广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终370号上诉人（原审原告）：谢慧忠，男，汉族，1970年5月25日出生，住丰顺县××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××019。委托诉讼代理人：吴群峰，广东深泉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡泽帆,广东深泉律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：邱报喜，男，汉族，1960年10月14日出生，住丰顺县××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××039。委托诉讼代理人：何绍基，广东粤顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：高旭彤，广东粤顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张云英，女，汉族，1937年6月10日出生，住丰顺县××××××××××××。身份证号码：441××××××××××××023。上诉人谢慧忠因与被上诉人邱报喜、张云英确认合同无效纠纷一案，不服广东省丰顺县人民法院作出的（2020）粤1423民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢慧忠上诉请求：1、撤销广东省丰顺县人民法院作出的（2020）粤1423民初1576号民事判决；2、改判支持谢慧忠的一审诉请；3、案件受理费由邱报喜、张云英负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当，邱报喜不能依善意取得涉案房屋的所有权。一、谢慧忠事前对于《房屋处置协议书》的签署并不知情，在商议涉案房屋买卖方案时并未到场，事后也未追认，且对“张云英以其家庭较为困难和其小儿子即谢慧忠要求再增加补偿”并不知情，并自始至终没有向邱报喜索要过更多的补偿，可见该说明中其实存在不实之处。一审法院依据该情况说明认定谢慧忠知情并默许涉案房屋的买卖，明显不符合事实。二、无论是《承诺书》还是《协议书》，均没有谢慧忠授权张云英出售或者处置涉案房屋，也没有谢慧忠放弃对涉案房屋权利的相关内容，因此根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，张云英在本案中并不具备表见代理的构成要件。三、邱报喜在购买房屋时系非善意，不能依善意取得涉案房屋所有权。1、邱报喜知道谢慧忠系张云英儿子，其明知谢慧忠不同意转让房产，故意与谢慧平串通让一个80多岁的老人签订转让合同。该《协议书》实际上是邱报喜与谢慧平事后恶意串通伪造的，以此排除谢慧忠对涉案房屋的权利，谢慧忠从未在《协议书》上签字确认。且谢慧忠在收到一审法院送达的《询问笔录》《协议书》后提交的质证意见中已经申请对《协议书》进行笔迹鉴定，但一审法院认为《协议书》的真假是家庭成员内部之间的关系，与本案无关，未同意谢慧忠的笔迹鉴定申请，导致一审法院认定事实不清。2、邱报喜在购买涉案房屋时有专业的律师团队以及政府工作人员协助，其不可能不对涉案房屋的真实权利情况进行查明，也完全有能力查明涉案房屋的真实权利人情况，因此应当推定邱报喜在购买涉案房屋时实际上是清楚谢慧忠对房屋享有所有权的，谢慧忠从未放弃对涉案房屋的权利，仍然是涉案房屋的共同共有人。在有专业团队辅助的情形下，如果邱报喜仅仅依据谢慧平所出具的《协议书》就确认谢慧忠对涉案房屋不享有所有权，那么邱报喜在签订《房屋处置协议》时存在重大过失。