山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁民再477号 抗诉机关：山东省人民检察院。 申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘霖，男，1989年11月3日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 委托诉讼代理人：刘国祥，山东新润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高欣，山东新润律师事务所律师。 被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：王**，男，1981年2月9日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 二审被上诉人（一审被告）：曲功福，男，1950年4月13日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 二审被上诉人（一审被告）：杨丽霞，女，1951年1月23日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 申诉人刘霖因与被申诉人王**、二审被上诉人曲功福、杨丽霞房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2277号民事判决，向检察机关申诉。山东省人民检察院于2020年2月21日作出鲁检民（行）监[2017]37000000032号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2020年5月8日作出（2020）鲁民抗53号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山东省人民检察院指派纪养文、郑善坤出席法庭。申诉人刘霖及其委托诉讼代理人刘国祥、高欣到庭参加诉讼。被申诉人王**、二审被上诉人曲功福、杨丽霞、经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东省人民检察院抗诉认为，终审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由如下:1.终审判决认定王**与杨丽霞、曲功福之间由借款关系转化为房屋买卖关系并实际履行，缺乏证据证明，适用法律确有错误。第一，现有证据不足以证明王**与杨丽霞、曲功福就买卖涉案房屋达成合意。本案中，杨丽霞、曲功福先后为王**出具9份借条、收条。前2份借条明确写明借款数额及利息，可以证实双方为借贷关系。后7份收条、借条中的表述并不清楚且前后矛盾，2013年11月8日、11月10日、12月27日、2014年1月13日以收条的形式表述收到房款10万、44万、2.5万、1万；2013年11月21日和11月26日以借条的方式表述借到房款1.5万、2万；2013年12月1日以借条的形式表述借到2万，并约定15号还。综合本案借条、收条的表述以及杨丽霞、曲功福在庭审中多次否认双方系房屋买卖关系的情况，现有证据不足以证实杨丽霞、曲功福有出卖涉案房屋的意思表示。尤其是2013年12月1日的借条，是在收到“房款”近60万元后出具，内容仍然表述为借款，并载明还款时间，与二审判决认定的双方系房屋买卖关系的事实不相符。此外，房屋买卖是关系公民生活的重大事项。依据普通人的生活经验，房屋买卖应当订立相应的书面合同，明确房屋位置、价款、履行期限、违约责任等。本案中，双方未签订房屋买卖合同，未就有关事项作出约定，有恃常理。第二，杨丽霞、曲功福在涉案房屋已经抵押的情况下处分房屋，违反法律规定。2013年10月23日，涉案房屋被杨丽霞、曲功福办理抵押登记。杨丽霞、曲功福将涉案房屋交付给王**使用的行为，违反法律规定。王**主张双方系房屋买卖关系，却未对涉案房屋是否存在权利瑕疵予以核实，尤其是在双方存在资金借贷的背景下，王**未尽到合理注意义务，本身存在过失。