云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0328民初224号原告：曲靖虹烨房地产开发有限公司（以下简称虹烨房地产公司）。住所地：曲靖市曲陆高速公路1.5公里处（阳光花园金麟苑）44幢3单元301室。统一社会信用代码：91530302690899534U。法定代表人：任雪梅，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵星，男，汉族，1980年5月16日生，昆明市西山区人，公司员工，住昆明市西山区，特别授权代理。被告：金文明，男，汉族，1968年5月30日生，上海市闵行区人，住上海市闵行区。被告：杨俊，女，汉族，1987年10月8日生，重庆市綦江县人，住重庆市綦江县。第三人：中国工商银行股份有限公司曲靖牡丹支行（以下简称工商银行牡丹支行）。住所地：曲靖市珠源东路**。统一社会信用代码：915303027098826109负责人：尹晨，该行行长。委托诉讼代理人：刘媛，该行职工，特别授权代理。原告虹烨房地产公司与被告金文明、杨俊、商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告虹烨房地产公司的委托诉讼代理人赵星、第三人工商银行牡丹支行的委托诉讼代理人刘媛到庭参加诉讼，被告金文明、杨俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告虹烨房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与二被告于2016年1月18日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2、依法判决二被告立即将位于沾益县屋返还原告；3、判令由二被告协助原告办理注销合同登记号为（ＺＹ2016011800081）的《商品房购销合同》备案登记的相关手续；4、判令二被告支付原告违约金13259元（265180元×5%）;5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月18日，原告与二被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。该商品房购销合同做出如下约定：一、两被告购买原告开发的位于沾益县；2、按套计价，该商品房总价款为265180元整。房屋的参考套内建筑面积为99.74平方米；3、付款方式及期限：首期支付购房款总价款的40.04%，金额106180元。付款日期：2016年1月11日，其余价款159000元向第三人工商银行牡丹支行贷款支付；4、被告逾期付款超过90天的，原告有权解除合同。原告不解除合同的，被告按本款约定承担违约金直至价款付清。原告解除合同的，被告承担合同总价款5%的违约金。5、合同补充协议约定：被告若选择按揭贷款方式购房的，被告应及时履行商品房按揭担保贷款合同的义务，因被告未及时履行相关商品房担保和贷款合同义务而导致原告承担连带责任的，原告在承担连带责任后，有权向被告追偿。并有权解除商品房购销合同，所涉及房屋另行处置。被告除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外。还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用。包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。若原告与被告解除合同，由被告负责办理合同撤销及合同登记备案撤销手续。2016年1月18日，原、被告双方为商品房购销合同办理备案登记（合同登记号：ＺＹ2016011800081）。截止2020年12月17日，二被告实际并未支付首付款金额106180元。2016年2月1日，二被告作为借款人及抵押人，原告作为保证人与第三人工商银行牡丹支行支行签订《个人购房担保借款合同》。该合同约定：借款金额为15.9万元。借款用途为购买房产，购买的房产位于沾益县。担保方式为阶段性连带保证。因二被告连续9期未按时归还第三人贷款本息，第三人向借款人及保证人催收，原告于2020年12月11日代偿该笔贷款本金及利息，本息合计10008.92元。原告认为，根据原告与二被告签订的合同，原告有权要求解除与二被告签订的商品房购销合同及合同补充协议，收回位于沾益县房屋。并由二被告协助原告办理注销合同登记和按总房价5%支付原告违约金。被告金文明未答辩。被告杨俊未答辩。第三人工商银行牡丹支行辩称，对原告的起诉没有异议，我方是确实在2020年12月11日收到了还款的本息10892元，该笔贷款是否为我公司代偿的无法证实。我方确实在2020年6月1日向房地产公司发放了贷款159000元，如果原告需要解除商品房合同应当把款项本息结清。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告虹烨房地产公司为支持自己的诉请，提交了下列证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、二被告身份证复印件各一份。2、商品房购销合同原件一份。3、代偿证明原件一份。用以证明原告的诉讼主张。第三人质证后认为，没有意见。本院对原告提交的证据分析后认为，证据1，可以证实原、被告的诉讼主体资格。证据2，可以证实原告与二被告于2016年1月18日签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》的事实。证据3，可以证实截止2020年12月11日，原告为二被告已经代偿的金额是10008.92元的事实。被告金文明未提交证据。被告杨俊未提交证据。