山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2164号上诉人（原审被告）：杨涛，男，1974年2月19日出生，汉族，住辽宁省抚顺市清原满族自治县。委托诉讼代理人：王强，山东乾元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：烟台市宏丰置业发展有限责任公司，住所地山东省烟台市莱山区飞龙路6号。法定代表人：林慧勇，董事长。委托诉讼代理人：辛虎，山东鑫士铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王长海，山东鑫士铭律师事务所律师。上诉人杨涛因与被上诉人烟台市宏丰置业发展有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初5501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实错误。1、上诉人并非恶意拖欠房租，而是与被上诉人负责物业的孙部长及领导孙文生经过友好协商达成还款计划，允许上诉人三年内还清所欠房租。2、被上诉人的领导李文生明确承诺将涉案房屋继续租赁给上诉人3年，上诉人并不属于拒不腾迁。二、一审法院适用法律错误。根据山东省政府印发的《关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知》，被上诉人属于国营企业，其所拥有的涉案房屋应减半收取房租，一审法院计算房租金额错误。综上所述，一审法院查明事实错误，请求二审法院依法支持上诉人诉请。原告向一审法院起诉请求：（一）判令被告向原告腾空交还坐落于烟台市芝罘区的房屋；（二）判令被告向原告支付房屋租金320001元、水费5075.22元、电费11244.4元；（三）判令被告向原告支付至实际交还房屋之日止的逾期交付房屋租金违约金46400元（自2020年1月1日起暂计至2020年5月25日）和未按期交还房屋违约金10000元；（四）判令被告向原告支付律师费30000元。一审法院认定事实：2018年1月2日，案外人烟台市房地产材料供应处作为甲方，被告杨涛作为乙方签订《房屋租赁协议书》，约定杨涛承租甲方合法拥有的坐落于烟台市芝罘区第贰层房屋。租赁期限自2018年1月2日至2019年1月1日。2018年12月28日，烟台蓝天投资开发集团有限公司下发烟蓝投开发[2018]118号《关于烟台市房地产材料供应处及烟台市建新房屋拆迁处资产无偿划转的通知》，将烟台市房地产材料供应处及烟台市建新房屋拆迁处名下全部资产无偿划转至烟台蓝天实业发展有限公司。2019年3月21日，方信置业作为甲方，被告作为乙方签订《租赁合同》，约定被告承租涉案房屋，面积800㎡。租赁期限自2019年1月2日至2020年1月1日，被告应于租赁期限届满之日起3日内将承租房屋完好无损地交还给方信置业，房屋租金金额为200000元，押金3000元，租金交纳方式为每半年预交房租。合同同时约定，被告应当按照本合同的约定按时交付房屋租金，如逾期，每逾期一天按年租金额的1%缴纳滞纳金；逾期超过15天，方信置业有权解除合同，将房屋收回。合同租赁期限届满后，如被告没有在合同租赁期满届满之日3日内按时交还所租房屋，迟延交付超过15天，应向方信置业支付违约金1万元。在合同履行过程中，因一方违约给对方造成的所有损失，包括但不限于实现权益产生的诉讼费、保全费、律师费、保全担保费、评估费、鉴定费等均有违约方承担。合同签订后，方信置业履行了交付房屋的义务，截止2020年1月1日，被告拖欠房租320001元、水费5075.22元、电费11244.4元。2019年7月31日，案外人烟台蓝天实业发展有限公司作为甲方，方信置业作为乙方签订《资产委托经营管理协议》，协议约定，方信置业接受烟台蓝天实业发展有限公司的委托，对包括涉案房产在内的资产进行经营管理，委托经营期限为10年，自2019年8月1日起至2028年7月31日止。2020年6月23日，烟台蓝天实业发展有限公司作出《关于将烟台市宏丰置业发展有限责任公司与烟台市方信置业有限公司实施整合的通知》，决定将方信置业和宏丰置业实施整合，将方信置业的全部资产及负债（包括货币资金、实物资产、债权债务等）无偿划转至宏丰置业，划转基准日为2020年6月30日，方信置业公司作清算注销处理。2020年9月16日，烟台市芝罘区市场监督管理局作出方信置业的注销登记，注销原因为决议解散。诉讼中，原告主张被告逾期缴纳房屋租金的日期为2020年1月3日至2020年5月25日共计145天，所产生的违约金为46400（320001×1‰×145天）元。被告对此辩称其不构成违约，如果法庭认定其构成违约，则申请法庭酌情降低违约金。另查，原告委托山东鑫士铭律师事务所代为诉讼，并支付律师代理费30000元。一审法院认为，（一）宏丰置业是否具备原告资格。《中华人民共和国公司法》第一百七十二条规定，“公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并，被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并，合并各方解散”；第一百七十四规定，“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司继承”，本案中，方信置业和宏丰置业的唯一股东均为烟台蓝天实业发展有限公司，该公司作出《关于将烟台市宏丰置业发展有限责任公司与烟台市方信置业有限公司实施整合的通知》具有股东会决议的效力，方信置业的人员、财产和债权债务均划转给宏丰公司，方信公司清算注销，该行为符合公司法规定的吸收合并。