山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终266号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区夏庄街道仙山东路。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张国荣，男。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：于孟，女。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人张国荣、于孟商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初5232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审；2、撤销一审判决第三项，改判被上诉人支付上诉人逾期付款违约金13579元或发回重审；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人尚未履行完毕双方《商品房预售合同》项下义务、约定的办证期限尚未届满。原审判决上诉人协助被上诉人办理案涉房屋的不动产权证是错误的。1.被上诉人拒绝配合向上诉人提交办理房屋产权的相关资料，造成办证信息及资料无法核实，未办理房屋产权证书的原因系被上诉人造成，上诉人并无过错。2.被上诉人未付清涉案房屋的购房款，尚欠房款162689元，无权要求上诉人协助办证。《商品房预售合同》第六条明确约定，被上诉人应将房款支付到上诉人名下“38×××07”账户中，但是经上诉人核对被上诉人所称的付款时间的交易明细，并未收到被上诉人所主张的162689元银行转账方式支付的房款，尚欠房款162689元。虽然被上诉人提供了购房发票，但发票系为配合被上诉人办理子女入学等手续而出具，并不是付清房款的凭证。3.被上诉人尚未支付逾期付款违约金13579元，尚未结清应付上诉人的款项，无权要求上诉人协助办证。 根据《商品房预售合同》附件一约定，被上诉人应于2015年3月31日将贷款370000元汇至上诉人账户，而贷款实际到账日期为2016年4月1日，逾期367日，根据《商品房预售合同》第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算的约定，被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金13579元，在被上诉人结清违约金之前无权要求上诉人协助办证。4.被上诉人尚未返还上诉人支付的逾期交房违约金28410.47元，无权要求上诉人协助办证。根据补充条款第三条约定“如乙方未按约定时间付清房款或者贷款未达到甲方账户，或者乙方未及时缴纳契税等相关费用，则交付及办证时间顺延相同时间”及补充条款第十二条、第十三条约定，被上诉人未按照约定付清房款的，上诉人有权延期交房，并且有2个月的宽限期，且不承担违约责任。因被上诉人逾期付款367天，上诉人房屋交付时间也应相应顺延367天。上诉人实际交付房屋的时间为2016年8月，并未逾期，不应支付违约金。5.被上诉人应支付房屋实测面积差价2333.59元，原审法院未予认定是错误的。上诉人与被上诉人签署预售合同时预测案涉房屋的面积为84.46平方米，而城阳区房管处认定的测绘机构实测面积为84.83平方米，根据双方预售合同第五条的约定，房屋建筑面积以实测面积为准，按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补，因此被上诉人应向上诉人支付0.37平方米面积误差相应的房屋价款，计为2333.59元。6.根据《商品房预售合同》第十四条及补充条款的约定，被上诉人违约行为在先，即使被上诉人已履行完毕合同义务，上诉人仍有权顺延至2021年8月23日前协助被上诉人办证，被上诉人要求现在协助办证无依据。二、被上诉人未在《商品房预售合同》约定的期限将贷款支付到上诉人的账户，逾期367日，应向上诉人支付逾期付款违约金13579元，原审未予认定是错误的。根据双方合同约定，案涉房屋贷款实际到账日期为2016年4月1日，逾期367日，被上诉人应支付上诉人逾期付款违约金13579元。根据补充条款第十三条第3款，以按揭贷款或公积金贷款方式支付房款时，须于《商品房买卖合同》签订之日起5日内提供全部按揭贷款所需资料，未能在上述时间内提供全部资料的，视为乙方未能按照主合同第十六条的约定支付房款，则乙方须按主合同第七条的约定承担违约责任。被上诉人应就其已按时提交按揭贷款所需资料，或贷款逾期发放的责任不在被上诉人的主张承担举证责任，否则承担不利后果。