山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终4701号 上诉人(原审被告)：聊城正泓置业有限公司，住所地聊城市东昌府区侯营镇田庄村委西邻。 法定代表人：于瑞平，总经理。 委托诉讼代理人：于合龙，山东智祥律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：聊城市利元置业有限公司，住所地聊城市经济技术开发区黄山路18号。 法定代表人：路卫国，总经理。 委托诉讼代理人：赵海萍，山东万航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：钱振民，男，1983年5月27日出生，汉族，住聊城市东昌府区××街××号××号。 委托诉讼代理人：郭召道，北京金珺泰律师事务所律师。 上诉人聊城正泓置业有限公司（以下简称正泓公司）、聊城市利元置业有限公司（以下简称利元公司）因与被上诉人钱振民商品房预售合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 正泓公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿逾期办证违约金的诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。一、依法应予驳回被上诉人要求正泓公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求。1.根据正泓公司与利元公司于2010年9月23日签订《正泓·新天地项目合作协议》（以下简称协议）第五条5.1、5.2、第八条、第九条9.1、第十一条11.1、11.3、11.5约定，因涉案房产产生的一切债务和法律责任应由利元公司自行承担，正泓公司不承担任何责任。2.被上诉人对正泓公司将涉案房产项目的债权、债务全部转让给了利元公司也是知情并同意的，被上诉人对《商品房预售合同》的一切债权、债务由利元公司承担是知情并同意的。而且，利元公司是涉案房产的实际出卖人。被上诉人也是在此基础上将购房款交付给了利元公司。多年来，被上诉人也未找过正泓公司。因此，正泓公司不应再承担任何责任。二、被上诉人起诉已超诉讼时效。被上诉人作为买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，应从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。超过诉讼时效期间的不应再支持和保护。多年来，被上诉人未找过正泓公司要求支付逾期办证违约金。被上诉人只是在起诉后才找过正泓公司。被上诉人一审提交的证据不能证明在其起诉前找过正泓公司，请二审法院仔细审查被上诉人一审提交的证据。因此，被上诉人起诉正泓公司已超过诉讼时效。三、退一步讲，即使正泓公司应当赔偿被上诉人逾期办证违约金，也只能判决支持被上诉人追索自起诉之日倒推二年或三年的逾期办证违约金。一审法院判决被上诉人赔偿逾期办证违约金10万元明显过高，判决明显错误。而且，被上诉人实际没有什么损失，赔偿计算标准也应当降低。 利元公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用等全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定利元公司承担违约责任属事实认定错误。1.本案中，签订商品房买卖合同的主体是正泓公司，利元公司不是涉案商品房买卖合同的相对人，不应当承担合同义务以及因涉案买卖合同纠纷产生的违约责任。虽然利元公司与业主签署认购协议（如有），这也仅是一个认购意向，并不能以此主张利元公司应当承担合同责任，双方应当以最终签订的正式商品房买卖合同来确定承担合同义务和违约责任的主体。2.一审庭审中正泓公司提交的合作协议可以认定正泓公司与利元公司之间是合作关系，且合作协议中的相关约定对涉案小区业主没有约束力，对此一审法院予以认可，所以正泓公司应当按照其与业主签订的商品房买卖合同承担合同义务和责任，至于其与利元公司之间关于责任承担的约定是两公司内部事宜，而不能在本案中以此直接认定由利元公司承担对业主的合同责任。一审法院仅以利元公司系“项目的实际参与者”便认定利元公司应当承担违约责任与事实不符，也有违合同的相对性原则。