山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1992号上诉人（原审原告）：谈亚东，女，1987年12月22日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张兴斌，山东辰静律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章丘市龙昌置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：熊杰，总经理。委托诉讼代理人：卢焕春，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：商苗苗，山东凌岳律师事务所律师。上诉人谈亚东因与被上诉人章丘市龙昌置业有限公司（以下简称龙昌置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初1372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谈亚东上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判并支持一、二项诉讼请求。二、案件诉讼费、保全费、鉴定费由龙昌置业公司承担。事实和理由：一、一审法院认为“办理规划用途为‘地下室’、房屋性质为‘商品房’的不动产权证书，不影响涉案房屋的商品房属性和整套房屋的住宅属性”属于认定事实错误。本案的争议焦点是龙昌置业公司是否构成违约的问题，是龙昌置业公司能否依据商品房买卖合同的约定向谈亚东交付符合规划用途的房屋问题，龙昌置业公司应当按照符合合同约定的规划用途向谈亚东交付房屋。根据济南中院作出的（2019）鲁01民终8055号判决书，本院认为部分，“涉案房屋买卖合同约定的房屋用途与规划用途不一致的，.......，构成违约”。涉案房屋地下一层规划用途为地下室，与商品房买卖合同约定的规划用途明显不一致，应认为龙昌置业公司存在违约行为。根据谈亚东与龙昌置业公司签订的《商品房买卖合同》第三条的规定，该商品房整体规划用途为住宅，建筑总层数为4层，其中地上3层，地下**。1.从本条的逻辑结构来看，本条共有四款，“规划用途为住宅”作为本条的第一款，与剩余三款并列存在，应当认为地上3层和地下1层的规划用途均为住宅性质的商品房。如果谈亚东所购买的4层房屋存在不同的规划用途，龙昌置业公司应当在合同中向谈亚东作出特别充分的释明和区分。2.从整个项目的实际状况来看，该项目位于102省道北侧，整个小区南高北低，从南侧大门视角来看，小区别墅均为地上三层，地下**；但从北侧麦田视角来看，小区别墅全部为地上四层，这种“垫高挖坑”式设计对购房人买房本身就存在误导。谈亚东无法看出地下一层为地下室。并且置业顾问在带领谈亚东参观和介绍房屋时，从未释明地下一层的规划用途为地下室，置业顾问刻意隐瞒了该事实。3.从一审的庭审情况看，谈亚东自政府主管部门处了解到，涉案房产地下一层从最初的规划设计、建设施工到后期签约销售阶段，标明的用途均为地下室，从未发生变更。龙昌置业公司自始至终只能按照地下室的用途来销售，龙昌置业公司在一审庭审过程中亦认可其地下一层的规划用途为地下室的事实。龙昌置业公司自始知道涉案地下一层为地下室，但在商品房买卖合同中没有向业主明确说明，明显是在欺诈谈亚东。二、一审法院认为谈亚东所购买的“房屋的使用价值和财产价值在建成后即已确定，并不会因地下一层只能办理‘地下室’的产权登记而发生变化”属于认定事实错误，无法律依据。商品房作为财产价值较大的不动产，影响其价值大小的最重要的因素就是该商品房的规划用途，不同用途的房屋自然价值及使用功能也有不同。正因为如此，商品房的规划用途也是开发商在商品房买卖合同中必须要准确披露给业主的。根据《住宅设计规范》GB50096-2011这一国家强制规范的规定，住宅的定义为：供家庭居住使用的建筑；地下室的定义为：室内地面低于室外地平面的高度超过室内净高的二分之一的空间。由此可以看出，住宅和地下室是用途不同的两种标的物，住宅是在层高、水电、采光、通风等各个方面均满足居住使用条件的建筑，但地下室并满足上述功能，特别是涉案房屋的地下室中并没有上下水，并且通风和采光收到严重影响，根本不具备居住使用的功能。