四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川01民再19号 再审申请人（原审被告）:张倩露，女，1974年5月31日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张子昱，广东深长城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷伟，北京威诺（成都）律师事务所律师。 被申请人（原审原告）：李丹，女，1989年6月11日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘柯君，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷琴，四川君合律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地四川省成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈芳芳，系该公司员工。 再审申请人张倩露与被申请人李丹、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6515号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2020）川01民申568号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭书面审理了本案。本案现已审理完毕。 张倩露申请再审称，1.原审认定事实错误。张倩露与李丹未能签订正式买卖合同的原因在于李丹放弃购买案涉房屋，而非张倩露的原因。原审判决张倩露向李丹双倍返还定金，缺乏事实根据。2.李丹隐瞒重要证据，虚构事实的行为导致原审判决严重错误。综上，请求撤销原判，依法改判驳回李丹的全部诉讼请求并由李丹承担本案全部诉讼费用。 李丹辩称，1.三方未能签订后续的《房屋买卖合同》系张倩露的原因。2.张倩露以实际行为表明其不再履行《房屋买卖合同定金协议》，应当确认解除该协议。3.张倩露应当双倍返还李丹定金。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回张倩露再审申请。 第三人链家公司答辩称其意见与原审意见保持一致。 李丹向原审法院提出诉讼请求：1.判令解除李丹与张倩露于2019年3月29日签订的《房屋买卖定金协议》；2.判令张倩露双倍返还李丹已支付的购房定金120000元。 原审法院查明，2019年3月29日，张倩露（甲方、出售房）与李丹（乙方、购买方）、链家公司（丙方、经纪方）签订了《房屋买卖定金协议》，就甲方出售房屋给乙方而收取购房定金事宜达成如下协议：交易的房屋位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋。房屋价款为3500000元，乙方支付购房款的方式为组合贷款，且首付款不低于1400000元，乙方应于本协议经三方签字（盖章）后的当日向甲方指定账户6217××××5794划转购房定金60000元，乙方的转账记录作为乙方已支付定金的有效凭证。甲乙双方应于本协议生效后30日内与丙方签署房屋交易文件。甲方应在签署本协议的同时向丙方提交相关证明文件（如房屋所有权证／不动产权复印件、产权人身份证复印件等），甲方保证上述资料的真实性、合法性与有效性。本协议生效后如甲方违反本协议之约定导致房屋交易文件无法正常签署的，甲方应双倍退还乙方已支付的定金，同时甲方不得向乙方、丙方要求任何赔偿，本协议自乙方收到甲方退还的双倍定金时自行终止。该份协议上有李丹、张倩露签字捺印，链家公司盖章。 同日，李丹丈夫李勋向张倩露尾号为5794的账户转账60000元。张倩露在《房屋买卖定金协议》尾部收据处签名，载明“兹收到乙方按本协议约定支付的购房定金60000元”。其后，李丹一直通过微信与张倩露及链家工作人员联系，张倩露4月28日未回成都，并在微信聊天中表示：“女儿五一放假，只有带她我回来两天”，故其未在房屋买卖定金协议约定的时间内前往链家公司与李丹签订房屋交易文件。 原审庭审中，链家公司称合同及收据均为张倩露本人签字。 原审法院认为，当事人签订的《房屋买卖定金协议》依法成立，且定金已经实际交付而为合法有效，该定金是订立房屋交易文件的担保。根据该协议，李丹及张倩露应当在2019年4月28日前与链家签订房屋交易文件。根据张倩露与李丹的微信聊天记录内容以及第三人的陈述，张倩露在约定的时间内未能前往链家签约，未能及时促成后续房屋交易文件的签订，房屋交易文件未能如期签订的过错方在于张倩露，张倩露应按照协议内容承担违约责任，故李丹要求张倩露双倍返还定金计120000元的诉讼请求符合法律规定及合同约定，原审法院依法予以支持。