广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3669号上诉人（原审被告）：罗楚鸣，男，1964年3月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：潘春花，广东广厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州侨福物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路淘金坑**。法定代表人：马庆汉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韦嘉诗，广东卓信律师事务所律师。上诉人罗楚鸣因与被上诉人广州侨福物业管理有限公司（以下简称侨福公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初19026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗楚鸣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回侨福公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由侨福公司承担。事实和理由：一、侨福公司在十年之后才要求罗楚鸣支付物业费、分摊费不符合常理，且一审法院认定罗楚鸣与侨福公司形成事实上的物业服务管理关系错误。（1）侨福公司与开发商签订的前期物业管理合同已过期十几年，罗楚鸣与开发商签订的购房合同约定的物业公司管理期限也已过期十几年。侨福公司强调的1998年11月11日的《影城花园物业管理公共契约》上未有侨福公司的签字盖章，合同未生效，罗楚鸣未委托侨福公司提供管理服务。即使上面有“影城花园物业管理处”的签字盖章，其也不是罗楚鸣与开发商合同约定的物业公司。况且，前期物业管理合同到期后，侨福公司应与罗楚鸣续签合同，在未续签的情形下，双方不存在物业服务合同关系。因侨福公司恶意侵害，使罗楚鸣的房屋空置20余年，从未入住该小区，不构成事实接受侨福公司的管理服务，且因是侨福公司的主观恶意造成的，其是直接责任，无权要求罗楚鸣支付物业费和分摊费，法律理应保护作为受害者的罗楚鸣。（2）一审法院查明事实部分遗漏了发生本案的重要起因。当年罗楚鸣前往办理交接楼手续时，是侨福公司代理开发商进行的，并声称受开发商委托，全权承担交楼与处理遗漏工程等一切相关工作和责任。后罗楚鸣发现室内装有公共水闸阀和其他多项重大遗漏工程，因侨福公司承诺会及时处理好，罗楚鸣才填写了《楼宇遗漏工程申报表》并连同一把门钥匙提交给了侨福公司，但至今仍无结果。相反，侨福公司长期利用保安暴力作恶，阻挠罗楚鸣的房屋装修，导致房屋至今不能正常居住，一直空置，给罗楚鸣造成了巨大的经济损失。公用水闸阀安装在涉案房屋中，占用室内很大面积，影响居住，既然侨福公司接受了开发商的委托，理应及时外移妥善处理。基于前述原因，罗楚鸣无奈之下才以拒交物业费对抗。此后，侨福公司承诺将公共水闸阀移走，并同意罗楚鸣在交清以前的水费后免交物业费，待水闸阀移走后再说。可见，罗楚鸣并未因实际居住而与侨福公司构成事实合同和接受服务。（3）侨福公司的诉请已超过诉讼时效。侨福公司的所谓《律师函》和邮戳是其临时为诉讼而伪造索取的，罗楚鸣从未收到过其《律师函》，也从未接收到邮政快递公司的电话或短信需要签收《律师函》。罗楚鸣提供给侨福公司的有效手机号码一直是134××××****，但侨福公司提交的快递单填写的不是该有效号码。可见，侨福公司是因造假而故意为之的，目的是塑造《律师函》均被退回的假象。此外，侨福公司也不能证明其邮寄的文件内容就是《律师函》。一审法院仅依据侨福公司提交的《律师函》、快递单等假证据作为催告罗楚鸣缴纳物业费的证据明显不能成立，侨福公司亦未提供相应的妥投证明和必要的证据链，无法达到证明己催告罗楚鸣缴纳物业费的事实。况且罗楚鸣经常回小区走走看看，关注小区和物业情况，还为楼上渗水之事长时间进行多方交涉，并一直为筹建成立业委会等事宜常回小区开展工作，但侨福公司从未提出多次发律师函催讨物业费、共用分摊费用事宜，也从未致电向罗楚鸣催讨过，这证明其一直放弃对罗楚鸣物业费和分摊费的主张。