广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终98号上诉人（原审被告，原审反诉原告）：赖云招，女，汉族，1967年8月20日出生，住所地：蕉岭县。上诉人（原审被告，原审反诉被告）：罗云，男，汉族，1967年4月16日出生，住所地：蕉岭县。上述两位上诉人的共同委托诉讼代理人：刘玉平，广东君厚律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：罗晓东，男，汉族，1970年6月10日出生，住所地：梅州市梅县。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：王琳玲，女，汉族，1974年1月1日出生，住所地：梅州市梅县。上述两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：丘双辉，广东信科律师事务所律师。原审被告（原审反诉原告）：罗艾，男，汉族，1989年5月12日出生，住所地：梅州市梅江区。原审第三人：梅州市梅县区程江佳盛房地产信息咨询服务部，住所地：梅州市梅县区。经营者：曾繁胜，男，汉族，1974年3月9日出生，住所地：兴宁市。上诉人赖云招、罗云因与被上诉人罗晓东、王琳玲，原审被告罗艾、原审第三人梅州市梅县区程江佳盛房地产信息咨询服务部（以下简称：佳盛地产咨询部）房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初923号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人赖云招、罗云及其二人的共同委托诉讼代理人刘玉平，被上诉人罗晓东、王琳玲的共同委托诉讼代理人丘双辉，原审被告罗艾、原审第三人佳盛地产咨询部的经营者曾繁胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赖云招、罗云上诉请求：一、撤销(2020)粤1403民初923号民事判决，改判撤销一审反诉原告罗艾与被上诉人于2018年5月16日签订的《房产买卖合同》以及上诉人与被上诉人于2020年1月13日签订的《不动产权转让合同》；二、依法判令被上诉人返还定金和购房款共计人民币85万元及由此产生的利息，暂计至2020年5月25日为35136.81元，应计算至被上诉人还清全部款项为止；三、依法判令被上诉人赔偿上诉人支付的中介费10000元、按揭银行评估费2940元、装修费13062.45元，上述费用合计为人民币26002.45元；四、判决被上诉人担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、被上诉人为求合同的订立隐瞒案涉房屋为“凶宅”的行为构成欺诈，上诉人有权依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条、第五十四条、第五十八条、第四百二十四条、四百二十六条请求撤销双方的房屋买卖合同。(一)被上诉人对案涉房屋曾发生凶杀案件应如实披露的义务而不予披露构成欺诈。1、根据《中华人民共和国民法总则》第七条“诚实信用原则”，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，“民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序”之规定，公民之间的民事活动应该遵循诚实信用原则及应该尊重社会公德。本案中，案涉房屋曾发生一女子被人用砖头砸死的事件，该事件完全属于当前社会占主流地位的说法的对“凶宅”的定义而根据中国社会的传统风俗习惯，在购房者的认知里该因素与待售房屋的质量、价格、地段等处于同等重要的位置，更甚至，只要出现过凶杀事件，不管价格如何优惠都不予以考虑。故该事实足以更改买房人的购房意愿进而影响其意思表示。