浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙10民终2941号 上诉人（原审原告）：潘明贵，男，1969年12月10日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：郑春天，浙江鼎鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡双双，浙江鼎鑫律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：温岭市大溪镇沈岙村村民委员会。住所地：温岭市大溪镇沈岙村。 法定代表人：潘耿云。 委托诉讼代理人：李文勇，浙江明权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈心淮，浙江红大律师事务所律师。 上诉人潘明贵因与上诉人温岭市大溪镇沈岙村村民委员会（以下简称沈岙村村委会）土地租赁合同有效纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初10523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘明贵上诉请求：1、请求撤销浙江省温岭市人民法院于2020年10月10日作出的（2019）浙1081民初10523号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定潘明贵承担30%的责任系事实认定错误、证据不足，上诉人理应不用承担任何责任。1、潘明贵产生巨大损失的过错不是一审法院认定的系当地政府因建设小微工业园区需要，而是由于沈岙村村委会将涉案的土地指标挪用到其他土地所致。2、原审法院认定潘明贵在一开始未办好相应规划手续即违约抢建，应承担相应责任是错误的。二、原审法院认定涉案房屋按照50年折旧期间计算是错误的计算方式，涉案房屋折旧年限应当按照20年计算。综上，原审法院认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。 沈岙村村委会辩称，一、沈岙村村委会不存在任何过错。潘明贵在明知手续未办理完成情况下擅自建设厂房，于2005年7月13日被温岭市国土资源局行政处罚，导致无法继续办理土地指标等手续。二、原审法院认定涉案房屋按照50年折旧期间计算符合法律规定。三、潘明贵的建筑物拆除和沈岙村村委会无关，是政府组织的对沈岙村集聚点违法建筑的拆除，大溪镇人民政府此前也多次告知潘明贵自行拆除但都未予理睬，导致政府强制拆除，其损失应由潘明贵自行承担。四、在涉案厂房被拆除前潘明贵均正常使用，应当支付相应租金，所以不存在村委会多收租金的说法。五、本案讼争的建筑物系违法建筑，被国家没收，该建筑的价值与潘明贵无关，其无权要求沈岙村村委会赔偿。 沈岙村村委会上诉请求：1、请求二审法院撤销浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初10523号民事判决书，发回重审或依法改判；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对《承包山地补充协议书》中约定的条款理解错误。补充协议书中条款包括两方面内容：补办土管部门手续需要罚款或缴纳的相关费用；未及时和土管部门协商造成的破坏，并非是指潘明贵的违法建造行为由沈岙村村委会负责。现涉案厂房被拆除系政府对违法建筑的拆除行为，并非土管部门组织的拆除行为，所以不涉及补充协议书约定的由沈岙村村委会承担责任的情形。一审法院曲解了该条款的真实意思，认为上诉人应承担责任是错误的。二、涉案厂房评估价值不合理。1、涉案《房地产评估报告书》未减掉潘明贵违法建筑部分。2、建筑物重置价格未按照涉案厂房的成本法进行估价。三、一审法院判决沈岙村村委会承担70%损失不合法也不合理。造成涉案厂房未办理审批手续被政府拆除而无法得到补偿的责任源头是潘明贵抢建导致，相反沈岙村村委会在尽力协助办理相关手续，故所造成的损失理应由潘明贵自行承担。退一步说，即使沈岙村村委会在签订补充协议书时存在过错，应承担小部分责任。 潘明贵辩称，一、原审法院对《承包山地补充协议书》中约定的条款理解无误，沈岙村村委会应承担损失的全部责任。二、上诉人不应承担厂房拆除所造成损失的30%，应由沈岙村村委会承担全部责任。三、涉案评估机构的评估方法错误。应按照20年进行折旧。评估机构采用成本法导致涉案厂房价值远低于实际价值。四、原审法院混淆折旧年限和使用年限。五、涉案评估机构没有评估使用年限的资格，超出了自身的经营范围。六、原审法院判决赔偿数额不足以弥补潘明贵损失。 