浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙08民终103号 上诉人（原审原告）：徐海军，男，1982年6月20日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被上诉人（原审被告）：衢州利泰置业有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区东方广场****。 法定代表人：蓝明祥，经理。 委托诉讼代理人：刘美双，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程涵薇，浙江天赞律师事务所实习律师。 上诉人徐海军因与被上诉人衢州利泰置业有限公司（以下简称利泰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2020）浙0803民初3809号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 徐海军上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人支付上诉人违约金13306.60元；由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实与理由：1.一审判决以上诉人超过诉讼时效为由驳回上诉人的诉讼请求存在事实不清，调查、推断证据不足。本案双方于2014年1月7日签订房屋买卖合同时被上诉人就存在违反合同法，不如实告知房产应该可以交付的合法日期，刻意隐瞒法定交付时间。在房屋买卖合同第九条被上诉人承诺的书面交付时间为2015年10月30日，而法定验收通过符合交付的时间为2016年5月18日（也就是建设工程竣工验收合格准予交付时间）。对此，因被上诉人刻意隐瞒消费者知情权已构成违约，应承担相应的法律义务和责任。2.关于诉讼时效问题，上诉人已明确阐明，是通过另案法院审理时，由被上诉人提供的材料中发现其有违法交付的行为后才提起诉讼请求，目前还有近200购房者不知情被上诉人有房产违法交付行为，因此，不应以一审判决认定时间2016年5月18日诉讼时效起算，应按法律规定的上诉人知道或应当知道之日起计算，按上诉人收到中院判决书生效日期2020年5月25日为起点。退一步说，当时被上诉人与上诉人签订合同后，确实因政府规划等原因发生延期交付调整，也理应书面告知消费者，但上诉人未提供告知意向及相关证明，可以视为未履行基本的法定告知义务，再如上诉人知道合法交付时间与合同交付时间不一致后，完全可按照双方签订的合同主张退房，上诉人合法权益可得到保障。3.根据建筑法相关规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的，不得交付使用。开发商作为房屋的出卖人，交付监管部门出具的合格证明并告知消费者知情是其主要义务，此义务作为法定义务在相关法律法规中应有明确规定。此义务并不能因上诉人在不知情的情况下签字作为被上诉人的合法外衣。因工程竣工验收程序系开发商主体责任，作为非专业人员的购房者对此并无知悉相关业务优势，购房者是否明知或应当知道的举证责任在于出卖方，其未提供相关的依据，可视为无证据。在上诉人选择不退房的情况下，依据购房合同约定要求被上诉人违约金计算标准赔付有合理的依据。 利泰置业公司辩称，一审判决书认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回徐海军的上诉，维持原判。关于诉讼时效问题，根据民法总则第188条中“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，双方签订的房屋买卖合同已经约定答辩人应在2015年10月30日前将符合交付条件的商品房交付给被答辩人，答辩人未在约定的时间交付，此时被答辩人应当知道其权利受到侵害。同时，2016年5月18日房屋才达到交付条件，根据房屋买卖合同约定，逾期交房违约金应计算至2016年5月18日，而民法总则第188条中向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年之规定，从2016年5月18日起算，被答辩人2020年6月起诉的，已超过三年诉讼时效期间。因此答辩人认为被答辩人怠于行使自己的权利，在诉讼时效期间届满后起诉的，应依法驳回被答辩人的一审诉讼请求，一审判决认定事实清楚证据充分，被答辩人的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。 徐海军向一审法院起诉请求：1.请求判令被告因违约交房支付原告违约金13306.6元；2.请求判令被告因故意违法交付房产、刻意隐瞒消费者知情权，致书面道歉信一封；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求，并确认第一项诉讼请求的违约金计算方式为：自2015年10月31日至2016年5月18日按购房款665330元按日以万分之一计算。 一审法院认定事实：2014年1月7日，原、被告签订《商品房买卖合同纠纷》（合同编号×××22），约定第1幢1-1-05（幢号、房号最终以地名办编号为准）为原告所购买的商铺，建筑面积32.08平方米，单价20739.71元；原告与2013年11月27日交付首付款335330元，剩余房款330000于2013年12月31日前办理好银行按揭。合同第九条约定，被告应在2015年10月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.电话、宽带、电表等具备开户条件。合同第十条约定了逾期交房的违约责任，在该条第一款第1项第②分项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，所购商品房为房屋的，出卖人还需提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同签订后，原告依约支付购房款。2014年1月24日、5月28日，原告与衢州鑫泰商业管理有限公司签订委托管理及补充协议。2015年11月24日，原告与被告办理商品房交接书，确认房地产产权登记机关测定实际面积为31.78㎡。2016年5月18日，衢江区东方广场1号楼（包括案涉商铺在内）完成综合验收。2017年8月25日，原告办理不动产权证。 2019年8月16日，徐海军就其向利泰置业公司购买的位于衢江东方广场第3幢3-1-19房屋逾期交付起诉利泰置业公司。2020年6月24日，徐海军就案涉房屋逾期交付向利泰置业公司主张违约金，通过法院进行诉前调解后，徐海军撤回调解。此后，双方无法就违约事项处理达成一致，原告遂再次就违约金提起诉讼。 一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，涉案房屋买卖合同系合同双方基于平等民事主体身份所签订，意思表示真实，不违反法律法规的效力性强制性规定，双方当事人均应受其拘束信守契约。关于被告所主张的原告诉请已超过诉讼时效期间，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。具体到本案，根据案涉合同约定，出卖人应在2015年10月30日前，将符合交付条件的商品房交付买受人使用。双方于2015年11月24日进行验收交接时，被告应当根据合同约定出示符合交接条件的证明文件，被告不出示证明文件或者证明文件不齐全，原告有权拒绝交接。然原告在办理商品房交接书时被告并未出示相应证明文件，原告徐海军就应当知道其权利受到损害，但其并未及时向被告利泰置业公司主张权利，也未在诉讼中提供证据以证明诉讼时效存在中断、中止、延长事项的发生。双方当事人签订的《商品房买卖合同》中对逾期交付的违约金为每日计算，因此每日的违约金独立计算，原告所主张违约金计算的最后一日为2016年5月18日，距离其2020年6月24日第一次通过法院向被告主张权利也已明显超过三年。故对被告的抗辩意见予以采纳，认定本案原告的诉讼请求已超过诉讼时效期间，对原告的诉讼请求，依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条之规定，判决：驳回原告徐海军的诉讼请求。案件受理费132元，减半收取66元，由原告徐海军负担。 本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据房屋买卖合同约定，商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。但本案双方于2015年11月24日办理商品房交接书时，利泰置业公司并未出示合同约定的相应证明文件，此时徐海军应当知道其权利受到损害，一审判决认定徐海军在未提供证据证明诉讼时效存在中断、中止、延长事项的发生的情况下，认定其主张利泰置业公司支付截止2016年5月18日的违约金已超过诉讼时效并无不当。上诉人徐海军的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费132元，由上诉人徐海军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二一年三月十八日 法官助理 潘 婷 书 记 员 姚月红