辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3350号上诉人（原审被告）：沈阳发展北大教育科学园有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街**。法定代表人：侯亮，男，该公司经理。委托诉讼代理人：孙华庚，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱双，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯兵，女，汉族，1987年6月19日出生，住辽宁省辽中县。上诉人沈阳发展北大教育科学园有限公司（以下简称“北大公司”）因与被上诉人冯兵商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初3226号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。北大公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判不承担返款义务或发回重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：案涉房屋的价格应按照认购协议中的单价和总价认定，该价格是当事双方协商一致的真实意思表示，被上诉人也按照该协议交付了首付款，双方已经实际履行了认购协议。《商品房买卖合同（预售）》是按照房地产管理市场的要求进行备案的合同，该价格并非是双方协商一致认可的价款。被上诉人也是按照认购协议约定的总价支付的购房款，因不存在欺诈、胁迫或重大误解，故上诉人不应该返还所谓多收取购房款。冯兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。冯兵向一审法院起诉请求：1.判令被告返还多收的房款44,977元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月26日，原、被告签订了编号为SHYX-J-0000013号的认购协议，协议约定：一、乙方自愿认购甲方开发的位于沈阳市经济技术开发区沈阳尚海印象二期项目107栋2单元6层1号的房屋，建筑面积80.03平方米；二、优惠后房屋总价为509,151元，优惠后房屋单价为6362元/平方米；三、乙方在签订本认购书时须支付59,151元定金，并于3日内补齐房款。协议签订当日原告向被告支付了定金，2019年7月27日原告向被告支付50,000元首付款。同年8月16日原、被告签订合同编号E1924157617的商品房买卖合同（预售），合同约定：一、合同当事人：出卖人：沈阳发展北大教育科学园有限公司。买受人：冯兵；二、项目建设依据：1.出卖人以出让方式取得坐落于沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4号地块的建设用地使用权；2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为万象首府；三、预售依据：该商品房已由沈阳市房产局批准预售，预售许可证号为【沈房预售第19020号】；四、商品房基本情况：1.该商品房的规划用途为住宅；2.该商品房为第一条规定项目中的107#栋，沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-107号2-6-1；3.该商品房的房产测绘机构为沈阳市房产测绘中心，预测建筑面积共80.03平方米，其中套内建筑面积67.2平方米，分摊共有建筑面积12.83平方米；五、商品房价款：1.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5800元，总价款为人民币464,174元；六、付款方式及期限：1.签订本合同前，买受人以向出卖人支付定金人民币10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；2.贷款方式付款：商业贷款。买受人应于2019年8月12日前支付首期房价款人民币94,174元，占全部房价款的20.29%，余款人民币370,000元向银行申请贷款支付。该商品房买卖合同（预售）现已备案。2019年8月22日，原告与盛京银行股份有限公司沈阳市中山支行签订了个人房屋按揭借款及担保合同，合同约定：一、借款用途：本合同项下的贷款，借款人只能用于从沈阳发展北大教育科学园有限公司处购买如下所示的房屋，1.房屋名称及处所：尚海印象，沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-107号2-6-1；2.建筑面积80.03㎡；3.购置价464,174元；二、借款金额：借款人向贷款人借款人民币叁拾柒万元整；三、借款期限：本合同约定借款期限为叁佰贰拾肆个月，即从2019年8月22日至2046年8月22日，自贷款人将借款划入到借款人所指定，并经贷款人认可的账户之日起计算。2019年8月11日，原告向被告借款30,000元用于支付房屋首付款。2020年2月28日被告向原告出具催款通知书，向原告索要该笔借款。2020年4月5日原告通过银行卡支付方式分三次向被告支付28,800元首付款。同日，被告向原告交付房屋，原告在收楼意见书、房屋交付验收表上签字确认，后向该房屋所属的金地物业公司交纳物业服务费及装修垃圾清运费共计2720.96元。一审法院认为，原、被告的要约与承诺清楚，系双方当事人真实意思表示，其订立的《商品房买卖合同（预售）》不违反相关法律及禁止性规定，故该合同合法有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应予履行。原告依约履行了合同约定后，被告应恪守信用，在双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第三章第六条第2款的房屋总价款由认购协议书中房屋总价款509,151元变更为464,174元，其中差价款44,977元应及时返还给原告，未能返还实属违约行为，应对本次纷争负全部责任。原告主张被告返还多收取的房款44,977元的请求，理由正当，一审法院予以支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告沈阳发展北大教育科学园有限公司于本判决生效后十日内返还原告冯兵多交付的购房款44,977元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费924元，减半收取462元，由被告沈阳发展北大教育科学园有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中上诉人北大公司与被上诉人冯兵分别签订了《认购协议》与《商品房买卖合同（预售）》，两合同就购房价款的约定不一致。本案的争议焦点是，北大公司与冯兵就案涉房屋购房价款的真实意思表示应如何确定。首先，从双方合同签订过程来看，冯兵与北大公司于2019年1月26日签订《认购协议》确定了购房价款。鉴于房产属于价值较大的财产，通常而言，买受人在购买房产前均会对房产的开发建设单位、质量、价格、区位、环境、交通、配套设施等关键因素进行慎重考量后再决定是否购买，对房产的价格是否符合自己的心理预期也会审慎衡量。本案中冯兵在签订《认购协议》时，已了解案涉房产的基本情况及相关因素，对《认购协议》中约定的房屋单价和总价是认可与接受的，并无证据证实冯兵对上述因素产生了错误认识或受到欺诈；其次，从合同履行情况来看。虽然按照《认购协议》第十一条约定，双方签订《商品房买卖合同》后，《认购协议》失效。但冯兵在实际履行过程中，其支付首付款及贷款的总金额与《认购协议》的约定一致，即其通过事实的履行行为履行了《认购协议》的给付义务，北大公司事实上也接受了购房款。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另行规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”《中华人民共和国民法典》第四百九十条对此也作出了同样规定，即当事人采用合同书形式订立合同的，在签名、盖章或者按指印之前或者法律、行政法规规定或当事人约定合同应当采用书面形式订立，但当事人未采用书面形式的两种情况下，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。综上，虽然《认购协议》已经失效，但冯兵、北大公司通过其实际履行的行为就案涉房屋的总价款为509,151元达成了合意，并形成了合同关系，也表明案涉房屋价款为509151元系双方的真实意思表示。最后，关于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》备案的法律性质问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定了商品房预售合同备案登记制度，该制度属行政机关对商品房买卖的行政管理行为。该备案登记并非合同的法定生效要件，也不能单纯以合同备案登记排除当事人的真实合意。从本案事实来看，案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋单价和总价是按照房地产主管部门的备案价格确定的，并非双方当事人真实意思表示的合意。因此，本案不应以案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的房款金额作为双方的真实交易金额。综上所述，案涉《认购协议》中约定的购房价款金额509,151元为双方当事人真实意思表示的合意。对冯兵主张北大公司应返还房款44,977元的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决北大公司返还冯兵购房差价款44,977元欠妥，本院依法予以纠正。鉴于上诉人北大公司在二审期间明确表示自愿负担二审期间的诉讼费，故本院对其请求予以支持。综上所述，上诉人北大公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2020）辽0191民初3226号民事判决；二、驳回冯兵的诉讼请求。一审案件受理费924元，减半收取462元，由冯兵负担；二审案件受理费924元，由沈阳发展北大教育科学园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月三十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。