山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终518号上诉人（原审原告）：田裔，男，1968年8月30日出生，汉族，住山东省临邑县城区。委托诉讼代理人：牟卫东，山东众城求真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临邑鲁牛房地产开发有限公司，住所地山东省德州市临邑县迎宾南路东侧。诉讼代表人：耿效波，临邑鲁牛房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：李东东，男，临邑鲁牛房地产开发有限公司管理人工作人员。上诉人田裔因与被上诉人临邑鲁牛房地产开发有限公司（以下简称鲁牛公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初3175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。田裔上诉请求：1.撤销山东省临邑县人民法院(2020)鲁1424民初3175号民事判决书，裁定将本案依法发回重审或依法改判确认2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》有效，并判令2020年8月18日收到的鲁牛公司的破产管理人向田裔寄送的《解除合同通知书》无法律效力，判令鲁牛公司立即将位于临邑县(建筑面积共计487.47平方米)的房产交付给田裔，并在临邑县不动产登记行政管理部门给田裔办理不动产证；2.一、二审诉讼费全部由鲁牛公司承担。事实和理由：一、一审审判程序严重违法已经严重影响到本案判决结果的公平公正：1.本案一审承办法官孙彦文系鲁牛公司破产案件的审判合议庭组成人员，与鲁牛公司、鲁牛公司破产管理人存在其他关系已经影响到对该案件的公正审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第三项的规定应当自行回避。2.本案是一起较为复杂的双方争议较大的民事案件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百五十七条的规定，一审法院应组成合议庭按普通程序进行审理不应由审判员独任审理。二、一审法院认定事实错误。1.一审法院在判决书第7页审理查明部分认定“2020年8月31日原告向被告提出书面异议不同意解除上述买卖合同”属查明认定事实错误。事实上2020年8月31日是田裔向鲁牛公司破产管理人提出的书面异议而非向鲁牛公司提出的书面异议。2.一审法院在判决书第7页审理查明部分对田裔的诉求表述错误。田裔在本案中并没有请求一审法院确认鲁牛公司的破产管理人向其送达的《债权确认通知书》无效，更没有要求确认对涉案楼房享有的优先债权，而一审法院竟然照抄了田裔在另案中的诉求。3.一审法院在判决书第8页本院认为部分认定“原被告之间签订的《商品房买卖合同》是为山东鲁牛有限公司向原告借款600万元提供的担保，原被告之间真实的法律关系应为民间借贷法律关系，并非房屋买卖法律关系，原被告之间的纠纷应当按照借贷关系进行处理。”显然是没有综合田裔提交的《楼房预售合同》的内容而片面的做出错误认定。双方之间的民间借贷关系于签订《楼房预售合同》《商品房买卖合同》时已经通过结算清算结算确定了欠款数额、终止履行借款协议，双方之间根本不存在一审法院所称的借贷纠纷，最高院的司法实践也是允许民间借贷关系终止清算后将借款转为购房款签订购房买卖合同的，双方在签订网签备案的《商品房买卖合同》前已经通过签订《楼房预售买卖合同》的形式对之前的借款债务进行清算结算确定了欠款数额、终止了借款协议的履行。因《中华人民共和国合同法》允许双方在合同中约定合同解除的条件，且任何法律、行政法规没有禁止本案双方当事人约定商品房买卖合同解除的条件，故涉案《楼房预售买卖合同》中特别约定的条款“如果被告在本协议签订之日起3个月内能够以1375620元买回该楼房，原告将不再购买该楼房”系《商品房买卖合同》终止履行解除的条件，不影响对双方《商品房买卖合同》买卖涉案楼房的意思表示的认定，更不影响双方《商品房买卖合同》的法律效力，一审法院故意对田裔提供的《楼房预售合同》的法律性质及法律效力不做评判，对该合同中双方清结原民间借贷欠款的情况不做认定，故意割裂《商品房买卖合同》和《楼房预售合同》的关联、置借款协议已经进行清算并终止的事实于不顾，片面的将涉案法律关系认定为借贷关系，将双方签订的《商品房买卖合同》视为山东鲁牛有限公司向上诉人借款600万元提供的担保显然认定事实错误(如涉案房屋系为600万元借款提供抵押担保的话，双方应签订抵押担保协议并依《中华人民共和国物权法》的规定办理抵押担保登记手续)。