河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0103民初1113号原告：马莉莎，女，1989年3月16日出生，汉族，户籍地：河南省杞县。委托诉讼代理人：邵子龙，北京市晨野（郑州）律师事务所律师。被告：河南豫发集团有限公司，住所地：郑州市南乔家门路**。统一社会信用代码：91410100719179865X。法定代表人：王建勋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李涛，河南泓洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓恒，系该公司员工。第三人：河南地标传媒广告有限公司，，住所地：郑州市金水区东风路**恒美国际商务大楼**统一社会信用代码：91410105671669522C法定代表人：赵彬。委托诉讼代理人：赵珂，系该公司员工。原告马莉莎诉被告河南豫发集团有限公司（以下简称“豫发公司”）、第三人河南地标传媒广告有限公司（以下简称“地标公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马莉莎及其委托诉讼代理人邵子龙，被告河南豫发集团有限公司的委托诉讼代理人李涛、张晓恒，第三人河南地标传媒广告有限公司的委托诉讼代理人赵珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告河南豫发集团有限公司签订的商品房买卖合同；2.判令被告河南豫发集团有限公司向原告返还已付购房款562460元、房屋维修基金2806元、产权登记费550元、违约金26875.8元，共计592691.8元；3.判令被告河南豫发集团有限公司向原告赔偿利息损失（以562460为基数，自原告向被告支付房款之日起算，计算至被告实际返还购房款之日，暂计至2020年9月25日；2019年8月20日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令被告向原告赔偿因缴纳契税、印花税及物业费所产生损22187.44元；5.判令第三人河南地标传媒广告有限公司对被告偿还原告购房款价款中25000元的部分承担连带责任；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月22日，原告马莉莎就该公司开发的位于二七区××、漓江路南锦荣中心五区18层1814号房作出约定，如原告2018年3月22日向豫发公司支付25000元定金，被告承诺对房屋价款进行优惠，优惠后房屋价款为537460元，原告当日支付25000元定金（原告事后得知该款项实际由第三人河南地标传媒广告有限公司代为收取）。在此基础上签订《商品房买卖合同》。当日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：建筑面积43.17平方米，单价为12449.85元/平米，总价537460元；出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备如下条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已经完成；前期物业管理已经落实。合同第九条约定，如出卖人交房逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按××累计已付款5%向××支付违约金。原告于2018年3月22日及2018年5月9日又向豫发公司支付房款5337460元，于2018年5月29日支付房屋专项维修基金2806元。原告又在合同签订后支付房屋维修基金2806元、产权登记费550元。而且，原告于2020年6月20日缴纳契税20474.67元、印花税268.73，于2019年10月1日缴纳物业费1444元。2019年10月1日，在不符合法定条件及约定条件的情况下，豫发公司强行将房屋交付给原告。原告因缺乏相关法律知识和商品房领域相关专业知识，接收了房屋。原告于2020年9月17日得知涉案商品房在交付时存在如下情形：商品房建设工程未验收合格，更未向建设行政主管部门报送备案材料；涉案工程未经消防验收合格；配套的基础设施和公共设施没有完成：供水设备没有取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；雨污水设施不具备使用条件；排水设施未接入市政管网，未取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。电力配套设施工程未取得电力企业验收合格证明文件。供暖设施未达到使用条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条均规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。更有甚者，因涉案工程质量不合格，导致涉案建筑众多房间漏水、墙体瓷砖脱落，消防器材至今未能安装到位，河南电视台对此进行了多次报道。上述情形不仅严重危害了原告财产和人身安全，也影响了原告对房屋的居住和出租、出售。马莉莎向豫发公司已经送达解除合同通知，合同应当解除。马莉莎已于2020年9月27日向豫发公司发出解除合同通知书，豫发公司于2020年9月28日接收解除合同通知书。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条及合同第九条约定，豫发公司应当在解除合同通知送达后90日内退还全部已付款项，并应支付违约金。豫发公司逾期办理产权登记，构成严重违约。根据合同第十五条约定，豫发公司应当在房屋交付后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。豫发公司没有在上述期间办理产权登记手续，不仅违反合同约定，也违反了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，应当承担违约责任。涉案楼盘的现状与豫发公司销售广告和宣传资料严重不符，豫发公司严重违约。豫发公司的宣传资料、销售广告及销售人员均承诺涉案楼板为高端公寓，配备高端生活配套设施。但涉案楼盘商业区均被豫发公司用于开设家纺城，导致生活配到设施不健全，而且家纺城严重影响了马莉莎的生活和居住。在宣传彩页中明确标示房间配备床、衣柜、沙发、书桌，但实际交付中并未交付上述物品，标示卫生间为干湿分离，事实上并未干湿分离。承诺配备健身房、干洗店、药店、便利店、电影院、书吧、咖啡厅及儿童学习、娱乐室，均未配备。