山西省晋城市城区人民法院   民事判决书   （2021）晋0502民初629号   原告：牛某1，男，1946年9月24日生，汉族，山西省泽州人，现住山西省泽州，身份号码：×××。   被告：赵某1，男，1967年1月9日生，汉族，晋城市人，现住山西省晋城市，身份号码：×××。   被告：赵某2，男，1970年6月8日生，汉族，晋城市人，现住山西省晋城市，身份号码：×××。   原告牛某1诉被告赵某1、赵某2合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告牛某1、被告赵某1、被告赵某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告牛某向本院提出诉讼请求:1、判令二被告赔偿原告牛某1房屋财产经济损失1373950元，并按照同期内银行贷款利率支付自2017年4月起至全部清偿之日的利息；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2003年8月27日，原告牛某1及其妻牛某2通过中证人介绍与被告赵某1、赵某2及二被告的母亲焦某签订了《协议书》，约定二被告及其母亲焦某将其所有房屋以115000元转让给原告牛某1及其妻牛某2。协议签订后，原告将100000元交给了被告，被告将该房屋、土地使用证及收款收据交予原告。同日，被告又将该房屋的土地使用证及收款收据借走。被告未给原告办理过户手续，原告也没有支付剩余15000元房款。2004年原告在原来的房屋基础上增建102平方米，并对房屋进行装修，花费十多万元。2013年，二被告要求原告退出住房。2015年，二被告将房屋占有。2017年4月，二被告将涉案房屋拆除并重建。经人民法院生效判决确认，双方所签《协议书》有效。现因原告的房屋已被被告拆除，故原告再次诉至法院，要求二被告按274.79平方米（172.79+102），每平米5000元赔偿原告房屋财产经济损失及利息。   被告赵某1辩称：1、原告所述不尊重客观事实。涉案房屋无法办理转让、过户事宜，双方均知情，我方在协议签订后多次找原告协商退房，但未果。至2015年3月，被告赵某2在无房可住又联系不到原告的情况下，才退给租户租金后将房屋予以收回。原告称对原房屋增建102平米，完全是夸大事实，没有依据。2、协议书上的签字属实，但并非我自愿所为。协议签订时，双方都清楚房产过户存在极大不确定性，故对房屋无法正常办理过户，双方都有责任。3、原告的诉请已经超过法律规定的诉讼时效。4、我并非本案适格被告。我已经对此房屋放弃了继承，该房屋为被告赵某2单独所有，与我没有任何关联。   被告赵某2辩称：1、原告所述不符合事实真相。该协议书涉及房屋系小产权房，原告知道房子不得买卖和转让，所以只给了100000元，余额15000元未付。我们后经询问得知该房屋不能买卖，我方就与原告联系退款，但未果。2015年3月，我又返回该房屋居住。2017年4月，我将房屋拆除重建，期间一直都没有见过原告。原告所述修建了102平米和装修花费十多万元，不是事实。2、原告主张的事项已过诉讼时效。3、原告诉请的房屋损失赔偿，无任何法律依据。4、诉讼费由原告承担。   经审理查明：二被告母亲焦某曾在晋城市城区购买有住房一套（2层房屋）。1999年8月30日，焦某个人取得晋市《国有土地使用证》，土地使用的面积为192.38平方米，用途为住宅，使用权类型为划拨，该土地证表明此宗地未经批准不得擅自转让、出租、抵押。2003年8月27日，二被告及其母亲焦某与原告及其妻子牛某2签订《协议书》，约定原告方以115000元的价格购买该房屋。原告方支付了购房款100000元后，被告方将该房屋、房产手续等交付原告，并为原告出具了收据。同日，被告方从原告处借走该房屋购房收据及土地证。2003年9月，焦某持房产手续办理了《房屋所有权证》，建筑面积为172.79平方米。2004年，原告对房屋进行加修，后一直出租在外。期间，二被告母亲焦某于2010年去世。2015年3月，被告赵某2给房屋原租户退还部分租金后住进案涉房屋。