河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）豫民再421号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：洛阳智中建筑设计院有限公司。住所地：河南省洛阳市高新区河洛路与三山路交叉口润升高科大厦12层。 法定代表人：李晓滨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：索亚星，河南广文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许会杰，河南广文律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：洛阳百舸商贸有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区美茵街16号52幢113一楼。 法定代表人：孟爱玲，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢纪丹，河南大鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李星泽，河南陆达律师事务所律师。 原审第三人：魏玉柱，男，1963年5月12日出生，汉族，住河南省洛阳市宜阳县。 再审申请人洛阳智中建筑设计院有限公司（以下简称智中公司）因与被申请人洛阳百舸商贸有限公司（以下简称百舸公司）及原审第三人魏玉柱执行异议之诉一案，不服本院于2019年12月25日作出的（2019）豫民终1023号民事判决，向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2020年9月30日作出（2020）最高法民申1628号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人智中公司的委托诉讼代理人索亚星、许会杰，被申请人百舸公司的委托诉讼代理人谢纪丹、李星泽到庭参加诉讼，第三人魏玉柱经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 智中公司申请再审称，一、智中公司提交的新证据为2011年5月18日智中公司与河南三和键通装饰工程有限公司签订的《建设工程施工合同［装修］》及付款凭证、2011年5月19日智中公司与洛阳山海电器有限公司签订的《美的空调工程项目购销合同》及付款凭证。上述证据证明在2011年6月1日即一审法院查封之前已实际占有使用案涉房屋。二、现有证据证明智中公司已支付了全部购房款，二审法院认定事实错误。三、智中公司提交的2020年1月3日洛阳市不动产登记中心房产查档证明属于新证据，证明案涉房产于2015年10月29日首次登记在河南润升房地产开发有限公司（以下简称润升公司）名下，未办理产权证书的原因在于开发商不具备办证条件，智中公司无过错。四、（2014）洛开民初字第352号《民事调解书》既确认买卖合同有效，也确认了2011年3月智中公司占有使用该房屋的事实，二审法院不予认定，适用法律错误。五、智中公司属于善意购房人，《房屋租赁合同》系智中公司为办理工商地址变更手续单方制作，仅是为了完善工商备案资料，租赁合同上的“魏玉柱”是公司办理员工自行代签字，租赁合同因不是双方签字，没有租赁的事实，并不发生法律效力，实际上也并不存在租赁关系。二审认定事实错误，一审认定事实清楚，处理适当，请求撤销二审判决，维持一审判决。 百舸公司辩称，一、智中公司与魏玉柱之间没有在法院查封案涉房产前签订合法有效的《房屋买卖合同》。魏玉柱与智中公司之间既签订有买卖合同又签订租赁合同自相矛盾。约定魏玉柱将诉争房产出租智中公司办公使用，租赁期限自2012年4月15日起至2015年4月15日止。智中公司已据此《房屋租赁合同》向工商部门申请企业住所变更登记。假若此前智中公司已于2011年3月10日与被执行人魏玉柱签订有《房屋买卖合同》，其应将物权效力更完整的《房屋买卖合同》提交工商部门备案，这就说明截止2012年6月26日，智中公司与魏玉柱之间系租赁关系，不存在房屋买卖的事实。