山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2021）晋05民终90号上诉人（原审被告）：郜某，女，1956年3月12日生，汉族，现住高平市。委托诉讼代理人：郭某，山西华真律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛某，山西华真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高平市城市管理局，住所地：高平市建设南路**，统一社会信用代码×××。法定代表人：李某，任局长。委托诉讼代理人：崔某，山西荣生律师事务所律师。上诉人郜某因与被上诉人高平市城市管理局租赁合同纠纷一案，不服高平市人民法院（2020）晋0581民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人郭某、薛某，被上诉人高平市城市管理局的委托诉讼代理人崔某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人的上诉请求：1、请求二审人民法院依法查明事实撤销原判，并改判驳回被上诉人的原诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院查明事实存在错误。1、上诉人集资修建的集贸市场的中央原有大棚是1990年1月份坍塌的，坍塌距交房使用时间仅3月余，坍塌事件发生后，被上诉人（及其前身单位）未及时重建整理，造成经营户无法经营，市场未再次重开。后被上诉人（及其前身单位）擅自改变原有设计规划，将大棚原有坍塌处砌墙隔断分块出租，出租对象是非集贸市场营业商家。集贸市场从此再无重开迹象，使得原告等营业房商户没有生意可做，该市场逐步落没。故，集贸市场的落没是因被上诉人未依照合同管理、重建，擅自改变市场用途，违反市场建设和规划造成的，也即因此，上诉人营业房并未有“集贸市场营业房”的使用价值。2、被上诉人（及其前身单位）自1989年9月交付房屋之后，再没有对房屋进行有效的管理维护，上诉人房屋漏水、墙体裂缝、墙皮掉落、下水道不通、无水、暖、电等情况，全靠上诉人自己解决，被上诉人从未尽到市场管理者职责。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院对被上诉人的资格认定存在法律适用逻辑矛盾。被上诉人如仅仅是行政管理者，那么其确实不需要履行合同相对义务。但却据此可推定，被上诉人无权要求上诉人腾退房屋，因为其仅仅是管理者，无权行使所有者的合同权利，被上诉人是没有起诉资格的。那么本案存在程序错误，原审法院应当驳回被上诉人的起诉。如被上诉人有起诉资格，其享有合同方权利，要求上诉人满30年使用期限腾退房屋，就应当同时承担合同义务，对市场进行管理维护，使得房屋满足使用价值及使用用途。那么上诉人就对被上诉人享有合同权利义务上的抗辩权，当被上诉人交付房屋无法满足使用条件和使用价值时，依照合同法67条的抗辩原则，上诉人有权继续使用房屋至合同条件届满。2、原审法院关于合同履行对各自举证责任认定适用法律是错误的。如被上诉人有起诉资格。上诉人依据合同约定交纳了集资房款，那么上诉人的出资义务已经完成。而被上诉人依照合同约定应当履行的义务包括：1、交付符合设计、符合质量的房屋、2、对房屋及市场维护管理。那么对房屋质量保证及市场的管理是被上诉人的义务，被上诉人是否尽到合同义务，依据《民事诉讼证据若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，应当由被上诉人举证其尽到管理维护义务。但上诉人庭审中所举的视频证据，包括被上诉人本身都无可辩驳的证明，集贸市场的“营业用房”，根本没有其使用价值，该房屋已经不再处于集贸市场中，管理者没有尽到管理职责，擅自改变集贸市场属性，导致“营业用房”没有原合同约定的使用价值。如被上诉人认为尽到管理义务，则应当由被上诉人举证证明，但被上诉人是没有该方面证据的。3、对于合同权利义务约定。依据合同法第60条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，合同义务履行，应当依照约定，同时应符合合同的性质、目的。