上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2574号上诉人(原审被告)：李育华，女，1973年11月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被上诉人(原审原告)：柳莉，女，1968年2月1日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。上诉人李育华因与被上诉人柳莉房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初31464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员余艺独任审理，于2021年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人李育华、被上诉人柳莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李育华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人柳莉的全部一审诉请。事实和理由：一审法院认定事实错误，应依法予以撤销。一审法院没有查清双方租赁合同是否可以履行。双方合同约定，柳莉应当于2020年6月15日前将房屋交付给李育华，但实际上柳莉并未交付房屋，空调也未安装好。由于柳莉没有在2020年6月15日前交房，故应当认定其构成违约。李育华于2020年6月14日明确要求柳莉按照正常市场价格计算仓库占用费，但柳莉一直不配合。柳莉故意抬高租金价格也属于违约行为。柳莉原先告知李育华前房客的租赁合同是月底到期，李育华因此将之前租赁的办公室提前退租，柳莉出于补偿答应免费腾出一个房屋给李育华存放物品，但李育华搬入后，柳莉又提出要支付人民币(以下币种均为人民币)4，500元，这是宰客行为，不应得到支持。柳莉于2020年6月3日要求李育华从外省赶回搬东西是侵权行为，李育华既然已经支付了4，500元，就有权利使用走廊。柳莉在2020年6月4日就同意解除租赁合同，既然双方同意，就不存在违约问题。关于李育华何时搬离的问题，应当由柳莉来证明，而柳莉没有证据证明李育华于2020年6月底仍在使用房屋，且既然约定不租了，柳莉就应当主动收回房屋，按照正常市场价格计算仓库占用费，且李育华在2020年6、7月多次拨打柳莉的电话，但柳莉拒绝接听，柳莉故意不收房，不应认定李育华违约。被上诉人柳莉辩称，不同意李育华的上诉请求。一审判决结果并不足以弥补柳莉因李育华的违约行为所受到的损失，但柳莉不愿再浪费时间精力，所以没有上诉。李育华未依合同约定支付租金，构成违约。对于李育华的违约行为，柳莉已采取合理恰当的措施，柳莉没有过错。请求二审法院驳回上诉，维持原判。柳莉向一审法院起诉请求：1．确认双方当事人就上海市平型关路XXX号XXX、XXX室房屋(以下简称涉案房屋)签订的《办公租赁合同》于2020年6月15日解除；2．判令李育华支付2020年6月1日至2020年6月14日的一层过道占用费500元；3．判令李育华支付柳莉已垫付的2020年6月电费59.1元；4．判令李育华赔偿开锁损失费80元；5．判定柳莉有权没收租赁保证金12，800元；6．判令李育华支付违约金38，400元；7．判令李育华支付自2020年6月15日至2020年8月3日的房屋占用费42，650元；8．判令李育华支付物业费943元。一审法院认定事实：2020年6月1日，柳莉(甲方)与李育华(乙方)签订《办公租赁合同》，约定甲方同意乙方承租涉案房屋，租赁面积为113.17平方米。租赁期限为2020年6月15日至2023年6月14日，甲方应于2020年6月15日将涉案房屋交付给乙方使用，若甲方提前交付涉案房屋，则起始计租日相应提前。涉案房屋的起始计租日为2020年6月15日，免租期为2020年6月15日至2020年6月29日，共计15天，免租期内物业费、水、电等费用由乙方承担。2020年6月15日至2022年6月14日的月租金为12，800元，2022年6月15日至2023年6月14日的月租金为13，440元。乙方应在签署合同同时向甲方支付保证金12，800元、第一季度的租金38，400元。如果乙方违反合同约定，甲方可以使用或者扣留全部或部分保证金，数额视乙方所欠租金或其他费用的数额或视合同约定而定。乙方违约的，须在甲方提出终止合同的次日中午12点前，将涉案房屋按其正常使用后的状态返还甲方，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付涉案房屋占用期间的使用费。乙方逾期不支付租金及其他相关费用累计超过10日的，甲方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按租期第一年月租金的三倍支付违约金。如发生合同约定的甲方解除合同情形的，在甲方要求的时间内，乙方不对物品搬离的，视作乙方放弃设备、设施、用品和可能有的装饰、装修；若人员不搬离的，甲方可采取强制措施，如果在上述行为中发生清场、清退人员的任何损害的，由乙方承担一切责任。合同签订当日，李育华支付柳莉17，300元。2020年6月3日，柳莉微信联系李育华要求李育华派人把走廊的轮椅推走，同时原租客需要李育华房间的钥匙，拿黑板等。