北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1563号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘耐勇，男，1977年12月5日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：闻琳，北京市中闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周彦廷，男，1977年10月31日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王爽（周彦廷之妻），住北京市昌平区。委托诉讼代理人：周天明，北京市京师律师事务所律师。原审第三人：北京优速房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇C3#住宅楼1层商业01。法定代表人：范理，执行董事。上诉人刘耐勇因与被上诉人周彦廷、原审第三人北京优速房地产经纪有限公司（以下简称优速公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月25日、2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人刘耐勇及其委托诉讼代理人闻琳、被上诉人周彦廷之委托诉讼代理人王爽、周天明到庭参加诉讼。优速公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘耐勇上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判周彦廷按照房屋总价款的20%支付违约金65.6万元。事实和理由：周彦廷迟延付款构成根本违约，应该按照合同约定承担违约金，一审法院将违约金酌减为10万元缺乏事实基础及法律依据。因周彦廷迟延付款的违约行为导致刘耐勇没有资金购买案外人的房屋，并向案外人支付了45万元的违约金，该部分属于因周彦廷的违约行为给刘耐勇造成的实际损失，一审法院酌定的违约金无法弥补刘耐勇的实际损失，不利于保护守约方的利益。周彦廷辩称，同意一审判决，不同意刘耐勇的上诉请求和理由。一审法院依据合同法第114条的规定将违约金数额酌减为10万元具有事实和法律依据，应予维持。刘耐勇在一审过程中和上诉状中均未主张其存在前述45万元的实际损失，周彦廷不认可刘耐勇在二审中提出的45万元实际损失的真实性。优速公司未出庭亦未陈述意见。周彦廷向一审法院起诉请求：1.判决解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判决刘耐勇退还周彦廷已支付购房定金及首付款150万元；3.判决刘耐勇按照总房价的20%支付合同解除违约金65.6万元。刘耐勇向一审法院反诉请求：1.判令解除双方于2019年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令周彦廷按照房屋总价款的20%支付违约金65.6万元。一审法院认定事实：2019年7月21日，刘耐勇（出卖人）与周彦廷（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：出卖人将坐落于北京市昌平区602的房屋出售给买受人；房屋所有权证号为京（2016）昌平区不动产权第XXXX号；房屋的抵押情况为该房屋已经设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记；经出卖人与买受人双方协商一致，房屋成交价格为120万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价208万元；买受人具体付款方式及期限的约定见补充协议；按照约定时间或约定条件，出卖人在收到全部房款后2日内将房屋交付给买受人。双方关于违约责任的约定：一、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起十五日之内向买受人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），并按照成交总价款的20%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起十五日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日（该日期应当与第1项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。合同还就其他事项进行了约定。当日，刘耐勇（甲方、出卖方）与周彦廷（乙方、买受方）、优速公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，协议约定：鉴于双方经丙方居间就坐落于北京市昌平区3单元的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下：第一条成交价格甲乙双方同意，所交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计328万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1.定金：乙方于2019年7月21日支付甲方定金3万元，乙方于2019年7月25日前支付甲方定金7万元，乙方于2019年8月25日前支付甲方定金20万元；2.还款解押：甲方应于2019年10月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年11月1日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押资金来源为乙方第一笔首付款；4.首付款：乙方于2019年10月15日支付甲方第一笔首付款120万元，乙方于2019年12月1日前且过户前支付甲方第二笔首付款48万元。