河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1095号上诉人（原审原告）：李军孝，男，汉族，1974年6月19日生，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：刘雅斌，河南晟阳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：洛阳市万丰房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市洛龙区牡丹大道**院湖滨苑****。法定代表人：冯松茂，总经理。委托诉讼代理人：肖春，河南先为律师事务所律师。委托诉讼代理人：何稼梓，河南先为律师事务所律师。上诉人李军孝因与上诉人洛阳市万丰房地产开发有限公司（以下简称万丰房地产公司）为商品房预售合同纠纷一案，不服河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1981号，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李军孝上诉请求：撤销原判，改判支持李军孝一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由万丰房地产公司承担。事实与理由：原审判决逾期办理产权登记违约金计算时间和计算标准存在错误应当纠正。1．关于违约金计算时间问题。一审判决既然已经认定《商品房买卖合同》有效且对双方当事人具有约束力，那么在被上诉人逾期办理产权登记构成违约的情况下，被上诉人应当按照《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项的约定承担违约责任，即：被上诉人自上诉人付款之日起按年利率4.9%给付利息。因此，违约金起算时间应当自上诉人付款之日。一审判决从2018年4月28日起计算违约金缺乏事实和法律依据。2．关于违约金计算标准问题。《商品房买卖合同》约定的违约金标准并未明显过高，一审法院将双方合同约定的违约金标准调整为年利率0.35%违反合同法意思自治原则。另外，《商品房买卖合同》文本为房屋管理部门提供，合同将逾期办证违约金计算标准确定为年利率4.9%也是为了打击房屋开发企业恶意拖延办证的行为。国内多地法院也是通过调整过低的违约金计算标准来提高房屋开发企业的违约成本，如江西高院出具的指引中规定：逾期办证违约金约定低于日万分之零点五（年1.8%）的视为无效格式条款。而一审法院将违约金标准调整为年利率0.35%既违反法律规定，又违背社会主流价值观，应当予以纠正。万丰房地产公司辩称，一、一审认定部分事实不准确。1．双方购房合同约定的交房时间是在2019年5月30日前，万丰房地产公司于2018年1月27日交房，提前一年四个月向李军孝交付房屋，客观上给李军孝带来的利益一审判决中没有表述。2．万丰房地产公司自2020年5月27日取得房产大证后，就通知所有业主领取办证资料。2020年5月30日李军孝来万丰房地产公司领取了缴纳契税和维修基金的缴存通知单用于办理房产证。但直到2020年7月20日李军孝才将办理不动产登记的契税发票、维修基金发票交给万丰房地产公司。自2020年5月30日至2020年7月20日期间，共延期21天，系李军孝自身原因造成，一审判决认定违约金计算至2020年7月6日没有依据。二、万丰房地产公司根本不存在恶意拖延办证的行为，逾期办理房产证非万丰造成，根据法律规定以及合同约定，万丰房地产公司都不应承担违约责任。1．万丰房地产公司逾期办证受到政府政策变更的直接影响。根据万丰房地产公司一审提交的政府文件、洛龙区法院和西工区法院的判决，都能证明幼儿园文件的出台给各个开发商造成的影响。因幼儿园移交问题导致未能如期完成备案手续，是万丰房地产公司无法克服的因素。2．从2019年年底开始，全国遭遇新冠疫情的影响，这又客观上给办理房产证造成影响，虽然一审法院酌定扣减了60天，但因为疫情影响范围大，不局限于某一个单位和部门，加上跨春节，对于整体办证的影响客观上不止60天。3．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，××在期限届满前未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据该规定，出卖人承担违约责任的前提是“由于出卖人的原因”。