河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终726号上诉人(原审被告)：张新胜，男，1963年4月28日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：王祥龙，河南有章律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春辉，河南有章律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：平顶山市桂龙商贸有限公司，住所地平顶山市湛河区南环路中段。统一社会信用代码：91410411799157606F。法定代表人：刘金国，总经理。委托诉讼代理人：张建军，河南春来律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜元俊，平顶山市新华区利民法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：河南金建建设有限公司，住所地平顶山市新华区中兴路北段**。统一社会信用代码：91410400668883229T。法定代表人：韩副渠，经理。委托诉讼代理人：秦继发，男，1969年6月8日出生，汉族，该公司职工，住平顶山市卫**。委托诉讼代理人：崔铁柱，河南旭宏然律师事务所律师。上诉人张新胜因与被上诉人平顶山市桂龙商贸有限公司（以下简称桂龙公司）、河南金建建设有限公司（以下简称金建公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初3084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张新胜及其委托诉讼代理人王祥龙、王春辉，被上诉人桂龙公司的法定代表人刘金国及委托诉讼代理人张建军、郜元俊，被上诉人河南金建建设有限公司委托诉讼代理人秦继发、崔铁柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张新胜上诉请求：1.依法撤销河南省平顶山市湛河区人民法院（2020）豫0411民初3084号民事判决，依法改判或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决依据的事实不清、证据不足，侵害了其合法权益。2016年1月20日，张新胜与金建公司签订《房屋转让协议》，约定：金建公司将自有商业门面房转让给张新胜，转让价格为420万元，乙方应于本协议生效后10日内全部付清。张新胜于2016年1月21日、2016年1月22日、2016年1月29日分三次将420万元购房款转让给金建公司，由金建公司向张新胜出具收款收据。该《房屋转让协议》依法签订且合法有效，张新胜已经履行完合同义务，全额交付了购房款。2016年2月,张新胜就已经事实上合法占有该房屋,并且对该房屋实施经营和管理,包括对外出租和维修养护。至于未办理房屋过户一事,责任完全不能归于张新胜,张新胜多次要求金建公司协助办理过户手续,但都被金建公司以各种理由予以拖延,直至今日都未能办理。一审对于以上事实均未查清,而法院审判应以事实为依据,以法律为准绳。一审判决严重偏离客观事实,判决结果缺乏事实依据和法律基础,严重侵害了张新胜的合法权益。二、一审审理过程存在程序问题或者严重错误,涉嫌司法不公正,且严重侵害了张新胜的诉讼权利。在一审中张新胜的证据并未能得到充分质证,导致这种情况主要是因为以下两方面的问题:一方面,一审过程法官没有对张新胜进行必要的释明,导致张新胜在庭审中处于一种举证不利的地位,手里拿的证据也没能够提交,严重损害了张新胜的诉讼权利。另外一方面,一审法官涉嫌滥用自由裁量权,选择性的接收和采纳证据,忽视客观事实。这最终导致了一审过程中张新胜不能充分举证和质证,张新胜的诉讼权利严重受损,也导致了案件的全貌和真实情况未能查清。综上,为维护张新胜合法权益,特向贵院上诉,望判如所请。桂龙公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，采信证据正确，审理程序合法。一、张新胜不是本案被查封房屋标的物涉案的权利人，故不能排除本案强制的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对上诉人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断。