福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终350号 上诉人（原审被告）：谢飞龙，女，1979年8月21日生，汉族，住晋江市。 被上诉人（原审原告）：恒禾物业（福建）有限公司，住所地晋江市金井镇南工业区。 法定代表人：黄志强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪云聪，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吕玲，女，该公司员工。 上诉人谢飞龙因与被上诉人恒禾物业（福建）有限公司（以下简称恒禾公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院(2020)闽0582民初10134民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢飞龙上诉请求：请求撤销一审判决，驳回恒禾公司的诉讼请求。事实和理由：1.原判依据《福建省物业管理条例》第四十九条第二款第三项规定“公共使用的由业主分摊，按照合同约定”及已经废止的《福建省物业服务收费管理办法》第十三条规定“公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由物业服务企业与开发建设单位、业主或者业主委员会在物业服务合同中约定”。此两条都说明了按照所签订的合同来收取公摊费用。原判认定因景祥苑未选举产生业主委员会，2017年7月25日由恒禾公司与建设单位晋江市金祥房地产开发有限公司（以下简称金祥公司）另签订的《前期物业服务合同》具有约束力，对此有疑点：a.此合同由商品房买卖合同规定的四级物业服务标准更改为五级物业服务标准。由每平方米1.3元更改为每平方米1.6元。由“包干制方式”更改为“物业共用部分及共用设备设施用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊”，属于变相加价。根据《福建省物业管理条例》第四十六条的规定，因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。根据《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号，2019年5月21日废止）第八条的规定，如要调整收费则必须经过“双过半”业主同意，由物业服务企业与业主在公布的指导价范围内重新约定。恒禾公司未提供证据证明其有在物业管理区域的醒目位置就物业服务成本变动情况进行公告，并经双过半业主的同意。b.《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号）第九条规定，实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式。而2017年7月25日由金祥公司另签订的《福建省前期物业合同》却还要“物业共用部分及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊”。应改判另签订的《福建省前期物业合同》不具有法律约束力。2.恒禾公司追讨的费用由2016年12月1日起，且不论2017年7月25日由金祥公司签订的《福建省物业服务合同》是否具有约束力，在2017年7月24日，编号MF-2007-01的商品房买卖合同仍具有法律效力。在该商品房买卖合同附件四第四条关于物业服务费构成的约定，物业服务费包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用以及物业管理服务区域内绿化养护费用。该商品房买卖合同附件五第三十条约定，物业服务收费采取包干制方式。根据《福建省物业管理条例》第四十六条的规定，包干制是指业主向物业服务企业支付固定物业服务费用；《福建省物业管理条例》第八十六条的规定，物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、人民防空设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的建筑物、构筑物等。根据《物业服务定价成本监审办法》中第七条、第九条、第十条都明确写明物业成本（所交物业费）已包括了公摊的水电费。商品房买卖合同及附件内并未有任何条文说明要公摊水电费用。综上，请求撤销原判，驳回恒禾公司诉讼请求。 恒禾公司答辩称：1.恒禾公司与金祥公司签订滨海新城景祥苑小区《福建省前期物业服务合同》并报所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案，前述合同合法有效，对小区业主谢飞龙具有约束力。2.根据《福建省物业管理条例》第四十九条第二款第三项规定“公共使用的由业主分摊”及前述《福建省前期物业服务合同》约定，恒禾公司有权要求谢飞龙支付公摊水电费。3.恒禾公司向景祥苑小区业主实际收取的物业服务费价格仍为1.3元/平方米，并未就物业服务收费标准进行调整，且相关收费标准、服务标准、公共水电分摊情况等已在景祥苑小区进行公示。公摊水电费不属于物业服务费范围，与谢飞龙所称物业服务标准的调整无关，更无需经过公告、业主双过半同意等程序。4.包干制是相对酬金制的另一种物业服务计费方式，是物业服务企业与业主方约定就物业服务企业收取物业服务费来经营的一种盈亏服务计费形式，并不是指包干制中所述物业服务费包括了公摊水电费等费用。具体而言，物业成本中的“物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用”以及“物业管理服务区域绿化养护费用”当中并不包含公摊水电费，一则字面含义上并无法得出谢飞龙所主张的结论，二则合同约定已将公摊水电费明确排除出物业费中，三则物业管理实践及惯例，公摊水电费均独立于物业费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 恒禾公司向一审法院起诉请求：1.谢飞龙立即向恒禾公司支付拖欠的自用水费、水电公摊费用合计734.70元(自2016年12月1日起，暂计至2020年05月31日)；2.谢飞龙立即向恒禾公司支付违约金(起诉日起按拖欠金额每日千分之三标准计算)；3.