广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2428号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道西海韵路16号403房，统一信用代码91440115304562723K。法定代表人：赖雅，职务：董事长。委托诉讼代理人：郭小鲁，广州金鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：邓勇，男，1978年8月28日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：万伟，女，1982年4月19日出生，汉族，住湖北省武汉市江夏区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。上诉人广州中璟慧富房地产开发有限公司（以下简称中璟公司）因与被上诉人邓勇、万伟商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2020）粤0115民初3748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。上诉人中璟公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判邓勇、万伟向中璟公司支付违约金184361.5元以及承担律师费9000元和本案诉讼费。事实和理由：（一）中璟公司在合同履行过程中不存在任何过错，一审认定中璟公司对于邓勇、万伟的贷款未能获得批准存在一定的过错没有事实依据。首先，根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》，办理按揭贷款手续（包括提交贷款资料、签署按揭贷款合同等）、获得贷款批准并确保贷款机构批准之贷款满足房款支付的需要是邓勇、万伟的合同义务，并非中璟公司的义务。且实际办理过程中，邓勇、万伟是委托广州城建开发兴业房地产中介有限公司（以下简称兴业公司）办理按揭手续，并未委托中璟公司办理，中璟公司并非按揭代办的主体，没有义务明确告知其具体补充何种资料。其次，根据中国建设银行股份有限公司广东自贸试验区分行于2020年8月6日出具的《协助调查复函》，该行于2019年9月26日、2019年11月6日两次电话通知邓勇、万伟补交材料，但邓勇、万伟均没有按要求及时补交。加之中璟公司于2019年11月22日及2019年11月29日两次通知邓勇、万伟补交资料，邓勇、万伟仍未补交。该事实反映出邓勇、万伟是拒绝或故意不补交资料，而非不知提交何种资料。再次，根据《广州市商品房买卖合同》的约定，邓勇、万伟应当在申请办理按揭贷款手续之日起15个工作日获得贷款批准，即最迟于2019年10月16日前获得贷款批准，但直到2019年11月22日，邓勇、万伟仍未获得贷款批准，因此，不论中璟公司是否催促其补交资料，邓勇、万伟均已构成违约。中璟公司通知邓勇、万伟补交资料是为了催促其履行合同，并非基于合同义务。如果按一审判决的逻辑，中璟公司不通知邓勇、万伟补交资料，就不存在过错，通知了邓勇、万伟补交资料反而存在过错，明显违反常识。最后，即便认定中璟公司未明确告知邓勇、万伟补充何种材料存在一定过错，该过错与邓勇、万伟违约没有必然关联，即没有导致邓勇、万伟违约。根据《补充协议》约定，邓勇、万伟未能及时履行本协议第1.1款约定的任一保证，在合理期限届满后，中璟公司仍未收到按揭贷款的，中璟公司如选择继续履行合同的，邓勇、万伟应按照中璟公司要求采取措施消除违约情形，包括按甲方书面通知指定的其他付款方式及支付款项。在邓勇、万伟拒不补交按揭贷款手续资料，严重违约的情况下，中璟公司并未直接解除合同，而是于2019年12月4日书面通知邓勇、万伟办理付款方式变更手续，并支付剩余购房款。但邓勇、万伟在收到该通知后，仍然未能支付剩余购房款，因此，最终导致邓勇、万伟逾期付款造成违约的原因是其未办理付款方式变更并支付剩余购房款，而与先前的是否成功办理按揭贷款已无任何关系。