广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1623号上诉人（原审原告）：陈立齐，女，1942年2月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓展熙，广东领前律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市高斯餐饮有限公司，住所地广东省广州市海珠区江南西路青凤大街13号103房。法定代表人：刘逸致，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：萧俊辉，广东匠哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雨，广东匠哲律师事务所实习律师。原审第三人：段洪涛，男，1994年2月15日出生，汉族，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：陈启宣，广东君之杰律师事务所律师。上诉人陈立齐因与被上诉人广州市高斯餐饮有限公司（以下简称高斯公司）、原审第三人段洪涛房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初12143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈立齐上诉请求：1.变更一审判决第一项为：陈立齐与高斯公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年3月18日解除；2.变更一审判决第二项为：高斯公司在本判决生效之日起10日内支付从2019年10月1日至2020年3月20日的租金，六个月共94500元，及逾期支付租金的违约金（以每月所欠租金为本金，按每日千分之一的标准，从2019年10月2日起计至实际付清之日止）；3.判令高斯公司向陈立齐支付违约金50000元。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，关于店铺实际使用与交还情况。高斯公司自2019年10月1日起拖欠租金，段洪涛于2019年11月30日与陈立齐丈夫签订交还店铺协议，但是陈立齐于2020年3月底才收回店铺使用权，其后，才委托中介重新招租。期间的六个月里，店铺一直由高斯公司和段洪涛占用。一审判决仅认定高斯公司拖欠租金两个月与事实不符；其次，关于租赁关系的解除。陈立齐是自高斯公司2019年10月1日拖欠租金起的6个月后才首次通知高斯公司解除合同，在此期间双方从未就店铺的交还与合同解除等问题进行协商并达成一致。故高斯公司拖欠的租金应为6个月。但一审法院仅凭段洪涛的一纸协议一面之词，罔顾合同相对性原则，以及店铺的实际占用事实，草率认定双方合同于2019年11月30日解除，且应付租金仅为两个月，不符合合同解除的相关法律规定；最后，关于店铺交还协议。该协议不能作为认定陈立齐已实际收回店铺使用权，陈立齐与高斯公司租赁关系已经解除的依据。段洪涛因自身原因不愿继续履行与高斯公司之间的租赁合同，不再继续租赁店铺，于是找到陈立齐反映情况。作为店铺的权利人，陈立齐受其欺骗，急于收回租金才在协议上签名，但这也仅证明段洪涛就放弃店铺使用权作出了单方意思表示，况且陈立齐与段洪涛并无合同关系，也未得到高斯公司的即时确认或及时追认，并不产生解除租赁关系的法律效果。即使认定陈立齐作出了同意段洪涛交还店铺的意思表示，但段洪涛并未履行缴纳租金，交还店铺的义务，且实际经营到次年1月底2月初，该协议也并不生效，不产生法律效力，不能作为高斯公司无责解除合同的抗辩理由。二、关于高斯公司逾期支付租金的违约金计算标准，一审法院将合同约定的每日千分之一，大幅降低至每日万分之五，缺乏法律及事实依据。三、关于违约方向守约方赔偿违约金100000元，陈立齐虽未作出对双方租赁关系产生实质影响的过错行为，但在段洪涛的欺骗诱导下，在段洪涛店铺交还协议的处理上确有不妥之处，陈立齐愿意为此承担部分责任，该部分违约金适当调整为50000元。综上，请求二审法院予以改判。高斯公司答辩称：一、2019年11月30日，陈立齐与段洪涛签订协议将涉案房屋收回，此时陈立齐与高斯公司之间的房屋租赁合同已经解除，高斯公司仅需支付从2019年10月1日至2019年11月30日期间的房屋租金。陈立齐主张其于2020年3月底才实际收回涉案房屋的使用权，这明显与事实不符。陈立齐与段洪涛签订协议后已自行收回涉案房屋，致使高斯公司无法使用涉案房屋，陈立齐声称其受到了段洪涛的欺骗，这属于陈立齐为了隐藏自己的违约事实，逃避其违约责任。二、关于合同逾期支付租金的违约金过高的问题，一审判决根据相关法律规定将该违约金标准调整为万分之五，这没有明显不当之处。三、陈立齐主张的违约金10万元没有事实和法律依据，高斯公司虽然有拖欠租金的违约行为，但根据合同约定高斯公司该行为并未构成根本违约。