河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3415号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘光普，男，1980年11月25日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑州泽龙置业有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******,统一社会信用代码：9141010055315646XQ。法定代表人：林挺，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亮亮，河南成务律师事务所实习律师。上诉人刘光普与上诉人郑州泽龙置业有限公司（以下简称泽龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初19900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案。上诉人刘光普，上诉人泽龙公司的委托诉讼代理人姚孟开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘光普上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判泽龙公司返还刘光普首付款1472932元及利息（自2015年2月1日至2020年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2020年8月20日起至实际给付之日止，按LPR利率计算），并返还维修基金7610元。2.上诉费用由泽龙公司承担。事实和理由：1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行，出卖人应将收受的购房款本金和利息返还给买受人，该条虽未规定利率标准，但根据司法实际应按人民银行同期贷款利率计算。2.泽龙公司对刘光普未能贷款存在过错，最终导致双方合同无法履行。泽龙公司针对刘光普的上诉辩称，1.一审法院依据刘光普与泽龙公司的实际情况认定了相应的利息损失，符合司法解释的相关规定，关于其他同案案例以同期贷款利率计算是法院根据双方的诉请并结合双方的实际情况依法酌定的，因此一审法院关于利息的认定并无不当。2.刘光普无权要求解除双方之间的商品房买卖合同。泽龙公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回刘光普的诉讼请求并支持泽龙公司的反诉请求，或将本案发回重审；3.本案诉讼费用全部由刘光普承担。事实和理由：1.刘光普因个人原因未能取得银行贷款，后双方约定泽龙公司免除刘光普的违约责任并继续履行合同，一审法院解除涉案商品房买卖合同错误。2.即便刘光普按约定享有解除权，其解除权起算日应为2015年3月1日，其行使合同解除权已超过一年除斥期间，一审判决认定刘光普解除权未过行使期间错误。3.泽龙公司已将代收的维修基金交至郑州市物业维修基金管理中心，一审判决泽龙公司返还此费用错误。刘光普针对泽龙公司的上诉辩称，1.泽龙公司要求刘光普支付剩余购房款的诉讼请求已超过诉讼时效。2.泽龙公司认为在贷款未发放的情况下付款方式变为一次性付款的主张不能成立，贷款无法办理并非由刘光普本人的过错造成，而是由于泽龙公司项目出现问题所致，且在2015年9月泽龙公司通知刘光普无法办理银行贷款后，泽龙公司也未要求一次性付款。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定有买房人的法定解除权。4.关于补充协议的签订是因为刘光普在按照泽龙公司的要求办理第三次贷款时如果仍无法办理的情况下，泽龙公司同意免除刘光普的违约责任，该协议并非是对原商品房买卖合同付款方式的变更。5.根据相关法律规定，在买房人无法办理贷款时，可以解除买卖合同，并没有一年的除斥期间的规定，泽龙公司认为刘光普已经过了除斥期间的观点没有法律依据。刘光普向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告购房首付款1472932元、维修基金7610元，赔偿原告利息420722.57元(暂计算至2020年9月19日，之后按照五年期LPR利率计算至清偿完毕之日止)；3.被告向原告承担逾期交房损失198543.16元（以已付房款为基数，按年利率6%的标准，自2018年6月30日计算至起诉之日）。泽龙公司向一审法院反诉请求：1.刘光普与泽龙公司继续履行编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》；2.刘光普向泽龙公司支付剩余购房款1460000元；3.刘光普向泽龙公司支付逾期付款违约金（按日万分之0.1的标准，自2015年3月8日暂计算至2020年12月25日为30937.4元，并继续计算至实际支付剩余购房款之日）。一审法院认定事实：2015年1月31日，刘光普作为买受人，泽龙公司作为出卖人，签订合同编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买位于郑州市高新技术产业开发区××大道××房屋××套，房屋价款为2932932元。2015年1月31日现金付款1472932元，于2015年2月28日以商业贷款方式支付1460000元。