山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终459号上诉人（原审被告）：枣庄市深鲁房地产开发有限公司，住所地山东省枣庄市新城六盘山路东海河路**路南，统一社会信用代码：91370400771045207H。法定代表人：刘亚东，总经理。委托诉讼代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐新，男，1978年12月30日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：江坤，山东宁泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗龄月，山东舜翔（枣庄）律师事务所律师。上诉人枣庄市深鲁房地产开发有限公司（以下简称深鲁公司）因与被上诉人徐新商品房预售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2020）鲁0403民初2218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人深鲁公司上诉请求:1、原审判决第二项事实不清，证据不足，判决结果错误，请求依法予以撤销，重新查明事实后依法改判；2、本案一、二审诉讼费用全部由徐新承担。事实和理由：导致延期上房的后果是因徐新不履行义务造成，责任完全在于徐新，深鲁公司不应承担任何责任。第一，原审已经查明深鲁公司安排上房的条件。根据庭审查明的事实，2018年7月11日，深鲁公司与市发改委签订凤鸣园小区团购房补充协议，成本价的差价款920元由四家团购单位负责通知，统一提存到指定的市公证处专用账户内。同意以上协议内容的购房户可在本协议约定的义务完成后一周内开始安排上房办理事宜；不同意本协议内容的，可待审计确定购房成本价后10日内由深鲁公司安排上房事宜。因此可以确认，安排上房的前提条件必须是将920元差价款在公证处提存。第二，徐新不具备上房条件。在深鲁公司与市发改委签订凤鸣园小区团购房补充协议后，部分团购房人按照补充协议将差价款在公证处进行了提存，还有部分团购房人直接按照4，380元的单价交纳购房款，深鲁公司也已按照补充协议约定安排上房。但徐新既没有将差价款在公证处进行提存，也没有按照4，380元的单价交纳购房款，没有按照补充协议约定履行义务。因此，徐新不具备上房条件，没有上房资格，深鲁公司对此没有任何责任。第三，原审判决结果前后矛盾。原审第二项、第三项判决存在明显矛盾。根据第三项判决可以确认，将差价款在公证处进行提存是上房的前提条件，也是徐新必须履行的义务，同时也认定了徐新尚未履行义务。原审判决在确认徐新没有履行义务的情况下，却又判决深鲁公司承担责任，在相同的事实认定前提下，却作出不同的判决结果，其第二项判决结果明显错误。综上所述，原审判决第二项事实不清，证据不足，判决结果错误，请求依法撤销，重新查明事实后，依法支持深鲁公司的上诉请求。被上诉人徐新辩称，一、深鲁公司的上诉理由不能成立，应当依法予以驳回。（一）不存在深鲁公司诉称的“徐新不具备上房条件”的情形。双方签订的《商品房买卖合同》明确载明“商品房交易价格为3，460元/平方米”，深鲁公司承诺房屋交付时间为2017年7月18日。徐新已经按照约定足额向深鲁公司支付房屋价款，深鲁公司不应当要求徐新按照4，380元/平方米补交房款，也不应当要求徐新将每平方米920元的争议差价款提存到枣庄市公证处指定的账户，更不应当以此作为不向徐新交付房屋的理由。（二）深鲁公司应当按照约定的期限向徐新交付房屋。双方之间存在商品房买卖合同关系，深鲁公司系房地产开发企业，在买受人已经足额支付房屋价款的情况下，其作为商品房出卖人负有按照约定的期限向徐新交付所买卖房屋的义务，这是商品房出卖人应当履行的主要合同义务，不得附加任何条件。（三）深鲁公司应当向徐新支付逾期交付房屋违约金。深鲁公司没有按照约定于2017年7月18日向作为买受人的徐新交付房屋，在案涉房屋已经具备实际交付条件且已经向其他购房户交付房屋的情况下，深鲁公司却以各种理由拒不向徐新交付房屋，深鲁公司违约在先、逾期交付房屋的客观事实存在、对违约行为的发生及违约状态的持续具有重大过错，深鲁公司应当向徐新支付逾期交付房屋违约金。一审判令深鲁公司向徐新赔偿房屋使用损失费，具有事实和法律依据，且已经从计算期间、计算标准、分担比例等方面对深鲁公司给予很大程度的袒护。深鲁公司的上诉理由不能成立，应当依法予以驳回。二、徐新对于一审判决基于各方面因素，虽没有提起上诉，但认为一审判决严重不公必须予以纠正、一审法院的审理活动必须予以监督。三、一审判决在事实认定、法律适用、审理程序等方面确实存在大量严重问题，必须依法予以纠正。（一）事实认定不清。