张倩露经原审法院合法传唤，其无正当理由拒不到庭参加庭审，视为放弃举证、质证的权利，相应法律后果由其自行承担。 综上，李丹的诉讼请求成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、张倩露于本判决生效之日起十日内向李丹双倍返还定金即120000元；二、驳回李丹的其他诉讼请求。 本案再审审理过程中，张倩露向本院提交如下证据： 1.2019年5月15日张倩露与李丹、李勋（李丹的丈夫）签订的《补充合同》，欲证明双方在2019年5月15日仍在为案涉房屋交易事宜进行协商，并签订《补充合同》约定张倩露将案涉房屋于2019年5月出售给乙方（正式买卖合同），签订正式买卖合同的时间进行了变更，并非李丹依据双方在2019年3月29日签订的《房屋买卖定金协议》所载明的签订定金协议后30日内，而是调整为2019年5月31日之前，李丹在原审过程中故意隐瞒重要事实，造成原审判决查明事实错误。 2.成都市蜀都公证处的公证申请表、委托书、公证书、公证处询问笔录，欲证明张倩露在2019年5月15日签订《补充合同》当天就已经办理公证委托手续，委托担保公司办理赎楼手续。 3.证人马某的证人证言，马某自称四川汇瀚房地产顾问有限公司（原中原地产）按揭部员工，内容为2019年4月李丹和张倩露委托其代办案涉房屋的过户、贷款、按揭、赎楼，2019年5月15日中旬买卖双方在民生银行办理贷款手续和赎楼手续，并于当天签订一份买卖合同，后来赎楼手续办理成功，贷款手续因李丹一方未补交按揭贷款的资料而暂停，之后再询问李丹，其表示不打算买了。欲证明李丹和张倩露在2019年5月15日仍在就案涉房屋进行交易，并于当日签订房屋买卖合同，张倩露当天还办理了赎楼手续。 4.证人马某与李某聊天记录，内容为李丹方、张倩露和中原地产三方在2019年5月15日仍在就案涉房屋交易进行协商，同日李勋、李丹、张倩露还签订了提存协议一份，马某和李勋就案涉房屋沟通时间为2019年4月30日至2019年5月27日。欲证明2019年5月双方委托中原地产办理房屋买卖事宜的过程。 5.张倩露与李勋的微信聊天记录。和证据4一起共同证明自2019年5月2日起双方不再委托链家公司进行案涉房产交易，转而中原地产作为案涉交易的中间方，且2019年5月2日起合同相对方已由李丹变为李勋，此前定金买卖协议已经终止，不再需要解除已终止的合同，李丹主张双倍返还定金缺乏合同依据。 李丹质证认为，证据1《补充合同》和证据2公证的事认可其真实性，关联性不予认可，达不到张倩露的证明目的；对证据3，其对马某的身份予以认可，但不认可马某证言的真实性，与马某出示的聊天记录相互矛盾，对证据4马某和李勋的聊天记录以李丹提交的版本为准，对证据5张倩露与李勋的聊天记录不予认可，李丹与张倩露从未签到终止或解除协议，该定金协议实际仍在履行，只是变更了中介公司，但定金协议的本质没有改变。如按照张倩露的观点，定金协议在2019年5月2日已经终止，则张倩露在2019年4月30日已构成违约，应双倍返还定金。 李丹向本院提交如下证据： 1.李丹与张倩露的聊天记录，显示2019年5月17日当天的补充合同只有李丹签了字，张倩露并未签字，之后也没有交易的表示。 2.李勋与张倩露的聊天记录，证明李丹是卖房后再买房，证明李丹实际损失超过定金责任的约定，而且其一直在为合同能够成交而努力，催促张倩露继续签合同或者重新协商，张倩露一直推诿。 3.李勋与马某的聊天记录，证明2019年5月15日的合同是签约不成的，当天张倩露并未签订合同。证据1、2、3都载明李丹一直在促成房屋交易，张倩露一直推诿，本案房屋买卖合同未能达成是张倩露单方原因导致，张倩露应承担双倍返还定金的违约责任。 4.房屋交易文件，证明李丹为了购买张倩露的房屋将自己所有的房屋低价出售，损失远远超过定金责任的赔偿。 张倩露对上述证据质证认为，对证据1该记录属于李丹在原审中提供的证据，不属于本案新证据，但李丹在原审中提供的聊天记录中唯独没有2019年5月17日的内容，可以证实李丹是有意隐瞒双方在2019年4月30日之后仍在进行协商的事实。也可以看出李丹回复让张倩露联系李勋，故2019年4月30日之后合同主体已变成李勋，此时定金协议已经终止；对证据2张倩露与李勋的聊天记录文字内容真实性予以认可；对证据3李勋和马某之间的聊天记录张倩露方提交的版本有语音通话记录，但李丹提供的版本看不到语音通话记录，文字内容应该是一致的；针对证据1、2、3，聊天记录显示双方各执一词，李勋所作的单方陈述没有得到张倩露的确认，仅以李勋单方陈述来认定中原地产介入后的房屋买卖合同未能签订的原因在于张倩露缺乏事实根据。本案四方当事人中有三方链家公司、中原地产和张倩露都表示是李丹方不买涉案房屋。聊天记录仅能证明双方在2019年4月30就案涉房屋没有达成一致协议，但是不能证明是由于张倩露的原因或者张倩露不愿意出卖房屋导致没有签订买卖合同。