北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4748号上诉人（原审被告）：北京金诚有家置业有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街**五粮液大厦404A。法定代表人：王新江，董事长。被上诉人（原审原告）：姜川，女，1986年5月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。上诉人北京金诚有家置业有限公司（以下简称金诚公司）因与被上诉人姜川房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初25589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月24日公开开庭审理了本案。上诉人金诚公司的法定代表人王新江、被上诉人姜川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金诚公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回姜川的诉讼请求；一、二审诉讼费由姜川负担。事实和理由：1.根据双方签订的合同第九条第二款的约定，本合同中出现任何不可抗力的情形导致本合同无法履行的，本合同自行解除。金诚公司不是故意毁约，当时正值疫情期间，小区不允许中介公司带客户进入小区看房致使房屋无法正常出租，全国都在抗击疫情，应属于不可抗力，一审法院认定疫情没有达到必须退租的情况，金诚公司不能认可，金诚公司于疫情开始至今因返京隔离，小区没有出入证不让进入等原因导致员工离职，资金亏损严重至今未营业。2.姜川在收房后25日即2020年7月23日向王新江及金诚公司发函，金诚公司已于21日通过微信通知姜川解除合同，姜川于6月29日收房时未再提及违约要求赔偿事宜，应属默认，否则收房时为何不再提及违约事宜就将房屋收回。3.一审法院认定的违约金过高，金诚公司因疫情受到严重损失不能营业，承担200%的违约金10500元难以接受。因疫情实属突发状况，根本没有给任何人留有提前30日通知对方的时间，故不存在金诚公司故意违约。4.金诚公司于6月21日即向姜川提出退房，房屋租金不应支付至6月29日。姜川辩称，同意一审判决，不同意金诚公司的上诉请求和理由。1.金诚公司主张没有出入证不能进入小区，但是姜川在没有出入证的情况下却可以进入，而且金诚公司在姜川未同意解除合同的情况下把钥匙放在屋外，导致姜川不得不去收取钥匙。一审判决的违约金已经很少了，按照合同约定延迟支付租金应当支付两个月租金作为违约金，解除合同的违约金也是两个月租金，一审只判了解除合同的违约金。2.姜川当时并不是收房，因钥匙被金诚公司放在屋外，姜川为避免财产损失所以把钥匙拿走了，同时告知金诚公司要找律师解决，姜川要求赔偿的要求很明确。3.疫情等情况与本案无关，根据聊天记录，金诚公司曾变更过租金的支付方式，金诚公司没有按照承诺支付租金应当支付违约金。姜川向一审法院起诉请求：判令金诚公司支付拖欠的2020年6月、7月租金共计10500元以及迟延支付租金违约金10500元；判令金诚公司支付解除合同违约金10500元；案件受理费由金诚公司承担。一审法院认定事实：坐落于北京市西城区白广路二条****④**房屋所有权人为姜川之父姜洪生，该房屋建筑面积为44.94平方米。2019年6月，姜洪生委托姜川全权处理涉案房屋租赁事宜。2019年6月10日，姜川作为委托人（甲方），金诚公司作为租赁代理机构（乙方），双方签订《北京市房屋租赁委托代理合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区广内街道办事处白广路二条4号院4楼2门425号，建筑面积50平方米；出租代理期限自2019年7月18日至2021年7月18日。租金标准为年租金63000元，各期租金交付时间为2019年7月18日、2019年10月18日、2020年1月18日、2020年4月18日、2020年7月18日……；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。乙方未按约定划付租金5日以上的，甲方有权单方解除合同乙方应按月租金200%向甲方支付违约金；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租的200%向对方支付违约金……。合同签订后，金诚公司于2019年7月24日、2019年10月22日、2020年1月22日分别向姜川账户内支付租金15750元；于2020年4月23日向姜川账户内支付租金5250元，于2020年5月20日向姜川账户内支付租金5250元。