吉林省珲春市人民法院民事判决书（2021）吉2404民初425号原告：崔树森，男，1958年2月22日出生，朝鲜族，个体工商户，住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：胡秀平，吉林何晓明律师事务所律师。被告：珲春市德鼎房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春市靖和街站前委2-1-29-101。法定代表人：荣跃民，总经理。委托诉讼代理人：金新杰，吉林孝信律师事务所律师。原告崔树森与被告珲春市德鼎房地产开发有限公司（以下简称德鼎房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔树森及其委托诉讼代理人胡秀平，被告德鼎房地产公司的委托诉讼代理人金新杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔树森向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原被告2017年1月3日签订的五份《商品房买卖合同》合法有效（合同编号分别为：XXX、XXX、XXX、XXX、XXX）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：因林某分别于2014年7月8日、2014年9月23日、2015年2月16日向原告借款人民币合计300万元，三笔借款期限均已届满，但林某无资金偿还，林某表示用被告开发建设的购物中心房屋顶账偿还上述借款。2017年1月3日，原告与被告签订八份《商品房买卖合同》，并在房产部门办理备案登记手续，案涉房屋是其中的五套。2020年2月17日，被告向法院诉讼，要求解除与原告签订的八份商品房买卖合同中的一份合同（房屋丘地为：XXX），经过法院审理驳回被告珲春市德鼎房地产开发有限公司的诉讼请求（【2020】吉2404民初347号），被告上诉后二审法院维持原判（【2020】吉24民终946号），2020年11月2日，二审法院开具证明书，（2020）吉24民终946号民事判决已于2020年8月3日生效。现诉至人民法院依法判决，以维护原告合法权益。德鼎房地产公司辩称，被告不清楚原告与林某的关系，林某带原告来被告处说要购买房屋，故被告是向原告出售房屋的意思表示。后因原告迟迟不履行缴纳购房款的义务，再加上被告因工程及诉讼事务繁多就没有向原告主张过购房款。双方存在重大误解，原告认为被告有代林某以物抵债的意思表示，但被告只有出售房屋的意思表示，原告应当证明被告有以物抵债的意思表示。本院经审理认定事实如下：2017年1月3日崔树森与德鼎房地产公司签订了八份《商品房买卖合同》，包括本案的五份商品房买卖合同。涉案的五份《商品房买卖合同》分别为：1.坐落在珲春市购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋；2.坐落在购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋；3.坐落在珲春市购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋；4.坐落在珲春市购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋；5.坐落在珲春市购物中心项目XXX合同编号为XXX的房屋。别查明，2020年2月17日，德鼎房地产公司依据上述八份《商品房买卖合同》中的一份向崔树森提起民事诉讼，请求解除与崔树森签订的《商品房买卖合同》（案涉房屋为购物中心项目XXX）。崔树森在该案中辩称，因案外人林某向其借款300万元，借款期限届满后，因林某无资金偿还，故约定以德鼎房地产公司开发建设的8套商品房抵顶借款，双方已签订了《商品房买卖合同》，案涉房屋价款已通过抵顶借款的方式支付完毕，且涉案房屋已在房产部门备案，因此不同意解除合同，请求人民法院驳回德鼎房地产公司的诉讼请求。该案法院经审理一审查明的事实为：“2017年1月3日，德鼎房地产公司与崔树森签订了《商品房买卖合同》，约定德鼎房地产公司将其开发的珲春市购物中心项目XXX号房屋，以397210元价格出售给崔树森，并约定2018年6月30日前交付。合同签订后，双方于2017年1月5日在房产管理部门办理了商品房买卖合同备案证明，备案买受人为崔树森。崔树森一直未以现金或转账的方式向德鼎房地产公司支付过购房款，从双方签订《商品房买卖合同》至德鼎房地产公司向本院提起诉讼前，德鼎房地产公司一直未向崔树森主张过购房款。林某系德鼎房地产公司法定代表人林义光的哥哥，林某在德鼎房地产公司承包部分工程。林某于2014年期间向崔树森借款300万元。