山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终906号 上诉人（原审被告）：巩坤贤，男，1986年1月9日出生，汉族，现住山东省淄博市。 被上诉人（原审原告）：桓台县吉祥物业管理有限公司，住所地山东省桓台县宝发小区4号楼。 法定代表人：张山，执行董事。 委托诉讼代理人：罗大成，山东齐桓律师事务所律师。 上诉人巩坤贤因与被上诉人桓台县吉祥物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省桓台县人民法院（2020）鲁0321民初4210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 巩坤贤上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋所有权人已于2007年被吊销营业执照，其从事与清算无关的经营活动违反法律规定，故被上诉人因无合法授权进而无权对涉案房屋进行出租，上诉人的不安抗辩理由成立。上诉人与被上诉人的《房屋租赁合同》到期后，被上诉人要求上诉人将续租房屋租赁费转入个人账户，双方未达成一致意见而涉诉。后上诉人得知，涉案房屋的所有权人淄博宝发房地产开发有限公司(以下简称宝发房地产)已于2007年被吊销营业执照。按照《公司法》第一百八十一条、一百八十四条之规定，公司因被吊销营业执照而解散，并应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组进行清算。宝发房地产被吊销营业执照后，虽法人资格没有消灭，但是应视为未进行清算而存在的公司，只能进行与清算有关的活动，不得开展与清算无关的经营活动。所以，宝发房地产继续委托出租的行为违反法律的强制性规定，其对被上诉人的授权因失去合法依据而应归于无效。由此，被上诉人对涉案房屋的出租并未获得合法授权，其对涉案房屋无权代为出租，故上诉人对被上诉人继续支付房租的要求提出不安抗辩于法有据，上诉人不应向被上诉人支付房租。二、上诉人因宝发房地产承诺减免疫情期间的房租而免交2020年9月18日至2020年12月18日期间的房租，并无恶意拖欠房租情形，也不存在向被上诉人支付占用房屋期间的损失问题。2020年受非典型性新冠病毒疫情影响，上诉人开办的培训学校未能如期开班达5个月。2020年3月，宝发房地产副总经理刘新告知上诉人，因该新冠病毒为不可抗力，影响双方房屋租赁合同履行，宝发房地产同意给予上诉人减免3个月的房租，但是鉴于涉案房屋的房租为预付，即2018年9月18日至2020年9月17日的房租上诉人早已支付，故双方同意在续租应付租金中予以抵顶。涉案房屋租期届满后，上诉人继续使用涉案房屋，并基于宝发房地产的上述承诺未支付该段时间的房租，并非不想继续承租涉案房屋。上诉人也多次向将被上诉人表达过愿意继续承租房屋的想法，被上诉人对此也知晓。所以，涉案房屋的房租因宝发房地产同意抵顶，上诉人无需缴纳。也即，此期间上诉人使用涉案房屋不存在恶意拖欠房租情形，也不存在给被上诉人造成损失的事实，被上诉人主张上诉人赔偿占用房屋期间的损失无事实与法律依据。综上，被上诉人因宝发房地产的违法行为而无权受托对涉案房屋进行出租，上诉人也因宝发房地产的减免承诺免于缴纳房租。一审法院认定被上诉人与宝发房地产之间的委托出租合同合法有效，上诉人应向被上诉人支付房租及占用期间的损失，无事实与法律依据，请求二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。 桓台县吉祥物业管理有限公司辩称，一、被上诉人对涉案房屋具有合法的管理权和出租权。宝发房地产虽然被吊销营业执照，但并未注销，其仍可以自己的名义进行诉讼活动。宝发房地产对其所有的房屋委托被上诉人进行管理、维修和出租行为，属于行使房屋所有权的行为，该行为与被吊销营业执照无关。二、上诉人主张宝发房地产承诺减免三个月房租缺乏事实依据。宝发房地产负责人不认识上诉人，也不可能撇开被上诉人直接向上诉人表态减免房租，上诉人上诉状提到的刘新系宝发房地产聘用的办公楼保安人员，并非上诉人陈述的公司副总经理，刘新作为保安身份，物权代表宝发房地产对外作出任何减免房租的承诺。上诉人要求返还房屋，不在本案审理范围内。 桓台县吉祥物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告双方签订的房屋租赁合同终止；2.判令被告立即向原告交回租赁的房屋；3.被告自2020年9月18日起至原告交回房屋之日止，按照每日83.33元的标准赔偿租赁费损失；4.案件受理费、保全费、执行费等由被告承担。 