上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2593号上诉人(原审原告、反诉被告)：周婕，女，1968年1月23日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。被上诉人(原审被告、反诉原告)：向贤勇，男，1971年1月6日出生，汉族，户籍地浙江省。被上诉人(原审被告、反诉原告)：罗碧芳，女，1972年5月14日出生，汉族，户籍地浙江省。被上诉人(原审被告、反诉原告)：向威，男，1992年10月27日出生，汉族，户籍地浙江省。上列三名被上诉人之共同委托诉讼代理人：李军，上海君拓律师事务所律师。上诉人周婕因与被上诉人向贤勇、罗碧芳、向威房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初7697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周婕上诉请求：撤销一审判决第六项、第七项，依法做出改判。事实和理由：一、一审法院未予深入核实、调查取证，被向贤勇、罗碧芳、向威的质证意见引导，认为周婕提供的证人证言系孤证，认定周婕构成违约，明显有误。二、涉案《房屋租赁合同》中并未约定房屋要恢复原状，一审法院判令周婕拆除本市青浦区盈浦街道淀山湖大道859弄75号房屋内的隔断墙和一口酸门面柜台，并不合理。被上诉人向贤勇、罗碧芳、向威辩称：一、涉案《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，周婕在合同期内无故擅自解约，已构成违约，理应承担违约责任。二、合同并未约定周婕有权将涉案房屋进行分割，周婕未经向贤勇、罗碧芳、向威同意擅自分割，且提前解约，其有义务将隔断墙和妨碍正常使用的柜台拆除。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周婕向一审法院起诉，请求判令：1．周婕与向贤勇、罗碧芳、向威之间的租赁合同关系于2020年1月11日解除；2．向贤勇、罗碧芳、向威返还周婕租金15，000元；3．向贤勇、罗碧芳、向威返还周婕押金15，000元；4．向贤勇、罗碧芳、向威赔偿周婕违约金15，000元；5．向贤勇、罗碧芳、向威赔偿周婕装修费损失27，300元、经营损失32，700元。一审审理中，周婕变更诉请2为：向贤勇、罗碧芳、向威退还周婕2020年1月17日至2020年2月28日租金10，952元，并撤回第5项诉讼请求。向贤勇、罗碧芳、向威反诉请求：1．双方租赁合同于2020年6月8日解除；2．周婕支付向贤勇、罗碧芳、向威2020年3月1日至2020年6月8日的租金24，500元；3．周婕支付向贤勇、罗碧芳、向威自2020年6月9日至实际交房之日止的房屋使用费，按原租金标准支付；4．周婕支付向贤勇、罗碧芳、向威2020年3月至2020年5月逾期支付租金的违约金(按250元每日的标准，从2020年3月1日起计算至实际清偿日止)；5．周婕支付向贤勇、罗碧芳、向威2020年6月1日至2020年6月8日逾期支付租金的违约金(按250元每日标准，从2020年6月1日起计算至实际清偿日止)；6．周婕支付向贤勇、罗碧芳、向威违约金15，000元；7．周婕支付向贤勇、罗碧芳、向威物业费(按每月201.60元为标准，自2019年3月1日至实际交房之日止)；8．周婕返还向贤勇、罗碧芳、向威水电卡；9．周婕拆除系争商铺中的隔断墙和一口酸门面柜台。一审法院认定事实：本案涉案房屋位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道859弄75号，向贤勇、罗碧芳、向威于2018年12月15日取得涉案房屋产权证。向贤勇、罗碧芳、向威就涉案房屋所签的《上海市商品房预售合同》(以下简称“预售合同”)附件三第10条约定，淀山湖大道859弄81、77、75、3号等商品房不具备经营餐饮的条件，未预留排风管井、排油烟管井、燃气接驳竖井。