河南省郑州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）豫01民终4020号之一上诉人（原审原告）：刘改玲，女，1974年2月13日出生，汉族，住河南省开封县。上诉人（原审原告）：康昌浩，男，1993年11月20日出生，汉族，住郑州市管城回族区。上诉人（原审原告）：张治安，男，1972年9月30日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：朱金西，男，1952年10月10日出生，汉族，住河南省尉氏县。上诉人（原审原告）：刘瑞霞，女，1981年3月9日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人（原审原告）：李喜运，男，1965年8月18日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：杨乐，女，1988年11月30日出生，汉族，住河南省南召县。上诉人（原审原告）：刘成义，男，1976年4月4日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人（原审原告）：王鹏，男，1990年3月20日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：李宾，男，1989年9月16日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：张华伟，男，1980年6月9日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人（原审原告）：李勇，男，1987年7月8日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：梁彦国，男，1969年9月30日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人（原审原告）：朱广永，男，1982年3月1日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：马水英，女，1977年12月26日出生，汉族，住郑州市。上诉人（原审原告）：裴凤霞，女，1970年3月7日出生，汉族，住河南省新郑市。上诉人（原审原告）：靳喜松，男，1985年8月9日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：翟智和，男，1967年5月2日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审原告）：赵天生，男，1986年1月4日出生，汉族，住河南省鲁山县。上诉人（原审原告）：王淑培，女，1988年11月26日出生，汉族，住吉林省乾安县。上诉人（原审原告）：冉东霞，女，1979年12月26日出生，汉族，住河南省中牟县。上诉人（原审原告）：刘国强，男，1974年4月19日出生，汉族，住河南省中牟县。以上上诉人共同委托诉讼代理人：周志超，河南轨道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州富港置业有限公司，住所地郑州航空港区新港路西侧鑫港花园B组1座。诉讼代理人：郑州富港置业有限公司管理人。委托诉讼代理人：李中超，郑州富港置业有限公司管理人工作人员。上诉人刘改玲、康昌浩、张治安、朱金西、刘瑞霞、李喜运、杨乐、刘成义、王鹏、李宾、张华伟、李勇、梁彦国、朱广永、马水英、裴凤霞、靳喜松、翟智和、赵天生、王淑培、冉东霞、刘国强因与被上诉人郑州富港置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院（2021）豫0192民初381号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，于2021年3月22日公开开庭对本案进行了审理。上诉人的共同委托诉讼代理人周志超，被上诉人郑州富港置业有限公司的委托诉讼代理人李中超到庭参加诉讼。本案中，上诉人刘改玲、康昌浩、朱金西、李喜运、杨乐、马水英、裴凤霞、翟智和、赵天生、王淑培向本院递交撤诉申请书，申请撤回上诉，本院已另行裁定准许上诉人刘改玲、康昌浩、朱金西、李喜运、杨乐、马水英、裴凤霞、翟智和、赵天生、王淑培撤回上诉，故本裁定仅针对上诉人张治安、刘瑞霞、刘成义、王鹏、李宾、张华伟、李勇、梁彦国、朱广永、靳喜松、冉东霞、刘国强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案现已审理终结。张治安、刘瑞霞、刘成义、王鹏、李宾、张华伟、李勇、梁彦国、朱广永、靳喜松、冉东霞、刘国强上诉请求：一、请求二审法院撤销（2021）豫0192民初381号民事裁定书；二、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院程序违法。原审法院在没开庭的时候情况下，当事人和代理律师均未参与的情况下，竟然对案件的实体部分作出裁决，想当然地认为涉案房屋是公租房，确认双方的买卖合同无效，显然程序违法，剥夺了当事人和律师出庭辩解维护合法权益的机会。程序公正，方可带来实体上的公正。强烈建议发回，对实体部分进行审理。二、一审法院认定事实错误，适用法律错误。一审法院审查认为：被上诉人开发建设的“港城793公共租赁房项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房。