江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终144号上诉人（原审原告）：周耀东，男，1958年12月5日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：宋学民，江苏淮海明镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏本忠，男，1965年3月3日生，汉族，住江苏省睢宁县。被上诉人（原审被告）：刘一付，男，1957年9月9日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：楚巨山，江苏仁台律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩叶平，男，1967年4月23日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：楚巨山，江苏仁台律师事务所律师。上诉人周耀东与被上诉人魏本忠、刘一付、韩叶平因所有权确认纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2019）苏0324民初7071号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，被上诉人魏本忠经本院合法传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周耀东上诉请求：撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.原审判决认定涉案房屋由于原房屋初始登记人睢宁县经协综合公司“一房两卖”，分别与上诉人及被上诉人魏本忠先后签订两份房屋买卖合同，尽管认定上诉人所签合同在先，但无法定事由否定魏本忠所签合同的效力，该说法违背常理更刻意回避了本案关键事实：上诉人不仅早于魏本忠二年签订房屋买卖合同还早于其二年取得了房产证书且接收了涉案房屋。魏本忠后期取得的房产证被生效行政判决书撤销从而维持了上诉人的房产证效力。对于此“一房两卖”纠纷评判标准，司法实践已成共识，即在各方善意情况下将房屋登记与否作为唯一确权依据，如皆未登记，则考虑合同签订时间、房款支付情况、实际占有房屋等因素。本案上诉人所有考量条件皆符合在先取得优势，且与后者取得时间跨度两年之久。由于上诉人在上海居住，无法照管房屋，他人强占房屋的事实不能成为取得所有权的理由。再者，睢宁县经协综合公司已将房屋卖与上诉人且完成过户手续后，该公司自然已无处分权，两年后其再行就同一房屋和魏本忠签订买卖协议，合同不应认定为有效。2.原审判决认为魏本忠卖给刘一付，后刘一付又卖给韩叶平，各方皆构成善意取得，此更有违常理。我国《物权法》司法解释一第16条对不动产善意取得构成的司法识别标准作了明确的规定，其中：“(五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权”，房屋档案中上诉人的权利登记一直存在，后手买方完全可以随时查询复印，对于此公示权利登记方式，依法应推断后手买方已经知晓。2004年上诉人通过行政诉讼撤销了魏本忠房产证后，2009年，睢宁县房管局又违法操作配合魏本忠将房屋过户到韩叶平名下，否决了生效法律文书的效力。不动产变动时发生错误登记是可能发生善意取得的前提条件，该错误是指权利登记簿显示的权利状态与实际状态不一致(原因可能是登记部门或实际权利人导致)，否则将无从发生善意取得。再者，善意取得应以当事人主张为法院审查前提，本案魏本忠、刘一付皆出庭应诉，原审法院替其抗辩善意取得超出裁判权范围。3.本案争议的实质是解决对于早期发生的上诉人和魏本忠都作为买方的“一房多卖”的案件事实，何方取得所有权问题(后期的连环买卖不影响该认定结果，法律赋予了后手对前手的追偿权利)。此类纠纷不能适用善意取得的理论，而应该考量何方先取得房产证、房款交付情况、房屋交付事实、合同签订先后等因素，毕竟在“一房多卖”情况下，各个买受人通常都可能是善意，基于争议房屋的唯一性，法院只能在考量上述因素的基础上判归一方所有。