吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初765号 原告：李美娥，女，汉族，公司职员，住香港特别行政区坚尼地城士美菲路。 委托诉讼代理人：赛庆丰，吉林仁祐律师事务所律师。 被告：王宪仁，男，汉族，退休人员，住吉林省延吉市河南街。 委托诉讼代理人：王文军，吉林惠川律师事务所律师。 第三人：吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司，住所地吉林省延吉市天池路。 法定代表人：朴承春。 原告李美娥与被告王宪仁、第三人吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，第三人吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除本院（2020）吉2401执恢1018号执行裁定书中产权证号为吉（2018）延吉市不动产权第0031522号、建筑面积41.48平方米房屋的查封；2.确认原告系上述房屋的所有权人；3.诉讼费等原告实现债权的费用由被告和第三人负担。事实与理由：2013年9月24日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以112,192元的价格购买第三人开发的位于延吉市长白路白兰小区20号楼8011号、产籍号14-08-0284、建筑面积41.48平方米的房屋。《商品房买卖合同》签订后原告足额交付购房款，第三人给原告开具了收据。2014年2月，第三人向原告交付了涉案房屋，原告占有使用迄今。期间，原告交付了物业费、电梯费、电费、取暖费等费用。2019年7月2日，原告向有关单位缴纳了物业维修基金2805元，印花税和契税1,124.42元。原告与第三人的房屋买卖合同已经得到履行，具有排除人民法院强制执行的事实依据和法律基础。 被告辩称，2006年1月1日，被告与第三人签订了两份《商品房买卖合同》，以每平方米1600元的价格购买第三人开发建设的白兰小区6A号楼（现已变更为白兰小区20号楼）4-9层，每层12套，总面积为3353平方米共72套；10层1-12号总面积558.87平方米，12套商品房。2006年1月13日，被告按约定交付全部购房款625.8992万元，并于当日对4-9层72套商品房在延吉市房产局办理了商品房登记备案手续。2009年第三人未按合同约定向被告交付房屋，被告向本院提起诉讼，本院于2009年7月5日作出（2009）延民初字1516号民事判决，判决被告与第三人签订的两份商品房买卖合同书合法有效。但当时因涉案房屋水电工程尚未完工，无法向被告交付房屋，第三人承担逾期交房的违约责任。该判决书发生法律效力后已进入执行程序。2020年7月20日本院作出（2017）吉2401执2171号执行裁定，查封了第三人名下的部分14套房产，包括涉案房屋。本案原告诉称2013年9月24日即与第三人签订了房屋买卖协议，而被告在2006年1月1日就与第三人签订了房屋买卖合同，并交付了所有购房款，并进行了商品房买卖合同备案登记，被告所签订的买卖合同的时间早于原告签订的买卖合同。本院（2020）吉2401执异282号执行裁定书认定本案原告仅提供了第三人出具的收据，且无其他证据证明原告支付房款的事实及其购买的涉案房屋系用于居住、其名下无其他用于居住的房屋，涉案房屋自原告占有后常年出租，已经依法驳回了本案原告的异议。该裁定书适用法律正确，认定事实清楚。第三人与原告签订房屋买卖合同是一房二卖，第三人向原告交付该房屋属于非法交付，侵犯了被告的合法权益。被告与第三人之间并非金钱债权的执行，而是物权的转让。依据商品房买卖的相关规定，也应支持被告的查封及执行行为。 第三人未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提供的身份证复印件、本院（2020）吉2401执恢1018号执行裁定书复印件、（2020）执异282号执行裁定书复印件、送达回证复印件、《商品房买卖合同》、购房收据、户口本复印件、收据、证明复印件、历史遗留产权证项目房屋明细表复印件、不动产转移登记申请书、物业费交费凭证、电梯费交费凭证、电费交费凭证、取暖费交费凭证、税收完税证明、住宅专项维修资金专用票据；被告提供的本院（2009）延民初字第1516号民事判决书复印件、本院（2017）吉2401执2171号之一复印件，本院予以确认并在卷佐证。 根据经庭审质证采信的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下： 2006年1月1日，被告与第三人签订了两份《商品房买卖合同》，以每平方米1600元的价格购买第三人开发建设的白兰小区6A号楼（现已变更为白兰小区20号楼）4-9层、建筑面积3353平方米，10层建筑面积558.87平方米商品房。2006年1月13日，被告按约定交付全部购房款625.8992万元。以上4-9层在延吉市房产局办理了商品房登记备案手续。2009年第三人未按合同约定向被告交付房屋，被告向本院提起诉讼，本院于2009年7月5日作出（2009）延民初字1516号民事判决，判决：一、被告和第三人签订的二份商品房买卖合同有效；二、第三人向被告支付违约金1,453,713.48元。 2013年9月24日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告以112,192元的价格购买上述第三人开发的延吉市长白路白兰小区7号楼8层08号、35.06平方米房屋。合同签订当日原告支付全部购房款，第三人给原告开具了收据。2014年2月，第三人向原告交付了案涉房屋，原告占有使用至今，期间交付了案涉房屋的物业费、电梯费、水费、电费、取暖费等费用。因第三人长期未为原告办理产权证，该房屋列入历史遗留产权证项目明细。2019年7月2日，原告与第三人共同制作不动产转移登记申请书，此时案涉房屋的产籍号确定为14-08-0284、建筑面积更正为41.48平方米，地址确定为延吉市长白路白兰小区**楼**。原告向延吉市物业维修基金管理中心缴纳了案涉房屋的物业维修基金2805元，支付了印花税和契税1,124.42元。因该房屋属备案登记在被告名下房屋范围，原告未能办理产权变更登记。 2020年7月20日本院作出（2017）吉2401执2171号之一执行裁定、2020年11月13日本院作出（2020）吉2401执恢1018号执行裁定，查封了上述房屋的产籍手续，查封期限三年。后原告提出执行异议，本院以（2020）吉2401执异282号执行裁定予以驳回。 本院认为，虽然被告与第三人的合同在先，但被告据以申请执行的是违约金的金钱债权。被告在与第三人签订合同后，在房屋已交付给原告占有使用多年的情况下不提出异议，行使履行合同优先权。第三人将房屋交付给原告，并在2019年7月2日与原告共同制作不动产转移登记申请书，为原告办理过户登记作准备，可见原告是合法从第三人取得房屋，而不是恶意强占，原告作为善意购买人，一直在积极履行合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中原告在本院查封之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并已合法占有房屋多年，未办理过户登记也不是原告的自身原因。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”原告从2014年开始长期占有使用案涉房屋，其与第三人之间的房屋买卖合同除了过户登记，已全部履行完毕，原告已对房屋行使了占有、使用、收益的权利，相对被告来说其权利更具全面性。综上所述，对原告的诉讼请求本院应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得执行原告李美娥从第三人吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司购买的延吉市长白路白兰小区20号楼8011号、产籍号14-08-0284、建筑面积41.48平方米房屋。 二、原告李美娥对延吉市长白路白兰小区20号楼8011号、产籍号14-08-0284、建筑面积41.48平方米房屋拥有所有权。 案件受理费2544元（原告李美娥已预交），由第三人吉林北三农实业集团弘圆房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 本院（2020）吉2401执异282号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  文正浩 人民陪审员  袁兆星 二〇二一年三月三日 书 记 员  赵卿缘