重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初992号 原告：何纯林，男，1966年12月1日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 原告：何纯禄，男，1953年12月3日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 原告：何纯书，女，1958年4月23日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 原告：何纯平，男，1964年12月24日出生，汉族，农村居民，重庆市武隆区。 原告：何纯素，女，1968年6月27日出生，汉族，农村居民，住重庆市长寿区。 上列原告共同委托诉讼代理人：冉剑华，重庆星空律师事务所律师。 被告：黄康淑，女，1963年9月11日出生，汉族，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：冉茂东，男，1958年6月1日出生，汉族，住重庆市武隆区。 被告：冉卓航，男，1989年1月17日出生，汉族，住重庆市武隆区。 原告何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素与被告黄康淑、冉卓航确认合同无效纠纷一案，原告何纯堂于2020年4月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员陈洁独任审理。因被告冉卓航系本案必要共同诉讼当事人，本院依职权追加其为被告。2020年6月3日，原告何纯堂因病去世，本院于2020年6月15日作出(2020)渝0156民初992号民事裁定书，裁定本案中止审理。经审查，原告何纯堂有法定继承人何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素，本院依法通知其参与本案的诉讼。2020年7月20日，因该案疑难复杂，本院裁定将该案转为普通程序继续审理。该案由审判员陈洁担任审判长，与人民陪审员徐自权、代群容共同组成合议庭，对该案进行审理。2020年11月20日，原告何纯林申请对房屋装修损失进行司法鉴定。本院委托重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司对其进行鉴定。2021年2月19日，重庆天度资产评估房地产土地估价有限公司向我院出具《函》，要求申请鉴定人提交装修材料价格依据以及装修工程竣工时间依据。原告何纯林在本院告知限定期限内未提交相关依据，其行为视为放弃鉴定申请。该案于2020年5月26日、2020年8月20日、2021年3月9日三次公开开庭进行了审理。原告何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素的共同委托诉讼代理人冉剑华，被告黄康淑到庭参加了诉讼。被告冉卓航经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素向本院提起诉讼请求：1.确认何纯堂与冉忠明签订的房屋买卖协议无效；2.判决二被告共同退还原告支付的购房款70000元；3.判决二被告支付原告装修及家具损失60000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告黄康淑与冉忠明在重庆市武隆区XX街道XX村XX组XX号修建房屋一幢，何纯堂与冉忠明达成口头协议，约定冉忠明将该幢房屋第四楼房屋一套以20万元价格出售给何纯堂。2015年10月5日，何纯堂向冉忠明支付购房款7万元。冉忠明向何纯堂出具收条一张。之后，何纯堂将该房屋进行装修并居住。之后，因双方就办理产权证及支付余款等事宜发生纠纷，被告黄康淑将房屋换锁强行收回，并转租他人收取租金。至此，原告起诉来院，诉请如上。 被告黄康淑辩称，双方达成的房屋买卖协议有效，该协议系双方真实意思表示。被告将其房屋收回系何纯堂违约在先，经被告多次催收，何纯堂拒不支付剩余购房款，故被告于2017年4月将房屋收回。同时，原告主张退还购房款，其诉讼时效应当从2017年4月起算，截止原告起诉之日已过三年，该案诉讼时效期间已经过。如果合同无效，何纯堂占用案涉房屋近三年，对被告造成了租金损失以及水电费等损失，原告应当赔偿被告。最后，因何纯堂未按约支付房款，对被告造成资金占用损失，同时还导致冉忠明因无钱治病而过世，要求原告赔偿被告资金占用损失，医疗费、精神损失费及抚养费等费用。 被告冉卓航答辩意见与被告黄康淑一致。 经审理查明，2015年5月，何纯堂与冉忠明达成口头协议，约定将冉忠明名下的位于重庆市武隆区XX街道XX村XX组XX号房屋第四层的房屋一套以200000元的价格出售给何纯堂，双方约定该款两年内付清。何纯堂于2015年5月向冉忠明支付购房款20000元，于2015年10月再次支付购房款50000元。2015年10月5日，冉忠明向何纯堂出具收条一张，载明：“收条，今收到何纯堂房屋定金7万元，大写柒万元整。冉忠明，2015年10月5日。”何纯堂将该房屋进行装修并居住。之后，何纯堂未按约定支付剩余购房款。2017年2月，冉忠明因病去世。2017年4月4日，被告黄康淑联系开锁人员，自行更换案涉房屋的锁芯，并将其房屋予以收回。2020年4月，被告黄康淑将案涉房屋向他人出租并收取租金。 另查明，被告黄康淑与冉忠明系夫妻关系，双方共同生育被告冉卓航，冉忠明父母去世多年。冉忠明因病去世，被告黄康淑、冉卓航系其法定继承人。何纯堂父母去世多年，无配偶子女。2020年6月3日，何纯堂因病去世，原告何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素系何纯堂兄弟姐妹，系其法定继承人。 还查明，案涉房屋至今未办理房屋产权证。 以上事实，有原、被告的当庭陈述，原告举示的身份证复印件、收条、婚姻登记信息、死亡注销户口证明、田野和王超证人证言，被告提供的何明于证人证言等证据在案佐证。经庭审质证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。 被告举示的史清明的证人证言，因无其他证据予以佐证，本院不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、何纯堂与冉忠明口头达成的房屋买卖协议效力如何认定；二、协议如果无效，被告是否应当返还原告购房款，因房屋买卖协议无效产生的损失如何认定。 针对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”案涉房屋修建于集体土地，其涉及到宅基地使用权，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。本案中，何纯堂不是同一集体经济组织成员，案涉房屋无法办理相关产权登记手续，双方达成的房屋买卖协议违反了我国强制性法律规定，因此，何纯堂与冉忠明之间的房屋买卖协议应属无效。 针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，何纯堂与冉忠明之间的房屋买卖协议无效，冉忠明因此取得财产，即购房款70000元应当返还何纯堂。对于双方的损失，冉忠明将修建于集体土地的房屋出售给何纯堂，而何纯堂明知不系同一集体经济组织成员而购买房屋，双方都具有过错，因此，对于双方各自产生的损失，应由双方各自承担。对于二被告应当承担何种责任的问题。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。”本案中，因案涉房屋属于被告黄康淑与冉忠明的夫妻共同财产，且被告黄康淑对于房屋买卖事宜予以知晓，故因案涉房屋买卖合同无效而产生的债务70000元应当属于夫妻共同债务，被告黄康淑应当作为共同债务人承担偿还责任。同时，被告黄康淑、冉卓航作为冉忠明的法定继承人，且在庭审中未明确表示放弃遗产的继承，故二被告应当在继承冉忠明遗产范围内承担偿还70000元的责任。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下: 被告黄康淑、冉卓航在本判决生效之日起五日内退还原告何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素购房款70000元（被告冉卓航在冉忠明遗产继承范围内承担偿还义务）； 驳回原告何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素的其他诉讼请求。 如果被告黄康淑、冉卓航未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费2900元（原告已预交），由被告黄康淑、冉卓航负担1562元，原告何纯林、何纯禄、何纯书、何纯平、何纯素负担1338元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  陈 洁 人民陪审员  徐自权 人民陪审员  代群容 二〇二一年三月二十六日 法官 助理  张 乐 书 记 员  徐 柠