辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终221号 上诉人（原审原告、反诉被告）：石宝文，男，1967年2月14日出生，满族，无职业，现住丹东市振安区。 委托诉讼代理人：陈志孝，丹东市振兴区中欣法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李丽，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：孟庆年，男，1975年7月15日出生，汉族，丹东市振安区木椽塑料花盆厂经营者，现住丹东市振安区。 委托诉讼代理人：蔡军峰，辽宁凡响律师事务所律师。 上诉人石宝文因与被上诉人孟庆年房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振安区人民法院（2020）辽0604民初481号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人石宝文及其委托诉讼代理人陈志孝、李丽，被上诉人孟庆年的委托诉讼代理人蔡军峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石宝文上诉请求：撤销原判或发回重审，改判被上诉人支付2019年9月30日前应交纳的租金10万元、赔偿违约金20万元，被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、原判认定事实错误，未查明相关案件事实。租赁协议中的标的物除2000平方米新建厂房外，还有承包场地、有房照房屋140平方米一处及动力电，协议约定了租期、租金、付款时间及违约责任。协议签订后，上诉人按照被上诉人要求，完成了2000平方米钢架厂房的建构、增容动力电及设备，双方先签订协议后建厂，且被上诉人提出逾期交付使用应承担违约责任，故上诉人已经支付违约金10万元。厂房建成后，被上诉人随即投入生产，未进行环评申报，也未因环评未通过而停产。被上诉人使用期间未按时交纳租金，上诉人依据两份协议提起诉讼，被上诉人提供的“补充协议”是虚假的。2、原判适用法律不当。协议签订后所建的2000平方米厂房是被上诉人要求的，不存在工业用地、违法建筑，被上诉人对非工业用地是明知的，双方达成的协议真实有效，被上诉人未办理生产前的环保手续，与上诉人无关。一审作出的判决违反处分原则，即双方当事人在一审诉讼中均没有提到一审判决中所确认的协议无效的请求，本案不属于确权之诉，是租赁合同纠纷。依据合同法第52条认定合同无效的情况下，应主动援引合同法第58条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。一审判决结果只认定上诉人与被上诉人签订的租赁协议与补充协议无效，并没有一并处理合同无效的法律后果，故一审法院的判决结果错误。 孟庆年辩称，本案不存在一审判决违法处分的问题，法院审理合同纠纷首先应审查合同的效力问题，本案合同无效；一审中被上诉人已经提出了合同无效的诉讼主张，上诉人未变更诉讼请求，应自行承担法律后果。而且本案一审经三次开庭审理，在第二次开庭时，被上诉人提出合同无效的诉讼主张，上诉人在第二次、第三次庭审时均未提出合同无效如何处理的诉讼主张，应自行承担后果。 石宝文向一审法院起诉请求：1、依法解除原、被告签订的场地厂房租赁协议及补充协议；2、被告向原告支付场地厂房租金10万元（2019年9月30日之前应当交纳的租金10万元）；3、被告赔偿原告违约金20万元。 孟庆年向一审法院反诉请求：解除双方签订的场地厂房租赁协议及补充协议。 一审法院认定事实：2016年9月30日，原、被告签订场地厂房租赁协议，被告告知原告租用目的为经营花盆厂，双方约定原告将新建2000平方米厂房、315KVA电力及场地、库房租给被告使用。被告租赁期暂定6年，年租金20万元，年上纳租金，如到期后同等条件下优先被告租用。租赁时间为2016年11月15日开始。支付租金方式，第一年从签订协议之日起即付清（上纳年租金），第二年以签订时间为付款日，并从协议签订之日起交纳保证金10万元，从第二年房租中扣除。被告租赁期间如不按时交纳租金，原告有权终止协议。被告不得在租赁场地从事违法经营活动，出现问题由被告自负。被告在原告院内建设需由原告认可，租赁到期所建设的物质归原告所有，被告无条件迁出。双方在签订协议期间，如租赁场地因政策变化可终止协议，但原告需提前两个月通知被告，按实际发生租金多退少补。被告投入部分由原告给予实际补偿。如被告违约，另包赔原告20万元。合同签订后，原告新建了2000平方米房屋及315KVA电力设施交由被告使用，该房屋建在被告承包的坐落于的荒滩地上，未取得建设工程规划许可证及合法建设手续。2017年9月19日，原、被告签订补充协议，约定双方所签订的2016年9月30日的协议中租赁时间从2017年1月30日开始，房租租金上纳年租，在每年9月30日前交纳。 