（二）一审判决认为中璟公司未进一步举证证明合同解除给其造成损失的具体金额，而根据当下的房地产交易价格走向，中璟公司在解除合同后另行出售南沙区南沙街慧富南街4号（自编34#楼）702房（以下简称涉案房屋），应能获得一定的溢价补偿，该认定不仅没有考虑房产建设、销售、维护成本，也没有考虑当下房地产交易的实际情况，纯属主观臆断。众所周知，房地产开发建设具有投资额大、建设周期长、风险较大、对国家经济政策较敏感等特点，房地产开发建设投资包括土地费用、前期工期费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等。这些费用最终都要通过房产销售出具，才能回笼资金。邓勇、万伟违约导致合同解除，必然造成上述房屋长期空置、资金无法回笼、二次销售费用等损失。根据国家统计局发布的《2020年1-10月份全国房地产开发投资和销售情况》，1-10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1-9月份为下降1.8%，根据克而瑞发布的《新房周报：一二线成交环比回调》，2020年第45周整体成交规模略有回落，一线城市最为显著。一线城市成交指数为130.83，环比下降117.36点；一线城市除深圳本周商品住宅成交面积环比增6.4%外，广州跌幅最大，达73.2%。加之，11月3日，国家提出坚持房住不炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展的建议，由此可见，房地产销售市场仍面临压力。一审上述判决与当下房地产市场实际交易情况不符，而且涉案房屋另行出售时间、溢价情况仍存在不确定性，据此一审调减违约金也没有事实依据。被上诉人邓勇、万伟二审提交书面答辩称，请求驳回中璟公司的全部诉讼请求。具体理由如下：（一）一审认定事实清楚，适用法律准确，中璟公司未能明确告知邓勇、万伟需要补充何种资料，导致邓勇、万伟未能及时补交资料和消除贷款申请障碍，存在一定过错。1.邓勇、万伟在签订买卖合同当日就把办理银行按揭所需的信息、资料都提供给中璟公司和按揭公司。中璟公司虽一直催促邓勇、万伟补齐银行按揭手续所需的全部资料，但从未向邓勇、万伟明确的告知需要补充什么材料，邓勇、万伟向按揭银行了解，按揭银行以邓勇、万伟非对接方不能告知详情为由拒绝告知，邓勇、万伟直至今日也未能得知到底需要补交那些材料。2.邓勇、万伟拒绝或故意具备补交资料的事实不存在。首先，中璟公司邮寄的催补交材料通知函中并未告知邓勇、万伟需要补交那些材料，邓勇、万伟在收到中璟公司邮寄的催补交资料通知函后，在2019年11月26日向银行询问了要补交哪些资料，之后也一直积极向银行了解进展，但银行未能给予回复，并非邓勇、万伟拒绝或故意不补交；其次，根据补充协议第1.1条第1款第1项“乙方应于签订买卖合同当天向合同约定的贷款机构提交贷款资料并亲自临至贷款机构签署按揭贷款合同及有关文件以办理贷款按揭申请手续”的约定以及邓勇、万伟与中璟公司指定的中介公司签订的《委托代理合同》可知，邓勇、万伟已于签订买卖合同之日2019年9月20日提交了所需贷款资料，也已经委托了中璟公司及其中介公司向按揭银行递交办理按揭相关资料和文件。因此，邓勇、万伟已履行了提供贷款资料的义务，并无任何违约行为。（二）中璟公司要求邓勇、万伟支付10%违约金184361.5元及承担9000元律师费不合理也不合法，请求法院予以驳回。1.中璟公司要求邓勇、万伟按涉案房屋总价款10%至违约金无事实和法律依据。一审法院根据公平原则，充分考虑中璟公司的实际损失以及双方的过错程度的情况下，酌定邓勇、万伟向中璟公司支付违约金92181元，此认定合理也合法；且邓勇、万伟已向中璟公司支付了大部分房款，即便是邓勇、万伟违约，违约的金额较之于全部房款已减少。2.中璟公司要求邓勇、万伟赔偿律师费不合理也不合法。一审法院已酌定邓勇、万伟支付中璟公司违约金过程中已充分考虑中璟公司的损失，律师费已包含在违约金中。