浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终11031号 上诉人（原审原告）：王东，男，1971年12月3日出生，汉族，住浙江省桐庐县。 委托诉讼代理人：余宝成、潘阳增，浙江中天北辰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：桐庐县桐君街道城关经济联合社，住所地：桐庐县桐君街道开元街251号。 法定代表人：邢带娣，董事长。 委托诉讼代理人：陆如机、朱一潇，浙江凯运律师事务所律师。 上诉人王东与被上诉人桐庐县桐君街道城关经济联合社（以下简称城关联合社）房屋租赁合同纠纷一案，不服桐庐县人民法院（2020）浙0122民初3039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月21日立案受理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员张一文适用普通程序独任审理，于2021年3月4日公开开庭审理了本案，上诉人王东的委托诉讼代理人潘阳增，被上诉人城关联合社的委托诉讼代理人陆如机到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：1990年10月8日，原桐庐县桐庐镇城关村民委员会取得坐落于原安乐路（现为富春路）87号的集体土地使用权2529.71平方米，其中建筑占地511.69平方米，庭院用地2018.02平方米，建成12间门面房后，庭院用地面积减少为1000余平方米（即城南停车场）；该村委会另有坐落于原安乐路89号西侧的二层房屋一幢，建筑面积389.51平方米，用途为停车场招待所，于1991年7月18日取得桐城字第01776号《房屋所有权证》。自2001年2月27日起，原桐庐县城市管理监察大队设立的桐庐县农副土特产品交易市场承租上述“城南停车场”（含招待所）作为夜排档市场经营。2004年2月20日，续租后作为茶叶市场经营场所。2006年5月8日、2007年12月18日，又连续两次续租至2011年4月9日。 2008年8月5日，桐庐县农副土特产品交易市场（甲方）与桐庐宏泰电子科技开发有限公司（乙方，王东系法定代表人）签订《场地使用权出让协议书》，约定乙方承租位于富春路茶叶市场内的楼房、简易房、阳光棚等经营设施（不包括城关经济合作社的自留营业房），自2008年9月1日起至2011年8月31日止。租赁期间，宏泰公司将上述经营设施间形成的两条通道加顶，改造用于经营数码电子市场，后又改造为“香港城”服装市场，并划分为若干摊位。 2011年10月17日，王东（乙方）、城关联合社（甲方）签订《租房协议书》，约定租用甲方原城南停车场和招待所（不包括富春路345-367号营业房和计生用品店），租用期五年，自2011年9月1日至2016年8月31日止，年租金16万元，租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有。后王东与第三人方红进于2012年12月6日签订《房屋租赁合同》，载明王东将位于××街道××路××号××市场整体和原招待所整体，2楼最里一间作为控制室使用，王东保留后面整栋房子的使用权，建筑面积以实际经营面积为准，租用期4年，自2012年12月1日至2016年11月31日，第一年年租金62万元，第二年起年租金为60万元。合同到期后，2016年12月28日，王东（甲方）与第三人（乙方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方坐落在富春路345号（面积1200平方米左右），可作为合法经营店面的场地，自2017年1月1日至2020年12月31日止，共叁年，总租金为105万元，三年一次性付清，房屋结构设施由甲方投建。第三人承租后实际用于经营义乌小商品市场。后第三人将该份《房屋出租协议》于2017年6月15日提交桐庐县公安消防大队。 2017年1月1日，王东（乙方）、城关联合社（甲方）签订《房屋出租协议》一份，约定乙方租用甲方坐落在富春路345号（原茶叶市场里面面积约1000平方米左右），可作为合法经营市场的场地，自2016年8月31日至2029年8月30日止，每年房租16万元，不递增，房屋结构设施由乙方投建装饰近400余万元。在租赁期内乙方做好市场维护工作，甲方应当办理好市场能正常经营所需的全部证照和相关工作，如乙方不能正常营业，甲方应协商解决或赔偿乙方全部投资损失和预期收益。 