山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1346号上诉人（原审原告）：山东新开元置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘恒，董事长。委托诉讼代理人：李艳晨，女，该公司员工。委托诉讼代理人；崔慧平，北京市盛廷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李海涛，男，1981年2月14日出生，汉族，住河南省尉氏县。委托诉讼代理人：周宁，山东杨宜广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨宜广，山东杨宜广律师事务所律师。上诉人山东新开元置业有限公司（以下简称新开元公司）因与被上诉人李海涛房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初10532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新开元公司上诉请求：一、撤销济南市历下区人民法院(2019)鲁0102民初10532号民事判决第三项，依法改判支持新开元公司一审全部诉讼请求或者发回重审。二、本案一、二审诉讼费用由李海涛承担。事实与理由：一、一审法院漏审、漏判新开元公司第三项、第五项诉讼请求，违反法定程序。新开元公司在一审中的诉讼请求为六项，第三项诉讼请求是要求李海涛支付房屋占用费，第五项诉讼请求是要求李海涛将位于济南市趵突泉北路111号商铺恢复原状，但一审判决既未对新开元公司的上述两项诉讼请求是否成立进行分析，亦未在判决主文中对上述两项诉讼请求能否支持进行判定，遗漏新开元公司的诉讼请求，漏审、漏判，违反法定程序。根据案涉租赁合同第22.3条约定：无论任何原因，在上述约定的交还期满后乙方(李海涛)仍未能将符合第22.2款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止或解除时该房屋租金标准的150%向甲方(新开元公司)支付占用费。但李海涛未按上述约定将房屋交还，根据上述约定，其应当按照房屋租金标准的150%向新开元公司支付占用费，新开元公司要求其按照租金标准支付占用费的诉讼请求合法有据。根据租赁合同第22.1条约定：本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而解除合同后当日，乙方结清本合同项下所有费用后，将自有设施、财产撤出，将该房屋交还甲方。该期限为本合同项下该房屋之交还期。第22.2条约定：在第22.1条所述交还期内，乙方应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋不低于本合同附件2的标准要求(自然折旧除外)。乙方投入的装饰装修未形成附合的，由乙方拆除；形成附合的装饰装修物如地板(砖)、墙砖、墙纸等，乙方不得拆除，无偿归甲方所有，但甲方要求拆除的，乙方应予以拆除。经甲方验收确认符合约定后，交还甲方。此外，李海涛于2014年12月15日向新开元公司出具《承诺书》，李海涛承诺租赁期限届满或解除时，其保证按照新开元公司的要求将该商铺恢复原状或进行处理，并经新开元公司验收合格，费用由其承担。根据《租赁合同》约定和李海涛出具的《承诺书》，李海涛应当将该房屋恢复原状，新开元公司要求其将该房屋恢复原状，合法有据。二、租赁合同因李海涛违约导致解除，根据补充协议约定，李海涛应当补齐优惠的租金，一审法院对新开元公司要求李海涛补齐优惠租金的请求不予支持，认定事实错误。补充协议第四条约定，乙方保证按照租赁合同和补充协议的约定履行义务，并保证各项费用不拖欠，乙方的上述保证是甲方给予乙方上述优惠政策的前提。如乙方违反前述约定，或者乙方提前退租或因乙方原因导致租赁合同解除或者无法继续履行的，则本补充协议第一条约定的优惠政策失效，乙方应当按照租赁合同约定补齐费用。根据上述约定，李海涛提前退租或因其原因导致租赁合同解除，租金优惠政策失效，李海涛应当按照租赁合同约定补齐所有费用。本案因李海涛拖欠租金，新开元公司行使合同解除权，租赁合同系因李海涛违约导致解除，一审判决也认定合同解除的原因系李海涛迟延缴纳租金。