国家机关备案资料本身也具有公示作用，作为存在于工商档案的租赁合同的证明力大于自行保管的买卖合同的证明力。故法院应采信智中公司与魏玉柱之间的租赁合同。二、《房屋买卖合同》系被执行人魏玉柱为达到规避执行之目的，与案外人智中公司恶意串通形成。让刘俊峰在该买卖合同中作为担保人，其目的是为了套用智中公司与刘俊峰225万元的付款凭证。三、智中公司未支付全部合同价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。智中公司提供的从2011年3月至2014年5月替魏玉柱偿还银行贷款的证据存在诸多瑕疵系证据真实性和证明力不足。未见其中58万交付凭证。且智中公司以每平方3291.4元购得诉争房产，每平方比当时的市场价低近1000元，智中公司所购诉争房产未支付合理价款。四、智中公司在查封前未合法占有诉争房产。智中公司虽然提供了2011年9月30日、12月31日及此后水电费收据，最多只能证明智中公司在2011年9月后才占有了该房产。五、智中公司在明知案涉房产不能办理过户登记的情况下而仍购置魏玉柱不享有处分权的房屋存在过错，不是善意第三人，无权取得本案所涉及房产。智中公司明知涉案房产系魏玉柱按揭购置，已在银行办理抵押贷款，故其对案涉房产不能办理过户登记存在明显过错。请求驳回再审申请。 河南省洛阳市中级人民法院一审查明：2005年12月17日，魏玉柱与润升公司签订了《商品房买卖合同》，约定魏玉柱以2427556元的价格购买由润升公司开发的位于高新技术产业开发区××路××路××大厦××栋××单元××层××房屋。合同签订后，魏玉柱支付了部分首付款，余款向中国建设银行洛阳分行申请了按揭贷款，并以该房屋作为抵押，润升公司为该借款提供担保。2011年3月10日，魏玉柱与智中公司签订了《房屋买卖合同》，将涉案房产以370万元的价格卖给智中公司，其中智中公司于2011年3月11日支付魏玉柱230万元，并按照魏玉柱与中国建设银行洛阳分行的借款合同继续支付该房屋的银行按揭款82万元，于2015年6月8日支付魏玉柱欠润升公司的合同首付款58万元。2014年8月21日，智中公司向建设银行洛阳分行提前结清了全部按揭贷款。2014年9月18日，洛阳市高新区人民法院做出（2014）洛开民初字第352号民事调解书，确认智中公司与魏玉柱、刘俊峰于2011年3月10日签订的《房屋买卖合同》有效。确认魏玉柱于2011年3月将涉案房产交付智中公司占有、使用至今的事实。另查明，2011年6月1日，一审法院作出（2011）洛民立保字第5号协助执行通知书，已将本案所涉8套房屋财产予以查封并持续续封；2014年8月18日该院作出（2014）洛执字第137号裁定书，裁定强制执行魏玉柱名下财产。为此，智中公司向该院提出书面异议，该院于2017年3月26日作出（2017）豫03执异18号执行裁定，裁定中止对位于高新技术开发区××路××路××大厦××幢××单元××层××房屋的执行。后百舸公司提起诉讼。 河南省洛阳市中级人民法院一审认为：百舸公司是否对诉争房屋享有足以排除中止执行的实体权利。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”虽然该院在（2014）洛执字第137号执行裁定生效前，于2011年6月1日即对涉案房产采取了财产保全，但2011年3月10日魏玉柱已经与智中公司签订了房屋买卖合同，并于2011年3月11日支付230万元，现智中公司已支付了全部价款；从2011年8月份所交水费、电费、管理费票据证明智中公司已实际占有、使用该房屋，且智中公司未办理过户登记手续的原因并非是智中公司的自身原因。故对百舸公司申请法院恢复对涉案房屋执行的诉讼请求，不予支持。一审法院作出（2017）豫03民初186号民事判决，驳回百舸公司的诉讼请求。案件受理费26220元，由百舸公司负担。 本院二审查明：一、洛阳金鑫担保有限公司（以下简称金鑫公司、2013年1月23日更名为百舸公司）与魏玉柱借款纠纷一案，根据金鑫公司申请，一审法院于2011年6月1日向洛阳市房管局产权处下发（2011）洛民立保字第5号协助执行通知书，对魏玉柱的涉案房屋予以查封，暂不办理买卖、抵押、租赁、赠与等变更手续。