安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终313号 上诉人（原审被告）：阜南县平和置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，安徽弘大律师事务所（实习）律师。 上诉人（原审被告）：阜阳市住房公积金管理中心，住所地安徽省阜阳市，住所地安徽省阜阳市颍州区颍州中路**建委大厦**23412007233389294。 法定代表人：李先堂，该中心主任。 委托诉讼代理人：李彦，安徽松鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘佳佳，男，1985年10月7日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原审被告：中国工商银行股份有限公司阜南支行，住所地安徽省阜南县鹿城，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城南路统一社会信用代码91341225152182317Y style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代理人：吴震,该银行行长。 委托诉讼代理人：董强，该银行副行长。 上诉人阜南县平和置业有限公司（以下简称平和公司）、上诉人阜阳市住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）因与被上诉人刘佳佳及原审被告中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称工行阜南支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初5042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平和公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。1.平和公司在售楼部展示的小区规划方案和沙盘模型展示中均明示全部为开放型绿地，无规划花园，购房户对涉案小区没有花园规划的事实应为明知，平和公司对此不存在故意隐瞒的情形，一审对此认定错误；2.合同附件4关于商品房价款计算方式中约定的商品房总价款及备案价格中没有包含合同附件十一第二十八条约定的花园使用权费用，即说明就花园使用权购房户未支付任何对价，是无偿的，不构成根本违约，不足以导致撤销或解除合同。双方签订的合同价款是购买涉案房屋，而非购买涉案房屋和花园使用权，不违反等价有偿原则，不属于显失公平；3.依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第73条规定，本案行使撤销权的期间为自合同签订之日即2018年2月10日起至2019年2月9日止，本案一审2020年7月6日立案，已超出法定诉讼时效。 刘佳佳辩称，1.刘佳佳因平和公司在销售房屋时向刘佳佳宣传购买一楼住宅可以给相应花园，并在《商品房买卖合同（预售）》补充协议第28条中也约定了一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，在不改变设计用途和交付状态的情况的前提下归一楼业主使用，才购买涉案一楼房屋。《关于阜南县金海湾贵府华府（鹿城府）业主信访问题的答复》（以下简称《信访答复》）对此也已明确认定，平和公司称业主对涉案小区没有花园规划系明知不属实；2.平和公司以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立合同，业主有权请求法院予以撤销。涉案一楼房屋单价高于同幢楼房二层单价1000余元，双方应明知花园使用权的费用已经含在购房款中。平和公司明知没有规划相应花园却承诺给予花园使用权，系故意隐瞒且对业主明显不公平，业主有权撤销该合同；3.撤销权的行使期间系除斥期间，平和公司认为系诉讼时效错误。根据《合同法》第五十五条、《民法总则》第一百五十二条规定，业主系从2020年1月18日《信访答复》中才知道撤销事由，刘佳佳起诉并未超过一年除斥期间。 公积金管理中心答辩意见同其上诉请求及理由。 工行阜南支行辩称，请依法裁判。 公积金管理中心上诉请求：撤销一审判决，改判刘佳佳按照涉案《阜阳市住房公积金管理中心借款抵押担保合同》约定，共同返还剩余购房借款及利息。事实与理由：一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关条款判令平和公司返还剩余购房款及利息，没有按照合同约定判令刘佳佳承担返还剩余购房款及利息系属不当且存在打乱公积金还款体系的危险；2.公积金管理中心在一审答辩时明确要求如撤销涉案商品房买卖合同，刘佳佳仍应承担借款合同的还款义务，一审认定公积金管理中心没有明确诉讼请求没有依据。 平和公司未提交答辩意见。 刘佳佳辩称，在涉案购房合同解除的情况下，刘佳佳无需再偿还公积金贷款。 工行阜南支行辩称，请依法裁判。 刘佳佳向一审法院起诉请求：1.撤销刘佳佳与平和公司签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.解除刘佳佳与工行阜南支行签订的个人购房借款/担保合同；3.平和公司向刘佳佳返还首付款278952元及至判决生效时止刘佳佳已向公积金管理中心、工行阜南支行偿还的借款本息(自2018年9月1日起暂算至2020年7月2日已偿还工行阜南支行的贷款本息为48605.93元,自2018年12月28日起暂算至2020年5月20日已偿还公积金管理中心的贷款本息为26315.10元)，并向刘佳佳赔偿以278952元为基数从2017年10月3日起算按年利率4.9%计算至还清该款时止的利息损失(暂算至2020年7月3日为37588.78元)；4.判令平和公司向工行阜南支行偿还自判决生效之日起就个人购房借款/担保合同剩余的贷款本息及向公积金管理中心偿还自判决生效之日起就公积金借款抵押担保合同剩余的贷款本息；5.诉讼费、保全费由平和公司、工行阜南支行、公积金管理中心负担。 