另，根据商品房受销售的市场行情，地下室和住宅的价格具有巨大差异，地下室的价格仅为住宅的一半左右。本案龙昌置业公司以住宅的价格将涉案房屋出售给谈亚东，明显显失公平，且谈亚东再次销售涉案房屋时，房屋价格必定大打折扣，会对谈亚东造成严重经济损失。一审法院认为办理地下室用途的不动产权证书不影响房屋的使用价值和财产价值没有任何事实和法律依据。三、一审法院认为对“差价损失进行鉴定没有必要”，没有任何事实和法律依据。谈亚东与龙昌置业公司基于市场规则协商确定商品房的价格，但前提是龙昌置业公司按照合同约定向谈亚东交付规划用途为住宅的房屋。正常理解，规划用途为住宅的房屋和规划用途为地下室的房屋在价格上明显是有区别的，是否存在差价损失只有经过专业机构鉴定才能最终确定，而一审法院未经鉴定，直接武断认为房屋的使用价值和财产价值在建成后即已确定，并不会因地下一层只能办理‘地下室’的产权登记而发生变化，明显认定错误，且不符合常理。四、一审法院认为“根据双方签订的合同，合同约定涉案房屋的用途为住宅，建筑层数地上3层，地下**，在合同的附件一房屋平面图中，标明为地下室”，且在业主现场考察房屋后，认为业主应当知晓房屋状况，以此认定龙昌置业公司不存在违约，认定事实错误，且没有任何法律依据。合同附图中的“地下室”是对房屋户型结构的说明，并非是对房屋性质的说明。实际上，谈亚东掌握的情况看，涉案小区的其他业主与龙昌置业公司签订的合同中，有的标注为“地下室”，有的标注为“地下一层”，有的标注为“花园层”等，房屋的规划用途是严谨的专业术语，而龙昌置业公司作为专业的房地产开发机构，采用多种词汇来表述，显然是故意隐瞒或混淆地下一层的规划用途，误导谈亚东。由此也可以证明，该附图中的表述并不能完全等同于龙昌置业公司已告知谈亚东地下一层的规划用途。双方签订的商品房买卖合同系龙昌置业公司单方制作，属于格式合同，根据合同法关于格式条款的规定，提供格式条款的一方应当采取合理方式提醒对方注意免除或者限制其责任条款的内容，按照对方的要求对该条款进行解释，但在本合同中附图下方的标注相较于合同主文本中的字体更小，龙昌置业公司在签订合同时并没有尽到提示义务，理应承担相应后果。即使龙昌置业公司在附图中标注了地下一层、地下室或花园层字样，但涉案商品房买卖合同第三条明确规定了规划用途为住宅，根据合同法第四十一条规定，对格式条款发生争议的，应当按照通常的理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此一审法院不能以龙昌置业公司在附图中标注了地下室、地下**、花园层的字样就径直认定龙昌置业公司告知了谈亚东地下一层的规划用途。五、涉案房屋为面积乘以单价的形式确定的房屋总价款，并非龙昌置业公司在一审中陈述的按套出售。一审法院认为涉案房屋为内部直接连接、相通的4层，整体无法分割，与房屋规划用途没有任何关系，与谈亚东是否构成违约亦没有任何关系。从双方签订的商品房买卖合同来看，合同第四条计价方式与价款中明确约定，双方按照建筑面积计算房屋价款，置业顾问亦明确为谈亚东在宣传册上列明销售单价和房屋面积，即商品房价款为单价乘以面积计算，业主购买房屋按照单价乘以面积的形式购买而非按套购买，不存在龙昌置业公司“整套出售，不区分地上地下，价格均摊”的说辞。且涉案房产在办理产权登记时办理了实测绘，购房面积与实测面积不符的业主均按照差异面积补缴了差价，亦可证明房产并非按套出售。一审法院在未查明以上事实的基础上，认为涉案商品房整体无法分割，不影响房屋的财产价值和使用价值实属认定错误。综上所述，一审法院的判决认定事实严重错误、定案证据不足，明显有违公平和济南中院同案裁判的权威，请求二审法院在查清事实的基础上依法予以改判，以维护谈亚东的合法权益。法庭调查中，谈亚东补充意见如下：一、一审法院认为谈亚东对涉案房屋状况是明知的属于认定事实错误，在谈亚东购买房屋时龙昌置业公司并未明确告知涉案房屋的问题，作为一般买受人，也不可能清楚房屋的具体用途，龙昌置业公司作为专业的房地产开发机构，在销售房屋时应当向买受人进行明确的告知，且龙昌置业公司在涉案房屋的开发建设过程中对涉案房屋的规划用途是明知的，不应该在双方签订的买卖合同中含糊其词，误导谈亚东。