江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终7187号上诉人（原审原告）:中国人民解放军江苏省军区南京第三离职干部休养所，住所地南京市玄武区百子亭**。法定代表人：马成荣，该所所长。委托诉讼代理人：房明忠，江苏任尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芬，江苏任尔律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京绿色四季置业有限公司，，住所地南京市玄武区中央路**法定代表人：吕利军，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟树良，北京市中伦（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏志强，北京市中伦（南京）律师事务所律师。原审第三人：南京金厦实业有限公司，，住所地南京市江宁经济技术开发区康厚街**法定代表人：丁小异，该公司董事长。委托诉讼代理人：芮颖，该公司员工。上诉人中国人民解放军江苏省军区南京第三离职干部休养所（以下简称第三干休所）因与被上诉人南京绿色四季置业有限公司（以下简称绿季公司）以及原审第三人南京金厦实业有限公司（以下简称金厦公司）合作开发房地产合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院作出的（2019）苏0102民初4186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人第三干休所的法定代表人马成荣及委托诉讼代理人房明忠、王芬，被上诉人绿季公司的委托诉讼代理人翟树良、魏志强，原审第三人金厦公司的委托诉讼代理人芮颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。第三干休所上诉请求：1、撤销南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初4186号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对本案的基础事实未予查明，对关键事实认定错误。1、本案基础事实是双方合作建设的中央路70号Ａ地块上的1幢楼房及车位的具体面积。经调查，1幢地上总面积为11285.53平方米，其中商铺面积1465.67平方米，办公面积9819.86平方米；2幢总面积为7686.69平方米。1幢、2幢负二层的车位总面积为752.87平方米，其中车位（面积14.54平方米）16个，微型车位（面积10.06平方米）3个，机械车库490.05平方米。1幢负二层以及负二夹层的人防面积为2179.33平方米。在明确以上事实后，上诉人对诉讼请求进行了变更，一审判决对以上基础事实只字未提，更未加以认定。2、在查明双方合作及车位具体面积的基础上，应查明对超出10600平方米以外的建筑物应如何分配。1994年5月6日，第三干休所与金厦公司签订补充协议，该协议第三条约定:“双方一致同意将原协议中规定的5:5分成及甲方可得的5300平方米的新建房更改为……在该地块上新建房屋的建筑面积中，甲方再得2600平方米。”即使该补充协议有效，该补充协议表达的意思为：在新建房屋总面积为10600平方米的情形下，第三干休所将应分得5300平方米中的2700平方米让渡给金厦公司。但对于新建房屋超过10600平方米的部分，在该补充协议中并未约定，理应依据1993年11月12日双方签订经批准的合作建房协议的约定，即5:5的比例予以分配。对于地下建筑即地下车位，双方在合作建房协议及补充协议中未涉及，在协议无明确约定的情况下，车位自然应按照双方合作建房协议约定5:5比例予以分配。关于人防工程，第三干休所与金厦公司系合作开发关系，均为人防工程的投资者（一方投资土地，一方投资建设费用），故第三干休所对人防车位享有收益权，目前人防车位的收益权为被上诉人单独享有，于理不合，于法无据。3、一审判决认定“2007年2月17日，绿季公司与金厦公司签订中央路70号项目转让协议，在协议抬头处以及骑缝处均同时加盖了南京军区司令部第三干休所的印章”、“2008年9月11日，佛手湖公司与双楼公司签订一份股权转让合同，在协议抬头处以及骑缝处均同时加盖了南京军区司令部第三干休所的印章”系认定事实错误。一审判决继而认定“在金厦公司转让合同权利义务后，被告绿季公司承担的约定义务就是返还原告建筑面积为2600平方米的新建房屋”也是错误的。上诉人并非以上两份协议的主体，也未在协议上加盖印章，故两份协议中关于“向第三干休所仅返还2600平方米房屋”的约定对上诉人不具有约束力。二、一审判决认定第三干休所与金厦公司于1994年签订的补充协议有效错误。理由如下：1、补充协议与1993年11月12日签署的合作建房协议变化是“三户离休干部的住房拆迁和安置”由第三干休所变更为金厦公司，而第三干休所付出的对价为少分2700平方米的建筑物。三户离休干部住房的拆迁安置的成本与2700平方米的建筑物价值无法相提并论，双方利益明显失衡。