文书内容河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1014号上诉人(原审被告)：平顶山市立威房地产开发有限公司，住所地平顶山市湛河区开源路南段马庄转盘南路西金城丽景小区18号商铺，统一社会信用代码91410400755191677E。诉讼代表人：吕金城，管理人负责人。被上诉人(原审原告)：平顶山市新华区农村信用合作联社，住所地平顶山市矿工路与西沿河路交叉口佳田紫金园。统一社会信用代码914104001717689621。法定代表人：钱秀霞，理事长。委托诉讼代理人：王献杰，男，汉族，1973年10月3日出生，住平顶山市新华区，系该单位职工。上诉人平顶山市立威房地产开发有限公司（以下简称立威公司）因与被上诉人平顶山市新华区农村信用合作联社（以下简称新华联社）别除权纠纷一案，不服平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初1843号民事判决（以下简称原审判决），向本院提起上诉。本院于2021年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人立威公司、被上诉人新华联社的委托诉讼代理人王献杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。立威公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判为确认新华联社的债权在对立威公司抵押登记的房屋在实际变现价值扣除己出售房屋的购房人己缴纳房款范围后且劣后于破产费用、共益债务、已抵押房屋对应的建设工程价款类债权受偿。2.由新华联社承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.立威公司因欠付本案所涉建设承包方的人工费及材料款，该承包方已向管理人申报建设工程价款类债权，该笔债权应先于新华联社抵押类债权优先受偿。2019年9月12日，负责建设立威山项目写字楼的承包方河南平工建设工程有限公司向管理人申报建设工程类价款本金52964152.22元，利息13493000元。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照〈中华人民共和国合同法〉第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”结合相关法律规定及立威公司破产一案的实际情况，新华联社的抵押权应劣后于写字楼承包方的建设工程价款。一审法院也认为应当按照上述规定确定的权利保护顺位，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而落后于商品房买受人的权利。但是一审仅判决“确认平顶山市新华区农村信用合作联社对平顶山市立威房地产开发有限公司抵押登记的已出售房屋在购房人未交房款范围内及尚未出售的房屋享有优先受偿权”；并未提及关于工程价款的问题。一审中，管理人已向人民法院提交承包人向管理人申报工程优先债权的详细情况，但法院未采纳。2.平顶山市立威房地产开发有限公司已经进入重整程序，能否重整成功属于未知数，如果重整失败那么按照法律规定本案将转入清算程序，一审法院判决内容中的“未交房款”处于未确定状态，不适宜以判决的形式确定。3.新华联社的抵押权劣后于其他优先权，法院未予查明。本案中，涉案在建工程项目立威山写字楼项目因资金短缺，项目停工多年，至今仍未竣工。所以，如果重整成功，未交房款也应优先用于未竣工工程的建设；立威公司也欠付承包方河南平工建设工程有限公司巨额工程款，该款项涉及众多农民工的血汗钱及材料款。综上，即使新华联社享有优先受偿权，其顺位也劣后于其他法定优先权。平顶山市新华区农村信用合作联社辩称，原审判决第一项认定的抵押优先受偿权是不完整的，是受限的。根据物权登记公示公信原则，新华联社办理了抵押登记，具有完全的优先权，原审判决认定的房屋买卖未经登记部门登记和备案，不能对抗抵押优先权。新华联社的起诉理由是请求确认抵押优先权，立威公司所主张的工程款优先权与本案没有关系，原审判决不予处理是正确的。另外，不同的优先权在存在争议时，依照法律规定处理即可，立威公司对工程款优先权和购房人权利保护的认定是一种准司法行为，没有经过严格的程序，有可能损害新华联社权利，前述权利应当经过司法认定。平顶山市新华区农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1.确认新华联社的债权全部为有财产担保的债权（即未被确认为有财产担保的普通债权金额为10317070.48元及10390117.16元，共计20707187.64元，为有财产担保的债权。）依法享有优先受偿权；2.本案诉讼费由立威公司承担。一审法院认定事实：2018年4月28日，立威公司与新华联社签订《流动资金借款合同》，约定立威公司向新华联社贷款1800万元，同日，新华联社作为抵押权人，立威公司作为抵押人，签订《抵押合同》，约定为确保立威公司与新华联社在2018年4月28日签订的借款合同切实履行，保障新华联社债权的实现，立威公司自愿对其有权处分的财产立威山写字楼在建工程作为抵押物提供担保。2018年4月23日，经新华联社申请，平顶山市不动产登记中心为立威山写字楼在建工程共计18套房屋，抵押面积：8686.73平方米办理了抵押登记手续，并出具了豫（2018）平顶山市不动产证明第0008948号不动产登记证明。2018年5月4日，平顶山市鑫威商贸有限公司与新华联社签订《流动资金借款合同》，约定平顶山市鑫威商贸有限公司向新华联社贷款1800万元，同日，新华联社作为抵押权人，立威公司作为抵押人，签订《抵押合同》，约定为确保平顶山市鑫威商贸有限公司与新华联社于2018年5月4日签订的借款合同的切实履行，保障新华联社的债权实现，立威公司自愿对其有权处分的财产立威山写字楼在建工程作为抵押物提供担保。2018年4月23日，经新华联社申请，平顶山市不动产登记中心为立威山写字楼在建工程共计37套房屋，抵押面积：8552.54平方米办理了抵押登记手续，并出具了豫（2018）平顶山市不动产证明第0008951号不动产登记证明。2019年7月25日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破申4号民事裁定书，裁定受理康英、徐东风、端木翠书对立威公司的重整申请。2019年7月26日，平顶山市中级人民法院作出（2019）豫04破5-1号决定书，对裁定受理立威公司重整一案，指定河南国银律师事务所担任立威公司管理人。管理人在清理立威公司债权债务期间，新华联社对涉案房屋享有抵押权的债权和购房户购买涉案房屋的债权向管理人进行债权申报，管理人根据对购房户提供的购房合同及收款收据等和新华联社提供的流动资金借款合同、抵押合同、不动产权证明等进行审查，经立威公司管理人统计，确认案涉抵押房屋的购房合同签订、房款交纳情况并向一审法院提交一览表如下：平顶山市立威房地产开发有限公司写字楼抵押房屋55套情况一览表            序号              姓名              类别              房屋编号              房屋面积（㎡）              办理房屋      抵押时间              房屋签约      时间              已交房款                  1              安静              购房户              立威山写字楼1304号              161.15              2018.4.23              2017.11.21              759444                  2              王璐              购房户              立威山写字楼1306号              53.63              2018.4.23              2013.11.10              134343                  3              王璐              购房户              立威山写字楼1307号              53.63              2018.4.23              2013.11.10              134343                  4              张万君              购房户              立威山写字楼1308号              52.97              