3.虽然利元公司与正泓公司合作开发涉案小区，但双方签订合作协议时，正泓公司已办理了用地规划许可证，尚未办理工程规划许可证。在后期开发建设过程中，因正泓公司移交的已经通过审核的图纸与用地规划许可证规划不同，导致未能顺利办理工程规划许可证，未能办理工程规划许可证的原因在于正泓公司。一审认定利元公司对于业主无法进行登记备案存在不可推卸的相关责任与事实不符，以此让利元公司承担“因未取得建设工程规划许可证导致原告无法进行备案登记的违约责任”也属认定错误。二、因被上诉人不存在实际损失，即使存在逾期办证的行为，一审法院判决支持其违约金的请求也没有依据。假设本案存在协助逾期办证的违约行为，也应当严格以实际损失作为判断基础，且根据谁主张谁举证原则，被上诉人具有证明其实际损失的义务。但被上诉人并未举证证明其存在何种损失，且其在一审庭审过程中提交的增加诉讼请求申请书中也明确表示购房后房价上涨近一倍，这也说明其不存在任何损失，反而是获益的，在此情形下其主张违约金的诉讼请求不能成立。因此，即便本案合同相对方存在逾期协助办证行为，但因其不存在损失，无需予以填补或补偿，而并非损失数额难以确定，所以被上诉人无权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定主张违约金，三、一审法院认定被上诉人主张违约金的诉讼请求未超诉讼时效属认定事实错误，适用法律错误。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定，权利人应自知道或应当知道权利被侵害之日起三年内提起诉讼，所以自本案立案之日向前计算三年之前的违约金诉求已超过了法定的诉讼时效。即便被上诉人有权请求正泓公司或利元公司承担违约责任，也仅能主张立案之日向前推算三年以来产生的违约金。并且被上诉人在一审庭审中提交的证据仅能证明其要求办证的事实，而从未主张过违约金，这不足以证明其存在诉讼时效中断的情形，且被上诉人也提交证据证明应当适用倒推三年的计算方式来计算违约金。所以，一审法院以合同约定的时间作为计算逾期的起点是错误的。 被上诉人钱振民辩称，一、正泓公司和利元公司应当承担违约责任。1.正泓公司是商品房购房合同的当事人，被上诉人将购房款交给了正泓公司，正泓公司应当承担办证义务及附随的违约赔偿责任。房款收据加盖的是正泓公司新天地项目的财务专用章，财务章是正泓公司的意思表示，而且发票也是正泓公司的发票专用章。正泓公司提到的被上诉人对正泓公司和利元公司的合作合同是知情并同意的违背事实。《认购协议书》的签订时间在《商品房预售合同》签订之前，后来签订的购房合同认可了正泓公司的办证义务及附随的违约责任。利元公司与正泓公司共同开发该项目，则二公司应当承担连带责任。被上诉人多次找正泓公司和利元公司办理房产证，并已将该情况反映到各级政府部门，且业主的电话录音也能证明业主一直找正泓公司和利元公司要求办理房产证，正泓公司称从未找其要求办理房产证是违背事实的。2.利元公司应当承担违约责任。根据正泓公司与利元公司的合作协议及被上诉人与利元公司签订的《商品房认购协议书》，利元公司有义务办理房产证，利元公司应当承担违约责任。利元公司于2019年12月19日在小区内张贴的《告知书》载明“我公司一定把办证工作作为重中之重，安排专人负责，及时催办”，事实上利元公司认可了其办证义务，衔接了诉讼时效。另外，王殿坤与利元公司法定代表人路卫国的电话录音，也证明了利元公司已认可其办证义务。二、关于诉讼时效。被上诉人委托的业主王殿坤、张琳与正泓公司的部门经理宋义冬和王经理的通话录音及王殿坤与利元公司法定代表人路卫国的电话录音中，正泓公司与利元公司认可其办证责任，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条规定，正泓公司已经认可了其义务，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩。另外，2019年12月19日利元公司张贴的告知书及各级政府部门的回复，也是被上诉人持续向上诉人主张权利的佐证。故本案诉讼时效已经完美衔接，违约金的计算应从应当办证之日起计算，不应按照倒推三年计算。三、关于违约金的计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故上诉人主张被上诉人不存在实际损失，不应支持被上诉人违约金的请求没有法律依据。