2016年4月，赵某1、赵某2以及其姐姐赵竹梅作为焦雪娥（母亲）和赵银水（父亲）的继承人到晋城市公证处就焦雪娥和赵银水的遗产办理了公证，将案涉房屋公证由被告赵某2一人继承。2016年9月28日，被告赵某2个人取得晋城市房权证晋建房字第XX**《房屋所有权证》。2017年，被告赵某2将房屋整个拆除修建成五层小楼，于2018年4月完工。2020年11月1日，被告赵某2出具承诺书，2021年2月28日，被告赵某1出具情况说明，承诺由被告赵某2个人承担案涉房屋买卖所有纠纷。   2003年8月27日，焦某、赵某1、赵某2作为甲方与牛某1、牛某2作为乙方签订《协议书》，协议约定：1、甲方自愿并征得家庭成员同意后将座落在城区晓庄村1号住宅楼紧靠东西马路路北第一排北楼房上下共8间、并厨房、卫生间一小院房屋转让给乙方；2、乙方自愿付甲方房屋转让费115000元，付款后甲方将晓庄村委给甲方出具的收款收据交给乙方，作为乙方支付甲方的房款凭证；3、甲方应积极给乙方办理房地产过户手续，费用由甲方自理；4、本协议生效后，乙方对该房屋拥有所有权……；5、本协议生效后，甲、乙双方不得违约，若甲方违约，无其他原因造成不能使用该房屋，甲方除返还乙方转让费、房屋装修费外，并赔偿乙方损失……。中证人崔某在协议上签字。协议签订当日，原告牛某向被告方支付了100000元购房款，被告赵某1向牛某1出具了收据，被告方将协议约定的房屋购房收据、土地证交予原告。同日，被告赵某1又给原告牛某出具了一支借到牛某1房产手续（土地使用证和收款收据）的收据，之后，涉案房屋的土地使用证和收款收据一直在被告处。期间，原告之妻牛某2于2017年去世。   2019年8月30日，原告牛某1向本院提起诉讼，要求确认案涉《协议书》无效、要求二被告赔偿损失，后于2019年12月16日撤诉。2020年1月2日，原告再次诉至本院，要求确认案涉《协议书》有效，晋城市中级人民法院作出（2020）晋05民终749号民事判决书，确认案涉《协议书》有效。现原告又向本院提起诉讼，要求二被告赔偿房屋财产经济损失，并支付相应利息。   上述事实有原、被告的陈述，《协议书》、收条、借条、晋市《国有土地使用证》、（2016）晋市证民字第189号《公证书》、晋城市房房权证晋建房字第XX**房屋所有权证》、承诺书、情况说明、（2019）晋0502民初2872号民事裁定书、（2020）晋0502民初22号民事判决书、（2020）晋05民终749号民事判决书、案涉房屋照片等证据在案予以佐证。   本院认为，原告及其妻子与二被告及其母亲所签《协议书》合法有效。协议签订后，被告一直没有为原告办理过户登记，加之二被告母亲焦某于2003年9月将房屋登记在自己名下，被告赵某2于2015年3月占有涉案房屋，于2017年拆除涉案房屋，此行为均已表明被告方没有履行协议义务的意思。原告在2003年签订协议时已知晓未经批准无法转移房屋所有权，在购买房屋后至2015年长达12年之久未要求被告方办理房屋过户手续，在被告赵某2占有房屋时没有采取任何有效措施。现该房屋已不存在，协议彻底无法履行。原告要求二被告赔偿财产损失，系违约赔偿请求权，应自原告知道被告方存在违约行为时起算，至原告起诉时已超过诉讼时效，故本院不予支持，二被告的时效抗辩成立，本院予以支持。关于被告赵某1是否是本案适格被告。原告牛某1诉请是基于《协议书》未履行，要求二被告赔偿违约损失，被告赵某1系《协议书》的签订主体，作为本案被告适格。被告赵某2承诺个人承担案涉房屋买卖所有事宜，系二被告的内部约定，不得对抗第三人，故对被告赵某1的主体抗辩，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告牛某1的诉讼请求。   案件受理费减半收取为8585元，由原告牛某承担。   如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。   审 判 员 杨洛阳     二〇二一年三月十六日   法官助理 林育乐   书 记 员 王浩东