河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)冀06民终653号 上诉人（原审原告）：赵若雷，男。 委托诉讼代理人：康宏龙，河北唐鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王红柳，河北唐鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：唐县万宝利商贸有限公司，住所地保定市唐县光明路1号。 法定代表人：张立根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马志军，河北一公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告)：保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场，住所地保定市唐县光明路。 负责人：臧立平，该公司经理。 委托诉讼代理人：吕国庆。 委托诉讼代理人：张俞。 上诉人赵若雷、上诉人唐县万宝利商贸有限公司（以下简称万宝利公司）因与被上诉人保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场（以下简称惠友购物广场）租赁合同纠纷一案，不服河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵若雷上诉请求：1、撤销原审判决第二项、第三项，依法改判上诉人与万宝利公司签订的《商铺租赁合同》继续有效，为不定期租赁合同，依据合同及判决书第一项，由万宝利公司、惠友购物广场支付给赵若雷2019年5月1日之日起的每年房屋租金42318元，违约金12695.4元，合计55013.4元（暂计算至2020年5月1日，实际应计算至返还上诉人商铺之日，如后期房租按照合同约定时间支付，不产生违约金）；2,、诉讼费用由万宝利公司、惠友购物广场承担。事实和理由：对原审判决认定的基本事实没有异议。对原审判决第一项认定的房租、违约金数额、支付期限没有异议。对原审判决认定的迟延履行利息没有异议。异议如下：合同期满，万宝利公司未按时交还商铺，继续租用并转租给惠友购物广场，惠友购物广场将包括赵若雷的商铺在内的商场做统一装修并招商营利，双方都未给赵若雷房租及违约金，失去公平。一、一审判决忽略已认定事实，纵容违法，未依法判案。原审判决已认定万宝利公司在未续签合同的情况下将商铺转租惠友购物广场，惠友购物广场答辩中称已得到全体业主同意，整体出租，统一装修，各商铺之间存在不可分性，又称其与万宝利公司签订租赁合同约定“本合同全部内容要公示给所有业主并得到全体业主一致同意，并在合同授权页签字按手印”，惠友购物广场在明知赵若雷没有签字按手印的情况下，自2019年5月1日占用商铺至今，未支付占用费，有失公平。万宝利公司在合同期满后未将商铺交还赵若雷，继续使用并转租，错误在被上诉人，上诉人作为弱势群体没有强行收回商铺的能力，故符合《合同法》第236条关于不定期租赁的规定，双方形成不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，应认定赵若雷与万宝利公司签订的租赁合同继续有效，且为不定期租赁合同，依据合同约定支付房租及违约金。按照合同约定依次类推，2019年5月1日至2020年房屋的付款日期为2019年5月31日前一次性支付，违约金12695.4元（自2019年5月31日起，每逾期一日，按照应付租金百分之二支付违约金，因超出基数的30%，故按30%支付违约金），合计55013.4元（暂计至2020年5月1日，实际计算至返还商铺之日）。按照原合同支付房租和违约金于法有据，应依照合同及法律规定支持我方诉讼请求。二、惠友购物广场称与万宝利公司签订了租赁合同，自2019年5月1日占用赵若雷商铺至今，期间未取得赵若雷许可，存在明显过错，惠友购物广场各答辩都不能成为其占用商铺的理由，占用给房租也可以，但占用了不给房租，理由太荒唐。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5、10、16、17条规定，惠友购物广场作为实际占用者及受益者，其是过错方，要求惠友购物广场在万宝利公司未支付房租的情况下代万宝利公司支付房租及违约金有事实和法律依据，同时依照法律规定，返还商铺前应拆除装修，因拆除造成房屋毁损的，应恢复原状。三、赵若雷与万宝利公司签订租赁合同，按照合同主张合法权益，并无过错，应判令诉讼费全部由被上诉人承担。 万宝利公司辩称，原合同已由业主代表同意解除，更改了年租赁费为8%，租赁期20年，免除6个月的房租用于惠友购物广场重新装修，全体业主除涉案起诉的10人外，均同意并重新签订了租赁合同，我方认为赵若雷应当服从大多数业主的意见，按照新签订的合同履行。其上诉的理由不成立，请求依法驳回。 惠友购物广场辩称，驳回上诉，维持原判。 