云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3103民初2385号原告：杨镇全，男，汉族，1965年2月6日出生，重庆市江津市人，初中文化，个体户，住云南省德宏州芒市。原告：瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司，统一社会信用代码91533102MA6NDLDA16，住所地中国（云南）自由贸易试验区德宏片区瑞丽市麓传路奥星世纪S15栋A1号。法定代表人：阮传铠，系该公司经理。二原告共同委托诉讼代理人：杨成钧，云南杰云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二原告共同委托诉讼代理人：赵连邦，云南杰云律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：芒市如意房地产开发有限公司，统一社会信用代码91533103790270581C，住所地云南省德宏州芒市阔时路77号。法定代表人：杨如义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告杨镇全、瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司（以下简称坤锦公司）诉被告芒市如意房地产开发有限公司（以下简称如意公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告杨镇全、坤锦公司法定代表人阮传铠及二原告共同委托诉讼代理人杨成钧、赵连邦、被告如意公司委托诉讼代理人郭矛盾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨镇全、坤锦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付因其违约给原告造成的实际损失244300元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年10月18日，两原告与被告签订《芒市和泰壹家项目意向合作协议》，协议约定三方合作开发位于云南省德宏州芒市，占地约36096平方米的住宅小区，项目定名“芒市和泰壹家”。被告提供土地，原告负责土建、销售，建设资金由二原告垫付。同时协议第七条约定在协议签订后，由二原告着手项目推广策划方案的编制、售楼部用房租赁及装修等工作。根据协议第九条，协议自签字之日起生效。协议签订后，三方无分歧，协议生效并有效，原告依照协议约定，开始着手项目建设前期准备工作，租赁了房屋并装修，制作了楼盘沙盘模型、购置了办公家具及办公用品，聘请了工人2名，并为项目建设筹措建设资金1500万元，付出了大量的人力、物力、财力，后因被告无故违约，致使原告协议目的不能实现，给原告造成先期投入的损失。具体损失为：2019年10月30日垫付租赁房屋费用8万元、2019年12月2日垫付项目沙盘制作费8万元、2019年12月7日垫付办公用品费用1.1万元、2020年1月6日垫付售楼部办公家具款2万元、2020年1月15日垫付装修款3.5万元、2020年1月14日支付工人工资1.83万元。共计垫付款项244300元。综上所述，被告的违约行为给原告造成了实际损失，损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院判决支持原告全部诉讼请求。被告如意公司辩称：1.意向合作协议不构成法律意义上的合同。《芒市和泰壹家项目意向合作协议》并非《中华人民共和国合同法》规定的“合同”,不具有合同的法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第二条之规定：“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”答辩人与被答辩人于2019年10月18日签订的《芒市和泰壹家项目意向合作协议》（以下简称“意向合作协议”）看似合同，实则为意向书，约定内容仅表达了三方愿合作开发房地产之意向，并未明确规定答辩人与被答辩人之间的权利义务关系，什么时间履行、工程承包价、销售佣金、销售价格、施工承包单位等合同必备条款均没有约定，且约定后续事宜均需以各分项具体合同签订为准，但实际当事人之间并未签订任何分项具体合同，因此意向合作协议不构成法律意义上的合同。2.意向合作协议不产生法律效力。其次，退一步而言，即使假设《意向合作协议》构成法律意义的合同，根据《意向合作协议》第八条“本意向协议都以各分项具体合同签订为准，若各分项具体合同相关事宜有分歧，未签订各项具体分项目协议，本协议无效。甲方（答辩人）不承担任何法律和经济责任。”的约定，《意向合作协议》为附生效条件的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”的规定，《意向合作协议》之后答辩人与被答辩人未签订任何具体分项目协议，《意向合作协议》约定的生效条件未成就，故《意向合作协议》依法不产生法律效力。