湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2490号上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：水悦城投资发展有限公司，住所地上海市梅川路1247号新长征商务大厦402。法定代表人：张鹏飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄玉玖，湖北楚贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：李易宸，湖北楚贤律师事务所律师。被上诉人（原审本诉原告、反诉被告)：宜昌邦达置业有限公司，住所地宜昌市西陵一路18号。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡云兰，湖北西陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦丽，湖北西陵律师事务所律师。上诉人水悦城投资发展有限公司（以下简称水悦城公司）因与被上诉人宜昌邦达置业有限公司（以下简称邦达置业公司）委托合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人水悦城公司委托诉讼代理人黄玉玖、李易宸，被上诉人邦达置业公司委托诉讼代理人胡云兰、何梦丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水悦城公司上诉请求：一、撤销宜昌市西陵区人民法院（2020）鄂0502民初1215号民事判决书，依法改判驳回邦达置业公司的诉讼请求并支持水悦城公司全部诉讼请求（其中本诉不服部分上诉标的额918932.24元，反诉不服部分上诉标的额281180.5元，合计1200112.74元）；二、本案一审、二审诉讼费用由邦达置业公司承担。事实和理由：一审认定事实及适用法律有下面四个方面的错误：一、一审法院认定上诉人在履行合同中构成违约，将合同中明确约定的奖励措施判成了“惩罚措施”，属于事实认定及法律适用错误。出租率是受市场环境影响的，上诉人在合同中没有进行保证也不敢保证出租率所必须完成的标准；合同双方当事人是否应决定将出租率的多少作为承担违约责任的条件属合同双方签订合同时的意思自治，司法不应直接干预，在双方没约定的情况下，但一审法院认定上诉人应使出租率达到80%,否则就构成违约，明显违背了双方签订合同时的真实意思，应予纠正。二、被上诉人预计案涉项目于2021年1月1日开业，是受到工程项目施工进度严重滞后的影响，一审支持租金损失没有依据。案涉项目直到2020年9月7日才完成消防验收，而交付后还有4个月的装修期是免租期，装修期因不收取租金是不存在损失的。三、一审法院仅支持并计算了上诉人部分佣金反诉请求，还有一部分签订意向书的金额漏算没有认定，认定错误。《商业服务委托》第1.2条明确约定租赁意向书也是上诉人主张佣金的依据。四、案涉合同的期限，应根据付款方式、付款进度和合同约定的其他条款结合上下文理解，服务期限应至项目开业之日止，一审对于案涉合同履行期限的认定存在错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。邦达置业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。一、如一审判决所述，合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态。邦达置业公司签订委托合同的目的是借助水悦城公司的资源尽快完成招商、出租商铺获得租金收益。邦达置业公司将合同中对出租率的奖励条件的底线作为对水悦城公司招商工作的基本要求并无不妥。即使是从交易目的和交易习惯上来说要求水悦城公司招商率达到80%也并不过分，在邦达置业公司与多个商户签订的租赁合同中商场招商率达到80%才能达到商场开业条件，否则邦达置业公司要承担不能正常开业的违约责任。招商工作的滞后导致商场无法正常开业，为缩小损失，邦达置业公司不得不另行委托其他招商单位参与招商工作，这都是水悦城公司的违约给邦达置业公司造成的损失。二、出租率与市场环境影响并无直接关系。