北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4635号上诉人（原审被告）：北京海宇世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园南路******101。法定代表人：聂裔旺，总经理。委托诉讼代理人：赵玉杰，北京恒都（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐琳琳，女，1979年11月3日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗记永，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐媛媛，北京市炜衡律师事务所实习律师。原审第三人：王薇淇，女，1989年4月20日出生，住北京市西城区。上诉人北京海宇世纪房地产经纪有限公司（以下简称海宇公司）因与被上诉人徐琳琳及原审第三人王薇淇居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初10321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人海宇公司之委托诉讼代理人赵玉杰，被上诉人徐琳琳及其委托诉讼代理人罗记永到庭参加诉讼。原审第三人王薇淇向本院提交了书面陈述意见。本案现已审理终结。海宇公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回徐琳琳一审第一项诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由徐琳琳承担。事实和理由：一、一审法院关于以下事实认定错误。1.关于承诺。本案属于居间合同纠纷，一审判决认定海宇公司未违反经纪合同约定的义务，却又认为违反了其对徐琳琳负担缴税数额的相关承诺，但海宇公司从未就费税负担数额对徐琳琳作出过任何承诺：（1）涉案经纪合同签订之前及之后的咨询阶段，海宇公司与徐琳琳的沟通，只是转述王薇淇的话，不构成对徐琳琳的承诺，且沟通亦未涉及费税数额负担问题，一审判决将这个阶段的沟通认定为海宇公司对于徐琳琳的承诺，事实认定错误。（2）在三方签署的经纪合同中，海宇公司也未对费税负担数额作出过承诺。（3）关于费税负担问题，应以涉案买卖合同约定为判断依据，根据涉案买卖合同费税由徐琳琳负担。综上，一审判决认定海宇公司违反了其对徐琳琳负担税费数额的相关承诺，事实认定错误。2.关于损失。徐琳琳不存在损失，一审判决认定徐琳琳存在损失且认定该损失是海宇公司违反对徐琳琳关于费税数额负担的承诺造成的，事实认定错误：（1）涉案买卖合同和经纪合同签订时，徐琳琳对涉案房屋可能不满二及费税全部由其负担明知，其在明知的情况下仍自愿购买涉案房屋并承担交易的相关费税，其按照买卖合同约定，按照规定向国家税务机关纳税是其义务，不存在损失。（2）在确知根据契税票不满二之后，王薇淇曾明确表示可以解除合同，并不要求徐琳琳支付违约金；且徐琳琳也可以在契税票满二之后再过户，徐琳琳在完全有选择的情况下选择向国家税务机关缴纳税费过户，其损失是其自身行为所致，与海宇公司没有任何关系。3.关于核实。一审判决认定海宇公司未向王薇淇核实就多次告知徐琳琳涉案房屋2017年4月25日满两年，办理缴费手续可免增值税，属于事实认定错误：（1）涉案买卖合同签订之前的咨询阶段，海宇公司向徐琳琳告知的内容是其通过电话沟通方式向王薇淇了解到房屋的相关信息，不构成对徐琳琳的承诺；在涉案买卖合同签订时，海宇公司核实了房产证与购房发票等与房屋产权相关的资料，尽到了审核义务；虽然海宇公司一再提醒卖方签订涉案买卖合同时要带上契税票，但因卖家一直未去开发商处领取契税票，因此签合同时未带契税票，在未亲自见到契税票的情况下，海宇公司在填写涉案买卖合同时，在是否满二处未勾画满二，海宇公司已经尽到了合理的审慎注意义务。（2）涉案买卖合同及涉案经纪合同都是在2016年11月6日签订，关于是否满二，涉案买卖合同中有明确约定，徐琳琳对于涉案房屋在2017年4月份可能不满二明知，该事实可以在2017年1月9日海宇公司业务员与徐琳琳的聊天记录中得到印证；且涉案经纪合同中，海宇公司亦未向徐琳琳承诺涉案房屋到2017年4月25日满二。（3）海宇公司在跟徐琳琳及王薇淇的沟通中不止一次提到房子2017年4月中旬可能才满二，从未承诺过房屋满二，也从未承诺过满二就不交增值税，相反是多次告知满二也要缴纳费税近14万余元，徐琳琳对于即使满二也要缴纳税费明知。（4）海宇公司作为居间方的审核义务并不免除徐琳琳作为买受人自身的审慎注意义务，徐琳琳作为买受人本就应当负有谨慎注意义务，徐琳琳在明知可能不满二的情况下，仍愿意购买涉案房屋并承担交易的费税，是其真实意思表示。4.关于证据《复述过程》。