宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）宁03民终164号上诉人（原审原告）：宁夏谊达商业经营管理有限公司。法定代表人：刘淑金，该公司董事长。委托诉讼代理人：马家明，宁夏马家明律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：马小琴，宁夏马家明律师事务所律师。特别授权代理。上诉人（原审被告）：苏永宝，男。上诉人宁夏谊达商业经营管理有限公司（以下简称谊达公司）因与上诉人苏永宝租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人谊达公司的委托诉讼代理人马家明，上诉人苏永宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谊达公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持谊达公司一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由苏永宝承担。事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误，导致处理结果错误。谊达公司与苏永宝之间签订的《博大购物中心租赁经营合同书》合同有效且并未到期，苏永宝擅自搬离柜组是单方违约。一审判决认为苏永宝不构成违约认定事实错误。谊达公司经营的博大购物中心有经营户200余家，绝大多数都在经营，疫情不仅对苏永宝经营活动有影响，对谊达公司的经营活动影响更大。一审判决免除45天租金系认定事实错误。疫情期间的租金减免政策也是要求“对承租国有资产类经营用房的中小微企业，2020年1月份租金减50%，2-3月份租金全免，鼓励支持商业街区、商务楼宇等业主为租户减免租金”，其中并未规定商业街区一定减免租金。谊达公司也是从宁夏博大房地产开发有限公司租赁的商铺，而非自有商铺，苏永宝违约在先，就更无从提及减免商铺租金之事。合同第六条第4款约定：乙方违约导致合同提前被甲方解除的，质保金不予退还。苏永宝未经同意擅自撤场，已构成单方违约，故谊达公司收取的质保金不予退还。一审判决将6000元质保金用于抵扣租金，处理结果错误。合同第七条第4项约定的目的就是为了约束苏永宝随意欠费撤场，苏永宝也的确欠费撤场逃跑，已违反了此约定，构成违约，应承担逃场违约金20000元。一审判决认为苏永宝撤场谊达公司知情，就不构成违约，显然与合同的目的背道而驰。二、从社会效果上来讲，租赁谊达公司铺面柜组的商家有两百余户，因疫情影响各行各业经济均出现了下滑，如果两百余户商家均以本案作为标准，随意撤离商场，解除合同，且不需要承担任何责任，则不仅是谊达公司的两百余户铺面动荡，产生经济损失，在该地区范围的经济及居民购物生活均会产生影响，不利于引导诚实守信的市场经济。综上，请求查明事实，依法改判支持谊达公司一审诉讼请求或发回重审。苏永宝针对谊达公司的上诉请求、事实和理由辩称，我没有撤场逃跑，不应当支付撤场20000元的违约金。因无法经营我的东西一直在商场放着。谊达公司没有按照约定履行义务，一审免除45天的租金是正确的，我经营时受疫情影响商场关门应当免除45天的租金。6000元的质保金只要离开时不损害谊达公司的设施，谊达公司就应当退还。苏永宝上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审诉讼费由谊达公司承担。事实和理由：苏永宝对一审判决中计算的三个岛柜自2019年9月1日至2020年7月31日期间的租金、物业费、取暖费共计60763.17元不存在异议，但对苏永宝已经支付的部分存有异议。苏永宝自2016年开始在博大购物中心租赁岛柜进行服装经营，2017年10月份谊达公司才开始接管博大购物商场的管理业务，当时谊达公司大涨租金、管理混乱、消防措施不全，使得商户怨声载道，四处求助，但最终也未妥善解决。后在谊达公司给出的以十个月的租金抵十四个月优惠条件下，双方才达成租赁意向。租赁期间，苏永宝也从未出现过欠付租金的问题，在双方所有账目已清的情况下，2019年5月20日，双方又达成新的租赁协议，优惠条件和之前一样，所以租期是从2019年9月1日开始的。按照谊达公司要求及两份合同内容约定，“租金在协议签订日缴纳一半，余款在2020年2月28日前交清”，故苏永宝自签订合同之日即2019年5月20日支付一笔租金14004.9元、一笔租金10000元及押金3000元，后在租赁期间即2019年8月17日支付租金1500元、2019年9月28日支付租金10000元、2019年12月28日支付柜台租金、管理费、暖气费14739元；苏永宝在该两份合同租期内已支付了租金、物业费、采暖费等共计56243.9元。