安徽省蚌埠市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖03执异11号 异议人（被执行人）：安徽铭基金诺置业有限公司，住所地安徽省蚌埠市华夏第一街区****，统一社会信用代码91340300748922830N（1—1）。 法定代表人：李玉藻，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李福亮，上海泽昌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施凯，上海泽昌律师事务所律师。 申请执行人：蚌埠市德顺小额贷款有限责任公司，，住所地：安徽省蚌埠市凤阳东路****统一社会信用代码913403006836298942（1—1）。 法定代表人：梅长志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡玮，该公司员工。 委托诉讼代理人：李春，安徽径桥律师事务所律师。 在本院执行申请执行人蚌埠市德顺小额贷款有限责任公司（德顺贷款公司）与被执行人安徽铭基金诺置业有限公司（以下简称铭基金诺公司）借款合同纠纷一案中，铭基金诺公司对本院拍卖该公司财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年3月18日举行公开听证。异议人铭基金诺公司的委托诉讼代理人李福亮、施凯，申请执行人德顺贷款公司的委托诉讼代理人蔡玮、李春，安徽华兴房地产土地评估有限责任公司（以下简称华兴评估公司）的评估人员刘荣来、王李刚到庭参加听证。现已审查终结。 铭基金诺公司异议称：贵院在执行过程中存在以下违反评估、拍卖程序的情形。理由如下：一、未通知异议人与申请执行人协商确定评估机构，违反《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称财产处置规定）第十六条规定，采取委托评估方式确定参考价的，人民法院应当通知双方当事人在指定期限内从名单分库中协商确定三家评估机构以及顺序。二、根据《财产处置规定》第十八条规定，评估需要进行现场勘验的，人民法院应当通知当事人到场；当事人不到场的，不影响勘验的进行，但应当有见证人见证。评估机构于2020年8月28日进行实地查勘，但未通知异议人到场，也未有证人现场见证。三、根据《财产处置规定》第二十条规定，人民法院应当对评估报告进行审查，如财产基本信息有误，应当责令评估机构在三日内予以书面说明及补正。估价对象的容积率应为地上总建筑面积与建设用地面积的比率即1.43，评估报告依据的估价对象容积率等基本信息存在明显的错误，贵院未予以审查并责令评估机构补正。四、根据《财产处置规定》第二十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出，人民法院应当交评估机构予以书面说明，评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。异议人于2021年2月1日收到贵院送达的《告知评估结果通知书》及《房地产价值评估报告书》，异议人于2021年2月9日向贵院提交《评估复核申请书》，针对评估报告的估价方法、计算所依据估价对象的基本数据均提出异议，贵院未有答复，也未交评估机构予以说明，在异议期尚未届满、参考价尚未确定的情况下，就于2021年2月10日发布拍卖公告，严重违反了前述规定的拍卖程序。五、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条第一款第五项、第十六条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当通知当事人，网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式通知当事人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第七条、第十二条的规定，拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定，拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定。