广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1684号上诉人（原审被告）：林国志，男，xxxx年10月26日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。法定代表人：余勇，该所所长。委托诉讼代理人：寇明茹，该所职员。上诉人林国志因与被上诉人广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠物业二所）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初7170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人林国志上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.林国志无需支付逾期交房的违约金；3.本案一、二审受理费由海珠物业二所负担。事实和理由：林国志从1963年出生至今居住在广州市**地下，已有五十多年。该房屋是属单位分配给父母的福利房，二房一厅一厨一厕一阳台的独立套间，现由海珠物业二所管理。2003年，因生活需要，经当时东晓公司同意，林国志克服困难，用一厅一房、前铺后居地进行经营使用，所有改建装修费用均是自行承担。2019年10月之前，林国志一直按时向海珠物业二所交纳租金，之后海珠物业二所拒绝收取租金，并要求收回房屋。合同中约定的“双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋，除补交房屋占用费外，按占用费的100%收取违约金”是格式条款，不能适用。林国志并非一般的承租人，也没有违约行为，不应支付逾期交房的违约金。海珠物业二所作为公房的管理单位，不能随意将林国志原来整体的福利房予以没收，抹杀历史遗留的福利房性质。2020年1月23日，广东省人民政府对新型冠状病毒××疫情启动重大突发公共卫生事件一级响应，所有商铺禁止营业，受疫情影响，商铺至2020年8月仍没有生意可做，没有收入。考虑到房屋使用费令林国志度日为艰，在极不情愿下林国志才放弃涉案房屋，以减少损失。按照政策规定，应减免房屋租金。海珠物业二所在一审起诉时称涉案房屋于2019年12月27日经广州产权交易所通过公开市场方式招租，由第三人确认成交，但林国志提交的广州产权交易所微信平台信息显示海珠物业二所的上述陈述是虚假的，海珠物业二所应对其弄虚作假的行为承担法律责任。综上，林国志不服一审判决，请求二审法院支持林国志的上诉请求。被上诉人海珠物业二所二审辩称：同意一审判决，不同意林国志的上诉请求。因本案纠纷，海珠物业二所于2020年3月2日诉至一审法院，请求判令：1.解除海珠物业二所与林国志关于广州市海珠区xxxxx路xx号地下前部分房屋的租赁关系；2.林国志将广州市海珠区xxxxxxx号地下前部分房屋按现状腾空并返还给海珠物业二所；3.林国志按照7686.90元/月标准向海珠物业二所支付自2019年10月1日起至实际交付房屋之日的房屋占用费；4.林国志按照7686.90元/月的标准向海珠物业二所支付2019年10月1日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金；5.本案诉讼费用由林国志承担。一审法院经审理查明：广州市海珠区xxxxx路xx、xx、xx、xx号首层是海珠物业二所辖内管理的直管公房，非住宅使用性质。2012年1月16日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与林国志（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在海珠区xxxxx路xx号地下前部分部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积39.42平方米；租赁期限自2011年7月1日至2013年12月31日，月租金7686.90元；（第十三条）租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；（第二十一条）租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2016年6月23日，广州市海珠区人民政府办公室印发《广州市海珠区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》载明，将原市国土资源和房屋管理局海珠区分局的直管房管理等职责划入区住建水务局，等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局（委托方）与海珠物业二所（受托方）签订《直管房管理事项委托书》，约定:委托方承接原市国土房管局海珠区分局直管房管理职能，负责直管房管理工作，就委托受托方实施直管房管理具体事务，委托海珠物业二所协同开展直管房产权管理工作，直管房租金收缴和租赁管理，直管房安全和修缮，承办因委托事项引发的信访、依申请公开政府信息、行政复议、诉讼等事项，等。2017年12月11日，海珠物业二所向林国志发出《承租人通知书》，通知林国志如下：海珠物业二所将委托广州产权交易所通过公开市场方式出租房屋，如林国志有意承租涉案房屋的，请到广州产权交易所办理相关手续，并按广州产权交易所规定要求参与交易活动，可决定是否行使优先承租权，否则视为林国志放弃承租房屋；若房屋招租成交时，林国志未被确认为承租方的，海珠物业二所与林国志之间的不定期房屋租赁关系至海珠物业二所书面通知之日正式解除，林国志必须于海珠物业二所通知之日起5日内迁出并交回房屋给海珠物业二所；等。林国志于2017年12月13日在该通知上签名并注明“已收承租人通知书。本人此出生在小本经出生在小本经营维持生活时一直准时交租，与我签续租，并附上报告。”林国志于当日签署《回函》，表示收到该《承租人通知书》，不放弃行使优先承租权。2019年10月15日，海珠物业二所向林国志邮寄《关于缴交直管房占用费的通知》，通知林国志正式解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，海珠物业二所将按市场租赁评估价格20649元/月收取从2018年4月16日起至完成公开招租新承租方签订租赁合同或林国志交还房屋之日止的房屋占用费；等。林国志于2019年10月16日签收了该邮件。2019年10月30日，海珠物业二所向林国志发出《关于公开招租的通知书》，通知了林国志涉案房屋公开招租的事宜及报名时间和地点。林国志没有报名参加竞投。2019年12月18日，海珠物业二所与案外人江锡勇及广州产权交易所就包括涉案房屋在内的房屋签署《成交确认书》。2020年1月13日，海珠物业二所委托律师事务所向林国志邮寄《律师函》，要求林国志于接本函之日起三十日内腾空搬出租赁物，否则海珠物业二所将循法律途径主张合法权益。林国志于2020年1月14日签收该邮件。林国志为证明其抗辩意见，提交了两份林国志向海珠物业二所申请的《报告》和广交所微平台信息。海珠物业二所质证意见：对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性不认可，与本案无关。本案诉讼中，林国志于2020年8月10日将涉案房屋返还给海珠物业二所，故海珠物业二所撤回第二项诉讼请求，并明确第三项、第四项诉讼请求中的实际交付房屋之日为2020年8月10日。