辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽12民终537号上诉人（原审被告）：铁岭天福房地产开发有限公司，住所地铁岭市银州区银州路8号。法定代表人：侯佳辰，该公司经理。委托诉讼代理人：侯淑萍，该公司员工。委托诉讼代理人：周志哲，系辽宁十安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘轩君，男，1964年11月15日出生，汉族，无职业，现住铁岭市银州区。上诉人铁岭天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）因与被上诉人刘轩君商品房销售合同纠纷一案，不服铁岭市银州区人民法院（2020）辽1202民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人天福公司的委托诉讼代理人侯淑萍、周志哲，被上诉人刘轩君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天福公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：2015年1月13日，刘轩君约定借给天福公司人民币100万元，但实际仅借款85万元。当日签订借款合同，同时签订商品房买卖合同。目的及原因是用房屋抵押担保借款，但是因房屋五证不全，只好签订商品房买卖合同。第一，虽买卖合同有效，但是没有履行时间的约定，双方应还款金额及房款金额均没有明确，抵顶的是等额还是差额应有协议。商品房买卖合同中关于有争议的履行部分应需要双方协商，协商不成应经人民法院判决认定。所以，天福公司没有逾期履行。借款当日签订的商品房买卖合同至今没有变化，还是当初的合同。虽然借款到期没有偿还，但是没有以物抵债的约定。既没有对房产作价，也没有对实际借款金额本息计算。所以，签订的商品房买卖合同虽合法有效，但是关于履行期间，抵顶借款的具体房款金额及抵顶借款欠款金额均应计算。所以，商品房买卖合同虽经人民法院认定有效，但是不能以此认定合同相对方违约的，存在逾期交房及办照。第二，一审判决认定刘轩君入住事实错误判决书第5页15行“。但被告己将房屋交付原告入住使用，”此事实认定是错误的。关于房屋至今没有交付，没有以物抵债的协议，没有交付房屋的具体完整手续。刘轩君持有的材料不是交付房屋的手续。另外，关于交付房屋事实，以先前的诉讼及人民法院执行时己查明。在刘轩君诉讼时，房屋是在杜乔保全查封期间，不可能存在交付事实，刘轩君是妨碍司法强行入住。所以，交付事实认定错误。第三，铁岭中院判决书描述。在合理期限内无法提供办理房屋产权登记的有关文件，应承担违约责任，此描述不能直接作为认定事实的依据。一审判决引用铁岭市中级人民法院判决，但是该判决不能证明天福公司存在违约。一审判决在判决书第5页3行“。铁岭市中级人民法院认为被告公司无法在合理期限内为购买人提供可以办理房屋产权登记的有关文件，应承担违约责任。”此节不是判决书中的判项。一审判决时不应直接引用，只是二审法官的观点，并且不是以查明的事实为基础，而是法官草草一说。所以，一审引用错误。综上，双方当事人虽有买卖合同，但是用于担保借款，即使商品房买卖合同有效，但是没有履行内容，无履行时间及双方交付金额的约定，所以，无履行内容不存在违约。故请求依法判决驳回被上诉人的诉讼请求。刘轩君辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。刘轩君向一审法院起诉请求：1、判决被告承担以原告购房款100万元为基数，自2017年3月2日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至被告提供可以办理房屋产权登记的文件时止；2、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月13日，被告天福公司与原告刘轩君签订了《商品房买卖合同》，天福公司依据双方签订的《商品房买卖合同》向刘轩君发出《光明馨园进户通知单》，刘轩君己实际入住。双方后起纠纷，辽宁省铁岭市中级人民法院(2018)辽12民再30号民事判决书已经确认双方签订的房屋买卖合同合法有效。现因被告无法在合理期限内为原告提供可以办理房屋产权登记的有关文件，导致原告至今不能办理房产所有权登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，被告天福公司应承担违约责任，并支付违约金。原告根据民事诉讼的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请依法裁判。一审法院认定事实：2015年1月13日，原告刘轩君于被告天福公司签订一份《借款合同》，约定被告向原告借款100万元，借款期限三个月，自2015年1月13日至同年4月12日被告将其开发的光明馨园小区07幢东101室(建筑面积331平方米)、车库(建筑面积约90平方米)抵押给原告，作价100万元，如到2015年4月12日前被告不能还清借款，抵押房屋归原告所有，被告无条件为原告办理出售及入户等各种手续。同日，双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告的光明馨园小区7号楼1单元(一层车库面积约98平方米、二至四层面积331平方米)，均价建筑面积每平方米2330元，总价款100万元。双方未在合同中对房屋交付时间、办理产权登记时间及被告逾期交房的违约责任进行约定。合同签订后，原告按合同约定向被告支付借款100万元，被告给付原告3个月的利息。借款期满后被告没有按约定偿还借款，被告于2015年9月2日向原告发出《进住通知单》，允许原告进住借款时抵押的房产。原告取得房屋后已进住使用。2016年6月，原告向本院起诉被告，要求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；2、确认被告开发的光明馨园小区07幢东101室(建筑面积331平方米)、车库(建筑面积约90平方米)归原告所有；3、被告办理上述房产的产权证书。本院于2016年11月1日作出（2016）辽1202民初1195号民事判决书，判决被告偿还原告借款100万元，同时按银行贷款利率四倍支付利息。