天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民初952号原告：天津新湖凯华投资有限公司，住所地天津市静海经济开发区聚海道东侧。法定代表人：赵伟卿，总经理。委托诉讼代理人：史启启，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：史建兵，浙江浙元律师事务所律师。被告：天津泰安房地产开发有限公司，住所地天津市静海区东方红路（春羲道交口处）。法定代表人：王玉庆，执行董事。委托诉讼代理人：秦菊香，天津善川律师事务所律师。原告天津新湖凯华投资有限公司（以下简称新湖公司）与被告天津泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新湖公司的委托诉讼代理人史启启、史建兵，被告泰安公司的委托诉讼代理人秦菊香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新湖公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交付其擅自销售的新湖·香格里拉50号楼52套商品房所得房款5090.1913万元；2.被告立即将新湖·香格里拉50号楼全部120套商品房移交原告，并办理移交手续（按合同约定的4000元/平方米计算，房屋价值约8266万元）；3.被告赔偿原告因其违约造成的损失，其中损失金额包括两部分：一是以7161.6万元为基数，按照同期贷款利率从2017年1月19日计算至实际履行交房手续之日的资金使用费用，暂计算至2020年4月15日为1022.8555万元，并要求计算到实际交付之日止；二是以5090.1913万元为基数，按照同期LPR利率从2019年10月21日计算至将款项给付原告之日的资金占用费用，暂计算至2020年4月15日为105.1124万元，并要求计算到实际给付之日止。损失金额暂计算至2020年4月15日为1127.9679万元。以上请求暂计至2020年4月15日合计14484.1592万元；4.本案的诉讼费、保全费等全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月，原、被告签订《天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目合作建房合同书》，合同对双方合作建设静海开发区聚海道东侧新湖·香格里拉50、51号楼项目的履行情况进行了确认，并对双方合作的盈利亏损分配、工程质量保修、违约责任等内容进行了约定。根据约定，双方对本项目风险共担，双方的盈利和亏损依据合同第二条、第三条、第四条的约定享受和承担。被告负责将新湖·香格里拉50、51号楼项目竣工验收合格且向原告移交50号楼全部工程、提交本项目全部竣工档案，原告在被告完成上述事项五个工作日内，向被告支付第一笔款项7161.61万元（分担的建设费用）。原告负责销售本项目50号楼，被告负责销售本项目51号楼，双方按照合同第四条进行收入分配及结算。2017年1月19日，原告向被告支付了第一笔建设费用7161.6万元，但被告一直未按照合同约定向原告交付本项目50号楼工程，即120套商品房。2017年3月16日，本项目取得天津市国土资源和房屋管理局作出的《天津市商品房销售许可证》，鉴于被告一直未整体交付本项目50号楼，原告并未就上述商品房开始销售。但2019年10月21日，原告从被告处得知被告已将本项目50号楼的其中52套商品房擅自向案外人出卖，其所得房款5090.1913万元也未按照合同约定支付至原告账户，被告行为构成违约，故诉至法院。泰安公司辩称，不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。本案系被告接受原告委托代为销售诉争的50号楼，不存在原告所称“擅自销售”、“违约责任”等问题。本案原告拒不配合办理购房手续，并在收取房款后仍没有给业主办理房产证，已构成根本违约，且因违约一直处于持续状态，故被告行驶了不安抗辩权，在原告未能办理房产证等手续之前，被告可以拒绝向其支付所有售房款。原告第一项诉请中所述52套房屋的售房款项与实际售房价格不符。原、被告通过以房抵售房款，并再扣除售房收益、已支付的售房款等项目进行冲抵的总金额为2504.689091万元，应从原告诉请的售房款中扣除。被告已经完成本项目的移交工作，对于50号楼只是受托代销，原告第二项关于移交房屋的诉请没有事实及法律依据。本案被告并不存在违约，而系原告构成违约导致，故其违约金诉请于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人的质证意见，本院记录在卷佐证。本院经审理查明，2017年1月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目合作建房合同书》。该合同约定主要内容为：关于双方确认事实，双方合作开发的项目名称为天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）。该项目规划总建筑面积为41828.75平方米（其中地上建筑面积39567.05平方米，地下建筑面积2261.7平方米）。根据《建设工程规划验收合格证》所载，本项目当前规划验收合格面积为41728.82平方米（其中地上建筑面积39367.31平方米，地下建筑面积2361.51平方米）。项目建设内容为公寓，交付标准为毛坯。双方确认甲方的土地成本1001.49168万元。乙方负责天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目报批、建设、验收等工作，乙方支付了大部分费用。甲方已经向乙方支付了1366.81545万元部分前期费及规费。因该项目乙方已向甲方交纳了600万元购地款，因甲方已做土地分户，不能进行转让，所以甲方将600万元购地款无息退还给乙方。关于建设费用的确定：双方决定天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）建设费用按照4000元/平方米(建筑面积）为基价计算，建设费用为16691.528万元。4000元/平方米(建筑面积）的基价包含建设工程的土地费、前期费及规费、建安工程费、配套费等一切费用。关于建设费用分担：甲方向乙方支付的第一笔款项为7161.610435万元。