天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终168号上诉人（原审原告）：天津中林天立实业有限公司，住所地天津开发区睦宁路69号-1。法定代表人：梁昊，执行董事。委托诉讼代理人：何晓雨，男。委托诉讼代理人：王雪瑞，天津罗维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津市万洁物业管理有限公司，住所地天津开发区泰祥路12号弘景苑9号楼1层（物业用房）。法定代表人：孟长顺，经理。上诉人天津中林天立实业有限公司（以下简称中林公司）因与被上诉人天津市万洁物业管理有限公司（以下简称万洁物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初26530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。中林公司上诉请求：1．改判原审判决第三、四项为万洁物业应按照84315元/年标准向中林公司全额支付2019年4月1日至实际腾房之日止的租金及房屋占有使用费。万洁物业应向中林公司支付2018年1月1日至2020年3月31日的水费及污水处理费3484.69元；2．依法支持万洁物业向中林公司支付2018年1月1日至2019年1月8日期间的电费3035.64元（一审未支持）；3．依法判令二审诉讼费由万洁物业承担。事实和理由：一、一审法院判决认定事实错误。本案系房屋租赁合同纠纷，合同双方应当按照合同约定履行自身义务。现万洁物业未能按照约定支付租金以及水费、电费已经构成违约，迟延支付水费、电费期间由中林公司支付并已经实际发生，中林公司结合万洁物业的企业性质、租赁用途按照万洁物业承租的面积占园区总面积的比例进行水费、电费的均摊符合公平原则，此外双方此前一直按照该标准和计算方式进行支付，符合交易习惯。中林公司一审提交了相关证据予以证明，但一审法院以无充分证据证实万洁物业实际用电量为由对支付3035.64元电费诉请不予支持，酌情支持2000元水费，一审认定的事实有误，应当依法全额支持中林公司在一审中关于水费和电费的诉讼请求。二、一审法院适用法律不当，判决理由错误。中林公司一审主张判令万洁物业支付2019年4月1日至实际腾房之日止的房屋租金和占有使用费。一审法院以本市相关政策判令2020年2月7日至4月6日期间的费用免于支付，2020年4月7日至7月6日期间的费用减半支付。该判项适用法律不当，判决理由错误，应当依法予以改判。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。同时根据《天津市财政局关于市级行政事业单位给予中小微企业和个体工商户房租优惠政策实施细则》【津财防控（2020）43号】市级行政事业单位及其所办企业（国有独资和国有全资）出租的房屋（含转租的直管公产房），承租方为中小企业及公建配套菜市场的，纳入减免政策范围。首先，万洁物业在疫情期间并未出现经营状况困难，万洁物业于2019年10月疫情暴发前将承租房屋以同等租金标准转租给第三人（次承租人）天津天津泽海物业服务有限公司服务有限公司，截至今日仍正常收取第三人支付租金。其次，中林公司为国有控股企业并非国有独资和国有全资公司，并不符合津财防控（2020）43号减免的主体范围，机械式地套用该政策必然损害普通股东的合法权益。最后，根据天津市减免政策在实施时间在政策规定范围内，应当由出租单位与承租方基于平等、自愿的基础上在原租赁合同基础上商定。万洁物业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中林公司向一审法院起诉请求：1．解除中林公司、万洁物业签订的《天津中林天立实业有限公司七大街睦宁路69号-1办公楼租赁合同》；2．判令万洁物业腾空并交还房屋；3．判令万洁物业支付2019年4月1日至实际腾还房屋之日止的房屋租金和占有使用费（标准为租金2倍）；4．判令万洁物业支付中林公司2018年1月1日至实际腾还房屋之日止的水费及污水处理费，暂计至2020年8月31日的费用金额为3484.69元；5．判令万洁物业支付2018年1月1日至2019年1月8日期间的电费3035.64元；6．判令万洁物业支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的采暖费42900元；7．本案诉讼费用由万洁物业承担。一审法院认定事实：中林公司系开发区睦宁路69号-1号房屋的权利人。2017年9月10日，中林公司、万洁物业双方签订了《天津中林天立实业有限公司七大街睦宁路69号-1办公楼租赁合同》，约定万洁物业承租天津经济技术开发区第七大街睦宁路69号-1综合楼办公楼综合楼第一层西侧及门卫旁车库用于办公，租赁面积为330平方米，租期为2018年1月1日至2023年1月1日，租金为0.7元每平方米每天，年租金84315元。合同第四章租金约定，租金支付方式为按半年支付，万洁物业于合同签订后60日内向中林公司支付首期租金42157.5元，此后每年一月和六月初十日之前支付当年半年全额租金，剩余租期不满半年的，一次性支付剩余全部租金。第五章物业管理及费用约定，万洁物业在使用租赁房屋的过程中所发生的除物业管理费之外的其他费用，包括自用水费、自用电费、采暖费、垃圾清运费等能源费以及通讯费等均由万洁物业承担。