上诉人交纳集资房款，就是为了取得集贸市场的营业用房的使用权，如该房屋不是集贸市场的营业房的话，就不符合合同目的。该集贸市场从立项到修建，到交付使用，一直是以“集贸市场”来进行的，所以上诉人使用的房屋需满足是在“集贸市场”内属性的。如不是集贸市场，是不能实现合同目的的，被上诉人履行合同义务是有瑕疵的。综上，被上诉人主体资格认定存在法律适用逻辑错误，被上诉人如作为合同履行方未尽合同义务，上诉人享有抗辩权，原审法院重要事实未查明，适用法律存在错误，请求二审法院依法查明事实，撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。庭审中，上诉人补充上诉意见：1、本案不属于法院受案范围，双方的合同具有行政性；2、原审原告主体资格不适格，原审原告无权代表国家提起诉讼，涉案房屋所有权属于国家；3、一审程序违法，本案与简单的租赁合同不同，合同履行时间长，且具有行政性质，人数较多，应适用普通程序。被上诉人高平市城市管理局辩称，上诉人无论是书面还是口头补充内容，原审判决都给予了明确的结论，被上诉人认为一审事实认定清楚，案件处理公平公正，请求驳回上诉，维持原判。高平市城市管理局向一审法院起诉请求：1.依法判令被告腾退、返还高平市泫东市场内东21号集资营业用房；2.判令被告支付自2020年8月起至腾出之日止，占用房屋期间的租金损失2000元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1985年期间，原高平县工商行政管理局经高平县计划委员会批准，投资68万元在高平县城东新建集市贸易市场（后称为泫东市场），资金由县财政拨款20万元，其他由单位自筹和群众集资筹建。1986年10月，泫东市场开始修建。1988年12月完工。该市场占地16.1亩，有房屋151间，由高平县工商行政管理局与52户居民共同集资修建。市场中央修建大棚3275平方米。1989年2月21日，高平县工商行政管理局与郭和平（系被告郜某丈夫，现已去世）签订了《集资修建集贸市场营业房合同书》，合同约定：郭和平分两次向原告交付营业房两间的建设款19668元（建筑面积98.34平方米，单价按每平米200元）。高平县工商行政管理局在收到建房款后及时组织人员统一设计，统一施工。营业房建成后所有权归国家，管理权归高平县工商行政管理局，使用权归被告，使用期限为三十年（从分配之日起计算）。使用期间不交房租，所交集资款抵顶房租费。中途退出者按占用时间从集资款中扣除房租后退还集资款，三十年后被告仍可优先使用，但要按规定交付房租。该合同第五条还约定，本合同自签订之日起生效，从分配营业房之日起三十年内作废。1989年8月15日，高平县工商行政管理局将市场内东21号房分配给被告郭和平经营生意。市场经营初期，中央大棚下设有摊位，后这些摊位逐步退出市场。1995年，高平县工商行政管理局将市场南侧的两处大棚租赁给了鑫荣家俱厂用于销售家俱。1998年始，北侧的大棚也被租赁给了日杂棉麻公司经营“蓝天家俱城”。多年来，泫东市场确存在环境较差的现象。市场建成初期，中央大棚还曾发生过坍塌。另查明，1996年6月25日，经高平市人民政府批准，高平市工商行政管理局成立了市场建设服务中心，由该中心负责对泫东市场的服务和管理工作。2001年12月26日，高平市工商行政管理局将资产移交给高平市人民政府统筹管理。2019年8月24日，该中心被调整为隶属于高平市城市管理局的事业单位。2020年上半年，原告将泫东市场进行了改建，市场中心的大棚现已被全部拆除。之后，原告要求被告返还房屋遭拒，诉讼在案。一审法院认为，双方争议的焦点在于：1.本案原、被告双方所签《集资修建集贸市场营业房合同书》的性质；2.被告是否应将案涉房屋返还原告；3.原告在履行过程中是否存在违约的行为，应如何处理。关于《集资修建集贸市场营业房合同书》的性质。我国合同法第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与郭和平签订的《集资修建集贸市场营业房合同书》中约定：由双方共同出资修建营业房，待房屋建成后所有权归国家，管理权归高平县工商行政管理局，使用权归郭和平，使用期限为30年。