山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁0112民初2521号 原告：于立萍，女，1955年1月22日出生，汉族，退休人员，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：高国华，山东金盛阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱雨，山东金盛阳律师事务所律师。 被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码9137010067226771XH。 法定代表人：吕昌祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘园园，山东舜通律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱凤，山东舜通律师事务所律师。 原告于立萍与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日受理后，依法进行诉前调解。因调解不成功，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告于立萍的委托诉讼代理人高国华、钱雨，被告景和置业公司的委托诉讼代理人潘园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 于立萍向本院提出诉讼请求：1.判令景和置业公司向于立萍支付逾期交房违约金60759.29元（自2017年12月16日至2020年1月22日，共计767天，126.95平方米×0.48元/平方米/天×1.3×767天）；2.本案诉讼费用由景和置业公司承担。事实与理由：于立萍与景和置业公司于2017年6月19日签订《济南市商品房买卖合同》，于立萍购买景和置业公司的某套房屋，于立萍按照约定支付总房款1650350元，合同约定景和置业公司应于2017年12月15日前将取得竣工验收备案证明的商品房并交付给于立萍，但景和置业公司实际取得涉案商品房竣工验收备案单证明的时间是2020年1月22日，已构成违约。为维护于立萍的合法权益，故诉至法院。 景和置业公司辩称，一、景和置业公司未能按期交房系因政府多次强制要求停工和天气原因所致，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，施工期间因政府要求及天气原因停工的，景和置业公司交房期限可据实延期。项目开工建设后，自2016年以来济南市政府因创建卫生城，全国文明城市，大气污染治理等原因，多次长时间要求各建设工程项目停止施工，2017年至2019年期间更是最严治理期间，在“最严停工令”的压力下，仅截至实际交房时景和置业公司就因政府要求被迫停工472天，该事实是众所周知的，亦是导致景和置业公司未能按期交房的重要原因，也是景和置业公司所无法预见和突破的客观因素，景和置业公司不应承担停工期间的逾期交房违约责任。二、退一步讲，即使认定景和置业公司应承担逾期交房违约责任，在计算逾期交房期间时，亦应按照案涉《商品房买卖合同》第八条约定，扣除景和置业公司因政府原因及天气原因导致停工的天数。三、再退一步讲，即使认定景和置业公司应向于立萍支付违约金，于立萍主张的违约金数额及计算期间、方式亦无事实、合同及法律依据，且数额明显过高，请求法院依法在双方合同约定的违约金数额范围内予以调减。首先，双方虽然将“该商品房取得竣工验收备案证明”约定为房屋交付条件，但景和置业公司是在于立萍主动申请收房的前提下将涉案房屋交付给于立萍的，并在交房时已明确告知了于立萍房屋尚未取得竣工验收备案证明的事宜，而于立萍在明知房屋未取得竣工验收备案证明的情形下，仍然坚持要求收房，根据案涉《济南市商品房买卖合同》附件五补充协议第五条第7项之约定，应视为双方对约定的房屋交付条件进行了变更，于立萍主张逾期交房违约天数计算至2020年1月22日无事实、合同及法律依据。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付房屋违约金数额或者损失赔偿额，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，双方签订的案涉《商品房买卖合同》第九条已明确约定了违约金的计算方法及标准，本案并不符合直接按租金标准确定违约金数额或损失数额的情形。再次，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定了当事人约定的违约金高于或低于造成的损失时，可以请求人民法院予以减少或增加，但上述规定同时亦规定了增加或减少后的数额均应以违约造成的实际损失为限。本案中，双方约定的逾期交房违约金为每日万分之一，最高不超过买受人已付房款的2%。景和置业公司自约定的交房期限次日起至实际交房之日止，延期期限为454天，根据在与涉案房屋为同一小区的其他业主起诉景和置业公司的另一同类案件中，经法院认定的涉案小区自2017年12月16日至2019年4月8日期间的平均租金为每日每平米0.48元，该认定金额虽然明显高于涉案小区的实际租金价格，但即使按照该日租金标准计算，并在不扣除停工天数的情况下，于立萍的实际损失亦明显小于合同约定的违约金数额，景和置业公司请求法院在合同约定的2%违约金标准上调减违约金数额。