辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2030号上诉人（原审被告）：大连瑞银置业有限公司，住所地：辽宁省瓦房店市祝华街道办事处祝华村，统一社会信用代码912102815760990238。法定代表人：曲本桐，该公司董事长。委托诉讼代理人：傅全文，辽宁华夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，辽宁华夏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行，营业场所：辽宁省瓦房店市新华路14号，统一社会信用代码912102818236226526。法定代表人：张毅，该行行长。委托诉讼代理人：冯玉崇，辽宁金刚石律师事务所律师。原审被告：于正海，男，1963年3月23日生，汉族，现羁押于大连市监狱。上诉人大连瑞银置业有限公司（以下简称瑞银公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建行瓦房店支行）、于正海金融借款合同纠纷一案，不服辽宁省瓦房店市人民法院（2019）辽0281民初6970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。瑞银公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回建行瓦房店支行的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费用由建行瓦房店支行承担。事实和理由：双方对保证期间的约定属于《最高人民法院关于适用[中华人民共和国担保法]若干问题的解释》第三十二条第二款规定的保证期间约定不明的情形，应认定保证期间为主债务履行期满之日起两年。双方对保证期间的约定明显长于主债权诉讼时效期间，瑞银公司不应承担保证责任。案涉房屋已于2014年5月交付且通过了竣工验收，瑞银公司采取了公告的有效方式通知于正海可以办理房屋所有权证书且对此予以配合，但于正海置之不理，无正当理由一拖再拖，其主观方面明显存在恶意。未办理房屋产权证书确系于正海的过错所致，非可归责于瑞银公司的原因。案涉保证期间的约定就等于承认当事人可以以约定的方式排除法定诉讼时效，违反了法律的强制性规定。当事人约定的保证期间如果超出诉讼时效，超出的部分应当认定无效，没有超出的部分仍可认定有效。于正海于2016年4月3日开始不按期足额偿还借款，建行瓦房店支行按照《个人住房借款合同》约定宣布贷款立即到期，即本案主债务履行期限届满，2016年4月4日开始计算主债权的诉讼时效至2019年4月3日诉讼时效期间届满，而保证期间并未届满，明显长于主债务的诉讼时效。本案中当事人协议约定保证期间从实质意义上讲已经放弃了诉讼时效规定，故双方的民事法律行为因违反强制性规定而无效。建行瓦房店支行辩称，不同意瑞银公司的上诉请求。案涉商品房买卖按揭贷款合同包含《楼宇按揭合作协议》、《商品房买卖合同》和《个人住房（商业用房）借款合同》，在前述合同履行过程中，因瑞银公司和于正海违约，严重危害银行贷款安全。《楼宇按揭合作协议》第四条对保证期间作出了明确的约定，不违反法律法规规定，现于正海逾期还款且未办理抵押登记，瑞银公司应向建行瓦房店支行承担连带保证责任。瑞银公司对于不能办理房屋产权证书及抵押登记负有不可推卸的责任，于正海在一审中明确表示不知道案涉房屋可办理产权登记的情况，瑞银公司不能证明其已履行了通知办证的责任。如果没有瑞银公司的阶段性担保行为，建行瓦房店支行发放案涉贷款；而瑞银公司作为开发商，为商品房销售需要才可能提供贷款担保。本案应属于附条件成就的时效约定，即《楼宇按揭合作协议》第四条的约定，只要出现借款人不履行还款义务的情况，至案涉房屋产权登记和抵押权登记办理完毕之时，都在诉讼时效期间内。于正海未作陈述。建行瓦房店支行向一审法院起诉请求：1、由于正海、瑞银公司立即共同办妥位于瓦房店市（建筑面积52.78平方米）房屋产权证书和抵押的他项权利证书、并交由建行瓦房店支行收执；2、瑞银公司在将上述房屋产权证书和抵押的他项权利证书交由建行瓦房店支行收执之前，对于正海所欠房屋按揭贷款本金226,680.57元及至偿清欠款本金之日止的利息、罚息，和建行瓦房店支行为实现债权所支出的全部费用承担连带保证责任；3、由于正海、瑞银公司承担本案诉讼费用。一审判决认定事实：2012年8月24日，建行瓦房店支行与于正海签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定建行瓦房店支行向于正海发放人民币32万元，用于购买瓦房店市祝华办事处祝丰北段866-3号商品房，借款期限120个月，浮动利率在基准利率水平上上浮10%，该利率自起息之日起至贷款本息全部清偿之日止的期间内，如遇利率调整依据利率调整日当日的基准利率及约定的上浮幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次，罚息利率在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，于正海以上述房屋作为抵押，于2012年9月3日办理预抵押登记。