山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1343号上诉人（原审被告）：孙兴隆，男，1989年6月8日出生，汉族，住山东省商河县。被上诉人（原审原告）：祝晓亭，男，1963年2月12日出生，汉族，住济南市。上诉人孙兴隆因与被上诉人祝晓亭房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初8369号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。孙兴隆上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.上诉费由祝晓亭承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉房屋系孙兴隆破坏，不能视为祝晓亭已收回案涉房屋，应视为案涉房屋继续由孙兴隆占有使用，属于认定事实错误。祝晓亭在一审中自认，房屋门锁被撬系孟飞所为,但一审法院又认定案涉房屋门锁系孙兴隆破坏，明显相互矛盾。尽管孙兴隆委托案外人孟飞管理案涉房屋，但并未委托孟飞破坏案涉房屋门锁，孙兴隆对此事毫不知情。对于超出授权权限的行为，属于孟飞的个人行为，祝晓亭应当另案向其主张权利。一审法院将孟飞的不法行为所产生的损失判令孙兴隆承担，无事实依据和法律依据。二、一审法院判令孙兴隆支付祝晓亭房屋租金18000元、物业费2511元，属于适用法律错误。1.孙兴隆没有更换案涉房屋的钥匙，祝晓亭自2020年3月26日更换房屋钥匙后并未向孙兴隆交付更换门锁后的钥匙。显然，案涉房屋更换钥匙后不具备使用条件，一审法院判令孙兴隆交付自2020年3月26日以后的租金明显无事实依据和法律依据。2.由于祝晓亭自身原因致使案涉房屋无法正常出入期间的租赁费应当依法予以扣减。三、案涉房屋已经由祝晓亭自行收回，判令孙兴隆向祝晓亭交付案涉房屋，属于事实上履行不能，判令孙兴隆支付该期间的房租和物业费无法律依据。综上，案涉房屋最初因祝晓亭拖欠物业费，致使孙兴隆无法正常使用，孙兴隆享有抗辩权。祝晓亭更换房屋钥匙后，已经取得案涉房屋。案外人孟飞破坏案涉门锁的行为属于其个人行为，与孙兴隆无关。请求二审法院依法予以纠正。祝晓亭辩称，一、一审法院认定孙兴隆拖欠房租事实清楚，认定准确。二、一审法院对于孙兴隆拖欠房租的时间，认定清楚。三、一审法院判令孙兴隆承担合同违约的全部责任及第三人孟飞相关责任于法有据，应予以维持。四、孙兴隆与其受委托人孟飞委托关系认定的基本事实清楚。综上，孙兴隆提出的上诉理由自相矛盾，请求二审法院依法公正判决。祝晓亭向一审法院起诉请求：1.判令解除祝晓亭与孙兴隆签订的房屋租赁合同，判令孙兴隆返还租用房屋；2.判令孙兴隆支付所欠祝晓亭房屋租金18000元、物业费2511元，合计20511元（暂计2020年3月至2020年11月，实际要求计算至孙兴隆返还占用房屋之日止）；3.判令孙兴隆将整套房屋转租给第三方违约，并赔付祝晓亭违约金7万元；4.判令孙兴隆支付使用承租房屋产生的水、电和燃气等费用（实际要求计算至孙兴隆返还所占房屋之日止），当庭增加一项损坏门锁300元；5.判令孙兴隆承担本案诉讼费用。一审法院认定，祝晓亭欲将其坐落于济南市历城区华夏帝苑2号楼2-802室房屋出租，孙兴隆欲租赁该房屋。2017年10月14日，在济南顺祥房产经纪有限公司第七分公司提供服务下，祝晓亭与孙兴隆签订房屋租赁合同一份，合同约定：祝晓亭同意将案涉房屋出租给孙兴隆使用，房地产租金为2000元/月，租赁期限自2017年12月1日至2022年11月30日，租金按季结算，孙兴隆提前15日交付下季度租金。孙兴隆在租赁期未满时需解除合同，应提前1个月通知祝晓亭，未经同意单方面解约，应按给付祝晓亭1个月房屋租金的标准承担违约责任。租赁期间的水费、电费、物业费（物业费系由孙兴隆支付给祝晓亭后，由祝晓亭与物业公司进行结算）等一切费用由孙兴隆承担。