文书内容重庆市忠县人民法院民 事 裁 定 书(2020)渝0233民初3896号原告：聂小平，男，汉族，1973年02月05日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：蒋建，重庆强智律师事务所律师，一般代理。被告：胡华琼，女，汉族，1978年04月03日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周新全，上海段和段（重庆）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王瑞娇，上海段和段（重庆）律师事务所实习律师，特别授权。被告：胡海华，男，汉族，1982年04月25日出生，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：周新全，上海段和段（重庆）律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：王瑞娇，上海段和段（重庆）律师事务所实习律师，特别授权。第三人：忠县华怡房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道果园路**，统一社会信用代码91500233709375651W。法定代表人：冉崇华，总经理。第三人：冉崇华，男，汉族，1963年02月21日出生，住重庆市忠县。原告聂小平与被告胡华琼返还原物纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，由审判员向光辉独任审判，并于2020年10月16日开庭了进行审理，原告的委托诉讼代理人蒋建、被告胡华琼及其委托诉讼代理人周新全到庭参加了诉讼。诉讼中，被告胡华琼申请追加胡海华为本案被告，申请追加忠县华怡房地产开发有限公司（以下简称：华怡公司）、冉崇华为本案第三人，本案审查后依法予以准许。因案情疑难复杂，本案转为普通程序，由审判员向光辉任审判长，与人民陪审员邱平、田秀珍组成合议庭共同负责案件审判，并分别于2020年12月18日、2021年3月3日开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人蒋建，被告胡华琼、胡海华的共同委托诉讼代理人周新全、王瑞娇，第三人华怡公司的法定代表人及第三人冉崇华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。聂小平向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即返还原告房屋；2、请求人民法院依法判令被告支付原告2017年11月24日至2020年8月23日房屋租金111,604元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2017年11月24日取得忠县X路61号附67号至附97号房产，并于2018年1月15日对前述房产办理了不动产权属登记。被告在X路61号附82号、83号经营万州面馆。原告取得房产权属后，多次要求被告与原告签订房屋租赁合同或交还房屋，但被告一直以该房屋系其与第三人签订房屋买卖合同为由，既不支付租金，也不返还房屋。原告认为，案涉诉争房屋系原告通过司法拍卖程序依法取得并办理了产权登记，被告虽与第三人签订房屋买卖合同，但其买卖合同不能对抗原告的物权，故起诉至本院。被告胡华琼、胡海华辩称，被告胡华琼、胡海华系姐弟关系。案涉诉争房屋的实际占有人是胡海华。自2008年起，胡海华就以胡华琼的名义在案涉房屋处设立了个体工商户“华琼面馆”，招牌为“万州面馆”。2011年12月，胡海华为了在该房屋长期经营，遂与第三人签订了房屋买卖合同，以80万元的价格购买了案涉两个门面，并实际支付了购房款。后来华怡公司因与他人债务纠纷被重庆市江北区人民法院执行，华怡公司在X路61号附67号至97号的门面进行拍卖，也包含胡海华所有的门面。在执行中，胡海华向江北人民法院提起了执行异议并提交了购房合同、付款凭证。第一次拍卖没有将被告所属的两个门面包含在内。后原告聂小平、第三人冉崇华为了使房屋顺利拍卖，私下达成协议，约定由聂小平参与拍卖。为了达到整体拍卖的目的，就与胡海华商议，由胡海华向江北区人民法院撤回执行异议，并保证在聂小平拍得房屋后达到分户办证条件时，聂小平应将案涉房屋过户至胡海华名下。聂小平通过拍卖取得房屋后，并没有将案涉房屋办理到被告名下。案涉房屋的实际所有权人系被告胡海华，原告的诉讼请求无事实基础和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，并保留要求聂小平依法返还房屋过户的权利。第三人华怡公司、冉崇华述称，第一，胡海华购买、使用门面的事实属实，时间也发生在江北区人民法院查封之前。