宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终119号上诉人（原审被告）：宁夏亘元房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：马金明，宁夏亘元房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：许鹏，男，宁夏亘元房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：陈岩，宁夏辅德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏成聚，男，1954年9月21日出生，汉族，石嘴山市第六中学退休教师，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：曹长安，宁夏宁和律师事务所律师。上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司因与被上诉人苏成聚房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初2923号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭于2021年2月22日对本案公开开庭进行了审理。上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司（以下简称亘元公司）的委托诉讼代理人许鹏、陈岩，被上诉人苏成聚及其委托诉讼代理人曹长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亘元公司上诉请求：一、依法撤销大武口区人民法院(2020)宁0202民初2923号民事判决，驳回苏成聚全部诉讼请求或将案件发回重审；二、本案一、二审案件诉讼费由苏成聚承担。事实及理由：一、一审法院遗漏案件的必要诉讼参与人。亘元公司并非一审适格的被告，不应承担任何责任。亘元公司在一审答辩阶段已向法庭提出申请追加宁夏元嘉房地产开发有限公司（以下简称元嘉公司）为本案被告，但一审法院并未对亘元公司的该项申请作出任何回应，甚至最终在未追加本案必要诉讼参与人的情形下作出了与案件事实相悖的判决结果，严重侵犯了亘元公司的合法权益。因一审法院未追加必要的诉讼参与人到庭参加诉讼，未查明的案件事实为：2015年11月2日，宁夏大隆房地产开发有限责任公司（以下简称大隆公司）与元嘉公司签订《红柱子街兴隆园6#楼项目转让协议》，协议第三条、第七条、第十条中约定将包括苏成聚拆迁安置房在内的兴隆园6#楼项目整体转让给元嘉公司；涉案兴隆园6#楼项目转让前的开发阶段，签订的拆迁安置协议等方面的协议，均由元嘉公司以大隆公司名义签订，由其通知苏成聚接房并继续履行转让协议约定的事项；涉案项目转让后，以大隆公司名义签订的包括苏成聚在内的13份拆迁安置协议均由元嘉公司履行，大隆公司不承担任何责任和费用。同时一审法院在事实认定部分已查明“2019年10月15日案外人宁夏元嘉房地产开发有限公司已经通知苏成聚接收安置房屋…”该查明的事实与大隆公司和元嘉公司签订合同中约定的内容能够相互印证，可以证明大隆公司已经将权利义务转让给了元嘉公司，大隆公司不应当承担相应的法律责任，即亘元公司不应承担苏成聚拆迁房屋产生的法律责任。本案因一审法院遗漏了必要的案件诉讼参与人，以致案件事实未查明，错误判决亘元公司承担责任，侵犯了亘元公司的合法权益。二、大隆公司与苏成聚签订的协议无效。涉案房屋拆迁补偿协议签订前，该房屋的所有权人候氏已经去世，被拆迁房屋作为遗产在继承开始后至分割前属于包括苏成聚在内的全体继承人共同共有，各个共有人在该遗产没有分割、遗产份额没有明确的情形下，谁都无权代表其他共有人处分共同共有遗产，且在房屋拆迁协议签订后苏成聚也未及时取得其他共有人的追认，该协议显然无效。虽然本案是房屋拆迁补偿安置合同纠纷，但前提必须是涉案房屋拆迁补偿协议是合法有效的，体现全体共同共有人的共同意志和真实意思表示，但本案的事实恰恰相反，一审判决错误的认为如果其他继承人认为对登记在侯氏名下的财产享有遗产份额，可在亘元公司向苏成聚赔偿后另案向苏成聚主张，这一裁判理由显然违背了案结事了的基本原则。三、一审法院认定涉案房屋价值缺乏事实依据。一审法院认为涉案《房屋拆迁补偿安置协议》中未对不能交付置换房屋的赔偿价格作出约定，于是直接参照苏成聚提供的案外人王鸿鹏出售的兴隆园6-6-11号房屋的完税价格，作为赔偿苏成聚损失的依据，该参照依据过于单一、片面，不应被法院采信的孤证。