二、金鑫公司与洛阳新黄河水泥有限责任公司（简称新黄河水泥公司）、嵩县陆浑冶金建材有限公司（简称陆浑公司）、魏玉柱、吕绍信借款纠纷一案，一审法院于2012年12月20日作出（2011）洛民三初字第30号民事判决，认定魏玉柱系新黄河水泥厂的股东，实际控制人。2010年4月6日、4月7日，兴业银行与金鑫公司、金鑫公司与新黄河水泥公司、陆浑公司（法定代表人刘俊峰）、魏玉柱及吕绍信与金鑫公司分别签订质押担保合同，约定，金鑫公司为新黄河水泥公司向兴业银行申请的银行承兑汇票500万元贷款提供定期存单质押担保，陆浑公司、魏玉柱以及吕绍信共同为金鑫公司的存单质押合同提供反担保，魏玉柱与金鑫公司签订《反担保合同（房产质押）》，用涉案房产为上述借款提供反担保。经审理后，判决新黄河水泥公司偿还金鑫公司本金470万元及利息；陆浑公司、魏玉柱、吕绍信对上述债务承担连带清偿责任。三、魏玉柱为甲方、智中公司为乙方、刘俊峰为丙方签订了落款时间为2011年3月10日的《房屋买卖合同》，约定魏玉柱将涉案房屋出卖给智中公司，刘俊峰为担保人。该合同第三条（本合同价款与支付方式）约定：（1）经协商，甲方出卖、乙方买受本标的物的合同价款总额为370万元，该总价款由以下2至4款组成且分别按贷款约定执行。（2）乙方向甲方付230万元：其中，乙方向甲丙二方指定的下述账号（即刘俊峰的个人账号）转款225万元即视为支付本合同价款（款到该账户后本合同生效），另外乙方原支付的5万元定金于本合同签订时直接抵作乙方已付的本合同价款。（3）就甲方原欠润升公司的58万元，于标的物在房地产管理部门变更登记过户给乙方时，视情况处理：届时如果甲方尚未向润升公司偿还欠款，由乙方向润升公司支付并视为乙方对甲方支付的本合同价款；如甲方已经偿还，则乙方直接向甲方付款。（4）就甲方在中国建设银行贷款且尚未归还的本金82万元，于本合同生效的次月起，由乙方以甲方的名义归还并视为乙方对甲方支付的本合同价款。前述82万元与银行记录不符的，差额部分由甲方向银行补足，以保证不影响本合同的履行。合同还约定了其他事项。四、2012年4月10日，智中公司与魏玉柱签订《房屋租赁合同》，约定魏玉柱将洛阳市高新区河洛路与三山路交叉口润升大厦12层，建筑面积共计1074.14平方米的房屋出租给智中公司，租赁期共三年，月租金为10500元。2012年6月26日，智中公司申请将公司地址由洛阳市涧西区太原路南1号院1号楼变更为润升大厦12层，即案涉房屋。该《房屋租赁合同》存放于智中公司在洛阳市工商行政管理局高新区分局工商登记档案中。五、智中公司提供的支付购房款的证据有：（1）2011年3月11日智中公司转账支付刘俊峰225万元。（2）中国建设银行个人贷款还款凭证回执单共计160份，分别记载魏玉柱自2011年3月至2014年5月偿还个人贷款本息合计43万余元。凭证回单银行盖章栏处分别手写“陈勤勤代魏玉柱”、“俞岚代魏玉柱”字样。2019年9月30日，本院对智中公司代理人田建国进行调查，其称系陈勤勤和俞岚本人所补签。（3）2015年6月8日润升公司出具的收款收据6份，合计金额为591729.85元，其中票号为0034917、3679404、3679405收据记载的交款人分别是李军伟、李军伟、魏玉柱，系付房款、按揭贷款、保险费、公证、暖气初装费等费用。合计金额为211606.2元。票号为0034919收据记载，交款人魏玉柱，人民币10万元，系付房款（冲2012年元月18日借智中公司款）。智中公司为证明已实际支付上述6张收据记载的共计591729.85元，提交下列银行转款凭证：（1）2014年1月25日，通过中国工商银行刘艳丽账户转入吴淑英账户2笔各5万元。2019年10月14日，二审法院对智中公司代理人田建国进行调查，其称该10万元系更名费用。（2）2012年1月20日（票号4211443）通过中国工商银行转账支付润升公司10万元。经本院与智中公司核实，其称该转款系2012年1月18日润升公司借智中公司款，并提交润升公司出具的借据复印件。（3）2015年6月3日，智中公司通过中国工商银行转账支付润升公司391730元。附言：代魏玉柱支付高科大厦12楼房款。上述3笔转款合计591730元。六、2014年1月23日，智中公司与润升公司签订协议书，该协议约定，润升公司负责办理案涉房屋更名手续，费用10万元。若因润升公司原因导致无法完成或超过约定期限后，润升公司在5日内退还该费用至智中公司账户。