《中华人民共和国民法总则》第六十七条规定，“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担”；《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条规定，“企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人”之规定，宏丰置业作为原告适格，方信置业在租赁合同中享有的权利义务，由宏丰置业承继。（二）方信置业与被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行各自义务。原告履行了交付房屋的义务，被告作为承租方，亦应当履行支付房屋租金和水电费的义务，故原告主张被告支付房屋租金320001元、水费5075.22元、电费11244.4元的主张，于约相符，一审法院予以支持。合同期满后，被告作为承租方，应当承担返还租赁物的义务。原告主张被告逾期返还房屋支付违约金10000元并赔偿原告的律师代理费损失30000元，于约相符，一审法院予以支持。（三）关于逾期缴纳房屋租金的违约金。双方签订的《租赁合同》约定每逾期1天缴纳房屋租金，被告应当按照年租金总额的1‰缴纳滞纳金。从性质上讲，双方约定的逾期付款滞纳金即被告未履行房屋租金支付义务的违约金，该标准换算为年租金的年利率为36.5%。被告违约未支付房屋租金导致原告产生的损失为资金占用损失，原告主张的房屋占用损失与被告逾期缴纳房租并无因果关系，原告对该项损失可另案主张。综上，双方签订的《租赁合同》中对逾期缴纳房屋租金的违约金约定过分高于实际损失，一审法院依被告申请酌情进行调整，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。关于计算基数，原告主张的320001元并非《租赁合同》约定的年租金，应当以合同约定的200000元为计算基数。《租赁合同》约定的租金交纳方式为每半年预交，但原告自合同期满（2020年1月1日）之日主张违约金，系当事人对诉讼权利的合法处分，一审法院予以准予。(四)被告主张已经与原告口头达成续租3年的主张，因原告予以否认，被告亦没有证据予以证明，故对其主张，一审法院不予支持。被告关于减免2020年租金的主张，与本案原告的诉讼请求并没有关联性，对其主张，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百七十二条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条、第九十条规定判决:一、限被告杨涛于判决生效之日起十日内腾空烟台市芝罘区房屋（面积为800㎡），并返还给原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司。二、限被告杨涛于判决生效之日起十日内向原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司支付房屋租金320001元、水费5075.22元、电费11244.4元、逾期返还房屋违约金10000元。三、限被告杨涛于判决生效之日起十日内向原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司赔偿律师代理费30000元。四、限被告杨涛以200000元为基数，自2020年1月1日起至实际返还支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，向原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司计付逾期缴纳房屋租金的违约金。五、驳回原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告杨涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告烟台市宏丰置业发展有限责任公司。一审案件受理费7641元，由被告杨涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，涉案《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应按照合同约定履行合同义务。现被上诉人已经履行了交付租赁房屋的义务，但上诉人未按照合同约定支付房屋租金及水电费，构成违约，一审法院判令其向被上诉人返还涉案房屋、支付租金、水电费并承担相应违约责任并无不当，本院予以支持。上诉人主张被上诉人曾承诺继续租赁涉案房屋给上诉人并允许上诉人三年内还清所欠房租，但未提交证据证明，本院对其主张不予采信。上诉人关于房租减半收取的主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7641元，由杨涛负担。本判决为终审判决。审判长 李 安审判员 刘 腾审判员 陈 勇二〇二一年三月三十日书记员 于嘉源