综上，终审判决认定“王**与杨丽霞、曲功福之间由借款关系转化为房屋买卖关系并实际履行”，属于认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。 (二)终审判决认定曲功福与刘霖之间的房屋买卖关系无效，并判令将房屋所有权转移登记至王**名下，缺乏证据证明，适用法律确有错误。第一，从恶意串通的构成要件看，恶意串通首先需要有双方损害第三人的恶意。当事人出于恶意，表明其主观上具有违法的意图。如果一方当事人或者双方当事人不知或不应知道其行为的损害后果，不构成恶意。第二，恶意串通需要恶意串通的双方事先存在着通谋。当事人具有共同的目的，并且当事人互相配合共同实施该违法行为。本案中，首先，从房屋价款看，刘霖、曲功福的网签合同显示房屋价款为30万元，系交易市场中经常采用的规避税费的做法。该行为违反法律规定，应由相关部门予以查处，但并不能由此认定双方的实际交易金额即为30万元，而应根据相应证据认定房屋价款。根据杨丽霞、曲功福、曲绪鑫的陈述，刘霖于2013年10月23日偿还了曲绪鑫欠马少娜的30万元，并另行通过向中间人宗清华转账以及支付现金的方式向曲绪鑫出借20万元。杨丽霞、曲功福以涉案房屋为50万借款作抵押。后双方于同日签订借款合同。结合刘霖的银行卡交易明细、马少娜的转账记录回单、宗清华的银行卡交易明细，可以证实刘霖已经支付50万元借款。在曲功福、杨丽霞同意以房抵债并签订房屋买卖合同之后，刘霖提供的借款自然转化为购房款，可以认定刘霖购买涉案房屋已经支付了对价，并且该价格并未明显低于市场价格，另外，本案中，刘霖在房屋买卖时未到涉案房屋考查的行为，仅能说明刘霖未尽到审慎的审查义务，存在过失，不能证明刘霖和曲功福、杨丽霞之间存在事前通谋。并且，如上所述，刘霖签订房屋买卖合同的行为，其目的是通过以房抵债的形式实现自己的债权，因债具有平等性，并无序位差别，故现有证据不足以证明刘霖和曲功福之间恶意串通损害王**的合法权益。第二，本案中，即使杨丽霞、曲功福之间存在房屋买卖关系，但因涉案房屋交付后，并未及时办理房产过户手续，故该房屋的所有权人仍为曲功福。曲功福对涉案房屋的处分权并无限制，其有权再次将房屋出卖于他人，曲功福与刘霖签订了房屋买卖合同，刘霖也支付了合理的对价，现有证据不足以证明刘霖和曲功福存在恶意串通，刘霖和曲功福之间的房屋买卖合同也不存在其他效力跟疵，应当认定双方之间的买卖合同合法有效。之后，刘霖办理了房屋产权证，刘霖与曲功福之间的房屋买卖合同已经履行完毕，刘霖实际取得了房屋所有权。由于标的物的特定性，出卖人曲功福在履行了一个合同后，对另一合同的履行必然产生违约问题。刘霖作为后买受人，其享有基于该房屋所有权上的物权请求权。王**享有的是基于房屋买卖合同而产生的债权请求权。另外，有权占有分为两种，一种是基于物权、亲权的有权取得的有权占有。由于物权、亲权属于绝对权，这样的有权占有也具有绝对性，占有人对谁都构成有权占有。另一种是基于债权取得的有权占有。由于债权具有相对性，因此，基于债权取得的有权占有具有相对性，仅对债务人构成有权占有，对债务人以外的第三人则构成无权占有。本案中，王**的占有为基于债权的有权占有，其对于曲功福构成有权占有，但王**对刘霖则构成无权占有，刘霖对王**享有返还原物请求权。综上，原审判决认定曲功福与刘霖之间的房屋买卖关系无效，并判令将房屋转移登记至王**名下，终审判决予以维持，缺乏证据证明，适用法律确有错误。 申诉人刘霖的申诉请求同检察机关的抗诉意见一致。 被申诉人王**、二审被上诉人曲功福、杨丽霞未到庭答辩。 王**向一审法院提起诉讼请求：1、依法判令曲功福、杨丽霞与刘霖之间的房屋买卖行为无效；2、曲功福、杨丽霞与刘霖共同协助王**办理青岛市市北区××路××号××单元××户房屋的过户手续。 一审法院查明，王**与曲功福、杨丽霞夫妇系邻居。位于青岛市××路××号××单元××户的房屋系曲功福、杨丽霞共同共有财产。 2013年10月26日开始，杨丽霞向王**借款人民币30000元，约定利息为3%。由杨丽霞出具借条，并让其儿子曲绪鑫作为借款人在借条上签名，杨丽霞作为担保人在借条上签名。2013年11月5日，杨丽霞向王**借款人民币20000元，约定利息为3%。杨丽霞出具借条，并让其儿子曲绪鑫作为借款人在借条上签名，杨丽霞作为担保人在借条上签名。