广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终198号上诉人（一审原告）：彭秋伊，女，汉族，1978年3月2日出生，住广东省陆河县。委托诉讼代理人：鲁东飚，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世来，广东加通律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴辉楚，男，汉族，1932年6月10日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：吴少微（曾用名：吴少媚），女，汉族，1953年4月23日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：吴少霞，女，汉族，1957年11月3日出生，住珠海市香洲区×××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。被上诉人（一审被告）：吴照康，男，汉族，1962年9月30日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：吴照坤，男，汉族，1960年2月28日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：吴照彬,男，汉族，1965年2月25日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：吴照和，男，汉族，1967年11月4日出生，住珠海市香洲区。被上诉人（一审被告）：吴照杰，男，汉族，1970年10月22日出生，住珠海市香洲区。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：陈雅诗，广东朗乾律师事务所律师。上述被上诉人共同委托诉讼代理人：梁颖愉，广东朗乾律师事务所律师。上诉人彭秋伊因与被上诉人吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康、吴照坤、吴照彬、吴照和、吴照杰（以下简称吴辉楚等8人）合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院(2019)粤0402民初17165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。彭秋伊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费由吴辉楚等8人承担。事实与理由：一、一审判决对案涉房屋获得的回迁面积认定错误，案涉房屋可置换的回迁面积应为1157.82平方米。吴辉楚、吴照康、吴照坤、吴照彬、吴照杰与珠海奥园华富置业有限公司（以下简称奥园公司）签订的《拆迁补偿安置合同》约定的案涉房屋拆迁补偿方法如下：1、《认定表》中确认的认定（合法）面积以1:1.1比例置换回迁房。2、未认定面积（超建面积）置换现金每平方米一次性补偿3300元；以房屋产权置换的，超建面积在240平方米以内的部分，按3平方米置换1平方米回迁房，超建面积超过240平方米部分，按照3.3平方米置换1平方米回迁房面积。珠海市×××××××××旧村场生活区项目建（构）筑物测绘成果报告书显示，案涉房屋共七层，建筑面积为1304.69平方米。按照《珠海市香洲区×××××××××道翠微村被征地农民房屋面积认定表》，案涉房屋被认定为合法的面积为947.57平方米，吴辉楚等8人对此也已予以确认。据此，可得出案涉房屋未认定的面积应为357.12平方米。根据《拆迁补偿安置合同》中约定的补偿方法，案涉房屋被认定为合法面积的部分可置换1042.33平方米回迁房，超建面积部分可置换115.49平方米回迁房。即案涉房屋可置换回迁房面积应为1157.82平方米，而非一审法院认定的947.67平方米。二、彭秋伊对案涉房屋的拆迁补偿应享有12.46%的权益，一审法院以彭秋伊已签名确认回迁总面积为由驳回彭秋伊的诉讼请求，缺乏事实与法律依据。（一）彭秋伊对案涉房屋的拆迁补偿享有12.46%的权益。2011年5月14日，吴庆文、庄凤灵、宋育兰、陆述红、彭秋伊、叶朵云与吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康签订《合作建房协议》，约定由吴庆文、庄凤灵、宋育兰、陆述红、彭秋伊、叶朵云全部出资，吴辉楚提供宅基地使用权，合作建设案涉房屋。