广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终25433号上诉人（原审原告、反诉被告）：韦宏旺，男，1985年9月15日出生，汉族，住广西马山县。委托诉讼代理人：吴电平，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市花都新凤凰酒店，住所地广东省广州市花都区迎宾大道大华二路38。投资人：王志国，该酒店经理。被上诉人（原审被告）：王志国，男，1975年5月22日出生，汉族，住广东省广州市花都区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。原审第三人：杜肖玲，女，1980年11月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。上诉人韦宏旺因与被上诉人广州市花都新凤凰酒店（以下简称新凤凰酒店）、王志国及原审第三人杜肖玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韦宏旺上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、四、五项；3.改判新凤凰酒店、王志国向韦宏旺赔偿2018年3月21日起装修施工、强行收回场地导致韦宏旺装修费用和设施设备用品的损坏及折旧损失35万元、至2020年8月31日合同期满营业纯收入损失132万元，共计167万元；4.改判王志国对新凤凰酒店向韦宏旺的上述支付义务承担连带支付责任；5.改判驳回新凤凰酒店的全部反诉请求；6.新凤凰酒店、王志国承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实大部分错误。1.对于本诉部分，一审判决没有认定新凤凰酒店自2018年3月21日起整体升级改造导致天花板漏水、停电、掉砂石等，导致韦宏旺无法营业，新凤凰酒店该日起强行提前违约、搬离物品、收回、拆毁涉案场地，没有按照约定将租赁物交付给承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其构成严重违约，应赔偿韦宏旺损失。一审法院适用涉案合同第九条约定认为应由韦宏旺负责维修不当，该条约定适用自然损坏漏水情形，并非本案人为造成的漏水等情形。一审判决认定韦宏旺与新凤凰酒店对剩余期限的装修费用各自承担一半责任，属认定事实错误。涉案场地租赁期限自2017年9月1日至2020年8月31日止，从2018年3月21日涉案餐厅无法正常营业起算的剩余租期为29.3个月。新凤凰酒店单方面严重违约，应赔偿韦宏旺装修费用折旧损失、设施设备用品损坏及折旧损失、营业纯收入损失。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定，投资人王志国应以其个人财产对新凤凰酒店的债务承担无限责任，一审法院不予支持韦宏旺对王志国的诉讼主张，属事实认定错误。2.对于反诉部分，一审法院认定韦宏旺存在逾期支付租金的违约情形，需支付2018年4月的租金，属认定事实严重错误。综合本案案情，韦宏旺无需承担2018年3月21日起的租金。（二）一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定属适用法律错误，应适用该法第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条及《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定。二审庭询期间另补充：根据本案各种证据形成的证据链，可以清楚证实本案是新凤凰酒店从2018年3月21日起整体升级装修造成漏水、落石、停电等情形，导致韦宏旺无法正常营业。新凤凰酒店、王志国二审答辩称，请法庭驳回韦宏旺的上诉请求。第一，本案租赁合同的相对方是韦宏旺与新凤凰酒店，王志国并非签订合同时的相对方，其仅是后来通过股权变更而成为新凤凰酒店的投资人，根据合同相对性，王志国不应承担责任，一审法院对此认定正确。