广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初25823号原告（反诉被告）肖铄泺，男，汉族，1992年3月10日出生，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人冯金玉，广东华寅律师事务所律师。被告（反诉原告）陈将军，男，汉族，1977年4月30日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人贺才慧，广东翔鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人祝进忠，广东翔鹏律师事务所律师。第三人深圳市泓晟房地产经纪有限公司，住所地深圳市宝安区新安街道海旺社区裕安一路**尚都创辉路**（商铺2-32），统一社会信用代码91440300MA5FNT1L2X。法定代表人杨海芹。委托诉讼代理人胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人肖家捷，广东深大地律师事务所实习律师。第三人招商银行股份有限公司深圳分行，住所地深圳，住所地深圳市福田区莲花街道深南大道**招商银行深圳分行大厦用代码9144030078278219X2。法定代表人岳鹰。委托诉讼代理人孙甜甜，女，汉族，1992年5月22日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人李彬，男，汉族，1993年1月27日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告肖铄泺诉被告陈将军与第三人深圳市泓晟房地产经纪有限公司（以下简称“泓晟公司”）、招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称“招商银行深圳分行”），被告陈将军反诉原告肖铄泺与第三人泓晟公司、招商银行深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯金玉，被告陈将军及委托诉讼代理人贺才慧，第三人泓晟公司委托诉讼代理人胡维刚，第三人招商银行深圳分行委托诉讼代理人孙甜甜、李彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖铄泺向本院提起诉讼，请求判令：1.被告继续履行合同编号为100005252427的《房屋买卖合同》，于30日内办理深圳市宝安区房产［不动产权证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号］赎楼并注销抵押登记手续，在原告支付购房款后3日内将房屋过户并交付至原告名下，因过户涉及税费按照《房屋买卖合同》约定由原告承担。2.被告向原告支付违约金人民币16650元（以666万元为基数，按日万分之五，自2020年7月22日起计至涉案房屋过户至原告名下之日止，暂计至2020年7月26日）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。具体事实与理由:2020年4月3日，案外人连海欣与被告陈将军经深圳市泓晟房地产经纪有限公司提供居间服务，就位于深圳市宝安区房产签订了《房屋买卖业务签署文件合订本》及《补充协议》。2020年4月6日，原告肖铄泺、被告陈将军、案外人连海欣共同签署《合同主体变更确认书》，各方同意将买方变更为原告肖铄泺，并以原告肖铄泺的名义办理按揭贷款申请同时继续履行《房产买卖合同》、《资金托管协议》、《居间服务费用支付承诺书》及相关附件补充协议。连海欣于2020年4月3日向被告支付5万元定金，于2020年4月8日支付给理房通定金25万元。2020年7月1日原、被告办理《二手房交易结算资金在线托管协议》，原告于当日将首付款170万元划转至监管账户，后银行审核同意发放贷款人民币400万元。2020年7月21日，原告补足首期款66万元进行资金监管。同日，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具《个人购房贷款承诺函》。但原告于2020年7月22日收到被告通过第三人转送的《解除房屋买卖合同通知书》。原告通过第三人明确表示不同意解除房屋买卖合同，要求继续履行。