江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0723民初203号原告：赣州佳景物业管理有限公司，住所地：赣州市章贡区章江南大道12号赣州休闲娱乐城南区主楼1603号公寓，统一社会信用代码91360702MA361MHCXW。法定代表人：吴哲，董事长。委托诉讼代理人：刘训辉，大余县为民法律服务所法律工作者。被告：吴某。委托诉讼代理人：肖某（吴某丈夫）。原告赣州佳景物业管理有限公司（以下简称佳景公司）与被告吴某物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月20日立案后，于2021年2月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳景公司的委托代理人刘训辉、被告吴某的委托诉讼代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费及电梯运行分摊费4244.73元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与某小区（一期）业主委员会签订物业管理服务合同，原告从2017年1月1日进入某小区（一期）小区从事物业管理服务，根据合同第18条第二项约定，物业费按建筑面积每平方每月0.9元，每车位每月30元；电梯维保费、年检费、故障维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊。被告拖欠2018年10月1日至2019年11月30日期间部分物业费以及2017年1月1日至2020年4月30日的电梯运行分摊费、维修费共计4244.73元，我方多次催缴无果，遂诉至法院。原告佳景公司为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据材料：1.营业执照复印件、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件各一份，拟证明原告诉讼主体资格。2.催缴通知单一份，拟证明被告欠费时间及各项服务费欠费情况。3.大余县某小区（一期）物业服务合同复印件一份，拟证明原、被告系物业服务合同关系，该合同经大余县住建局、余东街居委会备案；合同第18条约定物业费收取标准，电梯运行费及二次增压供水的电费、税费、维修材料和工时费，均由业主或物业使用人全额据实分摊。4.赣州市物价局、赣州市房地产管理局赣市价价字[2017]44号文件复印件，拟证明原告据实分摊收取被告的电梯运行费及维修费不仅符合服务合同的约定，也符合当地政府许可。5.赣州市电梯日常维护保养合同复印件，电梯维保及检验费发票复印件，电梯电表电度数记录单，电梯电费分摊核算单，拟证明：从2017年1月至2020年6月某小区电梯维护保养及费用收取情况；2017年1月与赣州群威电梯设备有限公司也由同一老板邓文辉签订，由本案原告的工作人员在实际管理本小区物业的事实；证明原告支付电梯维保、校验费的事实；证明电梯电费分摊的计算依据。6.某小区一期新旧物业交接协调会记录复印件，拟证明经县住建局证实，于2017年4月21日与新旧物业及业委会成员在县房管局开协调会，证明2016年12月之前是老物业公司收费，2017年1月1日之后是新物业公司收费，当时新物业代表人是邓文辉在小区进行物业管理。7.赣州市中级人民法院（2020）赣07民终2525号民事判决书复印件，拟证明大余县某小区（一期）物业服务合同合法有效；原告收取被告的物业服务费和电梯维修保养、电梯分摊符合合同约定和相关法律法规的规定并且合理；原告的服务基本符合物业服务合同要求。被告吴某辩称，我对原告2017年1月1日进驻某小区（一期）与业主委员会签订的物业管理合同表示质疑，2017年4月27日，某小区（一期）与业主委员会于2017年4月27日集体辞职，而原告与业委会签订合同的时间却是2017年7月10日。该业主委员会的成立并未召开业主大会选举产生，也未再县主管部门和乡镇、街道备案。我认为，该业委会无权代表广大业主与原告签订合同。因为法律明确规定，选聘物业服务企业需经业主共同决定，以上行为明显违反了物业管理条例第11条第四款的相关规定，请求法院查证该合同的合法性和真实性。我从2017年入住以来，一直被负一楼二次供水水泵房噪音超标所困扰，曾多次要求原告对水泵系统进行降噪处理，业委会也多次发函原告，要求原告履行维修水泵职责，但一直为得到妥善解决。为此，我丈夫多次投诉，住建局物业股协同大余县生态环境监测站分别于2019年10月17日、2019年11月6日在我家进行噪声监测，结果显示为噪音超标。之后再有关部门协调下，邀请专业水泵维修人员现场勘查，查明有2台水泵需要更换。原告仅在2019年12月12日配合更换了一台，但一直仍未达到噪声安全标准。由于噪声超标长达两年多，对我全家身心和精神上造成极大伤害，直至该物业公司撤出，也没有致歉或给出合理的解决方案。原告提出的电梯运行费、维修公摊费一直未向我催缴，且物业公司存在重复收费、分解收费、无依据收费的现象，对2017年1月至2018年1月期间的费用，我提出三年诉讼时效。其中2017年1月至7月期间是由大余县安盛物业公司提供，但该公司的收费也没有经过小区绝对多数业主的同意。原告收费没有物价部门的收费许可批文，没有合理的依据。根据江西省物业管理服务收费管理办法，物业费包含了共用部位、公用设施、公用设备日常运行、维修、保养费用，原告明细存在重复收费、分解收费、捆绑收费、无依据收费等情况，请求法院予以驳回。被告吴某提交了如下证据：1.物业服务合同复印件、辞职报告复印件、某小区一期业主委员会与物业公司第三次沟通会复印件各一份，证明与原告签订物业服务合同的业主委员会已经辞职，无权代表业主签订物业服务合同。而且，签订物业服务合同应当经过50%的业主同意，才能签订。同时，该业主委员会没有经过召开业主大会选聘。