陕西省安康市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕09民终41号 上诉人（一审被告）：李小睿，男，1975年10月3日出生，汉族，住陕西省汉阴县。 委托诉讼代理人：王西洋，陕西贤业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王子豪，陕西贤业律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：刘长青，女，1970年9月5日出生，汉族，住陕西省汉阴县。 被上诉人（一审原告）：吴子平，男，1972年12月18日出生，汉族，住陕西省汉阴县。 被上诉人（一审原告）：李家奎，男，1966年8月6日出生，汉族，住陕西省汉阴县。 被上诉人（一审原告）：方松，男，1975年6月11日出生，汉族，住陕西省汉阴县。 共同委托诉讼代理人：张君，陕西弘业律师事务所律师。 上诉人李小睿因与被上诉人刘长青、吴子平、李家奎、方松（以下简称“刘长青等人”）合同纠纷一案，不服陕西省汉阴县人民法院(2020)陕0921民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人李小睿的委托诉讼代理人王西洋、被上诉人刘长青等人的共同委托诉讼代理人张君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李小睿上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：1.一审程序错误且存在违法，本案应当发回重审。首先，一审法院遗漏了当事人。本案涉案合同是刘长青等人、李小睿与案外人胡红强三方签订，合同约定“在胡红强同意授权下”，李小睿向刘长青等人支付剩余租金，胡红强是否授权，该条件是否成就有待胡红强参加诉讼并查明事实，一审法院未通知胡红强参加诉讼违反法定程序。其次，刘长青等人作为共同原告起诉，一是基于三方之间的协议，二是基于刘长青等人持有的房产证。因刘长青等人所持有的房屋不动产权证书面积、位置、现状、证号均不同，故不属于共同诉讼，一审法院将不同诉求作为一案判决，违反法律规定。2.一审法院忽略了合同中“在胡红强的同意和授权下，李小睿将剩余租金支付”的重要事实。合同签订后，李小睿没有收到胡红强关于将该笔房租交给刘长青等人的授权，即该条件没有成熟，李小睿不具备将租金付给刘长青等人的义务，且胡红强已经收取了李小睿涉案房屋的全部租金225万元，另借李小睿300余万元，李小睿并不欠胡红强的租金。一审法院抛开合同约定的给付条件，直接认定由李小睿将剩余租金支付给刘长青等人属于认定事实错误。3.本案合同签订后，胡红强收取了全部租金，另向李小睿借款向其他债权人还款，李小睿已经先后支付款项500余万元，如果再向刘长青等人支付租金，将面临重复支付的情形。4.李小睿已经支付了租金，不存在拖欠租金行为，一审法院判决解除合同属于适用法律错误。5.一审法院判决内容与刘长青等人的诉请存在严重出入，判非所诉。6.李小睿租赁房屋在先，刘长青等人抵债取得房屋在后，李小睿租赁房屋花费判归刘长青等人明显属于不当得利。 刘长青等人辩称，1.一审法院适用法律正确且程序合法，李小睿的上诉理由不能成立。本案的事实为：李小睿与胡红强签订租赁合同承租涉案房屋，之后胡红强将部分房屋分别卖与刘长青等人。刘长青等人与李小睿、胡红强签订协议约定自2017年10月1日起由李小睿将剩余房租每年55万元分别支付于刘长青等人。刘长青等人与胡红强关于涉案房屋权属的纠纷已经汉阴县人民法院依法判决确定为刘长青等人所有。合同签订后，李小睿支付了2017年至2019年的房租，但此后房租不予支付，刘长青等人依法起诉。2.胡红强并非本案当事人，本案的处理与胡红强没有事实和法律上的关系，请求依法驳回李小睿该项诉请。首先，本案的基本法律关系为房屋租赁合同关系，胡红强属于原房屋开发商，自刘长青等人购买后该商铺权益的行使便与胡红强无关。其次，李小睿陈述的胡红强收取其租金并向其借款的问题与本案无关。