江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终201号上诉人（原审被告）：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司，统一社会信用代码913212006748638573，住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道东方巴黎城丹枫宫**楼裙房。负责人：姜连瑜，该公司经理。上诉人（原审被告）：浙江佳源物业服务集团有限公司，统一社会信用代码91330400761304834C，住所地浙江省嘉兴市南湖区中环东路****-1。法定代表人：朱宏戈，董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁昌英，女，1968年10月19日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：杜广玲、魏伟，江苏堰平律师事务所律师。上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司（以下简称佳源姜堰公司）、浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称佳源公司）因与被上诉人丁昌英物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2019）苏1204民初6485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤各方当事人于2021年2月4日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人佳源姜堰公司的负责人姜连瑜及其与佳源公司的共同委托诉讼代理人王梅，被上诉人丁昌英的委托诉讼代理人杜广玲、魏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳源姜堰公司、佳源公司上诉请求：依法撤销一审判决并发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，上诉人在该事件中已尽管理服务之义务。被上诉人与佳源姜堰公司签订了《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，约定由佳源姜堰公司为案涉小区提供物业服务。根据协议约定，佳源姜堰公司对小区共用设施设备及运行有维护和管理的义务，公司也确实保证了共同部位、共用设施的完好，并定期对小区总管网进行巡检、清理、疏通。2019年9月3日，接被上诉人报修后处理及时，并在被上诉人室内对厨房下水做了排水测试，证明当时管道已通畅，被上诉人也未提出异议，此后一直未回来居住足以证明排水管道当时已完全疏通。被上诉人居在该栋高层楼房的最下层，楼上几十户住户厨房此后如何用水亦非上诉人一己之力所能控制，一审法院仅因半月后发生反水从而推断2019年9月3日被上诉人户内管道未能完全疏通无事实依据。物业服务是一种综合性的服务，上诉人作为物业公司仅是提供服务而无法保证这些共用设施、管道不出现损坏或堵塞的情形，毕竟共用的上下水管道均埋在墙内，日常也不可能进行破坏性的维护。故不应承担全部损失的赔偿责任。二、被上诉人自身存在过错，应当承担相应责任。根据《业主临时管理规约》的约定，被上诉人享有单幢建筑物共用设施设备的所有权，包括该幢建筑内的给排水管道。业主应当按设计用途使用物业；因装饰装修影响共用部位、共用设施设备的正常使用的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；禁止擅自改变房屋设施设备的设计用途和功能禁止改造排水、排污等公用设施。被上诉人作为该幢建筑内的共有给排水管道所有权人，自身也有维护之责任。被上诉人明知有这些约定仍然在装修时将厨房下水管道全部封闭，导致家中的检修口根本无法使用，或者说从未有过要使用、维护之心。被上诉人作为一名成年人，对于最底层给排水风险应当有一定的认知，被上诉人自己都置风险于不顾，作为物业公司又如何在日常进行破坏性维护，不能说因为被上诉人自身遭受了损失则可忽略其违反约定改造、封闭管道的过错。同时，被上诉人作为房屋的所有权人，自身亦有维护之义务。