广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1063号上诉人（原审被告）：谷玉清，女，汉族，1973年5月26日出生，住广东省深圳市龙华区×××××××××××××××，公民身份证号码430××××××××××××320。被上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地深圳市光明区凤凰街道塘尾社区面前岭小区松白路4140号彩生活物业管理处。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：汤少华，广东博敦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭燕，广东博敦律师事务所律师。上诉人谷玉清因与被上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“彩生活物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谷玉清上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判上诉人从2018年6月起支付物业服务费、水电公摊费，不支付物业服务费违约金；2.一、二审诉讼费由上诉人和被上诉人各承担一半。事实与理由：一、一审法院认定部份事实错误，应依法予以撤销及改判。第一、根据《民事诉讼法》第64条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。一审法院认定上诉人与开发商签订的《商品房买卖合同》当然载明有买受人的联络方式及房屋交付期限，但该证据由被告持有却没有提交法庭，应由被告承担相应的举证责任。被告没有证据证明其未收楼的事实，应承担举证不能的责任。上诉人留档的商品房买卖合同（预售）（合同编号：惠阳（2016）00006350）的第十一条：交付时间及手续（一）出卖人应当在2017年5月28日前向买受人交付该商品房（二）出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。第二十五条送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话真实有效。任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。则开发商应以邮政快递方式书面通知买受人前往收房，保留快递签收书面凭证。书面通知及保留快递签收凭证皆为开发商应尽义务。办理交付手续不代表收楼成功，所以不可以直接认定该日期即为买受人收楼日期。此日期更多的是开发商确定其交楼日未延误，以免头受人索赔。因为依合同规定开发商未按时交楼的违约责任更重。以其他EF组团接到邮政快递收楼通知并前往收楼的业主来说，该日并非收楼日，并未按此日期即开始缴交物业费。根据《物业管理条例》第四十一条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。现物业提供不了开发商的通知收楼快递签收书面凭证及收楼签收单等书面单证，也未提交其他的证据，所以，在开发商未提交物业相应商品房移交给买受人证据前，物业费用应向开发商请求，而不是向买受人请求。第二、开发商于2018年5月21日依商品房预售合同规定为上诉人代办了房产证，可以理解上诉人当然收楼。二、物业服务费违约金不应收取。依据《商品房买卖合同》第二十五条送达：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话无论真实有效。任何根据本合同发出的文件均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。被上诉人未收到开发商提供的买受人收楼书而通知签收单及收楼签收单，而保管着开发商交给其的买受人房屋钥匙，也知道买受人未入住；买受人的电话及地址皆未变动，其只形式性的于2020年5月20日将书面催款函张贴于买受人未入住的房屋外墙，并未书面快递函送催款函。《商品房买卖合同》第二十—条前期物业管理（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为深圳市彩生活物业管理有限公司（二）物业服务时间从2014年9月24日到2019年9月23日（三）物业服务期间，物业收费计费方式为酬会制。物业服务费为3元/月.平方米（建筑面积）。2019年9月23日是合同的最终期限，则依据买卖合同成立的前期物业合同终止。后续是否解约还是续约，相关单位并未通知上诉人，上诉人无从得知。依据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》第七条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。第九条实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。约2020年5月，彩生活物业公司电话通知是上诉人缴纳物业费，上诉人依抓该法条一直表示愿意交纳物业服务费，但是希望协商降低物业费收取标准。综上，从上诉人取得房产证，当然收楼。物业公司有上诉人联络方式，却长时间未联络上诉人提供收费方式等信息。上诉人收到电话即与其沟通收费标准。物业公司明知业主联络方式却拖延较长时间通知交费，买受人依法规沟通价格，这期间拖延成本不应该由买受人负担。综上所述，一审判决认定事实有误，为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。彩生活物业公司提交答辩意见称，一、一审法院认定事实清楚，被答辩人应当支付2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业费、公摊水电费。被答辩人以开发商于2018年5月21日为其代办了房产证为由，认为应以该日期作为涉案房产的收楼之日，并自2018年6月起支付物业服务费、水电公摊费，无理据。答辩人虽未提供开发商通知被答辩人收楼的快递签收书面凭证，但并不代表开发商未向被答辩人寄送书面的交付通知书。即便被答辩人未收到邮寄的交付通知书，根据2016年4月11日被答辩人与开发商签订的《商品房买卖合同》可知，该合同明确载明了被答辩人的联系方式，合同第十一条约定了房屋交付期限，并约定“买受人未收到交付通知书的，以交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点”，因此，被答辩人不可能不知道收楼的时间和地点。涉案小区开发商在2017年5月期间已统一向购买东部现代城花园二期EF组团房产的业主寄送了书面入伙通知书，依《东部现代城汀澜墅二期别墅入伙通知书》、《入伙会签单》、《业主信息登记表》可证实以上事实，例如开发商在2017年5月16日向涉案房产隔壁（EF组团20号楼02号房）的业主何波寄送了书面的交付通知书，何波按照约定在2017年5月28日前往物管处收楼。依据常理，开发商不可能不通知被答辩人收楼。若开发商逾期交楼，被答辩人也不可能在长达3年多的时间内不追究其延迟交楼的责任。