江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终10号上诉人（原审原告）：杨德权，男，1990年3月9日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：李鲲鹏，江苏彦圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彦彦，江苏彦圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中安盱眙置业有限公司，住所地江苏省盱眙县金鹏大道与奥体路交汇处。法定代表人：蒋燕渝，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：盱眙凯德商业运营管理有限公司，住所地江苏省盱眙县都梁中路与金鹏大道交叉口中安欢乐城**。法定代表人：谈惠荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李明军，江苏衡胜律师事务所律师。上诉人杨德权因与被上诉人中安盱眙置业有限公司（以下简称中安公司）、盱眙凯德商业运营管理有限公司（以下简称凯德公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省盱眙县人民法院（2020）苏0830民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨德权上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，被上诉人违约行为导致租赁合同无法继续履行。1.因被上诉人的原因导致商场未按照约定的时间开业等义务，导致上诉人损失惨重。2.被上诉人故意隐瞒消防验收未通过的事实。上诉人与被上诉人于2018年7月26日签订《盱眙中安欢乐城租赁合同》时，上诉人经营的商铺未经过消防验收，导致上诉人的日常经营存在安全隐患。3.2019年6月，上诉人暂时停业并非是撤场，上诉人有权自行决定开、闭店。二、一审法院适用法律错误。在补充合同签字的强雪忠是中安公司的实际控制人，也是被上诉人对外宣称的董事长，李辉是被上诉人聘请的副总经理，上诉人有理由相信二人均有权代表被上诉人与上诉人就赔偿事项作出承诺并签订相关协议，一审法院以补充协议约定内容超出租赁合同一般权利义务范畴为由否定补充协议，属于干涉或者排除双方当事人之间通过意思自治缔约的相关权利义务。三、一审法院遗漏上诉人的诉讼请求。上诉人进场时缴纳了3000元装修保证金，根据双方约定装修结束后应退还该费用，一审法院未对该部分事实进行认定。被上诉人中安公司、凯德公司辩称：1.虽然合同签订时间为2018年7月26日，但案涉商场于2018年9月20日通过了消防验收，合同约定的商铺开始使用时间为2018年10月1日，对上诉人租赁合同的履行没有任何影响。2.上诉人所称的补充合同手稿既无原件或者复印件，只有一份手机照片，无法确定其真实性，强雪忠、李辉均不认可其签署、打印手稿并加盖中安公司印章的事实，且两人不能代表中安公司、凯德公司。该手稿内容约定上诉人不需经营即可坐等三倍赔偿，双方权利义务严重不对等，严重损害公司利益。商场开业时间为2019年1月19日，补充协议签订时间为2019年1月20日、1月21日，而补充协议却写上“甲方暂时无法开业”，这本身自相矛盾，其内容不可能客观真实。因疫情等原因，人民法院审理的凯德公司与其他承租人之间纠纷诉讼中，其他商户均没有类似的补充协议，一审法院对补充协议产生质疑合情合理。3.上诉人在一审中自认在2019年6月已经搬离承租商铺，以其行为表明不再经营，鉴于上诉人撤场且长期不缴纳租金，凯德公司于2019年9月29日发出解除合同通知书，并在商铺张贴。4.补充协议、协商证明均不可能真实。上诉人提交的协商证明、补充协议与另一案件当事人方芳提供的协商证明、补充协议系同一份证据，方芳在另审中陈述2019年9月25日其与商场经理王喜芝沟通后又签订协商证明，后又陈述协商证明是王喜芝起草的。但王喜芝于2019年7月底才到凯德公司被聘任总经理，并未见过补充协议，不可能以此为基础又签订协商证明，补充协议双方当事人是中安公司与上诉人，协商证明的当事人是上诉人与凯德公司，如果对补充协议进行调整也应由中安公司进行，而非凯德公司，一审庭审播放的方芳与王喜芝商谈的录音证明双方商谈与补充协议、协商证明无关。5.