上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终6019号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海霸龙艺术玻璃有限公司，住所地上海市真南路****386。法定代表人：余磊。委托诉讼代理人：徐杰，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡建，上海市海华永泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：夏鸿生，男，1951年1月15日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：夏海萍（系夏鸿生女儿），1976年10月28日生，汉族，住上海徐汇区。委托诉讼代理人：赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海聚钰钣金制造有限公司，住所，住所地上海市奉贤区金汇镇工业路******div>法定代表人：任清论，执行董事。委托诉讼代理人：赵忠敏，上海市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴博慧，上海市昆仑律师事务所律师。上诉人上海霸龙艺术玻璃有限公司（以下简称霸龙公司）因与上诉人夏鸿生以及被上诉人上海聚钰钣金制造有限公司（以下简称聚钰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2019）沪0120民初6570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人霸龙公司的上诉请求：撤销原审判决第一、三、四、五、六项、依法改判确认2019年1月19日合同解除，支持霸龙公司原审本诉诉请，并驳回夏鸿生的反诉请求，本案的一、二审诉讼费由夏鸿生承担。事实与理由：一、原审法院依据《附加协议》中下文的内容,错误解读“三证齐全”不包括房屋产权证,属于认定事实错误。霸龙公司和夏鸿生、聚钰公司于2016年7月2日签署的《附加协议》第四条约定“甲方保证该房产非违章建筑,保证三证齐全并可注册公司,若属违法建筑,由此造成乙方实际损失的,由甲方全部赔偿。乙方保证房产证出来前,不违章搭建,否则由此无法办理房产证,由乙方负责。”霸龙公司认为“三证齐全”包含的是房屋产权证、国有土地使用权证,或者加上规划许可证等其他必要证件,因为“注册公司”必须要有房屋产权证。霸龙公司在签订本协议时确实知晓房屋产权证还未办理完毕,但是这并不能解读为“三证齐全”中不包括房屋产权证,因为双方在合同及附加协议订立时夏鸿生多次明确表态自合同订立之日起半年内将办理完毕房产证。2019年1月16日霸龙公司法定代表人与夏鸿生及代表人现场录音音频证实夏鸿生承认“在合同订立时承诺上诉人半年出产证”。一审中霸龙公司提供的微信聊天记录也能显示霸龙公司多次催促夏鸿生办理产证,夏鸿生也承诺尽快办出。霸龙公司是生产性企业,要办理环评等手续务必涉及到注册地与生产地一致的问题。另外,涉案房屋当初交付时是毛坯房,进行必要地面平整、改造等需要巨额投入,所有这些手续都涉及到房屋产证问题,霸龙公司不可能不关注,如果没有夏鸿生的承诺也不能同意签订协议并入住该厂房。即便退一步,按照政府有关要求办理有关环评手续可以用房屋质量验收许可证替代产权证,但一审中夏鸿生提交证据显示也是在霸龙公司通知解除合同后2019年5月28日才办理出来。即便办理产证困难,但也要有个合理期限,霸龙公司与夏鸿生2016年7月2日签订合同到2019年1月19日解除双方租赁协议已经近3年时间,也已经超过合理期限,更何况霸龙公司解除合同前也多次督促催告夏鸿生履行办理产证义务或者提交房屋质量验收报告,但夏鸿生均未履行。二、原审法院无视“房屋产权证为注册公司必要文件”这一夏鸿生违约的事实,属于严重的事实认定错误。一审中，霸龙公司提交了奉贤区行政服务中心提供的外场公司新设立材料清单,其中明确房产证为新设和变更公司的必要文件,二审中霸龙公司也提交了奉贤区市场监督管理局行政信息公开回复的清单,同样显示房产证为注册公司的必要文件。也就是说霸龙公司要实现的合同核心目的之一就是注册新的公司,而想要实现这样的合同目的必须要有房屋产权证。注册新公司也是双方在《附加协议》第四条明确约定(约定甲方保证该房产非违章建筑,保证三证齐全并可注册公司…),是夏鸿生基本义务,夏鸿生同样严重违约。而这节事实原审法院并未关注,仅仅关注环评事项。截至霸龙公司于2019年1月19日解除双方租赁协议前,经霸龙公司多次催告后夏鸿生仍未能办理出房屋产权证,构成严重违约,致使霸龙公司注册公司的目的无法实现,霸龙公司有权依据《合同法》第九十四条行使法定解除权。