北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4431号上诉人（原审被告）：林贤进，男，1981年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：褚晓瑾（林贤进之妻），住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：冯持，男，1975年6月6日出生，汉族，住北京市西城区。上诉人林贤进因与被上诉人冯持房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初13508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月18日公开开庭审理了本案。上诉人林贤进及其委托诉讼代理人褚晓瑾、被上诉人冯持均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林贤进上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回冯持的全部诉讼请求。事实与理由：我认可一审判决对事实的认定及适用公平原则进行判决，但关于退还的具体金额我有异议。1.因疫情管控以及冯持未按约（疫情管控之前）支付租金，我于2020年2月20日就向房屋产权人苗玉芬提出不可抗力解约，双方进行协商。直到3月5日，冯持在未按约支付租金的情况下向我明确表明继续履约的态度。鉴于此，我从网络金融平台借款交付2020年3月14日至6月14日的租金给产权人，以继续维持与冯持的合约关系。冯持理应要为自己的行为决定负责，其在明确表明继续履约的态度后又单方面违约使得我未能及早根据实际情况按不可抗力与产权人解约，导致我损失扩大及后期纠纷，恳请法院酌情考虑将3月5日至5月10日，即2个月6天的租金40332.6元从减免退还基数范围剔除。2.冯持单方面违约提前终止合同，应遵守合同补充协议的约定，将2018年1月19日至2月14日租金交给我，该期间一共27天总计16499.7元，应从退还租金中扣除。3.冯持搬离时，应按约定结清水、电、物业等费用，上述费用共计2201.63元，应从退还租金里扣除。冯持辩称：同意一审判决，不同意林贤进的上诉请求和理由。林贤进从未表明如果我有意退租，林贤进将与产权人苗玉芬协商整体解约。收到林贤进的解约函后，双方有过数次沟通，但我沟通的目的是解决违约责任问题，而非继续履约。林贤进称2020年3月5日疫情已经形势明了，实际是当时完全无法找到搬家公司。冯持向一审法院起诉请求：1.判令双方租赁合同关系于2020年3月15日解除；2.判令林贤进支付违约金19066元；3.判令林贤进退还押金18333元；4.判令林贤进退还2020年3月16日至5月10日的租金36934元；5.判令林贤进退还2020年1月3日至2020年3月15日期间租金43510元；6.判令林贤进退还2020年1月3日至2020年3月15日物业费700元；7.判令林贤进赔偿门店装修损失53360元、家具损失25480元、搬家费1748元。一审法院认定事实：2018年1月19日，冯持与林贤进签订《北京市房屋租赁合同》，约定林贤进将位于北京市东城区×××107-2号房屋（下称涉案房屋）出租给冯持办公使用。林贤进自产权人苗玉芬处承租房屋，将其中部分面积即涉案房屋转租给冯持使用，林贤进自留部分面积经营打印社，冯持承租涉案房屋用于经营携程旅游门店。租赁期限自2018年2月15日至2022年12月14日，共计4年10个月。租金每月18333元，租金支付方式为押一付六，押金为18333元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由冯持承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给冯持。合同另约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。冯持不按约定支付租金达7日的；冯持欠缴各项费用达1000元的，林贤进有权解除合同，收回房屋。租赁期限内，林贤进需要提前收回该房屋的，或冯持需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金100%支付违约金，林贤进应退还相应的租金。同日，冯持与林贤进签署《补充协议》，约定若冯持违约，合同期内解除租赁合约，且找不到新租客，冯持需将2018年1月19日至2018年2月14日租金补交给林贤进。房屋支付方式为押一付六，各期支付租金日期为：2018年7月21日、2019年11月21日、2019年7月21日、2020年1月21日、2020年7月21日等。租金从2020年2月14日起每年按前一年年租金递增4%。上述协议签订后，双方依约履行。冯持未依约于2020年1月21日支付该下期租金。林贤进多次向冯持催要。冯持以受新冠肺炎疫情影响，门店处于停业状态为由，希望林贤进与产权人苗玉芬协商减免租金。林贤进要求冯持先如约支付租金，林贤进和产权人继续协商减免租金事宜。冯持于2020年2月10日向林贤进支付了租金56000元。后林贤进称未与产权人就租金减免事宜协商一致，林贤进于3月14日向产权人支付租金。林贤进继续向冯持催要剩余未付的部分租金，但冯持未付。2020年3月15日，林贤进向冯持发出《解除合同告知函》，林贤进以冯持未交纳剩余租金为由，要求解除双方租赁合同关系。冯持回复建议解除双方租赁合同关系，但不同意林贤进在《解除合同告知函》中提出其他要求。此后冯持、林贤进继续沟通减免租金和变更租金支付方式问题。沟通过程中，林贤进同意减免冯持一个月租金，并多次向冯持表示希望冯持、林贤进继续履行合同，双方共克时艰难。2020年4月29日，冯持告知林贤进就免租和租金支付形式改为季度的事宜草拟一份补充协议。