甘肃省定西市中级人民法院   民事判决书   （2021）甘11民终95号   上诉人（原审被告）：马某1，个体户，住甘肃省广河县。   被上诉人（原审原告）：甘某。   负责人：罗某。   委托诉讼代理人：马某2。   委托诉讼代理人：马某3，甘肃通源律师事务所律师。   原审被告：马某4，男，个体户，住甘肃省兰州市。   原审被告：马某5，东乡族，个体户，住甘肃省广河县。   上诉人马某1因与被上诉人甘肃省聚宝房地产开发（集团）有限公司定西分公司（以下简称甘肃聚宝房产定西分公司）、原审被告马某4、马某5房屋租赁合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2020）甘1102民初3360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   马某1上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。2014年4月29日，上诉人以135万元从白凯祥处转让其承租的商铺，该商铺位于定西市××区，后上诉人与被上诉人重新签订房屋租赁合同，约定租赁房屋面积为1745平方米，租期8年8个月零10天，自2014年4月30日至2023年1月10日。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同后，上诉人追加投资约600万元对商铺重新进行了装修，增置了经营火锅所需的设备、设施开始经营火锅餐饮服务。2020年1月，肺炎疫情暴发，上诉人响应政府号召停业3个月，由于停业致上诉人无经营收入，拖欠被上诉人3个月的房租。2020年4月1日，被上诉人将用于消防通道的一楼商铺出租给他人，每年租金为30000元，消防通道被堵死，消防部门多次要求上诉人立即停业，打开消防通道。2020年6月11日，被上诉人以拖欠房租为由，停止供电并书面通知提前解除租赁合同，上诉人无奈腾退了该租赁房屋。而一审判决上诉人承担2020年6月11日至2020年8月31日间的涉案房屋租金没有事实与法律依据。自2020年4月1日被上诉人将用于消防通道的38.6平方米一楼商铺出租给案外人，该笔每年30000元的租金应属上诉人所有，一审判决中没有予以抵消，同时导致消防部门要求上诉人整改，致上诉人无法经营，损失严重，一审对此损失没有明确裁判，属认定事实不清，适用法律错误。2020年1月疫情对餐饮业的影响极大，尤其对较大型的餐饮业的打击几乎是致命的，属于法律规定的不可抗力，最高人民法院要求根据疫情实际情况减免租金，上诉人实际未营业三个月，一审只减免一个月房租显失公平。另外，双方于2020年6月11日之前就房屋租金优惠问题多次谈判，虽协商未果，但还在继续协商，6月11日被上诉人强行断水断电，给上诉人造成无法经营的局面，同时造成餐饮业原材料大量损毁，经济损失巨大，一审对2020年6月11日至同年8月31日之间的租金分文未少，显然不合理。合同签订的期限为8年8个月，因被上诉人的原因给上诉人造成2年7个月的收益损失，还有不可移动的前期固定投资等一审未作合理裁判。   甘肃聚宝房产定西分公司辩称，被答辩人的上诉理由不能成立。一、答辩人建设房屋时按照房屋设计图纸已建设消防通道，房屋租赁合同中并没有约定另行为被答辩人设置消防通道，被答辩人所称“消防通道”是其经营火锅店时根据消防部门经营要求而自行设置的，与本案租赁合同无关，对答辩人并无约束力。二、2020年5月18日，答辩人向被答辩人发出关于限期交纳租金的函告，要求被答辩人于2020年5月30日前交清，被答辩人未在答辩人要求时间内交纳所欠费用。答辩人一审中已提交证据证明2020年7月被答辩人还在经营、占用涉案房屋，截止2020年8月31日终止。被答辩人于2020年4月8日将所租一楼38.6平方米商铺退租，故其称商铺租金应属其所有的理由不能成立。三、新冠疫情对市场的影响不可否认，但根据双方签订的合同约定，租金的交纳时间有约定，被答辩人逾期未交纳已构成违约，违约行为具有前置性，且被答辩人于违约的同时在涉案房屋对面租房设立并装修“伊鼎火锅定西分店”，说明被答辩人资金充裕不存在履行不能，而是故意违约。