2017年6月26日，桐庐县公安消防大队以第三人所经营的桐庐县桐君街道方红进百货商店（即义乌小商品市场）未经消防安全检查，擅自投入使用、营业，对其作出责令停产停业，并处罚款人民币5000元的行政处罚，并于2017年7月3日以张贴封条的方式强制执行。案涉市场于当日停业后至本案审理时仍未通过消防批准。 另查明，2019年11月22日，王东诉至法院，要求：一、确认王东、城关联合社于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效；二、判令城关联合社立即退还王东已交租金28493元（自2017年6月26日起至2017年8月30日止，按每天0.043835616万元计算）并赔偿王东自2017年6月26日起至案涉租赁物通过消防验收可以正常营业之日止的预期收益损失（自2017年6月26日起暂计至2019年11月16日，按每天0.243835616万元计算，为212868元），以上两项合计2157178元；三、城关联合社承担本案全部诉讼费用。法院于2020年4月23日作出（2019）浙0122民初4339号判决：一、确认原告王东与被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于2017年1月1日签订的租期为13年的《房屋出租协议》有效；二、被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于本判决生效之日起退还原告王东租金25425元，并赔偿损失19万元，于本判决生效之日起十日内支付；三、驳回原告王东的其他诉讼请求。后王东不服提出上诉，浙江省杭州市中级人民法院二审维持该判决。2020年8月，城关联合社依判决内容履行了全部金钱给付义务。 2020年8月6日，王东向城关联合社寄送催告函，要求城关联合社：1.迅速采取切实有效的措施，妥善解决目前存在的有碍市场正常经营的问题；2.市场具备正常经营条件后，立即以书面方式通知王东，以便支付租金并及时开展其他相关工作，避免损失扩大...城关联合社收函后，于2020年8月13日作出《回复函暨解约通知》，载明出租场地上的市场经营设施未取得任何产权证明，依法不能取得消防批准手续，客观上无法解决。现通知：解除2017年1月1日签订的《房屋出租协议》。自本通知到达你方之日起，前述《房屋出租协议》即行解除。王东于次日签收。城关联合社于2020年8月31日签收本案起诉状副本材料。 2020年8月21日，王东向法院提出诉讼请求：一、王东、城关联合社于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》在城关联合社收到本起诉状副本时解除；二、城关联合社立即赔偿王东装修损失2526479元（评估价3531399元-钢架成本1004920元）及预期收益损失4300000元（按每年租金收益60万元-16万元承租成本，收益区间自2019年11月17日至2029年8月30日）共计6826479元；三、城关联合社承担本案全部诉讼费用。 原审法院认为，城关联合社提出解除双方于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》后，王东亦以提起本案诉讼的方式要求解除合同，应视为双方关于解除合同的意思表示于城关联合社签收起诉状副本时达成一致，该院予以确认。 关于装修损失部分。2016年8月31日王东、城关联合社之前的租赁合同到期后，根据“租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有”的约定，城关联合社即获得了出租场地上相关装潢设施的所有权。现王东无法证明2017年1月1日双方签订的《房屋出租协议》中第五条载明的“房屋结构设施由乙方投建装饰近400余万元”，全部形成于2016年8月31日以后，也无法清楚地说明装修项目、装修时间、是否在装修期间停止营业等情况，且王东提供的评估报告中还包括了铁货架、办公柜、办公桌等不属于装修范围的可移动设施，故对该评估报告不予采信。因王东无法举证其自2016年9月1日起至案涉义乌小商品市场被强制关停前的装修投入，对其主张的该项损失，该院不予支持。 关于王东主张的预期收益。在（2019）浙0122民初4339号案件中，王东诉请赔偿自2017年6月26日起至案涉租赁物通过消防验收可以正常营业之日止的预期收益损失（自2017年6月26日起暂计至2019年11月16日，按每天0.243835616万元计算，为2128685元）。