江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终281号上诉人（原审原告、反诉被告）：连云港上航局航道工程有限公司，住所地连云港市连云区。法定代表人：王玉东，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄继刚，该公司职员。委托诉讼代理人：张随来，连云港市连云区朝阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：张义保，男，1960年2月20日生，汉族，住连云港市连云区。委托诉讼代理人：房伟琦，江苏顺策律师事务所律师。原审第三人：连云港骏业港口设备制造有限公司，住所地:连云港市连云区。法定代表人：龚维扣，该公司经理。上诉人连云港上航局航道工程有限公司（以下简称连云港上航局航道公司）因与上诉人张义保、原审第三人连云港骏业港口设备制造有限公司（以下简称连云港骏业港口公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市连云区人民法院（2020）苏0703民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人连云港上航局航道公司的委托诉讼代理人张随来、黄继刚，上诉人张义保及其委托诉讼代理人房伟琦，原审第三人连云港骏业港口公司的法定代表人龚维扣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人连云港上航局航道公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第四项，改判张义保拆除扩建的附属房屋；2、张义保承担诉讼费用。事实与理由：我公司与张义保订立的房屋租赁协议第6条明确约定不得擅自改变房屋结构。一审审理期间，张义保先是辩称在其承租的职工浴室（包括其后院）范围内的院外北墙边长8.9米、宽6.3米的简易棚和浴室北院内长14.7米、宽3.1米3间平房，均系从前任承租人手中购买所得，后辩称三间平房系其建设。我公司在《明确诉求》中明确表明，“添加的建筑物是何时建设、是谁建设，原告不清楚，也没有征得原告的同意，其行为违反原被告订立的租赁合同第4条的约定，且未得到政府职能部门的批准，属违建。庭审期间，张义保声称上列建筑物系其从他人处购买所得，但未能提供证据证实。无论是张义保购买所得还是张义保新建，我公司均要求对上列建筑物由张义保自行拆除，恢复原状，将合同约定的租赁物交还我公司。如果上列建筑物非张义保建设或转让所得，则按现状交给原告。”经我公司到最早承租该场地的扬子江船舶检验有限公司法定代表人闫经理处了解，其承租本案租赁物时为幼儿园设施，承租以后添附了本案的临时设施、硬化了地坪、重新铺设了电缆。后来因为扬子江船舶检验有限公司建设了新厂房，而将租赁物连同其添附的设施、设备一并退还给了我公司，但是未办理书面移交手续，因中间断租3年，所以上诉人没有查到相关记录。张义保也未提供证据证明，涉案租赁物范围内的临时搭建系其出资建设。一审认定附属厂房在上诉人首次租赁时便己存在，北屋3间属于被上诉人租赁期间扩建而成，该观点没有事实依据，一审据此认定上诉人对扩建部分应当视为默示同意同样没有依据。我公司的办公场所多次变更，分别位于连云港港区，距离租赁物所在地较远。如果张义保从事违建，我公司当时不知情也属正常，我公司从来不认可任何违建行为，无论如何，上诉人的违建行为也不应该得到法院的支持。根据最高人民法院关于审理城市房屋租赁司法解释第13条规定:“承租人未经出租人同意，装饰装修或者扩建发生的费用，由出租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的人民法院应予支持。”一审判决以双方对违建部分如何处理未达成一致的情形下，要求被上诉人自行拆除没有法律依据的观点，没有法律依据。我公司与张义保的合同约定不得擅自改变房屋结构，法律强制性规定不得从事违法建设。如果张义保在承租范围内确实存在违建，那么合同届满后，我公司要求张义保恢复原状的诉讼请求，应该得到法律的支持。张义保答辩称，一审法院认定连云港上航局航道公司对我扩建房屋部分应当视为默示同意，认定事实清楚。我在承租期间扩建房屋，是经过连云港上航局航道公司同意的，且连云港上航局航道公司在我增建及使用期间也并未明确提出异议或进行阻止，应视为对于我扩建部分的默示同意，在双方对此部分如何处理未达成一致的情形下，连云港上航局航道公司要求我自行拆除没有法律依据，就该扩建部分，连云港上航局航道公司应当依法对我予以补偿。原审第三人连云港骏业港口公司答辩称：提前解除应给予补偿，且已经形成租赁协议，希望按合同约定的期限履行，合同履行完我就搬走，其余无异议。上诉人张义保上诉请求：1、撤销（2020)苏0703民初字1389号民事判决书第三项、第五项判决内容，改判第一项判决内容，维持第四项判决内容。2、上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清适用法律错误。