黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1084民初1723号 原告（反诉被告）：端木长荣，女，1952年5月5日出生，住黑龙江省宁安市。 委托诉讼代理人：马吉胜（系原告女婿），住黑龙江省宁安市。 委托诉讼代理人：王鸿，黑龙江合兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘敬轩，男，1993年12月1日出生，住黑龙江省牡丹江市西安区。 委托诉讼代理人：潘伟（系被告父亲），住黑龙江省牡丹江市西安区石棉路214号。 委托诉讼代理人:张凤锦,黑龙江同洲律师事务所律师。 原告（反诉被告）端木长荣与被告（反诉原告）潘敬轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序。后因案件疑难复杂，且被告提起反诉，该案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马吉胜、王鸿、被告的委托诉讼代理人潘伟、张凤锦到庭参加诉讼。原告于2020年11月24日申请财产保全，本院于当日作出（2020）黑1084民初1723号民事裁定书。本案现已审理终结。 原告端木长荣向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的门市房租赁合同；被告给付延期交付房屋期间的实际损失，按照每月月租1.25万元从2020年11月17日起计算至合同解除或判决生效时止；要求被告按照合同约定的10%给付滞纳金1.6万元；房屋装修设施价值30万元保持现状归原告所有；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年9月30日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将自有位于宁安市宁安镇东大街XXX门市房租赁给被告，用于经营饭店。约定租赁期为3年。又于10月17日补充签订门市房租赁合同，约定租赁期限为5年，自2018年11月17日至2023年11月17日。每年提前一个月支付当年租金。经多次催要后，被告明确表示没钱支付第三年的租金。被告拒绝支付第三年的租金，违约在先。依据双方签订的合同约定，原告有权解除合同收回房屋。 被告潘敬轩辩称，原告端木长荣所述与事实不符。2020年10月14日，原告向被告催交第三年的房屋租金。被告向其告知因众所周知疫情影响，餐饮业禁止营业的原因，暂时无能力交纳，并协商是否能减少租金或顺延几个月再进行交纳而未果（原告只同意顺延一个月时间）。2020年11月17日，原告便起诉并对房屋装修设施进行了诉讼财产保全。被告不是有意拖延交纳房租，是因疫情的原因，餐饮业禁止营业导致无法经营，属于不可抗力。合同第六条第3项约定“因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止”，所以不是被告违约。因为是签订了5年的租赁合同，被告才如此高档装修。合同约定，装修部分应在5年合同期满才能归原告所有。现被告尚有3年的使用权限。原告就要求法院判令解除合同，是对被告使用权的剥夺。况且合同中只约定合同期满装修归原告所有，并未约定因不可抗力致使合同无法（不能）履行时装修部分如何处理。依法应当将原告认可的30万元装修费用分成5年，每年6万元，由原告返还给被告3年使用费计18万元。另外，原告要求被告给付违约金于法无据。租赁合同中约定的前两年租金，被告已经如约履行。第三年租金应当在2020年10月17日交付，况且原告同意被告延期一个月交付，也就是在2020年11月17日交付。可原告就在此时提起了诉讼，所有没有逾期事实的存在。 被告（反诉原告）潘敬轩向本院提出反诉请求：1.请求判令解除租赁合同；2.判令原告赔偿被告装修款9万元（具体数额以评估鉴定结论为准）；3.判令原告返还被告已经交纳的两个月租金2.5万元；4.由原告承担反诉费。事实和理由：2018年10月17日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将自有位于宁安市宁安镇东大街XXX门市房租赁给被告，用于经营饭店。约定租赁期为5年，自2018年11月17日至2023年11月17日。每年提前一个月支付当年租金。2020年10月14日，原告向被告催交第三年的房屋租金。被告向其告知因众所周知疫情影响，餐饮业禁止营业的原因，暂时无能力交纳，并协商是否能减少租金或顺延几个月再进行交纳而未果（原告只同意顺延一个月时间）。2020年11月17日，原告便起诉并对房屋装修设施进行了诉讼财产保全。被告不是有意拖延交纳房租，是因疫情的原因，餐饮业禁止营业导致无法经营，属于不可抗力。合同第六条第3项约定“因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止”。所以不是被告违约。因为是签订了5年的租赁合同，被告才如此高档装修，此装修已经构成我国民法规定的添附，且合同约定，装修部分应在5年合同期满才能归原告所有。现被告尚有3年的使用权限。原告就要求法院判令解除合同，是对被告使用权的剥夺。况且合同中只约定合同期满装修归原告所有，并未约定因不可抗力致使合同无法（不能）履行时装修部分如何处理。应当适用“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意添附，并就财产返还时附属物如何处理有关规定处理；没有约定又协商不成，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可折价归财产所有人”的法律规定处理。