第十五章违约责任约定，若万洁物业未能按期向中林公司交付租金、物业服务费或本合同项下的其他费用，每逾期一日按逾期金额的千分之二向中林公司支付迟延履行违约金，逾期超过30日，中林公司有权解除合同并收回房屋。第十八章通知约定，合同任何一方向对方发出通知均应当采用书面形式，送达方式应当为当面签收或特快专递，以特快专递方式送达的，应按对方在本合同中列明的办公地址邮寄，自通知发出后5日内视为已有效送达，以当面签收方式送达的，双方应当将书面通知送至对方办公地址，由对方工作人员签收，自对方工作人员签收之日视为已有效送达，如双方根据合同约定提前解除或终止本合同，则合同按通知中规定的日期解除。第十四章交付使用与交还约定，在承租期满或提前终止时，万洁物业应立即将租赁房屋在良好、清洁、坚固及租房时报审完的装修状态下交还中林公司；万洁物业逾期不交回房屋（包括但不限于合同履行期届满、双方协商提前终止合同、解除合同等），且经中林公司书面催告后仍拒绝交房，则万洁物业须按照本合同约定的租金标准双倍向中林公司交纳直至中林公司事实上收回控制房屋期间的房屋使用费，并且赔偿中林公司因实现收回房屋的一切费用。合同订立后，万洁物业向中林公司支付租金至2019年3月31日。后由于万洁物业未再支付租金等费用，中林公司于2020年8月31日向万洁物业邮寄了关于拖欠天津中林天立实业有限公司房屋租金及水费、电费、采暖费及解除租赁合同事宜的律师函，向万洁物业作出解除合同及催收拖欠费用的意思表示。万洁物业于2020年9月1日签收了律师函。上述事实由中林公司提交的租赁合同、收据、发票、律师函、EMS快递回执等证据材料以及双方当庭陈述予以证实。一审法院认为，中林公司、万洁物业签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，中林公司作为出租人履行了交付租赁房屋的义务，万洁物业作为承租人应按合同约定的金额及期限支付租金，经查明，万洁物业自2019年4月1日起未再向中林公司支付租金，构成违约，中林公司得依据合同约定行使解除权，并要求万洁物业腾还房屋，故对于中林公司的该两项诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。万洁物业于2020年9月1日签收了中林公司邮寄的解除合同的函，一审法院确定该日为合同解除日期。合同解除后，万洁物业应将案涉房屋腾空并返还中林公司，继续占有使用的，应支付占有使用费，故对于中林公司要求万洁物业支付自2020年9月2日起的占有使用费的诉讼请求，一审法院予以支持，对于支付标准，双方虽在合同中进行了约定，但该标准过高，一审法院予以调整，确定万洁物业按合同约定的租金标准支付至实际腾还房屋之日止的占有使用费；另，根据本市相关政策，按照行政单位、国有独资和国有全资企业出租房屋在疫情期间的租金减免政策，考虑疫情对万洁物业经营的影响，一审法院确定免除万洁物业2020年2月7日至4月6日期间的占有使用费，4月7日至7月6日期间的占有使用费按租金的二分之一标准支付。对于中林公司诉请的万洁物业承租及占有使用房屋期间拖欠的各项费用问题，一审法院认定如下：1．水费及污水处理费，中林公司主张按园区总面积及其支付的费用总额进行均摊，乘以万洁物业的承租面积，自2018年1月1日计算至2020年8月31日，金额为3484.69元；万洁物业提交了其拍摄的承租房屋内水表照片，主张根据水表的数字显示，乘以用水单价，万洁物业所用水费及污水处理费的金额为300余元，对此，一审法院意见为，结合拖欠费用的期间，中林公司依据的计算方式与万洁物业认可的支付金额，均与实际情况有较大出入，根据万洁物业的租金面积、租赁用途等因素，一审法院酌定中林公司的该项损失金额为2000元。2．电费，中林公司主张按园区总面积及其支付的费用总额进行均摊，扣除万洁物业已支付的金额，万洁物业尚欠2018年1月1日至2019年1月8日期间的电费3035.64元；万洁物业抗辩称其支付了中林公司诉请期间的电费，此后系其自行购电，对此，一审法院意见为，中林公司在无充分证据证实万洁物业的实际使用电量的情况下，诉请的计算方式依据不足，故对其该项损失，一审法院不予认可。3．采暖费，双方均无异议，一审法院予以确认，万洁物业应支付2018年1月1日至2020年3月31日期间的采暖费42900元。庭审中，万洁物业称中林公司拖欠其装修费用而得以暂时拒付租金等费用的抗辩主张，与本案非同一法律关系，万洁物业可通过其他途径另行解决；万洁物业称中林公司未经其同意更换电表的行为致其空调损坏造成经济损失的抗辩主张，未提供证据予以证实，万洁物业可通过另案解决。