北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终641号上诉人（原审原告）：李晓伟，女，1982年10月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张翠兰，女，1958年12月21日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。被上诉人（原审被告）：王云峰，男，1987年6月19日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于垦华监狱。被上诉人（原审第三人）：王北大，男，1989年11月11日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：邱屹东，北京市京师律师事务所律师。上诉人李晓伟因与被上诉人张翠兰、王云峰、王北大房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初15228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李晓伟上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持我一审的诉讼请求，或者发回重审。事实与理由：1.我与王云峰、张翠兰签订的《房屋买卖合同》以房抵债是双方真实意思表示，合法有效，我有权要求王云峰、张翠兰办理过户手续；2.王北大与王云峰、张翠兰签订的《房屋买卖合同》无效，我和王云峰、张翠兰签订合同以房抵债并完成交付，因房屋暂不具备办理产权登记而未办理过户，此后王云峰、张翠兰无权处置涉案房屋，其欺骗王北大签订合同，是以合法形式掩盖非法目的，应为无效；3.即便两份合同有效，我也享有优先主张房屋所有权的权利。王北大辩称，同意一审法院判决，不同意李晓伟的上诉请求。我是通过中介购买的涉案房屋，在2015年10月29日签订合同前，闫某购买了涉案房屋，后来闫某退出，由我接手购买涉案房屋。李晓伟和王云峰是借贷担保关系，并不是真实的买卖关系。王云峰提交书面意见称，同意一审判决。张翠兰辩称，对本案不发表意见。李晓伟向一审法院起诉请求：1.判令我与王云峰、张翠兰于2015年10月29日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令王云峰、张翠兰配合我办理房屋产权登记过户手续；3.王云峰、张翠兰承担本案的诉讼费用。王北大向一审法院提出独立诉讼请求：1.判令李晓伟与王云峰、张翠兰关于北京市昌平区804室（以下简称804房产）的《房屋买卖合同》之性质名为买卖实为借贷抵押担保，并驳回李晓伟要求办理该房屋产权过户的诉讼请求；2.判令王北大与王云峰、张翠兰签订的房屋买卖合同有效，确定王北大是804房产的优先顺位履行人；待具备过户条件时，王云峰、张翠兰协助王北大将涉案房产过户到王北大名下或其指定人名下。一审法院认定事实：一、涉案房屋基本情况王某与张翠兰原系夫妻关系，王云峰系二人之子。2011年6月15日，北京市昌平房地产开发总公司（现更名为北京市昌平区房地产开发有限责任公司）与王某签订《某小区选房确认协议》：一、乙方确定所提供的身份证件及选房资料真实无误；二、甲方与乙方王某签订了《北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书》（协议编号147）和《昌平区沙河巩华城及北区土地一级开发项目拆迁安置房认购协议书》（编号147）。乙方共认购回迁楼房三套，其中二居室三套。三、经乙方与全体家庭成员协商一致，共同确认以下房号及产权人：……2.1504号（以下简称1504号房屋），建筑面积85.4平方米，产权人张翠兰；3.804号，建筑面积85.4平方米，产权人王某。王某与张翠兰于2014年4月22日签订《离婚协议书》：双方自愿离婚；婚姻关系存续期间因拆迁所得的夫妻共有的坐落于北京市昌平区804号二居室楼房一套离婚后归女方张翠兰和婚生子王云峰共同所有，各占50%的份额。二、李晓伟与张翠兰、王云峰房屋买卖合同情况2015年10月29日，张翠兰、王云峰（甲方，出卖人）与李晓伟（乙方，买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售的房屋坐落于北京市昌平区804室，建筑面积共计85.4平方米；按建筑面积计算价款，房屋单价每平方米13000元，总金额1110200元，房价款的支付方式为一次性付清，支付时间为2015年10月29日；乙方在2015年10月29日前付给甲方1110200元；甲、乙双方定于2015年12月8日正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。