上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪02执复31号以上两复议申请人共同委托诉讼代理人：张晓晴，北京盈科(上海)律师事务所律师。被执行人：李洪生，男，1954年3月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。利害关系人(被害人)：汪梅芳，女，1958年4月15日出生，汉族，住上海市闵行区浦涛路XXX弄XXX号XXX室。复议申请人尤媛媛、赵则祥不服上海市宝山区人民法院(以下简称宝山法院)于2020年5月26日作出的(2020)沪0113执异134号异议裁定，向本院申请复议。本院经审查，于2020年8月10日作出(2020)沪02执复122号执行裁定，发回宝山法院重新审查。宝山法院经重新审查，于2020年12月29日作出(2020)沪0113执异437号执行裁定。尤媛媛、赵则祥仍不服，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。宝山法院在执行该院刑事审判第二庭移送执行的被执行人李洪生合同诈骗一案中，查封上海市罗和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)。尤媛媛、赵则祥不服，主张该房屋的所有权，向宝山法院提出书面异议。宝山法院查明，案涉房屋的权利人登记为上海金丰易居置业有限公司，房地产权证号为沪(2017)宝字不动产权第005059号，核准登记日期为2017年1月24日，房屋性质为动迁安置房。2013年12月14日，李洪生、李洪富与上海市闸北区住房保障和房屋管理局签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，因曲阜西路XXX弄XXX号房屋被拆迁，分得包括案涉房屋在内的拆迁利益，同时李洪生签订了《闸北区(晋元路)安置房预约单》，确定案涉房屋意向登记为李洪生。2015年1月11日，李洪生与汪梅芳签订《房地产买卖居间协议》，约定李洪生将案涉房屋以人民币83万元(以下币种相同)的价格出售给汪梅芳，并先后收取购房款73万元。2016年3月17日，李洪生与上海金丰易居置业有限公司就案涉房屋签订《上海市商品房预售合同》。同日，李洪生(甲方)与尤媛媛、赵则祥(乙方)签订《上海动迁房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋以总价130万元价格出售给乙方；一期购房款110万元于2016年3月17日支付，第二笔房款10万元于同月30日前支付，尾款10万元于交易过户当日支付；交易限制期满后，双方共同到宝山区房地产交易中心办理产权转移登记(过户)手续；导致该房屋交易限制期届满后未能过户给乙方而由甲方收回或者做其他处分的，甲方构成根本违约，按照房屋时价总额的100％承担根本违约责任，并退还乙方已付房款及赔偿已付房款利息并且不得对此条款提出任何主张；甲方的违约行为没有导致未能过户给乙方，该房屋最后过户给乙方了，但是给乙方造成了其他损失，甲方构成重大违约，每逾期一日甲方按照房屋时价总额的万分之五赔偿乙方。同日，李洪生与尤媛媛、赵则祥签署了房屋交接书，并将房屋实际交付给尤媛媛、赵则祥。尤媛媛、赵则祥于2016年3月17日向李洪生支付110万元房款，又于同月30日通过中介公司经办人朱顺兵向李洪生支付房款10万元。2016年3月31日，汪梅芳以李洪生涉嫌诈骗至公安机关报案。同年5月25日，公安机关决定对李洪生立案侦查。2016年4月11日，汪梅芳又以李洪生为被告向宝山法院起诉，请求判令李洪生向其交付案涉房屋。李洪生经宝山法院合法传唤，无正当理由拒不到庭。宝山法院于2016年9月14日作出(2016)沪0113民初7478号民事判决，判令李洪生将案涉房屋交付给汪梅芳。