河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1328民初76号原告：欧珊珊，女，汉族，生于1985年12月3日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：曹建峰，河南恒阳律师事务所律师。原告：杨威，男，汉族，生于1982年5月6日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：曹建峰，河南恒阳律师事务所律师。被告：河南生力置业有限公司。统一社会信用代码：91411300088753786H。法定代表人；肖争，任总经理。住所：唐河县滨河街道新华社区新华路西侧秦晋路北侧（生力?北泉雅园1号楼4单元二层）。委托诉讼代理人：苗艳，河南恒阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘令，该公司员工。原告欧珊珊、杨威与被告河南生力置业有限公司（以下简称生力置业）为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告欧珊珊、杨威的委托诉讼代理人曹建峰，被告生力置业的委托诉讼代理人苗艳、刘令到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告欧珊珊、杨威向本院提出诉讼请求:1、被告支付逾期交房违约金10891.21元、延期办证违约金492.18元；2、被告退还价格调节基金984.37元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部付清之日止；3、被告退还有线电视初装费300元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部付清之日止；4、被告退还燃气初装费400元及利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部付清之日止；5、被告把《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付给原告；6、被告为原告办理不动产证；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年1月23日签订了商品房买卖合同，并予以备案，合同约定2017年10月31日前交房。原告于2018年6月18日在被告未出示商品房经验收合格的证明文件和提供交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，补交款项并办理交房前领钥匙收房手续。原告按合同约定履行了支付房款义务，领完钥匙交房后，被告至今也未按合同约定办理产权登记（即不动产证），也在未提供安装服务的情况下收取有线电视初装费300元，且至今仍未安装，且不适长期占用该费用，应予以退还，在真需要安装时，原告再缴纳；关于价格调节基金，国家早已取消了价格调节基金，被告收取价格调节基金没有依据，故被告收取原告的价格调节基金984.37元（即按总房价的0.2%收取）应予以退还，并应退还相应的占用资金的利息，关于燃气出装费，均是按每户2600元安装费，但被告却收取原告3000元，对多收取的400元被告应当予以退还。原告为维护自己的合法权益，故诉至本院，望判令所求。被告生力置业辩称，一、逾期交房违约金诉讼时效已过，应予以驳回。因合同约定的交房时间是2017年10月31日,原告起诉的时间是2021年1月5日。原告从2017年11月1日就知道自己的权利被侵害,原告在此期间从未向答辩人主张过该权利。至2020年11月1日,原告的诉讼时效已过,依据《民法典》第188条的规定,向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年,自权利人知道或应当知道权利受到侵害之日起算,故应驳回原告的诉讼请求。二、关于延期办证违约金，根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续，完成房屋权属的初始登记后,再告知买受人情况,买受人提出申请,房管部门进行审查登记，颁发权属证书。合同第十五条约定的90日,应是开发商完成房屋权属的初始登记后,由于出卖人的原因导致的违约情形。此阶段产权证的办理是开发商与购房者的合作办理过程。在初始登记未完成之前,不动产证并不具备办证条件。因该户是2020年12月30日在不动产权登记部门完成初始登记,也即该户在2021年年初才具备办证条件,公司也在合理的期限内向各位购房户发出办理房证的通知，现办证手续正在分批有序办理中。依据合同第十五条后的规定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖应当支付违约金。但因该户房产证未办理的原因不能归责任于答辩人,故生力置业并未违约,无需承担违约责任。三、燃气初装费400元不应退还。根据合同第4条规定，商品房的单价不包括商品房价款以外的其它费用。在合同(第20页)附件三第10项(第2项)明确约定有线电视、宽带线、燃气终端设施及初装费由买受人承担。生力置业与华嘉盛燃气有限公司签订的管理燃气设施配套建设协议及与民兴建设劳务公司签订的燃气管理施工合同,证明公司为业主提供燃气配套设施的事实及实际支出的费用已超过收取的每户3000元。现小区燃气已通,公司已完全按照合同约定履行了合同义务。业主就应当交纳该项费用。要求退还该项费用没有法律依据。四、价格调节基金及电视初装费,答辩人已通知各位业主,予以退还。当事人围绕各自的诉辩主张依法提交了证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下案件事实：原、被告于2017年1月23日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的唐河县××街道新华社区（生力?北泉雅园）2号楼1单元13层1-1301号房，房屋建筑面积147.8㎡，单价3189.99元，房屋总价471481元。其中合同第五条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定面积发生差异的，实际面积以房产测绘部门最终测绘数据为准，单价不变，总房款多退少补。合同第八条约定房屋交付期限为2017年10月31日前，交付条件为商品房验收合格。