山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民再59号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：青岛天泰爱家物业服务有限公司开发区分公司，住所地青岛经济技术开发区。 负责人：宋尧，经理。 委托诉讼代理人：臧国戆，山东金彩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜雪，山东金彩律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：惠志刚，男，1971年7月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：韩文林，男，1979年2月9日出生，汉族，住青岛市开发区。 再审申请人青岛天泰爱家物业服务有限公司开发区分公司（以下简称爱家物业公司）因与被申请人惠志刚、韩文林财产损害赔偿纠纷一案，不服本院（2020）鲁02民终5555号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2020年12月14日作出（2020）鲁民申10175号民事裁定，指令本院再审本案。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人爱家物业公司的委托诉讼代理人臧国戆、姜雪，被申请人惠志刚的委托诉讼代理人孙萌，被申请人韩文林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 爱家物业公司再审请求：1.撤销原审判决，改判驳回惠志刚对爱家物业公司的诉讼请求；2.涉案诉讼费用由惠志刚承担。事实和理由：1.原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。老小区或者新小区超过5年后发生漏水的，从房屋维修基金中支出，没有维修基金按居住面积平摊；涉案房屋2016年左右开始出现渗水，惠志刚的证人已证实物业找第三方维修，业主出钱；惠志刚诉请的维修费包括屋顶防水层修复、主管道维修，即损失的造成并非一个原因；原审判决认为因排水管、垃圾处理应由物业公司承担，故对网点房屋面防水层负有维修义务，逻辑错误混乱。2.原审判决适用法律错误。一审法院依据《物权法》第三十六条、第三十七条判令爱家物业公司承担侵权责任，但惠志刚并无证据证明财产损害的原因由爱家物业公司的行为引起。对于老旧房屋渗漏原因的查明、屋顶防水功能丧失的维修、共用管道疏通，均不属于物业企业的义务。根据《住宅专项维修基金管理办法》第二条、第二十条的规定，共用部位、共用设施设备保修期满后的维修责任应由相关业主分摊，而非由物业服务企业负担。 惠志刚辩称，惠志刚已按照规定缴纳住宅专项维修资金，即使防水层维修需要启动专项维修资金，也应该由物业公司向房屋专项维修资金相关部门申请。爱家物业公司知悉涉案房屋漏水情况，但其既未及时进行维修又未向有关部门及时申请启动专项维修资金，怠于履行上述义务，造成涉案房屋损失的责任应由其承担。爱家物业公司支付该费用后，其自身权益可依据相关规定向相关部门另行申请或主张。 韩文林辩称，惠志刚的房屋不是住宅，是商业网点，不应适用《住宅专项维修资金管理办法》。惠志刚的商业网点漏水屋面应该是属于房屋的专有部分，不应由其他业主来承担。其不应作为本案的被申请人。 惠志刚起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失共计103737.78元（房屋损失69737.78元、屋顶防水层修复费用27200元、主管道维修费用6800元）；2.判令被告共同向原告赔偿房租损失（房租损失要求计算自2018年7月起至房屋修复完毕之日损失，其中2018年7月15日至2019年7月14日期间的年租金共171735元，2019年7月15日至2020年7月14日的年租金共计183756元）；3.判令被告共同向原告赔偿物业费损失（物业费损失要求计算自2018年7月至房屋修复完毕之日，物业费每月351元）;4.判令被告向原告赔偿为保全证据花费的费用，以最终实际发生的损失为准；5.判令韩文林将改道排至涉案房屋屋顶的管道恢复原状，消除危险、排除妨碍；6.案件受理费由被告承担。 一审查明，1.