浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4601号 上诉人（原审被告）：钟国云，男，1967年8月4日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：钱庄，浙江中圣律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：沈金华，女，1969年4月6日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：徐周忍，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢二毛，男，1950年4月24日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：商树祥，浙江近山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙金浩，浙江近山律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：谢泉刚，男，1979年11月7日出生，汉族，住绍兴市越城区。 上诉人钟国云、沈金华因与被上诉人谢二毛、谢泉刚房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初6560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。上诉人钟国云及其委托诉讼代理人钱庄，上诉人沈金华及其委托诉讼代理人徐周忍，被上诉人谢二毛及其委托诉讼代理人商树祥、孙金浩，被上诉人谢泉刚到庭应询。本案现已审理终结。 钟国云上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人谢二毛的诉讼请求；一、二审诉讼费由谢二毛、谢泉刚、沈金华承担。事实与理由：一、钟国云与谢二毛之间事实上系房屋借用关系，并非房屋买卖关系。两人签订案涉《住房买卖协议》主要用于办理房屋过户登记之用，一审法院未查清该协议形成的经过及真实原因，认定双方之间系买卖关系与客观事实不符。二、沈金华对于钟国云处置案涉房屋之事并不知情，一审法院认为“第三人沈金华应当知道案涉房屋已由被告钟国云出卖给原告且未提出过异议”与客观事实不符。钟国云在处置案涉房屋前并未与沈金华协商，在没有确切证据证明的情形下，一审法院以“不符合常理”作为认定事实的依据，并做出了不利于钟国云的事实认定，其对此有异议。三、钟国云收到的52万款项系借用房屋的押金，并非购房款。即便钟国云收取的是购房款，一审法院认为“2018年被告从何如花处购入的房价为20万元，于次年以52万元价格出卖给原告不属于明显不合理的低价”也与客观事实不符。何如花与钟国云系亲戚，因何如花没有子女，钟国云一直承担着对何如花的扶养责任，并在其过世后为其养老送终，基于上述原因，何如花才以20万元的价格向钟国云出让房屋。某种意义上讲，上述房屋出让价格已扣除了钟国云为照顾赡养何如花而付出的时间、精力、金钱等，故该价格并不能反映案涉房屋真实的市场价格。同样，在认定房屋交易价格是否明显背离市场价格时，也应结合实际市场行情，并非简单参考买入时的价格来判断出售价格是否合理。综上，一审法院认定事实错误，未查清钟国云与谢二毛之间的真实法律关系，导致适用法律错误，且未保护财产共有人沈金华的合法权益。请求二审法院支持钟国云的上诉请求。 针对钟国云的上诉，谢二毛辩称：一、一审法院认定事实正确。1.谢二毛与钟国云于2019年4月10日签订的《住房买卖协议》依法成立并生效。谢二毛于2019年4月12日向钟国云支付购房款52万元，钟国云同日出具已经收到52万元购房款的收条。《住房买卖协议》与收条可以证明本案系房屋买卖关系，并非房屋借用关系。2.浙（2018）绍兴市不动产权第0036124号权证上仅登记钟国云一人，无其他共有权人。谢二毛有理由相信该房屋为钟国云一人所有，谢二毛已经尽到合理的审慎义务。3.根据钟国云与谢二毛的通话录音可知，沈金华最晚于2020年4月20日知道钟国云与谢二毛买卖房屋的事实，并持续3个月的时间里，没有向谢二毛表明其不同意将房屋出售给谢二毛。4.