安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1005号 上诉人（原审被告）：滁州市大农投资有限责任公司，住所地安徽省滁州市新安路23号，统一社会信用代码913411007585058545。 法定代表人：周运松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈立平，安徽知秋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴孝水，男，1966年11月24日出生，汉族，住安徽省滁州市南谯区。 委托诉讼代理人：毛克均，安徽环滁律师事务所律师。 上诉人滁州市大农投资有限责任公司（以下简称大农公司）因与被上诉人吴孝水商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院（2021）皖1103民初221号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大农公司上诉请求：撤销原判，改判驳回吴孝水对其公司的诉讼请求；吴孝水承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、案涉房屋预售合同文本为滁州市房产局制定的标准文本，双方在合同正文中虽然约定有价格，但仅为暂定价，而非最终价。案涉合同补充协议明确约定，“合同中所列房屋单价与总价均为暂定价以审计后的成本及经计算后的总价为依据进行核算，确定最终价格，多退少补”，并且详细列明了具体计算公式。补充条款的效力高于正文条款，合同签订后一直由吴孝水持有，吴孝水也从未提出任何异议。案涉项目审计因为包括吴孝水在内的绝大多数业主阻挠和拒绝，无法进行审计核算最终价格，故吴孝水并未付清涉案房款。双方虽然约定应当在房屋交付前付清房款，即使该约定未履行，也不能否定合同价款约定，更不能以此推定房款全部付清。因施工单位原因，涉案房屋交付时各项资料尚未齐备，无法核算最终价格。大农公司在交房时要求的房款付清只能是合同暂定价金额付清，而不可能是最终房款付清；2、大农公司依据合同补充条款约定，在吴孝水未缴清最终核算房款前，有先履行抗辩权，有权不向吴孝水提供办证相关票证资料。 吴孝水辩称，1、合同中夹带的所谓“补充条款”不成立。其签订合同时没有看到该“补充条款”，其先签字，大农公司后盖章，拿到盖章后的合同才出现“补充条款”。合同第四条、第二十八条第二款均约定，如变动房屋价格，应订立变更协议；2、“补充条款”即使成立也不应成为合同一部分，“补充条款”排除大农公司法定义务的内容无效；3、“补充条款”内容因违反消费者权益保护法、价格法而无效；4、协助其办理房屋所有权过户登记并提供必要的证明文件是大农公司的法定义务，大农公司不得以民事纠纷为由拒绝履行。综上，一审判决结果正确，应予维持。 吴孝水向一审法院起诉请求：判令被告协助原告办理滁州市南谯区蓝天西路55号南园2幢住宅单元701室房屋权属过户登记；本案诉讼费由被告承担。 一审查明事实：2011年11月25日，吴孝水（乙方）与大农公司（甲方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，吴孝水购买大农公司开发的位于蓝天西路55号（南园）2幢住宅单元701室。合同约定：涉案房屋建筑面积143.57平方米。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3397.34元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币487756.10元。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同第十一条约定：甲方定于2012年10月8日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。合同第十四条约定：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需要变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。 补充条款第一条、对合同第四条修改与补充：双方同意合同中所列房屋单价与总价均为暂定价，今后将对南园项目成本及相关费用进行审核，以审计后的成本及经计算后的总价为依据进行核算，确定最终价格，并即多退少补。具体核算方法如下：当南园项目全部竣工验收备案后即对该开发项目进行审计，审计中将甲方综合费用及相应发生的税收等因素考虑进去，求得该项目单价，再对乙方总价进行相应调整，多退少补。．．．．．当上述条款未得到乙方执行时，甲方可拒绝提供办证相关票证资料等，并比照合同第七条按乙方逾期付款支付违约金处理。补充条款第四条、对合同第十一条和第十三条的补充（１）乙方在会同甲方对该房屋进行交付时，须先付清本合同约定的全部房款和相应的费用。如乙方未付清上述各项费用的，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，直至乙方付清上述各项费用，由此产生的逾期交房责任由乙方承担。 合同签订后，原告按合同约定支付购房款487756.1元。2015年11月19日，大农公司为原告开具购房发票（此票不能办证）。2013年4月5日，大农公司向原告送达《交房通知书》，告知原告购买的房屋于2013年4月10日开始交房。《交房通知书》载明：一、交房时间及顺序：1、此次办理交房手续的为已签署购房协议并付清全部房款（按揭贷款已到账）的业主；2、交房时间为4月10日。三、业主交房时需交纳的款项：1、未付清房款的业主需付清尾款。一审法院审理中查明，南园小区2#楼于2017年6月21日竣工验收，2017年9月25日取得建设工程竣工验收备案证书。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。大农公司与吴孝水签订的《滁州市商品房预售合同》系双方在平等、自愿基础上形成的，协议内容不违反法律规定，依法受到法律保护。价款是买卖合同中的主要条款，原、被告在商品房预售合同中约定了房屋的单价、面积、总价，原告按约定的价格支付了购房款。补充条款第一条虽然约定房价为暂定价，但按补充条款第三条的约定，乙方在会同甲方对该房屋进行交付时，须先付清本合同约定的全部房款和相应的费用。如乙方未能付清上述各项费用的，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，直至乙方付清上述各项费用，由此产生的逾期交房责任由乙方承担。2013年4月10日被告在交房时未要求原告另付房款，并将房屋交付原告，视为被告认可原告的房款已全部付清。2017年9月25日，被告取得建设工程竣工验收备案证书，因被告原因导致原告至今无法办理案涉房屋的不动产权证，原告现起诉要求被告协助办理案涉房屋不动产权证符合法律规定及合同约定。被告的辩称意见依据不足，不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：被告滁州市大农投资有限责任公司于本判决生效后立即协助原告吴孝水办理滁州市蓝天西路55号南园2幢住宅单元701室房屋不动产权证。案件受理费80元，减半收取40元，由被告滁州市大农投资有限责任公司负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房预售合同》补充条款第四条约定，“乙方在会同甲方对该房屋进行交付时，须先付清本合同约定的全部房款和相应的费用。如乙方未付清上述各项费用的，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，直至乙方付清上述各项费用，由此产生的逾期交房责任由乙方承担”。而涉案房屋交付时，吴孝水已依照合同约定的暂定价向大农公司支付房款，大农公司并未要求吴孝水另付房款，亦未就合同中约定的房款问题予以另行协商。《中华人民共和国民法典》第四百九十条规定：“当事人未采用书面形式，但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立”。根据当事人意思自治原则，当合同双方均以行动履行了各自权利义务，虽与合同约定并不相符，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，应认定合同双方实际变更了合同义务。大农公司交付涉案房屋时并未依据补充合同约定核算单价，而是直接交付，可以认定双方对房屋暂定价的补充约定予以实质变更，故一审认定大农公司认可吴孝水已经全部付清房款，进而判令大农公司协助吴孝水办理房屋不动产权证并无不当，本院依法予以维持。大农公司称其有不协助办证的先履行抗辩权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，大农公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人滁州市大农投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王献梅 审判员  刘先勇 审判员  张 倩 二〇二一年三月二十二日 法官助理封伟 书记员潘严 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；