北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4497号上诉人（原审被告）：北京君合子乐教育科技有限公司，住所地北京市大兴区天水大街46号院1号楼10层1005。法定代表人：张素英，董事长。上诉人（原审被告）：开迪乐博教育科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张素英，董事长。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：康荣，北京开盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷1号楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：邓琦耀，男，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司员工。上诉人北京君合子乐教育科技有限公司（以下简称君合子乐公司）、开迪乐博教育科技（北京）有限公司（以下简称开迪乐博公司）因与被上诉人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初20539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。君合子乐公司及开迪乐博公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判确认双方所签《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）于2020年8月8日解除，由我公司以261653.1元履约保证金全额抵偿相应租金；2.撤销一审判决第三、五项；3.诉讼费由鸿坤伟业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定的《租赁合同》解除日期是错误的。1.我们享有合同解除权。一审法院仅依据疫情和管控对普通商户的一般影响就认定我们解除合同的依据不足，没有考虑政府对于早教培训行业的特殊管控措施对我们履行合同、实现合同目的的影响。因此一审法院认定的合同解除日期是错误的。2.截至2020年8月初，北京市教委仍不允许营业，因而我们无法进行下一学期课程安排和完整的教学计划，也无法向学员销售下学期的课程包，继续承租已无法实现合同目的。因此我们可以适用不可抗力的规定，解除合同。二、一审判决认定的部分事实存在错误。北京市教委从2020年1月底就严禁开展线下教育培训，只允许符合条件的转为线上活动，直到2020年9月中小学开学后，才通知符合条件的校外培训机构经审批可以开展线下经营，因此一审判决以2020年7月15日为界限，认为2020年7月16日至同年9月10日期间有疫情因素影响经营，判令我们全额交纳租金等费用，是错误的。三、一审判决在以下几方面显失公平。1.判令我们按照55%的比例承担2020年2月1日至同年7月15日期间的租金及其他各项费用，明显不公；2.判令我公司全额交纳2020年7月16日至同年9月10日期间的租金及其他各项费用，是错误的；3.合同解除不能归责于我们一方原因，判令我们扣除1个月保证金和补交装修免租期的租金和管理费，明显不公；4.我们在合同解除后就将所租北京市大兴区欣旺北大街8号1幢1层101“鸿坤广场购物中心”F3-01/26号房屋（以下简称涉案房屋）交还给鸿坤伟业公司，该房屋内仅留有部分物品，且已告知鸿坤伟业公司可自行处理，不存在我们占用房屋的情形，故不应承担占用费。鸿坤伟业公司辩称：同意一审判决，不同意君合子乐公司及开迪乐博公司的上诉请求。君合子乐公司从2020年2月份开始欠付房租等费用，我公司并未同意对方先拖欠租金再协商解除，因此君合子乐公司系违约解除合同，其拖欠租金给我公司造成巨大损失，我公司不得已才解除合同。即便疫情构成不可抗力，也并不导致双方合同目的不能实现，因此君合子乐公司解除合同没有依据。商场闭店期间，我公司的损失也很大，且我公司给予全部商户租金减免的政策，接受了减免政策的商户仍在继续履行合同，但是君合子乐公司不仅不接受，反而恶意违约，闭店期间的费用君合子乐公司应当承担。