四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初3534号 原告：周康伟，男，1973年10月24日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：高兴佳，四川恒和信律师事务所律师。 被告：李璐，女，1981年8月9日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：陈周培，国浩（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪姮，国浩（成都）律师事务所律师。 第三人：万治容，女，1938年11月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：汪尤金，男，系万治容配偶。 原告周康伟与被告李璐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告周康伟及其委托诉讼代理人高兴佳、被告李璐的委托诉讼代理人汪姮到庭参加了诉讼。根据周康伟的申请，本院依法通知万治容作为第三人参加本案诉讼，后于2020年11月27日再次公开开庭进行审理，原告周康伟及其委托诉讼代理人高兴佳、被告李璐的委托诉讼代理人汪姮、第三人万治容的委托诉讼代理人汪尤金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 周康伟向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行《房屋买卖协议》；2.请求判令被告立即为原告办理房屋过户手续；3.请求判令被告立即结清房屋相关费用并向原告支付违约金10万元；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。诉讼中，周康伟增加诉讼请求：确认被告李璐于2020年5月15日单方发出的《解除函》无效。事实与理由：原告与被告代理人李翠琴于2020年4月19日签订了《房屋买卖合同》，合同约定：合同签订日原告向被告付定金10万元，双方在10日内完成网签备案，在25日内完成过户手续，过户完成当日被告结清该房水电气及其他相关费用后，原告付清全款。如被告违约则双倍赔偿定金，如原告违约则定金不退。合同签订当日，原告即严格按照合同约定向被告支付了10万元。在合同签订后，原告4月21日再次其现场看房时，却遭遇阻拦，有被告亲戚称该房屋已由被告出售给该亲戚，现该房屋一直是由该亲戚的职工占用使用，并明确告知原告不会“让出房屋”，为此，原告认为被告房屋存在纠纷，十分担心该房屋无法顺利交付，多次与被告沟通交房事宜，但被告对交房问题一直回避，不予处理，竟然提出让原告自行赶人。被告又以资金安全为由，提出要求资金监管采取办理过户手续，原告也作出了让步，后被告甚至又要求付清全款后方办理过户，且对交房问题仍然回避。虽然双方共同前往都江堰市不动产登记中心数次，由于被告要求原告先付清全款，且对原告提出的交房问题仍然回避推脱，故而一直未能完成房屋过户手续。2020年5月15日，被告单方向原告发送了《房屋买卖协议解除函》，自称因原告违约故而解除合同，并不退原告已支付的10万元。《房屋买卖协议》系原告与被告公证委托的受托人所签，系双方真实意思表示，对双方均有约束力。被告作为卖方，过户及交房是其主要义务。原告已严格按照合同约定履行了付款义务。但被告拒绝办理房屋过户登记，未能妥善解决交房纠纷，又在2020年5月15日单方发函要求解除合同的行为，均已严重违反了双方合同约定，并侵害了原告的合法权益。被告发函解除合同于法无据，应当按照合同约定，继续履行合同，配合原告办理房屋过户手续，并向原告交房，结清房屋相关费用，原告也会按照合同约定的过户且被告交房结清费用后支付剩余购房款，同时，由于被告严重违约，被告应当向原告承担违约金10万元。为此，原告特提起诉讼，请求依法判决，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 李璐辩称，一、案涉《房屋买卖协议》已经于2020年5月15日解除，根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”，因此，周康伟的第1、2、3项诉讼请求不应得到支持。（一）在合同履行过程中，周康伟一直拒绝按双方约定办理资金监管、网签备案及过户手续，已构成违约。案涉《房屋买卖协议》第二条第一句约定：双方务必在10日内（即4月30日以前）完成网签备案，如周康伟资金未到位，需另行追加定金20万元。双方必须在25日内（即5月15日以前）完成过户手续，过户完成当日李璐方结清该房水、电、气及其他相关费用，周康伟付清全款。也就是说：1、在4月30日以前，双方共同的义务为：完成网签备案；2、在4月30日以前，周康伟的义务为：需保证购房款到位，如果没有到位，需另行追加定金20万元。为了保证周康伟购房款到位，李璐方提出以资金监管方式交易并办理备案，4月23日，双方协商一致同意按照资金监管方式网签备案。此时，双方已经对周康伟需保证购房款到位的义务进行了补充，即按照资金监管方式网签备案。4月24日早上，双方共同前往不动产登记中心办理资金监管和网签备案手续，到现场双方在填写网签资料时，周康伟临时反悔不办理资金监管及网签备案导致网签备案未完成，违反双方约定。期间，李璐方一直催告周康伟共同办理资金监管、网签备案手续，但是周康伟以案涉房屋存在争议、要求将付款方式改为按揭形式等理由拒绝。4月30日，李璐方向周康伟送达违约通知，告知其未按合同约定履行义务，已构成违约。5月5日至5月8日，李璐方四次通知周康伟：“我方向贵方提出按照合同约定：先去办理资金监管，然后去房管局办理网签备案及过户手续。至今天起到5月15号期间，我方随时可以办理过户手续，请你短信和微信通知我们去办理过户的时间。”但周康伟仍然拒绝办理资金监管、网签备案及过户手续，要求变更合同条款内容。5月13日，双方再次沟通，对合同条款进行补充修改，达成一致的部分为：李璐方保证此房未曾出售出租给他人，亦无与此房相关的经济纠纷，此房款包括装修以及该房的附属设施（不包括家具及电器），双方同意在合同期内资金监管过户。自此，双方对合同条款进行补充，在合同期内按资金监管形式过户。5月14日、5月15日，李璐方多次向周康伟发送通知催告周康伟前往办理网签手续和过户手续，并强调李璐方随时可以到房管局过户，过户前需交完全款（联系双方聊天记录的上下文，指向资金监管账户交款），过户之后会按照协议约定结清水电气费交房，但是周康伟均明确拒绝履行合同义务，不断要求变更合同条款内容。以上事实，均说明周康伟的违约行为。（二）2020年5月15日，李璐方行使法定解除权，向周康伟发送解除通知的行为是合法有效的，合同已经解除。