云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云23民终316号上诉人（原审被告）：楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司，住所地：楚雄开发区永兴大酒店院内D1幢二楼，统一社会信用代码：915323007194721057。法定代表人：王新荣，该公司总经理。委托诉讼代理人：李兴发，云南昆楚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：唐剑锋，男，1982年12月1日生，汉族，牟定县供电局职工，住楚雄彝族自治州牟定县。被上诉人（原审原告）：周文静，女，1982年10月2日生，汉族，住楚雄彝族自治州牟定县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐启佑，男，1956年7月16日生，汉族，住牟定县，系唐剑锋的父亲。代理权限：特别授权代理。上诉人楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司（以下简称永兴房地产公司）因与被上诉人唐剑锋、周文静商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人永兴房地产公司的委托诉讼代理人李兴发，被上诉人唐剑锋及其与周文静的共同委托诉讼代理人唐启佑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永兴房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回唐剑锋、周文静的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏认定重要事实，导致裁判错误。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定，上诉人有先履行抗辩权。本案中，双方经协商后自愿签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》具有同等的法律效力，一审法院仅看到《商品房购销合同》中对被上诉人有利的条款，忽视了《合同补充协议》中第二条、第五条的规定。《商品房购销合同》第七条约定了交房期限届满日为2016年12月31日，《合同补充协议》第二条约定购房人应在交房日前向出卖人一次性付清房屋配套设施费、维修基金、印花税、代办产权证等购房人需另行支付的费用，第五条约定购房人未按约定期限付清合同款项及其他费用的，出卖人有权在合同约定交房期限拒绝交付房屋。被上诉人负有先履行支付配套费等费用的义务，上诉人履行交房义务在后，被上诉人在2020年9月6日才履行完毕应当在2016年12月31日之前履行的付款义务。该合同是双务合同，上诉人不管因为什么原因逾期交房，并不影响或者阻却被上诉人按约定履行其付款义务。并且被上诉人的付款义务在先，在被上诉人履行完其付款义务之前，上诉人有权拒绝交房，这是双方合同中约定的权利。上诉人的房屋是否验收合格，并不能抵消上诉人的先履行抗辩权，即使上诉人的房屋在2016年12月31日前就验收合格，在被上诉人2020年9月6日交清所有费用之前，可以拒绝交房，不承担违约责任。因此，上诉人不存在被上诉人所陈述的逾期交房行为。二、退一步讲，即使上诉人违约，也因被上诉人的起诉超过诉讼时效，丧失了胜诉权，应当驳回其诉讼请求。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，被上诉人主张的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，双方当事人在合同中约定的交房时间为2016年12月31日，被上诉人在2017年1月1日就知道上诉人没有交房。因此，本案的诉讼时效应当从2017年1月1日起算，但其直到2020年10月14日才向人民法院起诉要求支付逾期交房违约金，已经超过了法律规定的三年诉讼时效，丧失了胜诉权，应当驳回被上诉人的诉讼请求。唐剑锋、周文静答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、上诉人未按合同约定向答辩人交付验收合格的房屋，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。《商品房购销合同》第七条约定，甲方应于2016年12月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。根据《建筑法》第六十一条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，《城市建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第五条规定，住宅工程竣工后，需经县级以上地方人民政府房地产开发主管部门就小区整体（包括主体工程、消防、绿化等）验收合格，并取得《竣工验收备案登记表》后方视为验收合格，也才具备交房条件，这是法律对商品房交付的强制性规定。答辩人购买的案涉房屋于2019年11月27日才通过了竣工验收备案登记，根据上述法律规定，上诉人依法应对2017年1月1日至2019年11月27日期间逾期交房的违约行为承担赔偿责任。