湖南省邵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘05民终138号 上诉人（原审原告）：肖志武。 被上诉人（原审被告）：周孝阳。 委托诉讼代理人：戴甲化，住武冈市。 委托诉讼代理人：王征路，武冈市迎春亭法律服务所法律工作者。 上诉人肖志武因与被上诉人周孝阳租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人肖志武、被上诉人周孝阳及其委托诉讼代理人戴甲化、王征路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖志武上诉请求：1.撤销湖南省武冈市人民法院（2020）湘0581民初2900号民事判决，改判支持肖志武一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由周孝阳负担。事实与理由：一审认定事实不清，事实认定错误。一、根据租赁协议约定肖志武有权收回店铺，押金不予退还，且周孝阳应支付肖志武违约金两万元。二、一审认定“2020年8月5日肖志武将门上锁，店内物品处于肖志武控制之下”与事实情况严重不符。三、一审判定的本案标的“现武冈市王府花园Ｄ区××栋六个门面已由房主租赁给案外人”与事实严重不符。 周孝阳辩称，对肖志武的上诉请求和理由不认可。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 肖志武向一审法院起诉请求：1、判令周孝阳支付经营期间拖欠的水费及违约金5002.54元，后续违约金按20元/天计算直至结清；2、判令周孝阳支付经营期间拖欠的燃气费16569.57元；3、判令周孝阳支付违约锁门三个月期间的直接房租损失15900元；4、判令周孝阳赔付肖志武在周孝阳经营期间损坏的3P大格力空调两台（原价7800元/台）、凳子40条（原价80元/条）、加厚铝合金防撞玻璃门一扇（原价1800元/扇）、自动麻将机一台（原价2200元/台）、1.2米宽双门消毒柜一个（原价1800元/台）及其他实际损失共计50000元；5、判令周孝阳支付因违约锁门导致肖志武不能转让产生的转让费损失50000元；6、本案诉讼费由周孝阳承担。 一审法院认定事实：肖志武于2016年4月19日与程明焱签订《门面租赁合同》，合同约定，程明焱作为出租方代表将位于武冈市王府花园Ｄ区××栋六个门面整体出租给肖志武使用，租赁期限自2015年11月1日至2020年10月30日。合同签订后，肖志武将其中四个门面开办“王府酒家”并自行经营。2019年7月27日，肖志武（甲方）将其经营的“王府酒家”租赁给周孝阳（乙方）经营，双方签订《租赁协议》，约定：（一）乙方不需支付甲方转让费，只需承担该期间内的房租和生产经营必须的水、电、气、工资等，店面经营利润归乙方，乙方可自行再办理营业执照等合法经营手续，新店所有权归甲方，乙方不得转租转让；（二）本合同期内店内的设备设施维护维修保养，生产安全责任等由乙方负责，乙方应合法经营，不得从事非法活动，在不影响主体结构和店面整体状况下，经甲方同意乙方可进行装修；如从事非法活动或未经过甲方同意改变店内装修甲方有权收回店铺；甲方在合同期内不得无故收回店铺；（三）租金每年6万元，年涨幅6%递增，租金一年一交，以甲方实际银行到账并给乙方开具的收据金额为准，押金1万元，押金在合同期满后乙方无水电等欠款，店内设备设施装修等无损坏损失予以全额退还；（四）乙方应用心经营，现有所有店内冰箱、空调、彩电等设备及餐具免费给乙方使用，乙方应爱惜和维护保养；（五）本合同有效期三年，自2019年8月6日起至2022年8月5日止，合同到期后同等条件下乙方有权优先续租；如合同期未满或不按时交租金或其他严重违约、违法行为押金不予退还，甲方有权收回店铺且乙方应支付甲方违约金2万元。周孝阳于合同签订当天支付肖志武租金30000元、押金10000元，由肖志武分别出具收据，肖志武在收据中注明：余款8月底付1万元，10月初付2万元，另开收据。周孝阳租赁后，在该门面经营“三叔小炒馆”。2020年7月，周孝阳得知肖志武承租该门面的租期至2020年10月底截止，以肖志武隐瞒事实及之后的租赁问题要求协商解决。因肖志武没有与房东续签合同及之后如何租赁，双方发生分歧，产生矛盾，肖志武于2020年8月5日将门面上锁并拆除该门面内电表，不准周孝阳继续经营。周孝阳于2020年8月14日诉至人民法院，要求肖志武继续履行合同并赔偿因肖志武锁门导致的停业损失。之后，周孝阳于2020年10月22日撤回起诉。现武冈市王府花园Ｄ区××栋六个门面已由房主租赁给案外人。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案肖志武于2019年7月27日将其租赁出租人程明焱方六个门面当中的四个门面转租给周孝阳，双方签订租赁协议，约定租赁期为三年，租赁期间自2019年8月6日起至2022年8月5日止。