侨福公司在十多年后才再次要求罗楚鸣支付物业费，并声称已邮寄《律师函》，不符合常理，完全不能达到中断诉讼时效的法律效果。二、一审法院认定罗楚鸣逾期缴纳物业费及应按合同约定支付滞纳金，属于认定事实和适用法律明显错误。滞纳金不能等同于违约金，滞纳金属于行政处罚性质，侨福公司不是行政机关，不能要求罗楚鸣支付滞纳金，况且罗楚鸣与侨福公司之间没有任何有效合约依据，即使有，对不合法的合同条文也应依法废除，加之其与开发商的前期合同也早已过期，侨福公司主张罗楚鸣支付滞纳金完全不符合事实与法律规定。如前所述，因双方已无服务合同关系的基础，且侨福公司具有重大过错与责任，罗楚鸣是受害者，不存在逾期付款的事实，故无需支付逾期付款滞纳金。三、一审法院查明事实遗漏了侨福公司一直以来对小区未尽到履行管理职责且管理服务质量极差，其大量敛财的行为对物业造成极大损坏，侵害业主权益十分严重的事实。罗楚鸣完全可依据该正当理由拒付物业费和分摊费。首先，侨福公司丝毫未履行管理服务职责，只是以物业管理服务为幌子，不择手段借服务之名专注敛财，肆意掠夺，严重破坏了大量公共设施设备。其次，侨福公司未履行物业管理的日常维护保养与维修职责，包括入驻以来除前两年清洗过外墙外，再无维护保养清洗，外墙污渍污垢十分严重，造成不正常破损和超前老化；小区绿化环境与大楼配套设施缺乏正常的维护维修和保养，地面墙，地面墙面瓷砖脱落或破损梯严重掉漆、乱拉线路及线路老化等，造成了物业迅速贬值的不可估量损失；小区环境脏、乱、差，垃圾满地，垃圾车乱放，楼层楼道堆满垃圾等，遭到很多业主投诉；蛮横霸占小区共用面积进行经营出租，在小区出入口、小区外墙、电梯门口、电梯间、社区灯箱、社区宣传栏、社区户外、楼房墙体、车位等大量私自出租广告位，据此获得的巨额收益从未向罗楚鸣及其他业主公开，严重损害了全体业主的利益。四、罗楚鸣是参战老兵、因战伤残军人，是国家文件规定并已立法载入省市地方志的二等功战斗英模。因伤残长期失业，是国家重点优抚保障对象，靠中央财政发放的革命伤残军人抚恤金生活。罗楚鸣没有生活收入来源，无力支付侨福公司主张的物业费和公摊费。综上所述，请求二审法院改判驳回侨福公司的全部诉讼请求。被上诉人侨福公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法庭依法驳回罗楚鸣的上诉请求。因本案纠纷，侨福公司于2020年6月5日诉至一审法院，请求判令：1.罗楚鸣立即向侨福公司支付从2010年7月1日起至2019年6月30日止的物业管理费13043.60元，并按每天3‰的标准计付从2010年8月1日起至款项实际付清日止之滞纳金13043.60元；2.罗楚鸣立即向侨福公司支付分摊费用1330.20元；3.本案诉讼费用由罗楚鸣承担。一审法院经审理查明：罗楚鸣是海珠区新港中路**之**的权属人，该房建筑面积为71.9999平方米。1997年12月12日，罗楚鸣（乙方、买方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方、卖方）签订《房地产预售契约》，约定：乙方向甲方预购影城花园的住宅，建筑面积70.6平方米，乙方同意甲方或由甲方指定的物业管理公司为该房地产的管理公司，管理期限为十年，等。1998年8月25日，侨福公司（乙方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方）签订《影城花园委托管理合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港中路352号影城花园C、D幢建筑面积51000平方米物业委托乙方实行统一管理，综合服务，委托期限自1998年8月20日至2003年8月19日；住宅部分在十年内按1.8元/平方米向业主、住户收取管理费；等。1998年11月11日，罗楚鸣（业主）与影城花园物业管理处签订《影城花园物业管理公共契约》，约定：受发展商委托，侨福公司为影城花园的物业管理机构，侨福公司向业主收取有关管理费，业主不按规定缴交的管理服务费等费用，管理处有权加收每日应缴交金额千分之三的滞纳金，若无正当理由拒不缴交的，物业管理处可采取停水、停电、停气等多种有效措施催缴。2001年6月7日，广州市海珠区物价局向侨福公司发出《关于影城花园物业管理服务收费的批复》，载明批复如下：物业管理服务收费标准按建筑面积每月每平方米高层住宅1.75元。