文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再241号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广东珠钢投资管理有限公司。住所地：广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷，该公司经理。委托诉讼代理人：杨杰、杨春涛，系该公司职员。被申请人（一审原告、二审上诉人）：廖枫，女，1976年9月9日出生，汉族，住广东省梅县。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州四叶草酒店管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧雄峰商城商场六之三层A3-3003房。法定代表人：冯坚强。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。再审申请人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）因与被申请人廖枫、广州四叶草酒店管理有限公司（以下简称四叶草公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终20217号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年8月18日作出（2020）粤民申4199号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人珠钢公司的委托诉讼代理人杨杰、杨春涛，被申请人廖枫的委托诉讼代理人吴兵山，四叶草公司的委托诉讼代理人梁智航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠钢公司申请再审请求：1.撤销原生效判决，改判驳回廖枫对于珠钢公司的全部诉讼请求。2.判令廖枫、四叶草公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.廖枫并未举证证明存在租金损失的事实。根据“谁主张谁举证”的规则，廖枫在原审中未提交证据证明其收楼后存在租金损失，其主张2018年7月4日收楼后租金损失没有事实依据。2.廖枫收楼后房屋可正常使用。廖枫在收楼后已发生水电费和将房屋出租，表明涉案房屋已完全具备正常使用居住条件，且其已自行使用房屋和将房屋出租；其在已实际占有、支配房屋的情况下，完全可决定自用房屋或将房屋出租；若其未自用房屋或未将房屋出租，也不能将因其自身原因没有获得的租金转嫁要求由珠钢公司向其赔偿，其所主张收房后的租金损失，完全与事实不符，与珠钢公司无关。3.原审以出示《竣工备案表》作为房屋法定交付条件没有充分法律依据。国家现行法律法规、行政规章相关规定(如《城市房地产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条等)均以房屋竣工验收合格和向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为法定交付条件，而并未将出卖人向买受人出示《竣工备案表》作为房屋交付的法定要式条件。双方签订的合同亦未约定将出示《竣工备案表》作为房屋交付条件。原审判决此项认定没有相应法律与合同依据。4.廖枫已与珠钢公司就迟延交楼问题达成和解协议，明确放弃追究申请人迟延交楼违约赔偿责任，其全部诉讼请求应予驳回。根据广州市金港物业管理有限公司提供的《减免物业管理费协议书》显示:廖枫于2018年7月4日办理收楼手续当天，与珠钢公司签订前述《减免物业管理费协议书》。协议书第三条约定：“乙方愿意自签订本协议之日起办妥收楼手续，不再向甲方提出其它交楼补偿的要求，并自2018年6月1日开始交纳物业管理费。”廖枫在获得珠钢公司相应物业费补偿的基础上，已放弃对珠钢公司提出任何违约责任追究及补偿要求，无权要求珠钢公司支付迟延交房违约金和赔偿租金损失。涉案小区同类案件、案号为（2017）粤0113民初4195号案生效判决支持珠钢公司上述观点。综上，廖枫主张逾期交楼违约金及租金损失没有事实和法律依据，其全部诉讼请求应予驳回。廖枫辩称，在购买房屋时是承诺由四叶草公司进行返租并支付相应租金，涉案房屋在四叶草公司不履行返租的情况下，业主自行使用或者出租，不影响按照每个月承诺返租收益进行赔偿，承诺返租这件事工商局也进行处罚过。房屋入住使用情况不属于本案争议焦点，珠钢公司没有返租，才判决其损失。关于《竣工备案表》是否需要出示的问题，珠钢公司在合同约定交楼时间不符合交付情况下，如果不出示《竣工备案表》证实，小业主又何以得知房屋符合收楼条件。关于《减免物业管理费协议书》仅仅对收楼之后的约定，但是没有解决收楼之前的问题。关于类案生效判决，与本案案情不同，本案在涉案小区三栋，有承诺返租和委托装修，类案房屋位于小区四栋，不存在返租和委托装修的情况，所以不具有参考性。四叶草公司辩称，本案是由于珠钢公司逾期交房而引发，由此而产生的损失与四叶草公司无关，相关的违约金、租金损失以及案件诉讼费均无需四叶草公司承担。廖枫向一审法院提出诉讼请求：1.判令珠钢公司对房屋地址为番禺区××街××903房的房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做；2.