双方认可金诚公司应于2020年4月18日支付的季度租金变更为月付，金诚公司向姜川支付租金至2020年6月18日。2020年6月21日，姜川与王新江的微信聊天记录载明，姜川：弟弟，这个月房租该打了。王新江：姐姐这两天没来得及跟您沟通，咱们房子空了半年了，实在租不出去，您看看要不给您退了吧。钥匙在门口，您抽时间要不过去看看，我把水电燃气给您结清。现在疫情都没办法，小区都不让中介进去。姜川：那你们这属于违约吧。王新江：现在疫情闹得大家都损失太厉害了，实在没有办法呀，房子都空半年了。姜川：那也属于违约呀。王新江：有一点办法也不跟您说这事，毕竟都合作这么多年了。疫情这么严重这属于不可抗拒的情况呀。姜川：那你也没有道理现在才告诉我，过了时间才说。本来季付改成月付，又说三个月之后就可以，我也理解了，现在到期又这样说，谁理解我呀。王新江：我这段时间在医院，也幻想看疫情结束赶紧给您租出去，但是现在这种状况谁又有什么办法呢。公司都没了，我实在没办法，要不是疫情这么严重我们也不会这么惨。姜川：这不是还在业吗，你们还往外租呢。我觉得这样不合适，第一完全没有提前通知我，第二是违约。我的损失也很大……。2020年6月29日，姜川：房子现在空出来了吧。王新江：早就空着的。姜川：我今天中午过去，大概12点左右到，你也过去吧，咱们把房租交接清楚。王新江：我过不去，您过去看一眼，查查水电，差多少我给您转过去。钥匙在这里边（图像）。2020年7月23日，姜川微信致金诚公司，内容为：……，现已拖欠租金10500元，且有继续拖欠租金之嫌，此行为严重损害本人利益，按照合同约定，本人现要求：1、贵公司应在收到本文件后三日内向本人支付至今所欠全部房租租金（月租金标准5250元）；2、贵公司应在收到本文件后三日内向本人支付违约金10500元……。现姜川诉至法院，要求金诚公司支付租金及违约金。金诚公司以其抗辩不同意姜川的诉讼请求。一审法院认为，金诚公司称由于疫情原因导致涉案房屋不能继续对外出租，只能解约。对此，法院认为，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给金城公司出租涉案房屋带来不便，但新冠肺炎疫情的影响对金城公司房屋出租委托代理合同的履行均未达到必须退租、解约的程度，故金诚公司无权要求退租，对金诚公司的上述抗辩意见，法院难以采信。根据合同约定，金诚公司应于2020年6月18日向姜川支付2020年6月18日至7月18日的房屋租金，而金诚公司于2020年6月21日通过微信方式向姜川提出退租并将钥匙放至电表箱内，其提出退租时间已经超过合同约定的应交纳租金的时间，构成违约，应承担违约责任。姜川于2020年6月29日收回房屋，涉案合同已经无法继续履行，至此，双方合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。姜川要求金诚公司支付2020年6月19日至6月29日期间的租金，法院予以支持。超出部分，法院不予支持。关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。金诚公司虽于庭审中明确提出违约金过高之主张。法院结合本案的实际履行情况、金诚公司的过错程度及合同约定等，确定违约金为月租金的200%为宜。据此，一审法院判决：一、自判决生效之日起十五日内，北京金诚有家置业有限公司支付姜川20**年6月19日至6月29日的房屋租金1750元及违约金10500元。二、驳回姜川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，姜川与金诚公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。2020年的新冠肺炎疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，随着疫情防控形势逐渐转好，市场经营主体应当积极采取措施开展经济活动。因此，尽管新冠肺炎疫情对市场经济活动会造成不利影响，但尚不足以产生合同目的不能实现的后果，涉案合同的履行也未达到必须退租、解约的程度。金诚公司未依约交纳房屋租金并提出退租，该行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院依据合同约定，综合考虑涉案合同实际履行情况、当事人过错程度等因素，并按照公平原则，酌情确定的违约金数额并无不当，本院对此不持异议。综上所述，金诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费106元，由北京金诚有家置业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 梁立君二〇二一年三月二十九日法官助理 孙国栋书 记 员 刘力之