广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民初256号 原告：联发集团桂林联盛置业有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市叠彩区中山北路****（乌石街北辰路西侧综合楼），统一社会信用代码：91450300051007552D。 法定代表人：洪毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：滕芸，广西君健律师事务所律师。 被告：蒋国银，男，1985年9月17日出生，汉族，住。 第三人：中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地，住所地：广西壮族自治区桂林市中山中路与杉湖北路交叉口东北角杉湖综合楼会信用代码：91450300898857544C。 负责人：丁卫杰，该行行长。 委托诉讼代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琪惠，广西徐和徐律师事务所实习律师。 原告联发集团桂林联盛置业有限公司（以下简称原告）与被告蒋国银（以下简称被告）、第三人中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称建行桂林分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人滕芸、第三人建行桂林分行委托诉讼代理人莫迎春到庭参加诉讼。被告经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2014年9月20日签订的关于的《商品房买卖合同》；二、判令被告将案涉商品房（联发·乾景第31、32幢2-3-3号房）退还原告，并协助原告办理案涉商品房的《商品房买卖合同》注销备案登记及注销预告登记等退房手续；三、判令被告及第三人协助原告办理注销案涉商品房贷款抵押手续；四、本案的诉讼费、诉讼保全费、公告费等全部相关费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2014年9月20日签订了位于的《商品房买卖合同》。被告在向原告支付了该套房屋的首付款125157元后，剩余购房款289000元由被告通过向第三人办理按揭贷款的形式支付。同时，原告为被告的该笔贷款向第三人承担担保责任。因第三人如约发放贷款后，被告未按期还贷，自2018年7月起开始断供，第三人经多次催收无果，故要求原告承担阶段性担保责任，并直接划扣原告账户资金29367.33元（该款项包括按揭贷款本金、利息、罚息等）。根据《商品房买卖合同》附件四第一条第3款第（4）项之约定，如因被告未能如期归还银行贷款，致使原告因承担贷款保证责任而受到损失时（如银行账户资金被划转、抵押等），原告有权单方面通知被告解除合同，并有权在售出该房产时，直接扣除购房定金、逾期利息、违约金和相关费用后，若有余款则无息返还给被告。鉴于此，原告于2019年10月22日向被告邮寄《解除合同通知书》，正式通知被告解除案涉商品房的《商品房买卖合同》。在合同解除后，被告有义务协助配合原告办理相关的《商品房买卖合同》的注销备案登记及注销预告登记等退房手续。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。2021年2月5日，原告当庭撤销了第三、四项诉讼请求。 被告未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证质证的权利。 第三人建行桂林分行述称，一、第三人与原告之间的担保合同法律关系不附属于涉案的商品房销售合同法律关系，原告起诉要求第三人协助办理案涉房屋的撤押手续不应在本案中进行处理，原告与第三人应另行协商处理。二、原告已经履行了（2019）桂0302民初1232号民事判决的义务，第三人对被告蒋国银关于案涉房屋的按揭贷款的债权已经清偿完毕。综上所述，应驳回原告的第三项诉讼请求，对于该项诉请原告与第三人可另行协商处理。 原告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订有关《商品房买卖合同》； 2、建行业务凭证（5张）、秀峰区人民法院作出的（2019）桂0302民初1232号民事判决书，拟证明原告因履行保证责任为被告向银行代偿款项29367.33元，依据合同约定，具备解除合同条件； 3、解除合同通知函、邮寄凭证，拟证明原、被告双方商品房买卖合同关系已解除，解除时间在2019年10月22日； 4、被告的身份证复印件，拟证明被告主体身份。 第三人建行桂林分行对原告所提供证据的质证意见是：认可由第三人建行出具的回单的真实性，其他证据由法院确认。 第三人建行桂林分行没有提供证据。 本院对原告提供证据的分析：原告提供的证据来源合法，客观真实，完整地呈现了本案待证事实，本院对证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为本案定案之证据予以采信。 综合全案证据和当事人陈述，本院确认如下法律事实： 2014年9月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的房屋，购房款总额为414157元，被告首付款125157元（其中认购定金20000元），余款289000元由被告向银行办理按揭贷款支付。