湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终155号上诉人（原审原告）：余满连，女，1973年7月19日出生，汉族，住福建省永定县。委托诉讼代理人：黄卢记，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚杰，男，1984年1月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：朱华宏，张家界市永定区中新法律服务所法律工作者。上诉人余满连因与被上诉人龚杰房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人余满连的委托诉讼代理人黄卢记、被上诉人龚杰及其委托诉讼代理人朱华宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余满连上诉请求：1.将一审判决第一项中应付租金从323769元变更为358030.5元；2.撤销一审判决第二项;3.改判被上诉人支付拖欠租金期间的违约金31919元；4.改判被上诉人支付拖欠的物业服务费302265.92元、滞纳金3000元，共计305265.92元；5.改判被上诉人支付将房屋实际交还给上诉人前应付的所有费用，包括但不限于物业服务费、水电费、房屋租金等；6.改判解除双方签订的《房产租赁合同》，并按《房产租赁合同》约定的交还条件按法院判决的交还日期将房产完好无损交还给上诉人；7.改判被上诉人承担上诉人因维权支出的合理费用60056元（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）；8.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审对部分事实认定错误，上诉人在签订物业合同之前征求了被上诉人龚杰的意见，上诉人所签协议中物业费价格标准合计与被上诉人之前自愿签订的价格标准合计是一样的，均为22元，并无涨价；2.一审法院适用法律错误，上诉人有权要求被上诉人交纳物业费，依据合同约定和法律规定，上诉人有权解除《房产租赁合同》。龚杰辩称，一审认定基本事实清楚，实体判决恰当，请求驳回上诉，维持原判。余满连向一审法院起诉请求：1.判令被告支付拖欠的房屋租金共303212.5元、违约金元60642.5元，共计363855元（暂计至2020年9月30日）；2.判令被告支付拖欠的物业服务费302265.92元、滞纳金3000元，共计305265.92元（暂计至2019年12月31日）；3.判令被告支付将房屋实际交还给原告前应付的所有费用，包括但不限于物业服务费、水电费、房屋租金等（以交付时应负的相关数据为准）；4.判决解除原被告签订的《房产租赁合同》，并按《房产租赁合同》约定的交还条件按法院判决的交还日期将房产完好无损交还给原告；5.判令被告承担原告因维权支出的合理费用52556元；（包括律师费33500元、差旅费10000元、诉讼费9056元）；6.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2017年4月13日，余满连（甲方）与龚杰（乙方）签订《房产租赁合同》。合同约定，甲方将位于张家界市××广场××房产租赁给乙方，租赁房产建筑面积为858.71.平方米，用途为商业，租赁期限自2017年4月20日起至2027年4月19日止，房屋租金为每月38元／平方米；乙方应妥善使用商铺内的设施，不可擅自改变房屋主体结构，乙方租用期间甲方不负责任何维修，由乙方负责维修；乙方应遵守物业或运营公司的其他管理制度；租赁期间，该出租房所产生的水、电、燃气、有线电视、电话、物业管理等费用由乙方支付；若乙方拖欠费用，在甲方通知乙方缴费，乙方仍拒绝缴费的，视同乙方违约，甲方有权单方解除合同并清空房产，押金不予退还。合同还对租金支付、押金、双方义务等进行了约定。2.2017年8月20日，张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与王琨（乙方）签订一份《中商广场物业管理服务协议》，该协议约定甲方为乙方王琨的丈夫龚杰在中商广场5层经营的吃饭皇帝大提供物业管理服务，吃饭皇帝大经营使用面积为452.95平方米，服务期限自2017年9月1日至2018年8月31日，物业服务费为每平方米每月15元，即每月为6794.25元，公共区域分摊费标准为每月每平方米7元，即每月3170.65元。3.因王琨下欠张家界中腾商业服务有限公司89684.1元的物业管理费及能耗费未交纳，张家界中腾商业服务有限公司向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2018）湘0802民初3945号民事判决，王琨不服判决，向张家界市中级人民法院上诉，二审维持原判。4.