河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终154号上诉人（原审原告）：常亚利，女，1982年3月1日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：金翔宇，河南道睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李妍，女，1987年5月20日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：肖克，河南问鼎律师事务所律师。上诉人常亚利因与被上诉人李妍房屋买卖合同纠纷一案，不服南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人常亚利及其委托诉讼代理人金翔宇、被上诉人李妍的委托诉讼代理人肖克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常亚利上诉请求：1.撤销原判，改判李妍双倍返还定金10万元；2.一、二审诉讼费由李妍负担。事实和理由：1.原审认定事实错误，依照双方协议约定，常亚利暂且不要求办理更名，李妍要依据常亚利的指示把房子更名到第三人名下，在更名之前，常亚利少付1万元房款作为更名押金，等完成更名手续后才交付尾款1万元，原审认定常亚利未缴纳1万元定金系认定事实错误，该1万元是常亚利应从总房款中扣除的部分，2019年8月22日，常亚利交付定金5万元，8月25日因李妍没有找到居住地，双方确认将交剩余房款的时间变更到8月底，8月29日在李妍家中支付房款时，由李妍将购房手续原件及钥匙直接交付给常亚利，因李妍让常亚利承担开发商收取的2万元更名中的5000元，双方发生争议，常亚利没有支付房款，因李妍收取常亚利5万元定金，常亚利为了及时解决问题将购房手续原件带走，9月2日李妍将涉案房屋钥匙更换，后常亚利多次找李妍解决问题，李妍刚开始说找中间人商谈，后避而不见，常亚利到过几次涉案房屋要求李妍返还定金，常亚利自始至终没有在该房屋内居住过；2.购房定金协议为有效合同，根据合同法解释一第四条规定，《经济适用住房管理办法》属于行政规章，故并不属于合同法解释一第四条规定的违反法律、法规强制性规定的范围，《经济适用住房管理办法》第三十条中虽有“购房人拥有有限产权”“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定，但第三十条第二、三款规定的文义上理解有限产权应当是对直接上市交易的一种概括性限制规定，并不能等同于物权制度中所有权人对所有财产的处分权能，《中华人民共和国物权法》中明确了物权的种类和内容由法律规定的物权法定原则，而管理办法的规定不属于物权法定的范畴，故经济适用住房在限制上市交易期内的产权性质并没有明确，对买卖经济适用住房是否损害社会公共利益，法律并没有明确规定，李妍在原审中以损害社会公共利益为由对自己做出的民事行为的效力进行自我否定，其行为并非出自善意，该行为违背诚实信用及公序良俗，2019年2月21日南阳市人民政府文件《南阳市中心城区经济适用房项目专项处置实施办法》第十五条第七款规定，未取得经济适用房资格的购房户补足差价后，由房管、自然资源和规划部门直接按照普通商品住房办理不动产证，不再要求其提供经济适用房认购资格。双方争议的涉案房屋所在小区在双方签订买卖协议时，正在办理经转商手续，依照该文件要求，持有经济适用房即使不具有购房资格，只要补足差价就可以办理房产证，原审认定常亚利违反经济适用房管理秩序，损害国家和社会公共利益没有依据，且双方签订的协议系双方真实意思表示，不存在无效情形，应认定为有效合同；3.李妍应双倍返还定金，根据双方合同约定，李妍将涉案房屋卖给常亚利后，李妍包后期包更名，李妍违约双倍返还定金，现李妍已构成预期违约，原审中李妍也同意解除合同，故应依据双方合同约定，李妍双倍返还定金10万元。李妍辩称，1.原审认定事实清楚，常亚利称在双方就买卖合同具体条款无法达成一致协议的情况下，李妍仍将房屋手续原件及钥匙直接交付给常亚利，并同意常亚利将购房手续原件带走，既无证据支持也不符合常理；2.常亚利在涉案房屋所在小区数次购买经济适用房后进行转卖，牟取非法利益，故意实施多次违反经济适用房销售政策的买卖及销售行为，不仅以合法形式掩盖非法目的，也严重损害了社会公共利益，其与李妍签订的购房定金协议应属无效协议；3.双方并未对房屋买卖合同达成合意，合同并未成立，常亚利要求李妍双倍返还定金10万元无法律依据；4.常亚利违反购房定金协议中关于更名费的约定，存在违约情形，依据双方合同约定，其无权要求返还定金；5.