1、一审认为浴室于2019年12月31日已承包到期后不认定租赁关系，违背双方租赁习惯。我与连云港上航局航道公司之间有多年的租赁关系，且以前的租赁信誉一直非常好，我均按照合同的约定和交易习惯完全履行了义务，从未发生过违约行为，每次都是合同到期后自然顺延，签订合同的日期多数是采用倒签程序方式,不能因为这一次上诉人没有提前一个月申请续签而认定无租赁关系，违背了双方的交易习惯。2、根据国家政策，疫情其间不应解除合同，在2019年12月31日原合同租赁时间虽然到期，但连云港上航局航道公司并未及时通知我不再租赁，应视为连云港上航局航道公司默认继续租赁事实，在2020年4月30日收到连云港上航局航道公司告知函，此时正是疫情严重期间，连云港上航局航道公司该通知违背国家疫情期间对中、小、微企业的保护政策，因疫情严重，我租赁的浴室、宾馆、餐厅不能正常营业，遭受严重经济损失，一审判决减免二个月使用费。根本不能补偿我损失，应按照国家政策减少三个月租金，并延长租期。3、一审法院未对扩建部分折价处理有违常理，请求二审一并判处，判令连云港上航局航道公司赔偿损失。我初始租赁时，租赁物不能适应经营需要，经连云港上航局航道公司同意由我自行出资扩建部分设施，一审法院也予以认可，当时连云港上航局航道公司承诺扩建的设施在双方解释租赁关系或到期不再租赁时，连云港上航局航道公司将按时价收购扩建建筑物，请求二审法院判令连云港上航局航道公司按评估价收购扩建建筑物。连云港上航局航道公司答辩称：张义保的上诉请求没有事实和法律依据，双方订立的租赁协议明确约定在租赁期间不得进行私自搭建，张义保的违法建设行为，我们并没有因为其在租赁场地内搭建房屋而增加租金，张义保认为其搭建是得到我方同意的这个观点没有依据。张义保也没有提供任何证据证明其私自搭建的行为得到了我公司的认可，因为我公司办公地点和租赁物所在地相距甚远，我公司不知道张义保搭建的行为，发现以后因为我公司无执法的权利，无权拆除，我公司不可能同意张义保私自搭建。因此一审认为我们是默认其搭建，张义保也认为我们默认，都没有道理，我们不认可违法搭建的行为。因此我们根据最高人民法院司法解释的规定，要求张义保将租赁物恢复原状符合法律规定。张义保的上诉没有依据。原审第三人连云港骏业港口公司答辩称：我不太了解，一审时候我看过这些，不做答辩。连云港上航局航道公司向一审法院起诉请求：1.判令张义保腾退位于连云区海棠路189号院内职工浴室（包括其后院）并将该浴室及后院恢复原状；2.判令张义保按20000元/年租金标准支付自2020年1月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费；3.诉讼费由张义保承担。张义保向一审法院提出反诉请求：1.判令将其与连云港上航局航道公司2018年12月25日签订的《房屋租赁协议》租期延长一年，从2020年12月31日起至2021年12月31日止；2.反诉费由连云港上航局航道公司承担。一审法院经审理查明，连云区海棠路189号院内职工浴室（包括后院）（以下简称涉案租赁物）为连云港上航局航道公司所有，2010年1月1日至2019年12月31日期间，连云港上航局航道公司以一年一签《房屋租赁协议》的方式按年租金20000元的价格将其租赁给张义保使用。2018年12月25日，连云港上航局作为甲方与张义保作为乙方签订的最后一份《房屋租赁协议》约定：一、甲方将海棠路189号院内职工浴室（包括其后院）出租给乙方使用；二、租赁费用为税后年租金人民币20000元；三、协议签订时支付租金（收款单据为证）；四、租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；六、乙方在租赁房屋期间应爱护甲方的房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋架构；八、乙方在租赁期间不得将房租转租他人，如有发现甲方将收回房屋，租赁期满前，乙方是否续租，应提前一个月以书面形式通知甲方，甲方同意后并办理相关手续。协议还对其他事项进行了约定。协议尾部甲方处加盖连云港上航局航道公司公章并由唐虎生作为代表签字确认，乙方处张义保签字确认。双方在先签订的《房屋租赁协议》条款基本一致。2019年10月，连云港上航局航道公司安排唐虎生告知张义保：租赁合同将于2019年12月31日到期，届时公司将收回涉案租赁物。其后张义保向连云港上航局航道公司邮寄送达落款时间为2019年12月31日《告知》一份，告知连云港上航局航道公司及时安排人员结算接收涉案租赁物、锦达酒楼附属及锦达宾馆附属清单，如不及时接收，将按长期合同续租。2020年4月30日，连云港上航局航道公司向张义保邮寄送达《回函》一份，函告张义保：我公司于2020年4月29日上午收到《告知》，经核实，你租赁的我公司位于海棠路189号南一楼门面房一间（2019年9月29日到期）、原状元楼酒楼房屋（2019年12月31日到期）、原职工浴室及其后院（2019年12月31日到期）等房屋。