山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终500号上诉人（原审被告）：王铁强，男，1967年10月20日出生，汉族，住山东省德州市德城区。委托诉讼代理人:杜学良，山东阳光桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖德波，男，1976年9月12日出生，汉族，住山东省德州市德城区。上诉人王铁强因与被上诉人肖德波房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初2890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王铁强上诉请求：1.依法撤销山东省德州市德城区人民法院(2020)鲁1402民初2890号民事判决书，依法驳回肖德波对王铁强的诉讼请求或撤销原判发回重审；2.本案一、二审诉讼费由肖德波承担。事实和理由:1.一审判决租赁合同于2020年6月2日解除没有法律依据，双方当事人也没有任何一方主张6月2日是房屋租赁合同解除之日。肖德波主张2020年1月6日通知合同解除，一审判决没有认定。2020年6月2日肖德波收回房屋的行为是单方违约行为，导致租赁合同事实上不能继续履行。但是在此之前，肖德波没有通知王铁强因拖欠房租解除合同，因此，肖德波单方收回房屋的行为不能引起房屋租赁合同的解除。2.一审判决王铁强将涉案房屋腾空，与认定事实相互矛盾。一审判决认定2020年6月2日肖德波收回房屋，并且庭审后明确不再要求王铁强对房屋恢复原状。既然如此，涉案房屋已经被肖德波换锁且已经脱离王铁强控制，王铁强无法腾空涉案房屋。3.一审判决认定王铁强已付房租与事实不符。根据双方对账，王铁强提供的收到条及打款凭证能够证实其已经付款399900元，虽然肖德波不认可，但是没有相反证据足以反驳。因双方租金支付形式多样(现金、POS机、微信、ATM机存现、转账等)，次数较多，没有打收条、没有及时对账等原因，导致至今租金支付金额虽然中间补过收条，但是仍然有遗漏。肖德波提交的《2017年3月20日至今共付款情况》是其单方制作，不属证据范畴。一审中王铁强对付款情况提供了每年付款清单及收到条、打款凭证等证据，足以证实王铁强对肖德波的单方计算不认可，且一审时王铁强已经对此提出了异议。4.一审判决王铁强向肖德波支付垫付的电费1388元、垃圾费15元、水费249元错误。涉案房屋的水费一月一交，电费三月一交，王铁强在5月份就没有经营，肖德波提供的8月交费单据，上述水电费、垃圾费没有对账，没有经过王铁强确认，肖德波没有证据证明是王铁强使用产生的水电费。其中肖德波自认交水费320.12元，其中要求王铁强承担249元没有任何依据。一审法院偏听偏信。5.一审判决王铁强承担2020年6月3日以后的房屋占用费严重违法。肖德波自认2020年6月2日自行将涉案房屋换锁，一审判决已经认定肖德波收回房屋的行为，王铁强失去对涉案房屋的占用、使用权利，就不应当支付租金。6.一审适用法律不当。本案不是拖欠房租而解除合同，是肖德波没有依法索要房租而采取极端换锁收回房屋的行为，是肖德波单方违约，应当判决肖德波承担违约责任，王铁强不应当承担房屋占用费，也不应当支付违约金。肖德波辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.因王铁强未按约支付租金，肖德波于2020年6月2日单方换锁收回房屋，王铁强未就肖德波收回房屋的行为提出异议，之后也通过向肖德波要钥匙进出过涉案房屋，涉案房屋租赁合同因此已经终止，一审判决自2020年6月2日解除合同并无不当。2.一审判决王铁强腾空房屋并无不当。肖德波虽收回房屋，但未对房屋内的物品进行处置，仍保留原样，腾空房屋是需要王铁强将其物品搬走，因此，腾空房屋与肖德波要求王铁强恢复原状并不矛盾。3.