公平原则以合理确定各方当事人的权利和义务未基础，受疫情影响，一审已经减免一个月的房租亦是答辩人的损失，致使合同目的不能实现并承担违约责任的一方为被答辩人，且答辩人放弃房屋空窗期的损失已经是在让步。   马某4、马某5未提交书面陈述意见。   甘肃聚宝房产定西分公司向一审法院起诉请求：1.判令解除其与被告之间的“凤凰苑”小区商铺租赁合同，并由被告立即向原告交付承租的商铺；2.由被告支付所欠其截止2020年8月31日的房租452402.8元、违约金50000元、水费640元、电费12274元及物业费5123.43元，合计520440.23元；3.案件受理费由被告负担。   一审法院认定的事实：2015年5月1日，甘肃聚宝房产定西分公司与马某1签订了“凤凰苑”小区商铺租赁合同，约定甘肃聚宝房产定西分公司将其所有的位于定西市××区.46平方米、二层1664.93平方米）出租给马某1，年租金为775520元，租期内每年的12月31日前支付甘肃聚宝房产定西分公司下一年的租金，拖欠租金累计达到30天以上的，除甘肃聚宝房产定西分公司收回房屋外，马某1应当向甘肃聚宝房产定西分公司支付违约金100000元。2019年12月31日之前租赁期间的租金和相关费用马某1已交清。马某1于2020年4月8日将承租的一层商铺Cl-101退租。2020年5月18日，甘肃聚宝房产定西分公司向马某1发出关于限期交纳租金的函告，要求马某1于2020年5月30日前交清所欠租赁费及水电费，马某1未在甘肃聚宝房产定西分公司要求时间内向甘肃聚宝房产定西分公司缴纳所欠费用。截止2020年8月31日，马某1所欠租金452402.8元。经甘肃聚宝房产定西分公司催要未果，遂成诉。认定上述事实的证据有当事人陈述、“凤凰苑”小区商铺租赁合同、关于限期交纳租金的函告复印件、欠费用说明、水电费统计表、照片、房屋产权证复印件、照片、短信记录截图、付钱刷卡回执、火锅店消防备案资料等。   一审法院认为，甘肃聚宝房产定西分公司与马某1签订的房屋租赁合同合法有效，马某1应按照合同约定支付甘肃聚宝房产定西分公司所欠房屋租赁费及水、电、物业费用。马某4、马某5与甘肃聚宝房产定西分公司未签订房屋租赁合同，故甘肃聚宝房产定西分公司要求马某4、马某5支付上述费用的诉讼请求本院不予支持。马某1现未按约支付甘肃聚宝房产定西分公司所欠费用，甘肃聚宝房产定西分公司要求解除合同的诉请本院予以支持。关于甘肃聚宝房产定西分公司要求马某1支付违约金的诉讼请求，应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，该损失应以合同履行后可以获得的利益为标准，该案甘肃聚宝房产定西分公司获得的利益即为房屋租金，故甘肃聚宝房产定西分公司要求马某1支付违约金的请求本院不予支持。该案在租赁期内，发生了疫情，本次疫情暴发本身难以为当事人合理预见及避免，在当事人双方因难以克服疫情对租赁合同履行造成障碍时，应当认定构成法律意义上的不可抗力事件，同时，该房屋租赁合同明确约定为商铺租赁，故应适当减免马某1应付甘肃聚宝房产定西分公司的部分房屋租赁费，但对马某1实际支出的水、电、物业费不应减免。马某1辩称在房屋租赁期内甘肃聚宝房产定西分公司因转租造成其消防通道堵塞的辩称理由，其一，消防通道的堵塞是否造成了损失及消防管理机关是否对此有过处理；其二，造成损失的数额，马某1无证据予以证实，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决：一、解除甘肃聚宝房产定西分公司与马某1签订的“凤凰苑”小区商铺租赁合同；二、马某1于判决生效后立即支付甘肃聚宝房产定西分公司2020年8月31日前的租金387773.45元（减免一月租费）、水费640元、电费12274元、物业费5123.43元，合计405810.88元。并支付至实际交付房屋期间的租费每日2057元及实际使用期间的水、电、物业费用。三、驳回甘肃聚宝房产定西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8887元，因适用简易程序审理减半收取4444元，由马某1负担。   