云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云28民终157号上诉人（原审原告）：勐腊佳和物业服务有限公司。住所地：云南省西双版纳傣族自治州勐腊县河畔之梦******。法定代表人：周惠，执行董事。委托诉讼代理人：李红芳，云南嫣红律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：谢菊平，女，1980年6月16日出生，汉族，住，住云南省勐腊县/div>上诉人佳和物业公司与被上诉人谢菊平物业服务合同纠纷一案，佳和物业公司不服勐腊县人民法院(2020)云2823民初1790号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人佳和物业公司的委托诉讼代理人李红芳，被上诉人谢菊平均参加了法庭调查审理。本案现已审理终结。佳和物业公司向一审法院提出诉讼请求：请依法判决被告支付原告2019年1月1日至2020年12月31日期间南腊新城A区7幢101号商铺物业费、垃圾清运费、公摊水电费共计7946.48元。二、请依法判决被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日期间南腊新城A区7幢101号商铺产生的违约金6935元。以上费用合计：14881.48元。一审法院认定事实：2010年3月12日勐腊海诚投资有限公司（甲方）与佳和物业公司（乙方）签订《南腊新城物业服务委托合同》，由勐腊海诚投资有限公司委托勐腊佳和物业服务有限公司对勐腊县南腊新城小区提供物业管理服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”约定，物业管理服务费一层商铺按1.20元/㎡/月收取，二层商铺按1.00元/㎡/月收取，业主／物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过（一）政府相关部门核定；（二）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（三）甲方（或小区业主委员会共同商定）确认；（四）征得小区1/2业主、物业使用人同意；对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支。第七条第三款约定，业主/物业使用人每年元月一日至十日交纳当年的物业服务费用。2010年5月21日，谢菊平向勐腊海诚投资有限公司购买了位于勐腊新城南腊新城Ａ区房屋（房屋建筑面积为165.54㎡，其中套内面积136.36㎡、公摊面积29.18㎡）。2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工［2012］48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区生活垃圾处理服务收费标准为商品流通企业0.50元／月／㎡。2014年1月3日西双版纳州发展和改革委员会、西双版纳州住房和城乡建设局作出西发改价格[2014]3号文件《关于贯彻的通知》，规定物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房屋测绘部门实测的房屋建筑面积计算。一审法院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，本案为物业服务合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订了《物业管理服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同。现原告已为被告所在小区提供了相应的物业管理服务，且该小区的业主也实际接受了原告提供的服务，故被告作为接受服务合同的一方当事人应按约定和相关规定支付原告物业服务费、垃圾清运费、水电运行费。原告主张按照一层商铺1.45元/㎡/月计算物业费，结合双方签订的物业服务合同约定的内容及被告谢菊平提交的不动产权证书，可证实涉案房屋有两层，两层房屋面积165.54㎡，庭审中，原、被告双方对每一层的面积均不能明确，原告应对此承担举证不能的不利后果，故本院予以支持物业费3972.96元（165.54㎡×1.0元/㎡/月×24个月）。