北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终2585号上诉人（原审被告）：杨爱敏，女，1965年6月8日出生。委托诉讼代理人：王辉，北京市东元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪聪聪，女，1985年3月8日出生。委托诉讼代理人：林巍，北京市伟博律师事务所律师。原审第三人：北京金曦伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区温泉凯盛家园二区16号楼1层104-1。法定代表人：张孝禹，董事长。委托诉讼代理人：董学伟，男，该公司置业顾问。委托诉讼代理人：刘柱，男，该公司置业顾问。上诉人杨爱敏因与被上诉人纪聪聪、原审第三人北京金曦伟业房地产经纪有限公司（以下简称金曦伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初10728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨爱敏上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回纪聪聪的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定杨爱敏就合同无效负有主要责任没有事实及法律根据。在签订房屋买卖合同时纪聪聪对北京市海淀区202号房屋（以下简称涉案房屋）的性质及处于限制交易期的事实明知，仍与杨爱敏签订房屋买卖合同，合同无效的主要责任应由纪聪聪承担。二、纪聪聪主张的预期利益损失不应得到支持，预期利益损失不属于本案赔偿的范围，预期利益损失以合同有效成立为前提，本案中涉案房屋买卖合同系无效合同，预期利益损失不属于合同无效的赔偿范围；杨爱敏已将合同无效的事实及时通知给了纪聪聪，纪聪聪未进行止损，无权主张预期利益损失。三、房屋租金损失不应得到支持，一审法院判决支持房屋租金损失错误。根据双方签订的补充协议的约定，在房屋缴纳契税满五年后六个月内完成过户登记手续，过户登记后交付房屋，涉案房屋契税缴纳日期为2013年7月26日，根据上述补充协议的约定最晚办理过户登记的时间为2018年12月24日，故在此之前的房屋租金原本应由纪聪聪个人承担。纪聪聪辩称，同意一审判决，不同意杨爱敏的上诉请求。一、杨爱敏作为房屋权利人处分房产时对房屋情况系明知，并有销售房屋的主观意愿，而纪聪聪在与杨爱敏接触前对房屋性质不知情，合同无效的过错在杨爱敏。二、如果按照合同约定时间履行，双方完全可以合理合法地完成房屋交易。三、纪聪聪基于信赖签订合同，在双方可以完成交易的时点上，杨爱敏提前要求不再销售该房屋，实际原因是认为价格不合理，杨爱敏在向纪聪聪退还已支付的购房款后一个月内将涉案房屋高价另售，造成损失的主要过程在杨爱敏。四、关于租金，如果按照合同履行，杨爱敏应当在2018年7月20日之前交付房屋，因其拒绝履行合同导致纪聪聪不得不继续租房，一审判决杨爱敏承担租金合理合法。金曦伟业公司述称，双方在对房屋性质知情并同意的情况下签订合同，合同中约定了任意方违约不退还服务费。纪聪聪向一审法院起诉请求：1．请求判令解除2018年4月8日签署的涉案合同；2．请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担违约责任，向我支付违约金48万元；3．请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担我预期可得利益损失，向我支付36万元；4．请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担起违约行为给我造成的房屋租赁损失87000元（自2018年7月至2020年3月，其中2018年7月20日至2018年10月19日每月4100元，2018年10月20日至2019年4月19日每月4500元，2019年4月20日至2020年3月22日每月3700元，另有中介费2600元，共计8.7万元）；5．请求判令杨爱敏和金曦伟业公司共同向我返还因合同履行不能所收取的服务费3.6万元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率4.35％计算，自2018年4月8日支付居间费当日计算至实际返还之日止）；6．请求判令杨爱敏和金曦伟业公司承担我本次诉讼产生的律师费4万元及后期费用26.8万元；7．杨爱敏承担占有我102万元房款的利息，按照中国人民银行同期贷款利率4.35％计算，其中10万元于2018年4月8日计算至2018年8月3日，92万元于2018年4月28日计算至2018年8月3日，利息合计10745元；8．要求杨爱敏双倍返还定金10万元。一审法院认定事实：2018年4月8日，杨爱敏（出卖人）与纪聪聪（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售涉案房屋建筑面积68.85平方米，房屋成交价格238万元，买受人可以在签订本合同同时支付定金10万元。同日，杨爱敏（甲方、出卖方）与纪聪聪（乙方、买受方）、金曦伟业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定总房价为240万元；甲方应在该房屋契税票满5年后，10日内开始配合办理产权过户相关手续，且最晚于房本签发日期满5年后6个月完成相关手续；甲方同意在产权过户完将房屋交付给乙方；如任何一方违约，违约方需支付本交易产生的所有律师费用。上述合同签订当日，纪聪聪向杨爱敏支付定金10万元，2018年4月28日，纪聪聪向杨爱敏支付首付款92万元。2018年4月8日，纪聪聪向金曦伟业公司支付居间服务费36000元。涉案房屋为经济适用住房，杨爱敏购买该房屋的契税发票载明填发时间为2013年6月26日，税款限缴日期为2013年7月26日，房屋所有权证登记时间为2014年7月28日。2018年7月5日，杨爱敏在与纪聪聪的微信聊天中称双方合同不合法，拒绝继续履行，双方就合同后续履行问题无法达成一致，2018年8月3日，杨爱敏将102万元退回给纪聪聪。