河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终1215号上诉人(原审原告)：吕辉，男，1978年6月23日出生，回族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：冯亚如、闫铭珠，河南昌浩律师事务所律师。上诉人(原审被告)：刘刚，男，1970年4月30日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：胡志恒，河南筑梦律师事务所律师。上诉人吕辉因与被上诉人刘刚房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初12488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吕辉及其委托诉讼代理人冯亚如、闫铭珠、被上诉人刘刚的委托诉讼代理人胡志恒均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕辉上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人返还上诉人15万元及利息。事实和理由：上诉人支付的25万元应为购房款，而非定金。双方在签订按揭买卖合同之前，已经支付了25万元购房款，该款的性质已经确定。双方在签订按揭买卖合同时未就25万元的性质进行过任何协商讨论和一致确定，将该25万元转化为合同定金不当。上诉人已经完成合同约定的付款义务，在约定的付款条件还未成就时就已提前支付25万元购房款，不存在任何违约行为。双方无法继续履行的根本原因是被上诉人违约未办理房屋解押手续，被上诉人理应退还全部已付款。刘刚答辩称，双方购房合同明确约定25万元为定金，上诉人称为购房款不能成立。双方的聊天记录可以看出上诉人无力购买住房，上诉人违约在先。房屋抵押事实在购房时上诉人是明知的，事后出卖房屋也是上诉人不再购买后同意被上诉人出卖的，被上诉人没有违约行为。退还的10万元是被上诉人自愿退还，并不能改变25万元的定金性质。请求驳回上诉，维持原判。吕辉向一审法院起诉请求：被告向原告返还15万元及利息（以15万元为基数，从2020年3月26日起至还清之日止，按全国银行间拆借利率计算）。一审法院认定事实：2020年4月16日，原告吕辉（乙方、买方）与被告刘刚（甲方、卖方）及案外人驻马店市百乐房地产信息咨询服务有限公司（丙方）签订《房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：一、甲方自愿将坐落于置地大道置地华庭B座楼东4单元11层1108，东4单元12层1208的房产，房屋产权证号为20××86，所有权人为刘刚，建筑面积为283.64㎡，以总价182万元的价格以银行按揭形式出售给乙方。二、乙方已对此房做了充分了解，自愿以银行按揭形式购买该房屋，房价包含房屋的相关配套设施有毛坯、车库一间。三、定金支付及过户费承担情况。1、乙方为表诚意愿支付25万元整作为购房定金，暂放丙方处保管，该房产完成过户手续后用于双方物业交接及向丙方支付服务佣金使用。2、乙方全权委托丙方办理房产按揭贷款手续并同意支付总房款的2％作为银行按揭代理费。甲、乙双方约定于2020年4月30日前到丙方指定银行办理房产申贷手续……四、双方应履行的义务和责任。……3、甲方须保证该房产及其对应的土地无抵押、无司法机关查封、无债务纠纷等，不影响合法买卖……五、违约责任。……4、双方签订买卖合同后不得以任何理由违约，若乙方中途悔约不得向甲方索还定金，若甲方中途悔约应在悔约之日起3日内将定金双倍退还给乙方，另违约方需赔付守约方总房款的10％作为违约金……十、未定事项。1、甲方、乙方相互协商由乙方提前支付甲方25万元整作为购房定金。2、丙方在2020年5月31日前确定贷款额度。3、甲方不再支付服务费用等条款。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。一、诉讼中，原告吕辉提交：①银行电子回单一份，显示：吕辉于2020年1月8日向刘刚转账5万元；②银行电子回单一份，显示：刘峰瑒于2020年3月26日向刘刚转账20万元。原告用以证明：原告及原告的妻子共向被告支付了25万元购房款。被告的质证意见为：真实性无异议，但该25万元不是购房款，而是房屋买卖合同中约定的定金。二、（一）诉讼中，原告吕辉提交：①原告与被告刘刚自2020年6月11日至2020年10月19日的微信聊天记录一份，显示：“刘：我房子卖了再谈。吕：那我们也要坐下来说说啊。刘：先不谈吧。……刘：你嫂子不愿意卖给你了，我昨天晚上商量了半夜……刘：这天太忙，你放心，只要谈好我想办法也给你。……刘：先给你一部分，这一段没钱。吕：先给多少，剩下的啥时候能给，我这边也是急得很……”；②驻马店农村商业银行股份有限公司于2020年5月28日出具的贷款审批告知书一份；③银行转账凭证一份，显示：刘刚于2020年10月21日向吕辉转账10万元；④被告刘刚于2020年1月8日的收条一份，写明：“今收到吕辉购房预付款50000元”。