山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁02民终385号 上诉人（原审被告）：中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司。住所地山东省青岛市市**。统一社会信用代码：91xx4E。 负责人：吕广宁，总经理。 委托诉讼代理人：黄晟，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴燕，山东德衡律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛海信信邦置业有限公司（曾用名：鲁能仲盛置业（青岛）有限公司），住所地山东省青岛市崂山区。统一社会信用代码：91xx3R。 法定代表人：王惠，董事长。 委托诉讼代理人：邵明志，男，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：管益杰，山东诚功（崂山）律师事务所律师。 原审被告：徐仲志，男，1959年11月20日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：孙军，山东海之源律师事务所律师。 原审第三人：青岛市崂山区金家岭街道徐家麦岛社区居民委员会，住所地山东省青岛市崂山区。 负责人：徐建设，主任。 委托诉讼代理人：闵凡国，山东海祺律师事务所律师。 上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司（以下简称中石化青岛分公司）因与被上诉人青岛海信信邦置业有限公司（以下简称海信置业公司）、原审被告徐仲志、原审第三人青岛市崂山区金家岭街道徐家麦岛社区居民委员会（以下简称徐家麦岛居委会）确认合同无效纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初5835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中石化青岛分公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案件简况：2000年11月8日，徐家麦岛居委会村办企业亚麦实业总公司与徐忠志签订《徐家麦岛加油站转让协议》。2000年12月26日，青岛高科园徐家麦岛加油站(徐忠志)与上诉人前身青岛石油总公司签订《加油站转让合同》。合同主要条款约定：青岛市石油总公司买断加油站及土地使用权，转让费599万元已全额支付。合同同时约定，转让后，青岛市石油总公司享有加油站及其所有资产的所有权、使用权和处置权，该事实经相关判决认定。2010年1月28日，青岛市国土资源和房屋管理局与被上诉人（原鲁能仲盛置业青岛有限公司）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，但2017年2月8日鲁能仲盛置业(青岛)有限公司才支付完毕土地出让价款，2017年4月1日方取得加油站所在土地的《不动产权证书》，且不动产权证书上未记载房屋，鲁能公司不是房屋及加油站设备设施权利人。被上诉人起诉主张2000年12月26日，青岛高科园徐家麦岛加油站(徐忠志)与青岛石油总公司签订的《加油站转让合同》无效，上诉人腾退加油站、支付2010年起的土地使用费1960万元。一审判决上诉人腾还土地，并支付被上诉人土地使用费2000万元及后续使用费。二、上诉理由：（一）上诉人使用土地的合法性已经法院确认。一审经审理查明部分，“青岛市崂山区金家岭街道徐家麦岛社区居民委员会于2001年将徐家麦岛加油站转让给青岛市石油总公司”、“2000年12月26日，青岛高科园徐家麦岛加油站与青岛石油总公司签订转让合同。转让费人民币599万元已经支付”。相关案件中已经认定2000年12月26日，青岛高科园徐家麦岛加油站(徐忠志)与青岛中石化总公司签订的《加油站转让合同》有效。一审判决也认定该《加油站转让合同》有效。上诉人依据有效的合同取得加油站资产，经营权，合法使用土地。且2000年就支付599万元的高额转让款，加油站正常经营至今。在原《加油站转让合同》的效力被法院认可的同时，法院却要求上诉人另行支付土地使用费。