广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3818号上诉人（原审原告）：江肖虹，女，1950年12月6日出生，汉族，身份证住址广州市。委托诉讼代理人：潘秀芬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翘楚，广州金鹏律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：吴小珑，女，1963年6月25日出生，汉族，身份证住址广州市。委托诉讼代理人：黄锋，广东凡立律师事务所律师。上诉人江肖虹与被上诉人吴小珑房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人江肖虹不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初36355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人江肖虹的委托诉讼代理人潘秀芬、刘翘楚以及被上诉人吴小珑的委托诉讼代理人黄锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。江肖虹上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认江肖虹与吴小珑关于广州市xx区xx村路xx号楼xx房的房屋租赁合同法律关系于2020年8月10日解除；三、改判吴小珑将位于广州市xx区xx村路xx号楼xx房的租赁房屋腾空并返还给江肖虹；四、改判没收吴小珑的租赁保证金1000元归江肖虹所有；五、改判吴小珑向江肖虹支付自2019年10月1日起至2020年10月20日止的违约金人民币52618元【每逾期一日，按当月累计拖欠租金额的1%计算】；六、改判吴小珑向江肖虹支付自2020年8月10日起计算至吴小珑腾空租赁房屋并返还给江肖虹之日止的租赁房屋占有使用费及滞纳金，计算标准以案涉租赁房屋的月租金标准计算，每月占有使用费为2000元，滞纳金每日按所欠占有使用费的1%计算；7.判令吴小珑向江肖虹赔偿因追索本案欠款而产生的损失律师费3000元；8.本案一审、二审诉讼费用全部由吴小珑承担。事实和理由：一、江肖虹与吴小珑分别于2015年7月20日、2015年7月23日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》《广州市房屋租赁合同（2014年版）》（以下简称案涉租赁合同）均是双方在自愿平等的前提下签署的，上述案涉租赁合同的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，因吴小珑实际占用的面积为整套案涉租赁房屋的面积，故吴小珑按每月2000元的标准向江肖虹支付租金，江肖虹没有提出异议，可以视为吴小珑与江肖虹达成了变更租金的合意，双方已实际履行案涉租赁合同，应认定为合法有效。此外，吴小珑在一审庭审提交的落款时间为2013年7月15日《房屋租赁协议书》（以下简称2013年租赁协议）并非江肖虹签署的合同，该合同约定的租赁期限无效，江肖虹己在一审提交《司法鉴定申请书》以及《司法鉴定意见书》（穗司鉴20440xxx00588），并申请一审法院对2013年租赁协议的真实性进行司法鉴定，但一审法院拒绝该申请，没有组织司法鉴定。该2013年租赁协议的真实性对本案租赁期限的认定具有重大影响，一审判决未查明2013年租赁协议的真实性这一重要事实，造成错误认定案涉租赁合同的效力，一审判决事实查明不清，认定错误，应予纠正。二、案涉租赁合同成立并生效后，吴小珑自2019年10月1日起拖欠租金江肖虹从未阻止吴小珑支付案涉租赁房屋的租金，吴小珑的举证也不能证明江肖虹拒收吴小珑的租金，根据案涉租赁合同约定，因吴小珑拖欠租金6个月以上，江肖虹有权解除案涉租赁合同，合同解除后，江肖虹有权要求吴小珑腾空并返还案涉租赁房屋、没收租赁保证金1000元，有权要求吴小珑支付违约金、逾期腾房占有使用费及滞纳金以及律师费。