广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1533号上诉人（原审被告）：广州市燕骏贸易有限公司，住所地广州市荔湾区十三行路故衣街8号三楼（市场地址：荔湾区十三行路豆栏上街5号首层、故衣街8号首层粤兴服装商场）。法定代表人：徐骏超。委托诉讼代理人：黄蕴仪，广东经国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市荔湾区住房和建设局，机构地址广东省广州市荔湾区信义路21号。负责人：游志红，职务局长。委托代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。上诉人广州市燕骏贸易有限公司（以下简称“燕骏贸易公司”）因与被上诉人广州市荔湾区住房和建设局（以下简称“荔湾住建局”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人燕骏贸易公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回荔湾住建局全部诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由荔湾住建局承担。事实与理由：一、荔湾住建局非适格主体，双方签订的租赁合同具有行政协议性质。涉案房屋属于房管部门直接管理的政府公房，荔湾住建局是行政事业单位，双方签订的合同条款均为格式条款不允许修改，租金金额也是由荔湾住建局单方决定。涉案房屋租金低于市场租金缴纳标准，与普通的民事主体签订的租赁合同有明显差异。本案不属于民事诉讼受案范围，荔湾住建局无权提起本案诉讼，本案纠纷应当由具备相关行政职能部门协调解决。此前有相同案例裁定驳回，若法院接纳荔湾住建局的起诉，必将会造成审判标准前后矛盾的情况，本案应裁定驳回起诉。二、若荔湾住建局具有本案诉权，则一审法院以起诉状副本公告送达之日作为双方租赁合同解除之日欠妥。本案一审起诉状是公告送达，起诉文书在法律上视为送达并不能等同于事实上的送达，民事起诉状也不属于解除合同通知书，不能发生解除合同的法律效力。即使一审法院支持案涉租赁合同解除，也应当在经审理后以判决生效日为合同解除日更为合理。另，荔湾住建局起诉要求解除双方租赁关系，没有履行提起通知义务，违反法律规定。其自承租以来从未拖欠缴纳租金，因此在其未出现重大违约行为的情况下，荔湾住建局不能随意解除。三、鉴于现尚处于疫情三级响应阶段，为维护社会和谐稳定，促进经济复苏发展，法院不宜随意判处解除案涉双方的合同关系。鉴于其对房屋进行装修不久，为减少损失和根据公平合理原则，我方也表示同意参与涉案房屋的招拍挂程序，参与竞拍。四、一审法院认定我方应在判决发生法律效力之日起三十日内腾空搬出房屋并交还给荔湾住建局的时间过短，并非合理期限，我方无法在如此短时间内重新找到合适的房屋。被上诉人荔湾住建局答辩称：不同意燕骏贸易公司的上诉请求，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。关于燕骏贸易公司上诉主张涉案租赁合同为行政协议的问题，双方签订的涉案租赁合同约定租赁房屋的使用用途为仓库，并非住房也没有公共使用目的，不是行政协议。关于燕骏贸易公司上诉主张租赁合同关系解除的时间问题，一审法院通过公告送达方式送达起诉状副本，故该起诉状送达之日起双方不定期租赁关系解除并无不妥。根据民法典565条规定，当事人通过诉讼解除合同的，人民法院确认租赁合同关系自起诉状副本送达给对方时解除。综上，燕骏贸易公司的上诉请求缺乏法律依据，请求法院予以驳回，维持原判。荔湾住建局向一审法院提出诉讼请求：1.解除荔湾住建局与燕骏贸易公司之间就广州市荔湾区光复南路168号首层后部位房屋的不定期租赁关系。2.燕骏贸易公司及共同使用人腾空上址房屋交还荔湾住建局。3.本案诉讼费用由燕骏贸易公司承担。一审法院经审理查明：2016年6月3日，广州市荔湾区人民政府办公室印发荔府办[2016]22号《广州市荔湾区住房和建设局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，将原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局涉及住房保障等职责划入广州市荔湾区住房和建设局。根据广州市房地产档案局出具的广州市房地产公代逆产情况表显示，光复南路168（2区3段2667地号），产权来历为淘汰重建、增加面积，处理日期为1997年4月15日，房产字为（代）房6258，性质为公。2010年8月9日，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（出租人，甲方）与燕骏贸易公司（承租人，乙方）签订最后一份租赁合同即《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方将坐落在荔湾区光复南路168号首层后部位（产别：公产）的房地产出租给乙方，作仓库用途，建筑面积673.39平方米；租赁期限自2009年7月1日至2011年6月30日，每月租金12910.6元；需要对房屋进行扩、加、改建（含改变内隔间）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，乙方擅自对房屋扩、加、改建（含改变内隔间）、室内装修或增加设备的，甲方可单方终止本合同并收回房屋；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；本合同经双方签名或盖章后，自租赁登记备案之日起生效；补充条款第三点即承租单位为非国有企业的，租赁期满如申请续租的，按照市场情况重新议定租金；本合同承租单位同意该补充条款。