河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀09民终1023号 上诉人（原审被告）白花荣，女，1954年10月10日生，汉族，户籍所在地：甘肃省兰州市城关区。现住河北省肃宁县。 委托诉讼代理人：杜本学，男，汉族，1954年02月22日生，户籍所在地：拉萨市城关区，现住沧州市肃宁县，系上诉人丈夫。 被上诉人（原审原告）沧州千宸房地产开发有限公司，住所地：沧州经济开发区东海路20号靖烨科技园8号楼4层407-2室。 统一社会信用代码：911309000594335135。 法定代表人：周刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：马爱华，女，汉族，1987年9月7日，住沧州市运河区，该公司员工。 委托诉讼代理人：任学敏，河北东方伟业律师事务所律师。 上诉人白花荣因与被上诉人沧州千宸房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服河北省沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 白花荣上诉请求：1.撤销沧州市新华区人民法院（2020）冀0902民初1740号民事判决书，争议金额64700元；2.请二审法院依法予以改判；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原判决适用法律不当，认定事实不清。一、原审法院认为：原、被告签订的《地下停车场车位有偿使用协议》适用《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库的归属由当事人通过出售、附赠、租赁等方式约定”的规定。并由此认定“本案中原告将其投资开发的地下车位使用权转让给被告，原、被告就此签订的《地下停车场车位有偿使用协议》系双方真实意思表示，且不违反法律，行政性法规的强制规定，应为合法有效，双方应全面履行”。还认为：“原、被告系平等市场交易主体，”被告就“有权选择是否购买原告开发的商品房项目”。以上认定事实不清，适用法律不当，过于主观片面，有失公平。首先，原协议关于“现乙方拟购买本项目地下停车位使用权，双方就停车位使用权转让事宜达成如下协议。”其中“拟购买”的意思应认为上诉人只是计划购买案涉车位使用权，该协议应为意向协议。协议第三条第二款“本协议签订当日支付车位有偿使用费20000元”的表述是不真实的，以此认定“被告已向原告交付首付款20000元”是错误的，以此判定协议效力更没有道理。案涉小区花语馨苑2018年5月19日开盘，因系住宅车位地下室捆绑销售，上诉人选购了5-1-1501#住宅及车位一个，9.6平方地下室一个（见选房订单）。2018年5月24日交付定金100000元，2018年7月付273280元，2018年11月21日前分两次付669248元，共向被上诉人支付1042528元（有上诉入和被上诉人工作人员微信聊天记录及pos机刷卡回单为凭）。其中：购房款973728元，地下室28800元，团购费20000元，另余20000元被被上诉人强行扣做车位首付款，并非上诉人签订协议当天支付了车位有偿使用费20000元。因此，不能把这20000元认定为上诉人向液上诉人交付的车位首付款。其次，物权法七十四条规定开发商对建筑区划内规划用于停放汽车的车位，车库可以出售、附赠、租赁。被上诉人为什么还要费尽心思搞个使用权有偿转让的法外合同？这是因为案涉车位是小区容积率以外的不计容建筑。2016年《不动产登记暂行条例》第36条规定：“办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所，公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。”花语馨苑项目占地101397平米，建筑面积182423平米，容积率1.8。该小区住宅和商铺卖完后，小区范围内的土地使用权也要随之转到全体业主名下。地下车位作为不计容积建筑，虽然被上诉人支付了初始建筑成本，但却是建在全体业主共有土地的下面。因其没有分担土地使用成本，也就没有所依附的土地使用权，故不能办理产权登记。所以，被上诉人才精心设计了个使用权转让的无名格式合同。其目的就是想脱离买卖合同相关法律和租赁合同相关法律的限制，在法律规定的典型（有名）合同之外，按自己的意图和利益另行造出一个使用权转让合同，以规避正常不动产买卖中产权办理之责和正常租赁中租期，租金的限制性规定，同时还能获得相当于车位买卖的价款。该协议的形式、条款、内容等都是被上诉人单方聘请专业的法务团队自行设计、拟定。上诉人对被上诉人提供的这种无名格式合同，没有对合同的形式、条款、内容的决定权和选择权，只有对该合同的接受和不接受两种选择，且这么深的套路，远不是一般民众可以轻易识别的。加之先付款后出合同的现实，客观上上诉入已经失去了“选择是否购买原告开发的商品房项目”的主动权。只能被动地接受被上诉人提供的不平等协议。原判决以“原被告系平等市场交易主体”，就认定“被告有权选择是否购买原告开发的商品房项目”未免有失偏颇。被上诉人明知案涉车位不能办理产权登记，不但在房屋认购时不尽告知义务，还以买房必买车位向上诉人捆绑推售，待将上诉人购房款证到帐后，又设计车位使用权有偿转让协议规避法律，逃避责任，其诚实信用已荡然无存。