福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽04民终303号 上诉人（原审被告）：陈振枫，男，1937年10月13日出生，汉族，住福建省尤溪县,现住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：陈春妹（父女），住福建省尤溪县。 被上诉人（原审原告）：三明市沈兴物业有限公司，住所地福建省尤溪县城关镇解放路**状元府第**楼**。统一社会信用代码91350426058438814Q。 法定代表人：何善彪，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张丽珍，女。 上诉人陈振枫因与被上诉人三明市沈兴物业有限公司（以下简称沈兴物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省尤溪县人民法院（2020）闽0426民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈振枫委托诉讼代理人陈春妹，被上诉人沈兴物业公司法定代表人何善彪及其委托诉讼代理人张丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈振枫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈兴物业公司一审诉讼请求。事实和理由：一、陈振枫2014年购买状元府第5号楼902室时，与厦门市厦煌物业服务有限公司尤溪分公司（以下简称厦煌物业公司）签订了《前期物业服务合同》，但是厦煌物业公司于2015年9月20日撤场后，开发商庆丰房地产公司与沈兴物业公司签订物业服务合同未经全体业主同意，故双方签订的物业服务合同不具有法律效力，对陈振枫不具有约束力，陈振枫不应支付物业服务费。二、沈兴物业公司强行将公共电梯的广告宣传栏私自出租给他人，将公共场地出租给幼儿园，侵吞业主资产，沈兴物业公司应将出租费用公开，以抵陈振枫物业服务费。三、沈兴物业公司在履行物业服务过程中，未及时清理公共垃圾及整治摩托车、小车乱停放、公共场地和绿化地带被侵占问题，应降低物业费收取标准。 沈兴物业公司辩称，首先，沈兴物业公司入驻状元府第前期物业服务项目程序合法。其次，沈兴物业公司已将电梯广告宣传栏出租给广告公司事宜向业主公示，公示期间未有业主提出异议，公示中明确说明将此项收入作为弥补小区日常维修资金的不足。沈兴物业公司未将公共场地租赁给幼儿园，对公共绿地被占用及业主侵占顶层、乱停车问题均有向有关部门反映或进行劝解，并定期清理装修垃圾，每天清理生活垃圾。且沈兴物业公司在提供物业服务期间，预先垫付部分物业服务费。 沈兴物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.陈振枫立即向沈兴物业公司支付暂计2017年7月1日至2019年11月30日止共计29个月的物业服务费617.70元，并按各笔物业服务费自应付之日起至支付之日止按日千分之三的利率计算的逾期违约金（暂计至2019年11月30日逾期违约金共计846.87元）；2.陈振枫立即向沈兴物业公司支付暂计2016年12月至2019年11月27日止共计35个月27天代收水费520.80元，并按尤溪县自来水公司的利率支付滞纳金299.82元。 一审法院认定事实:2014年2月12日，尤溪县城关镇解放路134号状元府第小区的建设单位庆丰房地产公司与厦煌物业公司（以下简称“厦煌物业公司”）签订《“状元府第”前期物业服务委托合同》，约定由厦煌物业公司为该小区提供物业服务。厦煌物业公司为该小区提供一段时间的物业服务后，于2015年9月20日撤场，退出小区物业服务。同日，沈兴物业公司进场为状元府第小区提供物业服务。2015年9月21日，庆丰房地产公司与厦煌物业公司签订《前期物业服务委托合同解除协议》，并与沈兴物业公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘沈兴物业公司为状元府第小区提供前期物业管理服务事宜。合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为住宅0.80元/月/平方米；业主应于开发商发出的交房通知书中确定的交房日期起缴纳物业服务费用，应分摊公共水电费等；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按欠费金额的日千分之三交纳违约金；物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在应缴费日10日前缴清。本合同自签订之日起生效，具体物业管理服务期限为：第一期从2015年10月1日起至2017年9月30日止，第二期从2017年10月1日起至2019年9月30日止，具体从物业第一次正式办理交房之日算起。