湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初9766号原告：湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司，住所地武汉市江汉区建设大道**。法定代表人：徐幼芬，经理。委托诉讼代理人：肖作武，男，系该公司员工。被告：武汉青蓝实业投资有限责任公司，住，住所地武汉市汉**汉南大道**/div>法定代表人：董春堂，执行董事。委托诉讼代理人：张冬静，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖晶，湖北瑞通天元律师事务所律师。第三人：中国人民解放军95006部队，住所地，住所地武汉市江汉区建设大道**iv>负责人：吴健，部队长。委托诉讼代理人：牛子浩，该部队参谋部科长。原告湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司（以下简称莫泰公司）诉被告武汉青蓝实业投资有限责任公司（以下简称青蓝公司）、第三人中国人民解放军95006部队（以下简称95006部队）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日作出（2018）鄂0103民初7497号民事判决，莫泰公司不服向湖北省武汉市中级人民法院提起上诉。湖北省武汉市中级人民法院于2020年6月15日作出（2019）鄂01民终13336号民事裁定，裁定撤销原判决，发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告莫泰公司的委托诉讼代理人肖作武，被告青蓝公司的委托诉讼代理人张冬静、肖晶，第三人95006部队的委托诉讼代理人牛子浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。莫泰公司向本院提出诉讼请求：1.确认莫泰公司与青蓝公司间的租赁合同无效；2.青蓝公司退还莫泰公司2017年11月3日至11月30日的租金219648元；3.青蓝公司赔偿莫泰公司装修损失2557278元；4.青蓝公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：青蓝公司将其从95006部队租赁的位于武汉市建设大道原王家墩机场1号门左侧位置房屋中的部分房屋转租给莫泰公司用于酒店经营，并签署《房屋租赁合同》、《备忘录》等协议。2017年，95006部队以上级要求为由收回租赁房屋；2017年11月2日，租赁房屋无故遭到停水，导致莫泰公司无法使用租赁房屋，并被迫停止经营。莫泰公司已经根据武汉市中级人民法院生效的判决将涉案租赁房屋归还给95006部队，莫泰公司与青蓝公司之间的租赁合同客观上也无法履行。为维护莫泰公司的合法权益，特诉诸法院。青蓝公司辩称，1.造成莫泰公司与青蓝公司签订《房屋租赁合同》无效的过错方是95006部队。因中央军委于2016年2月下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队全部停止有偿服务活动，导致案涉房屋必须收回。95006部队遂以合同无效为由提起诉讼，由于案涉房屋未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设，青蓝公司与95006部队签订《房地产租赁合同》经（2018）鄂01民终6366号生效判决确认为无效，因此莫泰公司与青蓝公司签订《房屋租赁合同》同样属于无效。95006部队隐瞒了“案涉房屋未取得建设工程规划许可证”的事实，导致95006部队与青蓝公司签订《房地产租赁合同》无效，由此造成莫泰公司与青蓝公司签订《房屋租赁合同》无效，95006部队亦应按其过错承担责任。莫泰公司与青蓝公司签订《房屋租赁合同》无法继续履行系因95006部队以上级要求为由收回案涉房屋，责任也在95006部队，与青蓝公司无关。2.莫泰公司无权要求青蓝公司返还占用案涉房屋期间的租金。因莫泰公司一直占用案涉房屋，即便本案《房屋租赁合同》无效，莫泰公司也应按照合同约定标准向青蓝公司支付其实际占用案涉房屋期间的占有使用费。3.莫泰公司主张的装修损失应由95006部队承担。如前所述，95006部队是过错方，应承担由此给青蓝公司造成的损失，包括莫泰公司就案涉房屋进行装饰装修已形成附合的装饰装修物的现值损失。4.莫泰公司申请鉴定的事项有误。95006部队述称，1.案涉租赁房屋系青蓝公司未经我方同意擅自转租给莫泰公司后由莫泰公司擅自装修的，依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同解释第13条规定，由此引发的纠纷由莫泰公司与青蓝公司自行解决与部队无关。2.莫泰公司承租的部分房屋不是部队原有的房屋，系青蓝公司承租后擅自扩建的部分，部队从未向青蓝公司收取过该部分房屋租金。3.部队虽然收回案涉房屋，但并未表示同意利用附属设施和可利用物品，并要求莫泰公司与青蓝公司移走。4.关于合同无效的责任问题：A案涉房屋在青蓝公司与部队签订租赁合同时明知没有房产证及相关规划手续；B案涉房屋扩建主体是青蓝公司；C青蓝公司扩建案涉房屋没有按合同约定将方案报部队同意，并由此导致案涉房屋变成违法建筑，导致部队后期无法取得相关许可证，由此导致的后果青蓝公司自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月2日，上海莫泰酒店管理有限公司（以下简称上海莫泰公司）与青蓝公司签订《房屋租赁合同》，约定座落于武汉市建设大道原王家墩机场1号门左侧房屋，系95006部队办公用房，青蓝公司对该房屋具备合法转租权；房屋建筑面积为11000㎡，莫泰公司租赁该房屋用于旅店餐饮业；青蓝公司于2006年8月31日将房屋交付给莫泰公司，2006年9月1日至2007年4月30日为装修免租期；房屋租赁期自2007年1月1日至2027年12月31日；第一年至第五年每月租金20元/㎡，之后每五年在上一年租金基数上递增4%；莫泰公司在每季度的第一个月开始后5日内向青蓝公司支付租金；青蓝公司将与95006部队签署的《房屋租赁合同》送至上海莫泰公司后，上海莫泰公司在5日内一次性支付2年租金；租赁期内，非本合同规定的情况，青蓝公司擅自解除本合同，提前收回房屋，按剩余年限的租金的50%向上海莫泰公司支付违约金并按承租房屋的总装修费用剩余价值的100%进行赔偿。