综上，一审法院判决如下：“一、解除原、被告双方签订的《天津中林天立实业有限公司七大街睦宁路69号-1办公楼租赁合同》，解除日期为2020年9月1日；二、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后三十日内腾空天津经济技术开发区第七大街睦宁路69号-1综合楼办公楼综合楼第一层西侧及门卫旁车库，并将房屋返还原告；三、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津中林天立实业有限公司2019年4月1日至实际腾还房屋之日止的租金及占有使用费（标准为年84315元，其中2020年2月7日至4月6日期间的费用免于支付，2020年4月7日至7月6日期间的费用减半支付）；四、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津中林天立实业有限公司2018年1月1日至2020年8月31日期间的水费及污水处理费2000元；五、被告天津市万洁物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告天津中林天立实业有限公司2018年1月1日至2020年3月31日期间的采暖费42900元；六、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元，由被告天津市万洁物业管理有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。中林公司提交了如下证据：一、《天津市财政局关于市级行政事业单位给予中小微企业和个体工商户房租优惠政策实施细则的通知》（津财防控［2020］43号）；二、中林公司企业信息报告以及股权信息。以上两组证据证明中林公司并非国有独资企业或国有全资企业，其为中央国有控股企业，并非市级行政事业单位及其所办企业，并不符合津财防控［2020］43号减免的主体范围。三、天津津滨联合物业服务有限公司出具的《情况说明》，证明万洁物业将原承租房屋转租给天津天津泽海物业服务有限公司服务有限公司（以下简称天津泽海物业服务有限公司）。四、天津津滨联合物业服务有限公司2019年1月13日张贴的《停电通知》；五、万洁物业停电确认表；六、万洁物业停电确认表，以上三组证据证明2019年1月3日对园区电力进行改造，万洁物业对此事明知且认可。七、天津津滨联合物业服务有限公司2019年1月18日张贴的购电通知；八、万洁物业购电确认表；九、万洁物业购电付款凭证。以上三组证据证明：1．万洁物业2019年至2020年共计用电4016元；2.2018年度万洁物业未支付电费，中林公司主张支付3035.64元电费符合实际情况。万洁物业的质证意见为：证据一在一审时已经提出，一审法院已经作出相应认定了。证据二没有异议。证据三不认可，万洁物业与天津泽海物业服务有限公司是合作关系，没有收取任何费用。证据四至证据九证明目的不认可。万洁物业提交如下证据：一、费用结算告知书，证明中林公司明确告知其在2020年11月30日前将承租房屋腾空，实际万洁物业腾空房屋日期是2020年11月25日。二、照片，证明万洁物业于2020年11月30日在租赁房屋拍了当时的水表使用情况和电表中电余额，实际用水度数70立方米，该日电费还剩余548.4元。中林公司的质证意见为：对该证据真实性予以认可，关联性不予认可，该照片不能证明拍摄所在地，且与本案有关联，对该证据证明目的不予认可。本院认证意见为：中林公司提交的证据一、二的真实性予以确认；证据三、四、五、六、七、八、九的证明目的不予确认。对万洁物业提交的证据一、二的真实性予以确认。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：1．一审酌定万洁物业免于支付2020年2月7日至4月6日期间租金及减半支付2020年4月7日至7月6日期间的费用是否合法。2．万洁物业是否应当支付水费、污水处理费及电费。关于一审酌定万洁物业免于支付2020年2月7日至4月6日期间租金及减半支付2020年4月7日至7月6日期间的费用是否合法的问题。中林公司为中央国有控股企业，虽然并非国有独资和国有全资公司，但在新冠疫情灾难面前，也理应负有一定的社会责任，故一审根据本市相关政策，参照行政单位、国有独资和国有全资企业出租房屋在疫情期间的租金减免政策，考虑疫情对万洁物业经营的影响，酌定免除万洁物业2020年2月7日至4月6日期间的占有使用费，4月7日至7月6日期间的占有使用费按租金的二分之一标准支付并无不当，本院予以维持。至于中林公司抗辩万洁物业存在转租行为，并已全额收取了次承租人租金一节，中林公司并未提交相应证据予以证实其主张，故对其抗辩不予支持。关于万洁物业是否应当支付水费、污水处理费及电费的问题。万洁物业自认合同履行期内，未缴纳过水费、污水处理费，按照约定，其应当缴纳上述费用。关于水费、污水处理费的具体数额问题，因双方对于上述费用的计算方式存有争议，中林公司主张按园区总面积及其支付的费用总额进行均摊，乘以万洁物业的承租面积，水费、污水处理费金额为3484.69元。万洁物业主张根据水表的数字乘以用水单价，水费、污水处理费金额为300余元。一审法院结合拖欠费用的期间，根据万洁物业的租金面积、租赁用途等因素，酌定水费、污水处理费金额为2000元并无不当。关于电费问题，中林公司认可截止到2019年1月8日，万洁物业已支付电费8261.99元，2019年至2020年，万洁物业共计用电4016元。现中林公司主张按园区总面积及其支付的费用总额进行均摊，扣除万洁物业已支付的金额，万洁物业尚欠2018年1月1日至2019年1月8日期间的电费3035.64元显然缺乏依据，故对其主张不予支持。综上所述，天津中林天立实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由天津中林天立实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年三月二日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……