浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0603民初1629号 原告：绍兴市柯桥区房地产管理中心，住所地绍兴市柯桥区群贤路**。 法定代表人：王亦斌。 委托诉讼代理人：胡海娟、陈洁，浙江明显律师事务所律师。 被告：包小冬，男，1974年1月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 原告绍兴市柯桥区房地产管理中心与被告包小冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈洁，被告包小冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即腾退位于柯桥区××小区××幢××室房屋；2.判令被告支付自2020年1月1日起至2020年7月22日止的租金2979.1元；3.判令被告支付自2020年7月23日起至实际腾退之日止的占有使用费，暂计至起诉日为2755.7元；4.判令被告支付自2020年1月1日起至实际履行之日止的违约金，暂计至起诉日为277.94元。 事实与理由：2019年1月起，原、被告签订《绍兴市柯桥区公共租赁住房租赁合同》一份，约定被告承租原告位于柯桥区××小区××幢××室房屋，建筑面积为84.43平方米，自行车库面积8.35平方米。合同明确租金变更、支付、违约责任等事项。2019年12月31日，双方之间的租赁合同到期，双方未续签合同，被告继续使用上述房屋。后经柯桥区住房和城乡建设局审核，被告不符合公租房申请条件。2020年7月23日，柯桥区住房和城乡建设局作出了取消被告公租房保障资格的决定。原告于次日发出腾退通知书。现经原告多次沟通，被告至今未腾退房屋，也未支付占有使用费，为维护原告的合法权益，特此起诉。 被告辩称：1.被告认为其仍有资格租赁案涉房屋，希望继续在该房屋内居住下去，即使按照合同约定的市场租金标准支付租金也可以，但其与原告多次协商未果；2.被告已按合同约定的标准付清2020年1月1日至2020年12月31日的租金5328元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（原名绍兴市柯桥区房地产管理处，甲方）与被告（乙方）签订有《绍兴柯桥公共租赁住房租赁合同》一份，约定甲方将位于后梅小区13幢503室房屋（房屋建筑面积84.43平方米，自行车库面积8.35平方米，阁楼39.49平方米）租赁给乙方使用；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止；该房屋租金为每月444元；乙方应在本合同终止或解除之日起三个月内搬迁，并办理相关手续，有正当理由无法按期搬迁的，可以申请不超过六个月的延长居住期限，承租人在三个月过渡期限内仍按原标准缴纳租金，六个月延长期内，按市场租金标准缴纳，超过延长期限的，按市场租金标准的2倍缴纳房租。合同还对其他事项作了约定。 被告对上述房屋占有使用至今。2020年6月23日，原告向被告发送一份《公租房房屋租金催缴通知》，载明截至当日，被告已欠租超过两个月，根据租赁合同约定，出租房有权解除合同，收回出租住房，请见到催缴通知后立即将所欠租金交到指定账户中。2020年6月28日，被告按前述租赁合同约定的租金标准支付了2020年1月1日起的费用5328元。 同时查明，2018年6月15日，绍兴市柯桥区住房和城乡建设局与绍兴市柯桥区财政局联合发布绍柯建[2018]78号《关于调整绍兴市柯桥区公共租赁房市场租金标准的通知》，其中载明承租人租赁到期后如需搬迁过渡的，过渡期限不得超过三个月，期间仍按原标准缴纳租金，六个月延长期内，按原标准1.4倍缴纳，对超过延长期限的，按原标准2倍缴纳。 现原告认为被告已不符合公租房保障资格故要求被告腾退案涉租赁房屋并付清相关费用，被告认为其仍有资格承租，希望继续租赁使用，遂成讼。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告之间签订的住房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应遵循诚实信用原则，及时全面履行约定或法定义务。根据双方签订的租房合同，案涉房屋租赁期限于2019年12月31日届满，但此后被告继续占有使用该房屋，原告亦未明确提出异议，直至2020年6月23日，原告仍向被告催讨租金，故应认为自2021年1月1日起双方之间的原租赁合同继续有效，转为不定期租赁。根据我国合同法的相关规定，原告作为出租人可以在给予被告合理期限的情况下随时解除合同，故原告现要求被告腾退案涉房屋（包括自行车库）的诉请理由正当，本院予以支持。被告辩称其仍享有案涉房屋的租赁资格，本院认为，此不属于本案民事诉讼的审查范围，本院不作理涉，相关当事人可另循途径解决。关于解除时间，原告主张自2020年7月23日起，并提交了一份由绍兴市柯桥区住房和城乡建设局于当日出具的取消被告公租房保障资格的决定书，但被告明确表示并未受到该决定书，然同时，被告自认自2020年9月起便与原告协商讼争事宜，故本院酌情确定解除时间为自2020年9月1日起，被告应支付2020年1月1日起至2020年8月31日止的租金3552元，因被告已支付2020年度租金5328元，故对原告在本案中关于租金的主张本院不予支持。 关于原告要求被告支付占有使用费的诉请，本院认为，被告至今仍占有使用案涉房屋，理应支付相应占有使用费。起算点为2020年9月1日，关于计算标准，原告主张的标准（即首三个月按原租金标准，第四个月至第九个月按原租金标准的1.4倍，第十个月起按原租金标准的2倍）低于双方之间的租赁合同约定的标准，并未加重被告责任，本院予以照准。因此，2020年9月1日至2020年11月30日的占有使用费为1332元（444元/月×3月），因被告已支付的5328元中扣除前述3552元租金尚余1776元，故应认为该段期间内的占有使用费被告已付清，本院不再支持；2020年12月1日至2021年5月31日的占有使用费按621.6元/月（444元/月×1.4倍）的标准计付；2021年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费按888元/月（444元/月×2倍）的标准计付。前述5328元中扣除3552元租金和1332元占有使用费，尚余444元可在后续应付占有使用费中予以扣除 关于原告要求被告支付违约金的诉请，本院认为，虽合同有关于逾期缴纳租金的违约责任之约定，但考虑本案实际情况及案涉房屋系公共租赁住房的特殊性质，且被告已实际缴清尚欠租金，其应付的占有使用费也已按租金标准上浮进行计算，平衡双方利益，本院对原告的违约金诉请不再支持。 综上，本院对原告诉请中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条及《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、被告包小冬应于本判决生效后三十日内腾退位于绍兴市柯桥区××小区××幢××室房屋，并将上述房屋返还给原告绍兴市柯桥区房地产管理中心； 二、被告包小冬应支付给原告绍兴市柯桥区房地产管理中心自2020年12月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（2020年12月1日至2021年5月31日按621.6元/月的标准计付，2021年6月1日起按888元/月的标准计付，扣除已付444元）； 三、驳回原告绍兴市柯桥区房地产管理中心的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告包小冬负担，款限于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  魏勤华 二〇二一年三月九日 书记员  楼小玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。