江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1650号上诉人（原审被告）：方盛铸，男，1971年2月28日出生，汉族，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：张洁，上海汪石如律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊灵，上海一湃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚建忠，男，1954年10月4日出生，汉族，住江苏省常熟市。委托诉讼代理人：张正娟，江苏福地律师事务所律师。上诉人方盛铸因与被上诉人龚建忠房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初10158号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人方盛铸上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判涉案租赁协议于2020年2月20日解除，方盛铸无需向龚建忠支付租金。事实与理由：我方于涉案协议第一年租期届满前一个月未提前支付下一年度的租金，也未提出续租，表明我方自2020年2月20日起不再继续租赁该店铺，故涉案协议解除。2020年2月疫情爆发，结合2019年店铺经营状况不佳因素，如继续履行租赁合同我方则无法实现经营目的，故双方当事人在2020年2月底通过电话沟通，确认协议解除，同时我方也向龚建忠表明房屋内所有的物品任由其处置，并办理了店铺宽带拆机等退租交接，我方认为当时房屋就已经交还给了龚建忠。龚建忠辩称，涉案租赁协议约定的租期是2019年2月20日至2022年2月19日，租期为三年。租赁协议尚未到期，不存在续租之说，方盛铸应按约支付租金。关于上诉人所称合同解除和退租事宜，双方当事人从未就协议解除进行过协商，也未办理过房屋交接手续，方盛铸在一审中也自认其搬离房屋并未与我方进行交接。我方出于疫情原因的考虑免除了方盛铸一个月租金。一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。龚建忠向一审法院起诉请求：1.请求法院确认双方当事人签订的商铺租赁协议于2020年7月16日解除，方盛铸立即搬离商铺并恢复原状；2.请求法院判令方盛铸支付2020年2月20日至2020年7月16日租金30170元；3.请求法院判令方盛铸支付2020年7月17日起至实际搬离之日的使用费；4.请求法院判令方盛铸支付违约金37196.5元；5.方盛铸承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实如下:2019年1月5日，龚建忠（出租方）与方盛铸（承租方）签订《商铺租赁协议》，双方约定：甲方将原新丰辅料区（外贸女装城）1楼6106号，面积14.09平方米的商铺出租给乙方用于经营女装。该商铺租赁期为2019年2月20日起至2022年2月19日止，租赁期为三年。商铺租金为每年每平方米4800元，租金总计陆万柒仟陆佰叁拾贰元整，每年租金涨幅为10%。租金按年支付先付后用，乙方自本协议签订之日一次性全额付清第一年度租金，下年度租金乙方提前一个月支付给甲方，以后支付方式以此类推。乙方在租赁期内不得将商铺转租、转借给他人使用，如乙方擅自改变商铺使用用途甲方有权终止本协议并无条件收回该商铺，剩余租金不退。甲方在商铺出租期间由于甲方原因影响乙方正常经营，由甲方承担责任。第一年租金期限届满后，方盛铸未支付第二年租金。2020年5月14日，龚建忠报警称将门市部出租给了方盛铸，现门市部租期到期后，方盛铸不肯搬离。2020年7月，龚建忠向方盛铸发出律师函，律师函载明如下内容：2019年1月3日，你方与龚建忠签订《商铺租赁协议》一份，约定：龚建忠将招商城原新丰辅料区(外贸女装城)1楼6106号，面积为14.09m²出租给你方，租赁期为2019年2月20日起至2022年2月19日止，租金为每年每平方米4800元，第一年租金为67630元整，每年租金涨幅为10%。下年度租金由你方提前一个月支付给龚建忠。你方至今未支付2020年2月20日至2021年2月19日房屋租金74393元。