安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初806号 原告：缪静静，女，1986年6月3日出生，汉族，皖北煤电有限公司刘桥二矿职工，住安徽省淮北市相山区。 被告：淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：胡先会，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许光耀，安徽锦相邑律师事务所律师。 原告缪静静与被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司（以下简称东方城市广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告缪静静，被告东方城市广场公司的委托诉讼代理人许光耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 缪静静向本院提出诉讼请求：1、依法判令东方城市广场公司支付缪静静2019年10月至2020年11月租金15257.3元及违约金448.6元（违约天数自2020年1月26日至2020年11月15日），共计15705.9元;2.本案的全部诉讼费用由东方城市广场公司承担。事实和理由：缪静静和东方城市广场公司经友好协商于2016年10月27日签订委托经营管理合同，约定缪静静将位于淮北市淮海中路与孟山路交汇处城市（东方城市广场）3层3071号铺位委托东方城市广场公司经营管理，委托经营期限自2016年10月27日至2028年10月26日，东方城市广场公司承诺自托管第四年开始向其支付约定的经营收益作为租金。但时至今日，东方城市广场公司已拖欠2019年至2020年期间的经营收益，缪静静多次催要，东方城市广场公司始终以各种理由拒绝支付。综上，缪静静与东方城市广场公司之间的合同关系，系双方真实意思表示，应当受到法律的保护。东方城市广场公司无故拖欠约定租金，严重侵害了缪静静的合法权益，现缪静静依据相关法律规定诉至法院，望依法支持其诉讼请求。 东方城市广场公司辩称，一、双方签订的《委托租赁管理合同》第四条经营收益及支付方式约定：“第四年至第五年乙方每年分别按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益”。但是，委托租赁管理合同约定的总价与缪静静实际支付的购房款总价不一致，本案应当以缪静静实际支付的购房总价为基数计算经济收益。本案缪静静实际支付的购房总价为14万元，缪静静的主张租金数额缺乏事实依据。二、东方城市广场公司请求法院减免租金。从缪静静诉称看，其请求的租金、违约金为新冠××疫情期间及后疫情期间的租金、违约金。2020年1月底，新冠××疫情爆发，2020年2月份初政府明文要求涉案商铺在内诸多商家均不能开业经营，这是众所周知的事实，这属于政府的强制性要求，东方城市广场公司无法经营的情形属于不可抗力，不属于东方城市广场公司的责任。2020年3月底开始，商铺虽然部分恢复营业；但是后疫情期间商场仍然有较严格的防控措施，商场没有顾客，没有营业额或营业额严重减少；加之电商的冲击，实体店经营受到前所未有的影响，这是众所周知的事实，也是本案当事人签订委托管理合同时候不可预见的，因此，双方签订的委托合同时的租金约定明显过高，对东方城市广场公司显失公平。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》第六条第二款规定，东方城市广场公司请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同，免除疫情期间的租金，变更减少疫情以外期间的应当给付部分的租金50%以上并免除违约金。从第四年度起，东方城市广场公司已经支付缪静静5个月左右的租金，缪静静主张自2019年10月起计算租金的主张不符合事实。因此，缪静静的部分诉请与事实不符，东方城市广场公司请求法院准许部分或全部免除租金并免除违约金，有事实和法律依据，请法院依据查明案件事实并依法作出公平的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。缪静静提交的委托经营管理合同，东方城市广场公司提交的涉案铺面的商品房买卖合同、商品房增值税发票证明，均具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：缪静静系城市广场1栋（东方城市广场）3层3071号铺位的业主(缪静静实际支付购房款14万元)。2016男10月27日，缪静静（甲方、委托方）与东方城市广场公司（乙方、经营方）签订委托经营管理合同，约定：甲方同意将坐落于淮北市淮海中路与孟山路交汇处的备案名即城市广场1栋（东方城市广场）3层3071号铺位委托乙方经营，该商铺总建筑面积为7.79平方米，购买合同总价179487元；委托经营期限自2016年10月27日至2028年10月26日止，共12年；甲、乙双方约定本合同委托经营期间，托管经营收益与支付方式如下，托管的第一年至第三年乙方无须向甲方支付经营收益；自托管的第四年起至第五年乙方每年分别按照购房总价的9%、10%支付当年的经营收益；若当年实际物业租金收益超过当年应付经营效益，超出部分甲方与乙方执行9:1分成，即甲方拥有超出物业收益的90%，乙方拥有超出部分物业收益的10%；自第六年至第十二年则根据物业租金收益按9:1据实分成，即甲方拥有实际物业收益的90%，乙方拥有实际物业收益的10%。