江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏07民终226号上诉人（原审被告）：马利萍，女，1982年6月19日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：刘兴春，江苏连政律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东海县粮食购销总公司白塔埠粮油管理所，住所地东海县白塔埠镇政府驻地。负责人：张文化，所长。委托诉讼代理人：韦勍，江苏恒旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱浩维，江苏恒旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张光成，男，1969年10月3日生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：孙建，江苏田湾（东海）律师事务所律师。上诉人马利萍因与被上诉人东海县粮食购销总公司白塔埠粮油管理所（以下简称东海县白塔埠粮油管理所）、张光成租赁合同纠纷一案，不服江苏省东海县人民法院（2020）苏0722民初5322号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人马利萍上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决中的第二项、第三项、第四项、第五项或发回重审，依法驳回被上诉人东海县白塔埠粮油管理所在一审中对上诉人的起诉或者依法驳回被上诉人东海县白塔埠粮油管理所在一审中对上诉人的诉讼请求。2.请求二审法院依法维持一审判决中的第一项。3.依法判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误、判决错误。一、从一审法院认定事实来看，是张光成装修的涉案房屋，被上诉人东海县白塔埠粮油管理所找到张光成，张光成说由他来处理，结果张光成找到马利萍叫马利萍帮他忙签字，签订《房屋租赁协议书》，这证明张光成是房屋的实际租赁人、实际使用人，上诉人没有实际租赁房屋，也没有实际使用房屋。上诉人在一审庭审中己经举证照片、合作社社员股金单、证人证言等证据，证明张光成是用涉案房屋开设合作社，股金单上有张光成的签字，也能证明涉案房屋是张光成租赁使用的，一审法院仅凭上诉人签订了《房屋租赁协议》就认为房屋交付了上诉人是错误的，签订协议与交付房屋是两个行为，签订了协议不能代表就交付了房屋，上诉人没有控制房屋，房屋是什么状况，上诉人毫不知情。二、一审法院对于某称东海县白塔埠粮油管理所主体不适格的答辩意见不予采纳是错误的。因为被上诉人是东海县粮食购销总公司的派出机构，而不是分支机构，不具有原告诉讼主体资格，不能作为原告起诉，况且东海县白塔埠粮油管理所在庭审中并没有出示营业执照，并没有对营业执照进行质证，在庭审中并没有出示证据证明涉案房屋为被上诉人东海县白塔埠粮油管理所所有。三、一审法院对于某称东海县白塔埠粮油管理所从未向马利萍交付租赁房屋的答辩意见不予采纳是错误的，因为上诉人己经多次反复说被上诉人东海县白塔埠粮油管理所没有交付房屋于上诉人，一审法院仅凭签订了《房屋租赁协议》就认为房屋交付了上诉人是错误的，签订协议和交付房屋是两个行为，签订了协议不能代表就交付了房屋，根据权利义务对等原则，上诉人没有实际租赁房屋，也没有实际使用房屋，一审法院却判决上诉人交付房屋，上诉人如何交付，房屋不在上诉人手里，又不受上诉人控制，至于涉案房屋是什么状况，上诉人毫不知情。四、一审法院对于某称东海县白塔埠粮油管理所主张两千元违约金没有事实根据和法律依据的答辩意见不予采纳是错误的，因为上诉人没有实际租赁房屋，也没有实际使用房屋，怎么交付租金、违约金，房屋又不在上诉人手里，又不受上诉人控制，怎么支付房屋占用费。