长春市双阳区人民法院   民事判决书   （2020）吉0112民初2525号   原告：崔福实，女，1979年3月14日生，朝鲜族，装甲兵技术学院医生，现住长春市朝阳区。   被告：蒋帆，女，1968年4月26日生，汉族，无职业，现住双阳区。   委托诉讼代理人：孟涛，吉林尚林律师事务所律师。   第三人：吉林省万邦房地产开发集团有限公司，住所地：长春市双阳区商会大厦十七层。   法定代表人：李永生，总经理。   原告崔福实与被告蒋帆、第三人吉林省万邦房地产开发集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔福实，被告蒋帆委托诉讼代理人孟涛到庭参加诉讼，第三人吉林省万邦房地产开发集团有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。   崔福实向本院提出诉讼请求：1、要求依法判决停止对涉案房产(即位于长春市双阳区滨河路以南、丙五路以西，万合豪庭小区二期A地块2号楼1单元902室，面积97.78平方米，丘地号13-1-622-2-902的强制执行，并解除查封。2、要求依法判决涉案房产权利人为原告，并要求第三人为原告办理备案登记及不动产权证书。3、诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：被告蒋帆于2020年9月9日向人民法院申请强制执行，执行案号为（2020）吉0112执1222号，查封、扣押了登记在第三人万邦公司名下的位于双阳区万合豪庭小区二期A地块2号楼1单元902室，有（2020）吉0112执1222号执行裁定书为凭。该涉案房产实际权利人即原告对查封涉案房产提出执行异议申请，双阳区人民法院于2020年11月23日做出（2020）吉0112执异82号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，有裁定书为凭。原告不服该裁定，提起案外人执行异议之诉，理由如下：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。2020年6月2日，原告与陈某便签订了房屋买卖合同，将涉案房产出卖给原告。陈某出卖原告的涉案房产系从第三人万邦公司处购买的。而该房产被查封是在2020年9月9日，确在查封之前。二、在人民法院查封前已合法占有该不动产。原告购买后，于2020年6月2日陈某便将该房产交付给原告，原告已合法占有并进行装修入住近半年之久。三、已支付全部价款。原告已将全部购房款494000.00元，有收条及转账记录为凭。四、非因买受人自身原因未办理过户手续。因该涉案房产至今，第三人未为陈某办理不动产权证书，也无法过户到原告名下，这不是原告的自身原因造成的。原告做为该涉案房产的实际权利人即案外人，依据《中华人民共和国最高人民法院关于适用~中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第307条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告，被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”第312条规定“案外人提起执行异议之讼的，案外人同时提出确认其权利之诉的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”依照《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、第24条之规定，原告作为案外人确系涉案房产的权利人，但该权利合法真实，足以排除执行。故原告提起诉讼，望人民法院依法判决，切实保护原告的合法权益。   蒋帆辩称，法院原执行裁定正确，原告所述并不属于排除执行的情形，应驳回原告诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。   第三人吉林省万邦房地产开发集团有限公司未出庭，亦未提交答辩状。   原告崔福实为支持其诉讼请求，向法庭提供如下证据：   证据1、房屋买卖合同1份、交款收据1枚、房屋买卖协议1份、收据3枚、银行转账凭证3张，证明案涉房屋是我从陈某处购买，在我购买时陈某向我出示了其与吉林省万邦房地产开发集团有限公司签订的房屋买卖合同及向万邦公司交款的收据，案涉房屋系陈某于2019年1月31日以492811元从万邦公司购买，其后陈某于2020年6月2日通过长春源野房产中介公司以494000元的价格出售于我，我与陈某2020年6月2日签订房屋买卖协议，同日我将购房款494000元以银行转账方式支付给陈某，陈某为我出具收据一枚证明收到购房款494000元，同日向万邦公司穆菲菲转款12223元物业维修基金，并受万邦公司开具收款收据一枚，同日将原房款交款收据名由陈某变更为崔福实，并有万邦公司重新出具492811元的收款收据一枚。