浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）浙03民终1165号上诉人（原审被告）：胡轩豪，男，1999年3月9日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：胡群俭（系胡轩豪父亲），男，1971年11月29日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审原告）：蔡剑平，男，1988年6月18日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：郑国奉，北京盈科（温州）律师事务所律师。原审被告：徐茹芳，女，1975年9月8日出生，汉族，住浙江省温州鹿城区。原审第三人：温州浙家找房营销策划有限公司。住所地：浙江省温州市鹿城区划龙桥179号。法定代表人：周德里。上诉人胡轩豪因与被上诉人蔡剑平、原审被告徐茹芳及原审第三人温州浙家找房营销策划有限公司定金合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初8278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡轩豪上诉请求：1.撤销原判，依法改判胡轩豪无需退还定金10万元或驳回蔡剑平一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由蔡剑平负担。事实和理由：一、一审认定蔡剑平未违约属于事实认定错误。首先，蔡剑平在一审中主张胡轩豪未按照合同约定还清房屋按揭贷款，导致资金监管失败。但根据涉案《房地产买卖合同》的补充约定，蔡剑平需先办理资金监管手续，再由胡轩豪还清银行贷款。上述约定即使与正常房屋交易流程有所区别，也属于双方意思自治，且与邹永炳的陈述相互印证，应当予以尊重。其次，胡轩豪提供的证据与王羡、李其虎的陈述相互印证，证明胡轩豪在办理资金监管手续之前已经申请提前还款，并在办理资金监管手续当日与银行工作人员李其虎沟通还款事宜，2019年11月13日，徐茹芳与帮忙垫资还款的王羡共同前往银行，准备资金监管手续办理完毕立即偿还贷款。上述事实足以说明胡轩豪已经着手提前还款，不存在蔡剑平所称因无法偿还银行贷款而无法办理资金监管手续的情形。第三，涉案购房款未办理资金监管手续系因蔡剑平本人未到场，且未能凑足购房款。因办理资金监管当日距今一年有余，银行监控无法调取。但王羡和李其虎的陈述可以相互印证，证明因蔡剑平未到场才导致资金监管失败。蔡剑平主张自己已经到场，应当由其举证证明，否则应承担不利后果。二、一审采纳蒋明珠的陈述，错误。温州浙家找房营销策划有限公司在涉案房屋交易过程中怠于履行自身义务，与胡轩豪产生矛盾，故蒋明珠的陈述可能存在偏袒，不宜作为本案裁判的依据。另外，根据王羡陈述，其帮助胡轩豪偿还按揭贷款，属于个人垫资行为，不存在垫资机构无法垫资的情况，蒋明珠陈述“因委托书没有代为签字的权限无法打入垫资公司的账户”，不符合事实，且蒋明珠未参加庭询接受各方质询，其陈述存在虚假的可能性。综上，胡轩豪已经履行自身义务，因蔡剑平本人未到场，也没有凑足购房款，最终导致资金监管失败，构成违约，胡轩豪依法可以没收定金。蔡剑平辩称：一、涉案合同补充约定买方先办资金监管卖方再进行还贷，系卖方强行要求，实际上无法完成，属于无效约定。双方办理资金监管的前置条件是卖方还清房贷。即使卖方找到垫资公司垫付，也要先还贷，才能办理资金监管。卖方对上述流程明知，中介也已经告知。二、本案违约方系卖方，并非买方。本案双方第一次约定办理资金监管时间为2019年11月11日。当日，因买方没有凑足资金，双方未办理资金监管。次日，买方凑足资金后通过中介联系徐茹芳，变更资金监管时间为2019年11月13日，胡轩豪、徐茹芳亦对上述事实予以确认。根据《中华人民共和国民法典》及相关规定，双方就资金监管达成新的合意，免除了买方2019年11月11日未办理资金监管的违约责任。