但被告却故意歪曲事实向中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行撤回原告的贷款申请。原告明确表示愿意一次性支付剩余购房款购买上述房产并向被告发出《通知函》，但因被告执意要求解除房屋买卖合同拒不配合导致合同不能按时履行。综上，原告已经按照合同约定履行各项义务，被告向原告发出《解除房屋买卖合同通知书》以其行为表明不再履行双方签订的《房屋买卖合同》构成违约，应承担相应的违约责任。请支持原告的诉讼请求。被告陈将军辩称，一、我方与原告间的房屋买卖合同已解除。合同约定原告应于2020年7月2日提交贷款所需全部资料，但原告直至2020年7月21日因其自身资质问题仍未完成，我方有权单方解除合同。银行于2020年7月24日收回贷款承诺函并取消资金监管，导致合同目的无法实现亦符合法定解除条件。二、我方不应支付原告违约金，系原告违约。原告逾期提交贷款材料、未按约定支付被告赎楼费用和提前赎楼罚息构成违约；原告未经我方同意擅自修改合同约定内容损害我方利益，网签合同应为无效；买方主体变更为原告我方未获书面告知，原告不具备买方资格。请求驳回原告的诉讼请求。被告陈将军向本院提起反诉，请求判令，1.原、被告签订的房屋买卖合同解除（合同编号：100005252427）；2.原告赔偿被告违约金1332000元（根据房屋买卖合同第12条第2项约定）；3.原告承担本案诉讼费用。庭审中，陈将军明确第2项诉请中违约金按合同约定的成交价格20%计算。具体事实和理由：2020年4月3日，我方与案外人连海欣分别经第三人泓晟公司居间签订《房屋买卖业务签署文件合订本》，签约时我方与连海欣未见面。其后，第三人要求我方签署《房屋委托合同》《居间服务费用支付承诺书（卖方）》《补充协议》及《合同主体变更书》等多份材料。其中，我方与2020年4月6日签署一份买卖双方与第三方信息均为空白的《合同主体变更书》，表示确认第三方具备履约能力后再签署其余三份，第三人泓晟公司收取该《合同主体变更书》。后，案外人连海欣分两次转账共30万。2020年6月11日，第三人提供的贝壳找房APP告知当日已网签，买方已办理银行资金监管170万元和面签。2020年6月17日，第三人泓晟公司合作的担保公司申请提前还贷赎楼，明确应于2020年7月16日还本金3113514.99元及罚息46702.72元，并需提前7天足额存款。2020年7月1日，第三人告知我方担保公司前往银行办理资金监管。2020年7月16日，提前还贷赎楼未成功。2020年7月17日，我方得知合同买方主体变更为原告，原告因贷款资质问题尚未获批贷款，且发现贷款银行网签合同未经我方签名，且网签合同主要条款与约定不符。后经多次沟通，我方于2020年7月21日从第三人泓晟公司处取得《房屋委托合同》《居间服务费用支付承诺书（卖方）》《补充协议》及《合同主体变更书》复印件，因无法联系到原告方，故通过第三人向原告送达《解除房屋买卖合同通知书》。银行因材料不真实于2020年7月24日收回给原告的贷款承诺函。综上，第三人擅自改变买受人主体，且不提供相关信息，向卖方提供虚假交易信息，协助原告伪造贷款材料，导致贷款失败，符合合同约定的解除条件。请求支持被告的反诉请求。原告肖铄泺就反诉辩称，一、被告陈述不知道合同卖方主体是原告不属实。二、原告没有未在任何银行贷款资料，在银行拒贷后愿意一次性付款购买涉案房产，不影响合同继续履行。三、关于赎楼费用和提前还贷罚息，被告委托担保公司赎楼，而担保公司在被告收回赎楼公证恶意阻挠的情况下无法正常办理赎楼手续，尚未到支付赎楼费和提前还贷罚息的节点，担保公司亦未通知原告支付费用，故原告并未违约。四、网签合同说明双方的交易行为发生在200年7月15日前，双方交易信息已经录入，被告认为网签合同系伪造与事实不符；网签合同与2020年4月3日合同的出入是交易惯例导致的，不是任何一方伪造的，双方为此签署《补充协议》约定两份合同约定不一致的以原2020年4月3日合同为准。五、被告反诉的其他事实与本案无关联，亦无证据证实。六、被告不具备单方解除合同的条件，所以其诉请的要求解除合同，明确要求原告支付违约金的诉求不成立。第三人泓晟公司述称，一、被告陈将军与案外人连海欣签署的房屋业务签订核对本合法有效，在合同签署时，第三人明确告知被告，买方需要主体变更，而且签署了合同主体变更确认书，根本不存在被告主张的拒绝按手印、要求撕毁这一情节。2020年4月7日，被告在公证处出具了赎楼、过户两份公证委托书，其中过户公证书第一项也明确记载买受人为原告。