使用期间不交房租，所交集资款抵顶房租费。该约定符合租赁合同的特征。故本案案由应定性为租赁合同纠纷。被告辩解其对案涉房屋享有所有权的主张不能成立。关于被告是否应将案涉房屋返还原告。合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁期间届满后，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告与郭和平所签合同依法成立并具有法律效力。双方当事人应当依约履行自己的义务。根据合同的约定，郭和平及其继受人对案涉营业房享有30年的使用权，现约定的履行期限已届满，原告请求被告返还租赁房屋符合合同的约定和法律的规定，一审法院予以支持。至于原告要求被告支付自2020年8月起至腾出之日期间占用房屋的租金2000元，因其对租金如何计算未提出证据证明，不予支持。关于原告方是否违约，应如何处理。合同法第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，为了发展经济和繁荣市场，原高平县工商行政管理局与包括本案被告在内的52户居民共同集资筹建了泫东集贸市场，给广大商户和人民群众提供了一个相对集中、便利的经营和消费场所。但是，集贸市场的日后运营要受市场变化、政策等多种因素的影响。市场的本质就在于优胜劣汰。市场中央原有的摊位在市场的竞争中逐步退出市场，并不能归责于作为管理者的高平县工商行政管理局。故原告方并不构成违约。被告所辩解的是原告擅自改变了市场结构和性质，导致其受到巨额经济损失的理由不能成立。被告辩解原告在日常中疏于管理，导致市场环境较差，构成违约。经本院查明，原告方在对市场的日常管理中的确存在一定程度上的缺失。但是，鉴于双方所签合同中对原告方所承担的义务并未作出明确约定，因此，原告所承担的只是行政上的管理职责，并非合同义务。被告以此为由拒不返还所租赁的到期房屋，并要求赔偿损失的请求显然不能成立。另外，被告还主张原告应负担其修复房屋破损、水电暖安装等费用共12万元。鉴于双方所签合同中并未约定应由原告方负担上述费用，且被告也未提出相关证据证明，故对该辩解意见，本院不予支持。综上，对原告的诉讼请求一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告郜某自本判决生效之日起三十日内将高平市泫东市场内东21号集资营业用房腾退并返还原告高平市城市管理局。二、驳回原告高平市城市管理局的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告郜某负担。二审中，上诉人新提交两组证据：1、泫东市场与本案类似情况的集资户自1990年至今的请愿书、情况反映、建议书，共计13份。证明：（1）房屋交付后，被上诉人及其前身单位自1990年该市场中央大棚坍塌后，再未重建或恢复市场导致上诉人所分配房屋不具有协议约定的商业使用价值。（2）上诉人不间断反映情况、提出建议、进行请愿，被上诉人及其前身单位均未履行合同约定的或法律规定的义务，含出租人的义务及行政管理建设义务，被上诉人明显违约，其违约行为致使合同目的不能实现。（3）、在被上诉人未履行其义务之前，上诉人享有民事上的抗辩权及行政上的请求权。无论基于民事上的权利还是行政上的权利，被上诉人均无权要求上诉人返还房屋。2、涉案房屋维修证明两份、现金缴款单一支、收据一支、照片五张、证人视频两段。证明被上诉人及其前身单位交付上诉人的房屋不具有正常的使用价值，房屋质量极差，更谈不上合同约定的商业价值。此项损失应由被上诉人承担。被上诉人存在严重违约行为。被上诉人高平市城市管理局质证认为，因为一审判决指出上诉人没有提出证据证明其主张，上诉人才在二审进行举证，以上二审提交的证据早已客观形成，不是二审出现的新证据，不应采纳。本院对上诉人二审提交的证据认定如下：证据1均为复印件，内容为泫东市场部分集资商户向政府多次反映市场中央大棚坍塌重建后市场不景气以及市场管理中心管理不到位的问题，对市场管理中心将市场大棚出租给家俱城、网吧等提出异议。