山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终318号上诉人（原审被告）：山阴县信之誉商贸有限公司，住所地山西省山阴县岱岳镇同太南路**虹桥商贸城，统一社会信用代码91140621MA0KCH1R4Y。法定代表人：付明岗，总经理。委托诉讼代理人：李奥，山西熙力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市蕰源商贸有限公司，住所地山东省枣庄市台儿庄区兴中路**，统一社会信用代码91370405MA3MGWMJ2K。法定代表人：吴雪成，总经理。委托诉讼代理人：王祥稳，山东王祥稳律师事务所律师。上诉人山阴县信之誉商贸有限公司(以下简称信之誉公司)因与被上诉人枣庄市蕰源商贸有限公司（以下简称蕰源公司）租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。信之誉公司上诉请求：1.依法撤销山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初1435号民事判决；2.依法改判驳回蕰源公司一审全部诉讼请求或发回一审法院重审；3.本案一审、二审诉讼费用全部由蕰源公司承担。事实和理由：一、一审法院判决双方签订的《租赁合同》于2020年11月1日解除，无事实及法律依据。2019年5月24日，双方签订了《租赁合同》。合同签订后，蕰源公司未按照合同约定向信之誉公司交付经消防验收合格的租赁物，且交付租赁物面积与合同约定面积不符，严重影响信之誉公司原经营计划。2020年6月24日，蕰源公司在未对信之誉公司进行任何通知的情况下，非法采用暴力手段抢夺钥匙、锁门、扣留货物等非法手段强制商场关门。迫于蕰源公司压力，信之誉公司只能暂停营业，并于当日撤出租赁物。蕰源公司的上述违约行为致使信之誉公司租赁案涉房屋经营餐饮商场的合同目的根本无法实现，属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定的法定解除合同的情形，事发后信之誉公司多次向蕰源公司做出过解除合同的意思表示，信之誉公司认为解除合同的通知已到达对方，双方签订的《租赁合同》于2020年6月24日即解除。二、本案《租赁合同》约定免租期内不支付租金，且对解除合同后免租期内的租金损失并未进行约定，一审法院判决信之誉公司支付免租期内租金，无事实及法律依据。（一）根据《租赁合同》约定，信之誉公司享有8个月免租期，即信之誉公司在该免租期内无需支付租金。本案合同当事人之间的权利义务及违约责任应基于当事人的约定：1.《租赁合同》第二条第一款约定“租赁期限为10年，2019年7月1日至2020年2月29日为优惠免租期（8个月）”，根据上述合同约定，信之誉公司在免租期内无需支付租金；2.《租赁合同》中仅就信之誉公司享有免租期作出了约定，未就信之誉公司享有免租期优惠设置限制条件即合同解除后信之誉公司是否需要支付免租期内租金未进行约定；因此，一审法院认为“信之誉公司辩称2019年7月1日至2020年2月29日共八个月为优惠免租期，因该约定的前提是信之誉公司完全履行租赁合同10年届满，在合同未履行届满的情况下，信之誉公司不应享受八个月的优惠免租期”，判决信之誉公司支付免租期内租金无事实及法律依据。（二）退一步讲，即便一审法院判决信之誉公司承担免租期内租金损失，但该损失由信之誉公司全部承担有失公允，蕰源公司亦应承担相应损失才合情合理。免租期租金本质上仍然属于违约责任的一部分，违约责任以补偿守约方因违约行为所受损失为主要目的，以损害赔偿为主要责任形式，具有补偿性质。免租期内，信之誉公司一直忙于装修工作，并未开展任何经营活动，更无经济收入来源；且一审中，蕰源公司并未提供其在免租期内遭受损失的任何证据，故一审法院判决信之誉公司参照合同约定的第一年至第五年年租金1,380,000元，月租金115,000元标准支付免租期租金明显错误。因此，针对蕰源公司免租期损失问题，一审法院在判决信之誉公司支付免租期租金时，应基于公平原则及诚实信用原则，就合同实际履行情况、蕰源公司对合同解除是否存在过错等因素综合考虑，进而酌情认定免租期租金数额，而非按合同约定要求信之誉公司承担全部损失。三、根据在案证据显示，信之誉公司在免租期外实际需要支付租金的租赁物期限仅114天，而非蕰源公司主张的16个月，且案涉租赁物面积与合同约定面积不符，故一审法院判决信之誉公司支付1,240,000元租金显系错判。