安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终1129号 上诉人（原审被告）：阜南县芭蕾雨奥特莱斯置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇北苑小区。统一社会信用代码91341225MA2RXQH98N。 法定代表人：张本香，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘金亚，安徽谈锋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥逸群网络科技有限公司，住所地安徽省合肥市高新区明珠大道**星梦园产业园****。统一社会信用代码91340100MA2RLPH9X2。 法定代表人：宛斌，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：戚玥，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡珊珊，上海段和段（合肥）律师事务所律师。 上诉人阜南县芭蕾雨奥特莱斯置业有限公司（以下简称奥特莱斯公司）因与被上诉人合肥逸群网络科技有限公司（以下简称逸群公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初8757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 奥特莱斯公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由逸群公司负担。事实与理由：其公司与逸群公司签订的涉案合同并未实际履行，在双方签订合同的当日，逸群公司以其关联公司的名义与其公司签订另一份《阜南项目营销顾问策划服务合同》，取代了涉案合同，逸群公司派驻一套销售人员进驻场地工作，但逸群公司以两份合同分别起诉要求佣金不应得到支持；双方之间未进行结算，逸群公司请求的佣金数额与事实不符，销售金额中尚有16%部分其公司应返还给购房户的，该部分不应计算在销售总额内。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，证据不足。 逸群公司辩称：奥特莱斯公司上诉称合同未履行不能成立，两份合同约定的权利义务及结算佣金均不同，分别有两个公司履行，一审判决正确；奥特莱斯公司与第三人作出的约定对其公司无约束力。 逸群公司向一审法院起诉请求：1.请求奥特莱斯公司支付销售佣金本金422900元；2.判令奥特莱斯公司支付逾期付款违约金10854.43元（以逾期支付销售佣金本金为基数，按2020年7月20日发布的LPR报价一年期利率3.85%的四倍标准自2020年8月1日起暂计算至2020年9月30日，最终计算至款清之日止）。3.判令奥特莱斯公司承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费。 一审法院认定事实：2020年5月，逸群公司作为乙方与作为甲方的奥特莱斯公司签订《阜南项目销售代理服务合同》，双方合同约定的主要内容为：2.1项目名称，阜南奥特莱斯（推广名：阜南奥莱城），具体以政府核准名为准。甲、乙双方同意项目推广名称和实际名称的改变不影响本合同的履行。2.2项目地址：位于安徽省阜南县。2.3项目物业类型：商业。3.1合同期限：合同期限为1年，自2020年5月15日至2021年5月14日。4、合作方式及收费方式：4.1合同期内，甲方委托乙方作为本项目的独家销售代理服务商，授权乙方开展整合本项目内场销售代理，并支付成交佣金。4.3收费方式，甲方根据乙方营销代理服务向乙方支付成交佣金。成交佣金是指基于乙方销售代理服务，合同期内本项目所有成交客户在交齐首付、签订《商品房买卖合同》、银行资料齐全，甲方按照购房合同总额的一定标准向乙方支付的销售佣金。4.3.1合同期内，甲方根据乙方实现的销售情况，以售出单位累计合同（交齐首付，并签订《商品房买卖合同》）总金额为基数，以服务费率为系数计算服务费并按月向乙方支付成交佣金。服务费率：5%。4.3.2合同期内，甲、乙双方对所委托房源指定一户一价并达成一致。4.3.3计算标准：一次性付款客户交齐首付款结佣50%；签署《商品房买卖合同》并交齐尾款结清剩余50%。分期付款、银行按揭的客户需支付完首期款（首期款若未分期支付形式，客户与甲方签订首期款支付协议亦等同于客户已支付完首期款），结佣50%；收齐按揭资料，客户签署银行按揭合同结清剩余50%。房票客户使用房票购铺，客户签署《商品房买卖合同》，结佣100%。4.3.4结算方式：按月结算。每月5日前乙方出具加盖公章的上月有效成交单位（客户交齐首期款、签署《商品房买卖合同》及客户银行资料齐全且审核无误）佣金表给甲方，甲方需于3个工作日前完成审核并加盖公章。