四、上诉人关于其仅认可包含办证，不含办证违约金的观点是错误的。关于办证，上诉人在法庭上以“只承认了办证”方式进行了认可，也就是说二上诉人已经认可了录音的真实性和证明目的。其既然认可办证，就应当承担没有办证的惩罚责任，责权对等，没有责任的义务，就是没有义务。因此其认可办证义务就是认可法律赋予的违约金责任。也就构成了法律赋予的违约金责任的诉讼时效延续。 利元公司针对正泓公司的上诉辩称，同上诉状意见。 正泓公司针对利元公司的上诉辩称，未能办理工程规划许可证的原因不在于正泓公司，双方签订协议后一切手续及费用应当由利元公司负责和承担。其他同上诉状意见。 钱振民向一审法院起诉请求：1.请求判令二被告立即办理房屋所有权证书；2.判令二被告向原告连带支付违约金10万元（计算日期截至2020年1月1日）；3.案件受理费由二被告承担；4.要求二被告赔偿经济赔偿金40万元。 一审法院认定事实：2010年9月23日，正泓公司与利元公司签订一份《正泓.新天地项目合作协议》，协议第三条载明：甲方（即正泓公司）以挂牌出让方式取得该项目的国有土地使用权，并取得国有土地使用权证。协议第五条约定项目合作方式，5.1约定，乙方（利元公司）以甲方（正泓公司）名义进行项目开发建设，自行、独立承担自本协议签订之日后项目开发建设和售后维护（修）过程中的一切费用和责任；5.2条约定，乙方以甲方名义开发建设的商品房（除本协议第5条5.5中回迁安置用房外）由乙方自行处置和销售，所得利润归属乙方，所产生的债务和法律责任由乙方自行承担；第八条约定：自本协议签订之日起，本项目所需办理的各项手续以及办理手续和工程上产生的费用均由乙方承担，未办理手续列如下：工程建设许可证、招投标、工程建设开工证、房地产开发项目预售证、图纸联审、房产证、法律规定的其他手续。其后利元公司对上述项目进行建设。2013年2月21日，原告与正泓公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买位于聊城市东昌府区××街××号××号房屋，支付房屋价款482043.6元。原告交纳房款的收据加盖聊城正泓置业有限公司新天地项目财务专用章。原告提交交纳物业相关费用单据（包括物业费、开口费、垃圾处理费、有限电视费等）用以证明原告的入住时间为2013年7月7日，二被告对此不持异议。《商品房预售合同》第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；（第3项为双方共同协商）。该房产至今没有办理产权备案登记，原告期间多次向有关部门反映要求尽快办证，同时向法院提交相关职能部门关于该小区推动办证工作的若干回复意见，证明原告一直持续主张权利及相关工作正在推进过程中。利元公司于2019年12月19日向业主出具告知书一份，该告知书中利元公司表示，“针对正泓新天地业主办理房产证事宜，我公司已将前期工作全部完成，罚款已全部缴纳，聊城市住建委已经召开第一次会议，会议内容主要是解决业主房产证问题，请广大业主放心，我公司一定把办证工作作为重中之重，安排专人负责，及时催办政府相关部门，积极协调正泓置业配合，并及时将办理进度告知各位业主”。另查明，房产不能办理产权备案登记的原因是被告在建设过程中没有办理建设工程规划许可证，对这一事实原被告双方没有异议。原告在庭审时增加诉讼请求，要求被告再予支付经济赔偿金40万元，但未在规定时间内补交诉讼费用。 一审法院认为，双方争议的焦点为：1.原告诉求的逾期办证违约金是否具有法律及合同依据，是否部分超过诉讼时效；2.二被告公司之间如何承担违约责任。 关于焦点1，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，原告诉求被告承担逾期办证违约金具有法律依据及合同依据，依法应予支持；关于诉讼时效，原告主张诉求并未超过诉讼时效，并提交上述相关证据予以证明，其提交的证据4-6，能够证明其业主代表向利元公司及正泓公司工作人员询问办证事宜，二公司工作人员均答复正在积极协调推进中，结合原告提供的其他证据能够证明原告向二被告在持续主张权利，且二被告工作人员均承诺会积极配合办理相关事宜，直至本案诉讼前及诉讼期间，被告的相关手续仍在办理之中，其违约行为仍在持续，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条之规定，构成诉讼时效的中断，故原告诉求未超过诉讼时效。 