辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽14民终814号上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3B。法定代表人：王敏，该公司经理。委托诉讼代理人：刘官竹，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高海英，女，1976年6月1日生，汉族，住葫芦岛市龙港区。委托诉讼代理人：韩浩，辽宁卢宏律师事务所律师。原审被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地：葫芦岛市龙港区龙警街7号楼3-5层。法定代表人：王永玲，该公司经理。上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司(以下简称中维房地产)因与被上诉人高海英及原审被告葫芦岛中维置业有限公司（以下简称中维置业）商品房销售合同纠纷一案，不服葫芦岛市龙港区人民法院(2020)辽1403民初2045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中维房地产的委托诉讼代理人刘官竹，被上诉人高海英的委托诉讼代理人韩浩到庭参加诉讼，原审被告中维置业经本院传唤未到庭。本案现已审理终结。中维房地产上诉请求：1、依法撤销(2020)辽1403民初2045号民事判决或者发回重审。2、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：被上诉人于2017年5月18日将购房尾款交付上诉人，并签订《商品房买卖协议》，在此之前，因被上诉人未履行全部合同义务，被上诉人在未全面履行合同义务时，无权要求上诉人为其办理房屋产权证书，所以上诉人即便承担迟延办证的违约责任也应从被上诉人履行了全部合同义务即交全房款90日后计算迟延办证的违约金。又因兴城市不动产登记中心于2020年4月开始给本小区办理了不动产权证，故本案迟延办证的违约金应从2017年8月18日开始计算至2020年4月。高海英辩称，高海英于2014年4月2日交纳购房尾款，并入住，非上诉状所述2017年5月18日交纳。上诉人未在法定期限内配合答辩人办理房屋权属证书，应当承担违约责任。原判认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。高海英向一审法院起诉请求：依法判令二被告共同支付原告违约金122，085.76元（计算标准自2014年7月2日起至起诉日2019年8月22日止期间，以购房款349，371.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。2019年8月23日后的违约金按上述标准计算至案涉房产取得产权证之日止）；本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2010年7月5日、2011年5月25日，兴城市人民法院、兴城市公安局分别作为甲方与作为乙方的中维置业签订《代理协议书》，合同约定甲方将职工集资房事宜委托给乙方全权处理，同时约定房价、竣工交付日期、房款交付方式及代理费用等内容。2011年11月30日，高海英与中维置业签订《定房协议书》，合同约定由高海英购买位于首山附海小区13号楼2单元9层B户型右户商品房一套，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，面积105.97平方米，该协议书第六条载明：缴款方式：乙方自愿向甲方交付定金250，000.00元，其余款项分两次结清，开工前交伍万元整，楼主体完工10内结清，此定金只做楼梯完工10日内房号保留。如超过双方约定的结算日期乙方经催告后仍不予结算房款，甲方退还定金（不计利息），乙方所购的楼房甲方可另作出售。在双方约定期限内，如果甲方违约将该房卖给他人，甲方按定金双倍赔偿乙方。第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字（盖章）后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废，未尽事宜，双方协商解决。协议签订后，高海英按照约定全额交纳了购房款349，701.00元（高海英主张349，371.00元为基数）。2014年4月2日高海英办理入住，交纳了地热费、有线电视入户费、燃气初装费等各项费用。2017年5月18日，高海英与中维地产签订了正式的《商品房买卖合同》。在签订正式的《商品房买卖合同》之前，兴城市建业房屋测绘有限公司对高海英所在小区房屋面积进行重新测量，有的房屋面积增加、有的房屋面积减少，高海英所购房屋面积减少0.1平方米，中维房地产于2017年5月18日退还高海英房屋面积减少的款项330.00元。截止高海英起诉，中维房地产仍未为高海英办理房屋权属证书。高海英诉至法院，请求中维房地产支付逾期办证违约金。另查明，高海英庭审时向法庭提交本案诉争的小区的部分业主自2015年开始到信访局、纪委、政府等相关部门信访的书面材料及视听资料。此外高海英表示他们还曾多次找开发商、物业、信访部门、政府相关部门解决办理房屋所有权证的事宜。一审法院认为，第一、对于中维置业是否应承担责任的问题，本案中，中维置业与兴城市人民法院、兴城市公安局签订《代理协议书》，代理高海英等人购买中维房地产开发建设的位于兴城首山附海小区的商品房，后又与高海英签订《定房协议书》，但中维置业并非事实商品房买卖关系的当事人，高海英将所有购房款均缴纳给中维地产，且高海英与中维房地产于2017年签订的正式的《商品房买卖合同》，故中维置业对履行商品房买卖中发生的纠纷不应承担违约责任。