上诉人对于被上诉人的违约行为的举证责任已完成，关于被上诉人是否存在拖延办理的情形的举证责任在于被上诉人，一审认定上诉人未提交证据证明被上诉人存在拖延办理的情形显然是分配举证责任错误，导致该案件事实认定不清，并最终导致错误的判决。 张国荣、于孟辩称，一、答辩人通过被答辩人售楼处的POS机转账支付首付款，完成了首付交款手续后，被答辩人给答辩人出具了收款收据，后被答辩人将答辩人收据收回，给答辩人出具了发票一张。答辩人提交的关于英格堡家园产权手续办理再次通知第六条第2项，被答辩人也自认答辩人实际交齐房款。二、被答辩人在一审提出的反诉中并未要求答辩人返还多付的逾期交房违约金，上诉提出该项请求，二审法院不应审理。三、关于答辩人是否逾期付清余款的问题，答辩人提交的青岛市住房公积金贷款抵押借款合同第七条约定，本次贷款的前提条件是被答辩人提供担保才能办理，该项约定并非取决于答辩人个人原因，被答辩人与2015年4月9日才通知答辩人等人一起去公积金中心办理了公积金借款，被答辩人所称的逾期完全是其不履行作为开发商的职责，拖延导致。 张国荣、于孟向一审法院起诉请求：1、判令中能公司为张国荣、于孟办理房屋权属证书，并将办理完的房屋权属证书交付张国荣、于孟；2、请求判令中能公司向张国荣、于孟支付逾期未办理房产证的违约金106431元（暂计算至原告起诉之日），以及向张国荣、于孟支付自起诉之日起至张国荣、于孟实际取得房产证之日止的违约金（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、诉讼费由中能公司承担。 中能公司向一审法院反诉请求：1、判令张国荣、于孟支付中能公司逾期付款违约金13579元；2、反诉费等费用张国荣、于孟承担。 一审法院认定事实：2015年1月25日，中能公司（甲方、卖方）与张国荣、于孟（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号*****），甲方通过土地使用权出让方式取得城阳区14002000****8000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号：青房地权市字××号，土地面积69816平方米，土地用途为城镇住宅用地，甲方经批准在该地块上投资建造《瑞士小镇（英格堡家园）》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已批准上市预售（预售许可证编号：青房城字（149）**号）。乙方向甲方购买城阳区夏塔路118号《瑞士小镇（英格堡家园）》**号楼*单元***户，房屋暂测建筑面积为84.46平方米，建筑面积单价为6307元，总房价款532689元。甲方定于2015年11月30日前将房屋交付给乙方，如未在本合同约定的期限内将房屋交付，应当向张国荣、于孟支付违约金，违约金按张国荣、于孟已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，双方继续履行合同，并于房屋交付日90天后违约金为日万分之二。该房屋符合本合同约定的交付条件后，中能公司应在交付之日前15天书面通知张国荣、于孟办理交付该房屋的手续，张国荣、于孟应在收到该通知之日起15天内，会同中能公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为钥匙转移。在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。附件一约定付款方式为银行按揭贷款，贷款方式为银行按揭贷款，首付款162689元（含定金10000元），乙方应于2015年1月19日前存入合同指定账户，贷款370000元乙方以银行按揭贷款方式于2015年2月28日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行，放贷机构于2015年3月31日前将贷款存入本合同指定的账户。 2016年4月19日，中能公司为张国荣、于孟出具瑞士小镇（英格堡家园）12号楼2单元501室购房款发票计532689元。 2016年3月15日、12月19日，中能公司分三次共计支付张国荣、于孟逾期交房违约金28410.47元。 另查明，涉案房屋已经交付张国荣、于孟使用至今。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，并2020年8月23日通过顺丰快递件要求张国荣、于孟携带相关资料至中能公司处办理产权手续。 一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案中，张国荣、于孟与青岛中能文化旅游投资有限公司于2015年1月25日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。