北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3498号上诉人（原审原告）：杨柏林，男，2000年7月1日出生，汉族，龙达恒信工程咨询有限公司职员，住山东省济南市天桥区。委托诉讼代理人：石冠诗，山东贤关律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐民，山东贤关律师事务所律师。上诉人(原审被告)：北京易家联行房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区乐园路**院**楼****506。法定代表人：刘君轩，执行董事、经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。上诉人杨柏林与上诉人北京易家联行房地产经纪有限公司(以下简称易家联行公司)因中介合同纠纷一案，均不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初20418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。杨柏林上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初20418号民事判决，发回重审或改判支持杨柏林的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院对违约赔偿范围、数额事实认定及适用法律错误。1.购房款及执行异议律师费均是违约行为导致的必然、直接损失。易家联行公司严重违反中介法定、约定义务，其导致的损失当然及于因买卖合同、交付购房款而产生的损失，杨柏林根据现行法律规定指引，行使执行异议权利产生的费用，是必然、必要的费用。2.根据合同法、民法典的规定：“损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”赔偿损失是易家联行公司的法定责任。3.易家联行公司作为长期从事房地产中介服务企业，对居间被查封的房屋房屋能够造成的损失、委托人维权途径、难度、合理支出等事项，应具备执业范围内的预见可能性。二、一审法院以损失可向李猛另行主张为由驳回赔偿损失请求，系认定错误。1.违约责任是合同责任，具有相对性，第三人是否违约、清偿不是免责事由。2.第三人实际无清偿能力，李猛已被列为失信被执行人，杨柏林向李猛主张权利无实现可能。3.并无法律规定“可向出卖人主张权利”是中介机构、中介行为免责条件、前提条件，且“可向出卖人主张权利”并不影响中介公司承担违约责任。易家联行公司上诉请求：1.撤销北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初20418号民事判决第一项，改判驳回杨柏林的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院关于易家联行公司存在过错的认定错误。1.案涉居间服务合同约定，居间服务包括“协助查看房屋房屋权属证明文件”，易家联行公司已经按照合同约定协助杨柏林查看了案涉房屋房屋网签合同，确定案涉房屋房屋所有权人为李猛。2.根据合同约定可以说明易家联行公司已履行协助杨柏林查看房屋房屋权属证明文件的合同义务，杨柏林是在明知案涉房屋房屋未取得权属证书情况下购买并签订买卖合同。二、一审法院认为在签订居间服务合同、买卖合同之前，出售房屋房屋已被法院查封，易家联行公司未履行审查义务，导致杨柏林购买的房屋房屋无法办理过户，房屋房屋交易无法继续，属于认定错误。1.合同中未约定易家联行公司应承担审查出售房屋房屋是否被法院查封的义务，根据法律规定，中介公司也没有审查房屋房屋是否被查封的权限。2.房屋房屋被查封不是案涉房屋房屋无法办理过户的唯一原因，且房屋房屋被法院查封可以通过义务人履行相应义务或代为履行等方式实现房屋房屋解封，恢复合同履行条件。3.杨柏林签订买卖合同后至今未要求办理房屋房屋权属转移登记手续，怠于履行合同权利，其根本原因是杨柏林自身不具备购房资格，导致房屋房屋无法办理过户。三、一审判决易家联行公司双倍返还中介服务费缺乏事实基础与法律依据。1.杨柏林与李猛房屋房屋买卖交易尚未完结不是易家联行公司的原因造成的。2.案涉房屋房屋买卖合同仅有“杨柏林未支付剩余尾款671360元及尚未办理房屋房屋权属转移登记”未完结，未完结系买卖双方怠于履行己方合同义务所致。3.房屋房屋买卖合同履行期限尚未届满，杨柏林明知房屋房屋被法院查封，未依据法律规定及合同约定向出卖人李猛主张解除合同，不能据此认定交易不能正常完结。4.买卖合同对因出卖人的原因导致买受人不能取得房屋房屋所有权证违约责任进行明确的约定，杨柏林在未向出卖人主张权利的前提下，向易家联行公司主张违约责任，缺乏依据。5.杨柏林在提起本案诉讼之前已提出执行异议，买卖合同能否继续履行，应根据该案审理后进行评判。杨柏林、易家联行公司均不同意对方上诉请求。杨柏林向一审法院起诉请求：1.赔偿杨柏林经济损失)1000000元及利息损失(以1000000万元为基数，自2015年11月19日起至2019年8月19日按同期银行贷款利率、自2019年8月20日至实际支付之日按LPR计算)；2.双倍返还杨柏林中介服务费共计100280元；3.赔偿杨柏林因提执行异议而产生的损失律师费20000元；4.易家联行公司承担本案保全费、诉讼费等。一审法院认定事实：2015年11月19日，杨柏林(买受人，乙方)和李猛(出卖人、甲方)、易家联行公司(居间人，丙方)签订《居间服务合同》，约定鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就坐落于北京市大兴区生物医药及0504-018地块F3其它类多功能用地项目3#商业办公楼11层1110，于2015年11月19日签订《北京市存量房屋房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。合同第一条居间服务约居间定服务包括：(1)提供房屋房屋买卖市场行情咨询；(2)寻找、提供并发布房源、客源信息；(3)协助查看房屋房屋权属证明文件；(4)协助交易双方协商房屋房屋买卖合同的相关条款内容；(5)促成交易双方签署合法有效的买卖合同；(6)丙方协助甲乙双方办理产权转移登记手续；(7)如甲乙双方任何一方违约，丙方有责任配合守约方追讨违约方责任或督促违约方履行此合同。