广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2499号上诉人（原审被告）：广州华腾资源资产管理有限公司。住所地：广州市荔湾区中山八路31号首层102房自编01号。法定代表人：刘再亮。委托诉讼代理人：陈鸿，广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑秋虹，女，1982年10月4日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：罗智仁，广东同福律师事务所律师。上诉人广州华腾资源资产管理有限公司（以下简称华腾公司）与被上诉人郑秋虹房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人广州华腾资源资产管理有限公司不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初13731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华腾公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一审、二审受理费由郑秋虹承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，适用法律不当，应予纠正。首先华腾公司并没有违约，华腾公司是已经按照合同的约定，通知郑秋虹办理正式手续的，亦通知郑秋虹按时支付购房款，但是郑秋虹一直没有前来支付购房款，亦未前来办理正式的购房手续，是郑秋虹自动放弃认购意愿以及优先选房权，自己选择不按合同履行，因此华腾公司才会将案涉房屋另行出售，本案发生争议的主要原因在于郑秋虹，是郑秋虹自己违约在先，并非华腾公司违约，华腾公司是有权直接没收郑秋虹的定金而无需返还的。其次，华腾公司与郑秋虹签订的《认购协议书》第三条第二款明确约定：郑秋虹在签署正式购房合同前，因房源有限和排号等原因，郑秋虹无合适房源选择，华腾公司应全额无息退还所收诚意金给郑秋虹，并且华腾公司无须承担任何违约责任，也无须做任何赔偿。前述约定是双方的真实意思表示，根据该约定，即使华腾公司没有合适房源交付给郑秋虹，华腾公司亦无须向郑秋虹双倍返还定金，仅需无息退还诚意金即可，一审法院事实认定错误，裁判缺乏事实依据。在错误的事实认定下，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条认定华腾公司应当双倍返还定金，显然是认定事实错误，适用法律不当。郑秋虹辩称，华腾公司未依约通知郑秋虹办理选房及购房手续，擅自将房屋转让给他人，构成根本违约。郑秋虹支付的50000元属于定金，根据《合同法》规定，华腾公司应当双倍返还。因此，请求法院驳回上诉，维持原判。郑秋虹于2020年3月23日向一审法院起诉请求：1.解除双方于2018年4月23日签订认购位于广州市xx区xx路xx号xx广场公寓xx层xx单元房屋的《认购协议书》。2.判令华腾公司双倍返还定金100000元。一审法院经审理查明：2018年4月23日，郑秋虹（为乙方）与华腾公司（为甲方）签订《认购协议书》，约定：乙方已对甲方位于广州市越秀区大南路2号合润广场公寓认筹项目做了充分的了解，明确认购物业：xx层xx单元，建筑面积68.5623平方米（已包含公摊面积），以房产证为准。该物业总额：1923757元。乙方同意签订本协议书时，支付50000元作为诚意金，即可拥有xx广场公寓（仅限一套）认购权利（选房顺序以协议书编号为准）。本认购书内容仅作为乙方预购房意愿及甲方承诺，法律文本最终以签订正式购房合同为准。乙方在签署正式购房合同前，因房源有限和排号等原因，乙方无合适房源选择，甲方应全额无息退还所收诚意金给乙方，并且甲方不须承担任何违约责任，也无须做任何赔偿。乙方须在接到甲方认购通知（通知方式包括电话、短信等任一方式）后于开盘当天按时到达甲方售楼中心办理正式手续，逾期未办理者视为乙方自动放弃正式认购意愿和优先选房权，甲方有权将该物业另行出售，而无需事前知会乙方。乙方已支付诚意金不予退还，本认购书自动作废。自签订正式购房合同之日起，本协议自行作废。该物业应在2018年8月22日前办理交易过户手续（按揭付款）。同日，郑秋虹在《现场告知书》上签名，确认：郑秋虹购买xx广场公寓项目1806单元，网签总价950000元，工程改造总价973757元；关于违约：因买方原因导致违约则已支付定金不予退回。郑秋虹为证明其向华腾公司支付了定金，提交了：1、华腾公司开具的收到郑秋虹支付xx广场公寓1806房定金5万元的收据。2、微信支付记录截图（盖有华腾公司公章，且公章旁有“xx广场公寓1806房定金”的手写字体），载明郑秋虹向许竣强（华腾资源）转账20000元，转账时间为2018年4月22日。3、中国农业银行广东分行取款凭条，分别显示62284800880555****5的帐号分别取款5000元、3000元、2000元。据查册时间为2020年9月1日的不动产登记查册表显示，涉案房屋的开发商为广州银桥房地产开发有限公司，2018年7月25日转移登记至陈乐媚名下，2018年11月13日转移登记至李晓军名下。未有证据显示郑秋虹、华腾公司签订了正式的买卖合同。庭审中，郑秋虹表示：我是在开盘后才到现场签订认购协议书的，签订认购协议书后，曾催促华腾公司签订正式买卖合同，但华腾公司工作人员说房屋已经卖给其他人，我要求华腾公司退款，华腾公司一开始称在走流程，后拖延了比较长的时间，之后我到华腾公司公司地址就找不到人了。一审法院认为，郑秋虹与华腾公司签订的《认购协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。