山东省聊城市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁15民终4859号 上诉人（原审被告）：孙为民，男，1959年7月7日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：于文洋，山东智祥律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：路兴全，男，1968年6月18日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：黄焕成，山东鲁衡律师事务所律师。 上诉人孙为民与上诉人路兴全因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 孙为民上诉请求：1.依法判决驳回路兴全诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由路兴全承担。事实和理由：一、一审法院以孙为民对案涉房产没有处分权为由认定协议无效，适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，聊城市龙润房地产开发有限公司将其开发建设的涉案房屋以长期出租的形式出卖给案外人程琳，案外人程琳又将此房屋转卖给上诉人孙为民，上诉人孙为民又将此房屋转卖给被上诉人路兴全，上诉人与被上诉人双方均对房屋的产权状况、性质及能否取得产权登记的事实完全清楚，即该房屋不具备产权登记、变更过户的事实双方完全清楚。否则，占地260平方米的小院，105平方米装修好的房屋，也不会以38万元的低价格成交。一审法院将合同效力和物权效力混为一谈，未将合同效力和物权效力进行区分，以上诉人对案涉房产没有处分权为由认定协议无效，适用法律错误。双方签订的《房屋出售协议》第三条约定，协议生效后，双方到金水文苑物业办公室变更备案手续。由此可以看出，上诉人与被上诉人就涉案房屋不具备产权登记的事实完全知情。故此，仅约定双方到物业办理变更备案手续。涉案房屋交付后，双方到金水文苑物业办公室办理了物业变更备案手续，物业费用由被上诉人直接交纳，结合被上诉人直接从聊城市龙润房地产开发有限公司处领取房屋补偿款的事实，完全可以看出，聊城市龙润房地产开发有限公司也认可被上诉人是涉案房屋的权利人，也就是说，上诉人将房屋转售给被上诉人得到了聊城市龙润房地产开发有限公司的追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，上诉人与被诉人所签订的《房屋出售协议》有效。二、一审法院认为上诉人出让无权处分的房产，在双方交易过程中存在较大过错，判决上诉人承担全部损失的70%的责任，适用法律错误。如上所述，上诉人与被上诉人双方就涉案房屋不具备产权登记、变更过户的事实完全清楚，涉案房屋物业备案已在金水文苑物业办公室变更至被上诉人名下，上诉人将房屋转售给被上诉人得到了聊城市龙润房地产开发有限公司的追认。根据《房屋出售协议》第四条的约定，协议生效后，该房屋发生的任何问题包括政策性变化等均与出卖人无关。根据民事行为自愿、风险自担的原则，房屋交付后风险应当由被上诉人自担。据此，一审法院判决上诉人承担全部损失的70%的责任，适用法律错误。三、一审判决认定被上诉人是否得到拆迁补助和搬迁奖励情况不详，属于认定事实错误。一审法院既认定合同无效，又同时认定被上诉人应当得到搬迁奖励，自相矛盾，适用法律错误。在一审庭审过程中，上诉人提交了被上诉人在聊城市龙润房地产开发有限公司领取202280元房屋拆除赔偿款的收条，经法官询问后，被上诉人代理人未予以答复。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四条规定，一方当事人对于另一方当事人主张的于己不利的事实，既不承认也不否认，经审判人员说明并询问后，其仍然不明确表示肯定或者否定的，视为对该事实的承认。按照上述规定，应视为被上诉人领取了202280元赔偿款，但一审法院只认定其领取174800元。对于是否实际领取了202280元的事实未予以认定，认定事实错误。按一审法院认定合同无效，被上诉人就没有权利对涉案房屋是否同意被拆除做出决定，涉案房屋的权益就应属于上诉人。根据无效合同的处理原则，因涉案房屋拆除所得到的任何补偿、补助，都应列入计算损失的成本。一审法院既认定合同无效，又同时认定被上诉人应当得到搬迁奖励，自相矛盾，适用法律错误。四、一审对上诉人主张增建了设施及家具未进行审理，违反法定程序，对此部分让上诉人另行主张权利，适用法律错误。上诉人在一审中答辩状中提到，上诉人购得此处房产后，又对房产进行了装修，添置了家具、电器，增建了一间房屋，建设了院墙、大门，院内进行了绿化，并提交了照片一宗及相应的物品清单。一审法院明显偏袒被上诉人，对上诉人提出的主张，未询问对方当事人，也未将上诉人提交的照片，组织被上诉人质证，而是直接未予以审理，便认定上诉人未提交相应证据，违反法定程序。无效合同的处理原则时，返还财产或赔偿损失的应当同时进行，没有先后，一审法院对上诉人提出主张不予审理，致使上诉人要求返还财产、赔偿损失的权利不能同时行使，剥夺了上诉人的请求权。综上所述，被上诉人在明知涉案屋不具备产权登记的条件下，仍以低价购买，上诉人已配合被上诉人办理了户主变更备案手续，根据民事行为自愿、风险自担的原则，房屋交付后风险应当由被上诉人自担。被上诉人就房屋的拆除与开发商以自己的名义进行了协商，且领取了赔偿款，在与开发商协商过程中，未通知上诉人，涉案房屋及房屋中的设施已被被上诉人自行处置，现被上诉人单方请求返还购房款有背诚实信用原则，且已不具备返还条件，其返还请求不应予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。 路兴全辩称，一审法院认定涉案合同无效正确，关于一审法院认定合同无效责任的承担问题，孙为民应当承担全部责任。关于拆迁补助和搬迁奖励，仅仅是拆迁部门对路兴全作为房屋实际占有人腾空违建房屋的补助及搬迁费补助，并不属于搬迁赔偿款，一审法院对该费用的认定正确。房屋违建搬迁过程中并不涉及孙为民增建的设施，也不涉及绿化植物，孙为民的该项主张没有事实依据。 