双方还约定了其他相关事项，李晓伟与张翠兰、王云峰均签字捺印。同日，张翠兰、王云峰出具收条：今收到李晓伟1110200元，款项来源804房产购房款，已经查收。收条中张翠兰和王云峰还手写文字载明：本人已收到购房款现金1110200元，如此房需要过户或办理其他手续，由王云峰、张翠兰积极配合办理所有手续。2015年11月29日，张翠兰、王云峰（甲方，卖方）与李晓伟（乙方，买方）签订《自愿腾房承诺书》，约定：“借款人于2015年10月29日签订《房屋买卖合同》，借款金额为1110200元，卖方用804号房产为上述借款合同提供抵押担保，现卖方、买方自愿作出如下承诺：一、如果借款人发生不能按抵押合同或借款合同还款的情况,在抵押权人行使抵押权或对抵押物行使处分权时,卖方保证无条件迁出并腾空该房屋，同时保证该房屋使用人（或承租人）不以承租期限未到期或无住所等任何理由拒绝腾空房屋。二、在乙方向卖方发出搬迁通知之日起5日内,卖方应无条件搬迁并腾空该房屋,将该房屋支付给乙方，并保证该抵押房屋的结构及附属设备的完好、能正常使用。如有损坏,卖方将共同承担赔偿责任，赔偿额于交付房产时并交付乙方。三、在上述情形下，卖方共同生活的家庭成员不得以无处居住或无条件等理由拒不搬迁。否则，买方有权向该房屋所在地的人民法院申请强制搬迁。四、如因卖方或使用人未及时搬迁，由此造成的一切经济损失由卖方承担。五、本承诺书为不可撤销、永不变更的承诺。”另查，2015年7月15日，林某向王云峰转账50万元；2015年7月2日，林某向王云峰转账30万元。庭审中，李晓伟称：李晓伟之夫李某与林某合作做生意，王云峰因为经营需要向林某借款，借贷款项中包含林某与李某的共同份额，具体借贷时间发生在2014年12月至2015年7月期间，借款金额有部分转账和部分现金，双方初期约定按月支付利息，但王云峰无法还本付息，至2015年10月份王云峰已完全无力偿还借款，李某与王云峰达成协议，以804号房屋抵顶王云峰欠李某之债务，因李某无在京购房资格，由李晓伟作为买受人与王云峰签订合同。关于具体欠款数额，李晓伟称以房屋买卖合同中载明的购房款为准，王云峰应付的借款利息亦包含在购房款中。庭审中，李晓伟提交了照片证明王云峰收到现金30余万元；王云峰称该照片系摆拍，对此不予认可。经询问，李晓伟称其与王云峰签订房屋买卖合同之后，李某与王云峰的借款合同即已撕毁，借款总金额以购房款金额为准。关于李某与王云峰之间借贷关系之借款数额、是否约定利息、借款期限、是否已届给付期限，李晓伟均无法说明。庭审中，李晓伟称其于2015年12月份入住804号房屋，并进行了装修。李晓伟提交某小区装饰装修施工许可证、某小区项目部收款收据、装修装饰管理服务协议、装修工程款收据、装修明细单、供暖费收据及发票，前述证据载明李晓伟于2015年12月25日获得装修许可，于2016年1月5日与房屋所在物业公司签订了装饰装修管理服务协议并缴纳了装修管理费服务费和装修押金，并于2019年1月13日交纳了供暖费，于2019年1月20日取得供暖费发票。三、王北大与涉案房屋之买卖及诉讼情况2015年11月8日，张翠兰、王云峰（出卖人）与王北大（买受人）在祥瑞家园公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人出售的房屋为804房产，建筑面积共计85.4平方米；该房屋成交价格110万元；买受人向出卖人支付定金15万元；出卖人应当在产权变更前将该房屋交付给买受人；本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税费，在此房办理的过程中所发生的所有税费乙方承担。双方还约定了其他内容。王北大与张翠兰、王云峰均签字捺印，并持合同及身份证件拍照确认。同日，张翠兰、王云峰（甲方）与王北大（乙方）及祥瑞家园公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定了居间服务费等事项，并确认了佣金。同日，三方还签订《无产权证特别协议》，约定：乙方明知甲方的房屋产权证明正在办理当中，并愿意在产权证下发之前同甲方签订居间及买卖合同；乙方于2015年11月8日向甲方支付购房定金15万元，乙方已于2015年12月10日前向甲方支付购房款85万元，同时甲方将与房子有关的回迁协议复印件等有关此房的手续交于乙方保管，并将房屋交于乙方使用；在产权证下发后，甲方将产权证交于乙方保管，同时乙方付房款5万元于甲方；其余尾款5万元于乙方符合购房资质，过户当天一次性付清；签订本合同后，甲方以任何方式拒绝出售此房，若乙方拒绝购买此房，均视为违约，甲方若违约，双倍赔付已付房款及丙方居间服务费，乙方违约则所付房款甲方不予退还，并由乙方赔付丙方的居间服务费。