一审判决对王铁强付款情况的认定正确。双方均以肖德波向王铁强出具的收到条作为主要证据，而收到条中注明“2017年3月31日至2019年12月9日所有收到条都已经补充完成，若发现以前写的收到条有重复的，这些收条自动作废。”肖德波详细记载了王铁强支付的每一笔款项，且录音也证实到2020年12月底王铁强仍欠69450元房租，双方对2020年支付的金额也认可，王铁强主张至2020年1月不欠房租明显不真实。4.电费、垃圾处理费、水费因王铁强在使用期间均没有按时缴纳，肖德波是后来补交的，理应由王铁强承担。肖德波向一审法院起诉请求：1.判令王铁强支付肖德波房租142200元及违约金（违约金按年利率24%计算，其中45000元自2018年10月1日起、35850元自2017年10月1日起、22900元自2018年11月1日起、10100元自2019年12月1日起、28350元自2020年3月1日起计算至清偿完毕之日止）；2.判令王铁强支付肖德波代付的电费、垃圾处理费、物业费、水费6453元（共26453元，押金已折抵20000元）；3.本案诉讼费、保全费由王铁强承担。审理中，肖德波增加诉讼请求：1.确认双方之间的房屋租赁合同已于2020年5月31日解除并判令王铁强二日内腾空房屋、恢复原状；2.判令王铁强支付自2020年6月1日至房屋腾空期间的房屋占用费用、物业费，房屋占用费按每月11250元计算，物业费按每月551.14元计算；3.诉讼请求第一项金额增加4500元，总金额为146700元。一审时，肖德波提交以下证据：一、《内部认购协议》《销售不动产统一发票》《德州市房产管理局商品房备案信息表》各一份，证明涉案门市为肖德波所有。二、《商铺租赁合同》一份，证明双方之间就租赁合同关系约定有关权利义务情况。三、王铁强欠付房租明细一份，证明未付租赁费为146700元。四、录音一份，证明王铁强对自2017年4月1日至2019年12月底欠房租69450元认可；2020年1月6日，肖德波已经通知王铁强解除案涉合同。五、收到条一份，证明2017年1月7日，肖德波已收到的2017年3月31日至2019年12月9日房租，包括以刷卡、转账、微信、现金方式支付，均向王铁强出具了收到条。六、电费收据、物业费收据、水费付款单各一份，证明王铁强经营期间，电费1388元、垃圾处理费15元、物业费每月551.14元（自2016年9月至2020年5月底，共45个月24801.3元）、水费249元（共缴费320.12元，王铁强使用期间费用为249元），合计26453元；王铁强自2016年年9月至2020年5月31日从未支付物业费。七、王铁强贴出的房屋出租照片一张，证明至2020年5月28日王铁强不再经营，印证了于2020年5月31日双方解除《商铺租赁合同》。八、2020年6月27日王铁强送还案涉房屋的钥匙录像一份，证明双方之间的租赁合同解除后，王铁强未将房屋腾空，肖德波未阻止王铁强进出案涉房屋。九、德州市德城区雨涵母婴用品经营部企业信用信息公示报告和德州市德城区宋姐水饺馆经营部企业信用信息公示报告各一份，证明德州市德城区雨涵母婴用品经营部，经营者范某；德州市德城区宋姐水饺馆经营部，经营者宋静华，经营地址均为德城区新湖办事处胜利凯旋花园**。王铁强承租期间将其中一部分房屋转租给上述经营者。十、证明两份，证明王铁强转租房屋获得的租赁费为8320元，截止2020年5月31日，德州市德城区雨涵母婴用品经营部经营者范某、德州市德城区宋姐水饺馆经营部经营者宋静华已将房租全部支付给王铁强。按原合同继续支付租赁费，不会对其明显不公平。十一、肖德波换锁的视频光盘，证明肖德波换锁后并未对房屋进行改造使用，现房屋仍然保留换锁时的现状。