答辩人申请执行，2018年10月26日湛河区人民法院到平顶山市卫东区不动产管理局查明涉案房屋的房权证书为不动产权证书号：卫10003742,所有权人为被上诉人河南金建建设有限公司。平顶山市湛河区人民法院执行裁定书查封了该房屋，查封期限2018年10月25日至2021年10月24日。上述证据证明，上诉人在涉案房屋被湛河区人民法院查封前，不是其权利人，故不能排除本案对其强制执行，应依法驳回其执行异议的诉讼请求。二、上诉人与被上诉人河南金建建设有限公司的房屋买卖合同无效，不具有法律效力，上诉人不是涉案房产所有人。其一、如果上诉人2016年1月20日购买该涉案房屋，被上诉人河南金建建设有限公司在2017年4月30日申报财产中申报该涉案房屋属于被上诉人河南金建建设有限公司所有,并且被上诉人河南金建建设有限公司在2017年12月20日利用涉案房屋抵押在平顶山市新华农村信用合作联社贷款4800000元,只能证明上诉人与被上诉人河南金建建设有限公司恶意串通，抗拒法院对涉案涉案房屋的执行，损害答辩人的利益。其二、双方约定的房屋转让价格明显的低于市场价格；涉案房屋上诉人与河南金建建设有限公司签订合同价款为420万元，2017年12月20日利用涉案房屋抵押在平顶山市新华农村信用合作联社贷款4800000元。当时涉案房屋评估价格为960万元。其三，房屋买卖并没有实际履行。且上诉人没有将购房款交付给被上诉人河南金建建设有限公司，而是支付其他自然人，不能作为向被上诉人河南金建建设有限公司支付购房款的证据。其四、依据物权法第九条：不动产权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律规定的除外。因此，案涉房屋属于被上诉人河南金建建设有限公司所有。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。三、上诉人不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定非因买受人自身原因未办理房产证。本案上诉人2016年1月20日购买该房屋，答辩人在2018年10月25日查封该房屋长达两年，上诉人具有过错。该裁定认定只有一个大证无法办理房屋过户手续不是过不了户的理由。上诉人辩称金建公司不给其办理过户，没有证据支持。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，适用法律准确，请求二审法依法公断，驳回上诉，维持原判，保护桂龙公司的合法权益。金建公司辩称，1.一审认定事实不清，证据不足，请依法予以撤销，改判或发回重审，经沟通了解，该案涉房屋的土地是由当时的市政府在50年代即划给金建公司的前身平顶山市建筑安装总公司管理和使用至今。2016年张新胜在购买案涉房屋时公司已开会研究并综合同地段同类房屋的价值与张新胜沟通后以总价420万元出售给张新胜，当时在房屋买卖合同中，明确约定以后涉及办证过程中所交的税费等有关费用均由张新胜负担，综合考量上述原因后，才以总价420万元予以出售，交付给张新胜。该价格就是考虑到以后房屋办理过户会涉及到土地方面的相关费用。2.关于张新胜给公司三名员工打款是公司委托三人收取张新胜的购房款，收取后公司统一给张新胜打了一个420万元的收款收据，公司对该购房款予以认可，在签订合同收到款项后把案涉房屋交于张新胜使用；3.所谓的贷款是当时公司为缓解资金紧张的状况向银行申请贷款，以案涉房屋作为抵押，当时并未告知张新胜，公司的想法是待资金还完并解除抵押后再告知张新胜，这说明公司与张新胜之间并不存在所谓的恶意串通或双方转让房屋并非低价转让，并且公司已把案涉房屋交付于张新胜。请求查清事实，金建公司对张新胜提出的上诉请求和理由没有异议。桂龙公司向一审法院起诉请求：1.请求判令不得中止对（2016）豫0411执809号之四执行裁定中查封的位于平顶山市××院××楼××底商（不动产权证书号：卫10003742）房屋一套的执行，价值420万元。2.诉讼费由张新胜、金建公司承担。庭审中桂龙公司当庭增加诉讼请求，律师费10万元有张新胜、金建公司承担。