浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终583号 上诉人（原审被告）：高志伟，男，1968年7月17日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住昌安街××号。 被上诉人（原审原告）：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市胜利东路**中兴商贸大厦****，统一社会信用代码91330602769614618K。 负责人：朱海蓉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵越梅，女，该公司员工。 上诉人高志伟因与被上诉人绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司（以下简称绿城公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 高志伟上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部原审诉讼请求。事实和理由：上诉人在购买案涉房屋后，于2015年6月29日应邀去验房收房。被上诉人要求先付清物业费后再给钥匙，但上诉人坚持要先验房，被上诉人同意后，上诉人在验房时发现一大堆问题，于是提出解决要求，但被上诉人一拖再拖，至2015年年底仍未解决。后因装修所需，在上诉人的要求下，被上诉人于2016年1月8日交付了储藏室（自行车库）的钥匙，以便装修人员放置装修工具。至2016年年中，被上诉人称开发商已倒闭，房屋问题要求上诉人自行去找开发商解决。2017年6月初，上诉人的装修无法再拖，无奈向被上诉人缴纳了物业费，才领取到了案涉房屋的钥匙。在此两年时间内，上诉人根本没拿到过钥匙，也未住过一天案涉房屋，却支付了八千多的各项费用。而后，在装修过程中，又发现房屋中的很多插头都没电，经查系因楼下业主装修时的不当操作所致，对此保留向被上诉人追究监督不力的责任。2019年10月，上诉人又缴纳了一年的物业费四千多元，因此上诉人并未欠付被上诉人物业费。自2017年6月开始，上诉人已缴纳了三年至2020年6月底的费用。但被上诉人却以上诉人未缴费为由，强行扣押上诉人的入户门钥匙，并对上诉人提出的质量问题一再推诿扯皮不予解决，导致上诉人两年不能装修入住，被上诉人应当赔偿损失。另，案涉小区内有很多公共绿化区都被业主圈成了私家花园，侵犯了上诉人在小区内应当享有的绿化共享服务，显然被上诉人未能尽到管理职责。 绿城公司辩称，上诉人反馈的问题，被上诉人已多次联系开发商，已尽到相关义务，但具体的维修事宜并不是由被上诉人在负责，上诉人应当另行向开发商主张。根据案涉合同约定，上诉人无正当理由拒绝接受案涉房屋的，仍需向被上诉人支付物业费。现被上诉人已提供了物业管理服务，上诉人的上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 绿城公司向一审法院起诉请求：判令高志伟立即支付2017.7.1-2018.12.31物业费5461.56元，30.35㎡车库费424.9元，能耗费1365.3元，并支付逾期违约金2725.99元，（暂算至2019年12月31日），合计9977.75元。 一审法院经审理查明：2015年6月19日，绿城公司与绍兴北辰置业有限公司签订了《半岛花园前期物业服务合同》一份。合同约定：前期物业服务期限自2015年7月1日起至2017年12月31日止由绿城公司为绍兴半岛花园小区提供物业服务。物业服务费收取标准为小高层住宅：2元/月.平方米；联排：3.5元/月.平方米；地下；地下车位元/月.个。合同到期后，绿城公司与绍兴北辰置业有限公司继续签订了《半岛花园前期物业服务合同补充协议。合同约定：前期物业服务期限自2015年7月1日起至第一届业委会成立满三个月止。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用的时间为每12个月的第一个月上旬；若逾期，绿城公司有权收取按每期未交数额的千分之二的滞纳金。另外根据《前期物业服务协议》约定：联排附属用房（汽车库）按地上建筑面积减半收取。绿城公司在签订物业服务合同后，依约履行了对绍兴半岛花园小区的物业管理义务。高志伟向绍兴北辰置业有限公司购买了绍兴半岛花园小区48-701室，建筑面积为151.71平方米的房屋。该房产为小高层；甲方（绍兴北辰置业有限公司）与绿城公司签订的《半岛花园前期物业服务合同》第15条约定：能耗费小高层为0.3元/月.平米；第18条约定；前期物业服务费自甲方发出的领房通知指定的交付日期之次月起计收，如甲方与相关物业买受人因房屋质量等问题另行约定实际交付时间的，实际交付日前的物业费由甲方承担；如无法达成书面协议的，则通过司法机关判决、调解或双方协议确定交付日；第19条约定：纳入物业范围的已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费由甲方（开发商）全额缴纳，对甲方已发出领房通知书，但业主未及时领房或领房后尚未居住的物业，物业服务费按合同约定由业主全额缴纳。