一审法院认定事实：自2014年8月始，原告桓台县吉祥物业管理有限公司将位于桓台县宝发小区4号楼的1-2层营业房出租给被告巩坤贤，被告用作培训班使用，年租金30000元，被告已经缴清截止2020年8月底的租金。2020年9月，原告方催要租金时，双方因签订合同主体、租金缴纳账户等事项产生争议，故原告诉来法院要求被告腾房并缴纳自2020年9月18日起至原告交回房屋之日止的损失。另查明，涉案房屋的所有权人为淄博宝发房地产开发有限公司。2013年7月30日，淄博宝发房地产开发有限公司与桓台县吉祥物业管理有限公司签订授权委托协议书，该协议书载明：淄博宝发房地产开发有限公司委托桓台县吉祥物业管理有限公司对宝发小区4号楼东接1-2层门头房一套进行管理，包括房屋出租、维修、养护，所收租金归宝发公司，房屋维修、养护产生的相关费用由宝发公司承担。宝发公司办公楼由桓台县吉祥物业管理有限公司无偿使用。庭审中，淄博宝发房地产开发有限公司提交证明一份，明确表明涉案租赁房屋纠纷仍然由吉祥物业公司以自己名义处理，其不参与涉案的民事诉讼程序。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》（1999年版）第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，原、被告自2014年以来形成房屋租赁合同关系，合同的权利义务只约束本案的双方当事人，原、被告形成纠纷后，原告才向被告披露其系淄博宝发房地产开发有限公司的受托人身份，庭审中，淄博宝发房地产开发有限公司明确表明不参与本案诉讼，允许其受托人桓台县吉祥物业有限公司根据双方之间的授权委托协议主张涉案权利，故桓台县吉祥物业管理有限公司作为本案原告参与诉讼，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》（1999年版）第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，涉案房屋租赁合同到期后，因被告巩坤贤就合同的继续履行提出不安抗辩，双方就续租事宜未达成合意，原告遂向法院提起诉讼，要求被告腾房并支付实际占用期间的损失。对此，原、被告未达成续租合意，租赁期满，双方权利义务关系终止，被告应交回涉案租赁房屋。故对原告桓台县吉祥物业管理有限公司要求被告巩坤贤返还租赁房屋的诉讼请求，予以支持。涉案房屋现仍由被告巩坤贤占用，因被告巩坤贤租赁涉案房屋用于学生培训，需给予被告巩坤贤腾房的准备时间，参照有关规定，以60日为宜，但被告巩坤贤应支付占用期间给原告造成的损失。原告主张按年租金30000元计算损失，符合法律规定。故对原告桓台县吉祥物业管理有限公司要求被告巩坤贤按年租金30000元的标准，支付自2020年9月18日起至实际返还房屋之日止损失的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》（1999年版）第二百三十五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决：一、被告巩坤贤于本判决生效后六十日内腾退坐落于桓台县宝发生活区4号东楼的1-2层营业房（证号为：桓台县房权证索镇镇字第××号）；二、被告巩坤贤支付原告桓台县吉祥物业管理有限公司损失（按年租金30000元的标准，自2020年9月18日起至实际返还房屋之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告巩坤贤负担。 二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，案涉房屋的所有权人宝发房地产虽然被吊销营业执照，但其作为案涉房屋的所有权人对案涉房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，其有权自行或委托他人对案涉房租进行管理。被上诉人桓台县吉祥物业管理有限公司一审中提交了宝发房地产出具的委托协议书，能够证实宝发房地产委托被上诉人对案涉房屋进行管理包括对外出租，故被上诉人有权将案涉房租出租给上诉人使用并收取租金。上诉人主张因宝发房地产被吊销营业执照，其在房屋租赁合同到期后未缴纳租金系行使不安抗辩权无事实和法律依据，本院对此不予采信。上诉人主张的宝发房地产承诺疫情期间减免三个月租金，仅是口头陈述，并未提交有效证据予以证实，本院对此不予采信。 综上所述，巩坤贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，均由上诉人巩坤贤负担。 本判决为终审判决。 审判长 郭 鹏 审判员 刘 宁 审判员 胡晓梅 二〇二一年三月三日 书记员 刘 健