2018.4.23              2017.5.9              222474                  5              陈俭荣              购房户              立威山写字楼1309号              53.95              2018.4.23              2014.6.8              269301                  6              马金晓              购房户              立威山写字楼1310号              53.95              2018.4.23              2015.1.31              239468                  7              李红耀              购房户              立威山写字楼1311号              53.95              2018.4.23              2013.11.7              146362                  8              郭淑芳              购房户              立威山写字楼1312号              53.95              2018.4.23              2013.9.23              146892                  9              高晓辉              购房户              立威山写字楼1313号              107.91              2018.4.23              2015.12.9              251096                  10              李强              购房户              立威山写字楼1314号              107.91              2018.4.23              2016.9.4              299862                  11              李强              购房户              立威山写字楼1315号              52.97              2018.4.23              2016.9.4                  12              闫纲印              购房户              立威山写字楼1402号              49.74              2018.4.23              2013.9.22              235410                  13              占金红              购房户              立威山写字楼1403号              57.55              2018.4.23              2013.9.22              233842                  14              谢其言              以房抵债              立威山写字楼1404号              107.52              2018.4.23              2015.2.13              386351                  15              於江宁              购房户              立威山写字楼1411号              53.95              2018.4.23              2015.2.4              231518.5                  16              陈大普              以房抵债              立威山写字楼1412号              53.97              2018.4.23              2015.1.21              265224                  17              郭跃华              购房户              立威山写字楼1513号              53.97              2018.4.23              2013.11.15              128560                  18              郭耀民              购房户              立威山写字楼1514号              53.95              2018.4.23              2013.11.20              128560                  19              魏义岗              购房户              立威山写字楼1515号              52.97              2018.4.23              2016.11.19              208000                  20              仝根              购房户              立威山写字楼1601号              536.65              2018.4.23              2013.9.18              1005250                  21              范建国              购房户              立威山写字楼1602号              268.80               2018.4.23              2013.9.18              1109560                  22              范建国              购房户              立威山写字楼1603号              268.80               2018.4.23              2013.9.18                  23              刘馨繇              以房抵债              立威山写字楼1701号              1073.69              2018.4.23              2013.10.19              5529504                  24              王亮              购房户              立威山写字楼1901号              53.63              2018.4.23              2015.12.1              51612                  25              温军华              以房抵债              立威山写字楼1906号              53.63              2018.4.23              2015.12.1              253000                  26              王代峰              购房户              立威山写字楼1907号              52.97              2018.4.23              2015.6.26              30000                  27              王代峰              购房户              立威山写字楼1911号              52.97              2018.4.23              