江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终115号上诉人（原审原告）：李亦妤，女，1991年9月13日生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审被告）：吴江恒宇房地产开发有限公司，住所地苏州市吴江区平望镇复兴民营开发区。法定代表人：吴金土，执行董事。原审第三人：中国工商银行股份有限公司吴江分行，营业场所：苏州市吴江区松陵镇流虹路570号。负责人：金华，行长。委托诉讼代理人：宋一芸，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜琰，系公司员工。上诉人李亦妤因与被上诉人吴江恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）、中国工商银行股份有限公司吴江分行（以下简称工行吴江分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2020)苏0509民初1499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李亦妤的上诉请求：撤销一审判决第二项，改判恒宇公司立即涤除在同里镇迎燕东路125号八景苑8幢02室房屋上设立的抵押权，工行吴江分行予以协助。抵押权涤除后，恒宇公司将房屋过户登记至李亦妤名下。事实和理由：一、李亦妤购房时已尽到了谨慎注意义务，消费者的购房权优于抵押权，购房权人有权要求排除抵押权对其物权实现的影响。二、根据《民法典》最新精神，抵押人可以转让抵押财产，李亦妤要求将涉案房屋的产证转移过户至李亦妤名下应当得到支持，抵押权可以继续存续于该不动产上。恒宇公司二审未作答辩。工行吴江支行述称，本案发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释规定，一审判决根据《中华人民共和国担保法》认定恒宇公司对涉案房屋的转让行为无效并无不当。李亦妤向一审法院起诉请求：1.判令恒宇公司立即涤除在同里镇迎燕东路125号八景苑8幢-02室房屋（简称涉案房屋）上设立的抵押权(他项权证号00148004、2012-1667)，工行吴江支行予以协助；2.判令恒宇公司在上述抵押权涤除后，立即将涉案房屋的不动产(所有权证号07005415)过户登记至李亦妤名下；3.判令恒宇公司立即向李亦妤支付逾期办证违约金(以1670000元为基数，自2014年10月1日起至实际过户至李亦妤名下之日止，按中国人民银行同期同档贷款利率计算，暂算至2019年11月20日为430000元)；4.判令本案诉讼费用由恒宇公司承担。以上诉讼请求暂合计430000元。审理过程中自愿将逾期办证违约金截止时间变更为起诉之日，即2020年1月16日。一审法院认定事实：2013年5月29日，李亦妤作为买受人与作为出卖人的恒宇公司签订了《吴江市商品房买卖合同》（简称购房合同）（合同编号：Y2013007837）一份，合同约定，买受人李亦妤向恒宇公司购买涉案房屋；住宅建筑面积和汽车库面积分别为224.53平方米、46.75平方米；单价均为6156元/平方米；金额分别为1382206.68元、287793元。该商品房总价款1670000元。出卖人应当在2015年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》以及该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于产权登记双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，“双方同意按下列第3项处理：……3.360日之后办理产权证。需买方人提供手续齐全。”2013年5月24日，李亦妤向恒宇公司支付购房款670000元；2013年5月28日，李亦妤向恒宇公司支付购房款300000元；2013年6月10日，李亦妤向恒宇公司支付购房款700000元，至此，李亦妤已按合同约定向恒宇公司支付了全部购房款1670000元。2013年7月8日，恒宇公司向李亦妤开具销售不动产统一发票（自开）一张，载明不动产项目名称为同里御花园1-3号，5-8号；销售的不动产楼牌号为8幢02；建筑面积271.31平方米；单价为6155.32元/平方米，金额为1670000元。本案另查明，2012年4月26日，恒宇公司与工行吴江分行签订了《最高额抵押》合同两份，以涉案房屋为吴江市恒鑫经编制造有限公司（简称恒鑫公司）向工行吴江分行融资产生的债务提供最高额120万元的抵押担保责任，并于2012年5月3日办妥抵押登记。他项权证号为：吴房他证字第××号、吴押他项（2012）第1667号。2015年5月22日，工行吴江分行以恒鑫公司未能还款为由，将恒鑫公司、恒宇公司、吴方明、钟云起诉至吴江法院，要求恒鑫公司归还借款本金及利息，并要求吴方明、钟云承担连带保证责任，如果恒鑫公司、吴方明、钟云逾期不能归还，则要求恒宇公司抵押给工行吴江分行的房地产拍卖、变卖或折价，所得价款工行吴江分行优先受偿。2015年10月21日，吴江法院出具（2015）吴江商初字第0977号（简称0977号案件）民事判决书，判决恒鑫公司于本判决生效之日起十日内归还工行吴江分行借款本金8325474.83元，并偿付相应欠息（截至2015年5月2日的利息、罚息、复利合计837719.82元；罚息以本金8325474.83元为基数，自2015年5月21日起按年利率13.8375%计算至实际给付之日止；并对未按时支付的利息按年利率13.8375%计收复利）；吴方明、钟云对恒鑫公司的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；若恒鑫公司、吴方明、钟云未按期履行上述债务及本案确定应负担的诉讼费用，则工行吴江分行有权就恒宇公司抵押的坐落于苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑的国有土地使用权和房屋折价或者拍卖、变卖所得价款在登记的债务数额限额内优先受偿。如有不足，不足部分由恒鑫公司继续清偿。