福建省宁德市蕉城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)闽0902执异21号 异议人（利害关系人）：周树华，男，1980年11月27日出生，汉族，住福建省福安市。 申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室，统一社会信用代码91330000075327358A。 法定代表人：孙建华。 被执行人：福安市兴富来工贸有限公司，住所地福建省福安市甘棠镇海峡大茶都6幢106号，组织机构代码76617977-X。 法定代表人：刘祖富。 被执行人：刘祖富，男，1964年8月17日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：胡博锟，男，1985年10月27日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：刘仰望，男，1985年12月9日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：张萱，女，1987年6月17日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 被执行人：刘朝锋，男，1976年8月10日出生，汉族，住福建省福安市。 被执行人：刘映英，女，1977年7月24日出生，汉族，住福建省福安市。 本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司与被执行人福安市兴富来工贸有限公司、刘祖富、胡博锟、刘仰望、张萱、刘朝锋、刘映英借款合同一案中，异议人周树华向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 周树华称，请求：1.确认异议人与刘仰望签订的《房屋出租合同》有效，租期届满前异议人可以继续使用刘仰望名下的位于福安市××号楼××单元××室房产；2.请求撤回对腾空福安市××号楼××单元××室房产的执行行为，并在拍卖中注明租赁情况。事实与理由：2014年12月10日，刘仰望以福安市××号楼××单元××室房产为抵押，通过异议人向周贵明借款人民币20万元，约定2015年1月10日前归还，异议人作为担保人。后因刘仰望经商失败，无力偿还该笔借款，周贵明遂向异议人提出还款要求，并且住进异议人家中，万般无奈之下，异议人于2015年1月份左右将位于福安市××号楼××单元××室房产出售，于2015年2月归还周贵明20多万元。事后刘仰望、张萱夫妻与异议人签订租房合同，将福安市××号楼××单元××室房屋出租给异议人用于抵债，出租期限为2015年3月1日至2025年3月1日，目前出租期限未满。异议人与刘仰望签订的租赁合同生效于贵院作出（2015）蕉民初字第546号民事判决之前，签订租赁合同时异议人对刘仰望将该房产抵押事宜并不知情，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同签订后，上述房屋即交付异议人出租使用至今。现因贵院作出腾空公告，异议人无法继续使用该承租房屋，依据《民事诉讼法》第二百二十五条之规定，提起如上执行异议。异议人提供以下证据：借条复印件、租房合同复印件等证据。 本院经审查查明： 本院于2015年12月17日作出（2015）蕉民初字第546号民事判决，判决查明2013年8月19日，被告刘仰望、张萱与原告中国工商银行股份有限公司宁德分行（以下简称工行宁德分行）签订了2013年营业（抵）字0053号《最高额抵押合同》，由刘仰望、张萱提供位于福安市城区××路××号韩城·盛世豪廷X幢X层X号房产（房产证号：安房权证福安字第0××9号）设定抵押担保,并均已办理了抵押登记。所担保的主债权为自2013年8月19日至2016年8月18日期间（包括该期间的起始日和届满日），在76万元的最高余额（含本金、利息、复利、罚息、违约金等）内，原告依据与福安市兴富来工贸有限公司签订的本外币借款合同等主合同而享有的对债务人的债权，抵押担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用。最终判决“一、被告福安市兴富来工贸有限公司应于本判决生效之日偿还原告工行宁德分行借款本金165万元及利息、罚息、复利（截至2014年10月21日,利息、罚息、复利合计为57611.11元；之后至本判决确定还款之日止的利息、罚息、复利仍按《小企业借款合同》约定计算）。二、如被告福安市兴富来工贸有限公司未能按期履行上述第（一）项判决义务，原告工行宁德分行有权就登记于被告刘仰望、张萱名下的位于福安市城区××路××号韩城·盛世豪廷X幢X层X号房产折价或者以拍卖、变卖所得的总价款在最高余额为76万元的主债权范围内优先受偿；亦有权就登记于被告刘朝锋名下的位于福安市××镇××路房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款总和在最高余额为160万元的主债权范围内优先受偿。三、被告刘祖富、胡博锟对第（一）项债务承担连带清偿责任。四、驳回原告工行宁德分行的其他诉讼请求。” 2017年1月22日，本院立案受理申请执行人工行宁德分行与被执行人福安市兴富来工贸有限公司、刘祖富、胡博锟、刘仰望、张萱、刘朝锋、刘映英借款合同一案。在执行过程中，本院于2017年4月5日作出（2017）闽0902执237号执行裁定，裁定“......二、查封、拍卖被执行人刘仰望、张萱名下坐落于福安市城区××路××号韩城·盛世豪廷X幢X层X号房产......”，2017年5月4日，本院将有关法律文书送达福安市不动产登记中心，查封了上述房产。之后，本院在案涉房产张贴了腾房公告，要求被执行人及占有房屋的案外人于公告之日起三十日内迁出等。 另查，2019年3月29日，本院作出（2017）闽0902执237号之二执行裁定，裁定将本案的申请执行人变更为浙江省浙商资产管理有限公司。 上述事实有（2017）闽0902执异237号执行卷宗在卷佐证，足以确认。 本院认为，异议人要求带租拍卖所主张的租赁事实系发生在案涉房产抵押权设定之后，则本案应适用《民事诉讼法》第225条进行审查。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”而本案异议人主张租赁事实发生于民法典施行前，则应适用当时法律规定。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”同时根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故抵押权人实现抵押权时有权除去抵押物上设立的租赁权。”根据上述法律规定，如异议人主张的租赁事实确实存在，但该租赁权设定也在案涉房产抵押权设定之后，在抵押权人申请拍卖、变卖案涉房产实现抵押权的情况下，亦不得对抗抵押权人也即本案申请执行人。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。故房屋租赁合同承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人的缔约目的是为了收取租金。而本案周树华与刘仰望、张萱签订的租房合同约定为租金每月2000元，租期自2015年3月1日至2025年3月1日，房屋租金直接冲抵之前借款等内容，前述约定实质上系以租抵债性质,不符合租赁合同的法律特征。故本案不适用“买卖不破租赁”原则,也不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”的规定。且该合同采取长期租赁以租抵债的方式,客观上导致其他债权人无法从案涉房产中获得债务清偿,造成对包括本案申请执行人在内的其他债权人利益的损害。综上,周树华的异议请求不能成立,本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定,裁定如下: 驳回周树华的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，向福建省宁德市中级人民法院申请复议。 审判长  黄常凯 审判员  刘 颖 审判员  陈 庄 二〇二一年三月四日 书记员  徐丽梅 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。