（一）合同履行期间，因蕰源公司强行清场、强制关门等因素，信之誉公司于2020年6月24日撤离案涉租赁物，一审法院判决信之誉公司支付2019年7月1日至2020年11月1日止的租金于法无据。基于前述事实可知，信之誉公司实际租赁截止期限是2020年6月23日，且根据《租赁合同》约定，案涉租赁物计租期限起算时间是2020年3月1日，即信之誉公司实际租赁时间为2020年3月1日-2020年6月23日，共计114天。因此，一审法院认定信之誉公司租赁期限为2019年7月1日-2020年11月1日，并判决信之誉公司支付16个月租金，属于事实认定错误。（二）信之誉公司实际占用面积仅为2,600平方米左右，而非合同约定的12,000平方米，故案涉租赁物面积与合同约定面积不符，根据《合同法》相关规定，信之誉公司应减少应付租金数额。根据《租赁合同》第一条第一款约定，蕰源公司应提供的租赁物的建筑面积为12,000平方米，但根据信之誉公司一审提交的消防验收单显示，案涉租赁物面积实为8,437余平方米，而信之誉公司实际仅占用了租赁物第一层，实际占用面积为2,800平方米左右，该事实有信之誉公司一审提交的过程函件和交流记录为证。但关于案涉合同约定的租金标准即“第一年至第五年年租金为1,380,000元”，双方却是在租赁物建筑面积为12,000平方米基础上达成的合意，现蕰源公司交付的租赁物面积明显少于合同约定面积，按照公平合理原则，信之誉公司应根据实际租赁面积2,800平方米支付租金。因此，一审法院判决信之誉公司按照合同约定面积12,000平方米支付租金明显错误。综上，一审法院未审查信之誉公司实际租赁期限及租赁面积，即判决信之誉公司支付1,240,000元租金，缺乏事实及法律依据，二审法院应依法查明事实真相，对一审法院错误判决予以纠正。四、信之誉公司未支付租金系行使不安抗辩权，一审法院认定信之誉公司未缴纳租金构成违约并承担违约责任，无事实及法律依据，二审法院应依法驳回蕰源公司该项诉讼请求。（一）蕰源公司存在先行违约行为，信之誉公司基于不安抗辩权，有权中止继续支付租金，故信之誉公司未支付租金行为不构成违约行为，无需承担违约责任。2019年5月24日，双方签订了《租赁合同》，约定蕰源公司向信之誉公司交付建筑面积为12,000平方米的租赁物，且案涉租赁物须经国家或政府部门强制检验后须达到检验合格、功能配套、无故障、无障碍、完好可用标准，并满足信之誉公司后期经营需求，但在合同实际履行过程中蕰源公司交付的租赁物先是没有通过消防验收，后是租赁物实际面积与合同约定面积不符，导致信之誉公司无法按照原计划经营，根据《租赁合同》第十一条约定，蕰源公司行为构成违约。针对蕰源公司的上述违约行为，信之誉公司曾多次要求蕰源公司整改，督促其认真履行合同义务，但蕰源公司却对此置之不理。为此，信之誉公司才未继续支付租金，目的系促进蕰源公司认真履行合同义务。且依照《合同法》等法律规定，信之誉公司享有不安抗辩权，有权中止履行支付租金的义务，因此，信之誉公司未支付租金的行为不构成违约，也无需根据合同约定承担违约责任。（二）信之誉公司已足额支付租金，不存在违约行为，无需承担违约责任。一审法院已查明，信之誉公司于合同签订后已向蕰源公司缴纳300,000元租金和300,000元保证金。且根据前述事实可知，信之誉公司使用一楼面积2,800平方米应付租金为100,000元左右，具体计算公式：每平方米租金：1,380,000元/12,000平方米/365天=0.31元/平方米/天，2,800平方米应付租金：0.31元/平方米/天×114天×2,800平方米=98,952元。无论是从信之誉公司实际租赁时间还是从租赁面积来看，信之誉公司支付的上述款项足以支付信之誉公司承租期间的该部分租金，并应有剩余，租金部分剩余应立即返还，履约保证金300,000元应立即返还。因此，信之誉公司并不存在蕰源公司所称的拖欠租金的事实，更不存在违约行为，信之誉公司无需承担任何违约责任。五、基于前述事实可知，信之誉公司不存在违约行为，无需承担违约责任。一审法院依据《合同法》第一百一十四条等规定，判决信之誉公司支付租金并承担违约责任，属于适用法律错误。《合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，均是信之誉公司存在明显违约情况才能适用的，本案当中信之誉公司按照实际租赁面积及期限已足额支付蕰源公司租金，不存在拖延租金违约行为，故一审法院适用上述法律规定要求信之誉公司承担违约责任，系适用法律错误。蕰源公司辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。