湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0223民初371号原告：王观生，男，1954年6月19日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。被告：株洲中京强宏房地产开发有限公司，住所地湖南省攸县联星街道胜利社区望云路中天国际**。法定代表人：刘娇连，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘曼文，湖南华安律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭新刚，湖南华安律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告王观生与被告株洲中京强宏房地产开发有限公司（中京公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告王观生与被告中京公司的代理人彭新刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王观生向本院提出诉讼请求：1、被告返还购房定金40000元并承担逾期违约利息；2、诉讼费用由被告承担。后原告将第一项诉讼请求申请变更为要求被告向原告双倍返还定金80000元或按照银行贷款利息月利率12‰来计算利息。事实和理由：原告王观生与被告的负责人（实际股东）胡涛存在借款关系，胡涛同意以此借款抵房款。2014年9月30日，原告与被告签订了《湘.上院认购协议书》，同意用借款抵购房款，但由于被告的原因，购房没有完成，被告应将购房定金返还给原告，但被告一直未返还，因此原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告王观生围绕其诉讼请求向本院提供了如下证据：1、《湘.上院认购协议书》2份，拟证明原告与被告签订认购协议的事实；2、《收据》2份，拟证明原告分别于2014年9月30日、10月1日通过转账的方向被告交纳定金共40000元的事实；3、胡涛出具的《证明》1份，拟证明原告与胡涛之前存在借款关系，双方商定原告交纳40000元定金用于订购被告的两套房屋抵偿双方之间的债务，至今该定金未返还的事实。被告中京公司辩称，1、答辩人与胡涛之间没有关系，胡涛与原告之间的承诺对答辩人没有约束力；2、原告交纳40000元定金用于订购被告的两套房屋抵偿其与胡涛之间的债务，答辩人对此并未同意，后原告拒绝交纳购房款签订合同；3、依据认购书补充约定第三条，原告无权要求返还定金。被告中京公司未向本院提交证据。本院在庭审中组织当事人对本案的证据进行了质证，被告中京公司对原告王观生提供的证据的质证意见为：对证据1、2无异议，对证据3有异议，原告与胡涛之间的借款，与本案无关。本院结合双方当事人的质证意见，对本案的证据作如下认定：对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；对证据3，进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告王观生与被告中京公司原股东胡涛之间存在借贷关系。后原告与胡涛协商用被告中京公司开发的湘上院楼盘两套房屋抵偿债务，并分别于2014年9月30日、10月1日签订了《湘·上院认购协议书》，约定原告购买被告处的CD栋1303室与AB栋812室的房屋，面积分别为103.7、150.88平方米，认购定金分别为20000元；并补充约定：“…2、乙方应在甲方发出通知起七日内，带本认购书、定金收据、应付款及代收费用（如需办理银行按揭或公积金贷款的，须提供完整的，符合银行或公积金管理中心要求的按揭贷款资料），与甲方签订《商品房买卖合同》…”。该协议中加盖了被告中京公司的公章，胡涛在其中备注栏均批注：“同意此套房在11-12月份全额抵款胡涛”。原告分别于协议当日通过转账的方式向被告中京公司支付了上述两套房屋的购房定金共40000元，被告向原告出具了两份《收据》，并加盖了财务专用章及由财务人员签字认可。尔后，原告经被告中京公司通知签订《商品房买卖合同》，并提出以胡涛所欠债款抵付房款，因被告公司股东存在分歧而多次协商导致签约未果。由此酿成纠纷，故诉至本院。本院认为，本案商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的《湘·上院认购协议书》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告王观生与被告中京公司原股东胡涛之间存在借贷关系，并以债款抵付房款且与胡涛达成合意，而与被告中京公司签订《湘·上院认购协议书》。后因被告公司股东对以胡涛所欠债款抵付房款存在分歧，导致原告王观生与被告中京公司未签订《商品房买卖合同，不可归责于原、被告双方。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，被告中京公司应向原告返还购房定金共40000元。故，本院仅支持原告要求被告返还定金40000元，对其要求被告双倍返还定金80000元或按月利率12‰来计算利息的诉讼请求予以部分支持，对被告提出原告无权要求返还定金的抗辩意见不予支持。综上，被告中京公司应向原告返还购房定金40000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条之规定，判决如下：一、被告株洲中京强宏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告王观生购房定金合计40000元；二、驳回原告王观生其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费800元，由原告王观生承担400元，被告株洲中京强宏房地产开发有限公司承担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  罗曼华二〇二一年三月十六日法官助理罗嫱书记员何桂华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。