乙方开具正式等额发票，增值税专票6%。甲方自收到发票后3个工作日向乙方一次性支付上述佣金。5.15甲方按时足额向乙方支付报酬，包括成交佣金等相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日千分之3的标准追加支付滞纳金。若甲方延迟支付乙方服务报酬超过一个月，乙方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方仍须支付乙方已完成工作阶段的服务费及相关费用。5.17活动支持：甲方负责每季度组织一场不低于30万元规模活动，每周组织一场5000元规模场活动。5.18推广支持：项目销售期，保证日常品牌、销售推广，甲方负责投放户外大牌、当地专业网络广告、市区其他主流广告媒体形式等。5.19平面设计：甲方配置专业平面设计人员配合日常广告平面及物料画面等设计工作。6.1乙方依法销售本项目，负责客户寻找与谈判，促使成交，在本合同约定的期限内完成销售指标。7.1甲、乙双方未能完全适当地履行本合同中所约定的义务或责任，应按照本合同约定或法律规定承担违约责任。7.2甲、乙方在销售过程中，因违约行为导致乙方利息受损的，另一方应赔偿受损方的实际损失。7.3甲、乙双方应诚实信用地履行本合同，除本合同另有约定外，任何一方不得无故单方解除本合同（这是违约行为，除应承担违约的法律责任，还应继续履行合同义务）。双方分别盖章确认，未注明签订日期。 合同签订后逸群公司于2020年5月15日进驻奥特莱斯公司售楼场所开展销售工作，至8月1日经阜南县房屋管理中心备案确认，逸群公司共计销售7套商业用房：分别是第一套20幢8#105房号，买受人冷大苏、闫侠，成交价1530000元，按揭贷款，首付77万元；第二套33幢4#202房号，买受人刘辉、张树敏，成交价1030000元，按揭贷款，首付520000元；第三套35幢9#237房号，买受人张恒生、温婷，首付448000元，按揭贷款，成交价888000元；第四套32幢2#107房号，买受人温暖、王东艳，首付580000元，按揭贷款，成交价1150000元；第五套32幢2#112房号，买受人李磊，全款1250000元；第六套32幢2#108房号，买受人张兴亮、张佳佳，首付570000元，按揭贷款，成交价1230000元；第七套4#122房号，买受人杨红丽、庞俊阳，全款1380000元。 上述依合同奥特莱斯公司应分别支付逸群公司成交佣金为：1、冷大苏：完成合同成交价1530000元，本次佣金金额76500元；2、刘辉：完成合同成交价1030000元，本次佣金金额51500元；3、温婷：完成合同成交价888000元，本次佣金金额44400元；4、温暖：完成合同成交价1150000元，本次佣金金额57500元；5、杨红利：完成合同成交价1380000元，本次佣金金额69000元；6、李磊：完成合同成交价1250000元，本次佣金金额62500元；7、张兴亮：完成合同成交价1230000元，本次佣金金额61500元；总计422900元。 2020年7月31日，奥特莱斯公司向逸群公司发出函告：贵、我公司在签署《阜南项目销售代理服务合同》、《阜南项目营销顾问策划服务合同》时，均应对自己的履约能力进行合理评估。而签约后至今，贵公司不仅未能按照合同约定足额缴纳保证金、且未能建立起专业化、形象良好的销售管理团队，致使项目销售停滞不前，已经给我司造成了较大的经济损失。另，根据《阜南项目营销顾问策划服务合同》5.1条款之约定，贵司须在6个月内完成销售额不低于1.1亿，而截至本函件发出之日仅仅销售房屋9套，销售额不足1100万元。综合以上，我司认为贵司不具有相应的履约能力，且贵司的违约行为已经导致我司的合同目的无法实现，为减少双方的损失，请立即撤出项目销售现场。 逸群公司于2020年8月1日撤场。 2020年8月3日，逸群公司对奥特莱斯公司作出了关于《函告》的回复，主要内容为：我司团队进场后，通过团队努力已建立专业化商业项目形象、来访量明显增加，6月份销售金额在当地市场名列前茅。进场后策划线由策划总监带队对项目阵地包装、外围导视、内场接待动线包装、内场商业价值点包装、内场销售物料道具进行精心策划和调整，项目阵地及内场项目形象明显改善、来访量较进场前大幅提升；销售线由项目经理、案场经理带队对销售团队仪容仪表、服装道具、销售说辞培训调整，销售团队接待能力、专业化形象充分建立；渠道线由渠道总监带队建立三十余人渠道团队，通过专业化培训及工作安排，不断为项目输送客户；基于以上努力，该项目6月份销售金额于本地市场名列前茅。贵、我司签署的《阜南项目销售代理服务合同》、《阜南项目营销顾问策划服务合同》中约定的营销活动工作未执行；奥园销售管理人员7月2日起向我司现场销售团队频繁释放我司撤场信息但贵司人员未给予明确制止造成团队成员严重心理波动等，以上综合因素对于销售业绩达成产生严重不利影响。