安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖03民终769号 上诉人（原审被告）：崔伯萍，女，1963年11月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 委托诉讼代理人：魏兴江（系崔伯萍丈夫），男，1962年8月10日出生，汉族，住安徽省蚌埠市淮上区。 被上诉人（原审原告）：蚌埠市万通物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市淮上区朝阳北路**丽景天成**楼****。 法定代表人：马光武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭丛军，该公司员工。 委托诉讼代理人：柴元春，安徽淮佑律师事务所律师。 上诉人崔伯萍因与被上诉人蚌埠市万通物业管理有限公司（以下简称万通物业）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市淮上区人民法院（2020）皖0311民初3130号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔伯萍上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院判决万通物业给崔伯萍造成的损失给予赔偿。万通物业承担一、二审诉讼费用。事实与理由:崔伯萍足额缴纳物业费履约期间,万通物业单方面违反《业主临时管理规约》第二条第(2)款负责公共场所(地)的卫生清洁和环境绿化管理，违反《前期物业管理服务协议》第三条第(4)款保持环境整洁无暴露垃圾，垃圾日产日清，无大量蚊蝇滋长，绿化带内无大面积枯死之约定,崔伯萍曾多次找到万通物业要求改正,但万通物业置若罔闻，不作为。垃圾日积月累造成垃圾蛆虫满地，大量蚊蝇乱飞，绿化植物大面积枯死，空气中弥漫着刺鼻的腥臭味，长期生活在这种恶劣的环境中(粪坑和垃圾堆就在单元门旁边，住户的阳台下面)，让崔伯萍及家人无法入眠，恶心、呕吐、精神抑郁，无法正常生活长达10年之久，身心健康受到了极大的伤害。一审法院认定履行瑕疵，根据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案案由为物业服务合同纠纷，万通物业违反《前期物业管理服务协议》第十条第(1)款，未达到管理服务质量约定目标的,崔伯萍有权要求万通物业限期改正，逾期未改正造成损失的,万通物业承担相应的法律责任。一审法院在物业合同纠纷案中一语带过不予处理，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失等违约责任。崔伯萍履约期间万通物业单方面违反协议毁约在先，一审庭审崔伯萍也作了答辩，万通物业没有证据证明进行过书面催缴和对该处恶劣环境的整改，单方面违反了合同。且现在起诉也已超过了诉讼时效,一审法院认定62个月(5年2个月)。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持，反之法院应不予支持。 万通物业辩称，万通物业已证明按照合同约定履行了合同义务，包括崔伯萍所在楼的绿化管理保洁。崔伯萍要求万通物业承担损失赔偿没有依据。物业服务是一项整体性服务，一审中万通物业提交的证据证实崔伯萍所称的环境问题完全是虚假的，并不真实，其反应的排水管问题，万通物业曾多次进行维修，现状是完好的，万通物业已经履行了合同义务。崔伯萍陈述的诉讼时效问题，依据相关法律规定，一审期间崔伯萍并未提出诉讼时效抗辩，其二审提出，不应获得支持。综上，请求驳回上诉。 万通物业向一审法院起诉请求：1.依法判令崔伯萍立即支付拖欠的物业费4832.7元（自2015年9月26日计算至2020年11月25日，之后实际发生的物业费用另行计算）；2.判令崔伯萍支付违约金1000元（根据月度物业管理费日3‰标准，暂计算至2020年11月10日，万通物业自动调减至1000元，之后违约金以尚欠物业管理费为基数，按协议约定标准计算至实际清偿之日止）；3.本案诉讼费用由崔伯萍负担。 一审法院认定事实：万通物业是蚌埠市淮上区丽景天成花园小区物业管理人，崔伯萍是该小区4幢4单元402室业主，房屋建筑面积129.91平方米。2008年10月18日，蚌埠东安房地产开发有限公司为合同委托方（甲方），万通物业为受托方（乙方），双方签订《前期物业管理服务合同》，合同对物业管理委托事项、物业管理综合服务费、委托管理期限、物业管理服务范围等均作了约定。