2017年6月5日，宝山法院受理尤媛媛、赵则祥诉汪梅芳、李洪生第三人撤销之诉一案，并于2017年9月28日作出(2017)沪0113民撤3号民事判决，判令撤销(2016)沪0113民初7478号民事判决。2017年2月24日，尤媛媛、赵则祥向宝山法院提起民事诉讼，诉请解除其与李洪生之间就案涉房屋签订的《上海动迁房买卖合同》，返还购房款110万元，支付违约金22万元等。尤媛媛、赵则祥在起诉状中自认，其发现李洪生在与其签订买卖合同前，已将案涉房屋出售给他人后，与李洪生进行协商，中介公司曾退还其购房款10万元。宝山法院以(2017)沪0113民初5536号立案受理，在该院向尤媛媛、赵则祥释明“先刑后民”的审理原则后，其撤回该案诉讼。2017年8月7日，检察机关对李洪生提起公诉，将汪梅芳、赵则祥同列为被害人。刑事案件审理中，尤媛媛、赵则祥向宝山法院提交法律意见书，认为李洪生主观上想将案涉房屋出售给其，愿意继续履行合同，已向其交付房屋，故其财产权益未受侵害，并非被害人。宝山法院于2018年1月15日作出(2017)沪0113刑初1432号刑事判决书，在“本院认为”部分载明，李洪生虽隐瞒房屋售与汪梅芳的事实，将房屋售与赵则祥，并收取大部分购房款，但其向赵则祥实际交付了房产，无法认定其在与赵则祥的房屋买卖中具有非法占有对方钱款的目的，遂判决被告人李洪生犯合同诈骗罪，判处有期徒刑七年，并处罚金2万元；责令被告人李洪生赔偿被害人汪梅芳的损失。经宝山法院刑事审判第二庭移送执行，该院于2018年5月25日以(2018)沪0113执3170号立案。执行中，宝山法院于2018年7月4日轮候查封案涉房屋，查封期限自2018年7月4日起至2021年7月4日止。之前对案涉房屋还有三个查封，分别为(2012)闸执字第946号案件(顾庚娣与李洪生民间借贷纠纷一案)，查封期限自2016年11月17日至2019年11月17日；(2017)沪0113民初5536号案件，查封期限自2017年3月17日至2020年3月17日止；(2017)沪0113民撤3号案件，查封期限自2017年6月29日至2020年6月29日止。目前，前述三个查封均已超过查封期限。审查中，宝山法院向该院刑事审判庭发出征询意见函，核实该院(2017)沪0113刑初1432号刑事判决未将赵则祥列为被害人，未将李洪生售与赵则祥案涉房屋的事实认定为合同诈骗罪的一节事实予以认定，是否表明刑事判决认定了该房屋应归赵则祥所有。宝山法院刑事审判庭回函表示，李洪生实际上向赵则祥交付了房屋，表明其欲与赵则祥进行正常的交易，主观上并无非法占有赵则祥钱款的目的，故认定其与赵则祥之间构成合同诈骗罪的主观要件不能成立，赵则祥不属于该案被害人。该刑事判决并未认定案涉房屋归赵则祥所有，该房屋归何人所有不属于刑事案件审查评判的范围。审查中，尤媛媛、赵则祥确认，因中介公司朱顺兵曾于2016年6月在公安机关向其退还10万元，其向朱顺兵出具了收条，故前后共支付110万元。其亦愿意将该10万元交付法院执行。宝山法院认为，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结被执行人应当履行义务部分的财产。根据案涉房屋的不动产登记簿、动迁安置协议和预售合同，该房屋属李洪生所有，宝山法院查封该房屋并无不当。根据《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款的规定，本案异议应当适用民事诉讼法第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关民事执行的司法解释规定审理。生效刑事判决认定，李洪生不具有占有赵则祥钱款的目的，尤媛媛、赵则祥亦未被认定为受害人，故双方之间的房屋买卖行为属于民事行为范畴。在宝山法院查封案涉房屋之前，尤媛媛、赵则祥已与李洪生签订合法有效的书面买卖合同，按约支付了绝大部分房款，同意将剩余房价款交付执行，且已实际占有该房屋。