湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终492号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢玉珍，女，1965年2月9日出生，苗族，湖南省沅陵县人，居民，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：欧家清（系原告谢玉珍之夫），男，1963年11月1日出生，汉族，湖南省沅陵县人，职工，住湖南省沅陵县。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）因与被上诉人谢玉珍、欧家清商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天赐公司上诉请求：撤销原判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审将视同交房时间(2016年1月15日)作为办证起点时间不符合双方约定,并以此认定上诉人承担延期办证违约金是错误的。二、一审认定上诉人未及时提供《不动产登记查询结果证明》无责是错误的。三、双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，被上诉人要求上诉人承担违约金的请求不成立，一审判决认为上诉人违约，理由不成立。谢玉珍、欧家清辩称，请求维持一审判决。谢玉珍、欧家清向一审法院起诉请求：1.判令被告天赐公司延期办理不动产权属证违反合同约定，并向两原告支付违约金40170元（自2017年6月26日起按日向原告谢玉珍、欧家清支付总房款的万分之一的违约金至实际办妥不动产权利证书之日2020年4月16日共1030天）；2.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：原告欧家清、谢玉珍系夫妻关系。被告天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2014年9月10日，原告谢玉珍、欧家清（买受人）与被告天赐公司（出卖人）签订了一份《沅陵县商品房买卖合同》（合同编号：201400251201），合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××层××号商品房，建筑面积134.09平方米；总价款为390000元，首付款（含定金）140000元于2014年9月10日支付，剩余房款250000元采用银行按揭贷款方式付款。关于交付期限及条件双方在该合同第十条中约定：出卖人应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准”条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于房屋交接及违约责任双方该合同第十一条中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》……由于买受人的原因，未能按期接受房屋的，双方同意按“视同买受人已验收并交接房屋，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担，并按标准缴纳物业管理费……”方式处理。该合同的附件四《合同补充协议》中第四条亦对房产交接相关事宜作了约定:“2、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续的，则以合同约定的交房期限届满之日即为房屋收房日……”。关于产权登记双方在该合同第十七条中约定：自本合同生效之日起60日内，双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在交付使用后365日内完成该房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金”处理；如因买受人的原因，致使出卖人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按“出卖人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人支付总房款的万分之一的违约金”处理。双方还在《合同补充协议》第三条约定：签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。同时，双方还就交付期限及条件、房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，二原告向被告交纳了首付款140000元（含定金），双方随后办理了银行按揭贷款手续。2014年10月14日，原告欧家清缴纳了住房登记费80元及档案利用服务费40元。被告于2016年4月8日、4月14日分别给二原告出具收到预收购房款250000元、140000元的销售不动产统一发票。2015年12月31日，被告电话通知原告办理案涉房屋的交接手续，但原告没有办理。2016年9月23日，沅陵县不动产登记中心揭牌成立，依照《不动产登记暂行条例》的相关规定将房屋、土地分散登记变为统一登记，提供一站式服务。原告于2018年4月2日向被告提交了沅陵县不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明。2020年4月17日，被告为原告办好了《不动产权证书》［证号：湘（2020）沅陵县不动产权第0××7号；房屋建筑面积：134.91㎡］。2018年11月19日，原告补缴购房款2384元，二原告的总购房款为392384元。2020年9月23日，原告谢玉珍到被告处签收了《入伙通知书》。2020年11月27日，原告欧家清缴纳了案涉房屋2016年1月1日至2020年12月的物业管理费。一审法院认为，本案原、被告签订的《沅陵县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。原告诉请判令被告支付原告逾期办证的违约金40170元，其依据主要是《沅陵县商品房买卖合同》约定的房屋交付时间、办证期限和被告实际逾期办证的事实；被告则辩称被告的交房时间为2020年9月23日，依照《沅陵县商品房买卖合同》的约定被告并未违约办证，即使按照原告主张的涉案房屋的交付时间，但因法律、国家政策及不动产登记条件发生变化，双方未重新协商办证期限，也不能根据合同原约定的期限认定被告违约，且原告谢玉珍于2018年4月2日才提交《不动产登记查询结果证明》，在办证过程中未予配合，也是办证迟延的原因。根据原、被告的诉辩情况及本案事实，本案存在以下争议：一、被告将涉案房屋交付给原告的时间如何确定？