江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9450号上诉人（原审原告）：南京景街商业投资管理有限公司，住所地南京市玄武区太平桥南路**。法定代表人：周雯，该公司总经理。委托诉讼代理人：华永香，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵萌，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：侯凌林，男，1984年4月26日出生，汉族，住南京市栖霞区。被上诉人（原审被告）：孔繁凌，男，1977年2月1日出生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人南京景街商业投资管理有限公司（以下简称景街公司）因与被上诉人孔繁凌、侯凌林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市建邺区人民法院（2019）苏0105民初10407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。景街公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决基本事实认定不清。1.孔繁凌、侯凌林一审庭审时均认可实际占有使用案涉房屋，也认可上诉人至店铺催要房租是由其出面商谈，并由孔繁凌向上诉人支付了20万元租金，认可上诉人向其催要租金的律师函是由本人签署且签署时未提出异议，只是主张自己不是经营者，仅是为案外人丁兴打工。2.侯凌林、孔繁凌一审庭审时主张案涉房屋的实际占有使用人系案外人丁兴，二人只是帮丁兴打工、代丁兴签收律师函、代丁兴支付租金理应提供证据予以证明，否则应承担举证不能的后果。被上诉人侯凌林、孔繁凌二人与丁兴之间既未签订劳务合同，也无工资发放凭证，孔繁凌也未提供租金系代丁兴支付的依据，且二人在一审中提供的丁兴的联系电话经上诉人核实甚至是空号。因此，被上诉人的抗辩没有任何证据支撑，相反只能证明其认可实际占有使用案涉房屋的事实。3.上诉人在起诉前后与被上诉人侯凌林、孔繁凌一直在协商处理本案租金和管理费的支付，二被上诉人从未否认与上诉人存在事实租赁关系，从未主张自己仅系为案外人丁兴打工。上诉人在被上诉人当庭否认基本事实后有权补充证据予以证明一审法院拒收上诉人补充提交的证据，又以“现有证据不足以证实上诉人与被上诉人就案涉房屋达成租赁合意，并形成租赁合同关系，以及该房屋实际由两被告经营使用”为由判决驳回上诉人的诉讼请求违反法律规定。上诉人在一审起诉前和起诉后多次与二被上诉人就欠缴租金和管理费争议进行协商，二被上诉人对案涉房屋使用时间，欠缴租金的期间均未提出异议，因此，起诉时未准备双方无争议事实的证据。一审庭审中被上诉人主张自己只是为案外人丁兴打工，鉴于二被上诉人当庭否认基本事实，上诉人在一审庭后针对被上诉人的抗辩意见不能成立提供证据予以证明。2020年6月30日上诉人向一审法院邮寄了上诉人起诉后与被上诉人庭前协商的录音，录音中孔繁凌认可案涉房屋系其从赵林华处接手，2018年6月前用于经营满店香，2018年6月后与他人合伙经营洗浴中心，同时自认2017年1月1日至2019年8月期间未支付租金及管理费；侯凌林自认其与孔繁凌等人共同使用案涉房屋经营洗浴中心，并表达了愿意支付欠付租金的意愿。二人自始至终未主张过自己只是给别人打工，更未提及丁兴这个人。另外，上诉人提交录音证据时一并提交了追加丁兴为本案第三人的申请书。上诉人的证据足以证明案涉房屋系由二被上诉人实际占有使用，二被上诉人与上诉人早已建立事实租赁关系，应向上诉人支付欠付的租金和管理费。侯凌林辩称，是丁兴让其出面协商这个事情，因为丁兴不想出面。在协调时，上诉人的一个经理也说愿意与其协调。丁兴都是通过其和上诉人进行协商，其只是中间传达的人。对于律师函的情况，其根本不清楚，拿给丁兴看后，丁兴也没有说什么。孔繁凌辩称，上诉人说的上述情况不符合事实，其他意见同一审意见。景街公司向一审法院起诉请求：1.判令孔繁凌支付房屋租金2277921.28元（2017年1月1日至2019年8月10日期间）、管理费72731.507元（2017年1月1日至2019年6月30日期间）；侯凌林对上述租金中的1171466.95元（2018年6月1日至2019年8月10日期间）、管理费中的3153615元（2018年6月1日至2019年6月30日期间）承担共同支付责任；2.判令孔繁凌支付逾期缴纳租金、管理费的违约金【分别以939952.905元为基数（2016年12月1日至2017年11月30日）、1925446.43元为基数（2017年12月1日至2018年11月30日）、2550652.787元为基数（2018年12月1日至2019年7月11日）、2350652.787元为基数（自2019年7月12日至实际给付之日止），均按照年利率20%计算】；侯凌林对上述违约金中的2018年6月1日至2018年11月30日期间的违约金（以577796.208元为基数）、2018年12月1日至实际给付之日止的违约金（以1203002.565元为基数）承担共同支付责任；3.判令孔繁凌、侯凌林承担本案诉讼费用、保全费、保全担保费。一审法院认定的事实：2013年1月1日，景街公司与案外人赵林华签订一份《租赁合同》，约定：赵林华承租南京市建邺区河西莲花村莲池路28号一层、28-1号一层、28-1号二层、28-2号一层、28-2号二层、28-3号一层、28-3号二层、28-4号二层房屋，合计798.37平方米，用于经营餐饮；未经景街公司书面同意，赵林华不得转租；租期4年，年租金786794元，自第三年起按5%递增；交房前支付首期租金，此后每年最后一个月1日支付下年度租金；管理费按0.1元/平方米/日计算，缴付时间同租金；如未按约足额支付租金、管理费，分别按应付总额的0.1%/日、0.3%/日支付违约金等。