判令珠钢公司出示合同第十二条及第十五条的有关交房文件原件并提供复印件给廖枫，并交付合格房屋给廖枫；3.判令珠钢公司立即向廖枫支付逾期交房违约金（以房屋总价款721291元为基数按每日万分之五自2017年9月1日起计算至实际交楼之日止）；4.判令珠钢公司向廖枫赔偿房屋租金损失（从2017年9月1日起按每月租金2600元计算，暂计至2018年6月30日为26000元）；5.判令四叶草公司与珠钢公司就第4项诉请承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费等费用由珠钢公司、四叶草公司承担。一审法院认定事实：2016年4月2日，甲方珠钢公司与乙方廖枫签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于番禺区××街××903的房屋（以下简称“系争房屋”），总金额为721291元，付款方式为在2016年4月2日前一次性支付全部房价款721291元。合同第十三条约定甲方应于2017年2月10日前将本合同标的物房屋交付乙方使用。第十四条约定若逾期交房不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；若逾期交房超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规划》或《管理规划》……。合同附件七补充协议第六条约定合同第十四条逾期交房的违约责任由“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准支付违约金”。上述合同还对其他相关事项进行约定，嗣后，廖枫与珠钢公司签订《精装修委托协议书》，约定双方不再执行《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中关于房屋交付标准及交付时间的有关条款，确定系争房屋装修工程在2017年8月30日前完工并交付。合同签订后，系争工程于2016年11月18日取得单位工程竣工验收报告，于2017年1月23日取得建设工程规划验收合格证，于2017年3月8日取得建筑工程竣工验收报告，于2017年3月17日取得竣工环境保护验收批复，于2017年3月28日取得建设工程质量验收意见书，于2017年4月5日取得广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书，于2017年4月17日取得客户受电工程竣工检验意见书，于2017年5月8日取得通邮申报表和人防工程专项竣工验收备案意见书，于2017年6月13日取得建设工程消防验收意见书。2018年7月4日，廖枫办理系争房屋的收楼手续。诉讼过程中，珠钢公司向一审法院提交该司于2018年11月12日取得的《竣工验收备案表》，证明珠钢公司已经取得竣工验收备案表，涉案房屋已经全部符合交楼条件。一审法院认为，廖枫与珠钢公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同全面履行。一、关于廖枫要求珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做问题。廖枫提交的装修平面示意图并非双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的组成部分，而且珠钢公司在样板间亦明确标明非交房标准。系争房屋的卫生间、楼梯、卧室等设置并未违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的约定，廖枫现以样板房和示意图为标准要求珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做不当，一审法院不予支持。二、关于交付交房文件的问题。廖枫明确只要求珠钢公司提供竣工验收备案表，珠钢公司在庭询时已向廖枫出示并作为证据提交，该项合同义务珠钢公司已经履行完毕，故廖枫诉请珠钢公司交付竣工验收备案表，一审法院不予支持。三、关于逾期交房违约金问题。交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。廖枫在珠钢公司未取得《竣工备案表》的情况下，已于2018年7月4日实际接收房屋并要求珠钢公司支付逾期交房违约金至2018年5月10日，是其对自有权利的处分，一审法院予以支持。至于违约金的标准，双方约定延期交房违约金每日按总房价款0.01%的标准支付，是双方真实意思表示，廖枫在签署时并未提出异议，现主张撤销该条约定，一审法院不予支持，违约金应按日万分之一的标准计算。为此，珠钢公司应向廖枫支付2017年9月1日至2018年5月10日的逾期交房违约金18176.53元（721291元×252天×0.01%）。四、关于租金损失问题。廖枫主张的2017年9月1日至2018年5月10日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，故一审法院对廖枫赔偿租金损失的主张不予支持。因未达法定交楼标准导致廖枫未能正常使用系争房屋的租金损失应由珠钢公司承担赔偿责任。故廖枫要求珠钢公司支付其收楼后至符合交楼标准期间的租金损失，合理合法，一审法院予以支持。珠钢公司于2018年11月12日取得《竣工备案表》，并于2019年1月8日在庭询时出示给廖枫，加之该司提交的“四通”文件，现系争房屋具备法定的交楼标准，故，珠钢公司应承担租金损失应计付至该司出示《竣工备案表》之日（即2019年1月8日）止为宜。