山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1120号上诉人（原审原告）：赵凯雨，男，1987年9月10日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：刘文儒，男，1984年10月29日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：王艳格，女，1985年11月23日出生，汉族，住济南市。上诉人赵凯雨因与被上诉人刘文儒、王艳格房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初3363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。赵凯雨上诉请求：1.撤销济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初3363号民事判决书第三项判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审。2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定部分事实不清，适用法律错误，导致一审法院作出了对诉求部分未支持的错误判决。第一，关于合同约定。上诉人与被上诉人《房屋买卖(居间)合同》明确约定：“甲乙双方应于本合同签订之日起，委托并协助办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，并提交相关资料，甲乙双方应相互配合协助税费的缴纳。由于甲乙任何一方故意拖延或不及时提供相关资料，不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照9元/天给对方作为补偿金，甲、乙任何一方逾期90日之上仍未履行合约的，另一方有权以对方违约为由解除合同”：另根据《房屋买卖(居间)合同》第九条第二款约定，守约方可以选择向违约方要求支付房屋总价款30%的违约金，并赔偿对方遭受的损失(包括律师费、诉讼费、交通费等)。第二、关于被上诉人违约行为。根据上诉人提交的证据，可以证实，一、被上诉人在签订合同后长期拖欠其银行按揭贷款，银行己采取措施扣除开发商相应的贷款保证金，该行为违反了合同中“甲乙任何一方故意拖延或不及时提供相关资料，不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的”约定，且该行为将导致按揭贷款无法及时还清合同难以履行等。二、涉案房屋早己具备不动产证书的条件，被上诉人至开庭前仍未办理产权证，同样违反了合同中“甲乙任何一方故意拖延或不及时提供相关资料，不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的”约定。第三、要求被上诉人办理解除抵押手续的诉讼请求，应当得到支持。房屋买卖合同履行过程中，若标的房屋有抵押贷款，还清贷款是卖方的必要义务，办理解押手续是履行房屋买卖合同的必经程序，这也是几乎人人皆知的购买二手房交易常识，假如原按揭贷款不能及时还清并解押，新的购买人将难以办理按揭贷款，故上诉人也就不可能以按揭方式支付剩余房款。本案应先由卖方还清按揭贷款解压房屋，后由买方办理按揭贷款支付剩余房款，两者之间系存在必然联系，且有先后顺序，前者未办理后者亦不能办理，一审法院对该事实认定错误，从而作出了错误判决。第四、关于要求被上诉人在履行完办理产权证、解除房屋抵押后，将涉案房屋产权过户到上诉人名下的诉求应予支持。上诉人购买涉案房屋即是为了获得房屋所有权，在签订完合同后上诉人支付全部首付款，履行了前期全部合同义务。按照合同约定和交易目的，被上诉人应当及时办理涉案房屋产权证及时偿还贷款，完成解押手续并将涉案房屋过户给上诉人，而后被上诉人才能基于上诉人与银行签订的新的按揭贷款合同获得剩余房款，房屋买卖才能完成。合同中虽未明确约定过户时间，但房屋过户是订立买卖合同的根本目的之一，在被上诉人用种种行为违反合同义务的情况下，请求判决被上诉人承担过户义务应该得到支持，否则合同目的将难以实现。即便上诉人未履行完全部付款义务也是被上诉人不履行合同所导致的应由违约之人承担不利后果，且可以判决待符合一定条件后被上诉人将涉案房屋产权过户到上诉人名下。第五、上诉人要求支付原告违约金402000元，律师费1万元、保全费3520元、保全诉责险保险费1200元，有事实和法律依据应得到支持。被上诉人违反了合同约定的办理房屋产权证及偿还按揭贷款办理解押的义务，导致上诉人支付60余万元购房款后无法购买到房屋，损失严重，被上诉人的行为明显违反了合同约定，根据速约责任条款上诉人可以选择向被上诉人要求支付房屋总价款30%的违约金，并赔偿上诉人遭受的损失(包括律师费、诉讼费、交通费等)。即便法院认为402000元违约金过高也可以相应减少，但最低不应低于上诉人已付首付款的20%，一审法院不予支持明显不当。上诉人支出律师费1万元、保全费3520元、保全诉责险保险费1200元是因被上诉人违约行为所导致支付的合理必要的费用，且有合同明确约定，一审法院未予支持系判决错误。刘文儒、王艳格未作答辩。赵凯雨向一审法院起诉请求：1.判决两被告继续履行2018年9月27日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.判决两被告立即办理涉案房屋（历城区万象新天万卷府4号楼1单元2804）不动产登记证书；3.判决两被告办理涉案房屋（历城区万象新天万卷府4号楼1单元2804）解除抵押（撤押）手续；4.判决两被告在履行完上述第二、三项义务后将涉案房屋产权（历城区万象新天万卷府4号楼1单元2804）过户到赵凯雨名下；5.判决两被告共同支付赵凯雨违约金402000元；6.本案诉讼费、律师费、保全费、保全诉责险保费均由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月27日，赵凯雨（乙方）通过居间方济南海蔚房地产咨询有限公司万象新天分公司（丙方），与刘文儒、王艳格（甲方）签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定甲方自愿出售坐落于济南市历城区万象新天万卷府4号楼1单元2804的房产给乙方。