河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1325民初51号原告（反诉被告）：于富国，男，汉族，1959年12月26日出生，住河南省内乡县。委托诉讼代理人：庞凯，男，汉族，1978年4月10日出生，住河南省内乡县，系原告亲属（特别授权）。被告（反诉原告）：南阳市浩杰房地产开发有限公司，住所地南阳市中州路78号，统一社会信用代码914113006609101066。法定代表人：梁明闯，任公司总经理。委托诉讼代理人：司素杰，河南大为律师事务所律师，执业证号14113200011262282（特别授权）。原告（反诉被告）于富国与被告（反诉原告）南阳市浩杰房地产开发有限公司（以下简称浩杰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告于富国的委托诉讼代理人庞凯，被告浩杰公司的委托诉讼代理人司素杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于富国向本院提出诉讼请求：1、依法确认2016年6月4日原告与被告签订的《买卖合同》为有效合同。2、依法判令被告继续履行合同，向原告交付位于鹏翔花园3号楼2单元22层2203户的房屋，并在限定期限内为原告办理不动产登记手续及产权证书。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月4日，原告与被告签订购房合同，购买位于鹏翔花园3号楼2单元22层2203户的房屋一套，购房手续办完后，被告却以各种理由拒不履行合同义务，拒绝向原告交房并办理不动产登记手续。2016年6月至今，原告多次与被告协商未果，特提起诉讼。被告（反诉原告）浩杰公司向本院提出答辩及反诉请求：1、依法驳回原告起诉；2、依法撤销双方之间签订的案涉房产买卖合同；3、本案诉讼费和反诉费均由被反诉人承担。答辩及反诉理由：1、追加原内乡县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人为被告参与诉讼，以利于查明案件事实以及是否存在假诉讼和非法集资犯罪情形。2、被答辩人先借款合同行为与后案涉买卖合同行为之间欠缺引起法律关系变更法律事实的“链条”，无法确认案涉争议法律关系存在。3、答辩人没有获得合理对价没有交付案涉房产，案涉房产《买卖合同》性质系履行期届满后诉讼外达成构成“新债清偿”而非债的更改，“新债”不履行，旧债不消灭，后答辩人行使解除案涉合同权利，由于被答辩人拒收解除通知无法产生解除效力。4、案涉合同系浩杰公司受第三人欺诈而实施行为，根据《民法典》第149条之规定予以撤销，且该合同违反浩杰公司《章程》规定，没有经过股东大会认可，对外不产生效力。5、退一步即使案涉买卖合同具有以房抵债性质，由于没有交付，根据最高院、地方法院相关规定，应按旧债借款合同关系予以审理。综上，应驳回被答辩人的起诉或因涉嫌非法集资将案件移交公安机关予以处理，同时撤销案涉买卖合同。原告（反诉被告）于富国针对反诉部分辩称：案涉房屋是原告的一个朋友因之前借原告的钱，无法偿还，以他名下一套房屋转给于富国的，买卖房屋合同是在被告售房部签订、盖章的，原告跟被告提到的中小企业促进会无关。浩杰公司与原告签订有房屋买卖合同，关于被告提到的解除房屋买卖合同，我方未收到解除合同通知书，故被告反诉请求不成立。原告（反诉被告）于富国为支持其诉请，提供如下证据：1、房屋买卖合同、收据复印件一份，证明案涉房屋已于2016年6月4日卖给原告的事实。2、原告的身份证复印件一份，证明原告主体适格。被告（反诉原告）浩杰公司为支持其辩称，提供如下证据：1、被告营业执照复印件证实被告主体适格。2、（2020）豫13民终3717号民事判决书、书记板留言回复，证实原内乡县中小企业促进会涉嫌非法集资事实，实际控制人为张会超。3、两份微信聊天记录、解除案涉买卖合同通知书被拒收的回执、公司章程，证实案涉买卖合同系浩杰公司受第三人欺诈而实施行为，根据《民法典》149条应撤销该合同且该合同违反公司章程。以上证据经当庭举证、质证，本院认证如下：被告（反诉原告）浩杰公司对原告（反诉被告）提交的证据的真实性均有异议，称需要庭下核实，认为浩杰公司与原告办理的是以房抵债协议，并非买卖合同，收据的款项没有实际支付给浩杰公司；因房屋买卖合同及收据加盖有浩杰公司的印章，被告（反诉原告）未提交证据而仅以口头形式对证据的真实性予以否认，不能否定其真实性。