2019年11月13日，双方如约前往办理资金监管，但由于徐茹芳公证书中没有代为办理垫资公司手续的权限，故无法办理资金监管。徐茹芳为了还清房贷，要求买方定金追加到50万，买方同意，但徐茹芳反悔。三、垫资公司能否收款、贷款能否还清，都是卖方应当解决的问题。一审中，徐茹芳、胡轩豪承认王羡是垫资公司，二审中又予以否认，前后矛盾。涉案房屋实际购房人为陈炳朴等人，蔡剑平仅是名义上的买方，徐茹芳对此明知，且表示实际买受人是谁、房屋过户给谁都无所谓。2019年11月13日，蔡剑平的任务仅是出面完成签字，并一直在华夏银行外面的车内等候指示，徐茹芳才未见到蔡剑平本人。徐茹芳、胡轩豪在本案一审中承认买卖双方一同前往办理资金监管，故蔡剑平对于自己已经到场的事实无需再举证证明。交易员蒋明珠并非是中介公司的工作人员，具有中立性，其陈述应当予以采信。王羡系徐茹芳的朋友，其陈述具有偏袒性，不应予以采信。徐茹芳述称：涉案合同补充部分已经明确约定先做资金监管，后还贷。上述约定是双方真实意思表示，不存在强迫的情形。一审依职权向王羡、李其虎调取的电话内容已经明确了胡轩豪申请提前还贷，并在办理资金监管当日找了垫资方一同前往，垫资方也陈述因蔡剑平未到场才导致资金监管无法办理。一审调取的蒋明珠谈话内容，不符合事实。王羡是徐茹芳的朋友，不是垫资公司，也不存在代为签字权限的问题。邹永炳的陈述也不符合事实。涉案房屋的产权证还在中介处。一审认定事实不清，自相矛盾，且将相应举证责任分配给胡轩豪不当。2019年11月13日，蔡剑平本人未到场，买受人方有六个人到场，一直在商量各方出资的金额以及以谁的名义办理监管，徐茹芳才知晓蔡剑平不是实际买受人。按照徐茹芳的交易经验，如果不是跟合同相对方交易，就会构成违约。办理资金监管当日，中介跟蔡剑平本人均未到场，资金监管才未办理成功，所以蔡剑平是违约方。温州浙家找房营销策划有限公司未作陈述。蔡剑平向一审法院起诉，请求：1.判令胡轩豪、徐茹芳共同向蔡剑平支付双倍定金20万元；2.本案诉讼费由胡轩豪、徐茹芳共同承担。一审法院认定事实：2019年10月20日，经温州浙家找房营销策划有限公司居间磋商，徐茹芳作为胡轩豪的母亲，代胡轩豪与蔡剑平签订《房地产买卖合同》，约定：胡轩豪（甲方）自愿将其所有的坐落于温州市鹿城区××道××大厦××室房屋出售给蔡剑平（乙方）；交易价格为258万元；乙方在签订合同时向甲方支付购房定金10万元，已付购房定金在办理约定手续完毕后直接冲抵购房款；该房地产若有贷款抵押情况，应由甲方负责于办理资金监管当日前还清贷款并办妥抵押注销；乙方于2019年11月9日前与甲方到温州浙家找房营销策划有限公司（丙方）指定银行先行办理剩余房款的冻结及托管，待领取到乙方名下“权证”当日当即到银行办理购房款解付手续，解付款项直接划入甲方账户或指定账户；本合同签订后，双方应配合办理相关约定手续，甲方未按合同约定时间协助乙方办理手续的，逾期一日，乙方有权解除本合同，甲方应双倍支付定金给乙方20万元，乙方未按合同约定时间办理相关手续或逾期支付甲方任何一期购房款的，逾期一日，甲方有权解除本合同，甲方已收的定金不予退还。除上述约定外，双方还在合同尾部补充约定：2019年11月4日乙方先做资金监管，监管完甲方去银行还清该房贷款并注销。《房地产买卖合同》签订当日，胡轩豪人在国外，故由徐茹芳作为代理人在合同上签字。当日，蔡剑平支付定金5万元。同年10月23日，蔡剑平支付剩余定金5万元。同年11月8日，徐茹芳向涉案房屋抵押贷款所在的平安银行申请提前还贷。同年11月11日，胡轩豪回国前往温州市中信公证处办理委托公证手续，委托其母亲徐茹芳全权代表办理涉案房屋的买卖手续，包括向银行偿还抵押贷款本息、配合买方办理银行贷款手续、签订房屋买卖合同、代为签订买卖资金监管协议及与资金监管有关的一切事宜等。同日，双方计划前往办理资金监管手续，但因蔡剑平未凑齐购房款而取消。同年11月13日，蔡剑平、徐茹芳、中介温州浙家找房营销策划有限公司交易员蒋明珠一同前往温州市市民中心办理资金监管手续，后因故改为前往华夏银行办理。当日，各方未成功办理手续，理由各执一词。后蔡剑平与徐茹芳协商未果，遂提起诉讼。