天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0102民初9248号原告（反诉被告）：天津市河东文化宫，住所地天津市河东区大桥道37号。法定代表人：陈超，主任。委托诉讼代理人：刘辉，天津嘉驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市捷瑞丰酒店管理有限公司，住所地天津市河东区大桥道和进里37号（格林豪泰酒店）。法定代表人：任虎，总经理，委托诉讼代理人：刘钢，天津洲易律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘士涛，天津洲易律师事务所律师。原告（反诉被告）天津市河东文化宫（以下简称河东文化宫）与被告（反诉原告）天津市捷瑞丰酒店管理有限公司（以下简称捷瑞丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月19日立案，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。河东文化宫的法定代表人陈超、委托诉讼代理人刘辉，捷瑞丰公司的委托诉讼代理人刘钢、刘士涛到庭参与诉讼，本案现已审理终结。河东文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令捷瑞丰公司将坐落于天津市河东区大桥道和进里37号地块及地上建筑物腾空并交还河东文化宫，并按照每月37500元标准向河东文化宫支付自2019年9月起至实际腾空之日的房屋使用费；2.本案诉讼费由捷瑞丰公司承担。事实及理由：河东文化宫、捷瑞丰公司于2013年4月1日签订租期为五年的《房屋租赁合同》一份，合同约定年租金为450000元，租期从2013年5月10日至2018年5月9日，合同到期后双方未在续约，捷瑞丰公司仍然继续使用至今。河东文化宫分别于2019年6月17日和2019年6月19日向捷瑞丰公司邮寄腾房通知，要求捷瑞丰公司于2019年6月30日前腾空诉争地块及地上建筑物，但捷瑞丰公司至今未予理睬。河东文化宫为维护自身合法权益，特诉至法院。捷瑞丰公司辩称，不同意诉请，双方于2013年3月4日签订租赁合同，又于2014年7月28日签订补充协议，对于原合同约定的租赁期起止时间、原租户清户费用、租金金额与支付方式以及第二个租赁期的继续履行进行了书面约定并达成书面协议。双方目前处于合同约定的第二个租赁期内，第二个租赁期的起止时间为2018年10月16日至2023年10月15日，合同约定第二个租赁期租金为是在第一个租赁期基础上上浮5%向支付。捷瑞丰公司一直支付至今，未提出异议，双方已经就第二个租赁期继续履行达成合意。综上，河东文化宫无权单方解除租赁关系。租赁合同应继续履行，请法院驳回河东文化宫诉请。捷瑞丰公司向本院提出反诉请求：1.河东文化宫违约单方解除合同，依法判令河东文化宫向捷瑞丰公司赔偿损失，包括：承租房屋加固、装修添附设施费用、对外签订合同损失费、加盟费、员工赔偿金、搬迁费、仓储费及停业损失等合计15000000元；2.本诉与反诉的诉讼费用由河东文化宫承担。事实及理由：双方于2013年1月4日签订房屋租赁合同，又于2014年7月28日签订补充协议，承诺租期15年，双方合同约定的合作意向也为15年。双方目前处于合同约定的第二个租赁期内，捷瑞丰公司就涉诉房屋投入大量资金，河东文化宫违约提前解除合同造成捷瑞丰公司重大损失，故捷瑞丰公司提出反诉，望判如所请。河东文化宫辩称，请求驳回捷瑞丰公司反诉请求，双方租赁合同于2018年5月9日到期终止，合同第2条就此作出明确约定。双方合同已到期，故河东文化宫不存在违约的情形。河东文化宫向本院提交以下证据：1.天津市房产所有证复印件1份；2.证明1份，证明拥有诉争房屋合法使用权。3.房屋租赁合同复印件1份，证明租期等约定；4.EMS邮寄单据及查询说明共4页和通知打印件1页，证明分两次向捷瑞丰公司寄送过腾房通知；5.《函》复印件1份，证明双方没有续租。捷瑞丰公司向本院提交以下证据：1.房屋租赁合同复印件1份；2.计提还款协议1份；3.天津增值税普通发票1组；4.房地产装修改造价值评估报告1份；5.改造前和改造后的对比照片1组；6.格林豪泰快捷酒店特许经营合同1份；7.鉴定报告1份；8.加盟费支付发票1组；9.格林豪泰公司报表1份；10.租房协议1份；11.员工工资表（38人）1组；12.内部系统报表1份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：本案涉诉房屋坐落天津市河东区大桥道和进里37号（登记为河东区××道××，土地证号东地字第30616号，具体位置见房产证附图），房屋产权人为天津市河东区人民政府。