另，根据补充协议第15.10条，乙方违约除承担违约责任还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费等，该约定仅约定了乙方违约赔偿甲方一切损失，却未约定甲方违约也同意应向乙方赔偿一切损失，根据《中华人民共和国民法总则》第六条以及《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项规定，上述条款约定无效，中璟公司要求赔偿律师费没有合理依据，应予驳回。中璟公司于2020年5月21日向一审法院起诉请求：1.确认中璟公司与邓勇、万伟签署的编号为201909191377《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》）已于2020年2月25日解除；2.邓勇、万伟协助中璟公司办理编号201909191377《商品房预售合同》的网签注销手续；3.邓勇、万伟向中璟公司支付违约金184361.5元；4.邓勇、万伟向中璟公司赔偿律师费9000元；5.案件诉讼费由邓勇、万伟承担。邓勇、万伟向一审法院提出反诉请求：1.中璟公司向邓勇、万伟退还房款553615元和维修金9841.65元；2.中璟公司向邓勇、万伟赔偿损失38200元；3.中璟公司向邓勇、万伟支付违约金184361.5元；4.案件诉讼费由中璟公司承担。一审法院认定事实：中璟公司为涉案房屋所在项目慧富滨海花园的开发企业，该项目33#楼、34#楼已于2019年7月30日取得穗房预（网）字第××号《商品房预售许可证》。2019年8月3日，邓勇、万伟为购买涉案房屋与中璟公司签订《订购书》，双方约定房屋交易总价为1843615元。2019年9月20日，中璟公司（甲方）与邓勇、万伟（乙方）签订编号为201909191377《商品房预售合同》，约定：涉案房屋总金额1843615元。甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款553615元于本预售合同网上签订之日支付；剩余房款1290000元，须于2019年11月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭付款的，如果乙方未能按照上述约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方己支付房价款退还给乙方。本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。上述合同附件八《本合同补充协议》约定：乙方应按买卖合同第八条的约定及时支付全部房款，包括但不限于及时支付除按揭款外的其余房屋价款，办理按揭贷款手续确保贷款机构（含贷款银行、广州住房公积金管理中心，下同）及时将按揭款支付至甲方预售款监控账号。如乙方选择按揭方式付款的，则乙方保证：如乙方选择按揭方式付款的，乙方应于签订买卖合同当天向合同约定的贷款机构提交贷款资料并亲临至贷款机构签署按揭贷款合同及有关文件以办理贷款按揭申请手续；乙方应在本款约定的申请办理贷款按揭申请手续之日起15个工作日（商业贷款）/30个工作日（公积金含组合贷款）内获得贷款批准，并确保贷款机构批准之贷款满足房款支付的需要。如乙方未在上述约定的期限内办妥贷款按揭手续的（包括但不限于乙方拒不提交贷款资料、提交资料不齐备、所提交的资料不符合办理按揭贷款手续、贷款机构批准的贷款不满足支付房款需求等情形的）每逾期一日，乙方应每日向甲方支付按揭贷款总额0.03%的违约金，同时乙方应在甲方书面通知之日起10个工作日内补充提交；若乙方仍未在前述期限内补充提交的，甲方有权在补充提交期限届满之日起二年内解除买卖合同及本补充协议。乙方未能及时履行上述保证，在乙方应当申请办理贷款按揭手续之日起的合理期限（商业贷款为2个月，公积金含组合贷款为6个月）届满后甲方仍未收到按揭贷款的，甲方有权选择如下方式处理：（1）自本条约定的甲方应收到按揭贷款的合理期限届满之日起二年内解除买卖合同。（2）选择继续履行合同。