沈阳市浑南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0112民初2368号 原告：马登云，男，1955年12月17日出生，汉族，住沈阳市东陵区。 被告：马列，男，1973年3月16日出生，满族，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：严丹，系辽宁晋衡律师事务所律师。 原告马登云与被告马列房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马登云，被告马列到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担2018年付款延期利息5,066元；2、要求被告承担2019年半年租金，(2019年9月1日至2020年2月末)35,000元；3、要求被告承担2019年9月5日至法院判决之日的利息；4.要求原告与被告解除合同，被告将房屋交给原告。同时，变更诉请，要求被告给付2018年度违约金17,000元，被告给付2019年9月5日至2021年8月30日租金140,000元，被告给付2019年9月5日至2021年8月30日违约金52,500元，此合同终止日期为2021年8月30日（被告需在次日之前交付房屋），本案诉讼费用由被告支付。事实与理由：原告与被告于2014年签订了房屋租赁合同(见证据1合同)2014年至2016年支付租金都是一次性支付的，但从2017年、2018年租金均没有按合同日期支付，尤其是2019年至目前为止还没支付，合同约定9月5日前支付，打电话被告不接，微信不回，给原告带来了很大损害，原告为了维护自身的合法权益，诉至法院，请求人民法院给予支持。 被告辩称，对原告诉请的2018年的违约金17,000元有异议，因为根据合同约定，2018年9月5日前向原告支付2018年9月1日至2019年3月1日期间的房租35,000元已付清，被告已于2018年9月14日付款10,000元，2018年11月26日付款30,000元，2019年1月8日付款30,000元，已付至到2019年8月30日，2019年8月30日之前被告不欠原告租金，2019年8月13日应原告的请求，被告向原告支付2019年9月1日至2020年3月1日期间的租金5,000元，而后，因为被告资金经济紧张，没有继续支付应付租金，被告认为没有违约行为，不同意支付违约金；截止到2020年3月14日，被告认为欠原告租金30,000元（计算至2020年3月1日）及剩余14天的租金，此部分租金同意给付，因为，原告将被告所租赁房屋的房门锁上，造成被告无法继续使用，被告认为从2020年3月14日双方就已经终止了房屋租赁合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提举了：一、房屋租赁合同1份，证明原、被告于2014年9月1日签订，约定：原告将位于沈阳市东陵区房屋出租给被告，租期为8年，被告按每年70,000元向原告缴纳租金，租金缴纳方式为合同签订后首次缴纳租金时，被告支付原告1年租金，除此次之外为半年支付，支付日期为起租日期后的5日内，租赁期间因房屋本身原因引起的问题，均由原告负责维修并承担费用，如是被告原因引起的，则由被告负责，合同期内未经双方同意，任何一方均不得提前解除合同，除不可抗力的因素造成本合同无法履行的除外，合同期内双方同意提前解除合同，如被告提出提前解除合同并搬走，应提前半年时间通知原告，如原告提前解除合同，应提前半年通知被告，并且赔偿被告装修费用（费用按评估价计算），合同期满或双方同意提前解除合同时，被告应在合同期满之日将场地交给原告，双方同意提前解除合同之日起15日内，被告将房屋交还给原告，在合同履行中发生争议时，双方应友好协商解决，协商不成向当地法院起诉，本合同未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议。被告对此证据没有异议。二、微信聊天记录5张、辽宁沈阳十一纬路股票明细对账单1张、寄卖金表说明1张，证明原、被告于2018年9月6日至2019年4月25日期间的聊天记录，证明原告催要2018年9月5日至2019年8月30日期间的租金70,000元，由于被告没有按期给付租金造成原告资金紧张，将原告妻子李茹名下的国泰金安证券股票提前卖出36,757元产生损失，原告个人所有的欧米茄金表典当了37,000元，两部分款项构成了被告拖欠的一年租金70,000元，而用于支付原告女儿马凡乔在加拿大留学期间的学习生活费用，此情况原告已在与被告的微信聊天中告知被告。被告对此证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为被告是于2018年9月14日付款10,000元、11月26日付款30,000元、2019年1月8日付款30,000元，共计70,000元，被告认为其卖股票及金表与被告无关。三、微信聊天记录5张、借款协议1张，证明原、被告于2019年6月28日至2019年11月12日期间的聊天，证明原告方催要2019年9月5日至2020年8月30日期间的租金70,000元，并向被告催要被告在2018年拖欠租金时所承诺的逾期拖欠租金部分的三分利息，具体多少没有明确，同时，双方商定研究合同终止事宜，由于被告没有按期支付租金，原告于2019年9月5日与王柱签订的借款协议，约定王柱借贷给原告70,000元，时间为2019年9月5日至2020年9月4日止，年利息三分，原告用车库作为借款的抵押担保，逾期十天后仍未还款，利息双倍计算，逾期半年，王柱有权处置原告的担保车库，由此也证明被告拖欠原告方租金的利息计算标准。