浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)浙01民终850号 上诉人（原审被告、反诉原告）：沈丽红，女，1984年9月16日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：金林慧，浙江**新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州乾唐商业经营管理有限公司，住所地杭州市余杭区南苑街道南大街326号1幢A座503、504、505室，统一社会信用代码：91330110MA28T11Q8L。 法定代表人：吴缨，董事长。 委托诉讼代理人：高隽、王琳，浙江百元律师事务所律师。 上诉人沈丽红因与被上诉人杭州乾唐商业经营管理有限公司（以下简称乾唐公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初4006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员金瑞芳适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年11月10日，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，甲方将坐落在杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢301铺位的房屋出租给乙方，该商铺计租面积为96平方米，甲乙双方约定的租赁期限是3个租赁年度，自2018年4月18日起算，乙方租赁场所开业日最迟不得迟于2018年4月18日。甲方同意在自2018年4月18日至2019年6月17日期间内给于乙方2个月经营期的减租扶持，扶持期内，乙方仍须按本合同的规定交纳各项物业服务费、水电费、装修保证金、垃圾清运费等因装修、使用该商铺所发生的一切费用。如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金。 租赁期限内，该商铺的租金价格为，从2018年4月18日至2019年4月17日，月租金合计人民币16060元；从2019年4月18日至2020年4月17日，月租金合计人民币16060元；从2020年4月18日至2021年4月17日，月租金合计人民币17024元。租金支付方式为季付，乙方在商铺交付使用前一个月支付3个月租金，计人民币48180元，自2018年4月18日开始至2018年9月17日。其后，乙方应在每期租金到期前一个月的10号前，向甲方预付下一期的租金（包括租金扶持期内物业费）。具体租金支付方式及租金扶持方式为，自2018年4月18日开始至2018年9月17日止，月租金人民币16060元，一次性支付3个月租金使用5个月。非因甲方原因，乙方暂停营业的（包括但不限于受到行政处罚的），乙方应按合同约定支付租金。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之三支付违约金。 综合物业服务费人民币50元/月/平方米，包含物业服务费、公共区域水电公摊费用，不包含中央空调使用费，从2018年4月18日开始计算。乙方应按自然季度为一期支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的10日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费。乙方应于本合同生效之日起十五日内，向物业管理公司预付人民币14400元综合物业服务费，该预付服务费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。 乙方在租赁场所实际产生的水费、电费、燃气费等费用（统称为“公用事业费”）由乙方承担，本合同签署时的公用事业费收费标准为：水费单价人民币4.8元每立方米；电费单价人民币1.35元每度；燃气自行申请并结算。如公用事业部门调整公用事业收费标准的，则甲方有权调整上述公用事业收费标准。 乙方租赁场所产生的垃圾，由乙方根据甲方的要求自行收集、封装并运送至物业管理公司指定位置。日常垃圾费用包含在综合物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计（每桶人民币20元，每桶240L）。 乙方应在本合同签署时，向甲方支付相等于3个月之租金（合同首年）作为房屋租赁保证金，保证金为人民币48180元。乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无需归还乙方。甲方有权从上述保证金中扣减、抵消任何乙方应付而未付的租金和其他费用，由此造成的不足部分，乙方须在接到甲方通知后五天内将其补足。 为保证乙方遵守物业管理公司对租赁场所统一管理的要求，乙方同意在本合同生效后5日内向甲方或物业管理公司缴纳质量保证金共计人民币3000元，作为乙方对商品质量、服务质量、守法经营之担保。 合同还就其他事项进行了约定。 此外，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订一份《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》（编号:H001-1），约定商铺计租面积变更为64平方米。