合法有效的合同，其效力和正常履行应当受到保护，法院认定和处理方式本身就存在矛盾，缺乏法律依据及合理性。(二)加油站土地及资产未经合法征收、补偿，被上诉人要求腾退土地、支付使用费的请求没有依据。上诉人依据合法有效并经法院认可的《加油站转让合同》，支付了全部的转让价款及土地使用费，成为加油站资产、经营权的权利人及合法的土地使用人。如果加油站土地、资产被征收，上诉人有权获得相关征收补偿。然而，从未有相关部门通知上诉人加油站征收及补充事宜，上诉人未就加油站资产、经营权及土地使用权获得任何补偿。在这种情况下，被上诉人无权要求腾退土地，更无权侵犯上诉人的加油站资产及经营权。青土资房函发(2016)272号《青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步规范国有建设用地净地出让有关工作程序的通知》第一条规定，严格执行国有建设用地使用权净地出让制度，禁止“毛地”出让。本通知所指“净地”是指符合下列条件的土地：(一)土地权利清晰；(二)安置补偿落实到位；(三)没有法律经济纠纷等。第二条规定，严格出让工作程序，规范净地出让标准，严格执行净地出让规定，拟出让的土地必须是农用地转用征收拆迁补偿安置落实到位，没有涉及法律纠纷。第三条规定，各相关部门交付土地时必须出具书面土地交接文件，现状交地时对宗地现状清晰详尽描述，形成完整的土地交接档案。第五条规定，因违反净地出让规定和在土地交付时执行不力、把关不严，造成严重社会不良影响，引发重大信访、诉讼事宜的，对相关责任人进行问责。根据上述规定的红线，为了避免征收遗留问题，政府不允许在未经补偿的情况下“毛地出让”，被上诉人取得土地的过程本身即存在重大违法。(三)被上诉人违法取得土地，并且在明知有合法土地使用人的情况下，恶意重复主张土地使用费。被上诉人取得土地的过程本身即存在重大违法，违法取得权益应当纠正，而不应当保护。上诉人加油站资产、经营权及土地使用权应当受到保护，即便经过合法的征收程序，也应当给予充分的补偿。况且，即便被上诉人取得土地，取得土地使用权证时加油站已经在正常经营，被上诉人对此知情。应当在上诉人获得征收补偿并腾退后，被上诉人才有权获得土地使用权。土地上有加油站正常经营的情况已经纳入被上诉人取得土地的价格核算，被上诉人“毛地”取得土地，既是对此的认可，因此被上诉人无权要求上诉人腾退土地，无权侵犯上诉人资产及经营权，更无权主张土地使用费。在上诉人原《加油站转让合同》约定的土地使用期限到期后，被上诉人也应当就加油站资产、经营权与上诉人协商补偿。青土资房函发(2016)272号《青岛市国土资源和房屋管理局关于进一步规范国有建设用地净地出让有关工作程序的通知》第三条规定，各相关部门交付土地时必须出具书面土地交接文件，现状交地时对宗地现状清晰详尽描述，形成完整的土地交接档案。交接文件中应对土地上存在合法经营加油站的情况进行明确描述，在加油站未经征收补偿的情况下、政府不可能赋予被上诉人向原合法使用人主张使用费、主张腾退、主张违法侵占原合法使用权人资产的权利。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此，被上诉人在原合同未到期的情况下无权主张腾退，更无权主张支付使用费。(四)一审法院认定被上诉人取得土地使用权的时间缺乏法律依据。一审查明，2010年1月28日，青岛市国土资源和房屋管理局与被上诉人签订了《国有建设用地使用权出让合同》，但2017年2月8日被上诉人才支付完毕土地出让价款，2017年4月1日方取得加油站所在土地的《不动产权证书》，且证书上未记载房屋，可见被上诉人不是房屋及加油站设备设施经营权的权利人。一审以2010年1月28日，青岛市国土资源和房屋管理局与被上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》的时间作为被上诉人取得土地使用权的时间，与物权法第九条关于不动产登记设立的规定不符。并且，2017年2月8日被上诉人才支付完毕土地出让价款，2017年4月1日方取得《不动产权证书》，这种情况下不应认定2010年1月28日即取得土地使用权。(五)一审判决无视上诉人合法财产的保护。如上所述，相关判决认定上诉人依据有效的合同取得加油站资产、经营权，合法使用土地，2000年就支付599万元的高额转让款。