广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2506号上诉人（原审原告）：曾凯明，男，1964年9月18日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：龙华伟，广东港宏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市华升塑料制品有限公司，住所地：广州市番禺区石楼镇乐山路16号二楼三楼。法定代表人：欧佩华，该公司经理。委托诉讼代理人：梁树权，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁延烁，广东博敦律师事务所律师。原审第三人：卫树基，男，1963年3月3日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。原审第三人：陈志刚，男，1963年11月14日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。上诉人曾凯明因与被上诉人广州市华升塑料制品有限公司（以下简称华升公司）、原审第三人卫树基、陈志刚租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾凯明上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持曾凯明关于请求支付房屋占用费、物业管理费的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由华升公司承担。事实和理由：（一）根据“房地一体”原则，曾凯明有权要求华升公司参照租赁合同租金标准支付房屋占用费。南村镇人民政府、南村镇××村及曾凯明多次要求华升公司按期搬离，但华升公司迟迟不搬离案涉厂房，导致罗边村无法按时收到剩余补偿款，故要求曾凯明继续按照原合同标准支付土地占用费。曾凯明也实际缴纳了占用费135606.78元，故曾凯明有权向华升公司收取案涉土地占用费的权利。（二）华升公司没有证据证明其向曾凯明缴纳了保证金，故其应支付的2017年8月的房屋占用费不应与所谓的保证金进行抵扣，其可向保证金的实际收取人要求退还。根据曾凯明向华升公司发送且经华升公司法定代表人签名确认的《声明》可知，曾凯明对案涉厂房享有三分之的产权，华升公司也是知悉且确认，并认可了曾凯明作为三分之一共有权人就案涉厂房租金所单独具有的结算及收取租金的权利。即自2016年12月1日起，华升公司须将案涉厂房总租金的三分之一金额以现金或银行转账支付至曾凯明工商银行番禺南村支行的账户中，而卫树基无权再单独代表曾凯明解除案涉三分之一厂房部分所涉合同、并进行租金结算及押金退还等事项的处分。卫树基与华升公司签订的《解除合同协议书》对曾凯明不产生约束力，华升公司在无证据证明其向曾凯明缴纳了案涉厂房保证金的情况下，保证金与案涉厂房三分之一租金不应进行抵扣。（三）罗某添无权代表曾凯明签订《解除合同协议书》，华升公司未提供2017年8月10日《授权书》原件进行核对，而复印件上授权内容已经被篡改，并非曾凯明的真实意思表示，故《解除协议书》对曾凯明不产生约束力。因此，曾凯明有权就案涉厂房收取自2017年8月开始至华升公司实际搬离之日止的房屋占用费以及物业费的三分之一款项。综上，恳请二审法院判如所请。华升公司二审答辩称，我方同意一审判决，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回曾凯明的上诉请求，维持原判。华升公司与卫树基签订的合同明确表明华升公司已经支付了案涉厂房的保证金，曾凯明授权第三人与华升公司签订的合同对曾凯明具有约束力。同理，其授权罗某添签订的《解除合同协议书》，罗某添签订行为的效力及于曾凯明。华升公司于2017年9月13日与卫树基签订解除协议，华升公司根据协议约定于2017年搬离案涉厂房，故曾凯明要求华升公司支付2017年8月后的占用费无法律依据和事实依据。卫树基、陈志刚经本院合法传唤，未到庭参加本案诉讼。