文书内容重庆自由贸易试验区人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝0192执371号之三十六申请执行人：重庆市融资再担保有限责任公司（原重庆市再担保有限责任公司），住所地重庆市两江新区黄山大道中段**渝兴广场**，统一社会信用代码91500000774853242J。法定代表人：何志明，董事长。委托诉讼代理人：时作尧，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李红豆，重庆百君律师事务所律师。被执行人：重庆惠邦餐饮管理有限公司，，住所地重庆市北碚区北温泉街道双元大道****1-10-3统一社会信用代码91500109578975699X。法定代表人：秦九洲，执行董事。被执行人：秦红明，男，1983年1月22日出生，汉族，住重庆市北碚区。被执行人：明玉珠，女，1990年7月14日出生，汉族，住重庆市北碚区。被执行人：罗金淑，女，1962年8月9日出生，汉族，住重庆市丰都县。被执行人：秦九洲，男，1962年6月14日出生，汉族，住重庆市丰都县。被执行人：重庆赫特文化传播有限公司，住，住所地重庆市北碚区民主村**5-3一社会信用代码91500109MA5UFDDX37。法定代表人：秦九洲，执行董事。被执行人：重庆梓昆生态农业开发有限公司，住所地重庆，住所地重庆市北碚区北泉路**用代码915001093460594562。法定代表人：秦九洲，执行董事兼总经理。本院在执行重庆市融资再担保有限责任公司（以下简称再担保公司）与重庆惠邦餐饮管理有限公司（以下简称惠邦公司）、秦红明、明玉珠、罗金淑、秦九洲、重庆赫特文化传播有限公司（以下简称赫特公司）、重庆梓昆生态农业开发有限公司（以下简称梓昆公司）保证合同纠纷一案中，申请执行人再担保公司于2021年2月21日向本院提出书面申请，请求对被执行人秦红明名下位于重庆市北碚区中山路163.165号房屋强制管理以清偿债务，并提出以下管理方案：1.由申请执行人再担保公司以自己的名义对外签订租赁合同，通过出租执行标的物收取租金，实现债权；2.管理期限为三年，再担保公司自愿放弃管理费；3.再担保公司自行对外招租，租金标准由再担保公司和承租人商定；4.由法院对再担保公司的管理行为进行监督，监管租金收入账户，批准租金支付。本院组成合议庭依法进行审查，现已审查终结。本院查明，再担保公司与惠邦公司、秦红明、明玉珠、罗金淑、秦九洲、赫特公司、梓昆公司保证合同纠纷一案，本院于2019年6月24日作出(2019)渝0192民初9010号民事判决书，判决：一、惠邦公司支付再担保公司代偿款9908719.04元、违约金63580.95元，并支付以9908719.04元为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的4倍标准自2019年4月5日起计算至款项付清之日止的资金占用费（利随本清）；二、惠邦公司支付再担保公司律师费28000元；三、秦红明、明玉珠、罗金淑、秦九洲、赫特公司、梓昆公司对惠邦公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、确认再担保公司有权就包含登记在秦红明名下位于重庆市北碚区中山路163.165号在内的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在上述第一、二项确定的债权范围内优先受偿。因秦红明等人逾期未履行上述生效法律文书确定的义务，再担保公司向本院申请强制执行，本院于2019年9月17日立案执行。执行中，本院于2019年9月24日以（2019）渝0192执371号执行裁定书和协助执行通知书查封了登记在被执行人秦红明名下位于重庆市北碚区中山路163.165号房屋。产权证号：渝（2006）北碚区不动产权第XXX号，用途：商业服务，建筑面积300.41平方米。因被执行人仍未履行义务，本院依法委托重庆汇丰房地产土地资产评估有限公司对上述房屋价值进行评估。该公司于2020年1月17日出具重庆汇丰[2020]字第57001号房地产估价报告，评估总价为：868.18万元。另根据该报告显示，该房屋所在名义层为第三层，平街。与重庆百货（北碚商场）相邻，区域位置较好；有多路公交线路经过，交通便利；区域内银行、餐饮、医院、学校等生活及公共配套设施齐全。2019年12月18日，本院作出(2019)渝0192执371号之三十一号执行裁定，裁定对重庆市北碚区中山路163.165号房屋进行拍卖。同日，本院在案涉房屋处张贴了处置公告，案外人渠云平向本院提出书面异议，渠云平认为自己与被执行人秦红明签订了租赁合同，约定秦红明将其所有的位于重庆市北碚区中山路163.165号房屋租赁给渠云平做经营商铺使用，租赁期限为2018年6月1日至2024年5月31日止，租金为前两年每年45万元，后四年每年为50万元。渠云平已按照合同约定支付了前两年的租金。故提出执行异议，要求确认其对该房屋的合法租赁权，并要求本院对案涉房屋进行带租拍卖。