该诉求关于预期收益的计算截止时间为消防验收可以正常营业时，法院在该案中已经结合各方责任，对王东主张的预期收益进行了审理。现王东再次要求主张2019年11月17日至2029年8月30日止的预期收益损失，属于重复请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告王东与被告桐庐县桐君街道城关经济联合社于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》于2020年8月31日解除；二、驳回原告王东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取29793元，由原告王东负担。 宣判后，王东不服上述判决，向本院提起上诉称：一、上诉人有权向被上诉人以装修损失的名义主张投资损失。1、案涉《房屋出租协议》第五条明确确认“房屋结构设施由乙方（即上诉人）投建装饰近400万元”，第九条明确约定“如乙方不能正常营业，甲方（即被上诉人）应协商解决或赔偿乙方全部投资损失和预期收益”。该两条约定，系解决被上诉人违约情形下，其应向上诉人承担责任的主要合同依据。2、关于案涉《房屋出租协议》合法有效及因被上诉人原因导致案涉租赁房屋不能正常营业之违约事实，已经由（2019）浙0122民初4339号生效判决予以认定。3、原审法院以“上诉人无法证明‘400余万元’全部形成于2016年8月31日以后”、“评估报告中还包括了铁货架、办公柜、办公桌等不属于装修范围的可移动设施”、“无法举证自2016年9月1日起至案涉义乌小商品市场被强制关停前的装修投入”等理由，对装修损失不予支持的处理是错误的。1）被上诉人原审答辩“于当年年底对市场的顶部进行修缮，花费修缮费十多万元”，上诉人的主体装修系在被上诉人修缮的框架下所进行的一系列添附、加工、功能美化等装修行为，装修时间是不言自明的。2）上诉人的原审主张中扣除被上诉人的装修投入价值，评估报告中涵盖铁货架、办公柜等，均是实事求是的主张：不属于上诉人的投资范围，上诉人主动自行扣除；铁货架、办公柜等看似称不上为狭义上的装修，但完完全全系上诉人的投资，当无争议。所以，评估报告真实、关联、合法，应当予以采信。考察案涉房屋前一次承租情况，系上诉人与被上诉人首次签约，租赁合同签订的时间在2011年11月17日，该五年内上诉人转租的租金收入姑且按60万元/年计（该期间实际转租方红进的时间仅有4年），扣除承租成本16万元/年，按五年满打满算，上诉人的毛收益仅为220万元[（60-16）×5=220]，而如果认定上诉人的400余万元投入系在2016年8月31日前投入的，也即是说承租的五年期间，上诉人一番承租、装修、转租，反而亏进180余万元，这符合常理吗？综合上述两点，可以得出上诉人已经完成了“装修损失部分”的举证责任，达到了民事诉讼的证明标准。倒是被上诉人仅有空口无凭的抗辩，没有提出任何有效的反驳证据。原审法院却援引民事诉讼法第64条之“举证责任分配”规定，认为上诉人“无法举证”，这样的认定显然是错误的。退一步讲，即便该400余万元投资的装修时间无法确定，根据案涉《房屋出租协议》第五条、第九条之约定，该损失也应当由被上诉人予以承担。尽管上一份租赁合同有“租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有”的约定，这丝毫不影响案涉《房屋出租协议》就租赁协议不正常终止情况下，被上诉人依约需承担有关违约责任的条款效力。上诉人甘于斥巨资装修，就是基于可以长期承租案涉租赁房屋的合理信赖，从续签案涉租赁合同的事实看，也印证上诉人的投资具有获得长期回报的合理期待。于是，被上诉人在签订案涉《房屋出租协议》时才会确认，在此之前上诉人的投资总额，继而达成第九条的约定，上诉人可以获得“全部投资损失和预期收益”的赔偿，以作为合同不正常终止时的对价，而不让巨额的投资打水漂。也即是说，13年合同正常履行完毕，投资算作成本分摊销了。万一不正常终止时，需要赔偿的，合同当事人已经就全部投资损失（当然主要体现为装修形式）作了事先的确认。至于投资装修发生的具体期间，亦或是装修成果的归属，均是不影响“全部投资损失”金额的确定的。其次，上诉人在400余万元的范围内，依据评估报告的结论，主动将全部投资损失按2526479元予以主张，系权利的处分，理当得到支持。 