湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘10民终247号上诉人（原审原告）：郴州市景天房地产开发有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道滨河路**。法定代表人：曹先友，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省金润碲业有限公司，住，住所地湖南省郴州市永兴县经济开发区柏林工业园/div>法定代表人：马检顺，该公司经理。委托诉讼代理人：李飞，湖南金鸥律师事务所律师。原审第三人：贺武文，男，1973年7月27日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人郴州市景天房地产开发有限公司（以下简称景天公司）因与被上诉人湖南省金润碲业有限公司（以下简称金润碲业公司）、原审第三人贺武文房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2020）湘1023民初1862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理,经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。景天公司上诉请求：1、依法撤销一审民事判决；2、依法判决解除2020××××××号网签商品房买卖合同；3、本案一、二审诉讼费用由金润碲业公司负担。事实和理由：一、廖某与景天公司撤销60620512商品房买卖合同备案，不能推定廖某与景天公司解除了商品房买卖合同，廖某的授权委托书未明确约定解除买卖合同。二、廖某撤销备案合同后又将购买的美景天城（二期）2栋202号房出售给金润碲业公司，廖某（贺武文之妻）的买卖应当向国家税务部门交纳相应的税费。而廖某、贺武文为了逃避国家税款，贺武文利用其是美景天城项目部的股东，指示美景天城项目部网签经办人曹某1将属于王某的房屋直接网签给金润碲业公司。三、金润碲业公司的购房款既没有汇入美景天城项目部账户，也没有汇入景天公司。景天公司不能认可金润碲业公司与美景天城项目部的买卖，且从一审查明的事实来看湖南省金润碲业公司将款转给贺武文。根据（现售）网签商品房买卖合同的规定，金润碲业公司没有履行合同义务，应当予以解除合同。一审法院认定没有约定解除与事实不符，系错误认定。综上，请求二审法院予以纠正。金润碲业公司辩称：景天公司上诉是拖延时间，其上诉理由应不予采信。一审判决认定事实正确，请求维持一审判决。贺武文辩称：景天公司恶意诉讼，是为了拖延办理不动产证。贺武文是项目股东，资产在其妻子的名下。一审认定事实清楚，案涉项目已超过10例变更网签，并交纳税费。景天公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认2020××××××号网签商品房买卖合同无效；2、本案诉讼费用由金润碲业公司承担。诉讼过程中，变更诉请第一项为：依法解除2020××××××号网签商号房买卖合同。一审法院经审理查明：2019年1月11日案外人廖某与景天公司签订《商品房买卖合同》，购买景天公司开发的永兴便江美景天城（二期）2栋202号房，并一次性支付了房款1530923元，合同备案号60620512。2020年7月28日，案外人廖某与景天公司向永兴县不动产登记中心办理撤销60620512商品房买卖合同备案，递交《商品房买卖合同撤销申请书》和《商品备案合同撤销审批表》，该申请主要内容为：“甲方郴州市景天房地产开发有限公司与乙方廖某签订了坐落于永兴县××镇××路的美景天城项目的《永兴县商品房买卖合同》，合同备案号为60620512，现因权利人放弃该房屋所有权，经甲乙双方协商一致，现特向永兴县不动产登记中心共同申请撤销商品房买卖合同备案（网签），同时共同申明双方所签订的《永兴县商品房买卖合同》一式一份作废，并承诺本申请书填写内容是真实意思表达，保证提交材料的真实、合法、有效。如因隐瞒真实情况、提供虚假材料或因撤销（变更）所发生的任何不良后果及所引起法律责任，均由双方申请人承担”。2020年8月18日，金润碲业公司与景天公司美景天城项目部就案涉房屋签订《永兴县商品房买卖合同（现售）》，合同网签号为2020××××××号，金润碲业公司分别于2020年7月21日、8月20日向贺武文银行账户共计转款1788888元房款（含五个车位款）。景天公司与金润碲业公司双方就合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理、其他事项等进行了具体约定，合同尾部出卖人处盖有景天公司美景天城项目部公章及股东刘某私章，买受人处被告金润碲业公司盖章，金润碲业公司依合同约定收到案涉房屋。尔后，因案涉房屋买卖合同未盖景天公司公章无法办理房屋产权证书，双方发生纠纷，景天公司遂诉至一审法院。另查明：1、郴州市景天房地产开发有限公司经永兴县市场监督管理局登记成立的非公有制企业，法定代表人曹先友，注册资本叁仟万元，经营范围为房地产开发、销售；物业管理服务等。原告景天公司为开永兴县城沿江东路“便江?美景天城”项目，设立“郴州市景天房地产开发有限公司便江美景天城项目部。”该项目由第三人贺武文、案外人刘某及曹某2三大股东（景天公司法定代表人曹先友女儿）均等出资合伙经营。2014年11月9日，景天公司作为甲方与乙方贺武文、刘某、曹某2三大股东代表“景天公司美景天城项目部”，就案涉房地产开发项目签订《房地产开发合作协议》。甲乙双方就项目概况、合作形式、权利义务、项目相关资料手续的移交、其他约定及其他事宜进行了具体约定。其中合作形式第3项约定，“乙方负责项目的开发建设、投资与房屋销售等具体事项承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益”。2、本案证人曹某1系美景天城项目部工作人员，负责网签合同和房产证代办等工作。其陈述，案涉房屋是她经手办理的网签合同，是先撤销旧业主的网签合同后，再与新业主签案涉房屋买卖合同，且网签成功了，像这类房屋变更业主的情况，以前也发生过，她是得到项目部股东贺武文等人的同意按程序办理的网签房屋买卖合同的。证人许某、刘某的陈述与曹某1的陈述基本相吻合。案外人廖某是第三人贺武文妻子。