广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21671号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳世艺实业有限公司，住所地深圳市罗湖区东晓街道绿景社区金稻田路1139号培峰苑B栋905。法定代表人：曹玉成，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：容文豪，广东辰耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：林夏雨，广东辰耀律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱溪，男，汉族，1987年6月23日出生，身份证住址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：王洪坚，广东瑞霆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。上诉人深圳世艺实业有限公司因与上诉人朱溪房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初9763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。深圳世艺实业有限公司上诉请求：1.依法撤销（2020）粤0303民初9763号民事判决第二项、第三项；2.请求依法改判朱溪向深圳世艺实业有限公司支付违约金636391.6元人民币；3.本案一审本诉与反诉、二审诉讼费用均由朱溪承担。事实与理由：一、案涉《房屋买卖合同》并未免除一方责任或加重一方责任，不应当适用格式合同的法律规定。二、深圳世艺实业有限公司已在案涉合同及《价格确认书》中向朱溪明确表示案涉房屋为二手房，已尽到合理的提示义务。三、深圳世艺实业有限公司出售案涉房屋的方式合情合理，并不会让普通购房者产生案涉房屋系新房的误解。四、朱溪于2018年1月14日前来XXX小区签署案涉合同及看房时该小区已入伙1年零7个多月，截止2018年1月14日入住率约90%，朱溪客观上明知XXX小区为已售楼盘，案涉房屋为二手房。五、即使原审法院认为朱溪在签署案涉合同时对案涉房屋的性质存在误解，亦应当适用有关重大误解的法律规定予以审判，而非格式合同的法律规定，原审判决适用法律错误。六、案涉合同无法继续履行的责任在于朱溪因资金问题而未能按照合同约定履行付款义务，深圳世艺实业有限公司并未隐瞒案涉房屋系二手房的事实，且朱溪直至原审之前均未就案涉房屋系二手房一事向深圳世艺实业有限公司提出过任何异议。朱溪上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项，支持朱溪一审双倍返还定金10万元的反诉请求；2.本案的一审本诉和反诉、二审诉讼费用均由深圳世艺实业有限公司承担。事实与理由：一、原审判决认定朱溪存在过错，有违公平、正义原则。二、原审判决适用法律错误。深圳世艺实业有限公司向一审法院起诉请求：1.请求贵院依法确认深圳世艺实业有限公司、朱溪之间的《房屋买卖合同》于2018年2月1日解除；2.请求贵院依法判令朱溪向深圳世艺实业有限公司支付违约金636391.6元人民币（大写：陆拾叁万陆仟叁百玖拾壹元陆角）；3.请求贵院依法判令本案诉讼费、保全费、担保费、公告费、差旅费等费用均由朱溪承担。朱溪向一审法院反诉请求：1.确认朱溪与深圳世艺实业有限公司签订的《房屋买卖合同》已于2018年2月1日解除；2.判令深圳世艺实业有限公司向朱溪双倍返还定金人民币100000元；3.本案中因提起本诉和反诉所产生的一切诉讼费用均由深圳世艺实业有限公司承担。一审法院查明，2018年1月14日，深圳世艺实业有限公司与朱溪签订《房屋买卖合同》，约定由朱溪以3431958元的转让总价款购买位于深圳市罗湖区单位，建筑面积约为61.06平方米，合同第三条约定在本合同签订时买方需向卖方支付该房地产交易定金5万元，在本合同签订后2日内（含当日）再向卖方支付定金15万元。双方还对付款方式、递件过户时间、房地产交付、房产装修、税费承担、违约责任等条款进行了约定。该《房屋买卖合同》中仅在第五条［递件过户时间］中约定“双方应在如下约定期限内签订《深圳市二手房买卖合同》，……”。合同签订后，朱溪通过微信支付了5万元定金，深圳世艺实业有限公司向朱溪出具了收据确认收到定金。