一审法院错误归纳案件争议焦点、审理重点。双方之间存在商品房买卖合同关系，双方是否严格履行合同、有违约行为、违约方如何承担违约责任、如何弥补合同严守一方所遭受的损失，是本案的争议焦点，一审法院对上述关键事实没有查明。1.徐新在一审过程中向法庭提交的《商品房买卖合同》应当作为一审法院认定案件事实的关键证据。首先，该份《商品房买卖合同》由双方共同签订，该合同载明的内容均由深鲁公司提出，深鲁公司认可该合同载明的事项并加盖公章予以确认。其次，该份《商品房买卖合同》明确记载“商品房交易价格”、“商品房的位置、楼层、面积”等关键信息。一审法院受理深鲁公司提出的成本价审计申请，没有必要，明显错误。深鲁公司与枣庄市发展和改革委员会、枣庄市工商行政管理局、枣庄市住房公积金管理中心、枣庄市仲裁委等团购单位于2018年7月11日签订的《补充协议》，该《补充协议》非由商品房买卖合同双方签订，其效力明显低于体现商品房买卖双方意志的《商品房买卖合同》，该《补充协议》不应当作为定案的重要依据。2.一审判决应当以3，460元/平方米来认定案涉房屋的成交价格。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定房屋成交价为3，460元/平方米，该成交价已经明显高于周边楼盘的市场交易价格，一审判决对这一关键事实没有予以准确认定。3.徐新对于案涉纠纷的发生及延期上房的结果并无任何过错。一审判决对此作出错误认定。4.徐新无需按照4，380元/平方米向深鲁公司支付价款，无需向枣庄市公证处提存每平方米920元的争议差价款。（二）法律适用错误。1.一审判令徐新提存争议差价款既无事实和法律依据，也违反“不告不理”的民事诉讼基本原则，错误地作出一审判决。2.一审判决违反《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条关于适用简易程序审理期限的法律规定。3.一审判决违反《民事诉讼证据规则》规定的举证责任分配规则。4.一审判决违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定案涉《商品房买卖合同》的效力。5.一审判决违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，应当认定深鲁公司对于“逾期交付房屋”的违约责任并判令深鲁公司自约定交房期限起全额赔偿徐新因逾期交付房屋所遭受的经济损失。（三）审理程序违法。1、一审法院不应受理深鲁公司在一审过程中提出的商品房成本价审计。首先，一审审理过程中，徐新将《商品房买卖合同》作为证据提交法庭，明确反对案涉房屋成本价进行审计，请求一审法院认定《商品房买卖合同》的效力及约定的事项。其次，双方已经签订《商品房买卖合同》，明确约定房屋交易价格为3，460元/平方米，且该价格已经明显高出同时期的周边楼盘成交价格，在双方已经达成一致意见的情况下，深鲁公司不应提出对案涉房屋成本价进行审计的申请。因此，在案证据能够证实双方关于房屋成交价格的约定，一审法院不应受理深鲁公司在一审过程中提出的成本价审计。一审法院受理该申请，属于严重审理程序违法。2、一审法院受理成本价审计申请后，审计程序不严谨、不规范，审计规程毫无约束力。一审法院对深鲁公司的拒不配合、无理诉求放任甚至偏袒，浪费近三个月审理期限，导致成本价审计无果而终。首先，审计机构选定后，随意更换。其次，一审法院向审计机构转达深鲁公司提出的“审计费用不应当超过8万元、不得增加申请人财务成本”等不正当要求，严重扰乱审计机构的工作规程。另外，审计进程缓慢，浪费审理期限。3、成本价审计程序启动后，在成本价审计结果即将产生之际，为不与审判人员“先入为主”的裁判思路相冲突，非法干预审计，不正当终结成本价审计程序，导致审计程序无端骤停。4、一审法院严重浪费审理期限，审理期限超期。5、一审法院既向徐新出具“裁判生效证明文书”，又向其邮寄送达民事上诉状，让其无所适从。四、基于上述案件客观事实和大量严重的违法事实，本着“以事实为根据、以法律为准绳”、“不告不理”、“两审终审”、“二审依法全面审理”的审判原则，徐新提出以下几点请求：（一）维持一审判决第一项，并明确房屋成交价为3，460元/平方米，深鲁公司于案涉房屋交付后30日内配合徐新办理上房手续、商品房买卖合同信息网签及备案登记、办理不动产产权登记等有关手续。（二）改判一审判决第二项，判令深鲁公司自2017年7月19日起，按照每月1，500元，向徐新支付房屋使用损失费，计算至深鲁公司实际向徐新实际交付房屋之日止。（三）撤销一审判决第三项。（四）撤销一审判决第四项，支持徐新一审各项诉讼请求。五、深鲁公司对本案发生具有重大过错，一、二审产生的诉讼费用、评估费等费用均应由深鲁公司承担。