江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终222号上诉人（原审原告）：南京创元房地产开发有限公司，住所地南京市秦淮区王府大街**。法定代表人：刘春如，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁和伟，江苏嘉诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹茹梅，江苏嘉诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京晨曦酒店管理有限公司，，住所地南京市秦淮区王府大街**中泰大厦****法定代表人：秦玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵方方，北京市京师（南京）律师事务所律师。上诉人南京创元房地产开发有限公司（以下简称创元公司）因与被上诉人南京晨曦酒店管理有限公司（以下简称晨曦酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院(2020)苏0104民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。创元公司上诉请求：一、请求撤销一审判决第一项、第二项、第四项，依法改判支持上诉人创元公司的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用、上诉律师费由被上诉人晨曦酒店承担。事实与理由：一审判决事实认定不清、证据不足。(一）一审判决认为晨曦酒店自承租开始向新鸿运物业公司缴纳物业管理费的行为利于实现合同目的系混淆事实，刻意淡化晨曦酒店的违约事实。依据两份租赁合同第二条约定，晨曦酒店应向创元公司支付物业管理费，该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。晨曦酒店未经创元公司同意私下与新鸿运物业公司达成协议，以低于合同约定标准向物业公司交纳物业管理费，实属违约。一审判决认定晨曦酒店向新鸿运物业公司交纳物业管理费的行为属于利于合同目的实现的行为实质上是变更了合同的约定，动摇了合同的履行基础。上诉人认为，民法尊重当事人意思自治，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，晨曦酒店仍需按照合同约定向创元公司交纳2019年4月1日至2020年9月9日物业管理费170330元，同时按照合同约定继续履行交纳物业管理费的义务。(二）一审判决仅依据晨曦酒店提供的完税证明就认定晨曦酒店营业收入大幅度减少系认定事实证据不足。晨曦酒店提供的完税证明是依据其自行申报的纳税额得出的结果，不具客观性。同时晨曦酒店所经营的全季酒店官方数据显示，截止2020年3月26日，全季酒店整体恢复营业率达93.5%，入住率达62%，基本己全面恢复正常。而且全季酒店所属的华住酒店集团对加盟店减免或者少收加盟费、服务费等相关费用。完税证明不能体现晨曦酒店真实的营业状况。晨曦酒店应提供完整的财务数据证明2020年2月至4月期间营业收入的真实情况。因此，一审判决仅凭晨曦酒店提供的完税证明就认定其营业收入大幅度减少，采纳其减免租金的请求，明显证据不足。同时对创元公司明显不公平，与最高院以及江苏高院的指导精神不符。上诉人认为在晨曦酒店无充分证据证明因疫情导致营业收入大幅度减少的情况下，仍需按照合同约定足额交纳2020年3月10日至2020年9月9日的租金1569785元，扣除己支付的租金784892.5元，还需支付784892.5元。即使晨曦酒店有充分证据证明营业收入大幅度减少，也请求法院考虑创元公司受疫情影响导致营业收入减少的事实，依据公平原则，作出合理裁判。(三）一审判决对于本案违约金的计算标准明显不合理。首先，租赁合同约定的违约金虽然较高，但是双方协商一致的结果，目的是约束双方诚信履行合同义务，双方应共同遵守，任何一方违约都应承担相应的违约金；同时违约金兼具补偿性和惩罚性的双重功能，是对违约方的惩罚和守约方的保护。其次，晨曦酒店在创元公司发函催交租金之后，至本案一审开庭前一直未支付租金，违约事实清楚。虽然晨曦酒店分别于2020年6月26日，9月15日，10月28日各支付了一个月的租金，但是仍属违反合同约定，未按时未按约定的数额交纳。