该合同以穗租备472001881号办理了租赁登记备案手续。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局于2010年7月9日出具的附租赁合同的《房屋产权及用途证明（存根）》载明，光复南路168号是该局管业的经租产房屋，该屋首层后和二楼部位673.39平方米，为仓库用途，承租单位为广州市燕骏贸易有限公司。合同期满后，荔湾住建局、燕骏贸易公司之间没有续签合同，燕骏贸易公司继续使用涉案房屋，并按约定租金标准向荔湾住建局支付租金。2020年1月13日，一审法院在涉案房屋的显眼处张贴通知，限期涉及该房的承租人及实际使用人来院登记主张权利，但期限届满后未有承租人或实际使用人来院登记。2020年2月28日，一审法院通过公告方式向燕骏贸易公司送达起诉状副本，2020年4月29日即视为已送达。一审庭审中，荔湾住建局陈述，因市住建委要求非住宅的房屋需要通过公开招租的方式来确定新的承租人，故荔湾住建局、燕骏贸易公司没有续签合同，在2018年统一进行公开招租时，燕骏贸易公司不同意签公开招租同意书。燕骏贸易公司陈述，燕骏贸易公司不同意签的原因是荔湾住建局要求租金按照市场租金标准来核定，与涉案房屋公房的性质不符。一审法院认为：荔湾住建局的原告诉讼主体适格。荔湾住建局与燕骏贸易公司在广州市荔湾区光复南路168号首层后部位房屋建立的租赁合同合法有效。涉案租赁合同是荔湾住建局以民事主体身份与燕骏贸易公司建立的合同，属于民事诉讼范畴。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定:“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，荔湾住建局、燕骏贸易公司签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是燕骏贸易公司一直有向荔湾住建局支付租金，因此，荔湾住建局、燕骏贸易公司之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2020年4月29日视为燕骏贸易公司收到一审法院送达的本案起诉状副本之日，即荔湾住建局解除租赁关系的诉求已于此时实际到达燕骏贸易公司，因此，一审法院确认双方的租赁合同关系在2020年4月29日起解除。租赁关系解除后，燕骏贸易公司及同住人员应当将房屋腾空交还给荔湾住建局，但应给予合理的搬迁期限，一审法院酌定燕骏贸易公司的搬迁期限为三十日。关于燕骏贸易公司答辩意见中的装修问题，其在本案未就涉案房屋的装修提出反诉请求及相关证据，本案不予处理，燕骏贸易公司可另循途径解决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2020年11月3日作出判决如下：一、确认荔湾住建局与燕骏贸易公司关于广州市荔湾区光复南路168号首层后部位房屋的租赁合同关系于2020年4月29日解除；二、在本判决发生法律效力之日起三十天内，燕骏贸易公司（含房屋的共同使用人）腾空搬出广州市荔湾区光复南路168号首层后部位房屋并交还给荔湾住建局。一审案件受理费100元，由燕骏贸易公司负担（受理费荔湾住建局已预交，由燕骏贸易公司在本判决发生法律效力之日起十天内迳付荔湾住建局，一审法院不再退回）。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，燕骏贸易公司提交自行打印的2019年涉案房屋周边作为仓库用途的房屋租金参考价一份，拟证明涉案房屋租金低于市场标准，与平等民事主体之间签订的租赁合同租金有显著差异，涉案合同是具有福利保障性质，属于行政协议。荔湾住建局质证认为该证据与本案无关，涉案租赁合同系2010年8月9日签订，根据当时的市场行情约定的租金显然低于现在的租金标准。本院认为：关于涉案租赁合同的定性问题，本案中，双方当事人签订的是非住宅房屋租赁合同，租赁标的物用途为仓库，并不属于政府投资的保障性住房，故燕骏贸易公司上诉主张双方签订的租赁合同属于行政协议，一审法院对本案没有管辖权，没有事实、法律依据。燕骏贸易公司二审提供的证据与该项争议没有关联，本院不予采信。一审法院确认涉案租赁合同属于平等主体之间的民事合同关系，事实、法律依据充分，本院予以确认。一审判决认定双方当事人在原租赁合同期限届满后形成了不定期租赁关系，该不定期租赁关系于2020年4月29日荔湾住建局的解除租赁关系通知送达给燕骏贸易公司之日起解除，事实、法律依据充分。燕骏贸易公司上诉提出的新冠疫情不属于法定事由，不能对抗荔湾住建局的合同解除权。审查燕骏贸易公司的上诉未有新的事实与理由，也未提交新的证据予以佐证，故本院对燕骏贸易公司的上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人燕骏贸易公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市燕骏贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇二一年三月九日书记员  曾美玲