湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初779号原告湖南一线智造文化科技有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区岳麓街道黄鹤村苗圃组101号。法定代表人傅忠成，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人伍飞辉，湖南弘一律师事务所律师。委托代理人李蔡锋，湖南弘一律师事务所律师。被告谢敏，女，1980年6月9日出生，汉族，住湖南省望城县。委托代理人张璋，湖南银联律师事务所律师。委托代理人曾尔箬，湖南银联律师事务所实习律师。原告湖南一线智造文化科技有限公司（以下简称“一线智造公司”）诉被告谢敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年2月1日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告的委托代理人伍飞辉、李蔡锋，被告谢敏及其委托代理人张璋、曾尔箬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一线智造公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即返还后湖艺术园D区第71栋及第72栋租赁房屋；3.判令被告支付房屋租金287752.5元，租金计算至被告返还房屋之日止（暂计算至2020年11月27日为287752.5元)；4.判令被告支付滞纳金295234.07元，滞纳金计算至被告租金支付完毕之日止（暂计算至2020年11月27日为295234.07元)；5.判令被告支付免租期的租金共计115101元；6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：长沙市岳麓区后湖艺术园是长沙市岳麓区政府在岳麓山国家大学科技城核心区重点打造的文化产业项目，由长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司负责园区整体运营。原告一线智造公司以35元/m2·月的租金承租了后湖艺术园D区第71栋及第72栋房屋。原告基于与被告的朋友关系，将该两栋以原价(35元/m2·月)租给了被告，并且与被告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年8月28日开始起算。合同签订后原告即向被告交付了该两栋房屋，由被告承租并使用至今。但被告至今仅支付了6个月的租金（2019年2月28日至2019年8月27日），之后再未履行租金支付义务。截至起诉之日，被告已拖欠长达15个月的租金未付。原告在此期间曾多次催促要求被告支付租金，但被告均不予支付。原告因被告拖欠租金，导致无法向长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司支付租金，现已被该公司起诉。整个事件中原告以原价将房屋出租给被告，从未想过在被告处赚钱，但被告却违约拖欠租金，导致原告损失惨重。被告的行为严重违反了合同约定以及诚实信用原则，还严重致使国有资产流失。因此，根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条：“乙方拖欠租金1个月以上的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任。”同时，根据租赁合同的约定，因被告原因导致合同解除的，被告应当按照起租年度租金标准支付2018年8月28日至2019年2月27日的租金，并应按日向原告支付滞纳金。综上，为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告谢敏辩称：一、原告至今并未将涉案房屋交付给被告，涉案房屋内仍有相应的人员居住，且原告并未依约办理书面交付手续，因此，被告至今未接收涉案房屋，更未能使用。二、被告一直要求原告交付房屋，并依据租赁合同第7.1条向原告提出相应的装修方案及施工图纸等，但原告一直未出具相应的开工令，并且涉案房屋内一直有人居住导致被告一直无法施工。被告至今仍未使用涉案房屋。三、涉案租赁合同签订时，原告并未提供房产证明，且房屋内有人居住，被告有理由怀疑其是否拥有出租权及收取租金的权利，且被告并未实际获得涉案房屋的使用权。据了解得知，涉案房屋的产权人已经起诉本案原告，因此原告是否拥有出租权，出租权截止至什么时候等情况均未知，综上可知，原告的出租权不明且被告尚未实际获得涉案房屋。因此原告提出的解除合同及要求被告支付租金没有事实依据，其要求被告支付滞纳金及免租期的租金更没有合同和法律依据，系原告根本违约在先。恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，被告将保留追回已付租金及押金等损失的权利。经审理查明，2018年9月3日，原告一线智造公司（出租方，甲方）与被告谢敏（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋基本情况1.1甲方将位于后湖艺术园D区内第71户房屋，租赁测量面积为217.9m2(其中含公摊面积25%左右)，租赁给乙方。1.2乙方已充分了解房屋现状，并对上述租赁面积予以确认。并保证租赁期内，入驻该房屋的企业工商税务登记注册地为本合同租赁房屋所在地。1.3该房屋的现有装修及设施状况，由双方在合同附件--《房屋附属设施、设备清单》中加以列明。除双方另有约定外，该附件作为甲方按本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。