垃圾清运费，因该费用系原告代被告垫付产生，故在原告垫付该费用后，被告应予支付原告，根据勐腊县政府公布的垃圾处理费收费标准中商铺（商品流通及服务行业）按0.5元/㎡/月的规定，涉案房屋为商铺，故本院支持垃圾清运费1986.48元（165.54㎡×0.5元/㎡/月×24个月）。水电运行费，根据双方《物业服务管理合同》约定“公共绿化景观照明用电、用水费用由全体业主进行公摊，每户业主每年收取100元”的内容，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告并未向本院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故对原告要求被告支付公摊水电费的诉讼请求，不予支持。因双方签订的《物业管理服务合同》已约定“物业管理费交纳时间为每年一月一日至十日，交纳上半年的物业服务费；七月一日至十日交纳下半年的物业服务费。”，虽被告至今未按合同约定履行支付物业服务费，但根据双方的约定，被告应交纳的物业服务费是根据双方的约定来交纳，自2015年1月1日后原告却以州发改委（2014）3号文件标准（物业公司可以根据实际情况调整物业费），按照1.45元／㎡／月来向被告催收物业费，其要求被告交纳的费用并非是双方约定的标准，原告亦未按照双方合同约定上调物业费，故被告未按原告催收的金额交纳物业服务费不属于违约的行为，故对2015年1月1日起至今的物业服务费所产生的违约金不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、谢菊平于本判决生效之日起10日内支付佳和物业公司勐腊新城南腊新城Ａ区房屋2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3972.96元、垃圾清运费1986.48元，共计5959.44元；二、驳回佳和物业公司的其他诉讼请求。佳和物业公司提出上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决，依法改判；二、被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、原审法院判决上诉人上调物业费为1.45元／㎡／月不符合双方合同约定，该认定不合理。根据《南腊新城物业服务委托合同》第三章第六条第一款和《物业管理服务合同》第五章第七条均有同相同内容的约定：“业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下任一方式对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：(一）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（二）与小区业主委员会共同商定确认。(三）征得小区1/2业主同意。同时，依据西发改价格【2014】3号文件，关于贯彻《云南省物业服务收费管理实施办法》的通知，证实上诉人调价并不是随意调动，是根据政府相关指导文件及双方签订的合同约定进行适当上调，原合同规定的价格是十年前的价格，现在的物价是十年前的几倍，如果物管费不能跟着政府下发的指导文件调价，物业公司自己温饱都解决不了，更谈不上服务，取之于民、用之于民，为了更好的服务该小区，上诉人根据政府相关指导文件及双方签订的合同约定进行适当上调，并且上诉人在小区公示栏上公示了该文件，公示期间并没有人提出异议，为此，上诉人调价有理有据合理合法的，符合双方合同约定的事项。二、原审法院在判决时认定事实不清。原审法院判决时，因上诉人对被上诉人房屋一、二层面积无法确认,最终以合同约定的二层商铺价格来判决,忽略一楼的存在,为此，损害了上诉人的合法利益。在上诉人、被上诉人的手持材料中均有显示本案房屋为第一层1号房，建筑层数为地上两层，属于套铺结构，楼梯是在铺面内的内置楼梯，属私有部位，并不符合二层商铺的要求(二层商铺需是共用楼梯上二楼），因此上诉人按照一层商铺收取的费用是合理合法、符合事实依据的，所以原审法院判决是不合法的。三、原审法院判决被上诉人不缴纳物业费是因上诉人调价为抗辩而不违约，因此被上诉人不承担违约责任，该判决是违背了双方签订的合同约定和事实依据的。