曾凯明于2018年1月3日向一审法院起诉请求：1.华升公司向曾凯明支付房屋占用费，暂计人民币43203.33元（从2017年8月1日起暂计算至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；2.华升公司向曾凯明支付水费人民币2542.3元（暂计算至2017年10月20日，实际应计算至搬离房屋为止）；3.华升公司向曾凯明支付物业管理费，暂计人民币1780元（从2017年8月1日起暂计算至2017年12月31日，实际应计算至搬离房屋为止）；4.本案诉讼费、保全费由华升公司承担。一审法院认定事实：2006年2月17日，广州市番禺区南村镇罗边经济发展有限公司作为出租方（甲方），与卫树基作为承租方（乙方）共同签订了《罗边村土地租赁合同》（合同编号：060208），约定甲方将位于南村镇××村××大道北侧土名为“大坑”的一块土地（以下简称“大坑”土地）出租给乙方使用，土地证上的登记面积为6667平方米，约合10亩，性质国有，工业用途；租赁期限为期20年，时间由2006年3月1日起至2026年2月28日止；租赁期间，如遇国家征用拆迁，甲、乙双方都必须服从国家需要，接受征用，双方均不属违约，互不补偿；如全部征用，本合同自动终止；国家征用时，土地补偿费归甲方所有，乙方的所建的建筑物和地上附着物以及拆迁补偿费归乙方所有。罗某添在出租方一栏签字，广州市番禺区南村镇罗边经济发展有限公司并盖章确认，卫树基在承租方一栏亦签字确认并按捺指模。该合同并附有上述租赁土地的土地证宗地图复印件。2007年8月2日，曾凯明、卫树基、陈志刚共同签订一份《合作协议》，约定三人共同合资和开发租用罗边村土地来建筑厂房出租（租地的合同由卫树基代表签约，三人共同承担风险，分享利润）；土地位于广州市番禺区××路××村路段北边的10亩用地，土地权属罗边村；股权盈亏按曾凯明、卫树基、陈志刚三方各占33.33%分配；投资金额为曾凯明、卫树基、陈志刚三方共同平均集资，每人约33.33%左右；利润分成办法为厂房出租使用后，先三人按集资额收回投资成本，后按股权分配利润分成，即三方各占33.33%；工作分配为曾凯明任出纳，陈志刚和卫树基任会计；收支要三方同意、签名作实、共同确定等。2007年11月12日，广州市人民政府向广州市番禺区南村镇罗边村经济合作社（以下简称罗边村合作社）核发《土地使用权证》，土地座落于广州市番禺区南村镇罗边村，土地用途为工矿仓储用地，使用权类型为村留地，使用权面积为6666.7平方米。2016年10月26日，卫树基作为甲方，广州恒孚机动车配件有限公司（以下简称恒孚公司）作为乙方，华升公司作为丙方共同签订了一份《租赁合同（分租合同）》，其中约定：经三方平等协商，甲方同意乙方将租赁甲方的位于兴业大道1805号原厂房2136平方米的一半即1068平方米（以下简称涉讼厂房）分租给丙方；租赁期自2016年11月1日起至2019年6月30日止；乙方须将甲方的厂房2136平方米的一半1068平方米于2016年10月27日前交付给丙方使用；乙、丙两方须每月11日前一次性各自向甲方缴纳当月综合租金（包含吉地分摊、管理费、厂房租赁税等一切费用），自2016年11月1日起至2017年6月30日，乙、丙两方每月各自缴纳租金24738.5元；自2017年7月1日起至2018年6月30日，乙、丙两方每月各自缴纳租金25922元；自2018年7月1日起至2019年6月30日，乙、丙两方每月各自缴纳租金27164.5元；丙方给乙方保证金23532元，此租赁合同期满，乙方须全额归还丙方缴纳的保证金，甲、乙双方中途终止租赁合同，不影响此合同的继续施行，直至期满；等等。落款处丙方一栏除有华升公司盖章外，另有邓文辉作为签约人签字。同日，恒孚公司出具《收据》，确认收到华升公司租用涉讼厂房的按金23532元。2016年12月5日，曾凯明向广州家艺贸易有限公司（广州市番禺区家艺金属制品厂）邓某辉发送一份《声明》，称关于家艺公司所租用的厂房租金问题，为了保护其作为三分之一股东的合法权益，从2016年12月1日起的总租金的三分之一金额必须用现金支付方式或银行转账方式支付到其工商银行番禺南村支行的账户中；如家艺公司全部租金支付到其他股东的银行账户，一概与其无任何关系，如其收不到三分之一租金，其将所属的三分之一的地方收回并作另行处理。