一审法院认定事实：桂龙公司与金建公司买卖合同纠纷一案，经法院审理，于2015年11月19日作出（2015）湛民二初字第477号民事判决书，判决金建公司于判决生效后三十日内向桂龙商贸公司清偿货款2770624元，并按法院查明确认的供货清单，分次付款时间，数额自供货之日起30日后按商业银行当年同期同类贷款利率（基准利率加上浮利率的综合利率）的4倍分段计算逾期付款的违约金至全部履行完毕之日止。诉讼费28965元，保全费5000元，由金建公司负担。判决后，金建公司不服提出上诉，经平顶山市中级人民法院审理，于2016年4月27日作出（2016）豫04民终1277号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，金建公司没有履行判决书所确定的给付金钱义务，桂龙公司申请强制执行，在执行过程中，法院作出（2016）豫0411执809号之四执行裁定书，于2018年10月25日将金建公司名下位于平顶山市××院××楼××底商（不动产权证书号：卫10003742）房屋一套予以查封，案外人张新胜提出执行异议。法院经审查作出（2020）豫0411执异88号执行裁定，中止对上述房屋的执行。裁定后，桂龙公司法定期间提出申请执行人执行异议之诉。2016年1月20日，金建公司为（甲方）、张新胜为（乙方）签订一份房屋转让协议，协议约定，转让房屋坐落卫东区劳动路××院××楼××路自××、××、××、××套，第6套一层底商门面房，建筑面积合计311.05平方米，房屋性质，甲方自有商业门面房，房产证号：平房权证卫字第**。转让价格及支付方式，5套房屋合法转让价款为肆佰贰拾万元整（4200000元），折合每平方米13502.65元，乙方应于本协议生效后十日内全部付清。乙方提出办理房产权证过户手续时，甲方应积极配合或协助。鉴于转让的为不动产，故本协议生效后即视为交付。并不得就此要求任何报酬或要求追加房款，办证和过户以及其他因办理房屋产权证需要交纳和支付的税金和相关费用由乙方负担。本协议自双方签章之日生效。协议签订后，张新胜于2016年1月21日经中国建设银行转款给黄巧丽2000000元；2016年1月22日转唐山鹰2000000元；2016年1月29日转胡丽君200000元，金建公司现称黄巧丽、唐山鹰、胡丽君系本单位财务人员。张新胜与金建公司在签订房屋买卖协议后，并未将房屋的所有权证交付给张新胜。2017年4月30日，桂龙公司向法院申请对金建公司强制执行时中，金建公司在向法院填报不动产财产申请时，仍将劳动路1号院新3号楼1层底商房屋作为金建公司的财产申报，并在使用状况一栏中填报为正常使用。2017年12月，金建公司为获取贷款向河南省豫通房地产评估咨询有限公司对该房屋申请房地产抵押价值评估。于2017年12月19日作出估价报告，该评估方法，遵照的规范为《房产地产估价规范》（GBIT50291-2015），《房地产抵押估价指导意见》【建住房（2006）8号】《房地产估价基本术语标准》（GBIT50899-2013）。市场背景描述与分析采平顶山市2015年及2016年上半年经济增长及2015年平顶山市商品房及二手房销售价格。结合2017年6月7日同地段房屋可比实例成交价格。确定该房市场价值为人民币960万元，合建筑面积单价为26208元／平方米。本案庭审中，在询问张新胜购买该房时是否进行市场询价时，张新胜回答都了解了，当时了解的每平方1万元多，有证的高一些，同地段的价格有证的是2万元左右。法庭调查最后阶段张新胜又陈述刚才陈述房屋的价格是新房的价格。当再次询问相同地段和相同的房子价格是多少。张新胜回答：“我了解的大概是1.3万、1.4万元。”另外，金建公司提供的2018年12月17日因为申请贷款，委托河南亚陆房地产评估有限公司对该房屋进行房地产抵押评估时作出的评估价仍为960万元，合每平方米26208元。案涉房屋现张新胜称，因与其它房屋登记在一个大证下，无法办理房屋变更登记，故在购买后未变更登记。张新胜称已对该房屋行使出租、管理、使用收益权利，但未提交相关证据支持。桂龙公司在诉讼中提交委托代理合同，证明因本案诉讼发生律师代理费10万元。一审法院认为，本案系申请执行人提起的执行异议之诉案件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案桂龙公司之诉讼请求是继续对案涉的登记在金建公司名下的位于本市劳动路1号院新3号楼1层底商房继续执行。其主要诉讼理由是，1．张新胜2016年1月20日购买该房屋至2018年10月25日该房屋被法院查封前长达两年时间里没有申请办理过户登记，张新胜有过错。2．