山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终1032号上诉人（原审被告）：李天赏，男，1974年9月28日出生，汉族，住山东省德州市德城区。被上诉人（原审原告）：山东特保物业管理有限公司，住所地山东省德州市德城区新湖街道办事处迎宾路西侧**尚城国际综合楼**。法定代表人：耿全喜，总经理。委托诉讼代理人：李浩，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人李天赏因与被上诉人山东特保物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2020）鲁1402民初4508号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李天赏上诉请求：请求依法撤销原审判决，重新审理改判。事实与理由：一、一审开庭时被上诉人在法庭上拿出的证据照片完全虚假，照片实际拍摄于2020年之后，并非是在2015年4月15日到2019年4月15日期间所拍摄的照片，不符合事实情况。物业合同也不成立，因为小区从未成立过业主委员会也并未在物业合同上签过字，被上诉人在法庭上拿出的物业合同，原本应该签字、按手印、盖章的地方是空白的，而被上诉人却在物业合同的最后附上了一张所谓的业主委员会的签字，声称该签字是双方在物业合同认定时签的字，但小区业主从未见过该合同也并没有签过字，也没有成立过业主委员会。本人作为小区楼道长之一，唯一一次签字是选定小区楼道长时，各楼道长签的字，而被上诉人在物业合同的最后附上的签字就是在小区选定楼道长时，各楼道长签的字，并非是针对物业合同签的字。因此，本人认为物业合同不存在，业主和山东特保物业有限公司从未签署过合同，此合同无效，并且本人认为山东特保物业有限公司存在伪造物业合同的不正当行为，伪造事实。上诉人请求中院重判重罚被上诉人。二、小区物业账目支出不公开，物业存在乱收费的行为。小区的一草一木都是归小区业主共有，小区物业把本小区房屋擅自出租给他人，收取费用占为己有。小区办理车辆出入蓝牙卡本应由小区物业承担费用，但小区物业让业主自费40元/车，其为乱收费。三、自物业2015年4月15日接管本小区以来，小区环境恶劣，垃圾、绿地杂草物业不清理，造成蚊蝇满天飞。小区公用绿地被业主占用，特别是一号楼前绿地，个别业主种菜、修车位、搭架子、装篱笆、打井，并将碗口粗的绿化树烧死并拦腰砍断。小区业主多次找物业处理，物业却以无执法权为由不管不问。如果被上诉人认为存在物业合同，那么物业有权也有责任对小区绿地进行管理和整治。综上，上诉人认为被上诉人所提要求不合理，上诉人有权拒缴物业费。请求中院依法驳回其诉讼请求。山东特保物业管理有限公司辩称，上诉人的上诉理由不能成立，双方经过业主代表签订的物业服务合同，存在服务的事实，另外上诉人主张也没有证据支持。总之一审判决事实清楚，判决正确，请求维持原判。山东特保物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业管理费2918元、垃圾处理费240元，自来水二次加压电费207.7元，滞纳金3116.5元（共计6482.2元）；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1.2015年4月9日，原告山东特保物业管理有限公司与德州市顺通花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》一份，约定：物业服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每平方米暂按0.5元向乙方（原告）交纳；水费按每立方米3.6元（含二次加压费），向乙方交纳。业主和物业使用人逾期未交纳物业管理服务费的，自收费年度的六月一日起，每天按应付物业服务费的千分之一交纳滞纳金，欠交的水费，每拖延一天，按欠费额的3%加收滞纳金，拖欠到第二个月时加收6%，以此类推，递增收取滞纳金。2.被告系通顺花园小区**楼****居民，房屋建筑面积121.58平方米。自2015年10月15日至2019年10月15日欠原告物业费2918元、垃圾清运费240元，自来水二次加压费207.7元。共计3365.7元。原告向被告送达了催交上述费用的律师函。被告主张合同约定的滞纳金过高，应依法进行调整。上述事实，有《物业管理服务合同》、律师函等及原告当庭陈述在卷佐证。一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。……。原告依据其与德州市顺通花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》约定履行合同义务，向业主收取物业费用，符合法律规定。被告主张合同约定的滞纳金过高，应依法进行调整。按照欠物业费2918元和自来水二次加压费207.7元的30%计算调整被告应承担的违约责任。对原告的垃圾清运费的滞纳金请求，合同没有约定，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告李天赏给付原告山东特保物业管理有限公司物业服务管理费、自来水二次加压费、垃圾清运费等3365.7元，并承担物业服务管理费、自来水二次加压费滞纳金937.71元，计4303.41元。限于判决生效后十日内付清。如果未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李天赏负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。上诉人李天赏提交证据如下：证据一物业管理综合信息公开栏照片，证明上面有个规定是绿化带中禁止乱栽乱种，物业有权对其清理，小区公共区域秩序维护和安全防范，协助公安部门制止违规违法行为；证据二绿地照片，证明有个别业主种树、打井、修车位。被上诉人山东特保物业管理有限公司质证意见为：对照片的真实性不确定。上诉人提交的证据一，恰恰说明了被上诉人具有对小区管理的事实，这体现的是管理措施；证据二小区绿化本身是对小区有利的，车位的规划也是小区管理的一种。这两个证据都和一审原告的诉讼请求无关，且上诉人在二审中才提交，原则上被上诉人应该不予质证，但考虑到为了小区的和谐，我们还是发表以上意见，请法庭裁判。本院对上述证据认证如下：上诉人提交的证据一系物业公司安置的管理综合信息公开栏，对此真实性予以采信；证据二绿地被占用情况照片，根据庭审中上诉人陈述，该绿地已被清理，对该照片显示的清理之前的情况予以采信。二审查明其他事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审的焦点问题为：一审判决上诉人承担本案物业费用及滞纳金共计4303.41元是否正确。被上诉人一审提交的《物业管理服务合同》有上诉人及其他业主代表签字，应视为是合同当事人的真实意思表示。上诉人作为完全民事行为能力人，对其签字产生的法律后果应当承担责任。上诉人辩称涉案合同的签字不是针对涉案合同的真实意思表示，但无证据证明该说法，不予采信。上诉人虽认为小区存在管理问题，但上诉人二审庭审中认可物业对小区进行了卫生打扫，故结合全案可以认定被上诉人按照涉案物业合同为小区提供了基础管理服务，上诉人作为业主亦应当按照合同约定交纳物业费用。本案系物业服务合同纠纷，上诉人主张被上诉人存在合同外的乱收费行为，应向有关物业管理部门反映。至于上诉人主张的小区存在个别业主占用公共绿地等问题，占用公共绿地侵犯的是小区全体业主的共有权，且二审庭审中上诉人亦认可绿地已被清理，故上诉人个人以该问题作为对抗物业按照合同约定收取物业费用的抗辩，不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李天赏负担。本判决为终审判决。审判长  高世民审判员  郑卫华审判员  王善文二〇二一年三月三十一日法官助理刘立琛书记员尹淑婷