至于租金损失的数额，一审法院参照同时期同地段的租金标准认定租金损失为2600元/月为宜，经计算，珠钢公司应向廖枫赔偿2018年5月11日至2019年1月8日的租金损失共20626.67元（2600元/月×7个月加28天）。如前所述，涉讼房屋已符合法定交付标准，廖枫已可合理使用涉讼房屋，故其要求珠钢公司支付2019年1月8日之后的租金损失缺乏依据，一审法院不予支持。五、关于四叶草公司是否应当承担连带清偿责任问题。廖枫本案中所诉请的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，四叶草公司与逾期交房并无因果关联，廖枫诉请四叶草公司承担连带清偿责任于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向廖枫支付2017年9月1日至2018年5月10日期间的逾期交房违约金18176.53元。二、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向廖枫赔偿2018年5月11日至2019年1月8日期间的租金损失20626.67元。三、驳回廖枫的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1503元，由廖枫负担1118元，由广东珠钢投资管理有限公司负担385元。廖枫不服一审判决，上诉请求：1.改判珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做；2.变更一审第一项判决为：珠钢公司支付2017年9月1日至2018年7月4日期间的逾期交房违约金26606.67元（307日×2600元/月÷30）；3.变更一审第二项判决为：珠钢公司支付2018年7月5日至2019年1月8日期间的租金损失16293.33元（188日×2600元/月÷30）；4.改判四叶草公司对第3项上诉请求承担连带赔偿责任；5.判令珠钢公司、四叶草公司承担本案一、二审全部案件受理费。珠钢公司不服一审判决，上诉请求：l.撤销一审判决二项。2.上诉费由被上诉人承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合廖枫、珠钢公司上诉意见以及四叶草公司答辩意见，评析如下：1.关于廖枫上诉要求对讼争房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做的问题。从廖枫提交的装修平面示意图来看，该示意图并非双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的组成部分，而珠钢公司在售楼时，已在样板间明确标明该样板间非交房标准，现房屋的卫生间、楼梯、卧室等设置并未违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的约定，故廖枫该上诉意见缺乏依据，本院二审不予采纳。2.关于珠钢公司应承担违约责任及四叶草公司是否应承担连带责任的问题。廖枫在珠钢公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，已于2018年7月4日实际接收房屋，故逾期交房违约金应计至该日。至于违约金的标准，双方约定每日按总房价款0.01%的标准支付，合同是双方意思自治的选择，廖枫在签署时并未提出异议，现廖枫要求按租金标准增加逾期交房违约金，本院二审不予支持。为此，珠钢公司应向廖枫支付2017年9月1日至2018年7月4日的逾期交房违约金22143.63元（721291元×307天×0.01%）。一审对此认定和处理欠妥，本院二审予以纠正。关于租金损失问题，廖枫主张的2017年9月1日至2018年7月4日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，而因未达法定标准导致廖枫未能正常使用涉案房屋的租金损失则应由珠钢公司承担赔偿责任。珠钢公司虽然在2018年11月12日取得《竣工验收备案表》，但至2019年1月8日本院二审庭审时才出示给廖枫，故珠钢公司应向廖枫赔偿2018年7月5日至2019年1月8日的租金损失共16293.33元（188日×2600元÷30日）。一审对此认定和处理亦欠妥，本院二审予以纠正。珠钢公司上诉认为不应计算该段期间租金损失，理据不足，本院二审不予采纳。至于廖枫要求四叶草公司与珠钢公司承担连带清偿责任问题，因本案廖枫主张的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，而四叶草公司与逾期交房并无因果关联，故对该上诉意见，本院二审亦不予支持。综上所述，珠钢公司、廖枫部分上诉意见成立，本院二审予以采纳，其余上诉意见亦予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5754号民事判决第三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5754号民事判决第一项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向廖枫支付2017年9月1日至2018年7月4日期间的逾期交房违约金22143.63元；三、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初5754号民事判决第二项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向廖枫赔偿2018年7月5日至2019年1月8日期间的租金损失共16293.33元。