综上，上诉人对房屋的取得毫无过错，更与各被上诉人等从不认识。由于原出卖人“一房两卖”，加之房管部门的违法配合办理过户手续，上诉人无端“中枪”，导致其后十几年的多次诉讼。请二审法院公正处理，维护上诉人的合法权益。刘一付答辩称：涉案的房产是刘一付在魏本忠享有所有权的情况下支付合理对价购买而取得，并且办理了房屋产权登记，所以刘一付合法取得涉案房屋的所有权。原审法院认定刘一付对涉案的房屋系善意而取得是正确的，应驳回上诉人的上诉，维持原判。韩叶平答辩称：1.因刘一付合法取得涉案房屋的所有权，故其对该房屋享有处分的权利。2009年刘一付以合理的价格将涉案的房屋转让给了韩叶平，韩叶平办理了过户手续，涉案的房屋目前为韩叶平所有，原审法院认定涉案房屋不为上诉人所有是正确的。2.本次诉讼是重复诉讼，应当驳回上诉人的上诉，维持原判。被上诉人魏本忠未到庭，亦未提交书面答辩状。周耀东向一审法院起诉请求：1.确认位于睢宁县房屋两幢（合计建筑面积84.28平方，价值约80万元）所有权归周耀东所有（一房两证：现周耀东名下证号：睢房字第**《房屋所有权证》，刘一付名下证证号：睢房字第**房屋所有权证》）；2.判定韩叶平迁让涉案房屋。3.诉讼费等由对方承担。一审法院认定事实：睢宁县经协综合公司因与周耀东存在债权债务关系，遂于1998年3月将其所有的位于睢宁县的房屋两幢（建筑面积为84.28平方米），转让给周耀东，以抵偿债务，并签订了《房地产买卖契约》，约定房款价格为145000元。协议签订后，双方依约办理了过户手续，周耀东于1998年3月13日取得了由睢宁县房产管理局颁发颁发的睢房字第**屋所有权证》。1998年5月，周耀东发现魏本忠已占居涉案房屋，遂以魏本忠为被告向睢宁县人民法院提起诉讼，请求排除妨碍。睢宁县人民法院作出（1998）睢民初字第49号民事判决，认为周耀东与睢宁县经协综合公司在办理房产抵押、过户等手续时，隐瞒该房屋已被魏本忠购买、居住和房产有争议的事实，对周耀东的产权证不予采信，驳回了周耀东的诉讼请求，因周耀东不服一审判决，提起上诉，徐州市中级人民法院作出（1999）徐民终字第847号民事判决，认定“睢宁县经协公司就一处房产分别与上诉人周耀东和被上诉人魏本忠签订抵押协议及买卖协议，是一种欺诈行为。虽然上诉人持有房屋产权证，但该处房产存有产权争议，原审法院对产权证不予采信是正确的，双方当事人可另行诉讼确定产权。”，依法维持了一审判决。睢宁县房产管理局根据上述判决和魏本忠的申请，于2000年4月20日作出《关于撤销周耀东2000年6月，睢宁县经协综合公司与魏本忠签订房产转让协议，约定将上述房产中的3间即西数的第一、二间及第一间后拖屋以125541.6元的价格转让给魏本忠。2000年6月28日，睢宁县房产管理局为魏本忠颁发了颁发了房字第**所有权证》。周耀东认为睢宁县房产管理局撤销其《房屋所有权证》的决定及为魏本忠颁发《房屋所有权证》的行为违法，向人民法院提起行政诉讼，要求撤销睢宁县房产管理局的《关于撤销周耀东的的决定》无效，并判决撤销睢宁县人民政府颁发给魏本忠的第A22-03-01070号《房屋所有权证》。2005年1月，周耀东以房产证丢失为由到睢宁县房产管理局处要求为其补办房产证，睢宁县房产管理局以法院已认定该房屋存在产权争议为由，不予补发。周耀东遂以睢宁县房产管理局为被告，向睢宁县人民法院提起诉讼，要求睢宁县房产管理局为其补发《房屋所有权证》，2006年2月22日，睢宁县人民法院作出（2006）睢行初字第3号行政判决，驳回周耀东的诉讼请求。周耀东因不服一审判决，提起上诉，2006年5月27日，徐州市中级人民法院作出（2006）徐行终字第59号行政判决，认为“即使从第一次申请补办起算，至其提起诉讼仍不满法定的公告期限。因此，一审判决认定其提起行政诉讼条件尚不成就是正确的。本案中，上诉人申请补办房屋产权证书，属于补办登记，亦应在房屋权属得到依法确认的情况下才能予以办理。”，遂依法驳回上诉，维持原判。一审法院另查明，2002年5月31日，魏本忠将其《房屋所有权证》上载明的房屋以100000元的价格转让给刘一付。2002年7月3日，刘一付领取了睢房字第了睢房字第**权证》。