2019年2月20日，向贤勇、罗碧芳、向威(甲方、出租方)与周婕(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋。第3.1条，租期三年，自2019年3月1日起至2022年2月28日。第3.2条，自交房之日起九日为免租金装修期，从2019年2月20日起至2019年2月28日止。第3.3条，第1年自2019年3月1日至2020年2月28日，年租金90，000元，月租金7，500元；第2年自2020年3月1日至2021年2月28日，年租金97，200元，月租金8，100元；第3年自2021年3月1日起至2022年2月28日，年租金104，976元，月租金8，748元。第3.4条，租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2019年2月25日前付清，以后每期租金支付时间应为该期实际应付日的前三日支付。第3.5条，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过三十日，除如数补足租金及逾期违约金。第3.6条，乙方需支付给甲方租赁保证金15，000元。除本合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。第3.7条，租期内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、电视机收视等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由乙方承担。第6.3条，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须符合该房屋所在地物业管理部门的要求及国家的相关装修要求。租赁期限届满时，甲乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将其对该房屋的装修、添附拆除。第6.1条，甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)处于正常的可使用状态。第6.4条，乙方应按时支付租金，租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方解除本合同，并根据本合同第八条追究乙方违约责任。第7.2条，除甲乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后七日内将该房屋及装修、附属设施、设备(详见附件)在经正常使用后的状态下返还甲方。若逾期返还该房屋的，乙方需按日租金的一倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。第8条，任何一方未按合同约定履行，本合同另有特别约定的相关责任的，从其约定；本合同没有特别相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除合同，违约方需支付守约方违约金，违约金数额为月租金的二倍。若甲方违约，且乙方或第三方已经对房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需承担乙方或第三方装修费、添附补偿费、相关经营损失及甲方实现债权的费用(包含律师费、调查评估费等)；若乙方违约，按本条款执行。第10.2条，甲方同意租赁期限内乙方可将该房屋的全部或部分转租给第三方，或者乙方将其对该房屋的承租权转让给第三方。如第三方需要，则甲方应协助第三方办理营业执照、租赁设备等相关事宜。合同另对其他事项作出约定。租赁合同签订后，周婕向向贤勇、罗碧芳、向威支付租赁保证金15，000元，并付清了截至2020年2月28日的租金。向贤勇、罗碧芳、向威将房屋交付周婕，周婕进行转租。涉案房屋被进行隔断分割，一间经营一口酸牛奶，一间经营串小贱烧烤。