深圳世艺实业有限公司分别于2018年1月24日向朱溪发出《催促履行通知书》，要求朱溪于2018年1月27日支付定金15万元、于2018年2月1日通过EMS邮件发送《解除合同通知书》，通知朱溪“现依法解除您与我司签订的上述《房屋买卖合同》并向您追究总合同价款20%的违约金。在您支付前述违约金前，本公司将预扣您已支付的定金。”涉案房产系深圳世艺实业有限公司于2017年11月29日通过购买方式取得，不动产权证号为粤（2017）深圳市不动产权第××号。深圳世艺实业有限公司庭审时陈述涉案房产已经卖出。涉案《房屋买卖合同》系格式文本，由深圳世艺实业有限公司提供。以上事实，有《房屋买卖合同》、微信付款凭证、收款收据、《催促履行通知书》、《解除合同通知书》、当事人陈述及庭审记录在卷予以佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。本案的争议焦点在于导致涉案房屋买卖合同无法继续履行的责任究竟是在深圳世艺实业有限公司还是在朱溪。本案中，深圳世艺实业有限公司、朱溪均主张涉案房屋买卖合同已于2018年2月1日解除，一审法院予以确认。关于朱溪抗辩称深圳世艺实业有限公司未告知涉案房屋系二手房，合同上亦未明确写明为二手房，且在签订合同当时现场及销售人员营造的氛围均让朱溪误以为涉案房产系新房而产生了误解才签订并支付定金的答辩意见，一审法院认为，在订立合同的过程中，买卖双方应当本着诚实信用的原则，如实全面陈述合同标的物的现状以避免信息沟通不畅而产生不真实的意思表示，深圳世艺实业有限公司作为格式文本提供者，其合同中并未对涉案房产系二手房进行明显提示，而其售卖涉案房屋的方式亦足以让普通购房者产生涉案房屋系新房的误解，故对于朱溪辩称深圳世艺实业有限公司以销售新房的方式售卖涉案房屋并在签订合同时未明示涉案房屋系二手房的答辩意见，一审法院予以采信，故深圳世艺实业有限公司要求朱溪依据合同的约定支付违约金的诉求，一审法院不予支持；深圳世艺实业有限公司未全面及时告知朱溪涉案房屋的真实状况导致朱溪产生误解而支付了购房定金，深圳世艺实业有限公司应当退还收取的定金5万元，但朱溪在签合同时未仔细查看合同条款，朱溪亦存在过错，对于朱溪要求适用定金罚则双倍返还定金的诉求，一审法院不予支持，故朱溪要求深圳世艺实业有限公司双倍返还定金的诉求，一审法院不予支持。综上所述，深圳世艺实业有限公司要求朱溪支付违约金的诉求，本院不予支持。深圳世艺实业有限公司应退还朱溪定金5万元。依照《中华人民共和国合同法》第四十三条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳世艺实业有限公司与朱溪之间签订的《房屋买卖合同》于2018年2月1日解除；二、深圳世艺实业有限公司应于判决生效之日起十日内退还朱溪购房定金50000元；三、驳回深圳世艺实业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回朱溪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5081.5元，由深圳世艺实业有限公司负担。反诉案件受理费1150元，由深圳世艺实业有限公司负担575元，朱溪负担575元。前述案件受理费朱溪已预交，一审法院予以退回575元，深圳世艺实业有限公司应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳应由其承担的反诉案件受理费575元，拒不缴纳的，一审法院依法强制执行。本院二审期间，深圳世艺实业有限公司提交了：证据一、朱溪签署的价格确认书，拟证明深圳世艺实业有限公司已经向朱溪提示了房屋是二手房，已经尽到了合理的提示义务；证据二、涉案小区竣工时间与入伙时间的证明，拟证明朱溪签署合同时小区较为成熟，已经有大量业主入住，朱溪客观上不可能认为涉案小区属于新房；证据三、涉案小区平面图，拟证明涉案房屋所属B栋位于小区中间地带，从小区大门进入需要步行120米左右才能到达B栋大堂，朱溪明知该小区早已开盘入伙，不可能不知道房屋是二手房；证据四、涉案房屋外部照片，拟证明涉案合同签订前就已经有大量住户居住，不可能得出涉案房屋是新房的认知和结论。朱溪质证称，证据一并非新证据，系深圳世艺实业有限公司单方提供的格式合同，在销售房屋时要求朱溪现场签署，没有做充分和有效的提示和说明，且深圳世艺实业有限公司现场通过设立售楼处、销控板、户型说明、样板房、专业销售人员等一系列营销手段，营造出一手房的假象，致使朱溪做出了错误判断；证据二至证据四与本案没有关联性。本院认为，上述证据的真实性朱溪未提出异议，本院予以确认，因上述证据证明了涉案房屋以及朱溪购买时的客观情况，对于证据的合法性以及与本案的关联性，本院亦予以确认。