辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终8925号上诉人(原审原告)：沈阳锅炉厂，住所地：沈阳市铁西区北一西路56号。法定代表人：高国胜，该厂厂长。委托诉讼代理人：李迪，辽宁睿金律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈斌，男，该厂工作人员。被上诉人(原审被告)：沈阳金希玻璃制品有限公司，住所地：沈阳市铁西区北一西路56号。法定代表人：孙晓平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩振毅，辽宁法信律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝亮，男，该公司工作人员。上诉人沈阳锅炉厂因与沈阳金希玻璃制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳锅炉厂上诉请求：1.请求二审法院依法撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2369号民事判决书，依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求。2.案件受理费、上诉费全部由被上诉人承担。事实理由如下，一审法院认定没有任何相关依据，且自相矛盾的证言，主观臆断被上诉人不是恶意拖欠租金，违背事实和法律。一审法院认定上诉人厂长答应暂缓履行没有任何依据。证人高国胜的笔录没有表述同意暂缓履行租金。2017年12月27日锅炉厂发生火灾后，被上诉人找厂长研究减免租金和赔偿问题。厂长答复暂缓履行的说法根本不存在。证人高国胜在一审的证言不真实，自相矛盾。一审法官询问证人的方法存在问题，证言不应采信。一审认为被告拖欠租金并非恶意，不宜解除双方签订厂房租赁合同，这一认定违背事实和法律规定。并不是只有恶意违约才可解除合同，只要违背了合同约定的解除条款，或者违背了法律强制性规定就可以解除合同。沈阳金希玻璃制品有限公司辩称：1.上诉人没有保持租赁物在承租期间符合约定的用途，构成违约。2017年12月27日上诉人院内另租给案外人的房屋内突发大火将被上诉人厂房内正在使用的部分设备及原材料烧毁。消防大队查封了锅炉厂的房屋及电力设备，房屋直到2018年3月才启封变压器至今没有启发，火灾给被上诉人造成重大财产损失，包括已经签订的加工合同，违约赔偿、外租场地加工费用增加，自己花费50万元，增加一台变压器，还有火灾的直接损失合计超过200万元2.被上诉人在上诉人同意展缓履行合同后，仍给付了部分租金，不存在恶意违约的行为。事故发生后，上诉人和被上诉人协商免部分租金。上诉人法定代表人答复说，我俩的账不是一天就能算完的，以后再说。等拆迁之后再进行赔偿，不能让你损失太大，表明了同意赔偿并同意租金展缓给付。在实际履行中，上诉人资金紧张时，就像被上诉人取钱，年底清算。在2018年2月到2019年8月期间，被上诉人继续给上诉人租金14.5万元。上诉人法定代表人作证时说，我记得2018年上半年之前是不欠租金的。事实证明被上诉人不存在恶意违约行为3。高国胜是上诉人的老厂长在法庭作证时并没有受到任何、胁迫或诱导，内容真实，法庭提问核实。是否找其协商赔偿问题，实属正常。请求二审法院驳回上诉人请求。沈阳锅炉厂向一审法院起诉请求：一、请求法院判决原、被告解除《厂房租赁合同》。二、请求人民法院判决被告将租赁厂房恢复原状（拆除被告在厂区院内即租赁房屋内构建的全部附属设施）并腾空租赁厂房交还原告。三、请求法院判决被告向原告支付拖欠的租金320000元及违约金暂计10000元，共计330000元。四、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第三项诉讼请求变更为请求法院判决被告向原告支付拖欠的租金320000元，违约金暂计10000元，并自2017年8月1日起按每月13333元计算租金至租赁厂房实际腾空之日止。一审法院认定事实：经本院审理查明，2015年8月1日，原告沈阳锅炉厂（甲方）与被告沈阳金希玻璃制品有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的厂房（车间南跨），坐落在铁西区，沈阳锅炉厂院内，租赁建筑面积约3000平方米。厂房租赁期限为1年，2015年8月1日至2016年7月31日止，如厂不动迁，合同顺延。年租金为人民币壹拾陆万元整（￥：160000元整），每壹年付清人民币壹拾陆万元整，乙方应按时缴纳租金，不得拖欠，如逾期不交租金，甲方有权终止合同。另查明，2017年12月27日，沈阳锅炉厂院内发生火灾，导致包括被告在内的多家租户财物受损，且原告提供的变压器因被查封至今无法正常使用。