谢飞龙承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：谢飞龙系晋江市金井镇滨海新城景祥苑5号楼2201房屋业主，房屋产权面积为203.29㎡。2011年12月5日，谢飞龙与泉州花开富贵物业管理有限公司（以下简称“花开富贵公司”）签订《前期物业服务合同》。经查询国家企业信用信息公示系统，花开富贵公司企业名称变更为恒禾公司。因景祥苑未选举产生业主委员会，2017年7月25日，恒禾公司与金祥公司另行签订《福建省前期物业服务合同》。 一审法院认为，恒禾公司与谢飞龙之间物业服务合同关系，合法有效，应受法律保护。谢飞龙主张其未存在拖欠自用水费的情况，恒禾公司予以认可，应予采信。因景祥苑尚未选举产生业主委员会，故恒禾公司与建设单位金祥公司签订的《前期物业服务合同》，经晋江市住房和城乡建设局备案，对该小区业主谢飞龙具有约束力。根据该合同约定“乙方自用部分的物业服务费由乙方自行承担；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊”，且根据《福建省物业管理条例》第四十九条第二款第三项规定“公共使用的由业主分摊”及已经废止的《福建省物业服务收费管理办法》第十三条亦规定“公共使用的由业主按实分摊”，故谢飞龙主张的双方合同约定实行物业服务费用包干制，其所交的物业费用中已包括公摊水电费，该项抗辩不能成立，不予支持。现恒禾公司已按照合同约定履行了相应的物业管理服务的义务，谢飞龙作为案涉房屋物业管理服务水电公摊费用的缴交义务人，仅支付了2013年至2016年期间的部分公摊水电费，后未再依法依约缴交相应公摊水电费，应承担相应的违约责任。因此，恒禾公司要求谢飞龙支付自2016年12月1日起至2020年5月31日期间的公摊水电费734.70元的诉讼请求，予以支持。鉴于合同中约定违约金按每日3‰的标准计算，明显过分高于物业综合服务费迟交后能够造成的恒禾公司损失，按照合同法的规定，应依法予以调低，酌情按每日0.4‰予以计算违约金。综上所述，谢飞龙尚欠恒禾公司公摊水电费734.70元及相应的违约金，依法应予偿还。谢飞龙经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《福建省物业管理条例》第四十九条之规定，判决如下：一、谢飞龙应于本判决生效之日起十日内支付恒禾物业（福建）有限公司自2016年12月1日至2020年5月31日止的公摊水电费734.70元及相应的违约金（自2020年8月4日起至实际清偿之日止按拖欠金额每日万分之四的标准计算）；二、驳回恒禾物业（福建）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由谢飞龙负担。 本院二审期间，谢飞龙未提交新证据。恒禾公司提交新证据:1、物业代收代付收费项目、住宅专项维修资金收取和使用情况公示，证明部分代收代付水电费的公示情况；2、物业服务收费公示，证明恒禾公司仍按照2011年签订的福建省前期物业服务合同约定的1.3/平方米收取物业服务费，并未变动。谢飞龙书面质证称恒禾公司在答辩状所附证据中未提供恒禾公司与金祥公司于2017年7月25日另行签订的《福建省前期物业服务合同》已经过业主双过半同意的证明，故应裁定该合同未生效，谢飞龙签订的MF-2007-01的商品房买卖合同及附件仍具有法律效力。对于双方二审争议的事实，本院认定如下：恒禾公司与金祥公司于2017年7月25日另行签订《福建省前期物业服务合同》，该合同虽已报所在地县（市、区）人民政府物业管理主管部门备案，但未经业主同意，对业主不具有拘束力。故原判认定恒禾公司与金祥公司于2017年7月25签订的《福建省前期物业服务合同》对小区业主谢飞龙具有约束力不当。恒禾公司在二审中亦答辩称恒禾公司并未按照2017年7月25日签订的《福建省前期物业服务合同》约定的收费标准向业主收取物业服务费。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 本院认为，谢飞龙与花开富贵公司于2011年12月5日签订的《商品房买卖合同》及相关附件，系双方当事人的真实意思表示，没有违反有关法律、行政法规的禁止性规定，应确认为合法有效。根据该合同及相关附件的约定，谢飞龙与花开富贵公司并未明确约定物业服务费用的构成中包括公摊水电费。而根据福建省住房和城乡建设厅于2010年6月28日发布并于2010年8月1日执行的《福建省物业服务收费管理办法》（2019年5月21日废止）第十三条的规定，物业服务区域内的供水供电，公共使用的由业主按实分摊；根据福建省人民代表大会常务委员会于2018年9月30日公布并于2019年1月1日施行的《福建省物业管理条例》第四十九条第二款的规定，供水、供电的有关费用，公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。现恒禾公司已代付了案涉公摊水电费用，谢飞龙作为案涉公摊水电费用的缴交义务人未依法依约缴交自2016年12月1日起至2020年5月31日期间的公摊水电费734.70元，应承担相应的违约责任。原审判决谢飞龙支付恒禾公司自2016年12月1日至2020年5月31日止的公摊水电费734.70元及相应的违约金，并无不当，应予维持。编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》及相关附件、《福建省物业管理条例》《物业服务定价成本监审办法》并未约定或者规定物业服务费已包含公摊水电费用，谢飞龙关于前述合同及规定已明确物业服务费包含公摊水电费用的上诉主张缺乏事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，谢飞龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决谢飞龙支付恒禾公司自2016年12月1日至2020年5月31日止的公摊水电费734.70元及相应的违约金，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由谢飞龙负担。 本判决为终审判决。 审判长  董耿瑜 审判员  孙志坚 审判员  傅兴锴 二〇二一年三月十五日 书记员  苏阿云 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。