王铁强对肖德波提交的证据质证认为：对证据一真实性、证明内容均无异议；对证据二真实性没有异议，对证明内容有异议，在合同租期尚未到时，肖德波强行收回房屋，应当承担违约责任，赔偿给王铁强造成的装修改造损失；对证据三单方制作的材料内容及证据形式均有异议；对证据四录音有异议，对其内容不认可，对租金双方没有进行对账结算，录音中的租金和金额和已付款金额属于单方说法，与实际情况不符；对证据五中的部分内容认可，双方有过微信红包、微信转账、银行转账、pos机收款、自动存款和现金，该证据对于已经支付的租金有部分反映，但是没有全面反映王铁强已经支付的租金，实际已经支付的租金金额应当以王铁强提供的证据为准；对证据六有异议，物业费应该由王铁强自行支付，且肖德波没有将上述物业费和水电费支付，没有追偿的权利；对证据七真实性无异议，证明内容有异议，当时王铁强有想法对外转租，但不能证明王铁强不再经营，也不能印证双方协商一致解除租赁合同；对证据八真实性没有异议，证明当时涉案房屋在6月2日的时候肖德波单方更换入户门锁，导致王铁强无法进入，因此在6月27日王铁强找肖德波取钥匙是为了拿自己的药品和针，不能证明双方同意解除合同，也不能证明肖德波阻止王铁强进入涉案房屋，6月27日送还的钥匙和王铁强在2017年承租时候的钥匙不是同一把；对证据九真实性没有异议；对证据十证人证言，证人应当出庭作证，并且疫情期间的租金因租期未到，不代表没有减免租金，减免租金的方式可以是免租金或者顺延租期，并且宋静华现在已经被肖德波终止了租赁，相应租金王铁强也没有收取；对证据十一真实性没有异议，证明肖德波在2020年6月2日单方更换了涉案房屋的入户锁，录像视频没有对全部的房间进行录像，不能全面反映承租房屋的全部情况。王铁强为反驳肖德波的主张提交以下证据：一、打款条和收款条五份，证明在2017年王铁强支付押金、租金合计94400元。二、银行账款凭证、pos机刷卡凭证、收到条及微信转账和红包六份，证明2018年王铁强支付租金128900元。三、银行账款凭证、pos机刷卡凭证、收到条及微信转账和红包，证明2019年王铁强支付租金148700元。2020年1月份，王铁强支付租金25000元，另外2020年向肖德波微信红包转款2900元。2020年度合计支付租金27900元。四、接处警情况说明一份，证明派出所在2020年6月2日接到王铁强报警，因涉案门市与房东肖德波发生纠纷，民警到场后建议双方协商或起诉到法院。2020年6月2日发生纠纷的原因是肖德波单方更换了入户门锁，导致王铁强无法进入承租房屋。五、证明一份，证明转承租人范某证明2020年6月2日房东肖德波把浴池门上锁，同时找到范某要房租，后因肖德波堵门不让客人进门购物，并且在店中强拿商品，范某不得已退房。六、装修协议书、收款收据、出库单各一份，证明王铁强承租涉案房屋后支付了装修费用及改造费用，金额386800元，同时购买和安装锅炉一台，支出费用49500元，因租期不到，肖德波单方解除合同，其应当按照相应比例金额赔偿对王铁强造成的装修改造费用损失。肖德波对王铁强提交的证据质证意见为：对证据一真实无异议，证明目的有异议：2017年5月5日转款3000元，2017年7月24日转款1000元，肖德波均出具收到条，其中2017年5月5日的转款包括在2017年5月30日陈燕出具的总金额为1万元的收到条中，2017年7月24日的1000元包括在2017年8月3日陈燕出具的3000元的收到条中；押金条不能计算为房租，同时证据一中的2017年收到条写明，若发现以前已经已写此条，这条自动作废，也就是在2020年1月7日，肖德波对王铁强支付的房租均以收到条的方式确认，因此2017年支付的房租应以收到条总额计算。对证据二收到条真实性无异议，证明目的有异议：对信用卡账单真实性、证明目的均有异议，该信用卡账单的所有人为宋宝玲，收款人为德州经济开发区金月副食超市，与本案无关。