福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0526民初272号 原告：中国银行股份有限公司德化支行，住所地：德化县城关湖前路125号。 法定代表人：林湘扬，该支行行长。 委托诉讼代理人：陈文伟，该支行员工。 被告：林敏煅，男，1975年12月17日出生，汉族，户籍地：福建省德化县，现住福建省德化县。 被告：陈彩莲，女，1977年5月22日出生，汉族，户籍地：福建省德化县，现住福建省德化县。 被告：德化县银厦房地产开发有限公司，住所地：德化县浔中镇鹏祥花园。 法定代表人：苏德县，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王淑贞，福建岱仙律师事务所执业律师。 原告中国银行股份有限公司德化支行(以下简称：中国银行德化支行)与被告林敏煅、陈彩莲、德化县银厦房地产开发有限公司(以下简称：银厦房地产公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行德化支行的委托诉讼代理人陈文伟、被告林敏煅、陈彩莲、银厦房地产公司的委托诉讼代理人王淑贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行德化支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签定的编号：ＪＦ7ＤＡＡ20140026号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的合同；2.被告林敏煅、陈彩莲立即偿还原告编号：ＪＦ7ＤＡＡ20140026号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的截止2020年10月16日贷款本息人民币216764.27元（其中逾期未还本金63755.65元、利息21043.08元、罚息8780.72元，未到期本金123184.82元）；以及本息从2020年10月17日起至还款日止按合同约定应计算的利息、罚息的计算方法计算的金额；3.确认原告有权以被告林敏煅、陈彩莲提供的抵押物（地址在德化县××花园××幢××室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权；4.上述贷款本息由德化县银厦房地产开发有限公司负连带清偿责任；5.本案全部诉讼费用（包括受理费、公告费等）由被告林敏煅、陈彩莲承担。 事实和理由：2014年12月5日，原告与被告林敏煅签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【编号：ＪＦ7ＤＡＡ20140026号】，约定：被告林敏煅向原告贷款人民币250000元，用于购买址在德化县××花园××幢××室房产；贷款年利率4.9%，贷款期限120个月，自2014年11月27日起至2024年11月27日止，还款日为每月的20日，还款方式为按月等额本息还款。同时，被告林敏煅、陈彩莲还提供其所购买的址在德化县××花园××幢××室房产作为上述贷款的抵押物，并依法办理了抵押预告登记。 上述《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，原告于2015年1月9日将贷款本金人民币250000元划入被告林敏煅指定的账户，即原告已经依约履行了向被告林敏煅提供贷款的义务。但被告林敏煅、陈彩莲却未能依约按期归还约定的贷款本息，截止至2020年10月16日，被告林敏煅已违约期数33期，累计拖欠贷款本金63755.65元、利息21043.08元、罚息8780.72元，未归还。根据《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》【编号：JF7DAA20140026号】附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条第2款、第四条保证人德化县银厦房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证约定，被告林敏煅逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，原告有权宣告贷款本息全部提前到期，要求保证人承担保证责任。另根据《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条保证责任约定：如果借款人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权要求保证人履行保证责任，主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使。因此要求被告林敏煅、陈彩莲，被告银厦房地产公司立即偿还全部贷款及相应利息，原告有权优先受偿拍卖、变卖上述抵押物的价款以清偿全部贷款本息。综上，原告特依据我国《民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如诉请。 银厦房地产公司辩称，一、本案属于住房按揭借款合同，借款人林敏煅、陈彩莲夫妇己经提供了向答辩人购买的位于德化县××镇××花园××幢××室房屋作为抵押担保，并办理了抵押预告登记，原告的债权可以通过拍卖、变卖该房产的价款优先得以偿还，该房产的价值远远高于林敏煅、陈彩莲夫妇所欠的债务。原告的第3个诉讼请求也是要求对该抵押房产拍卖、变卖后所得价款优先受偿。 二、本案既有物的担保也有答辩人提供的保证担保，根据《中华人民共和国担保法》第28条之规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”根据《中华人民共和国民法典》第三百九十二条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”答辩人仅应在德化县××镇××花园××幢××室房屋担保以外的债权承担保证责任，也即本案应先拍卖、变卖借款人林敏锻、陈彩莲夫妇用于抵押的位于德化县××镇××花园××幢××室房屋的价款优先予以偿还，该房屋的价款不足以清偿债务时，答辩人才承担保证责任。原告起诉要求答辩人对所有债务承担连带责任没有依据。 三、答辩人己经将借款人林敏煅、陈彩莲夫妇向答辩人购买的位于德化县××镇××花园××幢××室××房产证件的相关材料完整提供给办证部门，办证部门正在进一步的办证中，致使借款人林敏煅、陈彩莲夫妇至今未能取得房产证，不是答辩人的原因造成的，答辩人不存在过错，不应对本案借款承担连带责任。 