辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终250号上诉人（原审原告）：大连鑫凌畜牧公司，住所地大连市甘井子区凌水镇庙岭村。法定代表人：王劲松，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗禹超，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李桐，上海申浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朱昕家，女，1972年5月19日生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。被上诉人（原审被告）：朱晗，男，1974年6月30日生，汉族，住黑龙江省伊春市伊春区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：樊启传，辽宁港源律师事务所律师。上诉人大连鑫凌畜牧公司因与被上诉人朱昕家、朱晗房屋买卖合同纠纷一案，不服大连高新技术产业园区人民法院（2020）辽0293民初1023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大连鑫凌畜牧公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审认定“原、被告双方的合同义务均已履行完毕，合同目的业已实现”系明显的事实认定错误。1.本案合同并没有履行完毕，虽然上诉人已将案涉房屋交给被上诉人，被上诉人交付了购房款350,000元，但案涉房屋一直没有办理过户手续，根据双方合同第六条约定，双方还有过户的义务，案涉合同并未履行完毕。在房屋交接后的几年里，因为房屋买卖不合法，一直办理不了过户。之后案涉土地的性质已经从集体变为国有，庙岭地块包含案涉合同地块已被市规划并上市招拍挂给大华集团大连置业有限公司，案涉土地规划为学校、公交车站等公益事业，所以案涉房屋买卖合同目的已无法实现。2.案涉房屋所依附的土地租赁关系已经解除，根据我国土地性质区分为国有土地和集体土地，而集体土地上房屋的处分适用“房随地走”规则，案涉土地已收回，案涉房屋犹如空中楼阁，案涉合同关于房屋部分无法继续履行。在“房地一体”原则的基础上，土地租赁关系解除，对空中楼阁的房屋更无办理产权变更的可能，故案涉合同已无继续履行的可能。且因腾退土地房屋已经拆除，合同已事实解除，应确定合同已解除。3.案涉合同签订后、案涉房屋所在土地性质从集体变为国有之前，土地关系是租赁关系，导致案涉房屋无法实现过户的目的。同时，根据合同的约定及涉案相关判决书，被上诉人未交租金，且在判决生效后未按时腾退土地，并以实际行动表示不履行，构成根本违约，上诉人解除案涉合同符合法律规定及双方约定。4.被上诉人违反了双方订立合同的初衷和本意。首先，本案只有一个合同，是法院认定为两个法律关系，但这两个法律关系是相互联系的有机整体，签订合同目的是有地才有房子，正因为案涉地块是租赁地，无法过户，被上诉人当初心知肚明。当时关于集体土地房屋买卖的法律、法规也是公示的，现在被上诉人因为有拆迁补偿款，看中这个利益才要求办理房证，但是实际上已无履行的可能。5.一审判决第5页描述的公安机关立案，与本案无关。拆除案涉房屋是民事行为不是刑事案件。二、一审法院适用法律有误。根据大连市甘井子区人民法院(2014)甘民初字第1725号民事判决书、大连市中级人民法院(2015)大民二终字第00812号民事判决书、(2018)辽0293民初973号判决书及(2018)辽02民终7990号民事判决书的认定，被上诉人因为拖欠案涉房屋所在土地租金，导致双方土地租赁关系解除，违反了合同第五条约定；根据案涉合同第七条约定“如乙方到期不能按期付款，甲方有权收回所售房屋，合同作废，所收到的房款不予返还”，该款项包括土地租赁费用以及房屋买卖的费用，有约定从约定，本案合同应予解除，现被上诉人不给付土地租赁费，已构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定“(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，上诉人有权解除合同。朱昕家、朱晗共同辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。大连鑫凌畜牧公司向一审法院起诉请求：判令解除原、被告签订的《房屋买卖合同书》，并清空场地。一审法院认定事实：原告大连鑫凌畜牧公司与被告朱昕家、朱晗于2003年2月28日签订《房屋买卖合同书》，约定：原告将其所属的庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂房（建筑面积为805.6平方米、房产证号02××41）的所有权有偿转让给二被告，转让价格为350,000元。所购房屋及附属面积占地以租赁的形式，租赁期为30年，占地面积1500平方米，使用费为10元/平方米/年，由二被告按年度交纳。房屋产权过户手续待二被告的第二期房款付完至全部房款付清前由双方共同办理。合同签订后，二被告向原告支付购房款350,000元，原告将案涉房屋交付二被告占有、使用，并将房产执照原件交给二被告。双方至今未办理房屋过户手续。案涉房屋的房产执照登记的所有权单位：大连鑫凌畜牧公司，房屋座落：甘井子区凌水镇庙岭村，所有权性质：集体，用途：鸡舍厂房。