四、即使于立萍的诉讼请求成立，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。双方在合同中约定的交房时间为2017年12月15日前，根据上述法律规定，于立萍主张的逾期交房违约金诉求已超过法定诉讼时效期间。综上，请求法院查明事实，依法驳回于立萍的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 1.2017年6月19日，于立萍（买受人）与景和置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定：于立萍购买景和置业公司开发的某套房屋，建筑面积为126.95平方米，总价款为1650350元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2017年12月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因政府等相关部门对项目施工进行调整造成工期顺延的，市政配套设施的批准安装延误（因出卖人过失除外）的；施工期间温度超过37℃，日降雨量超过120毫米致使无法正常施工的（以本项目监理单位出具的证明为准）；因政府组织举办大型公众活动，或因天气等其他原因政府或有关部门下达限期停工通知的；3.买受人未按本合同约定期限付款的；等其他不可归责于出卖人的原因。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达出卖人，并且在双方办理完毕网签备案撤销之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（2）出卖人支付的违约金总额累计不应超过买受人已付房款的2%……如买受人逾期付款，实际交房日期依逾期付款时间顺延。逾期交房违约金的起算时间自顺延后的交房日期开始计算。逾期交房的时间从本合同约定的交房日顺延至累加买受人逾期付款的期限后开始计算。该合同附件五双方签订了补充协议，其中第五条关于房屋交付的约定：“1.出卖人应当在2017年12月15日前，依照国家有关法律及行政法规规定，将具备下列第（3）种条件，并符合主合同及补充协议其他约定的商品房交付买受人使用：(3)该商品房取得竣工验收备案证明……7.买卖双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得主合同第八条、本补充协议第五条第1款约定的证明文件或尚未满足主合同约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更。”经查，于立萍已按照合同约定支付了购房款。 2.涉案房屋于2018年12月29日通过了建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位的竣工验收。2019年1月7日，济南市历城区工程质量与安全生产监督站出具《建筑工程竣工验收备案办理通知单》，通知景和置业公司建设的某项目工程，建筑工程质量监督报告已经出具完成，于监督报告出具之日起15日内，携带相关资料来历城质安站办理“建筑工程竣工验收备案”。2019年3月15日，景和置业公司向于立萍交付涉案房屋，于立萍向景和置业公司出具房屋交付申请书，载明：“本人所购买的某房屋。现申请提前收房，请贵公司予以交付。本人已经知晓目前上述房屋已经具备使用条件，验收备案手续正在办理过程中，现本人自愿按照现状条件接收上述房屋”。2020年1月22日，景和置业公司取得涉案楼房《房屋建筑工程竣工验收备案单》。另，本院的同类案件已委托鉴定涉案小区按毛坯标准平均租金，2019年4月8日，山东方正土地房地产评估有限公司出具鲁方正房评估字[2019]第017号房地产租金估价报告，鉴定结果为自2017年12月15日至2019年4月8日期间平均租金价格为人民币0.48元/平方米/日（建筑面积）。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 景和置业公司是否存在逾期交房的事实？交房期限是否应该顺延及顺延的天数？于立萍主张景和置业公司未按照合同约定时间交付房屋。景和置业公司辩称因环保、政府大型活动、创城等政府原因及高温等天气原因导致延期，景和置业公司可以据实顺延472天，为证实该主张，景和置业公司提交如下证据：1.监理单位出具的停工令19份；2.景和置业公司与济南英泰克工程咨询有限公司签订的《建设工程监理合同》复印件一份；3.景和置业公司分别与济南舜联建设集团有限公司、济南建工总承包集团有限公司签订的某项目施工总承包工程合同复印件一份，证据1、2、3拟证明济南英泰克工程咨询有限公司系该项目的监理单位，其就因日气温超过37℃需要停工及政府因大型活动、重污染天气原因要求停工的情形向施工单位出具停工令；4.