辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1573号原告（案外人）：薛桂祥，男，1970年12月6日出生，汉族，住江苏省如东县。委托诉讼代理人：周世锦，辽宁盛典律师事务所律师。被告（申请执行人）：大连金广建设集团有限公司，住所地大连市金州区斯大林路388号。法定代表人：衣景斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：于帅，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浩，辽宁悦泰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人：黄卫东，系该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳星瑞房地产开发有限公司，沈阳市浑南新区新隆街8号332室。法定代表人：黄卫东，系该公司总经理委托诉讼代理人：杨烁，辽宁隆丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭忠凯，辽宁隆丰律师事务所律师。原告薛桂祥因与被告大连金广建设集团有限公司（以下简称“大连金广公司”）、第三人沈阳星瑞房地产开发有限公司（以下简称“星瑞房产公司”）、第三人沈阳鑫恒达房地产开发有限公司（以下简称“鑫恒达房产公司”）案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，于2020年11月13日依法公开开庭对本案进行了审理。原告薛桂祥的委托诉讼代理人周世锦，被告大连金广公司的委托诉讼代理人孙浩，第三人星瑞房产公司和鑫恒达房产公司的共同委托诉讼代理人郭忠凯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。薛桂祥向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除查封不予执行位于沈阳市浑南区房屋，价值310,000元；2.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本院在执行(2019)辽01执1257号申请执行人大连金广建设集团有限公司与被执行人沈阳星瑞房地产开发有限公司、沈阳鑫恒达房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，对原告薛桂祥合法购买并入住的位于沈阳市浑南区房屋进行了执行，在薛桂祥向本院提出执行异议后，被(2020)辽01执异841号裁定驳回异议。一、执行异议裁定适用法条错误，应适用规定第二十九条。薛桂祥系直接向鑫恒达房产公司购买的案涉房屋，而案涉房屋登记在鑫恒达房产公司名下，故应当按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，对薛桂祥是否具有足以排除执行的权利予以认定，不应适用第二十八条。二、薛桂祥于2016年6月30日前已与鑫恒达房产公司签订了《商品房买卖合同》，本院于2016年8月11日对案涉房屋进行了保全查封，故薛桂祥与鑫恒公司签订合同日期早于法院查封的日期。三、薛桂祥所购案涉房屋系其唯一住房，于2016年9月15日入住并一直居住至今，名下并无其他房产。四、薛桂祥已向鑫恒达房产公司交付了购买案涉房屋的全部款项。2016年9月7日薛桂祥按合同约定以现金支付的方式向鑫恒达房产公司交付了全部购房款330,000元，故薛桂祥完全符合规定第二十九条第三项条件。综上，为维护原告的合法权益，请求依法支持原告的全部诉讼请求。大连金广公司辩称，不同意原告的诉讼请求。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，确认能够排除执行的，需要四个前提条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，本案的原告并不符合上述情形，因为原告签订的买卖合同签订时间、占有使用（本人入住）、付款时间、由电业局或水务部门出具的缴费时间（以沈阳市中级人民法院对各当事人在执行裁定书认定的时间及事实为准）均晚于我方采取保全查封日期2016年8月11日。因此，不能排除我方的执行行为，理应予以驳回。对于当事人自行购买的房屋，仅提供了收款收据，但是收款收据和交款凭证的时间晚于我方查封时间，且不能提供银行转账流水以证明真实交易的发生，因此不能认定在我方查封时间前，双方已经发生了交易行为，并支付了房屋的全部款项。因此，原告的情形并不符合上述规定的情形。故贵院作出的执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。特别向法院强调一点，原告提供的证据中，所递交的房屋买卖合同，关于该买卖合同中的主要条款均是手写填上的内容，与实际备案合同中要求合同内容均是机打的要求是不符的，更与贵院已经审判庭换封的六十余户业主以及经执行局解封的25户业主提供的《商品房买卖合同》的形式也不相符。因为备案合同要求所签订的内容必须与开发商与业主签订的合同内容完全一致，若存在真实的买卖关系，均应由开发商同业主签订的合同时，同时电传给房产所进行相应的备案，这就要求形式上必须是机打，不能手写。而原告提供的买卖合同不符合形式要求，也不符合交易习惯因此对于提供的证据的真实性也不认可。申请法院对提起执行异议之诉的所有相关房屋买卖合同的真实性予以核实。关于置换房屋的意见，经我方核实，被告星瑞房产公司和鑫恒达房产公司的房屋全部抵押且已被法院查封，根本不能保证债权的实现，将损害我公司的合法权益，不存在换封的可操作性及可能性。因此我方不同意被告星瑞房产公司及鑫恒达房产公司的换封请求。