江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1104民初568号原告：徐叙红，男，1973年11月5日出生，畲族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：徐培禄，男，1999年4月16日出生，畲族，住江西省上饶市广信区，系原告徐叙红儿子。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，该公司法律顾问。原告徐叙红与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐叙红的委托诉讼代理人徐培禄、被告丰跃公司的委托诉讼代理人樊明亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐叙红向本院提出诉讼请求：1.判令被告在合同履行期内按时支付租金，逾期支付的租金按《商业用房委托投资经营合同》第七条第4项规定按万分之三/日支付违约金；2.判令被告支付2019年10月1日至12月31日的租金7,860元，违约金754元（截止到2020年11月20日，每天按万分之三违约支付，违约金=320×0.0003×7860）；3.判令被告支付2020年1月1日至3月31日的租金7,860元，违约金542元（截止到2020年11月20日，每天按万分之三违约支付，违约金=230×0.0003×7860）；4.判令被告支付2020年4月1日至6月30日的租金7,860元，违约金330元（截止到2020年11月20日，每天按万分之三违约支付，违约金=140×0.0003×7860）；5.判令被告支付2020年7月1日至9月30日的租金7,860元，违约金117.9元（截止到2020年11月20日，每天按万分之三违约支付，违约金=50×0.0003×7860）；6.按《商业用房委托经营合同》3.4条（在第9年底前）通知被告回购，且原告选择3.3条在2020年8月30日前签订回购协议；7.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃第6项诉讼请求。事实和理由：2010年2月12日，原告与江西丰跃房地产开发公司（被告的关联公司，以下简称丰跃房地产公司）签订购买丰跃香港名城一层1-133商铺合同（位于上饶县旭日大道**），合同总价199,123元；同时又与被告签订了《商业用房委托投资经营合同》，委托期限10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。原告购买被告（被告关联公司）的商铺，同时将商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告统一经营。被告承诺以租金形式支付给原告作为投资回报，10年返还全部购买商铺款。双方在合同第三条第3项③同时约定：委托经营十年期满，原告可以要求由对方关联公司（丰跃房地产公司）回购商铺，回购价按购房合同总价的1.31579倍。委托经营合同第四条2（1）款约定：被告按季度向原告支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，被告将当季租金以银行划拨方式向原告一次性付清。委托经营合同第五条1款约定：委托期内，无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。委托经营合同第六条4款约定：被告须按期足额向原告支付租金。委托经营合同第七条4款约定：被告无正当理由逾期向原告支付租金，被告应按逾期支付金额的万分之三/日向原告支付违约金，同时，原告有权依据担保规定申请执法机关强制执行。委托经营期内，被告自主经营管理商铺，并承担经营风险。委托经营合同明确约定了租金支付及违约责任，该违约金条款是双方认可的，且未违反法律及行政法规的强制性规定。被告提出的商铺空置没有收益，不能按约定支付租金及违约金的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形。被告以没有收益、资金短缺为由，不履行支付租金合同义务，毫无诚信严重违约。原告为维护自身权益，提起诉讼。为证明其主张，原告向本院提交了《商业用房委托投资经营合同》，证明原、被告之间签订合同以及被告违约未付租金的事实。被告辩称，1.原告第一项诉求与第二、三、四、五项诉求重合。2.对第二项诉求无异议。3.对第三、四项诉求，由于当时新冠疫情爆发，商场根据上级的要求关闭，关闭的时间为2020年2月4日至5月27日，这期间内被告对商户租金全免，2020年5月28日至6月27日也只收了商户经营管理服务费、物业能源费，没有收租金。疫情属于不可抗力，故要求原告减免被告该期间的租金，该期间的违约金也不计算。4.对第五项诉求没有异议。为证明其主张，被告向本院提交了以下证据：1.全国人大常委会法工委就不可抗力相关法律规定声明打印件；上饶市广信区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知。证明：当前我国发生的新冠疫情对于因疫情防控不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的“不可抗力”；被告按照政府管控要求，从2020年1月24日起至2020年5月27日对整个商场进行停业。且被告在此期间未收取租金，被告在没有“经营行为”的情况下，无需向原告支付租金。2.关于商场恢复正常营业的通知、关于减免租金的告知函。证明：被告因新冠疫情的不可抗力影响，商场一直处于停业状态，根据饶广信新冠指办发（2020）37号文件要求（3月23日发），被告经过向相关部门报备审核后于2020年5月28日恢复营业。商场停业期间，商户纷纷要求租金减免，等开业后再计算租金，被告已给予承租户（2、3、4、5月）四个月的租金减免，为此被告也请求原告给予租金的减免，双方共同克服困难。