购房合同第二十条第二款也明确约定了，如因政府及其管理部门原因或其他非因出卖人原因造成该商品房的房屋所有权转移登记不能按时完成的，万丰房地产公司不承担违约责任。而李军孝没有提交任何证据证明逾期办证是万丰房地产公司违约所致，万丰房地产公司一审中已经提交证据证明逾期办证是受政府政策变更和受新冠疫情影响，根据民事诉讼证据高度盖然性的原则，也应当认定逾期办证的责任非万丰房地产公司造成。三、购房合同约定的违约金计算标准明显过高，在万丰房地产公司没有故意违约、李军孝没有受到任何损失的情况下，如果一审法院按照李军孝的主张判定万丰房地产公司赔偿较高的违约金，使得李军孝基于本次诉讼获得较高收益，才是违反法律的公平公正原则，背离社会主流价值观，更是对营商环境的直接破坏，也将导致房地产开发商举步维艰。万丰房地产公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回李军孝一审全部诉讼请求；李军孝承担全部诉讼费用。事实与理由：一、万丰房地产公司逾期办理房屋产权登记证的原因是政府政策变更，非万丰房地产公司违约，一审判决没有考虑政府政策变更给万丰房地产公司造成的客观不利影响，所作判决错误。1．案涉米兰印象项目万丰房地产公司于2013年开始建设，2014年12月9日，洛阳市政府下发洛政（2014）80号《洛阳市人民政府关于城市区住宅项目配套建设中小学幼儿园的通知》，该通知要求所有住宅项目应在规划中的划拨用地上配建中小学、幼儿园，尚未开工建设的应与政府签订建设协议，已经建成的须无偿移交给政府，未按照规定配建、移交幼儿园的住建部门不予核发工程竣工验收备案书。而万丰房地产公司与洛阳市国土资源局在幼儿园文件出台之前签订的《国有建设用地使用权出让合同》中，并没有约定万丰房地产公司有在建成后需无偿交给政府的配套项目。由于幼儿园文件出台之后，米兰印象项目正在建设过程中，该文件内容切实影响到米兰印象项目的后续运营，而万丰房地产公司办理不动产登记手续又有赖于政府住建部门的审批，故因幼儿园移交问题导致万丰房地产公司未能如期完成备案手续，属于万丰房地产公司无法预料的政策变更。2．2019年国务院办公厅发布国办发［2019］3号《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》中也明确约定幼儿园的配建移交是办理竣工验收的前提，且规定对于已经建成、需要办理移交手续的，2020年12月底前完成项目竣工验收，而万丰房地产公司在2020年1月6日办妥竣工验收备案证书，足以证明万丰房地产公司未怠于配合政府办理移交幼儿园手续以满足办证的条件。因此，逾期办证系政府原因导致，属于万丰房地产公司不可预见、不能避免也无法克服的因素。根据合同第二十条第二款约定，如因政府及其管理部门原因或其他非因出卖人原因造成的该商品房的房屋所有权转移登记不能按时完成的，万丰房地产公司不承担责任。一审判决没有综合考虑到政府政策变更给房地产开发企业造成的客观不可控的影响，所作判决对万丰房地产公司有失公平。二、一审判决认定万丰房地产公司应在2018年4月27日前取得涉案房屋的不动产产权证书属于事实认定错误。1．根据合同约定，万丰房地产公司的交房时间为2019年5月30日前，按照合同约定的自交房之日起90日内完成不动产登记，万丰房地产公司配合龙李军孝办妥不动产登记证书的时间为2019年8月28日前。由于万丰房地产公司提前于2018年1月27日向李军孝交付房屋，而办理竣工备案登记受到政府政策变更的影响，存在较多的不可抗力因素，故一审以实际交房日为标准认为“依据合同约定原告应在2018年4月27日前取得涉案房屋的不动产产权证书”属事实认定错误，且明显不合理。2．万丰房地产公司提前向李军孝交房，使李军孝能更早的入住房屋，客观上使李军孝受益，并未给其造成任何损失。一审法院未考虑到李军孝实际获益的客观情况，反而以此为由加重万丰房地产公司的违约责任，对万丰房地产公司不公。3．合同第二十条约定的自商品房交付之日起90日内办证以及逾期办证的利息计算标准，均系当时住建部门换发新版合同规定的格式条款，不是万丰房地产公司的真实意思表示，万丰房地产公司无法对其进行更改，否则有关部门不予进行网签。除了该版本的一批合同外，几乎所有的开发商约定的办证时间都是自房屋交付之日起360日、365日，或者360工作日、365工作日，即房屋交付之日起一年左右办证是办证所需的合理期间，也符合本地的客观时间。