河北省沽源县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0724民初1693号 原告：吴焕章，男，1942年11月21日出生，汉族，农民，现住沽源县。 委托诉讼代理人：聂小焕，系河北金源律师事务所律师。 被告：苑少军，男，1972年9月28日出生，汉族，农民，现住沽源县。 被告：苑少平，男，1960年2月29日出生，汉族，农民，现住沽源县。 原告吴焕章与被告苑少军、苑少平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月29日、2021年3月4日两次公开开庭进行了审理。原告吴焕章及其委托诉讼代理人聂小焕、被告苑少军、被告苑少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴焕章向本院提出诉讼请求：1.涉案争议补偿款98152元全部归原告享有；2.诉讼费由被告承担。 原告吴焕章诉称，2004年，原告通过卢炳奎（已经去世）、闫忠（已经去世）介绍，向被告苑少军以3000元的价格购买5间位于本村的集体土地建设用地使用权登记在被告苑少平名下，位于间；集体土地建设用地使用权登记在苑林祥（系被告苑少平、苑少军父亲）名下位于，当时吴焕章问苑少军为什么3间登记在苑林祥名下，另外2间登记在其二哥苑少平名下。苑少军解释说，其中登记在其父亲苑林祥名下5间，有2间是其父亲在苑少平结婚时候赠与给苑少平的，其余3间是其父亲苑林祥赠与给苑少军的3间没有过户，依旧登记在其父亲苑林祥名下。由于苑少平欠苑少军借款，故苑少平将其名下2间平房顶给苑少军。在2004年，被告苑少军直接将上述5间房以3000元价格卖给了原告。现在被告苑少平说这5间房全部归其所有，这种说法严重损害了原告的利益。 被告苑少军辩称，这个房是我先欠吴焕章3000元，当时给了2900元，还时应该还3000元。当时没有钱原告就先住我家的房。后来跟我要钱，我没有，原告说要房，就不要钱了。卖房不是我自己的，还有我大哥和二哥的，最终没有写买卖协议，因为没有房本，房子的事就先放下了。我当时没有写协议，房子的事双方发生的争议很大，所以到现在房本也没有给原告。 被告苑少平辩称，这个房是吴焕章住的，不能是谁住就是谁的，关于卖房子的事我开始不知道。这个房是我的，不属于原告。这个房没有卖掉，这个房也不可能3000元卖掉。 原告吴焕章为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据： 1.宅基地使用证原件及复印件两份，原件质证完后退回。在宅基地使用证上有一处登记苑林祥，在备注一处写转给吴焕章，在另一份宅基地使用证上写的是苑少平，在备注一处写的是转给吴焕章，证明宅基地的使用权和系争房屋已经转给吴焕章所有； 2.证明3页(1)杨河和衡桂金等人写的书证1份，证明吴焕章购买苑少军房屋达15年之久；（2）李树祥、徐昌等人写的书证1份，证明吴焕章购买苑少军房屋大房5间，小房2间，房价是3000元；（3）霍金旺等人书证1份，证明吴焕章购买大房5间，小房2间；（4）曹桂生等人书证1份，证明吴焕章在2004年购买苑少军大房5间，小房2间，房价3000元；（5）霍金胜、高怀枝等人书证1份，证明吴焕章购买大房5间，小房2间，大房是每间500元，小房是每间250元； 3.录音两份，一份时间是2019年2月4日苑少军与吴凯（吴焕章儿子）的录音内容，证明苑少军承认把房卖给了吴焕章，另一份录音是程树林、霍金旺与吴凯（吴焕章儿子）的录音，证明程树林听苑少军说把房卖给了吴焕章。 被告苑少平的质证意见为，对第一组证据原告的房本我不认可，我这有真实的房本；对第二组证据上述等人的书证我不认可，也不承认；对第三组证据的录音内容不认可，我认为这是原告自己说出去的。我现在在天和永村住的，我是水泉沟村人，当时村里贫困，我搬到天和永村居住大约有30多年了，一直没有外出。 被告苑少军的质证意见为，与苑少平的质证意见一致。录音时我不在场，当时我喝酒了，我不承认卖房。当时欠原告钱是2004年借了2900元，当时做买卖搞生意，这钱到现在没有归还，我给3000元，多给的100元算利息。当时没有写借条，之后也没有把钱还给原告。大约2015年左右我还过原告的钱，原告不要，因为原告把房子已经装修了，要给给4万元。我在沽源县和张家口住的，在外打工，这几年一直在沽源县，没有回村。从2004年借钱以后，一直在张家口和北京打工，在2010年回到沽源，当时在沽源县车站租房居住，开了个光盘门店，现在在亿源城13号楼1单元101室买楼居住，直到现在。