山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1653号上诉人（原审被告）：韩翔，男，1986年4月8日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：冯田，济南章丘翔宇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：山东中台汇商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：潘传荫，总经理。委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙萍，山东鲁明律师事务所律师。上诉人韩翔因与被上诉人山东中台汇商业管理有限公司（以下简称中台汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初6144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。韩翔上诉请求：1.撤销一审法院（2020）鲁0181民初6144号民事判决书第一项，改判韩翔不向中台汇公司支付租金及管理费；2.一、二审案件受理费用由中台汇公司承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，一审法院认定涉案商铺所在商场已经于2020年1月10日进行了整体开业，并要求韩翔按照该时间缴纳租金和管理费。该事实认定错误。依据章丘公安消防大队出具的建设工程消防验收意见书记载：“该工程如需改建、扩建、社内外装修、建筑保温和用途变更等，应依法向我大队申请建设工程消防设计，验收或者备案。属于公共聚集场所内的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。”根据该消防意见书，涉案银冠台湾不夜城，在营业前应当申请消防安全检查。同时，韩翔向济南12345反映涉案银冠台湾不夜城项目消防安全检查事宜，经12345答复，济南市消防支队回复，涉案银冠台湾不夜城项目于2020年10月26日方才由济南市消防支队向其发放消防安全合格证。故涉案银冠台湾不夜城项目于2020年10月26日才具备消防法第十三条、第十五条规定的条件。同时，涉案银冠台湾不夜城项目于2020年10月20日进行开业前的消防安全检查，依据消防法第十五条的规定，中台汇公司最早于2020年10月10日才向济南市消防支队申请了开业前的消防安全检查，故中台汇公司是明知道其经营的涉案银冠台湾不夜城项目并不具备开业条件的。其次，韩翔与中台汇公司于2017年签订的《租赁经营合同书》明确约定“实际计租日以甲方商场整体开业时间之日为计租日”，该约定中商场整体开业的描述不能违反消防法第十三条、十五条的规定，即在涉案银冠台湾不夜城项目未完成消防法明确要求的消防安全检查，由济南市消防支队向其发放消防安全合格证前，不得投入使用、营业。该条款系消防法的禁止性规定，不应因商铺的现实状况有所改变。一审法院忽视消防法第十三条、十五条的禁止性规定，认定韩翔使用的商铺于2020年1月10日开业，属于适用法律错误。再次，韩翔与中台汇公司于2017年签订的《租赁经营合同书》，其目的是租赁商铺用于经营，当时约定涉案银冠台湾不夜城项目的预计开业时间为2018年7月1日，但其迟迟没有开业已经给韩翔造成较大损失，直到2019年韩翔为了减少自身损失，提前进行装修，只是为了涉案商城一旦达到开业条件，韩翔能第一时间开业，以减少自身损失，2020年5月，中台汇公司给韩翔下达的《整改通知书》的内容也是关于涉案商铺的装修事宜，即2020年5月涉案商铺尚在装修过程中，并不存在开业状态。中台汇公司辩称，韩翔提出的消防验收合格问题，在一审审理期间均已查清。章丘市公安消防大队已于2019年4月26日出具《消防工程意见书》综合评定涉案房屋消防验收合格已具备开业条件，在一审期间中台汇公司也提交了2019年4月26日消防大队出具的验收合格证书，应当依法驳回韩翔的上诉请求，维持一审判决。中台汇公司向一审法院起诉请求：1.判令解除中台汇公司与韩翔之间签订的《租赁经营合同书》；2.判令韩翔支付中台汇公司租金及管理费361,350元（截止至2020年8月14日，租金为180,675元，管理费为180,675元）；3.判令韩翔支付滞纳金35,245.75元（截止至2020年8月14日为35,245.75元，此后金额计算方式为：自起诉之日起至实际支付租金之日止，以未支付的租金及管理费为依据，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.95倍标准计算）；4.判令韩翔因违反合同第二项第二条规定，向中台汇公司支付违约金100万元；5.诉讼费、保全费用由韩翔承担。