山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初285号 原告：马小娜，女，1984年7月22日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：济南银盛泰博盛置业有限公司，住所地济南市历城区。 法定代表人：于民，总经理。 委托诉讼代理人：赵中义，该单位职工。 原告马小娜与被告济南银盛泰博盛置业有限公司（简称银盛泰置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告马小娜，被告银盛泰置业公司的委托诉讼代理人赵中义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马小娜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2020年9月28日签订的《旭辉银盛泰星瀚城认购书》、《购房承诺书》、《协议书》；2.判令银盛泰置业公司返还马小娜购房款185060元（包含定金2万元）；3.判令银盛泰置业公司向马小娜支付资金占用期间的利息损失（以185060元为基数，自2020年10月1日起按照全国银行间同业拆借中心公示的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；4.本案诉讼费用由银盛泰置业公司承担。事实与理由：马小娜与银盛泰置业公司于2020年9月28日签订《旭辉银盛泰星瀚城认购书》，订购坐落于济南市历城区星瀚城三期7号楼1单元201（房屋为期房），并支付185060元。双方在签订上述订购合同时，马小娜已告知销售人员其属于二套房屋，销售人员告知可以六改三，合同按照30%首付签订。后因查证六改三属于违规操作，属于违法行为，为维护马小娜的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 银盛泰置业公司辩称，银盛泰置业公司所售商品房符合法律规定，与马小娜所签合同也是在双方充分沟通、平等自愿、知悉并认可合同全部内容的基础上签订，不存在任何欺诈、重大误解、显失公平等可撤销情形。案涉商品房已经取得了济南市城乡建设委员会核发的《商品房预售许可证》。所售商品房及与马小娜的整个商品房销售过程符合法律规定和政府各项要求，整个销售过程合法、公开、透明，不存在任何违规情况。双方在合同签订前及合同签订过程中，均向马小娜详细说明了其所要购买商品房的户型、房号、价格等基本信息、房屋销售不利因素及济南市购房政策和贷款政策。马小娜的诉讼请求与签约文件约定不符，无事实依据和法律依据。马小娜于2020年曾多次到访银盛泰置业公司开发建设的星瀚城售楼处，对于星瀚城产品非常满意。最终马小娜于2020年9月28日购买星瀚城7号楼1单元201室房屋，并签署房屋认购书，认购须知，购房承诺书，协议书等，房屋认购书载明买受人应于2020年9月30日前交纳总房款的30%，即购房首付款586459元。在销售过程中已将交款、签约、按揭流程、注意事项和济南市购房限购政策、贷款政策告知马小娜，其本人明确知晓并且本人签字确认。双方在签订上述签约资料前曾多次沟通，因马小娜配偶名下有一套房屋，按照济南市限购政策，二套房首付为总房款的60%。马小娜表示一次性交齐60%首付有资金压力，为避免签订认购书后3日内无法交齐60%首付造成违约，经向银盛泰置业公司申请，双方按照总房款30%签订认购书，并签订首付款分期支付的协议书，约定马小娜于签约当日交纳总房款的10%，即185068元，于2020年12月25日前交纳总房款的20%，即36万元。马小娜于签约当日支付定金2万元，后支付至总房款的10%，累计付款185068元。后银盛泰置业公司曾多次催促告马小娜缴纳剩余购房款并办理相关手续，但在缴纳上述10%购房款后，马小娜再未交纳其余任何款项，未按照签约资料交纳总房款30%的首付款，也未签订商品房买卖合同、办理银行按揭手续。马小娜的行为已经构成违约。按照签约资料约定，银盛泰置业公司有权追究马小娜的违约责任，包括解除房屋买卖关系、马小娜向银盛泰置业公司支付总房款5%的违约金，共计90703元。在签订上述资料后，马小娜曾多次以各种理由提出退房退款，包括房子为腰线房（购房前置业顾问曾多次带马小娜去看实体房）、房屋单价高、买贵了等，被拒绝后又提出所谓“六改三为违规操作”。马小娜所说六改三为其签约后表示按照二套房购买支付60%购房款有资金压力，置业顾问建议马小娜可以通过离婚的方式实现满足首付30%的政策要求，将首付由60%降低为30%。在此过程中置业顾问仅为建议，具体是否愿意办理由马小娜自己决定，置业顾问没有承诺为马小娜办理，没有收过马小娜任何资金。在签订上述所有购房资料之前，置业顾问从未向其提及或建议任何“六改三”，马小娜在签约购房后表示资金压力大，置业顾问方才向其建议。马小娜所提交的微信聊天记录也可以证明这一事实，且该操作并不违反法律法规。综上所述，马小娜作为完全民事行为能力人，知悉济南市购房政策，应当为自己的行为承担责任和法律后果。马小娜的诉求无事实依据和法律依据，望依法查明事实，驳回其诉讼请求。 