根据0977号民事判决书附件，涉案房屋债权数额为35万元，土地使用权债权数额为85万元。2019年10月30日，恒鑫公司管理人向吴江法院申请，终结恒鑫公司的破产程序。2019年10月30日吴江法院出具（2019）苏0509民初破45号之六民事裁定书，终结恒鑫公司破产程序。在破产程序中，恒鑫公司对工行吴江分行的债权为3944503.85元，工行在此次破产程序中分配到的债权共计311935.31元。截至2019年6月5日，恒鑫公司尚欠工行吴江分行共计3632568.54元。以上事实，有李亦妤提交的购房合同、销售不动产统一发票、民事判决书及庭审中当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，首先，李亦妤与恒宇公司就苏州市吴江区同里镇迎燕东路125号八景苑8幢-02室签订的《吴江市商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，李亦妤依约向恒宇公司支付了全部购房款1670000元。但在该合同签订之前，恒宇公司已将涉案房屋对工行吴江分行进行了抵押担保并办理了他项权证。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。该条规定了抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效。据双方当事人所提供的证据及在庭审中所查明的事实，现有证据不能证明恒宇公司在转让涉案房产时通知过抵押权人即工行吴江分行，故涉案房产的转让行为无效。至于在此情况下是否影响《吴江市商品房买卖合同》效力的问题，法院认为，无权转让行为无效，并不必然导致物权转让的原因即债权合同无效。李亦妤与恒宇公司签订的房屋买卖合同作为诉争房产所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该诉争房产所有权转让的物权变动行为。上述法律规定中关于未经通知债权人而导致转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动的原因行为。因此，本案中，诉争房产的转让行为不能成就并不影响李亦妤与恒宇公司签订的《吴江市商品房买卖合同》的效力。在本案庭审时，法院对李亦妤的相关诉讼请求做了法律释明，询问李亦妤是否同意变更诉讼请求或追究恒宇公司的违约责任，李亦妤仍坚持本案诉讼请求，不同意变更诉讼请求或追究恒宇公司的其他违约责任。综上，涉案房屋的转让行为无效，故关于李亦妤要求恒宇公司涤除在涉案房屋上设立的抵押权及涤除抵押权后将涉案房屋过户至李亦妤名下的诉讼请求不予支持。关于李亦妤要求恒宇公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，根据《吴江市商品房买卖合同》第十五条，关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意360日之后办理产权证，需买方人提供手续齐全。”另，庭审查明，李亦妤自认恒宇公司已按约于2013年9月30日交付了涉案房屋，据此可证实，李亦妤已依约完成了自己一方的合同义务，在无相反证据的情况下，恒宇公司应依约于2014年9月25日前为李亦妤办理涉案房屋的房地产权属证书，但恒宇公司并未依约履行，已构成违约，应依法承担并支付违约金。合同中未约定逾期办证违约金的计算方式，李亦妤主张按照以已付房款1670000元为计算基数自2014年10月1日起按中国人民银行同期同档贷款利率计算至起诉之日止。法院予以确认。故恒宇公司应支付李亦妤违约金以1670000元为计算基数自2014年10月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款基准利息计付；自2019年8月20日起至2020年1月16日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、吴江恒宇房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿李亦妤逾期办证违约金（以1670000元为计算基数自2014年10月1日至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款基准利息计付；自2019年8月20日起至2020年1月16日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计付）。二、驳回李亦妤的其他诉讼请求。案件受理费收取7750元，由李亦妤负担6200元，吴江恒宇房地产开发有限公司负担1550元。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，工行吴江支行提供了2012年4月26日工行吴江支行与恒宇公司签订的两份最高额抵押合同。两份合同均约定未经工行吴江支行同意，恒宇公司不得将其抵押给工行吴江支行的房产、土地转让给工行吴江支行。李亦妤质证认为，对合同真实性没有异议，根据民法典的规定，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押人和抵押权人另有约定的，不能对抗工行吴江支行。本院认为：李亦妤与恒宇公司的商品房买卖合同合法有效，因该合同引起纠纷，本案案由应为商品房买卖合同纠纷。恒宇公司在与李亦妤签订合同前，已经将案涉房产、土地抵押给工行吴江支行，并且合同中明确约定，未经工行吴江支行书面同意，恒宇公司不得将案涉房产土地转让给他人。本案所涉商品房买卖合同、最高额抵押合同，均发生在民法典施行以前，李亦妤认为本案可以适用民法典的理由不能成立。综上所述，李亦妤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6200元，由上诉人李亦妤负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  郑 雄审判员  黄学辉二〇二一年三月五日书记员  周豪立法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。