本案的房屋买卖有很大的人身属性，出卖的房子是“二娘”的，并且是不定时间，要在房子里办丧事，这个条款在一般的房屋买卖合同中是不可能出现的。因此，本案的房屋买卖应该受到特别保护，双方必须要依法履行。二、一审法院适用法律正确。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年12月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。案涉《住房买卖协议》系签订双方的真实意思，根据上述规定，应属有效合同。综上，谢二毛与钟国云签订的《住房买卖协议》有效，该协议应当被全面履行。请二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。谢二毛本人补充陈述：三、房屋价格、协议内容都是钟国云定的，考虑到买房是为了给小孩读书，双方又是亲戚，且是“二娘”的房子，所以当时都同意了钟国云的要求、付清了52万元，白纸黑字，不存在恶意串通。付钱时，沈金华还给钟国云打电话让其快点回去。房屋可以过户后，谢二毛多次联系钟国云办理手续，其却以种种理由推诿，谢二毛曾多次根据钟国云通知去便民中心办理过户手续，但钟国云每次都托词不来。房屋迟迟不能办理过户，会影响家中小孩读书。钟国云、沈金华实际是因房价上涨，反悔不肯卖了。 沈金华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人谢二毛一审全部诉讼请求并支持上诉人一审诉讼请求；一、二审诉讼费由钟国云、谢二毛承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1.一审法院认为谢二毛与钟国云之间为房屋买卖合同关系而非房屋借用关系，系对双方真实法律关系认定错误。一审中，谢二毛并不否认签订案涉《住房买卖协议》是为了让小孩子能够就读绍兴一中。沈金华知情后，钟国云也向沈金华表示该房屋是借给谢二毛他们给小孩读书用的，读上一中后会还回来的。因此，其二人所签《住房买卖协议》名为买卖合同，实为借用房产户口，只不过关于借用户口的事实不能直接体现在《住房买卖协议》上而已。二审法院应当审查合同目的，审查签订合同的真实意思表示，而非仅对合同进行书面形式审查。2.一审法院认为钟国云处分房产前已经与沈金华协商且沈金华未提出异议，仅为推定，且推理违背演绎式三段论推论法，导致最终结论损害沈金华的合法权利。⑴关于客观事实第一部分的推定。一审中，沈金华明确提出，钟国云、谢二毛签订《住房买卖协议》时，均未与沈金华进行过任何的协商。钟国云也在一审中自认未与沈金华协商。在社会发展以及法律制度、实施过程中，均肯定了存在夫妻一方擅自处分房产而另一方却不知情的现象，甚至存在已经完成不动产权变更登记而另一方尚不知情的现象。可是一审法院仅因钟国云签订协议、收取房款、交付产权证这三个钟国云的单方行为，就推定沈金华应当知晓钟国云如此处分家庭重大财产的行为，并将此推定作为小前提适用。然上述签订协议、收取房款、交付产权证等行为都是无权处分人为了处分财产而必然实施的行为，该等行为是存在无权处分的前提而非否定无权处分的事实，一审法院却将夫妻关系的存在作为了否定无权处分的前提条件。在常理上，钟国云瞒着沈金华与他人签订协议、用自己的银行账户收取房款、将不动产权证交予他人，并非明显不可能的事情。若存在夫妻关系就可以否定无权处分，那么《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》（法释〔2011〕18）第十一条就无需对夫妻之间的无权处分情形做出规定。⑵关于客观事实第二部分的推定。一审法院引用谢二毛与钟国云之间2020年7月6日的录音内容，就推定“第三人沈金华应当知道案涉房屋已由被告钟国云出卖给原告且未提出过异议”，但录音中并未涉及沈金华意思表示的内容，仅以谢二毛、钟国云两人的通话涉及到了沈金华的名字和去向就可以无视沈金华的个人主观意志吗？从证据角度分析该录音的证明力以及一审关于上述两个推定事实之间的矛盾。首先，谢二毛对于沈金华系事先知情或者事后追认负有举证责任，但录音并不能反映沈金华有过任何的意思表示，以此推定沈金华知情更是无从说起，该证据用来证明沈金华知情与认可均不能达不到证明目的。其次，一审法院前述第⑴部分推定认为钟国云与沈金华是经过协商的，在第⑵部分推定又认为沈金华是知情的并且未提出过异议，存在矛盾之处。