综上，一审判决未体现公平公正、程序严谨合法、高效便民，审理程序违法、事实认定不清、法律适用错误，请求二审法院依法查明案件客观事实，驳回深鲁公司的上诉请求，并依法改判。徐新向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行双方于2014年12月12日签订的《商品房买卖合同》，并立即办理网签办案登记手续；２、依法判令被告立即向原告办理交房手续，并交付枣庄新城凤鸣园第3幢东单元12层西户商品房；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计60，000元（自2017年7月19日起计算至实际交付房屋之日止，按照该房屋所在地段同类房屋租金标准计算）；４、判令被告立即协助原告办理枣庄新城凤鸣园第3幢东单元12层西户商品房房地产权属登记；５、诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月20日，市发改委（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购定向开发协议书》，该协议书主要内容为：“乙方依法取得国有土地使用权后30日内，甲方指定的购房人（即甲方本单位在编制的正式工作人员，并经乙方核实确认）应交纳商品房首付款20万元一25万元；团购定向开发销售的商品房按照成本价格销售给甲方指定人员；乙方应当在依法取得《商品房预售许可证》之日起15日内与指定人员签订《商品房预售合同》，并应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；本协议作为乙方与甲方指定人员签订团购定向开发商品房预售合同和销售合同的附件，与上述合同具有同等法律效力；本协议未尽事宜，甲乙双方另行签订《补充协议》，与本协议具有同等法律效力”。2014年8月5日，原告作为市发改委团购人员通过现金缴款方式向被告支付购房款25万元及车位款8万元。2014年12月12日，原、被告签订商品房买卖合同一份，该合同记载了：原告购买被告开发的枣庄新城凤鸣园第3幢东单元12层西户商品房一套，预测建筑面积为170平方米，单价每平方米3，460元，总价588，200元。合同关于房屋权利状况、付款方式及期限、逾期付款责任、交付条件、配套设施交付时间与使用条件、逾期交付责任、转移登记等内容均为空白。该合同原件仅有一份，存留在枣庄市住房公积金管理中心。2015年3月4日，原告通过公积金贷款方式向被告支付购房款25万元。2016年8月10日，枣庄市住房和城乡建设局向被告颁发涉案新城凤鸣园小区商品房预售许可证。2017年1月6日，被告向市发改委、枣庄市工商局、枣庄市仲裁委、枣庄市住房公积金中心四家团购房单位出具《告知书》，该告知书主要内容为：要求购房户于2017年1月16日前按所购房屋面积的不同交纳房款（156平方米的交纳8万元、170平方米的交纳9万元、199平方米的交纳10万元）；购房价格执行决算审计的成本价格结算；交房日期于2017年7月18日正式上房。2017年2月8日，原告以转账方式向被告支付购房款9万元。后被告没有按上述告知书承诺的时间交房。2017年11月1日，市发改委委托枣庄天睿建设工程咨询有限公司对枣庄新城凤鸣园团购房成本价格进行审计。2017年12月6日，枣庄天睿建设工程咨询有限公司出具审核成本结算书，确定该建设项目成本价为4，384.53元。2018年7月11日，被告与市发改委签订凤鸣园小区团购房补充协议，约定由市发改委牵头其他三家团购房单位（市工商局、市住房公积金管理中心、市仲裁委）和深鲁公司尽快共同委托一家具备资质的中介机构对凤鸣园小区团购房的成本价进行审计，最后确定购房成交均价，但购房成交均价最高不超4，380元/平方米，最低不低于3，460元/平方米；双方本着互谅互让的原则，暂按3，460元/平方米的均价办理上房，差价（4，380元-3，460元=920元）由四家团购单位负责通知统一提存到指定的市公证处的专用账户内，不得挪作他用，双方负责监督该账户。该账户的提存费用由深鲁公司承担。如果已交的房款均价超过每平方米3，460元，按与每平方米4，380元均价之间的实际差价提存差额价款。最终成本均价确定后，如不低于每平方米4，380元，10日内由市公证处一次性付给深鲁公司，如低于每平方米4，380元，将差额部分10日内分别支付给各方。协议签订后10日内确定最终购房户，以3，460元/平方米（均价）的暂定价与购房户签订正式购房合同，办理商品房备案手续，各团购单位统一交款，统一办理上房手续。同意以上协议内容的购房户可在本协议约定的义务完成后一周内开始安排上房办理事宜；不同意本协议内容的，可待审计确定购房成本价后10日内由深鲁公司安排上房事宜；如再有异议，可直接以购房户的名义通过诉讼途径解决。