诉讼过程中，一审法院通过电话方式向温州浙家找房营销策划有限公司的交易员蒋明珠、签订《房地产买卖合同》的经办人邹永炳以及案外人王羡了解情况，具体情况如下：蒋明珠陈述：2019年10月，胡轩豪将房屋买卖的委托公证手续办给其母亲徐茹芳后就走了（出国），后由徐茹芳代办房屋买卖事宜。办理资金监管手续当日，买方蔡剑平、卖方徐茹芳、交易员蒋明珠以及徐茹芳自己找的垫资公司都去了市民中心。由于胡轩豪出具的委托书只有“代为签字”的权限，无法将监管资金打入垫资公司的账户，但垫资公司坚持其必须为收款人，否则不愿意垫资还贷。于是，徐茹芳提出去华夏银行办手续，其认为华夏银行有熟人可以办。作为中介，蒋明珠提出这肯定是行不通的，但徐茹芳不相信。于是，各方去了华夏银行，结果还是办不了。实践中，如果房屋存在抵押贷款，签订买卖合同时都会约定先归还贷款并注销抵押登记，后再办理资金监管手续。但是，本次交易中，徐茹芳提出自己可以找人还贷，于是双方约定了先办理资金监管再办理还贷手续。但是后来，徐茹芳又没能力还贷。办理资金监管手续当日，蔡剑平本人到场了，是垫资公司的原因导致无法办理相关手续。邹永炳陈述：涉案《房地产买卖合同》是邹永炳作为经办人见证签订的。房东徐茹芳缺钱出售涉案房屋，价格低于市场价。因后续房东需要借钱还贷，因此，在签订买卖合同时，房东提出先做资金监管，故合同补充条款作了先做资金监管后还贷的约定。之后具体的资金监管流程是交易员蒋明珠跟进，现场的情形蒋明珠更为了解。王羡陈述：王羡与徐茹芳系朋友关系，徐茹芳出售涉案房屋时，向王羡借款用于还贷。当时，王羡陪同徐茹芳去现场办理资金监管手续，但是当时买房的人没来，所以手续没办成。对其他买卖的细节，王羡不清楚。一审法院认为：本案的争议焦点为：涉案房屋交易过程中，未成功办理剩余房款的资金监管手续，责任在谁，胡轩豪作为卖方是否应没收、退还或双倍赔偿蔡剑平购房定金。胡轩豪认为系蔡剑平原因造成资金监管手续无法办理，理由有三，一是《房地产买卖合同》约定先由蔡剑平做资金监管，后再由徐茹芳还清贷款，蔡剑平在未完成资金监管手续的情况下无权要求徐茹芳还清贷款；二是办理资金监管手续当天，蔡剑平未亲自到场，也未委托他人办理；三是蔡剑平未在办理资金监管之前凑足购房款。虽然《房地产买卖合同》补充约定先由蔡剑平做资金监管，后由徐茹芳还清房贷。但根据房屋交易常识，资金监管手续需要买卖双方共同前往金融机构办理。现双方均认可于2019年11月13日曾前往办理资金监管手续，但胡轩豪、徐茹芳无法举证证明系蔡剑平的原因（本人未到场或未凑足房款）造成资金监管手续无法办理。结合涉案房屋交易员蒋明珠的陈述，胡轩豪、徐茹芳主张蔡剑平违约的理由，缺乏依据，不予采信。蔡剑平认为系胡轩豪原因造成资金监管手续无法办理，理由为胡轩豪、徐茹芳无法还清银行按揭贷款。从徐茹芳提供的平安银行内部系统还贷申请信息可以看出，徐茹芳在办理资金监管手续之前，有积极履行偿还房屋贷款、推进买卖交易的主观意识。虽然中介方蒋明珠陈述系胡轩豪、徐茹芳原因造成资金监管手续无法顺利办理，但案外人王羡同时也作了相反的陈述，致使是否胡轩豪、徐茹芳过错导致监管手续无法办理不能确定。因此，蔡剑平主张系胡轩豪、徐茹芳原因导致监管手续无法办理，缺乏充足的证据，其观点同样不予采信。鉴于无法判断任何一方具有违约恶意、涉案房屋当前的市场价值远高于合同价格、交易不成功未对双方造成实质影响等诸多情况，胡轩豪退还蔡剑平10万元定金，更显公平合理。因此，蔡剑平要求双倍返还定金以及胡轩豪要求没收定金的请求，均不予支持，胡轩豪应退还蔡剑平定金10万元。关于徐茹芳是否应承担共同还款责任问题。徐茹芳系涉案房屋交易中卖方胡轩豪的委托代理人，对此，蔡剑平亦是知晓。且在交易过程中，不存在徐茹芳超越代理权限实施行为的情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，徐茹芳无需对涉案定金退还承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，判决：一、胡轩豪于判决生效之日起十五日内退还蔡剑平购房定金10万元；二、驳回蔡剑平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由蔡剑平、胡轩豪各半负担1075元。