2009年3月28日，万通物业（甲方）与崔伯萍（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定内容包含：物业管理服务费用收费标准为住宅多层按建筑面积每月每平方米0.6元，小高层（高层）按建筑面积每月每平方米0.75元；物业服务费每次交纳时间为每月5日-15日；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按月度管理费千分之三的比例交纳违约金等内容，崔伯萍在承诺书上签字确认。崔伯萍物业服务费交至2015年9月25日，从2015年9月26日起至2020年11月25日期间物业服务费未交纳。上述事实有《前期物业管理服务合同》、《入伙通知书》、丽景天成花园《业主手册》、服务价格登记证、收据（物业费缴费凭证）及双方当事人陈述在卷佐证，一审法院予以确认。 一审法院认为，蚌埠东安房地产开发有限公司与万通物业签订的《前期物业管理服务合同》、万通物业与崔伯萍签订的《前期物业管理服务协议》均是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。在万通物业为丽景天成花园小区提供相关物业服务后，崔伯萍作为该小区业主，应依约及时交纳物业服务费。崔伯萍抗辩万通物业服务没有达到合约要求，对其反应问题没有及时整改，结合崔伯萍提供的照片及庭审调查情况，万通物业确有服务不到位的情况，提供的物业服务存在一定瑕疵，但物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整个小区的设施维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，上述问题属于合同履行瑕疵，尚未构成根本违约，崔伯萍不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。崔伯萍还抗辩万通物业对其造成损失要求给予赔偿，若崔伯萍认为万通物业对其造成侵权，可另案诉讼主张，本案不予处理。另，崔伯萍抗辩解除其与万通物业的全部合约，因物业服务涉及全体业主利益，选聘和解聘物业服务公司也是由业主根据少数服从多数的原则共同决定，崔伯萍应通过行使业主权利由业主共同决定是否应当解聘物业公司，而不能以此为由拒付物业服务费。 万通物业主张崔伯萍支付2015年9月26日至2020年11月25日期间的物业服务费4832.7元（129.91㎡×0.6元/㎡/月×62月），本院综合考量，酌情扣减部分物业服务费，支持物业服务费4300元，之后物业服务费，待实际发生时，万通物业可另行主张。关于万通物业主张违约金1000元，考虑万通物业服务存在瑕疵且崔伯萍并非恶意拖欠物业服务费，故对万通物业此项诉请，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、崔伯萍于判决生效之日起十日内支付万通物业物业服务费4300元；二、驳回万通物业其他诉求请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由崔伯萍负担。 二审中，万通物业未提交新证据。崔伯萍提交了2021年2月13日小区公共部位、主干道现状视频光盘1张，证明万通物业并未按照合同约定履行合同义务。万通物业质证意见：对视频的真实性无异议，但达不到证明目的，物业服务是一项整体性服务，不可能面向每一户提供服务，且该视频不属于合同履行期内某一时点的视频，不能证明物业公司没有履行合同义务。本院认证意见：对该证据的真实性予以认定。 双方当事人对一审法院审理查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为崔伯萍是否应当向万通物业支付物业服务费4300元。崔伯萍上诉称万通物业未达到管理服务质量约定目标,履行合同义务不符合合同中关于小区内垃圾日产日清，无大量蚊蝇滋长，绿化带内无大面积枯死之约定，一审法院结合双方举证，认定万通物业确有服务不到位的情况，服务存在一定瑕疵，并据此酌减部分物业服务费，符合案件事实。崔伯萍因此拒付全部物业服务费的上诉主张，本院不予支持。 对于崔伯萍上诉请求二审法院判决万通物业赔偿其损失的主张，本案为物业服务合同纠纷，如崔伯萍认为万通物业对其造成侵权，可另案诉讼主张，一审法院对此不予处理，符合法律规定。 关于诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。崔伯萍在本案一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。 综上所述，崔伯萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，减半收取25元，由崔伯萍负担。 本判决为终审判决。 审判长 何 懿 审判员 庞 玲 审判员 胡玉巧 二〇二一年三月十六日 法官助理丁刘女 书记员贡雪洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。