福建省政和县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0725民初183号 原告：吴陈权，男，1974年11月29日出生，汉族，农民，住政和县。 委托诉讼代理人：范水强，政和县众成法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈有梁，政和县众成法律服务所法律工作者。 被告：李元青，男，1960年8月25日出生，汉族，经商，住政和县。 被告：施义新，男，1965年4月1日出生，汉族，装修工人，住政和县。 委托诉讼代理人：刘荣清，福建宽达律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：刘荣燕，福建宽达律师事务所执业律师。 原告吴陈权与被告李元青、施义新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴陈权及其委托诉讼代理人范水强到庭参加诉讼，被告李元青到庭参加诉讼，被告施义新及其委托诉讼代理人刘荣清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴陈权向本院提出诉讼请求：1.判令施义新偿还吴陈权购房款176000元；2.判令李元青承担第一项诉讼请求的连带清偿责任，并且承担合同无效造成吴陈权的经济损失，损失按照合同约定违约金计算（已经支付的价款189220元的日万分之五）计34532.65元。事实和理由：吴陈权从施义新处得知李元青建设的宿舍楼要出售，经过协商，于2019年2月19日签订了《员工集资房购房合同》购买李元青提供的房源。议定，房屋总价款189220元，签订协议时一次性付清。逾期交房，出让人要按照已经缴纳购房款总额日万分之五计算违约金。为此，吴陈权按照李元青出具的收款收据指定要求，将其中176000元购房款打到施义新的农村信用社银行账户（623036********），将13220元购房款按照李元青的指示存入张水金的账户。2020年初，李元青的自建房属于违章建筑，被有关部门予以强行拆除。议定的交付房屋消灭。双方签订的《员工集资购房合同》也因为合同违反法律法规规定至始无效。因此，吴陈权多次要求李元青、施义新返还被其收取的购房款，但二被告都拒不归还。据此，请求贵院予以支持原告诉讼请求。 李元青辩称，一、2016年为缓解企业债务，其先后建了三栋宿舍楼，除部分销售外，大部分用来冲抵债务，包括涉案房屋也是其欠施义新承包涉案楼房模板工资，并将涉案房屋以买卖合同的形式卖给施义新。施义新为了套现将该房屋委托其代签房屋买卖合同，吴陈权系通过施义新购买房屋，并且合同标注房屋款也是直接打到施义新个人账户。二、吴陈权购买涉案房屋时知情涉案房屋属于无证房。3号楼整栋三分之二共计28套被政和县人民政府委托城市管理局于2019年12月25日实施强拆，其于2020年6月2日向松溪县人民法院提起行政诉讼，2020年10月21日松溪县人民法院作出一审判决确认政和县城市管理局拆除李元青所建房屋行政行为违法。三、涉案房屋被强拆给原被告三人均造成了严重损失，三人都是受害者，若政和县城市管理局能依法按照法律程序依法处置3号楼就能避免强拆的厄运。因政府不作为，政和县内无证房多，只强拆李元青一家违建房屋，有涉嫌公平正义之嫌。这是一起人为的灾难，吴陈权诉求要求哪家来承担责任和损失都不尽合理。四、被政府违法强拆属于不可抗力，强拆的不仅仅是本案的一套房而是被强拆28套共计4000多平方米之多，损失600多万元，对李元青而言是一场灾难，企业经济本身就困难，被违法强拆的重大损失更是雪上加霜，困难是可想而知的，让其承担所有责任不合理。其想承担，能力也有限。综上，李元青只是代施义新签订合同，并未收到实际购房款，不属于买卖产权人主体资格，加上房屋被违法强拆因此不承担连带责任；李元青与吴陈权代签的购买房屋合同从签订到强拆不到一年内，涉案房屋被政和县城市管理局强拆属于不可抗力，实属无奈，无责任支付合同违约金34532.65元；既然政和县城市管理局违法组织强拆涉案房屋，松溪县人民法院已经做了明确的判决且政和县城市管理局也未上诉，违法强拆成立，因此原、被告三人造成的损失应该共同向政和县城市管理局讨个说法，争取得到应有的赔偿。 施义新辩称，一、不是案涉房屋买卖合同当事人，列其为被告，属被告主体不适格。《民法典》第四百六十五条规定，依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。基于合同相对性原则，施义新没有与吴陈权签订合同，作为本案被告不适格。二、收取的176000元属于李元青支付的安装模板工资款。2017年12月2日李元青与施义新等人签订合同，将其建设的宿舍楼模板工程由施义新等人施工。因李元青资金周转困难，工资款迟迟不能支付，经反复催讨，李元青答应将房屋暂抵押一套（未办理抵押登记）给施义新等人，待该房屋出售时，售房款由施义新收取，对抵同数额的工资。因此，施义新收取176000元的性质属于李元青支付的安装模板工资款，农民工工资依法应受法律保护。