江西省高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣执复25号复议申请人（申请人）：南昌市第一建筑工程公司。住所地：江西省南昌市西湖区桃花路**。统一社会信用代码：91360100158377633U。法定代表人：刘扬国，董事长。异议人（被保全人）：上饶市茂林房地产开发有限公司。住。住所地：江西省上饶市广信区旭日北大道**林雅轩）。统一社会信用代码：91361121746090591T。法定代表人：叶茂林，总经理。委托代理人：黄勇、肖康，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被保全人：叶茂林，男，1966年4月4日出生，汉族，住江西省上饶市上饶县。被保全人：江西茂林生态旅游开发集团有限公司。住。住所地：江西省上饶市上饶县旭日北大道**林雅轩内）。统一社会信用代码：91361121751108047M。法定代表人：叶茂林，总经理。第三人：许鹏，男，1964年6月10日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。复议申请人南昌市第一建筑工程公司（下称南昌一建）因不服江西省南昌市中级人民法院（下称南昌中院）于2020年12月30日作出的（2020）赣01执异243号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。南昌中院在执行申请人南昌一建与被保全人上饶市茂林房地产开发有限公司（下称茂林公司）、叶茂林、江西茂林生态旅游开发集团有限公司民间借贷纠纷财产保全一案中，被保全人茂林公司不服该院（2019）赣01执保65号执行法律文书查封其不动产提出书面异议。该院于2020年8月18日作出（2020）赣01执异107号执行裁定驳回其异议请求，茂林公司不服向本院申请复议，本院于2020年10月27日作出（2020）赣执复96号执行裁定，撤销该院（2020）赣01执异107号执行裁定，发回重新审查。该院经重新审查裁定支持茂林公司的异议请求。南昌中院查明，该院于2019年2月28日作出（2018）赣01民初503号民事裁定，冻结被保全人叶茂林、上饶市上饶县茂林房地产开发有限公司（现茂林公司）、江西茂林生态旅游开发集团有限公司银行存款60338875.53元或查封、扣押其他相应价值的财产。2019年4月12日，该院依据已生效的（2018）赣01民初第503号民事裁定及协助执行通知书，查封了被保全人茂林公司名下位于江西省上饶县，武夷山大道x号共12套房产；查封了茂林公司名下位于上饶县；查封了茂林公司位于上饶县；查封了茂林公司位于上饶县。上述查封期限均为三年，自2019年4月12日至2022年4月11日止。同日，该院向上饶县（今上饶市广信区）住房和城乡建设局送达协执，查封茂林华府项目xxxxx共计16套房产的查封，期限三年，并要求未办预售许可证未经该院许可不得办理预售及销售。该院于2020年5月29日额度冻结了异议人茂林公司名下开设于江西省农村信用社联合社的银行账户（账号：16×××17）内的银行存款，实际冻结金额为13650138.49元，2020年11月6日该院解除了该账户的冻结措施。2020年7月14日，异议人茂林公司书面申请对该院查封的未抵押且系该院首封的不动产进行市场价值评估。2020年7月29日，茂林公司书面申请撤回评估。另查明，该院查封的上述房产中7套无抵押别墅（其中1套信州区法院首封）位于上饶县.96平方米）、x号7幢103室（面积为254.94平方米，信州区法院首封）、x号6幢103室（面积为254.43平方米）、x号6幢106室（面积为254.43平方米）、x号5幢106室（面积为245.7平方米）、x号5幢107室（面积为245.7平方米）、x号6幢102室（面积为245.02平方米），被首封无抵押别墅总面积为1772.18平方米，2012年度《房地产抵押估价报告》对该址其他房产位于上饶县别墅的估价单价为13000元／每平方米。该院查封的无抵押商业为旭日北大道x号9幢104、204号（面积为202.1平方米）、105、205号（面积为202.1平方米）、101、201号（面积为193.32平方米）、108、208号（面积为193.32平方米）、102、202号（面积为115.03平方米）、103、203号（面积为115.03平方米）、106、206号（面积为115.03平方米）、107、207号（面积为115.03平方米），该旭日北大道x号9幢商业的总面积为1250.96平方米，茂林公司提供2015年度《房地产抵押评估报告》，位于与上述商业同址的旭日北大道****商业评估综合价为18000元／平方米。