贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16376号 原告（申请执行人）：贵州兴盛建设集团有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路（原学院路）东城印象3层2号，统一社会信用代码：91520500215471969U。 法定代表人：陈钟，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：翟文丹（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 被告（案外人）：周俣成，男，汉族，1978年2月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：高嵘（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦松梅（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所律师。 被告（被执行人）：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：余进江（特别授权代理），贵州四立律师事务所律师。 原告贵州兴盛建设集团有限公司（以下简称：兴盛公司）与被告周俣成、毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称：龙鑫家业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告兴盛公司的委托诉讼代理人，被告周俣成及委托诉讼代理人，被告龙鑫家业公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决准许执行位于毕节市七星关区的房屋。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：原告与被告龙鑫公司建设工程施工合同纠纷一案，贵院于2020年7月1日作出（2020）黔0502民初3457号执行裁定书，裁定对该公司位于毕节市七星关区的房屋进行查封。后因被告周俣成对执行标的提出异议，贵院作出了（2020）黔0502执异189号执行裁定书，裁定中止执行该房屋。原告认为，（2020）黔0502执异189号执行裁定书裁定中止执行该房屋错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行：（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，被告要排除对涉案房屋执行，必须要同时满足该条所规定的四个条件。然而，被告周俣成仅提供了一份购房款收据拟证明其支付了购房款，并未提供银行流水或其他证据，不足以证明其支付了全部购房款。因此，虽然其提供了《商品房买卖合同》，但是购房行为是否真实客观存在无法证实，不排除二被告恶意串通以达到排除执行的目的。另外，被告也未能提供证据证明其已合法占有涉案房屋，以及涉案房屋未能办理过户登记非因其自身原因所致。综上，原告认为，被告所举证明不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，依法应判决准许执行该房屋。特依法具状诉至贵院，请求判如所诉。 被告周俣成答辩称，2018年6月我就已经接收涉案商品房，2019年10月就已装修入住。涉案商品房我是用于居住，我的名下没有其他房屋。 原告贵州兴盛建设集团有限公司(以下称“兴盛公司”)诉被告周俣成、毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司(以下称“龙鑫公司”)申请执行人执行异议之诉一案，我通过进一步梳理和核对与龙鑫公司之间的债权债务情况，特就本案的答辩意见作以下补充：第一点，在2020年12月11日开庭时，我向法庭陈述称：我分别于2015年的4月8日、4月17日、4月28日支付给龙鑫公司的240万元、10万元、50万元是购房款。事实上，这表述不太准确，这300万元实际是我支付给龙鑫公司的借款。据此，我与龙鑫公司约定，龙鑫公司拿他们开发的“东城印象”9号楼(别墅)(即涉案房屋)作价300万元抵偿他们公司欠我的300万元借款。这对我一个不懂法律的人来说，我就认为我相当于花了300万元买了涉案房屋，因为龙鑫公司拿房屋给我抵账后，我就不用付龙鑫公司的房款了，龙鑫公司在还我的账时也要减掉这300万元的，也要少还300万元了，借款抵了房款，就等于我付了房款，是一码子事。从公平的角度说，涉案房屋面积也就是402.39平方米，抵我300万元，也合7,455.00元一个平方，我也没有占什么便宜。所以我才说这300万元就是房款。这就是我真实的本意，如有不当，还请法官大人原谅和理解。另外，龙鑫公司欠我的钱远远不止300万元，而是3000多万元，我也实在是在没有别的办法的情况下，才同意龙鑫公司拿涉案房屋抵我300万元，尽量减少点损失，要不然我是不太喜欢涉案房屋的环境的，如果龙鑫公司还我现金我还不一定出300万元买这个房屋。如果法庭有办法叫龙鑫公司真金白银地还我的现钱和赔偿我的装修损失，我可以把房屋退给龙鑫公司。第二点,龙鑫公司抵账给我的涉案房屋，已经在2017年2月份与我签订了买卖合同并在国家房产机关办理了备案手续2018年也把房子交给我，我也花了两三百万装修，在2019年底搬家进去住起的，这也是我家目前唯一的住房，如果我和龙鑫公司有什么不正当的坏主意，我是不可能去冒险花几百万去装修的。我能够提供的也就是房屋装修好的照片和入住的照片等这些东西，如果法庭和原告方不相信，我申请法院现场去勘察核实，如果有假，我敢用脑壳和生命来担保，还请法官大人明鉴。 被告龙鑫家业公司答辩称，商品房买卖合同的签订客观、真实。涉案四户业主均已缴纳购房款，且也进行了网签备案，并在原告申请保全之前就已交付给购房业主，七星关区人民法院执行裁定认定事实清楚、证据充分，应予维持，原告的诉请不成立。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：龙鑫家业公司于2009年7月9日经登记机关批准成立，股东为周俣成、吉宓，法定代表人为周俣成。2015年7月20日，经登记机关登记，龙鑫家业公司的股东变更为周俣成、吉宓、宋帮伟，法定代表人变更为吉宓，周俣成为监事。2015年9月18日，龙鑫家业公司的股东变更为吉宓，法定代表人仍为吉宓。2019年10月8日，经登记机关登记，龙鑫家业公司的股东为刘兵、安美华，法定代表人为安美华。 据被告周俣成提交的《中国建设银行个人活期账户交易明细》显示，周俣成于2015年4月8日至2015年5月15日，多次通过银行向龙鑫家业公司转款。