一审法院已经充分考虑了君合子乐公司可以开展线上培训的情况，认定君合子乐公司应当全额支付2020年7月16日至2020年9月10日期间的相关费用是正确的，关于房屋占用费和免租期内的各项费用，一审法院已经对合同履行时间等因素进行了考量。双方合同在合同期最后一年解除，君合子乐公司已经在前期取得了营业收入，其承担风险的能力明显高于有些刚签合同就遇到疫情的商户。鸿坤伟业公司向一审法院起诉请求：1.确认我公司与君合子乐公司签订的《租赁合同》于2020年9月10日解除；2.判令君合子乐公司支付合同解除的违约金704036.1元；3.判令君合子乐公司支付自合同解除日至2020年11月5日的房屋占用费219033.45元；4.判令君合子乐公司支付2020年2月1日至2020年9月10日期间的租金563568.71元、管理服务费285718.4元、POS机租用费用1466.67元及水费945元，并承担逾期支付上述款项的违约金（按照每日逾期款项0.1%的标准计算，自2020年7月17日计算至实际支付日）；5.判令君合子乐公司支付房屋装修拆除费75471.76元；6.判令君合子乐公司于合同解除之日起30日内办理以涉案房屋为注册地址的工商注销或变更手续，逾期未办理的每日按照649.36平米乘以17.82元/每平方米支付逾期迁出违约金，自2020年10月11日起计算至实际迁出之日止；7.判令君合子乐公司支付装修免租期的租金207389.35元以及管理服务费136365.6元；8.判令开迪乐博公司对上述第2至7项承担连带给付责任；9.诉讼费由君合子乐公司和开迪乐博公司承担。一审法院认定事实：2016年1月28日，鸿坤伟业公司作为甲方与乙方开迪乐博公司签订《租赁合同》，主要内容为：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋类型为商业；甲乙双方同意，涉案房屋用于计算租金、管理服务费及其他费用的租用面积为649.36平方米；乙方承诺租赁涉案房屋作为经营：“纽约国际儿童俱乐部（品牌）儿童教育培训（业态）”之用；租赁期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，即2016年5月1日至2021年4月30日；甲方同意给予乙方自涉案房屋交付之日起105天的装修期，即2016年1月15日至2016年4月30日，若因乙方原因导致本合同提前终止的，则甲方有权要求乙方补交装修期内的全部租金、管理服务费及宣传推广费。保底租金按照租用面积计算，第一个租金计收年度月租金额为每平方米91.25元，月保底租金为59254.1元，第二个租金计收年度的月租金额为每平方米98.55元，月保底租金为63994.43元，第三个租金计收年度的月租金额为每平方米106.43元，月保底租金为69111.38元，第四个租金计收年度的月租金额为每平方米114.95元，月保底租金为74643.93元，第五个租金计收年度的月租金额为每平方米120.7元，月保底租金为78377.75元；第一个至第五个租金计收年度的月提成租金按乙方该年度每个日历月的营业额的10%计算月租；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金234678.7元；管理服务费为每月38961.6元；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还涉案房屋，乙方逾期不交还房屋的，甲方有权要求乙方按每日每平方米17.82元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担涉案房屋占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；POS机租用费为每月200元，保证金为1000元/台；乙方应当于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的30日内办妥以涉案房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期1天，应向甲方支付相当于每平方米17.82元的违约金；乙方应交付公共事业保证金25974.