2020年1月5日，周婕向罗碧芳邮寄催告函，内容为：我方承租商铺，因该商铺没有具备作餐饮的条件，食药监不予批复(物业查询，也登记在黑名单上)，我方多次电话沟通，贵方一直推诿不予出面处理，导致我方无法正常开业经营，损失严重，至今停业。根据合同约定，我方催促贵方在2020年1月8日12点前给予我方解决此事。鉴于此，我方再次郑重催告贵方：务必于2020年1月8日12时前将以上事宜配合办理好。我方给予贵方上述宽限期，并不代表我方放弃追究违约责任的权利。该催告函期限届满日即视为贵方在该房地产租赁行为中根本违约，我方将要求贵方按照合同第八条承担违约金等，并且保留追究贵方其他法律责任的权利。2020年1月7日，罗碧芳回复告知函给周婕，内容为：1．租赁合同中未约定房屋用于餐饮，我也未向你承诺该房屋可以用于餐饮。我哪来的违约？2．经向物业核实，你方租赁后将房屋分割用于转租，自己未经营，其中一半出租用于经营奶茶饮料；另一半出租用于经营烧烤，你方将房屋转租，如何选择租客、经营什么业务，是你自己考虑的问题，不是房东考虑的问题。3．你办理证照需要我方提供产证，我都配合，其他无理要求，无法接受。4．房屋拿到后第一次出租给你，此前从未出租从未使用，我的房子怎么上了黑名单。是你造成的，善意提醒你把黑名单处理好，尽早消除，否则会追究你相应的法律责任。2020年1月11日，周婕向罗碧芳寄送通知函，内容为：我方发催告后，贵方仍不积极配合并解决问题，基于贵方的违约行为，根据合同的约定，我方郑重通知解除租赁合同(该房产钥匙已放置居间方中介处)。同时贵方应按合同第八条承担违约责任，支付违约金壹万伍仟元，退还剩余已付租金款，并保留追究贵方其他法律责任和经济损失。2020年1月16日，周婕将涉案房屋钥匙邮寄给向贤勇、罗碧芳、向威。向贤勇、罗碧芳、向威于2020年1月17日收到钥匙。一审审理中，周婕称：承租房屋时要自己经营餐饮，不清楚为何未写用途。当时周婕与中介口头说过要经营奶茶，未与向贤勇、罗碧芳、向威说过租赁用途，不清楚中介有无与向贤勇、罗碧芳、向威说过租赁用途。考虑周婕万一不经营，可以转租，故约定了转租条款。周婕承租后给烧烤店，下家再行转租与周婕无关。承租前未问过向贤勇、罗碧芳、向威及中介房屋能否做餐饮，也未了解过涉案房屋能否作餐饮和办理相关证照，不清楚奶茶和餐饮的边界。如知道不能经营餐饮，周婕不会承租。当时工商联说物业出具证明即可经营餐饮，周婕下家不同意，无法办出餐饮，周婕下家与周婕解除合同，并要求周婕赔偿经营损失及装修费。为此，周婕提供了：1．万达茂5、6、7号底楼商铺汇总表，证明涉案房屋不具备餐饮条件，因不能办理废弃油脂运输协议，不能办理食品许可证。2．电话通话记录，证明周婕通知向贤勇、罗碧芳、向威解除合同，交接钥匙，但向贤勇、罗碧芳、向威一直没有空。3．周婕与中介李某某的录音及文字，证明中介告知向贤勇、罗碧芳、向威周婕经营餐饮。同时，周婕申请证人李某某和杨某出庭作证。证人李某某陈述，在2017年8月左右入职开跃房地产，负责与向贤勇、罗碧芳、向威联系，另外一位中介杨某联系周婕。周婕来看商铺时，告知向贤勇、罗碧芳、向威经营业态是烧烤、小吃，当时承租用途都是听杨某转述要经营小吃、烧烤，后证人转述给向贤勇、罗碧芳、向威。证人不清楚商铺不能经营餐饮，只能从业主处得知。之前有过业主电话，但手机没有备注业主名字，也加过微信好友，后来拉黑。合同没有写明用途，是考虑客户可能改变经营业态，合同也未写禁止经营什么。证人杨某陈述，当时周婕告知杨某租赁用途是做餐饮，也告知了李某某，不清楚李某某有无告知房东，签订合同时杨某不在现场。周婕一直与杨某联系，通过杨某联系的商铺。证人没有了解过商铺禁止经营的业态，从正常流程看，应该会告知房东经营用途，不然租赁无法继续。向贤勇、罗碧芳、向威质证如下：证据1的真实性、合法性、关联性均不认可，无具体来源，未加盖公章。证据2，真实性无异议，无法证明通话内容，未说过交接。证据3，真实性、合法性、关联性均不予认可，无形成时间，对话人员身份不明，不能达到证明目的。对证人证言均不认可，对李某某身份不认可，其提供的名片和劳动合同不认可，李某某不是经办人。