案涉合同履行过程中，水悦城公司不能按合同约定的招商目标完成各期间招商节点任务，该行为已经构成违约。三、水悦城公司招商工作严重滞后，使案涉项目全部完工并办理竣工验收手续至今还无法开业，这期间导致的租金损失和预期利益损失水悦城公司应当赔偿。四、租赁意向书仅是双方在洽谈过程中的产物，并非正式租赁合同，仅有租赁意向书无法证明水悦城公司完成了对商户的招商代理工作，无权仅凭意向书就向邦达置业公司要求支付佣金。五、按《商业服务委托》10.1条“除本另有规定造成本被提前终止外，本合同期限为12个月，本双方签署并加公章且甲方支付首期费用当日起正式生效”的约定，邦达置业公司于2019年4月11日支付首期（2019.5.1-2019.7.31）服务费45万元，该代理合同依约应于2020年4月10日终止。因后续水悦城公司未及时撤场，邦达置业公司于2020年6月29日发出书面解约通知书，对方签收，委托关系正式解除，水悦城公司也于2020年7月初清场，双方委托关系于2020年6月29日就实际终止，水悦城公司要求将招商代理服务期计算至开业日缺乏合理性。综上所述，水悦城公司的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邦达置业公司向一审法院起诉请求：1.确认案涉《宜昌胜利四路公共设施/居住项目（星光天地）项目商业服务委托》于2020年4月10日到期；2.水悦城公司向邦达置业公司赔偿经济损失4345424.2元，包括因水悦城公司违约造成邦达置业公司损失的服务费用30万元、损失租金4045424.2元；3.本案诉讼费由水悦城公司承担。水悦城公司向一审法院提出反诉请求：1.请求确认案涉《宜昌胜利四路公共设施/居住项目（星光天地）项目商业服务委托》于2020年7月8日解除。2.邦达置业公司向水悦城公司支付招商基本佣金1009316.75元以及自2020年4月1日起至2020年7月6日止的顺延服务费192000元，合计1201316.75元，并自2020年7月18日起以1201316.75元为基数，按每日万分之三的标准向水悦城公司支付滞纳金至实际支付之日止。3.本案诉讼费由邦达置业公司承担。一审法院认定事实:2019年4月3日，邦达置业公司（甲方）与水悦城公司（乙方）签订《宜昌胜利四路公共设施/居住项目（星光天地）项目商业服务委托》（以下简称“”），水悦城公司向邦达置业公司提交了《宜昌胜利四路公共设施/居住项目（星光天地）项目商业服务建议书》（以下简称“建议书”）作为的附件。约定水悦城公司向邦达置业公司提供“胜利四路星光天地”项目总建筑面积约为2万平方米（实测面积为12856.27平方米）包括商业规划顾问、招商顾问、招商代理服务、运营筹备顾问等商业服务。水悦城公司的职责是负责整个招商过程的代理工作，协助推进项目开业。第5.1.1条服务期限约定“自本合同签订之日至项目开业日止，乙方按《工作节点计划表》启动招商顾问工作；自2019年5月1日至2020年2月29日为招商服务期，乙方须在5月1日前指派项目负责人驻场。若至服务期限届满项目尚未开业，则乙方不再提供驻场服务，但招商代理工作顺延至项目开业日，顺延期间甲方另行支付顺延服务月费。运营筹备顾问自开业时间倒排3个月起至开业日止。”第5.1.2条约定服务酬金分为固定费用、基本佣金、奖励佣金。固定费用自2019年5月1日至2020年2月29日共10个月，每月支付15万元。顺延服务期及运营筹备顾问期间固定费用按照6万/月计算；基本佣金为平均月租金的2.3倍，若出现商家违约，基本佣金按照商家违约金的50%计算；奖励佣金则以项目出租率达到80%作为节点，项目出租率达到80%~85%（含80%），奖励佣金为30万元，项目出租率达到85%以上（含85%），奖励佣金为50万元。项目出租率达不到80%的，甲方有权解除合同，并不再继续支付剩余佣金。第5.2.3条约定固定费用按季收取，招商佣金按月结算，甲方于每月收到乙方付款通知书3日内支付应付佣金的70%，剩余30%佣金至招商完成率达到80%时，甲方在收到乙方付款通知书3日内一次性支付。第5.3条约定，如果服务期间由于甲方原因，甲方与乙方终止或解除本委托合同的，甲方应在本合同终止或者解除之日后的7个工作日内全额付清乙方根据本合同约定所有应得的酬金。如果招商顾问期间由于乙方的原因解除合同的，乙方不得要求甲方继续支付剩余酬金。