湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终12103号上诉人（原审原告、执行案外人）：武汉华创恒兴实业发展有限公司，住所地武汉市硚口区顺道街**。被上诉人（原审被告、申请执行人）：茅某，男，1975年2月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被上诉人（原审被告、被执行人）：谭某，男，1988年1月2日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈某1，男，1986年7月17日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武穴市。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈某2，女，1989年8月5日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武穴市。被上诉人（原审被告、被执行人）：张某某，女，1964年12月24日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武穴市。被上诉人（原审被告、被执行人）：陈某3，男，1963年2月18日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武穴市。被上诉人（原审被告、被执行人）：武汉聚富投资担保有限公司，住，住所地武汉市江岸区开明路**金冠大厦附楼**/div>被上诉人（原审被告、被执行人）：湖北新现代房地产实业有限公司，住，住所地湖北省武穴市江堤路**/div>上诉人武汉华创恒兴实业发展有限公司（以下简称华创恒兴公司）因与被上诉人茅某、谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、武汉聚富投资担保有限公司（以下简称聚富公司）、湖北新现代房地产实业有限公司（以下简称新现代公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日受理后，依法组成合议庭于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人华创恒兴公司的委托诉讼代理人，被上诉人茅某的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被上诉人谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人华创恒兴公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判不得执行位于江岸区银泰·大智嘉园B栋某号（合同备案号：岸××，建筑面积：92.07平方米）房屋；二、本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决将本案被执行人陈某2已不可能取得所有权的案涉房屋上的预查封等同于正式查封，进而否定华创恒兴公司作为涉案房屋所有权人对涉案房屋所享有足以排除强制执行的权益，显然错误：1、本案被执行人陈某2因违约无法取得涉案房屋的所有权，执行法院不能将涉案房屋作为被执行人陈某2的个人财产进行处置。2、预查封不等同于正式查封，被执行人陈某2违约导致预查封无法转为正式查封。3、华创恒兴公司作为案外人，享有能够排除强制执行的实体权利。综上，一审判决否定华创恒兴公司作为涉案房屋所有权人的合法权利，错误的将预查封等同于正式查封，进而驳回华创恒兴公司一审诉请错误，望判如所请。被上诉人茅某答辩称，华创恒兴公司对涉案房屋不享有所有权，不享有足以有效阻止强制执行的权利，应驳回其上诉请求。1、华创恒兴公司与陈某2签订商品房买卖合同后，商品房买卖合同已基本履行完毕，双方办理了商品房买卖合同的备案登记，陈某2也将房屋抵押给了工行硚口支行办理了贷款，虽然房屋没有过户，并不影响陈某2对涉案房屋享有实际权益。2、商品房买卖合同履行过程中，陈某2没有违约行为，并没有出现华创恒兴公司可以行使合同解除权的事由，华创恒兴公司解除商品房买卖合同不符合合同和法律约定。华创恒兴公司提出解除合同的依据是附件六第十二条的约定，这一条目的是为保证陈某2支付房款没有权利瑕疵，陈某2没有违反商品房买卖合同的约定。华创恒兴公司承担了连带保证责任后应向陈某2追偿，华创恒兴公司解除商品房买卖合同的行为没有法律依据。3、预查封的效力等同于正式查封，其在限制标的物转让的效力上是相同的。华创恒兴公司以所有权人的身份主张权利，提出排除异议执行于法无据。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司未到庭参加诉讼，庭后亦未提交书面答辩意见。2018年10月12日，华创恒兴公司诉至一审法院，请求：1、不得执行位于武汉市江岸区银泰·大智嘉园B栋某号（合同备案号：岸××，建筑面积92.07平方米）房屋；2、本案诉讼费由茅某、谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司承担。