租赁期限内，商铺的租金价格变更为，从2019年5月1日至2020年6月30日，月租金合计人民币10706.67元；从2020年7月1日至2021年4月17日，月租金合计人民币11349.07元。补充协议还就其他事项进行了约定。 此外，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订一份《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》（编号：H001-2），约定租金计租日为2018年8月1日；综合物业费起交日自2018年7月1日开始计算。补充协议还就其他事项进行了约定。 此外，乾唐公司（甲方）与沈丽红（乙方）签订一份《绿地艺尚魔方租赁合同补充协议》（编号：H001-3），约定甲方给予乙方1个月免租扶持，自2019年4月1日至2019年4月30日，租金总额人民币16060元，甲方给予乙方全额减免；乙方应于2019年5月15日前支付前期所有欠款（包括但不限于租金、物业管理费、能耗费），合计人民币76980元。如乙方逾期不付的，本补充协议不生效，免租扶持期间，物业管理费、能耗费正常缴纳。补充协议还就其他事项进行了约定。 2019年8月30日，乾唐公司向沈丽红寄送一份《解约函》，《解约函》载明，根据合同“四、租金及其支付方式”“六、其他费用及支付”“十七、解除本合同的条件”之有关约定，我司特致函如下：于2019年9月6日解除与贵司签订的《商铺租赁合同》及相关《补充协议》；请贵司收函后，腾空承租房屋，支付至合同解除之日止（即2019年9月6日）租金69752元、综合物业服务费24960元、垃圾清运费248元，退还此前已享受的租金扶持费用，并支付相应违约金。《解约函》还载明了其他事项。 2019年9月10日，沈丽红出具了一份《退场确认书》，《退场确认书》上载明：鉴于我方与乾唐公司关于“杭州市余杭区南苑街道乔莫东路285号1幢301铺位”的《商铺租赁合同》已于2019年9月6日解除。我司于近日对商铺进行清退，现该商铺内的所有物品均已搬迁完毕，商铺内剩余物品我司自愿放弃。我司不得以商铺物品丢失、毁损等追究乾唐公司任何责任。 在庭审中，经双方确认，乾唐公司与沈丽红签订的补充协议（编号为:H001-3）的第二条中“乙方应于2019年5月15日前支付前期所有欠款”是指2018年10月1日至2019年3月31日的欠款。 乾唐公司变更后的诉讼请求为：1、沈丽红支付乾唐公司租金44968.01元；2、沈丽红支付乾唐公司综合物业服务费18240元；3、沈丽红支付乾唐公司租金扶持费用48180元；4、沈丽红支付乾唐公司垃圾清运费1240元；5、沈丽红支付违约金32463.97元（详见费用计算清单）；6、判令沈丽红承担本案诉讼费用。 沈丽红变更后的反诉请求为：乾唐公司退还沈丽红押金48180元和质量保证金3000元，共计51140元；2、乾唐公司返还沈丽红装修保证金2300元；3、反诉费用由乾唐公司承担。 原审法院认为：乾唐公司与沈丽红签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容未违反相关法律法规规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。沈丽红未按约支付租金及综合物业服务费，其行为已构成违约。乾唐公司已书面通知沈丽红，于2019年9月6日解除双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，沈丽红在《退场确认书》中也对该日期予以确认，因此，原审法院确认《商铺租赁合同》及《补充协议》已于2019年9月6日解除，租金、综合物业服务费等费用应付至合同解除之日。 关于本诉部分乾唐公司的第一、二项诉讼请求，在庭审中，双方确认沈丽红租金已付至2019年4月30日，综合物业服务费付至2019年3月31日。故对于乾唐公司的第一、二项诉讼请求，原审法院予以支持。 关于乾唐公司的第三项诉讼请求，根据案涉合同约定，如因乙方违约导致合同解除的，甲方有权向乙方索取租金扶持期内所减免的所有租金，补充协议为租赁合同补充及有效附件，补充协议未涉及事宜，仍按租赁合同相关条款执行。故乾唐公司的第三项诉讼请求，原审法院予以支持。 关于乾唐公司的第四项诉讼请求，乾唐公司提交餐饮垃圾统计数量表系其单方制作，原审法院不予认可。但沈丽红在庭审中认可其应支付垃圾清运费620元，系其对自身权利的处分，不再予以调整，故原审法院对于乾唐公司的第四项诉讼请求中620元部分予以支持。 关于乾唐公司的第五项诉讼请求，沈丽红虽存在违约行为，但案涉商场人流量不足，大部分商户经营惨淡，且沈丽红已经支付房屋租赁保证金48180元，该部分保证金已足够弥补因沈丽红违约导致乾唐公司所遭受的损失，故原审法院对乾唐公司的第五项诉讼请求不予支持，对沈丽红第一项反诉请求中要求押金退还48180元亦不予支持。 关于沈丽红第一项反诉请求中3000元质量保证金，在庭审中，乾唐公司同意抵扣，故原审法院对沈丽红第一项反诉请求中3000元部分予以支持。 