江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终648号上诉人（原审被告）：付友水，男，1929年12月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：傅建中，男，1959年8月出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区，系付友水长子。被上诉人（原审原告）：江西万科益达物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新技术产业开发区。法定代表人：安文滨，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李益全，男，1984年2月出生，汉族，住江西省南昌市南昌县，系该公司员工。上诉人付友水因与被上诉人江西万科益达物业服务有限公司（以下简称万科益达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青云谱区人民法院（2020）赣0104民初1908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。付友水上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人家出现漏水问题向被上诉人反映情况，经查明是房屋质量问题，应由被上诉人负责维修，但是其一拖再拖，维修两次后才解决漏水问题。但是在漏水维修后出现了室内水压低、燃气热水器不能正常工作、装修被损坏等问题，给上诉人造成了约一万元的损失，严重影响了上诉人的正常生活。根据物业合同约定，被上诉人行为属于违约。二、小区电动车无序停放，车满为患，影响了居民日常出行及安全问题，物业不重视该问题，未履行相关管理责任，其行为构成违约。三、上诉人楼下经营一家烧烤店，日常经营产生的油烟直冲住户窗户，给上诉人家人身体健康造成影响，业主向物业反映后，物业不积极作为，没有尽到管理责任。根据双方签订的物业合同，被上诉人行为属于违约。综上，上诉人不缴纳物业费非恶意拖欠，仅是希望以此行为纠正被上诉人的违约行为。万科益达物业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。万科益达物业公司向一审法院起诉请求：1、判决付友水立即交纳所拖欠的物业费等费用合计5,324.02元；2、一审案件全部诉讼费用由付友水承担。一审法院认定事实：付友水因棚户区改造，国有土地上私房被征收，以产权调换补差价形式取得坐落于南昌市青云谱区建筑面积为101.63平方米安置房1套，2018年8月1日，该套安置房交付付友水。2018年8月2日，万科益达物业公司与付友水签订了一份《金坊小区（洪坊1951）前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；物业收费标准：住宅高层：4元／平方米／月，交付三年内享受物业费优惠为2.8元／平方米／月，即2＃、3＃高层2018年7月10日至2021年7月9日物业费为2.8元／平方米／月，自2021年7月10日起物业费恢复为4.00元／平方米／月（含0.4／平方米／月电梯运行费；不含二次供水费，四层及四层以上需按0.6元／吨的标准收取二次供水费）；物业服务费应当从开发商、拆迁办通知的收房期限之日起全额（100%）计收。业主办理入住手续时预付3个月的全额物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度最后一个月25日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。金坊小区至今未成立业主委员会，万科益达物业公司一直在该小区实施物业管理服务。付友水收房后按相关优惠政策交纳物业管理服务费至2019年1月9日。此后，付友水以万科益达物业公司不负责任，物业服务没有达到应有的服务标准，尤其是付友水家进水管漏水维修后，水管改道导致水压过低，无法正常使用热水器，破拆的吊顶至今尚未复原，影响其家居生活，且拆迁户难以承受过高的物业服务费等为由，拖欠2019年1月10日至2020年7月31日期间物业管理服务费5324.02元（按2.8元／平方米／月标准计算）。经万科益达物业公司催缴后付友水仍未缴纳，引发本案诉讼。一审法院认为，付友水与万科益达物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同履行各自义务。