湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终565号上诉人（原审被告）：武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司，住所地武汉市江岸区台北一路********。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：郭亮，男，系该公司股东。被上诉人（原审原告）：武汉嘉骏企业管理有限公司，住所地，住所地武汉市江岸区台北一路**iv>法定代表人：丁孔实，执行董事。委托诉讼代理人：李博，湖北祥平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。上诉人武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司（以下简称凡宸隐酒公司）因与被上诉人武汉嘉骏企业管理有限公司（以下简称嘉骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现己审理终结。上诉人凡宸隐酒公司的上诉请求：1、请求依法撤销江岸区人民法院2020年11月26日作出的（2020）鄂0102民初156号民事判决书。2、请求依法改判上诉人与被上诉人武汉嘉骏企业管理有限公司签订的房屋租赁合同无效。事实与理由：1、本案系房屋租赁合同纠纷，合同的效力性必定是本案之焦点问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由此可见，本条司法解释已经明确了影响合同效力性的强制性规定。2、根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定在城市、镇规划区域内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。城市规划区内各类建设项目（包括住宅、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政交通基础设施等）的新建、改建、扩建、翻建，均需依法办理建设工程规划许可证。3、原审法庭从规划部门的回函中虽然认定了涉案房屋在2015年改建过程中并非在规划许可范围内，但是涉案房屋实际上就是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，原一审判决和重审后的一审判决并未对涉案房屋不在规划许可范围内进行法律上的认定，严重忽视了最高人民法院司法解释的权威性。一审判决据此认定涉案房屋租赁合同有效显然属于适用法律错误。4、从城管部门的行政处罚决定书中已经明确了被上诉人在2015年改建过程中超出规划许可的范围内已经进行了擅自改建的行为，并且受到行政处罚。违法行为受到一审民事判决书的保护实属罕见。综上，原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同合法有效，明显属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判。被上诉人嘉骏公司辩称：上诉人与被上诉人签署的房屋租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思表示，应当对双方当事人具有约束力。一审法院事实查明清楚，在一审法院向武汉市自然资源和规划局调查案涉房屋是否存在改、扩建等情形，武汉市自然资源和规划局江岸分局回函中并未说案涉房屋存在改、扩建等情形。且我方在建设过程中取得了城乡规划主管部门的建设工程规划设计方案审查文件，且建设方案符合整改措施，不存在上诉人所述的违法建筑。综上，恳请法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。嘉骏公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认嘉骏公司与凡宸隐酒公司签订的《台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同》、《场地使用协议》、《户外场地协议》于2018年4月28日解除；2、判令凡宸隐酒公司支付欠缴租金187617.79元（自2017年11月16日起计算至2018年4月28日止)；3、判令凡宸隐酒公司向嘉骏公司支付欠缴物业管理费23237.47元(自2017年11月1日起计算至2018年4月28日止)；4、判令凡宸隐酒公司向嘉骏公司支付利息6630.70元（自2017年11月16日起计算至2018年4月28日止，之后的利息以210855.26元为基数，按中国人民银行一年期贷款的基准利率加收2%的标准给付至所有款项付清之日止)；5、判令嘉骏公司不予退还凡宸隐酒公司保证金111057元；6、判令凡宸隐酒公司将位于武汉市台北一路33号台北院子项目B栋1层105单元房屋恢复至房屋交付状态；7、判令凡宸隐酒公司腾退位于台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元的房屋并交还给嘉骏公司；8、依法判令凡宸隐酒公司向嘉骏公司支付房屋占有使用费911907.50元（按36525元/月计算）、场地费9986.60元(按400元/月计算)和物业费98534.40元(按3946.64元/月计算）(自2018年4月29日起,暂计算至2020年5月13日合计为1020428.50元，计算至实际腾退之日止)；9、判令凡宸隐酒公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年8月29日，嘉骏公司（甲方）与凡宸隐酒公司（乙方）签订《租赁合同》。