贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔23民终337号上诉人（原审被告）：黔西南州富国置业有限公司，住所地贵州省兴义市云柯路**。法定代表人：肖坤富，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱雁茹，贵州心达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李彦飞，男，1968年10月6日出生，汉族，住贵州省盘州市。被上诉人（原审原告）：何小红，女，1974年11月20日出生，汉族，住贵州省盘州市。上诉人黔西南州富国置业有限公司（以下简称富国公司）因与被上诉人李彦飞、何小红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初840号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。富国公司的上诉请求：1、依法撤销一审判决将本案发回重审，或依法改判驳回李彦飞、何小红的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由李彦飞、何小红承担。事实及理由：原判认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法查明后改判驳回李彦飞、何小红的诉讼请求或将本案发回重审。一、本案不属于出卖人原因导致逾期办证的情形，而系政府相关主管部门的原因所致，过错不在富国公司，富国公司已经以逾期办证违约金标准过高为由请求人民法院予以调整，人民法院应坚持违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的基本原则，以买受人损失情况为基础、出卖人主观过错程度、商品房买卖合同履行情况等因素综合考量下调本案违约金标准。1、富国公司主观过错程度轻微。富国公司早在2014年12月18日工程竣工后便将勘察、设计、施工、建立、建设等五个单位签字盖章确认的《贵州省建设工程竣工验收备案表》交到兴义市住房和城乡建设局，并组织进行了消防验收，即已经积极履行合同义务，但因以下政府因素导致上诉人逾期办证：①中国·金州·木贾商品批发物流城是省、州、市三级政府重点招商引资项目，是贵州省“100”个城市综合体项目之一，按照城市综合体优惠政策，该项目享受城市综合基础设施配套费减免，可优惠政策却迟迟得不到落实，后经市政府召开专题会议协调在移民局欠上诉人近二亿元的移民安置购房款中扣交城市基础配套设施费，这一政府协调工作用了大半年，影响了规划综合验收时间；②为了繁荣兴义市商贸物流市场，促进商贸物流的建设，人民政府决定关闭柯沙综合市场，柯沙市场的商户搬迁进驻木贾物流城，商家进驻后存在二次装修，需进行二次消防整改、验收，富国公司申请相关部门验收至合格用了一年半时间；③人防验收需要由省级部门进行验收，该验收手续繁多、办理流程复杂，办理时限冗长，也很大程度上影响竣工备案和办证时间；④由于办理商品房产权证主管部门的调整、房屋产证换成不动产权证、新的不动产登记条例的实施等因素，导致相关部门设备设施、办理系统的更换，拖延了上诉人取得权属证书的时间；⑤兴义市内房地产项目众多、办证窗口工作人手不足、审核办证时限长等严重影响了上诉人办理产权证的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，因出卖人原因导致逾期办证的出卖人应承担违约责任，但在本案中，富国公司已严格按照项目建设程序，依法按时办理了各项报建、销售、验收手续，在合同约定或法定办证期限内已将有关办理房屋权属证书的全部必要的合格资料递交政府主管部门富国公司主观上没有过错，已积极主动并竭尽所能尽快办理了商品房所有权初始登记。故非因出卖人原因导致的逾期办证富国公司不应承担违约责任或过重的违约责任。2、逾期办证没有给李彦飞、何小红造成经济损失。富国公司与李彦飞、何小红签订《商品房买卖合同》的目的在于，出卖人交付商品房并收取房款，买受人支付房款后取得商品房并享有占用、使用、收益、处分的权利，办理商品房所有权初始登记只是《商品房买卖合同》中的附属义务，实际上，富国公司已按合同约定如期交付房屋，已履行了合同的主要义务，李彦飞、何小红购买案涉房屋后将房屋返租给富国公司三年，获得租金收益，该租金在总购房款中已予以扣除，返租期满后房屋已交由李彦飞、何小红自用或出租，富国公司逾期办证并未给李彦飞、何小红造成损失，并未影响李彦飞、何小红对房屋的占有、使用、收益、处分，双方的合同目的均已经实现。3、富国公司中国·金州·木贾商品批发物流城项目现有商家3000多户，涉诉近200个案件，索赔金额高达上千万元，富国公司的经营现在可以说是举步维艰，其他房开商的楼盘项目也面临同样的困境。类似案件过高的逾期办证违约金将会给兴义市各房开企业带来毁灭性的打击，不利于营商环境的改善，请求人民法院综合以上因素考量下调本案违约金标准。二、本案的诉请已过诉讼时效，不应得到支持。