河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3561号上诉人（原审被告）：刘艳委，男，1977年8月26日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：李晓东，河南厚源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南省锦美置业有限公司，住所地：郑州市**航海南路**院**楼******。法定代表人：唐浩浩，执行董事。委托诉讼代理人：陈亚俊，河南万翔律师事务所律师。上诉人刘艳委因与被上诉人河南省锦美置业有限公司（以下简称锦美置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初14761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人刘艳委及其委托诉讼代理人李晓东，被上诉人锦美置业公司的委托诉讼代理人陈亚俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳委上诉请求：撤销一审判决，改判驳回锦美置业公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审认定事实错误。刘艳委于商品房买卖合同签订时就将贷款所需手续交给了锦美置业公司并支付了服务费，且贷款手续均是按照锦美置业公司要求进行办理，至今锦美置业公司都未向刘艳委出具不能贷款原因的相关证据。依据《附件四》第三条第5项，非因双方原因导致无法贷款的，双方应协商。2020年4月3日锦美置业公司向刘艳委邮寄《通知函》，要求在7日内将剩余房款付清，但该时间为疫情期间，处于不可抗力状态，无法履行付款责任，且当时此栋楼房并未达到交房条件，锦美置业公司处于延期交房状态，刘艳委主动与锦美置业公司协商无果，一审认定刘艳委违约没有事实及法律依据，属于认定事实错误。2.一审适用法律错误。解除权的最长期限为90日，锦美置业公司行使解除权最后时间是2020年7月10日，但其于2020年11月12日起诉，明显超过期限，锦美置业公司已丧失合同解除权。3.锦美置业公司起诉解除合同属恶意诉讼，不应得到支持。锦美置业公司存在违约，其解除合同的目的是因为房屋增值，利用开发商的强势地位，侵占房屋增值收益，属于恶意诉讼。一审判决解除合同，对是否退还购房款及增值损失没有进行处理。锦美置业公司辩称，1.刘艳委与锦美置业公司签订商品房买卖合同后，未按合同约定支付剩余房款，且经多次催告后仍未支付，已经严重违反合同约定，锦美置业公司有权解除合同。刘艳委违约之前并未出现疫情，且现金支付义务并不受疫情等影响。锦美置业公司最后一次邮寄律师函是在2020年4月3日，该期间疫情有关措施已经结束。2.锦美置业公司起诉解除合同是为了维护自己的合法权益。刘艳委违约长达四年之久，合同目的已无法实现，且刘艳委的违约行为已经给锦美置业公司造成了严重的损失。锦美置业公司有权依照合同的约定解除合同，维护自己的合法权益。请求二审驳回上诉，维持原判。锦美置业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的编号为17003633100的《商品房买卖合同》；2.判令刘艳委配合锦美置业公司办理注销编号为17003633100的《商品房买卖合同》备案信息等事宜，房屋地址为二七区淮南街西、郑航南路北1号楼1单元30层3006；3.判令刘艳委协助锦美置业公司办理注销编号为豫（2018）郑州市不动产证明第0229918号的预告登记事宜（房屋地址为二七区淮南街西、郑航南路北1号楼1单元30层3006）；4.判令刘艳委向锦美置业公司支付违约金2700元。一审法院认定事实：一、2017年10月19日，锦美置业公司（出卖人）与刘艳委（××）签订一份《商品房买卖合同》（编号为17003633100），主要约定：刘艳委购买锦美置业公司开发的位于二七区××街西、××北××单元××商品房××套，建筑面积为82.74平方米，总价款为575870元，付款方式约定首付款305870元，付款时间为2017年10月19日，余款270000元为商业贷款，付款时间为2017年11月18日。第七条：××逾期付款的违约责任，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，××按累计应付款1%向锦美置业公司支付违约金；第八条：交付期限，出卖人应于2019年6月30日前将合同约定的商品房交付××。第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。第十六条：合同信息备案，自本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成××损失的，应当承担赔偿责任。该合同附件四，三、关于按揭贷款付款的补充约定：1.××应于2017年10月19日前支付首付款（小写）305870元，剩余房款270000元贷款支付。2.××承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件。××应按贷款银行的要求于2017年10月19日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料。若非因出卖人的原因（包括但不限于因××未能按时交齐全部符合要求的贷款资料及费用、因银行未按约定放款等原因）导致未按时足额到达出卖人账户的，视为××逾期付款，每逾期一天按贷款额万分之五计算违约金付给出卖人。如逾期60日以上，出卖人有权解除合同，要求××赔偿损失，同时并支付总房款的10%的违约金。有关公证、法律审查以及出卖人为维护自身合法权益所支出的律师费、诉讼费、保全费、交通费等相关费用全部由××承担。3.因××的原因导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额等造成延迟付款、不足额付款等情形，出卖人同意××在接到7日（不少于七日）内一次性付清剩余房款，不承担违约责任。逾期按照本合同第七条执行。4.因出卖人的过错导致未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，××同意按以下方式处理：出卖人同意××在接到出卖人通知之日起60日内将不足款项一次性补齐，不承担违约责任，逾期按照本合同第七条处理。合同就其他事项进行了约定。合同签订后，刘艳委向锦美置业公司支付购房首付款305870元。二、2018年8月6日，涉案房屋办理预购商品房预告登记。