苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0591民初2352号原告：吴用献，男，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告：施阿爱，女，汉族，住江苏省南通市崇川区.两原告共同委托诉讼代理人：周明明，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。被告：李宝库，男，汉族，住甘肃省正宁县，委托诉讼代理人：刘金平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，北京市隆安（苏州）律师事务所实习律师。原告吴用献、施阿爱与被告李宝库房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序并由审判员独任审理，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告吴用献及施阿爱的委托诉讼代理人周明明、被告李宝库的委托诉讼代理人刘金平、高源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴用献、施阿爱向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的关于苏州工业园区玲珑湾花园41幢803室房屋的《苏州市存量房买卖合同》以及相应的《补偿协议》，被告立即协助原告办理房屋买卖合同网上备案的注销手续；2、判令被告立即向原告支付违约金136万元（已抵扣被告已付款230万元）。事实和理由：2019年4月，原告吴用献、施阿爱与被告李宝库就苏州工业园区玲珑湾花园41幢803室房屋买卖等相关事宜签订《苏州市存量房买卖合同》、《补偿协议》和《存量房交易资金托管协议》。其中，《苏州市存量房买卖合同》第三条约定的房屋价款为1600万元，该合同第十条关于房屋权属转移登记的约定中明确“自买受人付清付款之日起7日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属登记转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任……2.属于买受人责任的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起3日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同第三条约定的房屋价款的20%向出卖人支付违约金……”另外，《补偿协议》中明确，存量房买卖合同中约定的成交价1600万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施。双方确认，被告就现有房屋装潢、厨卫设施及附属设施另行补偿原告230万元，其中定金150万元。双方确定出卖人转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，合计1830万元。上述合同、协议签订后，被告向原告支付了补偿协议项下的款项230万元。2019年9月起，被告由于自身原因一直未能与原告到房屋登记部门办理房屋权属转移登记手续，原告也无法及时收取全部的房屋价款1600万元。原告等了又等，迫于无奈，谨慎起见，原告于2019年12月向被告邮寄送达了《关于办理房屋权属转移登记手续有关事宜的通知函》，催促被告在一定期限内与原告共同向房屋登记机构申请办理房屋权属登记。由于被告在原告催告后仍然未能如期办理房屋权属登记，在继续等待无果的情况下，为避免本案交易长期处于不确定的状态，同时为了避免损失的进一步扩大，原告遂于2020年1月下旬向原告邮寄送达了《解除合同通知函》，通知解除苏州市工业园区玲珑湾花园41幢803室房屋的《苏州市存量房买卖合同》和相应的《补偿协议》，同时要求被告立即配合原告向房屋所在地房地产市场管理机构申请办理该合同网上备案注销手续。由于房屋买卖合同网上备案尚未注销，同时为了追究被告的违约责任，原告只能诉诸于人民法院。其中，关于违约责任部分，在《苏州市存量房买卖合同》项下，被告应支付的违约金为320万元；在《补偿协议》项下，被告支付了补偿款230万元，原告没收定金46万元，原告应返还被告该协议的款项为184万元。被告应支付给原告的违约金与原告应返还给被告的款项相折抵，被告还应当向原告支付违约金136万元。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告李宝库辩称：同意解除合同。但涉案房屋市场价格从2019年4月份签订合同至今，房价总体是上涨的，原告没有因为合同解除而遭受到实际损失。《苏州存量房买卖合同中约定的违约金标准过高，请求人民法院予以调整。《补偿协议》项下230万的补偿款已经实际支付，被告的义务已经履行完毕，无需再行承担定金责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经过开庭，组织当事人进行了证据交换和质证，本院根据相关证据材料及当事人庭审陈述、证人证言等，查明认定事实如下：2019年4月，原告吴用献、施阿爱为出卖人（甲方），被告李宝库为买受人，案外人苏州博邻房地产经纪有限公司为居间方，三方签订了一份《苏州市存量房买卖合同》，约定原告将位于苏州工业园区玲珑湾花园41幢803室房屋出卖给被告，房屋产权登记建筑面积为247.47平方米，价款为1600万元。房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款支付方式为贷款支付，买受人于2019年7月15日前，向出卖人支付首付款800万元，该款由买受人直接支付于托管账户。买受人应于双方办理资金托管手续7日内与贷款银行前述借款抵押合同等相关文件，向银行贷款800万元，待贷款银行审核通过后，买受人应委托银行于2019年9月15日将贷款支付至资金托管账户。