四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川2002民初1288号 原告：资阳市东福物业服务有限公司，住所地资阳市雁江镇建设东路113号，统一社会信用代码915120027175640494。 法定代表人：罗良玉，经理。 委托诉讼代理人：张学勇，男，公司经理。 委托诉讼代理人：李俊，资阳市卓见法律服务所法律工作者。 被告：凌国柱，男，1956年5月20日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告资阳市东福物业服务有限公司（以下简称“东福物业”）与被告凌国柱物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，适用小额诉讼程序于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李俊、被告凌国柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告资阳市东福物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告物业费、垃圾处理费合计8,114.16元；2.案件诉讼费用由被告负责承担。事实及理由：2013年8月28日，资阳市东福物业管理有限公司与资阳市鑫源房地产开发有限公司签订了《前期物业委托服务协议该合同约定，由原告向被告所居住的“东福三期”提供前期物业服务。被告系原告提供物业管理服务的“东福小区”三期的业主，该户业主的房屋面积92.24平方米，约定的物业费为每平方米1元。现被告拖欠原告从2013年9月1日至2020年9月30日止，共84个月的物业服务费7748元，共61个月的垃圾处理费366元；合计8,114.16元。经原告催收后，被告仍不缴纳物业费和垃圾处理费。 被告凌国柱辩称，1.其没有与原告签订物业服务合同，没有见过前期物业服务合同；2.物业管理不到位导致其案涉房屋被淹，室内装修造成严重损失；3.原告没有解决公司高层多次变更的问题；4.物业服务质量达不到合同约定；5.原告起诉交物业费的时间段没有依据，因为《前期物业委托服务协议》签订的时间是2014年8月28日至2019年3月30日止；6.原告是按1元/㎡/月的标准收取物业费，凌国柱案涉房屋是在1楼，没使用电梯，因此不应按电梯公寓的标准缴纳物业费用，底楼的物业费应低于高层；7.凌国柱是“东福小区”三期的业主，房屋面积92.24平方米，约定的物业费为每平方米1元；8.同意支付垃圾处理费366元，但不同意给诉状上的物业费7748元，底楼与平坝元是臭脏粪横流，每月物业费最多按0.5元/㎡/月收取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。其中原告的营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件、被告的户籍信息、《前期物业委托服务协议》、资阳市物价局资阳市城市管理局资价费(2005)85号文件、代缴垃圾费的票据3张，被告对其真实性没有异议，本院认可前述证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。原告提交的物业费催收函、中通快递单及签收查询单，均有原件，且回执显示为已签收，故本院认可该组证据的真实性、合法性、关联性，并予以采信，证明原告进行了催收。被告提交的照片6张，其中4张照片没有原件予以核对，真实性难以认定，且被告提供该组照片是为了证明家中被淹造成的损失，但没有提供被淹原因的证据，与本案没有关联性，故对该组证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年8月28日，案涉小区的开发商资阳鑫源房地产开发有限公司与资阳市东福物业服务有限公司签订了《前期物业委托服务协议》，协议主要约定：原告为东福小区三区（一期）楼盘提供物业服务，内容包括物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的清运、雨污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理、装饰装修管理服务等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为：多层住宅0.5元/月·平方米；高层住宅1.2元/月·平方米；商业物业1.00元/月·平方米等；本协议期限自2013年9月1日起至2019年8月31日止，但在本协议期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务协议生效时，本协议期限自动终止。原告东福物业从2013年8月28日起，一直为案涉东福小区三期提供物业服务至今。被告凌国柱系资阳市雁江区“东福小区”三期的业主，该房屋面积为92.24平方米。庭审中，原、被告均陈述被告从未交过案涉房屋的物业服务费和垃圾处理费。原、被告在物业费起算时间上有争议，且都没有提供被告凌国柱接房时间的证据。被告凌国柱在庭审中陈述其是2014年1月左右接的案涉房屋，故本院认可被告凌国柱未交纳案涉房屋2014年2月1日至2020年9月30日期间的物业费和2014年2月1日至2018年9月30日期间的垃圾处理费。2020年11月19日，原告东福物业通过中通快递向被告凌国柱发送物业费催收函。截至庭审结束，被告凌国柱仍未交纳案涉房屋2014年2月1日至2020年9月30日期间的物业费和2014年2月1日至2018年9月30日期间的垃圾处理费。 本院认为，资阳市鑫源房地产开发有限公司与资阳市东福物业管理有限公司签订的《前期物业委托服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该《前期物业委托服务协议》对东福小区三期全体业主具有约束力。原告为东福小区三期提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费。前述物业服务合同到期后，案涉小区未选聘新的物业公司，原告东福物业继续为东福小区三期提供物业服务，存在事实上的物业服务关系，故被告凌国柱应当向原告支付2019年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告已向被告履行了书面催收义务，被告凌国柱应当向原告支付拖欠的物业服务费。被告凌国柱抗辩称其房屋被淹问题，因被淹原因不明，可另案主张。被告凌国柱辩称案涉房屋在一楼应按低于高层房屋物业服务费用标注交纳物业费，但其没有提供相关证据予以证明，故对于其抗辩意见，本院不予采纳。 庭审中，原、被告均陈述案涉小区的拆迁还房实际约定按照1元/㎡/月的标准收取物业费，结合公平原则和质价相符的原则，参考案涉小区系列物业服务合同纠纷案件裁判标准（因物业服务瑕疵物业费标准酌减0.1元/㎡/月），本院酌情认定本案物业费按0.9元/㎡/月收取。故，被告凌国柱应支付自2014年2月1日至2020年9月30日期间的物业服务费6,641.28元（0.9元/㎡/月×92.24㎡×80个月）。对于原告超出上述金额的物业费请求，本院不予支持。根据资阳市物价局和资阳市城市管理局文件[资价费（2005）85号]，资阳市城区内垃圾费系按照6元/户/月标准收取，原告已代小区业主支付了垃圾处理费，故被告凌国柱应支付原告2014年2月1日至2018年9月30日的垃圾处理费336元（6元/月×56个月）。对于原告超出上述金额的垃圾处理费请求，本院不予支持。综上所述，被告凌国柱应当向原告资阳市东福物业服务有限公司支付物业服务费6,641.28元、垃圾处理费336元，合计6,977.28元。同时，物业公司应当努力改善服务质量，提高服务能力、水平，加强与业主的交流沟通，妥善化解物业矛盾纠纷。 依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告凌国柱于本判决生效之日起十日内向原告资阳市东福物业服务有限公司支付物业服务费6,641.28元、垃圾处理费336元，合计6,977.28元； 二、驳回原告资阳市东福物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告凌国柱负担。（原告东福物业已向本院缴纳，被告凌国柱自本判决生效之日起十日内向原告支付） 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 周  燕 二〇二一年三月十七日 书记员 欧阳萌婷