江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0192民初64号原告（反诉被告）：贺妍玢，女，1988年1月7日出生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：龚兴波，北京德和衡（南昌）律师事务所律师。被告（反诉原告）：南昌恒强置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌经济技术开发区蛟桥镇办公楼406室，统一社会信用代码：91360108MA35PET144。法定代表人：罗荣祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹，该公司员工。原告贺妍玢与被告南昌恒强置业有限公司（以下至裁判主文前简称为恒强公司）商品房预售合同纠纷及反诉原告恒强公司与反诉被告贺妍玢商品房预售合同纠纷案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）贺妍玢及其委托诉讼代理人龚兴波，被告（反诉原告）委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺妍玢向本院提出诉讼请求：1、依法确认关于原告购买位于南昌市经济技术开发区的《南昌市商品房买卖合同》草签合同为无效合同（合同总标的1734378元）；2、依法判令被告返还原告已支付的位于南昌市经济技术开发区.2378万元并按资金占用期间的同期银行贷款利率赔偿原告损失（从原告支付之日计算至被告实际返还款项之日）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉请为：解除原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》。事实与理由：2018年9月，原告拟购买被告开发的位于南昌市经济技术开发区商品房，并于2018年9月4日向被告支付定金2万元。2018年9月8日，被告要求原告与其签订《南昌市商品房买卖合同》草签版本。被告提供的该份合同主合同第四条、附件八《商品房售房标价书》中约定房屋单价为每平方米9085.39元，总价款为927709元；附件二《室内装修委托合同》约定装修价款为806669元，折合每平方米装修价格为7900元。2018年8月29日，南昌市住房保障和房产管理局等五部门联合发布《关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知》（以下简称“通知”），对已出让用地上新建全装修住宅装修价格实行最高限价，对今后出让用地上新建全装修普通住宅、非普通住宅的装修价格分贝实行最高限价。同时，对不接受装修价格限高的企业，市政审批局不核发预售许可证，市房管局暂停其网上签约。根据上述南昌市相关规定，被告在2018年9月8日提供给原告签署的草签合同中约定的装修价格7900元／平方米明显违规。原告就此对被告提出质疑，该份合同将无法进行网签、备案，给原告造成极大的风险。被告同意原告意见，并表示该草签合同确实无法备案，只做双方内部约定使用，之后将与原告重新签署新的《南昌市商品房买卖合同》用于网签和备案。但截止原告起诉时止，被告也没有与原告重新签订正式合同，也没有将草签合同进行网签、备案，更没有将草签合同原件交与原告。根据双方对付款方式约定，原告应以分期付款方式向被告支付购房款927709元、室内装修委托服务总报价款806669元，原告共计向被告支付款项56.2378万元。由于原告2019年与他人发生经济纠纷，导致资金周转发生困难，未能及时支付后续分期款项，原告已将相关情况告知被告，并要求重新签订正式的购房合同，将分期付款方式转为按揭付款，被告以各种理由推脱，并于2020年6月底向原告发出《解除合同通知书》。原告认为，原告虽存在违反双方对于分期付款的约定，但事实上双方并未签订正式的购房合同，已经签订合同草签版本对装修金额、支付方式等多项规定均违反了国家对商品房预售销售、备案登记的相关规定。因此，原告认为该草签合同并不具备正式合同的效力，无法进行网签、备案及后续办理房产登记，该版本为无效合同，被告单方发出《解除合同通知书》的行为违反诚信原则，损害原告的合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。被告恒强公司辩称，原、被告双方于2019年9月8日自愿签订了《南昌市商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，原告以分期付款的方式购买了南昌恒大时代之光8#楼2902室。该合同是合法有效的，双方须遵守合同约定。原告于2019年9月3日起应付款金额均未按约支付。被告已多次进行催告，但原告一直未予以支付。依《南昌市商品房买卖合同》的附件四第四条第二款及《室内装修委托合同》第四条第三款的约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，……买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有。因原告已逾期付款超过180天，被告于2020年6月向原告寄发了解除合同通知书。原告系单方违约导致合同无法继续履行，原告需向被告支付违约金281189元。被告同意在扣除上述违约金的前提下退还剩余购房款。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。反诉原告恒强公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告违约金281189元；2、本案诉讼费用等一切费用由反诉被告承担。事实与理由：同本诉答辩意见。反诉被告贺妍玢辩称，反诉原告主张违约金的条款基于合同附件四，但是该合同附件四未经双方签字，且主合同关于装修金额标准违反2018年9月南昌市房管局等各部门的相关文件规定，主合同违规，应属无效，附件四相关规定也是无效的，我方不承担已付款项50%的违约金支付义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原、被告提交的《南昌市商品房买卖合同》，双方均有异议，本院经审查，原告提交的该份合同系复印件，被告提交的系原件，但该两份合同除附件四尾部出卖人处被告持有的原件上加盖了被告公司和法定代表人印章，而原告持有的复印件未加盖外，其他文本内容均一致，本院认为，该合同在签订时不排除被告公司的印章系后加盖的，但并不影响合同的效力，且原告持有的为原件，故本院对该份合同予以确认；对原告（反诉被告）提交的其与案外人的聊天记录，被告（反诉原告）有异议，本院认为，该聊天记录的主体为案外人，对其身份的真实性无法确认，亦无法证明与本案具有关联性，故本院对该证据不予认可；对原告（反诉被告）提交的其个人信用报告和个人住房贷款预审报告，不能证明与本案具有关联性，故本院对该证据不予采纳；对原告（反诉被告）提交的案外人的视频资料，被告（反诉原告）有异议，本院认为，该证据系原告单方制作，对其真实性无法确认，且原告主张案涉房屋存在质量问题，但未在本案中提交其他证据佐证，故本院对该证据不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月8日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定：原告（反诉被告）贺妍玢向被告（反诉原告）购买坐落于南昌市经开区“时代之光”第8#楼/单元2902号房屋，建筑面积共102.11平方米，房屋单价为每平方米9085.39元，总金额为927709元。