《合同法》第九十四条规定：“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”第九十六条规定：“【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第九十七条规定：“【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据上述法条规定，从合同签订完成后至5月15日，周康伟以案涉房屋存在争议、要求将付款方式改为按揭形式、要求降低房款、变更合同条款等各种理由拒绝履行资金监管、网签备案和过户手续，经李璐方多次通知并催促，但其仍然拒绝履行合同主要义务，5月15日，李璐方向周康伟送达《房屋买卖协议解除函》，函中明确表示：因周康伟一直不配合并拖延房屋过户，李璐方按照合同约定终止双方于2020年4月19日签订的《房屋买卖协议》。合同自通知到达周康伟时已解除，合同解除后，尚未履行的，应当终止履行。二、周康伟以案涉房屋存在争议为由，认为李璐方无法履行交房义务，从而拒绝履行资金监管、网签备案及过户义务的抗辩是不成立的，并且应承担违约责任。根据合同法第六十八条：“【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”的规定，就本案来说，周康伟没有确切证据证明李璐方存在有丧失或者可能丧失交房能力的情形，不满足行使不安抗辩权的前提条件。周康伟称其去看房时万婆婆告知他该房屋存在纠纷，李璐之前将该房屋卖给过她，但是并没有出具过任何李璐与万婆婆签订的购房合同或租赁合同来证明，而且，万婆婆不住在该房屋内。并且，4月25日，周康伟给李璐方发微信说：今天和万婆婆进行了耐心的沟通，她老人家也不像往日那般对交房的坚决抵触，建议李璐方让其将支付方式改为按揭，但是银行放款时间预计在六月初（超过合同约定的付完全款时间）。由此可以看出，周康伟清楚知晓万婆婆不是房屋的所有权人也不是房屋的承租人，万婆婆无权干涉李璐出卖房屋及将房屋交付给买受人。周康伟只是凭借第三方的说辞则想证明李璐会丧失或可能丧失交房能力明显依据不足，完全不能达到可以行使不安抗辩权的前提。并且，李璐方也多次给周康伟说明该房屋并没有出租、没有任何权属瑕疵，并按照周康伟的要求多次出具承诺保证此房未曾出售出租给他人，亦无与此房相关的经济纠纷，保证房屋过户后会交房。但是，从4月24日至5月15日，周康伟就一直以此为由中止履行资金监管、网签备案及过户义务的行为没有合同上和法律上的依据，周康伟应当按照《合同法》第六十八条规定承担违约责任。三、合同中没有关于若李璐方出现违约行为则应当承担10万元违约金的约定，李璐方始终在按照合同约定履行义务并催促周康伟按时履行，没有违约行为。但周康伟始终在找各种理由拒绝按时履行合同义务，从而想达到变更合同主要条款的目的（包括意图将支付方式变更为按揭、降低购房款等），其行为已构成违约。因此，周康伟的第4项诉讼请求不应得到支持。四、对解除函的效力问题，周康伟的义务是保证购房款到位，如不到位另行追加定金20万元，合同没有约定周康伟如何保障资金到位的方式，4月20日双方一致约定进行资金监管的方式，4月24日共同到相关部门办理，但是当日周康伟反悔，4月30日李璐方已经书面告知其行为已经违约，在5月李璐多次通知按双方约定办理资金监管再办理过户手续，5月15日李璐就通知了周康伟继续履行合同，但是周康伟拒绝，周康伟为了让李璐降价违反合同，李璐行使法定解除权向周康伟发出解除通知，并于5月15日送达周康伟该解除通知生效，周康伟认为李璐应先交房认为第三人占有房屋影响交房，李璐和第三人没有房屋买卖关系和租赁关系，李璐可以保证交房。周康伟不应以第三人占有房屋拒绝履行合同，周康伟违约行为在先，李璐向其发出解除通知合法有效。根据合同法第六条，合同没有约定的，双方没有达成书面协议的，应该按照一般惯例进行履行。综上所述，周康伟的全部诉讼请求不应得到支持。 万治容述称，李璐是万治容的侄女，案涉房屋是万治容在装修使用，房屋产权是李璐的，现居住的是万治容名下天宇旅游公司的员工，该公司和李璐没有关系，如果李璐要卖房子，万治容是愿意买的，双方是亲戚关系，但没有签买卖合同，不管李璐把房子卖给谁，万治容都是不会让出房子的，万治容的儿子和李璐之间因为汪氏动保公司经营问题产生的经济纠纷，至今没有解决。 本院经审理认定事实如下： 2013年11月20日，李璐取得了位于都江堰市××镇××庙××街××栋××层××号房屋（以下简称案涉房屋）的所有权，所有权证书编号为监证0444414，后经换证取得不动产权证书，编号为川（2020）都江堰市不动产权第0××7号。 2019年8月27日，经四川省成都市高新公证处公证，李璐委托其管理公司的财务人员李翠琴代为办理案涉房屋的出售事宜。 2020年4月18日，李翠琴通过周康伟的微信朋友验证，双方当日就案涉房屋的交易进行了协谈。 2020年4月19日，李翠琴以李璐代理人名义与周康伟就案涉房屋签订了《房屋买卖协议》，李璐为卖方，周康伟为买方，协议约定：1、案涉房屋的出售总价100万元；2、付款方法：合同签订之日买方支付定金10万元给卖方，双方务必在十日内完成网签备案，如买方资金未到位，需另追加定金20万元给卖方，双方必须在二十五日内完成过户手续，过户完成当日卖方结清案涉房屋水、电、气机其它相关费用，卖方付清全款（全款十日内未到位，追加定金在备案当日）；3、税费及相关过户费用，买方承担本人名下所有费用，卖方名下费用在1万元以内由买方承担，超出部分由卖方自行承担；4、卖方协议完成后将土地证原件一本、身份证复印件一份、房产证复印件一份、委托书原件一份、受托人身份证复印件一份交予买方保管；5、如合同期内买方资金未到位，实际买受人可由买方指定，享有该协议同等权益；6、合同截止时间为2020年5月15日，如任何一方违约必须承担全部违约责任，卖方违约双倍赔偿定金，买方违约定金不退。 签订上述《房屋买卖协议》当日，周康伟向李璐支付了购买案涉房屋的定金10万元，李璐向周康伟出具了收据。 2020年4月20日13时许，周康伟发送微信信息给李翠琴“妹，我决定做按揭需要房东其他资料”，李翠琴“按揭那不是和我们昨天约定的时间不一样呀，还有你做按揭为啥需要房东资料呢”，周康伟“按揭和我们的时间是一样的，资料交齐到放款也就20多天”，李翠琴“好的，只要时间上不影响就可以”，周康伟“那需要尽快交资料，最好今天，需要他们夫妻双方的结婚证，户口本，身份证复印件”，李翠琴“是不是弄错了，贷款是需要你们的这些资料，不需要房东的，银行是收贷款人资料，和房东没有关系，只是你贷款下来之后委托银行转给房东而已”，周康伟“你正好可以问一下中介，你认识的那个”，李翠琴“我问一下”。稍后，李翠琴“我问了确实不需要，因为这套是满五不唯一，我们这边只需要提供身份证、公证书、产权证和网签就可以，银行那边需要的是你们的结婚证、户口本、身份证”，周康伟“的确需要我说的那些资料，你再找个人确认一下，相信我”，后双方进行了语音对话。