黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终62号上诉人（原审原告）：任永良，男，汉族，1973年4月4日出生，东北石油大学教师，住大庆市萨尔图区，被上诉人（原审被告）：大庆市新人和物业管理有限公司，住所地大庆市高新区联想科技城地块**地下商业及车库幢**商服**。法定代表人：钟成平，该公司经理，男，汉族，1975年8月15日出生，住北京市丰台区。上诉人任永良因与被上诉人大庆市新人和物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。任永良上诉请求：一、撤销一审判决上诉人被驳回部分并做出如下变更：大庆市新人和物业管理有限公司交付上诉人商铺的使用权；大庆市新人和物业管理有限公司恢复上诉人的商铺水、电、讯、装修等必要经营条件。二、上诉费用由被告承担。事实与理由：1.一审判决所称被告移交商铺使用权而业主不接收的情况严重背离事实。在判决书第4页第2自然段中，一审判决称“查明”被告于2019年11月3日在业主微信群发布公告一份，在公告中被告称被告将尽快返还租金，和业主再签订2年续租合同，进一步降低租金，并称签约业户未达90%，业主领回商铺自主经营。以上判决中“查明”内容严重失实。一是一审判决中称查明的公告明显经过篡改。①2019年11月3日被告在微信群里并未发布任何内容，2019年11月5日发布一则业主续签合同的通告，但在微信群中发布公告和判决中所称公告存在明显出入。②查明内容中所称4%租金并不是实情，发给业主的公告里被告意思是返还租金以市场实际招商收入为准，扣除管理费用。表达意思很明显在以后的经营中可以不给业主租金，一审所使用公告明显经过篡改。③发给业主的公告称领回商铺的业主(虽然商铺不具备必备条件）但仍需向被告支付管理费，而判决书里所称公告对此却只字未提，进一步证明判决书中所称查明的公告经过刻意修改。④判决中称签约业主达到90%才具备经营条件，而被告提供给业主的公告称95%，判决中所提供数据存在出入，进一步证明判决书中所称公告明显是经刻意修改过的公告。二是，一审判决称查明的公告中称业主可领回商铺自主经营。多年来原告及另外几个业主一直找被告索取商铺使用权，甚至是判决下达2020年7月22日后（有录音为证），被告态度一直很坚决：即不告诉业主商铺确切位置又拒不交付商铺。且一审判决原告提供的电话录音表明：判决中所称商铺使用权被告给而业主不收的情况严重不实。三是一审判决中所依据的被告微信群通告问题，原告从来没被邀请进入过该群，被告也没有以任何方式联系本人并告知加入微信群或通知签署协议，鉴于原告和被告单独签署租赁协议及使用权转让协议，被告在更改或变更协议及其它事项时候，应尽到提前告知义务并经双方协商一致才可，但被告并没有告知我本人，属于单方面违约行为，一审法院证据采纳有失公正。四是被告在电话录音中也承认不当的微信群公告，却被一审判决放在“经查明”内容中，存在严重错误。五是在原告一审提交的录音资料中已表明了被告拒不交付商铺的事实，仍在判决中对原告反复索要商铺的事实只字未提，却把明显存在篡改痕迹且内容严重存疑的、本人及大部分业主都不在的微信群里的公告放在查明内容里，明显违背事实。六是被告并未尽快返还租金，2019年年初至今1年多来租金仍处于拖欠状态，甚至在判决下达后被告一直在以各种理由拒不支付租金。一审判决对商铺使用权业主给而不收的严重失实证据的认定，通过一份经过刻意修改且严重失实的微信群公告塑造了被告企业负责任的形象，在主观上刻意回避在判决中对被告商铺使用权交付做出裁决。2.一审判决隐瞒了关于商铺使用权的有关事实。一是一审判决中隐瞒原告反复要求商铺使用权被告不给这一事实，原告在审理前多次与法庭沟通，原告十分清晰表述了返还商铺的诉讼请求，但仍在判决中对原告多次讨要商铺未果这一事实只字未提，对原告索取商铺使用权的合理诉求进行了驳回。二是一审判决中隐瞒了原告商铺被占用无法交付的事实。原告及同事多次找到被告，要求指出商铺所在位置，归还商铺使用权，均被被告拒绝，原因是商铺被被告私自租赁给他人并产生了纠纷，根本无法交付。原告对商铺被占用被告无法交付这一情况反复重申，不仅没有在案件审理中进行核实，且在一审判决中只字未提。三是一审判决中隐瞒了商铺不具备经营条件的事实。商铺并不具备交付条件，如消防在运营前未验收根本无法经营，陈欠100多万采暖费，被告电话中也承认无采暖（有录音为证)，经营者半年无法正常经营，被告和一审法庭明知业主不会同意接收不具备经营条件的商铺，原告通过庭前沟通一审法庭对商铺不具备使用条件这一情况也非常了解，原告对一审法庭就商铺不具备经营条件这一情况反复重申，且此事实与本案关系紧密，但是在一审判决中对商铺不具备经营条件这一事实却只字未提，存在隐瞒行为。