蕰源公司向一审法院起诉请求：1.判令依法解除蕰源公司、信之誉公司签订的《租赁合同》；2.判令信之誉公司给付蕰源公司租金2,000,000元及利息；3.诉讼费用由信之誉公司承担。一审法院认定事实：2019年5月24日，蕰源公司、信之誉公司签订《租赁合同》，合同约定蕰源公司作为甲方，信之誉公司作为乙方，甲方蕰源公司将位于山东省枣庄市台儿庄区华兴路中医院对过多多洋行及附属院落整体租赁给乙方（信誉商厦）独立经营，租赁期限为10年，2019年7月1日至2020年2月29日为优惠免租期（8个月），2020年3月1日至2030年2月28日为计租期（共计10年）。乙方须于本合同签署后7个工作日内，向甲方一次性交纳保证金600,000元，待乙方开业后其中300,000元转为当年度租金，其余300,000元整转为履约保证金。第一年至第五年年租金为1,380,000元，第六年至第八年年租金为1,580,000元，第九年至第十年年租金为1,780,000元。租金缴付方式：租金为年付，先交租金后使用，第一年度租金在2020年2月20日前支付，甲方在租赁期内根据约定开具相应增值税发票，以后每年度租金于每年2月20日之前交纳。如不按时交纳，应按照每日千分之一的标准向甲方支付资金占用利息，逾期超过30日，视为乙方自行放弃经营权，甲方有权随时清乙方出场并解除本合同等。合同签订后，信之誉公司向蕰源公司缴纳600,000元。后因信之誉公司未按照合同约定时间缴纳租金，2020年4月5日，蕰源公司授权王祥稳律师事务所向信之誉公司送达了律师函一份，要求信之誉公司在收到该函十日内交纳租金，否则将采用法律手段维护其权益。信之誉公司在收到该函后未缴纳，导致蕰源公司诉来一审法院。一审法院认为，本案双方当事人系租赁合同民事法律关系，双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的《租赁合同》为有效合同，应受法律保护。本案的焦点是蕰源公司的诉请是否具有事实及法律依据，就蕰源公司要求解除双方所签订的租赁合同的诉讼请求，根据《合同法》第九十三条关于“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中，双方约定信之誉公司超过30天不缴纳租金的，蕰源公司有权解除合同，由于信之誉公司的履约行为已超过合同约定逾期30天未缴纳租金，合同解除的条件已成就，并且经过蕰源公司催收，信之誉公司一直未交付租金，蕰源公司有权依法解除合同，故蕰源公司现要求解除双方《租赁合同》的诉请，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。就蕰源公司要求信之誉公司支付拖欠租金及利息的诉请，依照双方合同约定，由于信之誉公司未按约定支付上述款项，理应予以支付，故蕰源公司要求支付所欠租金的诉请，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。至于信之誉公司应支付租金的数额，根据双方合同约定，第一年至第五年年租金为1,380,000元（每月115,000元），从2019年7月1日至2020年11月1日共计184万元（16月×115,000元），扣除信之誉公司已付600,000元，信之誉公司应付租金124万元。就蕰源公司要求信之誉公司支付利息诉请，双方在合同中约定逾期缴纳按照每日千分之一的标准向甲方支付资金占用利息，该利息约定明显过高，应予调整。信之誉公司辩称2019年7月1日至2020年2月29日共八个月为优惠免租期，因该约定的前提是信之誉公司完全履行《租赁合同》10年届满，在合同未履行届满的情况下，信之誉公司不应享受八个月的优惠免租期。信之誉公司的其他辩解均提交复印件予以证明，蕰源公司对该复印件的真实性不予认可，故该复印件不能作为认定事实的依据。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、确认枣庄市蕰源商贸有限公司与信之誉公司签订的《租赁合同》于2020年11月1日予以解除；二、信之誉公司于判决生效后五日内支付所欠蕰源公司自2019年7月1日至2020年11月1日止的租金1,240,000元；三、信之誉公司于判决生效后五日内支付蕰源公司违约金（以1,240,000元为基数，自2020年2月20日起至判决生效之日，按一年期贷款市场报价利率四倍计算）；四、驳回蕰源公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11,400元，财产保全费2,020元，共计13,420元，由信之誉公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.