案涉房屋建成后，彭秋伊取得162.57平方米的使用权，占案涉房屋总面积的12.46%，并一直按此比例占有、使用至案涉房屋拆迁。按照《合作建房协议》第四条的约定，案涉房屋被拆迁后，属于彭秋伊的部分所取得的拆迁补偿，应属于彭秋伊所有，即彭秋伊应取得案涉房屋拆迁补偿的12.46%的权益。即使《合作建房协议》被认定为无效，但在彭秋伊已经实际出资建设案涉房屋，并且一直按照12.46%的比例占有、使用案涉房屋的情况下，基于公平原则，也应按照彭秋伊实际占有、使用案涉房屋的比例认定其对拆迁补偿享有12.46%的权益。（二）彭秋伊仅选定了回迁房的户型，未对回迁总面积进行确认，也未就案涉房屋拆迁补偿的分配方案与吴辉楚等8人另行达成一致协议。第一，在签署《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》时，吴辉楚明确表示仅是初步登记。并且彭秋伊仅对户型的进行签名确认，未对回迁总面积进行签名确认。另外，彭秋伊签名确认的户型与该表中记载的回迁总面积不一致，彭秋伊选择的户型面积已明显超过该表记载的回迁总面积。基于上述情况，该表应是开发商用于登记各拆迁户初步选择的户型面积，以便其对回迁房进行规划建设，不能认定彭秋伊已经对其能取得的回迁总面积进行确认，也不能以此为据对案涉房屋的拆迁补偿进行分配。第二，陆述红、庄凤灵也签署了《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》，对户型面积进行了选择。但对于案涉房屋拆迁补偿的分配，吴辉楚分别与陆述红、庄凤灵签订了《分房协议》进行确认。由此也不难看出，签署《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》仅是对户型进行选择，并非对案涉房屋拆迁补偿的分配方案进行确认，对案涉房屋的拆迁补偿分配需另行签订协议。综上所述，彭秋伊应对案涉房屋的拆迁补偿享有12.46%的权益，一审判决以彭秋伊已签署《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》对回迁总面积确认为由驳回彭秋伊的诉讼请求并无理据，请二审法院依法改判或发回重审。吴辉楚等8人共同辩称，一、拆迁权益并不是简单的以“占有使用面积/测绘面积”计算所得，拆迁补偿权益与涉案土地的性质、涉案宅基地上的建筑物认定面积以及吴辉楚等8人所有符合拆迁补偿政策的指标（要求的家庭成员农民身份等）相关联。虽然涉案宅基地上的建筑物系由彭秋伊等人出资建设，但房屋所享有的拆迁权益是基于吴辉楚等8人被征地农民的身份予以分户处理的政策，与彭秋伊无关，且吴照坤、吴照彬、吴照和、吴照杰与本案的《合作建房协议》无关。即若无政策中指定的农民身份，无论在翠微村里拥有多大的房屋也无法获得合法的补偿。按照拆迁补偿政策第八条的规定，单就涉案建筑物而言，其认定面积最多为400平方米，而吴辉楚等8人使用和享有收益的1-3层总测绘面积已达500余平方米，如果单凭吴辉楚的指标权益，涉案所使用和享有收益的部分（1-3层）尚不能完全被纳入合法认定面积。即涉案建筑物的认定面积由原本的最多400平方米变为如今的947.67平方米，是吴辉楚使用了其他家庭成员的指标权益得来的。如果以占有使用面积/测绘面积计算彭秋伊的拆迁补偿权益，对于被使用了指标权益的其他与案涉房屋无关的家庭成员是极为不公平的。二、各方是经过协商后才在《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》上签字的，如果不是协商一致，根据目前的拆迁政策是无法得出彭秋伊签字确认的选房数据的。关于协商后的数据“3.15”的由来。根据《拆迁补偿安置合同》中第二条第四款约定：“以房屋产权置换的，超建面积在240平方米以内的部分，按3平方米置换1平方米回迁房屋面积；超建面积超过240平方米的部分，按3.3平方米置换1平方米回迁房屋面积。”因为吴辉楚及其5个儿子本身也有含超建面积的其他房屋，这就会涉及到“240平方米以内的部分”到底是先计算吴辉楚等8人其他自建房屋的超建面积，还是先认定案涉房屋的超建面积。为了解决吴辉楚等8人与彭秋伊等出资人的争议，各方最终同意吴辉楚等8人所有房屋的超建面积部分（含吴辉楚等8人与彭秋伊的全部实际超建面积）统一按3.15平方米置换1平方米回迁房屋面积。因此，如果不是协商一致，如何解释这“3.15”的数据问题，也正是因为这个协商的结果，彭秋伊才会根据3.15平方米置换1平方米回迁房屋面积的比例在《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》中进行确认“回迁总面积为51.61平方米”，由此可以确认彭秋伊同意其就案涉房屋所使用和收益的面积最终为51.61平方米（即162.57平方米/3.15），即51.61平方米的回迁面积为彭秋伊就案涉房屋所使用和收益的面积所获得的拆迁补偿权益。