被上诉人东海县白塔埠粮油管理所答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉请求和理由不能成立，依法应予驳回。一、东海县白塔埠粮油管理所系适格的民事诉讼主体。东海县白塔埠粮油管理所作为东海县粮食购销总公司的分支机构，系经依法登记的独立核算的企业分支机构，且系涉案房屋的所有权人，依法可以作为其他组织参加诉讼。故上诉人称东海县白塔埠粮油管理所“不具有主体资格，不能作为原告起诉”明显错误。二、东海县白塔埠粮油管理所已按协议约定将涉案房屋交付上诉人。涉案房屋在《房屋租赁协议书》签订前就进行了装修，据此可知涉案房屋已经交付。故上诉人称“东海县白塔埠粮油管理所从未向马利萍交付租赁房屋”明显错误。三、上诉人应按协议约定向东海县白塔埠粮油管理所支付租金及违约金。上诉人称房屋系他人使用，称其被张光成欺骗签订涉案租赁协议，以其不是房屋实际租赁人为由拒绝支付租金及违约金是错误的。首先，上诉人对此举证不能；其次，上诉人作为具有完全民事行为能力的成年人，对其签订房屋租赁协议的法律后果应当知晓，如确系上诉人所称被他人欺骗，应当报警或依法撤销合同，而非直至一审开庭时方提出被他人欺骗；再次，如涉案房屋在东海县白塔埠粮油管理所交付后，上诉人交给他人使用，只能说明上诉人存在非法转租行为，但不影响其缴纳租金的义务和违约责任的承担。被上诉人张光成答辩称：一审事实清楚，适用法律正确。一、根据合同相对性，上诉人与东海县白塔埠粮油管理所之间的租赁合同仅对当事人产生效力，上诉人与我方之间所谓合作或者转租协议与本案不是同一个法律关系。二、从一审我方提出的工商登记看出涉案房屋使用者为上诉人。综上，上诉人的上诉不能成立。东海县白塔埠粮油管理所向一审法院起诉请求：1.判令解除东海县白塔埠粮油管理所与马利萍2019年2月26日签订的《房屋租赁协议书》，并判令马利萍立即返还东海县白塔埠粮管所自南向北门面2-5号4间房屋；2、判令马利萍支付房屋租金57205.5元，并自2020年8月1日起按年租金4万元的标准赔偿损失至马利萍返还房屋之日止；3、判令马利萍支付违约金2000元；4、诉讼费用由马利萍承担；5.要求张光成与马利萍共同承担责任。一审法院认定事实：2019年，东海县白塔埠粮油管理所发现其位于白塔埠镇白塔埠粮油管理所自南向北门面2-5号4间房屋被人私自装修，便查找是谁私自装修了东海县白塔埠粮油管理所房屋。东海县白塔埠粮油管理所庭审称：马利萍的婆婆徐某系该4间房屋相邻房屋的承租人，听徐某说房子是张光成装修的，东海县白塔埠粮油管理所找到张光成，张光成说由他来处理，并在2019年2月26日带马利萍一起找到东海县白塔埠粮油管理所，并称由马利萍租赁上述房屋。当日，东海县白塔埠粮油管理所（甲方）与马利萍（乙方）签订了《房屋租赁协议书》一份，协议约定由甲方将白塔埠粮管所自南向北门面2-5号4间房屋租赁给乙方使用，租赁方式为不定期租赁，租赁期间自2019年2月26日起算，租金每年4万元，乙方应在签订协议时一次性缴纳租金。在协议书违约责任部分约定，如乙方违反协议第三条第二款（第三条第二款内容为：如2020年2月25日前，本协议没有终止或被解除，乙方应按甲方通知的期限和金额预交此后一段时间的租金，本协议的权利义务顺延。），甲方有权随时解除本协议，乙方应赔偿甲方的实际损失外，还应支付甲方违约金2000元。房屋租赁协议签订后，马利萍未缴纳任何租金，引起诉讼。一审法院认为，东海县白塔埠粮油管理所与马利萍之间的租赁合同，合法有效。东海县白塔埠粮油管理所已提供租赁房屋，马利萍未能按约承担相应义务，应当按照合同约定承担给付租金的义务及相应的违约责任。具体如下：1、因马利萍未能按约支付租金，按照合同约定东海县白塔埠粮油管理所有权解除合同，故对东海县白塔埠粮油管理所要求解除合同的诉讼请求一审法院予以支持，因东海县白塔埠粮油管理所未提交证据证实其何时通知马利萍解除合同，故一审法院依法确认合同解除时间为马利萍收到本案诉状副本之日即2020年8月26日；2、马利萍至本案审理期间未向东海县白塔埠粮油管理所缴纳任何租金，应按约定承担支付租金及违约金责任，并应当承担合同解除之次日起至实际交还房屋之日止的按租金标准计算的占用费，租金从2019年2月26日起至2020年8月26日止共547天计59945元（40000元÷365天×547天），违约金2000元。