上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1625号上诉人(原审原告)：中国人民解放军91150部队，住所地上海市宝山区。负责人：边旭升，主任。委托诉讼代理人：沈寅麟，上海市汇盛律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海军诚宾馆管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：姚松林，总经理。委托诉讼代理人：黄文民，上海日盈律师事务所律师。上诉人中国人民解放军91150部队(以下简称“91150部队”)因与被上诉人上海军诚宾馆管理有限公司(以下简称“军诚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初22024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。91150部队上诉请求：撤销一审判决第一项，改判支持91150部队一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院遗漏重要法律事实。双方于2016年1月15日签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租金标准严重低于市场价格是不争的客观事实；提前解除该合同是为执行中央关于部队停偿的命令；该合同中约定“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任”。双方于2016年1月15日签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租金严重偏低也是经部队停偿专项审计核查后要求进行的整改，有事实依据和政策依据。军诚公司对此也是知晓的。双方在2018年停偿期间已经就2016年1月1日之后的租金差额补付事宜进行了多次协商，并于2018年9月30日共同委托上海城市房地产估价有限公司对涉案场地和房屋的租金进行评估，双方一致确定评估的价值时点是2017年8月11日，即并非仅对整改协议涉及的2018年7月1日之后的租金进行调整，可见军诚公司也认可双方于2016年1月15日签订的《军队房地产租赁合同》中约定的租金标准是严重偏低的，否则共同委托进行租金价格评估就毫无意义和价值。二、91150部队要求军诚公司补付2016年1月1日至2018年6月30日租金差额的依据是上海万隆房地产土地估价有限公司于2019年7月19日出具的《上海市杨浦区翔殷路XXX号XXX、XXX、XXX号楼及1、5号楼部分房地产租金价格评估》，评估价值时点为2016年1月1日，评估结果为：建筑面积评估单价为人民币(以下币种均为人民币)0.67元／平方米／天。上海万隆房地产土地估价有限公司评估时已充分考虑军诚公司搭建的面积、投入的钱款等。91150部队请求军诚公司支付租金差额于法不悖，合情合理。91150部队要求军诚公司补付租金差额也是部队停偿的一项政治任务。一审法院枉顾上述客观事实，草率作出一审判决，对91150部队是不公平、不公正的，且会造成国有资产的严重流失。恳请二审法院综合考虑双方约定的租金严重偏低以及涉案房屋属于部队军产的客观事实，支持91150部队的上诉请求，维护91150部队的合法权益。军诚公司辩称，不同意91150部队的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。军诚公司在双方纠纷处理过程中以及一审审理过程中已体现最大善意，请求依法驳回上诉。91150部队向一审法院起诉请求：判令军诚公司支付91150部队2016年1月1日至2018年6月30日的房屋租金差价款3，079，568.4元。一审法院认定事实：2007年11月30日，军诚公司与中国人民解放军91801部队签订《委托管理协议》，约定军诚公司受委托经营管理杨浦区翔殷路XXX号。2010年1月1日，双方又签订《房地产租赁合同》，约定军诚公司承租上海市杨浦区翔殷路XXX号，租赁期叁年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。合同期满后续签十年。2016年1月15日，91150部队的上级部门中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处与军诚公司签订《军队房地产租赁合同》，约定将上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋出租给军诚公司，建筑面积约8500平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2022年12月31日止，年租金为1，161，000元，2018年1月1日起年租金递增8％。2018年9月30日，91150部队、军诚公司共同委托上海城市房地产估价有限公司对上海市杨浦区翔殷路XXX号4、5号楼部分及6号楼房地产于2017年8月时的租金价格进行评估，结论为每平方米每天租金为1.31元，建议每三年递增一次，增长幅度为5％。