另，吴小珑在一审庭审中提交的押金收据并非真实的收据，江肖虹从未收取5000元租赁保证金，吴小珑也未能提供相应的银行流水记录证明其己实际支付了租赁保证金5000元，对吴小珑提交的该份押金收据应不予采用。一审判决认定造成吴小珑从2019年10月1日起没有正常交租的过错在于江肖虹，江肖虹无权据此要求吴小珑腾退房屋、没收保证金及支付违约金、律师费等，属于事实查明错误，应予纠正。三、即便一审法院认定案涉租赁合同无效，且认定吴小珑不存在逾期支付租金的违约行为，但在2013年租赁协议不具备真实性而无效的情况下，江肖虹与吴小珑租赁合同的租赁期限应按照2015年的合同约定，租赁期限截止到2020年12月30日。吴小珑辩称，同意一审判决，不同意江肖虹的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。江肖虹于2020年8月10日向一审法院起诉请求：1.判决确认江肖虹、吴小珑于本案起诉之日解除关于广州市xx区xx村路xx号楼xx房的房屋租赁合同法律关系，即解除江肖虹、吴小珑分别于2015年7月20日、2015年7月23日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》《广州市房屋租赁合同（2014年版）》；2.判令吴小珑将位于广州市越秀区梅花村路61号102房的租赁房屋腾空并返还给江肖虹；3.判令没收吴小珑的租赁保证金1000元归江肖虹所有；4.判令吴小珑向江肖虹支付拖欠的自2019年10月1日至2020年8月10日（起诉之日）的租金5400元，每月租金600元；5.判令吴小珑向江肖虹支付自2019年10月1日起计算至吴小珑付清欠租之日止的违约金，每逾期一日，按当月累计拖欠租金额1%计算违约金；6.判令吴小珑向江肖虹支付自2020年8月10日（起诉之日）起计算至吴小珑腾空租赁房屋并返还给江肖虹之日止的租赁房屋占有使用费及滞纳金，计算标准以房地产证上载明的房屋总建筑面积对应的租金标准计算，每月占有使用费为3086.364元，滞纳金每日按所欠占有使用费的1%计算；7.判令吴小珑向江肖虹赔偿因追索本案欠款而产生的损失律师费3000元；8.本案的案件受理费由吴小珑承担。一审法院经审理查明：穗房地证字第××号广州市房地产证记载xx区xx1号xx村路xx房，权属人赵剑峰，总建筑面积102.8788平方米，权属来源1992年9月向中共广东省委办公厅房管处买。1992年11月10日，中共广东省纪委机关房改办公室出具《证明》载明，广州市爱群大酒店：你单位江肖虹同志是我委赵某峰同志的配偶。根据广州市住房制度改革的有关规定，其家庭已于一九九二年九月购买了现住xx区xx村xx号xxx，单元组合建筑面积102平方米。1997年10月22日，赵某峰去世。1999年8月4日，江肖虹（甲方）与吴小珑（乙方）签订《房屋租赁协议书》约定，江肖虹将xx村xx号xx房租给乙方作商业用途，租赁时间从1999年9月1日起至2002年8月31日止。租赁费从1999年9月1日每月租赁费为2500元等。2005年6月1日，江肖虹（甲方）与吴小珑（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定江肖虹将xx村xx号xx房租给乙方作商业用途，租赁期间从2005年6月1日至2008年6月1日，每月租赁费2000元等。2008年5月15日，江肖虹（甲方）与吴小珑（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定江肖虹将xx村xx号xx房租给乙方作商业用途，租赁期间从2008年5月15日至2013年5月15日，每月租赁费2000元等。2013年7月15日，江肖虹（甲方）与吴小珑（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定江肖虹将xx村xx号xx房租给乙方作商业用途，租赁期间从2013年7月15日至2023年7月15日，每月租赁费2000元等。江肖虹对该证据三性不予认可，并称该签名并非江肖虹本人签名，但未提供证据予以反驳。