文书内容山东省滨州市中级人民法院山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁16民终618号上诉人(原审原告)：滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会，住所地：滨州市经济开发区黄河五路以南、渤海十九路以西。负责人：张福岭，主任。委托诉讼代理人：朱希民，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱昱霜，山东众成清泰（滨州）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：滨州市金河房地产开发有限公司，住所地：滨州经济开发区黄河五路以南、渤海十九路以西。法定代表人：胡南平，总经理。委托诉讼代理人：时科，山东公孚律师事务所律师。上诉人滨州经济技术开发区领域尚城小区业主委员会（以下简称领域尚城业委会）因与被上诉人滨州市金河房地产开发有限公司（以下简称金河房地产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，不服滨州经济开发区人民法院(2020)鲁1691民初1610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。领域尚城业委会上诉请求：1.撤销滨州经济开发区人民法院(2020)鲁1691民初1610号民事判决书第三项，改判该项内容为：被上诉人命名为“会所”的约1300平方米物业管理用房属于领域尚城小区业主共有；被上诉人应将业主共有的物业管理用房(除去会所内原由金河物业实际占有并已判决移交的三间办公室)立即移交给上诉人；2.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审认定事实错误。上诉人在本案一审诉讼请求及庭审过程中从没有涉案会所系公共配套用房的主张；上诉人在一审诉讼请求中的主张内容及所举证据的证明内容均是依法确认命名为“会所”的物业服务用房并请求判令被上诉人承诺无偿移交但对未移交的部分移交给上诉人。上诉人一审提交的证据一系被上诉人的建设工程施工资料，且加盖其行政公章，该证据足以证明上诉人关于该会所系物业管理用房的主张。但一审法院却认定上诉人在一审提出了“会所系公共配套用房”的主张错误。涉案会所一楼的办公通讯设施进行安装申请时填写的地址为物业楼一楼，该证据也进一步证明该会所为物业管理用房的事实。涉案小区物业在管理备案申请中关于位于本小区内中心位置八号楼以南的物业服务用房1300平方米的事实，也得到了滨州经济开发区杜店街道办事处滨海社区、滨州市滨城区杜店街道办事处、滨州经济技术开发区规划建设局的盖章认可。2.《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款明确规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生于民法典施行前，不应适用民法典。首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条是涉案占有物返还的法律依据；《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国物业管理条例》第三十七条均是认定物业管理用房属于业主所有的直接法律根据。即使按照一审法院判决适用的民法典之规定，一审也违反了法律适用原则。其次，《山东省物业管理条例》第十二条关于“物业服务用房面积应为小区建筑总面积的千分之三到千分之五之间。”的规定标准要求，领域尚城小区物业服务用房只有在780-1300平米之间才符合标准。虽然被上诉人以不同的方式表明会所的面积为1300平方米，但该会所的实际面积为1054.38平方米，符合面积标准。最后，上诉人在一审提交的证据已经尽到了证明“会所”为物业管理用房的举证义务。被上诉人既然对其盖章确认的基础资料和其他证据进行否认，被上诉人就应承担相应的举证责任。上诉人在一审中提交了关于物业用房已具备交付条件的资料，而且经现场勘验也确定该会所已建设完成且用于业主活动场所、物业公司办公入住。即使没能提供相应的行政审批许可文件，根据证据高度盖然性标准，也足以认定该会所为物业管理用房且应当移交的判决结论。