任何一方未能履行合同约定条款应在10日内赔偿对方违约金（按一个月房屋租金标准计算）。孙兴隆有权对房屋装修，隔断对外转租（不能整套转租）。若有一方违约，赔偿对方违约金7万元。合同签订后，祝晓亭将案涉房屋交付给孙兴隆。孙兴隆按照房屋租赁合同的约定支付租金及物业费至2020年2月份。2020年3月之后的租金及物业费，孙兴隆未按约支付。祝晓亭通过电话及微信进行催收，孙兴隆一直未予以支付。2020年3月26日，祝晓亭将案涉房屋门锁更换。后孙兴隆用电钻将门锁破坏，进入案涉房屋。祝晓亭索要租金并要求孙兴隆返还房屋未果，为此引起诉讼。另查明，1.案件审理过程中，孙兴隆主张其欠交房租及物业费系因祝晓亭欠交物业费，致使物业公司不给租客办理出入证，导致其房屋无法对外出租，不能正常使用，并出具催费函及欠缴物业费证明证实其主张。物业费催费函载明计算至2020年12月31日，案涉房屋尚欠2017年1月1日至2020年12月31日的物业管理费用13370.4元。2.祝晓亭主张孙兴隆违反合同约定，将案涉房屋整套转租给孟飞，双方自发生纠纷后的租客管理、房屋门锁被撬等都系孟飞所为。孙兴隆辩称，其与孟飞系委托授权关系，其委托孟飞代其处理案涉房屋租赁事宜，与孟飞系雇佣关系，每月支付孟飞500元，孟飞的行为导致的法律后果均由其承担。3.祝晓亭第四项诉讼请求中所主张的水、电、燃气等费用及损坏门锁费用未提供证据证实。4.孙兴隆租赁的祝晓亭所有的案涉房屋在租期内物业费标准为279元/月。一审法院认为，祝晓亭与孙兴隆签订的房屋租赁合同，系双方当事人在自愿、平等的基础上达成的，系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应属有效合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。在合同履行期间，孙兴隆未按合同约定期限支付房屋租金，并以自己的行为表示不再履行合同，其行为构成违约，应对纠纷的发生承担全部责任，故对祝晓亭要求解除与孙兴隆签订的房屋租赁合同并返还租用房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。祝晓亭更换案涉房屋门锁后，孙兴隆予以破坏并进入案涉房屋，不能视为祝晓亭已收回案涉房屋，应视为案涉房屋继续由孙兴隆占有使用，故房屋租金及物业费应计算至孙兴隆返还案涉房屋之日止。祝晓亭主张的因孙兴隆将案涉房屋整套转租所产生的违约金，因孙兴隆主张并未整套转租，系由案外人代其管理并未违约，祝晓亭亦未提供证据证实孙兴隆已整套转租，故对祝晓亭要求孙兴隆支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。祝晓亭主张的水、电、燃气费用及损坏门锁的费用300元，因未提供证据予以证实，一审法院对该项诉讼请求亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、祝晓亭与孙兴隆于2017年10月14日签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、限孙兴隆于判决生效之日起十日内将位于济南市历城区华夏帝苑2号楼2-802室房屋返还给祝晓亭；三、限孙兴隆于判决生效之日起十日内支付祝晓亭房屋租金18000元、物业费2511元（计算至2020年11月份，之后房屋租金及物业费按一审判决确定的标准继续计算至孙兴隆交还案涉房屋之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回祝晓亭的其他诉讼请求。案件受理费1350元，由祝晓亭负担1044元，由孙兴隆负担306元。本院二审期间，当事人围绕其主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。祝晓亭提交以下证据：证据一，唐冶派出所于2020年4月5日的接处警登记表，该证据是祝晓亭在派出所调取的，拟证明当时因为撬锁，出租人的报警情况，当时派出所给孟飞打电话，在电话中孟飞承认是他撬的锁。