其三、被上诉人作为《地下停车场车位有偿使用协议》的提供方，通过该协议，不仅可以获得相当于出售车位的对价款收益，而且还免除了出售车位中的诸多责任和义务，避免了长期租赁车位的部分无效和维修义务。而上诉人支付了相当于购买车位的对价款，却无法获得物权法认可的排他性所有权，不仅不能出售、抵押、继承，甚至连使用权也有最长期限的限制，这未能体现合同的公平合理原则。该《地下停车场车位有偿使用协议》约定：“车位使用期限自本协议签订之日起至期满20年止，期满后甲方同意乙方继续无偿使用该车位并无需另行签订其他协议，直至车位用地范围内的土地使用权依法到期。甲方不负责办理车位产权登记及租赁备案等政府手续。”这种车位使用权，对于上诉人而言，既没有所有权上的确定性和期待 性，又没有租赁上的合理性和合法性，当这种法律规定之外的使用权与法律规定的所有权，抵押权等法定物权发生矛盾时，这种使用权就有可能得不到保障。因上诉人获得的只是债权而非物权，且不说20年后被上诉人是否存在还是未知，若其因债务纠纷案涉车位被执行扣押，上诉人想维护其使用权转让的权益就找不到相关具体的法律依据—（见（2018）渝民终122号（2019）粤民申12638号、（2019）最高法民终56号判例）。因此，如果判决《地下停车场车位有偿使用协议》合法有效，就使其逃离了典型合同的具体法律规制，由此，格式合同和无名合同相互配合，成为强者侵夺弱者权益最有力的工具。可见，原判决未能体现法律的公平正义原则。二、《地下停车场车位有偿使用协议》属于被上诉人单方拟定提供的格式合同，《民法典》第498条；《合同法》第41条规定：对格式条款的理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。《中华人民共和国物权法》第74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售、附赠、或者出租等方式约定。《地下停车场车位有偿使用协议》约定：上诉人缴纳车位使用费只享有案涉车位的使用权，使用期限自本协议签订之日起至期满20年止，期满后甲方同意由乙方继续无偿使用该车位。甲方不负责办理车位产权登记及租赁备案等政府备案手续。可见，被上诉人在协议中只转让了车位的使用权，对车位的处分权没有转让，因此，案涉车位的所有权也没有转让；由于该车位系非计容建筑的原因，被上诉人对该地下停车场不能力理产权登记，其对该地下停车场划分若干车位，每个车位也不能办理独立的所有权登记，不能成为一个独立的所有权，故不能通过出售，附赠等方式转让，受让人也不能通过购买，附赠等方式获得所有权；被上诉人拟定的《地下停车场车位有偿使用协议》是用益物权的让渡合同，而非所有权转移合同。在我国现行的民法体系中，设立使用权从所有权中剥离并单独让渡的制度只有两大类：一是物权法中的资源使用利用权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；二是合同法中的租赁合同制度、融资租赁合同制度、借用合同制度。本案的车位有偿使用协议，与资源使用利用权、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权无关；也不同于融资租赁合同，因使用权的有偿性，也有别于借用合同，唯有租赁合同与之接近。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同有两个特点：一是租赁合同是转移财产使用权的合同，一方将财产的使用权和收益权让渡给另一方；二是租赁合同是有偿合同，受让一方为使用该财产向对方支付一定的费用。最高法院2017民事指导与参考第70辑刊登的江苏高院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》第一部分中三之2之（2）认为：商铺长期使用权（通常是超过20年以上的使用权，与经营者取得的土地使用权期限相同）转让，实为租赁，应认定为属于租赁合同，对于超过20年的，超过部分无效。被上诉人向上诉人转让的是车位使用权和使用权年限，该《地下停车场车位有偿使用协议》符合租赁合同特征，该协议名为有偿使用协议，实为租赁协议。 协议约定：车位使用费12000元，期限20年，期满后甲方同意乙方继续无偿使用该车位，直至车位用地范围内的土地使用权依法到期。花语馨范土地使用期至2088年，被上诉人允诺上诉人对该车位的实际使用时间应为68年，否则，使用费120000元就不能成立。按照分摊原则，20年租金应为：35294元。综上所述，请求二审法院依法撤销新华区人民法院（2020）冀0902民初1740号判决书，改判上诉人和被上诉人签订的《地下停车场车位有偿使用协议》为租赁协议，租期20年，租金35294元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。 沧州千宸房地产开发有限公司答辩称，上诉人对双方签订的地下停车场车位使用协议是清楚理解的，且该协议不违反法律行政法规的强制性规定，是双方自愿平等协商一致的情况下签订的合同。协议真实有效，本着诚信原则，双方应依法依约履行，请求驳回上诉、维持原判。 沧州千宸房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付原告2019年8月30日到期的地下停车场车位使用费5万元；2.