天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终304号上诉人（一审被告）：天津路通电动汽车有限公司，住所地天津宝坻节能环保工业区宝富道1号。法定代表人：郝敬申，总经理。委托诉讼代理人：王京涛，天津京秀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：天津宝兴实业有限公司，住所地天津市宝坻节能环保工业区天宝南环路8号。法定代表人：张义，执行董事。委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。上诉人天津路通电动汽车有限公司（以下简称路通公司）因与被上诉人天津宝兴实业有限公司（以下简称宝兴实业公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2020）津0115民初436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人路通公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回宝兴实业公司的诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费由宝兴实业公司负担。事实与理由：一审判决认定事实不清。路通公司为经营的正常进行投入了大量的成本，但宝兴实业公司实际出租的土地未达到合同约定的240亩，且合同主体多次发生变更，混淆不同主体签订的协议。另外，现在涉诉土地与房屋租赁处于不定期租赁中，双方应继续履行。被上诉人宝兴实业公司辩称，不同意路通公司的上诉请求，同意一审判决。宝兴实业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令路通公司立即腾退位于宝坻节能环保区××路××道××路××道北侧的土地和厂房；2.判令路通公司支付宝兴实业公司租赁费605948元（2018年5月1日前）；3.判令路通公司按年200万元支付宝兴实业公司自2018年5月1日至腾清日土地和厂房占用费（截止至2019年12月31日3333328元）；4.诉讼费用由路通公司承担。一审法院认定事实：2013年4月19日，天津宝坻经济开发区管委会作为甲方与北京中华汽车销售有限公司作为乙方签订了《投资合同书》，合同记载：…第一条投资项目概况，1、乙方同意以汽车制造公司和电动汽车生产公司签约的电动汽车项目为基础，在天津宝坻经济开发区（含天津宝坻节能环保工业区）内（以下简称“开发区”）投资兴办“电动汽车关键零部件基地项目及电动车生产项目”（以下简称“项目”）。具体项目（企业）名称以工商行政管理部门及主管行业部门核准的企业名称为准。项目计划总投资5亿元人民币。税收在注册地缴纳，项目达产后预计亩产税收可达到20万元人民币。…第三条土地的交付与出让金的缴纳，1、乙方项目占地120亩，甲方提供120亩工业建设用地（准确位置和实际面积以本合同项下的《国有土地使用权出让合同》为准），该项目建设用地作为工业建设用地出让期为50年。2、甲方以15万元人民币／亩的价格，将项目所需土地的北部120亩有偿出让给乙方；乙方自本合同签订后10个工作日内，向甲方交付首期土地款500万元人民币；甲方在30天之内向乙方交付取得建设项目的北部120亩国有土地使用证，之后10日内乙方支付甲方第二笔土地款500万元（共计1000万元人民币）；其余800万土地费用可在开发区政策奖励或税收返还中扣除。第四条项目手续的办理及开发建设，1、甲方自收到第一笔500万元土地转让款后即着手协助乙方办理投资项目的各项相关手续；2、甲方承诺在为乙方代建的厂房设计图获得后办理手续一个月内开工其所代建厂房；3、乙方承诺在获得土地使用证后三年内完成用地内所有规划项目的建设。第五条甲方的权利与义务，1、乙方把电动汽车北方生产基地和总部销售结算中心放在宝坻经济开发区内，甲方负责协助落实乙方企业（生产基地和总部结算中心）在宝坻所享受的各种优惠政策，负责协调政府各部门为乙方办理生产经营所需的各种证件；2、协助为乙方办理企业立项、环保审批、海关、进出口检验检疫、税务、财政、统计登记备案、设备进口等相关证照手续。3、甲方负责协调土地行政主管部门的工作，确保乙方通过双方约定的方式获得该宗土地使用权，确保该宗土地使用权权属清楚，无权属争议，地类属性正确。因土地权属存在瑕疵或地类属性不实，由此造成的一切后果由甲方承担，甲方应赔偿乙方因此造成的所有损失。…第六条乙方的权利与义务，1、乙方在签约后即进行投资项目在宝坻经济开发区××设计等工作；并依法自主经营，依法纳税，在筹建期内，边建设边纳税。…4、乙方项目在注册前应聘请天津市有资质的环评单位及时对项目进行环境影响评价，甲方配合办理。项目建设不能对周边及其他企业环境造成影响，生产符合各项环保指标，投资企业的生产经营符合国家有关环保政策，达标排放。乙方负责对施工道路旁的绿化进行维护和管理。5、乙方项目规划建设设计方案须符合宝坻经济开发区（宝坻节能环保工业区）整体设计要求，并经相关规划部门及开发区管委会审定后，进行建设。…。2015年4月15日，天津宝坻经济开发区管委会作为甲方与北京中华汽车销售有限公司作为乙方签订了《协议书》，协议记载：2013年4月19日，双方签订了《投资合同书》和《补充合同》。