北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4664号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海汽车集团（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈德美，董事长。委托诉讼代理人：刘燕，北京市首信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文涛，北京市首信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京兴银律师事务所，住所地北京市大兴区枣园路****。法定代表人：叶海波，主任。委托诉讼代理人：陈淑华，北京兴银律师事务所律师。上诉人上海汽车集团（北京）有限公司因与被上诉人北京兴银律师事务所房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上海汽车集团（北京）有限公司上诉请求：维持一审判决第四项，撤销一审判决的第一、二、三、五、六项，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持我方一审部分反诉请求（即确认上诉人与被上诉人2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月26日解除；被上诉人按日租金的2倍标准向上诉人支付2020年8月27日至2020年10月12日的房屋占用费107442元；被上诉人支付上诉人违约金83439元）或将本案发回重审；一、二审诉讼费由北京兴银律师事务所承担。事实和理由：一、一审法院滥用自由裁量权判决我公司减免北京兴银律师事务所三个月房租没有任何事实和法律依据。1.一审法院判决我公司减免北京兴银律师事务所三个月房租适用法律法规、政策错误。2.我公司不属于北京市属国有企业，并非北京各项房租减免政策应适用的国企范围，属于协商解决的范围。3.北京兴银律师事务所不存在受疫情或疫情防控措施影响出现经营困难的情形。二、一审法院判决认定我公司不具有《租赁合同》约定的单方解除权，并认定双方的《租赁合同》于2020年10月12日解除系事实认定不清，法律适用错误。1.一审法院无视北京兴银律师事务所恶意拖欠房租的事实，否定我公司的单方解除权，认为可以变更合同内容继续履行并适用不可抗力条款属于法律适用错误。2.北京兴银律师事务所拖欠我公司房租已超过30日，我公司有权行使单方解除权，北京兴银律师事务所无权以未减免房租为由拖欠房租，《租赁合同》应于2020年8月26日解除。三、一审判决认定我公司无权收取2020年8月26日以后的房屋占用费属于法律适用错误。四、一审判决认定北京兴银律师事务所未违约，判决我公司返还北京兴银律师事务所保证金，且不支持我公司主张的违约金属于事实认定和法律适用错误。综上，请求二审法院支持我的上诉请求，维护我的合法权益。北京兴银律师事务所辩称：同意一审判决，不同意上海汽车集团（北京）有限公司的上诉请求和事实理由，请求二审法院予以维持。1.根据国务院国有资产监督管理委员会办公厅《关于进一步做好服务业小微企业和个体工商户房租减免工作的通知》（国资厅财评【2020】158号）、八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）的要求，国有企业应当按照国家政策为我方减免房屋租金。2.我方不存在违约行为。国家相关政策出台之后，上海汽车集团（北京）有限公司不按照国家相关政策给我方减免房租，我方才向上海汽车集团（北京）有限公司书面申请三次，上海汽车集团（北京）有限公司一直给我方发催交房租的通知，并没有与我方积极协商减免房租的情形。2020年8月26日单方发送解约通知，在解约通知的发布的当天将诉争房屋断电，导致诉争房屋无法使用。上海汽车集团（北京）有限公司不按照国家相关政策减免房租，我方才进行协商，是上海汽车集团（北京）有限公司首先违背政策，才有我方向上海汽车集团（北京）有限公司提出申请的情形发生，我方不存在违约情况。3.2020年8月26日断电之后，双方都向法院起诉要求解决纠纷。我方一直向上海汽车集团（北京）有限公司申请恢复用电，维持现状等待法院判决，但是上海汽车集团（北京）有限公司恶意扩大损失，没有恢复用电，我方向法院提出了排除妨害诉讼以及先予执行，但上海汽车集团（北京）有限公司一直没有给我方恢复用电，导致诉争房屋一直无法使用。我方在2020年10月12日无奈之下把诉争房屋交给上海汽车集团（北京）有限公司。扩大部分的损失从2020年8月26日至2020年10月12日期间的是上海汽车集团（北京）有限公司恶意导致的，应该由上海汽车集团（北京）有限公司自行承担损失后果。北京兴银律师事务所向一审法院起诉请求：1.判令上海汽车集团（北京）有限公司返还北京兴银律师事务所房屋保证金（2个月租金）69552.5元；2.判令上海汽车集团（北京）有限公司为北京兴银律师事务所免除3个月房租104298.75元；3.本案诉讼费由上海汽车集团（北京）有限公司承担。上海汽车集团（北京）有限公司向一审法院反诉请求：1.