河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终948号上诉人（原审原告）：河南省旭宏房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市金水区经三路93号院广发花园10号楼1单元1层西户。统一社会信用代码91410100556947021X。法定代表人：杨朝义，董事长。委托诉讼代理人：吴立浩，河南首位律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛旭，河南首位律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄要乐，男，1986年5月14日生，汉族，住河南省郏县。委托诉讼代理人：李世伟，河南礼智信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超楠，河南礼智信律师事务所律师。上诉人河南省旭宏房地产开发有限公司（以下简称旭宏房地产）因与被上诉人黄要乐商品房销售合同纠纷一案，不服河南省郏县人民法院（2020）豫0425民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人河南省旭宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴立浩、毛旭，被上诉人黄要乐的委托诉讼代理人李世伟、王超楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭宏房地产上诉请求：1.依法撤销原判决第三项，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，维持原判决第一二项；2.判令黄要乐承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：本案中旭宏房地产与黄要乐签署《住宅补充协议》第二项第4条明确约定“……如因买受人逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，向出卖人支付总房款5％的违约金，并承担合同解除的相关费用。”该约定系双方真实意思表示，且已履行多年，协议内容并不违反法律、行政法规的强制性规范。既然原审法院认定该补充协议已经发生效力，应当对协议双方产生法律约束力，旭宏房地产依约享有依据该补充主张协议解除《商品房买卖合同》的权利。原审法院却以解除合同对黄要乐显失公平为由未解除合同的判决，缺乏证据与法律支持，应依法改判。黄要乐辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，旭宏房地产以黄要乐迟延支付贷款的违约行为为由，轻易解除已经履行完毕的合同，违背合同法鼓励交易和诚信的原则。黄要乐仅是迟延偿还银行贷款本息，违约行为轻微，后续违约行为造成银行扣划旭宏房地产保证金2950.84元，未对合同履行造成实质性影响，一审判令黄要乐偿还旭宏房地产代偿款及违约金，保护合同合法合理。而解除合同后双方利益严重失衡，旭宏房地产因房价上涨可获利112278.99元，黄要乐需要支付高额违约金，直接损失177454.31元，而且一家人居无定所，不利于家庭稳定，请求依法驳回旭宏房地产的上诉，维持原判。旭宏房地产向一审法院起诉请求：1．判令解除旭宏房地产和黄要乐签订的《商品房买卖合同》；2．判令黄要乐支付旭宏房地产因解除合同产生的违约金21150元；3．判令黄要乐支付旭宏房地产代为向银行偿还的款项2950.84元并以2950.84元为基数，自代偿之日起按日1％计算违约金至实际支付完毕之日止，以上共计24100.84元；4．本案的诉讼费由黄要乐承担。一审法院认定事实：2017年3月13日，旭宏房地产与黄要乐签署了《商品房买卖合同》，合同备案编号为第410450201703130011号，黄要乐购买了旭宏房地产开发的位于郏县××与××交叉口东北角××景天下小区××单元××层××房产，房产总价款为423000元，黄要乐签订《商品房买卖合同》时已支付首付款133000元，余下290000元由黄要乐以按揭方式向银行申请贷款。2017年3月15日，中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行与黄要乐、旭宏房地产签订《个人购房借款／担保合同》一份，中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行向黄要乐发放个人贷款290000元，该笔贷款已支付给旭宏房地产。黄要乐与旭宏房地产另签署《住宅补充协议》一份，黄要乐签字按手印，旭宏房地产加盖印章，但并未填写签订日期。《住宅补充协议》第二项第4条约定“……如因买受人逾期还款导致贷款银行终止借款合同并要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除合同，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，向出卖人支付总房款5％的违约金，并承担合同解除的相关费用。”第十五条约定“本协议作为合同的附件，合同内容与本协议约定不一致的，以本协议的约定为准。本协议自双方签字、盖章之日起生效。”后因黄要乐未按时向银行还款，旭宏房地产于2018年11月30日代为偿还1544.51元，2019年5月29日代为偿还1406.33元，合计2950.84元。