因李海涛违约导致合同解除，根据补充协议第四条约定，李海涛应当按照租赁合同约定的租金标准补齐优惠的租金450666元，新开元公司的该项诉讼请求合法有据。一审法院不顾《补充协议》关于因李海涛原因导致租赁合同解除，优惠政策失效，李海涛应当按照租赁合同约定补齐所有费用的约定，以李海涛未违反补充协议约定，认定新开元公司不享有行使该项权利的前提基础，认定事实明显错误。三、新开元公司要求李海涛支付房屋空置损失合法有据，一审判决不予支持，认定事实错误。因李海涛违约导致租赁合同解除，根据租赁合同第20.2条约定，本合同因李海涛违约而解除或无法履行的，则李海涛已缴纳的履约保证金及已交租金不予退还，李海涛并应赔偿因房屋空置而造成的租金损失等经济损失。虽然李海涛于2019年11月停止经营，但新开元公司不可能在其停止经营的当日就能立刻找到新的承租人，将涉案房屋租出，况且涉案房屋系商业用房，相比住宅更需要较长的周期才能租出，在租出之前，新开元公司的房屋空置损失客观存在，直至一审开庭审理时涉案房屋仍未租出，空置时间已近5个月，新开元公司根据房屋出租所需要的时间和房屋空置情况，仅要求李海涛按照三个月租金标准支付房屋空置损失符合合同约定和法律规定，合法、合理，一审判决认定新开元公司未采取积极措施防止损失扩大，对新开元公司的该项诉讼请求不予支持，明显未考虑房屋出租所需花费的时间，等于要求新开元公司在合同解除当日即将房屋租出，这明显不符合常理，明显加重新开元公司的责任，纵容违约行为，判决显失公正。李海涛辩称，一、一审法院并未漏审、漏判。判决主文中第三项驳回新开元公司的其他诉讼请求，即属于对新开元公司第三项、第五项诉求的判决。新开元公司主张房屋占用费，无事实依据。2019年11月份新开元公司通知解除合同后，李海涛就开始搬运货物。新开元公司出面阻止并将大门锁上，导致李海涛无法腾出房屋。故该损失应当由新开元公司承担。新开元公司关于恢复原状的请求不应当予以支持。首先，2019年11月5日以后，一直有新开元公司占有控制着房屋，李海涛无法进入。其次，一审判决前，新开元公司就将房屋出租，与他人签订了房屋租赁合同，现在已经失去了恢复原状的基础。二、一审判决未支持新开元公司补齐优惠租金的请求，认定事实正确。关于补齐优惠租金的问题是双方在2017年11月1日至2019年10月31日特定期间所作出的月的约定。在约定起价内，李海涛并未违反协议约定。故新开元公司无权要求补齐已优惠的租金。三、根据一审已查明的事实，李海涛于2019年11月份就已经停止经营搬运货物，新开元公司是明知的，作为出租方，应当采取积极措施，防止损失扩大。迟至一审判决前新开元公司才将房屋出租，属于其单方面故意扩大损失，对此损失，李海涛不应当承担责任。在这一审法院判决履约保证金不返还亦属于对新开元公司损失的弥补。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。请求驳回新开元公司的上诉请求。新开元公司向一审法院起诉请求：1.判令李海涛向新开元公司支付租金37,546元；2.判令李海涛向新开元公司补齐优惠的租金450,666元；3.判令李海涛向新开元公司支付房屋占用费（自2019年11月5日起至腾交房屋之日止，每天按照9387元计算）；4.判令李海涛赔偿新开元公司房屋空置损失856,522元；5.判令李海涛将位于济南市111号商铺恢复原状；6.本案诉讼费用由李海涛承担。李海涛向一审法院反诉请求：1.依法解除李海涛与新开元公司之间于2014年10月31日签订的租赁合同；2.判令新开元公司返还李海涛履约保证金300000元；3.反诉费用由新开元公司承担。一审法院认定事实：2014年10月31日，新开元公司（出租方，甲方）与历下区灵光珠宝行（承租方，乙方）签订《租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方，租期为8个租约年，自2014年11月1日至2022年10月31日。租金标准为：第一租约年2,560,603元、第二租约年2,816,663元、第三租约年2,960,057元、第四租约年3,108,572元、第五租约年3,262,208元、第六租约年3,426,086元。乙方在该房屋内经营品牌为“七彩云南”，经营项目为“珠宝”。乙方应当向甲方支付50万元作为履约保证金。