该房产被查封是在2020年9月9日，购买房屋确在查封之前。   被告质证意见：对房屋买卖合同（陈某与万邦公司签订）、陈某收据系复印件，待陈某作证时再质证。针对房屋买卖协议在原听证中原告的代理人当庭陈述并无书面买卖协议，该份协议的真实性存疑，即便该份协议确实是在2020年6月2日行成，该房屋的买卖如原告所述系经过源野房地产服务有限公司中介机构进行办理，更应该及时履行备案义务。针对陈某为原告出具的收据，该份收据与原告所提房屋房屋买卖协议相互冲突，主要集中在第三条约定余款484000元在房票过户时全部支付给甲方，而陈某出具收据却为494000元，超出原告所支付的金额。对于原告提供建行转账明细无意见，但仅只能证明与陈某之间存在金额的往来。针对84032号收据，该份收据与原告的转账户名并不相符，并不能证明原告所述问题。对于84031号收据，该份收据与万邦公司为陈某出具的收据两份收据均在原告及陈某处，与正常交易习惯相悖，且原告购买此处房屋系通过中介公司完成，理应知晓在出具收据的同时应由万邦公司直接对崔福实出具合同并进行网签备案，原告存在过错。   证据2、物业费电梯费收据2枚、燃气费收据1枚、垃圾清运费收据1枚、供热合同1份、供热缴费发票2张，证明原告购买后，于2020年6月2日陈某便将该房产交付给原告，当日到物业办理了入住手续，原告已合法占有并进行装修入住近半年之久，目前该房屋由我父亲崔吉笋居住。   被告质证意见：对1944260、1944461、1944259号收据的真实性我方无法确定，即便是真实的也不能证明原告在当日已经实际占有并居住。针对2020年11月18日物业费电梯费收据是在查封之后交的。2020年9月28日签订的热力合同及供热缴费发票均是在查封之后开具的，不能排除执行。燃气费收据是物业公司开具的，正常应当交给燃气公司，还应当提供开栓证明。   证据3、（2020）吉0112执异82号执行裁定一份，证明双阳区人民法院于2020年11月23日做出（2020）吉0112执异82号执行裁定，裁定书中第三页第一组证据中明确指出：双阳法院（2020）吉0112民初1414号民事裁定书，证明依据申请执行人申请双阳区人民法院在2020年8月12日作出上述裁定冻结了涉案中902室住房，而我购买该房屋并办理入住的时间是2020年6月2日在法院查封之前。此外，该裁定书第二页第6行第三人万邦公司辩称中指出：至于未出备案合同是由于A地块房产合同已出80%以后，万邦需要把余下的物业维修基金全部缴纳后才能继续出备案合同，由于万邦公司没有缴纳20%的维修基金所以剩余的备案合同不能出，不能进行合同备案，但是疫情之后国家有新政策，即使不缴纳20%的维修基金也可以办理备案登记，但是他们可能不清楚没有去办。万邦公司没有告知过我，后期房屋被查封之后再找万邦公司，万邦公司说办不了了。   被告质证意见：对该份证据的真实性无异议，但该份证据恰证明了原告是在疫情之后也就是2020年6月2日购买的房屋，符合万邦公司所述的新政策，稍后被告将提供证据证明在2020年7月左右原告具备办理备案登记的条件。   证据4、陈某出庭证实：我出售给崔福实的房子是我的房子，案涉房屋是因万邦公司借我儿子陈海洋家的钱50万元（两笔，第一笔是2018年4月12日借款30万元，借款利率月息3分，借款期限一年；第二笔2018年4月18日借款20万元，借款利率月息3分，借款期限一年），借款到期万邦公司未给，2019年1月31日万邦公司因钱还不上了同意给我顶房子，定的房子是万合豪庭二期A地块2号楼1单元902室，建筑面积97.78平方米，单价5040元，房屋总价款492811元，合同是2019年1月31日签订，是我跟万邦公司签订的买卖合同，万邦公司为我出具收购收据一枚。抵房子之后该两笔共计50万元的债权债务已经消灭，原始借条已经被万邦公司收回。之后我委托源野地产帮我卖这个房子，2020年6月2日中介公司找到我说崔福实要买这个房子，之后于当日我们三方签订一份买卖合同，中介费4000元是我出的，出售给崔福实的总价款为494000元，房款是崔福实通过手机转账的方式（崔福实建行尾号9169账户）转给我484000元，另一万元是作为定金放在源野地产，后期有我跟源野地产结算，因为源野地产要收中介费。