即便一审法院认为亘元公司应对苏成聚因房屋拆迁造成的损失承担赔偿责任，但该损失标准应结合协议地段、同属性、相同或相近面积的房屋市场平均价格，或者经由第三方鉴定评估机构评估，而不应当是苏成聚单方提供的某一个房屋的完税价格，该价格无法客观反映涉案房屋价值。且苏成聚在一审中欲证实其损失价值的房屋情形与本案所涉房屋存在巨大差异，苏成聚提供证据中的房屋面积仅为47㎡，但涉案房屋面积为244㎡，房屋面积的大小必然导致房屋价格的巨大变动，按照市场行情，大面积房屋价格大幅度低于小面积房屋价格，本案房屋面积与证据中所涉房屋面积相差近200平米，一审法院采信该证据作为定案依据已明显违背证据规则。综上，一审判决违反法定程序，认定事实、适用法律错误。苏成聚辩称，一、关于亘元公司主体是否适格问题。石嘴山市中级人民法院（2019）宁02民终503号民事判决书查明，2009年7月2日神华宁煤集团有限公司下发神宁人字[2019]270号文件，将大隆公司划归亘元公司管理，即2013年3月27日签订的涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》项下的相应义务，均发生在苏成聚和亘元公司之间。该判决认定2016年11月大隆公司注销前的债权债务应由亘元公司承继。至于2015年11月2日亘元公司与案外人元嘉公司之间的项目转让，苏成聚事前、事中不知情，事后也没有人催告，更不可能得到苏成聚的同意，对苏成聚不具有法律约束力。二、关于涉案《房屋拆迁补偿安置协议》的效力问题。亘元公司以被拆迁房屋有部分属于被继承财产，在遗产未分割、份额未明确的情形下，认为涉案《房屋拆迁安置补偿协议书》无效，但却无法提出该协议无效的法律依据。正如一审认为的，登记在苏成聚母亲名下被拆迁房屋的真实权利人是否属于苏成聚，并不影响涉案协议的效力。即便继承人主张待分配遗产，必然也在本案亘元公司承担赔偿责任之后。因此，涉案协议依法有效。三、关于涉案房屋的价值，是亘元公司未经苏成聚同意变更了规划设计，方位结构，是严重的违约行为。一审评判不具有鉴定的可行性，符合房屋的现实情况。苏成聚提交的完税证明是最接近涉案房屋性质、房屋方位以及交易价格的具有法律效力的证据。一审参照完税证明确定涉案房屋的损失适当。苏成聚向一审法院起诉请求：1.判令解除大隆公司与苏成聚签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；2.判令亘元公司赔偿因不能交付《房屋拆迁补偿安置协议书》项下安置商品房给苏成聚造成的经济损失1835212元（包括安置营业房的损失1356152元、临时安置费175120元、营业损失303940元）；3.本案诉讼费用由亘元公司承担。一审法院认定事实：苏成聚母亲侯氏于2013年3月15日去世。2013年3月27日，苏成聚与大隆公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定以产权调换的方式将登记在苏成聚母亲侯氏名下的位于大武口区建设东街108栋1号房屋（房产证登记面积共计55.6㎡）及登记在苏成聚名下的位于大武口区建设东街108栋2号房屋（房产证登记面积共计90.43㎡）予以拆迁，大隆公司以新修建的位于兴隆园小区的6号楼1-2层1#、2#共计244㎡的商业房进行置换，置换房屋方向为南北朝向。自苏成聚全部搬出被拆迁房屋交由大隆公司之日起至2014年3月27日大隆公司将安置房交付苏成聚之日止为过渡期。过渡期间，大隆公司每月向苏成聚支付两套房屋过渡安置费1100元，共支付12个月临时过渡安置费13200元，并每年向苏成聚支付营业损失46800元。临时安置费、营业损失超期顺延。因大隆公司原因逾期向苏成聚交付安置房的，大隆公司按石嘴山市拆迁文件规定向苏成聚支付临时安置费。拆迁补偿安置协议签订后大隆公司对两套拆迁房屋进行了拆除，并向苏成聚支付一年的临时过渡安置费及营业损失共计60000元。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》对登记在侯氏及苏成聚名下的房产补偿事宜未进行区分。另查明，2016年亘元公司承继了大隆公司的债权债务。2019年10月15日，案外人元嘉公司通知苏成聚接收安置房屋，但苏成聚认为，交付的房屋与《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定的安置房位置、朝向不相符，未接收。现亘元公司不能按照苏成聚与大隆公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》要求向苏成聚交付约定的安置商业房。