若因智中公司一直约不到魏玉柱到场签字，导致无法变更，则不予退换更名费。七、智中公司提交的最早交纳电费的收据时间为2011年8月1日，其他水费、电费收据的收款日期均在2011年8月1日之后。其他事实与一审查明的事实相一致。 本院二审认为，本案争议的焦点是智中公司对案涉房产是否享有排除强制执行的民事权益，亦即是否应当准许对案涉房产的强制执行。本案虽然是申请执行人百舸公司提起的执行异议之诉，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，智中公司仍然应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。诉讼中，智中公司就其享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，足以排除对案涉房产的强制执行进行了举证。根据庭审举证、质证情况，法院对本案评析如下。关于智中公司在人民法院查封案涉房屋之前是否已与魏玉柱签订了合法有效的书面买卖合同。从本案的证据来看，智中公司与魏玉柱之间共签订了两份书面合同。一份是落款时间为2011年3月10日《房屋买卖合同》，一份是落款时间为2012年4月10日在工商机关备案的《房屋租赁合同》。案涉两份合同不能同时为真。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条的规定，从证据的证明力以及案涉事实来看，双方所签《房屋租赁合同》存放于智中公司的工商档案中，其证明力一般大于其他书证。因此，智中公司提供的证据不足以证明在一审法院查封案涉房屋之前已与魏玉柱签订了合法有效的书面买卖合同。关于智中公司是否已支付了购房款的问题。1．智中公司称，根据该公司与魏玉柱签订的《房屋买卖合同》约定，其已履行了向魏玉柱支付购房款的义务。本案中，智中公司虽然提供了2011年3月11日向刘俊峰转款225万元的转款凭证，但没有证据证明此后魏玉柱收到了该款，亦未提供已按合同第三条第2款的约定向魏玉柱支付5万元定金的证据。且在魏玉柱与陆浑公司均为被执行人的情况下，魏玉柱出卖个人房产时，将案涉房款指定陆浑公司的法定代表人刘俊峰收取，有悖情理。2．智中公司提供的魏玉柱自2011年3月至2014年5月偿还43万余元个人贷款的还款凭证共计160份，智中公司亦认可在银行盖章栏处分别手书的“陈勤勤代魏玉柱”“俞岚代魏玉柱”均系陈勤勤、俞岚补签。不能证明由陈勤勤、俞岚经办了还款，不能证明系智中公司已按合同第三条第4款的约定，以智中公司名义履行了付款义务。3．智中公司为证明其已代魏玉柱支付润升公司58万元欠款，提供了2015年6月8日6张付款收据，其中有3张收据包含了李军伟交纳房款、按揭贷款、保险费、公证、暖气初装费等费用，与其提交的2015年6月3日通过中国工商银行转账支付润升公司391730元附言载明的事项、时间均不相符，无法认定智中公司代魏玉柱交纳房款的具体数额。4．智中公司提供了2012年1月20日通过中国工商银行支付润升公司10万元进账单，其认可该10万元系润升公司向智中公司的借款，并提交了润升公司向其出具的借条复印件。智中公司提供的证据只能证明其与润升公司之间存在借贷关系，无法证明智中公司出借给润升公司的10万元系支付魏玉柱购房款。5．智中公司提供的2014年1月25日由刘艳丽个人账户转入吴淑英个人账户2笔合计10万元的转款，其亦认可系更名费。根据智中公司提供的其与润升公司于2014年1月23日所签订的更名协议内容看，更名费系独立费用，不包含在智中公司应交房款之内，亦没有证据证明双方就更名费抵购房款达成协议，故智中公司以更名费抵顶购房款与事实不符。综上所述，根据智中公司提供的证据不足以证明其已支付了全部购房款。关于智中公司是否在人民法院查封前已经占有案涉房屋的问题。智中公司为证明其已在一审法院查封前占有案涉房产，提供了其缴纳水、电费收据等证据。其提供的水、电费收据等证据中，最早交缴纳电费的时间为2011年8月1日，均发生在一审法院查封之后。故智中公司所举证据不足以证明在案涉房产被查封前已占有了该房产。关于智中公司对未办理房产过户登记是否存在过错。首先，案涉房产为设定抵押的房产。