第四条违约责任甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，甲乙双方任何一方违约，丙方费用由违约方全额支付；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的，（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方已经收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方，合同约定剩余未支付费用必须在甲方违约行为发生之日起十五日内支付丙方，延迟向丙方支付应按日向丙方支付延迟支付金额1%的违约金。乙方若出现下列情形之一，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，（2）拒绝购买该房屋的，（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。丙方已经收取乙方的所有费用不予退还，合同约定剩余未支付费用必须在乙方违约行为发生之日起十五日内支付丙方，延迟向丙方支付应按日向丙方支付延迟支付金额1%的违约金。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。合同还就其他事项进行了约定。经查，合同签订后，周彦廷分别于2019年7月21日、2019年7月22日、2019年8月25日向刘耐勇支付定金3万元、7万元、20万元，共计30万元，刘耐勇向周彦廷出具三张收条。2019年11月19日、2019年12月24日周彦廷分两次向刘耐勇支付首付款20万元、10万元，共计30万元，刘耐勇向周彦廷出具两张收条。2020年3月5日，周彦廷通过王爽账户分五笔向刘耐勇支付首付款共计90万元，刘耐勇表示的确收到该笔首付款，但因周彦廷不支付违约金导致合同无法继续履行，其并不想收该笔首付款，该首付款是周彦廷自行支付的。庭审中，周彦廷表示在合同履行过程中，因其自有房屋在出卖过程中出现问题，其与刘耐勇协商一致将支付首付款的日期进行延期。在延期履行过程中，周彦廷表示根据刘耐勇要求分两次支付了前述中的首付款30万元，同时因刘耐勇原因，房屋解除抵押的日期需延期至2020年2月10日，故双方协商一致在2020年2月再继续履行合同，但到了房屋解除抵押的日期后，周彦廷要求刘耐勇办理解押手续，但刘耐勇要求需支付首付款130万元，双方进而对支付首付款的数额及重新签订补充协议进行协商，但因未能协商一致，周彦廷于是在2020年3月5日将剩余的首付款90万元支付给刘耐勇，要求刘耐勇继续履行合同，但刘耐勇拒绝履行。周彦廷向法院提交了通话记录、与刘耐勇的微信聊天记录及与刘耐勇、优速公司三方的微信聊天记录以支持其主张。刘耐勇对此不予认可，刘耐勇认为双方并未就延期支付首付款事项达成一致意见，其只是同意晚几天支付首付款，周彦廷未按照合同约定支付首付款已经构成违约，周彦廷应当承担违约责任，刘耐勇从未表示放弃追究周彦廷的违约责任，而是多次要求周彦廷承担违约责任，同时因为周彦廷未按时支付首付款导致涉案房屋未能及时办理解除抵押的手续，未能按时办理解除抵押手续是周彦廷的原因造成的。刘耐勇向法庭提交其分别与优速公司、周彦廷及与周彦廷、优速公司三方的微信聊天记录以支持其主张。2020年5月1日，刘耐勇向周彦廷邮寄《解除房屋买卖合同通知书》，该通知书记载：因你未按照双方于2019年7月21日签订的《房屋买卖合同》约定房款支付期间履行支付义务，故依照合同第七条二款2及补充协议第二条4（1）的约定，我有权解除合同，并有权要求你支付成交均价20%的违约金。综上所述，依据合同的约定，现要求解除双方签订《房屋买卖合同》并向我支付656000元的违约金，扣除违约金剩余已付款退还于你，请你收到通知后到中介公司办理合同解除手续。特此通知。庭审中，刘耐勇表示在落款处忘记签名，周彦廷认可该《解除房屋买卖合同通知书》系由刘耐勇发出并表示其在2020年5月25日收到该通知书。一审法院认定上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》《解除房屋买卖合同通知书》、收条、转账记录、通话记录、录音资料、微信聊天记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。一审法院认为，刘耐勇与周彦廷签订的《北京市存量房屋买卖合同》及刘耐勇与周彦廷、优速公司签订的《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点有两点，一是双方是否就延期支付第一笔首付款达成一致意见，二是导致合同无法继续履行的原因在于哪一方及是否应当向对方承担违约责任。关于第一点，周彦廷向法院主张其已经与刘耐勇通过口头协商的方式对延期支付第一笔首付款事宜进行了协商并达成了一致意见，但刘耐勇对此予以否认，法院结合周彦廷及刘耐勇提交的证据及当庭的陈述，无法得出双方将支付第一笔首付款的时间延期至2020年3月5日，故关于周彦廷主张延期支付首付款已达成一致意见一节，法院不予认可。依法成立并生效的合同对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定周彦廷应当在2019年10月15日将第一笔首付款120万元支付给刘耐勇，但周彦廷在2020年3月5日才将第一笔首付款120万元足额支付给刘耐勇，周彦廷主张其已经就延期支付第一笔首付款与刘耐勇达成一致意见，但其并未提交充足的证据证明其主张。同时，周彦廷主张因刘耐勇的原因导致房屋解除抵押的日期延期至2020年2月10日，但根据《补充协议》约定，刘耐勇将涉案房屋解除抵押的资金为周彦廷向其支付的第一笔首付款，现因周彦廷未按照合同约定按时向刘耐勇支付第一笔首付款，从而导致涉案房屋未能解除抵押，故法院认为合同无法继续履行系因周彦廷原因造成，对于周彦廷主张的合同无法履行系因刘耐勇的原因不予认可。现周彦廷提起诉讼要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，刘耐勇同意解除并提起反诉要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院对此不持异议。