在苏永宝缴纳完最后一笔费用时，谊达公司很清楚其与苏永宝之间账已清，不存在欠付租金的问题。故2020年1月至今，谊达公司从未向苏永宝主张过租金。苏永宝在博大购物中心已诚信经营了将近5年的时间，期间一直按照谊达公司的要求支付租金。综上，请求支持苏永宝的上诉请求。谊达公司针对苏永宝的上诉请求、事实和理由辩称，对上诉请求没有异议，对事实理由部分不予认可，对租金的数额谊达公司也没有异议，但是苏永宝应当缴纳的费用没有交清。谊达公司起诉的时候对苏永宝的所有费用，减去苏永宝支付的部分进行了结算并起诉。2019年苏永宝缴纳的钱，谊达公司已经计算在已经收取的部分中，所欠的部分依然存在，因此，苏永宝的上诉理由不能成立。关于质保金的问题，双方签订的合同在第六条中明确约定，拖欠费用也是扣除质保金的重要选项，并不是针对是否损害柜台一项约定的，欠费和承租人提前解除合同都是扣除质保金的合同内容。关于疫情减免租金的问题，政府文件没有强行规定要求企业减免租金，而是倡导性的。谊达公司对于全部履行合同的用户进行减免，是因为这些经营户后期还能给公司带来收益，可以弥补一份损失，而苏永宝后期不可能给企业带来任何收益，所以不能减免是企业的自主权利，不能强行要求减免。谊达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除谊达公司、苏永宝签订的《博大购物中心租赁经营合同书》；2.判令苏永宝支付截止2020年7月31日拖欠的租金、物业费、取暖费共计38098.54元；3.要求苏永宝支付欠费逃场违约金20000元;4.诉讼费由苏永宝承担。一审法院认定事实：2019年5月20日，谊达公司（甲方）与苏永宝（乙方）签订《博大购物中心租赁经营合同书》，合同约定：第一条商铺情况和经营方式：1.乙方租赁位于吴忠市红寺堡区博大购物中心第三层第3152、3153号岛柜，实际面积66.69㎡，建筑面积90.09㎡的柜组…第二条租期：租期共24个月，即自2019年9月1日起至2021年8月31日止。第三条租金及交纳时间：1.租金35元/㎡/月，全年合计28009.8元。2.租金在协议签订日缴纳14004.9元，余款14004.9元在2020年2月28日前交清（6个月）,逾期按总额的5%每日收取滞纳金。第四条其它各项费用数额及交纳时间：1.乙方建筑面积90.09㎡，物业经营管理费16元/㎡/月，全年合计17297.28元，协议签订日交纳8648.64元，余款8648.64元在2020年2月28日前交清（6个月）,逾期按总额的5%每日收取滞纳金…3.乙方经营区取暖费，按照政府标准，在供暖前10天向甲方一次性交纳…第六条质保金的收取、返还和处理：1.乙方在签订本合同后，一次性向甲方交纳质保金3000元。2.乙方诚信履约，无拖欠费用，无质量问题出现投诉索赔的，合同到期三个月后五日内退还乙方。若在验收中发现乙方还有其他欠款的，由此款中扣除。3.乙方无权转租本柜组。私自转租、转让柜组的，质保金不予退还。4.乙方因违约导致合同提前被甲方解除的，质保金不予退还。第七条违约责任：…4.乙方在甲方不知情的情况下欠费逃场的，甲方将通过诉讼追回欠费，同时乙方同意支付逃场违约金20000元（欠费逃场：指拖欠商场费用后撤货逃跑）。2019年5月21日，谊达公司与苏永宝签订《博大购物中心租赁经营合同书》，除合同约定：第一条商铺情况和经营方式：1.乙方租赁位于吴忠市红寺堡区博大购物中心第三层第3167号岛柜，实际面积110㎡，建筑面积148.59㎡的柜组…第二条租期：租期共24个月，即自2019年9月1日起至2021年8月31日止。第三条租金及交纳时间：1.租金全年合计20000元。2.租金在协议签订日缴纳10000元，余款10000元在2020年2月28日前交清（5个月）,逾期按总额的5%每日收取滞纳金…其余内容与2019年5月20日签订的《博大购物中心租赁经营合同书》内容一致。合同签订后，苏永宝向谊达公司交纳了三个岛柜的质保金6000元。后苏永宝将部分货品搬离，部分货品在岛柜放置。另查明，苏永宝租赁的3152、3153号岛柜的租金以实际面积66.69㎡计，物业管理费及取暖费以建筑面积90.09㎡计；3167号岛柜的租金及物业管理费全年合计20000元，取暖费以建筑面积148.59㎡计；博大购物中心属于商业用房性质，按5.8元/㎡/月收取取暖费。根据谊达公司提供的费用明细显示，2019年9月1日至2020年7月31日，苏永宝租赁的3152、3153号岛柜已支付租金、物业费、取暖费合计17712元，3167号岛柜已支付租金、取暖费10976元。