乙方负责将天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目竣工验收合格且乙方向甲方移交天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目50#楼全部工程、提交天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目全部竣工档案（该交甲方的交甲方、该交档案馆的档案交档案馆）并经档案馆和甲方验收合格后5工作日内，甲方向乙方支付第一笔款项7161.610435万元。乙方必须先向甲方开具经税务部门和甲方认可的能列支甲方成本的增值税普通或专用发票后，甲方向乙方支付7161.610435万元并无息返还乙方所缴纳的购地款600万元。甲方向乙方支付7161.610435万元后，乙方不得再因天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目向甲方要求支付任何费用。乙方为建设天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目而支出的其他所有款项（包含已经发生未支付、尚未发生的、已支付、未支付的）通过本合同约定的应得销售房款取得。关于房屋销售和收入分配：甲方负责销售其中50#楼，乙方负责销售其中51#楼。天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目销售房屋需要的《认购书》、《天津市商品房买卖合同》及相关文件必须由甲方与买受人签订，甲方负责房管局备案和贷款的相关事项。天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目销售房屋定金、购房款统一由甲方收取，由甲方向买受人开具收款收据、发票；房屋定金、购房款等由买受人直接汇入甲方账号，并由甲方办理相关财务手续。房屋定金、购房款等未直接汇入甲方账号的，甲方有权拒绝与买受人签订《认购书》、《天津市商品房买卖合同》。关于违约责任：乙方负责天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目的竣工验收，确保工程验收合格，工程竣工验收前或工程验收不合格的，乙方无权要求甲方向乙方支付本合同第三条约定的7161.610435万元。因工程验收不合格给甲方造成损失的，应赔偿甲方损失。乙方须在2017年1月15日前向甲方移交天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目50#楼全部工程和提交天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目全部竣工档案，乙方须在2017年1月15日向档案馆提交全部竣工档案并经档案馆验收合格。乙方未按约定时间向甲方移交50#楼全部工程的、未向甲方提交天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目全部竣工档案的、未向档案馆提交天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目全部竣工档案并经档案馆验收合格的（上述三个条件未满足任何一个条件的），乙方无权要求甲方向乙方支付本合同第三条约定的7161.610435万元，因此给甲方造成损失的，应赔偿甲方损失。2016年10月27日，天津市静海区城建档案馆出具的天津市建设工程档案预验收证明（编号：静海城档预验字[2016]第069号）载明，原告的建设工程规划许可证编号为2016静海建证0047的新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）工程档案，经预验收符合验收标准。2017年1月13日，天津市静海区建设管理委员会分别就新湖·香格里拉二期三批50号楼、51号楼、上人楼梯间三工程出具编号为（静海）备字第2016-323、（静海）备字第2016-324、（静海）备字第2016-325号《天津市建设工程竣工验收备案书》，载明上述工程竣工验收备案文件，已于2016年12月29日收讫。2017年1月19日，原告向被告支付了第一笔建设费用款项7161.6万元。2017年3月16日，原告取得新湖·香格里拉50、51号楼的天津市商品房销售许可证。其中50号楼共有商品房120套，51号楼共有商品房119套。被告自2016年9月开始销售50号楼商品房，被告自认其已销售50号楼商品房共计93套，其中包括原告起诉的50号楼52套房屋。被告收取该52套房款5090.1913万元，2019年5月22日，被告向原告转其所售50号楼房款800万元，截止2019年10月21日，被告持有涉案50号楼52套房屋剩余房款4290.1913万元。现50号楼未销售部分为27套，具体房号为，50-2-1401、50-2-1901、50-3-1401、50-3-1402、50-3-1801、50-1-1301、50-1-1402、50-1-1802、50-1-1902、50-2-1302、50-2-1402、50-2-1501、50-2-1601、50-2-1701、50-2-1702、50-2-1902、50-3-1502、50-3-1602、50-3-1702、50-3-1802、50-3-1902、50-1-401、50-1-402、50-1-501、50-1-502、50-1-602、50-1-901。被告主张上述27套房屋中有21套抵给原告，即：50-2-1401、50-2-1901、50-3-1401、50-3-1402、50-3-1801、50-1-1301、50-1-1402、50-1-1802、50-1-1902、50-2-1302、50-2-1402、50-2-1501、50-2-1601、50-2-1701、50-2-1702、50-2-1902、50-3-1502、50-3-1602、50-3-1702、50-3-1802、50-3-1902，原告对此不予认可。原告对被告已售50号楼中11套房屋办理了房屋网签手续。本院认为，原告与被告签订《天津新湖·香格里拉二期三批（50#、51#）项目合作建房合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应予认定，上述合同签订后，当事人均应依约履行自己的义务。