故本律师特函告如下：一、请你方于2020年7月15日前，向龚建忠支付2020年2月20日至2021年2月19日房屋租金74393元。二、如逾期未支付租金，自2020年7月16日起解除租赁合同，收回租赁房屋，并由你方承担相应的违约责任及直至搬离为止的使用费。方盛铸知晓龚建忠向其发送律师函，但未签收。2020年8月4日，龚建忠向一审法院提起本案诉讼，2020年8月12日，方盛铸收到本案诉讼副本材料。庭审过程中，方盛铸表示，在3月17日就已经搬离房屋，但未与龚建忠办理交接手续，现可由龚建忠自行进入房屋，若房屋内有任何遗留物品任由龚建忠处置，并表示不再租赁房屋。龚建忠表示因疫情原因，减免方盛铸2020年2月20日至2020年3月20日一个月租金，按上一年度标准计算租金，并放弃合同解除后使用费的请求。上述事实由商铺租赁协议、接处警工作登记表及当事人陈述在卷证实。一审法院认为：双方当事人之间签订的商铺租赁协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。租赁期间未届满，方盛铸未及时支付租赁费用，龚建忠向其发出解除律师函，该律师函方盛铸未签收。结合本案的实际情况，一审法院确定双方当事人之间的房屋租赁合同于2020年8月12日解除。方盛铸在庭审中已经明确，房屋由龚建忠自行进入，若方盛铸在房屋内有遗漏物品，仍由龚建忠处置，龚建忠对此表示认可。龚建忠自愿免除方盛铸2020年2月20日至2020年3月20日期间一个月的租金及不再收取龚建忠合同解除之后房屋占有使用费。经一审法院核算，方盛铸应支付龚建忠2020年3月21日至2020年8月12日租金26681.42元【67630元/年÷365天×144天】。龚建忠要求方盛铸支付违约金的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决：一、确认龚建忠与方盛铸之间签订的商铺租赁协议于2020年8月12日解除。二、方盛铸于判决发生法律效力之日起十日内支付龚建忠租金26681.42元。三、驳回龚建忠的其他诉讼请求。案件受理费减半收取740元，保全费694元，合计诉讼费1434元，由龚建忠负担913元，由方盛铸负担521元。二审查明事实与一审查明事实相一致。二审中，方盛铸向本院提交宽带拆机记录打印件一份，证明其于2020年3月27日完成涉案房屋退租事宜；视频光盘一张，方盛铸称该视频拍摄于2020年9月，视频显示龚建忠早已在涉案房屋上张贴了招租公告，龚建忠实际使用房屋并未受到影响。龚建忠经质证认为，方盛铸拆除宽带与其无关，双方并未办理交接手续；视频拍摄时间是在合同解除后，方盛铸在一审中已经明确房屋内如有遗漏物品由龚建忠任意处置，龚建忠是在一审庭审结束后正常对外出租。本院认为，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约各自合同义务。合同约定租期为2019年2月20日至2022年2月19日，方盛铸未按约支付2020年2月21日之后的租金，构成违约，应承担违约责任。经龚建忠催促，方盛铸在合理期限内仍未支付租金，且方盛铸亦明确表明其不再继续履行合同，故龚建忠有权解除合同。方盛铸上诉称其于2020年2月提出不再续租，故合同解除，因方盛铸无单方解除权，其该项上诉理由本院不予采纳。方盛铸上诉称其于2020年2月与龚建忠进行沟通，双方协商解除合同，并就房屋内物品任由龚建忠处置达成一致意见，房屋已经实际交接，但龚建忠对此均予以否认，方盛铸亦未提交相应证据，本院对其所述碍难采信。方盛铸上诉称2020年2月疫情爆发，其2019年经营不善，其合同目的无法实现，故其享有合同解除权，未提供相应证据，本院亦不予采纳。方盛铸在二审中提供的拆机记录打印件不能证明其当时已完成了退租交接手续，其提供的视频显示拍摄时间为2020年9月，在合同解除之后，该视频亦不能证明双方当事人于2020年2月达成了合同解除的合意。本院对于上述证据均不予采纳。综上，方盛铸上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1480元，由上诉人方盛铸负担。本判决为终审判决。审 判 员  祁 锋二〇二一年三月十八日法官助理  赵 俊书 记 员  杨舒静法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。