依法判令被告支付原告以5万元本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月31日计算至实际履行完毕之日止的逾期利息损失；3.依法判令被告支付原告视为到期的地下停车场车位使用费5万元；4.依法判令被告支付原告以5万元本金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%，自2019年8月31日起计算至实际履行完毕之日止的逾期利息损失；5.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明，荣盛花语馨苑小区由千宸公司投资建设，该项目取得不动产权证、建设用地规划许可证，该小区一期一批（1#、4#、6#、7#、18#、19#、20#、S2#、S3楼及地下车库）于2018年4月17日取得建设工程规划许可证。 2018年，被告向原告购买花语馨苑小区商品房。2019年4月22日，原告（甲方）与被告（乙方）签订地下停车场车位有偿使用协议，约定：一、乙方以120000元有偿使用编号为A-168号车位。二、车位使用期限自本协议签订之日起至期满20年止，期满后甲方同意由乙方继续无偿使用该车位并无需另行签订其他协议，直至车位用地范围内的土地使用权依法到期。甲方不负责办理车位所有权登记及租赁备案等政府手续，乙方对上述事项已充分理解并予以认可。三、乙方签订当日支付车位有偿使用费首付款20000元，剩余费用分2期付清，付款日为：2019年8月30日前支付50000元；2020年8月30日前支付50000元。五、乙方按本协议约定支付应缴车位款后，甲方将2020年9月30日前为乙方办理车位使用凭证，凭证办理完成视为交付，开始计算车位使用期限，乙方逾期办理车位使用凭证的，2020年9月30日视为交付日。现被告已向原告交付首付款20000元，剩余款项未交付。原告已于2020年9月30日开始为已交付车位全款的业主办理车位交付手续。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中，原告将其投资开发的地下车位使用权转让给被告，原、被告就此签订的地下停车场车位有偿使用协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应全面履行。被告应依约应于2019年8月30日交付50000元，于2020年8月30日前交付50000元。因原、被告未约定逾期付款违约金，本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，被告应按照以一年期贷款市场报价利率为基础，参照逾期罚息利率标准向原告支付违约金。被告虽称房子和车位是捆绑销售，地下停车场车位有偿使用协议由原告胁迫签订。但原、被告系平等市场交易主体，被告有权选择是否购买原告开发的商品房项目，故对被告的该项抗辩，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：被告白花荣向原告沧州千宸房地产开发有限公司支付地下停车场车位使用费100000元及违约金（按照50000元和以一年期贷款市场报价利率为基础参照逾期罚息利率标准，自2019年8月31日计算至2020年8月30日；按照100000元和以一年期贷款市场报价利率为基础参照逾期罚息利率标准，自2020年8月31日计算至实际清偿之日止）。案件受理费1150元，由被告承担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据；二审查明事实同一审法院一致。 本院认为，2019年4月22日，上诉人白花荣因与被上诉人沧州千宸房地产开发有限公司签订地下停车场车位有偿使用协议，该协议主要约定：上诉人方以120000元有偿使用编号为A-168号车位，车位使用期限自本协议签订之日起至期满20年止，期满后甲方同意由乙方继续无偿使用该车位并无需另行签订其他协议，直至车位用地范围内的土地使用权依法到期。甲方不负责办理车位所有权登记及租赁备案等政府手续，乙方对上述事项已充分理解并予以认可，签订当日支付车位有偿使用费首付款20000元，剩余费用分2期付清。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故上诉人与被上诉人签订的地下停车场车位有偿使用协议，符合法律规定，双方当事人应当按照协议的约定全面履行。上诉人方上诉提出该协议不符合法律规定的主张，本院不予支持。同时，上诉人提出该协议系格式条款，对格式条款发生争议应当按照通常理解予以解释；有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案涉及的协议约定的权利义务关系明确具体，协议内容不产生解释异议，且内容符合法律规定，故上诉人的该项主张，本院不予采纳。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,418.0元，由上诉人白花荣承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 苗笑臣 审 判 员 位海珍 审 判 员 葛淑红 二〇二一年三月二十日 法官助理 张 坤 书 记 员 曹鑫红