四、原告提供的个人住房按揭借款合同属于格式合同，提供的《个人一手住房贷款合同通用条款》第四条第4款：“主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使”等保证条款属于格式条款、霸王条款，该格式条款与《中华人民共和国担保法》第28条之规定不相符合，与《民法典》第三百九十二条规定也不相符合，违反了该法律的规定，属于无效的约定，对答辩人不产生法律效力。 综上，本案有物的担保也有答辩人提供的保证担保，答辩人仅应在对物的担保以外的债权承担保证责任，也即本案原告的债权应先拍卖、变卖借款人林敏煅、陈彩莲夫妇用于抵押的位于德化县××镇××花园××幢××室房屋的价款优先受偿，不足部分才由答辩人承担连带责任，原告诉讼要求答辩人对所有债务承担连带清偿责任没有依据，诉讼请求不能成立。 林敏煅未作答辩。 陈彩莲未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将在本案争议的焦点中进行综合分析作出判断。 本院经审理认定事实如下： 一、2014年12月3日,林敏煅、陈彩莲以浔中镇土坂村鹏祥花园9幢6层605作抵押向中国银行德化支行申请住房借款申请。2014年12月5日,借款人林敏煅、贷款人中国银行德化支行与保证人银厦房地产公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》(以下简称：《贷款合同》)。贷款金额为人民币250000元,贷款期限为120个月，自2014年11月27日至2024年11月27日止;借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.125‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，每月的1日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；还款方式为等额本息;保证方式为抵押加阶段性保证;出现未按期归还贷款本息的违约事件时，贷款人有权宣布《贷款合同》项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除《贷款合同》。2015年1月9日,中国银行德化支行将该笔住房贷款250000元根据林敏煅的委托转入银厦房地产公司账户内； 二、2014年12月3日，双方到德化县房地产交易所办理预购商品房抵押权预告登记； 三、至2020年10月16日,贷款已拖欠本息216764.27元(其中逾期未还本金63755.65元、利息21043.08元、罚息8780.72元，未到期本金123184.82元)； 四、林敏煅、陈彩莲于1997年12月19日登记结婚,在贷款时系夫妻关系。 以上事实，有原告提供的结婚证复印件一份、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同一份、预告登记证明一份、逾期未还款查询一份、贷款已还款明细清单一份以及法庭笔录在案佐证，本院予以确认。 本院认为，林敏煅、中国银行德化支行与银厦房地产公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示,且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定,合法有效,双方应按合同约定履行。根据合同约定,借款人未按约定按期偿还借款的,贷款人有权解除与借款人的借贷关系、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用以及行使担保权利,林敏煅未能如期向中国银行德化支行偿还借款本金及利息,已构成违约,中国银行德化支行要求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、偿还贷款本息216764.27元及从2020年10月17日起至还款日止按合同约定计算的利息、罚息，符合合同约定和法律规定,本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条的规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。从房地产开发公司为预售商品房提供阶段性保证担保的约定特殊性,以及合同目的考量，本案中，如果银厦房地产公司已经完成案涉房屋所有权初始登记，中国银行德化支行对涉案房屋拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权，否则，银厦房地产公司在办理所涉房屋所有权初始登记以前,继续承担保证责任。 综上,依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第四百一十条、第五百六十二条、第五百六十五条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司德化支行与林敏煅、德化县银厦房地产开发有限公司签定的编号：JF7DAA20140026号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》； 二、林敏煅、陈彩莲应在本判决生效后十五日内偿还中国银行股份有限公司德化支行贷款本息人民币216764.27元及自2020年10月17日起至还款日止按合同约定计算的利息、罚息； 三、如果林敏煅、陈彩莲未按照判决履行还本付息义务，则中国银行股份有限公司德化支行有权以林敏煅、陈彩莲提供的抵押物（即：德化县××花园××幢××室房产）行使抵押权，并就上述贷款本息对抵押物拍卖、变卖所得的款项或抵押物的折价款享有优先受偿权； 四、德化县银厦房地产开发有限公司在办理德化县××花园××幢××室房产预购商品房所有权初始登记以前,对判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任； 五、驳回中国银行股份有限公司德化支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4551.4元,减半收取计2275.7元，由林敏煅、陈彩莲负担，限于本判决生效后七日内向本院缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 钟德才 二〇二一年三月四日 法官助理 黄炜杰 书 记 员 张传博 附：一、相关法条 1.《中华人民共和国民法典》第三百九十二条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第三百九十四条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第四百一十条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。