江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1121民初54号原告：王强，男，1994年4月29日生，汉族，住江西省上饶市广信区。委托诉讼代理人：王穗诚，男，1999年12月10日生，汉族，住江西省上饶市广信区，系原告的弟弟。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶市广信区旭日北大道12号，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，男，1953年4月12日生，住江西省上饶市信州区，该公司法律顾问，特别授权。原告王强与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王强的委托诉讼代理人王穗诚、被告丰跃公司的委托诉讼代理人樊明亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王强向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2020年第二季度商铺租金9,491.12元、第三季度商铺租金9,491.12元，共计租金18,982.24元；2、请求判令被告支付逾期违约金，违约金按每日0.03%计算至2020年11月24日止，2020年第二季度商铺租金逾期支付天数为147天，违约金418.56元；2020年第三季度商铺租金逾期支付天数为53天，违约金150.9元，共计违约金569.46元；3、请求判令被告将店铺恢复原样，并返还给原告；4、请求判令被告按上一年度租金标准向原告支付2020年第四季度非法占用店铺租金；5、请求判令被告承担本次诉讼及执行的一切费用。事实与理由：2009年9月29日，原告父母与被告的关联公司江西丰跃房地产开发公司签订购买位于上饶县旭日大道888号丰跃香港名城2层171号商铺合同；同时又与被告签订了《商业用房委托经营合同》，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。原告父母向被告的关联公司购买商铺，同时将商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告统一经营。被告承诺以租金形式支付给原告父母作为投资回报，10年返还全部购买商铺款。双方在合同第三条第3项③同时约定：委托经营十年期满，原告父母可以要求由被告方关联公司（丰跃房地产）回购商铺，回购总价按购房合同总价的1.31579倍。2018年原告父母离婚，根据江西省上饶县人民法院（2018）赣1121民初155号民事调解书约定，香港名城2-171号商铺归原告所有，并且自调解书生效之日起，租金归原告收取。委托经营合同约定：被告按季度向原告支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，被告将当季租金以银行划拨方式向原告一次性付清。委托期内，无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。被告须按期足额向原告支付租金。被告无正当理由逾期向原告支付租金，被告应按逾期支付金额的万分之三，每日向原告支付违约金，同时，原告有权依据担保规定申请执法机关强制执行。委托经营期内，被告自主经营管理商铺，并承担经营风险。委托经营合同明确约定了租金支付及违约责任，该违约金条款是双方认可的，且未违反法律及行政法规的强制性规定。被告提出的商铺空置没有收益，不能按约定支付租金及违约金的理由，均属于正常的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形。被告以没有收益、资金短缺为由，不履行支付租金合同义务，毫无诚信严重违约。原告为维护自己的合法权益，特提起本案诉讼。被告丰跃公司辩称，1、涉及到2020年第二季度，也就是2020年4月、5月、6月三个月的租金，而在这期间仍然面临新冠疫情的问题，被告根据上级的政策停业，同时减免了所有租户2020年2月、3月、4月、5月1日-27日期间所有费用。5月28日-6月27日期间也免除了租金。由于疫情原因不是被告的过错，而减免租金也是根据政策要求，根据公平的原则原告也应当承担部分租金损失；2、由于减免租金会影响计算违约金的问题，逾期违约金基数也应当作相应的扣减；3、涉案店铺在二楼，整个二楼是平面的，没有进行分割，所以不需要恢复原样，同意返还；4、店面现在处于空置状态，不存在着按照上一季度租金标准计算第四季度的租金，因为没有非法占用；5、执行费并没有要求原告预交，所以不存在承担执行费的问题。本院经审理认定事实如下：2009年9月29日，原告王强的父亲王奎华作为甲方与被告丰跃公司作为乙方签订了《商业用房委托经营合同》，约定王奎华将其具有产权的位于上饶县旭日大道888号的丰跃香港名城内二层171号商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给甲方作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2017年10月1日至2020年9月30日期间的租金标准为每季度9,491.11元。被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清。被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。委托期内无论被告的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。租赁期满后，甲方在第九年底前（阳历）必须在下述方案中选择其中的一项：1、不继续委托的，甲方应提前三个月书面通知被告，被告应在期满后30日内将商铺退回给甲方…；2、如甲方继续委托被告经营管理，双方在本合同期满前三十日内另行签订为期十年的委托合同；…3、由被告关联公司（丰跃房地产）回购商铺，商铺的回购价为：购房合同总价*1.31579倍，双方依此在本合同期满前三十日内签订回购协议，逾期不签回购协议的，可申请执法机关强制执行。合同另对双方的权利义务、违约责任、合同的解除等内容进行了约定。2018年9月14日，就原告母亲杨小云与原告父亲王奎华离婚纠纷一案，本院作出（2018）赣1121民初155号民事调解书。原告父母达成离婚调解协议。双方其中约定，香港名城2-171商铺归婚生长子王强所有；调解书生效后上述房产的租金由王强自己收取。2020年，原告王强取得了涉案商铺的不动产权证，产权证号为：赣（2020）广信区不动产权第0011804号。原告因被告未按时支付租金，故提起本案诉讼。