重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终1478号上诉人（原审原告）：重庆同创物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区学林雅园13号，统一社会信用代码915001067398103439。法定代表人：李卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈传容，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗丽，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：罗晓陶，女，汉族，1983年12月25日生。委托诉讼代理人：罗成（罗晓陶之父）。被上诉人（原审被告）：陶珍贵，女，汉族，1959年8月11日生。上诉人重庆同创物业管理有限公司（以下简称同创物业）因与被上诉人罗晓陶、陶珍贵物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡人民法院(2020)渝0107民初15495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人同创物业的委托诉讼代理人陈传容、罗丽，被上诉人罗晓陶的委托诉讼代理人罗成，被上诉人陶珍贵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同创物业上诉请求：依法改判二被上诉人承担2012年2月至2017年6月的物业费12158.29元、分摊费650元，共计12808.29元；案件一审、二审受理费由二被上诉人承担。主要事实和理由，上诉人提交的新证据可以证明其于2013年9月23日、2014年6月16日、2016年10月18日、2018年11月22日通过邮政挂号信的方式以及2013年9月23日、2014年6月16日、2015年5月9日、2016年10月18日、2017年12月8日登门公示的方式（张贴催款函的照片）向被上诉人催收物业费；2016年7月5日上诉人还通过向法院提起诉讼的方式对被上诉人进行了物业费催收。因此2012年2月至2017年6月的物业费、分摊费并没有超过诉讼时效。罗晓陶、陶珍贵辩称，上诉人的上诉请求不能成立，上诉人所称的催收证据，我方从未见过。同创物业向一审法院起诉请求：1.判令罗晓陶、陶珍贵支付同创物业2012年2月至2020年3月的物业费18428.95元、分摊费980元，实欠金额19408.95元；违约金8601.11元，以上费用合计28010.06元；2.判令罗晓陶、陶珍贵承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：罗晓陶、陶珍贵系位于重庆市江北区某路2号4号楼某号房屋的业主，该房屋建筑面积为146.17平方米，罗晓陶、陶珍贵于2007年取得该房屋的产权。2012年8月31日，同创物业（乙方）与小区业主委员会（甲方）签订了《小区物业服务合同》，约定：同创物业为罗晓陶、陶珍贵所在的小区提供物业管理服务；物业服务费实行包干制按月收取，按建筑面积计算，住宅1.3元/月˙平方米；小区业主共用部位、共用设施的用水、用电费用，按每户每月10元计收；业主或物业使用人应于每月30日前向同创物业足额交纳当月物业服务费用，如无故拖延或拒不交纳则视为违约，应承担相应的责任；本合同期限为1年，自2012年8月31日至2013年8月31日止，合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或者选聘的决定，乙方在同等条件下有优先续聘权，在甲方与续聘或者选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2016年2月2日，同创物业（乙方）与小区业主委员会（甲方）签订了《小区物业服务合同》，约定：同创物业为罗晓陶、陶珍贵所在的小区提供物业管理服务；物业服务费实行包干制按月收取，按建筑面积计算，住宅1.3元/月˙平方米（含电梯费），不含电梯费的按1.04元收取；小区业主共用部位、共用设施的用水、用电费用，按每户每月10元计收；业主或物业使用人应于每月30日前向同创物业足额交纳当月物业服务费用，如无故拖延或拒不交纳则视为违约，按欠费金额每日万分之三收取滞纳金；本合同期限为3年，自2016年2月2日至2019年2月1日止，合同期届满前三个月内，甲方征询业主意见，作出是否续聘决定。甲方作出续聘或选聘决定，乙方在同等条件下有优先续聘权，在甲方与续聘或者选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2016年7月22日，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民初11028号民事裁定书，对同创物业诉罗晓陶、陶珍贵陶珍贵物业服务合同纠纷一案，按撤诉处理。审理中，同创物业自愿放弃主张违约金；同创物业举示了2014年6月16日、2018年11月22日的催收函以及中国邮政快递单，并举示了2012年12月30日、2013年12月31日、2014年12月31日、2016年12月30日、2018年12月31日上门（24-4）张贴催收函的照片，拟证明同创物业曾向罗晓陶、陶珍贵催收过物业费，对此罗晓陶、陶珍贵均不认可。同创物业同时举示物业服务合同证明，同创物业在2012年8月31日至2013年8月31日期间以及2016年2月2日至2019年2月1日期间是案涉小区的物业服务单位，对此罗晓陶、陶珍贵对合同真实性无异议，但认为2013年至2016年同创物业不是小区的物业服务单位，罗晓陶、陶珍贵不应当承担此期间内的物业服务费；罗晓陶、陶珍贵举示了物业服务标准（打印件）、照片、网页截图、业主大会唱票结果公示、证人证言（书面）、视频光盘及报案回执，拟证明罗晓陶、陶珍贵家外墙渗水及小区安保、公共设施维护等存在的问题；2019年11月4日重庆市江北区人民政府观音桥街道办事处书面告知小区全体业主同创物业未续聘成功。一审法院认为：同创物业和小区业主委员会签订的《同创国际小区物业服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对同创物业和作为业主的罗晓陶、陶珍贵均具有法律约束力，双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。罗晓陶、陶珍贵辩称同创物业未履行物业服务合同中约定的义务，服务质量差；同创物业长期干涉小区业主委员会选举，致使小区至今未成立业主委员会，并在小区组织业主大会针对是否续聘同创物业时，组织外来人员及员工打砸投票现场，打伤小区业主及家属，严重违反《重庆市物业管理条例》。