19时许，周康伟“刚才和担保公司沟通了，尽快安排评估公司评估，结果出来之后打网签付首付”，李翠琴“好的，评估公司过去提前联系我”。23时许，周康伟“文庙山街房屋现有买卖合同与买方以按揭方式购买此房有许多未竟之处，特此补充说明：银行将收取买卖双方必须资料，并对该房现场评估，评估通过之后，买卖双方完成过户并交接首付款，买方领证后尽快办理抵押以确保卖方在合同期内收到全款。（放款前需完成该房的结清与清场工作）卖方也可以采取合同期内网签，合同期内过户，并在过户当日收取首付款及尾款（付款前需完成该房的结清及清场工作），收款前房主本人需与担保公司签订垫资协议。对以上说明如有异议请尽快沟通，不然会造成合同延期”、“明天银行相关评估人员将对该房进行现场勘察，如卖方不能保证此工作的顺利进行，也会影响整个进度”。 2020年4月21日上午，李翠琴对周康伟前日微信留言回复“任何合同变更需双方达成一致并书面签订变更合同，任何一方以通知告知方式更改合同内容均无效！”，周康伟“以按揭的方式购买此房与合同没有冲突，其实我的想法很简单，顺利按揭，交房时房里不能住着，与房东有经济纠纷的人，不要把事情想得太复杂，也不要把简单的事情复杂化，有问题大家应该多沟通，我也希望能有一个愉快的购房经历”，李翠琴“不好意思，上午有点忙，我们还是按照正常进程走哈”，周康伟“他们不反对我走正常的按揭流程吧”，李翠琴“只要时间上能保证就可以的”，周康伟“今天进行了多方沟通，也未能进入文庙山住宅进行评估，希望你我双方都尽量想办法处理”。 2020年4月21日下午2点多，因发现案涉房屋被他人占用，周康伟找到占用方万治容询问情况，万治容答复因李璐早就卖给自己，早就住起的，不会让出房屋，万治容询问周康伟房屋交易价，周康伟答复1百万，万治容称李璐卖给其也是1百万，其是李璐的亲嬢嬢，其与李璐之间有经济纠纷。 2020年4月22日，周康伟与李翠琴微信对话：周康伟“房款已准备差不多了，你尽快安排时间过来，具体过来的时间了，提前说一下”，李翠琴“好的”，周康伟“最好提前三两天，因为有一部分钱在理财上面”。 2020年4月23日，周康伟与李翠琴微信对话：周康伟“确认过来了，给我回个话，过来再遇到什么问题，我承诺只收你五万元违约费的事，就不再成立”，李翠琴“周老师，我和房东说好了，监管她本人过去，但是在这之前需要你给个承诺函，说明你账户上已经准备好了剩余的90万房款，并且今天下午能一起处理完网签核资金监管事宜，否则按照违约处理”，周康伟“你如果今天能够过来网签并能过户，我能保证资金到位，否则是我违约，确定了到都江堰的具体时间告诉我，我准备一下”，李翠琴“房东这边需要上述承诺才过去，你尽快发给我啊，按照合同来没剩多少时间了”，周康伟“我上面给你发的文字就具备效力，你打了网签就需要去做资金监管，我能保证款项到位”，李翠琴“那你就确认一下款项，这样大家都放心，按照合同来该怎么办就怎么办，这样不说到要点不能解决问题”，周康伟“我的钱在理财上面，不是节假日，随时能够转出来”，李翠琴“今天星期四，是工作日，这样你先确认账户资金”，周康伟“那我马上发截屏给你，你可能要稍微等一下，我要把理财上的钱先转出来，你时间上要卡紧一点，不然怕今天来不及”，李翠琴“今天过去估计办不完，你先把账户金额截图嘛，明天早点过去也可以”，周康伟发送一张工商银行账户存款动态短信截图（余额922536.81元），李翠琴“好的，明天早上我过去”，周康伟“万婆婆那里说好了嘛，到时候能交房吗？需要资金监管的话，房东必须过来，你一个人过来的话，就没法做资金监管，我们合同当日你的委托书，被委托权限就没有资金监管，反过来说，我只认可过户以后交房时房东收款”，李翠琴“那就按照合同来嘛，我就按照要求办”，周康伟“合同约定就是我七天内全款没有到位就网签，然后付二次定金20万，如果到位的话，我可以选择，过完户以后交房付剩余款项，资金到位的话，就不会网签以后就付20万”，李翠琴当日未再回复。 2020年4月24日，李翠琴发送微信信息给周康伟“周老师，我已经出发了”，周康伟“在等你，我这边没问题”，李翠琴“周老师，全款到没，是先付20万还是先去银行做监管”，周康伟“房产买卖合同，很重要的一点就是，卖方没有如实告知该房是否有产权纠纷（现在居住人明确告知买方此房有纠纷，有视频为证），在买房全款今天已到位的情况下，卖方拒绝现场三方核实，导致交易无法进行。希望卖方务必在合同期内，解决好以上纠纷问题，买方的要求是先验房再进行资金监管”，李翠琴“该房没有产权纠纷，你的资金无法确认到位”，周康伟“如以上描述属实，买方有权要求先验房，如果一时半会儿解决不了验房的问题，那我该还的账也就还了，合同期内问题解决了，提前说一声”，周康伟发送了一张账户余额截图，李翠琴“你的账上有多少钱都无法证明购房资金到位，必须进行资金监管才能证明资金到位”，周康伟“能验房就接受资金监管”，李翠琴“房子在签订合同前你已看过，现在按照合同履行就是”，周康伟“验房不是单纯的看一下房子，鉴于现住客的老板明确表示你们之间有纠纷，不会退房，这就需要三方现场求证确认无纠纷，能顺利接收才叫验房，如果这你们都在回避的话，我还能说什么？合同期内，没办法，跟你讨论违约金的事情”，李翠琴“按照合同执行”。 2020年4月26日，周康伟发送微信信息给李翠琴“鉴于交房遇到的困难，今天也和万婆婆进行了耐心的沟通，她老人家也不像往日那般，对交房的坚决抵触。在尽力规避双方违约的前提下，我建议对原有合同略作修改如下：卖方认可买房对该房进行按揭购买（贷款金额以及核税价格在不影响卖方的前提下，由卖方决定），银行资料审核通过通知过户应该在5月10日前，银行放款在六月初，在卖方出具收到全款的前提下，需押十万在买方处，解决交房问题，如因各种原因，买方不能办理按揭，此建议作废。转发了，等她好消息”，李翠琴“今天你不是和房东联系了？你们直接说就行，不用发给我”，周康伟“形式上还是要和你联系”，李翠琴“我这边目前接到的通知就是按照原协议执行”。 2020年4月30日下午2点多，李翠琴发送微信信息给周康伟“周老师，麻烦给我一个你的联系地址，截止到今天签合同已满10天了，按照协议已经违约，今天这边会给你寄一份律师函过去”，周康伟“都江堰市胥家镇重庆路66号，玉林都江”，李翠琴“好的”，周康伟“你能肯定我已经违约了吗？我还在等你们处理好现住户之间的纠纷问题好之后再过户，你如果确定走法律程序了的话，我就把借的钱还了”，李翠琴“我们按照律师依法行事的，我们先发函给你，到了十五号我们会再发解除协议给你的，你收到第二份函之后我们就可以依法再处置该房屋了，你的保证金退还也需要你请律师走法律程序”，周康伟“我走法律程序的话，会不会影响你过户给别人？”李翠琴“不会，如果你愿意继续履行购房协议，我们5月6号去房管局办理网签手续”，周康伟“你是否确定我已经违约？