北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终702号上诉人（原审原告）：肖青松，女，1972年11月4日出生，汉族，北京市大兴区亦庄镇泰河园社区居委会员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：周景和，男，1970年3月25日出生，汉族，住北京市大兴区。上诉人（原审被告）：北京联优生活物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济技术开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2503（经济开发区集中办公区）。法定代表人：秏顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，该公司员工。委托诉讼代理人：邓朝新，该公司员工。上诉人肖青松、北京联优生活物业管理有限公司（以下简称联优生活公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖青松上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判联优生活公司向肖青松支付违约金8400元及相应利息；2.撤销一审判决第二项，支持肖青松诉讼请求,联优生活公司多收的空置期费用3750元（及相应利息）返还肖青松。3.一、二审诉讼费用由联优生活公司承担。事实与理由：一审法院事实认定错误，适用法律错误。2020年北京新冠疫情爆发期间，北京市采取小区封闭式管理，而非联优生活公司所称的小区封闭，小区没有完全禁止车辆和行人出入，一级管控时也只是不允许未在本小区登记的车辆和人员进入，二级管控时外来人员提供14天行程和测量体温正常登记后可以进入小区，不是不允许出入小区。中介公司向小区居委会提供备案材料后可以由指定业务员带领客户进入小区开展中介业务。联优生活公司管理的本案房屋租住人员在疫情期间不受影响，在办理了出入证的情况下，能正常进出小区，并不受限制，都按规定时间将房屋租金交给联优生活公司。联优生活公司违反合同约定，造成肖青松的损失包括利息，联优生活公司应按照合同约定赔付肖青松双倍月预期收益的违约金。肖青松并未多次催要，联优生活公司并不是延期支付，而是以疫情为由强制要求减免房租，否则不支付房租。肖青松在坚持联优生活公司按照合同规定赔付双倍违约金的情况下才同意重新签订合同，履行期限为2020年11月17日至2021年1月9日。联优生活公司辩称，不同意肖青松的上诉请求，一审肖青松已经变更诉讼请求，一审法院按照其变更后的诉讼请求进行审理，不同意肖青松二审再次变更或者增加诉讼请求。关于违约金，一审法院判决违约金金额过高。不同意肖青松要求支付违约金的请求。联优生活公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判联优生活公司不支付违约金；2.维持一审判决第二项；3.一、二审诉讼费由肖青松承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，适用法律错误。2020年10月30日，联优生活公司已将所有欠付预期收益向肖青松支付，肖青松无实际损失，联优生活公司不构成违约，即使联优生活公司存在违约，因联优生活公司已将欠付预期收益全部支付完毕，肖青松的实际损失即为未付金额的实际占用利息，一审认定违约责任过高，超出肖青松的实际损失。肖青松辩称，联优生活公司上诉状中写的是宁波市采取了小区封闭，但涉案房屋所在地是北京。肖青松从未表示过可以协商迟延支付，而是无法交付房租就交还房屋。肖青松向一审法院起诉请求：1．判令联优生活公司向肖青松支付违约金8400元及利息；2．本案产生诉讼费由联优生活公司承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2019年11月16日，肖青松与联优生活公司签订了《资产管理服务合同》，约定如下：鉴于甲方拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成如下协议：1.1标的资产：甲方委托乙方管理运用的房屋（含附属物品、设备设施）位于北京市经济技术开发区鹿海园三里**楼****301（以下简称涉案房屋）。1.2资产管理：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间：本协议管理期限自2019年11月17日起至2021年11月16日止。若甲方晚于本协议约定的交付日将标的资产交付乙方，则管理期间应顺延相应天数。1.5交付时间：甲方应当在本合同约定的交付日，即2019年11月16日交付标的资产。双方应当签署《标的资产交割清单》（详见附件六），视为双方对标资产有效交付及交付状态的确认。2.1预期收益：双方经评估一致认为，标的资产依据市场行情的逾期合理收益为4200元／月，从第1个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。2.2空置期：在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受附件五约定的相应控制期间，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.6服务质量保证金：管理期间内，乙方应尽勤勉义务经营标的房产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益，每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金扣除乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计8400元，此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。如标的资产收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方向乙方支付维修基金或抵扣空置期导致当期服务质量保证金减少的情形除外）。2.7结算方式：双方认可自2019年11月17日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应当在每个结算日起5个工作日内支付。