陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终2422号 上诉人（原审原告）：陕西华阳实业有限公司。 法定代表人：高民权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王社全，男，汉族，1955年8月1日出生，系该公司工作人员。 委托诉讼代理人：和君琪，陕西行天律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨晓梁，男，汉族，1982年4月15日出生，居民。 委托诉讼代理人：孙丽萍，陕西方钜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金明，男，汉族，1956年10月9日出生，居民。 上诉人陕西华阳实业有限公司（简称华阳公司）因与上诉人杨晓梁合同纠纷一案，双方均不服陕西省合阳县人民法院（2020）陕0524民初828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华阳公司上诉请求：维持原审判决第一项，将原判决第二项年房屋占用费增加6.75万元。事实与理由：原判酌定涉案房屋占用费标准按转租租金标准的55％计算，即每年8.25万元，既不符合常识，也没有法律依据，判决不公。至少应当按照上诉人与承租人约定的租金标准确定占有使用费，上诉人与承租人约定的租金标准为四层每年120万元，即每层每年30万元。承租人与次承租人约定的租金标准为每年15万元。为了便于于司法裁量、且考虑被上诉人的实际支付能力，我们放弃自己的权利，按照承租人与次承租人约定的租金标准主张占有使用费。 杨晓梁答辩称，答辩人杨晓梁不应当支付上诉人所谓的房屋占用费。理由是：1、支付租金的前提是答辩人一直占有使用涉案房屋。案涉酒店因华阳公司的过错而被查封、继而承包合同被解除后，酒店停止经营，答辩人没有了客源，华阳公司又断水停电，答辩人的经营被迫停止，如何还能够使用房屋。2、既然原判决认定“2013年6月13日，华阳公司与高军会之订立的《酒店租赁合同》依法确认解除，高军会与答辩人之间的二楼承包合同亦依法确认终止”，那么，从此之后答辩人与华阳公司之间没有关系，除非华阳公司有证据能够证明答辩人实际占用该房屋，答辩人才应当支付租金。3、让答辩人对无法使用的房屋支付租金，于法不公，于理不通，无论判决支付租金的数额多少，都是错误的。华阳公司没有证据能够证明答辩人自2013年6月14日起实际占用案涉房屋至今，华阳公司应当承担举证不能的后果。4、华阳公司将其不符合法律规定的房屋交付给承包人，还信誓旦旦保证“消防设施设备合格，证照齐全”，使承包人、次承包人花巨资进行装修装饰，最后却不能经营。因为华阳公司的原因，所有装修装饰物己无法变现，只能留给华阳公司，华阳公司是过错方，却不劳而获。 杨晓梁上诉请求：1、撤销(2020)陕0524民初828号民事判决；2、查明案件事实，驳回被上诉人要求支付房屋占有使用费的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部承担。事实与理由：一、原判决认定案件事实错误，无形中保护了被上诉人的不当利益，损害了上诉人的合法利益。2013年6月13日，华阳公司与高军会解除合同后，就应收回案涉房屋，但是，华阳公司明知如果此时收回房屋，上诉人杨晓梁投资二百多万元装修一新的KTV、洗浴中心因其交付的租赁物不合法而不能经营，必然会要求其承担赔偿责任，因此，华阳公司一方面是担心上诉人主张赔偿酒店二楼装修及购置设备物品等经济损失，另一方面是消防安全不达标的国贸酒店根本租不出去(事实上至今都无人租赁)，故华阳公司一直未接收房屋。而上诉人既无法经营，又不能搬走装修装饰物，只好锁门看管。2018年，上诉人向合阳县人民法院起诉要求高军会和华阳公司赔偿酒店二楼裝修及购置设备物品等经济损失，华阳公司眼看自己责任难逃，又生一计，起诉上诉人要求支付房屋占有使用费，其目的就是为了折抵华阳公司的赔偿金，逃避其过错赔偿责任。