2017年4月27日，广州市番禺区国土资源和规划局发布了《征收土地预公告》（穗番国土征预字[2017]8号），对拟征收广州市番禺区南村镇南村村、罗边村、市头村土地的有关事项预公告。2017年7月19日，罗边村合作社发出《关于征地范围合同终止的通知》，称根据广州市番禺区国土资源和规划局发布的《征收土地预公告》涉及的征地范围的承租（承包）集体土地或物业的合同履行期限自2017年8月31日自行终止，租金或承包款计算至2017年8月31日，有关终止合同手续请到罗边村合作社按照有关合同条款办理，并按政府通知要求提前做好承租（承包）范围内的搬迁工作。2017年8月10日，曾凯明出具《授权书》，委托罗某添处理××路1805号的一切征收事项及收款事项等，罗某添的确认签名如同且曾凯明签名作实。2017年8月28日，广州市番禺区南村镇人民政府作为甲方，罗边村合作社作为乙方，卫树基作为丙方共同签订了一份《华南理工大学国际校区工程项目厂房等建（构）筑物补偿协议》，约定因华南理工大学国际校区工程项目建设需要，需征收属于乙方、丙方位于广州市番禺区南村镇××村的青苗、地上附着物、厂房等建（构）筑物，具体位置和面积以国土测绘部门出具的测绘图（宗地号ＬＢ××81）为准；补充总金额为23992213元；在三方签订本补偿协议后，甲方在7个工作日内将用地范围内所有青苗、地上附着物、厂房建筑物补偿款16888374元支付给乙方；待丙方与承租人、实际使用人之间达成经营损失、装修费、设备搬迁费及其他设施等的补偿款的分配协议并解除双方原合同文件后，甲方在7个工作日内将经营损失、装修费、设备搬迁费及其他设施等的补偿款7103839元支付给乙方；乙方、丙方必须在签订协议后15日内将被征收的土地及房屋腾空搬迁完毕，逾期未搬迁的视作自动放弃被征收的青苗、地上附着物及物品，甲方可直接进场接收土地和厂房并作拆除清理，因此发生损失的由乙方和丙方承担。2017年9月13日，罗边村合作社作为甲方，卫树基作为乙方共同签订了一份《终止合同协议书》，约定：基于甲乙双方于2006年2月17日签署的罗边村土地承包合同，乙方承租甲方的位于南村镇××村土名“大坑”6667平方米的集体土地，双方一致确认，该承租（承包）于2017年8月31日终止，双方均不因此违约；至2017年8月31日合同终止前，乙方均应按合同约定足额向甲方缴纳租金；为补偿村集体因合同终止导致的经济减损，乙方应按六个月租金的标准，向甲方支付经济损失补偿费135606.78元，且不迟于合同终止日前付清；其它关于征地补偿或合同终止的其它约定，本协议没有涉及和处理的，依据前述承租合同的相关条款约定处理；本协议约定和前述承租合同关于征地补偿或合同终止的其它约定，均处理和履行完毕之后，方才支付前述土地征收补偿款项和退回保证金。同日，卫树基作为甲方，邓文辉作为乙方共同签订了一份《解除合同协议书》，约定：原《租赁合同》自2017年9月13日解除，自解除之日起，原合同中约定的双方权利义务终止；甲方在3天内将征地拆迁补偿款8700501元付给乙方，甲方将依法已交纳的137802元保证金于本解除合同协议书生效后3天内退还乙方。该协议书空白处手写备注“乙方尚有2017年8月租金126358元未付予甲方，此款在乙方交纳的保证金中扣除退回137802元-126358元=11444元。”甲方一栏处由卫树基、罗某添签字；邓某辉在乙方一栏签字确认并按捺指模。签订上述协议书后，卫树基将收到的华南理工项目厂房建筑物补偿款8700501元转支付给邓某辉。2018年1月3日，罗边村合作社出具《证明》一份，称卫树基租用其村××大道北侧土名“大坑”6667平方米集体土地（合同编号：060208），其村于2017年9月于卫树基签订《终止合同协议书》，并要求其按政府规定的日期将承租土地交还其村，但鉴于卫树基及合伙人的租户没有搬离该厂房，至今仍未交还土地给其村进行清拆，因此，其村有权继续向租户卫树基收取2017年9月至2018年2月的土地租金共计135606.78元，其终止合同的经济损失补偿费待其村确认其交还土地后再另行支付。