新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)兵9001民初5292号 原告(反诉被告)：石河子市正大房地产开发有限责任公司，住所地新疆石河子市14小区北三路48-1号。 法定代表人：谭文新，总经理。 委托诉讼代理人：王惠卿，该公司财务。 委托诉讼代理人：杨明，新疆初维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周建华，男，1954年4月20日出生，汉族，退休职工，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘刚，新疆伯仲律师事务所律师。 被告：吕新华（反诉原告），女，1959年3月20日出生，汉族，退休职工，住石河子市。 委托诉讼代理人：刘刚，新疆伯仲律师事务所律师。 原告（反诉被告）石河子市正大房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）周建华、吕新华商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人杨明，被告（反诉原告）周建华、吕新华委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。被告（反诉原告）周建华、吕新华在举证期限内提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。因案情复杂，本案经批准依法延长了审理期限。本案现已审理终结。 石河子市正大房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还购买城区×小区×栋×号房款669485.15元；2.判令被告支付利息：以2014年3月17日收据编号为1121913为依据（669485.15元×6%÷12个月×63个月=210887.82元）；3.判令被告承担本案诉讼费用及送达费用。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：被告给付城区x小区x栋x号剩余房款369485.15元，违约金27120.42元（369485.15元×0.1‰×734天，2017年9月15日至2019年9月19日），且要求按照6%年利率给付至判决时止。事实与理由：自2012年5月21日始，原告分别与新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司、中冶地集团西北岩土工程有限公司签订建设工程勘察合同。周冬于2014年3月17日来原告处办理认购城区x小区x栋x号手续。原告当日给周冬出具编码为1121913号该楼房认购费收据。二被告之子周冬承诺该房屋其余款项从工程款里扣除。2018年7月20日，被告周建华、吕新华缴纳维修基金10000元并装修入住。现新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司否认该房款余款抵扣工程款之事实。为了原告的合法权益能够得到保护，特起诉至法院，要求被告周建华、吕新华偿还所欠该房屋款项。 周建华、吕新华辩称，二被告仅欠付原告购房款369485.15元。合同没有约定支付利息,原告要求按照利率6%进行计息无合同依据。2013年6月27日至2014年3月17日，二被告之子周冬所在单位新疆岩土勘察设计研究院有限公司承揽原告一系列工程，还包括原告作为股东的新虹公司一些项目。经协商，原告所欠二被告之子周冬单位的工程款用以支付购房款，原告于2013年6月27日划账300000元工程款，2014年3月17日划账98000元工程款。双方于2015年10月15日又签订商品房预售合同，该合同第六页第六条第三款已经明确支付房款398000元。按照合同约定原告逾期交房，至今未按照合同约定交付房屋，并且按合同约定应支付办证违约逾期的违约金。至今该房屋未交房未办证，原告严重违约。请求法院予以驳回原告的诉讼请求。 周建华、吕新华向本院提出反诉请求：1.判令原告限期交付（合同约定2016年8月31日的交房期限后180天内办理完房地产权证书）房地产产权证书，并承担延期交房及延期办证的违约金31899.70元，由被告交付剩余的购房款；2.由原告承担本诉及反诉的受理费及送达费。诉讼过程中，二被告变更诉讼请求，判令原告继续履行合同，限期协助办理房地产产权证书；支付逾期交房违约金27919.75元（2015年11月13日-2017年12月13日，日万分之一计算23个月）；支付逾期办证违约金3980元（按照已交房款的百分之一计算），违约金合计31869.70元。事实和理由：2015年11月，因原告及原告成立前的关联单位石河子新虹商贸有限责任公司欠付二被告儿子周冬单位新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司工程款及勘察费，原告提出以所欠部分工程款及勘察费支付房款的方式，由原告与二被告签订了《商品房预售合同》。该合同第六条约定“两反诉人在合同签订时已付房款52%，即398000元，总房款767485.15元”该合同第八条、第十五条约定了逾期交房及逾期办证的违约责任。时至今日，原告未按合同约定履行交房及办证的义务，现该房的产权仍在原告名下，且原告仍欠二被告儿子周冬单位230余万元在执行阶段未支付。因被告对原告的履行义务能力产生不安，特向法院请求，待原告办理完土地及房屋产权证书，并承担完违约责任后，被告交付剩余房款。 石河子市正大房地产开发有限责任公司辩称，按照合同约定原告仅仅是协助办理房屋产权登记。原告按照合同约定日期向被告交付房屋，该房屋已装修入住。不存在二被告所称原告违约的事实。请求驳回反诉原告的所有反诉请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告石河子市正大房地产开发有限责任公司提交商品房预售合同签约证明及备案登记表各一份，证实2015年11月15日，原告与被告周建华、吕新华签订合同，二被告购买原告开发城区x小区x栋x号房屋，价格767485.15元。合同第七条第一项第一条款约定支付违约金。合同第十五条关于产权登记有约定，买受人逾期付款责任，出卖人合同义务按期交房，在180日内进行备案登记。登记表证明原告完成登记履行义务。经质证，二被告对两份证据真实性予以认可。二被告按照合同约定交付398000元。合同约定交房时余款一次付清。二被告未支付剩余款项是因为原告未按合同约定交房。合同未约定具体付款时间。