一审判决驳回原告使用权的裁决，已事实上造成了纵容了被告继续强行霸占业主商铺的事实。3.割裂合同关系回避对经营条件的判决。经原告多次与法官的沟通，对于原告要求恢复经营条件的诉求，一审法庭在主观上并不赞同，一审判决强行割裂了《商铺使用权转让合同》(以下简称转让合同）和《统一经营租赁协议》（以下简称租赁协议）的关系，牵强认定本案为单纯的租赁纠纷，错误判定原告要求必要经营条件的诉求在本案中不合理，且认定本案与《商铺使用权转让合同》无关的表述十分荒谬。刻意回避必备经营条件的判决存在明显错误：一是《转让合同》是《租赁协议》的前提和基础，《租赁协议》依赖于《转让合同》而存在，二者存在从属、依存关系，抛开《转让合同》谈《租赁协议》，《租赁协议》就没有意义也并不存在，因此割裂二者关系的行为存在明显错误。二是即便是简单的租赁纠纷，租赁物返还和符合约定的返还条件也是大家所共知的常识，而一审法庭认为本案为租赁合同，却荒谬的驳回了租赁物返还和租赁物返还条件。就像日常收回租赁住房返还时应符合返还条件一样，返还条件是租赁活动中不可分割的一部分。一审判决，明知商铺不具备经营条件，回避经营条件的判决，强行把租赁物返还条件与租赁行为强行割裂开来的行为令人遗憾。三是一审判决中对于被告微信群告知一事证据采纳不当，因为原告并没有被被告或被告委托的任何人邀请进入该群，并不知道被告发布的所谓通知，且被告从来没有以其它任何方式通知原告有微信群或通告一说。4.一审判决对被告已经形成事实上的偏袒，纵容被告继续霸占商铺。一是一审判决存在明显的偏袒现象。在判决书上第2页第3自然段判决称：“被告明称只同意返还租金，对返还商铺及商铺经营条件有异议”，在判决时一审判决完全按照被告的要求进行了判决，被告说怎么判法庭就怎么判，而不尊重事实和原告诉求。二是疫情影响原告（三人，三个业主）不允许出庭被告却2人出庭。在开庭时法庭告知由于疫情影响所有原告均不得到场，在原告的一再坚持下，经律师和法院沟通，最终同意3名一同起诉的原告在案件审理时逐一进入法庭，原告三人（韦小兵代理人仲吉维和原告张海岩)起诉，最终只允许任永良一人进入，其他两人始终没被允许入内。担心原告3人传播疫情不得出庭却不顾疫情影响允许被告2人出庭，一审法庭已经造成了对被告实质上的偏袒。综上所述，一审判决中关于地下商铺使用权转让部分是基于被告错误陈述基础上的判决，原告对此不服，特提起上诉。5.一审法院前期判决已在社会造成极其恶劣的影响应予以纠正。在2020年7月21日原告判决下达之前，很多业主找律师时，他们都不愿受理关于被告的案子，他们都认为在一审法庭几乎不可能胜诉。然而事实也的确如此，在原告起诉前，业主对被告的诉讼案件中，所有业主在网上能查到的记录无一不是败诉、撤诉，大部分业主都认为任何人都不可能在法庭上赢被告。这样一个在销售前期明显存在虚假宣传（在一审提交过相关资料，虽然法庭并不这么认为），经营上一塌糊涂，后期长期恶意霸占商铺，拖欠租金的公司，却能在法庭上保持那么长时间的不败纪录。1人与所有业主的对峙中，1人霸占商铺，拖欠租金安然无恙，几百业主束手无策，无论是什么原因，这种情况都是对法律的无情践踏和社会道德的公然挑衅，在社会上已然造成极坏影响，请法庭尊重民意予以纠正。大庆市新人和物业管理有限公司未答辩任永良向一审法院起诉请求：1.被告支付原告2018年12月30日至2019年12月31日期间的租金8,000元并支付违约金400元；2.被告赔偿占用原告商铺期间（2020年1月1日至2020年4月15日）占用费2,333.33元（参照租金标准）；3.请求被告将具备经营所需的水、电、讯、卫生条件及装修的商铺交付给原告；4.案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：2014年，新人和公司法定代表人钟成平与融科智地（大庆）投资有限公司签订《地下商服认购协议》一份，由钟成平购买位于大庆联想科技城地块一BD-1#地下商业及车库1单元-1层商服01号房。2018年双方签订《商品房买卖合同》（已备案），上述位置实测建筑面积7,884平方米，总价款1，500万元。钟成平庭审中称其无偿将该商服转让给被告新人和公司。2015年5月27日，被告新人和公司与原告签订《商铺使用权转让合同》二份，被告将位于大庆高新区联想科技城联想金街地下商城E区62、63号商铺的使用权（年限40年）转让给原告，商铺用途为商业。2019年1月11日，双方签订《统一经营租赁协议》二份，将上述两个商铺租赁给被告，租赁期限自2018年12月30日至2019年12月31日，年租金为3,762元和4238元。自2018年12月30日至2020年4月15日被告未向原告支付租金。