3、涉案房屋登记在张云英的丈夫谢育芝名下，谢育芝已故，房屋现由张云英居住。该事实足以证明谢育芝的继承人并未对涉案房屋的办理继承登记，在房屋所有权证书尚未变更的情形下，第三人购买房屋时不可能为善意，故邱报喜购买涉案房屋时也不可能为善意。此外，按照谢慧平所提交的《协议书》字面意思，也难以证明谢慧忠放弃对涉案房屋的权利，《协议书》中约定的是涉案房屋被征收后所获得的房款重新购买的房屋归张云英所有，而并非约定本案涉案房屋的归张云英个人所有，因此邱报喜不能善意取得涉案房屋。综上所述，无论邱报喜对于《协议书》的伪造是否知情，其在购买房屋时明知涉案房屋登记在谢慧忠父亲谢育芝名下，所有权证书尚未变更，此种情形下邱报喜购买房屋也不可能是善意，不能依法善意取得涉案房屋的所有权。请求二审法院在查明事实的基础上依法裁判。邱报喜辩称：一审判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。1、邱报喜不存在对涉案房屋强买强卖、恶意串通他人的不法行为。首先，当时实际情况是整栋楼房的住户主动要求邱报喜购买其老旧住房，邱报喜在整个收购房屋的过程中，多次协同工作组以及涉案房屋所处大楼的其他住户，反复协商处理收购涉案房屋的事宜，以致于在签订《房屋处置协议书》后仍然要求张云英家庭出具《承诺书》，而且在张云英与谢慧平等人的陈述以及其家庭内部签订的分家《协议书》中的内容足以让邱报喜认定张云英才是房屋的实际产权人，《协议书》也已经载明包括谢慧忠等几兄弟如遇第三方征收购买，其兄弟几人均同意出卖涉案房屋。其次，涉案房屋登记在张云英已故的丈夫名下，张云英和谢慧忠、谢慧平等人又属于直系血亲的关系，结合整个房屋买卖的过程和风俗习惯，邱报喜也有充分的理由相信张云英在签订合同时拥有代理权限，邱报喜已然尽到了合理的注意义务。最后，邱报喜按照6200元/㎡购买涉案房屋，支付的价款已经成倍高出了当时(直至现在)当地的市场价格，房屋价款足以在当地购买一套精致的商品房，更何况涉案房屋是建造于上世纪八十年代的危旧房屋，在交易期间的市场价远低于3000元/㎡；尔后邱报喜又另行支付给张云英家人16.8万元补偿，张云英家庭足额收到款项后将涉案房屋腾空交付给邱报喜处置。由此可见，邱报喜已然尽力避免矛盾，妥善处理房屋买卖事宜，善意取得涉案房屋，不存在任何过失。2、涉案房屋是张云英常年居住管理使用。首先，根据其家庭内部的分家《协议书》可以看出谢慧忠放弃并且失去对涉案房屋的权利。其次，无论从谢慧忠的同胞兄弟谢慧平向一审法院的陈述，还是丰顺县汤坑镇人民政府、丰顺县商业总公司出具的《情况说明》均足以证实谢慧忠对涉案房屋买卖事宜是完全知情，而签署《房屋处置协议书》时虽然谢慧忠未到场，但不代表其不知情，况且谢慧忠不在涉案房屋内居住，其当时不在现场亦属正常，谢慧忠至今仍然单方在口头上坚持其不知情，但没有提供任何证据加以证实，其说辞不足为信。最后，《协议书》上明确写明了“如现居住(父亲汤坑的房屋)因开发商征用后……”的约定，且均有其家庭成员的签字确认，就是说明包括谢慧忠等几兄弟如遇第三方征收购买，其兄弟几人均同意出卖涉案房屋。3、退一万步讲，邱报喜已经在本案诉讼前将涉案房屋在内的整栋楼房完全拆除，涉案房屋已不复存在，谢慧忠一审请求恢复原状显然不可能实现，谢慧忠如果认为给其造成了经济损失，也只能通过与张云英家庭成员之间内部协商或诉讼解决，与邱报喜无关。张云英经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。谢慧忠向一审法院起诉请求：1、确认邱报喜、张云英之间签订的《房屋处置协议书》无效；2、判令邱报喜立即停止非法拆迁等侵权行为，将房屋恢复原状，并赔偿谢慧忠实际损失人民币50万元；(房产价值约为人民币122万元)；3、案件受理费由邱报喜、张云英承担。