即使5月1日王铁强支付了8000元的房租，该房租也出具在2018年5月1日陈燕为其出具的收到条中，该收到条总金额是27500元；证据2018年收到条也证实2020年1月7日肖德波已经全部为王铁强出具了收到条；对微信转账及微信红包真实性无异议，证明目的有异议，证据二中的微信转账记录中4700元转账日期是2018年10月19日，该笔转账已经包括在肖德波2018年10月19日为其出具的6000元收到条中，2018年微信红包支付的总金额为5600元。对证据三收到条、微信转账记录真实性无异议，证明目的有异议，对信用卡账单的真实性和证明目的均有异议，微信账单质证意见同证据二。即使王铁强2019年5月4日、2019年6月4日均有支付8000元、2000元的转账记录，该转账也均包括在2019年8月15日陈燕出具的30900元收到条中；证据三中微信转账记录中的500元支付时间是2019年11月12日，该笔款项包括在2019年12月4日出具的1万元的收到条中；2019年微信红包支付15400元。同时证据2019年收到条也载明了2017年3月31日至2019年12月9日所有收到条都已补写完成，若发现以前写的收到条有重复的，这些收到条自动作废，也证明了王铁强无论是以刷卡、银行转账、微信转账、现金方式支付均出具了收到条。只有红包支付没有出具收到条，但肖德波在计算时已经将红包支付的计算在内。对证据四真实性无异议，证明目的有异议，2020年6月2日报警是由肖德波报警，报警原因是在双方解除租赁合同后王铁强不配合腾空房屋，肖德波报警申请换锁。对证据五的真实性、证明目的均有异议，该证据内容不符合常理，如肖德波强拿商品，证人范某应当报警处理，范某既然没有报警则无法证实该事件的真实性，并且该证明属于证人证言，应当申请证人出庭作证。对证据六的真实性无法确定，证明目的有异议，无法证明王铁强装修费用，也与本案无关联性，肖德波未给王铁强造成装修损失。对双方提交的证据，一审法院认证如下：对肖德波提交的证据一《内部认购协议》《销售不动产统一发票》及《德州市房产管理局商品房备案信息表》、证据二商铺租赁合同、证据四录音、证据七王铁强贴出的房屋出租照片、证据八录像、证据九企业信用信息公示报告、证据十一视频光盘，王铁强对真实性无异议，一审法院对上述证据的真实性予以确认；对证据十，因证人未出庭，不能确定真实性，对该证据不予采信；对证据三欠付房租明细、证据五收到条、证据六电费收据、物业费收据、水费付款单，一审法院结合王铁强提交的相关租金支付证据进行分析认证。对王铁强提交的证据一打款条和收款条、证据二中的收到条、证据四接处警情况说明，肖德波对真实性无异议，一审法院对上述证据的真实性予以确认；对证据五证明，因证人未出庭，对该证据不予采信；对证据六装修协议书、收款收据、出库单，因与反驳肖德波的诉讼请求无直接关系，一审法院在本案中对该证据的真实性不予确认；对王铁强提交的证据一、二、三涉及租金支付问题，肖德波提出了异议，一审法院在下文予以分析认定。对双方争议的有关证据和事实，一审法院分析认定如下：1.关于租金支付情况。肖德波认可王铁强支付租金情况为：2017年收到条金额65400元、2018年收到条金额112100元、2019年收到条金额104900元、2020年收到27900元，上述均有收到条；2018年、2019年微信分别收到5600元、15400元，合计21000元，没有收到条。以上总计331300元。其中2019年4月4日1000元于2020年1月7日补写收条，肖德波主张该1000元已经写在了2019年8月15日的收到条中，故主张王铁强实际支付330300元。在2020年1月6日肖德波及其对象与王铁强的录音中，肖德波及其对象陈燕称从2017年4月1日至2019年12月底，王铁强欠房费371250元减去301800元为69450元。王铁强说到4月1日一个月给上一万；通话内容中王铁强有明确凑钱还钱的意思表示。王铁强主张支付租金事实为：2017年支付94400元，2018年支付租金128900元，2019年支付租金148700元，2020年1月支付租金25000元，微信转款2900元，2020年合计支付租金27900元。