山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终460号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵瑞彬，男，1976年9月28日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市万厦居业有限公司济南分公司，住所地山东省济南市。主要负责人：李映萱，总经理。委托诉讼代理人：史全勇，山东博睿律师事务所律师。上诉人赵瑞彬因与被上诉人深圳市万厦居业有限公司济南分公司（以下简称深圳万厦济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初6737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人赵瑞彬、被上诉人深圳万厦济南公司的委托诉讼代理人史全勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵瑞彬上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决，并依法改判为驳回深圳万厦济南公司一审诉讼请求；2.请求支持赵瑞彬一审反诉请求：判令深圳万厦济南公司退还前期多收取的物业费1862.2元、水电费2935.7元，共计4797.9元；3.请求支持赵瑞彬一审反诉请求：判令深圳万厦济南公司赔偿因其管理不善对赵瑞彬造成的车辆财产损失2500元；4.请求支持赵瑞彬一审反诉请求：判令被反诉人减免2015年10月-2016年9月房屋空置期间的物业费，计541.7元,二审当庭明确为406.3元；5.请求支持赵瑞彬一审反诉请求：判令深圳万厦济南公司物业收费标准由1元/平米/月降至0.5元/平米/月；6.请求支持赵瑞彬一审反诉请求：判令深圳万厦济南公司在征得多数业主同意前停止利用公共区域租赁、经营等私自收费行为，并返还应属于赵瑞彬部分的收益。7.请求法院判令本案的一切诉讼费用由深圳万厦济南公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律不当，应予以纠正。一、深圳万厦济南公司强制多收取物业费和水电费并未与赵瑞彬的租户达成合意，赵瑞彬依法享有追索权。一审判决中认为赵瑞彬的租户被多收取物业费和水电费是与物业公司达成了合意，这与事实不符。赵瑞彬的租户曾向赵瑞彬明确表示对物业收费标准和物业服务质量不满，并因此与赵瑞彬提前终止了房屋租赁合同，已说明租户不可能合意交纳。赵瑞彬的房屋性质为住宅，赵瑞彬与租户签订的租赁合同中也已明确约定租赁用途为住宅及相关费用按住宅标准收取，深圳万厦济南公司并无任何证据证明租户将住宅转为了商业用途，也没有任何证据证明深圳万厦济南公司提供了超出住宅物业服务标准的商业物业服务。深圳万厦济南公司违反物业合同擅自提高收费标准，也并未告知作为物业合同签订方的赵瑞彬。深圳万厦济南公司对住宅房屋按商业标准收取物业费和水电费无任何法律法规依据，明显属于强制收取、租户被迫或不知情交纳。一审中，深圳万厦济南公司也并无任何证据证明与赵瑞彬的租户达成了合意，但深圳万厦济南公司违反合同多收取物业费、水电费却是事实。赵瑞彬与租户的租赁合同中已明确约定物业费由租户代业主交纳，水电费以住宅标准收取，该合同表明租户代业主交纳物业费属于委托与受托关系。根据《合同法》第四百零三条“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利”，赵瑞彬追索深圳万厦济南公司多收取的物业费、水电费是依法行使受托人对第三人的权利，深圳万厦济南公司应依法返还。二、一审中对于物业收费标准不高于政府指导价格一星级标准的事实认定存在错误。《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》中规定：物业服务收费基准价格包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分，一星级收费标准为公共性物业服务收费0.5元、电梯维护和运行费0.35元、自动消防控制设施维护运行费0.2元。