原审判决正好迎合了华阳公司的真实目的，损害了上诉人的合法权益。二、原判决以被上诉人华阳公司提交的水电费票据，认定上诉人杨晓梁在2017年2、3月至8月实际占用酒店二楼房屋，进而判令上诉人在2020年10月份判决生效后10日内腾退房屋，明显错误。1、被上诉人华阳公司提交的水电费票据明显系伪造。另，该三份票据与华阳公司之前在(2018)陕0524民初843号案中提交的票据完全不符，相差甚远。原判决简单地据此认定上诉人实际使用酒店二楼房屋，进而判令其支付房屋占有使用费，显然采信证据偏颇。2、原判决作出时间是2020年9月14日，既然原判决认定上诉人“于案涉合同解除后至2017年8月仍实际使用酒店二楼房屋”，至少说明在2017年8月以后上诉人并未实际使用酒店二楼房屋，就不存在上诉人在2020年10月份判决生效后10日内腾退房屋一说，更不存在按照这一期间支付租金一说，可见，原判决前后矛盾，无法让人信服。三、原判决分配举证责任错误。该案的诉求是华阳公司要求上诉人支付自2013年6月14日起的房屋占有使用费。根据“谁主张谁举证”原则，华阳公司应当举证证明上诉人自2013年6月14日起实际占用案涉房屋至今，如果举证不能，就应当驳回其诉请。但是，原判决却以上诉人“未提交证据反证其在2013年6月14日至2017年元月期间未占用该房屋”，认定上诉人“于案涉合同解除后至2017年8月仍实际使用酒店二楼房屋”是强人所难，要求当事人举证去证明未发生的事实，明显是举证责任分配错误。四、原判决按转租租金标准的55％计算房屋占用费，缺乏事实基础，没有法律依据。1、在酒店被查封、合同被解除后，没有了客源，华阳公司断水停电，上诉人的经营被迫停止，如何还能够使用该房屋。2、原判决认定“2013年6月13日，华阳公司与高军会之间订立的《酒店租赁合同》依法确认解除，高军会与杨晓梁之间的二楼承包合同亦依法确认终止”。那么，从此上诉人杨晓梁与华阳公司之间没有关系了，除非华阳公司有证据能够证明上诉人实际占用该房屋，上诉人才应当支付租金。3、合同终止后，所有的装修装饰物均归华阳公司所有，在华阳公司无人问津的情况下，上诉人锁门照看房屋是常理，此行为应属无因管理，华阳公司应当支付管理费。 华阳公司答辩称，原审判决认定事实正确，自2013年6月13日华阳公司与高军会的租赁合同解除到本案一审开庭时，杨晓梁还占有控制转租房屋。原审判决杨晓梁在判决生效后10日内腾退房屋合理合法。原审判决举证责任分配并无不当，杨晓梁应当对腾退房屋进行举证。原判按转租租金的55%计算房屋占用费，具有事实基础，但无法律依据，应当转租租金的100%计算房屋占用费。 华阳公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告向原告腾退位于合阳县黄河路41号合阳县国贸大酒店二楼的房产，并自2013年6月14日起按每年15万元向原告支付房屋占有使用费至腾房之日止（截止2020年7月23日房屋占有使用费为1066667.7元）。 一审法院认定事实：2011年4月26日，原告与高军会签订《酒店租赁合同》，双方约定2005年12月16日订立的租赁合同作废，新的租赁期限自2011年5月1日至2016年8月31日。2013年5月2日，合阳县公安局消防大队将酒店三、四、五楼临时查封。2011年1月1日，高军会以国贸酒店名义将该酒店二楼转租给李亚杰、李**、杨晓梁合伙经营，期限自2011年1月1日至2016年12月31日，承包费为每年15万元。2013年3月17日，李亚杰、李**退出经营合伙，约定酒店二楼经营期间的一切债权债务由杨晓梁承担。2013年6月13日，原告与高军会之间订立的《酒店租赁合同》依法确认解除。高军会与杨晓梁之间的酒店二楼承包合同亦依法确认终止。2013年6月13日合同解除后高军会未向原告返还该酒店二楼房屋，由被告实际占有。2019年8月3日原告通知被告5日内腾退该二楼房屋。另查明，陕西省高院（2017）陕民终100号民事判决认为，因该酒店本身的主体结构设计不符合消防法等法律、法规规定，以高军会自身能力无法解决，导致双方租赁合同实际无法履行。