双方约定，甲方将位于武汉市江岸区台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元的房屋出租给乙方，乙方在该房屋内经营“隐酒音乐酒馆”，租赁面积为246.79平方米。租赁期限为4年（含装修期、经营免租期），自2017年9月1日至2019年10月16日止，租赁期内每12个月为一个租赁年度。租金的计收方式为固定租金，租金每3个月支付一次，2017年9月1日至2017年10月15日，月固定租金为33070元，2017年10月16日至2018年10月15日，月固定租金为34797元，2018年10月16日至2019年10月15日，月固定租金为36525元，2019年10月16日至2020年10月15日，月固定租金为39486元，2020年10月16日至2021年10月15日，月固定租金为42695元。物业管理费为16元/㎡/月，每3个月支付一次。若乙方未按合同约定及时足额缴纳租金、物业管理费及其他任何应付费用，每逾期1日，应按未缴费用的2‰支付滞纳金。逾期超过45日，视为乙方违约，甲方有权终止本合同并收回商铺，租赁保证金不予退还，且按应付未付款项的2倍计收违约金。乙方须于签订本合同时当日内交纳保证金。若合同租赁期满或因其他原因解除，自终止之日起5个工作日内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出承租房屋，则视为乙方放弃对财产、设备、物品的所有权利，同时授权甲方或其委派人员进入承租房屋，及对乙方的上述财产与物品进行清点造册，甲方有权对清点造册的乙方上述财产与物品直接予以处理，其收益作为违约金或恢复租赁房屋费用归甲方所有，且无需给予乙方任何补偿及承担任何赔偿责任。乙方须于租期届满或提前终止租赁合同之日起7日内无条件向甲方或其指定代理方返还已还原之所租房屋，即还原至甲方交付该房屋时的状态（自然损耗除外），若逾期，甲方有权自行还原并收回租赁房屋，甲方有权向乙方追索所支付的还原费用以及截止至本合同规定租赁期终止之日的租金、管理费、电费等费用。乙方未能按本合同规定清缴欠款及滞纳金，甲方有权单方解除本合同，并没收全部本合同保证金，乙方应立即将承租房屋返还甲方。倘乙方在上述缴付租金、管理费或其它任何费用的期限届满后14日内尚未清缴有关款项，甲方有权不给予事先通知而即时终止本合同并向乙方收回所租房屋使用权。在此情况下，甲方对乙方发出的有关书面通知被视为有效收回所租房屋使用权的凭证。同时甲方对于乙方在租赁期间对所租房屋进行的装修不承担任何责任。倘乙方在上述缴付租金、管理费或其他任何费用的期限届满后14日内未清缴有关款项，在不影响甲方按合同赋予的其他权利的情况下，甲方同时有权向乙方收取自该欠款应缴日起至该款项全部缴清之日止之利息作为赔偿，年利率按中国人民银行公布的1年期贷款的基准利率加2%。本合同项下的通知，除另有规定外均须以书面通知方式进行。通知仅以快递邮寄、面交方式送达本合同内所列地址或乙方承租地址。如以面交方式送达，则以接收方收到的时间为送达时间，如以快递邮寄方式送达，则以寄出日为送达时间。乙方联系地址武汉市东西湖区金山大道万科高尔夫城市花园4期8801栋2002室。合同附件是本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。租赁合同附件有租赁物业平面图、交楼状况表、国有土地使用权证、房产证、营业执照、国税登记证、地税登记、地税登记证证、交费银行及账户、保证金等，其中载明的保证金为租金保证金99210元，管理费保证金11847元，合计111057元。同日，嘉骏公司（甲方）与凡宸隐酒公司（乙方）还签订《场地使用协议》、《户外场地使用协议》各一份。《场地使用协议》约定，场地位置经过实地勘察及确认。用途为仓储。使用期限自2017年9月1日至2018年2月28日止。如租赁合同提前终止的，本使用协议随之终止。月固定租金为400元。每6个月支付一次。与E栋1层105单元租赁合同的房屋返还及腾退约定一致。E栋1层105单元租赁合同解除或变更租赁房屋，甲方可立即收回场地而无须另行通知乙方，且甲方无需向乙方支付任何补偿。《场地使用协议》后附平面图，内容载“单元号：B1仓库、使用面积：15.73㎡”。《户外场地使用协议》约定，用途为展示/摆放桌椅。使用期限与E栋1层105单元租赁合同的租赁期限相同。