黑龙江省大庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑06民终102号 上诉人（原审被告）：李娜，女，1989年7月19日出生，汉族，个体，现住黑龙江省大庆市龙凤区。 委托诉讼代理人：隋艳峰，黑龙江佰行律师事务所律师。 原告：大庆高新区东风农场，住所地黑龙江省大庆市高新区盛隆路10号。 法定代表人：马立伟，该场场长。 委托诉讼代理人：祁艳，黑龙江司洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于万浬，黑龙江司洋律师事务所律师。 上诉人李娜因与被上诉人大庆高新区东风农场房屋租赁纠纷一案，不服黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院（2020）黑0691民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李娜及其委托诉讼代理人隋艳峰与被上诉人大庆高新区东风农场的委托诉讼代理人祁艳到庭参加本案的诉讼活动，本案现已审理终结。 李娜的上诉请求：1、依法改判被上诉人支付租金8050元或发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的内容为C厅1-6号摊位租赁的一份《花卉摊位租赁合同》、内容为C厅7号摊位、8号摊位租赁的《花卉摊位租赁合同》和《花卉摊位租赁补充合同》各二份，内容为B厅2号摊位《花卉摊位租赁合同》应为无效合同。根据《大庆市人民政府办公室印发应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施措施的通知》庆政办规（2020）4号文件第一条第一款中出租国有房屋应当免除6个月房租，缓收取3个月房租的规定，被上诉人违反该规定，与上诉人权签订了仅延长三个月租期的上述租赁合同，故上述租赁应无效，上诉人不应按照一审判决支付租金。二、涉案C4、C5、C6、C7、C8号摊位租金不应支付。2020年新冠疫情的出现，2020年3月12日花卉开业以来，后门一直关闭到2020年6月13日，后门长时间关闭也给我家花卉造成一定的营业损失，由于我方经济压力过大，于2020年5月30日已经向被上诉人申请对C4、C5、C6、C7、C8号摊位退出经营。2、根据上述《花卉摊位租赁合同》第六条规定，未经甲方许可，乙方擅自中途退租、转租、转让，甲方有权终止合同，并支付摊位租金的30%违约金。上诉人认为于2020年5月30日已经申请退出C4、C5、C6、C7、C8号摊位，且在免租期内，不应再支付租金。三、上诉人认可缴纳没有退租的涉案C1、C2、C3、B2的剩余摊位使用费用7000元，天井剩余费用1050元，共计：8050元。1、按照《大庆市人民政府办公室印发应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施措施的通知》减免6个月租金的规定，涉案的C1、C2、C3、B2的全年摊位使用费用共计86000元，应减免43000元，天井全年租金2100元，应减免1050元，减去上诉人已经缴纳租金36000元，剩余租金为8050元。四、被上诉人主体不适格，东风农场并非涉案房屋所有权人，仅为代大庆高新管委会出租管理房屋。综上所述，一审判决违反法定程序，认定事实不清，适用法律错误，为维护上诉人合法权利，应当依法改判或发回重审。 被上诉人大庆高新区东风农场辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。一、双方签订的租赁合同基于双方真实意愿签订，上诉人对合同真实性一审也是认可的，故本案都是真实有效的。二、上诉人所提的关闭的门是运送垃圾和货物的专用通道，并不是顾客通道，被上诉人在设置各个摊位租金标准的时候是考虑各摊位与正门距离设定的，与摊位是否靠近后门没有关系，关闭后门是疫情防控要求，并非基于被上诉人自身利益考虑，上诉人经营受到到影响，被上诉人没有过错，且因为疫情原因，被上诉人已经给上诉人延长了三个月的租期，上诉人无权要求解除合同或减免租金。