我司进场后累计销售9套，已签约5套，贵司未按合同约定时间进行佣金结算，已经构成违约，对合作信息构成威胁。根据合同约定，如产生履约争议，双方首先进行协商解决。综上所述，我司针对贵司单方解除合同不予接受，同时请贵司明确我司佣金支付时间及保证金退还时间。 逸群公司及合肥逸群营销顾问有限公司通过律师致函奥特莱斯公司，认为二份合同均未约定未按时足额缴纳保证金，约定的1.1亿元目标销售额的完成时间为6个月，双方合同实际履行仅2月余，未达到销售时限，不能认定两公司不具有相应的履约能力，奥特莱斯公司公司的违约行为实际导致双方合同终止，已给该两公司造成了严重的经济损失。 逸群公司当庭自认：逸群公司与合肥逸群营销有限公司在同一办公楼办公，是两个独立的法人单位，是上下游业务关系，没有任何隶属关系；两公司分别与奥特莱斯公司签订的合同没有重复，本案要求的佣金及违约金与另一案件的要求不重复；逸群公司撤场时没有向奥特莱斯公司提供佣金结算表，也没让奥特莱斯公司进行签字，双方没有进行结算核算；涉案项目逸群公司是独家销售，合肥逸群营销有限公司是独家策划。 逸群公司于2020年10月10日向本院申请财产保全，本院于2020年10月16日作出（2020）皖1225民初8757号民事裁定书，裁定：冻结奥特莱斯公司名下银行存款433754.43元或查封奥特莱斯公司名下的其他同等价值财产。逸群公司开支财产保全费2689元（票据1张）。 一审另查明：2020年5月合肥逸群营销顾问有限公司（乙方、受托方）与奥特莱斯公司（甲方、委托方）签订《阜南项目营销顾问策划服务合同》，合同约定的主要内容为：就涉案项目，甲方委托乙方作为本项目的独家营销策划服务商，授权乙方开展整合本项目营销策划、外场渠道整合工作，并支付成交佣金；合同期限1年，自2020年5月15日至2021年5月14日；收费方式为甲方根据乙方营销策划服务期间的全部销售金额计提，合同期内本项目所有成交客户在交齐首付、签订《商品房买卖合同》、银行资料齐全后，甲方按照购房合同总额的一定标准向乙方支付服务费；合同期内，甲方根据乙方营销策划期间的销售情况，以售出单位累计合同（交齐首付、并签订商品房买卖合同）总金额为基数，以服务费率为系数计算服务费并按月向乙方支付服务佣金。服务费率8%起（服务费率保底8%，超出甲方底价部分全额结算给乙方）；乙方按照甲方指示正式入场后6个月内，累计促进实现销售额不低于1.1亿元；乙方向甲方支付保证金100万元，合同签订后5个工作日支付50万元，合同签订后一个月内支付50万元。 合肥逸群营销顾问有限公司没有按期支付全部的保证金，只缴纳50万元；其公司宣传、策划的以奥特莱斯公司名义进行的户外广告、宣传单、产品画册等涉嫌虚假不真实，含有升值或者投资回报的承诺等，奥特莱斯公司被阜南县市场监督管理局罚款200000元，奥特莱斯公司实际缴纳100000元。 2020年10月12日，合肥逸群营销顾问有限公司向本院起诉奥特莱斯公司，请求判令奥特莱斯公司支付逸群公司成交佣金本金951928元（以销售商铺约定超出奥特莱斯公司底价的部分结算给逸群公司作为佣金）、支付逸群公司逾期付款违约金24432.82元、返还逸群公司保证金本金50万元及逾期付款违约金12833.33元等。诉讼中奥特莱斯公司提起反诉，请求：依法判决解除双方之间签订的《阜南项目营销顾问策划服务合同》、判令被反诉人赔偿反诉人损失20000元等。 一审法院认为：逸群公司、奥特莱斯公司签订的《阜南项目销售代理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应严格按合同约定履行各自的义务，不履行或不完全履行合同义务，应当承担违约责任。双方只在合同书上盖章，未签名，没有签订时间，不影响合同的成立。在合同履行过程中，奥特莱斯公司向逸群公司发出函告，就双方签订《阜南项目销售代理服务合同》、《阜南项目营销顾问策划服务合同》后至今，逸群公司不仅未能按照合同约定足额缴纳保证金、在6个月内完成销售额不低于1.1亿，而截至本函件发出之日仅仅销售房屋9套，销售额不足1100万元的事实予以明确，据此告知逸群公司的违约行为已经导致合同目的无法实现，为减少双方的损失，请立即撤出项目销售现场。逸群公司收到函告第二日即撤出销售现场，以自已的行为表明不再履行双方之间的合同，双方的合同已经解除。逸群公司于撤场后的第三日就奥特莱斯公司的函告进行了回复，就其公司、奥特莱斯公司签署的《阜南项目销售代理服务合同》、《阜南项目营销顾问策划服务合同》的履行等进行了回复。据上述事实可确认逸群公司认可其公司与奥特莱斯公司签订《阜南项目销售代理服务合同》，合肥逸群营销顾问有限公司与奥特莱斯公司签订《阜南项目营销顾问策划服务合同》，亦是其公司与奥特莱斯公司之间的合同关系，两份合同共同组成涉案项目销售服务、营销策划，故《阜南项目营销顾问策划服务合同》中有关合同履行的约定对《阜南项目营销顾问策划服务合同》的履行同样具有约束力。