上述资产、经营权、转让款均是上诉人的合法财产，也是国有资产。被上诉人《不动产权证书》中未记载房屋等资产，被上诉人即便取得土地使用权，也未取得加油站资产所有权及经营权，对于除土地之外的加油站其他财产及经营权，被上诉人更无权处分。一审判决在对资产未做任何处置的情况下，简单地判决将土地腾退，其实是对上诉人合法财产的损害，造成国有资产的重大流失。 海信置业公司辩称，一、上诉人称其使用土地的合法性已被法院确认，该理由不成立，其提交的证据不能证实其使用土地的合法性。上诉人提出的土地部门于2016年规定的关于净地出让的法律依据不适用本案纠纷的处理，与本案诉争的事实没有关系。是否净地出让并不影响海信置业公司基于土地使用权主张相关民事权益。二、徐仲志与原青岛市石油总公司于2000年12月26日签订的《加油站转让合同》应为无效合同。涉案加油站原系第三人开办的村办集体企业，所占用土地当时为集体土地，该转让协议里明确约定了转让土地使用权23年的内容，在土地性质未转为国有性质前，该合同因违反法律强制性规定，应为无效协议。协议无效，上诉人亦应予以腾还土地，并向土地权利人即答辩人支付占用期间的使用费。三、海信置业公司实际取得涉案土地占有、使用权的时间为2010年1月18日。理由如下：1.2010年1月28日，青岛市国土资源和房屋管理局与海信置业公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第六条约定“出让人同意在2010年1月18日前将出让宗地交付给受让人”。2.青岛市崂山区不动产登记中心出具证明，确认海信置业公司取得涉案土地占有、使用权时间为2010年1月18日。3.鲁20**青岛市崂山区不动产权第xxxx号不动产权证书载明，使用期限至2050年1月17日止，与起算时间2010年1月18日相对应。因此海信置业公司实际取得涉案土地占有、使用权的时间为2010年1月18日。四、海信置业公司通过合法方式取得了包含涉案土地在内的土地使用权，有权基于合法使用权主张相关权利，上诉人应无条件腾还土地，并自2010年1月18日向海信置业公司支付土地使用费（一审判决的使用费标准是双方到法院自愿确认的数额）。自2010年1月18日起，海信置业公司基于政府行为成为新的土地权利人，上诉人继续占用土地，导致海信置业公司虽支付了巨额土地出让金，却无法占有使用该土地，根据公平、等价有偿原则，上诉人应自2010年1月18日起向海信置业公司支付使用费。其与徐仲志或徐家麦岛村委的合同关系系债权债务关系，应根据转让合同约定及法律规定另行解决。五、青岛亚麦实业总公司与徐仲志签订的转让协议第六条明确约定政府征用和公司征用拆迁，必须无条件服从安排；上诉人与徐仲志签订的转让协议第十一条也明确约定，如遇统一规划、拆迁原因导致无法经营，徐仲志和加油站应退还剩余期限转让款。据此，至少自2010年1月18日起，上诉人已经无权在涉案土地上继续经营，其应与徐仲志或徐家麦岛村委另行解决因转让协议产生的权利义务。因此，即使涉案转让协议有效，如上诉述，涉案土地已从原土地所有处被征收为国有，最终出让给了海信置业公司，海信置业公司2010年起即为涉案土地的合法权利人，从法律上来说，海信置业公司已取代村委和政府，成为新的权利人，有权主张相关土地权利。上诉人的上诉请求及事由没有法律依据，请求依法驳回其上诉请求。 徐仲志述称，徐仲志系涉案加油站的合法经营权人，徐仲志于2000年8月通过案涉第三人（徐家麦岛社区居民委员会）、青岛亚麦实业总公司在股份合作制改制中，将案涉加油站一次性转让买断，为此，徐仲志于2000年11月8日与青岛亚麦实业总公司签订《徐家麦岛加油站转让协议》，将加油站的经营权一次性买断，该协议明确约定：该加油站所占用的土地，其土地使用权不在转让之列。2000年12月26日，徐仲志通过签订《加油站转让合同》将加油站经营权附期限（23年）转让给上诉人，根据地随房走原则，加油站所占用的土地当然要一并交付给上诉人使用（附期限），这并不违反法律规定。《加油站转让合同》是合法有效的，这一点一审判决认定正确。但是，《加油站转让合同》名为资产转让关系实为租赁关系，也即加油站地上资产及经营权附期限（23年）的转让实为出租给上诉人使用23年，23年使用期满后徐仲志仍对案涉加油站的资产及经营享有相应的权益，可以自己经营使用或者允许上诉人继续租赁使用。