租赁期限届满或本合同解除后30日内，如不存在本合同第20条约定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或本合同约定的其他费用，乙方应在7日内补足保证金。本合同因乙方违约而解除或无法履行的，则乙方已缴纳的本合同项下之履约保证金及已交租金不予退还，乙方并应赔偿因房屋空置而造成的租金损失等经济损失。本合同因甲方违约而解除或无法履行的，甲方应当双倍返还本合同项下履约保证金。乙方迟延缴纳租金超过30日，甲方有权解除合同。合同第24条约定，乙方确认，租赁期内，承租房屋是乙方的有效通知地址。甲方有权选择将通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于张贴通知当日知悉通知内容。2014年12月15日，历下区灵光珠宝商行签署《承诺书》，承诺租赁期限届满或解除时，将按照新开元公司的要求恢复原状或进行处理，并经新开元公司验收合格。2017年9月26日，新开元公司与历下区灵光珠宝商行签订《济南开元广场一期租赁合同补充协议》，约定新开元公司同意给予历下区灵光珠宝商行优惠政策，即2017年11月1日至2019年10月31日期间，新开元公司按照5.78元/㎡/天的标准向历下区灵光珠宝商行收取租金。历下区灵光珠宝商行已缴纳的50万元履约保证金，其中的20万元冲抵2017年11月1日至2018年4月30日期间租金，其余30万元继续作为履约保证金。同时，该补充协议还约定，历下区灵光珠宝商行保证按照租赁合同和补充协议的约定履行义务，并保证各项费用不拖欠，该保证系新开元公司给予历下区灵光珠宝商行优惠政策的前提。如历下区灵光珠宝商行违反前述约定或者提前退租或因其原因导致租赁合同解除，则本补充协议约定的优惠政策失效，历下区灵光珠宝商行应按照租赁合同的约定补齐所有费用。2019年11月5日，新开元公司在涉案场所张贴《关于解除和承担履约保证金不予退还、腾交房屋及赔偿因房屋空置而造成的租金损失等费用的函》，载明：因历下区灵光珠宝商行违约，解除双方签订的租赁合同及补充协议；履约保证金30万元不予退还；应于2019年11月7日前将涉案商铺恢复原状，办理交接手续；应于2019年11月7日前补齐优惠的租金450,666元及逾期付款违约金96,732元；支付自合同解除之日起至腾房之日止的房屋占用费，按照13,406元/天的标准计算；应于2019年11月7日前赔偿因房屋空置而造成的租金损失815,552元。逾期，新开元公司将涉案商铺清空并将商铺内物品清点后另行存放。经庭审确认，涉案房屋租金缴纳至2019年10月31日。李海涛陈述因涉案房屋停车场改造导致其经营不善、被昆明七彩云南国际翡翠珠宝有限公司限期整改并取消特许经营资格，其2019年11月初告知新开元公司不再承租。对此，新开元公司不予认可，李海涛亦未提交相应证据予以证实其曾通知新开元公司不再承租。一审法院认为，案涉租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。本案争议焦点系李海涛是否系合格被告、历下区灵光珠宝商行是否违约从而导致租赁合同的解除。鉴于李海涛系历下区灵光珠宝商行个体工商户经营者，不管历下区灵光珠宝商行是否已经注销，李海涛作为本案被告符合法律规定。因租金已缴纳至2019年10月31日，至2019年11月5日新开元公司在涉案场所张贴《关于解除和承担履约保证金不予退还、腾交房屋及赔偿因房屋空置而造成的租金损失等费用的函》已超过30日，故根据合同约定，新开元公司有权解除合同。且李海涛提起反诉亦要求解除合同，一审法院予以准许。综合在案证据综合分析，双方当事人签署补充协议并未就租赁期限做出变更，故，本案合同解除的原因系李海涛迟延缴纳租金，李海涛应承担违约责任。依照合同约定，因被告违约导致合同解除，履约保证金不予退还。该约定合法有效，一审法院予以认可。关于新开元公司主张房屋空置损失之诉讼请求，双方合同虽有类似约定，但据李海涛陈述，其已于2019年11月停止经营，店铺已无物品，新开元公司作为物业出租方和管理方，对此应予明知，在明知李海涛已停止经营的前提下未采取积极措施防止损失扩大，新开元公司对此应承担责任。故，对新开元公司主张房屋空置损失之诉讼请求，一审法院不予支持。同时，根据新开元公司张贴有关函件的时间，一审法院确定2019年11月5日为涉案租赁合同终止日期及租金计算截止基准日。