苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初1550号原告：顾荣林，男，汉族，住苏州市。原告：张惠英，女，汉族，住苏州市。上述两原告共同委托诉讼代理人：赵俊彦，江苏永德律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：王昊翔，江苏永德律师事务所律师。被告：苏州庆丰房地产有限公司，住所地苏州市吴中区甪直镇经济开发区。法定代表人：谢金雄，总经理。委托诉讼代理人：黄菲，系该公司员工。原告顾荣林、张惠英与被告苏州庆丰房地产有限公司（下称庆丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案受理。依法由审判员王丽芳适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序，由审判员王丽芳公开开庭进行了审理。原告顾荣林、张惠英的共同委托诉讼代理人赵俊彦，被告庆丰公司的委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾荣林、张惠英向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金615179.80元（以房款7393988元为基数，按每日万分之二标准，自2019年1月1日起暂计至2020年2月20日），并要求计算至被告实际交房之日；2、本案诉讼费由被告承担。后原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付逾期交房违约金615179.80元（以房款7393988元为基数，按每日万分之二自2019年1月1日起计至2020年2月20日），此后的逾期交房违约金另行处理。事实和理由：2018年3月6日，两原告与被告签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定两原告购买被告开发建设的位于苏州市吴中区甪直镇三阳高尔夫家园X幢Y室的预售商品房，房屋总价7393988元。被告应于2018年12月31日前将该商品房交付给两原告，逾期交付房屋超过90日后，买受人不解除合同的，出卖人应按日计算向买受人支付已付房款万分之二的违约金。后两原告按约付清了房款。2019年8月，被告通知两原告办理交房手续，但两原告至现场查看发现，被告将房屋一层东立面、二层东立面的两处铝合金窗户予以封堵，使两处窗户丧失了通风、采光功能，并严重影响美观，必然严重影响正常居住使用。被告拟交付的商品房与合同附件一《建设工程规划许可文件核准的建设项目布局图》所示楼层平面图严重不符，属于擅自变更设计、擅自变更房屋结构形式，未满足交房条件。为此，两原告要求被告严格按合同约定，将两处被封堵的铝合金窗户恢复至合同约定状态，但被告至今未予恢复。被告未将符合合同约定的商品房交付给两原告，应按约承担违约责任。被告庆丰公司辩称，双方签订的买卖合同合法有效，房屋在约定的交付时间前达到了合同约定的交付条件，取得交付备案证书，其也按约向原告寄发了收楼通知，履行了交付的通知义务。其交付的房屋符合法律和合同约定，不存在逾期交付房屋的行为，原告主张违约金没有依据。原告所述的防火板问题是其按照房屋规划、设计图纸进行的施工，并没有擅自进行变更的行为。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：三阳高尔夫家园房屋建筑工程的建设单位为被告庆丰公司，设计单位为苏州科技大学设计研究院有限公司。上述设计单位出具的该工程“85#、86#、87#、88#、89#、91#、92#”一层平面图及二层平面图载明阶段为施工图，日期为2016年12月12日。图纸上均加盖了苏州市吴中区建筑工程施工图审查中心的房屋建筑工程施工图审查专用章,章上标注有效期至2018年7月31日。原告称，图纸上的88#楼即是涉案房屋。平面图纸显示客厅位于房屋东南角，客厅东侧墙面的一、二层窗户位置标注了防火板，该墙面之外是停车位；客厅北面与室外花园相邻，室外花园东面是停车位，室外花园西侧房屋墙面上的一、二层窗户位置标注了防火板。2017年3月21日，被告取得苏州市吴中区建筑工程施工图审查中心出具的江苏省房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查合格书，载明本工程施工图设计文件经审查合格。该工程于2017年3月23日开工。2018年3月6日，两原告（买受人）与被告庆丰公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》1份。