本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0502民初422号原告：于媛，女，1973年2月12日出生，汉族，中国联通本溪分公司工作人员，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：宋新，辽宁百联律师事务所律师。被告：王亮，男，1973年4月13日出生，满族，无业，住凤城市。被告：陈大军，男，1976年7月16日出生，满族，无业，住凤城市。两名被告共同委托诉讼代理人：高光，男，1967年9月3日出生，满族，无业，住凤城市。第三人：卢新，女，1973年8月17日出生，满族，其他信息不详。第三人：卢尚海，男，1975年6月20日出生，满族，其他信息不详。原告于媛诉被告王亮、陈大军、第三人卢新、卢尚海执行异议之诉一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于媛、被告王亮的委托诉讼代理人高光、陈大军及委托诉讼代理人高光到庭参加诉讼。第三人卢新、卢尚海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：准许依法执行凤城市通远堡镇大黑山村四组蓝家堡子1730平方米房屋，以实现原告对卢新、卢尚海所享有的债权。事实和理由：被告(案外人)王亮、陈大军于2019年8月26日对执行标的提出书面异议，平山区法院于2019年8月26日向原告(申请执行人)送达了(2019)辽0502执异42号执行裁定书，该裁定“撤销本院2019年7月23日作出的(2018)辽0502执1110号执行裁定书，解除对位于凤城市通远堡镇大黑山村四组的土地的查封”。原告对裁定不予认可：一、(2019)辽0502执异42号执行裁定结论明显错误。案外人王亮、陈大军提出的执行异议，依据法律规定，只能是裁定中止对标的物的执行，而无权直接裁定撤销原来下达的执行裁定书并解除对执行标的物的查封；二、平山区法院(2019)辽0502执异42号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条明显不正确。司法解释第十七条，是针对“执行行为异议”设置的法律制度。“执行行为异议”指向的对象是纯粹程序性的事项而不是实体性问题。而本案的案外人所提出的执行异议，所针对的是实体内容而非程序问题，不应适用第十七条的规定。第二十八条对“买受人物权期待权的保护”设置了五个必备要件，从案外人向法院提供的全部证据可以看出，本案缺少要件，不能满足。双方签订的房屋买卖合同所指向的标的物是农村房屋，案外人是城镇居民，国家目前对城镇居民购买农村房屋的行为还是处于禁止状态。国土资源部2004年11月2日发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中，明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《民法通则》第六条也规定“民事活动必须遵守法律，法律没有規定的，应当遵守国家政策”。所以该合同本身不具有合法性，不具有法律效力。现有证据材料中，没有案外人向卢新、卢尚海交付购房款的银行转款凭据，也没有案外人提取350万元的银行流水凭据，根本无法证明双方实际付清了购房款。综上所述，(2019)辽0502执异42号执行裁定书错误，故请依法支持原告的诉讼请求。被告王亮、陈大军共同辩称，本案严重超过期限，民事裁定书已于2019年8月26日送达，并应15日内提起诉讼。根据法律规定，本案开庭传票送达时间是2020年6月，接近一年时间才审理。本案符合人民法院办理执行异议和复议若干规定的27条，人民法院裁定终止原告的执行是有法律依据的。第三人卢新、卢尚海未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月，于媛因卢新、卢尚海欠款未还，将两人诉至法院，本溪市平山区人民法院作出（2016）辽0502民初2084号民事判决书，判决卢新、卢尚海偿还于媛借款本金250万元及利息。判决后，于媛申请执行，该院作出（2018）辽0502执1110号执行裁定书，查封凤城市通远堡镇大黑山村四组的土地（总面积300平方米）。查封后王亮、陈大军对执行行为不服，提出执行异议，本院作出（2019）辽0502执异42号民事裁定书，裁定撤销（2018）辽0502执1110号执行裁定书，解除查封的土地。第三人卢新、卢尚海系夫妻关系。案涉土地中，部分土地系卢尚海通过与各承包人签订土地资源流转合同，受让取得的土地承包经营权。卢新、卢尚海在案涉土地上自建房屋，约1700多平方米，无产权登记。另查，2016年9月25日，卢新、卢尚海（甲方）与王亮、陈大军（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定由乙方向甲方购买案涉土地及地上房屋，价款为350万元。上述事实，有执行裁定书、民事判决书、房屋买卖合同、土地资源流转合同、收条及双方当事人陈述笔录在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告本案诉求为执行凤城市通远堡镇大黑山村四组蓝家堡子1730平方米的房屋，与原执行异议的大黑山村四组的土地（总面积300平方米）的诉求虽不相同，但无论房屋还是范围内的土地，必然一并处分，故原告的诉讼请求实为执行凤城市通远堡镇大黑山村四组的土地及房屋。申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。王亮、陈大军以与卢新、卢尚海签订买卖合同方式取得案涉房屋及土地为由排除执行，该合同实际包含了两个合同关系，分别是房屋买卖合同关系和土地承包经营权流转关系。首先，房屋买卖合同关系，合同中的房屋为当事人自建房屋，房屋为不动产，不动产的物权变更须依法登记发生效力，虽然双方签订了买卖合同，但案涉房屋未在不动产登记部门进行任何登记，未经登记的房屋只能享有合同权利，不产生不动产物权变更的效力。其次，土地承包经营权流转问题，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条规定，“土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，土地承包经营权流转后，是否进行登记或备案，是对抗善意第三人的要件。王亮、陈大军与卢新、卢尚海签订买卖合同后，未对此进行登记或备案，该合同的约定只对合同当事人具有约束力，而不能对抗善意第三人，王亮、陈大军享有的权利不足以优先于一般债权，即不享有足以排除强制执行的民事权益。关于王亮、陈大军主张超过诉讼时效的问题，（2019）辽0502执异42号民事裁定书于2019年8月23日作出，原告于2019年9月5日提起本案诉讼，可知原告对此裁定不服，是在15日内向法院提起诉讼，没有超过诉讼期限。据此，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：准许执行本溪市平山区人民法院查封的凤城市通远堡镇大黑山村四组的1730平方米房屋及土地。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元（原告已预交），由被告王亮、陈大军负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  于丽娜人民陪审员  赵 宏人民陪审员  王秀颖二〇二一年三月二日法官助理赵晓光书记员边峻慧附：相关法律条文《中华人民共和国农村土地承包法》第三十五条土地承包经营权互换、转让的，当事人可以向登记机构申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。