广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4911号原告：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区东风中路410号自编1101房（仅限办公用途）。法定代表人：王萌，总经理。委托诉讼代理人：冯嘉雯，女，1986年1月18日出生，汉族，系原告员工。委托诉讼代理人：杨振光，男，1986年6月30日出生，汉族，系原告员工。被告：何高翔，男，1988年6月12日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，委托诉讼代理人：何道新，男，1953年2月12日出生，汉族，系被告的父亲。原告广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）与被告何高翔物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告时代公司的委托诉讼代理人杨振光，被告何高翔的委托诉讼代理人何道新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2019年1月1日至2020年9月30日的管理费4916.34元以及违约金1661.01元，合计6577.35元给原告；2.判令被告支付自2019年1月1日至2020年9月30日的公摊水费58.59元，垃圾处理费105元、水费1113.21元，共1276.8元给原告（以上费用共计7854.15元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2014年12月16日，被告因购买位于广州市白云区青梧街时代天朗花园3号1304房，与原告签订一份《物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务，被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2014年12月16日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2019年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2020年9月止共拖欠原告物业管理费7854.15元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告何高翔辩称：我是涉案房屋的业主，我于2014年12月15日收楼后，于2015年4月入住涉案房屋。入住两年后就发现客厅天花板漏水，我当时有要求原告工作人员处理，但他们未处理。2018年12月，漏水问题变得严重，我多次要求原告处理，但原告没有过来处理，我因此拒绝缴纳物业管理费。2019年期间我发现涉案房屋上一层的业主因漏水问题拆地板，我才意识到是楼上卫生间漏水导致我的房屋漏水，我向原告反映后，原告直到2019年8月14日才派了两个员工，在我家天花板上打了多个钉并注防漏胶，10月份左右派人把注胶钉拆走并封补钉眼，但封补工作没有进行完整，天花板显得十分丑陋，我要求原告进行封补，但原告一直不答复，无奈之下，我于2019年12月份自己找人对天花板进行刮刨及扇灰工作，一共花费材料费和人工费7000元，我要求原告予以赔偿。原告未按照商品房买卖合同的约定履行保修义务，我因此自2019年1月份开始拒交物业费。我对原告主张的垃圾处理费和水费、公摊水费均无异议，同意支付。对物业费标准及欠费期间无异议，对违约金有异议。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告时代公司提交的《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》、收楼确认书、业主资料登记表、缴费通知单、法律函、快递底单，被告何高翔提供的照片予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州天朗商贸有限公司系时代天朗花园小区的开发商，时代公司系广州天朗商贸有限公司的选定的前期物业管理公司。被告何高翔向广州天朗商贸有限公司购买广州市白云区青梧街时代天朗花园3号1304房，于2014年12月16日收楼。2014年1月26日，时代公司作为甲方，何高翔作为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋自售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称为广州市白云区青梧街时代天朗花园3号1304房间，房屋类型为住宅，面积为83.55平方米，甲方负责对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。依据本协议向乙方收取物业管理费用，管理费按建筑面积计算，收费标准为住宅2.80元/月/平方米。业主未按时交纳物业服务费，处每日1‰的滞纳金等。时代公司还提交了广州天朗商贸有限公司与时代公司签署的《前期物业管理服务合同》，约定由时代公司为时代天朗花园提供前期物业服务，物业服务标准为2.8元/月/平方米，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰/天的标准向时代公司支付违约金。涉案的广州市白云区青梧街3号1304房登记在何高翔名下，该房屋建筑面积为83.6214平方米。2015年期间，何高翔发现涉案房屋出现漏水的情况，2019年8月，时代公司曾派人对涉案房屋进行维修，何高翔认为时代公司在维修房屋后未对房屋进行修复，因此拒交物业服务费故成讼。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。广州天朗商贸有限公司作为时代天朗花园的开发商，依法有权选聘小区的前期物业服务企业。时代公司系广州天朗商贸有限公司选聘的前期物业服务企业，时代公司已实际为涉案的时代天朗花园提供了物业服务，何高翔作为涉案小区的业主，已实际享受了时代公司提供的物业服务。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交纳物业费的业主有失公平，故时代公司要求何高翔按照合同约定的物业费标准向其支付欠付的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费本院予以支持，金额应为4916.94元(83.6214平方米×2.8元/平方米×21月)，时代公司主张4916.34元本院予以支持。何高翔对时代公司主张的2019年1月1日至2020年9月30日的公摊水费58.59元、垃圾处理费105元、水费1113.21元无异议，本院予以支持。至于何高翔抗辩所称的涉案房屋漏水的问题，若属于房屋保修期内发生的漏水，何高翔应当向开发商主张相关的保修责任，何高翔以房屋漏水为由拒交物业费不能成立。对于违约金，何高翔系因涉案房屋漏水要求解决而拒交物业费，时代公司虽然并无漏水维修的合同义务，但时代公司受开发商的委托对房屋实施保修，由于房屋漏水问题未能得到解决，何高翔拒交物业费实际是希望解决其房屋的漏水问题，故何高翔并非故意不交纳物业费，本院对时代公司主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告何高翔向原告广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费4916.34元；二、在本判决生效之日起三日内，被告何高翔向原告广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元，水费1113.21元、公共分摊水费58.59元，以上合计1276.8元；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告何高翔负担。本判决为终审判决。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年三月八日书记员  林嘉仪