按照合同约定，当天我们一起到万邦公司将我之前的购房票据改成崔福实名，后因万邦公司办理不了网签备案合同，所以就没有办。后期崔福实是否办理入住我不太清楚，   原告对证人陈述质证意见：对证人陈述没有异议。   被告对证人陈述质证意见：第一，证人证言与听证中所做的陈述存在相悖之处，稍后被告举证时说明；第二，证人所述被执行人万邦公司在借款未到期前提前履行债务与日常经验法则相悖，且证人所述均为现金交易又无法提供取款证明等资金来源，并不能排除证人与被执行人之间存在恶意串通规避债务，且证人已经当庭陈述该房屋并未属于买卖而是以抵债形式出现，并不属于排除执行中的条件；第三，证人陈述原告在购买房屋时既已经知晓该房屋不能登记备案，如证人所述原告本身存在过错，且原告的父亲在听证中曾陈述多次到万邦公司要求办理备案，证人陈述与原告的相关行为相悖。综上，证人证言并不能证明原告所提符合排除执行的情形。   被告为反驳原告的诉讼请求，向法院提交如下证据：   证据1、（2020）吉0112执异82号执行裁定一份，证明被告蒋帆已经于（2020）吉0112民初1414号民事判决书确认本金为30万元及利息，（2020）吉0112民初1414号民事裁定书确认2020年8月12日冻结涉诉房屋，（2020）吉0112执1222号执行裁定书确认进入执行立案程序，上述均符合法律程序，证明万邦公司确认疫情之后不缴纳维修基金也可以办理备案登记。   原告质证意见：对该裁定书有异议，在2020年6月2日已经是我的了，我缴纳了房款并办理了入住手续，不能办理备案手续的原因是万邦公司告诉我不能办理让我回去等，而且我已经缴纳了物业维修基金，不能办理备案手续是万邦公司的原因，且万邦公司在裁定书中所述的疫情过后就可以办理，在我缴纳物业维修基金要求办理本案登记的时候万邦公司并未告知我，且疫情过后也没有具体的日子，后期再找万邦公司因为案涉房屋已经查封就办理不了备案手续了。   证据2、（2020）吉0112执异82号执行卷宗中万邦公司向法院出具的情况说明一份，证明万邦公司所处声明与陈某所述的抵债时间向冲突，万邦公司自述是2019年下半年，陈某说的是2019年1月份。而且在后附的表格中陈某存在多套房屋，其中包括2栋1006，5栋1003，5栋1601、1603及涉诉房屋等，陈某并非商品房的购买者也非一般意义上的买受人。   原告质证意见：对情况说明我知情，且万邦公司已经给陈某开具了购房收据，能够证明万邦公司已经将房屋顶账给万邦公司，陈某再将房屋出售合法，表格中也没有顶房时间，不能证明陈某与万邦公司说的不一致。   证据3、（2020）吉0112执异82号执行卷宗中长春市双阳区房产管理服务中心回函及该案庭审调查笔录各一份，证明依据回函诉争房屋并非不具备备案条件，依据调查笔录万邦公司明确表示与原告无书面合同，且万邦公司所涉房屋902室五证齐全，在疫情期间可以办理本案登记，同时该份笔录中原告父亲亦自认该房屋系有其居住，并非崔福实居住，万邦公司亦未实际收到房款，原告不符合排除执行条件，不能排除执行。   原告质证意见：找过万邦公司，万邦公司明确告知不能办理，2020年6月2日办理手续的时候明确说过不能办理，确实是我父亲在案涉房屋居住。但应当给我解封，因为该房我购买在法院查封之前。   证据4、以备案的商品房买卖合同复印件一份，证明在2020年7月份被执行人万邦公司及所涉的2期A区符合备案条件，可以办理备案登记，原告未办理备案登记是原告自己的原因。   原告质证意见：是万邦公司告诉我的办不了，让我等消息，其他能不能办理我不知道。   以上证据经过庭审质证，本院对原告提供的证据1、2、3、4及证人证言的真实性及证明的问题予以采信；对被告提供的证据1的真实性及证明的问题予以采信，对证据2万邦公司向法院出具的情况说明及双阳区房产管理服务中心回函及该案庭审调查笔录并未否认万邦公司以案涉房屋抵账偿还借款的事实和原告不积极主张办理案涉房屋备案合同的事实，证据3不能证明案涉房屋可以办理案涉房屋备案手续。   第三人未提供证据。   综合以上证据及质证、辩论意见，本院认定事实如下：原告通过源野地产中介公司介绍，于2006年6月2日购买案外人陈某从第三人处抵账而取得的案涉房屋，并签订《房屋买卖协议》，协议载明：甲方：陈某，乙方：崔福实，双方就房屋买卖转让一事达成以下协议：一、甲方自愿将万合豪庭二期A区2号楼1单元902室出售给乙方，其面积为97.78平方米。二、经双方共同研究确定此房价为人民币肆拾玫万肆千元整，￥494000.00元。