因为案涉加油站有政府的立项批文、有政府的规划许可、有合法的经营资格、地上建筑物及经营权均合法存在。海信置业公司虽取得了案涉土地使用权，但地上建筑物所有权及加油站经营权属于徐仲志和上诉人，按照法律规定，因公共利益的需要征收土地和房屋时，应给与经营人（包括徐仲志）充分合理的补偿，并且明确规定应该先补偿后搬迁。海信置业公司取得案涉土地系用于商业开发，并非是公共利益的需要，更应该与上诉人和徐仲志协商并给予充分合理的补偿才符合法律规定和公平原则，在此之前，要求上诉人腾退土地并支付土地使用费的诉讼请求不能成立。关于上诉人土地使用费的支付期限，即使海信置业公司取得了案涉土地的使用权，但是其取得涉案土地不动产证书的时间是2017年4月1日，此时才有权要求相应土地使用费。一审也认定加油站所涉土地的地上附着物、建筑物及经营具有合法性，上诉人包括徐仲志都有权继续使用该合法的地上建筑物及继续合法经营。 徐家麦岛居委会述称，一、政府虽然对涉案土地作出了征收的决定，但至今没有予以足额补偿。按照民法典第二百四十三条、第二百二十九条的规定，政府虽然作出了该决定，但是在没有补偿到位之前，该决定是不生效的，土地的所有权亦不能进行转移。所以，至今徐家麦岛居委会是涉案土地的合法所有权人。二、徐家麦岛居委会下属实业公司改制问题至今尚无结论，也没有完成一审所说的改制。对于实业公司与徐仲志擅自签署的转让协议，居委会对此不予认可，没有经过全体社区居民的同意。实业公司本身属于集体企业，所以改制本身也是不成立的。三、徐家麦岛居委会正在研究是否对本案海信置业公司所取得国有土地使用权证提出行政诉讼，因为海信置业公司提起本案诉讼的依据就是国有土地使用权证，但该证书的颁发已经侵害了徐家麦岛居委会的合法权益。不管国土局与海信置业公司之间签署协议、缴纳土地出让金，但其处分了徐家麦岛居委会的合法财产，损害了徐家麦岛居委会的合法利益。 海信置业公司向一审法院起诉请求：1.请求判决确认青岛市石油总公司与徐仲志于2000年12月26日签订的《加油站转让合同》无效；2.请求判决中石化青岛分公司腾还加油站所占用土地（海游路一号，徐家麦岛香港东路南侧，大麦岛东、海游路西）；3.请求判决中石化青岛分公司向海信置业公司支付加油站占用土地使用费1960万元（暂自2010年1月28日起计算至2019年5月28日止，按照每年使用费210万元计算，并要求判决继续支付至实际腾还土地时止，最终数额以评估机构评估为准）；4.本案诉讼费由中石化青岛分公司、徐仲志承担。诉讼中，海信置业公司增加诉讼请求：请求中石化青岛分公司、中石化公司依法配合办理中国石化销售股份有限公司山东青岛第六十六加油站《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》撤销手续。 一审法院认定事实：涉案加油站当前名称为中国石化销售股份有限公司山东青岛第六十六加油站，曾用名为青岛市石油总公司第七一五加油站和中国石油化工股份有限公司山东青岛第六十六加油站。中石化青岛分公司前身为青岛市石油总公司。2000年11月8日，青岛亚麦实业总公司和徐仲志签订《徐家麦岛加油站转让协议》。合同约定，青岛亚麦实业总公司将徐家麦岛加油站以1972664.33元的价格转让给徐仲志；该合同第六条约定，买断不包括所占用土地使用权，如遇政府和本公司征用拆迁时，徐仲志须无条件服从安排，拆迁补偿事宜按国家规定办理。2000年12月26日，由青岛高科园徐家麦岛加油站、徐仲志作为甲方和青岛市石油总公司作为乙方签订《加油站转让合同》。合同约定，高科园徐家麦岛加油站、徐仲志将加油站以及加油站土地使用权以总价5990000元的价格转让给青岛石油总公司，加油站土地使用年限为23年；加油站占地面积为1300平方米。合同第11条还约定，转让期间，如遇统一规划、拆迁原因而导致无法经营，甲方应退还剩余期限转让金或由石油总公司享有有关单位的赔偿及补偿款。合同约定：“加油站转让后，乙方有权对加油站的一切设备、设施进行更新、改造和增加，更新、增加设备、设施的所有权归乙方。”、“转让后，乙方享有加油站及其所有资产的所有权、使用权和处置权。”转让期间，如遇统一规划、拆迁原因而导致乙方无法经营，甲方应退还剩余期限转让金或由乙方享有有关单位、部门的赔偿及各种补偿金。如因甲方原因或土地使用权等原因致使乙方无法经营，甲方除退还乙方全部转让费及利息外，还应赔偿乙方的经济损失。