山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终732号上诉人（原审被告）：济宁太白路万达广场有限公司，住所地济宁太白路万达广场19号楼五层。法定代表人：肖广瑞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王祥振，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫甜甜，北京市盈科（济宁）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司济宁市分行,住所地济宁市任城区洸河路111号。负责人：刘欣，行长。委托诉讼代理人：张宝玉，山东恒正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王昆，山东恒正律师事务所实习律师。上诉人济宁太白路万达广场有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司济宁市分行（以下简称邮储银行济宁分行）金融借款合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初8694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万达公司上诉请求：上诉请求：一、依法撤销济宁市任城区人民法院作出的（2020）鲁0811民初8694号民事判决书，并依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判决认定事实错误。1、上诉人济宁万达公司在本案中的担保责任已经解除，原审法院判决对此未予认定是错误的。上诉人与被上诉人签订的《商品房销售贷款合作协议书》第五条第二款明确约定，甲方应积极配合办理购房人（借款人）所购房屋的抵押登记手续，如甲方未能在购房人（借款人）所购房屋的房屋所有权证颁发后30日内办理完毕购房人（借款人）所购房屋的抵押登记手续的，则乙方的阶段性连带责任保证自购房人（借款人）所购房屋的房屋所有权证颁发后第30日自动解除。”在本案中，首先，涉案房屋的购房人唐春华在2016年1月19日办理了房屋所有权证，但被上诉人并没有在约定的合理期限内办理完毕涉案房屋的抵押登记手续。显然，依据上述约定，上诉人的阶段性担保责任自涉案房屋的房屋所有权证颁发后第30日即2016年2月19日自动解除，上诉人不应当再承担担保责任。其次，该条款还明确约定应由被上诉人积极配合购房人办理房屋的抵押登记手续，因被上诉人系涉案房屋的抵押权人，购房人为抵押人，房屋的抵押登记当然应由被上诉人与购房人办理。2、原审法院已经查明涉案房屋的预抵押解除的原因是贷款还清，也就是说，上诉人所担保的主合同已经履行完毕，上诉人当然无需再承担从合同项下的担保责任。原审法院认定事实涉案房屋的贷款已经还清，即上诉人所担保的主债权已经履行完毕，上诉人当然无需再承担担保责任。而原审法院却以“济宁市房产交易中心证实解除预抵押的档案已经超过两年并予以销毁”而认定“无法查证贷款还清是谁出具的”，该认定是错误的。虽然济宁市房产交易中心未提供预抵押解除的原始档案资料，但明确告知预抵押解除的原因是贷款还清。房屋的贷款是否还清，也只有作为贷款银行的被上诉人出具的证明具有效力，其他人出具的贷款还清的证明济宁市房产交易中心也不会认可。涉案房屋的预抵押登记手续解除是客观事实，被上诉人没有在约定期限内办理涉案房屋的抵押登记手续也是客观事实，上诉人在该过程中没有任何的义务，也不存在任何的过错，上诉人的阶段性担保责任也因此予以解除。原审法院判决上诉人承担担保责任没有事实和法律依据。3、被上诉人与购房人唐春华于2014年3月3日签订的《个人购房购车借款及担保合同》没有上诉人签字、盖章，只是被上诉人与购房人唐春华、郑囡之间关于借款的约定，该合同对上诉人并没有约束力，对上诉人不产生法律效力，原审法院依据该合同判决上诉人偿还借款本金326823.47元及利息、罚息不能成立。综上所述，上诉人认为原审法院认定事实错误。故，恳请贵院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。邮储银行济宁分行辩称，根据双方签订的《商品房销售贷款合作协议书》第五条第二款明确约定了乙方阶段性担保的期限为甲方发放贷款之日起至购房人所购房屋的以甲方为抵押权的房屋抵押登记，并将正式发放证书交付甲方核对无误之日止。因此上诉人的阶段性担保责任未到期，应依法承担担保责任。一审法院判决适用法律正确，认定事实清楚，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请二审法院驳回上诉，维持原判。