如甲方选择继续履行合同，则合同继续履行，自本条约定的甲方应收到按揭贷款的合理期限届满之日起至甲方收到款项之日止，每逾期一日，乙方应向甲方支付按揭贷款总额0.03%的违约金，同时，乙方应按照甲方要求采取措施消除违约情形，包括但不限于重新办理按揭贷款审批手续、按甲方书面通知指定的其他方式付款方式及时支付款项；若甲方发出书面催收通知后，乙方仍未在甲方通知要求期限内支付相关款项的，甲方仍有权自本条约定的甲方应收到按揭贷款的合理期限届满之日起二年内解除买卖合同及本补充协议。乙方声明，其于买卖合同签订前已充分了解商品房按揭贷款（含公积金贷款，下同）的相关情况，包括但不限于办理条件、程序、审批及放款时间、所需资料及费用等，并清楚知悉自身的支付能力、资信状况以及按揭贷款的商业风险（包括贷款政策调整、未能获得贷款批准等）。乙方确认，按揭方式付款仅为乙方支付房款的融资方式，按揭过程中的风险不得作为拒绝履行付款义务的抗辩理由。如乙方在办理按揭过程中变更付款方式，应及时以书面形式通知甲方和按揭贷款机构，并取得甲方的书面同意，同时，乙方应于甲方指定期限内支付剩余全部房屋价款。否则，乙方每日应向甲方支付应付未付房价款0.03%的违约金；逾期超过60日的，甲方有权自逾期超过60日起二年内解除买卖合同。如乙方未能按买卖合同第八条约定的期限支付除按揭款外的其余房屋价款的，乙方每日应向甲方支付应付未付房价款0.03%的违约金；逾期超过60日的，甲方有权自逾期超过60日起二年内解除买卖合同。如买卖合同约定的合同解除条件成就的，享有合同解除权的一方可向对方发出合同解除通知（其中，在乙方享有合同解除权的情况下，乙方应于知道或应当知道解除合同事由之日起30日内发出合同解除通知，否则视为同意继续履行合同）。自解除通知到达对方时，合同解除。对方有异议的，应于解除通知到达之日起15个工作日内请求人民法院确认合同解除的效力。除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金按该商品房总价款的10%计算。乙方已支付的房屋价款按如下原则处理：⑴如因甲方违约导致合同被解除的，甲方应自收到乙方解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，在扣除乙方应付的违约金（如有）、已发生的费用及代偿款项后不计息退还乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用不予退回并支付违约金。乙方确认，除上述款项外，甲方无需承担任何其他赔偿或补偿责任。⑵如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，将乙方已付购房款及未发生的费用（已发生的费用不予退回）扣除包括违约金、已发生的费用及代偿款项、解除合同的费用后，不计利息返还给乙方。乙方已支付房价款不足清偿上述费用的，甲方有权另行向乙方追索。乙方确认，不论因何种原因导致买卖合同解除的，乙方均应按甲方的书面通知要求到有关部门协助办理预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续，并赔偿甲方因此而遭受到的一切损失，包括但不限于办理退房手续所需费用、诉讼费、律师费等。否则，自甲方指定的协助办理退房手续期限届满之日起，乙方每日应向甲方支付该商品房总价0.03%的违约金。乙方确认，如乙方违反买卖合同及本补充协议约定或违反任一保证或承诺的，导致甲方有权解除买卖合同的情形出现的，则：甲方解除买卖合同或甲方选择继续履行合同。如甲方选择继续履行合同的，则合同继续履行，自违约情形发生之日起，乙方应每日向甲方支付该商品房总价款的0.03%的违约金，但本补充协议另有约定的除外。乙方确认，如乙方违反买卖合同及本补充协议约定的，除应按买卖合同及其补充协议的约定承担违约责任外，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费等。签订《商品房预售合同》当日，邓勇、万伟（甲方）与兴业公司（乙方）签订《委托代理合同》，约定：甲方是涉案房屋的购房人，现向建设银行南沙支行申请129万元贷款，现甲方自愿委托乙方就该房屋买卖咨询服务、代办银行按揭手续等事宜，达成如下协议：一、乙方就该房屋为甲方提供商品房购买咨询服务，甲方委托乙方为合法代理人，办理银行按揭贷款等相关手续。