江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏04民终1255号上诉人（原审被告）：常州市亚字照明电器有限公司，住所地：常州市武进区横山桥镇西崦村工业小区。法定代表人：殷金方,该公司总经理。委托代理人：陈海峰，江苏常诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常州市横山桥资产经营有限公司，住所地：常州市武进区横山桥镇横中路。法定代表人：黄晓英，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨可斌，江苏正气浩然律师事务所律师。上诉人常州市亚字照明电器有限公司（以下简称亚字公司）因与被上诉人常州市横山桥资产经营有限公司（以下简称横山桥资产公司）土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省常州市经济开发区人民法院作出的（2020)苏0492民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。亚字公司上诉请求：1.请求二审法院重新审理并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。2.本案件的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.根据1993年横山桥农机站（93）字第2号文件要求和当时横山桥镇政府统一规划之下，当时的横山桥镇政府主动邀请上诉人进行投资兴办企业。因此上诉人就在案涉的土地上投资建造了办公楼、厂房及一切配套设施，每年均足额缴纳了各项费用，盘活了土地存量，以帮助发展横山桥的经济。故在涉案土地上客观存在了数十年之久的所有厂房、办公楼及所有配套设施完全属于合法建筑，也属于上诉人的合法财产。2.当时横山桥镇政府主动要求上诉人租赁案涉土地搞建造和发展企业，提升当地经济。因此，是因被上诉人和横山桥镇政府原因造成了目前“房、地分离”的状态。但是在2018年底，横山桥政府和被上诉人在未能解决房地如何分离的情况下，突然单方面通知上诉人不再签订土地租赁合同，不再将土地出租给上诉人。而且，被上诉人竟然对整个厂区断水断电，造成上诉人根本无法再继续正常的生产经营，而实际上，上诉人也未继续使用。因此，在此种情况下，上诉人既未使用土地，也无租赁合同，当然无需再支付土地租金，被上诉人也是无权收取上诉人的土地租金。从道义、诚信及客观事实也不能继续收取上诉人的土地租金。3.因未再签订租赁合同，上诉人也未再继续占有使用案涉的土地。现一审法院以上诉人未能与被上诉人关于房屋的补偿达成一致意见，就认定上诉人侵占土地不返还，属于完全错误的。目前，案涉土地与其地上的房屋属于不同的所有权人，即为“房、地分离”。因案涉土地的房屋和一切设施不是一般的货物，现房屋及一切设施和土地已经合为一体数十年，上诉人根本无法拿走房屋和一切设施。被上诉人强行要求上诉人搬走，完全不切实际，不符合客观事实。但是一审法院强制要求上诉人将房屋归并给被上诉人，而上诉人也是完全可以接受土地，地随房走，将土地补偿款支付给被上诉人。房屋归并给土地，至今未有法律规定予以支持。4.从2019年起，被上诉人对整个厂区进行断水断电，造成涉案土地上的房屋和一切配套设施的功能处于瘫痪状态，无法继续生产经营使用。实际上，案涉土地已经全部由被上诉人接管，并且禁止上诉人使用案涉土地上的所有房屋和一切设施。事实上，上诉人的所有房屋及设施被被上诉人控制在案涉的土地上，导致上诉人无法正常组织生产经营使用。一审法院认定，上诉人侵占了被上诉人的土地，完全是认定错误，颠倒黑白。因此，作为政府主管的企业，被上诉人先是主动要求和邀请上诉人建造房屋和一切配套设施。现在又单方面擅自中断租赁，违反当初被上诉人邀请，也违背了1993年横山桥农机站（93）字第2号文件的精神，丧失了作为政府企业的诚信和道德。一审法院认定上诉人返还土地和支付土地租金，无任何事实和法律依据。被上诉人横山桥资产公司辩称，1.上诉人认为的地上房屋等存在数十年、因此合法的观点是错误的，案涉房屋等是否合法，取决于案涉房屋等是否取得建设时法律规定的相应手续，而非存续的时间。根据当时的《村庄和集镇规划建设管理条例》第26条和当时《江苏省村镇建设管理办法》第8条的规定，在村镇范围内开展建设，必须由属地建设管理部门签发建设许可证。但本案上诉人自始至终未能提交任何建设许可证等文件。因此，上诉人主张的合法财产，于法无据。2.案涉土地权属清晰，已经办理了土地使用权证，租赁期限届满后，答辩人作为案涉土地的管理单位，有权收回土地。首先，答辩人与上诉人原签订的已经到期，且为续订合同，已经属于不定期租赁关系，答辩人有权随时解除租赁合同，上诉人在租赁期满后一直未能交付土地，上诉人应当根据实际使用时间，支付占有使用费。其次，案涉的土地已经办理了土地使用权证，权属清晰。但上诉人建设的房屋等却没有任何手续，不能视为合法建筑，而“房地一体”原则，是为了确定合法产权，明确合法财产的范围，因此应当根据土地权属和房屋权属的合法性进行适用。上诉人主张的“地随房走”，将土地归并于上诉人，会导致上诉人没有建设手续的房屋成为合法建筑，因此上诉人的主张不成立。