上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初6612号原告：胡一民，男，1956年9月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：唐美华，女，1961年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：胡逸斐，女，1993年9月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托诉讼代理人：胡一民(系原告唐美华丈夫。被告：刘海山，男，1981年12月18日出生，汉族，户籍地安徽省，现住安徽省合肥市。原告胡一民、唐美华、胡逸斐与被告刘海山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐美华、胡逸斐的共同委托诉讼代理人暨原告胡一民，被告刘海山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡一民、唐美华、胡逸斐共同向本院提出变更后的诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告将房屋返还给原告；3.判令被告支付原告四个月租金损失人民币(以下币种相同)42,000元；4.判令被告支付原告四个月物业管理费3,241.20元；5.判令被告支付原告按照每日500元标准，自2020年9月8日起至实际支付租金之日的逾期付款利息；6.判令被告支付原告违约金20,000元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：上海市浦东新区世纪大道2002号北广场D2-28商铺(以下简称系争房屋)由原告胡一民、唐美华、胡逸斐3人共同共有，原、被告分别在2015年9月、2016年9月、2017年9月、2019年4月签订系争房屋的租赁合同连续租赁至今。2019年4月20日，原告与被告续签《房屋租赁合同》，约定原告将建筑面积34.17平方米的系争房屋续租给被告，租期自2019年10月8日起至2021年10月7日止，合同第二条约定：“先付后用，一年一付，乙方在下次租金到期日时，提前一个月支付甲方下一期租金，如乙方不按本条款执行，自逾期日起每日向甲方支付违约金人民币伍佰圆整，计算方式以此类推。”合同第十四条约定：“本合同房屋的物业费用由乙方承担支付。”在2020年9月期间，原告多次通过电话、微信向被告催讨2020年10月8日至2021年10月7日的租金，但被告未理会。原告认为被告不按合同约定履约，已构成具体违约行为，理应承担违约责任，故起诉来院，要求判如所请。被告刘海山辩称，被告承租系争房屋用于经营外贸服装生意。因新冠疫情影响，导致出口生意困难，系争房屋所在的商城在2020年1月下旬关闭了一个多月，至2月下旬恢复营业后也无法正常经营，被告多次联系原告协商减免疫情期间的房租，但原告坚决不同意，导致被告在疫情背景下亏损严重，无法继续承租。2020年9月被告就告知原告要求解除合同不再承租房屋，后于10月6日微信通知原告明确表达了不再承租系争房屋，并腾空了房屋、交还了钥匙，被告认为合同已于2020年10月6日解除；因原告不同意解除，要求被告继续付租，故双方并未办理交接。系争房屋已经返还，故不同意支付后续租金、物业费及滞纳金；疫情属于不可抗力，被告不是故意违约，故不同意承担违约金，如法院判决被告承担违约责任，要求因疫情原因降低违约金。本院经审理认定事实如下：三原告系系争房屋的权利人。被告承租系争房屋多年。2019年4月20日，三原告(出租人甲方)、被告(承租人乙方)续签《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2019年10月8日至2021年10月7日，年租金126,000元，壹年一付，下期租金提前一个月支付，如乙方不按本条款执行，自逾期日起每日向甲方支付违约金500元，房屋押金为5,000元，该押金无利息，如乙方违反本房屋租赁合同条款，已付租房押金不退回，转为违约金归甲方所有；甲方出租房屋中的任何附有设备、设施在乙方承租期间如有损坏，乙方必须修复或赔偿，否则甲方有权在乙方交付的租房押金中扣除其金额，如押金数额不足以扣除的，乙方必须补足；乙方租赁期间房屋及相关设施的报修责任、维修责任和维修费用均由乙方承担；任何一方违约，违约方需支付守约方违约金20,000元……双方另对其它事项作了具体约定。2020年9月23日，被告通过微信向原告胡一民表示“关于合同赔偿问题，你说赔俩万元，我在想我今年都赔了那么多钱，你这是要我命了，希望你考虑一下，现在我生活压力很大”；2020年9月28日，原告胡一民向被告发送微信，表示“第一我们之间《房屋租赁合同》是签了二年，现在如你在仅做一年的情况下中途退出租赁合同商铺是违约行为，你理应按合同约定的违约条款承担违约责任支付违约金，请在拾天内向我支付违约金人民币贰万元。