浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4919号 上诉人（原审原告）：李俊峰，男，1987年3月28日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：方上校，浙江长虹律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：顾明军，男，1989年5月14日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：李侃，浙江良济律师事务所律师。 上诉人李俊峰因与被上诉人顾明军房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省东阳市人民法院（2020）浙0783民初2186号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李俊峰上诉请求：1.撤销原判，依法改判为支持李俊峰诉请；2.本案诉讼费用由顾明军承担。事实和理由：一审法院判决驳回李俊峰要求解除房屋租赁合同的诉讼请求系事实认定错误，适用法律不当。顾明军将案涉租赁房屋转租他人并由他人进行经营的事实非常清楚。2019年年底2020年年初，顾明军曾与李俊峰沟通，表示其已经将案涉房屋转租案外人并已收取部分转让款，要求李俊峰变更租赁合同的乙方为案外人并降低租金。但李俊峰未予同意。2020年初，李俊峰发现已有案外人对房屋进行经营性使用至今。顾明军因收到一审法院传票而得知李俊峰诉请要求解除租赁合同后才于2020年4月16日将本年度租金支付李俊峰。根据一审判决思路，只要承租人和次承租人私下签订合作协议就可以侵害法律赋予出租人的合法权益，极易助长房屋租赁合同案件中违法转租的不诚信之风。具体如下：一、一审法院认定事实错误，将违法转租的法律关系错误认定为合作法律关系。（一）实际经营者的法律认定依据，应当以经营者在提供服务过程中所开具的发票为准。李俊峰在开庭前曾前往该店面消费并取得相应发票，显示的发票出具单位是“东阳市白云雍正堂足浴店”。李俊峰已向一审法院提供了该发票及发票领取视频，顾明军认可该发票系该店面经营时所出具，故该店面的实际经营单位应当是东阳市白云雍正堂足浴店，该个体经营户的实际经营者并非顾明军或谢阿补，而是案外人“苏其祥”，违法转租的情况一目了然。（二）一审判决认定谢阿补在案涉房屋处注册登记了“东阳市御品荟足浴店”，但因李俊峰不曾同意转租，故谢阿补不可能拿到李俊峰签字的房屋租赁合同，所以该店依法不可能将案涉房屋作为经营场所进行注册登记，其进行了登记肯定是基于虚假的房屋租赁合同或通过非法手段进行登记。如果一审法院如此认定，那么根据工商登记信息显示，“东阳市御品荟足浴店”和谢阿补成为新的经营者，也可以证实顾明军已经将房屋进行转租他人的事实。（三）顾明军在一审中提供的合作协议缺乏合理性、逻辑性，不应采信，而应采信发票及工商登记信息。2019年12月24日之前，按照顾明军装修的程度，其装修款和设备款投入应当不少于200万，而根据合作协议及顾明军陈述，顾明军在与对方合作后仅占股份2%，对方现金出资313.6万元，而顾明军的资产廉价到作价6.4万入股、按照2%的股份分红，这不符合常理。顾明军关于其聘用团队进行管理的说法与对经营名称、实际经营者进行变更的行为不符合常理。且，顾明军也无法提供对方现金出资313.6万元的证据，事实上，如果真存在着300万的款项，该300多万应该就是房屋转租款，应该已被顾明军个人收取。该合作协议系顾明军与谢阿补为了掩饰违法转租、避免租赁合同被解除而私下虚构。二、一审法院适用法律不当。（一）一审法院证据采信不当。首先，企业工商登记信息、税务信息更有公信力。顾明军注销了自己作为经营者的个体工商户，而谢阿补在该地注册了个体工商户登记（一审开庭前“东阳市御品荟足浴店”的经营地址并未登记在涉案房屋上，应系庭审后谢阿补将经营地址网上申报到涉案房屋上的），显而易见是顾明军将房屋转租给了他人；其次，该店面开具的发票显示是东阳市白云雍正堂足浴店在经营，所以无论是企业工商登记还是税务发票，实际经营者都不是顾明军，足以证实顾明军违法转租；其次，一审判决对李俊峰提交的证据未进行罗列，没有证据质证和采信说明内容；第三，作为租赁合同解除后最大的利益受损方即顾明军和谢阿补，肯定会想尽一切办法来掩饰违法转租的事实来确保房屋不被收回，其二人私下签署的合作协议，即没有任何其他人参与，也没有任何相关部门公示备案，一审法院不应采信，更不应当视发票、工商登记信息等客观证据于不顾而采信该真实性存疑的证据，否则法律规定的“未经出租方同意，承租方不得转租房屋”的法律规定则将形同虚设。