湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终3311号上诉人（原审原告）：刘义，女，汉族，1973年4月25日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：肖艳祥，北京观韬中茂（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉市瑞和盛世健康管理有限公司，住所地：武汉东湖新技术开发区光谷世界城新尚都华坤城市酒店24层。法定代表人：田海波，总经理。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。上诉人刘义因与上诉人武汉市瑞和盛世健康管理有限公司（以下简称瑞和盛世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2020）鄂0192民初3932号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘义上诉请求：1、依法撤销原审判决第三项，改判解除双方的租赁合同，腾退房屋。2、由瑞和盛世公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审判决依据《中华人民共和国合同法》第107条判决瑞和盛世公司支付刘义2020年7-12月租金及滞纳金，已经表明瑞和盛世公司构成违约。但没有依法支持刘义请求解除合同的诉请属于判决本身自相矛盾。二、支付租金，是租赁合同承租人主要义务。但瑞和盛世公司从经过疫情恢复营业至今，一直拒绝向刘义缴纳租金。在一审法院判决免除3个月的租金情况下，仍然继续以经营困难为由，不履行支付租金的主要义务。该行为已经构成实质违约。三、依据《中华人民共和国民法典》第563条第2款、第3款的规定，以及第722条、第565条的规定，结合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定。刘义请求解除租赁合同应该得到支持。否则法院就是明显损害刘义的利益，故意偏袒瑞和盛世公司。四、原审将瑞和盛世公司拒不支付租金的实质违约行为归结为客观原因和营业不佳属于认定错误。五、本案件一审判决后，瑞和盛世公司不是积极筹措资金支付租金，取得刘义的谅解，反而提起上诉，其目的就是通过诉讼期间继续无偿占有刘义的房产经营。其行为已经是故意以合法手段达到非法目的不诚信的耍赖行为了。瑞和盛世公司辩称，瑞和盛世公司上诉理由作为答辩意见。瑞和盛世公司上诉请求：一、请求撤销原审民事判决第一项，改判瑞和盛世公司支付刘义2020年9月19日至2020年12月31日期间房屋租金5406元；二、撤销原审判决第二项，驳回相应判决；三、一二审诉讼费由刘义承担。事实和理由：瑞和盛世公司经营的是足疗行业，属于密闭式休闲场所允许回复开业营业时间远远迟于其他行业。2020年1月23日至2020年7月10日期间因新冠××疫情及疫情防控原因处于禁止营业闭店状态。客观上，房屋租赁合同在上述期间无法履行。瑞和盛世公司认为2020年1月23日至2020年7月9日为免租期间。瑞和盛世公司预支付2020年1月23日至2020年3月31日的租金视为支付行为顺延，即2020年9月18日是预付租金的截止日。上述期间，瑞和盛世公司无法使用租赁房屋，房屋租赁合同属于未履行状态，瑞和盛世公司无需支付房屋租金及因疫情影响的滞纳金。二、瑞和盛世公司恢复经营后，合同履行的客观情况发生了重大变化，本案租赁房屋所在地的房屋不动产交易价格及出租价格发生了较大变化。瑞和盛世公司认为这些客观情况属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化。对于2020年9月19日至2020年12月31日应予以调整，瑞和盛世公司认为调整后租金为5406元。刘义辩称，刘义的上诉理由作为答辩意见。刘义向一审法院起诉请求：1、判令瑞和盛世公司向刘义支付自2020年4月1日起至法院判决之日止的应付的租金、物业费及滞纳金（月租金2186元/月，上述费用按实际拖欠时间计算，滞纳金按拖欠房租的5‰计算）；2、判令瑞和盛世公司向刘义赔偿违约金32817.60元；3、判令解除租赁合同关系；4、判令瑞和盛世公司恢复刘义房屋原貌（即瑞和盛世公司腾退房屋）；5、判令瑞和盛世公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：刘义、瑞和盛世公司于2019年6月14日签订房屋租赁合同，合同约定瑞和盛世公司承租刘义名下位于武汉东湖新技术开发区珞瑜路的房屋。