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，智中公司与魏玉柱签订的《房屋买卖合同》落款时间是2011年3月10日，此时案涉房屋仍在抵押期间。因此，在房产抵押解除之前，受让人无法取得房产的所有权，即该房产不可能办理过户登记手续。而智中公司在当时既没有代为清偿债务消灭抵押权，也没有提供双方签订《房屋买卖合同》时取得了抵押权人同意的证据。其次，智中公司受让案涉房产时，魏玉柱并没有取得该房产的所有权，故魏玉柱亦无法给智中公司办理房产过户登记，对此，智中公司应当是明知的。再次，从《房屋买卖合同》第三条的约定可知，在三方于2011年3月10日签订合同之时，魏玉柱尚欠润升公司购房款58万元，欠银行按揭贷款82万元，共计140万元，而此时智中公司有资金225万元。若智中公司将该款支付给魏玉柱，魏玉柱不仅可以清偿润升公司的58万元欠款，而且足以提前还清银行贷款，解除抵押，办理过户登记。但智中公司却将该款转给所谓的担保人刘俊峰。因此，智中公司在明知仅凭《房屋买卖合同》魏玉柱无法给其办理案涉房产过户登记的情况下，仍然受让该房产，且在有条件办理过户登记的情况下却不去办理，对于不能办理过户登记具有明显的过错。综上所述，二审法院作出（2019）豫民终1023号民事判决：一、撤销河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03民初186号民事判决；二、准许对魏玉柱名下位于洛阳市高新区××路××路××大厦××幢××单元××层××号××房产的执行。三、一、二审案件受理费各26220元，均由洛阳智中建筑设计院有限公司承担。 智中公司在向最高人民法院申请再审和本案再审中，提交以下新的证据材料：一、2011年5月18日，智中公司与河南三和键通装饰工程有限公司签订《建设工程施工合同［装修］》，主要内容为：对涉案房产作为智中公司办公场所而进行装饰装修，合同价款502448元。该装修款支付情况为：2011年5月24日，河南三和键通装饰工程有限公司出具《付款委托》，指定上述装修款收款人为第三方洛阳合垠保温材料有限公司，并出具20万元的收款《收据》，2011年6月1日，智中公司向指定的第三方收款账号通过中国工商银行转款20万元；2011年7月28日，智中公司向指定的第三方收款账号通过中国工商银行转款20万元；2011年11月11日，智中公司向指定的第三方收款账号通过中国工商银行转款152448元。2011年10月14日，河南三和键通装饰工程有限公司对上述收款共计552448元出具《建筑业统一发票》（发票号00018362）。智中公司财务账目中对上述款项以“装修费”报销入账。二、2011年5月19日，智中公司与洛阳山海电器有限公司签订《美的空调工程项目购销合同》，就涉案房产的空调安装由洛阳山海电器有限公司施工。合同约定合同价款32400元，自签订合同后，材料和设备到达现场付80%，安装完毕验收合格余款一次性付清。2011年5月24日，洛阳山海电器有限公司开具《河南增值税普通发票》，2011年5月25日，智中公司通过中国工商银行向洛阳山海电器有限公司付款25920元；2011年7月27日，智中公司通过中国工商银行向洛阳山海电器有限公司付款6480元。三、智中公司工作人员与施工人员李国旗签订的《施工协议》，证明其于2011年3月23日即对涉案房屋入场施工，拆除房屋内原有的隔墙。四、智中公司工作人员与清运保洁人员郭某签订的《协议》，郭某的证言、收款《收条》，证明其于2011年4月29日即对涉案房屋内拆除的建筑垃圾入场清运并保洁。五、河南润升房地产开发有限公司出具的《证明》一份，证明智中公司于2011年3月起实际占有涉案房屋。六、智中公司提交照片一组，照片拍摄信息显示时间为2011年7月13日，照片内容为智中公司搬迁进入涉案房屋办公的情况，员工在涉案房屋内和大楼前合影照片、庆典照片，及当天下午智中公司搬迁庆典在洛阳大酒店的聚餐照片，洛阳大酒店开具的餐饮发票。七、房产信息查询的《房屋记载表》，载明河南润升房地产开发有限公司对其开发的包括涉案房屋的房产，所有权登记时间为2015年11月9日。证明智中公司在河南润升房地产开发有限公司2015年11月9日所有权登记之前，不具备过户登记的前置条件。