襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0607民初34号原告：石翠仙，女，1975年4月11日生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：李娟，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被告：襄阳新发地农副产品有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路**。法定代表人：张鹏举。委托诉讼代理人：张郁、刘亦然，湖北思扬律师事务所律师。原告石翠仙与被告襄阳新发地农副产品有限公司（以下简称新发地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告石翠仙的委托诉讼代理人李娟，被告新发地公司的委托诉讼代理人张郁、刘亦然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石翠仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定向原告交付房屋并协助原告办理襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元107号房屋权属证书；2.判令被告从2019年1月1日起按月2%向原告支付延期交房违约金至房屋交付之日止（暂计算至2020年11月1日为211200元）；3.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于襄阳市××区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元107号商品房，面积49.23平方米，被告应当在2017年7月31日前向原告交房，并在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告已于签订合同时一次性付清全部购房款480000元。后原被告签订补充协议，被告承诺于2018年12月31日前按照《商品房买卖合同》约定的条件交房。如延期交房于2019年1月1日起以实际交款额为标准按月2%无条件支付违约金。补充协议约定的交房期限早已届满，被告至今仍未交房，也未按协议约定向原告支付延期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原被告双方签订的购房合同及补充协议是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约定履行各自义务。被告未向原告交付房屋及办理权属证书，也未向原告支付违约金，应承担逾期交房的违约责任。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定特向贵院起诉，望依法支持原告诉讼请求。被告新发地公司辩称，1.本案中被答辩人已于2016年9月30日实际占有并能够实际处分房屋，其主张答辩人未向其交付房屋，并无任何事实和法律依据。2.假设本案中，人民法院认为答辩人存在逾期交房，被答辩人也无权向答辩人主张延期交房违约金。本案中，房屋首个承租方百应公司通过与被告协商，将三年的房屋租金（2016年9月30日至2019年9月30日）以抵扣房款的形式支付给了被告，第二承租方中诚雅公司也与原告明确约定了租金金额，原告已获取了市场认可的租金收益，本案被答辩人向答辩人主张高达月息2%的延期交房违约金并无任何合同和法律依据。如答辩人向被答辩人支付了延期交房违约金，那么就存在：被答辩人基于对涉案房屋占有和权益权，而向百应公司中诚雅公司获取的21%房款的租金收益（自2016年9月30日至2019年9月30日部分），以及向中诚雅公司获取的每月3365元的租金收益（自2019年10月1日至2021年12月31日部分）；被答辩人基于对涉案房屋的未交房、未占有的原因，向答辩人主张的高额延期交房收益，被答辩人不应基于两个相互矛盾的权力基础，获得双份收益。3.假设答辩人延期交房，那么有权向答辩人主张延期违约金的单位也应为中诚雅公司。2018年9月20日，被答辩人与中诚雅公司签订了《委托经营管理协议》，该协议第三条明确约定了被答辩人从答辩人处接收房屋后立即将该商铺交给中诚雅公司，即中诚雅公司为该房屋交房后的使用者、收益者以及房屋接收者。与此同时，被答辩人与百应公司、答辩人、中诚雅公司于当时共同签订了《协议》，该协议约定被答辩人“不再追究答辩人前期迟延交房的任何责任”，又约定了答辩人“延期交房于2019年1月1日起以实际缴款额为标准按月2%无条件支付违约金”，该条款并未约定答辩人向何人支付延期交房违约金，结合两份协议上下文，该违约金应理解为答辩人向对房屋进行实际使用‘、收益、接收的中诚雅公司支付，被答辩人因已获取固定数额的租金，其权益未被损害，依法不应获取逾期交房违约金。4.假设本案中，人民法院认定答辩人应支付延期交房违约金，被答辩人主张的逾期交房违约金明显过高。经审理查明，2016年7月19日，尚红刚（乙方）与被告新发地公司（甲方）签订襄阳新发地博览城选房协议书，约定尚红刚向甲方认购襄阳新发地博览城4-1-107号商铺，总金额480000元，于2016年7月19日前付清，含前三年21%租金返还。尚红刚（已去世）系原告石翠仙丈夫，后来购房人变更为原告石翠仙。2017年5月17日，原告石翠仙与被告新发地公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定，原告购买被告新发地公司开发的位于襄阳市××区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城第4幢1单元107号房，建筑面积49.23平方米，每平方米9750.15元，被告新发地公司应当在2017年7月31日前将验收合格房屋交付给原告石翠仙。被告新发地公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告石翠仙按约支付了购房款480000元。后原告石翠仙（甲方）、被告新发地公司（丙方）、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司（乙方）、襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（丁方）签订协议，约定：一、甲方同意与乙方丙方解除已签订的《商铺租赁合同》，丁方在支付甲方租金时甲方与乙方丙方签订的《商铺租赁合同》收回；二、甲方不再追究丙方前期延迟交房的任何责任；……五、丙方承诺于2018年12月31日前按照《商品房买卖合同》约定的条件交房。