贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初13601号 原告：龚庆烈，男，1969年9月15日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 被告：刘孝英，女，1969年8月26日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：施登俊，贵州元璋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施吉鸿，贵州元璋律师事务所实习律师。 第三人：蒲安福，男，1943年8月1日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：明远辉，男，1973年6月29日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：明远静，女，1971年5月22日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：明远平，男，1969年4月5日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 四名第三人共同委托诉讼代理人：彭洪清，贵州山一律师事务所律师。 原告龚庆烈与被告刘孝英、第三人蒲安福、明辉远、明远静、明远平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龚庆烈、被告刘孝英的委托诉讼代理人施登俊、施吉鸿，第三人蒲安福、明辉远、明远静、明远平的共同委托诉讼代理人彭洪清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龚庆烈向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告于2018年2月2日签订的售房协议无效；2．要求被告因占用原告资金支付原告损失4万元；3．返还我的280000元。事实及理由：原告与案外人刘仕英（已过世）系邻居关系，被告刘孝英从刘仕英处购买了一间门面，双方签订了协议，后被告刘孝英将门面转卖给原告，双方也签订了售房协议，约定售房为280000元，原告将280000元支付给了被告后，案外人刘仕英的丈夫认为，刘孝英与刘仕英因不是同一村里组织，且不知道门面售卖的事情，认为签订的协议无效，后刘仕英的丈夫将门面从原、被告签订协议之日起用锁锁住，导致原告无法使用该门面，根据当地门面的出租情况每年的租金大约是2万元，因被告隐瞒之前协议无效情况下与原告签订售房协议（该协议无效）占用原告资金导致原告损失，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，请求法院确认原、被告签订的售房协议无效并判决被告赔偿原告的损失。 被告刘孝英答辩，1．原告所诉不是事实，原告从协议签订后房屋就进行了交付，事实上也是原告一直在进行管理；2．本案的协议合法有效，是双方的真实意思表示，现在该房屋有本身就是原告与刘仕英联合建房，原告本身就是受益人，在当地也修建了房屋，对房子的来源是清楚的，再次是房子买卖的行为并不违返法律的强制性规定；3．本案所涉及的现状，在东联线坪丰村这样类似的购房行为很多，如果原告的起诉能够得到支持将会导致一系列的社会问题，同时由于这一些房屋在承建的时候并没有相应完整的建房手续，就会导致本案的标的物不属于人民法院管辖的合法权益，人民法院依法不予审查。综上，驳回原告的诉请。 第三人蒲安福、明辉远、明远静、明远平述称，房屋最早是刘仕英名下宅基地修建，因刘仕英病重向被告丈夫曹洪借款110000余元用于治疗，以涉案门面作为抵押，曹洪在一次事故中死亡，刘仕英的子女多次找到刘孝英，要求还钱返还门面，但因刘孝英在外地一直没有返还，至今涉案门面也是空置无人使用。作为有独立请求权的第三人，房屋从未有售卖的意思，该房屋一直由第三人实际控制。根据现在的法律法规即使有售卖意思，该买卖行为也是无效的。基于前面前提下，原、被告的买卖行为也是无效的，房屋的所有权仍然属于第三人。 原告围绕诉讼请求依法提交原、被签订的《售房协议》、房屋现状照片；被告除与原告提交相同的《售房协议》外，还提交了其与刘仕英等签订的《售房协议》、水电费缴费凭证、北京市大兴区人民法院（2014）大民初字10998号民事判决书；四名第三人共同提交遵义市建设工程规划许可证。对原、被告提交的双方签订的《售房协议》的真实性予以确认，合法性不予确认；原告提交的房屋现状照片，经第三人确认无异议，本院予以确认。被告提交的与刘仕英等人签订的《售房协议》系复印件，且第三人不予认可，对真实性不予确认；对水电费缴纳凭证，真实性、合法性予以确认，但不能证明被告系争议房屋的所有人；民事判决书系网络打印件，对真实性、合法性和关联性不予确认。第三人提交的遵义市建设工程规划许可证的真实性、合法性、关联性予以确认。根据当事人在庭审中的陈述，并结合经庭审确认在卷佐证的证据，本院认定事实如下： 2018年2月2日，原告龚庆烈作为买方、被告刘孝英作为卖方签订了《售房协议》，约定龚庆烈以280000元的价格购买刘孝英位于遵义市门面一间，并移交门面手续和坪丰公司过户手续。合同签订后，原告支付被告购房款280000元。后原告以被告未交付门面诉至本院，酿成讼争。 另查明，被告刘孝英出售给原告龚庆烈的房屋系向案外人刘仕英（已过世）购得，该房为原告龚庆烈提供资金在刘仕英位于遵义市红花岗区的宅基地基础上翻修扩建，建房占有的土地属村集体所有制土地。 原告龚庆烈、被告刘孝英系城市居民。第三人蒲安福系刘仕英丈夫，第三人明辉远、明远静、明远平系刘仕英子女。 本院认为，原、被告签订《售房协议》虽系双方真实意思表示，在协议中涉及的农村房屋买卖必然涉及宅基地转让。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”之规定，被告刘孝英出售门面修建的土地属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第十条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”之规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。宅基地分配仍具有社会保障性质，宅基地若大量交易将导致大量失地农民生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。国家对土地使用采取严格的限制政策，其目的是让农民保住自己的住宅，是维护和谐稳定的社会秩序的需要，也是保障农民其基本生存权的需要。原、被告所签订的《售房协议》买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同非正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，本案原、被告均系城市居民，根据《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”、《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”之规定，原、被告不具备该区域内购房权利。双方签订的《售房协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”之规定，该合同应认定为无效，故被告基于合同而收取的原告280000元购房款应予返还。 原告以被告未交付门面，要求被告支付40000元损失的诉讼请求，被告刘孝英抗辩已实际交付房屋，但未提供证据佐证，第三人述称该门面一直由第三人实际控制。原告是联合修建人，明知该门面修建在村集体所有制土地上仍向被告购买，导致协议无效，原、被告双方均有过错，由此产生的损失，自行承担，故对原告的该诉讼请求不予支持。 被告刘孝英关于买卖行为并不违返法律的强制性规定的抗辩理由与法不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条规定，判决如下： 一、原告龚庆烈与被告刘孝英签订的《售房协议》无效； 二、被告刘孝英于本判决生效后二十日内返还原告购房款280000元； 三、驳回原告龚庆烈的其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费800元，由原告龚庆烈负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 长  杨 静 人民陪审员  杨玉平 人民陪审员  周正隆 二〇二一年三月二十六日 书 记 员  张 铮