文书内容江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终503号上诉人（原审原告）：徐州新东方物业管理有限公司，住所地徐州市狮子山居委会办公楼207、208室。法定代表人：常辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：李光成，该公司管理总监。委托诉讼代理人：申文萍，该公司会计主管。被上诉人（原审被告）：孙世粮，男，1992年7月28日生，汉族，住丰县开发区。委托诉讼代理人：赵磊，男，1991年7月29日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人徐州新东方物业管理有限公司因与被上诉人孙世粮物业服务合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院(2020)苏0321民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人徐州新东方物业管理有限公司的委托诉讼代理人李光成、申文萍，被上诉人孙世粮的委托诉讼代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州新东方物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，予以改判，并由孙世粮承担本案诉讼费用。事实和理由：孙世粮未按照物业服务合同约定及时缴纳物业费用长达两年，一审法院在孙世粮未到庭情况下认定上诉人物业服务质量存在瑕疵与实际不符。徐州新东方物业管理有限公司自2016年5月份进驻盛世茗居小区为已上房业主进行服务，对公共设施设备管理至今一直按照合同约定提供优质有效的服务管理，不存在路灯损坏不及时维修的事实。上诉人自2016年7月业主上房入住以来共进行过七次业主满意度书面调查并予以公示，业主满意度都在90%以上，一审法院否认业主评价不当。徐州新东方物业管理有限公司诉请孙世粮支付2018年7月9日-2020年7月9日期间公共物业费，一审法院却判令孙世粮支付2019年1月27日至2021年1月27日期间的物业服务费，与诉请不符。一审少计算了2018年8月9日至2019年1月27日之间6个月又18天的物业服务费，存在计算错误。也少计算了2020年7月9日—2021年1月27日物业服务费，又少计算了6个月又18天，按照一审判决孙世粮将少交纳支付13个月又6天物业服务费，另一审判决书中出现了案外人陈路遥。孙世粮辩称，孙世粮是2016年六七月份上房拿到钥匙同时缴纳一年物业费。孙世粮想住毛坯，但物业要求必须装修，不装修就断水断电，期间和物业调解多次都没有结果，孙世粮只能在没打算装修的情况下签订了装修协议，并缴纳装修保证金。房子大概2017年年底装修好，装修好后房子就没有住人，孙世粮后来发现房子次卧靠近屋外平台地方有渗水现象导致室内墙面脱落找到物业，物业说是平台放置沙子的原因，当时沙子是放在卫生间位置根本不会造成这个现象，但孙世粮不想把事情闹僵还是又缴纳了一年物业费。而且孙世粮自己找人修复了次卧墙面，并清理了平台的沙子和垃圾，包括平台下水道口里面堵塞的水瓶子和各种塑料袋包装袋。本以为事情结束了，但后来孙世粮又发现刚修复的墙面又有大面积脱落，还有因为房间里渗水导致屋内潮湿，其他房间也有类似现象。找到物业说修补了外墙，但情况并没有改善，物业多次通知交纳物业费，但每当提到房子问题，物业都闭口不提。期间回老家的时候，带物业到房子里面查看情况，物业每次都说员工不在或者没有上班往后推迟，敷衍说物业会给协调维修，即便去也只是转一圈说修不了，不归物业管不是物业的事儿，一再推脱不负责任。回家时候，厨房火警报警器一直在响，本想给物业打电话问怎么关闭报警器，物业说物业那边总控制的，说员工没上班关不了，也去问过，说只有一个人知道怎么关闭但没来上班，最后答复是自己上去把火警线剪断，这种不可逆的做法一旦真的着火了怎么办。这件事以外，孙世粮家门前的楼道和消防通道堆满了杂物，严重堵塞了安全通道，这种居住环境让人气愤。因为经常不在家，所以把房子钥匙放在物业，以为上诉人真的答应会去修缮房子，但并没有，每次回家房子依然是那个样子，上诉人并没有给处理，而且清理后的平台上又出现了很多垃圾。