被告应在签订本合同之日起35日内办妥个人按揭贷款抵押手续，贷款额度以银行审批的数额为准；若银行不予批准或者不予足额批准按揭贷款的，被告应在10日内以现金方式补足该部分房款。如被告未按本合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告应按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同解除后，原告有权自行处理该房产，被告应自收到原告的解除合同书面或者电话通知之日起五日内到指定地点办理退房手续，否则，被告应向原告支付20000元违约金，原告有权从已收房款中扣除该违约金。若被告因为不能按《楼宇按揭借款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息和相关费用等原因，致使原告因履行《楼宇按揭借款合同》的保证责任而受到损失时，原告有权单方面通知被告解除合同，被告已交购房款（含抵押贷款部分），在原告售出该房产且直接扣除购房定金、逾期利息、违约金和相关费用后，若有余款则无息返还被告。合同签订后，被告向原告支付了购房首付款125157元。 2014年10月13日，被告与第三人建行桂林分行签订了编号为450160016-2012-20140352968号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向建行桂林分行贷款289000元，用于购买位于住房，借款期限为240个月，从2014年10月21日至2034年10月21日；贷款利率执行借款发放日的基准利率基础上上浮5%，并按约定进行调整；被告以等额本息方式进行还款，逾期则按贷款利率上浮50%计收罚息。被告以购买的房屋提供抵押担保，原告为借款提供阶段性担保。同年10月16日，被告与第三人将涉案借款抵押物办理了抵押权预告登记。2014年10月21日，第三人向被告发放贷款289000元。 因被告从2018年7月开始拖欠银行借款本息，第三人于2019年8月向桂林市秀峰区人民法院起诉，提出解除双方的借款合同，并要求被告归还贷款本息、对抵押房屋享有优先受偿权、原告承担连带责任的诉请。2019年12月11日桂林市秀峰区人民法院作出（2019）桂0302民初1232号民事判决，判决解除双方的借款合同，被告偿还第三人借款本息并赔偿律师费，原告对被告的债务承担连带清偿责任。诉讼费、公告费合计6598元由原告、被告共同负担。该判决生效后，原告履行了判决书义务。 另查明，鉴于被告未能如期归还银行贷款已构成违约，原告于2019年10月22日向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告解除涉案商品房的《商品房买卖合同》。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？如应解除，原告诉请解除合同的法律后果本院应否支持？ 本院认为，原告与被告于2014年9月20日签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应依照合同约定履行各自权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”双方当事人在《商品房买卖合同》中约定被告作为买受人按照向银行按揭贷款方式支付购房款，逾期付款超过60日，原告作为出卖人有权解除合同，并由买受人按应付款的10%支付违约金。被告在履行合同过程中，未能依约按期还贷，导致原告为此被人民法院判决承担连带责任，被告的行为已违反《商品房买卖合同》的约定，属违约情形，依法应承担相应的违约责任。原告据此提出解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告退还涉案房屋的主张，事实和法律依据充分，本院依法予以支持。原告于2019年10月22日向被告邮寄了《解除合同通知书》，通知被告解除涉案《商品房买卖合同》，因此涉案《商品房买卖合同》于2019年10月22日解除。因涉案《商品房买卖合同》已办理备案登记及预告登记，合同解除后，被告有义务协助原告注销上述登记。原告提出由被告协助原告办理案涉商品房的《商品房买卖合同》注销备案登记及注销预告登记等退房手续的诉请，本院亦予以支持。综上所述，原告的诉请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告联发集团桂林联盛置业有限公司与被告蒋国银于2014年9月20日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告蒋国银退还房屋给原告联发集团桂林联盛置业有限公司； 三、被告蒋国银协助原告联发集团桂林联盛置业有限公司办理涉案《商品房买卖合同》备案登记及预告登记注销手续。 案件受理费8728元，诉讼保全费2590.78元，公告费1210元，共计12528.78元（原告联发集团桂林联盛置业有限公司已预交），由被告蒋国银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8728元（收款账户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款账号：20×××77），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二一年三月三日 书记员  闫 琴