逸群公司及合肥逸群营销顾问有限公司已经按合同约定进场履行了销售、宣传、策划、营销活动等主要义务，奥特莱斯公司提供营销场所，合肥逸群营销顾问有限公司依《阜南项目营销顾问策划服务合同》约定应缴纳保证金100万元，只缴纳50万元，属于违约行为，视为逸群公司存在违约行为；双方合同约定如产生履约争议，首先进行协商解决，但逸群公司在销售服务过程中，奥特莱斯公司单方面要求逸群公司撤场，即要求解除合同，也属于违约行为。逸群公司要求奥特莱斯公司支付逸群公司逾期付款违约金10854.43元，因双方在合同履行中均存在违约行为，此项要求不予支持。逸群公司在销售服务过程中，销售商铺7套，按照合同约定奥特莱斯公司应支付逸群公司销售佣金422900元，逸群公司要求给付，予以支持。奥特莱斯公司辩称涉案合同并未实际履行，在合同签订当日逸群公司即以其另一关联公司合肥逸群营销顾问有限公司名义与奥特莱斯公司签订另一份合同，后一合同取代了涉案合同，不予支持，因未提供证据证明，二份合同不是同一主体，主体亦适格，合同内容权利义务并不重合，两公司是关联公司，与奥特莱斯公司所分别签订的合同是逸群公司、奥特莱斯公司之间的合同关系，但并不代表涉案合同未实际履行，后一份合同取代了涉案合同。首先涉案合同约定的是奥特莱斯公司委托逸群公司作为本项目的独家销售代理服务商，授权乙方开展整合本项目内场销售代理，并支付成交佣金；另一份合同系合肥逸群营销顾问有限公司与奥特莱斯公司所签订，合同约定的是奥特莱斯公司委托合肥逸群营销顾问有限公司作为本项目的独家营销策划服务商，授权合肥逸群营销顾问有限公司开展整合本项目营销策划、外场渠道整合工作，并支付成交佣金；二份合同履行的主要内容并不重合，且涉案合同约定有项目销售期，奥特莱斯公司保证日常品牌、销售推广，负责投放户外大牌、当地专业网络广告、市区其他主流广告媒体形式等，并配置专业平面设计人员配合日常广告平面及物料画面等设计工作，更说明另一合同签订并履行的合理性及必要性。其次，二份合同虽约定计算佣金均选择以涉案房屋销售总价款为基数按服务率计算，但另一合同的此约定并不违反法律规定，只是该公司与逸群公司约定的计算支付佣金的一种方式，并不代表合肥逸群营销顾问有限公司一定要销售涉案房屋，商品房销售中需要销售、策划、宣传。再次，另一合同中约定的正式入场后6个月内销售额不低于1.1亿元，是合肥逸群营销顾问有限公司累计促进实现销售的目标，即营销策划、宣传达到促进销售目标，不是该公司销售任务，且合肥逸群营销顾问有限公司在另案中主张的佣金是按其与逸群公司约定的销售商铺价超出奥特莱斯公司房屋底价部分计算，与本案诉求亦不重合。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、阜南县芭蕾雨奥特莱斯置业有限公司于判决生效之日起十日内支付给合肥逸群网络科技有限公司销售佣金422900元；二、驳回合肥逸群网络科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3903元，由合肥逸群网络科技有限公司负担81元，阜南县芭蕾雨奥特莱斯置业有限公司负担3822元；财产保全费2689元，由阜南县芭蕾雨奥特莱斯置业有限公司负担。 双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点为：一审判决奥特莱斯公司支付逸群公司销售佣金422900元是否正确。 本院认为，涉案《阜南项目销售代理服务合同》系双方签订的合法、有效合同，双方当事人按合同约定履行各自的义务。奥特莱斯公司虽于同日与逸群公司的关联公司即合肥逸群营销顾问有限公司签订《阜南项目营销顾问策划服务合同》，但两份合同约定的委托授权的类型和范围、费用的收取标准和条件均不相同，且双方未约定后一个合同取代涉案合同，亦未约定后一个合同签订后涉案合同即废止。逸群公司实际履行了合同，双方对逸群公司销售7套房屋的事实无异议，按照合同约定计算，佣金为422900元，一审判决奥特莱斯公司支付逸群公司佣金422900元并无不当。奥特莱斯公司上诉称涉案合同未履行，其公司不应支付佣金的上诉理由不能成立；奥特莱斯公司另上诉称其公司返还给购房业主的16%应从销售金额中扣除缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7643.5元，由阜南县芭蕾雨奥特莱斯置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 莉 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二一年三月二十三日 法官助理刘梦李 书记员王正 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。