江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终466号上诉人（原审被告）：朱江，男，1979年9月23日生，汉族，个体户，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：李文伍，女，汉族，1981年11月28日生，个体户，住江西省南昌市西湖区，系上诉人配偶。被上诉人（原审原告）：熊林红，女，1983年4月4日生，汉族，住南昌市西湖区。被上诉人（原审原告）：熊林辉，男，1985年11月7日生，汉族，住南昌市南昌县。两被上诉人委托诉讼代理人：李小毛，江西盛宏律师事务所律师。上诉人朱江因与被上诉人上熊林红、熊林辉租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初4632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。朱江提出上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，上诉人无需向被上诉人支付租金15906.67元；2、本案一切诉讼费由两被上诉人承担。事实与理由：1、2020年3月9日至5月8日的租金25600元已在3月初双方当面沟通告知用原签约时提前缴纳的押金冲抵，在租赁合同中未注明店租押金不可以用于冲抵押金。2、2020年4月7日以电话/微信方式告知对方并让其来办理结交手续。对方2020年5月15日已经更换门锁，并张贴招租广告于大门上。3、对方已承认从2020年3月9日至3月18日共9天的锁门事实，要求返还费用3840元。4、疫情期间的租金应减免1-3个月。综上，请求二审法院依法改判。熊林红、熊林辉辩称：1、双方的合同在2020年6月解除，上诉人完全搬离店铺是在2020年6月，应以这个时间为准。关于锁门期间的费用，该行为不会必然导致上诉人的经济损失，其主张冲抵损失的理由没有法律依据。锁门的时间上诉人没有证据证明。疫情期间租金减免没有法律依据，一审已经考虑到疫情的影响，做出了减免5000元的判决。我方认为上诉人的理由不充分，请求驳回上诉请求。请求法院一并处理上诉人未支付的2020年1月至6月期间的物业费合计2311元。上诉人也没有对房屋的损毁进行修缮。熊林红、熊林辉向一审法院起诉请求：一、判令原审被告支付3月9日至5月8日的租金25600元；二、本案诉讼费由原审被告承担。朱江提出如下反诉请求：一、请求法院判决解除租赁合同，以租赁协议中提前支付的押金25600元抵扣3月9日至5月8日的租金，减免疫情期间2020年2-4月任意一个月租金12800元；二、返还3月9日至3月18日共9天熊林红锁店期间店铺租金人民币3840元，及减免后剩余押金12800元合计款项16640元返还给朱江；三、租赁时间2018年9月18日-2020年5月8日共一年零七个月（从租赁签约开始的2018年9月以微信转账的方式给熊林红和熊林辉合计支付租金和押金共计人民币贰拾肆万三千贰佰元整）的房屋出租专用发票给朱江；四、本案诉讼费用由熊林红、熊林辉承担。一审法院认定事实如下：熊林红、熊林辉系姐弟关系。2018年9月18日，熊林红（甲方）与被告朱江（乙方）签订《租赁协议》，原审原告将其所有的坐落于西湖区永富路255号世纪朝阳小区3＃商业106室商铺出租给原审被告，由原审被告经营文具，合同约定：1、租赁期限为2018年9月18日至2021年9月17日装修免租期为2018年9月18日至2018年10月8日；2、租金为12800元／月，租金于每月到期前3天缴纳，原审被告还应缴纳押金25600元；3、物业费、水电费、暖气费、维修费等由原审被告自行承担；4、原审被告在租期内提交解除本协议，将商铺租赁权转让给第三方需提前一个月书面通知原审原告，租期内原审被告只有装修转让权，没有转租权；5、原审被告应依约缴纳租金及其他费用，如无故拖欠，原审原告有权收回房屋；6、租赁期间，原审被告经原审原告同意方可对房屋进行改变，如有损毁，应负责恢复原状，租赁期满或协议解除，原审被告须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下交给原审原告，此外，原审原、被告还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，原审被告于2018年9月22日、23日向原审原告支付了押金共计25600元。