一审法院查明：2018年2月2日，刘佳佳与平和公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802020003），合同约定：刘佳佳购买平和公司开发的位于阜南县”27幢1单元1层101号房屋，预测建筑面积122.17平方米，商品房单价为每平方米7603.77元，总价为928952元。第七条付款方式及期限，贷款方式付款，于2018年2月2日前支付首期房价款278952元，余款650000元办理银行按揭贷款。补充协议十一第28条，一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，并且在不改变设计用途（种植花草、铺贴生态砖）和交付时状态（无任何搭建屋）的前提下归一楼业主使用。 后刘佳佳作为借款人、平和公司作为保证人与工行阜南支行签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：A：01311000082018）一手贷0000915，约定贷款金额350000元，年利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定,借款期限为300个月，自2018年8月7日至2043年8月7日，并以其购买的涉案房产为抵押，合同签订后，工行阜南支行将该笔借款350000元全部转入平和公司的账户。截止至2020年7月2日，刘佳佳已偿还工行阜南支行借款本金及利息48605.93元 后刘佳佳与公积金管理中心签订住房公积金借款抵押担保合同1份，约定公积金管理中心向刘佳佳贷款300000元，年利率为3.25%，并以其购买的涉案房产为抵押。截止至2020年5月20日刘佳佳已向公积金管理中心支付本息26315.10元。 2020年1月18日，阜南县住房和城乡建设局、阜南县自然资源和规划局、阜南县市场监督管理局《信访答复》，其中第五项市场监督局、自然资源局对鹿城府小区一楼送院子问题的答复：经查阅金海湾（鹿城府）小区规划设计方案，该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性。根据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。该项目一楼房屋外面绿地在规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开放性绿地，计入小区绿地率指标，应属全体业主共有。根据《阜阳市城市绿化条例》第二十六条、第二十八条规定“居住区绿地的保护管理责任由业主或其委托的物业服务企业、有关管理人负责，任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地，开发商无权处置分配绿地的使用权”。因此，鹿城府小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权。 一审法院认为，刘佳佳认为平和公司故意隐瞒其没有相应的花园规划及无法兑现花园使用权的事实，让刘佳佳在显失公平的情况下与其签订合同，符合《合同法》关于撤销合同的规定，故刘佳佳要求撤销合同的诉讼请求，一审法院予以支持。平和公司辩称，涉案合同中所说花园为小区业主共有绿地，但合同中注明一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，实际上小区共有绿地属于公共用地，任何人都不具有处分权，故一审法院对其辩称不予采信。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。刘佳佳与工行阜南支行、公积金管理中心签订的涉案借款合同是为了向工行阜南支行贷款用于支付其购买涉案房屋的购房款，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，刘佳佳要求解除与工行阜南支行签订的《个人购房借款/担保合同》及解除与公积金管理中心签订的住房公积金借款抵押担保合同的请求，应予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中刘佳佳已付平和公司购房款278952元，已偿还工行阜南支行贷款本息48605.93元（计算至2020年7月2日），并向公积金管理中心支付本息26315.10元（计算至2020年5月20日）该三笔款项平和公司应返还给刘佳佳。刘佳佳于2017年8月14日支付首付款50000元，于同年10月3日支付首付款228952元，合计278952元，合同撤销后，平和公司应当支付刘佳佳首付款利息，从2018年10月3日起，以278952元为基数计算。 因四方的合同均已经解除，涉案房屋贷款不应由刘佳佳继续偿还，工行阜南支行、公积金管理中心知晓其作为合同相对方，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对于工行阜南支行、公积金管理中心的相关权利，本案一并处理。平和公司应当将刘佳佳至2020年7月2日的剩余房款返还工行阜南支行，并从2020年7月3日起，参照工行阜南支行与刘佳佳在《个人购房借款／担保合同》中约定的利率，以尚欠贷款为本金，支付工行阜南支行利息至债务清偿完毕之日止。平和置业公司应当将刘佳佳至2020年5月20日的剩余房款返还公积金管理中心，并从2020年5月21日起，参照公积金管理中心与刘佳佳在住房公积金借款抵押担保合同中约定的利率，以尚欠贷款为本金，支付公积金管理中心利息至债务清偿完毕之日止。