3.答辩人不应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的规定，在合同生效后当事人需要履行合同义务，当不履行或履行义务不符合约定时，才应承担违约责任。《意向合作协议》既然没有生效，则答辩人芒市如意房地产开发有限公司无需承担违约责任。另一方面，被答辩人杨镇全、瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司作为具有完全民事行为能力的民事主体，应知晓自己民事行为的法律后果。根据《意向合作协议》第七条：“项目推广由乙方、丙方负责，在三方协议签订后，乙方、丙方着手项目推广策划方案的编制，售楼部用房租赁及装修等工作。项目推广策划编制完成后经三方审定通过后，开始面向全国推广，吸引目标客户。”的约定，“项目推广”属于具体分项目协议的一种，且具体工作需要三方审定通过之后才能实施。被答辩人擅自实施的消费行为应由其自己承担，答辩人芒市如意房地产开发有限公司不应对此承担违约责任。综上所述，恳请人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。综合原、被告各方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.《芒市和泰壹家项目意向合作协议》是否有效？被告是否违约？2.被告是否应向原告支付经济损失244300元？原告杨镇全、坤锦公司围绕诉讼请求向本院提交如下证据：一、原告杨镇全身份证复印件、原告瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、被告企业信用信息报告，欲证明原、被告身份主体适格。二、芒市和泰壹家项目意向合作协议一份，欲证明原、被告之间有合法有效的合同关系。三、房屋租赁合同、收据各一份，欲证明原告履行合同支出租房费8万元。四、装修过的售楼部照片、云南农信网上银行电子回单各一份，欲证明原告履行合同装修售楼部支出装修费3.5万元。五、芒市沙盘模型制作合同、云南农信网上银行电子回单、做了底座的沙盘照片各一份，欲证明原告履行合同签订沙盘制作合同，并开始制作沙盘，支付沙盘制作费用8万元。六、云南农信网上银行电子回单、银行交易明细各一份，欲证明原告履行合同给售楼部定购家具支出2万元、购买办公用品支出1.1万元，合计3.1万元。七、微信转款记录，欲证明原告支付售楼部工人工资3000元、4500元、9400元、1400元，共18300元。八、项目合伙协议书、和泰壹家品牌形象全案推广设计、和泰壹家品牌形象设提案、和泰壹家销售推广方案各一份，欲证明原告为履行协议开始筹集资金、着手项目推广设计和策划，付出了大量的人力。经质证，被告对二原告第一组证据三性、证明观点认可。对第二组证据三性认可，证明观点不认可，同时强调该份证据名称为芒市和泰壹家项目意向合作协议，并不是芒市和泰壹家项目合作协议；对第三、四、五、六、七证据认为因没有被告芒市如意房地产开发有限公司签字、盖章，故对第三组证据真实性、关联性、证明观点不认可，按照城市管理法规定出租房屋应依法进行租赁登记，收取租金应开发票，该组证据无发票、租赁登记相关证明，怎么租赁和使用不知道；对第四组证据1.装修过的售楼部照片三性、证明观点不认可，该组证据拍摄人、时间、地点、照片形成情况都没有证据证明，照片原件原告没有提交；2.对云南农信网上银行电子回单真实性认可，关联性、证明事项不认可；对第五组证据1.芒市沙盘模型制作合同三性、证明观点有异议，沙盘制作方如果是该公司制作，原告瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司应支付给该沙盘制作公司，但原告瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司提交的收款单位收款人系个人并非该沙盘制作公司；2.对做了底座的沙盘照片与第四组装修过的售楼部照片质证意见一致，即三性、证明观点不认可；对第六组证件真实性、关联性、证明观点有异议，该证据只能证明作为原告之一的坤锦公司购买了办公用品，该办公用品是否用于涉案项目无证据证实，且该办公用品至今也由原告坤锦公司管理使用获取相关物品收益，被告芒市如意房地产开发有限公司承担购买办公用品费用不符合常理；对第七组证据真实性认可，关联性、证明观点有异议，原告坤锦公司系一家经纪有限公司，聘用员工是否为涉案项目服务无证据证实，领取工资的人是否为涉案项目服务，如果雇佣的人服务其他项目，被告芒市如意房地产开发有限公司不应承担任何费用；对第八组证据三性、证明观点不认可，双方签订的《芒市和泰壹家项目意向合作协议》约定项目推广需经双方审定后实施，该组证据均未经双方协定，反而证明三方未达成分项具体合同，《芒市和泰壹家项目意向合作协议》约定条件未成立。