一审法院认为，谊达公司将位于吴忠市红寺堡区博大购物中心第三层的第3152、3153、3167号岛柜交付苏永宝使用、收益，苏永宝向其支付租金，双方形成租赁合同关系。谊达公司要求解除双方签订的《博大购物中心租赁经营合同书》，苏永宝同意解除，予以解除。关于租金、物业管理费、取暖费的计算，苏永宝租赁的3152、3153号岛柜自2019年9月1日起至2020年7月31日止的租金为25630.89元（28009.8元÷365天×334天），物业费15828.2元（17297.28元÷365天×334天），取暖费2612.61元，以上共计44071.7元。苏永宝租赁的3167号岛柜自2019年9月1日起至2020年7月31日止的租金、物业费为18301.37元（20000元÷365天×334天），取暖费4309.11元，以上共计22610.48元。疫情期间苏永宝停止营业，应根据实际向苏永宝减免部分费用，庭审中谊达公司陈述减免45天的费用，予以支持。因物业管理费、取暖费已实际产生不再减免，故免除3152、3153号岛柜45天的租金3453.26元（28009.8元÷365天×45天），苏永宝应向谊达公司支付40618.44元（44071.7元-3453.26元）；免除3167号岛柜45天的租金2465.75元（20000元÷365天×45天），苏永宝应向谊达公司支付20144.73元（22610.48元-2465.75元）。苏永宝已支付28688元（17712元+10976元），尚欠32075.17元（40618.44元+20144.73元-28688元）。关于质保金6000元，两份合同中均约定“乙方违约导致合同提前被甲方解除的，质保金不予退还”，同时还约定“若在验收中发现苏永宝（乙方）还有其他欠款的，由此款中扣除”。因此质保金6000元应从苏永宝的租金中予以扣除，故苏永宝还应向谊达公司支付租金、物业管理费、取暖费共计26075.17元（32075.17元-6000元）。关于谊达公司要求苏永宝支付欠费逃场违约金20000元的诉讼请求，合同中明确约定“苏永宝（乙方）在谊达公司（甲方）不知情的情况下欠费逃场的，…同时苏永宝（乙方）同意支付逃场违约金20000元…”，庭审中谊达公司陈述苏永宝已不再经营，并将部分货品搬离，说明谊达公司是知情的，故对该项诉讼请求不予支持。关于苏永宝辩称，欠款不属实,自2017年10月31日双方就未结算过，且其已向谊达公司付清柜台费、管理费、取暖费的辩解理由，因苏永宝未提供证据证实，且谊达公司陈述2017年至2018年的所有费用均已结清，故对该项辩解理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除谊达公司与苏永宝之间签订的《博大购物中心租赁经营合同书》；二、苏永宝于判决生效后十日内一次性支付谊达公司剩余租金等费用共计26075.17元；三、驳回谊达公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1252元，减半收取计626元，谊达公司负担400元，苏永宝负担226元。二审中，谊达公司提交宁政办规发（2020）2号文件一份，证明自治区人民政府规定对租赁国有营业用房的应当减免，并未强制民营企业减免所有租金。苏永宝质证对证据的真实性没有异议，在经营期间谊达公司因为疫情关门，谊达公司给所有商户都减免租金，也应当给苏永宝减免租金。苏永宝提交自己书写的费用明细一张、建设银行信用卡交易明细三张，证明2019年5月21日，苏永宝给谊达公司缴纳13000元，其中10000元的租金，3000元的质保金；2019年9月28日，给谊达公司缴纳10000元租金；2019年12月28日，给谊达公司缴纳14739元的取暖费和租金。谊达公司质证意见是：对苏永宝自己书写的费用明细的真实性、合法性、关联性不予认可；对中国建设银行信用卡交易明细苏永宝所说的给谊达公司缴纳的款项没有异议，但是上述款项在2019年12月份之前所缴纳，而谊达公司是在2020年8月份才开始起诉，对于上述支付的款项已经计算在已付款中，不能重复计算。谊达公司提交的证据，苏永宝对真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定，对证明目的结合案件事实进行认定。苏永宝提交的证据中费用明细一张系苏永宝自己书写，谊达公司不认可，本院对该证据不予认定；苏永宝提交的建设银行信用卡交易明细三张，谊达公司对真实性、合法性、关联系予以认可，本院予以认定。一审审理查明基本事实有相应证据证实，本院予以认定。二审另查明，2019年5月21日，苏永宝通过苏荣账户向谊达公司支付13000元，2019年9月28日，苏永宝通过杨丽梅账户给谊达公司支付10000元，2019年12月28日，苏永宝通过杨丽梅账户给谊达公司支付14739元。