关于焦点2，原告与正泓公司签订商品房预售合同，正泓公司是合同相对方，其负有向原告出售房屋后配合其办理相关产权备案登记的合同义务，未办理产权登记的原因是因为该开发项目未办理建设工程规划许可证，正泓公司未全面履行合同义务，对此造成的后果应当承担违约责任。利元公司与正泓公司签订有合作协议，实际进行工程建设、商品房销售等相关事项，利元公司系此工程项目的实际参与者，二被告之间相关协议条款的约定对原告不产生法律效力，且原告在主张权利时利元公司也均向其承诺会积极协调为原告办理产权备案相关事宜，因该项目系其参与开发建设，导致原告无法进行登记备案的原因，其亦存在不可推卸的相关责任。故利元公司基于上述事实同样具有协助原告办理产权备案登记的相关义务，应承担因未取得建设工程规划许可证导致原告无法进行备案登记的违约责任。 双方合同约定出现逾期办证后违约责任的承担由双方协商处理，未明确约定具体的违约金计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据上述法律规定，按照原告与被告所签商品房预售合同约定的时间，计算逾期时间应自2014年7月2日起，以购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告主张被告支付违约金10万元，未超过上述计算标准，符合法律规定应予支持，原告增加诉求要求被告支付40万元损失，因未在限定时间内补交诉讼费用，依法不予审理。 关于原告诉请被告办理房屋产权备案登记的诉讼请求，根据双方合同的约定，被告应当在合同约定时间内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，之所以迟迟未能办理，原因在于被告尚未取得建设工程规划许可证，系被告单方面原因造成。由于被告的原因造成原告目前尚不能办理房屋产权证书，故原告的该项诉求可待被告取得建设工程规划许可证符合办理房屋产权条件后另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告聊城正泓置业有限公司、聊城市利元置业有限公司共同赔偿原告钱振民逾期办证违约金10万元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1150元，由二被告负担。 本院二审期间，被上诉人依法提交以下证据：证据一，全体业主委托业主代表的委托书一份，拟证明业主代表受业主委托致电利元公司和正泓公司，还有各级政府机关，代表了业主的意志，与电话录音一起构成诉讼时效的衔接。证据二，录音文字整理材料，拟证明业主代表已经多次跟二上诉人沟通，二上诉人也都同意了办证，构成了诉讼时效的衔接。证据三，正泓新天地项目合作协议书，拟证明二上诉人利元公司和正泓公司共同开发正泓新天地项目，应当对办证及违约责任赔偿损失承担连带责任。证据四，2010年左右二上诉人印发给业主的宣传单复印件，拟证明二上诉人应当连带承担违约责任，连带承担办证和违约金的赔偿。 正泓公司经质证称，对证据一有异议，所谓签字的代表都是案件当事人，与案件有直接利害关系，我方不认可是当时所签，不能证明证据中的业主当时有委托有关人员代表其与政府或二上诉人进行沟通的意思表示，且从时间上看是2019年12月26日，而非在应当办证没有办证之后，就有委托的意思；证据二中没有与我方公司有关人员的录音，也证明被上诉人在起诉前没有向我方主张过权利，对于录音内容，我方不清楚，不能引起对我方诉讼时效的中断；对证据三真实性无异议，但该证据是转让给利元公司的转让协议，非合作协议，我方转让给利元公司后，一切债权债务应当由利元公司承担；对证据四有异议，我方没有制作该宣传单，也不是我方印发给被上诉人，不能证明其真实性，我方将项目转让给利元公司后，不会再印发与我方有关的宣传单。 