第7.1条约定，任何一方违反本之任何条款或约定，均应承担违约责任并赔偿另一方由于该违约行为而遭受的实际损失。第7.3条约定，甲方应按时支付乙方酬金，如甲方逾期支付乙方酬金，则甲方应向乙方另外支付每日万分之三的滞纳金。第10条合同生效及终止约定“除本另有规定造成本被提前终止外，本期限为12个月，本双方签署并加盖公章且甲方支付首期费用当日起正式生效。”建议书中水悦城公司向邦达置业公司承诺的强势招商期至2020年2月28日，招商收尾期至2020年5月31日，暂定于2020年9月1日为项目开业日。签订后，邦达置业公司于2019年4月11日支付45万元首期三个月服务费，2019年8月、10月分别支付45万元服务费，2020年4月、6月分别支付6万元服务费，共计147万元服务费，并未向水悦城公司支付招商佣金，2020年6月28日水悦城公司向邦达置业公司寄发《违约告知书》及《宜昌星光天地项目佣金结算清单（截止2020年6月28日）》要求邦达置业公司支付24万元固定费用及截止到2020年6月28日水悦城公司招商的十五家品牌应付佣金的70%即518095.38元招商佣金。2020年6月29日，邦达置业公司向水悦城公司发送《关于不再续签商业服务合同的函》告知水悦城公司双方签订的于2020年4月10日到期不再续签，并要求水悦城公司于2020年7月3日前撤场，2020年7月1日，水悦城公司向邦达置业公司发函回复同意撤场但邦达置业公司需要支付顺延服务费，2020年7月7日水悦城公司撤场。截至2020年6月28日，水悦城公司为邦达置业公司提供商业服务共签约15家，招商总面积为4311.15㎡（其中负一楼2747.37㎡，一楼310㎡，二楼29.16㎡，三楼578.34㎡，四楼646.28㎡），占总招商面积的33.5%，月租金为321798.37元。邦达置业公司因水悦城公司的招商工作未达到其要求，通知水悦城公司限期撤场，邦达置业公司于2020年7月3日与宜昌市星光物业管理有限公司（以下简称“星光物业公司”）签订《招商代理合同》，由星光物业公司负责星光天地项目全城招商代理及整体推广方案。代理期限从2020年7月3日至2021年1月15日，2020年7月、8月邦达置业公司共向星光物业公司支付招商佣金275335.5元，邦达置业公司预估最早于2021年1月1日开业。一审法院另查明，双方签订的3.7条水悦城公司委任负责人处为空白，11.2调整水悦城公司负责人为姜依敏，在水悦城公司向邦达置业公司发送的《违约告知书》、《解约告知书》中发件人也为姜依敏，实际履行时由水悦城公司方吴斌作为邦达置业公司招商项目负责人进行工作汇报，根据水悦城公司的打卡记录在双方履行中水悦城公司并未安排负责人驻场主持招商工作。2020年9月7日宜昌市住房和城乡建设局下发《特殊建设工程消防验收意见书》评定邦达置业公司开发的“胜利四路公共设施、居住项目（星光天地）1-2#楼、裙房及地下室”建设工程消防验收合格。一审法院认为：（一）当事人双方签订的何时终止及解除。本案双方签订的《宜昌胜利四路公共设施/居住项目（星光天地）项目商业服务委托合约》虽为水悦城公司拟定，经过磋商，水悦城公司按照项目具体情况出具了《商业服务建议书》，是双方真实意思表示，虽是格式合同但不存在无效条款，双方在签订合同之初亦按照合同内容开始履行义务，合约合法有效。合同第十条是以“合同的生效及终止”作为标题，是合同期限的明确表示，因此合约期限为12个月，从双方签署公章且邦达置业公司支付首期费用之日起计算，邦达置业公司于2019年4月11日支付45万元作为首期三个月的固定费用，合约于2020年4月10日终止。但2020年4月10日合约终止后，水悦城公司并未撤场，邦达置业公司依然在接受水悦城公司的顺延服务，双方仍存在委托合同关系，2020年6月29日邦达置业公司向水悦城公司发送《关于不再续签商业服务委托合同的函》明确告知水悦城公司合同解除并撤场，因此双方于2020年6月29日委托合同关系解除。（二）当事人双方在履行合同中是否构成违约。合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的结果或者达到的状态。