北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3951号上诉人（原审被告、反诉原告）：李娟，女，1980年11月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：邓娟，北京名帅律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李颖，男，1979年2月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：康健，男，北京市丰台区东铁营街道法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：董蕊，女，1982年9月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝振勇，北京市英政律师事务所律师。上诉人李娟、李颖因与被上诉人董蕊房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李娟、李颖上诉请求：撤销一审判决第二、五项，改判驳回董蕊的全部诉讼请求并支持李娟的反诉请求。事实和理由：1.我们与董蕊不存在借名买房关系，董蕊仅可主张居住使用权；2.董蕊通过与李颖签订换房协议获得限价房，获益巨大，主观恶性大，应承担全部过错责任；3.董蕊不存在实际损失与预期利益损失，仅可主张信赖利益损失；4.法院核算房屋增值损失时，成本是限价房成本，增值是市场价值，标准不统一；5.董蕊应支付占有使用费；6.李娟不是换房协议的当事人，是权益被侵害者，其对合同无效没有过错，不应承担连带责任。董蕊辩称，不同意李娟、李颖的上诉请求。董蕊向一审法院起诉请求：1.李娟、李颖给付已经缴纳的各项费用14292.8元(契税3940.80元，专项维修基金9852元，产权代办费500元)；2.李娟、李颖赔偿装修损失78000元；3.李娟、李颖赔偿房屋增值损失2100000元；4.李娟、李颖赔偿购房款利息153677元（以394960元为基数，按照年利率6%计算，自2012年5月15日至2019年5月27日）。李娟向一审法院反诉请求：1.董蕊支付房屋占用使用费428560元（按照4870元/月的标准计算，自2012年5月15日至2019年9月13日）；2.董蕊支付2018年1月1日至2019年9月13日物业管理费3014元、2018年至2019年采暖季暖气费1477.8元。一审法院认定事实：2012年5月15日，李颖（买受人）与中海公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定李颖购买位于丰台区花乡六圈（A地块）A-1#两限商品住宅16层涉案房屋，预测建筑面积49.37平方米，购房款为394960元；买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请申购，由政府按照原价回购；买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。同日，董蕊以朱×琴的银行卡向中海公司支付购房款394960元，2012年5月15日，李颖与董蕊签订《换房协议》，约定：李颖和其表妹董蕊均申请了限价房指标，现李颖的限价房已落实到位，而董蕊的申请指标尚在等待之中，由于董蕊马上临产，急需住房，经双方协商：1.董蕊给李颖押金5万元，由董蕊先使用李颖的限价房；2.如果今后董蕊的限价房落实了，李颖将押金5万元返还董蕊；3.董蕊的限价房落实后，如愿意调换回来，再调换；如不调换，共同办理过户手续；4.如董蕊的限价房因种种原因无法落实，李颖自愿不再收回自己的限价房，同时押金5万元也不退还；5.如董蕊需永久居住李颖的限价房，待政策允许后，李颖需无条件协同董蕊办理过户手续。如不办理过户手续，此房屋产权证将无条件归董蕊所有，且董蕊将享有此房的永久居住权和使用权，李颖不能以任何理由将此房擅自收回；6.限价房全款共计394960元，已由董蕊一次性全款付清。2012年10月17日，中海公司交付房屋时，由李颖、董蕊一起办理入住手续，当日，董蕊接收案涉房屋（毛坯状态）后进行了装修并居住使用。董蕊直接支付案涉房屋契税3940.8元、专项维修基金9852元及产权代办费500元。2012年10月9日，案涉房屋取得完税证明。2014年3月26日，李颖、李娟取得案涉房屋所有权证书，登记地址为北京市丰台区×××1号楼16层1907，房屋性质：限价商品住房，二人共同共有。庭审中，董蕊为证明对案涉房屋支出装修费78000元，提交收据三张予以证明，李娟及李颖对收据的真实性不予认可，李娟表示房屋交付状态是否系董蕊装修我不清楚，而且董蕊腾退的房屋墙体有洞要求董蕊恢复至中海公司交付时的状态，李颖表示董蕊应自行承担装修损失。另查，李娟与李颖于2008年7月1日登记结婚，婚后二人以家庭为单位通过北京市限价商品住房初步审核，并通过公示。2014年3月26日，李娟、李颖签订房屋产权归属约定，载明本人是案涉房屋产权人李颖，现约定将房屋产权人登记在配偶李颖、李娟名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。2018年8月3日，李娟与李颖办理离婚登记手续，双方协议约定案涉房屋归李娟所有，李娟给予李颖20万元作为房屋补偿，……各人名下的债务由各自负担，案涉房屋于2018年8月7日登记在李娟名下。2018年10月12日，李娟以确认合同无效纠纷将李颖、董蕊诉至法院，要求：1.确认李颖与董蕊于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；2.董蕊将案涉房屋腾空并交付给李娟；3.本案诉讼费由李颖、董蕊承担。一审法院于2018年12月27日作出(2018)京0115民初22591号民事判决书，判决：一、李颖与董蕊于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；二、董蕊于判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还李娟；三、李娟于判决生效之日起十日内返还董蕊购房款394960元和押金50000元；四、驳回李娟的其他诉讼请求。董蕊、李娟不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京02民终3820号民事判决书，判决：一、维持本院（2018）京0115民初22591号民事判决第一项、第二项；二、撤销本院（2018）京0115民初22591号民事判决第三项、第四项；三、李娟于本判决生效之日起六十日内返还董蕊购房款394960元；四、李颖于本判决生效之日起六十日内返还董蕊押金50000元；五、驳回李娟的其他诉讼请求。