二、2020年6月11日，原、被告以远程的方式签署了线上的监管协议，在我方所提供的微信聊天记录第10页中，案外人王艳平向我方员工周勇泽提供了线上监管的手机验证码，被告主张案外人艳平不代表其真实意思及周勇泽欺骗并隐瞒了相关事实均没有事实依据。三、被告主张原告未支付担保赎楼的罚息构成违约，不是事实。二手房的交易惯例中，担保公司基于风险控制的要求需要买方完成首期款监管并取得银行的贷款承诺函之后，才会出具相应的保函用于赎取买方房产证。但在本案中，买方刚取得贷款承诺函，被告即以网签合同不是其本人签署为由向买方的按揭银行提出异议，导致买方取得的贷款承诺函被撤回，故，赎楼尚未开始，赎楼的罚息的支付时间尚未届至。五、涉案网签合同是被告委托案外人担保公司所签署的，合法有效。被告办理公证委托赎楼及签署合同时，案外人王艳平就明确告知居间方及担保公司，被告很忙，不希望参与后续事务，正是基于这一情况及二手房的一般的操作惯例，担保公司受被告的委托签署了网签合同。退一步讲，即便担保公司无权签署网签合同，被告也应当积极履行签署网签合同的义务，而被告迫不及待发函解除涉案的合同显然并没有履行该义务，被告反诉状提及的相关事实均是解除合同借口。综上，我方认为涉案的房屋买卖合同合法有效，原告肖铄泺没有违约行为，合同可以继续履行。第三人招商银行深圳分行述称，涉案房产已抵押给我方，并办理了抵押登记，我方同意在贷款结清后配合注销抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了举证、质证。根据当事人的举证、质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：被告陈将军与案外人王艳平于2001年5月10日登记结婚，2016年2月19日登记离婚。被告陈将军于2016年2月25日通过购买取得涉案位于深圳市宝安区%产权份额，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号，性质为市场商品房，房屋用途为住宅，建筑面积为142.01平方米。2020年3月至2020年4月2日期间，案外人王艳平与泓晟公司员工周勇泽多次就涉案房屋交易条件进行沟通。2020年4月3日，案外人连海欣作为买受人（乙方）、被告作为出售人（甲方）、第三人泓晟公司作为居间人（丙方），共同签订《房屋买卖业务签署文件合订本》一系列文件，其中包括《房屋买卖合同》及《补充协议》、《收据》、《合同主体变更确认书》和《房屋交易服务合同》等。《房屋买卖合同》约定：1.涉案房产的成交价格为666万元；定金为人民币30万元，定金的支付方式为2020年4月3日前支付5万元给被告，2020年4月10日前支付25万元至指定存管账户；原告以银行商业贷款办理购房贷款，并于2020年7月2日前（含当日）将首期购房款（不包括定金）1698000元依据监管合同存入监管账户；如非政府政策原因导致前述机构通知的金额少于应交房款余款的，乙方应于收到签署机构通知之日起十个工作日内向存管方或监管银行补足首期款，甲方应无条件配合办理首期款监管手续及配合乙方办理贷款申请手续，请签署前述机构要求的相关文件。2.自乙方将房屋成交价一次性支付至双方指定的存管方监管账号或者取得银行贷款承诺函，且甲方取得不动产权证原件之日起3个工作日内，双方共同向不动产登记中心申请办理房屋权属转移登记手续。3.案涉房屋处于抵押但无查封状态，甲方需委托担保公司赎楼的，应于签署合同之日起3个工作日内向甲乙双方协商一致的其他担保公司或其员工提供用于办理赎楼等相关手续的公证委托书原件并签署《担保服务合同》、《借款合同》或类似法律文件；合同约定的税费承担主体应按担保公司要求的时间按时付清；甲方虽按照约定办理相关赎楼手续但不能获得赎楼贷款的，须自知道或者应当知道上述担保公司无法赎楼之日起30工作日内自行赎楼，还清贷款及办妥注销抵押登记手续，由此增加的费用由甲方自行承担，并于注销抵押登记后3日内将不动产权证原件交予丙方，直至房屋所有权转移登记手续办理完成。甲方已将房屋出租，租期为2019年9月4日至2020年10月3日，租金为7300元每月，租赁押金为0元，甲方保证承租人放弃优先购买权；甲乙双方同意带租约交房。4.甲乙双方婚姻状况均为已婚。5.甲乙双方按规定应付税费、可能发生的费用，均由乙方承担。6.甲乙双方委托丙方作为双方的合法代理人协助办理上述房屋买卖合同的网上签约手续，委托期限为合同签订之日起至签署事项办理完结之日止。