2.2019年10月17日某小区2栋肖某家中噪声监测结果复印件、2019年11月6日某小区2栋肖某家中噪声监测结果复印件各一份，证明原告对二次增压泵，没有按照约定履行物业管理的职责，没有及时维修增压泵，导致严重影响我家中的正常生活。经审理查明，吴某系大余县某小区一期的业主，吴某购买某小区的房产，房屋面积216.1㎡。2017年7月10日，佳景公司与大余县某小区业主委员会签订《大余县某小区（一期）物业服务合同》一份，主要约定“委托方（甲方）：大余县某小区一期业主委员会，受委托方（乙方）：赣州佳景物业管理有限公司。甲方委托乙方为大余县某小区提供物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业区域内的全体业主和使用人，本物业的全体业主、使用人均应履行本合同，承担相应的责任。管理事项：本物业小区共用部位的维修、养护和管理；本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理；公用设施的维修、养护和管理；等等。委托管理期限：本合同有效期为三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止，如乙方服务良好，期满后自动续约。物业管理服务费用：物业费按建筑面积每月每平方米0.9元，停车管理费按车位每月每个车位30元；电梯维保费、年检费、电梯出现故障及附属设施设备的维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊；小区公共收益用于支付电梯维保等相关费用，不足部分由业主据实分摊，如有结余，结余部分转为备用基金；二次供水所发生的水费、电费、维修材料和工时费，由业主或物业使用人全额据实分摊；每次交纳费用的时间为当月25日前”。之后，佳景公司为某小区提供物业服务至2020年4月30日，但吴某未缴纳2018年10月、2018年12月至2019年4月、2019年11月期间的1361.43元物业服务费；结合原告提交的电梯维保合同、电梯维保及检验费发票、电梯电表电度数记录单、电梯电费分摊核算单及催缴通知单，核算出被告应当分摊的电梯运行费为：2017年7月至2020年4月期间的电梯运行费分别是2017年7月至2017年11月每月41.06元、2017年12月38.9元、2018年1月至2018年11月每月38.9元、2018年12月45.38元、2019年1月51.86元、2019年2月45.38元、2019年3月45.38元、2019年4月54.03元、2019年5月45.38元、2019年6月45.38元、2019年7月至2019年11月每月45.38元、2019年12月51.86元、2020年1月至2020年4月每月64.83元，电梯运行费共计1542.97元。2019年10月18日、2019年11月7日，大余县生态环境监测站在被告家中作出的噪声监测结果显示夜间有噪音超标的现象，结合庭审记录，该噪音超标系因原告未及时维修增压泵所致。另查明，2020年9月22日，赣州市中级人民法院以（2020）赣07民终2525号已生效的民事判决书确认了《大余县某小区（一期）物业服务合同》为违反法律法规强制性规定，合法有效。本院认为，佳景公司与大余县某小区业主委员会签订的《大余县某小区（一期）物业服务合同》未违反法律、行政法规等有关规定，该物业合同合法有效，对某小区全体业主均具有约束力。原告与业主委员会签订合同的服务期限起算时间为2017年7月1日，原告为该小区提供物业服务至2020年4月30日，因此，被告应当缴纳2017年7月1日至2020年4月期间的物业费、电梯运行费、维修公摊费，被告以水泵噪音超标为由未缴纳2018年10月、2018年12月至2019年4月、2019年11月期间的1361.43元物业服务费，本院认为，原告作为物业服务单位，有义务对本物业小区共用设备的维修、养护、运行和管理，原告未及时维修增压泵，导致被告家中噪音超标，属于原告未完全履行物业管理的职责，故对被告尚欠的物业服务费酌定按70%处理，故被告尚需向原告支付物业服务费2018年10月、2018年12月至2019年4月、2019年11月期间的953元，超出部分，本院不予支持。原告主张公摊维修费，但原告未提交证据证明其维修设备的相关花费情况，故本院不予支持。原告主张的电梯运行费，经核算，被告尚欠原告电梯运行费1542.97元，该费用属于公共设备运行费用，应由被告负担。但鉴于原告提交的电梯运行费计算清单中，核算出因电梯运行缴纳的电费单价有0.62元、0.66元、0.68元每度不等的单价，与居民用电0.6元/度的价格不相符，根据公平原则，本院酌定被告应支付的电费为1424.28元（计算方式：1542.97元÷0.65元/度电×0.60元/度电=1424.28元）。以上物业费、电梯运行费合计2377.28元，被告应当向原告支付，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告主张被告支付2017年1月至2017年6月期间的电梯运行费，但该期间不在双方的物业服务合同范围内，原告主张被告支付2017年1月至6月期间的电梯运行费缺乏证据支持，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款之规定，判决如下：一、被告吴某应在本判决生效后十日内向原告赣州佳景物业管理有限公司支付物业服务费、电梯运行费共计2377.28元。二、驳回原告赣州佳景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告赣州佳景物业管理有限公司负担11元、被告吴某负担14元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 尧 蕾二〇二一年三月十五日书记员 廖文秀