1992年8月20日，原告取得包含案涉房屋占用的土地在内的集体建设用地使用权证，权证号为甘集建（1992）字第03210004号，该使用权证中载明用地面积11165平方米，其中建筑占地4670平方米，用途为工业。2008年12月4日，辽宁省人民政府作出辽政地字［2008］573号辽宁省人民政府土地批件，包含案涉房屋占用土地在内的大连市甘井子区凌水街道办事处庙岭村集体土地被征为国有。2009年3月12日，大连高新技术产业园区规划建设局出具《凌水庙岭村红凌路两侧宗地规划条件》，前述土地F4区被规划为学校用地（包含案涉房屋占用土地在内）。案外人大华集团大连置业有限公司于2009年5月12日与大连市国土资源和房屋局高新园区分局签订成交确认书，取得权属土地使用权并缴纳了土地出让金。另查，原告曾于2014年将二被告诉至大连市甘井子区人民法院，要求解除原、被告之间的土地租赁合同，二被告腾退场地并支付租金132,500元及利息。大连市甘井子区人民法院于2015年2月11日作出（2014）甘民初字第1725号民事判决：一、原告大连鑫凌畜牧公司与被告朱晗、朱昕家就庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂（建筑面积805.6平方米、产权证号02××41）院内所占用的土地（面积为1500平方米）所形成的土地租赁合同关系解除；二、自判决发生法律效力之日起三十日内，被告朱晗、朱昕家向原告大连鑫凌畜牧公司腾退庙岭养鸡厂西侧南起第一栋鸡舍厂（建筑面积805.6平方米、产权证号02××41）院内所占用的土地（面积为1500平方米）；三、自判决发生法律效力之日起十日内，被告朱晗、朱昕家共同给付原告大连鑫凌畜牧公司2012年10月25日至2013年12月31日期间案涉土地的租金17,550元。二被告不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院于2015年6月30日作出（2015）大民二终字第812号终审判决：驳回上诉，维持原判。后该案由大连市西岗区人民法院通过强制执行，案涉土地腾退给原告。执行过程中，原告派人将案涉房屋拆除。对此，二被告已向大连高新技术产业园区公安分局报案，大连高新技术产业园区公安分局已立案。再查，原告曾于2018年5月4日将二被告诉至一审法院，要求确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同书》无效，二被告向原告返还案涉房屋。2018年8月27日，一审法院作出（2018）辽0293民初973号民事判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服，上诉至大连市中级人民法院。大连市中级人民法院作出（2018）辽02民终7990号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。综合双方当事人诉辩主张，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同的合同目的是否存在无法实现的客观事实，案涉合同是否应当解除。根据一审法院查明的事实，案涉房屋买卖合同签订后，二被告已将购房款350,000元支付给原告，原告也已将案涉房屋交付给二被告占有、使用，并将房产执照原件交给二被告。至此，原、被告双方的合同义务均已履行完毕，合同目的业已实现。案涉房屋所依附的土地使用权性质及使用权人均发生改变的事实，均发生在案涉合同目的实现之后，不产生解除房屋买卖合同的法律效力。且土地使用权性质发生改变，相关部门及单位可依法征收案涉房屋，二被告可依据案涉《房屋买卖合同书》享有相关权益。在原告已取得购房款350,000元的情况下，其合同权利并未受到损害，其反复诉讼的行为违反诚实信用及公序良俗的法律原则，不应受到法律保护。综上，原告要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同书》并清空场地的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告大连鑫凌畜牧公司的诉讼请求。案件受理费6550元，减半收取计3275元，由原告大连鑫凌畜牧公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：案涉《房屋买卖合同书》应否解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”上述规定表明，合同的履行过程中存在上述法定情形时，当事人可以解除合同，而该情形必须符合公平原则、诚实信用原则、公序良俗原则等基本原则。本案诉讼之前，双方已经发生了两次诉讼，另案生效判决已经解除双方就案涉房屋所占用土地形成的土地租赁合同关系，被上诉人腾退案涉房屋所占用的土地。该案通过强制执行，案涉土地腾退给上诉人后，上诉人派人将案涉房屋已经拆除。诚如上诉人所述，案涉土地的性质已经从集体变为国有，案涉房屋存在拆迁补偿款，在案涉房屋已经由上诉人拆除的情况下，上诉人以合同目的无法实现为由，诉讼请求解除双方签订的《房屋买卖合同书》，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定当事人可以解除合同各项情形的立法本意，原审未予支持，并无不当。综上所述，大连鑫凌畜牧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人大连鑫凌畜牧公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判员  刘 畅二〇二一年三月十八日书记员  杜玉洁