4元；如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项（但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的5个工作日内补交该等差额；乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除本合同并按本合同17.2条处理；17.2条约定甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还，同时，乙方还需支付给甲方相当于当年6个月的租金和6个月的管理服务费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额，其中，具体情形包括逾期支付租金或其他任何应付款项超过15天的；乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还涉案房屋，乙方应将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使涉案房屋恢复原状、由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿。合同签订后，双方依约履行合同。2016年6月29日，鸿坤伟业公司作为甲方与乙方开迪乐博公司及丙方君合子乐公司签订《三方转让协议》，主要内容为：甲方同意乙方将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自2016年6月1日起丙方作为《租赁合同》的承租人，承担《租赁合同》项下的所有义务并享有权利，而乙方则不再承担《租赁合同》项下的任何义务，亦不享有任何权利；各方同意，将乙方根据《租赁合同》已经支付的租赁保证金、公共事业保证金合计260653.1元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定扣除应扣部分（如有）后直接退还给丙方；甲乙双方同意，乙方将其在《POS专用收银系统租用协议书》中的全部权利义务转让给丙方，乙方根据《POS专用收银系统租用协议书》已经支付的POS保证金1000元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定扣除应扣部分（如有）后直接退还给丙方；丙方同意接受乙方在与甲方签署的《租赁合同》中的全部权利义务，甲方与乙方签署的《租赁合同》及其他与该房屋相关的一切协议、备忘录等一切文件，均对丙方发生法律效力；丙方逾期支付以上费用的，每逾期1天，应按未付金额的0.1%向甲方支付违约金，逾期支付超过15天的，甲方有权通过诉讼或其他途径向丙方追索，乙方同意对于丙方应支付的剩余租金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任，若在规定时间内丙方仍未付清其应付款项的，乙方同意按照甲方的要求向甲方付清丙方之应付而未付款项。协议签订后，君合子乐公司作为房屋承租方继续履行合同。自2020年2月起，君合子乐公司未再交纳租金等各项费用。2020年7月17日，君合子乐公司向鸿坤伟业公司递交《解除通知书》，载明：“……因疫情影响，原租赁合同在客观层面上无法继续履行。故根据国家政策和最高人民法院的指导意见，因疫情属于不可抗力，现在我方以受不可抗力影响，无法继续履行，提出解除合同，特函告如下：1.合同于2020年【8】月【8】日解除，解除后贵我双方均不因该合同享有任何权利、履行任何义务和承担任何责任。2.因我司妥善安排会员需要时间，申请于2020年8月15日正式撤场，望贵司届时配合办理房屋返还和相关手续。3.申请贵司于合同解除后【5】日内将原租赁合同的保证金【234678.7】元、广告位押金【5000】元，合计【239678.7】元退还至我司指定银行账户……”2020年9月7日，鸿坤伟业公司通过邮件的方式向君合子乐公司发送《鸿坤广场购物中心编号为：HKWY-SG-GWZX-LEAS-2015-APOS0128的解约函》，称：“鉴于贵司已单方面向我司发出《解约函》，双方不再具备合作的可能，我司正式通知贵司解除贵我双方之间的《房屋租赁合同》”，并要求君合子乐公司支付租金、管理服务费、水电费、违约金等费用，同时要求君合子乐公司在收到本函之日起15天内，将涉案房屋恢复成毛坯状态交还。