委托合约的签订是当事人双方为达到一定目的进行磋商的结果，邦达置业公司需要借助水悦城公司的资源出租商铺获得租金收益，水悦城公司是通过自己的招商工作获得服务费及佣金，双方为达成自己的目的签订委托合同，合同履行过程中双方应当遵守权利义务规则，邦达置业公司应当依约向水悦城公司支付服务酬金，水悦城公司应当充分履行勤勉义务帮助邦达置业公司完成招商工作达到项目开业目的。本案合同双方虽然只对招商节点进行了笼统的概述而没有详细比例要求，但从合约用出租率是否达到80%作为奖励与解除合同的标准，可见从邦达置业公司签订合同目的上来看将80%的出租率作为合同目的实现的基本底线，一审法院认为并无不妥。截至2020年6月28日水悦城公司帮助邦达置业公司签约成功15家商户，出租率为33.5%，出租率远达不到邦达置业公司的开业要求，即使按照水悦城公司所述截至2020年7月6日水悦城公司完成招商面积占总面积63.36%，此出租率仍然不能达到邦达置业公司开业要求实现邦达置业公司合同目的，因此从水悦城公司实际工作情况来说，招商工作确属滞后，构成违约，给邦达置业公司造成了损失，包括实际损失和可预见损失，邦达置业公司为避免损失进一步扩大而与水悦城公司解除合同理应在情理之中。而且双方合约中也明确水悦城公司的其中一项任务是于2019年5月1日前指派项目负责人到邦达置业公司处驻场，但无论是负责人吴斌还是负责人姜依敏都没有驻场工作，从这个角度来讲，水悦城公司确属消极怠工状态，构成违约不利于合同目的的实现。水悦城公司在合同期间不论工作态度如何，也实际展开了工作帮助邦达置业公司招商并签订《星光天地租赁合同》，邦达置业公司应当向其支付招商酬金，邦达置业公司虽然向水悦城公司支付了固定费用但对招商佣金部分在水悦城公司多次催款的情况下仍未支付，也构成违约。当事人双方都构成违约的情况下双方应承担各自的违约责任。（三）关于违约金的计算方式及金额。双方合约中对违约责任仅笼统的约定“任何一方违反本合约之任何条款或约定，均应承担违约责任并赔偿另一方由于该违约行为而遭受的实际损失”，并未对具体损失计算标准进行约定。关于本诉，对邦达置业公司诉讼请求中要求水悦城公司赔偿2020年7月、8月邦达置业公司向宜昌市星光物业管理有限公司支付的招商代理费275335.5元，此部分费用却因水悦城公司违约没有完成招商工作而给邦达置业公司带来的实际损失，对此费用一审法院予以支持；对邦达置业公司要求水悦城公司支付2020年9月1日至2021年1月1日已经签约的租金损失的诉讼请求，一审法院认为此请求基于因合同目的无法实现给邦达置业公司造成的预期损失，邦达置业公司有权要求水悦城公司支付，但邦达置业公司主张的时间长度不合理，2020年9月7日邦达置业公司方项目验收合格，才达到可能开业的基础条件，且水悦城公司提供的《商业服务建议书》中预计邦达置业公司的开业时间为2020年9月1日，2020年1月24日至2020年4月8日受新型冠状病毒××疫情影响，双方无法实际履行合同，邦达置业公司的项目开业之间相应推迟2个月至2020年11月1日，自2020年9月1日至2020年11月1日期间水悦城公司应当向邦达置业公司支付邦达置业公司的租金损失，水悦城公司在2020年6月28日完成的招商面积月租金为321798.37元，因水悦城公司招商工作滞后邦达置业公司无法实现开业目的无法收取商户租金造成的预期损失，水悦城公司向邦达置业公司支付租金损失643596.74元，对于未签约面积的租金损失因属于不可预知的商业风险且受水悦城公司招商工作进度影响不大，一审法院不予支持。关于反诉，水悦城公司要求邦达置业公司支付顺延服务月费的反诉请求一审法院予以支持，但双方合约于2020年4月10日终止，于2020年6月29日解除，邦达置业公司应向水悦城公司支付2020年4月、5月、6月的顺延服务费18万元，按照水悦城公司于2020年6月28日向水悦城公司寄发的《违约告知书》及《宜昌星光天地项目佣金结算清单》，截止2020年6月28日邦达置业公司应向水悦城公司支付15户商铺的基本佣金740136.25元，虽然按照合约中佣金支付方式水悦城公司完成的招商率未达到80%邦达置业公司只需支付应付佣金的70%，但此条款在双方正常履约的情形下适用。但在合约履行过程中当事人双方都有违约，对于水悦城公司主张的佣金部分可以依据合约5.3条，服务期间由于邦达置业公司原因终止或解除委托合同的，邦达置业公司应在合同终止或解除之日后的7个工作日内全额付清水悦城公司应得的酬金。