李育华表示本人不在上海，走廊的轮椅推出来即可，房间堆满东西进不去，无法进去拿黑板等物品，要求柳莉让原租客等李育华东西拿出来再过来取。之后双方就搬轮椅、腾东西事宜于微信中发生争执，李育华微信中提出不租了，要求在柳莉退还钱款后把东西搬走。柳莉于2020年6月4日微信回复称：“既然你说不租，6月14日之前必须清空，15号完整地把房子交给我，租金是5500元，已经交4，500元，补交1000元，提前搬走也是这个费用，把房子完整交给我们同时把押金退给你，这是我们的底线。”“……如果不同意上述底线，说的解决方案包括答应退你押金的话一律作废，严格按照合同约定来……”李育华回复称“你凭什么加1000元”。2020年6月13日，柳莉将上述内容再次发送给李育华，李育华回复称“你先给钱啊……万一搬走你不给钱，再说15天没有到……你应该按照面积收租金……我用你多少面积算多少钱…钱不算好，我不搬……”之后，关于过道面积，柳莉按照李育华提出的2平方计算为328元，柳莉微信称“……12，800元减去328元，明天当场给你”，李育华回复称“明天时间没有到吧，应该后天……你金额不对，我给你17，300元，你那个房间多少平米，我用多少时间，按照合同价……”柳莉称“……4，500元是租金当时你答应的一间房子的租金，已经给人家了，328元是过道的租金……和你的合同是15号开始，4，500元是给人家的租金”。2020年6月14日，柳莉微信联系李育华，称“第一我们可以在现场你搬好后，当场退押金，第二你现在租的这间房子是你看好、价格认可已付租金至6月14日，不可能退你钱。328元是你另外占用面积的租金，必须付，这个你也认可了的，第三你定个时间我们过去，时间是在6月15日下午3点前，否则不但不退还你的押金，我将严格按照我们双方签订的《办公租赁合同》追究你的全部违约责任，并按合同的约定处置你留在承租房屋里的物品”。李育华称“这个房间的钱一个月应12，800元除六……凭什么一个房间收4，500元……走廊收钱的事都做……”2020年6月15日，柳莉微信联系李育华，称“我们双方于2020年6月1日签订了《办公租赁合同》，根据合同第4.2条规定，你未在6月10日前支付第一季度的租金38，400元，你的行为已经严重违反合同约定，我有权单方面解除合同，现郑重通知你：1．因你的严重违约行为，我们双方从6月15日起解除签订的该房屋《办公租赁合同》；2．我将依据合同相关条款规定依法追究你的违约责任和给我造成的一切损失；3．我已无义务按合同约定向你交付涉案房屋；4．根据你现占用涉案房屋部分房间的事实，我有权根据合同相关规定采取强制措施，并有权向你追究因我无法正常租赁涉案房屋所造成的一切损失……你应在本月16日中午12点前，将承租房屋按正常使用后的状态返还我方，每逾期一日，应按日租金的2倍支付占用期间的使用费……”关于房屋返还，柳莉提供2020年6月30日的照片，证明李育华于该日仍占用过道及部分房间。李育华表示对上述照片不认可，认为电子凭证可以作假，李育华已于6月中旬就已搬离，但电话无法联系上柳莉，7月微信通知柳莉。柳莉表示，2020年7月12日收到李育华消息称房子不用了，但也没有说明物品也搬走了。直至2020年8月3日，柳莉接到物业的通知称李育华已将物品搬离涉案房屋，故自行前往开锁收回涉案房屋，并提供开锁发票及照片。李育华表示存放物品的一间房间上的锁是李育华加的，因柳莉不同意结算，故李育华不同意开锁。关于电费，柳莉提供2020年7月抄表日为4日的涉案房屋中510室及511室两张电费账单合计59.1元，李育华表示未使用过电。关于违约责任，柳莉表示实际损失及违约责任均要主张，其中过道占用费、物业费、开锁费、电费均是柳莉实际发生的损失。一审法院认为，双方当事人于2020年6月1日签订的《办公租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，根据合同约定起始计租日为2020年6月15日，而双方又另行协商将涉案房屋的一楼一间房间于2020年6月1日至2020年6月14日交由李育华放置物品，因2020年6月3日双方就一楼过道物品放置等原因产生争执，李育华提出要退租，但柳莉要求李育华支付过道费用328元，并于2020年6月15日下午3点前搬离涉案房屋，才同意退还押金，否则按合同追究违约责任。但李育华因不认可放置物品的房间的费用标准，认为4，500元过高，应按照面积计算，过道不应收费，双方未达成一致意见，故柳莉于2020年6月15日微信明确告知李育华，李育华未根据合同约定在2020年6月10日前支付第一季度的租金38，400元，已构成违约，柳莉有权单方面解除合同。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人因物品放置问题产生争执，李育华提出退租，即单方提前解除合同，缺乏事实和法律依据，一审法院不予认可。对于李育华主张柳莉于2020年6月4日已同意解除合同，但根据双方的微信记录，柳莉始终要求以返还房屋及结算费用为协商前提，否则按照合同约定追究李育华违约责任。本案中双方因就放置房间的费用标准及过道费用问题未达成一致，故一审法院认定双方并未协商一致解除合同。