第二，江北区人民法院在执行华怡公司与周朝全的借款案件中，华怡公司在X路61号附67号至97号共31个门面，排除属被告等人所有的5个门面后，对其余门面进行了抵押。江北区人民法院在第一次拍卖时，也没有将包含被告所有的5个门面列入拍卖范围。后来聂小平找到冉崇华，以共同帮忙解决债务问题为由，由聂小平出名参与拍卖，后由冉崇华对所有门面进行回购。双方在多次协商中，约定了要将属于胡海华的门面还给胡海华。但聂小平以1400余万元的价格拍得价值3000余万的门面财产后，并未按照约定履行。第三，案涉门面胡海华有使用权和所有权。经审理查明，被告胡华琼、胡海华系姐弟关系，二人在忠县X路61号附82号、83号登记设立了个体工商户“忠县华琼面庄”，招牌为“万州传统面馆”。2011年12月29日，第三人华怡公司为甲方，被告胡海华为乙方，签订《商业门面买卖合同》，约定将X1广场北边临街中间梯道口边大地方向52㎡的门面（即为X路61号附82号、83号，也即为案涉门面）出售给胡海华，价格为832,000元。合同中明确了案涉门面暂时无法办理产权证，待可办理产权证时，由甲方向乙方提供手续交乙方办理产权证。后冉崇华减少购房价32,000元，以800,000元的价格将案涉两个门面出售给胡海华。截止2012年4月24日，胡海华分四次向甲方支付购房款共计800,000元，冉崇华向胡海华出具了收条，并加盖了华怡公司印章。2013年4月27日，胡海华与重庆市忠县燃气有限责任公司签订天然气供用合同。2016年3月，第三人冉崇华与周朝全民间借贷一案，经江北区人民法院组织调解，由冉崇华偿还周朝全借款600万元及利息，华怡公司对冉崇华的还款责任承担连带责任；周朝全对华怡公司提供的X路61号附67号至97号的房屋拍卖、变卖或折价所得价款享有优先受偿权。2016年4月，江北区人民法院裁定查封了包括案涉房屋在内的31个门面。后冉崇华并没有履行还款义务，周朝全申请执行。执行中，胡海华向江北区人民法院提出执行异议，并提交了购房合同等证据。后聂小平、冉崇华两人多次为案涉门面拍卖事项进行协商并达成多份协议。2017年10月8日，被告胡海华向江北区人民法院申请撤回异议，同意江北区人民法院对案涉门面进行拍卖。2017年10月23日，江北区人民法院发布拍卖公告。该公告载明“四、本次拍卖活动设置延时出价功能…拍卖成交后，由执行法院负责标的物交付。”X路61号附67号至97号共31个门面经挂网拍卖，由原告聂小平以价格14,056,750元竞拍获得。2018年1月，聂小平据江北区人民法院作出的执行裁定书、协助执行通知书，对包含案涉X路61号附82号、83号在内的31个门面办理了产权登记，权利人为聂小平。2018年3月20日，江北区人民法院执行局执行法官组织冉崇华、聂小平进行谈话，在笔录中明确“拒绝交付房屋，本院也将依法强制交付。”聂小平认为案涉门面归其所有，但二被告拒不归还，也不支付租金，遂提起了本案诉讼。另查明，截至庭审时，案涉两个门面仍由被告占有、使用，在经营“万州传统面馆”。上述事实，有原告聂小平提交的身份证复印件、拍卖成交确认书、房屋产权证，被告提交的商业门面买卖合同、银行交易明细、收条、天然气供气合同、执行笔录，本院调取的江北区人民法院（2017）渝0105执恢531号案卷相关材料以及本案当事人在庭审中的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日由最高人民法院审判委员会通过）第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。”本院审查认为，该条规定中的移交，是指将标的物实际交由买受人或承受人控制。本案中，原告基于人民法院的司法拍卖取得忠县X路61号附82号、83号两间门面的产权，并办理了产权登记。依据前述法律规定，现并无充分证据证明本案存在依法不能移交的情形，原告在执行程序通过司法拍卖取得房屋产权应当由执行法院负责房屋移交。同时，根据江北区人民法院关于案涉房屋的拍卖公告也明确告知了拍卖成交后，由执行法院负责标的物交付；在2018年3月，执行法官组织聂小平、冉崇华进行执行谈话时也明确到期不交付房屋，将由法院强制执行。故案涉房屋的腾退、交付事宜应当通过执行程序予以解决，本案不属于普通民事案件的受理范围。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日由最高人民法院审判委员会通过）第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告聂小平的起诉。案件受理费2533元，原告聂小平预缴1266.5元，本裁定生效后退还原告聂小平。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  向光辉人民陪审员  邱 平人民陪审员  田秀珍二〇二一年三月十七日法官 助理  秦 军书 记 员  陈艳玲