最后，如果一审法院真认为事前有过协商，那么在法律上钟国云就形成了有权处分；如果需要认定事后沈金华对此是否存在异议，则已认可了事前的无权处分行为，焦点在于权利人是否追认。一审法院认定了两个自相矛盾的事实作为判决根据，其结论必然违背事实，判项必然不合理。⑶关于客观事实第三部分的推定。一审法院以钟国云20**年购入案涉房屋的的价格20万元作为对比，推定钟国云以52万元价格出售房产是合理对价。但钟国云购入的20万元的价格系其从亲戚“二娘”处购入，此价格低在钟国云负责了“二娘”的全部生养死葬之事，该价格不具有一般意义上的参考价值，也不能形成一般买卖交易时合理合法的价格参考系，且不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》（法释〔2016〕5号）第十九条关于“合理的价格”应当参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定之规定。一审中，谢二毛、泉刚强调房产不具有居住价值，以此贬低房价，而事实却是谢二毛自己都承认该房产就是为了能让小孩读书而买，其考虑的真正价值是该房产具有的学区优势，该房产为双学区房，2019年该小区房产每平方市场均价已达3万元左右，综合价值超过120万元。⑷关于法律事实的认定。沈金华作为一审有独立请求权的第三人提出诉讼请求，主张谢二毛与钟国云恶意串通，损害上诉人利益，协议无效，一审法院因沈金华无证据证明谢二毛、钟国云系恶意串通而驳回，此为法律事实认定错误。此处法律事实的认定，应当以沈金华是否提前同意或者是否事后追认的客观事实为前提，一审法院错误判断客观事实，导致该法律事实亦不能被其认可。希望二审法院能重新审视客观事实，作出正确判断后，考虑谢二毛明知钟国云为无权处分人，钟国云隐瞒擅自对外出售房屋的事实，在未取得沈金华同意的情况下，假借买房名义行借用房产户口之事，以明显低于市场价值的金额进行交易，损害了沈金华对该房产的所有权与处分权等情形，适用《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，确认合同无效。二、一审法院判令沈金华需协助办理房产过户手续，系法律适用错误。根据客观事实，谢二毛、钟国云瞒着沈金华处分案涉房产，构成无权处分。一审法院认定客观事实错误，导致误将沈金华作为合同相对人处理却又没有明确指出也未进行论述，让并非合同相对人的沈金华承担协助履行过户的合同义务，如此突破合同相对性，于法无据。如一审法院认为沈金华应是合同相对人，则应当将沈金华列为共同被告而非第三人，故一审判决第三项中的合同义务不应当由沈金华承担。综上，本案客观事实就是沈金华当初并不知情，一审法院关于沈金华事先认可或事后追认的认定均无证据证明。沈金华为具有完全民事行为能力的自然人，就不动产无权处分若为意思表示，必会有明确的、积极的意思表示，而不会像一审判决中“未提出过异议”这样默示的方式为意思表示。一审中，谢二毛也表示其是与钟国云签订的协议，从未与沈金华商量，事后未与沈金华沟通、取得追认，而一审法院依然在证据不足的前提下，径行推定。请求二审法院支持沈金华的上诉请求。 针对沈金华的上诉，谢二毛辩称：一、一审法院认定事实正确。1.一审认定事实与对钟国云的答辩相同。2.沈金华在上诉状中已经自认其“知情后，钟国云也向沈金华表示该房屋是借给谢二毛他们给小孩读书用的，读上一中后会还回来的”，并非其一直陈述的从始至终均不知情的情况。因此，沈金华对房屋出售的情况是知情的。3.何如花没有子女，案涉房屋系扶养遗赠给钟国云的。名为买卖，钟国云其实没有付款，从一审到现在钟国云都没有举证交付购房款的依据。产权证上只有钟国云一人的名字，因此该房屋系何如花赠予给钟国云个人，沈金华并不是该房产的共有人。4.案涉《住房买卖协议》真实有效，并未存在被胁迫、欺诈的情形，内容既不存在显失公平的情形，又不违反法律或者社会公共利益，也不存在恶意串通的情形，因此合法有效。综上，谢二毛与钟国云签订的《住房买卖协议》合法有效，协议应当被全面履行。请二审法院查明事实，依法驳回上诉，维持原判。 针对钟国云、沈金华的上诉，谢泉刚辩称：一、案涉房屋系其父亲谢二毛购置给谢泉刚的。钟国云、沈金华上诉称系借用关系，没有任何证据，不能成立。二、案涉房屋买卖有特定关系存在。该房屋已没有使用价值，无法居住，也不能出租获得收益，购买时还口头约定“二娘”可随时回来居住，相当于放弃了“二娘”活着时的使用权。