吉林省吉林市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）吉02民终526号上诉人（原审原告、反诉被告）：田一然，女，2011年6月23日生，汉族，学生，住吉林省吉林市丰满区。法定代理人：王静（系田一然母亲），女，1983年5月12日生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：李兆明，吉林睿益律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：奚兰文，男，1957年6月2日生，满族，吉林市盛业物业服务有限公司经理，住吉林省吉林市吉林经济技术开发区。委托诉讼代理人：孙境蔓，吉林巡达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：吉林环城农村商业银行股份有限公司河南街支行，住所地吉林省吉林市。负责人：夏国辉，支行行长。委托诉讼代理人：钟时，女，该公司职员。上诉人田一然、奚兰文因与被上诉人吉林环城农村商业银行股份有限公司河南街支行（以下简称农商银行河南街支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初1498号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人田一然的法定代理人王静、委托诉讼代理人李兆明，上诉人奚兰文及其委托诉讼代理人孙境蔓，被上诉人农商银行河南街支行的委托诉讼代理人钟时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田一然上诉请求：撤销一审民事裁定，指定除吉林市昌邑区人民法院九站法庭外的其他人民法院或法庭立案管辖。作出实体审理，并依法支持田一然合法诉求。事实和理由：田一然起诉的六项诉讼请求都是以民事权益为基础合法、合约的诉求。根据民事诉讼原理及相关规定，当事人的诉讼请求是人民法院在民事诉讼中的审理对象，人民法院在审理民事案件时，须以诉讼请求为基础，且不得超越和遗漏当事人的诉讼请求，一审法院仅以当事人第二项请求为基础作为审理对象以裁定的方式作出了错误的审判结论，且置当事人其他合法诉求于不顾。遗漏诉讼请求当属常识性错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条及其他相关规定，驳回起诉的裁定适用于不符合起诉条件以及撤诉或按撤诉处理的情形。本案田一然的任何一项诉讼请求、民事权利及主张完全具备可诉性特征，原告适格、被告明确，其他诉讼条件也完全具备，一审法院却裁定驳回起诉。一审法院引用“物权行为无因性理论”阐明我国民法领域不承认物权行为无因性，债权合同仍系所有权移转的根本原因。但实际引证的却是案涉房屋为拆改建筑，并将本应由奚兰文承担的举证责任，转嫁给田一然。以田一然不能证明案涉房屋已取得建设工程规划许可等行政手续为由，将案件裁驳。我国民法不承认物权行为无因性，但同时《中华人民共和国物权法》第十五条又规定了区分原则，又称效力分离原则。债权关系是发生物权变动的基础法律关系。但债权效力与物权效力并不互为条件，债的关系一经成立，只要不违反法律强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。具体到本案，案涉房屋买卖合同基于当事人之间真实意思表示，且田一然已实际履行。原审庭审调查时田一然已提交了案涉房屋总证复印件，第三人方提交了案涉房屋总证原件，完全可以证明案涉房屋的合法性，若原审被告方对案涉房屋权属证据材料存疑或反对，应提供相反证据加以证明。即此时的举证责任应由奚兰文承担。另外，《吉林市不动产登记中心关于王静信访事项处理意见书》已明确《关于临江盛业商场申请房产证的回复》属业务咨询性质，与案涉房屋是否存在拆改的真实情形无关。因此，原审法院将其作为证据使用是错误的。