湖北省团风县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1121民初35号原告：顾超，男，汉族，1988年5月16日出生，江苏省扬州市江都区人，户籍所在地江苏省扬州市江都区，原告：陶陶，女，汉族，1984年1月9日出生，上海市人，户籍所在地上海市青浦区，系原告顾超配偶。两原告共同委托诉讼代理人：顾世根，男，汉族，1964年4月12日出生，尤小琴，女，汉族，1965年1月18日出生，均为江苏省扬州市江都区人，户籍所在地江苏省扬州市江都区，系原告顾超父母亲。两原告共同委托诉讼代理人：姜佳云，上海木诚律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：童玉姣，女，汉族，1984年12月7日出生,湖北省团风县人，住湖北省团风县，委托诉讼代理人：方化民，团风县团风镇法律服务所法律工作者，代理权限特别授权。第三人：陈军，男，汉族，1977年6月12日出生，黄石市黄石港区人，住湖北省黄石市黄石港区，原告顾超、陶陶与被告童玉姣租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法追加陈军为本案第三人参加诉讼，并于2021年1月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾超、陶陶的委托诉讼代理人顾世根、尤小琴、姜佳云，被告童玉姣，第三人陈军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告顾超、陶陶向本院提出诉讼请求：1.依法判令原、被告间的《商铺租赁合同》于2020年12月7日解除；2.判令被告返还湖北省团风县团风镇普济路商业步行街1幢1单元1层106铺；3.判令被告给付原告自2020年10月16日至实际返还店铺之日止的租金，暂计17096.78元（暂算至2020年12月7日，以每月10000元标准计算）；4.判令被告支付违约金30000元；5.判令被告支付律师费12000元；6.判令本案诉讼费用由被告承担。庭审时原告增加一项诉讼请求：要求第三人陈军与被告童玉姣承担连带责任。事实和理由：两原告是夫妻关系，原告向涉案店铺原所有权人陈军购买了涉案店铺，并于2020年5月27日在房地产交易中心办理了商铺过户手续，且在签订《店铺买卖合同》之前，原告的母亲去店铺实地考察过三、四次，被告作为店铺实际使用人，很清楚的知道店铺即将过户。被告与陈军于2017年9月27日签订的《商铺租赁合同》约定的租赁期限为2017年10月16日至2022年10月15日，共5年，租金的支付方式为年付，支付时间是每年的9月16日。由于被告逃避支付租金的责任，在合同约定支付租金之前，被告恶意的逼迫涉案店铺原所有权人陈军写了一份预付租金的收据用以抵消陈军与被告父亲的债务。这恶意抵消行为无效且明显损害了原告的合法权益。原告多次催告被告向自己支付租金，但是被告均置之不理。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自己的合法权益，故具状诉至人民法院，提出如前诉讼请求。原告顾超、陶陶为支持其诉讼请求，向本院提交了房产证、《存量房居间(买卖)合同》、《店铺租赁合同》、通话记录、短信微信聊天记录、录音、律师函及快递单号等证据以证实原告是团风县团风镇普济路商业步行街1幢1单元1层106铺所有权人，原告向被告告知自己成为租赁房屋的所有权人，合同约定的租金应向原告支付，以及原告将陈军的家庭地址给了被告，被告为了逃避向原告支付租金的行为，特意跑到陈军家伪造一份协议的事实。被告童玉姣辩称，1.被告童玉姣与陈军于2017年9月27日签订《商铺租赁合同》有效；2.被告按合同给付租金给第三人陈军，没有解除合同事由发生，且原、被告没有法律关系；3.被告无违约行为；4.原告与第三人陈军签订的《存量房居间（买卖）合同》行为不针对被告，对被告没有约束力，以及根据“买卖不破租赁”原则，租赁期限内房屋出租人转让房屋，所有权人的房屋受让人应当继续履行合同，原告只能向第三人主张支付租金的权利；4.原告诉请要求被告承担律师费无事实和法律依据。被告童玉姣向本院提交《商铺租赁合同》、收条五份及转账记录、被告与第三人陈军的微信聊天记录等证据证实被告与第三人陈军签订房屋租赁合同，后向第三人陈军支付租金至2021年10月，及被告不知道第三人陈军将房屋卖给了原告的事实。第三人陈军辩称，我收了被告童玉姣自2020年10月到2021年10月期间的房租，被告童玉姣在我房屋买卖之前就将租金支付给我了，我愿意承担责任，但由于疫情原因造成现在资金紧张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月27日，被告童玉姣（承租方、乙方）与陈勇及第三人陈军（出租方、甲方）签订一份《商铺租赁合同》，合同约定乙方租赁甲方位于湖北省团风县商业步行街广州街B区106、107号一层的商铺，租赁面积170平方米，租赁期限为五年，自2017年10月16日起至2022年10月15日止，商铺租赁价格为：自2017年10月16日起至2019年10月15日止，租金共计460000元，自2019年10月16日起至2021年10月15日止，租金共计480000元，自2021年10月16日起至2022年10月止，租金共计250000元。合同签订后，乙方向甲方缴纳20000元作为租赁商铺保证金。租金采取定额定期支付方式，租金壹年支付一次，提前一个月支付，先支付后用，逾期支付，每逾期一天，乙方须按日向甲方支付逾期应付租金3%的违约金。