第二，关于押金问题，鉴于韦宏旺有私刻公章的行为，此事件已经过派出所调查，韦宏旺也承认是私用公章，故关于十万元押金的相关举证责任应当由韦宏旺承担。第三，关于装修费的问题，韦宏旺找到了装修公司开具证明，该装修公司恰好是酒店高管人员所认识的，韦宏旺所证明的装修费用实际是虚假的，其更没有提供高额装修费的付款凭证。一审法院要求新凤凰酒店赔偿76000多元的费用，新凤凰酒店对此不服，一审法院已经充分考虑了韦宏旺所谓的损失。第四，关于收入损失的问题，一审法院已进行详细阐述，新凤凰酒店同意一审判决。最后一点，关于欠付租金问题，一审法院已认定韦宏旺构成违约，同时考虑到韦宏旺的损失等问题，即使其存在违约情形，押金也没有没收，一审判决已兼顾平衡了各方的损益。综上，同意按照一审判决履行。杜肖玲经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。韦宏旺向一审法院起诉请求：1.新凤凰酒店、王志国向韦宏旺赔偿2018年3月21日起装修施工、强行收回场地导致韦宏旺装修费用和设施设备用品的损坏及折旧损失350000元，至2020年8月31日合同期满营业纯收入损失1320000元，共计1670000元；2.新凤凰酒店、王志国退还押金100000元给韦宏旺；3.新凤凰酒店、王志国承担本案诉讼费用。新凤凰酒店向一审法院反诉请求：1.韦宏旺向新凤凰酒店、王志国支付2018年3月至2018年5月的租金30000元、赔偿新凤凰酒店、王志国物品损失32000元以及利息（利息以62000元为基数，从起诉之日，按年利率6%计算至付清为止）；2.诉讼费用由韦宏旺承担。一审法院认定事实：涉案场地位于广州市花都区迎宾大道大华二路38号一楼东边，涉案土地权属于广州市花都区新华街三华村东华经济合作社。韦宏旺与新凤凰酒店、王志国一致确认：涉案场地没有合法规划报建。一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问涉案场地的规划报建情况及土地性质，该局回函称：一、来文所述建筑于2004年5月取得《建设工程规划许可证》（A-200400075），建设规模：新景豪苑（H座），1幢，6层，建筑面积6116平方米；后于同年6月经《建设工程规划许可证》（A-200400199）加建一层，建筑面积1023平方米。后于2006年4月取得《建设工程规划验收合格证》（穗规验证［2006］772号），建设规模：新景豪苑H座，1幢，7层，建筑面积7763平方米（具体详见附件）。二、来文所述建筑所在地块的地号为9303105，权利人为广州市花都区新华镇三华村东华经济合作社，土地权利性质为集体土地使用权，土地证号为90××14，档案中记载的土地用途为商住，登记面积为2216.81平方米。2017年9月1日，韦宏旺作为承租方（乙方）与新凤凰酒店作为出租方（甲方）签订一份《租赁合同》，约定新凤凰酒店将涉案场地租给韦宏旺使用，租赁时间为2017年9月1日至2020年8月31日止，月租金为15000元，押金100000元，每月5日前缴交租金，逾期交纳视为乙方违约，逾期30天甲方有权收回场地、并没收全部押金，甲方的房屋、水、电或者家私及其他一切装修设备不得损坏，如有损坏或遗失乙方应照价赔偿，乙方装修中不得拆除或损坏房屋的主体外墙及消防、中央空调、抽风等原有设施，合同期满乙方归还给甲方无偿提供的物品（物品明细以后面的附表为准）、乙方投入的可动物品归乙方所有，不可动物品归甲方所有，乙方范围内的管理费、租金、水电费等一切费用，如果未按时交纳视乙方违约，甲方有权收回房屋，且押金不予退还，如乙方房屋内财物损失，甲方不负任何责任，乙方承租场地因天花漏水整修费用由乙方自行解决。2017年9月1日，韦宏旺作为乙方与新凤凰酒店作为甲方签订一份《餐厅补充协议》，约定：一、餐厅内所有电器线路开关控制以及招牌室外灯饰、监控、消防等设施，甲方提供给乙方使用，不得损坏，如有损坏照价赔偿。二、餐厅内所有地面、墙面的装修、装饰物品、天花不得随意拆损（装修除外）。