请求法院依法确认北京兴银律师事务所、上海汽车集团（北京）有限公司双方于2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》已经于2020年8月26日解除；2.请求法院依法判决北京兴银律师事务所支付上海汽车集团（北京）有限公司2020年6月28日至2020年8月26日的房屋租金69056元；3.请求法院依法判决北京兴银律师事务所按日租金的2倍标准向上海汽车集团（北京）有限公司支付自2020年8月27日至2020年10月12日的房屋占用费107442元；4.请求法院依法判决北京兴银律师事务所支付解除《房屋租赁合同》的违约金83439元；5.本案诉讼费由北京兴银律师事务所承担。一审法院认定事实：北京兴银律师事务所、上海汽车集团（北京）有限公司于2018年及2019年均签订一年期房屋租赁合同，合同到期后，2020年3月28日，北京兴银律师事务所、上海汽车集团（北京）有限公司续签《房屋租赁合同》约定，上海汽车集团（北京）有限公司以其位于北京市西城区广安门外大街248号1号楼（机械大厦）X室的自有房屋（产权证号：京房权证宣国第**），254平方米的房屋出租给北京兴银律师事务所办公使用。租赁期限一年，自2020年3月28日至2021年3月27日。房屋租金标准为34766.25元/月，每三个月为一期支付。保证金69532.5元。北京兴银律师事务所逾期30日支付租金，上海汽车集团（北京）有限公司可以单方解除合同，合同解除的，北京兴银律师事务所还应支付合同总金额的20%的违约金，上海汽车集团（北京）有限公司无需退还保证金；北京兴银律师事务所逾期支付租金，每逾期一日，按日千分之五支付违约金；逾期超7日，上海汽车集团（北京）有限公司有权停水停电。合同签订后，北京兴银律师事务所向上海汽车集团（北京）有限公司交纳了保证金差价及首期三个月的租金，租金交纳至2020年6月27日。保证金数额经计算为69552.5元。涉案的租赁合同签订前后，北京兴银律师事务所人员在微信中反复与上海汽车集团（北京）有限公司沟通询问是否有房屋租金的减免政策。上海汽车集团（北京）有限公司回复尚未出台相关减免政策。2020年6月及7月间，北京兴银律师事务所向上海汽车集团（北京）有限公司书面提出减免租金，上海汽车集团（北京）有限公司向北京兴银律师事务所发出催交租金函件。2020年8月26日，因北京兴银律师事务所未交纳第二期租金，上海汽车集团（北京）有限公司向北京兴银律师事务所发出解约通知，并给北京兴银律师事务所房屋断电。因房屋断电无法使用，北京兴银律师事务所于2020年10月12日将涉案房屋交还上海汽车集团（北京）有限公司。另查，2020年6月12日，国资委下发（2020）158号文，要求央企为小微企业减免房租的通知；2020年5月9日，发改投资规【2020】734号文件要求为承租国有企业房屋的小微企业减免上半年3个月房租。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，北京兴银律师事务所、上海汽车集团（北京）有限公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。上海汽车集团（北京）有限公司认为北京兴银律师事务所签订合同在疫情爆发之后，故认为北京兴银律师事务所的经营未受到疫情影响。法院认为，首先，北京兴银律师事务所在微信中始终表示希望减免房租。其次，北京兴银律师事务所为律师事务所，依法院对于法律行业的了解，律师事务所的经营受到疫情较大影响。最后，北京兴银律师事务所、上海汽车集团（北京）有限公司签订的涉案合同为续签租赁合同，其不同于在疫情爆发后签订合同的情形。故法院对于上海汽车集团（北京）有限公司的意见不予采纳。综上，法院认定北京兴银律师事务所承租涉案房屋的主要目的为对外经营获取利润，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对北京兴银律师事务所经营活动造成影响，故可以适当减免租金，法院综合考虑双方受到疫情影响的损失情况及上海汽车集团（北京）有限公司企业性质，酌定上海汽车集团（北京）有限公司为北京兴银律师事务所减免三个月房屋租金。受疫情影响，北京兴银律师事务所、上海汽车集团（北京）有限公司双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经北京兴银律师事务所同意，上海汽车集团（北京）有限公司单方通知北京兴银律师事务所解除租赁合同的行为不具有单方解除权的效力。但考虑到北京兴银律师事务所、上海汽车集团（北京）有限公司已交接涉案房屋，法院确认双方间租赁合同于2020年10月12日解除。上海汽车集团（北京）有限公司于2020年8月26日给北京兴银律师事务所断电导致房屋无法正常使用，故自2020年8月26日后，其无权向北京兴银律师事务所收取租金。北京兴银律师事务所应当向上海汽车集团（北京）有限公司支付房屋租金的期间为2020年3月28日至8月26日，减免3个月租金后，其应当支付2020年6月28日至8月26日租金。合同解除非因北京兴银律师事务所违约，故上海汽车集团（北京）有限公司应当返还北京兴银律师事务所保证金。同理，法院对于上海汽车集团（北京）有限公司反诉主张违约金的诉讼请求不予支持。