湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘02民终491号上诉人（原审被告）：曾庆明，女，1969年4月23日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。委托诉讼代理人：张云霞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：株洲市蓝腾贸易有限公司，住所地湖南省株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居建材广场二楼216号。法定代表人：丁祥晓，执行董事。委托诉讼代理人：杨艳平，湖南天隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。原审第三人：上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司，经营场所湖南省株洲市天元区规划25区。负责人：张宇峰，总经理。委托诉讼代理人：胡晓飞，湖南弘一（株洲）律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人曾庆明与被上诉人株洲市蓝腾贸易有限公司及原审第三人上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司侵权保护纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院（2020）湘0211民初2291号民事判决，于2021年2月5日向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。曾庆明上诉称：撤销原判第一项、第二项、第三项，改判支付2020年5月31日止商铺租金6902.91元，以31.5元/㎡标准支付至搬离之日止，驳回被上诉人其他诉讼请求；并由被上诉人承担诉讼费。原审事实不清，适用法律错误。株洲市蓝腾贸易有限公司辩称：原审事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司同意上诉人意见。株洲市蓝腾贸易有限公司向原审法院起诉请求：1.被告立即撤离原告的房产（位于株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场，展位编号：10147-AF01-T8-65506，展位位置：综合馆F1A9129号，面积为109.57㎡，经营品牌为亚太天能）、停止妨碍原告行使物权；2.被告因侵权行为向原告赔偿损失共计22075.72元，其中：赔偿占用房产的损失21475.72元（截止至2020年5月31日），2020年5月31日以后的按98元/月/㎡赔偿，直至全面停止侵权之日止；赔偿因公证维权支出的费用600元；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：株洲红星新安居实业有限公司作为本案综合馆F1A9129号展位的原产权所有人，于2019年4月1日与上海红星品牌管理有限公司株洲分公司、曾庆明签署《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定：曾庆明租赁株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场综合馆F1A9129号展位，所经营品牌为亚太天能，租赁期和服务期限于2020年3月31日到期等。2019年7月17日，原告在筹备期通过竞拍取得本案中的展位，并于2019年12月17日办理了不动产权证，即株洲红星新安居实业有限公司对本案中的展位不再享有所有权。原告取得本案中的房产后在现场多次口头告知被告，并于2019年12月30日、2020年3月分别向上海红星品牌管理有限公司株洲分公司、被告发出《告知函》，告知：“原告对本案中的房产享有占有、使用、收益、处分之权利，未经原告书面许可，上海红星品牌管理有限公司株洲分公司及被告均不得采取任何行为影响原告行使上述房产之完整物权，否则，原告将依法追究其侵权责任等事宜”。《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定的租赁期和服务期限期满后，被告拒不撤离原告所有的房产，严重阻碍了原告依法对该房产行使占有、使用、收益、处分之权利。为此，2020年4月27日原告在公证处的见证下向被告书面送达《排除妨碍停止侵权的告知函》，但被告仍置之不理。由于被告的违法侵权行为，导致原告投入的巨额资金无法依法行使权利，从而给原告造成巨大经济损失，截止至2020年5月31日因占用房产已给原告造成的经济损失为21475.72元（98元/月/平方米），2020年5月31日以后继续按98元/月/平方米赔偿，直至完全停止侵权之日止；因侵权造成原告维权时支出公证费600元。