吉林省白山市浑江区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0602民初285号 原告：白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司，住所白山市浑江区城南街道平台社区华府新城小区平台子基督堂**楼**。统一社会信用代码：91220602MA159WLK76。 法定代表人：寻怀丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘卫东，吉林汲润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋云芝，该单位职工。 被告：白山市浑江区永丰基督教堂，住所，住所白山市浑江区社会信用代码：71220602786838592X。 法定代表人：尹颖西。 委托诉讼代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。 原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司诉被告白山市浑江区永丰基督教堂租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司的委托诉讼代理人隋云芝、刘卫东、被告白山市浑江区永丰基督教堂的委托诉讼代理人荆卫华、范桂涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因租赁合同无效给原告造成的损失14.4万元（包括罚款、维修管道费、因托老合同无效产生的违约金及少收取的托老费、搬家费；占用资金利息及租赁房屋内设施及物品剩余价值待鉴定后计算）。2、被告承担诉讼费、鉴定费。事实与理由：2018年6月13日，原、被告签订了房屋租赁协议。协议签订后，原告为了能够正常经营，对所租赁房屋进行了合理装修。事后该租赁协议被判令无效，原告无法在该租赁房屋内继续经营。因此给原告造成了违约、装修等损失；因租赁合同成立后，原告就将10年的租金一次性给付了被告，在原告经营了两年后，租赁合同被判令无效，因此，被告使用原告的近百万租金两年多，被告对此应当向原告支付同期银行贷款利率。所以原告依法提起诉讼。 被告辩称：1、罚款是公安消防部门对原告作为行政相对人的经营行为所做的行政处罚。被告不是行政相对人，不因合同无效转嫁被告承担。2、维修管道费如何发生数额多少被告不清楚，且按原合同规定被告也无维修管道的义务，原告在经营中如对相应管道进行维修，应自行承担费用。3、原告在原双方合同效力案中明确陈述在案涉房屋居住的老人均未收取托老费属于免费居住，本案主张托老费及违约金有违诚实信用原则且租赁合同无效，并不会导致原告与案外人的托老合同无效，而在原告腾房前，被告已留给原告足够时间另寻房屋，租赁合同无效不会至使原告产生违约金，即使产生也与租赁合同租赁效力如何无关。4、搬家费属于原告的正常经营性支出，不是合同无效所导致的。5、另判决确定合同无效后，被告已经将多支付的租金通过法院执行程序予以返还，且原告支付租金时双方并未约定有利息，被告无息返还多付租金符合法律规定及交易习惯。6、原告在使用案涉房屋时，未经被告同意擅自装修被告也无法利用其装修剩余价值，依法合同无效后，相应不利后果应由原告自行承担。在另案中，法院已经判决原告承担恢复原状的费用，原告关于房屋内设施及物品的该项请求属于重复诉讼，且案涉房屋是原告自行腾空后，由法院通过执行程序交付被告，如屋内有相关物品也是原告自行放弃所有权导致与被告无关。综上原告诉称的所谓各项损失均不是租赁合同无效导致的后果，仅是基于原告正常经营行为及商业风险所发生，不因合同效力如何而发生转嫁，原告诉称的各损失与导致本案合同无效之间不具有因果关系，原告的诉请没有法律依据，应依法予以驳回。 经审理查明：2018年6月13日，平台基督教堂（甲方，下同）与白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司（乙方，下同）签订了一份《房屋租赁协议书》，载明：“甲、乙双方在平等资源的基础上经充分协商，就房屋租赁事宜达成如下协议：一、房屋概况：本协议租赁的房屋位于白山市浑江区城南街道平台子社区华府小区平台子基督教堂33号楼，面积1500平方米，该房屋所有权人为甲方，房屋手续为白山市平台基督教堂和白山市丰润置业有限公司的置换合同。二、房屋租赁期限及租金：1、房屋租期为十年，自本协议订之日起算租赁期限。2、经协商，本协议签订后，乙方一次性向甲方支付租金人民币壹佰壹拾伍万元整（￥1150000.00元），该租金为乙方支付的十年租赁期限的租金。三、其他约定：1、本协议约定的租赁标的物仅为房屋。乙方租赁时，该房屋内的设施包括床、床垫，电视机、热水器、麻将机、厨房全套设备、屋内现有的整套设备，上述设施由乙方一次性购买，乙方另外付给甲方人民币贰万元整（20000.00元），上述设施以现状交付（不包括监控设备和指示灯）。2、甲方保证对该房屋享有完全的所有权，无任何抵押、转让等影响乙方使用房屋的瑕疵。3、在本协议约定的租赁期限内，甲方负责房屋楼盖、室内外墙体的维修、维护，并保证不因房屋自身问题影响乙方的正常经营。4、本协议签订并乙方支付租赁费后两个月内，甲方保证完成房屋消防设施的安装，并通过消防部门的验收合格，并保证乙方经营期间的消防安全。甲方保证尽快取得消防证，并保证在本协议租赁期限内不因消防问题影响乙方正常经营。5、在本协议约定的租赁期限内，如甲方出售该房屋，应征得乙方同意，并保证乙方行使对该房屋的优先购买权。6、在租赁期限内，水电费、物业费由乙方承担，取暖费由甲方承担，乙方所缴纳的租金已经包含十年租期的取暖费。如甲方未按时缴纳取暖费，并由乙方垫付，同在本协议约定的和赁期满后，本协议继续有效，乙方继续租赁该房屋，乙方应缴纳的租赁费抵顶乙方为甲方垫付的取暖费，租赁期限至抵顶完为止。本协议租赁期满后的租金按每年陆万元（￥60000.00元）计算、其中包含取暖费，乙方按年向甲方缴纳。7、双方应本着诚信原则履行本前议条款，如有违约，违约方应按本协议乙方已缴纳的总租金额115万元的30%向对方支付违约金。如因违约给对方造成损失，且支付的违约金不足以弥补损失，违约方还应承担赔偿责任。如双方对赔偿数额不能达成一致，由双方共同委托司法鉴定机构进行鉴定。8、在本协议约定的租赁期限内：甲方不得干涉乙方的正常经营；甲方要求乙方不得经营任何违法的事。9、租赁期限内，政府和消防部门所给予的跟养老服务有关的政策及各项补助由乙方享有，与甲方无关。10、本协议是双方的真实意思表示，无欺诈、胁迫、显示公平、重大误解等可能导致本协议无效或可撤销的法定情形。