吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终699号上诉人：（原审被告、申请执行人）：吉林市瑞雅美术装饰工程处，住所地吉林省吉林市昌邑区。负责人：乔云祥，男，1960年11月30日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：方景俊，吉林吉大律师事务所律师。被上诉人（原审原告、执行案外人）：余河庆，女，1954年10月15日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。委托诉讼代理人：褚立事，北京德恒律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：吉林市延庆房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市丰满区。法定代表人：余延庆，该公司总经理。上诉人吉林市瑞雅美术装饰工程处（以下简称瑞雅工程处）因与被上诉人余河庆、原审第三人吉林市延庆房地产开发有限责任公司（以下简称延庆公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林市丰满区人民法院（2020）吉0211民初1229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭，采用询问方式公开进行了审理。本案现已审理终结。瑞雅工程处上诉请求：1.撤销（2020）吉0211民初1229号民事判决，依法改判，驳回余河庆的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用、公告费由余河庆承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审判决应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”不动产买受人同时符合上述三项情形，才能享有排除执行的权利，现诉争房屋即吉林市昌邑区案涉房屋，并非用于居住，正在经营蛋糕店，故不享有排除执行的权利。一审判决故意回避该条规定而适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，属于适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是针对房地产开发企业作为被执行人的特别规定，而第二十八条是针对除了房地产开发企业作为被执行人以外的其他被执行人的普通规定，应当适用特别规定，故一审判决适用法律错误。只要诉争房屋系商业网点用房，并非用于居住，就不能排除执行；更何况，在一审法庭调查时余河庆自述居住在其配偶名下的房屋里，根据余河庆的年龄，其配偶（双方是原配）名下的房屋应该是夫妻共同财产，说明余河庆有其他用于居住的房屋，在这种情况下，即使诉争房屋不是商业网点用房，是用于居住的，也不能排除执行。一审法院（2020）吉0211执异16号执行裁定的法律适用及论理正确。二、退一步讲，就算适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，也不能排除执行。该条第（四）项规定“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即非因买受人自身原因未办理过户登记，才能排除执行，在本案中，余河庆与延庆公司在2001年6月2日签订商品房（商业网点）买卖合同，距今将近20年，其完全可以在诉争房屋被查封前完成过户登记手续，完全是因为怠于行使权利而未办理过户登记，也就是因买受人自身原因未办理过户登记，故不能排除执行。综上，应支持瑞雅工程处的上诉请求。余河庆辩称，应驳回瑞雅工程处的上诉请求。关于法律适用问题，是瑞雅工程处的错误理解。2021年2月19日，最高人民法院发布了第27批指导性案例，第156号指导案例明确对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条适用作出指导性意见。余河庆在房产登记及购买房屋过程中没有任何过错，所购买的房屋为无籍房，房产登记过户并不适用于物权法相关规定，而且吉林市人民政府对无籍房的过户登记没有任何文件向普通居民直接发布，都是内部文件指导，案涉房屋20年没有登记原因在于房屋涉及昌邑区人民政府土地以及房地产商的不作为，作为购房者不存在不积极主动办理过户情形，因此余河庆没有过错，瑞雅工程处的上诉请求不能成立。余河庆向一审法院起诉请求：1.依法终止履行（2019）吉0211执717号民事裁定书；2.依法解除对位于吉林市昌邑区政府综合楼1号楼9号网点的房屋查封措施，确认该房屋属余河庆所有，房屋价值10万元；3.本案诉讼费由瑞雅工程处承担。一审法院认定事实：2001年6月2日，余河庆与延庆公司签订书面《购买商品房（商业网点）合同书》，约定余河庆以10万元的价格购买吉林市昌邑区案涉房屋，同日，余河庆向延庆公司交付10万元，延庆公司出具收据一张。案涉房屋由余河庆占有至今，庭审中，瑞雅工程处对案涉房屋自2007年开始向外出租无异议。瑞雅工程处以与延庆公司发生承揽合同纠纷为由诉至一审法院，经审理一审法院于2019年4月28日做出（2019）吉0211民初175号民事判决：一、解除瑞雅工程处与延庆公司于2002年4月16日签订的协议书；二、延庆公司于判决生效后十日内一次性给付瑞雅工程处涂料粉刷款160,274.6元，并支付自2002年4月16日起至本金清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款率标准计算的利息。该民事判决书生效后，瑞雅工程处向一审法院申请执行，案号为（2019）吉0211执717号，2019年12月13日，一审法院以（2019）吉0211执717号执行裁定书查封了吉林市昌邑区案涉房屋。余河庆提出书面异议，经审查，一审法院作出（2019）吉0211执异16号执行裁定书，驳回余河庆的异议请求。一审法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”余河庆提供的购买商品房（商业网点）合同书、购房款收据、供热费票据、水费明细清单、租房合同等能够形成证据链，可以证明余河庆与延庆公司之间的商品房买卖关系客观存在，该房屋买卖的事实发生于人民法院对案涉房屋采取执行措施之前，瑞雅工程处对案涉房屋由余河庆实际占有使用亦无异议，案涉房屋系商业网点并非用于居住，且并非因余河庆的原因而未办理房屋产权登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，可以认定余河庆享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行案涉房屋的诉讼请求，应予支持。关于余河庆要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，鉴于案涉房屋在相关部门不动产权登记尚存在瑕疵，不宜在本案中一并处理。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行吉林市昌邑区案涉房屋；二、驳回余河庆的其他诉讼请求。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。通过各方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为余河庆就案涉商业网点房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对余河庆就案涉商业网点房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，余河庆应当举证证明其同时符合该条规定的四项法定条件。一审法院于2019年12月13日查封案涉商业网点房屋，2001年6月2日，余河庆与延庆公司签订书面《购买商品房（商业网点）合同书》，约定余河庆以10万元的价格购买案涉商业网点，同日，余河庆向延庆公司交付10万元，延庆公司出具收据一张。案涉房屋由余河庆占有至今。以上事实均发生于案涉房屋被查封之前，能够证明余河庆在人民法院查封之前针对案涉商业网点房屋签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部房款。此外，余河庆提举的供热费票据、水费明细清单、租房合同等，能够证明其在人民法院查封之前已对案涉房屋实现合法占有使用。案涉房屋未办理过户，非因余河庆自身原因导致。综上，余河庆对案涉商业网点房屋申请排除强制执行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。关于瑞雅工程处上诉称本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条处理的问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用于一切不动产，而该规定第二十九条设立目的是为了保护消费者买房人的期待权，当余河庆购买案涉商业网点房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条标准时，应主动审查其是否可以适用该规定第二十八条之审查标准。故对瑞雅工程处此项主张，本院不予支持。关于余河庆称瑞雅工程处不具备起诉主体资格的问题，根据一审法院依职权调取的证据显示，瑞雅工程处并未注销、未吊销，故瑞雅工程处作为原告提起本案诉讼，主体适格，对于余河庆此项主张，不予支持。综上所述，瑞雅工程处的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由吉林市瑞雅美术装饰工程处负担。本判决为终审判决。审判长  李亚妮审判员  王 东审判员  张 蕾二〇二一年三月十九日书记员  王 健