月起至2020年1月1日止，每年租金为20000元。租赁期间内，如乙方购买该房屋，双方就购买事宜达成一致意见后，本协议终止，房租据实结算；房屋现有装修及设施、设备情况为：乙方2014年6月承租时该房屋为毛墙毛地，乙方承租后进行了简装；合同双方权利义务（见第六条第二款）为：乙方应当按照合同约定支付房屋租金，如果乙方逾期缴纳的，每逾期一日，乙方应当按照应付金额的1%向甲方支付日违约金。如果乙方逾期超过30日，甲方有权解除本合同，要求乙方无条件腾房，并向甲方支付应付金额50%的违约金。乙方在本合同租赁期届满前如不能购买本房屋的，乙方在租赁期到期后必须无条件返还房屋，乙方返还房屋时，应当保证房屋的正常使用，不得对房屋进行损害，否则甲方有权要求乙方承担赔偿责任；违约责任（见合同第七条）为：因乙方违约，甲方为主张权利而产生的合理费用，包括但不限于保全费、诉讼费、律师费、搬迁费等均由乙方承担。本合同约定逾期日违约金和解除合同违约金可以同时适用。如果乙方逾期腾房，甲方有权要求乙方承担逾期腾房期间的损失，损失标准为本合同约定房租标准的5倍。”后原告（甲方）与被告（乙方）签订了《〈租赁合同〉补充协议》，主要约定：“双方同意将租赁期间延长至2020年6月30日；如乙方确定购买该房屋，乙方应当于2020年6月30日前一次性向甲方支付购房款120万元，甲方收到乙方支付的全部房款后，双方签署正式的房屋买卖合同，乙方成为该房屋的所有权人；如果乙方未能在2020年6月30日前付清约定购房款，乙方应当承担以下义务：1、乙方应当于2020年7月5日前将房屋腾退交还给甲方，具体腾房的义务按照《房屋租赁合同》第六条第（二）款约定内容履行；2、乙方应当从2020年1月1日起，按照每天300元标准，向甲方支付占房损失，直至房屋交还给甲方止；3、乙方还应当承担《房屋租赁合同》中约定的其他违约责任”。合同签订后，原告分别于2017年1月11日、2017年11月12日、2018年1月12日、2019年1月14日收到被告支付的2015年6月至2016年6月、2016年6月至2017年6月、2017年6月至2018年12月、2019年1月1日至2020年1月1日期间的房租20000元、20000元、30000元、20000元。原审法院认为，本案争议焦点为：一、原、被告之间依法成立租赁合同关系还是买卖合同关系；二、原告各项诉请有无事实及法律依据。针对争议焦点一分析如下：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。买卖合同是出卖人转移标的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告提供的《房屋租赁合同》及《〈租赁合同〉补充协议》中虽记载有如果被告购买案涉房屋的情况下租赁合同如何处理以及购房款金额及支付时间等内容，但在合同实际履行过程中被告支付给原告的是约定的租赁费，而非约定的购房款，故原、被告之间依法成立租赁合同关系。针对争议焦点二分析如下：按照上述合同被告应在约定租赁期间届满日2020年6月30日到期后，承担返还案涉租赁房屋给原告的责任。被告逾期未返还房屋的行为已构成违约，应当依约承担相应的违约责任，双方在《〈租赁合同〉补充协议》中约定的“被告应当从2020年1月1日起，按照每天300元标准，向原告支付占房损失，直至房屋交还给原告止”及“被告还应当承担《房屋租赁合同》中约定的其他违约责任”属违约金标准过分高于造成的损失，根据公平原则，本院认为逾期占用房屋期间给原告造成的损失应当按照合同约定的年租金20000元标准计算为宜，其中自2020年1月1日起至2020年7月5日止共计187天的损失为10247元，自2020年7月6日起的损失按照每年20000元的标准支付至实际返还房屋之日止。对于原告要求被告将涉案房屋恢复原状的请求，根据双方签订的《房屋租赁合同》中关于“房屋现有装修及设施、设备情况为：被告2014年6月承租时为毛墙毛地，被告承租后进行了简装”的内容，可以认定双方就案涉房屋改善装修等达成了合意，且原告未就被告将案涉房屋同对门阳台打通及打通阳台是否未经过原告同意的事实进行举证，故本院对该项请求不予支持。对于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因原告提供的收据非正式发票且该收据的交款单位一栏记载为“张旭刚”，故本院不予支持。对于被告提出的要求原告补偿装修费30万元和向物业缴纳的外围玻璃、防护网费用5万元左右的辩解，因未提起反诉且无证据证明，故本院不予一并处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告苗齐于本判决书生效后十日内返还原告张旭钢位于长治市××区户房屋；二、被告苗齐于本判决书生效后十日内支付原告张旭钢2020年1月1日至2020年7月5日期间的占房损失10247元，并按照每年20000元的标准支付原告张旭钢自2020年7月6日起至实际返还房屋之日止的损失；三、驳回原告张旭钢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费726元，由原告张旭钢负担613元，被告苗齐负担113元。二审庭审过程中，双方当事人均未提交新的证据。原审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人苗齐租赁被上诉人张旭钢的房屋，双方签订了《房屋租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》，合同虽然涉及房屋买卖条款，但合同性质系租赁合同，双方系租赁合同关系，原审予以认定，上诉人未就此提起上诉，本院予以确认。本案中，被上诉人原审起诉要求上诉人返还租赁的房屋，并承担不返还房屋的违约责任，原审依据双方签订的合同，判决上诉人返还租赁的房屋，并对违约责任作出相应处理，上诉人未对该处理结果提出上诉，应当视为其对该处理结果认可，属于二审没有争议的事实。上诉人上诉要求被上诉人给付装修费用以及其向物业缴纳的费用共计35万元，上诉人原审时未就该主张提出反诉，原审未予一并处理，符合法律规定，现上诉人上诉要求一并处理，但并未提交相关证据予以支持，本院对其上诉不予支持。综上所述，上诉人苗齐的上诉请求不成立，应予驳回；原审认定事实清楚，判决正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人苗齐负担。本判决为终审判决。审判长 张国刚审判员 郭玉霞审判员 姬国强二○二一年三月一日书记员 李颖铭