常亚利未经李妍同意擅自取走的涉案房屋房款收据原件应当予以返还。常亚利向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的购房定金买卖合同；2.判令李妍双倍返还定金100000元，自起诉之日至实际给付之日止，按照同期全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息；3.诉讼费用由李妍承担。一审法院认定事实：2018年8月27日，李妍与南阳市宏祥房地产开发有限责任公司签订龙祥世纪家园选房确认书一份，确认书显示李妍购买的房屋为龙祥世纪家园15号楼1单元2903室，总房款288,926元。此外，选房确认书对相关事项备注如下：备注3、选房人需符合南阳市政府规定的经济适用房购房条件。备注7、该项目为经济适用房项目，严禁私下交易，一经发现，开发公司有权收回该房屋并对外销售，选房人所交款项无息退回。2019年8月22日，常亚利与李妍就上述案涉房屋达成房屋买卖协议，双方并签订购房定金协议一份，协议内容为，“今收到龙祥世纪家园19号楼1单元2903室购房定金伍万元整（￥50,000元），总房价64.3万元，大写陆拾肆万叁仟元整，包更名包后期。收款人：李妍备注：1.卖家同意更名到买方指定人名下，更名时间由买方定，卖方随时配合。2.此价格包含全屋所有家具家电。3.本协议签订后双方均不可违约，如卖方违约双倍退还定金，买方违约定金不退。4113241987052011464更名之前押壹万块钱，剩余房款8月25日前付清，房子手续及钥匙交由买方，包含东西以当天买方手机照片为准。2019.8.22日”。同日，常亚利向李妍转账50000元。2019年8月29日，李妍将案涉房屋钥匙交给常亚利，双方在协商更名费由谁支付时无法达成一致意见。后经双方多次协商仍无法就更名费达成一致意见，常亚利未向李妍交纳10000元押金及购房款，案涉房屋买卖合同未能继续履行。关于案涉房屋的选房确认书、大修基金收据、燃气初装费收据及物业费收据原件，常亚利称系李妍交付给常亚利的，李妍称上述购房手续原件系李妍将房屋钥匙交付给常亚利后，常亚利自行从房屋内取走的。另查明，李妍为履行案涉房屋买卖合同，于2019年8月27日通过南阳明家房地产经纪有限公司租赁位于南阳市××室房屋，租赁期限为2019年9月1日至2020年8月30日。李妍称因常亚利带人在案涉房屋内居住，故其于2019年年底将案涉房屋门锁更换，2020年6月份其租住房屋到期后就搬回案涉房屋居住至今。以上事实，由双方庭审陈述及龙祥世纪家园选房确认书、购房定金协议、微信聊天记录、房屋租赁合同等证据予以证明。以上证据已经庭审举证、质证，并记录在卷，予以确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方就案涉房屋达成的购房定金协议是否有效？二、常亚利主张李妍双倍返还购房定金的请求能否得到支持？对于焦点一，双方于2019年8月22日就案涉房屋达成的购房定金协议,该协议明确约定了案涉房屋的坐落位置、房屋价款、房款支付时间等事项，且李妍曾将案涉房屋钥匙交给常亚利,双方签订的该购房定金协议已具备房屋买卖合同的主要内容,实为经济适用房买卖合同。《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》均规定,经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因各种原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人可转让经济适用住房,但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款,具体交纳比例由城市人民政府确定,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,也可以取得完全产权。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。案涉房屋购买于2018年8月27日，明显不符合上市交易的条件，结合《中华人民共和国合同法》关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本案双方就案涉房屋达成的房屋买卖合同即购房定金协议无效。对于焦点二，为达成案涉房屋买卖合同，常亚利向李妍支付定金50000元，李妍将案涉房屋钥匙交给常亚利，选房确认书、大修基金收据、燃气初装费收据、物业费收据原件也有常亚利持有。