相反，陈立齐没有根据合同约定而自行向段洪涛收回涉案房屋，其过错责任远大于高斯公司欠租两个月，如若陈立齐还要主张额外的违约金，则存在与逾期交租的违约金重复计算之嫌。陈立齐的丈夫作为完全民事行为能力人，其理应知道擅自收回租赁标的物的法律后果，陈立齐才是致使涉案租赁合同无法继续履行的根本违约方。综上所述，请求二审法院驳回陈立齐的全部上诉请求。段洪涛提交书面意见称：不同意陈立齐的上诉请求、事实及理由。同意一审判决，请求二审法院予以维持。2020年3月24日，陈立齐向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、陈立齐与高斯公司于2018年4月11日签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年3月18日解除；2、高斯公司立即向陈立齐交还坐落在广州市海珠区江南西路青凤大街13号103房房屋；3、高斯公司向陈立齐支付租金自2019年10月1日至2020年3月31日按每月15750元计算租金；向陈立齐支付房屋占用费自2020年4月1日至2020年5月31日按每月15750元计算、自2020年6月1日至2021年5月31日按每月16538元计算、2021年6月1日至交还之日止按每月17365元计算房屋占用费；段洪涛对该项诉讼请求承担连带责任；4、高斯公司向陈立齐支付逾期支付租金的违约金（违约金分别为：自2019年10月2日起以15750元为基数、自2019年11月2日起以15750元为基数、自2019年12月2日起以15750元为基数、自2020年1月2日起以15750元为基数、自2020年2月2日起以15750元为基数、自2020年3月2日起以15750元为基数，按每日千分之一标准计算至租金付清之日止）；5、高斯公司向陈立齐赔偿违约金10万元；6、本案诉讼费用由高斯公司承担。一审法院经审理查明：陈立齐是海珠区江南西路青凤大街13号103房的权属人。2018年4月11日，陈立齐（甲方、出租人）与高斯公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区江南西路青凤大街13号103房号的房地产出租给乙方作餐饮用途使用；租赁期限从2018年6月1日至2023年5月31日；其中，2019年6月1日至2020年5月31日的月租金为15750元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给甲方指定的陈鸿润银行账户；乙方向甲方交纳30000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金全额退回乙方；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；任何一方违约导致合同无法继续履行的，违约方应向守约方赔偿违约金100000元；等。高斯公司于2018年4月30日向陈立齐支付押金30000元。2019年3月20日，陈立齐（甲方）与高斯公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，订明甲方同意乙方有权向段洪涛转租其承租的涉案房屋；等。2019年4月1日，高斯公司与段洪涛签订《广州市房屋租赁合同》，约定高斯公司将涉案房屋转租给段洪涛作餐饮用途使用，租赁期限从2019年4月1日至2022年3月31日；等。2019年11月30日，陈立齐的丈夫陈鸿润与段洪涛签订一份协议，内容：关于江南西青凤大街13号103房在2019年11月30日将铺子交于房东，水费电费已交付；关于店铺的处理权交于房东，我方不再参与，不负责；经与房东协商确定，以此为准。高斯公司从2019年10月1日开始未支付租金给陈立齐。据陈立齐的丈夫陈鸿润与高斯公司的法定代表人刘逸致之间的微信聊天记录反映，陈鸿润从2019年11月25日开始一直向高斯公司催缴租金，高斯公司表示其也在催租客交租，并已向法院立案。至2020年3月18日，陈鸿润发信息表示高斯公司已经六个月以上没有交租，要求解除合同并收回房屋等。据高斯公司的法定代表人刘逸致与段洪涛之间的微信聊天记录反映，高斯公司向段洪涛催缴租金，段洪涛于2019年12月1日发送信息：“我已将铺子交还房东，不要在发信息我了。”另查，高斯公司于2019年11月12日起诉段洪涛，请求判令段洪涛向其支付自2019年6月25日起拖欠的租金、逾期违约金、电费等费用。一审法院以（2020）粤0105民初391号案立案，现该案尚在审理中。陈立齐为证明其与段洪涛签订协议后，高斯公司和段洪涛没有搬离涉案房屋，还提交了以下证据：1、陈鸿润与段洪涛的微信聊天记录；2、水费清单；3、电费清单。高斯公司质证意见：证据1的真实性由法院认定，关联性不确认，从聊天内容来看，2019年11月30日后，陈立齐与段洪涛没有提及段洪涛是否仍然使用涉案房屋的情况；对证据2、3的真实性确认，高斯公司曾经在2020年2月交过一次水电费，因为陈立齐找到高斯公司，说是段洪涛使用产生的水电费没有缴交，高斯公司基于陈立齐、高斯公司之间的租赁关系就缴交了水电费，所以在交完水电费后，高斯公司还向陈立齐发了一份欠租的表格。