辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽01民终4645号上诉人（原审原告）：辽宁地威置业有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭镇沙岭小区。法定代表人：周玉平，该公司经理。委托诉讼代理人：张琳琳，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹丹，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛帅，男，1979年9月30日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张明春，辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈玲，女，1981年6月25日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张明春，辽宁名熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金波，辽宁名熙律师事务所律师。原审第三人：沈阳市于洪区沙岭街道办事处，住所地沈阳市于洪区沙岭街道沙岭村。法定代表人：王玉斌，该办事处主任。委托诉讼代理人：王晓溪，辽宁同方律师事务所律师。上诉人辽宁地威置业有限公司（以下简称“地威公司”）因与被上诉人毛帅、陈玲、原审第三人沈阳市于洪区沙岭街道办事处（以下简称“沙岭街道”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。地威公司上诉请求：1.撤销一审裁定，指令一审法院进行实体审理；2.本案一、二审案件受理费、保全费及保险费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误，本案符合民诉法119条关于起诉条件的规定，应予实体审理。当事双方之间签订了《定购协议》，约定被上诉人购买案涉房屋，且房屋已交由被上诉人使用，上诉人向被上诉人索要房款符合法律规定；二、一审法院裁定驳回起诉，导致上诉人权利没有救济途径，剥夺上诉人实体权利。上诉人与被上诉人之间不存在行政法律关系，一审法院忽略了《城市房屋拆迁补偿安置协议》的签署主体是被上诉人父亲毛玉赞与本案第三人，与上诉人没有任何关系，上诉人无法就与己无关的行政协议主张权利。本案被上诉人抗辩案涉房屋是通过回迁安置取得，并提供《城市房屋拆迁补偿安置协议》，一审法院应就该证据是否切实充分，是否能证明被上诉人主张进行裁判，不是案件中出现行政主体就认定为行政法律关系，驳回起诉。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。毛帅、陈玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原裁定。沙岭街道未发表答辩意见。地威公司向一审法院起诉请求：1.法院判令二被告支付原告欠付房款4,265,756元；2.法院判令二被告支付欠付房款利息（以欠付房款4,265,756元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自起诉之日起计算至欠付房款实际付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费、保函保险费由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于沈阳市于洪区沙岭金沙.岭峯5#17（原地址为沙岭金沙·岭峯5-2号楼4门的房屋），建筑面积307.08㎡，现被告占有使用至今。原告认为，其与被告毛帅于2012年10月22日签订《金沙.岭峯定购协议》，约定被告订购其开发的沈阳市于洪区沙岭“金沙·岭峯”5-2号楼4门的房屋，建筑面积294.57平方米，单价16,500元/㎡，总价4,860,405元。经测绘确认房屋面积为307.08平方米，购房款为5,066,820元。经原被告核算，二被告共支付购房款801,064元，尚欠剩余购房款4,265,756元，要求二被告支付欠付的购房款4,265,756元及利息。原告为支持其主张提交了金沙·岭峯定购协议、收款收据等证据。