2003年10月17日，侨福公司（乙方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方）签订《关于影城花园委托管理合同延期的协议》，约定管理委托合同延迟至2011年8月19日。2011年7月15日，广州中广联物业发展有限公司向侨福公司发出《关于顺延管理合同的通知》，载明决定影城花园委托管理合同顺延至今年年底，其司承诺在今年年底前保证与侨福公司签订15年期的该项目管理合同。2011年12月28日，侨福公司（乙方）与广州中广联物业发展有限公司（甲方）签订《关于影城花园委托管理合同的补充合同（四）》，约定：甲方继续委托乙方管理涉案小区，委托期限自2012年12月1日至2027年12月31日止；乙方收取物业管理费，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方有权从逾期之日起按应缴费用每天千分之三的标准加收滞纳金；管理服务费用标准的调整：应按省、市相关部门的政府指导价调整；关于分摊设备维护费用的问题，对该小区房屋共用部位、共用设备设施、公共设施的维修、养护费用，应由该小区的全体业主按照各自拥有的建筑面积占小区总建筑面积的比例进行分摊，其费用由乙方直接向各业主收取；如所在小区成立业主委员会的，双方签订主合同和本补充协议自行终止；等。侨福公司曾因罗楚鸣欠付物业服务费起诉罗楚鸣，要求罗楚鸣支付从2004年12月1日起的物业服务费等，一审法院于2010年5月14日作出（2010）海民三初字第113号民事判决书判决如下：一、罗楚鸣向侨福公司支付2005年5月1日起至该判决生效之日至的物业管理费（每月按109.40元支付）；二、罗楚鸣支付逾期支付2007年11月25日至该判决生效之日的物业管理费的滞纳金（滞纳金从2007年12月1日起至款项实际付清之日止，以当月欠付的物业管理费总额为本金，按每天3‰的标准计付，滞纳金总额应以2007年11月25日至本判决生效之日期间的物业管理费总额为限）；三、驳回侨福公司的其他诉讼请求。后罗楚鸣不服上述判决提出上诉，侨福公司、罗楚鸣于二审期间达成和解，广州市中级人民法院于2010年10月15日作出（2010）穗中法民五终字第2548号民事调解书，双方达成如下协议：罗楚鸣向侨福公司支付2005年1月1日到2010年6月30日止的物业管理费共7000元，在罗楚鸣支付了7000元后侨福公司不得再向罗楚鸣主张支付2005年1月1日到2010年6月30日止管理费和滞纳金以及各类分摊水电费等其他一切费用，如果罗楚鸣十天内不如期支付7000元，则双方按原审判决执行。侨福公司为证明其主张还提交了如下证据：1.落款日期为2013年1月4日的《律师函》（催收2010年7月至2012年12月物业管理费及分摊费用、滞纳金）及邮寄该函的EMS快递单（2013年1月6日收寄）；2.落款时间为2014年12月25日的《律师函》（催收2010年7月至2014年11月物业管理费及分摊费用、滞纳金）及邮寄该函的EMS快递单；3.落款时间为2016年4月13日《律师函》（催收2010年7月至2016年4月物业管理费及分摊费用、滞纳金）及邮寄该函的EMS快递单；4.落款时间为2019年1月25日《律师函》（催收2010年7月至2019年1月物业管理费及分摊费用、滞纳金）及邮寄该函的EMS快递单，该函件载明罗楚鸣累计至2019年1月拖欠物业费为12413.60元，并拖欠分摊费用1214.90元；上述证据1-4函件的邮寄地址均为罗楚鸣的户籍地，邮件均为退回，其中证据4快递单上罗楚鸣的联系电话为134××******。5.《公摊费用明细表》（2012年2月至2019年8月）以及费用分摊的公告、报价书、垫付分摊费用的发票。罗楚鸣经质证认为：证据1-4真实性、合法性、关联性不确认，其中2013年1月邮寄的快递单没有白色改退批条，不确认原件，侨福公司提交的快递单显示电话停机退回电话关机座机空号等没有证据能够证明罗楚鸣已经签收。其次罗楚鸣也从未收到侨福公司提交的律师函，也从未收到邮政快递公司的电话或者短信通知。罗楚鸣提供给侨福公司的有效手机号码，一直是134××××****。有些快递单填写的号码不是罗楚鸣的真实有效号码；证据5真实性、合法性、关联性不确认，不能确认是涉案小区的维修项目，而且也无法证明项目的真实性，侨福公司从未告知罗楚鸣需要支付公摊费用且侨福公司主张的维修费用也从未征询罗楚鸣及其他业主，是否是合理支出存疑；侨福公司补交的合同不排除是做出来的，明细中的02房不能代表就是本案房屋。