北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4792号上诉人（原审被告）：谢修金，男，1972年3月8日出生。上诉人（原审被告）：袁佳伟，男，1992年2月10日出生。二上诉人之共同委托诉讼代理人：叶家华，北京市中银律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京朋昌兴酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区贾家花园**院**楼**。法定代表人：丁艳磊，总经理。委托诉讼代理人：念春环，北京邦道律师事务所律师。委托诉讼代理人：高颖，北京邦道律师事务所实习律师。上诉人谢修金、袁佳伟因与被上诉人北京朋昌兴酒店管理有限公司（以下简称朋昌兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初1215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢修金、袁佳伟上诉请求：撤销一审判决，驳回朋昌兴公司的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，谢修金、袁佳伟已按照涉案房屋租赁合同的约定履行了提前通知义务，故朋昌兴公司已经扣除了谢修金、袁佳伟的保证金后不得再要求另行支付其他赔偿；朋昌兴公司不认可谢修金、袁佳伟提供的涉案录音证据，也不申请鉴定，以及未让其股东出庭解释录音内容及事实，故应由朋昌兴公司承担相应的不利后果。朋昌兴公司辩称：不同意谢修金、袁佳伟的上诉请求和理由，请求驳回上诉，维持原判。谢修金、袁佳伟没有提前通知伟朋昌兴公司解除合同；谢修金、袁佳伟明知与王海涛沟通是不符合合同约定的；谢修金、袁佳伟没有提交合法证据，在没有依约履行合同的情况下，应按照合同约定承担赔偿责任。朋昌兴公司向一审法院起诉请求：1.判令谢修金、袁佳伟共同赔偿581175元；2.确认双方合同于2019年11月22日解除；3.由谢修金、袁佳伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月1日，出租方（甲方）朋昌兴公司与承租方（乙方）北京君府健身服务有限公司（后更名为北京国爵健身服务有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于北京市丰台区贾家花园3号院6号楼出租给乙方，租赁范围为地上一层，租赁面积约700平方米。房屋租赁期限自2014年9月21日至2021年9月15日止。2017年11月21日至2020年11月20日期间该物业年租金为1417500元。合同还约定：第四十一条合同期内，除遇不可抗力或者相关法律原因要求解除与甲方的租赁合同，须提前三个月书面通知甲方，经甲方扣除保证金后，方可解除租赁合同，乙方退租前应缴纳的各项费用亦不受影响。乙方若未按规定单方面中途退租，如给甲方造成损失，由乙方负责赔偿。第四十二条合同期内，单方要求解除租赁合同，违约方向守约方支付按未履行完合同剩余租期的总租金的20%的钱款作为向守约方的赔偿。第四十三条乙方未按期支付租金，甲方书面告知乙方后，有权以停水、停电等方式督促乙方支付租金。未付租金超过一个月的，视为乙方单方解除租赁合同，甲方有权收回房屋，并扣留乙方保证金，同时要求乙方赔偿。2019年10月下旬，北京国爵健身服务有限公司（以下简称国爵公司）员工王维一给朋昌兴公司的法定代表人丁艳磊发微信，告知合同于2019年11月终止履行。丁艳磊回复同意退租，但按照合同约定进行赔付。王维一表示已经提前给王海涛说了，丁艳磊回复王海涛不能代表公司，应当依约向公司出具书面通知。庭审中，谢修金、袁佳伟主张双方之前的合同出租方是王海涛，其公司一直与王海涛联系，并出示录音预证实其已告知王海涛提前终止合同，朋昌兴公司对此不予认可。随后，双方签署《房屋物品交接确认书》，内容如下：“因北京君府健身服务有限公司（现北京国爵健身服务有限公司）在与我方北京朋昌兴酒店管理有限公司签订的房屋租赁合同的合同履行期限内，表示不再租赁我方位于北京市丰台区贾家花园3号院6号楼的房屋。同时，2019年11月22日，北京君府健身服务有限公司（后变更名为北京国爵健身服务有限公司）已将放置于租赁房屋北京市丰台区贾家花园3号院6号楼的物品全部搬迁干净。”朋昌兴公司主张国爵公司实际占用房屋至2020年7月，且工商注册地仍在涉案房屋，造成其无法出租房屋。二被告对此不予认可。另查一，涉案房屋原《房屋租赁合同》的出租方为王海涛（系朋昌兴公司股东）与承租方为王维一，后变更为出租方朋昌兴公司与承租方北京君府健身服务有限公司。另查二，国爵公司系一人有限责任公司，股东是谢修金。该公司于2019年申请注销登记，谢修金为清算组唯一成员。2020年7月22日，谢修金向工商部门提交清算报告，承诺债权债务已经清理完毕。次日，国爵公司注销。朋昌兴公司称曾向清算组邮寄债权申报申请书，谢修金、袁佳伟表示未收到。一审法院认为，双方均认可《房屋租赁合同》于2019年11月22日解除，法院予以确认。依据《房屋租赁合同》第四十一条约定，国爵公司如解除合同须提前三个月书面通知朋昌兴公司，现谢修金、袁佳伟以已提前告知朋昌兴公司的股东王海涛为由作为抗辩，无合同依据，法院不予采信，故国爵公司应当承担相应违约责任。现国爵公司已经注销，但该公司实际上未清算完毕，故股东谢修金应当对公司债务承担相应民事责任。袁佳伟不是清算组成员，朋昌兴公司要求其承担清算人责任，于法无据，法院不予支持。朋昌兴公司与国爵公司于2019年11月22日交接完毕，朋昌兴公司主张国爵公司在此之后继续实际占用房屋，事实不足，法院不予采信。考虑实际损失的情况、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，现谢修金、袁佳伟主张约定的违约金过分高于造成的损失，谢修金、袁佳伟请求人民法院予以适当减少，合法有据。法院参照2017年11月至2020年11月期间的租金标准，酌定谢修金向朋昌兴公司支付违约金354375元。法院将国爵公司交纳的保证金13万元抵消部分违约金，谢修金应当向朋昌兴公司支付违约金224375元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（二）》第十九条之规定，判决：一、确认北京朋昌兴酒店管理有限公司与北京君府健身服务有限公司（后更名为北京国爵健身服务有限公司）于2018年4月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月22日解除；二、谢修金于判决生效后七日内向北京朋昌兴酒店管理有限公司给付违约金224375元；三、驳回北京朋昌兴酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：朋昌兴公司2018年4月1日与承租方北京君府健身服务有限公司（后更名为北京国爵健身服务有限公司）签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因国爵公司已经注销，尚未实际清算完毕，故股东谢修金应当对公司债务承担相应民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。涉案《房屋租赁合同》明确约定，国爵公司如解除合同须提前三个月书面通知朋昌兴公司。依据谢修金、袁佳伟在本案中提供的证据，不足以证明国爵公司就解除合同一事依约履行了相应的通知义务。一审法院据此认定国爵公司应当承担相应违约责任，并无不当。一审法院综合考虑实际损失情况、合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，在合同约定的基础上酌减违约金数额，亦无不妥，本院不持异议。综上所述，谢修金、袁佳伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4665元，由谢修金、袁佳伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁立君审 判 员 赵胤晨审 判 员 曹 雪二〇二一年三月二十九日法官助理 何海云书 记 员 胡翔宇