豫发公司的上述销售广告和宣传资料对马莉莎订立商品房买卖合同具有重大影响，豫发公司没有按照承诺配备相关设施构成严重违约，导致马莉莎合同目的不能实现，应当解除合同。基于上述事实和理由，依据《合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》及合同法第九十四条有关规定，原、被告签订的商品房买卖合同应当予以解除，被告应当将原告所支付的有关费用予以返还，并应向原告支付违约金、赔偿原告损失。第三人河南地标传媒广告有限公司应在其代豫发公司收取房款范围内（25000元），承担返还责任。为维护原告的合法权益，特请求贵法院依法查明案件事实，支持原告的诉讼请求。被告豫发公司辩称，1.案涉项目五证齐全。且商品房买卖合同双方均已签字盖章，并经郑州市房地产市场和产权交易管理备案合同合法有效;2.案涉房屋工程竣工验收合格，不存在质量问题，有五大责任及郑州市工程质量监督站出具的相应文件予以证明;3.豫发集团已向建设行政主管部门报送备案材料，符合商品房买卖合同约定的交付条件;4.原告于2019年10月1日收房，并自收房至今在房屋内居住;5.合同补充协议中对合同解除权的行使期限进行约定，解除权行使期限为90日，目前原告该项合同解除权已丧失;6.原告诉讼请求与事实不符，请求予以驳回;7.尽管房屋已经相关政府部门竣工验收合格未印证质量合格，请求贵院委托第三方对涉案房屋质量进行鉴定，提交鉴定申请一份。第三人地标公司述称，第三人请求法院依法驳回原告关于第三人在25000元的范围内承担连带责任的诉求。相关诉讼费用由原告承担。理由如下：第三人对被告房地产项目进行推介，为被告提供客户推介服务，同时帮助客户从开发商处获得购房优惠，促成客户与开发商之间的交易。本案中原告与被告已经签订了商品房买卖合同，并经郑州市房地产市场和产权交易管理中心备案，同时也享受到了相关的购房优惠，因此第三人收费合理合法。原告在购房成功并享受到相关优惠的情形下，其是否解除合同，与第三人无关。原告在成功购房的情况下应该履行自己的义务。经审理，本院认定事实如下：一、2018年3月22日，原告马莉莎（××）与被告豫发公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：180××××****）一份，主要约定：××购买的商品房位于二七区××、漓江路南锦荣中心五区18层1814号房，建筑面积43.17平方米，房屋总价款537460元。第六条，一次性付款，约定金额537460元，约定付款时间2018年3月22日。第八条，出卖人应当在2019年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付××使用。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。第十八条，××都买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同补充协议（1）第十二条，关于合同解除权的约定，甲乙双方任一方依据法律规定、买卖合同及补充协议约定行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭。上述合同签订后，原告马莉莎向被告豫发公司交纳购房款537460元、维修基金2806元、产权登记费550元。被告豫发公司向原告出具了相应的发票及《收据》。原告向第三人地标公司支付推介费25000元。被告提交《交房通知书》《交房确认单》一份，内容显示被告已于2019年9月20日向原告交付房屋。原告认可涉案房屋于2019年10月1日交付使用，尚未办理房屋产权登记。四、被告提交《郑州市工程质量监督报告》《工程竣工验收意见表》（监督号201610090101）各一份，内容显示：工程名称锦荣中心五区，建设单位河南豫发集团有限公司，竣工验收时间为2020年9月28日，综合验收等级为合格。五、2020年9月27日，原告以被告交付房屋的行为不符合法定和约定条件为由，向被告邮寄《解除合同通知书》一份，通知被告解除商品房买卖合同并要求返还购房费用、赔偿损失。对此，被告不予认可。庭审中，原告称涉案房屋存在质量问题，例如室内漏水、瓷砖脱落，卫生间也未按照宣传时做出干湿分离等。被告庭后提交代理词称，原告所述的问题不属于法律规定和合同约定的可以退房的质量问题，房屋质量存在瑕疵可以修复，原告报修的墙面返碱和卫生间排水不畅问题，被告也及时维修完毕。案件审理过程中，被告豫发公司提出反诉，要求马莉莎支付逾期付款违约金1286.4元，后被告豫发公司自愿撤回反诉请求。本院予以准许。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，应当提供相应的证据予以证明。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原被告签订合同后，原告依约缴纳购房款、维修基金等各项费用，被告亦按合同约定时间向原告交付了房屋，涉案房屋已达到竣工验收标准。现原告以涉案房屋存在质量问题，且未按照约定办理产权登记为由，主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》并要求被告退还购房款、维修基金等费用。因原被告双方已履行了合同主要义务，办理房屋产权登记属于附随义务，且原告主张的房屋质量问题，不足以认定为主体质量问题，案涉合同中双方就住宅质量问题约定了相应的保修责任，被告称已履行了修缮义务。因履行瑕疵解除合同，不利于维护合同的稳定性和交易安全。此外，依据案涉合同约定原被告任一方行使解除权的，应当从解除事由发生之日起90日内行使解除权，如怠于行使的，则该权利归于消灭，原告于2019年10月1日前接收房屋，2020年9月27日向被告邮寄《解除合同书》，已超出约定期限。故原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并退还购房费用的诉请，证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿损失的诉请，于法无据，本院不予支持。对于原告要求第三人地标公司承担连带偿还责任的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马莉莎的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5315元，由原告马莉莎负担；反诉费25元，由被告河南豫发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  冀婷婷二〇二一年三月四日法官助理董晓燕书记员岳子健