原审法院判决被上诉人是因上诉人调价而不缴纳物业费的行为不违约的判决，违反了双方签订《物业管理服务合同》的约定，根据《物业管理服务合同》第五章第八条第二款规定“物业服务费（物业服务资金）甲方应依据本合同向乙方按时足额交纳，业主或物业使用人应在年元月份的一日到十日，交纳上半年的物业服务费；七月一日到十日，交纳下半年的物业服务费”和第八章违约责任第二十条、第二十一条之规定“甲方或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应及时补交并从逾期之曰起每日按其所未缴纳费用的5%交纳；乙方违反本合同第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，甲方和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，甲方和物业使用人有权要求乙方返还。”而事实上，被上诉人在双方合同规定时间内未缴纳物业费，被上诉人从逾期之日起就应承担违约时间内的违约金，再此，被上诉人在此期间就没有缴纳过费用，就不存在合同中约定多收取的行为，所以被上诉人未在规定时间缴纳物业费，违约事实已存在，就应根据合同约定缴纳违约金。四、原审判决对于公摊水电费的不认可，有违背双方签订合同的真实意思的约定，违背了有约定遵从约定，无约定遵从法定的法律规定。根据《物业服务合同》第四章第四条第五款的规定“公共绿化景观照明用电、用水费用由全体业主进行分摊，每户业主收取100元,此费用每年收取一次，主要用于开支公共绿化景观照明用电、用水费用，若收取费用不足造成乙方工作无法正常运转的情况下，乙方将有权停止公共绿化照明。”及第六章第十二条的规定“南腊新城公共过道灯、路灯、楼梯间灯、室外景观用水用电、绿化用水、射灯、霓虹灯所产生费用，乙方不承担，由全体业主住/物业使用人共同分摊。”所以，每户收取100元费用，是有理有据的，并不是超出双方合同约定随意收取该费用，上诉人也每年向相关单位缴纳了该费用。综上所述，一审判决没有依据事实，忽视了被上诉人在本次物业纠纷应负的责任，也没有考虑上诉人接下来对该小区管理难易程度问题，此判决显失公正，应予纠正，上诉人恳请二审法院在查明事实的基础上支持上诉人的诉求予以改判。被上诉人谢菊平辩称，一、被答辩人与答辩人签署的物业服务合同标准服务收费一栏中，清楚地标明二层商铺1.0元／㎡／月。答辩人的不动产权证和商铺购销合同上也清楚的标明答辩人收购的商铺为二层的商铺，而且购买的商铺价格也是二层商铺统计的价格，这个事实可以由开发商规划小区的商铺模式得到证实，而不是被答辩人所辩称的二层商铺必须是单独的二层楼梯上去的商铺才叫二层商铺。答辩人的商铺就上下两层，其上没有其他的建筑合同中的三层商铺，就是123层一套的商铺，开发商与物业公司托管的物业合同中也明确的标明了一层商铺物业费1.2元／㎡／月，二层商铺1.0元／㎡／月，三层商铺0.8元／㎡／月，是根据小区开发的商业区商铺形式来定的，被答辩人在收取物业费时一直都用一层商铺的服务费计算物业费，多收取答辩人的物业费，此行为严重损害答辩人的利益，属于违约行为，答辩人有权依法维护自身的权益，有权要求被答辩人退回多收的物业费。二，被答辩人把物业费涨至一层商铺物业费1.45元／㎡／月，没有实际的法律依据，属于私自涨价行为，要求法院驳回其不合理的物业服务收费。被答辩人在证据一栏中提供的西发改价格【2014】3号文件中明确规定了，物业服务企业如果要涨物业费，必须与业主们协商，按照服务的项目内容、服务质量重新约定物业服务收费，并报物业服务项目所在地价格主管部门住房和城建。城乡建设主管部门备案被答辩人在一审法院提交的证据栏中只公示了西发改价格【2014】3文件的内容并没有公示一层商铺物业费涨至1.45元／㎡／月的合法审批文件，因此可以断定被答辩人的涨价行为是私自涨价行为，答辩人有权拒交不合理的物业费，答辩人没有违约责任，请法院驳回被答辩人追究的违约金条款，维持一审判决条款。三、被答辩人所说的公摊水电费100元，是因为一审法院要求被答辩人提供多收的这100元公摊水电费使用的详细清单，被答辩人无法提供。秉着物业费的使用范围本就涵盖了公共绿化的水电使用的原则。被答辩方单独立项收100元公摊水电费为不合理收费，答辩方有权拒交，一审法院依法驳回被答辩方收取的100元公摊电费合理合法，请求二审法院维持一审判决。四，被答辩人未按合同要求认真履行其服务内容，服务质量不达标，按照答辩方与被答辩方签订的物业管理服务合同中约定，需要公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。被答辩人于2011年的4月1日至2020年12月31日服务期间，南腊新城业主从未收到被答辩人收支明细的任何公示。