宣判后原告提出上诉，铁岭市中级人民法院于2017年3月2日作出(2017)辽12民终88号民事判决，对本院判决改判为：一、撤销（2016）辽1202民初1195号民事判决；二、确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；三、铁岭市银州区光荣街光明馨园7幢1单元一层车库约98平方米、二至四层331平方米房产归原告刘轩君所有；四、被告天福公司承担为原告办理上述不动产登记的相应义务；五、驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，被告不服向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2017年12月21日作出(2017)民申2202号民事裁定，指令铁岭市中级人民法院再审。铁岭市中级人民法院经再审作出(2018)辽12民再30号民事判决，对铁岭市中级人民法院(2017)辽12民终88号民事判决改判为：一、维持原二审判决第一项、第二项、第五项；二、撤销原二审判决第三项、第四项。另外，2017年9月10日，铁岭市中级人民法院因执行他案作出(2016)辽1202执299号之二裁定，查封了他案被执行人本案被告天福公司开发的本案诉争的房产。原告不服上述查封裁定，于2018年7月11日向铁岭市中级人民法院提出执行异议，铁岭市中级人民法院于2018年7月16日作出(2018)辽1202执异2号裁定，裁定本案原告所提异议成立。2018年11月28日，铁岭市中级人民法院作出(2016)辽1202执299号之三裁定，解除了对本案双方争议房产的查封。2019年1月30日，原告因商品房销售合同纠纷向本院起诉被告，要求被告履行办理诉争房产登记手续义务，本院作出(2019)辽1202民初744号民事判决，判决驳回原告诉讼请求。原告不服提起上诉，铁岭市中级人民法院认为被告公司无法在合理的期限内为购买人提供可以办理房屋产权登记的有关文件，应当承担违约责任，但上诉人刘轩君诉求并不是要求承担违约责任或解除合同，在不符合办理产权证要件情况下法院无法判令超越国家法律规定为其办理证照，其诉求无法支持。可在条件符合法律规定时另行主张权利。故铁岭市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）辽12民终853号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法确认合法有效，被告公司未在合理的期限内为原告提供可以办理房屋产权登记的有关文件，应当承担违约责任。原、被告双方虽未在该合同中对房屋交付时间、办理产权登记时间及被告逾期交房的违约责任进行约定，但被告已将房屋交付原告入住使用，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当在合同订立之日起90日后承担违约责任，即自2015年4月14日起按照已付房款100万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算被告应当承担的违约金。因原告要求违约金起算时间晚于2015年，故本院尊重原告请求，以其主张的2017年3月2日为违约金起算时间，计算至被告提供原告可以办理房屋产权登记文件之日止。被告天福公司经传票依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应予缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决)、第六十四条一款(当事人对自己提出的主张，有责任提供证据)、《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任)、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件)、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项、第二款（由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条[关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50%-100%。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。]之规定，判决如下：被告铁岭天福房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告刘轩君以100万元为基数、按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算的自2017年3月2日起至被告提供原告可以办理房屋产权登记文件之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762.5元(原告预交)，减半收取381.25元，由被告铁岭天福房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人未向本院提交新证据。本院经审理查明，（2018）辽1202执异2号、(2016)辽1202执299号之二、（2016）辽1202执299号之三裁定作出法院均为铁岭市银州区人民法院。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，上诉人天福公司与被上诉人刘轩君签订的《商品房买卖合同》依法真实、合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利、承担义务。本案上诉人已将案涉房屋交付被上诉人入住使用，上诉人未在合理期限内为被上诉人提供可以办理房屋产权登记的有关文件，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，上诉人和被上诉人双方未在合同中约定逾期办证违约责任，一审法院依照被上诉人刘轩君已付购房款总额100万元，按照逾期贷款利息判令上诉人向被上诉人支付违约金符合法律规定，并无不当。上诉人天福公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，天福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费762.5元，由上诉人铁岭天福房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宿中顺审判员  陈 晶审判员  贾春红二〇二一年三月三十一日法官助理张鹏飞书记员黄博超