2015.6.26              30000                  28              王亮              购房户              立威山写字楼2002号              107.52              2018.4.23              2015.12.1              100674                  29              温军华              安置              立威山写字楼2005号              107.28              2018.4.23              2014.3.21              系安置房                  30              温军华              安置              立威山写字楼2006号              268.80               2018.4.23              2014.3.21              系安置房                  31              常念              以房抵债              立威山写字楼2403号              52.51              2018.4.23              2015.4.2              264132                  32              刘玉霞              购房户              立威山写字楼2407号              52.97              2018.4.23              2017.5.15              10000                  33              王玉堂              购房户              立威山写字楼2410号              105.67              2018.4.23              2014.2.19              264131                  34              鲁泉水              以房抵债              立威山写字楼2501号              1057.92              2018.4.23              2017.3.10              5246162                  35              王艳菊              以房抵债              立威山写字楼2601号              1057.92              2018.4.23              2015.2.16              2800000                  36              方运祥              判决退房款              立威山写字楼2801号              1045.61              2018.4.23              2016.8.5              4500000                  37              高恩泽              以房抵债              立威山写字楼501号              322.08              2018.4.23              2016.11.8              1535510                  38              高恩泽              以房抵债              立威山写字楼504号              268.80               2018.4.23              2016.11.8              1281467      776402                  39              翟亚丽              判决退房款              立威山写字楼701号              214.56              2018.4.23              2015.2.9                  40              赵文彬              判决退房款              立威山写字楼702号              214.80               2018.4.23              2014.1.2              527050                  41              李国安              以房抵债              立威山写字楼703号              107.28              2018.4.23              2014.1.2              202400                  42              赵文彬              判决退房款              立威山写字楼704号              268.80               2018.4.23              2014.1.2              378585                  43              李峰              以房抵债              立威山写字楼705号              161.88              2018.4.23              2014.2.19              747100                  44              范登科              购房户              立威山写字楼801号              1073.69              2018.4.23              2017.12.26              2642000                  45              周荣丽              以房抵债              立威山写字楼901号              1073.69              2018.4.23              2017.12.12              3470286                  46              范怀聚              购房户              立威山写字楼1001号              1073.69              2018.4.23              2017.12.12              2469871                  47              李建辉              以房抵债              立威山写字楼1101号              1073.69              2018.4.23              2018.4.11              4990158                  48              余志坚              购房户              立威山写字楼1301号              107.28              2018.4.23              2015.1.31              502179                  49              刘朝阳              以房抵债              立威山写字楼2701号              1045.61              2018.4.23              2018.9.20              1830000      4701717                  50              刘朝明              以房抵债              立威山写字楼401号              1062.18              