2018年5月21日开发商依合同规定已为被答辩人代办了房产证，结合《商品房买卖合同》第二十条关于房屋交付和权属证书办理的履行先后顺序，以及答辩人提供的《商品房质量保证书》证明涉案房产在2016年12月22日已竣工验收，具备收楼条件的事实。在被答辩人未提供证据证明其未收楼的事实，也未能作出合理解释的情形下，足以认定涉案房产在2017年5月28日己具备前期物业服务合同关于物业费的计收条件。被答辩人主张自办理房产证后的2018年6月起支付物业服务费、水电公摊费，无理据。若依照被答辩人的计费方式，业主无故不按约定期限收楼，在未办理房产证前让开发商承担交纳相应物业费的义务，将与公平原则相悖，也不利于社会的发展。综上，被答辩人应当支付2017年6月l日至2020年3月3l日期间的物业费、公摊水电费。二、答辩人提供了相应服务、履行了相应义务，被答辩人逾期交纳物业费构成违约，应当支付相应的违约金。根据《最高法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案答辩人与开发商签订的《前期物业服务合同》对被答辩人具有约束力，合同第七条约定“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用…，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在十日（每次缴费的具体时间）前交纳。逾期交纳的，每逾期一日，应按交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金”。根据国务院《物业管理条例》第七条第五款的规定，按时缴纳物业服务费是被答辩人的法定义务。被答辩人逾期交纳物业费构成违约，答辩人依据合同的约定主张相应的违约金具有事实和法律依据。彩生活物业公司向原审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2017年6月1日至2020年3月31日期间的物业管理服务费、公摊费合计26029.7元；2.判令被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金7514.58元（按每日万分之五计算，从欠费之日起计至2020年6月30日）；3.由被告承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实：原告于2014年9月24日与惠州市现代城房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》，以酬金制方式承接惠州东部现代城花园物业服务，期限自2014年9月24日至2019年9月23日；以上合同期限届满，双方又于2019年9月24日续签了《前期物业服务合同》，原告继续为该小区提供物业服务。被告为案涉小区业主，所购房屋EF2001，房产建筑面积237.54平方米，于2016年12月22日竣工验收，由开发商于2017年5月间统一向业主邮寄《收楼通知书》。被告房屋于2018年5月21日办理了不动产登记。根据《前期物业服务合同》约定，原告为包括被告在内的所有业主提供物业服务，物业服务费按每月3元/平方米计收，公摊费按实际发生额由业主房屋建筑面积进行分摊；业主按月交纳物业服务费，并于每月10日前交纳；逾期交纳，每逾期一日，按交纳欠费总额的万分之五作为滞纳金。被告物业水电费由原告代收代缴。被告自2017年6月1日一直拖欠物业管理服务费、公摊费，原告经催收未果后，于2020年8月5日向原审法院提起诉讼。另查明，原告公司是成立于2002年的具有物业服务资质的物业服务企业，与案涉小区开发商签订《前期物业服务合同》后已办理备案登记在册。被告每月应缴物业服务费为712.62元，自2017年6月1日起暂计至2020年3月31日止按其所购房产建筑面积应计算的物业服务费为23516.46元（237.54平方米×3元/平方米/月×33个月）；有原告提供的缴费发票佐证，并列明《东部现代城客户欠费明细单》证明，被告应承担的实际发生公摊水电费为2513.24元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第二十二条、第二十五条、第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：谷玉清应于本判决发生法律效力之日起十五日内向深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年6月1日至2020年3月31日止的物业服务费23516.46元及公摊费2513.24元，合计26029.7元；并支付逾期交纳物业服务费违约金（逾期交纳物业服务费的以每月应缴物业服务费金额为基数，按每日万分之五从次月10日起计至2020年6月30日）。本案受理费319元（已减半收取），由谷玉清负担。二审中，彩生活物业公司提交了证据：1.《商品房买卖合同》（合同编号：惠阳（2016）00006350）；2.《东部现代城汀澜墅二期别墅入伙通知书》、《入伙会签单》、《业主信息登记表》。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉意见，本案二审争议焦点是：1.确定缴纳物业服务费、水电公摊费的起算点；2.谷玉清是否应向彩生活物业公司支付逾期交纳物业服务费违约金。谷玉清以开发商于2018年5月21日为其代办房产证为由，认为应以该日期作为涉案房产的收楼之日，并自2018年6月起开始支付物业服务费及水电公摊费。而谷玉清与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》已明确载明谷玉清的联系方式及房屋交付时间和办理交付手续的地点，谷玉清也未提供证据证明其存在未收楼的事实，故彩生活物业公司请求谷玉清支付自房屋交付期限届满之后的物业服务费、水电公摊费，于法有据，本院予以支持。谷玉清作为涉案小区的业主，未依约交纳物业服务费，彩生活物业公司在履行物业服务合同过程中，确实存在没有提供公开公示所收取的物业服务费收支情况、没有结算物业服务项目支出和收取酬金，彩生活物业公司自身存在违约情况，根据类案同判的原则，本案予以改判。综上所述，谷玉清的上诉请求部分成立，有理部分予以支持，无理部分应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更广东省惠州市惠阳区人民法院（2020）粤1303民初3982号民事判决为：谷玉清应于本判决发生法律效力之日起十五日内向深圳市彩生活物业管理有限公司支付自2017年6月1日至2020年3月31日止的物业服务费23516.46元及公摊费2513.24元，合计26029.7元。本案一审受理费319元（已减半收取）、二审案件受理费150元，由谷玉清负担369元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担100元。谷玉清在执行过程中，径行向深圳市彩生活物业管理有限公司支付219元。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  邹 戈审 判 员  张佳誉二〇二一年三月九日法官助理  黄弘扬书 记 员  钟润美