庭审后，旭宏房地产提交了平顶山市卫东区人民法院（2020）豫0403民初2117号判决书，判决内容为：黄要乐于判决生效之日起十五日内向中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行偿还借款本金275027.09元，利息1123.20元，2020年8月10日之后的利息按照双方借款合同的约定计付至借款本金全部清偿完毕之日止。旭宏房地产承担连带清偿责任，案件受理费2740元由黄要乐承担。旭宏房地产于2020年11月30日已向中国工商银行为黄要乐代偿上述判决中的欠款本息共计275641.29元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，黄要乐未按合同约定履行按期还款义务，因此导致旭宏房地产承担阶段性担保责任为其代为向中国工商银行股份有限公司平顶山建设东路支行偿还贷款的行为属违约行为。旭宏房地产要求按合同约定解除合同，但黄要乐认为该份补充协议并未签写签订日期，因此该份补充协议不生效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中该补充协议虽然未签署签订日期，但是双方都已在协议中签字盖章，故应视为该协议已发生效力。关于旭宏房地产依据该份协议是否有权解除合同，在签订商品房买卖合同时，黄要乐已支付首付133000元，剩余房款290000元银行也已支付给旭宏房地产，旭宏房地产已收到全额房款423000元，该房屋也已实际交付，且黄要乐一家已居住二年之久，并交纳了维修基金、水电费、物业费等各项费用，现合同目的已经实现，房地产市场的价格也波动较大，虽然黄要乐的行为构成违约，但黄要乐在旭宏房地产起诉时，旭宏房地产为其垫付了2期共2950.84元，其违约行为未对合同履行造成实质性影响，本着鼓励交易的原则，如解除合同对黄要乐一方也显失公平。本案产生纠纷的原因系黄要乐怠于履行还款义务，旭宏房地产代偿银行本息而引发的，故黄要乐应主动偿还旭宏房地产代偿的本息及其他费用，包括因违约而产生的违约金。合同约定违约金为该房产总价款（423000元）的5％，即21150元。旭宏房地产已向银行代黄要乐偿还的款项278592.13（1544.51＋1406.33＋275641.29）元，旭宏房地产请求自代偿之日起按日1％计算违约金至实际支付完毕之日止的诉讼请求过高，且按合同违约已计算过违约金，系重复约定违约金，故法院支持以代偿数额为基数自实际代偿之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、黄要乐于判决书生效后十日内支付河南省旭宏房地产开发有限公司违约金21150元；二、黄要乐于判决书生效后十日内支付河南省旭宏房地产开发有限公司代偿款278592.13元及利息（利息以1544.51元为基数自2018年11月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止；以1406.33元为基数自2019年5月29日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止；以275641.29元为基数自2020年11月30日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止；）三、驳回河南省旭宏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7963元，由河南省旭宏房地产开发有限公司负担2589元，黄要乐负担5374元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄要乐与旭宏房地产签订商品房买卖合同，购买旭宏房地产开发的房屋，黄要乐支付了首付款，通过向银行揭贷款方式支付了剩余房款，旭宏房地产为其提供相应的担保，因黄要乐逾期还款导致贷款银行终止借款合同，旭宏房地产为此承担连带保证责任，代黄要乐偿还欠款本息，旭宏房地产起诉要求解除双方签订的商品房买卖合同，黄要乐同意支付违约金及旭宏房地产代偿款，但不同意解除商品房买卖合同，本案的争议焦点是应否解除旭宏房地产与黄要乐签订的商品房买卖合同。双方签订的《住宅补充协议》虽然约定出现出卖人承担连带保证责任的情况下，旭宏房地产有权解除合同，但鉴于案涉商品房已经交付黄要乐，黄要乐交纳各项费用后已经入住两年，且商品房市场价格波动较大，解除商品房买卖合同对购房人黄要乐的影响和造成的损失较大，旭宏房地产不必一定要通过解除合同填补其造成的损失，一审法院考虑和平衡双方利益，支持旭宏房地产主张的违约金、代偿款及利息，未判决解除案涉商品房买卖合同并无不当。旭宏房地产提供的一审法院其他案件的判决书，其案情与本案情况不同，不能简单类比为同案不同判。故旭宏房地产上诉称原审法院未判决解除商品房买卖合同，缺乏证据与法律支持的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，旭宏房地产的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7645元，由河南省旭宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋红彦审判员  郭 滨审判员  彭 莉二〇二一年三月二十三日书记员  郭佳佳