故一审判决适用法律错误。金河房地产公司辩称，1.上诉人在一审时主张案涉会所系公共配套建筑，后上诉人又称该建筑系物业管理用房。上诉人聘请的新物业公司强占案涉建筑，致使被上诉人合法权益遭到严重损害。上诉人提及的所谓《开发项目公共服务设施及道路、绿化等基础设施竣工核实申请书》等，均系其通过非法手段占有取得，该申请书应以最终向行政机关提交的为准。2.案涉建筑物系被上诉人出资建设，未计入业主公摊，系被上诉人合法财产。上诉人在一审中提交的证据二可知，案涉建筑用于售楼处和开发商办公室的用途，并非上诉人所称的公共配套设施会所或物业办公室。案涉小区的物业公司强行侵占了案涉建筑中的三间办公司，严重侵害了被上诉人的合法权益。自被上诉人一审中提交的《滨州市房屋面积测绘报告》、《商品房买卖合同》中可以看出，滨州市房地产测绘大队实测的小区公摊系数是0.266627，共有面积包括套与公共空间的分隔墙以及外墙水平投影面积，以及楼梯间、管道井、设备间等。被上诉人与业主签订的《商品房买卖合同》第三条实际约定的公共部位与公用房屋分摊建筑面积仅0.2左右，比滨州市房地产测绘大队的实测公摊系数还低，业主实际的公摊面积仅为本楼内的公共设施和共有建筑，楼外公共设施、共有建筑等均未计入建设成本，更不包括案涉建筑。根据“谁出资，谁受益”原则，权属归被上诉人所有。案涉建筑未办理产权登记，人民法院不应对产权归属作出处理。案涉建筑至今尚未经相关部门验收，也无法办理相关产权登记，也不属于国家规定开发商应配套修建并明确其产权归属的配套公共设施，在其未办齐相关规划许可、备案验收、产权登记等手续前，案涉会所涉嫌违法建筑，应当由行政机关处理，人民法院不应对产权归属的争议予以处理。3.上诉人不能证明案涉建筑系公共配套建筑或物业管理用房。根据“谁主张，谁举证”的原则，上诉人自始不能证明对案涉建筑享有所有权。根据物权法的相关规定，公共配套设施的权属有三种情况，一是开发商所有，二是业主共有，三是第三人所有。区分公共配套设施所有权应当从登记原则、投资收益原则判断，案涉建筑归被上诉人所有。领域尚城业委会向一审法院起诉请求：1.依法判决被告将业主共有的金河花园会所（除去会所内原由金河物业实际占有并已判决移交的三间办公室）、1号楼3单元一层的物业室，物业室东邻的过道，过道以东业主共有公共场所，1号楼1单元一层消防室，消防室以东的过道、入户通道以西的业主共有公共场所，8号楼楼梯下车库P169、P191东侧，消防控制室移交给原告；2.依法判决被告登记在其名下的十四台变压器（800千伏安十二台、315千伏安一台、1000千伏安一台）、供电总表两台（编号尾数为4855、0381）以及上述业主共有的受电公用设施、设备的用电管理权和使用权交付给原告；3.依法判决被告将领域尚城小区两台供水总表客户号为（630），6台水泵以及与之配套的保压装置、无负压抑制系统、无负压控制系统、无负压进水装置（共14件）以及上述业主共有的供水公用设施的用水管理权和使用权交付给原告；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告对其诉讼请求进行了减少、增加，最终确定诉讼请求为：1.依法确认命名为“会所”的1300平方米物业服务用房，1号楼3单元一层的小区机房及相邻过道、物管室东邻过道（含过道内公用06房），1号楼1单元一层消防室及其东邻过道、1号楼1单元一层的梯05属于领域尚城小区全体业主共有；2.依法判决被告将“会所”的1300平方米物业服务用房（除去会所内原由金河物业实际占有并已判决移交的三间办公室），1号楼3单元一层的小区机房及相邻过道、物管室东邻过道（含过道内公用06房），1号楼1单元一层消防室及其东邻过道、1号楼1单元一层的梯05交给原告；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告诉状中称的“会所”系领域尚城小区位于东出入口正对位置的二层楼房，现未取得产权证。该楼房系被告于2006年开工建设，共13间。自2007年开始投入使用，作为被告固定办公场所。2011年被告与金河物业公司签订前期物业管理服务协议，约定被告将领域尚城委托给金河物业公司施行物业管理，金河物业公司占用涉案楼房一楼3间房屋作为办公室。2017年8月14日，原告在滨州经济技术开发区规划建设局备案，并于9月13日与滨州市佳昊物业服务有限公司（以下简称佳昊物业公司）签订领域尚城物业管理承包合同，约定原告把领域尚城的物业管理承包给佳昊物业公司。