对于某称东海县白塔埠粮油管理所主体不适格的答辩意见，一审法院认为涉案房产系东海县白塔埠粮油管理所所有，东海县白塔埠粮油管理所作为东海县粮食购销总公司的分支机构，依法设立，并领取了营业执照，依法可以作为其他组织参加诉讼，故对马利萍的该答辩意见不予采纳；对于某称其只是被张光成找去帮忙签字，实际租赁及使用人是张光成的答辩意见，因张光成不予认可，马利萍提交的证据又不能证明其主张，故一审法院对该答辩意见不予采纳，同时东海县白塔埠粮油管理所也未提交证据证明张光成系实际租赁人，故对于东海县白塔埠粮油管理所要求张光成与马利萍共同承担责任的诉讼请求，一审法院也不予支持；对于某称东海县白塔埠粮油管理所从未向马利萍交付租赁房屋的答辩意见，根据东海县白塔埠粮油管理所及马利萍的婆婆证人徐某的证言，均可以认定在涉案租赁协议签订之前，涉案房屋即已经被私自装修，在东海县白塔埠粮油管理所查找是谁私自装修涉案房屋后，马利萍出面与东海县白塔埠粮油管理所签订房屋租赁协议，应当认定涉案房屋已经交付马利萍，故对马利萍的该答辩意见不予采纳；对于某称东海县白塔埠粮油管理所主张两千元违约金没有事实根据和法律依据的答辩意见，涉案房屋租赁协议约定“如在2020年2月25日前，本协议没有终止或被解除，乙方应按甲方通知的期限和金额预交此后一段时间的租金……。”，但马利萍在东海县白塔埠粮油管理所催要后仍未履行义务，根据租赁协议的约定，东海县白塔埠粮油管理所有权解除协议并要求马利萍支付违约金。故对该答辩意见一审法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、东海县白塔埠粮油管理所与马利萍于2019年2月26日签订的《房屋租赁协议书》于2020年8月26日解除。二、马利萍于判决生效之日起三日内将位于白塔埠镇白塔埠粮油管理所自南向北门面2-5号4间房屋交还东海县白塔埠粮油管理所。三、马利萍于判决发生法律效力之日起十日内给付东海县白塔埠粮油管理所租金、违约金共计61945元。四、马利萍自2020年8月27日起按年租金4万元的标准向东海县白塔埠粮油管理所支付房屋占用费至返还房屋之日止。五、驳回东海县白塔埠粮油管理所的其他诉讼请求。案件受理费减半收取615元，由马利萍承担（已由东海县白塔埠粮油管理所预交，在马利萍给付判决确定的款项时一并付给东海县白塔埠粮油管理所）。如马利萍未按照指定的时间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，上诉人马利萍向本院提交：证据一，上诉人与张光成的录音两份（纸质材料两份及U盘），证明：涉案房屋不是上诉人实际租赁，也不是上诉人实际使用，涉案房屋的钥匙也不在上诉人手里。证据二，出庭证人徐某的证言，证据三，出庭证人韩某的证言，证据四，出庭证人石某的证言，证据五，出庭证人宋某的证言，证明涉案房屋是张光成租赁开合作社的，张光成是实际使用人和租赁人，上诉人不是涉案房屋的实际租赁人和使用人。被上诉人东海县白塔埠粮油管理所质证称：对证据一，首先，不是新证据，按上诉人自己陈述的时间形成于2020年8月24日，一审第一次开庭是9月11日，即使该证据是客观事实，也超过举证时效，不能作为证据认定。其次，从录音内容看，标了男与女，是谁都没有明确，但是男女之间的对话在整理笔录的第15页内容中能够反映，双方对签订合同的过程是协商的，包括年租金4万的价格是否合适，双方也沟通过。从女的发言内容看，其是认为男的承诺房屋租赁不要女的出钱，所以女的才租赁该房屋，并在合同上签字，之后房屋的使用也有女的丈夫及其婆婆还有张光成，上诉人在签订租赁合同以后如何与张光成等人商量使用该房屋与东海县白塔埠粮油管理所无关。作为合同相对人，上诉人应当承担合同相关义务且承担违约责任。对证据二，徐某的证言虚假，与本案存在利害关系，上诉人主张他们是共同使用。对证据三、四、五，三名证人证言均不能证实租赁合同各方的当事人情况以及是否存在租赁事实，最后一名证人连某,4都不知道是谁。