张家界中腾商业服务有限公司（甲方）与余满连（乙方）签订一份《张家界中商广场物业管理服务合同》，该合同约定甲方为乙方位于湖南省张家界市永定区解放路151号中商广场五层S501、S502号商铺提供物业管理服务，商铺套内面积858.71平方米，服务期限自2018年9月1日至2019年12月31日，物业服务费为套内面积每平方米每月13元，公共区域分摊费标准为套内面积每月每平方米9元。合同签订日期处为空白。5.2019年5月20日，张家界中腾商业服务有限公司给余满连送达一份《费用催缴通知单》，通知要求余满连在2019年5月30日前缴纳2018年9月1日至2019年6月30日的物管能耗费188916.2元。6.2019年6月6日，余满连的委托律师给龚杰邮寄送达了《律师函》，该函载明，⑴请龚杰于2019年6月15日前将拖欠的2018年9月1日至2019年6月30日的物业费共计188916.2元支付完毕；⑵如龚杰未能在2019年6月15日付清第一条款项，2019年6月16日余满连立即解除双方签订的《房产租赁合同》；⑶解除《房产租赁合同》的，龚杰应于2019年6月26日之前清空房屋，按《房产租赁合同》约定的交还条件将房产完好无损交还给余满连，逾期5日未腾空房屋并交付的，视为龚杰同意将房屋内所有物品归余满连，余满连有权处置该房屋内物品。7.2019年7月29日，原告余满连以被告龚杰欠付物业费违约，向一审法院起诉，要求解除与被告龚杰房屋租赁合同，一审法院审理后，于2019年9月26日作出（2019）湘0802民初3224号民事判决：驳回原告余满连的诉讼请求。原告余满连不服，提出上诉。张家界市中级人民法院审理后，于2019年11月25日作出（2019）湘08民终922号民事判决：驳回上诉，维持原判。8.2020年6月3日，张家界中腾商业服务有限公司因余满连下欠张家界中腾商业服务有限公司S501、S502号商铺物业管理费及能耗费302265.92元未交纳，张家界中腾商业服务有限公司于2020年6月3日，向一审法院提起诉讼。2020年7月13日，一审法院作出（2020）湘0802民初1160号民事判决书，判决余满连于判决生效后30日内向原告张家界中腾商业服务有限公司支付物业服务费302265.92元和违约金3000元。9.自2020年2月起至2020年12月，龚杰应向余满连支付房屋租金392292元。一审法院认为，余满连与龚杰签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予确认。合同签订后，双方均应按合同约定履行义务，余满连已将出租房屋交付给龚杰使用，龚杰履行合同中没有按约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的责任。本案的争议焦点为租赁合同是否解除，被告是否承担违约金的损失，物业费的缴纳问题。关于租赁合同是否解除和违约金承担的问题。余满连与龚杰签订《房产租赁合同》后，龚杰按约定支付租金至2020年1月，自2020年2月起，龚杰未向余满连支付租金，但因新冠肺炎疫情的发生以及双方因部分租赁物缺陷未及时维修发生争议，未构成根本违约，且龚杰在承租后，对租赁物投入大量资金进行装修，双方签订的租赁合同不宜解除，故原告余满连要求解除与龚杰签订的《房产租赁合同》以及支付违约金的诉讼请求，理由不充分，不予支持。关于租金缴纳问题。2020年2月至2020年12月应缴纳租金为392292元，因新冠肺炎疫情的影响，可酌情减免2个月租金（2月和3月的租金为68523元），龚杰还应缴纳租金为323769元。关于物业费缴纳的问题。《房产租赁合同》约定物业费由龚杰承担，龚杰每年应交物业费的具体数额，从现有证据分析，物业费的多少是由物业服务合同进行约定。对于2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业服务合同由余满连与物业公司签订，但余满连作为出租人在签订物业服务合同之前，没有征求承租人龚杰的意见，在签订合同时没有与上一年度的物业费价格进行比较，当物业价格与上一年度发生变化后，没有征求承租人龚杰的意见，就与物业公司签订合同，合同签订后，余满连不仅没将合同给龚杰送达，也没将合同内容告知龚杰，余满连明显具有过错。虽原告余满连所欠张家界中腾商业服务有限公司物业费经法院判决，由余满连缴纳物业费，但原告余满连没有提交相关证据证明已向张家界中腾商业服务有限公司缴纳了相关物业费。因此，原告余满连在没有向物业公司支付物业费之前，原告余满连要求被告龚杰支付物业费的诉讼请求理由不充分，证据不足，不予支持。原告余满连要求被告龚杰支付合理费用的诉讼请求证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告龚杰于判决生效后十日内向原告余满连支付2020年2月1日至2020年12月31日期间的租金323769元。二、驳回原告余满连的其他诉讼请求。案件受理费11016元，减半收取计5508元，原告余满连负担2429元，被告龚杰负担3079元。二审中，余满连向本院提交了物业费发票3张、《交通银行网上转账电子回执》及《委托授权书》各1份，拟证明其已缴纳了物业费；律师费发票1份，拟证明其支出了律师费。