安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终221号 上诉人（原审被告）：杨**，男，1973年12月24日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 被上诉人（原审原告）：淮南市房地产管理局江陈房地产管理所，住所地安徽省淮南市洞山江陈小区，统一社会信用代码12340400485321805A。 法定代表人：姚有生，该所所长。 委托诉讼代理人：庞开荣，女,1963年8月6日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区，系该所职工。 上诉人杨**因与被上诉人淮南市房地产管理局江陈房地产管理所(以下简称江陈管理所)物业服务合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初4946号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年1月18日立案后，依法组成合议庭,不开庭审理了本案,本案现已审理终结。 杨**上诉请求:1.撤销原判,改判其不需支付江陈管理所所谓的欠缴物业费4829.77元、路灯费498元；2.上诉费由江陈管理所承担。事实和理由：一、江陈管理所的起诉无法律依据。其只是依据一份其2003年与开发商签定的有效期只有一年，早已过期的物业服务合同。2004年后，杨**所在的广场小区物业就已换成淮南市为民物业管理有限公司（以下简称为民公司）了,且有房产局物业备案及广场小区垃圾桶等带有明显为民物业的标志物品为证。虽然江陈管理所和为民公司同属房产局下属单位,不管现实经营中其如何运作,人员如何共用，但从法律上讲，它们是二个相对独立的法人单位。就是有物业纠纷，也是杨**与为民公司之间的问题。所以江陈管理所不具备起诉杨**的资格和依据。二、江陈管理所起诉杨**所谓的欠缴物业费已过了三年的诉讼时效。杨**2007年因为楼顶顺着烟道往下漏水,多次找物业公司都是推诿，一直没有帮着维修解决，才暂不缴纳物业费的，而物业公司由于一直没有帮助维修而理亏,接下来数年中就没有再催要过物业费,更别说书面催缴了，故其诉求已过了三年的诉讼时效。三、物业公司不光是置杨**的楼顶漏水而不维修，日常管理服务中也全部没有达到其承诺的标准,存在重大的服务瑕疵,一审判决书中被列入原告证据的21份照片和1份视频,可以看出物业公司服务是如何之差。据此，在物业公司弥补其重大服务瑕疵，履行其服务承诺之前，杨**依法享有暂缓缴纳物业费和抵减物业费的权利。综上，1.一审法院对上述事实视而不见，对于广场小区物业早已换成为民公司也不调查核实,杨**也只是通过电话查询得知,无法提供书面证据，一审法官在本人提出前述主张时说会调查,但从判决可以看出，没有实际核实。2.一审法院对证据认定不清，判决不公。江陈管理所2007至2018年间没有对杨**催缴过物业费。一审庭审中，江陈管理所也没有提及和提供书面催缴的证据，如果其没有当庭提供相关的催缴证据并被质证,而又没有证据证明其催缴的证据是第一时间取得的,其所谓的证据就是事后伪造的，不具有作为证据的法律效力。一审法院不但最终支持了其诉求,连杨**的证据都被错列入江陈管理所的证据中。杨**的照片和视频证据都有手机原始的拍摄证明，物业公司人员也多次被要求上门查看过,其中2020年3月和12月，物业公司经理庞开荣就曾二次被要求上门查看并确认杨**的房屋漏水和家具及房屋损坏等情况。另外江陈管理所提供的证据之一：(2017)皖0403民初5347号裁定书也涉嫌伪造,杨**只在2018年被江陈管理所起诉过一次，案号：(2018)皖0403民初2430号,2020年9月支付令一次，案号：(2020)皖0403民督626号。而在2018年诉讼中,因为杨**提出物业公司早已更换,江陈管理所无权起诉时,经当庭法官询问江陈管理所相关情况后，要求其撤诉的。从上可以看出，江陈管理所的诚信有问题，其提供的证据不可信。在杨**对此提出质疑时，一审法官不但没有去核实,却予以采信,对于杨**提供的照片和视频证据却被错列入为江陈管理所的证据，可见一审判决不公。综上,一审判决认定事实错误，采用证据不实，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，支持上诉请求，公平公正判决。 江陈管理所未作答辩。 江陈管理所向一审法院起诉请求：1.判令杨**支付物业管理费用11154.74元（物业费5327.77元、滞纳金5826.97元）；2.诉讼费由杨**承担。 一审法院经审理认定如下事实：杨**系淮南市田家庵区广场小区4号楼2单元9室的业主，其房屋建筑面积132.25平方米。江陈管理所系该小区物业管理人。2003年6月1日，淮南市开元置业有限责任公司与江陈管理所签订《委托前期物业管理合同》，约定由江陈管理所负责广场小区的物业管理，委托管理期限为1年，自合同签订之日起执行。2004年4月1日，淮南市开元置业有限责任公司与江陈管理所签订《附加协议》。《委托前期物业管理合同》、《附加协议》到期后，双方未再续签书面合同，江陈管理所一直在广场小区提供物业管理服务至今。广场小区物业费的收取标准为0.22元/㎡/月。自2017年1年1日至2020年10月31日，杨**以房屋存在漏水、物业服务质量差等问题为由，未按时交纳物业费。故江陈管理所诉至一审法院，请求判如所请。