经一审法院询问江肖虹是否对该协议书上江肖虹签名真实性进行鉴定，并告知江肖虹不申请鉴定的法律后果，江肖虹表示不申请对该协议书上江肖虹本人签名的真实性进行鉴定，并自愿承担相应的法律后果。2015年7月20日，江肖虹（甲方）与吴小珑（乙方）签订广州市房屋租赁合同，约定甲方同意将xx区xx村街xx号xx房出租给吴小珑做商业用途，建筑（或使用）面积20平方米，租赁期限2015年7月20日至2020年12月30日，月租金600元，租金按月结算，由乙方在每月第5日前现金交纳。乙方向甲方交纳1000元保证金。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的1%向甲方支付违约金。2015年7月23日，江肖虹、赵某峰（出租人、甲方）与吴小珑（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同（2014年版）》约定，甲方同意将坐落在xx区xx村xx号xx之一房出租给乙方作商业用途，建筑（或使用）面积20平方米，租赁期限2015年7月1日至2020年12月30日，月租金600元等。该租赁合同于2020年1月23日在梅花村街出租屋中心办理备案手续。吴小珑对该证据三性不予认可，并称该签名并非吴小珑本人签名，但未提供证据予以反驳。经一审法院询问吴小珑是否对该协议书上吴小珑签名真实性进行鉴定，并告知吴小珑不申请鉴定的法律后果，吴小珑表示不申请对该协议书上吴小珑本人签名的真实性进行鉴定，并自愿承担相应的法律后果。另查明，双方确认吴小珑一直按照2000元每月的标准向江肖虹支付租金至2019年10月1日。2019年10月江肖虹将平时收取租金的卡取消，并没有告知吴小珑，也未向吴小珑提供其他银行卡。吴小珑当庭表示愿意以每月2000元的标准一次性向江肖虹支付2019年10月至2020年10月的租金，江肖虹当庭表示愿意接受。2020年10月20日，吴小珑向江肖虹转账支付24000元。再查明，案涉房屋一直是整套出租，屋内没有20平方米的间隔的房屋。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（二）意思表示真实。第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中双方提供了多份租赁合同，从双方的实际履行情况来看，吴小珑一直按照2000元每月标准交纳租金，江肖虹也是按照这个标准收取租金，且经法院询问江肖虹不愿意退还超出600元部分的租金，可见双方对于按照2000元每月的租金标准交收租金已达成合意。从房屋的现实格局状况来看，整套房屋并未有单独的20平方米隔断，一直是吴小珑承租使用整套房屋。由此可见江肖虹提供的2015年7月20日、2015年7月23日签订的《广州市房屋租赁合同（住宅）》、《广州市房屋租赁合同（2014年版）》即使是江肖虹、吴小珑本人签名亦非双方当事人的真实意思表示，该两份合同约定的“600元每月的租金标准”“20平方米租赁面积”等内容也从未实际履行，该两份合同系由虚假意思表示作出，应属无效，故江肖虹诉请解除前述两份租赁合同，要求吴小珑按照3086.364元每月的标准支付房屋使用费缺乏理据，一审法院不予支持。在双方租赁合同履行过程中，江肖虹在未通知吴小珑的情况下擅自取消吴小珑往常交租的银行卡，没有另行通知吴小珑交纳租金的渠道，导致吴小珑无法正常交租，江肖虹的行为严重违背诚信原则。吴小珑在无法通知江肖虹交租的情况下，按月将租金提存至专门账户，并于本案开庭当日一次性向江肖虹缴纳了欠缴的租金。一审法院认为造成吴小珑从2019年10月1日起没有正常交租的过错在于江肖虹，江肖虹无权据此要求吴小珑腾退房屋、没收保证金及支付违约金、赔偿律师费等。至于江肖虹庭后提交的鉴定申请书及鉴定意见书，一审法院做如下评析：一方面，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。第三十一规定，当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。