租赁期限为2019年7月1日至2027年6月30日。瑞和盛世公司按照先付后用的原则支付，租金按三个月一期结算，每期提前15天支付本期租金，起算日为2019年7月1日，无装修期，第一期租金需于2019年6月15日之前支付。首个租赁年度月租金为2186元，年度租金为26232元。合同还就之后年度的租金进行了约定。瑞和盛世公司交付押金2000元，与首期租金同时支付，合同期限届满瑞和盛世公司未违约，刘义应将押金退还给瑞和盛世公司。水电费、物业费、停车费以及其他瑞和盛世公司因租赁使用房屋产生的费用由瑞和盛世公司自行交付。合同期满如退租，在不损害墙体、天花板、地面装修的情况下，瑞和盛世公司应在合同终止后30日内拆除添置的活动装置、设备及搬空屋内物件。瑞和盛世公司出于正常使用，对内部分割做适当的改动，报备刘义后，退租时，原则上需要恢复原状，刘义书面同意不恢复原状的情形除外。在租赁期，瑞和盛世公司不能向刘义及时缴纳房屋租金，应按应交租金的千分之五/日向刘义支付滞纳金，超过15日未缴纳的，刘义有权终止合同，收回房屋和没收押金并要求瑞和盛世公司赔偿3个月租金，如有其它经济损失瑞和盛世公司需另行赔偿。此外，该合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，刘义将房屋交付给瑞和盛世公司，瑞和盛世公司按照合同约定向刘义支付了租金至2020年3月31日。按合同约定，瑞和盛世公司应于2020年3月16日之前支付自2020年4月1日起的下一期租金。因2020年年初武汉出现疫情，导致瑞和盛世公司不能正常使用商铺。后刘义、瑞和盛世公司双方对疫情期间房租减免问题进行协商，但未达成一致。2020年7月10日，瑞和盛世公司开始营业。因双方就房租减免事宜未能达成一致意见，遂形成本案诉讼。2020年9月14日武汉市世界城广场商业管理有限公司向瑞和盛世公司发送催款函，后瑞和盛世公司于2020年9月17日向武汉市世界城广场商业管理有限公司缴纳物业费31270元。截止一审法院2020年11月6日开庭审理本案时，瑞和盛世公司未向刘义支付2020年4月1日之后的租金，也未从该房屋腾退，仍在涉案房屋中继续经营。庭审中，瑞和盛世公司提交了其经营流水以及相关政策文件，拟证明其开业时间晚，营业收入情况不佳。一审庭审法庭调解时，刘义提出免租三个月的调解方案，瑞和盛世公司要求免租五个月并调整租金，刘义不同意瑞和盛世公司的调解方案并提出免租期可以商量但不同意调整租金，因双方未能达成一致调解方案，致调解未果。以上事实，有房屋租赁合同、付款记录、当事人的陈述等证据材料在卷佐证。一审法院认为：刘义、瑞和盛世公司签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，合同有效。在合同履行中因出现不可抗力，导致瑞和盛世公司不能正常使用商铺，因瑞和盛世公司租赁刘义房屋用于经营足疗业务，故疫情及疫情防控措施对其经营影响较大，瑞和盛世公司提交证据证明在2020年1月23日至2020年7月9日期间其经营收入锐减，后瑞和盛世公司于2020年7月10日恢复营业，现疫情已经过去，瑞和盛世公司仍在承租房屋内继续正常经营，疫情并未导致双方合同目的不能实现，且刘义在庭审中表示愿意减免三个月房租，故刘义请求解除租赁合同并由瑞和盛世公司支付违约金、恢复房屋原状的诉讼请求，依据不足，一审法院依法不予支持。按照合同的约定，瑞和盛世公司应当于2020年3月16日前支付2020年4月至6月的租金6558元，应当于2020年6月15日前支付2020年7月至9月的租金6558元，应当于2020年9月15日之前支付2020年10月至12月的租金6558元。考虑到瑞和盛世公司已支付了2020年3月31日之前的租金，在扣除刘义同意免除疫情期间三个月的租金后，瑞和盛世公司的租金视为已支付至2020年6月30日。瑞和盛世公司应于2020年6月15日前、2020年9月15日前分别支付相应下一期租金，但瑞和盛世公司未支付，故对于刘义要求瑞和盛世公司支付2020年7月-12月的租金并支付逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求，一审法院依法予以支持。经核算，瑞和盛世公司应向刘义支付2020年7月至12月的租金金额为13116元。虽然租赁合同约定瑞和盛世公司逾期支付租金的应当按照千分之五/日的标准计算并支付滞纳金，但该标准过高，一审法院依法予以调整，确定按照15%年利率的标准计算滞纳金。