北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3292号上诉人（原审被告）：陈阳，男，1983年6月18日出生，汉族，住内蒙古赤峰市元宝山区。上诉人（原审被告）：北京家和百利酒店管理有限公司，住所地北京市东城区北京站街******。法定代表人：张桂平，经理。二上诉人之共同委托诉讼代理人：闫兵，北京云通律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人：陈蕊，北京云通律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京天人三和物业管理有限公司，住所，住所地北京市朝阳区惠新东街**楼**101内****div>法定代表人：李景如，经理。委托诉讼代理人：汪春旭，北京市中盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张增辉，北京市中盾律师事务所实习律师。上诉人陈阳、北京家和百利酒店管理有限公司（以下简称家和百利公司）因与被上诉人北京天人三和物业管理有限公司（以下简称天人三和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初19751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月5日公开开庭审理了本案。上诉人陈阳、家和百利公司之共同委托诉讼代理人闫兵及陈阳本人，被上诉人天人三和公司之委托诉讼代理人汪春旭，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈阳、家和百利公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回天人三和公司一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费全部由天人三和公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.位于北京市东城区北京站街18号的北京市恒基Ⅱ段第D1-4层（以下简称涉案房屋）存在的是事实租赁关系，实际承租人应当为占用涉案房屋经营酒店的主体，而非陈阳、家和百利公司。2.陈阳与天人三和公司之间仅基于《转让协议》存在股权转让及合同权利义务概括转让法律关系，除此之外不存在任何其它直接法律关系。天人三和公司未将该《转让协议》情况转告北京市东城区人民政府建国门街道办事处（以下简称建国门街道办事处）应当承担转让行为无效的法律后果而非转化为租赁合同关系，且陈阳并未占有涉案房屋、家和百利公司也未在涉案房屋实际经营。3.陈阳并非涉案房屋的次承租人，陈阳、家和百利公司从未占用涉案房屋。陈阳与天人三和公司之间系合同概括转让法律关系，酒店业属于特许经营行业，需要公安机关颁发《特许许可证》，法院应当对此进行调查并确定涉案房屋的实际经营者，即北京和风家鑫酒店管理有限公司（以下简称和风家鑫公司）。4.无论哪方实际占用经营涉案房屋，均与陈阳个人无关。5.天人三和公司对建国门街道办事处隐瞒涉案房屋转租的事实是引发所有纠纷的起始原因，其合同欺诈的故意是矛盾激化的根本原因。天人三和公司收取陈阳200万元的转让费，但并未完成约定的义务，且一直虚假陈述，存在严重过错，应当承担法律责任。天人三和公司辩称，同意一审判决，不同意陈阳、家和百利公司的上诉请求。家和百利公司与和风家鑫公司均由陈阳实际控制，在实际控制过程中占用涉案房屋。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。天人三和公司向一审法院起诉请求：1.判令陈阳、家和百利公司给付天人三和公司占用北京市恒基Ⅱ段第D1-4共计5层房屋使用费4056702元，并支付资金占用期间的利息（以4056702元为基数，参考LPR标准计算2020年9月25日至实际给付之日期间的利息）；2.判令陈阳、家和百利公司赔偿给天人三和公司造成的其他损失42967元；3.诉讼费由陈阳、家和百利公司负担。