需要提醒法院注意的是晨曦酒店疫情之前也从未按约按时支付租金，违约行为自承租之日起一直持续到现在。一审判决以减免后的租金数额为违约金计算基础无任何法律依据，不能补偿创元公司因晨曦酒店违约而产生的实际损失，更没有体现违约金惩罚性的功能。更为重要的是，一审判决的结果让晨曦酒店的违约成本大幅度降低，会造成合同当事人肆意毁约的恶劣影响，双方契约精神丧失，严重影响双方后续合同的履行。因此上诉人认为违约金的计算应当以晨曦酒店欠付2020年3月10日至2020年9月9日的租金1569785元的基础上，自合同约定支付截止日起算至实际支付之日为计算期限，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为参考，同时兼顾违约金惩罚性的比例，公平合理得出结果。(四）一审判决认定晨曦酒店在电梯厅违规加盖房屋是根据实际经营需要，合法合规系枉顾事实，枉法裁判。首先，租赁合同第七条第三款约定，乙方在不改变租赁房屋内部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁房屋的内部进行内部装修与改造。该条第七款约定，未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋或者公共设施进行任何改动、或增建，不得在租赁房屋内建立、安装或者更改任何间隔墙。一审判决认为该条第三款与第七款的约定具有一定的矛盾性，但该两款约定是从对实际经营需要改动和擅自改动的区分。晨曦酒店原则上可以根据实际经营需要对承租房屋进行装修改造，但创元公司诉请的拆除中泰大厦南楼三楼、四楼电梯厅的房屋明显超过晨曦酒店实际经营的需要，属于侵占公共区域。“中泰大厦”门头的制作放置也不符合双方的约定。其次，创元公司在发现晨曦酒店的违约、违规加盖事实后，多次发函要求其整改，但一审判决刻意忽视相关证据，对创元公司提交的证据未做审查，盲目采信晨曦酒店的单方面辩解，将晨曦酒店的违约、违规行为合法化。上诉人认为，创元公司要求晨曦酒店将“中泰大厦”门头按照约定做成具有亮灯效果的、将中泰大厦南楼三楼、四楼电梯厅违规加盖房屋拆除，恢复原状的诉请具有事实和法律依据。综上述所，一审判决事实认定不清，证据不足，请求法院支持上诉人创元公司诉讼请求。晨曦酒店辩称，一审认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。具体理由如下：一、一审法院认为被上诉人将物业费直接交纳给实际提供物业服务的第三方有利于实现合同目的，属于认定事实清楚，判决合法合理。在本案中，上诉人并非具有资质的物业服务单位，也并非被上诉人承租该房屋的实际物业服务的提供者，实际上诉人也并未为被上诉人提供任何物业服务。根据上诉人在一审庭审中自认，其仅是替实际物业服务者新鸿运物业公司向被上诉人代收物业管理费。在本案一审中，被上诉人已经按照实际物业服务提供者的要求交纳了物业费，实际物业服务者并未有任何损失。若判决被上诉人仍要向上诉人交纳物业费，显然对被上诉人不公平。在上诉人自认系代收物业费的情况下，被上诉人无须向上诉人重复交纳物业费；且被上诉人承租该房屋的目的系经营酒店需要，整个酒店的经营需要物业服务公司的配合。根据一审庭审查明的事实，若被上诉人未将物业服务费支付给实际提供物业服务的第三方，该物业服务的第三方便以停水停电的方式要求被上诉人向其交纳物业管理费，该种情形会严重影响到被上诉人的酒店经营，使得被上诉人租赁房屋用于酒店经营的目的无法实现。因此，被上诉人认为一审法院认定被上诉人直接向案外人交纳物业管理费的行为有利于实现合同目的，系合法合理，应予以维持。二、关于被上诉人在一审中提交的完税证明，该完税证明系根据被上诉人的实际经营状况得出的税收结果，被上诉人不可能冒着逃税漏税被处罚的风险自行虚报纳税数额。自2020年1月24日开始，因新冠疫情之故，被上诉人酒店经营状况不可能不受影响，且受损情况严重于其他行业。在整个疫情期间及现在疫情反复的阶段，华众酒店对其加盟店并未少收取管理费或者服务费。根据一审被上诉人提供的完税证明以及2020年2月至5月全国防控疫情的严峻形式来看，足以能够认定在该期间被上诉人的实际收入严重受损。根据相关文件精神，该期间的租金损失应根据公平原则由双方共同承担。三、关于本案的违约金计算标准。在原审过程中，被上诉人认为被上诉人在履约过程中并未实施违约行为，该物业费系在上诉人同意并认可的情况下直接汇至实际提供物业服务的第三方；且本案中被上诉人未按时按约交纳租金系因疫情不可抗力原因造成。