三、厨房下水道、化粪池乙方要定期负责清理。四、甲方无偿提供如下物品给乙方使用，如有损坏及遗失由乙方照价赔偿，明细如下：1.空调3台：15000元；2.猛火灶台1个：5000元；3.2门冷藏冰箱2个：6000元；4.洗碗盘2个：6000元。五、合同期内，如乙方需转让经营权给新的承租方必须经甲方同意三方会面商谈后，达成一致方可转租，新的经营者必须履行原有合同条款；乙方在转租前应履行合同所有条款，违约处罚按合同条款处理、所有债权债务与甲方及第三方（新的承租方）无关。六、甲、乙双方共同遵守以上补充协议，且此补充协议与合同共同绑定才有效。韦宏旺向一审法院提交盖有新凤凰酒店公章的《收据》一份，上书写，韦宏旺转让新凤凰酒店东边餐厅押金人民币100000元整，谢晓波转入韦宏旺名下。新凤凰酒店、王志国对此证据不予确认，认为该公章真实性存疑。一审诉讼中，韦宏旺陈述：其交租至2018年3月，自2018年4月开始没有交租，2018年3月21日因新凤凰酒店、王志国装修导致一楼整个天花漏水无法经营，王志国在2018年5月1日直接将铲车开进场地破坏了，王志国还撬开餐厅门锁，将监控与公章拿走。新凤凰酒店、王志国陈述：韦宏旺在2018年3月起欠租，韦宏旺开始声称因为漏水，后来双方协商，韦宏旺补缴了之前的租金，我方在2018年2月接手后向韦宏旺催要租金，韦宏旺声称有漏水不支付租金，按照合同约定构成违约，我方可以收回场地，韦宏旺因经营不善也同意撤场，在2018年4月19日我方与韦宏旺进行协调，因韦宏旺要求退回押金100000元，我方没有收到押金，因此不同意退回，我方是在2018年5月1日收回场地的。一审诉讼中，韦宏旺陈述：其将2018年3月租金支付给了杜肖玲。新凤凰酒店、王志国陈述：我方不确认支付给杜肖玲的钱是租金。韦宏旺陈述：杜肖玲是不是新凤凰酒店员工不影响认定杜肖玲代表酒店收取租金的事实。2018年4月19日，韦宏旺与业主方代表签订一份手写补偿协议，但结尾处写明“以上7条款不具备任何法律条件。”一审诉讼中，韦宏旺陈述：王志国在2018年4月19日与王志国进行调解赔偿问题，韦宏旺有签字但没有确认同意。新凤凰酒店、王志国于2019年1月9日向一审法院申请律师调查令前往广州市公安局花都区分局新东派出所进行调查，并向一审法院提交广州市公安局花都区分局新东派出所出具的《报警回执存根》及《询问笔录》两份。《报警回执存根》显示2018年4月21日17时20分梁志平报警。2018年4月21日对梁志平的《询问笔录》记录，梁志平陈述他们新凤凰酒店没有授权对方使用我公司的公章。2018年4月22日对韦宏旺的《询问笔录》记录，其自2017年9月在新凤凰酒店一楼经营花都人家自家菜餐厅，该餐厅没有营业执照，挂靠新凤凰酒店的营业执照，该餐厅是从一名不知姓名的湖南籍女子手里顶下来，顶手费50000元，再给酒店押金100000元，该枚公章是该名湖南女子留下放在收银桌子里的，韦宏旺不知道是假的，用过给客人吃饭后开发票或者收据。2018年11月20日，新凤凰酒店向一审法院申请对上述《收据》的盖章是否为该酒店真实使用的公章进行鉴定。一审法院依法摇珠选定广东恒鑫司法鉴定所进行该次鉴定。2019年1月31日，新凤凰酒店、王志国向一审法院提交《关于公章鉴定补充意见书》，称根据“谁主张谁举证”原则，本案举证责任应由韦宏旺承担，而不应由我方承担公章鉴定的申请的举证责任。一审法院依法将上述情况告知广东恒鑫司法鉴定所，该鉴定所于2019年7月26日对此次鉴定作退案处理。韦宏旺向一审法院提交相片、视频、新闻报道、微信聊天记录、光碟等拟证明新凤凰酒店在2018年3月21日起装修施工，强行收回场地导致韦宏旺装修和设施设备用品的损坏及折旧，无法营业。其中与“财务”的微信中，韦宏旺在4月6日称“今个月铺租单要比我先得啊，无到时话我唔交租”，“财务”称“3月噶我到时番过去拿比你”；2018年4月12日，韦宏旺发出“新凤凰酒店财务杜肖玲女士您好，你们酒店方施工期间由2018年3月21号至4月12号不间断的出现漏水，漏电，还有沙石，碎砖散落，导致我一楼餐厅花都人家无法正常营业，需你们新凤凰酒店出面协商期间导致的损失和恢复我花都人家餐厅的原貌，所以四月份的铺租需要你们新凤凰酒店保证我花都人家正常营业的情况下方才予以支付铺租。”