同日，罗边村合作社另向卫树基发出《××大道1805号环境卫生管理费催收通知书》，称卫树基租用其村大坑6667平方米土地自2017年9月至今仍未交回其村，并一直经营，现其村要求卫树基于收到本通知之日起三日内缴纳2017年9月至2018年2月期间应缴交的环境卫生管理费8000.40元。同日，曾凯明以其与卫树基、陈志刚合作开发“大坑”土地并修建厂房出租给华升公司，而华升公司未按其要求向其支付涉讼厂房的租金等相关费用的三分之一的款项为由，诉至一审法院，引致本案纠纷。2018年1月5日，曾凯明向罗边村合作社转账支付了135606.78元，汇款摘要备注为2017年9月至2018年2月地租。同日，罗边村合作社以卫树基为付款人开具《收款收据》（NO.0011940），确认收到合伙人曾凯明交来兴业大道1805号大坑（6667平方米）2017年9月至2018年2月土地承包款135606.78元。另查明，在一审法院受理的（2018）粤0113民初166号及（2018）粤0113民初171号案中，曾凯明均就本案中所主张的水费提起了相同的主张，而（2018）粤0113民初166号案已对该水费作出了认定及处理。庭审过程中，曾凯明、卫树基与陈志刚均确认其三人为合伙关系，就“大坑”土地上合作建设地上建筑物并享有共同收益，卫树基系其三人对外的签约代表。曾凯明表示其不认可卫树基所签的《解除合同协议书》，认为该协议为卫树基未经其同意而与邓文辉串通签订，损害其利益。同时，曾凯明向一审法院提交了罗边村合作社2018年1月3日出具的证明、罗边村合作社2018年1月5日出具的收款收据和曾凯明银行转账凭证，拟证明由于华升公司迟延搬迁导致其向罗边村合作社支付了2017年9月至2018年2月的土地租金共计135606.78元。华升公司质证认为上述135606.78元与卫树基与罗边村合作社约定的卫树基应向罗边村合作社支付的经济损失补偿费完全一致，而非2017年9月至2018年2月的租金。华升公司表示，其司与卫树基、恒孚公司协商一致签订《租赁合同（分租合同）》，卫树基同意将恒孚公司原承租的厂房的一半租予其司，其司向恒孚公司缴纳一半的保证金，予以抵扣卫树基应退还给恒孚公司的一半保证金，其司从恒孚公司处接收了涉讼厂房并直接向卫树基缴纳租金至2017年8月31日。2017年9月13日，邓文辉作为其司股东，代表其司与卫树基签订《解除合同协议书》，解除了与卫树基签订的租赁合同，后其司于2017年12月搬离涉讼厂房。一审法院认为，曾凯明与卫树基、陈志刚为合伙关系，其三人签订《合作协议书》约定共同合资和开发“大坑”土地出租收益，并约定由卫树基代表签订合同。因此，卫树基基于“大坑”土地的签订的一系列合同、补充协议、解除合同协议书，以及卫树基所确认的事实均对曾凯明具有约束力。若曾凯明认为卫树基的行为侵害其合法权利，可另寻法律途径解决。关于曾凯明主张华升公司支付自2017年8月1日起至华升公司搬离涉讼厂房之日止的占用费、物业费的诉请。根据本案查明的事实，罗边村合作社与卫树基签订《终止合同协议书》约定双方就涉讼厂房所在的“大坑”土地于2017年8月31日终止租赁，广州市番禺区南村镇人民政府与罗边村合作社及卫树基也已签订相关建筑物补偿协议约定补偿款项，卫树基其后亦收到了对应的补偿款。如上所述，卫树基的行为对曾凯明具有约束力，故曾凯明、卫树基与陈志刚一方自2017年9月1日起已丧失对涉讼厂房继续出租收益的权利，故就曾凯明主张华升公司支付2017年9月1日起至搬离之日止的占用费、物业费的主张，缺乏理据，一审法院不予支持。同理，对于2017年8月1日至8月31日期间的占用费，根据卫树基、罗某添与邓文辉签订的《解除合同协议书》约定，双方同意将应退还给邓文辉的租赁保证金137802元抵扣2017年8月的租金，即卫树基已确认2017年8月的租金已结清，因此，曾凯明诉请该期间的占用费，一审法院亦不予支持。至于曾凯明主张华升公司支付水费的诉请，因（2018）粤0113民初166号案已对该水费作出了认定及处理，故本案不作重复处理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年7月22日判决如下：驳回曾凯明的全部诉讼请求。