江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终3247号上诉人（原审被告）：泰州新碧房地产开发有限公司，住所地泰州市海陵区涵西街**。法定代表人：上官鹏程，执行董事。委托诉讼代理人：胡星亮，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐德龙，男，1963年6月20日生，汉族，住泰州市海陵区。被上诉人（原审原告）：周桂兰，女，1968年12月13日生，汉族，住泰州市海陵区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：张民，江苏钜源律师事务所律师。上诉人泰州新碧房地产开发有限公司（以下简称新碧公司）因与被上诉人徐德龙、周桂兰商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省泰州市海陵区人民法院于2020年11月16日作出的（2020）苏1202民初3392号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年12月29日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2021年1月27日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人新碧公司的委托诉讼代理人胡星亮，被上诉人徐德龙及共同委托诉讼代理人张民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人新碧公司的上诉请求：撤销一审判决，并依法改判，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审事实认定不清。1.一审法院未认定案涉商品房质量问题属于保修范围，系事实认定不清。2.一审判决认定的案涉商品房存在导致无法居住使用的质量问题事实不清。对于是否属于无法正常居住使用的认定，根据省法院相关规定，应该是出现保修范围的问题无法修复的情况方属于无法正常居住使用。而本案中房屋存在质量瑕疵，但上诉人积极履行保修义务，并且在合理期限内已维修完成，所以案涉房屋不属于上述可拒绝收房的严重影响正常居住使用的情形。案涉房屋质量问题属于质量保修范围，该问题已维修完毕，故并不影响房屋的正常居住使用。3.上诉人实际履行了交付义务，不应承担逾期交房违约责任。综上，案涉房屋有渗漏问题系保修范围，且已经维修完毕，故不属于影响正常居住的质量问题。而上诉人已履行了房屋交付义务，故不存在逾期交房的行为，不需要承担逾期交房的违约责任。4.即使法院认定上诉人需要承担迟延交房给被上诉人造成的无法正常居住使用购房的房屋的损失，但请求予以适当减少。依据相关法律和司法解释的规定，当事人认为约定的违约金过分高于损失的，可以请求人民法院予以适当减少，而本案中双方在商品房买卖合同中约定了违约金标准，上诉人认为该标准过高，申请适当减少，请求法院根据案涉房屋的面积、、地点参照本地房屋租赁市场价格等因素综合考虑，判令上诉人以每月3500元的标准支付给被上诉人以此造成的损失。被上诉人徐德龙、周桂兰共同辩称：一、一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二、合同明确约定渗漏等由出卖人负责修复并承担修复费用，修复后再行交付。案涉房屋一直未交付，故该《洋房质量保证书》与本案无关，仅对房屋交付后的保修期进行了约定，对房屋是否符合交付条件没有进行约定，而房屋是否存在渗漏等缺陷，属于合同约定的不符合交付条件的缺陷问题，且从常理上理解，上述问题也明显属于不符合交付条件的缺陷问题。三、房屋存在的渗漏等缺陷明显不能进行装修，属于商品房买卖合同约定的“无法正常居住使用的情形”，上诉人应当承担逾期交房的违约责任。四、上诉人对省法院相关规定的条款的理解有断章取义之嫌。该规定明确认定“房屋存在渗漏、异响等在合理期限内无法查明的原因”属于无法正常居住使用的情形。案涉房屋在验房时发现诸多质量问题，经过维修无法查明原因。虽然上诉人于2020年7月28日对案涉房屋进行了大修，但其委托的物业公司始终不肯将案涉房屋交付给被上诉人，被上诉人对房屋是否还存在渗漏等质量问题、是否存在无法修复的情形不得而知。故案涉房屋仍然存在合同约定的“无法正常居住使用”的情形。五、根据相关规定和合同约定，案涉房屋明确属于不符合合同约定的交付条件。六、被上诉人从未无故拒绝收房，且上诉人至今未交付房屋。在案涉房屋存在多处严重渗漏等质量问题情形下，被上诉人拒绝收房是合法行为，应得到支持。徐德龙、周桂兰向一审法院起诉请求：1.判令新碧公司承担延期交房的违约金180640元（日违约金为已付房款2529968元的万分之二，自2019年6月26日起计算至2020年6月17日止）并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年12月12日，徐德龙、周桂兰与新碧公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定徐德龙、周桂兰购买新碧公司开发的商品房，价款2529968元。合同约定：出卖人应当在2019年6月25日前向买受人交付该商品房。