上述协议签订后，大部分购房户已按补充协议约定将房屋差价款提存到市公证处专用账户后办理了上房事宜。现对涉案房屋被告已完成了产权初始登记。2019年8月29日，被告通过公证的形式向市发改委送达了告知书一份，要求市发改委派代表于2019年9月5日上午9点到枣庄市公证处共同委托审计购房成本价；2019年9月5日上午，市发改委没有派代表到枣庄市公证处共同委托审计，被告在公证监督的情况下抽签选取的审计机构是山东鲁扬会计师事务所有限公司。2019年9月26日山东鲁扬会计师事务所有限公司作出的工程造价咨询报告书审核的平均造价为4，461.94元/㎡。2020年8月5日，被告向一审法院提交申请，要求对案涉房屋进行成本价审计，后被告未按照审计机构山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所的要求补充提交相关审计资料，且未按期交纳鉴定费用，该审计委托被退回。2020年8月24日，原告等人向一审法院提交申请，申请对涉案地段的同时期同类房屋市场租金进行鉴定。山东中亿源资产评估土地房地产估价事务所接受委托后，于2020年10月16日作出的山东中亿源评报字（2020）第34号资产评估报告书结论为：枣庄新城凤鸣园第3幢东单元12层西户房屋租金为2017年1，428元/月、2018年1，554元/月、2019年1，561元/月、2020年1，646元/月。原告因该次鉴定支出鉴定费1，000元。一审法院认为，原、被告既然达成了团购房屋的协议，依法就应该以诚信为本，公平合理地全面履行团购房屋协议、协商解决协议履行中发生的争议。现双方对涉案房屋结算成本价争执不下，原告主张按2014年12月12日签订的商品房买卖合同记载的每平方米3，460元的均价结算，但是原告主张的该价格从来源、形成时间和形式上均有明显的瑕疵，且与市发改委原委托的枣庄天睿建设工程咨询有限公司出具的成本审核数额悬殊，不宜直接推定成立，否则难以保证实体上的公平性。关于被告主张的按每平方米4，380元的均价结算，鉴于2018年7月11日被告与市发改委签订的凤鸣园小区团购房补充协议已明确只是将该价格作为涉案房屋成本均价的上限使用，约定另行共同委托一家具备资质的中介机构对凤鸣园小区团购房的成本价进行审计，最后确定购房成交均价。被告后来通过公证委托审计的山东鲁扬会计师事务所有限公司出具的工程造价咨询报告，没有市发改委的代表及原告等人的参与，其结论的真实性难以保证，原告现也不认可。同时，在本案审理过程中被告在申请房屋成本价审计鉴定后又不配合，致使鉴定程序无果而终，故被告主张的上述成本均价也依据不足。因此，现原、被告双方的关于涉案房屋成本价的主张现均依据不足，均不足以支持。但为减少争议，求同存异，同时涉案房屋也早已具备交付条件，也为了避免资源的闲置浪费，减少不必要的损失，可按照被告与市发改委所签订的凤鸣园小区团购房补充协议的规定，参照其他大多数购房人的做法，先办理上房手续，再解决争议问题。关于原告主张的第三项诉请：“判令被告向原告支付逾期交房违约金暂计60，000元（自2017年7月19日起计算至实际交付房屋之日止，按照该房屋所在地段同类房屋租金标准计算）”，鉴于双方发生争议的主要原因在于对房屋成本均价的争执，而对此争执问题的产生和长期不能有效解决，是其双方的共同失误和过错导致的。先是对2014年12月12日签订的商品房买卖合同的用途、性质等约定不明，后又在对待和解决定价纷争上有失理性和诚信，故对于导致本案的纠纷及原告延期上房的损失，原、被告双方均负有责任，被告应按其责任相应承担原告的房屋使用损失。一审法院参照租金评估结论标准酌定按每月租金1，500元计算原告的房屋使用损失，自2018年7月11日市发改委与被告所签订的凤鸣园小区团购房补充协议规定的可以上房的时间（酌定为2018年8月1日）开始计算，由被告赔偿原告至判决生效之日止的房屋使用损失费的一半。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于判决生效后10日内将位于枣庄市户的房屋交付于原告徐新；二、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于判决生效后10日内赔偿原告徐新涉案房屋使用损失费的50%（自2018年8月1日起计算至本判决生效之日止，按每月1，500元计算）；三、原告徐新于判决生效后10日内将争议的154，600元房屋差价款提存到指定的枣庄市公证处的专用账户内；四、驳回原告徐新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计650元，由原告徐新负担325元，由被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担325元，鉴定费1，000元，由原告徐新负担500元，由被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担500元，于判决生效后七日内缴纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人徐新针对其答辩主张向本院提交如下证据：证据1：枣庄市薛城区人民法院作出的（2020）鲁0403民初2218号民事判决书。