被告对此组证据中的聊天记录的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为原告确实向被告催要此期间的租金，按合同约定应该是半年支付租金35,000元，不应当支付一年的租金，并且，2019年8月13日被告提前向原告支付了5,000元（2019年9月1日至2020年3月1日半年期间的部分租金），但在聊天中没有提到利息问题，在此前2018年由于被告拖欠过原告的租金，被告向原告承诺过按拖欠租金的数额年息三分承担利息损失，同时，确实协商过关于合同终止的问题；对借款协议的关联性有异议，认为与本案无关。四、物业公司欠款证明1张，证明沈阳市威明嘉物业服务有限公司2020年7月20日向原告出具的证明，证明被告已经两年不在租赁房屋经营，拖欠物业公司为其垫付的电费3,867元。被告对此证据的真实性有异议，认为此证据不真实。五、大东区法院限制消费令1张、欠款证明1张，证明被告因欠款被法院列入失信名单，已失去信用。被告对此证据没有异议。六、照片1张，证明租赁房屋的大门原告没有上锁，还由被告占有使用。被告真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为门是原告上的锁。七、房屋产权证1份、协议1份，证明涉案房屋的所有权人是辽宁金地建设集团房地产开发有限公司，原房主与原告于2012年10月1日签订协议，约定涉案房屋归原告无条件使用。被告对此证据没有异议。 被告向本院提举了：一、租金明细7张，证明：1、2018年至2019年年度的房屋租金，被告累计支付原告70,000元，付款时间略微延迟（详见下面），原告向被告索要延期付款的利息5,066元缺乏事实依据，不应得到支持；（1）2018年9月14日付款10,000元，应付款时间是2018年9月5日，晚了9天，以应付款35,000元为计算基数，年贷款利率为利率标准，延迟利息约为50元；（2）2018年11月26日付款30,000元，应付时间是2018年9月5日，晚了71天，以应付款25,000元为计算基数，年贷款利率为利率标准，迟延期间的利息约为300元；（3）2019年1月8日付款30,000元，应付款时间为2019年3月5日，被告提前支付；2、2019年至2020年年度的房屋租金，被告累计支付原告5,000元，原告向被告索要35,000元缺少证据依据，2019年8月13日付款5,000元，应付时间为2019年9月5日，被告提前支付。原告对此组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为被告应按每年一次付款作为依据，即2018年9月5日上打租付清2018年9月1日至2019年8月30日期间一年的租金70,000元，逾期付款的利率应按被告向原告承诺的年利率三分计算。二、报警情况登记表3张及照片2张，证明因双方发生租赁纠纷，原告将被告租用的房屋强行锁死，原告的行为已经从事实上解除了双方间成立的房屋租赁合同，双方解除合同的时间为2020年3月14日。原告对此组证据的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明问题有异议，认为不是由原告强行锁门，并且，门上的锁链也不是原告的，由于涉案房屋还存放着被告的物品，所以，合同还在继续履行，没有终止。三、证人邸某、关某的证言，证明2020年3月14日邸某想到被告所租赁的房屋中拉物品以偿还被告所欠的工资，原告没让拉，原告把大门锁上的事实。原告对此证据有异议，认为由于证人邸某与被告是亲属关系，与本案有利害关系，不能作为证人出证。 经审查，由于被告对原告提供的房屋租赁合同、大东区法院限制消费令、房屋产权证、协议等证据均没有异议，对微信聊天记录、辽宁沈阳十一纬路股票明细对账单、寄卖金表说明、照片等证据的真实性、合法性、关联性没有异议，原告对被告提供的租金明细、报警情况登记表及照片等证据的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认；关于双方是否应当解除合同、被告是否应当向原告交付租赁房屋、被告是否存在违约行为、被告是否拖欠原告租金、被告是否应当承担拖欠租金的利息损失及经济损失等，本院将结合其他证据予以评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告于2014年9月1日签订房屋租赁合同，约定:原告将位于沈阳市东陵区房屋出租给被告，租期为8年，被告按每年70,000元向原告缴纳租金，租金缴纳方式为合同签订后首次缴纳租金时，被告支付原告1年租金，除此次之外为半年支付，支付日期为起租日期后的5日内，租金从2014年9月1日起计租，原告保证房屋及设施的正常使用，被告按期支付租金，负担租赁后的水费、电费、物业费，租赁期间因房屋本身原因引起的问题，均由原告负责维修并承担费用，如是被告原因引起的，则由被告负责，合同期内未经双方同意，任何一方均不得提前解除合同，除政府征用、自然灾害、战争、地震造成房屋毁坏或其他无法预料、不可抗拒的因素造成本合同无法履行，合同期内双方同意提前解除合同，如被告提出提前解除合同并搬走，应提前半年时间通知原告，如原告提前解除合同，应提前半年通知被告，并且，赔偿被告装修费用（费用按评估价计算），合同期满或双方同意提前解除合同时，被告应在合同期满之日将场地交给原告，双方同意提前解除合同之日起15日内，被告将房屋交还给原告，在合同履行中发生争议时，双方应友好协商解决，协商不成向当地法院起诉，本合同未尽事宜，双方另行协商，签订补充协议。