张新胜在交付购房款时，不是将购房款直接支付给金建公司，而是支付给了三个自然人，据此不能认定张新胜向金建支公司支付购房款。3.2017年4月法院对金建公司进行执行中，金建公司申报公司财产时，仍将该房屋申报登记为金建公司的财产，说明张新胜并没有购买该房。4.2017年12月20日，金建公司利用案涉房屋向信用社贷款480万元，按照银行贷款规则以房屋评估价60％发放贷款，该房的市场价值为800万元，按70％发放贷款该房的市场价值680余万元，而张新胜以420万元价格购买低于评估价的30％，存在双方恶意串通虚假买卖，转移财产逃避执行。本案根据桂龙公司提交的相关证据，法院调取的证据及当事人的陈述能证明的事实是：涉案房屋买卖合同签订日期是2016年1月20日，合同中约定，张新胜提出办理房产证过户手续时，金建公司应积极配合或协助办证和过户，相关税金和费用由张新胜负担。但张新胜并未提交在购买案涉房屋后曾向金建公司提出办理过户登记的证据，也没有提交向房屋登记机构递交过户登记材料的证据，可认定张新胜在购房后并没有要求办理过户的积极行为。张新胜陈述没有办理案涉房屋的过户登记是因该房屋只有一个大证，不能办理过户是金建公司的原因。但此陈述既无事实依据，又无法律依据，不能成为客观理由，据以上事实可以认定关于案涉房屋过户问题不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第四项规定，非因买受人自身原因未办理过户。案涉房屋买卖合同签订后，张新胜向三个自然人转款420万元，金建公司现称三收款人是公司财务人员，张新胜据此说明向金建公司交付了购房款。对此法院认为三位收款人如为金建公司的职工，也不能就此认定三人所收款为张新胜向金建公司交纳的420万元的购房款。金建公司作为一个经营性公司，有严格健全的财务管理制度，更应遵守国家的相关财务规范。金建公司出售公司资产所得420万元的大项收入应有相应的财务会计记账凭据。但金建公司未提供相关财务会计记账凭证。张新胜也未提供金建公司向其出具符合财务制度规范的收款票据，故桂龙公司对此收款事实提出的异议并非没有依据。该房屋买卖合同签订于2016年1月，从案涉房屋的价格审查，该房2017年12月19日的评估价每平方米26208元。2018年12月17日的评估价每平方米仍维持在26208元。同时2017年12月19日的评估方法，遵照的规范为《房产地产估价规范》（GBIT50291-2015）、《房地产抵押估价指导意见》【建位（2006）8号】、《房地产估价基本术语标准》（GBIT50899-2013）。市场背景描述与分析采平顶山市2015年及2016年上半年经济增长及2015年平顶山市商品房及二手房销售价格。并参照2017年6月7日同地段房屋可比实例价格确定了此次评估价。按上述评估价，张新胜所购买的案涉房屋总市价应在815万元左右。而双方的成交价确只有420万元，为市场价的51.5％，即便按张新胜所述当时每平方米20000元计算，其成交价格也只有市场价的68.18％。故桂龙公司提出金建公司在向张新胜转让案涉房产时以低于市场价转移房产的事实有相关证据支持。法院可以认定金建公司与张新胜之间以明显不合理的低价转让了案涉的房产。另外，庭审中张新胜认可在双方签订房屋买卖协议后，金建公司未将案涉房屋的房产证交于张新胜，从金建公司2017年12月、2018年12月还对该房产进行评估申请贷款的事实及2017年4月30日金建公司在向法院申报财产时，仍将该案涉房产作为财产予以申报，在使用状况登记一栏填报为正常使用的事实，可以认定金建公司在法院对该房产2018年10月25日查封时，并未将该案涉案房产交于张新胜。综上，桂龙公司对案涉房产所提供的证据及法院查明的事实可以认定，在法院查封该房产时金建公司对该房产未向张新胜交付，双方的交易价格存在明显不合理的低价，价款支付存疑，对于房产未转移过户，张新胜存在过错。张新胜辩称在协议签订后，已对案涉房屋行使出租管理、使用收益权利，亦未提供相关证据支持。张新胜及金建公司的抗辩意见，证据不充分。张新胜对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。桂龙公司起诉理由成立，证据较为充分。法院对桂龙公司的诉讼请求应予以支持。