因此，基于诚实信用原则及应该尊重社会公德被上诉人有义务将案涉房产发生过凶杀案件如实告知。2、房屋买卖属于生活中重大事项的交易，在合同订立阶段，出卖人有如实告知与订立合同有关重要事实的先合同义务。涉案房屋曾经发生过命案，购买发生过命案的房屋会使一般民众产生心理不适的影响，发生过命案对房屋的价值可能有所贬损，故卖方是否向买方披露涉案房屋发生过命案的信息对合同订立与否或对合同订立条件会产生重大影响。本案中，被上诉人违反了重要信息披露的先合同义务，使上诉人因此作出与真实意思不符的意思表示，被上诉人的上述行为构成欺诈。3、该披露义务应是卖方主动为之，不以买方是否尽注意义务为前提。首先，卖方作为房子的所有权人，是对案涉房子所有重要信息的掌握者，买方对房子的信息获取只能官方途径予以的公示。其次，凶杀事件本就是偶发性事件，且不说本案第三人作为房屋买卖中介机构都未曾知晓凶杀的发生，对于普通的买房者(特别是上诉人一家，为首次买房)来说，购房遇上凶宅的概率更是微乎其微，要求买方在购房时就主动询问房屋是否发生过命案，才真正不具有期待可能性，被上诉人滥用期待可能性理论，恰好证明了其为追求合同成交的利益而故意隐瞒案涉凶杀案件重大信息的险恶用心。4、买方购房的用途为何并不能免除或者降低卖方的如实披露义务。且不说本案中，上诉人罗云的老母亲年已80，今年年后由于腰椎盘突出治疗后无法在现住的顶楼而被逼回乡下老家修养；罗艾刚结婚不久，妻子已经怀孕，现有的家庭居住面积已经不能满足需求，故一家人才购置新房产改善居住条件。且一审前(3月19日)一楼已由一审反诉原告自用作办公室注册了公司。一审判决仅根据双方约定“交房时甲方负责全部租赁合同转给乙方”便粗暴地认定上诉人购买房屋是用于投资而非居住，这实乃错误陈词，首先，带租出售是市场常态，一是由于买卖不破租赁制度的限制，二是这通常是买房为了缓解买房资金压力的快速有效的方法。且发生过命案对房屋的价值可能有所贬损，如果上诉人知晓事实也不会已正常的市场的价格(比评估价高出60%)予以购买。5、发生凶杀案至上诉人购买房屋时间相距为3年10月时间，并非一审认定的相距6年时间。一审原告罗艾最早于2018年5月已经通过第三人佳盛地产咨询部与被上诉人磋商房屋买卖事项。且自凶杀事件该房屋从未进行交易，上诉人为凶杀事件后的第一手买家，不管时间间隔多久并不能免除或者降低卖方的如实披露义务。(二)被上诉人的欺诈行为直接影响案涉合同的订立与否。1、涉案房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。对于普通民众而言，该情形会对居住人的心理产生重大影响，此应属与订立合同有关的重要事实。再次，房屋的主要功能是居住使用，人们购买或使用房屋追求平安、舒适的居住环境，正所谓安居乐业，居住房屋的好坏(也包括居住房屋是否为“凶宅”)直接影响居住者的情绪和心理感受，进而影响居住者的生活和工作，一定程度上影响了房屋的使用价值和市场价值。2、上诉人一家自知晓所购房产曾发生命案后，生活一度遭受严重的影响，特别是所购房屋之时，一审反诉原告罗艾的妻子已经怀孕，一家人正准备在新家欢喜地迎接新生命的到来，后待知房屋没有交付前因被上诉人管理不善曾发生火灾，更没想到的是因这场大火得知还发生过命案!基于我国特别是梅州地区的风俗习惯考虑，上诉人一家终日精神紧张、郁郁寡欢，对于购买该房产后悔不已。3、买房对于上诉人一家来说是大事一件，若知案涉房屋发生过命案，上诉人断不会购买!二、撤销双方的房屋买卖合同具有现实可行性，且并不会造成被上诉人的经济损失，不会对市场交易的稳定性造成影响。(一)案涉房屋至今尚未完成交付，一直由被上诉人实际控制。案涉房屋虽已经过户至上诉人名下，但是被上诉人并没有遵守双方约定将全部租赁合同转给上诉人，至今仍由被上诉人进行出租并收取租金，发生火灾后被上诉人更是没有恢复至之前的现状。(二)根据有关部门的答复，合同撤销后产权可以进行登记变更，所交费用予以退还。