刘耐勇根据合同约定及法律规定享有解除合同的权利，刘耐勇于2020年5月1日向周彦廷邮寄了《解除房屋买卖合同通知书》，要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，周彦廷于2020年5月25日收到该通知书，故法院认定《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除的时间为2020年5月25日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。周彦廷要求刘耐勇退还已支付的购房款150万元于法有据，法院予以支持。周彦廷因自身原因未按照合同约定期限向刘耐勇支付第一笔首付款导致合同无法继续履行，周彦廷应当向刘耐勇承担违约责任，现刘耐勇要求周彦廷承担违约责任于法有据，法院予以支持，周彦廷要求刘耐勇承担违约责任无事实及法律依据，法院不予支持。周彦廷表示其一直与刘耐勇协商继续履行合同，并在延期履行期间继续按照刘耐勇的要求支付首付款，同时刘耐勇在延期履行过程中未向其主张违约金，因此周彦廷表示不应当承担违约责任。对此法院认为，合同在履行的过程中，因一方的违约行为导致合同的履行发生变化，双方可以协商继续履行合同，同时守约的一方可以就违约方的行为对其造成的损失主张违约责任，现无证据证明刘耐勇放弃了向周彦廷主张违约责任的权利，故对于周彦廷不承担违约责任的抗辩意见法院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现刘耐勇主张按照总房款的20%即65.6万元要求周彦廷支付违约金，但周彦廷以违约金过高且无法律依据进行抗辩，刘耐勇亦未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，根据合同的约定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定具体违约金数额为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周彦廷与刘耐勇于2019年7月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及周彦廷与刘耐勇、北京优速房地产经纪有限公司于2019年7月21日签订的《补充协议》均于2020年5月25日解除；二、周彦廷于本判决生效之日起十日内支付刘耐勇违约金100000元；三、刘耐勇于本判决生效之日起十日内退还周彦廷购房款1500000元；四、驳回周彦廷的其他诉讼请求；五、驳回刘耐勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，刘耐勇提交其与案外人王某签订的房屋买卖合同、王某向其出具的三张定金和首付款收条（共计55万元）、其与王某签订的解除房屋买卖合同协议书等证据，并申请证人王某出庭作证，用以证明因周彦廷逾期支付房款导致刘耐勇对于其与王某签订的房屋买卖合同亦违约，并导致刘耐勇向王某支付了45万元的违约金（从刘耐勇向王某支付的55万元房款中予以扣除，王某仅退还刘耐勇10万元），故刘耐勇存在45万元的实际损失。周彦廷不认可前述证据的真实性、合法性、关联性和证明目的。周彦廷提交工商企业信息查询记录，用以证明刘耐勇与王某均系该公司股东，刘耐勇与王某就其二人之间的关系存在虚假陈述，王某与刘耐勇之间存在利害关系，王某的证人证言不应当被采纳。刘耐勇认可该证据的真实性，但不认可该证据的关联性和周彦廷的证明目的。本院另查，刘耐勇在2021年3月23日的开庭中陈述：我收了周彦廷60万元房款，周彦廷又私自打了90万元房款，一共150万元。这笔钱没用，都在我卡里。我没有用周彦廷支付的房款150万元支付给王某房款。王某没有找我催缴过房款，我当时有拆迁款马上就下来，所以尚未到应付款时间我就把手里的钱提前支付给王某了。经审查，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，各方当事人对于一审判决第一项关于合同解除均未提出异议，本院亦不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。一审法院已查明周彦廷向刘耐勇支付购房款共计150万元，合同解除后，一审法院判令刘耐勇向周彦廷退还该150万元购房款的处理正确。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，周彦廷主张违约金过高，请求法院予以调整，一审法院根据前述因素和原则酌定的违约金数额并无不当，本院予以维持。对于刘耐勇在本案二审庭审中提交的关于其与王某之间签订、履行以及解除房屋买卖合同的证据以及王某出庭作证的证人证言，结合以下细节本院对刘耐勇主张的其向王某赔偿45万元违约金的事实存疑：该房屋买卖合同内容较为简单，刘耐勇和王某均称刘耐勇给付王某55万元房款全部采用现金形式，刘耐勇和王某关于看房情况、签字顺序、违约金数额计算方式等情况的陈述存在一定出入，刘耐勇在知晓本案一审判决结果之后在未经诉讼程序的情况下即同意向王某支付违约金45万元，王某与刘耐勇系同一公司股东且王某在出庭作证时未向法院如实披露该关系等。此外，即使刘耐勇与王某之间存在真实的房屋买卖关系，结合刘耐勇在2021年3月23日开庭中的陈述，本院认为刘耐勇向王某逾期支付房款的原因也并非因周彦廷的违约行为所致，二者不存在直接因果关系。因此本院对刘耐勇在二审期间提交的证据及证人证言不予采纳。优速公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，刘耐勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10360元，由刘耐勇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 王爱红二〇二一年三月二十六日法官助理 刘 瑾书 记 员 陈 雪