河北省唐山市路南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0202民初245号 原告：深圳市万象美物业管理有限公司唐山分公司,住所地唐山市路南区万达广场C1栋六层。 负责人：胥盈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦慧潾，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 被告：赵宝英，女，1967年2月10日出生，汉族，住唐山市古冶区。 被告：赵立松，男，1973年2月5日出生，汉族，住唐山市古冶区。 二被告委托诉讼代理人：金品红，河北杨建林律师事务所律师。 原告深圳市万象美物业管理有限公司唐山分公司（以下简称万象美公司唐山分公司）与被告赵宝英、赵立松物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万象美公司唐山分公司委托的诉讼代理人秦慧潾，被告赵宝英、被告赵立松共同委托的诉讼代理人金品红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万象美公司唐山分公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告物业费28212.84元及违约金至实际清偿之日止（暂计8463.85元），共计36676.69元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年12月23日，被告与原告签订《唐山万迗广场前物业服务协议》，协议约定原告为被告位于万达广场D区21栋1单元1903号房屋提供物业服务，物业服务费缴费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1.88元，缴纳时间为自入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每6个月为一个结算周期，应在上一个结算周期内最后10日内交纳下一个周期的物业服务费。如被告违反协议不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按应交物业服务费日3%交纳违约滞纳金。但自2012年4月1日起至2021年3月31日止，被告始终未按照物业服务协议约定的缴费时间缴纳物业费。原告多次催促被告缴纳，但被告仍拒不缴纳，为维护原告的合法权益，特依据相关法律提起诉讼，请求依法判令被告给付原告物业费28212.84元及违约金至实际清偿之日止（暂计8463.85元），共计36676.69元；诉讼费由被告承担，望判如所请。 赵宝英、赵立松辩称，1、原告与被告之间不存在物业服务合同，原告没有向被告支付物业费的合同义务。2010年12月被告与大连万达物业管理有限公司唐山分公司签定了物业服务合同，并缴纳第一年的物业费3133.36元。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。”被告与原告没有合同关系，与被告有合同关系的大连万达物业管理有限公司唐山分公司也无权把全部物业服务委托给被告。《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：......（四）选聘和解聘物业服务企业；”被告没有提交证据证明其是业主委员会决定聘用的企业，因此被告无权要求原告交纳物业服务费。2、物业服务企业向原告主张物业服务费超过了诉讼时效。2010年12月开发商向被告交付了唐山市路南区万达广场Ｄ区21-1-1903号后，被告与大连万达物业管理有限公司唐山分公司（以下简称“大连物业”）签定了物业服务合同，但被告一直没有居住在该房。被告向“大连物业”登记的住址是“赵各庄东北区31-25号”。“大连物业在明知唐山市路南区长期无人居住的情况下，却以在门上贴缴费通知的方式催收，属于无效催收行为，被告并不知晓。按照法律规定2017年10月1日以前诉讼时效是二年，《中华人民共和国民法总则》实施后诉讼时效是三年，被告直到接到路南区人民法院送达的起诉书才知晓物业公司的主张。物业公司在被告未居住的房屋门上贴通知的行为不符合《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定，因此不产生诉讼时效中止中断的法律后果。综上，被告认为，原告没有权利向被告主张物业费，另外物业服务企业没有在诉讼时效规定的期限内向被告主张权利，已超过诉讼时效。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2010年12月23日，大连万达物业管理有限公司唐山分公司作为甲方，赵立松作为乙方，双方签订《前期物业服务协议》，协议载明：前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。物业服务费标准：住宅按建筑面积每月每平方米人民币1.88元；商铺按建筑面积每月每平方米人民币3.88元。交纳费用时间：1、物业服务费：按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每6个月为一个结算周期，应在上一个结算周期内最后10日内交纳下一个周期的物业服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金。首次办理入伙手续时，须一次性交纳全年物业服务费用。3、业主必须在收到唐山万达投资置业有限公司发出入伙通知书（含信函、报纸广告等）之日起10日内办理入伙手续，延期办理入伙手续者，则视业主已验收并收房，并承担该房产的业主责任。三、业主应交纳空置房屋的物业服务费，除非因法律法规就此另有规定。四、业主出租物业的，物业服务费仍应由业主交纳，如业主与承租人约定由承租人交纳物业服务费，业主应承担连带交纳责任。五、业主转让物业时须交清转让之前的物业服务费等相关费用。违约责任：二、乙方违反《临时管理规约》和本物业的相关管理规定，特别是欠缴物业服务费，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权采取法律诉讼处理，乙方承担相应的法律责任和所导致的一切费用。三、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业服务费日3‰交纳违约滞纳金。2010年12月23日，大连万达物业管理有限公司唐山分公司出具《收据》：今收到赵立松交来2011.1.11至2012.1.10物业费3133.36装修管理费833.34人民币叁仟玖佰陆拾陆元柒角整。交款人赵立松。 原告为被告提供了物业服务，被告未依约交纳物业费，原告进行了催收，双方未签订《物业管理服务协议》，现原告起诉要求被告交纳自2012年4月1日起至2021年3月31日止的物业费28212.84元及违约金。 另查明，2019年9月29日，大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司变更为深圳市万象美物业管理有限公司唐山分公司。隶属关系备案：大连万象美物业管理有限公司唐山市分公司隶属于大连万达物业管理有限公司。 本院认为，原、被告双方之间虽未签订物业服务合同，但原告为案涉房产所在小区实际提供了物业服务，故原告要求被告交纳物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于案涉房产面积，原告主张应按138.95平方米计算，被告对房产面积提出异议认为应按套内面积计算于法无据，不予采信，故本院确认案涉房产面积为138.95平方米，物业费应按138.95平方米计算即物业费数额为28212.41元（1.88元/月/平方米×138.95平方米×12月/年×9年）。基于被告逾期交纳物业费的事实，且原告主张按照欠费金额的30%计算违约金低于按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场基准利率计算的违约金，原告主张被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。被告辩称其不在案涉房屋内居住，故不应交纳物业费，于法无据，对该辩解不予采纳。被告逾期未交纳物业费已经构成违约，且原告提交的证据能够证明对被告进行了催收，原告对于案涉房屋的物业费未曾放弃主张，对被告所提未在案涉房屋居住，原告应到被告的现住址进行催收，原告主张权利超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告赵宝英、赵立松于判决生效后十日内给付原告深圳市万象美物业管理有限公司唐山分公司2012年4月1日至2021年3月31日物业费28212.41元及违约金8463.72元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费359元（已减半收取），由被告赵宝英、赵立松负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 员  王 彦 二〇二一年三月三十一日 法官助理  李金凤 书 记 员  李 玥