三方在合同中明确约定每年租金只需支付胡红强20万元，现李小睿向胡红强支付的额外费用属于当事人对自己权益的处分，其向胡红强借款和支付多余房租属于其与胡红强之间的法律关系，与本案刘长青等人所诉的租赁法律关系无关。李小睿未向刘长青等人支付租金属于违约行为，依法应当承担违约责任。3.李小睿认为刘长青等人不属于共同诉讼不符合法律规定，一审法院一并审理并判决符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》规定了当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的或者是同一种类，人民法院认为可以合并审理，为共同诉讼。本案中刘长青等人诉讼标的相同且同意在本案中合并审理，一审法院基于自愿一并审理并进行判决符合法律规定。4.本案中李小睿的违法行为明显，请求驳回其上诉。租赁合同签订之后，李小睿按期支付了2017年至2019年的房租，现因其与胡红强的其他纠纷便不再支付刘长青等人的房租，该行为明显违反法律规定，已严重损害刘长青等人的合法权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。 刘长青等人向一审法院起诉请求：1.判令李小睿按约定支付自2019年10月1日至2020年10月1日止全年房租费用共计35万元；2.因李小睿已违约，故请求判令双方解除房屋租赁合同，并不得破坏房屋现有装修，以现状交还；3.本案诉讼费由李小睿承担。 一审法院认定事实：2016年10月1日，李小睿与胡红强签订租赁合同，约定将胡红强坐落于XX街XX号一、二层商业房出租给李小睿使用，年租金为55万元，租期自2016年10月1日起至2021年10月1日止。房屋租金按年结算，提前一个月支付下一年度租金；若租金逾期支付超过30天，胡红强有权单方终止合同并收回房屋；租赁期满后，李小睿不得破坏物业原有装修，应以现状交还房屋给胡红强。合同还就其他方面作了约定。因胡红强将上述房屋一部分分别卖给刘长青等人，2017年8月25日，刘长青等人与李小睿、胡红强签订合同，约定原胡红强与李小睿签订的租赁合同五年期继续有效，期间从2016年10月1日起至2021年9月31日止，每年租金55万元不变，从2017年10月1日至2021年9月31日这剩余4年租期里，由李小睿将剩余4年租金220万元，每年支付55万元，分别支付给刘长青10万元、方松4万元、李家奎12万元、吴子平9万元、胡红强20万元。租金每年提前一个月支付下一年度的，如拖欠租金超过一个月，刘长青等人有权收回属于自己所购买的商铺。租赁事宜与开发商胡红强无任何关系。合同还就其他方面作了约定。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，刘长青等人与李小睿、案外人胡红强自愿签订合同书，对房屋租金数额、支付时间、支付方式及延迟支付租金的后果都进行了约定，双方应按照合同约定履行各自的义务。李小睿辩称刘长青等人诉讼请求及标的均不相同，应分别起诉，但法院认为刘长青等人的诉讼请求均是基于同一租赁合同，其诉讼标的也是共同的，仅仅是诉讼标的在刘长青等人中如何细分不同，但均在三方合同中进行了明确的约定、故对李小睿的该项辩解意见不予采纳；对于李小睿辩称房屋租金已经超额支付给第三人胡红强，法院认为，合同依法成立后应对双方当事人具有约束力，不得随意变更合同约定的义务，合同明确约定了由李小睿向刘长青等人分别支付确定的租金，故对其该项辩解意见亦不予采纳。根据三方签订的合同，李小睿拖欠租金已经超过约定的一个月时间，刘长青等人有权收回商铺。故刘长青等人有权要求解除合同，但对其主张的以现状交还房屋的诉讼请求，因李小睿虽与胡红强签订的租赁合同中有过约定，但刘长青等人与李小睿在三方合同书中并未重新约定，也未对2016年10月1日签订的合同中有关此项的约定予以继承，故对该项诉讼请求不予支持。但是，李小睿应当按照通常理解、市场活动的习惯、且不得违背公序良俗向刘长青等人交出商铺。