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《委托前期物业管理合同》、《附加协议》到期后，双方未再续签书面合同，但江陈管理所一直在广场小区提供物业管理服务至今，江陈管理所与杨**之间成立事实上的物业服务合同法律关系。江陈管理所对广场小区提供了物业管理服务，杨**作为该小区的业主，在接受物业管理服务后，应当按时交纳物业费。同时，物业费系用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，致物业管理陷入恶性循环状态。本案中，杨**应支付的物业费为4829.77元[0.22元/月/平方米×132.25平方米×166个月（2007年1月1日-2020年10月31日）]，故对江陈管理所要求杨**支付2007年1月1日至2020年10月31日间的物业费4829.77元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。对江陈管理所要求杨**按照3元/月支付2007年1月1日至2020年10月31日间路灯费498元的诉讼请求，从广场小区物业台账可以看出，2007年1月份之前杨**按照每月3元的标准支付过相应的路灯费，据此可以认定双方就路灯费的收取形成了约定，故对该项诉讼请求，亦依法予以支持。 关于杨**反映的房屋漏水问题，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，杨**可另行主张解决。其若认为江陈管理所未按照约定或法律规定履行维修、养护、管理及维护等相关物业管理义务，可以请求江陈管理所继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此为由拒交物业费。 关于江陈管理所主张的滞纳金，虽然杨**拒交物业费的理由不成立，但其并非恶意拖欠物业费，而是对江陈管理所所提供的物业服务不满意，作为物业服务企业理应从自身的服务意识、服务效率及服务质量方面多加考虑，故对于江陈管理所主张滞纳金5826.97元的诉讼请求，依法不予支持。 关于杨**辩称本案已过诉讼时效的问题。经庭审查明，对于杨**欠缴物业费的问题，江陈管理所自2007年始定期上门予以催缴，本案并未超过诉讼时效，杨**关于诉讼时效的抗辩理由，不予采信。关于杨**辩称案涉小区物业公司已更换的问题，其并未提供相关证据予以证实，对此抗辩理由不予采信。 此外，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合。作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区全体业主的整体利益，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价拒交物业费，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。物业服务企业与业主之间应换位思考、增进信任，为建立更好的小区人居环境共同努力。综上，对于江陈管理所的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、杨**于一审判决生效后十日内一次性支付江陈管理所物业费4829.77元、路灯费498元（2007年1月1日至2020年10月31日）；二、驳回江陈管理所的其他诉讼请求。一审案件受理费79元，依法减半收取39元，由江陈管理所负担20元，杨**负担19元。 二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，江陈管理所原系案涉广场小区的物业管理服务单位，同时结合双方当事人一审时提交的《日巡视检查记录》、《保洁员日工作记录表》、《监控中心（消防）值班记录表》、《秩序维护员巡逻记录表》以及物业管理人员在广场小区内作业的照片等证据，能够证实广场小区的物业管理工作现仍由该所负责,故其有权提起本案诉讼。对于杨**认为其依据的是已超过履行期限的物业服务合同，现其无权提起本案诉讼的上诉主张，与事实不符，本院依法不予采纳。其次，该所主张的物业费是从2007年1月1日至2020年10月31日止，系连续计算的，且该所在此期间存在向杨**催缴的事实，故其于2020年10月提起本案诉讼，不超过诉讼时效。再次，对于杨**上诉主张因江陈管理所未解决其房屋漏水问题，其可因此享有拒缴物业费或者缓缴物业费的权利，没有事实和法律根据，依法应予驳回。如其存在房屋漏水问题，其可依法另行主张权利。再次，对于其主张江陈管理所提交的部分证据和法律文书涉嫌伪造，致原审判决不公的问题，经查，案涉证据一审时均已经庭审质证和法庭核实，能够作为本案的证据使用，其对自己的主张没有充分证据证实，本院依法不予采信。一审判决根据广场小区的物业费和路灯费收取标准、杨**的房屋面积和欠缴时间等因素，计算其本案应缴的物业费总额，并无不当。 综上，杨**的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨**负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二一年三月十六日 法官助理王泉慧 书记员王雨婷 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。