2、一审判决依据《合同法》第77条认定双方“合作建房协议应在原告上级主管机关批准后生效的规定，应属于管理性规范，并非法律所确定的效力性规定”系适用法律错误，双方关于“合作建房协议应在原告上级主管机关批准后生效”的规定既非法律确定的效力性规范，也非管理性规范，而系合同所附生效条件，该补充协议未经上诉人上级主管机关的批准，自然不生效。3、即使无上述附合同生效条件的约定，依据《民法通则》第58条的规定，该补充协议也系无效协议。双方签订补充协议的时间为1994年，当时《合同法》尚未实施，故对补充协议效力应依《民法通则》的相关规定加以认定。《民法通则》第58条第1款第（四）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。双方于1994年5月6日签订补充协议系恶意串通且严重损害了国家利益。双方主观上具有恶意，尽管在该补充协议中表述为“考虑到乙方操作本项目的成本比原定计划有所增加”，但在短短两个月内，建房成本增加几乎不可能，所谓的成本有所增加实质上就是双方“恶意串通”中的“伪装行为”。双方签订补充协议的行为损害了国家利益，违反了《中国人民解放军房地产管理条例》四十四条的规定。三、一审判决认定上诉人第三干休所的起诉己经超过诉讼时效错误。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算，故本案诉讼时效计算的起点为第三干休所知道或应当知道1幢楼建筑面积超过10600平方米之日，而一审判决却以第三干休所知道自己应分得2600平方米房屋之日起计算，明显错误。一审判决认为，2010年3月24日，南京市发展和改革委员会出具的核准决定书中载明“拟建筑总面积为26765.80平方米”，故第三干休所理应知道合建房面积已经超过10600平方米这一推论既无事实基础，也不合逻辑。首先，南京市发改委该核准决定书出具的对象为绿季公司，第三干休所并不知晓该文件。该文件是中央军委审计署在审计合作建房项目时，从相关部门调取。其次，该拟建总面积系中央路70号1、2幢楼整个项目的总面积，第三干休所从该决定书中根本无法确定1幢楼的面积。事实上，1幢楼的实际建筑面积直至一审法院开具调查令才得以查清。2013年，被上诉人向上诉人移交2600平方米房屋时，具体经办人为时任所长曲苏伟，其2004年才到干休所工作，对1993年签署合作建房协议不知情，而1993年签署协议的赵友树早已退休，未参与房屋移交工作。曲苏伟对1号楼房屋面积超过10600平方米更不知情，直至2018年，中央军委审计署审计该项目时，依据项目竣工资料才发现合建面积可能超过10600平方米，上诉人于2019年4月提起诉讼，并未超过法律规定的诉讼时效。绿季公司辩称，一审判决认定事实清楚，应当依法驳回上诉人的上诉请求。具体理由如下：1、上诉人的起诉已经超过了诉讼时效。根据一审法院认定的事实，南京市规划局2005年的回复单中明确由金厦公司与上诉人第三干休所共同向相关部门申请变更规划，即在2003年干休所向相关部门申请变更规划时对于案涉项目的容积率、土地面积、地、地上构筑物的面积均是应知的007年2月17日，被上诉人与金厦公司签署项目转让协议，上诉人也盖章予以确认，且该事实上诉人在起诉状中已经自认，即上诉人在2003年及2007年对于案涉项目容积率、建筑面积均是明知的，如果上诉人认为该协议损害了其利益，在当时就应知道，故已经超过了诉讼时效。此外，一审过程中，上诉人并没有主张1994年的补充协议无效，其上诉称该补充协议损害了国家利益而无效，也超过了《民法总则》规定的20年的绝对诉讼时效保护期限。2、第三干休所应得2600平方米房屋是经过双方多次确认的，是双方的真实意思表示。1994年补充协议书中明确，将原协议中规定的5︰5分成及甲方可得5300平方米新建房屋的约定变更为复建房全部由乙方负责，其中包括老干部住房和工作人员住房，在该地块上新建房屋的建筑面积中，甲方再得2600平方米，新建房屋的其余建筑面积全部归乙方所有，这是双方真实意思表示。2005年，南京市规划局的回复单中也明确由金厦公司与第三干休所共同申请变更规划，在2003年申请变更规划时，第三干休所对于之前的规划要点是明知的。2007年2月17日，金厦公司与绿季公司签署的转让协议中也明确案涉项目容积率以及第三干休所应分得2600平方米的内容，第三干休所在该协议上盖章予以确认，并将该份协议作为其向绿季公司主张权利的基础。如果第三干休所否认该份协议构成权利义务的转移，第三干休所就无权向绿季公司主张权利，而应向合同相对方即金厦公司进行主张。2010年11月18日，双楼公司和第三干休所签署了补偿协议，补偿协议中再次明确第三干休所应分得的面积是2600平方米，并且该补偿协议附了一份第三干休所出具的承诺函，承诺函中第三干休所明确对于案涉项目的补偿问题达成了协议，再次明确了第三干休所应分得的房屋面积是2600平方米。2013年8月31日，绿季公司与第三干休所达成的协议书中又一次明确了第三干休所应得2600平方米房屋的相关内容。因此，对于第三干休所应得2600平方米的相关情况，无论是在规划要点出具之前还是在规划要点出具之后，第三干休所在明知规划要点以及地上建筑面积的情况下，分别在2004、2005、2007、2010、2013年多次予以确认其就案涉项目应分得的建筑物面积是2600平方米。