根据国家税务总局梅州市梅县分局于2020年9月14日的复函，如果法院判决案涉的产权转移行为无效，该部门可以全额退还被上诉人所缴纳的个人所得税、契税、土地转出让环节契税，被上诉人损失金额仅为三项印花税共计146.17元。至于被上诉人缴纳的土地出让金为法律规定的土地使用权类型为划拨的土地需缴纳土地出让金后方可进入市场，且仅需缴纳一次，如案涉合同解除后，被上诉人再次对案涉房屋进行出售则无需再次缴纳，故不为被上诉人的损失。三、一审判决存在为了结果而进行强行说理嫌疑，无法使人信服。(一)刻意回避、漠视我国社会的传统风俗习惯。一审法官刻意回避案发地为梅州市下一个县，这样的环境下，考虑地区文化、经济发展水平、区域人员结构，该区域人员更加注重对社会传统文化的传承，也更加容易受到传统习俗认知的影响。一审法院作为地方基层法院，在法律允许的范围内，应尊重、维护人民的传统习俗!不应加以漠视!(二)刻意弱化甚至减免卖方的披露义务，强加买方的注意义务。卖方夫妇身为国家公务员，且在政法部门工作，相比普通民众的法律意识、道德品质要强的多，对于普通民众都知道应该披露的事实却在合同签订时有意隐瞒，在火灾发生后，上诉人已经得知案涉房屋发生过命案并主动电话被上诉人，被上诉人才被动说出真相，在一审判决这里居然被认定是“如实告知”。此外，根据一审判决论述如果用以交易的房屋如在出售是用以出租，因其出现违法犯罪甚至凶杀案的几率大于自住房屋，故对该类出租房的重大信息的披露义务应有别于自住房，即披露义务应低于自住房，是不合理的。按照该一审判决的说法，如果案涉合同不能解除，上诉人只能将案涉房屋再次出售，根据一审判决的论述，上诉人是否也无披露义务，如遭下一手买房者起诉，上诉人是否可以依据该理论抗辩免责。综上，上诉人自知道案涉房屋为“凶宅”后，实感有违当初购买初衷，精神负累甚重，恳请法院判决解除双方房屋买卖合同!被上诉人罗晓东、王琳玲答辩称，1、被上诉人对于一审法院判决驳回上诉人的反诉请求及支持被上诉人向上诉人要求支付房款的请求是认可的，但是对于利息部分不予认可，为了便于事情解决没有上诉；2、被上诉人是完全同意一审期间被上诉人代理人的答辩意见，该答辩意见合法合情合理；3、不论一审二审上诉人均以故意隐瞒为由要求撤销买卖合同，但是所谓故意需要存在客观故意隐瞒，但本案中不存在该情况，上诉人并未就是否存在所谓凶宅对被上诉人进行询问，所以被上诉人并没有义务对其陈述，同时事情发生后上诉人向被上诉人询问，被上诉人也一直予以认可没有隐瞒，所以所谓的隐瞒欺诈不能成立；4、在2020年4月30日发生火灾后上诉人并没有第一时间对被上诉人提出撤销合同，而是在被上诉人主张剩余房款时才提起，以此拖延付款时间，据被上诉人了解，上诉人解除目的并非房屋属凶宅，而是其在火灾发生后没有达到心理预期，其与邻居与周边车位的问题而不想购买；5、本案一审查明非常清楚，上诉人购买目的用于出租，出租与居住不同，就所谓凶宅的审查定义而言，标准相对宽松，一审判决有论述，代理人予以认可；6、该房屋买卖标的是整栋共15间，而发生事故仅是其中一间，整个标的而言与整个房屋不可分割，不能以此解除房屋买卖关系；7、凶宅事情发生在2014年，至2020上诉人提起反诉有6年时间，中间有人出租，从未有人提出异议，从物尽其用的原则，法律并不禁止凶宅可以出售或出租，按照上诉人逻辑只要发生所谓事故，该房屋从此不可买卖不符合实际。综上，请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告罗艾答辩称，刚才被上诉人律师所说的15间，其实在购房时答辩人拿到的房产证来看的，当时是类似于一个楼层2个房间+1个客厅的户型。购房时综合考虑各种需求，最终选择了这一套。这套在答辩人看的很多套中属于采光比较好的，答辩人奶奶年事已高，她居住一楼，答辩人父亲也在一楼办公，答辩人也给妹妹和她小孩预留了，也预留了答辩人两个小孩的房间，当时门口空位比较大。原审第三人佳盛地产咨询部未答辩。