因此对水悦城公司请求邦达置业公司支付740136.25元的基本佣金的诉讼请求一审法院予以支持。合约约定了邦达置业公司逾期付款滞纳金收取标准，对水悦城公司要求邦达置业公司自2020年7月18日起至实际支付之日止支付逾期付款滞纳金的诉讼请求一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、原告宜昌邦达置业有限公司与被告水悦城投资发展有限公司于2019年4月3日签订的《宜昌胜利四路公共设施/居住项目（星光天地）项目商业服务委托合约》于2020年4月10日终止，双方的委托合同关系于2020年6月29日解除。二、被告水悦城投资发展有限公司向原告宜昌邦达置业有限公司支付实际损失275335.5元及预期租金损失643596.74元，共计918932.24元。三、反诉被告宜昌邦达置业有限公司向反诉原告水悦城投资发展有限公司支付顺延服务费18万元及基本佣金740136.25元，共计920136.25元，并以920136.25元为本金基数，自2020年7月18日起至实际支付之日止，按每日万分之三的标准支付逾期付款滞纳金。上列应付款项于本判决生效之日起10日内履行四、驳回原告宜昌邦达置业有限公司和反诉原告水悦城投资发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19582元（已适用简易程序减半收取，原告已预交），由被告水悦城投资发展有限公司负担。一审反诉案件受理费7806元（已减半收取，被告已预交），由反诉被告宜昌邦达置业有限公司负担。二审中，当事人依法提交了新证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。（一）水悦城公司提交以下证据：证据一，宜昌市住房和城乡建设局对案涉工程竣工验收备案的公示信息一份，拟证明案涉项目在2020年11月4日才完成竣工验收备案，达到交付使用的条件，装修期也应当在这个时间节点往后计算；证据二，水悦城公司员工姜依敏和邦达置业公司员工刘锐的微信聊天记录，拟证明上诉人和被上诉人签订的意向合同不是格式合同，是经过双方充分协商的合同。邦达置业公司质证称：对前述证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议。案涉项目在2020年9月初就已完成消防验收，是可以开业的，在2020年9月25日所有项目已经完全完成了竣工项目，上诉人说的2020年11月4日仅是备案时间；对前述证据二的真实性有异议，该聊天记录是2019年3月份的，该证据不属于新证据。（二）邦达置业公司提交以下证据：证据一，《竣工验收备案表》一份，拟证案涉项目在2020年9月已经全部完成竣工验收工作，2020年11月已经完成所有备案手续，项目早已具备开业条件，但因上诉人在前期的招商工作严重滞后导致迟迟不能开业；证据二，案涉项目2021年1月12日现状照片，拟证明案涉项目商业体在2021年1月已经基本装修完毕，达到基本开业条件。一审中被上诉人主张上诉人赔偿损失至2021年1月没有超出预期；证据三，宜昌邦达置业有限公司2020年10月-2021年1月招商明细及佣金核算表，拟证明直至2021年1月案涉项目才基本完成招商工作，达到开业条件，上诉人招商工作滞后给案涉项目开业的不利影响持续到2021年1月，被上诉人的损失被扩大的根源在于上诉人不能按照《商业服务建议书》进度按时完成招商工作。水悦城质证称：对证据一的真实性无异议，但不能达到被上诉人的证明目的。该证据只能反映被上诉人的工程进度延期长达半年，是被上诉人自身原因导致延期开业；对证据二的真实性无异议，对关联性有异议。开业延期是由于工程进度严重滞后引起的；证据三与本案没有关联性。本院经过审查后认为,水悦城公司提交的两份证据，真实性予以确认，但不能达到其证明目的。邦达置业公司提交的三份证据，对其真实性予以确认，但该证据不能充分证明其证明目的。一审法院认定的事实属实，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉合同的履行期限如何确定？二、出租率未达到80%是否构成合同违约及应承担违约责任？三、是否可以以意向书来主张佣金？四、是否应当支付预期租金的损失？