2007年10月6日，天津市河东区建设委员会出具《证明》，载明“河东区文化馆、河东文化宫于2007年10月5日开始进行拆除后，建委给予河东区大桥道和进里37号（原大桥道小学）作为周转用房，楼房占地面积880平方米，院内2000平方米。楼房原值1200000元。”2013年1月4日，河东文化宫（甲方、出租方）与捷瑞丰公司（乙方、承租方）就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁地址为天津市××道小学），年租金450000元，房屋租赁合作意向十五年（2013年至2028年）。自2013年1月10日开始改造装修工程，2013年5月10日开始计租。分三个租期，2013年5月10日至2018年5月9日为第一个租赁期，第一个租赁期免前两个月，如甲、乙双方无异议，须在本合同框架内，重新签订下一租赁期的房屋租赁合同。如不签订新合同，至第一个租赁期满后，本合同自动解除。房屋用于经营快捷酒店及相关服务型业务。第一个租赁期内房屋年租金为450000元／年，第二个租赁期在第一个年租金基础上上调5%，为每年人民币472500元整，第三个租赁期在第一个年租金基础上上调10%，为人民币495000元整。房屋租金每季度为一个付款期，于每季度的第一个月的五日前交付甲方112500元。经甲方书面同意后，乙方有权对承租场地进行改造和装修，应请有资质的单位进行设计施工。如装修改造设计方案影响房屋结构，须到天津市房屋鉴定勘测设计院做鉴定，鉴定对房屋安全无危害后，方可实施。装修和改造均不得个拆改建筑主体结构。2014年7月28日，河东文化宫作为甲方，捷瑞丰公司作为乙方签订《计租还款协议》，约定自2013年10月16日格林豪泰大桥道店正式营业起计租。第一个租赁期年租金450000元，从2013年10月16日至2018年10月15日，乙方于每月15日前支付房租。格林豪泰大桥到店在清户、改造过程中产生费用共计550000元整，经甲乙双方友好协商，甲方承担全部费用，此费用将在年租金中按月偿还乙方每月7500元整，前三个月偿还每月5000元。剩余款项由下一租赁期继续返还。捷瑞丰公司收到涉诉房屋后对其进行装修改造，用于经营格林豪泰快捷酒店。双方第一期合同期满后，捷瑞丰公司继续使用涉诉房屋，并按照双方《房屋租赁合同》约定的第二期租金标准（每年472500元），每月抵扣7500元后，向河东文化宫付款至2019年11月15日。本案庭审期间，捷瑞丰公司主张抵扣租金计至2019年12月31日。2019年6月17日及2019年6月19日，两次向捷瑞丰公司ＥＭＳ寄送《通知》，表示双方《房屋租赁合同》已于2018年5月9日到期，要求捷瑞丰公司于2019年6月30日前将涉诉房屋腾空交还并清欠各项费用，上述通知分别显示于2019年6月18日、2019年6月20日签收。庭审期间，捷瑞丰公司主张其已于2019年12月1日停止酒店营业，但未与河东文化宫进行交接。双方确认河东文化宫未对涉诉房屋停水、停电。本案诉讼期间，捷瑞丰公司申请对涉诉房屋内装修改造工程进行造价鉴定，天津建滨工程咨询有限公司于2020年12月21日作出（2020）津0102司技委字第69号案件价鉴（2020）03号工程造价鉴定意见书，鉴定涉诉房屋平房及附属装饰装修改造工程等造价合计11112194元。本院认为，本案中，河东文化宫与捷瑞丰公司作为平等主体，基于真实意思表示自愿签订《房屋租赁合同》及《计租还款协议》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方首要争议焦点为《房屋租赁合同》是否已在2018年5月9日到期终止。对此本院分析认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，但捷瑞丰公司第一期租赁期满后继续使用涉诉房屋房屋，并且按照双方约定的第二期租金标准及《计租还款协议》抵扣方式，按月向河东文化宫支付租金，则说明双方事实上已经进入后期租赁合同的履行。因此对于河东文化宫主张双方房屋租赁合同于2018年5月9日终止，本院不予认定。对于双方合同的履行状态，捷瑞丰公司于本案第一次庭审期间主张继续履行合同，则此时双方房屋租赁合同应未解除。后捷瑞丰公司提出反诉，要求河东文化宫就单方解除合同进行赔偿，则说明其认可解除合同，因此双方房屋租赁合同应于捷瑞丰公司提出反诉请求之时即2019年11月26日解除。双方合同既解除，则捷瑞丰公司应当将涉诉房屋腾空并交还河东文化宫。