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由李小睿分别向刘长青等人支付自2019年10月1日至2020年10月1日之间的房屋租金10万元、9万元、12万元、4万元；二、依法解除刘长青等人与李小睿之间于2017年8月25日签订的合同，并在判决生效之日起20日内向刘长青等人交房；三、驳回刘长青等人的其他诉讼请求。上述判项在判决生效之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由李小睿负担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 李小睿提交证据如下：1.胡红强与陕西睿正实业有限公司（以下简称“睿正公司”）租赁合同一份，拟证明案外人胡红强与睿正公司签订了涉案房屋租赁合同，租赁期限为20年，本案争议房产的实际承租人为睿正公司并非李小睿。2.再审申请书，拟证明陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1009、1010、1011、1012号民事判决生效后，胡红强申请再审，但因超过时间未予受理，胡红强实际对刘长青等人取得房屋所有权有异议。刘长青等人提交证据如下：1.陕西省汉阴县人民法院（2019）陕0921民初1009、1010、1011、1012号民事判决，拟证明本案涉案房产系刘长青等人的合法财产，与胡红强无关，胡红强与李小睿的纠纷与刘长青等人无关。2.转账凭证一组，拟证明李小睿认可租赁刘长青等人的房屋并按照合同约定支付了两年房租，但并未支付2019年之后房租，构成违约。3.汉阴县人民法院调解笔录一组，拟证明本案一审期间李小睿承认租赁刘长青等人房屋并拖欠租金，要求推迟支付租金，但在延期之后却并未支付租金，属于自认后的违约，应当承担相应的法律责任。 刘长青等人质证认为：1.租赁合同真实性无法核实，且该合同已被2017年8月25日的合同书所替代，对该证据的证明目的不予认可，且该证据与本案无关。2.对再审申请书的真实性不予认可，不能确定是否是胡红强本人的意思表示，胡红强在一审期间对房屋权属问题已经进行了明确表述，再审申请书的意见与其陈述矛盾，且上述判决已经生效。李小睿质证认为：1.判决书真实性无异议，但本案刘长青等人所取得的不动产房屋的位置、面积均不相同，该证据可证实一审法院合并审理不符合法律规定。2.转账凭证真实性无异议，但无法达到其证明目的，转账凭证的支付主体是睿正公司并非李小睿个人，即该房屋的实际承租人为睿正公司并非李小睿。3.调解笔录真实，但不能达到其证明目的。 本院经审查认为，1.刘长青等人对租赁合同的质证意见成立，故对租赁合同不予采信。2.再审申请书不能达到其证明目的且与本案无关，故不予采信。3.四份民事判决书与本案相关且双方均无异议，故予以采信。4.转账凭证真实且与本案相关故予以采信。5.调解笔录系本案诉讼过程中李小睿方的调解意见，不能以此作为认定违约的依据，故不予采信。 经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.本案一审审理是否存在程序违法；2.李小睿是否违约，双方合同是否应予解除；3.李小睿是否应当向刘长青等人支付租金35万元。 一、本案一审审理是否存在程序违法。 李小睿认为本案涉案合同是刘长青等人、李小睿与案外人胡红强三方签订，一审法院未通知胡红强参加诉讼违反法定程序。经审查，涉案合同书确系三方签订，其内容主要涉及胡红强将部分商铺出售给刘长青等人之后，原租赁合同的履行及租金如何分配的问题。依照合同约定，李小睿应当将租金分别支付与刘长青等人及胡红强，现刘长青等人与李小睿因租金交付问题产生纠纷，从李小睿提交的证据显示胡红强对其应收租金并未提出异议，故胡红强并不属于法律规定的必须参加本案诉讼的当事人，李小睿认为一审法院未通知胡红强参加诉讼程序违法理由不能成立。 李小睿另认为刘长青等人所持有的房屋不动产权证书面积、位置、现状、证号均不同，故不属于共同诉讼，一审法院将不同诉求作为一案判决，违反法律规定。共同诉讼属于诉的合并，其意义在于简化诉讼程序，避免法院在同一事件处理上作出矛盾的判决。