张国荣、于孟已按约支付全部房款，现涉案房屋也已交付使用，中能公司也取得了房屋权属证明，其应按合同约定为张国荣、于孟出具房屋交接书并协助办理过户手续，故对张国荣、于孟要求中能公司按约及时办理房地产权证的主张，一审法院予以支持。关于中能公司要求张国荣、于孟承担逾期付款违约责任的主张，一审法院认为，中能公司为张国荣、于孟出具了全额购房款发票，并自愿支付张国荣、于孟逾期交房的违约金，根据交易习惯，一审法院认定张国荣、于孟已经支付了全部首付款，对中能公司称未收到首付款的主张，一审法院不予采信；涉案房屋的银行贷款确未按约定时间支付，但中能公司未提交证据证明张国荣、于孟存在拖延办理的情形，而且购房贷款须经贷款银行审批，贷款发放并非张国荣、于孟主观意志所能影响，将逾期责任归责于张国荣、于孟一方，明显不合常理，显失公平，故对中能公司该主张，一审法院不予支持。关于张国荣、于孟要求中能公司支付拖延办理房地产权证的违约金的主张，因双方签订的《青岛市商品房预售合同》中对此并未作出约定，对该主张，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助张国荣、于孟办理青岛市城阳区夏塔路118号瑞士小镇（英格堡家园）**号楼*单元***户房屋的不动产权证。二、驳回张国荣、于孟要求青岛中能文化旅游投资有限公司支付拖延办理房地产权证违约金的诉讼请求。三、驳回青岛中能文化旅游投资有限公司要求张国荣、于孟支付逾期付款违约金13579元的诉讼请求。案件受理费2429元，由张国荣、于孟负担2379元，青岛中能文化旅游投资有限公司负担50元，应在判决生效之日起十日内直接支付给张国荣、于孟。反诉费70元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。二审双方争议的焦点为：一、上诉人主张被上诉人支付逾期付款违约金13579元的理由是否成立；二、被上诉人主张上诉人协助办理不动产权属登记手续应否予以支持。 关于争议焦点一，本院认为，根据双方合同约定，被上诉人应于2015年2月28日前将办理按揭贷款所需文件全部提交贷款银行，银行于2015年3月31日前将贷款存入合同指定的账户。本案贷款银行发放贷款的时间晚于上诉人与被上诉人双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受上诉人与被上诉人合同约定的约束，且贷款银行系上诉人指定，上诉人作为被上诉人贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由被上诉人个人原因所造成的，其主张被上诉人支付逾期付款违约金的依据不足，一审不予支持并无不当。 关于争议焦点二，本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，被上诉人诉求上诉人协助办理不动产权属登记手续并支付逾期办理房产证的违约金，一审仅判令上诉人人协助被上诉人办理涉案房屋不动产权属登记手续，并未支持被上诉人逾期办证违约金的诉求，上诉人以被上诉人拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由，上诉主张不应协助被上诉人办理不动产权属登记手续的理由显然不能成立，本院不予采纳。本案被上诉人支付首付款后，上诉人出具了收款收据，银行贷款支付到上诉人账户后，上诉人给被上诉人出具了购房发票，载明收到购房款532689元，上诉人亦实际将房屋交付给被上诉人，现主张被上诉人尚欠购房款162689元，并以此为由主张不应协助被上诉人办理不动产权属登记手续的理由不能成立。如本案争议焦点一所述，上诉人不能证明银行迟延发放贷款系由被上诉人个人原因所造成，其以被上诉人逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间亦应相应顺延，同时以被上诉人未支付逾期付款违约金为由，主张被上诉人无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。上诉人自愿支付了被上诉人逾期交房违约金28410.47元，一审中，上诉人提起反诉，但并未主张被上诉人返还上诉人支付的逾期交房违约金，上诉人以被上诉人尚未返还其支付的逾期交房违约金为由，主张被上诉人无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立，依法不予支持。对于上诉人主张的房屋面积差价款，其在一审中并未就此提起反诉，其可在协助被上诉人办理完毕不动产权属登记手续房屋面积确定后，对此另行主张。 综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费170元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 审判员  孙秀强 二〇二一年三月十七日  法官助理杨志昌  书记员张旭  书记员于国英