起初，原审被告能按约缴纳租金、物业费等费用。自2020年3月7日起，原审被告未再缴纳租金，原审原告多次催要租金，原审被告未缴纳，并以新冠××疫情为由要求原审原告免除租金，原审原、被告双方协商未果。2020年5月15日，原审原告前往案涉店铺张贴了招租广告，锯了原有门锁并换了新锁。此后，原审被告搬离店铺并按原审原告要求拆除此前留下的装修装饰。原审原、被告双方未办理交接手续。此后，原审原告多次向原审被告讨要欠款未果，故诉至法院要求依法解决。一审法院认为：熊林辉虽然未直接与原审被告签订租赁协议，但其与熊林红系案涉店铺共同所有人，二原审原告系姐弟关系，熊林红可以代理其作出案涉店铺出租的意思表示。原审被告亦予以认可熊林辉系出租人，故原审原、被告之间系租赁合同关系，原审原、被告签订的租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律，协议合法有效，一审法院予以确认。关于原审被告反诉要求解除合同的主张，虽然原审原告表示不同意解除合同，但原审原告庭审中自认于2020年5月15日在案涉店铺张贴了招租广告，并锯锁给店铺换了新锁，原审原告的上述行为造成原审被告无法继续经营，且原审原告于2020年5月28日要求原审被告将店面恢复原状，目前原审被告已拆除店面装修装饰并从案涉店铺搬走，该合同已经无法实际履行。故关于原审被告要求解除该合同的主张，一审法院予以支持。关于租金计算的起止时间问题，原审原、被告均认可所欠租金起算时间为2020年3月9日，一审法院予以确认。关于租金的截止计算时间，原审原告主张计算至2020年6月28日止，原审被告主张计算至2020年5月8日止。原审被告提交的微信聊天记录等证据不足以证明其搬离店铺的具体时间，故一审法院对原审被告意见不予采纳，一审法院认可租金计算至2020年6月28日止。关于原审被告要求原审原告减免疫情期间一个月房租，疫情期间原审被告经营困难，其情可矜，但直接免除房租对原审原告有失公平，这种大环境的经济困难每个经济个体都难以独善其身，而应风雨同舟共渡难关，因此酌定疫情期间的租金损失，原审原告为原审被告分担5000元，原审被告向原审原告支付的租金为41506.67元【12800元×3个月＋（12800÷30天）×19天-5000元】。因合同已解除，原审原告于2018年9月收取的25600元押金应予以抵扣被告所欠租金，原审被告还应向原审原告支付租金15906.67元。关于原审被告要求原审原告返还3月9日至3月18日被原审原告封锁店铺的租金，原审被告提交的照片不足以证明系原告封锁的店铺，且庭审上原审被告自认疫情期间案涉店铺自2020年2月底至3月18日关门停业，故原审被告该项主张，一审法院不予支持。关于原审被告要求原审原告开具房屋出租专用发票，因合同中对此并无约定，一审法院不予支持，原审被告可以前往税务部门另行主张权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、立即解除熊林红、熊林辉与朱江之间的《租赁协议》。二、朱江于判决生效之日起十日内向熊林红、熊林辉支付租金15906.67元。三、驳回朱江其他反诉请求。本案由原审原告预交的案件受理费440元由朱江负担，反诉案件受理费220元由朱江自行负担。本案二审期间，上诉人向法院提交以下证据：1、照片4张，证明其在2020年4月28日就已经在涉案店铺隔壁开设了新店，进一步证明其在4月底的时候就已经搬离了案涉店铺；2、5月15日、5月29日、6月5日的朱江与熊林红的微信聊天记录，证明5月15日店铺已经被熊林红锁门，我方应熊林红的要求在6月5日清理了店铺里所有的杂物。被上诉人质证意见：对4张照片的三性均有异议，该证据不属于新证据。5月8日的照片可以看出店铺中有很多东西，并不能达到上诉人主张已经搬离店铺的证明目的，其他三张照片更不能达到上诉人搬离店铺的证明目的，也无法证明照片是上诉人新搬的店铺；对微信聊天记录的真实性无异议，聊天记录中对方5月15日叫我拿钥匙，但是没有约定时间地点。上诉人没有清理干净垃圾和恢复墙面，后来我还花了钱进行垃圾清理和墙面恢复。