2013年11月8日，杨丽霞为王**出具收条，内容为：今收到房款10万元人民币（壹拾万元正房屋通榆路44号1单元402户）。2013年11月10日，杨丽霞为王**出具收条，内容为：今收到房款肆拾肆万元正。房通榆路44号1单元402户。2013年11月21日，杨丽霞向王**出具借条，内容为：今借人民币壹万伍仟元正（15000）房款。2013年11月26日，杨丽霞向王**出具借条，内容为：今借房款人民币贰万元正（20000）。2013年12月1日，杨丽霞向王**出具借条，内容为：今借房款人民币贰万元正（20000），15号还。2013年12月27日，杨丽霞向王**出具收条，内容为：今收房款人民币贰万伍仟，通榆路44号1单元402户。2014年1月13日，杨丽霞向王**出具收条，内容为：今收房款壹万元人民币。曲功福在上述借条和收条上均予以签名确认。2014年1月，曲功福、杨丽霞将青岛市××路××号××单元××户房屋交由王**使用至今。 2014年1月23日，曲功福、杨丽霞、曲绪鑫为刘霖出具证明一份，内容为：因本人无力偿还刘霖的债务，经双方协商，本人将通榆路44号1单元402户房产过户给刘霖以偿还债务及利息。落款处有曲功福、杨丽霞、曲绪鑫三人的签名。同日，曲功福与刘霖签订青岛市存量房买卖合同，约定由刘霖以30万元人民币的价格购买曲功福位于市北区××路××号××单元××户房屋，曲功福于2014年4月30日前腾出房屋并通知刘霖进行验收交接，并于该日期前双方办理转让过户手续，房款一次性付款，于产权交易当天以现金方式支付。后刘霖于2014年1月24日取得了涉案房屋的产权证书。庭审中，曲功福、杨丽霞对于收到王**人民币68万元的事实无异议，但认为是向王**借款，而非收取王**的购房款，至于部分借条和收条中为何标注为收到“房款”，对此，借条和收条的出具人杨丽霞称“不知道”。曲功福、杨丽霞与刘霖均承认其之间系以房抵债。 一审中，刘霖称因为曲功福、杨丽霞的儿子曲绪鑫借他人30万元款项，刘霖通过为曲绪鑫还30万元借款而解除了案外人对涉案房屋的抵押，后刘霖又借给曲绪鑫20万元，这样共计欠50万元人民币。刘霖并提供了2013年10月23日签订的“民间借款抵押合同”及“三方服务协议”，证明刘霖与曲功福、杨丽霞及案外人曲绪鑫签订的借款抵押合同，抵押权人登记在青岛鼎悦典当有限公司名下。王**对于刘霖提交的上述证据认为，对于借款合同及三方服务协议的真实性无法确认，仅能证明曲功福、杨丽霞、刘霖之间有借款关系，无法证明双方有房屋买卖的事实。曲功福、杨丽霞则认为，借款是其儿子曲绪鑫所借，其俩人是以房屋为借款提供抵押担保，后以房抵债。 一审法院认为，本案焦点问题是：其一王**与杨丽霞、曲功福之间是否存在合法的房屋买卖合同；其二，曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同是否有效。对于王**与杨丽霞、曲功福之间是否存在合法的房屋买卖合同这一问题，一审法院认为，杨丽霞、曲功福夫妻一家人先是向王**借款、后将借款折抵部分房款将房屋出售给王**事实清楚，杨丽霞、曲功福的当庭陈述“如果能过户，我们同意协助原告办理过户手续”以及杨丽霞、曲功福已将涉案房屋交付王**使用等事实，均足以佐证杨丽霞、曲功福有将涉案房屋出售给王**的真实意思表示，且杨丽霞、曲功福已经履行了向王**交付涉案房屋的义务，而王**亦履行了支付房屋价款的义务，且房屋价款合理，据此，一审法院认定王**与杨丽霞、曲功福之间的房屋买卖行为合法有效。对于曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同是否有效这一问题，一审法院认为，杨丽霞、曲功福与刘霖双方一致认可杨丽霞、曲功福系通过买卖的形式为案外人偿还所欠刘霖的债务，杨丽霞、曲功福与刘霖的行为损害了王**作为债权人的利益，主观上不具备善意，因此依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于恶意串通损害第三人利益的合同无效等规定，杨丽霞、曲功福将已经出卖给王**的房屋再次折抵给刘霖为案外人偿还债务的行为无效，即曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同无效，刘霖并不能基于该无效合同取得涉案房屋所有权。