星瑞房产公司和鑫恒达房产公司述称，一、同意本案原告的诉讼请求。大连金广公司查封的鑫恒达房产公司开发建设的房屋，查封之前已经由本案原告合法占有，法院应认定本案原告为房屋的所有权人；二、同意用自有的尚未出售的写字间置换被大连金广查封的房产。另外，星瑞房产公司尚有由大连金广公司承建的并且尚未出售的写字间、商业网点等房产，写字间面积约9685平方米；商业网点面积约2790平方米，以上两处房产市值约1.8亿元，足以置换鑫恒达房产公司被查封的房产，并且足以抵偿欠付大连金广公司的工程款。综上所述，恳请贵院充分考虑我方的合理建议，并认真考虑本案原告业主的合法权益，同意我方的陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大连金广公司与鑫恒达房产公司、瑞星房产公司建设工程施工合同纠纷一案的审理中，本院在审理期间于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书，保全查封鑫恒达房地产公司开发建设的位于沈阳市浑南区产（包含案涉房产）。本院于2017年12月19日作出（2016）辽01民初312号民事判决。宣判后，大连金广公司、星瑞公司不服，上诉至辽宁省高级人民法院。2019年3月28日，辽宁省高级人民法院作出（2018）辽民终233号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院于2019年7月18日立案执行，执行案号为（2019）辽01执1257号。本案在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达房产公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）。”“本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封。”查封期限至2022年8月11日。后薛桂祥向本院提出执行异议申请，本院于2020年8月25日作出（2020）辽01执异841号执行裁定书，驳回案外人薛桂祥的异议。薛桂祥不服该裁定，遂提起本案诉讼。庭审中，薛桂祥向本院提供《商品房买卖合同》、《入住文件物品签收单》、名下无其他房产查询结果证明、购房交款凭证及收款收据、银行个人活期账户交易明细、采暖费收据、维修基金收据、物业费收据及垃圾清运费收据等证据材料，用以证明薛桂祥作为案涉房屋的合法权利人，于2016年6月30日前已与开发商鑫恒达房产公司签订了《商品房买卖合同》；2016年9月7日薛桂祥按合同约定以现金支付的方式向鑫恒达房产公司交付了全部购房款310,000元；于2016年9月15日办理了入住手续并一直居住至今，入住后交纳物业费、电梯费、采暖费等生活费用；薛桂祥名下并无其他房产的事实。另查明，案涉房屋存在在建工程抵押，目前该房屋仍处于抵押状态。在本案审理过程中，经本院到案涉房屋所在园区的物业公司查询显示，案涉房产所在园区于2016年7月4日开始陆续办理入住，办理入住需缴纳物业费等前期费用。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，故审查的重点为案外人薛桂祥就位于沈阳市浑南区的案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，经查，本院于2016年8月11日向沈阳市房产局送达（2016）辽01民初312号协助执行通知书保全查封星瑞公司、鑫恒达公司房产。在执行过程中，本院于2020年6月8日作出（2019）辽01执1257号查封公告，其中载明“申请执行人金广公司在本案诉讼阶段申请财产保全，本院于2016年8月11日保全查封了被执行人鑫恒达公司名下位于沈阳市浑南区产（关于上述房产设定的抵押权，另案正在审理中）”。本院于2019年8月12日对上述房产进行了续查封。”故该案涉房产的查封时间为2016年8月11日。原告薛桂祥提供的其与鑫恒达房产公司签订的《商品房买卖合同》落款签署时间处空白，薛桂祥主张根据该合同第八条交付期限“出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1中条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”的约定，推断《商品房买卖合同》的签订日期早于房屋交付日期，也早于案涉房屋被查封日期。本院经审查，执行异议程序中，薛桂祥在向本院提交的执行异议书中自述“于2016年9月7日与鑫恒达房产公司签订了《商品房买卖合同》”。而薛桂祥在本案执行异议之诉中却主张签订《商品房买卖合同》时间在2016年6月30日之前，薛桂祥的陈述前后矛盾，并未能提供合理解释，亦未提供其他证据予以佐证，故仅凭合同约定内容作出的推断，不足以认定薛桂祥在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。另，薛桂祥交付定金的时间为2016年9月7日，薛桂祥主张在定金交付前即签订《商品房买卖合同》，与通常交易惯例不符。综上，薛桂祥不符合上述法律规定，其对涉诉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，本院对薛桂祥要求排除执行的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，判决如下：驳回原告薛桂祥的诉讼请求。案件受理费5,950元，由原告薛桂祥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 谢 宏审判员 姜会军审判员 赵 智二〇二一年三月十七日法官助理史舒畅书记员赵博文本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。