万宝利公司上诉请求：撤销原判第一项，发回重审或依法改判驳回给付被上诉人租金42318元及违约金12695.4元的诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2018年4月原万宝利商场承租商双隆商贸公司因经营不善撤出经营，导致2018年商铺租赁费未能支付，2018年6月上诉人向商铺业主代表刘彦龙等人提出解除原合同，业主代表在业主微信群发布消息通知全体业主，并提出重新租赁给其他公司经营，业主代表及万宝利公司共同发布租赁广告，惠友购物广场同意租赁，提出新租赁方案，经协商，更改年租赁费为8%，租赁期限20年，免除6个月房租用于重新装修，该方案在业主群发布后，除涉案10人外的其他户业主均同意并重新签订了租赁合同。万宝利商场作为产权式商铺，不具有构造上的独立性，业主无法自行经营，行使权利应服从大多数业主的意见，277户业主从商场整体利益出发，均同意解除合同，免除2018年11月至2019年5月装修期间租金，应认定双方原租赁合同已解除，并根据合同第9条“合同解除，双方互不承担违约责任”的约定判决万宝利公司不支付租金和违约金。 赵若雷辩称，1．租赁合同履行期内万宝利公司无权解除合同。2．业主没有成立召开业主大会，没有赵若雷授权，赵若雷也没有在微信群里，而且万宝利公司称解除合同没有通知赵若雷，所谓的业主代表决议与赵若雷无关，对赵若雷不产生法律效力。3．事实上万宝利公司一直租赁赵若雷的商铺，形成了事实上的租赁关系。4．不动产权证书载明了商铺位置面积，能与其他业主的商铺相区分．商铺具有独立的产权，赵若雷没有解除合同就是最大限度的维护商场的整体利益，万宝利公司私自不履行合同，不给付2018年5月1日后的利益。依法应驳回其上诉。 惠友购物广场述称，驳回上诉，维持原判。 赵若雷向一审法院起诉请求：1、判决万宝利公司给付赵若雷2018年5月1日至2019年4月30日期间商铺租赁费用42318元。2、判决万宝利公司给付赵若雷违约金12695.4元（按照应给付房租总价款42318元的30%确定）。3、判决万宝利公司、惠友购物广场共同给付租赁赵若雷商铺期间的租赁费用42318元（租赁费从2019年5月1日起计算至给付赵若雷租赁费时止，现暂按赵若雷购买商铺总价款的10%计算至2020年4月30日）。4、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月24日，赵若雷与万宝利公司签订商铺租赁合同一份，商铺位于唐县万宝利商厦一层A2。商铺租赁合同约定万宝利公司租赁赵若雷的商铺统一经营，租赁合同约定租赁期限28个月，自2017年1月1日至2019年4月30日止。商铺租赁费用按照赵若雷购买商铺的总价款10%的比例以年为单位进行计算（商铺总价为423180元）。2017年1月1日至2017年4月30日租金共计为14106元，2017年3月5日前一次性支付完。2017年5月1日至2018年4月30日租金共计42318元，2017年5月31日前一次性付完。2018年5月1日至2019年4月30日租金为42318元，2018年5月31日前一次性付完。合同同时约定，如万宝利公司未按照合同约定支付租金，每逾期一日，按乙方（万宝利公司）应付租金的百分之二向甲方（赵若雷）支付违约金。合同到期后，如乙方经营不善，解除合同需提前一个月通知甲方，合同不在续签，双方互不承担违约责任。商铺租赁合同签订后，万宝利公司按照合同支付了赵若雷2017年1月1日至2018年4月30日的商铺租金。商铺租赁合同中约定的2018年5月1日至2019年4月30日租金42318元，万宝利公司至今未给付。期间，万宝利公司在未与赵若雷续签商铺租赁合同的前提下，又将包括赵若雷商铺在内的商厦整体转租给了惠友购物广场。为此赵若雷诉至法院。 一审法院认为，合同是双方当事人意思表示一致的民事行为，具有相对性；合法的租赁合同依法受法律保护。本案中，赵若雷与万宝利公司之间签订了商铺租赁合同，并约定了租赁期间（自2017年1月1日至2019年4月30日止）、租金及违约金，是双方真实的意思表示，合法有效。赵若雷依合同将商铺交给万宝利公司统一经营，万宝利公司却没有按合同约定支付赵若雷2018年5月1日至2019年4月30日租金，构成违约。故赵若雷诉求万宝利公司支付租赁商铺期间的租金42318元，于法有据，予以支持。对于赵若雷主张的违约金12695.4元，虽然商铺租赁合同约定租金每逾期一日，按租金的百分之二向赵若雷支付违约金，但赵若雷在诉讼时，将违约金自降为租金的30%，是赵若雷对其自身权利的有效处分且符合相关法律规定，故予以支持。因赵若雷与万宝利公司签订的商铺租赁合同于2019年4月30日期满，双方未能续签商铺租赁合同，故赵若雷主张万宝利公司给付自2019年5月1日起至给付赵若雷租金完毕日止的租金，没有合同依据，不予支持。因赵若雷与惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故赵若雷无权以租赁合同纠纷为由向惠友购物广场主张租金，故对赵若雷的该项主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、被告唐县万宝利商贸有限公司支付原告赵若雷租金42318元及违约金12695.4元，判决生效后十日内付清。二、驳回原告赵若雷对被告保定市惠友万家福超级市场有限公司唐县购物广场的诉讼请求。