不居住于此不代表将全部义务因此转嫁给上诉人，上诉人在第一次疏通后，上诉人还就被上诉人不常居于此进行了善意提醒，被上诉人在曾发生细微反水的情况下并没有提高警惕，而是认为出了问题找物业即可，放任反水发生，导致损失的加大。一审法院认为2019年9月19日被上诉人再次回家发现反水及时报警即是尽到审慎义务，并由此认定被上诉人无任何过错太过牵强。试问上诉人又有何过错？三、一审法院认为被上诉人室内的木质家具等均被生活污水所浸泡，除了重置更换外无法使用与事实不符。被上诉人2011年10月装修，2012年1月即装修入住，室内家俱也已使用8年之久，本身就存在磨损、漆面掉落。况且，被上诉人的沙发、茶几、电视柜等均有底脚，部分底脚为金属，不可能被水损坏，铝合金门等更是如此。被上诉人进户门槛的高度仅有2-3厘米,被上诉人也认可当时水并没有溢出室外，所以当时室内的水是不可能没过底脚，这部分家具本身并不会因此受到影响，更不可能造成损坏。另外，任何家具、电器均有其使用年限，对于使用8年之久的家具，被上诉人主张无使用价值，是因为家具底部浸水受损无使用价值还是因使用年限的原因无使用价值，一审法院并未查实。家具底部经不足2厘米的厨房生活用水短时间浸泡，重新清洗翻新何以会超出一般人的心理承受范围，一审法院由此判决上诉人应对被上诉人的家具损失全部予以赔偿过于轻率。四、小区住户管道反水是小概率事件，上诉人已尽注意义务，即使日常维护面面倶到，也不可能完全避免。上诉人作为物业公司单方面根本不可能阻止业主的装修行为，且小区业主素质各不相同，日常如何用水怎么排放也不是物业能干涉得了的。物业公司再如何谨慎，也无法避免该类事件的发生，且就目前的技术水平，也无法从几十米高度往下疏通埋于墙壁内的管道。退一万步讲，上诉人服务过程中即使存在局部瑕疵，也不应就此而否认物业的整体服务。被上诉人丁昌英辩称，一、双方签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，佳源姜堰公司负有确保公用上下水管道畅通的义务。上诉人说已尽到相关义务，却未能提供证据证明，应当承担举证不利的后果。现反水事故已发生，上诉人疏于对小区公共上下水管道的检查、把控，未能履行义务，应当承担赔偿责任。二、上诉人认为被上诉人自身存在过错，没有事实依据。所谓检修口封闭、未设置止回阀，并不是被上诉人的义务以及正常人应注意的事项，且上诉人所谓的设置止回阀的提醒与本案造成反水的原因没有因果关系。没有室内检修口，也不影响上诉人进行日常维护。丁昌英向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告房屋装修等损失88307元；2.被告负担本案诉讼费用。审理中原告主张被告赔偿后案涉家具归被告所有。一审法院经审理查明，（一）丁昌英系泰州市姜堰区东方巴黎城维莱特宫****的所有权人，于2014年4月12日向不动产登记部门登记并领取不动产权利证书。（二）2010年9月16日，丁昌英（乙方）与怡城（浙江）物业管理有限公司姜堰分公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定甲方为东方巴黎城小区的房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；协议第二条第一款第（二）项约定，物业管理基本服务内容包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线……第三条第三款约定对共用部位、共用设施设备的维护和管理达到的质量：共用部位、共用设施完好、无破损；定期巡检、维修、记录，保持正常运行。（三）2018年丁昌英因搬去女儿家帮忙带孩子，家中日常无人居住。2019年9月3日丁昌英回家通风房屋时，发现厨房水槽有细微的污水反流，随即向佳源姜堰公司报修，佳源姜堰公司进行疏通后向丁昌英反馈排水管已疏通。同年9月19日丁昌英再次回家，发现丁昌英家有反流的污水，地上有积，地上有积水修，佳源姜堰公司安排人员查修后发现是该楼厨房部位墙体内总下水管堵塞导致污水反流至丁昌英家中，并进行了疏通。（四）诉讼中，丁昌英向一审法院申请对东方巴黎城维莱特宫15幢303室房屋下列损失进行评估鉴定：1.装潢修复方案及实施该方案的费用；2.对该房屋内受损家具、电器的修复费用及如无法修复请求进行估价；3.对该房屋内受损的衣服、皮具价值进行评估，该院依法委托泰州市金田资产评估房地产估价有限公司（以下简称金田评估公司）及江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡评估公司）进行鉴定。