河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终551号上诉人（原审被告）：杨道静，女，1953年11月14日生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：杨庆军，河南杨庆军律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫康，河南杨庆军律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：沁阳市沁园办事处唐庄社区居民委员会，住所地：河南省沁阳市沁园办事处普罗旺世小区15号楼。法定代表人：常转运，该居委会主任。委托诉讼代理人：吕军，焦作市沁阳市怀府法律服务所法律工作者。原审被告：董路路，男，1980年5月19日生，汉族，住河南省沁阳市。上诉人杨道静因与被上诉人沁阳市沁园办事处唐庄社区居民委员会（以下简称唐庄居委会）、原审被告董路路租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院（2020）豫0882民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨道静及其委托诉讼代理人杨庆军、被上诉人唐庄居委会的法定代表人常转运及其委托诉讼代理人吕军、原审被告董路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨道静上诉请求：撤销原审判决，改判驳回唐庄居委会对她的诉讼请求；诉讼费用由唐庄居委会负担。事实和理由：一、本案系租赁合同纠纷，应当以当事人之间的租赁合同确定双方的权利义务关系。二、一审经查明的事实是唐庄居委会于2015年将涉案房屋出租给马海涛，马海涛又转租给董路路，董路路于2018年将房屋交给鹿公子融合餐厅使用，杨道静仅是名义上餐厅的投资人，或者说杨道静使用的房屋是董路路转租的，唐庄居委会和杨道静之间不存在租赁合同关系。原审判决解除唐庄居委会与董路路之间的租赁合同没有任何事实依据。三、唐庄居委会原审当中自认房屋最先是出租给马海涛的，至今仍在租赁期间内，从而马海涛与本案有直接的利害关系，是租赁合同的相对方，属于必要的共同诉讼主体；原审未通知马海涛参加诉讼，属于明显的程序错误。四、依据合同相对性，唐庄居委会应当追究马海涛的违约责任，而不应当直接向次承租人主张违约责任。五、房屋使用人是鹿公子融合餐厅，实际投资人是杨亚楠和杨占朝而不是杨道静，杨道静对餐厅没有投资、没有利润分配、没有参与经营管理，即便唐庄居委会要求房，也应当以办有企业营业执照的鹿公子融合餐厅为被告，或者向杨亚楠、杨占朝主张权利而不应将杨道静列为被告。综上，一审判决存在认定合同主体错误、漏列错列当事人的错误以及违反合同相对性的法律适用错误，应予改判。唐庄居委会辩称，一、该居委会首次起诉向二原审被告主张租赁费用时，二人当庭认可租赁房屋的事实，并对租赁费用均无异议，杨道静作为实际租赁人亦同意履行租赁费用，首次起诉一案已经进入执行程序。二、马海涛作为房屋的使用人，与董路路签订租赁合同。但是，唐庄居委会已经收回了房屋使用权，并作为实际房屋所有权人在董路路签订的租赁合同上加盖了唐庄居委会的公章，对该租赁合同双方各持一份，董路路对此亦知情。原审判决认定事实依据充分。三、本案系唐庄居委会第二次起诉，依法人民法院生效判决确定的基本事实当事人无须举证，前次起诉已经认定董路路是合同相对人，杨道静是实际承租人，均应当承担租赁费用和违约责任。原审判决应予维持。董路路述称，对杨道静的上诉不发表意见。唐庄居委会向一审法院起诉请求：1、与杨道静、董路路解除租赁合同；2、立即支付2020年3月1日起至2020年11月1日8个月的租赁费10万元；3、杨道静、董路路立即腾清房产内所有物品（逾期以每月租赁费用12,500元支付，至腾清所有物品为止）；4、按8个月租金10万元的5％支付违约金，共计5,000元；5、诉讼费由对方承担。一审法院认定事实：2015年10月15日，马海涛作为出租方，董路路作为承租方签订了一份房屋租赁合同，约定：租赁房屋是位于沁阳市××大道东侧普罗旺世大门口南侧上下两层640平方米房屋；租赁期限从2016年3月1日至2021年3月1日；房屋的租赁用途为中西餐厅；租金标准为每年150,000元，自合同签订之日5年内执行该收费标准；租期5年，本合同签订之日起3日内，支付第一年房租，之后每年提前一个月支付下一年的房租；承租方应按合同约定向出租方支付租金，每逾期一日按年租金的千分之五支付违约金，逾期超过30日的，出租方有权解除合同；合同解除或租赁期满后，出租方应予承租方10天的时间作为搬迁期，承租方添置的新物由其自行收回，搬迁期结束后，对于该房屋内承租方未经承租方同意遗留的物品，出租方有权自行处置。该合同上加盖有唐庄居委会的印章。庭审中，杨道静对出租方是唐庄居委会予以认可。2019年12月16日，唐庄居委会以董路路、杨道静为被告提起民事诉讼，要求二人支付租赁费207,000元（所欠租赁费计算至2020年3月1日）、利息和违约金7,500元。一审法院于2020年3月13日作出（2019）豫0882民初4510号民事判决书，认为：“承租人应当按照约定期限支付租金。2015年10月15日，原告与被告董路路签订的房屋租赁合同合法有效。