龚杰对物业费发票、《交通银行网上转账电子回执》及《委托授权书》的真实性无异议，但对关联性有异议；对律师费发票的三性均有异议。经审查，余满连提交的物业费发票、《交通银行网上转账电子回执》及《委托授权书》能够证明本案的基本事实，且双方对其真实性无异议，予以采信；余满连提交的律师费发票，双方在合同中并未对律师费进行约定，故律师费不在本案的赔偿范围之内，该发票与本案不具有关联性，不予采信。双方当事人对一审判决认定的事实均无异议。经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。二审另查明，2021年1月22日，余满连给张家界中腾商业服务有限公司支付物业管理费308204.92元。本院认为，当事人双方签订《房产租赁合同》的时间为2017年4月13日，合同的履行持续至民法典施行后，现双方因民法典施行前履行合同发生争议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1.双方签订的《房产租赁合同》是否具备解除条件；2.一审对租金的处理是否正确，余满连主张的物业费、违约金及维权支出费是否应当支持。现对争议焦点分析如下：关于争议焦点1，双方约定的合同履行期限为10年，龚杰为订立和履行《房产租赁合同》，亦投入了大量的资金，可见双方均具有长期合作的主观意愿，故任何一方随意终止合同，均不符合双方订立合同的目的。双方当事人订立合同后，均应尽最大诚意促使合同得以履行，否则会造成社会资源的浪费，带来不必要的损失，这也是《中华人民共和国合同法》鼓励交易原则、诚实信用原则的当然要求。特别是当前受新冠肺炎疫情影响，当事人双方更应立足国家经济社会发展大局，互谅互让，慎用单方解除合同的方式处理争议。就本案而言，虽然龚杰有欠付租金及物业费的事实，但客观上存在新冠肺炎疫情及双方因部分租赁物缺陷发生争议的影响，只要龚杰将欠付的租金及物业费交纳，双方的合同仍可以继续履行。故余满连以合同目的不能实现为由，要求解除双方订立的《房产租赁合同》，及提出的与解除合同有关的诉讼请求，不予支持。关于争议焦点2，根据双方《房产租赁合同》第九条的约定，租赁期间产生的物业费由龚杰支付。现查明，龚杰未支付2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费，也未与物业管理公司签订该期间的物业管理合同，在此情况下，余满连作为房屋业主在与龚杰沟通后，直接与物业管理公司签订物业管理合同，是合情合理的，且双方在合同中约定的物业费标准也与以前龚杰自行订立的物业管理合同约定的一致，故余满连的行为并未损害龚杰的合法权益。龚杰承租房屋后，应交纳物业费，这是不争的事实，一审法院已判决余满连给物业管理公司支付2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费及违约金305265.92元，该费用本应由龚杰支付，现余满连已在一审判决后代其支付了该笔费用，故龚杰应将该费用支付给余满连。一审法院驳回余满连要求支付物业费的诉讼请求不当，予以纠正。新冠肺炎疫情属不可抗力，一审法院根据其影响，酌情给龚杰减免2个月租金，符合最高人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民事案件的相关精神，是恰当的，余满连上诉提出只能减免1个月租金，不予支持。虽然龚杰有欠付租金的事实，但客观上存在新冠肺炎疫情及双方因部分租赁物缺陷发生争议的影响，并非其恶意违约，故余满连要求其支付违约金，不予支持。至于余满连要求龚杰给其支付维权产生的律师费、差旅费，因双方在合同中并未将律师费、差旅费作为守约方的损失进行约定，故该费用不在本案的赔偿范围之内，不予支持。综上所述，余满连的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2351号民事判决第一项，即被上诉人龚杰于判决生效后十日内向上诉人余满连支付2020年2月1日至2020年12月31日期间的租金323769元；二、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2351号民事判决第二项；三、被上诉人龚杰于判决生效后十日内向上诉人余满连支付2018年9月1日至2019年12月31日期间的物业费及滞纳金305265.92元；四、驳回上诉人余满连的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11016元，减半收取计5508元，由上诉人余满连负担1652元，被上诉人龚杰负担3856元。二审案件受理费7772.54元，由上诉人余满连负担2331.76元，被上诉人龚杰负担5440.78元。本判决为终审判决。审判长  傅辉雪审判员  钟以祥审判员  肖昌全二〇二一年三月二十二日法官助理符兆敏书记员王茜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。