一审法院认为，业主拒交物业费的抗辩应基于正当理由。从合同法理角度看，合同一方抗辩权赖以产生的法律基础是诚实信用原则，在合同中赋予一方抗辩权就是诚实信用原则的具体体现。诚实信用原则要求合同当事人尊重彼此的利益，并建立密切的协作关系；同时，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但应当在法律规定的范围内行使该项权利。在物业服务合同中，业主的“正当理由”应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵。本案中，罗晓陶、陶珍贵举示的能够证明同创物业服务质量差的照片等证据，属静态反映物业服务某一时间点的状态，不能动态反映物业服务长时间的、持续的状态，不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了业主少交或者拒交物业服务费的程度，即罗晓陶、陶珍贵举示的证据无法证明同创物业提供的整体物业服务质量不达标、存在根本违约的情形，故不能成为罗晓陶、陶珍贵拒交物业服务费的抗辩事由。物业服务合同系罗晓陶、陶珍贵所在的小区业主委员会与同创物业签订，且罗晓陶、陶珍贵也认可该合同的真实性，故罗晓陶、陶珍贵辩称的“同创物业长期干涉小区业主委员会选举，致使小区至今未成立业主委员会”无事实依据，一审法院不予采信；罗晓陶、陶珍贵举示的视频光盘无法看出同创物业参与了选举现场的打砸，一审法院不予采信。关于诉讼时效的问题。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起起算。法律另有规定的，依照其规定。另，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法总则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应当支持。本案中，根据服务合同的约定，罗晓陶、陶珍贵应当在每月30日前交纳当月的物业服务费，同创物业于2020年7月14日诉至一审法院，其举示的2018年11月22日的催款函无反映罗晓陶、陶珍贵签收情况的相关邮寄证明予以作证，张贴的催款函照片亦未提供照片形成时间、载体等其他证据予以佐证，因书面催款证据不足，故2017年6月（含）之前的物业服务费用已过诉讼时效，一审法院依法不予支持。2019年2月1日物业服务合同到期，但合同约定“在甲方与续聘或者选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”而罗晓陶、陶珍贵未举示证据证明有新的物业服务合同且生效，2019年11月4日重庆市江北区人民政府观音桥街道办事处书面告知小区全体业主未续聘成功同创物业，但尚并未明确要求同创物业退还物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，同创物业有权依事实上的物业服务关系主张物业服务合同到期后的物业服务费用，故罗晓陶、陶珍贵应向同创物业支付2017年7月至2020年3月期间的物业服务费6270.69元（1.3元/月·平方米×33个月×146.17平方米）、公摊水电费330元（10元/月×33个月），以上费用合计6600.69元。同创物业自愿放弃对违约金的主张，一审法院予以尊重。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百六十二条之规定，判决：“一、被告罗晓陶、陶珍贵自本判决生效之日起十日内支付原告重庆同创物业管理有限公司2017年7月至2020年3月期间的物业服务费6270.69元、公摊水电费330元，以上费用合计6600.69元；二、驳回原告重庆同创物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为250元，由被告罗晓陶、陶珍贵负担59元，原告同创物业管理有限公司负担191元。”二审中，上诉人同创物业举示了以下证据：1、2013年9月23日、2014年6月16日、2016年10月18日、2018年11月22日的催款函及国内挂号信函收据，拟证明其对被上诉人在上述时间进行了物业费催收；2、2013年9月23日、2014年6月16日、2015年5月9日、2016年10月18日、2017年12月8日上门张贴催收函的照片，拟证明其对被上诉人在上述时间进行了物业费催收；3、举示重庆市江北区人民法院的2016年7月5日的“受理案件通知书”及2016年7月22日的民事裁定书各一份，拟证明其在该时间以诉讼的方式对被上诉人进行了物业费催收。被上诉人质证后认为，对以上证据的三性均不予认可，被上诉人从未收到或见到过上述催款证据，上诉人也没有证据证明其把催收函送达到了被上诉人。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起起算。本案中，根据服务合同的约定，罗晓陶、陶珍贵应当在每月30日前交纳当月的物业服务费，同创物业于2020年7月14日诉至一审法院，故其有权主张2017年7月之后的物业服务费及公摊水电费。对于2017年6月之前的物业服务费用，上诉人应举示证据证明其进行了持续有效的催收。对于二审中上诉人举示的各类催收证据，本院经审查后认为以上证据均非二审新证据，同时，2014年6月16日、2018年11月22日的催收函以及国内挂号信函收据在一审庭审中已经举示，一审判决认为该催款函无被上诉人签收的相关证明予以佐证，因此未予以采信，本院认为一审判决的该认定并无不当。同时，对于2018年11月22日以外的其他催款函，即使催收属实且送达到了被上诉人，至上诉人起诉本案时也已经超过了诉讼时效，故对本案的审理结果并无影响，本院对该组证据不予采信；对于上诉人举示的以登门公示的方式向被上诉人催收物业费的证据，本院经审查后认为，该组证据无法证明照片形成时间及具体张贴时间，不足以证明上诉人进行了书面催收，且与前述挂号信邮寄证据同理，对于2017年12月8日以外的张贴催款函的照片即使属实，至上诉人起诉本案时也已经超过了诉讼时效，故对本案的审理结果并无影响，本院对该组证据不予采信；对于2016年7月22日，重庆市江北区法院作出民事裁定的事实，一审法院对此已经查明，该事实并不影响本案的处理结果。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由重庆同创物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 周 舟审 判 员 段晓玲审 判 员 陈 华二〇二一年三月二十五日法官助理 陈 莹的额额额额腹杆腹（院书记员余文韬