上诉人原审诉讼请求要求支付的违约金标准标准折合年利率为146%，相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的30倍，明显过高。上诉人在一审中并未提供相应的证据材料证明其受到了相应的损失，一审法院按照同业拆借中心公布的市场利率四倍予以支付，已经充分考虑到上诉人的利益进行的判决。且本案并非被上诉人恶意违约拖延支付房租，而是因为疫情不可抗力的影响导致无力支付。因此，一审法院按照自2020年5月10日开始支付违约金认定事实清楚，判决合理合法。四、关于上诉人的第四项上诉理由，双方租赁合同第七条第三项已经明确约定被上诉人在不改变租赁合同的内部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要对租赁房屋的内部进行装修与改造。本案中，被上诉人租赁该房屋是用于酒店经营，根据该合同约定，被上诉人可以在不改变租赁房屋的主要结构和功能的前提下对房屋进行内部装修与改造，对于上诉人一审中认定被上诉人在电梯厅违规加盖房屋并非系被上诉人擅自改动，系被上诉人在未改变房屋内部主体结构的情况下出于实际经营的需要对房屋进行的装修与改造。被上诉人在一审中提交了涉案房屋的消防验收合格证，已经足以证明被上诉人对于承租房屋的装修改造已经符合消防验收标准，保证了通行的功能。上诉人在上诉请求第二项中主张的上诉律师费用已经超过了上诉人的一审诉求，不应得到支持。因此，上诉人的上诉主张不能成立，请求二审法院予以驳回。创元公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令晨曦酒店向创元公司支付物业管理费170330元（2019年4月1日起截止至2020年9月9日）；2、请求法院依法判令晨曦酒店向创元公司支付2020年3月10日至2020年9月9日的租金1569785元；3、请求法院判令晨曦酒店向创元公司支付违约金1984208.2元（2020年3月10日至2020年6月9日的租金的违约金，自2020年2月11日起至2020年6月14日止，按年租金3139570元的日千分之四计算，数额为1557226.7元；2020年6月10日至2020年9月9日的租金的违约金，自2020年5月11日起至2020年6月14日止，按年租金3139570元的日千分之四计算，数额为426981.5元）；4、请求法院判令晨曦酒店拆除未经创元公司同意擅自加盖、改建的所有建筑、设施（中泰大厦南楼门头“中泰大厦”字样恢复原状、中泰大厦南楼门口的消防通道保持畅通、中泰大厦南楼三楼、四楼电梯厅、北楼四楼消防通道加盖的房间予以拆除、中泰大厦南楼楼顶的30吨水箱有安全隐患应予拆除、北楼四楼卫生间和设备间恢复原状），并承担相关所有费用；5、请求法院依法判令晨曦酒店向创元公司支付因主张权利而付出的律师费人民币60000元；6、本案的诉讼费由晨曦酒店承担。一审法院认定事实：2019年3月，创元公司（甲方）与晨曦酒店（乙方）签订两份《南京创元房地产房屋租赁合同》，约定创元公司将其所有的本市秦淮区王府大街63号中泰大厦三楼和四楼的301、302、303、304、305、306、308、309、310、321、326、327、328、330、331、405、406、407、409、410、415、416、417、418、428室共计4458.42平方米（一份合同是3920平方米，一份合同是538.42平方米），出租给晨曦酒店，房屋用途为经营酒店（全季酒店）。面积为3920平方米的租赁合同，合同期限自2019年4月10日至2039年6月9日，2019年4月10日至6月9日为装修期，2019年6月10日起开始计租。首年年租金2550000元（每季度637500元）。面积为538.42平方米的租金合同，合同期限自2019年4月1日至2039年6月9日，由于前租户转租的原因，2019年4月1日至6月9日的房租（扣除前租户已经支付部分）85028元。2019年6月10日开始的首年租金为589570元（每季度147392.5元）。两份租赁合同约定的租金均采取“先付后租”的方式按照季度支付。以后每个租赁季度，提前一个月支付下个季度租金，两份合同的租金均是每三年递增8%。物业管理费均按2.5元/平方米/月计算，采取先付后租的方式按季度支付。租赁合同中没有约定创元公司应提供物业服务的条款。