本院认为，谊达公司与苏永宝签订的案涉《博大购物中心租赁经营合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。谊达公司诉讼要求解除合同，苏永宝同意解除合同，一审判决解除案涉《博大购物中心租赁经营合同书》正确。谊达公司与苏永宝对于一审认定的3152、3153号岛柜2019年9月1日起至2020年7月31日的租金25630.89元、物业费15828.2元、取暖费2612.61元，共计44071.7元及3167号岛柜2019年9月1日起至2020年7月31日的租金、物业费18301.37元，取暖费4309.11元，共计22610.48元均无异议，本院予以确认。谊达公司上诉主张苏永宝擅自搬离柜组，单方违约，不应减免租赁费、退还6000元质保金，应当由苏永宝支付逃场违约金20000元。对此，苏永宝不认可，其陈述因无法经营将部分商品打包带回家，部分商品在商场放置，谊达公司诉讼主张苏永宝违约，但未提交证据予以证实，故对谊达公司称苏永宝违约的主张本院不予支持。因受疫情影响，对于不能正常营业期间的租金，一审法院结合双方当事人的陈述减免3152、3153、3167号岛柜45天的租金符合实际及公平原则，谊达公司该上诉主张本院不予支持。关于质保金6000元，双方签订的《博大购物中心租赁经营合同书》对质保金的收取、返还及处理作出约定，双方均同意解除合同，对于质保金谊达公司应当返还苏永宝，因苏永宝下欠租赁费，一审法院依据双方合同约定将质保金6000元从苏永宝应付的租金中予以抵扣并无不当。谊达公司主张6000元质保金不应退还的上诉理由不能成立，本院不予支持。谊达公司主张苏永宝应支付逃场违约金20000元，案涉合同约定“乙方在甲方不知情的情况下欠费逃场的，甲方将通过诉讼追回欠费，同时乙方同意支付逃场违约金20000元。”根据双方当事人陈述，谊达公司对于苏永宝将部分货品搬离是知情的，谊达公司主张苏永宝支付逃场违约金20000元无事实依据，谊达公司的该上诉主张本院亦不予支持。苏永宝上诉主张其已支付租金、物业费、采暖费等共计56243.9元，但苏永宝二审中提交的证据仅能证实其向谊达公司支付了37739元，谊达公司对此认可，本院予以认定。根据一审查明的事实，苏永宝应付谊达公司3152、3153号岛柜的租金、物业费、取暖费40618.44元，3167号岛柜租金、物业费20144.73元，以上合计60763.17元（40618.44元+20144.73元）。扣除苏永宝已支付租金37739元，谊达公司应退还的质保金6000元从苏永宝下欠租金中抵扣，苏永宝还应支付谊达公司租金、物业管理费、取暖费共计为17024.17元（60763.17元-37739元-6000元）。综上所述，谊达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。二审中苏永宝提交新证据，导致本案部分事实认定发生变化，苏永宝的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2385号民事判决第一项，即：一、解除原告宁夏谊达商业经营管理有限公司与被告苏永宝之间签订的《博大购物中心租赁经营合同书》；二、撤销宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2020）宁0303民初2385号民事判决第二项、第三项，即：二、被告苏永宝于判决生效后十日内一次性支付原告宁夏谊达商业经营管理有限公司剩余租金等费用共计26075.17元；三、驳回原告宁夏谊达商业经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、上诉人苏永宝于本判决生效之日起十日内向上诉人宁夏谊达商业经营管理有限公司支付剩余租金等费用17024.17元；四、驳回上诉人宁夏谊达商业经营管理有限公司一审的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1252元，减半收取626元，由宁夏谊达商业经营管理有限公司负担443元，苏永宝负担183元；二审案件受理费2504元，宁夏谊达商业经营管理有限公司预交的1252元，由宁夏谊达商业经营管理有限公司负担，苏永宝预交的1252元，由苏永宝负担367元，宁夏谊达商业经营管理有限公司负担885元。本判决为终审判决。审判长  马建萍审判员  贾玉宁审判员  马春燕二〇二一年三月二十二日书记员  唐 力附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。