广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22798号上诉人（原审被告）：卢祖钱，男，汉族，1963年5月10日出生，身份证住址：浙江省缙云县，（未到庭）上诉人（原审被告）：卢如意，女，汉族，1990年2月8日出生，身份证住址：浙江省缙云县。两上诉人共同委托诉讼代理人：邵泽锋，广东度道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市意达百货有限公司，住所地：深圳市宝安区新安街道，统一社会信用代码。法定代表人：潘宗高，总经理。委托诉讼代理人：卢晓辉，北京大成（深圳）律师事务所律师。上诉人卢祖钱、卢如意因与被上诉人深圳市意达百货有限公司（以下简称意达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初3635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。卢祖钱、卢如意上诉请求：1、依法撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2020)粤0306民初3635民事判决书，驳回意达公司对卢祖钱、卢如意的诉讼请求。2、依法改判意达公司退还卢祖钱、卢如意保证金130000元。3、一、二审诉讼费用全部由意达公司承担。事实与理由：一审法院判决适用法律错误，应当予以改判。一、2016年卢祖钱未上交给意达公司119541元款的原因是：意达公司出租的房屋是20位小业主共同财产，意达公司内部存在矛盾，卢祖钱遭殃。2014年9月2日，卢祖钱开业，几十个小业主用白布写黑字拉横幅闹事，当时场面简直如同办丧事，由此卢祖钱营业收入在一定的时间内受到严重影响。2016年双方口头协商，意达公司同意减交租金119541元，补偿给卢祖钱的损失。双方签订的合同约定，承租方应在前一期租赁满前10日内支付下一期租赁费用。卢祖钱5年多时间每月交款按期履行，而119541元款意达公司自卢祖钱欠款之日至《房屋租赁合同》解除的2019年6月20日三年多时间从未催讨过。该款根据《民法通则》第136条3款之规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，本案已超过诉讼时效。二、卢祖钱提前终止履行《房屋租赁合同》不能定性为违约，而是制止意达公司的违法犯罪行为。卢祖钱履行双方签订的《房屋租赁合同》5年多时间国家法律规定房屋出租方应当依法交纳税收，包括水电费。本案的意达公司租金及水电费收入共计5438513元，出具的正规税务发票金额仅为214062元，出具收款收据5224451元，逃漏税款达BOOOO元。卢祖钱、卢如意于2020年4月26日上午向深圳市宝安区国家税务总局举报中心实名举报，该局的举报中心答复卢祖钱、卢如意，法定时间三个月内核实后告知，如果一旦核实，该案逃税数额较大，应当追究其法人的刑责。卢祖钱、卢如意终止履行合同是遵纪守法，一审法院判决卢祖钱、卢如意支付给意达公司违约金139968元违反了[遵纪守法原则]。综上所述：一审法院判决适用法律错误，因此请求二审法院撤销一审判决，依法进行改判，以保护公民的合法权益。意达公司答辩称，一、本案不存在诉讼时效的问题，而且卢祖钱、卢如意在本案一审中也没有提出诉讼时效的抗辩主张，二审提出这个诉讼时效的抗辩主张也是没有依据。二、卢祖钱、卢如意在上诉状中陈述的事实是没有依据的。卢祖钱、卢如意恶意攻击意达公司，而且采取不正当的手段来获取诉讼利益，意达公司认为是不道德的，所以恳请驳回卢祖钱、卢如意的全部上诉请求。意达公司一审起诉请求：1.判令解除意达公司、卢祖钱双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令卢祖钱按照《房地产租赁合同》约定向意达公司支付2016年的各项欠款119541元、2018年6月20日至2018年7月19日租金64800元、2018年6月20日至2018年7月19日管理费5000元、2018年5月水电费17913.8元、2018年6月维修基金250元（2016年的各项费用如下：2015年4月水电费17446元、2016年10月水电费25262元、2016年11月水电费22701元、2016年12月水电费19101元、2016年12月20日-31日管理费1833元、2016年11月20日至2016年12月31日的租金为33198元）并以欠付费用每日万分之五的标准支付逾期付款的违约金51979.95元（自2018年6月1日起算暂计至提起诉讼之日最终计算至卢祖钱清偿完毕之日）；3.判令卢祖钱向意达公司支付2019年6月20日-10月20日期间的租金279936元；4.判令卢祖钱赔偿意达公司违约金139968元；5.判令卢如意对卢祖钱的上述债务承担连带赔偿责任；6.判令卢祖钱、卢如意承担本案的全部诉讼费用。一审庭审意达公司变更诉讼请求第二项为：判令卢祖钱按照《房地产租赁合同》约定向意达公司支付2016年的各项欠款119541元，并以欠付费用每日万分之五的标准支付逾期付款的违约金30304元（自2018年6月1日起算暂计至提起诉讼之日最终计算至卢祖钱清偿完毕之日）。一审法院查明以下事实：2014年6月20日，意达公司（原为深圳市尖莎咀百货有限公司）与卢祖钱签订一份《房屋租赁合同》，约定卢祖钱向意达公司承租深圳市宝安区43区的房屋，建筑面积1000平方米，租赁期限自2014年6月20日至2020年6月20日止，租金为每月30元/平方米，每两年周期递增8%，即2014年6月20日-2016年6月20日每月60000元，2016年6月20日-2018年6月20日每月64800元，2018年6月20日-2020年6月20日每月69984元，物业管理费5元/平方米，承租方应在前一期租赁费用期满前10日内支付下一期租赁费用，签约时需缴纳两个月租金作为保证金120000元，两倍管理费保证金10000元，延迟缴纳租金超过10天的，出租方有权解除合同，同时支付两个月的租金（以违约发生当月的租金）作为违约金。