福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0181民初1297号 原告：郑文煌,男，1977年11月27日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：郑雪梅,女，1975年9月12日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告共同委托诉讼代理人：曹丽丽，福建吴氏律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈平娟，福建吴氏律师事务所律师。 被告：福清恒大置业有限公司，住所地福建省福清市龙山街道龙东村前南1号三楼。 法定代表人:倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：谢莉敏，女，工作人员。 原告郑文煌、郑雪梅与被告福清恒大置业有限公司（以下简称“恒大公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告郑文煌、郑雪梅委托诉讼代理人曹丽丽，被告恒大公司委托诉讼代理人谢莉敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑文煌、郑雪梅向本院提出诉讼请求:判令被告向原告支付逾期办证违约金（以已付购房款1095781元为基数，按每日万分之一的标准自2020年5月2日起计至诉争房屋不动产权证办结之日止）。事实和理由：2016年9月，原告郑文煌、郑雪梅意欲购入被告位于福清恒大城楼盘3幢601单元，双方签订《福清恒大城商品房认购书》，原告按约支付房屋首付款共计225781元。2016年11月12日，双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购入被告位于福清市龙山街道福清××号楼××层××单元房屋，房屋总价款为1095781元。2017年1月6日，被告即收到剩余的房款87万元。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2018年11月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，但直至2019年5月1日，被告才符合交房条件。2019年12月7日，原告签署《谅解书》对于被告上述逾期交房的行为表示谅解。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。自被告2019年5月1日通知交楼后，被告应当于365日内，即2020年5月2日前为原告办理案涉房屋的不动产权证书。 恒大公司辩称，请求驳回原告不合理的诉讼请求。一、逾期办证违约金应自2019年12月7日计至2021年1月25日止。2021年1月25日，原告至被告处领取了办理不动产权证书应由被告提供的所有材料，领取材料后，应由原告本人到不动产登记中心办理相关手续或由原告委托被告办理，因原告并未委托被告办理，故被告已于2021年1月25日履行完毕了办证义务。因原告自身原因未去办理不动产权证书的，不可追究被告的违约责任。二、原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没有合同依据且过高。根据合同约定，逾期办证违约金应每年按已付房款的0.1%计算。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实的意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方具有约束力，双方均应严格履行协议约定的内容。合同附件六《补充协议》第十条第三款明确约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金”，且原告已可使用房屋，逾期办证并未给原告造成实际损失，原告亦未举证证明其损失。故，原告主张按已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金没依据且过高，被告向原告支付的逾期办证违约金应以1095.8元（已付款1095781×0.1%）为限。 当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。恒大公司对郑文煌、郑雪梅提交的认购书、《商品买卖合同》及附件、银行转账记录、福建增值税普通发票、《个人购房/车位借款及担保合同》、借款凭证等证据的真实性无异议。郑文煌、郑雪梅对恒大公司提交的领取办理不动产权证书材料签收单的真实性无异议。本院予以确认并在卷佐证，作为认定事实的依据。根据上述证据和当事人委托诉讼代理人庭审陈述，本院认定如下事实： 2016年11月12日，郑文煌、郑雪梅（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定郑仪辉向恒大公司购买位于福清市××街道××村××村××号楼××层××单元房屋，建筑面积119.51平方米，总价款为1095781元。合同还约定：1.出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；2.出卖人应当在商品房交付使用后的365日内办理房屋产权初始预登记，并将办理权属登记需出卖人提供的资料交付买受人。郑文煌、郑雪梅向恒大公司支付定金和首付款225781元，余款870000元通过向银行按揭贷款的方式支付。恒大公司通知郑文煌、郑雪梅于2019年5月1日办理房屋交楼手续，因2018年12月3日办理交房手续时不符合交房条件，郑文煌、郑雪梅确认实际交房时间为2019年5月1日。2021年1月25日，郑雪梅前往恒大公司领取办理案涉房屋不动产登记所需资料。2021年2月1日，案涉房屋办理不动产权登记，权利证号为闽（2021）福清市不动产权第0001528号。 本案经本院主持调解，当事人未能达成调解协议。 本院认为，郑文煌、郑雪梅与恒大公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,当事人应按约履行义务。郑文煌、郑雪梅已按照合同约定向恒大公司支付全部购房款1095781元，恒大公司通知郑文煌、郑雪梅于2019年5月1日办理房屋交付手续，根据合同约定，其应当在2020年5月1日前将办理房屋权属登记需其提供的资料交付郑文煌、郑雪梅。恒大公司未在约定期限内向郑文煌、郑雪梅交付办理房屋权属登记所需的资料，已构成违约，应承担逾期办证违约责任。 关于违约金的计算标准问题，郑文煌、郑雪梅主张以已付购房款总额1095781元为基数按每日万分之一计算，恒大公司主张根据合同附件六第十条第三款约定，逾期办证违约金不应超过已付房款的0.1%。本院认为，办理房屋权属登记亦是开发商出售房屋后应履行的主要义务之一，恒大公司在合同附件中约定逾期办证违约金每年按已付房款的0.1%向买受人支付，该约定属于格式条款，明显减轻和免除了恒大公司的违约责任，排除郑文煌、郑雪梅的权利，该条款无效。因此，恒大公司不能据此主张逾期办证违约金不超过已付房款的0.1%。郑文煌、郑雪梅请求逾期办证违约金以已付购房款1095781元为基数按每日万分之一计算，未超过起诉时一年期贷款市场报价利率标准，该主张已臻合理，依法予以支持。 关于违约金的计算期间问题，郑文煌、郑雪梅主张自2020年5月2日起计算至房屋权属登记办结之日即2021年2月1日止，恒大公司主张自2020年12月7日起计至2021年1月25日止。恒大公司抗辩交房时间应以2019年12月7日双方签订《谅解书》的时间为准，该《谅解书》仅能证明当事人就逾期交房违约责任达成谅解协议，不能证明案涉房屋于2019年12月7日交付，其抗辩意见不能成立,本院不予采纳。2021年1月25日，恒大公司将办理房屋权属登记所需资料交付郑雪梅，已履行合同约定的义务。恒大公司抗辩违约金计算至2021年1月25日止，合法有据，依法予以采纳。郑文煌、郑雪梅诉请违约金计至房屋权属登记办结之日止，本院不予支持。 综上所述，恒大公司应以已付购房款1095871元为基数，按日万分之一的标准，向郑文煌、郑雪梅支付自2020年5月2日起至2021年1月25日的逾期办证违约金29366.93元。对郑文煌、郑雪梅超出部分的诉讼请求，依法不予支持。依照1999年颁布的《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福清恒大置业有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向郑文煌、郑雪梅支付逾期办证违约金29366.93元； 二、驳回郑文煌、郑雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费540元，减半收取为270元，由郑文煌、郑雪梅负担5元（已交纳），福清恒大置业有限公司负担265元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 本判决为终审判决。 本判决生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款,违反本条规定的,本案执行立案后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。 审 判 员 张步忠 二〇二一年三月四日 法官助理 田 甜 书 记 员 林紫鑫