广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终24521号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱余杰，男，1978年2月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李娟娟，女，1991年10月30日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：冯盛先，广东四方三和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓光耀，广东四方三和律师事务所律师。原审第三人：凌寒英，女，1989年5月21日出生，汉族，住湖南省平江县。原审第三人：广州润久丰物业管理有限公司。住所地：广州市海珠区碧映路**201-9。法定代表人：钟芙蓉。上诉人朱余杰因与被上诉人李娟娟、原审第三人凌寒英、广州润久丰物业管理有限公司（下简称润久丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初28629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。朱余杰上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回李娟娟全部诉讼请求，支持我方全部反诉请求；3.诉讼费由李娟娟负担。事实和理由：一、一审程序违法。首先，根据第三人润久丰公司出具的委托书，涉案房屋是黄*萍委托凌寒英对外出租的，黄*萍作为实际权利人与本案有利害关系，一审没有追加其作为第三人。其次，一审法院受理我方反诉后，没有将反诉状及相关证据送达给第三人凌寒英和润久丰公司，应发回重审。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。第一，根据微信聊天记录，润久丰公司曾要求李娟娟直接把租金交给他们并重新签订合同，事实上李娟娟一直都是直接向润久丰公司缴纳租金、物业费和水电费，在其搬离之前，润久丰公司对其承租涉案房屋从未提出过异议，李娟娟提供的润久丰公司的证明称其不同意我方转租，明显不尊重事实，一审该认定与事实不符。第二，虽然我方曾在6月份回过几次房屋，但只是用了几天水电，并不是一整个月都在使用房屋，而且出租给李娟娟的部分房屋是按照餐（酒）吧标准装修的，有多处冰柜、烤箱、电磁炉、烧烤机等电器，电子招牌也非常费电，我自用的后半部分只有普通照明和空调，主要耗电的设施设备都在李娟娟承租的房屋内，其经营酒吧，营业时间到凌晨两点，使用房屋时间比我多得多，即使我一整月都在也不可能有李娟娟用的水电多，更何况我并非一直都在，故其主张我支付一半的水电费明显不合理，其仅支付2019年6月和7月一半电费已经构成违约，我方可以终止合同。第三，李娟娟承租的房屋原本是用于内部招待的餐吧和会议中心，我方提供了装修合同、设计图纸、购物清单等证明我方已将涉案房屋装修妥当且设施齐全，否则其不可能支付28万元进场费，但对方提供的购物清单只有几张，仅凭这几样设备不可能正常经营餐吧，一审法院调取的照片可以证明对方退场时已将房屋搬空，对方承认真实性的视频可以证明对方搬东西搬了几天，如果只搬自己的东西根本不需要这么长时间，因此，李娟娟恶意搬走我方财物侵犯我方权益，应赔偿我方全部损失。李娟娟辩称，一、一审程序合法。首先，朱余杰提供的《委托书》上的签名不是亲笔签名且不是原件，委托书的地址金领寓裙楼与本案写字楼无关，真实性有异议，且黄*萍并非本案直接对接人，也并非业主，与本案没有直接利害关系，一审不追加其为第三人程序合法。其次，两第三人下落不明，一审已经公告送达诉讼材料，朱余杰没有提供证据证明一审存在程序违法。二、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，朱余杰的上诉理由不能成立。第一，我方根本没有与物业公司润久丰公司另行重新签订合同，如果我方有重新签订合同，我方也不会因朱余杰拖欠101房（整体）2019年9月租金而被润久丰公司收回房屋。