广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2447号上诉人（原审被告）：广州市水电设备安装有限公司，住所地广州市越秀区文明路**。法定代表人：罗国元，职务：董事长。委托诉讼代理人：马盼，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕雨晴，广东诺臣律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐永明，男，1964年6月25日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：谭嘉钰，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦薇，广东宏力律师事务所律师。上诉人广州市水电设备安装有限公司（以下简称市水电设备公司）因与被上诉人徐永明房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初22743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人市水电设备公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回徐永明的一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由徐永明负担。事实和理由：（一）一审判决将《协议书》认定为正式购房合同无任何依据。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条的规定，预约合同的根本特征为当事人约定将来签订合同的合同。本案中，双方当事人签订的《协议书》第二条第3点约定：“正式签定购房合同时间为正式同银行办理本房屋公积金按揭贷款时。”可见，双方明确约定了将在办理广州市海珠区前进路南园大街19号801房（以下简称涉案房屋）公积金按揭贷款时签订正式购房合同，进而《协议书》仅为预约合同，且因双方未签订房屋买卖合同，故双方之间未成立房屋买卖合同关系。此外，办理涉案房屋公积金按揭贷款的义务方在于徐永明，其迟迟未能办理致使双方未能签订正式购房合同，故房屋买卖合同关系未成立的过错在于徐永明。（二）一审判决错误理解市水电设备公司在关联诉讼中的意见。市水电设备公司于（2019）粤0105民初8352号案递交答辩状的主要观点与其在本次一审阶段观点一致，主要观点均为明确双方未能签订正式商品房销售合同的原因在于徐永明一直未能办妥公积金贷款手续。因徐永明迟延数十年仍未办理公积金贷款手续，涉案房屋已由增量房转作存量房。同时表达如仍按照《协议书》继续履行，则市水电设备公司将会因徐永明的迟延履行行为不仅产生房屋价格已明显低于市场价值的巨额损失，还将承担巨额税费损失。所以，市水电设备公司才会在上述诉讼中提出由徐永明承担税费后才同意过户，该观点亦为当初市水电设备公司为迅速解决纠纷而提出友好的退一步的解决方案。但本案一审判决直接扭曲市水电设备公司在关联案件的陈述及表达，片面的将市水电设备公司在该案中的表示认定为同意按照《协议书》约定进行房屋产权转让属于严重错误。（三）一审判决将市水电设备公司履行预约合同的行为认定为双方实质上已形成房屋买卖合同关系属于严重错误。《协议书》第三条约定：“首期房款中首次支付肆万元整后乙方即可办理入住。甲方在乙方入住至证实签定购房合同期间，不能以入住为由收取房费。”故市水电设备公司交付房屋及收取首期款的行为均为按约定履行的表现。此外，正因为《协议书》仅为预约合同，所以其包含生效条款在内全文仅共七条，且各项条款约定均较为简单，在协议中并未对徐永明办理公积金贷款的期限加以限制。同时，因徐永明一直为市水电设备公司在职员工，即便其一而再再而三的拖延履行，市水电设备公司亦并未采取强制手段要求其腾空搬迁。但一审判决不顾双方约定，未考量公平正义原则，仅简单凭借市水电设备公司交付房屋给徐永明使用且收取了徐永明支付的款项就认定双方就涉案房屋已正式建立房屋买卖合同关系，属于事实及法律认定错误。