根据实际运作，乙方项目改变固定资产投资模式，故双方研究决定自宝兴实业公司与路通公司签订的租赁合同生效时原《投资合同书》、《补充合同》自动终止。双方就该两合同无遗留纠纷，无未了结之债权债务。2015年4月15日，宝兴实业公司作为出租方（甲方）与路通公司作为承租方（乙方）签订了《租赁合同》，合同中记载：2013年4月19日，北京中华汽车销售有限公司与天津宝坻经济开发区管委会签订了《投资合同书》和《补充合同》。基于此，为了履行以上合同，北京中华汽车销售有限公司在天津宝坻经济开发区××路通公司作为“电动汽车关键零部件基地项目及电动车生产项目”的启动公司。经初期运作，甲乙双方协商一致按照租赁模式由乙方继续使用甲方坐落于天津××工业区××路××道××路××道北侧的土地及房产。乙方计划，2016年为资质申报和准入期，2016年度税收完成100万以上，2017年度完成税收200万元以上，2018年1月1日起完全达产，当年税收完成2400万元以上。基于天津宝坻经济开发区管委会与北京中华汽车销售有限公司签订的合同及乙方的税收计划，双方签订本租赁合同。第一条、房产概况，该项目所需房产占地约240亩，房产面积约40000平方米。第二条、房产租赁期限，自2015年4月16日起至2018年4月15日止，租期3年。如果2016年度、2017年度乙方完成计划的税收额度且2018年1月1日具备达产条件，双方另行协商继续租赁事宜。第三条、租金标准及支付办法：1、自2015年4月16日至2016年4月15日，租金标准为0元／月／亩；2、自2016年4月16日至2018年4月15日，年租金为200万元，两年共计租金400万元；3、北京中华汽车销售有限公司原已缴纳的500万元，现剩余3394052.59元，计做2016年4月16日至2018年4月15日期间部分租金。剩余租金605948元，该款乙方于2017年4月15日之前支付给甲方。第四条、其他费用：1、租赁期间，乙方使用该房产所发生的水、电、煤气、通讯等一切费用由乙方承担。2、在租赁期间产生的房产税和土地使用税由乙方缴纳。第五条、违约责任，如乙方于2018年4月15日前仍不能达产，未达到占用土地每亩10万元以上的税收标准，即2018年1至4月份乙方纳税额未达到800万元以上，甲方不再与乙方签订新的租赁合同，乙方应于2018年5月1日前无条件搬出所有设备，撤出人员，腾清租赁物。如果乙方拒绝搬出，甲方有权通过诉讼解决。第六条、乙方不得将本合同项下之土地及房产转租与第三方。第七条、乙方负责维护现有房产并承担费用。在未取得甲方同意情况下不得拆改主体结构。第八条、双方在履行本协议过程中…。2016年4月7日，宝兴实业公司作为出租方（甲方）与路通公司作为承租方（乙方）签订了《天津市房屋租赁合同》，合同中记载：第一条房屋情况，1-1甲方将座落于宝坻区节能环保工业区天宝路西侧、宝旺道南侧房屋出租给乙方。该出租房屋建筑面积40000平方米，产别企业产，结构钢混，房屋类型平房，设计用途非居住…第三条租赁期限和交付日期，3-1房屋租赁期限自2016年2月9日起至2026年2月8日止。3-2甲方于2016年2月9日前，将出租的房屋交付乙方…第四条租金、支付方式和期限4-1甲、乙双方按下列第3种方式计算租金。…3、按套计算租金，每套年租金为5200000元（人民币）…。2016年2月9日，天津宝坻经济开发区管理委员会作为甲方与路通公司作为乙方签订《协议书》，协议记载：甲方与乙方于2016年2月9日签订的租期十年房产租赁协议只作为乙方办理企业生产销售资质相关手续时所用，不作为双方正式履行的协议。正式履行的合同以宝兴实业公司与乙方签订的租赁合同为准，乙方不会以此协议要求甲方履行十年租期或其他请求。2018年1至4月份乙方纳税额未达到800万元。截至一审庭审辩论终结前，宝兴实业公司、路通公司未能就涉诉房屋与土地达成一致意向，未签订新的《租赁合同》。路通公司现占有使用涉诉土地与房屋，宝兴实业公司则坚持主张路通公司腾退涉诉土地与房屋，不同意路通公司占有使用。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。2015年4月15日，宝兴实业公司、路通公司双方在协商一致基础上签订的《租赁合同》合法有效，宝兴实业公司、路通公司亦对合同效力均不持异议，一审法院予以确认。根据宝兴实业公司、路通公司《租赁合同》的约定，路通公司应于2017年4月15日之前支付宝兴实业公司2018年4月15日之前的剩余租金605948元，而路通公司未能履行上述义务，故一审法院对宝兴实业公司诉请路通公司支付宝兴实业公司2018年5月1日前的剩余租赁费605948元予以支持。另根据上述《租赁合同》租赁期限以及违约责任中达产纳税的约定，可知宝兴实业公司、路通公司双方的租赁期为3年，截止日期为2018年4月15日，并且双方约定若路通公司于2018年4月15日前仍不能达产，未达到占用土地每亩10万元以上的税收标准，即2018年1至4月份纳税额未达到800万元以上，宝兴实业公司则不再与路通公司签订新的租赁合同，路通公司应于2018年5月1日前无条件搬出所有设备，撤出人员，腾清租赁物。