胡轩豪申请本院调取以下证据：1.向华夏银行温州南浦支行调取2019年11月13日蔡剑平的资金监管证明材料；2.向中国移动通信集团浙江有限公司温州分公司调取2019年11月13日蔡剑平手机定位。庭审中，胡轩豪明确其申请调取的蔡剑平的资金监管证明材料并不存在，故对其第一项调查取证申请本院不予准许。胡轩豪的第二项调查取证申请不属于法院民事案件调查取证的范围，本院亦不予准许。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的“诉讼过程中，一审法院通过电话方式向温州浙家找房营销策划有限公司的交易员蒋明珠、签订《房地产买卖合同》的经办人邹永炳以及案外人王羡了解情况，具体情况如下：蒋明珠陈述：2019年10月，胡轩豪将房屋买卖的委托公证手续办给其母亲徐茹芳后就走了（出国），后由徐茹芳代办房屋买卖事宜。办理资金监管手续当日，买方蔡剑平、卖方徐茹芳、交易员蒋明珠以及徐茹芳自己找的垫资公司都去了市民中心。由于胡轩豪出具的委托书只有“代为签字”的权限，无法将监管资金打入垫资公司的账户，但垫资公司坚持其必须为收款人，否则不愿意垫资还贷。于是，徐茹芳提出去华夏银行办手续，其认为华夏银行有熟人可以办。作为中介，蒋明珠提出这肯定是行不通的，但徐茹芳不相信。于是，各方去了华夏银行，结果还是办不了。实践中，如果房屋存在抵押贷款，签订买卖合同时都会约定先归还贷款并注销抵押登记，后再办理资金监管手续。但是，本次交易中，徐茹芳提出自己可以找人还贷，于是双方约定了先办理资金监管再办理还贷手续。但是后来，徐茹芳又没能力还贷。办理资金监管手续当日，蔡剑平本人到场了，是垫资公司的原因导致无法办理相关手续。邹永炳陈述：涉案《房地产买卖合同》是邹永炳作为经办人见证签订的。房东徐茹芳缺钱出售涉案房屋，价格低于市场价。因后续房东需要借钱还贷，因此，在签订买卖合同时，房东提出先做资金监管，故合同补充条款作了先做资金监管后还贷的约定。之后具体的资金监管流程是交易员蒋明珠跟进，现场的情形蒋明珠更为了解。王羡陈述：王羡与徐茹芳系朋友关系，徐茹芳出售涉案房屋时，向王羡借款用于还贷。当时，王羡陪同徐茹芳去现场办理资金监管手续，但是当时买房的人没来，所以手续没办成。对其他买卖的细节，王羡不清楚”以外的事实予以确认。本院另认定，徐茹芳陈述，涉案合同签订时，买受方除蔡剑平本人外，还有一个案外人在场，案外人与中介谈好交易条件后，由蔡剑平签订合同，2019年11月13日在华夏银行时，其未见蔡剑平本人，但包括签订合同时的案外人在内的买受方来了六个人，并协商各自出资金额及资金监管手续办理问题。蔡剑平陈述，其为名义买受人，签订涉案合同时除蔡剑平之外的买受方应当是陈炳朴，涉案房屋实际买受人是包括陈炳朴在内的几个人。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据胡轩豪的上诉理由，本案二审的争议焦点为胡轩豪主张蔡剑平违约其有权没收定金是否成立。根据徐茹芳有关涉案《房地产买卖合同》签订及资金监管办理过程的陈述，可以认定其知晓蔡剑平并非涉案房屋的实际买受人，在办理资金监管当日，买受人方已经有人到场并协商相应事宜。涉案《房地产买卖合同》虽约定先办理资金监管手续，但办理资金监管手续需双方配合，非单独一方能够完成。现胡轩豪主张系蔡剑平违约导致资金监管手续未办理，但其提供的证据并不足以证明上述事实，应当承担举证不能的不利后果，故一审判决胡轩豪退还涉案定金，并无不当，本院予以维持。综上，胡轩豪的上诉理均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人胡轩豪负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二一年三月十五日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