四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初1824号 原告：资阳市合兴物业服务有限公司，住所地资阳市雁江区二环路喜悦福苑**1（F）****，统一社会信用代码91512002786692546T。 法定代表人：韩旭，总经理。 委托诉讼代理人：陈兰芳，女，公司职工。 委托诉讼代理人：刘建洪，女，公司职工。 被告：王春霞，女，1976年5月12日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：陈宗斌，男，1974年9月30日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市合兴物业服务有限公司（以下简称“合兴物业”）诉被告王春霞、被告陈宗斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日受理后，依法由审判员高超秀适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告合兴物业委托诉讼代理人陈兰芳、刘建洪，被告王春霞、陈宗斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合兴物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费1497元，生活垃圾处置费54元；2.判令被告支付违约金150元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年5月6日，原告与被告在平等自愿协商一致的基础上签订了《物业服务合同》。该协议约定由原告向被告提供物业服务，被告在每月1日至5日按约定标准交纳物业服务费、生活垃圾处置费。如被告无正当理由超过规定的期限不交费的，则按天向原告支付应交费总额千分之五的违约金。但被告自2018年1月1日起就未交纳任何费用。截止2021年2月28日，被告已累计拖欠原告物业费、生活垃圾处置费、违约金共计1701元。原告多次向被告催交无果，特向法院提起诉讼，请求判决如诉请。 被告王春霞、被告陈宗斌辩称，1.2018年1月之前，我们都是提前一年把物业费交清，但自我的仓库被水淹没以后就没有交过了；2.原告与我们不存在合同关系，原告主张的物业费和违约金应该驳回。我们存放的物业服务合同无双方的签字，合同自始无效；3.原告于2019年以物业服务费涨价至0.90元/㎡为由发布通知要求小区成立业主委员会。后因多种因素小区业主委员会成立未果，原告在小区单元门贴告示欲退出小区物业服务，但不久后发通知继续提供物业服务。根据合同法解除的规定，合同解除自通知到达对方时解除，业主已知晓也无异议，双方合同再次无效。喜悦物业变身合兴物业，单方提供看门和扫地服务，原告主张物业费无法律依据；3.根据《物业服务合同》第四条及《江南花都业主临时管理规约》第六条第二款规定单幢建筑物的全体业主共有的设施设备，包括给排水管道、落水管、水泵、电梯、照明设施、避雷设施等属于物业管理和维护范围。2018年5月22日，我们租赁小区1栋XXX号的车库（存放物品）被水淹没。我们排查主要原因认为是物业公司未尽到维护排水设施，引起管网堵塞，对小区业主违章搭建未进行管理与制止，造成周边雨水聚集在一个小小的下水管处，更未对入口杂物进行清理造成雨水倒灌。这些原因导致我们存放在车库的电子产品被水淹，造成直接经济损失24581元，间接损失1600元；4.物业服务人浮于事，未及时修理损坏的路灯、电瓶车乱停乱放、小区保安只在门岗坐班不巡逻、车辆出入混乱等。物业公司和人员是否具有资质和资格都值得怀疑。物业服务不合格，请求人民法院查明原告的资质、判定合同无效、免除二被告所谓的物业费并判令原告赔偿我们因雨水倒灌造成的直接损失24581元和8小时工时费用1600元。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的有争议的证据认定如下：1.提交的光盘一张、照片19张；2.江南花都1幢XXX号雨水倒灌损失清单、江南花都业主库房遭受雨水倒灌蒙受财产损失的情况报告。证据1和2属另一法律纠纷，与本案物业服务合同纠纷没有关联性，本院不予认定。 经审理查明：被告王春霞、被告陈宗斌为资阳市雁江区江南花都二期XXX号房业主，房屋面积约87.08㎡。2012年5月6日，资阳市喜悦物业管理有限公司（原告前身）与被告陈宗斌签订了《物业服务合同》，约定“第四条乙方提供的物业公共服务事项：（一）建筑物共有部分及设施设备的使用、管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域环境卫生的维护；（四）公共区域的秩序维护；（五）物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告；（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；（七）物业服务档案和物业档案的保管。第五条……按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅建筑区划内：住宅用房0.45元/月/㎡……本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑面积比例分摊。第六条业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用……第八条物业服务费按月交纳，业主应在每月1-5日履行交纳义务……第十六条本合同期限至业委会成立选聘新物业服务企业时止……第二十五条本合同其他相关违约责任的约定：本合同内容不包括业主（使用人）人身安全、私有财产的保险和保管义务……”。自2018年1月1日至2021年2月28日止，被告王春霞、被告陈宗斌未缴纳物业服务费；自2018年1月1日至2018年9月30日，被告王春霞、被告陈宗斌未缴纳垃圾处理费。2020年8月14日，原告通过韵达快递向被告催收自2018年1月1日至2020年8月13日期间欠付的费用。 另查明，资阳市喜悦物业管理有限公司更名为资阳市喜悦物业服务有限公司。2016年1月14日，经资阳市雁江区工商行政管理局批准，资阳市喜悦物业服务有限公司变更名称为资阳市合兴物业服务有限公司。 本院认为，资阳市喜悦物业管理有限公司（原告前身）与被告陈宗斌签订的《物业服务合同》系当事人真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告王春霞虽未在《物业服务合同》上签字，但在事实上享受了物业服务，也应当参照《物业服务合同》的约定履行给付物业服务费的义务。资阳市喜悦物业管理有限公司作为资阳市合兴物业服务有限公司的前身，其权利与义务依法均由资阳市合兴物业服务有限公司承继。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，同时结合物业服务水平与物业服务价格相适应的原则，原告合兴物业主张2018年1月1日至2020年8月13日期间的物业服务费31月13天×0.45元/月/㎡×87.08㎡=1231.8元，本院予以支持。原告主张被告支付自2020年8月14日至2021年2月28日止的物业费，因原告未向法庭提供证据证明已在合理期限内向被告履行催告义务，本院对此暂不予支持。二被告位于小区1幢XXX号车库被淹的原因和损失可通过另案诉讼处理，不能构成免交案涉XXX幢XXX单元XXX号房屋物业费的正当理由。综上，本院对被告的物业服务合同无效、免除物业费的辩称意见不予采纳。 截至2018年9月30日，资阳市城区内垃圾费系按照6元/户/月标准收取的客观实际，故原告主张2018年1月至2018年9月的垃圾费9月×6元/月=54元，本院予以支持。对于原告主张违约金150元，原告未提供证据证明实际损失，结合本案的实际情况，被告并非恶意拖欠，本院对此不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第一千四百六十六次会议通过）第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告王春霞、被告陈宗斌于本判决生效之日起十日内向原告资阳市合兴物业服务有限公司支付2018年1月1日至2020年8月13日期间的物业服务费1231.8元、2018年1月至2018年9月的垃圾处置费54元，合计1285.8元； 二、驳回原告资阳市合兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告王春霞、被告陈宗斌负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  高超秀 二〇二一年三月二十六日 书记员  刘 慧