青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民终23号 上诉人（原审被告）：青海易威茨商业管理有限公司。 法定代表人：闵某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：段某，青海普兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青海苏宁易购销售有限公司。 法定代表人：苏某。 委托诉讼代理人：付某。 委托诉讼代理人：王某。 上诉人青海易威茨商业管理有限公司因与被上诉人青海苏宁易购销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省海东市乐都区人民法院（2020）青0202民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青海易威茨商业管理有限公司的委托诉讼代理人段某，被上诉人青海苏宁易购销售有限公司的委托诉讼代理人付某、王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青海易威茨商业管理有限公司上诉请求：1、撤销青海省海东市乐都区人民法院（2020）青0202民初2144号民事判决，将本案发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决将上诉人逾期2个月向被上诉人交付租赁物这一般违约行为认定为上诉人根本违约是错误的。2019年4至8月，正值海东市消防业务从武警消防支队向住建部门交接期间，上诉人因客观原因没有在约定期限申请办理完消防验收；被上诉人到现场查验时，上诉人已将这一情形向被上诉人作出了解释；再者，被上诉人经营的商品并非时令鲜蔬商品，上诉人逾期交付2个月不会导致被上诉人不能实现订立合同的目的。上诉人逾期2个月向被上诉人交付租赁物，只是上诉人的一般违约，并不构成对合同的根本违约。2.一审判决违背了当事人的合意。双方在《租赁合同》第9、第56小条，分别就定金的处理及逾期交付的违约责任作了约定。既然双方对逾期交付的违约责任作了特别约定，意味着被上诉人是认可上诉人逾期交付租赁物的履约行为的。而一审判决将定金适用于上诉人逾期交付租赁物的违约行为，违背了双方当事人的合意。二、一审判决适用法律不当。1.一审判决违反了我国担保法第九十八条和合同法第一百一十五条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条有关定金适用的规定。2.一审判决违反了我国民法有关当事人意思自治的法律规定。综上，在双方合同已经解除的情形下，上诉人向被上诉人如数退还定金是应该的。但在上诉人没有根本违约的情形下，由上诉人违反双方合同约定向被上诉人双倍返还定金是不应该的，求二审法院依法作出公正的裁判。 青海苏宁易购销售有限公司辩称，第一，一审判决认定事实清楚，上诉人延迟交付租赁物行为构成根本违约，上诉人认为逾期交付系政府行为导致，与实际不符。双方并无因逾期交付行为达成合意；第二，一审判决适用法律正确，我们一审请求双倍返还违约金于法有据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 青海苏宁易购销售有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告双倍返还定金300000元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年7月11日，原告青海苏宁易购销售有限公司向南京苏宁易付宝网络科技有限公司客户备付金320018811436052507354账户转账150000元。2019年3月15日，原告青海苏宁易购销售有限公司与被告青海易威茨商业管理有限公司签订《租赁合同》，该合同第5条约定：“甲方应于2019年6月1日前将租赁物及本合同所约定的所有附属物全部交付给乙方。”；第7条约定：“本合同租赁费用采‘纯销售提成’方式计算”；第9条约定：“定金：乙方在本合同签订后十个工作日内向甲方支付定金15万元，同时甲方应向乙方开具等额收据，前述定金自乙方开业后自动冲抵本合同的首期租赁费用，直至冲抵完毕。租赁费用支付日若是法定节假日或双休日，则应顺延至假日后的第一个工作日（该笔定金已于2018年7月4日签订苏宁易购直营店租赁合同后支付至甲方账户）”。第11条约定：“消防设施：甲方应在交付租赁物时及租赁期内确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求，取得并向乙方提供合格有效的建设工程消化设计审核意见书……”。2019年8月22日，海东假日广场A区建设工程，经海东市消防救援支队现场抽样检查和功能测试，综合评定该项目土建工程消防验收合格。2020年1月8日，原告青海苏宁易购销售有限公司向被告青海易威茨商业管理有限公司发出《关于解除海东假日广场租赁物租赁合同的通知函》后，被告方签收。 一审法院认为，原告主张的双倍返还定金请求权基础系《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”，根据该条规定，双倍返还定金的构成要件包括：双方对定金达成合意、收受定金的一方不履行约定义务。本案中，案涉《租赁合同》第9条约定，双方已就定金达成一致意见，且因案涉租赁物并未达到交付条件，使原告开业条件未成就，该定金尚未转化成后期租赁费用，故，原告已支付的定金在未达成约定转化条件时，仍应为定金。双方之间的定金法律关系，系为履行案涉《租赁合同》的担保即逾期交付时的违约赔偿。关于定金罚则是否适用，应考察双方当事人是否按照合同约定履行相应义务，或不能继续履行合同是否可归责于一方当事人事由造成。