被告对原告陈述的定购协议、房款总金额没有异议，但认为，自己占有使用的房屋共5套，总面积为1106.58平方米（实测面积），非系定购协议取得，而是基于房屋被拆迁安置取得，安置房屋面积850平方米，原告交付5套房产（商业网点），即金沙岭峯小区第13门（建筑面积196.48平方米）、14门（建筑面积196.48平方米）、15门（建筑面积196.48平方米）、16门（建筑面积210.06平方米）、17门（建筑面积307.08平方米）。其中超过拆迁安置850平方米之外的256.58平方米面积（1106.58㎡-850㎡），按照单价16,500元/㎡标准已向原告支付5套房屋的面积差价款4,233,570元（256.58㎡×16,500元/㎡），剩余面积850平方米是房屋被拆迁安置的面积，所以无须另行支付购房款。原告提交的收款收据上的金额是原告将被告支付的五套房产的差价款自行拆分后形成的，并非是原被告双方协商确定的金额；定购协议的目的是确定回迁安置房屋的具体位置和购买房屋的位置能够形成相互连接的网点，避免或约束原告向其他人出售案涉房屋。同时，被告提交了2012年1月17日形成的《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，拆迁人（甲方）沙岭街道，被拆迁人（乙方）帅府饭店、法定代表人毛玉赞，第四条“产权调换房屋”记载：甲方将坐落在沙岭街道沙岭村102北C地块的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点。该条还记载了现房的建筑面积为850㎡。除上述部分之外，协议其余部分包括乙方房屋的基本情况在内的信息均为空白。一审法院另查明，2012年7月28日，被告以现金形式向原告支付30万元、2012年10月22日支付200万元（刷卡），2013年4月8日支付1,223,245元（刷卡），2014年6月24日支付710,325元（刷卡），共计支付4,233,570元。原告向二被告开具了专用收款收据两张：票据号0101459，收款日期为2012年7月28日，金额5万元，收款事由认购金；票据号0017154，收款日期为2014年6月25日，金额728,299元，收款事由为首付款W5-16门、210.06㎡、16,500元/㎡，首付款包括认购金。2013年9月18日，拆迁人（甲方）于洪区沙岭街道办事处与被拆迁人（乙方）毛玉赞（帅府酒家）签署《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，第三条“拆迁补偿金额”记载：征收补偿费1,750,054元。被告与第三人均认可此款系拆迁房屋的装修部分补偿款，此款第三人已支付给被告。一审法院再查明，2016年10月19日，原告毛玉赞向沈阳高新技术产业开发区人民法院起诉被告于洪区沙岭街道办事处不履行行政协议一案，毛玉赞要求被告按《城市房屋拆迁补偿安置协议》内容履行为其办理房屋所有权证书的义务。该院作出（2016）辽0192行初762号行政判决书，驳回毛玉赞的诉讼请求。宣判后，原、被告均提出上诉。本院于2018年1月30日作出（2017）辽01行终517号行政裁定书，发回沈阳高新技术产业开发区人民法院重新审理。该裁定书的“本院认为”论述：本案为行政协议纠纷案件，法院应对行政机关签订行政协议行为的合法性进行审查。本案中，上诉人毛玉赞向原审法院提交的被拆迁房屋所有权证载明房屋建筑面积为589.34平方米，房屋性质为住宅。沙岭街道与毛玉赞签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》中第四条约定：“甲方将坐落在沙岭街道沙岭村102北C地块的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点”、“建筑面积850平方米”。拆迁补偿安置协议中产权调换房屋与被拆迁房屋在面积及房屋性质上差异较大，原审法院未就该安置补偿协议约定的补偿内容是否符合相关补偿标准进行审查，而“依据《中华人民共和国合同法》关于合同效力的规定”认定该协议合法有效，明显不当。之后，在案件审理过程中，原告毛玉赞申请撤诉。2018年9月21日，沈阳高新技术产业开发区人民法院作出（2018）辽0192行初179号行政裁定书，准许原告毛玉赞撤回起诉。一审法院认为，原告依据与被告签订的定购协议，要求被告支付剩余房款及利息，被告不同意，同时抗辩原告交付的五套房屋面积合计1106.58平方米，其中850平方米系基于拆迁安置取得，拆迁安置850平方米之外的256.58平方米面积（1106.58㎡-850㎡），按照单价16,500元/㎡标准已向原告支付了5套房屋的面积差价款4,233,570元（256.58㎡×16500元/㎡），已结清850平方米之外的全部房款，850平方米是房屋被拆迁安置的面积，所以无须另行支付购房款。