万科益达物业公司诉称付友水欠交2019年1月10日至2020年7月31日物业服务费，付友水对该期间未交纳物业服务费的事实予以认可，一审法院予以确认；付友水辩称其不交纳物业服务费，是因万科益达物业公司服务质量不达标等行为所致，付友水提供了楼道内电动车无序摆放等照片为证，一审法院认为，综合全案证据来看，万科益达物业公司提供的照片内容与付友水提供的照片内容相佐，可以显示万科益达物业公司进行日常物业服务的情况，包括物业管理人员将乱停乱放或倒地的车辆有序摆放的场景内容，故不能仅以部分场景照片认定万科益达物业公司的服务质量不达标；付友水因房屋进水管漏水需维修，万科益达物业公司已积极协调开发商和供水企业进行了维修检测服务，并已协调维修人员上门维修破拆的吊顶，因付友水对维修人员身份质疑未予配合实施，万科益达物业公司已尽到物业服务之责；但万科益达物业公司作为品牌物业服务企业，应该与业主充分沟通，给业主提供更为精细贴心的服务，仍应继续与责任单位协调，付友水亦应予以配合，尽快将破损处修复还原。如万科益达物业公司对小区的物业服务仍有瑕疵，付友水应通过推动小区成立业主委员会与物业公司积极沟通并提出整改建议，如因物业公司未尽到物业服务责任的原因直接导致其人身健康及财物受损严重，其可另行主张权利，而非以拒交物业费的方式拒不履行合同义务。棚户区改造拆迁户是否享受物业服务费减免政策不是民事诉讼受理范围，付友水以拆迁户无力承担过高的物业服务费为抗辩理由，一审法院不予支持。故付友水应向万科益达物业公司支付2019年1月10日至2020年7月31日物业服务费5324.02元。万科益达物业公司在诉状的事实理由当中主张付友水支付违约金1530.66元，但并未将该违约金作为诉讼请求的一项，亦未就此交纳相应的诉讼费，一审法院对违约金项不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：付友水于判决生效之日起七日内向江西万科益达物业服务有限公司支付2019年1月10日至2020年7月31日期间的物业服务费共计人民币5,324.02元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（江西万科益达物业服务有限公司已预交），减半收取25元，由付友水承担，退回江西万科益达物业服务有限公司受理费25元。本院二审期间，上诉人提交2组证据，证据1：照片9张，内容包括涉案房屋内地板起翘、漏水造成的墙体发霉、由于水压不高导致更换了热水器，水压没有达到正常的水压要求、小区楼梯间长期乱停乱放等问题，证明目的：上述这些问题造成上诉人经济损失1万余元。证据2：上诉人缴纳的半年（2018年7月-2019年1月10日）的物业费收据复印件一张，证明目的：前期上诉人已经缴纳了物业费。被上诉人质证后认为，1、对证据1：真实性没有异议，上诉人对物业公司提出房屋存在的瑕疵问题，与物业公司无关，上诉人应对房屋存在的问题向相应的责任人主张。在业主反馈的过程中，被上诉人做到了沟通反馈的义务，关于水压，房屋保修等做到了配合的义务。关于小区电动车停放的问题，小区的非机动车棚饱和，物业公司在2018-2020年期间征求了业主意见，业主不同意增加非机动车棚，物业依然还在积极推进小区非机动车管理的工作，在2020年11月份公司推进了增加雨棚的工作，也得到了96%的业主同意，物业公司在业主同意后计划在今年3月份推进雨棚的安装，对于非机动车乱停乱放的情况，物业公司已经做到了规范管理的义务，对车辆不规范的行为也报给了派出所处理。2、对证据2:对该证据的三性均无异议。被上诉人提交2组证据：证据1：物业公司增设雨棚的计划表及对于非机动车增设停放点征求业主意见表的照片一张、2019年非机动车增设的意见表数据一张，证明目的：物业对该小区日常管理中对业主提出的问题已经在积极推进，解决业主反馈的问题，做到了物业公司应尽的义务。2、地产工作人员和被上诉人客服管家的保修问题微信聊天记录一张，证明目的：针对上诉人房屋漏水的问题，物业公司尽到了在沟通协调的义务，上诉人主张房屋漏水问题，与物业公司无关，应与地产公司处理。上诉人质证后认为，1、对证据1：真实性没有异议，但不能达到被上诉人的证明目的，现在涉案小区的车辆越来越多，非机动车仍然是随便停放。2、对证据2：真实性没有异议，但是不能达到被上诉人的证明目的，当时上门的人连工作证都没有，根本不能维修好房屋漏水的问题。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，案涉《前期物业服务合同》的内容不违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。本案中，当万科益达物业公司为案涉住宅小区依约提供了物业管理服务后，作为案涉住宅小区业主，付友水亦应及时足额交纳相应物业管理服务费，经审理查实，付友水欠交2019年1月10日至2020年7月31日物业服务费共计5324.02元，故万科益达物业公司要求付友水交纳上述期间的相应物业管理服务费具有事实和法律依据，应予支持。现付友水辩称其不交纳物业服务费，是由于万科益达物业公司提供的物业服务质量不达标、房屋漏水等原因所致，但从其向法院提交的相关证据分析，不足以达到其要求减免物业管理服务费的目的，因此，一审法院未采信其该抗辩理由正确，本院予以维持。综上所述，付友水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人付友水负担。本判决为终审判决。审判长 谢 芸审判员 陈大奎审判员 龚 江二〇二一年三月五日法官助理杨光书记员王娉