三、驳回原告赵若雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2234元，由原告赵若雷负担971元（已交纳）；由被告唐县万宝利商贸有限公司负担1263元，判决生效后七日内交纳。” 二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定的事实一致。 本院认为，（一）关于赵若雷与万宝利公司签订的《商铺租赁合同》租赁期内的租金问题。赵若雷与万宝利公司于2017年2月24日签订的《商铺租赁合同》是基于双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，上诉人赵若雷已依约履行了交付商铺的义务，依约支付租金是作为承租人万宝利公司的义务，违约时应承担违约责任。上诉人万宝利公司虽辩称与包括业主赵若雷在内的租赁合同已于2018年7月至10月间解除，但其并未与赵若雷重新签订租赁合同，也并未将租赁物交还赵若雷，无据证实双方之间的《商铺租赁合同》已于此时解除。从双方合同约定来看，万宝利公司未依约于2018年5月31日前一次性付清2018年5月1日至2019年4月30日租金，构成违约。一审法院就此判令万宝利公司支付赵若雷租金及违约金并无不当。 （二）关于上诉人赵若雷与上诉人万宝利公司签订的《商铺租赁合同》租赁期外的租金问题。双方当事人的《商铺租赁合同》租期已经届满，万宝利公司仍占有租赁商铺，故赵若雷要求支付租期届满后自2019年5月1日起的租金，符合法律规定和客观事实，应予支持。关于合同期满后的租赁费标准如何执行。首先，万宝利公司在租赁合同届满前提出解除合同，以其行为明确表达不再履行原租赁合同的意思表示，即租赁合同双方并未就继续按原合同履行达成合意，故赵若雷诉称双方形成不定期租赁合同并主张依据原合同履行，缺乏合同依据和事实依据。其次，案涉商铺的产权式商铺特征决定了整个市场众多商铺需要统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，才能发挥整体优势和规模经营效益，业主才能更好获得利益，为了实现长期稳定的租金收益，在案涉商铺所在市场的绝对多数业主均认可执行新的租金标准的情况下，作为占比极少的个别业主，在行使权利时应遵从业主共同意愿。再次，从履行事实看，惠友购物广场与业主代表协商后确定新的租金标准，绝大多数业主予以认可并据此重新订立合同，双方亦已按照约定租金标准履行；赵若雷虽对该租金标准不予认可，但其在本案中向惠友购物广场主张权利，即对惠友购物广场承租的事实予以认可，故在双方对租金未作约定的情况下，赵若雷主张的租金标准不应脱离惠友购物广场实际支付的租金标准，现赵若雷向承租人万宝利公司主张的出租价格高于次承租人转租价格，显然有违公平等价的交易原则。关于此时间段的租金标准，应依其他绝大多数业主认可的标准即年租赁费标准8%，即万宝利公司应支付赵若雷租金33854.4元（423180元×8%）。关于2020年5月1日后租金，赵若雷起诉主张计算至给付租赁费之日，上诉主张计算至返还商铺之日，该诉请缺乏明确具体的履行期限，且就该阶段租金另行主张权利并不损害赵若雷合法权益，故为保护双方当事人的诉讼权利，对该部分租金请求本案中不予处理。 （三）关于惠友购物广场是否承担给付租金责任问题，依《合同法》第八条之规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力。被上诉人惠友购物广场是与上诉人万宝利公司签订的租赁合同，上诉人赵若雷与被上诉人惠友购物广场并无合同关系，故一审法院关于“因原告与被告惠友购物广场之间不存在租赁合同关系，故原告无权以租赁合同纠纷为由向被告惠友购物广场主张租金，故对原告的该项主张，本院不予支持”并无不当。 综上所述，万宝利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；赵若雷的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初608号民事判决第二项； 二、撤销河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初608号民事判决第三项； 三、变更河北省唐县人民法院（2020）冀0627民初608号民事判决第一项为“唐县万宝利商贸有限公司支付赵若雷租金76172.4元及违约金12695.4元，判决生效后十日内付清”； 四、驳回唐县万宝利商贸有限公司上诉请求； 五、驳回赵若雷其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2234元，由赵若雷负担194元，由唐县万宝利商贸有限公司负担2040元；二审案件受理费,唐县万宝利商贸有限公司预交的1175元，由其自行负担，赵若雷预交的1175元，由唐县万宝利商贸有限公司负担1073元，赵若雷负担102元。 本判决为终审判决。 审 判 长 霍丽芳 审 判 员 庞 茜 审 判 员 于纪芳 二〇二一年三月二十五日 法官助理 张 露 书 记 员 齐亚卿