一审判决中认为，深圳万厦济南公司当前物业服务收费标准为1.0元，低于上述通知中三者合计价格1.05元，所以不高于政府指导价格一星级标准。但是，一审判决忽略了本住宅所在楼宇并无任何自动消防控制设施的事实。自动消防控制设施是指具有自动控制及联动功能的消防设施，包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、气体灭火系统、防火卷帘系统等，本楼宇内仅有人工消火栓，并无任何自动消防设施，所以，物业收费标准理应不包含自动消防控制设施维护运行费0.2元。基于上述事实可以看出，一审判决中对于当前物业收费标准不高于政府指导价格一星级标准的事实认定明显存在错误。因当前物业为前期物业，其收费标准应实行政府指导价，在其服务质量低于一星级标准的情况下，其收费标准应低于一星级。基于深圳万厦济南公司前期及近期的服务质量，其物业费应低于0.5元收取。三、物业服务质量已不是存在一定瑕疵问题，而是存在服务质量严重违约问题。深圳万厦济南公司物业服务质量已严重违反物业服务合同约定，对小区环境、业主生活质量已造成严重影响，其服务服务质量低下是整体的、长期持续存在的。物业服务合同中关于服务质量章节共计9条，深圳万厦济南公司已违反了其中7条，包括：1.存在视频监控长期损坏无维修、电梯时常损坏维修不及时、单元门禁损坏长期无人维修等问题，违反了服务质量章节中第二条“设备运行良好，使用正常、维修及时，无损坏”条款，以上有本单元门禁自2020年8月28日至2020年11月7日长期损坏无人维修的照片和录像、视频监控长期损坏照片等为证据；2.存在小区路面破损无人维修、路面落叶不及时清扫等问题，违反了服务质量章节中第三条“小区路面整洁，无破损”条款，以上有小区入口地面照片和路面日常照片为证；3.存在不进行定期消杀、小区环境脏乱、垃圾清理不及时等问题，违反了服务质量章节中第四条“环境卫生：定期消杀、环境整洁美观、生活垃圾定时清理”条款，以上有小区垃圾堆积、落叶四处散落无人打扫、地下车库入口长期无人打扫等照片为证；4.存在绿化大面积损坏无人维护问题，违反了服务质量章节中第五条“绿化：按景观要求维护，花草长势良好、修剪及时”条款，以上有小区内绿化大面积损坏、杂草丛生等照片为证；5.存在车辆乱停乱放、占用消防通道和绿化草地等问题，违反了服务质量章节第六条“交通秩序与车辆停放：保持良好交通通行秩序，无占用消防通道、绿化草地现象”条款，以上有日常车辆占用消防通道、碾压占用绿化等照片为证；6.存在小区闲杂人员自由进出无人管理等问题，违反了服务质量章节第七条“能严格控制外来人员，及时清理小区内的闲杂人员”条款，以上有小区北门无人管理、楼道内小广告泛滥等照片为证；7.存在不定期检查消防设施及不进行消防培训和演练等问题，违反了物业服务质量章节第八条“24小时对小区内的消防进行监控，定期检查消防系统设备、使用正常，定期对消防知识进行培训和演练”条款。在提供的照片证据中可以明显看出，小区内绿化损坏、杂草丛生、车辆占用消防通道和绿化、北门无人管理、环境脏乱等等均是长期存在的普遍现象，并非近期形成，深圳万厦济南公司的物业服务质量是整体低下，已严重违反物业服务合同约定，赵瑞彬在物业服务合同中的主要权利已无法实现，故深圳万厦济南公司违约在先,无权向赵瑞彬主张物业费等各项费用。四、物业服务未能尽责是赵瑞彬车辆受损的重要原因。物业服务合同中服务内容章节第二条约定，深圳万厦济南公司要提供24小时智能化监控及对停车场地的设备、设施进行维护、保养、保洁等服务，但是，正是由于以上服务缺失，监控设施长期损坏、无人维修，使划车人有恃无恐，以至于敢于故意划伤赵瑞彬车辆，并使赵瑞彬无法追查划车人信息、无法获得赔偿。故深圳万厦济南公司提供的物业服务存在重大瑕疵，其对车库管理不善、物业服务未能尽责是车辆受损的重要原因，车辆维修费用理应由深圳万厦济南公司承担。五、深圳万厦济南公司利用小区公共部位经营收费是违法行为，应立即停止，并依法向业主公示经营情况等信息；同时，赵瑞彬有权追回应属于赵瑞彬部分的收益。《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。