该房屋尚未办理房屋产权证。2012年7月25日，建行瓦房店支行（乙方）与瑞银公司（甲方）签订《楼宇按揭合作协议》第二条：甲、乙双方就甲方开发建设并依法销售的坐落瓦房店市三高中东侧的经批准命名瑞银壹品工期的商品房楼宇进行按揭合作；第四条第四项约定：由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。保证范围包括按揭楼盘每笔贷款本金及利息，以及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括律师代理费、诉讼费、处分抵押物的费用及其他费用。保证期间按乙方对每个借款人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止。第九条约定：按揭楼宇竣工验收交付使用后，甲方协助乙方及时为购房人办理房产所有权证、他项权证的申报领取手续，并保证将房产所有权证和他项权证等有关文件交乙方保管。建行瓦房店支行与于正海金融借款合同纠纷一案，中国建设银行股份有限公司请求1、于正海偿还借款本金226,680.57元及欠款之日起至还清之日止的利息、罚息；2、建行瓦房店支行对于正海抵押房屋享有优先受偿权；3、于正海承担诉讼费及一切相关费用。该案一审法院作出（2017）辽0281民初2036号民事判决：一、于正海于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金226,680.57元并自欠款之日起至欠款还清之日止按照合同约定偿还利息、罚息；二、驳回中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行其他诉讼请求。该案案件受理费4,700元，公告费600元，由于正海负担。一审法院认为，民事诉讼的种类主要为确认之诉、变更之诉、给付之诉，民事诉讼当事人双方为权利义务主体。本案建行瓦房店支行第一项诉讼请求为于正海、瑞银公司立即共同办妥位于瓦房店市（建筑面积52.78平方米）房屋产权证书和抵押的他项权利证书、并交由建行瓦房店支行收执。《不动产登记暂行条例实施细则》第九条规定：申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料；第二十四条规定：不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。第六十六条规定：自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。依据上述规定涉案房屋具备办证条件的情况下，应当由购房人即于正海向不动产登记部门提出申请，办证行为实质上为请求行政机关作出行政登记行为，建行瓦房店支行请求于正海、瑞银公司实施的办证行为并非是向建行瓦房店支行作出民事行为，该请求并非在建行瓦房店支行与于正海、瑞银公司之间设立民事权利义务，不符合民事诉讼的诉讼请求，对该请求不予支持。关于建行瓦房店支行的第二项诉讼请求：债务担保人瑞银公司，在将上述房屋产权证书和抵押的他项权利证书交由建行瓦房店支行收执之前，对于正海所欠建行瓦房店支行的房屋按揭贷款本金226,680.57元及至偿清欠款本金之日止的利息、罚息，和建行瓦房店支行为实现债权所支出的全部费用承担连带保证责任，建行瓦房店支行与瑞银公司签订的《楼宇按揭合作协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律效力。于正海购买的案涉房屋包含在本案的《楼宇按揭合作协议》约定的合作楼盘中，故建行瓦房店支行和瑞银公司基于于正海购买案涉房屋产生法律关系应当按《楼宇按揭合作协议》约定履行，本案为阶段性连带保证责任，案涉《楼宇按揭合作协议》约定“由于甲方原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任。”瑞银公司庭审中陈述：2015年5月10日之后可以办理房证。于正海庭审中陈述：不知道可以办理房证。瑞银公司未举证证明其在所购房屋能够办理所有权证时如何通知以及有效通知了购房人于正海，合作协议约定自借款合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，办妥以贷款人为抵押人的抵押登记手续并将抵押物的他项权利证书交付建行瓦房店支行止，向建行瓦房店支行履行还款义务提供保证，当瑞银公司协助于正海办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、建行瓦房店支行收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证的任务完成，本案仍在保证期内，建行瓦房店支行与于正海金融借款合同纠纷一案一审法院已作出（2017）辽0281民初2036号民事判决：于正海于本判决生效后十日内偿还中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金226,680.57元并自欠款之日起至欠款还清之日止按照合同约定偿还利息、罚息，建行瓦房店支行请求瑞银公司的房屋按揭贷款本金226,680.57元及至偿清欠款本金之日止的利息、罚息，和建行瓦房店支行为实现债权所支出的全部费用承担连带保证责任，予以支持。