3、从公平合理的角度分析，第三干休所并未遭受损失。（1）在当时的情况下，案涉的A地块已经不具备单独开发条件，南京规划局的回复单中已经明确了该事实。在A地块不具备单独开发条件的情况下，绿季公司引入了B地块共同开发，以保证项目能够顺利推进，而引入B地块绿季公司付出了项目拆迁、安置、购地等相关成本，并且为了保证项目可以顺利开发，其将项目地块的楼宇摆放方案进行了调整，实际上保障了A地块的权利，损害了B地块的权利。（2）第三干休所投入的土地面积是减少的。根据1993年的协议，第三干休所应投入的土地面积是4020平方米，最终第三干休所投入的土地面积为3910平方米，其分配的房屋面积并没有减少。1993年协议约定投入成本1000万元，而根据2010年南京市规划局批复文件要求，项目投资2.2亿元，即绿季公司投入的成本是1993年约定的22倍，在此情况下，保证了第三干休所按照1993年协议约定取得的相关房产，从公平合理的角度来说，第三干休所并未遭受任何损失。金厦公司述称，金厦公司目前的管理层是在2010年4月以后才接手公司的管理，对于之前1993年签署的合作协议以及后来的转让协议均不知情，现在也无法联系当时的法定代表人，所以没有具体的答辩意见，请求法院依法审查。第三干休所向一审法院提出诉讼请求：1、要求绿季公司交付南京市玄武区70号1幢490.95平方米的房屋（一层门面房66平方米、二层以上办公房430.95平方米），且协助过户登记至中国人民解放军中央军委后勤保障部名下；2、要求绿季公司交付南京市玄武区70号1幢地下产权车位8个、微型车位1个、机械车位33个、人防车位7个，且协助过户登记至中国人民解放军中央军委后勤保障部名下。一审法院认定事实如下：1993年11月12日，中国人民解放军南京军区工程兵干部休养所（甲方，后改名为中国人民解放军南京军区司令部第三离职干部休养所，以下简称南京军区第三干休所，后再变更为第三干休所）与金厦公司（原名称为南京金厦房地产开发有限公司、乙方）签订一份协议，双方约定：1、中央路70号院地块，系属甲方住用的代管资产，面积共约4020平方米（以土地部门核定为准），代管房的建筑面积为2700平方米，自建房480平方米。由甲方提供中央路70号地块、乙方投资建设的方式合作开发，开发地块上现有的代管房产和住房，除了三户由甲方负责安置外，其余均由乙方拆迁安置，甲方现出租的门面房由乙方补助200万元，按政策规定另需补偿的代管房产建筑面积（总面积的三分之一），由乙方交纳费用，如有遗留问题由乙方处理；2、除沿中央路退让规划红线6米、沿无名路退让4米外，还要留出消防通道，因此新建房屋建筑面积为10600平方米，双方按照5：5比例分成、各得5300平方米，所需建设资金1000万元由乙方投资。双方合作年限为70年，期满后地方所得全部房产及构筑物，由军队无偿收回。本协议经甲乙双方签章并经甲方上级批准后生效；未尽事宜，双方另行协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。1994年3月7日，上述协议获得部队有关部门批复同意。同年5月6日，南京军区第三干休所（甲方）与金厦公司（乙方）双方又签订了一份补充协议，在协议落款处双方负责人和经办人分别签字，且加盖了各自单位的印章。双方约定：（1）根据南京军区后勤部批复精神和双方签订的协议书，为了便于该项目的具体实施，双方本着互惠互利的原则，现就有关问题补充作出约定。中央路70号院内的所有住户的拆迁安置工作，由甲乙双方共同负责，费用由乙方承担，该项目在拆迁后的实施过程中，甲方不参加具体操作，由乙方全权办理有关手续；（2）补偿代管房产的面积和费用全部由乙方承担，考虑到乙方成本比原计划增加，双方同意将原协议约定的5：5分成及甲方可得5300平方米的新建房，更改为复建房全部由乙方负责（其中包括老干部住房和工作人员住房），在该地块上新建房屋的建筑面积中，甲方再得2600平方米（北侧附楼垂直分割），新建房屋的其余建筑面积全部归乙方所有；（3）其它事项按原协议执行，本补充协议经双方签字盖章后生效。2007年2月17日，绿季公司（乙方）与金厦公司（甲方）签订一份中央路70号项目转让协议，在协议抬头处以及骑缝处，均同时加盖了南京军区第三干休所的印章。双方约定：1、中央路70号项目A块地为净地，土地证面积为3610平方米，土地性质为办公、商业，B地块为毛地，建设用地规划许可面积为2644.88平方米，用地性质为商业、办公、住宅。该项目原约定建成后返还给南京军区第三干休所2600平方米办公用房，返还房产部门500平方米商业裙房，以上面积在项目中所处位置参照甲方与上述各方签订的协议，甲乙双方另行确定；该项目在B区功能中保留约2000平方米农贸超市；2、甲方向乙方转让标的物为甲方合法拥有的中央路70号项目A区的土地使用权及B区地块的项目开发经营权，不包含返还给第三干休所的2600平方米办公用房和返还给房产部门的500平方米裙房，上述两处房屋的建设费用由乙方承担，乙方在通过竣工验收后交付给甲方。