一审原告（反诉被告）罗晓东、王琳玲向本院提出诉讼请求：一、判令三被告立即向原告支付购房款950000元，并从2020年4月17日起，以950000元为基数，按0.01%/天的标准计算违约金至三被告付清购房款之日止；二、本案诉讼费由三被告承担。一审被告（反诉原告）罗艾、罗云、赖云招向本院提出反诉请求：一、请求依法判令撤销反诉原、被告于2018年5月16日签订的房产买卖合同以及反诉原、被告于2020年1月13日签订的不动产权转让合同；二、请求依法判令反诉被告立即向反诉原告返还梅州市梅县×××××××××房屋定金和购房款共计850000元，以及由此产生的利息共计35921.86元（暂计至2020年6月1日），从2020年6月1日起至反诉被告还清全部款项为止的利息按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算；三、请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告支付的中介费10000元、按揭银行评估费2940元、装修费13062.45元、律师费20000元，上述费用合计46002.45元。四、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：原告罗晓东与王琳玲系夫妻关系。被告罗云与被告赖云招系夫妻关系，被告罗艾是被告罗云和被告赖云招的儿子。2018年5月，三被告经佳盛地产咨询部曾繁胜介绍，在多次实地查看后，决定向原告购买其位于梅州市梅县×××××××××的房屋。2018年5月16日，原告罗晓东、王琳玲（合同甲方）与被告罗艾（合同乙方）在中介方佳盛地产咨询部（合同丙方）撮合下签订了房产买卖合同。合同主要约定：“甲方将坐落于梅县××××××第x组物业（地号：24210xxxxxxx号）出售给原告，成交价为180万元。双方在签订本合约时，乙方支付购买本物业定金200000元，付款方式按现金加按揭执行，双方约定于2019年12月30日前到梅县区不动产权局办理测图手续，乙方同时应付购房首期款850000元给甲方,购房余款700000元由乙方到银行办理按揭一次性付清给甲方，如贷款多少，双方另现金一次性补足。购房余款50000元至甲乙双方交接房屋同时一次性付清给甲方，备注：甲方按房屋及固定设备现状出售给乙方使用，交房时甲方负责全部租赁合同转给乙方。办理上述物业过户手续所需缴纳的一切税费及其他相关费用由甲方（卖方）承担；甲方在收到全部购房款后2日内将上述房产交于乙方，并在交付前将所有产生的水、电、煤气、物业管理、电话、有线电视等相关费用缴清并协助乙方办理好水、电等相关过户手续。甲乙双方签订本合约后，丙方协助甲乙双方按约定时间共同到房地产交易相关管理部门办理产权过户手续；乙方应按照合同约定的付款方式，按时将房价款支付给甲方，同时乙方确认已实地查看该物业，对该物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可。基于甲乙双方委托丙方提供中介服务，且丙方已促成甲乙双方签订了本合约，甲乙双方同意在合约签订后向丙方支付中介服务费，中介费为甲方：成交金额2%，乙方：成交金额1%，中介费在二期首付款当日支付给中介方。违约责任的处理：①如甲方因物业产权、财务纠纷或其它权利限制、中途不卖、逾期不到相关部门签订《二手房买卖合同》或办理过户手续、逾期未交房产，则视甲方悔约，甲方应在悔约日起3天内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方违约金贰拾万元正；②如乙方中途不买，逾期不到房管部门签订《二手房买卖合同》或办理过户手续、逾期未付款，则视为乙方悔约，乙方所交定金不再退还，归甲方所有；③如甲方逾期未交房产，甲方应在约定日起每日按该房产成交额的0.01%支付违约金给乙方；④如乙方逾期未按合同约定付款，每天按所购房产成交额的0.01%支付违约金给甲方，并承担所造成的一切责任；……其他补充：①此成交价按现状出售给乙方使用；②双方约定现有房屋门坪正面左边铁皮瓦甲方负责搭建，费用由甲方负责；如乙方凑够首付6天内甲方必须配合办理过户手续；③如果乙方无法银行办理房屋按揭，乙方应付清购房余款再办理过户手续。”