产权证未下发，甲方保证此房产权清晰，绝无其他权利设定或其他纠纷，并保证该房屋不再进行转卖、转让、赠与、抵押等行为。如有上述情况，甲方双倍赔付乙方所付房款。2015年11月13日，张翠兰、王云峰（卖方，甲方）与王北大（买方，乙方）以及北京祥瑞家园房地产经纪有限公司（以下简称祥瑞家园公司）签订《补充协议》，约定：甲方同意将合同约定的总房款110万元降至108万元；截止2015年11月13日，乙方已付25万元；房子押尾款10万元，其余尾款73万元于2015年11月18日前交于甲方，甲方同意于乙方将除尾款以外的房款全部交于甲方后将房屋交于乙方使用；从打全部房款当天，乙方将此房屋出租于甲方使用，租期半年，押一付三的付款方式支付。三方在该协议中还约定了其他内容。2015年11月8日，王北大通过其支付宝账户累计向王云峰的民生银行账户转账支付定金15万元。2015年11月11日，王北大通过其支付宝账户向王云峰民生银行账户转账支付4万元。2015年11月12日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付1万元。2015年11月13日，王北大通过其母亲时某的支付宝账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月17日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月18日，王北大通过其招商银行账户向王云峰民生银行账户转账支付5万元。2015年11月18日，王北大向祥瑞家园公司周某的农业银行账户转账支付62万元。北京市祥瑞家园房地产经纪有限公司出具“转款证明”，载明王云峰与案外人闫某曾就涉诉房屋签订买卖合同，后因王云峰急需资金而闫某短期内无法筹集到资金，故双方解约，后经祥瑞家园公司介绍，房屋重新卖给王北大，王北大2015年11月18日支付的62万房款则由北京祥瑞家园房地产经纪有限公司退给闫某。2015年11月8日，王云峰、张翠兰出具“二手房定金交付确认函”一张，确认收到定金15万元。2015年11月11日王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款5万元。2015年11月12日，王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款5万元。2015年11月18日，王云峰出具“收款证明”一张，载明现收到王北大首付款73万元。以上房款共计97万元。2015年11月17日，王北大（出租方，甲方）与王云峰（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为804号房屋；租赁期自2015年11月20日至2016年5月19日；每月租金2500元，押一付三。双方在该合同中还约定了其他事项。庭审中，王北大称其与王云峰协商将押金和三个月租金折抵房款1万元。因租赁合同纠纷，王北大将王云峰诉至北京市昌平区人民法院，法院于2016年8月10日作出2016京01**民初5078号民事判决书，该案查明：2015年11月17日，王北大与王云峰签定《房屋租赁合同》后，王云峰继续使用该房屋，但并未按照约定支付2016年2月19日至5月19日的房租。法院认为：王北大与张翠兰、王云峰签署房屋买卖合同后，按照约定支付了相应的购房款，基于买卖合同取得了房屋的合法占有。王北大基于该占有与王云峰签定的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。根据我国合同法，在合同履行届满前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，在租赁合同届满前，王云峰至今未按合同约定履行交纳租金这一主要义务，王北大有权解除合同，租赁合同解除后，王云峰理应返还租赁房屋，判决：解除王北大与王云峰签定的房屋租赁合同；王云峰于该判决生效之日起十日内将804房产腾退给王北大；王云峰于该判决生效之日起七日内给付王北大房屋占有使用费七千五百元。庭审中，王北大称约定支付房款应为98万元，其实际累计支付了97万元，剩余的1万元抵做租房押金以及三个月的租金。另查，2016年5月17日，王北大向北京市丰台区人民法院就王莉申请执行王云峰民间借贷纠纷一案中对执行804号房屋提出书面异议。2016年8月22日，王北大通过其中国工商银行账户向北京市丰台区人民法院在中国工商银行开设的案款专用账户汇款10万元。北京市丰台区人民法院经审查认为，王北大于法院查封涉案房屋之前，已经与被执行人王云峰及房屋共有人张翠兰签订了《房屋买卖合同》购买涉案房屋，该《房屋买卖合同》不违反法律规定，应认定为合法有效。案外人王北大已按照合同约定支付了相应价款，并在法院查封前实际占有了涉案房屋。