李海涛租金已缴纳至2019年10月31日，自2019年11月1日至2019年11月4日的租金按《租赁合同》第3.3条约定，第六个租约年的租金标准6.69元/平方米/天，为6.69×1403.07平方米×4天=37,546元。关于李海涛是否应向新开元公司补齐优惠的租金450,666元事宜，该事宜系双方在补充协议中约定的事项。在补充协议中明确表明该事项是针对2017年11月1日至2019年10月31日特定期间所做的约定，而李海涛对涉案房屋的租金缴纳至2019年10月31日，并未违反该项协议，故新开元公司不享有行使该项权利的前提基础。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、新开元公司与李海涛就坐落于济南市历下区开元广场一期一层111号商铺的租赁合同关系于11月5日解除；二、李海涛于判决生效后10日内支付新开元公司租金37,546元；三、驳回新开元公司其他诉讼请求；四、驳回李海涛其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费20,030元，由新开元公司负担19,300元、李海涛负担730元；案件反诉受理费10,015元，由李海涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，新开元公司主张李海涛恢复原状、补齐租金优惠及房屋空置费用应否支持。本案中，新开元公司与历下区灵光珠宝行签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。历下区灵光珠宝行支付租金至2019年10月31日，其后未按合同约定支付租金。2019年11月5日，经新开元公司在涉案房屋以张贴公告形式催告仍未履行。故一审判决认定其构成违约，判令涉案房屋租赁合同于2019年11月5日解除合法有据，应予确认。李海涛系历下区灵光珠宝行经营者，因该房屋租赁合同产生的相应权利责任均应由其承担。关于恢复原状问题。新开元公司本案诉讼请求第五项为，判令李海涛将位于济南市111号商铺恢复原状。但对涉案商铺原状及应当清理或者恢复的具体项目并不明确，也没有提交相应的证据证明。一审判决第三项驳回新开元公司的其他诉讼请求，已对新开元公司的该项诉讼请求做出处理，一审审理程序和处理结果均无不当，应予维持。就涉案房屋恢复原状问题，新开元公司可待有确实证据的情况下，依据合同约定另行处理。关于补齐租金优惠及房屋空置费问题。《中华人民共和国合同法》【1999.10.1-2021.1.1】第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，历下区灵光珠宝行迟延交纳租金，除应支付租金及利息外。因新开元公司行使合同解除权后，另行出租客观上存在一定期间的空置损失，但新开元公司应当采取必要措施避免损失扩大。本案中，新开元公司2019年11月4日解除合同通知中明确载明，“逾期，新开元公司将涉案商铺清空并将商铺内物品清点后另行存放”。新开元公司已经明确预见并能够采取相应措施防止损失扩大，但新开元公司没有实际采取止损措施，并无合理理由，其自身存在一定过错。新开元公司与历下区灵光珠宝商行签订《济南开元广场一期租赁合同补充协议》系针对2017年11月1日至2019年10月31日租赁期间，其中约定的租金优惠补足提交是否适用于本案争议发生并不明确。另外，该补充协议约定的租金优惠补足以历下区灵光珠宝行违约为条件，性质上属于违约赔偿的范畴，其范围应限于因违约产生的损害，且受上述止损义务的限制。鉴于一审判决对李海涛关于返还履约保证金30万元的诉讼请求予以驳回。按照双方实际履行的租金标准2960057元/年计算，该履约保证金相当于一个月租金。新开元公司的损失已经通过履行保证金的方式予以赔偿。故一审判决对新开元公司主张的租金优惠补齐和空置损失不予支持，符合本案客观情况，处理结果并无不当，本院予以维持。综上所述，新开元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20030元，由上诉人山东新开元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武绍山审判员  王立强审判员  孙 磊二〇二一年三月八日书记员  李 敏