浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终11027号 上诉人（原审被告）浙江**龙房地产开发有限公司，住所地杭州市滨江区东信大道**。 法定代表人：孙天文，执行董事兼总经理。 委托代理人何丽青、王语秋，浙江凯麦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州瑞禾物业管理有限公司，住所，住所地杭州市下城区颜三路****div> 法定代表人：陈民，执行董事兼总经理。 委托代理人徐茜、方盼，浙江康而沃律师事务所律师。 上诉人浙江**龙房地产开发有限公司因与被上诉人杭州瑞禾物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初1771号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员韩昱适用普通程序独任审理本案。本案现已审理终结。 原审判决认定：2016年，杭州瑞禾物业管理有限公司与碧水豪园业主委员会签订物业服务合同，其中约定委托管理期限三年，自2017年1月1日起至2019年12月31日止。商铺、幼儿园、经营用房物管费为每月每平方2.90元，地下车位服务，地下车位服务费每月每个50元以预收，一般一年一付，业主因特殊困难需延时交纳的应书面征得杭州瑞禾物业管理有限公司同意。逾期交纳的，杭州瑞禾物业管理有限公司可自逾期起按应缴费用日2‰加收滞纳金等内容。浙江**龙房地产开发有限公司在案涉小区拥有经营用房947.98平方米，已向杭州瑞禾物业管理有限公司交纳2017年的物业管理费。2018年、2019年的物业管理费未交纳。2017年年底，杭州瑞禾物业管理有限公司向浙江**龙房地产开发有限公司出具车位服务费清单，载明金额为24850元等内容。2017年12月26日，浙江**龙房地产开发有限公司支付了该24850元。2018年年底，杭州瑞禾物业管理有限公司向浙江**龙房地产开发有限公司出具车位服务费清单，载明金额为13750元等内容。2018年12月26日，浙江**龙房地产开发有限公司支付了该13750元。浙江**龙房地产开发有限公司陈述2019年9月9日、2019年10月22日出售了两个车位（编号：69、62），目前持有17个车位。2019年8月30日、2019年10月24日、2020年4月10日，浙江**龙房地产开发有限公司分别收到杭州瑞禾物业管理有限公司寄送的催缴物业费函、律师函、律师函。另经原审法院核实，根据（2020）浙0108民初3130号、（2020）浙0108民初3827号两案，浙江**龙房地产开发有限公司分别于2019年9月9日、2019年10月22日将编号为69、62的车位使用权转给案涉小区业主。2020年5月28日，杭州瑞禾物业管理有限公司诉至原审法院，请求判令：一、浙江**龙房地产开发有限公司交纳2018年度物业费32989.7元及滞纳金30086.6元（从2019年1月1日暂算至2020年3月31日，滞纳金计算至履行完毕止），合计63076.3元；二、浙江**龙房地产开发有限公司交纳2019年度物业费32989.7元及滞纳金6004.1元（从2020年1月1日暂算至2020年3月31日，滞纳金计算至履行完毕止），合计38993.8元；三、浙江**龙房地产开发有限公司交纳到2019年12月31日止尚欠的地下车位服务费254800元；四、诉讼费用由浙江**龙房地产开发有限公司承担。 原审法院认为：综合双方诉辩意见，本案争议焦点为以下两方面。一、关于浙江**龙房地产开发有限公司物业服务费的交纳。杭州瑞禾物业管理有限公司与业主委员会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。浙江**龙房地产开发有限公司作为业主，杭州瑞禾物业管理有限公司依约提供了物业服务，浙江**龙房地产开发有限公司应依约及时向杭州瑞禾物业管理有限公司支付相关物业服务费。本案中，浙江**龙房地产开发有限公司仅支付了2017年的物业费，2018年及2019年的物业费未付，且杭州瑞禾物业管理有限公司已进行书面催收，故对杭州瑞禾物业管理有限公司要求浙江**龙房地产开发有限公司支付2018年、2019年的物业服务费各32989.7元的请求，原审法院予以支持。杭州瑞禾物业管理有限公司主张2018年的物业费滞纳金从2019年1月1日起计算，2019年的物业费滞纳金从2020年1月1日起计算，于法有据，予以支持。杭州瑞禾物业管理有限公司主张按日千分之二计算滞纳金，标准过高，综合本案案情，原审法院酌情调整为2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算；从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对超出部分的滞纳金主张，原审法院不予支持。二、关于浙江**龙房地产开发有限公司车位服务费的交纳。