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1503元，由廖枫负担1118元，由广东珠钢投资管理有限公司负担385元。二审案件受理费315.67元，由廖枫负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担290.67元。再审中，珠钢公司提交的证据有：案涉房屋电费、水费明细表以及物业住户信息登记表，拟证明廖枫收楼后自行使用或出租房屋，并不存在所谓的租金损失。《减免物业管理费协议书》证明双方就交楼问题已经和解，廖枫承诺不再向珠钢公司提出其它交楼补偿的要求，并自2018年6月1日开始交纳物业管理费。（2017）粤0113民初4195号民事判决书，拟证明有生效判决驳回同一小区业主的诉请。廖枫质证称：出具水电用量只能是供水或供电部门，不应是物业管理公司；物业管理公司提供住户信息，侵犯他人隐私，证据来源不合法，为非法证据。在未交楼之前，珠钢公司亦无权收取管理费，《减免物业管理费协议书》仅仅对收楼之后的约定，但是没有解决收楼之前的问题。对于类案判决，与本案案情不同，本案在涉案小区三栋，有承诺返租和委托装修，4195号案涉房屋在四栋，不存在返租和委托装修情形，本案房屋每平方价格要高出类案房屋数千元，所以不具有参考性。四叶草公司质证称：珠钢公司提交的水电费明细表等证据，不属于新证据，无法证明业主收楼后自行使用或者出租房屋。对《减免物业管理费协议书》真实性、合法性无异议，关联性不予确认。再审对本院二审查明的事实予以确认。再审过程中，珠钢公司提交了案涉房屋电费、水费明细表、物业住户信息登记表等作为再审新证据，拟证明廖枫收楼后正常使用和出租房屋，不存在租金损失。还提交了《减免物业管理费协议书》拟证明双方曾经和解，还提交了4195号案民事判决书，拟证明同一小区案件生效判决未支持收楼后的违约损失。廖枫与四叶草公司对以上证据的证据效力及其证明目的均不予确认。廖枫还称，涉案房屋属于小区三栋，因承诺返租和委托装修，每平方单价要高出其它栋的房屋数千元不等。故本案再审争议的焦点为：珠钢公司是否应当承担延迟交楼违约金以及廖枫实际收楼后的租金损失。针对廖枫辩称本案房屋位于小区三栋，因存在返租和装修而与小区其它栋房屋价格存在较大差异的问题，再审合议庭对本院同时受理的15件系列案所涉房屋单价（详见下表）与本院案件管理系统上查询到的（2017）粤0113民初4194号案房屋（五栋614房）与珠钢公司提交的4195号案所涉房屋（四栋803房）进行了比较。本院受理的同一批15件系列案涉房屋单价一览表            案号              房号              建筑面积(㎡)              总金额(元)              单价(元/㎡)                  民再228              3栋716房              49.0478              677509              13813.24                  民再229              3栋706房              49.2402              666133              13528.24                  民再230              3栋610房              49.2402              682017              13850.82                  民再231              3栋710房              49.2402              700634              14228.90                  民再232              3栋1002房              49.2402              728723              14799.35                  民再233              3栋707房              49.2402              666133              13528.24                  民再234              3栋1010房              49.2402              781438              15869.91                  民再235              3栋812房              75.1099              1081341              14396.78                  民再236              3栋503房              49.2402              718576              