（二）原告用以证明：1、被告出卖房屋时房屋是抵押状态，被告不解除抵押无法完成交易，抵押状态是原告事后查询该房屋情况时发现的。2、原告已经按照协议约定向银行递交材料，银行已经通知了贷款情况，并且原告已经交纳了部分购房款，已经完成了合同约定的义务，合同不能完成的根本原因是被告明确告知不再将房屋出卖给原告，并且被告已于2020年8月7日将诉争房屋过户给其他人，这才是导致合同不能履行的根本原因。3、5万元收条可以证明原告所交的25万元是预付款而不是定金。4、被告已向原告退还了10万元。（三）被告的质证意见为：对证据的真实性均无异议，但对其证明目的有异议，1、原告没有提供原、被告之间全部的微信聊天内容，导致买卖合同不能履行的根本原因是由于原告不能按时支付购房款造成的；2、贷款约定的前提条件是原告在办理贷款时应当支付相应的款项，原告并未支付，并且该贷款并未发放；3、2020年1月8日的5万元收条是双方于2020年1月8日签订的全款合同中原告所支付的购房定金，该收条的日期是2020年1月8日，而原告所提供的合同是2020年4月16日，所以该款在原告不能履行双方于2020年1月8日签订的合同以后又转化为2020年4月16日的购房定金。（四）被告刘刚提供了：2020年1月8日的房屋买卖合同一份（复印件），该合同显示：购买方式为全款，买方有吕辉签名，卖方有刘刚签名；该合同约定了卖方自愿将位于置地大道置地华庭B11-12东户房产以182万元的全款形式出卖给买方，买方支付5万元作为购房定金等条款。（五）原告的质证意见为：当时原告和被告是通过中介（与2020年4月16日合同不是一家中介）认识的，并且双方在该中介处签订了一份按揭贷款合同，后来为了省中介费，原告与被告抛开了中介签订了2020年1月8日的合同，但后来没有按该合同履行。疫情之后，因需要办理按揭，双方于2020年4月16日重新签订了按揭合同，因此2020年1月8日的合同就没有履行。（六）被告质辩称，2020年1月8日合同签订后，原告当日按合同约定交纳了5万元定金；抛开原来中介是因为原告在2020年1月8日前向被告陈述是原告能全额支付购房款，通过中介需交纳中介费，为了省中介费才抛开原来中介签订了2020年1月8日的合同，后来在履行过程中，由于原告不能凑齐房款，双方又找新的中介签订按揭合同。三、诉讼中，被告刘刚提交：被告与原告自2020年5月至2020年6月的微信聊天记录，显示：“……6月2日，吕：真对不住刚哥，这个事大家都在尽力，一分钱难倒人，现在经济确实紧迫，你看咱们商量着下面怎么弄，如果你有其他的合适买家我不耽误你。吕：现在能一下拿现金买大房子的也不多，起码这个贷款出来能缓解一下你这边的压力，我这边出来钱了会及时给你，咱也不是不讲信用的人……刘：那你也得理解我吧。我借着钱去解押就是为了诚信，你换位思考一下……吕：就是，我说到做到，做不到的我不能忽悠你……所以是我有点拖哥的后腿，你咋说我我都听着，是我对不住哥。……6月10日，刘：不好意思我这天有点忙没顾上联系你。如果按照咱们原来说的你再给我付25万我把房子解押，银行的99万贷出来，剩余32万你给我写个借条并承诺还款时间，房子我还卖给你，我这个人是讲诚信的。如果25万你也凑不出来，我就在等到你6月20号，不行我就开始挂网再卖，至于咱们俩签订过的合同咱们等我房子卖过以后找时间在一起再谈。……吕：因为买房之前中介我损失4000，现在这边帮忙贷款的费用，还有给银行人送礼、评估费，请客吃饭这些都是我一个人承担我还不够意思吧。刘：兄弟，你的损失有我的大吗？在晶耀中介你在看着和听着，在签合同时还有中介在给我联系，我看你比较实在我就同意你了，而且你说钱也不是问题，你算算我的损失多大。你要还是不要你就直接说就行了。……吕：不要我的钱怎么说，咱们得达成一致意见是不。刘：不要你得把我损失弥补出来。刘：我还等不等你，我是现在把房子挂网上还是等到20号以后挂网？吕：你先挂着，不耽误。刘：那你确定不要了是吧？……6月11日，吕：你房子可以先挂着卖，别耽误你，咱们商量下我们解除合同的事。刘：我房子卖了再谈。吕：刚哥，关于房子的事，我之前特别中意，很诚恳地预交了房款，但家中突然出现重大变故，导致资金断掉，所以对于购房实在无能为力……对于预交的购房款，我恳请您站在帮助困难家庭高度上能给予退还，至于违约金，您按照合同扣吧，毕竟我现在无实力购房了，属于过错方，也能理解……”。被告用以证明：原告存在违约行为并同意被告出售该房屋，并愿意承担违约责任这一事实。原告的质证意见为：真实性无异议，但证明目的不予认可，在双方交谈的时候，被告从未告知原告其房屋处于抵押状态，最终无论如何双方同意解除合同，被告也履行了退一部分房款的行为，因此不存在原告违约的情形。四、诉讼中，被告刘刚称，原告明确表示不再购买后，其已于2020年8月7日出售给了他人。一审法院认为，被告刘刚将其位于置地大道置地华庭B座楼东4单元11层1108、12层1208的房产出售给原告吕辉，双方于2020年4月16日签订按揭方式的《房屋买卖及居间服务合同》一份，原、被告之间系房屋买卖合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。