一审法院认定事实：一、2017年底中台汇公司（甲方）与韩翔（乙方）签订《租赁经营合同书》一份，约定甲方将山东省济南市章丘区汇泉路4566号银冠﹒台湾不夜城之S6号商业楼二层210商铺（计租面积为2200平方米，最终以实测面积为准）（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方用于经营娱乐配套（电玩、网咖、台球、棋牌、VR体验、零售、轻餐等7种经营品类），品牌（营业名称）为X-SPACE。租赁期限为6年，自该商铺开业日起算，即自2018年7月1日至2024年6月30日。双方约定甲方给予乙方装修期为120天，即自2018年3月1日至2018年6月30日，装修期期间乙方无需支付租金，但需承担管理费及乙方实耗水、电、燃气、通讯等公共事业费。合同第二条第2款约定：乙方未经甲方许可，不得擅自变更本条第1款规定的经营用途、品牌等。如有违反，乙方应向甲方支付违约金壹佰万元，甲方有权随时解除合同。第四条第一款约定，甲方应在2018年3月1日（以下简称“交付日”，交付日如有变化，以甲方书面通知为准）前将商铺交付给乙方，乙方应于交付日前支付施工管理费、装修保证金、垃圾清运费等装修手册上列明的费用，并于交付日到商场与甲方办理该商铺的接收手续。双方在合同第七条约定了租金、管理费、其他费用：甲方自装修期届满次日，即2018年7月1日（以下简称“计租日”，实际计租日以甲方商场整体开业时间之日为计租日）起向乙方计收租金。以季度为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个缴租期租金。第一个租约年的季度租金为60,225元，管理费为60,225元。乙方在进场装修前5个工作日内交付首期租金。合同十五条第2款约定，乙方未按时支付租金、保证金、管理费、公用事业费及有关费用，则每延误一日，乙方除应支付欠缴的租金、保证金、管理费、公用事业费及其他本合同约定的有关费用的本金外，还应按照应付未付金额0.5%的标准向甲方交付滞纳金。合同签订后，韩翔向中台汇公司缴纳了合同保证金15万元。按照合同约定，开业后该保证金转为商铺的租赁押金（1个月租金），剩余部分转为租金。二、在韩翔签名的《商铺交付确认书》上载明的涉案商铺交付时间为2018年3月1日，但实际交付时间晚于此时。涉案商铺交付后，韩翔于2019年7月装修完毕，2020年元月份营业。三、韩翔于2019年1月4日向中台汇公司缴纳了装修保证金3万元，并在之后预交了涉案商铺的水电费。四、2019年12月19日中台汇公司向韩翔发出《告知函》，告知其按约定时间完成所有装修，在2020年1月1日之前达到开业状态。五、2020年韩翔曾向中台汇公司提交S-SPACE空间集结电玩馆业态增加申请书，申请增加静吧和VR体验馆两类项目。中台汇公司于2020年5月9日向韩翔下达整改通知书。后因欠缴租金事宜，中台汇公司向韩翔所经营的商铺发出《商户缴费明细通知单》，列明合同计租日2020年1月10日至2020年10月9日三个季度房租和管理费共计361,350元。六、2019年4月26日章丘市公安消防大队出具建设工程消防验收意见书，综合评定银冠·台湾不夜城之S6#楼消防验收合格。并提出意见：该工程如需改建、扩建、社内外装修、建筑保温和用途变更等，应依法向我大队申请建设工程消防设计、验收或者备案。属于公共聚集场所的，投入使用、营业前应依法申请消防安全检查。现中台汇公司以韩翔未经许可，擅自变更经营用途和品牌为由要求解除合同。一审法院认为，中台汇公司与韩翔签订的《租赁经营合同书》，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面的履行义务。通过双方陈述和举证，本案的争议焦点是一、涉案商铺是否整体开业及整体开业的时间；二、被告是否违反了不得擅自改变经营用途和品牌的义务导致合同解除？关于争议焦点一，中台汇公司主张开业时间为2020年1月1日，韩翔主张商场仍未完成建设工程的消防安全检查及验收，仍未达到整体开业条件，现在商业楼也未整体开业。中台汇公司在2019年12月19日向韩翔发出了《告知函》，告知其按约定时间完成所有装修，在2020年1月1日之前达到开业状态，且在2020年1月12日进行了台湾不夜城开业典礼活动，中台汇公司另提交了台湾不夜城于2020年1月5日、1月7日以及1月9日在网站上的宣传活动页面、台湾不夜城促销活动统计表（X电玩城，活动时间：1月10日-1月20日，韩翔在该促销活动统计表上签名），一审法院认为，韩翔已经知悉涉案商铺所在商场将于2020年1月份开业，且实际上涉案商铺也于2020年1月份营业，结合中台汇公司向韩翔出具的《商户缴费明细通知书》，一审法院认为，涉案商铺所在商场已于2020年1月10日进行了整体开业。根据合同约定，韩翔应自2020年1月10日作为计租日向中台汇公司支付租金等费用。