湖北省荆门市掇刀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鄂0804民初199号 原告（反诉被告）：叶清云,男。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴学胜，湖北京中金律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗家华,男。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋涛,湖北新天律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）叶清云与被告（反诉原告，以下简称被告）罗家华民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶清云及其委托诉讼代理人吴学胜，被告罗家华及其委托诉讼代理人宋涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶清云向本院提出诉讼请求：1、要求被告返还押金20万元；2、要求被告负担诉讼费。诉讼过程中，原告增加1项诉讼请求：要求确认原、被告签订的《房屋改建还房协议》无效。事实和理由：原、被告于2011年4月12日签订《房屋改建还房协议》，约定罗家华将其浏湾新居民点的房屋交给叶清云改建。签约当日被告收取原告押金20万元、房屋搬家费和租金5500元，2012年3月21日收取租金6000元。因该居民点整体纳入棚户区改造项目，以上房屋改建没有实施。被告已从湖北旭兴置业有限公司开发的旭兴尚悦小区取得还建房1301、1302号两套。原告要求被告返还押金未果，遂起诉。 被告罗家华辩称，其一，本案不存在合同无效的情形，应依法认定双方所签订的《房屋改建还房协议》有效；其二，原告要求返还房屋改建押金20万元的条件尚未成就；其三，原告拆除了被告的房屋，按协议约定，原告应按照500元/月的标准向其支付自房屋拆除至新房建成期间的房租6万元。因此，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告罗家华向本院提出反诉请求：1、要求终止双方《房屋改建还房协议》的履行；2、要求反诉被告支付违约金5万元；3、要求反诉被告赔偿房屋损失30万元（具体损失以评估报告为准）；4、要求反诉被告负担反诉案件受理费。事实和理由：双方于2011年4月12日签订了《房屋改建还房协议》，约定罗家华将其位于荆门市掇刀区虎牙关大道浏湾新居民点的房屋交给叶清云改建。叶清云将罗家华的三层楼房拆除后，反诉原告无法与叶清云取得联系时间长近十年。期间，因罗家华房屋原址整体纳入棚户区改造，于2019年由湖北旭兴置业有限公司开发建成旭兴尚悦住宅小区，双方所签订的《房屋改建还房协议》已无法履行，遂提起反诉。 反诉被告叶清云辩称，其一，反诉原告的三层楼房不是其拆除的，是反诉原告自己拆除的，也不存在失去联系长达十年的事实；其二，双方签订的协议是无效协议，故不存在违约责任；其三，反诉原告要求其赔偿损失30万元没有事实依据。故请求驳回反诉原告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：被告罗家华有位于掇刀区十里牌林场刘湾居民点的房屋1栋，共计3层，其中第一、二层办理了房产证，建筑面积为160.8㎡，房产证号为荆门市房权证市辖区字第00004864号，第三层未办理产权证。房屋占地面积80.4㎡，土地性质为划拨，用途为住宅，土地使用证号为荆国用（1998）字第01041201085。 2011年4月12日，被告罗家华作为甲方，原告叶清云作为乙方，双方签订了《房屋改建还房协议》1份，协议约定：甲方将位于刘湾新居民点的房屋交给乙方改建。乙方改建后的房屋面积不小于90㎡，不大于110㎡。乙方房屋改建后将返还甲方2、3、6层住房以及半层车库作为补偿，其他房屋归乙方所有。甲方的两证（房产证、土地证）力争在新房竣工之后六个月内办好，土地证、房产证总证由乙方办理，费用由乙方承担。工程建设时限为10个月，自2011年4月12日至2012年2月12日止，乙方付给甲方过渡期房租费500元/月，直到新房竣工为止。建房工程不得转包他人建设或变相转包他人承建，如有此现象，乙方支付甲方5万元违约金，并将房屋归还甲方。本协议一式三份，经双方签字及公证盖章之日起生效。乙方付给甲方改建押金20万元，待改建房屋至三楼后返还乙方10万元，其余作为房屋总证押金，待总证办理后返还乙方。协议签订后，双方未办理公证。 协议签订当日，原告向被告支付了房屋押金20万元，房屋搬家费和租金5500元，被告向原告出具了收据，收据载明：“今收到叶清云房屋押金贰拾万元整，小写200000元，房屋搬家费和租金伍仟伍佰元整，小写5500元。” 2012年3月21日，原告向被告支付了房屋租金6000元，被告向原告出具了收条1份，收条载明：“今收到叶老板房租1年6000元，陆仟元整。” 协议签订后，原告拆除了被告的房屋，被告未办理房屋新建的规划审批手续，原告未对被告位于掇刀区十里牌林场刘湾居民点的房屋进行建设。2014年7月8日，被告的此处房屋所在区域整体纳入棚户区改造工程项目，掇刀石街道办事处望兵石社区居委会与被告签订了《国有土地上房屋征收产权调换安置与补偿协议书》，协议载明：被征收人罗家华房屋坐落十里牌林场浏湾点（上浏湾6号）产权证件：房权证字第00004864，土地证：荆国用（1998）字第01041201085。