最后，在本案一审中，虽然上诉人无法提交批准建设手续，但法庭基于对客观情况的考量，认为上诉人对于案涉的房屋等具有一定的财产权益，并当庭释明上诉人可以反诉或者申请司法评估，但上诉人明确表示拒绝，法庭也告知了可以另案起诉。因此，对于地上附着物，是上诉人放弃了有关权利。3.上诉人有违诚实信用原则。一方面，上诉人所谓的没有继续使用的说法与事实不符。案涉土地和房屋至今还有人在使用，且使用人自称系上诉人将土地、房屋出租，还收取了2021年上半年6个月的租金，上诉人既不诚信，更是恶意损害案外第三人的权益。另一方面，在租赁期限届满前，答辩人也多次和上诉人就房屋问题进行协商，是上诉人拒绝协商。上诉人也承认，自2018年底，便已经通知上诉人，但至一审时，在长达2年的时间内，答辩人都是抱着积极协商的态度和上诉人沟通的，上诉人所谓的“召之即来、挥之即去”的说法，不符合实际情况。请求驳回上诉，维持原判。横山桥资产公司向一审法院起诉请求：1.请求判令亚字公司向本公司返还租用的土地；2.请求判令亚字公司向本公司支付拖欠的土地租金（自2019年1月1日起算至2020年9月30日止为145250元，应计算至实际返还之日止，按年租金83000元计算）；3.请求判令亚字公司支付逾期返还租赁物而产生的滞纳金（自2019年1月1日起算至2020年9月30日止为435750元，应计算至实际返还之日止，按年租金83000元的3倍计算）。一审法院认定事实：横山桥资产公司系横山桥镇的资产管理公司，根据政府机构改革相关文件的授权，统一管理横山桥镇的国有及集体资产。2018年1月1日，针对原武进市横山桥镇农机管理服务站（前身为原横山桥农机站）享有土地使用权的土地，横山桥资产公司（出租单位）与亚字公司（承租单位）签订《财产租赁使用协议》一份，协议约定：承租单位承租房屋面积及土地使用权面积，其中房屋为承租方自建，产权属承租方，土地面积为6101㎡，租赁期壹年，出租方自2018年1月1日起将土地（租赁财产）交付承租方使用，至2018年12月31日收回，年租金总额为83000元。合同第六条“违约责任”载明，租赁期满后，承租方应如期交还该房屋，承租方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金，承租方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同签订后，被告按约支付租金，双方履行合同不存在争议。合同到期后，横山桥资产公司未与亚字公司再行续订租赁合同，并要求亚字公司返还土地，致双方产生争议。现横山桥资产公司起诉至法院，要求处理。审理过程中，针对案涉地块上反映“房、地分离”的客观现状，横山桥资产公司表示在收回土地的同时，可以对亚字公司投资建设的房屋按照合理标准进行补偿。同时，法院亦向亚字公司进行释明，亚字公司可以提出土地上的建筑物及附属物价值赔偿或补偿之诉、以保障其利益，但亚字公司明确表示本案中不进行反诉。一审法院另查明，案涉土地为横山桥镇横山桥村民委员会所有的集体土地。在20世纪80年代末左右的时间，原横山桥农机站通过征用取得该地块的使用权，后办理武集用（98）第x号集体土地使用权证（座落于××镇××村××号××，使用权面积为17335.8㎡、用途为工业）。1991年左右，横山桥农机站作为合同的甲方，原武进县横山工矿灯具厂（后工商登记变更为被告亚字公司）作为合同的乙方签订合同1份，约定甲方提供有限经营场地及生产用房给乙方使用，乙方支付甲方上缴款。合同签订后，乙方即至甲方处投资办厂经营。1998年，甲、乙方又签订合同1份，载明甲方根据企业发展需要，将临文明路六间（河沟梢）安排给乙方建设综合办公楼，乙方建造综合办公楼的房屋产权归乙方，自1998年8月1日至2001年8月1日间免收上交款，自2001年8月1日起上交土地使用费3000元，在每年12月31日交清，逾期按贷款利息计算上交。1998年的合同签订后，乙方开始在甲方土地上进行自建厂房。2007年1月8日，甲、乙双方签订合同，载明乙方因企业发展自建2600平方米的厂房，以40平方米折合厂间一间共64间，同时甲方核定乙方上交款总额，上交款总额为62000元（使用厂房59间、每间为1000元计59000元，新建厂房6间、每间500元计3000元），经扣除电费补贴5000元及另加土地平方款核算为7910元，总计上交64910元，必须在每年12月31日交清，逾期按银行贷款利息计算上交。据此，形成土地使用权为横山桥农机站所有，但亚字公司在承租农机站的面积土地上建设厂房开展经营，造成“房、地分离”持续至今。亚字公司建设的房屋，除其中的办公楼（建筑面积为720㎡、建筑层数为三层）办理村镇规划建设许可手续（相关许可证照由农机站持有），其余房屋的建设均未办理规划许可手续，目前亚字公司建房均未申领取得房屋所有权证。历经多次机构改革，原横山桥农机站现归属于常州市武进区横山桥镇生态和农村工作局，诉讼过程中，该局出具情况说明，认可由横山桥资产公司行使对原横山桥农机站地块进行管理及处置。一审诉讼过程中，一审法院多次组织调解，调解过程中，针对地上物的补偿，横山桥资产公司向亚字公司出示过相关评估报告，但由于亚字公司不认可评估报告载明的价值补偿金额，双方未能达成一致。