山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁11民终82号上诉人（原审原告）：马凤早，男，1952年12月29日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。上诉人（原审原告）：赵彦英，女，1947年1月14日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王森，山东正诚信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马克涛，男，1989年12月7日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：葛军云，山东鑫文律师事务所律师。上诉人马凤早、赵彦英因与被上诉人马克涛房屋买卖合同纠纷一案，不服日照市岚山人民法院（2020）鲁1103民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马凤早、赵彦英上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》至今没有成立。上诉人交给被上诉人的莒集用(1992)第0802897号土地使用证在2014年就已经作废，现合法有效的是日岚集用(2014)第011834号土地使用证，被上诉人没有取得房屋宅基地的合法使用权。2.上诉人和被上诉人的村委已经出具证明证实上诉人马凤早私自处理的房屋是夫妻共同财产，一审法院已经查明上诉人赵彦英没有在《房屋买卖协议》上签字同意。3.被上诉人是恶意取得涉案房屋及上地使用权。涉案房屋经山东昊大价格评估有限公司评估房屋价值为49800元，被上诉人仅用15000元的价格购买，达不到评估价的30%，属于显失公平，恶意购买。为了维护公民的合法权益，特提起上诉，请求人民法院依法查明事实，公正判决。马克涛辩称，一、被上诉人与上诉人于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》已经成立并生效。被上诉人与上诉人均为完全民事行为能力人，双方同为同一集体经济组织成员，符合买卖农村房屋的主体要件，合同中对上诉人马凤早的房屋占地大小、所在村庄地理位置以及房屋的买卖价款等主要条款在合同中达成一致，系双方当事人的真实意思表示。且房屋买卖合同在日照市岚山区中楼法律服务所的见证下签名摁手印。上诉人主张莒集用(1992)第08022897号土地使用证作废，合法有效的是日岚集用(2014)第011834号土地使用证，但因土地使用权人均为上诉人马凤早，合同主体没有变更，交付土地使用证仅为合同的附随义务，并不影响《房屋买卖合同》的成立。二、涉案房屋不属于夫妻共同财产，且上诉人赵彦英对此知情。该案涉房屋由上诉人马凤早的父亲在上诉人马凤早结婚以前出资建成赠与马凤早，根据法律规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与。因此该房屋属于上诉人马凤早的婚前个人财产，不属于夫妻共同财产，马凤早出卖房屋无需经过赵彦英的同意也无需其签字。退一步讲，即使属于夫妻共同财产，赵彦英对成立房屋买卖合同也是知情的，有无签字并不影响买卖合同成立。三、对于上诉人单方委托山东昊大价格评估有限公司评估的房屋价值报告不应采信，该报告也不能证明涉案房屋的价值。一是上诉人在单方委托鉴定机构对房屋价值进行鉴定，并未取得被上诉人的同意，也未经法定程序，被上诉人不认可。二是涉案房屋在2020年3月24日买卖时与鉴定时房屋及周边发生影响房屋价值的变化。买卖时房屋在马亓河村村后且较为深处之地，地理位置并不优越，但在被上诉人与上诉人签订房屋买卖合同后，涉案房屋门前修了一条公路，使得涉案房屋的地理位置凸显，房屋价值较房屋买卖合同签订时有了较大的增长。上诉人在一审后委托鉴定机构进行鉴定时，公路已经修成，房屋价值上涨属于自然增值，故对上诉人价值评估报告不予认可。三根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》【法释（2001）33号】第二十五条第二款规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。