杨爱敏自述其于2018年9月18日将涉案房屋出售，出售价格为276万元。2018年11月20日，纪聪聪就本案与北京市融泰律师事务所签订委托协议，次日向北京市融泰律师事务所支付代理人4万元。庭审中，纪聪聪称依据补充协议，杨爱敏违约应当按屋总价款20％支付违约金；房屋成交价240万元，杨爱敏违约后以276万元的成交价另行与第三方成交，故而纪聪聪主张可得利益损失36万元；如合同正常履行，纪聪聪应当在2018年7月份可以拿到涉案房屋，但因杨爱敏原因导致合同未继续履行，导致纪聪聪另行租赁房屋产生租金损失，因此杨爱敏应承担纪聪聪2018年7月至2019年4月期间所产生的房屋租金；服务费实际支付3.6万元；律师费实际产生4万元，后续费用未发生，无法确定。纪聪聪另提交租赁合同、付款凭证等证明其租金损失，杨爱敏对此不予认可。本案审理过程中，就杨爱敏诉讼行为能力进行鉴定，法大法庭科学技术鉴定研究所出具《鉴定文书》，载明杨爱敏具有诉讼行为能力。杨爱敏就上述鉴定预交鉴定费3900元。一审法院认为，涉案房屋为经济适用房。经济适用住房是面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房供应实行申请、审核、公示和轮候制度，对购买人不仅有购房资格的限定，同时还要经过严格的逐级审核和公示程序。经审核公示通过的家庭按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等因素进行轮候。根据《经济适用住房管理办法》第三十条之规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案中，杨爱敏与纪聪聪签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，涉案房屋契税缴纳尚不足5年，杨爱敏与纪聪聪签订上述协议交易在限制期内的经济适用住房，而并未申请政府回购，该行为违反了经济适用住房的相关规定，损害了等待轮候的住房困难家庭的利益，有损社会公共利益，上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》应属无效。在签订上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，纪聪聪与杨爱敏均明知涉案房屋的经济适用住房属性，为规避监管，约定房屋契税票满5年后办理过户手续，故纪聪聪与杨爱敏就合同无效均负有责任，杨爱敏作为出卖方，负有主要责任，纪聪聪作为购买方，负有次要责任。就纪聪聪的各项主张，法院认定如下，因《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》被认定为无效，纪聪聪要求解除合同、支付违约金、双倍返还定金的主张，均无法律依据，法院不予支持；杨爱敏与纪聪聪约定涉案房屋房款为240万元，后杨爱敏以276万元的价格将该房屋另行出售，纪聪聪主张预期利益损失36万元，具备事实及法律依据，法院予以支持；纪聪聪因未取得涉案房屋而主张租金损失，具备事实及法律依据，但纪聪聪主张期间过长，法院仅支持纪聪聪3个月的租金损失，金额核定为12300元；纪聪聪主张律师费损失，无法律依据，法院不予支持；纪聪聪主张后期费用，但未提交证据证明，法院不予支持；鉴于《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》签订后，杨爱敏占用纪聪聪资金，纪聪聪主张利息损失，法院予以支持，具体数额由法院核定。纪聪聪向金曦伟业公司支付服务费36000元，其要求杨爱敏返还服务费，无事实依据，法院不予支持。就上述纪聪聪的损失，由纪聪聪和杨爱敏按照各自过错责任比例负担。纪聪聪要求金曦伟业公司退还服务费及利息，系纪聪聪与金曦伟业公司之间的居间服务合同关系，与本案不属同一法律关系，法院不予处理，纪聪聪可另案主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，判决：一、杨爱敏与纪聪聪签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨爱敏与纪聪聪、北京金曦伟业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》无效；二、杨爱敏于本判决生效后7日内赔偿纪聪聪损失306436元。三、驳回纪聪聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。因杨爱敏与纪聪聪签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，涉案房屋契税缴纳不足5年，仍处于限制交易期内，且当事人未申请政府回购，故该买卖行为违反了经济适用住房的相关规定，损害了社会公共利益，一审法院依职权确认《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》为无效合同的处理正确，本院予以确认。无效的合同自始没有法律约束力，因纪聪聪系基于合同有效的前提起诉主张解除合同并要求杨爱敏赔偿其预期利益损失、违约金、房屋租赁损失等，在合同被认定无效的情况下，上述主张的请求权基础不能成立，本案中不予处理，纪聪聪就其因合同无效导致的损失可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初10728号民事判决第一项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初10728号民事判决第二项、第三项；三、驳回纪聪聪的全部诉讼请求。鉴定费3900元，由杨爱敏负担（已交纳）。一审案件受理费26000元，由纪聪聪负担13000元（已交纳）；由杨爱敏负担13000元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费5896元，由纪聪聪负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘秋燕审 判 员 刘 磊审 判 员 赵 蕾二〇二一年三月二十五日法官助理 王 梦书 记 员 马子萌