佳昊物业公司与金河物业公司因交接问题发生纠纷，于2019年6月4日向一审法院提起诉讼【案号为(2019)鲁1691民初631号】，一审法院判决金河物业公司向原告移交涉案办公室等，该判决已生效且已履行完毕。原告现占有一楼3间房屋作为物业办公室，二楼由被告占用。一审法院在庭审过程中，于2020年12月3日对涉案小区进行了现场勘查，对双方无争议的：①1号楼3单元一层的小区机房及相邻过道、②1号楼3单元一层物管室东邻过道（含过道内公用06房）、③1号楼1单元一层消防室及其东邻过道、④1号楼1单元一层的梯05，被告当场表示向原告交付，原告表示接受，并向一审法院提交申请，撤回对上述财产诉求中的移交请求。另查明，被告与小区业主签订的《商品房买卖合同》附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明中记载，共有面积包括：套与公共空间的分隔墙以及外墙水平投影面积的一半、以及楼梯间、电梯井、管道井、设备间等。在1号楼房屋分层平面图标注有“物管室”。滨州市自然资源和规划局《关于领域尚城业主赵磊申请政府信息公开的回复》载明“申请表中所需公开3600平方米……该小区公共建筑配套用房位于东出入口正对位置有公共配套用房一处（见附图），但没有详细设计图纸……”。一审法院认为，原告诉求的1号楼3单元一层的小区机房及相邻过道、1号楼3单元一层物管室及其东邻过道（含过道内公用06房）、1号楼1单元一层消防室及其东邻过道、1号楼1单元一层的梯05，系属《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定的建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业用房，依法确定为领域尚城小区业主共有。原被告双方在一审法院组织现场勘验中，除去物管室之外的上述场所、设施等均已自行移交，且原告也向一审法院递交了撤回移交的申请，一审法院不再审理。对原告要求被告移交物管室的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。本案争议焦点为领域尚城小区的“会所”建筑是否属于小区全体业主共有。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张涉案“会所”系公共配套用房，属全体业主共有，并要求被告返还，为此提供了《开发项目公共服务设施及道路、绿化等基础设施竣工核实申请书》、领域尚城宣传手册及答客问、《关于滨州市经济基数开发区领域尚城小区规划方案变更批前公告的说明》《关于领域尚城业主赵磊申请政府信息公开的回复》等证据材料。对《开发项目公共服务设施及道路、绿化等基础设施竣工核实申请书》，被告对该证据不予认可，认为来源不合法，也不同意移交。一审法院认为，该申请书中“会所”备注一栏中“已移交的提供相关证明；尚未移交的提供承诺文件”，而在此份证据中并未有相关的承诺文件，说明原告提交的该份证据不具有完整性，且该申请书系原告在被告资料室私自提取，并未提交该申请书已在滨州市住房和城乡建设局中的备案记录，故一审法院对该证据不予采信；对宣传手册及答客问、信息公开回复等证据材料，一审法院认为，其所称的“公共配套”“公共建筑用房”等，均指根据公共利益需要，为保障城市功能和满足居民基本生活需要所建设的设施，包括经营性的公共用房和非经营性的公共用房，例如，宣传手册中的“会所”建筑属于第16—19页中的餐饮娱乐、时尚购物、医疗服务等“配套”系列，但并不能证明涉案“会所”建筑系非经营性用房而属业主共有。综上，原告提供的上述证据不足以证明其主张。另，结合被告提交的《商品房买卖合同》《滨州市房屋面积测绘报告》等证据，涉案小区业主购买房屋时分摊面积不包括争议的“会所”建筑，即小区业主支付的购房款中并不包括该“会所”建筑的费用，其对该“会所”亦不应享有《商品房买卖合同》中约定的权利。