三、原审法院无视“2019年1月19日上诉人解除租赁协议前建设项目环境影响评价文件审批中房屋产权证是否为必要文件”这一重要案件事实,忽视合同解除时的政策规定。霸龙公司在一审中提交了上海市奉贤区环保局政府一网通网站上显示的建设项目环境影响评价文件审批清单以及霸龙公司员工2018年8月16日前往奉贤区行政服务中心负责办理环保证窗口咨询以及获得的材料清单，上述材料均显示房屋产权证为办理环评手续的必要文件。二审中霸龙公司又提交了一份新证据,是奉贤区生态环境局行政信息公开回复的材料清单,同样显示产权证为办理环评手续的必要文件。一审法院在2019年7月29日前往奉贤区行政服务中心作出的《调查笔录》,这仅能体现当前的环评政策所需文件,而且笔录内容制作简单,没有明确考察了解政策变化情况。也没有询问工作人员2019年1月19日前政策规定,这个涉及违约方认定及合同解除合法性问题,但笔录并无涉及,笔录总体是片面的,有倾向性,不能以该份孤证判断产权证不影响环评进行。四、原审法院认定仅由夏鸿生承担合同相关义务,属于严重的认定事实错误。霸龙公司在一审中指出《厂房出租合同协议书》开头标明甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用以及《附加协议》尾部签字处“甲方负责人夏鸿生”,此处的厂房房屋产权人为聚钰公司,且在后续的收取租金以及办理产证、协商调解的过程中均有聚钰公司的法定代表人任清论以及其妻子夏某(夏鸿生的女儿之一)出面,也就是说甲方必然是厂房所有权人聚钰公司,霸龙公司认为合同的相对方应该是聚钰公司。聚钰公司委派夏鸿生作为代表或者是负责人签订了租赁协议,故夏鸿生应当与聚钰公司承担连带责任。原审法院仅从协议的出租方一栏备注夏鸿生以及收取租金的系夏鸿生女儿就判断合同对人是夏鸿生,属于认定事实错误。五、原审法院认定租赁协议合意解除时间为2019年10月17日,霸龙公司应支付2019年5月1日至10月17日租金的判决,没有任何的事实和法律依据。2019年1月10日,霸龙公司委托律师向夏鸿生、聚钰公司寄发律师函,其中要求2019年1月19日前提供产证等材料,夏鸿生、聚钰公司无法履行,故合同解除日期为2019年1月19日。据此霸龙公司认为《厂房租赁合同》以及《补充协议》的解除时间应为2019年1月19日。霸龙公司已经于2019年3月11日完成厂房搬离工作,并且积极督促次承租人完成搬离,配合夏鸿生、聚钰公司进行房屋交接。夏鸿生、聚钰公司无故拖延交房,因此产生的法律责任应由其自行承担。霸龙公司无需支付2019年3月12日起的房屋租金或者房屋占有使用费。上诉人夏鸿生的上诉请求：撤销原审判决第二、五项，依法改判驳回霸龙公司要求返还押金的诉请，霸龙公司支付2019年2月28日之前逾期支付租金的违约金，本案的一、二审诉讼费由霸龙公司承担。事实与理由：一、霸龙公司在租赁期间,未征得夏鸿生书面同意,擅自转租的行为已构成违约,夏鸿生有权按照合同约定不再退还霸龙公司20万元保证金。二、在合同履行过程中,霸龙公司屡次失信逾期支付应付租金,一审法院调整为按日万分之五计算违约金,与原合同约定相差甚大。根据合同双方合意约定:承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金,如无故拖欠,甲方将有权向乙方每天按实欠租金的百分之五加收滞纳金。该约定并未违反法律强制性规定。夏鸿生在提起反诉请求时已酌情大幅调整为每天按实欠租金的千分之五计收滞纳金，一审法院再行予以调整，显属不当。霸龙公司不同意夏鸿生的上诉请求，称双方附加协议约定，霸龙公司可以分割转租，故不构成违约。合同解除，则对方应当退还押金。夏鸿生要求没收押金，无相应依据。夏鸿生、聚钰公司应当保证房屋的合法性。附加协议约定该房屋应当三证齐全，夏鸿生、聚钰公司多次承诺半年内办出产权证，并且保证可以注册公司。在上述事项未完成之前，霸龙公司的生产经营受到影响，导致无法经营，故部分租金支付迟延。双方也就此曾多次协商。由于对方未办出相应证件，故霸龙公司迟延支付租金不构成违约。夏鸿生不同意霸龙公司的上诉请求。霸龙公司主张解除时间是2019年1月19日，只是其一方说法，其仍然占有厂房并未退出。2019年2月28日，其发出书面解除通知后，还收取了案外人的租金。直到2019年7月份，对方仍然占有房屋，并且还有其3个次承租人。霸龙公司的其他请求也不能成立。对方承租房屋时虽然房地产权证未办出，但规划许可证、土地证都是有的。对方实际使用了该房屋，并且出租给他人。故系争合同合法有效，双方均并按约履行。霸龙公司主张的损失也没有依据。