合同解除时间是2020年6月24日还是2020年11月1日。2.合同约定的免租期内（2019年7月1日至2020年2月29日,8个月）是否还应支付租金。如应付租金，支付租金的标准、金额。3.一审判决信之誉公司支付租金1,240,000元是否有事实依据。4.一审判决信之誉公司承担违约责任是否有事实依据。关于合同解除时间及信之誉公司是否违约的问题。《租赁合同》第4.2条：“租金缴付方式：租金为年付，先交租金后使用，第一年度租金在2020年2月20日前支付，甲方在租赁期内根据约定开具相应增值税发票，以后每年度租金于每年2月20日之前交纳。如不按时交纳，应按照每日千分之一的标准向甲方支付资金占用利息，逾期超过30日，视为乙方自行放弃经营权，甲方有权随时清乙方出场并解除本合同。”该条约定信之誉公司每年度租金于每年2月20日之前支付，信之誉公司虽然一次性交纳保证金600,000元，并约定开业后其中300,000元转为当年度租金，其余300,000元整转为履约保证金，但并未在2月20日前支付其余租金。蕰源公司于2020年4月5日向信之誉公司发出催缴租金的律师函后，信之誉公司在宽限期内仍未支付下余租金，构成违约。信之誉公司与蕰源公司无法达成继续履行《租赁合同》的协议，亦无法协商解除《租赁合同》，一审法院以判决之日认定为合同解除之日并无不当，二审予以支持。关于免租期及支付租金的事实问题。信之誉公司与蕰源公司在签订《租赁合同》时，对租赁期限及免租期进行了约定，即租赁期限为10年，2019年7月1日至2020年2月29日为优惠免租期（8个月），该约定是当事人的真实意思表示。虽然该条并未对免租期条款与租期之间的关联进行约定，亦未对租期不完全履行，免租期的期间要支付租金进行特别约定。但是设定免租期的目的是为了承租人进行装修、消防等准备工作，即作为合同的保障条款，也对合同的完全履行充满期待。信之誉公司在2019年9月28日开始营业，其在开业之前无经营的情况下承担免租期租金有失公允，且蕰源公司在免租期过后的2020年3月20日才通过消防验收，基于公平原则并结合合同实际履行情况，二审认定免租期为2019年7月1日至2019年9月27日，计租期为2019年9月28日至2020年11月1日。信之誉公司应支付租金数额，根据双方合同约定，第一年至第五年年租金为1,380,000元，从2019年9月28日至2020年11月1日，计400天（每年按365天计算），应付租金共计1,512,400元（1,380,000元÷365天×400天），扣除信之誉公司已付600,000元，信之誉公司欠付租金912,400元。综上所述，信之誉公司的上诉请求部分成立，予以支持；一审判决认定事实部分不清，裁判结果部分不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初1435号民事判决第一项，即确认枣庄市蕰源商贸有限公司与山阴县信之誉商贸有限公司签订的租赁合同于2020年11月1日予以解除；二、撤销山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初1435号民事判决第四项，即驳回枣庄市蕰源商贸有限公司的其他诉讼请求；三、变更山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初1435号民事判决第二项为上诉人山阴县信之誉商贸有限公司于本判决生效后五日内支付所欠枣庄市蕰源商贸有限公司自2019年9月28日至2020年11月1日止的租金912,400元；四、变更山东省枣庄市台儿庄区人民法院（2020）鲁0405民初1435号民事判决第三项为上诉人山阴县信之誉商贸有限公司于本判决生效后五日内支付枣庄市蕰源商贸有限公司违约金（以912,400元为基数，自2020年2月20日起至本判决生效之日，按一年期贷款市场报价利率四倍计算）；五、驳回枣庄市蕰源商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。一审案件受理费减半收取11,400元，财产保全费2,020元，共计13,420元，由山阴县信之誉商贸有限公司负担。二审案件受理费22,800元，由上诉人山阴县信之誉商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二一年三月十六日法官助理詹家华书记员高天