一审认定：“根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，李彦飞、何小红（原审原告）诉请的违约金诉讼时效为3年，原告于2020年1月14日起诉，倒推3年，李彦飞、何小红主张的违约金应从2017年1月14日起计算，故对被告对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。”的认定属于事实不清、适用法律错误。纵观《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》、《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》等法律法规、司法解释、指导意见的规定，均没有倒推三年计算诉讼时效的法律依据，这种计算方法导致在房产证一直未办理的情况下本类债权永远没有诉讼时效到期的约束，买受人可随时主张支付违约金，倘若买受人迟迟不主张其权利，则权利始终处于待定状态，不符合诉讼时效制度的本意。从公平合理原则来讲，同为按日或按月计算的债权，民间借贷纠纷、借款合同纠纷、买卖合同纠纷等案件都是从权利受到侵害时开始计算利息或者违约金的诉讼时效，超过就丧失胜诉权，单逾期办证要从起诉时倒推三年计算违约金的诉讼时效，没有依据也有违公平合理原则。故富国公司与李彦飞、何小红约定出卖人于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，李彦飞、何小红自2015年6月30日起就知道其权利受到损害，2017年6月30日前就应当积极主张自己的权利，但其一直怠于行使，直到2020年1月14日才向法院提起诉讼，已经超过了诉讼时效，丧失胜诉权，人民法院应当不予保护，其诉讼请求应当予以驳回。李彦飞、何小红辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，依法应当维持法院在庭审中结合双方当事人提交的相关证据，查明了基本的事实。但富国公司未按约定取得该房屋所有权初始登记并为一审李彦飞、何小红办理权属转移登记证书。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款“当事人应当按照约定全面的履行自己的义务。买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。富国公司未在合同约定的期限内办理案涉商品房所有权初始登记，已构成违约。二、富国公司的上诉请求及理由不能成立。本案就是富国公司自身原因导致逾期办证。富国公司已违约的事实明确清楚，应严格按照合同约定向李彦飞、何小红承担违约赔偿责任。三、一审判决富国公司承担逾期办证违约金的法律适用及计算方式正确。本案双方已明确违约金的计算方式为出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。四、一审法院判决的违约金计算起止时间全部都在诉讼时效内。《商品房买卖合同》第二十二条已明确约定出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。而富国公司于2018年4月2日才取得案涉商品房所有权初始登记。富国公司的逾期办证的违约情形是一个持续性的违约行为，并且合同约定的违约金计算也是按天数计算，双方对于办证时间有明确约定，对于富国公司的违约行为的惩罚的约定也是一个持续性的按天计算，违约时间越长违约金越高。因此该案不存在诉讼时效已过的问题。李彦飞、何小红向一审法院提出的诉讼请求：1、判决富国公司以购房款1015027元为基数按日万分之一支付李彦飞、何小红2015年6月30日起至2018年4月2日止（1007天）的违约金102213.22元；2、本案诉讼费由富国公司承担。一审法院认定事实:2014年6月21日，李彦飞、何小红与富国公司签订《商品房买卖合同》，购买富国公司开发销售的位于兴义市，建筑面积119.81平方米，总购房价为1015027元。合同第二十二条约定：“（一）出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任。2.约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”。合同签订后，李彦飞、何小红按约支付了全部购房款，但富国公司未按约取得该房屋所有权初始登记并为李彦飞、何小红办理权属转移登记证书，其于2018年4月2日方取得案涉商品房所有权初始登记。现李彦飞、何小红以富国公司未按期办证为由诉请富国公司支付其2015年6月30日起至2018年4月2日止的逾期办证违约金102213.22元。另查明，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的1年期贷款市场报价年利率为4.25%。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。富国公司取得商品房预售许可后与李彦飞、何小红签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案李彦飞、何小红已按合同约定支付了全部购房款1015027元，但李彦飞、何小红未按合同约定取得案涉商品房所有权初始登记并为李彦飞、何小红办证，其于2018年4月2日方取得该案涉商品房所有权初始登记，富国公司已构成违约，应承担违约责任，并支付李彦飞、何小红逾期办理房屋权属登记违约金。