被告赖云招在签订合同时，通过银行转账支付了定金200000元，后被告罗云于2019年11月26日通过银行转账支付了合计650000元。2020年1月13日，被告罗云、赖云招立下承诺书交原告收执，承诺：购房余款950000元，当不动产权证办理至罗云、赖云招夫妻名下时，罗云、赖云招到银行办理贷款一次性付清给罗晓东、王琳玲，如银行贷款不足部分或贷款不成功，罗云、赖云招应在签不动产权证之日起90天内一次性现金付清给罗晓东、王琳玲。2020年1月13日，原告罗晓东、王琳玲与被告罗云、赖云招为办理过户手续另行签订了一份不动产权转让合同，双方约定不动产交易金额为1062996元，于2020年3月25日由转让方将不动产交付给受让方。后被告领取了权利人为罗云和赖云招、不动产证号粤（2020）梅州市梅县区不动产权第00xxxx1号、颁发日期2020年1月17日的《不动产权证》。因被告没有按合同约定办理银行按揭或付清购房余款，原告多次催款未果后诉至本院并提出上述诉讼请求，被告则作出前述答辩意见，并以原告隐瞒案涉房屋曾发生非正常死亡案件构成欺诈为由提起反诉，提出撤销合同等反诉请求。另查，一、因案涉房屋已过户并由原告支付了相关税费。为进一步查明案件事实，对不动产权证号为粤（2020）梅州市梅县区不动产权第00xxxx1号，登记权属人罗云、赖云招[于2020年1月向罗晓东、王琳玲购买，坐落地址：梅州市梅县×××××××××委第x组,原国有土地使用证号为梅府国用（2006）第7xx号、房地产权证号为粤房地证字第C32xxxx0号]的房产，本院于2020年9月9日分别向国家税务总局梅州市梅县区税务局、梅州市自然资源局梅县分局发出《征询函》，征询内容如下：“一、上述房产是否存在抵押、查封等情况？二、房屋过户产生的相关税费（含土地出让金等）有哪些？具体金额是多少？三、如果案涉房屋买卖合同被撤销，因房屋过户产生的一切税费（含土地出让金等），是否可以全部退回给原不动产权人即原告罗晓东、王琳玲，并变更登记为罗晓东、王琳玲？”国家税务总局梅州市梅县区分局于2020年9月14日复函如下：一、对于问题一的回复：我局没有对上述房产进行过查封等税收保全措施。二、对于问题二的回复：房屋过户产生的相关税费为：罗晓东、王琳玲缴纳的个人所得税31889.88元，赖云招、罗云缴纳的印花税2.5元，契税15944.94元。土地出让金不是由税务局征收，土地由划拨转为出让环节罗晓东、王琳玲缴纳契税5746.1元，印花税47.9元。三、对于问题三的回复：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。印花税政策规定合同印花贴花已履行完毕的不予退还。个人所得税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为，已纳个人所得税应予退还。综上所述：如果法院判决该案的产权转移行为无效，我局可以退还罗晓东、王琳玲缴纳的个人所得税31889.88元，赖云招、罗云缴纳契税15944.94元；如果法院判决土地由划拨转为出让环节无效，我局可以退还罗晓东、王琳玲缴纳契税5746.1元；印花税不予退还。对于土地出让金和变更登记两项内容，不是我局业务涉及范围。梅州市自然资源局梅县分局于2020年9月10日复函如下：一、经查上述房产无抵押、贵法院目前为唯一且首封法院；二、上述房产过户产生了土地出让金：191536.8元、契税5746.1元、印花税：95.77元，房屋登记费80元／件，房屋买卖契税：15944.94元（其他具体税费请征询税务部门）；三、如果案涉房屋买卖合同被撤销，土地出让金无法退回，因法律规定土地使用权类型划拨的土地需缴交土地出让金后方可进入市场，土地使用权类型经审批已经发生了改变，土地使用权类型无法变更回划拨；登记费因发生了登记行为也不可退回；房屋过户产生的有关税费是否可以退回，因不是我局职能请征询税务部门。