三、176000元已按实际出工情况将工资发放给工友，该工资款从法律性质上是不能返还的。综上，房屋买卖合同双方当事人是吴陈权和李元青，其纠纷应当由双方友好协商解决。吴陈权诉讼请求第一项要求施义新偿还其购房款176000元，缺乏合同与法律依据，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人无争议的证据：吴陈权提交的《员工集资购房合同》、收款收据、建设银行回单，予以确认，对有争议的证据，分述如下： 1.李元青提交的：（1）2017年12月2日签订的劳务承包合同。拟证明：施义新承包模板工程。（2）2019年2月19日签订的员工集资购房合同。拟证明：该房以买卖形式与施义新签订合同，购房款抵扣工资。（3）委托书。拟证明：施义新委托李元青再签订购房合同。（4）收款收据。拟证明：施义新收到吴陈权购房款176000元。李元青收到吴陈权购储物间款13220元。（5）松溪县人民法院行政判决书。拟证明：政和县城市管理局强拆违法。吴陈权质证认为，劳务承包合同其不是合同当事人，也不是承包人，对该份合同是不清楚的，真实性合法性无法确认。员工集资购房合同是李元青与施义新签定的，是否属实由施义新质证认可。委托书原告签订合同的时候没有这个委托书，无法确认。收款收据跟其所提供的收款收据是相符的，没有异议。松溪县人民法院行政判决书真实性、合法性没有异议，在判决书中李元青的房屋是违法建筑是法院已经认定的，是强制拆除的行为违法，建筑物都是违法的，充分证实卖给吴陈权的房屋不管是二被告谁卖的，这种买卖合同都是无效的。施义新质证认为，对劳务承包合同没有异议。对员工集资购房合同、委托书的真实性、合法性、关联性、证明内容均有异议。员工集资购房合同因违反法律强制性规定而无效，合同和委托书均不是施义新的真实意思表示，涉案房屋实际上是支付模板工资款的抵押物，房主始终是李元青，李元青也是以房主李元青本人名义，将涉案房屋卖给吴陈权。该委托书是李元青在与吴陈权签完《员工集资房购房合同》后，怕承担买卖无证房屋的法律责任，而故意欺骗文化水平低的施义新签的。吴陈权明确说明与李元青签订购房合同时没有得到该份委托书，因为该份委托书产生的时间是在吴陈权与李元青签订完房屋买卖合同后叫施义新写的。对收款收据真实性和证明内容有异议，与原件不符。吴陈权提交的同一编号收据上，收款人是李元青，且李元青已在收款单位处盖章，而李元青提交的这张收据却少了李元青在收款单位处的签章。对松溪县人民法院行政判决书无异议。 本院认为，劳务承包合同施义新作为合同一方无异议，予以采信；员工集资购房合同、委托书确系施义新本人签名，本院对真实性予以确认；收款收据系李元青自留份，且能够与原告提交的收款收据相符，本院对施义新收到吴陈权购房款176000元，李元青收到吴陈权购储物间款13220元予以确认。（2020）闽0724行初31号行政判决书系生效法律文书，具有即判力，予以采信。 2.施义新提交的：（1）劳务承包合同、结算单、尹孔强出具的证明。拟证明：施义新收取的176000元属于李元青支付的安装模板工资款。（2）支款凭证、收款收据。拟证明：施义新收取176000元模板工资款后，已按实际出工情况将工资发放给工友，该工资款从法律性质上是不能返还的。吴陈权质证认为，李元青对第一组证据已经确认，没有异议。对证明内容有异议，虽然签订劳务合同，李元青的支付方式是以房屋抵扣工资款，如果房屋存在违法，房屋折抵方式也是违法无效的，支付给施义新的并不是劳务工资是购房款。对工人领取施义新的工资情况与本案无关。李元青质证认为，对第一组证据没有异议，对第二组证据支付凭证不清楚，是施义新个人的东西。 本院认为，劳务承包合同与李元青提交一致，予以确认，结算单、尹孔强出具的证明、支款凭证、收款收据均系施义新支付工人模板工资情况，与本案审理无关，不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 李元青在政和县南庄三佰垅华盛鞋帽加工厂内新建3号楼房一栋，并将该栋楼房的模板承包给施义新，双方于2017年12月2日签订《劳务承包合同》，后因李元青无法支付施义新模板工资，双方于2018年4月11日签订《员工集资购房合同》，约定将3号楼二单元左边六层面积117平方米房屋（涉案房屋）出售给施义新，房屋总价款198900元。合同约定施义新订模板工资抵扣房款，多还少补。吴陈权与李元青互不相识，吴陈权通过施义新了解涉案房屋出让信息，并与施义新商谈房屋价格，双方协商确定房屋出让价款为176000元，并于2019年2月19日由吴陈权与承建方李元青签订《员工集资购房合同》，约定将3号楼二单元左边六层面积117平方米及28号储物间出售给吴陈权。合同约定所建房屋属于无证房。房屋价款为176000元，储物间价款为13220元，两项款项合计为189220元。吴陈权一次性付清全款。同日吴陈权按照合同约定将购房款176000元支付给施义新，将储物间13220元按照李元青指示汇入他人账户。收款收据由李元青向施义新出具，并注明款项去处。