河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终5786号上诉人（原审原告）：杨军，男，汉族，1966年8月7日出生，住河南省固始县。委托诉讼代理人：邹万宏，信阳市浉河区天正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：信阳市鸿富房地产开发有限公司，住所地河南省信阳市平桥区楚王城民乐路中段泓怡小区**楼**。法定代表人：郑先琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪萍，该公司员工。委托诉讼代理人：翟静静，河南竞远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汪志发，男，汉族，1956年2月25日出生，住河南省信阳市浉河区。原审第三人：闫开学，男，汉族，1966年10月26日出生，住河南省信阳市浉河区。原审第三人：杜巍，男，汉族，1980年10月22日出生，住河南省信阳市浉河区。上诉人杨军因与被上诉人信阳市鸿富房地产开发有限公司（以下简称鸿富公司）、汪志发及原审第三人闫开学、杜巍房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨军及其委托诉讼代理人邹万宏，被上诉人鸿富公司的委托诉讼代理人汪萍、翟静静，被上诉人汪志发，原审第三人杜巍到庭参加诉讼。闫开学经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨军上诉请求：依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、原审法院判决认定事实错误。二、该小区已经基本建设完成，所有的房屋大部分已经出售，并且大部分已经入住，所有的销售合同均加盖有信阳市鸿富房地产开发有限公司翰都花苑项目部（以下简称项目部）公章，如按原判决认定上诉人与项目部签订的房屋买卖合同无效，那么该小区几百套房屋对外出售的合同均为无效，势必引起购房户的群体上访和经济秩序的混乱。三、上诉人与项目部及实际所有权人闫开学所签订的房屋买卖协议，被告汪志发是明知的。四、项目部公章是该公司同意并申请刻制的，该公章交给财产实际所有权人汪志发掌管是一种授权行为，对项目部加盖公章的协议应视为鸿富公司完全同意。五、原审程序违法，原告起诉时没有将杜巍列为第三人，判决书却显示出第三人杜巍参加诉讼。综上，原审法院判决认定事实错误，程序违法，导致原审判决认定上诉人与项目部所签订的房屋买卖协议无效严重错误，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。鸿富公司辩称，一、原审法院认定鸿富公司出资是错误的，出资是汪志发和闫开学，上诉人也知道这一点，与公司无关。二、项目实际开发人是汪志发和闫开学，买卖房屋款项也没有交给公司，行为后果应该由行为人承担。三、私刻公章是汪志发的私下个人行为，公司没有授权和委托，不是合同当事人，也没有任何过错，不应当承担任何责任。四、汪志发和闫开学虽然是实际出资人建设房屋，但不代表取得房屋所有权，因此出售行为是无权处分行为，是无效的。对此，上诉人是明知的，不是善意的，上诉人应当对缔约过失承担责任。请求维持原判，驳回上诉。汪志发辩称，一、项目部没有授权给闫开学卖房，他私自与杨军签定的买卖合同是无效合同，他收杨军的30万元房款属于非法行为，是不当得利。二、闫开学2013年签定的翰都花苑建筑工程合同，按合同约定540个日历工期完成，结果5年多的时间建成了烂尾楼，属于严重违约。三、由于闫开学严重违约，使返迁户等业主代表纷纷多次上访，经政府领导和业主代表研究决定，闫开学退出该工地，由另外的老板刘建完成烂尾楼的治理工程。从此该楼的工程建筑与闫开学没有关系，有的只是他的违约责任。7660平方米的房子是闫开学非法占有的，他更不应该出售烂尾楼。2013年的分配房子的房源表也是无效的房源分配表，他占有的房子均应依法收回。四、闫开学私卖给杨军的房子签的两份合同不一样。五、翰都花苑1号楼三单元1710房(134平方米)是闫开学借我的房子，他私自卖给了杨军，这必须要收回，请法院依法驳回杨军的上诉。杜巍辩称，答辩人与产权人项目部签订的房屋买卖合同有效、合法，其受法律保护，现房款两清，已合法取得了该套房屋的产权。被答辩人与闫开学签订的该套房屋买卖合同系无效，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，并依法撤销对答辩人所购买翰都花苑1710号房屋的查封。闫开学经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。杨军向一审法院起诉请求：1.依法判令被告及时履行向原告交付位于信阳市鸡公山大道五星敬老院东面“翰都花苑”小区翰都花苑二号住宅楼三单元1710号房屋等有关义务；2.本案诉讼费用全部由被告承担。在案件审理过程中，原告杨军变更诉讼请求为：判令被告与第三人闫开学、杜巍立即向原告交付房屋。一审法院认定事实：2017年2月19日，原告杨军与被告鸿富公司翰都花苑项目的委托代理人即第三人闫开学签订《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》，合同约定：原告以30万元的价格购买位于鸡公山大道××星敬老院东面“××”小区××（××、××）住宅楼****房屋，第三人闫开学在合同书签字，加盖有被告项目部公章。同日，第三人闫开学向原告杨军出示一份收条，证明收到原告杨军的购房款30万元。同时注明此房为鸿富公司翰都花苑项目实际负责人汪志发抵付给闫开学工程款的房屋。2018年8月9日，第三人杜巍与被告鸿富公司翰都花苑项目的委托代理人即被告汪志发签订了《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》，合同约定：第三人杜巍以10万元的价格购买位于鸡公山大道××星敬老院东面“××”小区××都××住宅楼××单元××号房屋，合同书有被告汪志发签字，加盖有项目部公章。以上事实有《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》、建筑工程施工合同、收据、庭审笔录等证据在卷予以佐证。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点系本案原告与第三人闫开学签订的《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》是否有效的问题。原告诉请被告鸿富公司（翰都花苑项目部）及被告汪志发交付房屋。经查，本案的工程项目系被告鸿富公司，故被告鸿富公司对涉案房屋有合法的处置权。因被告鸿富公司否认项目部与其有关联，第三人闫开学亦无权处分涉案房屋。另本案房屋未取得相关售房的许可，原告杨军与第三人闫开学签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，合同应认定为无效。被告汪志发不是合同的相对人，故原告杨军诉请被告鸿富公司、汪志发交付房屋一审法院不予支持。同样第三人杜巍与被告汪志发签订的《翰都花苑住宅楼房屋买卖合同》亦是无效合同。依据《中华人民共和国民法总则》第八条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定判决：驳回原告杨军的全部诉讼请求。案件受理费2900元，由原告杨军负担。保全费2020元，由原告杨军负担。本院审理查明：“翰都花苑”小区工程为棚户区改造工程，未取得建设工程规划许可证。本院认为，根据相关规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。本案中，案涉房屋所属“翰都花苑”小区工程为棚户区改造工程，未取得建设工程规划许可证，杨军诉请人民法院依法判令被告及时履行向原告交付位于信阳市鸡公山大道五星敬老院东面“翰都花苑”小区翰都花苑二号住宅楼三单元1710号房屋等有关义务，系当事人请求确认案涉房屋的权利归属及内容，人民法院虽已经受理，但应当裁定驳回起诉。杨军可变更诉讼请求依法另行主张自己的债权。一审法院判决驳回原告杨军的全部诉讼请求不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4123号民事判决；二、驳回杨军的起诉。一审案件受理费2900元，退还杨军；上诉人杨军预交的二审案件受理费5800元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  王永宏审判员  朱长华审判员  黄共田二〇二一年三月五日书记员  李 艳