在一审时上诉人也可以进行鉴定，但上诉人并未要求鉴定，也未提交证实房屋价值的其他证据，二审时虽提供鉴定报告，但该鉴定报告未经法定程序取得，同样属于上诉人举证不能，没有完成房屋价值举证责任。四、本案情形不属于显失公平，而且也已履行，不应当被撤销。《民法典》第一百五十一条规定：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。应具备如下四个构成要件：第一，利用对方当事人处于困境或者缺乏经验等；第二，对方当事人因困境或者缺乏经验而与其订立民事法律行为；第三，行为人所获得的利益超出了法律所准许的限度；第四，显失公平的发生时间在订立民事法律行为之时。在一审中上诉人马凤早自述在被上诉人询问能以什么价格出售房屋时认为其房屋能值几万元，但仍同意以15000元与被上诉人签订房屋买卖合同，可见上诉人马凤早在签订合同时并不缺乏经验和判断能力且也不处于困境，对于以15000元成交也不存在重大误解，况且买卖合同签订在前，门前修路在后，被上诉人在签订合同时也不存在恶意，故该房屋买卖合同并不存在显失公平而被撤销的情形。被上诉人已全部支付购房款15000元，并后续支付上诉人马凤早4000元为房屋石头款，实际支付给了上诉人19000元。上诉人在收到购房款后，还继续卖石头给被上诉人，双方在房屋买卖合同之后又成立的买卖石头的合同，上诉人自己后续行为也决定了上诉人不能再行使撤销权。上诉人交给被上诉人的土地使用证无论是否已作废，都应当视为履行了卖房的合同义务，为维护交易的稳定性也不能被撤销。一审中，上诉人并未提出的确认无效合同的请讼请求，二审中上诉关于确认无效的诉讼请求不应当审理。对于本案的诉讼费用被上诉人不予承担。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人全部的诉讼请求。马凤早、赵彦英向一审法院起诉请求：1.撤销马凤早与马克涛于2020年3月24日二人私自签订且显失公平的《房屋买卖合同》；2.马凤早返还马克涛购房款15000元，马克涛返还马凤早的莒集用（1992）第0802897号不动产权证书；3.案件受理费由马克涛负担。一审法院认定事实：马凤早、赵彦英夫妻二人与马克涛同系日照市岚山区中楼镇马亓河村村民。2020年3月24日，马凤早与马克涛达成房屋买卖合意，马凤早以15000元的价格将其所有的涉案房屋售予马克涛。当日，马克涛将15000元现金交付马凤早并由马克涛手写《房屋买卖合同》一份，由马凤早及马克涛签名捺印，二人另在日照岚山中楼法律服务所签订《房屋买卖合同》，由该法律服务所见证并加盖印章。合同签订后马凤早将涉案房屋的莒集用（1992）第0802897号集体土地使用权证交于马克涛保管，马克涛另支付马凤早4000元用于购买涉案房屋的石料并将房屋院墙的东南角拆除3-5米。一审法院认为，本案争议焦点为涉案房屋买卖合同是否显失公平及赵彦英对房屋买卖是否知情。本案买卖双方均系同一集体经济组织成员，符合买卖农村房屋的主体要件。从法理上来看，双方之间的房屋买卖合同是在平等自愿基础上签订的，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订房屋买卖合同后，马克涛已全额支付约定的购房款，且马凤早亦将涉案房屋的集体土地使用证交由被告保管，应视为房屋买卖合同已部分履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。马凤早、赵彦英主张涉案房屋交易价格低于实际价格亦低于马克涛自认的价格，但从马凤早、赵彦英提供的证据来看马克涛仅自愿另行支付部分购房款并未自认涉案房屋价值，且马凤早、赵彦英亦未举证证明涉案房屋的应有价值，故对其主张涉案房屋买卖显失公平的主张不予支持。马凤早、赵彦英主张涉案房屋为夫妻共同财产且赵彦英对涉案房屋买卖不知情，但二人并无证据证明涉案房屋系婚后共同财产；另从马克涛提供的证人证言来看赵彦英对涉案房屋买卖知情仅对交易价格有异议，在马凤早、赵彦英未能提供充分的相反证据对马克涛主张的事实进行反驳的情况下，对于赵彦英所持对房屋买卖不知情的主张，不予采信。