浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1223号上诉人（原审被告）：徐跃升，男，1972年11月2日出生，汉族，住金华市金东区。委托诉讼代理人：刘丽梦，上海浩信（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雅俊，上海浩信（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈荣款，男，1986年10月8日出生，汉族，住平阳县。委托诉讼代理人：钱家昊，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈明华，男，1954年10月27日出生，汉族，住温州市龙湾区。上诉人徐跃升因与被上诉人陈荣款、陈明华房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初1456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐跃升上诉请求：撤销一审判决主文第一项，并判决徐跃升不承担赔偿责任。事实和理由：一、本案损失的承担者应为陈明华。一审中，徐跃升申请的证人（房产中介人）祝某出庭作证，证明陈明华在2019年7月16日交易时称房屋租期将至，并当着祝某、徐跃升的面致电陈荣款要求解除租赁合同，陈荣款亦同意搬离涉案房屋。同时，陈明华对涉案房屋出售存在零瑕疵进行承诺，徐跃升才同意购买该房屋。陈明华在出售房屋前已向陈荣款进行说明，故陈荣款在2019年7月16日就解除了与陈明华的《房屋租赁合同》，在房屋未交付之前，该房屋的权利义务并未转移，依然由陈明华享有和承担。二、一审法院对陈荣款装修损失42666元直接进行认定，系认定事实错误。首先，42666元金额是根据陈荣款装修合同显示的金额进行认定和平摊，一审法院在没有对装修残余价值评估的情况下径行按照平摊的方式进行计算，计算方式错误。其次，陈荣款应当提供实际的汇款记录和发票证明实际发生的装修款是否与装修合同约定的金额一致。第三，一审法院对其工人损失、搬迁损失、停业利润损失酌情认定为15000元，认定错误。陈荣款没有提供任何实际损失的依据。因恰逢疫情期间，国家明文规定该段期间不允许营业，故不存在人工损失。三、2020年5月21日，一审法院经办人进行现场勘查，当时还有大部分的物品尚未转移。陈荣款自认在疫情解除后才腾空。故陈荣款应当向徐跃升支付2020年1月16日至5月21日的租金13998元。一审法院没有将该租金予以扣除，系事实认定错误。陈荣款辩称：一、徐跃升没有任何证据证明陈荣款同意与陈明华或徐跃升解除租赁合同，事实上陈荣款从未同意解除租赁合同。二、关于损失。1、陈荣款在一审提供的装修合同和微信转账记录可以证明陈荣款的装修损失。一审法院判决赔偿的装修损失金额，符合法律规定和合同约定。2、陈荣款主张的营业损失等是指徐跃升的违约导致陈荣款需要重新搬迁、安置设备、店面设备所不能营业的期间而产生的损失。该期间不管是否有疫情都存在，属事实上不能营业的期间。陈荣款主张该期间为一个月，已经作出了让步，事实上至少需要两个月。一家面馆需要一名厨师，两名服务员，加起来一个月工资一万四千多元，符合2019年浙江省平均工资6000多元的标准，陈荣款主张的工资完全低于实际工资。3、无法营业期间的利润损失是根据美团、饿了么的平台统计，还未计算其他平台以及顾客在店里消费的情况，因此该主张也远远低于实际的利润。4、搬迁费5000元也远低于市场价，且还不包括重新找店面要支付的房产中介费。三、本案系徐跃升违约引起的诉讼。陈荣款在2019年12月就已经搬离，现场只留下一架空调外机，而徐跃升已经调换门锁。一审经办人进行现场勘查时，门是徐跃升打开的。徐跃升认为疫情期间无法营业，则其既无法将店面用于自用，也无法出租给他人，故不产生占有使用费。请求维持原判。陈明华辩称，一、陈明华与陈荣款签的租赁合同约定租期三年，在其出卖房屋时已经将租赁合同出示给中介和徐跃升看过，陈明华对于陈荣款与徐跃升之间的其他事情不知情。二、陈明华从来没有向徐跃升说过自己已与陈荣款解除合同。三、陈明华已经与中介核算清楚押金3000元的事情，该3000元押金已交给徐跃升，与陈明华没有关系。请求维持原判。陈荣款向一审法院起诉请求：1、判令徐跃升、陈明华向陈荣款赔偿装修损失、工人工资损失、停止营业期间利润损失、临时搬迁费损失等共计82925元；2、判令徐跃升、陈明华向陈荣款退还房屋租赁押金3000元。一审法院认定事实：2018年12月29日，陈荣款（作为乙方）与陈明华（作为甲方）签订《温州市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其拥有的坐落于温州市鹿城区××道××花园××幢××室房屋出租给乙方作为非居住使用，计建筑面积33.42平方米；租赁期共36个月，于2019年1月16日起至2022年1月15日止，免租期时间为2019年1月1日至2019年1月15日止；年租金为4万元，首次房租已收至2020年1月15日，下次租金应提前30天支付；乙方应支付甲方水电费及设施等押金3000元，于2019年1月1日前支付于甲方；除房屋内已有装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的同意；在租赁期间内，该房屋权属如发生变化，租赁合同继续履行。