刘佳佳以涉案房产作抵押，现四方合同均已解除，刘佳佳对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于平和公司，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，工行阜南支行、公积金管理中心依法仍系抵押权人，虽然刘佳佳与工行阜南支行签订《个人购房借款／担保合同》、与公积金管理中心签订住房公积金借款抵押担保合同，但贷款资金由工行阜南支行、公积金管理中心直接汇入平和公司账户，故如平和公司不能按期履行其向工行阜南支行、公积金管理中心的债务，工行阜南支行、公积金管理中心应按与刘佳佳签订的抵押担保合同约定的内容依法处置抵押物即位于阜南县”27幢1单元1层101号房屋，工行阜南支行、公积金管理中心应按与刘佳佳签订的抵押担保合同约定的内容对上述房屋享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，法院判决：一、撤销刘佳佳与阜南县平和置业有限公司于2018年2月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除刘佳佳与中国工商银行股份有限公司阜南支行签订的《个人购房借款／担保合同》；三、解除刘佳佳与阜阳市住房公积金管理中心签订的住房公积金借款抵押担保合同；四、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘佳佳交纳的购房首付款278952元及首付款利息（从2018年10月3日起算，以278952元为基数,按照4.9%／年的标准自2018年10月3日计算至2019年8月19日,自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）暂计算至本息清偿之日止）；五、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘佳佳已偿付贷款本息48605.93元（计算至2020年7月2日止，原告刘佳佳2020年7月2日以后偿还的被告中国工商银行股份有限公司阜南支行借款本息，在履行时一并返还）；六、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司阜南支行剩余购房款及利息（从2020年7月3日起，按照银行同期同类贷款利率计算，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止），如阜南县平和置业有限公司逾期履行本项判决债务，中国工商银行股份有限公司阜南支行有权按照与刘佳佳签订的抵押担保合同的内容，依法处置抵押物即位于阜南县”27幢1单元1层101号房屋；七、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还刘佳佳已偿付贷款本息26315.10元（计算至2020年5月20日止，刘佳佳2020年5月20日以后偿还的阜阳市住房公积金管理中心借款本息，在履行时一并返还）；八、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还阜阳市住房公积金管理中心剩余购房款及利息（从2020年5月21日起，参照阜阳市住房公积金管理中心与在住房公积金借款抵押担保合同中约定的利率，以尚欠贷款为本金，支付阜阳公积金中心利息至债务清偿完毕之日止），如阜南县平和置业有限公司逾期履行本项判决债务，阜阳市住房公积金管理中心有权按照与刘佳佳签订的抵押担保合同的内容，依法处置抵押物即位于阜南县”27幢1单元1层101号房屋。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3221元，由阜南县平和置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，一楼住宅对应花园的使用权或所有权是业主选择购买一楼住宅的重要因素，平和公司在小区内无花园规划且无权处置分配绿地的使用权的情况下，在售房宣传时向业主作出购买一楼住宅赠送院子的承诺，并在涉案购房合同补充协议第二十八条中予以明确约定，该事实已经由阜南县住建局、自然资源和规划局、市场监管局成立的联合调查组调查查明并在《答复》中予以认定。平和公司的上述行为使得业主在违背真实意思的情况下作出购买涉案小区一楼住宅的选择并签订了涉案购房合同，故平和公司称业主对涉案小区没有花园规划系属明知，平和公司在涉案商品房销售过程中不存在故意隐瞒情形的上诉理由与事实不符，本院不予支持，业主有权请求撤销涉案合同，一审对此认定并无不当，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……本案中，业主自阜南县人民政府于2020年1月18日作出的《答复》中明确知晓涉案小区内无花园且开发商无权处置分配绿地的使用权，故其行使撤销权的除斥期间应从2020年1月18日起算，业主于2020年7月6日向一审法院起诉并未超出除斥期间。此外，法律规定或当事人约定的撤销权等权利的存续期间为除斥期间，平和公司上诉认为业主起诉超过法定诉讼时效的主张无事实与法律依据，本院不予采信。 申请人申请住房公积金贷款，需要符合一定条件，经过严格的审查，并按照《住房公积金管理条例》第二十七条之规定，提供担保。本案中，刘佳佳与公积金管理中心签订的《阜阳市住房公积金借款抵押担保合同》中明确载明了刘佳佳申请住房公积金贷款叁拾万元，以平和公司作为该笔贷款的保证人，以阜南县阜裕路北侧金海湾华府12栋502室作为抵押财产。故公积金管理中心的该笔贷款既有特定房产作为抵押，又有平和公司作为保证人予以担保，而刘佳佳在商品房买卖合同解除后，对涉案房屋不再享有任何权益，公积金管理中心要求其与平和公司共同偿还剩余贷款本息显失公平，且与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定不相符，故对公积金管理中心该项上诉请求，本院不予支持。一审依据前述司法解释的规定判令平和公司承担返还义务并无不当，本院予以确认。 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。本案中，一审法院为减少各方当事人诉累，维护各方当事人合法权利，已按照前述司法解释规定，将商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，故对公积金管理中心称一审认为其没有提出明确诉讼请求的上诉理由，本院不再处理。 综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12062元，由阜南县平和置业有限公司负担6442元，阜阳市住房公积金管理中心负担5620元。 本判决为终审判决。 审判长 马 杰 审判员 刘 伟 审判员 袁理想 二〇二一年三月四日 法官助理刘梦李 书记员王京阳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。