北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终4832号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，北京爱家营企业管理有限公司职员。被上诉人（原审原告、反诉被告）:高宏洁，女，1979年11月14日出生，满族。委托诉讼代理人：向建京（高宏洁之夫），住北京市。原审被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：郑淑影，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。上诉人北京爱家营企业管理有限公司（以下简称：爱家营公司）因与被上诉人高宏洁及原审被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称：我爱我家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初18877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人爱家营公司之委托诉讼代理人杜艳晶、被上诉人高宏洁之委托诉讼代理人向建京到庭参加诉讼。我爱我家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。爱家营公司上诉请求：撤销一审判决第三项，依法改判高宏洁向我方支付违约金6000元。事实和理由：在一审中，高宏洁提出因疫情防控我方未履行维修义务导致其无法正常使用房屋，故要求解除合同，但其仅提交了相关报修记录，无维修事项的证据证明涉案房屋内厨房水龙头、马桶存在问题；即使存在上述维修事项，也应考虑该事项是否足以达到高宏洁无法正常使用涉案房屋的程度。根据双方签订的合同第6.3.3条约定，我方不承担约定的维修义务，致使高宏洁无法正常使用房屋的，高宏洁才享有合同解除权。高宏洁于2020年3月19日提出报修，之后其并未就上述问题进行报修，而是直接于2020年4月17日提出解除合同。由于高宏洁提前解除合同，又因疫情防控措施对我方进行带看产生不利影响，导致涉案房屋不易对外出租，长期空置，给我方造成了经济损失，故高宏洁应按照双方签署的合同约定承担违约责任。高宏洁辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。我爱我家公司未到庭参加诉讼，但向本院邮寄情况说明，称爱家营公司的上诉请求与其无直接关系，我爱我家公司答辩意见同爱家营公司意见。高宏洁向一审法院起诉请求：⒈判令爱家营公司、我爱我家公司向高宏洁返还退租后所缴纳的房租余款1400元及房屋租赁押金6000元，并按合同约定赔偿违约金6000元；2.判令爱家营公司、我爱我家公司返还高宏洁居住期间东边建筑公司因噪音污染支付给业主的噪音污染费600元（每月为200元）；3.诉讼费由爱家营公司、我爱我家公司承担。爱家营公司向一审法院提出反诉，请求：1.判令高宏洁支付爱家营公司违约金6000元；2.反诉费由高宏洁承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年8月22日，高宏洁（承租人，乙方）与爱家营公司（出租人，甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号：AFCZ10661078ZY），约定乙方租赁甲方所管理的涉诉房屋，租赁用途为居住，居住人数不超过3人。租赁期限自2019年8月26日至2021年11月7日。租金标准为6000元/月，付款方式为季付，首期房租应于合同起租日之前全部付清，乙方应于每个支付周期届满前支付下一期租金。租赁押金6000元，租赁期满或合同解除后，甲方收取的房屋租赁押金在扣除乙方因违反合同约定而应支付的违约金、滞纳金及根据合同约定应付而未付的各项费用后，剩余部分应无息归还乙方。租赁期限内，甲方承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜（但不含乙方自带物品、设备设施）。因不可抗力（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同免责解除。甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同生效后，乙方提前退租的：应于拟解约日前7个自然日以上向甲方提交解约申请（通过相寓APP），并按月租金的100%向甲方支付违约金；若乙方实际办理日期早于申请之日后7日的，乙方应缴租金的截止日为提出退租申请之日后第7日；若乙方实际办理日期晚于申请之日后7日的，乙方应缴租金的截止日为实际解约日期。乙方结清应承担的各项费用及乙方应当承担的违约赔偿责任后，甲方应无息退还乙方尚未发生的相应租金及剩余押金。同日，高宏洁与爱家营公司、我爱我家公司签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定我爱我家公司为高宏洁、爱家营公司签署本合同提供了房源信息、签约服务等居间服务。2019年8月22日，高宏洁向我爱我家公司支付佣金4800元，向爱家营公司支付押金6000元。2019年8月23日，高宏洁向爱家营公司支付首期房租18000元。高宏洁后续又向爱家营公司支付了第二期、第三期房租各18000元。2020年4月17日，高宏洁申请解除《房屋租赁合同》，2020年4月25日，高宏洁与爱家营公司办理了房屋交接，双方协商解除了《房屋租赁合同》。2020年6月，爱家营公司退还高宏洁房租6000元。庭审中，高宏洁提交报修记录，称在小孩放寒假后其未使用涉诉房屋，2020年3月19日其发现涉诉房屋的马桶漏水、水龙头水流小等问题，通过“相寓”APP报修后，爱家营公司以疫情期间无法进入小区为由未进行维修，致使其生活受到影响，因爱家营公司违反了合同约定其要求提前解约。爱家营公司表示因疫情防控措施，公司的维修人员在该时期无法进入小区进行维修。高宏洁又提交《噪声扰民补偿费发放通知》及微信聊天记录，证明高宏洁一直与我爱我家公司联系领取噪音扰民补偿费的事宜。爱家营公司表示该笔费用应由业主持房屋所有权证等材料领取，其并未领取。经询，高宏洁表示噪音污染费尚未被领取。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告我爱我家公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据查明的事实，高宏洁承租涉诉房屋的用途为居住，新冠肺炎疫情及防控措施未导致高宏洁不能继续使用房屋。疫情期间，涉诉房屋的设施需要进行维修，因疫情防控措施，爱家营公司未能进行维修。为此，高宏洁申请解除房屋租赁合同，双方于2020年4月25日办理了房屋交接，解除了房屋租赁合同，爱家营公司退还高宏洁房租6000元。在此情形下，应认为高宏洁与爱家营公司对房屋租赁合同的解除均无过错。高宏洁要求爱家营公司返还房屋租赁押金6000元的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。高宏洁要求爱家营公司赔偿违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。同理，爱家营公司要求高宏洁支付违约金的反诉请求，法院亦不予支持。关于高宏洁主张返还噪音污染费的诉讼请求，高宏洁所提交的证据不能证明此款的具体数额，此款也没有被领取，高宏洁主张返还，依据不足，法院不予支持。关于高宏洁主张退还租金余款1400元的诉讼请求，因合同中约定提前退租应于拟解约日前7个自然日以上向爱家营公司提出申请，故高宏洁于2020年4月17日提出解约申请后，双方于2020年4月25日办理房屋交接并无不当，在上述期间，涉诉房屋仍由高宏洁占有使用，其仍需交纳相应的租金。故高宏洁的该项诉讼请求，法院不予支持。本案中我爱我家公司为居间方，其居间服务义务已经完成，高宏洁对其提出的主张，没有事实和法律依据，法院不予支持。综述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、北京爱家营企业管理有限公司于判决生效后七日内返还高宏洁房屋租赁押金6000元；二、驳回高宏洁的其他诉讼请求；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，高宏洁承租涉诉房屋用于居住。疫情期间，涉诉房屋的设施需要进行维修，因疫情防控措施，爱家营公司未能进行维修，客观上对高宏洁正常使用房屋造成影响。故高宏洁申请解除房屋租赁合同，不构成违约。一审法院认为高宏洁与爱家营公司对房屋租赁合同的解除均无过错，并无不妥。爱家营公司上诉要求高宏洁支付违约金，依据不足。综上所述，爱家营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月二十五日法官助理 徐维眷书 记 员 赵 越