同日，施义新有向李元青出具委托书，委托书内容为2018年4月11日签订的房屋购房协议中3号楼二单元左边六层面积117平方米，施义新委托李元青与购房人代签房屋销售合同，销售房价由施义新与购房人确定，购房款由购房人直接转入施义新账户。吴陈权订立购房合同后，涉案房屋尚未交付即因违建房于2019年12月25日被政和县城市管理局强制拆除。 另查明，松溪县人民法院于2020年11月21日作出（2020）闽0724行初31号行政判决，该份行政判决确认，李元青未取得建设工程规划许可证在政和县××房，违法了法律规定，亦确认政和县城市管理局拆除房屋的行政行为违法。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方当事人系因民法典事实前订立购房合同引发争议，故应当适用当时法律、司法解释规定。根据诉辩双方的主张，本案争议焦点有：一、李元青、施义新是否系本案适格被告；二、吴陈权诉请施义新偿还购房款176000元能否成立；李元青是否应当承担176000元的连带清偿及赔偿经济损失责任。 关于焦点一，李元青、施义新是否系本案适格被告。涉案房屋系李元青以198900元出让给施义新，房屋价款以施义新应得的198900元模板工资相抵扣，双方签订了《员工集资购房合同》，后李元青又与吴陈权签订《员工集资购房合同》，将涉案房屋出让给吴陈权。李元青辩称与吴陈权签订购房合同的行为系行使施义新出具的委托书中载明的委托事务，并提交施义新本人签名的委托书予以佐证。该委托书内容明确李元青可以代签涉案房屋销售合同，委托事项明确，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。该委托合法有效，李元青取得代签涉案房屋销售合同权利。施义新辩称该委托书系签订购房合同后出具。本院认为，即便该委托书系签订购房合同后出具，也应视为施义新对该代理行为的追认，李元青亦取得代签购房合同的代理权。本案系因委托代理引发的房屋买卖合同纠纷，李元青作为代理人、施义新作为被代理人，与本案均具有利害关系，被告主体均适格。对李元青、施义新主体不适格的抗辩均不予采纳。 关于焦点二，吴陈权诉请施义新偿还购房款176000元能否支持；李元青是否应当承担176000元的连带清偿及赔偿经济损失责任。本案吴陈权与李元青签订的《员工集资购房合同》的标的(即案涉房屋)因未取得建设工程规划许可证已被行政主管部门认定为违法建筑，并已强制拆除，至于拆除程序是否违法，不影响涉案房屋为违法建筑并已强制拆除的事实。根据《合同法》第五十二条规定，该购房合同因违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”本案中,根据无效合同取得的价款应予返还。因吴陈权仅申请偿还房款176000元部分，对储物间的13220元部分未提出诉请，本院不予处理。关于176000元房款偿还责任主体，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。李元青因施义新的授权委托取得代签涉案房屋销售合同的权利，且亦按照委托书授权范围完成委托事项，房屋价款确系施义新与吴陈权协商，所得购房款亦汇入被代理人施义新的账户，李元青在代理权限内与吴陈权签订购房合同的法律后果应由被代理人施义新承担，故对吴陈权诉请施义新偿还购房款176000元予以支持。李元青作为房屋承建方，明知涉案房屋未办理相关审批手续，属于违法建筑，仍代签房屋出售合同，存在过错，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。故对吴陈权诉请李元青对176000元承担连带清偿责任予以支持。施义新抗辩176000元为模板工资，且已经发放给工人，法律性质上不应返还，该辩解于法无据，不予采纳。关于合同无效而产生的赔偿经济损失问题。本院认为，购房合同中已明确注明涉案房屋为无证房屋，吴陈权明知存在风险仍购买，自身亦存在过错，相应的损失由其自行负担。故对其要求赔偿无效合同造成的经济损失，不予支持。 综上所述，对吴陈权的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、施义新于本判决生效之日起十五日内偿还吴陈权购房款176000元； 二、李元青对上述第一项判决承担连带责任； 三、驳回吴陈权的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4458元，减半收取计2229元，由施义新、李元青负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效法律文书所确定的法律义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郑和兴 二〇二一年三月二十五日 法官助理 范丽丽 书 记 员 张 倩 本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 第一百六十七条代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。