合同第七条第一款约定逾期付款违约金是按照日万分之一违约金计算，并非原告按照年息6%计算违约金。二被告不存在支付违约金的问题。合同第八条约定交房期限是出卖人在2016年8月31日，而本案房屋至今未交付。合同第八条约定日万分之一违约金即反诉违约金计算的依据。合同第十一条约定，交房必须向买受人提供住房质量保证书及住宅使用说明书签署房屋交接单，至今原告未履行上述手续进行交接，二被告认为房屋至今未交接。原告于2018年7月20日交钥匙，二被告那时候入住的。经审查，因二被告认可该证据，故本院对该证据予以认定。2.原告提交收据三份，证实2014年3月17日，二被告儿子周冬所在单位以工程款抵涉案房屋98000元，2014年3月17日，二被告缴纳10000元维修基金。经质证，二被告认可。经审查，因二被告认可该证据，故本院对该证据予以认定。3.原告提交（2019）兵08民终103号判决书一份，证实新疆长江岩土工程勘察设计研究院不认可以工程款抵扣房款的事实。二审法院未支持以物抵款，且二被告儿子周冬不同意用房折抵工程款。经质证，二被告认可该判决书的真实性，但不能证实二被告尚欠原告669485.15元。经审查，因二被告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。4.原告提交业主入户登记表、物业服务合同、装修保证书三份，证实2017年9月14日交房。经质证，二被告认可物业服务合同的真实性。但物业服务合同不能代替交接表，交房时间不是2017年9月14日。业主入户登记表无二被告签字。二被告于2017年12月13日拿到房屋钥匙，此时交房。二被告先签物业服务合同后交钥匙。经审查，因二被告于2017年9月14日签订物业服务合同、装修保证书，可以认定原告于2017年9月14日已交付二被告房屋，故本院对原告提供该组证据的证明目的予以认定。5.原告提交收据一份，证实2013年6月27日冯增新与周冬协商以物抵债300000元，与周冬房款合并计算，后周冬不认可，原告另行处理，与二被告无关。经质证，二被告认可该证据，但认为该款抵给二被告，房款是398000元。经审查，因二被告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。6.原告提交商品房买卖合同一份，证实2015年11月15日签订合同，合同第六条第三款约定已付房款52%即398000元，总房款767485.15元，从文字上解释该398000元已支付，二被告交付房款398000元。第六条第二项合同约定分期付款，余款交房时一次付清。应当按照实际交房时付清。二被告认为原告至今未交房。经质证，原告对合同的真实性无异议，但认为备注里注明是以双方收据为准。原告如果按照日万分之一计算违约金的话，会多于年利率6%。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。7.二被告提交录音记录一份，证实周冬支付房款398000元，该房至今未交付。张强对此内容进行过表述。经质证，原告对其真实性认可，但认为二被告实际已交接房屋入住。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。8.二被告提交对账台账一份，证实2016年7月28日由周冬代表新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司与原告会计周如祥对账，该台账计入98000元及300000元在2013年、2014年已经作为新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司工程款折抵房款，原告会计周如祥签字。经质证，原告认可其真实性，周如祥是原告会计，原告付给冯增新的300000元。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。9.二被告提交询问笔录一份，证实原告的会计周如祥在新疆生产建设兵团第八师中级人民法院笔录签字，认可对账的真实性，说明欠付工程款已经进行折抵。经质证，原告认可该证据的真实性，对其证明问题认可。周如祥是原告以前会计，王惠卿是原告财务总监。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。10.二被告提交冲抵账目一份，证实冯增新转的工程款300000元转至一单元及二单元六层AB户。经质证，原告对其真实性认可，但冯增新与周冬不是一回事。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。11.二被告提交判决书一份，证实（2018）兵9001民初3824号案件明确以物抵债398000元作为工程款抵扣房款。经质证，原告对其真实性认可，但是二被告应解释398000元在哪里，未进行阐述。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。12.二被告提交判决书一份，证实（2018）兵08民终978号判决书确认双方以物抵债的方式。经质证，原告对其真实性认可，但认为这仅是被告代理人的自述意见。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。13.二被告提交原告被申请强制执行的案件统计单一份，证实原告及相关的新疆新虹有限公司公司的债务纠纷涉及金额300多万，且因为与新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司执行案件，原告账户被查封，法定代表人被列入失信人名单。二被告享有不安抗辩权。经质证，原告对其真实性认可，但对二被告所证明的问题不予认可。经审查，因原告认可该证据的真实性，故本院对该证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年6月27日，冯增新交纳给原告房款300000元。2014年3月17日，被告（反诉原告）周建华、吕新华认购原告石河子市正大房地产开发有限责任公司（反诉被告）城区14小区109栋1226号房屋。二被告以原告欠新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司工程款98000元抵扣房款，原告出具收据。2015年10月15日，原告与二被告签订商品房预售合同，合同约定：“第三条买受人（二被告）购买出卖人（原告）第109栋1单元1226号房。每平方米5132.65元，总金额柒拾陆万柒仟肆佰捌拾五元整。第六条付款方式及期限买受人按第2种方式按期付款：2.