山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1202号上诉人(原审原告)：宋某，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张某1，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜某，北京市中唐律师事务所实习律师。上诉人(原审原告)：王某，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张某1，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜某，北京市中唐律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：太原君碧房地产开发有限公司，住山西省太原市小店区学府街**君泰商座****。法定代表人：宗某，董事长。委托诉讼代理人：郭某，山西晋商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某2，山西晋商律师事务所律师。上诉人宋某、王某因与被上诉人太原君碧房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4687号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人宋某及上诉人宋某、王某的共同委托诉讼代理人张某1、姜某，被上诉人太原君碧房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭某、张某2到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人宋某、王某上诉请求：1、依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4687号民事判决；2、改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定的“被告已于2019年8月31日向原告邮寄收楼通知书，已履行了通知原告在合同约定的期限内接受房屋的合同义务，进而不能视为被告存在逾期交房的情形”属于事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被上诉人应在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付上诉人。被上诉人应履行交房义务是将经验收合格的房屋交付上诉人，虽然被上诉人在2019年8月31日向上诉人邮寄了收楼通知书，但涉案房屋在被上诉人邮寄收楼通知书时并不符合交付条件，因此不能简单依据被上诉人邮寄了收楼通知书认定其履行了相应的交房义务。关于被上诉人是否应承担逾期交房的违约责任，结合被上诉人在一审审理过程中提交的竣工验收备案表的收讫日期来看，涉案房屋于2019年9月24日才通过了竣工验收备案。根据相关法律规定，涉案房屋“验收合格”的标准应为取得《建设工程竣工验收备案表》。我国现行法律体系中，《建设工程质量管理条例》与《城市房地产开发经营管理条例》对于商品房“竣工验收”标准均有相应规定，两者同为国务院制定的行政法规，均具有普遍适用性，被上诉人均应当遵照执行。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”之规定、第十八条“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当按照本条例第十七条的规定和下列要求进行综和验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的期验收”之规定，房地产建设单位在项目竣工后应当申请建设主管部门，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并于验收合格后报建设主管部门备案是商品房“验收合格”之法定标准，也是交付的先决条件。其次，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”之规定，在行政主管部门尚未颁发《建设工程竣工验收备案表》前，涉案房屋是否符合交付标准仍处于待定状态，建设工程是否验收合格最终的决定主体系建设行政主管部门。因此，涉案房屋符合交付条件的前提应为行政主管部门的验收合格及备案。而根据被上诉人提供的《建设工程竣工验收备案表》显示，涉案房屋于2019年9月24日才通过了竣工验收备案，远远超过上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》中约定的2019年8月31日的验收合格日，故而在双方约定的交房期限内，涉案房屋并不具备交付条件。从此点来看，也不能认定被上诉人履行了相应的交房义务。二、涉案房屋目前仍为临时用电状态，无法满足正常生活所需，一审法院认定的“临时用电虽不符合合同约定，认定为瑕疵履行较为合理”缺乏法律依据。涉案房屋系居住用房，购房者买房的最重要目的是使用，被上诉人应将保证能够正常使用的、使用权无瑕疵的房屋交付被上诉人，本案中被上诉人已经承认目前房屋状态为临时用电，被上诉人将临时用电外转给上诉人的行为不仅违反了《供电营业规则》第二十一条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时用电常常会导致电压不稳，断电等问题，无法保证上诉人正常使用。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，供电、燃气在交付日期前应达到使用条件，临时电力状态不符合商品房买卖合同的交易习惯，也不符合对合同的通常解释，因此涉案房屋目前不能视为符合合同约定的交付条件。被上诉人需承担逾期交房的违约责任。一审法院认定的“被告交付的房屋为临时用电，虽不符合合同约定，但认定为瑕疵履行较为合理”属于事实认定错误。被上诉人应承担逾期交房的违约责任。三、涉案房屋目前仍未安装分户电表，被上诉人应承担相应责任。在双方签订的补充协议附录三装饰、设备标准中第十二条第二项约定，涉案房屋的交付标准中供电为一户一表，市政供电；第五项约定，涉案房屋的交付标准中燃气为一户一表，市政天然气。该补充协议第三条第四项约定了商品房存在与该补充协议附录三约定的相关设备标准不一致的违约责任，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，并承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人损失。涉案房屋目前未安装分户电表，可以参照适用补充协议第三条第四项约定的违约责任。被上诉人应承担2019年9月1日起至房屋符合相应标准之日的违约责任。被上诉人太原君碧房地产开发有限公司辩称，一、案涉商品房于2009年8月29日经竣工验收合格，符合双方签订的商品房买卖合同第八条约定的商品房交付期限和交付条件。一审判决认定事实清楚，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金缺乏事实依据。二、案涉房屋目前已接通市政用电，安装了分户电表，上诉人要求被上诉人承担违约责任没有事实与合同依据。综上，一审判决认定的事实清楚，请二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。