河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终129号 上诉人（原审原告）：国达房地产开发有限公司，住所地涞水县宋各庄三皇山开发区。 法定代表人：袁海滨，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：何苹，女，1971年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。 被上诉人（原审被告）：高翠，女，1996年3月28日出生，汉族，住北京市西城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：葛明均，北京淘金律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：余茂钰，北京淘金律师事务所实习律师。 上诉人国达房地产开发有限公司（以下简称国达房地产公司）因与被上诉人何苹、高翠商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国达房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判第一项；2、改判原判第二项为“被告何苹、高翠给付原告国达房地产开发有限公司违约金348000元，限本判决生效后十日内付清。”；3、撤销原判第五项，并改判“解除原、被告就一渡新新小镇A0042幢02单元0202号房屋办理的网签登记。”。事实和理由：1、原判第一项超出上诉人的诉讼请求；2、被上诉人因违反案涉合同约定导致合同解除，应按照合同约定支付违约金，原审滥用自由裁量权；3、原审遗漏了上诉人关于解除网签备案登记的诉讼请求。 何苹、高翠辩称，1、案涉合同无法履行，过错在上诉人，被上诉人不应承担违约责任；2、原审不存在超出和遗漏诉讼请求的情形。 国达房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除一渡新新小镇六期A0042幢02单元0202号房屋网签登记；2、判令二被告向原告支付违约金按照应付款1160000元的30％计算至实际支付之日，金额为348000元；3、判令二被告支付原告律师费25000元；4、本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2017年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告将一渡新新小镇六期A0042幢02单元0202号房屋出售给二被告，商品房预测面积为127.88平米，总房款为1663805元。合同第七条约定“付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币503805元。（二）……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年8月18日前支付首期房价款人民币503805元，占全部房价款的30.28％，余款1160000元向兴业银行（贷款机构）申请贷款支付。”合同附件四第二项付款方式及期限“1、（2）贷款方式付款：签订《商品房买卖合同》当日支付房价款（含定金）计人民币503805元，剩余房价款计人民币1160000元采用商业贷款支付，并应于本合同网签后60日内支付完毕。4、（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起60日内全额付清该商品房的价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第61日起按照本合同正文的约定承担违约责任。”合同第八条“逾期付款责任。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同送达之日起3日内按照累计应付款的30％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”合同附件十一补充协议第二十二条“如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。”另查明，被告按合同约定向原告共支付首期房款503805元。剩余房款1160000元应于合同签订之日起60日内即2017年11月11日之前支付完毕，或申请贷款支付。但被告未按约定支付剩余房款或办理银行贷款，原告于2018年1月24日、2018年3月12日分别两次向二被告发出《催款通知书》，二被告均未理会。2018年4月3日，原告向被告发出《单方解除通知书》，原、被告双方的《房屋买卖合同（预售）》已解除。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方合同明确约定付款方式、期限及逾期付款相应的违约责任，对应合同实际履行情况，被告缴纳房屋首付款503805元后再未支付，至今已经逾期支付剩余房款超过90日，原告有权解除双方签订的合同，二被告亦同意解除，故对于原告要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照法律规定，合同解除后，依照合同取得的财产应予返还，故原告应返还已收取被告交付的房款503805元。原告要求二被告支付违约金按照应付款1160000元的30％计算即348000元，虽原告基于合同约定向被告主张违约责任，但本院认为，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，原告请求的违约金数额明显过高，根据公平原则，本院酌定违约金为8000元为宜。因被告的违约导致合同解除，根据合同约定，原告为本案所产生的费用包括律师费、诉讼费等均由被告承担。故原告要求被告支付律师费25000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条。判决：一、确认原、被告就一渡新新小镇六期A0042幢02单元0202号房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2018年4月3日解除；二、被告何苹、高翠给付原告国达房地产开发有限公司违约金8000元，限本判决生效后十日内付清；三、被告何苹、高翠给付原告国达房地产开发有限公司律师费25000元，限本判决生效后十日内付清；四、原告国达房地产开发有限公司返还被告何苹、高翠房款503805元，限本判决生效后十日内付清；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15465元，由原告国达房地产开发有限公司负担10000元，被告何苹、高翠负担5465元。 本院认定事实与一审认定事实一致。 本院认为，因上诉人一审诉讼请求并不包括确认案涉合同解除，故原判第一项超出上诉人的诉求，应予撤销。因案涉合同网签登记是房屋管理部门根据法定条件所办理登记，故上诉人所诉解除案涉合同网签登记并非民事诉讼案件范围。原审综合考量合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，根据公平原则而酌定的违约金并无不当。综上所述，国达房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初240号民事判决第二、三、四、五项； 二、撤销河北省涞水县人民法院（2020）冀0623民初240号民事判决第一项。 一审案件受理费15465元，由国达房地产开发有限公司负担10000元，由何苹、高翠负担5465元；二审案件受理费15465元，由国达房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王志强 审 判 员 康珍惠 审 判 员 杨玉龙 二〇二一年三月十五日 法官助理 董 丽 书 记 员 李思奇