江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1870号上诉人（原审被告）：张云龙，男，1978年1月1日生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。被上诉人（原审原告）：陈金祥，男，1962年11月24日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：许玉良，江苏天九律师事务所律师。委托诉讼代理人：许广琛，江苏天九律师事务所律师。上诉人张云龙与被上诉人陈金祥房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0192民初1469号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人张云龙与被上诉人陈金祥的委托诉讼代理人许玉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云龙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决判令上诉人支付2020年1月1日至7月26日间的房屋租金111066.67元。上述时间发生新冠肺炎疫情，涉案房屋属于经营性用房，因为疫情原因造成无法复工，致使上诉人经营目的不能实现，上诉人有权申请减免部分租金。一审法院判决上诉人支付的租金过高，上诉人请求减免部分租金。2、一审判决判令上诉人支付违约金35000元，该违约金过高。上诉人因疫情原因迟延支付租金，并非恶意拖欠，且在有能力支付租金的情况下，积极向被上诉人打款。本案中因违约给被上诉人造成的损失主要是资金占用损失，应当按资金占用费用来确定违约金，即以拖欠的租金111066.67元为基数，乘以贷款市场报价利率四倍，计算为9977.48元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。陈金祥辩称：涉案租金应在2019年12月8日支付，且上诉人在2019年9、10月份已经收取了次承租人的租金，上诉人欠付租金与2020年2月份发生的疫情无关。被上诉人多次给予上诉人宽限，上诉人依然拖欠租金，直到现在上诉人仍然未给付任何租金。涉案合同约定违约金80万元，上诉人多次承诺表示愿意承担30万元的违约金，一审法院酌定的违约金过低，但被上诉人并未上诉。上诉人认为违约金过高，不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈金祥向一审法院提出诉讼请求：1、判决确认陈金祥与张云龙于2016年10月20日就南京市江北新区房屋签订的《房屋租赁合同》解除，张云龙将上述房屋返还陈金祥；2、判令张云龙立即支付陈金祥2020年1月1日至实际返还之日止的房屋租金，（按照年租金264000元的标准计算）；3、判令张云龙支付陈金祥违约金300000元；4、判令张云龙承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月20日，陈金祥（甲方）与张云龙（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定陈金祥将其所有的位于南京市江北新区房屋租给张云龙用，房屋总面积720平米，租期六年，自2017年1月1日至2020年1月1日，前三年年租金为216000元，自2020年1月日至2023年1月1日，后三年年租金为264000元，该房屋水电押金为壹万元（10000）整，租金于每年12月8日交付。同时约定，拖欠租金超过半个月的，甲方（陈金祥）有权收回房屋解除合同，乙方按实际居住日缴纳房租并负违约责任。一方违约，另一方有权终止合同并向对方提出陪偿要求，违约方赔偿对方800000元。当日，陈金祥向张云龙出具收条一张，载明：“今收到张云龙房租押金壹万元整（10000）。”2019年12月30日，张云龙向陈金祥出具欠条一份，载明：“本人欠陈金祥明发城市广场22幢701-708室房屋租金人民币贰拾陆万肆仟元整，小写264000元，定于2020年2月29日付款付清，如再拖欠一次张云龙自愿搬出房屋，合同终止，另外赔偿陈金祥人民币三十万元整作为违约金，特此证明，负一切法律责任。当日，张云龙还向陈金祥出具承诺书一份，载明：“如2020年2月29日到期不支付房屋租金，自愿搬出，另外赔偿陈金祥一切费用人民币叁拾万元整，小写300000元整，特此证明，同时负一切法律责任（房屋租金除外）。”还查明，2020年5月20日，陈金祥向张云龙发出解约通知，申明自即日起解除双方之间的租赁合同。张云龙在该通知上备注：“2020年6月30日付清房款，该协议继续履行，陈金祥在6月30日前不准影响租客，如影响一切由他承担，特此证明。”2020年7月26日，陈金祥再次向张云龙发出解约通知，申明自即日起解除双方之间的租赁合同。