2010年1月28日，青岛市国土资源和房屋管理局与鲁能仲盛置业（青岛）有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定，青岛市国土资源和房屋管理局出让香港东路以南、东海路以北、大麦岛路以东地块给鲁能仲盛置业（青岛）有限公司，面积为56813.40平方米，价款为人民币337147330元，使用期限为50年。2010年2月2日，鲁能仲盛置业（青岛）有限公司支付土地出让金共计394961970元。2017年1月18日，青岛市国土资源和房屋管理局与海信置业公司签订变更协议，约定将海信置业公司之前取得的国有土地变更为两宗土地，其中一宗1900平方米土地变更为批发零售（加油站）用地即为本案所涉土地，用地期限至2050年1月17日；双方还约定了其他权利义务。2017年2月8日，鲁能仲盛置业（青岛）有限公司补缴土地出让价款26045919元。2017年4月1日，海信置业公司取得了前述1900平方米土地的《不动产权证书》。2003年5月，青岛凯通经贸总公司就案涉加油站起诉青岛市崂山区人民政府中韩街道办事处徐家麦岛居民委员会（本案第三人徐家麦岛居委会）。青岛市崂山区人民法院作出（2003）崂民初字第1103号民事判决，该判决查明事实部分认定“青岛市崂山区人民政府中韩街道办事处徐家麦岛居民委员会（即本案第三人），于2001年将徐家麦岛加油站转让给青岛市石油总公司”。（2003）青民二终字第757号民事判决认定的事实与一审认定的事实相一致。2008年8月,青岛凯通经贸总公司作为原告起诉青岛市崂山区人民政府中韩街道办事处徐家麦岛居民委员会、第三人中国石化集团资产经营管理有限公司山东石油分公司、徐仲志、青岛亚麦实业总公司财产损害赔偿纠纷一案。青岛市中级人民法院立案受理。经审理后，作出（2008）青民二商初字第36号民事判决，该判决书第4页徐家麦岛居民委员会称：“本案所涉加油站的出资人已变更为第三人青岛亚麦实业总公司。”判决第6页审理查明部分查明，2000年11月8日，青岛亚麦实业总公司与徐仲志签订了《徐家麦岛加油站转让协议》，并支付了280万元。判决书第七页审理查明部分认定，2000年12月26日，青岛高科园徐家麦岛加油站与青岛石油总公司签订转让合同。转让费人民币599万元已经支付。2001年7月6日，徐家麦岛居委会开具经营场所产权证明，记载申请开办的青岛市石油总公司第七一五加油站，设在高科园徐家麦岛，同意青岛石油总公司使用。一审中，海信置业公司和中石化青岛分公司就土地使用费均认可按照每年200万元计算。 一审法院认为，关于青岛市石油总公司与徐仲志于2000年12月26日签订的《加油站转让合同》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。海信置业公司认为，中石化青岛分公司、徐仲志所签《加油站转让合同》所转让标的为集体所有，且涉及集体土地及地上房屋，在土地性质未转为国有性质前，其所签转让协议因违反法律强制性规定，应为无效协议。法院认为，虽然涉案加油站经第三人设立，其原始性质为集体资产，但经过股份制合作制改制，涉案加油站已转让给徐仲志，并经第三人及第三人设立的集体企业青岛亚麦实业总公司确认。我国法律及行政法规并无禁止地上物转让的强制性效力性的规定。并且，虽然基于“房地一体原则”考虑,房屋所有权与土地使用权人应具有同一性,但并不否定客观存在的土地使用权和其上的房屋所有权分属于不同主体的事实和该事实的合法性。因此，青岛亚麦实业总公司与徐仲志之间的《徐家麦岛加油站转让协议》及徐仲志与中石化青岛分公司签订的《加油站转让合同》并不因涉案加油站曾为集体资产而无效，综上，海信置业公司诉请判决确认青岛市石油总公司与徐仲志于2000年12月26日签订的《加油站转让合同》无效的诉请，法院不予支持。 关于腾退土地。2000年12月26日青岛高科园徐家麦岛加油站、徐仲志和青岛市石油总公司签订《加油站转让合同》明确约定案涉加油站的土地青岛石油总公司仅有使用权，且约定了转让期间，如遇统一规划、拆迁原因以及土地使用权无法使用的处理情形。海信置业公司缴纳了土地出让金并取得了案涉土地的使用权，办理了土地使用权证。故，海信置业公司请求中石化青岛分公司腾退土地于法有据，法院予以支持。关于中石化青岛分公司是否应向海信置业公司给付土地租赁费。