安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终288号 上诉人（原审被告）：滁州亚细亚商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯路**交通商城**，统一社会信用代码91341102MA2TXAHL4K。 法定代表人：张荣奎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：白杨杨，安徽清流律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李沁遥，女，1994年7月3日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。 上诉人滁州亚细亚商业管理有限公司（以下简称亚细亚公司）因与被上诉人李沁遥房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 亚细亚公司上诉请求：1.撤销（2020）皖1102民初2940号民事判决，改判驳回李沁遥原审诉讼请求或发回重审；2.李沁遥承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.《亚细亚时尚购物广场协调方案》中除其公司法定代表人签名以外部分为商户自行手写，没有其公司签章予以确认，不应对其公司发生法律效力，且见证人证实其公司仅同意下周三再次商谈，并未对入住率进行承诺，原审以《亚细亚时尚购物广场协调方案》认定其公司认可对商户入住率达80%曾进行过口头承诺，属事实认定错误；2.其公司从未就商场入住率进行过承诺，退一步说，即使法院认定其公司对入住率作出承诺，也不能当然认定李沁遥对合同享有解除权，其已完成了主合同义务，不存在因根本违约导致合同目的不能实现的法定情形，原审以商场未达到入住率为由，认定合同目的不能实现，属适用法律错误。 李沁遥辩称，不同意亚细亚公司的上诉请求，亚细亚公司所述不属实，调解方案是经过对方看过后才签字的，还有对方的手印，是有效的，所有的证据一审都提交的了，都是真实的。 李沁遥向一审法院起诉请求：1.判令确认其与亚细亚公司于2019年10月20日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》解除;2.判令亚细亚公司返还其租金2700元、综合管理费1500元、履约保证金5000元、电卡押金300元、商铺装修费5000元,合计14500元；3.本案诉讼费由亚细亚公司承担。 一审法院认定事实：2019年10月20日,李沁遥与亚细亚公司签订《亚细亚购物广场商铺租赁合同》一份,约定亚细亚公司将其拥有经营使用权的坐落在滁州市琅琊区南谯路19号亚细亚购物广场二层编号为53的商铺(铺号为2F-53),建筑面积约为15平方米,提供给李沁遥经营女装品项。租赁期限自2019年12月8日起至2020年12月7日止，年租金32400元，年物业管理服务费3600元；履约保证金5000元，租赁期内，若李沁遥存在违约，则该履约保证金抵作违约金归亚细亚商业管理公司所有，不再退还，如李沁遥已完全按约履行合同的各项条款约定，不存在违约及相关费用欠缴情形，双方对合同期满终止无争议，不再续约且场地已按约返还给亚细亚公司，双方已办理完毕交接手续后5日内，李沁遥可执履约保证金收据到亚细亚公司处办理退款手续，亚细亚公司于一个月内将履约保证金无息退还给李沁遥；双方不论何种原因解除或终止本合同，亚细亚公司对李沁遥的装修均不予补偿。同日，双方签订《租赁补充协议书》及《商铺交接确认书》各一份，《租赁补充协议书》载明租赁期限自2019年11月8日起至2020年11月7日止；年租金32400元，李沁遥分两次向亚细亚公司支付，签订正式租赁合同之日，支付六个月的租金16200元，2020年3月1日前再次支付6个月的租金16200元；协议约定每12个月为一个租约年。《商铺交接确认书》载明商铺交接的具体时间为2019年12月31日。合同签订后,李沁遥将半年房屋租金16200元、物业管理服务费3600元、履约保证金5000元、电卡押金300元支付给亚细亚商业管理公司，亚细亚商业管理公司出具收据。 双方在庭审中均认可商铺实际交付时间为2019年12月31日，已缴纳的6个月房屋租金自2020年1月1日起算。 2020年4月22日，亚细亚公司向业主发送通知一份，载明：“为应对新型冠状病毒疫情，支持现已入驻业主的经营。公司经研究决定：给现已入驻业主每户免租一个月的政策（这一个月的租期顺延至每户合同结束末期）。