林国志表示同意海珠物业二所撤回第二项诉讼请求。庭审中，海珠物业二所变更第一项诉讼请求为确认海珠物业二所、林国志之间就涉案房屋的租赁关系于2019年10月16日解除。海珠物业二所、林国志均确认林国志缴纳租金至2019年9月，从2019年10月1日起海珠物业二所不再收取林国志租金。林国志表示涉案房屋之前在做服装经营，疫情后一直都是空置状态，没有经营，希望海珠物业二所免除其从2020年1月至2020年8月10日的租金。海珠物业二所表示海珠物业二所、林国志的租赁合同已到期，双方的租赁关系已解除，林国志不符合因疫情影响可免租的条件，故海珠物业二所不同意减免租金。另查，穗府规[2020]2号《广州市人民政府关于印发广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》载明：对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用房的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金；等。一审法院认为：广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处已于2013年1月25日撤销，其权利义务由海珠物业二所承接，故海珠物业二所有权就涉案房屋主张权利。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与林国志签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定，租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。上述合同约定的租赁期限早已经届满，之后海珠物业二所、林国志没有继续签订合同，林国志继续使用涉案房屋，海珠物业二所收取租金至2019年9月，故当事人之间的租赁期限应为不定期，当事人双方均可以随时要求解除不定期租赁关系。海珠物业二所于2019年10月15日邮寄《关于缴交直管房占用费的通知》给林国志，通知正式解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，林国志于2019年10月16日签收该通知。故海珠物业二所要求确认双方的租赁关系于2019年10月16日解除的诉讼请求合法有理，一审法院予以支持。林国志已于2020年8月10日将涉案房屋交还给海珠物业二所，海珠物业二所据此申请撤回第二项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以准许。关于海珠物业二所要求林国志按照每月7686.90元的标准支付从2019年10月1日起至2020年8月10日止的房屋占用费的诉讼请求，海珠物业二所于2020年1月13日委托律师事务所向林国志发出《律师函》，要求林国志于接该函之日起三十日内腾空搬出涉案房屋。林国志于2020年1月14日签收该邮件。故林国志应于2020年2月13日前搬出涉案房屋。由于搬迁期限是海珠物业二所给予林国志的，而2020年1月23日起至2020年2月13日期间属于新冠××疫情防控一级响应期间，林国志租赁涉案房屋用于经营服装，该期间受疫情影响较大，故根据公平合理原则及穗府规[2020]2号文件精神，林国志以疫情影响为由要求减免房屋占用费有理，一审法院予以采纳，一审法院酌定免除林国志2020年1月23日起至2020年2月13日期间的房屋占用费。对海珠物业二所要求林国志按照每月7686.90元的标准支付从2019年10月1日起至2020年1月22日、从2020年2月14日起至2020年8月10日止的房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以支持。对海珠物业二所超出一审法院支持以外部分的房屋占用费请求，一审法院不予支持。关于逾期交房违约金，如前述理由，林国志应于2020年2月13日前搬出涉案房屋，林国志逾期交房应承担相应的违约责任。至于海珠物业二所主张按照每月7686.90元的标准支付逾期交房的违约金，该违约金标准过高，结合合同约定，一审法院酌情将违约金调整为合同月租金标准的20%即1537.38元，并从2020年2月14日起计至2020年8月10日止。对海珠物业二所超出一审法院支持以外部分的违约金请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年9月7日作出如下判决：一、确认海珠物业二所与林国志之间关于广州市海珠区xxxxx路xx号地下前部分部位房屋的租赁关系于2019年10月16日解除；二、林国志在本判决生效之日起10日内，按每月7686.90元的标准向海珠物业二所支付从2019年10月1日起至2020年1月22日、从2020年2月14日起至2020年8月10日止的房屋使用费及逾期交房的违约金（按每月1537.38元的标准，从2020年2月14日起支付至2020年8月10日止）；三、驳回海珠物业二所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1722元，由林国志负担。上述受理费已经由海珠物业二所预交，海珠物业二所同意由林国志在履行本判决时将其应承担部分直接支付给海珠物业二所。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处与林国志签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》建立房屋租赁关系，该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。该合同约定的租期至2013年12月31日，其间，原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处于2013年1月25日被撤销，其权利义务由海珠物业二所承接。租赁合同到期后，林国志继续使用涉案房屋并交租，海珠物业二所虽然没有再与林国志续签租赁合同，但收取了林国志的租金，故双方之间构成不定期租赁关系，双方均可随时要求解除不定期租赁关系。海珠物业二所已于2019年10月16日将解除双方不定期租赁关系的意思表示送达至林国志，一审法院据此认定双方的租赁关系已解除并无不当，本院予以维持。本案争议的焦点是林国志是否需要向海珠物业二所支付逾期交房的违约金。《广州市直管房（非住宅）租赁合同》中明确约定，在租赁期届满双方未续订合同的情况下，海珠物业二所要求收回房屋而林国志拒不交出的，海珠物业二所有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金。海珠物业二所在解除与林国志的不定期租赁关系后已于2020年1月13日书面要求林国志在三十日内腾空搬出涉案房屋，但林国志至2020年8月10日才实际搬离，故林国志应向海珠物业二所支付未按期搬离期间的违约金。一审法院已经结合本案的事实酌情将违约金标准调整为合同月租金标准的20%，合情合理，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人林国志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人林国志负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 谭红玉审判员 唐佩莹二〇二一年三月八日书记员 莫善友区敏儿