百舸公司对上述证据的质证意见为，上述证据没有在原审中提交，逾期提交不应认定，且真实性无法核实，其证明效力不能证实智中公司的证明目的。经证据审核，百舸公司对上述证据的真实性异议没有相应的反证，且上述证据在智中公司向最高人民法院申请再审程序中已经提交，最高人民法院作出的（2020）最高法民申1628号民事裁定中对上述部分证据予以了审核，故百舸公司的质证意见和理由证据不足，本院不予支持，上述证据与本案审查的事实具有关联性，本院予以认定。 本院再审查明的事实与原审基本一致，另查明，一、百舸公司对涉案的《房屋买卖合同》真实性提出异议，认为该合同形成时间晚于查封时间，属于倒签伪造的合同。对该项争议，经双方同意，本院依法启动鉴定程序，就涉案《房屋买卖合同》签订落款时间的真实性进行文鉴。经随机摇号选定，本院先后委托了河南金剑司法鉴定中心和西北政法大学司法鉴定中心鉴定，但因鉴定条件和技术原因不能达到鉴定要求，两鉴定机构均作出退案处理。二、智中公司主张涉案房屋在购买后剩余期限的银行贷款，由其工作人员以魏玉柱名义代缴的理由，经本院签发调查令，对涉案房屋在中国建设银行股份有限公司洛阳古城路支行的部分期间段的还贷原始凭证予以调取，《个人贷款还款凭证》单据备注栏中显示手写字体“代魏玉柱”。 本院认为，本案争议的焦点是百舸公司提交的证据是否符合排除执行的条件。根据《执行异议和复议规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，即智中公司主张对涉案房屋的排除执行应当符合的四个要件。 一、关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。（一）2011年3月10日，魏玉柱与智中公司签订了《房屋买卖合同》，另案的执行法院作出（2014）洛执字第137号执行裁定，于2011年6月1日对涉案房产采取了财产保全，该《房屋买卖合同》签订时间早于查封时间。（二）关于《房屋买卖合同》的真实性问题。诉讼中，智中公司提交了该合同原件，该合同中的公司印章、魏玉柱签字等合同生效的形式要件齐全，就印章和签字的真实性，百舸公司没有提交相应的反证，对该合同的真实性，本院予以认定。（三）关于《房屋买卖合同》的形成时间。百舸公司主张该合同虽然落款“2011年3月10日”，但存在时间倒签的可能，可能形成于争议发生后的2013年至2014年期间。就印章的形成时间、是否存在倒签的问题，由双方申请和同意，本院先后委托了两家鉴定机构，但因鉴定条件不足，鉴定机构均作出退案处理。故百舸公司主张该合同形成于查封之后的理由没有证据佐证，本院不予支持。（四）关于涉案《房屋租赁合同》证据能否否定《房屋买卖合同》真实性及证明效力的问题。《房屋租赁合同》系智中公司向涉案房屋搬迁而向工商登记机关申请地址变更的材料，在营业地址变更的工商登记申请中，自有房屋应当提交房屋产权证书或房管机构备案制式合同，智中公司辩称因其签订的《房屋买卖合同》不是制式文本合同而不能作为自有房屋登记的权属凭证，且魏玉柱因为其他经济纠纷联系不上，故按照工商登记材料提交的要求而自拟自签了《房屋租赁合同》，租赁合同中出租人“魏玉柱”的签字是其公司会计人员代签。经审查，工商变更登记实行的是备案制度，登记机关对申请的材料实行形式审查，故《房屋租赁合同》是否在工商登记机关备案，并不属于经行政机关认定而产生行政法律文书的证据效果，不能推定出其法律效力高于其他证据的法律效果；同时，《房屋租赁合同》中的出租人签字字迹存疑，故根据证据规则，该租赁合同并不能否定《房屋买卖合同》的真实性及法律效力，百舸公司主张该租赁合同可印证和推定《房屋买卖合同》虚假的理由没有事实和法律依据，本院不予采信。原审依据该租赁合同证据而对《房屋买卖合同》证据予以否定和排除，系适用法律不当，应予纠正。 二、关于在人民法院查封之前已合法占有不动产的问题。