三、彭秋伊已就拆迁事宜所能获得的拆迁补偿权益与吴辉楚等8人协商一致，且彭秋伊已在回迁房屋认定表上选择回迁房户型且确认回迁总面积，就应当尊重各方合意。彭秋伊签字确认回迁面积，这就意味着确认了各方的分配方案，如果当初彭秋伊等人不同意这些补偿利益，吴辉楚等8人也不会去签订拆补合同，因此，最后能整体签订拆补合同是各方都同意的结果。回迁房屋认定表就是各方对权益的确认，该确认行为也是各城市更新项目的实际做法。综上所述，一审判决事实认定清楚，法律适用正确。双方就案涉房屋所使用和收益的面积所获得的拆迁补偿权益已协商一致，各方应当尊重事实，尊重合同本意及各方合意，不应该任意推翻当初各方协商达成的方案。恳请二审法院查明事实，依法驳回彭秋伊的全部上诉请求。彭秋伊向一审法院起诉请求：1、确认彭秋伊对珠海市香洲区×××××××屋【房屋测绘编号124号】享有12.31%的拆迁权益；2、本案诉讼费、保全费等均由吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康承担。一审法院查明：吴辉楚等8人属于珠海市前山翠微村的原村民，属于亲属关系。2011年5月14日，彭秋伊、叶朵云、吴庆文、陆述红、庄凤灵、宋育兰（乙方、出资方）与吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康（甲方、供地方）签订《合作建房协议》（以下简称为协议）约定：“甲方提供珠海市×××××××××××土地，乙方出资合作兴建1栋框架结构的楼房，楼高七层。首层楼高为3.2米”。《协议》第三条房屋后的分配及相关权利约定：“1、房屋规划为1栋框架式结构七层的楼房，所建房屋一、二、三层为甲方所有，余下部分属乙方所有（楼梯甲、乙双方共用）。2、本房屋属永久性居住，各方业主的法定继承人有权继承各出资份额名下的房屋。各方业主有权处置各自名下房屋（包括居住、出租、转让、赠与等）”。《协议》第四条房屋拆迁改造或征收（征用）等有关补偿处理约定：“1、本协议房屋如有拆迁改造或征收(征用)或其它让各业主失去房屋的情形，甲方原有的房产证面积及拥有的农村建房指标及本村村民享有的特别优惠政策与乙方无关：甲方在公平合理的补偿条件下(本村村民有90％同意)有权处理此房屋，乙方不得有异议；至于违章建筑的补偿，甲方应有的违章建筑面积为平方米优先给甲方，余下的部份甲方无条件协助乙方办理有关赔偿事宜。如果甲方未经乙方同意而私下处理此房屋，乙方的一切损失则由甲方负责。2、本协议房屋如因拆迁改造、征收征用或其它原因而有补偿的，即属乙方的部分，补偿所得的现金或房屋及其它实物归乙方所有：如属甲方的部分，补偿所得的现金或房屋及其它实物归甲方所有。如果甲方违反以上协议则按拆迁当时一手商品房价格的四倍违约金补偿给乙方”。《协议》还对其他事项进行了约定。《协议》签订后，彭秋伊主张投资了28万元，2011年5月开始至12月向建设承包人谭要支付。吴辉楚等8人对建房时间和支付款项的时间确认，但对支付款项的金额表示不清楚。案涉房屋建造时没有办理报建手续，建成后也没有补办审批手续。案涉房屋建成后，彭秋伊分配得第7层全部面积162.57平方米房屋用于出租、收益、使用。叶朵云分配得第6层全部面积194.45平方米房屋用于出租、收益、使用。吴庆文分配得第5层一半面积97.225平方米房屋用于出租、收益、使用。2014年7月，案涉24号房屋经珠海市测绘院测绘每层面积为：1层184.58平方米，2层184.58平方米，3层189.76平方米，4层194.3平方米，5层194.45平方米，6层194.45平方米，7层162.57平方米，合计1304.69平方米。2017年1月19日，奥园公司（拆迁人、甲方）与吴辉楚、吴照坤、吴照康、吴照彬、吴照和、吴照杰（被拆迁人、乙方）签订珠海市香洲区××××城市更新《拆迁补偿安置合同》，被拆迁房屋涉及长水街24号、长水街35号、长水街35号之一、大坊街大园6号房屋。吴辉楚等8人陈述根据《珠海市香洲区×××××××××道翠微村被征在农民房屋面积认定表》显示涉及长水街拆迁补偿回迁面积为947.67平方米，搬迁费按每平方米25元计算。