湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0325民初182号原告：房县德杨运昊物业管理有限公司，住所地：房县城关镇吉甫路240号御水苑小区7号楼1楼。社会统一信用代码：91420325MA495YK18M。法定代表人：高元德，系该公司总经理。被告：严刚，男，1991年11月4日出生，汉族，住湖北省房县。原告房县德杨运昊物业管理有限公司（以下简称：“德杨运昊物业公司”）与被告严刚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告德杨运昊物业公司、被告严刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德杨运昊物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2017年11月1日至2020年10月31日物业管理费3195.61元；2.依法判令被告立即支付2017年11月1日至2020年10月31日，日3‰的违约金共计6091.48元；3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：房县顺发房地产公司开发的御水苑小区一套房产，序号为3-2-601面积126.81㎡。根据被告同原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年11月1日至今拖欠物业管理费3195.61元（126.81平方米×0.7元/平方米×36个月）、违约金6091.48元（其中2017年11月1日至2020年10月31日欠违约金1112.6元×3‰×1095天=3654.89元；2018年11月1日至2020年10月31日欠违约金1112.60元×3‰×730天=2436.59元）。原告多次以多种形式向被告催缴物业管理费，被告均未予理睬。现根据双方签订的物业管理协议第四条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条规定，特具状起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告严刚辩称：1、我们居住的是顶楼，家里客厅大灯的地方漏水，我们到物业办公室反映了多次没有人过问；2、物业服务不到位，今天早上我们从小区出来，车辆堵的不能通行，我拍的有照片。我们楼梯三楼以上没有扫过，全是灰，楼道别人放的东西，把消防通道堵了。3、我要求现在把我们家的漏水问题解决了，我就缴纳物业管理费，其他的他们怎么管理我不过问。我去年缴纳的停车费300元直接交到2020年11月份，原来说的退给们，到现在没有退。经审理查明：严刚系房县城关镇御水苑小区业主，住3栋2单元601号，该房屋建筑面积为126.81平方米。2017年11月前系房县致远物业服务有限公司对该小区提供物业管理服务，2017年11月1日由高元德牵头并挂靠房县新诚物业服务有限公司接手御水苑小区，2018年10月8日，高元德注册成立德杨运昊物业公司，2018年11月1日，御水苑小区的建设单位房县顺发房地产开发有限公司御水苑项目部与德杨运昊物业公司签订《物业服务合同》，约定由德杨运昊物业公司对严刚居住的小区进行物业管理服务，协议相关内容摘要如下：管理时间从2018年11月1日起至2028年11月1日止；物业服务费的标准为电梯房1元/平方米/月，单元楼0.7元/平方米/月。从2017年11月1日，原告为包括被告在内的房县城关镇御水苑小区业主提供保安、清洁等物业管理服务至今。被告自2017年11月1日至2020年10月31日未向原告交纳物业管理费，其尚欠原告物业管理费人民币3195.61元未交纳。德杨运昊物业公司分别于2020年5月12日、2021年1月2日向被告发出物业费催收通知，对其催收物业服务费无果而引起诉讼。另查明：原告在履行物业管理工作中存在管理不到位的问题，比如部分楼梯道安全通道被堵、小区车辆乱停放问题等。本院认为：建设单位即房县顺发房地产开发有限公司御水苑项目部与德杨运昊物业公司签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应属有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，严刚作为御水苑小区的业主，该合同对其具有约束力。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告应根据物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费用，原告与建设单位虽然约定的管理时间是2018年11月1日至2028年11月1日，但2017年11月1日至2018年10月31日系原告的法定代表人高元德挂靠房县新诚物业服务有限公司对御水苑小区提供物业管理服务，原告有权从2017年11月1日起主张物业服务费，故对德杨运昊物业公司主张严刚支付2017年11月1日起至2020年10月31日的物业服务费的请求，本院予以支持。经计算，严刚应支付的物业服务费为3195.61元（0.7元/平方米/月×126.81平方米×36个月）。严刚以家里客厅大灯处漏水及物业服务不到位等管理不力为由，不缴纳物业管理费的辩解理由，缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。小区业主拒绝交纳物业费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决；也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。原告主张违约金6091.48元，因其与房县顺发房地产开发有限公司御水苑项目部签订的《物业服务合同》中并未约定，且原告在物业管理服务方面确实存在一些问题，故对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十四条的规定，判决如下：一、被告严刚于本判决生效后15日内支付原告房县德杨运昊物业管理有限公司2017年11月1日至2020年10月31日期间的物业服务费3195.61元；二、驳回原告房县德杨运昊物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告严刚负担。因原告已经预交，故在执行时一并给付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，预交上诉案件受理费50元，户名：湖北省十堰市中级人民法院；账户号：17×××01；开户行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院办公室，邮编：442000；地址：十堰市浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为两年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日计算。审判员  余淑芬二〇二一年三月三日书记员  葛 荣附：本判决所引用的法律（法规、司法解释）规定1、《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。