我方是根据朱余杰2019年5月29日微信发来的吕*陆的账号和朱余杰指示才向吕*陆缴纳租金等费用的。然后，朱余杰与凌寒英之间的合同明确约定未经凌寒英同意朱余杰不得转租，事实上，朱余杰将涉案物业拆分转租给他人经营之前未征得出租人同意，是违约行为。即便朱余杰抗辩物业公司润久丰公司知晓我方租赁该房屋，并不代表其同意朱余杰转租，且物业公司9月30日出具的《证明》已经表明态度，没有超出法定期限，故我方与朱余杰之间的转租合同无效，朱余杰对此提出的上诉不能成立。第二，在我方承租期间，朱余杰承租的101房里面部分经常有人往来并使用房屋，根据5月27日聊天记录，朱余杰已将里面部分租给了一个团队，明显与其上诉内容不一致。也并非仅用几天水电，我们双方签订合同时口头约定我方只承担101房一半的水电费和管理费，根据6月28日聊天记录也很明显地印证了这一点，朱余杰并未提出反对意见。根据双方的合同、房屋平面设计图和3月16日聊天记录可以来看，我方只承租101房的一部分（占整体建筑面积50%左右），朱余杰自己承租101房全部，其将101房拆分成两部分，一部分出租给我方，另一部分出租给他人或自己使用。最后，朱余杰没有提供证据证明案外人使用房屋发生的水电费具体金额，故其要求我方支付水电费和违约金的理由不成立。第三，双方在合同中并未对进场费的构成和用途作出约定，收取该费用是现实商业模式的一种，相当于商业惯例，并非朱余杰所称的基于其装修涉案房屋及配套相关设施的费用。我方承租101房已经投入了大量装修成本，在无法租赁之后，我方仅搬走了我方装修的可移动物品，并未损害场地和设施，也没有搬走对方物业，并且该场地经法院查看保存完好，未造成财物损失。朱余杰交付房屋给我方时并无交接清单，其没有证据证明我方搬走了其物品，其上诉主张不能成立，请求二审法院予以驳回。凌寒英和润久丰公司未到庭参与诉讼，亦未通过其他方式发表意见。李娟娟于2019年9月23日向一审法院起诉请求：1.朱余杰向李娟娟返还房屋租赁押金50000元、水电押金10000元及进场费280000元；2.朱余杰向李娟娟返还已支付但未正常使用房屋的从2019年9月10日至2019年9月30日期间的租金16666元；3.朱余杰向李娟娟支付因朱余杰无法提供房屋而产生的违约金（自2019年9月10日起计至2019年9月23日为3500元，之后每日违约金按照月租金金额的百分之一计算）；4.本案的诉讼费由朱余杰承担。朱余杰提出反诉请求：1.李娟娟返还朱余杰为其垫付的水电费12918.22元，并从2019年7月4日起每日按照月租金25000元的1%向朱余杰支付违约金至实际付清之日止；2.李娟娟赔偿朱余杰财务损失149927.26元；3.反诉费由李娟娟承担。一审法院查明，2019年4月29日，李娟娟（承租人、乙方）与朱余杰（出租人、甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在海珠区*路*号*大厦写字楼101部分出租给乙方作办公用途；乙方向甲方交纳50000元租赁押金、水电押金10000元、进场费280000元；租赁期从2019年4月15日至2026年5月1日，从2019年5月1日起算，每月28日交纳下月租金；租金方式按每月25000元计算，管理费以物业管理费为准，租金每年按百分之三点五递增；乙方应按规定承担水电费及卫生费，水6.36元每吨，电2.06元每度；乙方对租赁房屋进行室内装修或增加设施、设备必须经甲方书面同意，乙方需将装修的规模、范围、工艺、设计图纸、用料等资料提交给甲方审核，在取得甲方书面同意审批后方可施工；甲方保证合法出租该房屋；乙方须依时交纳租金、管理费及其他应缴纳的费用，逾期交付租金、管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金；如乙方迟延缴交租金、管理费及其他应由甲方代缴之费，每逾期一日，按所欠缴金额的1%向甲方支付违约金，且甲方可采用停止供应水、电等措施；有下列情形之一，甲方有权提前解除合同，收回房屋，租赁保证金不予退还，前期乙方的所有投入损失由乙方承担：乙方超过10天未能缴足租金及管理费或其他应缴之费的，乙方如违反本合同，有违法行为被执法部门查处的；租赁期满或合同解除后，如乙方已缴清全部租金及其他费用并无违法行为，甲乙应在十五天内将乙方的租赁保证金免息退回乙方；等。