浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终95号 上诉人（原审被告）：玉环县中泷置业有限公司，住所地：浙江省玉环市龙溪镇花岩浦村（树人小区中部）。 法定代表人：张细钗，执行董事。 委托诉讼代理人：陈伟，浙江海贸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乔恩俊，男，1988年7月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：刘勤，女，1988年2月20日出生，汉族，住安徽省阜南县。 上诉人玉环县中泷置业有限公司因与被上诉人乔恩俊、刘勤房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2020）浙1021民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 玉环县中泷置业有限公司上诉请求：一、撤销（2020）浙1021民初2556号民事判决书，发回重审或依法改判。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决解除双方的《商品房买卖合同》，系认定事实错误。1、双方签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，双方积极办理了相关的手续，合同约定在2019年9月30日前上诉人将房屋交付给被上诉人，但是由于客观原因，上诉人没有在上述的期限内交付，但上诉人以及剩余的工程马上完工，完工后可将房屋交付被上诉人，现在判决解除双方的合同，不利于交易的稳定性。2、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》：“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更，”之规定，虽然，双方约定的交付时间在疫情发生前，但是，上诉人在整个合同的履行过程中，确实受到了疫情的影响，如果不是疫情影响，上诉人在被上诉人起诉时可能就将剩余的工程完工，也可能将房屋交付给了被上诉人，就不会产生被上诉人要求解除合同的诉求，再说，被上诉人要求解除合同也是在疫情之后，而不是疫情之前，上诉人没有按照合同约定交付房屋，属于不可抗力的影响，一审法院对被上诉人的诉讼请求应当不予支持。3、被上诉人没有履行解除合同的通知义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如果被上诉人要求解除合同的，应当通知上诉人，而被上诉人在没有通知上诉人的情形下，直接起诉要求解除合同不符合合同约定的解除条件，而一审法院认为被上诉人起诉时要求解除，属于履行了通知义务，上诉人认为是错误的，被上诉人向法院起诉，只是履行他享有诉讼的权利，而不能代替起诉前被上诉人应当履行的义务，在起诉前被上诉人没有履行相关义务的，法院应当按照事实要求被上诉人履行相关的义务，而不能以被上诉人向法院主张权利而免除被上诉人之前应当履行义务。二、一审法院程序违法，应当通知按揭的银行以第三人的身份参加诉讼。1、双方在商品房买卖合同约定，上诉人支付首付款，剩余款项由被上诉人向华夏银行股份有限公司台州玉环支行办理预售商品房设定抵押借款合同，上诉人提供保证。合同签订了，被上诉人办理了按揭手续。现在被上诉人要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，一审法院如果支持其诉讼请求，解除《商品房买卖合同》，那被上诉人同华夏银行股份有限公司台州玉环支行签订的房屋按揭抵押贷款合同也失去了存在的基础，也必然要解除。按一审法院的判决，倘若将华夏银行股份有限公司台州玉环支行支付的贷款直接支付给被上诉人并不妥当，有套取金融贷款之嫌。如被上诉人不向华夏银行股份有限公司台州玉环支行支付，显然会影响到华夏银行股份有限公司台州玉环支行的利益。因此，华夏银行股份有限公司台州玉环支行与本案的处理结果有法律上的利害关系应参加诉讼。2、根据《中华人民共和国合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本条规定的恢复原状是指款项哪里来的应返还到哪里去，上诉人收到的部分款项是来源于被上诉人按揭贷款中银行的款项，那么，合同解除后，上诉人应当将款项返还给华夏银行股份有限公司台州玉环支行，而一审法院没有将银行列为第三人，上诉人的款项不能返还给银行。如果上诉人按照一审的判决将款项全部返还给被上诉人，被上诉人以后不归还银行按揭部分，损害了银行的合法利益，并且银行在本案中也要求参与诉讼，而一审法院没有列为当事人，程序上存在错误。三、一审法院将违约金和损失赔偿同时判决，支持了被上诉人的请求，是错误的。根据第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持之两条法律规定来看，违约金和损失赔偿是不能同时主张并双方在《商品房买卖合同》只约定了违约金条款，且约定不存在显示公平，一审法院应当按照当事人意志自治原则，判决支付违约金。在被上诉人无增加违约金的诉请上，按照《商品房买卖合同》的约定金额判决支付，一审法院突破法律规定将违约金和损失同时判决支持，是错误的。综上所述，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。 乔恩俊答辩称：一、一审通过诉讼解除合同有法律依据，并无不妥；二、一审未追加银行作为第三人参与诉讼，程序并无不当；三、一审确定的违约金及贷款利息正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘勤未作答辩。 乔恩俊、刘勤向一审法院起诉请求（当庭变更）：一、判令解除原、被告于2018年4月9日签订的合同编号为：2018331021YS0030082的《浙江省商品房买卖合同》；二、判令被告返还原告购房款人民币1020000元；三、依法判令被告赔偿原告向华夏银行股份有限公司台州玉环支行支付贷款利息导致的损失83551.68元；四、判令被告向原告支付逾期交房违约金30600元。 一审法院认定事实：2018年4月9日，原告乔恩俊、刘勤与被告玉环县中泷置业有限公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018331021ＹＳ0030082），由原告乔恩俊代表在合同上签字。合同约定：原告购买位于玉环市××镇××小区××幢××单元××号商品房××室，房屋价款为950000元，地下室价款为70000元，合计1020000元。合同第九条：出卖人应当于2019年9月30日前将符合建设工程竣工验收合格并取得备案证明等条件的商品房交付买受人；第十条：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3％向买受人支付违约金；......。合同签订后，原告于2018年4月9日支付首付款310000元，余款710000元通过银行按揭支付。