虽然中石化青岛分公司通过合同获得涉案加油站的产权，但涉案加油站土地使用权业经政府征收后由海信置业公司缴纳土地出让费享有使用权，因此，海信置业公司诉请作为涉案加油站实际使用人的中石化青岛分公司给付土地使用费，于法有据，法院予以支持。在案件审理过程中，海信置业公司与中石化青岛分公司均认可如需给付涉案土地使用费，可按人民币200万元/年计算。因此，法院认为，中石化青岛分公司需自海信置业公司占用土地之日即2010年1月28日起至涉案土地使用结束之日止，每年应向海信置业公司支付土地使用费200万元。截止至2020年1月28日土地使用费为2000万元，自2020年1月29日起至涉案土地使用结束之日止，中石化青岛分公司每年应向海信置业公司支付土地使用费200万元。关于海信置业公司诉请中石化青岛分公司依法配合办理中国石化销售股份有限公司山东青岛第六十六加油站《成品油零售经营批准证书》、《危险化学品经营许可证》撤销手续。法院认为，海信置业公司该诉请的前提是海信置业公司享有涉案加油站的所有权，海信置业公司以其为涉案加油站土地的使用权人为由主张其获得土地使用权必然一同享有地上建筑所有权应享有的权利，不符合逻辑也无法律依据，因此，法院不予支持。 一审判决：1.中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司于判决生效之日起十日内腾还其占用的青岛海信信邦置业有限公司的土地（土地位置：青岛市香港东路xx号）；2.中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司于判决生效后十日内向青岛海信信邦置业有限公司支付土地使用费20000000元，（该土地使用费暂计算至2020年1月28日，中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司自2020年1月29日起至涉案土地使用结束之日止，每年仍应向青岛海信信邦置业有限公司支付土地使用费2000000元）；3.驳回青岛海信信邦置业有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139400元，保全费5000元，共计144400元，由中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司承担。 本院二审期间，海信置业公司提交崂山区不动产登记中心出具的证明一份，拟证明涉案土地海信置业公司占用时间是2010年1月18日，和xxxx号不动产权证记载的土地使用权至2050年1月17日止的时间是相一致的。徐仲志陈述2017年4月1日是政府重新变更了土地使用性质，重新补办新证的时间。 中石化青岛分公司质证称，对证据的真实性予以认可，该证据是针对xxxx号不动产权证记载的截止时间所作的说明，而并不是针对相关土地取得的时间而作的说明。并且该证明中并未说明加油站所占用的土地即为xxxx号不动产权证所记载的土地，并且加油站当前实际仍然由上诉人占有。海信置业公司已经于2010年1月18日占有加油站土地与实际情况不符，实际情况是海信置业公司于2017年2月8日另行支付了26045919元的土地出让款，2017年4月1日取得了加油站所在土地的不动产权证。此前可能取得了徐家麦岛范围之内的其他宗地使用权，但加油站所在土地使用权不包含在此前的取得范围之内。出让款支付时间及产权证取得时间是最直接最有利的证明，不能对相关土地的范围进行混淆。 徐仲志质证称，对真实性没有异议，但对证明事项有异议。徐仲志自2000年开始就合法经营加油站，合法占用土地，所以证明中所称的鲁能公司实际取得香港东路xx号土地的占有的表述是不正确的。 徐家麦岛居委会质证称，一、从证明形式上来看，加盖的公章是崂山区不动产登记中心登记资料查询专用章，根据这枚公章的印文可以证明仅针对登记资料查询所使用。而该证明应属于证人证言，并不在这枚公章职能范畴内，该公章不能代表该单位出具情况证明的效力，应使用不动产登记中心的公章。而且根据最高法的相关规定，单位出具证据必须有经办人签字，该文件也没有经办人签字，因此对该证据的真实性不认可。二、作为登记机关发证只是法律上的确认，对于事实的交付及事实情况并不是发证机关交付，其也没有职权来陈述对土地的实际交付。