对证据4真实性、关联性不予认可，该房屋是三方共有，李丹购买房屋的资金来源与本案争议事项无关。 本院认为，张倩露提交的证据1《补充合同》和证据2张倩露委托的事宜，李丹亦予以认可真实性，本院予以采纳。对证据4和证据5关于马某、张倩露与李勋的聊天记录就与李丹所提供的聊天记录内容一致的地方予以采信，对证据3马某的证人证言，虽李丹予以否认，但认可马某为中介人员，其证言与其提交的聊天记录相互印证，本院予以采信。对李丹所提交的聊天记录中与张倩露提交的版本一致的内容予以采信，证据4房屋交易文件与本案无关，不予采纳。 本院再审经审理查明，2019年3月29日，张倩露（甲方、出售房）与李丹（乙方、购买方）、链家公司（丙方、经纪方）签订了《房屋买卖定金协议》第一条房屋情况概述3.甲方承诺交易房屋抵押情况为：该房屋已经设定抵押（含1次及以上），抵押权人为攀枝花商业银行股份有限公司成都分行。 2019年4月30日，李勋找到中原地产办理包括过户、按揭和赎楼的房屋交易中介手续，并通过微信与中原地产的员工马某进行沟通。2019年5月2日至5月28日期间，张倩露和李勋一直在就案涉房屋过户交易手续进行协商。2019年5月5日张倩露与马某联系，并提交了征信报告等资料。2019年5月15日张倩露至成都，同日张倩露（甲方）与李丹、李勋（乙方）签订《补充合同》一份，内容载明“甲方将万科魅力之城三期16栋三单元102号房于2019年5月份出售给乙方（正式买卖合同）。双方友好协商后达成如下条款：甲方于2020年12月31日前将上述房屋地下室部分交给乙方。1.地下室交付之前：乙方不得擅自进入地下室区域或将甲方位于地下室的物品搬移。2.甲乙双方各自承担攀枝花银行的购楼手续费各自一半。3.本合同一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”2019年5月15日张倩露为办理案涉房屋的赎楼手续到四川省成都市蜀都公证处办理公证委托手续，将案涉房屋的出售事项包括结清贷款、代签合同、代办过户、核税、银行面签、房屋交割委托给成都众和信融资担保有限公司的工作人员。同日李丹、李勋（甲方、买方）、张倩露（乙方、卖方）和宋亚男（丙方、受领方）签订《提存协议》一份，约定甲方将首付款提存至成都市蜀都公证处，金额未填写，落款处仅有李丹、李勋和张倩露签名。此后双方就中介公司的选择、中介费用的承担发生争议，直到2019年5月28日仍未达成一致意见。 本院再审审理查明的其他事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”相对商品房买卖合同来说，定金合同是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。这种情况下，预约合同应当解除，已付定金应当返还。本案中，李丹与张倩露签订的《房屋买卖定金协议》真实有效，该协议中就交易房屋信息、交易价格、定金金额、交付时间等已有约定。在该协议中明确载明：该房屋已经设定抵押（含1次及以上），抵押权人为攀枝花商业银行股份有限公司成都分行。张倩露与李丹在《房屋买卖定金协议》签订后，为涤除案涉房屋抵押权经双方协商签订《补充合同》对《房屋买卖定金协议》部分内容进行的变更、补充。张倩露为办理案涉房屋的赎楼手续到四川省成都市蜀都公证处办理公证委托手续。李丹、李勋、张倩露和宋亚男签订《提存协议》等均系双方在公平、诚信原则下为本约的订立所做努力。并无一方恶意违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商以订立本约的情形。但双方最终基于各自利益考虑，在已逐渐丧失信任基础的情形下，未就首付款支付方式、中介公司选择、中介费用承担等事项形成一致意见，致使本约不能订立，应属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。在该种情况下，双方所签订预约合同应当解除，已付定金应当返还。故，原审法院认定部分事实有误，应予纠正。 综上所述，张倩露的再审请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初6515号民事判决； 二、解除李丹与张倩露于2019年3月29日签订的《房屋买卖定金协议》； 三、张倩露于本判决生效之日起十日内向李丹返还定金即60000元。 原审案件受理费2700元、公告费600元、保全费1120元，由张倩露负担2210元、李丹负担2210元；再审案件受理费2700元，由张倩露负担。 本判决为终审判决。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  夏小璐 审判员  何云鹏 审判员  张 争 二〇二一年三月十七日 书记员  傅江云