合同载明，两原告向被告购买位于苏州市吴中区甪直镇三阳高尔夫家园X幢Y室的房屋，总价为7393988元，所属自然层为-1-2，建筑面积共429.57平方米。该商品房为毛坯房，装修及设备设施标准见附件七和附件八。出卖人定于2018年12月31日前将该商品房变付给买受人，不可抗力除外。出卖人至少提前十五日书面通知买受人办理该商品房的交付手续。买受人应在书面通知中确定的交付日起十五日内，会同出卖人对该商品房进行验收交接。该商品房的风险责任自交付之日起由出卖人转移给买受人。交房前，出卖人应当发出书面交房通知书，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。出卖人如未按本合同约定的时间将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别作如下处理：1、逾期在90日之内，自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书送达之日起30日内，出卖人应当将买受人已付房价款如数退还买受人，并按房屋总价款的15%向买受人支付违约金，造成买受人其他损失的，出卖人另行依法承担赔偿责任；买受人不解除合同的，自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人同意经房屋所属区域的规划管理部门批准的本小区的规划总平面图、楼层平面图等作为本合同的附件。出卖人不得擅自变更该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，确需变更的应报规划建设管理部门审核批准，出卖人在获得批准后应在十日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起十五日内做出是否解除合同的书面答复。买受人选择不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的实际损失；买受人在通知送达之日起十五日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更(单价保持不变)；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同并由出卖人承担违约责任。本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。合同附件一系建设工程规划许可文件核准的建设项目平面布局图，内容是85、87、88、89、91、92号楼合同图。合同附件七系装修及设施设备标准，其中室外装修包括门窗及墙面。同日，双方又签订《补充协议书》一份，约定出卖人设置的样板房等示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准。出卖人按照合同附件七及本协议附录二《装饰、设备标准》约定的交付标准进行交付。该商品房的风险责任自该商品房交付之日起由出卖人转移给买受人，因买受人原因导致该商品房未能按期交付的，该商品房的风险责任自本合同约定的交付期限届满之日起转移给买受人。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日50元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。关于送达，买受人通讯地址为苏州市工业园区天域花园，收件人顾荣林、张惠英。双方一致同意，双方应确保各自填写的通讯地址具体、准确无误，且及时履行收件义务，如一方按上述通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，视为一方已经送达。买受人如有变更通讯地址的应及时通知出卖人，因买受人未及时书面通知，导致出卖人的文件无法达到的，由此产生的后果由买受人自负。附录《装饰设备标准》载明内墙的交付标准为厅、房间、储藏室及楼梯用混合砂浆抹面，厨房、卫生间用防水砂浆抹面；窗户的交付标准为断桥隔热铝合金中空玻璃窗。原告于2018年2月26日至2018年6月4日期间陆续向被告支付购房款共计7393988元。原、被告一致确认原告购买房屋时被告已经做好样板间，样板间所有窗户后均无防火板。另查明，三阳高尔夫家园工程于2018年9月22日完工，苏州市规划局于2018年10月24日出具建设工程规划核实合格证，载明该建设工程符合规划要求。其中79-88#单位工程于2018年10月25日经竣工验收合格，于2018年10月30日申请竣工验收备案。