天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1101号上诉人（原审被告）：李明喜，男，1960年12月5日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：张麟（系李明喜女婿），住天津市南开区。被上诉人（原审原告）：天津博华物业管理有限公司，住所地天津市南开区南马路与城厢西路交口晋丰大厦3号楼1门101室。法定代表人：梁洪利，总经理。委托诉讼代理人：石翔，天津万华律师事务所律师。上诉人李明喜因与被上诉人天津博华物业管理有限公司（以下简称博华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初13713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明喜上诉请求：撤销一审判决，依法改判李明喜支付3年的物业费；二审诉讼费由被上诉人博华物业公司承担。事实和理由：博华物业公司提供的物业服务不到位，博华物业公司的诉讼请求超过三年的部分已经过了诉讼时效。博华物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。博华物业公司对李明喜进行了催收，不存在超过诉讼时效问题。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。博华物业公司向一审法院起诉请求：依法判令李明喜支付自2011年7月1日至2020年10月31日的物业管理服务费20081.6元、违约金16293.21元，共计36374.81元；诉讼费由李明喜承担。一审法院认定事实：博华物业公司系物业管理企业，2007年博华物业公司与天津中新华安房地产开发有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》。约定博华物业公司对尚佳新苑小区进行物业管理服务。合同约定物业管理服务期限自2007年11月21日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.87元收取。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米1.08元由业主交纳，甲方或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。诉讼中博华物业公司对收费标准行使处分权按每月每平方米2.7元收取。另查，李明喜系天津市南开区××号房屋产权所有人，房屋建筑面积66.52平方米，拖欠自2011年7月1日起至2020年10月31日期间物业服务费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。博华物业公司与天津中新华安房地产开发有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，应认定为双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，合同对博华物业公司及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。博华物业公司作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，李明喜作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业服务费的义务。对于李明喜辩称博华物业公司诉请超过诉讼时效的意见，博华物业公司曾于2017年1月17日、2019年3月22日向李明喜住所地天津市南开区××以ＥＭＳ特快专递邮寄催缴物业费的律师函，特快专递单上注明了李明喜的姓名及联系电话，在邮政部门的改退批条及查询回馈上注明退回原因为拒收。博华物业公司于2015年6月2日、2016年6月1日、2017年6月1日在李明喜房屋门口张贴物业费催缴函。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”及第二百零六条:“本法自2017年10月1日起施行”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张使用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法总则》施行时间为2017年10月1日,故一审法院对博华物业公司2017年1月17日、2019年3月22日向李明喜寄发催费律师函认定时效中断。博华物业公司张贴物业费催缴函的行为仅有张贴照片，无其他证据证明，不足以认定时效中断。故博华物业公司主张的2011年7月1日至2014年12月物业服务费已超过两年或三年的诉讼时效，对此部分诉讼请求，不予支持；博华物业公司主张的2015年1月至2020年10月31日的物业费未超过诉讼时效，此部分诉讼请求予以支持。但博华物业公司作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故一审法院酌定李明喜应给付博华物业公司自2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元。对于博华物业公司主张的违约金，《天津市前期物业管理服务合同》明确约定日万分之三的滞纳金计算方式，李明喜长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于博华物业公司存在服务瑕疵，而李明喜未能交纳物业费又存在一定的误解，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，被告李明喜给付原告天津博华物业管理有限公司2015年1月至2020年10月31日期间物业服务费共12000元；二、驳回原告天津博华物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费709元，减半收取计354.5元，由原告天津博华物业管理有限公司负担304.5元，由被告李明喜负担50元，被告李明喜负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告天津博华物业管理有限公司”。本院二审期间，上诉人提交了照片证明被上诉人的物业服务不到位。被上诉人博华物业公司对证据的真实性不予认可。本院审理查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。本院认为，本案的争议焦点为博华物业公司的诉讼请求是否部分超过了诉讼时效。博华物业公司2017年1月17日、2019年3月22日向李明喜住所地天津市南开区××以ＥＭＳ特快专递邮寄催缴物业费的律师函，特快专递单上注明了李明喜的姓名及联系电话，在邮政部门的改退批条及查询回馈上注明退回原因为拒收。一审法院认定博华物业公司主张的2015年1月至2020年10月31日的物业费未超过诉讼时效，有事实及法律依据。上诉人李明喜主张其未收到该ＥＭＳ，不产生诉讼时效中断的事由，于法无据，不予支持。李明喜主张的博华物业公司物业服务存在瑕疵问题，一审法院已经进行充分的注意并在判决中予以考量。综上所述，李明喜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李明喜负担。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 杨阿荣审判员 刘东行二〇二一年三月十七日法官助理张驰书记员李娟附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……