三、被上诉人作为大庆高新区管理委员会的国有企业，服从其管理，2020年2月发生疫情后，大庆高新区管理委员会作出庆高新规（2020）1号实施意见，要求对承租高新区管委会经营用房和园区内标准厂房的中小企业免房租三个月或延长租期三个月，被上诉人对花卉市场内所有承租户均给予了延长三个月的政策帮助，被上诉人按照合同约定履行义务，并无过错。综上，双方合同真实有效，合同履行过程中，被上诉人没有过错，上诉人应当履行合同义务，一审法院认定的事实与适用法律正确，望驳回上诉人的上诉请求。 大庆高新区东风农场一审诉讼请求：1.判令李娜支付场地租金132100元；2.判令李娜以74050为基数，自2020年4月4日起至6月30日计算拖欠租金损失703元；以132100元为基数，自2020年7月6日起至8月19日计算拖欠租金损失635元，两项合计1338元（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.诉讼费由李娜承担。 一审查明，李娜自2017年起在涉案花卉中心租赁摊位销售花卉，东风农场自2018年起按大庆高新区管委会要求出租、管理该花卉中心。2020年春节期间，因受新冠××疫情影响，该花卉中心暂停营业，至2020年3月13日起恢复营业。 2020年4月3日，李娜向东风农场提出申请，表示其因受疫情影响，无法正常交纳房租，申请分期交纳；东风农场同日作出回复，表示同意其先支付10000元，剩余租金分别在2020年5月1日前、2020年6月30日前交齐，如未在2020年5月1日前交付合同租金的一半则视为违约，支付的10000元不予退回，双方签订的合同自行解除，东风农场有权将场地收回并要求其限期离场，李娜在回复中签名。 2020年4月4日，李娜与东风农场签订《租赁合同》一份、《花卉摊位租赁合同》一份、《花卉摊位租赁补充合同》三份，李娜承租花卉批发中心C厅1-6号摊位、C厅7号摊位、C厅8号摊位、B厅2号摊位、C区天井等区域用于经营，其中，C区天井、C厅1-6号摊位租期自2020年4月1日至2021年6月30日，租金分别为2100元、114000元；C厅7号摊位为李娜2018年租赁，原租期至2021年3月31日，该日期之前租金已支付，双方协议将租期延长至2021年6月30日，延长的期间免收租金，2020年4月1日至2021年6月30日期间租金为15000元；C厅8号摊位、B厅2号摊位为李娜2019年自他人处转租而来，原租赁期限至2020年3月31日，该日期之前租金已支付，双方协议将租期延长至2021年6月30日，延长的期间免收租金，2020年4月1日至2021年6月30日期间租金分别为12000元、25000元。除天井租赁合同外，其与租赁合同均约定租金在2020年4月3日前交纳一半，剩余部分在6月30日前交齐。 上述合同签订后，李娜共向东风农场支付了36000元租金，其余租金至今未支付。 一审认为，本案为租赁合同纠纷。李娜承租涉案花卉销售摊位的事实存在，东风农场亦实际将摊位交付其用于经营，双方之间的租赁合同依法成立并生效，双方应按约定履行各自义务。虽然花卉中心曾因新冠××疫情停业一个半月，但在恢复营业后，东风农场已为李娜延长免费租期三个月，使其有条件重新恢复经营状况，挽回经营损失，李娜在东风农场出具的回复函中签名的行为，应视为其同意该延长租期的合同履行方式。虽然租赁合同签订在后，约定的租金支付的时间略早于回复函的约定，但东风农场按在后时间主张支付租金，未损害李娜的相关权益，本院予以确认。现约定的的租金支付时间已届满，李娜应按约定向东风农场履行支付剩余租金的义务。李娜关于退还部分租赁场地的主张，属对合同主要内容的变更或解除，李娜未提交证据证实其主张符合合同约定，仅以受疫情影响为由进行抗辩于法无据，本院对其该项主张不予支持。 关于东风农场主张的损失，东风农场陈述李娜支付了36000元租金，但未证实款项的支付时间，东风农场在庭审中仅陈述其其主张的损失计算基数、计算期限系按回复函约定计算，但其主张与回复函的约定并不一致，故东风农场对其主张的损失属证据不足，本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、李娜向大庆高新区东风农场支付租金132100元；二、驳回大庆高新区东风农场的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1471元，由李娜负担。 