因此，一审判决错误将属于预约合同性质的《协议书》认定为本约合同，同时未重点审查双方未签订正式房屋买卖合同的原因，漠视徐永明的严重错误行为，径直判令市水电设备公司按照十五年前签署的售房意向书性质的文件将房屋过户至徐永明，明显不符合公平正义原则，请求二审法院查明事实，依法维护市水电设备公司的合法权益。被上诉人徐永明二审辩称，一审法院事实查明清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意市水电设备公司的上诉请求、事实和理由。具体理由如下：（一）徐永明与市水电设备公司就买卖涉案房屋达成合意，签订的《协议书》合法有效，房屋买卖合同关系成立，双方均应当依照协议内容履行各自的义务。上述协议就双方买卖涉案房屋进行了具体约定，包括具体的标的房屋、房屋总价、支付方式、房屋过户的责任承担等条款，具备了房屋买卖合同的主要要件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定；“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。徐永明已经按照《协议书》约定，向市水电设备公司支付了首期款，并且市水电设备公司也于2005年将涉案房屋交付给徐永明使用至今。结合事实情况和法律之规定，徐永明与市水电设备公司之间签订的《协议书》应当属于商品房买卖合同，双方显然构成买卖合同关系。市水电设备公司单方面提出该《协议书》为预约合同，显然是枉顾事实，恶意损害徐永明权益的说法。（二）市水电设备公司在（2019）粤0105民初8352号案件审理过程中，已经确认同意将涉案房屋的产权过户至徐永明名下。但在本案审理过程中又再次推翻此前的陈述，否认本案诉争《协议书》，该行为显然有违诚信诉讼原则。上述案件与本案审理属于同一法律事实，是一脉相承的同一案件，并非市水电设备公司所言的关联诉讼，市水电设备公司错误理解关联诉讼的定义。（三）自《协议书》签订多年来，徐永明一直催促市水电设备公司协助完成房屋买卖手续及过户手续，市水电设备公司均以正在审批过程中为理由推搪徐永明。且从徐永明提交的市水电设备公司回复中所示，涉案房屋至今未办理房产证的原因是市水电设备公司欠缴各项费用，房屋一直未予过户的责任在于市水电设备公司。根据法律相关规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。因此，市水电设备公司应当就其逾期履行合同承担相应的继续履行责任。另外，徐永明购买涉案房屋办理相应的公积金贷款手续需要市水电设备公司方面配合办理，市水电设备公司因欠缴费用迟迟未能配合徐永明办理，市水电设备公司现将未能申请贷款的原因归咎到徐永明身上，显然颠倒是非。（四）徐永明与市水电设备公司从未就相关过户费用达成由徐永明承担的合意，涉案房屋过户的费用应当按照法律规定各自承担。涉案房屋多年来未办理相应产权过户手续的过错责任在于市水电设备公司，如果涉案房屋产权过户手续因为市水电设备公司怠于履行合同过户义务导致过户费用增加，该费用也应当由作为违约方的市水电设备公司承担。市水电设备公司无权单方面强加责任于徐永明，更无权要求徐永明为市水电设备公司的违约行为承担责任。（五）徐永明因工作原因举家从外地迁移至广州生活，涉案房屋是徐永明目前唯一的居所，该房屋也自2005年交付给徐永明后，一直由徐永明自行居住使用至今。徐永明为办理涉案房屋的产权过户手续已经奔波多年，时至今日，徐永明最终只能寄希望于法院解决涉案房屋的产权过户问题。徐永明愿意继续履行双方签订的《协议书》，同意一次性支付涉案房屋的剩余房款给市水电设备公司，以便顺利解决本案纷争。因此，恳请二审法院依法驳回市水电设备公司的全部上诉请求。徐永明于2020年7月16日向一审法院起诉请求：1.市水电设备公司协助徐永明办理广州市海珠区前进路南园大街19号801房产权过户手续至徐永明名下；2.案件诉讼费用由市水电设备公司承担。