北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1204号上诉人（原审被告）：北京捷思锐科技股份有限公司，住所地北京市海淀区海淀北二街8号10层1110-08。法定代表人：邢文华，董事长。委托诉讼代理人：王厚影，北京市京师律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京海开房地产集团有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号。法定代表人：周有建，董事长。委托诉讼代理人：邹桂兰，北京市恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟明阳，北京市恒达律师事务所律师。上诉人北京捷思锐科技股份有限公司（以下简称捷思锐公司）因与被上诉人北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初28607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人捷思锐公司的委托诉讼代理人王厚影，被上诉人海开公司的委托诉讼代理人邹桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。捷思锐公司上诉请求：撤销一审法院判决第三、四项，改判我公司不承担拖欠租金违约金及拖欠物业费滞纳金。事实与理由：一、海开公司与我公司签订《房屋租赁合同》和《物业服务合同》时处于强势地位，利用我公司的危困、缺乏判断力等情形，迫使我公司签订明显显失公平条款的合同，合同的签订并非我公司的真实意思表示。二、《房屋租赁合同》和《物业服务合同》是海开公司单方面提供的格式合同，违约金和滞纳金条款是加重我公司负担的不公平条款。根据合同法的规定，上述条款应属无效条款。三、根据法律规定，违约金认定的标准不得超过实际损失的30%，30%的计算依据是损失，不是合同标的额。对应本案中的损失的30%应该是拖欠之日至合同到期日期间，我公司拖欠租金和物业费的银行存款利息的30%。海开公司辩称，同意一审法院判决，不同意捷思锐公司的上诉请求和理由。海开公司向一审法院起诉请求：1．请求法院判决捷思锐公司支付拖欠的租金1254687．5元；2．判决捷思锐公司支付物业费228125元和电费19875元；3．判决捷思锐公司支付拖欠租金违约金376406元；4．判决捷思锐公司按拖欠物业服务费金额的日0．2%支付自拖欠之日（2019年7月11日）起至实际支付之日的物业服务费滞纳金；5．捷思锐公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年1月4日，海开公司（出租方、甲方）与捷思锐公司（承租方、乙方）签署租赁合同，租赁合同约定：房屋坐落于北京市海淀区房屋，建筑面积1250平方米；房屋用途办公；租赁期限自2019年1月10日起至2020年1月9日止；年租金为2509375元，乙方每季度向甲方支付一次租金；如乙方未按约定的日期足额支付租金，即构成违约，乙方除应补交欠付租金外，每逾期一天，须按欠付租金金额的1%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方应根据其与甲方所签订的物业合同之约定，自行直接向甲方及相关公用事业部门支付物业费等相应费用；乙方应当按照本合同约定向甲方交纳押金、租金及其他相关费用；乙方未按期向甲方交付租金，每逾期一日，应按未付金额的1%向甲方支付违约金。2019年1月4日，海开公司（物业服务方、甲方）与捷思锐公司（承租方、乙方）签署物业合同，物业合同约定：乙方租赁面积为1250平方米，本合同自2019年1月10日起至2020年1月9日止；全年物业费为456250元，向甲方缴纳；电费1．25元/度；乙方须按季度向甲方支付物业服务费及相关费用，每次缴纳费用时间为每季度10日前；乙方在规定日期内未缴纳物业服务费的，应按日向甲方支付应缴纳费用千分之二的逾期滞纳金。合同签订后，双方依约履行。双方均确认，房屋系正常腾退，捷思锐公司拖欠半年租金及物业费未支付。捷思锐公司于2019年12月13日向海开公司出具房屋及物业费支付计划申请函，载明“我司由于近期资金紧张，目前暂未支付第三、四季度的房租1304875．5元、物业费237250元及电费19875元，上述款项申请按如下时间支付……电费按照上述付款比例相应支付……如不能按照承诺的期限支付，愿按照合同约定支付滞纳金、并于租房合同到期之前腾退房屋”。但捷思锐公司并未支付上述费用。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，海开公司与捷思锐公司签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。现捷思锐公司拖欠半年租金及物业费未支付，显系违约，应当就其违约行为承担相应责任，故海开公司要求捷思锐公司支付拖欠租金、物业费、电费的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持；关于海开公司要求捷思锐公司支付租金违约金及物业服务费滞纳金的诉讼请求，有合同及法律依据，法院予以支持，捷思锐公司答辩称违约金及滞纳金过高，法院参照合同履行情况、违约方过错程度等予以调整，违约金及滞纳金具体数额，法院酌情判定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京捷思锐科技股份有限公司于本判决生效后七日内向北京海开房地产集团有限责任公司支付拖欠租金1254687．5元；二、北京捷思锐科技股份有限公司于本判决生效后七日内向北京海开房地产集团有限责任公司支付拖欠物业服务费228125元和电费19875元；三、北京捷思锐科技股份有限公司于本判决生效后七日内向北京海开房地产集团有限责任公司支付拖欠租金违约金250937．5元；四、北京捷思锐科技股份有限公司于本判决生效后七日内向北京海开房地产集团有限责任公司支付拖欠物业服务费滞纳金45625元；五、驳回北京海开房地产集团有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，海开公司与捷思锐公司签订的《房屋租赁合同》及《物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对捷思锐公司主张上述合同签订时，海开公司处于强势地位，利用捷思锐公司的危困、缺乏判断力等情形，迫使捷思锐公司签订明显显失公平条款的合同，合同的签订并非捷思锐公司的真实意思表示一节，依据不足，法院不予采信。捷思锐公司主张上述合同是海开公司单方面提供的格式合同，违约金和滞纳金条款是加重捷思锐公司负担的不公平条款，应属无效条款一节。捷思锐公司不能证明上述合同是海开公司为了重复使用而单方面事先拟定的，《房屋租赁合同》中明确表述“经双方友好协商，特签订本合同”。故上述合同中的违约金和滞纳金条款不符合《中华人民共和国合同法》第三十九条对格式合同条款的定义，捷思锐公司关于格式条款的上诉理由不能成立。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。捷思锐公司拖欠半年租金及物业费未支付，显系违约，应当就其违约行为承担相应责任，海开公司要求捷思锐公司支付租金违约金及物业服务费滞纳金的诉讼请求，有合同及法律依据，法院予以支持。捷思锐公司主张一审判决的违约金数额过高应予以酌减。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量判定。一审期间捷思锐公司即答辩认为约定的违约金、滞纳金过高，要求降低，一审法院采纳捷思锐公司的意见，酌定确定的违约金数额并无不当，本院不再予以变更。综上所述，捷思锐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5748元，由北京捷思锐科技股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  白 云二〇二一年三月二日法官助理  吴银娇书 记 员  刘姊婕