你们的律师对你们不是很负责”，李翠琴向周康伟发送一张经李璐签名的《文庙山房屋买卖过户催促函》照片，内容为“周康伟：你好，经双方友好协商，卖方李璐代理人李翠琴于2020年4月19日与买方周康伟签订《房屋买卖协议》，协议约定以总价壹佰万元整，李璐将位于都江堰市××镇××庙××街××栋××层××号房屋卖与周康伟，双方约定务必在签订合同十日内办理网签备案，李璐及代理人李翠琴与周康伟约好于4月24日赴都江堰办理过户相关手续，但是周康伟以房屋未腾空为由拒绝办理网签过户手续。就此，李璐方已多次明确告知周康伟方：房屋产权无纠纷，房屋无租赁，且合同约定过户后完成当日卖方结清水电费交房，周康伟提出房屋被占用影响过户交易的理由没有法律依据，李璐方多次要求周康伟按照《房屋买卖协议》履行，但周康伟始终以各种理由推脱并拖延时间。现李璐方书面督促周康伟履行《房屋买卖协议》约定的相应责任和义务，按照协议约定促成房屋交易顺利完成。若周康伟方不能按照协议约定时间完成过户手续，李璐方将通过法律手段追究周康伟方的违约责任，不退还其定金，并会在协议期满之后，按照合法程序再次出售该房屋。”周康伟回复“万婆婆明确告知和房东之间有经济纠纷，不会搬离此房，房东也不愿意在过户前三方验证，这样的话要说买方违约是否有点牵强？你们既然明确说我已经违约，我将在劳动节后走法律程序，此房将被查封，直至双方纠纷解决”。同日，李翠琴将《文庙山房屋买卖过户催促函》的内容通过短信发给了周康伟，周康伟将微信回复内容回发给了李翠琴。 2020年4月30日下午四点多，周康伟再次找到万治容，万治容称，案涉房屋开始是李璐装修的，李璐购房其有出资，其接收案涉房屋时对房屋进行了修补，前年（2018年）当时给了李璐450万元购房款，没有注明是哪个地方的房子，但450万购房款中有1百万是案涉房屋的购房款，去年（2019年）喊李璐来办房产证，李璐不来办，要求李璐自己来说并将水都豪庭的手续办了。周康伟提议请评估公司来评估以办理购房按揭贷款，需要万治容同意进入房屋，万治容回复其外孙大概5月15号从美国回国，待防疫隔离期满后其将外孙喊回来把案涉房屋手续办了，未表示同意评估公司进房。 2020年5月4日，周康伟发送微信信息给李翠琴“卖方出售的灌口镇文庙山街2栋1-3层4号，在没有出售、许诺出售给第三方的前提下，鉴于卖方和万婆婆之间的家庭纠纷，导致买卖合同无法正常履行，买方提出三种解决方案如下：一、买方按揭，卖方想办法解决评估的问题，买方承担因贷款导致的资金延误利息（按20万每个月一千利息的计算方法），卖方押十万在买方处作为解决交房问题的备用金；二、十天内双方资金监管70万过户，卖方押20万在买方处作为解决交房的备用金，卖方务必在一年以内，解决交房的问题，否则买方有权将备用金全额用于解决交房问题；三、将购房金额修改为90万，并在10日内资金监管过户，买方在卖方此房与占有人明确没有产权纠纷的情况下自行解决交房问题”。 2020年5月5日，李翠琴发送微信信息给周康伟“周康伟：你好，根据2020年4月19日你与李璐合法代理人李翠琴签订的房屋买卖协议，双方必须在二十五日内完成过户手续。为保证双方履行合同，在协议规定时间内完成交易，请你准备好剩余全部房款，我方向贵方提出按照合同约定：先去办理资金监管，然后去房管局办理网签备案及过户手续，至今天起到5月15号期间，我方随时可以办理过户手续，请你短信和微信通知我们去办理过户的时间。若未接到你的通知，且双方不能在5月15号之前办理过户手续，则视贵方有意拖延，形成违约责任，我方将依法追究贵方的违约责任，我们也会依法认定原购房合同是否作废无效，我方也将依法出售该房屋。李翠琴代李璐”，周康伟回复“房产买卖合同，很重要的一点就是，卖方没有如实告知该房是否有纠纷（现在居住人明确告知买方此房有纠，有视频为证）不会搬离此房，在买方全款合同期内已到的情况下，卖方拒绝三方核实（买方据此可以认定为卖方无法准时交房），导致交易无法进行。希望卖方务必在合同期内，解决好以上纠纷问题，如果合同期内以上纠纷已经解决，买方随时可以和卖方网签备案，然后资金监管过户，一个连房门钥匙都无法取得的房东，凭什么说是买方违约”。同日，李翠琴与周康伟通过短信进行了与上述微信聊天相同内容的沟通。 2020年5月6日，李翠琴再次将5日自己的信息内容发给周康伟，周康伟回复“请务必解决好万婆婆占房不退一事”。同日，李翠琴通过短信方式发送了同样的内容，周康伟短信回复“卖方合同期内务必解决好万婆婆占房不退一事，否则周康伟肯定会通过法院追究你们违约责任，你们单方认定购房合同作废是违法的，合同纠纷未解决之前出售此房，不仅仅是违约责任”。 2020年5月7日，李翠琴将5日的信息内容通过微信发给周康伟，周康伟回复“卖方合同期内务必解决好万婆婆占房不退一事，否则周康伟肯定会通过法院追究你们违约责任，你们单方认定购房合同作废是违法的，合同纠纷未解决之前出售此房，不仅仅是违约责任，我的购房款包括定金都是借的，就算卖方不能交房同意押钱，协议也要注明此款大部分作为支付买方的资金成本，一百万一个月的资金利息是一万元”。 2020年5月8日，李翠琴第四次将5日自己的信息内容发给周康伟，周康伟回复“卖方合同期内务必解决好万婆婆占房不退一事，如果合同期内问题解决，请及时通知我网签过户”，李翠琴“我们房屋无租赁合同，收到全款，房屋过户之后自然会交房给购房者。若不能交房，请买方追究卖方法律责任。交房是过户后的事情，按合同履行是先过户！”，周康伟“万婆婆占房是既成事实，她也声明不会因为房产过户给他人而退房，买方知道此事，过户前进行确认合情合理，卖方回避买方三方现场沟通的要求，寄希望于过户形成既成事实让占房方知难而退的想法不切实际。房屋清退是卖方的完全责任，要求过户以后买方以房东的名义进行处理，是无理与无知的”。同日，李璐通过短信方式向周康伟发送了同样的内容。 2020年5月9日，李翠琴发送微信信息给周康伟“万婆婆和这个房子无任何关系，你要确定法院会认可你的理由，一切法庭见分晓，如果我们的原因，我们赔你十万，如果过了这个月15号，你的购房定金是不可能退还给你的”，周康伟“万婆婆占有此房并明确不退，我有权确认并要求三方验证，这与款清交房的说法不冲突，卖方至今都在回避，是拒绝了协商解决，买方据此提出压钱的建议合情合理，到时如果能顺利交房卖方又有什么拒绝的道理？买方提出所压金额是因为付款以后如果没有享受到该房，有理由让卖方承担买方的借款利息成本，指定时间内解决不了，买方才考虑是否出面自行解决，这也是有成本的。那天你打电话给万婆婆，我正好在她家，她已经明确告诉你不会搬离，叫你让李璐去找她，你们只知道回避，一直以来都没有解决的问题，为什么不承认过了户也解决不了”，李翠琴“请你把这些理由准备好，到时候法官怎么判都行的，反正我们十五号不交易就有权出售房屋”，周康伟“单方面作废卖方协议是违法的，协议上已明确纠纷解决的方式诉诸当地法院，你既然这么说了，那我就开始准备了，你那么着急卖，48小时内我可以请求法院紧急查封，合同没有解除另售此房，违法不说，补证都要半个月”，李翠琴“法庭见，欢迎查封我们的房子，我们资金问题已经解决，不要以为我们缺钱可以要挟我们。