合同其他约定同《场地使用协议》。《户外场地使用协议》后附平面图，内容载“单元号：E105公共使用区域、使用面积：31.45㎡”。同日，嘉骏公司与凡宸隐酒公司办理了租赁房屋交接。2017年7月28日，案外人严海代凡宸隐酒公司向嘉骏公司支付租金99210元（2017年8月15日至2017年11月15日），同年8月23日，案外人董新菊代凡宸隐酒公司支付物业费11845.92元（2017年8月1日至2017年10月31日）。2017年11月1日起，凡宸隐酒公司未再支付物业费。2017年11月16日起，凡宸隐酒公司未再支付租金。2018年4月19日起，凡宸隐酒公司未再支付场地使用费。双方均认可凡宸隐酒公司已向嘉骏公司支付保证金111057元。2018年4月10日，嘉骏公司向凡宸隐酒公司发出《费用通知函》，要求凡宸隐酒公司支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金208782元。凡宸隐酒公司未履行后，嘉骏公司于同月20日以邮政快递（EMS）的方式分别向武汉市东西湖区金山大道万科高尔夫城市花园4期8801栋2002室、武汉市江岸区台北一路33号“台北院子”E105隐酒吧送达《解除合同及收铺的通知》，内容载“从2018年4月28日起，正式解除我公司与贵公司于2017年8月29日签订的《租赁合同》。请贵公司于2018年4月28日之前向我公司支付租金208782元，物业管理费23691.84元，合计232473.84元。按照《租赁合同》约定，我司将于2018年4月28日收回租赁房屋，请贵司于2018年4月28日之前与我公司办理租赁房屋交接手续并将其全部或部分私有财产和自备设备、物品搬出租赁房屋，否则，视为贵公司放弃对财产、设备、物品的所有权利，我公司有权对上述物品予以处理，其收益作为恢复租赁房屋费用归我公司所有，且无需给予贵方任何补偿及承担任何赔偿费用。……”凡宸隐酒公司法定代表人张辉于2018年4月21日签收。2018年5月4日，凡宸隐酒公司向嘉骏公司发送通知，内容载“现我司联系人变更为：郭亮（身份证号），联系方式：139×*****68，法定联系地址变更为：（无）”同时，嘉骏公司（甲方）与凡宸隐酒公司（乙方）又签订了两份《补充协议》。一份《补充协议》约定，甲方与乙方于2017年8月29日签署了《台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同》，就乙方变更法定地址及联系人事宜，双方达成补充协议如下：现乙方联系人变更为郭亮，身份证号，联系方式：139×*****68，法定联系地址：（无）。本补充协议与原《租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未涉及内容仍以原《租赁合同》为准。另一份《补充协议》约定，甲方与乙方于2017年8月29日签署了《台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同》，现就乙方欠缴租金事宜，双方达成补充协议如下：乙方欠缴2017年11月1日起至2018年7月31日止的租金共计264002.96元，乙方分三次清结：2018年5月31日前向甲方缴纳租金34797元，2018年6月30日前向甲方缴纳租金34797元，2018年7月31日前向甲方缴纳租金194408.96元。乙方逾期缴纳上述任一期租金，甲方有权解除原《租赁合同》且无条件收回租赁房屋，并按照《租赁合同》相关约定向乙方主张违约责任。本补充协议与原《租赁合同》不一致的，以本补充协议为准。本补充协议未涉及内容仍以原《租赁合同》为准。郭亮在上述两份《补充协议》“乙方法人代表”处签名。嗣后，凡宸隐酒公司仍未按约交纳欠缴租金，亦未腾退租赁房屋。嘉骏公司于2019年3月份起在租赁房屋的门前树立大型广告牌，但未遮挡住租赁房屋的进出大门。另查明，位于武汉市台北一路**的房屋系武汉市琴台电器有限责任公司（以下简称琴台公司）所有。该址共有房屋7幢，编号分别为1、2、4、5、6、7、9，其中第2幢（三层）建筑面积为728.95㎡。因该幢房屋被认定为D级危房。2015年2月13日，原武汉市国土资源和规划局江岸分局向琴台公司核发《建设工程规划许可证》，该证载明“建设规模为2栋3层工业展厅，总建筑面积720.21平方米”。案涉租赁房屋位于1幢的第一层。审理中，为查明案件事实，一审法院向武汉市自然资源和规划局江岸分局发函核实如下情况：琴台公司名下位于江岸区台北一路33号房屋（房屋产权证号：武房权证岸字第**）1幢（建筑面积1396.95平方米，总层数3层）第一层是否存在改扩建等情形？如存在，该工程是否取得了相应的建设工程规划许可证明文件。武汉市自然资源和规划局江岸分局于2020年10月19日向一审法院回函，函中载明：经查阅，2015年琴台公司位于江岸区台北一路33号的2栋3层房屋D级危房改造项目，取得分局核发的《建设工程规划许可证》（证号：武规（岸）建[2015]006号）。建设规模：2栋3层工业展厅，总建筑面积720.21平方米。2019年2月通过规划验收，验收总建筑面积711.10平方米。