14593.28                  民再237              3栋818房              49.2402              719690              14615.90                  民再238              3栋702房              49.2402              716060              14542.18                  民再239              3栋1012房              75.1099              1198414              15955.47                  民再240              3栋418房              49.2402              676122              13731.10                  民再241              3栋903房              49.2402              721291              14648.42                  民再242              3栋902房              49.2402              715028              14521.22      通过上表可以看到，15件系列案所涉房屋均位于小区的三栋，单价在13500-15900元/㎡之间。而4194号案的五栋614房，建筑面积43.0988/㎡，总金额347709元，单价为8067.72元/㎡，比三栋房屋的单价低6000-8000元/㎡左右；4195号案的四栋803房，建筑面积71.4429㎡，总金额830980元，单价为11631.39元/㎡，相比三栋房屋，单价低2000-4000元/㎡左右。故本院再审对廖枫所称本案与4195号案案情不同的答辩意见予以采信。关于是否存在承诺返租的问题。廖枫等购房人在原审中提交了广告图片及工商部门查询资料等证据证明，珠钢公司在推介销售涉案房屋过程中，打出“四叶草酒店服务强势进驻”“带6年租约”“租金2600元/月”“租金每两年上浮10%”等广告，广州市工商局番禺分局于2015年12月以广告内容含有投资回报内容为由，对珠钢公司进行了行政处罚。本院再审认为，珠钢公司作为开发商打出前述广告系对自己出售房屋作出的允诺。该广告允诺的内容明确而具体，购房者可以此来计算确定的投资收益和回报。廖枫受广告内容影响购买涉案房屋，虽然购房合同并未将前述广告内容在购房合同条款里予以明确，但签订合同时廖枫与珠钢公司及四叶草公司对前述广告内容都是明知的，廖枫对投资收益存在合理预期合乎情理。珠钢公司与廖枫还签订了一份《补充协议》和《精装修委托协议书》，约定房屋交由珠钢公司进行装修，并将延期交楼违约金从每日万分之五调整为万分之一。虽约定不另收取装修费用，但房价高出同一小区未装修房屋数千元/㎡不等，说明珠钢公司以返租和装修名义再次受益于本次房屋买卖，交易风险进一步降低，其所获利润远远高出小区其它栋房屋。珠钢公司在2018年7月4日将房屋交给廖枫使用，直到2019年1月8日才向廖枫出示《竣工验收备案表》，说明交楼时房屋并不符合竣工交付条件。更为重要的是，因珠钢公司未能如约于2017年8月30日按时交楼，导致四叶草公司弃租房屋，廖枫投资购房目的未如预期。因此廖枫实际收楼后，无论自用或出租，均不能改变四叶草弃租房屋导致廖枫投资收益落空的事实，且这与珠钢公司延期交楼存在直接关联。至于双方签订的《减免物业管理费协议书》是否存在和解条款的问题，再审认为，该协议书由珠钢公司掌握，却未在原一、二审中出示，亦未能就不能及时举证作出合理说明，故该证据不属于新证据。并且，从内容上看，该协议主要解决双方何时收楼及缴纳物业管理费的问题，并不涉及本案中有关延期交楼和承诺返租的争议。且协议免除9个月的物业管理费，自合同约定交楼之日的次日即2017年9月1日，起算至2018年6月，而在这个阶段，涉案房屋尚不符合交楼条件，廖枫亦未实际收楼，免除这一阶段的物业管理费，廖枫并未得到任何实际利益，显然不合常理。根据民事合同权利义务对等原则，不能因此免除珠钢公司延迟交楼的违约责任。故本院再审对珠钢公司再审中提交的证据及其主张不予采信和支持。根据公平合理和诚实信用的民事法律精神，珠钢公司对自己的违约行为造成廖枫的损失应当给予适当补偿，本院二审判令珠钢公司承担自实际交楼之日至符合交楼条件之日期间的租金损失，合情合理，并无不当。四叶草公司的弃租行为系珠钢公司延期交楼所致，本院二审判决四叶草公司无需承担对廖枫投资损失的赔偿责任，亦无不妥。综上所述，原审查明事实清楚，处理并无不当，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2019）粤01民终20217号民事判决。本案一审案件受理费1503元，由廖枫负担1118元，由广东珠钢投资管理有限公司负担385元。二审案件受理费315.67元，由廖枫负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担290.67元。本判决为终审判决。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇二一年三月三十日书记员  刘 立李佳惠