并由双方在合同上签字确认。 在合同履行过程中，原告按约定将涉案房屋交付给被告，被告按约定的期限向原告交纳租金，从2018年9月开始，被告开始陆续拖欠原告租金，经原告以微信形式催要，被告同意对拖欠租金部分按年利息3分计算，期间，被告于2018年9月14日支付租金10,000元、2018年11月26日支付租金30,000元，2019年1月8日支付租金30,000元，合计支付2018年9月1日至2019年8月31日期间租金70,000元，被告于2019年8月13日向原告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间租金5，000元，而后，至今未能继续支付租金，并且，被告的办公用品一直存放在涉案房屋至今，为此，双方产生纠纷，原告诉至本院。 另查明，涉案房屋的所有权人辽宁金地建设集团房地产开发有限公司与原告于2012年10月1日签订协议，约定涉案房屋归原告无条件使用。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，均应自觉遵守履行。 本案争议焦点之一：双方是否应当解除合同、被告是否应当向原告交付租赁房屋等。 经审查，结合已查明的事实，从原告提举的房屋租赁合同、微信聊天记录等证据显示，被告于2014年9月1日租赁归原告管理使用的涉案房屋，租期为8年，租金支付方式为合同签订后，被告支付原告1年租金，除此次之外为半年支付，支付日期为起租日期后的5日内，每年租金70,000元，双方同意提前解除合同时，从解除合同之日起15日内，被告将房屋交还给原告；在合同履行过程中，由于被告存在拖欠原告租金问题，原告以微信聊天形式要求终止履行租赁合同，被告对此未提出异议。并且，被告在庭审中明确表示同意终止履行租赁合同，属于双方合意解除合同，解除租赁合同的法律后果是被告应当向原告交付涉案的租赁房屋，故对原告要求解除双方所签订的房屋租赁合同，被告向原告交付涉案的租赁房屋等诉请，本院予以支持。 本案争议焦点之二：被告是否存在违约行为、被告是否拖欠原告租金、被告是否应当承担拖欠租金利息损失及经济损失等。 经审查，结合已查明的事实，从原告提举的微信聊天记录、照片等证据显示，被告从2018年9月5日应付租金日开始存在陆续拖欠租金问题，被告于2018年9月14日支付租金10,000元，被告于2018年11月26日支付租金30,000元，被告于2019年8月13日向原告支付2019年9月1日至2020年8月31日期间租金5,000元，拖欠2019年9月5日至2020年2月28日期间租金30,000元，拖欠租金的利息按年利率三分计算，现被告办公用品还在涉案房屋存放，被告对此在庭审中自认，并同意承担相应的利息损失。由此可以认定，由于被告办公用品还在涉案房屋存放，应视为被告至今还在占有使用涉案房屋，被告应继续承担占有使用涉案房屋所产生的费用，其标准按照约定的租金标准，从2020年3月1日起，按日计算，即70,000元/年÷365天＝191.78元/天，至被告实际搬出之日止。关于原告主张的其他经济损失问题，依据不足，本院不予支持。关于被告提出认为同意给付欠原告租金30,000元（计算至）及剩余14天的租金，从2020年3月14日，双方就已经终止了房屋租赁合同等问题，按照证据规则，被告应对此进行举证，而被告未能对此进行举证证明，故对被告的抗辩主张，本院不予采信。 综上，对原告诉讼请求中要求解除合同、交付租赁房屋、支付租金并承担拖欠租金的利息损失等符合法律规定的部分，本院予以支持。被告的抗辩主张，于法无据，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 一、原告马登云与被告马列于2014年9月1日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日起解除； 二、被告马列于本判决生效后十五日内向原告马登云交付位于沈阳市东陵区的租赁房屋，并腾空租赁房屋内属于被告马列的所有物品； 三、被告马列于本判决生效后十日内向原告马登云支付从2019年9月1日至2021年2月28日期间的租金100,000元及利息，利息损失为以拖欠租金35,000元为基数，从2018年9月5日起至2018年9月14日止；以拖欠租金25,000元为基数，从2018年9月5日起至2018年11月26日止；以拖欠租金30,000元为基数，从2019年9月5日起至2020年2月28日止；以拖欠租金65,000元为基数，从2020年3月5日起至2020年8月31日止；以拖欠租金100,000元为基数，从2020年9月5日起至被告马列实际付清之日止，均按年利率三分分段计算利息损失，于给付租金时付清； 四、被告马列于本判决生效后十日内向原告马登云支付租赁房屋期间的占有使用费及利息，占有使用费是从2021年3月1日起，每天按191.78元标准，累计计算至被告马列实际腾出租赁房屋时止，利息均按年利率三分累计计算利息损失，于给付占有使用费时付清； 五、驳回原告马登云的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,442元，由被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 埜 审 判 员  郑天冰 人民陪审员  林赫海 二〇二一年三月二日 书 记 员  李 彧