三、2020年4月3日，锦美置业公司向刘艳委地址邮寄《通知函》，内容为“刘艳委，您于2017年10月19日缴纳首付305870元与河南省锦美置业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定剩余房款270000元通过银行贷款于2017年11月18日前到达我公司账户，因您个人问题银行拒贷，期间多次通知，您拒绝配合解决，现已严重违反合同约定。根据合同约定通知您于接到此通知之日起7日内至锦美南华府售楼部补齐剩余房款，否则我司将按照合同相关条例，解除合同并追诉您总房款10%的违约金”。刘艳委认可收到该通知函。四、在本案审理过程中，刘艳委于2021年1月15日通过中国工商银行（尾号2125）向锦美置业公司银行账户（尾号3254）转款270000元。锦美置业公司收到款项后，又于2021年1月21日将270000元退还至刘艳委银行账户（尾号2125）。一审法院认为，当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。本案中，锦美置业公司、刘艳委签订的《商品房买卖合同》(含附件、补充协议)系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，锦美置业公司、刘艳委均应按照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，刘艳委因个人原因未能获得银行贷款，亦未及时支付剩余购房款270000元，已构成违约。依照《商品房买卖合同》之约定，锦美置业公司有权解除合同，故锦美置业公司诉请解除双方之间《商品房买卖合同》，予以支持。合同解除后，刘艳委有义务履行协助锦美置业公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续等义务，同时锦美置业公司应退还刘艳委已交付的购房款。关于锦美置业公司主张刘艳委支付违约金2700元的诉请，符合合同约定，且不违反法律规定，予以支持。对于刘艳委辩称银行拒贷的原因系其工作单位和收入证明不符，是锦美置业公司未与银行协商好所导致，但刘艳委对其陈述并未提交证据加以证明，且其在未能获得银行贷款后，亦未按照锦美置业公司通知要求补齐剩余购房款，构成违约，故刘艳委之抗辩理由，不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除河南省锦美置业有限公司与刘艳委于2017年10月19日签订的《商品房买卖合同》（编号为17003633100）；二、刘艳委于判决生效之日起三十日内协助河南省锦美置业有限公司办理合同编号为17003633100的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续及豫（2018）郑州市不动产证明第0229918号的预告登记备案注销手续；三、刘艳委于判决生效之日起十日内向河南省锦美置业有限公司支付违约金2700元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4789元，由刘艳委负担（该费用河南省锦美置业有限公司已垫付，刘艳委应将此费用连同判决主文确定的数额一并支付河南省锦美置业有限公司）。本院二审期间，刘艳委提交证据，锦美置业公司未提交证据，本院组织当事人进行了质证。刘艳委提交的证据为：证据1：商品房购房增值税发票；证据2：维修基金缴纳收据；证据1、2证明目的：上诉人按照相关要求缴纳相关费用，履行了合同义务。证据3：刘艳委在郑州市住房保障和房地产管理局办事大厅合同备案窗口与工作人员录音及郑州市个人房屋产权信息表，证明目的：合同签订后，锦美置业公司没有向房管局部门进行备案，2018年7月16日才向房管部门备案，没有备案就无法贷款。证据4：中国工商银行郑州市金水支行贷款信息电脑截屏；证据5：兴业银行郑州东大街支行客户经理姚经理贷款情况录音；证据6：与兴业银行客户经理贷款聊天记录2份；证据4-6证明目的：证明刘艳委按照要求向银行提交相应贷款手续并支付了贷款服务费，锦美置业公司没有通知刘艳委银行贷款是否审批及原因。证据7：与锦美置业公司经办人员魏静茹沟通聊天记录，证明目的：刘艳委同意协商付款。锦美置业公司质证认为，证据1、2真实性无异议，但不属于新证据，锦美置业公司并未收到该项费用，刘艳委应向相关征收部门申请退还。证据3录音真实性有异议，录音中对方身份无法确认，且录音模糊不清，无法证明本案事实。备案时间真实，但不影响贷款。贷款未被审批是因为刘艳委的收入证明上的单位与其征信记录上显示的单位不一致，且有其他贷款未结清。证据4贷款信息截图为复印件，真实性无法确认。证据5录音真实性有异议，录音相对方的身份无法确认，录音内容模糊不清且与本案没有关联性。证据6、7聊天记录不属于二审新证据，真实性无法核对，对证明目的有异议，因刘艳委名下有其他贷款，致使贷款无法得到银行审批，锦美置业公司多次要求刘艳委结清全部房款，刘艳委均拒绝，锦美置业公司有权解除合同。本院认为，刘艳委提交的证据不能证明锦美置业公司存在违约行为，影响了其贷款，不予采信。二审经审理查明的事实与一审一致，对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案中，刘艳委与锦美置业公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应全面履行合同约定的义务。刘艳委作为房屋××，支付房款是其主要的合同义务。合同约定支付剩余购房款的时间为2017年11月18日，且明确约定刘艳委逾期付款超过90日后，锦美置业公司有权解除合同。经锦美置业公司多次催告，刘艳委仍未支付剩余购房款，双方亦未就如何支付剩余房款达成新的协议。刘艳委主张因疫情原因，导致其不能履行锦美置业公司2020年4月3日《通知函》中载明的付款义务，然而直至2020年12月10日锦美置业公司起诉时，刘艳委仍未将剩余购房款交付锦美置业公司，刘艳委的行为已经构成严重违约。关于涉案房屋的备案时间是否影响刘艳委贷款问题，在涉案房屋备案后，刘艳委的贷款申请仍未通过。刘艳委贷款未被银行审批通过的原因其自述为“其贷款收入证明的出具单位和征信记录显示的工作单位不一致”，故刘艳委未能获得银行贷款责任不在锦美置业公司。锦美置业公司起诉解除合同并未超过法律规定的诉讼时效。故一审法院判决解除双方合同及配合办理相应注销手续、支付违约金等符合合同约定及法律规定。双方合同解除后，锦美置业公司应退还刘艳委已支付的购房款。综上所述，刘艳委的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9578元，由刘艳委负担。本判决为终审判决。审判员  杨彦浩二〇二一年三月十六日书记员  王晓真