河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1630号上诉人（原审被告）：洛阳天通房地产开发有限公司。住所地河南省洛阳市宜阳县城关镇兴宜西路（锦绣花园小区后排）。法定代表人：黄永红，该公司总经理。委托诉讼代理人：张留安、张雅晶，河南明耀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨运国，男，汉族，1970年4月29日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：周景发、王向娜，河南明耀律师事务所律师。上诉人洛阳天通房地产开发有限公司（以下简称天通公司）因与被上诉人杨运国房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2021）豫0327民初60号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法公开开庭进行了独任审理。上诉人天通公司的委托诉讼代理人张留安、张雅晶，被上诉人杨运国的委托诉讼代理人王向娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天通公司上诉请求：1．撤销河南省宜阳县人民法院（2021）豫0327民初60号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2．由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定“本院认为本案所涉《天通城房屋销售认购协议》没有解除”错误，依法应当纠正。一、一审判决认定“杨运国在天通公司持有的《天通城房屋销售认购协议》第一联（白）上书写内容为‘不慎丢失第三联，此协议做废’该内容并无解除双方之间的认购协议的意思表示。从杨运国书写内容来看，协议作废的原因为第三联丢失，本案中，杨运国向法庭提交了此协议的第三联，则认购协议作废的原因已经消除。”系一审法院的主观臆断，不是客观事实。事实上，《天通城房屋销售认购协议》第一联（白）上书写内容为“因不慎丢失第三联，此协议做废”的原因，系被上诉人找到上诉人的售房部，称李共产欠被上诉人钱，被上诉人要向李共产另行主张债权，称不要该房产，要求解除该《天通城房屋销售认购协议》，售房部要求被上诉人归还《天通城房屋销售认购协议》第三联，被上诉人杨运国称第三联丢失，故在天通公司持有的《天通城房屋销售认购协议》第一联上书写“因不慎丢失第三联，此协议做废”的字样。此时，被上诉人已经明确表示《天通城房屋销售认购协议》作废。二、一审判决认定“第三，天通公司……第四，天通公司向杨运国发出的《解除合同通知书》并不构成双方之间签订的《天通城房屋销售认购协议》解除。”事实错误。被上诉人已经向上诉人表示“此协议作废”是本案的基本事实，且在一审庭审中被上诉人也予以认可系被上诉人本人书写。上诉人之后向被上诉人发出的《解除合同通知书》，虽然要求解除合同的事由为李共产没有冯重欣的代理权，导致此协议无效，要求解除此协议，但被上诉人认为此协议作废的事由无论是向李共产另行主张借款还是其他，上诉人与被上诉人均已经达成此《天通城房屋销售认购协议》解除或者作废的合意。因此，本案《天通城房屋销售认购协议》已经不发生法律效力，被上诉人仍然要求确认本案《天通城房屋销售认购协议》有效，显然不能成立。三、一审判决认定“同时天通公司于2020年1月10日向杨运国收取房屋面积差价款12000元行为也是对前期以房抵工程款的确认，故天通公司变成其合同目的无法实现与事实不符，本院不予采信”的事实错误。本案《天通城房屋销售认购协议》约定的房产系折抵冯重欣工程款，该协议的合同目的系为了折抵冯重欣的工程款，在签订认购协议时，上诉人认可房款抵冯重欣工程款，但该房产的房价如何？折抵工程款的多少？以及本案《天通城房屋销售认购协议》的效力如何？均未经冯重欣的认可，协议上“同意转卖李共产”，由冯重欣出具的《证明》以及冯重欣出具的委托书予以证实李共产没有冯重欣的代理权，此协议应当无效。且在一审庭审中，被上诉人杨运国也未向法庭提供证据证实向冯重欣或者天通公司支付全部购房款的事实。一审判决认定上诉人收取被上诉人房款差价12000元，是天通公司对前期以房抵工程款的确认，仅以天通公司单方行为确定，但冯重欣是否予以认可，以及是否以本案房产确实用于折抵工程款的事实并未查清。因此，本案认购协议约定的折抵工程款的事实并不存在，且李共产没有冯重欣的代理权，致使合同折抵工程款的目的无法实现，上诉人要求解除合同的事由符合法律规定。四、本案《天通城房屋销售认购协议》未经冯重欣确认，应当自始不发生法律效力。