商场开业时间为2019年1月19日，补充协议落款时间为开业第二天，商场刚刚开业，根本无法确保商场实现满铺经营，补充协议的内容超出了租赁合同的正常约定，如按该补充协议，上诉人无需经营商铺即可获取三倍赔偿，显然不合常理，补充协议、协商证明设定了违反保密义务合同无效的条款，而上诉人的行为已经违反了保密义务，合同无效的条件已经成就。6.上诉人在一审中并未将装修保证金作为明确的诉讼请求，只是概括表述为“等费用”，经法院释明，上诉人依然没有将装修保证金作为明确的诉讼请求。请求驳回上诉，维持一审判决。杨德权向一审法院起诉请求：1.依法解除盱眙中安欢乐城租赁合同；2.判令两原审被告三倍退还已支付的运营管理服务费、水电费、经营保证金等费用共计48258元；3.判令两原审被告三倍赔偿装修费、员工工资等损失273000元；4.判令两原审被告赔偿杨德权货物积压、过期导致的经济损失33109元；5.依法判令两原审被告赔偿经营损失11142元；6.判令两原审被告支付律师代理费1.5万元、差旅费暂计1000元；7.本案诉讼费用、保全费、诉讼保全担保服务费由原审被告承担。一审法院认定事实：2015年9月15日，中安公司办理建设用地规划许可证，在盱眙县角地块审批商业用地13091平方米。2016年1月8日，中安公司办理商品房预售许可证，准予预售建筑，面积35084.56平方米。中安公司开发商品房后出售给业主（如强雪忠的委托经营合同书），后从业主返租。凯德公司于2018年5月8日成立，注册资本10万元整，其经营范围：商业运营管理咨询及服务；市场调查；商业营销策划；经济贸易咨询；公共策划；商业经纪服务；会议会展服务；房地产代理销售；房产咨询服务；市场管理服务；房屋、摊位租赁服务；停车场服务；晚会、演唱发布及代理；服装、农副产品、电子产品、钟表销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。中安公司是商场开发者，委托凯德公司对商场进行经营开发，并设立独立有限责任公司，注册资本100万元整。杨德权于2019年1月3日办理个体工商户营业执照，店名盱眙汍作食茶奶茶店，经营场所为盱眙盱城中安生活广场****，经营范围：餐饮服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2018年5月8日，杨德权交纳生活广场2层B-181认租保证金2000元给中安公司（盱眙亿安居商业经营管理有限公司）2018年7月17日，中安公司出具证明：“我公司全权委托盱眙凯德商业运营管理有限公司与商户签订位于盱眙金鹏大道与奥体路交汇处中安欢乐城商铺的租赁合同、经营和管理。”2018年7月26日，凯德公司（出租方、甲方）与杨德权（承租方、乙方）签订《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。该合同约定主要内容为：“甲方将位于盱眙县，商铺出租给杨德权经营茶奶、甜品小吃类使用，商铺建筑面积暂定为40.71平方米，合同期限3年，自2018年10月1日起至2021年9月30日止（此商铺使用期限最终起算日以甲方书面通知日为准）。商铺使用期限内，乙方须按商铺建筑面积向甲方缴纳运营管理服务费以90元/月/平方米，物业服务费以10元/月/平方米，水电费按商场核实的商业用水、电标准计算进行计量收费，空调费等各项费用，所有费用均实行先付费用后使用的原则。运营管理服务费和物业服务费：乙方根据合同时间按下表支付每年运营管理服务费￥44577元，甲方提供装修期为14个月。物业服务费10元/月/平方米，费用按季度收取，实行先付费后使用标准（2018年10月1日至2019年9月30日，运营管理服务费为每季度￥5572元，年租金￥22288元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥1221元，年物业费￥4885元。2019年10月1日至2020年9月30日，运营管理服务费为每季度￥5572元，年租金￥22288元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥1221元，年物业费￥4885元。2020年10月1日至2021年9月30日，运营管理服务费为每季度￥9286元，年租金￥37147元，租赁期内含装修期；物业服务费金额为每季度￥1221元，年物业费￥4885元。）水电费：乙方按商场核实的商业用水用电标准计算进行计量收费，先付后用。乙方应在进场装修前向甲方缴纳经营保证金￥3714元。