对2020年支付租金27900元，双方意见一致，一审法院予以确认；对于2017年、2018年、2019年租金支付情况，一审法院认为，王铁强对肖德波提交的证据五收到条虽部分认可，但王铁强提交的证据中亦将该收到条作为证据提交，一审法院对肖德波提交的证据五收到条的真实性予以确认；通过双方举证及陈述，可以确认肖德波及其妻子对收到王铁强支付的租金有打收条的习惯，肖德波提交的《2017年3月20日至今共付款情况》表，明确列明了收到条的时间及金额，并对个别收到条包括哪几笔支付租金的时间及金额予以备注说明，对2018年、2019年未打收条的王铁强的微信转账金额亦予以了列明，与王铁强提交的证据一、证据二、证据三收到条时间、金额完全相符，而王铁强计算的2017年、2018年、2019年租金支付情况系将转账、收条与微信转账（或红包）混起来计算，并非是将所有有实际支付租金的银行转账、微信转账等计算，并且其微信转账情况转入对方不清，无法逐一核对，支付金额中还包括2万元押金，不全是租金，王铁强提交的证据证明的给付租金数额存在问题，王铁强未对肖德波提交的2017年3月20日至今共付款情况发表实质性质证意见，不能证明肖德波对其支付租金的统计有遗漏，并且王铁强辩称截止2020年1月底其不欠肖德波租金，而根据肖德波提交的录音内容，可以明确得出王铁强欠付肖德波租金。综上，一审法院对肖德波主张的王铁强的租金支付数额事实予以确认。另外，王铁强主张疫情期间造成无法使用房屋，该期间的房租不应承担。2.关于涉案租赁合同是否解除事实，一审法院认定为：肖德波主张2020年5月30日涉案房屋租赁合同解除，2020年1月6日的录音中肖德波通知王铁强解除合同。王铁强主张2020年1月6日的录音中没有双方达成一致解除合同的内容，也没有截止2020年5月30日解除合同，2020年1月24日至今王铁强一直没有使用涉案房屋，其中5月份使用了10天左右。2020年6月2日肖德波更换门锁，王铁强无法进入。王铁强在租赁期间存在转租行为，肖德波对转租同意。肖德波认可2020年6月2日自行将涉案房屋换锁。3.关于涉案房屋电费、物业费、水费问题，一审法院认定为：肖德波主张王铁强经营期间，电费1388元、垃圾处理费15元、物业费每月551.14元（自2016年9月至2020年5月底，共45个月24801.3元）、水费249元（共缴费320.12元，王铁强使用期间费用为249元），合计为26453元，王铁强自2016年9月至2020年5月31日从未支付物业费。肖德波提交两张收据，日期均为2020年8月17日，交款单位均为13－3肖德波浴池，电费收据载明了旧表、新表的度数及金额，其中旧表金额1388元，另垃圾处理费2020年4月－6月为15元，合计交费2305元；物业收据注明2016年9月－11月551.14平×3月，合计交费1653元；水费账单详情为2020年6月22已付款320.12元。王铁强对上述水电费及物业费有异议。因肖德波为涉案房屋业主，其与物业、供水、供电部门有合同关系，其提交的电费收据及水费交纳证据的真实性一审法院予以确认，对肖德波交纳的王铁强租赁涉案房屋期间的电费1388元、水费249元、垃圾处理费15元予以确认；对物业费因收据显示交纳三个月物业费的时间段并非王铁强租赁涉案房屋期间，对该收据金额1653元，一审法院不予支持；对于王铁强租赁期间的物业费，肖德波未提交实际垫付的证据，也未提交物业费收取标准及王铁强租赁期间欠付物业费数额的证据。4.关于装修损失问题，因装修损失与反驳肖德波诉讼请求无直接关系，且王铁强未提起反诉，一审法院对王铁强主张装修损失而提交的证据，在本案中不予确认真实性。