浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙08民终1411号 上诉人（一审被告、反诉原告）：黄爱国，男，1967年1月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：毛卓良，浙江万盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严姚姚，浙江万盛律师事务所律师。 被上诉人（一审原告、反诉被告）：丁荣威，男，1978年1月28日出生，汉族，住浙江省仙居县。 被上诉人（一审第三人）：应洁群，男，1977年11月4日出生，汉族，住浙江省仙居县。 上诉人黄爱国因与被上诉人丁荣威、一审第三人应洁群租赁合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院(2020)浙0881民初1703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月22日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 黄爱国上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回丁荣威的诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由丁荣威负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，上诉人不应当返还租金。一审法院认定在2019年5月20日前因消防问题终止经营的，上诉人要返还剩余的租金；后又认定因消防问题而解除合同时间为2019年6月18日，这两者之间自相矛盾。《附加协议》第三条双方的真实意思应当是“2019年5月20日前如因消防问题导致双方的租赁合同在2019年5月20日之前解除”，但本案所涉合同并未在2019年5月20日之前解除，所附条件不成就，就不应当适用后面的约定。另，上诉人与被上诉人还在《附加协议》里进行备注“在经营期间因消防问题停止经营，甲乙双方同去原房东处要求退回的租金归乙方”。即使一审法院认定被上诉人系因消防问题而停止经营，那么租金也应当由上诉人与被上诉人同去原房东处退回，从原房东处退回的租金才是归被上诉人所有，而非由上诉人直接承担退还租金的义务。因被上诉人的货款纠纷，案涉场地钥匙由原房东于2019年6月18日直接从派出所取走，上诉人也无法从原房东处退回租金。二、一审判决认定被上诉人不构成违约，属于认定错误。上诉人在一审时已经提交了该案涉场地多次因消防问题被处罚，而相应经营者进行简单整改后又继续经营，后又被处罚的相应证据，可以证明该案涉场地虽存在消防问题，但不会简单的因为未经消防安全检查擅自投入使用、营业而被责令停止营业。该场地如进行消防整改，再投入到使用、营业中，完全是可以使用的。而根据《场地租赁合同》中“十、甲方未出租该场地给乙方前做了喷淋及水池等相关消防设施，但还需整改，整改方案，乙方自行与消防大队交接，甲方不负一切消防责任及费用”的约定，被上诉人应自行承担整改的责任。根据行政处罚决定书也可以看出，该场地在2019年5月6日之所以被认定为不能经营，系因该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，而非消防整改不过关。被上诉人丁荣威在2018年4月25日登记注册荣威副食品店时，不向消防单位申报消防安全检查，从而于2019年被查处，系其自身原因，而非上诉人的原因。三、一审判决认定事实不清，与已生效判决存在矛盾。一审法院认定“2018年4月25日，应洁群注销了江山市洁群副食品店，将超市及案涉场地整体转让给原告丁荣威，双方口头约定转让后超市的存货、设施设备、欠供应商的货款、案涉场地的后续租金等一切均由丁荣威承接，并进行了结算。”“20万元保证金虽然是由应洁群按照《场地租赁合同》的约定交付给被告，但是，应洁群已于2018年4月将案涉商场的设施设备、债权债务和《场地租赁合同》项下包括保证金在内的权利义务等全部转让给了原告”。该认定与江山市人民法院(2019)浙0881民初3238号民事判决及衢州市中级人民法院(2020)浙08民终165号民事判决中“《场地租赁合同》《租房协议》均由应洁群个人与原告签订，且租赁期未满，合同亦未解除……原告要求被告丁荣威承担租金连带支付责任并不恰当，应当依据合同相对性原则向被告应洁群主张支付租金”的认定存在矛盾。