我们买房的目的就是为了给小孩读书用的，当时双方都是明确的。三、案涉房子是钟国云主动出卖，当时谢二毛从亲戚处得知，才去与钟国云协商购买的，价格也是钟国云开的，不存在恶意串通损害沈金华利益的情形。四、按照当时的买房、过户条件，要两年后才能过户，还要办“二娘”的丧事，其他人不可能要的。我们是因为读书用又是亲戚，所以直接付钱，也没有马上要求过户。五、案涉房屋的房产证上就“钟国云”一个名字，而且都知道是“二娘”赠与钟国云的，因为“二娘”与沈金华是没有关系的。因缺乏法律知识，谢二毛不知道沈金华是财产共有人。六、钟国云没有诚信，不顾念亲情，说话不算数。 钟国云、沈金华相互对各自的上诉无异议，同意对方上诉。 谢二毛向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的《住房买卖协议》有效；2.判令被告、第三人沈金华协助第三人谢泉刚办理不动产权转移登记（庭审中明确）;3.本案的诉讼费用由被告承担。 一审诉讼中，沈金华申请参加本案诉讼，向一审法院提出诉讼请求：1.确认沈金华与被告钟国云对案涉房屋为共同共有；2.确认原、被告之间于2019年4月10日签订的《住房买卖协议》无效；3.本案诉讼费由原、被告承担。 一审法院认定事实：2019年4月10日，原告谢二毛（乙方）与被告钟国云（甲方）签订《住房买卖协议》一份，约定甲方自愿将位于西街84-2号44平方米的平房出卖给乙方，并出价房款52万元；乙方自愿向甲方购买上述平房后，一次性向甲方支付购房款52万元，甲方收到乙方房款的同时出具房款收据，并将该房产权证、土地证、契税证交给乙方保管；甲方负责协助乙方，于2020年5月底前，办好过户给乙方儿子谢泉刚的房产手续；甲乙双方应自觉遵守本协议，不得违约，如乙方违约，应向另一方无条件赔偿房款加倍的违约金，甲方提出买卖一切费用由乙方自负，二娘死后要到这屋里做丧事。同月12日，原告向被告支付房款，被告出具收条一份，内容为：今收到谢二毛买房款人民币伍拾贰万元正，此款打入钟国云农业银行卡中。另查明，2018年6月21日，被告钟国云与案外人何如花（已去世）签订《浙江省二手房买卖合同》一份，约定何如花将坐落于西街84-2号、面积为44.31平方米的房屋以20万元的价格出卖给钟国云。案涉房屋于同日登记于被告钟国云名下。现案涉房屋的不动产权证书、土地证、契税证在原告谢二毛处。同时查明，被告钟国云与第三人沈金华系夫妻关系，于1992年3月31日登记结婚，原告谢二毛与第三人谢泉刚系父子关系。 一审法院认为，关于案涉房屋性质。根据查明的事实，案涉房屋系由钟国云在与沈金华夫妻关系存续期间向案外人何如花签订买卖合同得来，虽不动产权证登记的所有权人为钟国云，但仍应认定为系钟国云与沈金华的夫妻共同财产。关于本案原、被告签订的《住房买卖协议》是否有效。该协议系双方当事人真实意思表示，也未违反法律法规的相关规定，符合合同生效要件，应为有效合同。关于被告提出签订《住房买卖协议》系为原告孙女读书需要而借用，该院认为，原、被告签订协议内容未体现系房屋借用关系，且被告收取原告房款并出具收条，并将房屋三证交付给原告，从上述行为可见被告签订该协议系出卖房屋的真实意思表示，故对其抗辩，不予采纳。关于第三人沈金华提出被告未经共有权人同意单方处分共有财产，且原、被告恶意串通，以明显不合理的低价处分共有财产，案涉《住房买卖协议》应为无效合同的意见。该院认为，首先，该协议于2019年4月10日签订，而被告认为系为出借房屋签订协议，事后与妻子沈金华商量后，沈金华表示强烈反对，但原告却于4月12日收取了52万元房款，房屋作为家庭重大财产，被告处分房屋、收取房款、将房屋三证交付给原告前未与第三人沈金华协商一致显然不符合常理，另，原告提交的与被告2020年7月6日通话录音内容看，原告要求被告夫妻尽快配合办理过户手续，被告在电话中回复其老婆去上海了，等她回来了再打给原告，以上可见第三人沈金华应当知道案涉房屋已由被告钟国云出卖给原告且未提出过异议；其次，被告作为具有完全民事行为能力的自然人，其在签订合同时应对其所有的房地产具有充分地了解，其并未在被胁迫、欺诈的情形下签订该合同，内容既不存在显失公平的情形，又不违反法律或者社会公共利益，2018年被告从何如花处购入的房价为20万元，于次年以52万元价格出卖给原告也不属于明显不合理的低价，且第三人沈金华亦无证据证明原、被告系恶意串通损害第三人利益。