二、上诉人有权向被上诉人主张预期收益。原审法院以“本院在该案中已经结合各方责任，对原告主张的预期收益进行了审理”为由，认定案涉的预期收益主张属于重复起诉，是错误的。在（2019）浙0122民初4339号案（以下简称4339号案）中，上诉人系基于合同继续履行的基础，主张的是计算至恢复正常营业之日止的预期收益。2020年8月6日，上诉人依4339号案件判决基调，向被上诉人寄送催告函，内容仍是基于继续履行情形下的“解决目前存在的有碍市场正常经营的问题”的催告。在4339号案审判之时，被上诉人是否能履行补救措施使合同恢复到可以继续履行状态，相信不光是上诉人还是原审法院，当时均是无法预判与确定的。上诉人主张的显然不是合同解除情形下，被上诉人需要承担的全部违约责任，而是就已发生的部分损失，在合同继续履行情形下的阶段性主张。既然上诉人是阶段性的部分主张，原审法院怎能超出上诉人诉请作一次性了断的评判？岂可判超所请？如果原审法院在4339号案件的审判时已经预见合同终局不可继续履行，也就是在法律关系基础事实上，出现了上诉人继续履行的主张与合同无法履行而必须解除的法院认定严重不一致的情况，那为什么原审法院却不向上诉人作以释明呢？径行裁判，不光徒增当事人讼累，也间接侵害了上诉人的实体权益。如果法院对合同终局可否继续履行也是不确定的，又岂能对不确定的损失作以审理？更甚的是，判后如果消防验收通过了，可以恢复到正常营业状态，4339号案是否就成了错案了呢？因为4339号判决的理由已经隐含终局不可恢复正常营业的预设。其次，本案原审之诉讼请求与4339号案之诉讼请求并不相同，也不存在后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果的可能性，也即本案原审不具备重复起诉的要件。表象看，两案中的“预期收益”系同一名词，但从4339号案诉讼请求与本案原审诉讼请求的表述探究，完全不是同一请求，这仅从预期收益的产生情境、发生期间就可以作明显区分的。综上，原审法院在事实认定及法律适用上均存在错误，应予纠正。请求二审法院撤销原判决第二项、依法改判被上诉人赔偿上诉人装修损失2526479元及预期收益损失4300000元；被上诉人承担一、二审全部诉讼费。 被上诉人城关联合社答辩称：一、上诉人关于“有权以装修损失名义主张投资损失”的请求，无相应的事实根据，其请求根本不能成立；一审法院不予支持上诉人这一主张，认定事实清楚，该事实认定应予维持。1、案涉《房屋出租协议》第五条虽然有关于“房屋结构设施由乙方（即上诉人）投建装饰近400万元”的约定，该约定是对上诉人2011年9月1日至2016年8月31日第一轮租赁期间实际发生的投建装饰事实及投资估算额的确认，同时须强调的是，根据2011年10月17日双方签订的《租房协议书》第六条“租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方（即村委）所有”的约定，2016年8月31日租赁到期后，前述投入到租赁标的中的装饰设施其所有权已归被上诉人所有。上诉人以合同曾约定由其投建近400万元这一单纯事实主张装饰损失，是割裂了事实，也罔顾了甚至回避了其装修投入已转归村集体所有的事实。2、虽然案涉《房屋出租协议》第九条约定“如乙方不能正常营业，甲方（即被上诉人）应协商解决或赔偿乙方（即上诉人）全部投资损失和预期收益”，结合案情，导致不能正常营业的是“市场”这部分，起因是上诉人搭建的市场设施无产权、无规划审批手续，属于违章建筑性质，在公安消防查处后根本不能补办消防验收手续，而出租的房屋部分（即招待所）完全具备正常营业条件。因此，在不能正常营业的情况下讨论损失赔偿问题，必须同时考虑导致不能正常营业的具体原因、当事各方的过错。3、涉及装饰损失赔偿，还应当分析、判断承租人装修装饰行为本身是否合法。现有的证据和事实表明，正因上诉人在场地上违章搭建了所谓的市场设施进而转租牟利，后市场被公安消防机关查处。上诉人明知自己定位的所谓市场，既无产权证明、也无消防审批手续，一旦市场因无消防审批手续被查处，上诉人对于投建装饰形成的市场所带来的风险就无须承担任何风险责任，而净享租金差价？自从第三人转租，上诉人获得了176万元租金差额收益，完全是一种侥幸，但一旦被主管机关发现、并被责令关停，就意味着其所谓的“市场”及“市场装饰”的合法性被法律否决了，由此，向出租人主张装饰损失，于法无据，与理不合。其主张不应得到支持。