2、买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。3、出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。4、出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。上述合同签订后，刘光普向泽龙公司支付购房款1472932元、维修基金7610元。2015年6月，泽龙公司向刘光普出具《房屋延期交房通知函》，称：由于设备设施进度等原因，不能按照《商品房买卖合同》的约定按时交付使用，并通知您交付时间推迟至2015年8月20日。刘光普于2016年4月20日填写有《个人贷款申请审批表》，申请贷款1460000元，其所提交的贷款借据中“信贷员意见”、“科长意见”、“有权批准人意见”处均有相关人员签字。后该贷款未能审核发放。庭审中刘光普称贷款未能发放系因项目原因所致，并非其个人征信原因；泽龙公司称贷款未能发放系因刘光普名下有其他贷款。2016年7月6日，刘光普作为买受人，泽龙公司作为出卖人，签订《补充协议》，约定：鉴于买受人与出卖人于2015年1月31日签订的商品房买卖合同（合同号GX150××××****）第七条第二款规定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。现因买受人未在约定时间内进行交款造成逾期，经买卖双方协商后达成补充协议：免去买受人刘光普未在约定时间内进行交款造成逾期付款产生的违约金，并且原商品房买卖合同继续履行有效。一审法院认为，刘光普与泽龙公司所签《商品房买卖合同》对于购房款数额、支付期间及方式、房屋交付时间及交付标准等事项均作有约定，双方均应依约履行各自合同义务。该合同签订后，刘光普向泽龙公司支付首付款1472932元、维修基金7610元，后该房屋商业贷款未能审核发放，刘光普及泽龙公司均称系因对方原因所致。泽龙公司对其该主张并未提交有效证据予以证明，刘光普对其所称“系因项目原因”亦未提交证据予以证明，但双方此后于2016年7月6日所签补充协议中约定有“免去买受人刘光普未在约定时间内进行交款造成逾期付款产生的违约金”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。本案中，刘光普及泽龙公司均未提交有效证据证明该贷款未能审核发放、未能签订贷款合同系因对方原因所致，庭审中刘光普提交有该商铺现状照片，泽龙公司亦认可涉案商铺尚未投入运营（合同约定交付时间为2015年6月30日）。故在合同约定的付款情况已发生变化，双方均不能证明系因对方原因所致，亦未对此重新作出约定，且该商铺至今尚未投入运营，刘光普亦不愿继续履行该合同的情况下，刘光普请求解除双方所签《商品房买卖合同》符合法律规定，并无不当，对此予以支持。该合同解除后，双方均应履行附随义务，办理该房屋的备案信息注销、预告登记撤销手续。该合同解除后，泽龙公司应向刘光普返还已付购房款1472932元，并按中国人民银行同期定期存款利率标准支付资金占用利息。刘光普为购买该房屋所支付的维修基金7610元，亦应由泽龙公司予以返还。刘光普请求泽龙公司向其支付逾期交房违约金，因其并未付清全部购房款，故对其该请求不予支持。泽龙公司提出反诉请求刘光普继续履行该合同，并支付剩余购房款及违约金。因刘光普该解除合同的请求符合相关法律规定，故对泽龙公司该继续履行合同的请求，以及基于履行合同所主张的剩余购房款及违约金，不予支持。泽龙公司辩称《商品房买卖合同》约定的商业贷款支付期限为2015年2月28日，自2015年3月1日起算刘光普的合同解除权已消灭。本案中，涉案房屋贷款未能审核发放，双方于2016年7月所签补充协议亦未对付款时间作有约定，故对泽龙公司该辩称不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘光普与被告郑州泽龙置业有限公司于2015年1月31日签订的合同编号为GX150××××****的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区××大道××楼××），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（预售商品房预告登记号为1509119731）。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，返还原告刘光普首付款1472932元及利息（自2015年2月1日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算），并返还维修基金7610元；三、驳回原告刘光普的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告郑州泽龙置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取11799元，由原告负担1704元，由被告负担10095元。保全费5000元，由被告负担。反诉案件受理费减半收取9109元，由反诉原告负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审庭审中泽龙公司将交纳维修基金收据原件交与刘光普，刘光普表示不再主张泽龙公司退还该款项，由其自行到维修基金管理中心退款。