广西壮族自治区合山市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1381民初121号 原告：蓝海艳，女，1973年9月11日出生，壮族，户籍所在地广西忻城县，现住合山市。 委托诉讼代理人：蓝冠森，合山市法律服务中心法律服务工作者。 被告：蔡敏华，女，1947年5月1日出生，汉族，户籍所在地广西合山市，现住广西贵港市平南县。 被告：宾世安，男，1969年11月13日出生，汉族，户籍所在地广西平南县，现住广西贵港市平南县。 被告：宾瑞海，女，1971年6月25日出生，汉族，户籍所在地广西钦州市钦南区，现住广西钦州市。 被告：宾瑞连，女，1972年7月26日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 被告：宾世宁，男，1974年7月25日出生，汉族，户籍所在地广西合山市，现住广西贵港市平南县。 原告蓝海艳与被告蔡敏华、宾世安、宾瑞海、宾瑞连、宾世宁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告蓝海艳及其委托诉讼代理人蓝冠森到庭参加诉讼，五被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蓝海艳向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告蔡敏华、宾世安签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.案件受理费原告自行承担。 事实和理由：原告于2015年7月14日向被告蔡敏华、宾世安购买位于合山市房，房屋所有权人为被告蔡敏华的丈夫宾柏兴。被告蔡敏华与宾柏兴共生育子女四人，即被告宾世安、宾瑞海、宾瑞连、宾世宁。2015年2月21日宾柏兴去世，该房屋应由五被告继承。原告与被告蔡敏华及宾世安签订《房屋买卖协议书》时，有继承人宾世安、宾瑞海、宾瑞连、宾世宁四人出具的《放弃继承权声明书》，确认同意被告蔡敏华转让该房屋给原告。协议签订后，原告当面付清购房款，被告向原告出具《收条》并交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《个人住房档案》等证件，由原告凭证办理房屋过户登记手续。 多年来，原告多次到房产管理部门办理该房屋的过户手续，因五被告分别居住在外地无法协同办理，房产管理部门亦无法确认《房屋买卖协议书》的合法性，现原告无法将所购买的房屋过户到自己名下。综上所述，为维护原告的合法权益，遂提起诉讼，请求判如所请。 五被告未作答辩。 本院经审理认定事实如下：被告蔡敏华与宾柏兴原为夫妻关系，共生育子女四人，即被告宾世安、宾瑞海、宾瑞连、宾世宁。宾柏兴名下有一套位于合山市的住房，为宾柏兴购买原合山矿务局公有住房全产权，房屋面积48.62平方米，房屋所有权证号为：合房权证岭南字第××号，国有土地使用证号为：合国用（2010）第××号。2015年2月21日，宾柏兴去世。同年7月14日，原告作为乙方（购买方）与被告蔡敏华、宾世安作为甲方（出售方）签订了一份《房屋买卖协议书》，约定甲方自愿将位于合山矿务局溯河矿五区的房屋以27000元的价格出售给乙方，协议签订时，甲乙双方都不具备过户条件，若今后乙方需要过户时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续，并提供过户所需的相关证件，发生的契税、土地出让金由乙方承担...。协议签订当日，原告即按照协议付清了购房款，被告蔡敏华向原告出具《收条》一张，载明：今收到蓝海艳买房款贰万柒仟元正（27000元），收款人蔡敏华，2015年7月14日。同日，被告蔡敏华将该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《个人住房档案》正、副本交付原告，后原告入住该房。 2016年2月10日，被告宾世安、宾瑞连、宾世宁向原告出具《放弃继承权声明书》，2016年4月18日，被告宾瑞海亦出具《放弃继承权声明书》，声明其四人自愿放弃对位于合山市房产的继承权，该房产与其无关。 原告在购买涉案房屋后，在办理房产过户手续时因五被告分别居住在外地，无法协同原告到合山市房产管理部门签字确认，致使合山市房产管理部门不予办理房产过户登记手续，原告为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。 上述事实，有原告提供的原、被告居民身份证、《房屋买卖协议书》、《收条》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《个人住房档案》正副本、《证明》、《放弃继承权声明书》予以证实。 本院认为，本案的争议焦点是：1.涉案的房产未分割，部分继承人将被继承人遗留的房屋出售，《房屋买卖协议书》是否合法有效？2.买受人（原告）能否要求将房屋过户至其名下？ 依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案引起民事纠纷的法律事实发生在民法典施行前，应当适用行为当时的法律、司法解释的规定。本案中，房屋的所有人宾柏兴去世后，由于其无财产处理遗嘱，其名下位于合山市的房产作为遗产，依法应当先进行分割，即被告蔡敏华因与宾柏兴是夫妻关系，应分得该房产二分之一的份额，其余二分之一的份额则由五被告共同继承，又由于五被告未分割宾柏兴名下的房产，故该房产为五被告共同共有。2015年7月14日原告与被告蔡敏华、宾士安签订《房屋买卖协议书》时，被告蔡敏华、宾世安作为共同共有人之一，对该房屋有部分处分权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，该条款明确了签订买卖合同时出卖人未取得所有权或处分权时不影响买卖合同的效力。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”之规定，被告蔡敏华、宾世安与原告签订《房屋买卖协议书》处分涉案房产，还应当经被告宾瑞海、宾瑞连、宾世宁的同意，2016年2月10日被告宾瑞连、宾世宁，2016年4月18日被告宾瑞海三人分别出具《放弃继承权声明书》，声明其三人自愿放弃对位于合山市房产的继承权，该房产与其无关，实际上同意了被告蔡敏华、宾世安与原告签订的《房屋买卖协议书》，追认了被告蔡敏华、宾世安处分共有的房屋，故原告诉请确认其与二被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，本院予以支持。原告依据《房屋买卖协议书》取得对位于合山市房产的所有权，并可以据此协议书到合山市房产管理部门办理房产过户手续。五被告经本院传票传唤未到庭，视为对原告的主张放弃抗辩的权利，由此产生的不利法律后果由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告蓝海艳与被告蔡敏华、宾世安签订的《房屋买卖协议书》合法有效。 案件受理费50元（原告已预交），原告自愿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 员 蓝华林 二〇二一年三月四日 法官助理 樊丽英 书 记 员 卢方平 附法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 2.《中华人民共和国继承法》 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。 3.《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 4.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 5.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 6.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。