另，根据被告的申请，原告的原厂长高国胜出庭作证，其证实因原告没有账户，被告交纳房租都是转款到原告工作人员个人账户内。火灾发生后，被告人员找高国胜协商赔偿事宜，要求减免租金，高国胜答复：“咱俩的账不是一天就能算完的，以后再说，等拆迁之后再进行赔偿，不能让你损失太大。”另查明，2018年2月8日至2019年8月31日，被告以及案外人沈阳嘉通玻璃有限公司工作人员向原告工作人员个人账户转款共计14.5万元。上述事实，有双方当事人陈述、原告提供的《厂房租赁合同》、被告提供的火灾事故认定书复印件、照片、转账记录、证人证言等证据，经开庭质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，合同合法有效受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于原告要求解除双方签订的《厂房租赁合同》，并要求被告腾空租赁厂房的问题，因发生火灾后，被告找到原告厂长协商赔偿事宜，要求减免租金，原告厂长答复可以暂缓履行，被告拖欠租金的行为并非恶意，考虑有利于生产经营正常进行，不宜解除双方签订的《厂房租赁合同》，故对原告的该两项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告支付租金问题，因双方对火灾赔偿方案尚未达成一致意见，现原告要求被告支付租金，被告应按合同约定缴纳租金。关于租金数额问题，根据证人高国胜陈述，2018年3、4月份被告向其个人账户转款交纳租金。高国胜退休后，被告因不知高国胜已退休，仍向高国胜个人账户转款，则2018年5月30日、6月30日、7月30日、9月30日、11月2日向高国胜个人账户转款不宜认定为被告缴纳的租金，被告与高国胜之间构成不当得利关系，双方可另行协商或诉讼解决。另，被告与案外人沈阳嘉通玻璃有限公司共同向原告工作人员个人账户转款缴纳租金，被告称所交租金是两家公司各交一半，结合被告提供的银行流水明细和收款收据，2018年2月8日至2019年8月31日期间，被告向原告缴纳了租金17500元（35000元/2），被告应向原告补缴2017年8月1日至2019年7月31日的租金302500元（160000元*2-17500元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳金希玻璃制品有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告沈阳锅炉厂2017年8月1日至2019年7月31日的租金302500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6250元，减半收取3125元，由原告沈阳锅炉厂承担206元，由被告沈阳金希玻璃制品有限公司承担2919元。（原告已垫付，被告直接给付原告）二审中，上诉人沈阳锅炉厂向本院提交证人高国胜书面手写材料《事情经过》一份。证明，高国胜在原审出庭作证时所陈述的内容其真实意思表示与原审判决中所认定的根据证人证言得出的上诉人沈阳锅炉厂厂长答复可以暂缓履行的结论与事实不符。一审证人证言缺乏稳定性，不能作为认定案件事实的依据。是高国胜主动向沈阳锅炉厂提供的证据。沈阳金希玻璃制品有限公司司发表质证意见为：对证据真实性合法性关联性均有异议。1.该份证据的出具时间是2020年7月30日，是在原审判决已经送达之后；2.高国胜身体健康如果作为证人完全可以今日到庭接收法庭和当事人的询问，上诉人提交高国胜书写的事情经过不符合民诉法关于证据的相关规定。证人在没有合理理由的情况下不出庭作证无法证明其证言的真实性。3.高国胜在原审庭审过程中已经对双方事情经过做了完整的叙述，现改变其证言陈述原因不清。该份内容也存在大量涂改，明显并非一次性书写，也和事实不符。被上诉人一直经营状况良好不存在经营不善问题。沈阳金希玻璃制品有限公司向本院提交租赁期间的付款凭证,包含沈阳嘉通玻璃有限公司付款凭证,截至2017年12月31日前沈阳嘉通玻璃有限公司、沈阳金希玻璃制品有限公司共应付租金金额为891174.98元。向沈阳锅炉厂支付房屋租金为1065000元。2018年2月8日至11月2日支付95000元。2019年7月29日至8月31日支付50000元。2020年7月29日至2020年9月14日共支付478674.89元。上述合计1688674.89元。沈阳嘉通玻璃有限公司从2014年2月13日至2020年9月30日，应付租金862008.27元。沈阳金希玻璃制品有限公司从2015年8月1日至2020年9月30日至应付租金为826666.62元。合计应付金额为1688674.89元。