一审法院当庭询问江肖虹是否对吴小珑提交的2013年7月5日签订的《房屋租赁协议书》江肖虹签名的真实性进行鉴定，并告知江肖虹相应的法律后果，江肖虹当庭表示不申请鉴定。另一方面，吴小珑在2019年10月之前一直按2000元每月的标准向江肖虹账户支付租金，江肖虹也未举证证明就租赁事实和租金标准提出过异议，即使该《房屋租赁协议书》确非江肖虹本人签字，也不能否认江肖虹、吴小珑之间租赁关系存在的事实，如受理该鉴定申请将造成司法资源的浪费及江肖虹、吴小珑双方的诉累。换句话说，《房屋租赁协议书》中江肖虹签名的真实性与本案的处理结果无涉，故江肖虹提出对该协议书江肖虹签名的真实性进行鉴定一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条规定第（二）项、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、第三十一条第一款之规定，于2020年12月2日判决如下：驳回江肖虹的全部诉讼请求。本案受理费减半收取计120元，由江肖虹负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明，江肖虹在一审期间向一审法院提交了《广东明鉴文书司法鉴定所司法鉴定意见书》以及《司法鉴定申请书》。《广东明鉴文书司法鉴定所司法鉴定意见书》内容显示江肖虹于2020年10月23日申请对日期为“2013年7月15日”的《房屋租赁协议书》上落款“甲方”处“江肖虹”签名的真实性委托笔迹鉴定，检材：日期为“2013年7月15日”的《房屋租赁协议书》复制件1页；样本：1.日期为“05年6月6日”的《房屋租赁协议书》复制件1页；2.日期为“07年1月1日”的《房屋租赁协议书》复制件1页（内容显示租赁期限从2007年1月1日至2009年12月31日，每月租金600元）；3.日期为“2015年7月20日”的《广州市房屋租赁合同（住宅）》原件1份2页；4.日期为“2020年10月23日”的《笔迹样本提取表》原件3页；鉴定意见：检材与样本1至样本4不是同一人的笔迹。《司法鉴定申请书》内容显示：江肖虹申请对落款时间为“2013年7月15日”的《房屋租赁协议书》上落款“甲方”处“江肖虹”签名的真实性进行司法鉴定、对形成时间为1999年8月4日的《收据》落款处经手人“江肖虹”的签名字迹真伪进行鉴定。经一审法院组织质证，吴小珑的质证意见如下：1.该份意见书不属于新证据，不属于法庭允许庭后补充的证据材料，属于逾期举证的材料，严重违反法律程序；2.该份意见书是江肖虹私自委托机构作出的鉴定，鉴定流程及结果不具有任何公信力；3.庭审中，江肖虹并未否认租赁合同所证实的事实，且多次表示坚决不申请鉴定，仅强调应以江肖虹提交的备案合同作为履行依据。对于《司法鉴定申请书》的意见为：1.该份申请已经超过法定申请期限，属于逾期申请，严重违反法律程序；2.庭审中，法官多次询问江肖虹是否申请鉴定，并告诫江肖虹若不申请将依法承担相应的法律后果，但江肖虹多次回复明确坚持不鉴定，且表示愿意承担相应的法律责任和法律后果；3.鉴于江肖虹不申请鉴定，吴小珑在后续的质证中放弃了对江肖虹证据材料的鉴定申请，如江肖虹的鉴定申请得到允许，将严重侵害吴小珑的诉讼权益；4.一审开庭当天，吴小珑的弟弟将证据材料原件携带到庭进行质证，但在回家途中将证据材料原件遗失，无法配合江肖虹的无理鉴定申请。二审中，江肖虹再次提交《司法鉴定申请书》，内容与其一审期间提交的《司法鉴定申请书》内容一致。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：吴小珑是否存在违约行为，江肖虹与吴小珑之间的租赁合同关系是否应当解除。江肖虹在合同履行过程中擅自取消吴小珑往常交纳租金的银行卡，在吴小珑询问江肖虹的女儿要求其提供账号交纳租金的情况下，江肖虹一方仅对租金标准提出异议，但未提供其他交纳租金的渠道，江肖虹及其家人的行为导致吴小珑无法正常交纳租金。同时，吴小珑在无法正常交纳租金的情况下，已按月将租金提存至其银行账户，并于一审开庭当日一次性向江肖虹缴纳了欠缴的租金。