潘明贵向一审法院起诉请求：判令沈岙村村委会向潘明贵支付经济损失人民币3169000元和利息损失（利息计算标准2019年8月20日之前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：2004年12月20日，原告通过中标取得被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会位于温岭市××镇××村××小区（山里坦）的土地租赁权，中标面积为3.5亩，每年每亩13253.59元，年租金为46387元，并签订了协议书一份，协议约定：承包期限为20年，按照被告办好上交国土资源局的指标费之日起开始计算承租款，但原告必须待被告办好指标费后方可施工，其后所需办的手续由原告按政策办理，若原告急于动工，一切后果与被告无关，并约定了中标土地的位置、付款期限、办理费用事项等。事后，原告未经被告办好用地规划许可，就于2005年3月开始建造厂房。2005年7月13日温岭市国土地资源局作出温土资罚【2005】第969号处罚决定：一、退还非法占用土地3022.24平方米；二、没收在该宗土地上新建的三米高砖墙及填土建筑和其他设施；三、并处罚款90667元。后因原告方未履行该处罚，2005年12月15日温岭市国土地资源局向该院提出申请强制执行，该院经审查后于2006年3月1日作出（2006）温行审字第18号行政裁定书，对行政处罚决定书准予强制执行。处罚后，原告继续违建至厂房建好。原、被告于2006年1月1日又签订了承包山地的补充协议一份，对原协议书中的第四条、第五条、第六条、第七条进行修改，原协议中的第四条改为承租期限为20年，起算时间为水电线拉好的第一个月即2006年1月1日至2025年12月30日止，被告暂不办理国土资源局的用地指标手续，将按政策补办罚款手续，在承租期内，涉及到土管部门按政策罚款、处理或补办手续的费用，全部由被告负责，若被告未及时跟土管部门协商，造成原告建筑物破坏的，由被告负责。承包期满后，地上建筑物全部无偿归被告所有。以后每年的承租款的交款期限为1月1日前等……。原告按约支付租金至2019年度。后当地政府因建设小微工业园区需要，要求原告方将上述厂房拆除。为此，原告于2017年9月29日自行委托评估机构对涉案厂房的现价进行评估，价值为2750558元。后被告方于2018年12月30日委托台州市天锦房地产评估咨询事务所评估，该所评估上述房产在合同约定承包期限内除去已使用年限后剩余年限的市场价格为1229170元。在诉讼过程中，经该院委托台州市城乡房地产土地资产评估有限公司评估，确定涉案厂房价值为人民币3169000元，该厂房现已拆除。另查明，2004年12月26日，温岭市建设规划局原则上同意大溪镇上报的沈岙工业集聚点详细规划的平面布置，对规划中涉及的平面形式、规划指标（规划总用地面积3.4072公顷）、建筑层数（建筑限高15米）、景观等要求须先经建筑方案审查再委托施工图设计，明确用地性质为工业用地，建设项目为厂房办公楼，并规定了容积率、建筑密度等控制性指标。2005年4月7日，温岭市建设规划局同意被告报送的建设用地选址报告，同意在泵业集聚点二期作为被告的建设规划用地，并告知有关注意事项：一、该用地为被告新建厂房、办公及其附属配套设施的工业用地，需统一规划、统一设计，配套建设；二、该项目方案设计必须符合国家有关规范和我局的实际规划设计条件；三、须严格按审定的总平面组织实施，单体建筑方案须经我局审查同意后，方可委托施工图设计；四、凭项目批准文件依法办理有关规划许可手续后，方可动工；五、本选址意见书一年内办理建设用地许可证有效。被告方因在办理相关手续发现原选址意见书上的东北一块用地，不在土地利用总体规划内，南面有一块6亩土地为纯耕地，需购买耕地指标，目前针对温岭的实际情况耕地指标在近阶段无法得到解决，而被告方工业集聚点急于上马，同年8月15日被告方向温岭市建设规划局申请被告选址意见书中的用地规模分两期建设。9月1日，温岭市建设规划局同意被告选址意见书中的用地规模分两期建设，其中一期为11784平方米，二期为12765平方米，其他事项不变。2005年10月8日，温岭市发展和改革局同意大溪镇沈岙村经济合作社新建标准厂房的批复，同意被告在泵业工业集聚点二期的规划地内新建标准厂房，项目用地面积为11784平方米，标准厂房建筑面积为12504平方米，项目投资为2030万元。2006年3月6日，温岭市国土资源局已批准被告泵业集聚点二期中的11784平方米的土地为建设用地。该案涉诉的厂房有四幢建筑物，其用地为泵业集聚点二期建设用地。 一审法院认为，原被告双方签订的《协议书》及《承包山地补充协议书》系双方自愿签订，真实意思表示，合法有效。造成双方合同不能继续履行的原因，并不在于原被告双方的过错，系当地政府因建设小微工业园区需要，要求原告方将上述厂房拆除。因双方的合同目的不能实现，原告方要求解除合同的请求，该院予以支持。