君合子乐公司于2020年9月10日收到该解除函。君合子乐公司对此回函，称其于2020年8月7日将教具类物品搬出了店铺，并认为2020年2月1日至2020年3月14日鸿坤广场购物中心整体闭店，不应当收取任何费用；2020年6月11日至2020年7月15日，北京出现第二次疫情，鸿坤广场购物中心所在区域为疫情的红色高风险地区，商铺都停止了运营，不应当收取任何费用；鸿坤伟业公司也出具了2020年2月1日至2020年5月31日的租金减免政策，减免租金50%；综上，君合子乐公司同意承担2020年3月15日到2020年6月11日期间、2020年7月15日到2020年8月8日期间的租金和物业费用，减掉2020年3月15日到2020年5月30日商场的减免部分租金，其余部分可以用租赁保证金和押金抵扣。2020年9月22日，君合子乐公司向鸿坤伟业公司递交《交接单》，载明：“……我司根据与贵司沟通的结果，于8月7日将教具类物品搬出了店铺。考虑当时告知贵司在中控室有我司租赁的商铺的大门钥匙一套，为了更便于贵司招商部进入我司，今日将我司另外一套大门备用钥匙（之前未找到，今日收拾物品发现）上交贵司，请妥善保管。”一审审理中，鸿坤伟业公司称君合子乐公司虽然于2020年9月22日交还了涉案房屋的钥匙，并告知屋内的物品不要了，让鸿坤伟业公司自行处理，但其于2020年11月要将涉案房屋另行出租给别人时，就询问君合子乐公司屋内物品是否还要，君合子乐公司派了其工程部的人将其认为有用的物品拆走。鸿坤伟业公司提交出门许可证1张证明君合子乐公司于2020年11月5日搬离的事实。君合子乐公司认为其已于2020年8月7日搬走，11月去搬的东西都是本来不要的低值易耗品，是在鸿坤伟业公司的要求下去搬的。鸿坤伟业公司提交施工合同、拆除费发票、银行转账凭证、拆除费用明细单、维修派工单、工程验收移交记录单及租赁房屋现场施工照片，以证明2020年11月5日至2020年11月24日期间，鸿坤伟业公司自行请装修公司将涉案房屋室内装修拆除恢复原状，并支付工程款75471.76元。君合子乐公司对上述证据均不予认可，称涉案房屋现系由新承租方在进行装修，当时拆除工作需要工程规划，还需要鸿坤伟业公司确认，而鸿坤伟业公司称需要再利用，故没有拆除。另，双方一致认可君合子乐公司已交纳的租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金等各项履约保证金共计261653.1元。君合子乐公司及开迪乐博公司认为合同解除系因为疫情因素所造成的不可抗力，其并不存在违约行为，其从事教育行业，受疫情影响更大，而鸿坤广场购物中心在2020年2月4日至2020年3月15日期间整体闭店，2020年6月11日至7月期间虽然商场没有关门，但西红门镇地区属于高风险地区，非本地人基本没人敢去，所以一直没有经营，履约保证金应折抵相关费用。鸿坤伟业公司则称除2020年2月4日至2020年3月14日期间整个商场闭店以外，其他时间均正常营业，即使疫情影响构成不可抗力，也不足以导致合同目的无法实现，并不能成为君合子乐公司单方解除合同的理由，故履约保证金不应退还。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。君合子乐公司与鸿坤伟业公司、开迪乐博公司签订《三方转让协议》后，君合子乐公司作为涉案房屋变更后的承租方，受让《租赁合同》中的权利义务，与鸿坤伟业公司形成合法有效的租赁合同关系，双方均应依照《租赁合同》约定履行各自义务。君合子乐公司主张其因疫情影响单方提出解除合同，双方《租赁合同》已于2020年8月8日解除。对此法院认为，虽然此次新冠肺炎疫情对经济社会产生了重大影响，但是就本案来说，综合考虑疫情防控等级变化、合同期限等因素，新冠肺炎疫情或疫情防控措施并不足以导致合同目的无法实现，故君合子乐公司以此为由提出解除合同依据不足。根据《租赁合同》的约定，乙方擅自退租的，甲方有权选择解除合同。在君合子乐公司向鸿坤伟业公司提交了《解除通知书》，明确表示不再继续履行合同义务的情况下，鸿坤伟业公司提出解除合同有合同依据，君合子乐公司于2020年9月10日收到解约函，鸿坤伟业公司要求确认该日为双方合同解除日，法院予以支持。