签订上述租赁合同后，意达公司按约交付房屋，卢祖钱支付押金13万元，卢祖钱确认并同意在本案租金中予以抵扣。卢祖钱确认2016年欠付意达公司各项费用合计119541元，但主张2016年7月与意达公司调解过，意达公司同意免交该费用。对于2019年6月20日以后的租金，卢祖钱确认未交付，但主张意达公司于2019年7月2日在涉案房屋贴了封条，卢祖钱于2019年7月12日已经搬离涉案房屋。意达公司确认卢祖钱于2019年7月12日变卖涉案房屋的设备，但主张卢祖钱系在找人接盘，租赁合同并未解除。2019年7月12日，卢如意签订一份《担保书》，约定自愿为卢祖钱与意达公司的合同项下全部义务承担连带担保责任。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。意达公司与卢祖钱的房屋租赁合同关系系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应切实全面履行。关于2016年各项费用合计119541元，因卢祖钱未提交相应的证据证明意达公司曾答应免除缴纳，应承担举证不能的法律后果，卢祖钱应支付该笔费用。但对于意达公司主张的延期支付违约金，因意达公司未提交相应的证据证明双方对此作出约定，一审法院不予支持。关于2019年6月20日以后的租金，根据合同约定该期间的租金应于2019年6月10日前支付，但卢祖钱未支付超过10天，其行为构成违约，并达到意达公司解除合同的条件，故意达公司要求解除合同并依据合同的约定要求支付两个月租金即139968元作为违约金符合合同的约定，一审法院予以支持。关于租金支付的截止日期，一审法院认为，卢祖钱于2019年7月12日变卖设备意达公司是知情的，此时意达公司理应知道卢祖钱不可能继续承租涉案房屋，意达公司则应及时解除合同收回涉案房屋，意达公司未及时收回涉案房屋导致的租金损失应为其扩大损失由其自行承担，故当日应视为双方的租赁合同解除之日，租金的截止日期也应为当日，该期间租金计为53654.4元（69984元÷30天×23天）。因意达公司当庭确认同意扣减卢祖钱已支付的押金130000元，卢祖钱还应向意达公司支付43195.4元（119541元+53654.4元-130000元）。关于卢如意的责任，因卢如意自愿对卢祖钱所欠意达公司款项承担连带保证责任的意思表示，现卢祖钱未按时还款，则卢如意对卢祖钱所欠意达公司涉案款项承担连带还款责任。一审法院判决：一、意达公司深圳市意达百货有限公司与卢祖钱于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月12日已解除；二、卢祖钱于本判决生效之日起五日内向意达公司深圳市意达百货有限公司支付租金人民币43195.4元；三、卢祖钱于本判决生效之日起五日内向意达公司深圳市意达百货有限公司支付违约金人民币139968元；四、卢如意应对卢祖钱所欠意达公司深圳市意达百货有限公司的上述债务承担连带还款责任；五、驳回意达公司深圳市意达百货有限公司的其他诉讼请求。本案受理费5297元，由意达公司承担3869元，卢祖钱承担1428元，卢如意承担连带责任。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、双方租赁合同是否已经解除；二、卢祖钱、卢如意是否应向意达公司支付违约金人民币139968元；三、意达公司是否应向卢祖钱退还租赁保证金；四、卢祖钱、卢如意是否应向意达公司支付租金。关于双方租赁合同的解除问题。因卢祖钱未按照合同约定支付2019年6月20日以后的租金，已经超过合同约定时间，构成违约，意达公司请求解除双方的合同，符合法律规定。原审认定双方合同自卢祖钱变卖设备之日解除，并无不当，本院予以确认。因卢祖钱存在违约，原审判决其应当承担违约金139968元正确，本院予以确认。关于租赁保证金问题。因卢祖钱违约，依据双方的合同约定，意达公司无需返还保证金，如意达公司存在偷税漏税的违法行为，卢祖钱可向相关行政主管部门予以投诉，或要求意达公司提供发票，但其并未举证证明，是因意达公司不支付发票而拒交租金以及其他各项费用，其以此理由请求意达公司返还保证金，不符合双方合同的约定，本院不予支持。关于租金问题，卢祖钱上诉主张2016年的各项费用为119541元，意达公司已经口头同意予以免交，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。意达公司向卢祖钱发送的缴款通知中一直有记载该笔费用，也表明意达公司一直有向卢祖钱主张权利。卢祖钱主张该笔费用已过诉讼时效，但其并未在一审中提出时效抗辩，本院不予审查。原审最终核算出的卢祖钱拖欠的租金及其他费用，数额正确，扣减保证金后，卢祖钱还应向意达公司支付租金43195.4元。因卢如意自愿对卢祖钱的上述责任承担连带保证责任，卢祖钱未支付上述款项时，卢如意应当承担连带责任。综上，上诉人卢祖钱与卢如意的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5997，由上诉人卢祖钱、卢如意负担。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二一年三月二十二日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。