关于沈丽红第二项反诉请求，双方均认可该2300元装修保证金已抵沈丽红欠付的租金、物业费，故原审法院对沈丽红第二项反诉请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年10月20日：一、沈丽红支付乾唐公司租金44968.01元，于判决生效后十日内付清；二、沈丽红支付乾唐公司综合物业服务费18240元，于判决生效后十日内付清；三、沈丽红支付乾唐公司租金扶持费用48180元，于判决生效后十日内付清；四、沈丽红支付乾唐公司垃圾清运费620元，于判决生效后十日内付清；五、乾唐公司退还沈丽红质量保证金3000元，于判决生效后十日内付清；以上五项折抵，沈丽红支付乾唐公司109008.01元，于判决生效后的十日内付清；六、驳回乾唐公司的其他诉讼请求；七、驳回沈丽红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3248元,减半收取1624元，由乾唐公司负担384元,沈丽红负担1240元，于判决生效后十日内缴纳；反诉案件受理费1137元,减半收取569元，沈丽红负担544元，乾唐公司负担25元，于判决生效后十日内缴纳。 宣判后，沈丽红不服，向本院提起上诉称：一、一审判决片面地把本案按照一个简单的租房合同纠纷来处理。乾唐公司不仅仅是作为商场的招租方，更是商场的管理方，对商场的业态布局、商场设施的运行、对外的广告宣传、人流量及经济效益等都负有不可推卸的责任。但是乾唐公司对此丝毫没有尽到义务。商场的商户几乎尽是亏损，一审判决已经认定了该事实，但对于乾唐公司应当承担的责任却只字未提。二、本案双方所签订的商铺租赁合同，是由沈丽红提供的。从合同的全部内容来看，对沈丽红如有违反合同该作如何处理作出了多个约定，而对于乾唐公司如违反合同约定应该承担怎样的责任几乎完全没有。甚至连乾唐公司如没有按照合同约定时间开业应该承担什么责任，这一基本违约责任条款都没有。因此该份合同内容显失公平。三、一审判决实体处理不公。一审判决以沈丽红拖欠租金、物业管理费等为由认定沈丽红违约，不支持沈丽红要求返还租赁押金的反诉请求。但对于乾唐公司违反合同约定，延迟二个多月开业的重大违约行为，理应承担对等的违约责任。一审判决不作任何认定，明显有失司法公正。四、有关租金扶持费用。在双方签订的补充协议中，已有了明确约定，租金计租日自2018年8月1日开始计算。同时，补充协议明确约定，本补充协议与租赁合同有冲突之处，以补充协议内容为准。因此，双方租金的计算应该从2018年8月1日起。在此期间，乾唐公司并未给沈丽红租金以任何扶持。同时，按照合同约定，商场开业时间为2018年4月18日，免租时间为2018年4月18日至2018年6月18日。而实际开业时间是2018年6月28日，因此合同约定的减免租金租赁时间根本没有发生。综上，一审判决认定事实有误，实体处理不当。沈丽红的上诉请求为：撤销原审判决第三项和第七项，改判驳回乾唐公司要求沈丽红支付租金扶持费用的诉请，支持沈丽红要求乾唐公司返还租赁押金的诉讼请求。 针对沈丽红的上诉，乾唐公司发表答辩意见称：第一，关于逾期开业问题，其实并不存在逾期，合同3.4条约定甲方有权统一调整开业日，且甲方已经书面通知沈丽红。租金计算日期及免租期日期都相应顺延，故并乾唐公司不存在违约。第二，关于租金扶持费用，补充协议4.3条明确约定双方租金从2018年8月1日开始计算，免租期也是从2018年8月1日开始计算，给予了沈丽红两个月的免租使用期。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”现沈丽红就租金扶持费以及返还保证金提起上诉，本院将围绕上述争议焦点进行审查。 关于免租期问题。双方补充协议约定，计租期从2018年8月1日起，沈丽红前期缴纳了三个月租金，同时结合双方当事人的陈述、租金支付情况及租金和物业费的计算方式进行推定，双方在补充协议中约定的76980元欠款包含三个月的租金和六个月的物业费，故沈丽红在2018年8月1日至2019年3月31日八个月期间实际缴纳了六个月租金，存在免交两个月租金的事实。现沈丽红并未提供证据证明上述两个月的租金亦已经缴纳，故乾唐公司在上述期间给予了两个月的免租期。因该免租期发生在开业之后，与迟延开业并无关联，沈丽红以此为由主张乾唐公司无权要求其返还租金扶持费用，依据不足。依据案涉《商铺租赁合同》的约定，如因沈丽红违约导致合同解除，乾唐公司有权向沈丽红索取租金扶持期内所减免的所有租金，故原审法院判决沈丽红支付乾唐公司相应的免租期租金，具有事实和法律依据。 关于保证金返还问题。案涉《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，沈丽红上诉主张案涉合同约定的条款内容显失公平，亦未请求撤销，故案涉合同应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。依据案涉《商铺租赁合同》的约定，如因沈丽红擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致乾唐公司行使解除合同权利，乾唐公司可全部没收保证金而无需归还沈丽红。因案涉合同系因沈丽红的违约行为而解除，故原审法院对沈丽红要求返还保证金的请求不予支持，并无不当。 综上，沈丽红的上诉请求和上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2209元，由上诉人沈丽红负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 金瑞芳 二〇二一年三月十日 法官助理 徐森燕 书 记 员 钟国维