该合同主要内容为房屋所有权人为刘文儒；房屋建筑面积为95平方米；房屋有抵押，无租赁；房产及附属设施的总价款134万元（其中包括车位使用权价款8万元）；房款支付：定金为10万元，乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金，定金在乙方支付甲方房款时自动转为房款。甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为房产交易安全的担保；付款方式：按揭贷款，乙方于2018年10月31日前，将首付房款60万元支付甲方，剩余房款74万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付；房产过户及相关手续办理：甲乙双方应于本合同签订之日起，委托并协助丙方办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关资料，甲乙双方应相互配合协助税费的缴纳。由于甲乙任何一方故意拖延或不及时提供相关资料，不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照9元/天给相对方作为补偿金，甲、乙任何一方逾期90日之上仍未履行合约的，另一方有权以对方违约为由解除合同；违约责任：甲乙双方在签订合同后，如甲乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房款3%的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方由此遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。合同签订后，赵凯雨自2018年9月27日至同年10月27日分次向刘文儒转账共计60万元。2018年10月27日刘文儒向赵凯雨出具收条，载明今收到赵凯雨购买位于济南市历城区万象新天万卷府4号楼1单元2804的房产、车位款项共计60万元（含定金10万元）。2019年2月，涉案房屋及车位交付赵凯雨使用。赵凯雨未办理涉案房屋银行按揭贷款，也未支付剩余房款，赵凯雨称是因为刘文儒未办理涉案房屋产权证书，导致其无法办理按揭贷款。涉案房屋权属状况信息载明房屋所有权人为刘文儒，无共有情况，权属状态为合同备案，登记时间为2018年2月9日。2018年3月19日刘文儒向中国工商银行股份有限公司申请个人一手房购置贷款80万元，贷款期限为360个月。根据涉案房屋银行贷款情况，刘文儒存在不及时偿还按揭贷款的情况。赵凯雨因合同履行问题，诉至一审法院。一审法院认为，赵凯雨与刘文儒、王艳格签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。合同一经签订，双方均应依约履行。赵凯雨已按照合同约定支付首付款60万元（其中包括定金10万元），且涉案房屋及车位已交付赵凯雨使用至今，赵凯雨要求二被告继续履行涉案合同，予以支持。根据《关于万象新天小区七区（万卷府）办理不动产权证的通知》，涉案房屋已满足办证要求，赵凯雨要求被告办理涉案房屋不动产登记证书，符合法律规定及合同约定，予以支持。关于赵凯雨要求被告办理涉案房屋解除抵押手续的诉讼请求，赵凯雨未提交证据证明被告办理的涉案房屋抵押与赵凯雨未以按揭贷款方式支付剩余房款之间存在必然联系，故该项诉讼请求，不予支持。因涉案合同未明确约定房产过户的时间，故赵凯雨在未履行全部付款义务的情况下，要求被告将涉案房屋产权过户到赵凯雨名下，并要求被告支付违约金402000元、律师费1万元、保全费3520元、保全诉讼责任险保费1200元，无事实和法律依据，不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、原告赵凯雨与被告刘文儒、王艳格签订的《房屋买卖（居间）合同》继续履行；二、被告刘文儒、王艳格于本判决生效之日起三十日内办理济南市历城区万象新天万卷府4号楼1单元2804号房屋的产权登记证书；三、驳回原告赵凯雨的其他诉讼请求。案件受理费10239元，由赵凯雨负担9000元，由刘文儒、王艳格负担1239元。保全费3520元，由赵凯雨负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：赵凯雨提交证据一、刘文儒与王艳格个人购房借款/担保合同，以证明银行愿意本人还款；证据二、赵凯雨工商银行账户历史明细清单，以证明要求法院将工商银行列为第三人；证据三、刘文儒个人购房合同银行扣款明细表及剩余贷款余额，要求法院判决贷款由赵凯雨来还;证据四、工商银行系统截图照片，以证明赵凯雨作为刘文儒工商银行房贷第二还款人；证据五、工商银行现有变更贷款人的程序以及手续证明；证据六、工商银行工作人员的微信聊天截图佐证赵凯雨愿意替刘文儒偿还贷款，银行同意由赵凯雨还款，银行已将赵凯雨列为还款备用人，并且已扣款。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方当事人在《房屋买卖（居间）合同》中，约定的是刘文儒、王艳格应当在过户前到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，现刘文儒、王艳格尚未取得涉案房产的房产证书，应视为尚不具备过户条件，在此情况下，一审法院对于赵凯雨要求办理涉案房屋解除抵押手续的诉讼请求不予支持，符合上述法律规定和双方合同约定；赵凯雨可以在刘文儒、王艳格取得涉案房屋产权证书后，另行主张权利。涉案合同未明确约定房产过户的时间，赵凯雨亦未履行全部付款义务，赵凯雨也未提交银行正式同意转贷的证据，一审法院对于赵凯雨将涉案房屋产权过户及其他诉讼请求不予支持，并无不当，赵凯雨可以在刘文儒、王艳格取得涉案房屋产权证书，或与银行就涉案房贷达成转贷或处理协议后，另行主张权利。综上所述，赵凯雨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10239元，由赵凯雨负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二一年三月九日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