另查，丰跃香港名城商场后更名为“上饶喜盈门·范城”，于2020年1月11日重新开业经营，涉及《商业用房委托经营合同》的本案商铺在2楼。此后发生新冠××疫情。2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放。第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。根据前述有关新冠××疫情防控政策规定，被告自2020年2月4日开始停业，2020年5月28日恢复正常营业。2020年5月14日，被告向商户出具《关于减免租金的告知函》，决定：2020年1月11日至2020年1月31日承租商户按合同全额缴纳租金，2月至2020年5月27日租金全免。从2020年5月28日至2020年6月27日只需缴纳合同内的经营管理服务费和物业及能源费，2020年6月27日后的租金按合同正常缴纳。另查，2020年9月30日后，原告父亲与被告签订的《商业用房委托经营合同》履行期限已届满，原告主张其于2020年10月1日之后要求过被告返还店铺，但原告并没有提交任何证据来证明其主张。原告主张由于其店铺一直被被告占用用于出租给舞马国际马术学院经营业务，故要求被告支付2020年第四季度的占用租金。为查明该事实，本院于2021年1月29日至涉案商铺现场组织了原告的代理人和被告公司的行政办公室主任章奀花进行了调查。就涉案商铺的位置，被告主张根据上饶范城业态落位图显示二层171号商铺的位置在舞马国际马术学院的外围，其没有占用原告的商铺。其公司与舞马国际马术学院签订了为期7年的租赁合同，双方约定的租金均系营业额12%-15%的提成，他们没有生意，其公司也没有收取到租金。原告代理人则主张其不清楚商铺的具体位置。本院认为，原告父亲王奎华与被告签订的《商业用房委托经营合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告的父母亲协议离婚时将涉案商铺约定归原告所有，并约定调解书生效后上述房产的租金由王强自己收取。此后原告父母配合原告办理了产权过户登记手续，原告取得涉案商铺的所有权。故原告取得了对涉案商铺的《商业用房委托经营合同》中的所有权利义务。合同约定了2017年10月1日至2020年9月30日期间的租金标准为每季度9491.11元。当季最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，但被告至今未按约支付2020年第二季度和第三季度的租金，因此，原告要求被告支付上述两季度租金的诉讼请求，本院予以支持。对于第二季度租金的具体数额，原、被告存在争议。被告要求因新型冠状病毒的××疫情影响，该季度的租金原告应适当减免，原告则主张，其已经减免了2020年第一季度的租金，第二季度疫情已经缓和了，故不同意再行减免。对原、被告的上述争议，本院认为，新冠××疫情系不可抗力，受此影响，被告公司于2020年2月4日暂时停业，于5月28日才恢复开业，这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大经济压力，若要求被告按照原合同支付该期间的租金，将对被告的权益造成严重不公的后果。《商业用房委托经营合同》中约定的无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担。但在本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，这并不属于商业风险。故根据民事合同的公平原则，原告应当适度减免租金，分担损失，本院酌定免除被告丰跃公司2020年4月1日至5月27日期间50%的租金，因合同约定2020年第二季度的租金为9491.11元，即105.46元／天，2020年4月1日至2020年5月27日期间的租金共105.46元／天×57天＝6011.22元。被告被免除该期间租金的50%即3005.61元，仍应支付原告第二季度租金6485.5元。被告迟延履行支付该季度租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张的逾期支付该季度租金的违约金418.56元，本院不予支持。涉案商铺2020年第三季度的租金，由被告已正常营业，应按合同约定支付租金，故本院对原告要求被告支付第三季度租金9491.11元的诉讼请求予以支持。合同中亦约定了被告逾期支付租金，每日应按逾期支付金额的0.03%向原告支付违约金，因此，原告主张要求被告每日按逾期支付金额的0.03%的标准支付2020年第三季度逾期支付租金的违约金计人民币150.9元（违约金计算截至2020年11月24日止），符合合同约定，亦不存在过分高于所造成损失的情形，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。原告请求被告将店铺恢复原样，并返还原告。被告对此无异议，本院予以支持。原告要求被告按上一年度的租金标准向其支付2020年第四季度非法占用商铺的租金，但原告提交的证据不足证明被告实际占用了其商铺，故本院对原告的诉讼请求不予支持。由于本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，当时的合同法对本案合同行为有规定，故本案适用合同法的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效后10日内向原告王强支付2020年第二季度租金6,485.5元和2020年第三季度租金9,491.11元，合计15976.61元；二、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效后10日内向原告王强支付截至2020年11月24日止的逾期支付2020年第三季度租金的违约金150.9元；三、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效后10日内向原告王强返还位于上饶县旭日大道888号丰跃香港名城2层171商铺；四、驳回原告王强其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取计145元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担120元，由原告王强负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  周秋化二〇二一年三月八日书记员  杨 郡判决生效后，请于履行期限届满前将执行款交本院（开户行：上饶银行城西灵山支行，账号：20×××75）。法律附页：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。