此外，由于霸龙公司的行为构成违约，故夏鸿生有权不予返还押金。被上诉人聚钰公司辩称，不同意霸龙公司的上诉请求，同意夏鸿生的上诉请求，并表示其不是争议的租赁合同相对人。霸龙公司向一审法院起诉请求：1、请求确认其与夏鸿生于2016年7月2日就位于上海市奉贤区XX路XX号厂房签订的《厂房出租合同协议书》和《附加协议》于2019年1月19日解除；2、判令夏鸿生退还其押金200,000元和租金153,698.63元（自2019年3月11日至2019年4月30日）；3、判令夏鸿生赔偿其损失3,379,569.80元（包括租赁差价损失2,042,355.80元、停工损失64,185元、装修损失1,050,949元、新厂房空置房租损失52,080元、搬运费160,000元、评估费10,000元)。一审审理过程中，夏鸿生于2019年7月17日提出反诉，请求判令：1、霸龙公司支付其违法解除《厂房出租合同协议书》的违约金275,000元；2、霸龙公司支付其涉案厂房自2019年5月1日至实际搬离日每日3,013元的房屋占用使用费；3、霸龙公司支付其延期支付租金的滞纳金460,275元；4、夏鸿生没收霸龙公司押金200,000元；5、霸龙公司腾空上海奉贤区XX路XX号厂房并恢复原貌。一审法院认定的事实：2016年7月2日，霸龙公司（作为乙方）与夏鸿生（作为甲方）签订《厂房出租合同协议书》及《附加协议》各一份，《厂房出租合同协议书》约定：甲方出租给乙方厂房坐落于奉贤区XX路XX号，租赁期限自2016年8月1日起至2026年7月31日止,第一年每年租金为1,100,000元（税后1,100,000元整/年，如乙方需要开发票，税点由乙方支付），每隔三年递增7%。承租方以银行现金转账形式向出租方支付租金，租金支付定为付6个月并押金200,000元。第一次于2016年7月2日，乙方支付租金（7月10日前）550,000元，押金200,000元。第二次于2017年1月2日，乙方支付租金550,000元，依此每隔六个月类推。承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方将有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金。……乙方在租赁期间，如将该厂房转租，需事先征得甲方的书面同意，如果擅自中途转租转让，则甲方不再退还租金和保证金。……租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。逾期一个月不缴纳租金，又不搬离厂房内物品，甲方有权收回房屋，乙方内物品视为废弃物品，甲方有权清理。《附加协议》约定：甲方允许乙方分割分租，所产生的管理及费用由乙方负责。甲方保证该房产非违章建筑，保证三证齐全并可注册公司，若属违法建筑，由此造成乙方实际损失的，由甲方全部赔偿。乙方保证房产证出来前，不违章搭建，否则由此无法办理房产证，由乙方负责。产证出来之后，允许乙方改造装修，由此产生的问题由乙方负责。上述合同签订后，霸龙公司分别于2016年7月2日支付押金200,000元、7月11日支付租金300,000元、8月13日支付租金210,000元、8月28日支付租金40,000元、2017年1月19日支付租金275,000元、4月15日支付租金100,000元、4月18日支付租金170,000元、7月10日支付租金125,000元、7月12日支付租金150,000元、7月18日支付租金275,000元、2018年1月11日支付租金550,000元、7月23日支付租金200,000元、7月24日支付租金100,000元、8月20日支付租金250,000元、2019年2月28日支付275,000元。同时，霸龙公司将涉案厂房分割分租给了案外人。在租赁期间，霸龙公司多次催促夏鸿生办理涉案厂房的房产证，夏鸿生表示正在办理中并多次催促霸龙公司缴纳租金。2018年12月3日，上海市奉贤区环境保护局向案外人上海A有限公司发出《行政处罚听证告知书》和《责令改正决定书》，表示由于该公司在奉贤区XX路XX号从事玻璃折弯的生产项目，未依法向环保部门报批影响评价文件，配套环保设施未建成，主体工程于2017年7月即投入正式生产，违反了相关条例，做出罚款600,000元的行政处罚并责令改正。2019年1月10日，霸龙公司向夏鸿生、聚钰公司发律师函，通知其在2019年1月18日前提供涉案厂房的房产证等，否则将于2019年1月19日解除与其的《厂房出租合同协议书》和《附加协议》，并要求夏鸿生、聚钰公司返还押金、赔偿损失。2019年1月24日，霸龙公司委托上海B有限公司对涉案厂房内的装饰装修及附属设施进行价值咨询，该公司于2019年1月30日出具咨询报告，确认价值为1,050,949元，霸龙公司为此支付评估费用10,000元。