另外，为鼓励每户业主经营的积极性，2020年元月开业期间给每户赠送十天的装修时间。共合计免去40天的租期并于每户合同末期顺延”。2020年5月7日，亚细亚公司向业主发送通知一份，载明：“根据国家疫情补贴相关政策，本公司对疫情期间有关补贴事宜作出以下调整，对现已入驻本商场的实际运营业主，经公司研究决定每户免房租三个月，这三个月的免租期顺延于每户合同结束末期”。2020年5月8日，亚细亚公司向业主发送通知一份，载明：“‘五一’期间，市消防部门对亚细亚时尚广场进行消防安全检查，发现许多商铺内没有灭火器，根据《消防法》规定，所有商铺必须配置灭火器，请没有配置灭火器的商户，尽快配置”。 后亚细亚购物广场承租商户与亚细亚公司因退租问题产生纠纷，商户与亚细亚公司出具《亚细亚时尚购物广场协调方案》，载明：“协商参与方张荣奎亚细亚购物商户因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入户率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营。经多次协商未果，这次协商给予以下承诺。于下周三（5月27号）张总亚细亚广场老板给商户结果（要求按当初承诺招商满80%商户才可开业。若归定期限未招商满80%，集体要求退租）”。该协议有李沁遥、亚细亚购物广场其他部分商户及亚细亚公司法定代表人张荣奎签名。 2020年6月23日，亚细亚公司取得琅消安检字[2020]第00016号公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 2020年7月23日，李沁遥向亚细亚公司寄出《通知函》一份，通知亚细亚公司因商铺消防安全设施不到位、承诺的80%入住率至今仍未达要求等原因导致合同目的不能实现，合同无法继续履行，经李沁遥多次催告，亚细亚公司始终未解决上述问题，自通知函发出之日起，双方于2019年10月20日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除，李沁遥将于亚细亚公司收到《通知函》之日起五日内搬出并将房屋腾空交付、交还钥匙，如亚细亚公司怠于验收房屋，在收到《通知函》五日后，视为租赁房屋已归还，相应风险由亚细亚公司承担。亚细亚公司应主动再次招租，否则自行承担扩大损失并要求亚细亚公司在收到通知函之日起五日内退还李沁遥房屋租金、综合管理费、履约保证金等。亚细亚公司于2020年7月25日签收《通知函》。 2020年7月31日，李沁遥再次向亚细亚公司寄出《通知函》一份，通知亚细亚公司，李沁遥已于2020年7月22日依法通知亚细亚公司解除《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》。《通知函》已由亚细亚商业管理公司签收，双方签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》已于2020年7月30日解除，且李沁遥现已搬出商铺并将房屋腾空交付亚细亚公司并交还钥匙，租赁房屋已归还，相应风险如房屋毁损等由亚细亚公司承担，并再次要求亚细亚公司在收到该《通知函》之日起五日内退还李沁遥房屋租金、综合管理费、履约保证金等。亚细亚商业管理公司于2020年8月1日签收《通知函》。 一审法院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。李沁遥与亚细亚公司签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除,合同解除权应符合约定或法定条件方可享有。李沁遥以亚细亚时尚广场消防、安全设施及商场装修未到位，亚细亚商业承诺的商户80%入驻率未达要求,导致合同目的无法实现而解除合同。虽然双方未在合同中对商户入驻率的比例、消防、安装设施、商场装修等内容进行相关约定,但李沁遥所举《亚细亚时尚购物广场协调方案》中明确载明：“因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入驻率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营……”该协调方案经亚细亚公司法定代表人张荣奎签字确认，应视为亚细亚公司认可对商户入驻率达80%曾进行过口头承诺且至今入驻率仍未达80%，据此，亚细亚公司在合同履行过程中存在违约行为。但商户入驻率与李沁遥租赁房屋何时进行营业及经营效益不存在必然的联系。