被告董路路在合同上以承租方身份签字，诉讼中被告杨道静认可其为实际承租人，并同意承担本案民事责任，属于当事人自行处分自己的权利，不违背法律规定，本院予以确认。二被告认可尚欠原告2018年3月1日至2019年3月1日租期内租赁费204,000元未支付，二被告亦认可第四年租赁费违约金的数额为7,500元，故原告要求二被告支付租赁费204,000元、违约金7,500元，本院予以支持。原告要求二被告支付欠租赁费207,000元的利息，因合同中未约定，本院不予支持。被告董路路辩称，本人是受沁阳市鹿公子融合餐厅负责人委托签订的租赁合同，不应承担支付租赁费的责任，因原告对其作为被委托人签订合同的行为不予认可，且董路路也未提供相关证据予以证明，故对该辩称理由，本院不予采信。”判决内容为：“一、被告董路路、杨道静给付原告沁阳市沁园办事处唐庄社区居民委员会房屋租赁费204,000元，并支付违约金7,500元，于本判决生效后二十日内履行。二、驳回原告沁阳市沁园办事处唐庄社区居民委员会其他诉讼请求。”双方当事人对该判决均未上诉，该判决书生效后，唐庄居委会已申请执行。另查明，二被告尚未向原告支付2020年3月1日至2021年3月1日的租金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，在杨道静、董路路拖欠租赁费204,000元，唐庄居委会起诉到法院，在法院依法判决由杨道静、董路路限期履行后，二人仍未及时履行支付义务，二人实际上是以自己的行为表明不履行主要债务，现唐庄居委会再次起诉，要求解除租赁合同，应予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中，唐庄居委会与董路路签订的房屋租赁合同第七条约定：承租方应按合同约定向出租方支付租金，每逾期一日按年租金的千分之五支付违约金，逾期超过30日的，出租方有权解除合同。唐庄居委会在逾期超过30日未支付租金与违约金的情形下，现主张解除合同，亦应予以支持。其三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，唐庄居委会已二次起诉要求杨道静、董路路支付逾期租金，要求解除租赁合同，亦应予以支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。已生效的（2019）豫0882民初4510号民事判决书，对本案中唐庄居委会与董路路签订的房屋租赁合同的效力均已认定，认为董路路是合同的相对人，认为杨道静是实际承租人，均应承担支付租金和违约金的责任。故唐庄居委会要求杨道静、董路路承担租金和违约金的责任，予以支持。杨道静辩称，唐庄居委会与她没有租赁合同关系，不是本案的当事人，不应承担租赁费和违约金，均与已生效的民事判决书相违背，不予采纳。唐庄居委会要求杨道静立即腾清租赁房产内的所有物品，因房屋租赁合同对合同解除后承租方10天内腾清房屋有明确的约定，故对该诉讼请求予以支持。唐庄居委会要求逾期腾房后应当以每月租赁费用12,500元支付原告，至腾清所有物品为止，因双方合同内容对此没有相关约定，也没有相关法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除原告沁阳市沁园办事处唐庄社区居民委员会与被告董路路于2015年10月15日签订的房屋租赁合同，被告董路路、杨道静于判决生效后十日内腾清租赁房屋内所有物品。二、被告董路路、杨道静支付原告沁阳市沁园办事处唐庄社区居民委员会房屋租赁费100,000元，并支付违约金5,000元，于判决生效后二十日内履行。三、驳回原告沁阳市沁园办事处唐庄社区居民委员会其他诉讼请求。案件受理费1,300元，由被告董路路、杨道静负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与原审认定的事实相同。本院认为，本案与前案纠纷的案件事实、唐庄居委会的诉讼请求权事实基础都是相同、一致的同一事实，即：当事人对租赁合同的签订和履行。前案已经生效判决根据当事人举证和陈述认定董路路系与唐庄居委会签订租赁合同的当事人、杨道静是实际承租人；前案当中杨道静表示同意承担本民事责任。前案事实与本案事实法院不可能作出两个不一样的认定。基于上述案件事实，本案及前案租赁合同纠纷的法律责任均应当由杨道静最终负担，原审判决杨道静承担本案责任、支持唐庄居委会要求杨道静、董路路支付欠付租金，解除租赁合同的诉讼请求并无不当。杨道静以董路路没有和唐庄居委会签订租赁合同、她与唐庄居委会不存在租赁关系为理由主张她不应当承担本案责任，不能成立。杨道静上诉称她不是鹿公子融合餐厅（以本案承租房屋开办经营）的实际投资人，实际由杨亚楠、杨占朝投资等事实是否成立，不能据以推翻她自认是房屋实际承租人的事实。已经查明的案件事实显示，马海涛只是曾经签订过租赁合同，之后已经实际退出租赁合同关系，与本案诉讼无关，不能认定系必要的共同诉讼主体，原审不存在漏列当事人、程序违法的问题。综上所述，杨道静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,500元，由杨道静负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 毕 蕾审判员 余同云二〇二一年三月十五日书记员 刘 颖