本院认为，原告的证据能够证明双方存在房屋买卖合同的客观事实，应当作为有效证据使用。原告（反诉被告）于富国对被告（反诉原告）提交的证据一无异议，该证据本院作为认定案件事实的有效证据使用。对第二组证据，证明方向有异议，认为与本案无关。该组证据中（2020）豫13民终3717号民事判决书系公文书证，本院作为认定案件事实的依据，信访回复本院结合其他证据综合认证。对证据三有异议，认为房屋买卖合同是在被告售房部由其工作人员签订的，原告并未收到解除房屋买卖通知书，在被告不享有法定解除权、双方没有达成解除合意的前提下，即便原告收到解除通知书，没有提出异议，也不能达到解除合同的目的。本院认为，该房屋买卖合同的实质是以房抵债，按照以房抵债的交易规则，原告方不需要再支付房款，即被告不享有法定解除权，同时双方也没有达成解除合同的合意，故被告的行为不能达到解除合同的目的，原告的异议成立，该组证据不作为有效证据使用。本案诉讼过程中，本院依职权调取了内乡县民政局内民社字（2015）5号《关于注销“内乡县酒业协会”等14个社会团体的决定》，该文件证实，内乡县中小企业发展促进会于2015年11月3日被注销。根据当事人举证、质证、原被告的诉辩意见，以及审查确认的有效证据，本院认定事实如下：2013年3年26日，内乡县工业和信息化局作为主管单位在内乡县民政局登记成立了内乡县中小企业促进会，其性质为非营利性社会团体，促进会的实际控制人为张会超（张慧超），2015年11月3日该促进会注销。在该促进会存续期间，原告（反诉被告）与案外人魏先峰之间存在借贷关系，魏先峰为该促进会工作人员，为冲减原告（反诉被告）的债权，2016年6月4日，经魏先峰协调原告于富国与被告浩杰公司签订《买卖合同》，约定将位于内乡县鹏翔花园3号楼2单元22层2203户房屋以总价款216365元出售给原告（反诉被告），合同同时对房产的交付时间和不动产证的办理等必备事项进行了约定。合同第三条付款方式及期限约定：买受人按下列第1方式支付房款：1、一次性付款（1）买受人于2016年6月4日签定本合同时一次性支付总房款，共计人民币贰拾壹万陆仟叁佰陆拾伍元整（216365.00元），同时向原告（反诉被告）开具了收款收据。原告（反诉被告）与魏先峰之间的借条由魏先峰收回。《买卖合同》签订后，被告未按照合同约定的交付时间向原告（反诉被告）交付房屋。2019年5月29日，浩杰公司向原告邮寄《解除合同通知书》，原告未签收。原告（反诉被告）要求浩杰公司继续履行合同交付房产，浩杰公司拒不交付，原告（反诉被告）诉至本院。被告浩杰公司开发建设的内乡县鹏翔花园小区房产现符合交付条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原、被告双方签订的《买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，该合同为有效合同，合同双方应依照法律规定和合同约定履行义务，本案《买卖合同》生效后，浩杰公司负有向原告交付房产并向不动产登记部门办理登记手续的义务，但其一直未办理，故原告请求被告履行该项义务符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告诉请浩杰公司办理不动产产权证书的诉讼请求，因办理不动产权属证书的主体是行政机关而非浩杰公司，浩杰公司对购房人仅负有将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案的义务，故原告直接请求浩杰公司为其办理不动产产权证书的诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉请求撤销双方签订的合同，本院认为，依据《合同法》第五十四条的规定行使撤销权的条件分别为：1、因重大误解订立的；2、在订立合同时显失公平的；3、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中原、被告的合同是双方在平等自愿的基础上签订，被告提供的证据不能证实其在签订合同时存在重大误解，也不存在显失公平的情形，更没有原告以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使被告在违背真实意思的情况下订立合同的证据，被告公司请求撤销合同无法律及事实依据。