该证据虽为复印件，但其中反映的市场中央大棚坍塌及市场疏于日常管理环境较差等事实已被一审法院确认，对该事实予以采信。证据2中所涉收据没有出示原件，证人也未出庭，证据真实性无法确认。照片可见案涉房屋墙皮剥落、墙体有裂缝。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审查明的事实与一审一致。本案争议的焦点为：1、上诉人与被上诉人成立何种法律关系，被上诉人是否具备原告主体资格；2、上诉人是否应当腾退案涉房屋，被上诉人是否存在违约行为，能否作为上诉人不腾退房屋的抗辩理由。关于焦点1，上诉人二审提出，本案《集资修建集贸市场营业房合同书》系行政性合同，本案不属于法院受案范围；合同约定房屋所有权归国家所有，被上诉人仅为管理者，不具备本案原告主体资格。本院认为，本案《集资修建集贸市场营业房合同书》的核心内容为高平县工商行政管理局将约定的房屋交付合同相对人使用、收益，合同相对人交纳一定的营业用房建设款作为房租获得相应房屋三十年使用权。合同并未约定高平县工商行政管理局在其中具有行政优益权，因此，本案《集资修建集贸市场营业房合同书》更多体现的是合同的特征而非行政机关的行政行为。该合同约定的期限现已届满，被上诉人主张腾退房屋也系行使基于合同产生的请求权，并非以其行政单位的身份行使行政优益权。况且，2015年5月1日起施行的《中华人民共和国行政诉讼法》才首次将行政协议争议列入到行政诉讼范围，对于2015年5月1日之前形成的类似行政协议，应当依据当时的法律、行政法规及司法解释来处理，而当时此类纠纷主要通过民事诉讼方式进行救济。本案《集资修建集贸市场营业房合同书》签订于1989年，现被上诉人又系基于合同约定主张腾退房屋，一审法院以民事诉讼受理本案并无不当。《集资修建集贸市场营业房合同书》中约定高平县工商行政管理局将约定的房屋交付相对人使用、收益，合同相对人以缴纳建设款的形式一次性缴纳三十年的房屋租金，符合《合同法》第二百一十二条对租赁合同的定义。高平县工商行政管理局为出租方，合同相对人为承租方。被上诉人高平市城市管理局承继原高平县工商行政管理局在合同中的权利义务，其作为出租方有权向合同相对人以及无权占有人主张权利。上诉人主张被上诉人原告主体不适格的理由不成立。关于焦点2，《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。《集资修建集贸市场营业房合同书》约定的承租方使用期限为自房屋分配之日起三十年。案涉房屋于1989年8月15日分配，租赁期间已于2019年8月15日届满。本案合同承租人在租赁期间内死亡，上诉人作为承租人的继承人按照原合同继续租赁案涉房屋。被上诉人在租赁期间届满后向上诉人主张返还案涉房屋依法应予支持。上诉人认为被上诉人疏于管理存在违约，导致案涉房屋不具有营业用房的使用价值，因被上诉人履行的义务不符合约定，上诉人依据《合同法》第六十七条主张行使先履行抗辩权，有权拒绝腾退房屋。本院认为，高平县工商行政管理局在1989年8月15日向上诉人交付房屋，其后的三十年租赁期内泫东集贸市场的经营性质并未改变，市场经营状况与经营性质是不同概念，上诉人认为案涉房屋不具有营业用房的使用价值与事实不符。从上诉人二审提交的第1组证据可知，上诉人对案涉房屋的意见主要为市场中央大棚坍塌、重建、出租规划等问题导致市场不景气。但市场中央大棚并非案涉合同的标的物，案涉合同中也未将市场中央大棚作为上诉人承租房屋的附加条件。上诉人以此主张被上诉人违约拒不腾退房屋缺少依据。依据查明的事实，出租方疏于日常管理，市场环境较差的情况属实，但案涉合同时间较长，部分问题有一定历史原因。按照案涉合同约定，被上诉人收回营业房另做安排后，上诉人可优先使用。被上诉人收回房屋应当充分考虑前述问题，与上诉人互谅互惠，按约保障上诉人权益，妥善协商处理后续事宜，盘活市场实现双赢。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，上诉人已预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 周秋萍审判员 李海霞审判员 李 然 二〇二一年三月十二日书记员 王 昱