合同约定每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上，南腊新城的业主对被答辩人的服务非常不满意，服务质量差，从业人员没有专业的服务意识和服务态度，整个小区物业公司与业主矛盾重重，经常有业主因各种原因不交物业费被起诉到法庭，还有打12345市长热线投诉的这些现象都足以证明被答辩人的物业服务质量严重不达标，致使南腊新城居民区和商业街的环境脏乱，被答辩人服务工作不到位，违反物业管理服务合同约定的服务质量条例在先。被答辩人向答辩人追讨违约金不合法，要求法院驳回。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，上诉人提交以下新证据：1.商品房购销合同1份照片4张，欲证明本案房屋属第一层1号临街商铺，建筑层数为地上两层的套铺及楼梯是该房屋业主谢菊平铺面私有的内置楼梯的事实。2.水费发票15张，电费发票13张，欲证明南腊新城小区A区公共绿化、景观照明所产生的水费和电费及上诉人已统一交纳的事实。经质证，被上诉人对证据1的真实性认可，但不认可证明观点，认为案涉商铺就是二层商铺，上诉人说的那种第二层单独商铺的形式并不存在。证据2的真实性认可，但认为物业费里面应包含了这个公摊水电费，不应再单独收取。被上诉人提交一份新证据：南腊新城A区业主对佳和物业服务的满意度调查，欲证明佳和物业服务质量不达标。经质证，上诉人对该证据的三性以及证明观点均不认可。并认为一个小区有几百户就算有几十户不满意也很正常，被上诉人不满意，或者说少部分业主不满意，不能代表整个小区的业主不满意。本院认为，上诉人在二审中提交的2份证据，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，予以采信。被上诉人提交的新证据系复印件，上诉人亦不认可，不能确定其内容的真实性，不予采纳。本院认为，关于物业费的收费标准问题。上诉人主张按照一层商铺1.45元/㎡/月计算物业费，虽然上诉人对西发改价格【2014】3号文件进行了公示，但并未举证证明1.45元/㎡/月是该文件中规范非住宅收费的市场调节价，故不能以此来计算案涉商铺的物管费。另外，案涉的商铺从商品房买卖合同登记备案表以及不动产权证书上显示的层数为2，应认定为二层商铺，并按照双方签订的《物业管理服务合同》中约定的1.0元/㎡/月作为计算标准，故，一审法院对上诉人主张的物业费支持其中的3972.96元（165.54㎡×1.0元/㎡/月×24个月），合理适当。至于被上诉人是否存在违约，因上诉人向被上诉人主张按照一层商铺1.45元/㎡/月来计算物业费，上诉人则认为应按照合同约定的二层商铺1.45元/㎡/月来计算物业费，双方存在争议，上诉人的主张亦非双方合同约定的价格标准，故被上诉人未按上诉人催收的金额缴纳物管费并不属于违约行为，一审对此处理正确。关于水电运行费的问题。因上诉人在二审中提交了已经缴纳公用水电费的相关单据，根据双方《物业服务管理合同》约定“公共绿化景观照明用电、用水费用由全体业主进行公摊，每户业主每年收取100元”的内容，故上诉人主张2019、2020年共两年的公摊水电费合计200元应予以支持，一审对此并未支持，在此予以更正。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、维持勐腊县人民法院（2020）云2823民初1790号民事判决的第一项，即：谢菊平于一审判决生效之日起10日内支付勐腊佳和物业服务有限公司勐腊新城南腊新城Ａ区房屋2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费3972.96元、垃圾清运费1986.48元，共计5959.44元。二、撤销勐腊县人民法院（2020）云2823民初1790号民事判决的第二项，即：驳回勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、被上诉人谢菊平于本判决生效之日起5日内支付上诉人勐腊佳和物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的公摊水电费合计200元。四、驳回上诉人勐腊佳和物业服务有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审负担，二审案件受理费172元，上诉人勐腊佳和物业服务有限公司负担100元，被上诉人谢菊平负担72元。应由谢菊平负担的案件受理费由谢菊平径付勐腊佳和物业服务有限公司，本院不另行清退。本判决为终审判决。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二一年三月二十三日书记员  罗健伟