山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0614民初499号原告：蓬莱京安物业管理有限公司，住所地山东省烟台市蓬莱区锦泰玫瑰园**楼****。法定代表人：胡玉琳，任经理。委托诉讼代理人：张守胜，系该公司工作人员。被告：张秀兰，女，1963年1月8日出生，汉族，住蓬莱。委托诉讼代理人：卫继亮，1963年11月4日出生，汉族，住址同上，系原告之夫。原告蓬莱京安物业管理有限公司与被告张秀兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张守胜、被告张秀兰及委托诉讼代理人卫继亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蓬莱京安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2014年1月至2018年12月及2019年7月至2020年12月的物业费7133.24元，卫生费386.5元，共用电费231.9元，合计7751.64元，并按照银行贷款年利率6%给付损失费；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系蓬莱锦泰玫瑰园小区物业服务公司，被告系居住在蓬莱锦泰玫瑰园小区16号楼1单元302的业主，住宅面积为92.28平方米。2014年1月20日，原告与被告签订《物业服务合同》，合同约定双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业服务费、违约责任等条款。被告自2014年1月至2020年12月拖欠原告物业费、卫生费、电梯费和电费，原告多次电话以及发函给被告，被告均拒绝履行，请求法院判如所请。被告张秀兰辩称，1.原告主张2014年至2017年12月期间的物业费卫生费电费等已过诉讼时效；2.被告2019年5月份才开始开水开电进行装修，2020年7月28日才开始入住，应根据《山东省物业服务收费管理办法》的规定，减收2018年至2020年7月28日的物业费；3.原告未按照物业服务合同的约定提供物业服务，楼内、外区域未按约定清扫，绿化未按约定管理，垃圾未及时清理，严重违约。原告要求被告维修地下室漏水，被告一直未维修，故应驳回原告的诉讼请求；4.卫生费收取没有法律和合同依据，物业费中应包含卫生费，同时房屋空置期间也不应收取；5.原告主张按照银行贷款利率的损失费，没有依据，应予以驳回；6.原告预收物业费500元及所欠装修保证金2000元应予抵顶。本院经审理认定事实如下：一、小区物业及业主房产的基本信息。涉案小区系位于烟台市蓬莱区锦泰玫瑰园小区。张秀兰系涉案小区16号楼1单元302室业主，房屋面积为92.28平方米。涉案小区未成立业主大会。二、物业服务合同的签订情况及内容：2014年1月20日，原告蓬莱京安物业管理有限公司与张秀兰签订涉案小区的物业服务合同，物业服务合同约定的收费标准及付款方式为：物业服务费自接到开发商通知交房之日起开始计费，预交半年物业服务费；半年后的交费时间是每季度末月缴纳。住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米1元收取，非住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取；小区内共用电费、楼道灯电费、楼宇对讲电费等按每户每月3元收取；原告受有关部门或单位委托，可提供电费、垃圾清运费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定。违约责任部分约定，原告违反合同未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；物业服务合同约定的服务内容为：一、公共区域卫生清洁与管理。1.楼内公共区域，共用楼道每日清扫一次，地面，地面及楼梯扶手每周清理一次干净，楼道玻璃及雨蓬每季度清理一次；2.楼外公共区域，公共场所、道路、停车场每日清扫一次，保持地面清洁；清除小区主要干道的积水、积雪；宣传栏、景观保持清洁；垃圾收集，垃圾箱每周清洁一次，周围无散落垃圾。二、公共区域绿化养护与管理；三、公共区域秩序维护与管理（保安）、房屋部位、共用设施设备及室内设施维修与管理等内容公共区域卫生清洁与管理。三、业主欠付各项费用期间及数额。1.物业费：欠付2014年1月至2018年12月及2019年7月至2020年12月物业费。《山东省物业服务收费管理办法》于2018年7月1日实行，《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。被告提交的电费抄表记录记载被告自2019年7月开始用电，2019年8月至2020年6月用电量月平均2度，符合普通住宅交付后空置六个月以上的情况，此期间的物业费应按《山东省物业服务收费管理办法》的规定，按60%的标准收取，原、被告签订的物业服务合同约定物业费按每平方米每月1元收取，故2018年7月-12月，2019年7月-2020年6月的物业费为92.28×1×60%×18=996.62元，2014年1月-2018年6月的物业费为92.28×1×54=4983.12元，2020年6月-2020年12月的物业费为92.28×1×6=553.68元，被告合计欠原告物业费6533.42元；2.卫生费：卫生费系原告代环卫部门收取，根据蓬莱市物价局财政局蓬价[2012]26、[2017]42号文件第一条第（一）项规定，城市市区内居民生活垃圾处理费每户每月5元。被告2014年1月至2018年12月及2019年7月至2020年12月的卫生费为5×77=385元；3.共用电费：共用电费物业服务合同约定每户每月3元，自2014年1月至2018年12月及2019年7月至2020年12月的共用电费为3×77=231元，上述费用合计7149.42元。四、业主提出的抗辩理由同被告的答辩意见。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施，业主或使用人支付服务费的合同。被告系锦泰玫瑰园小区的业主，原告具有从事物业服务的资格，原告与被告签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务性质，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断。如果物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是包括其他正常交纳物业服务费业主在内的全体业主的利益。根据被告提交的照片显示，原告在服务过程中确实存在一定的瑕疵，但被告以此为由拒交物业服务费，理由不能成立，本院不予支持。现被告拖欠原告自2014年1月至2018年12月及2019年7月至2020年12月期间的物业费、卫生费、共用电费、电费合计7149.42元。故对于原告要求被告张秀兰支付上述费用的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失费问题，因原、被告签订的物业服务合同未予约定损失费问题，且原告也没有及时书面向被告催收物业费，故结合本案实际，原告主张的损失费本院不予支持。原告作为物业服务部门也应当认真总结服务过程中出现的各种问题，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷发生。对被告辩称的2014年-2017年的物业费用已过诉讼时效的辩称意见，本院认为，物业服务合同具有持续性的特点，原告作为物业公司连续提供物业服务，即拥有随时向欠费业主张物业费的权利，故对被告关于诉讼时效的辩称理由，本院不予支持。关于被告辩称的2014年交500元预交物业费及2000元装修保证金的问题，根据债可相互抵顶的原则，被告可持交款收据予以抵顶所欠的物业费用。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张秀兰于本判决发生法律效力后十日内支付原告蓬莱京安物业管理有限公司2014年1月至2018年12月及2019年7月至2020年12月期间的物业费、卫生费、共用电费、电费合计7149.42元；原告可用2014年1月20日交纳的预交物业费500元，装修保证金2000元的收款收据抵顶2500元；二、驳回原告蓬莱京安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张秀兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  许立仲二〇二一年三月三十日法官助理王焕杰书记员王乙涵