二、租赁用途2.1乙方承租该房屋后用于文创、手汇、花艺、咖啡及其他配套服务且符合后湖景区管理办法及政府相关产业政策规定。2.2乙方租赁期间不得从事违反国家法律、法规的经营活动，不得擅自改变其用途。乙方应独立承担因变更用途而产生的全部法律责任，且即使甲方同意乙方变更租赁房屋用途，甲方无须为乙方的上述行为承担任何责任，同时甲方不予退还履约保证金。若因此导致甲方对外负责的，甲方有权对乙方进行追偿。三、租赁期限3.1本合同租赁期12年，即自2018年8月28日起至2030年8月27日止。装修免租期截止至2019年2月27日，即从2019年2月28日开始计取租金。3.2装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但应承担服务费、物业管理费、能源费等本合同约定的租金以外的其他费用。同时，装修免租期内，除另有约定外，本合同、全部附件及相关管理制度约定的乙方义务均不免除。如因乙方原因导致本合同终止或解除则免租期(包含装修期)取消，乙方应当按照起租年度租金标准支付租金，同时履约保证金不予退还。四、租金及费用4.1乙方第一、二、三年租金(税前)为35元/m2/月，第四、五、六年租金(税前)为50元/m2/月，第七、八、九年租金(税前)为60元/m2/月，第十、十一、十二年租金(税前)为75元/m2/月。4.2经双方协商一致，合同起算日期为2018年8月28日。4.3租金先付后租，每半年度支付一次。合同签订完成时，乙方一次性向甲方支付半年租金(税前)￥45759元(大写人民币：肆万伍仟柒佰伍拾玖元整)。此后，乙方应当于每半年租金及相关费用到期前15日内全额支付下一半年度租金给甲方，最迟不得晚于每半年租金到期前5日。五、履约保证金5.1双方完成本合同签订后，乙方应即时支付履约保证金(起租年度3个月租金)：￥22879.5元(大写人民币：贰万贰仟捌佰柒拾玖元伍角整)，甲方收到履约保证金后向乙方出具往来收据。5.2履约保证金退还：租赁期满，经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他欠款，甲方在乙方办理退房手续后30个工作日内退还(不计息)。若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。六、房屋交付验收6.1甲方应保证租赁房屋本身处于能够正常、安全使用状态。6.2甲方于合同签订10个工作日内按现状交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为按现状交付，房屋交付前，甲、乙双方应当对该房屋进行交接。交接时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10个工作日内以书面形式向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常使用条件。七、房屋装修7.1乙方在装饰装修该房屋前，需将装修方案(包含外立面改造)、施工图纸提供给甲方，在通过装修审核，甲方备案后，方可入场施工。如涉及到改变房屋结构、相关手续办理，乙方则须向甲方及政府主管部门报批，并经主管部门审核同意后，乙方方可实施装修。……7.3乙方进行房屋装饰装修、增添设施、中央空调和消防设施改造等产生的费用，由乙方自行承担。八、甲方权利及义务8.1甲方保证签订本合同时对该房屋拥有转租权，并且保证在合同约定的租赁期间，不得有包括房主或其他第三人在内的任何人向乙方主张权利导致乙方无法经营。8.2甲方有收取租金和履约保证金的权利。8.3本合同约定的其他权利义务。九、乙方的权利和义务9.1乙方应当按时足额缴纳该房屋租金及履约保证金。……9.3租赁期内拥有该房屋的使用权。乙方应遵守甲方及后湖景区管理部门制定的对本房屋的各项管理制度。……9.8租赁期满后或合同解除时，除双方另有约定外，乙方对其自行安装的一切设备保留所有权。自租赁期限届满或合同解除之日起10个工作日内，乙方需保持房屋整体装修不被破坏的情况下拆除其自行安装的可移动设施、设备，并将房屋交还甲方并取得甲方的书面确认，其他装饰装修遵循来修去丢原则。该房屋内所有逾期未迁移的设施设备和装修所有权均归甲方所有。甲方不承担为乙方变卖、保管、赔偿等责任。十、合同的变更、解除与终止10.1经甲乙双方协商一致，可以解除、变更、终止本合同；10.2乙方有以下情形之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋，并且乙方应当承担本合同约定的违约责任：(1)承租人利用房屋进行非法活动的；(2)拖欠租金1个月以上的（含1个月）；(3)入驻企业经营范围与约定经营项目不一致，违反后湖景区经营管理办法以及岳麓区相关产业政策规定；(4)乙方拖欠水电费用、物业费等与租赁房屋有关的费用达到已交付的保证金40%以上的；(5)乙方擅自将使用权(经营权)转让或转租的；10.3甲方依据以上条款解除合同后，甲方所收取的保证金及乙方未使用完的租金不予退还，因此造成甲方损失的，甲方保留追偿权。10.4甲乙双方应于本合同租赁期限届满前三个月就续租事项进行协商。除非双方签订补充协议延长租赁期限，本合同租赁期限于届满之日终止。十一、违约责任11.1甲方逾期向乙方交付房屋，每逾期一日，按乙方已付租金的千分之三向乙方支付违约金。逾期交房达到30日，乙方有权单方面解除本合同；如因乙方原因导致双方逾期办理租赁房屋验收或交接手续的，甲方不承担逾期交房违约责任，且乙方应支付逾期期间的租金、物业管理费、能源费等相关费用。11.2乙方未按照合同约定时间缴纳房屋租金，不超过1个月，甲方除向乙方如数收取所欠款项外，还将按日向乙方收取其所欠金额千分之三的滞纳金。