11、本协议自双方签字后生效，双方不得反悔，具有法律效益。12、本协议一式二份，由甲方和乙方各持一份”。2018年6月13日，案外人张某通过其名下的、邮政储蓄银行账户向平台基督教堂内分两笔合计汇款117万元。同日，平台基督教堂出具了一份收据，载明：“今收到邵丹、张某租赁费拾年（18-2028）壹佰壹拾柒万元（￥1170000元）”。2018年10月25日，白山市浑江区公安消防大队向嘉泓公司作出浑公（消）行罚决字〔2018〕0051号行政处罚决定书，载明：“现查明2018年10月22日，浑江区公安消防大队监督员赵睿、张宇在对白山市浑江区嘉泓养老服务公司（地址：白山市浑江区城南街道平台社区华府新城小区平台子基督教堂**楼**，法定代表人：寻怀丽）检查时发现，该单位未经消防设计审核擅自施工，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十二条之规定：未经消防验收擅自投入使用，涉嫌违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定。以上事实有《消防监督检查记录》、法人委托人隋云芝和员工隋云霞询问笔录各一份，以及现场照片等证据证实。根据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第（一）项、第（三）项之规定，现决定给予白山市浑江区嘉泓养老服务公司责令停止使用，并处罚款人民币陆万元整的处罚。执行方式和期限限你单位自收到处罚决定书之旦起立即停止使用，并于十五日内将罚款交到吉林银行八道江支行。逾期不交纳罚款的，每日按罚款数额的百分之三加处罚款，加处罚款的数额不超过罚款本数。如不服本决定可以在收到本决定书之日起六十日内向浑江区人民政府或白山市公安局申请行政复议或者在六个月内依法向浑江区人民法院提起行政诉讼”。2019年白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司与白山市浑江区永丰基督教堂因上述纠纷诉至白山市浑江区人民法院。2019年11月18日，白山市浑江区人民法院作出（2019）吉0602民初611号民事判决书，判决如下：“一、原告（反诉被告）白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司与被告（反诉原告）白山市浑江区永丰基督教堂于2018年6月13日订立的《房屋租赁协议书》无效；二、被告白山市浑江区永丰基督教堂于本判决发生法律效力后立即付给原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司违约金17.25万元；三、反诉被告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司于本判决发生法律效力后立即腾出并向反诉原告白山市浑江区永丰基督教堂返还华府新城小区33号楼、支付因其改建、扩建、添附行为恢复原状产生的费用4771元；四、驳回原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司的其他诉讼请求。”白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司不服白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初611号民事判决书上诉至白山市中级人民法院，白山市中级人民法院于2020年4月30日作出（2020）吉06民终95号民事判决书，判决如下：“一、维持吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初611号民事判决书第一、三、四项”；二、撤销吉林省白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初611号民事判决第二项”。 上述案件事实，有白山市浑江区（2019）吉0602民初611号判决书一份，白山市中级人民法院（2020）吉06民终95号判决书一份，以及当事人陈述等证据在卷为凭，经本院审核，足资认定。 本院认为，白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司与白山市浑江区永丰基督教堂2018年6月13日签订的《房屋租赁协议书》，因涉案房屋未办得建设规划许可证等审批手续，被法院认定为无效合同。合同无效后，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”原告主张被告应赔偿损失14.4万元（包括罚款6万元、维修管道费3万元、因托老合同无效产生的违约金及少收取的托老费4.4万元、搬家费1万元；占用资金利息及租赁房屋内设施及物品剩余价值待鉴定后计算），应当按照双方过错承担。鉴于白山市浑江区人民法院（2019）吉0602民初611号民事判决认定双方对于合同的订立各须承担50%的责任，原告在承租期间违反《中华人民共和国消防法》第十二条、第十三条第二款之规定，被白山市浑江区公安消防大队给予责令停止使用，并处罚款人民币6万元的处罚，双方应各承担一半。维修取暖管道费3万元，因取暖管道系房屋附属设施，被告系房屋的所有人即受益人，该费用应由被告负担。因托老合同无效产生的违约金及少收取的托老费4.4万元、搬家费1万元，因无法律依据，本院不予支持。 基于（2020）吉06民终95号民事判决中已对返还房屋、恢复原状作出了判决，并经法院执行程序白山市浑江区人民法院（2020）吉0602执608号案件中，对承租房屋、租金返还及房屋恢复原状费用等事项已执行完毕，本案对上述事项不作重复审理，故对于原告主张占用资金利息及租赁房屋内设施及物品剩余价值属返还租金及恢复原状的请求，本案不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、被告白山市浑江区永丰基督教堂于本判决发生法律效力后立即给付原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司60000元； 二、驳回原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3180元，减半收取1590元，由原告白山市浑江区嘉泓养老服务有限公司负担795元，被告白山市浑江区永丰基督教堂负担795元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。 审判员 徐 民 二〇二一年三月一日 书记员 李文博