辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1943号上诉人（原审被告、案外人）：邢金超，男，1978年11月6日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：黄波，辽宁德济律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：大连宜华建设集团有限公司，住所地大连保税区海宁路****，统一社会信用代码：91210200604862955M。法定代表人：苏跃升，董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**一社会信用代码：91210213565524926。法定代表人：王宝林，董事长。上诉人邢金超因与被上诉人大连宜华建设集团有限公司（简称宜华集团）、辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（简称宝林集团）执行异议之诉一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。邢金超上诉请求：撤销原审判决并改判中止对位于金州区公建（简称案涉公建）的执行。事实和理由：原审判决适用法律错误，认定事实错误。2014年1月3日，邢金超与宝林集团签订《商品房买卖合同》，合同约定邢金超购买宝林集团开发的案涉公建，总价款4613120元，首付款2313120元，230万元以贷款方式给付；邢金超当日通过妻子赵娣交通银行账户向宝林集团支付购房款130万元；2014年4月23日，上诉人通过其工商银行账户向宝林集团支付购房款1013200元；2014年5月26日，宝林集团为邢金超出具首付款的销售不动产统一发票；2017年2月16日，邢金超与宝林集团签订房屋买卖合同补充协议，因宝林集团无法为上诉人邢金超办理按揭贷款，给邢金超房屋单价下调至每平方米15500元，并同意自2007年3月5日起每月支付20000元，至付清全部房款。2019年9月3日，按照执行法院的要求，邢金超将剩余房款1452900元交付执行法院执行款账户。邢金超自2014年10月开始交纳案涉公建的物业费、水电费、采暖费，并装修后使用至今。上诉人邢金超名下除案涉房屋外并没有其他房产。基于以上事实，邢金超完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的四项条件，应予保护。最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书指出：“该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。”可见，邢金超作为购房人购买开发商名下的商品房，只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其异议请求。故一审法院适用法律错误。一审法院判决认为上诉人不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）（三）项的规定，是认定事实错误。上诉人购买案涉房屋既用于居住又用于经营，并且已给付全部房款，上诉人购买的案涉房屋是其唯一住房，交付给执行法院的剩余房款1452900元也是通过亲戚朋友高利借来的，每月都需要偿还高额利息。案涉公建是其唯一收入来源，但受疫情影响，已将近一年没有收入，上诉人现生活特别困难。请求二审法院依法维护上诉人的合法权益。宜华集团辩称，不同意上诉人的上诉请求。本案应该适用《执行异议和复议规定》第二十九条，因为宜华集团对案涉房屋享有的是工程价款优先受偿权，只有符合适用《执行异议和复议规定》第二十九条的消费者所享有的物权期待权，才可以对抗工程价款优先受偿权。但邢金超购买的房屋属于公建，并非住宅，并不符合适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，所以其不享有排除对案涉公建强制执行的权利。宝林集团未到庭，亦未提交书面答辩意见。宜华集团向一审法院起诉请求：一、准许执行位于金州区公建。二、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，宜华集团将宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令宝林集团支付宜华集团剩余工程款46547216元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令宝林集团于该判决生效后15日内支付宜华集团剩余工程款46547216元，于该判决生效后10日内返还原告宜华集团工程质量保证金7009440元，宜华集团在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；宜华集团于该判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，大连市金州区人民法院负责该案执行。案涉房屋于2015年6月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。2014年1月3日，邢金超与宝林集团签订商品房买卖合同，合同约定邢金超购买宝林集团开发的案涉公建，每平米17000元，总价款4613120元，首付款2313120元，230万元以贷款方式给付；邢金超当日通过妻子赵娣交通银行账户向宝林集团支付购房款130万元；2014年4月23日，邢金超通过其工商银行账户向宝林集团支付购房款1013200元；2014年5月26日，宝林集团为邢金超出具首付款的销售不动产统一发票；2017年2月16日，邢金超与宝林集团签订房屋买卖合同补充协议，因宝林集团无法为邢金超办理按揭贷款，给邢金超房屋单价下调至每平方米15500元，并同意自2017年3月5日起每月支付20000元，至付清全部房款。