安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1181民初1008号原告：中国工商银行股份有限公司天长支行，住所地安徽省天长市石梁东路工行办公楼，统一社会信用代码913411811527109682。负责人：陈卫宏，该行行长。委托诉讼代理人：林小静，该行员工。委托诉讼代理人：张成林，江苏朗华律师事务所律师。被告：陈晓凤，女，1965年8月13日出生，汉族，住安徽省天长市。被告：倪正刚，男，1963年7月8日出生，汉族，住安徽省天长市。被告：倪浩，男，1989年1月28日出生，汉族，住安徽省天长市。被告：天长市天丰房地产开发有限责任公司，住所地安徽省天长市建设西路**，统一社会信用代码91341181661444071B。法定代表人：张俊霞，该公司经理。委托诉讼代理人：蒋菲菲，安徽知秋（天长）律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司天长支行（以下简称天长工行）与被告陈晓凤、倪正刚、倪浩、天长市天丰房地产开发有限责任公司（以下简称天丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天长工行委托诉讼代理人张成林，被告陈晓凤、倪正刚、倪浩、天丰公司委托诉讼代理人蒋菲菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天长工行向本院提出诉讼请求：1、判令陈晓凤、倪正刚、倪浩立即偿还借款本金252502.6元及利息48115.97元，合计300618.57元（所欠利息截止到2021年1月26日，之后的利息按合同约定的利率支付至款项还清之日止）；2、对陈晓凤、倪浩坐落于天长市建设西路天丰生活广场一层商铺167-1折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；3、天丰公司对上述借款承担连带偿还责任；4、陈晓凤、倪正刚、倪浩、天丰公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年7月23日，被告陈晓凤、倪正刚、倪浩与原告天长工行签订一份《个人购房借款/担保合同》，向天长工行贷款490000元，用于购买坐落于天长市建设西路天丰生活广场一层商铺167-1。贷款期限为10年，借据上载明的贷款利率为7.5325%。陈晓凤、倪浩自愿将位于天长市建设西路天丰生活广场一层商铺167-1作为抵押物提供抵押担保，并办理了他项权登记（他项权证弓为：天他2012003573）。被告天丰公司作为保证人并出具保证函，承担连带还款贵任。合同签订后，天长工行依约履行了发放贷款的义务，可截止至起诉之日，陈晓凤、倪正刚、倪浩己有多期未按月还款。为维护合法权益，天长工行诉至法院，望判如所请。倪正刚辩称：欠银行贷款是事实，目前逾期还款也是事实。买房子时，天丰公司承诺我们只要给首付，下面的按揭款有房租收入支付，因为我和陈晓凤都是下岗职工，收入没有保障，当时我说能办好贷款我才买，天丰公司说这个事情他们负责。天长工行庭前提供了我办按揭的证据材料，里面的我们的收入证明，不是我们本人提供的，都是天丰公司提供的材料，我这个按揭贷款，银行审查不严谨，天长工行和天丰公司都存在过失。现在我希望和银行调解，如果调解不了，天丰公司就先把欠款还了，然后我用房子的租金还天丰公司。陈晓凤辩称：当时买这个房子是我去选的，天丰公司的销售人员说我只要付首付，以后按揭用房租还，我们还跟天丰签了合同。我们现在收入有限，实在是没有钱还，希望银行能给我们时间慢慢还，我一个月最多还一两千块钱。倪浩辩称：没有什么意见。天丰公司辩称：我公司对涉案的借款和借款金额不持异议，但贷款发放后，陈晓凤、倪正刚、倪浩的具体还款情况我公司没有参与，请求法院依法核实；我公司虽然为涉案借款提供了连带责任担保，但是同时陈晓凤、倪正刚、倪浩也以其从我公司购买的商铺进行了抵押，并办理了预售商品房抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，天长工行应当应就涉案房屋的抵押权实现债权，如涉案房屋折价或者拍卖变卖所得价款不能足额偿还其债权，才能要求我公司承担相应的担保责任；天长工行因陈晓凤、倪正刚、倪浩未及时交纳贷款，扣除了我司在天长工行处的保证金账户里的款项，我司享有追偿权。本院经审理认定事实如下：2012年7月23日，陈晓凤与天长工行签订了《个人购房借款/担保合同》一份，天长工行向陈晓凤及共同借款人倪正刚、倪浩发放购置商用房贷款490000元，担保方式为抵押、保证，期限为120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，还款方式为按月等额本息还款法；贷款利率以借款凭证记载为准，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；保证人天丰公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担阶段性连带责任保证，本合同约定的正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证人免除保证责任；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。陈晓凤、倪正刚、倪浩同意本合同项下借款所购位于天长市建设西路天丰生活广场3号楼167-1号商用房作为本合同项下债务的抵押担保，抵押担保范围为本合同项下全部本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金；2012年7月27日，双方至天长市国土资源和房产管理局办理了预购商品房抵押，预购商品房抵押权人为天长工行，预购商品房抵押人为陈晓凤、倪浩。2012年7月27日，天长工行向陈晓凤发放了490000元贷款，贷款到期日为2022年7月27日，执行利率（年）7.5325%，逾期利率（年）9.79225%。自2015年12月27日后，陈晓凤、倪正刚、倪浩不再按期足额还款，截止到2021年3月1日，积欠借款本金252502.6元、利息50323.27元。本院认为，案涉《个人购房借款/担保合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效。天长工行按约发放借款490000元，履行了合同义务。借款人陈晓凤、倪正刚、倪浩未按期足额偿还借款本息，违反合同约定，天长工行要求陈晓凤、倪正刚、倪浩立即偿还借款本金252502.6元和利息的诉讼请求，本院依法予以支持。陈晓凤、倪正刚、倪浩所购位于天长市建设西路天丰生活广场3号楼167-1号商用房抵押给了天长工行，并办理了预购商品房抵押登记，该登记系抵押预告登记，天长工行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对该房屋享有抵押权，故本院对天长工行要求对预抵押的商铺享有优先受偿权不予支持，对天丰公司应先对抵押权实现债权、不足部分由保证人承担连带清偿责任的辩称意见，本院亦不予采纳。按照合同约定，保证人未按合同约定履行保证责任，保证人授权贷款人从其开立在中国工商银行的所有账户中扣收相应款项用以清偿，天长工行划扣了天丰公司保证金账户上的存款，如认定为陈晓凤、倪正刚、倪浩偿还的借款，天丰公司可以向陈晓凤、倪正刚、倪浩追偿。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条的规定,判决如下:一、被告陈晓凤、倪正刚、倪浩于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司天长支行借款本金252502.6元及利息（截止到2021年3月1日的利息50323.27元；2021年3月2日起利息按合同约定的标准计算至借款还清之日止）。二、被告天长市天丰房地产开发有限责任公司对上述借款承担连带清偿责任；被告天长市天丰房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告陈晓凤、倪正刚、倪浩追偿。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司天长支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5810元,减半收取2905元，由被告陈晓凤、倪正刚、倪浩、天长市天丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员 彭 洁二〇二一年三月三日书记员 戴慧娟附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》