上述事实，有景天公司、金润碲业公司及第三人的当庭陈述，永兴县不动产登记中心商品房买卖合同撤销申请书、撤销审批表、廖某身份证复印件、廖某60620512备案的商品房买卖合同、金润碲业公司与景天公司美景天城项目部签订的（现售）商品房买卖合同、廖某202号商铺增值税发票、永兴县不动产登记与交易管理系统商品房网上签约备案、中国工商银行业务回单一份、湖南省增值税普通发票三份、授权委托书、房地产开发合作协议、中国建设银行网上银行电子回执、银行明细信息及证人曹某1、许某、刘某的当庭陈述等证据予以证明，上述证据符合法律规定且相互印证，具有证明力，一审法院予以确认。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点：一、景天公司与案外人廖某的房屋买卖合同是否解除；二、案涉房屋买卖合同是否无效，应否解除。关于焦点一。本案中，案外人廖某购得景天公司的房屋后，委托其丈夫贺武文办理案涉房屋转让或变更他人并收取房款等事宜，尔后，景天公司与案外人廖某虽未签订书面解除房屋买卖合同，但根据本案查明的事实，尤其是双方于2020年7月28日共同向永兴县不动产登记中心提交的《商品房买卖合同撤销申请书》中的内容表明，景天公司与案外人廖某已就解除案涉房屋买卖合同达成协商一致意见，且均是其真实意思表示，一审法院予以确认。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十二条对无效合同作了明确规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定”，景天公司主张金润碲业公司的房屋买卖合同无效，则该合同应当符合合同法第五十二条规定的情形。景天公司主张合同无效认为贺武文是在无权代理的情况下签订2020××××××号商品房买卖合同，违犯了合同法第四十八条的规定，该合同对景天公司不发生效力。一审法院认为，景天公司为开发美景天城项目，成立美景天城项目部。2014年11月9日，景天公司与项目部及三大股东贺武文、曹某2、刘某签订的《房地产开发合作协议》约定，美景天城项目部负责项目的开发建设、投资与房屋销售等具体事项，承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益。根据该约定，第三人贺武文作为项目的三大股东之一，与其他股东共同经营管理该项目，其指示项目部相关工作人员将案涉房屋出售给被告，并与金润碲业公司签订《商品房买卖合同（现售）》，是其职权范围内的职务行为，金润碲业公司有理由相信美景天城项目部的行为是代表景天公司的行为。因此，景天公司主张该理由不能成立。景天公司还认为，该（现售）网签商品房买卖合同为了逃避缴纳国家税款，是以非法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，违反了合同法第五十二条的规定，合同无效。一审法院认为，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，现有法律、法规未明确禁止办理房屋更名，《商品房买卖合同（现售）》约定的权利义务本身并未违反法律规定，金润碲业公司实际已经支付了全部房款，且金润碲业公司亦已接受房屋，因此景天公司主张《商品房屋买卖合同（现售）》违反法律法规规定为由主张合同无效的理由不成立。综上所述，案涉《商品房买卖合同（现售）》，应视为景天公司与金润碲业公司之间签订的合同，系双方真实意思表示，不具有合同无效的情形，应认定有效。合同有效，景天公司主张解除该合同应当符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同解除是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为，本案中，就案涉房屋，景天公司与案外人廖某解除合同后，景天公司并未向廖某退款，其将该房出售给金润碲业公司后虽未直接收到金润碲业公司支付的房款，但金润碲业公司向第三人贺武文支付房款的行为，应视为向景天公司履行案涉合同付清了全部房款的行为。因贺武文一是得到廖某的授权，二是贺武文是廖某的丈夫，三是贺武文是案涉项目三大股东之一，实际参与项目的管理经营，金润碲业公司有理由确信贺武文对处理案涉房屋有代理权。据此，金润碲业公司已履行全部付款义务，景天公司项目部亦已将案涉房屋交付金润碲业公司实际占有、使用，景天公司、金润碲业公司双方签订合同的主要目的已达到，景天公司要求解除案涉房屋买卖合同不符合以上法律规定的法定解除及约定解除的条件。故景天公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：“驳回原告郴州市景天房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取80元，由原告郴州市景天房地产开发有限公司负担。”二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同（现售）》是否有效,以及能否解除。审理查明事实表明，美景天城项目部由贺武文、刘某、曹某2三人等系合伙经营，按照景天公司与美景天城项目部的约定，项目部负责美景天城项目的开发建设、投资与房屋销售等具体事项，承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益。金润碲业公司作为涉案房屋买受人与美景天城项目部就案涉房屋签订《永兴县商品房买卖合同（现售）》并进行了网签，金润碲业公司按约定支付了房屋全部价款,履行了合同义务。景天公司主张合同无效，但未提供有效证据证明该合同具有合同无效及合同解除的法定情形，一审法院对此已进行了详细阐述，本院予以认可不再进行赘述。综上所述，上诉人郴州市景天房地产开发有限公司的上诉请求不成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人郴州市景天房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李建湘审判员  罗燕青审判员  林海波二〇二一年三月一日法官助理高尚书书记员邓宇岑附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。