2008年7月30日由南京市规划局颁发的建设工程规划许可证（建字第320102200811062号）载明：建设单位为绿季公司，项目名称为中央路70号综合楼，建设地点为中央路70号；A-01栋，建筑用途包括门面房、小商店、农贸市场、菜场、配建停车场（库）、商务办公楼、一般住宅，楼层起-3层、止17层，地，地下高度100米、地、地上高度495米；地；地下建筑面积为8712平方米，地上建筑面积为180110平方米，总面积为26723.90平方米。2010年3月24日，南京市发展和改革委员会出具的“关于南京地块项目继续建设的核准决定书”（宁发改投资字［2010］250号）载明：同意绿季公司继续建设中央路70号地块项目，总用地面积为5646.70平方米，拟建总建筑面积为26765.80平方米，包括地上18023.11平方米、地、地下8742平方米目总投资约2.50亿元，所需建设资金由绿季公司解决；除农贸市场外，所建房屋允许上市销售。同年11月17日，江苏双楼万和投资有限公司（以下简称双楼公司）书面承诺：补偿协议中门面房与办公房的差价补偿款，该公司将补偿给南京军区第三干休所，其他涉及执行条款仍按该单位与金厦公司所签协议执行。同年11月18日，由于绿季公司的股东发生变化，南京军区第三干休所（甲方）与双楼公司（乙方）签订一份补偿协议，双方代表分别签字且加盖了各自单位的印章。双方约定：1、2008年9月11日，关于绿季公司及其“中央路70号项目”开发建设权，南京佛手湖建筑艺术发展有限公司（以下简称佛手湖公司）与双楼公司签订股权转让合同，甲方认为该股权转让合同中有关“返还3-5层办公用房”条款损害了其应得利益，为了妥善解决此房屋返还问题、确保该项目顺利建设且不因停建而发生事故及重大损失，保证国家财产和人民生命安全，双方达成该份补偿协议；2、为了体现解决返还房屋事项的最大诚意，甲方同意将原“六层垂直分割计算门面房面积”（甲方与金厦公司原协议约定）修改为“现沿中央路主楼15层垂直分割计算门面房面积”，计算方法为：应返还2600平方米房产/15层*2层=346.66平方米（现状为二层门面房）；3、甲方要求将346.66平方米门面房与返还办公用房之间的市场差价以货币方式补偿，数额为623.988万元，所返还办公房现确定为“沿中央路主楼三至五层”合计2600平方米（含公摊面积），如果竣工实测面积与此差距，则多退少补；面积不足部分在该栋六层南边补足，面积如多于2600平方米，则在该栋五层北面扣除；4、甲方要求在该栋一层另预留部分门面房给甲方，配合三至五层办公用房使用，面积暂定为40平方米，预留门面房的价款在上述补偿总价623.988万元中扣除。在协议签订7日内，乙方应暂行支付100万元给甲方使用，其余部分（应扣除甲方预留一层门面房价款），在工程全部竣工交付业主之日起30天内全额支付。同时，南京军区第三干休所书面承诺：该单位与原合作方金厦公司分别于1993年10月8日、11月12日和1994年5月6日所签订的中央路70号开发合作的3份协议，关于该单位应得房地产及补偿等问题与双楼公司达成协议，因此该单位承诺，配合双楼公司可能涉及的与佛手湖公司的诉讼，以及因该项目可以涉及的其它诉讼；否则，双楼公司可不支付约定的未付款及其它补偿。2013年8月31日，南京军区第三干休所（甲方）与双楼公司（乙方）又签订了一份补充协议，在落款人双方法定代表人签字且加盖了各自单位的印章。双方约定：（1）返还的房屋在中央路70号综合楼沿中央路01幢（原图纸A幢）的三至六层，总建筑面积为2600平方米，具体为三至五层整层、六层南侧局部，合计2599.56平方米。2013年8月31日，乙方将甲方所得2600平方米的房屋和配套设施以及建设资料移交给甲方，根据金厦公司与甲方所签订的协议以及乙方与佛手湖公司签订的股权转让协议的约定，自2010年9月12日起，乙方每年补偿给甲方100万元门面房补偿款，截止2013年8月31日交房前，还应补偿97.26万元；（2）甲乙双方商定的给甲方使用的一楼门面房，由乙方分隔整改后，按甲方要求交由甲方无偿使用8年（详见甲方租赁合同起始时间），到期后乙方收回该门面房，甲方不得有任何异议。甲方所得2600平方米房屋为军队产权，由自己管理，不涉及任何缴费，在对外租赁期间，涉及到保障综合楼的公共设施部分，承租方必须缴费。乙方同意出租给甲方10个地下车位、机械车位和地面车位各5个，双方另外签订租赁协议。2600平方米房屋的权属证书，由乙方于协议签订后6个月内办理，无偿移交甲方；（3）本协议经甲、乙双方单位盖章、法定代表人签字即生效。关于中央路70号房产建成以后的返还，南京军区第三干休所（甲方）与绿季公司（乙方）同时也签订了一份协议，在落款处双方各自盖章，但是在甲方处没有法定代表人的签字。双方约定：1、双方协商返还的房屋为中央路70号综合楼沿中央路01幢（原图纸A幢）的三至六层，总建筑面积为2600平方米（已经房产局测绘确认），具体为三至五层整层、六层南侧局部，合计2599.56平方米。2013年8月31日，乙方将甲方所得2600平方米的房屋和配套设施以及建设资料移交给甲方；2、甲乙双方商定，乙方同意将一楼门面房无偿由甲方使用8年，甲方使用到期后乙方收回。乙方同意出租给甲方10个地下车位、机械车位和地面车位各5个，租金按物价部门审批为准。