贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3604号 原告：丁学成，男，汉族，1968年7月10日出生，住贵州省毕节市。 原告：王琼，女，汉族，1968年4月2日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。 原告丁学成、王琼与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁学成、王琼，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即向房屋主管部门办理所售房屋的备案登记并办理房屋产权登记证书；2．判令被告支付原告因逾期交付所购商品房转移登记的有关文书的违约金暂计4000元；3．返还原告2014年11月15日所交的12984元办证费用并按照银行同期同类贷款利率的四倍计算利息；4．判令被告支付原告因逾期交付所购商品房的违约金暂计算至立案之日，暂计30000元，实际以最终计算为准；5．本案诉讼费用由被告承担。 经审理查明：2014年9月16日，原被告签订《协议书》，双方达成协议，被告为甲方，原告为乙方，协议载明“2016年1月1日起甲方未能按时交房，将每天按万分之三支付给乙方，违约金方式为按月结算；2017年起还不能按时交房，甲方将每年上调万分之三。”后原、被告于2014年11月5日签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节市七星关区××号房，建筑面积为116平方米，套内面积为96.09平方米，总房款人民币278400.00元，房款一次性支付。交付时间和条件：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房；逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记。出卖人承诺于初始登记之日起180日内取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、超出约定日期起逾期180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.3%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照买受人已支付房款的1%支付违约金。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。合同还约定了其他事项。原告按合同约定向被告支付了购房款，被告于合同签订当日收取了被告的办证费用12984.00元。被告于2018年10月15日向原告交付涉案商品房。截至开庭之日，涉案房屋尚不具备办理转移登记的条件。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于逾期交付涉案商品房违约金的问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告应当于2015年12月31日前向原告交付涉案商品房，原告按照合同约定履行完毕支付全部购房款的义务，被告应当及时履行交付涉案房屋的义务，但被告直至2018年10月15日才将涉案房屋交付原告，已经构成违约，应当承担违约责任，故对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，本院予以支持。根据合同约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金”。被告于2018年10月15日向原告交了涉案房屋，并按合同约定支付了购房款278400.00元，本案计算逾期交房违约责任的时间从2016年1月1日计算至2018年10月15日（违约天数为1018天），因此，被告应当向原告支付的逾期交房违约金为278400.00元×0.0001×1018天=28341.12元。原告主张按照双方签订的《协议书》计算违约金，该份《协议书》签订时间为2014年9月16日，而双方《商品房买卖合同》签订于2014年11月5日，该时间在《协议书》签订之后，原被告双方签订《商品房买卖合同》的行为视为对前述《协议书》中逾期交付涉案房屋违约金计算方式的变更，因此对于原告主张按照《协议书》计算标准计算逾期交房违约金，本院不予采纳。 关于逾期办理商品房转移登记违约金的问题。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起180日内取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据《商品房买卖合同》的约定，约定日期起180日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交付房价款1%的违约金。现商品房转移登记的有关文书尚未交付，被告已经逾期，故对原告的该诉请，本院予以支持。被告应当在涉案房屋实际交付后，2019年10月10日起向原告支付逾期办理不动产权证的违约金，违约金计算按照原被告双方合同约定，原告不退房的，被告向买受人支付已交付房价款1%的违约金，即2784.00元（278400.00元×1%）。 关于原告诉请被告返还办证费用的问题。涉案《商品房买卖合同》约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，相关产权登记费用由买受人依法承担。被告收取原告的相关办证费用系根据合同约定，原告的主张于法无据，本院不予支持。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理并交付涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书（应由出卖人具备的办理商品房转移登记的有关文书）之后，另行向被告主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁学成、王琼支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金2784.00元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告丁学成、王琼逾期交房的违约金28341.12元； 三、驳回原告丁学成、王琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费487.00元，由原告丁学成、王琼负担198.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担289.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月十五日 书记员  付娟华