本院审理过程中，上诉人李娜提交证据如下： 证据一、《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施措施》打印件一份。欲证明：该证据第一条第一款明确规定，国有房屋的出租应免除6个月房租，暂缓收取3个月房租，证明了被上诉人违反了该文件的规定，其与上诉人签订的租赁合同无效。被上诉人质证称：真实性无异议，对证明问题有异议，上诉人对该份政策文件解读有误，该文件适用范围应为经营出现困难的服务业中小微企业和个体工商户，落实部门为高新区管委会各县区政府，经相关部门减免的程序应向落实部门申请，符合条件后才落实政策，与被上诉人无关，被上诉人并不是政策落实主体，无法审核上诉人是否符合政策减免条件。本院认为，被上诉人对该证据真实性没有异议，故本院对该证据真实性予以确认。 被上诉人大庆高新区东风农场提交证据如下： 证据一、庆高新管规（2020）1号文件打印件一份。欲证明：该文件规定对承租高新区管委会经营用房和园区内标准厂房的中小企业免房租三个月或延长租期三个月，被上诉人作为高新区下属企业，对于上诉人承租房屋均按照该政策给予减免，并签订补充协议。上诉人质证称：对真实性没有异议，对证明问题有异议，该文件适用范围是中小企业，而上诉人是个体工商户，不在适用范围之内。上诉人本次庭审出具的大庆市人民政府文件在层阶上高于该文件，从文件及陈述意思，证明被上诉人主体不适格，涉案房屋为高新区管委会所有，其为适格一审原告。本院认为，上诉人对该证据真实性没有异议，故本院对该证据真实性予以确认，并结合本案其他证据予以综合认定。 根据双方一、二审提交的证据及双方一、二审诉辩意见。本院查明的事实与一审认定的事实基本一致。 本院认为，双方签订的《花卉摊位租赁合同》和《花卉摊位租赁补充合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。李娜主张大庆高新区东风农场未按大庆市人民政府下发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施措施》的规定，免除其6个月房租，该实施措施只是大庆市人民政府下发的规范性文件，并不属于法律及行政法规的范畴，故李娜主张双方签订的上述租赁合同无效，于法无据，本院不予支持。 关于李娜主张案涉C4、C5、C6、C7、C8号摊位租金不应支付的问题。由于新冠疫情防控要求，被上诉人关闭后门，系大庆高新区东风农场落实防疫政策，其与李娜是否支付上述摊位租金并不存在因果关系，故李娜该项上诉理由，本院不予支持。李娜申请退出上述租赁摊位，大庆高新区东风农场并未同意，李娜以此为理由，不支付租金，于法无据，本院不予支持。 关于李娜主张案涉房屋应适用大庆市人民政府下发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施措施》减免6个月租金的问题。大庆高新区管委会依据大庆市人民政府下发《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施措施》的要求，制定了高新管规（2020）1号文件，李娜作为大庆高新区园区内承租户，应适用大庆高新区管委会下发应对新冠××疫情相关政策，大庆高新区东风农场已按大庆高新区管委会下发庆高新管规（2020）1号文件要求，已对李娜延长免费租期三个月，故李娜该项上诉主张，本院不予支持。 关于李娜主张大庆高新区东风农场主体不适格的问题。根据双方签订《花卉摊位租赁合同》和《花卉摊位租赁补充合同》，出租人为大庆高新区东风农场，根据合同相对性原则，大庆高新区东风农场作为本案诉讼主体适格，故李娜该项上诉主张，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉请求不成立,本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元,由上诉人李娜负担。 本判决为终审判决。 审判长  张智源 审判员  刘 放 审判员  郑丽媛 二〇二一年三月三十日 法官助理李维靖 书记员衣萌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。