2009年12月25日，刘一付将其《房屋所有权证》上载明的房屋即经协公司综合楼底层五六两间房屋以460800元转让给韩叶平，双方并办理了产权变更手续。2010年7月26日，韩叶平领取了睢房权证字睢城字第**《房屋所有权证》，韩叶平自2009年购买房屋后居住至今。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十三条规定“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”该案中，周耀东要求确认位于睢宁县房屋两幢的所有权由其享有，主要依据为其最先取得房屋权属证书，但根据已经生效的（1999）徐民终字第847号民事判决认定的事实，周耀东所持有的涉案房屋所有权证书并不能作为认定其享有涉案房屋所有权的依据。结合当事人提供的证据以及一审法院审理查明的事实，涉案房屋的所有权已经由韩叶平享有，其理由为：1.睢宁县经协综合公司就涉案房屋分别与周耀东、魏本忠签订了两份买卖合同，并不存在法定无效事由，故不能因周耀东主张的其合同在前而否定魏本忠与睢宁县经协综合公司签订的合同有效的法律效力。2.魏本忠在2000年6月28日取得A22-03-01070号房屋所有权证后，于2004年10月29日该证书被撤销之前，已将涉案房屋转让给刘一付并签订合同，该合同依法成立并生效，亦为有效合同。对于刘一付而言，其系在魏本忠享有涉案房屋所有权的情形下，以合理对价购买了涉案房屋，并办理了房屋产权变更登记，故刘一付已经合法取得涉案房屋的所有权。即便魏本忠的房屋产权证后来被依法撤销，对涉案房屋的转让为无权处分，因周耀东并无证据证明，刘一付在受让该不动产时并非善意，按照《物权法》第一百零六条关于善意取得的规定，至少可以认定刘一付对涉案房屋因善意取得而取得该房屋的所有权。之后，刘一付又于2009年以合理价格转让给了韩叶平，并办理了过户手续，故涉案房屋目前已被韩叶平合法所有，因物权具有排他性，现周耀东要求确认涉案房屋为其所有，一审法院不予支持。当然，对于周耀东因原合同当事人的过错，造成其并不能取得案涉房屋的所有权所造成的损失，其可以向合同相对人或相应的侵权人（无处分权人）主张相应的法律责任。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回周耀东的其他诉讼请求。案件受理费11800元，公告费600元，合计12400元，由周耀东负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，案外人睢宁县经协综合公司就涉案房屋分别与上诉人周耀东、被上诉人魏本忠签订了两份买卖合同，该两份合同均系当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，均应认定为有效。周耀东认为其最先取得房屋权属证书，但根据已经生效的（1999）徐民终字第847号民事判决认定的事实，周耀东所持有的涉案房屋所有权证书并不能作为认定其享有涉案房屋所有权的依据。魏本忠于1998年占有涉案房屋，并于2000年6月28日取得A22-03-01070号房屋所有权证后，在该证书被撤销之前，又将涉案房屋转让给被上诉人刘一付，该合同并不违反法律法规的强制性规定，亦应认定为有效。刘一付以合理对价购买了涉案房屋，并办理了房屋产权变更登记，根据善意取得制度的相关规定，其已经合法取得涉案房屋的所有权。此后，刘一付又将涉案房屋转让给了被上诉人韩叶平，韩叶平也正常支付了对价并办理了过户手续，后韩叶平一直合法占有涉案房屋，故应当认定韩叶平对涉案房屋享有所有权。故一审法院对于周耀东提出的原审诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以确认。综上，上诉人周耀东的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由上诉人周耀东负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  张 伟二〇二一年三月三十一日书记员  侯梦池