2600平方米房屋的权属证书，在协议签订后6个月内乙方办为军队产权，并无偿移交甲方；3、本协议经甲乙双方盖章，法定代表人签字生效。一审另查明：1、2003年12月15日，南京市规划局通知金厦公司：同意A区商业、办公，建筑高度≤50米，B区商业、办公、住宅，建筑高度≤35米，用地内必须安排面积不少于2000平方米建筑面积的农贸市场；办公、商场、住宅、农贸市场，均要配建停车库，包括机动车泊位和自行车泊位。2、2005年1月4日南京市规划局承办来文回复单（宁规办复字［2004］093号载明：（1）1996年12月，该局发出中央路70号项目规划设计要点，用地性质为商业、办公，范围不包括部队用地，主楼建筑高度≤70米，建筑容积率≤6。2003年，金厦公司申请将百子亭35-41号地块即部队用地纳入规划统一建设，并同意配建农贸市场，但要求建设部分住宅，同年11月，市有关部门同意金厦公司协议出让百子亭35-41号地块；（2）2003年12月，该单位重新发出设计要点，分为A、B两区，其中A区用地为商业、办公，建筑高度≤50米，B区用地为商业、办公、住宅，建筑高度≤35米，整个地块容积率≤3.5，必须配建2000平方米农贸市场；2004年11月该单位发出该项目的设计方案审定意见；（3）近日，建设单位提出：按此审定方案实施，资金难以平衡，投资损失过大，希望将A区主楼高度恢复到70米，提高容积率。经研究后认为：高度控制从70米降至50米，是现在要求比1996年更严格，由于地块狭小，现容积率、体量已经很大，所以维持原有规划要求和方案。3、2008年9月11日，关于绿季公司股权转让“中央路70号商住综合楼”项目开发建设，佛手湖公司（转让方、甲方）与双楼公司（受让方、乙方）签订一份股权转让合同，在抬头处和骑缝处均同时加盖了南京军区干休所的印章。双方约定：（1）甲方是绿季公司及其南京市中央路70号地块土地使用权以及该地块上项目开发建设权的实际控制人。现在甲方将绿季公司的全部股权转让给乙方，且甲方股东会和绿季公司股东会均同意由乙方受让甲方在绿季公司拥有的100%股权；（2）甲方转让的是绿季公司100%股权，绿季公司的资产包含“中央路70号商住综合楼”项目的开发建设权，公司注册资本为2000万元。甲方同意的转让价格为15000万元，甲方保证所转让的“中央路70号商住综合楼”项目开发成本不低于12000万元。签订本合同时，乙方已清楚并确认建设方案中载明的建筑面积中，含有建成后应返还给第三干休所2600平方米办公用房（具体楼层暂定为3-5层）的办公面积；（3）本合同由甲、乙双方签字盖章，经鉴证方鉴证后生效。合同成立所必备的附件与本合同具有同等效力。4、2013年3月16日一份工程质量竣工验收记录载明：工程名称为中央路70号综合楼，地，地上**、地下**筑面积为26723.90平方米，地上，地上为18011平方米、地下、地下为8712平方米25日的建筑工程备案表（宁备字320120130065号）中载明：工程名称为中央路70号综合楼，建筑面积地上为18011.90平方米、地下、地下为8712平方米496平方米）。5、宁房权证玄初字第**房屋所有权证载明：登记时间为2014年5月16日，房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部，房屋坐落于中央路70号1幢301-320、401-420、501-520、601-603、617-620室，建筑面积为2599.56平方米，产权来源为拆迁偿还；使用单位为南京军区第三干休所。6、2015年8月7日的宁玄国用（2015）第07944号国有土地使用权证载明：土地使用权人为中国人民解放军总后勤部（南京军区第三干休所），地类，地类）为商务金融用地，终止日期为2048年10月4日，使用权面积为304.48平方米。一审审理中，第三干休所补充表示：1994年5月6日双方签订补充协议应为无效民事行为。双方均应知道军队与地方合作建房需要上级主管部门批准，第三干休所仅是合作方案的提议者和实施者而非决定者，两个月期限内所谓建筑成本增加没有客观依据，双方签订补充协议的行为属于恶意串通、损害了国家利益，合同内容的重大变更未级上级主管部门重新批准，违反了军事房地产管理相关规定。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持事实、恪守承诺。根据当事人的诉、辩、述意见以及一审法院查明的事实，一审法院作出如下评判：关于本案涉及的多份协议的效力问题。第三干休所与金厦公司间签订的合作开发房地产合同，双方约定该合同经第三干休所上级批准后生效，未尽事宜另行签订补充协议，且补充协议与本协议具有同等法律效力。1994年3月7日，该合同获得部队有关部门批复同意。因此，第三干休所与金厦公司间签订的合作开发房地产合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应依法成立并有效，双方当事人均应严格依照约定履行各自的义务。1994年5月6日，南京军区第三干休所与金厦公司双方又签订了一份补充协议，在协议落款处双方负责人和经办人分别签字，且加盖了各自单位的印章。双方约定，本补充协议经双方签字盖章后生效。