山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁02执异137号 案外人：王月明，女，1982年9月29日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托代理人：沈勇，山东昌圣律师事务所律师。 委托代理人：高雪梅，山东昌圣律师事务所律师。 申请执行人：青岛即发进出口有限公司，住所地山东省青岛市即墨区。 法定代表人：陈玉兰，董事长。 委托代理人：王超，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 被执行人：青岛市崂山区土地交易有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：吕超，执行董事。 本院在执行申请执行人青岛即发进出口有限公司与被执行人青岛市崂山区土地交易有限公司借款合同纠纷一案【执行案号：（2018）鲁02执315号】过程中，王月明向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人王月明称，请求停止对（2018）鲁02执315号责令限期迁出通知书的执行。事实与理由：案外人与殷顺签订《同安路xx号xx户商铺租赁合同》，合同约定案外人租赁青岛市崂山区同安路xx号的xx户商铺（以下简称“案涉房产”），租赁期限自2015年3月14日起至2035年3月13日止，且租赁合同签订时殷顺向案外人出示过该房产的网签合同，证明其有权出租该房产，案外人系善意第三人并合法占有该房产。现租赁期限尚未届满，责令案外人迁出案涉房产侵害了案外人的合法权益，请求停止对案涉房产的执行。 申请执行人青岛即发进出口有限公司辩称，1.（2015）青金商初字第264号民事判决书、（2018）鲁民终54号民事判决书均已确认申请执行人对青岛市崂山区土地交易有限公司抵押的青房地建市字第2××5号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物享有优先受偿权。2.（2018）鲁02执异479号裁定书、（2019）鲁02民初239号判决书、（2020）鲁民终842号判决书、（2020）民申4731号裁定书对案外人殷顺提出的执行异议及执行异议之诉均没有支持，且在上述裁判文书中各级法院在本院认为部分均载明殷顺提交的证据不足以证明其在法院查封前已购买并合法占有案涉房产，案外人以房屋租赁合同为依据提出执行行为异议，缺乏权利基础，不应支持该请求。3.案涉租赁合同的期限长达20年，结合该期限以及租赁合同中租金的情况，租赁合同的签署与正常的商业交易模式和生活经验不相符，该租赁合同的合法性不符合逻辑。4.案涉租赁合同并没有履行登记备案手续，也没有进行公证手续，从公示公信的原则来说可信度较低。5.案外人没有证据证明在签订案涉租赁合同时，殷顺向其出示了房产的买卖合同，即便出示了，该房产买卖合同也未经过网签。案外人在异议申请中的陈述与事实不符，也直接证明其本身存在过错。6.殷顺在再审申请书中明确表示案涉房产由其自身长期居住，现案外人主张自2015年3月14日承租案涉房产，出租人与承租人的陈述显然是矛盾的，案涉租赁合同存在较大疑点，不能作为定案依据。7.从公平原则看，申请执行人出借给青岛市崂山区土地交易有限公司的借款4000万元本金目前仅回收400余万元，截至目前根据生效判决该借款本息合计已近1亿元，若法院支持案外人的执行行为异议，将导致申请执行人在10余年的时间内，无法就案涉房产回收欠款，必将给申请执行人造成巨大的损失，是极其不公平的。 被执行人青岛市崂山区土地交易有限公司辩称，对案外人的请求无异议。 为证明其主张，案外人王月明向本院提交了以下证据：1.《同安路xx号xx户商铺租赁合同》一份，证明：案外人在法院查封案涉房产之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，且承租期限至今尚未届满，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，案外人有权继续使用案涉房产。2.《中国建设银行个人活期账户交易明细》一份，证明案外人已经按照租赁合同的约定，于2015年9月29日向出租人殷顺交付3万元房屋押金以及125000元房屋租金，上述房屋租赁合同已经实际履行并且由案外人占有使用。3.青岛市同安物业管理有限公司出具的《证明》一份，证明由于案涉房产未安装自来水公司和电业局备案的水、电表，水费、电费均由案外人向物业公司缴纳，并由物业公司代收代缴。 申请执行人青岛即发进出口有限公司质证称，1.对证据一真实性不予认可。从租赁合同的形式看，合同中甲乙方均有签字，无捺印，未标明签约日期，也未标明页码，不能证明该合同是完整的原件。从租赁合同的约定上看，合同第一条约定殷顺是xx户商铺的所有权人。但在该合同签署之前，殷顺并没有取得该房屋的所有权证，可以证明案外人没有尽到签署合同时的注意义务，本身存在过错。合同第三条约定租赁期限为240个月，明显与商业模式和生活经验相违背。该租赁合同也无法证明殷顺曾向案外人出示过案涉房产的买卖合同，即便该合同是真实的，也不能对抗申请执行人享有的抵押优先受偿权。且仅凭该合同也不能证明案外人合法占有使用案涉房产。2.证据二系复印件，对其真实性不予认可。即便该证据是真实的，也不能证明案外人与殷顺的租赁合同已经实际履行，不能证明案外人占有并使用案涉房产。该交易明细仅载明了第一笔履约保证金3万元以及2015年9月15日缴纳了第一笔租金，不能证明案外人按照合同的约定如约履行了付款义务，也就不能证明案涉租赁合同一直处于履行的状态。3.证据三系复印件，对其真实性不予认可，案外人提交的该证明不符合法律规定的形式，且案外人未提交相关的水电费支付凭证，单凭该证明的复印件不能证明案涉房产的水电费由案外人缴纳，也不能证明由物业公司代收。 