今年又从张家口回来有两年多。 原告吴焕章解释称，我们村是搬迁村，我居住的房屋已经拆了。给儿子娶媳妇房子不够住，所以买被告的房居住。拆迁时当时是我和村委会签字，大房修一间1万元，小房修一间1000元，共计52000元，拆迁办是平定堡镇，可以查到拆迁款是多少钱。听说总共款项9万多元。 被告苑少平辩称，拆迁时是我和镇政府签的协议。 被告苑少军辩称，我不知道这回事，我在外地。 原告吴焕章解释称，拆迁时签字不是我签的。 被告苑少军未向本庭提供证据，但认为房本不真实。 被告苑少平提交宅基地使用证一份，证明系争房屋是被告苑少平的。 原告吴焕章质证称，我们对这个宅基地使用证不认可，这个是旧的，我们是苑少军给付吴焕章92年新颁发的宅基地使用证。 原告吴焕章的辩论意见为，通过庭审来看我们向法庭提供了三组证据，其中我们提交的宅基地使用证上备注一栏，注明转给吴焕章，我们提交的宅基地使用证是92年颁发的，被告提交的87年被废掉的旧的宅基地使用证，同时我们有证人及录音加以佐证，足以证明我们形成的证据链，证明我们的诉求是成立的，所以请法庭支持我们的诉求。 被告苑少平的辩论意见为，我没有换过本，原告的本是怎么来的，我认为新本是应该用旧本来换的。我认为你住我的房多久也行，但不能住时就成了原告自己的，我不承认。 被告苑少军的辩论意见与被告苑少平一致。 原告吴焕章诉称，我买房时就是凭房本来买的，房本是苑少军给的。我接收房子后，将房屋的地面重新铺了，房的外前墙换成砖的，窗户重新修了，房顶重新吊的石膏板。 被告苑少平辩称，我一直在外打工，没有换过新本。我认为房子是我的，不认可原告的房本。 庭后，本院调取两份证据：1.沽源县平定堡镇自然资源所调取的关于宅基地登记表9张；2.沽源县平定堡镇人民政府调取的搬迁补偿安置协议书及部分照片共4张； 本院与2021年3月4日继续开庭要求原、被告双方对以上两份证据进行质证。 原告吴焕章的质证意见为，对于第2组证据搬迁补偿安置协议书的三性没有异议；对于第1组证据调取的关于宅基地登记表，加盖的2004年沽源县平定堡镇国土资源所公章，而我们提交的建设使用证上是沽源县土地管理局的公章，这说明宅基地的清理登记表在这上面并没有备注转给吴焕章，因为两处加盖的公章不是同一个单位，我们认为我们提交的这个建设使用证也是真实的，上面备注转给吴焕章，有可能我们提交的这个加盖沽源县土地管理局的使用证确实进行变更只是没有在清理表上备注，可能是加盖公章的工作人员的疏忽造成的，所以我们认为法院调取的这份证据并不能否认我们向法庭提交的加盖沽源县土地局加盖的公章是虚假的。对于宅基地有偿使用登记卡姓名显示是苑林祥和苑少平，日期是1992年，我们认为应当提供最新的资料，由我们提交的宅基地建设使用证书，把这些证据足以推翻，足以证明转给了吴焕章。 本院解释称，当时到土地局查证案件事实，该单位工作人员将此档案全由现在平定堡镇资源管理所管理，并调取最新登记情况记录，本证据就是由该单位提供的最新登记档案，双方当事人可以提供其他证据加以证明自己所述的事实。 被告苑少平的质证意见为，对证据没有异议。 被告苑少军的质证意见为，对证据没有异议。 原告吴焕章诉称，关于房屋买卖没有书面合同，进行过口头约定。 二被告辩称，未通过口头约定把房卖给原告。 原告吴焕章诉称，关于宅基地未进行变更登记。 二被告辩称，关于宅基地未进行变更登记。 原告吴焕章诉称，原告买被告的房屋，进行修缮花了26000元-29000元。修了前砖帘，打了晾台，换了钢门钢窗，打地铺地，吊顶，垒了门垛，换了新大门，垒了腰墙，盘炕，锅台，重新垒院墙，修缮房顶。还有这两个建设使用证是苑少军给的，因为买他的房，他不给我本我不给他钱。在修之前这个房屋只值3000元。 二被告辩称，原告方把房的四角换成砖的，其他就不知道了。 关于本院调取的两份证据，原告吴焕章的辩论意见为，刚才法庭说现在的档案资料均由平定堡镇土地所管理，但我们强调的一点是法院调回来的清理登记表上的公章与我们向法庭提交的建设使用证上使用的公章属于两个机构，与现在农村建设用地这块都由平定堡镇管理，并不冲突，我们强调当时加盖的两个公章不同，导致有可能法庭调回来的这个机构没有及时更新，没有备注转给吴焕章；关于废除问题，只能说宅基地使用证被废除，但事实不能改变，我们提交的证件上有备注一栏有显示转给吴焕章，土地部门相关工作人员要以档案图为准，这个说法不成立，如果张三买李四的房屋没有进行过户手续，土地部门的资料仍然显示张三，按土地部门的说法，还得登记张三的名下，这个说法错的，应当根据实际情况进行变更登记，土地使用权人因变更后的人享有，而不是依据档案的资料显未原使用权人，所以综合来看，法庭应当结合我们提交的证件，录音，这一系列证据来综合认定吴焕章对系争争议的房屋享有宅基地使用权，补偿款应该都归吴焕章享有。 