所以，虽然是在第三干休所上级部门批复后签订，但是该份补充协议是双方针对后期开发过程中遇到问题作出的补充约定，是平衡双方各自利益而作出的调整，亦符合双方合同所作“未尽事宜另行签订补充协议”的约定，所以也应合法有效，对于双方当事人具有法律约束力，双方应按补充协议变更后的合同内容享有权利和履行义务。2007年2月17日，绿季公司与金厦公司签订一份中央路70号项目转让协议，在协议抬头处以及骑缝处，均同时加盖了南京军区第三干休所的印章。绿季公司与金厦公司双方约定，转让金厦公司享有的中央路70号项目A区的土地使用权以及B区的项目开发经营权，但不包含返还给第三干休所的2600平方米办公用房和返还给房产部门的500平方米裙房，上述两处房屋的建设费用由绿季公司承担，绿季公司在通过竣工验收后交付给金厦公司。2010年3月24日，南京市发展和改革委员会出具核准决定书，同意绿季公司继续建设中央路70号地块项目。因此，1993年11月12日第三干休所与金厦公司签订的合作开发房地产合同以及补充协议，由于已经征得合同相对方的第三干休所同意，金厦公司所享有的合同权利和所承担的合同义务，应当全部由绿季公司来概括承受，合同的另一方当事人已变更为绿季公司。2010年11月18日，第三干休所与绿季公司的原股东双楼公司签订一份补偿协议，双方代表签字且加盖了各自单位的印章，该份协议，系双方当事人自愿签订，没有违反法律和行政法规的禁止性规定，应当依法成立且有效。2013年8月31日，南京军区第三干休所（甲方）与双楼公司（乙方）又签订了一份补充协议，在落款人双方法定代表人签字且加盖了各自单位的印章，双方约定经双方单位盖章、法定代表人签字即生效。所以，该份补充协议应当合法有效。关于中央路70号房产建成以后的返还，第三干休所与绿季公司同时签订的协议，在落款处双方虽然各自盖章，但是在第三干休所处没有其法定代表人的签字，由于双方约定：本协议经甲乙双方盖章、法定代表人签字生效，所以该份协议虽然已经成立，但是仍然未能生效，对双方当事人不具有法律约束力。关于返还房屋的双方约定以及实际履行。1994年5月6日的补充协议约定，中央路70号院内所有住户的拆迁安置费用由金厦公司承担，补偿代管房产的面积和费用全部也由金厦公司承担，因此金厦公司的成本比原计划增加，双方据此同意将原协议约定的5：5分成以及第三干休所可得5300平方米的新建房，更改为复建房全部由金厦公司负责（其中包括老干部住房和工作人员住房），在新建房屋的建筑面积中，第三干休所再得2600平方米，其余全部归属金厦公司所有。2010年11月18日，第三干休所与绿季公司的原股东双楼公司的补偿协议中，双方约定：第三干休所同意将原“六层垂直分割计算门面房面积”（第三干休所与金厦公司原协议约定）修改为“现沿中央路主楼15层垂直分割计算门面房面积”，计算方法为应返还2600平方米（包括346.66平方米门面房），且该门面房与办公用房间的市场差价，第三干休所要求以货币方式补偿、数额为623.988万元，所返还的办公房合计2600平方米（含公摊面积）。2013年8月31日，第三干休所与双楼公司又签订了一份补充协议，双方约定：返还的房屋在中央路70号综合楼沿中央路01幢（原图纸A幢）的三至六层，总建筑面积为2600平方米，具体为三至五层整层、六层南侧局部，合计2599.56平方米，自2010年9月12日起，双楼公司每年补偿给第三干休所100万元门面房补偿款，截止2013年8月31日交房前还应补偿97.26万元；第三干休所所得2600平方米房屋为军队产权，由自己管理，双楼公司同意出租给第三干休所10个地下车位、机械车位和地面车位各5个，双方另外签订租赁协议，2600平方米房屋的权属证书，由双楼公司办理、无偿移交第三干休所。登记时间为2014年5月16日的房屋所有权证书载明，房屋所有权人为中国人民解放军总后勤部，房屋坐落于中央路70号1幢，建筑面积为2599.56平方米，产权来源为拆迁偿还，使用单位为第三干休所。综上，在1994年5月6日的补充协议中，第三干休所与金厦公司已将原约定的5：5分成以及第三干休所可得5300平方米的新建房，更改为金厦公司负责复建房且第三干休所可得2600平方米新建房，在金厦公司转让合同权利义务后，绿季公司承担的约定义务就是返还第三干休所建筑面积为2600平方米的新建房屋，2014年5月16日上述建筑面积的房屋，所有权人已登记为中国人民解放军总后勤部，且由第三干休所实际使用，所以绿季公司所承担的房屋返还义务已经全部实际履行。第三、关于1994年5月6日订立补充协议是否属于无效的民事行为。1994年5月6日，第三干休所与金厦公司签订的补充协议中明确说明：根据南京军区后勤部批复精神和双方签订的协议书，为了便于该项目的具体实施，双方本着互惠互利的原则，针对有关问题作出补充约定，且中央路70号院内的所有住户的拆迁安置费用由金厦公司承担，补偿代管房产的面积和费用全部也由金厦公司承担，因此出现金厦公司的成本比原计划增加的问题，双方于是同意将原协议约定的房屋返还比例和数额作出变更。