本案中，原告于2017年3月16日取得了双方合作开发的新湖·香格里拉50、51号楼的天津市商品房销售许可证，其中涉案的50号楼共有商品房120套。根据双方合同约定，原告负责销售其中50号楼，但在实际履行该合同中，被告对50号楼中的93套房屋进行了销售，其中包括原告要求交付所售房款的52套房屋，虽被告主张系其接受原告委托代为销售诉争的50号楼，但被告所提交证据并不能证明其主张成立，且原告对被告的上述主张也不予认可，故被告销售50号楼商品房行为构成违约，被告应承担相应的违约责任。关于原告要求被告向其交付50号楼52套房款问题，根据已查明事实，本案被告已将原告主张的涉案50号楼52套房屋向案外人出售，其取得售房款5090.1913万元，后被告将其中800万元转给原告，扣除已转款800万元，被告持有涉案50号楼52套房屋剩余房款4290.1913万元。根据双方合同约定，该50号楼商品房应由原告负责销售，且所售房款由原告收取，因此，被告应按合同约定将其所持有涉案50号楼52套房屋剩余房款4290.1913万元交付给原告。关于涉案50号楼的房屋移交问题。根据双方合同约定，被告须在2017年1月15日前向原告移交50#楼全部工程。本案50号楼共有120套商品房，被告自认其已销售93套，并提供了相应证据予以证明。被告主张在尚未销售的27套房屋中有21套抵给原告，但原告对此不予认可，且被告也未提供充分证据证明其该抵房成立，故对被告的抵房主张不予支持。鉴于被告所售93套房屋涉及案外人利益，因此，对原告在本案中要求将上述已售房屋进行移交不予支持，被告应依照合同约定将尚未销售的27套房屋移交原告，并将该27套房屋钥匙移交给原告。关于办理移交手续问题，根据双方合同约定，被告须在2017年1月15日前向原告提交50号楼全部竣工档案，而被告并未将该50号楼全部竣工档案向原告提交，故被告应依约将50号楼项目全部竣工档案向原告提交。关于原告主张因被告违约赔偿损失问题。第一、关于原告主张以7161.6万元为基数，按照同期贷款利率从2017年1月19日计算至实际履行交房手续之日的资金使用费用问题，根据双方合同约定，被告须在2017年1月15日前向原告移交50号楼全部工程以及向原告提交50号楼项目全部竣工档案，被告未按约定时间履行，被告无权要求原告向被告支付该合同第三条约定的7161.610435万元，因此给原告造成损失的，应赔偿原告损失。本案中，原告在被告尚未履行上述合同义务的情况下，原告即于2017年1月19日向被告支付了第一笔建设费用款项7161.6万元，考虑上述履行情况以及双方合作建房的相关事实，本院酌定对原告所主张的7161.6万元资金使用费用予以部分支持，即以7161.6万元为基数，自2020年5月14日起至被告将尚未销售的27套房屋、相应房屋钥匙移交原告以及被告将50号楼项目全部竣工档案向原告提交之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。第二、关于原告主张以5090.1913万元为基数，按照同期LPR利率从2019年10月21日计算至将款项给付原告之日的资金占用费用问题，根据本案查明事实，截至2019年10月21日，被告持有涉案50号楼52套房屋剩余房款4290.1913万元，且依据双方合同约定，被告应将其所持有涉案50号楼52套房屋剩余房款4290.1913万元交付给原告，故被告应支付原告相应资金占用费用，即以4290.1913万元为基数，自2019年10月21日起至该款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津泰安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津新湖凯华投资有限公司新湖·香格里拉50号楼52套商品房的房款4290.1913万元；二、被告天津泰安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将新湖·香格里拉50号楼尚未销售的27套房屋（具体房号为，50-2-1401、50-2-1901、50-3-1401、50-3-1402、50-3-1801、50-1-1301、50-1-1402、50-1-1802、50-1-1902、50-2-1302、50-2-1402、50-2-1501、50-2-1601、50-2-1701、50-2-1702、50-2-1902、50-3-1502、50-3-1602、50-3-1702、50-3-1802、50-3-1902、50-1-401、50-1-402、50-1-501、50-1-502、50-1-602、50-1-901）及相应房屋钥匙移交给原告天津新湖凯华投资有限公司；三、被告天津泰安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将新湖·香格里拉50号楼项目全部竣工档案提交给原告天津新湖凯华投资有限公司；四、被告天津泰安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津新湖凯华投资有限公司资金使用费（以7161.6万元为基数，自2020年5月14日起至被告将上述尚未销售的27套房屋、相应房屋钥匙移交给原告以及被告将50号楼项目全部竣工档案向原告提交之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、被告天津泰安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天津新湖凯华投资有限公司资金占用费（以4290.1913万元为基数，自2019年10月21日起至被告天津泰安房地产开发有限公司将4290.1913万元房款付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回原告天津新湖凯华投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费766008元,由原告天津新湖凯华投资有限公司负担45960元，由被告天津泰安房地产开发有限公司负担720048元；保全费5000元，由被告天津泰安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  刘 刚审 判 员  王 新人民陪审员  张立娟二〇二一年三月十日法官助理王兴哲书记员康文娟