合同签订后，李娟娟依约向朱余杰支付了租赁押金50000元、水电押金10000元、进场费280000元。李娟娟为证明其主张，提供了如下证据：1、建设银行交易明细，第48项附言为酒吧7月租金6月一半电费、第55项附言为房租加一半水电费，李娟娟表示是8月租金加7月水电费；第68项转账了28454元，附言为房屋和管理费，电费存在异议、第69项交易金额为13060元，李娟娟表示为8月水电费，上述转账均至吕海路的银行账户；2、2019年9月金领寓写字楼管理处向101租户发出的《通知》，载明截止2019年9月9日，贵公司仍欠缴租金25596元、水费372.06元，电费12.76元，合计25980.82元，根据合同约定，我方将于2019年9月10日收回房屋使用权，等；3、李娟娟与朱余杰的微信聊天记录，显示5月27日李娟娟表示里面一个团队，李娟娟不打算交电费水费，他们早上到晚上11点都在开空调，管理费也要分，你都租给他们了；6月28日李娟娟表示打了一半水电费给物业，对方回复你先交吧，他跑了，谁知道他又跑了，等。4、李娟娟与凌寒英的微信聊天记录；5、2018年8月20日，第三人凌寒英（甲方）与朱余杰（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将海珠区赤岗碧映路530号*大厦写字楼101房的房屋出租给乙方作办公用途，建筑面积780平方米；租赁期从2018年9月3日至2027年9月2日止；每月租金为49140元，每月管理费为3354元；合同签订后，乙方向甲方交纳98280元租赁押金、水电押金10000元；租金支付方式为每月交纳一次，每月25-31日前交纳下一个月租金、管理费、卫生费及当月水电费；甲方保证合法出租房屋；未经甲方同意，乙方不得将该承租房屋转租或分租交给他人使用；等。6、2019年9月30日*大厦写字楼管理处出具《证明》，载明：一、*大厦写字楼管理处凌寒英受业主委托将涉案101房（整体）出租给朱余杰使用；二、朱余杰将物业分拆转租给他人经营事前未征得出租人许可；三、2019年9月1日李娟娟代缴101房9月应缴部分租金水电合计13060元属实；四、2019年9月朱余杰在《租赁合同》规定期限内未足额缴纳当月租金水电费属实。朱余杰经质证认为：证据1确认吕*陆是物业公司的老板，李娟娟并没有将钱直接给朱余杰；证据2我方当时并没有收到，后来了解到相关情况，解除合同只是一个结果。因为李娟娟拖欠了6、7月份的水电费，朱余杰只是偶尔回去看一下，李娟娟就说我方开了灯和空调，要求只承担一半的水电费。商铺前后两个铺位是相连的，李娟娟可以自行出入，如果没有使用也不符合常理。朱余杰只是偶尔回去待过几天，水电费不可能用得了一半。就算朱余杰回去过，也只能用5%，因为李娟娟在前面经营餐吧的，起码用到95%以上；证据3微信不是朱余杰本人的，应该是当时处理装修的人是朱余杰的朋友，帮忙和李娟娟沟通，微信的电话也不是朱余杰的。这里有提到朱余杰要求与李娟娟交水电费的内容，朱余杰从来没有答应过李娟娟只交一半。后面那一块朱余杰想租出去，有人也来看过，没有独立的门就没有租出去；证据4确认是凌寒英的微信，自始至终凌寒英和物业公司都知道朱余杰转租给了李娟娟；证据5租赁合同真实性确认；证据6真实性不确认，就算是真的，里面的内容也与事实不符。从这里可以看出，李娟娟6、7月份都只交了一半，5、8月份李娟娟都交齐了朱余杰为证明其主张，提供了如下证据：1、《委托书》，委托人为黄*萍，载明现委托凌寒英对外出租*大厦裙楼1-3楼，同时委托润久丰公司进行物业管理，时间自2014年7月1日起。