苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初10017号原告：杨玉凤，女，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：金明，江苏姑苏律师事务所律师。被告：朱凤妹，女，汉民，住苏州市吴中区。被告：倪爱民，男，汉族，住苏州市吴中区。原告杨玉凤诉被告朱凤妹、倪爱民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月24日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人金明，被告朱凤妹、倪爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉凤向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还购房款人民币300000元；2、判令两被告赔偿原告的房屋差价损失70000元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2020年4月13日，原告与两被告签订关于苏州市吴中区甪直镇XX路X号1幢225室房屋的买卖合同，被告朱凤妹系被告倪爱民的母亲，签完合同后原告按照合同约定将购房款300000元支付至倪爱民的银行账号，但是在房屋尚未过户完成时，朱凤妹因为在法院有案件涉案房屋被法院强制拍卖，而且两被告刻意隐瞒在法院有案件以及涉案房屋被拍卖的信息，原告系在2020年12月13日因朋友看到拍卖和原告说起，原告才发现涉案房屋已经开始拍卖，原告在知道情况后也第一时间递交执行异议给执行法院，要求停止拍卖，但是执行法官认为原告提交的时间已经超过递交时间，未予受理，故其无奈诉至法院。被告朱凤妹、倪爱民均辩称，1、系朱凤妹委托倪爱民与原告签订房屋买卖合同，如要承担相应的责任，应由朱凤妹一人承担；2、过户时，原告认为涉案房屋过户税费太高，故原告一直未能缴纳税费，导致房屋过户一直拖延，后其才知道涉案房屋被法院查封并拍卖，同意将收取的300000元返还给原告，但不认可原告主张的房屋差价损失。经审理查明，2020年4月13日，朱凤妹（卖方）委托倪爱民与原告签订“XX房产买卖合同”1份，双方约定：卖方将位于苏州市吴中区甪直镇XX路X号1幢225室房屋卖予买方，该房屋建筑面积为44.82平方米，转账总价为300000元。该房产交易定金共计50000元，买方同意在签署合同时，向卖方支付定金50000元，预留50000元过户时付清，余款200000元于2020年5月12日前支付卖方，该房屋买方付清所有款项则有权过户他人，卖方无权要求加价，按照本合同价格正常过户。收款账号为倪爱民，中国工商银行，账号62×××02。卖方向居间方支付佣金4000元。签署本合同后，若本合同取消、解除或未被实际执行，或买卖双方私下或通过其他经纪方成交该房产，均不影响本居间方收取上述佣金的权利的实现。上述合同落款处由倪爱民代朱凤妹签名，倪爱民在卖方代理人处签名并捺印，买方由原告签名并捺印，居间方处为空白。对此，两被告认为该合同卖方为朱凤妹，原告则认为涉案房屋属于两被告家庭共有财产，合同卖方应为两被告。庭审中，双方确认：上述合同于被告收到起诉状副本之日即2021年1月5日解除。合同签订当日，原告向倪爱民支付定金50000元，于2020年4月中旬向倪爱民支付20000元，于同年5月11日向倪爱民支付176000元、于同年5月28日向倪爱民支付50000元，以上合计296000元。对此，原告称另有4000元系被告应支付的中介费。两被告称差额4000元系中介费直接从原告应付款中扣除，相当于原告代其支付中介费。另查明，2020年5月11日，倪爱民出具收据1张，载明：今收到杨玉凤购XX路X号1号楼225室房款200000元。该收据盖有吴中区甪直XX房产信息咨询服务部（以下简称XX房产服务部）印章，收据经手人处签有原告姓名。又，涉案房屋于2020年5月19日登记至被告朱凤妹名下。再，苏州市吴中区甪直镇XX社区物业股份合作社与倪某某、朱凤妹追偿权纠纷一案，本院作出的（2020）苏0506民特XX号民事裁定已经发生法律效力。因倪某某、朱凤妹未履行该生效法律文书确定的义务，权利人苏州市吴中区甪直镇XX社区物业股份合作社向本院申请执行。本院已受理，执行标的130379元，执行费1856元。本院立案受理后，即向被执行人送达执行通知书，责令其限期履行生效法律文书确定的义务，但被执行人未履行。执行中，本院查封朱凤妹名下坐落于苏州市吴中区甪直镇XX路X号1幢225室不动产。经委托评估，上述不动产（毛坯）市场价为375995元。后本院通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述不动产进行公开拍卖，以人民币377197元拍卖成交，买受人王某某已将拍卖款付至本院。据此，本院于2020年12月22日裁定：1、解除本院（2020）苏0506执18XX号裁定对朱凤妹名下坐落于苏州市吴中区甪直镇XX路X号1幢225室不动产的查封；2、注销苏州市吴中区甪直镇XX路X号1幢225室不动产现有产权登记；3、苏州市吴中区甪直镇XX路X号1幢225室不动产（毛坯）归王某某所有，将该不动产产权转移登记至王某某名下。庭审中，原、被告确认：涉案房屋过户所需税费均由原告方承担。以上事实，由原告提供的房产买卖合同、付款凭证、收据、执行裁定书、评估报告复印件、网页截图、不动产登记簿查询记录复印件，本院调取的执行裁定书及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，被告倪爱民称当时其通过XX公馆物业联系到XX房产服务部，当时原告称有人要买其房屋，价格为300000元，因为买家在国外没办法回来，故由原告签署了房屋买卖合同，XX房产服务部系由原告的弟弟经营，其认为如果由他人购买则需要交纳中介费4000元，故原告购买其就不需要再交纳中介费。对此，原告称XX房产服务部为涉案房屋买卖提供中介服务，其系XX房产服务部的员工，当时有第三方要购买涉案房屋，因第三方无法来签合同，故其与被告签订合同并约定其可以将涉案房屋过户至其指定的第三人名下，相当于其购买涉案房屋再卖给第三方，后其找到了购买涉案房屋的第三方，但因为涉案房屋为商铺过户费用较高，故其想等税费降低之后再过户，现涉案房屋已经被拍卖，由于合同系原告与被告签订，故由原告向被告主张相应的权利。审理中，原告申请撤回要求两被告赔偿原告的房屋差价损失70000元的诉讼请求。本院认为，买卖双方就涉案房屋签订的买卖合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。关于涉案房屋的卖出方，涉案房屋的买卖合同明确载明：卖方为朱凤妹，倪爱民为卖方的代理人，且涉案房屋登记在朱凤妹个人名下，故应认定涉案房屋的卖方为朱凤妹，原告主张两被告为共同卖方并无充分依据，其要求倪爱民返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋已经法院拍卖，客观上导致合同无法履行，故双方确认以被告收到本案起诉状副本之日即2021年1月5日解除合同，于法有据，本院予以确认。合同解除后，卖方应返还原告已经支付的购房款。虽然原告直接支付给卖方的购房款为296000元，但双方确认其中4000元系卖方应支付的中介费由原告予以扣除，因被告系通过XX房产服务部出售房屋，依据合同约定理应支付相应的中介费，故应认定原告已付购房款金额为300000元。现原告要求被告朱凤妹返还上述购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于差价损失，原告申请撤回该项诉讼请求，本院予以准许，不予理涉。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，判决如下：一、被告朱凤妹于本判决生效之日起十日内返还原告杨玉凤购房款人民币300000元。二、驳回原告杨玉凤对被告倪爱民的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3425元，财产保全费2370元，合计人民币5795元，由原告杨玉凤负担875元，被告朱凤妹负担4920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 鲁 超二〇二一年三月十日书记员 吴雅琴