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故依照前述司法解释的规定，本案仍应适用《中华人民共和国民法典》施行前法律、司法解释的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘光普与泽龙公司所签《商品房买卖合同》对购房款数额、支付期间及方式、房屋交付时间及交付标准等事项均有明确约定，合同签订后刘光普依约向泽龙公司支付首付款1472932元、维修基金7610元，后案涉房屋未能签订贷款合同，商业贷款未能审核发放，刘光普和泽龙公司均称系因对方原因所致，但泽龙公司对其该主张并未提交有效证据予以证明，刘光普称被泽龙公司告知贷款审批未通过后两次按照泽龙公司的要求提交贷款资料均被银行告知因泽龙公司项目原因而拒绝发放贷款，亦未能提交相关证据予以证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失；因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。现案涉房屋无法办理商业贷款，双方均不能证明无法办理商业贷款系因对方原因所致，亦不能对合同的继续履行重新达成合意，且案涉商铺至今尚未到达交付条件，刘光普不愿再继续履行该合同的情况下，一审法院支持刘光普解除合同的诉讼请求、未支持泽龙公司继续履行合同及要求刘光普支付违约金的反诉请求合法有据，并无不当。案涉合同解除后，依据前述司法解释的规定，刘光普应协助泽龙公司办理案涉房屋的备案信息注销、预告登记撤销等手续，泽龙公司则应向刘光普返还已付购房款1472932元及利息。关于利息的计算标准，双方签订的房屋买卖合同中并未作出明确约定，刘光普上诉主张应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但该条款规定的利息计算标准是针对商品房买卖合同中存在一方违约，在没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算违约金的方法，与案涉房屋买卖合同不可归责于当事人不能办理贷款导致合同无法继续履行的情形不同，一审法院按照中国人民银行同期定期存款利率标准判令支付资金占用利息，更能体现公平原则，故对刘光普的该项上诉请求，本院不予支持。关于刘光普为购买该房屋所支付的维修基金7610元，二审庭审中泽龙公司已将维修基金收据原件交与刘光普，刘光普表示不再主张泽龙公司退还该款项，由其自行到维修基金管理中心退款。故对于泽龙公司主张不应由其退还刘光普交纳的该维修基金的上诉请求，合法有据，本院予以支持。泽龙公司上诉称刘光普行使合同解除权已超过一年的除斥期间的理由，因双方签订《商品房买卖合同》后案涉房屋的商业贷款长期未能审核发放，双方于2016年7月6日所签补充协议中约定有“免去买受人刘光普未在约定时间内进行交款造成逾期付款产生的违约金，并且原商品房买卖合同继续履行有效”的条款，足以说明双方在本案起诉前均有继续履行合同的意愿，故刘光普在本案中起诉行使法定解除权并不超过一年的除斥期间，故对泽龙公司该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，刘光普的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持；泽龙公司的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求，本院予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但因二审中当事人对部分争议达成一致，判决应予相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初19900号民事判决第一项，即：“解除原告刘光普与被告郑州泽龙置业有限公司于2015年1月31日签订的合同编号为GX1500190****的《商品房买卖合同》（该房屋位于郑州市高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附62号），双方并协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记撤销手续（预售商品房预告登记号为1509119731）”；二、变更郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初19900号民事判决第二项为：“被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后十日内，返还原告刘光普首付款1472932元及利息（自2015年2月1日至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率标准计算）”；三、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初19900号民事判决第三项，即：“驳回原告刘光普的其他诉讼请求”；四、维持郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初19900号民事判决第四项，即：“驳回反诉原告郑州泽龙置业有限公司的反诉请求”；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费33275元，由上诉人刘光普负担3976元，上诉人郑州泽龙置业有限公司负担29299元。本判决为终审判决。审判员 闫 明二〇二一年三月八日书记员 师蕾鸣