涉案网点房位于开发区网点房（实际为xx号楼），惠志刚系该涉案房产所有权人。韩文林系位于开发区所有权人。爱家物业公司系上述两处房产所在小区的物业服务公司。2.惠志刚称涉案网点房自2016年开始出现渗水及漏水现象，导致涉案网点房出现墙面裂缝、发霉、掉皮、电线受潮等现象以致房屋无法使用，承租人解除房屋租赁合同。3.本案审理过程中，惠志刚申请对涉案房屋漏水原因进行鉴定。青岛诚祥建筑工程司法鉴定所于2019年4月26日出具青诚司鉴【2019】司鉴字第9号司法鉴定意见书，鉴定结论为：（1）涉案网点房的渗漏应与网点屋面防水层丧失防水功能有关，与二楼住户无关；（2）涉案网点负一层和一层吊顶及隔墙（砌筑墙面），已不适合继续使用，建议拆除更换吊顶及隔墙（砌筑墙面重新涂刷）。惠志刚交纳鉴定费32000元。4.本案审理过程中，惠志刚申请对涉案房屋维修所需要的时间及费用进行鉴定。中恒信工程造价咨询有限公司出具（2019）黄鉴字519号司法鉴定报告。鉴定结论为：经专业核算、核实，本项目鉴定造价金额为69737.78元，修复涉案房屋所需时间约为40天。惠志刚交纳鉴定费2000元。5.2019年11月28日，惠志刚与青岛鼎固标典防水防霉材料有限公司签订《防水卷材施工合同》，青岛鼎固标典防水防霉材料有限公司对涉案网点房屋面防水层进行重新铺盖，惠志刚支付费用27200元。6.2019年12月因涉案网点房内厨房排水管堵塞出现严重冒水现象，惠志刚花费维修费6800元。7.惠志刚提交其与涉案网点房承租人范常凤《房产租赁合同》，证明涉案网点房租赁期限自2015年7月15日至2023年7月14日，第一年及第二年房租为150000元，2017年7月15日之后房租每年递增7%，递增基数为上年数额。惠志刚主张因涉案网点房漏水情况导致承租人与其提前解除合同，产生的房租损失应由被告负担。8.韩文林所有房屋厨房排水管因漏水进行改造，将污水排至涉案网点房屋面排水管内。 一审认为，庭审中惠志刚申请原爱家物业公司维修工人仲伟出庭作证，仲伟称2016年左右涉案房屋开始出现渗水，惠志刚向爱家物业公司报修，物业处理办法是疏通管道，且证人称网点渗水的情况物业是找到第三方，物业牵头把污水管道改了，业主出钱，把二楼往下的管道截了，重新安装新的，改了五六户。但涉案网点房污水管道爱家物业公司并未牵头进行修改。故爱家物业公司作为涉案小区的物业管理者已知晓涉案房屋存在漏水情况，但并未及时解决房屋漏水问题，存在一定的过错。爱家物业公司庭审中认可涉案网点房屋面的排水管、垃圾处理应由其进行管理，故爱家物业公司应对涉案网点房屋面负有管理义务，对涉案网点房屋面防水层负有维修义务。又因经鉴定涉案网点房漏水原因系防水层丧失防水功能导致渗漏，故因渗漏导致涉案网点房无法使用产生的维修费用69737.78元及屋顶防水层修复费用27200元，共计96937.78元应由爱家物业公司承担。惠志刚主张厨房污水管道修理花费6800元应由47号楼全体业主承担，因该维修管道的花费发生在涉案网点房维修费用鉴定之后，故惠志刚对该费用可另案主张，本案不予处理。惠志刚主张因房屋漏水导致承租方提前解除合同产生的房租损失应由爱家物业公司承担，一审法院认为惠志刚自知道涉案网点房漏水至今已三年有余，但并未及时对房屋进行修理，导致损失扩大，也应负有一定的责任，故结合本案案情，酌情认定爱家物业公司应承担其租赁损失50000元。物业费系惠志刚应履行的给付义务，物业费的主张主体系物业公司，物业公司存在过错不能成为业主免除交纳物业费的理由，故对惠志刚主张的涉案网点房物业费由被告承担的诉求不予支持。根据青岛诚祥建筑工程司法鉴定所出具的鉴定意见，涉案网点房漏水与韩文林无关，故韩文林不应对上述损失承担责任。惠志刚主张韩文林应将改道排至涉案房屋屋顶的管道恢复原状，消除危险、排除妨碍，属相邻关系纠纷，与本案非同一法律关系，故其该诉求可另案主张。惠志刚主张被告应赔偿其为保全证据花费的费用，但其未提交证据证明，故对该诉求不予支持。惠志刚因鉴定花费鉴定费共计34000元，根据本案案情，酌情由爱家物业公司承担17000元，由惠志刚承担17000元。一审法院据此判决：一、爱家物业公司于判决生效之日起十日内赔偿惠志刚房屋维修费、防水层费用、房租损失、鉴定费共计163937.78元；二、驳回惠志刚的其他诉讼请求。 惠志刚上诉请求：1.撤销原审判决;2.改判爱家物业公司赔偿房屋维修费用、防水层费用、鉴定费损失以及管道维修费用共计137737.78元；3.