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”因肖志武与出租人程明焱方的租赁期限为2015年11月1日起至2020年10月30日止，后肖志武也未与出租人达成续租协议，故肖志武、周孝阳签订的租赁协议约定的转租期限超过肖志武剩余租赁期限的部分无效。周孝阳在其转租经营期间欠缴水费、燃气费属实，但肖志武作为门面承租人，并非收取水费、燃气费的适格主体，同时肖志武也未对周孝阳欠缴的水费、燃气费进行过缴纳，故肖志武要求周孝阳支付其经营期间拖欠的水费及违约金、燃气费这两项诉请，依法不予支持。2020年8月5日，肖志武、周孝阳发生纠纷后，肖志武将涉案门面上锁并拆除该门面内电表，导致周孝阳无法正常经营，店内物品处于肖志武控制之下，肖志武既未能提供证据证实其店内物品的实际财产损失，也不能证实该损失系周孝阳造成，故对肖志武要求周孝阳赔偿财产损失的诉请，不予支持。同时，肖志武要求周孝阳支付违约锁门三个月期间的房租损失及转让费损失，因该门面自肖志武锁门后周孝阳未再经营，也未影响肖志武对门面的管理和使用，肖志武的该两项诉请，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回肖志武的全部诉讼请求。本案受理费1990元，适用简易程序减半后收取995元，由肖志武负担。 二审期间，肖志武为支持其上诉主张提交了8份证据：证据1光盘，拟证明2020年8月6日店门正常打开，被上诉人的员工辱骂上诉人，并拒绝交接的事实；证据2照片，拟证明2020年8月6日店门打开及8月10日店铺还是由被上诉人一直上锁拒交还；证据3照片（2020年12月23日店铺照片），拟证明原店铺被全毁，被上诉人重新占有店铺并装修中，与一审法院认定该店铺是转给第三方不符；证据4转让合同，拟证明店铺价值；证据5店铺原来状态及损失清单，拟证明店铺交接给被上诉人的状态及损坏部分清单；证据6租赁合同，拟证明店铺现在并非租给第三方，合同签名的人是戴甲化，戴甲化与周孝阳是合伙关系；证据7合伙协议，拟证明周孝阳与戴甲化之间的合伙关系；证据8聊天记录、催收房租，拟证明被上诉人一直拖欠房租，上诉人从未拖欠房租。周孝阳质证认为，证据1，不能达到上诉人的证明目的，与本案无关联性；证据2，真实性无异议，同时也证实了上诉人在店铺的大门上加以上锁；证据3，与被上诉人没有关系，该店铺已重新转让装修，与本案无关联性；证据4，店铺转让合同的甲乙方及签订时间与本案无关联性，同时也无法核实该合同的真实性；证据5与本案无关联；证据6真实性无异议，被上诉人没有再继续承租该门面，房东直接转租第三方，且与本案无关联性；证据7真实性无异议，对证明目的有异议，被上诉人与戴甲化签订合同是真实存在，之后两人已分伙；证据8，被上诉人一直拖欠房租这不是事实，被上诉人承租了该店铺后一直按合同履行。本院经审查认为，肖志武二审所提交的证据不能达到其所要证明的目的，且部分证据与本案不具关联性，本院不予采信。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，对原判认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据肖志武的上诉理由以及提交的证据，本案二审的争议焦点为：原审认定事实是否不清，判决驳回肖志武的全部诉讼请求是否不当。对此，本院做如下评判：肖志武上诉主张原审认定“现武冈市王府花园Ｄ区××栋六个门面已由房主租赁给案外人”的事实错误，周孝阳及戴甲化同为店铺后续承租人和实际受益人也是店内装修设备损毁人员，要求周孝阳赔偿损失，但其未提交充分有效的证据证明该主张，且本案肖志武诉请的是租赁合同纠纷，而非侵权之诉，肖志武以周孝阳为店铺后续承租的实际受益人的另一法律关系，要求周孝阳承担先前租赁合同损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。肖志武于2020年8月5日将门面上锁并拆除该门面内电表，不准周孝阳继续经营。原审以肖志武将涉案门面上锁并拆除该门面内电表，导致周孝阳无法正常经营，在肖志武既未能提供证据证实其店内物品的实际财产损失，也不能证实该损失系周孝阳造成的情况下，对肖志武要求周孝阳赔偿财产损失的诉请不予支持，并无不当。肖志武提出原审认定事实不清，判决驳回其全部诉讼请求不当的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，肖志武的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1990元，由上诉人肖志武负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王文俊 审 判 员  罗 松 审 判 员  李 鹏 二〇二一年三月十七日 法官助理刘毓娴 代理书记员  廖海雄 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……