重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝04民终386号上诉人（原审原告）：姚细兰，女，1985年10月20日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：匡荣年，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：秀山容讯商贸有限公司，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县。法定代表人：邹祚文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吕春亮，重庆泽贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：程芳红，重庆泽贤律师事务所（实习）律师。上诉人姚细兰因与被上诉人秀山容讯商贸有限公司（以下简称容讯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月11日公开开庭进行了审理，上诉人姚细兰的委托诉讼代理人匡荣年、被上诉人容讯公司的委托诉讼代理人吕春亮、程芳红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚细兰上诉请求：一、撤销秀山土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0241民初2392号民事判决；二、改判支持姚细兰的全部一审诉讼请求；三、由容讯公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.一审认定容讯公司没有过错系认定事实错误。根据合同第九条约定，政府允许办证的前提是容讯公司向政府部门申请，但容讯公司未举示证据证明其向政府部门申请办证而遭拒。办理房地产权证是规资局的职责，容讯公司应在合理期限内向规资局申请办证，从合同签订至今已逾八年，容讯公司于2020年才申请办证，构成根本违约。2.容讯公司应当支付违约金。虽然合同中并未约定办证违约事项，但容讯公司的违约行为给姚细兰造成了巨大损失，应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款计算损失，并按照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定支付违约金。容讯公司辩称，容讯公司不构成违约，姚细兰的上诉请求应予驳回。一审判决对合同性质认定正确，合同第九条对办证条件进行了约定，一是政府允许办理，二是买方支付全部余款，并承担相应费用，但目前姚细兰尚有余款未支付，也无支付意愿。即使前提条件满足后，产权证办理也属行政管理范畴，应在合理期限内办理。姚细兰向一审法院起诉请求：1.判令容讯公司立即向当地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，并取得《房地产权证》交付给姚细兰；2.判令容讯公司支付姚细兰逾期办理房地产权证的违约金（计算方式为：以已付房款411,731元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率上浮50%标准，从签订合同后90日起计算至姚细兰取得房地产权证之日止）；3.本案诉讼费用由容讯公司负担。一审法院认定事实：2012年7月1日，容讯公司（甲方）与姚细兰（乙方）签订《秀山光谷3C批发市场房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方投资建设的位于秀山（武陵）现代物流园区内的秀山光谷3C批发市场X栋X层X号商铺。商铺建筑面积为56.91平方米，扣除甲方给予乙方优惠折扣后乙方应付总房款为530,353元。合同约定的付款方式为签订本合同时付款258,198元，该市场开业前付款153,523元，办理产权登记手续前付款118,632元。合同第九条约定在秀山光谷批发市场经政府允许办理登记手续之日起，甲方为乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。合同签订当日，姚细兰向支付了购房款258,198元，2012年12月15日，姚细兰支付了购房款153,523元，剩余购房款118,632元现未支付。另查明，2019年6月的第39期、40期秀山县政府会议纪要载明：同意物流园区各专业市场开发业主在不改变土地使用性质和房屋用途的前提下，可以对不超过50%的商业门面进行产权交易。由相关部门配合，依法推进门面分户办理产权登记工作。2019年10月14日，秀山县规划和自然资源局向容讯公司出具函载明：你公司关于秀山光谷3C批发市场产权分割的申请我局已收悉，本次产权分割的建筑为1幢第1、2层，2幢第1、2层，3幢第1层，该三栋建筑已经办理规划竣工核实确认书。同时对此提出了具体规划意见。2020年5月21日，秀山县物流园区管委会向秀山县自然规划和自然资源局出具同意容讯公司出售商业门面的函。容讯公司提交的涉案房屋产权变更（分割）联合审批表中秀山县住房和城乡建设委员会于2020年8月30日最后签署意见盖章同意容讯公司虚拟分割涉案房屋。现该市场1幢房屋已陆续办理房地产权证。再查明，容讯公司的经营范围登记为市场经营管理；自有房屋租赁；家用电器、电脑及配件、日用百货等产品销售。涉案的X幢XX（X栋第X层）号房屋现整体登记的权利人为容讯公司。秀山光谷3C批发市场于2014年9月开业。