新凤凰酒店、王志国对此证据不予确认，认为漏水在合同签订时已告知，场地漏水并不能成为韦宏旺拒付租金的理由，韦宏旺生意不好无法承担租金，微信聊天记录及光碟与本案无关，并不是新凤凰酒店或王志国、股东协商此事，我方也没有委托代表与韦宏旺协商。韦宏旺向一审法院提交其与“新凤凰酒店财务杜肖玲”的微信聊天记录截图、支付给杜肖玲的支付宝转账记录11200元及微信转账记录3800元，拟证明其缴纳了2018年3月的租金，因当时新凤凰酒店的法定代表人在变更和接手，我方询问新凤凰酒店、王志国要账户和联系人，在2018年3月21日，杜肖玲发了支付宝给我方。其中微信聊天记录在2018年3月21日，“新凤凰酒店财务杜肖玲”发出“我是财务部杜肖玲，电话139××××0281”，韦宏旺发出“我支付宝给你，支付宝号发给我”，“新凤凰酒店财务杜肖玲”发出“电话号码系支付宝号码”，韦宏旺发出“微信比三千八，张卡唔够万五”“万五蚊转过去了”。新凤凰酒店、王志国对上述证据不予确认，认为我酒店财务并非杜肖玲，且我酒店也没有员工名为杜肖玲，也从未委托其收取租金。韦宏旺向一审法院申请律师调查令前往中国移动通信集团有限公司广东有限公司广州分公司，对电话号码139××××0281的机主姓名及身份信息进行调查，该公司于2019年8月20日回函，手机号码139××××0281自2010年1月22日至今登记机主姓名为杜肖玲，身份号码，已进行实名登记，目前为正常使用状态。韦宏旺向一审法院申请律师调查令前往国家税务总局广州市花都区税务局，对新凤凰酒店在2017年8月31日至2018年6月30日为员工购买社保清单进行调查，该局回函，其中2017年8月至2018年6月的职工名册中并无杜肖玲的记录。韦宏旺向一审法院申请律师调查令前往广州市人力资源和社会保障局，对新凤凰酒店在2017年8月31日至2018年6月30日为员工购买社保清单进行调查，广州市花都区社会保险基金管理办公室盖章确认新凤凰酒店参保人员为：商秀莹、王志国、黄伟坚、周伟东、莫希桂、张惠兴、孙春慧、钟嘉琪、廖小英、张洁莹。韦宏旺于2018年5月4日向新凤凰酒店发出律师函。新凤凰酒店、王志国不确认收到该份律师函。韦宏旺向一审法院提交其与广州市瀚诚装饰设计工程有限公司的《花都人家店报价清单》、《装饰装修工程施工合同》、《思迅-食通天方案预算》、《广州金瑜广告有限公司饮和食德广告费用预算》、《送货单》及《收据》若干张，拟证明韦宏旺装修和设施设备用品的损坏及折旧损失。其中《花都人家店报价清单》、《装饰装修工程施工合同》写明工程总造价为368508.9元。其中2017年8月15日的《收据》写明“花都人家第一笔装修款184254元”，2017年9月3日的《收据》写明“花都人家第二笔装修款147403元”，2017年9月30日的《收据》写明“花都人家装修款尾款36850元”。新凤凰酒店、王志国对此证据不予确认，认为新凤凰酒店、王志国的一位经理与公司认识，是韦宏旺因为诉讼自制的合同，装修几十万的流水是不可能的，装饰公司没有报过税，合同和收据不客观、不真实，韦宏旺投入的无非就是可移动的物品、招牌，其他设备都是原有的及装修，招牌广告和LED金额有怀疑，煤气管道配件投入是可移动物品，是固有成本的投入，对风帘机、铁架、LED真实性没有异议，但韦宏旺清场时已自行拆走。韦宏旺向一审法院提交结账单若干，拟证明其2018年3月21日至2020年8月31日合同期满营业纯收入损失。新凤凰酒店、王志国对此不予确认，认为是其自行制作，要求韦宏旺提供报税账本。韦宏旺曾向广州市花都区人民政府新华街道办事处信访，并曾与新凤凰酒店进行调解，但最终未能达成调解协议。一审诉讼中，韦宏旺明确其第一项诉讼请求的依据是：损坏和折旧损失是按照我方提交的有关装修类的工程款收据的金额，乘以29/36，得出剩余的残值。1320000元是按我方提交的收入登记，平均每月110000元，减去人工费用及应该交付给新凤凰酒店、王志国的租金、水电，扣除之后剩余的毛利是45000元，45000元乘以合同期限剩余的月份，等于1305000元，再加上2018年3月21日至3月31日，按照45000元乘以3，所以等于1320000元。