再查明，琴台公司自2014年1月1日起委托嘉骏公司将武汉市台北一路33号房屋对外经营、租赁和管理，委托期限至2034年12月31日。2017年7月，因“台北院子”项目装修未进行竣工消防备案、消防设计备案，武汉市公安局江岸区分局消防大队对管理人嘉骏公司予以行政处罚。审理中，凡宸隐酒公司向一审法院提交了行政处罚决定书、结案报告的复印件，以及向武汉市江岸区建设局进行网络投诉的留言及回复的网页截图，根据结案报告书载明的内容，该处罚系针对琴台公司在规划用地范围内建设两处电梯房的违法建设行为进行的行政处罚，而两处电梯房并非在案涉租赁房屋范围内，网页截图载明的内容也系针对前述D级危房改建工程的回复，并未涉及案涉租赁房屋。凡宸隐酒公司在另案中认可2019年为处理一些库存酒水使用了租赁房屋一段时间，但未正常营业。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点为案涉《租赁合同》、《场地使用协议》及《户外场地使用协议》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，凡宸隐酒公司抗辩称案涉房屋存在改扩建的情形，且该改扩建工程未取得建设工程规划许可证，据此主张双方签订的租赁合同应为无效。本案中，租赁房屋具有合法产权，虽然在2015年改建中该房屋并非在经规划部门许可的改建范围内，但根据双方提交的证据以及相关职能部门的回函，无法证实案涉租赁房屋进行了需要经过规划审批的改建，且尚无相关主管部门认定租赁房屋系违法建筑，故对凡宸隐酒公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。嘉骏公司与凡宸隐酒公司签订的《租赁合同》、《场地使用协议》、《户外场地使用协议》是双方当事人的真实意思表示，嘉骏公司在授权范围内将案涉房屋对外出租，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。凡宸隐酒公司在合同期内未按时交纳房租、物业费，经催告后仍未限期交纳，属违约行为。根据双方的约定，嘉骏公司有权解除合同。嘉骏公司于2018年4月20日按《租赁合同》记载的送达地址向凡宸隐酒公司法定代表人张辉邮寄《解除合同及收铺的通知》，张辉于次日签收后有权在三个月内对合同解除效力提出异议。在此期间，嘉骏公司又与凡宸隐酒公司达成《补充协议》。从协议的目的来看，凡宸隐酒公司如能按约交清相关费用，则《租赁合同》等可继续履行，如不能，则依《租赁合同》约定，合同解除。嗣后，凡宸隐酒公司仍未按期支付欠交费用，合同约定的解除条件已成就，《租赁合同》、《场地使用协议》、《户外场地使用协议》应于《解除合同及收铺的通知》载明的2018年4月28日解除。凡宸隐酒公司应支付嘉骏公司2017年11月16日至2018年4月28日的租金187617.79元（34797元/月×12个月÷365天×164天）。2017年11月1日至2018年4月28日的物业费23237.47元（16元/㎡/月×246.79㎡×12个月÷365天×179天）。合同解除后，凡宸隐酒公司继续占用案涉房屋、场地已无法律和合同依据，应予腾退并向嘉骏公司返还，嘉骏公司主张凡宸隐酒公司将租赁房屋恢复至交付该房屋时的状态，符合双方合同约定，一审法院予以支持。嘉骏公司主张的利息，实质上有违约金的性质。凡宸隐酒公司未按约定交纳租金等构成违约，嘉骏公司要求凡宸隐酒公司按“中国人民银行1年期贷款基准利率加2%”支付利息的诉讼请求，在合理范围内，一审法院予以支持，凡宸隐酒公司应按照上述标准支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加2%的标准予以支付。对于嘉骏公司要求凡宸隐酒公司支付自2018年4月29日起至实际腾退之日的房屋、场地占有使用费和物业费的诉讼请求，考虑到凡宸隐酒公司在合同解除后虽仍占有案涉房屋、场地，但经营毕竟会受影响，一审法院酌情按《租赁合同》、《场地使用协议》约定的合同解除时租金、场地费、物业费标准的80%计收房屋及场地占有使用费、物业费，截至2019年2月28日，嘉骏公司应支付的房屋及场地占有使用费为283453.17元[（34797元/月+400元/月）×（10+2/30）个月×80%]，物业费为31799.71元[3948.64元/月×（10+2/30）个月×80%]。2019年3月份起嘉骏公司在租赁房屋的门前树立大型广告牌，虽未遮挡住租赁房屋的进出大门，但对租赁房屋的使用功能上造成很大影响，一审法院酌情对2019年3月1日后的费用进行调整，按照合同解除时租金、场地费、物业费标准的50%计收房屋及场地占有使用费、物业费，即按照房屋及场地占有使用费17598.50元/月[（34797元/月+400元/月）×50%]、物业费1974.32元/月（3948.64元/月×50%）的标准，自2019年3月1日起支付至凡宸隐酒公司实际腾退之日止。按双方当事人约定，逾期缴纳租金超过45日，嘉骏公司租赁保证金不予退还，故对嘉骏公司要求不予退还保证金111057元的诉讼请求，一审法院予以照准。