另，刘霖对涉案房屋并不享有合法的抵押权，因此也就不享有就涉案房屋价值优先受偿的权利。综上，曲功福、杨丽霞、刘霖应当协助王**将涉案房屋所有权转移登记至王**名下。综上，一审法院判决：一、曲功福与刘霖就青岛市市北区××路××号××单元××户房屋所签订的青岛市存量房买卖合同无效；二、曲功福、杨丽霞、刘霖自判决生效之日起十日内协助王**将青岛市市北区××路××号××单元××户房屋的所有权转移登记至王**名下。案件受理费100元、保全费3970元均由曲功福、杨丽霞承担。 刘霖不符一审判决，向二审法院上诉请求撤销一审判决，驳回王**的诉讼请求。 二审中，经王**申请，法院到工商银行辽阳路支行及建设银行抚顺路支行分别调取杨丽霞在2013年11月10日的银行存款记录，查明，2013年11月10日杨丽霞在工商银行辽阳路支行存入28万元，在建设银行抚顺路支行存入14万元。杨丽霞在当天向王**出具的收条为44万元，王**解释该44万元系其通过自己家人提款及向亲友筹款后以现金形式交给杨丽霞，其中42万元杨丽霞存入银行，另外2万元现金杨丽霞自己留存。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 二审法院认为，根据王**在一审中提交的收条，其自2013年10月26日陆续向杨丽霞付款，开始两笔记载为借款，此后杨丽霞出具的收款收据均载明房款。其中金额最高的一笔发生在2013年11月10日，为44万元，二审中经法院调查取证，可以证明当天杨丽霞的银行账户中存入42元的事实，与杨丽霞出具收条上的金额基本吻合。结合杨丽霞、曲功福已将涉案房屋交付王**使用并在一审中同意协助王**办理过户的陈述，可以认定王**与杨丽霞、曲功福之间由借款关系转化为房屋买卖关系并实际履行的事实，一审对此认定正确，应予以确认。 对于曲功福与刘霖之间的房屋买卖合同效力问题。一审中刘霖与曲功福均认可，因曲功福、杨丽霞之子曲绪鑫与案外人存在30万元借款，刘霖通过为曲绪鑫还款解除案外人对涉案房屋的抵押，曲功福、杨丽霞又称其将房产证抵押给刘霖借款50万元，因还债不能而将房屋抵给刘霖。而涉案房屋曾经的抵押权登记人为青岛鼎悦典当有限公司。因此，综合上述事实，本院认为，刘霖主张其为涉案房屋的抵押权人，缺乏依据，其是在为涉案房屋解除抵押的过程中与曲功福、杨丽霞形成了借贷关系。对于杨丽霞、曲功福将涉案房屋过户给刘霖的行为，首先杨丽霞、曲功福在明知与王**存在房屋买卖关系的情况下将房屋过户于刘霖，存在主观恶意；其次，刘霖在一审中称其在网签时未到涉案房屋内查看，二审中又称其看过，但记不清时间，刘霖在一、二审中对于房屋过户前是否对房屋实际使用情况予以了解前后表述不一；况且，杨丽霞、曲功福与刘霖虽主张之间存在50万元的债务，但房屋过户的合同价格为30万元，合同价款远低于市场价格。因此，杨丽霞、曲功福与刘霖在涉案房屋过户过程中存在不符合一般房屋买卖交易习惯的情形，一审认定双方之间的房屋买卖关系无效，并无不当，法院予以确认。综上判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘霖负担。 本案再审查明的事实与原审认定的事实相一致。 本院再审认为，本案审理的焦点问题是曲功福、杨丽霞与刘霖之间的房屋买卖合同是否有效。经审理查明，王**自2013年10月26日起，多次向杨丽霞出借款项，总额达68万元，2014年1月，曲功福、杨丽霞将案涉房屋交由王**使用。2014年1月23日，曲功福、杨丽霞、曲绪鑫为刘霖出具证明一份，内容为将案涉房产过户给刘霖用以抵顶债务及利息，刘霖于2014年1月24日取得了涉案房屋的产权证书。王**遂以曲功福、杨丽霞与刘霖之间的买卖合同无效为由提起本案诉讼。 关于王**与曲功福、杨丽霞之间的法律关系认定问题，本院认为，王**没有充分证据证明其与曲功福、杨丽霞之间存在房屋买卖合同关系，主要理由如下：第一、关于案涉双方之间借条、收条的分析。本案中，杨丽霞、曲功福先后为王**出具9份借条、收条，其中，前两份写明为借条，内容明确载明为二者之间为民间借贷法律关系。第三份、第四份写明为收条，内容载明为收到房款，第五份、第六份、第七份载明为借条，内容载明为借到房款，且第七份借条中明确了还款时间，第八份、第九份为收条。