一审诉讼中，新凤凰酒店、王志国明确其第一项反诉请求的依据为：韦宏旺应在每月5日前交付当月的租金，韦宏旺欠付2018年3、4月的租金，15000元/月×2个月，我方是将经营权转让给韦宏旺，里面有我方的设备和物品，韦宏旺已经全部清空拿走，合计26000元，利息标准参照民间借贷的标准。一审诉讼中，韦宏旺陈述：补充协议中的物品韦宏旺没有搬走。一审法院另查明，新凤凰酒店在2018年3月20日变更投资者名称为王志国。一审法院认为：韦宏旺、新凤凰酒店签订的《租赁合同》、《餐厅补充协议》是双方真实意思表示，依法成立有效，应恪守履行。本案的争议焦点为《租赁合同》、《餐厅补充协议》履行中何方存在违约行为。关于韦宏旺有无支付2018年3月租金，韦宏旺主张其将2018年3月租金交给杜肖玲，并提交了微信聊天记录，但根据韦宏旺申请律师调查令并向国家税务总局广州市花都区税务局、广州市人力资源和社会保障局调查结果显示，目前并无充分证据证明杜肖玲为新凤凰酒店的员工，因此一审法院对此不予采纳。同时，新凤凰酒店、王志国抗辩称韦宏旺欠交租金，并反诉韦宏旺支付2018年3-4月的租金，但在新凤凰酒店、王志国向一审法院提交的书面反诉状中，其陈述韦宏旺“于2018年4月份才交纳3月份的租金”，属于对韦宏旺支付2018年3月支付租金的确认，因此，一审法院认定韦宏旺已支付2018年3月租金。韦宏旺确认其在2018年4月没有缴纳租金，韦宏旺与新凤凰酒店、王志国亦确认新凤凰酒店、王志国在2018年5月1日进入场地，新凤凰酒店、王志国也确认在2018年5月1日收回场地。虽然韦宏旺陈述涉案场地天花漏水没有办法经营，但根据韦宏旺与新凤凰酒店的租赁合同第九条的约定，涉案场地天花漏水情况在签订合同时即存在。而且韦宏旺对其主张2018年3月21日新凤凰酒店、王志国装修导致天花漏水一事，并未提交充分证据证明，一审法院无法认定涉案场地在2018年3月21日至2018年5月1日期间无法正常使用，韦宏旺仍应支付2018年4月的租金15000元。因此，新凤凰酒店反诉韦宏旺向其支付2018年4月租金15000元及利息的诉讼请求，合理合法，一审法院予以支持。利息标准如下：以欠交租金15000元为基数，自2018年5月29日至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日计至付清之日止的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。韦宏旺未按照合同约定在2018年4月5日前支付2018年4月的租金，视为韦宏旺违约，韦宏旺与新凤凰酒店、王志国在2018年4月19日曾进行协商，但未达成一致意见，新凤凰酒店、王志国在2018年5月1日收回场地，合同已无法继续履行，因此一审法院确认《租赁合同》、《餐厅补充协议》已解除。《租赁合同》约定，每月5日前缴交租金，逾期交纳视为乙方违约，逾期30天甲方有权收回场地、并没收全部押金。韦宏旺欠交2018年4月的租金，至新凤凰酒店、王志国2018年5月1日收回场地，期间不足30天，不构成没收押金的条件。韦宏旺是否逾期交纳2018年3月租金，韦宏旺提交的其向杜肖玲交纳租金的微信聊天记录截图主张交纳时间为2018年3月21日，按照韦宏旺主张其交纳2018年3月租金逾期17天，新凤凰酒店虽然抗辩杜肖玲不是其员工，但其并未向一审法院说明韦宏旺具体交纳2018年3月租金的时间，因此一审法院认定韦宏旺逾期交纳租金并不构成没收押金条件。新凤凰酒店、王志国抗辩其没有收到韦宏旺交纳的押金，并对《收据》公章的真实性存疑，新凤凰酒店、王志国曾提出公章鉴定申请，但最终撤回该项申请，对其上述抗辩，并未提交其他证据予以佐证，一审法院不予采纳。因此，韦宏旺主张新凤凰酒店向其返还押金100000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。