段洪涛质证意见：对证据1的真实性、合法性和关联性认可，证明在2019年11月30日前双方协商过交租交房的问题，在2019年11月30日陈立齐与段洪涛写了协议，记录水电费已经交付清结了，涉案房屋也已经交还给陈立齐；对证据2、3，在2019年11月30日前的水电费都是段洪涛缴交了，之后产生的水电费与段洪涛无关。本案一审庭审中，陈立齐表示：当时是陈立齐向段洪涛催缴房租，段洪涛也愿意交。2019年11月30日，段洪涛发微信给陈立齐过去，陈立齐以为段洪涛要交租，就过去了。陈立齐是老人家，就上当受骗签订了协议。协议上写的水电费已经交付，其实没有交付。涉案房屋内的物品在2020年3月初由高斯公司搬走，但段洪涛有一直使用涉案房屋到2020年2月底。大概在2020年2月底到3月2日之间，高斯公司的法定代表人找到陈立齐，说做不下去要搬走涉案房屋里的物品，搬走后高斯公司将钥匙给回陈立齐。经一审法院询问，陈立齐表示其已收回了涉案房屋，故申请撤回第二项诉讼请求。高斯公司表示：高斯公司在段××月××了段洪涛，并且将该事情告知了陈立齐，在另案审理时，段洪涛举证，陈立齐才知道段洪涛已将涉案房屋交还给了陈立齐。陈立齐在与段洪涛签订协议并收回房屋后没有告知高斯公司，还一直催高斯公司交租。段洪涛签订退房协议后，有告知高斯公司，高斯公司当时不相信段洪涛所述，因为高斯公司有问过陈立齐，陈立齐也说段洪涛有在使用涉案房屋，高斯公司对真实情况不知情，而且基于段洪涛经常拖欠租金的事实，因此高斯公司在错误认识情况下向陈立齐承诺缴交2019年12月至2020年2月份的租金、水电费，是错误的意思表示。2020年2月中旬到2月底的时候，一个自称是陈立齐儿子的人打电话给刘逸致催缴租金，说段洪涛不做了，要收回商铺，要求高斯公司搬走物品清场，所以高斯公司就搬走了物品，搬走的物品高斯公司还租了一个仓库放置。因为是陈立齐租赁涉案房屋给高斯公司，高斯公司手上还有涉案房屋的钥匙，高斯公司就用该钥匙开门，搬走物品后就将该钥匙交还给陈立齐了。段洪涛表示：因为高斯公司没有交租，陈立齐每个月都来涉案房屋几次，当时是段洪涛在涉案房屋经营，陈立齐说如果再不交租就不再租给段洪涛了。到2019年11月30日，是最后交房租的时间，还是没有交租，所以双方就签订了协议。当天段洪涛已经将涉案房屋的钥匙交还给陈立齐，段洪涛只搬走了自带的一些锅、自制的工具，没有搬走桌椅板凳等家居与空调、冰柜、制冰机、电磁炉、油烟机等电器。因为没有时间搬走，交还房屋后陈立齐就锁门了，还换锁了，段洪涛进不去。而且当时段洪涛有想过还没缴清欠租，那些物品可能抵扣房租，当时也有跟陈立齐说过，陈立齐进房屋查后物品后也同意了。段洪涛当时还跟陈立齐说如果有人有意向租房，再告诉陈立齐。之所以未在交还房屋之前将该情况告知高斯公司，是因为之前因为欠租通过微信与高斯公司说的时候，高斯公司就说只谈租金，其他的不要跟他说。段洪涛签订交还房屋的协议后，就没有再使用涉案房屋了。关于保证金30000元的处理问题。陈立齐表示因高斯公司违约，应由陈立齐没收，在本案中不增加没收保证金的诉讼请求。高斯公司表示按照正常交易习惯，合同解除后应返还给高斯公司，在本案中高斯公司愿意以保证金冲抵所欠的租金，不提起反诉。一审法院认为：陈立齐与高斯公司签订的《广州市房屋租赁合同》是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同约定，租金按月结算，由高斯公司在每月的第1日前按转账付款方式缴付租金给陈立齐指定的陈鸿润银行账户；高斯公司依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，高斯公司须按当月租金额的0.1%向陈立齐支付违约金。根据查明事实，高斯公司从2019年10月1日起未支付租金给陈立齐，故高斯公司应当承担相应的违约责任。段洪涛陈述其已于2019年11月30日将涉案房屋交还给陈立齐，该事实有段洪涛与陈立齐丈夫陈鸿润签订的协议予以证明，故一审法院对此予以认定。陈立齐主张其签订收回房屋的协议后，高斯公司和段洪涛仍继续使用涉案房屋，但其提交的证据不能证明该事实，故一审法院不予采信。陈立齐收回房屋后，陈立齐、高斯公司之间的租赁合同已无法继续履行。据此，陈立齐、高斯公司签订的《广州市房屋租赁合同》已于2019年11月30日解除。高斯公司应支付租金至2019年11月30日止。故陈立齐要求高斯公司支付从2019年10月1日至2019年11月30日的租金及逾期支付租金的违约金（从2019年10月2日起至实际付清之日止）合法有理，一审法院予以支持。对陈立齐超过该部分的诉讼请求，一审法院不予支持。段洪涛并非陈立齐的租赁合同相对方，陈立齐要求段洪涛承担连带责任无理无据，一审法院不予支持。根据合同约定，高斯公司拖欠租金6个月以上的，陈立齐可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；任何一方违约导致合同无法继续履行的，违约方应向守约方赔偿违约金100000元。