综上，为保护当事人合法权益，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审判决如下：一、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘义支付2020年7月-12月的租金13116元；二、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘义支付逾期支付租金的滞纳金（滞纳金的具体计算方式为：第一部分，以2020年7月至9月的租金6558元为基数，从2020年6月16日起按照年利率15%的标准计算至付清该租金之日止；第二部分，以2020年10月至12月的租金6558元为基数，从2020年9月16日起按照年利率15%的标准计算至付清该租金之日止）。三、驳回刘义的其他诉讼请求。一审案件受理费411元（已减半收取），由刘义负担205.50元，由武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担205.50元（此款刘义已预交，武汉市瑞和盛世健康管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘义直接支付205.50元）。本院二审期间，刘义未提交新的证据。瑞和盛世公司提交三份证据：证据1、调整房屋租金的函EMS快递及查询单；证据2、2021年1月房租支付截图；证据1、证据2拟证明瑞和盛世公司仍积极履行房屋租赁合同。证据3视频3段及截图3张，拟证明2021年1月16日至2021年1月19日期间，封阻大门，扰乱瑞和公司经营,封阻行为持续至今。三份证据共同证明瑞和公司正常履行租赁合同。刘义质证认为，认可三份证据真实性，但是证明目的有异议，调整租金的函我方没同意；付款截图是瑞和盛世公司单方面调整租金金额，还改变了租金支付的时间，我方都没有同意，瑞和盛世公司无权单方面改变。证据3不能反应我们封阻大门，也不存在这个封阻的问题。本院经审查认为，瑞和盛世公司提交三份证据具备真实性，但证据1、证据2涉及租金及调整事项均发生在2021年，且支付租金方式和金额均与双方租赁合同约定不符，不能证明瑞和盛世公司积极全面履行了合同义务。证据3具备真实性，但大门封阻事实发生在一审判决之后，而本案所涉基础事实截止日期为2020年底，证据3并非本案处理范围，与本案无关联性，本院不予采信。经审查，一审查明事实基本属实，本院予以确认。本院认为，刘义、瑞和盛世公司签订的房屋租赁合同系基于双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。在合同履行期间，2020年初经历新冠××疫情及防控措施，属于遭遇不可抗力影响，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情免除承租人瑞和盛世公司3个月租金，并调整滞纳金计算标准。一审法院全面考量案件具体情节，在合理范围内的自由裁量，兼顾了适当性和合理性，已经充分考虑了瑞和盛世公司承租房屋的经营用途和所受影响，处理得当，本院予以尊重。疫情经过后一审判决前，瑞和盛世公司仍在承租使用案涉房屋，刘义在一审庭审中表示愿意减免三个月房租，一审判决后，刘义催促瑞和盛世公司继续履行合同，瑞和盛世公司则与刘义沟通租金事宜并支付2021年部分租金，故一审法院未依据双方一审事实判定解除租赁合同，处理正确，本院予以确认。关于瑞和盛世公司上诉主张合同履行的客观情况发生重大变化，应对2020年9月19日至2020年12月31日租金予以调整。本院认为，双方房屋租赁合同已经对租金的计付标准进行了明确约定。瑞和盛世公司虽主张调整租金，但刘义不同意对租金标准和支付方式进行调整，瑞和盛世公司举示的证据和诉辩意见，也不能证明原租金标准和支付方式导致合同目的无法实现或对瑞和盛世公司明显不公平。因此，瑞和盛世公司应按照合同约定足额向刘义支付租金，瑞和盛世公司主张调整租金的请求，本院不能予以支持。刘义、瑞和盛世公司的其他上诉请求及理由，均缺乏事实和法律依据，本院不能予以支持。综上所述，上诉人刘义、武汉市瑞和盛世健康管理有限公司的上诉请求及理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822元，由刘义负担；二审案件受理费822元，由武汉市瑞和盛世健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 鲍 刚审判员 任 文审判员 易齐立二〇二一年三月十七日法官助理李健伟书记员汤佳倩