综上，对原告确认其与被告签订的住房买卖协议有效的诉讼请求，该院予以支持。对第三人沈金华的抗辩意见及其请求的确认合同无效的主张不予支持。原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同履行各自的义务。对原告要求被告及第三人沈金华办理配合过户登记至第三人谢泉刚名下的诉讼请求，该院予以支持，具体过户相关费用，根据合同约定，由原告承担。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告谢二毛与被告钟国云签订的《住房买卖协议》合法有效；二、驳回有独立请求权第三人沈金华要求确认原告谢二毛与被告钟国云签订的《住房买卖协议》无效的请求；三、被告钟国云、第三人沈金华于判决生效之日起三十日内协助第三人谢泉刚办理坐落于绍兴市越城区××街××号房屋（浙20**绍兴市不动产权第0036124号）过户至第三人谢泉刚名下的不动产过户手续，相关过户税费由原告谢二毛承担。一审案件受理费减半收取4500元，由被告钟国云负担，于判决生效之日起七日内履行。 二审中，上诉人沈金华向本院提交以下证据：1.钟国云与谢泉刚的微信聊天截图一页，证明谢二毛、谢泉刚于2020年8月13日第一次前往上诉人家中协商案涉房屋买卖事宜，沈金华当日第一次知晓钟国云将该房屋出卖；2.绍兴市昌安绿缘房介所于2020年10月28日盖章出具的《二手房卖买参考价》一份，证明案涉房屋2019年时的市场价为每平方米3万元，总价在130万元左右。被上诉人谢二毛经质证，对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，只显示当天去了上诉人家中，不能达到上诉人的证明目的；对证据2的形式真实性无异议，内容真实性、关联性、合法性均有异议，房介所并非合法的房价鉴定机构，所出具的参考价格不具有法律效力，且其上既无法定代表人签字又无证人出庭作证，不符合证据形式。被上诉人谢泉刚的质证意见与谢二毛一致。上诉人钟国云对证据1、2的三性均无异议。 二审中，被上诉人谢二毛向本院提交以下证据：3.光盘一张，含11段录音音频，分别为⑴2020年4月20日谢二毛与钟国云，钟国云多次表示已于妻子协商好来过户；⑵2020年4月20日谢二毛与钟国云之兄钟国庆，钟国庆说卖房子的事亲戚都知道的；⑶2020年6月22日谢二毛与钟国云，钟国云明确表示会和老婆约好6月29日过户；⑷2020年6月28日谢二毛与钟国云，钟国云提议7月2日下午和老婆去便民中心办过户手续；⑸2020年7月2日谢二毛与钟国云，钟国云表示当日下午2点到便民中心办理过户；⑹2020年7月2日谢二毛与钟国云，办理过户前的通知；⑺2020年7月2日谢泉刚与钟国云，通知钟国云带户口簿、身份证等材料并与老婆一起前来办理过户，后钟国云将过户时间推到7月6日；⑻2020年7月6日谢二毛与钟国云，钟国云称其老婆陪妹妹去上海看病，不能办理过户，等老婆回来再通知谢二毛；⑼2020年7月15日谢二毛与钟国云，钟国云老婆外出上海不能办理过户；⑽2020年7月19日谢二毛与钟国云，钟国云称现在说不通了，会再去说服老婆；⑾2020年7月25日谢二毛与钟国云，要求钟国云办理过户，共同证明钟国云与沈金华对卖房事宜是商量过的，也同意办手续，沈金华对卖房一事是知晓的。被上诉人钟国云经质证，对证据3的真实性无异议，关联性有异议，认为都是钟国云与被上诉人之间的对话录音，不能直接证明沈金华实际知晓房屋已经出售并同意出售的事实。被上诉人沈金华经质证，认为录音中均未出现沈金华，谢二毛、谢泉刚与钟国云之间的约定，不能替代沈金华作出意思表示，也不能以此推定沈金华作出过何种意思表示，沈金华一直是不知情的，其中谢二毛在录音⑴中自己承认价格确实是便宜的；录音⑵可知其他亲戚是事后知道的；录音⑶表明至少在2020年6月22日，谢二毛已清楚过户需要钟国云夫妇一起办理；录音⑷⑸⑹⑺⑻⑼对于过户时间的约定都是钟国云擅自决定，并未与沈金华商量，也未征得沈金华同意；录音⑽中的“现在说不通了”不能视为沈金华此前有同意的意思表示，谢二毛曾表示“书读好后会还给你的”，表明双方是借房关系；录音⑾中钟国云承诺过户的内容，不能代表沈金华。被上诉人谢泉刚对证据3的三性无异议。 二审中，被上诉人谢泉刚向本院提交以下证据：4.