若在本合同期限内，小区业主委员会成立并依法重新签订物业服务合同且生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主委员会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立并选聘新的物业管理企业为止。合同签订后，庆丰房地产公司于2015年9月22日在状元府第小区张贴《通告》，向全体业主告知状元府第小区重新选聘物业公司的情况。 陈振枫系尤溪县城关镇解放路134号状元府第小区5号楼902室的业主，其房屋建筑面积为26.64平方米。陈振枫接受沈兴物业公司物业服务后，至今尚欠沈兴物业公司的物业服务费617.70元（自2017年7月1日起至2019年11月30日止）及代垫的水费520.80元（自2016年12月1日起至2019年11月27日止）。 另查明，尤溪县城关镇解放路134号状元府第小区至今尚未成立业主委员会。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，陈振枫居住的状元府第小区尚未成立业主委员会，在厦煌物业公司撤管后，庆丰房地产公司作为建设单位选聘沈兴物业公司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该合同对小区全体业主具有约束力。沈兴物业公司依约为涉诉小区提供了物业服务，陈振枫作为受益人理应交纳物业服务费用，故对沈兴物业公司起诉要求陈振枫给付拖欠物业服务费617.70元、代垫水费520.80元的理由正当，应当予以支持。沈兴物业公司在享有收费权利的同时，亦负有为涉诉小区提供与物业服务合同约定标准的义务，根据陈振枫提供的证据，可以证明沈兴物业公司提供的物业服务与约定标准之间存有差距，故陈振枫以此请求驳回沈兴物业公司要求其支付逾期付款违约金的辩解理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、陈振枫枝应于判决生效之日起三日内向三明市沈兴物业有限公司支付自2017年7月1日起至2019年10月30日的物业费用617.70元；二、陈振枫枝应于判决生效之日起三日内向三明市沈兴物业有限公司支付自2016年12月1日起至2019年10月30日的水费520.80元；三、驳回三明市沈兴物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由三明市沈兴物业有限公司负担10元，由陈振枫负担15元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈振枫向本院提交下列证据：1.照片，拟证明沈兴物业公司收取的物业服务费与提供的物业服务不对等。2.证人证词，拟证明沈兴物业公司未每天清理生活垃圾。 沈兴物业公司质证认为，对证据真实性无异议，对证明内容有异议。装修垃圾是累积一车进行清理，对于小区业主乱停车问题，沈兴物业公司有进行劝阻，亦有张贴严禁停车的警示。开发商将空地出租给幼儿园，与沈兴物业公司无关。业主在平台晒东西有进行卫生清理，并未影响公共卫生。 本院认证认为，沈兴物业公司对陈振枫提交的证据真实性无异议，本院对证据真实性予以采信，对于证据所要证明的内容，结合案件具体情况分析认定。 沈兴物业公司向本院提交来电、来访、保修登记表，拟证明沈兴物业公司向城建反映幼儿园设置铁门一事。 陈振枫质证认为，沈兴物业公司未向城建反映幼儿园设置铁门一事。 本院认证认为，沈兴物业公司提交的证据系其单方制作，无其他证据印证，且陈振枫不予认可，对该证据，本院不予采信。 二审审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，对无争议事实本院予以确认。 本院认为，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位有权选聘物业管理企业。因案涉小区业主大会未召开，业主委员会未成立，庆丰房地产公司作为小区建设单位另行选聘前期物业管理企业未违反相关规定，陈振枫作为案涉小区业主接受沈兴物业公司服务后应承担给付物业服务费等义务，一审判决陈振枫向沈兴物业公司支付物业服务费和水费并无不当，本院予以确认。关于陈振枫提出以电梯广告租赁费等折抵物业服务费，因租赁费使用事宜未经业主大会或业主委员会讨论，本案不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由陈振枫负担。一审案件受理费按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  闫明伟 审判员  程哲明 审判员  林玮玮 二〇二一年三月四日 书记员  王 倩 附：本判决适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。