湖北省团风县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1121民初868号原告：武汉乐影文化娱乐公司，住所地：武汉市江岸区江汉路118号港澳中心6层1-7室，统一社会信用代码：91420102MA4KNFOW09。法定代表人：詹必成，董事长。委托诉讼代理人：王晓彬，北京计魁律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：湖北鸿园实业有限公司，住所地：团风县团风镇罗家窑村部，统一社会信用代码：914211210823112155。法定代表人：童建文，总经理。委托诉讼代理人：孙洪清，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人:黄石大智商业运营管理有限公司，住所地：黄石市黄市港区代司里八号，统一社会信用代码：91420200MA4887CP5D。委托诉讼代理人：陆红斌，男，1978年10月10日出生，汉族，江苏省高邮市人，住黄冈市黄州区，该公司股东，代理权限为特别授权。原告武汉乐影文化娱乐公司与被告湖北鸿园实业有限公司及第三人黄石大智商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告武汉乐影文化娱乐公司（以下简称“乐影公司”）委托诉讼代理人王晓彬，被告湖北鸿园实业有限公司（以下简称“鸿园公司”）的委托诉讼代理人孙洪清，第三人黄石大智商业运营管理有限公司（以下简称“大智公司”）的委托诉讼代理人陆红斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乐影公司向本院提出诉讼请求，1、请求判决原告乐影公司与第三人代理被告鸿园公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，继续履行；2、判令被告鸿园公司返还原告乐影公司交付的履约保证金300000元；3、判决被告鸿园公司赔偿违约损失，自2019年1月1日起至本案判决生效日止，按照双方合同9.3约定方式计算；4、诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告乐影公司增加了诉讼请求律师的代理费用6万元。事实与理由：被告鸿园公司于2015年在团风县城开发建设“鸿园未来城”项目，2016年8月12日，被告鸿园公司委托第三人大智公司对其建设项目中商业项目进行招商，2017年3月20日，原告乐影公司与被告鸿园公司委托的第三人大智公司签订了《房屋租赁合同》，并且将该合同交付被告鸿园公司确认。合同约定，原告乐影公司租赁被告鸿园公司“鸿园未来城”商业楼三层2300余平方米场地空间，用于影视娱乐及相关配套经营，租赁期间为2019年至2038年12月31日。租金按合同第八条8.3.1所列表格记载支付。按照合同约定，该房屋场地交付给原告的时间最迟是2018年7月1日。原告乐影公司按合同约定，于2017年4月12日向第三人账户支付履约保证金300000元，但至今被告鸿园公司没有向原告乐影公司支付租赁场地。故原告乐影公司具状诉请法院。被告鸿园公司辩称，1、《房屋租赁合同》是原告乐影公司与第三人大智公司签订的，不是原告乐影公司与被告鸿园公司签订的，根据合同的相对性原则，原告乐影公司只能向合同的相对人主张权利，与被告鸿园公司无关；2、原告乐影公司的300000元履约保证金缴纳给了第三人大智公司，没有交给被告鸿园公司，招商合同中明确了客户缴纳的所有款项均由被告鸿园公司收取，故原告乐影公司要求被告鸿园公司返还300000元履约保证金没有事实和法律依据；3、被告鸿园公司没有违约，且原告乐影公司关于违约金的诉请不具体，不明确，故请求驳回原告乐影公司的诉讼请求。第三人大智公司辩称，我公司认可原告乐影公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：对原告乐影公司提交的授权委托书、房屋租赁合同及客户确认单，因被告鸿园公司在授权委托书及客户确认单上有被告方的签名或加盖公章，故被告鸿园公司的异议不成立。对原告提交的银行流水明细，虽然被告鸿园公司与第三人大智公司在招商代理运营管理合同中约定了招商过程中的所涉及客户缴纳的所有款项均由被告收取，实际收款人是第三人大智公司，但该约定系被告鸿园公司（委托人）与第三人大智公司（受委托人）之间签订的，对原告乐影公司没有约束力，故被告鸿园公司的异议不成立。对原告乐影公司提交的设计合同，因被告鸿园公司与第三人大智公司之间及第三人大智公司与原告乐影公司间未约定该项内容，且该平面设计系原告乐影公司单方制作，既无签订时间，又无付款证据，故被告鸿园公司对该项内容异议成立。对被告鸿园公司及第三人大智公司提交的招商代理运营合同，因该合同系被告与第三人签订的，对原告乐影公司没有约束力。故原告乐影公司的异议成立。依据经过质证的证据及当事人的陈述，查明如下事实：2016年8月12日，被告鸿园公司与第三人大智公司签订了授权委托书，被告鸿园公司委托第三人大智公司对被告鸿园公司开发的“鸿园未来城”项目商业性质的房屋进行招商租赁及签订房屋租赁合同并进行运营管理和物业管理，以及住宅房屋的销售及签订物业管理合同并进行物业管理工作。委托期限为2016年8月12日起至被告鸿园公司与第三人大智公司协议约定终止日止。2017年3月20日，原告乐影公司与第三人大智公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告乐影公司租赁被告鸿园公司“鸿园未来城”商业楼三层2300余平方米场地空间，用于影视娱乐及相关配套经营，租赁期间为2019年1月1日至2038年12月31日。该房屋场地交付给原告乐影公司的时间最迟是2018年7月1日。原告乐影公司按合同约定，于2017年4月12日向第三人大智公司支付了履约保证金300000元，房屋交付时间到期后，被告鸿园公司未按约定的时间交付房屋场地。另查明，原告乐影公司于2017年4月12日向第三人大智公司支付履约保证金300000元，该款一直在第三人大智公司账户上，没有转交给被告鸿园公司。还查明，2010年1月20日，被告鸿园公司与第三人大智公司签订了终止“鸿园未来城”《代理销售合同》、《招商代理运营管理合同》及《前期物业服务合同》协议书。原告乐影公司与被告鸿园公司委托第三人大智公司签订的《房屋租赁合同》中的房屋场地现已腾空。本院认为，原告乐影公司与第三人大智公司签订的房屋租赁合同，系在被告鸿园公司授权给第三人大智公司后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同为有效合同。合同签订后，当事人应严格按合同履行义务。因被告鸿园公司未按合同履行义务，且原告放弃了解除合同的权利，故原告乐影公司主张继续履行合同的请求符合法律规定，本院予以支持。原告乐影公司向第三人支付了300000元履约保证金，而第三人大智公司系在被告鸿园公司的授权下与原告乐影公司签订的合同，虽然被告与第三人对收取客户款项有约定，但对原告乐影公司没有约束力，因原告乐影公司与被告鸿园公司的《房屋租赁合同》仍在履行，而履约保证金是为了履行合同的顺利实施，故原告乐影公司请求被告鸿园公司返还300000元履约保证金的主张，本院不予支持。原告乐影公司与第三人大智公司签订的合同虽然对违约损失进行了约定，但原告乐影履行合同过程中未造成实际损失，且合同仍在履行过程中，故原告乐影公司主张被告鸿园公司赔偿违约损失的请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和合同法》第六十条，第一百零七条、第三百九十六条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告武汉乐影文化娱乐公司与被告湖北鸿园实业有限公司授权第三人黄石大智商业运营管理有限公司签订的《房屋租赁合同》继续履行，限本判决生效后六十日履行完毕。二、驳回原告武汉乐影文化娱乐公司其他诉讼请求。案件受理费5400元，由原告武汉乐影文化娱乐公司负担2700元，被告湖北鸿园实业有限公司公司负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院，审判长  邹银林审判员  赵德明审判员  饶艳军二〇二一年三月五日书记员  余方伟