云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）云33民终36号 上诉人（原审被告）：泸水爱德实业发展有限责任公司，住所地云南省怒江州泸水市六库镇小沙坝，统一社会信用代码：91533321719416816B。 法定代表人：胡国翰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李德昌，云南大怒江律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审被告）：泸水天龙家俱城。经营场所：泸水市六库镇小沙坝爱德家居广场。统一社会信用代码：92533321MA6KB8PW94。 经营者：罗永秀。 委托诉讼代理人：李光豪，云南东大峡律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人泸水爱德实业发展有限责任公司（以下简称“爱德公司”）因与被上诉人泸水天龙家俱城（以下简称“天龙家俱”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省泸水市人民法院（2020）云3321民初1386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，进行了书面审理。本案现已审理终结。 爱德公司上诉请求：1.依法撤销云南省泸水市人民法院作出的（2020）云3321民初1386号民事判决，并依法改判；2.判令本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院以最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）规定，判决不予支持解除上诉人与被上诉人于2019年3月7日签订的《爱德家具广场租赁合同》以及拖欠物管费违约金3509.84元，无事实和法律依据。首先，本案中，根据上诉人一审的答辩情况其并未主张因疫情或者疫情防控措施导致被上诉人资金周转困难或者营业收入明显减少的事实。另，从被上诉人提供的证据来看其也未提供因疫情或者疫情防控措施导致被上诉人资金周转困难或者营业收入明显减少的证据。同时，上诉人在2020年5月22日至8月21日以及8月22日至11月21日两个租期缴纳季度房租，已积极响应政府号召，减免所有商户本季度租金（指含物业管理费在内）的总租金的15%，并适当延长缴款期限至2020年6月10日和9月10日，总免租金在三十多万元。故，一审法院适用新冠疫情相关规定，判决不予支持上诉人解除租赁合同和支付违约金的请求，实属不妥。其次，根据上诉人与被上诉人签订的《爱德家具广场租赁合同》第三条第三项之约定，若乙方（被上诉人）存在违反《爱德家居广场管理规则》的行为，经查实，甲方（上诉人）有权解除与乙方（被上诉人）的租赁合同、提前收回铺面。本案中，被上诉人在承租期间在公共区域存在多次拉客、邀客等不良的经营行为，并经其他的承租商户多次的投诉，上诉人为给承租商户营造良好的商业经营环境，多次向被上诉人下发了通知，并要求被上诉人停止拉客、邀客等不良的经营行为，但被上诉人在参加上诉人组织会议并知晓禁止在广场内拉客、邀客等情形，仍拒不改正拉客、邀客等行为，属严重违反《爱德家具广场管理规则》的行为，上诉人依据双方合同的约定解除与（被上诉人）的租赁合同、提前收回铺面，有事实依据也符合双方合同的约定。一审法院判决不予解除双方之间的租赁合同，实属不当。再次，根据上诉人与被上诉人签订的《物业管理服务合同》第十二条之约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，甲方（上诉人）可以从逾期之日起每日按应缴费用3‰加收滞纳金。本案中，被上诉人自2020年6月11日至2020年9月23日期间并未按物业管理服务合同的约定及时向上诉人缴纳物业管理费用，上诉人依据双方物业管理服务合同的约定，按照每日3%向被上诉人收取违约金，符合双方合同的约定，有事实依据也符合双方合同的约定。一审法院判决不予支持拖欠物业管理费违约金3206.31元，实属不当。综上，上诉人认为，一审法院判决不予支持上诉人解除租赁合同和支付违约金的请求，实属不妥。望二审法院在查明事实的基础上，依法支持上诉人的一审全部诉讼请求。 天龙家俱未提交书面的答辩意见。 爱德公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除爱德公司与天龙家俱于2019年3月7日签订的《爱德家居广场租赁合同》；2.请求判令天龙家俱在判决生效后三日内将租赁商铺完整移交给爱德公司并支付实际移交之日止按合同约定的租金；3.请求判令林木森家俱向爱德公司支付自2020年5月22日至2020年8月21日期间欠缴物管费4094.18元以及实际移交之日止按物业管理合同约定的物管费；4.