一审法院认定事实：2013年11月15日，建国门街道办事处（甲方）与天人三和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定天人三和公司承租甲方位于北京市恒基II段D1-4层，共5层房屋用于商业经营。建筑面积2704平方米，实际建筑面积2640.94平方米。租赁期限为5年，自2013年11月15日起至2019年3月14日止，含免租期4个月。合同约定未经甲方同意，乙方不得将租赁场地转租，否则，甲方有权立即解除合同，要求乙方返还房屋并赔偿由此给甲方造成的一切损失。乙方可以将租赁物场地用与第三方合作经营或部分租赁于第三方，但必须通知甲方。2013年11月9日，李肇华（甲方，原系天人三和公司的法定代表人）与王妮霞（乙方，陈阳的岳母）签订《协议书》，主要约定甲方出租位于北京市东城区北京站街18号建筑面积约3000平方米的建筑物给乙方用于合法商业经营。租期自2013年11月15日至2018年11月14日。2013年11月15日李肇华与王妮霞签订《补充协议》，约定乙方在经营中必须使用甲方的酒店品牌“家和百利”；甲方同意乙方在经营中终身无偿使用“家和百利”酒店品牌等内容。陈阳作为接收人于2013年11月16日签署了《北京站前街交接清单》。2016年7月6日陈阳收到家和百利公司的营业执照正本、副本各一个及公章一枚。2016年8月25日陈阳接收了家和百利公司财务专用章、合同章、发票专用章、购买支票专用证、资产负债表等物品。2016年7月16日李肇华与王妮霞签订《解除协议》，约定双方不再履行《协议书》及《补充协议》的所有约定，上述协议在签订此协议同时解除。同日天人三和公司（甲方）与陈阳（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将坐落在北京市恒基II段D1-4层的家和百利公司转让给乙方。家和百利公司的所有相关证照、商标及手续正常过户到乙方名下。甲方与建国门街道办事处2013年11月15日签订的恒基II段D1-4层的房屋租赁合同转让给乙方，由乙方继续履行房屋租赁合同中约定的所有权利和义务，并承担与此相关的一切法律责任。甲乙双方在签订协议后，乙方向甲方支付转让费200万元。签约后陈阳按约定向天人三和公司支付了200万元。2016年8月2日家和百利公司的股东由李肇华、曹利林变更为陈阳，同时法定代表人亦变更为陈阳。2020年7月23日法定代表人由陈阳变更为张桂平。2016年9月2日天人三和公司曾向王妮霞出具《证明》，证实截止2016年3月28日其已按2013年11月9日签订的《协议书》之要求将租赁期间（2013年11月15日至2016年9月14日期间）的金额全部交齐。2016年9月20日陈阳代表家和百利公司与案外人北京宣文楼老北京炸酱面有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋中的家和百利公司的一层房屋租予案外人，案外人用于经营该租赁物的公司名称为北京胡同客餐饮管理有限公司，租期为2016年9月20日至2021年11月3日。2019年4月3日，建国门街道办事处曾起诉天人三和公司，并将家和百利公司、北京胡同客餐饮管理有限公司作为第三人，要求腾退北京市恒基II段D1-4层共五层房屋，天人三和公司支付房屋使用费。法院于2019年8月15日作出（2019）京0101民初11873号民事判决书，认定家和百利公司及胡同客公司实际占有使用涉案房屋，法院认为天人三和公司与建国门街道办事处的租赁合同租期已经届满，家和百利公司及胡同客公司继续占有使用涉案房屋缺乏依据，判令天人三和公司、家和百利公司、胡同客公司腾退房屋，天人三和公司按照年租金4868000元的标准向建国门街道办事处支付2019年3月15日起至实际腾退期间的房屋使用费。判决后胡同客公司不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年12月9日作出（2019）京02民终14660号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2019年陈阳曾起诉天人三和公司、李肇华、北京市住银集团股份有限公司合同纠纷一案，要求确认陈阳与天人三和公司签订的转让协议无效，要求天人三和公司退还转让款200万元并赔偿装修添附损失2914537元；李肇华、住银公司在各自未实际缴纳的出资范围内承担连带责任。