三、本合同签订之日给付源野地产定金壹万元整，余款肆拾捌万肆千元整，在房票过户时全部付给甲方。四、此房屋买卖成交后，证件手续由甲方协助乙方办理。在万邦公司房票过户费用由甲方承担；物业维修基金、水电费、物业费等费用均由乙方承担。本合同自签定之日起生效。双方签字后，同日，崔福实通过手机银行转账的方式（崔福实建行尾号9169账户）转给陈某房款484000元，另10000元是作为定金放在源野地产，抵顶购房款，陈某给原告出具收据一枚，载明：收崔福实购买我的万和豪庭二期A区二号楼一单元902室人民币494000元。同日，双方一起到第三人万邦公司处由其财务人员将陈某名下的购房票据改成崔福实名下，第三人万邦公司给原告出具收据两枚，并加盖第三人财务专用章，其中一枚标注收原告崔福实A地块2-1-902金额为492811元，另一枚标注收原告崔福实物业维修基金12223元，原告当日在该小区物业公司办理了房屋入住手续，并缴纳水电燃气费用680元、建筑垃圾清运费489元，2020年11月18日缴纳2021年1月1日至2021年12月30日的物业、电梯等费990元。第三人出具了以上款项的收款收据，并加盖第三人财务专用章，原告入住后于2020年8月17日与长春燃气（双阳）有限公司签订供用气合同，2020年9月28日缴纳供热费2473.80元、补交基础供热费740.00元。原告父亲崔吉笋居住案涉房屋至今。案涉房屋未在产权部门办理产权登记手续。   另查明，2018年5月9日，第三人万邦公司因经营需要在被告蒋帆处借款30万元，约定月息3分，因第三人万邦公司借款到期未偿还，被告蒋帆向法院提起诉讼。本院于2020年8月13日作出的（2020）吉0112民初1414号民事判决书，判决被告吉林省万邦房地产开发集团有限公司于判决生效之日立即偿还原告蒋帆借款人民币300000.00元及利息（以300000.00元为基数，自2018年5月9日起至实际给付之日止，按年利率24%计算），在诉讼过程中，经蒋帆申请，本院于2020年8月11日以（2020）吉0112民初1414号民事裁定书裁定：预查封吉林省万邦房地产开发集团有限公司名下的坐落于长春市双阳区滨河路以南、丙五路以西，万合豪庭小区二期A地块2号楼1单元902室(面积97.78平方米，丘地号：13-1-622-2-902、由吉林省万邦房地产开发集团有限公司开发】房屋价值在价值450000.00元以内予以查封，并于2020年8月13日向长春市双阳房产管理服务中心下发协助执行通知书。由于第三人没有履行生效法律文书确定的义务，被告蒋帆于2020年9月9日向本院申请强制执行，本院于同日立案，执行案号为(2020）吉0112执1222号。在执行过程中，原告对查封涉案房产提出执行异议申请，要求法院对案涉902室的房屋进行解封，双阳区人民法院于2020年11月23日做出（2020）吉0112执异82号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，原告于2020年12月7日向本院提起执行异议之诉。   另查明，2018年4月12日，第三人万邦公司向案外人陈某借款，陈某从儿媳贾秀磊处取现金30万元，借给第三人，口头约定借期一年，如用款可随时还款。并出具借据一枚，借据载明：人民币叁拾万元，借贾秀磊现金，月利叁分，收款人万邦集团，并加盖第三人财务专用章。2018年4月18日，第三人万邦公司向案外人陈某借款，陈某从儿媳贾秀磊处取现金20万元，借给第三人，口头约定借期一年，如用款可随时还款。并出具借据一枚，借据载明：人民币贰拾万元，借贾秀磊现金，月利叁分，收款人万邦集团，并加盖第三人财务专用章。因陈某要求第三人偿还以上借款，第三人因资金紧张，陈某与第三人协商同意用案涉房屋抵账，于2019年1月31日，案外人陈某（乙方）与第三人万邦公司（甲方）双方签订《房屋买卖合同》，合同载明：甲方将长春市双阳区万合豪庭A地块A2-1-902房间，房屋面积97.78平方米，房屋单价5040元/平方米，总价款492811元。交房时间：合同签订后乙方立即付款，乙方付清全款后甲方将房屋交给乙方。同时对各项费用的承担等事项进行了约定。甲乙双方在合同上签字盖章。当日，第三人万邦公司给案外人陈某出具收款收据一枚，收据载明：客户姓名陈某，名称：A2-1-902数量97.78，单价5040，金额492811元。收款人穆（第三人万邦公司财务人员）签字，并加盖第三人万邦公司财务专用章。同时第三人收回以上二枚借款收据。剩余借款本金及利息和另外一笔借款抵账给的车库。合同签订后，陈某将该房屋委托长春市源野房地产服务有限公司出卖。经该公司介绍后，将案涉房屋卖给原告崔福实。   