7.任何一方不安合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任，逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，若守约方为乙方则乙方有权单方解除合同并要求甲方双方返还定金或按合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金，若守约方为甲方则甲方有权单方解除合同并没收定金或要求乙方按合同约定的房屋成交价格的百分之二十支付违约金。《补充协议》约定：1.甲乙双方签订的原合同房产交易价格为666万元；2.甲乙双方确认在签署国土局规定的《深圳市二手房买卖合同》时，将亲属合同上的房屋成交价格以原合同约定的成交价格填写，本条约定的价格如低于签订《深圳市二手房买卖合同》时该房产的深圳市国土部门指导价格，则应以该指导价格作为前述合同的成交价格；乙方应按照原合同约定的成交价格向甲方支付购房款，不得主张以《深圳市二手房买卖合同》填写的成交价格付款；房产过户的税费应以《深圳市二手房买卖合同》中填写的价格为缴税基数进行计算，如甲乙双方在签订《深圳市二手房买卖合同》时任何一方单方面要求变更签署合同填写价格，因此导致过户税费增加的，增加部分由提出方承担。3.甲乙任何一方违反补充协议的，守约方可根据原合同中的约定追究违约方责任。4.甲乙双方保证各自提供的证件等资料真实有效并积极配合完成个交易手续；本协议自甲乙双方签订之日起即生效，如原合同与《深圳市二手房买卖合同》约定不一致的，以原合同约定为准，如本协议与原合同不一致的，以本协议为准。其中《合同主体变更确认书》载明：一、买卖双方于2020年4月3日经居间方泓晟公司就坐落于深圳市宝安区的房产签署《房屋买卖合同》及《资金托管协议》，且买卖双方均分别向居间方出具了关于该物业的《居间服务费用支付承诺书》。现经三方协商一致，同意在签署国土局《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时，将买方的姓名更名为第三方肖铄泺，并以第三方肖铄泺的名义办理按揭贷款申请，由第三方继续履行《房屋买卖合同》、《资金托管协议》、《居间服务费用支付承诺书》及相关附件补充协议、买方已签署的相关法律文书等文件中买方未履行义务，买方对上述所有文件中买方义务承担连带保证责任，如变更后的第三方不履行上述《房屋买卖合同》、《居间服务费用支付承诺书》等文件中的义务，由上述文件中的买方继续履行并承担责任。二、本确认书与《房屋买卖合同》、《居间服务费用支付承诺书》等文件不一致的，以本确认书为准，文件其余内容不变。被告陈将军、案外人连海欣于2020年4月3日签名，原告肖铄泺于2020年4月6日签名。合同签订当日，案外人连海欣向被告陈将军转账支付购房定金5万元。被告于当日向原告出具收据确认。2020年4月7日，被告陈将军出具公证《委托书》，委托深圳市贝壳融资担保公司、谭水兰、陈西怡、乔磊、王文学可单独以被告的名义在代理期限内就涉案房屋办理如下委托事项：1.全权办理出售房产一切相关事宜，办理产权过户、转移登记的相关手续，签署转移登记申请表、转移登记询问申请人记录、深圳市二手房买卖合同或房地产买卖合同及补充协议等所有相关文件，办理合同公证并签署相关所有文件。该房产的买受人为（姓名：肖铄泺）……本委托书自上述房产抵押登记注销之日起生效至2021年4月6日截止。受托方深圳市贝壳融资担保公司有权委派本公司任何员工办理上述受托事项。所有受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合同法文件及办理相关手续，我方均予承认。同日，被告陈将军出具公证《委托书》，委托深圳市贝壳融资担保公司、谭水兰、陈西怡、乔磊、王文学可单独以被告的名义在代理期限内（2020年4月7日至2021年4月6日）就涉案房屋办理如下委托事项：……2.以委托人的名义到银行申请上述房产的赎楼贷款手续……4.到银行、住房公积金管理中心及其他金融机构申请提前还款手续……6.领取办理注销抵押登记的相关文件……7.签署上述房产的房管资金监管协议或首期款资金监管协议等相关所有文件，签署解除资金监管协议等相关所有文件，签署贷款资金划转授权委托书，签署住房公积金贷款资金划转委托书，指定委托人名下账户收取售房款。