吴辉楚等8人提供的多份《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》显示：1、彭秋伊签名选择B户型2梯5户65.37平方米1套，下款回迁总面积写明“51.61平方米”时间是2017年2月16日；2、叶朵云签名选择B户型2梯5户65.37平方米1套，下款回迁总面积写明“61.73平方米”时间是2017年2月18日；3、吴庆文签名选择B户型2梯5户或A户型2梯4户114.16平方米至115.68平方米1套，下款回迁总面积写明“30.87平方米”时间是2017年2月22日；4、陆述红签名选择B户型2梯5户65.37平方米1套，下款回迁总面积写明“30.86平方米”时间是2017年2月16日；5、庄凤灵签名选择A户型2梯4户82.4平方米至82.45平方米1套，下款回迁总面积写明“61.68平方米”时间是2017年2月16日。一审庭审中，彭秋伊解释上述签名是选择户型，并非认可回迁面积，是吴辉楚等8人在隐瞒与奥园公司签订《拆迁补偿安置合同》的情况下要求彭秋伊签名的，也不认可吴辉楚等8人与奥园公司签订《拆迁补偿安置合同》内容。吴辉楚等8人则辩称彭秋伊签名的《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》写明了各人的回迁总面积数。吴辉楚等8人还向一审法院提交了由陆述红、庄凤灵于2018年1月4日签订的《承诺书》，内容如下：“坐落于珠海市香洲区××××××××××块一块，属翠微村村民吴辉楚(身份证号码：440×××××××********)拥有，于2011年5月期间与庄风灵(身份证号码：440×××××××********)、陆述红(身份证号码：430×××××××********)等人共同合作建房，经测绘面积为1304.69平方米。现因翠微村城中旧村更新改造，庄风灵、陆述红对吴辉楚作出以下承诺：1、庄凤灵对上述房产分得房屋第四层，经测绘面积为194.30平方米，折算回迁房面积为77.72平方米、陆述红对上述房产分得房屋第五层，经测绘面积为194.45平方米，折算回迁房面积为38.89平方米。2、庄凤灵、陆述红向吴辉楚提出要求，由吴辉楚向奥园公司提出申请将面积116.61平方米，以18000元/平方米置换现金，合计2098980元；3、上述所置换款项，需扣减已支付8个月的租金，共计28919.28元，即计算方式为：(77.72+38.89)×31×8=28919.28，由奥园公司分别向庄凤灵(光大银行账号：62149212********)打入1379685.44元，向陆述红(光大银行账号：62266612********)打入690375.28元。如因上述行为，在签订分房协议之日起，所发生民事纠纷，全部责任均由庄风灵、陆述红各自承担相应的法律责任。此承诺为不可撤销承诺”。一审庭审中，彭秋伊主张提出诉讼请求的依据如下：160.64平方米÷1304.69平方米=12.31%。吴辉楚等8人则认为，根据吴辉楚等8人制定《关于案涉房屋面积的认定情况》可知，该24号房屋之所以可以获得合法面积的认定是占用了吴辉楚一家人的指标（吴辉楚、吴照康、吴照坤、吴照彬、吴照和、吴照杰的农民身份指标）。根据该指标，该户口下的人经过分户一共可以获得2400平方米的合法认定面积，因此只要3栋房屋合法认定面积没有超过该数额，则均可以被依法认定。关于超建的面积，开发商的让利行为给予小产权人补偿。一审法院认为，彭秋伊并非前山翠微村的原村民，位于珠海市×××××××××××整栋楼房建造前没有办理报建手续，事后也没有补办审批手续及确权登记，属于违章建筑。吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康利用其是原本村村民享有宅基地及报建优惠指标的便利与彭秋伊等人签订的《合作建房协议》实质上是房屋买卖合同，因此，基于前述事实，彭秋伊等人与吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康签订的《合作建房协议》属于无效合同。本案中，适逢前山翠微村进行旧村改造，吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康基于其是原村民身份及家族享有政策规定的农民优惠报建指标条件在旧村改造项目中才获得947.67平方米的回迁房屋面积。吴辉楚、吴少微、吴少霞、吴照康参照翠微村对此类房屋拆迁回迁补偿面积的通常做法给予彭秋伊及其他出资者相应比例的回迁面积补偿未尝不可，吴辉楚等8人、彭秋伊及其他出资人为此也分别于2017年2月在《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》上签名确认了回迁总面积及选定了相应的户型面积，该《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》不仅载明了彭秋伊选定的户型面积，还载明了各人享有的回迁总面积。