一审诉讼过程中，谢慧忠增加诉讼请求：“判令涉案房产（产权证编号：B栋1143649）不得转移登记至邱报喜名下。”一审法院查明，2019年11月25日，张云英与邱报喜签订一份《房屋处置协议书》，主要约定：“甲方张云英（谢育之已故），乙方邱报喜。一、甲方所有的房屋位于丰顺县××××××××××××，该房屋已办理产权证，产权证编号为：B栋1143649，甲方承诺该房屋所有权为甲方所有；甲乙双方共同确认：甲方房屋套内面积为98.41平方米、公摊面积10.22平方米、单车房面积7.81平方米，合计总面积为116.44平方米。二、甲乙双方一致同意由乙方以现金补偿方式按上述确认的房屋面积以每平方米6200元补偿甲方，补偿后，甲方房屋归乙方所有，由乙方处置，办理房屋拆除、注销登记等事由发生的一切费用由乙方自行承担，与甲方无关；甲方应在签订协议之日起三个月内腾空房屋交付给乙方，确因特殊原因，最迟不能超过2020年6月30日；甲方如逾期未搬离，甲方留在房屋内的一切物品视为甲方废弃物，乙方有权无偿处置，不作任何补偿。三、甲方收取补偿款后，在乙方向政府相关部门申请办理与本协议有关的房屋产权处置事项需要甲方协助时，甲方应无条件无偿予以协助，否则视为违约，以补偿款的30%计息违约金支付给乙方。本协议经甲乙双方签字即生效，本协议一式五份，甲方执一份，乙方执三份，报商业企业总公司和汤坑镇政府备案一份。”张云英在甲方栏签名并按捺指模，邱报喜在乙方栏签名并按捺指模，广东粤顺律师事务所在见证人栏盖章。协议签订后，邱报喜于2019年11月27日通过户名为邱钊钊的银行账户向张云英转账支付了721928元。此外，张云英于2020年1月13日向邱报喜出具一份“承诺书”，主要内容为：“兹有我位于丰顺县×××××××××××××产，户名：谢育之，证件号为：B栋1143649号房屋，经协议，由我们自愿转让给邱报喜，计共721928元，搬迁费3.2万元，另补偿费8万元，支付张云英8.8万元，总计921928元。我们保证按时搬迁，具体家内子女及兄弟姐妹产生的与本房一切事情，由我们自行处理。”张云英与其儿子谢慧平领取了上述款项。2020年7月，邱报喜将案涉房屋拆除，谢慧忠则以共有产权受侵害为由向一审法院起诉并提出诉请。一审法院另查明，涉案房屋为谢育芝（已故）于1997年9月22日向广东省丰顺县糖烟酒集团有限公司购买，张云英与谢育芝为夫妻关系，谢慧忠是谢育芝与张云英的儿子。一审法院还查明，邱报喜与张云英签订《房屋处置协议书》时，张云英的次子谢慧平向工作组出示壹份《协议书》，《协议书》主要内容为：“经三兄弟商量决定，抚养母亲协议书如下：一、母亲生活费三兄弟共同承担，每人每月生活费伍佰元（物价上涨另商议）。二、母亲住院医疗费三兄弟共同负担（常年护理母亲者承担5%医疗费）。三、如果现居住（父亲汤坑的房屋）因开发商征用后，征用的房款重新购买一套房屋（三房一厅），如果有余款，归母亲所有，房产权归母亲所有。四、为确保母亲老有所养，谢慧平与母亲同住并护理。（必须护理到百年归寿后，房权归谢慧平所有）。五、谢慧平拥有永远居住权，不得有任何借口出售房屋。六、此协议一式三份，各执一份。在场人埔寨母舅：张玄敢母亲：张云英大儿子：谢慧鹏二儿子：谢慧平小儿子：谢慧忠2012年10月31日。”谢慧平在接受一审法院询问时表示，其母亲张云英将房屋出售给邱报喜并签订《房屋处置协议书》是自愿真实的，房产证也是由张云英自己交给徐代森的；开发商收购房屋前其已经告知其哥哥谢慧鹏、姐姐谢慧娟和弟弟谢慧忠；其兄弟间签有分家协议书，写明关于母亲张云英抚养问题和丰顺县××××××××××××第一层101房的处置问题，协议书上有三兄弟的签名。