上述《委托书》加盖润久丰公司公章；2、2019年6、7月交费通知，记载每月抄表为15日；3、朱余杰与第三人物业公司的出纳陈玉玲的微信聊天记录；4、朱余杰与第三人凌寒英的微信聊天记录，该记录中显示凌寒英2019年8月1日要求朱余杰及李娟娟签订《101房分租三方协议》；5、海珠区市场监督管理局询问通知书；6、装修押金、工人押金收据、施工许可费收据；7、中山市拓凡装饰工程有限公司装修施工合同、装修结算表、宜昌刘智铭装饰设计工程有限公司装修设计图纸；广州市海珠区众祥广告物料明细单、佛山市拾众网络科技有限公司收据；8、照片和视频；9、李娟娟从涉案房屋搬走的财物的收据、送货单、订货单、销售单、购物小票等、李娟娟从涉案房屋搬走的财物价值清单。李娟娟质证认为：证据1有异议，委托书上签名不是亲笔签名也不是原件，委托书的地址为*大厦裙楼与本案写字楼无关；证据2真实性、合法性无异议，关联性有异议，双方在签订合同时已口头达成协议李娟娟只承担一半水电费和管理费，李娟娟、朱余杰在6月28日聊天记录证明了李娟娟只承担一半，朱余杰并未提出反对；根据双方的租赁合同及平面设计图及2019年3月16日聊天记录来看，李娟娟只是承租房屋的部分，占整体建筑面积50%左右，该通知也是物业公司直接发给朱余杰，与李娟娟无关；证据3有异议，该记录证明朱余杰自身拖欠水电费而陈玉玲向朱余杰追讨；证据4真实性、合法性无异议，关联性有异议；证据5真实性、合法性无异议，关联性有异议，从2019年5月16日聊天记录看，需要上家提供转让授权委托书但朱余杰迟迟不提交，故李娟娟无法办理营业执照归因于朱余杰，该通知书也只能证明监督局了解酒吧的经营情况，无法证明朱余杰的证明目的；证据6真实性、合法性无异议，关联性有异议，收据是朱余杰与物业公司约定的内容与本案无关；证据7真实性、合法性、关联性均有异议；证据8照片有异议，无法判断真实性，对视频真实性无异议，关联性有异议，李娟娟搬走的家具和设施是李娟娟自己购买的，不存在搬走朱余杰的家具和设施的事实，假如李娟娟搬走了朱余杰如此巨额的财物，朱余杰早已报警；证据9真实性、合法性、关联性均有异议。李娟娟搬进房屋时场地是空的，交付房屋时朱余杰未与李娟娟签过任何交接清单，朱余杰提供的收据、送货单均无法证实朱余杰的证明目的，与本案无关。诉讼中，经一审法院向李娟娟释明，假如法院认定李娟娟与朱余杰之间的租赁合同无效，李娟娟、朱余杰表示坚持各自的诉讼请求。李娟娟向相关行政部门申请公开海珠区碧映路530号、*大厦写字楼等地址的《建设工程规划许可证》，广州市规划和自然自然局以穗规划资源公开（2020）2588号《政府信息公开申请告知书》载明，查询到2008年6月19日的穗规建证（2005）1828号《建设工程规划许可证》。李娟娟、朱余杰确认：李娟娟于2019年4月15日进场；*大厦的物业公司即是本案第三人润久丰公司；李娟娟于2019年9月16日搬走。李娟娟表示：其于2019年9月10日停止经营，钥匙被物业收走；租金交给朱余杰指定的收款人吕*陆，交纳至2019年9月30日；据2019年5月29日微信聊天记录显示，朱余杰发了吕*陆的电子银行单，指示李娟娟向吕*陆交租。朱余杰表示：从一开始，李娟娟就直接和物业对接，不清楚李娟娟交租至何时；不清楚房屋的产权情况；涉案场地之前为同仁堂健康而设立的内部招待客户的餐吧和会议中心，装修风格按酒吧装修，交接房屋时没有清单；5、8、9三个月水电费李娟娟已交清；确认9月份其没有向物业公司交租；不认识黄*萍，也不知道黄*萍的身份信息。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”从*大厦管理处出具的《证明》可知，*大厦写字楼管理处凌寒英受业主委托将涉案101房（整体）出租给朱余杰使用，朱余杰将物业分拆转租给他人经营事前未征得出租人许可。朱余杰抗辩物业清楚知道李娟娟租赁房屋的事实，并不代表物业公司同意了朱余杰向李娟娟转租，现物业公司管理处明确表态朱余杰分租事先未得到出租人许可，故李娟娟与朱余杰之间的《租赁合同》应为无效合同。朱余杰没有按时向上一手交纳2019年9月租金，导致李娟娟无法使用房屋被物业收回，且分租给李娟娟未经出租人同意，朱余杰应承担相应责任。故李娟娟要求朱余杰退回租赁押金50000元、水电押金10000元合法合理，一审法院予以支持。