江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终383号上诉人（原审被告）：戴祥才，男，1972年10月30日出生，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：陈顺海，江苏金飞达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏恒通发电机制造有限公司，住所地扬州市江都区吴桥镇工业园区。法定代表人：黄长育，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡彬，江苏众仁律师事务所律师。原审被告：扬州恒亿体育服务有限公司，住所地扬州市江都区孔庄村龙川工业园。法定代表人：开学龙，该公司执行董事。原审被告：扬州市江都区恒亿体育健身俱乐部，住所地扬州市江都区孔庄村龙川工业园。法定代表人：戴祥才，该公司经理。上诉人戴祥才因与被上诉人江苏恒通发电机制造有限公司（以下简称恒通公司）及原审被告扬州恒亿体育服务有限公司（以下简称恒亿公司）、扬州市江都区恒亿体育健身俱乐部（以下简称恒亿俱乐部）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市江都区人民法院（2020）苏1012民初438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。戴祥才上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.由恒通公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.戴祥才在合同履行过程中多次使用承兑形式缴纳租金，恒通公司最终均予以认可并未提出异议。故2019年7月1日使用电子承兑的方式并无不妥，三张承兑合计22万元足以证明戴祥才有足够能力履行给付房租的义务，并无不能完全履行合同的表示；2.恒通公司对戴祥才的承兑不予接受后，戴祥才积极磋商要求恒通公司提供现金账户，但是恒通公司未提供造成戴祥才不能履行给付义务。且戴祥才在一审期间已经明确承诺随时缴纳租金，但恒通公司一直不予配合；3.双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，戴祥才迟延20天缴纳房租并非根本违约致合同不能履行，若解除合同将给戴祥才带来巨大经济损失；4.恒通公司提出要将房租从每年238000元增长至每年400000元，并对拆迁补偿问题作出了多处修改，该行为违反了诚实守信的基本原则；5.一审法院径行裁判解除合同不符合市场经济运行规则，其裁判不具有积极意义；6.戴祥才创办健身会所属于公益性质，法院应尽可能保护合同继续履行。恒通公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。戴祥才迟延支付租金且经催告后未履行相应义务已经构成根本违约，一审法院在双方租赁合同已经解除的情况下判令戴祥才及恒亿公司、恒亿俱乐部限期搬离租赁厂房合情合理；2.戴祥才的上诉理由不能成立，且没有事实和法律依据，恳请二审法院查明事实，依法驳回戴祥才的上诉请求。恒通公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部立即交还租赁房屋；2.判令戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部共同支付占用厂房期间的费用（自2019年7月1日起至交还诉争厂房之日止，按每月19840元计算）；3.本案诉讼费由戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部承担。事实和理由：恒通公司与戴祥才于2015年5月20日签订《厂房租赁合同》一份，约定将位于江都龙川工业园区的厂房一间（约3000平方米）出租给戴祥才使用，租期15年，租金自2015年7月1日起算，戴祥才必须于每年的6月10日前支付下一年度的租金，逾期未支付，则恒通公司有权收回厂房。租赁合同签订后，恒通公司将出租厂房交付给戴祥才，同时给予其40天的免租期。戴祥才承租后，先后在该地址上登记注册了恒亿公司、恒亿俱乐部，并对上述公司、俱乐部进行实际经营。