江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0722民初44号原告：乔丙华，男，1957年9月10日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：王维利，女，1973年4月18日出生，汉族，住东海县。原告乔丙华与被告王维利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔丙华、被告王维利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔丙华向本院提出诉讼请求：1、解除涉案房屋租赁合同；2、被告王维利返还涉案房屋及水电卡；3、被告王维利按年租金39930元的标准从2020年11月1日开始支付房屋占有使用费至实际返还房屋为止；4、被告王维利支付违约金(30000+33000+36300+39930+43923)×20%=36630元；5、被告王维利赔偿房屋维修费用10000元；6本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告乔丙华撤回了第2、5项诉讼请求。事实和理由：2017年10月31日，原告乔丙华与案外人汪建国就涉案房屋签订《租赁合同》一份。合同履行过程中，经协商，汪建国将涉案合同转给被告王维利。被告王维利在《租赁合同》上签名，愿意承担《租赁合同》的权利和义务，并按约定向原告支付了第三年即2019年租金36300元。2020年10月以来，原告多次找被告要求按约支付租金，但被告王维利至今未付第四年租金39930元且拒不交还房屋及水电卡。因原告长期居住在海州，直到近期至涉案房屋协商过程中，才发现被告未经原告允许擅自改动涉案房屋结构，造成相关设施损毁。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告王维利辩称，一、本案原告乔丙华于2020年10月30日电话通知答辩人位于东海县年房屋为39930元，相比2020年递增了10%的房租。因疫情涉案房屋关门停业三个月，答辩人要求原告乔丙华2021不要涨房租，如果继续涨房租就让三个月时间(疫情严重期三个月没有营业)。原告乔丙华在11月4日电话回复答辩人，不同意减免房租，也不同意让三个月时间。11月10日，原告到答辩人店里要求答辩人三天内清理房屋。答辩人于11月11日开始清理涉案房屋，因东海创建卫生文明城市，至11月14日晚尚未清理完毕。11月23日，答辩人通知原告进行交接，但原告拒不办理交接手续；二、涉案房屋用于经营饭店系经过原告同意的，上任租客汪建国改造饭店转让给被告也是经过原告同意的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月31日,原告乔丙华（甲方）与案外人汪建国（乙方）就租赁涉案房屋签订《租赁合同》一份。《租赁合同》部分内容为：一、甲方将位于东海县的房屋出租给乙方使用，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月31日，计30个月。在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方人民币36630元的违约金。二、本房屋第一年租金为人民币30000元，之后每年在前一租金的基础上按10%递增，即第二年租金为33000元，第三年租金为36300元，第四年租金为39930元，第五年租金为43923元。每年10月31日前支付当年的租金。未按合同约定支付租金的，甲方有权每天按实欠租金的1%加收滞纳金。三、乙方同意预交5000元作为保证金，合同终止时，甲方验收无误后退还乙方，不计利息。六、乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修装饰，但其设计规模、范围、工艺、用料等方案应事先征得甲方的同意后方可施工。租赁期满后，依附于房屋的装修归甲方所有。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务。七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。九、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经甲方同意，擅自拆改变动房屋结构或损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠房租超过一个月的。2018年7月，经原告同意，涉案房屋由被告王维利承租使用，案外人王建国不再租赁涉案房屋，在上述《租赁合同》乙方签名下空白处写有：“转让给：王维利（签名）”字样。被告王维利承租涉案房屋进行经营，第三年合同到期后被告未按期支付租金，要求解除涉案房屋租赁合同。2021年3月4日，经本院组织现场勘验，原告乔丙华确认被告已对涉案房屋完成了修复、被告所有的物品已全部搬离了涉案房屋，原告于当日接收了涉案房屋及钥匙。庭审中，被告王维利同意解除《租赁合同》，并称其2020年11月23日要求将涉案房屋返还给原告，原告并未接收。上述事实，有当事人的当庭陈述及《租赁合同》、微信聊天记录、收条、现场勘验笔录等证据予以证实。本院认为，当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，案外人汪建国与原告乔丙华之间的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同的履行过程中，经原告乔丙华同意，被告王维利直接在案外人汪建国与原告乔丙华签订的《租赁合同》上签名，并按照该合同继续履行的行为，可以认定为案外人汪建国将自己在合同中的权利和义务概括转移给被告王维利，被告王维利应按照合同约定履行其权利和义务。当事人协商一致，可以解除合同。原、被告一致同意解除涉案《租赁合同》，故本院对原告要求解除与被告王维利之间《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。被告王维利应当向原告支付欠付的租金及合同解除之后至被告实际腾空搬离房屋之日止的房屋占有使用费。按照合同约定，第四年度的租金为39930元，被告王维利于2021年3月4日将涉案房屋及钥匙交还给原告，被告王维利应向原告支付自2020年11月1日起，按照年租金39930元的标准支付租金及计算至2021年3月4日止的房屋占有使用费，被告已缴纳的保证金5000元予以扣除，故被告王维利应向原告支付租金为8565.3元（39930元÷365天×124天-5000元）。被告王维利称原告拖延收房，但未提供证据予以证明，被告对此应当承担举证不能的责任，故对于被告王维利的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据原、被告双方合同约定“在此期间，任何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方人民币36630元的违约金”，被告应支付原告相应的违约金。但原、被告之间约定的违约金过高，本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告王维利支付原告违约金4000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告乔丙华与被告王维利之间签订的《租赁合同》；二、被告王维利在本判决生效后十日内向原告乔丙华支付房屋占有费用8565.3元及违约金4000元，共计12565.3元；三、驳回原告乔丙华其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3410元，减半收取1705元，由原告乔丙华负担500元，被告王维利负担1205元（已由原告垫付，被告于本判决生效后10日内与上述款项一并支付给被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3410元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 侯书宇二〇二一年三月九日法官助理 陈海珊书 记 员 陈玉杰上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。