金田评估公司于2020年4月14日作出装潢装修维修损失评估报告书，评估结论：委估资产在评估基准日2019年12月19日实际使用状态下，其评估价值为66607元；国衡评估公司于2020年1月7日作出资产评估报告，评估结论：经评定估算，采用成本法确定在评估基准日2019年12月19日委评资产的市场价值为21700元。该院收到鉴定报告后将副本送交双方当事人。佳源姜堰公司提出书面异议，上述两公司针对书面异议提交书面回函，但异议人仍有异议并申请鉴定人员出庭接受质询，该院予以准许，国衡评估公司鉴定人员出庭接受了质询，从国衡评估公司出具的资产评估报告内容、对书面异议的回函及其鉴定人员出庭接受当事人的质询看，评估委评资产的市场价值为21700元，对物品中的冰箱、空调等电器无法确定是否损坏，需另行委托专业单位进行检测，该评估结论与丁昌英申请及该院委托鉴定目的不符，其亦不能进一步补充鉴定；金田评估公司鉴定人员经该院两次通知均未出庭接受质询，导致上述鉴定意见不能作为认定案件事实的依据。后丁昌英向该院申请重新鉴定，该院经征求双方当事人意见均同意共同指定泰州嘉和资产评估事务所（以下简称嘉和评估事务所）为本案资产的评估机构，泰州嘉和建设投资咨询有限公司（以下简称嘉和咨询公司）为本案工程造价评估机构，2020年11月2日嘉和咨询公司作出嘉和造价鉴定（2020）02号房屋装修项目工程造价鉴定报告书，评估结论：根据现有送鉴资料、相关文件规范、现场勘察实状，东方巴黎城维莱特宫15幢303室房屋装修工程鉴定造价为45373.8元；同年10月27日嘉和评估事务所作出泰嘉评报字（2020）63号东方巴黎城维莱特宫15幢303室房屋内的家具、电器等损失司法鉴定资产评估报告书，评估结论：在评估基准日2020年9月24日丁昌英所申报涉诉资产评估值合计14100元（其中柜式空调1312.5元）。丁昌英支付鉴定费10000元。（五）审理中，经该院组织双方到丁昌英家现场勘验，丁昌英与佳源姜堰公司对涉案电器的损失确定达成一致意见：洗衣机、冰箱按维修价格，空调按评估机构评估价值。后经维修，洗衣机维修费用为1875元、冰箱维修费用为680元。另查明，怡城（浙江）物业管理有限公司姜堰分公司于2013年5月10日更名为浙江佳源物业管理有限公司姜堰分公司，后又于2018年11月22日更名为浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司。佳源姜堰公司系佳源公司的分公司，不具备法人资格。一审法院认定本案争议焦点：1.被告有否按照前期物业服务合同的约定履行相关义务，造成案涉管道反水的原因及责任承担；2.丁昌英对案涉管道反水造成相关财产损失有无过错；3.案涉财产损失的数额如何确定。关于争议焦点1，该院认为，依据丁昌英与佳源姜堰公司签订的《前期物业服务管理协议》约定，佳源姜堰公司为东方巴黎城小区提供物业服务，对包括共用上下水管道、落水管等公共设施设备具有日常维护、维修、管理的职责，共用上下水管道属于公共设施、设备，因此，佳源姜堰公司负有确保公用上下水管道畅通的义务。本案丁昌英于2019年9月3日回家时发现其所在小区楼房的上下水管道发生堵塞导致管道内的污水通过与丁昌英厨房连接管道反流至丁昌英房屋内，随即向佳源姜堰公司报修，佳源姜堰公司进行疏通后向丁昌英反馈排水管已疏通。同年9月19日丁昌英再次回家发现又有反流的污水，且地上有积水。佳源姜堰公司接到报修后对丁昌英房屋浸水进行了打扫和管道疏通。虽然佳源姜堰公司为防止损失的进一步扩大已采取相应的补救措施，但其在事故发生前疏于对小区公共上下水管道的检查、把控，未能充分履行日常维护、管理职责，在丁昌英发现第一次反水报修佳源姜堰公司对上下排水管进行疏通后，当月又出现了第二次反水，说明佳源姜堰公司存在履行合同义务不到位、不及时等情况，直接导致生活污水自东方巴黎城维莱特宫15幢303室厨房两次反流溢出造成丁昌英财产损失，故佳源姜堰公司应对丁昌英的室内装潢、财物损失承担赔偿责任。关于争议焦点2，该院认为，由于公共上下水管道堵塞造成污水反流至丁昌英家中，第一次反水情况发生前房屋空置，上下水管道生活污水自厨房反流溢出，丁昌英发现后立即报修，被告维修后告知丁昌英排水管已疏通，但实际未能完全疏通，第二次反水情况发生后丁昌英又及时报警，其已尽到审慎义务；丁昌英装修封闭家中检修口至本案反水事故发生间隔时间较长，被告无证据证明在此期间内要求从丁昌英家中的检修口对管道进行定期检查，更进一步说明被告未能按约履行对公共上下水管道及时进行维护和管理的义务。