双方最终确定的建筑面积160.8㎡、简易建筑72.4㎡。房屋过去自己已拆，房管局未测绘。产权调换房屋面积为176.9㎡，给予乙方签约时限奖金2万元，搬迁补助费2000元，临时安置补助费30873元，装饰装修价值补偿款56808元，临时建筑物补偿款68000元。乙方在协议签订时应将被征收房屋的房产证、土地证原件交付给甲方。补偿协议签订后，被告将案涉房屋的房产证、土地证原件交给了望兵石社区居委会，获得了安置与补偿协议载明的相应面积的置换房屋及拆迁补偿款。 上述事实，有原、被告的陈述、被告房屋房产证及土地使用权证的复印件、《房屋改建还房协议》、收据、收条及银行个人活期明细信息、《国有土地上房屋征收产权调换安置与补偿协议书》、被告房屋拆迁前外观照片等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订《房屋改建还房协议》，被告将其所有的房屋交由原告拆除，原告重新建设房屋后将其中的部分房屋补偿给被告，原、被告之间形成民事主体间房屋拆迁补偿合同关系。因原告系自然人，不具备担任拆迁人的主体资质，不具备房地产开发的经营资质，不具备建设房屋的施工资质，根据合同法第五十二条第（五）项的规定，双方所签《房屋改建还房协议》违反了法律法规的强制性规定，应属无效。 关于原告要求被告返还房屋改建押金20万元的诉讼请求，本院认为，因双方所签订的《房屋改建还房协议》无效，根据合同法第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还…”的规定，本院对原告要求返还房屋改建押金20万元的诉讼请求予以支持。 关于原告向被告支付房租的金额如何确定，本院认为，被告将房屋交由原告拆除改建，拆除房屋系原告的义务，且原告在房屋拆除之后向被告支付了部分房租费，被告关于房屋系原告拆除的陈述具有高度盖然性，本院确认系原告拆除了被告的房屋。原告应按《房屋改建还房协议》约定的500元/月的标准付给被告过渡期房租，因原告仅支付了截止2013年3月20日期间的房租，被告于2014年7月8日与政府相关部门签订了《国有土地上房屋征收产权调换安置与补偿协议书》获得了安置补助费，原告应按约定标准向被告支付2013年3月21日至2014年7月8日期间的房租7800元（500元/月×15.6月）。被告在扣减原告应支付的房租7800元之后，还应向原告返还房屋改建押金192200元（200000元-7800元）。 关于反诉原告请求终止《房屋改建还房协议》的履行，要求支付违约金5万元的反诉请求。因双方签订的《房屋改建还房协议》无效，根据合同法第五十六条关于“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力…”的规定，该协议自始没有法律约束力，协议不再履行，不存在是否终止履行的争议。因协议无效，且违约金条款不属于结算和清算条款，反诉原告要求支付违约金5万元缺乏法律依据，本院对反诉原告的上述反诉请求不予支持。 关于反诉原告要求赔偿房屋损失30万元的反诉请求，本院认为，本案反诉原告的房屋虽被拆除，反诉被告未为反诉原告建设新的房屋，但反诉原告的房屋所在区域整体纳入政府棚户区改造工程项目，反诉原告的房屋由荆门市掇刀区掇刀石街道办事处望兵石社区居民委员会进行了征收补偿，且《国有土地上房屋征收产权调换安置与补偿协议书》明确载明了反诉原告的被征收房屋建筑面积160.8㎡、简易建筑72.4㎡，（拆迁部门）支付装饰装修价值补偿款56808元、临时建筑物补偿款68000元……等费用。反诉原告不仅获得了第一、二层完全产权房屋的补偿款，获得了第三层无证房屋的补偿款，而且获得了房屋装修补偿款。反诉原告的案涉房屋已纳入棚户区进行拆迁改造，其无法按《房屋改建还房协议》将房屋及土地交予反诉被告建设新房，且反诉原告已将案涉房屋的房产证及土地证交给拆迁部门，并在棚户区改造时获得足额赔偿。反诉原告在获得政府拆迁补偿之后仍然向反诉被告主张房屋损失30万元，但未向本院提交案涉房屋的房产证原件，未提供存在损失30万元的相应证据，其主张缺乏事实及法律依据，本院对反诉原告要求赔偿房屋损失30万元的反诉请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）叶清云与被告（反诉原告）罗家华于2011年4月12日签订的《房屋改建还房协议》无效； 二、被告罗家华于本判决生效之日起5日内返还原告叶清云房屋改建押金192200元； 三、驳回原告叶清云的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告罗家华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4400元，减半收取2200元，原告叶清云负担86元，被告罗家华负担2114元。反诉案件受理费6650元，减半收取3325元，由反诉原告罗家华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。 审判员  张高平 二〇二一年三月二十二日 法官助理黄明月 书记员徐蕾 附：本案适用的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 三、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。