广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1632号上诉人（原审原告）：广州汉宏物业管理有限公司，住所地广州市白云区三元里大道712号507房。法定代表人：盛露，职务总经理。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳红，系该司职员。被上诉人（原审被告）：华顺大厦业主委员会，住所地广州市越秀区豪贤路1号。负责人：谢健明。委托诉讼代理人：胡瑞贞，系该委员会委员。委托诉讼代理人：陈光裕，系华顺大厦业主。上诉人广州汉宏物业管理有限公司因与被上诉人华顺大厦业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20836号民事判决，向本院提起上诉，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》，本院为改革试点单位，本案依法适用独任制进行审理，现已审理终结。广州汉宏物业管理有限公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审受理费。事实与理由：一、上诉人与全体业主履行的是原《物业服务合同》，被上诉人在未经全体业主同意的情况下，强行让上诉人离开，已经构成违约。从上诉人提交的调查表以及感谢信可以明确看出，上诉人与全体业主履行的是原《物业服务合同》，原《物业服务合同》在没有经合法手段解除的情况下，依旧约束双方，被上诉人只是全体业主的代表，代表的是全体业主的意志，被上诉人在未经全体业主同意的情况下，强行让上诉人离开，已经构成违约，并给上诉人造成了损失。二、即使被上诉人有权选聘新的物业公司，但也应当经全体业主同意并通过合法手段跟上诉人解除《物业服务合同》后方能实施，现被上诉人在未经合法手段与上诉人解除《物业服务合同》的情况下，就跟案外人签订新的《物业服务合同》，使上诉人无法继续管理华顺大厦，显然构成了违约。三、上诉人的损失包括直接损失和可得利益损失，上诉人的员工在不同时期人员并不固定，所以在员工遣散时候的工资总额与月财务报表的工资总额不一致也是符合实际情况的。四、被上诉人在一审期间以原《物业服务合同》里面的仲裁条款为由提出过管辖异议，并得到一审法院的支持，显然被上诉人与一审法院当时都是认为原《物业服务合同》继续约束双方，现一审法院又认定双方不受原《物业服务合同》约束，显然有违“同案同判”原则。综上所述，被上诉人在没有经过全体业主同意的情况下，强行让上诉人离开，使上诉人无法继续经营，已经构成违约，应当向上诉人承担违约责任，请求二审法院在查明事实的基础上进行改判。华顺大厦业主委员会辩称：上诉人与被上诉人签订物业服务合同是从2013年9月1日至2016年8月31日，合同到期后由于新的物管未招标选聘，上诉人与被上诉人自然以原有合同条款顺延至新的物业管理公司进场后交接。从2016年9月起至2017年11月共14个月，上诉人收取了华顺大厦各位业主的管理费及场地其他收入，但上诉人却没有履行约定，向被上诉人交纳该交的款项。依据上诉人与被上诉人签订的《物业服务合同》（1-15页）中的第五章第23条第6小点约定，上诉人向被上诉人交纳履约保证金。何为履约保证金？顾名思义就是履行合同约定的保证金。签订这一条款，就是约束上诉人在物业服务期间履行合同所约定的要求，如上诉人违反合同约定，被上诉人有权按合同约定以履约保证金解决违约行为，履约保征金就是为了保护被上诉人，即华顺大厦全体业主的利益而签订的条款。既然合同已白纸黑字写明是履约保证金，那就应该按合同法的原则办事，违约方要承担责任。上诉人与被上诉人签订的物业管理服务合同第五章第20条规定，本大厦电梯广告、网线等其它收入的40％用于缴纳税费和补贴物业管理费的不足；60％移交业委会用于大厦设备维修、改造和业委会的办公费用。上诉人从2016年9月至2017年11月撤场时，尚欠被上诉人14个月的电梯广告费2800元。《物管合同》第五章第23条第5项约定，上诉人每月从收取的管理费中提取500元给被上诉人作为大厦公共维修费用，上诉人从2016年9月至2017年11月撤场时，欠大厦业委会14个月维修费7000元。