本案中，依据案涉《租赁合同》第11条“甲方应在交付租赁物时及租期内确保租赁物符合国家和当地现行的消防法规的要求……”之约定，法院认为，被告青海易威茨商业管理有限公司作为出租人其对自身的建筑物以及相应标准是否符合法律规定及合同约定最为清楚了解，原告租赁被告房屋用途在于进行商业经营，系公众聚集场所，在投入使用、营业前，必须经消防安全检查，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。双方签订的《租赁合同》约定的交房日期是2019年6月1日，案涉房屋于2019年8月22日通过消防验收，被告未按期交房构成根本违约，故对其抗辩主张法院不予采纳。根据定金罚则的适用条件即定金性质和不履行双方约定义务条件，原告主张双倍返还定金300000元的诉讼请求合理，法院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，判决：被告青海易威茨商业管理有限公司双倍返还原告青海苏宁易购销售有限公司定金300000元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告青海易威茨商业管理有限公司负担。 二审期间，上诉人当庭提交两份证据：1.青海省住房和城乡建设厅、青海省应急管理厅、青海省消防总队联合签发文件，青建设(2019)2016号《关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交承接工作的通知》，证明：交接的过程正好是上诉人申报消防验收的期间，由于三家的交接不顺，导致上诉人不能按照约定的期限申报消防验收，进而导致上诉人逾期取得消防验收报告；2.青海省海东市人民政府办公室文件，东政办（2019）第102号《关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交工作的通知》。证明：按照通知内容自2019年5月28日起全市消防部门不再受理消防验收通报，在此期间停办，导致上诉人不能如期申报消防验收，使得上诉人取得消防验收的期限超过了双方约定的交房期限。所以上诉人违约的客观行为系政府的行为造成。 被上诉人发表质证意见称，对以上两份证据真实性无异议，对证明方向及关联性有异议，办理消防验收是个很慢的过程，政府5月28日发文后我们在6月1号交房。如果政府部门在消防办理中衔接不当，应当由政府部门出具相关的情况说明。 被上诉人当庭提交一份证据：海东市消防公众号电子文件《关于移交承接海东市建设工程消防设计审查验收相关职能工作》的通知，证明：被上诉人在海东市消防公众号上下载的文件和政府下发文件的日期不一致。 上诉人发表质证意见称，对该证据真实性无异议，对证明方向及关联性有异议，下载的内容并非原文件复制，而是对消防工作贯彻的部署，不是正规文件，其严肃性和权威性不能和相关文件相比。 本院认为，上诉人提交的两份证据，能够证明其迟延未交付租赁物的违约行为是由于消防部门的原因，对该两份证据的效力应予认定。被上诉人提交的证据，上诉人对其真实性无异议，对证据的效力应予认定。 二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。另查明，经法庭当庭询问被上诉人当初支付定金的目的，被上诉人的委托诉讼代理人认为是将租赁物不得再转让或出租与他人。 本院认为，双方当事人就位于海东市××路房屋（面积1192㎡）的租赁，给付定金并签订合同，一方违约及解除合同的事实均不持异议，仅就定金的支付处理存在争议。本案争议的焦点是上诉人是否存在免责事由及定金如何返还的问题。 关于上诉人是否存在免责事由的问题。本案中，上诉人青海易威茨商业管理有限公司提供的证据足以证明，其迟延两月未交付租赁物的违约行为是由于消防部门的原因，未取得并未向被上诉人提供合格有效的建设工程消防设计审核意见书所致，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。由于建设工程消防设计审查验收职责移交、承接工作，使上诉人青海易威茨商业管理有限公司在签订合同时不能预见这种情况，属于不可抗力事件，该事件的发生不受上诉人青海易威茨商业管理有限公司意志左右，具有客观性。上诉人青海易威茨商业管理有限公司违约情形符合免责事由。 关于定金如何返还的问题。二审庭审中，被上诉人当庭陈述支付定金的目的是将租赁物不得再转让或出租与他人。且双方在合同中对逾期交房的违约责任有明确约定，每迟延交付租赁物一日，按每日租赁费用的两倍支付违约金，迟延交付租赁物达30日，被上诉人有权选择解除合同。现被上诉人已行使了优先解除合同权。并约定，定金自被上诉人青海苏宁易购销售有限公司开业后自动冲抵前期租赁费用，直至冲抵完毕。本案中，上诉人收取定金直至双方解除合同前未向任何单位和个人出租租赁物，原审判决被上诉人双倍返还定金无事实依据。 综上，一审判决上诉人双倍返还被上诉人定金不当，二审予以纠正。故，上诉人青海易威茨商业管理有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销青海省海东市乐都区人民法院（2020）青0202民初2144号民事判决； 二、上诉人青海易威茨商业管理有限公司于本判决生效后十日内返还被上诉人青海苏宁易购销售有限公司定金150000元； 三、驳回被上诉人青海苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5800元，减半收取2900元，由青海苏宁易购销售有限公司负担1450元，青海易威茨商业管理有限公司负担1450元；二审案件受理费5800元，由青海易威茨商业管理有限公司负担2900元，青海苏宁易购销售有限公司负担2900元。 本判决为终审判决。 审 判 长 冯明明 审 判 员 仙艳荣 审 判 员 贾 新 二〇二一年三月十六日 法官助理 白 莉 书 记 员 王香玲