原告对被告交付房款金额无异议。就本案而言，原、被告对案涉房屋的取得方式存在分歧，即原告认为被告是通过买卖方式取得，被告则认为是基于产权调换方式取得。被告提交其持有的与第三人沙岭街道办事处签署的《城市房屋拆迁补偿安置协议》一份，该协议第四条“产权调换房屋”载明：“甲方将坐落在沙岭街道沙岭村102北C地块的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点”、“建筑面积850平方米”。而且，被告依据《城市房屋拆迁补偿安置协议》曾提起行政诉讼，要求沙岭街道办事处依据安置协议约定的内容为其办理房屋所有权证，后又撤回起诉，该安置协议问题尚未得到确认。因本案的审理涉及安置补偿协议问题，而安置补偿协议系行政协议，就该安置补偿协议约定的补偿内容是否符合相关补偿标准等非系本案审查的范畴，因此依法驳回原告的起诉。一审法院判决：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告辽宁地威置业有限公司的起诉。案件受理费25,390.80元，待本裁定发生法律效力后10日内退回原告。保全费用5,000元由原告承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人地威公司与被上诉人毛帅共计签订五份定购协议，应该统筹把握、全面分析案件事实来判定是否应该支持上诉人地威公司的诉请。2012年1月17日，沙岭街道与帅府饭店及其法定代表人毛玉赞签订《城市房屋拆迁补偿安置协议》，其中第四条产权调换房屋明确约定，甲方将坐落在沙岭街道沙岭村102北C地块的房屋作为产权调换房屋，该房屋设计用途为网点，建筑面积为850㎡。毛玉赞及其妻陈淑珍共同出具《情况说明》，将其二人共有的房产更名至其子毛帅名下。上诉人地威公司与被上诉人毛帅签订的五份定购协议对单价约定一致均为16,500元/㎡，涉及的房屋总面积（实测）为1106.58㎡，扣除在《城市房屋拆迁补偿安置协议》中约定的安置面积850㎡，剩余面积256.58㎡。现被上诉人毛帅按照定购协议约定的单价16,500元/㎡，将该剩余256.58㎡差额面积的差价款4,233,570元已足额支付给上诉人地威公司。就本案而言，2012年10月22日，上诉人地威公司与被上诉人毛帅签订的《金沙?岭峯定购协议》中约定：“三、付款情况。……2.一次性付款客户应于本定购协议签订之日起7日内付清剩余房款；3.按揭贷款客户应于本定购协议签订之日起3日内付清首付款余款。四、订购条款。1.甲方以电话的形式通知乙方签订《商品房买卖合同》之日起，乙方须在5日内持本协议、缴款凭证、身份证到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》，所交定金将自动转入总房款中；……3.乙方必须严格遵守本协议所定时间，如乙方在上述期限内不与甲方签订《商品房买卖合同》或未能按期缴付上述购房款或不履行本协议任何条款时，视为乙方无条件自愿放弃对该房屋的购买权，甲方有权终止本协议，甲方有权将该房屋另行出售，而无须另行通知乙方，甲方有权不予退还定金，乙方无权提出异议。”上诉人地威公司在诉讼期间未提交证据足以证实，其在签订定购协议后，通知被上诉人毛帅签订《商品房买卖合同》或催收购房余款。且于2014年6月25日，在被上诉人毛帅未交足购房余款的情况下，上诉人地威公司将案涉房屋交付给被上诉人使用至今，显然与常理及房产交易习惯不符。直至2018年11月14日，上诉人地威公司才向被上诉人毛帅发出催收房款的《律师函》，在函中认定毛帅为一次性付款的客户并自认毛帅应于2012年10月29日前付清全部房款，故上诉人诉请被上诉人毛帅给付购房余款已超过法定诉讼时效。另，原审第三人沙岭街道经查档未查询到其与帅府饭店及其法定代表人毛玉赞签订过《城市房屋拆迁补偿安置协议》，并自认尚未对被拆迁人进行安置。因该安置协议问题尚未得到有效确认和解决，本案亦涉及到安置补偿协议问题，安置补偿协议属于行政协议范畴，安置补偿协议纠纷不属于民事诉讼的审理范围。上诉人地威公司可在沙岭街道对案外人毛玉赞、被上诉人毛帅进行房屋安置补偿后，再行向毛帅主张腾退房屋。综上，一审法院裁定驳回上诉人地威公司的起诉理由充分，并无不当之处。综上所述，上诉人地威公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月三十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。