华腾公司通过与郑秋虹签订该《认购协议书》收取了郑秋虹的定金后，未与郑秋虹签订商品房买卖合同，且华腾公司未能举证证明商品房买卖合同没有签订的过错在郑秋虹，结合本案查明涉案房屋已登记在案外人名下的事实，郑秋虹要求解除《认购协议书》及要求华腾公司双倍返还定金合法有理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条条的规定，于2020年9月25日判决如下：一、郑秋虹与广州华腾资源资产管理有限公司关于广州市xx区xx路xx号xx广场公寓xx层xx单元签订的《认购协议书》于本判决发生法律效力之日解除；二、广州华腾资源资产管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向郑秋虹双倍返还定金100000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由广州华腾资源资产管理有限公司负担。二审中，华腾公司提交了工商银行业务回单一份，内容显示2018年4月23日郑秋虹向华腾公司网银转账两笔共计20000元。华腾公司主张该两笔转账系郑秋虹支付本案所涉定金50000元的凭证，并非郑秋虹在（2020）粤0104民初13732号案件中支付定金的凭证。郑秋虹没有新证据提交。经本院组织证据交换及质证，郑秋虹对上述转账凭证的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，上述20000元款项系郑秋虹支付3614房的定金，与本案无关。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，郑秋虹在一审庭审中陈述：“我方是开盘后才到现场签订认购协议书的。”二审庭询中，华腾公司表示：双方是在开盘当天签订的《认购协议书》；在签订协议书后，华腾公司告知郑秋虹要提供申请银行贷款审批的材料，但后续三天后，郑秋虹告知华腾公司其无法通过贷款申请，想将涉案房屋落入指定第三人的名下，华腾公司同意配合，但经华腾公司多次催促，郑秋虹均称还未找到合适的落户人，想继续拖延，直至郑秋虹起诉之前均未确认落户人；因华腾公司进行过公司人员调整，业务员已离职没有办法提供相应证据。郑秋虹在庭询后提交答复意见表示：涉案楼盘开盘时，工作人员称涉案房屋处于抵押、查封状态，暂无法转让过户，故无法与郑秋虹当场签订正式的买卖合同以及办理交易手续；工作人员表示郑秋虹支付定金后将尽快解除抵押、查封，并通知郑秋虹正式签约、办理相关手续，但此后华腾公司一直没有通知郑秋虹签约及办理手续；按照正常的按揭办理流程，买方必须先与产权人签订买卖合同，才能将买卖合同提交银行进行审核，故签订买卖合同是申请银行按揭的前提条件，在未正式签订买卖合同的情况下，郑秋虹根本无法申请银行按揭，交易无法继续，华腾公司主张因其未办妥按揭导致无法签约严重违背常理和事实。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：华腾公司是否应当向郑秋虹双倍返还定金100000元。虽然《认购协议书》约定乙方支付50000元作为诚意金，但《现场告知书》中载明：“因买方原因导致违约则已支付定金不予退回”，且华腾公司开具的收据中载明收到1806房的“定金”5万元。因此，基于上述事实可以认定双方约定的50000元性质为定金。对于定金的支付情况，华腾公司、郑秋虹均确认郑秋虹已实际支付本案《认购协议书》约定的定金50000元，本院对此予以确认。至于本案所涉的50000元定金系通过何种方式支付，并不影响本案争议事实的认定处理，（2020）粤0104民初13732号案件中定金是否支付不属于本案认定处理的范围，本院在本案中对此不作认定。《认购协议书》约定“乙方须在接到甲方认购通知（通知方式包括电话、短信等任一方式）后于开盘当天按时到达甲方售楼中心办理正式手续，逾期未办理者视为乙方自动放弃正式认购意愿和优先选房权，甲方有权将该物业另行出售，而无需事前知会乙方”。现双方均确认本案所涉《认购协议书》系在开盘后签订，但双方实际并未在签订《认购协议书》当天办理正式手续，根据上述约定可以认定双方仍需另行确定时间办理正式手续。在此情况下，华腾公司依约仍需履行通知郑秋虹办理正式手续的合同义务。郑秋虹一审中主张华腾公司未履行通知义务，华腾公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对诉讼权利的放弃，一审法院采纳郑秋虹的主张并无不当。二审期间，虽然华腾公司主张其已通知郑秋虹办理正式手续的，是郑秋虹自动放弃认购意愿以及优先选房权，但对此并未提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，本院对华腾公司的主张不予采信。华腾公司上诉主张按照《认购协议书》第三条第二款的约定“乙方在签署正式购房合同前，因房源有限和排号等原因，乙方无合适房源选择，甲方应全额无息退还所收诚意金给乙方，并且甲方不须承担任何违约责任，也无须做任何赔偿。”，即使华腾公司没有合适房源交付给郑秋虹，华腾公司亦无须向郑秋虹双倍返还定金。对此，本院认为，《认购协议书》已经约定了认购物业的具体房号为“xx层xx单元”，无证据证实双方未办理正式买卖手续系因房源有限和排号等原因导致郑秋虹无合适房源选择，因此华腾公司主张适用上述条款内容缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，华腾公司未举证证实其已履行通知义务，且无证据证实系郑秋虹的原因导致双方未能办理正式买卖手续，故华腾公司应承担相应的违约责任。由于1806房已过户至案外人名下，双方签订的《认购协议书》已无法继续履行，一审判决认定《认购协议书》于判决生效之日解除，并无不当，本院予以维持。如上所述，郑秋虹支付给华腾公司的50000元系定金性质，根据定金罚则，华腾公司应当向郑秋虹双倍返还定金10000元。华腾公司的上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。综上所述，华腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由广州华腾资源资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年三月二十四日法官助理熊盈颖书记员叶小琳