对于鸿坤伟业公司其他诉讼请求的合理部分，法院确认如下：2020年2月1日至2020年9月10日期间的租金、管理服务费、POS机租用费用，鉴于此次新冠肺炎疫情对君合子乐公司的正常经营确实造成较大影响，如继续按照合同约定履行，对于君合子乐公司明显不公平，在此情况下，双方均无过错，相关损失应在双方之间合理分担，故法院本着公平原则，根据疫情或疫情防控措施的影响程度对上述费用予以酌减。考虑到君合子乐公司系经营教育培训行业，根据现实情况，在整个受疫情影响期间，教育培训行业均无法进行线下培训活动，而在后期，相关教育培训行业陆续通过线上授课的方式在一定程度上减少损失，故在此期间鸿坤购物中心是否闭店及疫情防控措施等级的高低对君合子乐公司经营的影响程度差别不大，故法院整体对2020年2月1日至2020年7月15日期间的租金及相关费用予以调整，酌情按照55%的比例确定君合子乐公司应交纳的租金为230236.61元，管理服务费为117513.21元，POS机租用费为603.22元；2020年7月16日至2020年9月10日期间，未有证据证明有疫情明显影响正常经营的情况，君合子乐公司应当全额交纳相关费用，经计算，租金为144956.7元，管理服务费为72058.01元，POS机租用费为369.9元。综上，君合子乐公司应交纳的租金共计375193.31元、管理服务费共计189571.22元、POS机租用费共计973.12元。水费945元，君合子乐公司对此予以认可，法院亦无异议。关于鸿坤伟业公司主张的逾期交纳上述费用的违约金，因君合子乐公司系因疫情及疫情防控措施导致停业或者不能正常营业，就上述费用的减免问题与鸿坤伟业公司产生争议而迟延交纳，而并非恶意违约，故对于该项诉讼请求，法院不予支持。房屋占用费用，鸿坤伟业公司主张君合子乐公司于2020年11月5日腾退，但根据双方陈述及相关证据，君合子乐公司于2020年9月22日将涉案房屋钥匙交还，且告知鸿坤伟业公司室内物品可以自行处理，在此情况下，鸿坤伟业公司已实际控制租赁房屋，其未将室内物品及时处理属于其自行扩大房屋占用期间，鸿坤伟业公司要求将占有使用费计算至2020年11月5日，法院不予支持；君合子乐公司主张其于2020年8月7日即已搬离，但并未有相关交接手续证明搬离事实，且君合子乐公司在合同未解除的情况下搬离房屋亦不能成为其不承担相应责任的理由，故对该项抗辩意见，法院亦不予采纳；基于此，法院确认双方的实际交接时间为2020年9月22日，君合子乐公司应支付合同解除后至2020年9月22日期间的房屋占用费，从鸿坤伟业公司的实际损失出发，法院参照租金标准计算房屋占用费为31351.1元。房屋装修拆除费，根据双方《租赁合同》约定，《租赁合同》解除后，君合子乐公司负有将涉案房屋恢复原状的义务，其未恢复原状，应当承担鸿坤伟业公司自行恢复所支出的费用，鸿坤伟业公司要求君合子乐公司支付房屋装修拆除费75471.76元，证据确实充分，法院予以支持。装修免租期内的租金和管理服务费，因《租赁合同》系因君合子乐公司的原因提前终止，根据《租赁合同》的约定，鸿坤伟业公司有权要求乙方补交装修期内的租金、管理服务费等费用，考虑到合同解除时租赁期间已履行4年余，要求君合子乐公司补交装修期内全部租金、管理服务费过分加重其违约责任，法院从公平角度出发，结合鸿坤伟业公司的实际损失情况，酌情根据未履行期间占整个租赁期间的比例，确认应补缴的租金为26349.58元，管理服务费为17325.75元。办理工商注销或变更手续并非法院受理民事案件范围，法院不予处理；关于逾期办理工商注销或变更手续的违约金，鸿坤伟业公司主张的计算标准过高，法院酌情按照每日200元的标准计算。合同履行过程中，君合子乐公司交纳各项履约保证金共计261653.1元，鸿坤伟业公司认为基于君合子乐公司违约，履约保证金应当不予退还，君合子乐公司认为履约保证金应当折抵应付费用。对此法院认为，《租赁合同》中有关于因承租人中途退租导致合同解除而不退还保证金之约定，实为承租人导致合同解除的违约金约定，因双方的纠纷系在受疫情影响的情况下产生，从受疫情影响房屋租赁合同纠纷关于互谅互让、合理分担损失的处理原则出发，综合考虑合同的履行情况、剩余合同期限、商铺收回时间、当事人的过错程度以及预期利益等因素，法院酌情确定履约保证金中相当于1个月的租金和管理服务费的部分（117339.35元）不予退还，对于剩余部分，从履约保证金本身系担保合同履行的性质角度考虑，应折抵君合子乐公司应当支付的费用。