该院查封的位于上饶县无抵押房产16处，异议人茂林公司向该院提交的2019年2月份商品房认购书、签约确认单：位于上饶县.1平方米，认购总价为735756元）、5幢902室（面积为95.1平方米，认购总价为720666元）、5幢1002室（面积为95.1平方米，认购总价为693385元）、5幢1001室（面积为105.67平方米，认购总价为774305元）、2幢1003室（面积为132.9平方米，认购总价为790563.62元）、2幢1201室（面积为105.76平方米，认购总价为830068元）、5幢402室（面积为95.1平方米，认购总价为665989元）、5幢501室（面积为105.67平方米，认购总价为821652元）、5幢502室（面积为95.1平方米，认购总价为701027元）、5幢601室（面积为105.67平方米，认购总价为760000元）、2幢1301室（面积为105.76平方米，认购总价为795701.92元），该11套住宅认购总价为828.91万元（总面积共1136.93平方米，即单价为7290.79元／平方米）。2020年2月29日签订的位于上饶县商品房买卖合同房屋单价为8111.83元／平方米，2020年3月5日签订的位于上饶县商品房买卖合同房屋单价为8048.29元／平方米。上饶县旭日大道茂林华府天地宗地编号为ＤＥ××49的17.62亩土地未办证，茂林公司提交的该土地的成交确认书及付款凭证确定该土地单价为243万元／亩。该地块已建7幢、9幢二栋建筑物，建筑面积约15000平方米，其中7号楼地上住宅总面积为5636.34平方米，地，地上商业总面积为21575平方米，9号楼地上住宅总面积为4224.88平方米，地，地上商业总面积为19063平方米。另17号楼地上商业总面积为1700.27平方米，是三层建筑物。再查明，茂林公司于2020年12月22日向该院提交了财产保全处理方案，该方案明确：1、财产权利明确的7幢别墅总面积2153.89平方米（13000元/平方米）、茂林雅轩一期1250.96平方米的临街店面（18000元/平方米）、16套住宅面积599.19平方米（均价8111.83元/平方米）、17号楼所有商铺面积1700.27平方米（15000元/平方米）合计价值8424.98万元，足以覆盖南昌一建的请求保全额；2、前述第1项财产保全的房产、店铺等，如遇客户需要购买，客户将购房款汇入法院指定账户后（按揭购买的，则将首付款汇入法院指定账户，并办理好按揭贷款手续后），法院予以解除所购买的不动产保全措施；另外，双方已就争议案件达成调解，根据（2020）赣民终897号民事调解书，案涉债务利息由南昌一建起诉主张的年息24%调整为11%，该新情况请法院在本案审查时予以考虑。江西省高级人民法院于2020年12月21日作出（2020）赣民终897号民事调解书，调解内容如下：一、茂林公司、叶茂林欠南昌一建借款本金2880万元，借款利率按年利率11%。借款利息起算时间按一审南昌中院（2020）赣01民初96号民事判决书判决结果执行，即：2816万元从2015年8月24日起计息，64万元从2015年11月4日起计息，借款利息计算截止时间为还清全部借款本息日期。二、本案一、二审案件受理费、保全费总额516495元，南昌一建与茂林公司、叶茂林双方各承担一半258247.5元。三、茂林公司、叶茂林向南昌一建的还款时间为：1．案件受理费、保全费90247.5元在本案调解书生效后十日内支付。2．借款本息归还按照先息后本的原则执行，2021年8月23日前归还1000万元，2021年12月23日前归还1000万元，2022年6月23日前还清全部借款本息。四、茂林公司、叶茂林未按该协议履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、如茂林公司、叶茂林不能按上述一、二、三条约定归还费用和借款本息，视为违约且债务全部到期，南昌一建可申请强制执行。茂林公司，叶茂林同意自始按南昌中院（2020）赣01民初96号民事判决书结果履行义务，即叶茂林、茂林公司偿还南昌一建借款本金2880万元及资金占用费（以2816万元、64万元为基数，分别从2015年8月24日、2015年11月4日起按年利率24%计算至本息付清之日止）；案件受理费及保全费348495元由叶茂林、茂林公司负担。依据南昌中院判决书结果核算，茂林公司、叶茂林按本协议已支付的款项，按照费用、利息、本金的顺序扣减，剩余款项应立即支付完毕。南昌中院认为，本案争议的焦点为此次财产保全中是否存在超标的查封、是否应当将本案查封的不动产由“死封”变为“活封”。参照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条“最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式”的规定，人民法院在保全执行阶段，可以参考已成交不动产的价格情况、相关评估报告，结合周边同类不动产的实际成交价格，并考虑市场需求及价格波动等因素，综合估算保全财产价值。