一审法院认定事实：2005年11月7日，徐永明（购房人、乙方）与广州市水电设备安装有限公司穗安房地产置业分公司（售房单位、甲方），约定：甲方根据市水电设备公司有关批文，将公司座落于广州市海珠区南园大街19号801房出售给乙方，建筑面积共90.7823平方米，乙方愿以2680元/平方米购买，购款总计243297元；首期房款按购房款30%支付，共计73297元，分两次支付；首次在签订本协议书时支付，付款额肆万元整，第二次支付时间是正式签定购房合同之日（由甲方另行通知乙方），付款额33297元；剩余购房款170000元，采用与银行办理住房公积金按揭贷款方式支付，贷款期限为10年，由甲方协助乙方办理公积金按揭贷款；正式签定购房合同时间为正式同银行办理本房屋公积金按揭贷款时；首期房款中首次支付肆万元整后，乙方即可办理入住，甲方在乙方入住至正式签定购房合同期间，不能以入住为由收取房费；乙方按正式购房合同约定付清全部购房款后，甲方负责为乙方办理房屋所有权证，房屋产权归乙方所有；甲方在乙方付清全部购房款后二年内未办理好房屋所有权证，甲方应退回乙方已付的全部购房款，并赔偿乙方的相关损失；等。同日，徐永明向市水电设备公司支付了购房款40000元。2007年7月20日，徐永明的妻子向市水电设备公司支付了房款33297元。据《广州市不动产登记查册表》记载，海珠区前进路南园大街19号801房于2010年7月20日登记至市水电设备公司名下，房屋所有权取得方式为自建、分割；来函摘要显示来函单位为广州市土地利用发展中心，穗土利函（2018）465号关于恢复办理用地单位相关业务的函。徐永明曾起诉市水电设备公司，要求市水电设备公司办理涉案房屋过户至徐永明名下的手续及要求市水电设备公司承担过户产生的全部税费，案号为（2019）粤0105民初8352号。市水电设备公司在该案中答辩称：其司不同意将房屋过户至徐永明名下，除非徐永明同意支付办理过户手续时双方所应承担包括增值税及土地增值税在内的全部税费及诉讼费；1999年4月，由市水电设备公司开发建设的海珠区前进路南园新村19、20号通过竣工验收，并取得商品房预售许可证。2005年8月，为留住引进的人才，市水电设备公司同意将房屋以优惠价出售给徐永明。2005年11月7日，徐永明与市水电设备公司属下穗安分公司签订《协议书》，同时，徐永明在支付了首笔4万元后办理了入住手续。此后，由于各种原因，徐永明一直未曾办妥公积金贷款手续，双方也因此无法签订正式商品房预售合同。2010年7月，由于市水电设备公司原有房地产开发资质已注销，不再具备商品房销售资格，因此为房屋办理了产权证，由增量房转作为存量房管理。市水电设备公司认为房屋未曾办理过户手续的原因是徐永明当初无经济能力一次性支付全部购房款，又无法办理公积金贷款手续，致使无法按照一手房签订商品房销售合同及办理产权手续。如今楼价已大幅上涨，作为二手房交易过户将产生高额的税费，该费用应由徐永明支付。徐永明在（2019）粤0105民初8352号案中还提交了市水电设备公司综合管理部于2018年10月10日向公司领导发出的《关于徐永明申请解决房屋产权的请示》，载明“在支付了首期房款后，由于当时购房政策调整、公司欠缴土地出让金等因素，公司至今未和徐永明签订购房合同，该夫妻双方也一直在该物业居住至今，该夫妻双方已向公司就此解决房屋产权事项申诉过数次而未果”。后一审法院驳回徐永明的起诉，广州市中级人民法院以（2019）粤01民终18821号民事裁定书裁定驳回上诉，维持原裁定。广东省高级人民法院以（2020）粤民再172号民事裁定书裁定撤销一审法院及广州市中级人民法院裁定，指令一审法院进行审理。故一审法院立本案对徐永明、市水电设备公司之间的纠纷进行实体审理。据《购房资格证明》记载，徐永明具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点为2020年9月15日。一审诉讼中，双方明确徐永明现仍为市水电设备公司的员工。徐永明同意一次性向市水电设备公司支付剩余未付房款。一审法院认为，本案的争议焦点在于徐永明、市水电设备公司之间就涉案房屋是否建立了房屋买卖合同关系。市水电设备公司在本案中主张与徐永明签订的《协议书》仅仅是预约合同，而并非正式的房屋买卖合同。从徐永明签订的《协议书》来看，对于具体房屋的房号、面积、总价款、付款方式、办证时间、交付时间、违约责任等均有了明确具体的约定。