2010年11月18日，第三干休所与双楼公司签订的补偿协议中作出说明：2008年9月11日，关于绿季公司及其“中央路70号项目”开发建设权，佛手湖公司与双楼公司签订了股权转让合同，第三干休所认为该股权转让合同中有关“返还3-5层办公用房”条款损害了其应得利益，为了妥善解决房屋返还问题、保证国家财产安全，双方同意达成该份补偿协议；为了体现解决返还房屋事项的最大诚意，第三干休所同意将原“六层垂直分割计算门面房面积”修改为“现沿中央路主楼15层垂直分割计算门面房面积”，应返还的房屋建筑面积仍然是2600平方米（包括门面房）。2013年8月31日，第三干休所与双楼公司签订的补充协议中明确约定：返还的房屋总建筑面积为2600平方米，具体为三至五层整层、六层南侧局部，合计2599.56平方米；自2010年9月12日起，双楼公司每年应补偿给第三干休所100万元门面房补偿款，截止2013年8月31日交房前还应补偿97.26万元。综上，1994年5月6日的补充协议，应是第三干休所与金厦公司双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，且合作建房协方应在第三干休所上级主管机关批准后生效的规定，应属于管理性规范，并非法律所确定的效力性规范，不能作为人民法院认定合同是否生效的条件。所以该补充协议应是有效的民事法律行为，双方当事人应当严格依照约定履行各自的义务。第三干休所的诉称意见，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予采信。关于第三干休所起诉是否超过诉讼时效。2010年3月24日，南京市发展和改革委员会出具的核准决定书，已经载明：同意绿季公司继续建设中央路70号地块项目，拟建总建筑面积为26765.80平方米，包括地上18023.11平方米、地下、地下8742平方米贸市场外，所建房屋允许上市销售。2010年11月18日和2013年8月31日，第三干休所与双楼公司签订两份协议，从约定的内容来看第三干休所已明确知道绿季公司应返还建筑面积2600平方米的房屋。2014年5月16日，2600平方米的房屋，也已将房屋所有权人登记为中国人民解放军总后勤部，且产权来源注明为拆迁偿还、使用单位为第三干休所。所以，绿季公司认为第三干休所的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，符合已查明的事实和法律规定，一审法院予以采信。综合以上分析，第三干休所要求绿季公司返还南京市玄武区70号1幢的房屋和车位的诉请，不符合已查明的事实和法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回中国人民解放军江苏省军区南京第三离职干部休养所的诉讼请求。本案案件受理费63350元，保全费5000元，由第三干休所负担。二审期间，上诉人第三干休所提交如下证据：1、关于审计移送反映原南京军区项目有关问题的调查情况（第1、8、9页），落款时间为2017年3月25日。证明涉案项目在2017年3月25日之前审计署就已经介入调查，2007年项目转让协议及2008年股权转让协议也是在2017年3月25日之前由其加盖了印章后移交给审计署。第三干休所的公章形成时间是2017年以后，在此之前所用的公章均为中国人民解放军南京军区司令部第三干休所的印章。证据2、中央路70号项目转让协议和股权转让协议复印件，该两份协议中其均没有加盖印章，证明被上诉人提供给其的两份协议上没有加盖其公章，我们在向审计署提供材料时加盖了公章，证明该两份协议对第三干休所不存在约束力。被上诉人质证认为，对真实性、合法性、关联性均不予认可。上诉人起诉状明确“2007年金厦公司将项目转让给绿色四季公司实施，南京第三干休所在该协议上盖章确认，实质意味着金厦公司将原合作建房协议的权利义务概括性转让”，起诉状中对于盖章的真实性、形成时间都是确认的，如果上诉人对这份协议不认可，就没有向绿季公司主张合同权利的基础。原审第三人未发表意见。一审法院认定的事实正确，本院依法予以确认。本院认为，根据南京军区第三干休所（甲方）与金厦公司（乙方）于1994年5月6日签订的补充协议，因金厦公司的成本比原计划增加，双方同意将原协议约定的5：5分成以及第三干休所可得5300平方米的新建房，更改为复建房全部由金厦公司负责（其中包括老干部住房和工作人员住房），在该地块上新建房屋的建筑面积中，甲方再得2600平方米（北侧附楼垂直分割），新建房屋的其余建筑面积全部归乙方所有。2010年11月18日，第三干休所与绿季公司的原股东双楼公司签订的补偿协议中，对返还房屋的分割方法进行了变更并明确计算方法为应返还2600平方米（包括346.66平方米门面房），且该门面房与办公用房间的市场差价，第三干休所要求以货币方式补偿、数额为623.988万元，所返还的办公房合计2600平方米（含公摊面积）。2013年8月31日，第三干休所与双楼公司再次签订了补充协议约定：返还的房屋在中央路70号综合楼沿中央路01幢（原图纸A幢）的三至六层，总建筑面积为2600平方米，具体为三至五层整层、六层南侧局部，合计2599.56平方米，自2010年9月12日起，双楼公司每年补偿给第三干休所100万元门面房补偿款，截止2013年8月31日交房前还应补偿97.26万元；第三干休所所得2600平方米房屋为军队产权，由自己管理，双楼公司同意出租给第三干休所10个地下车位、机械车位和地面车位各5个，双方另外签订租赁协议。