分期付款余款在交房时一次性交清签订合同时，已付房款52%，即398000元，总房款767485.15元。第七条买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作处理）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。第八条交付期限出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.因不可归责于建设方的原因，导致施工期延长的，交付期限相应顺延。3.停水、停电政府要求停工等因素，交付期限据实予以顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项的比率）的违约金。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付价款的1%支付违约金。第十八条前期物业服务（一）出卖人依法选聘的物业服务企业为：石河子市天翔物业管理有限公司，资质证号为：新住房物x号。”同日，二被告办理商品房预售合同签约证明和预售合同备案登记。2017年9月14日，二被告签订物业服务合同，办理业主入住登记表。2018年7月20日，二被告交纳维修基金10000元。2019年9月19日，冯增新在原告出具的房款收据上注明：同意此款转给周冬父母购房款，本人及新疆长江岩土工程勘察设计研究院有限公司，不向正大房产及新虹公司主张该款。周冬注明：同意。证明人：刘刚。原告、二被告均同意该款计入二被告房款内。二被告共计交纳房款398000元。 本院认为，原告石河子市正大房地产开发有限责任公司与被告周建华、吕新华签订的商品房预售合同是双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告双方均应恪守合约，秉着诚实信用原则全面履行各自的义务。原、被告签订的合同约定，原告应在2016年8月31日前将涉案房屋交付二被告，房款余款在交房时一次性交清。根据业主入户登记表、物业服务合同，可以证实原告于2017年9月14日将涉案房屋交于二被告。根据合同约定，原告应在2016年8月31日前将涉案房屋交付二被告。二被告应自2017年9月15日后一次性交纳剩余房款。2014年3月17日，二被告抵房款98000元，2019年9月19日，通过冯增新抵房款300000元。二被告剩余369485.15元房款未付。故原告要求二被告支付房款369485.15元的诉讼请求本院予以支持。二被告未按照合同约定履行付款义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故原告要求二被告承担违约金的诉讼请求符合合同约定，亦不违反法律规定，本院对原告要求二被告支付违约金27120.42元（369485.15元×0.1‰×734天，2017年9月15日至2019年9月19日）的诉讼请求予以支持。二被告应自2019年9月20日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间利息。对反诉二原告（二被告）要求反诉被告（原告）继续履行合同，协助办理涉案房地产权属证书的诉讼请求，因合同约定由反诉被告协助办理房地产权属证书，故本院对反诉二原告要求反诉被告协助办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。合同约定反诉被告交付房屋时间为2016年8月31日前，但实际交付房屋时间为2017年9月14日，故反诉被告应按照合同约定承担逾期交房违约金，反诉二原告第一次抵扣房款98000元的时间系2014年3月17日，第二次抵扣房款时间系2019年9月19日，故反诉二原告仅能按照2014年3月17日第一次抵扣房款98000元的房款计算逾期交房违约金，故反诉被告应支付反诉二原告逾期交房违约金3704.40元（98000元×0.1‰×378天，2016年9月1日—2017年9月14日）。合同约定，反诉被告应当在商品房交付使用后180天内办理相关产权手续，如反诉二原告未在规定期限内取得房地产权属证书的，反诉被告应按已付房款的1%支付违约金，故反诉二原告要求反诉被告支付3980元违约金的诉讼请求本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条的规定，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条判决如下： 一、被告周建华、吕新华于本判决生效之日起十五日内支付原告石河子市正大房地产开发有限责任公司房款369485.15元；承担自2019年9月20日起至实际履行之日止按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用期间利息； 二、被告周建华、吕新华于本判决生效之日起十五日内赔偿原告石河子市正大房地产开发有限责任公司违约金27120.42元； 三、反诉被告石河子市正大房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十五内协助反诉原告周建华、吕新华办理城区x小区x栋x号房房地产权属证书； 四、反诉被告石河子市正大房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告周建华、吕新华逾期交房违约金3704.40元； 五、反诉被告石河子市正大房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告周建华、吕新华逾期办理房地产权属证书违约金3980元； 五、驳回反诉原告周建华、吕新华其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12604元（原告石河子市正大房地产开发有限责任公司已交纳），由原告石河子市正大房地产开发有限责任公司负担8710元，由被告周建华、吕新华负担3894元，于本判决生效之日起十五日内给付原告石河子市正大房地产开发有限责任公司；反诉案件受理费299元（反诉二原告周建华、吕新华已交纳），由反诉二原告周建华、吕新华负担232元，反诉被告石河子市正大房地产开发有限责任公司67元，于本判决生效之日起十五日内给付反诉二原告周建华、吕新华。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审 判 长  周海英 人民陪审员  尹 霞 人民陪审员  黄 萍 二〇二〇年十二月七日 书 记 员  聂 燕 1