深圳万厦济南公司利用共用部位、设施设备进行经营，既没有召开业主大会决定，又没有获得多数业主同意，属于私自利用小区公共部分经营收费，依法应立即停止上述行为。《物业管理条例》第六条规定：业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。深圳万厦济南公司私自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应依法向业主公示其2005年11月至今的经营情况及收益明细、收益用途明细等信息。深圳万厦济南公司违法利用小区公共部位或共用设施设备经营行为包括：小区北门处公共建筑约8间，深圳万厦济南公司私自改为商业用房（宾馆）对外出租收费；电梯间、楼道间、车库闸机等处设立广告牌，收取广告位占用费；深圳万厦济南公司利用小区内公共车位及地下车库消防通道其私划的车位，分别每月收取80元租赁费和200元租赁费。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路、绿地，属于业主共有，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；第七十四条规定：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故深圳万厦济南公司利用小区公共部位及设备设施违规经营的收益依法属于全体业主所有，赵瑞彬作为小区业主一员，有权追讨属于赵瑞彬部分的收益。小区总建筑面积75000平方米，赵瑞彬房屋建筑面积112.86平方米，占比0.15%，即归属赵瑞彬部分的收益占比0.15%，深圳万厦济南公司应返还相应的资金收益。基于上述事实，赵瑞彬为了维护自身的合法权益，特向贵院提起上述上诉请求。鉴于在一审反诉庭审中赵瑞彬很多当庭陈述并未在庭审记录中形成书面记录，恳请贵院能观听庭审录像录音，查清事实，依法判决支持赵瑞彬的请求。深圳万厦济南公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，符合类案同判原则，同时赵瑞彬的上诉请求第四项及第六项属于变更诉讼请求，不应为二审审理范围。深圳万厦济南公司向一审法院起诉请求：1.判令赵瑞彬立即支付拖欠物业服务费6433.02元及违约金2965.99元，共计9399.01元；2.本案诉讼费由赵瑞彬承担。赵瑞彬向一审法院提出反诉请求：1.请求判令深圳万厦济南公司退还前期多收取的物业费1862.2元、水电费2935.7元，共计4797.9元；2.请求法院判令深圳万厦济南公司赔偿因其管理不善对赵瑞彬造成的车辆财产损失2500元；3.请求法院判令深圳万厦济南公司减免2015年10月-2016年9月房屋空置期间物业费，计406.3元；4.请求法院判令深圳万厦济南公司物业收取标准由1元/平方米降至0.5元/平米；5.请求法院判令深圳万厦济南公司在征得全体业主同意前，停止利用公共区域私自收费行为，并返还已收费用；6.请求法院判令本案的一切诉讼费用由深圳万厦济南公司承担.后赵瑞彬变更第4、5项请求为：4.深圳万厦济南公司物业收取标准由1元/平方米降为0.84元/平方米；5.停止利用公共区域私自收费并减免业主物业费。一审法院认定事实：赵瑞彬系某某小区某某号楼某某室业主，房屋建筑面积112.86平方米。2005年11月1日，深圳万厦济南公司(甲方)与赵瑞彬(乙方)签订《某某新都前期物业管理服务协议》，约定甲方对乙方在某某新都小区的物业提供前期物业管理服务，多层住宅物业管理服务费交纳标准为0.7元/平方米/月，小高层住宅物业管理费交纳标准为1元/平方米/月，商铺物业费交纳标准为2.8元/平方米/月，非住宅物业费交纳标准为2.8元/平方米/月，每季度的首月5日前交纳物业费，逾期交纳应补交物业费并从逾期之日起交纳以所欠费用为基数每天2‰的滞纳金，因乙方原因空置房屋按政府相关规定进行收取。上述管理协议载明，前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。