综上，被告的侵权行为严重损害了原告的合法权益，并造成原告巨大经济损失。原审查明：2011年1月1日，案外人株洲红星新安居置业有限公司（以下简称“新安居置业公司”，乙方）与案外人上海红星美凯龙企业管理有限公司（以下简称“红星美凯龙上海公司”甲方）签订了一份《合作合同》，合同约定，乙方拟与甲方设立项目公司建设的经营物业位于株洲市天元区××路××路××西北角地块处约45亩地块上，系由甲乙双方设立的项目公司投资建设，其中，家居商场规划建设面积约110000㎡，共地上5层，地下1层，经营物业包括上述项目公司提供的用于经营家具建材的房屋建筑物及其附属的设备、设施、停车场等。乙方在签订合同或三个月内完成合同所涉经营物业的土建工程后，将物业的装修装饰工程委托甲方按照“红星美凯龙”家具商场的标准和要求，自行推荐或指定第三方工程单位以完成经营物业装饰。在本合同签订后15日内，乙方与甲方共同出资注册项目公司，由项目公司替代本合同所涉经营物业投资、开发和所有者的“乙方”履行本合同，且项目公司应在完成设立后按前述约定向甲方出具相应的确认书作为本合同附件。甲乙双方分别拥有10%和90%的股权。由甲乙双方设立的项目公司提供本合同约定的经营物业，由管理公司独立经营物业进行品牌经营和管理，由甲方委派优秀的经营管理团队独立负责管理公司的日常经营管理，并同意将该经营物业作为甲方集团管理成员之一在经营、企业标识系统、培训及相关商业资源等方面进行统一管理。2011年1月10日，甲乙双方按照合同约定设立了新的项目公司株洲红星新安居实业有限公司（以下简称“新安居实业公司”），其中，红星美凯龙集团公司占股10%。此后，新安居实业公司向红星美凯龙集团公司出具了一份《合同权利义务接受确认函》，确认新安居实业公司系红星美凯龙上海公司与新安居置业公司根据合作合同的约定设立的项目公司，并确认接受合同约定的权利义务转让给新安居实业公司，与新安居置业公司同等受到有关条款的约束。此后，案涉物业株洲市天元区湘山路79号红星美凯龙金鼎新安居建材广场经竣工验收后登记在新安居实业公司名下。（包括案涉一楼商铺101、106、107、108、115号房）。第三人红星美凯龙株洲分公司为案涉房产的品牌运营和管理方。2019年4月1日，被告曾庆明（承租方）与第三人红星美凯龙株洲分公司（管理方）、新安居实业公司（出租方）签订了一份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，合同约定的主要内容有：出租方新安居实业公司将展位出租给承租方，并由红星美凯龙株洲分公司基于商场运营提供市场管理、营销、推广、培训等商业服务事宜。由曾庆明承租综合馆Ｆ1Ａ9129的10147-ＡＦ01-Ｔ8-655061展位，经营亚太天能品牌。（产权证号为：湘（2××9）株洲市不动产第0××3号）。租赁期限为：2019年4月1日至2020年3月23日；计租面积为109.57平方米；付款周期为一个月；租金单价为31.5元／㎡；推广费单价为23.31元／㎡；管理费单价为8.19元／㎡。根据出租方和红星美凯龙此前签订的委托建设装饰和经营合同，出租方授权红星美凯龙株洲分公司工作人员代为收取一部分租金和市场推广费，作为出租方在委管合同下应支付的委托经营费，该部分租金和市场推广费付至红星美凯龙株洲分公司账户。水电费、空调费等，由承租方另行按实支付。上述合同到期后，即2020年4月1日，第三人红星美凯龙株洲分公司与被告曾庆明再次签订了一份《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》，合同对展位编号、用途、租金、管理费、市场推广费、租赁期限等内容的约定与前述合同基本一致。合同到期日为2021年3月31日。第三人红星美凯龙株洲分公司在管理方处盖章确认，被告曾庆明在承租方处签字。2019年7月18日，蓝腾贸易公司法定代表人丁祥晓在株洲市中级人民法院于淘宝网开展的“株洲市天元红星美凯龙金鼎新安居家居建材广场101、106-108、115号房地产”司法拍卖项目中，以26248000元最高价格买受被执行人株洲红星新安居实业有限公司名下位于株洲市天元区××路××号××广场××号房产,在证面积共计4114.19㎡。2019年12月17日，蓝腾贸易公司通过株洲市中级人民法院（2019）湘02执恢19号之二《执行裁定书》办理了上述房屋的不动产权证书，本案商铺的不动产权证号为：湘（2××9）株洲市不动产权第0××3号。2019年12月30日，蓝腾贸易公司向第三人红星美凯龙株洲分公司发出书面告知函，明确告知蓝腾贸易公司是案涉房产的所有权人，红星美凯龙株洲分公司不得采取任何行为影响产权人行使完整物权，否则将依法追究侵权责任。如红星美凯龙株洲分公司有意向对案涉房产进行运营管理，请及时致电联系，并就相关条款进行协商、签署书面合同。