江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4938号上诉人（原审原告）：无锡远东置业有限公司，住所地宜兴市高塍镇远东大道**。法定代表人：祝肖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李萍，江苏崇宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李旭菲，江苏崇宁律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：王耀敏，男，1963年5月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：钱晓君，男，1957年3月7日生，汉族，住宜兴市。上诉人无锡远东置业有限公司（以下简称远东置业）因与被上诉人王耀敏商品房销售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2020）苏0282民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。远东置业上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉请。事实和理由：远东置业起诉要求确认《商品房买卖合同》已解除，并非要求确认解除合同行为的法律效力，而是要求确认是否符合解除合同的条件，如法院经审理认为符合解除合同的条件，就应判决支持远东置业的诉请。法律并未规定起诉要求解除合同前必须先履行通知义务，且法院在向王耀敏送达起诉状副本等相关法律文书时相当于将远东置业要求解除合同的意思表示通知了王耀敏。案涉房屋于2014年12月10日竣工，根据双方《商品房买卖合同》的约定，王耀敏应于2014年12月31日前付清房款；逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，故远东置业要求解除合同符合法律规定。王耀敏二审辩称：远东置业不符合解除合同的法定情形，请求驳回上诉、维持原判。远东置业向一审法院起诉请求：1.依法确认《商品房买卖合同》（合同备案号：201312230021）己解除；2.依法判令王耀敏立即配合远东置业至宜兴市住房和城乡建设局办理撤销《商品房买卖合同》（合同备案号：201312230021）备案及房屋预告登记等手续；3.依法判令王耀敏支付解约违约金329710元。一审法院认定事实：2013年12月23日，远东置业与王耀敏签订备案合同号为201312230021的《商品房买卖合同》1份，该《商品房买卖合同》涉及与本案诉请相关的主要内容为：“⑴出卖人为远东置业、买受人为王耀敏，买受人购买的商品房为预售商品房、暂定名为洑溪府。⑵买受人购买的商品房为第A2幢nu11单元（25-26层）3001号，建筑面积为309.05平方米、其中套内面积共241.36平方米、公共部位和公用房屋分摊建筑面积为67.69平方米。⑶该商品房单价为10668.5元、总价329.71万元。⑷付款方式和期限为分期付款，即买受人于2013年12月23日付10万元、剩余房款计319.71万元于交付前付清。⑸买受人逾期付款的违约责任，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。⑹交付期限为出卖人应当在2014年12月31日，依照国家和地方人民政府的规定，在该商品房屋取得《宜兴市新建住宅小区交付使用备案证书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。⑺出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”合同签订当日，王耀敏即支付首付房款10万元，之后，双方均未就案涉A2-3001号商品房交付或付款事宜进行正式接洽。直至2015年2月11日，无锡浦电置业有限公司（以下简称浦电置业、法定代表人为王耀敏）因结欠新远东电缆有限公司（以下简称新远东电缆）2号宿舍楼工程材料供应商嵇政货款，便动员嵇政购买远东置业商品房，由嵇政与远东置业另签订《商品房认购书》1份（另案处理），约定“由嵇政购买洑溪府A1-802号（7楼）、建筑面积为166.31平方米的商品房，单价为8950元，总金额1488475元，认购定金10万元，该认购书上仅有当时远东置业的法定代表人蒋国健签字”；2015年3月9日，嵇政又与远东置业新签订商品房认购书1份，该认购书除了2月11日认购书载明内容外，在落款处加盖了远东置业的公章、并有该公司的许艳和汪姓人员及嵇政签名，同时该认购书在备注栏中注明“定金由之前A2-3001转入，剩余房款于2015年结算工程款时一次性扣除”等内容。嗣后，嵇政与远东置业、浦电置业就上述A1-802号商品房买卖合同，浦电置业与新远东电缆就2号宿舍楼工程款的结算等发生多起诉讼，特别是嵇政与远东置业及浦电置业就商品房买卖合同纠纷案历经了三级法院，直至2020年1月3日江苏省高级人民法院以裁定驳回远东置业的再审申请后才予终结。2020年4月13日，远东置业以邮寄方式向王耀敏送达了催款函，主要载明“你于2013年12月23日与我公司签订《商品房买卖合同》购买洑溪府A2-3001房屋。根据《商品房买卖合同》约定，你应于2014年12月23日前支付319.71万元，截止到2020年4月13日你逾期未付款项319.71万元，我公司已多次致电通知你前来付款，但我公司至今仍未收到应收款项。你已构成违约，《商品房买卖合同》对此行为约定的违约责任为……请你于2020年4月20日前至我公司付清上述款项319.71万元，同时我公司保留对你追究法律责任的权利”等内容。