上诉人与易栈信息科技有限公司于2015年7月13日签订在华顺大厦投资建设E栈设施，合同期限从2015年7月13日至2017年7月12日止。每年支付给上诉人3500元，两年合计为7000元，见证据《快递物流服务合作协议》。此项收入属于合同约定的其他收入，属于全体业主的利益，按合同第五章第20条约定，60％需交回给被上诉人。综上所述，上诉人欠被上诉人广告网线费2800元和E栈设施收入4200元，维修基金费7000元，合计14000元，被上诉人将从上诉人的履约保证金中扣回，不足部分被上诉人保留追诉的权利。上诉人的合同期是到2016年8月31日止，依据“国家物业管理法规定”第十五条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：“第二款规定：代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”，据此规定业委会是与物业管理公司签订合同的法人代表，只有业委会代表业主与物业管理公司签订的服务合同方具有法律效力。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”。另外，上诉人诉求被上诉人赔偿员工遣散费的主体不成立，上诉人与被上诉人是服务合同关系，员工赔偿金是员工与上诉人的劳动合同关系，两者完全是不同的性质。合同期满后上诉人拒绝退出，并追讨业委会赔偿十万元利润，毫无法律依据。广州汉宏物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令华顺大厦业主委员会向广州汉宏物业管理有限公司返还押金10000元；2.判令华顺大厦业主委员会向广州汉宏物业管理有限公司赔偿遣散员工损失共56400元；3.判令华顺大厦业主委员会向广州汉宏物业管理有限公司赔偿可得利益损失100000元。经审理查明，2013年8月12日，广州汉宏物业管理有限公司（乙方）与华顺大厦业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方将位于广州市越秀区豪贤路1号的华顺大厦委托乙方实行物业服务，委托管理期限自2013年9月1日至2016年8月31日；本大厦电梯广告、网线等其它收入40%用于缴交税收和补贴物业管理的不足费用，60%用于设备维修、改造和业委会办公费用，实行账目公布；乙方每月提500元作为大厦公共维修费（交业委会）；乙方向甲方交纳履约保证金1万元，服务到期退回本金给乙方；物业服务合同到期后因各种原因（如消防未能验收合格），物业管理公司适当延长服务期限；甲、乙双方没有正当理由提前终止合同的，应向对方支付2万元违约金，由于毁约造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿；合同在履行中发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由广州市仲裁委员会仲裁；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满60天前向对方提出书面意见；同等条件下，原合同优先顺延。2013年8月14日，广州汉宏物业管理有限公司向华顺大厦业主委员会支付了押金10000元。2017年7月28日，新一届华顺大厦业主委员会在街道备案，本届业主委员会任期从2017年7月28日起至2022年7月27日止。华顺大厦业主委员会通过招标重新选聘物业管理公司。2017年8月25日，华顺大厦业主委员会向广州汉宏物业管理有限公司发出函件，告知由于广州汉宏物业管理有限公司没有响应标书内容，没有提交营业执照、资格审核文件、正本一份副本五份投标书、标书附件三份，验标不通过，现作废标处理。2017年9月13日，华顺大厦业主委员会发出《华顺大厦物业公司投标表决票结果统计表》，其中记载：对佳怡物业的同意人数154户，占比68.75%；同意面积11613.245平方米，占比71.76%。