路兴全上诉请求：1.撤销（2020）鲁1502民初1219号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2017年5月3日，孙为民、路兴全签署《房屋出售协议》，协议约定：路兴全购买孙为民所有的金水苑小区C4号房屋并一次性付款。2020年5月11日东昌府区人民法院作出（2020）鲁1502民初1219号民事判决，认定该协议无效。涉案房屋系原承租人程琳租赁的房产，被上诉人购买无权处分人的财产，自己并未取得涉案房屋的所有权，自然亦无权处分涉案房产。上诉人购买该房产时，并不知道被上诉人系无权处分人，被上诉人隐瞒了该房屋所有权人系聊城市龙润房地产开发有限公司的事实，故被上诉人应当对合同无效承担全部责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被上诉人因《房屋出售协议》取得的购房款为380000元，现协议被确认无效，被上诉人应当将该笔款项退回。因上诉人已获得由龙润公司退回的款项174800元，故被上诉人应当退还上诉人205200元。 孙为民辩称，无权处分并不代表合同必然无效，上诉人路兴全也实际占有了该174800元，其余答辩意见同己方上诉理由。 路兴全向一审法院起诉请求：1.请求确认孙为民、路兴全签订的房屋出售协议无效；2.依法判令孙为民返还购房款380000元；3.诉讼费用由孙为民承担。 一审法院认定事实：2018年5月3日，孙为民与路兴全签订房屋出售协议书一份，协议约定路兴全以38万元的价格购买孙为民位于本市旅游度假区××小区房××。协议签订后，路兴全支付了购房款38万元，孙为民交付了房产。孙为民主张自己增建了部分设施，并放置了部分家具，但未能提交路兴全接收的任何证据。孙为民出让的房产系孙为民购买的原承租人程琳承租的房产，房产的所有权人是聊城市龙润房地产开发有限公司。程琳向该公司交纳了174800元的租赁保证金后取得了涉案房产的使用权，后又于2013年4月16日以253000元的价格卖给孙为民。2019年12月，涉案房产被有关部门拆迁，路兴全得到原始租赁保证金174800元，是否得到拆迁补助和搬迁奖励情况不详。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，无论路兴全、孙为民交易的房产无论是否是合法建筑，因涉案房产系原承租人租赁的房产，孙为民购买无处分权的人的财产，自己并未取得涉案房产的所有权，自然亦无权处分涉案房产，权利人对当事人的处分行为也不追认，路兴全、孙为民签订的房屋出售协议应归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任”。本案双方交易的房产已经被拆除，不具备返还的条件，故应以交易价格扣除路兴全得到的租赁保证金确定路兴全的损失，即380000元-174800元=205200元。路兴全得到拆迁奖励和搬迁补助与否，因该奖励和搬迁补助系针对实际居住人的搬迁奖励，属于路兴全应得的政策补助，不属于实际损失的范围。孙为民无权处分房产却出让房产，在双方交易过程中存在较大过错，一审法院酌定孙为民承担全部损失的70%，即205200×70%=143640元；路兴全以明显低于市场的价格的购买房产，在合同中明确显示“双方到金水文苑物业办公室变更备案手续”，应视为路兴全明知涉案房产手续不完备，不具备合法建筑应具备的条件，对交易的发生，路兴全也存在一定的过错，一审法院酌定路兴全承担全部损失的30%。关于孙为民主张增建的部分及室内所有的家具等，可待证据完备后另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十七条之规定，判决书如下：一、确认原告路兴全与被告孙为民于2018年5月3日订立的房屋出售协议无效；二、被告孙为民赔偿原告路兴全损失143640元。案件受理费7000元，减半收取3500元，由原告路兴全承担2000元，被告孙为民承担1500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，上诉人路兴全提交了限期搬迁腾空金水湖东岸违建区告租房户公开信，拟证明该公开信明确记载政府从各位租房户实际利益考虑，对于按期搬迁的住户每户给予原租金10%的补助和每户1万元的搬迁费补助，该两项费用仅仅是针对房屋实际占有人在冬天进行搬迁、安置给予的补助费用。经质证，孙为民认为上述补助是路兴全基于对房屋的占有所享受的，实际上降低了路兴全的损失，应当计入到路兴全的实际收益中。 本院另查明，涉案房屋被有关部门拆除，路兴全领取退还的原始租赁保证金174800元，还领取了原租金保证金10%的补助和1万元的搬迁费补助共计27480元。 本院二审查明的其他案件事实同原审法院查明。 本院认为，2018年5月3日，孙为民与路兴全签订了《房屋出售协议书》，路兴全支付了房款，孙为民交付了涉案房屋，该协议已经实际履行。根据在案证据，双方当事人对涉案房屋的性质及权属均系明知，对涉案房屋买卖合同的后果及风险应当由当事人自行承担。涉案房屋系聊城市龙润房地产开发有限公司开发建设，没有办理完备的审批手续，在权属登记方面存在瑕疵，影响其权利基础及流转。2019年11月，路兴全接受相关部门对涉案房屋拆除的处理意见，领取了拆迁款项及奖励、补助，并搬离涉案房屋。现路兴全诉至法院要求孙为民退还购房款、赔偿损失，应以涉案房屋的性质、权属确认为前提，而此类房产权属性质的认定，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故，对路兴全的起诉，应予驳回。本案经审判委员会全体会议讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初1219号民事判决； 二、驳回路兴全的起诉。 一审案件受理费3500元，退还路兴全;上诉人孙为民预交的二审案件受理费3173元、路兴全预交的二审案件受理费560元均予以退回。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 任家红 审 判 员 尹继阳 审 判 员 张 磊 二〇二一年三月二十六日 法官助理 赵廷玮 书 记 员 王泽杰