济南市政府官网发布的《关于印发济南市2017-2018秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知》及《山东省落实实施细则》打印件各1份，拟证明2017-2018年、2018-2019年两个供暖季政府要求停工天数合计301天；5.济南市历城区人民政府官网发布的名为《创城环保》的公告打印件1份，拟证明仅政府认可的2016-2018年由市政府发布的重污染天气涉及需要工地停工的时间为51天。证据1-5拟证明因政府强制要求停工及天气原因导致停工合计472天，其中，因日气温超过37℃致使无法正常施工的停工20天；响应政府创城要求，停工93天；政府举办大型活动，停工4天；政府因大气污染大风及重污染预警，要求停工54天；2017-2018年供暖季，要求停工120天；2018-2019年供暖季要求停工181天，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，因上述原因导致停工的472天应当从于立萍主张的逾期交付天数中予以扣除。经质证，于立萍对上述证据的证明事项均不认可。经审查，本院认为，景和置业公司为了证实因环保、政府等原因导致涉案工程停工，提供了济南市历城区人民政府官网的公告、监理机构出具的“工程暂停令”、济南市人民政府办公厅公布的“关于印发济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案的通知”、供暖季政府要求停工的文件等证据，但未提交施工日志等工程具体施工进度的相关证据，无法证明政府所要求的停工时间及停工范围与涉案工程实际施工进度相一致，对景和置业公司提交的上述证据拟证明的主张，本院不予认可，景和置业公司应按照双方合同约定的交付时间交付房屋。 本院认为，于立萍与景和置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》均合法有效。补充协议是对原合同的补充、修改或者变更，属于合同的特别化约定，双方在补充协议约定：在主合同及补充协议签署前，出卖人已就主合同及补充协议的全部条款向买受人进行了充分说明与解释，买受人对此并无异议；本补充协议与《商品房买卖合同》主文不一致的，以本补充协议为准。故，补充协议与原合同不一致的条款，应以补充协议为准。双方在补充协议中约定将原合同约定的房屋交付条件即商品房取得分期综合验收备案证明变更为商品房取得竣工验收备案证明，变更后的商品房交付条件，不违反国家法律、行政法规强制性的规定，商品房的交付条件应以补充协议约定为准。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。于立萍已按照合同约定按期足额支付购房款，景和置业公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向于立萍交付房屋。景和置业公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。 本案争议焦点为： 一、于立萍提出的诉讼请求是否超过诉讼时效。景和置业公司主张其与于立萍在合同中约定的交房时间是2017年12月15日之前，故于立萍的诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，于立萍主张逾期交房违约金应自2017年12月16日起算，于立萍于2021年2年3日向本院提起诉讼并进入诉前调解程序，故于立萍的该项主张部分超过3年诉讼时效期间，本案逾期交房违约金应自2018年2月3日开始计算。 二、于立萍实际收房之后的逾期交房违约金是否应当继续支付。本案中，虽于立萍与景和置业公司在合同中约定将取得《竣工验收备案证明》作为交房的条件，但于立萍在明知涉案房屋没有达到合同约定交房条件的情形下，仍自愿申请接收涉案房屋，其已经实际享有涉案房屋占有、使用等的权益，现于立萍以涉案房屋未取得《竣工验收备案证明》为由，向景和置业公司主张实际交房日后的逾期交房违约金，没有事实及法律依据，本院不予支持。 三、涉案房屋逾期交房违约金的计算标准。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定的逾期交房违约金计算标准为按日支付已付房价款万分之一点五，且不超过已付房款的2%，该标准高于按照鉴定结论中租金标准0.48元/平方米/天的1.3倍计算至实际交房之日的损失数额，故逾期交房违约金可以调整为租金标准的1.3倍即32162.02元（自2018年2月3日至2019年3月15日，0.48元/平方米/天×126.95平方米×406天×1.3）。 依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、山东景和置业有限公司于本判决生效之日起十日内向于立萍支付逾期交房违约金32162.02元。 二、驳回于立萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1319元，减半收取计659元，由于立萍负担310元，山东景和置业有限公司负担349元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘克峰 二〇二一年三月三十一日 书记员  康与莹