判决生效后，李娟于2019年5月27日返还董蕊购房款394960元，因董蕊未在生效文书指定的期间内腾退案涉房屋，李娟申请强制执行并于2019年9月13日接收案涉房屋钥匙。案件审理过程中，董蕊申请对案涉房屋（毛坯状态）在2019年3月29日的市场价格进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定由北京银地联合房地产土地资产评估有限公司开展评估工作。北京银地联合房地产土地资产评估有限公司出具鉴定意见书在2019年3月29日的房地产市场价值：假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值：单价为54546元/平方米，总价为2686900元。扣除法定优先受偿款后的房地产市场价值：单价为38254元/平方米，总价为1884400元。董蕊为此支付评估费9217元。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。本案中，李颖与董蕊所签订的换房协议约定，如董蕊的限价房因种种原因无法落实，李颖自愿不再收回自己的限价房，董蕊需永久居住李颖的限价房，待政策允许后，李颖需无条件协同董蕊办理过户手续，根据上述内容及双方后续履行情况可知，换房协议实质系借名购房关系，且业已生效的判决已经确认该协议因损害社会公共利益，依法被确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李颖与董蕊明知案涉房屋存在限制转让性规定仍达成换房协议且实际履行多年，双方对此均存在过错，均应承担相应责任。案涉房屋指标系李娟、李颖婚姻存续期间以家庭单位申请，虽案涉房屋登记所有权人先后因李娟、李颖签订共有协议、离婚协议发生变化，现登记在李娟名下，但李娟、李颖在签订共有协议时亦约定如因产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任且双方之间签订的离婚协议约定不能对抗案外人，故李娟应承担连带责任。关于案涉房屋增值损失的问题，综合考虑案涉房屋的限价房性质、房屋的升值情况、董蕊支付购房款、占用使用情况及双方的过错程度，根据诚实信用、公平原则出发，法院酌情确定增值损失为105万元。关于董蕊已经交纳的房屋契税3940.80元、专项公共维修基金9852元及产权代办费500元，有事实及法律依据，法院予以支持。关于董蕊主张的装修款，董蕊接收毛坯状态下的房屋之后进行了装修，案涉房屋装修属于不可拆除的房屋添付，李娟未提交相关证据证明装修已经不复存在，故综合考虑董蕊实际占有使用案涉房屋达7年多之久，法院结合董蕊的装修支出及双方过错程度折算应支付的装修残值为10000元。关于李娟反诉主张物业费及供暖费问题，因董蕊同意支付其未交纳的自2018年1月至2019年9月12日期间物业费及2018年至2019年采暖季的供暖费1477.8元，对此法院不持异议。关于李娟反诉主张董蕊支付自2012年10月17日至2019年9月12日期间的房屋占用使用费及董蕊主张李娟、李颖支付自2012年5月15日至2019年5月27日购房款利息问题，2019年3月29日生效的（2019）京02民终3820号民事判决，判决董蕊于判决生效之日起90日内将案涉房屋返还李娟，李娟于判决生效之日起60日内返还董蕊购房款394960元，考虑到董蕊虽实际支付购房款但董蕊亦实际占用案涉房屋，故就双方分别主张的生效判决之前（即2019年3月29日（含）前）的相关诉讼请求，本院不予支持。因生效文书确定了双方履行义务的期限，故李娟及董蕊就在生效判决履行期限内的房屋占用使用费及购房款利息的主张，无法律依据，法院不予支持；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。人民法院作出腾房判决后，腾房义务人未在判决指定期间履行腾房义务造成权利人损失，应当通过执行程序解决。就李娟向董蕊主张的生效判决履行期限届满之后的房屋占用使用费问题，不属于民事主管范围，法院不予处理、李娟可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、判决生效后十日内，李娟、李颖连带给付董蕊房屋契税3940.80元、专项维修基金9852元及产权代办费500元；二、判决生效后十日内，李娟、李颖连带给付董蕊房屋增值损失及装修损失106万元；三、判决生效后十日内，董蕊给付李娟2018年1月1日至2019年9月12日物业费2563.26元及2018年至2019年采暖季供暖费1477.8元；四、驳回董蕊的其他诉讼请求；五、驳回李娟的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明的事实均有在案证据予以证明，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，当事人未提交与本案争议焦点相关的新证据。本院认为，李颖与董蕊签订的换房协议，因损害社会公共利益已被确认为无效，其中有“永久居住”“无条件协同办理过户手续”等条款，据此该协议实为董蕊借用李娟、李颖取得的购房资格购买需要审核资质的保障性住房。涉案房屋指标系李娟、李颖婚姻存续期间以家庭单位申请，换房协议已签订在二人婚姻关系存续期间，李娟在此前的诉讼中曾主张其对李颖签订协议一事不知情，但该主张并未得到法院确认，另外，李娟在诉讼中对于其何时得知取得涉案房屋的陈述也不一致，本院对其称对李颖所签协议不知情的主张不予认定，一审法院确定李娟应承担相应连带责任，本院不持异议。李娟、李颖明知购买限价商品住房应当符合相关规定、取得相应资格，却签订换房协议同意将购房资格有偿让渡董蕊，其对合同无效应当承担主要责任。房屋增值情况仅为衡量董蕊损失的一种参考，李娟、李颖称核算损失标准不统一，缺乏依据，本院不予支持。董蕊系基于购买占有使用房屋，在合同被确认无效前，李娟主张房屋使用费，缺乏法律依据，本院不予支持。董蕊未按生效判决确定的履行期间腾退房屋所产生的使用费，应当在执行程序中解决，本案不予处理。综上所述，李娟、李颖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23545元，由李娟、李颖负担18197元（已交纳），由董蕊负担5348元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  周梦峰审 判 员  霍翠玲二〇二一年三月三十一日法官助理  刘 佳书 记 员  孙 涵