包括本案诉讼的房屋在内，崔树森共与德鼎房地产公司签订了8套房屋的《商品房买卖合同》，并均到房产管理部门办理了备案登记，至本案诉讼，德鼎房地产公司一直未向崔树森主张过8套房屋的购房款。”一审经审理后作出驳回德鼎房地产公司诉讼请求的判决。德鼎房地产公司不服上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，二审对一审查明的事实予以确认，另查明的事实为：“2020年6月17日，德鼎房地产公司的法定代表人变更为荣跃民，荣跃民在该公司任董事长职务。又查明，德鼎房地产公司与崔树森签订的商品房买卖合同约定的交付房屋的时间为2018年6月30日，但至今尚未交付使用。再查明，一审庭审中，德鼎房地产公司的原法定代表人林义光陈述林某确实承包了大理石工程，工程款为300万元左右并已结算完毕，且林某在通话录音中亦陈述德鼎房地产公司开发建设珲春市购物中心时欠其工程款800-900万元。”该案二审生效判决认为，案件争议的焦点为德鼎房地产公司以崔树森未支付房款为由解除双方之间的商品房买卖合同是否成立。本案审理过程中，崔树森抗辩称其已通过以物抵债的方式履行了付款义务，并举出有关证据和证人证言初步证实了其与林某与德鼎房地产公司之间的债权债务关系、林某以德鼎房地产公司的8套房屋抵顶其借款的事实经过。现德鼎房地产公司主张其不存在以房抵债的意思表示、未签订以物抵债协议，亦未向崔树森出具房款收据等为由进行反驳，但根据德鼎房地产公司的原法定代表人林义光在一审时的陈述及林某的通话录音可以证实德鼎房地产公司与林某之间确实存在债务关系，对此德鼎房地产公司应提出相关证据证明其已全部结清林某的工程款，并依此进一步解释说明不可能存在以房抵债的事实主张。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，至此德鼎房地产公司未提交证据证明其不欠林某工程款的主张，也无法反驳崔树森已证实的内容，本院对其上诉请求不予支持。另外，根据商品房买卖交易习惯，普遍认为签订房屋买卖合同并办理合同备案登记就认定已完成房屋交易。虽然德鼎房地产公司主张原法定代表人林义光因兄弟情义先行办理了备案登记，但结合德鼎房地产公司与崔树森一次性签订8套房屋的买卖合同的事实、双方在庭审中的陈述及提交的证据，德鼎房地产公司的主张缺乏说服力亦不符合常理，故本院不予采纳。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年7月27日作出（2020）吉24民终946号民事判决，驳回德鼎房地产公司上诉，维持原判决。认定上述事实的证所有：德鼎房地产公司与崔树森签订的《商品房买卖合同》五份、民事判决书二份与生效证明一份、双方当事人的陈述。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的五份《商品房买卖合同》在签订时，合同当事人具有相应的民事行为能力，且有签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，所签订《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，不存在上述法律规定所列举的无效情形。故涉案的五份《商品房买卖合同》依法成立并合法有效，本院对崔树森的诉讼请求予以支持。关于德鼎房地产公司以涉案的五份《商品房买卖合同》系出售商品房的意思表示而非以物抵债的意思表示，故属于重大误解的抗辩意见。本认为，对合同有重大误解不属于合同无效的情形，故对德鼎房地产公司的意见本院不予支持。关于德鼎房地产公司申请法院调取崔树森在法院所有民间借贷纠纷案件的请求，因该申请事项与本案审理无关，故本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：确认崔树森与珲春市德鼎房地产开发有限公司签订的五份《商品房买卖合同》有效（1.坐落在珲春市购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋；2.坐落在购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋；3.坐落在珲春市购物中心项目XXX合同编号为XXX的房屋；4.坐落在珲春市购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋；5.坐落在珲春市购物中心项目XXX号合同编号为XXX的房屋）。案件受理费100元，减半收取50元，由珲春市德鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 赵 强二〇二一年三月九日书记员 曾子航