四、如果合同被撤销，凭法院生效的法律文书和协助执行通知书可办理变更登记。二、案涉房屋为三层半结构，共15间（含4间两房一厅）一直用于出租，其中一楼1间两房一厅于2020年4月1、2日左右交付给被告装修使用，另1间在庭审前刚退租。原告提交了13份租赁合同含101房、103房、104房、201房、202房、203房、204房、301房、303房、304房、401房、402房、403房，租金至今由原告收取。2020年4月13日，案涉房屋一楼曾发生火灾。经2020年8月4日现场勘查，原告已将受损房屋进行装修，恢复原状后出租。被告罗云在火灾后电话联系原告王琳玲，询问房屋之前是否出过事，原告王琳玲告知被告几年前曾有租户被人砖头砸后，等送医院路上已死亡一事。被告罗艾、罗云、赖云招向本院申请调取案涉房屋发生的非自然死亡的刑事案件相关材料，本院依法向梅州市中级人民法院调取了（2014）梅中法刑初字第36号《刑事附带民事判决书》，该判决查明案外人吴峰曾租住案涉房屋二楼201房时，2014年7月31日，因不正当男女关系与案外人凌征涛发生矛盾争执，在租屋内被凌征涛故意持械多次打击头部致死。三、庭审中，原、被告及第三人均确认在签订合同时，被告清楚案涉房屋出租现状，对有无发生过非正常死亡事件，被告没有问，原告也没有说，房屋转让产生的相关税费均由原告支付，被告支付了中介费10000元。对于房屋成交价格，第三人表示是按当时的市场价格成交。关于中介费，第三人表示如果确定房屋买卖合同无效，其同意将中介费退还双方；如果房屋买卖合同有效，涉及需要缴交的中介费，其会另行向双方当事人主张。对于房产买卖合同仅有罗艾签名，被告罗云表示是他们夫妻委托儿子罗艾作为代表去签订合同，他们夫妻清楚这件事。四、本院受理本案期间，原告申请诉讼财产保全，申请查封被申请人罗云、赖云招共有的位于梅州市梅县×××××××××委第x组的房产（即案涉房产）并提供了相应担保，一审法院已依法作出裁定查封该房产。一审法院认为，原告罗晓东、王琳玲与被告罗艾于2018年5月16日签订了房产买卖合同，合同约定案涉房屋成交价格为1800000元，被告罗云、赖云招共向原告支付了850000元后，被告罗云、赖云招向两原告出具承诺书要求不动产权证办理到罗云、赖云招名下，双方为办理过户需要另行签订了不动产权转让合同，到不动产权登记部门办理房屋产权变更登记，并于2020年1月17日过户至被告（反诉原告）罗云、赖云招名下，现原告请求被告支付剩余购房款950000元及支付违约金，被告（反诉原告）罗艾、罗云、赖云招则以原告（反诉被告）明知房屋发生过非正常死亡事件的情况下，在售房过程中故意隐瞒该信息，构成欺诈为由反诉请求撤销房产买卖合同、不动产权转让合同，并请求原告承担违约责任并赔偿损失。从双方提交的证据及实际履行情况，可以确定双方实际履行的是房产买卖合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案争议焦点在于原告在签订房产买卖合同时是否构成欺诈，案涉房产买卖合同、不动产权转让合同应否予以撤销。对房屋发生过非正常死亡事实即认定为“凶宅”，有两种看法：原告认为系迷信说法，不影响房屋的使用价值及出租，不能因为“凶宅”而撤销房屋买卖合同；被告则表示根据社会普遍认知和交易习惯，房屋系“凶宅”将严重影响正常居住，交易价值会贬损。从《中华人民共和国合同法》第五十四条规定来看，“凶宅”本身并不构成合同撤销的法定事由，只有在卖方刻意隐瞒出售的房屋系“凶宅”这一事实，对买方构成欺诈的情形下，买方才能请求撤销合同。