广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初1325号原告：钟雪娥，女，1981年12月11日出生，汉族，住广州市花都区,委托诉讼代理人：曾演君，广东富颂达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所，统一社会信用代码91440114708213466G。法定代表人：张海标。委托诉讼代理人：吴裕斌，该公司员工。原告钟雪娥与被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）、揭阳市中萃房产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告钟雪娥的委托诉讼代理人曾演君，被告碧花园公司的委托诉讼代理人吴裕斌到庭参加诉讼。2021年3月2日，原告钟雪娥申请撤回对揭阳市中萃房产开发有限公司的起诉，本院予以允许。本案现已审理终结。案件事实双方主要争议焦点为第七项。一、书面买卖合同形式：2017年8月1日，钟雪娥作为乙方、买方，碧花园公司作为甲方、卖方，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件。二、合同约定的标的：广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街94号x房，建筑面积244.27平方米。碧花园公司是南航碧花园项目的开发商。三、合同约定的房价款：涉案房屋总金额为271万元。钟雪娥全额付款给碧花园公司，碧花园公司于2020年7月22日开具了发票。四、合同房屋交付的标准：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。五、合同约定房屋交付的时间：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。六、合同约定的延期交房的违约责任：第十四条约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过30日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七第九条6约定，发生买卖合同延迟交楼、延迟办证情形的，支付的违约金不超过总房价的1%。未交房原因：碧花园公司主张，自2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》要求小区必须配套幼儿园方可进行小区的竣工验收，因国家政策变动，要求小区配套幼儿园方可进行竣工验收。碧花园公司已积极配合，配套的幼儿园已规划验收，涉案房屋已规划验收，但涉案房屋所在项目尚未取得竣工验收备案表，目前也无法明确房屋具备交付使用条件的时间。碧花园公司认为其不应承担违约责任。七、违约金的计算标准：买方（原告钟雪娥）主张：每日按总房价款271万元的0.05%计算，从2019年1月1日起计至实际交付房屋使用之日止。卖方（被告碧花园公司）主张：根据合同附件七的约定，迟延交房违约金不超过总房价的1%即27100元。八、原告的诉讼请求：1.被告立即将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街94号x房的房屋交付给原告使用；2.被告向原告支付逾期交房违约金（每日按总房价款2710000元的0.05%标准，从2019年1月1日起计至实际交付房屋使用之日止）；3.诉讼费用由被告负担。裁判理由与结果本院认为，钟雪娥与碧花园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，钟雪娥已按约定支付相应购房款，碧花园公司迄今未取得房屋竣工验收备案表，未将符合交付条件的房屋交付给钟雪娥，构成违约，应承担相应的违约责任。关于钟雪娥要求碧花园公司交付房屋的诉讼请求，因涉案房屋目前尚未具备约定及法定交付条件，故钟雪娥在本案中要求碧花园公司交付房屋的诉讼请求因不具备客观条件，本院暂不支持，钟雪娥可待涉案房屋具备交付条件后再行主张权利。关于逾期交楼违约金，如前文所述，碧花园公司构成违约，应支付逾期交楼违约金，但由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此逾期交楼违约金暂计至法庭辩论终结之日即2021年3月2日。之后的违约金，钟雪娥可待实际产生后与碧花园公司另行协商或另案主张。关于违约金的标准，合同约定逾期交楼超过30日的，碧花园公司应按照每日0.05%的标准支付违约金，但违约金不能超过总房价款的1%。碧花园公司抗辩违约金计算标准过高，应予以调整，并以总房价款的1%为限。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”法院可以依据当事人的申请，综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因、逾期的时长及当事人过错程度、给买受人造成损失等具体案情对违约金进行调整。本案中，涉案房屋所在楼宇至今未取得竣工验收备案表，对此碧花园公司也未给出明确的答复，何时交楼仍处于不确定的状态，若以总房款的1%为限计算违约金，显然有违公平合理、诚实信用原则，以此为准计算得出的违约金亦不足以弥补碧花园公司违约给钟雪娥造成的损失。但是由于碧花园公司逾期交楼给钟雪娥造成的损失主要为房屋占有使用费的损失，如果按照每日0.05%的标准计算违约金，每月的违约金约40650元，该标准明显超过了钟雪娥每月所受损失，因此，本院调整为按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍计算。由于自2019年8月20日开始银行同期贷款利率标准被全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率所取代，因此违约金具体计算标准为：以271万元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2021年3月2日止。至于碧花园公司抗辩称因国家政策变化，需要配套幼儿园方可竣工验收，才导致逾期交楼，故认为不应承担违约责任的意见。由于碧花园公司并未提交证据证明其主张，且合同及附件也未约定国家政策调整导致逾期交楼时碧花园公司可以免责，因此碧花园公司的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州碧花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告钟雪娥支付自2019年1月1日起至2021年3月2日止的逾期交楼违约金（以2710000元为本金，按中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍自2019年1月1日起计算至2019年8月19日止和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2019年8月20日起计算至2021年3月2日止）；二、驳回原告钟雪娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  陈耿俊二〇二一年三月九日书记员  王 呈陈少颖