李沁遥在租赁房屋时,应充分考虑自身的商业风险,商业风险属于从事商业活动的固有风险,李沁遥应对租房市场的商业环境具有一定的预见和判断,而不能将该风险转移给出租人，据此，李沁遥亦具有一定过错。李沁遥已于2020年7月30日搬离商铺，合同无法继续履行，其通过邮寄《通知函》通知亚细亚公司双方合同已经解除，予以确认。亚细亚公司在发布的通知中明确载明三个月的免租期顺延于每户合同结束末期，因双方均具过错导致合同解除，未能顺延免租期，李沁遥主张在其租赁期间内免租金三个月不予支持，其实际使用房屋系自2020年1月1日起至2020年7月30日，该时段内的房租18900元、物业费2100元，合计21000元，理应支付，亚细亚公司收取的房屋履约保证金5000元、电卡押金300元应退回。为减少双方诉累，将李沁遥还应支付的租金从亚细亚公司应退还的金额中予以扣除，扣除后，亚细亚公司还应退还李沁遥4100元。合同中约定双方不论何种原因解除或终止本合同，亚细亚公司对李沁遥的装修均不予补偿，对李沁遥主张的商铺装修费不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决：一、确认李沁遥与滁州亚细亚商业管理有限公司于2019年10月20日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》及《租赁补充协议书》解除；二、滁州亚细亚商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还李沁遥履约保证金、电卡押金合计4100元；三、驳回李沁遥的其他诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由李沁遥负担60元，由滁州亚细亚商业管理有限公司负担20元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。亚细亚公司提交照片打印件11张，用于证明在签订合同后，李沁遥因自身经营不善，经常闭店停止营业，累计超过7天构成违约，应向其公司支付违约金。李沁遥质证认为闭店贴转让牌，原因是由于对方导致，亚细亚公司未能提供正常营业的相关条件，比如商场按规定早上9点需要开灯，但商场经常不能按时开灯。本院认为，亚细亚公司于本案中并未因李沁遥违约应承担的违约责任提出反诉，该证据的证明目的超出了本案二审审查处理范围，本院不予认证。 二审中，各方当事人所举其他证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，亚细亚公司与李沁遥等亚细亚购物广场承租商户因租赁合同产生纠纷，在当地社区及派出所的见证下，双方签订了《亚细亚时尚购物广场协调方案》，该方案有张荣奎及李沁遥等参与协议商户的签字并按指印。张荣奎系亚细亚公司的法定代表人，有权代表公司就公司的房屋租赁事项参与协调，张荣奎参与协调并在上述协调方案中签字行为是其履行职务行为，协调方案所产生的法律后果应由亚细亚公司承担。亚细亚公司关于协调方案中仅有其公司法定代表人签名，没有其公司签章予以确认，不应对其公司发生法律效力的上诉主张不能成立。协调方案载明：这次协商给予以下承诺于下周三（5月27号）张总（亚细亚广场老板）给商户结果（要求按当初承诺招商满80%商户才可开业，若规定期限未招商满80%，集体要求退租）。按照该内容能够认定，亚细亚公司在协调过程中对商户入住率达80%进行了承诺。亚细亚公司关于原审以协调方案认定其公司认可对商户入住率达80%进行承诺属事实认定错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。根据“若规定期限未招商满80%，集体要求退租”的协调内容，能够认定双方将招商是否满80%作为租赁合同是否解除的条件，亚细亚公司未能举证证明其公司对商户招商已满足80%的承诺内容，据此李沁遥享有案涉合同的解除权，鉴于李沁遥已向亚细亚公司发出了解除通知并搬离了案涉房屋，原审判决确认双方租赁合同解除并无不当。亚细亚公司关于原审认定李沁遥享有合同解除权属适用法律错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人亚细亚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人滁州亚细亚商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二一年三月十日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；