综上，第三干休所与金厦公司1994年签订的补充协议中已将双方之间的分配方案变更为第三干休所得2600平方米（北侧附楼垂直分割），新建房屋的其余建筑面积全部归金厦公司所有。金厦公司转让合同权利义务后，第三干休所与绿季公司股东双楼公司2010年签订的补偿协议中，对第三干休所应分配的房屋面积合计2600平方米（含公摊面积）进行了明确约定。2013年8月31日，第三干休所与双楼公司再签订补充协议确认该返还面积、分配方法并对车位的使用管理进行了约定。故上诉人第三干休所要求查明双方合作建设的中央路70号A地块上的1幢楼房及车位的具体面积，并对南京军区司令部第三干休所与金厦公司于1993年11月12日签订的合作开发协议中约定的10600平方米以外的建筑物及车位进行分配的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据第三干休所与金厦公司于1994年5月6日签订的补充协议，因中央路70号院内的所有住户的拆迁安置费用由金厦公司承担，补偿代管房产的面积和费用全部也由金厦公司承担，因此出现金厦公司的成本比原计划增加的问题，双方同意将原协议约定的房屋返还比例和数额作出变更。……本补充协议经双方签字盖章后生效。2010年11月18日，第三干休所与双楼公司签订的补偿协议中载明：2008年9月11日，关于绿季公司及其“中央路70号项目”开发建设权，佛手湖公司与双楼公司签订了股权转让合同，第三干休所认为该股权转让合同中有关“返还3-5层办公用房”条款损害了其应得利益，为了妥善解决房屋返还问题、保证国家财产安全，双方同意达成该份补偿协议；为了体现解决返还房屋事项的最大诚意，第三干休所同意将原“六层垂直分割计算门面房面积”修改为“现沿中央路主楼15层垂直分割计算门面房面积”，应返还的房屋建筑面积仍然是2600平方米（包括门面房）。综上，1994年5月6日签订的补充协议是双方针对后期开发过程中遇到问题作出的补充约定，是为平衡双方各自利益而对原合同作出的调整，符合双方合同中所作“未尽事宜另行签订补充协议”的约定，且双方负责人和经办人分别在协议落款处签字并加盖了各自单位的印章，该补充协议是第三干休所与金厦公司双方当事人的真实意思表示，对第三干休所具有法律约束力，双方当事人应当严格依照约定履行各自的义务。上诉人关于第三干休所与金厦公司于1994年签订的补充协议无效的上诉主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。南京市规划局2005年出具的回复单中明确由金厦公司与上诉人第三干休所共同向相关部门申请变更规划，即第三干休所在2003年向相关部门申请变更规划时对于案涉项目的容积率、土地面积、地上、地上构筑物的面积均是明知的市发展和改革委员会于2010年3月24日出具的核准决定书亦载明：同意绿季公司继续建设中央路70号地块项目，拟建总建筑面积为26765.80平方米，包括地上18023.11平方米、地下、地下8742平方米第三干休所与双楼公司于2010年11月18日、2013年8月31日分别签订两份协议约定，第三干休所明知绿季公司应返还建筑面积2600平方米的房屋，故一审法院认定第三干休所的起诉己经超过诉讼时效并无不当，上诉人在二审中提交的关于审计移送反映原南京军区项目有关问题的调查情况（第1、8、9页）不能证明其于2017年3月25日才知道其所称的权益受损的事实，本院不予采信。上诉人第三干休所关于一审判决认定其的起诉己经超过诉讼时效错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。上诉人第三干休所虽称一审判决认定“2007年2月17日，绿季公司与金厦公司签订中央路70号项目转让协议，在协议抬头处以及骑缝处，均同时加盖了南京军区司令部第三干休所的印章”、“2008年9月11日，佛手湖公司与双楼公司签订一份股权转让合同，在协议抬头处以及骑缝处，均同时加盖了南京军区司令部第三干休所的印章”系认定事实错误，上述协议对其不存在约束力，但该主张与其在起诉状中所述“2007年，金厦公司将该项目整体转让给绿季公司实施，第三干休所在该转让协议上盖章确认”以及其据此向绿季公司主张权利自相矛盾，且其在二审中提交的关于审计移送反映原南京军区项目有关问题的调查情况（第1、8、9页）、中央路70号项目转让协议和股权转让协议复印件不足以证明两份协议上公章是提交审计时补盖，综上，本院对上诉人提交的上述二份证据均不予采信。上诉人第三干休所主张一审判决对其对诉讼请求进行变更的申请未予处理，但其系在一审判决作出前，2020年5月6日后方才申请变更诉讼请求，不符合相关法律规定，一审未予处理并无不当。综上所述，上诉人第三干休所的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63350元，由上诉人中国人民解放军江苏省军区南京第三离职干部休养所负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  郑慧审判员  李斐二○二一年三月十五日法官助理闫宇虹书记员孙雪松