广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初3749号原告（反诉被告）：黎建晖，男，1958年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：张进雄，广东瑞迪安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王焜明，广东瑞迪安律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东省信托房产开发有限公司（原名称广东省信托房产开发公司），住所地广东省广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二。法定代表人：李仕源。委托诉讼代理人：费思远，女，系被告公司职工。原告黎建晖（反诉被告，以下简称原告）与被告广东省信托房产开发有限公司（反诉原告，以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎建晖及其委托诉讼代理人张进雄、王焜明，被告广东省信托房产开发有限公司的委托诉讼代理人费思远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎建晖向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行《住宅商品房认购书》，并立即协助我办理广州市白云区路自编(辖区范围内)住宅单元（现地址：广州市白云区(辖区范围内)房）的产权过户和房地产登记手续；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：1998年9月6日，我与被告签订《住宅商品房认购书》，约定被告将其开发的广州市白云区路自编(辖区范围内)号住宅单元出售给我，房屋总价款360003元。我于当日按照认购书约定先交付了订金和首期预付款共计110003元，后与被告签订正式的商品房购售合同。余款由被告协助我办理按揭贷款手续后支付，并由被告协助我办理房屋产权过户和房地产登记手续。在我交付了订金和首期预付款后，为了办理按揭，我于1998年9月8日积极配合被告进一步完成了《办理银行按揭程序》的相关步骤。同日，被告正式向我实际交付了涉案房屋，协助我办理了入住手续。但此后，因被告经济状况问题，银行申办按揭贷款手续一直无法获得审批通过。1991年1月国务院工作组进驻被告公司清算账目，至2003年12月广东省高级人民法院根据广东国投破产清算组的申请，查封了涉案楼盘。在此期间，我多次与被告协商表示愿意支付剩余房款，并要求被告协助办理房产证等手续，但被告却以各种理由拖延不办。直至今日，我一直在实际占用房屋，并缴纳水电费、物业管理费等。但被告因自身原因，至今未协助我完成按揭贷款手续和房屋产权过户手续，损害了我的合法权益。综上，现为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。对于被告广东省信托房产开发有限公司的反诉，原告黎建晖辩称，（一）双方签订的认购书具有相应效力。且双方当时实际已签订了正式的商品房销售合同，只是在被告处保管。签订合同后，房屋已交付给我实际使用，是被告未依约履行义务，而我一直以来有履约的诚意，也愿意向被告支付剩余的购房款，故双方的买卖合同关系应受法律保护，应继续履行。（二）由于双方的合同已实际履行，且应继续履行，故被告要求解除认购书不符合民法典关于合同的交易规则精神。（三）本案是因被告的经营问题导致我无法履行办理按揭的义务，也导致被告无法履行出卖人应履行的义务。后面由于购房政策的调整，被告又以我购房资格存在问题为由要求我自行承担由购房政策变化产生的税费和由此导致的无法办理房产证的风险。去年被告曾主动要求与我协商，但只是要求我支付剩余购房款，却无法承诺为我办理不动产权证。综上，我认为本案购房合同未能最终履行的原因和过错在于被告，故被告要求解除合同和并支付逾期付款违约金缺乏依据，请求驳回被告的反诉请求。被告广东省信托房产开发有限公司辩称，（一）我司与原告签订认购书后，原告至今二十多年来仅向我司支付了部分购房款，该行为已构成根本违约，我司有权拒绝为原告办理房地产证。原告未支付完毕购房款，就占用房屋二十余年，既享有整体房产已极大增值的收益，又同时享有该部分剩余房款所带来的利息收益。其从未有履行合同的诚意，此种通过根本违约享有双重收益的行为是不应当得到法律支持和保护的。（二）因原告迟延支付购房款，从认购书签订至今，房屋价值已发生巨大变化，符合情势变更应当予以解除合同的条件。购房约定的房屋市场价格已经发生巨大的上涨，在原告未支付完毕购房价款的情况下，无权享受物业增值带来的全部收益。如继续履行，对广信公司明显不公平。根据《民法典》第533条，合同成立后，合同基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商，在合理期限内协商不成的，当时人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。故根据情势变更原则，原认购书理应解除或将购房款调整至目前市场价格。（三）由于原告迟延支付购房款，已经构成根本违约，原告从1998年至今年都未付清购房款，给我司造成了巨大的损失，依法应向我司支付迟延付款期间所产生的违约金。综上，涉案房屋至今二十多年来原告未能向我司付清房款，已构成根本违约，原交易也已不具备继续履行的条件，我司有权解除认购书，并要求被告支付违约金。故现提出如下反诉请求：1.解除原告与我司之间签订的广信春兰花园35座802房《认购书》；2.原告向我司腾空交还广信春兰花园35座802房；3.原告向我司支付逾期付款违约金，计算标准为已购房款本金为基数，自反诉之日起往前推三年起，按日万分之五的标准计算，实际计算至原告付清之日止；4.本案诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1998年9月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《住宅商品房认购书》，约定：甲方认购乙方所建的住宅位于广州市白云区路自编(辖区范围内)号住宅单元（1厅3房，以下简称涉案房屋）朝向东南；乙方售给甲方的房屋总建筑面积约102.98平方米，按每平方米建筑面积3640元，总楼价款共计374847元。