河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异4号 案外人：霍立强，男，1980年12月21日出生，汉族，住石家庄市行唐县。 申请执行人：孙换杰，男，1972年1月20日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 被执行人：河北亿邦房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区和平东路**福源大厦****。 法定代表人：安路，该公司董事长。 在申请执行人孙换杰与被执行人河北亿邦房地产开发有限公司（以下简称河北亿邦公司）民间借贷纠纷一案中，案外人霍立强不服本院作出的（2020）冀01执恢85号执行裁定书，向本院提出了书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人霍立强称，请求终止对河北亿邦公司开发的位于行唐县房屋的执行。事实与理由： 石家庄市中级人民法院查封的河北亿邦公司位于行唐县香港路“东方明珠”项目中10-18层所有房产【不动产权登记证号冀（2017）行唐县不动产权号】中的房屋系案外人于2016年8月25日在河北亿邦公司处购买，该房屋面积138.05平米，房屋总价款为436238元。2016年8月25日合同签订当日，案外人交付现金2万元后，并以转账方式又支付了206238元，尚有21万元未付，根据法律规定，房屋应由案外人取得，案外人支付尾款，河北亿邦公司继续履行合同直至案外人取得房屋的所有权。请求法院裁定终止执行河北亿邦公司的位于行唐县房屋，以免侵害案外人权益，造成损失扩大。 申请执行人孙换杰答辩称，1、根据《民法典》第二百零九条（原《物权法》第九条）规定：不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中案外人霍立强虽然与河北亿邦公司签订了认购书，但案外人至今未办理产权登记，不享有物权，无权对案涉房屋主张所有权。案外人向河北亿邦公司支付的首付款，属于债权范畴，应依法向河北亿邦公司主张债权。况且该套房屋产权一直登记在河北亿邦公司名下，案外人基于生效法律文书对案涉房屋查封在先，根据法律规定，其债权应当优先受偿。 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案来看，首先，申请执行人于2017年9月6日申请法院查封案涉房产，查封时该房产尚未完工，也未交付案外人霍立强使用，由此证明案外人不符合上述已合法占有不动产的规定；其次，案外人未提供证据证明案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，因此案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形，不应得到支持。 综上所述，案外人霍立强对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，其权利不能够排除强制执行，请求法院依法驳回案外人的异议请求。 案外人霍立强提供以下证据： 证据一、2016年8月25日河北亿邦公司与霍立强签订的《东方明珠认购书》； 证据二、226238元的收款收据； 证据三、2016年8月13日至2016年8月27日银行转账交易明细。证明购房时间是2016年8月25日，当时这房子没有纠纷，交的款项超出50%，根据物权法房屋应该是我所有。 证据四、行唐县不动产中心查询证明。显示案外人名下有一套房产登记信息。 证据五、房屋买卖合同、银行流水。 申请执行人发表质证意见称，1、对《东方明珠认购书》的真实性、合法性、关联性无异议。 2、对银行卡交易明细的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。该交易明细显示对手账号为个人账号，非河北亿邦公司对公账号，无法证实案外人霍立强已向河北亿邦公司支付216238元购房款。该交易明细与本案没有关联性。 3、对《收款收据》的真实性、合法性、关联性均有异议。因案外人霍立强提供的银行卡交易明细无法认定其已支付首付款，因此，在无其他证据佐证的情祝下，对该收款收据的真实性不予认可。 4、对行唐县不动产登记中心出具的《证明》及房产登记信息查询情况说明的真实性、合法性、关联性无异议。该证据可以证实案外人霍立强名下拥有用于居住的其他房屋，不符合《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（三）项要求所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋之规定，因此其异议请求不应得到支持。 5、对《房屋买卖合同》的真实性、合法性、关联性均有异议。如果该房屋买卖行为真实，那么在长达五年的时间里双方未办理房屋权属变更明显不符合常理。鉴于该房屋至今仍登记在案外人霍立强名下，且《房屋买卖合同》的真实性无法核实，因此应以不动产中心登记为准。 本院查明，原告孙换杰与被告河北亿邦公司、安保龙、王银素、陈小社、赵俊娟、秦皇岛北戴河新区发展有限责任公司民间借贷纠纷一案，本院作出（2015）石民三初字第00119号民事判决，被告河北亿邦公司不服上诉至河北省高级人民法院。 2015年11月9日河北省高级人民法院作出（2015）冀民一终字第453号民事判决书，判令：一、维持石家庄市中级人民法院（2015）石民三字第00119号民事判决第二项，撤销第一项；二、河北亿邦公司于本判决生效之日起十日内向孙换杰偿还借款19196438元并支付利息。（利息以19196438元为基数自2014年9月25日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。判决生效后，因河北亿邦公司与其他被告未履行生效判决确定的义务，孙换杰向本院申请强制执行，本院依法执行立案。 执行过程中，本院于2017年9月4日作出（2015）石执字第00748-3号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人河北亿邦公司名下位于行唐县，不动产权登记证号：冀（2017）行唐县不动产权第号。预售证号：。二、查封期限：自2017年9月6日至2020年9月5日。同日，本院又向行唐县房地产管理所、行唐县不动产登记中心发出（2015）石执字第00748-3号协助执行通知书，请求上述两单位对（2015）石执字第00748-3号执行裁定书的查封内容予以协助。2020年8月11日，本院作出（2020）冀01执恢85号执行裁定书，继续查封上述房产。 另查明，2016年8月25日案外人霍立强与河北亿邦公司签订《东方明珠认购书》，认购东方明珠房屋，认购总价为436238元，案外人霍立强当日交付226238元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人霍立强并未支付该房屋的全部价款，或按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，其存在不符合上述规定第二十八条第（三）项的情形。根据行唐县不动产中心的查询结果，证明案外人霍立强在该中心有一套房产登记信息，亦存在不符合该规定第二十九条第（二）项的情形。其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人霍立强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年三月十五日 书记员  张佳丽