首先，从浙江**龙房地产开发有限公司提交的第一组证据记账凭证中所涉车位服务费相应凭证即24850元发票、24850元客户收付款入账通知、24850元车位服务费清单、13750元车位服务费清单、13750元客户收付款入账通知等综合来看，可知浙江**龙房地产开发有限公司应交、实交2017年车位服务费24850元；至2017年底，浙江**龙房地产开发有限公司持有28个车位；浙江**龙房地产开发有限公司应交、实交2018年车位服务费13750元；至2018年底，浙江**龙房地产开发有限公司持有19个车位；2017年、2018年，杭州瑞禾物业管理有限公司根据浙江**龙房地产开发有限公司持有车位的数量及变动时间，按实际服务月数分别计收车位服务费等信息。第二，根据浙江**龙房地产开发有限公司陈述及经原审法院核实，浙江**龙房地产开发有限公司分别于2019年9月9日、2019年10月22日将编号为69、62的车位使用权转给案涉小区业主，之后持有车位为17个。第三，杭州瑞禾物业管理有限公司主张浙江**龙房地产开发有限公司持有163个车位并以此主张车位服务费，缺乏事实和法律依据，对此，原审法院不予认可。综上，浙江**龙房地产开发有限公司应交未交车位服务费为11150元（9个月×50元/月×1＋10个月×50元/月×1＋12个月×50元/月×17）。另外，浙江**龙房地产开发有限公司陈述杭州瑞禾物业管理有限公司妨碍其对拥有的经营用房及车位进行占有、使用、收益、出租等。若浙江**龙房地产开发有限公司认为杭州瑞禾物业管理有限公司有相应侵权行为对其造成损害，可另行向杭州瑞禾物业管理有限公司进行主张。综上，杭州瑞禾物业管理有限公司的诉讼请求与事实，部分有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、浙江**龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州瑞禾物业管理有限公司物业服务费65979.4元及滞纳金（其中32989.7元，从2019年1月1日起，按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；另32989.7元，从2020年1月1日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；二、浙江**龙房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付杭州瑞禾物业管理有限公司车位服务费11150元；三、驳回杭州瑞禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6654元，减半收取3327元，由杭州瑞禾物业管理有限公司负担2692元，浙江**龙房地产开发有限公司负担635元。浙江**龙房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的案件受理费（逾期未交，原审法院将依法强制执行）。 宣判后，浙江**龙房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院不仅遗漏了被上诉人未向上诉人提供物业服务的事实，还遗漏了被上诉人实施的妨害上诉人及承租人对案涉会所占有、使用、收益、出租等合法权益的侵权事实，片面地依据物业服务合同判决上诉人支付物业费及滞纳金，属于事实认定及法律适用错误。原审法院认为上诉人提交的照片、《房屋租赁合同》、光盘及视听资料等证据，或与本案缺乏关联性或尚不足以证明待证事实，不予采信，进而依据被上诉人提交的杭州滨江区碧水豪园小区物业管理服务合同要求上诉人缴纳物业费。事实上，前述证据与本案有直接的关联性。前述证据可以证明被上诉人不仅未向上诉人提供案涉房屋的物业服务，而且被上诉人自2018年开始至今持续实施了妨碍上诉人使用、出租案涉房屋的侵权行为，侵犯上诉人对案涉会所的占有、使用、收益、出租等合法权利。在被上诉人尚未排除对案涉房屋的侵权妨害行为之前，被上诉人始终未向上诉人提供物业服务，上诉人有权拒绝支付物业费。因此，原审法院在未审查案涉房屋物业服务提供情况及侵权情况关键事实的前提下，判决上诉人支付物业费及滞纳金，属于事实认定及法律适用错误。二、被上诉人不仅未向上诉人提供车位管理服务，还存在侵权行为，且侵权行为业经原审法院另案确认；原审法院遗漏关键事实，属于事实认定及法律适用错误。第一，被上诉人直到2019年底才开始提供车位管理服务的硬件条件，此前被上诉人一直未提供地下车位的物业管理服务，被上诉人无权向上诉人主张车位服务费。原审法院遗漏前述关键事实，属于事实认定及法律适用错误。第二，根据上诉人提交的《关于碧水豪园62号地下车库无法使用的说明》及附件、照片、告知函等证据证明，自2018年起，被上诉人无理阻挠上诉人已转让车位的小区业主进入地下车位，声称已“没收”上诉人的车位，甚至堂而皇之地在上诉人所有的地下车位上方悬挂“出租联系物业”的告示，客观上已经实施了侵犯上诉人地下车位使用权、收益权的侵权行为。需要特别说明的是，根据杭州市滨江区人民法院审理的（2020）浙0108民初3130号、（2020）浙0108民初3827号两案，杭州市滨江区人民法院已经认定被上诉人实施了侵害编号62、69地下车位使用权的妨害行为。