每年七八月份汛期的时候都会担心房子会变成什么样子，每年汛期一过，隔壁邻居403业主还有楼下业主都会打电话说漏水，说是物业说孙世粮家水管有问题，平台问题也是孙世粮的责任，让他们找孙世粮。上诉人就这样的服务态度让人无法接受，业主应该交纳物业费也是应该的义务，一审因疫情原因没有出庭，期间跟物业电话沟通过，但上诉人员工态度非常恶劣，不同意私下协商。孙世粮弟弟也给上诉人协商过，多次协商后物业换了一个工作人员表面答应给修房子，孙世粮也同意修好房子交纳物业费，并决定在年底回家给物业开门去修房子。之后孙世粮把房子钥匙邮寄回老家让上诉人处理房子事情，但又得到上诉人一番推脱，房子修缮事情不了了之，对上诉人不讲信誉至此已经失望至极，但为了不让家里人担心，就让这件事情过去了。后来接到二审通知，孙世粮再次给上诉人打电话想协调，上诉人一直说会找了解此事的人回电话，但从未收到过任何回话，也没人通知我处理房子的事情。上诉人对此回复的理由是回电话没接，并且明确告诉孙世粮“以后有什么事不要再找他们”。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐州新东方物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.孙世粮支付物业服务费2476元（即2018年7月9日至2020年7月9日期间的物业服务费）及违约金1647元（暂计至2020年5月31日）；2.本案诉讼费由孙世粮负担。一审法院认定的事实：2014年4月26日，徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司签订《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》及《补充合同》，并进入盛世茗居小区提供物业服务，包括以下内容：物业共用部分的维护、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化接管后的养护和管理；车辆停放管理（含按月向业主收取车位租赁使用费用和管理服务费用）；公共秩序维护管理、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理与服务；物业档案资料管理等内容。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费为1.2元/月/平方米，商业物业费为2元/月/平方米；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从欠交费用之日起每日按3‰的标准向徐州新东方物业管理有限公司支付违约金。本合同期限自2014年4月26日至第一届业主委员会依法成立后与物业管理企业签订的物业合同生效时本合同自动终止。2016年7月9日，徐州新东方物业管理有限公司与孙世粮签订《前期物业服务协议》，对该小区进行物业管理，物业服务费收费标准：住宅按建筑面积高层、小高层每月每平方米1.0元，非住宅按建筑面积每月每平方米2.0元，逾期每日按拖欠金额的3‰交纳违约金。孙世粮系该小区业主，住该小区1号楼1单元402室，其住宅面积为99.18平方米，未交纳2018年7月9日至2020年7月8日期间的物业费用。关联案件中显示，徐州新东方物业管理有限公司在该小区物业服务质量上存在瑕疵，如路灯及绿化照明灯不工作等。一审法院认为，徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司签订了《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》及《补充合同》，受盛业置地有限公司的委托对该小区从事物业管理服务，后又与孙世粮签订《前期物业服务协议》。孙世粮作为该小区业主，一直受益于徐州新东方物业管理有限公司提供的物业管理服务，应当向徐州新东方物业管理有限公司交纳物业管理服务等相关费用。关联案件中显示徐州新东方物业管理有限公司在该小区物业管理服务过程中存在瑕疵，且徐州新东方物业管理有限公司在该小区向业主收取车位租赁费用和管理服务费用，缺乏法律依据，其向业主收取物业管理费用，应包含对业主的车辆等提供物业管理服务，本着收费与服务水平相一致的公平原则，从有利于物业服务市场的健康发展，均衡当事人利益的角度出发，应酌情减少该公司向孙世粮物业服务收费，并对其主张的违约金不予支持，一审法院酌定其物业管理等相关收费按80%收取。