二审中，马某1提交定西市消防救援支队安定区大队责令立即改正通知书复印件1份，拟证明凤凰苑一层C1-1号属于消防通道，甘肃聚宝房产定西分公司出租于他人，导致店内无法经营。甘肃聚宝房产定西分公司未提交新证据。经本院组织质证，甘肃聚宝房产定西分公司对马某1提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据不属二审新证据，该证据上也没有任何行政单位的签章，与本案无关，且马某1于2020年4月8日将C1-1号房屋已退租，在马某1经营期间将该房屋租给别人不影响消防通道。本院审查认为，甘肃聚宝房产定西分公司对该证据不予认可，而证据本身不具备证据的形式要件，其真实性无其他证据印证，与案涉房屋租赁合同关系不具有关联性，故不能单独作为认定案件事实的依据，本院不予采信。   二审查明，2020年8月，马某1以邮寄房屋钥匙的方式向甘肃聚宝房产定西分公司返还了租赁房屋。二审查明的其他事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。   本院认为，甘肃聚宝房产定西分公司与马某1签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护，双方应依约全面履行各自的义务。根据该合同约定“年租金为775520元，租期内每年的12月31日前支付下一年的租金”，故马某1应于2019年12月31日前向甘肃聚宝房产定西分公司支付2020年度的租金775520元，但截至甘肃聚宝房产定西分公司于2020年5月18日向马某1发出限期交纳租金函并要求马某1于2020年5月30日前交清所欠租赁费及水电费时止，马某1仍未在甘肃聚宝房产定西分公司限期内履行义务，其行为致使甘肃聚宝房产定西分公司不能实现合同目的，甘肃聚宝房产定西分公司已向马某1通知解除案涉房屋租赁合同，故一审判决支持甘肃聚宝房产定西分公司要求解除合同的诉请于法有据，本院予以确认。同时，马某1在甘肃聚宝房产定西分公司向其通知解除合同后，其对甘肃聚宝房产定西分公司解除合同行为的效力未请求人民法院或仲裁机构进行确认，并于2020年8月31日前以邮寄房屋钥匙的方式向甘肃聚宝房产定西分公司返还了租赁房屋，故应由其承担实际占用租赁房屋期间的租金等费用，一审结合马某1受疫情影响停业三个月，酌情减少一个月的租赁费，判决马某1向甘肃聚宝房产定西分公司支付截至2020年8月31日前的租金等费用合计405810.88元并无不当。但一审判决马某1向甘肃聚宝房产定西分公司支付至实际交付房屋期间的租费每日2057元及实际使用期间的水、电、物业费用无事实依据，且超出了甘肃聚宝房产定西分公司的诉讼请求，本院予以纠正。关于马某1提出甘肃聚宝房产定××道堵塞致其遭受损失的上诉主张，因该房屋系马某1租赁后根据其经营餐饮业的需要自行设置为“消防通道”，并非建筑设计单位设计的专用消防通道，且甘肃聚宝房产定西分公司将该房屋转租他人发生于马某1退租之后，故对马某1的该项上诉主张本院不予采纳。   综上所述，马某1的部分上诉请求成立，应予支持。原判认定部分事实不清，处理结果不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持安定区人民法院（2020）甘1102民初3360号民事判决第一项、第三项及案件受理费负担部分；   二、变更安定区人民法院（2020）甘1102民初3360号民事判决第二项为：由马某1于本判决生效后10日内向甘肃省聚宝房地产开发（集团）有限公司定西分公司支付截至2020年8月31日所欠租金387773.45元（减免一月租费）、水费640元、电费12274元、物业费5123.43元，合计405810.88元；   三、驳回马某1的其他上诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二审案件受理费7387元，由马某1负担6387元，甘肃省聚宝房地产开发（集团）有限公司定西分公司负担1000元。   本判决为终审判决。   审判长 张亚玲   审判员 黄晓红   审判员 南鹏飞     二○二一年三月一日   法官助理 张金玲   书记员 赵雯萱