广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂05民终137号 上诉人（一审第三人）：邝晶书，女，1956年10月25日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：林秀云，广西南珠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫媛婷，广西南珠律师事务所实习人员。 被上诉人（一审原告）：郭松荣，男，1970年11月21日出生，汉族，住合浦县。 被上诉人（一审原告）：郭松武，男，1978年9月15日出生，汉族，住合浦县。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张春友，广西谦言律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：杜启文，男，1954年9月5日出生，汉族，住广西合浦县。 上诉人邝晶书因与被上诉人郭松荣、郭松武、杜启文建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2020）桂0521民初2090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邝晶书上诉请求：撤销一审判决，改判确认郭松荣、郭松武与杜启文于2007年5月7日签订的《国有土地使用权转让协议》无效。事实和理由：一、涉案《国有土地使用权转让协议》属于无效合同。涉案土地是划拨土地，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条第1项“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定可知，转让划拨土地合同有效的前提是在起诉前取得出让证书或经县级政府批准并缴纳土地出让金，但本案中，涉案土地在起诉前并未取得出让手续或经县级政府批准，亦未缴纳土地出让金，根据上述规定，涉案《国有土地使用权转让协议》是无效合同。二、杜启文擅自转让夫妻共同财产的行为无效。1.涉案土地是邝晶书与杜启文的夫妻共同财产，杜启文未经邝晶书同意，无权将夫妻共同财产转让给他人。同时，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第4项规定“下列房地产，不得转让：（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，涉案《国有土地使用权转让协议》未经共有人书面同意，也应属无效合同。2.邝晶书与杜启文之间对共同财产的所有权或处分权是法定的，一审判决编造邝晶书与杜启文之间有夫妻共同财产的约定缺乏事实根据。在土地转让合同中，受让方正常情况下都对土地权属是否存在纠纷、是否存在共有人等进行审查，而不是过高的审查义务。三、郭松荣、郭松武不属于善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第9条第1款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”及第106条第1款规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，不动产转让的善意取得必须已经办理物权登记，但涉案土地至今未办理物权登记，不符合善意取得的法定要件。四、一审适用的《划拨土地使用权管理暂行办法》已被宣布废止，一审适用已废止的法律判定案件是错误的。 郭松荣、郭松武辩称，杜启文与郭松武、郭松荣签订的《国有土地使用权转让协议》是其三人的真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法成立且生效；郭松武、郭松荣的行为系善意，邝晶书未在合理期间提出异议；杜启文对涉案土地使用权有处分权。 杜启文未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。 郭松荣、郭松武向一审法院起诉请求：一、确认原、被告之间于2007年5月7日签订《国有土地使用权转让协议》有效；二、被告协助原告办理土地使用权过户手续。 第三人邝晶书向一审法院起诉请求：确认被告郭松荣、郭松武与被告杜启文于2007年5月7日签订的《国有土地使用权转让协议》无效（合同标的5.5万元）。 一审法院判决：一、确认原告郭松荣、郭松武与被告杜启文2007年5月7日签订《国有土地使用权转让协议》有效；二、被告杜启文于本案判决生效之日起十日内协助原告郭松荣、郭松武将其名下位于合浦县城廉东开发区县委组织部集资房B-I-17号地B型8号土地（证号：［1997］合土批字第19-654号）的土地使用权变更登记至原告郭松荣、郭松武名下；三、驳回第三人邝晶书的诉讼请求。案件本诉受理费1175元，因适用简易程序减半收取587.50元，由被告杜启文负担，多收部分受理费62.50元，由法院依法退回给原告；反诉受理费1175元，因适用简易程序减半收取587.50元，由第三人邝晶书负担。 二审期间，郭松荣、郭松武向本院提交以下证据：1.合浦县自然资源局合自然资函[2021]56号复函；2.不动产权利记载信息查询结果；3.《建设用地批准书》存根、居民使用宅基地申请表；4.相邻地块已办理过户手续的相关材料，上述证据拟共同证明涉案地块可以办理过户手续，相邻的土地都办理了过户手续。邝晶书质证认为：对证据1-3的真实性、合法性、关联性无异议，但复函载明涉案地块性质为划拨土地，直接证实涉案土地使用权转让合同无效。证据4与本案无关，不能证实郭松荣、郭松武的主张。本院认为，郭松荣、郭松武提交的证据能佐证本案事实，予以采信为定案依据。 邝晶书对一审判决查明的“2016年8月9日，原、被告双方共同委托合浦县国土资源信息中心对上述土地进行了测绘，拟办理相关过户手续”有异议，其认为该测绘报告是郭松荣、郭松武单方去办理的，并不是与杜启文一同去办理的。郭松荣、郭松武对一审查明事实无异议。本院认为，因杜启文与郭松荣、郭松武均未提出异议，一审认定的是郭松荣、郭松武与杜启文共同委托测绘，与邝晶书无关，该异议不成立，本院不予采纳。 二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案土地性质为国有划拨土地，杜启文将划拨土地转让给郭松荣、郭松武两人,邝晶书根据修订前的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”的规定，主张涉案《国有土地使用权转让协议》无效。但是，本案尚未审结，2021年1月1日施行的的上述司法解释已删除该条款，至此，即使未经人民政府批准办理出让手续的土地使用权转让合同并不当然无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。本案中，涉案土地虽为划拨用地，但使用性质为住宅用地，且与涉案地块相邻的土地已完成转让并办理了过户手续，若根据原先的司法解释规定径直判决合同无效不利于交易安全及合同履行，适用新规定更有利于保护本案当事人的合法权益，根据修订后并于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理”的规定，不再认定该类转让土地使用权的合同无效。涉案《国有土地使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，并不存在无效的情形，属合法有效之协议，一审确认涉案协议有效并无不当。关于郭松武、郭松荣是否属于善意取得的问题。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》明确了公示公信是物权的基本原则，物权登记的公信效力是物权公示制度的法律效果。本案中，涉案建设用地批准书仅登记在杜启文一人名下，购买人郭松荣、郭松武有理由相信该土地使用权系杜启文个人所有，且已支付合理对价，案涉协议于2007年签订，邝晶书在长达十三年的期间内均未提出异议，基于其与杜启文系夫妻关系，与杜启文共同生活多年，十三年来对涉案土地处置情况不知情不符合常理，邝晶书提出涉案地块系夫妻共同财产的主张并不能对抗善意第三人。因涉案协议合法有效，且根据合浦县自然资源局的复函可知，涉案地块目前无查封、无抵押登记记录，但因土地性质为划拨，尚未办理国有建设用地使用权首次登记，须办理国有建设用地使用权首次登记和办理土地使用权出让手续并交纳土地使用权出让金后才能办理转移登记。根据涉案协议约定，郭松荣、郭松武如需办理土地使用权转户手续，税金及一切手续费由其负责，庭审中，郭松荣、郭松武亦确认其愿意负担上述费用。故此，案涉合同不存在履行不能的情形，郭松荣、郭松武请求杜启文协助办理过户手续合法有据，应予支持。另，一审适用的《划拨土地使用权管理暂行办法》已于2019年7月24日被废止，一审适用该法律不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人邝晶书的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院纠正瑕疵后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由上诉人邝晶书负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 何能媛 审 判 员 文庆强 审 判 员 廖 红 二〇二一年三月十五日 法官助理 李金芝 书 记 员 龚安珍