2018年11月29日，苏州市吴中区住房和城乡建设局向被告出具商品房交付使用通知书，载明包括168#商品楼在内的工程已经通过交付使用备案。2018年12月26日，被告向两原告邮寄《期楼收楼通知书》一份，收件人地址为苏州市工业园区天域花园。通知书载明涉案房屋可按《商品房买卖合同》于2018年12月31日交付给原告，请原告与客户关系部预约收楼手续的办理时间，并前往甪直碧桂园销售中心办理相关手续。原告否认收到上述通知书，称其不在上述地址居住，但认可被告于2018年12月31日前通知其交付房屋。原告查看房屋后发现房屋客厅东面一、二楼窗户室内一侧上有防火板及其他问题，故不同意接收房屋。原、被告一致确认原告至今未实际接收、使用房屋，房屋钥匙未交付给原告。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、补充协议、照片，被告提供的商品房交付使用通知书、期楼收楼通知书、邮寄凭证、施工图纸、审查合格书、工程情况资料、建设工程规划核实合格证及当事人陈述予以证实。审理中，原告称，其不同意收房的原因是东面一、二层两扇窗户上有防火板，该两扇窗户无法使用。其认为，涉案房屋不具备交付条件。房屋另有其他问题，但其不作主张。原告据此提供以下证据予以证实：1、微信聊天记录。原告称是被告员工凡某与其之间的微信往来。2018年12月31日，对方称“您这几天过来收楼提前跟我说”，顾荣林于2019年1月5日回复“我前几天有专人过来查看了房子，发现里面有好多问题，现告知你，待修复好了再交房：进户门锁没法锁上，好多窗户基本都不能使用，一楼东窗户为什么用石膏板做了假墙封住，好多门框上方位置都没有打密封胶，一楼大门口西侧的落水管还没排入下水道，造成负一楼墙体渗水（这个问题我之前反应过）等等，这些问题解决好了联系我”，并发送了相应的房屋照片。2019年1月7日，对方回复“顾总您之前反映的问题：1、一楼东窗户用石膏板封闭是按消防验收要求临时封闭，业主在装修时可以自行拿掉；2、门口的漏水管是雨水管，为方便业主后期装修能够自由改造，所以在图纸设计师留出改造空间，由业主装修时自行改造处理；其他已完成”。2、通话录音。原告称是其与被告员工马某于2019年10月25日发生的，双方对话如下：顾：你们催我们交房、收房……你一定要满足交房条件的……包括那种窗，刚才那种窗、门，有问题的，全部帮我锁上，门要锁上，钥匙给我，我可以来交房。“马”：你收房的时候，他会给你钥匙。顾：你那种锁都不好的呀，包括我上回来，大门的锁都不好了，怎么交房，对吧，还有一个就是这么一块东西，我跟你们说实话，这块东西如果是墙，对不对，那替我封掉，窗拆了，对不对，那如果是窗，那就干脆把那个防火板拆掉……你这个石膏板，为什么要这样，你说呢？“马”：设计，设计的时候就这样的呀。顾：不，设计的时候就是个窗呀。“马”：对，是啊。但窗户里面他又设置了个石膏板，防火板。消防提的，本身是没有，他消防提的。顾：跟你们公司反映一下，要交房，要我收房的，你把这个东西处理好，就是说，如果是那个窗的，干脆把这个给打掉，粉刷弄好以后，帮我所有的门窗检查一下，该锁上的锁上，内置百叶，然后把大门的锁弄好以后，我来收房，对不对……“马”：应付消防验收的呀……验收完就可以拆掉了……他窗户外面，就怕你，这边是停车的嘛，他怕车子着火之后烧进来，所以是消防提的，本来这东西是没有的……顾：你这个不给我一个明确的，我不来收房的，你要么干脆，你说要防火板或者砌墙的，给我砌掉，窗拆了都没关系……“马”：拆倒不能拆掉。顾：不会拆，对不起，我还是没有办法来收房的。经质证，被告称，对微信聊天记录的真实性不能确认，凡某和马某均是其员工。原告主张被告在涉案窗户上装防火板的行为属于设计变更，称其购房时涉案小区处于封闭状态，看不到房屋的建设情况，是根据样板房购买的。样板房的所有窗户后面都没有防火板，被告在售房过程中也从未对其进行告知，合同中的建设项目平面布局图对此未作标注，故被告在窗户上加装防火板的行为属于变更设计、擅自变更房屋结构形式，构成违约。被告则称其是按图施工，不存在设计变更。涉案项目原来是庆丰公司开发，在2006年左右取得规划许可，当时房屋图纸已经过审。2015年10月被告的股东发生变更，现在的股东接手时，一期的独栋别墅已经造好，规划许可无需重新办理。住房和城乡建设部发布的汽车库、修车库、停车场设计防火规范于2015年8月1日开始施行，按照新的规定要求，停车位与建筑物之间要有6米的防火间距，而根据原设计，房屋东面有停车位，因此进行了设计变更。现在停车位的规划还是在东面墙外，当时与住建部门沟通，住建部门鉴于涉案项目是新规范施行之前的项目，且已经建成了一部分，因此同意其在原规划的基础上在窗户后加装防火板，即可通过消防验收。一期的联排别墅及二期房屋的图纸均是2016年出具的，原告的房屋属于二期。