文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终144号上诉人（原审被告、反诉原告）：镇江新力环拖车设备有限公司，住所地镇江市丹徒区高资镇正东村夹山村。法定代表人：宦吉庆。被上诉人（原审原告、反诉被告）：镇江市广源工程车配件有限公司，住所地镇江市丹徒区高资镇正东村夹山村。法定代表人：刘昌文，该公司总经理。委托诉讼代理人：白云鹏，江苏丹慧律师事务所律师。上诉人镇江新力环拖车设备有限公司（以下简称新力环公司）因与被上诉人镇江市广源工程车配件有限公司（以下简称广源公司）租赁合同纠纷一案，不服镇江市丹徒区人民法院（2020）苏1112民初525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新力环公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。涉案的2017年《补充协议》中手写部分系广源公司后续私自添加的，新力环公司并没有使用其货架。该协议的内容也与2018年双方签订的《补充协议》内容不一致。2.一审法院对涉案厂房进行勘验是在未通知新力环公司的情况下进行的，也没有新力环公司的工作人员到场，没有形成勘查笔录。一审法院认定新力环公司尚有汽车等物品存放在涉案房屋内是错误的，新力环公司实际于2020年1月14日全部搬离。3.广源公司以欺骗的方式骗取新力环公司搬离涉案厂房，剥夺了新力环公司就合同约定享有的优先承租权，并已实际改变了房屋的使用条件，不让新力环公司进入厂区进行复工。4.广源公司应当向新力环公司开具30.4万元人员工资项目的增值税专用发票。广源公司欺骗新力环公司搬出涉案厂房，将厂房租给他人，侵害了新力环公司的优先续租权。被上诉人广源公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。广源公司向一审法院起诉请求：1.判令新力环公司立即迁让租赁房屋（包含办公楼前平房一间），并承担出租房屋占用使用费（自2020年1月1日起至实际归还之日止按照年租金2万元为基数）；2.要求新力环公司立即归还广源公司货架11只，如不能返还，赔偿2万元损失；3.本案诉讼费由新力环公司承担。新力环公司向一审法院提出反诉请求：1.判令广源公司向其赔偿经济损失117200元；2.广源公司向其开具并提供票面总金额为30.4万元的非疫情期间税率的人员工资增值税专用发票；3.请求判令广源公司给新力环公司造成的名誉损害消除影响、赔礼道歉；4.请求判令广源公司向其赔偿名誉损失2万元；5.请求判令广源公司清除车间窗户上的覆盖物，将车间大门恢复为蓝色，并将钥匙交给新力环公司；6.请求判令广源公司与新力环公司继续签订租赁协议；7.请求判令广源公司承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月19日，广源公司（甲方）与新力环公司（乙方）签订《租赁协议》1份，约定甲方将坐落于高资镇正东村400平米的车间租给乙方使用，具体如下：租金每年2万元，租期1年，从2018年1月1日至2018年12月31日止，租赁期满，乙方无条件交还房屋，若续租在租金价格同等的情况下乙方优先；租金的支付，以先付款后租房的原则，即每半年一付，但须提前一个月一次性付清；……合同到期，如需续租，乙方应提前三个月通知乙方，如甲方不租给乙方，甲方应提前三个月通知乙方，若未提前通知，违约方承担三个月的房租。2017年12月19日，广源公司（甲方）与新力环公司（乙方）签订《补充协议》1份，载明：在租用厂房期间（2018年1月1日至2018年12月31日，乙方向甲方支付传达室人员工资、卫生费、55平米车间使用费、后部2楼使用费等费用，每年合计34000元（含传达室人员的各项社会保险费用），每半年支付一次。如不能按时付款，甲方有权解除租房合同，所造成的各种损失由乙方全部承担，该补充协议还注明：昌盛共有计11只货架在新力环处使用。2018年12月19日，广源公司与新力环公司再次签订《租赁协议》1份，将案涉车间的租赁期限延长为从2019年1月1日至2019年12月31日，并在2018年12月19日又签订《补充协议》1份，内容与2017年12月19日签订的补充协议内容一致。2019年7月31日，广源公司的法定代表人刘昌文向新力环公司的法定代表人宦吉庆发送短信，告知宦吉庆因有其他原因，明年不再续租案涉厂房，希望其在2019年12月底之前搬清。2019年8月19日，广源公司在厂区内张贴通知，告知新力环公司所租厂房于2019年12月31日到期，因有其他原因明年不能续租，希望新力环公司于2019年12月31日搬清。2019年12月23日，宦吉庆向刘昌文发送短信，告知后部2楼及55平方米车间已经搬清。2019年12月31日，宦吉庆向刘昌文发送短信，告知其公司享有优先租赁权，在2019年12月2日通过张贴告示的方式明确要求优先租赁车间，并要求广源公司与其签订租赁协议。经现场勘查，新力环公司尚有汽车等物品存放在涉案房屋内。一审法院认为：本案双方签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。广源公司法定代理人在涉案租赁合同期限届满前5个月通过手机短信明确通知新力环公司的法定代表人宦吉庆不再续租房屋，但新力环公司在租赁期限届满后未将涉案租赁房屋腾退交还给广源公司，客观上造成了广源公司的损失，应承担相应的民事责任，现广源公司要求新力环公司腾退涉案租赁房屋并支付占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于广源公司主张的11只货架，其并未明确货架的型号、尺寸等相关信息，主张的标的物不明确，本案中不宜处理。