在法院审查过程中，案外人王北大将剩余房款交付至法院，涉案房屋的全部价款已经付清。因涉案房屋系拆迁安置所得，现未办理产权登记，应当认定为非因案外人王北大自身原因未办理过户登记。综上，案外人王北大对涉案房屋享有的权利足以排除法院执行，其异议请求成立，法院应予以支持。故于2016年9月5日作出（2016）京0106执异102号民事裁定书，裁定中止对北京市昌平区804号房产的执行。王莉对此裁定不服，提起执行异议之诉，请求法院判令继续执行北京市昌平区804号房屋。北京市丰台区人民法院经审理认为，虽涉案房屋尚未办理房屋产权证，但王北大亦未取得北京市购房资格，其在不符合条件的情况下仍然购房会导致无法办理过户，故不符合排除执行的相关条件，故作出（2016）京0106民初20251号民事判决书，判决准许（2016）京0106执261号执行案件对北京市昌平区804号房屋的执行。王北大对该判决不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为，因涉案房屋系拆迁安置所得，现未办理产权登记，二审审理中王北大已具备北京市家庭购房资格，应当认定为非因王北大自身原因未办理过户登记，上述情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形，因此，王北大对涉案房屋享有的权利足以排除执行。故作出（2018）京02民终11853号民事判决书，判决撤销北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初20251号民事判决，驳回王莉的诉讼请求。四、王云峰、张翠兰合同诈骗罪一案情况因王云峰、张翠兰涉嫌合同诈骗罪，北京市第一中级人民法院经审理认定：1.2013年4月，被告人王云峰将北京市昌平区1504号房产（以下简称1504房产）出售给刘某。2014年4月，被告人王云峰隐瞒该房产已出售的事实，以该房产及北京市昌平区804号房产（以下简称某小区804房产）作为抵押，骗取北京永春投资担保有限公司（以下简称永春公司）借款人民币150万元。案发前，被告人王云峰向永春公司支付利息共计人民币24万元（以下币种均为人民币）。2.2015年7月，被告人王云峰隐瞒已将1504房产出售给刘某以及已将1504房产、804房产抵押给永春公司的事实，通过伪造产权证明的手段，以签订房屋买卖协议作为担保的方式，骗取张某借款60万元。案发前，被告人王云峰向张某支付利息共计7.5万元。3.2016年2月，被告人王云峰、张翠兰隐瞒已将1504房产出售的事实，与史某签订房屋买卖合同，骗取史某购房款87万元。4.2015年11月，被告人王云峰将804房产出售给王北大。2015年12月，被告人王云峰隐瞒该房产已出售的事实，与杨某签订房屋买卖定金收付合同，骗取杨某购房定金34万元。5.2015年5月12日，被告人王云峰将丹峰公司出售给刘某2。同月15日，被告人王云峰隐瞒该公司已出售的事实，以签订经营权转让协议作为担保的方式，骗取张某2借款50万元。案发前，被告人王云峰向张某2支付本息共计43.3332万元。北京市第一中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）京01刑初34号刑事判决，判决：一、被告人王云峰犯合同诈骗罪，判处有期徒刑十一年六个月，剥夺政治权利二年，并处罚金人民币三十万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年5月20日起至202７年11月19日止。罚金自本判决生效第二日起十日内缴纳。）二、被告人张翠兰犯合同诈骗罪，判处有期徒刑三年，并处罚金人民币五万元。（刑期从判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即自2016年7月14日起至2019年7月13日止。罚金自本判决生效第二日起十日内缴纳。）三、责令被告人王云峰、张翠兰退赔犯罪所得人民币八十七万元，发还被害人史某；责令被告人王云峰退赔犯罪所得人民币二百一十九万一千六百六十八元，按比例发还被害单位北京永春投资担保有限公司、被害人张某、杨某、张某2。王云峰不服该判决提起上诉，北京市高级人民法院于2018年3月22日作出（2018）京刑终74号刑事裁定书，裁定驳回王云峰的上诉，维持原判。五、本案审理过程中查明的其他情况李晓伟曾于2016年1月4日以房屋买卖合同纠纷为案由将张翠兰、王云峰诉至北京市昌平区人民法院，法院依法受理该案，即（2016）京0114民初7509号案件，2016年8月10日王北大申请作为第三人参加该案诉讼。后李晓伟自愿撤诉。2019年1月16日，李晓伟再次提起诉讼，即（2019）京0114民初3318号案件。王北大作为第三人参加了（2019）京0114民初3318号案件的审理。