浙江省绍兴市越城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）浙0602执异14号 异议人（利害关系人）罗为，男，1981年4月3日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 申请执行人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行,住所地绍兴市越城区解放北路608号，组织机构代码712528874。 负责人:张月信。 委托代理人（特别授权代理）：茅剑琦，男，系该行员工。 被执行人王柯人,男,1968年01月31日出生,汉族，住诸暨市。 被执行人沈军,女,1969年10月18日出生,汉族，住绍兴市越城区。 本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司绍兴越中支行（以下简称农业银行）与被执行人王柯人、沈军借款合同纠纷一案中，异议人罗为向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。 异议人罗为称，申请撤销2020年8月30日，淘宝网司法拍卖“绍兴市柯桥区华舍街道中海国际商业中心3幢414室-417室447室448室房地产”的司法拍卖，退还异议人所支付的拍卖款2462810元。具体理由如下：经异议人向华舍街道综治办主任处了解，拍卖标的物所在的中海国际商业中心尚有纠纷未解决，并且柯桥区华舍街道也无法给出解决的具体时间。整栋房屋目前处于封停状态，里面停水、停电、电梯无法使用、无法正常进驻。因异议人无法正常使用所拍房产，法院在拍卖中也没有告知纠纷事宜。特申请撤销此拍卖，归还异议人所支付金额。 申请执行人农业银行称，根据涉案网络司法拍卖的《拍卖须知》第五条，竞买人在拍卖前必须亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认。现异议人于2020年8月30日以最高价竞得了拍卖标的物，视同异议人已经实地看样且已经了解了标的物的已知或未知的瑕疵。综上，请求法院依法裁定。 本院经审查查明，被执行人王柯人名下登记有坐落绍兴市柯桥区××幢××室××室，权证号绍房权证华舍字第0××0号的房产；416室、417室，权证号绍房权证华舍字第0××6号，447室、448室，权证号绍房权证华舍字第0××9号的房产及上述房产对应的权证号分别为绍兴县国用（2013）第20291号、20287号、20288号的国用土地使用权（以下简称涉案房地产）。上述房地产已办理了抵押登记，抵押权人为农业银行。 原告农业银行与被告沈军、王柯人金融借款合同纠纷一案，本院经审理于2015年5月18日作出（2015）绍越商初字第1571号民事判决书，判决就农业银行对上述抵押物经折价、拍卖或变卖后所得款项在人民币362万元范围内享有的优先受偿权进行了确认。在该案诉讼中，本院依法查封了王柯人名下的涉案房地产。 该判决生效后，因各被告未自觉履行，根据原告申请，本院于2015年7月7日立案执行。执行中，本院于2020年4月22日作出（2015）绍越执民字第2177号公告，责令各被执行人于2020年5月6日前自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行拍卖，并通知对涉案房地产由租赁权或其他相关权利的案外人须于2020年5月6日前向本院书面申报权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。该公告在涉案房地产所在的中海国际商业中心3幢张贴后，至今尚无人申报权利。本院还委托浙江德联永业房地产土地资产评估有限公司对包括涉案房地产在内的王柯人所属位于绍兴市柯桥区××街道××幢××室××房××市场价值进行评估。2020年6月22日，评估公司出具了浙德联房估（2020）字第0326号《房地产估价报告》，评估报告记载的“估价对象房屋现状”如下：“朝向东（其中447、448、547、548室朝向西），层高4米，装修状况为毛坯，室内无分隔墙；水、电、消防等设施齐全；目前空置中，维护保养状况良好，属完好房”。 依据上述评估报告及相应的拍卖裁定，本院于2020年7月29日在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布了绍兴市柯桥区华舍街道中海国际商业中心3幢414室、415室、416室、417室、447室、448室房地产的网络司法拍卖公告，定于2020年8月29日10时起至2020年8月30日10时止（延时除外）进行上述拍品的网络司法拍卖活动。其中记载拍品现状为“空置”，“本院将在确权裁定送达之日起两个月内交付”，评估价为3518300元，起拍价为2462810元，保证金为25万元。公告所附《拍卖须知》第五条明确记载：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，拍卖人对拍卖标的物所作的文字说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”第八条第三款中记载：“买受人自行办理水、电、煤等户名变更手续。