如延期交房于2019年1月1日起以实际交款额为标准按月2%无条件支付违约金。2018年9月5日，原告石翠仙向被告新发地公司、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司出具一份商铺租赁合同遗失声明，该声明载明：由于本人石翠仙（身份证：）保管不慎，将一份2016年本人于襄阳新发地农副产品有限公司与襄阳百应地产策划有限公司三方共同签订的《商铺租赁合同》遗失，特此声明作废。2018年9月20日，原告石翠仙（甲方）与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（乙方）签订商铺委托经营管理协议，协议主要约定：甲方自愿委托襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司对其位于襄阳市襄州区航空路399号的“新发地农批商铺”4栋1单元107号房进行出租和经营管理，协议租期：2016年9月30日至2019年9月30日期间双方不计核租金，2019年10月1日至2021年12月31日为租赁延续期，租金由乙方按约定支付；甲方应于首次从开发商处接收房屋后立即将该商铺交付乙方，若甲方逾期向乙方交付商铺的，则视为甲方已于开发商向其交房之日其将商铺交付给乙方；租金标准为：延期的第一年2019年10月1日至2020年9月30日按房款总额的9%计核，即月租金为4557元；延期的第二年及以后月度2020年10月1日至2021年12月31日按房款总额的10%计核，即月租金为5063元。协议签订时，乙方预付6个月租金27342元，即从2019年10月1日起算租金，从延期第七月开始按月于每月10日前支付。上述委托经营管理协议签订后，案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司于2018年9月21日支付原告石翠仙27342元，于2020年10月14日支付原告石翠仙9114元。上述事实，有商品房买卖合同、四方协议、襄阳新发地博览城选房协议书、商铺租赁合同遗失声明、商铺委托经营管理协议、银行回单等证据证明，本院予以确认。本院认为，2016年7月19日，尚红刚与被告新发地公司签订襄阳新发地博览城选房协议书；2017年5月17日，原告石翠仙与被告新发地公司签订《商品房买卖合同》；原告石翠仙、被告新发地公司、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司、襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司签订的四方协议；2018年9月20日，原告石翠仙与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司签订商铺委托经营管理协议,上述四份协议系当事人之间的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：被告新发地公司是否向原告石翠仙交付了涉案商铺。2017年5月17日，原告石翠仙与被告新发地公司签订《商品房买卖合同》，支付了购房价款480000元，后原告石翠仙（甲方）、被告新发地公司（丙方）、案外人襄阳百应商业地产策划有限公司（乙方）、襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（丁方）签订协议，约定：被告新发地公司于2018年12月31日前按照《商品房买卖合同》约定的条件交房。如延期交房于2019年1月1日起以实际交款额为标准按月2%无条件支付违约金。因此，本院认定被告新发地公司应当于2018年12月31日前向原告交付涉案商铺。2018年9月20日，原告石翠仙（甲方）与案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司（乙方）签订商铺委托经营管理协议，协议租期：2016年9月30日至2019年9月30日期间双方不计核租金，2019年10月1日至2021年12月31日为租赁延续期，租金由乙方按约定支付。协议签订后，案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司支付了租金36456元，尚欠部分租金未支付。虽然本案被告未直接将涉案商铺交付给原告石翠仙，但依据《商铺委托经营管理协议》间接交付给案外人襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司，且襄阳新发地中诚雅商业运营管理有限公司向原告支付了相应租金，原告接收租金后也未提出异议，视为已经基于租金收益获得了商铺的交付，因此，本院认定被告新发地公司已经向原告石翠仙交付了涉案商铺，原告主张被告按合同约定向原告交付房屋及支付延期交房违约金，本院不予支持。关于办理房屋权属证书，2017年5月17日《商品房买卖合同》约定被告新发地公司应当在2017年7月31日前交付房屋，后四方协议变更为2018年12月31日前交付房屋，从2018年12月31日起计算360日，被告应当自2019年12月26日前协助原告办理房屋权属证书。因被告新发地公司尚未为原告石翠仙办理房屋权属登记，原告石翠仙主张被告新发地公司协助原告办理襄阳新发地农副产品博览城4幢1单元107号房屋权属证书，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条规定，判决如下：一、被告襄阳新发地农副产品有限公司于本判决生效后三十日内将原告石翠仙购买的位于襄阳市襄州区航空路北（洪山头社区）襄阳新发地农副产品博览城第4幢1单元107号房办理权属登记需由被告襄阳新发地农副产品有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告石翠仙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2284元，由原告石翠仙负担2184元，被告襄阳新发地农副产品有限公司100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张占勇二〇二一年三月九日法官助理杜剑波书记员杨腾