江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终290号上诉人（原审被告）：淮安市鸿兴制管有限公司，住所地淮安市西安南路淮钢大桥南端。法定代表人：李凤珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：瞿东鸿，该公司监事。被上诉人（原审原告）：淮安市城市水利工程管理中心，住所地淮安市淮阴区承德北路500号。法定代表人：钟长春，该中心主任。委托诉讼代理人：庄志刚，江苏开淮律师事务所律师。上诉人淮安市鸿兴制管有限公司（以下至本判决主文简称鸿兴公司）因与被上诉人淮安市城市水利工程管理中心（以下至本判决主文简称市水利工程管理中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院作出的（2020）苏0804民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。鸿兴公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求，被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：原审认定事实不清，适用法律不当。2019年10月30日，被上诉人通知上诉人续签合同，已生成合同书，上诉人已签字、盖章，且已按新合同履行，一审认定双方最终未能达成续签合同不是事实。一审判决解除合同、返还房屋，以及自2020年6月1日起至实际返还涉案土地及房屋之日止按照年租金26万元标准计算租金于法无据。被上诉人市水利工程管理中心答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。市水利工程管理中心向一审法院起诉请求：1.判令解除市水利工程管理中心、鸿兴公司之间的租赁合同；2.判令鸿兴公司支付欠付租金112902.72元（自2019年3月1日起至2020年1月10日），自2020年1月11日至实际返还之日止的租金，按照年租金26万元计算；3.判令鸿兴公司返还案涉房屋及土地；4.判令鸿兴公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：自2006年起，市水利工程管理中心与鸿兴公司之间就本案涉案房屋及土地一直存在租赁合同关系。期间，出租方主体名称亦发生过变化。双方之间最后一期合同，即《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》，租赁期间为自2016年3月1日起至2019年2月28日止。主要内容为：市水利工程管理中心（甲方）将位于大运河右堤淮钢大桥东侧砖混结构建筑600平方米，土地5600平方米租赁给鸿兴公司（乙方）生产经营，年租金130000元，由鸿兴公司在对应结算期间起算日的前30日内支付给市水利工程管理中心。为保证乙方合理并善意地使用该房屋及配套设施，乙方在签订本合同时支付押金壹万元整给甲方。合同终止时，如乙方无违约行为，待甲方验房并结清相关费用后，乙方将钥匙交还甲方，甲方将押金全额退还乙方,乙方不得转租租赁房屋及场地。甲方保证上述房屋权属清晰若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。乙方保证承租上述房屋用途符合甲方公开招租有关要求。合同解除的条件：乙方将承租的房屋全部或部分擅自转租、转让、转借、入股、承包、与他人调剂交换的；乙方不交付或者不足额交付租金达6个月以上；未经甲方同意及有关部门批准，乙方擅自改变出租房屋用途或使用性质的；乙方在出租房屋进行违法活动的。有关装修设施、设备的约定：乙方如需改变房屋的内部结构、装修或配备对房屋结构有影响的设备（包括外立面装饰、安装管线、广告牌、灯箱等），其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先以书面形式征得甲方书面同意，并向相关管理部门办理相关手续后方可施工，否则,后果与损失由乙方自行承担，甲方可提前解除合同；在合同终止或解除后，乙方不得以任何理由要求甲方收购或者补偿乙方自置的装修或任何设施设备。双方合同到期或解除，乙方应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给甲方，否则其装修部分甲方有权进行处分。双方还对违约责任等其他内容进行了约定。另查明，合同签订后，市水利工程管理中心向鸿兴公司交付土地以及房屋，鸿兴公司在涉案土地上从事水泥制品生产销售，黄沙、石子销售。鸿兴公司已支付租金至2020年2月29日。自2020年3月1日至今，鸿兴公司未支付租金。市水利工程管理中心主张的租金数额为112902.72元（自2019年3月1日起至2020年1月10日），自2020年1月11日至实际返还之日止的租金，按照年租金26万元标准计算。再查明，2019年12月31日，市水利工程管理中心向鸿兴公司发出合同解除函一份，主要内容为：我中心于2019年3月19日更名为淮安市城市水利工程管理中心，2016年2月23日，我中心与贵公司签订了《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》（以下简称《合同书》），在该《合同书》中第三条明确约定了租赁期限截止2019年2月28日。期限届满后，我中心与贵公司未续签书面租赁合同。