另查明，2020年7月31日，张云龙给陈金祥尾号为8575的中国农业银行卡转账20000元，2020年8月15日，张云龙给陈金祥尾号为8575的中国农业银行卡转账10000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈金祥、张云龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。陈金祥拖欠张云龙2020年租金迟迟不能按约全部支付引发本案诉讼。根据双方约定，张云龙应于2019年12月8日支付2020年租金264000元，张云龙不能按时全部履行，陈金祥分别于2020年5月20日、7月26日向张云龙发出解约通知，后张云龙分别2020年7月31日、8月15日支付陈金祥20000元、10000元，合计30000元，张云龙的违约行为致使合同目的不能实现，一审法院认定双方《房屋租赁合同》于2020年7月26日解除。因此陈金祥关于解除双方租赁合同及返还房屋的诉请，一审法院依法予以支持。关于房屋租金，由于张云龙违约，租金从2020年1月1日开始计算至7月26日，扣除押金10000元、已付租金30000元，张云龙应付陈金祥租金111066.67元。关于案涉房租占有使用费，自2020年7月27日至张云龙实际返还房屋止，一审法院依法按照双方合同约定标准支持。关于违约金，《房屋租赁合同》中约定一方违约，违约方赔偿对方800000元，张云龙在欠条和承诺书中都载明，如拖欠房租，陈金祥支付300000元违约金，该违约金约定过高且张云龙占用案涉房屋期间需按合同标准向陈金祥支付房屋使用费，因此关于违约金一审法院酌定35000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、陈金祥与张云龙于2016年10月20日就南京江北新区明发城市广场22幢701、702、703、704、705、706、707、708室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月26日解除；二、张云龙自判决生效之日起十五日内将南京市江北新区房屋返还陈金祥；三、张云龙自判决生效之日起十五日内支付陈金祥2020年1月1日至7月26日间产生的房屋租金111066.67元及房屋占有使用费（计算标准：自2020年7月27日起至其实际迁出之日止，按264000元／年的标准计算）；四、张云龙自判决生效之日起十五日内支付陈金祥违约金35000元。一审案件受理费减半收取4028元，由张云龙负担1387元，由陈金祥负担2641元。二审中，上诉人向本院提交《房屋租赁合同》两份，证明其承租的8套房屋中由其合伙人承租4套，其承租4套。但因疫情影响其只成功转租2套，另有两套一直空置。被上诉人质证认为：上诉人与其合伙人之间的约定与被上诉人无关。涉案房屋被上诉人已经对外转租6套，空置2套，按照上诉人提交的租赁合同约定的租金标准，完全可以向被上诉人缴纳相关的租金。一审判决查明的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，上诉人应于2019年12月8日支付租金264000元，上诉人亦承诺于2020年2月29日付清，但直至2020年7月26日上诉人仍未付清上述款项，一审法院判令《房屋租赁合同》于2020年7月26日解除，并判令上诉人支付2020年1月1日至7月26日期间的房屋租金111066.67元，具有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张因疫情导致其经营目的不能实现，故应减免租金。本院认为，上诉人在疫情发生前即已出现未按期给付租金的情形，上诉人一审中亦未抗辩因疫情影响其经营应当减少租金，且上诉人二审提交的证据不足以证明因疫情影响其经营，本院对上诉人该意见，不予采纳。关于上诉人主张一审判决的违约金数额过高的问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定，一方违约，另一方有权终止合同并向对方提出赔偿要求，违约方赔偿对方800000元。上诉人向被上诉人出具的欠条载明，“如再拖欠一次张云龙自愿搬出房屋，合同终止，另行赔偿陈金祥人民币三十万元整作为违约金”。上述合同约定及欠条约定的违约金数额明显过高，结合上诉人违约给被上诉人造成的损失、上诉人的过错等情况，一审法院酌定上诉人向被上诉人给付违约金35000元，并无不当。上诉人主张一审判决的违约金数额过高，应按照欠付租金的资金占用费用来确定违约金的数额，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人张云龙的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3022元，由上诉人张云龙负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年三月二十三日法官助理崔鸣书记员孙雪松