证据2：山东省枣庄市公证处出具的（2020）鲁枣庄鲁南证经字第3767号提存证书1份；工商服务业统一收款收据（NO.4830040号）；山东省增值税普通发票（NO.19849865）。拟证明：1、徐新依据枣庄市薛城区人民法院作出（2020）鲁0403民初2218号民事判决书及裁判生效意见，于2020年12月23日将房屋争议差价款154，600元提存至山东省枣庄市公证处指定的账户；2、因办理争议差价款提存，徐新为此支付提存公证费660元；3、徐新并无拒不提存争议差价款的行为，深鲁公司上诉理由没有事实依据，不能成立。证据3：深鲁公司与其他团购单位枣庄市住房公积金管理中心于2018年签订的提存款提取协议书1份。拟证明：其他单位的购房户能够将房屋争议差价款项提存是基于深鲁公司的配合，深鲁公司拒不与枣庄市发展和改革委员会签订提存协议，从而导致徐新的房屋争议差价款不能提存。证据4：《关于涉案房屋成本价审计的几点建议》；《关于凤鸣园小区商品房预售合同纠纷案件的诉求信》。拟证明：针对深鲁公司在一审过程中提出的案涉房屋成本价审计事宜，为保证审计程序正当、审计结果公证，避免深鲁公司恶意拖延诉讼，徐新等其他购房户分别于2020年9月4日、2020年9月25日联名向一审法院递交书面建议及诉求信，请求一审法院严格按照法律规定及评估机构规定，依法要求深鲁公司及时缴纳审计费用、如实提供审计所需全部资料。但一审法院对徐新的合理诉求未予以重视，导致成本价审计无果而终、浪费大量审理期限、审理期限超期。证据5：2011年12月31日，枣庄华鲁置业有限公司与康晓峰签订的《商品房买卖合同》1份；2012年7月8日，枣庄丰业房地产开发有限公司与陈华签订的《商品房买卖合同》1份；2016年6月22日，枣庄大阳置业有限公司与韩伟签订的《枣庄市新建商品房买卖合同（预售）》；2016年4月19日，枣庄佳汇房地产评估咨询有限公司出具的枣佳评字[2016]第4-027号《房地产估价报告》。拟证明：深鲁公司与徐新签订的《商品房买卖合同》，约定单价为3，460元/平方米，已经明显高于同时期开发的同地段小区住房的市场价。深鲁公司对于案涉纠纷一、二审诉讼的发生具有重大过错。深鲁公司质证称，对证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为证明目的不成立；对证据2-3，徐新是根据一审判决履行民事行为，但一审判决没有生效，因此该行为不成立；对证据4，系徐新单方陈述，不是证据；对证据5，与本案没有直接关系，不能证明本案客观事实。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，双方当事人达成的团购房屋协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。双方均应按照协议约定严格履行各自的合同义务。徐新已按照协议约定向深鲁公司交纳相应购房款，现涉案房屋已具备交付条件，一审法院鉴于双方对房屋成本均价存在争执，综合考虑本案实际情况，认为应按照深鲁公司与市发改委所签订的凤鸣园小区团购房补充协议的约定，先办理上房手续，并酌定深鲁公司参照租金评估结论标准，自2018年7月11日市发改委与深鲁公司所签订的凤鸣园小区团购房补充协议约定的可以上房时间始至本判决生效之日止，按50%赔偿徐新房屋使用损失费，并无不当。深鲁公司的上诉缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。对于徐新提出的本案应予改判的请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的诉讼请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的相关规定，因徐新没有提出上诉，本案亦不符合上述法律规定的除外情形，故本院对其提出的本案应予改判的请求不予审理。综上所述，枣庄市深鲁房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，300元，由上诉人枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧审判员  李帅审判员  单伟二〇二一年三月二日法官助理孙微书记员张晓宇