河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终1906号上诉人（原审原告）：花彤，男，1994年9月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张冰超，河南允达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张书培，男，1996年6月17日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人花彤与被上诉人张书培房屋租赁合同纠纷一案，花彤不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。上诉人花彤及其委托诉讼代理人张冰超、被上诉人张书培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花彤上诉请求：1、请求依法改判被上诉人支付上诉人转让费及承包租金117000元、垫付的租金及押金20500元；2、判令被上诉人承担违约金50000元；3、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的转让合同自2020年3月16日开始履行没有法律依据，合同成立并生效，店铺所有权已经转移给被上诉人，上诉人已经履行了合同义务。即使认定合同自2020年3月16日开始履行，也不影响店铺转让总价款为102000元（加上欠付利润15000元共计l17000元）的事实。1、店铺转让款是上诉人店铺的价值，包含上诉人店铺的装修、店内器材、设备、及地段可期待利益等有形与无形的价值，该转让款是双方共同认可并确认的。2、分期支付方式也是上诉人考虑被上诉人经济压力而同意的，合同签订后该价格及支付方式双方已经确认，店铺所有权已经转移给被上诉人。后因被上诉人店铺被收回，被上诉人逾期违约，上诉人才要求被上诉人一次性支付所有分期转让款。二、一审法院适用法律错误，本案是转让合同纠纷，并非房屋租赁合同纠纷。1、上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系。2020年2月1日，上诉人与被上诉人签订《数码公寓美发店转让合同》，合同成立并生效，所有权已经发生转移，店铺的租金、水电、员工的工资等都是被上诉人承担的，店铺的经营收入也是由被上诉人收取的，被上诉人是实际所有人及实际经营人。2、本案转让款并不包含租金，也不适用新冠肺炎疫情对房屋租金减免的相关政策。因新冠肺炎疫情影响，房东已经为被上诉人免去一个月租金，被上诉人已经得到相应补偿，被上诉人作为店铺所有人及实际经营人应当承担租金支付义务，以及经营风险，房东收回店铺更是在疫情之后的7月份，并非疫情导致，这些都与上诉人之间的转让合同无关。三、关于要求被上诉人支付一个月的租金10500元，该笔租金上诉人是替被上诉人垫付的，已形成自然债务，该事实一审法院已经认定，但却并未判决被上诉人支付该笔款项，明显对上诉人不公正。四、关于违约责任，一审法院已经认定被上诉人未按约定支付转让款构成违约，却不判决其承担违约责任，明显违反合同约定及法律规定。五、关于押金10000元，《数码公寓美发店转让合同》第三条第4项明确注明押金为1万元，店铺租赁会产生押金是事实，上诉人与被上诉人在签订合同时也已经注明，被上诉人应当支付1万元的押金。被上诉人张书培答辩称：因为店铺被收回，花彤提起本案诉讼是在转移矛盾，房屋被收回是因为房东同意减免一个月的房租，但花彤后期要求房东减免两个月，因房东不同意降两个月的房租导致房屋被收回。房屋被收回后，答辩人还把营业执照寄还给花彤了。对垫付的租金和押金只是花彤口头说过，没有押金条。违约不是答辩人的原因造成的，且《数码公寓美发店转让合同》签订后两、三个月根本就未开始正式执行。房东通过各种方式联系不到花彤就把店铺给收回来了。花彤向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告转让费及承包租金117000元；2、判令被告支付所欠付租金10500元、押金10000元；3、判令被告支付违约金50000元；4、本案诉讼费用由被告承担（以上共计187500元）。一审法院认定事实：原告提交的营业执照显示位于郑州市金水区××院××公寓××号的郑州市金水区花露强美容美发店，成立时间为2017年8月25日，其经营者为花露强，目前存续。2019年2月1日，原、被告签订《数码公寓美发店铺承包经营合同》一份，主要内容为：原告将位于金水区科源路与文博西路数码公寓二楼内的潮色美发店铺项目承包给被告经营，承包期限为2019年2月1日起至2020年2月1日止。在合同期内，被告的承包租金为每年的12月、1月、2月份，这三个月的原房租【原房租：11000元（每年都有百分之五的递增）】的基础上，再向原告支付3000元／月，共计14000元／月。每年3月份至11月份的原房租11000元的基础上，再向原告支付4000元／月，共计15000元／月。