江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏08民终1134号上诉人（原审被告）：徐菲菲，男，1990年2月2日出生，汉族，住淮安市淮安区。被上诉人（原审原告）：葛浪，男，1989年12月16日出生，汉族，住涟水县。委托诉讼代理人：吴文贵，江苏拓力律师事务所律师。原审第三人：淮安汉宇房地产经纪有限公司，住所地淮安市清江浦区郦城国际社区****楼**。法定代表人：朱永志，职务不详。上诉人徐菲菲因与被上诉人葛浪、原审第三人淮安汉宇房地产经纪有限公司（以下至判决主文前简称汉宇房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2020）苏0891民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐菲菲上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回葛浪的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：根据房屋买卖合同约定，葛浪应于2020年6月15日前支付房屋余款86.8万元，而葛浪并未在约定时间前将房屋余款打入徐菲菲账户。徐菲菲是在葛浪没有按照约定付款一个多月后才与案外人签订的房屋买卖合同，徐菲菲不存在违约情形。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。葛浪答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。原审第三人汉宇房地产经纪公司未作答辩。葛浪向一审法院提出诉讼请求：判令徐菲菲协助办理淮安市房屋产权过户手续。一审法院认定的事实：2020年4月17日，葛浪、徐菲菲在汉宇房地产经纪公司居间下签订《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，约定葛浪购买徐菲菲位于淮安市房屋，房屋面积113.75平方米，房屋总价款91.8万元，合同签订时，葛浪向徐菲菲支付定金5万元，剩余房款86.8万元，葛浪须于2020年6月15日前支付至徐菲菲账户；徐菲菲于款清将该房产交付葛浪；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；备注条款约定：卖方配合买房办理委托公证手续或过户至买方指定人名下；办理过户手续或公证委托手续前提必须款清并且买方已办理产权证。同日，葛浪向徐菲菲支付购房定金5万元。2020年6月15日，汉宇房地产经纪公司出具一份收据，载明“本公司促成的买房人葛浪与卖房人徐菲菲签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》，鉴于卖房人拒收购房尾款86.8万元，应买房人葛浪请求，本公司代为收取该购房尾款。特立此据！”2020年8月6日，徐菲菲向葛浪及汉宇房地产经纪公司送达解除合同通知，载明因葛浪未按约支付房款构成违约，要求解除合同。2020年8月12日，葛浪起诉至法院要求继续履行案涉合同办理过户。2020年10月16日，徐菲菲办理淮安市房屋产权登记，不动产权证号为苏（2020）淮安市不动产权第XXXX号，权利人为徐菲菲单独所有。一审法院另查明，2020年8月1日，徐菲菲与案外人胡珊珊就案涉房屋签订房屋买卖合同，约定房屋总价款124万元，案外人已履行支付首付款及契税的义务，后因无法办理过户，于2020年12月7日诉至一审法院，要求解除双方的房屋买卖合同并返还购房款45万元及赔偿违约金24.8万元，案号为（2020）苏0891民初3698号。2020年11月23日，葛浪及汉宇房地产经纪公司将案涉房款86.8万元提存至一审法院账户。