综上，原告的诉讼请求部分成立，对其成立部分，一审法院予以支持，对其不成立部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决：一、领域尚城小区（滨州经济技术开发区黄河五路以南、渤海十九路以西）内1号楼3单元一层的小区机房及相邻过道、1号楼3单元一层物管室及其东邻过道（含过道内公用06房）、1号楼1单元一层消防室及其东邻过道、1号楼1单元一层的梯05，属领域尚城小区全体业主共有；二、被告滨州市金河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将领域尚城小区内1号楼3单元一层物管室腾空后交于原告滨州经济开发区领域尚城小区业主委员会；三、驳回原告滨州经济开发区领域尚城小区业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由原告滨州经济开发区领域尚城小区业主委员会负担70元，被告滨州市金河房地产开发有限公司负担30元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交2017年9月25日滨州经济技术开发区规划建设局物业管理备案证明及相关备案申请书一份，拟证明1300平方米的会所是物业服务用房。被上诉人质证称，对于该证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。佳昊物业公司是案涉小区成立业主委员会后自行选聘的物业公司，其强占了被上诉人的三间办公室，上诉人提交的该证据是该物业公司自行制作并向行政机关备案的手续，物业办公用房并不在证据中载明的位置，其具体位置一审法院已经查明认定。本院认为，上诉人提交的证据系佳昊物业公司自行书写，被上诉人对该证据不予认可，且无法证实上诉人的主张，本院不予采信。二审中，本院依法从滨州市自然资源和规划局调取《领域尚城住宅小区规划设计方案》，当事人双方对该证据真实性均无异议。经查明，该方案中的工程综合经济技术指标处载明：组团级公建配套建筑面积3600平方米。包含涉案“会所”在内的涉案小区东门入口区域被标注为公共建设区。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：本案系上诉人领域尚城业委会与被上诉人金河房地产公司因对涉案建筑物是否享有所有权而发生的纠纷，故本案的案由应为建筑物区分所有权纠纷。本案的争议焦点为涉案1300平方米的“会所”是否属于领域尚城小区的业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，根据《领域尚城住宅小区规划设计方案》显示，包含涉案“会所”在内的区域被明确标注为公共建设区，该小区标注的公共配套建筑面积为3600平方米。诉争“会所”面积约1300平方米，除此之外该设计方案中并未体现该小区存在其他公共配套建筑。被上诉人虽对此不予认可，但并未举证证明涉案小区存在其他公共配套建筑可以达到3600平方米的标准。故该“会所”被认定为属于领域尚城小区业主共有具有事实及法律依据。被上诉人辩称涉案建筑并未计入建设成本，对此其应提供涉案小区的出售价格相应的计算依据等证据予以证实，而在被上诉人关于涉案小区售价的回复中载明涉案小区的定价方式系采取市场定价，根据该定价方式无法确定涉案建筑没有计入建设成本，被上诉人的抗辩缺乏有效证据支持，本院不予采信。综上所述，领域尚城业委会的上诉请求成立。一审认定事实有误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持滨州经济开发区人民法院(2020)鲁1691民初1610号民事判决第一项、第二项；二、撤销滨州经济开发区人民法院(2020)鲁1691民初1610号民事判决第三项；三、确认领域尚城小区（滨州经济技术开发区黄河五路以南、渤海十九路以西）东出入口正对位置的二层楼房（除去楼房内原由金河物业实际占有并已判决移交的三间办公室），属领域尚城小区全体业主共有；四、被上诉人滨州市金河房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将领域尚城小区东出入口正对位置的二层楼房（除去楼房内原由金河物业实际占有并已判决移交的三间办公室）腾空后交于上诉人滨州经济开发区领域尚城小区业主委员会。一审案件受理费减半收取100元，二审案件受理费200元，由被上诉人滨州市金河房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 景晨光审 判 员 吴 琦审 判 员 邵佳宁二〇二一年三月二十二日法官助理 高玉静书 记 员 张 霞