2018.4.23              2018.8.21                  51              武晓丽              以房抵债              立威山写字楼502号              214.56              2018.4.23              2019.3.20              2068464                  52              武晓丽              以房抵债              立威山写字楼503号              268.80               2018.4.23                                              53              贾荣              购房户              立威山写字楼1302号              53.63              2018.4.23              2018.5.7              133871                  54              贾玉卿              购房户              立威山写字楼1303号              53.63              2018.4.23              2018.5.7              133871                  55                                          立威山写字楼1201号              1073.69                                                            合计                                                                                                  54006006.5      案涉在平顶山市不动产中心办理抵押登记的55套房屋，其中一套房屋1201号至今未出售；54套房屋已被立威公司进行销售；其中48套房屋中有2套为拆迁安置房，有17套为以房抵债，有4套为购房人起诉后经一审法院判决解除购房合同退还购房款的。新华联社就案涉两笔1800万元有抵押担保的债权及案外一笔300万元的债权向管理人进行债权申报，经管理人审核后，于2020年4月10日出具（2020）立威破管字第771号债权复核确认告知函，对新华联社申报的三笔债权进行复核确认：第一笔债权：本金300万元及利息确认为普通债权；对第二笔债权：本金1800万元及利息确认有担保的债权为本金7682929.52元及利息2251880元，普通债权为本金10317070.48元；对第三笔债权：本金1800万元及利息确认有担保的债权为本金7609882.84元及利息2282120元，普通债权为本金10390117.16元。除有新证据之外，以上为管理人对新华联社向立威公司申报的所有债权最终审核结果，之前所发函件若与本告知函件不一致之处，均以本告知函为准。若对告知函的债权确认结果有异议，应在收到本告知函后十五日内向法院起诉并通知管理人。新华联社对管理人的告知函有异议，依法向平顶山市中级人民法院提起诉讼，平顶山市中级人法院依法立案受理后，于2020年6月8日作出（2020）豫04民初38号民事裁定书，裁定案件由平顶山市湛河区人民法院审理。一审法院认为，就本案所涉办理抵押登记的55套房屋，少数房屋未被立威公司销售，大部分房屋已被立威公司进行销售或以房抵债，均有与立威公司分别签订的《商品房认购协议》及立威公司出具的房款收据予以证明；双方签订的《商品房认购协议》真实、有效，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法、有效的合同。在签订商品房认购协议前，立威公司已取得涉案房屋的商品房预售许可证，购房人、债权人、拆迁安置户基于信赖立威公司已经取得预售许可证的行为，其有理由相信购买或以房抵债的房屋不存在权利瑕疵。本案所涉房屋因立威房公司的原因至今未能交付，但购房人对案涉房屋享有物权期待权。同时新华联社就案涉房屋享有的抵押权亦合法有效。在银行抵押权同购房人权利冲突的情况下，需结合法律规定和具体案情比较二者权利顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先权优于抵押权和其他债权。”该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”按照上述规定确定的权利保护顺位，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而落后于商品房买受人的权利，因此，商品房买受人的权利应优先于抵押权得到保护。就本案中购买登记抵押房屋的购房人的权利应优先于新华联社的抵押权。因引发本案争议的主要原因是立威公司在明知涉案房屋已经出售的情况下仍抵押给新华联社以及明知案涉房屋已经抵押给新华联社的情况下仍继续出售，造成同一标的物上出现两种权利冲突，也导致新华联社的抵押权客观上无法实现，由此造成的损失，新华联社可另行主张。根据管理人的统计，案涉已售房屋的购房人存在还有尾款未交及抵押房屋尚未销售的情况。立威公司应在收取已售出房屋尾款及尚未销售房屋的房款后优先清偿新华联社的债权。新华联社对立威公司办理抵押登记的已售出的房屋在未交房款范围内及尚未销售的房屋享有优先权的诉讼请求，符合法律规定的，予以支持；其他诉讼请求，因不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、确认平顶山市新华区农村信用合作联社对平顶山市立威房地产开发有限公司抵押登记的已出售房屋在购房人未交房款范围内及尚未出售的房屋享有优先受偿权；二、驳回平顶山市新华区农村信用合作联社的其他诉讼请求。案件受理费145336元，由平顶山市立威房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明,二审认定的事实与一审相一致。本院认为，本案的争议焦点是立威公司上诉请求确认新华联社对立威公司享有的优先受偿权的范围、清偿顺位是否有依据。根据查明事实，立威公司以在建工程抵押给新华联社，双方签订抵押合同并办理了抵押登记，抵押权成立且生效，新华联社对涉案的55套房屋享有抵押权。该55套房屋除1套房屋未被立威公司销售、2套是安置房外，大部分房屋已被立威公司进行销售或以房抵债，造成了同一标的物上权利冲突。其中，安置户因拆迁取得相应房屋的物权，购房人与立威公司是基于买卖房屋的真实意思表示签订合同并支付房款，虽然所涉房屋因立威公司的原因至今未能交付，但不影响购房人对案涉房屋享有物权期待权。新华联社请求确认其对立威公司的债权享有优先受偿权，在上述权利冲突的情况下，一审结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》认定本案购买登记抵押房屋的购房人的权利应优先于新华联社的抵押权，并无不当。另外，安置户因产权置换享有的物权亦优先于新华联社的抵押权。立威公司应在收取已售出房屋尾款及尚未销售房屋的房款后优先清偿新华联社的债权。本案因立威公司的原因造成新华联社的抵押权在客观上无法全部实现，关于该部分损失，新华联社可向立威公司另行主张。新华联社对立威公司办理抵押登记的已售出的房屋在未交房款范围内及尚未销售的房屋享有优先权的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。关于立威公司上诉请求确认新华联社的债权在对立威公司抵押登记的房屋在实际变现价值扣除己出售房屋的购房人己缴纳房款范围后且劣后于破产费用、共益债务、已抵押房屋对应的建设工程价款类债权受偿的主张。因立威公司尚在重整程序中，需通过债权人会议对清偿方案予以确认，故涉及不同债权的具体清偿顺位不在本案的处理范围。关于诉讼费用收取问题，新华联社对立威公司管理人不予确认其优先受偿权提出别除权诉讼，其所诉是否应优先受偿系对其债权种类的判断，不属于给付之诉，诉讼费应当按照非财产案件标准收取每件100元，本案一审中新华联社预交纳的诉讼费145336元应予退还。综上，平顶山市立威房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审、二审案件受理费各100元，由平顶山市立威房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢磊审判员何炜审判员高媛媛二〇二一年三月八日法官助理刘梦飞书记员常银兴