一审法院其他案件审理中查明，2005年8与18日，中国重汽集团房地产开发有限公司(甲方)与深圳万厦济南公司(乙方)签订《某某新都物业管理服务合同》，约定乙方对济南市某某区某某新都小区提供物业管理服务事宜，期限为一年，自物业入伙之日起计算，在达到业主委员会筹办前提条件下，乙方应根据相关法规要求组织召开业主大会并选举产生业主委员会，业主委员会与物业管理公司重新签彼岸新都物业管理委托合同生效后，本合同终止。上述合同约定，物业管理服务费标准为：多层按建筑面积0.7元/平方米/月、商业用房按照2.8元/平方米/月、小高层及公寓管理费按1.2元/平方米/月收取(上述费用不包括电梯、二次加压等物业的机电设备运行的用电费用，亦不包括中央空调的水电和运行服务费用。上述合同签订后，深圳万厦济南公司为某某小区提供物业服务至今。赵瑞彬欠交2015年10月1日至2020年6月30日的物业管理费。一审中，赵瑞彬提供照片一宗拟证实其抗辩及反诉观点。上述证据内容涉及小区内绿化、卫生、楼道环境、业主车辆停放、电梯内广告投放、部分业主在小区内的经营行为、车辆被划伤等，另提供房屋租赁合同、2013年1月-2015年9月深圳万厦济南公司物业费收费记录、2015年10月-2016年9月水电费抄表记录拟证实其主张。深圳万厦济南公司对物业收费记录、水电费抄表记录的真实性予以认可，对车辆受损照片真实性予以认可，但称该证据与本案无关，案涉车辆的受损地点无法确定；对其他证据真实性及关联性不予认可，称照片拍摄时间、地点无法确定，无法证实是否为普遍现象；对租赁合同的真实性无法确认，称赵瑞彬应该提交相应的证据证实该合同确实得到履行，且物业管理相关费用在租金中予以扣除，同时水电费等与约定无关，赵瑞彬将房屋出租期间租户将房屋用于商业经营，深圳万厦济南公司按照住改商的标准收费，并无违规之处，且物业费用租户已经实际交纳，赵瑞彬要求返还并无任何依据；赵瑞彬房屋空置未提前向物业申报，是否空置现已无法核实。经一审审查，深圳万厦济南公司的物业收费记录中记载，案涉赵瑞彬的房屋2013年1月1日至2015年9月用途为办公，相关物业费等系按照非住宅物业费标准收取。深圳万厦济南公司的水电抄表记录记载，案涉赵瑞彬的物业2015年10月至2016年8月，用水读数为自822至832，用电读数为自22120至22173，2016年月用水读数为839、用电读数为22254。赵瑞彬提供的房屋租赁合同系其与张某某于2012年7月25日签订，约定张某某承租案涉房屋，租赁期限一年，自2012年8月1日起算租期，租赁用途为住宅，承租期间费用由出租方承担，承租方代交，出租方在后续租赁费中予以扣除，其他费用由承租方按住宅标准根据实际使用承担等。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。赵瑞彬作为某某小区业主，并另行与深圳万厦济南公司签订《某某新都前期物业管理服务协议》，该协议约定内容与《某某新都物业管理服务合同》一致，赵瑞彬应根据上述两协议约定行使权利、履行义务。赵瑞彬称，深圳万厦济南公司收取的物业费高于一星级标准，因普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，《济南市物价局关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》规定，物业服务收费基准价格包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限.该通知所附的《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》载明，一星级收费基准价格为：公共性物业服务收费0.50元、电梯维护和运行费0.35元、自动消防控制设施维护0.20元。故案涉《某某新都前期物业管理服务协议》《某某新都物业管理服务合同》约定的物业费收费标准不高于政府指导价标准，一审法院对赵瑞彬的辩解观点不予采纳。深圳万厦济南公司为某某新都小区提供物业服务至今，赵瑞彬享受了深圳万厦济南公司提供的物业服务，应依照合同约定交纳物业费。小区的公共秩序和环境，需要物业服务公司和业主共同努力创造和维护，业主对于物业公司存在的问题应积极反映，物业公司对于业主反映的问题应认真对待，努力解决。