河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫09民终580号上诉人（原审被告）：佘艳霞，女，1971年4月20日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：马济民，河南航塔师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙文俭，男，1958年3月9日出生，汉族，住河南省清丰县。委托诉讼代理人：安继开，河南濮兴律师事务所律师。上诉人佘艳霞因与被上诉人孙文俭房屋买卖合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初11435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佘艳霞的委托诉讼代理人马济民，被上诉人孙文俭的委托诉讼代理人安继开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佘艳霞上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回孙文俭的上诉请求或发回重审；2、本案一、二审的诉讼费用由孙文俭承担。事实和理由：一、原审部分事实认定错误。1、2013年12月份，孙文俭与佘艳霞口头约定将涉案房屋出售给佘艳霞，价款为74万元。2014年4月佘艳霞交纳房款时才意外得知该房屋在孙文俭之女孙君玲名下，且孙君玲已与2012年2月病故，这种情况属于出卖人应披露的信息，孙文俭是在佘艳霞装修完毕并支付440,000元房款后，因意外原因才向佘艳霞披露事实真相，构成欺诈。佘艳霞已经装修且入住，考虑到孙君玲已婚，孙文俭并不是唯一继承人，遂要求孙文俭办理遗产继承手续以取得办理房产过户的主体资格。但孙文俭直到2020年10月22日才办理遗产继承公证手续，取得售卖主体资格，显属恶意违约。2、五年间中断联系的责任在孙文俭。期间孙文俭更换电话号码后未告知佘艳霞，2019年5月29日佘艳霞联系到孙文俭要求支付剩余房款，孙文俭将房价提高至120万元否则拒收剩余房款；3、孙文俭就佘艳霞五年间拒付剩余房款应当承担举证责任。孙文俭并未就双方约定2014年5月份之前一次性支付剩余房款、佘艳霞拒接电话的主张提供证据。二、原判决适用法律错误；1、本案双方没有约定合同的解除条件，只能适用法定解除。依据《合同法》第九十四条可知本案不符合解除的条件；2、佘艳霞不同意先行支付剩余房款并不必然构成违约，在对方一再违约和单方变更合同价款的前提下，主张违约方先履行是行使不安抗辩权。综上，本案房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，双方已经履行了合同主要义务，合同有效且具备继续履行的可能且不存在困难，佘艳霞当庭表示同意积极履行合同，合同目的具备实现的可能性，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。请二审法院查清事实，依法改判。孙文俭辩称，一审认定事实清楚。孙文俭在向佘艳霞出售房屋时已经告知其房屋情况，不存在合同欺诈与恶意违约行为，在佘艳霞交纳了44万元房款后就把房屋交付其使用，孙文俭具有促成合同达成的意愿，而佘艳霞一直拖欠剩余房款。从一审孙文俭提交聊天记录可以看出，双方口头约定是佘艳霞先交齐房款再办理产权变更，佘艳霞并未提到产权变更的要求，且市场交易规则也是如此。一审法院适用法律正确。由于佘艳霞一直拖欠剩余房款，双方合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。佘艳霞援引不安抗辩权，即承认自己是先履行的一方，且佘艳霞没有任何证据证明孙文俭不能为其办理产权变更，故应认定该抗辩无效。孙文俭向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方当事人口头约定的房屋买卖合同；2、依法判令佘艳霞返还孙文俭位濮阳市××区××小区××楼××单元××楼××号号房屋；3、依法判令佘艳霞赔偿孙文俭经济损失15.6万元；4、本案诉讼费用由佘艳霞负担。一审法院认定事实：2012年5月4日，孙文俭女儿孙君玲（已故）与濮阳市瑞璞置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：00022930）一份，约定孙君玲购买濮阳市瑞璞置业有限公司开发的位于瑞璞紫景园3期第026幢5层0503号房，建筑面积142.43平方米，单价为每平方米3,845.14元，总价款547,663元整。