第二、对于中维房地产是否应承担迟延办理房屋产权证的责任问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中高海英于2014年4月2日办理了入住，故中维房地产应于2014年7月1日（高海英主张为2014年7月2日）起承担未能取得房屋权属证书的违约责任，具体以高海英实际交纳的房款数额为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至本判决生效之日止。故具体的计算方法为自2014年7月2日起至本判决生效之日止，以349，371.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。截至到法院判决，从法院了解到的情况看，首山俯海小区的部分房屋已经可以办理房屋所有权证，并且有部分已经诉讼的原告在本案判决前已经办理了房屋所有权证，对于已经办理了房屋所有权证的逾期办证的违约金的截止时间应截止到实际办证之日止。对于中维房地产辩称迟延办理房屋产权证书的违约金，一部分已经超过诉讼时效，应从高海英起诉之日起倒推三年计算的抗辩主张，法院认为，关于中维房地产的观点，即应从高海英起诉之日起倒推三年计算违约金的抗辩主张适用于业主超过诉讼时效一直未主张权利的情况，而本案当事人提供证据证明其一直在向开发商、物业、信访部门、政府相关部门协调解决办理房屋所有权证的事宜，说明高海英一直在主张权利，诉讼时效出现中断的事由，且中维房地产违约办证一直处于延续状态，所以高海英并没有超过诉讼时效，故法院对于中维房地产的此项抗辩理由不予支持。中维房地产对于高海英主张的购房款数额有异议，法院经计算认为高海英主张的房款中未包括断桥铝的款项，中维房地产不应在高海英缴纳购房款的基础上再扣除断桥铝门窗的数额，故法院对于中维房地产的此项抗辩不予支持。对于中维房地产辩称“被告曾采取多种方式通知原告来办理签订购房合同、开具发票等手续，但原告拒不办理，故逾期办证的责任不在被告”的抗辩理由，法院认为，中维房地产于2016年年末通知业主签订正式的购房合同和开具正式的购房发票，高海英于2017年中旬收到房屋减平款项并与中维房地产签订了正式的购房合同和开具正式的购房发票，但截至高海英起诉，中维房地产仍未协助高海英办理房屋产权证，故由此可见，中维房地产是否通知高海英签订合同及开具发票与中维房地产是否满足相关条件为高海英办理房屋产权证明无关，故法院对于中维房地产的此项诉讼请求不予支持。对于中维房地产抗辩称“原告于2017年5月18日签订《商品房买卖合同》，开具发票的同时原告购买的房屋已经竣工，应当适用《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条第三款的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同之日订立之日起90日后开始计算逾期办证违约金”的抗辩理由，法院认为，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案所涉房屋，在高海英购买时属预售房屋，2013年高海英缴纳购房全款（《购房协议书》中约定的购房全款），并办理入住，中维房地产未与其签订正是正式备案的商品房买卖合同，而是在2017年在小区很多业主上访的情况下，中维房地产才在与高海英签订了正式备案的商品房买卖合同，属于中维房地产违约在先后补签的商品房买卖合同，法院认为不能因高海英按照中维房地产的要求与其补签备案合同且在其先行违约的情况下，反倒从后补签的商品房买卖合同签订的日期开始计算违约金，故法院认为仍应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，自房屋交付使用之日起90日计算逾期办证违约金，故法院对于中维房地产的此项抗辩理由不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告高海英未能取得房屋权属证书的违约金，标准为自2014年7月2日起至本判决生效之日止，以349，371.00元为基数，标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（若截止到本案判决前本案原告已经办理了房屋所有权证，逾期办证违约金的截止时间应截止到实际办证之日止）。二、驳回原告高海英对于被告葫芦岛中维置业有限公司的诉讼请求。三、驳回原告高海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，742.00元，由被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人未提供新的证据。故本院对当事人二审争议的事实，认定如下：一审判决认定事实属实。本院认为，本案争议的焦点是中维房地产应否承担高海英迟延办理房屋产权证的违约金及给付违约金的起止日期如何确认。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中高海英于2014年4月2日办理入住的事实清楚，依上述规定中维房地产应于2014年7月2日起承担未能取得房屋权属证书的违约责任。故关于中维房地产提出不应承担迟延办证违约责任及应从2017年8月18日起计算违约金的理由，因缺乏事实根据及法律依据，本院不予采信。至于中维房地产提出违约金应截止至2020年4月的理由，因其未提供相应证据证明曾通知高海英办理房屋产权证而系高海英不予办理的情形，故对其此说，本院亦不予采纳。综上所述，中维房地产的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2742元，由上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟金芹审判员  王艳春审判员  孔凡义二〇二一年三月十七日书记员  殷雨晴本判决书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；