针对以上争议焦点，评述如下：一、关于第一个争议焦点。经庭审查明，案涉《商业服务委托合约》签订前，双方当事人事先有过充分的接触、协商，且由水悦城公司起草合约，双方先后予以签署。该合约第10.1条明确约定了合同生效及终止时间，即“除本合约另有规定造成本合约被提前终止外，本合约期限为12个月，本双方签署并加盖公章且甲方支付首期费用当日起正式生效。”，该条款语义明确，无文义上的歧义。该合约第5.1.1条规定于合约中“期限、酬金、支付时间和方式”部分，仅是当事人双方根据《工作节点计划表》对商业规划顾问、招商顾问服务、招商代理服务及运营筹备顾问工作未来预期时间节点所做的计划性安排，并非对合同期限的规定。一审法院认定邦达置业公司支付首期三个月固定费用的时间点（2019年4月11日）为案涉《商业服务委托合约》的起始时间点，合同期满12个月的时间点（2020年4月10日）为终止时间点，符合合同约定，无不当。案涉合同于2020年4月10日终止后，水悦城公司并未撤场，邦达置业公司未提出异议并接受水悦城公司的顺延服务，双方仍存在委托关系。2020年6月29日邦达置业公司向水悦城公司发送《关于不再续签商业服务委托合同的函》明确告知水悦城公司合同解除并要求其撤场，水悦城公司于2020年7月1日，回函同意解除合同，故一审法院认定双方之间的委托关系于2020年6月29日解除，并无不当。二、关于第二个争议焦点。案涉《商业服务委托合约》的主要内容是水悦城公司开展招商代理活动，使得案涉项目的出租率达到可以开业条件，其中出租率达到80%可视为当事人双方签订案涉合同时的主要预期目标之一。案涉合同约定水悦城公司的合同义务之一系邦达置业公司支付第一笔费用后，水悦城公司应于2019年5月1日之前安排项目负责人驻场，开展招商代理工作。本案中，水悦城公司未能提交证据证明曾安排项目负责人驻场开展招商服务工作，应承担举证不能的不利后果，应认定水悦城公司未安排项目负责人驻场，存在违约行为，此违约行为系导致其招商服务工作滞后的主要原因，由此导致双方委托关系被解除时，案涉项目出租率也仅为30%多，未实现邦达置业公司签订案涉合同主要目的，水悦城公司应当承担相应的违约责任。一审法院关于水悦城公司应承担违约责任的认定无误，应予维持。三、关于第三个争议焦点。首先，《商业服务委托合约》第1.3条、第5.1.2.2条，从文义上讲，并未明确约定将租赁意向书纳入计算基本佣金的范畴。其次，2020年6月28日水悦城公司向邦达置业公司发出《违约告知书》及基本佣金结算清单，主张基本佣金及部分固定费用。水悦城公司提出的基本佣金结算清单上，用以计算基本佣金的依据仅包含已经正式签订的15份租赁合同，并未包含意向书。由此可见，水悦城公司在合同实际履行过程中，也是以正式签订的租赁合同为依据来实际计算基本佣金并向邦达置业公司主张结算的。在本案诉讼中，水悦城公司主张将租赁意向书纳入计算基本佣金的依据，有违诚信原则，本院不予支持。一审法院以正式签订的租赁合同，作为计算水悦城公司基本佣金的依据，并无不当。四、关于第四个争议焦点。如前所述，本院认为由于水悦城公司未能依约履行《商业服务委托合约》约定的义务，导致案涉项目的出租率未能达到预期标准，案涉项目不能按照当事人预期的时间节点开业，水悦城公司应承担相应的违约责任，赔偿邦达置业公司相应的损失。关于实际损失部分，一审法院认定的275335.5元实际损失，系邦达置业公司为继续完成招商工作，确保案涉项目出租率满足开业标准而实际支出的费用，且有《招商代理合同》、支出凭证等证据证明，认定无误，水悦城公司应予赔偿。关于预期租金收入损失部分，一审法院考虑水悦城公司违约行为对案涉项目延期开业的影响以及新冠疫情对项目开业的影响，认定由于水悦城公司的违约行为导致案涉项目推迟开业2个月，并以水悦城公司已经完成招商面积的月租金321798.37元为基数，确定水悦城公司应赔偿邦达置业公司预期租金损失643596.74元，并无不当。综上所述，水悦城投资发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15601元，由上诉人水悦城投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖朝平审判员  肖小月审判员  李 丹二〇二一年三月四日法官助理张俊保书记员熊芳园