从证据形式上分析，王**提交的单据既有借条又有收条，其中借条为5份，收条为4份，该组证据并不符合接受房款的外在形式要求，从证据内容上分析，该组证据载明双方既有民间借贷的意思表示，又有借房款的内容表述，更为关键的是双方在12月1日的借条中还明确载明了还款时间，该内容与杨丽霞、曲功福接受王**房款的性质相悖，上述证据在内容上亦不符合杨丽霞、曲功福接受房款的意思表示。综上分析，王**以上述九份借条、收条为据不足以证实双方之间存在房屋买卖合同关系。第二，关于杨丽霞、曲功福与王**之间相关陈述的分析，王**主张其二者之间存在房屋买卖合同关系，但是杨丽霞、曲功福在庭审过程中对此予以否认，其述称“收条中的字是我们签的，68万元款项也收到了，但是这不是购房款，而是我们向原告的借款借据，我们与原告没有房屋买卖合同。收条内容是谁写的我不知道”、“一开始把房子抵押给了被3（刘霖），结果债务还不上，就把房子给了被3（刘霖），我儿子需要钱，我们就跟原告（王**）借款”。法院问其既然是借款，为何把房子给王**住，杨丽霞、曲功福述称“我房子里有东西，让原告（王**）给我看着”，据此，杨丽霞、曲功福并不认可其与王**之间存在房屋买卖合同关系。依据以上分析，在杨丽霞、曲功福否认其与王**之间存在房屋买卖合同关系且双方没有签订书面合同的情况下，王**仅以九份借条、收条等证据不足以证实其与杨丽霞、曲功福之间存在房屋买卖合同关系。 关于刘霖与曲功福、杨丽霞之间法律关系的认定问题。经审理查明，刘霖与曲功福、杨丽霞、曲绪鑫在2013年10月23日签订民间借款抵押合同及三方服务协议，该协议证实刘霖享有对曲绪鑫的50万元债权，为保证债权的实现，各方约定以案涉房屋为债权提供担保。债务到期后，经双方协商，曲功福、杨丽霞在2014年1月24日将案涉房屋过户于刘霖用于清偿债务及利息。以上证据可以证实，刘霖与曲绪鑫之间存在债权债务关系，在债务不能履行的情形下，曲功福、杨丽霞、曲绪鑫与刘霖协商用案涉房屋抵顶债务及利息，据此可以认定，刘霖与曲功福、杨丽霞之间存在房屋买卖合同的法律关系。 关于刘霖所签合同是否有效的问题，首先，关于刘霖与曲功福、杨丽霞之间是否存在恶意的问题，经审理查明，刘霖于2013年10月23日即已明确双方之间的债权债务为50万元，而王**则于2013年10月26日才发生了案涉九笔借款中的第一笔借款3万元，据此，刘霖与曲功福、杨丽霞之间发生的债权债务关系早于王**与曲功福、杨丽霞之间的债权债务关系，王**主张刘霖与曲功福、杨丽霞之间恶意串通损害其利益的主张没有事实依据，在王**没有其他证据的情况下原审认定刘霖与曲功福、杨丽霞之间存在恶意串通没有事实及法律依据，本院依法予以纠正。其次，关于刘霖是否尽到对房屋进行查勘的审慎义务问题，经查阅原审卷宗，刘霖一审中陈述称，“当时在办抵押的时候我去看过，还是杨丽霞、曲功福住在里面，办理网签的时候没有去看过”、“我第一天办了网签，第二天办了房产证，我领了房产证之后我去看了房子，发现门锁被换了”，二审过程中，刘霖称2013年10月23日抵押时看过房产，其在两次审理中的陈述一致，并不存在表述不一的情形，也可证实其完成了审慎的注意义务。综上分析，王**并无证据证实刘霖与杨丽霞、曲功福之间存在恶意串通的情形，刘霖与杨丽霞、曲功福签订的案涉合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应认定为合法有效。 综上分析，检察机关关于案涉房屋买卖合同有效的的抗诉意见成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市中级人民法院（2014）青民一终字第2277号民事判决、青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第1250号民事判决； 二、驳回王**的诉讼请求。 一审案件受理费100元，财产保全费3970元，二审案件受理费100元，均由被申诉人王**负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾新芳 审判员  李 霞 审判员  柴家祥 二〇二一年三月八日 书记员  白 靖