受托方深圳市贝壳融资担保公司有权委派本公司任何员工办理上述受托事项。所有受托方在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合同法文件及办理相关手续，我方均予承认。2020年4月8日，案外人连海欣通过北京理房通支付科技有限公司的“理房通”向被告陈将军支付购房定金25万元。2020年6月10日8:31，泓晟公司员工周勇泽通过微信告知案外人王艳平“本来约好明天做监管的，客户的钱还有50万没到位，要22号做监管”。王艳平询问“可以先审批贷款资格不？”“那房下载涨了不少了”，周勇泽表示“这段时间成交量下降很多”。王艳平表示“都跟我老公说这周做资金监管的”“他都想把房拿去做抵押贷了”，周勇泽表示“我也在催他，合同约定时间不到，我也不好催的太急”。王艳平表示“我老公看到115平的都超过了我们这个价位，他心不定了”，周勇泽表示“都是报价，没成绩（交）没有的”“明天去银行签资料”“预审”。2020年6月11日，肖铄泺作为买方、陈将军作为卖方，双方在贝壳找房APP上签订《深圳市二手房买卖合同》并录入深圳市二手房网上交易系统，合同显示买卖双方通过深圳中毅联房地产经纪有限公司居间促成交易，录入人为李泽立。合同第二条载明涉案房产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。合同第三条载明房地产现状为没有租约。合同第五条载明房屋转让总价为666万元。合同第六条载明交易定金为30万元，合同签订时支付。合同第八条约定付款方式为买方向银行抵押付款，买方须于2020年6月20日前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款170万元至银行第三方监管账户，并向银行提交抵押贷款申请的相关材料、配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款。合同第九条约定买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方已未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定按有关规定买卖双方需付税费由买方支付。合同第十一条约定买方应当于收到买受人全部房款后三个工作日内将房地产交付给买方。合同第十四条约定买卖双方签订（或网签）《深圳市二手房买卖合同》150日内，共同向不动产登记机构申请办理转移登记手续；房地产证由买方领取；买方负有抵押义务的，在买方领取新房产证后150个工作日内须办理抵押登记手续。合同第十五条约定任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之五的违约金。同日15:11，案外人王艳平向泓晟公司工作人员提供中国农业银行发送到陈将军本人手机的验证码及陈将军中国农业银行卡号；同日，陈将军的委托代理人谭水兰向中国农业银行深圳宝安支行出具《个人贷款资金支付授权委托书》，委托银行将贷款金额316万元支付至深圳市贝壳融资担保有限公司账户用于赎楼。贝壳找房APP显示，2020年6月11日完成网签、资金监管和面签。庭审中，陈将军确认系其本人将中国农业银行发送的手机验证码告知案外人王艳平的。肖铄泺确认，其本人及其公证委托的代理人有到现场向办理按揭贷款的银行提交《深圳市二手房买卖合同》。泓晟公司陈述《深圳市二手房买卖合同》系被告委托的代理人提交给买方肖铄泺的贷款银行的。2020年6月22日11:12案外人王艳平通过微信询问泓晟公司员工周勇泽“今天是做资金监管吗？”周勇泽立即回复“客户的钱还没到，就这几天，我在催”。2020年7月1日，肖铄泺与陈将军由双方公证委托的代理人代为在中国农业银行互联网银行服务网站签署《二手房交易结算资金在线托管协议》（协议编号817020200049406）。当日，肖铄泺向上述中国农业银行托管账户支付首期款170万元。当日下午，周勇泽表示“银行出承诺的时间没有一个准确的时间，我会尽力催的”。王艳平表示“好的”。2020年7月2日，王艳平询问“不是提前做预批了吗？”，周勇泽表示“银行是先审查资料，资料没问题了，首付款做了资金监管银行客户经理才能提交系统审批”，王艳平回复“好”。2020年7月3日15:29案外人王艳平通过微信询问泓晟公司员工周勇泽“这边有提前去招行申请赎楼吗？”周勇泽于当日15:55回复“有”。