11.3租赁期间，如乙方非因本合同约定的情况单方解除本合同的，甲方有权没收履约保证金，乙方已支付的租金不予退还；……11.9乙方未经甲方书面同意，擅自将使用权(经营权)转让或转租的，甲方有权单方解除合同，扣除履约保证金；11.10如因乙方原因导致本合同解除或终止，免租期取消，乙方应当支付按照实际租赁期间的全部租金。十二、免责条款12.1因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。12.2因国家政策需要拆除或改造租赁房屋，给甲乙双方造成损失的，互不承担责任。12.3因本条前述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天计算，多退少补，同时甲方应当按约定返还履约保证金。……”同日，原告一线智造公司（出租方，甲方）与被告谢敏（承租方，乙方）又就后湖艺术园D区第72户房屋（租赁测量面积为330.2m2，其中含公摊面积25%左右）签订了《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋基本情况1.1甲方将位于后湖艺术园D区内第72户房屋，租赁测量面积为330.2m2(其中含公摊面积25%左右)，租赁给乙方……四、租金及费用……4.3租金先付后租，每半年度支付一次。合同签订完成时，乙方一次性向甲方支付半年租金（税前）￥69342元。……五、履约保证金5.1双方完成本合同签订后，乙方应即时支付履约保证金(起租年度3个月租金)34671元(大写人民币：叁万肆仟陆佰柒拾壹元整)，甲方收到履约保证金后向乙方出具往来收据……”其余租赁合同内容与双方就上述后湖艺术园D区第71户所签租赁合同约定的内容一致。上述合同签订后，被告依约向原告预付了6个月（2019年2月28日至2019年8月27日）租金115101元、3个月履约保证金57550.5元。但双方一直未办理交付手续，且因涉案房屋内有村民居住，并发生了村民阻工事件，被告至今未对涉案房屋装修使用，亦未再履行租金缴纳义务。2020年4月26日，原告通过微信向被告送达了《租金缴纳通知单》一份，被告收到上述通知单后仍未履行租金支付义务。后原告分别于2020年5月22日、2020年7月20日向被告邮寄送达了《律师函》，要求被告支付2019年8月28日至2020年8月27日期间的租金230202元及相应的滞纳金，未果。另查明，涉案房屋系原告从案外人长沙市麓山国有资产管理有限公司（原长沙市岳麓国有资产经营管理有限责任公司）租赁用于对外招商、运营，租赁期限为12年，自2018年8月28日起至2030年8月27日止。装修免租期为6个月，从2019年2月28日开始计取租金。上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《房屋租赁合同》2份、《律师函》2份及快递邮寄单、微信聊天记录截图、原告与案外人长沙市麓山国有资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同书》，被告提交并经庭审质证的视频光盘等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。上述《房屋租赁合同》签订后，被告依约向原告预交了6个月（2019年2月28日至2019年8月27日）租金115101元、3个月履约保证金57550.5元。根据涉案《房屋租赁合同》第6.2条：“甲方于合同签订10个工作日内按现状交付乙方房屋，同时甲乙双方应当办理书面的移交手续。该房屋为按现状交付，房屋交付前，甲、乙双方应当对该房屋进行交接。交接时，乙方如有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于10个工作日内以书面形式向甲方主张，逾期未提出异议，视为甲方交付的房屋符合正常使用条件。”本案中，原告作为出租人，一直未与被告办理涉案房屋的交付手续，亦未提供其他证据证明其已将涉案房屋交付给被告经营使用，同时，涉案房屋存在被他人占用且遭受当地村民阻工的情况，显然，原告作为出租人，并未尽到向承租人即被告谢敏提供符合约定用途的租赁物，违约方在于原告，故对其要求被告支付2020年11月27日之前欠付的租金、滞纳金及免租期租金的诉请，理据不足，本院不予支持。关于原告要求解除与被告签订的涉案《房屋租赁合同》的诉请，虽然原告未提供相应的证据证明其已将涉案房屋交付给被告，但被告亦未提供相应的证据证明其已采取积极措施要求原告交付涉案租赁物，且被告自2019年8月28日起未再履行租金支付义务，显然，双方签订的涉案《房屋租赁合同》已无实际履行的意义，故对原告要求解除与被告签订的涉案《房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持，至于合同解除的具体时间，本院认定自本判决作出之日为双方租赁合同解除的时间。对原告要求被告返还涉案房屋的诉请，因原告未提供相应的证据证明其已将涉案房屋交付给被告，故对其该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告湖南一线智造文化科技有限公司与被告谢敏于2018年9月3日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月23日解除；二、驳回原告湖南一线智造文化科技有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5390元，由原告湖南一线智造文化科技有限公司负担4000元，由被告谢敏负担1390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年三月二十三日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。