《租赁合同》、《餐厅补充协议》履行期间，韦宏旺主张涉案场地天花漏水没有办法经营，但未提交充分证据予以证明，韦宏旺确实存在逾期交纳租金构成违约的情形，但韦宏旺的违约情形并不当然导致新凤凰酒店可以在未与韦宏旺协商交接的情况下收回场地。韦宏旺对涉案场地的装修系其经营产生，对装修及设施设备也已实际使用，目前双方均未对涉案场地的设施设备及装修情况提供充分证据证明，韦宏旺与新凤凰酒店均陈述各自有设施及物品尚未清点，韦宏旺对涉案场地的租赁期限尚有一年多，新凤凰酒店在并未与韦宏旺交接的情况下收回场地有所不妥，但韦宏旺确实存在违约情况，因此一审法院酌定韦宏旺与新凤凰酒店对剩余期限的装修费用各自承担一半责任。因韦宏旺提交的《收据》中的部分金额无法确认是用于涉案场地，而且招牌、货款之类的《收据》金额不属于装修费用，因此一审法院通过韦宏旺提交的《花都人家店报价清单》、《装饰装修工程施工合同》及《收据》，认定其为涉案场地装修花费368507元，以租期36个月计算，一审法院酌定剩余期限15个月的装修价值为153544元，因此新凤凰酒店应当赔偿韦宏旺装修费用76772元。另外，韦宏旺未能提交证据证明新凤凰酒店、王志国损坏的设施设备清单，因此，对韦宏旺主张新凤凰酒店、王志国向其赔偿设施设备用品损坏及折旧损失的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。同理，韦宏旺确实存在逾期交纳租金构成违约的情形，韦宏旺的营业纯收入亦受到各方面因素的影响，并不能简单以韦宏旺提交的结账单予以计算，因此，对韦宏旺主张新凤凰酒店、王志国向其赔偿营业纯收入损失1320000元的诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。新凤凰酒店、王志国反诉主张韦宏旺赔偿其物品损失32000元的诉讼请求，新凤凰酒店、王志国于2018年5月1日收回涉案场地，其并未提交充分证据证明新凤凰酒店、王志国（应为韦宏旺，本院注）损坏了其物品的事实，韦宏旺对此也予以否认，因此一审法院无法确认损坏事实，对新凤凰酒店、王志国的该项诉讼请求，一审法院不予支持。因《租赁合同》、《餐厅补充协议》签订的合同相对方均为韦宏旺与新凤凰酒店，根据合同相对性原则，韦宏旺对王志国主张的全部诉讼请求，一审法院不予支持。杜肖玲经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年1月22日作出如下判决：一、广州市花都新凤凰酒店于本判决发生法律效力之日起十日内向韦宏旺返还押金100000元；二、广州市花都新凤凰酒店于本判决发生法律效力之日起十日内向韦宏旺赔偿装修费用76772元；三、韦宏旺于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市花都新凤凰酒店支付2018年4月租金15000元及利息，利息的计算标准为：以欠交租金15000元为基数，自2018年5月29日至2019年8月19日的按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日计至付清之日止的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回韦宏旺的其他诉讼请求；五、驳回广州市花都新凤凰酒店的其他反诉请求。案件受理费20730元，由韦宏旺负担18660元，由广州市花都新凤凰酒店负担2070元。反诉案件受理费675元，由韦宏旺负担163元，由广州市花都新凤凰酒店负担512元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，新凤凰酒店、王志国一审期间提供2018年4月19的手写补偿协议载明：“新凤凰餐厅和档口业主1.由于装修给餐厅带来影响，要求合理处理补偿，业主提出终止合同（该处下方注明‘业主方未明确提出合同终止合同’）：退回押金，合理补偿3个月租金；2.餐厅提出：装修要求补偿，退回押金。甲方提出退回押金十万补偿六万元，合计拾陆万整。《补偿六万元餐厅不同意》；3.