（二）一审法院未按照双方约定处理案件，适用法律错误。一审法院审理认为系轻微违约且受疫情期间影响的观点不对，是以不恰当的“公平原则”的理由直接否定合同约定，是对李俊峰合同权利的无视和剥夺，是严重的不公平。首先，案涉合同明确约定在4月份之前应当交付18万元的租金，否则李俊峰有权直接解除合同，但顾明军直到收到了起诉状才支付租金。其次，疫情在4月份之前早就已经解封，各大银行也已经正常营业，在办理转账业务时并没有不可抗力影响而需要逾期支付。若合作协议属实，根据顾明军的陈述，其间可用资金高达313.6万元现金，本案的租金仅18万元，不可能资金紧张。（三）房屋租赁合同的相对方是李俊峰和顾明军，李俊峰只同意顾明军自行使用该房屋，并未同意其他人使用该房屋进行经营。案涉合作协议显示是谢阿补在使用，而顾明军只是一个占股2%的小股东，而且不参与管理和经营，系掩饰违法转租。三、一审法院对李俊峰庭审前后完全不一致的说辞盲目采信。庭审中顾明军明确陈述：顾明军只是加入了一个管理团队，实际上还是由顾明军进行经营。之后又改口系两个个体工商户之间的合作。最后又改称两者为大、小股东的关系。对此，一审法院却未提出异议而直接采信。三、该案件若发回重审，久拖不决会导致房屋拿回时间过长，致使李俊峰的合法权益侵害被继续扩大，故李俊峰请求二审依法撤销东阳市人民法院的一审判决，直接依法改判。 顾明军辩称，首先，李俊峰与顾明军签订的租赁合同是顾明军个人名义与李俊峰签订的，而非以足浴店名义。顾明军目前还在案涉房屋处经营足浴店，房屋用途也未发生实质改变，没有违反双方约定内容，故无违约责任。李俊峰要求与顾明军解除合同没有法律或合同的依据。 李俊峰向一审法院起诉请求：1.判令解除李俊峰、顾明军于2019年3月1日签署的关于东阳市××街××号房屋的租赁合同；2.判令顾明军退还房屋给李俊峰的同时支付李俊峰保证金3万元；3.顾明军承担案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2019年3月1日，李俊峰、顾明军签订了租赁合同一份，约定：李俊峰将所属位于东阳市××街××房屋的一楼和二楼租给顾明军经营足浴休闲项目之用，约定：租赁期限自2019年5月1日至2026年4月30日；租金前二年均为180000元，以后每年均为260000元；租金一年一交，每年租金需提前一个月一次性付清，如2020年5月-2021年4月的租金，需在2020年4月前支付；顾明军有下列情形之一的，李俊峰可终止合同并收回房屋，造成李俊峰损失，由顾明军责任赔偿：1、擅自将承租的房屋转租的；…4、未按时支付租金的；…等内容。嗣后，顾明军在工商部门进行了个体户登记，字号为“东阳市顾点足浴养生坊”，成立日期为2019年3月20日，经营范围：足浴服务；非医疗性推拿、洗浴、非医疗性按摩、住宿服务。顾明军对租赁房屋进行装潢后进行营业。2019年12月20日，顾明军与第三人谢阿朴（笔误，应为谢阿补）签订了个体工商户合作协议一份，约定：甲方（顾明军）与乙方谢阿朴（应为谢阿补）合作后，“顾点养生坊”名称变更为“御品荟”，负责人也变更为乙方人员；双方协商一致，“御品荟”总经营资本为人民币320万元，甲方不另行出资，按最原始份额计算，增资后占总经营资本的2%；乙方以货币方式出资，计3136000元，占总出资额98%；合作期限为6年，自2020年1月20日起至2026年1月20日止；合作期限内，御品荟具体经营管理事物由乙方负责等内容。2019年12月24日，顾明军注册登记的“东阳市顾点足浴养生坊”办理了注销手续，第三人谢阿朴（应为谢阿补）在同一个经营场所注册登记了“东阳市御品荟足浴店”，经营范围：足浴、洗浴、住宿、美容服务；非医疗性按摩、拔罐、刮痧、按摩服务。2020年3月18日，李俊峰以顾明军擅自转租房屋为由起诉，要求解除合同。2020年4月16日，顾明军通过银行转账向李俊峰支付了2020年5月-2021年4月期间的租金180000元。 一审法院认为，1.顾明军有否擅自转租涉案房屋。根据李俊峰提供的工商登记资料和顾明军提供的合作协议，虽然足浴店的名称和经营者的名字进行了更改，但这些事实与合作协议上顾明军与第三人之间的约定相吻合，且经营场所未作改动，经营内容也未作变化，顾明军主张的证据的证明力明显大于李俊峰主张的证据的证明力，故采信顾明军的意见，涉案足浴店不构成转租关系。2.顾明军逾期支付房租的性质。虽然根据双方的约定的支付时间来看，顾明军支付租金的时间超过了约定时间，考虑到疫情的影响和超过的时间长短等因素，并非严重违约，仅属于轻微违约。综上，顾明军与第三人合作经营，不足以导致合同目的的不能实现。