本案水管堵塞在公共上下水管道，且现有证据不足以证明丁昌英在公用上下水管道的堵塞事故发生中存在过错，佳源姜堰公司以丁昌英将检修口封闭、未设置止回阀为由，要求丁昌英承担相应的法律责任，超出了正常人的注意范畴，无事实和法律依据，该院不予支持。关于争议焦点3，诉讼中，经丁昌英申请重新鉴定，该院委托双方当事人共同选定的鉴定机构重新进行了鉴定。丁昌英对该鉴定结论提出异议认为固定木块等部分项目单价过低；佳源姜堰公司则认为鉴定机构对丁昌英室内的物品采用重置方式确定价格，但事实上家具及装修中铝合金门等设施不需要重置更换，特别是家具，也可以继续使用，且鉴定机构只有价格评估资质，对相关设施是否可以修复及修复方案或确需重置无相应资质，两份鉴定报告不能作为损失确定的依据。即使最终丁昌英更换家具等设施，其原有家具的残值也应予以扣除。一审法院认为，该院根据丁昌英的申请，征求双方当事人意见并共同确定了鉴定机构对丁昌英主张的损失进行了鉴定，鉴定过程中该院亦组织案件当事人及鉴定机构进行现场查看，丁昌英与佳源姜堰公司在鉴定意见作出后均提出异议，鉴定机构已对此作出函复，并根据佳源姜堰公司的申请到庭接受了质询，该鉴定机构系当事人共同选定、鉴定过程公开透明、鉴定结论客观真实，丁昌英与佳源姜堰公司虽然提出异议，但均未提交证据予以证明，对此异议该院不予采信，该院对该鉴定结论的证明力予以确认。关于佳源姜堰公司抗辩丁昌英家具及装修中铝合金门等设施不需要重置更换，即使最终丁昌英更换家具等设施，其原有家具的残值也应予以扣除的意见；丁昌英主张家具无使用价值，需要更换，如被告认为有使用价值则交给被告。该院认为，考虑到丁昌英受损的木质家具等均被生活污水所浸泡，如再对上述家具的修复方案及费用进行鉴定，势必增加较高的费用，扩大当事人的损失，即使对上述家具进行清洗翻新，亦超出了一般人的心理承受范围，因此，被告对丁昌英的上述家具损失应予赔偿，其赔偿后上述家具【具体以泰嘉评报字（2020）63号司法鉴定资产评估报告书明细表中所列家具名称为准】归赔偿义务人所有。该院根据鉴定结论及相关证据对丁昌英的损失确认如下：1.房屋装修工程鉴定造价为45373.8元；2.家具、电器等损失合计14100元（其中柜式空调1312.5元）；3.洗衣机维修费用为1875元、冰箱维修费用为680元。合计62028.8元。综上，丁昌英与佳源姜堰公司签订的《前期物业管理服务合同》不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，合同当事人依法享有合同中相关权利的同时，也应承担合同义务，受合同条款的规范和调整。佳源姜堰公司在合同履行中未能及时高效地履行合同义务，未尽到对公共上下水管道日常维护、管理职责，导致管道堵塞、丁昌英房屋浸水，造成丁昌英的财产损失，佳源姜堰公司应承担损失赔偿责任，因佳源姜堰公司作为佳源公司的分支机构，不具备独立法人资格，其民事责任最终应当由其所属的法人承担，故本案案涉损失62028.8元应当由佳源公司承担，丁昌英超出上述损失部分的诉讼请求无事实和法律依据，该院应予驳回。佳源公司经该院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼中所享有的陈述、举证、质证等诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十三条第一款、国务院《物业管理条例》第三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告浙江佳源物业服务集团有限公司于判决生效后十日内赔偿原告丁昌英因房屋反水造成的财产损失62028.8元，其赔偿后五日内至原告处自行将家具【以泰嘉评报字（2020）63号司法鉴定资产评估报告书明细表中所列家具名称为准】运回（运费自负）；二、驳回原告丁昌英的其他诉讼请求。如果被告浙江佳源物业服务集团有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2208元，由原告负担657元，被告浙江佳源物业服务集团有限公司负担1551元。鉴定费10000元，由被告浙江佳源物业服务集团有限公司负担。鉴定人出庭费用1000元，由被告浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司负担。