另结合查明事实可知，2018年1至4月份乙方纳税额未达到800万元，《租赁合同》到期后，宝兴实业公司亦不同意与路通公司继续续租，双方未能就涉诉房屋与土地达成一致意向而签订新的《租赁合同》，故双方2015年4月15日的《租赁合同》已经终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”，故宝兴实业公司主张路通公司腾退位于宝坻节能环保区××路××道××路××道北侧的土地和厂房符合法律规定，一审法院依法准予，但考虑路通公司腾空搬离机器设备等需要一定时间，一审法院给予其两个月的搬离期。对于2018年5月1日至路通公司实际腾退和返还涉诉土地及房屋之日止的占有使用费，宝兴实业公司主张按照200万元／年标准计算，符合宝兴实业公司的合同预期利益与损失赔偿额的限度，一审法院予以支持。对于路通公司主张系因为宝兴实业公司租赁物无产权证等影响路通公司无法达产和完成纳税额的抗辩意见，根据路通公司主张的证据难以证实其观点，一审法院不予采信。对于路通公司主张2016年4月7日宝兴实业公司、路通公司双方另行订立了十年租赁合同的意见，根据业已查明的事实可知“租期十年房产租赁协议只作为路通公司办理企业生产销售资质相关手续时所用，不作为双方正式履行的协议。正式履行的合同以宝兴实业公司与路通公司签订的租赁合同为准，路通公司不会以此协议要求甲方履行十年租期或其他请求。”，故此，一审法院对路通公司抗辩称双方的合同未到期尚处于履约状态的意见不予采纳。对于路通公司主张宝兴实业公司、路通公司双方2015年4月15日的《租赁合同》虽然约定的租赁期限到期，但路通公司仍处于使用状态，依法属于不定期租赁，路通公司有权占有使用涉诉土地与房屋，一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，可知租赁期间届满而转为不定期租赁合同的前提是出租人没有提出异议，而本案中路通公司不仅2018年5月1日至一审庭审辩论终结前的占用使用费未支付，并且双方合同约定的路通公司应于2017年4月15日之前支付宝兴实业公司2018年4月15日之前的剩余租金605948元亦未支付，同时结合双方庭审意见表达，显然双方不存在继续续租的合意状态，同时，即便属于不定期租赁，依照法律规定，缔约主体均可以随时解除合同，换言之，路通公司以此抗辩意见而达到继续承租涉诉标的物的意见难以实现，一审法院对路通公司的该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、天津路通电动汽车有限公司于判决生效之日起两个月内腾退位于宝坻节能环保区××路××道××路××道北侧的土地和厂房；二、天津路通电动汽车有限公司于判决生效之日起10日内支付宝兴实业公司天津宝兴实业有限公司2018年5月1日前的剩余租赁费605948元；三、天津路通电动汽车有限公司按照200万元／年标准支付天津宝兴实业有限公司自2018年5月1日至实际腾退和返还涉诉土地及房屋之日止的占有使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38314元，由天津路通电动汽车有限公司负担，于判决生效后10日内给付天津宝兴实业有限公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。路通公司提交：证据一、2017年9月，天津市宝坻经济开发区管委会对路通公司配电总柜进行查封的照片，证明路通公司没有完成纳税额的要求系宝兴实业公司所致；证据二、2019年1月21日，路通公司作为申请人申请对涉案土地暂停公开挂牌出让的《申请书》一份，证明宝兴实业公司将涉案土地进行公开挂牌出让违反合同约定。宝兴实业公司质证意见：认可证据一和证据二的真实性，不认可证明目的。本院认证：路通公司提交的证据并非二审期间的新证据，本院不予采纳。经审查，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：路通公司请求继续与宝兴实业公司续订租赁合同的主张是否应予支持。第一，关于2016年4月7日双方签订的《天津市房屋租赁合同》中约定的2016年2月9日至2026年2月8日的租赁期限一节，因该份租赁协议只作为路通公司作为办理企业生产销售资质相关手续时所用，而不作为双方正式履行的协议，故路通公司以此主张租赁期限未届满理据不足。第二，因路通公司与宝兴实业公司于2015年4月15日签订的《租赁合同》约定的租赁期限于2018年4月15日届满，宝兴实业公司不同意续租，那么租赁期限届满后作为承租人的路通公司应返还租赁物。因路通公司对于一审判决认定的租赁范围不持异议，故路通公司应返还相应租赁范围内的土地和厂房。第三，因《租赁合同》约定年租金为200万元，一审判决认定路通公司支付欠付租金并按200万元/年支付至实际腾退和返还涉案土地和房屋之日止的占有使用费，并无不当。路通公司的上诉请求，事实依据及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人路通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38314元，由上诉人天津路通电动汽车有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姜纪超审判员  张玉洁审判员  刘翠翠二〇二一年三月二十二日法官助理梁菁菁书记员张利萍附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……