宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2021）宁0105民初1157号   原告：宁夏银瑞物业服务有限公司。   法定代表人：王某。   委托诉讼代理人：冯某,宁夏北地律师事务所律师。   委托诉讼代理人：田某,宁夏北地律师事务所实习律师。   被告：武某，宁夏昊源建筑公司总监理，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：杜某，宁夏新恒丰监理公司总监代表，住宁夏回族自治区银川市，系被告的丈夫。   原告宁夏银瑞物业服务有限公司与被告武某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯某、田某，被告武某的委托诉讼代理人杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   宁夏银瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付拖欠原告2013年11月1日至2019年12月31日的物业管理费10646.87元（135.74×1.06×74），（计算方法：物业管理费1.06元/月.㎡、房屋面积135.74㎡）；2.判令被告支付违约金31.9元（计算方式：10646.87元×0.003＝31.9元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2002年5月成立以来，即为被告所在的金波小区提供物业服务，并与宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业费由业主按其所拥有房屋的建筑面积交纳，其中高层住宅物业费为1.06元/月/㎡；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月20日之前履行交纳义务，合同自签订起至今，原告一直为被告提供物业服务，但被告未按约向原告支付物业费，且经原告多次催要未果。   被告武某辩称，原告诉状中起诉的欠缴物业费金额不属实。且原告作为物业未履行物业服务的义务，原告未对涉案小区公共设施进行日常的维护、修缮、管理等物业服务，即使是维修了也存在不当处置，且被告家中墙面屋顶裂缝存在房屋质量问题至今未予解决，因原告公司系宁夏建设投资集团房地产开发有限公司下属单位未尽到维修义务，同时原告公司收取被告的装修保证金2000元至今未退，应当予以扣减。综上原告无权要求被告支付物业服务费。   本院经审理认定事实如下：原告宁夏银瑞物业服务有限公司系具有独立法人资格的物业服务企业，自2002年5月起即为被告武某所在的银川市××区提供物业服务，并与宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。被告武某系银川市西夏区金波小区33号楼1单元1201室房屋业主，房屋建筑面积135.74平方米。《前期物业服务合同》第五条第1项约定:物业服务费收费标准为每月每平方米1.06元，原告宁夏银瑞物业服务有限公司依照合同约定对该小区提供了物业服务，被告武某因对原告宁夏银瑞物业服务有限公司提供的物业服务不满，欠缴2013年11月1日至2019年12月31日，共计10647.4元（74个月×135.74㎡×1.06元）物业服务费（原告诉称为10646.87元计算有误）。经原告宁夏银瑞物业服务有限公司多次催交被告武某仍未缴纳。原告宁夏银瑞物业服务有限公司在银川市××区提供的物业服务存在服务不到位、服务质量不高等问题。   上述事实，有原告宁夏银瑞物业服务有限公司、被告武某当庭陈述；有原告宁夏银瑞物业服务有限公司提交的：宁夏银瑞物业服务有限公司与宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》、北京××路居民委员会出具的证明一份、银川市不动产登记信息查询单一份、银川市（前期）物业服务合同备案登记表、金波小区欠缴物业费明细表及张贴照片、2018年1月26日关于金波小区楼道墙面砖脱落问题的情况说明、2018年7月6日关于金波小区瓷砖脱落问题的情况汇报、2019年4月17日关于金波小区33号楼一单元楼道墙面砖脱落的报告、2020年5月8日关于金波小区楼道墙面砖脱落的报告、2018年9月7日安全隐患整改通知单、2017年10月20日关于金波小区33号楼地下室下水堵塞问题的报告、2013年7月2日发给33号楼1单元1201室武某住户的维修通知单一份、2016年11月4日调解书一份等；有被告武某的提交的：房屋楼顶裂缝、33号楼一单元进户门口假瓷砖、外墙东西假瓷砖、地下室楼道墙砖空鼓、绿化带、单元楼顶通风管道等照片打印件共计37张；装修保证金收据1张，证明原告宁夏银瑞物业服务有限公司存在物业服务管理不到位、房屋装修保证金未予退还等附卷佐证，并经双方当事人当庭质证，足以认定。   本院认为，2002年5月，原告宁夏银瑞物业服务有限公司与宁夏建设投资集团房地产开发有限公司签订的银川市××区《前期物业服务合同》合法、有效。合同签订后原告宁夏银瑞物业服务有限公司依照合同的约定为银川市××区提供了物业服务，合同中约定该小区物业服务等级为二级，其中高层住宅物业费为1.06元/月/㎡（含电梯费），物业费实际收取较低，而被告武某作为涉案小区33号楼1单元1201室的业主享受了原告宁夏银瑞物业服务有限公司提供的物业服务，理应依照合同的约定向原告宁夏银瑞物业服务有限公司交纳物业服务费。经庭审查明，原告宁夏银瑞物业服务有限公司在其提供的物业服务中存在服务不到位，服务质量不高等问题，虽经过打报告等方式做了努力并进行了简单的维修等，但未达到业主的满意。关于被告武某所住房屋房顶裂缝2013年7月2日原告宁夏银瑞物业服务有限公司曾发出维修通知单给其维修但因种种原因遭被告武某拒绝,2016年11月4日双方调解一次也未果。物业服务是一个长期的、全面的、连续的、系统的服务过程，综合本案实际情况，本院酌情调整被告武某按应交纳物业费的90%向原告宁夏银瑞物业服务有限公司交纳所欠缴的（2013年11月1日至2019年12月31日）物业服务费。即：10647.4元×90%=9582.7元，被告武某当庭提交的2012年11月5日由原告公司收取的2000元装修保证金至今未退还，应在该案中予以扣减。故对原告宁夏银瑞物业服务有限公司要求被告武某交纳物业服务费的诉讼请求，本院部分予以支持。对原告宁夏银瑞物业服务有限公司要求被告武某支付违约金31.9元的诉讼请求，本院不予支持。被告武某辩解并提交的照片等不能全面反映出原告宁夏银瑞物业服务有限公司未按约定提供物业服务，关于原告宁夏银瑞物业服务有限公司对该小区公共设施管理、维护、修缮不到位、服务质量不高、服务不满意等问题可通过成立业主委员会、物业办、宁夏建设投资集团房地产开发有限公司等相关主管部门协商沟通解决，关于被告所住房屋房顶裂缝属工程质量问题，不属于本案调整的范围，但原告宁夏银瑞物业服务有限公司应积极协调各相关部门予以妥善解决。被告武某以此拒绝交纳2013年11月1日至2019年12月31日物业服务费的辩解理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：   一、被告武某于本判决生效之日起五日内支付原告宁夏银瑞物业服务有限公司2013年11月1日至2019年12月31日欠缴的物业服务费，共计7582.7元；   二、驳回原告宁夏银瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费66元，减半收取33元（实收33元），由被告武某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 王建文     二○二一年三月五日   书记员 徐芙蓉   附：相关法律条文   《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   附件1：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。   附件2：后附法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。