一审法院认定事实：2017年3月20日，肖德波作为甲方（出租方）与王铁强作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将坐落在胜利凯旋花园13－3号门市房出租给乙方，乙方经营浴池使用，出租期限五年，押金2万元，租金11250元/月，按先付后租的方式，注：（1）前承租方魏忠波在2016年11月20日－2017年3月19日拖欠房费4.5万元由乙方偿还，经甲乙双方协定乙方须在2018年10月1日还清，若还不清甲方有权终止合同，收回房屋。（2）2017年3月20日以后房费按1月一清的方式支付，每次交付须按时付清，如果房费拖期，按每日300元交违约金，若房费拖欠超过两个月，甲方有权终止合同收回房屋。2.乙方必须合法经营，如有违法行为或事故发生和甲方无关，乙方须全权负责任。3.出租期内乙方如经营不善，租房期内可以转让，但必须通知甲方，且转让方履行此合同条例及租赁期限，此房没有转让费，因此产生的转让费及一切费用与甲方无关，如不通知甲方，甲方有权收回房屋。4.租房期内二年不涨房费，二年以后按市场价向上调整。5.合同期满，乙方按期归还，否则每逾期一日应向甲方支付原日租金三倍的滞纳金，乙方若想再租须和甲方重立合同。6.合同期满，甲方出售或自用有权收回房屋。7.合同期满，水、电、气由乙方全权负责，合同期内的水费、电费、物业费等费用由乙方全权承担。8.双方不得随意变更合同，如甲乙双方特殊情况中途须解除合同，应提前三个月书面通知对方。9.本合同自双方签字之日起合同生效。注：截止于2017年3月19日与前承租方魏忠波合同解除。2017年3月19日之前前承租方魏忠波所欠所有的水费、电费、物业费等都由王铁强偿还。上述合同签订后，2017年3月20日，肖德波出具金额为2万元的押金收条。截止肖德波起诉之日，王铁强共支付租金330300元。王铁强在租赁涉案房屋期间曾经肖德波同意而转租部分租赁房屋。2020年6月2日，肖德波因王铁强欠付租金问题将涉案房屋换锁收回。王铁强未将涉案房屋腾空。肖德波垫付王铁强租赁期间的电费1388元、垃圾处理费15元、水费249元。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：1.涉案租赁合同是否已解除，王铁强是否应腾空房屋；2.王铁强欠付肖德波租金数额为多少及是否应支付违约金；3.王铁强是否应支付肖德波代付的电费、垃圾处理费、物业费、水费；4.王铁强是否应支付肖德波自2020年6月1日至房屋腾空期间的房屋占用费用、物业费及按什么标准支付。对上述焦点问题，一审法院分析论述如下：关于第一个焦点问题：1.关于涉案租赁合同解除问题，肖德波主张已于2020年1月6日通知王铁强解除涉案房屋租赁合同，以录音为证，但该录音中并无解除涉案房屋租赁合同的明确表述，并且王铁强陈述在2020年5月份还使用了涉案房屋十几天，故在上述时间涉案房屋租赁合同并未解除。2020年6月2日，因王铁强未按约支付租金，肖德波单方换锁收回房屋，涉案房屋租赁合同于该日因王铁强的欠付租金行为及肖德波收回房屋行为事实上已经终止履行。在此之前，双方并未有解除涉案房屋租赁合同的明确约定，故，一审法院确认涉案房屋租赁合同于2020年6月2日解除，对肖德波主张的确认涉案房屋租赁合同于2020年5月31日解除的意见不予采纳。2.关于王铁强是否应腾空房屋、恢复原状问题，涉案房屋租赁合同解除后，王铁强无权继续占用涉案房屋，因涉案房屋已被肖德波收回，故王铁强应腾空房屋。庭审后肖德波明示不再要求王铁强对房屋恢复原状。关于第二个焦点问题：1.关于欠付租金数额问题，涉案房屋租赁合同生效时间为2017年3月20日，约定每月租金11250元，至2020年6月2日，王铁强应支付租金数额为：2017年3月份12天+2020年6月份2天+2017年9个月+2018年、2019年各12个月+2020年5个月，合计为38个月零14天，计算租金为11250元/月×38个月+11250元÷30天×14天＝432750元。再加上涉案租赁合同约定的王铁强应支付的前承租人拖欠的租金4.5万元，合计应支付477750元。