2019年3月18日，霸龙公司与案外人上海C有限公司签订《标准厂房租赁合同》，霸龙公司租赁了案外人坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX号的厂房，建筑面积1,400平方米，年租金为613,200元，租赁期限自2019年3月18日至2029年3月18日。2019年6月，霸龙公司分别与其次承租人签订《厂房租赁纠纷协议书》，并支付次承租人搬迁等费用合计200,000元。一审审理过程中，对双方有争议的证据，一审法院确认如下：一、霸龙公司向一审法院提供外场公司新设立材料、2019年2月26日霸龙公司法定代表人与夏鸿生等人的谈话录音及视频、上海市环境保护局建设项目环境影响评价审批申请表及清单、霸龙公司工作人员出具的工作报告及申请材料目录清单、微信聊天记录、霸龙公司新租厂房的房产证、现场核查单，证明霸龙公司设立公司和办理环评均需要房产证，夏鸿生承诺涉案厂房的产证在半年内办出。夏鸿生向法庭提供《建设项目环境影响评价文件审批》、《上海市建设项目(工程)档案验收合格证》、《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《关于上海聚钰钣金制造有限公司新建厂房项目配套绿化竣工验收的意见》、《关于上海聚钰钣金制造有限公司项目环境影响报告表的审批意见》、情况说明、（2019）奉字不动产权第XXXXXX号不动产权证，证明涉案厂房系合法建筑，房产证不是办理环评的必要材料，霸龙公司也从未申请过环评，涉案厂房在2012年已经通过了环评。一审庭审中，霸龙公司申请对2019年2月26日其法定代表人与夏鸿生等人的谈话录音及视频真实性予以鉴定。一审法院委托鉴定机构鉴定，2020年1月15日华东政法大学司法鉴定中心对视频资料因无法做出鉴定而退回，同时2020年1月20日，出具鉴定意见书，对上述录音中夏鸿生和任清论的声音真实性予以确认。为此，霸龙公司支付鉴定费6,600元。对上述鉴定意见书，霸龙公司、夏鸿生、聚钰公司均无异议，故一审法院对谈话录音的真实性予以认定，但根据谈话内容，夏鸿生并未确认其同意在半年内办理出房产证，故对霸龙公司的证明目的不予认定。一审法院于2019年7月29日就办理环评是否需要房产证向上海市生态环境局上海市奉贤区行政服务中心进行调查，该中心表示应以《建设项目环境影响评价文件的审批》中所列为准，“必要”是必须提供的，“非必要”就是不是必须提供的材料，提供则更好，“项目相关房地产权属关系情况的说明”主要是指房产证，如果没有房产证，则可以提供房产质量检验报告。故一审法院对霸龙公司证据的证明目的不予认定，对夏鸿生、聚钰公司证据证明目的予以认定。二、霸龙公司提供《标准厂房租赁合同》及银行明细、申房咨估（2019）第07-02号估价咨询报告、厂房租赁合同、通知函、签收单、霸龙公司名下社保员工清单、物流运输清单、厂房租赁纠纷协议书、银行明细回单，证明霸龙公司另行租赁厂房的差价损失、装修损失、无法进行转租产生的损失、自身员工的损失、搬运损失、向次承租人支付了相关的赔偿费用损失；夏鸿生向法庭提供照片、夏鸿生方与工业园区工作人员的微信记录及照片，证明霸龙公司至2019年7月还在使用涉案厂房。2019年9月9日，一审法院通知霸龙公司次承租人李海龙、唐俊忠、李映到庭进行了谈话，三人均确认向霸龙公司承租部分涉案厂房，三人的经营均不涉及环评问题，现已和霸龙公司签订了《厂房租赁纠纷协议书》并收取了相关款项，但必须和霸龙公司谈好赔偿金额后才同意移交厂房。法院结合上述谈话情况，对于霸龙公司与次承租人签订的厂房租赁合同、通知函、签收单、厂房租赁纠纷协议书、银行明细回单真实性均予以认定，对霸龙公司《标准厂房租赁合同》及银行明细、申房咨估（2019）第07-02号估价咨询报告、霸龙公司名下社保员工清单真实性予以认定，物流运输清单无其他证据予以佐证，故不予认定。对夏鸿生证据真实性无法确认，故不予认定。三、霸龙公司提供的其与其次承租人的微信记录、监控视频，证明次承租人在搬运过程中，因夏鸿生的原因，多次遇到大门被阻的情形。一审法院认为，上述证据无法证明大门被阻系夏鸿生造成，故不予认定。2019年7月18日，一审法院与霸龙公司、夏鸿生、聚钰公司至涉案厂房进行勘察，涉案厂房一楼已经大部分清空，因配电设备损坏而厂房未通电，二楼至五楼虽然大部分已经清空，但有部分房门上锁，无法核实内部情况。现场拍摄照片，双方当事人对现场照片均无异议，一审法院予以确认。一审庭审中，霸龙公司、夏鸿生、聚钰公司均确认霸龙公司已缴纳租金至2019年4月30日。