经审理本院认定事实如下： 2020年9月28日，银盛泰置业公司（出卖人）与马小娜（买受人）签订“旭辉·银盛泰·星瀚城”《房屋认购书》、《购房承诺书》，约定马小娜认购旭辉银盛泰星瀚城项目7号楼1单元201室，建筑面积141.93平方米，总房款为1936459元。双方约定签署本认购书同时，买受人应缴纳购房定金2万元，签订认购书后3天内（即2020年9月30日前），由买受人向出卖人缴纳总房款的30%，即购房首付款586459元（含购房定金）。 同日，双方签订《协议书》，约定马小娜购买上述房屋总价款为1814068元，买受人应在签订认购书后5日内向出卖人交纳30%的首付款，并与出卖人就该房屋签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议；现因买受人个人原因无法按照认购书约定时间交付首付款，并向出卖人提交了延期付款申请，双方自愿达成协议如下：一、购房款的交纳：1、买受人应在本协议签订的同时向出卖人交付该房屋总价款的10%计185068元；2、买受人应在2020年12月25日前交付该房屋总价款的20%计36万元，并达到买受人购买该房屋的最低首付款要求，同时与买受人完成该房屋《济南市商品房买卖合同》及补充协议的签订；3、剩余购房款由买受人向银行、公积金管理中心申请贷款支付……双方还对违约责任等进行了约定。 上述协议签订后，马小娜于签约当日支付定金2万元，于2020年9月30日缴纳房款165068元，余款未再支付，后双方产生争议。 马小娜提交2020年11月左右其与置业顾问的录音一宗及微信聊天记录打印件，拟证实置业顾问提出可以办理六改三，且一直不给认购书。微信聊天记录显示：9月28日下午马小娜：“忘了问你我自己能贷出这么多款来吗？”置业顾问：“收入证明开够了就行。”马小娜：“开不够啊。”置业顾问：“开不够想办法啊”、“到时候找中介办六改三的时候人家一块是给操作了”……“到时候连着六改三找人办就行”。其中一段录音显示：马小娜：“我觉得你最好和你们领导沟通一下。”置业顾问：“我跟我们领导说啦，因为最近的话，这不是也是双11搞活动什么哪，公司的话一直在开会。”马小娜：“当时因为你告诉我的，你也是买了两套，你也是办的6改3。我就是想你也办6改3，那你们应该是正规操作。也就不管他，反正你们，你们楼盘这里又不是说办了一个两个了，你们自己心里应该也有数，通过什么途径或者是什么原因也好。你们肯定是违规操作的。如果你给你们领导沟通一下，或者是当面儿出面来跟我协商解决也行，如果不出面儿，那我就去告你们去，你们领导不出面吗？”置业顾问：“不是不同意，他说没有空我有什么办法。”另一段录音显示：置业顾问：“就是说首付你也不用先交，你先去办贷款。”马小娜：“现在有首付36（万）够了。”置业顾问：“先不交。”马小娜：“因为当时我起诉的问题，就是说时间太长了，我就压根儿没有说不想要这个房子，我跟你说。”置业顾问：“你现在先不用交钱，现在交的这些钱就可以了，你先去面签，如果银行那边没问题再交首付。”马小娜：“那我要先去办理离婚吗？”置业顾问：“那是肯定的。” 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据马小娜提交的认购书及录音、微信聊天记录等可以证实原、被告双方均系在明知马小娜已拥有一套商品房，不具备首套房首付、贷款条件的前提下仍然签订认购书，约定30%的首付比例，剩余房款申请银行贷款。双方的行为系规避当地政府限购政策的行为，系违规操作，双方对商品房买卖合同的主要条款也不能达成一致，致使双方买卖房屋的合同目的不能实现。马小娜主张解除双方之间的《旭辉银盛泰星瀚城认购书》、《购房承诺书》、《协议书》，符合法律规定，本院予以支持，合同自2021年1月15日诉状送达之日起解除。合同解除后，银盛泰置业公司应当返还马小娜缴纳的购房款合计185068元（含购房定金）。关于马小娜主张资金占用期间的利息，因银盛泰置业公司作为开发商，其销售人员存在误导及违规销售行为，故对马小娜的该项请求，本院也一并予以支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、马小娜与济南银盛泰博盛置业有限公司于2020年9月28日签订的《旭辉银盛泰星瀚城认购书》、《购房承诺书》、《协议书》于2021年1月15日解除； 二、济南银盛泰博盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还马小娜购房款（含定金）185068元； 三、济南银盛泰博盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿马小娜利息损失（以185060元为基数，自2020年10月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公示的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2001元，由济南银盛泰博盛置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  于   东   亮 二〇二一年三月十九日 法官助理  路倩倩书记员杨丽