高军会拖欠租金，华阳公司行使约定解除权，导致合同解除，高军会对租赁合同不能继续履行也负有责任。又查明，该酒店二楼于2017年3月1日、6月1日、8月1日三次向合阳县国贸购物有限责任公司合阳店交纳水电费共计10738元。 一审法院认为，涉案酒店租赁合同解除，承租人高军会应将房屋返还出租人华阳公司，次承租人杨晓梁负有腾房义务。故华阳公司主张杨晓梁腾退涉案房屋，应予支持。杨晓梁逾期腾房，应当支付房屋占用费。原告提供的水电费票据欲证明2017年2、3月至8月被告实际占用酒店二楼房屋，但被告未提交证据反证其在2013年6月14日至2017年元月期间未占用该房屋，且被告对控制该房屋予以认可，故本院认定被告于涉案合同解除后至2017年8月仍实际使用酒店二楼房屋。该酒店三至五楼被消防部门查封，导致酒店二楼无法正常经营，参照涉案转租合同约定的租金标准，结合酒店二楼实际使用价值和期限，本院酌定酒店二楼占用费标准按转租租金标准的55%计算即每年8.25万元。房屋占用费自2013年6月14日起付至实际腾退日止。被告主张转租合同终止后其对酒店二楼房屋一直未使用且仅为看管的事实，证据不足，本院不予确认。原告对房屋占用费计算标准享有选择权，并主张按低于租赁合同的转租合同租金标准计算占用费，合理合法，故被告关于华阳公司起诉请求杨晓梁按每年15万元支付占用费，无事实依据的理由不能成立。被告实际控制酒店二楼房屋，腾退房屋是其法定义务，被告主张原告没有损失及未及时主张和申请执行故不承担房屋占用费的抗辩，于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、杨晓梁于本判决生效之日起10日内腾退位于陕西省合阳县黄河路41号合阳县国贸大酒店二楼的房屋返还给陕西华阳实业有限公司；二、杨晓梁于本判决生效之日起10日内支付陕西华阳实业有限公司自2013年6月14日起按每年8.25万元标准计算的至实际返还日止的房屋占用费；三、驳回陕西华阳实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13104元，由陕西华阳实业有限公司负担5000元，杨晓梁负担8104元。 经审理，二审查明案件事实与一审认定事实一致，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。 本院认为，本案争议属于租赁合同解除后所形成纠纷，就争议问题整体而言，属于房屋租赁合同纠纷。杨晓梁以转租方式占有使用涉案酒店二楼房屋，其转租的合同履行期限依附于华阳公司与高军会之间的《酒店租赁合同》履行期限。2013年6月13日，华阳公司与高军会订立的《酒店租赁合同》依法解除，杨晓梁作为次承租人也应当履行终止合同义务，腾退其租赁的酒店二楼房屋。因其未履行腾房义务，故应当依法向华阳公司承担涉案房屋占用费。关于房屋占用费标准问题，结合生效判决确定的华阳公司与高军会《酒店租赁合同》履约过错责任，高军会与杨晓梁之间约定的承包费数额、杨晓梁经营二楼与酒店整体经营的营业性关系，一审法院酌情确定房屋占用费每年8.25万元并明显不当。上诉人杨晓梁主张其无法经营，故不应承担房屋占用费。其一、因涉案酒店二楼并未因消防问题被查封，不能经营之说没有事实依据；其二、华阳公司提供的水电费票据能够说明二楼经营处于营业状态；第三、即便存在不能正常经营的情形，而其长期占有涉案房屋对自己无益而却损害房屋所有权人的权益，即占有行为本身存在不当。故涉案房屋实际占有人杨晓梁应当承担房屋占用费。上诉人杨晓梁陈述华阳公司不收回房屋，没有事实依据，本院不予采信。 综上所述，华阳公司、杨晓梁的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费由二上诉人各自负担，由陕西华阳实业有限公司负担8640元，由杨晓梁负担9782元。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年三月二十五日 （院印） 书记员  王梦娇