北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2451号上诉人（原审被告）：北京鹏基伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区建材城西路87号3号楼2层207。法定代表人：张林，经理。委托诉讼代理人：孙剑锋，该公司员工。被上诉人（原审原告）：潘玉方，女，1985年9月14日出生，汉族，住北京市海淀区。上诉人北京鹏基伟业房地产经纪有限公司（以下简称鹏基伟业公司）因与被上诉人潘玉方房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员张静独任审理，本案现已审理终结。鹏基伟业公司上诉请求：1．撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的合同是否有效或者将本案发回重审。2．涉诉一二审费用全部由被上诉人承担。3．潘玉方至今未交还钥匙给北京鹏基伟业房地产经纪有限公司带来的损失。4．判决潘玉方未履行合同空置期房租违约金为5040元。5．判决潘玉方上缴未结清的水费四、判决潘玉方房间物品损坏及保洁的费用。被上诉人辩称，同意一审判决。潘玉方向一审法院提出诉讼请求：1．判令双方合同已于2019年10月27日解除，鹏基伟业公司返还潘玉方租房押金2100元；2．判令鹏基伟业公司返还潘玉方卫生费730元；3．判令鹏基伟业公司赔偿潘玉方违约金2100元；4．判令鹏基伟业公司返还潘玉方空置期房屋租2019年10月27日至2019年12月5日房租2730元；5．判令鹏基伟业公司返还因合同日期填写失误而导致的多交的5天房租350元；6．判令鹏基伟业公司支付潘玉方搬家费用300元；7．判令鹏基伟业公司返还因滤水器老化造成楼下损失而向潘玉方强制收取的300元；8．本案诉讼费用由鹏基伟业公司承担。事实与理由：潘玉方、鹏基伟业公司于2018年9月10日签订《北京房屋租赁合同》，约定潘玉方租住北京市海淀区建材城西二里2号楼2单元某号房屋（以下简称涉案房屋）的次卧，房屋租赁期限自2018年9月9日至2019年9月4日，租金为每月2100元，付款方式押一付三。2019年9月10日续签至2020年8月15日，租金仍为每月2100元，付款方式为押一付三。2019年9月10日，潘玉方第五次向鹏基伟业公司支付了三个月（2019年9月5日至2019年12月5日）房租6300元、押金2100元、全年卫生费720元。潘玉方在第五次交纳房租后由于房屋着火、有极大安全隐患以及鹏基伟业公司违约私自打隔断、相关部门对群租房屋进行清理整顿等原因搬离小区，但鹏基伟业公司迟迟不肯退押金和剩余房租等费用。为维护潘玉方合法权益，故潘玉方诉至法院，提出上述诉求。鹏基伟业公司辩称：第一，解除合同没有问题，解除时间以潘玉方搬走时间为准，但潘玉方搬走具体时间我公司不清楚，解除原因是潘玉方违约在先。双方合同约定，如果租期内一方不再继续承租，需要提前一个月向我公司说明并转租，如果下家转租成功，租客把水电燃气费用结清后可以去退押金，但潘玉方在租期内并没有通知我们转租。第二，关于卫生费，我公司每月都去做保洁，卫生费都是签合同时约定好的，我公司不同意退还。第三，潘玉方所说的房屋着火是线路短路，一般是租户使用大功率电器导致的，我公司已经维修好了；打隔断是经过房东同意的，而且在签合同之前会和租客说明清楚的。第四，关于潘玉方主张多交费用以及其他费用，我公司都是按整月收取房租的，但潘玉方违约在先。综上所述，鹏基伟业公司不同意潘玉方全部诉讼请求。一审法院认定事实如下：2018年9月8日，甲方鹏基伟业公司与乙方潘玉方签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议，约定甲方将涉案房屋次卧出租给乙方居住；房屋租赁期自2018年9月9日至2019年9月4日。租金标准为2100元每月，支付方式为押一付三，提前30天支付下一期房租，如逾期支付每天按100元收取滞纳金；押金2100元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余如数返还给乙方，押金条丢失，押金不退；乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁水费、卫生费、上网费、室内设施维修费；甲方如迟延交付房屋达5日的、交付的房屋严重不符合合同约定的，乙方有权单方解除合同；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃；2．欠缴各项费用达300元的；3．擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，擅自将房屋转租给第三人的；4．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的；5．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正当工作、生活的；双方如有违约，应按年租金的20%向甲方支付违约金；租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。双方在补充协议中对卫生、扰民、安全等进行了约定，其中约定合同期内每个房间需缴纳730元综合服务费（包含全年免费维修、房屋财产保险、灭火器配备、公共区域保洁）。2019年9月10日，双方续签上述房屋租赁合同，租金标准为2100元每月，支付方式为押一付三，租赁期限自2019年9月5日至2020年8月15日；其他约定同上述租赁合同。