合同约定2019年5月30日交房，到2020年1月6日取得竣工验收备案证书符合办证条件，仅七个月时间，万丰房地产公司已经竭尽所能履行自己的合同义务，不存在任何违约的主观故意。李军孝辩称，对原审判决认定万丰房地产公司逾期办理房屋登记手续的违约事实，予以认可。万丰房地产公司一方提出因幼儿园相关规定导致办证逾期，李军孝认为该事实不能导致也不能成为万丰房地产公司逾期办理房屋产权登记手续的逾期原因。按照国家政策，万丰房地产公司只能遵守政策执行并不能对幼儿园的移交问题提出其他异议。第二点，虽双方合同约定交房时间为2019年5月30日，但双方实际上交房时间为2018年4月27日，实际交房时间应当视为双方对合同约定的变更因此万丰房地产公司的逾期办证违约时间应当自实际交付之日起90日届满后开始视为违约。第三，按照万丰房地产公司的违约事实，法院应当依据双方合同约定的违约金计算标准计算本案的违约责任，原审判决将合同约定内容修改变更为判决计算的银行活期存款利率0.35%没有法律依据。综上几点意见，李军孝认为应当驳回万丰房地产公司的上诉请求。李军孝向一审法院提出诉讼请求：1．判令万丰房地产公司协助为李军孝办理位于洛阳××开发区孙辛路西侧“米兰印象”7幢2单元19层2-1904号房屋的房屋所有权证；2．判令万丰房地产公司向李军孝支付逾期办证的违约利息（利息计算方式：自李军孝付款之日起至万丰房地产公司实际取得第一项诉求中房产所有权证止，以李军孝已付房款为基数，按年利率4.9%计算。截止2020年5月31日违约款项是95770元）庭审中将诉求变更为100346元；3．本案诉讼费用由万丰房地产公司承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，本案李军孝（××）与万丰房地产公司（出卖人）签订一份合同编号为YS0387969、房屋代码为1352852的《商品房买卖合同》（预售），坐落于洛阳××开发区孙辛路西侧米兰印象********房屋，与本案有关的主要约定如下：第六条计价方式与价款2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5235.46元，总价款为577000元。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2019年5月30日前向××交付该商品房。第八章合同备案与房屋登记第十九条预售合同登记备案（一）出卖人应当自本合同签订之日起【30日内】（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知××。第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，××未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：××不退房，出卖人并自××付款之日起按年息4.9%计付利息。如因政府及其管理部门原因或其他非出卖人原因造成的该商品房的房屋所有权转移登记不能按时完成的，出卖人不承担责任。2016年10月3日，李军孝向万丰房地产公司交付定金10000元；2016年11月19日李军孝向万丰房地产公司支付167000元，2017年1月10日，万丰房地产公司向李军孝开具发票，显示收到李军孝177000元。其余房款400000元，李军孝以贷款形式向万丰房地产公司支付，万丰房地产公司自认已于2017年2月8日收到银行放款。2018年1月16日，双方签订补充协议，因实测面积比预售合同约定面积增加0.13㎡，李军孝应补缴房款681元，2020年5月29日，万丰房地产公司向李军孝开具400681元房款发票。2018年1月27日，双方办理了房屋交接手续。2020年5月27日，万丰房地产公司对涉案房屋进行了商品房首次登记。2020年5月30日，万丰房地产公司通知李军孝领取发票交契税。2020年7月6日万丰房地产公司通知业主办理不动产登记手续，2020年7月20日李军孝将办理不动产登记相关手续交给万丰房地产公司。2020年7月29日，涉案房屋办理了转移登记手续，2020年7月29日，李军孝取得涉案房屋的不动产产权证。2020年2月1日，洛阳市行政服务中心发布通告，主要载明因疫情防控工作需要，自2020年2月3日起市民之家延期全面开放。