在合同期内，被告必须在每个月的30日前10日内向原告支付承包租金。备注事项（补充事项）约定原卡金17000元。2020年1月20日，原、被告签订《数码公寓美发店转让合同》一份，主要内容为：原告将位于金水区科源路与文博西路数码公寓二楼内的潮色美发店铺（天空之城咖啡馆隔壁）所有股权项目以分期的方式转让给被告经营，转让分期期限自2020年2月1日起至2021年7月1日止。在合同期内，潮色美发店的经营权，管理权归被告所有，潮色美发店的所有权仍归原告所有。被告必须在每个月的1日向原告支付分期转让6000元，共计102000元。本合同期限为17个月，在合同期间内，原被告双方不得私自终止合同，不得自主宣布退出、转让、抵押，被告不得反悔，否则，引起的违约责任，需要被告向原告支付50000元的违约金并承担法律责任。备注事项（补充事项）约定：1、被告需清除掉原告之前所有垫资的房租和欠款；2、本店共以10万元转让本店铺；3、以先进场经营，后缴纳房租的形式（前半年房租必须缴纳原告，待一切正常后，可直接带被告与房东直接签房屋租赁合同）；4、转让包括一万元的押金。补充约定：被告个人欠款分期10个月还清原告，二楼房租抵扣部分欠款。被告提交自2018年12月15日至2020年6月23日期间其向原告支付房租及固定利润的微信转款记录显示，该期间被告向原告付款37笔金额合计184650元，其中2020年期间付款6笔：2020年1月23日支付7000元，2020年4月1日支付3500元，2020年4月23日支付13000元，2020年4月30日支付2000元，2020年5月23日支付10500元，2020年6月23日支付8000元。另，2020年4月11日被告向房东（原告称房东系程华晓）支付1000元。2020年11月27日原告提起本诉。本案庭审中，1、原、被告均认可，双方之间承包经营合同履行期间，原告向被告每月收取租金并在租金基础上加收金额为3000元、4000元的固定利润，2019年2月至2019年6月期间每月租金11000元，2019年7月之后每月租金10500元，截止2020年2月1日被告尚欠原告承包经营合同利润15000元，被告已付清租金，双方承包经营合同已实际履行完毕。房东给原告免除了疫情期间的一个月租金。双方转让合同约定转让费为102000元。涉案商铺于2020年7月被房东收回。涉案商铺二楼分摊出租给美甲店，每月租金1500元。2、原告陈述，涉案潮色美发店铺是案外人花露强所注册的个体工商户，营业执照名称为郑州市金水区花露强美容美发店，实际经营者为原告。2020年2月1日之前美甲店每月租金1500元都由原告收取，与被告无关。2020年2月1日以后美甲店每月租金1500元是被告的，但是由原告收取，抵扣被告的转让金。被告给美甲店免了疫情期间2个月的租金，原告向美甲店收取租金至2020年6月。疫情之后被告在2020年3月10日之前恢复营业。扣除美甲店每月1500元租金后，被告还未付清2020年2月至6月期间的租金。被告未向原告支付过分期转让费。房东于2020年7月10日至7月15日期间收回店铺。3、被告陈述，自2020年4月1日至2020年6月23日其向原告及房东支付的6笔款38000元，系2020年3月16日至2020年6月底的商铺租金。未支付过分期转让费。疫情后自2020年4月1日恢复经营。因房东只同意免疫情期间的一个月租金，而原告要求免两个月租金，并要求降低租金，双方未达成一致，房东于2020年7月10日收回店铺。4、案外人花露强到庭时陈述，原告花彤系其侄子，位于郑州市金水区××院××公寓××号的郑州市金水区花露强美容美发店是其办理的营业执照，其只是挂名，营业、组织员工、收入等都是原告花彤管理的，认可原告对涉案美发店铺的转让等处置行为。一审法院认为，原、被告之间的《数码公寓美发店铺承包经营合同》、《数码公寓美发店转让合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当根据合同约定履行权利和义务。审理中，原、被告均认可，双方承包经营合同已经履行完毕，被告已付清租金，截止2020年2月1日被告尚欠原告承包经营合同利润15000元。依据承包经营合同约定、被告提交的付款记录及双方陈述，被告应向原告支付的2019年2月1日至2020年2月1日期间租金应为128500元（11000元／月×5＋10500元×7＝128500元）、利润应为30000元（3000元×3＋4000元×9－15000元＝30000元），合计158500元。被告主张以美甲店每月1500元租金抵扣其应付原告的承包经营合同租金，依据不足，一审法院不予采信。依据原、被告双方之间的《数码公寓美发店转让合同》约定，原告将涉案潮色美发店铺转让给被告经营，转让分期期限自2020年2月1日起至2021年7月1日共17个月，被告必须在每月1日向原告支付分期转让款6000元，共计102000元，被告以先进场经营、后缴纳房租的形式，前半年房租缴纳给原告，二楼房租抵扣部分欠款。