案涉房屋所有权人奚兰文转让房屋所有权行为是有权处分行为，当事人双方签订的买卖合同及补充协议合法有效，双方之间的争议停留在民事层面，本案不存在违法建筑的认定和处理问题。案涉房屋在购买前后，结构未曾变更过，一审法院强制性将本案争议划归行政诉讼范畴。奚兰文上诉请求：1.撤销一审民事裁定第二项内容，依法改判支持奚兰文的反诉请求；2.本案诉讼费由田一然承担。事实和理由：一、案涉房屋为拆改建筑，不具备办理所有权转移的法定条件，因此双方签订的合同无法继续履行，合同应当解除。原审裁定认定：“本案协议所涉房屋经查为拆改建筑，田一然不能举证证明该房屋已取得相应建设工程规划许可，其诉请确认涉案房屋买卖合同及补充协议的效力，并要求奚兰文配合其办理对应房屋的产权登记手续，本质上仍系对违法建筑的变相确权。”原审法院既认定案涉房屋系违法建筑，那么双方签订的合同是无法实现所有权转移登记目的的，双方之间签订的合同也就无法继续履行。因客观原因导致合同无法继续履行，合同应当解除。二、合同解除的后果是田一然返还案涉房屋，一并返还案涉房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，奚兰文已实际交付房屋，田一然应予以返还房屋并向奚兰文返还房屋租赁费用。综上，本案已经三次审理，能够确定案涉房屋不具备办理分证登记条件的事实。因此，通过解除合同及解除后的法定处理方式更有利于维护双方的利益，能够减少双方的损失。农商银行河南街支行辩称，本案房屋买卖纠纷与我行没有直接关系，本行与奚兰文之间借款关系及抵押担保关系真实合法有效。田一然向一审法院起诉请求：1.确认田一然与奚兰文双方于2016年11月19日签订的《门市房买卖合同》和2017年7月31日、2018年9月29日签订的两份《门市房买卖合同补充协议书》合法有效；2.判令奚兰文继续履行合同，涤除案涉房屋抵押权负担，并协助田一然将位于（不动产单元号为），建筑面积32平方米的商业门市房更名过户到田一然名下；3.判决奚兰文给付逾期办证违约金10万元；4.判令奚兰文承担申请人所支付的律师费、交通费等各项损失共计5万元；5.确认奚兰文与农商银行河南街支行之间的签订的与吉（2017）吉林市不动产证明第相对应的抵押合同涉及案涉房屋部分无效；6.本案诉讼费由奚兰文承担。事实和理由：一、田一然与奚兰文之间房屋买卖合同自签订之日起即具有法律效力，人民法院应依法确认。同时应判令奚兰文完成不动产所有权转移登记义务并承担违约责任。田一然（所为法律行为由王静代理）与奚兰文就位于号（不动产单元号为：220204、010010、）建筑面积32平方米的商业门市房分别于2016年11月19日、2017年7月31日、2018年9月29日签订了《门市房买卖合同》《门市房买卖合同补充协议（一）》《门市房买卖合同补充协议（二）》。合同签订后奚兰文依约交付了房屋，田一然支付了价款，合同双方意思表示真实，所约定内容不违反法律、行政法的强制性规定，因此双方签订的《买卖合同》及《补充协议》均合法有效。双方就更名过户问题虽经数次约定，但时至今日奚兰文仍未履行更名过户义务。且在未征得田一然同意的情况下擅自将案涉房屋抵押贷款。奚兰文应依约履行并配合买受人完成不动产所有权转移登记，反之则应承担违约责任。《门市房买卖合同补充协议（一）》（以下简称补充协议）第九条约定，如甲方（奚兰文）不配合办理房屋证照按全部款项伍拾贰万捌仟元整作为违约金补偿给乙方（田一然）。《补充协议（ニ）》第三条约定，如甲方（奚兰文）未按规定时间办理不动产权证，赔偿乙方（田一然）由此造成的一切经济损失。由此可见，田一然主张逾期办证违约金十万元属依合同约定提出的限缩性请求。另外，根据《门市房买卖合同》第五条约定，甲方（奚兰文）保证在交接前对该房没有产权纠纷和债权债务，如签约或交接后，发生与甲方（奚兰文）有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方（奚兰文）负责清理并承担民事诉讼责任因此给乙方（田一然）造成的经济损失，均由甲方（奚兰文）负责赔偿。