在该案诉讼中，陈阳明确表示家和百利公司及和风家鑫公司均是由其实际控制，其以和风家鑫公司的名义在租赁场地上经营酒店业务。北京市朝阳区人民法院于2020年6月18日作出（2019）京0105民初56177号民事判决书，认定天人三和公司并非将其在2013年11月15日的房屋租赁合同中的全部权利义务概括性地转让给陈阳，转让协议的内容实际上是王妮霞同李肇华签订的协议书的延续。该院认为陈阳与天人三和公司约定的租期并未超过建国门街道办事处同天人三和公司约定的租期，且街道办与天人三和公司的租赁合同早已到期，该院经过审查亦未发现转让协议存在无效事由，故判决驳回了陈阳的全部诉讼请求。判决后陈阳不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院于2020年9月28日作出（2020）京03民终9958号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书中认定转让协议中所称的房屋租赁合同转让并非权利义务的概括转让，而是天人三和公司将其承租的建国门街道办事处的房屋转租给陈阳，陈阳按照街道办与天人三和公司之间的租金数额交纳租金，天人三和公司不再收取差价。现协议约定的公司转让、证照过户已履行完毕，天人三和公司亦将房屋无差价地转租给陈阳，陈阳要求确认转让协议无效并要求返还200万元转让费缺乏事实和法律依据。一审判决驳回其诉讼请求合理合法，该院予以维持。2020年4月23日建国门街道办事处向法院申请强制执行，2020年4月30日法院做出（2020）京0101执2345号执行通知书，要求天人三和公司、家和百利公司、胡同客公司立即履行法律文书确定的义务及法律规定的义务。2020年9月25日天人三和公司向法院交纳执行案款4056702元及执行费42967元。陈阳、家和百利公司认可上述数额，且双方均认可经法院强制执行涉案房屋已交回建国门街道办事处。一审法院认为,根据生效判决认定，天人三和公司与陈阳之间系转租关系，家和百利公司及胡同客公司实际占有使用涉案房屋，陈阳作为次承租人、家和百利公司作为实际占用人均有义务承担占用期间的房屋使用费，故法院对天人三和公司主张陈阳、家和百利公司承担房屋使用费4056702元的诉讼请求，予以支持。陈阳在其他案件中自认家和百利公司及和风家鑫公司均是由其实际控制，鉴于房屋使用费系因陈阳控制的家和百利公司及家和百利公司转租的胡同客公司实际占用房屋发生的费用，但陈阳、家和百利公司均未积极履行付款义务，故天人三和公司主张相应利息的诉讼请求，法院亦予以支持。天人三和公司主张的执行费42967元系其未及时履行生效文书确定的法律责任而产生的费用，其要求陈阳、家和百利公司承担缺乏充分依据，故法院不予支持。据此，一审法院判决：一、判决生效之日起七日内陈阳、北京家和百利酒店管理有限公司给付北京天人三和物业管理有限公司房屋使用费4056702元；二、判决生效之日起七日内北京家和百利酒店管理有限公司给付北京天人三和物业管理有限公司相应利息（以4056702元为基数自2020年9月25日至实际给付之日按照全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回北京天人三和物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，陈阳、家和百利公司提交新证据如下：天人三和公司（甲方）同家和百利公司（乙方）签署的《无偿使用说明》，内容为甲方将位于北京市东城区恒基II段，第D1-4层，共计5层，无偿提供给乙方使用，使用期限：自2015年11月15日起至2027年11月14日止。证明目的为天人三和公司无权向陈阳、家和百利公司再主张涉案房屋的占用费。天人三和公司认为该证据无签署时间，但从内容上看应当是2015年，但当时家和百利公司还属于天人三和公司自己的，2016年家和百利公司转让给陈阳，与王妮霞的合同已经解除，相关附带的材料的效力也就一并解除了。后，陈阳、家和百利公司又补充新证据如下：证据1宝辰饭店出具的水电费、供冷费（中央空调）、管理费发票，付款方为和风家鑫公司，证明目的为涉案场地经营酒店的水、电、冷气均系由宝辰饭店接入，水电费、制冷费及另需支付的管理费需向宝辰饭店缴纳，实际支付者为和风家鑫公司，故涉案场地的占用、经营主体应为和风家鑫公司。