4、自案涉租赁关系建立以来，16年间村委出租的一直是场地，到了上诉人手里，在未取得政府审批手续、无规划许可的情况下，自行装饰、投建变成了“市场”，该“市场”设施系违章建筑性质，根据省政府办公厅《浙江省“三改一拆”行动违法建筑处理实施意见》，“政府层面拆除违法建筑时原则上不得给予任何补偿，一切经济损失以及与违法建筑相关的民事责任由当事人自行承担”，据此，上诉人所谓的装饰损失也不应得到支持。 二、一审不支持上诉人的预期收益主张，认定事实清楚，适用法律正确。l、判断预期收益损失，无疑应综合全案事实即案涉租赁合同设立、履行、终止等全部事实，在此基础上全面分析、判断。一审法院4339号案件已经查明，自上诉人转租以来，案涉租赁场地上搭建的“市场”，无规划审批手续、无合法产权证明，其存在一直处于违法建筑状态，正因如此，原审综合各方责任，特别是结合标的物中的“搭建的市场设施”无产权证明，以及转租关系的租期、差价等细节，作了全面处理并判决村委应赔偿上诉人预期损失19万元，在此背景下，上诉人再度主张预期收益损失，被上诉人注意到，除了起算的截止时点与前案不同外（即其所谓的产生情境、发生期间），其他事实、理由均与前案无差异。即便上诉人强调其预期收益的计算截止点不同于前案，但正如前案认定精神即由于公安消防查处、责令停业案涉合同已无法继续履行、本就应当及时解除，在此前提下，即使上诉人在前案中提出了全部13年租期的全部预期收益损失，不难判断出前案判决能够支持预期损失总额不会突破、也不应突破19万元的范围，原因就在于对预期收益的判断，须着重考虑案外人方红进的转租关系这一事实。2、上诉人所述“在4339号案件审判之时，案涉合同是否能采取补救措施以使合同恢复得可以继续履行的状态，各方包括原审法院，当时均是无法预判与确定的”，“如果判决过后公安消防验收通过了、可以恢复到正常营业状态”，这些假定，完全罔顾了事实。根据前案及本案一审所查明的事实，案涉租赁合同场地上的市场设施部分，无规划审批、无产权证明，自始至终无法依法取得消防审批验收手续，案涉合同根本没有所谓的采取补救措施进而得以恢复履行的可能性。综上，鉴于一审认定事实清楚、证据充分，适用法律基本正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 庭审中，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，双方当事人对原审法院确认2017年1月1日签订的《房屋出租协议》于2020年8月31日解除均没有提出异议，本院予以确认。 关于上诉人王东上诉要求被上诉人城关联合社赔偿装修损失2526479元的请求。当事人对自己的主张负有举证责任。2016年8月31日，王东与城关联合社的租赁合同到期后，根据“租赁期满装潢设施不得拆除及破坏，无偿归甲方所有”的约定，城关联合社即获得了出租场地上相关装潢设施的所有权。之后双方于2017年1月1日签订《房屋出租协议》，现王东所提交的证据无法充分证明在2017年1月1日签订的《房屋出租协议》中第五条载明的“房屋结构设施由乙方投建装饰近400余万元”全部形成于2016年8月31日以后的事实，同时王东亦无法清楚地说明装修项目、装修时间、是否在装修期间停止营业等情况，对此王东应承担举证不能的不利后果。现王东无法证明其自2016年9月1日起至案涉义乌小商品市场被强制关停前的装修投入，且从王东提供的评估报告中还包括了铁货架、办公柜、办公桌等不属于装修范围的可移动设施。且该评估报告系王东单方所作评估，对此城关联合社不予认可。因此在王东所提交的证据不能充分证明其2016年8月31日后投入装修400万元的情况下，原审法院对王东主张的赔偿装修损失2526479元的请求不予支持并无不当。 关于王东主张的预期收益4300000元的请求。在（2019）浙0122民初4339号案件中，王东诉请赔偿预期收益的计算截止时间为消防验收可以正常营业时，原审法院综合各方责任已经对王东的诉请即2017年6月26日起暂计至2019年11月16日期间的预期收益损失予以支持。现王东没有提交证据证明案涉租赁场地已经通过消防验收可以正常营业的情况下，原审法院对王东主张2019年11月17日至2029年8月30日止的预期收益损失不予支持并无不当。 综上，王东的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59586元，由上诉人王东负担。 本判决为终审判决。 审判员  张一文 二〇二一年三月十五日 书记员  何英杰