横山桥资产公司在本案中未将相应的评估报告再行作为证据提供，但双方对亚字公司的建房实际状况不持异议。一审法院认为，横山桥资产公司与亚字公司于2018年签订的《财产租赁合同》不违反法律及法规的强制性规定，是合法、有效的，该协议对双方均产生法律约束力，双方当事人应按照协议的约定全面履行自己的义务。由于双方未再续订合同，且横山桥资产公司明确表示终止双方的租赁合同，亚字公司应按约向横山桥资产公司返还承租的包括土地使用权等在内的财产。关于横山桥资产公司要求亚字公司支付拖欠的土地租金，根据约定，横山桥资产公司可按照83000元/年标准计算自2019年1月1日至亚字实际返还土地之日止的租金。横山桥资产公司还主张亚字公司应承担自2019年起的欠付土地租金导致产生的滞纳金，对此，一审法院认为，案涉土地多年前由土地使用权人横山桥农机站出租给亚字公司使用，农机站认可亚字公司自建厂房开展经营，时间跨度达数十年，从而案涉土地上形成“房、地分离”的客观状况，自2019年起，双方因故不再签订租赁合同，对此不能简单认定亚字公司违约，原土地使用权人及横山桥资产公司对此也负有一定责任，故一审法院对横山桥资产公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。至于亚字公司反映其已在案涉土地上建房并使用多年的意见，由于案涉土地的使用权为横山桥农机站取得，虽有亚字公司实际投资建房，但其始终无法办理不动产的产权登记，对此亚字公司可以另案主张因履行土地租赁协议过程中产生的相关财产损害赔偿，但不能以此为由拒绝返还土地。综上，双方的租赁合同届满，横山桥资产公司要求亚字公司返还占有租用土地，及要求亚字公司支付拒不返还实际占有期间段的租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持，其余横山桥资产公司的诉讼请求，法院不予支持。据此，本案经调解无果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、常州市亚字照明电器有限公司于判决生效之日起十日内向常州市横山桥资产经营有限公司返还租赁的原横山桥农机站土地6101㎡；二、常州市亚字照明电器有限公司于判决生效之日起十日内向常州市横山桥资产经营有限公司支付租金145250元（自2019年1月1日起算至2020年9月30日止为145250元，后期按照租金83000元/年计算至实际返还之日止）；三、驳回常州市横山桥资产经营有限公司的其余诉讼请求。如亚字公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4805元，由常州市横山桥资产经营有限公司负担3653元，常州市亚字照明电器有限公司负担1152元。二审中，上诉人亚字公司向本院提交原武进县横山桥镇农机管理站的横农机（93）字第2号原始文件，用以证明当时上诉人建造房屋是经过原武进县横山桥镇农机管理站允许的。被上诉人横山桥资产公司经质证认为，对该文件的真实性不认可，该文件载明是站办企业管理的讨论稿，是不是最终的文件并不能够说明；其次该文件后面签章部分有原来的农机站人员签字，无法核实其签字人员的真实性，其书写时间是2020年12月19日，而这些人早已退休，有的人已经退休20多年了，没有资格签字证明。而且据被上诉人了解，上述作证的三个人中有部分人员与上诉人法定代表人有亲属关系，与本案没有关联性。二审查明的其他案件事实与一审法院一致，本院依法予以确认。本院认为，上诉人租用被上诉人的土地，被上诉人对该土地有合法的土地使用权，上诉人在该地块上建造房屋，该房屋的权属在未办理有关权证的情况下，通常应当按照土地使用权的权属确定。本案中，双方约定，上诉人在该地块上建造的房屋，在租赁期满后由上诉人交还被上诉人，该约定系双方当事人自行处分各自权利，应属有效。现本案所涉租赁合同已经期满，双方未再续签租赁合同，应当视为双方当事人之间成立不定期租赁关系，双方均可随时主张解除租赁合同。现被上诉人主张解除双方之间的不定期租赁关系并要求上诉人返还案涉租赁土地，符合相关法律规定，应当予以支持。租赁协议解除、终止后，上诉人应当及时向被上诉人交付租赁标的物，及附着于该土地上的房屋及设施。对上诉人在涉案房屋及设施上的补偿利益，因上诉人未在本案中主张，本案不予理涉。上诉人占用案涉租赁土地，应当按照约定交纳土地租金及占有使用费，一审按照2018年度租赁合同的约定予以计算并未违反双方合同约定。上诉人主张不应支付土地租金及占有使用费，但未充分举证证明，且事实上上诉人建造的房屋设施等也一直占用案涉土地，故对上诉人的上述意见本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不充分，也无充分的事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9610元，由上诉人常州市亚字照明电器有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 仪审 判 员  罗希夷审 判 员  万海峰二〇二一年三月二十五日法官助理  骆云辉书 记 员  张 斐