对违约金计付金额问题，富国公司辩称李彦飞、何小红诉请的违约金已超过诉讼时效，依法不受法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，李彦飞、何小红诉请的违约金诉讼时效为3年，李彦飞、何小红于2020年1月14日起诉,倒推3年，李彦飞、何小红主张的违约金应从2017年1月14日起计算，故富国公司对诉讼时效的辩解意见，予以部分采信。对富国公司同时辩称李彦飞、何小红主张的违约金过高，应予调整降低的问题，双方合同约定违约金按已付房款日万分之一计算，李彦飞、何小红亦以此主张，该约定低于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的1年期贷款市场报价年利率4.25%，故富国公司该辩解意见，不予采信。李彦飞、何小红主张的逾期办理房屋权属登记违约金，予以支持44966元[1015027元×0.1‰×443天（2017年1月14日至2018年4月2日）]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、黔西南州富国置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付李彦飞、何小红自2017年1月14日起至2018年4月2日止的逾期办理房屋权属登记违约金44966元；二、驳回李彦飞、何小红其余诉讼请求。案件受理费2344元，减半收取1172元，李彦飞、何小红共同承担656元，黔西南州富国置业有限公司承担516元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：富国公司是否应承担逾期办证违约责任。本案中，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。富国公司与李彦飞、何小红签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。取得不动产权属证书是购房人的主要合同目的，根据民事活动应遵行的诚实信用原则，房开商需交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的一项义务。本案双方订立的《商品房买卖合同》第二十二条关于出卖人取得该商品房所有权初始登记及转移登记的时间进行了约定。该约定系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应诚实恪守。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系富国公司法定及合同约定义务，富国公司未在合同约定期限内办理案涉楼盘所有权初始登记，导致购房人不能按期取得房屋所有权证，富国公司违反合同约定义务，应承担相应的违约责任，一审对富国公司逾期办证违约责任的认定具备事实及法律依据。另，购房人已按约履行了合同主要义务，理应享有《商品房买卖合同》项下所有合同权利，包括在合同约定期限内接收房屋和取得房屋产权证书，实现房屋使用权与所有权权能。富国公司未如期取得案涉房屋初始登记致使购房人不能取得案涉房屋产权，势必造成购房人无法行使案涉房屋所有权权能，故富国公司关于逾期办证行为并未给购房者造成损失的主张于法相悖，不应支持。富国公司上诉称“因政府原因导致未能如期办证”，但并未提供证据证实，该上诉理由不予支持。关于富国公司上诉称“违约金过高，应予以下调”的上诉理由，本案中，双方合同约定违约金为已付房款日万分之一计算，购房人以此主张，该约定低于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2019年8月20日公布的1年期贷款市场报价年利率4.25%。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020）17号）第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，一审依照双方合同约定，以低于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并不过高。富国公司该项上诉主张不能成立。关于富国公司提出本案诉请已超过诉讼时效的问题。案涉合同约定的逾期交房违约金的计算方式为按日计算，系一种继续性债权，继续性债权作为一个整体，在诉讼时效的适用上可将其区分为若干个个别债权，每个个别债权具有独立性，每日发生的违约金债权应单独计算诉讼时效。李彦飞、何小红于2020年1月14日向一审法院提起诉讼，一审法院适用《中华人民共和国民法总则》关于普通诉讼时效期间为三年的规定，往前倒推三年即从2017年1月14日起算违约金符合法律规定，本院依法予以确认。综上所述，富国公司上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2344元，由黔西南州富国置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 陈映桃审 判 员 石 鑫审 判 员 查必林二〇二一年三月一日法官助理 陈玉萍书 记 员 莫 瑜