合同签订后，陈荣款按约向陈明华支付了第1年租金4万元及押金3000元，陈明华将租赁房屋交付给陈荣款。陈荣款便委托装修公司对租赁房屋进行装修，花费装修费64000元。陈荣款租赁的房屋用于其经营面馆。2019年8月，陈明华将上述房屋出卖给陈跃升，并于同年8月12日办理了房屋产权变更登记。陈明华将至2020年1月15日前的剩余租金及押金3000元交给陈跃升。后徐跃升向陈荣款表示，其在2020年1月15日后不再将房屋出租给陈荣款使用，届期将强行搬离。同年12月16日，陈荣款告知徐跃升要支付第2年租金，但徐跃升不同意接收房租，并表示不再出租房屋。2020年1月16日，徐跃升来到租赁房屋内，强行要求陈荣款搬离，并切断了店内电源。为此，陈荣款向公安机关报警。此后，陈荣款便搬离了租赁房屋，并缴清了实际租赁期间的物业费及水电费。一审法院认为，陈荣款与陈明华签订的《温州市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。在租赁期间，陈明华将租赁房屋转让给徐跃升。根据买卖不破租赁的原则，涉案的《温州市房屋租赁合同》对徐跃升具有约束力。但徐跃升在合同履行期限内，单方面解除合同，应承担违约责任，对造成陈荣款的损失，应承担赔偿责任。涉案《温州市房屋租赁合同》的租赁期限为3年，陈荣款实际租赁期限为1年。陈荣款与陈明华签订《温州市房屋租赁合同》约定了装修免租期，且作为非居住使用。说明陈明华对陈荣款要装修租赁房屋是明知和许可的。陈荣款的装修损失为42666元（64000元÷3年×2年）。陈荣款租赁房屋是用于其经营的，徐跃升单方面解除合同，给陈荣款造成工人工资、停业利润、搬迁费等损失，但陈荣款没有提供充分的证据证明陈荣款存在工人工资损失14200元、停业利润损失20715元、搬迁费5000元，故酌情确定陈荣款此三项损失为15000元。陈明华并未强行要求解除合同，故陈荣款要求陈明华承担赔偿责任，没有事实和法律依据，不予支持。现涉案《温州市房屋租赁合同》租赁合同已经实际解除，陈荣款已缴清了实际租赁期间的物业费及水电费，陈明华将收取的押金交给徐跃升，应由徐跃升、祝某共同承担返还押金的责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、徐跃升于本判决生效之日起十日内赔偿陈荣款经济损失57666元；二、徐跃升、陈明华于本判决生效之日起十日内返还陈荣款押金3000元；三、驳回陈荣款的其他诉讼请求。如果徐跃升、陈明华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1948元，由陈荣款负担631元，由徐跃升负担1317元；公告费600元，由陈明华共同负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另认定：2019年7月12日，陈明华与徐跃升签订《房屋买卖合同》，合同第八条附加条款约定，在此房由陈明华产权人过户至徐跃升名下所产生的所有过户费用由徐跃升负责。在过户之前的租赁税由陈明华负责。产权人陈明华保证此房产权清楚并能正常过户至徐跃升名下。在过户完至徐跃升名下之后，此店铺房屋租金由徐跃升收取。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据陈明华与徐跃升签订的《房屋买卖合同》的内容，可以认定徐跃升在购买涉案房屋时明知该房屋在租赁期间。在陈荣款明确表示租赁期未届满前不同意解除合同的情况下，徐跃升采取切断房屋电源等方式迫使陈荣款搬离，其行为已构成违约，应承担违约责任。徐跃升主张在其购房之前，陈明华已与陈荣款解除合同，与上述《房屋买卖合同》中关于租金的约定相悖，本院不予采信。一审中，徐跃升并未申请对装修残值进行评估，一审法院根据陈荣款提供的《装修工程承包合同书》及实际使用年限确定残值，处理并无不当。现涉案房屋已经由徐跃升重新装修营业，客观上亦已无法进行装修残值的评估，故本院对徐跃升的该上诉主张不予支持。因徐跃升的违约行为，陈荣款不得不搬离租赁的房屋，客观上存在搬迁费及搬到他处重新营业前停业期间的员工工资、营业利润等损失。一审根据陈荣款提供的证据结合实际情况酌情确定相关费用损失15000元，亦属妥当。为使陈荣款搬离涉案房屋，徐跃升于2020年1月16日切断店内电源，陈荣款被迫停业并开始搬运店内物品，但随后因疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，导致陈荣款无法及时腾空。至2020年3月11日，徐跃升又将涉案房屋的门锁换掉，导致陈荣款在疫情防控等级降低后仍无法腾空，直至本案诉讼期间，一审法院工作人员到现场查看时，徐跃升打开房屋钥匙，陈明华才得以提走遗留的物品。故徐跃升主张陈荣款支付2020年1月16日至5月21日的租金，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1948元，由上诉人徐跃升负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二一年三月十六日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