潘玉方交纳了2018年9月至2019年9月全年的房租及截止2019年12月4日以前的房租，另潘玉方于2018年9月交纳保证金2000元，于2019年9月1日补交该年度约定的保证金2100元及卫生费730元。一审庭审中，潘玉方提交照片及微信聊天记录，证明涉案房屋在其承租后打了隔断以及屋内电路起火存在安全隐患；提交照片，证明其于2019年11月17日将钥匙交给鹏基伟业并要求退还押金，双方发生纠纷，并报警；提交蓝犀牛搬家费用截屏，证明其于2019年10月27日搬离涉案房屋并支付搬家费296元；提交微信聊天记录，证明鹏基伟业公司收取了325元的钱款。对此，鹏基伟业公司主张打隔断是经过房东同意才打的，街道办事处、房管局等部门应该发了对群租房进行整治的公示；电路起火原因在于住户使用大功率电器造成；双方发生纠纷报警情况属实，但不认可收到钥匙；潘玉方搬家费没有发票不予认可；因房屋漏水造成楼下损失，鹏基伟业公司代租户向楼下赔偿后才收取的赔偿损失费。一审庭审中，潘玉方主张其交纳了2018年9月至2019年9月全年的租金，即截止到2019年9月9日之前的租金，但2019年所签合同因笔误是从2019年9月5日开始计收租金，故其实际多交纳了5天的租金，故要求鹏基伟业公司退还。对此鹏基伟业公司表示潘玉方住到期满按照正常流程可以退还，但因潘玉方先行违约，故不同意退还。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，潘玉方与鹏基伟业公司签订的北京市房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反国家法律强制规定，故合法有效，双方应依据合同约定履行义务。本案中，潘玉方提交的证据可以充分证明在其入住后鹏基伟业公司在涉案房屋内打隔断进行出租，鹏基伟业公司的该行为违反相关部门对于群租房治理的规定，致使双方合同无法继续履行，对此构成违约，应承担相应法律责任。现潘玉方要求解除房屋租赁合同，鹏基伟业公司对此亦表示同意，一审法院对此不持异议，具体解除时间以潘玉方通知鹏基伟业公司退租时间即2019年11月17日为准。潘玉方要求鹏基伟业公司退还押金、支付违约金，理由正当证据充分，一审法院对此予以支持；要求鹏基伟业公司退还卫生费、搬离房屋后的房租，于法有据，一审法院亦予以支持，具体数额应以其搬离房屋向鹏基伟业公司交付钥匙时即2019年11月17日后未居住使用为准；要求鹏基伟业公司退还多交5天房租，其提交的证据充分证明了鹏基伟业公司收取的房租存在重复计算2019年9月4日至2019年9月9日共计5天的情况，故其主张于法有据，一审法院对此予以支持，具体数额一并计算入应退还租金中；要求鹏基伟业公司支付搬家费、返还赔偿楼下损失费，缺乏事实及法律依据，一审法院对此不予支持。鹏基伟业公司之辩称，于法无据，一审法院对此不予采信。一审判决：一、潘玉方与北京鹏基伟业房地产经纪有限公司签订的北京市房屋租赁合同于2019年11月17日解除；二、北京鹏基伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内向潘玉方支付房租押金2100元、违约金2100元、卫生费564元、房租1540元，共计6304元；三、驳回潘玉方其他诉讼请求。本院二审期间，鹏基伟业公司提交北京金隅大成物业管理有限公司收据、建材城西读数表收费单，用以证明1575元水费由其公司代付，而本应由潘玉方缴纳。潘玉方认为该1575元系整户房屋的水费，其本人作为其中一个房间的承租人，不应支付整户房屋水费。本院意见为：鹏基伟业公司提交的该证据仅能证明潘玉方租住的整户房屋的水费数额，不能证明潘玉方应缴纳水费的数额，该证据与本案审理无关联，故对该证据本院不予采信。本院二审中依法补充查明：潘玉方于二审期间同意向鹏基伟业公司支付租赁期间内的水费400元，鹏基伟业公司认可该数额。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院经审查认为，潘玉方与鹏基伟业公司签订的北京市房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。鹏基伟业公司对于所主张的潘玉方未交还钥匙及潘玉方应支付房间物品损坏及保洁费用，未提交充分有效的证据予以证明，对所提由潘玉方支付未履行合同空置期房租违约金无事实和法律依据。一审法院根据双方租赁合同的约定、潘玉方已支付鹏基伟业公司各项费用的数额及合同解除原因、合同履行期限等判决双方租赁合同于2019年11月17日解除，鹏基伟业公司向潘玉方支付房租押金2100元、违约金2100元、卫生费564元、房租1540元，共计6304元，并无不当，本院予以确认。对双方于本院二审期间就潘玉方向鹏基伟业公司支付水费400元达成一致，本院不持异议并予以确认。对鹏基伟业公司所提的上诉理由，本院酌予部分采纳。综上，对鹏基伟业公司的上诉理由中的合理部分，本院予以采信，对其相应上诉请求予以支持，其余部分予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6827号民事判决第一、二项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2020）京0108民初6827号第三项；三、潘玉方于本判决生效后七日内向北京鹏基伟业房地产经纪有限公司支付水费400元；四、驳回潘玉方的其他诉讼请求；五、驳回北京鹏基伟业房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费70元，由北京鹏基伟业房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  张 静二〇二一年三月十五日法官助理  慕林芳书 记 员  李佳玲