因鸿坤伟业公司的违约损失已在上述不予退还的履约保证金中予以考虑，其再行主张合同解除的违约金过高，法院不予支持。根据《三方转让协议》的约定，开迪乐博公司对于君合子乐公司应支付的剩余租金、其他费用、违约赔偿等承担连带保证责任，故鸿坤伟业公司要求开迪乐博公司对君合子乐公司的上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。据此，一审法院判决如下：一、确认北京鸿坤伟业房地产开发有限公司与北京君合子乐教育科技有限公司的《鸿坤广场购物中心房屋租赁合同》于二〇二〇年九月十日解除；二、北京君合子乐教育科技有限公司于判决生效后十日内支付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司租金375193.31元、管理服务费189571.22元、POS机租用费973.12元、水费945元，以上共计566682.65元（其中144313.75元用履约保证金折抵，剩余422368.9元应予支付）；三、北京君合子乐教育科技有限公司于判决生效后十日内支付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房屋占用费31351.1元；四、北京君合子乐教育科技有限公司于判决生效后十日内支付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司房屋装修拆除费75471.76元；五、北京君合子乐教育科技有限公司于判决生效后十日内支付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司装修免租期内的租金26349.53元、管理服务费17325.75元，以上共计43675.28元；六、北京君合子乐教育科技有限公司于判决生效后十日内支付北京鸿坤伟业房地产开发有限公司逾期办理工商注销或变更手续的违约金（按照每日200元的标准，自2020年10月11日起计算至北京君合子乐教育科技有限公司工商注册地址实际迁出之日止）；七、开迪乐博教育科技（北京）有限公司对上述款项承担连带给付责任；八、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，鸿坤伟业公司对一审判决认定的事实并无异议，君合子乐公司、开迪乐博公司称一审判决记载的“鸿坤伟业公司称除2020年2月4日至2020年3月14日期间整个商场闭店以外，其他时间均正常营业”系错误，但认可对其此项主张不能提供证据。鉴于君合子乐公司、开迪乐博公司的上述主张系一审判决记载的鸿坤伟业公司的意见，且其并未提供相关证据佐证其所持异议成立，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。双方一致确认：鸿坤伟业公司曾通知全体租户可以给予租金减免政策，但双方未能就此达成一致；一审判决计算的各项费用数额均无错误；君合子乐公司已于2021年1月11日将其注册地址从涉案房屋迁出。君合子乐公司及开迪乐博公司主张鸿坤广场购物中心在2020年2月4日至3月14日期间以及同年6月11日至7月15日期间均闭店，但就鸿坤广场购物中心2020年6月11日至7月15日期间闭店未能提供证据；而鸿坤伟业公司仅认可商场于2020年2月4日至3月14日期间闭店。君合子乐公司及开迪乐博公司明确表示其认可一审判决第四项、第六项和第七项，并主张其根据北京教委的通知一直未开展线下教育，其在一审提交微信公众号截图可以证明其所述事实成立，且表示到2020年9月中小学复课后校外培训机构经审批可以开展线下经营。鸿坤伟业公司认为微信截图不能证明是政府文件，无法核实真实性，不认可证明效力。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方均应依约履行各自的合同义务，不得擅自变更和解除合同。双方争议焦点问题之一是《租赁合同》是因君合子乐公司违约解除，还是因不可归责于双方的原因解除。