3017铺位第四年年经营效益为16154元，第五年年经营效益为17949元。支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入甲方指定的银行账户；在合同履约期内，如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，导致本合同无法履行的，甲、乙双方互不承担任何责任；乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金；因甲方的违约行为导致本合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付不少于按委托经营标的总价值（甲方签定的购房合同总价款）的20%计算的违约金等内容。在合同履行过程中，东方城市广场公司共支付缪静静经营收益5384.8元，按照双方约定的第四年经营收益16154元，每个月的经营收益为1346元（179487×9%÷12个月），东方城市广场公司已支付5384.8元为4个月的经营收益，即已支付2019年10月27日起至2020年2月26日的经营收益，按照双方约定的第五年经营收益17949元，每个月的经营收益为1495.73元（179487×10%÷12个月），此后的经营收益（租金）未再支付，缪静静催要未果，遂提起本案诉讼。 本院认为，缪静静与东方城市广场公司签订的委托经营管理合同，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于经营收益计算基数问题。双方签订委托经营管理合同约定3071号铺位以购买总价179487元为基数计算经营收益。东方城市广场庭审时称涉案商铺实际购买总价低于委托经营管理合同中的数额，应以涉案商铺实际购买总价为基数计算经营收益。根据合同相对性，本案委托经营管理合同中关于经营性收益的约定是与东方城市广场公司签订的，涉案商铺买卖合同是与淮北市新中原置业有限责任公司签订的，与本案无关，经营收益应以本案双方当事人签订的委托经营管理合同中载明的房屋总价为计算基数，即3071号铺位以179487元为基数计算经营收益。 关于缪静静诉请2019年10月至2020年11月经营效益问题。东方城市广场公司已支付缪静静经营收益5384.8元，尚欠2020年2月27日起至2020年10月26日的经营收益10769.2元（16154元-5384.8元）及2020年10月27日起至2020年11月26日的经营收益1495.73元，以上合计12264.93元没有支付。2020年1月底新冠××疫情爆发，导致涉案商铺所在商场经营收入减少，新冠××疫情属于突发公共卫生事件，系法律规定的不可抗力情形，根据公平原则和相关法律规定，结合本地实际疫情情况，2020年2月及3月本地受疫情影响较重，本院酌定减免东方城市广场公司2020年2月27日至同年3月26日一个月的经营收益1346元。故东方城市广场公司应当向缪静静支付经营收益10918.93元（12264.93元-1346元）。缪静静要求东方城市广场公司支付2019年10月至2020年11月的经营效益15257.3元，对超出10918.93元部分的经营效益，本院不予支持。东方城市广场公司要求减免疫情以外的租金及违约责任，疫情过后商场已逐步恢复正常营业，依法不应再以新冠××疫情为由再要求减免，东方城市广场公司的该答辩意见，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持 关于违约金问题。按照双方签订的委托经营管理合同约定双方约定经营收益支付方式为每三个月支付一次，于每三个月前15日存入缪静静指定的银行账户。合同约定，乙方逾期支付甲方该商铺经营收益，除应补偿所欠经营收益外，并按日计算向甲方支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金东方城市广场公司拖欠缪静静2020年3月27日起至2020年11月26日的经营收益未付，已构成违约，除应补偿缪静静所欠经营收益外，并按日计算支付应付而未付经营收益总额的万分之一的违约金。缪静静主张的违约金自2020年1月开始计算，应调整为从2020年2月16起开始计算，东方城市广场公司应已以其拖欠的经营效益10918.93元为基数，按照日万分之一的标准，从2020年2月16日起计算至10918.93元付清之日止，对超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条规定，判决如下： 一、被告淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告缪静静经营收益10918.93元及违约金（按照日万分之一的标准支付自2020年2月16日起计算至10918.93元付清之日止）； 二、驳回原告缪静静的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费193元，减半收取计96.5元，由原告缪静静负担25元，淮北市东方城市广场商业运营管理有限公司负担71.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二一年三月十六日 书记员  孙 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。