2019年9月30日，一审法院组织双方当事人至现场，由夏鸿生、聚钰公司进行接收涉案厂房，但由于涉案厂房存在配电设备损坏、厂房门窗损坏、墙体污秽、五楼无法打开等现状，夏鸿生、聚钰公司拒绝接收厂房。最终，夏鸿生、聚钰公司于2019年10月17日接收了涉案厂房。2019年10月21日，聚钰公司办理了涉案厂房的房产证。一审法院认为，首先，对于涉案厂房租赁合同的相对人，霸龙公司认为是其与夏鸿生、聚钰公司，故应由夏鸿生、聚钰公司共同承担合同义务，夏鸿生、聚钰公司则抗辩认为是霸龙公司与夏鸿生，聚钰公司同意夏鸿生对其所有的厂房对外出租。一审法院认为，《厂房出租合同协议书》和《附加协议》的出租方（甲方）一栏中注明系夏鸿生，且收取租金的也是夏鸿生的女儿，故合同相对人应为霸龙公司和夏鸿生，应由夏鸿生承担相关合同义务。其次，对于涉案厂房在2019年10月21日前未办理房产证，夏鸿生是否构成违约而致使霸龙公司合同目的不能实现。一审法院认为，第一、涉案厂房在签订出租协议前已经办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地批准书》，故霸龙公司与夏鸿生之间的《厂房出租合同协议书》和《附加协议》合法有效。双方在《附加协议》协议中虽然约定了夏鸿生必须保证“三证齐全”，但对于三证的具体内容并未明确约定，且在一审庭审中，双方也未达成一致意见，但根据下文内容：“乙方保证房产证出来前，不违章搭建，否则由此无法办理房产证，由乙方负责。产证出来之后，允许乙方改造装修，由此产生的问题由乙方负责”，“三证齐全”中的三证不包含房产证，且双方并未约定何时能办出房产证，对此霸龙公司亦是明知。第二、霸龙公司提出由于没有房产证而无法办理环评，对此一审法院认为，环评申请责任人在霸龙公司，同时上海市生态环境局发布的《建设项目环境影响评价文件的审批》中“项目相关房地产权属关系情况的说明”系“非必要”提供材料之一，故霸龙公司的主张法院不予采信，夏鸿生并未违约，霸龙公司不具有单方解除权，夏鸿生不需要承担违约责任。针对反诉，第一、霸龙公司在夏鸿生未违约的情况下，擅自解除合同并延期支付租金，应当承担相应的违约责任，根据合同约定：“租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金”，故对夏鸿生主张霸龙公司赔偿三个月租金计275,000元的诉请，一审法院予以支持。对于迟延支付租金的违约金，法院认为延期付款的违约行为和延期支付租金的违约行为是不同的违约行为，且合同均约定了不同违约行为的违约责任，故夏鸿生可同时主张，法院均予以支持，但霸龙公司主张延期付款违约金按照每日千分之五计算，该标准过高，故一审法院调整至日万分之五计算，法院参照夏鸿生出具的计算清单，因第一笔550,000元租金的支付，合同约定为2016年7月10日前，故法院对标明应付时间为2016年7月2日的违约金计算天数进行调整，总计金额为43,798元。第二、由于夏鸿生已于2019年10月17日接收了涉案厂房，故双方的《厂房出租合同协议书》和《附加协议》于当日合意解除，夏鸿生要求霸龙公司腾空厂房的诉求已经实现，法院对夏鸿生要求霸龙公司腾空涉案厂房的诉请，不再做出认定，对于恢复原状产生的费用，夏鸿生可另行提起诉讼。夏鸿生接收厂房后，霸龙公司应当支付自2019年5月1日至10月17日的租金512,210元（每日3,013元）。第三、对于夏鸿生主张没收押金的诉请，法院认为双方在《附加协议》中已经约定夏鸿生同意霸龙公司分割分租，故霸龙公司分租行为并未违约，现双方合同解除并进行结算，夏鸿生应当返还霸龙公司押金200,000元。综上所述，一审法院对霸龙公司的诉请和夏鸿生的反诉均部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认2016年7月2日上海霸龙艺术玻璃有限公司与夏鸿生签订的《厂房出租合同协议书》和《附加协议》于2019年10月17日解除；二、夏鸿生返还上海霸龙艺术玻璃有限公司押金200,000元；三、上海霸龙艺术玻璃有限公司于判决生效之日起十日内偿付夏鸿生违约金275,000元；四、上海霸龙艺术玻璃有限公司于判决生效之日起十日内给付夏鸿生自2019年5月1日至2019年10月17日止的租金512,210元；五、上海霸龙艺术玻璃有限公司于判决生效之日起十日内偿付夏鸿生逾期付款违约金43,798元；六、驳回上海霸龙艺术玻璃有限公司其余诉讼请求；七、驳回夏鸿生其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费36,666元，财产保全费5,000元，合计41,666元，由上海霸龙艺术玻璃有限公司负担39,434元，夏鸿生负担2,232元，反诉案件受理费15,008元，减半收取计7,504元，财产保全费5,000元，合计12,504元，由夏鸿生负担3,342元，上海霸龙艺术玻璃有限公司负担9,162元。