综上，嘉骏公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。凡宸隐酒公司的抗辩理由，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉嘉骏企业管理有限公司与武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司签订的《台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元租赁合同》、《场地使用协议》、《户外场地使用协议》已于2018年4月28日解除；二、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将位于武汉市江岸区台北一路33号“台北院子”项目E栋1层105单元房屋恢复至房屋交付状态；三、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内将位于武汉市江岸区台北一路33号“台北院子”项目E栋1层105单元房屋腾退并交还给武汉嘉骏企业管理有限公司；四、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉嘉骏企业管理有限公司支付2017年11月16日至2018年4月28日的租金187617.79元；五、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉嘉骏企业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年2月28日的物业费55037.18元；六、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉嘉骏企业管理有限公司支付2018年4月29日至2019年2月28日的房屋及场地占有使用费283453.17元；七、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉嘉骏企业管理有限公司支付利息[以210855.26元（187617.79元＋23237.47元）为本金，自2018年4月29日至2019年8月19日，按中国人民银行（一年期）贷款基准利率加收2%的标准计付，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加2%的标准计付]；八、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉嘉骏企业管理有限公司支付房屋及场地占有使用费（自2019年3月1日起至实际腾退之日止，按17598.50元/月的标准计付）；九、武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉嘉骏企业管理有限公司支付物业费（自2019年3月1日起至实际腾退之日止，按1974.32元/月的标准计付）；十、武汉嘉骏企业管理有限公司不予退还武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司保证金111057元；十一、驳回武汉嘉骏企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19241元，由武汉嘉骏企业管理有限公司负担4241元，武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司负担15000元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案二审的焦点问题为案涉房屋的《租赁合同》、《场地使用协议》及《户外场地使用协议》是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。其立法目的是为了防止未取得相关行政许可的违章房屋进入租赁交易市场。根据本案查明的事实，租赁房屋具有合法产权，虽然在2015年改建中该房屋并非在经规划部门许可的改建范围内，但根据双方提交的证据以及相关职能部门的回函，无法证实案涉租赁房屋进行了需要经过规划审批的改建，且尚无相关主管部门认定租赁房屋系违法建筑，而武汉市江岸区建设局对琴台公司在规划用地范围内建设两处电梯房的违法建设行为进行的行政处罚并非在案涉租赁房屋范围内，也本案并无关联。因此上诉人凡宸隐酒公司主张案涉房屋存在违法改建而无效的抗辩理由本院不予支持，原审判决认定案涉的《租赁合同》、《场地使用协议》及《户外场地使用协议》合法有效并无不当。综上所述，上诉人武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19241元，由武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  胡丹丹二〇二一年三月二十九日法官助理张欣书记员王汐雯