改判爱家物业公司赔偿房租损失，其中2018年7月15日至2019年7月14日期间的年租金171735元，2019年7月15日至2020年7月14日的年租金183756元；4.改判爱家物业公司赔偿物业费损失，时间自2018年7月至房屋修复完毕可使用之日；5.改判韩文林将其私自改道排至涉案房屋屋顶的厨房排污管道改回原管道；6.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 爱家物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判爱家物业公司不承担赔偿责任；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 二审期间，惠志刚提交韩文林将厨房污水管道改道排至涉案房屋屋顶导致涉案房屋室内仍有渗漏的照片7张及视频，拟证明韩文林仍在继续侵权，爱家物业公司对韩文林的侵权行为没有进行阻止，二者应对相应损失承担赔偿责任。韩文林质证称，照片是真实的，管道虽然没有改动，但已经不使用了，对于涉案房屋是否还渗水不清楚，即便还渗水也与其无关。爱家物业公司质证称，对照片真实性无异议，对证明事项不予认可，该证据无法证明房屋损失情况，且涉案房屋已经由惠志刚作过防水，如房屋继续渗漏，应由其负责继续维修。本院认为，各方当事人对上述证据的真实性没有异议，本院予以确认。 爱家物业公司提交涉案房屋物业费、水费缴费记录，拟证明涉案房屋自2008年开始产生物业费，2015年12月31日之后并未缴纳物业费，每月0.8元每平方米，每月物业费为共计350元；服务内容为公共部位小修，如遇大修应根据政府有关规定承担；涉案房屋购买时间为2006年左右，2006年青岛市尚未集中缴纳公共维修基金，爱家物业公司对业主屋内漏水无维修义务。惠志刚质证称，该证据系爱家物业公司单方提供，不予认可，但对物业费的收费标准予以认可，一审中证人证明惠志刚报修后，物业公司只是简单投了下水道，并未对房屋进行有效的维修，也未告知惠志刚有效的维修方法，即使按照相关规定，需要动用维修基金或者业主共同承担维修费用，也应该由物业公司牵头申请公共基金使用。韩文林质证称，对真实性无异议。本院认为，上述证据系爱家物业公司单方制作，无其他证据予以佐证，且惠志刚不予认可，本院不予确认。 二审查明的其他事实与原审一致。 二审认为，本案争议的焦点问题是：一、青诚司鉴【2019】司鉴字第9号司法鉴定意见书能否作为认定本案事实的依据；二、爱家物业公司、韩文林应否承担赔偿责任及具体赔偿数额是否适当；三、惠志刚关于韩文林恢复厨房排污管道、排除妨碍的诉讼请求应否在本案中一并审理。 焦点问题一，争议的鉴定意见书系由法院依法委托鉴定，鉴定机构具有相应评估鉴定资格，鉴定人员具备鉴定资质，鉴定程序合法，一审中鉴定人员出庭接受了当事人质询，对相关问题作出解释说明。惠志刚并未举证证明鉴定意见存在无效情形，对其不应采纳该鉴定意见的上诉主张，不予支持。 焦点问题二，爱家物业公司作为涉案房屋的物业管理者，于2016年已知晓涉案房屋存在漏水情况，但处理办法仅是疏通管道，未及时解决房屋漏水问题，存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任。根据青诚司鉴【2019】司鉴字第9号司法鉴定意见书，涉案房屋的渗漏与房屋屋面防水层丧失防水功能有关，与二楼住户无关，故作为二楼住户的韩文林不应承担赔偿责任。至于具体赔偿数额，一审法院根据鉴定意见及惠志刚实际支出费用，判决由爱家物业公司赔偿惠志刚涉案房屋维修费用69737.78元和屋顶防水层修复费用27200元正确，二审予以维持。惠志刚主张房租损失共计355491元，因惠志刚未及时修复涉案房屋，亦未及时寻求解决纠纷，对损失扩大负有责任，一审法院综合全案事实酌定由爱家物业公司承担50000元损失，并无不当。惠志刚因鉴定花费鉴定费34000元，一审法院根据本案事实及当事人过错程度，认定惠志刚及爱家物业公司各承担17000元，并无不当。物业费系惠志刚应当履行的给付义务，其要求由爱家物业公司、韩文林赔偿的上诉意见，无事实及法律依据，不予采纳。关于6800元厨房污水管道维修费，因需要确定赔偿责任主体，且具体维修费用未作鉴定，一审法院在本案中不予一并处理正确，对6800元厨房污水管道维修费，惠志刚可另案主张权利。 