吉林省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）吉民申2778号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑仁哲，男，1957年3月11日出生，朝鲜族，住吉林省通化县。委托诉讼代理人：吕永莉，吉林星浦律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：姜大金，男，1969年7月23日出生，汉族，住吉林省通化市。再审申请人郑仁哲因与被申请人姜大金房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市中级人民法院（2019）吉05民终1288号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。郑仁哲申请再审称，（一）一、二审法院认定事实错误，郑仁哲没有构成根本性违约，在履行过程中因行政行为发生了情势变更，且郑仁哲想履行付款义务却无法找到姜大金。1.一、二审法院均忽略了争议房屋于2013年11月28日被征收的事实，而姜大金与通化县房屋征收经办中心签订拆迁补偿协议，房屋拆除后应得的回迁房屋及一切补偿均由姜大金取得。现在状况是郑仁哲为购买房屋支付了部分款项，房屋被征收没有取得补偿，应回迁房屋的权利被姜大金取得。在郑仁哲购房时姜大金履行的房屋交付行为，因行政征收行为征收部门在郑仁哲与姜大金第一次合同效力诉讼期间，将房屋拆除并与姜大金签订补偿协议，而导致姜大金应重新向郑仁哲履行该房屋拆迁补偿后房屋的交付义务。在合同效力案件经过一审、二审、申请再审后，姜大金一直不履行交付义务，郑仁哲进行过上访、民事诉讼、行政诉讼主张权利，现在行政诉讼还在进行，而姜大金在多次诉讼中均未出庭应诉，多次以公告送达方式送达开庭传票和判决裁定。在郑仁哲无法取得房屋和房屋回迁权利的情况下，而房屋回迁权利已经在姜大金和姜大金指定人员名下，姜大金应先履行将该房屋回迁权利变更到郑仁哲名下，即按约定履行交付义务后，郑仁哲才应支付全额购房款，其完全可以依法主张先履行抗辩权和不安抗辩权，其通过行政诉讼即是履行上述权利。回迁的房屋价值远高于拆迁房屋的价值，郑仁哲没有理由故意违约。而是因政府行政征收行为的情势变更情形出现，导致郑仁哲购买的房屋因拆迁而灭失，因错误的行政行为使郑仁哲无法取得应有的补偿权利，此时要求郑仁哲继续履行合同严重显失公平。2.基于上述原因，郑仁哲自2013年至今通过法院执行、民事诉讼、行政诉讼和姜大金、通化县房屋征收经办中心就房屋权属和征收补偿权益问题一直主张自己的权利，诉讼一直没有间断。3.自2013年开始姜大金以房屋买卖合同无效为由拒不收取剩余房款，在郑仁哲的答辩状中也明确阐述了同意立即支付剩余房款，但姜大金拒绝收取。并且自2016年以后为了拒不收取房款躲避郑仁哲，郑仁哲在2016年以及2017的送达文书都是下落不详而公告送达。2017年至2018年郑仁哲先后找到通化县人民法院原审办案法官及到通化县公证处进行提存，但因本案存在拆迁、未过户等特殊原因，法院不收房款、公证处因姜大金住址不详和诉讼时联系电话拨打不通，也不予提存，无奈郑仁哲将房款转交给其亲属金某，待找到姜大金或姜大金出现索要时，将购房款代其交付，并且在本案诉讼期间，郑仁哲将购房款存至自己的银行账户中并转交给律师，等待随时给付姜大金剩余购房款。（二）一、二审法院适用法律错误，本案房屋买卖合同不符合合同法第九十四条法定解除条件。1.合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，本案中房屋买卖双方并没有致使不能实现合同目的的情形，姜大金将房屋交付给郑仁哲，而郑仁哲也随时已经准备将购房款交付给姜大金。原审法院以合同法第九十四条第四项解除郑仁哲和姜大金之间的房屋买卖合同适用法律错误。2.本案姜大金应以《合同法》第九十四条第三项之规定解除双方的房屋买卖合同。但根据该条款规定，姜大金应当向郑仁哲主张合同权利，并且给郑仁哲合理的催告期，经催告后不履行的，方可行使该法定解除权。