证据2为北京市企业信用信息网截屏，证据3为企查查信息截屏，证据4为行政处罚收据3张，证据2-4共同证明目的为涉案酒店曾多次被主管行政机关下户检查，且就不合格事项接受行政处罚，被处罚主体为和风家鑫公司，故涉案场地的占用、经营主体为和风家鑫公司。证据5为原告建国门街道办事处诉被告天人三和公司、第三人家和百利公司租赁合同纠纷一案2019年6月5日的开庭笔录，证明目的为天人三和公司在庭审中自认涉案场地是家和百利公司同和风家鑫公司在占用、经营，天人三和公司清楚地知道和风家鑫公司占用涉案场地的事实，天人三和公司在本案中明显是虚假陈述。天人三和公司认为上述新证据都不是民诉法规定的新证据，不是新出现或者新发现的证据，故不能作为二审认定事实的依据，且和风家鑫公司和家和百利公司这两个主体实际控制人都是陈阳，经过几次诉讼及陈阳的自认已确认了这个事实，天人三和公司将涉案房屋转租给了陈阳，陈阳无论利用家和百利公司还是和风家鑫公司经营，那是他们自己内部的事情，与天人三和公司无关，陈阳注册和风家鑫公司就是为了利用不同的主体逃避责任，但这两家公司都是由陈阳实际控制，承担责任也应当是陈阳本人。天人三和公司提交新证据如下：工商银行网上银行电子回单八份，证明目的为2016年8月以后，陈阳也存在以自己名义支付涉案房屋租金的情况，证明陈阳就是涉案房屋的实际承租人，鉴于陈阳和王妮霞的亲属关系，以王妮霞的名义支付过租金并不能否认陈阳的承租人身份。陈阳、家和百利公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，认为本案租赁场地是事实租赁关系，实际经营者为和风家鑫公司，酒店为特许经营不能以个人名义经营，故陈阳不是实际承租人。双方对一审判决认定的其它事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。本院认为，根据（2020）京03民终9958号民事判决，天人三和公司与陈阳签订的《转让协议》并非将天人三和公司在2013年11月15日的房屋租赁合同中的全部权利义务概况性转让给陈阳，而是天人三和公司将其承租的建国门街道办事处的房屋转租给陈阳，陈阳按照建国门街道办事处与天人三和公司之间的租金数额交纳租金，天人三和公司不再收取差价。陈阳、家和百利公司如对《转让协议》的性质有异议，应通过审判监督程序解决，本案无法重新进行认定。根据（2019）京02民终14660号民事判决及家和百利公司将涉案房屋一层转租的事实，足以认定家和百利公司占有使用了涉案房屋。关于陈阳、家和百利公司主张系和风家鑫公司实际在涉案屋经营酒店一节，即使陈阳系以和风家鑫公司的名义在涉案房屋经营亦不能否定家和百利公司对涉案房屋的占用处分，现天人三和公司仅要求陈阳、家和百利公司承担房屋使用费，不追究和风家鑫公司的责任，系天人三和公司对自身权利的处分，并无不妥。关于陈阳、家和百利公司提交的《无偿使用说明》，从内容上推断应为2015年签署，当时家和百利公司尚在天人三和公司的实际控制下，此后家和百利公司已转让给陈阳，陈阳亦一直向天人三和公司履行交纳租金义务直至建国门街道办事处不再续约双方产生纠纷，故可以认定《无偿使用说明》系在特定情况下出具，此后并未实际履行产生相应法律后果，陈阳、家和百利公司以此拒付房屋使用费，依据不足。根据上述查明事实，陈阳作为次承租人、家和百利公司作为实际占用人，均有义务承担占用期间的房屋使用费，天人三和公司要求陈阳、家和百利公司支付房屋使用费4056702元，于法有据，应予支持。家和百利公司在（2019）京02民终14660号民事判决确认其负有付款义务后未积极履行，天人三和公司已在2020年9月25日向建国门街道办事处支付了上述款项，现天人三和公司要求家和百利公司向其支付上述款项自2020年9月25日至实际给付之日止的利息，理由正当，应予支持。综上所述，陈阳、家和百利公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39598元，由陈阳、北京家和百利酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  曹 雪二〇二一年三月三十一日法官助理  张增彬书 记 员  赵 越