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人接到出卖人的正式通知或出卖人发布交房公告日视为买受人对房屋接受之日，房屋毁损，灭火风险由买受人承担…第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。双方同意按第2项处理；……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件三约定有线电视、宽带线、燃气终端设施及初装费由买受人承担。原告依约交付房屋首付款141481元（余款33万元采用商业贷款），并同时交纳燃气初装费（3000元）、有线电视初装费（300元）、价格调节基金等费用。2018年6月18日，原告在补交房屋面积差价后，与被告办理了交房领钥匙手续，被告将房屋交付原告使用。另查明，本案涉案房屋于2020年12月30日完成初始登记，被告生力置业也向涉案小区业主发出配合办理不动产权证的通知，并同意退还价格调节基金，有限电视初装费。本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。关于逾期交房。按照本案当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年10月31日前将验收合格的商品房交付于买受人，但根据合同第五条的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，实际面积以房产测绘部门最终测绘数据为准，单价不变，总房款多退少补，原告于2018年6月18日才将经实测后的房屋差价款及相关税费交清，被告生力置业于当日将房屋交付被告使用，被告生力置业并未违约，原告请求被告支付逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期办证。《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意,按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”处理。如何理解此条款,被告生力置业是否构成违约。本院认为:1、根据权属登记流程规定，房屋权属登记的通常做法是开发商向相关部门提交必要的手续,完成房屋权属的初始登记后,再告知买受人情况,买受人提出申请,房管部门进行审查登记,颁发权属证书。对本案,条款中“出卖人应当在商品房交付使用后90日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的约定,应属完成房屋权属的初始登记(俗称大产权证登记)的约定;条款中“如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意,按买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”的约定,应属完成房屋权属的初始登记后,开发商告知买受人初始登记情况，买受人提出申请,把产权办理到买受人名下(俗称小产权证登记)的约定。2、大产权证办理是小产权证办理的前提,大产权证办理逾期违约,对小产权证办理,构成的是预期违约责任,与逾期办理小产权证构成违约是两种不同违约责任。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法院若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起九十日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起九十日。”此条款规定的情形，应属开发商完成房屋权属的初始登记后，由于出卖人的原因,诸如未通知买受人办理产权登记、未向买受人提供必要的证明文件等，“由于出卖人原因导致的”违约情形。此阶段产权证的办理是开发商与购房者的合作办理过程,不是开发商的单方义务,如购房者未及时履行配合义务，则不符合司法解释中的归责要件,即不是“由于出卖人原因导致的”违约情形。4、现本案涉案房产的大产权登记已于2020年12月30日完成,被告生力置业也已通知原告等小区各业主配合办理小产权证,合同约定的办理小产权证的违约条款，在本案中无法适用。本案中，欧珊珊、杨威请求支付的违约金,实际上是请求开发商支付逾期办理大产权证的预期违约金,被告生力置业并没有预期违约行为,故欧珊珊、杨威请求支付违约金的主张,本院不予支持。但生力置业有义务在法定的期限内，履行相关义务,为欧珊珊、杨威办理产权证。关于燃气初装费、有限电视初装费及利息问题，因本案双方签订的商品房买卖合同附件三第10条第2款中明确约定有线电视、宽带线、燃气终端设施及初装费由买受人承担。此约定不违反法律法规的效力性强制性规定,原告在合同签订时未对该条款提出异议，视为对该条款的认可，双方应按合同约定履行各自的合同义务，故原告请求的燃气初装费，本院不予支持，但原告请求的有限电视初装费，被告自愿返还，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告欧珊珊、杨威价格调节基金984.37元，并自收款日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至本判决确定的付款之日止；二、被告河南生力置业有限公司于本判决生效后十日内退还原告欧珊珊、杨威有线电视初装费300元，并自收款日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至本判决确定的付款之日止；三、被告河南生力置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告欧珊珊、杨威交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、被告河南生力置业有限公司于本判决生效之日起六十日内为原告欧珊珊、杨威办理位于唐河县滨河街道新华社区（生力.北泉雅园）2号楼1单元13层1-1301室的产权证书；五、驳回原告欧珊珊、杨威的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费63.35元，由原告欧珊珊、杨威负担30元，被告河南生力置业有限公司承担33.35元。本判决为终审判决。审判员  谷建辉二〇二一年三月三日书记员  刘 党