2020年4月21日，远东置业再次以邮寄方式向王耀敏送达了催款函，该催款函在第一份催款函内容的基础上将应付款情况更正为“你应于2013年12月23日前支付10万元，剩余购房款319.71万元，截止到2020年4月13日你逾期未付款项329.71万元，截止到2020年4月21日你逾期未付款项329.71万元……请你于2020年4月28日前至我公司付清上述款项329.71万元及违约金，同时我公司保留对你追究法律责任的权利”等内容。王耀敏收到上述2份催款函后，分别予以回复，回复的主要内容为“洑溪府A2-3001房屋，当初是因贵司房滞销急于回收资金，千方百计动员在远东做基建项目的单位或个人，用在建项目工程款抵扣买房，直至（2018）苏民终1148号民事判决书生效（此时尚有300多万元工程款可抵扣），你公司仍未主动将应付工程款抵扣买房款。至于第二份催款函中的10万元已支付，后因贵司要求帮忙多销售1套，提出先将已交10万元转至A1-802号商品房，A2-3001房屋的房款则在本人就远东的工程款中一并扣除，因而也就有了嵇政商品房买卖合同纠纷一案。何况你公司2014年12月23日也无法交房，也从未通知房屋已可交付，现才通知交款，故我方并未违约，且应给予60天准备时间，收到回复意见后5日内不答复，我方则视为你公司同意”等内容。2020年4月29日，远东置业诉至法院，即本案一审，诉请如前。审理中，远东置业提供未拆封的邮寄件，称其公司曾于2019年10月13日向王耀敏发出解除合同通知。对此王耀敏不予认可。双方对该未拆封邮件均认可因王耀敏地址变更而未送达。一审法院认为：当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。而当事人对自己的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担。本案中，远东置业的诉讼请求为确认A2-3001备案合同已解除、并判令王耀敏配合撤销备案合同和支付合同约定以10%计算的解约违约金，首先应举证证明A2-3001备案合同已解除，然远东置业对此除提供了备案号为201312230021的《商品房买卖合同》、催款函外，未能提供双方所签订合同已协商解除或已经法定解除的相关证据；且催款函本身也仅能证实出卖人向购房人催要购房款，无法据此推断双方所签订的《商品房买卖合同》已解除。故在此情形下远东置业的请求缺乏有效证据支撑，法院不予支持。对远东置业的其余二项请求，因均依附于《商品房买卖合同》已解除的条件，法院亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回远东置业的诉讼请求。二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，双方一致确认，浦电置业与新远东电缆之间的工程款已结清，其中未以案涉A2-3001房屋抵工程款。二审中，远东置业提出在嵇政与远东置业、浦电置业房屋买卖合同纠纷上诉一案中[案号为（2019）苏02民终1408号]，浦电置业称“在嵇政与远东置业签订认购书之前，实际已由浦电置业与远东置业老总谈妥用新远东结欠浦电置业的工程款来抵扣嵇政购房款，10万元定金用浦电置业老总王耀敏之前为订购3001房屋已经支付的10万元定金抵充，王耀敏与远东置业协商不再购买3001房屋（未签订书面协议）”。远东置业认为这说明双方一直在沟通解除合同事宜。对此，王耀敏不予认可。上述事实，有（2019）苏02民终1408号民事判决书及当事人的陈述等证据在卷佐证。本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同是否符合解除条件。本院认为：当事人就履行期限没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。本案中，远东置业与王耀敏于2013年12月23日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同对双方当事人均具有法律效力。《商品房买卖合同》对付款期限进行了约定，王耀敏按约支付了首期款10万元，合同约定余款391.71万元于房屋交付前付清，但远东置业从未通知房屋何时符合交付条件，故王耀敏付款不存在违约情形。2015年3月，案外人嵇政与远东置业签订《商品房认购书》，经远东置业同意嵇政应付购房定金由王耀敏已付案涉房屋款项10万元转入，至此远东置业与王耀敏均以实际行动表明不按案涉《商品房买卖合同》约定的期限付款，而双方又未另行约定付款期限。根据法律规定，远东置业可随时要求王耀敏履行，但应给予王耀敏必要的准备时间。现远东置业于2020年4月13日要求王耀敏付款，王耀敏回复同意付款但要求给予60天准备时间，远东置业随即于同月起诉要求解除合同，并没有给予王耀敏必要的准备时间，故不能认定王耀敏违约。远东置业不符合解除合同的法定条件，本院对其诉请不予支持。此外，远东置业在二审中提出浦电置业在另案中曾自认与远东置业协商解除合同事宜，因没有证据证明双方达成了解除合同的一致意见，且远东置业在该案中亦未认可存在协商解除的情形，故案涉《商品房买卖合同》亦不符合协商解除的条件。综上所述，远东置业的上诉请求不能成立，应予驳回。需要指出的是，一审法院虽判决结果正确，但说理不当，解除合同的通知也可以通过提起诉讼的方式发出，本院对此予以纠正，但对一审判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33178元，由远东置业负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年三月二十四日书记员  曹 蕾