《补充协议（一）》第五条也有相同约定。为此，田一然主张律师费、差旅费在内的损失五万元。二、奚兰文与农商银行河南街支行之间就案涉房屋贷款存在恶意串通情形，应依法确认抵押合同涉及案涉房屋部分无效。田一然与奚兰文双方签订的房屋买卖合同转让的是所有权的全部权能，即占有、使用、收益、处分所有权益内容。因此，合同签订后，相对于买受人田一然来说奚兰文无处分权能，其就案涉房屋抵押行为是对买受人方处分权能的侵害。农商银行河南街支行若对案涉房屋出卖及奚兰文无权处分之事知情后继续为损害房屋买受人利益的行为，当属恶意串通。买受人可根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，请求人民法院确认无效。事实上农商银行河南街支行是知情的。买卖合同签订后，奚兰文在未告知和未经田一然同意的情况下，擅自以案涉房屋作为抵押标的办理抵押贷款，王静通过其他途径知情后，于2017年7月31日，在抵押登记及他项权利证程序完成前向吉林市不动产登记中心申请了异议登记。根据《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国物权法》司法解释（一）的规定异议登记的法律效力在于登记簿上所记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力而受到保护，田一然作为利害关系人的身份申请了异议登记，并经受理，意味着案涉房屋所记载的权利人奚兰文不得就案涉房屋作任何处分。作为对案涉房屋买卖及异议登记知情的农商银行河南街支行亦不应配合奚兰文对案涉房屋进行处分，即便违法、违规进行处分，处分行为亦应无效。不动产登记中心受理后，告知农商银行河南街支行，案涉房屋已出售的相关情况，并与银行协调，若银行愿承担由此产生的法律责任，可办理抵押登记。由此可见，2017年8月2日农商银行河南街支行在办理抵押登记及他项权利证时，对案涉房屋出卖一事完全知情，却仍然与奚兰文办理抵押手续，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的恶意串通情形。因此，奚兰文与农商银行河南街支行签订的《抵押合同》所案涉房屋部分应依法确认为无效。为维护合法权益，特提起诉讼。奚兰文向法院提出反诉请求：1.判令解除双方于2016年11月19日签订的《门市房买卖合同》和2017年7月31日、2018年9月29日签订的两份《门市房买卖合同补充协议书》；2.判令田一然向奚兰文返还标的房屋；3.判令田一然向奚兰文返还其收取的房屋租金30万元；4.本案反诉费用由田一然承担。事实和理由：一、双方签订的《门市房买卖合同》及两份补充协议因客观无法继续履行，合同目的无法实现，依法应予以解除。2017年7月26日吉林市国土资源局向奚兰文颁发了盛业商场整体房屋的不动产权证书。本案案涉的4处房屋系整体房屋中的一部分，无法进行拆分登记。（2019）吉0202民初2609号案件中，通过法庭调查已查明案涉房屋无法办理变更登记。本案的4套房屋是奚兰文自行拆改，是对房屋内部空间的改造，不是对建筑物的改造，因此无法获得审批手续，进而不具备办理拆分登记的条件，也就无法实现变更登记的目的。二、奚兰文订立《门市房买卖合同补充协议书》的意思表示不真实。奚兰文因经营需要向银行贷款，并以奚兰文所有的临江盛业商场提供房地产抵押担保，田一然通过不正当渠道得知奚兰文在办理续贷，多次无理大闹贷款银行和不动产登记机关，妨碍奚兰文贷款银行和不动产登记部门办理续贷手续，并以此要挟奚兰文与其签订《门市房买卖合同补充协议书》。该《补充协议书》约定的条款极不公平，主要包括：将不能办理房证的情况强行改为双方办理房证的时间在2019年8月5日之前，田一然另行购买商场正门西边第1、2两处网点，房款待办理完四套网点的房屋所有权证以后，田一然再一次性结清房款，实际上田一然所谓的另购的两处房屋根本未交购房款；田一然不仅未交房款，还强行收取了正门西边第3、4两处网点的房屋租金30万元。