本案中姜大金一直未向郑仁哲主张合同权利，也未给郑仁哲合理的催告期，并且一直躲避郑仁哲，拒收剩余房屋购房款，并且郑仁哲一直承诺随时都可以向姜大金交付剩余房屋购房款。如果姜大金履行催告义务，完全可以通知到郑仁哲，由于诉讼一直在进行当中，郑仁哲委托的律师姜俊伟与本案姜大金的律师王彩凤均系吉林通兴律师事务所执业律师，完全可以通过姜俊伟律师联系郑仁哲，而不是无法进行催告。法院审理时姜大金律师回答是诉讼即为履行催告义务，如果其通过诉讼履行催告义务，郑仁哲也同意履行，法院就不应判决解除合同。故可以证明姜大金没有进行催告的事实存在，因此姜大金并不具有合同法第九十四条规定的法定解除权。综上，原审判决认定事实不清，法律适用错误，且没有考虑行政征收的情势变更情形，再审请求：撤销吉林省通化县人民法院（2019）吉0521民初457号民事判决和吉林省通化市中级人民法院（2019）吉05民终1288号民事判决，依法改判或发回重审。姜大金提交意见称，1.一、二审判决认定事实清楚，郑仁哲未付23.69万元房款，致使无法实现合同目的，构成根本性违约。2.一、二审判决证据充分。公告送达是因为郑仁哲未提供姜大金的正确地址导致，不能证明姜大金下落不明或者躲避，姜大金有两位证人都证明了其近三年没有离开通化市的住所。郑仁哲未提供过寻找姜大金的任何证据甚至电话记录，所述公证处提存的事实也无证据证明，付房款是郑仁哲的义务，其应承担举证责任。原审的出入境证据也显示郑仁哲2016年到2018年三年内在国内仅居住17天，姜大金无法向其主张权利。请求法院查明事实，维持原判，维护姜大金合法权益。本院经审查认为，本案的焦点问题是郑仁哲延迟付房款是否符合解除房屋买卖合同的约定或者法定情形。房屋买卖协议书约定：买受人的付款方式为首付3万元，年付76,728元，2010年前房款全部付清，未及时支付房款则出卖人有权收回房屋，房款付清后办理过户手续。可见，双方将延期付款作为约定的合同解除情形。郑仁哲就案涉房屋在2007年付款3万元，2009年付款7万元，余款至今未付，故从形式上来看，案涉合同已经满足前述双方约定的解除条件。针对郑仁哲延迟付款的具体抗辩事由，本院具体评判如下：1.关于郑仁哲抗辩姜大金始终未催要房款的主张。因双方在房屋买卖合同中明确约定了履约顺序，各方均应依照诚实信用原则全面履行合同义务，故房款的支付不应以相对方催要为条件。2.关于郑仁哲抗辩姜大金在服刑期间或者下落不明、无法联系等导致无法履行付款义务的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百零一条第一款关于“有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；……”之规定，如果姜大金下落不明导致郑仁哲难以履行合同义务，郑仁哲可以选择提存等替代履行方式，现其并未提供证据证明在2010年付款期限届满之前进行了提存等替代履行的尝试和努力。郑仁哲所称因房屋拆迁事宜等导致的提存障碍即使属实，也均发生在约定付款期限届满之后。3.关于郑仁哲抗辩存在行政行为导致情势变更，拆迁后姜大金有不能履约风险，故其享有先履行抗辩权或者不安抗辩权等的主张。因郑仁哲未能举证证明在合同约定的付款期限届满后双方对付款期限进行了合意变更，故付款期限届满后发生的相关事实并不是郑仁哲延迟付款的正当事由。且案涉合同在2015年经生效判决认定为有效之后，亦无充足的证据证明郑仁哲积极履行付款义务。郑仁哲本次申请再审提交的存款证明仅能证明金某对郑仁哲账户的存款行为，无法证明郑仁哲主张的转交房款等意思表示，本院不予采信。综上，郑仁哲延迟付款的抗辩主张本院均不予支持。郑仁哲延迟付款属于双方约定的合同解除情形，一、二审法院判决解除双方的买卖合同并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回郑仁哲的再审申请。审 判 长 郭金专审 判 员 岳 航审 判 员 黄一鸣二〇二一年三月二十五日法官助理 崔桂香书 记 员 邵 辉