吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民事判决书（2021）吉24民终313号上诉人（原审原告）季某，女，1980年6月15日生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：金刚山，吉林衡丰（延边）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某1，女，1970年6月8日生，汉族，无职业，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王某2（王某1之姐），住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：孙某（王某1姐夫），住吉林省延吉市。被上诉人（原审被告）：王某3，女，2004年5月30日生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：王某1（王某3之母），住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：王某2（王某3之姨），住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：孙某（王某3姨夫），住吉林省延吉市。上诉人季某因与被上诉人王某1、王某3房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3493号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。季某上诉请求：撤销一审判决，改判支持季某的诉讼请求，诉讼费由王某1、王某3负担。事实和理由：1。案涉租赁房屋长时间停水造成季某无法正常经营，已致双方签订的租赁合同无法继续履行，合同应当予以解除。2.新冠肺炎疫情导致的禁止经营状态导致合同无法继续履行，应按照法律规定予以解除。王某1、王某3辩称，季某的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.双方签订的租赁合同合法有效，不具备解除合同条件。疫情影响没有造成合同无法履行的后果，季某承租该房屋也一直在营业。2.房屋断水并非王某1的责任，新时代购物广场全楼断水，是案外人所为，王某1也积极协调自来水公司维修，并承担了本应由季某承担的维修费。3.季某一直在经营，不存在装修损失，装修费用依法不应由王某1承担。4.季某执意解除合同，应根据双方合同约定承担违约责任。季某向一审法院起诉请求：一、解除季某与王某1、王某3房屋租赁合同。二、判令季某与王某1、王某3返还已支付的剩余租金41万元、保证金2万元。三、判令季某与王某1、王某3赔偿装修损失16.25万元、租金3.75万元。共计63万。一审法院认定事实：2019年4月8日，甲方王某1与乙方季某签订房屋租赁合同，主要约定：甲方将座落于延吉市解放路1016号新时代对面的一至二层门市房租赁给乙方使用，租赁时间为2019年6月30日至2021年6月30日止，租赁期限为两年，房屋租金45万元，房屋保证金2万元；任何一方违约支付两年租金总额20％的违约金等。合同签订后，季某支付租金45万元、房屋保证金2万元，共计47万元；涉案租赁房屋交付季某，其用于经营美妆店。2019年9月，由于户外管道破裂，涉案楼盘远东大厦发生断水。经延吉市水务集团有限公司出具证明证实，停水时间大概为2019年9月18日至2019年11月6日。另查明，涉案房屋登记在王某1女儿王某3名下。至一审审结前，季某仍在持续占有租赁房屋。一审法院认为，王某1将登记在其女王某3（未成年）名下的房屋租赁给季某，王某1与季某签订房屋租赁合同，双方成立房屋租赁合同法律关系。对于季某请求解除双方签订的房屋租赁合同；返还剩余租金41万元、保证金2万元，共计43万元；赔偿装修损失16.25万元、保证金3.75万元的主张。季某提出基于停水原因解除合同，因停水系因户外管道破裂造成，王某1作为出租人对此没有过错，故该原因不符合法定合同解除条件；对于季某提出因疫情原因解除合同，2020年1月全国发生新冠肺炎疫情，但社会经营生活已在逐步恢复正常，该原因亦不属于法定合同解除条件；且直至本案审结前，季某仍在占有使用租赁房屋，故其主张结合解除合同，不符合法律规定，法院不予支持，其他诉讼请求法院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决如下：驳回季某的诉讼请求。案件受理费10,100元，减半收取5050元，由季某负担。二审中，季某举证的民事裁定书，客观真实，本院予以采信。季某举证的出租门市广告，可以证明王某1曾在租期内张贴出租广告，但不能证明双方对解除合同的细节达成一致意见，不能证明双方已协商解除了合同，本院对该证据予以采信，但对季某主张的证明目的不予采纳。季某举证的照片，未提供原始载体和拍摄时间，且照片内容不足以证明房屋装修及拆除的过程，本院不予采信。王某1提交的照片，仅从房屋外观不能证明季某经营的店铺在营业，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年10月26日，季某与案外人金某签订了一份房屋出租合同，租赁金某位于新世纪购物广场七楼729-730房屋用于经营美容院，并支付了一年的租金8万元。再查明，季某曾于2019年10月对案涉房屋租赁合同提起诉讼，后自愿撤回起诉。又查明，案涉房屋至今仍处于季某管理控制下。本院认为，关于租赁合同是否应予解除的问题。首先，季某提出的房屋长时间停水的解除合同事由，虽然其在停水期间提起过解除合同的诉讼，但自愿撤诉，在房屋恢复供水后再次以此为由要求解除合同，解除合同的事由已不具备，不能予以支持。关于新冠病毒影响经营的解除合同事由，众所周知，疫情期间包括延吉市在内的各级政府制定了限制经营等管控措施，美容行业更是管控较为严重的行业，即使在准许经营后，在周边省市疫情偶发等原因的影响下，各行各业2020年全年直至今日的经营均不同程度受到影响。加之季某在该房屋停水期间已另行租用其他房屋经营美容院，客观上确已不需要继续承租案涉房屋。综合考虑上述情形，本院认为继续履行双方的租赁合同对季某一方明显不公平，季某解除房屋出租合同的请求，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，应予支持。关于合同解除后返还租金的主体及具体金额的问题。本案所涉租赁房屋虽登记在王某3名下，但合同的签订主体为王某3的母亲王某1，房屋租金亦为王某1收取，故应由王某1承担返还租金的义务。因季某提起诉讼后并未腾出房屋，实际管理控制至今，本院确定租赁合同自判决生效之日解除，季某应承担合同解除之前的租金。合同约定的租赁期本应于2021年6月30日届满，至本案判决尚有接近4个月的时间，王某1应向季某返还4个月的房屋租金。季某租赁房屋期间因停水导致无法正常使用房屋时间约为一个半月，为租赁合同的目的能够实现，出租人有义务确保出租房屋在租赁期间用水用电等基础使用功能完备，在承租人不存在过错的情况下，不论停止供水是否出租人的原因，此期间租金亦应予以减免。因新冠病毒疫情防控措施，2020年上半年大部分时间店铺无法正常经营，期间全部损失均由承租人承担不符合公平原则，疫情期间倡导风险共担，共度难关，出租人应减免部分租金，本院酌情确定减免两个半月的租金。综上，王某1应向季某返还8个月的租金15万元（22.5万÷12×8）。因本案合同系因情势变更而解除，王某1在此期间并不存在过错，而提前解除合同导致王某1承受剩余租期的租金损失，被动解除合同导致王某1没有机会提前招租，亦可能产生损失，故本院酌情确定2万元保证金不需返还。关于装修租金和经营损失的部分，因季某对其主张没有提交证据证明，本院不予支持。综上所述，季某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2020）吉2401民初3493号民事判决；二、解除季某与王某1签订的房屋租赁合同；三、季某于本判决生效之日起三日内搬离延吉市解放路1016号新时代对面一至二层门市房；四、王某1于本判决生效之日起三日内向季某返还房屋租金15万元；五、驳回季某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,100元，减半收取5050元；二审案件受理费10,100元，合计15,150元，由王某1负担3607元，由季某负担11,543元。本判决为终审判决。审判长 战明宇审判员 张 丽审判员 张新颜二〇二一年三月二日书记员 唐 颖