并提供《协议书》原件供法庭核对。一审法院再查明，丰顺县汤坑镇人民政府、广东省丰顺县商业企业总公司向一审法院出具一份《关于原糖专公司职工与邱报喜交易套房的情况说明》，其主要内容为：“2008年1月，经县政府批准同意，商业总公司将办公楼一层至二层和公司仓库房地产向社会公开拍卖，2009年3月，邱报喜通过拍卖行竞拍买得该房地产。邱报喜购买得房地产后，由于该栋大楼建造于八十年代，欲对购得房地产进行改造，但因该办公楼的三层至六层仍为职工套房，未纳入拍卖资产范围，住户房屋未能妥善安置，导致无法办理国土证，由此，邱报喜近年来一直向政府部门投诉，要求办理国土证。2018年2月27日，县政府廖茂忠县长批示:妥善解决邱报喜与原糖专公司房地产买卖产生的遗留问题。2018年6月，根据县领导的指示精神，由汤坑镇政府负责牵头，县商业总公司协助，抽调相关部门的工作人员组成工作组(由徐代森任组长)，负责协调处理办公大楼的三层至六层共24户套房的处置工作。2019年底，通过各方不懈努力，24户住户协商一致，由邱报喜以6200元/平方米的价格购买(收购)套房。上述24户套房处置问题解决后，位于该栋大楼临近的另一栋(该栋楼共有10户住户)的部分住户向我们工作组提出，要求与邱报喜商量也按照6200元/平方米的价格购买其套房，工作组转达意见后，邱报喜提出必须整栋楼10户住户全部同意才能购买。于是，该栋楼派出以吴永胜、杨克新(原糖专公司经理)、王优建等人为10户代表在工作组的协调下与邱报喜进行协商，通过多次反复沟通协调、酝酿，各方基本达成共识后，于2019年10月13日晚，工作组召集10户住户代表到张云英家开会商讨，张云英及其二儿子谢慧平夫妻均到场商议套房买卖方案，经充分协商，大家协商一致，全部自愿同意由邱报喜以6200元/平方米的价格购买10户住户的套房。会后，各户于2019年11月25日由工作小组主持下在原糖专公司大楼一楼办公室签订《房屋处置协议》。协议签订后在工作组催告各户按时腾退房屋期间，张云英以其家庭较为困难和其小儿子即谢慧忠要求再增加补偿，张云英二儿子谢慧平则以该房屋其有份其才有权处置为由要求增加补偿，同时出具了张云英一家人对该房屋的处理协议书，以进一步证明他们有权处置房屋。后来邱报喜通过工作组分别额外支付给张云英8.8万元和谢慧平8万元。他们收款后，张云英于2020年1月13日，出具内容为“保证按时搬迁，其家内子女及兄弟姐妹产生的与本房户一切事情由我们自行处理”的一份《承诺书》交给工作组转交邱报喜。房屋交易合同签订完成后，我们工作组将《房屋处置协议书》一份上报丰顺县商业总公司备案，一份上报丰顺县汤坑镇政府备案。2020年7月中旬，邱报喜将购买得的上述24户和10户住户的套房进行拆除，在拆到接近地面时，张云英的儿子谢慧忠到现场制止并报警，汤坑镇派出所出警处理，派出所在了解情况后，告知谢慧忠通过法律途径解决纠纷。至此，我们工作组按照上级的要求，全面完成了原糖专公司位于丰顺县××××××××××职工套房的处置工作，解决了邱报喜与原糖专公司职工套房住户之间的纠纷。2020年10月20日”。丰顺县汤坑镇人民政府、广东省丰顺县商业企业总公司在该文件后注明“以上所述情况属实”并加盖公章。深圳市国量行资产评估土地房地产估价顾问有限公司于2019年9月20日向丰顺县汤坑镇人民政府出具一份《房地产价值预估函》，预估涉案房产单价为3000元/㎡，预估总价值为267780元。一审法院认为，张云英与邱报喜于2019年11月25日签订的《房屋处置协议书》，是在丰顺县汤坑镇人民政府和广东省丰顺县商业企业总公司的协调下，张云英在其儿子谢慧平的陪同下，作为丰顺县×××××××××××××××××产的户主与邱报喜签订的，合同约定的房屋购买价每平方米6200元，远远高于案涉房屋的预估价每平方米3000元，且张云英已收取了购房款及邱报喜额外补偿的16.8万元，出具了《承诺书》，并将房屋交付邱报喜拆除，故签订案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为合法有效。