另查明，2019年11月3日被告通过微信向原告业主群发布公告1份，被告尽快将前期所欠租金返还；鉴于公司团队经营能力及地下商街的实际招商环境，采用新一期签约方式：1.地下商街重新打造招商环境需要资金和时间，近期拟订签署一份为期两年的承租合同；2.由于地下商铺经营环境需要整改需要投入大量资金，年租金以购铺实际花费的4%作为租金，返租日期为两年租期到期，提前一个月内一次性付清；3.如不续签业主，请在公告发布日起一个月内认领商铺；4.如签约业主达到90%以上，我司才能具备经营条件，如达不到要求签署合同不成立，业主领回商铺自主经营。公告发布后，签约业户并未达到90%。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订《统一经营租赁协议》系双方的真实意思表示，内容合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应依协议履行各自义务，原告将商铺交付给被告使用，被告应支付自2018年12月30日至2019年12月31日期间的租金、2020年1月1日至2020年4月15日期间的占用费，原告请求按照协议约定租金标准支付租金、占用费以及按照协议约定标准支付违约金，合理合法，且被告对此请求同意支付，故本院对原告请求被告支付租金8,000元及违约金400元、占用费2,333.33元的主张予以支持。关于原告请求被告将具备经营所需的水、电、讯、卫生条件及装修的商铺交付给原告的主张，并非基于《统一经营租赁协议》，本案为房屋租赁合同纠纷，仅处理商铺租赁相关事宜，将商铺交付事项并非房屋租赁合同法律关系处理事项，故本院对此主张不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款之规定，判决：一、被告大庆市新人和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告任永良自2018年12月30日至2019年12月31日期间的租金8,000元并支付违约金400元；二、被告大庆市新人和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告任永良占用费（2020年1月1日至2020年4月15日）2,333.33元；三、驳回原告任永良其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费34元（已减半），由被告大庆市新人和物业管理有限公司负担。上诉人任永良提交如下证据：微信截图打印件一份，证明2019年11月3日被上诉人向业主群法公告通知的时间、内容均不正确。被上诉人未质证。本院认为，该证据系复印件，无法确认真实性。本院不予采信本院二审所查明事实，2019年被上诉人通过微信向原告业主群发布公告1份，公告落款时间为2019年10月18日。其他事实与一审查明一致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方之间租赁合同符合法律规定的要件，不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效。被上诉人承租上诉人的商铺负有依合同约定向上诉人支付租金的义务，一审判决认定被上诉人向上诉人履行支付相应租金义务，符合法律规定，本院予以确认。关于上诉人要求被上诉人返还租赁商铺使用权问题。因双方租赁合同已到期，双方没有重新达成新的租赁合意，上诉人主张返还商铺使用权，被上诉人负有向上诉人返还商铺使用权义务，对上诉人的此项主张，本院予以支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律错误，本院予以纠正。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1135号民事判决主文第一项、第二项；二、变更大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初1135号民事判决第三项为“被上诉人大庆市新人和物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上诉人任永良位于大庆市高新区博学大街农垦大学西门联想金街地下商城E区62号、63号商铺使用权”。二审案件受理费100元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审判长 胡海陆审判员赵楠审判员 王      宣二〇二一年三月二十三日法官助理邢乐乐书记员刘颖