根据原、被告提交的证据及庭审查明的事实，三被告拟购房用于投资使用，经中介佳盛地产咨询部曾繁胜介绍，在多次实地查看，对房屋的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况、房屋出租现状等均清楚后，原告与被告罗艾（经被告罗云、赖云招委托作为代表）经商议签订了房产买卖合同，且在交付了部分购房款后，为办理过户需要及经被告罗云、赖云招要求，双方另行签订不动产权转让合同办理了过户手续，将房屋登记在被告罗云、赖云招名下。原、被告在买卖过程中，双方均未就房屋是否存在非正常死亡事件有过商谈。房屋在买卖前用于出租多年，双方交易时也约定买卖后房屋仍按原租赁合同继续出租。虽然201房曾于2014年7月发生过租客被他人伤害致死的事件，但该房间之后一直正常出租，在被告电话询问原告王琳玲是否有非正常死亡事件时，原告王琳玲也如实告知。用于出租的房屋有别与自住的房屋，本身就有居住人员较为复杂、流动性较大的情况，亦较大几率存在安全隐患、发生违法犯罪等行为，故相关职能部门一直对租赁房屋进行监管，因此在出租用的房屋进行买卖时相关信息披露与普通住房应有所区别，被告要求原告对发生在六年前的租户死亡事件、现仍正常出租的房屋在交易前必须予以披露，不够合理。综上，从房屋出租现状、双方交易过程、事后的商谈等可看出原告并未刻意进行隐瞒。据此，原告在交易过程中未有欺诈行为，不动产物权已转移登记至被告罗云、赖云招名下，原告应履行的合同义务已大部分完成，仅剩房屋全部交接等手续，现被告以原告构成欺诈为由反诉请求撤销房产买卖合同、不动产权转让合同，证据不足，案涉房产买卖合同不属于可撤销合同，故对被告的全部反诉请求，不予支持。综上所述，原、被告签订的房产买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。原告已依约将案涉房屋过户给被告罗云、赖云招，被告罗云、赖云招亦应依出具的承诺书声明所言，在办理了不动产权登记后，到银行办理贷款一次性付清给原告或在银行贷款不足部分或贷款不成功，在签不动产权证之日90天内一次性现金付清。被告提出案涉房屋一楼于2020年4月13日发生火灾致房屋不符合合同约定的出售状态，但经现场勘查，原告已将受损房屋进行装修、恢复原状后出租，符合交房条件，故约定付款时间已至，被告罗云、赖云招应支付剩余购房款950000元（1800000元-已支付的850000元）给原告罗晓东、王琳玲。原告罗晓东、王琳玲在收取剩余购房款后亦应将房屋交付给被告罗云、赖云招，将交付前使用的水、电、煤气、电话、有线电视等相关费用缴清及协助办理过户手续，并按约定将全部租赁合同转给被告。两原告请求被告罗艾共同承担支付购房款的合同义务，因该合同被告罗云、赖云招表示系委托被告罗艾签订，已付的购房款也是由被告罗云、赖云招转账支付，对被告罗云、赖云招共同出具的承诺书原告表示接受且双方为办理过户签订不动产权转让合同，办理了权属人是被告罗云、赖云招的不动产权证，故原告请求被告罗艾共同承担支付购房款950000元，不予支持。关于违约金，原告请求从2020年4月17日起，以950000元为基数，按0.01%/天的标准计算至被告付清购房款之日止，考虑到双方合同约定在购房余款付清后交接房屋，原、被告房屋现未完全交付（只交付了其中1套间），在此期间其他房间的租金均由原告在收取，且房屋在2020年4月13日曾发生火灾需装修，确实会造成房屋交付时间的延后，故一审法院对原告主张的违约金不予支持。案经调解无效。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗云、赖云招应于判决生效之日起十日内支付原告罗晓东、王琳玲购房款950000元。二、原告罗晓东、王琳玲在收取上述购房款后二日内，将房屋（不动产权证号为粤（2020）梅州市梅县区不动产权第00xxxx1号）交付给被告罗云、赖云招并缴清交付前使用的水、电、煤气、电话、有线电视等相关费用及协助被告办理过户手续，同时按约定将全部租赁合同转给被告。