所以要求原告赔偿装修款9万元（以实际鉴定为准）。 原告（反诉被告）端木长荣辩称，一、被告潘敬轩提出的反诉请求没有事实依据与法律根据，本案中在原告起诉前被告明确表示不能继续经营，不能交第三年房租并关闭饭店，被告违约在先，原告不应当承担赔偿其装修款的义务。原告明确表示要求被告尽快拆除饭店内可拆除的装修部分，原告不需要购买或赔偿被告方的装修损失。二、关于返还两个月租金的问题，被告未向原告交付第三年承包费，前两年房租已经到期，被告已经经营完两年时间。原告在本案中没有违约行为，被告要求返还租金无法律依据。本案中原告不同意对装修部分进行评估，因为原告认为通过庭审审理能够确认被告首先表明不履行合同，违约在先，应当按照合同的约定及法律规定解除双方的合同，赔偿原告的损失。并且原告要求被告拆除装修，因此本案中不存在评估鉴定费，其他费用应当由法庭依法裁决。原告同意被告将饭店内装修全部拆除走，但必须恢复该门市房原状，不能损坏，也不能影响原告继续出租房屋。 根据原、被告的诉辩意见，归纳本案争议焦点：一、原被告签订的房租租赁合同是否已解除。如解除，是什么时间解除的；二、双方在履行该合同时哪一方存在违约行为；三、被告在争议饭店所装修的装饰物品是否应全部拆除，是否有附合装饰装修；四、原告的诉讼请求是否符合法律规定；五、被告的反诉请求是否符合法律规定。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1.2018年10月17日，原、被告签订的门市房租赁合同一份（复印件）；证据2.2020年10月27日，潘伟与马吉胜电话录音光盘及文字记录一份、2020年10月21日和11月18日被告母亲李X霞与原告女儿赵X霞微信对话记录一份；证据3.2020年10月28日潘伟与马吉胜电话录音一份；证据4.宁安市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部通告（第七号）、2020年3月22日宁安市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部关于有序恢复餐饮行业堂食经营的通告、宁安市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组指挥部通告（第二十七号）、牡丹江市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部通告（第二十一号）各一份；证据5.原告与被告协商解决的过程记录。本院认为，以上证据能证明原告与被告于2018年10月17日签订了门市房租赁合同，原告（甲方）将自有位于宁安市宁安镇东大街XXX门市房租赁给被告（乙方），租赁期限共5年，自2018年11月17日至2023年11月17日止。房屋租金支付方式为上打房租，每年提前1个月。第一年租金为12万元、第二年租金为15万元、第三年租金为16万元。租赁期满，乙方依附于房屋的装修归甲方所有。2020年10月27日，原告的女婿马吉胜与被告的父亲潘伟通电话，主要内容为：被告不想继续经营该饭店，想让原告接手干，让原告给相应的费用。下一年的房屋租金交不起了，如果原告不接，酒店就关了。10月28日，马吉胜与潘伟通话内容主要是：原告不同意接手该饭店。二人又商量帮助找投资人的事宜。10月21日，原告的女儿赵玉霞与被告的母亲李晓霞微信记录，主要内容为：原告同意给延一个月或者免1.5万元租金。11月18日，赵玉霞与李晓霞微信记录，内容为：李晓霞说店已经关了，你要不接手，我就将空调都拆了。2020年，牡丹江市、宁安市新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部通告载明，受疫情影响，餐饮业停业100日左右。 被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据1.2018年10月17日，原、被告签订的门市房租赁合同一份；证据2.网上下载的关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房租租金压力的指导意见一份；证据3.2020年12月5日潘伟与马吉胜录音笔录、光盘各一份；证据4.微信记录一份、中国移动通话记录查询一份；证据5.宁安市防控指挥部通告二份、牡丹江市防控指挥部通告五份。本院认为，租赁合同的证明内容与原告的证明内容一致。其它证据能证明，在疫情期间，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定：对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。2020年12月5日，潘伟与马吉胜通话，内容为：被告要求房屋租金按月交纳，原告不同意。被告说交不上房租，原告就认为被告违约。可以确认，双方在12月5日之前，对饭店相关事宜有协商的过程。 根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 原告端木长荣与被告潘敬轩于2018年10月17日签订了门市房租赁合同，合同约定：原告（甲方）将自有位于宁安市宁安镇XXX门市房租赁给被告（乙方），租赁期限共5年，自2018年11月17日至2023年11月17日止。房屋租金支付方式为上打房租，每年提前1个月。