①诉讼中，原告主张其分别于2020年1月8日、2020年3月26日向被告刘刚转账支付的5万元、20万元，合计25万元，该25万元是预付款，而不是上述合同中约定的购房定金；被告刘刚对此有异议，并称该25万元就是上述合同中约定的购房定金。原告为证明其上述主张并提交了被告于2020年1月8日出具的5万元预付款收条，因该5万元收条中虽显示的是预付款，但原、被告于2020年1月8日曾就诉争房屋签订过全款的房屋买卖合同，而该合同中约定原告向被告支付5万元的购房定金，且原告于当日向被告支付5万元，并由被告出具收条，故对于被告抗辩主张的2020年1月8日收条中的5万元就是原告为履行2020年1月8日房屋买卖合同中约定所交纳的5万元购房定金，法院予以采信。又因2020年1月8日的全款房屋买卖合同后来未再继续履行，原告又于2020年3月26日向被告交纳了20万元，加上2020年1月8日所交纳的5万元，合计25万元，原、被告双方又签订了2020年4月16日的按揭购房合同，该合同约定“甲方、乙方相互协商由乙方提前支付甲方25万元整作为购房定金”，即该合同已明确约定原告所交纳的25万元是购房定金。综上，原告所主张的该25万元是预付款，不是购房定金，与事实不符，法院不予采信。②诉讼中，原告主张诉争房屋存在抵押且被告明确告知其不再将房屋出卖给原告，并已将诉争房屋出售给他人，致使双方合同无法履行；被告对此不予认可，并抗辩主张原告存在违约行为，且原告同意被告向他人出售房屋。从被告提交的其与原告之间的微信记录中可以看出，原告对于诉争房屋存在抵押是知情的，且原告在微信中多次提到无力购房，让被告另行出售，故对于原告所主张的因房屋存在抵押及被告明确告知不将房屋出售给原告而致使合同无法继续履行，与事实不符，法院不予采信。同理，对于被告抗辩主张的原告存在违约行为，且原告同意被告向他人出售房屋，法院予以采信。法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原告向被告交纳了25万元购房定金后，原告未能按合同约定支付剩余的购房款，依据上述法律规定，原告无权请求被告返还定金，被告虽已向原告返还了10万元定金，但原告请求被告继续返还剩余15万元的购房定金及利息，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告吕辉的诉讼请求。案件受理费1650元（已减半收取），保全费1270元，合计2920元，由原告吕辉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人提交微信聊天记录一份，以证明被上诉人承诺为上诉人办理解押手续，在未办理解押时自动另找买家，构成违约；提供证人任某出庭作证，以证明《按揭房屋买卖合同》系中介公司提供的固定版本，双方就25万元的性质是否为定金未经过任何协商讨论和确定，亦未实际交付，定金条款不生效。被上诉人质证称，微信聊天记录的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据可以看出被上诉人同意为上诉人办理解押手续，也能看出上诉人对该抵押是明知的，该聊天记录并不是双方完整的聊天记录，从一审中上诉人提供聊天记录可以看出是由于上诉人主动提出无力购买而放弃该房屋的，上诉人存在违约；证人证明双方是在看完合同无异议后填写的，并且合同后边又书写了25万元为定金，该25万元应认定为定金。经以上质证，上诉人提供的以上证据与本案其它微信聊天记录内容、合同内容不符，上诉人提供的证据的证明目的不能成立，对以上证据不予采信。二审查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，双方当事人争议的主要焦点：案涉25万元是否为定金，应否退还？被上诉人于2020年1月8日出具的5万元收条中虽显示的是预付款，但双方于该日曾签订过全款的房屋买卖合同约定5万元的购房定金。上诉人又于2020年3月26日向被上诉人交纳了20万元，双方又签订了2020年4月16日的按揭购房合同，该合同约定“甲方、乙方相互协商由乙方提前支付甲方25万元整作为购房定金”，根据该合同约定，该25万元应为购房定金，上诉人主张双方未就25万元为定金协商一致的理由不能成立。关于被上诉人是否存在违约的问题，从双方的微信聊天记录中可以看出，上诉人对于诉争房屋存在抵押是知情的，上诉人在微信中多次提到无力购房，让被上诉人另行出售。上诉人主张被上诉人未办理解押并将房屋出售他人致使合同无法继续履行，与事实不符，被上诉人在上诉人未支付房款的情况下将房屋出售他人，不存在违约。根据以上情况，一审法院根据定金的法律规定，判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，吕辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由吕辉负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年三月二十五日书记员  庞壹卉