另外，行使撤销权必须在法定的合理期限内行使，即使当事人依法享有撤销权，逾期不行使的，撤销权消灭。《合同法》第五十五条的规定：有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。依据被告提供的第三组证据可知被告浩杰公司副总彭飞于2018年6月23日得知促进会实际负责人张会超（张慧超）对其有欺诈行为，根据上述法律规定，其行使解除权的时间为1年，即到2019年6月22日已到期，被告在2021年1月26日的开庭时提起反诉，要求撤销合同，已超过了法律规定的期间。另外，法律规定的撤销权事由是在合同当事人之间存在的情形，而被告主张的撤销事由是其与案外人之间关系，与本案原告无关，原、被告之间不存在撤销权的事由。综上所述，对被告的该反诉请求不予支持。关于浩杰公司请求追加原内乡县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人为被告参与诉讼问题。本院认为，浩杰公司采用以房抵债方式冲减原告债权的行为，从法律性质上判断只能归结为抵押担保、债务加入、代为清偿三种行为之一。本案不属于以签订房屋买卖合同方式为债务提供担保的形式。浩杰公司的行为只能在债务加入和代为清偿中认定。在债务加入情形下存在免责的债务承担和并存的债务承担，浩杰公司虽未与债务人明确债务加入的具体形式，但不论是何种债务加入方式，其事实上已经加入且部分履行，作为债权人，在合同未完全履行时，在免责的债务承担方式下，有权要求浩杰公司继续履行；在并存的债务承担方式下，原告享有选择权，有权选择要求浩杰公司继续履行，而无需要求原债务人承担责任。同时，本案原、被告在诉辨意见中均明确案涉房产系以房抵债，对该事实均属于自认，该自认行为均表明浩杰公司系代为清偿的替代偿债行为。因此，不论是债务加入还是代为清偿，浩杰公司均享有在履行完毕之后向原债务人行使追偿的权利，故在本案中，无需追加原内乡县中小企业促进会合法承继人或责任人或实际控制人参与诉讼。关于浩杰公司主张本案应按照原借贷法律关系审理此案。本院认为，原告与内乡县中小企业促进会不存在民间借贷法律关系，只与案外人有借贷关系。被告自愿与原告签订以物抵债协议，虽抵债物（本案案涉房产）未交付债权人，但本案不存在以物抵债协议恶意损害第三人合法权益等情形，亦无其他无效事由，本案由原来的民间借贷法律关系转化为商品房买卖合同关系。本案并非原债权履行期限届满前达成的以房抵债协议及抵债物未交付的情形。同时，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定的是“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”而本案不存在以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的前提条件。故，浩杰公司主张应按照民间借贷法律关系审理本案的抗辩理由，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）于富国与被告（反诉原告）南阳市浩杰房地产开发有限公司于2016年6月4日签订的《买卖合同》有效；二、被告（反诉原告）南阳市浩杰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）于富国交付位于内乡县鹏翔路中段鹏翔花园3号楼2单元22层2203户房屋，并将需要由其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记机关，协助原告办理不动产登记手续；三、驳回原告（反诉被告）于富国的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南阳市浩杰房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费200元，减半收取100元，反诉费100元，合计200元，由被告（反诉原告）南阳市浩杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  张媛媛二〇二一年三月十日书记员  周予雅