现我中心根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，决定与贵公司解除租赁关系。请贵公司在接到本函之日起十日内将承租房屋移交我中心，并按《合同书》约定条款付清租赁期限的租金及其他费用。鸿兴公司认可收到该通知函，但认为双方已经续签合同至2022年，且租金支付时间往后推迟。一审法院认为，市水利工程管理中心、鸿兴公司签订的《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》的内容不违反法律法规的相关规定，该协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点为：1.市水利工程管理中心能否行使解除权解除合同；2.鸿兴公司欠付租金的数额为多少；3.鸿兴公司是否应当返还市水利工程管理中心案涉房屋及土地；4.市水利工程管理中心是否应当对鸿兴公司进行赔偿。关于争议焦点一，根据双方签订的最后一期合同到期日为2019年2月28日。此后，双方并未就续签合同事宜达成一致意见或实际进行合同续签，鸿兴公司陈述双方已进行合同续签，但未提供充分证据证实，双方之间的确发生续签洽谈事宜，但双方最终未能达成书面续签合同。现市水利工程管理中心以合同于2019年2月28日到期，在此之后双方未续签合同，双方之间构成不定期租赁合同关系，市水利工程管理中心有权随时提出解除合同，且市水利工程管理中心已经提前通知鸿兴公司解除合同事宜为由解除合同，符合法律规定，应当予以支持。关于争议焦点二，对于市水利工程管理中心主张的租金112902.72元（自2019年3月1日起至2020年1月10日），因鸿兴公司已经交纳租金至2020年2月29日，故该期间的租金无需再支付，对市水利工程管理中心的该项请求不予支持。对于鸿兴公司请求减免租金3个月的诉讼请求，因新冠疫情影响，根据相关规定，对鸿兴公司的该项请求予以采纳。即对自2020年3月1日以后的租金起算时间调整为自2020年6月1日起。关于争议焦点三，双方在合同中明确约定：双方合同到期或解除，鸿兴公司应在合同到期或解除之日将房屋恢复原状交还给市水利工程管理中心，故对市水利工程管理中心的该项请求予以支持。关于争议焦点四，因鸿兴公司并未就补偿或赔偿事宜提出具体明确的诉讼请求，本案不予理涉。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条第五款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、双方之间于2016年3月1日签订的《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》于2020年1月10日解除，鸿兴公司在判决生效后立即将涉案土地及房屋返还给市水利工程管理中心。二、鸿兴公司于判决生效后应当继续支付市水利工程管理中心自2020年6月1日起至实际返还涉案土地及房屋之日止，按照年租金26万元计算租金。三、驳回市水利工程管理中心的其他诉讼请求。案件受理费2558元，由市水利工程管理中心负担1558元，鸿兴公司负担1000元。二审中，双方均未提交新证据。上诉人提交证人出庭作证申请书以及申请法院调查申请书，申请证人出庭作证及法院调查证据，证明上诉人曾经和被上诉人续签过合同，上诉人已经签字盖章，被上诉人没有签字。因上诉人的证明目的与本案处理没有关联性，本院不予准许。本院审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。另查明，《淮安市市本级行政事业单位公有房屋租赁合同书》第十二条约定：乙方（上诉人）必须在终止之日将房屋交还甲方（被上诉人），乙方向甲方交还房屋时应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；对未经甲方同意留存的物品，甲方经催告后有权处置。如逾期不予交还房屋，乙方应当按照原租金标准双倍向甲方支付占用期间的房屋使用费，直至将房屋实际交还为止。本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，上诉人鸿兴公司与被上诉人市水利工程管理中心之间的书面租赁合同于2019年2月28日到期。之后，双方虽然就合同续签继续商谈，但未达成书面协议，双方形成事实上的租赁关系，依法构成不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。被上诉人于2019年12月31日通知上诉人解除合同，要求对方在收到解除函之日起10内返还房屋，一审判决双方合同于2020年1月10日解除具有事实和法律依据，上诉人鸿兴公司应当立即将涉案土地及房屋返还给被上诉人市水利工程管理中心。涉案租赁合同明确约定，上诉人逾期不予交还房屋，应当按照原租金标准两倍支付占用期间的房屋使用费。被上诉人主张按照年租金26万元的标准支付合同解除后的房屋占有使用费，具有合同依据。一审法院将合同解除后的房屋占有使用费表述为租金欠妥，但判决数额正确，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不应予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2558元，由上诉人淮安市鸿兴制管有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 马玉宝审判员 刘玉娟二〇二一年三月二十四日书记员 孙 静