因物业服务具有整体性、公共性特点，赵瑞彬提供的证据可以证实深圳万厦济南公司在绿化卫生、小区管理等方面存在一定瑕疵，但不足以证实深圳万厦济南公司在提供公共服务方面整体的、一贯的服务水平以及某某新都小区业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。故，深圳万厦济南公司要求赵瑞彬支付2015年10月1日至2020年6月30日期间欠交的服务费6433.02元，有事实及合同依据，一审法院予以支持。因深圳万厦济南公司提供的服务中确实存在一定程度的瑕疵行为，应当根据业主的要求不断改善。故对于深圳万厦济南公司主张的滞纳金要求，一审法院不予支持。赵瑞彬提起反诉，要求深圳万厦济南公司退还多收取的物业费1862.2元、水电费2935.7元。因该费用系案外人根据其对物业的使用情况与深圳万厦济南公司达成合意后交纳，赵瑞彬提供的证据不足以证实其对上述费用享有追索权，一审法院对其要求深圳万厦济南公司向其返还上述费用的反诉请求不予支持。赵瑞彬要求深圳万厦济南公司向其支付因管理不善造成的车辆损失2500元，因其提供的证据不足以证实照片中车辆的受损数额、受损原因、深圳万厦济南公司对此有无过错及赵瑞彬是否享有诉权，一审法院对其该项反诉请求不予支持。赵瑞彬要求深圳万厦济南公司按照空置房屋的标准收取2015年10月至2016年9月期间的物业费减免此期间物业费406.3元。赵瑞彬虽未向深圳万厦济南公司申报空置，其提供的证据可以证实案涉物业2015年10月至2016年8月处于空置状态，无法证实案涉物业在超出上述时段仍有空置事实，根据权利义务对等的原则，深圳万厦济南公司由于案涉物业的空置减少了的电梯运营、垃圾清运等成本支出，根据当时实施的《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，一审法院确定赵瑞彬在2015年10月至2016年8月期间按照70%的比例交纳上述时段的物业服务费该项费用在本诉请求中予以折抵处理。赵瑞彬要求深圳万厦济南公司将物业费收费标准由1元/平方米/月降至0.84元/平方米/月，没有事实与合同依据，一审法院不予支持。赵瑞彬主张深圳万厦济南公司在征得业主同意前停止公共区域收费行为，并返还已收取的费用，因业主个人无权决定小区共有部分的收益问题，故一审法院对赵瑞彬的上述请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、赵瑞彬于本判决生效之日起10日内支付深圳市万厦居业有限公司济南分公司2015年10月1日至2020年6月30日期间的服务费6060.58元(112.86平方米×1元/平方米/月×57个月-112.86平方米×1元/平方米/月×11个月×30%)；二、驳回深圳市万厦居业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。三、驳回赵瑞彬的反诉请求。本诉案件受理费25元，由赵瑞彬负担。反诉案件受理费25元，由赵瑞彬负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定一审查明相关事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系赵瑞彬与深圳万厦济南公司之间的物业服务合同纠纷。自2013年1月至2015年9月期间，赵瑞彬将涉案房屋出租，水电费由租户自行交纳，物业费已经由租户与深圳万厦济南公司确认并交纳，且赵瑞彬未能提交与租户结算物业费的证据，一审法院不予支持赵瑞彬要求深圳万厦济南公司退还水电费、物业费的请求正确。关于赵瑞彬应向深圳万厦济南公司支付未交纳的物业服务费、深圳万厦济南公司无须赔偿赵瑞彬车辆财产损失等问题，一审法院业已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。赵瑞彬的上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵瑞彬负担。本判决为终审判决。审 判 员 许海涛二〇二一年三月三十一日法官助理 刘秋月书 记 员 王 娜