从鼓励交易，保护合同双方的合法权益，维护交易秩序的可预期性和稳定性出发，涉案租赁合同并无解除的必要，且轻微违法就认定合同解除，也不符合公平原则，会造成顾明军责任的畸重。李俊峰的诉讼请求，理由不充分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回李俊峰的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由李俊峰负担。 二审期间，李俊峰向本院提交以下证据：2020年1月14日及1月15日李俊峰与顾明军的电话通话录音各1份，证明1、顾明军一审中提供的合作协议系伪造的证据；2、录音中顾明军承认自己和谢彪（按原合同）签订了转租协议；3、截至2020年1月14日、15日，顾明军将店面转租给且还有30万左右的转让款在谢彪手上，根本不存在顾明军与谢阿补在2019年12月已签订合作协议的事实；4、录音中顾明军提及的另一方是谢彪，未提及合作协议中的谢阿补。 顾明军质证认为：对真实性没有异议，但不能达到证明目的。谢彪是谢阿补的别名。通话背景是顾明军由于经营不当导致足浴店亏损而引进谢阿补管理团队，李俊峰得知后想涨房租。录音中顾明军向李俊峰表示如果李俊峰能与管理团队谈妥，自己可以退出，如果谈不妥，自己就不退出，结果是没有谈妥。 本院认证认为：本院对真实性予以认定，关于录音中“谢彪”的身份，庭后谢阿补已出具书面说明认可其平时别名为“谢彪”，二审辩论阶段李俊峰方亦曾陈述“顾明军与谢阿补签订转租协议之后还有30万被谢彪扣押”及“谢彪才是实际转租的第三人”，结合各方陈述本院认定录音李俊峰和顾明军所提的谢彪即为谢阿补，仅凭该录音并不能证明录音中所提的30万元左右款项系顾明军转租而形成的款项。 顾明军向本院提交以下证据：证据一、房屋出租协议、汇款单，证明东阳市御品荟足浴店由顾明军参与经营并向店面所承租的另一房屋的房东交付租金的事实；证据二、微信聊天记录，证明顾明军每月收到分红的事实；证据三、2020年五店招聘技师指标与奖惩机制一页，海棠一号江北店养生连锁机构月数据分析表一页，场所与从业人员禁毒责任书一页，证明李俊峰在案涉足浴店参与管理。 李俊峰质证认为：对证据一的关联性有异议，对案外人方德海与顾明军的该协议不清楚，与本案并不存在关联性；对证据二的三性均有异议，没有提交原始载体，聊天对象身份不明；对证据三的三性有异议，顾明军和东阳市御品荟足浴店是本案的最大利害关系人，其私底下所出具的材料存在事后伪造的可能。 本院认证认为：对证据一，仅凭现有证据难以确定合同相对人是否为案涉店面所占房屋的另一房东，该证据与本案缺乏关联性，本院不予认定；对证据二，顾明军未提供原始载体，故本院不予认定；对证据三，该证据符合证据形式要件，顾明军称属事后伪造但未提供初步证据证明，本院对该证据予以认定。 本院对一审法院认定的事实予以认定。 本院认为，一、李俊峰称顾明军已将案涉房屋转租给了案外人并已收取部分款项，且顾明军已于2020年1月曾对其作出前述事实的表述，但李俊峰提供的证据并不足以证明其主张，对于李俊峰陈述的顾明军与谢阿补签订的合作协议系伪造用于掩盖转租事实，缺乏证据证明，也与二审中顾明军提供的证据不符，本院不予采信。即使顾明军曾考虑转租或变更承租人，但其亦知晓转租应以李俊峰同意为前提，否则李俊峰有权解除租赁合同，而与他人合伙亦存在合伙责任与经营风险，根据李俊峰陈述，顾明军承租该房屋后已投入200余万元用于装修，故李俊峰决定与案外人合作经营，也符合常理，且并未违反合同约定或法律规定。二、关于李俊峰所提的案涉房屋处足浴店所提供的票据为案外人东阳市白云雍正堂足浴店问题，经查，该足浴店工商登记地并非案涉租赁房屋，而是浙江省东阳市白云街道望江北路与汉宁西路交叉口西北角，二审中该足浴店和东阳市御品荟足浴店均解释当时系因东阳市御品荟足浴店刚注册成立而由东阳市白云雍正堂足浴店暂为代开，故李俊峰主张顾明军将案涉房屋转租给东阳市白云雍正堂足浴店的事实，亦依据不足。三、一审裁判文书虽未罗列李俊峰提供的证据，但也未罗列顾明军提供的证据，系裁判文书的样式选择，并未违反法律规定。四、顾明军在疫情期间延迟几日后足额支付租金，并不构成根本违约，一审法院结合交易稳定及公平原则驳回其诉请，不违背司法裁判规则，本院予以维持。 综上，李俊峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由李俊峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴翠丹 审 判 员 黄 晖 审 判 员 王玲雅 二〇二一年三月十二日 代书记员 戴晨璐