本院认为，对二原告提交的第一、二、三、四、五、八组证据的真实性、合法性和关联性予以采信，证明内容予以采信；对第六、七组证据真实性予以采信，关联性不予采信，证明内容不予采信。被告如意公司根据其辩解向本院提交如下证据：《芒市和泰壹家项目意向合作协议》，欲证明双方约定：本意向协议都以各分项具体合同签订为准，若各分项具体合同相关事宜有分歧，未签订各具体分项目协议，本协议无效。甲方（被告）不承担任何法律和经济责任。经质证，原告对被告提交该组证据三性认可，证明内容不认可，对第八条约定理解有分歧，至今被告未向原告进行协商，被告违约也未通知原告，原告都是通过其他渠道得知被告违约。本院认为，对被告提交的该组证据真实性予以采信，证明内容不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2019年10月18日，原告杨镇全、瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司与被告芒市如意房地产开发有限公司签订《芒市和泰壹家项目意向合作协议》，协议就项目概况、合作项目的合作内容、合作条件、合作三方的约定、项目工程承包价格确认及销售价格确认、施工承包单位的确认及项目推广等内容进行了约定。约定三方合作开发位于云南省德宏州芒市，占地面积约36096平方米，总建筑面积约126530平方米的住宅小区，用地项目名称为“芒市和泰壹家”。被告如意公司为该宗土地的国有土地使用权人。原告杨镇全负责土建，承包方式为全部总包及包工包料建设；原告坤锦公司负责该项目的销售，具体内容包含：项目策划、项目广告、项目销售、数据包的录入、网签、银行按揭办理。建设资金由二原告垫付。同时协议第七条约定在协议签订后，由二原告着手项目推广策划方案的编制、售楼部用房租赁及装修等工作。协议第九条约定该协议自三方签字之日起生效。协议签订后，二原告依照协议约定，开始着手项目建设前期准备工作，租赁了房屋作为售楼部并进行装修，制作了楼盘沙盘模型底座等。后因被告另与案外人进行合作开发涉案项目，未与二原告签订各分项具体合同，且未通知二原告解除合作协议，故给二原告造成先期投入的损失。二原告认为，其具体损失为：2019年10月30日垫付租赁房屋费用80000元、2019年12月2日垫付项目沙盘制作费80000元、2019年12月7日垫付办公用品费用11000元、2020年1月6日垫付售楼部办公家具款20000元、2020年1月15日垫付装修款35000元、2020年1月14日支付工人工资18300元。共计垫付款项244300元。因原、被告双方协商未果，故原告诉至法院，请求：1.判令被告向原告支付因其违约给原告造成的实际损失244300元；2.判令被告承担全部诉讼费用。本院认为，本案为合同纠纷。两原告与被告签订的《芒市和泰壹家项目意向合作协议》对原、被告双方权利义务进行了具体的约定，系原、被告双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，原、被告双方均应受该协议约束。二原告与被告签订协议后即按照协议第七条约定进行前期的准备工作，进行项目推广策划方案的编制、售楼部用房租赁及装修等工作，投入了一定的资金和精力，二原告经济损失客观存在。被告在未通知二原告解除协议的情况下又与他人合作开发涉案项目，已构成违约，对二原告的损失应承担赔偿责任。对二原告的损失，本院认定如下：1.房屋租赁费80000元；2.售楼部房屋装修费用35000元；3.楼盘沙盘模型订制预付费用80000元，三项合计195000元。二原告在未与被告签订《项目销售代理合同》的情况下即进行楼盘沙盘模型的订制，造成损失的扩大，故该项损失80000元应由二原告自行承担。故对二原告要求被告支付实际损失244300元的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告认为其不应承担赔偿责任的辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告芒市如意房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性支付原告杨镇全、瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司经济损失115000元。二、驳回原告杨镇全、瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4965元，由原告杨镇全、瑞丽市坤锦房地产经纪有限公司负担1002元（已付），由被告芒市如意房地产开发有限公司负担3963元（未付），限于本判决生效之日一次性缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  罗乔文人民陪审员  张国霖人民陪审员  李祖厚二〇二一年三月一日书 记 员  孔亿蓉