第一年租金为12万元、第二年租金为15万元、第三年租金为16万元。租赁期满，乙方依附于房屋的装修归甲方所有。合同签订后，被告开始对该门市房进行装修，后开始营业。被告已经交纳2018年11月17日至2020年11月17日的房屋租赁费。2020年，全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情。受疫情影响，被告经营的饭店有100日左右未营业。2020年10月20日后，双方对交纳下一年度的房屋租金和是否减免房租进行了协商，原告同意给被告延迟租赁期限一个月或减免房租1.5万元。被告未交纳第三年的房租。并于2020年12月3日将饭店内的桌椅板凳、厨具、空调等物品拆除运走。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告端木长荣与被告潘敬轩签订的房屋租赁合同，合法有效，当事人应自觉遵守并履行。在双方履行合同过程中，全国爆发新型冠状病毒感染肺炎疫情。《最高人民法院依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第6条第2款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。国家有关部门联合印发《关于应当新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定：对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。 双方为是否继续履行合同产生争议。本案争议焦点问题为：一、原被告签订的房租租赁合同是否已解除。如解除，是什么时间解除的；二、双方在履行该合同时哪一方存在违约行为；三、被告在争议饭店所装修的装饰物品是否应全部拆除，是否有附合装饰装修。 一、原、被告签订的房房屋租赁合同是否已解除。如解除，是什么时间解除的。 2020年，受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响，被告有近100日的时间未能营业，生意受到了严重影响。在被告履行交纳第三年租金时，双方产生矛盾。被告先提出要求按月交纳房租或按季度交纳，原告未同意。原告提出可以给被告延长租赁期一个月或减免房租1.5万元，被告未同意。后被告明确表示，饭店经营不了了，亦不能交纳第三年的房屋租金。被告于10月27日，表示饭店不干了，租金也交不起了。被告欲让原告接收饭店，原告明确表示不接手。通过以上协商内容，可以确定被告明确表示饭店不再经营，房租费也不交了，是解除租赁合同的意思表示。2020年11月17日，原告起诉，其中一项请求为解除双方的租赁合同。被告在收到本院送达的起诉状和其它法律文书后，于2020年12月3日将饭店内的部分物品拆除拿走，视为双方经协商均同意解除租赁合同。 二、双方在履行该合同时哪一方存在违约行为。双方在履行合同过程中，发生全国性的新型冠状病毒感染肺炎疫情，被告有100日未营业，收入明显减少。故无法继续经营，明确表示不再交纳租金。但双方的租赁期限为5年，实际履行2年。原告同意为被告减免租金1.5万元或延长租期1个月，被告不同意，并明确表示不再交纳第三年门市房租赁费，故被告存在违约行为。原告要求被告给付其中房屋不能正常出租产生的实际损失按照每月月租1.25万元从2020年11月17日起计算至合同解除或判决生效时止，并承担违约责任按租金的10%给付滞纳金1.6万元。因双方的租赁合同已于2020年12月3日解除，被告虽然提起反诉，但被告没有阻止、也不影响原告对外出租该门市房。原告未及时出租，造成损失的扩大，不能由被告承担。另外，双方约定的违约金过高，原告未提供证据证明实际损失，所以原告的该项请求不符合法律规定，本院不予支持。被告要求判令原告返还被告已经交纳的两个月租金2.5万元，因被告违约，其请求不符合法律规定，应不予支持。 三、被告在争议饭店所装修的装饰物品是否应全部拆除，是否有附合装饰装修。被告反诉要求原告给付附合装修款。庭审中，被告要求原告给付相应的附合装修款，但原告称，让被告全部拆除，恢复原状。本院认为，双方约定，合同届满后，被告的装修归原告所有。解除合同是双方协商的共同意思表示，且被告违约，对装饰装修物应比照合同届满处理，即装修物应归原告所有。但原告表示该装饰装修物还是属于被告的，允许被告自行拆除，其意思表示不违反自愿原则。双方可以对该装饰装修物如何拆除进行协商，协商不成，如何解决可另案处理。故被告反诉要求判令原告赔偿被告装修款9万元不符合法律规定，应不予支持。 被告要求对门市房内的装饰装修物进行造价评估，因被告的反诉请求不予支持，故价格评估无必要进行。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）端木长荣与被告（反诉原告）潘敬轩签订的门市房租赁合同已解除； 二、驳回原告端木长荣的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）潘敬轩的反诉请求。 案件受理费6602元，诉讼保全申请费30元，由原告端木长荣负担。反诉案件受理费1300元，由被告潘敬轩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上 诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  关春学 审 判 员  刘 钰 人民陪审员  张 琳 二〇二一年三月五日 书 记 员  臧兆辉