王铁强主张疫情期间造成无法使用房屋，该期间的房租不应承担。因王铁强租赁涉案房屋用于经营，疫情对经营造成毋庸置疑的影响，依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“承租非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，按照公平原则，一审法院酌情认定疫情期间的租金按50%计付，即2020年2月－4月三个月免除租金11250元/月×3个月×50%＝16875元。王铁强已付租金330300元。故，王铁强欠付租金数额为：477750元－330300元－16875元＝130575元。2.关于应否支付违约金问题，王铁强欠付租金应支付违约金，但王铁强支付的租金用途并未写明系支付哪年哪月的，双方对此亦无约定，至2020年王铁强还有支付租金行为，肖德波诉讼请求分段计算违约金，但对分段计算的依据并未提交证据证明，并且在租赁期间内肖德波并未向王铁强主张逾期支付租金的违约金，双方租赁合同持续履行，综合本案情况，一审法院认为违约金自起诉之时起开始计算为宜。涉案房屋租赁合同约定的违约金为每日300元，现肖德波主张按年利率24%计算不违反合同约定，未加重王铁强的义务，一审法院予以支持。关于第三个焦点问题：根据涉案租赁合同约定，王铁强使用涉案房屋期间的物业费、水电费、垃圾处理费，应由王铁强支付。因肖德波为涉案房屋业主，与相关物业部门、水电部门有合同关系，肖德波代为交付亦属合理，对肖德波已经垫付的电费1388元、垃圾处理费15元、水费249元，合计1652元，王铁强应予给付。对于其他物业费，肖德波并未实际垫付，而涉案租赁合同约定租赁期间的水费、电费、物业费等费用由王铁强承担。肖德波主张自2016年9月至2020年5月底，共45个月物业费每月551.14元，合计24801.3元。但2017年3月20日之前不在租赁期间内，涉案租赁合同亦未约定由王铁强承担租赁期间外的物业费，故王铁强应承担租赁期间内38个月零14天的物业费。对于欠付物业费金额，肖德波本案中未提交证据证明，王铁强在未支付该物业费前，无权要求肖德波退还2万元押金。如王铁强既不交纳物业费，又不要求退还押金，押金不足以抵冲租赁期间的物业费，肖德波可另行处理。关于第四个焦点问题：涉案房屋租赁合同解除后至王铁强实际腾空涉案房屋期间，肖德波已经收回涉案房屋，但未限期王铁强清空房屋，亦未采取其他合法方法自行清空房屋减少损失，致使涉案房屋王铁强未实际使用经营，肖德波亦未使用，该期间的房屋占用费用，完全由王铁强承担有违公平原则，该期间的房屋占用，一审法院酌情认定王铁强承担50%，占用费支付标准按每月11250元÷2＝5625元计算，不足月的每天按187.5元（11250元÷30天÷2）计算。对于物业费问题，因2020年6月份肖德波已经单方收回房屋，综合本案案情及物业费金额，一审法院酌情认定2020年6月至王铁强腾空房屋期间的物业费，由肖德波承担为宜。另外，关于王铁强主张的装修损失问题，因王铁强未提起反诉，装修损失不是本案处理范围，一审法院不予审理，其可另行处理。综上所述，肖德波的诉讼请求部分有事实和法律依据，一审法院对合理合法的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决：一、确认肖德波与王铁强于2017年3月20日签订的《商铺租赁合同》于2020年6月2日解除；二、王铁强于本判决生效后七日内将涉案房屋腾空；三、王铁强于本判决生效后十日内支付肖德波租金130575元及违约金（以130575元为基数，自2020年6月8日至实际付清之日止，按年利率24%计算）；四、王铁强于本判决生效后十日内支付肖德波垫付的电费1388元、垃圾处理费15元、水费249元，合计1652元；五、王铁强支付肖德波涉案房屋占用费（自2020年6月3日至王铁强实际腾空房屋之日止，按每月5625元计算、不足月的按每天187.5元计算）；六、驳回肖德波的其他诉讼请求。