被上诉人张光成质证称：对证据一，首先，从书面录音看，上诉人说的很清楚，证言第四页，房子是徐某和张光成弄的。上诉人上诉说是张光成单独用的，完全错误。其次，张光成录音里也说他们自己家里人更清楚。根据上诉人的录音和陈述，合同签订时间是2019年2月26日，上诉人和解海涛还没有离婚，明显是家庭内部事情。最后，录音确实是我方和上诉人的录音。从书面录音最后内容（书面20页）可看出，上诉人认为租房子不要钱才签字，不是有人骗他。最后一句上诉人称让张光成打电话给海涛他妈去拿东西，说明东西不是张光成的。对证据二、三、四、五，同意东海县白塔埠粮油管理所的质证意见，徐某的证言不具客观性，其他三名证人均与本案无关，不了解房屋租赁的经过和事实。该四名证人不能证明上诉人的主张。后三名证人在涉案房屋里面不是存款，是入社股金，与本案无关。结合双方当事人的质辩意见，对上诉人提交的证据一,本院对其形式真实性予以确认，但该证据不能证明上诉人马利萍非涉案房屋的租赁人，结合本案其他证据亦不足以证明涉案房屋的实际租赁人为张光成，故本院对该证据不予采信。对上诉人提交的证据二、三、四、五，证据二证人徐某与上诉人存在利害关系，且被上诉人对此不予认可，证据四证人石某与证据五证人宋某所作的证言表示不清楚涉案房屋租赁情况，结合证据三证人韩某的证言及本案其他证据亦不足以证明涉案房屋实际租赁人为张光成，故本院对此不予采信。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.东海县白塔埠粮油管理所是否为适格的诉讼主体。2.东海县白塔埠粮油管理所对上诉人马利萍的诉讼请求是否应得到支持。本院认为，关于第一项争议焦点，根据东海县白塔埠粮油管理所一审提供的营业执照显示，东海县白塔埠粮油管理所系在东海县市场监督管理局登记设立的全民所有制分支机构(非法人)，其作为东海县粮食购销总公司的分支机构，依法设立并领取营业执照，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的其他组织，可以作为民事诉讼的当事人，且东海县白塔埠粮油管理所系涉案房屋租赁协议书的出租人。故本院对上诉人关于东海县白塔埠粮油管理所不具有原告诉讼主体资格，不能作为原告起诉的相关上诉意见不予采纳。关于第二项争议焦点，本院认为，上诉人马利萍与东海县白塔埠粮油管理所签订的《房屋租赁协议书》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方在订立合同时涉案房屋已经装修，此时马利萍对租赁物的现状已明知，但双方并未对涉案房屋交付另行约定，一审认定涉案房屋已交付马利萍并无不当。至于涉案房屋后续由谁具体占有使用,是马利萍作为承租人的自主行为范畴,并不能产生合同主体变更的法律后果,亦不影响对东海县白塔埠粮油管理所已履行交付房屋合同义务的认定。马利萍未按合同约定履行支付租金的义务，应当按照合同约定承担给付租金的义务及相应的违约责任。一审法院支持东海县白塔埠粮油管理所要求马利萍给付租金并承担相应违约责任的诉讼请求并无不当。关于上诉人有关张光成是涉案房屋的实际租赁人的上诉意见，因上诉人提交的证据不足以证明马利萍与张光成就租赁债务承担等相关租赁事项予以约定，亦不能证明上诉人、张光成与东海县白塔埠粮油管理所三方之间就承租涉案房屋相关事项予以约定,故不能将张光成作为本案租赁法律关系中的合同相对人,也不能以此对抗东海县白塔埠粮油管理所。综上，对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1230元，由上诉人马利萍负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审 判 长  程 晨审 判 员  王学明审 判 员  张淑媛二〇二一年三月二十三日法官助理  汤馥宇书 记 员  武 圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。