样板房的图纸上没有防火板，但样板房图纸是单独出具并经相关部门审批的，造好后也取得了规划许可，已通过竣工验收。设计变更于2016年完成，不存在签订商品房买卖合同之后发生变更的情况。原告在购买房屋时能够看到已经造好的一期房屋窗户上有防火板。对此，原告进一步称，其认为被告图纸的实际过审日期是2018年7月31日，且被告未按该图纸在室外花园处的窗户上装防火板，无法确认被告是按哪一份图纸施工的。本院向苏州市自然资源和规划局吴中分局了解到，防火板位于房屋内部，不属于外立面的变更，即使图纸发生变化，也无需进行规划变更。被告未就防火板事宜向规划部门申请规划变更。本院向苏州市吴中区住房和城乡建设局了解到，被告提交的施工图纸已经审图中心审查，且施工图纸上的防火板与竣工图上的防火板一致，说明被告是按图施工的。至于室外花园处的窗户未加装防火板，当时消防事宜由消防大队对验收进行监督，其在验收时主要关注影响重大安全的结构问题，防火板问题不属于住建部门监督的重点。该项目已通过竣工验收，故被告的施工本身不存在违规行为。关于防火板对房屋使用的影响，原告称，被告在窗户上装防火板不属于质量问题，但不符合合同约定。按照合同约定，被告应向其交付两处窗户，现窗户无法使用，对于房屋采光、通风、美观有很大影响。不要求解除合同，因被告未按约定交付房屋，故要求被告拆除防火板并将房屋交付给其，继续履行合同。因其不确定此种履行方式是否符合相应的法规要求，故不作为诉讼请求，相应法律后果由其自行承担。被告称，无论原告要解除还是继续履行合同其都同意。愿意交付房屋，但其按图施工也取得了相应的验收证书，房屋已具备交付条件。房屋是毛坯交付的，其通过装防火板的方式满足消防验收条件，其中一个因素就是考虑到后期业主自行拆除方便。被告在装修时可自行拆除防火板，其他业主也是自己拆的。对此，原告进一步称，据其了解，自行拆除防火板是违反有关消防规定的，要求被告承担违约责任拆除防火板。不同意按照现状接收房屋。另，审理中本院组织双方查看现场发现涉案房屋坐南朝北，为毛坯房。入户门位于房屋北面，房屋东面与相邻房屋之间有矮砖分隔，分隔线与房屋之间是走道，走道上北边划有两个车位线，分别与房屋北面及中部的室外花园相邻。房屋内部一楼南面为没有隔断的大厅，东面一、二层墙面南侧的窗户上均装了防火板，该两扇窗户被完全遮挡。一层南面东西两侧各有一扇移门，其中东侧移门上方的二层墙面上有一扇窗户。大厅东侧为共享空间。东面墙中部另有一扇窗户，该窗户上无防火板，窗外是室外花园。现场采光条件尚可。对此，原告称，东侧走道上的两个车位不是经过规划许可的车位，车位需要其另行购买或租用，开发商给了其一个规划车位。因此施工图纸上的车位是被告自行标注的。被告称，业主土地范围内的车位都是经过规划的，在业主的土地使用权范围内，由业主无偿使用。施工图纸标注的车位应该在东边走道的中部以及南侧，现场的车位线划的不对。本院认为，当事人对自己的主张应当提供证据予以证实。本案中，原、被告的争议焦点在于被告是否存在逾期交付房屋的行为。被告未提供证据证明其实际向原告送达收楼通知书的时间，而原告自认被告已于2018年12月31日前通知其办理房屋交付手续，故本院认定被告已于2018年12月31日前通知原告交付房屋。原告主张被告在房屋东面墙南侧的一、二层窗户上加装防火板，属于擅自进行的设计变更，构成违约，房屋不具备交付条件，被告对此不认可。根据被告提供的施工图纸及其合格书，涉案房屋东墙的南侧及中部一、二层窗户上均要加装防火板，且该图纸系在原、被告签订合同前出具。住建部门认可上述图纸是涉案项目的施工图纸，且与竣工图纸一致，故被告称其在争议窗户上装防火板是按图施工，本院予以采信。据此，被告不存在擅自变更设计的行为。又因被告系根据双方签订合同时的施工图纸按图施工，且涉案房屋已经竣工验收，故被告在窗户上装防火板不违反双方对于房屋交付条件的约定。原告称除防火板问题外，房屋还有其他问题，但在本案中不作主张，本院遵其自愿。现原告仅以防火板问题为由主张涉案房屋不具备交付条件，拒收房屋并要求被告支付逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。至于原告称被告在售房时未如实告知其防火板事宜，与房屋本身是否具备交付条件无关，原告可另行处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告顾荣林、张惠英的诉讼请求。案件受理费9952元，财产保全费3770元，合计人民币13722元，由原告顾荣林、张惠英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 王丽芳二〇二一年三月十二日法官助理 詹立平书 记 员 陈琳炜