本院查明，朱溪一审时向法院提交了涉案楼盘营销推广材料、样板房拍摄照片、相关平台上的宣传评价信息以及其签署涉案合同时的现场照片，主张涉案楼盘对外营销推广活动以新房的名义进行宣传，按照新房现房的状态进行销售，在网站上宣传的也是新房，还有其他购房人因受到欺骗错误支付了诚意金，其在业务员和现场营销人员的再三催促下，未进行详细了解就于深夜签署了合同。深圳世艺实业有限公司一审庭审时陈述朱溪当天“由一位中介带来，对我们项目现场进行了仔细勘察认为符合他的购房需求就交了定金，并签署了房屋买卖合同。”朱溪对此予以确认，并陈述其先签署买卖合同。另查，朱溪向深圳世艺实业有限公司购买涉案房屋时，双方签订了《房屋买卖合同》，合同第五条“递件过户时间”约定：“双方应在如下约定期限内签订《深圳市二手房买卖合同》，…”朱溪同日还签署了《价格确认书》，第二条明确载明“买卖双方一致同意上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》等文件…”。以上证据证明深圳世艺实业有限公司在售卖涉案房屋时，未向朱溪隐瞒涉案房屋为二手房的真实情况。再查，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，朱溪因购买涉案房屋而与深圳世艺实业有限公司签订《房屋买卖合同》并出具《价格确认书》，上述合同和价格确认书均为当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。朱溪在交付了首期交易定金5万元后没有继续履行合同支付第二笔15万元定金的合同义务，深圳世艺实业有限公司经催促无果，于2018年2月1日向朱溪发出《解除合同通知书》，双方对于房屋买卖合同已于2018年2月1日解除没有异议，本院予以确认。从上述事实可知，双方解除合同系因朱溪继续不履行合同义务所致，朱溪上诉主张深圳世艺实业有限公司隐瞒真实情况、虚假宣传导致其将二手房当做新房进行购买，现合同目的不能实现，深圳世艺实业有限公司应双倍返还定金。本院认为，首先，朱溪在购房时进行了现场勘察，对房屋的真实情况应当有清楚的认识；其次，朱溪签署的《房屋买卖合同》和《价格确认书》均载明购买涉案房屋需签订《深圳市二手房买卖合同》，表明深圳世艺实业有限公司从未向朱溪隐瞒涉案房屋为二手房的真实情况；第三，《房屋买卖合同》和《价格确认书》虽然为深圳世艺实业有限公司提供的格式合同，但合同条款内容清晰明确，涉案房屋的新旧程度不属于需要特别告知的内容，深圳世艺实业有限公司没有特别提示不违反法律规定；第四，房屋的销售方式并非判断新房和二手房的标准，朱溪主张深圳世艺实业有限公司售卖涉案房屋的方式使其产生涉案房屋为新房的误解，理由不能成立；最后，即使朱溪所述不了解案涉房屋的真实情况仓促签订合同并支付定金属实，但究其原因为朱溪自己疏忽大意、未尽到谨慎注意义务所致，其作为完全民事行为能力人，应当对此承担相应后果。朱溪将其仓促签署合同、支付定金归因于深圳世艺实业有限公司的过错，本院不予采纳。综上，朱溪无正当理由不履行合同义务构成违约，应当承担违约责任。双方在《房屋买卖合同》第九条约定，针对朱溪逾期履行的违约行为，深圳世艺实业有限公司可解除合同，要求朱溪支付转让成交价20%的违约金并预扣朱溪已经支付的定金。本院认为，现涉案房屋已经售出，深圳世艺实业有限公司因朱溪的违约行为导致的损失有限，朱溪已支付的定金5万元足以赔偿，深圳世艺实业有限公司要求朱溪支付转让成交价20%的违约金636391.6元过分高于其实际损失，本院不予支持。因此，深圳世艺实业有限公司无需返还朱溪定金5万元，一审此项判决有误，本院予以纠正。深圳世艺实业有限公司的部分上诉请求，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初9763号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初9763号民事判决第二项、第三项和第四项；三、驳回深圳世艺实业有限公司和朱溪的其他诉讼请求。一审本诉受理费5081.5元，由深圳世艺实业有限公司负担；反诉受理费1150元，由朱溪负担；二审案件受理费11213.91元，由朱溪负担1050元，由深圳世艺实业有限公司负担10163.91元。本判决为终审判决。审判长  王雅媛审判员  伍 芹审判员  陈 亮二〇二一年三月十九日书记员  陈 娃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。