2020年5月5日，林贤进向冯持发送了补充协议，但双方最终并未签署补充协议。2020年5月6日，冯持提出搬离涉案房屋。2020年5月10日，冯持将涉案房屋腾空后交付给林贤进。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，冯持与林贤进签署的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按约履行。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，实行了限制人员流动、暂停旅游企业经营活动等一系列防控措施。冯持租赁涉案房屋的用途是用于携程旅游门店经营，由于疫情的影响客观上确实导致了短期停业、客流的减少和客户退团等，一定程度上导致了冯持经营收入降低，冯持因此与林贤进协商先支付部分租金，林贤进对此亦表示理解和接受。林贤进在此情形下以冯持延迟支付剩余部分租金为由，要求解除双方租赁合同关系，于法无据。冯持收到林贤进发出解除合同通知后，仅回复建议解除双方合同关系但不同意承担其他违约责任，双方意思表示并不一致，实质对解除合同并未达成合意，不构成协商解除合同。之后双方近两个月时间内一直协商如何减免租金、如何继续履行合同，双方以行为表明3月15日之后均有继续履行合同的意思表示，故冯持要求确认双方租赁合同关系于2020年3月15日解除，无事实依据，法院不予支持。虽然冯持经营受到一定影响、合同履行遭受一定困难，但疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。随着疫情防控形势的逐渐向好，全国对旅游企业经营以及旅游者出游的管控措施也逐渐解除，考虑双方剩余租期较长，新冠肺炎疫情并未导致租赁合同的必然不能履行。虽然疫情致使冯持的经营收益受到影响，但冯持可以通过与林贤进协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。冯持在双方就减免租金未能协商一致情况下，单方提出解除合同并实际搬离涉案房屋，构成违约。考虑双方于2020年5月10日进行了房屋交接，故法院认定双方租赁合同关系于2020年5月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间租赁合同系因冯持单方搬离涉案房屋导致合同提前解除，林贤进并无违约行为，冯持要求林贤进支付违约金并赔偿装饰装修损失、家具损失、搬家费等，于法无据，法院不予支持。因双方合同明确约定冯持提前解除合同的，需要按照月租金100%支付违约金，同时约定押金抵扣承租人的违约赔偿责任，故冯持要求林贤进返还押金的诉讼请求，法院不予支持。至于冯持主张的退还2020年1月3日至5月10日的租金一节，法院视疫情或疫情防控措施对合同履行影响程度，根据公平原则酌情确定该期间应付具体租金金额，剩余租金林贤进应返还给冯持。至于物业费一节，因冯持就物业费支出情况未举证，该项诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院于2020年11月12日判决：一、林贤进于判决生效之日起七日内退还冯持租金34110元；二、驳回冯持其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，冯持围绕其答辩意见依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。冯持提交苗玉芬与林贤进之间的微信聊天记录截屏，用以证明涉案房屋产权人苗玉芬特别强调要给其房租的优惠，但是实际上其并没有享受到。林贤进的质证意见为：真实性予以认可，但是在我与苗玉芬沟通的时候，我不知道苗玉芬是怎么想的，我也确实给冯持减免了部分租金，在补充协议中说了，但确实补充协议双方最终没有签订。二审审理中，经本院询问，冯持称其自2020年1月中旬左右开始停业，此后未恢复营业。冯持与林贤进均认可自2020年1月3日至5月10日期间冯持已经实际交纳的租金为80362元。本院认为：冯持与林贤进签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，冯持签订上述租赁合同承租涉案房屋目的为经营携程旅游门店，新冠疫情确实会对其经营造成已一定程度的影响，林贤进以冯持未能按照合同约定支付租金为由要求解除合同，缺乏法律依据。虽冯持收到林贤进发出的解除合同通知后，表示不同意承担合同解除的违约责任，且此后双方多次协议减免租金、变更交纳租金方式进而继续履行合同等，一审法院据此认定双方解除合同意思不一致，并未认定2020年3月15日租赁合同解除，并无不当。关于租赁合同解除时间问题。考虑到双方签订的租赁合同履行期间较长，疫情影响尚不足以达到可以解除租赁合同的条件，故一审法院认定冯持单方面搬离涉案房屋构成合同违约，并无不妥。鉴于双方实际于2020年5月10日就涉案房屋进行了交接，故一审法院认定该日为合同解除日，事实依据充分。关于退还租金问题。一审法院考虑到疫情影响等因素，公平原则的基础上酌情判决林贤进退还冯持租金34110元，亦无不当。林贤进上诉不同意退还冯持租金的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于林贤进上诉主张应扣除2018年1月19日至2月14日租金、水、电、物业等费用问题。因林贤进在一审审理中作为原审被告并未就此提出明确反诉请求，故本院对此不予处理，林贤进可另案予以解决。综上所述，林贤进的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费662元，由林贤进负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年三月三十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