桂龙公司主张的10万元代理费缺乏法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零八条、第三百一十二条第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，一审法院判决：一、准许对河南金建建设有限公司名下位于平顶山市××院××楼××底商（不动产权证书号：卫10003742）临优越路自西向东第1套、第3套、第4套、第5套、第6套门面房的执行。二、驳回平顶山市桂龙商贸有限公司的其它诉讼请求。案件受理40400元，由张新胜负担。本院二审期间，张新胜提交证据如下：证据1，四份证明：2021年2月3日黄巧丽出具的《员工代公司收张新胜收款证明》，2021年2月4日唐山鹰出具的《员工代公司收张新胜收款证明》，2021年2月3日胡丽君出具的《员工代公司收张新胜收款证明》，金建公司出具的《公司收到张新胜购房款证明》，以上证据证明在协议签订后张新胜按协议约定履行完协议约定义务，付清了购房款。证据2，共九份：一、2016年2月29日平顶山市公安局建设路分局作出的《接处警登记表一份》显示劳优路口因房屋合同发生纠纷，相关人员高春环、武某。二、2021年2月18日武某等人出具的证人证言一份，显示武某等人受张新胜委托到劳优路口与商户协商收房租一事发生纠纷，经建设路派出所协商解决。三、金建公司代张新胜与高春环签订的房租租赁合同一份，出租劳优路口向东路北房屋一套，租赁期限从2016年2月1日-2019年7月31日，租金21.2758万元，特别约定合同到期继续租用的可提前三个月向委托方张新胜协商签合同。四、金建公司代张新胜与陈华强签订的房屋租赁合同一份，租赁劳优路口向东路北房屋两套，租赁期限从2016年2月21日-2022年1月31日，租金70.9194万元，特别约定合同到期继续租用的可提前三个月向委托方张新胜协商签合同。五、金建公司代张新胜与郭义召签订的房屋租赁合同一份，租赁劳优路口向东路北房屋一套，租赁期限从2016年2月1日-2019年7月31日，租金21.2758万元，特别约定合同到期继续租用的可提前三个月向委托方张新胜协商签合同。六、金建公司代张新胜与张惠洁签订的房租租赁合同一份，出租劳优路口向东路北房屋一套，租赁期限从2016年2月1日-2019年7月31日，租金21.2758万元，特别约定合同到期继续租用的可提前三个月向委托方张新胜协商签合同。七、2016年3月16日张新胜向金建公司出具的收到房屋租金134.7468万元的收条一份。八、2021年2月3日黄巧丽出具的《员工代公司转张新胜房租证明一份》，显示2016年3月16日黄巧丽受公司指示，向张新胜转134.7468万元房屋租金。九、2021年1月27日中国建设银行出具的《中国建设银行个人活期账户交易明细单一份》，显示2016年3月16日张新胜收到的黄巧丽的转账134.7468万元，以上九份证据证明在协议签订后，金建公司已经履行了主要的合同义务，将房屋交付给了张新胜使用，并且从2016年2月1日起，张新胜就开始实际占有和使用该房屋，张新胜开始将房屋对外出租，并享有租金收益。证据3，共九份：一、2019年6月16日张新胜与郭义召续签的《房屋租赁合同一份》，显示郭义召继续租用劳优路口向东路北房屋一套，二、2020年7月29日张新胜与郭义召续签的《房屋租赁合同一份》，显示郭义召继续租用劳优路口向东路北房屋一套，三、2019年6月16日张新胜与郭俊峰签订的《房屋租赁合同一份》，显示郭俊峰租用劳优路口向东路北房屋一套，四、2020年7月29日张新胜与郭俊峰续签的《房屋租赁合同一份》，显示郭义召继续租用劳优路口向东路北房屋一套，五、张新胜与孙红杰续签的《房屋租赁合同一份》，显示孙红杰租用劳优路口向东路北房屋一套，六、2019年12月10日中国建设银行出具的《中国建设银行个人活期账户交易明细单一份》，显示2019年7月15日郭义召向张新胜银行转账房租19.8万元，注释两套房屋，因郭义召系郭俊峰之父，其中一套系郭义召代郭俊峰支付，还显示2020年7月30日郭义召向张新胜转房租18万元，注释两套房屋，但因2020年新冠疫情为其减免房租1.8万元，七、2019年7月15日张新胜出具的收到郭义召19.8万元的房租收款收据一份，收据号0032552，八、2019年6月26日，张新胜为郭义召出具的收到房租押金3.2万元的收据一份，收据号0032551，九、2021年1月27日郭义召出具的证明一份，显示其本人自2009年6月起一直在租用案涉房屋，自2016年1月20日后开始由张新胜向其出租房屋，期间由于张新胜涨房租产生过矛盾，但之后续签租赁合同一直由郭义召与张新胜直接签订租赁合同，租赁也是直接转给张新胜，以上证据证明自2016年1月协议签订至今张新胜一直在占有和使用案涉房屋，将房屋对外出租并收取租金收益。