《提前归还贷款审批书》显示，借款人陈将军申请以全额结清方式提前归还贷款，本人知悉并同意将于预约扣款日前至少提前7日存入提前还款的贷款本金及利息、违约金等相关款项，金额合计约3173038.48元，本人知悉该合计金额仅系初步预测算结果，实际提前还款的贷款本息金额以提前还款日的应还本金及应付利息的合计数为准，违约金按提前金额乘以合同约定收取比例计算；请贵行于2020年7月16日（具体日期填写为申请日期加30天，如遇节假日则自动顺延，双方另有约定的除外）从扣款账户内扣取提前还款的贷款本息及违约金款项。2020年7月17日18:29，泓晟公司员工周勇泽通过微信告知陈将军，买方肖铄泺在办理按揭贷款申请过程中，因贷款审批的需要，银行要求买方提供担保人或增加一成首付，其收到银行工作人员的信息后马上通知了肖铄泺。2020年7月21日，肖铄泺与陈将军由双方公证委托的代理人代为与中国银行股份有限公司深圳西丽支行签署《二手房交易资金委托监管协议》（非按揭版，协议编号2508261297837）。当日，肖铄泺向上述中国银行托管账户支付首期款66万元。中国银行股份有限公司深圳西丽支行与2020年7月22日出具《交易资金委托监管业务收款收据》。当日，肖铄泺取得中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行出具的《个人购房贷款承诺函》[编号：深农银（宝安）个函（2019）0195072001号]，载明：在购房人与售房人所交易的房产不存在产权争议、上市交易条件完备且双方交易行为真实、合法，双方提交的贷款申请材料真实、完整、合法、有效的前提下，贷款行同意在购房借款合同签订后，在购房人与售房人所交易房屋过户手续完毕，办妥以贷款行为抵押权人的房屋抵押登记手续并将抵押登记文件交与贷款行收执之后，贷款行承诺向借款申请人发放贷款总额400万元；本承诺函自贷款行盖章之日起生效，有效期为一个月。2020年7月21日，陈将军通过泓晟公司员工周勇泽向肖铄泺微信送达《解除房屋买卖合同通知书》，提出解除双方的房屋买卖合同，原因为肖铄泺未按合同约定履行合同义务，同时存在合同欺诈等违约行为。2020年7月22日，肖铄泺通过泓晟公司员工周勇泽向陈将军微信表示，肖铄泺在合同履行过程中不存在合同欺诈等违约行为，且银行的贷款承诺函已经出具，不同意解除合同，要求陈将军按合同约定及时办理赎楼及过户手续。2020年7月24日，因陈将军就涉案房产交易提交的《深圳市二手房买卖合同》提出异议，中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行收回已出具给肖铄泺的《个人购房贷款承诺函》[编号：深农银（宝安）个函（2019）0195072001号]。2020年7月25日，肖铄泺出具《通知函》（编号为20200725-1）并通过泓晟公司员工周勇泽微信送达陈将军，并于2020年7月26日以邮件的方式书面送达陈将军。通知函载明：其于2020年7月24日街道中国农业银行股份有限公司深圳宝安支行通知，终止肖铄泺与陈将军的贷款申请，其认为陈将军无权在肖铄泺没有违约的情况下单方解除房屋买卖合同，故合同还在继续履行过程中，其能够一次性付清剩余购房款购买涉案房屋，请陈将军在收到通知之日起3日内配合办理剩余房款的资金监管手续，并在30日内办理相关赎楼手续，还清贷款及办妥注销抵押登记，在注销抵押登记后3日将不动产权证交给泓晟公司。陈将军确认收到肖铄泺上述通知函，但不同意继续履行合同。陈将军确认，其已收取连海欣支付的购房定金共计30万元，尚未处理；涉案房产由被告控制使用，实际并未交付原告。肖铄泺和泓晟公司均确认，肖铄泺支付至中国农业银行、中国银行资金监管账户的款项共计236万元仍在资金监管账户中。另查，1.关于原告的诉讼主体资格。案外人连海欣明确表示确认涉案房屋买卖合同的买方主体已变更为肖铄泺，合同的权利义务由肖铄泺享有和承担，其本人不就该合同关系主张任何权利；其本人于2020年4月8日向陈将军支付定金25万元系代肖铄泺支付的。2.2020年9月，深圳市不动产登记中心出具《购房资格证明》，经核查，肖铄泺家庭具备本市住房限购区域内的住房购房资格，可购1套。3.肖铄泺提交中国民生银行广州轻纺城支行出具的其本人2020年9月17日《个人时点性存款/资产证明书》一份，显示肖铄泺个人存款金额为418万余元。肖铄泺承诺具有一次性支付全部余下购房款的能力，并愿意以一次性付款的方式支付购房款项。4.