鉴定费6,600元，由夏鸿生负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，本院于2020年11月18日至上海市奉贤区生态环境保护局就做环评是否需要提供房产证进行调查，该局表示从2017年开始房产证不是必须要提供的材料，如果没有房产证，建议提供房屋质量检验报告,该检验报告可随时由欲办理产证一方委托第三方中介机构依法办理并出具。同时，本院到上海市奉贤区行政服务中心就办理营业执照是否需要房产证进行走访，该中心提供了上海市人民政府办公厅文件一份【沪府办发（2015）15号】，该文件为印发《上海市企业住所登记管理办理》的通知，上述管理办法第六条“住所使用证明”第（六）项规定，已竣工未取得产权证的房屋，提交建设工程竣工验收备案证明及房屋用途证明文件即可，也即注册公司没有房产证，已竣工的房屋可提交建设工程竣工验收备案证明及房屋用途证明文件。二审审理过程中，霸龙公司提供了以下新证据：1、公司设立提交材料目录，证明设立公司需要提交房屋产权证。如果无法注册公司，按照补充协议约定，则是对方重大违约。2、行政信息公开告知书、环评审批目录，证明了办理环评必须提交房产证。夏鸿生对此质证认为，证据1与本案没有关联性，真实性由法院审核。相关规定一直变化，对方是一审判决后取得。产权证明不等于房产证，涉案厂房有规划许可证、土地证。霸龙公司没有申请注册新的公司，故不存在注册遭到拒绝的事实。对方没有申请过办理营业执照、环评。涉案厂房证照齐全，夏鸿生告知对方产证在办理中，夏鸿生没有承诺半年里办出产证。对方违法行为影响夏鸿生产证办理。办理环评，房地产证不是必要的证件。证据2真实性、合法性没有异议，但与本案关联性不认可。该证据与一审法院查明的情况不一致。聚钰公司质证意见为，证据1真实性认可，证明目的不认可。租赁合同目的就是使用房屋，霸龙公司2004年就设立了公司，故不存在没有房产证导致合同目的不能实现的情况。关于证据2，真实性认可，对于证明目的不认可。对方2019年4月15日补充提供的证据环评审批申请表，上面明确房产权属关系注明是非必要材料。环评的政策也并未发生变更。本院认为，根据本案一审及二审的调查走访情况可知，房产证不是设立公司及办理环评手续的必要材料，在无法提供房产证的情况下，提交建设工程竣工验收备案证明、房屋用途证明文件以及提供房屋质量检验报告均可注册公司和办理环评，故本院对于霸龙公司所提交的证据欲证明的内容不予认可。二审审理过程中，夏鸿生、聚钰公司提供了从上海市城市建设档案馆复印取得的关于涉案厂房2016年11月12日《上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书》，以证明其出租厂房是正规合法的。其提供的材料就是工程竣工验收证明，故2016年11月已经备案了。霸龙公司质证认为，该报告书与环保部门窗口所提到的综合竣工验收不是同一个文件。报告书仅是单项验收，而不是综合验收。该报告书不能证明涉案房屋是可以投入使用的。房地产工程验收是综合验收。夏鸿生、聚钰公司提供的档案竣工备案证明显示2019年5月28日之前对方不可能拿到竣工备案证明，而只有拿到该证明，厂房才能投入使用。本院认为，夏鸿生、聚钰公司方一审中提供的2019年5月28日的关于涉案厂房的《上海市建设项目(工程)档案验收合格证》与二审提交的关于该厂房的《上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书》经走访询问有关部门，相关部门确定系不同的概念：2019年5月28日的关于涉案厂房的《上海市建设项目(工程)档案验收合格证》仅系涉及该厂房建设工程档案验收方面的文件，与涉案厂房的竣工验收证明文件不同；夏鸿生、聚钰公司提供的2016年11月的《上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书》则应视为系厂房已经竣工验收合格的相应文件的组成部分。一审中，夏鸿生、聚钰公司还提供过涉案厂房的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，落款日期亦为2016年。故本院确认该《上海市建设工程竣工规划验收测量成果报告书》属涉案厂房的竣工验收范畴内的相应组成文件。本院认为，本案二审争议的焦点与一审基本相同，即集中在厂房租赁合同的主体与承担责任主体，以及在租赁合同履行过程中，何方存在违约行为，一审判决根据双方诉请对于合同解除时间、合同解除后果所作出的处理是否恰当合理等方面。一、关于厂房租赁合同的主体与承担责任主体。