本院经审理认定事实如下：2010年2月12日，原告徐叙红与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶县旭日大道888号的丰跃香港名城内一层133号商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2017年10月1日起至2020年9月30日的租金标准为7,860.08元/季度，被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的万分之三支付违约金。委托期内无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。合同另对双方的权利义务、违约责任、合同的解除等内容进行了约定。另查明，江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司于2017年7月23日与上海喜盈门企业管理有限公司签订《项目加盟协议》，约定上海喜盈门企业管理有限公司同意江西丰跃商业投资管理有限公司上饶县分公司使用“喜盈门”品牌，并提供商场委托管理服务，丰跃香港名城商场更名为“上饶喜盈门．范城”，并于2020年1月11日重新开业经营。但由于新冠××疫情，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作，2020年2月4日，“上饶喜盈门﹒范城”商场根据上述要求停业。随着防控工作的逐步开展，2020年3月18日全国新增本土确诊病例首次实现零报告，同日国务院办公厅印发《关于应对新冠××疫情影响强化稳就业举措的实施意见》，2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。2020年5月28日，经相关部门审核后被告恢复正常营业。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告主张被告未支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金7860元以及违约金754元、2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金7860元以及违约金117.9元，被告予以认可，对双方无争议部分租金以及违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点是：被告支付2020年第一、二季度租金及违约金的责任能否部分或全部免除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，原、被告在《委托经营合同》第八条约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。本案中，新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，故被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行，而能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。本案中，原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金，现案涉商铺所在的“上饶喜盈门﹒范城”商场因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，5月28日恢复营业，该期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的丰跃公司增加了更大的经济压力，若要求其继续按照原合同支付该期间的租金，对其明显不公平。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，并不属于商业风险，因此，对原告的该主张本院不予采纳。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定，在原告不同意调解的情况下，本院可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同的相关内容。现被告未支付原告2020年第一、二季度的商铺租金，已构成违约，应承担继续支付租金的义务，但根据民事合同的公平原则，原告应对2020年2月4日至5月27日的租金适度减免，分担损失，故酌定免除被告丰跃公司2020年2月4日至5月27日期间50%的租金，因合同约定每季度租金为7860元，即87.33元／天，2020年2月4日至5月27日期间的租金共87.33元／天×114天＝9955.62元，被告免除支付该期间租金的50%即4977.81元后，仍应支付给原告2020年第一、二季度租金10742.19元。被告迟延履行支付2020年第一、二季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，故对原告主张的逾期支付该期间租金的违约金，本院不予支持。综上，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐叙红2019年10月1日至2019年12月31日的租金7,860元及计算至2020年11月20日的违约金754元；2020年1月1日至2020年6月30日的租金10,742.19元；2020年7月1日至2020年9月30日的租金7,860元及计算至2020年11月20日的违约金117.9元；合计27,334.09元；二、驳回原告徐叙红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，减半收取313元，由原告徐叙红负担54元，被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  龚丽瑶二〇二一年三月十五日书记员  纪沁知交纳执行款及上诉的告知事项：判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（账户名称：上饶市广信区人民法院，开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。如不服本判决，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。