具体到本案，参考异议人茂林公司向该院提交的商品房买卖合同、商品房认购书、签约确认单、评估报告，该院查封的位于上饶县.24平方米，茂林公司提供的2012年度《房地产抵押估价报告》对上饶县别墅的估价单价为13000元／每平方米，鉴于别墅市场需求因素，上饶县.24平方米按照13000元／每平方米单价估算价值约为1972.41万元；该院查封的无抵押商业为旭日北大道x号9幢共8处商铺面积1250.96平方米，茂林公司提供的2015年度《房地产抵押评估报告》，位于旭日北大道****商业评估每平方米综合价为18000元，鉴于商业市场需求因素，旭日北大道x号9幢共8处商业按照13000元／平方米估算，价值约为1626.24万元；该院查封的位于上饶县16处住宅，参考上饶县、902商品房买卖合同单价约为8080元／平方米，考虑到楼层因素，上饶县1幢5套（203、303、403、501、502）商品房总面积为599.19平方米，按照7500元／平方米估算，价值约为449.39万元，2幢、5幢共11套商品房面积1136.93平方米，按照单价为7290.79元确定该5栋11套住宅总价约为828.91万元，即上饶县16套住宅估算总价约为1278.3万元。另外，该院在查封异议人名下相关房产时要求未办预售许可证未经该院许可不得办理预售及销售，致异议人名下位于上饶县无法办理预售及销售，实质上是查封了7幢、9幢、17幢房产，武夷山大道与旭日北大道属于相邻的两条道路，参考位于旭日北大道x号9幢共8处商业13000元／平方米，因17幢商业未办产证及竣工证明，按照10000元／平方米估算，17幢商铺面积1700.27平方米价值约为1700万元。因此，上述上饶县.24平方米、旭日北大道x号9幢共8处商铺面积1250.96平方米、上饶县16套住宅、17幢商铺面积1700.27平方米价值共计约6576.95万元，已足以覆盖应保全的金额60338875.53元，且异议人也同意将房产作为查封财产，故本案超标的查封7幢、9幢应予解除查封。对于异议人茂林公司提出的申请将该院查封的不动产由“死封”变为“活封”的请求，依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十条第一款规定：“财产保全期间，被执行人请求对保全财产自行处分，人民法院经审查，认为不损害申请保全人和其他执行债权人合法权益的，可以准许，但应当监督被执行人按照合理价格在指定期限内处分，并控制相应价款”。《最高人民法院＜关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见＞》第五条规定：“灵活采取查封措施。对能“活封”的财产尽量不进行“死封”，使查封财产能够物尽其用，避免社会资源浪费。”据此，在财产保全期间，被执行人请求对保全房产自行处分时，执行法院可以在控制变现价款的情况下，允许被执行人继续销售房产，限期处分并由人民法院控制销售款。若查明本案查封的部分房产属于现房，且具备销售条件，在确保能够控制相应价款的前提下，可以监督被执行人在一定期限内按照合理价格自行销售房屋。本案中，该院准许异议人茂林公司按照市场合理价格自行处分该院查封的不动产，但其在处分不动产前，应当向该院提交申请备案审核，在处分过程中应有该院监督，且应当将房款汇至该院指定账户，后该院依法解除销售的不动产的查封。如进入强制执行阶段，法院可依法进行处置。综上，依照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十三条、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：1、解除对异议人茂林公司名下位于上饶县武夷山大道7幢、9幢的不动产的查封（准予办理预售及销售）。2、异议人茂林公司可自行处分本案查封的不动产，但应按照市场合理价格处分并向该院备案审核，将房款汇至该院指定账户，该院依法解除销售的不动产的查封。南昌一建向本院申请复议称，茂林公司自己评估的房产价格约10000元/平方米，该公司在江西省高级人民法院（2018）赣执61号建设工程施工合同纠纷执行一案中，茂林首府一期“茂林天润”房产仅评估7000多元/平方米，比茂林公司现在查封的房产地段要好，房产价值要高。江西省高级人民法院委托拍卖茂林公司的房产，售价5800元/平方米还有37套房产没有卖出去，第二次拍卖后，给茂林公司自行出售，该公司一年内也仅售出1套约50万元。因此，该公司自行评估的现房及店铺价值没有事实和法律依据，应不予采信。案涉7号、9号楼（别墅），销售的房款支付中矿建筑公司的债务都不够，二期房产没有封顶至今还是“半拉子工程”，根本就没有使用价值，查封的是房号，但查封的房号对应的建筑分别没有竣工，处于“烂尾楼”状态，南昌一建与茂林公司建设工程施工合同纠纷一案在执行中，从拍卖的房产价款全部销售出去，还相差约2000万元无法实现债权。当前本案茂林公司尚欠南昌一建本息约5000万元，调解（书确定）的每年利息需要支付约300万元，如违约则利息每年约600万元，此后本息金额根据履行时间无法确定，所以南昌中院裁定解除对7号、9号楼的查封损害了南昌一建的债权，该院既未对茂林公司涉案房产实际价值进行评估，也没有询价，在估算价格明显高于市场价格的情况下认定被查封房产属于明显超标的查封，缺乏事实和法律依据，请求撤销本案原审异议裁定，确保该公司债权全部实现，确保国有资产不流失。