如果一审判决中的事实是准确的，即应洁群在2018年4月25日就将场地包括租金、保证金整体转让给了被上诉人丁荣威，那么2018年5月1日至2019年4月30日《场地租赁合同》《租房协议》项下的场地租金就应当由丁荣威交纳。按照正常的流程，2018年4月25日，应洁群将商场整体转让给丁荣威，丁荣威向应洁群支付保证金20万元，应洁群向丁荣威转移保证金收条，并通知黄爱国债权转让(取回权转让)，丁荣威向黄爱国交纳2018年5月1日至2019年4月30日的租金共计85万元。而现实中，丁荣威并没有向应洁群支付保证金20万元，应洁群也没有将保证金收条给丁荣威，应洁群也未通知黄爱国保证金转让。而丁荣威也没有按合同约定交纳85万元租金，反而是应洁群同丁荣威一共交给黄爱国2018年5月1日至2019年4月30日的租金只有65万元。至于一审认定保证金一并进行转让的录音，即2019年7月14日上诉人黄爱国与应洁群的录音，是建立在江山市人民法院(2019)浙0881民初3238号案件还没有作出判决的时候，在应洁群认为2018年5月1日至2019年4月30日的债权债务关系都与其无关，应当由丁荣威进行承担的情况下，才在录音中说供应商货款、案涉房屋后续租金(85万元)等一切都转移给丁荣威，由丁荣威负责。但(2019)浙0881民初3238号判决书和衢州市中级人民法院(2020)浙08民终165号判决书都认定2018年5月1日至2019年4月30日的租金要由应洁群支付给黄爱国，丁荣威作为单独个体负有依约向应洁群承担交纳租金的责任。因此，应洁群才在(2020)浙08民终54号案件审理过程中说保证金未进行转移，这是符合现实情况的。2018年5月1日至2019年4月30日的租金20万元的承担主体是应洁群还是丁荣威，与保证金是否转移是存在密切联系、不可分割。(2020)浙08民终165号生效判决既已确定2018年4月25日后的债权债务关系未完全进行转移(即226000元租金应当由应洁群承担)，一审判决又如何说2018年4月25日后应洁群关于案涉场地的所有债权债务关系(租金、保证金)都转移给了被上诉人丁荣威?这显然是相互矛盾，无法共存的。 丁荣威辩称：2016年4月8日,应洁群与黄爱国重新签订了租赁合同，期间应洁群向黄爱国交纳了20万元保证金。应洁群以江山市洁群副食品店名义对外经营。后应洁群又将案涉商场转让给了丁荣威经营，丁荣威与应洁群在转让时已就应付账款和保证金等达成一致，并告知了黄爱国。所以，黄爱国才与丁荣威就商场租赁重新签订了《附加协议》，同时对租金支付时间、方式、因消防问题合同终止及租金如何结算、保证金退还等作了明确约定。《附加协议》签订后，最终因为消防问题不得不停业，为此，丁荣威与黄爱国进行了沟通，是黄爱国同意解除租赁合同，所以，黄爱国应当退还合同解除后的租金及保证金。本案事实清楚，一审判决正确，请求二审予以维持。 应洁群未作答辩。 丁荣威向一审法院起诉请求：1.依法解除丁荣威、黄爱国之间的《附加协议》；2.依法判决黄爱国立即退还丁荣威租金89315元及逾期利息(自起诉之日起按月息1%计算至付清之日止)；3.依法判决黄爱国立即退还丁荣威履约保证金20万元及逾期利息(自起诉之日起按月息0.5%计算至付清之日止)，款项退至江山市人民法院账户；4.本案诉讼费用由黄爱国承担。 黄爱国向一审法院提出反诉请求：1.判令双方继续履行2016年4月8日签订的《场地租赁合同》以及2019年5月1日签订的《附加协议》；2.丁荣威支付租金共计55万元并支付自2019年5月21日至租金实际付清之日止逾期付款的利息损失(按同期同类银行基准贷款利率计算)；3.反诉费用由丁荣威承担。庭审中，黄爱国变更反诉请求为：1.丁荣威支付租金42466元；2.反诉费用由丁荣威承担。 一审法院审理认定：2016年4月8日，被告黄爱国（甲方）与应洁群（乙方）签订了《场地租赁合同》一份，约定：现由甲方所创建的商场，坐落在××镇××巷××号××路粮食仓库围墙内，总面积约3300平方米（以实地为准）的场地租赁给乙方作超市卖场经营；甲方与原承租方汪建隆议定租赁期限于2014年5月1日起至2021年4月31日止，现汪建隆把整个商场转让给应洁群经营，汪建隆已缴纳租金至2017年4月31日止，下一年度租金由现承租人应洁群缴纳，其中转让结算汪建隆与应洁群自行结算清楚与甲方无关；甲乙双方议定2017年5月1日起至2019年4月31日每年度的租金为85万元，2019年5月1日至2021年4月31日每年度的租金为95万元；租金按每年度起始日起提前三个月交纳给甲方，即为每年度2月1日前一次性交纳，如有逾期，视乙方违约，甲方有权解除本协议，收回租赁的场地，乙方无权阻拦甲方收回；签订本协议时，甲方收取乙方保证金（违约金）20万元整，在合约期满，承租方在没有违约的情况下退还给乙方该笔保证金（不计息）等事项。