关于广源公司提到的“办公楼前平房一间”，因该平房不在租赁合同约定的租赁范围内，本案中不予处理。关于新力环公司的第1项反诉请求，系其因厂房搬迁产生的费用，与广源公司无关，应由新力环公司自行承担。关于新力环公司的第2、3、4项反诉请求，因本案系租赁合同纠纷，新力环公司所提的第2、3、4项反诉请求与本案不属于同一法律关系，亦不存在牵连关系，故本案中不予处理。关于新力环公司的第5项反诉请求，因双方租赁期限已经届满且并未达成新的租赁合同，新力环公司的该项反诉请求无事实与法律依据，一审法院不予支持。关于新力环公司的第6项反诉请求，虽双方签订的《租赁协议》约定若续租在租金价格同等的情况下新力环公司优先，但该条文的前提应为出租人需继续出租房屋，本案中，广源公司已通知新力环公司不再续租案涉厂房，且案涉厂房现并未租赁，故对于新力环公司要求继续租赁案涉房屋，不符合法律规定及合同约定，一审法院不予支持。一审法院判决：一、新力环公司于本判决生效之日起二十日内将其租赁的位于镇江市的车间房屋腾空退还给广源公司；二、新力环公司于本判决生效之日起十日内支付给广源公司房屋占有使用费（按照年租金2万元为基数，自2020年1月1日起至房屋实际腾空之日止）；三、驳回广源公司的其他诉讼请求；四、驳回新力环公司的反诉请求。本院二审期间，新力环公司围绕其上诉请求提交了以下证据：1.照片一张，拟证明广源公司已经拆除了水池和平台，改变了涉案房屋的原有使用条件；2.汽车报废证明和机动车注销证明书一份，拟证明新力环公司的汽车已经报废并注销，一审法院现场查看发现的汽车不是该公司的；3.照片一张，拟证明新力环公司原使用的车间已经被镇江恒昇船舶设备有限公司使用；4.国家企业信用信息公示系统查询结果一组，拟证明镇江企航机电设备有限公司、镇江众瑞顺环保科技有限公司、镇江恒昇船舶电气科技有限公司均租用在广源公司处，广源公司违反合同约定，侵害了新力环公司的优先租赁权。广源公司质证认为：1.证据1、2、3与本案无关联性，也无法达到其证明目的；2.镇江众瑞顺环保科技有限公司未租用广源公司的场地，其工商登记地址其不知情，镇江恒昇船舶设备有限公司和镇江企航机电设备有限公司租用的范围是本案新力环公司租赁的400平米厂房以外的区域。此外，新力环公司在一审和二审中均申请调取镇江市丹徒区高资派出所2019年11月28日就本案双方进行调解的录像，一审法院与当时的承办警官了解了情况，二审法院再次与承办警官联系，承办警官明确当时调解过程并无录像，也未形成调解笔录。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，本院组织双方于2021年3月12日再次就现场进行了勘验，涉案的厂房已全部腾空，大门敞开，处于空置状态。新力环公司主张其于2020年1月14日腾出厂房，广源公司主张新力环公司系2020年11月16日搬出，但未告知广源公司，并要求以二审勘验的日期2021年3月21日确认为双方交接的日期。另查明，一审法院于2020年11月4日前往广源公司现场勘验，当时厂房大门被锁，通过窗户，可见厂房内有部分施工材料堆放，还停有一辆牌照为苏Ｌ×××**的面包车。二审中，新力环公司法定代表人宦吉庆认可该车辆系其所有，但主张车辆于2020年夏天停入厂房，原因是其父亲宦志荣与广源公司有劳动争议纠纷，后该案结束后就开走了。本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案租赁合同约定的租期至2019年12月31日止，合同中虽约定若续租在租金价格同等的情况下新力环公司优先，但广源公司已经提前5个月明确通知新力环公司不再续租，且新力环在2019年年底已实际进行了部分搬迁工作。二审中，广源公司陈述不再续租的原因是要收回房屋自用，与镇江恒昇船舶设备有限公司合作精加工产业。新力环公司未能举证证据广源公司在同等租金价格的情况下将涉案房屋出租给他人使用。故新力环公司认为广源公司违约侵害其优先续租权，要求继续租赁案涉房屋，并主张相关损失，依据不足，本院不予支持。其次，租期届满，承租人应当返还租赁物。广源公司要求新力环公司腾空并退还涉案房屋，依法应当予以支持。二审中，新力环公司主张其已于2020年1月14日腾空涉案房屋，广源公司不予认可。新力环公司对此亦不能提供有效证据予以证明。且据一审勘验情况，至2020年11月4日涉案厂房仍处于大门被锁状态，尚有汽车等物品存放在涉案房屋内。故本院对新力环公司的主张不予采信。广源公司自认新力环公司于2020年11月16日腾空涉案厂房，因此，新力环公司依法应当支付广源公司2020年1月1日至2020年11月16日期间的房屋占有使用费。最后，本案双方系租赁合同关系，新力环公司要求广源公司向其开具并提供票面总金额为30.4万元的非疫情期间税率的人员工资增值税专用发票，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于双方就涉案补充协议中手写部分“昌盛共有计11只货架在新力环处使用”的争议，本案无关，本院亦不予理涉。综上所述，新力环公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2644元，由上诉人镇江新力环拖车设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年三月二十九日书记员 柳婷婷