本院审查后认为，案涉房屋系再担保公司享有抵押权的担保物，并依法于2018年3月办理了抵押登记，而案外人渠云平举示的租赁合同虽然签订时间为2017年12月7日，但租赁期限起始时间为2018年6月1日，且租金缴纳涵盖的租期也自2018年6月1日起。租赁合同成立仅具有债权效力，应当以占有的方式对外公示才产生物权的效力。案外人渠云平在抵押后才占有案涉房屋，其租赁关系不得对抗登记在先的抵押权。2020年7月10日，本院作出(2020)渝0192执异13号执行裁定书，裁定驳回了案外人渠云平执行异议。裁定送达后，承租人渠云平主动搬出，并于2020年8月20日将案涉房屋钥匙交本院保管，并明确表示不再继续租赁案涉房屋。2020年9月15日，本院以607.726万元（在评估价基础上下浮30%）为起拍价在淘宝网进行第一次公开拍卖，因无人报名流标。2020年10月9日，本院以486.1808万元（在第一次拍卖流标价的基础上下浮20%）为起拍价在淘宝网上进行第二次公开拍卖，仍因无人报名流标。2020年10月29日至2020年12月28日，本院以486.1808万元（第二次拍卖流标价）为起拍价在淘宝网上进行公开变卖，变卖时间结束后仍因无人报名流标。拍卖及变卖流标后，申请执行人均表示不接受以物抵债，但向本院申请强制管理。本院认为，强制管理是指在金钱债权执行中，执行法院依其职权或依申请执行人申请选任管理人对已查封、扣押、冻结的被执行人的财产强制实施管理，并以管理所取得的收益使债权得到清偿的执行活动。本案涉及三个核心问题，即本案是否适合强制管理、申请执行人是否可以作为管理人以及其所提出的方案是否可行，以下分述之。一、本案是否适合强制管理本院认为，是否适合采取强制管理措施应当从以下三个方面考察。一是实施强制管理的必要性。对被执行人财产的处置应当优先采取拍卖变卖的方式进行变价，但对于难以变价或者变价可能造成被执行人明显不公平的财产，则可以对其实施强制管理的执行措施。二是申请执行人的意愿。申请执行人对自己的权利有处分权，有一定的程序选择权。对于拍卖、变卖流标后的财产可以申请接受以物抵债，也可以选择接受强制管理，如果申请执行人接受以物抵债则无实施强制管理的可能。三是强制管理的收益。强制管理的目的是通过管理行为实现债权人的合法权益，管理的财产不产生收益或收益不足以支付管理费用，或者是虽可以支付管理费用，但所剩无几，则没有管理的必要。本案中，首先，具有强制管理的必要。本院已对被执行人秦红明名下位于重庆市北碚区中山路163.165号房屋经过两次公开拍卖和变卖，均无人竞买，其市场价值已经通过法定的形式通过公开拍卖进行了检验，无法通过拍卖、变卖的方式予以变现来实现申请人的债权。案涉房屋原承租人明确表示不再继续租赁，目前案涉房屋处于空置状态，无法通过提取租金的方式清偿债务。任其空置不利于物尽其用，也不利于债权人债权的实现。而房屋的正常使用一般不会减损其价值，通过强制管理收取租金用于偿还债务，能够最大程度实现债权人的债权，减少债务人的损失，对申请执行人和被执行人均是增益行为。因此具有强制管理的必要。其次，申请执行人同意强制管理。申请执行人再担保公司明确表示不接受以物抵债，且已经通过提交强制管理申请书及管理方案的行为表明其同意对案涉房屋进行强制管理。最后，本案是有益管理。案涉房屋位于北碚区城区中心，建筑面积300.14平方米，周边商业相对繁荣，区域位置较好。之前曾出租给他人开设化妆品连锁店，有一定的租金收益。本案的强制管理中可能会产生的费用有执行费、管理费、评估费、公证费等。经本院咨询公证机关、评估机构，结合之前的标的物出租的租金收益，初步估算，管理所得收益应远大于管理成本，为有益管理。二、本案的申请执行人是否可以作为管理人《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十二条的规定：“被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人”。由此可知，申请执行人可以作为管理人来管理被执行人的财产。但应当满足三个条件：第一、被执行人的财产无法拍卖或者变卖的；第二、申请执行人同意；第三、不损害其他债权人合法权益和社会公共利益。前两个条件前文已经论述，本案申请执行人均已符合。第三个条件，本院认为交由本案申请执行人管理，不损害其他债权人合法权益和社会公共利益。首先，申请执行人再担保公司对案涉标的物享有抵押权，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十二条的规定：“抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息”。虽然被执行人秦红明亦存在有其他债务，但本院已对案涉房屋进行了查封，本案申请执行人再担保公司对通过管理所得的收益应当享有优先受偿的权利。其次，管理人管理所得的收益并非直接清偿其债权，管理人应当制作收益分配方案，由本院审核后方可实施，其他当事人、利害关系人有提出异议的权利。最后，本案申请执行人主动放弃管理报酬，不存在通过获得高额管理费变相实现债权的情况。因此交由本案申请执行人管理，不损害其他债权人合法权益和社会公共利益。