但是，原审法院已经确认“根据（2020）浙0108民初3130号、（2020）浙0108民初3827号两案，上诉人分别于2019年9月9日、2019年10月22日将编号为69、62的车位使用权转给案涉小区业主的事实，却对经前述两案确认被上诉人对上诉人地下车位存在侵权行为的事实视而不见，另一方面又在原审判决中回避上诉人陈述的侵权主张，实属自相矛盾。因此，原审法院在未查明被上诉人对案涉地下车位提供物业服务状况以及侵权情况的前提下，判决上诉人支付车位服务费，属于事实认定及法律适用错误。三、因前述侵权行为，被上诉人未向上诉人提供案涉会所及地下车位的物业管理服务，被上诉人无权要求上诉人支付物业费及车位服务费；原审法院遗漏被上诉人根本违约的关键事实，属于事实认定和法律适用错误。自2018年起，被上诉人无理阻挠上诉人和承租人进入、使用案涉会所和地下车位，甚至不允许上诉人和承租人进入案涉小区。根据被上诉人的前述行为表明，被上诉人未根据合同约定履行向上诉人提供物业管理服务的主要合同义务，被上诉人已构成根本违约。根据《合同法》的规定，因被上诉人根本违约在先，上诉人有合理理由不支付物业费和车位服务费。但是，原审法院认为被上诉人的前述行为仅涉及侵权之诉，而未查明上诉人提出的被上诉人已构成根本违约的相关事实。上诉人认为，原审法院以“被告陈述原告妨碍其对拥有的经营用房及车位进行占有、使用、收益、出租等。若被告认为原告有相应侵权行为对其造成损害，可另行向原告进行主张”，混淆了侵权之债与合同之债，属于事实认定和法律适用错误。综上，请求撤销原判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，或发回重审。 上诉人浙江**龙房地产开发有限公司在二审中提交（2020）浙0108民初3130号民事判决书、（2020）浙0108民初3827号民事判决书，证明被上诉人存在对碧水豪园地下车位妨害使用、出租、收益、处分的侵权行为，被上诉人未提供地下车位的物业服务，上诉人有权拒绝支付车位服务费。 被上诉人杭州瑞禾物业管理有限公司辩称：上诉人的上诉请求和上诉事由违背事实。一审法院的判决认定事实清楚，证据确实充分。上诉人主张的侵权及被上诉人未提供物业服务的事实，无证据证明且一审法院均作出了明确认定。上诉人作为业主，被上诉人依约提供了物业服务，被上诉人就应该依约及时向被上诉人支付相关的物业服务，同时上诉人已经支付了2017年的物业服务费，又抗辩说上诉人没有提供物业服务，是不符合事实的。针对上诉人一再强调的被上诉人有侵权行为，在（2020）浙0108民初2613号民事判决书以及（2020）浙01民终9227号民事判决书中都已经明确。上诉人主张的该事由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人杭州瑞禾物业管理有限公司在二审中提交（2020）浙0108民初2613号民事判决书、（2020）浙01民终9227号民事判决书，证明被上诉人不存在上诉人主张的侵权行为。 上诉人浙江**龙房地产开发有限公司提交的证据，被上诉人杭州瑞禾物业管理有限公司对真实性、合法性、关联性予以认可，但是对证明目的不予认可，两份判决书的原告均是案外人而并非上诉人，且上诉人所针对的事项在杭州市中级人民法院（2020）浙01民终9227号民事判决书予以评定，被上诉人阻拦的原因系该业主没有配合办理登记手续，故上诉人的证明目的不应得到支持。本院认为，该两份判决书的真实性本院予以确认。 被上诉人杭州瑞禾物业管理有限公司提交的证据，上诉人浙江**龙房地产开发有限公司对真实性予以认可，但是对证明目的有异议，两份判决书中针对的是侵权上的排除妨害，本案在审理的是物业服务合同纠纷，所以两份判决书不能证明被上诉人提供了物业服务。本院认为，该两份判决书的真实性本院予以确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：杭州瑞禾物业管理有限公司与业主委员会签订的物业服务合同，未违反法律禁止性规定，应属有效，该合同对全体业主具有约束力。物业公司提供的物业服务具有涉众性、即时性的特点，浙江**龙房地产开发有限公司作为业主，浙江**龙房地产开发有限公司应依约及时向杭州瑞禾物业管理有限公司支付相关物业服务费。浙江**龙房地产开发有限公司上诉认为杭州瑞禾物业管理有限公司未提供物业服务，但从现有证据尚不能反映杭州瑞禾物业管理有限公司对整个小区未提供物业服务的事实。纵观本案，浙江**龙房地产开发有限公司不交纳2018年、2019年度物业费以及至2019年底的地下车位服务费的原因在于，浙江**龙房地产开发有限公司认为杭州瑞禾物业管理有限公司持续妨害其对小区会所的占有、使用、收益、出租等权利，以及地下车位权利存在争议，上述争议可以通过其他合法途径加以解决，不能作为浙江**龙房地产开发有限公司拒不交纳物业费的理由，且不交纳物业费也同时侵害了其他按时交纳物业费的业主可享受更高品质物业服务的权利，故浙江**龙房地产开发有限公司认为其无需交纳物业费和地下车位服务费的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6654元，由浙江**龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩昱 二〇二一年三月二日 书记员  杨帆