我公司安排唐虎生同志到你处查看租赁物使用情况。由于你未按合同约定提出续租，现对你的告知回复如下：我公司严格履行与你订立的所有租赁合同，未到履行期限的合同我公司没有告知你解除，已经到期的合同，我们都应按合同约定处理相关善后事宜，也请你尽快腾空合同期满部分的房屋场地，并按原状交还我公司，并承担交付之日前的全部费用。一审法院另查明，涉案租赁物首次租赁张义保使用时的状态为：除《房屋租赁协议》明确约定的拥有权属证书的涉案浴室及后院外，还有扩建的位于浴室北边彩钢瓦顶棚的厂房1间，另外，当时整个北院水泥地坪均已铺设。张义保主张扩建房屋及水泥地坪系从前承租人处购买所得，连云港上航局航道公司不予认可。张义保租赁后，其分别依附浴室院落北墙在院内新建北屋平房3间、在浴室院外东侧新建彩钢瓦顶棚北屋3间。上述所有扩建房产部分均未取得建房手续。一审法院又查明，2017年，张义保以锦达宾馆之名（合同甲方）将涉案租赁物以年租金30000元价格转租第三人连云港骏业港口公司（合同乙方）经营使用，双方于同年4月20日签订《房屋租赁协议》约定：租期自2017年4月20日起至2020年4月19日止，乙方向甲方交纳押金5000元；租金为一年一付，协议签订后先付租金再用房。协议尾部张义保在甲方处签字确认，第三人在乙方处加盖公司印章并由其法定代表人龚维扣签字确认。上述合同签订后，第三人连云港骏业港口公司使用租赁物挂牌经营。上述合同到期次日，即2020年4月20日双方再次签订《房屋租赁协议》约定第三人继续转租经营至2021年4月20日。2020年6月4日，因存在严重安全隐患，连云区海州湾街道办事处安检所会同连云港上航局航道公司前往涉案租赁物处向张义保及第三人送达安全生产检查整改通知书限其半个月内整改完毕。一审庭审中，第三人连云港骏业港口公司确认除位于涉案租赁物最东侧1间房屋未租外，原有浴室及北边厂房、6间北屋均由其实际经营使用。一审法院再查明，涉案租赁物至今仍由连云港骏业港口公司经营使用，连云港骏业港口公司也已按约向张义保交纳了租期内所有租金。一审诉讼过程中，连云港上航局航道公司将恢复原状的诉讼请求明确为：请求判令张义保将除原有浴室以外的所有扩建房屋即北屋6间和厂房1间自行拆除。一审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，租赁合同终止，承租人应当返还租赁物。本案中，在连云港上航局航道公司与张义保2018年12月25日签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面按照合同约定履行。张义保在该合同约定的租赁期满前一个月，未按合同约定与连云港上航局航道公司续签《房屋租赁协议》，且在租赁期满后连云港上航局航道公司也向张义保声明不再续租并要求返还租赁物，双方租赁关系已因履行期限届满而终止，张义保继续占用涉案租赁物无合法依据，故连云港上航局航道公司要求张义保腾空并返还租赁房屋，支付占有期间使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于占有使用费的计算标准，连云港上航局航道公司要求按照原租金标准20000元/年计算，符合法律规定且不违反当事人约定，张义保亦予以认可，一审法院依法予以支持。关于张义保辩解的已向连云港上航局航道公司提出续租的观点未能举证证实且连云港上航局航道公司不予认可，一审法院不予采纳。法律规定，超出租赁期限的转租行为无效。张义保在租赁期限届满而丧失涉案租赁物合法使用权的情况下，仍继续将绝大部分涉案租赁物转租第三人连云港骏业港口设备公司经营，故张义保与第三人2017年4月20日签订的《房屋租赁协议》关于超出连云港上航局航道公司与张义保2018年12月25日签订的《房屋租赁协议》租期部分的约定、2020年4月20日张义保与第三人签订的《房屋租赁协议》均无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的法律规定，第三人应将其承租租赁物返还张义保。2020年初新冠××疫情爆发，因本地防控疫情所需，确实存在2020年2、3、4月份不能正常经营的情形，综合上述因素，一审法院对张义保辩称应对租金予以减免的观点予以采纳，对2020年2月1日至4月30日期间的占有使用费酌情予以减免。张义保占有使用租赁物期间，虽经历2020年疫情，但其租赁合同已于疫情爆发前期限届满，且双方在疫情爆发期间也未形成有效租赁合同关系，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》有关延长租赁期限规定的情形，其反诉要求延长租赁期限一年的诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。