如履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，向商铺所在地法院起诉。合同签订后，2017年9月28日被告童玉姣通过徐锋向陈勇转账支付租金及保证金250000元，2018年7月9日第三人陈军向被告童玉姣出具收条载明：“今收到团风童玉姣门面租金230000元（自2018年10月16日—2019年10月15日）”，2018年12月28日第三人陈军向被告童玉姣出具收条载明：“今收到团风步行街B区107号、106号门面租金240000元，租期为（2019年10月16日—2020年10月15日）”；2019年8月21日，被告童玉姣通过银行转账方式向第三人陈军支付款项合计100000元，2019年8月22日第三人陈军向被告童玉姣出具收条载明：“今预收到团风县商业步行街广州街区B区106号童玉姣支付的门面租金120000元（自2020年10月16日—2021年10月15日）”。2020年5月22日，第三人陈军（卖方、甲方）与案外人尤小琴（买方、乙方）签订了一份《存量房居间（买卖）合同》，合同约定，甲方出售的房屋坐落于黄冈市团风县团风镇××（商业步行街××楼），1幢1单元106号，建筑面积84.54平方米，房屋交易成交价为1200000元整。2020年5月27日，该商铺登记至原告顾超、陶陶名下。2020年9月25日，被告童玉姣向团风县团风镇普济路商业步行街1幢1单元107号商铺出租人陈勇交纳2020年10月16日—2021年10月15日租金110000元，陈勇出具的收条载明“今收到团风步行街B107号商铺租金（2020.10.16—2021.10.15）一年共计110000元（因疫情原因，特减免租金壹万元整）”。另查明，被告童玉姣承租期内团风县商业步行街广州街B区106号与107号一层商铺每年的租金一致。本院认为，被告童玉姣与第三人陈军之间签订《商铺租赁合同》后，第三人陈军与案外人尤小琴签订《存量房居间（买卖）合同》将案涉位于团风县团风镇××（商业步行街××单元××号商铺）卖给案外人尤小琴，尤小琴将该商铺登记于原告顾超、陶陶名下，原告承接了第三人陈军与被告童玉姣租赁合同中出租人的权利义务，原告顾超、陶陶作为该商铺合法所有人起诉承租人即被告童玉姣要求支付租金主体适格。关于租赁合同的解除问题。原告认为被告在得知原告合法取得涉案店铺所有权后，既不愿意和原告签订新的租赁合同，又不愿意搬离涉案店铺，被告的行为表明其认可按照之前的《店铺租赁合同》与原告存在租赁合同关系。被告未按时按额支付租金的行为构成根本违约，原告有权要求解除租赁合同并支付店铺使用费以及违约金。被告认为，根据“买卖不破租赁”原则，租赁期限内房屋出租人转让房屋，所有权人的房屋受让人应当继续履行合同。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”虽然原告与被告童玉姣没有签订新的租赁合同，但被告童玉姣与第三人陈军之间租赁合同继续有效。该租赁合同是否解除主要涉及被告是否支付2020年10月16日—2021年10月15日106号商铺的租金问题。原告认为，被告及第三人陈军认可其提交的录音的真实性，被告持有的2020年10月16日—2021年10月15日租金收条是在原告合法取得涉案店铺后，将第三人陈军此前与被告及家人之间的欠款转为租金，被告要求第三人陈军出具的。被告童玉姣认为，依第三人陈军的要求提前预付2020年10月16日—2021年10月15日的租金100000元，该收条第三人亦认可。第三人陈军认为，被告童玉姣预付2020年10月16日—2021年10月15日的租金属实。本院认为，被告童玉姣在2019年8月21日并不能预知第三人陈军会将涉案106号商铺出售的情况下，向第三人陈军支付2020年10月16日—2021年10月15日106号商铺租金，第三人陈军亦予认可，本院予以认定被告童玉姣已实际支付2020年10月16日—2021年10月15日的106号商铺租金，其付款义务已经得到履行,因此,原告解除合同的理由不能成立，第三人陈军依法应向原告返还其占有的被告童玉姣支付的106号商铺2020年10月16日—2021年10月15日租金。至于第三人陈军应向原告返还租金的金额问题，庭审时，第三人陈军陈述因为提前要求被告童玉姣支付租金，所有只收取了100000元，少收了20000元。本院认为，第三人陈军少收取20000元租金系其自愿，但比照被告童玉姣交纳的107号商铺2020年10月16日—2021年10月15日的租金110000元，本院认定第三人陈军应向原告返还2020年10月16日—2021年10月15日106号商铺的租金为110000元。综上，由于被告童玉姣并不存在违约行为，故对原告诉请要求被告童玉姣支付自2020年10月16日至2020年12月7日租金及违约金的诉讼请求，本院不予支持。由于原告并未提交证据证实其实际支付的律师费，故对其该项诉讼请求本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百二十五条之规定，判决如下：一、第三人陈军于本判决生效之日起十五日内向原告顾超、陶陶返还租金110000元；二、驳回原告顾超、陶陶的其他诉讼请求。如果被告方未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计638.50元，由第三人陈军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  蔡芬二〇二一年三月五日法官助理罗静兼书记员