广西壮族自治区北海市银海区人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)桂0503执异24号 案外人：吕长发，男，1948年12月20日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 案外人：吕志强，男，1970年3月4日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 案外人：吕春梅，女，1973年2月5日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。 上述三案外人的共同委托诉讼代理人：彭德元，广西现城律师事务所律师。 上述三案外人的共同委托诉讼代理人：孙晗，广西现城律师事务所律师。 申请执行人：北海市区农村信用合作联社，住所地广西北海市，统一社会信用代码：914505001993046095。 法定代表人：朱捷，理事长。 被执行人：丁冠丽，女，1986年4月8日出生，汉族，住广西北海市银海区中60号，公民身份号码：4505031986××××××××。 被执行人：丁冠伟，男，1975年2月3日出生，汉族，住广西北海市银海区中25号，公民身份号码：4505031975××××××××。 被执行人：北海桂信置业投资有限公司，住所地北海市碧桂华庭内超市三楼，统一社会信用代码：91450500199336635Ｈ。 法定代表人：丁蕃志，总经理。 被执行人：丁蕃志，男，1952年8月18日出生，汉族，住广西海市银海区中队60号，公民身份号码：4505111952××××××××。 本院在执行申请执行人北海市区农村信用合作联社与被执行人丁冠丽、丁冠伟、北海桂信置业投资有限公司、丁蕃志借款合同纠纷一案中，案外人吕长发、吕志强、吕春梅向本院提出书面异议，请求人民法院依法裁定解除位于北海市不动产［房产证号：北房权证（2009）字第013341号］的查封，中止对该不动产的强制执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吕长发、吕志强、吕春梅称，2007年3月2日，赵立君（已于2012年11月26日病故）与被异议人北海桂信置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了登记于被异议人北海桂信置业投资有限公司名下的位于北海市不动产，合同上约定该不动产的价款为人民币274336万元（该不动产实际成交价为人民币460000元）。2007年3月3日，赵立君向被异议人北海桂信置业投资有限公司全额交付了购房款人民币46万元后被异议人北海桂信置业投资有限公司分别就合同约定价款274336元及未在合同中约定但已实际支付的购房款185664元向赵立君出具了《销售不动产统一发票》和《收款收据》，另赵立君根据双方合同约定向被异议人北海桂信置业投资有限公司的指定收款人丁冠芳支付其他费用人民币8000元。赵立君要求被异议人北海桂信置业投资有限公司向其出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后当日接收并实际占有了该不动产。此后，赵立君于2008年4月11日与北海市金榜设计装饰工程有限公司公司签订《装饰装修工程施工合同》并向该公司支付房屋装修款人民币3万元对涉案不动产进行装修。装修完成后为发挥该不动产的经济效用，赵立君先后与北海弘扬地产经纪有限公司、北海市昌桂物业服务有限公司等签订《房屋租赁合同》、《房屋托管协议》，委托上述公司对该不动产进行管业转而收取相应租金。直至2012年11月26日赵立君病故前被异议人北海桂信置业投资有限公司仍未将异议不动产过户至赵立君名下，赵立君的第一顺位继承人即本案的三异议人一致商议决定让赵立君的孙子吕明洋于2013年8月28日作为买受人向被异议人北海桂信置业投资有限公司提出以自己的名义重新签订涉案不动产的《商品房买卖合同》，该公司亦予以配合重签以确认吕明洋为涉案不动产的权利人。之后，吕明洋一直催促被异议人北海桂信置业投资有限公司协助办理该不动产的产权过户手续，但该公司一直以各种借口予以推诿。至2020年年初吕明洋方知涉案不动产因涉他案民事纠纷被人民法院裁定查封并拟进行司法拍卖予以抵债。至此时，吕明洋才明悉原来被异议人北海桂信置业投资有限公一直推诿不配合办理涉案不动产产权过户登记的原因为被异议人北海桂信置业投资有限公司早于2015年6月已将该不动产为担保其他债权而设置了抵押权他项权登记，因此才导致涉案不动产一直无法过户至自己名下，而未能将异议不动产过户至赵立君或者吕明洋名下，两人均完全没有过错。吕明洋于2020年3月11日向北海市银海区人民法院提出执行异议，该院以（2020）桂0503执异16号执行裁定书驳回吕明洋的异议请求。但客观上，被异议的不动产确系赵立君生前所全款购置的不动产，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的规定，赵立君系该不动产的物权期待权人，即便是在其病故后该不动产也应当由其第一顺位继承人，即本案的三异议人继受该不动产的权利义务，人民法院对涉案房产的查封并强制执行是错误的，同时损害了赵立君的该不动产的继承人即本案三异议人的合法权益。综上，现三异议人提出异议，请求人民法院裁定解除对登记于被异议人北海桂信置业投资有限公司名下位于北海市不动产【房产证号：北房权证（2009）字第013341】的查封，中止该不动产的强制执行具有事实及法律依据，请求人民法院予以支持。 申请执行人、被执行人未做答辩。 经审理查明，原告北海市区农村信用合作联社与被告丁冠丽、丁冠伟、北海桂信置业投资有限公司、丁蕃志借款合同纠纷一案，被告北海桂信置业投资有限公司以其名下位于北海市等共七处不动产作为贷款担保，并于2015年6月29日在北海市房地产交易中心办理了抵押登记,本院于2018年12月27日作出的（2018）桂0503民初1740号民事调解书，现已发生法律效力。北海市区农村信用合作联社依据上述生效法律文书于2019年10月8日向本院申请强制执行，本院于2019年12月12日作出（2019）桂0503执1008号执行裁定书，裁定查封北海桂信置业投资有限公司名下位于云南路48号碧桂华庭Ｃ幢1001号不动产［房产证号：北房权证（2009）字第013341号］。本院于2019年12月17日向北海市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，同日，北海市不动产登记中心向本院复函，已按协助执行通知书予以办理。 另查明，根据案外人吕长发、吕志强、吕春梅提交的证据显示，2007年3月2日，赵立君（公民身份号码：2309031951××××××××）与北海桂信置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：Ｃ-1001），约定：赵立君购买北海桂信置业投资有限公司名下的位于北海市，商品房总金额为274336元。2007年3月3日，赵立君向北海桂信置业投资有限公司支付房款274336元，同日，北海桂信置业投资有限公司向赵立君出具了相应的销售不动产统一发票，但一直未办理涉案房屋的过户登记。赵立君接收涉案房屋后，于2009年4月16日与北海市桂昌物业服务有限公司签订《房屋托管协议》，委托北海市桂昌物业服务有限公司管理涉案房屋出租他人使用。 再查明，赵立君已于2012年11月26日去世，异议人吕长发为赵立君的丈夫，异议人吕志强、吕春梅分别为赵立君的儿子、女儿。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，赵立君在法院查封之前已与北海桂信置业投资有限公司签订了房屋买卖合同、支付了全部购房款并实际占有使用了涉案房屋，赵立君及三案外人对涉案房屋未办理过户亦不存在过错。另《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条第一款规定：遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。本案中，买受人赵立君过世后，案外人吕长发、吕志强、吕春梅作为赵立君的第一顺位继承人，有权对涉案房屋的查封提出异议。综上，案外人吕长发、吕志强、吕春梅的异议符合上述法律规定，异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一千一百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于北海市不动产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡名伦 审 判 员 张宏文 审 判 员 严碧璐 二〇二一年三月二十五日 法官助理 余丽婷 书 记 员 何燕美 附本裁定适用的法律条文： 1.《中华人民共和国民法典》 第一千一百二十七条遗产按照下列顺序继承： （一）第一顺序：配偶、子女、父母； （二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。 人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。