我们的事情与你无关了，你就拿着协议法庭见吧，其它事情不需要你操心！” 2020年5月10日，李翠琴发送微信信息给周康伟“周康伟：1、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，我方随时都可以去过户；2、过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者。”周康伟当日未回复。 2020年5月11日上午9点，周康伟回复李翠琴“在和占房人万婆婆沟通的录像中，万婆婆明确表示曾经支付过一笔资金给房东李璐，此款包括文庙山街住宅，在她们纠纷未解决之前，绝对不会搬离此房。据此买方要求卖方合同期内务必解决好以上问题，再进行过户手续，合同期内以上问题如已解决，买方进行现房查验以后，即可资金监管过户”，李璐再次发送前一日对话内容“周康伟：1、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，我方随时都可以去过户；2、过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者”，周康伟“有些状况可能你们还没有搞清楚，定金和律师费的问题我已经解决了”。下午2点20分，李翠琴“周老师，请把万婆婆说的话视频发过来我们看一下”，周康伟“完整的传不过来，截个屏可以”，李翠琴“行”。下午3点28分，周康伟“发个坐标，准备出发”，李翠琴发送定位为都江堰市瑞莲街141号的实时位置给周康伟，3点54分，周康伟“你在哪个地方，我差不多到了”，李翠琴未回复。 2020年5月12日，李翠琴向周康伟发送微信信息及短信信息“周康伟：1、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，我方随时都可以去过户；2、过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者。”周康伟微信及短信回复“如果占房人的问题没有解决，房东强行要求过户，那我们只有过了合同期法院见。我们的合同约定25日内完成过户手续，过户完成当日卖方结清该房水电气及其他费用，然后买方才付清全款。卖方过户当日如果能解决交房问题，也欢迎随时过户，切记不是过户前付款，过户以后付款，是指现金交易或者转账，不是资金监管，卖方如果解决了占房人问题，也不反对资金监管。鉴于卖方和买方之间的经济纠纷，本着协商解决的原则下，对原有买卖合同进行补充修改如下：卖方保证此房未曾出售出租给他人，亦无与此房相关的经济纠纷，此房款包括装修以及该房的附属设施，双方同意在合同期内资金监管过户，并在过户当日由房东结清水电气以及其他相关费用并交房与买方，如因房东原因未能交房，卖方愿意承担相应的经济与法律责任。如认可买方建议，请复制以上内容回复买方文庙山街购房人：周康伟”，李翠琴“鉴于卖方和买方之间的经济纠纷，本着协商解决的原则下，对原有买卖合同进行补充修改如下：卖方保证此房未曾出售出租给他人，亦无与此房相关的经济纠纷，此房款包括装修以及该房的附属设施（不包括家具及家电），双方同意在合同期内资金监管过户，并在过户当日且卖方收到全款之后，由房东结清水电气以及其他相关费用，买卖双方友好协商各自依法履行相应职责的前提下，房东交房与买方。如因房东原因未能交房，卖方愿意承担相应的经济与法律责任。”周康伟“那就按照原有合同约定，网签是双方都认可的第一步，请务必在合同期内完成，合同截止日期还有最后两天，我随时有空，请务必准时。” 2020年5月13日上午10点31分，周康伟向李翠琴发送微信信息“资金监管是房管部门设计出为规避卖方收款风险和买方的交房风险的一种交易方式，过户当日如果卖方能顺利交房的话，余下房款会自动转入卖方账户，卖方如果非要提出收款以后交房，是对买方和买卖协议极不负责的，卖方占房人一事完全没有解决，无法保证过户后交房，将承担必须的违约责任”。11点35分，李翠琴发送信息给周康伟“到不动产中心了”，周康伟“到二楼”，李翠琴“到了”。13点01分，李翠琴“我们马上到二楼了”，周康伟“我老婆在，我马上过来”。15点33分，李翠琴发送信息给周康伟“鉴于卖方和买方之间的纠纷问题，本着协商解决的原则下，对原有买卖合同进行补充修改如下：卖方保证此房未曾出售出租给他人，亦无与此房相关的经济纠纷，此房款包括装修以及该房的附属设施（不包括家具及家电），双方同意在合同期内资金监管过户，并在过户当日且买方领到产证之后，由房东结清水电气以及其他相关费用，买卖双方友好协商各自依法履行相应职责的前提下，房东交房与买方。如因房东原因未能交房，卖方愿意承担相应的经济与法律责任。”周康伟回复“买卖合同补充协议鉴于卖方和买方之间的经济纠纷，本着协商解决的原则下，对原有买卖合同进行补充修改如下：卖方保证此房（文庙山街2栋1-3层4号）未曾出售出租给他人，亦无与此房相关的经济纠纷，此房款包括装修以及该房的附属设施（不包括家具及家电），双方同意在合同期内资金监管过户，并在过户当日由房东结清水电气以及其他相关费用并交房与买方，买方收房后领证，卖方收到尾款交易完成。如因房东原因未能交房，卖方愿意承担相应的经济与法律责任”。18点09分，周康伟发送四条信息给李翠琴“在我大姐中介店里干过，当时问了房管局，可以自由交易，也可以以中介名义，今天把问题处理来差不多了，明天一天交易时间足够了，来之前最好确认接收买方过户交房收款的建议，少跑冤枉路。”、“买卖合同补充协议鉴于卖方和买方之间的经济纠纷，本着协商解决的原则下，对原有买卖合同进行补充修改如下：卖方保证此房（文庙山街2栋1-3层4号）未曾出售出租给他人，亦无与此房相关的经济纠纷，此房款包括装修以及该房的附属设施（不包括家具及家电），双方同意在合同期内资金监管过户，并在过户当日由房东结清水电气以及其他相关费用并交房与买方，买方收房后领证，卖方收到尾款交易完成。如因房东原因未能交房，卖方愿意承担相应的经济与法律责任”、“如认可买方建议，请复制以上内容回复买方文庙山街购房人：周康伟”、“资金监管是房管部门设计出为规避卖方收款风险和买方的交房风险的一种交易方式，过户当日如果卖方能顺利交房的话，余下房款会自动转入卖方账户，卖方如果非要提出收款以后交房，是对买方和买卖协议极不负责的，卖方占房人一事完全没有解决，无法保证过户后交房，将承担必须的违约责任”。18点22分，李翠琴发送微信及短信信息给周康伟“周康伟：1、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，我方随时都可以去过户；2、过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者。”