其中：2015年4月8日转款2,400,000.00元，2015年4月17日转款100,000.00元，2015年4月28日转款500,000.00元。龙鑫家业公司收到该三笔款项，所作的记账凭证载明：摘要为周俣成借款给公司，会计科目为其他应付款-周俣成。 2016年7月1日，龙鑫家业公司作为甲方，吉宓作为乙方，周俣成作为丙方，三方签订了《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司、吉宓、周俣成三方债权债务确认及偿还协议》，协议的其中一条约定：“毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司及乙方自愿决定以现修建的“东城印象”9号楼（别墅）作价叁佰万元整（小写：￥3,000,000.00元）抵偿毕节龙鑫家业房地产开发有限公司所欠丙方的借款。毕节龙鑫家业房地产开发有限公司及乙方承诺：在甲方取得《预售房销售许可证》之日起7个工作日内必须到相关房产、地产部门将该房产预告登记至丙方名下。” 2017年2月17日，被告龙鑫家业公司作为出卖人，被告周俣成作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017051），约定周俣成以总价3000000.00元向龙鑫家业公司购买位于毕节市房屋，该房号为1-1。该商品房的规划用途为住宅，建筑面积为402.39平方米。付款方式为贷款方式付款。出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。该《商品房买卖合同》附有9号楼1-1号房、负1-1号房的房屋分层分户平面图。该《商品房买卖合同》已备案，备案号为：Ｙ17004320。合同签订后，2017年2月21日，龙鑫家业公司向周俣成出具收据一张，载明：今收到周俣成交来购买东城印象9号楼别墅款3000000.00元。2017年3月14日，龙鑫家业公司向周俣成出具收据一张，载明：今收到周俣成交来购房税费52351.00元。龙鑫家业公司于2019年9月21日将涉案房屋交付给了周俣成。 2020年3月31日，兴盛公司向本院对龙鑫家业公司提起建设工程施工合同纠纷诉讼（案号：（2020）黔0502民初3457号），诉讼过程中，兴盛公司向本院申请财产保全，本院于2020年7月1日作出（2020）黔0502民初3457号民事裁定书裁定查封龙鑫家业公司位于毕节市七星关区流仓桥办事处“东城印象5-11号楼、地下室”项目房产：6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8，7号楼1-1，8号楼1-1、负1-1，9号楼1-1、负1-1，10号楼1-1、负1-1号房产。被告（案外人）周俣成以其与龙鑫家业公司签订《商品房买卖合同》，龙鑫家业公司将“东城印象”9号楼1-1号房及负1-1号房屋以人民币300万元的价格卖给周俣成。该合同已于2017年2月17日在毕节市房产局备案。周俣成已支付全部购房款，于2019年装修入住为由，向本院提出书面异议，请求本院部分撤销（2020）黔0502民初3457号民事裁定，解除对“东城印象”9号楼1-1号及负1-1号房屋的查封。2020年8月25日，本院作出（2020）黔0502执异189号执行裁定书，裁定（2020）黔0502民初3457号民事裁定书中裁定查封被申请人毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司位于毕节市七星关区房屋事项中止执行。原告兴盛公司不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。 另查明，涉案商品房尚未取得所有权初始登记，被告龙鑫家业公司尚不能给被告周俣成办理涉案房屋的产权证书。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，本案争议焦点为被告（案外人）周俣成就位于毕节市七星关区房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未能办理过户登记。”本案中，周俣成与龙鑫家业公司于2017年2月17日签订了《商品房买卖合同》，周俣成向龙鑫家业公司购买涉案的商品房。该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。签订合同前，周俣成与龙鑫家业公司、龙鑫家业公司原法定代表人吉宓已签订《毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司、吉宓、周俣成三方债权债务确认及偿还协议》，确认龙鑫家业公司修建的“东城印象”9号楼（别墅）作价叁佰万元整抵偿龙鑫家业公司所欠周俣成的借款。且签订《商品房买卖合同》后，龙鑫家业公司出具了收据，确认周俣成已足额交付了购房款3000000.00元，龙鑫家业公司亦将涉案商品房交付给了周俣成。合同约定龙鑫家业公司于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给周俣成，现合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的期限已到，涉案商品房尚未取得所有权初始登记。2020年7月1日，本院根据兴盛公司提出的财产保全申请作出（2020）黔0502民初3457号民事裁定书裁定查封龙鑫家业公司位于毕节市七星关区流仓桥办事处“东城印象5-11号楼、地下室”项目房产：6号楼1-1、1-2、1-3、1-4、1-5、1-6、1-7、1-8，7号楼1-1，8号楼1-1、负1-1，9号楼1-1、负1-1，10号楼1-1、负1-1号房产。以上事实，能够相互印证周俣成与龙鑫家业公司在本院查封涉案房屋之前已经签订书面商品房买卖合同，周俣成已经按照合同约定足额支付涉案房屋购房款及已经占有使用涉案房屋的事实，而未能办理产权变更登记非因买受人周俣成自身原因所致。综上，被告周俣成就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告兴盛公司主张判决准许执行位于毕节市七星关区的房屋的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告贵州兴盛建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费50.00元，由原告贵州兴盛建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陆 云 人民陪审员  李兴菊 人民陪审员  成文娟 二〇二一年三月二十日 书 记 员  高 立