浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终429号 上诉人（原审被告、反诉原告）：韦顺平，男，1985年9月26日出生，壮族，住浙江省杭州市上城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：章立健，女，1972年3月17日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：朱民强，浙江民衡律师事务所律师。 上诉人韦顺平因与被上诉人章立健房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初10818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2018年11月30日，章立健（甲方）与韦顺平（乙方）签订租房合同，约定由韦顺平承租位于杭州市拱墅区××街道××路××小区××幢××单元××室房屋，建筑面积88.84平方米。租赁期限自2018年11月11日起至2023年11月30日，2018年11月11日到2018年11月30日为装修期免除租金，每年一个月免租期即12月份为免租期。租金为每月4500元，缴租为三月支付一次，租金付三押一。违约责任条款约定：1、在租赁期内，甲方违反本合同规定或者有逾期交房超过三天、甲方擅自收回房屋、因甲方房屋权属瑕疵导致本合同无效，乙方有权终止本合同，且甲方须向乙方支付违约金陆万元整，如果乙方损失低于陆万元整按照陆万元整赔偿，如违约金不足以弥补乙方直接损失的，甲方还应给予赔偿；同时乙方接到甲方违约金后迁出房屋并结清所有费用。2、在租赁期内，乙方有利用该房屋进行违法活动、乙方在承租期内单方面退租行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，且乙方必须支付一个月的租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。 韦顺平于2018年11月10向章立健交纳租房押金4500元和水费押金200元及租金13500元。后于2019年4月1日、2019年7月1日，各支付租金13500元。2019年8月左右，韦顺平向章立健提出降低租金意见，且表示章立健“可以挂出去看看，有没有人接……”此后双方就是否降低租金未能达成一致意见。2019年10月1日，章立健向韦顺平催缴租金，韦顺平表示先交一个月的租金，并于当时向章立健支付房租4500元。此后双方仍就是否继续承租等问题进行沟通。2019年10月15日，章立健向韦顺平表示“10月26、27日来杭州，最迟11月2日或3日办房子交接手续”。10月26日晚，双方见面协商是否继续承租以及如果解除合同，后续问题如何处理等，但双方未能达成一致意见。当日晚，章立健更改入户门密码。次日，韦顺平无法入户，联系章立健后，章立健表示已经更改，韦顺平对此未予以确认。此后韦顺平未继续使用房屋。 另查明，2019年10月28日，章立健支付电费107.22元。2019年10月28日，章立健支付燃气费46.5元。2018年11月至2020年6月涉案房屋公摊用电共计438.3度，章立健共计支付能耗费438.3元。其中2018年11月至2019年10月，公摊用电282度。章立健支付2018年11月至2019年10月水费184.7元。2019年度物业费，均由韦顺平支付完毕，该物业费标准为1.75每平方米每月。 2019年11月7日，章立健向原审法院提交了诉讼材料，要求韦顺平支付房屋空置损失、租金差额损失、房屋内部装修拆除费及水电物业费用等，经诉前调解未能达成一致意见，故而成诉。在此过程中，韦顺平未腾退房屋。 审理过程中，韦顺平申请对入户密码锁的密码更换情况进行鉴定，因鉴定机构技术条件有限未能受理。 章立健诉至原审法院，请求判令：1.韦顺平支付章立健房屋空置损失18000元、租金差额损失14950元、房屋内部装修装饰拆除费3000元和水电煤气物业费500元，合计36450元；2.韦顺平承担全部诉讼费用。在庭审中，章立健变更诉请为：1.解除章立健、韦顺平之间的《租房合同》；2.腾退租赁房屋；3.支付租金及占用费36000元，从2019年11月1日计算到腾空之日；4.支付燃气费46.5元，水费及能耗费667.35元，电费178.1元和物业费933元；5.支付内部装修拆除费3000元；6.支付违约金10000元。 韦顺平提起反诉，请求判令：1.章立健支付违约金60000元；2.全部诉讼费、维权费用、鉴定费、2019年10月至房屋正常可以使用房屋的房租和物业费由章立健承担；3.合同期间因章立健原因导致的房屋不能正常使用的租金以及相关费用由章立健承担。 原审法院认为：章立健与韦顺平签订的租房合同系双方真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务，章立健已按约交付房屋给韦顺平使用，韦顺平也应当按照合同约定给付房屋租金。自2019年8月起韦顺平已经表达要求降低租金或提前解约的意思表示，在双方就此协商未果的情况下，韦顺平仍应按合同约定履行租金支付义务。韦顺平应于2019年10月1日支付第四季度租金9000元，但其仅支付了4500元，构成违约。章立健可以据此要求解除合同。