周康伟将自己18点09分微信第四条内容进行了短信回复。 2020年5月14日上午8时54分，周康伟发送微信信息给李翠琴“到了没有，我们在办证中心等你”。李翠琴于9时30分发送微信信息给周康伟“周康伟：1、我们随时可以到房管局过户，我们来都江堰过户已经有两次，都是因你方以各种理由不配合没有过户成功，其中有一次你方还报警，警察也有出警记录可查；2、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者，我们也不断的重复；3、请尊重我们双方的购房协议，按照合同条款履行双方职责，按照约定4月30号之前，双方应办理网签，至今我方未能与你方办理网签，我方再次重申：请尽快办理网签，我方随时可以配合；4、按照合同约定5月15日之前双方务必完成过户手续，请你方予以遵守；5、若你方愿意按照合同约定履行，我方今天即可过来过户”，周康伟“占房人明确不退房一事，卖方不否认也不解决，基于此买方提出资金监管过户的方案。资金监管是房管部门设计出为规避卖方收款风险和买方的交房风险的一种交易方式，过户当日如果卖方能顺利交房的话，余下房款会自动转入卖方账户，这充分保障了卖方的收款风险，卖方如果非要提出收款以后交房，是对买方和买卖协议极不负责的，卖方占房人一事完全没有解决，无法保证过户后交房，将承担必须的违约责任。认可买方的以上建议，合同期内欢迎随时过户”，李翠琴“周康伟：我方多次强调房屋无产权纠纷，无租赁纠纷。我方只会在你方获得合法的产权之后交房给你方！”周康伟“请接受资金监管，交房领钱”，李翠琴“周康伟：我方多次强调房屋无产权纠纷，无租赁纠纷。我方只会在你方获得合法的产权之后交房给你方！”周康伟“资金监管是规避卖方领钱风险，买方收房风险的唯一保障，请务必接受”，李翠琴“周康伟：1、我们随时可以到房管局过户，我们来都江堰过户已经有两次，都是因你方以各种理由不配合没有过户成功，其中有一次你方还报警，警察也有出警记录可查；2、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者，我们也不断的重复；3、请尊重我们双方的购房协议，按照合同条款履行双方职责，按照约定4月30号之前，双方应办理网签，至今我方未能与你方办理网签，我方再次重申：请尽快办理网签，我方随时可以配合；4、按照合同约定5月15日之前双方务必完成过户手续，请你方予以遵守；5、若你方愿意按照合同约定履行，我方今天即可过来过户！请仔细阅读，我方从未反对资金监管”，周康伟“买方选择交房领证是规避自己的交房风险，这个要求不会造成卖方收款风险，除非它不能交房”，李翠琴“按照合同执行！”周康伟“资金监管是规避卖方领钱风险，买方收房风险的唯一保障，合同期最后半天了，最后确认卖方是否接受资金监管？过户以后交房，交房以后买方领证房东收款的交易方式？请明确接受与不接受”，李翠琴“周康伟：1、我们随时可以到房管局过户，我们来都江堰过户已经有两次，都是因你方以各种理由不配合没有过户成功，其中有一次你方还报警，警察也有出警记录可查；2、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者，我们也不断的重复；3、请尊重我们双方的购房协议，按照合同条款履行双方职责，按照约定4月30号之前，双方应办理网签，至今我方未能与你方办理网签，我方再次重申：请尽快办理网签，我方随时可以配合；4、按照合同约定5月15日之前双方务必完成过户手续，请你方予以遵守；5、若你方愿意按照合同约定履行，我方今天即可过来过户！按照合同履行！你要具备合法的收房资格，我们才能交房”，周康伟“我不接受你们的方案，因为这只能保障你们收款，不能保障我收房。我的方案既能保障卖方收款，也能保障我能顺利收房，请明确是否接受”，李翠琴“我们不接受你的方案，按合同履行！”周康伟“原有合同是过户以后房东结清水电气及其他相关费用，才收到房款（不是在过户前收款），买方提出修改方案，是规避卖方以收款安全为借口不配合过户”，李翠琴“周康伟：1、我们随时可以到房管局过户，我们来都江堰过户已经有两次，都是因你方以各种理由不配合没有过户成功，其中有一次你方还报警，警察也有出警记录可查；2、按照购房协议约定5月15日前双方约定时间完成过户手续，过户前需交完全款，过户之后我方会按照协议约定结清水电气费交房给购房者，我们也不断的重复；3、请尊重我们双方的购房协议，按照合同条款履行双方职责，按照约定4月30号之前，双方应办理网签，至今我方未能与你方办理网签，我方再次重申：请尽快办理网签，我方随时可以配合；4、按照合同约定5月15日之前双方务必完成过户手续，请你方予以遵守；5、若你方愿意按照合同约定履行，我方今天即可过来过户！”、“周康伟：明天是合同约定的最后一天，我方再次要求你方履行合同，按照合同约定明天去房管局过户，若因你方原因明天不能完成交易，一切按照合同约定的违约责任执行！”周康伟“今天就是最后一天了，为了这件事能够顺利推进，我也作了多方努力，不管是和占房人进行沟通，还是让步提出了多种解决方案，最后还是如此不欢而散。已经没有争辩违约责任的价值，只是希望在我没有走法律程序之前，你能接受我解决方案中的任何一种，我可以考虑合同是否继续。朋友那儿借的钱已经还了部分，接受我的方案，明天还是可以继续”，李翠琴“周康伟：明天是合同约定的最后一天，我方再次要求你方履行合同，按照合同约定明天去房管局过户，若因你方原因明天不能完成交易，一切按照合同约定的违约责任执行！”周康伟“今天就是最后一天了，当然，如果接受我的方案，明天也可以，确定请回复”，李翠琴“按照合同约定条款履行”，周康伟“合同约定是网签过户结清水电付清全款，那就不是资金监管了，你认可的话迟一天交易也行”，李翠琴“周康伟：明天是合同约定的最后一天，我方再次要求你方履行合同，按照合同约定明天去房管局过户，若因你方原因明天不能完成交易，一切按照合同约定的违约责任执行！”周康伟“房屋买卖协议第二条，付款方：合同之日买方付定金10万元整给卖方，双方务必在十日内完成网签备案，如买方资金未到位，需另追加定金20万给卖方，双方必须在25日内完成过户手续，过户完成当日卖方结清该房水电气及其他相关费用，买方付清全款，全款十日内未到位（追加定金在备案当日）”，李翠琴“我方再次重申明天是履行合同过户最后一天，我烦刚提出明天按照合同履行进行过户，若不能完成过户手续，你方将承担违约责任，我方也将依法追究你方因此对我方造成的一切经济损失！我方约你明天早上九点在都江堰房管局按照合同约定完成过户手续！你方是否可以履行合同明天到场请以短信予以回复！若未回复，我方默认为你方不能到场过户！”，周康伟“刚才看了一下合同，的确可以理解为明天是最后一天，明天我一定准时到。顺便确认一下，是按原合同过户以后结清水电气再付全款，还是认可我资金监管过户当日交房再领证收款的提议。