另，2015年12月7日，王云峰（甲方）、杨某（乙方）签订《定金收付书》，约定甲乙双方就位于北京市昌平区804室的房屋达成买房意向，价格为110万元，乙方向甲方交付定金5万元，并约定于2016年1月1日签署买卖合同并付全款。后王云峰分四次向杨某出具收款凭证、收条等，载明其共收到杨某购房款34万元。后，张翠兰向杨某出具欠条，载明“张翠兰欠款34万元，于2016年4月1日前还清”。在本案审理过程中，杨某到庭接受询问，杨某称：其与王云峰约定了定金事宜并向王云峰支付了定金34万元，并未签订合同，此后王云峰就失踪了；后张翠兰出具欠条，同意于2016年4月1日前还清，但至今并未收到该款项；对于804号房屋，我不要房，要求退钱；谁能实际得到该房屋，就应该将该款退还给我；该房屋无产权证，不应该买卖。以上事实，有选房确认协议、离婚协议书、房屋买卖合同、自愿腾房承诺书、转账记录、装饰装修施工许可证、收据、房屋买卖居间合同、无产权证特别协议、补充协议、房屋租赁合同、民事判决书、民事裁定书、刑事判决书、询问笔录等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。一审法院认为：本案的争议焦点为李晓伟与王云峰、张翠兰之间民事法律行为的性质与效力如何认定。法院对此评判如下：李晓伟与王云峰、张翠兰之间民事法律行为的性质与效力如何认定。本案中，李晓伟之夫李某与王云峰之间存在民间借贷关系，后以李晓伟的名义与王云峰、张翠兰签订房屋买卖合同，并签订自愿腾房承诺书。从各文书内容及关联来看，李晓伟与王云峰、张翠兰之间的民事法律关系虽名为房屋买卖合同实为以804号房屋作为债务的担保，故李晓伟与王云峰、张翠兰之间的房屋买卖合同应属无效。退一步而言，即使李晓伟与王云峰、张翠兰之间的民事法律关系名为房屋买卖合同实为以物抵债协议，因其未能向法庭明确陈述李某与王云峰之间借款款项之数额、双方利息之约定、王云峰还款之情况、该债务是否已届履行期限，故其要求王云峰、张翠兰继续履行抵债协议，办理804号房屋的产权转让登记手续的请求，亦不能得到支持。故法院对其该诉求依法驳回，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。王北大与张翠兰、王云峰之间的房屋买卖合同未违反法律的强制性规定，应属合法有效。双方在该合同中约定购房总价款为108万元，王北大已累计向王云峰支付购房款98万元并向北京市丰台区人民法院汇款10万元，其已实际完成了全部付款义务。故王北大请求法院确认其与王云峰、张翠兰之间房屋买卖合同有效的诉讼请求，法院予以支持。关于王北大主张待具备过户条件时，王云峰、张翠兰协助王北大将涉案房产过户到王北大名下或其指定人名下的诉讼请求，因双方合同并未就过户相关事宜进行约定，且本案所涉房屋为回迁安置房，暂不具备办理房屋产权证的条件，王北大可待该房屋具备办理房屋产权证条件时另行主张。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案张翠兰、王云峰经法院合法传唤，无正当理由未参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条之规定，判决：一、李晓伟与张翠兰、王云峰于2015年10月29日签订的《房屋买卖合同》无效；二、王北大与张翠兰、王云峰于2015年11月8日签订的《房屋买卖合同》有效；三、驳回李晓伟的全部诉讼请求；四、驳回王北大的其他诉讼请求。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。一审法院综合考虑王云峰、李晓伟的举证和陈述情况，李晓伟与王云峰、张翠兰的真实意思表示，涉案合同的实际履行情况，认定李晓伟与王云峰、张翠兰签订的《房屋买卖合同》无效，且驳回李晓伟要求过户的诉讼请求，符合法律规定，所作处理并无不妥，本院予以确认。对于王北大与王云峰、张翠兰的《房屋买卖合同》，双方系在祥瑞家园公司居间下签订房屋买卖合同，并对于产权证事宜进行了特别约定，此后又签订补充协议约定了返租事宜，对于合同履行的过程均有相应证据可予证明，符合一般的房屋买卖交易过程和习惯。故一审法院认定王北大与王云峰、张翠兰签订的《房屋买卖合同》有效具有事实依据，本院予以确认。综上所述，李晓伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14792元，由李晓伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  张 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二一年三月二十三日法官助理  李 正书 记 员  杨梓薇