谢慧忠主张邱报喜采用欺诈的手段与张云英签订案涉合同没有事实依据，且与丰顺县汤坑镇人民政府、广东省丰顺县商业企业总公司联合出具的情况说明及谢慧平的陈述不相符合，故不予采信。案涉房屋虽登记在张云英的丈夫谢育芝名下，谢育芝已故，房屋现由张云英居住，签订合同时，张云英及其儿子谢慧平出示一份由母亲张云英、大儿子谢慧鹏、二儿子谢慧平、小儿子谢慧忠于2012年10月31日签订的《协议书》，确认案涉房屋被开发商征收所得款项归母亲张云英所有，且丰顺县汤坑镇人民政府和丰顺县商业总公司及谢慧平均证明邱报喜、张云英签订《房屋处置协议书》时，谢慧忠是知情的。即使案涉房屋存在其他共有人，张云英在签订案涉合同亦构成表见代理。谢慧忠主张该《协议书》是谢慧平伪造，属其家庭成员内部之间的关系，邱报喜对此无法判断，邱报喜现已善意、有偿取得案涉房屋，故谢慧忠主张张云英未经其他共有人同意处分房屋无效没有法律依据，不予支持。张云英经一审法院传票传唤拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回谢慧忠的诉讼请求。案件受理费15780元（谢慧忠已预交），由谢慧忠承担。二审中，双方未提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属确认合同无效纠纷。本案二审的主要争议焦点为：一审未支持谢慧忠的诉讼请求是否正确。本案中，首先，邱报喜与张云英签订《房屋处置协议书》时，张云英的次子谢慧平向工作组出示的《协议书》为兄弟姐妹之间的分家协议，该《协议书》对涉案房屋的处置已有明确约定。其次，谢慧平在接受一审法院询问时表示开发商收购房屋前其已经告知其他兄弟姐妹，《协议书》上亦有三兄弟的签名，并提交该《协议书》原件供法庭核对。第三，张云英和谢慧平收款后，张云英出具内容为“保证按时搬迁，其家内子女及兄弟姐妹产生的与本房户一切事情由我们自行处理”的《承诺书》交给工作组转交邱报喜。第四，丰顺县汤坑镇人民政府、广东省丰顺县商业企业总公司向一审法院出具的《关于原糖专公司职工与邱报喜交易套房的情况说明》亦证明邱报喜、张云英签订《房屋处置协议书》时，谢慧忠是知情的。第五，签订拆迁补偿协议由户主代表亦系民间风俗。故，涉案房屋虽为谢育芝（已故）与张云英夫妻存续期间向广东省丰顺县糖烟酒集团有限公司购买，谢慧忠亦未在《房屋处置协议书》上签名，但综合上述情况，邱报喜在与张云英签订《房屋处置协议书》时有理由相信张云英及其儿子谢慧平构成表见代理，有权代表全家与邱报喜签订《房屋处置协议书》。且涉案房屋经深圳市国量行资产评估土地房地产估价顾问有限公司评估后认定单价为3000元/㎡，预估总价值为267780元，但邱报喜仍以6200元/平方米的价格购买(收购)涉案房屋，并根据张云英以其家庭较为困难的主张，通过工作组分别额外支付给张云英8.8万元和谢慧平8万元。因此，谢慧忠主张邱报喜在购买房屋时非善意没有事实依据，不予支持。一审法院未支持谢慧忠的诉讼请求并无不当，应予维持。综上所述，上诉人谢慧忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15780元（该款已由上诉人谢慧忠预交），由上诉人谢慧忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄伟玲审 判 员 叶自辉审 判 员 罗锡芳二〇二一年三月十六日法官助理 苏建东书 记 员 钟利花