合同第七条“乙方的责任和义务”第一款“租金和费用方面”第3项约定：乙方如迟延支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一天，乙方需按照年租金（两份合同合计3139570元）千分之四的标准向甲方支付迟延付款违约金。迟延达10日，甲方有权解除本合同。该条第三款“内部装修”的第1项约定：合同期间，乙方在不改变租赁房屋内部主要结构和功能的前提下，可根据实际经营需要，对租赁房屋的内部进行内部装修与改造。否则，甲方有权责令乙方改正，要求恢复原状，赔偿甲方损失，且甲方有权解除本合同。该条第七款“改动”约定：未经甲方书面同意，乙方不得对租赁房屋或公共设施进行任何改动、或增建，不得在租赁房屋内建立、安装或更改任何间隔墙。合同第十条“违约及违约责任”第二款“有关乙方违约”第4项约定：乙方违反本合同相应的条款，甲方包括但不限于因主张相关权利而发生的律师费、诉讼费、差旅费一律由乙方承担。合同签订后，晨曦酒店进场进行酒店装修时，因未向实际为整栋大厦提供物业服务的南京新鸿运物业管理股份有限公司（以下简称新鸿运物业公司）交纳物业费，被该物业公司停过水电。后经晨曦酒店与该物业公司协商，最终确定由晨曦酒店按照2元/平方米/月的标准向新鸿运物业公司支付物业管理费，目前晨曦酒店的物业费已交纳至2020年10月底。2019年9月18日，创元公司向晨曦酒店发出《通知书》，称与新鸿运物业公司的物业服务合同将于2019年12月31日到期，创元公司准备对中泰大厦的物业管理公司进行重新选聘，故通知晨曦酒店停止向新鸿运物业公司支付2019年12月31日之后的物业费。但截至判决前，中泰大厦的物业管理公司仍为新鸿运物业公司。按照合同的约定，晨曦酒店应于2020年2月10日前支付创元公司2020年3月10日至2020年6月9日期间的两份合同的租金共计784892.5元；于2020年5月10日前支付创元公司2020年6月10日至2020年9月9日的租金共计784892.5元。但晨曦酒店在创元公司2020年4月提起诉讼时仅支付租金至2020年3月9日，在诉讼过程中分别于2020年6月26日、2020年9月15日和10月28日各支付了一个月的房屋租金，共计支付了三个月的房租784892.5元。晨曦酒店辩称因遭遇新冠病毒疫情影响，晨曦酒店有段时间未能正常营业，恢复营业后营业额也是大幅下降，请求减免2020年2月至4月三个月的房屋租金784892.5元的50%即392446.25元。根据晨曦酒店提供的《税收完税证明》记载，2020年2月至4月，晨曦酒店交纳的购销合同印花税分别为80.8元、33.4元和70.7元，而2019年10月至12月，相同税种的纳税额为121.2元、207.4元和281.3元。2020年5月，该税种的纳税额恢复至120.9元。经一审法院现场勘验，涉案房屋所在的中泰大厦南面入口处一楼设置了“全季酒店”的门头，酒店门头上方为“中泰大厦”的字样（不具备亮灯功能）。为经营酒店需要，晨曦酒店将大厦三楼和四楼电梯门口的空间，预留一定通道后（三楼大约为4米，四楼大约为2米），各隔出一间办公用房。晨曦酒店承租的三楼和四楼已因酒店经营需要，用间隔墙隔成了酒店客房。2020年7月28日，相关消防部门向晨曦酒店出具了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，晨曦酒店的酒店装修符合消防安全的要求。创元公司庭审中明确，所谓将“中泰大厦”恢复原状的诉请，是指将该字样恢复为带灯的原状。另创元公司为提起本次诉讼，支付律师费60000元。以上事实由双方陈述，房屋租赁合同，现场勘验笔录，汇款凭证，《税收完税证明》，消防安全检查合格证，《通知书》，委托合同和律师费发票等证据予以证实。一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。双方签订的房屋租赁合同中虽然约定有承租人须向出租人支付物业管理费的相关合同条款，但是创元公司并非物业服务的实际提供者，创元公司也在庭审中自认其仅是替实际物业服务者新鸿运物业公司向晨曦酒店代收物业管理费，创元公司自身不提供任何额外的物业服务。故房屋租赁合同中晨曦酒店应按照2.5元/平方米/月的标准向创元公司支付物业管理费的约定对新鸿运物业公司没有约束力。新鸿运物业公司作为物业服务的实际提供者有权按照2元/平方米/月向实际接收物业服务的承租人即本案晨曦酒店收取物业管理费。