2006年8月22日，上海莫泰公司与青蓝公司签订《场地服务合同》，约定：青蓝公司为甲方、上海莫泰公司为乙方；鉴于上海莫泰公司在承租房屋后将成立新的公司，新公司成立后即自动成为合同的乙方，享有和承担合同权利义务；乙方承租房屋座落在武汉市建设大道543号，建筑面积为11000㎡；乙方在承租房屋的基础上，甲方将其拥有使用权的房屋前场地给乙方提供服务；场地首个服务期自2006年10月1日至2025年8月31日；房屋在租赁期内因不可抗力、被依法征用等原因致使合同终止，双方互不承担责任。合同签订后，青蓝公司将案涉房屋及场地交付莫泰公司承租使用。2007年8月7日，上海莫泰公司出资2000万元成立湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司。2009年7月15日，上海莫泰公司与青蓝公司签署《备忘录》，载明：青蓝公司为甲方、上海莫泰公司为乙方；鉴于双方已签订的《房屋租赁合同》及《场地服务合同》，经截至2009年5月31日房屋租赁合同项下乙方应向甲方支付的款项已全部冲抵完毕，自2009年6月1日起房屋租金按《房屋租赁合同》第4-1条约定执行；自场地服务合同签署之日起终止该场地服务合同，该服务合同项下无任何未决事宜及款项。2018年4月17日，95006部队向本院提起诉讼，主张：1.确认95006部队与青蓝公司签订的《房地产租赁合同》及《备忘录》无效；2.莫泰公司、青蓝公司及武汉市忆江南保健服务有限公司（以下简称忆江南公司）返还租赁房屋及场地；3.莫泰公司、忆江南公司支付水费。本院于2018年5月24日作出（2018）鄂0103民初4056号民事判决书，认为95006部队与青蓝公司签订的《房地产租赁合同》及《备忘录》虽系双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，故判决：95006部队与青蓝公司签订的《房地产租赁合同》及《备忘录》无效；莫泰公司、青蓝公司及忆江南公司腾退返还房屋。95006部队、莫泰公司、青蓝公司均不服该判决，并提起上诉，经武汉市中级人民法院审理，于2018年7月18日作出（2018）鄂01民终6366号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明，涉案房屋及场地的国有土地使用权人为95006部队，2006年7月31日，青蓝公司与95006部队签订《房地产租赁合同》及《备忘录》，约定涉案房屋租赁给青蓝公司，租赁期自2006年8月1日至2026年7月31日止。上述合同签订后，95006部队将涉案房屋及场地交付给青蓝公司承租使用。青蓝公司随后将涉案房屋及场地转租给莫泰公司承租使用。还查明，莫泰公司向青蓝公司已支付2017年9月1日至11月30日的租金713856元。2017年11月2日95006部队对涉案租赁房屋停水停电，导致莫泰公司停止经营。本案在审理过程中，莫泰公司申请对位于武汉市江汉区建设大道理原王家墩机场1号门左侧的房屋内已形成附和部分的装饰装修物现值进行评估。本院依法委托武汉宏信资产评估有限公司对上述事项进行评估，评估鉴定费12万元由莫泰公司垫付。2018年12月12日武汉宏信资产评估有限公司出具的《湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司与武汉青蓝实业投资有限责任公司一案所涉装饰装修物的现值资产评估鉴定报告书》（以下称《资产评估鉴定报告书》）认定截至2018年10月31日，案涉房屋的装修部分评估净值合计2557278元。本院认为，莫泰公司作为上海莫泰公司在涉案《房屋租赁合同》及《备忘录》的权利义务承继人，有权行使涉案合同项下权利。经（2018）鄂0103民初4056号案件审理，因涉案房屋未取得建设工程规划许可及权属证明，本院认定95006部队与青蓝公司签订的《房地产租赁合同》及《备忘录》无效；因此导致本案所涉《房屋租赁合同》无效。故对莫泰公司主张确认涉案《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本案予以支持。莫泰公司与青蓝公司的《房屋租赁合同》因青蓝公司与95006所签订的《房屋租赁合同》无效而导致无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，青蓝公司应当赔偿莫泰公司装修损失，具体数额按照武汉宏信资产评估有限公司出具的《资产评估鉴定报告书》确认的金额2557278元为准。对于莫泰公司要求青蓝公司退还2017年11月3日至11月30日的租金219648元的诉讼请求，因2017年11月2日案涉房屋已被停水停电无法使用，而莫泰公司的租金缴纳至11月30日，在此期间的租金219648元（713856元÷91日×28日）应退还莫泰公司，莫泰公司的该项主张本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、上海莫泰酒店管理有限公司与被告武汉青蓝实业投资有限责任公司于2006年8月2日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告武汉青蓝实业投资有限责任公司于本判决生效后十日内退还原告湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司租金219648元；三、被告武汉青蓝实业投资有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司装修损失2557278元。案件受理费29975元、评估鉴定费120000元，以上共计149975元，由被告武汉青蓝实业投资有限责任公司负担（此款原告湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司已预付本院，被告武汉青蓝实业投资有限责任公司于本判决生效后十日内随上述应付款项一并支付原告湖北莫泰王家墩酒店管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 谢 春人民陪审员 张 红人民陪审员 李利华二〇二一年三月十九日书 记 员 徐 骏