公共租赁住房是国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会保障性，涉及社会公共利益，对公共租赁住房的运营、使用，不得改变保障性住房的性质、用途。代理人认为：被上诉人开发建设的“港城793公共租赁住房项目”用地性质为公共租赁住房用地，该情况属实；原审法院认定所建设房屋为公共租赁住房，情况不属实。1、所建设房屋是被上诉人合法开发建设的，郑州航空港经济综合实验区财政局在无法收购的前提下，函告：富士康项目建设指挥部自持经营。被上诉人郑州富港置业有限公司作为一个房地产开发公司，对涉案房屋开始长达七八年的市场销售。上诉人购买了被上诉人开发的“港城793”建设住房。代理人认为：在涉案房屋无法被收购的情况下，上诉人支付购房全款或者合同约定的款项时，原审法院还硬说涉案房屋是公共租赁住房，未免显得有些强词夺理，罔顾事实。所以，准确的表达应为：涉案房屋不是公共租赁房，是上诉人按照合同支付购房全款或者合同约定的款项购买的房屋。2、公共租赁住房是国家提供政策支持，限定建设标准和租金水平的房屋类型。涉案房屋不是公共租赁房，涉案房屋的出租权属于上诉人，收取房屋租金的也是上诉人。即，若为公共租赁住房，则收取房屋租金的权利应属于政府部门，而本案长期收取房租的是上诉人，从另一个方面反映了涉案房屋不属于公共租赁房。新的民法典没有把损害社会公共利益认定为无效民事行为。三、上诉人购买涉案住房是不知情的，是善意无过错的。涉案房屋是依法建设的合法建筑，在郑州航空港经济综合实验区财政局无法收购的前提下，作为开发商的被上诉人有依法处理自己开发建设房屋的权利。在长达七八年的市场销售中，郑州航空港区管委会和房管局依法进行监管，从未发现被上诉人在销售涉案房屋的过程中有哪些违法行为和不当之处。上诉人对涉案房屋的建设土地是公共租赁用地也不知情，被告在出售房屋时也没有如实告知。综上，上诉人购买涉案房是不知情的，是善意无过错的。四、从物权法理论上分析。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：建设用地使用权随建筑物等设施的流转而一并处分建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。上诉人认为：所建设房屋是被上诉人合法开发建设的。在郑州航空港经济综合实验区财政局无法收购的前提下，上诉人可以采取支付土地出让金的方式予以补缴，然而原审法院一味地认为涉案房屋的买卖系对公共租赁住房的买卖，改变了公共租赁住房的保障性用途，损害了社会公共利益。现在的客观情况是：涉案房屋用地性质是公共租赁住房用地；涉案房屋是上诉人购买的房屋，由支付的房租予以证明。从价值目标理论来分析：显然房屋的价值远大于土地的价值。“两权相利取其重”、“两权相害取其轻”指人们在做出决策时，在无弊皆利的特定条件下，经过权衡总是会选择利益大的方面；人们在做出决策时，在无利皆弊的特定条件下，经过权衡总是会选择害处小的方面。总的概括为：尽量以最小的损失换取最大的收益。然而原审法院却选择了：以最大的损失来换取最小的收益，实质上损害了广大购房者的最大利益，换取购房者参与破产后的最小利益。五、从物权期待权上理解。《执行异议和复议若干问题规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”涉案房屋完全符合上述规定的条件，上诉人对涉案房屋享有物权期待权。六、公租房有些地方可以销售，原审法院情何以堪。原审法院庭审后，上诉人已经给法院提交了三份公租房可以销售的案例，以供法院参考，但是法院却置之不理。不知法院对三份案例与所做的裁定应作如何解释。七、从最高法司法解释理解。最高法的观点是：小产权房、无证房、预售商品房能执行。在国有建设用地上建造的无证房屋，是否可以处置？依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部的通知》（法[2012]151号）,对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见，并作为确定无证房屋价值的参考。处置未办理初始登记的房屋，具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。从最高法的解释中不难看出：上诉人对涉案房屋享有物权，是涉案房屋的真实权利人。八、涉案房屋是实验区管委会同意出售的。《关于港城793公共租赁住房相关问题的复函》明确说明：中央、省、市公租房建设资金转贷政策，从2010年开始到2013年12月后已经结束，期间实验区管委会按照“政府引导、市场化运作”的方式按照自愿原则，从建设的公租房项目单位中收购了部分公租房作为国有平台公司进行资本运作和经营。不难看出：涉案房屋是实验区管委会同意出售的。郑州富港置业有限公司辩称：一、根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条第二款、第二十八条的有关规定，本案二审程序仍应当适用原《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等有关法律法规。二、截止本案答辩之时，被答辩人与答辩人签订的《港城793公寓认购合同》项下的房屋没有完成过户登记，不发生物权变动的法律效果。三、截止本案答辩之时，答辩人享有的土地使用权性质为公共租赁住房用地，根据有关法律规定，开发建设的公寓为公共租赁住房。