至于进场费28万元，李娟娟从4月15日进场至9月16日搬离，使用房屋约5个月，合同租赁期限约为84个月，结案公平合理原则，一审法院认定朱余杰应退回的进场费28万元÷84个月×（84个月-5个月）=263333元。至于9月份租金的问题。根据李娟娟提供的银行流水显示李娟娟已经向朱余杰指定的收款人交纳了9月整月租金25000元，李娟娟于9月16日搬走，朱余杰应退回李娟娟未使用的时间的租金，故朱余杰应退回的租金为25000元÷30天×14天=11666元。李娟娟要求朱余杰退回超出上述金额的租金一审法院不予支持。至于朱余杰抗辩租金不是其收取不应由其退回，朱余杰在微信中指定了收款人，无论该人是何人，李娟娟交纳租金几个月以来朱余杰并未提出异议，现朱余杰以其不是实际收取租金的人为由拒绝退回租金无理，一审法院对该抗辩意见不予采纳。合同的约定亦无效，故李娟娟要求朱余杰支付无法提供房屋的违约金一审法院不予支持。至于朱余杰抗辩李娟娟拖欠水电费的问题。从微信聊天记录、双方之间的租赁合同以及场地现状来看，李娟娟并非向朱余杰租赁了101房的整体部位，只是租赁了前面部分部位。而微信聊天记录显示确实在6、7月份有其他人在使用房屋，李娟娟主张支付一半的水电费用，朱余杰虽然在本案中予以否认，但并未能提供反驳证据以证实案外人使用房屋发生的水电费具体金额，故一审法院对于李娟娟的主张予以合理采信。朱余杰要求李娟娟返还水电费12918.22元依据不足，一审法院不予支持。朱余杰要求李娟娟支付逾期交纳水电费的违约金一审法院不予支持。朱余杰抗辩因李娟娟拖欠水电费故其有权收回房屋没收押金无理，房屋被物业公司收回的主要原因在于朱余杰无法按时交纳9月租金。关于朱余杰反诉要求李娟娟赔偿朱余杰的财务损失，朱余杰交付房屋给李娟娟时并未与李娟娟列明交接清单，朱余杰也未能提供足够的证据证明李娟娟搬走的是朱余杰的物品，故朱余杰要求李娟娟赔偿损失149927.26元一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条之规定，一审法院于2020年8月6日判决如下：一、朱余杰在本判决生效之日起十日内向李娟娟退回租赁押金50000元、水电押金10000元、进场费263333元；二、朱余杰在本判决生效之日起十日内向李娟娟退回2019年9月17日至9月30日的租金11666元；三、驳回李娟娟的其他诉讼请求；四、驳回朱余杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6481元，由李娟娟负担136元，朱余杰负担6345元。上述受理费已经由李娟娟预交，李娟娟同意由朱余杰在履行本判决时将其应承担部分直接支付给李娟娟。本案反诉受理费2028元，由朱余杰负担。本院对一审法院查明事实予以确认。双方当事人在二审过程中均无新证据提供。李娟娟在一审提供的其与朱余杰的聊天记录显示，2019年7月30日李娟娟：电费什么情况？我们又全出了吗，能好好算一下吗？朱余杰：上个月没人在，这个月会算的。李娟娟：这是6-15日到7-14日的电费。朱余杰：是的，那个小子18号就跑了。李娟娟：26号搬的…他走的时候早上给我发了一条消息，并发送了截图。此外，李娟娟提供的且朱余杰亦确认真实性的李娟娟与凌寒英的聊天记录显示，李娟娟：凌经理你好，101这边我们还能否继续经营？朱余杰发消息说是他违约而已，你还可以让我们继续经营，是否属实？凌经理：1.你跟我们没有任何合同约定，是朱余杰违反我跟他的合同转租给你们的，所以你们能否经营决定权在朱；2.现在朱已经欠缴租金属违约，按照合同约定我跟他之间的合同已经于9月10日起中止了，我们是在合同范围内收回房屋…另如无其他情况，为避免影响新租户进入，请尽快将屋内物品清空。二审过程中，朱余杰称其将涉案物业出租给李娟娟之前有征求过上一手出租人的意见，但没有证据予以证明；朱余杰确认其在一审当庭提出的反诉请求与两位一审第三人无关；朱余杰确认李娟娟提供的微信聊天记录中朱余杰的微信；朱余杰确认其将场地交付给李娟娟时无交接记录，并称其在李娟娟搬走之后几天发现李娟娟搬走了属于朱余杰的物品，之后找李娟娟联系过，但未能提供相应证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案各方当事人争议事实均发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。