双方就是否解约等问题进行协商，在协商未果的情况下，章立健提起诉讼，要求解除合同，符合法律规定，予以支持。韦顺平同时应依据合同支付一个月租金作为违约金。韦顺平已经支付的押金用于抵扣应付违约金。韦顺平要求返还押金的主张不予支持。对于前期产生的水电费（包含公摊电费）、燃气费折抵水电押金后共计420.42元，韦顺平均应予以承担。但章立健于2019年10月27日变更入户门电子锁密码，导致韦顺平无法继续使用涉案房屋，故章立健主张此后的房租，不予支持。且因韦顺平无法使用房屋，在其无法使用期间的物业费、房租，亦应由章立健承担，韦顺平已付部分，应予以返还，故章立健应当支付韦顺平物业费336元、房租725.8元。双方应当相互支付的金额折抵后，章立健应支付韦顺平641.38元。另章立健主张2019年10月27日已将密码改回，但未提供充分证据证明，故对该主张不予采信。章立健主张装修拆除费用3000元，缺乏损失依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年10月26日判决：一、章立健与韦顺平于2018年11月30日签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除。二、韦顺平于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市拱墅区××街道××路××小区××幢××单元××室房屋。三、章立健于判决生效之日起十日内支付韦顺平641.38元。四、驳回章立健其他诉讼请求。五、驳回韦顺平其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件减半受理费356元，由章立健负担。反诉受理费650元，由韦顺平负担。 宣判后，韦顺平不服，向本院提起上诉称：在2018年11月10日签合同时，章立健就承诺3天之内交付钥匙和门禁卡，若不按时交付就赔偿10万元。章立健想提前解除合同，但又不想承担违约责任，仍在韦顺平没有任何违约的情况下，先对韦顺平租赁的房屋停水、停电后又多次直接修改大门密码，阻止韦顺平使用房屋。章立健承认把大门密码修改了，导致韦顺平无法使用该房屋，属于严重违约行为。再通过其律师帮其运作，联合一审法官通过对证据的掐头去尾，修改对章立健不利的庭审笔录等方式，帮助想提前解除合同的违约方免除赔偿责任，让想继续履行合同的守约方承担违约责任。一审法院认定韦顺平没有付齐房租违约，首先韦顺平已经付清了房租，有转账记录和收条为证。其次，民法典规定对支付租金期限没有约定或者约定不明确时，一般采用先用后付的原则。韦顺平支付到2019年底的租金，足以可以用到了2020年了，而且有先履行抗辩权，章立健换密码导致韦顺平无法使用房屋。故提起上诉，请求判令：1.章立健向韦顺平承担违约责任，并支付违约金60000元整；2.要求中止韦顺平履行义务，要求章立健提供担保后，恢复履行；3.全部诉讼费用、合理的维权费用5000元、鉴定费用，2019年10月至章立健交还房屋让韦顺平能正常使用房屋后期间产生的房租和物业费由章立健承担。4.合同期间因章立健原因导致的房屋不能正常使用的租金由章立健承担。5.章立健因额外给韦顺平9个月的免租期用于从新招租（包含韦顺平支付过房租但因章立健原因无法使用的租期）。并延长合同租赁期限（延长时间为2019年9月至判决生效后章立健交还房屋的同等时间）。6.申请金额合计65000元。 针对韦顺平的上诉，章立健答辩称：韦顺平的上诉请求没有事实依据，请求驳回上诉。 二审期间，韦顺平未向本院提交新的证据材料。 二审期间，章立健向本院提交证据材料：光盘1份，用以证明2020年11月14日章立健及丈夫在物业公司工作人员陪同下前往涉案房屋；打开房门时，物业公司工作人员提示电子锁因电池电力不足导致无法弹开，有力地证明了韦顺平所称章立健修改密码致其不能进入房屋纯属主观幻想。 章立健提供的证据经韦顺平质证：三性有异议，不能证明其待证事实。本院经审查后认为，上述证据尚不足以证明章立健主张的待证事实，故不予确认。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理；当事人没有提出请求的，不予审理。本院将对本案二审期间的争议焦点进行分析认定。关于违约责任的认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，双方签订租赁合同后，章立健如约将房屋交付韦顺平。韦顺平作为承租人理应按照合同约定及时支付租金。但在合同履行过程中，韦顺平仅支付了部分租金，其行为构成违约。因此，原审法院判定韦顺平应承担违约责任进而驳回韦顺平要求章立健支付违约金的反诉请求，并无不当。同理，本案系因韦顺平未及时支付租金导致纠纷产生，故其要求章立健承担维权费用、鉴定费的反诉请求，亦无法予以支持。同时，原审法院对章立健更改入户门密码后的租金并未判定由韦顺平负担。需要说明的是，韦顺平的第2项及第5项上诉请求并未在一审中作为反诉请求提出，故该两项请求不属于本案二审审理范围。综上，韦顺平的上诉请求，缺乏事实及法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元，由韦顺平负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年三月十二日 书记员  董 悦