鉴于原被告双方在承包山地补充协议书中明确约定，原告方承租土地，被告暂不办理国土资源局的用地指标手续，将按政策补办罚款手续，在承租期内，涉及到土管部门按政策罚款、处理或补办手续的费用，全部由被告负责，若被告未及时跟土管部门协商，造成原告建筑物破坏的，由被告负责。因此本案中，原告方建设的厂房被当地政府拆除，而无法得到相应的补偿，被告方应按约定承担责任，当然，原告方在一开始未办理好相应规划手续即于2005年3月份违约抢建，亦应承担相应的责任。关于原告方的损失，台州市城乡房地产土地资产评估有限公司评估，确定涉案厂房价值为人民币3169000元，该价格为重置价格乘以成新率，涉案房屋重置价格4402011元，成新率为72%[（50-14）/50*100%]。鉴于原告方依照合同尚有6年使用期限，承包期满后，地上建筑物全部无偿归被告所有，故原告方损失为528241.32元（4402011*12%）。上述损失应由被告方承担70%，计369769元。其余部分由原告方自负。为此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条第一百一十三条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告潘明贵人民币369769元；二、驳回原告潘明贵的其他诉讼请求。案件受理费28804元，评估费15200元，合计44004元，由原告潘明贵负担24004元，被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会负担20000元。 本院二审期间，本院函告涉案评估机构台州市城乡房地产土地资产评估有限公司，根据当事人提出的异议内容对涉案厂房评估方法和内容进一步审查，经该公司重新审查，出具《补充函》两份，调整评估对象的成新率为29.11%，对评估对象重置价格按照建造成本重新确定进而调整建筑物现值为人民币1095100元。另外，本院到温岭市自然资源规划局做了询问笔录一份，主要内容是该单位工作人员解答根据相关审批规定，土地审批时地上存在违建建筑物则无法办理审批手续。上述新证据经质证，双方当事人对真实性均无异议，本院对证据效力予以认定。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案主要争议焦点是：一、涉案建筑物现值认定的问题；二、沈岙村村委会是否应对案涉潘明贵的损失承担赔偿责任。关于争议焦点一，涉案评估机构台州市城乡房地产土地资产评估有限公司出具《补充函》两份，因双方承包期限为20年而调整涉案建筑物剩余使用年限为5.75年，另外调整建筑物的重置价格进而确定现值为1095100元。本院认为，由于双方签订的土地承包协议约定租赁期限为20年，则以正常财务处理，厂房的投入是计入到经营成本，故计算涉案建筑物的折损应按照建筑成本平摊至租赁方可使用年限中，则应在20年折旧完毕，因此，中介机构补充评估以20年为折旧年限是妥当的，本案损失应当按20年折旧为准计算残值。关于重置价格的争议，鉴于涉案建筑物为违章建筑，建筑物无法流通，评估中只能以建筑物建造成本计算，评估机构调整重置价格后更加合理。综上，台州市城乡房地产土地资产评估有限公司出具的《补充函》重新确定涉案建筑的现值为1095100元更为妥当，予以采纳。二、关于争议焦点二，涉案建筑物由于是违章建筑不能办证导致被拆除时无法获得补偿，根据相关部门审批规定，未批先建无法办证，潘明贵在土地审批手续未获得批准情况下抢建是导致后续无法取得审批手续的主因，而且在受到国土资源局处罚后明知不能建造仍违规继续建造，应承担主要责任。沈岙村村委会对潘明贵抢建厂房未及时阻止，在相关部门叫停违建后仍和潘明贵签订《补充协议书》，默许潘明贵的违建行为，故亦应承担相应责任。综上，根据双方的过错程度，由潘明贵承担70%损失责任，沈岙村村委会承担30%损失责任。即按照建筑物现值1095100元，由沈岙村村委会向潘明贵赔偿损失328530元，其他损失由潘明贵自负。 综上，潘明贵、沈岙村村委会的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初10523号民事判决第二项； 二、变更浙江省温岭市人民法院（2019）浙1081民初10523号民事判决第一项为：被告温岭市大溪镇沈岙村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告潘明贵人民币328530元； 三、驳回原告潘明贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费28804元，评估费15200元，合计44004元，由潘明贵负担24004元，温岭市大溪镇沈岙村村民委员会负担20000元。二审案件受理费29194元，由潘明贵负担22966元，温岭市大溪镇沈岙村村民委员会负担6228元。 本判决为终审判决。 审 判 长 钱为民 审 判 员 童明强 审 判 员 叶 翔 二〇二一年三月十五日 代书记员 何金飞