三、关于申请执行人再担保公司提出的管理方案是否可行本院认为，虽然法律没有对强制管理的内容、标准、要求等做出明确规定，但管理方案作为具体的执行措施，应当遵循公平、正义的基本原则和法律理念。具体而言，应当遵循以下三个原则：一是保护各方当事人合法权益。强制执行的目的是及时依法实现债权人的权利，执行中不侵犯被执行人的合法权益，同时也应当充分考虑案外人、承租人的合法利益；二是符合善意文明执行理念。强制管理在保障债权人合法权益的的同时，应当最大限度减少对被执行人权益的影响，并需充分平衡保护各方当事人的利益，促进社会和谐稳定；三是管理行为应当得到监督。管理的方式方法应当符合经济效率要求，收益应当体现市场价值，管理人的管理行为应当依法得到合理监督，避免损害当事人利益。本案中，申请执行人再担保公司提出的管理方案，本院认为具有一定的可行性，但亦有需要完善之处。分别评析如下：（一）关于强制管理的方式。再担保公司提出通过自己的名义以出租的方式来管理案涉财产。本院认为，不动产具有稳定性和增值性，正常使用不会减损其价值，通过出租获得租金的方式用于清偿被执行人所欠的债务是可行的做法。本院予以准许。（二）关于管理期限。再担保公司提出强制管理期限为三年。本院认为，案涉房屋面积较大，承租人承租后装修、经营需要投入一定的成本，期限过短不利于承租人经营可预期性和管理收益的稳定性，期限过长不利于案涉房屋的再次处置。根据市场行情，结合本案执行债权金额，租赁合同期限为三年较为妥当，但因评估、出租签约等需要一定的时间，管理人可以根据实际情况向本院申请适当的延期或提前终结管理措施。（三）关于租金标准和承租人的确定。再担保公司提出，由其自行对外招租，租金标准由其和承租人协商确定。本院认为为确保租金价格相对客观公允，应当交由评估机构对案涉房屋未来的租金收益进行评估。以评估价为参考，参照拍卖有关司法解释确定租金底价。为实现被管理财产租金收益的最大化应当引入竞价机制，利用现有资产处置平台，发布招租公告，通过竞价确定最终承租人，确定后由本案申请执行人与其签订租赁合同。（四）关于管理人的权利和义务。为便于管理人客观公平的对案涉财产实施管理，应当赋予财产管理人对外签订合同、收取租金等权利。但管理人应当维护管理财产的良好状况，确保实现其正常功能，监督承租人依法合理使用，不得对被管理的财产实施破坏性利用。同时，管理人应将每季度管理收支计算表报本院审阅。（五）关于对管理人的监管。本院认为，强制管理人管理行为应当接受人民法院的监督。管理财产的收益支出应当报请人民法院批准。此外，为强化对管理人的监管，以增强承租人的可预期性和保护各方当事人的合法权益。管理人应当委托公证处对案涉房产出租前的状态、租赁合同、管理结束后租赁物的状态进行公证。此外，关于管理期间标的物再行处置问题。再担保公司虽未提及，但本院认为为保障当事人及承租人的合法权益，应当作为考虑的因素加以明确。在强制管理期间，根据案件执行情况及当事人意愿，符合再次拍卖条件时，人民法院可以根据申请执行人的申请或依职权再次启动处置程序。只是再次处置时，应当公告告知带租约拍卖，拍卖成交后买受人受强制管理期间租赁合同的拘束，拍卖成交后未收取的租金由买受人收取。综上，本院认为申请执行人申请将拍卖、变卖流标财产交由其实施强制管理符合法律规定，依法应予准许。具体的管理方案，本院根据案件的具体情况，依法作出调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十二条之规定，裁定如下：一、将被执行人秦红明名下位于重庆市北碚区中山路163.165号房屋［房产证号：渝（2006）北碚区不动产权第X**］交由重庆市融资再担保有限责任公司进行管理。二、管理期间，重庆市融资再担保有限责任公司有权以自己的名义对重庆市北碚区中山路163.165号房屋通过出租的方式获得收益，被执行人秦红明不得干涉。三、管理期间，管理人重庆市融资再担保有限责任公司不得收取管理报酬，管理财产的收益支出应当报请本院批准，管理人应将每季度管理收支计算表报本院审阅。四、管理期间，管理人重庆市融资再担保有限责任公司应当维护管理财产的良好状况，确保实现其正常功能，监督承租人依法合理使用，不得对被管理的财产实施破坏性利用。管理人应当委托公证机关对强制管理前标的物现状、租赁合同、强制管理结束后标的物现状等进行公证。五、由本院委托评估机构对重庆市北碚区中山路163.165号房屋预期租金收益予以评估。参照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条的规定确定租金最低标准，并在资产处置平台上通过公开竞价的方式确定最终承租人。六、管理期间为三年，从2021年3月23日起至2024年3月22日止。如因招租、签约等需要延长期限的，可向本院提出书面申请，延期不超过三个月。七、管理期间，重庆市北碚区中山路163.165号房屋具备处置条件时，本院将带租约拍卖。八、管理期间，管理人重庆市融资再担保有限责任公司接受本院的监督。本裁定送达后即发生法律效力。审 判 长 王建磊审 判 员 姚 洪审 判 员 周中超二〇二一年三月二十二日法官助理 黎 寨书 记 员 聂 刘