合同签订后，应洁群于2016年4月25日注册成立江山市洁群副食品店在案涉场地经营，并于2017年5月1日至2018年4月30日期间向被告共计转账73万元，于2018年3月16日、2018年3月21日分别向被告支付10万元、20万元。2018年4月25日，应洁群注销了江山市洁群副食品店，将超市及案涉场地整体转让给原告丁荣威，双方口头约定转让后超市的存货、设施设备、欠供货商的货款、案涉场地的后续租金等一切均由丁荣威承接，并进行了结算。受让后丁荣威注册成立江山市荣威食品超市，并于2018年4月29日、2018年5月7日分别向被告汇款20万元、15万元用于支付租金。 2019年5月1日，被告黄爱国（甲方）与原告丁荣威（乙方）签订《附加协议》一份，约定租期从2019年5月1日至2021年4月30日止，租金为每年65万元整；租金付款时间和支付方式为第一年的租金于2019年5月1日乙方付10万元整，余额55万元整于2019年5月20日前付清，第二年租金2020年2月1日一次性付清，所有的租金以银行汇款凭证为准；若乙方在2019年5月20日前因消防问题而终止，则甲方退还乙方剩余的租金，退还的租金按天平均数额而计算；保证金（违约金）20万元整，该20万元是原来甲方在2016年4月8日与应洁群签订合同时期留在甲方的保证金款项，该笔保证金不计息，在协议期满后，乙方没有违约的情况下，付清商场内经营所产生的所有费用（包括但不限于水电费、工商、税务等费用）后，10天内退还乙方；若乙方违约本附加协议，则乙方按原甲方与应洁群的合同及本协议履行，因原合同及本协议所产生的一切经济、法律责任由乙方承担等事项。同时，被告在《附加协议》原、被告签字的下方备注：在经营期间因消防问题停止经营，甲乙双方同去原房东处要求退回的租金归乙方。2019年5月1日及2日，原告汇给被告租金共计10万元。2019年5月6日，江山市公安消防大队作出江公（消）行罚决字〔2019〕0023号行政处罚决定书，行政处罚决定书载明：“2019年4月23日9时，我大队消防监督人员徐向相、应少平对江山市荣威食品超市（地址：浙江省衢州市江山市××镇××巷××号，经营者：丁荣威）进行消防监督检查时，发现该场所未经消防安全检查擅自投入使用、营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定......现决定给予江山市荣威食品超市责令停产停业，并处罚款人民币伍仟元整的处罚。2019年5月28日，原告通过微信告知被告“黄总，我们也用尽了一切办法，同时也通过你提供的关系和方法，至今消防均没有办法通过，该经营场所再也无法经营了，为此请你近日过来协商解除合同相关事宜......”，被告同日回复“可以的，你里面东西什么时候搬好了，我再过去，你什么时候搬完了打电话给我，房租你什么时候搬好算到什么时候”。2019年6月8日，原告通过微信告知被告“我这边超市场地已经清理好，你什么时候过来”，后原告又告知被告不用来江山了，因为钥匙被派出所拿走了无法进行交接。2019年6月18日，原房东之一姜小苹从派出所取回其钥匙。 在本案立案受理后，黄爱国在一审法院起诉应洁群、丁荣威，要求应洁群、丁荣威连带支付2018年5月1日至2019年4月31日期间的尚欠租金226000元及自2018年2月1日起至实际付清之日止的逾期付款利息损失。丁荣威抗辩认为，2019年5月1日之前案涉房屋租赁的主体是应洁群，故丁荣威不应当对之前的租金向黄爱国承担责任。后该院就该案作出(2019)浙0881民初3238号民事判决：“一、应洁群支付黄爱国租金226000元及利息损失(利息损失自2018年2月1日起至租金实际付清之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率据实计算)，限于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回黄爱国其他的诉讼请求。”应洁群不服该判决，认为其将案涉商场已整体转让给丁荣威，与商场有关的一切权利义务均应由丁荣威承接，与应洁群没有任何关系，上诉请求撤销一审判决，改判由丁荣威支付黄爱国租金226000元及利息损失。衢州市中级人民法院于2020年5月11日作出(2020)浙08民终165号民事判决，维持应洁群支付黄爱国226000元租金的一审判决。 另查明，丁荣威及其经营的江山市荣威食品超市因买卖合同纠纷被多名原告起诉至法院，经诉前调解达成和解或者调解协议。 一审法院认为，原、被告签订的《附加协议》合法有效。《附加协议》第三条约定，如果原告在2019年5月20日前因消防问题而终止，则被告退还原告剩余的租金，退还的租金按天平均数额而计算。