合同第二条居间代理费约定，乙方向甲方交纳居间服务费，服务费为50140元，并于签订北京市房屋房屋买卖合同当日支付。合同第四条第5款约定如因丙方原因导致交易不能正常完结，丙方承诺双倍返还乙方所缴纳之中介服务费。落款处有李猛、杨柏林、杨柏林之父鲍黎明、易家联行公司签字和盖章。当日，李猛与杨柏林签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋房屋坐落为北京市大兴区生物医药及0504-018地块F3其它类多功能用地项目3#商业办公楼11层1110.房屋房屋用途为办公。房屋房屋抵押情况为：该房屋房屋已经设定抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司北京分行，抵押登记日期为2015年2月26日。出卖人应于取得房产证之日起15日内办理抵押注销手续。关于房屋房屋成交价格、付款方式及资金划转方式:房屋房屋成交价格为1671360元，买受人在签订本合同次日支付定金300000元，不高于成交价格的20%。于2015年11月20日前买受人支付购房首付款700000元，剩余尾款671360元，于办理产权转移登记手续当日支付。合同第八条约定出卖人将该房屋房屋出卖给第三人或因出卖人原因，导致买受人不能取得房屋房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，按照基准利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。落款处有李猛、杨柏林、杨柏林及杨柏林之父鲍黎明签字。2015年11月19日，杨柏林向李猛支付首付款100000元。易家联行公司提交的佣金确认书中载明：佣金金额为50140元。签约当日支付佣金40000元，剩余10000元于过户当日支付。落款处有杨柏林及杨柏林之父鲍黎明、易家联行公司签名盖章。另查，涉案房屋房屋于2015年9月23日被北京市大兴区人民法院首次查封，于2018年8月9日续查封2020年8月18日，北京市大兴区人民法院出具(2015)大执字第4348号公告。一审法院认为，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，杨柏林与易家联行公司签订的《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。易家联行公司在签订房屋房屋出售合同时，应当查看委托出售房屋房屋房屋房屋权属证书，本案居间促成的出售房屋房屋没有办理房屋房屋权属登记，易家联行公司存在过错。并且在签订《居间服务合同》及《买卖合同》之前，出售房屋房屋被法院查封，易家联行公司未履行审查义务，导致杨柏林购买的房屋房屋无法办理房屋房屋过户，房屋房屋交易无法继续。根据合同第四条第5款约定:如因丙方原因导致交易不能正常完结，丙方承诺双倍返还乙方所缴纳之中介服务费。杨柏林要求易家联行公司返还双倍中介服务费的诉讼请求，法院予以支持。因杨柏林仅支付了40000元中介服务费，故法院支持80000元。对超出部分的诉讼请求，法院不予支持。关于杨柏林要求易家联行公司支付经济损失1000000元及利息的诉讼请求，其无法办理房屋房屋过户系因李猛的违约行为导致，因杨柏林与李猛之间系买卖合同关系，该部分损失杨柏林可另行向李猛主张权利，故在本案中对杨柏林要求易家联行公司赔偿经济损失1000000元及利息的诉讼请求，法院不予支持。杨柏林要求易家联行公司赔偿李猛因提执行异议而产生的律师费的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条之规定，判决：一、北京易家联行房地产经纪有限公司于判决生效后十日内返还杨柏林居间费80000元；二、驳回杨柏林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，本院查明的事实与一审无异。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，杨柏林与易家联行公司签订的《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。易家联行公司为房地产经纪公司在房屋房屋买卖的居间行为中应尽谨慎之义务审查及报告房屋房屋权属情况等有关订立合同的事项，但在本案房屋房屋买卖合同签订前案涉房屋房屋没有办理房屋房屋权属登记、且存在被法院查封的情形，易家联行公司作为居间人未充分履行审查及报告义务，导致房屋房屋无法办理过户。案涉居间服务合同第四条第5款约定:如因丙方原因导致交易不能正常完结，丙方承诺双倍返还乙方所缴纳之中介服务费。根据双方确认的事实，杨柏林实际已支付40000元中介服务费，一审法院依据上述约定判令易家联行公司返还中介服务费80000元，并无不当。易家联行公司上诉坚持不同意返还中介服务费，依据不足，本院不予支持。关于杨柏林请求易家联行公司赔偿经济损失、利息一节。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，杨柏林未能提供证据证明易家联行公司系故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，案涉《居间服务合同》亦未就损害赔偿责任做出约定，杨柏林请求易家联行公司赔偿房款损失100万元及利息，缺乏法律或合同依据，一审法院未支持其该项请求并无不当，杨柏林应就该损失向其他主体另行主张。关于杨柏林请求易家联行公司赔偿律师费、保全费、诉讼费一节，双方合同中未就争议产生后相关费用的承担进行约定，杨柏林请求易家联行公司承担上述费用，依据不足，一审法院未支持相关请求，并无不当。综上所述，杨柏林、易家联行公司的上诉请求均不能成立，应予驳回;一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14882元，由杨柏林负担13082元、北京易家联行房地产经纪有限公司负担1800元(均已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年三月二十六日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