一审认定“所涉《天通城房屋销售认购协议》不是商品房买卖合同，是独立于商品房买卖合同的预约合同”。在签订本案预约合同时，上诉人与被上诉人明知案涉房产属于折抵冯重欣工程款所选房屋，被上诉人也应当知道本案认购协议必须经冯重欣本人认可才发生法律效力。但本案《天通城房屋销售认购协议》协议上没有冯重欣的任何签字，李共产签字“同意转卖”行为，也没有冯重欣的委托书或者其他证据予以证实李共产有冯重欣的代理权。因此，本案《天通城房屋销售认购协议》自始不发生法律效力。杨运国辩称，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，应予维持，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。一、上诉人单方认为其和答辩人之间的《天通城房屋销售认购协议》已经解除，是错误的。1．答辩人没有解除和上诉人之间《天通城房屋销售认购协议》的意思表示及行为。答辩人通过李共产将借款出借给上诉人的承建方冯重欣用于天通城项目建设使用，因上诉人不能及时支付冯重欣的工程款，导致冯重欣无力偿还答辩人的借款，在此背景下，才出现了该《天通城房屋销售认购协议》来抵顶答辩人债权的认购协议，该协议系双方真实意思表示，真实合法有效。原审中答辩人已经明确解释在该认购协议上书写“因不慎丢失第三联，此协议作废的”原因，在此不再赘述。2．上诉人以自己的行为表明其和答辩人之间的认购协议并未解除。中华人民共和国民法典（合同编）第五百六十六条第一款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”本案中，如果上诉人和答辩人之间的认购协议已经解除，按照该款规定，后果一定是“尚未履行的，终止履行”。上诉人于2020年1月20日将案涉房屋交付给了答辩人，并收取了答辩人面积差12000元，上诉人该行为正是继续履行合同义务的表现，原审中答辩人提供上诉人出具的收款收据足以证明，上诉人和答辩人之间认购协议并未解除，双方一直在继续履行义务。综上，答辩人和上诉人之间的认购协议并未如上诉人所说的已经解除，而是一直有效并履行。二、本案中上诉人所述意见前后矛盾，于法无据，与法理不符，足以证明上诉人上诉请求不能成立。原审中上诉人称：“根据冯重欣出具的声明，冯重欣根本没有委托李共产代办，李共产没有代理权，其代理行为在法定期限内没有得到冯重欣的追认，导致认购协议不发生合同效力”。上诉人上诉状第四述称，本案《天通城房屋销售认购协议》未经冯重欣确认，应当自始不发生法律效力。2020年9月22日，上诉人又向答辩人发出《解除合同通知书》载明：“杨运国，你好！你于2016年2月16日与我公司签订的《天通城房屋销售认购协议》，由你认购我公司开发的天通城7号楼2单元1303号房，面积94.49平方米。该协议注明：此房系冯重欣抵工程款所选，已打票。同意转卖，李共产，2016年2月16日。经审查，该协议系李共产同意转卖。根据冯重欣出具的声明，冯重欣根本没有委托李共产代办，李共产没有代理权，其代理行为在法定期限内没有得到冯重欣的追认。李共产的无权处分行为，导致你与我公司签订《天通城房屋销售认购协议》不发生合同效力。为维护我公司合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条以及相关法律规定，特向你发出《解除合同通知书》解除2016年02月16日你与我公司签订的《天通城房屋销售认购协议》。特此通知！”。首先，上诉人认为其和答辩人之间《天通城房屋销售认购协议》无效。中华人民共和国民法典（总则）第一百五十五条规定：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。本案中上诉人认为和答辩人之间的认购协议无效，那么无效的合同自始无效，对双方自始没有约束力。如此是不需要解除合同的。其次，上诉人又向答辩人发出了《解除合同通知书》并且在上诉状第三项称：“本案认购协议约定的折抵工程款的事实并不存在，且李共产没有冯重欣的代理权，致使合同折抵工程款的目的无法实现，上诉人要求解除合同的事由符合法律规定”以此来解除双方的认购协议。根据法律规定，解除合同的前提是存在一份合法有效的合同，只是在合同履行中，因为双方约定或者一方违约致使合同目的无法实现才可以按照约定解除或者行使法定解除权，本案中，上诉人以合同无效的理由行使合同解除权利，显然违反法律、法理，于法无据，逻辑矛盾不通。由此可知上诉人的上诉请求不能成立。上诉人和答辩人签订认购协议并加盖印章确认，可以说明上诉人是认可并同意用此房屋来抵顶债务的，后来在2020年1月20日将案涉房屋交付给答辩人，并收取了答辩人面积差12000元的行为，说明以前的抵顶行为是生效并经上诉人认可的。