贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终754号上诉人（一审被告）：凯里市和盛房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市凯棉路138号佳和盛世2栋4单元1、2楼。法定代表人：蒋宏永，系公司总经理。委托诉讼代理人：王春生，贵州知序律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（一审原告）：张梅芳，女，1964年12月22日出生，侗族，住贵州省凯里市。被上诉人（一审原告）：向书洪，男，1962年07月06日出生，苗族，住贵州省凯里市。上诉人凯里市和盛房地产开发有限责任公司（以下简称：和盛公司）因与被上诉人向书洪、张梅芳商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和盛公司上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初13902号民事判决，第一项判决内容，改判驳回被上诉人的诉讼请求，上诉人不承担因逾期交付转移登记文书违约金12578.71元；二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人起诉上诉人支付逾期办证违约金已过诉讼时效，被上诉人的诉讼请求应当被驳回。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》约定办理商品房转移登记的有关文书的时间是2017年5月31日之前，2017年6月1日被上诉人就应当知晓其权利是否受到侵害。在2017年5月31日至2020年8月31日期间，被上诉人未向上诉人主张过权利，诉讼时效已过，不应向被上诉人支付逾期办证违约金。二、一审判决认定该违约金按日不断持续产生，逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金应当从立案之日起倒推三年进行计算系法律适用错误。在法律已经设定了诉讼时效的情况下，被上诉人未及时请求保护其权利，可以视为其对权利的放弃。向书洪、张梅芳答辩称：答辩人向和盛公司主张的违约金属继续性债权，诉讼时效应单独计算，和盛公司的上诉理由不能成立。在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，本案因和盛公司的逾期行为一直持续，每日均会产生新的违约金，答辩人享有的债权为继续性债权，一审判决认定诉讼时效从起诉之日倒推三年，符合立法本意。判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回和盛公司的上诉请求。向书洪、张梅芳向一审法院起诉请求：1、判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金49988.2元;2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年7月22日，以原告向书洪、张梅芳为买受人、被告和盛公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买佳和盛世三期6幢2单元3层2-3-1号住房，购房款为525207元；被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记；被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；若被告未能在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款X的违约金;双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告诉请被告逾期办理商品房所有权初始登记的违约金。涉案商品房买卖合同约定被告应在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告辩称原告起诉已过诉讼时效，因该违约金按日持续不断产生，根据诉讼时效之规定，逾期交房违约金应当从立案之日起倒推三年，即从2017年9月9日计算至2019年1月1止，共计479天。原、被告对逾期办理商品房所有权初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金没有约定。对于合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的情况，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于近年来我国金融市场利率化改革，央行不再公布贷款基准利率，由此导致在适用该条上失去了参照的依据。原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此，原告主张年利率6%作为违约金计算标准，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，按日0.5?支付违约金比较适宜，即违约金12578.71元（525207元×0.5?×479天）,超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告向书洪、张梅芳支付逾期办理房产登记违约金12578.71元；二、驳回原告向书洪、张梅芳的其它诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取525元，由被告凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担57元，由原告向书洪、张梅芳负担468元。二审举证期间，双方当事人未提交新证据。本院审理查明的案件事实，与一审认定相符，依法予以确认。另查明，2019年1月1日上诉人通知被上诉人领取办理商品房转移登记有关文书。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉的请求及理由，本案二审争议的焦点是：向书洪、张梅芳主张支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，是否超过诉讼时效，违约金计算是否正确。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，未按合同履行义务，应当按照合法的约定以及法律的规定承担违约责任。本案中，双方合同约定，上诉人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，若上诉人未能在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记的有关文书，被上诉人不退房的，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，对上诉人的违约责任，双方未约定。按住房和城乡建设部《商品房买卖合同示范文本》，在出卖人构成违约的情况下，买受人既有选择解除合同的权利，也有选择要求继续履行合同，并主张上诉人承担违约金的权利。而本案合同双方仅约定上诉人无法交付商品房转移登记有关文书时，被上诉人可以退房，而排除了不退房情形下，上诉人按日向被上诉人支付已交付房价款×的违约金，视为双方对在被上诉人不退房的情况下，上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任未进行约定，上诉人依据法律的规定，应按日计算支付违约金。一审判决认定本案违约金属于继续性债权，被上诉人的违约金请求没有超过诉讼时效，从起诉之日倒推三年计算，于法有据，并无不当。上诉人认为被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效，从立案之日起倒推三年内的违约金计算存在法律适用错误，其辩解不符合法律规定，事实理由不充分，本院不予采纳。综上所述，和盛公司的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费114元，由上诉人凯里市和盛房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 王大梅审判员 陆小平二〇二一年三月十二日法官助理游婷书记员龙欢