本院二审期间上诉人提供如下证据：1.110受理单，证明2019年9月19日上午8：34分138××××****拨打110报警时，仅是家里厨房下水反水，而不是家被水浸。2.上诉人与138××××****的通话记录，证明被上诉人9月19日上午8：34分报警后上诉人接到110反馈，室外排查后与被上诉人联系，要求进行室内检查的事实。被上诉人丁昌英质证认为，对证据1的真实性没有异议，对上诉人的证明目的有异议。被上诉人只是对发生的事项进行报警，而不是对家里什么状况进行详细描述，与上诉人所说的报警时仅是家里厨房反水不是水浸没有任何关系。对于证据2的真实性认可，该号码是丁昌英女儿的电话。通话记录上面明显记录138××××****机主在8：23第一时间拨了物业24小时服务电话，之后因为物业没有上门，才在8：34才报的警。物业却在当天9：44才跟当事人联系。该通话记录没有任何方面显示上诉人是在进行室内检查后与被上诉人联系要求上门入户检查，对其证明目的不予认可。本院认证认为，上述两份证据真实性各方均无异议，且与本案有关联，本院予以采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院另查明，2019年9月19日上午8：23，被上诉人女儿向上诉人打电话，同日8：34，被上诉人女儿向110报警称，案涉房屋下水冒臭水，找物业，物业不管，110联系物业（180××××****卫女士），说明情况让其尽快帮业主解决家中冒臭水问题，物业表示正在排查，110电话告知报警人，报警人称已多次找物业，需派出所见证，110劝说报警人，让其自己手机拍照作证据，如物业坚决不管，可以通过法律途径解决。同日9：44，上诉人向被上诉人女儿打电话。本院认为，一、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。本案中，当事人双方对于被上诉人家所在单元的厨房外侧公共主管道发生堵塞导致丁昌英家污水外溢,且上述管道属于佳源姜堰公司服务管理范围的事实均无异议。现佳源姜堰公司主张其已经根据双方的物业服务合同及相关的物业服务标准尽到了对小区管道维护的义务。依据丁昌英与佳源姜堰公司签订的《前期物业服务管理协议》约定，佳源姜堰公司为东方巴黎城小区提供物业服务，对包括共用上下水管道、落水管等公共设施设备具有日常维护、维修、管理的职责，共用上下水管道属于公共设施、设备，因此，佳源姜堰公司负有确保公用上下水管道畅通的义务。而根据查明的事实,本案中丁昌英家中反流的污水系公用管道的堵塞而形成,而佳源姜堰公司提供的证据不足以证明其已定期检查共用上下水管网并及时疏通的事实,被上诉人基于物业服务合同要求佳源姜堰公司承担赔偿责任有事实及法律依据,应予支持。二、上诉人另主张因被上诉人自身存在过错,其也应承担相应的责任。对此,本院认为,首先，案涉房屋发生反水事件是由于公用管道堵塞形成，且上诉人陈述未曾采取过上门检修行为，检修口是否封闭与反水时间的发生无因果关系；同样，被上诉人是否设置止回阀也不属于其义务，与本起事件亦无因果关系。其次，被上诉人作为普通住户,其在涉案房屋内正常居住生活期间无法预见到该房屋内下水管道会发生污水反溢的情形,且通过二审查明的情况，即被上诉人女儿先打电话给上诉人，次向110报警，后上诉人给被上诉人女儿打电话来看，被上诉人在发现下水道反水时及时联系佳源姜堰公司的可能性较大。上诉人庭审中认为在当天上午已与被上诉人方联系，但由于被上诉人未在家，无法上门检修，对此被上诉人予以否认，上诉人亦未能提供其他证据予以证明，本院对其该说法不予采信。综上，被上诉人不存在放任损失扩大的主观故意，上诉人认为被上诉人自身存在过错无事实及法律依据,本院对此不予支持。三、对于被上诉人损失的认定，有鉴定机构出具的资产评估报告书佐证。该报告出具程序合法，结论客观真实，应当作为本案认定事实的依据。且在该评估报告中明确将成新率作为评估值的参考因素之一，同时考虑到被上诉人家具等均被生活污水所浸泡，被上诉人主张上诉人应当赔偿相应财产损失符合法律规定，也较为合理，其赔偿后评估报告中载明的家具归赔偿义务人所有。上诉人的该部分上诉主张不能成立。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2208元，由上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 潘贻杰审 判 员 顾连凤二〇二一年三月二十二日法官助理 田 扬书 记 员 叶 红