原审原告向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告济宁万达公司对借款人唐春华、郑囡的逾期贷款329823.47元及利息、罚息（按照合同约定计算至债务履行完毕之日止)等承担偿还责任；2、本案诉讼费用、保全费、律师费等实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月15日，原、被告双方签订了编号为ＦＤ３７０８２０１３００１《开发商住房贷款合作及担保协议》一份，双方约定就济宁太白路万达广场１－Ａ、２－Ａ、３－Ａ、４－Ａ、８－Ａ、９－Ａ、１０－Ａ、６＃－２４＃楼商业用房及住宅楼盘开展住房贷款业务合作，支持个人购买合作项目住房。协议第一条约定了合作范围，甲乙双方就济宁太白路万达广场部分楼盘签订合作协议，由被告提供连带责任保证，其中第三条乙方的权利和义务中第3.4条约定在借款及担保合同约定的乙方担保有效期内，借款人未按时足额偿还本息的，乙方应协助甲方催收；发生借款及担保合同约定的情形时，乙方应承担无条件连带清偿义务，向甲方偿还全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、甲方实现债权的费用和借款人所有应付费用，并在甲方协助下向借款人追偿。第3.8款约定，乙方保证在房屋竣工交付使用后，及时办理产权登记、抵押登记等有关手续，并将原告发放贷款的房屋抵押登记证明文件交原告保管。同时双方还签订了《商品房销售贷款合作协议书》，其中第五条第二款明确约定了乙方阶段性担保的期限，为甲方发放贷款之日起至办妥购房人所购房屋的以甲方为抵押权的房屋登记，房屋抵押登记手续，并将正式他项权证书交付甲方核对无误，收执之日止。2014年3月3日，原告与被告唐春华、郑囡签订了合同编号为37029962114035407428的《个人购房购车借款及担保合同》，按照合同借贷条款约定，本贷款数额为42万元，借款用途为购房，购买房屋坐落于济宁房屋，建筑面积96.88平方米，借款期限120个月，自2014年3月3日至2024年3月3日，还款方法为按月等额本息还款法。该合同保证条款约定保证人为本案被告万达公司，承担保证责任的范围为由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第1项（即本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕）条件的保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除担保责任。合同签订后，2014年3月25日原告与办理了唐春华办理了济宁市房预字第××号房屋预抵押登记证书。上述登记证书记载,预告登记权利人为本案原告，原告登记义务人为唐春华，房屋坐落济宁太白路万达广场21号楼东单元十七层01-1705号房，债权数额为42万元。上述合同签订后，原告于2014年3月10日向被告唐春华发放了贷款，贷款金额为42万元，贷款期限为2014年3月3日至2024年2月3日，贷款利率为年利率7.205%，还款方式为等额本息。但被告一直未还款，截止2020年9月14日，共欠原告借款本金326823.47元，利息52024.54元、罚息31272.29元，共计410120.30元。经原告多次催促，被告仍不履行还款义务，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，望判如诉请。另查明，2015年12月14日、2016年1月19日济宁市房产交易中心记录，涉案房屋两次解除预抵押登记，解除的原因是贷款还清。但经过我院工作人员调查，济宁市房产交易中心证实解除预抵押的档案已经超过两年并予以销毁，无法查证解除预抵押登记的原始记录，亦无法查证贷款还清是谁出具的。事实上原告一直持有预抵押登记证书原件，该笔贷款亦未还清。2016年1月19日，被告唐春华取得了济宁市房权证济字第××号房产权证。我院（2016）鲁0811民初12231号民事判决书认定，2016年1月26日唐春华与杨振签订了民间借款抵押合同，约定将本案涉案房屋抵押给杨振，并办理了济宁市房他证字第××号房屋他项权证。2020年2月21日济宁市高新技术产业开发区人民法院作出（2019）鲁0891执235号执行裁定书，将本案中的涉案房屋抵付给杨振。一审法院认为，本案的焦点问题是本案被告的阶段性担保责任期限以及担保责任是否免除？从双方庭审的观点看，原告主张“根据双方签订的《商品房销售贷款合作协议书》第五条第二款明确约定了乙方阶段性担保的期限，为甲方发放贷款之日起至办妥购房人所购房屋的以甲方为抵押权的房屋登记，房屋抵押登记手续，并将正式他项权证书交付甲方核对无误，收执之日止”，认为被告的阶段性担保责任未到期限，依法应当承担担保责任。被告主张“根据原、被告双方签订的协议被告提供阶段性担保，担保期限为原告应积极的配合购房人办理抵押登记手续，如原告未能在购房人房屋所有权证发放之日起30日内，办理完毕所购买房屋的抵押登记手续，则被告的阶段性担保连带性责任，至购房人房屋的所有权证颁发后至30日自动解除。现涉案房屋于2016年1月19日已办理房屋登记证，原告在该办证之日起30日内未办理抵押登记手续”。因此被告认为自己的担保责任在2016年2月19日后自动解除了，不再承担担保责任。