三、田裔一审诉请系债权请求权，结合另案诉求证明田裔本案主张的是要求鲁牛公司履行已经生效的《商品房买卖合同》，确保债权实现。四、一审法院认定《债权确认通知书》有效认定事实错误。首先，《商品房买卖合同》和《楼房预售合同》并非让与担保，该两份合同签订时九民纪要还未颁布。其次，两份合同均为有效合同，合法债权应当予以保护。再次，破产管理人不能以损害田裔合法债权、合法权益的方式来保护其他债权人的权益。五、一审法院未认定《商品房买卖合同》和《楼房预售合同》为有效合同错误。1.《解除合同通知书》因破产管理人主张解除而证明其认可合同效力。2.两份合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。3.双方在履行《楼房预售合同》中鲁牛公司未在三个月内支付约定款项，《商品房买卖合同》的条件未成就，该合同应继续履行。六、一审法院适用法律错误：1.田裔主张的是债权请求权，一审法院适用《中华人民共和国物权法》第九条属适用法律错误。2.本案不存在签订买卖合同为600万元借款提供担保的情形，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条属适用法律错误。3.一审法院适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条、四十八条属于适用法律错误。第十八条的立法精神应为破产管理人根据法律规定决定解除或继续履行合同，而非损害合同相对方合法利益。本案不存在田裔违法申报债权的情形，破产管理人应继续履行《商品房买卖合同》和《楼房预售合同》。鲁牛公司辩称，鲁牛公司一审提交证据四《楼房预售合同》中涉案房屋的交易价格与鲁牛公司欠付田裔的借款金额一致。根据该合同第三条约定，如果鲁牛公司自合同签订之日起三个月内能能够以1375620元买回，田裔就不再购买该房屋。经计算，三个月的差价系按照1212000元为本金，以月利率4.5%进行计息。证明涉案合同的签订目的就是为鲁牛公司的借款提供担保，名为买卖实为借贷，一审法院适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条正确。双方虽然办理了网签手续，但田裔未取得房屋的所有权。在鲁牛公司进入破产程序后，田裔享有债权请求权，不能要求鲁牛公司继续履行合同。将涉案房屋交付给田裔并办理不动产登记的诉请系个别清偿，违反了全体债权人在破产程序中公平受偿的原则。鲁牛公司破产管理人向田裔发出《解除合同通知书》合法有效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。田裔向一审法院起诉请求：1.确认2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》（GF-2000-0171）有效，并判令2020年8月18日收到的鲁牛公司破产管理人向田裔寄送的《解除合同通知书》（通知书注明的时间为2020年8月17日）无法律效力；2.判令鲁牛公司立即将位于临邑县（建筑面积共计487.47平方米）的房产交付给田裔，并在临邑县不动产登记中心（临邑县不动产登记主管行政部门）给田裔办理不动产证；3.本案起诉费、保全费、律师费等费用全部由鲁牛公司承担。一审法院认定事实：2017年8月1日，临邑县人民法院受理了鲁牛公司的破产申请。鲁牛公司管理人于2020年8月18日向田裔送达《解除合同通知书》，要求解除于2014年1月28日签订的鲁牛大厦（暂名）西附楼201房屋《商品房买卖合同》，2020年8月31日田裔向鲁牛公司提出书面异议，不同意解除上述买卖合同。2020年9月11日，鲁牛公司管理人向田裔送达《债权确认通知书》，要求田裔申报债权，田裔不予认可，起诉至法院要求判令鲁牛公司管理人向其送达的《债权确认通知书》《解除合同通知书》无效，确认2014年1月28日签订的《商品房买卖合同》有效，并要求确认对临邑县鲁牛大厦西附楼1单元201房享有优先债权，要求鲁牛公司协助其办理过户手续。鲁牛公司管理人不认可田裔的诉求，主张《商品房买卖合同》是为借贷关系提供的担保，其基础法律关系应为民间借贷法律关系，非商品房买卖法律关系。