第二你如果继续按约履行合同租期就必须在伍天内支付租金……”2020年10月5日，被告将腾空系争房屋的视频通过微信发给原告胡一民，原告胡一民同日微信回复被告“一、首先我们之间的《房屋租赁合同》是签订贰年，你在仅租壹年的情况下而且是在我们甲、乙双方没有达成一致的情况下撤离租赁房屋是严重违约行为，由此造成的后果由你承担；二、在我们甲、乙双方没有达成一致的情况下，不是你叫我收房，我就来收房的，我收房的前提是我们甲、乙双方必须达成一致的书面文书后我作为甲方才会来收回租赁房；三、对你的违约行为必须按我们之间签订的《房屋租赁合同》相关约定条款执行，同时追究你作为乙方的全部违约责任。”2020年10月6日，被告再次将腾空系争房屋的视频发给原告胡一民，并言明“第一年合同结束了，第二年合同因为新冠病毒太严重我破产了，没办法续签，提前把你胡一民老师世纪大道2002号亚太盛会北广场D2-28商铺归还给你，你说10月6日下午1点左右过来交接……”原告胡一民同日回复“你是在没得到我甲方同意的情况下，在《房屋租赁合同》期内自行搬离世纪大道北D2-28商铺，是你乙方单方面的违约行为，在协商无法达成一致前提下我是要求你乙方必须继续按约履行合同，我不可能同意你的任何违约行为，也不可能在《房屋租赁合同》期内中止合同的履行，更不能在甲、乙双方没达成一致的情况下来商场接受你的退租行为。”2020年10月7日，被告另向原告胡一民表示“D2-28押金五千元和玻璃复原五千元一共1万元要归还给我……”原告胡一民表示“既然你无视合同存在，一切只能等待法院的公正判决……”庭审中，三原告确认被告共向三原告支付合同押金5,000元及玻璃复原押金5,000元，共计1万元；并表示系争房屋目前空关，因系争房屋玻璃门尚未复原，要求玻璃门复原押金待被告将玻璃门恢复后再行处理。双方一致确认2020年10月6日前系争房屋处的水电煤及租金均已结清。以上事实，由三原告提供的《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、微信聊天记录、物业费发票，被告提供的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、照片、收条等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。被告承租系争房屋期间，未按时支付租金，三原告依法行使单方解除权，要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院应予支持。被告已于2020年10月5日通过微信告知三原告其已搬离系争房屋，故三原告要求被告返还房屋的诉请，本案无需再作处理。虽然被告未办理交接手续的行为存在瑕疵，但被告已在2020年10月即已明确不再租赁的意思表示并腾空房屋，但三原告作为出租人也应及时收回房屋以避免损失扩大，现三原告怠于收回涉案房屋，由此产生的扩大损失应由三原告自行承担，加之三原告之前并未和被告表示在承担合同约定的违约金之外需另行支付租金损失，故三原告同时主张合同解约违约金和租金损失缺乏法律和事实依据，三原告要求被告承担四个月租金损失及物业费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。三原告要求被告支付逾期付租之利息的诉请，一并不予支持。因合同提前解除的过错在于被告，三原告诉请要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持，并以房屋押金抵扣。庭审中，被告抗辩因疫情原因要求降低违约金，考虑到系争房屋目前依然空关，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度等因素，合同约定的违约金标准尚属合理，对于被告要求调低违约金标准的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡一民、唐美华、胡逸斐与被告刘海山2019年4月20日签订的《房屋租赁合同》(房屋坐落于上海市浦东新区世纪大道2002号北广场D2-28商铺)；二、被告刘海山应于本判决生效之日起十日内支付原告胡一民、唐美华、胡逸斐违约金20,000元(被告在原告处的押金5,000元用于抵扣部分违约金)；三、驳回原告胡一民、唐美华、胡逸斐的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,431元，减半收取计715.50元，由原告胡一民、唐美华、胡逸斐负担50元，被告刘海山负担665.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年三月十日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。三、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。