焦点问题三，韩文林与涉案房屋漏水无关，对惠志刚损失不承担赔偿责任，因此，惠志刚关于韩文林将厨房排污管道恢复原状、排除妨碍的诉讼请求属于另一法律关系，惠志刚可另案主张权利。 综上所述，惠志刚、爱家物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11268元，由惠志刚负担7689元，爱家物业公司负担3579元。 再审庭审中，爱家物业公司提交如下证据：1.《天泰阳光海岸物业服务合同》、《房屋修缮范围和标准》（城住字【xx第xx号】）、《房屋完损登记评定标准（试行）》，证明：涉案屋面防水层以及下水管道的维修属于中修工程范围，不是小修工程，爱家物业公司对本案屋面防水层、下水道没有约定以及法定的维修义务，更没有赔偿责任；2.微信添加好友打印件、微信个人信息打印件，证明：当惠志刚通知物业下水管道堵塞、房屋漏水后，物业管理人员牵头联系本单元相关业主，对管道维修给出处理方案，对业主如何承担维修费用给出说明，爱家物业公司已经及时处理了堵塞及漏水事件，但包括惠志刚在内的相关业主并未作出回应。 惠志刚质证认为，对证据1的真实性予以认可，但是合同系2011年签订，对证明事项不予认可。一、合同第二章明确约定物业公司负有对公共部位的养护、管理义务以及小修服务，根据《房屋修缮范围和标准》第2.5.2条规定，小修工程的费用为所管房屋现时造价的1%以下，惠志刚2012年购买涉案房屋的价格已达300万元，防水层维修时间为2019年11、12月，房屋价格已达500万元左右，而维修费用仅2万多元，维修费用明显在1%以下，应属于小修范围，属于物业公司的维修义务；二、根据合同第18条第5款约定，物业公司负有编制房屋附属建筑物、构筑设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由物业公司组织实施，即使按照物业公司的说法，该维修属于中修，也应该由物业公司负责编制维修方案并组织实施，但物业公司既未进行维修，也没有制定维修方案，更没有就该维修方案启动专项维修资金，物业公司怠于履行其物业服务管理义务，应就惠志刚的损失承担赔偿责任。对证据2真实性不予认可，无法证明微信聊天记录聊天人的身份，也无法证明聊天内容与涉案房屋有关；对证据2的证明事项也有异议，一审证人可以证明惠志刚于2016年、2017年已知悉涉案房屋漏水情况，但爱家物业公司一直未进行及时有效的解决，即使按照聊天记录，爱家物业公司也是于2018年5月之后即惠志刚提起诉讼时才向业主就管道维修事项进行咨询，此时损害早已发生，并不能免除爱家物业公司的责任。 韩文林质证认为，对证据1的真实性无异议，对爱家物业公司所称屋面局部漏水属于中修工程，不是小修工程不予认可，惠志刚已经委托第三方对屋面漏水进行修复，所花费用两万多元，涉案房屋的实际维修费用占房屋的维修总费用的20%以内，维修金额本来就不多，不是中修或大修；对证据2的真实性无法确认。 惠志刚提交如下证据：1.《住宅专项维修资金专用收据》、房屋专项维修资金查询情况说明一份，证明：惠志刚已按照规定缴纳住宅专项维修资金，涉案房屋损害发生时，房屋所在小区由爱家物业公司管理，根据《住宅专项维修资金管理办法》和《青岛市房屋专项维修资金管理办法》规定，如果防水层维修需要使用专项维修资金，应该由物业公司制定使用方案，申请使用专项维修资金并进行维修。2.河南省高级人民法院（2020）豫民申3123号民事裁定书、陕西省高级人民法院（2020）陕民申1483号民事裁定书、广东省高级人民法院（2020）粤民申4655号民事裁定书、安徽省高级人民法院（2018）皖民申1681号民事裁定书，证明：根据法律法规规定物业服务公司有义务对公共部位进行维修或者向相关部门申请专项维修资金进行维修，物业公司怠于履行该义务，业主为防止损失继续扩大对公共部位维修的，如果需要启动专项维修资金，维修费用由物业公司承担后，物业公司可根据相关法律法规另行解决。 爱家物业公司质证认为，本小区属于老旧小区，之前并未建立维修资金，只是存在房屋转让过户时补缴维修资金的情形，爱家物业公司对此并不掌握，而且惠志刚是在2021年2月2日请求维修资金服务中心向其出具情况说明及在专用票据业主姓名处加盖公章，该行为发生在本案裁定再审之后，在原审中并未提交相关证据，也没有及时通知爱家物业公司维修资金的缴纳情况，根据法律规定爱家物业公司在业主未缴纳维修资金的情况下，只能牵头组织相关的业主协商确定维修事宜。