被告于2016年12月7日在丹东市振安区市场监督管理局注册登记丹东市振安区木缘塑料花盆厂，类型为个体工商户，经营范围为塑料花盆制造（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 被告于2020年1月23日交纳2020年度租金10万元。2020年5月23日，原告为租金一事找被告协商，被告表示拒绝给付并打算撤走。被告于2020年6月17日搬离租赁物。 另查明：2017年7月，被告到原丹东市环保局振安分局，办理位于辽宁省丹东市振安区的丹东市振安区木缘塑料花盆厂环境影响评价文件。环保局工作人员实地调查发现，丹东市振安区木缘塑料花盆厂已于2017年3月左右建成并正式投产。按照《建设项目环境影响评价分类管理名录》第十八项“橡胶和塑料制品业中的塑料制品制造”要求，须编制建设项目环境影响评价报告表。分局责成被告提供办理环评文件需要的相应材料，同时要求被告在未办理环评手续前停止生产。分局在对被告提供的材料进行审查时，发现丹东市振安区木缘塑料花盆厂的土地使用性质不是工业用地，不能办理环评文件。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条的相关规定，在乡、村庄规划区内进行企业建设，应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。本案原、被告签订场地厂房租赁协议，被告租赁目的系经营花盆厂，而原告出租的房屋建设在其承包的荒滩上，非工业用地，未取得建设工程规划许可证等相关合法手续，因此原、被告签订的场地厂房租赁协议及补充协议违反上述法律的强制性规定，应认定无效。故对原、被告要求解除涉案租赁协议的请求，该院不予支持。关于原告主张被告给付2020年度剩余10万元租金，因双方合同无效，被告已于2020年6月搬离租赁物，原告主张的系被告未使用期间的使用费，故对原告的该项请求，该院不予支持。至于原告要求被告给付违约金的主张，因双方签订合同无效，故该院不予支持。据此判决：一、原告（反诉被告）石宝文与被告（反诉原告）孟庆年签订的场地厂房租赁协议及补充协议无效；二、驳回原告（反诉被告）石宝文的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孟庆年的反诉请求。案件受理费5800元，保全费2020元，合计7820元，由原告（反诉被告）石宝文负担；反诉费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）孟庆年负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了以下证据： 证据1、私房建设用地批复证，证明租赁房屋中有240平方米取得建设用地批复证，并非全部没有取得建设用地批复证。 证据2、丹东供电公司收费凭据、客户交费结算明细，证明被上诉人实际使用上诉人租赁协议中高压电，应承担电费，上诉人合法取得高压电，因被上诉人停用应承担的损失。 被上诉人质证认为： 对证据1、该证据不是新证据，该材料形成时间是2004年，批复证显示土地面积是240平方米，土地性质是集体土地。涉案土地只有变更为工业用地才具备建筑厂房、生产塑料花盆的条件，故该证据不能改变涉案合同无效的后果。该土地是批给上诉人建筑房屋的，上诉人建筑房屋后取得农村集体土地所有权证，与涉案厂房无关。 对证据2、对该证据的真实性没有异议，但对举证观点有异议。上诉人提供该证据要证明高压电停用损失，但该证据不能证明损失情况。高压电停用之后不存在损失问题，电业局对停用的高压电是不收取费用的。另外对于电费的问题，已超出一审上诉人的诉讼请求，如果存在拖欠电费的问题，上诉人应另案诉讼。 本院对上述证据的认证意见为：上述证据不能证明上诉人所要证明的问题，且与本案上诉人的主张以及双方争议焦点不具有关联性，故对上述证据的证明效力，本院不予确认。 被上诉人二审中未提供新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，被上诉人为经营花盆厂与上诉人签订场地厂房租赁协议，但该厂房场地建设在荒滩上，并非工业用地，亦未取得建设工程规划许可证等相关合法建设手续，违反了法律的强制性规定。据此，原审依法认定案涉场地厂房租赁协议无效，适用法律并无不当。上诉人主张案涉协议有效并予以解除，于法无据，本院不予支持。基于案涉协议无效，上诉人主张被上诉人支付剩余租金以及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，石宝文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5800元，由石宝文负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕姝 审判员  于军 审判员  康璐 二〇二一年三月二十五日 法官助理刘云 书记员王晓宇