三、驳回原告罗晓东、王琳玲的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）罗艾、罗云、赖云招的全部诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13300元，按规定减半收取为6650元，保全费5000元，反诉案件受理费6559.50元，由被告罗云、赖云招负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，被上诉人在签订本案所涉房屋买卖合同时，未向上诉人披露涉案房屋曾经发生凶杀事件的事实。本院认为，对发生凶杀等事件的凶宅会谨慎购买是普遍的善良风俗，被上诉人在签订本案所涉房屋买卖合同时，应根据诚实信用原则向上诉人披露，本案所涉房屋曾发生凶杀事件的事实，被上诉人未履行披露义务，违背了公序良俗和诚实信用原则，构成欺诈，上诉人请求撤销该合同，返还已付房款及支付已付房款占用期间按银行贷款利率计算的利息，应予支持。上诉人主张的已实际支付的中介费、按揭评估费应予返还，上诉人主张的装修款未提交充分证据证明，不予支持。上诉人主张的律师费，缺乏依据，不予支持。综上，1、撤销双方所签订的合同；2、关于上诉人罗云、赖云招请求被上诉人罗晓东、王琳玲返还购买梅州市梅县×××××××××委第x组的房屋定金和购房款共计850000元以及由此产生的利息共计35921.86元（暂计至2020年6月1日），鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。据此，上诉人主张的购房款占用期间的利息，可根据其支付的款项及相应的时间区间，按中国人民银行公布的相应的贷款市场报价利率，分别计算利息直至被上诉人将上述购房款还清止。3、被上诉人罗晓东、王琳玲赔偿上诉人支付的中介费10000元、按揭银行评估费2940元，上述费用合计12940元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一条第（二）项，判决如下：一、撤销梅州市梅县区人民法院（2020）粤1403民初923号民事判决。二、撤销原审被告罗艾与被上诉人罗晓东、王琳玲于2018年5月16日签订的《房产买卖合同》以及上诉人罗云、赖云招与被上诉人罗晓东、王琳玲于2020年1月13日签订的《不动产权转让合同》。三、被上诉人罗晓东、王琳玲应在本判决生效后十日内返还给上诉人罗艾、罗云、赖云招定金和购房款共计人民币85万元及支付由此产生的利息。根据上诉人已支付的款项的本金数为基数，在相应的时间区间，按中国人民银行公布的相应期间的贷款市场报价利率，分别计算利息直至被上诉人将上述购房款还清止。四、被上诉人罗晓东、王琳玲应在本判决生效后赔偿给上诉人罗艾、罗云、赖云招已支付的中介费10000元及按揭银行评估费2940元。五、驳回上诉人罗艾、罗云、赖云招的其他诉讼请求。六、驳回被上诉人罗晓东、王琳玲的诉讼请求。一审案件受理费13300元，按规定减半收取6650元，保全费5000元，合计11650元（均已由一审本诉原告罗晓东、王琳玲预交），一审反诉案件受理费6559.50元（已由一审反诉原告罗艾、罗云、赖云招预交），由一审本诉原告罗晓东、王琳玲负担18000元，由一审反诉原告负担罗艾、罗云、赖云招159.50元，上诉人多预交的6400元在本判决生效后十日内由一审法院退回给罗艾、罗云、赖云招。本诉一审原告罗晓东、王琳玲应在本判决生效后十日内向一审法院补缴诉讼费6400元。二审案件受理费13300元，（已由上诉人罗云、赖云招预交），由被上诉人罗晓东、王琳玲负担。被上诉人罗晓东、王琳玲应在本判决生效后十日内向本院补缴诉讼费13300元。上诉人罗云、赖云招预交的上诉费13300元在本判决生效后十日内由本院退回给罗云、赖云招。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年三月九日法官助理 赖志明书 记 员 黄怡芬