绿城公司与绍兴北辰置业有限公司签订的《商品房买卖合同》第12条约定：除主体结构质量问题以外的质量瑕疵出卖人根据法律及合同规定在保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付，买受人以此拒绝交付的出卖人不得承担逾期交房的责任。绿城公司与高志伟家属个人（乙方）签订的《前期物业物业服务协议》第十一条约定，物业交接后因隐蔽部位，隐蔽工程，结构安全等质量问题而影响正常使用的不视为甲方在物业承接中存在的过错，由此给乙方造成的损失由建设单位承担；第十八条约定：对于开发建设单位发出的领房通知书但业主未及时领房或领房后未居住的业主，物业费由乙方全额交纳。2015年6月29日，高志伟经开发商通知交房后，到现场验房，其在业主领房验收交接表上提出房屋有较多质量问题需要整改，并手写：“希望以上问题处理好之后，再进行收房签字”，未领取房屋钥匙，仅于2016年1月8日领取储藏室钥匙。2016年11月15日，高志伟在领房验收交接表上签字，表格记载质量无异议打钩处均横线划去，未注明有质量问题。2017年6月16日，高志伟缴纳2015年7月1日-2017年7月1日物业费，领取收据和发票，并实际领取主房钥匙并开通水、电、煤开通手续。现因高志伟尚欠缴部分物业费、能耗费等而成讼。 一审法院认为，绍兴北辰置业有限公司与绿城公司签订的《前期物业服务合同》，双方主体适格，均系双方真实意思表示，应认定为合法有效，并对绿城公司及全体小区业主均具有约束力。在有业委会选定新的物业服务企业之前，绿城公司作为物业服务企业与小区业主的合同关系有效延续，合同对双方均具有约束力。绿城公司与业主个人签订的物业服务协议与物业服务合同内容基本一致，可作为参考。合同签订后，绿城公司为高志伟所在小区提供了物业管理服务，高志伟也实际接受了绿城公司提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。高志伟至今拖欠物业服务费未付，根据合同约定标准计算，绿城公司要求高志伟支付物业服务费及能耗费的诉请，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。绿城公司诉讼中自愿放弃滞纳金，依法予以准许。关于交房时间问题，绿城公司已经举证证实开发商通知交房时间，按照商品房买卖合同和前期物业服务合同的约定，物业费应当从通知交房之日起计算。高志伟辩称开发商通知交房时存在很多质量问题，但其并未提起诉讼并取得裁决，以证实开发商在交房通知书指定日期不具备交房条件。并且高志伟已经交纳并收到绿城公司开具的2015年7月1日至2017年6月30日止的物业费发票，发票记载了明确的物业费期间，也不属于本案审理的争议交费期间；高志伟要求其交纳的两年物业费视为自2017年7月开始计算的意见，没有事实和法律依据，该院不予采信。另经核算绿城公司主张能耗费30个月金额标准符合约定，欠费期间属实，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、高志伟应于判决生效之日起三十日内支付给绿城公司2017年7月1日-2018年12月31日期间物业服务费5461.56元，车库物业费424.9元，能耗费1365.3元，共计7251.76元；二、驳回绿城公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由高志伟负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是上诉人是否尚欠被上诉人2017年7月1日至2018年12月31日的物业费、能耗费未清。上诉人主张其在2017年6月已付清了案涉物业费和能耗费，被上诉人则主张上诉人于2017年6月支付的是2015年7月起至2017年6月止的物业费和能耗费，与本案争议的物业费和能耗费无关。故研议本案争议焦点的关键在于厘定上诉人是否需要向被上诉人交纳2015年7月至2017年6月的物业费和能耗费。纵观全案证据，首先，上诉人对在2015年6月29日收到开发商的通知前往现场进行验房、交房一事没有异议，本院予以确认。其次，根据案涉合同约定，除主体结构质量问题以外的质量瑕疵出卖人根据法律及合同规定在保修期限内承担保修责任，买受人不得以此拒绝接受房屋交付；对于开发建设单位发出的领房通知书但业主未及时领房或领房后未居住的业主，物业费由业主全额交纳。现上诉人以案涉房屋存在质量瑕疵为由拒绝在2015年6月29日收房，并拒付自2015年7月起的物业费和能耗费，明显与上述合同约定不符。然后，根据被上诉人开具的发票显示，上诉人于2017年6月交纳的费用明确为自2015年7月起至2017年6月止的物业费和能耗费，上诉人持有该发票至今一直未对记载的费用起止时间提出异议。故应认为，上诉人应当向被上诉人交纳2015年7月至2017年6月的物业费和能耗费。据此，现有证据并不足以证明上诉人已向被上诉人付清了2017年7月1日至2018年12月31日的物业费和能耗费，故其上诉请求不能成立，本院不予支持。至于上诉人提出的被上诉人应对其因未尽到物业管理服务而给上诉人造成的损失承担赔偿责任的诉求，不属于本案二审范围，上诉人可另行主张。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人高志伟负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年三月十七日 书记员  张 珺