虽然双方在房管部门办理了合同备案登记，但不产生物权变动的效力，田裔仍未取得涉案房屋的物权。因此更不享有优先受偿权。双方发生争议，诉至法院。一审法院认为，根据田裔提交的借据，能够证明2013年9月18日田裔向山东鲁牛有限公司出借款项600万元，鲁牛公司为上述借款提供担保的事实。后于2014年1月27日，田裔与鲁牛公司签订《楼房预售买卖合同》，用鲁牛公司欠付田裔的借款1212000元抵顶购房款，购买了案涉鲁牛大厦西附属楼1单元201号房，并在该合同中约定如果鲁牛公司在本协议签订之日起3个月内能够以1375620元买回该楼房，田裔将不再购买该楼房。通过田裔提交的借据、楼房预售合同及田裔方的当庭陈述，能够证明《商品房买卖合同》是为山东鲁牛有限公司向田裔借款600万元提供的担保，双方之间真实的法律关系应为民间借贷法律关系，并非房屋买卖法律关系，双方之间的纠纷应当按照借贷关系进行处理，田裔要求确认《商品房买卖合同》有效的诉求不应予以支持。且田裔并没有取得案涉房产的不动产权证书，而商品房网签登记并不具有物权变动的性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。购房人即使进行网签登记其对案涉房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权。因此，田裔要求鲁牛公司协助其办理过户的诉求在《商品房买卖合同》失去效力的情况下不应得到支持，鲁牛公司管理人向田裔送达的《债权确认通知书》《解除合同通知书》是为了维护债权人的合法权益，应属有效，田裔应当积极配合被告管理人进行债权申报登记。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第四十八条之规定，判决：驳回田裔的诉讼请求。案件受理费50元，由田裔承担。二审中，当事人均未提交新证据。本院查明，鲁牛公司（甲方）与田裔（乙方）于2014年1月27日签订《楼房预售买卖合同》。合同约定：二、因甲方拖欠乙方借款1212000元，甲乙双方一致同意以该欠款抵顶房屋买卖款1212000元，申请预告登记及房屋过户所需全部税费均由甲方承担。三、乙方同意如甲方在本协议签订之日起3个月内能够以1375620元买回该楼房，乙方同意协助甲方办理房屋过户手续，乙方不再购买该楼房，但所需全部税费均由甲方承担。四、甲方需保证本协议项下的房屋确属甲方所有，并保证能够给乙方办理房产证及土地证，如甲方违反上述约定，2013年9月18日600万元的借款合同继续有效，甲方承诺负履行还款义务。如违约甲方愿承担本协议房屋买卖款20%的违约金。六、本协议如与甲乙双方签订的其它房屋买卖合同（含在房管部门备案的房屋买卖合同）不一致时，以本协议为准。2014年1月28日，鲁牛公司与田裔就涉案房屋签订《商品房买卖合同》。2020年8月31日，田裔向鲁牛公司管理人提出书面异议，不同意解除《商品房买卖合同》。本院查明的其它事实与一审认定事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据田裔与鲁牛公司签订的《楼房预售买卖合同》《商品房买卖合同》可知，双方之间的合同关系应以《楼房预售买卖合同》约定为准，《商品房买卖合同》并非双方的真实意思表示，双方就涉案房产真实合同目的系鲁牛公司以涉案房产为其向田裔的1212000元的借款提供的担保，并非房屋买卖法律关系。《商品房买卖合同》系合同双方以虚假意思表示实施的民事法律行为，合同自始无效，一审对田裔有关确认《商品房买卖合同》有效的诉请不予支持并无不当，田裔有关《解除合同通知书》无效的诉请亦不能得到支持。双方虽然就涉案房产进行了备案登记，但并未办理物权登记手续，涉案房屋所有权并未发生转移，仍为鲁牛公司所有，田裔基于《楼房预售买卖合同》享有的权利系债权请求权。《商品房买卖合同》无效，田裔无权就该合同的继续履行主张权利。鲁牛公司在进入破产程序后，田裔系对鲁牛公司的涉案房产享有担保物权的权利人，可在破产程序中依法主张其权利。田裔主张一审承办法官同时承办鲁牛公司破产案件致使影响到本案的公正审理没有法律依据亦未提交证据予以证明。一审中法院对简易程序的适用已征求双方当事人的意见，田裔关于一审适用简易程序违法的主张不能成立，本院不予支持。综上，田裔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人田裔负担。本判决为终审判决。审判长 王 芳审判员 高红梅审判员 宋珊珊二〇二一年三月十九日法官助理王一琪书记员陈世悦