一审判决根据徐琳琳提供的《复述过程》书面证词认定海宇公司明知徐琳琳愿意以1405万元的价格，在满两年的基础上购买涉案房屋，以期按照相关政策免交增值税，事实认定错误：（1）该份证明系符某于2018年1月25日出具，符某已经从海宇公司离职，其以个人名义出具的证明不能代表海宇公司。对证据真实性的认可，仅是确认该份证据是符某出具，海宇公司并没有认可该份证据的关联性。（2）海宇公司从不知道徐琳琳愿意以1405万的价格购买涉案房屋，其与买卖双方沟通阶段的房屋价格是1050万，成交的价格以买卖双方签订的涉案买卖合同约定的价格为准，是1045万。另外根据《复述过程》中“……双方最终协商的结果是徐琳琳女士以1045万的价格，满两年的基础上购买该房屋……”可知，无论是交易价格还是交易条件均是买卖双方协商的内容，与海宇公司无关。（3）如果徐琳琳是以满两年作为购买涉案房屋的基础，作为正常买受方，必然会在涉案买卖合同中清楚约定该交易条件，徐琳琳未将该交易条件在涉案买卖合同中约定，不符逻辑与常理，印证了徐琳琳在签订涉案买卖合同时对可能不满二是明知的。一审判决反推作为居间方的海宇公司应明知徐琳琳的交易条件是满两年，违反逻辑与常理。二、一审判决对部分重要事实没有查清。1.徐琳琳购买的房屋属于非普通住宅，不是普通住宅，一审法院未查清这一重要事实。根据规定，非普通住宅即使满两年也要缴纳增值税，因此涉案房屋即使满两年，也要缴纳198650元的增值税【（成交价1045万减去原房价6477000元）×0.05】。2.在涉案买卖合同和涉案经纪合同签订当天，海宇公司向徐琳琳通过表格的方式告知房屋满二后要缴纳的费税是13.28万，并在合同签订之后的2017年3月18日告知徐琳琳满两年后的费税是13.28万元。综上，一审判决基本事实认定有误，部分重要事实没有查清，判决结果错误。徐琳琳辩称，同意一审判决，不同意海宇公司的上诉请求。海宇公司的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。关于海宇公司主张的事实认定错误问题，承诺是对法律性质的认定，并不是对事实的认定，且徐琳琳与王薇淇签署买卖合同均是通过海宇公司沟通转达的，其工作人员的行为属于职务行为，其告知徐琳琳的相关承诺应视为其公司的承诺。海宇公司把其工作人员明确告知的情况和公司行为隔断没有法律和事实依据，海宇公司第一项上诉理由不成立。一审法院认定事实清楚。关于损失问题，徐琳琳是基于海宇公司承诺在2017年4月涉案房屋满两年没有增值税的情况下，才以1045万元的价格购买的涉案房屋，且在签合同之前，数次请海宇公司工作人员讨价还价，最终业主报价比原来下降了5万元，可见徐琳琳对房屋总价的控制，包括税费，给海宇公司讲得很明确。且海宇公司在签合同之前，多次告知涉案房屋在2017年4月份满二，所以造成的损失完全是由于海宇公司的原因导致的，同时，海宇公司没尽到核实义务，是因为海宇公司告知徐琳琳虚假情况才造成的损失。如果海宇公司告知徐琳琳2017年4月份不满两年，徐琳琳完全可以选择不买涉案房屋。根据现有证据，在合同签订前和合同履行过程中，徐琳琳都是通过海宇公司的经办人进行沟通，且海宇公司数次告诉徐琳琳2017年4月份满两年，没有增值税。在徐琳琳本次起诉之前还提过一次诉讼，第一次起诉时，海宇公司无任何证据证明其是转述的王薇淇称2017年4月份满两年，海宇公司称完全是经纪人自己依据当时的发票，自认为2017年4月份应该满两年，也没有证据证明其向王薇淇解释过满两年和税费等方面的问题，海宇公司应当承担举证不能的责任。海宇公司没有尽到核实义务就单方告诉徐琳琳涉案房屋在2017年4月满两年，核实错误也属于海宇公司的过错，故海宇公司该项上诉理由不成立。不认可海宇公司关于《复述过程》的问题。符某的行为属于职务行为，与是否离职没有关系，海宇公司该项理由不成立。王薇淇提交书面陈述意见称，对一审结果没有异议，没有补充意见，同意一审判决结果。徐琳琳向一审法院起诉请求：1.海宇公司支付徐琳琳房屋交易增值税333333.33元；2.海宇公司退还居间服务费135850元。一审法院认定事实：海宇公司系从事房地产经纪业务等经营的有限责任公司。北京市朝阳区×××3105号房屋（以下称3105号房屋）所有权于2016年4月25日登记在王薇淇名下。王薇淇于2016年3月16日交纳契税取得完税证明。2016年11月6日，徐琳琳、海宇公司及王薇淇签订《北京市房屋买卖经纪合同》。三方确认经海宇公司提供房源信息、买卖咨询等服务，徐琳琳与王薇淇就3105号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》；三方约定海宇公司服务范围为：提供与买卖房屋相关政策、市场行情咨询，买卖双方过户资料收集，房屋及配套设施移交等；海宇公司提供的居间服务自徐琳琳与王薇淇委托时起至徐琳琳与王薇淇签订房屋买卖合同结束；海宇公司提供协助办理过户服务自房屋买卖合同成立时起至办理完毕过户手续时结束等。