贵院在未通知异议人的情况下即于2021年2月10日发布网络司法拍卖公告，严重违反了前述规定的拍卖程序。请求依法撤销贵院2021年2月10日作出的于2021年3月13日对安徽省蚌埠市××南侧、延安路西侧土地使用权及在建工程的拍卖。 申请执行人德顺贷款公司陈述：一、异议人的异议理由与客观事实不符，理由不成立。申请执行人和被执行人在蚌埠市中级人民法院的主持下对选取评估机构进行了协商，最终以法院随机选举的方式确定了评估机构，异议人在确定书上签字。二、在勘察现场之前，法院通知申请执行人到现场，当时鉴定机构和申请执行人共同到了现场，同时法院技术处的法官也在现场，明确说了通知了异议人，但异议人的代理人说有事，不过去。三、涉及鉴定的技术问题，由评估机构来解释。四、根据相关法律规定，对评估报告有异议，应当在法定期限内提出，该评估报告作出的时间是2020年9月20号，同年10月在蚌埠市中级人民法院主持协商下，申请人和鉴定机构确认了鉴定费用，10月23号申请人向鉴定机构足额缴纳了鉴定费，鉴定机构10月底将报告移送法院，之后法院分别通知了申请执行人和异议人，因此异议人现提出异议超过法定期限。五、法院确定通过司法拍卖的方式，分别通过电话通知了各方代理人，不存在异议人所说的违法情形。 华兴评估公司陈述：一、容积率没有问题，估价对象的总建筑面积42453平方米，土地面积20233.96平方米，容积率是总建筑面积除以土地面积，得出的容积率是2.1，并没有计算错误。二、异议人提出的价值偏低是不符合客观事实的，我们在土地的计算中采用基准地价修正法，计算得出的结果符合市场行情。建筑物是在建工程，我们采用的重置成本法结合形象进度法进行的评估。三、至于异议人提出的假设开发法，我们认为假设开发法的应用条件是能够计算出开发完成后的价值，开发完成后的价值需要知道估价对象可以经营或者可以出售的商业面积。但是估价对象地下面积无法明确经营面积、人防工程面积、地下车位面、地下车位面积的分配比例业部分的总建筑面积，就无法测算出整体价值。假设开发法的应用前提条件是要求开发后的房地产价值可以测算，市场上没有类似的商业综合体可以整体出售，所以开发完成后的市场价值无法测算，所以不适用假设开发法。四、关于分开评估问题，估价对象在进行评估时，我方收到委托书以及相关资料时，根据评估要求进行分开评估各自独立的价值。 本院经审查查明：本院在执行申请执行人德顺贷款公司与被执行人铭基金诺公司借款合同纠纷一案中，于2017年9月11日作出（2017）皖03执54号裁定，查封被执行人铭基金诺公司名下位于蚌埠市××南侧、延安路西侧的国有土地使用权【证号：蚌国用（出让）第2014156号，面积为20233.96㎡】查封期限为三年。2017年12月20日，本院作出（2017）皖03执54号之一执行裁定，终结（2017）皖03执54号案件的执行。2021年2月9日，本院根据德顺贷款公司的申请，决定对本案立案执行，案号（2021）皖03执恢8号。2020年8月10日，本院根据德顺贷款公司的执行申请，决定对已被本院查封的涉案土地使用权及地上地上建筑物（在建工程）进行评估。2020年8月11日，本院向铭基金诺公司邮寄送达选择评估机构通知书，同年8月24日向铭基金诺公司邮寄送达选择评估机构选择结果告知及勘验评估现场通知书。由于该铭基金诺公司在双方当事人诉讼期间向本院提交的公司委托律师段琼的授权委托书中载明的铭基金诺公司住所地为“蚌埠市华夏第一街区Ｂ3幢三区”，本院作出的（2016）皖03民初4号民事判决书是向该公司的委托代理人段琼直接送达。故，本院在送达前述文书时填写的送达地址均为“蚌埠市华夏第一街区Ｂ3幢三层”，但均被退回。因铭基金诺公司营业执照上载明的住所地为“安徽省蚌埠市华夏第一街区Ｂ四幢四层”，本院遂在评估结果出来以后按照该公司营业执照上载明的地址，于2021年1月12日向铭基金诺公司邮寄送达告知评估结果通知书、评估报告，评估结果通知书中告知了评估结果，以及如有异议在接到本通知书之日起十日内书面向本院提出复核申请，并按照规定缴纳复核评估费用。逾期将按评估价格依法进行拍卖。上述邮件因无人签收于同月13日被退回。2021年1月25日，上海泽昌律师事务所律师李福亮给本院邮寄铭基金诺公司委托该所律师李福亮、施凯作为该公司的代理人参与本案执行的相关材料；本院遂于1月29日向李福亮律师邮寄了告知评估结果通知书、评估报告。