故尤媛媛、赵则祥对案涉房屋是否享有物权期待权的关键在于是否因其自身原因至今未能办理过户手续。案涉房屋为动迁安置房，根据《上海市动迁安置房管理办法》第二十三条的规定，动迁安置房在取得房地产权证后的三年内不得转让、抵押。从尤媛媛、赵则祥与李洪生签订的买卖合同约定的内容看，其在购买时明知案涉房屋存在禁售期及交易风险，故该房屋的售价低于同类地区一般住宅的正常市场价格，且约定了高额的违约责任。由此可见尤媛媛、赵则祥已对相应交易风险予以充分考量，并自愿承担风险。案涉房屋于2017年1月24日取得大产证，禁售期至2020年1月24日才届满。宝山法院于2018年7月4日查封案涉房屋时，该房屋仍处于禁售期，不具备过户条件。尤媛媛、赵则祥主张以其提出执行异议的时间计算无法律依据，其要求排除执行也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。至于尤媛媛、赵则祥提出的排除执行的诸多理由，宝山法院认为，首先，不动产物权以登记为成立条件，尤媛媛、赵则祥主张以实际居住行为排除后续风险发生的可能性系对法律的误认。第二，生效刑事判决未将李洪生与尤媛媛、赵则祥之间的房屋买卖认定为犯罪事实，也未将其列为受害人，但这仅是从刑事犯罪构成的角度进行认定，刑事判决未涉及案涉房屋的权利归属。即便尤媛媛、赵则祥与李洪生签订的买卖合同合法有效，也不必然推导出尤媛媛、赵则祥可以据此取得房屋的物权。第三，对善意或恶意的判断，仅存在与交易发生时交易双方的主观认知，在法院查封被执行人财产的领域，不存在所谓善意查封或恶意查封的概念，而仅存在案外人的权利能否排除法院查封。故尤媛媛、赵则祥认为汪梅芳明知案涉房屋已出售给尤媛媛、赵则祥，却申请法院查封该房屋为恶意，从而要求解封，无法律依据。第四，相关政策对动迁安置房设置禁售期是否合理并非本案的审查范围，任何人不能以对违反法律和政策的后果无知，而主张不承担相应的法律后果。尤媛媛、赵则祥选择无视动迁安置房的禁售期限制而进行交易，应承担由此带来的法律风险，其要求享有和购买普通住房主体同等的法律保护缺乏法律依据。第五，尤媛媛、赵则祥援引的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》仅适用于动产买卖，不适用不动产买卖，对本案无参照性。第六，尤媛媛、赵则祥因无法排除本案执行造成的损失，可另案通过民事诉讼途径向李洪生主张，李洪生并不能从中受益。尤媛媛、赵则祥认为本案查封会造成社会矛盾加剧，增加受害人和损害总额，该辩解是建立在牺牲他人利益的角度，无法律依据。据此宝山法院于2020年12月29日裁定驳回尤媛媛、赵则祥的异议请求。尤媛媛、赵则祥向本院申请复议称，一、其与李洪生的交易属合法有效的交易，已尽到注意义务，在可过户时积极行使了权利，系无过错第三人。为防止案涉房屋存在权属瑕疵，尤媛媛、赵则祥通过中介公司交易。在中介公司确认后，尤媛媛、赵则祥与李洪生就系争房屋签订合法有效的《上海市房地产买卖合同》，并按约支付房屋价款120万元，愿将剩余10万元交付执行。在李洪生将案涉房屋交付尤媛媛、赵则祥后，尤媛媛、赵则祥进行装修并居住至今，以居住行为排除后续风险发生的可能性。交易期届满后，尤媛媛、赵则祥即通过诉讼以及提出异议，表现了积极履约的态度。房屋未过户系因宝山法院的查封，尤媛媛、赵则祥对此并无过错。故尤媛媛、赵则祥对案涉房屋享有的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应予以支持。二、尤媛媛、赵则祥对案涉房屋享有的物权期待权已经法院两次审查予以查明，且相关房屋买卖合同合法有效，不存在导致合同无效或撤销的事由，也必然会过户。汪梅芳对此明知，其申请查封案涉房屋是故意侵权，并非善意第三人，该非善意的行为不应保护。宝山法院经两次审理，已知晓尤媛媛、赵则祥的购房事实，对案涉房屋的权利归属应具备高度预判性，也不应查封该房屋。