乙方应按工商、税务、质检等部门的要求合法规范经营，承担相应的义务；在乙方及时履行义务及出现销售假冒、伪劣商品、虚假宣传促销等违法经营时，以及乙方及其营业、安装等人员不遵守本合同的经营管理约定，发生破坏商场经营秩序，诋毁商场其他品牌，损害商场声誉及形象等一切违反商场经营、管理规定与要求时，甲方有权进行处罚或没收经营保证金，罚金从其经营保证金中扣减。合同期满，如乙方发生经营保证金扣减或没收，乙方应在甲方通知后三日补齐。逾期补齐的，乙方应按每日应补额1%向甲方缴纳滞纳金。逾期30日，甲方有权解除合同。在双方权利义务终止，且乙方办理相关核准手续离场一个月后，扣除按约定乙方应承担的赔偿费用后剩余经营保证金不计息予以退还。乙方应妥善保管收据，甲方凭收据原件退款。统一营业原则，乙方必须按甲方规定的时间营业，不得擅自停业，乙方因特殊原因停业三日以上，须提前三日到甲方办理有关手续并获得甲方同意。如乙方擅自停业三日以上视为乙方违约，自动放弃商铺使用权，甲方有权解除合同，收回商铺，所收费用不予退还并追究乙方违约责任。…。乙方的权利与义务：乙方必须遵照除照明及商品功能展示使用电外，严禁使用其它一切电器。本合同期满、中途终止或解除时，乙方无其他相对甲方债务时，应在期满之日起三日内或甲方规定期限内搬走全部货品。逾期未搬，乙方需向甲方缴纳相当于本合同约定的各项费用的日金额的150%，…。合同期满、中途终止或解除时，乙方撤场时须保持商铺原状不变，不得损坏或拆除商铺内所有装修设施，若出现损坏现象，甲方有权要求乙方恢复原状后办理撤场手续或追讨装修设施的损失金额。该商铺的一切装修无偿归甲方所有。合同变更或解除：乙方出现逾期向甲方交纳各项费用等，甲方有权立即解除合同，由此产生的损失与责任均由乙方承担。其他约定：本合同有效期为合同签订日至甲方通知乙方进场装修日后正式开业止。盱眙凯德商业运营管理有限公司合同专用章，刘开强，2018、07、26，杨德权，2018、07、26。”凯德公司、刘开强、杨德权均在合同上盖章签名。同日，原、被告还签订《消防安全管理责任制度》（治安消防责任书）。合同签订后，杨德权进场装修门市。2018年7月26日，杨德权给付凯德公司（盱眙亿安居商业经营管理有限公司）3个月租金5572元，A2141-A2142号水费500元，经营保证金3714元。2018年10月6日交纳凯德公司经营电费500元，2018年12月31日交纳凯德公司经营电费200元，2019年1月20日交纳凯德公司经营电费200元，2019年2月5日交纳凯德公司经营电费200元，2019年2月11日交纳凯德公司经营电费200元。2018年9月28日，杨德权与淮安恩远美家装饰工程有限公司签订装修装饰工程合同，杨德权于2018年9月28日交纳淮安恩远美家装饰工程有限公司装修工程款30000元，于2018年11月2日交纳淮安恩远美家装饰工程有限公司装修工程款11000元。2018年11月1日，中安公司、凯德公司出具委托代理协议：“中安盱眙置业有限公司委托盱眙凯德商业运营管理有限公司全权代理本案（中安欢乐城）后期商场运营管理，盱眙凯德商业运营管理有限公司隶属于中安盱眙置业有限公司。中安盱眙置业有限公司（印章）、盱眙凯德商业运营管理有限公司（印章），2018年11月1日。”2019年1月3日，杨德权领取名称为盱眙汍作食茶奶茶店的个体工商户营业执照。2019年1月19日，被告方正式通知杨德权店铺经营。杨德权提交物料清单和网购进货清单（原材料）计价14105.90元。杨德权自称于2019年6月撤离经营场所。2019年9月29日，中安公司向杨德权发出《解除合同通知》。该通知内容为：“汍作：2019年1月19日，我公司与你就中安欢乐城1层A2141、A2142商铺签订《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》（含附件）。该合同约定了租金、物业费及付款方式、双方的权利和义务等内容。你自2019年1月19日起长期未缴纳租金27860元，运营服务费、物业服务费3663元，水电费等共计31523元，也未按约定实行正常经营，已构成根本性违约，使我公司无法实现订立该合同的目的。根据《中华人民共和国合同法》及该合同的约定，我公司现通知如下：一、自2019年8月30日起解除我公司与你方签订的《盱眙中安欢乐城商铺租赁合同》。二、请你于2019年10月9日前将标的商铺恢复原状并交付我公司。逾期。我公司将接管并自行恢复原状，相关法律后果及费用由你方承担。我公司保留依法追究你的违约给我公司造成损失的权利。特此通知。盱眙凯德商业运营管理有限公司（印章），2019年9月29日。”该通知邮寄给杨德权，并张贴于杨德权经营的店面门口。此后，杨德权与凯德公司商谈违约责任未果，提起本案诉讼。