合同补充协议约定：该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任；关于逾期交付责任，逾期超过90日后，买受人不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的15%。合同签订后，徐德龙、周桂兰向新碧公司支付了全部购房款2529968元。2019年6月22日，新碧公司向徐德龙、周桂兰寄送期楼收楼通知书，通知徐德龙、周桂兰收楼。2019年6月29日，徐德龙、周桂兰在收楼过程中，发现案涉商品房存在楼道顶南墙渗漏、天台南门和北门门洞不方正、天台一体板未收口、客厅移门不正、、地下室采光井有水等问题，遂拒绝收楼庭审中，徐德龙、周桂兰除提供2019年6月29日房屋维修申请记录表外，还提供2019年12月1日及2020年7月28日在涉案商品房拍摄的视频光盘，证明2020年7月28日新碧公司组织施工队对案涉商品房进行了大修，并反映房屋存在的主要质量问题为：四楼的东面墙渗漏、三楼至四楼楼梯间渗漏、、地下室因渗漏导致门锈蚀无法打开四楼通往露台的门框不正、空鼓、露天北面外墙裂缝、五楼露台的楼梯口渗漏、三楼阳台门口渗漏、三楼四楼的烟道渗漏、四楼北面房间北墙渗漏等。经质证，新碧公司对房屋维修申请记录表及视频资料的真实性无异议，认为2019年12月1日的视频是徐德龙、周桂兰再次验房时，又发现一些需要维保的问题，后期新碧公司也针对这些问题一直在进行维修；2020年7月28日的视频恰恰说明新碧公司一直积极对案涉商品房进行维修、处理；另徐德龙、周桂兰反映的部分墙壁渗漏、空鼓、门框不正、烟道渗漏等问题2020年6月17日之前已经维修完毕，因为下了暴雨，后面发现新的水印点渗漏，2020年7月已经再次完成维修。一审法院审理认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：案涉商品房的部分墙壁渗漏、空鼓、门框不正、烟道渗漏等问题是否属于双方补充协议约定的“导致无法正常居住使用的质量问题”，新碧公司是否应当承担逾期交楼违约责任。双方补充协议约定，该商品房存在地基基础和主体结构质量问题的，或存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付给买受人，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该条约定了新碧公司应负责修复、承担修复费用及逾期交楼责任的两种情形，一种是商品房存在地基基础及主体结构质量问题，案涉房屋从现有的证据及徐德龙、周桂兰主张来看，显然不存在该种情形；另一种情形系存在导致无法正常居住使用的质量问题，徐德龙、周桂兰、新碧公司对案涉房屋存在的质量问题是否属于该种情形认识不一。徐德龙、周桂兰购买的系毛坯房，收楼后需要对房屋进行装修才能入住，而案涉房屋存在多处渗漏、空鼓、门框不正等质量问题，2020年7月新碧公司仍在对渗漏问题进行维修。从普通购房者的角度来看，在门框不正、空鼓、渗漏等问题没有解决前即对房屋进行装修，均不是理智的决定，装饰装修可能会因积水、渗漏而受损，从而产生新的损害赔偿纠纷。而购房者不能对房屋进行装修，应当认定为无法正常使用房屋，符合双方补充协议约定的新碧公司承担逾期交楼违约责任的情形。现徐德龙、周桂兰主张新碧公司承担逾期交付违约责任，支付从逾期之日即2019年6月26日起至2020年6月17日止按已付购房款2529968元的日万分之二计算的延期交房违约金180640元的诉讼请求，符合当事人的约定及法律规定，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：泰州新碧房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付徐德龙、周桂兰延期交房违约金人民币180640元。案件受理费依法减半收取为人民币1956元，由新碧公司负担（此款徐德龙、周桂兰已预交，新碧公司于判决生效之日起十日内迳交徐德龙、周桂兰）。二审中，双方当事人未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：被上诉人主张的逾期交房违约金应否支持、如何认定。现阐述如下：根据双方签订的补充协议约定，存在导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复并承担修复期间逾期交楼责任。而对案涉房屋存在渗漏等质量问题，上诉人新碧公司在被上诉人于2019年6月29日拒绝收房后即开始维修，但直至2020年7月仍在进行维修中，由此说明上述质量问题足以影响到被上诉人对房屋进行正常装修及使用。一审法院据此认定为属于案涉合同约定的，并进而认定上诉人应当承担修复期间的逾期交房责任，与案件事实相符，于法有据，并无不当。上诉人新碧公司上诉称案涉房屋的质量问题不属于“导致无法正常居住使用房屋的质量问题”，其不应承担修复期间的逾期交楼责任，明显与案件事实不相符，于法相悖，本院不予采信。至于上诉人新碧公司上诉称逾期交房违约金过高应予调整一节，因其一审中并未提出该抗辩理由，且未举证证明双方约定的违约金明显高于被上诉人由此受到的损失，再结合双方的过错程度等因素，故本院对其该项理由亦不予采信。综上，上诉人新碧公司的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3912元，由上诉人新碧公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年三月二十五日书记员  季 萍