结合双方在《附加协议》签订前均已知道案涉场地按现状无法通过消防安全检查的事实，以及《附加协议》备注的“在经营期间因消防问题停止经营，甲乙双方同去原房东处要求退回的租金归乙方”，应认定《附加协议》第三条双方的真实意思是2019年5月20日前如因消防问题导致原告停止经营案涉超市则双方的租赁合同解除，原告按实际租赁时间支付租金。根据查明的事实，江山市公安消防大队2019年5月6日作出的江公(消)行罚决字〔2019〕0023号行政处罚决定书已经明确给予江山市荣威食品超市责令停产停业的处罚，2019年5月28日原告通过微信告知被告“至今消防均没有办法通过，该经营场所再也无法经营了，为此请你近日过来协商解除合同相关事宜”，被告之后微信回复“可以的，你里面东西什么时候搬好了，我再过去，你什么时候搬完了打电话给我，房租你什么时候搬好算到什么时候”。前述事实表明，在确定案涉房屋的消防问题无法解决后，原告于2019年5月28日通知被告主张解除租赁合同，被告收到解除通知后同意双方的租赁合同于原告返还案涉房屋之日解除，故应认定原、被告因案涉房屋的消防问题而自愿于原告返还案涉房屋之日解除租赁合同。案涉房屋双方未办理返还交接手续，原房东实际取回钥匙时间为2019年6月18日，据此法院认定双方的租赁合同解除日期为2019年6月18日，原告应支付的案涉房屋租金应当按日计算至2019年6月18日止。被告主张原告实际经营到2019年7月19日止，以及其向案涉房屋所有人缴纳的租金也是到2019年7月19日止，但未提交证据证明，其据此主张原告应支付租金至2019年7月19日止，法院不予支持。原告认为租赁场所自2019年5月7日开始已经丧失营业功能，主要过错在被告，2019年5月7日至6月18日止的租金应当由被告承担70%的责任，原告承担30%。综合被告与应洁群签订《场地租赁合同》中关于消防问题的特别约定、原告江山市荣威食品超市登记的时间及原、被告签订的《附加协议》，可以认定原告对被告出租的场所一直以来存在消防问题是明知的，其在承租该经营场所时应当清楚在消防整改过程中存在一定的非营业时间损耗，但其仍愿意接受合同义务进行承租，法院认为原告对案涉超市停止经营至租赁合同解除之日止的租金应当全额支付。经法院核算，原告应支付被告2019年5月1日起至6月18日止共计49日的租金为87260元(650000元/365天×49日=87260元)，被告应当退还原告租金100000元-87260元=12740元。原告要求被告支付应退还租金自起诉之日起按月息1%计算至付清之日止的逾期利息，没有依据。法院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第(一)项的规定，确定被告按贷款利率支付12740元应退还租金自起诉之日起至付清之日止的逾期利息。 关于保证金是否应当退还问题。20万元保证金虽然是应洁群按照《场地租赁合同》的约定交付给被告，但是，应洁群已于2018年4月将案涉商场的设施设备、债权债务和《场地租赁合同》项下包括保证金在内的权利义务等全部转让给了原告，被告主张应洁群未转让保证金与事实不符。应洁群将《场地租赁合同》项下权利义务概括转让给原告，《附加协议》签订前未经被告同意，对被告没有约束力。但是，被告在知晓前述转让事宜的情况下与原告签订《附加协议》，表明其同意应洁群将《场地租赁合同》权利义务概括转让给原告，并与原告协商后对《场地租赁合同》中的部分约定事项进行了变更。因此，被告主张《附加协议》中的保证金条款因应洁群未将保证金转让给原告而效力待定或无效，法院不予支持。被告知晓应洁群转让《场地租赁合同》权利义务前是否存在违约情形，在此情况下原、被告仍在《附加协议》中对应洁群交付的20万元保证金如何退还作出了明确约定，表明被告当时自愿放弃主张应洁群违约不予退还保证金的权利，双方并在此基础上达成了相关协议。被告现主张应洁群违约无权转让保证金，法院也不予支持。被告认为《附加协议》中表述的“在协议期满后，乙方没有违约的情况下，付清......后，10天内退还乙方”意思为，合同期满即履行至2021年4月30日，原告没有违约的情况下才能退还保证金。法院认为，《附加协议》就保证金退还的约定虽表述为“在协议期满后......”，但结合双方在《附加协议》中另行约定了原告因消防问题停止经营则租赁合同终止，该“协议期满后”的约定应理解为如原告2019年5月20日前没有因为消防问题而终止经营超市，应承租案涉房屋至约定的租赁期满被告才退还保证金，即原告因消防问题之外的原因终止租赁合同，保证金不予退还。