彭秋伊的上述签名确认对本案双方具有约束力，表上载明的回迁总面积数与彭秋伊当时的出资金额亦相当，未出现存在显失公平的情况。虽然吴辉楚等8人与奥园公司签订《拆迁补偿安置合同》之后在未告知彭秋伊实情的情况下要求彭秋伊在《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》签名选择及确认回迁总面积的做法欠妥，但彭秋伊在出资合建房屋时也明知合建的房屋属于违章建筑，无法确权登记至自己名下。因此，彭秋伊在已签名确认回迁总面积的情况下反悔提出本案的诉讼请求，缺乏足够的事实依据和法律依据，理据不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院判决：驳回彭秋伊的全部诉讼请求。一审案件受理费5500元、保全费1870元，由彭秋伊负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院查明，2017年1月19日，吴辉楚、吴照康、吴照坤、吴照彬、吴照和、吴照杰与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》第4.2条约定：“未认定面积（超建面积）置换现金每平方米一次性补偿3300元。以房屋产权置换的，超建面积在240平方米以内的部分，按3.0平方米置换1平方米回迁房面积；超建面积超过240平方米的部分，按3.3平方米置换1平方米回迁房面积。”作为合同附件的《珠海市香洲区×××××××××道翠微村被征地农民房屋面积认定表》和《香洲区翠微城中旧村更新项目被拆迁房屋的补偿明细表》中载明案涉房屋5层（含5层）以下建筑面积为947.57平方米，分户人为吴辉楚、吴照康、吴照坤、吴照彬、吴照和、吴照杰，分户房屋5层以下（含5层）建筑面积为2197.21平方米，5层以上建筑面积为442.66平方米，被征地农民分户后认定总面积为2197.21平方米。经审查，一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为彭秋伊上诉请求确认对案涉房屋享有12.46%拆迁权益是否成立。彭秋伊上诉称，其在签署《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》时未对回迁总面积进行确认，根据《合作建房协议》的约定及其占有使用案涉房屋的情况，其应按占有使用案涉房屋面积占案涉房屋可置换回迁房面积的比例享有拆迁权益。故本案审理的关键是《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》中所记载的“回迁总面积”能否认定为双方对拆迁补偿权益分配协商一致的结果。《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》上载明了回迁房户型、套数和回迁总面积等内容，彭秋伊在表上签名，应视为对上述载明内容的确认。彭秋伊主张其签名时未对回迁总面积进行确认，但其未能提交足以反驳的证据，本院不予采纳。此外，根据吴辉楚等人与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》第4.2条的约定，未认定面积（超建面积）在240平方米以内的部分，按3:1置换回迁房面积，超建面积超过240平方米的部分，按3.3:1置换回迁房面积。而涉及彭秋伊的回迁总面积51.61㎡系根据3.15:1计算得出，在开发商对超建面积补偿政策的合理范围内，亦能在一定程度上说明双方对此进行过协商的事实。因此，一审法院根据《珠海市香洲区×××××城市更新拆迁补偿房屋户型面积选择表》认定彭秋伊对其回迁总面积进行了确认并无不当，本院予以确认。鉴于彭秋伊与吴辉楚等人已就案涉房屋拆迁补偿权益的分配协商一致，双方应遵照执行，现彭秋伊又另行起诉主张拆迁权益，没有事实和法律依据，本院予以驳回。另外需要指出的是，根据珠海市关于珠海市香洲区××××更新房屋面积认定和补偿的相关规定，拆迁权益人享有的拆迁补偿权益不仅与房屋的建筑面积相关，还与权益人的身份、分户认定等多种因素相关，因此，彭秋伊仅仅根据其实际占有使用房屋面积的占比来主张拆迁权益亦缺乏依据，不能成立。综上，彭秋伊的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理无误，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由彭秋伊负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  牟宏微二〇二一年三月二十二日书记员  陈晓婷王莉