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案的实际情况是，晨曦酒店自接收房屋准备进行酒店装修开始，新鸿运物业公司便以停水停电等方式要求晨曦酒店直接向其交纳物业管理费，晨曦酒店自承租开始一直按2元/平方米/月的标准向新鸿运物业公司交纳物业管理费的行为才使得其租赁创元公司房屋经营酒店的合同目的得以实现，进而使双方的房屋租赁合同得以继续按照合同的本旨履行，且从2019年9月18日创元公司向晨曦酒店发出的《通知书》来看，创元公司对于晨曦酒店直接向新鸿运物业公司交纳物业管理费也是一直知悉的，故由于晨曦酒店已向物业服务的实际提供者交纳物业服务费至2020年10月，其履行符合租赁合同的本旨，对于创元公司要求晨曦酒店再向其支付物业管理费的诉请一审法院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，晨曦酒店承租房屋是用于酒店经营，新冠疫情期间，人员的流动受到较大限制，对酒店经营的影响可以预见，晨曦酒店提供的完税证明也显示2020年2月至4月期间，酒店的月平均纳税额较2019年10月至12月期间降幅超过50%，故对于晨曦酒店要求减免疫情期间三个月的房租784892.5元的50%即392446.25元的抗辩，一审法院予以采纳。创元公司起诉后截至本案判决前，晨曦酒店支付了三个月的房屋租金784892.5元，还剩余784892.5元房租未支付，扣减掉由于疫情一审法院予以酌减的392446.25元房租，剩余的392446.25元房租，晨曦酒店应予以支付。关于创元公司主张的两期租金的违约金，性质为迟延履行违约金。其中，2020年3月10日至2020年6月9日期间的三个月租金784892.5元，按照合同晨曦酒店应在2020年2月10日前支付，但考虑到该期间正是新冠疫情最严重的时间，晨曦酒店的酒店经营受影响较大，至5月基本恢复营业额，故将该期租金的支付时间调整至晨曦酒店应支付下一期租金的2020年5月10日为宜，晨曦酒店未能在该日支付3月10日至6月9日的租金，构成违约，应支付违约金，但迟延支付的租金数额应为减免后的数额392446.25元。2020年6月10日至2020年9月9日期间的三个月租金784892.5元，按照合同约定晨曦酒店应于2020年5月10日之前支付，晨曦酒店未按时支付，故对于创元公司主张晨曦酒店支付2020年5月11日至2020年6月14日该期三个月租金迟延支付的违约金的诉请，一审法院予以支持。关于违约金计算的标准，晨曦酒店抗辩称合同约定的标准过高，考虑晨曦酒店的违约行为、疫情影响以及创元公司的实际损失等情况，房屋租赁合同约定的迟延支付租金的违约金确实过高，一审法院从公平和利益衡量的角度考虑，将违约金的计算标准调整为按照迟延支付的租金（392446.25元+784892.5元）为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍为参考，酌定晨曦酒店应支付的违约金数额为17000元。关于创元公司的第四项诉讼请求，创元公司自愿撤回了其中对于中泰大厦南楼门口的消防通道、中泰大厦南楼楼顶30吨水箱、北楼四楼卫生间、设备间及消防通道恢复原状的诉请，未违反法律的禁止性规定，一审法院予以准许。双方房屋租赁合同的第七条第三款第1项约定在不改变租赁房屋内部主要结构和功能的前提下，晨曦酒店可根据实际经营需要，对租赁房屋的内部进行内部装修与改造。但该条第七款又约定未经创元公司同意，晨曦酒店不得建立任何间隔墙，两条约定本身存在一定的矛盾。考虑到大厦的整个三层和四层的大部分均出租给晨曦酒店经营酒店使用，不建间隔墙分割房间，合同目的根本无法实现，且晨曦酒店在按照消防标准预留足够的通道后，将三楼和四楼电梯间隔出部分用于实际经营需要，在符合消防要求的前提下保证了通行的功能，也没有改变房屋的主要结构，故对于创元公司要求将该部分拆除并恢复原状的诉请，一审法院亦不予支持。关于创元公司要求晨曦酒店将中泰大厦南楼门头“中泰大厦”字样恢复带灯原状的诉请，因晨曦酒店经营酒店必须要修建酒店的门头，且创元公司未能提供证据证明双方存在重修门头时“中泰大厦”字样亮灯的具体约定，故对于该项诉请，一审法院不予支持。双方签订的租赁合同中明确约定了因一方违约，主张权利一方产生的律师费由违约方承担。