基于上述事实，一审法院认定造成吴小珑从2019年10月1日起没有正常交租的过错在于江肖虹，认定准确，本院予以认同。因此，江肖虹主张吴小珑逾期支付租金构成违约缺乏事实及法律依据，故一审判决驳回江肖虹要求解除租赁合同关系、要求吴小珑腾退房屋、没收保证金及支付拖欠的租金、房屋占用费、违约金、赔偿律师费等诉请，并无不当，本院予以维持。至于是否应当接纳江肖虹提交的《司法鉴定申请书》的问题。本院分析如下：首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条的规定：“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或不预交鉴定费用的，视为放弃申请。”江肖虹未在举证期内提交鉴定申请，且在在一审庭审期间经法院释明法律后果的情况下，江肖虹明确表示对该份《房屋租赁协议书》的真实性不申请鉴定，并表示愿意承担相应的法律后果。因此，江肖虹应当对其庭审中的陈述承担相应的举证不能的法律后果。虽然江肖虹在一审庭审后提交了《广东明鉴文书司法鉴定所司法鉴定意见书》以及《司法鉴定申请书》，但已超出法定的举证期限。同时，江肖虹在一审期间主张吴小珑逾期支付租金构成违约，并以此为由主张双方租赁合同关系于2020年10月8日解除，一审法院于2020年12月2日作出一审判决时，无论是日期为2013年7月15日的《房屋租赁协议书》，还是日期为2015年7月20日及2015年7月23日的两份租赁合同，约定的合同期限均未届满，故合同期限是否届满对本案争议事实的认定并无影响，且一审法院未支持江肖虹没收押金的诉请，故押金《收据》“江肖虹”签名的真实性对本案争议事实的认定亦无影响，故一审法院未对江肖虹提交的司法鉴定申请予以接纳，并无不当，本院予以确认。其次，虽然江肖虹在一审期间提交了《广东明鉴文书司法鉴定所司法鉴定意见书》，但该鉴定意见书系江肖虹单方委托鉴定，检材系复制件，样本1、2、3亦为复制件，且样本2未作为证据提交，未经双方质证，样本3的真实性吴小珑不予确认。因此，《广东明鉴文书司法鉴定所司法鉴定意见书》在鉴定程序、检材及样本的真实性等方面均存在瑕疵，故《广东明鉴文书司法鉴定所司法鉴定意见书》的内容无法推翻2013年7月15日的《房屋租赁协议书》的真实性。再次，从双方自1999年9月1日至2013年5月15日期间的租赁合同关系的履行情况来看，双方之间在租赁关系存续期间基本均有签订书面的租赁协议书。虽然江肖虹在一审中还提交了2015年7月20日及2015年7月23日双方签订的两份租赁合同，但该两份租赁合同约定“600元每月的租金标准”“20平方米租赁面积”等内容与双方实际履行情况并不相符，对此一审判决已作出详细论述，本院不再累述。同时，结合江肖虹在委托鉴定时提交的“07年1月1日”的《房屋租赁协议书》复制件，可以说明双方在签订真实意思表示租赁合同的同时，存在签订其他内容的合同用于备案的可能性。因此，2015年7月20日及2015年7月23日双方签订的两份租赁合同并非基于双方真实意思表示作出，不能以此作为认定双方之间权利义务关系的依据。对于2013年5月15日之后双方之间的租赁关系，在无其他书面协议的情况下，吴小珑主张双方在2013年7月15日签订的《房屋租赁协议书》，符合双方一贯签订书面租赁协议的交易习惯。另外，在2013年5月15日前一份租赁合同期满后，江肖虹实际按每月2000元的标准收取租金至2019年10月1日，时间长达6年多，实际履行期间的租金标准、租赁面积与2013年7月15日签订的《房屋租赁协议书》内容相吻合，无证据显示在此期间江肖虹曾就租金标准、租赁面积向吴小珑提出异议，结合双方有签订书面租赁协议的交易习惯，有理由相信双方系依照2013年7月15日签订的《房屋租赁协议书》内容实际履行。综上，基于上述事实及认定，本院对江肖虹提交的《司法鉴定申请书》不予接纳。综上所述，江肖虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由江肖虹负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年三月二十四日法官助理熊盈颖书记员叶小琳