二、甲方全权委托乙方为合法代理人，办理银行按揭贷款等相关手续：1.向按揭银行递交办理该房屋的按揭相关资料和文件；2.向房管部门办理该房屋的产权转移登记的全部手续；3.向房管部门办理该房屋的他项权利登记的全部手续。上述合同签订期间，邓勇、万伟合计向中璟公司支付首期款553615元（含20000元定金）和物业维修基金9841.65元。邓勇、万伟另向兴业公司支付经纪代理服务费3200元。中璟公司因一直未收到涉案房屋的剩余房款，分别于2019年11月22日和2019年11月29日，向邓勇、万伟寄送了两份《通知》。《通知》均载明由于邓勇、万伟未提供银行所需的全部资料，导致贷款无法获得审批。中璟公司要求邓勇、万伟在收到《通知》之日起三日内将所缺资料补齐，但并未在《通知》中告知二人需补充提交何种资料。中璟公司在2020年7月28日的庭审中亦表示不清楚需补充提交资料的内容。邓勇、万伟确认收到上述《通知》，并表示已于2019年11月26日与贷款银行的工作人员陈婉秋进行沟通。邓勇、万伟提供的微信对话无法反映其二人就贷款未能获得审批一事向对话人进行了询问。2019年12月4日和2019年12月31日，中璟公司再次向邓勇、万伟在《商品房预售合同》中确认的通讯地址寄送《通知》。《通知》明确：由于邓勇、万伟无法通过银行的审批，二人需把余下房款1290000元支付给中璟公司。中璟公司要求其二人在收到《通知》之日起三个工作日内前去办理变更付款方式的手续并支付余下的1290000元。中璟公司提供的运单追踪信息显示，2019年12月4日寄出的通知于2019年12月6日通过丰巢签收，2019年12月31日寄送的快递于2020年1月1日通过菜鸟驿站代为签收。2020年2月24日，中璟公司向邓勇、万伟在《商品房预售合同》中确认的通讯地址寄送《解除合同通知书》，告知邓勇、万伟因其二人逾期缴交剩余房款已超过60天，中璟公司要求与邓勇、万伟解除《广州市商品房买卖合同（预售）》，并要求二人配合办理解除合同的相关手续，以及支付违约金。根据中璟公司提供的快递妥投信息，上述解除通知于2020年2月25日通过丰巢由他人代收。根据邓勇、万伟提供的证据显示，其二人于2020年1月16日至2020年4月11日期间身处武汉。为查明邓勇、万伟为购买涉案房屋申请的贷款未获批准的原因，一审法院向中国建设银行股份有限公司广东自贸区试验分行（以下简称建设银行广东自贸区分行）发函进行征询。该行于2020年8月6日向一审法院作出《协助调查函复函》，函复内容如下：“我分行于2019年9月26日收到邓勇、万伟（以下称:贷款申请人）的个人住房贷款申请材料（贷款申请金额1290000元，期限28年)。该笔贷款没有获得我行的成功审批，因此我分行没有与贷款申请人签订借款合同。2.经我分行审核，贷款申请人提交的贷款申请材料不完整，需要补充结清他行消费贷款等材料。我分行分别于2019年9月26日、11月6日电话通知贷款申请人补交材料，但贷款申请人均没有按要求及时补交。3.由于贷款申请人没有及时提交结清他行消费贷款等材料，造成申请人家庭负债过高，综合评分不通过，导致不能获得我行个人住房贷款审批。”邓勇、万伟确认向“招联金融”申请了34000元消费贷款，该笔贷款尚未结清。鉴于上述原因，邓勇、万伟在庭审中同意变更付款方式为分期付款，但双方未能就此达成一致意见。邓勇、万伟表示其二人没有一次性支付购房款的能力，故同意与中璟公司解除《商品房预售合同》。另查明，邓勇、万伟为取得涉案房屋的购房优惠折扣，于2019年7月7日与广州亿诚房地产咨询有限公司签订《委托代理协议》，并于同日向该公司支付团购优惠服务费35000元。2020年3月9日，中璟公司与广州金鹏律师事务所签订《民事委托代理合同书》，委托该所指派律师作为本案的诉讼代理人。中璟公司为此向该所支付律师费9000元。一审法院认为，中璟公司与邓勇、万伟签订的编号201909191377《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据建设银行广东自贸区分行作出的《协助调查复函》，邓勇、万伟申请的贷款未能获得批准的原因在于其二人未能结清他行消费贷款。