事实和理由：2013年5月3日，华创恒兴公司与陈某2签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由陈某2购买华创恒兴公司开发的位于江岸区银泰·大智嘉园A、B栋B栋某号房屋（以下简称案涉房屋）。2013年7月9日，中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称工行硚口支行）与陈某2、陈某3、张某某、华创恒兴公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定由工行硚口支行向陈某2、陈某3、张某某提供金额为88万元贷款，贷款期限为30年，华创恒兴公司对该合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等承担连带担保责任。陈某2以其购买的案涉房屋作为借款债务的抵押担保，并办理期房抵押登记（抵押权证号：武房期案字××号）。后因陈某2、陈某3逾期还款构成违约，工行硚口支行宣布合同提前到期，同时向武汉市硚口区人民法院起诉。2017年3月20日，武汉市硚口区人民法院下发（2016）鄂0104民初2340号民事判决书，判令陈某2、陈某3、张某某共同偿还工行硚口支行截止至2016年3月21日的借款本息871,437.49元，并由华创恒兴公司对债务承担连带清偿责任。此后，武汉市硚口区人民法院依据工行硚口支行的申请，查封、划扣华创恒兴公司账户的款项用于该案执行。上述情况发生后，华创恒兴公司立即依据与陈某2签署的案涉房屋《武汉市商品房买卖合同》的约定，向陈某2下发《解除通知》，解除该买卖合同，收回案涉房屋。2017年5月18日，武汉市武昌区人民法院作出（2016）鄂0106执字第1210号之一执行裁定书，裁定拍卖案涉房屋。华创恒兴公司得知该情况后，立即向武昌区人民法院提出案外人执行异议，要求停止案涉房屋的执行。武昌区人民法院审理后，于2018年9月4日向华创恒兴公司送达（2018）鄂0106执异272号执行裁定书，驳回华创恒兴公司的异议请求。华创恒兴公司认为，因陈某2违约在先，华创恒兴公司已依据与陈某2签署的案涉房屋《武汉市商品房买卖合同》的约定，解除该买卖合同，收回案涉房屋。如武昌区人民法院继续执行案涉房屋，将损害华创恒兴公司的合法财产权利。华创恒兴公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。茅某一审辩称，华创恒兴公司对案涉房屋不享有足以有效阻止强制执行的实质权益，应当驳回其诉讼请求。第一，华创恒兴公司与陈某2签订了《武汉市商品房买卖合同》后，陈某2通过抵押贷款的方式向华创恒兴公司支付了全部的购房款，华创恒兴公司于2013年5月27日向陈某2交付了涉案房屋，双方在2013年6月25日在房屋管理部门办理了《武汉市商品房买卖合同》备案登记，陈某2还将涉案房屋抵押给了贷款银行，陈某2可以办理涉案房屋的权属证书，所以，华创恒兴公司对涉案房屋不享有实质权益。第二，《武汉市商品房买卖合同》基本上已经履行完毕，履行过程中，并没有出现可以行使合同解除权的事由。2017年3月20日，武汉市硚口区人民法院下发（2016）鄂0104民初2340号民事判决书，判令陈某2、陈某3、张某某共同偿还工行硚口支行截止至2016年3月21日的借款本息871,437.49元，并由华创恒兴公司对债务承担连带清偿责任。所以，武汉市硚口区人民法院依据工行硚口支行的申请，查封、划扣华创恒兴公司账户的款项的原因是华创恒兴公司须向工行硚口支行承担连带保证责任，并不是华创恒兴公司所述陈某2存在违约行为。《武汉市商品房买卖合同》中也没有约定，华创恒兴公司承担连带保证责任后享有解除合同的权利，华创恒兴公司解除合同的行为无理、无据、没有法律效力。综上所述，华创恒兴公司对涉案房屋不享有足以有效阻止强制执行的实质权益，请求法院驳回华创恒兴公司的诉讼请求。谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司一审未到庭答辩。一审中，华创恒兴公司提交如下证据：《武汉市商品房买卖合同》、（2016）鄂0104民初2340号民事判决书、武汉市硚口区人民法院执行资料、《武汉市商品房买卖合同》、照片、短信截图、EMS邮政回单、湖北日报公告。茅某提交如下证据：（2015）鄂武昌民初字第02437号民事判决书、（2016）鄂0106执1210号之一执行裁定书、（2018）鄂0106执异272号执行裁定书、武汉市房屋交易查询结果告知单，武汉市房屋抵押记载告知单。谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利。一审法院对以上双方无争议的证据，予以确认。对双方有争议的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。一审认定事实：2013年5月3日，陈某2（买受人）与华创恒兴公司（原武汉银泰房地产开发有限公司、出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，购得银泰大智嘉园A、B栋B幢某房（以下简称案涉房屋）、建筑面积92.07平方米。