业主条件从2018年4月1日后租金水电一切不与计算，退还押金十万，补偿陆万元整，合计拾陆万整。4.餐厅提出补偿拾伍万元整，退回押金十万元。业主方提出补偿拾伍万元不接收。十三万捌千，甲方也不接收。5.双方同意达成共计补偿七万陆仟捌佰整，退回押金十万元整（此条款业主方不同意）。6.双方商议共同达成此协议，确定2018年4月19日，在7.2018年4月20日二十四点时分确定有效，否则双方有权采取任何手段达到各自目的。”二审期间，各方当事人均确认韦宏旺在接收涉案场地时，租赁双方并无对场地的状况作记录留存。新凤凰酒店为个人独资企业。各方均确认涉案场地不再是韦宏旺退场时的状况。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，韦宏旺与新凤凰酒店、王志国因涉案租赁合同所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：涉案租赁合同解除的原因以及责任承担问题。关于合同解除的原因。涉案《租赁合同》虽约定“乙方承租场地因天花漏水整修费用由乙方自行解决”，但并无明确涉案租赁物在交付给韦宏旺时已存在天花漏水的瑕疵，该约定可以理解为租赁双方对于租赁场地天花在租赁期间出现漏水所产生整修费用的承担问题所作约定，仅凭该约定无法得出涉案租赁物在交付承租人时已存在漏水瑕疵的唯一结论，新凤凰酒店、王志国主张该约定即证明涉案租赁物在韦宏旺承租时已存在天花漏水瑕疵，依据不足，本院不予采纳。出租人对于租赁物所存在的瑕疵负有如实向承租人披露的义务，根据本案查明的事实以及各方当事人的陈述，在出租人向承租人交付租赁物时，租赁双方并无对租赁物的状况进行记录，在无充分证据证明出租人已向承租人披露租赁物天花存在漏水瑕疵的情况下，本院合理采信韦宏旺关于其接收租赁物时并无出现天花漏水问题的主张。根据韦宏旺提供的租赁场地照片、信访事项处理意见书等证据以及新凤凰酒店、王志国提供的补充协议所载明内容来看，新凤凰酒店装修确实对韦宏旺正常经营、使用涉案场地造成一定影响，韦宏旺已就此多次向新凤凰酒店提出异议。租赁双方虽然在2018年4月19日对合同解除以及补偿问题进行过协商并签订了补偿协议，但从该补偿协议的内容以及结尾备注“以上7条款不具备任何法律条件”来看，该补偿协议只是双方协商过程的体现，双方并无就合同解除以及赔偿问题达成合意。因新凤凰酒店的行为对韦宏旺经营确实造成一定影响，韦宏旺正就合同履行以及赔偿问题与新凤凰酒店进行协商，韦宏旺在此情况下暂停支付2018年4月份的租金事出有因，不应视为违约。新凤凰酒店无证据证明其在2018年4月19日后向韦宏旺催收租金或者发出解除合同的通知，在双方未就合同解除以及赔偿问题达成合意的情况下，新凤凰酒店于2018年5月1日自行进入涉案场地并收回场地，导致涉案《租赁合同》无法继续履行，合同解除的责任在于新凤凰酒店。关于合同解除后的责任承担问题，本院评析如下：1.2018年4月租金及利息的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”如前所述，新凤凰酒店因装修对韦宏旺的经营造成一定的影响，且在韦宏旺经营期间并无对租赁物予以维修，一审法院判令韦宏旺按照合同约定的标准支付租金有违公平、合理原则，二审予以调整。韦宏旺提供的证据不足以证明新凤凰酒店进行装修导致涉案场地完全不能使用、经营，本院酌定2018年4月的租金按合同约定标准的一半计付，即韦宏旺应向新凤凰酒店支付的租金为7500元。合同解除的责任在于新凤凰酒店，且韦宏旺未支付2018年4月的租金有合理的理由，故对于新凤凰酒店要求韦宏旺支付2018年4月租金的相应利息的主张，本院不予支持。一审法院关于韦宏旺应支付2018年4月租金的利息的处理欠妥，二审予以纠正。2.韦宏旺的损失赔偿问题。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”如前所述，涉案租赁合同因新凤凰酒店违约而解除，韦宏旺有权要求新凤凰酒店赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。