现二人明确没有一次性支付剩余房款的能力，又无法与中璟公司协商一致变更付款方式，《商品房预售合同》已缺乏继续履行的基础，应予以解除。《商品房预售合同》约定相关通知自收到时起生效，鉴于2020年2月25日邓勇、万伟身在武汉，其二人因新冠××疫情管控措施无法返还广州，不可能在该日收到中璟公司发出的《解除合同通知》，故上述解除通知未发生法律效力。中璟公司要求确认《商品房预售合同》已于2020年2月25日解除，缺乏依据。由于合同已无法继续履行，邓勇、万伟亦同意解除合同，为避免诉累，现一审法院判决解除双方签订的《商品房预售合同》。合同解除后，邓勇、万伟应及时配合中璟公司办理《商品房预售合同》的注销手续，中璟公司应当向邓勇、万伟退还553615元购房款以及9841.65元物业维修基金。关于合同解除的责任问题。根据《商品房预售合同》的约定，邓勇、万伟应在申请办理按揭贷款手续之日起15个工作日获得商业贷款批准，其二人于2019年9月20日委托兴业公司申请贷款，即其应当最迟于2019年10月16日前获得贷款批准。合同另约定，邓勇、万伟应保证中璟公司能在其二人申请办理贷款按揭手续之日起2个月内收到商业贷款。现邓勇、万伟既没有在2019年10月16日前获得贷款批准，亦未在此之后向贷款银行补充提交他行消费贷结清证明，最终未能成功申请贷款，已违反上述约定，故其二人对于合同的解除负有不可推卸的责任，应支付违约金。中璟公司在邓勇、万伟无法获得贷款审批的情况下，向其二人在合同中确认的通讯地址寄送付款通知，要求两人前去办理付款方式的变更手续，并支付剩余购房款，已恰当履行告知义务，符合合同的约定。2019年12月4日寄送的付款通知已通过丰巢柜签收，鉴于收件地址系邓勇、万伟确认的通讯地址，而丰巢柜取件需凭借发送到收件人手机上的取件码，因此该邮件的送达结果具有一定的排他性，应视为有效送达。邓勇、万伟在收到中璟公司的付款通知后，未能及时支付剩余购房款，中璟公司据此要求解除合同，并无不当，其不存在违约行为。但是，中璟公司在2019年11月22日以及2019年11月29日向邓勇、万伟寄送补充材料通知时，均未能明确告知补充提交何种资料。邓勇、万伟在此情况下自然无法及时补交资料，并消除贷款申请障碍。据此，一审法院认为，中璟公司对于贷款未能获得批准，亦存在一定的过错。虽然建设银行广东自贸区分行称其在2019年9月26日和2019年11月6日电话通知邓勇、万伟补交材料，但根据已查明的事实，邓勇、万伟系委托兴业公司办理按揭贷款事宜，并未与银行直接建立联系，银行亦确认未与其二人签订借款合同，故一审法院认为仅凭建设银行广东自贸区分行的陈述不能确认邓勇、万伟早已知晓贷款无法获得审批的原因。另外，中璟公司未进一步举证证明合同解除给其造成损失的具体数额，而根据当下的房地产交易价格走向，中璟公司在解除合同后另行出售涉案房屋，应能获得一定的溢价补偿。因此，一审法院根据公平原则，考虑中璟公司的实际损失，并结合双方的过错程度，酌定邓勇、万伟向中璟公司支付违约金92181元。如上所述，一审法院在调整违约金过程中已充分考虑中璟公司的损失，故其额外要求邓勇、万伟支付9000元律师费，一审法院不再支持。邓勇、万伟因其自身原因未能办理按揭贷款，导致涉案房屋的交易无法继续进行，应自行承担自身损失，其二人要求中璟公司赔偿35000元团购优惠服务费和3200元按揭服务费，没有依据，一审法院不予支持。据此，一审法依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月5日作出如下判决：一、解除中璟公司与邓勇、万伟于2019年9月20日签订的编号201909191377《广州市商品房买卖合同（预售）》；二、邓勇、万伟应在判决发生法律效力之日起十日内协助中璟公司办理编号201909191377《广州市商品房买卖合同（预售）》的网签注销手续；三、邓勇、万伟应在判决发生法律效力之日起十日内向中璟公司支付违约金92181元；四、中璟公司应在判决发生法律效力之日起十日内向邓勇、万伟退还购房款553615元和物业维修基金9841.65元；五、驳回中璟限公司的其他诉讼请求；六、驳回邓勇、万伟的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费2084元，由中璟公司承担1090元，由邓勇、万伟承担994元。