贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3352号 原告：李荣锦，女，1984年9月11日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海，贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付甜，贵州创驰律师事务所律师。 原告李荣锦诉被告贵州碧阳恒通置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2021年2月19日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭审理。原告李荣锦，被告贵州碧阳恒通置业有限公司的委托诉讼代理人付甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李荣锦的具体诉讼请求为：1．判决被告立即支付原告逾期办理商品房不动产登记证违约金暂计30,000元，实际应付违约金以总购房款354,972元为基数，按银行业同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的130%从2014年10月30日起计算至商品房不动产登记之日2018年3月6日；2．判决被告立即支付原告合同套内建筑面积与实际套内建筑面积的差价2,657元；3．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求为判决被告退还多收的三通费3,285元。 本院查明如下案件要素：2011年12月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积为136.25平方米，套内建筑面积111.73平方米，房屋总价款为357629元的住宅出卖给原告；被告向原告交付涉案商品房的时间为2013年7月30日前；办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费；被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续；逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金；原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见；原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2011年12月16日，被告向原告收取各项开户费及交易费4494元,其中交易费系按每平方米3元根据房屋建筑面积收取，合同履行过程中，水表开户费及交易费、多收取的闭路电视费被告已经退还给原告。2014年7月30日，被告将涉案房屋交付原告使用。2015年7月22日，被告取得商品房屋备案证明书。2018年1月15日，被告通过张贴公告的方式通知原告提交相关办证资料办证。涉案商品房的《不动产权证》，于2018年3月6日颁发，该不动产权证书载明案涉房屋建筑面积为129.68平方米，专有建筑面积为110.90平方米。 另查明，现原告剩余开户费中燃气开户费2,500元、电开户费520元、闭路电视开户费为265元，合计为3,285元。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 原、被告争议的要素为：1．原告的诉请是否超过诉讼时效；2．被告是否存在违约行为，若认定被告违约，违约金应如何计算；3．被告是否应该退还面积差价款。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办理涉案商品房不动产权证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，而在《补充协议》中约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但是《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。原告于2014年7月30日实际收房，被告应当于原告实际收房的360日内即2015年7月25日前为原告办理商品房转移登记，被告未办理，自2015年7月26日起即构成违约。本案中，2018年1月15日，被告通过张贴公告方式通知原告提交相关办证资料办证，故违约金应计算至2018年1月15日，原告向本院提起诉讼之日（即本院立案之日2021年2月19日），应视为原告主张权利之日，该期间已超过3年的诉讼时效，原告所举证据不能证明违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故对被告辩称逾期办证违约金已超过诉讼时效的抗辩理由，本院予以采纳。 关于原告主张的房屋面积差退款的问题，原、被告签订合同时约定的案涉房屋建筑面积为136.25平方米，套内建筑面积111.73平方米，按套内建筑面积每平方米3,200.83元计算房屋总价款为357,629元。现该房屋实测后套内面积为110.90平方米，比约定的面积少0.83平方米，被告应根据实测面积计收房屋总价款并向原告退还多收的款项，被告应退还原告的房屋面积差价款计算为：（111.73平方米-110.90平方米）×3,200.83元=2,657元。 关于被告应否返还原告各项开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取各项开户费无事实及法律依据，应予退还。本案中，被告只有燃气开户费2,500元、电开户费520元、闭路电视开户费为265元未退还给原告，故退还金额为3,285元。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告李荣锦房屋面积差价款2,657元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李荣锦各项开户费3,285元； 三、驳回原告李荣锦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费308元，由原告李荣锦负担252元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担56元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月十九日 书记员  谢媛媛