证据4，共三份：一、2018年1月24日金建公司与陈平签订的房屋买卖协议一份，显示金建公司将位于卫东区劳动路1号院3号楼E型1层产权证号平房房权证卫字第**底一间出售给陈平，房屋总价款65.2394万元，约合每平1.43万，二、2019年1月22日金建公司与武佳卉签订的房屋买卖协议一份，显示金建公司将位于卫东区劳动路1号院3号楼E型1层产权证号平房房房权证卫字第**一间出售给武佳卉，房屋总价款121.79万元，约合每平1.43万，三、2021年1月26日武佳卉出具的证人证言一份，显示武佳卉购买的房屋已经交付使用，以上证据证明张新胜购买金建公司的房屋价格是基于当时的市场价格进行的交易，该房屋价格与同地段同类型的房屋价格接近，但由于其购买的时间早于同类型房屋2年，并且张新胜购买的房屋的面积远远超过了其他同类房屋交易的面积，超过250平米，依据市场交易的实际情况，其价格没平略低于其他小面积房屋也属于正常的市场交易价格。证据5，共两份：一、2021年1月29日金建公司出具的《关于张新胜购买我公司门面房未及时办证过户一事的情况说明》，显示该房屋系一个证下的六间门面房，张新胜购买的五间一直没有独立的房产证，张新胜多次催办理过户手续，由于公司原因未能办理，二、案涉房屋户型平面图一份，以上证据证明该五间房屋一直没有为张新胜办理过户手续并不是张新胜的过错，一方面是金建公司内部原因，另一方面是该房屋系一个产权证下的没有独立产权的五间房。证据6，共三份：一、2019年11月5日中国工商银行股份有限公司受湛河区法院委托出具的《网络询价报告一份》，显示卫东区劳动路1号院3号楼E型1层底商建筑面积151.34平米，房屋参考价格72.1万元，单位面积价格为4765元每平米，二、平顶山市不动产中心出具的房地产评估报告一份，显示2010年5月5日河南鹰平房地产评估有限公司作出的评估报告《评估字（交2010）第1253号》，评估对象为卫东区劳动路1号院3号楼E型1层底商建筑面积151.34平米，目的是办理交易估价为250万元，单位面积价格1.65万元每平米，三、平顶山市不动产中心出具的房地产评估报告一份，显示2010年5月5日河南鹰平房地产评估有限公司作出的评估报告《评估字（交2010）第252号》，评估对象为卫东区劳动路1号院3号楼E型1层底商建筑面积421.53平米，目的是办理交易估价为696万元，单位面积价格1.64万元每平米，以上证据证明：1.自2019年11月5日至今本案同类型房屋及本案涉及同一房权证下的房屋最新的市场价格是单位面积价格4765元每平；2.2010年5月5日基于交易的目的，本案同类型房屋及本案涉及同一房权证下的房屋估价为单位面积约合1.65万元每平；3.自2010年5月-2019年11月基于交易的目的考量，本案同类型房屋及本案涉及同一房权证下的房屋实际的市场交易价格是处于下降趋势，本案房屋在此期间的交易价格是合理的价格区间范围。证据7，共四份：一、2017年12月19日房地产抵押估价报告《豫政豫通评字（2017）PDS12497B号》评估对象为卫东区劳动路1号院3号楼1层底商，建筑面积366.3平米，评估目的为抵押贷款额度参考抵押依据，报告有效期1年，估价范围为366.3平米的房屋所有权及土地使用权，该报告首页《致估价委托人函》特别提醒使用报告前对估价的假设和限制条件认真阅读，以免使用不当造成损失，二、2018年12月17日房地产抵押物价报告《豫平亚陆评字（2018）12310B号》，三、案涉房屋房产证复印件一张，显示2010年9月15日该房产已经抵押，四、2020年12月11日不动产中心出具的《不动产产权情况表一份》显示案涉房屋2018年10月25日被查封，证明目的：鉴于两份抵押评估报告均特别提醒报告是在满足所有的假设条件下的估价，没有考虑快速变现税费转嫁等特殊交易方式，及可能发生的抵押登记权利转移，相关费用对估价房产的影响，并且估价结果有有效期，仅供抵押贷款的目的下使用，未经估价机构及委托人的书面同意任何人都无权用于任何目的，所以一审法院将两份抵押估价报告作为房屋抵押价格的参考依据存在错误。桂龙公司对上述证据质证称，上述所有证据不属于民事诉讼法及其司法解释规定的二审新证据，属于一审时均已存在逾期出示的证据，属于失权证据的范围，建议法庭依法不予认可。