北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京03民终1303号上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀芹，女，1971年5月17日出生，汉族，北京市平谷区人，住平谷区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京和平街物业管理中心，住所地北京市平谷区平谷镇和平街村平翔路**。法定代表人：王永信，经理。委托诉讼代理人：王志平，男，北京和平街物业管理中心员工。上诉人王秀芹因与被上诉人北京和平街物业管理中心（以下简称和平街物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2020）京0117民初4809号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法由法官杜丽霞独任审判并公开开庭进行了审理，上诉人王秀芹，被上诉人北京和平街物业管理中心的委托诉讼代理人王志平均到庭参加诉讼。本院审理过程中，王秀芹申请撤回其一审反诉请求，和平街物业同意王秀芹撤回一审反诉请求，本院认为，上诉人王秀芹在本案审理期间提出撤回一审反诉的请求，已经其他当事人同意，且不损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，本院予以准许。因此，本院仅针对其对本溯的上诉一节进行审理。本案现已审理终结。王秀芹上诉请求：撤销一审判决，改判不支付物业费14000元，并支持王秀芹一审反诉请求，具体如下：1．和平街物业对屋顶不进行维修而给王秀芹造成长期漏雨的损失人民币15000元；2．和平街物业向业主公布及向人民法院提交6号楼楼项出租用于通信基站建设的合同及收益账目，并将所得收益返还业主；3．和平街物业向业主返还违法出售的地下人防设施，并交出违法所得；4．和平街物业向业主及法院公布并提交其所属21名员工每年的社保和每个月的工资表及法定从业资质情况；5．和平街物业向业主及法院公布并提交公共区域收益的收支情况明细表；6．和平街物业向业主及法院公布并提交物业自2005年至2018年每年的收费收入和支出账目，接受监督，以及中国电信与物业公司签订的租赁合同；7．一、二审诉讼费由和平街物业承担。主要事实和理由：1．和平街物业的诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，一审法院对王秀芹提出的诉讼时效抗辩未予采信不妥；2．案件的主要矛盾制造者就是中国电信股份有限公司北京分公司及建筑商北京和平农工商联合总公司，王秀芹一审中请求法院追加该两公司参加诉讼一审法院未予准许；3．一审法院将购房时捆绑签订的入住合约认定为物业合同，但入住合约不符合合同的形式要件，也不符合物业条例的规定；4．和平街物业服务不达标，王秀芹家房屋漏雨长期未能修好，消防通道内长期存放大量易燃物；5．和平街物业让商贩在小区内摆摊赚取违法利益，将公共区域出租收取租金。二审审理中，王秀芹表示撤回其他上诉请求，只要求二审法院改判驳回和平街物业的诉讼请求。和平街物业答辩称，同意一审判决，不同意王秀芹的上诉请求、事实理由。和平街物业向一审法院起诉请求：1．判令王秀芹支付和平街物业2011年9月22日至2018年10月31日的物业费14790元；2．诉讼费由王秀芹负担；3．要求王秀芹按照银行同期存款利率支付自2018年11月1日至实际给付物业费之日的滞纳金。王秀芹反诉请求：判令和平街物业对屋顶不进行维修给王秀芹造成长期漏雨的损失15000元。一审法院认定事实：王秀芹系xx号的业主，房屋面积165．05平方米。2009年9月22日，和平街物业作为乙方，王秀芹作为甲方，双方签订xx号院入住和约，约定由乙方对本住宅小区范围内的房屋、道路、公共设施、相关场地、居住秩序等事务行使管理权；乙方将提供一流的服务，为甲方提供及时有效的维修养护和各项便民服务；甲方须遵守小区内的各项管理规定，服从乙方的管理并给予乙方工作的支持与协作；甲方将按时缴纳有关管理、维修、服务费用。王秀芹拖欠2011年9月22日至2018年10月31日的物业费。关于房屋漏雨问题，王秀芹提交证人证言、照片、录音，证明房屋漏雨给自己造成损失，要求和平街物业维修，但和平街物业未进行有效维修。和平街物业称因证人也未交纳物业费，证人与王秀芹有利害关系，故不认可证人证言，认可王秀芹家漏雨的问题，但称已经进行了维修，2016年之后王秀芹未报修过，故认为已经维修好，对于王秀芹主张的损失不认可。王秀芹自述自2009年和平街物业开始修，但是不管用，多次修多次漏。王秀芹提供照片、视频，证明和平街物业对包括消防通道内的垃圾不清运、积雪不除、电梯过期不年检、出租公共区域，让小商贩摆摊、未按规定拆除基站并收取租金、单元门常年损坏不维修、对厕所反味不改造等问题，和平街物业均不认可。