关于韩翔主张涉案商铺所在商场仍未完成建设工程的消防安全检查及验收，仍未达到整体开业条件，现在商业楼也未整体开业的抗辩，一审法院认为，章丘市公安消防大队已于2019年4月26日出具建设工程消防验收意见书，综合评定银冠·台湾不夜城之S6#楼消防验收合格，已具备开业条件，关于整体开业，双方在合同中对商场整体开业的概念并未作出界定，中台汇公司向韩翔出具《告知函》告知其开业时间，并向社会公众进行了开业宣传、举办了开业典礼，实际上韩翔所经营商铺也配合商场开业进行了促销活动并正式营业，中台汇公司已经以其行为向社会宣布涉案商场整体开业。关于商场开业是否需要所有商铺都开业，一审法院认为，涉案商场是否整体开业，不应以商场入驻多少商家或商场内店铺是否全部租出为限。双方在合同中并未约定商铺开业率，中台汇公司以全部商铺未开业为由拒付租金无合同约定，实际在商场运营中，也很难达到全部商铺同时开业的情况，退一步讲，即使商场开业时全部商铺同时营业，也不可避免的在商场运营中存在退租再招租的情况，因此，韩翔所称涉案商铺所有商铺都开业才起算租金的主张，无事实和法律依据，双方亦无合同约定，一审法院不予支持。关于租金，双方在合同中列明了“租金、管理费递增比例明细表”，第一个租约年的季度租金为60,225元，管理费为60,225元。通过双方在合同中的约定可见，韩翔每月应缴租金和管理费，按照合同约定，韩翔已缴纳的合同保证金15万元，其中的40,150元转为租赁押金，109,850元转为租金。中台汇公司主张截止到2020年8月14日的租金和管理费，扣除109,850元后，韩翔还应支付176,553元。关于争议焦点二，中台汇公司以韩翔未经许可，擅自变更经营用途和品牌为由要求解除合同，并以此要求韩翔支付违约金100万元，一审法院认为，韩翔曾向中台汇公司申请增加静吧和VR体验馆两类项目，当时中台汇公司未给予书面回复，后中台汇公司向韩翔下达整改通知书后，韩翔申请增加两类项目亦未再经营，不符合合同约定的“擅自变更本条第1款规定的经营用途、品牌”的情形，且韩翔在租赁涉案商铺后投入了较大资金进行了商铺装修、购买设备等，此时解除合同将会给韩翔造成更大的经济损失。再者，韩翔经营期间，受疫情影响甚巨，疫情属于不可抗力。故对于中台汇公司主张解除双方租赁合同及向韩翔主张滞纳金的请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、韩翔于判决生效之日起10日内给付中台汇公司2020年1月10日至2020年8月14日期间的租金及管理费176,553元；二、驳回中台汇公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8685元，中台汇公司负担7588元，韩翔负担1098元，保全费5000元，中台汇公司负担4368元，韩翔负担632元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩翔提交韩翔与济南12345市民服务热线工作人员录音笔录两份（市民服务热线20201030074038、2020122175318），证明经韩翔向12345询问，涉案银冠台湾不夜城于2020年10月26日方才得到济南市消防支队向其发放的消防安全合格证，消防安全合格证发给了银冠台湾不夜城的经营者中台汇公司。中台汇公司质证意见：S6号楼已于2019年4月26日已经得到章丘消防大队的消防验收证书，在一审时已经提交，一审提交后韩翔并没有提出异议。二次消防验收，依据《公安消防部门深化改革服务经济发展八项措施》，由使用单位即商户根据自身经营自行申请。本院认证意见：韩翔提交的通话录音无其他证据佐证，不能确定录音所涉消防合格证的具体情况，本院不予采信。本院对一审查明相关事实予以认定。本院认为，本案争议的焦点问题是，韩翔应否向中台汇公司支付租金及管理费。2017年，韩翔与中台汇公司《租赁经营合同书》第七条约定，租金、管理费、其他费用：甲方自装修届满次日，即2018年7月1日（以下简称“计租日”，实际计租日以甲方商场整体开业时间之日为计租日）其向乙方计收租金。根据一审查明的事实，2019年12月19日中台汇公司向韩翔出具《告知函》告知其2020年1月1日达到开业时间。中台汇公司2020年1月12日举办了开业典礼等活动，韩翔所经营商铺也配合商场开业进行促销活动并正式营业。据此，一审判决认定涉案商铺于2020年1月10日整体开业，双方合同约定的计租日起算具有事实依据。关于涉案商场的消防验收问题。章丘市公安消防大队已于2019年4月26日出具建设工程消防验收意见书，综合评定银冠·台湾不夜城之S6#楼消防验收合格，已具备开业条件。韩翔主张涉案商场未进行消防安全检查与事实不符，中台汇公司向韩翔所经营项目下达《整改通知书》亦不影响涉案商场已整体开业的事实，综上，韩翔主张不应支付租金及管理费的上诉理由依据不足，不能成立。综上所述，韩翔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17370元，由上诉人韩翔负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年三月十六日书记员  李敏