出具的情况说明已经超出了其职权范围。三、涉案土地经徐家麦岛居委会许可，由上诉人实际占用至今，并不因为任何机关出具情况证明而改变。 本院认为，中石化青岛分公司和徐仲志对海信置业公司提交的崂山区不动产登记中心出具的证明的真实性没有异议，徐家麦岛居委会对该证据的真实性不予认可，但并未提交相反证据予以证明，由此，对海信置业公司提交的崂山区不动产登记中心出具的证明的真实性本院予以确认。另查明，徐家麦岛居委会曾起诉要求确认徐仲志与原青岛市石油总公司于2000年12月26日签订的《加油站转让合同》无效，并要求中石化青岛分公司返还涉案加油站及土地使用权。法院作出（2019）鲁0212民初8327号民事判决，判决驳回徐家麦岛居委会的诉讼请求。后徐家麦岛居委会不服，提起上诉，本院作出(2021)鲁02民终383号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案所涉加油站占用土地原系徐家麦岛居委会集体所有，后被政府征收，2010年1月28日，鲁能仲盛置业（青岛）有限公司与青岛市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》并交纳土地出让金，取得包括涉案1900平方米土地在内的56813.40平方米土地的使用权。2017年4月1日，海信置业公司取得了涉案土地使用权的《不动产权证书》。海信置业公司作为涉案土地使用权的权利人主张中石化青岛分公司腾还涉案土地并支付土地占用费，一审判决予以支持并无不妥。中石化青岛分公司主张海信置业公司违法取得涉案土地的理由不能成立，依法不予支持。 关于土地占用费起算时间的认定，本院认为，虽然海信置业公司取得涉案土地《不动产权证书》的时间为2017年4月1日，但其与青岛市国土资源和房屋管理局签订《国有建设用地出让合同》的时间为2010年1月28日，且合同第六条约定“出让人同意在2010年1月18日前将出让宗地交付给受让人”，并约定用地期限至2050年1月17日，海信置业公司于2010年2月2日支付土地出让金394961970元，结合崂山区不动产登记中心出具的证明，能够认定海信置业公司自2010年1月18日起便取得涉案土地的使用权。中石化青岛分公司主张海信置业公司取得涉案土地《不动产权证书》的时间应为取得土地使用权时间的理由不够充分，本院不予采纳。一审对土地占用费起算时间的认定并无不当。 涉案加油站原系徐家麦岛居委会设立的青岛亚麦实业总公司所有，2000年11月8日，青岛亚麦实业总公司和徐仲志签订《徐家麦岛加油站转让协议》，协议第六条特别约定，“买断不包括所占用土地使用权，如遇政府和本公司征用拆迁时，徐仲志须无条件服从安排，拆迁补偿事宜按国家规定办理”。中石化青岛分公司基于2000年12月26日青岛市石油总公司与青岛高科园徐家麦岛加油站、徐仲志签订的《加油站转让合同》占有、使用涉案土地，合同虽未对加油站所涉土地进行明确约定，但约定转让期间，“如遇统一规划、拆迁原因而导致无法经营，甲方应退还剩余期限转让金或由石油总公司享有有关单位的赔偿及补偿款”。从加油站转让合同约定的内容看，双方实际转让的是加油站的经营权。 对于加油站占用土地如遇统一规划、拆迁等原因导致无法经营时作出了相关约定，中石化青岛分公司拥有并经营涉案加油站，但对加油站占用土地享有的占有、使用权是附期限和条件的，现涉案土地已被政府征收并转让给海信置业公司使用，海信置业公司有权要求中石化青岛分公司腾还并支付占用费。中石化青岛分公司若认为其权利受到损害，可依据《加油站转让合同》另行主张；同时，中石化青岛分公司若认为政府征收涉案土地其应当获得相关征收补偿，中石化青岛分公司亦可另行主张。 徐家麦岛居委会以提起行政诉讼为由申请中止审理本案，但并未提交案件受理通知书等证据，证明其已提起行政诉讼，对其中止审理的申请，本院不予准许。 综上所述，中石化青岛分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费141800元，由上诉人中国石化销售股份有限公司山东青岛石油分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙向东 审判员  马 喆 审判员  齐 新 二〇二一年三月二十六日 法官助理杨志昌 书记员张 旭 书记员 于国英