本案刘长青等四人均从胡红强处购买商铺，并经过诉讼取得了涉案房屋的所有权，刘长青等人均与胡红强、李小睿签订合同书，对涉案房屋的租金进行了分配，现刘长青等人均起诉李小睿请求解除合同、返还房屋、支付租金，为简化程序，节约诉讼成本，提高效率，保持结果一致，一审法院作为一案处理并无不当。刘长青等人各自应得租金数额已在合同书中进行约定，刘长青等人房屋的面积、位置、现状及证号并不影响本案的处理结果，故李小睿以此为由认为本案一审法院程序违法不予支持。 李小睿另认为一审法院判非所请，经审查，刘长青等人在起诉之时诉请为由李小睿按约定支付自2019年10月1日至2020年10月1日全年房租共计35万元，一审法院在判决结果中依据合同书约定分别明确了刘长青等人应当收取的租金数额，总数额与诉请数额保持一致，故不存在判非所请的问题。 二、李小睿是否违约，双方合同是否应予解除。 二审庭审中，李小睿提出本案的实际承租人应当是睿正公司，其依据为睿正公司与胡红强于2016年10月1日签订的租赁合同、向刘长青等人支付资金的银行转账凭证以及售楼部和火锅店的经营主体资质。经审查，首先，一审期间，刘长青等人提交了李小睿与胡红强于2016年10月1日签订的租赁合同，李小睿对该证据无异议。李小睿同时提交委托书拟证明睿正公司系受李小睿委托支付涉案房租。其次，一审审理期间，李小睿从未对其作为本案承租方的身份提出异议，二审时李小睿主张实际承租人为睿正公司，但对其两审庭审的陈述矛盾仅解释为代理人不同而导致，该理由显然不能成立。第三，李小睿在庭审之后也未向法庭提交火锅店的经营主体资质。另结合本案2017年8月25日的合同书内容及签订主体，李小睿主张涉案房屋的实际承租人为睿正公司的上诉理由不能成立。 无论租赁合同还是三方签订的合同书均是各方的真实意思表示，各方则均应依照合同约定履行己方义务。李小睿作为承租人理应依照合同约定支付租金，虽然签订租赁合同在先，但三方签订合同书时已对租金的收取主体进行了明确变更，则李小睿应当依照合同书约定分别向胡红强及刘长青等人支付相应租金。现李小睿并未按照合同书约定将2019年之后的租金支付于刘长青等人，违反了合同约定。合同书中明确约定“如拖欠租金超过一个月，刘长青等人有权收回属于自己所购买的商铺”，故刘长青等人请求解除其与李小睿之间签订的合同书符合合同约定，应予支持。 三、李小睿是否应当向刘长青等人支付租金35万元。 如前所述，合同书签订之后，李小睿应当依照合同书约定向刘长青等人支付租金。刘长青等人诉请李小睿支付2019年10月1日至2020年10月1日的房租35万元，李小睿认可该笔款项并未支付给刘长青等人，故刘长青等人该项请求应予支持。李小睿上诉认为其没有收到胡红强关于将该笔房租交给刘长青等人的授权，即该条件没有成熟，李小睿不具备将租金付给刘长青等人的义务。经审查，合同书中关于胡红强授权的内容具体约定如下：“在胡红强的同意和授权下，李小睿将剩余4年的租金贰佰贰拾万元，每年伍拾伍万元按以下分割支付，刘长青壹拾万元，方松肆拾万元，李家奎壹拾贰万元整、吴子平玖万元整，剩余贰拾万元租金由李小睿支付给胡红强”。由此可见，合同书中约定的“胡红强的同意和授权”并非是要求每年度李小睿支付租金之时均需经过胡红强的同意和授权，而是陈述三方合同当事人在原出租人胡红强的同意和授权下对每年租金如何收取的具体分配。另，李小睿既无证据证实其支付2017年至2019年租金之时收到了胡红强关于同意支付的授权，也无证据证实刘长青等人与胡红强之间存在其他法律关系导致胡红强有理由反对李小睿向房屋所有权人刘长青等人支付相应部分的房屋租金，故李小睿认为支付条件未成就不具备支付义务的上诉理由不能成立。 李小睿另认为胡红强已经收取了其涉案房屋的全部租金225万元，另借其300余万元。李小睿向胡红强支付租金的数额以及双方之间是否存在借贷关系系李小睿与胡红强之间的法律关系，李小睿不能以此来对抗刘长青等人。 综上所述，李小睿的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6550元，由李小睿负担。 本判决为终审判决。 审判长  程及海 审判员  王 佳 审判员  刘慧琴 二〇二一年三月二十五日 书记员  马晓敏