被执行人青岛市崂山区土地交易有限公司质证称，对证据的真实性和证明事项均无异议。 申请执行人青岛即发进出口有限公司向本院提交了以下证据：1.《公司委托贷款合同》《委托贷款抵押合同》、在建工程抵押登记证明、中国民生银行委托贷款补充信息录入回单、《委托贷款借款展期协议》、委托贷款入账回单、山东清泰律师事务所委托代理合同、青岛增值税专用发票、客户收付款入账通知、中国工商银行网上银行电子回单、山东省青岛市中级人民法院民事判决书、山东省高级人民法院民事判决书一组，证明：生效民事判决认定青岛即发进出口有限公司对青岛市崂山区土地交易有限公司抵押的青房地建市字第2××5号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物处分所得价款优先受偿。2.（2018）鲁02执异479号执行裁定书、（2019）鲁02民初239号民事判决书、（2020）鲁民终842号民事判决书、（2020）最高法民申4731号民事判决书一组，证明：青岛市中级人民法院的执行裁定书对殷顺提出的排除执行异议不予支持，后殷顺提出执行异议之诉，一审、二审及再审均驳回殷顺的执行异议之诉，上述裁判文书均认为殷顺提交的证据不足以证明其在法院查封之前已购买并合法占有案涉房产。据此，案外人以其与殷顺签订的房屋租赁合同作为依据提出执行行为异议，是缺乏权利基础的，不应支持其异议请求。3.殷顺再审申请书一份，证明殷顺在再审申请书中明确表述“其长期居住在崂山区××路××号××号楼××室房屋（案涉房产）内……”，且殷顺在多次庭审中均主张案涉房产用于居住，现案外人主张其自2015年3月14日承租案涉房产，与出租人的说法相矛盾。 案外人王月明质证称，1.证据一因系复印件，对其真实性不予认可。即使案涉房产已经抵押给申请执行人，根据相关法律规定，在法院查封前已经签订合法有效的租赁合同，且占有使用该不动产的租赁合同不受不动产的产权变更影响。2.申请执行人提交的其他案件裁判文书以及案件审判中所陈述的相关情况与本案无关，不应当作为本案裁判的依据。3.殷顺在再审申请书中陈述其居住于案涉房产是真实的，案涉房产确已由案外人租赁使用且至今仍处于开业状态，殷顺居住于商铺侧面的一个小屋子。 被执行人青岛市崂山区土地交易有限公司质证称，对证据的真实性和证明事项均无异议。 本院查明，青岛即发进出口有限公司与青岛市崂山区土地交易有限公司、中国民生银行股份有限公司青岛分行、青岛高科技工业园市政有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年6月28日作出（2015）青金商初字第264号民事判决书，判决书载明：一、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告青岛即发进出口有限公司借款本金39571522.02元及利息5748319.73元（已计算至2015年4月30日，此后至实际清偿之日止的利息按照合同约定的利率计算）；二、被告青岛市崂山区土地交易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告青岛即发进出口有限公司律师代理费80万元；三、对上述第一、二项确定的债权，原告青岛即发进出口有限公司有权对被告青岛市崂山区土地交易有限公司抵押的青房地建市字第2××5号《在建工程抵押登记证明》项下抵押物处分所得价款优先受偿；四、驳回第三人青岛高科技工业园市政有限公司的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272499元，保全费5000元，由被告青岛市崂山区土地交易有限公司负担277399元，第三人青岛高科技工业园市政有限公司负担100元。青岛高科技工业园市政有限公司不服该判决向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2018年3月14日作出（2018）鲁民终54号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼过程中，本院于2015年5月18日作出（2015）青金商初字第264号民事裁定书，并于2015年5月21日作出协助执行通知书，查封包括案涉房产在内的多套房产。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人青岛即发进出口有限公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执315号。本院于2021年2月24日作出（2018）鲁02执315号公告，通知案涉房产占用人于2021年3月15日之前自行迁出所占房屋。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。案外人以不动产租赁权为由主张排除强制执行，必须具备两项要件：1.案外人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已签订真实有效的不动产租赁合同；2.案外人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。如不符合以上两项要件，则不能排除强制执行。本案中，案外人王月明提交的证据，不足以证明其在人民法院对案涉房产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，其享有的权利不能阻却人民法院对案涉房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回案外人王月明的异议请求。 案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 王 松 审判员 焦兴凯 审判员 龙 骞 二〇二一年三月十六日 法官助理 马春伟 书记员王 钰