利元公司质证称，对证据一的质证意见同正泓公司意见；对证据二，即便该证据是真实的，但是被上诉人从未向我方要求过违约金，并不能引起被上诉人诉我方承担违约金诉讼时效的中断，退一步讲，如果能引起中断，被上诉人的所有通话录音均是在2019年12月以后发生的，那么，如果诉讼时效中断，也应当从2019年12月向前推算3年来计算违约金的起算时间，而非一审法院认定的应从交付房屋90日后计算，其他意见同正泓公司的质证意见；对证据三的质证意见同我方对焦点1的事实补充；对证据四，根据该宣传页可看出，在本证据中投资公司为我方，开发公司为正泓公司，也就是说，我方仅需要在投资范围内享有权利、承担义务，涉案房屋真正的开发主体是正泓公司，我方不对购房人产生直接的买卖合同关系，不应承担开发主体所应承担的责任或义务。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.被上诉人的起诉是否超过了诉讼时效；2.二上诉人是否应当共同承担逾期办证违约责任；3.一审判决参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金依据是否充分。 关于第一个焦点问题，根据被上诉人在一、二审中提交的业主代表与正泓公司和利元公司工作人员的通话录音、政府相关职能部门关于小区推动办证工作的若干回复意见及2019年12月19日利元公司张贴的《告知书》，被上诉人一直在通过电话、向有关部门反映等方式持续主张权利，要求二上诉人履行协助办证义务，二上诉人均承诺积极协调处理办证事宜。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条之规定，诉讼时效自被上诉人向二上诉人主张权利时中断，诉讼时效期间重新计算，故二上诉人关于被上诉人的一审起诉超过诉讼时效的主张不能成立，本院不予支持。因被上诉人的一审起诉未超过诉讼时效，二上诉人主张逾期办证违约金应适用倒推三年的计算方式没有法律依据，本院不予支持 关于第二个焦点问题，正泓公司与被上诉人签订了《商品房预售合同》，该合同第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但由于正泓公司未能在该约定期限内将办理权属登记的资料报产权机关备案，致被上诉人未能取得房屋权属证书，根据2020年12月29日修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，正泓公司应当承担违约责任，即支付逾期办证违约金。正泓公司关于被上诉人未产生实际损失其不应支付逾期办证违约金的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。另，关于正泓公司主张的已将正泓·新天地项目转让给利元公司，其不应承担违约责任的上诉理由，本院认为，《正泓·新天地项目合作协议》系正泓公司与利元公司签订，基于合同的相对性，该合作协议仅对正泓公司与利元公司产生约束力，对被上诉人不发生效力。故正泓公司该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 根据利元公司与正泓公司签订的《正泓·新天地项目合作协议》，利元公司对正泓·新天地项目进行了实际开发建设、商品房销售及售后维护（修）等事项，利元公司作为正泓·新天地项目的实际开发建设者、商品房的实际出卖人，负有办理建设工程规划许可证及协助被上诉人办理产权登记的义务，且根据业主代表王殿坤、张琳与利元公司工作人员的通话录音及2019年12月19日利元公司张贴的《告知书》，其亦承诺积极协调处理办证事宜，故一审认定利元公司应承担逾期办证的违约责任并无不当，利元公司关于其非《商品房预售合同》的签订主体不应承担违约责任的主张不能成立。 关于第三个焦点问题，涉案《商品房预售合同》虽未约定逾期办证时的违约金计算方式，但根据2020年12月29日修订的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故，逾期办证违约金应自逾期之日起以购房款为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。经计算，被上诉人一审时主张的违约金数额未超过上述标准，一审法院予以支持并无不当。 综上所述，聊城正泓置业有限公司、聊城市利元置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人聊城正泓置业有限公司、聊城市利元置业有限公司各负担1150元。 本判决为终审判决。 审 判 长 孟凡利 审 判 员 陈正飞 审 判 员 于景涛 二〇二一年三月二十六日 法官助理 徐营营 书 记 员 李云娇