瑞银公司在承担连带保证责任后有权向于正海进行追偿。判决：一、大连瑞银置业有限公司在中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行未收到于正海购买的瓦房店市商品房他项权利证书之前对于正海欠中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金226,680.57元及自欠款之日起至欠款还清之日止按照合同约定偿还的利息、罚息、及实现债权而发生全部费用承担连带保证责任，大连瑞银置业有限公司在承担连带保证责任后，有权向于正海追偿；二、驳回中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,800元，由大连瑞银置业有限公司负担。二审中，上诉人提交了新证据：1、商品房买卖合同，拟证明2012年8月10日于正海与瑞银公司签订合同、购买公建的购房面积和价款；2、瓦房店税务局2015年12月18日行政处罚决定书，拟证明因案涉房屋后预售发票丢失被税务机关行政处罚了；3、瑞银公司购房人领取房款发票登记薄，拟证明于正海领取过发票；4、瑞银物业服务有限公司的书面证明，拟证明领取发票前履行了通知义务，在小区门口张贴书面通知且已打电话通知；5、同小区其他业主的房屋所有权证书，拟证明案涉小区已经可以办理产权证书和抵押登记，是于正海个人原因未办理，和瑞银公司无关；6、小区业主徐刚和物业公司工作人员付文平的证人证言，拟证明案涉房屋未办理质押登记过错不在瑞银公司。本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人对前述证据1、2、5的真实性予以认可，对前述证据3、4、6的真实性不予认可，对前述所有证据的证明事项均不予认可。本院经审查，对一审判决认定事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人对于原审被告因案涉贷款逾期对被上诉人所负债务是否应承担保证责任。被上诉人与原审被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》并依约履行了发放贷款的义务后，原审被告未按合同约定履行还本付息责任，原审被告基于与被上诉人之间的金融借款合同关系对被上诉人所负债务已经（2017）辽0281民初2036号民事判决予以确认。虽然案涉《个人住房（商业用房）借款合同》中约定以上诉人与原审被告签订的《商品房买卖合同》项下的房屋为前述贷款提供抵押担保，但上诉人与被上诉人均认可原审被告所购房屋至今未办理房屋产权登记和不动产抵押登记。虽然上诉人在一、二审中均举证证明案涉房屋已具备办理产权及抵押登记的条件，但上诉人提供的证据不足以证明其就办理产权登记事宜已对原审被告进行了有效通知，原审被告亦在一审中明确表示不清楚相关情况，则依据案涉《楼宇按揭合作协议》中“由于甲方（瑞银公司）原因造成房屋购买人不能按时办妥房屋权属证明，致使乙方（建行瓦房店支行）无法办理正式抵押登记，从而导致购房人不履行《个人住房（商业用房）借款合同》项下还本付息义务时，甲方应对该笔贷款承担连带保证责任”之约定，上诉人应对（2017）辽0281民初2036号民事判决中确认的原审被告应承担的债务承担连带清偿责任。案涉《楼宇按揭合作协议》中约定的保证期间为“乙方（建行瓦房店支行）对每个借款人每笔借款分别计算，自每笔借款合同乙方与借款人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证书等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交乙方核对无误、收执之日止”，该保证期间的约定不违反法律法规的强制性、限制性规定，应为有效。现案涉房屋的产权及抵押登记均未完成，故上诉人主张已超过保证期间无事实和法律依据，被上诉人请求上诉人在将案涉房屋产权证书和抵押他项权利证书交由建行瓦房店支行收执之前对原审被告基于案涉《个人住房（商业用房）借款合同》所负债务承担连带清偿责任于法有据，一审予以支持并无不当。综上所述，瑞银公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,800元，由上诉人大连瑞银置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  丁大勇审判员  王 歆审判员  王家永二〇二一年三月二十三日书记员  王 阳