另外本案房屋漏水渗水属于紧急维修事项，惠志刚明知自己已经缴纳维修资金却不向街道办、物业管理部门对维修事宜进行报备，申请使用维修资金，过错明显。对证据2的真实性无法确认，证明事项不予认可，上述判例都是外省法院作出的，依据相关规定，只有最高人民法院、本省高级人民法院及上级人民法院作出的判例才具有参照效力。 韩文林质证认为，证据1不是按照住宅缴纳的，住宅缴费是133元/平方米，涉案房屋不是住宅，不适用《住宅专项维修资金管理办法》，涉案房屋的损失应属于惠志刚的房屋专属部分，因物业未及时有效提供服务给业主造成损失，应承担部分过错责任。对证据2不予认可，案例与本案无关。 本院认为，对爱家物业公司提交的证据1的真实性，惠志刚与韩文林均无异议，本院予以确认；爱家物业公司提交的证据2无法核实其真实性，且惠志刚与韩文林不予认可，故对该证据不予采信；对惠志刚提交的证据1，爱家物业公司与韩文林未提出足以推翻的相反证据，故对该证据的真实性予以确认。惠志刚提交的证据2与本案缺乏关联性，不予采信。 本院再审查明，2011年5月19日，青岛经济技术开发区天泰阳光海岸小区业主委员会（甲方）与青岛天泰爱家物业服务有限公司（乙方）签订《天泰阳光海岸物业服务委托合同》，该物业服务委托协议第二章委托服务事项第三条约定“房屋建筑共用部位的小修、养护和管理，包括：楼顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅”。第六章物业服务费用和付款方式第二十四条约定“房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、保养费用：1.房屋共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大中修费用，更新费用，按政府有关规定承担。” 另查明。1985年1月1日试行的《城乡建设环境保护部关于印发的通知》（城住字[1984]第677号）规定，修缮工程分类为翻修、大修、中修、小修和综合维修。其中中修工程规定：凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程为中修工程；中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下；中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或者完好的要求；中修工程主要适用于一般损坏房屋。小修工程规定：凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程为小修工程；小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的1%以下。 本院再审查明的其他事实与原审一致。 本院再审认为，本案的焦点问题是爱家物业公司是否应对惠志刚因涉案网点房渗漏造成的损失承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，涉案网点房屋顶属于业主共用部位，鉴定结论认为涉案网点房的渗漏与屋面防水层丧失功能有关。根据《城乡建设环境保护部关于印发的通知》中对于中修工程与小修工程的相关定义，涉案网点房屋面防水层修复并不属于规范中规定的中修工程，应属于小修工程。而青岛经济技术开发区天泰阳光海岸小区业主委员会与青岛天泰爱家物业服务有限公司签订的《天泰阳光海岸物业服务委托合同》约定，房屋建筑共用部位的小修费用由爱家物业公司承担。根据本案查明的事实，惠志刚于2016年房屋刚开始渗水时就向爱家物业公司报修，如爱家物业公司采取有效措施及时修复屋面防水层，就能够避免渗漏的加剧和损失的扩大。但爱家物业公司怠于履行物业服务委托合同约定的义务，已构成违约，根据上述司法解释的规定，爱家物业公司对于惠志刚因涉案网点房渗漏造成的相关损失应当承担赔偿责任。 综上，爱家物业公司的再审请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 维持本院（2020）鲁02民终5555号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  蒲娜娜 审判员  王婧华 审判员  刘述明 二〇二一年三月一日 书记员  杨 坤 书记员  高嘉慧