合同约定：附件三：二、其他说明：2、出卖人给买受人的所有通知可用手机短信、特快专递、专人手递，在武汉媒体报纸上发布公告等方式送达。文件送达的时间为：以手机短信方式发出的，以发出日期为送达日；以专人手送方式发出的，买受人签收日为送达日，如买受人拒绝签收，则以该通知留置于买受人的住所或本合同载明的地址之日为送达日；以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日；以报纸公告发出的，则公告发布当日为送达日；多次通知或以多种方式通知的，以第一次通知到达的日期为送达日。附件六：合同补充协议：第一条：付款方式及期限：买受人须于签订本合同之日付清首期房价款381,819元整，剩余房价款88万元整买受人申请银行按揭贷款。……买受人逾期偿还银行住房贷款，出卖人向银行承担担保责任的，视为买受人在本合同项下严重违约，出卖人有权单方面解除本合同。第十二条：买受人保证其支付给出卖人的所有购房款为其合法所有，来源合法，不会被法院、公安或任何有权机关追溯。如因买受人已付购房款被有关机关追溯、冻结或导致出卖人丧失占有，出卖人有权立即解除本合同及本补充协议，收回该房屋另行处置。由此造成的损失全部由买受人承担，且买受人应赔偿出卖人损失。该合同有陈某2签字捺印。合同签订后，华创恒兴公司依约向陈某2交付了案涉房屋。2013年6月25日，华创恒兴公司与陈某2办理案涉房屋合同备案，合同备案号：岸100145076。截至目前，该房屋未办理房屋产权登记。2014年7月18日，武汉银泰房地产开发公司名称变更为华创恒兴公司。2016年7月4日，武汉市硚口区人民法院立案受理了中国工商银行股份有限公司武汉硚口支行（以下简称工行硚口支行）与陈某2、陈某3、张某某、华创恒兴公司借款担保合同纠纷一案。硚口区人民法院审理查明：陈某2于2013年向华创恒兴公司（原武汉银泰房地产开发公司）购买位于武汉市江岸区京汉大道1058号B栋某号的房产，并向工行硚口支行申请住房购置贷款。2013年7月9日，工行硚口支行与陈某2、陈某3、张某某、华创恒兴公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定：工行硚口支行向陈某2、陈某3、张某某提供金额为88万元的贷款，华创恒兴公司对合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等承担连带保证责任，如满足正式抵押登记手续办理完毕，工行硚口支行收到记载有上述正式抵押登记信息房屋他项权证证书的条件时，保证责任免除。陈某2以案涉房屋作为借款债务的抵押担保，并办理期房抵押登记（抵押权证号：武房期岸字第××号）。合同签订后，工行硚口支行依约向陈某2、陈某3、张某某发放全部贷款。贷款发放后，陈某2、陈某3、张某某多次违约。2017年3月20日，武汉市硚口区人民法院作出（2016）鄂0104民初2340号民事判决书，释明：“陈某2未办理房屋产权登记，亦未办理房屋他项权证登记，故认为华创恒兴公司的阶段性连带责任保证的免除条件未成就”，判决由陈某2、陈某3、张某某共同偿还工行硚口支行借款本息871,437.49元（利息计算至2016年3月21日，2016年3月22日之后利息以银行结算系统生成数据为准），由华创恒兴公司对以上债务承担连带清偿责任，华创恒兴公司承担保证责任后可以向陈某2、陈某3、张某某追偿。2018年4月10日，武汉市硚口区人民法院作出（2018）鄂0104执64号执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人陈某2、陈某3、张某某、华创恒兴公司的银行账户存款896,000元或查封、扣押其相应价值的财产，并于2018年8月24日扣划华创恒兴公司银行存款261,816元、于2018年8月27日自华创恒兴公司处收取案件执行款740,424.59元。2018年8月28日，案件执行款发还工行硚口支行，该案执行完毕。一审法院另查明，2015年5月27日，该院立案受理了茅某与谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司民间借贷纠纷一案，并于2016年2月24日作出（2015）鄂武昌民初字第02437号民事判决书，判决谭某支付茅某借款本金500万元、利息30万元及逾期还款罚息，由陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司对谭某的上述债务向茅某承担连带偿还责任。该判决生效后，茅某向一审法院申请执行。2017年5月18日，一审法院作出（2016）鄂0106执1210号之一执行裁定书，裁定书载明：该案诉讼中，一审法院于2015年7月21日，以（2015）鄂武昌民保字第00285号民事裁定书，诉讼保全查封了陈某2名下案涉房屋，故裁定拍卖案涉房屋。因对该裁定不服，华创恒兴公司向一审法院提出书面异议，请求停止对案涉房屋的查封和拍卖。2018年8月27日，一审法院作出（2018）鄂0106执异272号执行裁定书，裁定驳回华创恒兴公司的异议请求。2018年6月21日，华创恒兴公司通过短信方式向陈某2发送解除《武汉市商品房买卖合同》的通知，同日通过EMS向其寄送该通知，回执显示拒收。