涉案房屋除登记抵押权人招商银行深圳分行（抵押编号：5D16010056）外，无其他登记备案的抵押、查封信息。招商银行深圳分行明确表示同意在抵押贷款得到清偿的情况下履行生效判决书的义务，对他人代为清偿无异议。肖铄泺明确表示自愿在购房款范围内代陈将军清偿抵押债务。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。依据本院查明的事实，上述陈将军与连海欣签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》,陈将军、连海欣、肖铄泺三方签订的《合同主体变更确认书》均系陈将军本人签名，且各方当事人在履行过程中实际遵照《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，故上述文件为各方当事人真实的意思表示，合法有效，涉案房屋的买方主体已经当事人协商一致变更为肖铄泺。陈将军主张上述文件不代表其真实意愿，但未提交任何证据证明予以证明，且该主张与其随后配合办理赎楼和过户公证、收取购房定金等行为相矛盾，本院不予采信。陈将军与肖铄泺签订的《深圳市二手房买卖合同》关于涉案房屋转让成交价的条款与《房屋买卖合同》及《补充协议》一致，但关于房屋抵押、租赁现状，首期款资金监管期限、房产交付期限、办理转移登记及买方抵押登记的期限，根本违约的违约金的约定与《房屋买卖合同》及《补充协议》不一致。泓晟公司、肖铄泺均主张，因《深圳市二手房买卖合同》仅用于办理过户手续，并不用于实际履行，因此未注意到部分条款与《房屋买卖合同》约定不一致，但并不存在向银行提供虚假贷款材料的情况。泓晟公司认为，即使陈将军未公证委托代理人代为签订《深圳市二手房买卖合同》，陈将军本人具有配合签署并提交网签合同的义务；二手房交易惯例为负有赎楼义务的一方当事人签署担保合同，担保公司在买方取得按揭银行贷款承诺函后才实际放款赎楼从而产生赎楼费用，而本案中尚未履行至放款赎楼的节点。依据本院认定的事实，陈将军于2020年4月7日公证委托深圳市贝壳融资担保公司、谭水兰等人可以在代理期限内就涉案房屋转让代为与买受人肖铄泺签署《深圳市二手房买卖合同》、资金监管协议或首期款资金监管协议等相关文件，申请赎楼贷款和提前还款。陈将军的两份公证委托书均出具给其委托的代理人，并无证据表明肖铄泺知晓或应当知晓陈将军委托代理人的具体代理期限，且《深圳市二手房买卖合同》约定的房屋转让成交价与《房屋买卖合同》一致，仅依据网签合同部分条款与实际履行内容存在差异不足以认定肖铄泺主观上有签署虚假合同骗取银行贷款的故意。但《深圳市二手房买卖合同》关于房屋抵押、租赁现状，首期款资金监管期限、房产交付期限、办理转移登记及买方抵押登记的期限，根本违约的违约金的约定并非双方当事人真实的意思表示，约定上述内容的合同第二条、第三条、第八条、第九条、第十一条、第十四条、第十五条无效。关于合同未能履行的原因。依据本院认定的事实，合同履行过程中，陈将军可以随时通过贝壳找房APP查看交易进度，APP信息显示2020年6月11日已完成网签、资金监管、面签。关于2020年6月11日仅办理提交资金监管审查资料，尚未实际监管资金的具体情况及原因，泓晟公司均告知王艳平，并无证据显示存在故意隐瞒的情况。陈将军主张王艳平不能作为其代表，但在具体交易过程中系由王艳平首先与泓晟公司沟通，并在泓晟公司居间下与买方协商，后陈将军按照王艳平协商的结果与买方签订《房屋买卖合同》等文件，合同中载明陈将军婚姻状况为已婚。结合陈将军在本案庭审前从未向泓晟公司或买方出示过离婚相关文件，且在向中国农业银行提交贷款审核资料时积极配合王艳平，向王艳平提供银行发送的手机验证码等情形，本院认为泓晟公司向王艳平告知交易情况并不违背常理，陈将军该项主张本院不予采信，陈将军知晓或应当知晓涉案房屋交易的具体情况。肖铄泺按照合同约定履行了支付购房定金30万元、办理首期款170万元资金监管的义务。《房屋买卖合同》明确约定如非政府政策原因导致按揭贷款银行通知的金额少于应交房款余款的，买方应于收到通知之日起十个工作日内向存管方或监管银行补足首期款。本案中，泓晟公司于2020年7月17日收到按揭银行增加一成首期款的通知并告知买卖双方，肖铄泺于2020年7月21日补充监管首期款66万元，并未超出合同约定的期限，陈将军主张肖铄泺逾期履行超过十个工作日本院不予采信。肖铄泺并无违约或欺诈行为，陈将军于2020年7月21日向肖铄泺提出解除合同所依据的理由并不成立。