在租赁合同履行过程中，戴祥才屡次迟延支付租金，2019年6月10日再次逾期支付厂房租金，恒通公司于6月12日函告戴祥才进行催要，但戴祥才一直未予理睬。2019年6月27日，恒通公司迫于无奈，依照合同约定行使解除权向戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部发送《解除通知》，通知送达各方后，各方拒不退还租赁厂房且非法占用厂房至今。恒通公司认为，其与戴祥才的租赁合同已于2019年6月27日解除，戴祥才理应向恒通公司交还租赁厂房，恒亿公司、恒亿俱乐部与恒通公司之间未签订租赁合同，亦无权继续占用厂房。因戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部至今未履行交还厂房的义务，为维护恒通公司合法权益，故诉至法院。一审法院经审理查明，2015年5月20日，恒通公司与戴祥才签订《厂房租赁合同》一份，约定将恒通公司所有的坐落于扬州市江都区仙女镇孔庄村樊一组的一间厂房（3000余平方米）出租给戴祥才，租期15年，自2015年7月1日至2030年6月31日（30日），年租金238000元，租金每五年在前五年租金的基础上上浮10%，并约定于每年的6月10日前向恒通公司支付下年租金，过期未付租金，恒通公司有权收回出租厂房。后以该出租厂房为住所,恒亿公司、恒亿俱乐部先后注册成立，其中戴祥才系恒亿公司股东、恒亿俱乐部法定代表人。因戴祥才未能在2019年6月10日前支付2020年度租金,恒通公司于2019年6月12日至案涉出租厂房处向“恒亿健身”送达《房租催缴通知》一份，载明：根据《厂房租赁合同》，应于2019年6月10日前缴纳下一年度租金238000元，逾期恒通公司将按合同约定，解除《厂房租赁合同》，收回出租厂房，并追究违约责任。当日，该通知由工作人员陈珊签收。2019年6月27日，恒通公司向戴祥才、恒亿俱乐部发送《关于解除的通知》一份，载明：由于戴祥才未按合同约定支付租金，经催告后仍然未在宽限期内履行付款义务，已严重违约，故按照合同约定通知解除《厂房租赁合同》，且在收到解除通知后，应尽快交还租赁房屋。上述解除通知恒通公司通过邮寄方式于2019年6月27日以戴祥才为收件人寄出，并书写了戴祥才的电话号码，收件地址为恒亿俱乐部，2019年6月28日收发室签收。2019年7月4日通过江苏众仁律师事务所向戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部发送律师函一份，载明：戴祥才应于2019年7月20日前搬离租赁房屋，向恒通公司完好交还；恒亿俱乐部与恒通公司并未建立租赁合同关系，在双方订立新的租赁合同前，恒亿俱乐部无权继续使用案涉厂房。上述律师函，恒通公司通过邮寄方式寄出，收件人分别为戴祥才、恒亿俱乐部，收件地址均为恒亿俱乐部，2019年7月5日由会计代为签收。另查明，2019年7月1日戴祥才通过江苏恒亿国际物流有限公司提起转让背书申请向恒通公司背书转让三张银行承兑汇票合计220000元，恒通公司于2019年7月6日予以拒绝签收，并注明房租不可以收承兑。上述三张承兑汇票的票面金额及到期时间分别为：20000元，2019年9月22日到期；100000元，2019年12月11日到期；100000元，2020年6月25日到期。2019年7月22日,戴祥才向恒通公司邮寄工作函一份,要求按照合同继续履行,并及时收款和对接。2019年10月30日，戴祥才又向恒通公司邮寄工作函一份,要求恒通公司提供现金账户以便其汇款，并继续履行合同。现恒通公司认为，其与戴祥才签订的厂房租赁合同已于2019年6月28日解除，因戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部至今未履行交还厂房的义务，故提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为:一、恒亿公司、恒亿俱乐部的主体资格是否适格？二、恒通公司与戴祥才签订的《厂房租赁合同》是否已解除？关于争议焦点一，一审法院认为，案涉《厂房租赁合同》虽然由恒通公司与戴祥才订立，但恒亿公司、恒亿俱乐部实际占用该承租厂房，与本案具有利害关系，故恒亿公司、恒亿俱乐部在本案中的主体资格适格。关于争议焦点二，一审法院认为，案涉《厂房租赁合同》已解除。