福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终3号 上诉人（原审原告）：张文彬，男，1971年10月18日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：魏月瑜，福建泓源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡谦松，福建泓源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑登水，男，1982年6月14日出生，汉族，住福建省大田县。 上诉人张文彬因与被上诉人郑登水房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初6649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张文彬上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项，改判支持张文彬一审诉讼请求；二、诉讼费用由郑登水承担。事实和理由：一审法院认定张文彬在未提供其他房屋供郑登水等人使用的情况下，应给予郑登水等人合理的时间腾空，并酌定以二个月为腾空期间，属事实认定不清，法律适用错误，应予改判。首先，张文彬与郑登水的租赁合同于2018年12月31日解除，并非张文彬的过错。根据张文彬提供的（2019）闽05民初1197号生效民事判决书，可知案涉租赁合同之所以履行不能，系因出租方福建先创电子公司于2018年9月18日破产，后福建先创电子公司通知张文彬与其签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除，故张文彬与郑登水签订的案涉租赁合同亦于2018年12月31日解除。因此，案涉租赁合同解除的过错并不在张文彬。其次，一审法院参照案涉租赁合同的约定要求张文彬应提前一个月书面通知郑登水并提供其他房屋供其使用，缺乏事实和法律依据，且显失公平。郑登水在收到应诉材料后，未到庭参加诉讼，也未提交任何书面异议以及证据，说明郑登水对张文彬的诉求并无反对意见。此外，福建先创电子公司管理人于2018年12月31日前已通知郑登水腾空房屋，从郑登水接到通知到实际搬离，长达五六个月，郑登水一直以各种理由占有使用。因此一审法院认为应给予郑登水腾空期间显然错误，即便需要给予腾空期间，郑登水也应当承担腾空期间的占用费。最后，张文彬与福建先创电子公司租赁合同纠纷一案，福建先创电子公司诉请张文彬应支付自2019年1月1日起至实际返还案涉房屋之日止的占用费，张文彬已根据判决内容向福建先创电子公司支付自2019年1月1日至2019年4月25日的房屋占用费，但实际上案涉房屋的占有使用人系郑登水。由于郑登水一直占有使用租赁物，导致张文彬无法返还案涉房屋给福建先创电子公司，所以郑登水作为实际占有使用人应向张文彬支付房屋占用费。 郑登水辩称，郑登水与张文彬的租赁合同期限到2020年5月到期，2018年福建先创电子公司破产，2018年10月郑登水听闻福建先创电子公司与张文彬解除合同，但张文彬没有告知郑登水该事实，而是继续收取房租。后来租赁物被停水停电，导致郑登水损失。 张文彬向一审法院起诉请求：1.郑登水向张文彬支付自2018年11月1日起至2018年12月31日止的租金（按每月3520元计算，扣除保证金3520元），租金合计为3520元。2.郑登水向张文彬支付自2019年1月1日起至2019年4月24日止的房屋占用费（按每月3520元计算），占用费为13376元。以上合计16896元。3.郑登水承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月1日张文彬与郑登水签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于城东浔美建材市场的一商铺租赁给郑登水用于建材经营使用，租期三年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止，月租金3520元，租金按季度缴纳，需在每季度周期届满前7日内一次性缴纳下季度租金给张文彬；合同同时约定，郑登水须交纳保证金3520元，《房屋租赁合同》关于违约责任约定，其中就甲方（张文彬）一项的约定为：“若因商城整体形象提升需对房屋进行改造而导致合同不能正常履行的，甲方（张文彬）应提前一个月以书面形式正式通知乙方（郑登水），并提供商城内其它的房屋由乙方使用”。另，根据泉州市中级人民法院（2019）闽05民初1197号民事判决书认定，案涉店铺系张文彬向福建先创电子有限公司承租后转租给郑登水等人，在郑登水等人承租期间因福建先创电子有限公司被申请进行破产清算，破产案件审理中管理人通知张文彬，福建先创电子有限公司与张文彬签订的包括案涉店铺在内的《房屋租赁合同》于2018年12月31日解除，同时要求张文彬做好搬离准备，2019年4月25日包括案涉店铺在内的整个建筑物被拍卖并交付买受人。 一审法院认为，郑登水与张文彬建立的租赁合同关系，体现了双方的真实意思，不违反禁止性规定，应认定有效；根据张文彬自认的租金交付情况，郑登水对张文彬主张的尚欠两个月租金未付至今未持异议且未提供反驳证据，对张文彬诉求郑登水在扣除保证金3520元外尚应支付2018年12月31日前租金3520元的主张，予以支持；关于案涉店铺解除后的占用费问题，结合相关案件的事实认定，郑登水等人在买受人于2019年4月25日拍卖竞得案涉店铺前仍未腾空交付的事实可以确认，但双方之间的租赁合同系建立在张文彬与福建先创电子有限公司之间租赁关系基础上的转租行为;张文彬的转租行为因张文彬与福建先创电子有限公司之间的租赁关系于2018年12月31日解除而履行不能；其外，从张文彬转租案涉店铺给郑登水等人的《房屋租赁合同》中并未告知案涉店铺系转租行为且亦未提示若因房屋所有权人提前收回而导致履行不能的风险承担，本案作为次承租人郑登水等人显然对于有效租期内被提前解除合同不具有过错；遵循公平及诚信原则，参照张文彬与郑登水签订的《房屋租赁合同》中关于因甲方（张文彬）原因而导致合同不能正常履行，张文彬应提前一个月书面通知并提供商城内其其它房屋供乙方使用的约定，案涉店铺的租赁合同解除后，张文彬在未提供其他房屋供郑登水等人使用的情况下，应给予郑登水等人合理的时间腾空，酬定以二个月为腾空期间，故对占用期间的占用费以2019年3月1日起按郑登水与张文彬之间约定月租金3520元为标准计算至2019年4月24日止，具体金额为3520元×(1+24/30)=6336元；郑登水经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、郑登水应于判决生效之日起十日内支付张文彬尚欠租金3520元；二、郑登水应于判决生效之日起十日内支付张文彬占用费6336元；三、驳回张文彬的其他诉讼请求。案件受理费222元，减半收取计111元，由张文彬负担61元、郑登水负担50元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张文彬与郑登水之间的转租合同合法有效,双方应当按照转租合同的约定享有权利,履行义务。本案系因福建先创电子有限公司进入破产清算程序，其管理人依法解除公司与张文彬签订的租赁合同,导致张文彬提前解除与郑登水之间的转租合同而产生的纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定:“当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。”张文彬因第三人的原因提前解除与郑登水签订的转租合同，导致转租合同未能继续履行，应向郑登水承担违约责任。郑登水在合同解除前按约支付租金，其对于在有效租期内被提前解除合同不具有过错，一审法院遵循公平及诚信原则，参照双方签订的合同酌定给予郑登水二个月腾空期间并按双方约定的租金标准计算自2019年3月1日起至2019年4月24日止的占用费并无不当，应予维持。 综上，张文彬的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由张文彬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 李玮玲 审 判 员 郑 励 二〇二一年三月一日 法官助理 林良楷 书 记 员 杨雅真 附本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。