2017年8月2日，徐琳琳支付海宇公司购房佣金135850元。2016年11月6日，徐琳琳与王薇淇签订《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，双方约定徐琳琳以10450000元的价格购买3105号房屋：应缴纳的各项税款由徐琳琳承担等。2017年5月11日，徐琳琳负担增值税333333.33元等税费并取得完税证明。2017年5月22日，3105号房屋所有权转移登记至徐琳琳名下。徐琳琳提供签名为“符某”的《复述过程》用以证明，海宇公司工作人员符某、杨某为徐琳琳提供居间服务，徐琳琳“以1045万元的价格，满2年的基础上”购买3105号房屋；2016年11月6日签约当日王薇淇并未携带契税票；按照发票日期“确实是2017年4月份满2年”，但2017年3月即将办理缴税前取得契税票，发现“2018年才满两年，因此多出30余万的增值税”。徐琳琳表示，不认可海宇公司曾与王薇淇核实契税票的事实。海宇公司认可符某曾经系其单位工作人员，认可《复述过程》内容，但表示与王薇淇沟通、要求其出具契税票不属于居间合同义务。徐琳琳提供微信聊天记录截屏打印件、录音及文字整理稿等用以证明，海宇公司工作人员杨某、符某与徐琳琳沟通中，于2016年11月、2017年3月、2017年4月期间多次告知徐琳琳3105号房屋于2017年4月25日“满两年去缴税”可免缴增值税的事实。海宇公司认可徐琳琳上述证据的真实性，但表示杨某已离职，海宇公司对3015号房屋免缴增值税没有合同承诺。王薇淇表示，海宇公司没有针对契税问题与王薇淇进行核实，王薇淇不清楚契税的计算方法。一审法院认为，当事人应当按照约定履行相应义务。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。徐琳琳、海宇公司及王薇淇签订《北京市房屋买卖经纪合同》及徐琳琳与王薇淇在海宇公司居间服务下就3105号房屋签订买卖合同并完成交易的事实清楚。徐琳琳提供的现有证据可以证明，海宇公司明知徐琳琳意愿“以1045万元的价格，满2年的基础上”购买3105号房屋，以期按照相关政策免缴增值税款，但海宇公司在现有证据无法证明其曾经向王薇淇进行核实的情况下，多次告知徐琳琳3105号房屋于2017年4月25日“满二年”，办理缴费手续可免缴增值税的事实。海宇公司虽然已向缔约双方报告订立合同的机会、提供订立合同的媒介服务，其上述行为亦未违反《北京市房屋买卖经纪合同》约定义务，但该行为违反了其对徐琳琳负担缴税数额的相关承诺。故徐琳琳要求海宇公司退还居间服务费的诉讼请求，一审法院不予支持；其要求海宇公司赔偿增值税税款数额的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，一审法院于2020年9月16日作出判决：一、北京海宇世纪房地产经纪有限公司于判决生效后七日内给付徐琳琳人民币333333.33元；二、驳回徐琳琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方的合同签订及履行均发生于民法典施行前，应当适于《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于海宇公司是否应当向徐琳琳赔偿增值税损失以及数额问题。本案中，徐琳琳、海宇公司及王薇淇于2016年11月6日签订的《北京市房屋买卖经纪合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，海宇公司在仅核实购房发票而未核实契税票且未向王薇淇进行核实的情况下，多次告知徐琳琳3105号房屋于2017年4月25日“满二年”，并可免缴增值税款。其后，徐琳琳在缴纳税款时，发现该房屋未“满二年”，依法缴纳增值税333333.33元。海宇公司未经审慎核实，在房屋是否“满二年”及缴纳增值税数额方面提供了虚假情况，损害委托人徐琳琳的利益，应当承担损害赔偿责任。徐琳琳诉讼主张海宇公司赔偿因海宇公司的过错而导致其多缴纳的增值税333333.33元，具有事实与法律依据，本院予以支持。海宇公司提出其从未就费税负担数额对徐琳琳作出过任何承诺，徐琳琳不存在损失的上诉意见，与前述查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，海宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6300元，由北京海宇世纪房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  鲁 南审 判 员  贾 旭审 判 员  姜 君二〇二一年三月二十六日法官助理  徐军军书 记 员  陈 玥