证据1，员工黄巧丽、唐山鹰等员工三人的证明及金建公司证言证明，应当属于出证部分的证人证言，按照民诉法的相关规定应该当庭出庭质证，同时该三份证据不能证实张新胜与金建公司存在房产买卖关系的真实性，诚如上诉人和金建公司当庭陈述，金建公司是由原国有企业改制而来，因此金建公司销售房产、签订合同、往来账款必须具有一定的财务规范和管理制度，作为有限责任公司，不可能以自然人职工进行接收房屋销售款和支出往来账款，金建公司证明员工接收款项无相关财务凭证、年度审计报告等合法证据证明，以上四份证据充分证明一审法院认定的上诉人与金建公司恶意串通签订房屋转账协议真实存在；证据2，房产租赁合同郭俊峰、郭义召、孙红杰签订日期存在修改行为，同时上诉人在以上出具房产时声称该房产租赁协议是由金建公司代上诉人出租，并进行接收租金的行为，证明该房产所有权人应该属于金建公司，上诉人的占有行为不能证明其系案涉房产的所有权人，对于自然人黄巧丽向上诉人的转账及员工代公司转张新胜房租证明属于无金建公司财务记账凭证、转账支出凭证等相互关联，不具有合法性，不能证明房产的所有权人为上诉人，接处警只能证明上诉人是该房产的管理人或占有人，不能证实其系该案涉房产的所有权人；证据3，房屋租赁合同中除郭义召具有转账凭证外，收款收据均系2019年6月上诉人所签署的，不能证实2016年1月20日之后其占有案涉房产的事实，即使上诉人与金建公司串通房产交易，占有案涉房产并进行收益，与其是案涉房产的所有权人属于两个不同的法律关系；证据4，金建公司与陈平、武佳卉的房屋买卖协议及武佳卉的情况说明，该房产与本案案涉房产不属于同一房产证下的房产，本案案涉房产证号尾号是3742，而陈平、武佳卉所购房产证尾号为3727，陈平、武佳卉所购房产时间为2018、2019年，单一的购房合同无相关的缴款凭证和合规的收款发票，不能证实房产交易的真实性，类比的房价也不具有关联性；证据5，金建公司情况说明及上诉人释理和金建公司开庭陈述相互印证可以证实双方的房产交易具有恶意串通，虚假交易的真实性，上诉人再三强调案涉房产同金建公司签订协议时明知土地的使用权系国有划拨，按照我国土地法房地产相关规定，国有划拨土地在使用权人不进行相关的法定程序和支付相应的土地出让金等费用情况下，不能够进行土地性质改变和商住房开发，对该情况明知并签订了远低于市场价的交易价格进行交易，并对将来土地使用权办理的税费情况进行约定，由上诉人承担，双方恶意串通损害国家利益，违规交易非常明显，证据可以证明一审认定的事实清楚；证据6，所有的评估、询价报告对其证明方向存在异议，上诉人出示的评估报告系2010年相关地块的评估，与案涉地产不具有可比性，上诉人出具的评估价款均高于上诉人与金建公司签订的价款，证实了双方交易的合法形式掩盖非法目的；证据7，上诉人证明的上诉人与关联房产的评估否定一审中的两个评估证据，不具有证明效力，一审引用的房产评估证据系金建公司以案涉房产抵押贷款时的评估价及按照2017年12月参考的房产数据认定的房产交易评估价位进行认定，上诉人既没有对一审评估房价申请重新鉴定，仅以非本案涉房产的其他房产交易情况进行比较，不能否定本房产的法定评估价位。金建公司对上述证据质证称，对证据1的真实性证明目的均无异议；对证据2的真实性没有异议，金建公司已把案涉房屋交付张新胜，代签合同也是真实的，代收的房租也已交张新胜；证据3的真实性无法确定，张新胜作为案涉房屋的权利人行使处分收益案涉房屋的行为；对证据4、5、6、7均无异议。张新胜申请证人武某、汪某出庭作证，证明2016年2月张新胜将房屋对外出租的实际情况。张新胜买了人民医院对面的房子，给商铺涨房租，商铺不同意，武某和汪某一起去商铺帮张新胜和租商铺的人协商，当时起了一点纠纷。张新胜对证人证言质证称，两名证人具备完全民事行为能力，能够清楚表达，2016年其本人所参与的真实情况结合接处警记录足以证明张新胜当时与商户协商续签房屋租赁合同上涨房租行使其作为房屋权利人的真实情况。桂龙公司对证人证言质证称，两证人证言与张新胜所出具的第二组证据金建公司与相关人员签订的房屋租赁合同不符，充分证明张新胜与金建公司所签订的房产买卖协议存在恶意串通行为，张新胜出具的案涉房产出租协议主体是金建公司，时间是2016年2月1日-2019年7月31日，租金均有约定，事实清楚，张新胜谎称金建公司代其出租，与两证人的证言不符，两证人均指出房产出租的主体是张新胜，并要求将租赁费上涨，但商户不认可张新胜的出租主体，并要求到金建公司协商解决，充分证明张新胜与金建公司签订的房屋买卖协议不具有真实性。