2017年10月15日，华顺大厦业主委员会与广州佳怡物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，其中约定了：委托管理期限从2017年11月1日起至2020年10月31日止。2017年10月15日，华顺大厦业主委员会发出通知，写明：佳怡物业管理有限公司于2017年9月15日通过竞标获得华顺大厦物业管理资格，公示期内业委会未收到业主的纸质反对意见，一致通过。广州汉宏物业管理有限公司为了证明合同到期后大部分业主同意继续顺延合同期限，向一审法院提交了：1.2016年9月6日的《公告》，记载了广州汉宏物业管理有限公司打算顺延服务时间暂定为5年，希望业主到管理处对是否同意顺延来发表意见。2.是否同意顺延的调查表。3.满意度调查表。4.2017年1月6日广州汉宏物业管理有限公司发出的《感谢信》，记载了广州汉宏物业管理有限公司在原物业管理费不变的情况下，延长对大厦的物业管理服务工作，时间定为5年，广州汉宏物业管理有限公司对大厦业主进行了民意调查，200多户业主中有160户业主签名同意，广州汉宏物业管理有限公司将继续进行物业服务管理工作。华顺大厦业主委员会表示：新的合同应该与业委会签订，不应该找业主。广州汉宏物业管理有限公司为了证明遣散费的支出，向一审法院提交了《员工遣散费用》的表格，该表格记载员工共9人，月平均工资共35200元，遣散补偿共69900元，表格中有员工签名，日期均在2017年12月。广州汉宏物业管理有限公司为了证明可得利益损失，向一审法院提交了广州汉宏物业管理有限公司制作的2017年5月-10月《华顺大厦财务报表》，其中记载员工工资为22300元或22400元，每月收入为15000元左右。华顺大厦业主委员会为了证明存在广告费、维修费收入，向一审法院提交了2016年10月2日的《收据》，记载收到广州汉宏物业管理有限公司交纳2016年4月-8月的广告费每月200元及维修费每月500元。广州汉宏物业管理有限公司表示：真实性确认，但是2016年9月起大厦公共设施、电梯维修费用是由广州汉宏物业管理有限公司支付的。华顺大厦业主委员会为了证明电梯费用，向一审法院提交了2018年7月26日广州佳怡物业管理有限公司开具的200元服务费发票。广州汉宏物业管理有限公司表示：该证据与本案无关。庭审中，广州汉宏物业管理有限公司表示：广州汉宏物业管理有限公司的工资支出以《员工遣散费用》的表格为准。一审法院认为，本案争议焦点在于华顺大厦业主委员会聘请其他物业管理公司对小区进行管理是否构成违约。首先，广州汉宏物业管理有限公司认为双方已再续约5年，没有事实依据。《物业服务合同》于2016年8月31日到期后，新的业主委员会还未选任，广州汉宏物业管理有限公司以调查表的方式征询业主的意见，即使该表格中业主的签名是真实的，也仅能代表部分业主续约的意向，并不能达成续约的效果，双方没有续签正式的物业服务合同，广州汉宏物业管理有限公司之后实施的物业管理行为属于事实管理行为。其次，选聘物业管理公司，是业主的权利，属于业主自治的范畴。新的业主委员会选任后，华顺大厦业主委员会通过招标方式并组织业主投票，重新选聘其他物业管理公司，即使过程存在瑕疵，也应由业主撤销或指导机关进行纠正，广州汉宏物业管理有限公司不能以此为由认定华顺大厦业主委员会违约，且现并无相关证据证明选聘其他物业管理公司程序错误，故广州汉宏物业管理有限公司主张华顺大厦业主委员会存在违约，没有事实及法律依据。对于返还押金10000元的诉请，因《物业服务合同》已到期，广州汉宏物业管理有限公司要求返还押金，符合合同的约定，一审法院予以支持。华顺大厦业主委员会提出应以广告费、维修费等费用来抵扣，广州汉宏物业管理有限公司也提出合同到期后，相关的维修费是由广州汉宏物业管理有限公司支付。对于广告费、维修费等费用，双方均无提出诉讼请求，也无进行过结算确认，故一审法院不予调处，双方可另寻法律途径解决。对于遣散员工损失及可得利益损失，由于华顺大厦业主委员会并无违约，且广州汉宏物业管理有限公司没有充分证据证明损失的数额，员工工资的数额也存在矛盾，故一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十四条、第三十八条第二款之规定，作出如下判决：一、于本判决生效之日起十日内，华顺大厦业主委员会应向广州汉宏物业管理有限公司返还押金10000元。