现原、被告是根据事先约定在案涉超市因消防问题停止经营情况下协商解除合同的，双方权利义务终止应视为协议期满，且被告未举证证明原告有违约情形，其应当退还原告保证金。关于《附加协议》中双方特别约定了“付清商场内经营所产生的所有费用(包括但不限于水电费、工商、税务等费用)后，10天内退还”，现原告丁荣威及其经营的超市因欠款多次被起诉，这种情况下保证金是否应退还问题，原告表示为妥善解决纠纷，要求被告退还的履约保证金20万元及相应利息直接支付至江山市人民法院账户。法院认为，为避免当事人的循环诉讼，减少诉累，原告的该项请求可以予以准许。原告要求被告支付20万元履约保证金自起诉之日起按月息0.5%计算的利息损失，缺乏法律依据，法院确定被告按贷款利率标准支付。综上，原告的诉讼请求，其合理部分法院予以支持，被告的反诉请求法院不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认原、被告2019年5月1日签订的《附加协议》已于2019年6月18日解除；二、被告黄爱国于判决生效之日起十日内退还原告丁荣威租金12740元并赔偿利息损失〔利息损失以12740元为基数，2019年7月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付〕；三、被告黄爱国于判决生效之日起十日内退还原告丁荣威履约保证金200000元并赔偿利息损失〔利息损失以200000元为基数，2019年7月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付〕，前述款项支付至江山市人民法院执行款专户；四、驳回原告丁荣威的其他诉讼请求；五、驳回被告黄爱国的反诉请求。本诉案件受理费5640元，由原告丁荣威负担1149元，被告黄爱国负担4491元；反诉案件受理费431元，由被告黄爱国负担。 二审中，黄爱国向本院提交工商登记信息一份，拟证明，涉案场地有其他经营者在经营，丁荣威所主张的涉案场地因消防整改无法继续经营与客观事实不符，系丁荣威自身原因导致不愿履行租赁合同，黄爱国在本案中不存在违约。丁荣威认为，仅凭工商登记信息不能说明问题，丁荣威也是通过工商登记注册了“江山市荣威食品超市”，但是在经营中仍是无法通过消防整改。本院审查认为，丁荣威的质证意见成立，对黄爱国的证明主张不予采信。 经审理，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，第一，关于本案是否因黄爱国违约而应解除。本案中黄爱国主张丁荣威系与应洁群合伙经营，与业已生效的(2020)浙08民终165号民事判决所认定的事实相悖，且根据黄爱国分别与应洁群、丁荣威签订《场地租赁合同》及《附加协议》的过程和内容分析，可以确定黄爱国应当知悉丁荣威转承了应洁群有关经营超市的权利义务关系，黄爱国在此情况下特别与丁荣威签订《附加协议》，将消防问题导致的停止经营约定为租赁合同终止的条件，事实上丁荣威最终因消防问题而停止经营，并与黄爱国就解除租赁合同协商一致，据此，黄爱国主张的因丁荣威原因导致租赁合同解除，缺乏事实与法律依据。 第二，关于黄爱国主张的本案双方租赁合同是否违反《附加协议》约定的解除期限。黄爱国与丁荣威在《附加协议》中明确约定“若乙方（注：丁荣威）在2019年5月20日前因消防问题而终止，则甲方（注：黄爱国）退还乙方剩余的租金，退还的租金按天平均数额而计算”，故可明确双方在《附加协议》约定了租赁合同解除的条件，即在2019年5月20日前如最终无法解决消防问题则终止合同，结合丁荣威与黄爱国在此之后协商同意解除合同、腾退房屋的事实，可以进一步确定“2019年5月20日”是解决消防问题的时间节点，而非双方约定的租赁合同解除期限。关于《附加协议》里备注“在经营期间因消防问题停止经营，甲乙双方同去原房东处要求退回的租金归乙方”，该备注也仅是表明双方对于寻求租金退还方式进行协商，并非系免除黄爱国退还租金义务的约定，故黄爱国关于本案租金退还缺乏前提的主张，本院不予采信。 第三，关于本案20万元保证金退还问题。黄爱国在明知应洁群退出原租赁关系、丁荣威继续承租经营的事实下，仍与丁荣威签订《附加协议》，并明确保证金退还的条件，则黄爱国分别与应洁群、丁荣威签订的《场地租赁合同》《附加协议》，均属合法有效，均应当依约履行。根据本案已查明的事实，丁荣威主张的保证金退还条件成就，一审据此作出判决并无不当。 综上所述，黄爱国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5128元，由上诉人黄爱国负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二一年三月十七日 书记员  黄徐燕