太原市小店区人民法院经审理查明，2018年7月11日，原告宋某、王某（买受人）与被告太原君碧房地产开发有限公司（出卖人）签订编号为20170068975的《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告以出让方式取得位于龙城南街259号地块土地使用权，开发建设项目暂定名为碧桂园天汇1、2号楼，商品房预售许可证号为（2017）并商房预售字第0115号；二原告购买被告开发建设的上述项目中2幢××元房屋一套，房屋单价为12191．16元／平方米，建筑面积96．32平方米，该商品房总金额1174252元；关于支付方式，买受人须在签订《商品房买卖合同》时支付房屋总价款的20．8％计244252元，并向贷款银行办理按揭申请手续，于2017年9月15日前将房屋总价款的79．20％计930000元以银行按揭付款的形式支付给出卖人；出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品；合同十四条约定该商品房供水、供电设施在商品房交付之前建设完毕；以及其他相关事项。同日，原、被告双方还签订《补充协议》一份，关于该套房屋的交付与交接手续部分约定：出卖人按照本补充协议及合同附录三约定的交付标准进行交付；买受人明确且知悉且自愿同意将合同第十一条约定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”；该商品房存在与本补充协议附录三约定装饰装修及相关设备标准不一致问题的，买受人有权要求更换，出卖人负责更换、承担更换费用，更换期间按照每日20元补偿买受人房屋使用损失；以及其他相关内容。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了首付款、办理了银行按揭贷款手续并已将按揭贷款支付给被告，已支付完毕全部购房款。2019年8月29日，原告所购房屋所在楼栋经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格；2019年9月24日，原告所购房屋所在楼栋在太原市住房和城乡建设局进行了建设工程竣工验收备案登记。2019年8月31日，被告向原告邮寄了收楼通知书，原告未前往办理收房手续。2020年3月25日，被告向原告送达期楼收房通知书，原告宋某在业主签名确认处签名，并于其上注明“本人2020年3月25日办理收房，按照国家规定收房标准，开发商应与业主出示的收房材料，本人只看到建筑工程竣工验收备案表和两书证明，其余未出示，本人申明未出示的作为没有，由此产生的后果由开发商负责。本人的收房行为不代表本人放弃追究贵司的违约事宜的权利，本人保留就贵司所存在的逾期交房、广告欺诈、虚假宣传、房屋质量问题等相关违约或侵权事宜追究贵司责任的权利”。该房屋所在小区现仍为临时用电，接收房屋的业主在使用过程中所产生的电费均由被告负担。被告称其正在与有关部门协调尽快办理正式用电手续。现原告以被告交付的房屋使用的是临时用电，且绿化、环保均未通过验收，被告交付的是未经验收合格的房屋，不能满足买受人基本居住为由，诉至本院，要求被告支付逾期交房违约金。经本院组织调解，双方未达成一致调解意见，故调解未果。太原市小店区人民法院认为，原告宋某、王某与被告山西君碧房地产开发有限公司之间所签订的关于本案所涉房屋的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告已支付完毕全部购房款。本案的争议焦点在于被告是否存在逾期交房的违约情形、是否需要支付原告逾期交房违约金。合同约定，被告应于2019年8月31日之前向原告交付经验收合格的商品房，案涉房屋所在楼栋已于2019年8月29日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格，依照双方所签订的补充协议约定，“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”，可见原告在合同约定的交付期限届满之日前可自行前往被告处办理交接手续，且被告已于2019年8月31日向原告邮寄收楼通知书，已履行了通知原告在合同约定的期限内接收房屋的合同义务；在此情况下，原告于2020年3月25日在期楼收楼通知单上签字后未办理收房手续，依照合同约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意视为出卖人已按期交付该商品，故不能视为被告存在逾期交房的情形，原告主张由被告支付其自2019年9月1日起开始计算的逾期交房违约金，本院不予支持。原告认为涉案房屋至今未纳入城市供电网络，仅为临时用电，此情况下即使接收了房屋也应认定为逾期交房，被告需对此承担违约责任；对此，本案中原告经被告通知后未接收房屋，根据双方合同的约定，交付房屋应符合“电表为一户一表”，而被告交付的房屋目前的用电状况仍为临时用电，虽不符合合同约定，但认定为瑕疵履行较为合理。在双方所签订的相关合同、协议中对于使用临时用电这一瑕疵履行行为未明确约定违约责任，实际履行中被告自愿负担纳入城市供电网络之前原告用电所产生的电费，可视为对原告接收房屋后使用临时用电的一种补偿措施，原告亦未提交其他相关证据证明由于被告这一瑕疵履行行为给其造成了具体的损失，故对于原告据此要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的案涉房屋所在项目未经过绿化、环保验收也能视为逾期交房的主张，合同中对此并未进行明确约定，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告宋某、王某的诉讼请求。案件受理费1138元（原告已预交），由原告自行负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审无异，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《补充协议》第三条关于该商品房的交付与交接手续部分约定：出卖人按照本补充协议及合同附录三约定的交付标准进行交付；买受人明确知悉且自愿同意将合同第十一条约定的“商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，买受人于合同约定的交付日期届满之日起自行前往该商品房所在地办理交接手续”。《商品房买卖合同》第十四条约定，供水供电设施、电信设施、燃气设施、暖气设施、有线电视在商品房交付之前建设完毕，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、上述设施可使用的具体时间及条件以供应服务商提供的为准，并由买受人自行申请开通，买受人承诺不因此拒绝收楼。该约定有下划线标注强调。上述合同有宋某、王某与太原君碧房地产开发有限公司的签章，为双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案中，涉案房屋于2019年8月29日经勘查、设计、施工、监理、建设单位验收合格；宋某、王某未于双方约定的交房日前往收房；被上诉人虽未完成市政供电但双方已约定不得以此拒绝收房，且未给上诉人宋某、王某造成损失。故宋某、王某以太原君碧房地产开发有限公司未在约定的期限交付验收合格的房屋，且未接通市政用电为由要求太原君碧房地产开发有限公司承担延期交房违约责任，不符合合同约定，亦无法律支持，本院对其请求不予支持。综上所述，宋某、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费共计人民币3414元，由上诉人宋某、王某负担。本判决为终审判决。审判长 李翠萍审判员 武 涛审判员 吕 斌 二〇二一年三月二十三日法官助理 刘玉龙书记员 孟美荣