答辩人于2016年4月14日支付了全部房屋价款，已按合同约定履行了全部付款义务，根据《合同法》第三十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、第十条规定，上诉人所主张的《合同补充协议》第二条、第五条的约定明显违反公平原则，应当认定为可撤销或无效条款，并且该补充协议第二条所约定的相关费用，答辩人可以自行向住建部门和税务部门缴纳，并非上诉人所称的应由答辩人先履行的义务。二、答辩人的起诉未超过法律规定的诉讼时效。本案中，答辩人的诉讼时效应当自上诉人违约行为终止之日起算，双方签订的《商品房购销合同》约定了逾期交房违约金的计算方式，但并未约定违约金的履行期限，答辩人主张的逾期交房违约金系债权请求权，诉讼时效应从违约金支付的履行期限届满时起算。上诉人向答辩人交付验收合格的房屋之日可认定为违约金履行期限的届满日，故答辩人的诉讼时效应从2019年11月27日起诉，并未超过法律规定的诉讼时效。并且上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，其二审中提出依法不应支持。唐剑锋、周文静向一审法院起诉请求：1.判令永兴房地产公司向唐剑锋、周文静支付逾期交房违约金43,502.98元，其中：79.90元/天×30天=2397元（自2017年1月1日起至2017年1月31日止）；399,475元×0.0001×1029天=41,105.98元（自2017年2月1日起至2019年11月27日止）；2.本案诉讼费由永兴房地产公司承担。一审法院认定法律事实：唐剑锋、周文静系夫妻关系，2016年2月23日，唐剑锋、周文静（乙方）与永兴房地产公司（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：唐剑锋、周文静购买永兴房地产公司开发的位于楚雄市彝海公园南侧9号规划道路旁永兴“彝海大成”一区（E地块）第E－5幢第3层301号房，该商品房套内建筑面积为115.11㎡，单价为3,470.38元/㎡（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额为399,475元；唐剑锋、周文静于2016年2月24日支付购房首付款129,475元，其余价款270,000元向中国建设银行股份有限公司楚雄州分行贷款支付；永兴房地产公司应于2016年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付唐剑锋、周文静；永兴房地产公司如未按本合同约定的时间交房，则自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天79.90元向唐剑锋、周文静支付违约金，合同继续履行；永兴房地产公司逾期交房期限在30天以上的，按唐剑锋、周文静已付款的万分之三乘以逾期天数向唐剑锋、周文静支付违约金直到交房，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以楚雄日报刊登交房形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：按合同第九条，甲方逾期交房约定的违约责任处理。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：乙方超过交房期限10天内未办理交接手续，视为甲方已履行交房义务，房屋毁损风险转至乙方，同时乙方应按50元/天向甲方支付逾期接房违约金。合同签订后，唐剑锋、周文静按约定向永兴房地产公司支付了全部购房款399,475元。2016年2月24日，唐剑锋、周文静所购买的房屋办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（CX2016022401671）。唐剑锋、周文静于2016年6月1日交纳了房屋买卖契税5,992.13元，于2017年4月26日交纳住房维修金12,973.50元，于2020年9月6日交纳配套费7340元。另查明，永兴房地产公司开发的永兴彝海大成一区（E地块）项目工程于2019年11月27日通过了竣工验收备案登记。一审法院归纳争议焦点为永兴房地产公司是否应承担逾期交房违约金，违约金如何计算。一审法院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应当承担相应的法律责任。唐剑锋、周文静与永兴房地产公司签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，合法有效，依法应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐剑锋、周文静已按约履行了支付全部购房款的义务，永兴房地产公司应按合同约定时间（2016年12月31日前）将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给唐剑锋、周文静，但该房屋直到2019年11月27日才经建设单位组织验收合格，完成竣工验收备案登记，永兴房地产公司已经构成违约。对永兴房地产公司辩称唐剑锋、周文静未按合同约定在交房前交纳房屋相关费用，永兴房地产公司有权拒接交房的辩解，因本案所涉房屋直至2019年11月27日竣工验收前均不具备交房条件，故对该辩解，一审不予采纳。