涉案房屋自开业至今一直由容讯公司公司具体管理。一审法院认为，本案主要争议焦点为涉案合同的性质认定及容讯公司是否构成违约的认定问题。涉案合同的性质认定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，本案中容讯公司的登记经营范围中不具备房地产开发的资质，涉案房屋在出售时亦未取得销售许可，后于2019年、2020年才经政府等相关部门准许进行产权交易。因此涉案房屋买卖合同不属于商品房买卖合同，系一般的房屋买卖合同纠纷。容讯公司是否构成违约的认定问题。本案中，双方在房屋买卖合同第九条明确约定在秀山光谷批发市场经政府允许办理登记手续之日起，甲方为乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续。经审理查明，2019年6月秀山县政府会议决议同意涉案秀山光谷3C批发市场可以对不超过50%的商业门面进行产权交易。由相关部门配合，依法推进门面分户办理产权登记工作。后该涉案市场的产权分割事项于2020年8月30日由相关部门完成审批。根据双方第九条关于产权登记的约定，涉案房屋于2020年8月30日由相关部门审批同意进行虚拟分割，此时该房屋才达到经政府允许具备具体进行分户产权登记的条件，姚细兰于2020年8月3日起诉，本案诉讼过程中涉案房屋进行分户产权登记的条件已成就，故姚细兰请求容讯公司为其办理涉案房屋房地产权证的诉讼请求予以支持。但是双方约定的为在涉案房屋经政府允许办理登记手续之日起，甲方为乙方在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，约定了办证条件成就后，给予容讯公司合理的办证期限。同时考虑到涉案秀山光谷3C批发市场涉及产权登记的房屋包括1幢第1、2层，2幢第1、2层，3幢第1层，数量较多；办理产权分户登记亦需通知购房者予以配合及经房屋产权办理机构的受理、审核等程序；需要合理的准备及办理期限。综上，姚细兰主张系容讯公司原因致使涉案房屋一直未办理房地产权证，无事实依据，对其主张容讯公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、秀山容讯商贸有限公司在判决生效后三十日内为姚细兰办理涉案房屋的房地产权证；二、驳回姚细兰的其他诉讼请求。案件受理费3,134元，由姚细兰负担1,000元，秀山容讯商贸有限公司负担2,134元。二审中，容讯公司向本院举示了以下证据：证据一，不动产权证书3份。拟证明在案涉商铺市场内满足办证条件的1栋，因登记程序等客观原因，其中数十商铺由容讯公司于2021年1月26日取得产权证，之后还需转移登记至买方名下，故即使满足办证条件后，也需要合理的准备及办理期限。而案涉商铺所在的栋次为3栋，暂未开始办证。证据二，关于3栋一层办理登记产权的情况说明。拟证明容讯公司于2021年2月6日书面告知姚细兰因登记机关搬迁等客观原因影响整体办证进程，案涉商铺暂未开始办理产权登记。姚细兰质证认为，证据一是复印件，无法核实真实性，且案涉房屋系3栋，证中登记房屋是1栋，与本案没有关联性，无法显示是房屋产权是原始取得还是继受取得。证据二没有邮寄单，也没有签收凭证，即使现在不能办证，也是由于容讯公司延期办证所致，扩大的损失应由容讯公司承担。姚细兰在二审中未向本院举示新证据。本院审查认为，容讯公司举示的证据一与本案没有关联性，不予采信；证据二无邮寄签收凭证，姚细兰质证也不予认可，不予采信。本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，容讯公司在一审宣判后未提起上诉，视为服判。本案二审争议的焦点是：容讯公司是否存在逾期办证行为，应否承担违约责任。现评析如下：本案中，案涉房屋所在市场为政府招商引资项目，受政府政策调控较多，该市场内修建的房屋并非系为了销售，与一般的房地产开发项目存在明显区别。且容讯公司并不具备房地产开发资质，其在销售案涉房屋时也未取得销售许可。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，案涉合同不是商品房买卖合同，本案应按照一般房屋买卖合同的规定进行审理。本案中，姚细兰与容讯公司于2012年7月1日签订案涉房屋买卖合同，根据合同第五条、第九条、第十一条约定，案涉房屋应在经政府允许办理登记手续之日起，由容讯公司在房地产产权登记机关规定的期限内为姚细兰办理登记手续，且办证之前，姚细兰应当支付尾款，并缴纳相关税费。秀山县政府于2019年6月同意对案涉房屋办理产权证，秀山县住房和城乡建设委员会于2020年8月30日才同意容讯公司分割案涉房屋。至此，案涉房屋才满足办理产权证的政策条件，而姚细兰于2020年8月3日向一审提起本案一审诉讼之时，案涉房屋办理产权证的政策条件并不满足，且姚细兰至今也未支付房屋尾款，也未缴纳相关税费。因此，容讯公司并不存在逾期办证的违约行为。本案案涉房屋虽至今未办理产权证，但双方在合同中对产权证办理时间问题作了明确约定，姚细兰在签订合同之时应当对案涉房屋产权证办理时间问题存在合理预期，并应当受合同约束，现姚细兰请求容讯公司支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，姚细兰的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,134元，由上诉人姚细兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二一年三月十一日法官助理 周 余书 记 员 吴松涛