被告苑少平的辩论意见为，房屋转给别人时备注应该标明，我这个本从来没换过，也没有变更过，所以备注苑少平的名。 被告苑少军的辩论意见为，这个本我不认可。 原告吴焕章未申请延长时间调取证据。 二被告主张对宅基地使用证作真假鉴定，如果未在三日内提交申请书，交鉴定费，本院认为二被告放弃鉴定。 本院经审理认定事实如下： 2004年，原告吴焕章向被告苑少军以3000元的价格购买位于系争房屋5间。其中两间房屋的宅基地使用权登记在被告苑少平名下，另外三间房屋的宅基地使用权登记在案外人苑林祥（系被告苑少平、苑少军父亲）名下。（案外人苑林祥及其妻子已去世。）原、被告未办理宅基地使用权转移登记。原告吴焕章在系争房屋居住期间，对房屋进行了管理和修缮。2018年，因涉及易地扶贫搬迁，沽源县平定堡镇人民政府对系争房屋进行搬迁补偿安置，系争五间房屋的房屋总补偿费52000元，院落调换费26152元，搬迁奖励费20000元，合计98152元。被告苑少平提出系争五间房屋全部归其所有。 本院认为，本案所涉合同系同一集体经济组织内部成员间宅基地上的房屋买卖合同，若成立，其便有效。因此争议焦点在于在本案当事人间就案涉房屋是否建立房屋买卖合同关系。原告吴焕章主张其与被告苑少军就案涉房屋建立了房屋买卖合同关系。对其所主张的上述事实，原告吴焕章负有举证义务。根据原告吴焕章所举出的证据，虽然双方之间没有房屋买卖协议这一直接证据，但其出示的其他间接证据，因能相互印证并形成证据锁链，仍能证明其与被告苑少军间就案涉房屋形成了买卖合同关系，其理由如下：一、被告苑少军在与原告吴焕章儿子吴凯的通话录音中承认将系争房屋出卖给原告，被告苑少军质证时称自己当时饮酒，但未能举证证明；二、水泉沟村杨河和衡桂金等多位村民为原告吴焕章出示书面证明，证明原告吴焕章从被告苑少军处购买系争房屋，被告苑少军、苑少平虽表示对上述证据不认可，但并未给出合理原因；三、房屋的修缮问题。在原告吴焕章居住期间，对系争房屋大门、屋顶等部位进行了多次修缮，符合购买用于居住情形。被告苑少军称因向原告吴焕章借款3000元，将房屋借给原告居住，并且自己从2010年后一直没回村，这不符合情理，若是借用房屋，被告苑少军不可能长时间不对房屋进行管理和修缮，同时其未向吴焕章要求返还借款，不合常理。综合上述情形，系争的房屋不符合出借的事实。原告吴焕章给付被告苑少军3000元的合理对价，被告苑少军将系争房屋交付原告吴焕章居住，原告吴焕章与被告苑少军虽未签订书面的房屋买卖协议，也未办理宅基地使用权转移登记，但不影响系争房屋买卖的事实。被告苑少平与被告苑少军是兄弟关系，且其一直居住在，在长达三十年的时间里从未对系争房屋进行管理，也未对原告吴焕章居住其房屋提出异议，不合常理，因此对于其主张不知道房屋买卖的事实本院不予认可，应当认定被告苑少平对被告苑少军出卖房屋的行为无异议。 关于系争房屋的拆迁利益，基于拆迁过程中土地和房屋混同的情况，考虑到近年来房价上涨因素，原告吴焕章实际居住系争房屋年限，使用期间对房屋的管理和修缮等情况，依据诚实信用、维护交易安全的原则，由原告吴焕章享有系争房屋地上物的拆迁补偿利益，即房屋总补偿费52000元，以及搬迁奖励费20000元。原告吴焕章未办理宅基地使用权转移登记，也未对被告苑少平、被告苑少军提出协助其办理宅基地使用权转移登记的请求，并且原告另有自己的宅基地，因此原告不能享有诉争房屋农村集体土地的拆迁，即院落调换费26152元的利益，应由被告苑少平、被告苑少军享有农村集体土地的拆迁调换费。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的规定，判决如下： 一、由原告吴焕章享有系争房屋地上物的拆迁补偿利益，即房屋总补偿费52000元，以及搬迁奖励费20000元，合计72000元。 二、由被告苑少平、被告苑少军享有系争房屋农村集体土地的拆迁利益，即院落调换费26152元。 三、驳回原告吴焕章的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告苑少平、被告苑少军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  刘满昌 二〇二一年三月十五日 书记员  张海萍