2020年4月27日，蓝腾贸易公司法定代表人丁祥晓与株洲市国信公证书公证人员刘某、钟某到株洲市天元区湘山路红星美凯龙全球家居生活广场一楼的“ＴＥＮＯＮ亚太天能”商铺送达了《告知函》，该告知函的主要内容为：一、占用人的行为已经侵犯了蓝腾贸易公司的合法物权；二、占用人自本告知函送达之日起立即无条件地腾空并交还所侵占的房地产，撤离现展位；三、占用人应赔偿因其侵占行为给蓝腾贸易公司造成的房地产占用费损失及其他损失。房地产占用费损失按照同地段同性质的商铺标准，自侵占之日起计算至腾空并交还之日止；四、占用人如拒绝腾空并交还所侵占的房地产，撤离现展位，赔偿损失，蓝腾贸易公司将通过法律程序，请求司法机关追究占用人承担包括民事侵权责任在内的一切应承担的法律责任。届时，所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费等）将由占用人承担。2020年4月30日，株洲市国信公证处出具了一份（2020）湘株国证内字第3588号《公证书》，对上述内容进行了公证。原告为此系列产权维权所作证据保全所作公证共计花费公证费6600元，平均分配每一个租户名下的金额为600元。原告多次与第三人红星美凯龙株洲分公司及被告曾庆明协商未果。原审另查明：2020年1月15日，经原告与第三人协商一致，双方就案涉商铺的租金收益达成了一致《租金收益付款协议》，协议约定的主要内容有：鉴于原告暂未与第三人签订相关委托管理协议，所以此次付款金额只是一个暂估金额。待双方签订完相关协议后，根据协议内容再具体核算，多退少补。此次暂付案涉铺面2019年7月至12月，合计6个月的租金。根据租金结算明细表显示，原告拍卖所得商铺2019年7月至12月期间的租金共计685249.32元。2020年4月，第三人先后分十四笔将上述款项如数支付至原告指定账户。被告曾庆明已经将2020年4月1日至2020年7月共计四个月的租金、管理费及市场推广费交至第三人红星美凯龙株洲分公司，每个月各项费用合计6902.92元，其中月租金按照双方的合同约定为3451.46元。原审再查明：案涉红星美凯龙新安居家具建材广场由案外人新安居实业公司于2011年开发建设，根据测绘报告记载，共计6层，其中地上5层，地下1层，总建筑面积为106973.01㎡。案涉商铺位于商场一楼，总建筑面积为20763.80㎡，套内面积为11820.61㎡。原告拍卖所得案涉11个商铺共计5本产权证，在证建筑面积4114.19㎡。根据2012年8月13日的《株洲市房产测绘报告》记载以及现场勘察，案涉物业一楼分层分户现状与测绘报告载明的分户平面图基本一致。根据原告向法院提交的产权证记载，案涉106号房建筑面积447.86㎡，专有建筑面积：254.96㎡，分摊建筑面积192.9㎡，并附有分户图。经向原告释明，其明确表示在本案中仅要求被告向原告支付有关费用和损失，而不要求第三人承担。并且，原告还表示即便原告自行经营或者对外另行出租涉案商铺，也会按照整个市场的模式统筹使用和服从商场的统一运营管理。原审认为，本案侵权责任纠纷。争议焦点为：被告曾庆明是否存在侵害原告物权的行为，原告要求被告立即撤离的诉讼请求是否具有事实和法律依据；原告要求被告按照98元/㎡/月的标准自2020年4月1日起支付占用房产的费用及600元的公证费是否具有事实及法律依据。物权是一种支配权，具有绝对性和排他性。国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何个人和单位不得侵犯。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第七十一条规定：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。原告系106号房的合法产权人，案涉房屋的产权证明明确记载了物业的专有面积、公摊面积，且经现场察看，不同的商铺之间确有明确隔断，具有构造上和利用上的独立性，能够明确予以区分。故此，被告及第三人抗辩案涉商铺系产权式商铺，不能分割和独立使用，与客观事实不符。原告在依法向被告及第三人告知其系合法产权人并说明有关权利的情况下，被告及第三人既未与原告达成新的租赁和管理协议，也未将相关费用交给原告，被告继续使用案涉铺面并将有关费用交给第三人的行为损害了原告的合法权益。尽管被告及第三人于2020年4月1日签订了一份新的租赁及管理合同，但因为未经物业新的产权人（即本案原告）签字或盖章，也未经原告事后追认，对原告不产生法律拘束力。原告要求被告从案涉商铺撤离、停止妨碍的诉讼请求，有事实及法律依据。但基于目前多数大型商业广场产权所有人与管理人分离的现状，由管理人对物业进行统一运营和管理是行业习惯，且原告在竞拍案涉房产时对商场系由第三人统一运营及管理的现状是明知的，为维护商场经营秩序和最大限度激发市场主体活力，保障全体业主的合法权益，彰显司法温度和人文关怀，原告行使物权应当有所制约，即不论是原告自主经营还是租赁给他人经营，均应自觉遵守商场统一规划布局和经营管理，不得损害他人或全体业主的合法权益，同时，不宜径行判决被告立即撤离。