2020年9月28日，案外人王鸿鹏购买与《房屋拆迁补偿安置协议书》约定由大隆公司向苏成聚交付的房屋相同地段、方向一致的位于大武口区文明北路兴隆园6幢6-11号房屋，面积47.8㎡，完税价格为265662.15元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。苏成聚与大隆公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中对拆迁置换房屋事宜进行了明确约定，大隆公司依据双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》对被拆迁房屋进行了拆迁，但现在不能按照《房屋拆迁补偿安置协议书》的约定向苏成聚交付安置房屋，属于违约，苏成聚主张解除与大隆公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》符合法律规定，予以支持。《房屋拆迁补偿安置协议书》中对不能交付置换房屋的赔偿价格未做约定，大隆公司未按照《房屋拆迁补偿安置协议书》约定的方向、位置建造符合约定条件的置换房屋，不具备通过鉴定确定损失情况的基础条件。现亘元公司未能举证证明被拆迁房屋的赔偿价格，苏成聚参照同地段、同方向的商业房近期交易价格5558元/㎡主张亘元公司向其赔偿损失1356152元（5558元/㎡×244㎡），该主张符合当前本地房地产市场行情及本案的实际情况，予以支持。对苏成聚主张的临时安置费，《宁夏回族自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第二十条规定临时安置过渡期超过规定或者约定期限的，超过部分加倍计发临时安置费。苏成聚据此主张2014年3月28日至2020年10月10日期间临时安置费175120元，调整支持172721元（13200元/年÷365天×2388天×2倍）。苏成聚主张的营业损失，因《房屋拆迁补偿安置协议书》中明确约定营业损失为46800元/年，营业损失超期顺延，苏成聚据此主张2014年3月28日至2020年10月10日期间营业损失303940元，符合法律规定，予以支持。对于亘元公司称，苏成聚未取得房屋所有权，其无权代表其母亲签订拆迁补偿安置协议，签署协议的行为也未得到追认，故《房屋拆迁补偿安置协议书》应属无效的辩解意见，因该协议中约定的两套被拆迁房屋分别登记在苏成聚与其母亲侯氏名下，侯氏已在签署《房屋拆迁补偿安置协议书》之前去世，《房屋拆迁补偿安置协议书》的内容并不符合协议无效的情形，登记在侯氏名下的被拆迁房屋的真实权利人是否为苏成聚并不影响协议的效力。大隆公司依据《房屋拆迁补偿安置协议书》已将被拆迁房屋拆迁，在其违约不能向苏成聚按照协议约定交付安置房后，其应当按照协议赔偿损失。本案的基础法律关系为房屋拆迁安置补偿协议，苏成聚依据《房屋拆迁补偿安置协议书》向亘元公司主张权利并无不当。侯氏的其他继承人如认为登记在侯氏名下的被拆迁房屋的真实权利人为侯氏，其对登记在侯氏名下的财产享有继承份额，可在亘元公司向苏成聚赔偿后另案以继承法律关系向苏成聚进行主张，故对亘元公司的上述辩解意见不予采纳。对亘元公司辩称，涉案协议中房屋的性质为住宅，苏成聚无权向亘元公司主张营业损失的辩解意见，因《房屋拆迁补偿安置协议书》中对营业损失有明确的约定，该约定系房屋拆除前协议双方真实意思表示，协议约定大隆公司向苏成聚支付营业损失并不违反法律、行政法规规定。石嘴山市人民政府颁布的石政发[2011]89号文件虽对非营业房征收支付营业损失作出规定，但该文件并非行政法规，且亘元公司也不能举证证明涉案被拆迁房屋在签订拆迁补偿协议时不符合石政发[2011]89号文件中关于计算支付营业损失的要求，其应当按照协议约定向苏成聚赔偿营业损失，故对其该辩解意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决：一、解除原告苏成聚与宁夏大隆房地产开发有限公司于2013年3月27日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》；二、被告宁夏亘元房地产开发有限公司于判决生效后十五日内赔偿原告苏成聚不能交付安置房屋的损失1356152元、支付临时安置费172721元、营业损失303940元，合计1832813元；三、驳回原告苏成聚的其他诉讼请求。案件受理费21316元，减半收取计10658元，由苏成聚负担14元，宁夏亘元房地产开发有限公司10644元。当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。