吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终117号上诉人（原审原告）：李金玲，女，1985年5月31日出生，汉族，住蛟河市。委托诉讼代理人：于湄，吉林三保律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晓慧，女，1979年7月14日出生，汉族，住蛟河市。原审被告：孙振，男，1977年11月6日出生，汉族，住蛟河市民主街道贵都**。上诉人李金玲因与被上诉人王晓慧、原审被告孙振租赁合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2020）吉0281民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李金玲上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。2.一审、二审案件受理费由王晓慧、孙振共同承担。事实和理由：一审判决认定事实不当，导致判决错误且显失公正。1.一审法院认定2020年9月27日，王晓慧。孙振与田思红解除房屋租赁合同不当。因为2020年9月15日，房东田思红就已经张贴广告，将案涉房屋整体出租，此时王晓慧、孙振与房东田思红之间的租赁合同已经不再履行。2.一审法院认定2020年8月17日，王晓慧已经履行解除房屋租赁的通知义务不符合法律规定。在当年8月17日至9月10期间，双方一直协商免租事宜，没有任何人通知李金玲解除合同。3.案涉租赁合同租期五年，李金玲装修投入数万资金。王晓慧、孙振无力继续承租房屋，导致租赁合同无法履行是双方纠纷的根本原因。请求支持李金玲的全部上诉人请求。王晓慧、孙振共同辩称，1.王晓慧与田思红之间签订的合同与李金玲无关。2.王晓慧与李金玲之间的问题是王晓慧是否违约，2019年6月14日王晓慧与李金玲签订了合同，合同第四条约定三个月之后房屋租金每月增加2000元并按月结付，但是李金玲没有给付，并且水费等其他费用也没有给付，结合合同乙方责任第一条，王晓慧认为李金玲方已经违约。3.2020年8月17日孙振、王晓慧召开了租户大会，会议的主题是要求各租户9月10日之前交纳下一年房费，如果不交租，就不再续租了，因为合同上体现的是提前一个月交纳房费，我方已经让了10天。4.关于疫情延期的问题，在装修期间我方已经让了3个月，疫情期间是否再次给予延期待遇，已经决定如果续租，则少收3个月房租，这是在8月17日会议中明确的，但是李金玲始终没有交纳房费。我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。李金玲向一审法院起诉请求：1.王晓慧退还李金玲房屋抵押金10,000元，退还3个月房租5000元，赔偿装修损失及相关费用50,000元（以鉴定为准），共计65,000元；2.孙振对上述第1项承担连带保证责任；3.案件受理费由王晓慧。孙振共同承担。一审法院认定事实：2019年6月14日王晓慧（甲方）与李金玲（乙方）签订《租赁合同》一份，双方约定：1.王晓慧将位于蛟河市民主街贵都综合楼一层8门504，房间号：1-2号租赁给李金玲使用。2.租赁期间为：2019年10月1日至2024年9月30日（共五年）。3.每年租金为20,000元（共2间），第一次房租交付时间为合同签订之日时交给王晓慧，之后每年租金需在每年到期之日提前一个月交付给王晓慧。4.2019年10月1日至2019年12月31日租赁期间两间教室超过50人，超出每人每月需交20元卫生费，卫生费每月月末前交付给王晓慧。三个月后每月房费增加2000元，按月交给王晓慧，超出150人，每人每月需交20元卫生费，卫生费每月月末前交付给王晓慧。5.房间抵押金5000元／间，共计2间，共计10,000元，此款需在签订此合同之日起交付给王晓慧。租期需满一年后，乙方离开此租赁场地时经双方协商合同终止，将房屋抵押金退还给李金玲。6.租赁期间取暖费由李金玲负责，因经营期间产生的水。电等相关费用，由李金玲自行承担。7.租赁期满后，李金玲在同等条件下有优先租赁权。双方还另行约定了甲乙方责任。甲方责任：1.甲方保证房屋内的水。电两通。2.维护乙方的合法利益和经营权，但因自然灾害。偷盗等违法行为造成乙方损失，甲方不承担责任。3.甲方不得将其商业信息对外透露。4.甲方负责此学校广告推广。收集学生家长信息。公益活动等，配合乙方招收学员。5.防水由甲方负责，由于房顶漏水造成的损失由甲方负责。6.甲方需保证乙方独立项目经营权。7.甲方负责窗户防护栏安装。8.甲方负责提供本楼层卫生间。9.所有楼层公共区广告宣传位由甲方经营。10.甲方负责公共区卫生。11.甲方配合乙方办理相关教学手续。12.因甲方原因造成乙方无法经营，甲方赔偿乙方装修以及相关费用。13.乙方招生活动卫生费按折扣收取。乙方责任：1.乙方必须依约缴纳租金和其他费用。如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，如拖欠租金和费用15日视为违约，甲方有权收回房屋，并不退还给乙方房屋抵押金及装修抵押金。2.租赁期满后乙方逾期不搬迁，甲方有权从房屋内将乙方的物品搬出，不承担保管义务，乙方也无权要求甲方赔偿损失。3.乙方在租赁期间因添置设备，需甲方同意，未经同意由乙方个人承担。4.乙方在经营期间，由于乙方工作疏忽，造成学生。家长等相关人员伤亡事故时，由乙方自行承担。5.乙方开设任何学习科目，需甲方同意，需在附件2说明。