河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终330号上诉人（原审原告）：秦平，女，1957年7月12日生，汉族，住河南省汝阳县。上诉人（原审原告）：吴延乐，男，1982年7月25日生，汉族，住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：杨瑞娜，女，1986年3月8日生，住河南省汝阳县，系秦平儿媳、吴延乐妻子。被上诉人（原审被告）：汝阳县旧城区改造建设项目指挥部，住所地河南省汝阳县城关镇文化路**。负责人：孙跃伟，该项目指挥部负责人。委托诉讼代理人：尚现强，该项目指挥部工作人员。被上诉人（原审被告）：汝阳县住房和城乡建设局，住所地河南省汝阳县城关镇文化路**。法定代表人：孙跃伟，该局局长。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑金永，河南洛城律师事务所律师。上诉人秦平、吴延乐因与被上诉人汝阳县旧城区改造建设项目指挥部（以下简称汝阳县旧城改造指挥部）、汝阳县住房和城乡建设局（以下简称汝阳县住建局）合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初3299号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦平、吴延乐的委托诉讼代理人杨瑞娜、被上诉人汝阳县旧城改造指挥部的委托诉讼代理人尚现强、被上诉人汝阳县旧城改造指挥部、汝阳县住建局的共同委托诉讼代理人郑金永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦平、吴延乐上诉请求：1.依法改判支持秦平、吴延乐的一审诉讼请求；2.由汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局承担本案的诉讼费用。事实和理由：关于房屋面积，一审法院未采信秦平、吴延乐的证据，但应当采信汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局提供的测绘图中载明的面积，双方约定的面积虽然未经房管部门最终确定，但汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局却是按照该面积收取秦平、吴延乐的购房费用。在确定面积的情况下，对延迟交房及装修期间的物业补助数额是能够确定的。另外，关于装修补偿，虽然合同约定的是5000元，但汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局却在合同签订后给其他住户5000元之外的额外补贴，明显是不公平对待。汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局辩称，一、秦平、吴延乐与汝阳县旧城改造指挥部签订的《汝阳县房屋征迁补偿安置协议书》系双方自愿签订，内容不违反法律的强制性规定，应依法成立且有效。依据协议规定，涉案房屋至今没有颁发任何权利证书，且汝阳县旧城改造指挥部、汝阳县住建局收取的购房费用也是按照汝阳县房管部门对外委托的测绘公司提供的测绘图确定的载明面积收取的，不存在多收取房款的情形。二、在秦平、吴延乐与汝阳县旧城改造指挥部签订《汝阳县房屋征迁补偿安置协议书》后，因工程延期，在之后交付时对汝阳县旧城改造指挥部、汝阳县住建局应当承担的延期交房补偿费及物业费、装修费又重新进行了协商，秦平、吴延乐均在回迁安置住户结算表中签字认可，汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局已经按照结算单进行了赔偿，现秦平、吴延乐反悔，无事实及法律依据。秦平、吴延乐诉求的装修工期损失与是否如期交房无因果关系，不应由汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局进行赔偿。秦平、吴延乐向一审法院起诉请求：1.判令汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局退还多收取秦平、吴延乐的购房款23418元、并支付秦平、吴延乐物业费4881.42元、装修期间租房费用8678.08元、装修费14000元；2.本案诉讼费由汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局承担。一审法院认定事实：2013年5月31日，汝阳县旧城改造指挥部与秦平、吴延乐的亲属吴进军签订《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》。该协议书载明：根据《汝阳县人民政府关于旧城区南衙街改造项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》，甲方对乙方所有的房屋具体实施征迁工作，达成如下协议：第一条、被征迁房屋现状，房屋坐落城关镇东街社区，所属区域五区，合法建筑面积289.81平米，宅基证号宅地籍发证字第**，证载面积223.26平米，实际土地面积237.85平米，临街经营房净营业面积/㎡其他/㎡。第二条、征迁补偿安置方式根据《汝阳县旧城区南衙街改造项目征迁补偿安置方案》，乙方自愿选择对上述被征迁房屋实行产权调换安置方式。第三条、安置房屋调换及差价，乙方合法土地面积237.85㎡，置换比例1.3，应安置房屋建筑面积309.21㎡，房地综合价1800元/㎡，计556569元，乙方原有房屋合法建筑面积289.81㎡，与应安置面积相差19.4㎡，乙方需向甲方按500元/㎡支付9697.5元。乙方选择安置住宅房屋坐落1号楼2单元A5户型135.38㎡和1号楼2单元B2户型135.81㎡，房屋建筑面积271.19㎡，应安置面积内按成本价1800元/㎡购买计488142元；超出应安置房屋建筑面积/㎡，乙方需向甲方支付/元。第四条、搬迁补助，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每平方8元，支付乙方两次搬迁补助费4636.96元。第五条、临时安置，乙方过渡期为36个月，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每月每平方米8月，首次支付12个月计27821.76元，剩余24个月计55643.52元（每半年支付一次，每次支付13910.88元），由乙方自行安置。第六条、物业管理费补助，甲方按乙方新置换房屋合法建筑面积每月每平方米1元，支付36个月物业管理费补助9762.84元。第七条、附属物和装饰装修补偿，乙方室内装饰装修和附属设施补偿59691.6元。第八条、奖励费，按期搬迁奖励1万元；另案乙方合法土地面积每平方米奖励100元，计23785元。××人、五保户、70岁以上老人1人，一次性奖励2000元。第九条、乙方购买安置房地下车位1个，按优惠价每个70000元。第十条、其他。乙方要求新置换安置房1套，不铺装地板砖，不安装室内门、水、电，补偿5000元。