甲方认购本住宅单元并交付每套住宅订金10000元；甲方于签订本认购书起10天内，现交付房屋价款总值的30%为首期预付款。乙方予按9.8×9.8折优惠计价，即实收360003元，并到中信银行办理楼宇按揭抵押贷款义务，具体办法按乙方与中信银行的有关规定。如属甲方原因而造成银行未能批准按揭，乙方与甲方另行协商或解除认购，乙方有权扣除一半定金5000元作为违约金，余款退回；甲方在签订本认购书后，须按所选定的付款方式交付房屋价款和办理有关手续，如未能按期履行有关条款，则视为甲方违约，本认购书自行作废，甲方不得以任何理由要求将订金全部或其中一部分退回，已付房款按房管局印发的《房地产预售契约》有关条款扣除20%，余款由乙方退还给甲方等。上述合同签订当日，原告向被告支付订金10000元及首期房款100003元。并为办理涉案房屋的按揭贷款支付按揭费9117元、保险费5400元。余下购房款未办理按揭贷款手续。原告于1998年9月8日接收入住涉案房屋。诉讼中，原告表示双方在签订认购书后，曾就涉案房屋的交易签订正式的买卖合同，原件由被告持有，被告对此不予确认，并表示未查到相关档案资料。另原告表示涉案房屋剩余购房款之所以未办理按揭贷款手续，是因被告当时破产重组，导致被告无法协助履行完毕按揭手续。因交纳了相关按揭费用，其曾多次找被告了解房款事宜，但因被告当时已倒闭，该公司留守的工作人员经常变动，导致其一直无法与被告正常沟通付款和办证事宜，对于涉案房屋的剩余购房款250000元，其愿意在本案中一次性向被告支付完毕。另查，被告于2021年3月11日向本院提交反诉状。根据广州市不动产登记中心于2021年2月7日出具的《依申请信息公开答复书》显示，查无涉案房屋办理预告登记（含合同备案），退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。截至2021年2月3日，暂无涉案房屋的有效查封信息。根据广州市公安局白云区分局京溪派出所于2021年2月24日出具的《证明》显示，涉案房屋的地址与广州市白云区(辖区范围内)房为同一地址。本院认为，因引发双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。原告与被告就涉案房屋签订的《住宅商品房认购书》约定了交易的标的，价款及价款的支付方式、违约责任等，该认购书能够体现双方就涉案房屋建立了房屋买卖关系。上述《住宅商品房认购书》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述合同签订后，原告向被告支付了首期共110003元购房款，被告亦已将涉案房屋交付原告使用多年，现原告明确表示愿意一次性向被告支付剩余购房款250000元。现原告要求被告继续履行《住宅商品房认购书》并协助其办理涉案房屋的房产交易过户手续合理合法，本院予以支持。但原告应在被告协助办理产权过户前向被告支付完毕购房款。关于被告要求解除涉案认购书的问题。一方面，从原告提交的证据能够反映，原告在签订认购书后为办理涉案房屋的按揭贷款，确实缴纳了按揭费用，被告未能举证无法办理按揭贷款手续是因原告拒绝履行该义务，故被告主张因原告原因未能办理按揭手续的意见依据不足。另一方面，根据认购书约定，原告应在签订认购书之日起10日内到中信银行办理按揭贷款手续，由此表明，被告应自1998年9月16日起即应知悉原告未能办理按揭贷款手续的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭”的规定，因被告未能举证证明自其知悉该事实即1998年9月16日至其在本案中提出反诉的2021年3月11日期间，被告曾向原告主张过解除认购书，故被告的解除权已消灭。综上，现被告以原告逾期支付购房款为由要求解除认购书缺乏依据，本院不予支持。因被告要求解除认购书无据，故被告要求原告交还涉案房屋缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告支付逾期付款违约金的问题。因认购书约定原告应于签订认购书之日起10天内办理到银行办理涉案房屋的按揭贷款手续，但该按揭贷款手续至今未能办理，且原告至今向被告支付购房款，故被告要求原告支付逾期付款违约金有据。鉴于被告未能举证其在提起本诉反诉前有向原告主张过逾期付款违约金，故被告要求原告支付自其提起反诉之日往前倒推3年，即2018年3月12日至2021年3月11日期间的逾期付款违约金合理合法，本院予以支持。违约金应以欠付购房款本金，即以250000为基数计算，违约金标准自2018年3月12日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以本金为限。驳回被告主张多出上述数额的诉请。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，原告黎建晖向被告广东省信托房产开发有限公司支付剩余购房款250000元；二、在原告黎建晖履行完毕上述第一项判决义务之日起十日内，被告广东省信托房产开发有限公司按国土房管部门关于办理房地产证相关法规政策的规定协助原告黎建晖办理位于广州市白云区(辖区范围内)房（现地址为广州市白云(辖区范围内)房）的房地产权证；三、在本判决生效之日起十日内，原告黎建晖向被告广东省信托房产开发有限公司支付逾期付款违约金（以250000为基数，自2018年3月12日计至实际之日止。其中自2018年3月12日至2019年8月19日的违约金按照中国人民银行发布同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际支付之日的违约金按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，并以本金为限）；四、驳回被告广东省信托房产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3350元，由被告广东省信托房产开发有限公司负担；反诉受理费2121元，由原告黎建晖负担400元，被告广东省信托房产开发有限公司负担1721元。由广东省信托房产开发有限公司负担的本诉受理费和原告黎建晖负担的反诉受理费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年三月二十六日书记员  卢 迪