据此，一审法院于2020年12月31日判决：一、确认北京兴银律师事务所与上海汽车集团（北京）有限公司于2020年3月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月12日解除；二、自判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京兴银律师事务所房屋保证金69552.5元；三、自判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京兴银律师事务所2020年3月27日至2020年6月26日三个月房屋租金104298.75元；四、自判决生效之日起七日内，北京兴银律师事务所给付上海汽车集团（北京）有限公司2020年6月28日至2020年8月26日房屋租金68373.6元；五、驳回北京兴银律师事务所的其他诉讼请求。六、驳回上海汽车集团（北京）有限公司的其他反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上海汽车集团（北京）有限公司与北京兴银律师事务所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。关于租金减免一节。首先，国家有关部门出台的政策主要支持对象为经营困难的服务业小微企业和个体工商户，优先帮扶受疫情影响严重、经营困难的餐饮、住宿、旅游、教育培训、家政、影院剧场、美容美发等行业。北京兴银律师事务所并未提供充分证据证明其受疫情影响造成经营困难。其次，北京兴银律师事务所租赁涉案房屋是用于办公，而非从事商业经营活动，并非严格符合国家有关减免三个月租金的政策。最后，考虑到疫情对于北京兴银律师事务所办公造成的影响程度及疫情期间合同双方当事人应合理分担损失的公平原则，同时考虑到北京兴银律师事务所已全额支付2020年3月28日至6月27日期间租金的情节，本院酌情确定减免北京兴银律师事务所上述期间一个半月租金。一审判决酌情减免北京兴银律师事务所三个月租金欠妥，本院予以纠正。上海汽车集团（北京）有限公司上诉主张北京兴银律师事务所不属于国家和属地疫情减免政策的适用对象的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于合同解除一节。根据相关司法解释及国家有关部门出台的应对疫情的相关政策，作为租赁合同的双方当事人，本应积极协商，以变更合同履行方式、降低租金标准、延长租期等手段共度难关。疫情虽对涉案合同的履行造成一定影响，但尚未达到导致合同彻底无法履行的程度，故双方均不必然拥有合同解除权。现上海汽车集团（北京）有限公司在双方就租金减免问题协商过程中，即以迟延支付租金为由，于2020年8月26日单方通知北京兴银律师事务所解除涉案合同的行为，不具有单方解除合同的效力。故上海汽车集团（北京）有限公司要求确认涉案合同于2020年8月26日解除，北京兴银律师事务所支付其解除合同违约金的诉求，缺乏依据，本院难以支持。但考虑到双方已于2020年10月12日交接涉案房屋，涉案合同已难以实际履行，故一审法院确认涉案合同于2020年10月12日解除，并无不妥，本院予以确认。合同解除后，上海汽车集团（北京）有限公司应将其收取的房屋保证金退还北京兴银律师事务所，北京兴银律师事务所应将其欠付的2020年6月28日至2020年8月26日期间的租金及时支付给上海汽车集团（北京）有限公司。至于2020年8月26日之后的租金，因上海汽车集团（北京）有限公司给涉案房屋断电，导致涉案房屋无法正常使用，故其无权要求北京兴银律师事务所支付2020年8月26日之后的租金。综上所述，上海汽车集团（北京）有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28232号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28232号民事判决第五项、第六项；三、变更北京市西城区人民法院（2020）京0102民初28232号民事判决第三项为自本判决生效之日起七日内，上海汽车集团（北京）有限公司退还北京兴银律师事务所2020年3月28日至2020年6月27日期间一个半月房屋租金52149.38元；四、驳回北京兴银律师事务所的其他诉讼请求；五、驳回上海汽车集团（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费、反诉案件受理费共计3803元，由北京兴银律师事务所负担1454元（已交纳），由上海汽车集团（北京）有限公司负担2349元（已交纳1914元，剩余435元于本判决后七日内交纳）；二审案件受理费6771元，由上海汽车集团（北京）有限公司负担5803元（已交纳3777元，剩余2026元于本判决生效后七日内交纳），由北京兴银律师事务所负担968元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 梁立君审 判 员 赵胤晨二〇二一年三月三十一日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申