案件受理费1637元，由肖德波负担265元，由王铁强负担1427元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王铁强提交证据一、微信截图一份，2019年12月4日1万元的租金是由王铁强转账8000和2000组成。一审肖德波辩称支付的500元在1万元收条之内，与事实不符。证据二、微信截图一份，是2018年10月19日微信转账，证明在2018年10月19日晚上22:50，王铁强给肖德波转账4700元。因为当时转账时已经发生的生意，不可能包括在6000元的收条之内，一审辩称4700元包括在6000元收条之内与事实不符。证据三、2019年10月16日微信截图一份，证明王铁强在2019年10月16日向肖德波支付租金5000元，再一个是在一审判决以后新发现的，这是支付给肖德波5000元租金在原来数里统计的不包括在内。证据四、照片两张。证明王铁强承租的浴池包括一层三间门市及二层，其中一层三间门市的两间已经转租。其中一个是水饺先生，另外一个是百姓缘大药房，转租的房屋的租金实际由肖德波收取，再向王铁强判决支付房屋占用费是重复计算了房屋的租金，明显不合理。同时该照片能够显示2020年6月2日以后，肖德波收回房屋，在凯旋浴池的一层门市贴有转租电话，号码留的是肖德波的，证明在6月2日以后其实际已经控制了涉案租赁房屋。王铁强对租赁房屋没有占有使用，不应承担占有使用费。肖德波对证据一的1万元不认可。有一审录音能证明这个事实。对证据二不认可，6000元的条是4700元的微信转账及1300元的现金，当时肖德波母亲在场。对证据三不认可，5000元录音已经说得清清楚楚了，欠多少钱王铁强也答应了。证据四确实现在有两家租用，是王铁强租出去的，租金不给肖德波。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，首先，肖德波虽然主张2020年1月6日通知合同解除，但根据查明的事实，其系在2020年6月2日因王铁强欠付租金而单方换锁收回房屋，其行为表明涉案房屋租赁合同于该日因王铁强欠付租金及肖德波收回房屋事实上已经终止履行，一审判决合同于该日解除并无不当。合同既已解除，王铁强理应将其使用的浴池设施等清理并将涉案房屋腾空。肖德波不要求王铁强对房屋恢复原状，并不等同于王铁强不用清理其租赁期间曾使用的设施。其次，王铁强主张其已付房租399900元，但其提供的收到条与肖德波的收到条记载一致，租金支付明细有与收到条重复计算的部分，其二审提交的微信转款也不能证明已付租金数额。并且，2020年1月6日的通话录音中，肖德波的妻子陈燕在向王铁强追要房租时，王铁强对陈燕计算的已付房租、欠付房租数额及起算日期并无异议，并答应先偿还一部分。因此，一审法院根据肖德波提供的付款明细记录，结合王铁强的各项付款凭证认定的欠付租金数额并无错误。再次，案涉房屋租赁合同中约定水电费等费用由承租方承担，肖德波提交的水电费单据时间虽是2020年8月份，但水电等消费使用与计数缴费及出具单据一般均有延后性，该时间不能证明案涉水电费等非租赁期间产生。因案涉房屋至一审庭审时一直空置，王铁强并无证据证明合同解除前其已缴清了水电费等或合同解除后是因肖德波使用房屋而产生了案涉水电费等费用，一审法院根据租赁实际情况判令王铁强承担部分费用并无不当。最后，合同自2020年6月2日解除后，因双方产生纠纷导致出租房屋长时间空置，继而造成的损失双方均有责任，一审法院判令王铁强承担50%的责任合乎公平原则，本院予以支持。综上所述，王铁强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2945元，由上诉人王铁强负担。本判决为终审判决。审判长  郑卫华审判员  王善文审判员  高世民二〇二一年三月五日法官助理刘冬书记员王婷婷