本案中，原、被告均认可被告已于2014年5月31日电话通知原告收房，虽然原告没有实际接收案涉房屋，但根据双方签订的《沅陵县商品房买卖合同》第十一条的关于买受人应在接到交付通知后15天办理验收交付手续，买受人未能按期接受房屋的视同买受人已验收并交接房屋的约定，以及该合同的附件四《合同补充协议》中第四条对房产交接相关事宜的约定:“2、超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理交房手续的，则以合同约定的交房期限届满之日即为房屋收房日……”，应视为原告已于2016年1月15日接收案涉房屋，故本院认定被告已于2016年1月15日将涉案房屋交付给原告。现被告以被告的交房时间为2020年9月23日，被告并未违约办证为由，拒绝承担违约责任，其理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、涉案房屋由房屋所有权、土地使用权分散登记，依法变更为不动产统一登记，当事人双方未对这一情况变化进行重新商定，原告请求按原合同约定办证期限追究被告的违约责任，被告是否应当承担违约责任？1.本案中，房屋登记机关和内容形式的变化不适用情势变更原则。情势变更原则，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。《不动产登记暂行条例》由国务院于2014年11月24日公布，自2015年3月1日起实施。原、被告签订合同的时间为2014年9月10日，此时沅陵县不动产登记中心尚未成立，但被告作为房产开发商对于不动产登记的这一变化应为明知并有所预见，应当而且可以在合同中对此进行协议补充，即使在办证过程中因过渡期种种条件限制，可能导致办证的迟延，被告作为代办不动产权证的义务人，也应当及时主动的与原告（购房人）进行协商，适当变更办证期限，但被告在长达725日的办证期限内，并未向原告（购房人）提出要求延长办证期限，应视为被告认可在合同约定的期限内完成办证义务，现被告以合同约定的办证情况发生变化，双方当事人未重新协议为由，拒绝承担违约责任，没有事实和法律依据，本院不予采纳。2.原、被告在合同中约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥该房屋的所有权证，办妥所有权证后180日内办好土地使用权证。从以上内容可以确定，被告代办房屋权证的期限为房屋交付使用后的725日内。涉案房屋的交付时间为2016年1月15日，2016年1月16日至2018年1月8日为办证期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。如果原、被告约定的725日办证期限无效，应当按照该司法解释规定的自房屋交付使用之日起90日执行。本案双方当事人均未要求对办证期限进行变更，又无法定变更之事由，故合同约定的办证期限有效，被告应当按此期限履行办证义务。沅陵县不动产登记中心于2016年9月23日正式成立，被告完全有足够的时间履行约定的办证义务，而被告直至2020年4月17日才办理原告的不动产权证登记，被告怠于履行办证义务，应当承担违约责任。三、原告有无违约行为导致办证迟延并对此承担责任？本案中，原告已经按合同约定交纳购房款及相关费用等，说明原告已经履行了合同义务，而被告未在合同约定的期限内履行办证义务。根据双方合同补充协议第三条约定签订合同时买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。上述约定符合商品房买卖合同的性质、目的和交易习惯，也就是说在合同签订时或者合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人提交相关办证资料的义务。虽然原告于2018年4月2日才提交《不动产登记查询结果证明》，但是诉讼中被告没有向本院提交在约定的办证期限前已通知了原告提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果，不能减轻被告逾期办证的违约责任，原告对被告办证迟延不承担责任。综上所述，被告在《沅陵县商品房买卖合同》约定的办证期限内未履行办证义务，已构成违约，依法应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金的数额以本院认定的数额为准。被告辩称被告的交房时间为2020年9月23日，依照《沅陵县商品房买卖合同》的约定被告并未违约办证，以及系国家政策或办证机构整合及原告未在合同规定期限内提供不动产查询证明等原因导致被告逾期办证，应驳回原告的诉讼请求的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依据合同约定被告应于2018年1月8日前办好产权证书，那么被告逾期办证时间应从2018年1月9日起计算至2020年4月17日被告实际办好产权证书时止，共计逾期829天，被告应当支付二原告逾期办证的违约金为32528.63元（392384元×829天×1?）。原告要求被告支付逾期办证的违约金40170元系原告计算错误，本院对超过32528.63元部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告谢玉珍、欧家清逾期办理房屋权属证书的违约金32528.63元；二、驳回原告谢玉珍、欧家清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费804元，由原告谢玉珍、欧家清负担153元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担651元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。一、关于本案所涉《承诺书》是否应作为认定案件事实依据的问题。被上诉人提交的《承诺书》虽系复印件，但该《承诺书》经一审法院庭后核实，确已张贴公示，为被上诉人所知悉，被上诉人对该公示的承诺书产生信赖利益，该承诺书对上诉人具有约束力，上诉人现主张该《承诺书》对其不发生法律效力有违诚实信用原则，本院不予支持。二、虽然被上诉人于2018年4月2日才提交《不动产登记查询结果证明》，但是诉讼中上诉人没有向法院提交在约定的办证期限前已通知了上诉人提供不动产查询证明等相关办证资料的证据，应承担举证不能的法律后果，不能减轻上诉人逾期办证的违约责任，被上诉人对上诉人办证迟延不承担责任。三、因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务，且上诉人所作的《承诺书》也是承诺办理房屋不动产权证。本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用双方约定的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。综上所述，上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元，由上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨代绪审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年三月二十六日书记员  龙星宇