辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终651号 上诉人(原审原告)：中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行，住所地丹东市振安区曙光路**。 负责人：王文忠，该行行长。 委托诉讼代理人：傅立光，辽宁凡响律师事务所律师。 委托诉讼代理人：湛贵学，辽宁凡响律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：丹东双兴房地产开发有限公司，，住所地丹东市元宝区山上街** 法定代表人：张文涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：林杰义，丹东市振兴区法研法律服务所法律工作者。 上诉人中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行因与被上诉人丹东双兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省丹东市元宝区人民法院（2020）辽0602民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行的委托诉讼代理人湛贵学，被上诉人丹东双兴房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林杰义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行上诉请求:撤销一审判决第二、第三项，改判被上诉人向上诉人支付违约金637022.88元，并自2020年8月6日起至上诉人取得房屋权属证书之日止，以购房款3539016元为基数按年6%计算逾期办证违约金。事实与理由：一审判决适用法律错误。一、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第15条虽然约定因出卖人的责任买受人不能在指定期限内取得房地产权属证书，由双方协商并指定日期解决。但根据省高院的解释，双方协商应限于合理的宽限期内，上诉人2011年12月20日签订合同，2012年9月18日取得入住通知单，依据合同约定，被上诉人应在2012年11月18日前为上诉人办理房屋权属证书，因被上诉人的原因未能办理，应在合理的宽限期内办理。上诉人提起诉讼时，距应办理房屋权属证书已逾期7年，早已超过合理宽限期，上诉人主张近三年的违约责任符合法律规定且对双方当事人较为公平。二、一审判决参照同期全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率计算上诉人损失没有法律依据。本案上诉人主张的是逾期办证违约金，并非是资金占用损失。2020年8月20日施行的修正后的《民间借贷司法解释》虽然取消了年利率6%的规定，但本案是在2020年8月20日之前受理的，八民纪要的规定仍适用本案。 丹东双兴房地产开发有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同关于逾期办证已经作出特别约定，如果发生逾期，由双方协商后另行指定日期办理房屋产权证。被上诉人没有完成办理产权证，除被上诉人原因外还有诸多客观原因，上诉人主张的逾期办证违约金，其依据的法律与本案不符，根据最高院的司法解释，在双方对于逾期办证有特别约定时从其约定，故一审法院的判决于法有据，应当依法维持。 中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同义务，协助办理丹东市元宝区房屋产权登记；2、判令被告支付逾期办证违约金637022.88元（按起诉受理之日倒推三年，即2017年8月5日，以3539016元为基数，按年利率6%计算）；3、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院经审理查明，2011年12月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告公司开发建设的坐落于丹东市元宝区商业服务用房，原告支付购房款3539016元。2012年9月18日，被告公司向原告出具入住通知单，原告入住涉案房屋至今。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记中约定：3、双方协商并指定日期解决。涉案房屋非因原告原因，至今未能办理房屋权属证书。诉讼中，原告提供其单方拍摄的照片三张，欲证明在诉前向被告主张过办证，但被告予以否认。2020年8月5日，原告向该院提起诉讼。 一审法院认为，涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方具有法律拘束力，双方当事人应受其约束并依约履行各自义务。由于涉案房屋至今没有办理所有权初始登记，本不宜支持原告要求协助办理房产证的诉请，但为避免当事人诉累，故该院予以附条件裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”原、被告在合同中对因被告的责任导致原告不能在规定期限内取得房屋权属证书的处理方式约定为“如未按时办理，双方协商解决，由出卖人于指定日期继续办理”，属于该条规定的“当事人有特殊约定”，但有此约定，不能长期阻碍原告取得权属证书的权利，如此必将损害原告利益。原告于2012年9月取得入住通知后实际入住涉案房屋至今，但仍未能取得房屋权属证书，其有权要求被告承担违约责任。原告虽然提供单方拍摄的照片证明其诉前向被告主张过权利，但被告予以否认且原告就此也未能提供其他证据予以佐证，因此原告该主张缺乏证据证明，故该院推定双方仍处于协商状态，至其向该院提起诉讼之日可以认定双方之间协商状态已彻底破裂，无法再自行协商，故原告请求支持自起诉之日起倒推三年的逾期办证违约金缺乏事实基础，该院不以支持。其请求逾期办证违约金，该院酌定自原告起诉之日起开始保护其损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因中国人民银行自2019年8月19日起取消贷款基准利率，自2020年8月5日起，该院参照同期全国银行间同业拆借中心于每月20日公布的贷款市场报价利率计算原告损失。判决：一、被告丹东双兴房地产开发有限公司在坐落于丹东市元宝区房屋具备办理所有权登记条件之日起十五日内协助原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行办理上述房屋的房屋权属证书；二、被告丹东双兴房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起以购房款3539016元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行赔偿从2020年8月5日起至其协助办理涉案房屋权属证书之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行的其他诉讼请求。案件受理费10271元，由原告中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行承担8000元，由被告丹东双兴房地产开发有限公司承担2271元。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人与被上诉人在涉案商品房买卖合同第十五条中约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商处理。该条关于“双方协商并指定日期解决”的约定应视为上述司法解释“当事人有特殊约定”的情形，故上诉人主张被上诉人承担近三年的逾期办证的违约责任，依据不足。因上诉人未能举证证明其与被上诉人曾依约进行协商，故上诉人向人民法院提起诉讼应视为双方协商不成，如此时被上诉人仍不能依约履行办证义务，且无证据证明非因出卖人原因，则被上诉人应承担逾期办证的违约责任。现被上诉人不能证明非出卖人原因导致不能依约履行办证义务，一审判决被上诉人自上诉人提起本案诉讼时起支付违约金，并无不当。上诉人的主张没有事实依据，本院不予支持。 关于上诉人主张应按年6%计算逾期办证违约金的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第十四条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于我国利率市场化改革，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故一审法院按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期办证违约金，并无不当。对上诉人的该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，上诉人中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10271元，由中国农业银行股份有限公司丹东鸭绿江支行负担。 本判决为终审判决。 审判长  于国兴 审判员  于 军 审判员  康 璐 二〇二一年三月二十九日 法官助理刘云 书记员王晓宇