茂林公司辩称，1．南昌一建强行要求该公司委托评估没有法律依据。茂林公司提交的成交单价均为经过房管部门备案的实际成交价格，评估报告均为有资质的法定机构出具，且南昌中院在估算被保全财产价值时并未完全按照前述价格确定，而是在充分了解市场价格波动因素后均予以价格下调，估算价值显示除被查封的7幢、9幢房产，最终核算的被保全财产价值为6576.95万元，超过了本案保全请求金额；2．本案系保全查封而非执行查封，故南昌一建不得将调解书中的惩罚性内容作为确定保全金额的参考，而应仅以其保全申请的上限作为参考。但是，调解书内容确定的债务负担明显小于南昌一建的保全请求范围，却可以作为判断是否超标的查封的参考因素。据此，南昌中院仍以保全上限60338875.53元作为衡量是否超标的查封的标准，实则已经充分考虑南昌一建的利益。请求驳回南昌一建的复议申请。本院查明的事实与南昌中院一致。本院认为，本案争议的主要焦点是是否构成明显超标的查封。一是关于本案财产保全范围的确定问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条、第一百零二条的规定，财产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人起诉后，为避免使判决难以执行或者造成当事人其他损害，对当事人的财产或者争议的标的物采取限制当事人处分的措施。保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案中，本院已就本案双方当事人之间的民间借贷纠纷一案作出（2020）赣民终897号民事调解书，故复议申请人南昌一建虽系对本案财产保全执行行为提出异议，但是应当适当参照生效民事调解书确立的结果确定本案财产保全的范围。本案保全执行所依据的（2018）赣01民初503号民事裁定所确定的保全金额为60338875.53元，本院作出的（2020）赣民终897号民事调解书主文确定被保全人叶茂林、茂林公司偿还南昌一建应偿还债务为：借款本金2880万元及利息、案件受理费90247.5元，其中借款利率按年利率11%；茂林公司、叶茂林向南昌一建的还款时间为：1．案件受理费、保全费90247.5元在本案调解书生效后十日内支付。2．借款本息归还按照先息后本的原则执行，2021年8月23日前归还1000万元，2021年12月23日前归还1000万元，2022年6月23日前还清全部借款本息。故本案保全范围应适当限制在保全金额与调解书确定金额范围之内。因该生效民事调解书所确定的债务尚未届清偿期限，复议申请人在未提供证据证明的情形下认为“当前本案茂林公司尚欠南昌一建本息约5000万元，调解（书确定）的每年利息需要支付约300万元，如违约则利息每年约600万元，此后本息金额根据履行时间无法确定”，该主张与事实不符。二是关于本案财产处置参考价的确定依据及是否存在明显超标的查封的问题。执行实施案件中对是否存在超标的查封之情形，应当先行查明案件执行标的数额，一般可以先行通过通常方法初步估算或市场询价等便捷方法迅速查明案件执行标的数额。本案中，基于上诉论证分析，本案保全范围应适当限制在保全金额与调解书确定金额之间的范围内。根据茂林公司向执行法院提交的商品房买卖合同、商品房认购书、签约确认单、抵押评估报告等证据材料，本案原审异议裁定参考已成交案涉房产的价格情况并结合该周边相邻同类房产的实际成交价格以及所对应房产的抵押评估价格，并考虑市场需求量及价格波动等因素，综合估算查封房产的价值，确定本案已查封的被保全人茂林公司名下房产价值进行估算的依据，并分别根据上述不同价格和对应房产的面积，估算出除本案已查封的7幢、9幢房产外的价值共计约6576.95万元，超出（2020）赣民终897号生效民事调解书当前确定的金钱债务金额，亦符合本案保全执行所依据的（2018）赣01民初503号民事裁定所确定的保全金额范围符合法律规定，故本案原审异议裁定以此认定本案已查封的7幢、9幢房产属于明显超标的保全查封具有事实依据。复议申请人南昌一建在未提交任何证据的情形下，以相邻不动产茂林首府一期“茂林天润”房产的评估价格等为由对上述估价依据及对本案已查封房产的价值总额提出抗辩，缺乏证据证明。综上，南昌一建的复议理由不能成立，本院不予支持。本案原审异议裁定认定事实基本清楚，适用法律正确，结果应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回南昌市第一建筑工程公司的复议申请，维持江西省南昌市中级人民法院（2020）赣01执异243号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  邹中华审判员  龙 崎审判员  汤志勇二〇二一年三月十日法官助理陈红书记员朱学斌