请求判令天龙家俱向爱德公司支付拖欠物业管理费违约金3509.84元；5.请求判令天龙家俱向爱德公司支付罚款500元；6.请求判令本案的诉讼费用由林木森家俱承担。 一审法院认定事实：2019年3月7日，天龙家俱承租了原告爱德家居广场的商铺用于天龙家俱的销售，双方签订了《爱德家居广场租赁合同》，该租赁合同明确约定：(1)原告将爱德家居广场B幢一楼7号商铺，实用面积为505.08㎡，公摊面积以24.23%计算为122.38㎡，总面积为627.46㎡有偿提供给被告从事家居专营天龙家俱品牌。(2)租赁期限为三年，从2019年2月22日起至2022年2月21日止。(3)商铺租金收费标准为7.76元/㎡?月，合计年租金为58,429.08元。租金以人民币的形式支付，商铺承租一律实行先付费再使用原则。商铺租金每年在上一年的基础上上浮6%。若被告存在违反《爱德家居广场管理规则》行为，原告有权解除与被告的租赁合同，提前收回商铺。2019年3月7日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，该合同约定：物业经营面积为505.08㎡；公摊面积为122.38㎡，总计面积627.46㎡。对被告逾期缴纳物业管理费的，原告有权从逾期之日起按每日按应缴费用3‰加收违约金。租赁合同和物业合同签订后，原告将租赁商铺移交给被告。双方按照合同约定履行至2020年5月22日。2020年5月22日至2020年8月21日期间，因疫情原因，原告给予被告减免物管费2569.45元，要求被告支付该期间租金及物管费41,854.72元，原告于2020年6月10日前支付租金17,129.66元，于2020年9月10日支付物管费20,630.88元，尚欠原告物管费4094.18元。另，2020年8月22日至今，被告已按照合同约定支付租金及物管费。 一审法院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方于2019年3月7日签订的《爱德家居广场租赁合同》《物业管理服务合同》是当事人的真实意思表示、形式合法，内容不违反相关法律规定，应为有效合同，原被告均应按照合同约定履行义务。本案中，被告泸水天龙家俱城已经按照合同约定履行了大部分租金及物管费的支付义务，目前仅欠原告物管费4094.18元，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故原告主张解除2019年3月7日原告与被告签订的《爱德家居广场租赁合同》的诉讼请求，主张被告支付拖欠物管费违约金3509.84元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告主张被告支付拖欠的租金，即物管费4094.18元的诉求，于法有据，一审法院予以支持。原告主张被告支付罚款500元的诉讼请求，因双方未约定，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告泸水天龙家俱城于本判决生效后十日内支付给原告泸水爱德实业发展有限责任公司租金4094.18元；二、驳回原告泸水爱德实业发展有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告泸水天龙家俱城负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案中，在爱德公司一审起诉之前，天龙家俱已经按照双方约定支付2020年5月22日至2020年8月21日租金及物管费共37760.54元，仅欠爱德公司该期间物管费4094.18元；2020年8月22日至今，天龙家俱已按照合同约定支付租金及物管费。综合以上查明的事实，本院认为，天龙家俱并未构成根本性违约，同时鉴于处于疫情期间，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的意见，一审判决对爱德公司要求解除合同、由天龙家俱向其支付违约金3509.84元的诉讼请求不予支持，并无不当。对于爱德公司主张林木森家俱存在拉客、邀客等违反《爱德家俱广场管理规则》的行为，但爱德公司未提供充足证据证实林木森家俱存在以上问题已达到合同约定的解除条件，故爱德公司应承担举证不能的不利后果，其该上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，爱德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50.00元，由上诉人泸水爱德实业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  江丽飞 审判员  肖媛华 审判员  陈中朝 二〇二一年三月三十一日 书记员  夏玉琴