王秀芹自述厕所反味可能是上面的口小，是开发商施工的问题造成的，找物业，物业称找开发商商量，但到现在没有解决。一审法院认为，和平街物业与王秀芹签订xx号院入住和约，为王秀芹房屋所在的xx号院提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，和平街物业提供物业服务后，王秀芹应当按照约定及时交纳物业费。王秀芹辩称物业费已交纳至2015年年底及和平街物业公司的经理刘栋提出物业费与漏雨损失相抵的问题，和平街物业均不认可，王秀芹未提交证据予以证明，故王秀芹的该辩解，一审法院不予采信；王秀芹辩称已经超过诉讼时效，和平街物业主张已通过上门、电话或贴通知的方式向王秀芹主张权利，且和平街物业自2004年至2018年10月一直为涉案房屋所在小区提供持续性物业服务，现无证据证明和平街物业明显怠于行使权利，故王秀芹关于诉讼时效的辩解，一审法院不予采信；王秀芹辩称建立基站给自己造成损失并要求返还租金问题，与本案非同一法律关系，本案不予处理；王秀芹辩称房屋漏雨，物业维修不及时造成损失并反诉要求赔偿损失问题，王秀芹自述房屋漏雨是开发商施工的问题，物业多次给维修，但多次修多次漏，表明和平街物业已经履行相应的职责，而非怠于行使职责，故王秀芹的该辩解，一审法院不予采信，王秀芹以和平街物业不进行维修为由反诉要求赔偿损失的反诉请求，一审法院不予支持。王秀芹辩称卫生间反味的问题，因王秀芹称系开发商施工问题造成的，故一审法院不予采信；王秀芹提出的关于物业服务不达标的其他答辩意见，因未能提供充足证据予以证明，对其意见，一审法院亦不予采纳。现和平街物业已经履行相应职责，其要求王秀芹交纳物业费的主张，于法有据，一审法院予以支持。和平街物业主张滞纳金，结合合同的履行情况及王秀芹非无故不交纳物业费，故和平街物业要求王秀芹支付滞纳金的请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、王秀芹于判决生效后7日内给付北京和平街物业管理中心2011年9月22日至2018年10月31日的物业服务费14000元；二、驳回北京和平街物业管理中心的其他诉讼请求；三、驳回王秀芹的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王秀芹围绕上诉请求提交了下列证据：证据1．住宅排气道图集，用以证明建筑质量不符合规定，和平街物业不积极履行职责；证据2．排气道现状照片，用以证明物业服务质量不达标；证据3．信号基站现状照片，用以证明基站现在还在运行，没有拆除；证据4．录像，用以证明基站没有拆除，房屋屋顶漏雨。和平街物业二审中未提交新证据。本院组织双方进行了证据交换与质证，和平街物业针对王秀芹二审中提交的证据发表质证意见如下：对证据1、2、3、4的真实性及证明目的均不予认可，上述证据与和平街物业无关，是开发商的问题。对王秀芹二审中提交的证据本院认定如下：对证据1、2、3、4的真实性、证明目的均不予确认。本院对一审法院经审理查明的事实予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，本案二审期间的争议焦点为：一、王秀芹主张的诉讼时效抗辩是否成立；二、王秀芹应否支付争议期间的物业费。关于争议焦点一，王秀芹认可争议期间和平街物业持续性为其涉案房屋提供物业服务，现并无证据证明和平街物业明显怠于行使权利，故一审法院对王秀芹提出的诉讼时效抗辩不予采信并无不当。关于争议焦点二，王秀芹主张因和平街物业提供的物业服务不达标故其不应交纳物业费，本院认为，王秀芹提交的证据并不足以证明其关于和平街物业提供的物业服务不达标的主张，且物业服务系一项整体性、综合性、持续性的服务，“物业服务瑕疵”亦不宜根据单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。王秀芹所称漏雨、卫生间返味的问题，因王秀芹自认系开发商施工原因造成，且王秀芹自认和平街物业公司多次维修漏雨问题，能够证明和平街物业并非完全不履行相应职责，故王秀芹以此为由要求免交物业费依据不足。王秀芹对于物业经理承诺以漏雨损失抵扣物业费及其已经交纳物业费至2015年底的主张均未提交相应的证据，和平街物业对此亦不予认可，故本院对其上述意见不予采信。一审法院核算的物业费金额正确，本院予以确认。综上所述，王秀芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346元，由王秀芹负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 杜丽霞二〇二一年三月二十三日法官助理 苗振跃书 记 员 刘 波