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《物权法》第一百四十条规定：建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。答辩人分别于2013年6月15日、2013年7月16日取得《建设用地规划许可证》及国有土地使用权证，两份证书载明的土地使用权性质为公共租赁住房用地。根据上述法律规定及出让地块土地使用性质，答辩人享有土地使用权的土地，使用性质为公共租赁住房用地，截止本案答辩之时，土地使用性质没有发生变更，答辩人开发建设的公寓为公共租赁住房。四、根据《合同法》有关规定，答辩人与被答辩人签订的《港城793公寓认购合同》为无效合同。《合同法》第五十二条规定损害社会公共利益的合同无效。答辩人开发建设的公寓为公共租赁住房。公共租赁住房是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会保障性质，涉及社会公共利益，对公共租赁住房的运营、使用，不得改变保障性住房性质用途。根据上述规定，答辩人与被答辩人签订的《港城793公寓认购合同》无效。综上所述，根据有关法律法规规定，答辩人开发建设的公寓为公共租赁住房，因涉及公共利益，《港城793公寓认购合同》为无效合同，同时，因《港城793公寓认购合同》项目公寓未完成过户，不发生物权变动的效果。综上，一审裁定正确，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，应予驳回。刘改玲、康昌浩、张治安、朱金西、刘瑞霞、李喜运、杨乐、刘成义、王鹏、李宾、张华伟、李勇、梁彦国、朱广永、马水英、裴凤霞、靳喜松、翟智和、赵天生、王淑培、冉东霞、刘国强向一审法院起诉请求：1.请求依法判令原告对案涉房屋享有物权，是涉案房屋的真实权利人；2.请求依法判令本案诉讼费由被告承担。一审法院经审查认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，被告开发建设的“港城793公共租赁房项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房。公共租赁住房是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，具有社会保障性质，涉及社会公共利益，对公共租赁住房的运营、使用，不得改变保障性住房性质、用途。具体本案而言，原、被告签订的《港城793公寓认购合同》内容系对公共租赁住房进行买卖交易，改变了住房的保障性用途，损害了社会公共利益，属无效合同。原告基于上述无效合同只享有对被告要求返还购房款或者承担相应赔偿责任的债权，原告请求判令其对涉案房屋享有物权于法无据。2020年7月16日，该院裁定受理关于被告的破产申请，原告应当作为债权人向破产管理人申报债权，通过破产程序维护其合法权益，对原告的起诉应予以驳回。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2007年《中华人民共和国物权法》第九条，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，2006年《中华人民共和国企业破产法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告刘改玲、康昌浩、张治安、朱金西、刘瑞霞、李喜运、杨乐、刘成义、王鹏、李宾、张华伟、李勇、梁彦国、朱广永、马水英、裴凤霞、靳喜松、翟智和、赵天生、王淑培、冉东霞、刘国强的起诉。二审中，郑州富港置业有限公司提交建设用地规划许可证和国有土地使用证。证明：1.郑州富港置业有限公司未取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，根据有关法律法规规定，《港城793公寓认购合同》为无效合同。2.截止答辩时，该用地性质没有发生变更，郑州富港置业有限公司开发建设的公寓为公共租赁住房。上诉人质证称，对真实性无异议，对证据目的有异议。郑州航空港经济综合实验区党政联席会议纪要红头文件第三页明确指出在2020年之前采取边规划设计，边补办手续，边开工建设的方式，建设完成涉案房屋，说明当时郑州富港置业有限公司出租房屋的时候，五证手续没有办齐，且党政会议认同了这一点，把它作为历史遗留问题予以解决。本案的涉案人员是在2021年1月1日之后起诉的，应该适用生效的民法典，而不应该适用民法通则和合同法的相关规定，且民法典没有把损害社会公共利益列为无效合同。本院经审查认为，对郑州富港置业有限公司提交的证据的真实性予以确认。对于上诉人提交的调取证据申请，本院认为，上诉人未提交证据证明其已经实际调取证据且因客观原因不能自行收集，或其申请调取的证据属于人民法院依职权调取的证据，故对其调取证据申请，本院不予准许。本院认为，郑州富港置业有限公司开发建设的“港城793公共租赁房项目”用地性质为公共租赁住房用地，所建设房屋为公共租赁住房，上诉人未提交证据证明其符合购买公共租赁住房的条件，且按照公共租赁住房进行购买，上诉人购买的案涉房屋亦不是用于居住，而是用于出租。本项目同类案件，业经本院生效判决确认为无效，且郑州富港置业有限公司已经进入破产程序，上诉人张治安、刘瑞霞、刘成义、王鹏、李宾、张华伟、李勇、梁彦国、朱广永、靳喜松、冉东霞、刘国强应当在破产程序中主张权利。综上，上诉人张治安、刘瑞霞、刘成义、王鹏、李宾、张华伟、李勇、梁彦国、朱广永、靳喜松、冉东霞、刘国强的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判员 陈 涛二〇二一年三月二十四日书记员 赵凌杰