二、驳回广州汉宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1814元，由广州汉宏物业管理有限公司负担1705元，由华顺大厦业主委员会负担109元。二审期间，广州汉宏物业管理有限公司提交证据：证据1.越房信复字[2020]54号和130-1号，拟证明：广州市越秀区房屋管理局发给华顺大厦业主委员会关于欠缴物业管理费的问题函。证据2.大塘街道城管科意见书和关于欠缴问题函，拟证明：大塘街道城管科发给华顺大厦业主委员会关于欠缴物业管理费的问题函是2020年7月13日发。证据3.民事裁定书，拟证明：谢健明和叶单琴广州市越秀区人民法院的民事裁定书。证据4.银行转账单，拟证明：谢健明和叶单琴转账银行凭证证明交费时间。证据5.收据，拟证明：胡瑞贞和叶金凤交管理费收据时间（已过参选上委员几个月的时间）。证据6.新、旧业委会备案，拟证明：旧的业委会备案到期时间是2016年3月17日，现业委会备案时间是2017年8月3日。证据7.（2020）粤0104民初39133号案民事判决书，拟证明：业委会成员在参选期间欠缴物业管理费，不具备参选资格。证据8.大塘街道城管科通知。证据9.陈凯儿2016年10月2日开具的收据和华顺大厦业主群，拟证明：1.收到的1000元广告费和2500元维修费没有盖华顺大厦业主委员会的财务章，只有陈凯儿的签名；2.由于第四届业委会任期已于2016年3月届满，此日期之后直到新一届业委会选出，华顺大厦业主委员会的公章及名称应暂时封存。证据10.8张收据及发票，拟证明：陈凯儿不给报销，要我找所有委员签名。广州汉宏物业管理有限公司提交上述证据主要拟证实，公司不欠业主委员会的钱；现届业主委员会委员未按时缴纳物业管理费不具备参选资格。华顺大厦业主委员会对上述证据质证如下：对于证据1-8，真实性认可但与本案无关。对于证据9，第11页业主群我方不在群里面，无法确认真假。对于证据10，经核对是原件，但与本案无关。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。根据双方的诉辩意见，二审争议的焦点在于：华顺大厦业主委员会是否构成违约；华顺大厦业主委员会应否赔偿违约造成的损失。关于广州汉宏物业管理有限公司上诉认为在原《物业服务合同》期满后，其向业主发出调查表，而获得继续履行物业管理五年的合同的意见。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的相关规定，同一个物业管理区域内的业主，应当成立业主大会，并决定选聘和解聘物业服务企业。业主大会的设立、业主大会会议的召开及决定相关事项，均应依照法律、法规规定的程序进行，地方政府部门、居民委员会给予指导和协助。综观，广州汉宏物业管理有限公司自行以调查表的形式而获得的五年期《物业服务合同》显然不符合相关法律、法规的规定。广州汉宏物业管理有限公司的原物业服务合同已期满，其依据该五年期续签合同，认为华顺大厦业主委员会违约，缺乏事实和法律依据，同理，其请求的损失等亦依据不足，对于广州汉宏物业管理有限公司的上诉请求均不予支持。至于广州汉宏物业管理有限公司认为华顺大厦业主委员会的部分委员未及时缴纳物业服务费，不具备参选委员的资格问题。业主能否担任委员职务系业主大会决定事宜，系业主大会内部管理事项，与广州汉宏物业管理有限公司在本案所主张的违约责任并无关联，故其在二审期间所提交的相关证据及拟证明的事实，本院不予采纳。广州汉宏物业管理有限公司在二审所提交的其他证据亦不足以证实其上诉主张，均不予采纳。综上所述，原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。广州汉宏物业管理有限公司的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1705元，由广州汉宏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 何 佐二〇二一年三月十八日书记员 钟丹霞王日平