另查明，2019年10月29日，杨德权与江苏彦圣律师事务所签订委托代理合同，交纳诉讼代理费15000元。2019年11月19日，杨德权交纳保险服务费1000元。本案庭审过程中，杨德权陈述和商户方芳于2019年1月20日和21日与中安公司商谈并签订补充协议、2019年9月25日与凯德公司商谈协商证明，但未就其陈述与中安公司、凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印事实进行举证，中安公司、凯德公司均不认可。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。就本案而言，杨德权于2018年7月26日与中安公司授权的凯德公司签订中安欢乐城1-A2141、1-A2142《房屋租赁合同》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，该合同合法有效，合同对权利义务进行了约定，双方均应当遵守。合同签订后，原告按合同约定于2018年7月26日向凯德公司交付认租保证金2000元，3个月租金5572元，A2141-A2142号水费500元，经营保证金3714元。杨德权组织装修，注册盱眙汍作食茶奶茶店经营奶茶销售，商场实际开业时间为2019年1月19日，半年期限至2019年7月19日。因中安欢乐城试营业且附近存在较多经营商家等因素，中安欢乐城商户经营效益不佳，加上凯德公司催要下半年租金，部分商户存在亏损歇业撤离。杨德权实际经营至2019年6月，因经营效益不佳于2019年6月未告知出租方撤离承租商铺，凯德公司发现原告不辞而别于2019年9月29日通过邮寄或在原告承租房屋门口张贴《解除合同通知》，因此，杨德权与凯德公司均以行动表明解除租赁合同意愿和事实，故法院对此予以确认。凯德公司在杨德权入住中安欢乐城时收取认租保证金2000元，经营保证金3714元，因双方自行解除合同且双方未就合同违约责任进行结算，凯德公司应退还上述费用5714元；中安公司作为凯德公司授权运营公司应承担连带给付责任。杨德权在庭审中提交2019年1月21日、2019年9月25日和商户方芳与中安公司商谈并补充协议、与凯德公司协商证明等证据，证明中安公司、凯德公司向自己承诺违约承担3倍退还已支付的运营管理服务费、物业服务费、水电费及经营保证金；3倍赔偿入场装修、人员工资等经济损失；赔偿因推迟开业所导致的货物积压及货品过期的经济损失；支付的诉讼保全担保服务费、律师费、鉴定费、差旅费等费用，中安公司、凯德公司有异议，并不认可与杨德权签订补充协议、协商证明。首先，从补充协议、协商证明签订时间及内容看，补充协议签订时间是2019年1月20日或21日，而此时中安欢乐城商场实际开业第二天，商场刚开业经营杨德权就知道经济效益状况，此时杨德权已交纳了3个月租金及相应物业费用并入驻营业，中安公司区别其他商户与杨德权等签订补充协议的真实性存疑。从补充协议约定内容看，该约定内容超出租赁合同一般权利义务范畴，且杨德权无论是否经营也可获得中安公司3倍赔偿…，该补充协议设定的权利义务不平等。协商证明签订时间为2019年9月25日，此时商场因经营效益不佳，不少入驻的商户撤离，此时杨德权已停止经营奶茶销售…。杨德权在庭审中未就其与凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容，并签名加盖印章进行举证。从杨德权向中安公司、凯德公司主张退还已支付的运营管理服务费、物业服务费、水电费、装修费、人员工资等内容看，上述内容均是商户入驻商场经营过程中的必要支出，与租赁合同约定出租方的义务无关。其次，从补充协议、协商证明设定保密约定内容看，该约定是双方秘密履行协议，以此理解双方对协议内容保密，协议内容不得向其他商户及任何人员，包括商场工作人员。强调杨德权等负有保密职责，如有违反此协议作废。目前杨德权通过诉讼主张秘密协议中的权利，商场所有商户和商场工作人员均知道了秘密内容，违反了协议约定保密职责，因此该补充协议、协商证明作废，不应该生效。协商证明附4约定，杨德权可自行选择开闭店，凯德公司不予任何补助。原告因经营效益不好于2019年6月自行闭店撤离，根据此约定凯德公司有权不予任何补助。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨德权未就其陈述与中安公司或凯德公司何人、何地商谈补充协议、协商证明内容并签名加盖印章事实进行举证，应承担举证不能的法律后果，故杨德权的本案上述诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除杨德权与凯德公司于2018年7月26日签订的中安欢乐城1-A2141、1-A2142《房屋租赁合同》；二、凯德公司于判决生效之日起十日内退还杨德权认租保证金计人民币2000元、经营保证金计人民币3714元，合计5714元；中安公司对此经营保证金承担连带退还责任；三、驳回杨德权其他诉讼请求。