本院认为，被告阶段性担保责任的期限在双方签订的《商品房销售贷款合作协议书》第五条第二款已经做出了明确约定，即乙方（本案被告）阶段性担保的期限，为甲方（本案原告）发放贷款之日起至办妥购房人所购房屋的以甲方为抵押权的房屋登记，房屋抵押登记手续，并将正式他项权证书交付甲方核对无误，收执之日止。本案中借款人唐春华于2019年1月19日已办理了房屋登记证，但并未办妥购房人所购房屋的以原告为抵押权的房屋登记，应当认定被告的阶段性担保责任未予解除，应当继续承担担保责任。鉴于本案涉案房产已经法院拍卖，原告已无法实现抵押权，更无法实现优先受偿权，因此原告依据双方签订的编号为ＦＤ３７０８２０１３００１《开发商住房贷款合作及担保协议》第三条3.4款要求被告承担无条件连带清偿义务，对借款人唐春华、郑囡的逾期贷款329823.47元及利息、罚息（按照合同约定计算至债务履行完毕之日止)等承担偿还责任的主张应予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十六条之规定，判决：一、被告济宁太白路万达广场有限公司对借款人唐春华、郑囡的借款本金326823.47元，利息52024.54元、罚息31272.29元，共计410120.30元（利息、罚息计算至2020年9月14日）承担清偿义务，应将上述款项于本判决生效之日起十日内支付给原告中国邮政储蓄银行股份有限公司济宁市分行；二、被告济宁太白路万达广场有限公司还应承担自2020年9月15日至还清借款至的利息、罚息等（按照原告与唐春华、郑囡签订的合同编号为37029962114035407428的《个人购房购车借款及担保合同》约定计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3124元，由被告济宁太白路万达广场有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人向本院提交济宁市自然资源和规划局官网下载的关于办理不动产抵押登记以及注销抵押登记所需的手续及流程，证明办理抵押登记和注销抵押登记所需的手续及流程。在该证据第二页“不动产抵押权注销登记（解押）”中显示抵押权消失的材料：（1）双方共同申请注销登记的，提交贷款还清证明。本案一审查明的事实是涉案房屋预抵押解除的原因是贷款还清，那么本案预抵押解除肯定是抵押人（购房人）与抵押权人（本案被上诉人）共同申请办理的。还可以证实办理不动产的抵押登记及注销抵押登记需要抵押人和抵押权人共同申请办理，并不需要开发公司的参与及配合。经质证，被上诉人认为：对上诉人提交证据的真实性无异议，但对上诉人的证明观点有异议。首先涉案房屋的贷款并未还清，且涉案房屋的预抵押登记证书尚在被上诉人手中，在一审庭审中我方也已经提交法庭核实，所以无论涉案房屋的预抵押登记是如何解除的，被上诉人未取得涉案房屋的抵押权是既成的事实，所以上诉人的阶段性担保责任没有免除。被上诉人未提交证据。结合举证、质证意见与庭审情况，本院对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院二审查明如下与本案有关的事实：一、上诉人万达公司与被上诉人邮储银行济宁分行签订的《商品房销售贷款合作协议书》第五条第二款约定：万达公司阶段性担保的期限，自邮储银行济宁分行发放贷款之日起至办妥购房人所购房屋的以邮储银行济宁分行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将正式他项权利证书交付邮储银行济宁分行核对无误、收执之日止。邮储银行济宁分行应积极配合办理购房人（借款人）所购房屋的抵押登记手续，如邮储银行济宁分行未能在购房人（借款人）所购房屋的房屋所有权证颁发后30日内办理完毕购房人（借款人）所购房屋的抵押登记手续的，则上诉人的阶段性连带责任保证自购房人（借款人）所购房屋的房屋所有权证颁发后第30日自动解除。二、购房人唐春华于2016年1月19日取得涉案房屋所有权证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉案《商品房销售贷款合作协议书》是当事人双方真实意思的表示，合法有效，依法应予保护。《商品房销售贷款合作协议书》第五条第二款约定，邮储银行济宁分行未能在唐春华所购房屋的房屋所有权证颁发后30日内办理完毕涉案所购房屋的抵押登记手续，则上诉人万达公司的保证责任自唐春华所购房屋的房屋所有权证颁发后第30日自动解除。涉案房屋的房屋所有权证于2016年1月19日颁发。因此，上诉人万达公司的保证责任依约于2016年2月19日自动解除。故，一审法院判决上诉人承担连带担保责任，于法无据，应予改判。综上所述，上诉人济宁太白路万达广场有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初8694号民事判决；二、驳回中国邮政储蓄银行股份有限公司济宁市分行的诉讼请求。一审案件受理费3124元，二审案件受理费7452元，均由中国邮政储蓄银行股份有限公司济宁市分行负担。本判决为终审判决。审判长  高鲁军审判员  席建霞审判员  陈茂华二〇二一年三月二十五日书记员  韩 霞