霸龙公司上诉提出，原审法院认定仅由夏鸿生承担合同相关义务,属于严重的认定事实错误。霸龙公司在一审中指出《厂房出租合同协议书》开头标明甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用以及《附加协议》尾部签字处“甲方负责人夏鸿生”,此处的厂房房屋产权人为聚钰公司,且在后续的收取租金以及办理产证、协商调解的过程中均有聚钰公司的法定代表人任清论以及其妻子夏某(夏鸿生的女儿之一)出面,也就是说甲方必然是厂房所有权人聚钰公司,霸龙公司认为合同的相对方应该是聚钰公司。聚钰公司委派夏鸿生作为代表或者是负责人签订了租赁协议,故夏鸿生应当与聚钰公司承担连带责任。原审法院仅从协议的出租方一栏备注夏鸿生以及收取租金的系夏鸿生女儿就判断合同相对人是夏鸿生,属于认定事实错误。聚钰公司则辩称其不是争议的租赁合同相对人。本院认为，《厂房出租合同协议书》列明的的出租方（甲方）明确载明为夏鸿生，落款出租方处则由夏鸿生亲笔予以签名确认，故虽然《厂房出租合同协议书》开头处有甲方将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的内容以及《附加协议》落款处有“甲方负责人：夏鸿生”字样的内容，但仍不足以就此认定合同主体为聚钰公司，故一审法院根据《厂房出租合同协议书》的出租方（甲方）一栏中注明系夏鸿生，且收取租金的也是夏鸿生的女儿，作出合同相对人应为霸龙公司和夏鸿生，应由夏鸿生承担相关合同义务的认定，并无不当之处。霸龙公司有关夏鸿生应当与聚钰公司承担连带责任之上诉主张，本院难以采纳。二、在租赁合同履行过程中，何方存在违约行为。本案审理过程中，霸龙公司主张双方曾就涉案厂房的房产证办理时间有明确的期限约定，夏鸿生、聚钰公司迟迟未能办出房产证，而房产证为注册设立公司和办理环评手续的必要材料，并于2019年1月10日发律师函催告对方在2019年1月18日前提供房产证等材料，否则将以不能提供房产证无法实现合同目的为由单方解除合同，此后其实际单方提前退租，但认为系对方违约致使其无法实现合同目的所致，其具有合同的单方解除权，解除合同的日期亦为其主张的2019年1月19日，对方并需要承担合同提前解除的包括赔偿各项损失在内的相关违约责任。夏鸿生、聚钰公司则主张对方承租房屋时虽然房地产权证未办出，但规划许可证、土地证都是有的。对方实际使用了该房屋，并且出租给他人，双方合同合法有效；而房产证并非注册公司和办理环评的必要材料，霸龙公司以无法提供房产证为由提前解除合同构成违约，应当承担相应的责任；霸龙公司在租赁期间,未征得夏鸿生书面同意,擅自转租的行为也已构成违约，也应当承担相应的责任；在合同履行过程中,霸龙公司屡次失信逾期支付应付租金,亦构成违约，也需承担迟延支付的责任。对此，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，夏鸿生将涉案厂房通过签订《厂房出租合同协议书》及《附加协议》的方式交由霸龙公司使用，夏鸿生方的主要义务为提供适租的租赁标的物，霸龙公司方的主要义务则为按约支付租金。根据上述协议书及附加协议的内容，夏鸿生同意霸龙公司分割分租，故霸龙公司既可以按照法律、法规自用租赁物，亦可以将租赁物予以转租。涉及霸龙公司依照法律、法规对租赁物正常自用和转租过程中办理相关证照过程中需要由出租人配合履行的提供相关材料的义务出租人则应予以配合履行。从查明的事实看，霸龙公司租赁涉案厂房后，确实存在自用和转租的情况。其自用部分涉及环评手续的办理，其转租部分根据一审调查的情况则不涉及环评问题。根据本案一审及二审的调查走访情况可知，房产证不是设立公司及办理环评手续的必要材料，在无法提供房产证的情况下，提交建设工程竣工验收备案证明、房屋用途证明文件以及提供房屋质量检验报告均可注册公司和办理环评。霸龙公司上诉有关房产证是设立公司和办理环评手续必要材料等相关上诉意见，明显与查明的事实不符，本院不予采信；本院亦认同一审判决对《附加协议》中“三证齐全”中的三证不包含房产证的认定，霸龙公司认为“三证齐全”包含的是房屋产权证、国有土地使用权证,或者加上规划许可证等其他必要证件等上诉主张，与《附加协议》内容通常解读的结果相悖，本院亦不予采信。在霸龙公司承租涉案厂房至其发函催告房产证等材料近三年的时间里，该公司确曾就房产证的办理进度进行过询问和催告，也提及过房产证与环评办理有关，但截止2019年1月其发函催告提交房产证等材料时，其并未明确向夏鸿生提出过索要与涉案厂房有关的建设工程竣工验收备案证明、房屋用途证明文件和房屋质量检验报告等方面的材料，而该类材料根据现已查明的事实，有的在2016年即已存在，有的即使没有，也可随时由欲办理产证一方委托第三方中介机构依法办理并出具。