案件受理费7106元,财产保全费2520元，计9626元，由杨德权负担9500元，凯德公司、中安公司负担126元。本院二审经审理确认一审查明的事实。本案二审期间，当事人均未提交新证据。另查明，二审期间，被上诉人将上诉人交纳的3000元装修保证金已提存至一审法院执行账户。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人的主要义务是按照约定将租赁物交付承租人，并保持租赁物符合约定的用途以及履行相应的维修义务，而承租人的主要义务是按照约定的期限支付租金，并按照约定的方法使用租赁物。关于被上诉人是否具有违约行为以及是否应赔偿李德权相关损失的问题。经查，上诉人与被上诉人于2018年7月26日签订租赁合同，约定租赁期为2018年10月1日至2021年9月30日，并备注商铺使用期限以凯德公司书面通知为准。被上诉人提交的消防验收意见书证明2018年9月20日该商场消防验收合格，而被上诉人书面通知上诉人商场确定开业的时间为2019年1月19日，故消防验收合格时间早于合同履行起算时间和实际开业时间，上诉人所提被上诉人故意隐瞒消防验收未通过并对其造成经营造成重大损失的上诉理由不能成立。商场虽然推迟开业，根据双方合同约定，商铺使用期限以凯德公司书面通知为准，本案商铺的租赁期限亦应相应顺延，上诉人支付3个月租金后，并未按照“先付费后使用”的约定支付后续租金，并实际经营至2019年6月。后因经营效益不佳，上诉人在没有提前通知被上诉人的情况下，于2019年6月关闭商铺，凯德公司发现上诉人欠付租金且自行撤离后，于2019年9月29日通知李德权解除租赁合同。故被上诉人在租赁合同履行过程中并无违约行为。维持商场、商铺的良好运营，不仅需要被上诉人在招商、宣传、促销等方面作出努力，上诉人在决定从事食品经营时亦应谨慎考察承租商铺可能面临的市场经营风险。上诉人在经营期间，因商场初开业，附近商场、超市亦较多，整个商场经营效益不佳，原入驻商户因亏损歇业而逐渐撤离。经本院组织人员现场察看，受2020年上半年“新冠××”疫情以及市场经营风险影响，该商场二楼、三楼除个别培训机构仍然营业外，其他商铺均已撤离或者歇业，上诉人所租赁的一楼商铺仍然空置，上诉人因营业亏损所产生的装修费、人员工资、水电费、物业费等损失系其正常经营所产生的必要支出，上诉人要求由出租方承担该损失于法无据。对于上诉人李德权所提交的补充协议及协商证明的效力问题，首先，从证据形式上来看，被上诉人对其真实性不予认可，补充协议无原件核实，协商证明中亦无相关负责人员签字确认，其真实性存疑。其次，从该证据内容来看，上诉人所交纳的租金5572元，而如根据协议约定，被上诉人应向上诉人3倍退还和赔偿各项损失38万余元，其权利义务具有明显的不对等性，超出了租赁合同的一般约定范畴。同时，协议中关于“本合同不得向其他任何人员（包括商场其他人员、内部员工及领导），如有违反，该协议合同作废处理”、“此协商证明不得向任何人透露（含商户及商场内部的其他工作人员）否则作废”、“乙方交款仅用于应付其他商户，实际优惠以此证明为准”的条款，体现了该协议履行的隐秘性，对该商场其他商铺造成显著的差别性待遇，不符合诚实信用原则。第三，退一步讲，即使该协商证明内容真实，根据“甲方保证2019年12月25日前一楼重新满铺营业，保证2020年3月份一到四楼所有店铺满铺营业”、“乙方可自行选择开闭店，甲方不予任何补助”的规定，在约定的履行期限届满前，上诉人自认其已于2019年6月临时停业，被上诉人亦有权不履行该协议的赔偿条款。故上诉人李德权请求被上诉人按照补充协议赔偿其经济损失的证据不足，本院不予采纳。因上诉人杨德权向一审法院所提诉讼请求中并未明确其请求退还的款项中包含装修保证金，导致一审法院未对装修保证金的事实予以认定。二审期间，经本院对装修保证金依法进行调解，被上诉人对收取装修保证金3000元的事实不持异议，并主动将该款转至一审法院执行账户，双方对该事实已无争议。综上，上诉人杨德权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7106元，由上诉人杨德权负担。本判决为终审判决。审判长 徐 俊审判员 刘玉娟审判员 马玉宝二〇二一年三月三十一日书记员 谈 晓