诉讼中，侨福公司表示：2010年7月-2013年4月期间物业管理费的标准为每平方米1.55元，按罗楚鸣的购房合同面积70.6平方米计算，故每月管理费为109.4元；2013年5月-2019年6月物业管理费的标准为每平方米1.75元，按罗楚鸣的房产证面积71.9999平方米计算，故每月管理费为126元；每月交一次物业管理费，故当月物业管理费的滞纳金从次月1日开始起算，滞纳金以物业管理费本金为限；分摊费用的期间及明细以侨福公司提供的《公摊费用明细表》为准。侨福公司、罗楚鸣确认：小区为影城花园，只有两栋独体楼，为C、D栋，罗楚鸣房屋位于C栋，小区没有成立业主委员会。一审法院认为：侨福公司与广州中广联物业发展有限公司签订了《影城花园委托管理合同》《关于影城花园委托管理合同延期的协议》《关于影城花园委托管理合同的补充合同（四）》，约定广州中广联物业发展有限公司委托侨福公司对影城花园小区进行物业管理。侨福公司接受委托对小区进行了管理，罗楚鸣所有的房屋属于侨福公司物业管理的范围内。因此，侨福公司、罗楚鸣形成事实上的物业管理服务关系。根据权利义务相一致原则，罗楚鸣接受了侨福公司的物业管理服务，理应支付物业管理服务对价。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故侨福公司与开发商签订的相关物业委托管理合同对罗楚鸣具有约束力。现侨福公司主张2010年7月至2013年4月期间物业管理费的标准为每平方米1.55元，按罗楚鸣的购房合同面积70.6平方米计算每月管理费为109.40元，2013年5月至2019年6月物业管理费的标准为每平方米1.75元，按罗楚鸣的房产证面积71.9999平方米计算，每月管理费为126元。侨福公司主张的上述物业服务费标准并未超出物业部门批准的标准，一审法院予以采纳。罗楚鸣抗辩侨福公司向其承诺因遗漏工程的处理而免收罗楚鸣物业管理费的意见并未提出证据予以证实，一审法院对罗楚鸣的主张不予采纳，罗楚鸣应当向侨福公司交纳相应物业管理费。关于诉讼时效问题。侨福公司的证据显示其于2013年1月6日、2014年12月25日、2016年4月13日、2019年1月25日分别邮寄函件给罗楚鸣催收2010年7月起的物业服务费及分摊费用。虽然罗楚鸣并未收到函件，但侨福公司向罗楚鸣的户籍地邮寄函件进行催收相关费用已经构成了诉讼时效的中断，罗楚鸣抗辩其没有收到函件则不构成诉讼时效中断的意见无理，一审法院不予采纳。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外，《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日实施）第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定，民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。侨福公司于2013年1月6日第一次向罗楚鸣催收2010年7月起的物业费和2012年2月起的分摊费用，其中2010年12月底之前的物业管理费已经超出二年的诉讼时效，一审法院不予支持。之后侨福公司陆续发函，并未超过法律规定的诉讼时效的期间，均可构成诉讼时效的中断。综上，侨福公司要求罗楚鸣支付从2011年1月1日起至2019年6月30日的物业管理费一审法院予以支持。关于物业服务费的滞纳金。罗楚鸣签订的《影城花园物业管理公共契约》约定侨福公司向业主收取有关管理费，业主不按规定缴交的管理服务费等费用，管理处有权加收每日应缴交金额千分之三的滞纳金。2011年12月28日，侨福公司与开发商签订《关于影城花园委托管理合同的补充合同（四）》约定乙方有权从逾期之日起按应缴费用每天千分之三的标准加收滞纳金。上述契约及合同对罗楚鸣均有约束力。现罗楚鸣逾期缴纳物业服务费，侨福公司要求罗楚鸣从次月1日起按每日其千分之三的标准计付滞纳金给侨福公司符合合同约定，一审法院予以支持，滞纳金以所欠的物业服务费为限。关于分摊费用。侨福公司已经详细地列明费用发生的时间、明细，并提供了发票、合同或报价单、分摊方式等予以佐证，故一审法院对于侨福公司主张其垫付了分摊费用的事实予以采信，侨福公司要求罗楚鸣支付2012年2月至2019年8月期间的分摊费用1330.20元一审法院予以支持。