高斯公司逾期支付两个月租金，尚未构成合同约定的根本性违约的条件，陈立齐自行向段洪涛收回了房屋，且未及时告知高斯公司，亦存在过错。故结合陈立齐、高斯公司的过错程度和陈立齐的实际损失，一审法院酌情调整逾期支付租金的违约金标准为每日万分之五。高斯公司关于违约金过高的抗辩意见有理，一审法院予以采纳。如上述理由，陈立齐要求高斯公司赔偿违约金100000元缺乏依据，一审法院不予支持。合同解除后，陈立齐理应将保证金30000元退还给高斯公司。高斯公司表示愿意以保证金冲抵所欠的租金，陈立齐不同意，高斯公司亦不愿在本案中提起反诉。故本案对30000元保证金不作处理，高斯公司可另循途径解决。陈立齐撤回第二项诉讼请求符合法律规定，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、陈立齐与高斯公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2019年11月30日解除；二、高斯公司在本判决生效之日起10日内支付从2019年10月1日至2019年11月30日的租金（按每月15750元计）及逾期支付租金的违约金（以每月所欠租金为本金，按每日万分之五的标准，从2019年10月2日起计至实际付清之日止）给陈立齐；三、驳回陈立齐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4359元，由陈立齐负担3625元，高斯公司负担734元。上述受理费已经由陈立齐预交，陈立齐同意由高斯公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给陈立齐。本院二审期间,各方当事人均无提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。另查明：（一）一审中，陈立齐提交的陈鸿润与段洪涛之间的微信聊天记录显示，2019年12月22日陈鸿润向段洪涛发送信息“你还欠电费三百多元。是十月前电费，你走后没人开档用电”。（二）关于高斯公司诉段洪涛租赁合同纠纷一案，一审法院于2021年1月29日作出（2020）粤0105民初391号民事判决：段洪涛在本判决生效之日起10日内支付从2019年8月1日至2019年11月30日的租金共计77700元给高斯公司。二审中，陈立齐称：其基于错误的理解签订了协议，但实际上并未发生交回商铺的事实。水电费的产生能够证明段洪涛在2019年11月30日之后还在正常使用涉案房屋，直到2020年3月份才没有产生水电费，而涉案房屋2020年1月、2月的水电费是高斯公司支付的。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定。”本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对陈立齐的上诉请求和理由，本院认定如下：关于陈立齐主张涉案租赁合同于2020年3月18日解除，高斯公司应支付租金至该日的问题。首先，根据本案的证据显示，在高斯公司自2019年10月1日未付租金后，陈立齐与次承租人段洪涛已有接触，2019年11月30日陈立齐的丈夫陈鸿润与段洪涛签订协议，该协议内容清楚表明涉案房屋已经交还给陈立齐。现陈立齐认为系受段洪涛欺骗，以及错误理解而签订该协议，但从2019年12月22日陈立齐丈夫陈鸿润与段洪涛微信聊天记录内容看，陈鸿润自述“段洪涛走后没人开档用电”，故陈立齐该主张与其行为相悖，不足以采信。其次，关于陈立齐主张的高斯公司支付涉案房屋2020年1、2月水电费的问题。对此，高斯公司在一审证据质证中陈述“因为陈立齐找到高斯公司，说是段洪涛使用产生的水电费没有缴交，高斯公司基于陈立齐、高斯公司之间的租赁关系就缴交了水电费”，上述解释符合常理，高斯公司该支付水电费的行为并不足以推翻陈立齐所签订协议的证明效力。综上，一审法院认为陈立齐已于2019年11月30日收回房屋，涉案租赁合同已于该日解除，并无不当。陈立齐上述主张缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交租违约金问题。一审法院根据本案事实、证据，结合合同的履行情况，双方的过错程度等因素，对合同约定的逾期交租违约金进行调整，并无不当。关于陈立齐上诉主张违约金50000元问题，一审法院鉴于陈立齐自行收回商铺，存在过错，且高斯公司逾期交租2个月，不符合合同约定的高斯公司应向陈立齐支付违约金的情形，故不予支持陈立齐该主张，亦无不当，本院予以维持。综上所述，陈立齐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4359元,由上诉人陈立齐负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  李 娜审判员  柳玮玮二〇二一年三月十日书记员  张 旭彭诗敏