山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终879号 上诉人（原审被告）：黄忠明，男，1970年12月10日出生，汉族，张店爱莲电器职工，现住淄博市张店区。 被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司，住所地淄博市张店区人民东路2号。 主要负责人：方晓平，总经理。 上诉人黄忠明因与被上诉人华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司物业服务合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2020）鲁0303民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 黄忠明上诉请求：对合同没有履行项进行整改，赔偿因没有履行合同相关项对上诉人造成的损失。事实和理由：一、根据华润中心·凯旋门业主临时管理规约第二十五条、第二十六条、第二十七条、第二十八条内容约定，所有物业服务合同以本规约为准，在业主大会成立前不准对本规约进行修改。物业公司违反本规约第7.2.1、第7.2.7、第7.3.7、第7.3.10、第7.3.11、第7.3.12、第7.3.15规定。二、被上诉人违反了物业公司提供的前期物业服务合同，第二章第二条1、3、7项，要求物业公司提供上诉人签字的原始合同。三、在湖田人民法庭调解时，上诉人向调解官和被上诉人提出清理打扫楼道公共区域卫生，未打扫问题时，物业明确向现场六个业主和调解官表示从来不打扫楼道，楼道不属于其打扫范围，但是楼道属于公共区域，根据服务合同和规约，物业公司必须保证公共区域的卫生环境，物业公司违反了此项约定。四、一审判决书提到垃圾堆放的照片不能证明被上诉人没有开展物业服务，因为物业服务是动态性质的，首先，在调解时被上诉人自己承认楼道不属于其范围，他们就没有打扫过；其次，显然物业服务是动态的，但是垃圾是静态的，垃圾的浸渍都渗透到了楼道的地面内，并滋生了飞虫，这说明是长时间堆放造成的，而不是偶尔出现的，有照片和视频为证。五、一审判决书说上诉人辩称的其他问题已经过生效法律文书的认定，本案不予以处理。因楼下装修拆除分户墙及承重柱问题，造成楼房安全隐患，墙体开裂变形，导致装修破损。根据临时规约和前期物业服务合同，在业主大会成立之前，临时规约和前期物业服务合同有效，并未超出法律时效，为什么被上诉人可以根据此项对上诉人进行物业服务费的收取依据，而上诉人却不能依据此项对被上诉人违反的项目提出合理依据。六、依据山东省淄博市中级人民法院(2019)鲁03民终2950号民事判决书，二审中，针对上诉人提出的上述两项事宜，己告知其通过法定途径寻求解决，上诉人亦可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求被上诉人承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是被上诉人一直没有改正，对其违反的约定视而不见，只知道要求上诉人交物业服务费，合同是约定双方的，一方没有把服务做全，且对另一方提出的违反项不进行改正和补救及赔偿，那么另一方怎么可能继续缴纳费用，未出纠纷时，上诉人是按时缴纳物业费的（2016年缴纳）。七、退还已交的物业费并赔偿对等的滞纳金，对上诉人提出的违反项进行正视并进行整改，赔偿因被上诉人违反合同造成上诉人的经济损失，装修费用及其他损失。八、因物业纠纷问题一直未解决，物业每次只允许购买2吨水，给居住生活造成了巨大的不便，由此产生的直接损失和间接损失应由物业承担。九、上诉人购买的H007停车位，跟购买时看到的图纸严重不符，存在欺诈消费者行为，上诉人多次找被上诉人要求其帮助上诉人联系出售方负责人解决问题，被上诉人不予理睬。被上诉人作为上诉人物业的管理者有义务帮助协调解决问题。 华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司未作答辩。 华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告给付所欠物业管理服务费7380元(自2018年1月1日起计算至2019年12月31日)；2.判令被告给付违约金2214元(自2018年1月1日起计算至2019年12月31日)；3．本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告华润置地(北京)物业管理有限责任公司淄博分公司提供了其与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《华润中心·凯旋花园前期物业服务合同》，约定由原告为华润中心·凯旋花园提供前期物业管理服务。