6.如乙方不履行此责任，甲方有权扣除全部房屋抵押金。7.经营期间乙方应服从甲方公司相关规定及无偿配合甲方拓展公司相关活动。王晓慧。李金玲分别在甲乙双方处签名摁捺手印，孙振以保证人的身份在租赁合同上签名并摁捺手印。合同签订当日，李金玲向王晓慧缴纳抵押金10,000元及第一年房屋租金20,000元，王晓慧将房屋交付给李金玲使用。2019年6月14日，李金玲与蛟河市双赢装潢材料商店签订装修合同，李金玲开始对涉案房屋进行装修。涉案房屋系王晓慧。孙振从田思红处承租，王晓慧转租涉案房屋得到田思红的同意。2020年8月17日，王晓慧与李金玲协商缴纳第二年房租及续租免除3个月房屋的事宜。2020年9月27日，王晓慧。孙振与田思红解除房屋租赁合同。至起诉之日止，李金玲未缴纳第二年度房屋。李金玲未按约定缴纳2020年1月至9月份的水费。庭审中，李金玲认为第一年租期为2019年10月1日至2020年9月30日，因为需要装修，合同签订后王晓慧给予李金玲3个月装修期，王晓慧予以认可。一审法院认为，王晓慧与李金玲签订租赁合同，应认定王晓慧与李金玲之间形成租赁合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，李金玲作为承租人应当按照租赁合同约定支付房屋租金及其他费用。按照李金玲与王晓慧签订的租赁合同，李金玲应当将房屋租金在第一次房租到期之日提前一个月交付给王晓慧，即李金玲应当在2020年8月31日缴纳第二年的房屋租金，但李金玲直到2020年9月15日仍未向王晓慧缴纳第二年房屋。按照双方合同李金玲必须依约缴纳租金和其他费用。如有拖欠，王晓慧有权向李金玲加收滞纳金。如拖欠租金和费用15日视为违约，王晓慧有权收回房屋，并不退还给李金玲房屋抵押金及装修抵押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条。第二百二十七条的规定，王晓慧与李金玲约定了一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，王晓慧有权解除与李金玲的房屋租赁合同。且庭审时王晓慧提供与李金玲的微信聊天记录，证明在2020年8月17日通知李金玲如果续租就免三个月的房屋，如果不续租就收回房屋，李金玲在庭审中对该证据的质证意见为王晓慧确实通知了，但是认为免收三个月不够，因为疫情期间半年没有营业，协商无果。据此可以认定王晓慧履行了解除房屋租赁合同的通知义务。双方的租赁合同于2020年9月15日解除。因王晓慧与李金玲合同约定李金玲违约不退房屋抵押金，故李金玲要求退还10,000元房屋抵押金的请求，应当不予支持。对于李金玲要求王晓慧退还三个月租金5000元的请求，因双方协商约定若李金玲继续租赁，则可以免三个月租金，而现在双方的租赁合同解除，不涉及续租的事宜，故李金玲的请求无事实依据，法院不予支持。关于李金玲要求王晓慧赔偿装修损失并要求鉴定损失的请求，因双方租赁合同解除系因李金玲未按合同约定如期缴纳房租，根据《最高人法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对李金玲的该项请求不予支持。判决：驳回李金玲的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。因双方当事人提交的证据均不属于二审新证据，本院不予评判。本院对一审查明事实予以确认。本院认为：一、王晓慧、孙振在合同履行过程中无违约行为。关于李金玲提出王晓慧违反合同甲方责任第四条的约定，没有负责学校广告推广，收集家长信息配合其方招生的问题。因李金玲在合同履行期间对王晓慧进行的相关推广工作并没有提出异议，故对上述抗上诉请求，本院不予支持。关于李金玲提出因王晓慧无力继续承租案涉房屋，导致《租赁合同》无法履行的问题。首先，王晓慧曾提出在2020年9月10日之前缴纳下一年房屋租金，可以减免房租3个月，但金玲并未予以认同。其次，李金玲与王晓慧协商的是减免房租的金额能否大于3个月租金的问题，而非是否继续履行原《租赁合同》的问题。截至2020年11月13日第一次庭审时，李金玲并未提出要求按照案涉《租赁合同》约定的金额继续履行《租赁合同》。再次，在第一年租期到期前，李金玲始终占有使用案涉房屋。故虽然王晓慧承租案涉房屋的到期日早于李金玲，但并未因此影响案涉《租赁合同》合同的履行，故对于李金玲该上诉请求，本院不予支持。二、《租赁合同》的解除问题。案涉《租赁合同》第三条约定：租金需在每年到期之日提前一个月交付给王晓慧。因第一年租期为2019年10月1日至2020年9月30日，故李金玲需要在2020年8月31日之前支付下一年租金。乙方（李金玲）责任第一条约定：李金玲必须依约缴纳租金和其他费用。如有拖欠，王晓慧有权向李金玲加收滞纳金，如拖欠租金和费用15日视为违约，王晓慧有权收回房屋，并不退还给李金玲房屋抵押金及装修抵押金。故从2020年8月31日开始计算15日，即在2020年9月14日以后王晓慧可以行使解除权解除合同。李金玲在起诉状中自认2020年9月王晓慧通知其返还房屋，解除合同；李金玲提交的微信截图显示2020年9月15日其已经知晓案涉房屋对外招租。故一审法院认定该时间节点为合同解除之日并无不当。综上所述，李金玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1425元，由李金玲负担。本判决为终审判决。审判长  张利宏审判员  刘 卓审判员  郭立坤二〇二一年三月十日书记员  赵 鹏（本件共8页，印15份）