根据市水电设备公司在（2019）粤0105民初8352号案中的答辩意见可以看出，市水电设备公司确有将房屋出售给徐永明的意思表示，且市水电设备公司当时表态只要徐永明负担税费即同意将房屋过户给徐永明。市水电设备公司现在本案中又认为《协议书》仅仅是预约合同，却也无法证实未能签订房屋买卖合同的原因在于徐永明，市水电设备公司也早已交付房屋给徐永明使用多年，市水电设备公司也接受了徐永明支付的首期房款。虽然对于未能办理公积金按揭贷款的原因双方各执一词，但从徐永明、市水电设备公司双方的陈述及行为来看，实质上徐永明、市水电设备公司之间就涉案房屋已经建立了房屋买卖合同关系。现徐永明同意一次性向市水电设备公司支付剩余未付房款，市水电设备公司理应协助徐永明办理房屋过户至徐永明名下的手续。市水电设备公司拒绝为徐永明办理过户手续的理据不足，一审法院不予采纳。故徐永明要求市水电设备公司办理房屋过户手续的诉讼请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年9月28日作出如下判决：市水电设备公司在判决生效之日起十日内协助徐永明办理广州市海珠区前进路南园大街19号801房产权过户至徐永明名下的手续，同时徐永明向市水电设备公司一次性支付房款170000元。一审案件受理费100元，由市水电设备公司负担。经查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，徐永明陈述其于2005年11月入住涉案房屋，市水电设备公司则认为徐永明于2005年12月入住涉案房屋。二审庭询中，市水电设备公司表示其从未否定过原先有售房给徐永明的意向，但徐永明一直未按《协议书》第二条第3点办理公积金按揭贷款，导致双方没有正常履行《协议书》，故现在无法将房屋卖给徐永明。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，徐永明提出诉请所涉争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合市水电设备公司的上诉请求和理由以及徐永明的答辩意见，本院确定本案争议的焦点是：徐永明主张市水电设备公司协助将涉案房屋办理过户至徐永明名下的诉请应否支持问题。现评析如下：根据一审查明的事实可知，广州市水电设备安装有限公司穗安房地产置业分公司与徐永明于2005年11月7日签订的《协议书》，约定广州市水电设备安装有限公司穗安房地产置业分公司根据市水电设备公司有关批文，将涉案房屋出售给徐永明，该协议还对具体房屋的房号、面积、总价款、付款方式、办证时间、交付时间、违约责任等作出了明确的约定。上述协议签订后，市水电设备公司于2005年年底将涉案房屋交付给徐永明使用，徐永明也向市水电设备公司支付了涉案房屋首期购房款。虽然双方当事人没有依照《协议书》的约定签订房屋买卖合同，但市水电设备公司在本案中亦无法证实未能签订房屋买卖合同的原因在于徐永明，结合双方上述履行行为，以及市水电设备公司在（2019）粤0105民初8352号案的答辩意见中确有将房屋出售给徐永明的意思表示，和市水电设备公司在本案二审庭审中表示不否认其原先有出售涉案房屋给徐永明意向的陈述内容，因此，本院对一审法院作出徐永明、市水电设备公司之间在实质上就涉案房屋已经建立了房屋买卖合同关系的认定，予以确认。鉴于徐永明同意一次性向市水电设备公司支付剩余未付房款，且无证据证明双方的房屋买卖交易继续履行存在法律上的障碍，据此，一审法院判决徐永明向市水电设备公司支付剩余未付房款的同时，支持徐永明主张市水电设备公司协助将涉案房屋办理过户至徐永明名下的诉请，并无不妥，本院予以维持。市水电设备公司主张驳回徐永明上述请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，水电设备公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由广州市水电设备安装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年三月二十二日书记员 李志康谢金泽