本院认为，原告购买案涉房屋后，因第三人未及时偿还被告借款，被告诉至法院后，法院依据生效的法律文书对案涉房屋予以查封，原告提出执行异议后被驳回，起诉请求停止对涉案房产的强制执行，并解除查封，本案系执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。   一、原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。2019年1月31日，案外人陈某与第三人万邦公司双方签订书面《房屋买卖合同》，第三人万邦公司将案涉房屋以其销售价格卖给陈某，第三人万邦公司给陈某出具收款收据。同时经其儿媳贾秀磊同意将第三人给其儿媳贾秀磊出具的二枚50万元借款收据收回。第三人与贾秀磊的该笔债权已消灭。第三人与陈某双方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，该《房屋买卖合同》不违背法律法规的强制性规定，合法有效。第三人将案涉房屋交付给陈某后，于2020年6月2日，原告与陈某双方签订书面《房屋买卖合同》，陈某将涉案房屋以市场交易的正常价格出卖给原告。原告交付购房全款后，当日办理入住手续，并在第三人处将原购房者陈某名更改为原告崔福实名下，原告与陈某双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且已实际履行完毕，该《房屋买卖合同》不违背法律，法规的强制性规定，合法有效。案涉房屋因被告蒋帆与第三人万邦公司民间借贷纠纷执行一案于2020年9月9日被双阳法院查封，查封时间在崔福实签订案涉房屋买卖合同之后。因此，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同。   二、原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。原告崔福实于2020年6月2日与陈某签订《房屋买卖协议》，并在第三人处办理了房屋更名手续，将交房款收据变更到原告名下，原告当日在该小区物业公司办理了房屋入住手续，并以崔福实名义缴纳物业维修基金，水电燃气费用及建筑垃圾清运费用，领取房间钥匙，之后原告对该房进行装修并由原告父亲崔吉笋居住。因此原告在法院查封之前已合法占有该不动产。   三、原告已按房屋买卖协议约定向陈某支付案涉房屋的全部价款。原告于2020年6月2日签订房屋买卖协议当日，通过银行转账方式，已将全部购房款494000.00元给付陈某，该房屋出售价格属正常房屋市场交易价格。   四、非因原告自身原因未办理过户手续。原告崔福实于2020年6月2日与陈某签订《房屋买卖协议》当日，以崔福实名义向第三人缴纳了物业维修基金，第三人给原告出具了收款收据。并将原购房者陈某名更改为原告崔福实名下。未能办理备案合同，是由于案涉房屋的A地块房产合同已出80%以后，第三人需要把余下的物业维修基金全部缴纳后才能继续出备案合同，由于第三人没有缴纳20%的维修基金，因此，原告未办理案涉房屋的过户手续不是原告的自身原因造成的。   被告蒋帆依据本院于2020年8月11日以（2020）吉0112民初1414号民事裁定书和(2020）吉0112执1222号执行案件主张涉案房屋，因涉案房屋在法院查封之前已被原告崔福实全款购买并实际入住，合法占有该不动产。因此，被告蒋帆的抗辩主张本院不予支持。   综上，依据《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会第1636次会议通过）第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过）第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：   一、在本院执行案号为(2020）吉0112执1222号案件中，停止对第三人吉林省万邦房地产开发集团有限公司名下的坐落于长春市双阳区滨河路以南、丙五路以西，万合豪庭小区二期A地块2号楼1单元902室(面积97.78平方米，丘地号：13-1-622-2-902)房屋的执行；   二、驳回原告崔福实的其他诉讼请求。   案件受理费8710.00元，由被告蒋帆负担，于本判决生效后立即给付原告崔福实。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。   审判长 封贵科   人民陪审员 王静林   人民陪审员 鲁双双   二〇二一年三月十二日   书记员 赵海涛