2020年3月20日，洛阳市行政服务中心再次发布通告，自2020年3月23日起市民之家全面有序开放。2020年2月28日，万丰房地产公司也收到洛阳市住房和城乡建设局复工通知。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同成立有效，对双方当事人具有法律约束力。李军孝已于2020年7月29日取得涉案房屋不动产登记证书，故李军孝第一项诉讼请求，不予支持。关于李军孝诉求万丰房地产公司支付逾期办理产权登记违约金，根据双方合同有关条款约定，万丰房地产公司应当在商品房交付之日起90日内完成将涉案房屋变更登记至李军孝名下，若因万丰房地产公司原因导致在该期限届满后万丰房地产公司仍不能履行相应义务应承担违约责任。依据合同约定李军孝应在2018年4月27日前取得涉案房屋的不动产产权证书，但万丰房地产公司直至2020年5月27日才完成涉案房屋的商品房首次登记手续，所以万丰房地产公司在为李军孝协助办理产权登记事项方面存在违约行为，鉴于2020年初因为疫情会客观上延误办理产权登记，商品房首次登记后至李军孝最终取得不动产产权证书需要双方共同配合，故相应对违约期限予以扣减。双方合同中对违约责任虽进行了约定，但万丰房地产公司辩称违约金约定过高，视为万丰房地产公司申请调整违约金，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九规定，万丰房地产公司申请调整违约金于法有据，根据本案实际情况，酌定违约金为4105元（以总房款577681元为基数，自2018年4月28日起按中国人民银行活期存款年利率0.35%标准计算至2020年7月6日，因疫情原因，酌定扣减60天，该项违约金为4105元），李军孝主张超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、洛阳市万丰房地产开发有限公司于判决生效后七日内向李军孝支付逾期办理产权登记违约金4105元；二、驳回李军孝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1097元（已减半收取），由李军孝承担1053元，由洛阳市万丰房地产开发有限公司承担44元。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：民事主体从事民事活动，权利义务和责任应当相适应。本案中，万丰房地产公司与李军孝之间因房屋买卖成立合同关系，双方均应遵循公平、诚信原则，善意行使权利、履行义务。根据双方合同约定，涉案商品房应于2019年5月30日前交付，并于交付之日起90日内，即2019年8月28日前取得该商品房的房屋所有权证书。万丰房地产公司实际完成交付手续系在2018年1月27日，提前履行交房义务，保障了买房人的居住权益。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少，万丰房地产公司未在合同约定的时间内履行办理房产证的义务，确属违约，应当承担相应的违约责任，但根据合同约定，按付款时间起算违约金金额过高，本院酌定起算时间按约定的办理房产证时间，即2019年8月29日起计算至2020年7月6日为宜，且因受疫情影响，酌定扣除60日，共计252天，违约金计算标准按双方合同约定的年利率4.9%，则酌定违约金为19543.03元。综上，李军孝的上诉理由部分成立，本院予以支持。万丰房地产公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0391民初1981号民事判决；二、洛阳市万丰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向李军孝支付逾期办理产权登记违约金19543.03元；三、驳回李军孝的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1097元（已减半收取），由李军孝承担1053元，由洛阳市万丰房地产开发有限公司承担44元；二审案件受理费2142元，由李军孝负担1092元，洛阳市万丰房地产开发有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审判长  李庆刚审判员  于 磊审判员  王 睿二〇二一年三月十七日法官助理卢媛媛书记员张利