双方在履行合同期间，遭遇新冠肺炎疫情。此次疫情虽然对社会生活产生了重大影响，但是就本案来说，综合考虑疫情防控等级变化、合同期限等因素，新冠肺炎疫情或疫情防控措施，并不足以导致双方合同目的无法实现，故君合子乐公司以新冠疫情为由提出解除合同，依据不足。君合子乐公司于2020年7月17日向鸿坤伟业公司发出《解除通知书》，属于擅自退租。在此情况下，鸿坤伟业公司有权依约选择解除合同，行使解除权。故《租赁合同》系因君合子乐公司违约提前解除。至于合同解除时间，因君合子乐公司并不享有合同解除权，其要求以2020年8月8日为合同解除时间，缺乏依据。一审法院将鸿坤伟业公司发出的解约函到达君合子乐公司的时间即2020年9月10日确认为合同解除时间，是适当的。关于君合子乐公司违约解除合同的责任承担问题。一审法院根据双方合同约定，将不退部分保证金认定为君合子乐公司承担违约责任的方式，鸿坤伟业公司予以认可，本院对此不持异议。在君合子乐公司违约解除合同的情况下，坚持要求鸿坤伟业公司将全部保证金用于折抵其欠付的租金等费用，明显有违双方合同约定，本院实难支持。双方争议焦点问题之二系君合子乐公司应当承担的2020年2月1日至同年9月10日期间合同履行期间的租金及其他各项费用的具体金额。一审法院在充分考虑君合子乐公司的经营模式及此次新冠肺炎疫情对其正常经营造成了较大影响的情况下，认定如继续按照合同约定标准履行，对于君合子乐公司明显不公平，遂确定双方合理分担相关损失的原则，并根据疫情或疫情防控措施的影响程度，分段计算租金及其他费用，对2020年2月1日至7月15日期间的租金及其他费用酌减，判令其整体按照55%的比例负担，对此后受疫情影响较小的2020年7月16日至9月10日期间的租金及其他费用判令其全额负担，并无不当。现君合子乐公司及开迪乐博公司坚持认为一审判决确认的55%的比例过高，因司法实践中各案案情不同，影响租金负担比例的因素也不尽相同，其此项主张明显缺乏事实及法律依据，本院不予采信。至于君合子乐公司及开迪乐博公司所持商场停业期间的租金不应由其承担的意见，因商场停业系受疫情防控政策影响，属于不可归责于双方的原因，相关费用原则上也应由双方分担，本院对其此项意见不予采信。关于鸿坤伟业公司主张的房屋占用费。君合子乐公司虽主张其于2020年8月7日就已搬离涉案房屋，但该主张明显与其《解除通知书》内容不符，且其并未就此提供证据。故一审法院以《交接单》确认的君合子乐公司将涉案房屋钥匙交还鸿坤伟业公司，并告知鸿坤伟业公司室内物品可以自行处理的时间为其完成交还租赁物义务的时间，并判令其承担合同解除后至该日的房屋占用费，是适当的。君合子乐公司上诉提出此项费用应按照55%的比例分担，显无道理，本院不予支持。关于鸿坤伟业公司主张的装修免租期的租金和管理服务费。因装修免租期一般是出租方就整个合同期给予承租方的一种优惠。本案中双方明确约定，因君合子乐公司的原因双方所签合同提前终止，鸿坤伟业公司有权要求君合子乐公司补交装修免租期内的租金、管理服务费等费用，该条款是双方就君合子乐公司违约解除合同，约定的君合子乐公司应当承担的一种责任。一审法院已经考虑到合同解除时已履行4年余，君合子乐公司全额补交装修免租期内全部租金、管理服务费的违约责任过重，最终结合本案实际情况，酌情根据未履行期间占整个租赁期间的比例，确认君合子乐公司应补交的租金及管理服务费金额，是正确的。君合子乐公司上诉亦提出此项费用应按照55%的比例分担，亦无道理，本院不予支持。关于工商变更手续问题，因双方一致确认君合子乐公司已于2021年1月11日将注册地址迁出涉案房屋，君合子乐公司仅需按照一审判决确认的标准及起算时间支付违约金至实际迁出日期即可。因君合子乐公司及开迪乐博公司对一审判决第四项、第六项和第七项均不持异议，本院不再就相关问题进行赘述。综上所述，君合子乐公司及开迪乐博公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10972元，由北京君合子乐教育科技有限公司、开迪乐博教育科技（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 白 松审判员 王军华审判员 刘慧慧二〇二一年三月十九日书记员 刘 荧书记员 韩 铮