江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1311民初484号原告：江苏祥和物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区珠江路1011号鼎创新天地物业办公室。法定代表人：徐凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐守卫，该公司员工。被告：王振球，男，1985年9月4日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人：马倩，女，1983年10月10日出生，居民，住江苏省宿迁市宿豫区。原告江苏祥和物业管理有限公司（以下简称祥和公司）与被告王振球物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告祥和公司的委托诉讼代理人徐守卫、被告王振球的委托诉讼代理人马倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告王振球给付拖欠原告36个月物业公共服务费2031.44元、摊水电费423.22元、逾期交费违约金883.44元，合计3338.1元；2.判令被告承担本案诉讼等费用。在诉讼过程中原告将违约金变更为269.94元。事实与理由：原告与卧龙湾小区业主委员会签订了《宿豫区卧龙湾小区物业服务合同》，2018年1月1日正式进入该小区实施物业管理、依法履行物业服务合同约定的各项权利和义务。根据相关法律法规之规定和物业服务合同约定，被告王振球作为该小区9#楼205室的业主理应在每年二月份前主动履行业主义务、向物管企业交纳相关物业费用，可是王振球不仅不主动交费，而且还在原告方工作人员电话通知后，拒不履行交费的义务。被告这种恶意欠费行为不仅违背诚信、违背相关法规、构成违约，给小区物业服务工作带来极大的负面影响，而且还侵犯原告的合法权益，给原告造成经济损失。为了维护原告合法权益，促进小区物业管理工作良性循环和健康发展，根据《合同法》第8条、《物业管理条例》第65条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、第6条、《江苏省物业管理条例》第51条、《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第5条等法律法规之规定，依据该小区物业服务合同第8、9、25条约定，请求贵院依法立案审理，支持原告诉求，判令被告王振球给付拖欠原告36个月物业服务费、公摊水电费和逾期交费违约金合计3338.1元、并承担本案诉讼等费用。被告王振球辩称，2018年、2019年、2020年三年物业费没有交。2018年6年6日入住的，楼下一户的防晒网味道太大，导致孩子咳嗽。2019年12月我车停在楼下被刮了，我去调监控，物业说监控坏了。楼道里楼下住户放电动车堵路影响我出入，花草绿化都是干死的，垃圾不清理。本院经审理认定事实如下：2017年12月31日，祥和公司与卧龙湾小区业主委员会签订宿豫区卧龙湾小区物业服务合同一份，合同约定原告为“卧龙湾小区”小区提供物业服务，委托管理期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止。合同8条约定服务费用收费标准为：别墅住宅：0.8元/月/平方米，公共能耗费：0.1元/月/平方米；缴费时间为：每年1、2月份为缴费月，可以预收一年费用。合同还约定：业主或实际使用人不得以原告违反本合同约定为由拒绝缴纳物业服务费，未按约定时间缴纳费用的，承担每日0.2%的违约金。2019年12月20日，祥和公司与卧龙湾小区业主委员会签订卧龙湾小区物业管理服务合同一份，合同约定原告为“卧龙湾小区”小区提供物业服务，委托管理期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。合同19条约定物业管理费用收费标准为公共服务费：别墅房0.8元/月/平方米，多层住房和高层（含小高层）均为0.48元月/平方米;公共能耗费均按0.1元/月/平方米收取。收费时间在每年初1-2月份进行，原告可根据业主房产面积和不同的计费标准计算，一次性预收当年应交的各项费用。合同还约定：对拖欠费用不交的业主、使用人可采取公示催要、发函去单位催要。对不配合交费工作继续拖欠费用的业主、使用人可诉讼到辖区人民法院依法追讨，并且从当年3月1日为欠费之日起，以当年应交费总额为基数、按银行发布的同期同类贷款利率四倍计算至付清之日为止。本合同是在双方2017年12月31日签订的《宿豫区卧龙湾小区物业服务合同》基础上，对有关条款进行细化和说明，目前尚欠18年度、19年度费用的业主或使用人，均按照本合同约定收费标准交费。被告王振球系卧龙湾小区9幢205室业主，房屋建筑面积为117.56平方米。另查明，在审理过程中，承办法官主持原被告双方调解，原告主张2200元，被告主张2000元，后双方以2100元达成口头协议，被告到原告处交纳2100元物业服务等费用，原告拒收。本院认为，依法成立的合同受法律保护。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区业主委员会签订的物业管理服务合同不违反相关法律、法规的规定，应认定合法有效。原告按照合同约定为被告所在的卧龙湾小区提供物业服务，被告亦应向原告支付相应的物业服务费用。关于物业公共服务费金额，《江苏省物业管理条例》第四十九条第一款规定：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定；非普通住宅和非住宅、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体物业服务收费标准，由当事人在物业服务合同中约定。”根据合同约定，自2018年1月1日起至2020年12月31日止被告拖欠原告的物业费用为2031元（117.56㎡×0.48元/月/㎡×36个月）；公共耗能费423元（117.56㎡×0.1元/月/㎡×36个月）。关于被告主张原告未按照约定标准提供物业服务应扣减物业费用，根据其提交的照片，本院认为原告在提供物业服务过程中存在公共设施维护不完善的情形，系瑕疵履行合同，考虑原告提供物业服务的人力、物力、服务项目、标准、质量等情况，本院酌情确定对原告在本案中主张的物业公共服务费，被告王振球按照80%比例支付，故被告应缴纳物业服务费用1625元（2031元×0.8）（以上数额均取整）。关于原告主张违约金，本院认为合同虽有约定，但被告不按时交纳物业服务等费用，并不是其单方原因造成的，原告方亦有一定责任，故对原告主张的违约金本院不予支持。希望原告在今后的物业服务过程中，要不断完善管理服务质量，找准市场定位，认清行业归属，以物业服务合同为内容，以专业服务为抓手，服务好业主，接受全体业主的监督，取得业主认可，妥善处理与业主的关系，构建和谐的小区环境。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王振球于本判决生效后十五日内给付原告江苏祥和物业管理有限公司物业管理服务费1625元、公共耗能费423元，合计2048元；二、驳回原告江苏祥和物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告江苏祥和物业管理有限公司负担15元、被告王振球负担10元（原告已缴纳，待被告履行时一并给付）。本判决为终审判决。审判员  路景兰二〇二一年三月二十六日书记员  张希典附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。二、申请执行本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行。义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期间为二年。申请执行的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。逾期申请的，人民法院不予立案执行。