如果想按你们说的先付款再过户，这明显与原合同有冲突，买方是不认可的。当然有其他更好的交易方式，也可以协商”，李翠琴“一切按照合同执行！只有你有房屋所有权我们才会交房给你，你没有产权权利，不能依法交房”，周康伟“明天见面聊”，李翠琴“明天是最后一天，如果你愿意按照合同履约，我们明天早上九点房管局过户，如果不能履约一切按照合同执行，我没有获得其它任何关于更改协议的授权！我最后再次提醒明天是最后一天，望周康伟先生履行合同，完成过户交易！”同日，李翠琴与周康伟通过短信方式进行了与微信内容基本一致的对话。 2020年5月15日上午，周康伟发送微信信息给李翠琴“今天还有没有沟通的价值？”李翠琴“今天是最后一天，如果你愿意按照合同履约，我们今天去房管局过户，如果不能履约一切按照合同执行！”周康伟“按照合同也不是你说的先付款再过户，按原合同，或者是接受买方建议今天都可以过户”，李翠琴“只有你有房屋所有权我们才会交房给你，你没有产权权利，不能依法交房”。当日下午，李翠琴向周康伟发送了李翠琴以李璐代理人名义签名的《房屋买卖协议解除函》照片2张及快递单照片1张，《房屋买卖协议解除函》内容为“周康伟：你好，经双方友好协商，卖方李璐合法代理人李翠琴于2020年4月19日与买方周康伟签订《房屋买卖协议》，李璐以总价壹佰万元整将位于都江堰市××镇××庙××街××栋××层××号房屋（权证号：0××7）出售给周康伟。根据协议约定：签订协议当日买方付定金拾万元整给卖方，双方务必在十日内完成网签备案，若因买方资金未到位，买方需向卖方追加定金贰拾万元整，双方务必在二十五日内完成过户手续（即2020年5月15日之前完成过户手续），过户完成当日卖方结清该房水电气相关费用，买方付清全款。卖方李璐和代理人李翠琴于2020年4月24日与买方周康伟约好去都江堰房管局过户，但买方以房屋被占用为由拒绝过户。卖方向买方承诺：该房屋未被抵押，也未被出租，待过户成功后，周康伟取得该房屋的合法权利当日并结清水电气等相关费用后，立即交房于周康伟。而周康伟却向李璐代理人表达了希望以房屋被占用为由让卖方降低房屋价格。5月11日，李璐代理人李翠琴又赴都江堰与周康伟沟通过户事宜，未果。5月13日李璐代理人再赴都江堰房管局了解网签资金监管程序，并与周康伟见面沟通履行合同约定事宜，请他配合办理网签合同并进行资金监管过户，而周康伟依旧拒绝，过户未成。按照协议约定，买卖双方需在2020年5月15日之前完成过户手续。自签订协议以来，卖方一直通过电话、短信、微信形式不断催促周康伟履行协议约定按时网签并过户，周康伟方明知卖方急用钱，故一直以房屋被占用为由拒绝过户，并表示如果要马上过户得减少房款总额。现已超过了双方约定的合同期限，买方一直不予履行合同主要义务，且经卖方多次催告后，买方仍不履行。卖方认为买方已经违反了协议约定的第二条，现卖方书面通知买方周康伟：因你方一直不配合并拖延房屋过户，我方按照合同约定终止你我双方于2020年4月19日签订的《房屋买卖协议》，并因你方违约，定金拾万元不予退还，并保留进一步追究你因此对我方造成的经济损失的权利，限你三日内退还我方的国土证原件及其它交予你的一切材料。特此通知。”周康伟回复“卖方李璐和买方周康伟房屋买卖协议因双方的各种分歧造成合同在约定期限内无法正常履行，在走法律途径之前买方对矛盾焦点买卖合同第二条总结如下：买卖合同第二条，付款方法：合同之日买方付定金10万元整给买方，双方务必在十日内完成网签备案，如买方资金未到位，需另追加定金20万给卖方，双方必须在25日内完成过户手续，过户完成当日卖方结清该房水电气及其他相关费用，买方付清全款，全款十日内未到位（追加定金在备案当日）。合同期间，卖方以付款方式存在风险为由，提出先收款后过户，并拒绝协商任何买方提出的变通方案，买方对该房存在占房人，卖方没有明确告知也有疑问，占房人明确表示和房东存在经济纠纷，过户以后也不退房，房东拒绝求证，房东委托人和占房人协调也未果，换锁行为也遭遇驱赶。买方据此提出押部分资金已做交房备用金卖方不认可。少收部分房款，买方自行解决（占房人提出对该房有资金投入，买方也有资金利息成本）卖方也不接受。最后提出资金监管过户，交房以后房东收款的建议，这样既能保障房东过户以后收款安全，也能保护买方收房风险，但也被卖方拒绝。卖方单方提出的合同解除函，于情于理于法，违背了协商的基本原则，买方建议双方先行接受司法仲裁，如拒绝此建议买方将会走法律途径，维护自己的权利。在此期间，如果卖方关于此房的现状和想法有根本性改变，买方还是可以考虑合同继续此致：敬爱的房东李璐女士”。 2020年5月16日，周康伟发送微信信息给李翠琴“房屋买卖协议解除函已收到，卖方对合同执行的描述与解决方法，买方完全不认同，鉴于李翠琴被委托权限的局限性，合同纠纷的协调与解决，卖方违约的经济与法律责任，代理人只有连带责任，主要责任人还是在房东李璐，买方要求卖方务必提供房东李璐的联系方式（住址和电话），双方沟通除正常过户外，务必在李璐和周康伟之间进行”，李翠琴“请将国土证原件在今日内寄回，地址：成都双流区××镇××，李翠琴收，159××××5902”，周康伟再次发送了前述信息内容。 2020年5月17日，周康伟第三次将16日的信息内容发给李翠琴，李翠琴回复“房屋买卖协议是你与我签的，我有权签解除协议”，周康伟“违约责任，你有权处理吗？确定不再协商解决，我方将走法律程序，请确定”，李翠琴“协商方案我们提过很多次，我们不会改变任何条件”，周康伟“你发过来的买卖合同解除函已经可以确定你们拒绝协商了，明天开始走法律途径，请保持联系畅通”，李翠琴“是的，以解除函的通知为准”。同日，周康伟与李璐通过短信进行了与微信内容基本一致的对话。 2020年5月22日，周康伟发送微信信息给李翠琴“在我没有具体开始走法律程序之前，如果卖方关于此房的现状和想法有根本性改变，记得提前通知我，合同继续”，李翠琴“我们已经准备出售该房屋，该房屋的一切事宜与你已无关”，周康伟“要的就是你这句话，卖方单方面解除合同，买方从未认可，也不接受，真的出售给他人就不是违约责任了”，李翠琴“解除函律师已经发给你了，有意见可以起诉”，周康伟“正准备走法律程序，不急”，李翠琴“好的”。 李璐申请李翠琴作为证人出庭，本院予以准许。李翠琴当庭陈述，其是四川汪氏动物保护有限责任公司的财务人员，李璐是公司股东，曾任公司总经理，李璐委托其处理房屋交易时未对其有特别叮嘱；微信聊天记录中所说付清全款才过户的意思是通过资金监管处理，其曾两次同周康伟去过不动产登记中心窗口，周康伟了解资金监管后不同意资金监管没办理成产权过户，因房屋占用问题周康伟提出过降价至少10万元，其没有答应，房屋占用问题是能够解决的，周康伟要求腾空房屋才付款，后面达成协议通过资金监管方式解决，资金监管没有办成，周康伟看房后要求先过户后再付款，其与占房人未沟通过，李璐和占房人是亲戚，其让李璐和占房人自己联系，不清楚周康伟、李璐和占房人是否三方沟通过。 