金建公司对证人证言质证称，两证人证明的事实是2016年2月金建公司已把案涉房屋交付于张新胜使用收益。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，黄巧丽、唐山鹰、胡丽君出具证明认为其代金建公司收取张新胜共计420万元，金建公司予以认可；2016年2月29日武某等人与租户发生纠纷，经公安机关出警处置，租户并不认可张新胜系房屋所有权人有直接向租户收取房租的权利；系金建公司与各租户签订2016年2月1日-2019年7月31日（其中一份至2022年1月31日）房屋租赁合同，由金建公司向各租户收取租金；2019年6月起张新胜陆续与所在案涉房屋的租户签订房屋租赁合同。本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，案涉房屋系用于经营的商业用房，登记在金建公司名下。桂龙公司依据生效判决确认金建公司拖欠桂龙公司款项为由申请对金建公司强制执行，一审法院将登记在金建公司名下的案涉房屋查封执行并无不当。张新胜认为，其是案涉房屋的购买人，可以排除对案涉房屋的强制执行。以案涉房屋查封冻结为节点，张新胜应当实质符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，即“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”其对案涉房屋享有的民事权益才有可能排除执行。要求实质符合以上条件的原因在于，合同双方必须出于真实的买卖目的签约交易，买受人在签约、付款（价值相当）、占有房屋、未能过户过程中不存在相应过错。本案中，因金建公司不履行判决确定的义务，桂龙公司申请强制执行，一审法院于2018年10月25日起查封了案涉房屋。而张新胜虽然于2016年1月20日与金建公司签订了书面房屋转让协议，并称已经按照协议约定将420万元价款转账至金建公司指定的三名个人账户。但是2016年1月20日协议签订后，金建公司仍然于2016年2月1日分别与他人签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租于他人，约定租期至2019年7月31日或2022年1月31日，可以认定金建公司实际占有房屋对外出租至少至2019年7月31日，且张新胜、金建公司对金建公司在此期间直接向承租人收取租金的事实予以认可。张新胜出示报警记录认为其签订合同后已派人向承租户要求向其交纳租金，但报警记录显示其委托的武某等人于2016年2月29日左右到所谓的房屋处向承租人收取房租，显然在金建公司于2016年2月1日向他人出租案涉房屋之后，且承租人不予认可张新胜为房屋出租人的身份，因而发生争执、报警。金建公司因拖欠桂龙公司款项被一审法院执行中，金建公司向一审法院递交清单申报财产，其中填表日期为2017年5月24日的申报表登记案涉房屋为金建公司所有，且该日仍在金建公司对外出租房屋期间内，亦说明金建公司直至此时仍对案涉房屋占有并以所有的意思处分房屋。2018年12月17日，金建公司向银行贷款时仍以案涉房屋所有权人身份将案涉房屋抵押给银行，也未予认可案涉房屋系张新胜所有。依据现有证据不能确认张新胜在案涉房屋于2018年10月25日查封前已经合法占有案涉房屋。张新胜提出的异议不符合其在案涉房屋查封前已合法占有房屋的条件。另外，张新胜称其向金建公司购买房屋时，价格较低的原因是案涉房屋只有大证（产权证），金建公司该房屋建设用地属于划拨用地，没有交纳出让金，所以不能办理房屋过户登记，如果办理过户需要先交纳土地出让金部分款项，这部分款项最终由张新胜承担。对案涉房屋建设用地性质为划拨用地未交纳过出让金的事实，各方均无异议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，划拨用地上建设的房屋转让的应予交纳土地出让金。张新胜、金建公司双方对交易房屋所在土地需交纳土地出让金的事实是明知的，二者仅以签订合同的方式转让房屋，且不积极办理土地出让金，规避管理规定的行为存在过错。综上所述，张新胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40400元，由张新胜负担。本判决为终审判决。审判长 张泰东审判员李勇审判员崔伟杰二〇二一年三月二十二日法官助理吴桐书记员续婷