《房屋共有权保持证》一份，证明购买案涉房屋时，其曾考虑购买该证记载的房屋，开价80多万，后因面积太大而买了案涉房屋，从均价比较，案涉房屋当时的购买价格是合理的。上诉人钟国云经质证，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为与本案没有直接关联性，也不能反映该房屋出售价格。上诉人沈金华经质证，认为系复印件，对真实性无法确定，且仅凭该证不能反映房屋市场价值，也无法确定房屋是否为学区房。被上诉人谢二毛对证据4的三性无异议。 二审中，上诉人钟国云未提交新的证据。 本院经审查认为，两被上诉人、上诉人钟国云对证据1、2的真实性均无异议，本院对真实性予以确认，但不能达到上诉人沈金华的证明目的。证据3中的对话主要发生在上诉人钟国云与两被上诉人之间，钟国云对真实性均无异议，沈金华也未对真实性提出实质异议，本院对证据3的真实性予以确认，证明力将结合在案其他证据综合判定。证据4的真实性无法核实，且与本案缺乏关联性，本院不予认定。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审期间的争议焦点为：一、钟国云与谢二毛之间是否存在案涉房屋的买卖关系；二、案涉《住房买卖协议》的效力；三、案涉《住房买卖协议》应否履行。 关于焦点一。谢二毛为证明其与钟国云存在房屋买卖关系，提交了《住房买卖协议》、银行对账单及钟国云出具的《收条》等证据，钟国云对上述证据的真实性均无异议，且确认收到对应款项，结合《住房买卖协议》中“甲方（钟国云）自愿将位于西街84-2号44平方米的平房出卖给乙方（谢二毛）。并作价房款52万元（伍拾贰万元正）”和《收条》中“今收到谢二毛买房款人民币伍拾贰万元正”之内容，应认定双方之间系房屋买卖关系。钟国云主张双方实系房屋借用关系、签订《住房买卖协议》主要用于办理房屋过户登记，但未提交证据证明，本院不予采信。 关于焦点二。如前所述，签订案涉《住房买卖协议》系签约双方真实意思的表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同生效要件。沈金华主张钟国云、谢二毛恶意串通，以明显不合理的低价处分案涉房屋，损害其作为房屋共有人的利益，认为案涉《住房买卖协议》应为无效合同。对此，本院认为，一方面，沈金华与钟国云系共同生活的夫妻，其主张钟国云与谢二毛恶意串通，但未提交相应证据；另一方面，从《住房买卖协议》的内容看，签约双方约定购房款52万元一次性付清，但过户手续要一年多后方能办理，且要求“二娘死后要到这屋里做丧事”，不同于一般的二手房买卖，不宜以正常的市场交易价来衡量该价格是否合理，且沈金华也未提交充分证据证明该房屋的市场价格。因此，沈金华关于案涉《住房买卖协议》应确认无效的主张，不能成立。 关于焦点三。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当得到全面履行。根据查明的事实，谢二毛已依约支付对价，并允许“二娘”丧事在案涉房屋中办理，其要求钟国云协助谢泉刚办理不动产转移登记，有相应法律和约定依据，依法应予支持。对于沈金华是否具有协助义务的问题，本院认为，案涉房屋登记在钟国云名下，虽系钟国云、沈金华夫妻共同财产，但钟国云出卖房屋时，还将案涉房屋的不动产权证书等交付给了谢二毛，故谢二毛有理由相信钟国云有权处分案涉房屋。再则，谢二毛提供的其与钟国云的通话录音中，虽然钟国云多次要求推迟办理过户时间，但也多次表示会配合办理过户、会和老婆一起来办理过户，直至2020年7月19日才称“现在说不通”了，并无证据显示谢二毛此前已知晓沈金华不同意出售案涉房屋。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2001〕30号）第十七条第二项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”之规定，案涉《住房买卖协议》对沈金华亦有约束力，一审法院判决沈金华协助办理不动产过户手续，并无不当。 综上所述，钟国云、沈金华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9000元，由上诉人钟国云、沈金华各半负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 傅芝兰 审判员 张百元 二〇二一年三月十五日 书记员 张青炀