2021年2月9日，铭基金诺公司给本院邮寄评估复核申请书，认为评估价格明显偏低，请求进行复核评估。因本院已于2021年1月12日向铭基金诺公司邮寄送达告知评估结果通知书、评估报告，该公司于2月9日才向本院提出复核申请，已超过复核期限，本院未予准许，并于2021年2月10日作出（2020）皖03执恢8号执行裁定，对涉案土地及在建工程进行拍卖。铭基金诺公司认为本院评估机构的选定、评估时现场勘查、评估结果等均未通知该公司为由，向本院提出执行异议。 本院认为：依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百三十七条规定：“当事人在提起上诉、申请再审、申请执行时未书面变更送达地址的，其在第一审程序中确认的送达地址可以作为第二审程序、审判监督程序、执行程序的送达地址。”据此，由于本院在执行过程中无法与被执行人铭基金诺公司人员取得联系，鉴于铭基金诺公司在双方当事人诉讼期间向本院提交的铭基金诺公司委托律师段琼的授权委托书中载明的铭基金诺公司住所地为“蚌埠市华夏第一街区B3幢三区”，本院遂按照该处地址向铭基金诺公司邮寄送达选择评估机构通知书、选择评估机构选择结果告知及勘验评估现场通知书等，但均未妥投。经查，双方当事人在本院诉讼期间，德顺贷款公司书面认可的铭基金诺公司送达地址为“安徽省蚌埠市华夏第一街区B四幢四层”，该处住址亦为该公司注册登记的公司住所地。本院遂于2021年1月12日向铭基金诺公司邮寄送达告知评估结果通知书、评估报告，亦因无人签收被退回，此次邮寄送达的地址为蚌埠市华夏第一街区B四幢四层。异议人铭基金诺公司的委托诉讼代理人在本院组织的听证庭上当庭陈述，“蚌埠市华夏第一街区B3幢三区”系铭基金诺公司的注册地址，自2016年以后就没有在该处地址办公，此后在何处经营办公，委托诉讼代理人亦不清楚。故，本院在执行过程中在无法与铭基金诺公司人员取得联系的情形之下，按照铭基金诺公司在案件诉讼过程中自认的地址以及营业执照上核定的公司地址送达相关法律文书或评估材料，并不违反法律规定。虽然本院于2021年1月29日向李福亮律师邮寄了告知评估结果通知书及评估报告，因本院于2021年1月12日向铭基金诺公司邮寄送达的告知评估结果通知书和评估报告，按照法律规定应视为已经向该公司送达了。故，虽然铭基金诺公司对评估报告提出异议，但评估人员在本院组织听证时到庭对异议人的异议事项作了说明。鉴于铭基金诺公司于2月9日才向本院提出复核申请，已超过复核期限。异议人铭基金诺公司关于本院执行实施当中未告知协商选择评估机构、未通知现场勘验以及未告知评估结果、未同意复核申请等异议理由，均不能成立，本院对其异议理由均不予采信；依照《最高人民法院〈关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定〉》第五条规定，“网络服务提供者由申请执行人从名单库中选择；未选择或者多个申请执行人的选择不一致的，由人民法院指定。”本院在进行网络司法拍卖之前已经征询申请执行人德顺贷款公司的意见，该公司选择了“京东网”进行司法拍卖。另，本院在发布网络司法拍卖公告之前已电话告知铭基金诺公司的委托诉讼代理人，且从该公司在正式举行网络司法拍卖之前书面请求本院中止拍卖的行为来看，该公司应当已经知悉网络司法拍卖的事宜。故，本院的执行行为不违反《最高人民法院〈关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定〉》的第十六条规定。异议人的上述异议理由，亦均不能成立。 综上，本院对涉案财产实施的执行行为，符合法定程序，异议人的异议理由不能成立。案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回安徽铭基金诺置业有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向安徽省高级人民法院申请复议。 审判长  钟如君 审判员  白 峰 审判员  李丰年 二〇二一年三月二十六日 法官助理田文祥 书记员王领丹 附：相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和 复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。