综合原、被告和第三人的缔约地位、商铺经营状态及投资成本、行业习惯等因素，酌情判决由被告曾庆明于本判决生效之日起90日内从原告的商铺撤离。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”原告系案涉房产合法产权人，被告及第三人在明知原告继受取得案涉房产产权的情况下，被告仍将承租商铺的相关费用交给第三人，该行为损害了原告的合法权益。因此，本案被告占有并使用原告的商铺进行经营，应当向原告支付相应费用。经向原告释明后，原告明确表示坚持要求被告向其支付有关费用，赔偿有关损失。被告虽已向第三人支付了使用商铺有关费用，但该费用收取主体非原告，不能成为被告在本案中不予赔偿有关损失的法定抗辩理由。被告及第三人之间的合同系另案法律关系，不属于本案审理范畴，被告及第三人可另寻合法途径解决。庭审中，原告提交的案外人之间签订的门面租赁合同，不足以证明案涉商铺租金的市场价格达98元/㎡/月。案涉商场内的商铺形式、管理方式、运营模式均区别于临街独立门面，结合被告近年实际缴纳租金情况，并参考案涉商场其他楼层的商铺租金支付标准，酌情确定由被告按照37元/㎡/月的标准，向原告支付占有并使用商铺期间的费用，直到被告撤离之日止。自2020年4月1日暂计算至2020年5月31日止的费用为8108.18元（109.57㎡×37元/㎡/月×2个月）。对于原告超出上述标准部分的主张，不予支持。原告主张的公证费600元，该费用确系原告因正当维权需要进行公证而产生，并提供了相应的票据，属于因被告的侵权行为给原告造成的合理损失，故，对于原告该项诉讼请求，予以支持。综上,经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第七十一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、限被告曾庆明于本判决生效之日起九十日内从原告株洲市蓝腾贸易有限公司所有的位于株洲市天元区××路××号××广场××楼××号综合馆Ｆ1Ａ9129号展位房产撤离（产权证号为：湘（2××9）株洲市不动产权第0××3号）；二、限被告曾庆明于本判决生效之日起十日内向原告株洲市蓝腾贸易有限公司支付暂计算至2020年5月31日止的商铺占有使用费8108.18元（此后的费用自2020年6月1日起以109.57㎡为基数，按照37元／㎡／月的标准计算至被告撤离之日止）；三、限被告曾庆明于本判决生效之日起十日内向原告株洲市蓝腾贸易有限公司支付公证费600元；四、驳回原告株洲市蓝腾贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费176元，财产保全费320元，合计496元，由原告株洲市蓝腾贸易有限公司负担323元，由被告曾庆明负担173元。本院对原审查明的事实予以确认。二审过程中，上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司提交了会议纪要和业主商户签名表，拟证明株洲市政府对红星美凯龙的发展是表示支持。上诉人对上述证据无异议；被上诉人对上述证据真实性无异议，对证明目的有异议。上海红星美凯龙品牌管理有限公司株洲分公司提交的证据仅能证明当地政府的态度，与本案当事人的法律关系无关，本院不予采纳。本院认为，本案系侵权责任纠纷案。争议焦点为上诉人是否应当搬离涉案商铺；搬离前的商铺占用费应当如何支付；公证费应当由谁承担。《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。2019年7月18日，被上诉人依法取得了案涉商铺所有权，办理了湘（2××9）株洲市不动产权第0××3号证书，并于2019年12月30日向原审第三人发出书面告知函，也于2020年4月27日与株洲市国信公证处公证人员向案涉商铺送达了《告知函》，并多次与上诉人及原审第三人协商未果。上诉人租赁案涉商铺所签订的《红星美凯龙家具商场展位租赁及管理服务合同》于2021年3月31日到期，未能与被上诉人重新签订案涉商铺的租赁合同，却一直占用了案涉商铺，侵害了被上诉人的合法权益，被上诉人要求上诉人搬离案涉商铺并赔偿占用期间的损失符合法律规定，应当予以支持。原审根据本案实际情况酌情责令上诉人于判决生效之日起90日内撤离案涉商铺，并按照37元／㎡／月的标准支付占有案涉商铺期间的费用并无不妥。公证费系上诉人占用被上诉人的商铺期间所发生的维权费用，应当由上诉人承担。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾庆明负担。本判决为终审判决。审判长  祁湘清审判员  彭德华审判员  肖 晶二〇二一年三月十一日书记员  谭蔚尉