上述付款凭证中包含四笔支付给李洪文的款项17.5万元，其中2014年2月13日5万元、2014年9月28日3万、2014年10月10日4.5万元、2015年1月30日5万元。沈阳锅炉厂现对李洪文的收款持有异议。对其他付款事实没有异议。2020年9月15日，沈阳嘉通玻璃有限公司、沈阳金希玻璃制品有限公司与沈阳锅炉厂进行对账并出具《对账说明》，载明：经沈阳嘉通玻璃有限公司、沈阳金希玻璃制品有限公司与沈阳锅炉厂双方相关人员的核实，自双方签订房屋租赁合同之日起至2020年9月底止，全部租金已支付完毕。有签字盖章。2020年9月17日沈阳锅炉厂退回的房屋租金308674.89元。同日和18日，沈阳金希玻璃制品有限公司将该租金款额再次转账给沈阳锅炉厂，均被沈阳锅炉厂退回，并将收取房屋租金的账号注销。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。另查明，沈阳锅炉厂为集体企业。沈阳嘉通玻璃有限公司和沈阳金希玻璃制品有限公司为民营企业。李洪文为沈阳锅炉厂员工。本案审理中，沈阳嘉通玻璃有限公司和沈阳金希玻璃制品有限公司对给付租金的事实问题，其表述鉴于本案沈阳锅炉厂的意见，给付租金的顺序以先履行给付2014年沈阳锅炉厂与沈阳嘉通玻璃有限公司合同的租金。截止沈阳锅炉厂起诉时间和截至2020年9月30日，沈阳嘉通玻璃有限公司不欠付租金。目前截至2020年9月30日沈阳金希玻璃制品有限公司欠付沈阳锅炉厂租金为308674.94元。本院认为，上诉人沈阳锅炉厂与被上诉人沈阳金希玻璃制品有限公司于2015年8月1日签订的《厂房租赁合同》合法有效。本案争议焦点为沈阳锅炉厂与沈阳金希玻璃制品有限公司之间的租赁合同应否解除问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。案涉合同在2015年签订，约定租期为1年，后期未在签订书面的租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系。据此，沈阳锅炉厂请求解除其与沈阳金希玻璃制品有限公司之间的租赁合同关系（）符合法律规定，本院予以支持。关于沈阳金希玻璃制品有限公司应付沈阳锅炉厂租金数额问题，根据双方对账以及沈阳金希玻璃制品有限公司的陈述意见，截至2020年9月30日，沈阳金希玻璃制品有限公司欠付沈阳锅炉厂租金金额为308674.89元。沈阳锅炉厂请求给付欠付租金，本院予以支持。关于违约金问题，依据本案审理期间的对账结论，沈阳金希玻璃制品有限公司从2018年1月份开始欠付租金，每年应当支付租金为16万元。本案在审理期间，被上诉人沈阳金希玻璃制品有限公司向上诉人全额支付租金后，上诉人沈阳锅炉厂退还至沈阳金希玻璃制品有限公司，并将支付租金的账号注销，因此，期后所欠付租金，非沈阳金希玻璃制品有限公司原因所致。基于上述事实，本案违约金计算至2020年9月13日止。因本案给付租金的金额发生变化，本案就给付租金的情况，与沈阳锅炉厂诉沈阳嘉通玻璃有限公司案件一并考量作出判处。综上所述，沈阳锅炉厂的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2369号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初2369号民事判决第一项为沈阳金希玻璃制品有限公司于本判决生效之日起10日内给付沈阳锅炉厂截至2020年9月30日前房屋租金308674.89元；三、沈阳金希玻璃制品有限公司于本判决生效之日起10日内支付沈阳锅炉厂欠付租金的违约金（从2019年1月30日起至2019年8月19日止，以160000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率130%标准计算；从2019年8月20日起至2020年9月13日止，以308674.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算给付）；四、本判决发生法律效力之日起解除沈阳锅炉厂与沈阳金希玻璃制品有限公司厂房租赁合同；五、沈阳金希玻璃制品有限公司在解除合同之日起15日内将厂房恢复原状、腾空厂房交付沈阳锅炉厂；六、驳回沈阳锅炉厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6250元，减半收取3125元；二审案件受理费6250，均由沈阳金希玻璃制品有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 曹 岩审判员 吕长辉审判员 丁广昱二〇二一年三月二日法官助理史舒畅书记员杨佳玉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。