景街公司称：其系上述房屋承租人，产权人是南京市河西新城区国有资产经营控股（集团）有限责任公司；上述合同到期后，赵林华未交还房屋。一审庭审中，景街公司称：自2015年起，孔繁凌使用涉案房屋；自2018年6月起，侯凌林与孔繁凌共同使用该房屋，故该房屋与赵林华无关，但未能予以举证证明。经一审法院询问，景街公司称：未与侯凌林、孔繁凌签订书面合同，但要求参照赵林华签订的合同计算租金、管理费、违约金等。对此，孔繁凌、侯凌林不予认可，并称是帮丁兴打工的，不应承担责任，但未能提供社保记录等。经查，2018年11月7日，南京市建邺区悦新池浴室成立，经营者为丁兴，经营场所为南京市建邺区河西莲花村莲池路********。2019年7月5日，该浴室办理注销登记手续。2019年8月10日，侯凌林承租涉案房屋，并与景街公司签订一份租赁合同。一审另查明，2019年7月12日，侯凌林向景街公司给付20万元。对此，侯凌林称：该款系丁兴给的，让其转交给景街公司。2019年8月6日，景街公司向侯凌林、孔繁凌等人分别发送一份《律师函》，要求支付租金、管理费，并迁出涉案房屋等。2019年8月8日，侯凌林、孔繁凌分别在一份《律师函签收回执单》上签字。另外，侯凌林还分别代张翔、郑淦、施泓宇在上述回执单上签字。一审庭审中，侯凌林、孔繁凌称：丁兴让签字拿回来看一下是什么。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据查明的事实，可以确认：在景街公司主张的租期内，案外人南京市建邺区悦新池浴室曾经营使用涉案部分房屋一段时间。根据现有证据，不足以证实景街公司与孔繁凌、侯凌林就涉案房屋达成租赁合意，并形成租赁合同关系，以及该房屋实际由孔繁凌、侯凌林经营使用等，故一审法院对其要求孔繁凌、侯凌林支付租金、管理费、违约金等诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，一审法院判决：驳回景街公司的诉讼请求。一审案件受理费25605元，保全费5000元，合计30605元，由景街公司负担。本院审理期间，景街公司对一审法院查明的以下事实有异议：1.一审庭审中，景街公司称自2014年起，孔繁凌使用案涉房屋，而非一审判决载明的2015年起；2.2019年系孔繁凌向景街公司支付20万元，而非侯凌林支付。景街公司对一审法院查明的其他事实没有异议。孔繁凌、侯凌林对一审查明法院的事实没有异议。对于各方均无异议的一审查明事实，本院予以确认。本院审理期间，景街公司提交以下证据：1.2019年12月10日，孔繁凌、侯凌林与景街公司代理律师谈话录音光盘及文字说明，证明：孔繁凌自认涉案房屋系从赵华林处接手使用，在2018年6月份之前其独自使用涉案房屋经营满店香饭店，2018年6月份开始满店香饭店转为洗浴中心，由其与他人共同经营，欠付2018年1月1日2019年的租金和管理费。侯凌林自认作为洗浴中心的合伙人与孔繁凌等人共同使用涉案房屋。孔繁凌在谈话中强调向景街公司支付了租金20万元，保证金28万元，并要求冲抵欠付租金。整个谈话过程中，孔繁凌、侯凌林从来没有提起过丁兴这个人。2.孔繁凌2019年7月12日支付20万元租金的凭证，证明孔繁凌在2019年7用12日支付租金20万元，与其在主张已支付20万元租金事实相吻合。3.保证金和装修押金合计28万元支付凭证，证明赵林华在向景街公司承租房时缴纳了28万元，其中保证金25万元，装修押金3万元，涉案房屋转给孔繁凌后，保证金及装修押金同时转给了孔繁凌，该事实与孔繁凌在录音中要求用该28万元保证金冲抵欠付租金的事实吻合。侯凌林、孔繁凌质证认为：1.对证据1中对话各方的身份认可，但是是丁兴委托其去协商，且协商了很多次，具体协商内容记不清了。2.对于证据2，是丁兴委托其支付款项，具体意见同一审意见。3.对于证据3，该款项不是其支付，对情况不了解。本院审理期间，侯凌林、孔繁凌未提交新的证据。本院认为，景街公司主张侯凌林、孔繁凌与其存在租赁合同关系，但景街公司据以主张租金、管理费、违约金，依据是与赵林华之间的租赁合同。现景街公司提交的证据并不足以证明其与赵林华之间的租赁合同关系已经概括转移给孔繁凌、侯凌林，也未提供充分证据证明其与孔繁凌、侯凌林在讼争的期间内直接建立了租赁合同关系。一审法院以现有证据不足以证实景街公司与侯凌林、孔繁凌之间存在租赁合意为由，未支持景街公司的诉请，处理并无不当。另外，景街公司主张案涉房屋被用于经营“满店香饭店”以及南京市建邺区悦新池浴室，孔繁凌、侯凌林系实际经营者，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。在并无充分证据证明孔繁凌、侯凌林与景街公司形成房屋租赁合同合意，且孔繁凌、侯凌林亦非营业执照登记经营者的情况下，景街公司仅起诉要求孔繁凌、侯凌林承担责任，亦不符合法律规定，故本院对景街公司的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人景街公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25605元，由上诉人南京景街商业投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马帅审判员  李斐审判员  郑慧二〇二一年三月二十五日法官助理李映碧书记员曹洁