从涉案厂房最终于2019年办理出产权证的结果看，现也没有证据显示在产证办出前，该厂房的房屋质量检验报告难以依法由第三方中介机构出具。不管是存在霸龙公司基于自身的认知所限不知晓房产证不是设立公司和办理环评的必要材料的事实（该事实即使存在，亦应当由霸龙公司自身承担相应的责任），还是其知晓相关规定而怠于索要与涉案厂房有关的建设工程竣工验收备案证明、房屋用途证明文件和房屋质量检验报告等方面的材料，对于导致霸龙公司主张的无法设立公司及无法办理环评手续的结果发生，与夏鸿生未能及时办理出涉案厂房的产证没有必然联系。故即使霸龙公司主张双方曾口头达成涉案厂房在签约的半年内办出的合意存在，涉案厂房在2019年10月21日前未能办理房产证，霸龙公司未能在涉案厂房处设立公司及办理环评手续的结果亦不能归责于夏鸿生一方。霸龙公司以无法正常使用房屋，夏鸿生构成违约而致使其合同目的（其合同目的应当是通过对涉案厂房的依法依规及依约使用即可达到，其称要实现的合同核心目的之一就是注册新的公司,而想要实现这样的合同目的必须要有房屋产权证的说法不能成立）不能实现，并据此提出单方解除的主张，缺乏充分的事实根据和法律依据。鉴于注册设立公司申请和环评申请责任人均为霸龙公司，在没有证据显示其曾提出索要办理上述相关手续过程中的相关材料和夏鸿生拒绝提供相关材料的情况下，一审法院作出夏鸿生并未违约，霸龙公司不具有单方解除权，夏鸿生不需要承担违约责任，霸龙公司擅自解除合同并延期支付租金则构成违约的认定，并无不当之处；一审作出霸龙公司在租赁期间进行转租并未违约的认定，亦具有相应的合同依据，本院均予以确认。三、一审判决根据双方诉请对于合同解除时间、合同解除后果所作出的处理是否恰当合理。本院认为，如前所述，霸龙公司不具有合同的单方解除权，故其主张租赁合同解除时间为其所发送的律师函中所载明的2019年1月19日，缺乏相应的依据。双方已于2019年10月17日交接了涉案厂房，故一审判决认定双方的《厂房出租合同协议书》和《附加协议》于当日合意解除，并无不当之处。霸龙公司上诉认为，其已经于2019年3月11日完成厂房搬离工作,并且积极督促次承租人完成搬离,配合夏鸿生、聚钰公司进行房屋交接。夏鸿生、聚钰公司无故拖延交房,因此产生的法律责任应由其自行承担。霸龙公司无需支付2019年3月12日起的房屋租金或者房屋占有使用费。本院认为，鉴于并无充分证据证明霸龙公司包括转租租赁物部分在其主张的期限内清空，交房迟至2019年10月17日可归责于夏鸿生一方，故一审判决据此认定夏鸿生接收厂房后，霸龙公司应当支付自2019年5月1日至10月17日的租金512,210元，亦有相应的依据。一审基于霸龙公司分租行为并未违约，双方合同解除后应进行结算的事实，判决夏鸿生应当返还霸龙公司押金200,000元，应属无误。夏鸿生要求没收押金，缺乏充分的依据。一审判决夏鸿生返还霸龙公司押金，但未明确具体时间，根据合同解除后，当事人应当各自返还和同时返还的原则，结合一审判决霸龙公司在合同解除后承担向夏鸿生支付租金、违约金等款项义务的期限为判决生效之日起十日内的情况，夏鸿生应当向霸龙公司返还押金的时间也为判决生效之日起十日内。一审认为夏鸿生要求霸龙公司腾空厂房的诉求已经实现，故对夏鸿生要求霸龙公司腾空涉案厂房的诉请，不再做出认定，对于恢复原状产生的费用，作出夏鸿生可另行主张的处理，当事人也未就此提出异议，故本院均予以确认。鉴于霸龙公司确实存在提前退租和迟延支付租金的违约行为，夏鸿生据此主张霸龙公司承担相应的解约违约金和逾期付款违约金，符合合同约定，一审据此判决霸龙公司承担相应的解约违约金，并对逾期付款违约金予以相应调整，均无不当之处。夏鸿生上诉有关一审法院对其主张的已经调整过的逾期付款违约金再行予以调整，显属不当的上诉意见，本院不予采纳。因夏鸿生在履行租赁合同过程中不构成违约，故霸龙公司要求其承担合同解除后的各项损失，缺乏相应的依据；相关损失若确实发生，亦应当由霸龙公司自行承担。据此，一审判决根据双方诉请对于合同解除时间、合同解除后果所作出的处理应属恰当合理。综上，上诉人霸龙公司和上诉人夏鸿生的上诉请求所依据的事实与理由均不能成立，故本院对双方各自的相应上诉请求均不予支持。一审根据双方诉请所作出的判决并无不当。一审判决应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币57,141元，由上诉人上海霸龙艺术玻璃有限公司负担47,176元，上诉人夏鸿生负担9,965元。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二一年三月九日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……