合同第五条约定，本物业区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅2.30元/月·平方米；第六条约定，业主应于商品房买卖合同约定交房之日（甲方提前交房或逾期交房以其通知的收房之日）起交纳物业服务费用（物业服务资金），物业服务费用（物业服务资金）按6个月为一个收费周期交纳，业主或物业使用人应在每个收费周期首月15日前履行交纳义务；第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向原告支付违约金；第二十七条约定，本合同期限自2015年3月1日起至业主委员会成立之日止。原告还提供了被告黄忠明签字捺印的《承诺书》一份，被告黄忠明在承诺书中确认已详细阅读《华润·凯旋门物业管理委托合同》及《华润·凯旋门业主临时管理规约》，同意《华润·凯旋门物业管理委托合同》中就淄博华润·凯旋门前期物业服务作出的相关安排，同意开发商委托的物业服务单位及相关收费标准。 另查明，被告黄忠明系华润中心凯旋门7号楼1单元012101号的业主，该房屋建筑面积为133.68平方米，收费标准按2.30元每月每平方米，即每月物业服务费为307.50元。 一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此，本案中原告与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《华润中心·凯旋花园前期物业服务合同》以及被告黄忠明签字捺印的《承诺书》对原、被告均具有约束力,原、被告均应按合同约定全面履行自己的义务。被告未能及时向原告支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。被告提交的垃圾堆放的照片不能证明原告没有开展物业服务，因为物业服务是动态性质的，不能证明原告存在瑕疵履行行为，被告以此为由拒交物业服务费，不符合有关法律规定，不予支持。被告辩称的其他问题已经过生效法律文书的认定，本案不再予以处理。综上所述，原告主张被告共计欠费24个月，计算为307.50元×24个月=7380元，并自行调整合同约定的违约金，违约金按照未交物业费的30%计算即2214元，符合法律规定和合同约定，一审法院依法予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决：一、被告黄忠明于判决生效之日起十日内支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司物业管理服务费7380元(自2018年1月1日起计算至2019年12月31日)；二、被告黄忠明于判决生效之日起十日内支付原告华润置地（北京）物业管理有限责任公司淄博分公司违约金2214元(自2018年1月1日起计算至2019年12月31日)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告黄忠明负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审审理查明事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案争议焦点是上诉人应否向被上诉人支付案涉物业费及相应违约金。根据相关法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主应当按照物业服务合同约定支付物业费。本案中，被上诉人与案外人华润置地(淄博)有限公司签订的《华润中心·凯旋花园前期物业服务合同》对双方均具有约束力，双方均应按合同约定行使权利履行义务。该前期物业服务合同明确约定了双方的权利和义务以及物业管理服务费的收费标准，被上诉人已履行了基本的提供物业服务的义务，上诉人作为小区业主应当根据前期物业服务合同的约定和相关法律规定交纳物业费。上诉人主张被上诉人提供的物业服务存在公共卫生未打扫、垃圾长期堆放的情况，物业服务存在履行瑕疵，但对此未提供充分有效证据证明；其上诉提出的物业对购水的数量限制以及停车位与图纸严重不符，应由物业联系解决等问题，与其应承担的支付物业费义务并无法律关联。上诉人所主张的分户墙和承重柱被拆除、其房屋结构被破坏的问题，业经生效判决予以认定处理。如被上诉人在物业服务过程中存在管理服务不到位等瑕疵，上诉人可通过法定途径寻求解决，上诉人以此为由拒付物业费用无事实和法律依据。原审判令上诉人支付物业费和相应违约金并无不当。本案系被上诉人作为物业服务提供者主张作为业主的上诉人支付拖欠的物业费，上诉人要求被上诉人赔偿滞纳金和装修费用等经济损失，要求被上诉人对问题进行整改并帮助上诉人联系车位出售方解决相关问题等上诉理由，并非本案审理范围。 综上所述，上诉人黄忠明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人黄忠明负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 马士军 审 判 员 王 娜 二〇二一年三月十日 法官助理 张维娟 书 记 员 徐 钊