根据各方当事人的诉辩意见和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审的争议焦点为，一是一审是否存在程序违法；二是朱余杰将涉案房屋转租给李娟娟是否经过上一手出租人同意；三是朱余杰主张李娟娟支付2019年6月和7月水电费能否成立；四是朱余杰主张李娟娟赔偿其财物损失能否成立。对此，本院认定如下：第一，关于一审是否存在程序违法问题。案涉合同系房屋租赁合同，本案系承租人李娟娟与出租人朱余杰之间因案涉场地无法继续使用而引发的房屋租赁合同纠纷，合同当事人为朱余杰和李娟娟。至于向朱余杰出租涉案场地的凌寒英，以及朱余杰提供的《委托书》复印件所记载的委托凌寒英出租涉案场地的黄*萍，并非本案合同当事人，亦非《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条所规定的必要共同诉讼参加人。一审为查清案件事实，追加了凌寒英和润久丰公司作为第三人参加诉讼，但该两位第三人一审、二审均未到庭。朱余杰虽然在答辩状中提出还需要追加黄*萍作为第三人的申请，但并未提供黄*萍的详细身份信息和有效联系方式，如黄*萍认为本案的处理与其有利害关系或其对本案诉讼标的有独立请求权，其可以自行申请参加诉讼或提起诉讼，现黄*萍并未提出相关主张，朱余杰认为一审法院未追加黄*萍构成程序违法，依据不足，本院不予采纳。至于朱余杰在一审开庭当庭提出的反诉状是否送达两位第三人的问题，如前所述，两位第三人在一审开庭时并未到庭应诉，朱余杰并确认其当庭提出的反诉请求与两位第三人并无关联，故朱余杰上诉认为一审法院未向两第三人送达反诉状违反法定程序，依据不足，本院不予支持。第二，关于朱余杰的上一手出租人凌寒英是否同意朱余杰将涉案场地转租给李娟娟。朱余杰提供的其与凌寒英的《租赁合同》明确载明，未经凌寒英同意，朱余杰不得将承租房屋转租或分租交给他人使用。朱余杰称其转租已经经过上一手出租人同意，但并未提供证据证明。至于李娟娟向吕*陆缴纳相关费用，李娟娟已经提供微信聊天记录证明其是按照朱余杰的指示向吕*陆缴纳相关款项，不能证明是李娟娟与朱余杰的上一手出租人直接建立了租赁合同关系。根据李娟娟提供的管理处出具的《证明》、李娟娟与凌寒英的微信聊天记录，李娟娟已被凌寒英告知朱余杰转租及欠缴租金构成违约，涉案物业将被收回。综合上述情况，一审法院认定朱余杰未经出租人同意将涉案房屋转租给李娟娟并无不当，朱余杰对此提出的上诉不能成立，本院不予采纳。第三，关于涉案物业在2019年6月和7月的水电费负担问题。根据李娟娟提供的其与朱余杰的聊天记录，李娟娟从2019年5月27日到2019年7月30日一直在跟朱余杰提到分摊水电费和管理费的问题，并表明因为101房里面还有一个团队在，故李娟娟只交一半的水电费，朱余杰在聊天记录中没有明确否认该说法。朱余杰作为出租方，其将涉案物业分租给两个不同的承租人，对于水电费的分担和相应依据应作出合理安排，在其没有明确意见和依据的情况下，李娟娟根据租赁面积支付了一半的水电费，朱余杰支付剩余水电费后主张李娟娟负担该剩余费用，该主张没有相应依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。第四，关于朱余杰主张的财物损失问题。朱余杰将案涉物业交给李娟娟时并无相应清点记录，双方在合同中亦未约定涉案物业的装饰装修和家具设备情况，现朱余杰主张李娟娟搬走了涉案物业中属于朱余杰所有的物品，但其为此提供的证据并不能证明其上述主张，且如其主张属实，其在李娟娟搬走相关物品后既未报警，亦无证据证明其向李娟娟明确提出异议，有违常理，故对其该项上诉主张，本院不予采信。综上所述，朱余杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6481元，由上诉人朱余杰负担。本判决为终审判决。审判长  张明艳审判员  李 静审判员  唐佩莹二〇二一年三月二十二日法官助理眭翘书记员苏劲丹