江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初1132号原告：徐州创发物业管理有限公司，住所地徐州市湖滨新村**楼**，确认送达地址徐州市中山南路28号贵邦财富大厦701室，指定代收人于洪，电话15252******。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁忆梅，该公司经理。委托诉讼代理人：张影，该公司经理。被告：张奎腾，男，1964年2月23日生，汉族，住徐州市云龙区，确认送达地址徐州市云龙区，指定收件人张奎腾。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发公司）与被告张奎腾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，于同年3月11日公开开庭进行了审理。原告创发公司的委托诉讼代理人袁忆梅和张影、被告张奎腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创发公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业服务费3590元【欠费时间段为自2014年1月1日起至2021年6月30日，计算方式为自2014年1月1日起至2015年5月31日，物业费为0.25元/平方米/月，房屋建筑面积是110.46平方米×17个月×0.25元/平方米/月≈526元；自2015年6月1日至2021年6月30日，物业费为0.38元/平方米/月，110.46平方米×73个月×0.38元/平方米/月≈3064元，合计拖欠物业费3590元】、公共水电费450元（5元/月×90个月=450元）、垃圾清运费90元（1元/月×90个月=90元）以及违约金4130元（按照合同约定，逾期未交物业费，被告应从逾期之日起按照每天应缴物业费的千分之三向原告支付违约金），以上共计8260元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告系云龙区福苑花园小区的物业服务企业，承担着该小区的物业服务工作。被告为该小区6-5-603室（房屋建筑面积是110.46平方米）的业主。被告拖欠原告自2014年1月1日起至2021年6月30日期间的物业服务费、公共水电费、垃圾清运费尚未交纳。被告张奎腾辩称，1.我不是不交物业费，是我房屋漏水，物业不管不问，我愿意交物业费，但是要求原告将我房屋修好。2.小区的道路太差劲，车位被私自占用，物业不管不问；小区内私搭乱建，小区存在安全隐患。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月26日，徐州市云龙区福苑家园业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订《徐州福苑花园小区物业管理服务合同书》，合同约定：甲方选聘乙方对福苑花园小区提供物业管理服务事宜；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准；物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.25元/平方米/月，商业用房1元/平方米/月，公用水电费按每户5元/月收取，生活垃圾清运费每户1元/月收取；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主或物业使用人应按期履行交纳物业服务费义务；业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金；本合同期限自2012年5月26日起至2015年5月25日止，在双方合作满意的情况下可续签合同。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。合同签订后，原告创发公司即开始为该小区提供物业管理服务。2015年5月22日，徐州市云龙区福苑家园业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）签订《徐州福苑花园小区物业管理服务合同书》，合同约定：物业服务费收费标准为多层住宅0.38元/平方米/月，商业用房1元/平方米/月，公用水电费按每户5元/月收取，生活垃圾清运费每户1元/月收取；业主应于物业项目托管之日起交纳物业服务费用；本合同期限自2015年5月26日起至2017年5月25日止。合同约定的其他内容同2012年5月26日签订的《徐州福苑花园小区物业管理服务合同书》。2017年5月20日，徐州市云龙区福苑家园业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）又签订《徐州福苑花园小区物业管理服务合同书》，合同约定：本合同期限自2017年5月26日起至2020年5月25日止；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每个缴费周期三十日前履行交纳义务，交费日期为每年的5月26日至6月25日。合同约定的其他内容同2015年5月22日签订的《徐州福苑花园小区物业管理服务合同书》。另查明，原告自2012年5月26日即进驻案涉小区提供物业服务至今。又查明，被告张奎腾系案涉小区6-5-603室（房屋建筑面积是110.46平方米）业主，其尚欠原告自2014年1月1日起至2021年2月28日期间的物业服务费3365.72元【物业服务费计算方式为自2014年1月1日起至2015年5月31日，物业费为0.25元/平方米/月，房屋建筑面积是110.46平方米×17个月×0.25元/平方米/月≈469.46元；自2015年6月1日至2021年2月28日，物业费为0.38元/平方米/月，110.46平方米×69个月×0.38元/平方米/月≈2896.26元，合计拖欠物业费3365.72元】、公共水电费430元（5元/月×86个月=430元）、垃圾清运费86元（1元/月×86个月=86元）未交纳。此后产生的相关费用，原告另行主张。本院认为，2012年5月26日、2015年5月22日、2017年5月20日原告创发公司与徐州市云龙区福苑家园业主委员会签订的《徐州福苑花园小区物业管理服务合同书》均合法有效，对案涉小区全体业主均具有法律约束力。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应履行的法定义务。原告为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，其应当按照案涉合同约定及时给付原告物业服务费、公共水电费、垃圾清运费。故对原告提起的本案诉请，本院支持为被告应当支付原告2014年1月1日起至2021年2月28日期间的物业服务费3365.72元、公共水电费430元、垃圾清运费86元，因有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。对于此后产生的相关物业服务费、公共水电费、垃圾清运费费用等，原告另行主张。关于原告主张的违约金。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的违约金的诉请，本院暂不予支持。关于被告辩称“我不是不交物业费，是我房屋漏水，物业不管不问，我愿意交物业费，但是要求原告将我房屋修好”的意见。本院认为，被告称房屋漏水，但未举证证明房屋漏水原因，且原告亦非维修义务责任方，故对被告的该项辩称意见，本院不予采纳。被告辩称“小区的道路太差劲，车位被私自占用，物业不管不问；小区内私搭乱建，小区存在安全隐患”的意见集中在原告提供的物业服务质量方面。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。虽然民富园小区物业服务的收费标准较为低廉，但是原告仍应当按照物业服务合同约定积极履行物业服务义务，而不能以物业服务收费标准低廉降低物业服务水平。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。故对被告该辩称的意见，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告张奎腾支付原告徐州创发物业管理有限公司自2014年1月1日起至2021年2月28日期间的物业服务费3365.72元、公共水电费430元、垃圾清运费86元；二、驳回原告徐州创发物业管理有限公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告张奎腾负担。本判决为终审判决。审判员 刘 松二〇二一年三月十一日书记员 崔朝宇