现柳莉主张根据合同约定，李育华应在签署合同当日即2020年6月1日支付第一季度的租金38，400元，但李育华逾期不支付租金已超过10日，结合李育华明确表示其不再承租涉案房屋，故柳莉于2020年6月15日明确表示于该日单方解除合同，有事实和法律依据，一审法院予以认可，故一审院认定双方签订的《办公租赁合同》应于2020年6月15日解除。合同解除后，双方应对相关费用进行结算，李育华于签约时向柳莉支付17，300元，李育华主张2020年6月1日至2020年6月14日放置物品的一间房间收取4，500元的费用标准过高，结合双方的微信聊天记录及李育华实际将物品存放于涉案房屋的部分房间的事实，李育华也并未提供证据证明其存放物品时不认可该标准，故对于李育华的上述主张，一审法院不予采信，故认定双方就2020年6月1日至2020年6月14日李育华使用柳莉一楼一间房间存放物品的费用为4，500元。对于柳莉主张的2020年6月15日至2020年8月3日的双倍房屋占有使用费，因柳莉于2020年6月15日解除合同，而合同约定计租日为2020年6月15日，且柳莉微信解除合同时明确表示，柳莉已无义务按合同约定向李育华交付涉案房屋，并表示根据李育华现占用涉案房屋部分房间的事实，李育华应在6月16日中午12点前，将承租房屋按正常使用后的状态返还柳莉，柳莉有权根据合同相关规定采取强制措施。因此，一审法院认定柳莉并未根据双方《办公租赁合同》约定向李育华交付全部房屋，李育华是基于双方另行协商的物品放置的约定占用涉案房屋的一间房间。因李育华未于2020年6月15日前向柳莉返还其放置物品的房间，且李育华也于一审庭审中明确表示其在放置物品的房屋加锁，且因柳莉不同意返还保证金故不同意开锁，故李育华加锁的事实，对柳莉自行收房设置了障碍，李育华虽主张其于2020年6月中旬就已搬离，但未提供证据予以证明，一审法院不予采信。柳莉在一审庭审中表示2020年7月12日收到李育华消息称房子不用了，但其直至2020年8月3日接到物业通知才找人上门开锁收房，柳莉在明知双方合同已无实际履行可能后，并未积极收回涉案房屋，对损失扩大亦有一定责任。综上，一审法院酌情认定李育华应支付柳莉占用费10，500元。关于柳莉主张的违约金，因双方合同系因李育华违约的行为解除，李育华应向柳莉支付违约金，现柳莉要求没收保证金12，800元并支付违约金38，400元，而没收保证金的性质同属解除合同违约金，属重复主张，李育华认为违约金过高，要求法院调整，一审法院考虑到本案实际情况，将违约金调整至12，800元，柳莉可没收租赁保证金12，800元作为违约金。关于柳莉主张的实际损失包括过道占用费、物业费、开锁费、电费，考虑到本案中柳莉并未向李育华交付全部的涉案房屋用于办公，也未提供证明李育华用一间房间存放物品期间的具体对应电费金额，且违约金12，800元已足以弥补柳莉的上述损失，故对于柳莉主张上述实际损失的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院作出判决：一、柳莉与李育华就上海市平型关路XXX号XXX、XXX室房屋签订的《办公租赁合同》于2020年6月15日解除；二、柳莉收取李育华的租赁保证金12，800元，不予返还；三、李育华应于判决生效之日起十日内支付柳莉房屋占用费10，500元；四、柳莉其余诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，关于合同解除，双方当事人在合同约定的计租日前因物品放置问题产生争议，承租人李育华因此提出退租，但此时李育华并不享有法定或约定的合同解除权，故其提出退租并不能产生合同解除的法律效果。基于李育华未依合同约定的期限支付第一季度租金超过10日，且李育华明确表示不再承租涉案房屋的事实，柳莉于2020年6月15日微信通知李育华其行使单方解除权，自2020年6月15日起解除双方租赁合同，于法有据，一审法院认定双方《办公租赁合同》于2020年6月15日解除并无不当。鉴于双方合同已经解除，故涉案房屋已无交付必要。李育华主张因柳莉未于2020年6月15日交付符合双方约定的涉案房屋，构成违约，缺乏依据。第二，从李育华于签约当天实际支付17，300元的事实，及双方微信聊天记录的内容来看，一审法院确认双方就李育华于2020年6月1日至2020年6月14日期间使用一楼一间房屋存放物品的费用为4，500元，并无不当。第三，双方租赁合同虽已解除，但李育华仍应支付实际占有使用柳莉之房屋期间的占有使用费。李育华主张其于2020年6月中旬已搬离涉案房屋，但未提供证据予以证明。一审法院结合柳莉自认于2020年7月12日收到李育华称房子不用了的消息、柳莉实际于2020年8月3日收回涉案房屋等事实，酌情确定李育华应向柳莉支付房屋占有使用费10，500元，较为合理，可予维持。第四，双方租赁合同系因李育华的违约行为导致解除，故李育华应当承担相应的违约责任。一审法院基于李育华认为合同约定违约金过高，应予调整的主张，综合考虑本案具体案情，将违约金调低至12，800元，亦属合理，本院予以认同。综上所述，李育华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费382.5元，由李育华负担。本判决为终审判决。审 判 员  余 艺二〇二一年三月十一日法官助理  陈雅葳书 记 员  卞耀辉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……