二、在一审中，提交的视频资料龙昌置业公司的销售人员明确告知了在销售时对具体的规划用途并不知情，由此可以看出在销售时对涉案房屋的用途不可能向谈亚东告知。即使谈亚东在购房时对房屋进行了相关了解，也不能免除龙昌置业公司的告知义务。三、房屋的住宅用途和地下室用途区别非常大，如果商品房买卖合同中载明的住宅用途，在房屋主管部门颁发的不动产登记中未有体现，对谈亚东来讲影响巨大，对龙昌置业公司来讲违约事实明显。龙昌置业公司辩称，龙昌置业公司依法、依规设计、开发、销售“龙山郡”项目，案涉XXXX号房产是别墅一套。2017年12月25日，龙昌置业公司向谈亚东交付了符合合同约定的房产，无任何违约。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，具体理由如下：1、龙山郡”一期项目均是别墅性质的住宅，实际地下一层是在地平面上的。谈亚东一审中、上诉状中所述的“垫高挖坑”式的设计，实际是因诉讼中谈亚东方代理人不了解龙昌置业公司所开发龙山郡一期项目的布局。2、龙昌置业公司是在五证齐全后进行销售，实际在买房时，购买者不仅仅看了样板间，还实地看了其所买的那套房子。五证公示，房子结构客观存在，谈亚东所述的欺诈，明显无事实依据。3、龙山郡一期的别墅均是合院式的布局，如果实地走走看看，就会发现，物业是按照几号院几号院进行命名区分，合院式的别墅，不同于我们北方常见的联排式或者独栋式，不是一排一排的南北排列，而是几套别墅圆弧型的围绕、中间共用一个院子，地下**有门，推开后就在几家共用的院子里，各家的入户门是在地上一层。4、案涉别墅为地下一层，地上**，四层之间有内楼梯相连接，是一整套住宅、不可分割。即便在办理房产证时出现地下一层和地上三层两个证的情况，但是两个证却无法将一整套别墅进行分割，龙昌置业公司认为，证照的登记无法将客观存在的一套房产进行区分。5、谈亚东所签署的预售合同，附件一房屋平面图，明确载明地下一层，且谈亚东在本页中有签字摁手印确认，应当认定谈亚东在认购时、签署购房合同前，对涉案别墅的构架具有充分的认识。6、上诉状中所引用的（2019）鲁01民终8055号民事判决书实际办公用房和商业用房的认定，在本案中无任何借鉴意义。7、谈亚东所述的依据住宅设计规范进行住宅，但是规范中的地下室是指日常我们居住的多层或高层建筑中，地下室在地平面以下，而住宅可能在****，不适用一体式别墅。8、买房子是大事，谈亚东也是考察了同期类似地段开发的别墅，对比价格后多方衡量，单价乘以面积的计价方式，和房产规划用途无关联性。9、同类案件中，二审法院（2020）鲁01民终13757号、（2020）鲁01民终13179号案件已经终审判决，明确涉案房产整体销售，龙昌置业公司对地下一层办理何种权属证书无过错，应依据类案同判原则维持一审判决。谈亚东向一审法院起诉请求：1.判令龙昌置业公司赔偿房屋差价损失暂计446629.74元(以最终鉴定结论为准)；2.判令龙昌置业公司赔偿利息损失58753.52元(自2017年3月3日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；3.诉讼费、保全费、鉴定费、律师代理费由龙昌置业公司负担。一审法院认定事实：2013年至2016年，龙昌置业公司分别取得建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，开发建设龙山郡项目，其中15幢规划为：住宅楼地上**，地，地下室及车库为地下**017年2月21日，谈亚东与龙昌置业公司签订商品房买卖合同，合同编号为XXXX，约定由谈亚东购买龙昌置业公司开发的XXXX号商品房一套，该商品房的用途为住宅，一至三层层高3米，花园层层高2.9米；建筑层数地上3层，地，地下**筑面积363.22平方米，单价7443.859元，总价2703833元。合同附件一房屋平面图中，标明为“地下室平面”。至2017年3月3日，谈亚东共交付房款2708597元，房款已付清，并于2017年12月25日办理了收房手续。谈亚东在办理房屋不动产权登记证时，在不动产登记中心获取的办证信息是：谈亚东所购买的房产，地，地上**能够办理规划用途为“住宅”屋性质为“商品房”的不动产权证书，地，地下**能够办理规划用途为“地下室”屋性质为“商品房”的不动产权证书。