如果不按照田一然提供的文本签订该《补充协议书》，田一然就会继续采取不当方式阻碍奚兰文与贷款银行签订贷款合同，妨碍奚兰文在不动产登记中心办理抵押登记。奚兰文被迫无奈与田一然签订了两份《门市房买卖合同补充协议书》。该两份《门市房买卖合同补充协议书》绝非奚兰文的真实意思表示，有悖《中华人民共和国合同法》规定的公平正义原则。2019年3月9日，田一然的亲属在商场门口聚众闹事用绳子拦截商场正门，阻拦顾客进入商场，对其他商场业主肆意辱骂威胁，直接妨害商场正常营业和经营秩序。因该房屋不能办理房屋登记，田一然同样采取在不动产登记机关和贷款银行闹事撒泼的方法，最终导致奚兰文与贷款银行无法办理续贷手续。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，本案中已交付的房屋，田一然应予返还。田一然收的房屋租赁费用应返还给奚兰文。一审法院认为，我国现行法律制度为债权形式主义的物权变动模式，不承认物权行为的无因性。债权关系效力虽不必然导致物权关系变动，但债权合同仍系所有权移转的根本原因。本案协议所涉房屋经查为拆改建筑，田一然不能举证证明该房屋已取得相应建设工程规划许可，其诉请确认涉案房屋买卖合同及补充协议的效力，并要求奚兰文配合其办理对应房屋的产权登记手续，本质上仍系对违法建筑的变相确权。对此类建筑的认定和处理，应属国家有关行政机关的职权范围。田一然诉请违约金、律师费、交通费，并要求确认上述房屋所涉抵押合同部分无效，奚兰文反诉诉请解除合同，并要求返还标的房屋及租金，均基于涉案的房屋买卖合同及补充协议，应一并驳回起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款、第二百四十条之规定，裁定：一、驳回田一然的起诉；二、驳回奚兰文的反诉。本诉案件受理费10,080元，退还田一然；反诉案件受理费6040元，退还奚兰文。本院审理查明，田一然与奚兰文双方于2016年11月19日签订《门市房买卖合同》，合同约定奚兰文将位于建筑面积32平方米的门市房出卖给田一然。2017年7月31日、2018年9月29日，田一然与奚兰文又分别签订两份《门市房买卖合同补充协议书》。本院认为：奚兰文改建案涉建筑物，将商用楼一楼的窗口改造成门，并增添中间夹层，分割改造后进行出售，该行为给房屋的安全和政府的管理带来诸多隐患，其擅自改建建筑物及分户销售的行为未经行政机关审批，其行为的合法性未经政府行政部门确认。奚兰文作为案涉房屋出卖人具有履行申请、报批手续的义务。田一然作为买受人对标的物的产权等基本情况应当进行必要的了解。奚兰文以吉林市临江盛业百货商场的名义进行案涉房屋的销售，双方在签订合同之时对案涉建筑物不具备正常可出售房屋的情况系明知。案涉买卖的房屋需报审批部门验收合格后方可办理分割登记，否则将无法办理分割登记。奚兰文未向相关部门提交房屋改造的报批手续，政府行政部门未对案涉建筑物的合法性进行确认，法院民事审判无法代替行政机关依法对不动产施工建设的审批管理权。在政府相关行政部门未对奚兰文改变建筑物格局，对改建行为以及案涉建筑物是否允许分户出售的合法性进行确认的情况下，田一然针对买卖标的物要求法院判决奚兰文继续履行买卖合同，办理房屋过户手续的诉讼请求，暂不具备民事案件审判基础，不属于人民法院民事案件受案范围，应裁定驳回田一然的起诉。同理，奚兰文的反诉请求亦受买卖合同涉及的房屋分户未经行政机关审批，而产生合法性效力待定的问题，现奚兰文的反诉请求是建立在合同有效的基础上，故一审法院裁定驳回其反诉并无不当。综上所述，田一然、奚兰文的上诉请求均能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月二十二日书记员  王丽宁