理由如下：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，恒通公司与戴祥才签订的《厂房租赁合同》中已明确约定戴祥才给付租金的期限以及逾期未付租金恒通公司有权收回出租厂房。在租赁合同中，租金是承租人应当履行的主要义务。戴祥才在约定的期限内未给付租金，经催告后仍未履行，即使按照戴祥才所述，其与恒通公司法定代表人的姐姐约定在2019年7月1日前给付租金，戴祥才仍未履行。因为其未经恒通公司同意给付了承兑汇票，到期日均延后，金额亦不足以支付当期租金。故认定戴祥才履行租金义务不符合双方的约定以及法律规定，已构成违约。根据合同法的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。恒通公司行使解除权，向戴祥才发出《关于解除的通知》,符合法律规定。该通知恒通公司于2019年6月27日邮寄给戴祥才，地址是戴祥才任法定代表人的工作单位，信封中书写了戴祥才的电话号码，戴祥才工作单位的收发室于2019年6月28日签收，则应认定该通知已到达戴祥才,恒通公司与戴祥才之间订立的《厂房租赁合同》解除，戴祥才如有异议，应当请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，但戴祥才并未行使此项权利，故认定恒通公司与戴祥才之间订立的《厂房租赁合同》于2019年6月28日解除。因恒通公司与戴祥才之间的《厂房租赁合同》已解除，则戴祥才应向恒通公司返还租赁房屋，并支付占用期间的费用。房屋占有使用费，恒通公司主张自2019年7月1日起至交还诉争厂房之日止，按每月19840元计算，一审法院认为，因合同约定房屋年租金为238000元，故房屋占有使用费标准应为19833元/月（小数取整）。因恒亿公司、恒亿俱乐部实际占用戴祥才承租的厂房，则恒亿公司、恒亿俱乐部应负有与戴祥才共同向恒通公司返还所承租厂房的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部于判决生效之日起三十日内将承租恒通公司所有的坐落于扬州市江都区仙女镇孔庄村樊一组的厂房搬清腾空，返还给恒通公司；二、戴祥才于判决生效之日起三十日内给付恒通公司房屋占有使用费（自2019年7月1日起至被告返还承租的厂房之日止，按每月19833元计算）；三、驳回恒通公司的其他诉讼请求。案件受理费1784元，由戴祥才、恒亿公司、恒亿俱乐部负担。本院二审期间，当事人均未提供新证据。经审理查明，一审法院查明的事实正确，本院依法予以确认。另查明，恒通公司于2019年6月12日发出《房屋催缴通知》一份，于2019年6月27日发出《关于解除的通知》一份，上述两份通知戴祥才均已收到。本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同的解除应当如何认定？2.戴祥才是否应向恒通公司返还案涉房屋并支付房屋占有使用费？本院认为：案涉租赁合同已经于2019年6月28日解除，戴祥才应当向恒通公司返还案涉房屋并支付房屋占有使用费。理由如下：依法成立的合同自成立时生效，合同条款应当对订立合同的当事人具有拘束力。戴祥才与恒通公司于2015年5月20日签订《厂房租赁合同》，该合同第三款第1项约定：戴祥才于每年6月10日前向恒通公司支付下年租金，过期未付租金，恒通公司有权收回出租厂房。该条款系合同双方关于合同解除的约定，该约定不违反法律法规强制性规定，亦为双方当事人真实自愿的意思表示，租赁双方均应受合同条款约束。戴祥才在2019年6月10日前未履行支付租金的义务，恒通公司先后向其发出催缴通知书和解除通知书，并事实上给予其一定的履行宽限期，戴祥才仍未缴纳租金，根据合同约定恒通公司可以行使解除权。因此，双方的租赁合同已经于恒通公司的解除通知到达戴祥才之日起即2019年6月28日解除。虽戴祥才主张其在2019年7月1日就通过承兑方式向恒通公司付款，但是戴祥才并未提交证据证明其就延期支付与恒通公司达成合意，其在合同已解除后的自行付款行为并不能使合同已终止这一后果得到修复。在租赁合同解除后，戴祥才作为承租人，一审法院认定其返还房屋并支付房屋占有使用费并无不当。综上所述，上诉人戴祥才的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审上诉费1784元，由上诉人戴祥才承担。本判决为终审判决。审 判 长  于 毅审 判 员  孙建瑢审 判 员  韩 冰二〇二一年三月十六日法官助理  周 洁书 记 员  施亚芹