第六条付款方式及期限为：买受人按分期付款方式按期付款，2018年9月8日前支付首期房款47709元；于2019年3月3日前支付楼款186000元；于2019年9月3日前支付楼款232000元；于2020年3月3日前支付楼款232000元；余款230000元在2020年9月3日前支付。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金。）另，上述合同附件四《合同补充协议》第四条约定，双方同意本合同第七条补充如下：1、本合同第七条适用于银行按揭付款和一次性付款方式，不适用于分期付款。2、如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。同日，原告（反诉被告）作为甲方与被告（反诉原告）作为乙方签订《室内装修委托合同》一份，约定：甲方自愿将购买恒大时代之光项目8#楼2902号房委托乙方进行统一装修，委托服务总包干价为806669元，该款项包括但不限于乙方未实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用。付款方式为分期付款：甲方须于2018年9月8日前支付价款166669元；于2019年3月3日前付清价款162000元；于2019年9月3日前付清价款162000元；于2020年3月3日前付清162000元；于2020年9月3日前付清价款154000元。选择分期付款的，如甲方未能按规定日期付款，每逾期一天，甲方须按未付款总金额的万分之一计算，向乙方支付违约金。甲方逾期180天仍未按约定全额支付的，乙方有权选择解除本合同，乙方解除合同的，甲方按已付款的50%向乙方支付违约金，同时甲方与乙方就该房屋买卖签订的《南昌市商品房买卖合同》及其补充协议一并解除。原告（反诉被告）分别于2018年9月8日、2019年3月2日向被告（反诉原告）共计支付房款233709元、装修款328669元，合计562378元。之后经被告（反诉原告）多次催收，原告（反诉被告）至今未向被告（反诉原告）支付过任何款项，被告（反诉原告）遂于2020年6月向原告（反诉被告）邮寄了书面的《解除合同通知书》，原告（反诉被告）于2020年6月24日签收。原告（反诉被告）则认为，其与被告（反诉原告）的销售顾问、销售经理协商同意就案涉合同付款方式变更为银行按揭，且双方签订的《南昌市商品房买卖合同》草签版本对装修金额等多项规定违反了国家的相关规定，被告（反诉原告）对此不予认可，故双方因此产生纠纷，诉至本院，望判如所请。另查明，原、被告双方签订的案涉《南昌市商品房买卖合同》尚未到房产部门进行备案，案涉房屋尚未交付。本院认为，诚实信用原则是民商事活动的基本原则。本案中，原告（反诉被告）贺妍玢与被告（反诉原告）恒强公司签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自的义务。虽原告（反诉被告）主张案涉《室内装修委托合同》中对装修价格的约定违反了2018年8月24日南昌市相关政府职能部门联合下发的《关于进一步加强城区新建全装修住宅销售管理的通知》（洪房规[2018]4号）中关于对出让地建设的住宅装修价格最高限价规定，应认定为无效合同，本院认为，原告（反诉被告）提交的文件系市一级政府职能部门下发的通知，并非行政法规，且该通知仅载明对文件下发后出让用地上新建全装修普通住宅、非普通住宅的装修价格分别实行最高限价，但并未明确具体的限价数额，故对原告（反诉被告）的上述主张，本院不予采纳。案涉合同签订后，原告（反诉被告）仅按合同约定向被告（反诉原告）支付了部分购房款和装修款，后经被告（反诉原告）催收后未按期支付余款，应属违约，且原告逾期付款超过180天，根据原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》约定，被告（反诉原告）享有单方解除合同的权利，且被告（反诉原告）向原告（反诉被告）邮寄送达了书面的《解除合同通知书》，原告（反诉被告）在诉状中亦认可2020年6月24日收到该通知书，庭审中亦变更诉请要求解除案涉两份合同，故本院确定原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》于2020年6月24日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原、被告双方在合同中虽约定了逾期付款的违约金，但该约定过高，且被告（反诉原告）未向本院提交因原告（反诉被告）违约造成其损失的依据，考虑到案涉交易为房屋买卖，被告（反诉原告）因合同履行可能获得的利益，本院酌定违约金按原告（反诉被告）已交付款项的10%计算为宜，即56238元，对被告（反诉原告）超出部分的反诉请求，本院不予支持。因案涉《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》已解除，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还已支付的购房款及装修款共562378元的诉请，本院予以支持。对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）支付资金占用期间的损失费，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）贺妍玢与被告南昌恒强置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》于2020年6月24日起解除；二、被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）贺妍玢购房款233709元、装修款328669元；三、原告（反诉被告）贺妍玢于本判决生效之日起十五日内给付被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司违约金56238元；四、驳回原告（反诉被告）贺妍玢的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）南昌恒强置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20409元，减半收取计10204.5元，由原告贺妍玢负担；反诉案件受理费2759元，由反诉原告南昌恒强置业有限公司负担2207.2元，由反诉被告贺妍玢负担551.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  黄颖群二〇二一年三月二日书记员  陈文娟