河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终459号 上诉人（原审被告）：贾军虎，男，1969年10月13日出生，汉族，住河北省保定市定兴县，现住河北省涿州市。 被上诉人（原审原告）：涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司，住所地河北省涿州市双塔办事处城西北街**，统一社会信用代码91130681067041181Y。 法定代表人：张婷，公司经理。 委托诉讼代理人：张朋，公司法律顾问。 上诉人贾军虎因与被上诉人涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人贾军虎、被上诉人涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司(以下简称景逸物业)的委托诉讼代理人张朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾军虎上诉请求：1、撤销一审判决，请求减少物业费最少50%，减去公共照明费用和滞纳金；2、废除《前期物业管理服务协议》，让上诉人与被上诉人重新按涿州市发展和改革局涿州市住房和城乡建设局文件签订物业管理服务协议，因签订协议时无资质；3、请求依据涿州市最新物业收费标准重新制定收费标准；4、请求判令被上诉人为没有收到发票的业主补齐发票，并进行税务检查；5、请求判令被上诉人拆除小区内违建车棚，取缔买卖的私人停车位，赢利金额用于小区公区修缮等用途，并定时公开明细，待业主委员会成立后，交由业主委员会发配；6、请求追查被上诉人方关于违反消防法规的行为，并定期进行消防演练；7、请求判令被上诉人修缮上诉人方屋内墙体裂缝；8、根据《民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，被上诉人的起诉已经超过诉讼时效期间。 景逸物业辩称，1、一审认定事实清楚，判决公正，上诉人的上诉理由不能成立，请驳回上诉，维持原判。2、上诉人第2-7项诉请未提出反诉，不属于本案的审理范围。第8项诉求在一审中未提出，二审中提出违反法律规定。 景逸物业向一审法院起诉请求：1、判令贾军虎给付景逸物业物业费及公共照明费（自2016年1月至2020年12月份）9595元、水费（自2016年1月1日至2020年12月31日）1977.75元，并支付违约金3471.8元，合计15044.55元。2、案件受理费由贾军虎承担。 一审法院认定事实:2014年4月2日，景逸物业、贾军虎签订了《前期物业服务协议》，约定坐落于金阳瑞景A号楼2单元904室，由景逸物业向被告提供物业管理服务。协议约定贾军虎的权利义务，按照物业服务合同的约定，接受景逸物业提供的服务，监督景逸物业的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向景逸物业提出意见和建议；依据本协议向景逸物业交纳物业服务费用。景逸物业权利，对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向贾军虎收取物业管理费用。物业管理服务费用：乙方交纳费用时间：以开发企业向产权人发出的入住通知时间为准；住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米1.35元收取。每次交纳费用时间：为初次交纳费用的月份，按年收取。代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，景逸物业可提供水费、电费、燃气费代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府的规定。违反责任：景逸物业违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，贾军虎有权要求景逸物业限期改正，逾期未改正给贾军虎造成损失的，景逸物业承担相应的法律责任。贾军虎违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，景逸物业有权要求贾军虎补交并从逾期之日起按每天0.2%交纳违约金。景逸物业主张协议签订后景逸物业依约提供了物业管理服务，并向业主催收物业费及公共照明费，自2016年1月至2020年12月，贾军虎欠景逸物业物业服务费及公共照明费9595元、水费1977.75元，贾军虎违反协议约定，应支付违约金3471.8元。被告称景逸物业提供的服务质量达不到物业管理的标准，提供小区业主回复函一份，证明房屋质量问题、裂缝问题，迟迟得不到解决。提供光盘一张，欲证明景逸物业私搭车棚、私改车位，墙体裂缝照片证实房屋存在墙体裂缝的事实。提供金阳瑞景小区交房凭证一张，加盖印章显示“金阳瑞景”。 以上事实，有景逸物业、贾军虎的庭审陈述及景逸物业提供的营业执照复印件、《前期物业服务协议》、业主基本情况登记表、交房会签单、房屋交接及验收单、照片复印件、电梯质量信息反馈记录、物业费收取通知、物业费催缴函复印件等证据及贾军虎提供光盘一张、金阳瑞景小区交房凭证一张、物业费收据一张在卷予以证实。 一审法院认为，景逸物业、贾军虎签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。该协议明确约定了物业服务收费标准、交费时间及违约责任。贾军虎对景逸物业提供物业服务的事实认可，但认为景逸物业提供的物业服务存在质量问题。根据该协议，贾军虎应按协议约定交纳物业服务费用，贾军虎逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。根据协议的约定，景逸物业已履行了合同义务，贾军虎应按协议约定交纳物业服务费用，贾军虎逾期未交的行为属于违约，应承担违约责任。贾军虎应承担继续履行合同义务的责任，即应交纳物业费及公共照明费9595元，景逸物业请求的违约金标准高于法律规定的最高标准，违约金酌定以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准自原告主张权利之日起计算。景逸物业主张水费（2016年1月1日至2020年12月31日）1977.75元，应以用户实际用量收取，景逸物业提供证据不足以证实具体数额，对该项请求不予处理。对于贾军虎主张物业服务质量不合格，应当由政府相关行政部门进行评定，对贾军虎主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照国务院《物业管理条例》第七条第一款第五项、四十八条的规定，判决：“一、被告贾军虎自本判决生效之日起十日内一次性向原告涿州市景逸嘉诚物业服务有限公司给付自2016年1月至2020年12月期间的物业服务费及公共照明费9595元及违约金（以9595元为基数，自2020年7月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费88元，由被告贾军虎负担。” 二审中，当事人提交了新证据，本院对当事人提交的证据进行了交换和质证。 上诉人提交如下证据：照片27张和视频21个，一审判决出具后收集的，用以证明物业公司小区内的卫生脏乱差，保安服务不到位，小区不安全。视频证明物业违约违法、门卫执勤不到位，小区服务不达标。被上诉人质证称：对真实性、合法性、关联性和证明目的不认可，上诉人提供的照片并不能证明整体小区，整个小区居住的人员比较多，有向垃圾桶外扔垃圾的情况，物业每天定点清理。上诉人只是提供了几张照片，门卫也有换岗和吃饭的时间，那一点照片不能证明门卫服务不到位。通过上诉人提交的照片和视频主张的是屋内和与开发商有关系的问题，并不是物业服务的范围，对上诉人的主张我方不认可。本院对上诉人提交的证据认证如下：上诉人提交的证据是物业服务中的照片，是否达到降低当事人双方合同约定的物业费标准的程度，尚需相关物业管理部门鉴别后确定。关于房屋内部视频资料和照片是有关开发商承建房屋的质量问题，与物业服务无关，不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于上诉人所主张的上诉请求第4-7项，均为上诉人对被上诉人的诉求部分，因上诉人并未在一审法定期间就以上主张提起反诉，该部分上诉请求超出了本案一审起诉请求范围，本案对此不予涉及。 关于上诉人主张的上诉请求第8项，主张被上诉人的起诉已经超过诉讼时效的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。根据以上规定，因上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中并未提交相关证据证明被上诉人的请求权已过诉讼时效期间，故对上诉人该项主张依法不予支持。 关于上诉人主张的废除《前期物业管理服务协议》的问题，《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。上诉人并未提交涉案《前期物业服务协议》无效或者法定终止的相关证据，应当按照双方合同的约定交纳物业费和滞纳金，一审判决并无不当。 综上所述，贾军虎的上诉请求不能成立，应予驳回。一判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费176元，由上诉人贾军虎负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李舒淼 审 判 员 郑金梁 审 判 员 王洪月 二〇二一年三月十五日 法官助理 李冰洁 书 记 员 王溪溪