广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1677号原告：梁淑仪，女，1985年5月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告梁淑仪诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序进行审理并于2021年2月25日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人龙早成，被告委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告于2018年6月28日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.被告向原告退还物业使用权转让金127595.5元及利息，利息以127595.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从起诉之日起计算至被告实际清偿之日止；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，被告（甲方，在2019年1月21日更名为广东广佛智城集团有限公司）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区***商铺（以下简称涉讼租赁物）使用权转让给乙方，该物业建筑面积为24.57平方米，物业土地使用权性质为集体商业用地。转让期限从2018年6月28日起至2038年6月27日止，转让期限届满之日起，甲方再赠送该物业使用期限至2048年12月31日止。另约定在赠送期内，双方除第四条、第五条之外的权利、义务依照本合同的约定。该物业使用权总转让金额为370326元，原告已按约支付全部转让金370326元。原告认为，原告与被告签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，物业使用权转让期限已超过二十年，而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，涉讼《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效，被告应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金，并按应返还金额为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息。《物业使用权转让合同》所约定的租赁期限实际是11145天，原告所支付的物业使用权转让金应视为对整个实际租赁期限的对价，故被告应退回无效部分的物业使用权转让金127595.5元。被告辩称，一、涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:1.涉讼物业所在广佛智城（五期）天街5号楼于2019年11月26日完成竣工验收。涉讼物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。2.涉讼物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同法遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。3.涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。二、退一步讲，即使法院认为涉讼物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超出20年部分无效，被告也无需退还原告的转让款本金，更无需向原告支付任何利息。1.根据原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》第三条第1项的约定，涉讼物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；该有偿使用期限所对应的总转让金为370326元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉讼物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。2.如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，即使法院最终认定超出20年部分无效，被告对于合同部分无效没有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应支持相应的利息。即使法院认定超过二十年部分无效并需退回超过二十年部分的转让价款，该金额应为123483.27元。而且，涉讼物业使用权转让合同约定交付之日（2018年12月31日）至原告起诉之日，已实际履行715天，原告在起诉之前对于已履行的期限并任何异议。因此，即使法院认定超过20年部分无效，亦应剔除双方无异议且已履行完毕的部分期限，即从原告起诉要求确认合同无效之日起计算方为公平合理。原告要求被告自起诉之日支付利息没有依据，且有违法律的公平原则。即使法院认定涉讼物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效是否存在过错，被告从未强迫原告签订《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，对合同无效没有过错，且原告以涉讼物业一直获得收益，案外人广东欣盛租赁服务有限公司至今已向其支付29780元的经营管理收益，原告并未因此遭受任何损失，也没有证据证明其产生了损失。因此，即使法院认定超过20年无效并就超过20年部分退款，亦不应计算利息。三、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。原、被告签订涉讼物业使用权转让合同至今已多年，原告自愿受让涉讼物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形。原告在签订《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价，现原告要求认定合同部分无效并退还部分款项违反诚实信用原则，且对被告来讲毫无公平可言。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定下事实：2018年6月28日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区***商铺的使用权转让给乙方；涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2038年6月27日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在转让期限届满后当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金370326元；甲方在2018年12月31日交付涉讼物业；甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。原告已向被告支付转让款370326元。2019年11月26日，广佛智城项目（五期）天街5号楼办理竣工验收备案手续。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，原告主张被告返还部分转让款理由成立，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金123475.79元[370326元×（10959天-20年天数7305天）÷10959天]予原告，原告请求超出本院核定部分，不予支持。上述合同期限经本院认定无效，且原告对合同部分无效也具有过错，原告应自行承担起诉前该部分款项资金占用利息损失，本院酌定被告向原告支付从起诉之日即2021年1月18日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，原告的该主张超过本院核准部分，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告梁淑仪与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金123475.79元并支付以此为本金从2021年1月18日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告梁淑仪；三、驳回原告梁淑仪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计3427.45元（原告已预交），由原告负担25.45元，由被告负担3402元并于履行上述付款义务同期迳付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月十日书记员  杨文晖