唐剑锋、周文静主张永兴房地产公司应按合同约定支付违约金的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失”的规定，该法条从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，确定了违约金的补偿性，即违约金是以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失。双方在合同中约定逾期交房30日以上永兴房地产公司按唐剑锋、周文静已付款的万分之三乘以逾期天数向唐剑锋、周文静支付违约金直到交房，唐剑锋、周文静仅按万分之一的标准主张不违反相关法律规定，故对唐剑锋、周文静主张的违约金，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：由永兴房地产公司于判决生效后十五日内支付唐剑锋、周文静逾期交房违约金43,502.98元。案件受理费444元，由永兴房地产公司负担。二审中，被上诉人提交现场照片打印件三张，欲证明上诉人直至2021年1月10日仍未完成配套设施的建设，以及上诉人为通过验收而建设的绿化带现已变成停车位。经质证，上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性不认可，认为该组证据与本案无关，不能作为定案证据采信。本院认为，被上诉人主张的逾期交房违约金计算期间为2017年1月1日起至2019年11月27日止，上诉人是否完成配套设施建设的事实不影响本案的实体判处，故本院对该组证据不予评判。经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，除上诉人认为一审判决遗漏认定双方签订《合同补充协议》第二条、第五条的内容外，双方对一审判决认定的其余事实均无异议，故本院对双方当事人均无异议的一审认定的事实予以确认。对上诉人提出一审遗漏认定的事实部分，本院认为，经双方当事人签字确认的《合同补充协议》与《商品房购销合同》具有同等的效力，协议约定的第二条、第五条内容与本案双方当事人争议的问题相关，应作为案件事实予以认定。根据在案证据，二审中另查明，永兴房地产公司作为甲方与唐剑锋、周文静作为乙方签订的《合同补充协议》第二条约定“乙方向甲方支付的房屋价款，仅为房屋本身销售价格，不包括燃气管道及开户费、有线电视、宽带网络、电话的安装及开户费、IC水表、IC电表、燃气表安装费，可视对讲、太阳能等配套设施和房屋维修基金、印花税等费用。乙方应当在交房日前向甲方一次性付清以上配套设施费、房屋维修基金、印花税、代办证费等乙方需另行支付的费用，上述税费以有关部门和单位收取标准为依据，配套费以交房时据实结算。房屋维修基金由本地建设局专项管理”第五条约定“乙方未按约定的期限付清合同款项及相关费用的，甲方有权在合同约定的交房期限拒绝交付房屋，同时不免除按合同第八条乙方逾期付款的违约责任。”归纳诉辩双方的主张，本案的争议焦点是：一、唐剑锋、周文静提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、永兴房地产公司是否应当向唐剑锋、周文静支付逾期交房违约金。针对争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”的规定，上诉人永兴房地产公司在一审期间并未就被上诉人唐剑锋、周文静的起诉是否超过诉讼时效的问题进行抗辩，其在二审期间提出该抗辩也并非基于新证据，故本院对上诉人提出的该抗辩主张不予支持。针对争议焦点二，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，永兴房地产公司与唐剑锋、周文静签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》合法有效，双方均应按约定履行合同义务。在合同履行过程中，永兴房地产公司未按约定的期限向唐剑锋、周文静交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。《合同补充协议》虽约定了唐剑锋、周文静应在永兴房地产公司交房日前一次性付清房屋配套设施费等费用，但根据该补充协议载明“配套费以交房时据实结算”的约定以及一般的交易习惯，房屋配套费应当在房屋具备交付条件且经通知接房时交付，永兴房地产公司并未提供证据证明其已在案涉房屋具备交房条件时通知唐剑锋、周文静接房二人拒绝交费，故永兴房地产公司提出其在唐剑锋、周文静未交清房屋配套设施费之前享有先履行抗辩权，不应当承担违约责任的主张缺乏事实及法律依据，一审法院判决永兴房地产公司向唐剑锋、周文静支付逾期交房违约金并无不当。综上所述，上诉人楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司的上诉请求不成立，予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人楚雄开发区永兴房地产开发有限责任公司负担（已交）。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行生效判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向原审法院或者与原审法院同级的被执行的财产所在地的人民法院申请强制执行。审判长  陈翠连审判员  龚艳波审判员  李发连二〇二一年三月四日书记员  张潇予