庭审中，周康伟陈述，违约金10万元的诉请是依据《房屋买卖协议》的第六条，协议第二条中“卖方结清水电气及其他相关费用”即是对交房的约定，购买案涉房屋的目的包括投资和居住，当时基于对李璐的信任没有看房。李璐陈述，案涉房屋现居住的人不是家族企业员工，是万治容未经李璐同意叫进去住的，李璐没有在都江堰常住，不清楚万治容怎样进的房屋，李璐随时可以将居住人清理出去，没有与居住人签订过任何买卖或租赁合同。 另，据李璐提供的2020年10月15日通过成都个人住房信息系统查询的房屋信息查询记录（查询编号50489466）显示，案涉房屋产权属于李璐单独所有，无合同备案信息、抵押信息、限制登记信息。 以上事实，有当事人提交并经质证的身份信息、公证书、委托书、房屋买卖协议、收款收据、房产证、国土证复印件、房屋信息查询记录、不动产权证书、文庙山房屋买卖过户催促函、房屋买卖协议解除函、微信记录、短信记录、谈话现场视频等证据及庭审笔录在卷为证，本院予以确认。 本院认为，本案纠纷属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。李翠琴以李璐代理人名义与周康伟于2020年4月19日就案涉房屋签订的《房屋买卖协议》，系李璐与周康伟的真实意思表示，合同成立且合法、有效，对李璐与周康伟均具有法律约束力，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。原、被告的争议焦点为：1、《房屋买卖协议》是否应继续履行；2、违约方及违约责任。 关于《房屋买卖协议》是否应继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第四十六条“当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效”规定，《房屋买卖协议》约定了“双方必须在二十五日内完成过户手续”、“合同截止时间为2020年5月15日”，《房屋买卖协议》系附终止期限的合同，从周康伟与李翠琴在签订合同后的微信、短信聊天内容来看，周康伟与李璐未对合同终止期限达成变更的合意，则《房屋买卖协议》已于2020年5月15日失效，李璐于失效同日向周康伟发出《房屋买卖协议解除函》要求终止合同，符合《房屋买卖协议》中对终止期限的约定，故《房屋买卖协议》依约应当终止履行，对周康伟提出的确认被告李璐于2020年5月15日单方发出的《解除函》无效、判令李璐继续履行《房屋买卖协议》、结清房屋相关费用及办理房屋过户手续的诉请，本院不予支持。 关于违约方及违约责任。周康伟与李璐均主张对方为违约方。本院认为，违约方是指不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的合同当事人。对李璐是否违约，首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”规定，李璐作为案涉房屋的出卖人，负有向买受人周康伟交付案涉房屋并办理不动产权转移登记的义务，综合周康伟与李翠琴在签订合同后的聊天内容，可以推定李璐在出售房屋时未告知周康伟所售房屋由第三人万治容占用的事实，也可以证明双方未能对李璐先交房、周康伟后付清全款还是周康伟先付清全款、李璐后交房达成补充合意；第二，根据《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”，案涉房屋在《房屋买卖协议》约定的履行期限内虽不存在办理不动产权转移登记的客观障碍，但周康伟购买案涉房屋的目的必然包括享有对案涉房屋的控制使用权，李璐在签订《房屋买卖协议》前未将案涉房屋存在已被自己姨妈万治容占用的事实告知周康伟，已是违背诚实原则；再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十二条“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外”，周康伟在签订《房屋买卖协议》后发现案涉房屋已被万治容占用，万治容向周康伟表示拒绝搬离房屋，周康伟也将该情形及时告知了李翠琴，李璐既未协助周康伟验房以证明自己对案涉房屋具有控制权，也未采取其他措施证明其能够履行交付案涉房屋义务，加上实际占用人万治容确系李璐的姨妈，视为周康伟已有确切证据证明万治容可能就案涉房屋主张权利，周康伟依法可以中止支付剩余购房款，而对周康伟提出的是否能交房的疑虑，至合同约定的终止期限届满，李璐也仅是承诺案涉房屋无产权纠纷也未出租给他人，李翠琴到庭所作陈述“房屋占用问题是能够解决的”属于推断评论性语言，不属于对案件事实的证明，对李翠琴该证言依法不应采信，李璐所提供证据明显不足以证明其能够及时履行交房义务，导致合同终止期限届满双方未完成案涉房屋的交易，构成违约。对周康伟是否违约，首先，周康伟提出以按揭方式贷款支付购房款，经过李璐方同意，且因无法办理按揭贷款，周康伟按照李翠琴的要求将账户资金情况发给了李翠琴，账户余额足够付清剩余购房款，李翠琴也未提出异议；其次，从周康伟与李翠琴的聊天内容来看，周康伟提出扣留部分款项作为交房备用金或减少购房价款作为自行解决交房问题的解决方案，属于可选择的协商方案，并非要求李璐在其能够履行交房义务的情况下减少购房价款，周康伟的行为不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，《房屋买卖协议》中约定“如任何一方违约必须承担全部违约责任，卖方违约双倍赔偿定金，买方违约定金不退”，该条款属于结算条款，《房屋买卖协议》虽于2020年5月15日因约定的终止期限届满而失效，但其中违约金条款仍对周康伟及李璐具有法律约束力。李璐属于违约方，周康伟诉请李璐支付违约金100000元，符合《房屋买卖协议》关于违约金的约定，本院予以支持。 关于李璐已收取的定金100000元，因《房屋买卖协议》已于2020年5月15日终止，且李璐系违约方，李璐应将定金100000元退还给周康伟，为减少当事人讼累，本案中一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十二条、第九十八条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告李璐于本判决生效之日起十日内向原告周康伟退还定金100000元； 二、被告李璐于本判决生效之日起十日内向原告周康伟支付违约金100000元； 三、驳回原告周康伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费已减半收取7350元，由被告李璐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周平 二〇二一年三月九日 书记员  何巧