北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终2531号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。被上诉人（原审原告）：孙淑华，女，1963年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人孙淑华房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初18040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回孙淑华全部诉讼请求。事实和理由：2020年3月受疫情影响，我公司无法带客户看房，导致房屋空置，因此一直在和孙淑华沟通租金减免问题，才一直没有支付租金。受疫情影响，小区管理比较严格，我公司无法带客户看房，房屋有一间一直处于空置状态。我公司不是不同意支付租金，而是受疫情影响和孙淑华沟租金减免问题。我公司认为不应按照之前合同约定的金额支付租金，而是按照实际收取的租金2800元每月支付，也不应支付违约金。孙淑华辩称，同意一审判决，不同意中天置地公司的上诉请求。孙淑华向一审法院起诉请求：1.中天置地公司支付5个月的租金23000元；2.中天置地公司缴纳在租住房屋期间拖欠的水费390元；3.中天置地公司向其支付违约金46000元。一审法院认定事实：2017年8月16日，孙淑华作为委托人（甲方）与中天置地公司作为租赁代理机构（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》。约定：房屋坐落于北京市东城区新中西里街道办事处4-4-504号，使用面积36平方米；房屋所有权人孙淑华，租赁用途居住；出租代理期限自2017年8月17日至2020年8月16日，共计3年，出租代理期限不可延长；本合同约定的房屋代理期开始的前15天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；甲方应于2017年8月17日前将房屋交付给乙方，《房屋交割清单》见附件二；租金标准为，每月房屋租金（含税价）为人民币4600元整；乙方应按本合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次是2017年8月17日（25310），第二次是2018年2月17日（27600），第三次是2018年8月17日（27600），第四次是2019年2月17日（27600），2019年8月17日（27600），2020年2月17日（27600）；出租委托代理期限内，甲方承担与房屋有关的下列费用：（5）供暖费、（7）物业管理费、（8）房屋租赁税费、（11）室内设施维修费：（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）室内设施维修费；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。合同的解除部分的第九条第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（1）未按约定划付租金达5日以上的；（2）擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（3）利用房屋从事违法活动；（4）放任承租方的上述行为的。违约责任中的第十条第（三）款约定，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。庭审中，孙淑华提供北京市自来水集团有限责任公司的未缴费清单显示有两笔费用未缴纳，2019年9月1日出账的欠费金额是185元，2020年7月1日出账的欠费金额是205元。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。本案中，双方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当依约履行。孙淑华有向中天置地公司交付租赁房屋的义务，中天置地公司有向孙淑华交纳租金的义务。在合同履行过程中，孙淑华主张中天置地公司自2020年3月17日至2020年8月16日未向孙淑华支付租金，中天置地公司对此亦予以认可。故对孙淑华要求中天置地公司支付该期间欠付租金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。对于中天置地公司主张的诉争房屋有一间处于空置状态，孙淑华应适当减免租金的意见，于法无据，法院不予采纳。关于孙淑华要求中天置地公司支付欠缴水费390元的诉讼请求，因双方租赁合同中约定，房屋使用期间的水费由中天置地公司承担。对孙淑华的该项诉讼请求，有事实与合同依据，法院予以支持。关于孙淑华要求中天置地公司支付违约金的请求，因中天置地公司未依约按时向孙淑华支付租金，故中天置地公司应当承担相应的违约责任。关于违约金的支付标准，法院将综合考虑本案合同履行情况、中天置地公司欠费的原因、欠费的金额等因素予以酌定。据此，一审法院于2020年12月判决：一、中天置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向孙淑华支付2020年3月17日至2020年8月16日的房屋租金23000元及违约金2000元；二、中天置地房地产经纪有限公司于判决生效后七日内向孙淑华支付水费390元；三、驳回孙淑华的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，中天置地公司上诉主张涉案房屋有一间处于空置状态，孙淑华应当适当减免租金。2020年的新冠肺炎疫情及相关管控措施对房屋租赁市场造成明显影响，对于房屋租赁合同的履行而言，构成不可抗力。中天置地公司自2020年3月17日起至2020年8月16日未向孙淑华支付租金，构成违约，而新冠肺炎疫情及管控措施构成违约责任的部分免责事由。因此，中天置地公司上诉主张孙淑华应当适当减免租金，符合法律规定及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关精神，本院酌情减免。中天置地公司在一审中辩称同意按每月2800元标准支付租金，与约定租金4600元相比减少1800元，基本符合实际情况，本院予以采纳。一审法院判令中天置地公司全额给付欠付租金，考虑欠妥，本院予以更正。关于中天置地公司上诉主张其不应支付违约金的主张，本院认为，因中天置地公司未按照合同约定的时间向孙淑华支付租金，虽因不可抗力部分负责，但不能全部免责，仍应承担相应的违约责任。本院结合中天置地公司欠费原因和金额等因素酌定中天置地公司应当支付违约金1500元。关于孙淑华要求中天置地公司支付欠缴水费390元的诉讼请求，因双方租赁合同中约定，房屋使用期间的水费由中天置地公司承担，故一审法院支持孙淑华的该项诉讼请求，与事实与合同约定相符；且中天置地公司未就此上诉，本院不持异议，予以维持。综上所述，中天置地公司的上诉请求部分成立，本院依法改判。一审判决主文对中天置地公司全称表述有笔误，本院一并更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2020）京0101民初18040号民事判决；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向孙淑华给付2020年3月17日至2020年8月16日的房屋租金14000元及违约金1500元；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向孙淑华给付水费390元；四、驳回孙淑华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费767元，由孙淑华负担608元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担159元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费425元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担264元（已交纳），由孙淑华负担161元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 李俊晔二〇二一年三月二十五日法官助理 王若净书 记 员 张 爽