亘元公司提交证据一：《红柱子街兴隆园6#楼项目转让协议》、报纸公告，证明，1.兴隆园项目实际由元嘉公司投资建设，大隆公司不承担任何费用及责任；2.2015年11月11日，大隆公司、元嘉公司以报纸公告的方式向苏成聚及其他人员告知项目转让及由元嘉公司负责所有遗留问题的事宜；3.元嘉公司应为本案承担责任的主体和必要诉讼参与人。证据二：《存量房买卖合同》、《淘宝网司法拍卖标的物情况表》，证明，1.苏成聚在一审提供的兴隆园6-6-11号房屋的实际成交金额为190000元，单价为3974.89元/㎡；2.大武口区司法拍卖的兴隆园的已装修的营业房的拍卖单价均不到4000元/㎡，其中位于文明北路兴隆园的与涉案房屋位置相同的营业房按照4000元/平方米左右起拍后已经流拍；3.在不考虑承担责任主体的情况下，一审法院按照5558元/㎡计算亘元公司向苏成聚赔偿损失金额明显有失公允。苏成聚质证意见：对《红柱子街兴隆园6#楼项目转让协议》《淘宝网司法拍卖标的物情况表》的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，对报纸公告、存量房买卖合同的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明目的有异议。苏成聚未向法庭提交证据。本院认证意见如下：因亘元公司提交的《红柱子街兴隆园6#楼项目转让协议》、报纸公告、《存量房买卖合同》、《淘宝网司法拍卖标的物情况表》不能达到其证明目的，故本院对亘元公司提交的上述证据不予采信。经审理查明，2020年9月28日，案外人王鸿鹏出售与《房屋拆迁补偿安置协议书》约定由宁夏大隆房地产开发有限公司向苏成聚交付的房屋相同地段、方向一致的位于大武口区文明北路兴隆园6幢6-11号房屋，面积47.8㎡，完税价格为265662.15元。本院查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的其他的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有：1.涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》是否有效；2.亘元公司是否是本案适格主体；3.一审认定的涉案房屋价值是否适当。一、关于涉案《房屋拆迁补偿安置协议书》是否有效的问题。因涉案拆迁安置协议不存在大隆公司与苏成聚恶意串通损害第三人的利益情形，未违反法律、行政法规的强制性规定，上述拆迁安置协议合法有效。登记在侯氏名下的房屋已经被大隆公司拆迁，侯氏的其他继承人如认为登记在侯氏名下的被拆迁房屋的真实权利人是侯氏，其对登记在侯氏名下的财产享有继承份额，可在亘元公司向苏成聚赔偿后另案向苏成聚主张，故亘元公司辩称苏成聚无权代表其他共有人处分共同共有遗产，且在房屋拆迁协议签订后苏成聚也未及时取得其他共有人的追认，涉案房屋拆迁协议无效的辩解理由不能成立。二、关于亘元公司是否是本案适格主体的问题。大隆公司是涉案房屋拆迁补偿安置协议中的一方当事人，其未按涉案房屋拆迁安置协议的约定履行向苏成聚交付安置房屋的义务，构成违约。亘元公司是大隆公司权利义务的承继者，苏成聚依据上述房屋拆迁协议中的约定向亘元公司主张权利，符合法律规定。因大隆公司将向其交付安置房屋的义务转让给元嘉公司未经苏成聚同意，故大隆公司的该转让行为对苏成聚不发生效力，故亘元公司辩称大隆公司已将权利义务转让给了元嘉公司，其不是本案适格主体及不应当承担相应的法律责任及一审未追加元嘉公司参与诉讼错误的辩解理由不能成立。三、关于对涉案房屋价值的问题。一审中，苏成聚提供了与涉案拆迁协议约定的安置房屋相同地段、方向一致的兴隆园6-6-11号房屋的税收完税凭证证明涉案拆迁协议中房屋价格，亘元公司在庭审中提供的上述兴隆园6-6-11号房屋《存量房买卖合同》、《淘宝网司法拍卖标的物情况表》不足以否定苏成聚提供的上述税收完税凭证，故对亘元公司辩称一审法院参照上述税收完税凭证依据过于单一、片面，无法客观反映房屋价值的辩解理由不能成立。综上，亘元公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21295元，由上诉人宁夏亘元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 敏审判员 安立莎审判员 王德俊二〇二一年三月二十六日法官助理 李 斌书记员 韩晓琴附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。