本院对以上证据的真实性予以确认。两被上诉人提交其与江西吾城景观设计有限公司签订的装修合同一份，证明因为恢复墙体花费了37200元。上诉人质证意见：对真实性有异议，被上诉人从未向我说过这件事情，一审协调的时候我方答应修复墙面，但是被上诉人没有找我们。本院认为，该证据与本案无关联，本院不予确认。双方对一审查明的事实无异议和补充，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同的解除时间如何认定；2、上诉人要求扣减2020年3月9日至18日的租金是否有事实和法律依据；3、疫情期间的租金是否应减免及如何减免？关于第一个争议焦点，上诉人主张其于2020年4月7日已告知被上诉人租赁合同在5月8日结束，且已于5月8日搬走，故涉案租赁合同的解除时间为5月8日；而被上诉人主张上诉人一直未将涉案房屋内的物品清理干净，故租金应计算至6月28日。涉案《租赁协议》约定：乙方（朱江）在租期内提前解除协议，……需提前一个月书面通知甲方（熊林红）；……租赁期满或协议解除，乙方必须按时将租赁房屋内的全部无损坏设备、设施在船家租用的清洁、良好善下（自然折旧除外）交给甲方。从双方提供的证据来看，2020年5月8日，上诉人还留有大量杂物在涉案房屋内，被上诉人于5月15日因上诉人未清理干净房屋拒绝收房；6月2日，被上诉人微信询问上诉人是否将房屋清理干净，上诉人于6月5日回复东西已清空，钥匙放在奶箱里。可见，上诉人虽于4月7日告知被上诉人其将于5月8日解除租赁合同，但于5月8日未按合同约定清空房屋，故其主张解除合同的时间为5月8日的上诉理由，不能成立。上诉人于6月5日告知被上诉人已清空房屋，被上诉人未到现场核查，双方虽未在现场实际交接，但被上诉人怠于行使自身权利义务，应视为上诉人于6月5日已将房屋返还给被上诉人，双方租赁合同于当日解除。综上，涉案租赁合同的解除时间应认定为2020年6月5日。关于第二、三个争议焦点，上诉人租赁房屋用于经营文具，文具店在疫情期间不属于政府强令要求关门停业的范围，且上诉人未提供证据证明其因疫情关门停业，但考虑到疫情的发生对上诉人的经营确实会带来影响，且上诉人自认虽于2020年2月底至3月18日关门停业，但仍居住在房屋内，故一审法院酌减疫情期间租金5000元，并无不当。上诉人主张涉案房屋于2020年3月9日-18日被被上诉人强行上锁至无法经营，故应扣减该期间的租金，经查，被上诉人认可该事实，但主张锁门的原因系上诉人拒交租金，本院认为，虽上诉人强行锁门的处理方式不当，但事出有因，且该时间段与一审法院扣减疫情期间租金的时间重合，故上诉人要求扣减2020年3月8-19日租金的上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人向被上诉人支付租金的期限为2020年3月9日-6月5日，应付租金32693元【12800元×2个月+（12800÷30天）×26天-5000元】，因合同已解除，被上诉人于2018年9月收取的25600元押金应予以抵扣被告所欠租金，上诉人还应向被上诉人支付租金7093元。关于被上诉人要求将物业费及房屋恢复原状损失一并处理的请求，因在一审审理时未提出诉请，本案不予处理，被上诉人可另行主张。综上所述，本院二审期间，因上诉人提交新证据，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初4632号民事判决；二、熊林红、熊林辉与朱江之间的《租赁协议》于2020年6月5日解除；三、朱江于判决生效之日起十日内向熊林红、熊林辉支付租金7093元；四、驳回熊林红、熊林辉的其他诉讼请求；五、驳回朱江的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原审原告预交的案件受理费440元由朱江负担，反诉案件受理费220元由朱江自行负担。一审案件本诉受理费440元（熊林红、熊林辉已预交）、反诉受理费220元（朱江已预交），二审案件受理费216元（朱江已预交），由朱江负担716元，由熊林红、熊林辉负担160元。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年三月十日法官助理王超迁书记员钟万友