付款方式为买受人2011年12月9日向出卖人一次性支付总房款547,663元整，出卖人应当在2012年5月1日前将该商品房经工程验收合格的房屋交付给买受人使用。另外，双方还对买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、规划、设计变更、交接、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记、保修责任等事项进行了约定。2020年9月21日，濮阳市瑞璞置业有限公司开具案涉房屋增值税发票，显示购房款为547,971元。孙君玲于2012年2月7日因病死亡，其法定继承人为孙文俭（父亲）、冯改勤（母亲）、炕彦宾（配偶）。2020年10月22日，河南省濮阳市中意公证处出具（2020）豫濮意证内民字第3978号公证书，坐落于濮阳市辖区××路××单元××号房屋由孙文俭继承，冯改勤、炕彦宾放弃继承。又查明，2013年12月份，孙文俭、佘艳霞口头约定：孙文俭将案涉房屋出售给佘艳霞，佘艳霞陆续支付房款44万元，孙文俭将房屋交付给佘艳霞。2019年5月29日，佘艳霞向孙文俭发送信息，表示支付剩余房款，孙文俭称因5-6年联系不上佘艳霞，不再同意出售房屋，将已经收取的款项予以退还。2019年8月8日，孙文俭督促佘艳霞交房款，佘艳霞表示同意。8月10日，孙文俭表示房屋价款为120万元，8月11日，佘艳霞同意支付剩余购房款30万元，孙文俭称还差75万元，限一个月内交房款，否则将房屋出售给别人。2020年6月30日，双方因案涉房屋发生纠纷，孙文俭报警。庭审中，孙文俭主张口头约定由佘艳霞支付完毕房款后办理房屋过户登记手续，佘艳霞不予认可，认为双方口头约定办理完毕过户登记手续后再支付剩余房款。同时，佘艳霞同意将案涉房屋登记至其名下后再支付下欠购房款。2020年12月9日，法院依法将起诉状副本、应诉通知书、开庭传票向佘艳霞直接送达。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国城市房产地管理法》第四十一条规定，房产点转让，应当签订书面转让合同。由于房屋买卖涉及价值较大的交易行为，在书面买卖合同之外，实践中房屋产权登记机关还要求交易双方按照制式合同签订后方可办理产权登记。因此，双方当事人协商买卖房屋，应当采用书面形式订立合同。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。结合双方短信聊天记录，双方约定的价款应为74万元，佘艳霞实际交付44万元购房款，孙文俭予以接受，并将案涉房屋交付佘艳霞使用至今。应当视为双方已经履行了合同主要义务，能够认定合同成立。关于案涉房屋买卖合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的：（五）法律规定的其他情形。本案中，孙文俭、佘艳霞于2013年12月订立口头房屋买卖合同，约定佘艳霞支付购房款74万元，孙文俭负责办理过户手续。佘艳霞支付购房款44万元后，孙文俭交付案涉房屋，但剩余购房款至今未付。庭审中，双方对支付下欠购房款与办理过户登记手续的先后顺序无法达成一致意见。结合双方短信记录，佘艳霞仅对未支付下欠购房款表示歉意，且在孙文俭督促后仍未履行付款义务，但佘艳霞并未明确要求孙文俭办理过户登记手续。庭审中，佘艳霞仅同意在孙文俭先将房屋过户至其名下后再支付下欠购房款，其他的均不予同意。法院认为，合同目的是指合同双方通过合同的订立和履行最终所期望得到的东西或者达到的状态，佘艳霞的合同目的是获得案涉房屋的所有权，孙文俭的合同目的是获取转让价款。综上，佘艳霞未及时履行支付购房款的义务构成违约，致使孙文俭出售案涉房屋不能实现合同目的。现孙文俭要求解除双方达成的口头房屋买卖合同及返还案涉房屋，法院予以支持。另，孙文俭于2020年10月22日办理公证手续，属于迟延履行过户登记行为，亦属于违约，故孙文俭要求佘艳霞赔偿经济损失15.6万元，法院不予支持。此外，孙文俭未通知佘艳霞，直接向法院起诉主张解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，法院确认双方口头房屋买卖合同于2020年12月9日解除。