2018年6月22日，华创恒兴公司在《湖北日报》上发布《解除＜武汉市商品房买卖合同>的公告》，载明：“陈某2（身份证号：），你与我司就案涉房屋签订了编号岸××的《武汉市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），近日因法院执行导致我方丧失对购房款的占有，根据该《合同》附件六第十二条的约定，我方现依法行使《合同》的解除权。现特公告于你，自公告送达之日即为合同解除之日，并请你于2018年6月25日之前将该商品房腾退清理完毕并交换我司，否则我公司将向你主张赔偿相关损失。特此公告。”后又将该公告留置于案涉房屋前。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点为：华创恒兴公司是否享有对案涉房屋足以排除强制执行的权益。案涉房屋系华创恒兴公司开发，出售给陈某2，陈某2已支付了全部购房款，且华创恒兴公司依约将房屋交付给了陈某2，华创恒兴公司与陈某2就商品房买卖合同办理了合同备案登记，仅未办理权属登记，陈某2对该房屋享有对抗善意第三人、作为消费者对抗工程价款优先受偿等财产权益。茅某对陈某2申请财产保全，该院于2015年7月21日作出诉讼保全裁定对案涉房屋进行查封并不违反法律规定。华创恒兴公司依武汉市硚口区人民法院作出（2016）鄂0104民初2340号生效民事判决，被强制执行全部本息给工行硚口支行，作为担保人享有对陈某2等人债权的追偿。华创恒兴公司于2018年6月21日依《武汉市商品房买卖合同》补充协议中“买受人逾期偿还银行住房贷款，出卖人向银行承担担保责任的，视为买受人在本合同项下严重违约，出卖人有权单方面解除本合同。第十二条：如因买受人已付购房款被有关机关追溯、冻结或导致出卖人丧失占有，出卖人有权立即解除本合同及本补充协议，收回该房屋另行处置。由此造成的损失全部由买受人承担，且买受人应赔偿出卖人损失”的约定要求解除该合同并收回房屋，虽符合该合同的约定，但该解除合同通知在该院查封案涉房屋之后。因该房屋未办理权属登记，该院对该房屋进行的是预查封，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封的效力。基于商品房买卖合同的性质及预查封的目的，该院查封的是陈某2基于商品房买卖合同过程中获得的可供执行的财产权益，在未依法解除预查封之前，该预查封就具有排他的法律效力，其他司法机关及第三人不得对已经被预查封的财产进行转移、设定权利负担或其他阻碍执行的行为。故华创恒兴公司要求解除合同，收回房屋的债权请求权存在法律上的限制，不享有对案涉房屋足以排除强制执行的权益。其要求不得执行位于武汉市江岸区银泰·大智嘉园B栋某号（合同备案号：岸××，建筑面积92.07平方米）房屋的诉讼主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条，第三百一十二条第一款第二项规定，判决：驳回武汉华创恒兴实业发展有限公司的诉讼请求。案件受理费5,440元，由武汉华创恒兴实业发展有限公司负担。二审中，华创恒兴公司提交案涉房屋不动产权属登记资料一份，拟证明华创恒兴公司享有案涉房屋的所有权，享有对案涉房屋足以排除强制执行的权益。茅某质证后认为，真实性无异议，但对证明目的有异议，案涉房屋《商品房买卖合同》已经履行完毕，华创恒兴公司和陈某2一直没有办理房屋过户手续，但是这并不影响陈某2享有房屋实体性权利，华创恒兴公司并不能有效阻止执行。谭某、陈某1、陈某2、张某某、陈某3、聚富公司、新现代公司因未到庭参加诉讼，未发表质证意见。本院认为上述证据不能达到华创恒兴公司的证明目的。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案应围绕华创恒兴公司的上诉请求及理由进行审理。陈某2（买受人）与华创恒兴公司（原武汉银泰房地产开发有限公司、出卖人）就案涉房屋于2013年5月3日签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。陈某2依约支付了购房款，华创恒兴公司亦交付了房屋。其后，陈某2以案涉房屋作为借款债务的抵押担保，办理期房抵押登记。华创恒兴公司因履行担保责任主张陈某2违约，并向陈某2发出解除《武汉市商品房买卖合同》通知，对外不发生法律效力，故华创恒兴公司主张其现享有案涉房屋所有权缺乏事实和法律依据，不能成立。2015年7月21日，一审法院基于商品房买卖合同的性质及预查封的目的，查封陈某2在该房屋商品房买卖合同过程中获得的可供执行的财产权益，并于2017年5月18日作出（2016）鄂0106执1210号之一《执行裁定书》裁定拍卖案涉房屋，有事实和法律依据。华创恒兴公司并不享有对案涉房屋足以排除强制执行的权益。一审判决驳回华创恒兴公司的诉讼请求正确，本院予以维持。综上，华创恒兴公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,440元，由武汉华创恒兴实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  李 文审判员  丰 伟二〇二一年三月三十一日法官助理杨雨竹书记员杨雨竹