三、因上海市有关动迁安置房的规定引发的法律后果不应由购房人承担。相关规范性文件对交易期的限制会让法律规定的合同有效性的定性和保护公民合法交易的立法目的被架空。任何法律文件对普通民众的风险预知能力和承担能力的预设均不应过分严苛，不应由一般民事主体承担立法逻辑错误的后果。四、安置房购买人应与普通商品房购买人享有同样的权利。在二者购房行为均属合法有效的情况下，对合同保护力度应相当。购买普通商品房也会遇到与购买安置房同等或者更大的风险，无法杜绝风险的发生，否则不会有任何交易发生，这违背了立法的初衷。五、应审查尤媛媛、赵则祥与汪梅芳的权利优先性问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和第十条的规定，出卖人就同一普通动产或特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持。上述规定虽未涉及不动产买卖，但特殊动产的买卖与不动产买卖的程序基本一致，故本案可参考上述规定的原理，在尤媛媛、赵则祥已占有使用案涉房屋的情况下，确认尤媛媛、赵则祥对该房屋的所有权。六、本案查封可能导致社会矛盾加剧，使得案件处理结果实质不公平。李洪生恶意将一房多卖，造成汪梅芳损失。但如对案涉房屋不解封，将导致尤媛媛、赵则祥无法取得房屋，只能解除合同，主张返还房款和违约金。鉴于李洪生的实际偿债能力，必将导致尤媛媛、赵则祥也会成为受害主体，加大损害总额，可能导致李洪生间接受益而各受害人血本无归的后果，反而加剧了社会矛盾。故尤媛媛、赵则祥申请撤销宝山法院(2020)沪0113执异437号异议裁定或直接裁定变更上述异议裁定。本院查明，宝山法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据生效刑事判决的认定和尤媛媛、赵则祥在刑事案件中的主张，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查。对于尤媛媛、赵则祥在宝山法院查封案涉房屋之前，已与李洪生签订书面买卖合同，按约支付了绝大部分购房款，并已实际入住使用的事实，生效刑事判决已认定，本院予以确认。案涉房屋的性质为动迁安置房，根据本市的政策规定，在三年内限制转让、抵押。案涉房屋于2017年1月24日办理大产证，限制转让、抵押期限至2020年1月24日止。尤媛媛、赵则祥与李洪生签订的房屋买卖合同中对于房价、过户时间、不能过户的违约金数额等内容的约定显示，尤媛媛、赵则祥在购房时明知相关政策对案涉房屋交易的限制以及可能产生不能过户的风险。宝山法院在上述限制转让、抵押期限内查封案涉房屋，故该房屋不能过户至尤媛媛、赵则祥名下系其忽略政策的限制所致，属其自身原因，相应法律后果应由其自行承担。故尤媛媛、赵则祥对案涉房屋主张的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第(四)项的规定，不足以排除宝山法院对该房屋的执行。尤媛媛、赵则祥提出的其他复议理由均缺乏法律依据，本院不予采信，因宝山法院已作详细阐述，本院不再赘述。综上，尤媛媛、赵则祥的复议申请不成立，应予驳回。宝山法院裁定驳回尤媛媛、赵则祥的异议请求符合法律规定，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回尤媛媛、赵则祥的复议申请，维持上海市宝山区人民法院(2020)沪0113执异437号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 胡晓东审 判 员 朱志红审 判 员 杨喆明二〇二一年三月九日法官助理 何 冰书 记 员 何 冰附：相关法律条文《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；……