综合以上三条至十条测算，甲方应支付给乙方房屋产权调换差价187071.18元，首次支付131427.66元。第十一条、临街经营用房补偿，无。第十二条，房屋差价支付方式…（略）。第十三条、双方约定的其他责任和义务。1、乙方向甲方办理交房手续，不得拆除、破坏原房屋设施，如有缺损丢失，甲方有权从乙方补偿款中扣除。2、甲方提供的安置房建筑面积，以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准。3、甲方提供的安置房应在2016年5月底前交付乙方。如延期交房，甲方按实际过度期限向乙方支付临时安置补助费。4.2016年5月交房时以2013年5月协议安置价为准，不受市场价高低影响。上述协议签订后，秦平、吴延乐的房屋被拆迁，并等待安置房。至2017年10月秦平、吴延乐取得安置房屋，双方于10月25日经核算确认后共同签署了《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》，显示吴进军安置房屋坐落金城国际1-2-902/1-2-701，应安置面积309.21㎡，原协议面积271.19㎡，实际安置面积280.79㎡，相差面积9.6㎡。结算项目：1、延期交房补偿金，面积280.79㎡（实际安置面积），标准：计算日期统一为2016年6月1日至2017年9月30日（16个月），实际安置房屋面积×16个月×8元/每平米/月×2倍，金额71882.24元。已领取27821.76元。2、补发多出面积3年物业管理补助费，面积9.6㎡，标准：按照安置房屋实际多出面积每平方米每月1元补发3年，金额345.6元。3、多出房屋面积差价、面积9.6㎡，标准：新置换房屋建筑面积超出原协议建筑面积的，按成本价格1800元/平方购买，金额-17280元。4、未领取“不铺砖”补助，5000元/套，5000元。合计：32126.08元。该《结算表》由汝阳县旧城改造指挥部工作人员及秦平代吴进军在《结算表》下方签字确认。截止目前，秦平、吴延乐位于金城国际的安置房尚未办理产权登记。一审法院认为，本案秦平、吴延乐、汝阳县旧城改造指挥部履行《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》过程中发生的合同履行争议，《房屋征迁补偿安置协议书》约定的内容，系民事合同权利义务，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，应适用民事合同法律规定进行评判。关于安置房屋面积是否多算应否返还价款问题，实际上是安置房屋的面积确定问题。双方合同第十三条之2约定“甲方提供的安置房建筑面积，以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准”。秦平、吴延乐提供的图纸，及汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局确定的“结算面积”均非“建设、房管部门最终确定结果”，均不予采信。故就涉及面积差异所引发的退还房款诉求，不予支持。关于“物业管理费补助”问题，双方合同第六条约定“物业管理费补助，甲方按乙方新置换房屋合法建筑面积每月每平方米1元，支付36个月物业管理费补助…”，“物业管理费补助”计算公式应为：乙方新置换房屋合法建筑面积×每平方米1元×月数。汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局延迟交房，秦平、吴延乐要求延长计算“物业管理费补助”期间的主张，具有合理性。但是，现新置换房屋合法面积尚未经建设、房管部门最终确定，秦平、吴延乐以“协议面积”计算，无合同依据，故秦平、吴延乐主张的“物业管理费补助”费，现缺乏依据，无法采信。关于装修工期损失，秦平、吴延乐主张的计算方式为：协议面积×双倍补偿16元/㎡×装修月数2个月。双方合同未约定“装修工期损失”，秦平、吴延乐此主张系比照《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》中“延期交房补偿金”算法计算得来，即在汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局确定的“延期交房补偿金”基础上，多计算实际装修所需合理时间2个月，此项主张没有合同及事实依据。因为不论汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局是否如期交房，秦平、吴延乐均需花费时间予以装修，该装修工期与汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局是否如期交房，没有因果关系。故不能算作违约损失要求赔偿。同时，对于装修补偿，双方合同第十条约定补偿金额为5000元。秦平、吴延乐要求按每套7000元计算，无合同依据，双方应按照合同约定履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回秦平、吴延乐的诉讼请求。案件受理费537元，由秦平、吴延乐负担。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，吴进军代秦平、吴延乐与汝阳县旧城改造指挥部签订的编号为（东）019的《汝阳县房屋征迁补偿安置协议书（产权调换）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定。该协议书明确约定，案涉安置房建筑面积以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准，因案涉房屋至今仍未办理产权登记，案涉房屋面积亦未得到政府相关部门的最终确定，故一审法院以案涉房屋合法面积尚未经建设、房管部门最终确定为由驳回秦平、吴延乐的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。秦平、吴延乐主张汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局退还多收取的购房款、支付延迟交房期间的物业补助费，因房屋面积暂无法确定，本院不予支持，待面积最终确定后，可另行主张权利。关于装修补偿，双方在安置协议书、《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》中，已经明确约定该项补偿金额为5000元，秦平、吴延乐上诉称汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局在合同签订后给其他住户5000元之外的额外补贴，系不公平对待，因其未能提供充分证据予以证实，且汝阳县旧城改造指挥部和汝阳县住建局对此不予认可，故对该项请求，本院不予支持，双方应当严格履行合同约定。综上所述，秦平、吴延乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费537元，由秦平、吴延乐负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 裴文娟审判员 杨献民二〇二一年三月九日法官助理王淅书记员张慧