李某某的证言与杨某的证言存在矛盾，李某某证言是孤证，没有证据证明已告知向贤勇、罗碧芳、向威周婕从事餐饮及询问向贤勇、罗碧芳、向威是否能经营餐饮。如周婕通过杨某告知李某某承租后是餐饮，但合同并未约定租赁用途，也不合常理。杨某本身不与向贤勇、罗碧芳、向威对接，不清楚杨某与周婕的关系，杨某的证言不能达到证明目的。向贤勇、罗碧芳、向威表示：当时签订合同时，向贤勇、罗碧芳、向威告知周婕房屋不能做餐饮，可以开超市、奶茶，所以合同未写明经营用途。周婕当时没有明确经营什么，中介也未说经营什么，是向贤勇、罗碧芳、向威问周婕，周婕说要做奶茶。当时未向周婕出示预售合同中不能做餐饮的条款。中介对商铺不能做餐饮也是清楚的。第一次庭审中，周婕承租说的是经营奶茶，但周婕转租后是奶茶和烧烤。合同未约定过经营餐饮，未约定向贤勇、罗碧芳、向威配合办理餐饮证照，向贤勇、罗碧芳、向威没有义务配合周婕办理，周婕拿房产证及租赁合同原件可以自行办理。第二次庭审中，周婕才陈述经营烧烤。收到周婕的告知函后向贤勇、罗碧芳、向威去物业了解，才知道周婕转租，是下家拒绝配合办理排烟手续故无法经营，与向贤勇、罗碧芳、向威无关。周婕不能经营餐饮可以经营其他业态，合同不存在无法履行的情况。合同虽未约定周婕拆除柜台及隔断，但周婕提前解约，导致向贤勇、罗碧芳、向威合同利益损失，一口酸柜台超出卷帘门范围，无法拉下卷帘门，向贤勇、罗碧芳、向威另行拆除会产生费用，故要求拆除。一审审理中，向贤勇、罗碧芳、向威提供了物业费发票，证明向贤勇、罗碧芳、向威已经垫付了截至2020年12月31日的物业费。周婕对真实性无异议，但向贤勇、罗碧芳、向威未提供物业费缴费凭证。一审法院认为，涉案租赁合同系当事人的真实意思表示，于法无悖，各方均应恪守。关于合同解除权的享有主体及合同解除时间，向贤勇、罗碧芳、向威作为出租方，有义务提供合法适租、正常使用的租赁物，并将租赁物上存有的瑕疵如实告知承租方。而周婕作为承租方，理应将租赁用途告知出租方并根据自身租赁用途或转租用途，对租赁物是否符合经营用途或符合转租用途，尽到审慎核查的注意义务。从涉案合同的内容来看，并未明确约定周婕承租后是用于经营餐饮，周婕主张其承租前已告知向贤勇、罗碧芳、向威周婕系经营餐饮，但未就此进行充分举证；两位证人证言系孤证，难以形成完整的证据链以证明周婕上述主张；且周婕对承租前已告知向贤勇、罗碧芳、向威经营用途的陈述，前后不一。周婕在承租后进行了转租，周婕主张涉案房屋在转租后次承租人无法经营餐饮，系向贤勇、罗碧芳、向威构成根本违约，要求确认涉案合同于2020年1月11日解除的诉请缺乏依据，一审法院难以支持，故周婕并无合同解除权，对周婕主张的违约金，一审法院难以支持。周婕在合同租期内退租并将钥匙返还，向贤勇、罗碧芳、向威催告继续履行合同，但周婕拒绝履行，周婕构成违约，向贤勇、罗碧芳、向威有权依约解除合同并主张相关违约责任。向贤勇、罗碧芳、向威在2020年6月8日的庭审中表示解除合同，故一审法院认定涉案合同于2020年6月8日解除。对于向贤勇、罗碧芳、向威主张的违约金15，000元，予以支持。关于租赁保证金15，000元，合同解除后，向贤勇、罗碧芳、向威理应返还周婕。关于双方分别主张的租金，周婕租金付至2020年2月28日，此前双方已因证照办理问题产生争议，并有函件往来，后周婕向向贤勇、罗碧芳、向威寄送房屋钥匙，向贤勇、罗碧芳、向威于2020年1月17日收到钥匙，故至迟自该日起，周婕已经以其实际行动表示不再履行合同，房屋已由向贤勇、罗碧芳、向威控制。截至该日，向贤勇、罗碧芳、向威虽未行使合同解除权，但也应预见涉案合同事实上无法继续履行，其理应接收房屋并及时止损。结合向贤勇、罗碧芳、向威收到房屋钥匙的时间，一审法院认定2020年1月18日至2020年2月28日的租金10，500元，向贤勇、罗碧芳、向威理应退还周婕。同时，对于向贤勇、罗碧芳、向威主张的2020年3月1日之后的租金及相关占有使用费，一审法院不予支持。对于向贤勇、罗碧芳、向威主张逾期支付租金违约金，一审法院亦难以支持。