证据二，历城区唐冶街道华夏山青社区居民委员会出具的情况证明，拟证明案涉房屋内的租户在疫情期间没有去办理过通行证明。证据三，案涉房屋出租中介济南顺祥房产经纪有限公司第七分公司于2021年1月25日出具的证明，拟证明出租人在换锁之前的房屋状态：案涉房屋内餐厅隔断拆除、3间房屋内有租户的物品，在2020年3月26日换锁至现在，孙兴隆一直没有交付房屋钥匙。证据四，供电局出具的2020年4、6、7、8、9月份的用电及缴费情况，拟证明这期间有人在案涉房屋内居住。证据五，2020年3月23日，孙兴隆与祝晓亭的微信聊天记录；2020年9月8日，孟飞与祝晓亭的微信聊天记录，共计4张，拟证明孙兴隆欠缴房租的原因是因疫情禁止合租房人员居住，已无法正常出入达不到正常居住的目的，根本不是欠物业费问题导致无法居住。孙兴隆对上述证据质证称，对证据一的真实性予以认可，称其是后来才得知是孟飞撬的锁。对证据二的真实性无异议，但认为小区的确查防控，不能证明没有去办理出入证明。因为案涉房屋欠物业费，物业不给办理出入证。对证据三的真实性无异议，认为只要是租住的房屋都有家具，如果没有家具是没法办理出租的，不能说有家具就有人居住。在祝晓亭换锁之前的房租孙兴隆予以认可，对祝晓亭换锁之后的房租不认可。对证据四的真实性不予认可，认为该证明没有供电局的公章。即便是供电局出具的，其已于3月份搬出了房屋，钥匙在祝晓亭手中，祝晓亭是可以自由出入房屋的，不能证明该水电费是孙兴隆居住使用而产生的。对证据五的真实性无异议，认为从聊天记录可以明显看出9月份无人居住，与祝晓亭提交的9月份水电费相互矛盾。本院认为，因孙兴隆对祝晓亭提交的证据一、二、三、五的真实性无异议，本院予以采信。祝晓亭提交的证据四，因没有供电局的公章，本院不予以采信。经审理本院认定，一审认定事实属实，本院予以确认。孙兴隆自认，其与孟飞系雇佣关系，开始每月支付孟飞500元管理费，委托孟飞代其处理案涉房屋租赁事宜。2、双方当事人均认可，系孟飞用电钻将门锁破坏，进入案涉房屋。以上事实有二审调查笔录在案为凭。本院认为，2017年10月14日，祝晓亭与孙兴隆签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效协议。合同签订后，祝晓亭将案涉房屋交付给孙兴隆，孙兴隆将房屋交付给其雇佣的孟飞使用，并委托孟飞处理案涉房屋租赁事宜，孟飞基于孙兴隆的授权管理、使用案涉房屋的法律后果应由孙兴隆承受。合同履行过程中，孙兴隆按照房屋租赁合同的约定支付租金及物业费至2020年2月份，后期的租金及物业费未予支付，构成违约。祝晓亭在多次催收未果的情况下，于2020年3月26日将案涉房屋门锁更换，欲收回房屋，停止孙兴隆再行占有、使用案涉房屋。但孟飞用电钻将门锁破坏并进入案涉房屋，祝晓亭未成功收回房屋，案涉房屋仍在孟飞的实际控制之下，应由孙兴隆承担孟飞占有、使用案涉房屋期间的租赁费及物业费。因截止目前祝晓亭仍未收回案涉房屋，一审法院判决孙兴隆按约支付孟飞占有、使用案涉房屋期间的租金及物业费，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。孙兴隆关于祝晓亭于2020年3月26日将案涉房屋门锁更换即视为其已交付案涉房屋，其不应对孟飞破坏门锁并进入案涉房屋的后果承担责任的主张，本院不予支持。另外，根据双方于2017年10月14日签订的租赁合同的约定，租赁期间的物业费系由孙兴隆支付给祝晓亭后，由祝晓亭与物业公司进行结算，由此可以认定，最终由孙兴隆承担支付物业费的相关义务。合同履行过程中，孙兴隆并未支付2020年3月份之后的物业费，孙兴隆关于因祝晓亭不支付物业费，因此导致其不能使用案涉房屋并要求扣减租金的主张，本院不予支持。综上所述，孙兴隆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人孙兴隆负担。本判决为终审判决。审判员  郭维敬二〇二一年三月三十日书记员  侯新新