因本次诉讼，谈亚东支付山东辰静律师事务所律师代理费19000元。一审法院认为，谈亚东与龙昌置业公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效。本案当事人争议焦点是龙昌置业公司是否应当赔偿谈亚东涉案房屋地下1层办理“地下室”性质的不动产登记而造成的差价损失、利息及律师代理费。针对争议焦点，一审法院认为，首先，根据龙昌置业公司提供的建设工程规划许可证，龙山郡项目规划为：15幢住宅楼为地上3层，地，地下室及车库为地下**，即涉案房屋最初的规划地下**就是地下室此，地，地下**只能够办理规划用途为“地下室”屋性质为“商品房”的不动产权证书，但这并不影响涉案房屋的商品房属性和整套房屋的“住宅”属性。该建设工程规划许可证在双方签订合同前，谈亚东是应当能够查看到的。其次，根据双方签订的商品房买卖合同，约定涉案房屋的用途为住宅，建筑层数地上3层，地，地下**合同的附件一房屋平面图中，标明为“地下室”。涉案房屋为别墅性质住宅，价款较大，不动产买卖事宜关系重大，谈亚东在购买前理应核实涉案房屋的相关情况，且其曾经到现场考察后，才签订了合同，故谈亚东对涉案房屋的状况是知情的。第三，谈亚东所购买的涉案房屋为内部直接连接、相通的4层别墅性质的住宅，整体无法分割，该房屋的使用价值和财产价值在建成后即已确定，并不会因地下1层只能办理“地下室”的产权登记而发生变化，且双方已经在合同中对房产总价作出约定。作为完全民事行为能力人，也不会单独出售或购买这一“地下室”。综上，龙昌置业公司已经将符合合同约定的房产交付谈亚东，谈亚东主张龙昌置业公司在销售过程中存在欺诈或误导行为，证据不足，一审法院不予支持。谈亚东要求龙昌置业公司赔偿地下室产权登记差价损失及利息损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。其要求对差价损失进行鉴定，亦无必要。谈亚东要求龙昌置业公司赔偿律师代理费1.9万元，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回原告谈亚东的诉讼请求。案件受理费8854元、财产保全申请费3020元，由原告谈亚东负担。二审中，当事人没有提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点问题为：龙昌置业公司对案涉房产地下1层办理“地下室”性质不动产权登记是否存在过错，应否赔偿谈亚东相应损失。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行合同义务。合同载明商品房用途为住宅，建筑总层数4层，地，地上**，地下**亚东据此主张，现案涉地下1层只能办理“地下室”性质不动产权登记，龙昌置业公司应承担违约责任。本院认为，谈亚东的该项主张不能成立，理由如下：第一，案涉《商品房买卖合同》确系在住宅用途处载明为“住宅”，但此处“住宅”用途系区别于商业用房、办公用房、工业用房等类型用途，并不必然表示房产各层均应办理“住宅”性质不动产权登记，地，地下**办理“地下室”性质不动产权登记不影响案涉房产整体的住宅用途。第二，谈亚东在购房前已经看房，且《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，地，地下**也标明为“地下室”亚东签字捺印确认，谈亚东对涉案房屋中的地下1层为“地下室”是明知且认可的。案涉房产4层整体销售的情况下，地，地下**按照地下室用途办理不动产权登记亚东对此应有合理预期。综上，龙昌置业公司对案涉房产地下1层办理“地下室”性质不动产权登记并不存在过错，谈亚东主张的各项损失并无事实和法律依据，不应支持，一审法院判决并无不当，应予维持。综上所述，谈亚东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8854元，由上诉人谈亚东负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二一年三月一日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