6.2违约解除权：（2）乙方延期支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方面解除合同。7.3乙方违约责任：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件五：资产预期收益计划表（二）首期服务质量保证金金额为8400元，支付日期为2019年11月19日；结算周期：2019年11月17日至2020年2月16日的预期收益为8400元，2020年5月17日至2020年8月16日的预期收益为12600元；……。2019年11月19日，联优生活公司向肖青松支付了质量保证金8400元，联优生活公司与肖青松协商一致同意质量保证金8400元抵扣第一期预期收益8400元。2020年2月15日，联优生活公司向肖青松发送消息称，因受疫情影响，导致其面临经营风险，小区封闭、租户退租及免租需求、供需变化致使客户量骤减，员工无法上岗，公司无法营业，请求免除2020年2月份至3月份的租金，剩余租金按时支付，或者免除2月份租金，剩余延后分期支付。对此，肖青松分别于2020年8月18日、2020年2月21日回复称，不同意联优生活公司的上述免租请求，并称其应按时支付租金，若2020年2月24日仍不支付租金的，肖青松只能收回房屋。2020年3月18日，肖青松向一审法院提起诉讼，请求解除《资产管理服务合同》；2020年10月30日，联优生活公司向肖青松支付了租金37800元，租金支付至2020年11月16日；2020年11月4日，肖青松撤回解除《资产管理服务合同》的诉讼请求。2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行合同义务。肖青松与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。依据《资产管理服务合同》的约定及当事人的陈述，肖青松将其所有的涉案房屋交付给联优生活公司使用，联优生活公司向肖青松支付保证金并定期支付固定金额的预期收益，肖青松同意联优生活公司将涉案房屋进行装修配置后转租他人，由他人与联优生活公司签订房屋租赁合同并直接向联优生活公司支付租金，且涉案房屋是否转租，均不影响联优生活公司向肖青松支付预期收益。由此可见，肖青松与联优生活公司之间符合房屋租赁合同关系，联优生活公司向肖青松支付的预期收益实质为房屋租金。关于肖青松主张的未按时支付租金的违约金。根据《资产管理服务合同》约定承租方延期支付当期出租方应得收益，经书面催告后达15个工作日仍未支付的，导致出租方单方面解除合同，承租方应向出租方支付等额于双倍月预期收益的违约金，联优生活公司延期支付租金，经肖青松多次催要租金后，直至2020年10月30日才补交租金，致使肖青松多次意欲解除合同，严重影响了肖青松签订合同目的的实现，故肖青松主张违约金的诉讼请求，合法合理，一审法院予以支持。关于违约金数额，联优生活公司以受疫情影响不可抗力致使其合同目的无法实现进行抗辩，一审法院认为，疫情防控措施直接导致合同不能履行的，应当根据疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力的大小部分或者全部免除责任；当事人主张适用不可抗力部分或全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或全部不能履行的事实承担举证责任；结合北京地区疫情防控措施以及本案案情，疫情给联优生活公司实际经营业务带来一定困难，进而在一定程度上影响本案合同目的之实现，但此影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。本案中，联优生活公司辩称疫情发生期间，租赁房屋所在小区封闭、租户退租及免租需求、租户量骤减等问题，但联优生活公司未在合理期限内提供证据充分证明，因此，一审法院综合合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等情况，按照公平原则，对违约金酌定为4200元。关于肖青松主张的违约金利息，因违约金本身具有惩罚性，其目的主要在于担保合同的履行，且违约金本身弥补了联优生活公司延期支付租金给肖青松造成的损失，因此，肖青松主张的违约金利息，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、北京联优生活物业管理有限公司于判决生效后十日内向肖青松支付违约金4200元；二、驳回肖青松的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于肖青松主张北京地区的疫情防控措施不影响《资产管理服务合同》的正常履行，疫情期间没有出现退租或免租的情形，联优生活公司应当承担未按期支付租金的违约金及相应利息。对此，本院认为，综合本案情况及疫情防控措施对整个租赁行业的影响，可以认定疫情对联优生活公司实际经营业务带来一定困难，进而在一定程度上影响本案合同目的的实现，故一审法院综合本案合同履行情况、合同目的实现情况、疫情影响等因素，酌定联优生活公司支付违约金4200元符合公平原则，并无不当。肖青松主张的违约金利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于肖青松主张联优生活公司退还多收的房屋空置期费用3750元及相应利息。本院认为，经查，肖青松于一审审理期间已变更诉讼请求，撤销了上述诉讼主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，肖青松就此可另行主张。肖青松的该项上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院结合本案整体情况，依据公平原则酌定联优生活公司承担违约金的数额并无不当。肖青松、联优生活公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由肖青松、北京联优生活物业管理有限公司各负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 饶林生审 判 员 李汉一审 判 员 卫 华二〇二一年三月三十日法官助理 李紫维书 记 员 于明洁