《中华人民共和国合同法》关于合同效力规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据该规定，李妍应返还常亚利购房定金50000元，常亚利应将其持有的案涉房屋的钥匙及选房确认书、大修基金收据、燃气初装费收据、物业费收据原件退还李妍。关于常亚利主张李妍双倍返还定金的请求。本案中，李妍作为案涉经济适用房的所有人，其对于案涉房屋属于经济适用房是明知的；常亚利作为案涉房屋的购买人，其已经持有案涉房屋的选房确认书原件，选房确认书中明确明示案涉房屋“为经济适用房项目，严禁私下交易”，常亚利对案涉房屋禁止交易也应当是明知的。双方在明知房屋性质为经济适用房的基础上选择买卖房屋,双方对造成合同无效均有过错,故常亚利主张李妍双倍返还定金，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决：一、确认常亚利与李妍于2019年8月22日签订的购房定金协议无效。二、李妍于本判决生效后十日内退还常亚利购房定金50000元。三、驳回常亚利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由常亚利承担575元，由李妍承担575元。本院二审期间，常亚利申请证人马某,4出庭作证，证明常亚利购买房屋让证人去把关，双方按照协议约定包更名，但李妍打听到更名需要两三万元，要求常亚利承担更名费，双方为此发生争议。李妍经质证认为，对证言有异议，证人和常亚利以前是客户关系，具有利害关系，证人作为房产中介称仅看了一眼合同书就说房子没有一点问题，作为一个房地产专业人士，在涉案房屋为经济适用房，常亚利具有购买资格，开发商与李妍没有签订房屋买卖合同的情况下就建议常亚利购买不符合常理，双方达成购房协议是2019年8月22日，证人对当天双方如何约定不清楚，故其证言即使为真，也不能证实是谁违约。李妍向本院提交河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3442号民事判决书及河南省南阳市中级人民法院（2020）豫13民终5374号民事判决书各一份作为新证据，证明常亚利违反政策转卖经济适用房，协调开发商进行更名，常亚利具有协调能力，更名费应由常亚利负担。常亚利经质证认为，对证据的真实性无异议，判决中常亚利作为出卖方承担更名义务，不能证明李妍的证明目的，更名义务应有李妍承担。本院对上述两份判决书的真实性予以采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方协议是否有效；2.李妍是否应当双倍返还定金。关于双方之间的协议是否有效，因案涉房产系经济适用房，《经济适用房管理办法》仅对经济适用房的购买资格及购买后上市交易年限做了限制性规定，该规定不属于合同效力的禁止性规定。本案中，双方签订的协议系双方当事人真实意思表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应为有效合同。关于定金是否应当双倍返还，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，双方认可因为更名费的承担问题产生争议，对于购房定金协议上载明的“包更名包后期”，李妍称未明确约定费用的承担问题，当时约定是由常亚利承担，但是没有明确写清楚。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。结合本案购房定金协议上半部分的内容，“今收到龙祥世纪家园19号楼1单元2903室购房定金伍万元整（￥50,000元），总房价64.3万元，大写陆拾肆万叁仟元整，包更名包后期。收款人：李妍”，可以认定，“包更名包后期”是李妍向常亚利所承诺的内容。因此，按照双方约定，更名费应当由李妍承担。因李妍要求常亚利支付更名费而导致协议未能继续履行，故应当认定李妍存在违约行为。依照上述法律规定，应当双倍返还定金。综上所述，常亚利的上诉请求成立，予以支持。依照中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南阳市卧龙区人民法院（2020）豫1303民初7855号民事判决；二、解除常亚利与李妍2019年8月22日签订的购房定金协议；三、李妍于本判决生效后十日内双倍返还常亚利购房定金100000元；四、驳回常亚利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1150元，二审案件受理费2300元，由李妍负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年三月二十六日法官助理孙方超书记员王萌