反诉受理费4908元，由邓勇、万伟承担312元，由中璟公司承担4596元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，中璟公司与邓勇、万伟签订的《商品房预售合同》附件八本合同补充协议第1.1条第（1）款第1）项载明：“如乙方选择买卖合同第八条第3款约定的方式付款的，乙方应于签订买卖合同当天向合同约定的贷款机构提交贷款资料并亲临至贷款机构签署按揭贷款合同及有关文件以办理贷款按揭申请手续；”。邓勇、万伟在一审称兴业公司是中璟公司指定的专门为一手楼的业主办理按揭业务的公司。委托代理合同第四条第1款的约定，办理按揭手续当天支付3200元，而邓勇、万伟在2019年8月3日已经交付该费用，由此可以证明当天已经完成银行按揭贷款手续。中璟公司则表示兴业公司是邓勇、万伟自行委托，不属于其强制要求，而对于一审法院询问涉案房屋所在的楼盘采取按揭方式付款的业主是否都与兴业公司签订案件代办手续的问题，中璟公司的委托诉讼代理人当庭表示需要庭后与当事人核实，但在一审期间，中璟公司并无将核实的具体情况提供给法院。二审中，双方当事人均没有提交无提交新证据，并同意本案按书面进行审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，中璟公司与邓勇、万伟签订《商品房预售合同》系发生在2019年9月20日，而《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，现中璟公司提出本案诉请，本案争议的法律事实发生于民法典施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合中璟公司的上诉请求和理由以及邓勇、万伟的答辩，本院确定本案争议的焦点是：中璟公司主张邓勇、万伟按合同约定向其支付违约金184361.5元及律师费9000元应否支持问题。现评析如下：一审法院已就邓勇、万伟未能于2019年10月16日前成功申请按揭贷款，应承担《商品房预售合同》解除以及支付违约金责任作出了详细、充分的阐述，本院予以确认并不作赘述。本案中，邓勇、万伟抗辩其委托代理按揭手续的兴业公司系中璟公司指定的公司，而中璟公司则表示兴业公司为邓勇、万伟自行委托，但对于涉案房屋所在楼盘的其他按揭贷款业主是否都与兴业公司签订按揭代办手续并无提交证据予以佐证，而中璟公司对其向邓勇、万伟寄送补充按揭材料通知的行为并未作出合理解释，再结合双方签订补充协议约定的内容以及合同履行事实，本院采信邓勇、万伟关于兴业公司为中璟公司指定的代办按揭手续的公司的抗辩意见。现中璟公司并无举证证明兴业公司要求邓勇、万伟补充提交按揭具体资料，而按揭银行未与邓勇、万伟签订借款合同，仅凭银行的陈述也不足以确认邓勇、万伟早已知晓贷款无法获得审批的原因，且中璟公司自己向邓勇、万伟寄送的补充材料通知也没有明确告知补充提交何种资料，在此情况下，邓勇、万伟自然无法及时补交资料，并消除贷款申请障碍，因此，一审法院认定中璟公司对于贷款未能获得批准，亦存在一定过错，并无不当，本院予以认可。鉴于中璟公司对于邓勇、万伟贷款申请未能获得批准，存在一定过错，且未进一步提供证据证明合同解除给其造成损失的具体数额，据此，一审法院根据公平原则，考虑中璟公司的实际损失，并结合双方的过错程度，酌定邓勇、万伟向中璟公司支付违约金92181元以及驳回中璟公司要求邓勇、万伟支付律师费的诉请，亦无不妥，本院予以维持。中璟公司上诉坚持要求邓勇、万伟向其支付违约金为184361.5元和律师费9000元，依据不充分，本院不予支持。综上所述，中璟公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2180元，由广州中璟慧富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  余盾二〇二一年三月二十二日法官助理李志康书记员谢金泽