关于向贤勇、罗碧芳、向威主张的物业费，合同约定应由周婕支付，周婕表示已经支付但未提供支付凭证，且向贤勇、罗碧芳、向威已经提供了物业费缴费凭证，一审法院结合合同约定标准、房屋返还时间、实际使用情况、物业费计费标准，一审法院认定周婕应支付向贤勇、罗碧芳、向威2019年3月1日至2020年1月17日的物业费合计2，170元。关于水电卡中费用，双方一致确认仍有周婕留存的756.70元，且双方均同意在本案中一并处理，一审法院予以照准，向贤勇、罗碧芳、向威应退还周婕。关于隔断和柜台拆除，周婕未提供证据证明向贤勇、罗碧芳、向威同意搭建隔断墙，周婕理应拆除。涉案柜台影响房屋使用，基于合同解除后果，周婕也理应予以拆除。一审法院判决：一、向贤勇、罗碧芳、向威应于判决生效之日起十日内退还周婕租金10，500元；二、向贤勇、罗碧芳、向威应于判决生效之日起十日内退还周婕租赁保证金15，000元；三、周婕的其余诉讼请求不予支持；四、向贤勇、罗碧芳、向威与周婕于2019年2月20日签订的房屋租赁合同在2020年6月8日解除；五、周婕应于判决生效之日起十日内支付向贤勇、罗碧芳、向威物业费2，170元；六、周婕应于判决生效之日起十日内支付向贤勇、罗碧芳、向威违约金15，000元；七、周婕应于判决生效之日起十日内拆除位于上海市青浦区盈浦街道淀山湖大道859弄75号房屋内的隔断墙和一口酸门面柜台；八、向贤勇、罗碧芳、向威应于判决生效之日起十日内支付周婕水电卡中的费用756.10元；九、向贤勇、罗碧芳、向威的其余反诉请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理中，周婕提交微信支付转账电子凭证二张，付款方均为向贤勇，收款方均为李某某，证明证人李某某是中介公司的员工，负责与向贤勇、罗碧芳、向威接洽，其证人证言并非孤证。经质证，向贤勇、罗碧芳、向威对周婕提交的证据的真实性、合法性予以认可，对证明内容不认可，即使李某某是当时经办人之一，其证言与证人杨某的证言存在矛盾，二人是分别为出租人、承租人进行服务，李某某的证言是孤证，证人证言难以形成完整的证据链以证明周婕的主张。向贤勇、罗碧芳、向威未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，周婕与向贤勇、罗碧芳、向威签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履约。本案二审争议焦点之一，涉案《房屋租赁合同》无法继续履行的责任在哪方。周婕主张在承租前已告知向贤勇、罗碧芳、向威其系经营餐饮，并提交证人证言等加以佐证，但两位证人证言均系孤证，并不足以证明周婕的主张，即使周婕在承租前确已告知向贤勇、罗碧芳、向威其承租系用于经营餐饮，但经双方当事人协商后签订的《房屋租赁合同》并未明确约定租赁用途为餐饮，故周婕主张涉案房屋在转租后次承租人无法经营餐饮，向贤勇、罗碧芳、向威构成违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。本案中，周婕擅自提前退租，已构成违约，应承担相应的违约责任。二审争议焦点之二，向贤勇、罗碧芳、向威要求周婕拆除隔断墙和柜台是否可予支持。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。周婕未提交证据证明向贤勇、罗碧芳、向威同意其搭建隔断墙，而一口酸柜台影响涉案房屋的使用，现双方间租赁合同已解除，周婕理应拆除隔断墙及柜台，恢复房屋原状。综上所述，周婕的上诉请求，理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院查明事实清楚，所作判决正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人周婕负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二一年三月三十日法官助理  夏 兰书 记 员  姚君君附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……