贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终774号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰，男，1985年4月24日出生，苗族，住贵州省锦屏县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：范珍珍，女，1988年5月2日出生，汉族，住湖北省沙洋县。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）因与被上诉人范珍珍商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2019)黔0115民初6897号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。新世界公司上诉请求：1、改判上诉人支付逾期交房违约金不超过房屋总价的2％；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，补充协议是《商品房买卖合同》的组成部分，具有同等法律效力，补充条款第十三条“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2％”，该条款对双方当事人均有法律约束力，故被上诉人诉请的逾期交房违约金应适用该条款约定，一审法院判决上诉人以房屋总价款按日万分之一支付违约金对上诉人有失公平。被上诉人范珍珍未到庭发表答辩意见。范珍珍向一审法院起诉请求：1、被告向原告交付位于贵阳市观山湖区房屋；2、被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款1348694元为基数，按日万分之一的标准，自2018年5月31日起计算至实际交房之日止）；3、被告将恒大金阳新世界4Ｂ地块第28号楼（29）1单元电梯设备更换为符合《商品房买卖合同》附件六第六条约定的电梯并调试检验合格后交付原告使用；4、被告向原告赔偿违约金10000元。一审法院认定事实：2016年10月10日，原被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字32-16-3223），约定原告购买被告出售的位于贵阳市观山湖区房屋，该房屋建筑面积167.24平方米，套内建筑面积141.62平方米，总价款1348694元。合同第十一条交付时间和条件约定：“（一）出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》、《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。”合同第十三条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）……（2）逾期超过180日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同）……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条交接手续约定：“（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）1、买受人应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。”合同附件六装饰、设备标准的约定：“（双方还应当具体约定主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容）交付的商品房的装修部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修。对出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。但买受人明确表示不接收这部分装置、装修、装饰的，出卖人有义务对其加以拆除，并赔偿买受人因此而遭受的直接损失。……6、电梯：（1）电梯品牌名称：国产品牌电梯；（2）电梯速度：不低于1.5米／秒；（3）电梯载重量：1050千克；7、其他……设备部分（以相关职能单位批复／实际交付为准）……注开发商有权根据实际情况以同等档次之材料及设备代替所列项目。”合同附件十二补充协议第五条约定：“双方同意本合同第十三条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上诉逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。”第六条约定：“双方同意本合同第十四条第二款补充如下：买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段时间不视为延期交房。买受人不得以出卖人交付使用商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接受该商品房。买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋，否则，以出卖人书面通知的买受人办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。”。合同签订后，原告按约足额支付了购房款及其他相关费用，但被告并未按照合同约定在2018年5月30日前将涉案房屋交付给原告，同时涉案房屋所在楼栋的电梯载重量为825千克。另，涉案房屋于2019年5月10日完成竣工验收备案登记，于2019年9月6日取得贵阳市商品住房交付使用备案证书，本案开庭审理时被告向原告出示了前述材料。涉案楼栋连同原告在内共居住十户业主。涉案电梯系被告向上海三菱电梯有限公司购买，按照一般电梯市场报价，标准轿厢电梯1050千克报价比825千克报价上浮约5,000元人民币。一审法院认为，《商品房买卖合同》为原被告双方自愿订立，系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告在庭审时向原告出示了竣工验收备案登记表、贵阳市商品住房交付使用备案证书，称涉案房屋已经满足合同第十一条约定的交付条件，可以交房，要求原告到相关地点办理手续，原告应当按照合同约定到被告处办理相关手续。根据被告庭审陈述及竣工验收备案登记表、贵阳市商品住房交付使用备案证书，可知截止2019年9月6日，涉案房屋才满足合同第十一条约定的交付条件，而被告是在本案开庭之日即2019年11月4日才在庭审过程中向原告出示前述材料，告知其可以办理相关交房手续，故逾期交房系被告原因导致，被告应当按照合同约定向原告承担违约责任。被告于2019年11月4日履行交房时出示材料义务，双方虽然对电梯有争议，但不影响涉案房屋正常交付，故被告的违约责任亦以2019年11月4日为限。被告辩称，按照合同补充协议第五条的约定，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，一审法院认为，违约金带有惩罚性质，在住宅作为公民重要财产的前提下，逾期交房的违约行为对房屋买受人的相关权益影响较大，且日万分之一的违约金按年利率计算为3.65%，低于一年期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，设置逾期交房违约金上限的行为不正当的减轻了出卖人的违约责任，该意见一审法院不予采纳。2018年5月31日至2019年11月4日共计522日，按照合同第十三条的约定，被告应当支付的违约金数额为1,348,694×1?×522≈70,401.83元。关于电梯，被告在质证中对涉案房屋楼栋电梯的照片无异议，表明被告亦认可涉案房屋楼栋电梯的载重量为825千克，不符合合同约定。被告辩称商品房买卖合同附件6第7条约定各设备的交付以实际交付为准，一审法院认为，合同附件六明确约定了电梯的速度及载重量，高层住宅中电梯是重要的配套设备，被告在未与原告协商达成一致意见的情况下自行将电梯更换为载重量较小的电梯，不符合《商品房买卖合同》附件六第7条“根据实际情况以同等档次至材料及设备代替所列项目”的约定，原告诉请要求被告将现有电梯更换为符合《商品房买卖合同》附件六第6条约定标准的电梯，系在被告履行瑕疵的情况下要求继续履行，但涉案楼栋的电梯井设计无法更换，原告对于更换电梯的诉请事实上无法履行。在本案的审理过程中被告提交了案外人上海三棱电梯有限公司向一审法院出具的《情况说明》，称：“我司与贵阳新世界房地产有限公司于2017年7月4日签订的《贵阳恒大金阳新世界4B地块电梯设备买卖合同》所约定的ELEN825KG载重电梯与ELEN1050KG载重电梯市场行情价两者差价为：4,200元”，被告自认了两种电梯差价，原告对此不持异议，同时考虑到涉案楼栋的十户住户共同共有，故一审法院酌情按差价十户住户分别补偿，即补偿原告4,200元÷10=420元。另，合同中并无电梯按照违约责任的约定，原告诉请赔偿违约金的请求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第九十五条、第九十六条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效后三日内向原告范珍珍交付贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4B地块第28号楼1单元3层2号房屋；二、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效后三日内向原告范珍珍支付逾期交房违约金70,401.83元、电梯交付违约补偿金420元，共计70,821.83元；三、驳回原告范珍珍的其余诉讼请求。案件受理费954元（原告预交），由被告贵阳新世界房地产有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为逾期交房违约金如何认定的问题。本案中，出卖人新世界公司未按照合同约定的交房时间向买受人交付房屋已构成违约，依据合同约定，买受人有权向新世界公司主张逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第十三条内容，双方当事人约定的逾期交房违约金标准为：自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》附件十二补充协议针对前述约定内容，将逾期交房违约金限定为支付比例最高不超过房屋总价的2%，若依照该约定，无论新世界公司逾期交房违约行为持续多长时间，逾期交房违约金最高仅能计算至房屋总价的2%，补充协议的该项约定明显不合理地减轻了《商品房买卖合同》中约定应当由出卖人承担的责任，限制了买受人的权利，不利于督促新世界公司积极履行交房义务，依照《商品房买卖合同》第二十九条约定的内容，若补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准，故本案逾期交房违约金应依据《商品房买卖合同》第十三条予以认定，一审判决以《商品房买卖合同》第十三条约定的全部已付款的万分之一/日的标准计算违约金符合双方约定，本院予以确认。综上所述，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用886元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邓禹雨二〇二一年三月十七日书记员  帅艳芷