韦宏旺提供的《花都人家店报价清单》、《装饰装修工程施工合同》以及若干收据等证据并无相应的银行交易流水等其他证据予以佐证，上述证据并不足以证明韦宏旺对涉案场地装饰装修的实际投入，亦不足以证明剩余租赁期内的装饰装修残值数额，对于韦宏旺剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本应通过司法鉴定予以确认。本案中，从《餐厅补充协议》关于“餐厅内所有电器线路开关控制以及招牌室外灯饰、监控、消防等设施，甲方（新凤凰酒店）提供给乙方使用”、“餐厅内所有地面、墙面的装修、装饰物品、天花不得随意拆损（装修除外）”的约定来看，新凤凰酒店交付的租赁物亦带有一定的装修、装饰，而租赁双方对于涉案场地交付给承租人使用时的状况未作记录，现有证据难以界定哪些属于韦宏旺增设的装饰装修，且涉案场地在本案诉讼前已被新凤凰酒店收回，现状已非韦宏旺退场时的状况，不再具有对韦宏旺剩余租赁期内装饰装修残值进行鉴定的条件。鉴于本案无法通过司法鉴定确定韦宏旺剩余租赁期内的装饰装修残值损失，而韦宏旺确实存在一定的装饰装修损失，一审法院酌情判令新凤凰酒店向韦宏旺赔偿装修费用76772元，本院予以认同。韦宏旺主张其还存在设施设备用品损坏和折旧损失，韦宏旺对其该主张未能提供充分的证据，一审法院予以驳回并无不当，本院予以维持。韦宏旺所主张的营业纯收入损失，系韦宏旺基于合同正常履行状况下的预期利益，韦宏旺对此仅提供了若干结账单为证，但该部分结账并不足以证明韦宏旺经营涉案场地期间的盈亏情况，韦宏旺主张其营业纯收入损失为1320000元，依据不足，本院不予支持。关于王志国的责任。《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。”新凤凰酒店为个人独资企业，王志国于2018年3月20日被登记为新凤凰酒店的投资者，涉案纠纷发生在王志国经营新凤凰酒店期间，韦宏旺主张王志国须与新凤凰酒店共同对本案债务承担责任，理据充分，本院予以支持。一审法院以王志国并非涉案租赁合同的合同主体为由，认定王志国无须对新凤凰酒店的债务承担责任，显然不当，二审予以纠正。综上所述，韦宏旺关于无须全额承担2018年4月的租金、利息以及要求王志国与新凤凰酒店共同承担责任的上诉请求成立，本院予以支持。韦宏旺的其他上诉请求依据不足，本院不予支持。一审法院认定部分事实有误并导致处理欠妥，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5850号民事判决第四项、第五项；二、变更广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5850号民事判决第一项为：广州市花都新凤凰酒店、王志国于本判决送达之日起十日内共同向韦宏旺返还押金100000元；三、变更广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5850号民事判决第二项为：广州市花都新凤凰酒店、王志国于本判决送达之日起十日内共同向韦宏旺赔偿装修费用76772元；四、变更广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初5850号民事判决第三项为：韦宏旺于本判决送达之日起十日内向广州市花都新凤凰酒店支付2018年4月租金7500元；五、驳回韦宏旺的其他诉讼请求；六、驳回广州市花都新凤凰酒店的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费20730元，由韦宏旺负担16895元，由广州市花都新凤凰酒店、王志国共同负担3835元。反诉案件受理费675元，由韦宏旺负担50元，由广州市花都新凤凰酒店负担625元。二审案件受理费19830元，由韦宏旺负担17923元，由广州市花都新凤凰酒店、王志国共同负担1907元。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年三月三十日书记员 贾 妍苏劲丹