关于扩建房屋部分，附属厂房在张义保首次租赁时便已存在；北屋6间属于张义保租赁期间扩建而成，虽其未能举证证实系经连云港上航局航道公司授权或同意所建，但连云港上航局航道公司与张义保《房屋租赁协议》并未对此进行明确约定，连云港上航局航道公司在张义保增建及使用期间也并未提出异议或进行阻止，故应视为连云港上航局航道公司对于扩建部分的默示同意，在双方对此部分如何处理未达成一致情形下，连云港上航局航道公司要求张义保自行拆除没有法律依据，一审法院对此不予支持；张义保虽抗辩要求连云港上航局航道公司对扩建部分进行补偿，但其未提出反诉，故一审法案不予一并处理，其可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院》第十五条、第十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、张义保于判决发生法律效力之日起三十日内支付连云港上航局航道公司自2020年1月1日起至实际腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费（占有使用费按年租金20000元标准计算，并扣减2020年2月1日起至2020年4月30日期间的占有使用费）。二、第三人连云港骏业港口设备制造有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾空其从张义保处承租的位于连云区海棠路189号院内职工浴室（包括其后院）及附属房屋并返还张义保。三、张义保于判决发生法律效力之日起三十日内腾空位于连云区公司。四、驳回连云港上航局航道公司要求张义保拆除扩建的附属房屋的诉讼请求。五、驳回张义保要求延长其与连云港上航局航道公司2018年12月25日签订《房屋租赁协议》租期一年的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（连云港上航局航道公司已预交）、反诉案件受理费150元（张义保已预交），合计200元，由张义保承担（因连云港上航局航道公司已预交50元，张义保张义保将该50元于判决发生法律效力之日起十日内给付连云港上航局航道公司）。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：张义保扩建部分房屋是否应拆除、是否应由连云港上航局航道公司折价补偿；因疫情原因，租金应补偿三个月还是两个月；张义保一审反诉续租一年的理由能否成立；张义保是否应腾退房屋，返还给连云港上航局航道公司。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，租赁合同终止，承租人应当返还租赁物。本案中，上诉人连云港上航局航道公司与上诉人张义保2018年12月25日签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面按照合同约定履行。关于扩建房屋部分，附属厂房在张义保首次租赁时便已存在；北屋6间属于张义保租赁期间扩建而成，虽其未能举证证实系经连云港上航局航道公司授权或同意所建，但该房屋已建多年，连云港上航局航道公司与张义保签订租赁协议，从2010年1月1日至2019年12月31日期间，是一年一签的方式进行租赁合同签订，每次签约前，连云港上航局航道公司应当对张义保租赁期间房屋使用及有无损坏、合理添附及扩建房屋的相关情况进行观察了解，但对连云港上航局航道公司因疏于管理或明知张义保扩建的房屋没有提出异议或者阻止，一审法院认为应视为连云港上航局航道公司对于扩建部分的默示同意，在双方对此部分如何处理没有达成一致的情形下，连云港上航局航道公司要求张义保自行拆除没有法律依据，一审法院对此不予支持是合适的。鉴于扩建部分房屋不宜单独使用，与公司出租房一并使用有一定利用价值，可折价补偿给公司，本案诉讼期间，双方均有调解补偿的意愿，但经调解未能达成共识，因张义保一审中没有对扩建部分进行补偿提出反诉，一审法院认为其可另行主张权利并无不当。关于疫情对租赁期间的影响。2020年初，新冠××疫情爆发，因当地防控疫情所需，确实存在2020年2、3、4月份不能正常经营的情形，一审法院综合上述因素，对2020年2月1日至4月30日期间的占有使用费酌情予以减免是合适的。张义保占有使用租赁房屋期间，虽然经历2020年疫情，双方之间的租赁房屋已于疫情爆发前租期届满，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见二》有关延长租赁期限规定的情形，一审法院认为张义保反诉要求延长租赁期限一年的诉讼请求于法无据，不予支持是正确。一审法院判决张义保腾退并返还房屋也是正确的。综上，张义保及连云港上航局航道公司的上诉请求均因无事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元（上诉人连云港上航局航道公司已预缴200元，上诉人张义保已预缴200元），由两上诉人各半负担200元，本院另向两上诉人各退还100元。本判决为终审判决。审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年三月三十日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