一审案件受理费494元，由曾凯明负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审查明：关于2017年8月10日曾凯明委托罗某添处理兴业路1805号征收事项及收款事项等的《授权书》，华升公司仅于诉讼中提供打印件，未能提供原件，曾凯明对该《授权书》真实性不予确认。另查明，邓文辉系华升公司股东及广州市家艺贸易有限公司（以下简称为家艺公司）法定代表人，邓某锋与邓某辉系父子关系。家艺公司及邓某锋所设立的家艺金属厂曾另行与卫树基签订场地租赁合同，租用案涉“大坑”土地的其他场地进行经营。本案中，华升公司确认邓文辉与卫树基于2017年9月13日签订的《解除合同协议书》是就上述场地租赁合同整体解除作出的结算清理。曾凯明另行起诉邓某锋、家艺公司租赁合同纠纷两案中，曾凯明以家艺公司、邓某锋迟延搬迁导致其向罗边村合作社支付了2017年9月至2018年2月期间的土地租金135606.78元为由，要求家艺公司、邓某锋向其支付房屋占用费，本院于2020年6月23日分别以（2020）粤01民终6998号、6999号民事判决驳回其相应诉讼请求。在上述两案审理期间，曾凯明亦提交罗边村合作社于2018年1月3日出具的《证明》及向罗边村合作社转账支付135606.78元地租的转账凭证、《收款收据》等，卫树基、陈志刚认为该笔租金发生在卫树基与罗边村合作社签订解除合同协议后，我方没有缴纳租金，罗边村合作社也没有向卫树基发送通知要求缴交该租金。此外，卫树基确认家艺金属厂、家艺公司均于2017年12月搬离案涉物业，具体搬迁事宜由家艺金属厂、家艺公司与拆迁办直接沟通等。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点是：曾凯明主张华升公司支付2017年8月1日起至搬离涉讼厂房之日止的租金、场地占用费及物业管理费是否成立。首先，关于2017年8月的租金支付问题，华升公司已提供其股东邓文辉与卫树基签订的《解除合同协议书》，明确约定以应退还给邓文辉的租赁保证金抵扣8月租金。对于曾凯明提出卫树基无权代理其解除租赁合同并办理结算等问题，本院认为，曾凯明与卫树基、陈志刚签订的《合作协议书》已明确约定在三方合作期间由卫树基对外签订租地合同，事实上卫树基也是以自己名义作为承租方与罗边经济发展有限公司签订《罗边村土地租赁合同》承租案涉地块后，再与华升公司订立《租赁合同（分租合同）》进行转租，故对于华升公司而言其合同相对方始终为卫树基个人。而曾凯明自行向华升公司发送《声明》声称其系租赁物业的权利人，并不能改变案涉租赁合同关系主体的认定。因此，在卫树基已与华升公司签订《解除合同协议书》并对2017年8月租金作出结算的情况下，曾凯明又要求华升公司支付2017年8月租金，缺乏法律依据，本院不予支持。至于卫树基的行为是否损害了合作方利益，属于卫树基与曾凯明、陈志刚三方内部关系，不影响其外部行为的法律效力。其次，关于曾凯明以其实际向罗边村合作社缴纳2017年9月至2018年2月地租为由要求华升公司向其支付该期间的场地占用费问题。如前所述，与广州市番禺区南村镇罗边经济发展有限公司签订《罗边村土地租赁合同》的主体为卫树基，案涉土地被征收后也是由卫树基与罗边村合作社签订《终止合同协议书》协商有关征地搬迁及补偿事宜。而根据卫树基在关联案件中的陈述表明，其从未收到过罗边村合作社发送的要求继续缴交2017年9月之后租金的通知，也不确认曾凯明自行向罗边村支付地租的行为。在此情况下，曾凯明要求华升公司负担该笔费用，理据不足，本院不予支持。再次，关于曾凯明主张华升公司支付2017年8月1日至12月31日的物业管理费用，并无相关合同依据，且曾凯明也非案涉租赁合同主体一方，对其该部分请求本院亦不予支持。综上所述，曾凯明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费925元，由上诉人曾凯明负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年三月四日法官助理杨希书记员叶小琳