肖铄泺取得的《个人购房贷款承诺函》因陈将军向银行提出异议于2020年7月24日被收回后，肖铄泺于次日即明确表示以一次性付清剩余购房款的方式支付款项，并要求继续履行合同。故，涉案《房屋买卖合同》未能继续履行系陈将军单方要求解除合同导致的。关于继续履行。肖铄泺具备在深圳市限购区域内的购房资格，不存在因限购政策无法办理过户登记的情形。现涉案房产仍有抵押负担，抵押权人为招商银行深圳分行，肖铄泺表示愿意在购房款的范围内代为清偿涉案房地产所负抵押债务涤除抵押权，招商银行深圳分行亦明确表示接受他人代为偿还借款，并愿意在贷款清偿后注销抵押登记，因此涉案房产过户至肖铄泺名下的障碍可消除。故本院判令陈将军清偿涉案房产剩余抵押债务后，陈将军及招商银行深圳分行应注销涉案房产的抵押登记手续。在涉案房产的抵押登记注销后陈将军应将涉案房产过户至肖铄泺名下。肖铄泺应承担因过户产生的费用。若肖铄泺代为清偿涉案房产剩余抵押债务，所支付的款项应在购房款中扣减，肖铄泺应将扣减后的剩余购房款一次性支付给陈将军。陈将军收取全部购房款后（不包含代为清偿剩余抵押债务支付的款项），应在三日内向肖铄泺交付房屋。陈将军诉请解除涉案《房屋买卖合同》，本院不予支持。关于违约金。本案中，陈将军无正当理由单方提出解除合同，不予配合办理后续的赎楼，已违反了《房屋买卖合同》约定，肖铄泺有权依照法律规定，要求陈将军承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋买卖合同》约定逾期履行在十个工作日内，违约方按合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日的，买方作为守约方有权单方解除合同并要求卖方返还定金或按约定成交价格的百分之二十支付违约金。由于肖铄泺尚未实际履行完毕全部合同义务，综合考虑本案案情，本院酌情判令陈将军向肖铄泺支付总价款6%的违约金，即人民币399600元。对于原告诉讼请求超过本院认定部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈将军于本判决发生法律效力之日起二十日内清偿完毕涉案的位于深圳市宝安区的房产［不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号］剩余抵押债务，被告陈将军应于涉案房产所涉抵押债务清偿完毕之日起五日内办理注销抵押登记手续（抵押编号为5Ｄ16010056），第三人招商银行股份有限公司深圳分行应当协助办理上述注销抵押登记手续；二、原告肖铄泺应于涉案的位于深圳市宝安区的房产［不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号］注销抵押登记后三日内，将剩余购房款一次性支付至原告肖铄泺和被告陈将军共同指定的资金监管账号，若原告肖铄泺代为清偿涉案房产抵押债务则相应款项应在剩余购房款中扣减；三、被告陈将军应于涉案的位于深圳市宝安区的房产［不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号］剩余购房款支付至资金监管账号后五日内将该房产过户登记至原告肖铄泺名下，由此产生的过户税费由肖铄泺承担；四、被告陈将军应于收到涉案的位于深圳市宝安区的房产［不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号］全部剩余购房款后三日内将上述房屋交付给原告肖铄泺；五、被告陈将军于本判决发生法律效力之日起十日内向原告肖铄泺支付违约金人民币399600元；六、驳回原告肖铄泺的其他诉讼请求；七、驳回被告陈将军全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费58537元、保全费5000元，由被告负担，该费用原告已预交；反诉受理费33872元，由被告负担，该费用被告已预交。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费58537元、保全费5000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 娄    靓二〇二一年三月五日书记员 涂莹洁（兼）书记员 李  玉  婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。