2018年12月24日，91150部队与军诚公司签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，双方本着平等、协商、自愿的原则，就房地产租赁停偿项目整改相关事宜达成如下协议：经测量，实际出租面积为5242平方米(含军诚公司投资建设房屋面积)，场地面积为1907平方米。租期调整为4年6个月，自2018年7月1日至2022年12月31日。经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为2018年7月1日至2021年6月30日年租金为2，502，300元，每三年递增5％，2021年7月1日至2022年12月31日年租金为2，627，415元。2019年10月23日，91150部队、军诚公司签订《军队房地产租赁合同解除协议》，约定双方于2016年1月1日签订的租赁合同自本协议生效之日起解除。军诚公司与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同(整治协议)剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同(整治协议)保持一致。军诚公司投资建设的建(构)筑物，所有权归军队，在军诚公司与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订的新租赁合同期满后无偿交还。军诚公司租金已交至2019年6月30日。军诚公司已缴纳的2019年1月1日至6月30日的租金1，251，150元，由91150部队转给中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位。军诚公司向91150部队支付的履约保证金90，000元，由91150部队退还给军诚公司。2019年10月12日，军诚公司与融通地产(上海)有限责任公司签订《房地产租赁合同》，由军诚公司承租杨浦区翔殷路XXX号，房屋建筑面积为5242平方米，场地面积为1907平方米。租赁期限自2019年9月1日起至2022年12月31日止。一审审理中，91150部队提交91150部队委托的上海万隆房地产土地估价有限公司于2019年7月19日出具的估价报告，结论是2016年1月1日时租金单价为每天每平方米0.67元。军诚公司提供《海外宾馆转让协议》一份，签约主体为军诚公司的法定代表人姚松林与案外人徐某某，签约日期为2007年11月26日，内容为徐某某将杨浦区翔殷路XXX号海外宾馆转让给姚松林，因徐某某对宾馆进行了改造装修、增置设施，故姚松林需向徐某某支付装修改造费用、设施设备易耗品等转让费8，000，000元。军诚公司还提供军诚公司委托的由上海中房测绘有限公司出具的测绘报告，以证明军诚公司从91150部队处租赁房屋的实际面积比租赁合同约定的面积少963平方米，折算下来，91150部队向军诚公司多收了租金972，726元；以及军诚公司委托的由格律(上海)资产评估有限公司出具的利润损失咨询报告，以证明因91150部队提前收回1号楼、3号楼，致军诚公司经济损失达1，946，100元；以及产权证，证明4号楼的实际面积为743平方米，而租赁合同中91150部队收取的房租是按1600平方米计算的，91150部队多收了租金865，656元。一审审理中，经一审法院主持调解，因双方分歧过大致未能达成一致意见。庭后，军诚公司表示同意自愿向91150部队补偿300，000元，并承担本案一审诉讼费。一审法院认为，91150部队、军诚公司于2019年10月23日签订《军队房地产租赁合同解除协议》解除了双方于2016年1月1日签订的租赁合同。该解除协议对解除后果一并作了约定，至此，双方权利义务终止。现91150部队要求军诚公司按照91150部队自行委托评估的租金标准对租赁合同租期内的租金进行补付，无法律和合同依据，一审法院难以支持。军诚公司自愿补偿91150部队300，000元，于法不悖，一审法院予以准许。一审法院判决：一、驳回中国人民解放军91150部队全部诉请；二、准上海军诚宾馆管理有限公司于判决生效之日起十日内向中国人民解放军91150部队补偿300，000元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据现已查明的事实，2019年10月23日，91150部队与军诚公司签订《军队房地产租赁合同解除协议》，该解除协议解除了双方之前于2016年1月1日签订的租赁合同；且该解除协议对解除后果一并作出了约定，故双方权利义务终止。在此情况下，91150部队要求军诚公司按照91150部队自行委托评估的租金标准对租赁合同租期内的租金进行补付的诉请，既无法律依据也无合同依据，本院难以支持。综上所述，91150部队的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31，436元，由上诉人中国人民解放军91150部队负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 王 伟审 判 员 徐 庆二〇二一年三月三日法官助理 沈 宸书 记 员 王一飞附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……