2018年9月21日，原告与华夏银行股份有限公司台州玉环支行签订《个人房屋抵押借款合同》（合同编号：ＴＺ12910120180061），就预售商品房设定抵押，借款710000元，该款项于2018年9月29日划入被告指定的账户。原告于2018年10月20日起开始还贷，截至2020年10月20日共计还贷25期，合计还贷124897.05元（3993.93＋5037.63＊24），其中已还本金41345.37元（710000-668654.63），已付利息为83551.68元（124897.05-41345.37）。截至起诉时，被告尚未向原告交付房屋，故引起诉讼。 一审法院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，据此，双方当事人依合同的约定享有权利并负担义务。本案争议焦点有三：一、原告主张的解除权是否成立。该院认为，当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除权。本案商品房买卖合同约定被告应于2019年9月30日前将商品房交付给买受人使用，而截至目前被告仍未交房，已构成根本违约，符合合同约定的买受人行使合同解除权条件。被告辩称原告未履行通知义务，而原告现通过提起诉讼的方式通知被告解除合同，并无不妥。故原告要求解除合同条件成就，该院予以支持。二、原告能否要求向其返还全部购房款。案件审理过程中，被告申请追加涉案商品房的按揭银行华夏银行股份有限公司台州玉环支行为第三人，并主张以贷款方式支付的购房款应向按揭银行支付。但按揭银行对于本案而言系具有独立请求权的第三人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。华夏银行股份有限公司台州玉环支行经该院通知未提出诉讼请求，法庭辩论终结后该院再次组织三方进行协调亦未达成一致意见，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，该院仅处理商品房买卖合同纠纷。合同第十条约定“买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款”，原告要求被告返还全部购房款具有事实和法律依据，该院予以支持。三、原告主张的违约金及贷款利息损失是否合理。原告要求被告按照合同约定按已付购房款的3%支付违约金，同时要求被告赔偿其向华夏银行股份有限公司台州玉环支行支付的贷款利息损失83551.68元。被告辩称合同仅约定了违约金，原告主张的贷款利息损失无合同依据，且原告同时主张违约金和损害赔偿不符合法律规定。该院认为，根据《合同法》第一百一十四条的规定，其对违约金的描述以及对违约金的调整是以“造成的损失”为参照系数，故其性质可界定为预定的损害赔偿金，本案合同约定的违约金亦未明确约定为惩罚性，故以补偿性为主。原告主张的违约金及损害赔偿指向的是同一违约行为，即被告逾期交房导致合同解除产生的损失，在性质和功能上相当，应合并处理，视为原告要求对约定的违约金进行调整。约定的违约金不足以弥补损失的，当事人可请求法院予以增加，但以实际损失为限。原告的损失除因贷款向按揭银行实际支付的利息83551.68外，尚有已支付贷款本金的利息损失，贷款本金的利息损失按原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率测算也已超过原告主张的违约金30600元。故对原告主张的违约损失114151.68元，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告乔恩俊、刘勤与被告玉环县中泷置业有限公司于2018年4月9日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2018331021YS0030082）；二、限被告玉环县中泷置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告乔恩俊、刘勤购房款1020000元；三、限被告玉环县中泷置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告乔恩俊、刘勤违约损失114151.68元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费15007元，减半收取7503.5元，由被告玉环县中泷置业有限公司负担（此款于本判决生效后七日内向该院缴纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点：一、原审法院判决双方解除《商品房买卖合同》是否得当。双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，据此，双方当事人依合同的约定享有权利和负担义务。根据该合同的约定，上诉人应当于2019年9月30日前将商品房交付被上诉人，至一审起诉时，上诉人并未按约定交付。而此时，新冠疫情尚未发生，即上诉人在疫情发生前已经迟延履行，现上诉人以不可抗力为由主张受疫情影响商品房交付，缺乏依据，一审不予支持于法有据。因上诉人已构成根本违约，被上诉人现通过提起诉讼方式通知上诉人解除合同，并无不当。故原审法院判决双方解除《商品房买卖合同》得当。二、原审法院是否将约定违约金与损失同时进行判决。本案因上诉人的违约导致《商品房买卖合同》解除，上诉人应承担违约责任。被上诉人虽主张上诉人按约支付违约金30600元，又主张上诉人赔偿其已支付银行按揭借贷利息损失83551.68元。因违约金的基本性质是补偿性，涉及当事人约定违约金低于造成损失时，当事人可申请法院予以增加，但以实际损失为限。原审法院在确定被上诉人除因贷款向按揭银行实际支付的利息83551.68元损失外，另认定被上诉人在按揭贷款之前已支付的购房款的利息损失即使按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率测算也已超过被上诉人主张按约定的违约金30600元，故判决上诉人赔偿被上诉人违约损失114151.68元得当。原审法院并不存在将约定违约金与损失进行同判的情形。三、一审法院程序是否违法。涉案商品房的按揭银行对于本案来讲系具有独立请求权的第三人，而有独立请求权的第三人是指对本诉的诉讼标的有独立请求权的当事人，其参加诉讼的方式为主动要求参加本诉。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。该条款解决的是按揭银行进入商品房买卖合同纠纷诉讼的诉讼地位问题，该条款并不排斥按揭银行就担保贷款合同另行起诉，故在该银行未主动参加诉讼的情况下，一审法院未通知其作为第三人参加诉讼并无不当，不存在程序违法。 综上所述，上诉人玉环县中泷置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15007元，由上诉人玉环县中泷置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐黎明 审判员  陈文杰 审判员  张淑娅 二〇二一年三月二十九日 书记员  马 里 10- 11-