综上所述，马凤早、赵彦英的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回马凤早、赵彦英的诉讼请求。案件受理费88元，由马凤早、赵彦英负担。二审中，马凤早、赵彦英提交证据1，中楼镇马亓河村村委出具的证明一份，证明涉案房屋是马凤早夫妻共同财产；证据2日照市不动产登记中心查询结果证明及日岚集用(2014)第011834号集体土地使用证一份，证明涉案房产1992年的土地证已经作废；证据3，涉案房屋价格评估结论书，证明涉案房屋的价格为48900元。马克涛质证称，证据1中仅加盖村委会公章，没有经办人签字，形式不合法，且村委无权证明马凤早、赵彦英的结婚时间和房屋建造时间，不能证明涉案房屋系马凤早、赵彦英的夫妻共同财产；对证据2的真实性无异议，但上述证据与马凤早交给马克涛的土地使用权证的权利人均为马凤早，且交付土地使用权证仅为合同的附随义务，并不影响双方买卖合同的成立；对证据3的质证意见除同答辩意见外，补充如下：涉案房屋不在区政府、镇政府驻地，在山区的小村庄，但鉴定报告采用的标准是岚山区城中村改造的标准不当；山东昊大价格评估有限公司并无房地产价格评估资质。二审查明的其他事实与一审一致。另外，经审查，山东昊大价格评估有限公司的营业执照及价格评估机构登记证书均载明其具有房地产价格评估资质。本院认为，马凤早与马克涛签订涉案房屋买卖合同，并经中楼法律服务所见证，马克涛按照约定向马凤早支付价款，马凤早亦将涉案房屋的莒集用（1992）第0802897号集体土地使用权证交付给马克涛。双方当事人均系完全民事行为能力人，且同为同一农村集体经济组织成员，尽管马凤早二审提交日岚集用(2014)第011834号土地使用权证，主张并没有交付给马克涛以及莒集用（1992）第0802897号集体土地使用权证已经作废，但上述两证均载明涉案房屋权利人为马凤早，不能以此认定双方房屋买卖合同不成立。马凤早作为涉案房屋的权利人与马克涛就涉案房屋签订买卖合同并不违反法律行政法规强制规定，不存在无效之情形。马凤早、赵凤英以涉案房屋买卖合同显失公平为由，向一审提出诉讼请求予以撤销，因此，本案的争议焦点是涉案房屋买卖合同是否构成显失公平。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。据此，判断是否显失公平应当具备一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力的主观要件以及民事法律行为成立时双方当事人利益显著失衡的客观要件。首先，马凤早作为房屋权利人，具备完全民事行为能力，对自己房屋的处分对其来说属于相对重大财产处分，应相当慎重，其自愿与马克涛协商一致出卖房屋，并到司法所进行见证，亦收取约定价款，向马克涛交付土地使用权证书，而马凤早并未提供有效证据证实双方签订和同时存在马克涛利用马凤早处于危困状态、缺乏判断能力之情形；其次，一审中，马凤早并未提供证据证实涉案房屋的应有价值，无法判断双方是否利益失衡，一审法院判决驳回其诉讼请求后，马凤早虽自行委托山东昊大价格评估有限公司对涉案房屋进行评估，认为其出卖价格与评估价格相差甚大，构成显失公平。但因未有证据证实涉案房屋属于城中村改造房屋，而上述评估报告参照政府城中村改造房屋等级价格确定涉案房屋价格与涉案房屋的实际状况并不相符，且马克涛对评估报告提出异议，因此，就本案而言，不能单纯以上述评估价格认定马凤早、马克涛买卖合同成立时双方利益显著失衡。涉案房屋的产权登记在马凤早名下，是否属于马凤早、赵彦英的夫妻共同财产并不属于本案审查范围，且马克涛一审亦提交赵彦英对马凤早出卖房屋事宜知情并未明确反对的相关证据，赵彦英是否签字并不影响涉案房屋买卖合同的效力。此外，马凤早、赵凤英一审提出的诉讼请求是撤销涉案房屋买卖合同，二审上诉请求确认涉案房屋买卖合同无效，前后自相矛盾，且如上所述，涉案房屋买卖合同不存在无效之情形。综上，马凤早、赵彦英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由上诉人马凤早、赵彦英负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二一年三月五日书记员  裴凤文