孙世粮应向徐州新东方物业管理有限公司支付物业管理服务合同期间的物业管理费用，其数额为1904.26元（即自2018年7月9日至2020年7月8日期间的物业服务费）。孙世粮不到庭参加诉讼，本案应依法按缺席判决。综上，遂判决：一、孙世粮在判决发生法律效力之日起十五日内向徐州新东方物业管理有限公司支付2018年7月9日至2020年7月8日期间的物业服务费1904.26元；二、驳回徐州新东方物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，徐州新东方物业管理有限公司向法庭提交：1.徐州新东方物业管理有限公司与盛业置地有限公司物业服务合同纠纷一案一审、二审、再审判决书、裁定书三份，拟证明物业服务没有瑕疵；2.盛世茗居业主满意率统计调查表，拟证明徐州新东方物业管理有限公司在2018年5月31日至2020年11月5日物业服务到位，业主满意。孙世粮经质证认为满意率调查徒有虚名，可以自己制作。孙世粮向法庭提交：孙世粮室外平台照片打印件4张和室内阴水照片1张，拟证明平台上有垃圾造成室内渗水。徐州新东方物业管理有限公司经质证认为，不认可孙世粮举证的照片及证明目的，既不是孙世粮室内服务也不是平台服务。对于室内漏水，上诉人在上诉状说的非常清楚，和物业公司没有关系。二审中另查明，在一审法院本案关联案件【（2020）苏0321民初3571号、（2020）苏0321民初3696号】庭审中，就当事人主张的物业服务瑕疵问题，徐州新东方物业管理有限公司陈述称“…房屋质量问题全部由开发商负责，因为在房屋保修期内…广场上的绿化照明灯一开始接的时候亮了一段时间，后来不亮了，是因为开发商购置路灯质量问题，再找他们，没有维修好，也没有更换。监控属于开发商使用的产品质量，不是高清摄像，我们只是代管…”二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，就物业服务合同而言，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约缴纳物业费以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，只有通过物业公司物业服务的完善和小区全体业主的相互配合和共同努力，才能实现双方的共赢。首先，从案涉小区物管会成立及二审所举证的《关于要求徐州新东方物业管理有限公司退出盛世茗居物业管理服务的通知》，以及盛业置地有限公司2019年12月23日向徐州新东方物业管理有限公司发出解除《盛世茗居前期物业管理服务委托合同》及《补充协议》的通知乃至引发数起诉讼等一系列事实来看，本案物业各方就物业服务的提供产生了一定程度的矛盾。其次，从本案实际情况来看，孙世粮前期按约交纳物业费基础上，基于房屋渗水、平台垃圾、通道杂物、报警器使用等情况未交纳案涉期间相应物业费用，即便双方就物业服务质量存在争议，但孙世粮据此以未缴纳物业费方式予以处理，不利于物业服务的长期发展；同时物业公司在物业服务过程中不仅仅是收取物业费用，在提供基本物业服务基础上，对于业主的合理化诉求和建议应本着诚信善意人性化方式予以处理，否则不利于和谐物业关系的构建。从孙世粮二审所举证的室外平台照片并非室内个人区域，从该照片显示的垃圾成堆情况来看，很难说上诉人尽到了该特定区域的清扫义务。再次，一审法院根据本案举证情况，结合徐州新东方物业管理有限公司在本案一审关联案件中对业主主张的路灯及监控设备等服务瑕疵问题并未予否认，而以开发商购置或者使用物品存在质量问题进行抗辩，以及小区物业服务的实际情况，认定上诉人在提供物业服务过程中存在瑕疵，从而本着收费与服务水平相一致的公平原则及均衡当事人利益角度出发，未支持上诉人违约金的诉请，并酌定按照80%标准支持上诉人的一审物业费诉讼，与本案实际情况相符。就上诉人主张的笔误问题，一审法院已经做出了相应的裁定予以补正，本院不再予以赘述。综上所述，徐州新东方物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐州新东方物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  汤孙宁审判员  王素芳二〇二一年三月二十三日法官助理仝斌书记员李雯