（一）智中公司就其主张的实际占用的问题，提交证据有：智中公司工作人员与施工人员李国旗签订的《施工协议》，证明其于2011年3月23日即对涉案房屋入场拆除隔墙施工；智中公司工作人员与清运保洁人员郭某签订的《协议》、郭某的证言、收款《收条》，证明其于2011年4月29日对涉案房屋入场清运建筑垃圾；2011年5月18日，智中公司与河南三和键通装饰工程有限公司签订《建设工程施工合同［装修］》，对涉案房产作为智中公司办公场所而进行装饰装修；2011年5月19日，智中公司与洛阳山海电器有限公司签订《美的空调工程项目购销合同》，就涉案房产的空调安装由洛阳山海电器有限公司施工；2011年8月1日向河南润升物业管理公司交纳电费11700元，证明其在第二个物业交付季度已实际入驻办公并使用了大量和对应的电量；河南润升房地产开发有限公司出具的《证明》，证明智中公司于2011年3月起实际占有涉案房屋；2011年7月13日，公司装修完毕而搬迁的照片，照片显示其公司员工在装修完毕后的涉案房屋内合影；2011年7月13日，公司搬迁当天的员工聚餐现场照片，及就餐饭店开具的餐费发票。上述证据中，就隔墙拆除施工、建筑垃圾清运、办公室装修施工、空调安装施工、搬迁、缴纳物业费的证据，形成了连贯的证据链，可以认定智中公司从2011年3月10日签订了《房屋买卖合同》后，对房屋实际控制和占有的事实，并早于2011年6月1日涉案房产被查封保全的时点。（二）百舸公司对上述证据虽然提出异议，但根据证据规则，其对异议主张负有举证责任，但百舸公司没有提交相应的反证，应当承担举证不力的后果，故百舸公司的该项主张证据不足，本院不予支持。 三、关于合同价款支付的问题。（一）智中公司已按照合同约定支付了大部分的价款。2011年3月10日，魏玉柱与智中公司签订了《房屋买卖合同》约定价款370万元，智中公司于2011年3月11日支付230万元，该时间早于2011年6月1日的查封时间。（二）智中公司依照合同约定按月以魏玉柱的名义向银行偿还按揭贷款。诉讼中其提交了从2011年3月起由其公司员工以魏玉柱名义向银行偿还贷款的证据；于2015年6月8日支付魏玉柱欠润升公司的合同首付款58万元；2014年8月21日，智中公司向建设银行洛阳分行提前结清了全部按揭贷款。（三）百舸公司对款项支付的真实性虽然提出异议，但上述款项均有对应的银行转账凭证和缴纳凭证；涉案购房款虽然没有转入魏玉柱本人的银行账户，但根据该《房屋买卖合同》的支付条款，接收账户指定为刘俊峰银行账户，智中公司按合同条款予以转入。百舸公司就主张刘俊峰、魏玉柱、智中公司恶意串通、伪造支付记录的理由没有提交相应的证据佐证，故百舸公司的该项辩称理由证据不足，本院不予支持。（四）关于百舸公司主张购涉案房屋买卖的价格低于当时市场价近1000元，涉嫌恶意转移财产的问题。经审查，百舸公司没有提交该买卖行为系虚假和伪造的证据，没有提交与涉案房屋同类近似的二手房交易证据，不能认定该交易价格明显低于市场价并属于恶意转移财产逃避执行的情形，故百舸公司的该项主张证据不足，本院不予支持。 四、关于涉案房屋未办理过户登记是否属于非因买受人自身原因的问题。（一）商品房的权属登记中，一般由开发企业在竣工验收合格后办理整体的初始登记，其后，再由各房屋购买人申请办理房屋登记。本案中，涉案房屋的开发企业取得房屋初始登记的时间是2015年11月9日，在开发企业取得整体房屋权属登记而具备向购买人分割登记的条件时，本案争议已经发生并进入诉讼，故智中公司述称的在涉案房屋被查封前不具备房屋权属登记的条件，属于非因自身原因而未办理登记的理由成立，本院予以采信。（二）关于百舸公司辩称的在查封之前已具备办理网签和更名的条件问题。经审查，预告登记并非买受人必须履行的法定义务，网签、备案制度系房屋行政主管部门为规范商品房销售行为对房地产开发企业设置的行政管理性要求，买受人未申请办理预告登记、网签、备案与所购房屋未办理权属转移登记并无必然联系，不存在过错。 综上，在涉案房屋被人民法院查封前，智中公司已签订合法有效的书面买卖合同；已支付了大全部合同价款；已实际占有、使用房屋；非因自身原因而未办理过户登记手续，智中公司请求排除执行的请求成立，百舸公司申请法院恢复对涉案房屋执行的诉讼请求证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）豫民终1023号民事判决； 二、维持河南省洛阳市中级人民法院（2017）豫03民初186号民事判决。 二审案件受理费26220元，由洛阳百舸商贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘太键 审判员  吕 平 审判员  段励刚 二〇二一年三月十六日 书记员  唐雅琦