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续的后果自负。涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。” 2020年8月30日9时53分，异议人罗为报名竞拍，并交纳了保证金250000元。2020年8月30日10时，异议人罗为以2462810元竞得涉案房地产。2020年9月5日，异议人将尾款2212810元交至本院执行款专户。2020年9月15日，异议人与本院签订《拍卖成交确认书》，其中第四条记载“拍卖标的已知的详情已在拍卖公告、拍卖标的调查情况表、评估报告中公示，拍卖人对拍卖标的进行了视频展示。拍卖人以拍卖标的现状进行拍卖。无论买受人是否看样、是否查看网站拍品介绍，均视为对拍卖标的现状的确认。对拍卖标的已知或未知瑕疵，属买受人参与竞买的风险，应由买受人自行承担。”第五条记载“买受人已向拍卖人支付全部拍卖款项，拍卖人已向买受人办妥标的物交接手续，并交付标的物。”在该确认书所附“买受人申明”中，亦明确记载“我方已认真阅读并接受本次拍卖有关规定，自愿遵守执行，已在相关拍卖文件签字确认，并当场签署《拍卖成交确认书》。我方对拍卖过程及结果均予以认可，对自己的竞买行为负责，愿意承担相应的法律责任。”本院业已作出（2015）绍越执民字第2177-3号执行裁定书，裁定涉案房地产归买受人所有，所有权自本裁定送达买受人罗为时起转移；并于2020年9月15日将上述确权裁定书、拍卖成交确认书及相应的协助执行通知书交付买受人。此后，因买受人向本院提出执行异议，遂致本案争议发生。 另查明，异议人罗为曾于2020年12月28日向本院出具《悔拍申请书》1份，内容为：“本人罗为，2020年8月30日以人民币2462810元的最高价竞得你院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖的王柯人名下位于柯桥区××幢××室房产及相应土地使用权，后本人通过现场踏勘，发现中海国际商业中心尚有纠纷未解决，原招商租赁户长期信访，且短期内上述问题无法得到妥善解决，中海国际商业中心3幢商铺目前处于停水停电的封闭状态，无法正常投入使用，其实际价值与拍卖价格相差较大，故本人申请对上述标的物予以悔拍。”经征得申请执行人农业银行同意之后，本院执行实施部门已将2212810元拍卖余款退还给异议人。异议审查中，异议人陈述：涉案房产过户不存在障碍，但水电未通，电梯年久失修，且华舍街道工作人员告知其因中海国际商业中心尚有纠纷伟解决，故涉案房产现无法投入正常使用。 异议人罗为为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据： 1、落款为“中商国际招商处”（无盖章及落款时间）的《风险提示》1份，主要内容为“中海国际商业中心于2011年由中商国际面料展示中心以市场形式面向社会公开招商，有大量租赁户租入该处铺面，涉及人员约100多户，后中商国际面料展示中心招商失败，商铺无法交付使用，原招商租赁户一直以来信访，但问题至今尚未根本解决，特提醒广大投资人谨慎拍卖或租赁经营，以免造成不必要的经济损失!” 2、不动产登记公告网址打印件1张。 本院认为：本案系异议人罗为作为买受人以拍卖标的所在的中海国际商业中心存在相关纠纷导致该拍卖标的无法正常使用为由提出异议，要求撤销本次网络司法拍卖活动。本院对此具体评议如下：首先，本案中，作为拍卖标的的涉案房地产现仍处于空置状态，在本院现场张贴申报权利公告后至今无任何权利人向本院申报过实体权利。异议人业已明确陈述涉案房地产过户不存在障碍，也未能举证证明接收并使用涉案房地产存在法律上的障碍。其次，即使异议人关于涉案房地产在使用中可能因中海国际商业中心招商纠纷而存在一定瑕疵的主张成立，但本院在本次拍卖公告所附《拍卖须知》第五条中已明确提示竞买人：“本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，拍卖人对拍卖标的物所作的文字说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”而结合本案相关材料也可以证实上述瑕疵系异议人在参与竞拍前通过现场踏勘及向相关部门了解即可获悉的信息，故异议人一经参与竞买即应视为接受拍卖标的物现状和一切已知和未知的瑕疵。异议人在与本院签订《拍卖成交确认书》中也已明确申明“对拍卖过程及结果均予以认可”。最后，异议人在拍卖成交后已向本院提交了《悔拍申请书》，本院也已将除保证金外的拍卖余款退还给了异议人。综上，异议人罗为之执行异议，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回异议人罗为的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。 审判长 张 剑 审判员 赵志明 审判员 陈宝良 二〇二一年三月二十三日 书记员 俞聪聪 本案援引的相关法律和规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。