第三人工商银行牡丹支行提交了下列证据：借款凭证复印件一份、还款历史明细列表复印件一份、偿还证明、历史明细列表，证明我方向被告发放了借款159000元，担保方式为抵押担保和二被告截止2020年4月4日偿还了贷款本金20213.77元、利息33711.94元的事实。原告质证后认为，没有意见。本院对第三人提交的证据分析后认为，可以证实第三人向二被告发放了借款159000元，担保方式为抵押担保和截止2020年4月4日，二被告偿还了贷款本金20213.77元、利息33711.94元的事实。本院经审理查明以下事实：2016年1月18日，原告虹烨房地产公司与被告金文明、杨俊签订《商品房购销合同》（合同编号：龙20150354号）及《合同补充协议》。该商品房购销合同约定：一、二被告（合同乙方）购买原告（合同甲方）开发的位于沾益县；2、按套计价，该商品房总价款为265180元整。房屋的参考套内建筑面积为99.74平方米；3、付款方式及期限：贷款方式付款，首期支付购房款总价款的40.04%，金额106180元。付款日期：2016年1月11日，其余价款159000元向银行贷款支付；对乙方逾期付款的违约责任约定：乙方逾期付款超过90天的，甲方有权解除合同。甲方不解除合同的，乙方按本款约定承担违约金直至价款付清。甲方解除合同的，乙方承担合同总价款5%的违约金。双方约定合同在履行过程中发生争议，协商解决不成时依法向人民法院起诉。双方在《合同补充协议》中约定：乙方若选择按揭贷款方式购房的，乙方应及时履行商品房按揭担保贷款合同的义务，因被告未及时履行相关商品房担保和贷款合同义务而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担连带责任后有权向乙方追债，并有权解除商品房购销合同，所涉及房屋另行处置。乙方除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外，还应承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。......合同登记备案后，若甲乙双方解除本合同，乙方需负责办理合同撤销及合同登记备案撤销手续。2016年1月18日，原、被告双方为商品房购销合同办理备案登记（合同登记号：ＺＹ2016011800081）。另查明，原告因欠案外人债务，经案外人同意二被告用购房的首付款106180元抵销原告欠案外人债务的对应金额，原告也予以认可，二被告实际并未支付首付款金额106180元，该房屋至今未向二被告交付，也未办理不动产登记。2016年2月1日，原告、二被告与第三人工商银行牡丹支行支行签订《个人购房借款／担保合同》，二被告是借款人及抵押人，原告是保证人。该合同约定：借款金额为15.9万元。借款用途为个人购置住房贷款，购买的房产位于沾益县，并约定以该房屋进行抵押，未办理抵押登记。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。罚息利率按在约定的利率基础上加收30%确定。贷款期限20年，担保方式为连带保证。二被告已经向第三人偿还了借款本金20213.77元和利息33711.94元。因二被告连续9期未按时归还第三人贷款本息，第三人向借款人及保证人催收，原告于2020年12月11日代偿该笔贷款本金及利息，本息合计10008.92元。本院认为，本案的焦点是原告请求解除合同、返还房屋和由二被告支付违约金的主张是否成立。关于合同的效力和解除，法律明确规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告虹烨房地产公司与二被告金文明、杨俊签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》是有效的房屋买卖合同。原、被告双方应当按照合同的约定履行合同义务。原、被告双方在《合同补充协议》中约定了解除合同的条件,该约定合法有效。二被告未能按时偿还银行贷款，导致原告偿还二被告的贷款本息10008.92元的事实成立。二被告不按时履行还款的行为违反了《合同补充协议》中第六条的约定，该行为属于违约行为。原告有权按照双方在合同中的约定解除合同，收回房屋。对于违约金的问题。原、被告双方在合同中约定了违约金为商品房总价款5%，但该违约金是原告和二被告对购房者逾期付款的约定，根据查明的事实，原告认可了二被告以首付款抵销原告欠案外人的债务，因此，原告主张二被告未交付首付款106180元构成违约的事实不能成立，原告认为二被告应支付5%的逾期付款违约金的主张没有事实依据，该主张不能成立。第三人辩解称如果原告需要解除商品房合同应当把款项本息结清，本院认为，因二被告抵押的房屋至今并未登记，该房屋抵押权未设立，第三人不是该房屋的抵押权人，第三人主张应先还清贷款才能解除房屋买卖合同的主张没有法律依据，该主张不能成立。原告和二被告的商品房购销合同解除后，第三人与原告、二被告的借款合同和担保合同的效力不受影响，第三人可以向原告和二被告主张权利。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告曲靖虹烨房地产开发有限公司与被告金文明、杨俊于2016年1月18日签订《商品房购销合同》（合同编号：龙20150354号）和《合同补充协议》。二、原告曲靖虹烨房地产开发有限公司于判决生效后自行收回位于沾益区龙华街道庄家湾社区龙须园8幢1单元3301号房屋一套。三、被告金文明、杨俊于判决生效后十日内协助原告曲靖虹烨房地产开发有限公司办理注销沾益区龙华街道庄家湾社区龙须园8幢1单元3301号房屋的备案登记手续。四、驳回原告曲靖虹烨房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2639元，原告曲靖虹烨房地产开发有限公司负担66元，被告金文明、杨俊负担2573元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员 陈 焱二〇二一年三月三日书记员 杨红叶