故对于创元公司要求晨曦酒店支付律师费60000元的诉请，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，一审判决：一、南京晨曦酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付南京创元房地产开发有限公司截止至2020年9月9日的房租392446.25元。二、南京晨曦酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付南京创元房地产开发有限公司截止至2020年6月14日的迟延支付租金的违约金17000元。三、南京晨曦酒店管理有限公司于判决生效后十日内支付南京创元房地产开发有限公司律师费60000元。四、驳回南京创元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费37075元，由南京创元房地产开发有限公司负担32000元，南京晨曦酒店管理有限公司负担5075元。本院二审期间，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人创元公司提交了以下证据：2020年11月24日创元公司与江苏嘉诺律师事务所签订的委托代理合同、律师费发票及上海浦东发展银行网上银行电子回单一组，证明上诉人因晨曦酒店违约而支出的二审律师费用，该律师费用已经实际发生且已经支付完毕。被上诉人晨曦酒店对该证据的真实性无异议，但对关联性不予认可，认为一审判决已对律师和作了处理，一审判决后上诉人并未实施任何违约行为，故本案二审律师费用并非必要费用，且已超过上诉人一审诉讼请求范围。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。二审中，创元公司陈述，应当是晨曦酒店先向创元公司交纳物业费，再由创元公司将物业费转交给物业公司。晨曦酒店陈述新鸿运物业是实际提供物业服务的单位，如其不按时支付物业费，新鸿运物业会停水停电及停止客梯运行；晨曦酒店只能支付一份物业费，不可能向新鸿运公司支付后还要向创元公司支付。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据。租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,出租人的主要义务在于提供适租的出租物，承租人的主要义务在于支付租金，从而保证合同目的得以实现。现上诉人上诉主张被上诉人应按合同约定向其支付物业费，但亦认可其仅是向被上诉人收取物业费后再行转交给物业服务提供者新鸿运公司，且上诉人并不提供额外物业服务。根据一审已查明的实际情况，被上诉人向新鸿运公司直接支付物业费用具有合理原因，亦与新鸿运公司就物业费标准达成一致，可以保障租赁合同目的实现，故一审对于上诉人主张物业费用的诉请不予支持，并无不当。上诉人还主张被上诉人应按约足额交纳2020年3月10日至2020年9月9日的租金1569785元，并以年租金为基数、按千分之四每日的标准计算违约金，但因疫情对于被上诉人经营酒店行业的影响，且合同约定违约金标准明显过高，故一审予以酌减相应租金，并以扣减后的实际逾期未付租金为基数，以全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的四倍为参考，在上诉人主张的逾期期间内酌定违约金数额为17000元，亦无不当。关于上诉人主张的“中泰大厦”字样恢复灯带原状及拆除三层、四楼电梯间加盖问题，因上诉人未能证明双方就“中泰大厦”亮灯有具体约定，故一审法院对这一诉请不予支持，并无不当。案涉大厦三层、四层大部分出租给被上诉人作为酒店经营使用，为实现合同目的计在事实上需加以区隔，且合同约定被上诉人可根据实际经营需要进行内部装修与改造，被上诉人在符合相应消防要求的情况下，将三楼、四楼电梯间间隔出部分以实现合同目的，并未影响消防安全与通行功能，且未改变房屋主要结构，故一审对上诉人相应诉请不予支持，亦无不当。上诉人另主张二审律师费用，但其上诉请求不能成立，且该费用已超出一审诉请，故其要求被上诉人承担律师费用并无依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7441元，由南京创元房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二〇二一年三月十九日法官助理滕文欣书记员汪海燕