根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认孙文俭、佘艳霞达成的口头房屋买卖合同于2020年12月9日解除；二、佘艳霞返还孙文俭位于濮阳市辖区××路××单元××号房屋，于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回孙文俭的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,380元，由孙文俭负担1,710元，由佘艳霞负担4,670元。本院二审期间，佘艳霞围绕上诉请求依法提交了证据。证据1：2018年12月16日佘艳霞与孙文俭爱人冯改勤短信记录一份，欲证明合同逾期履行的违约责任不应由佘艳霞承担。证据2：涉案房屋物业、水、电缴费凭证。欲证明自2014年交付房屋佘艳霞一直合法占有且实际居住在涉案房屋内。本院组织当事人进行了质证。孙文俭质证认为，对证据1的真实性有异议。孙文俭并未收到来自佘艳霞的短信。对证据2真实性、关联性和证明目的有异议。水电收据显示的不是佘艳霞名字，仅有电视入网登记表名字显示为佘艳霞，不能证明佘艳霞一直在房屋内居住。对证据1仅能够证明佘艳霞于2018年12月16日联系过孙文俭，但不能证明双方交涉的具体内容。证据2能证明2017年1月起由佘艳霞母亲郝青云在涉案房屋内实际居住的事实，上述证据是对佘艳霞实际占有、使用涉案房屋的补强证据，本院予以采信。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案中佘艳霞与孙文俭均认可双方之间房屋买卖合同关系成立，对于该合同应否解除及违约责任承担存在争议。孙文俭在本案中诉请解除合同，因本案孙文俭、佘艳霞买卖交易涉案房屋无书面合同，仅就交易标的房屋及价款达成了口头协议，并没有约定合同，故本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的约定解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的是法定解除。孙文俭述主张自2014年4月份佘艳霞交纳44万元房款并承诺5月份将剩余房款交齐后，孙文俭便无法联系到佘艳霞。佘艳霞对此并不认可。因双方是口头约定，对于剩余28万元房款的支付期限和条件，双方陈述并不一致，孙文俭并无证据证明佘艳霞承诺2014年5月份交付剩余房款，双方对剩余房款的支付期限和条件约定不不明，孙文俭提出长期无法联系佘艳霞的主张也无证据支持，不能认定佘艳霞具有故意躲避，以自己的行为表明不履行主要债务的情形。双方订立合同时，佘艳霞目的为依法取得房屋所有权，孙文俭合同目的为取得涉案房屋全款，佘艳霞交付44万元房款，对仍应交付28万元房款并异议。本案诉讼中佘艳霞也并未作出过不履行支付剩余房款的义务的意思表示。孙文俭虽然取得了44万元的房屋价款，向佘艳霞交付了交易的房屋，但在双方2013年12月缔约时及2014年4月房屋交付时孙文俭并未实际单独取得房屋所有权，直至2020年10月22日办理公证手续才独自继承，取得涉案房屋处分权，即在2020年10月22日之前孙文俭履行涉案房屋买卖合同存在有法律上的障碍，是本案房屋买卖交易长期未能完成的原因所在。孙文俭在本案中也并未提交催告佘艳霞在合理期限内履行合同的有效证据，佘艳霞具有支付剩余房款，完成房屋交易的意愿。同时在2020年10月22日以后，孙文俭履约已不存在法律上的障碍，故本案中双方在就涉案房屋的买卖中的履约行为，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定的合同解除条件，孙文俭并不具有法定的解除权。一审判决解除合同，返还房屋，属认定事实及适用法律不当，孙文俭解除合同的诉讼请求应予驳回。如双方认为对方应承担违约责任，可另行处理解决。综上所述，佘艳霞的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定事实及适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销濮阳市华龙区人民法院（2020）豫0902民初11435号民事判决；二、驳回孙文俭的诉讼请求。一审案件受理费6,380元，由孙文俭负担；二审案件受理费12,760元，由孙文俭负担。本判决为终审判决。审判长 刘 兵审判员 崔树峰审判员 魏献忠二〇二一年三月十二日书记员 李淑娅