上述房屋买卖合同第十条约定:“关于房屋权属转移登记的约定”中约定：“自买受人付清付款之日起7日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属登记转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任；造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1.属于出卖人责任的……2.属于买受人责任的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。(1)逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过15日(该日期应当与第1项的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起3日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之九的违约金(该比率应不小于本条第2款第1项中的对应比率)，合同继续履行。自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之九的违约金(该比率应不小于本条第1款第1项中的对应比率)，合同继续履行。原、被告双方同时还签订了一份《补偿协议》，约定买受人就房屋装潢、厨卫设施及附属设施另行补偿出卖人230万元，其中定金150万元于2019年4月20日支付50万元，2019年4月23日前支付100万，差额80万元于资金托管当日支付。并约定转让房产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计1830万元。本协议的违约责适用存量房买卖合同的有关规定。上述买卖合同及补充协议签订后，双方办理了资金托管手续，被告按约支付了首付款800万元并贷款800万元，合计1600万元，均已付至资金托管账户。被告并按补偿协议约定向原告支付了差额款230万元。后被告因涉嫌犯罪被公安机关羁押，原告及中介方与被告失去联络，被告未能配合原告办理房屋权属转移登记手续，涉案房屋至今未过户也未交付，原告方也无法取得资金托管账户中的房款。2019年12月17日，原告向被告被羁押所在看守所邮寄了一份通知函，要求被告于2019年12月27日前办理房屋权属转移登记手续，否则将追究违约责任采取解除合同等措施。该邮件于2019年12月18日由看守所签收。后原告又于2020年1月22日向看守所邮寄了一份《解除合同通知函》，通知被告因其未按约办理房屋权属转移登记手续，故解除双方房屋买卖合同及补偿协议。该邮件于2020年1月24日由看守所签收。庭审中，原被告双方一致确认双方房屋买卖合同及补偿协议于该日解除。本院认为：原、被告双方签订的《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》是双方真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。双方房屋买卖合同约定，自买受人付清付款之日起7日内，买卖双方应共同向房屋登记机构申请办理房屋权属登记转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当承担违约责任，因买受人原因逾期超过15日，出卖人有权解除合同。本案中，因被告自身原因导致双方一直未能办理房屋权属转移登记，被告已构成违约，原告有权依据合同约定解除《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》，双方均认可解除时间为2020年1月24日，本院予以确认。双方已经办理资金托管及网上备案手续，合同解除后应当予以注销，对原告该项诉请，本院亦予以支持。被告违约导致合同解除，应当按照合同约定依法承担相应违约责任。关于被告应承担的违约责任大小，本院认为：被告已经向资金托管账户足额支付了购房款1600万元并向原告支付了房款差价230万元，后系因为被羁押而导致无法办理房屋权属转移登记，被告方主观上并不存在违约的恶意。合同解除后现涉案房屋市场交易价格较合同签订时并未有过大波动，故原告方并不存在房屋价值贬损的实际损失。房屋一直未交付被告使用，处于原告自身实际控制中，故原告也不存在房屋使用收益的损失。原告并一直保有被告方支付的购房款230万元，存在利息等收益。综上情形，双方合同约定的违约金明显过分高于原告实际损失，本院依法予以调整。本院综合考虑被告违约程度、违约情形、原告损失大小等因素，酌情调整确定被告应支付原告违约金55万元。双方《补偿协议》约定了该协议项下的违约责任适用房屋买卖合同的约定，且被告也足额支付了《补偿协议》项下的房款差价230万元，原告主张另行没收《补偿协议》项下定金46万元，缺乏依据，本院不予支持。双方房屋买卖合同及补偿协议解除后，原告收取的购房款230万元，应予返还，抵扣被告应支付的违约金55万元后，原告还应返还被告175万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴用献、施阿爱与被告李宝库签订的关于苏州工业园区玲珑湾花园41幢803室房屋的《苏州市存量房买卖合同》及《补偿协议》于2020年1月24日解除；二、被告李宝库于本判决生效之日起七日内协助原告吴用献、施阿爱办理上述房屋网签合同注销手续；三、原告吴用献、施阿爱于本判决生效之日起七日内返还被告李宝库1750000元；四、驳回原告吴用献、施阿爱其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费117800元，由被告李宝库负担。被告负担部分已由原告预交，本院不再退还，被告应于本判决生效之日起七日内支付原告，原告可在返还被告款项时抵扣该款。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘佳政二〇二一年三月四日书记员  郭 朦