一审审理中，葛浪陈述，2019年12月其卖掉家里一套房屋，凑足房款后去中介处咨询购买学区房，后与徐菲菲签订合同购买案涉房屋，签订合同时，徐菲菲尚未办理产权证，三方在中介处口头约定由徐菲菲先去办产权证，葛浪再付款，然后再去办过户，所有手续在2020年6月15日前办完；签订合同后，其与中介多次联系徐菲菲办产权证付房款事宜，徐菲菲一直说等等，等产权证办好再付款，亦未提供账户信息，因案涉房屋尚有房贷未还清，葛浪提出代偿房贷便于办证过户，徐菲菲仍表示再等等；后其无奈于2020年6月15日晚上将86.8万元房款现金支付至汉宇房地产经纪公司，当时现金是装在一个黑色健身包里带去的，一共87沓（86沓1万元一沓的和1沓0.8万元一沓的），在包里放了三层，每层30万元左右，在汉宇房地产经纪公司是张恩亚当场点收款项，并放至保险柜，后由汉宇房地产经纪公司法定代表人朱永志出具盖章的收条；付款后其联系徐菲菲，徐菲菲未接电话，其让中介通知徐菲菲继续履行合同，中介说电话联系徐菲菲，徐菲菲仍表示再等等，已经在办产权证了；徐菲菲从未向其催要过房款，一直是葛浪和汉宇房地产经纪公司联系徐菲菲催其办产权证履行合同。2020年11月6日，发现徐菲菲在不动产登记中心与他人办理案涉房屋过户手续，双方发生冲突并报警处理。一审法院认为，徐菲菲、葛浪签订的《淮安市存量房买卖及居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人依法不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。本案中，葛浪依约支付定金，后将剩余房款86.8万元付至汉宇房地产经纪公司，并在审理过程中将该款项提存至一审法院账户请求支付至徐菲菲，葛浪已积极履行付款义务，徐菲菲理应履行过户义务；另，因案外人已诉至法院要求解除就案涉房屋与徐菲菲签订的房屋买卖合同，故对本案葛浪要求徐菲菲协助办理房屋过户手续的诉讼请求，一审法院予以支持。对于徐菲菲辩称其于2020年6月15日之后向葛浪催要过房款，其提供的证据不足以证明其主张，且按汉宇房地产经纪公司所述，葛浪已将86.8万元房款支付至汉宇房地产经纪公司，汉宇房地产经纪公司多次通知徐菲菲，徐菲菲表示正在办产权证再等等，后徐菲菲实际于2020年10月16日才办理产权证；再者，徐菲菲于2020年8月1日已将案涉房屋再次出售，2020年8月6日才通知葛浪解除合同，构成违约，葛浪随即于2020年8月12日诉至法院要求继续履行合同，因此徐菲菲不享有合同解除权，案涉合同亦未解除，故对徐菲菲该项抗辩，一审法院不予采纳。一审法院判决：徐菲菲于判决发生法律效力之日起十日内协助葛浪将淮安市房屋的权属转移登记至葛浪名下。案件受理费80元，保全费520元，由徐菲菲负担。本院二审期间，徐菲菲提交一份主叫号码为158××××****的两次通话拨打记录，意在证明因葛浪未按合同约定支付尾款，其在2020年7月24日向葛浪要钱。本院经审查，发现该证据已经在一审阶段提交，故不属于新证据。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人以葛浪迟延支付购房款为由解除合同是否能够成立。首先，葛浪在一审阶段提交的证据已经表明，其在合同约定的6月15日前已经将购房款交至汉宇房地产经纪公司，表明其具有积极履行合同的意思表示。其次，关于为何将购房款支付给汉宇房地产经纪公司而不是上诉人，葛浪的解释是因上诉人尚未在6月15日前办理案涉房屋的产权证，且拒绝提供收款账号，致使其无法履行付款义务。对此本院认为，根据合同约定，至6月15日，葛浪应当将全部购房款支付给上诉人，在该时间点上诉人尚未取得案涉房屋产权证的情况下，其将购房款支付给中介方以确保交易安全，本身具有合理性。再次，从现已查明的事实看，上诉人向葛浪发出解除合同通知的时间是8月6日，而在8月1日上诉人已经就案涉房屋与案外人再次签订房屋买卖合同，其违约意图明显，同时也可以印证葛浪关于上诉人拒绝受领购房款的主张。最后，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，守约方可解除合同。从上诉人的举证情况看，无任何直接证据能够证明上诉人就购房款向葛浪发出过催告。因此，退一步讲，即使葛浪存在迟延付款情形，因上诉人未履行催告，其法定解除权尚未成就。综上，上诉人关于葛浪迟延付款构成违约的上诉主张无事实依据，其解除合同行为无法律依据，一审判令双方继续履行合同符合法律规定。综上所述，徐菲菲的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人徐菲菲负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二一年三月三十一日法官助理  张 登书 记 员  赵晓文