罗楚鸣不同意支付分摊费用的意见理据不足，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，于2020年9月28日作出如下判决：一、罗楚鸣在本判决生效之日起10日内向侨福公司支付2011年1月1日起至2019年6月30日止的物业服务费（其中2011年11月至2013年4月每月按109.40元计算，2013年5月至2019年6月按每月126元计算）及逾期支付上述物业服务费的滞纳金（当月物业服务费的滞纳金从次月1日起算至实际支付所欠费用之日止，每日按千分之三的标准计算，滞纳金以所欠的物业服务费总额为限）；二、罗楚鸣在本判决生效之日起10日内向侨福公司支付自2012年2月至2019年8月的分摊费用1330.20元；三、驳回侨福公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费485元，由侨福公司负担24元，由罗楚鸣负担461元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，罗楚鸣提交了微信群聊天记录，拟证明侨福公司一直以来未认真履行小区的维修养护、环境卫生和相关秩序的物业责任，其提供的物业服务完全不符合物业合同约定的标准，罗楚鸣有权拒交物业费和分摊费。侨福公司对此质证称：对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，不清楚该微信群是什么群，也不清楚群中发表意见的人的身份情况，且罗楚鸣在一审期间也提交过类似的微信聊天记录。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：本案二审争议的焦点是罗楚鸣是否应当向侨福公司支付物业服务费、滞纳金和分摊费用的问题。首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，广州中广联物业发展有限公司与侨福公司签有《影城花园委托管理合同》《关于影城花园委托管理合同延期的协议》《关于影城花园委托管理合同的补充合同（四）》，上述协议依法对罗楚鸣具有约束力。此外，罗楚鸣与影城花园物业管理处签有《影城花园物业管理公共契约》，该协议亦得到了侨福公司的认可。由此，罗楚鸣认为其与侨福公司之间不存在物业服务合同关系，该上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。其次，侨福公司已经接受广州中广联物业发展有限公司的委托，对涉案房屋所在的影城花园小区进行物业管理，罗楚鸣与侨福公司之间已经形成事实上的物业管理服务关系。侨福公司提供了物业管理服务，罗楚鸣理应支付物业服务费及分摊费用并承担逾期支付物业服务费的违约责任。罗楚鸣关于侨福公司同意其免交物业服务费的上诉理由，缺乏证据支撑，本院对此不予采纳。至于罗楚鸣称侨福公司阻挠其对涉案房屋进行装修，导致涉案房屋至今不能居住使用，其未实际接受侨福公司的管理服务的主张，因侨福公司对此不予确认，而罗楚鸣亦未就其主张提供有效证据予以证明，故本院对罗楚鸣的该上诉理由不予采纳。再次，罗楚鸣主张侨福公司未实际履行物业管理的日常维护保养和维修职责，其在一审及二审期间均提交了微信聊天记录予以证明，但该记录无法反映对话人员的身份情况，也不能直接证明罗楚鸣的主张，本院对该证据及罗楚鸣的该上诉理由均不予采纳。至于罗楚鸣称侨福公司使用小区公共部位获取巨额收益的问题，并非本案的审理范围，也不构成拒付物业服务费的理由。最后，关于诉讼时效问题。侨福公司已经多次向罗楚鸣的户籍地址邮寄催收费用的函件，且函件的邮件详情单上加盖有邮戳，虽然邮件被退还，但应视为侨福公司已向罗楚鸣主张了相关权利，构成了诉讼时效的中断。罗楚鸣上诉认为相应的函件及邮件详情单上的邮戳是虚假的，但未提供任何证据予以证明，本院对该理由不予采纳。一审法院对诉讼时效的认定准确，本院予以维持。综上所述，上诉人罗楚鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费485元，由上诉人罗楚鸣负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 李光华二〇二一年三月三十日书记员 莫善友区敏儿