2019年9月3日，邢金超将余房款1452900交到执行法院执行款账户。邢金超自2014年10月开始交纳案涉房屋的物业费、水费、采暖费、电费，并装修后使用。2014年9月22日，邢金超与赵娣经金州区人民法院调解离婚，约定金州区光明街道金港路20号1单元4层1号房屋归邢金超所有，金州区站前街道马家村40-182-37号房屋归赵娣所有；2017年2月15日，邢金超将原登记在其和赵娣名下的位于金州区房屋所有权转移给赵娣个人单独所有；2019年8月20日，邢金超将离婚时归其所有的位于金州区房屋以出售方式转移至其父母金秀云、邢聚珍所有。邢金超对大连市金州区人民法院的执行行为提出异议，该院裁定中止对案涉公建房屋的执行，宜华集团遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，本案争议焦点问题是：邢金超是否对案涉公建享有足以排除强制执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复【（2005）执他字第16号】指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”。依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中被告邢金超购买的商品房是用于经营的公建，不是一般生活所需，不属于消费者生存权保护的范畴，而已经发生法律效力的判决确认宜华集团在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权，故邢金超购买的案涉公建不符合该批复第二条的规定。2、根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，邢金超提供的合同签字日期虽然在法院查封之前，但所购商品房是公建，不是用于居住，而且在购买该公建时至2019年，邢金超名下有其他用于居住的房屋，故不符合上述（二）、（三）项规定的条件，也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。综上，邢金超对案涉公建不享有足以排除强制执行的民事权益。由于本案纠纷系由宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由宝林集团负担为宜。综上，宜华集团的诉请有理，应予支持。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决：准许执行案涉公建。案件受理费43700元（原告已预交），由宝林集团负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，亦均对一审已查明的事实没有异议。经二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第二款规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案中，各方当事人对原审查明的事实无争议，结合其诉辩主张，本案二审争议的焦点问题是，邢金超是否可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条排除对案涉公建的执行。对此，本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条两个条文在适用上存在竞合，无论哪一条文，其所保护的均是无过错不动产买受人的物权期待权，若要阻却普通金钱债权的执行，则权利人可以选择适用该两条规范中的任何一条。但是本案的具体情形是，宜华集团对案涉不动产享有建设工程价款优先受偿权，即本案并非对普通金钱债权的执行，而是对建设工程价款优先受偿权的债权的执行。建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，法律赋予其很强的效力，若要排除享有建设工程价款优先受偿权的债权的执行，则并无《执行异议和复议规定》第二十八条适用的余地，因为该条规范的是一般不动产买受人的物权期待权，仅适用于对普通金钱债权的执行。而《执行异议和复议规定》第二十九条旨在保护消费者买房人的物权期待权，满足适用该规范才足以享有排除建设工程价款优先受偿权的债权的执行，这是来源于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，按照该批复，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，滞后于消费者购房人的物权期待权。因该规定是法律基于生存权至上考虑所作的特殊规定和例外考虑，故应当严格把握，不宜扩大适用。对于房屋的性质应当限定在居住用房，商业用房不在保护之列。关于邢金超主张居住于案涉公建之中的问题，从已查明的案件事实可知，首先，案涉公建并非商住两用房屋，而是商业用房，邢金超尚无充分的证据证明其一直实际居住于案涉房屋中；其次，邢金超名下本还有可用于居住的其他住宅用房，但其于2019年8月20日以出售方式转移至其父母金秀云、邢聚珍名下，而此时案涉公建已经涉诉。故，因邢金超购买的不动产为商用公建，本案之情形并不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项，即“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林公司负担为宜。综上所述，邢金超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43700元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘冬艳二〇二一年三月二十九日书记员  杨 宁