捷瑞丰公司支付房屋租金至2019年11月15日，则还需向河东文化宫支付2019年11月16日至2019年11月26日期间租金14239.73元（472500/365*11）。双方《计租还款协议》约定每月从租金中折抵捷瑞丰公司垫付的清户费用，经算该清户费用截至2019年11月15日还剩余10000元，经与欠付租金折抵后，捷瑞丰公司还应给付河东文化宫剩余租金4239.73元。捷瑞丰公司于双方合同解除后继续占用涉诉房屋的，应当向河东文化宫支付占有使用费。捷瑞丰酒店虽主张于2019年12月1日起停止酒店经营，但未与河东文化宫办理房屋交接手续。河东文化宫并未限制捷瑞丰酒店使用涉诉房屋，故即便捷瑞丰酒店停止经营，也不影响其向河东文化宫支付房屋占有使用费。捷瑞丰酒店于反诉期间就其酒店装修造价提出鉴定申请，鉴定期间因维持涉诉房屋现状需要，故不能腾房的责任不能完全由捷瑞丰酒店承担。对于2019年11月27日至2020年12月21日（鉴定意见作出之日）期间的房屋占有使用费，本院酌定捷瑞丰酒店参照第二期租金的70%即每月27562.5元，向河东文化宫支付。自2020年12月22日至实际腾房之日止的房屋占有使用费，河东文化宫主张参照原第一期租金标准即每月37500元给付，属于合理要求，本院予以支持。对于捷瑞丰公司提出的装修损失赔偿请求，本院分析认为。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（一）项规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，河东文化宫单方解除合同，构成违约，应当赔偿捷瑞丰公司装修残值损失。对于装修残值，双方租赁合同约定意向租期十五年，捷瑞丰公司基于该十五年意向租期的预期，对涉诉房屋进行了较大投入的装修改造。双方最后一个租赁期满后虽未签订下一期租赁合同，但按2013年1月4日订立的租赁合同，第一个租赁期满后，租金按上调5%标准执行，捷瑞丰公司有理由认为第三个租赁期也按上调租金履行至2028年10月15日。双方租赁合同实际自2018年10月16日履行至2019年11月26日。按照合同解除后的剩余租赁期限折算，最终确定河东文化宫赔偿捷瑞丰公司房屋装修残值6645538.72元，捷瑞丰公司主张超出部分，本院不予支持。捷瑞丰公司主张的利润损失，并非可确定的损失，本院不予支持。捷瑞丰公司主张加盟费损失212000元及加盟合同违约金1000000元，其未能证明该上述损失已实际发生，故本院不予支持。捷瑞丰公司主张的搬迁费、仓储费损失，该两项不能认定为因河东文化宫违约造成的损失，对此本院不予支持。捷瑞丰公司主张的员工安置费损失，其未能证明已对酒店员工进行了安置且实际支付了安置费用，故对其该项赔偿请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款，第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第（一）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、天津市捷瑞丰酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将其租赁的坐落天津市河东区大桥道和进里37号（原大桥道小学）土地及房屋腾空并交还天津市河东文化宫；二、天津市捷瑞丰酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内支付天津市河东文化宫2019年11月16日至2019年11月26日期间房屋租金4239.73元并继续支付房屋占有使用费（自2019年11月27日至2020年12月21日，按照每月27562.5元标准计算；自2020年12月22日实际腾房之日止，按照每月37500元标准计算）；三、天津市河东文化宫于本判决生效之日起三十日内赔偿天津市捷瑞丰酒店管理有限公司房屋装修残值6645538.72元；四、驳回天津市河东文化宫的其他诉讼请求；五、驳回天津市捷瑞丰酒店管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、由天津市捷瑞丰酒店管理有限公司负担。反诉费55900元，由天津市河东文化宫负担29159元，由天津市捷瑞丰酒店管理有限公司负担26741元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 楠审 判 员  孙鸿蕾人民陪审员  张丽娟二〇二一年三月一日书 记 员  陈 硕本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。