因2020年春节后受新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事件及疫情防控措施的影响，被告在疫情防控期间不能正常使用商铺从事经营，根据公平原则，原、被告双方应合理分担疫情风险，一审法院认定原、被告之间的美发店转让合同顺延至2020年3月16日起开始履行。此后被告未按约向原告支付租金及分期转让款，构成违约，应承担相应的违约责任。原告认可涉案商铺于2020年7月10日至15日期间被房东收回，但未能举证证明商铺被收回的具体时间，鉴于被告自认2020年7月10日房东收回商铺的情况，双方之间的转让合同事实上已经履行不能，一审法院认定原、被告之间转让合同的实际履行期限至2020年7月10日止。原告认可其每月代被告收取美甲店1500元租金，抵扣被告欠款，结合被告向原告已付款的情况，被告已付款未超出其在转让合同期间应支付至2020年6月的租金。现原告起诉要求被告支付2020年7月份租金10500元，被告亦认可其未支付2020年7月租金，双方转让合同履行期间的租金标准为每月10500元，扣除原告代收的美甲店租金，一审法院对原告主张的2020年7月份租金支持为3000元（10500元／月÷30天×10天－1500元／月÷30天×10天=3000元）。关于原告主张的承包租金（利润）15000元，被告亦认可其拖欠原告承包经营合同履行期间利润15000元，故一审法院依法予以支持。关于原告主张的转让费，结合双方转让合同实际履行情况，一审法院支持自2020年3月16日至2020年7月10日期间的分期转让费23400元（6000元／月÷30天×117天＝23400元），原告诉请过高部分，依据不足，一审法院不予支持。原告主张被告支付押金10000元，依据不足，一审法院不予支持。转让合同约定在合同期间内，原、被告双方不得私自终止合同，不得自主宣布退出、转让、抵押，被告不得反悔，否则，引起的违约行为，需要由被告向原告支付50000元的违约金并承担法律责任。原、被告之间的转让合同系因出租人收回商铺导致无法履行，故原告主张被告支付违约金50000元，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张书培于判决生效后十日内支付原告花彤转让费23400元及承包租金15000元；二、驳回原告花彤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2025元，由原告花彤负担1610元，被告张书培负担415元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，上诉人二审提交的证据与本案诉争待证事实不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明的其他事实和一审查明的事实一致。本院认为，当事人应对其主张的积极事实承担充分举证证明责任，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。花彤提供的现有证据不足以证明系张书培的行为造成出租人收回涉案商铺，导致转让合同无法履行，其应当承担举证不利的后果。对其诉称关于违约金以及押金的主张，本院不予支持。案涉《数码公寓美发店铺承包经营合同》、《数码公寓美发店转让合同》系当事人双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当根据合同约定行使权利。《数码公寓美发店转让合同》载明：转让分期期限为2020年2月1日起至2021年7月1日，张书培必须在每月1日向花彤支付分期转让款6000元，合同期限内，潮色美发店铺的所有权仍归花彤所有。一审法院综合考虑疫情对涉案转让合同实际履行的影响，酌情认定合同顺延日期并据实就涉案合同约定的权利义务进行认定，符合法律规定且并无明显不当。关于上诉人诉称2020年7月份租金10500元，一审判决书该院认为部分已经对该笔款项作出认定，一审法院对花彤主张的2020年7月份租金支持为3000元，该认定符合客观实际情况且并无明显不当。但该笔款项在一审判决书判项部分并未予以确认，本院对上诉人该项诉请的部分主张予以采信。综上所述，花彤的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但裁判结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初25474号民事判决第一项为张书培于本判决生效后十日内支付花彤转让费23400元、租金3000元及承包租金（利润）15000元；驳回上诉人花彤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2025元，由花彤负担1610元，张书培负担415元。二审案件受理费3282元，由上诉人花彤负担。本判决为终审判决。审判员  李庆伟二〇二一年三月二十二日书记员  徐玉立