否则，上诉人既然没有收取答辩人的购房款，绝不可能只收取了12000元的面积差房款而不主张整个房屋的购房款。不仅如此，上诉人下属的物业公司还收取了答辩人的装修保证金、物业费、垃圾清运费、水费、电费等将案涉房屋交付给了答辩人。基于以上的事实与理由，答辩人认为原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。上诉人的上诉理由不能成立。杨运国向一审法院起诉请求：1．依法确认双方签订的《天通城房屋销售认购协议有效》；2．本案诉讼费用由天通公司负担。一审法院认定事实：2016年2月16日，杨运国（乙方）同天通公司（甲方）签订《天通城房屋销售认购协议》一份，约定：杨运国自愿定购天通城项目7号楼2单元1303室，建筑面积约为94.49㎡（最终面积以房管局实测面积为准）。杨运国同意签订本认购协议书，预付人民币作为购房诚意金。本认购协议书签订后，杨运国享有该物业优先购买权，并应在天通公司通知五日内凭本认购协议书、收据和有效证件前往天通公司售楼部缴纳房款并办理相关购买手续，所交诚意金即转为购房款；杨运国须按照约定签署《商品房买卖合同》，逾期则视同杨运国自动放弃购房优惠；逾期三日内，天通公司可对认购房屋另行处理。本认购协议书中建筑面积为预测面积，最终以政府部门实际测量值为准。在签署本认购协议时，认购人已完全知晓该商品房及该商品房所属楼宇、所属项目的全部情况。本协议一式三份，甲方两份，乙方一份。其他，此房系冯重欣抵工程款所选，已打票。该认购协议落款甲方处加盖“洛阳天通房地产开发有限公司销售部”的印章，落款乙方处有杨运国的签名。同时，落款处还书写有“同意转卖，李共产，2016.2.16号”的内容。该认购协议侧面注明“第一联（白）售房部存，第二联（红）财务存，第一联（兰）客户存”。2020年1月10日，杨运国向天通公司交纳房屋面积差价款12000元，天通公司向杨运国出具收据一份，载明：今收到杨运国交来天通城7-2-1303面积差人民币（大写）壹万贰仟元整。同日，杨运国向宜阳瑞丰物业管理有限公司交纳装修保证金800元、物业费1888元、垃圾清运费193元、水费200元、电费300元，由宜阳瑞丰物业管理有限公司分别出具了收据。同日，天通公司向杨运国交付了天通城7号楼2单元1303室的房产。2020年9月22日，天通公司向杨运国发出《解除合同通知书》，载明“杨运国，你好。你于2016年02月16日与我公司签订的《天通城房屋销售认购协议》，由你认购我公司开发的天通城7号楼2单元1303号房，面积94.49平方米。该协议注明：此房系冯重欣抵工程款所选，已打票。同意转卖，李共产，2016年2月16日。经审查，该协议系李共产同意转卖。根据冯重欣出具的声明，冯重欣根本没有委托李共产代办，李共产没有代理权，其代理行为在法定期限内没有得到冯重欣的追认。李共产的无权处分行为，导致你与我公司签订《天通城房屋协商让该协议》（应为《天通城房屋销售认购协议》）不发生合同效力。为维护我公司的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条以及相关法律规定，特向你发出《解除合同通知书》，解除2016年02月16日你与我公司签订的《天通城房屋销售认购协议》。特此通知。”另查明：1．天通公司向本院提交的其与杨运国于2016年2月16日所签《天通城房屋销售认购协议》的第一联（白）落款处有杨运国书写“因不慎丢失第三联，此协议已做废，杨运国”。2．庭审后，杨运国向本院申请撤回了诉讼请求中“并由被告继续履行该合同义务”的内容。一审法院认为，原中华人民共和国建设部颁布的《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰标准的承诺、公共配套产权的归属、面积差异的处理方式、争议解决办法以及违约责任等。本案中，双方双方签订的《天通城房屋销售认购协议》仅约定了楼号、楼层、面积等内容，而对于商品房的正式交付时间、装饰装修标准、面积差异的处理方式、产权转移过户、争议的解决办法以及违约责任等均未作约定。故本案所涉《天通城房屋销售认购协议》未对商品房买卖中必须明确的事项进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《天通城房屋销售认购协议》不能被认定为商品房买卖合同。因本案所涉《天通城房屋销售认购协议》不是商品房买卖合同，是独立于商品房买卖合同的预约合同，协议约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，杨运国要求确认双方之间签订的《天通城房屋销售认购协议》有效，符合法律规定，法院予以确认。关于本案所涉《天通城房屋销售认购协议》是否已经解除。第一，杨运国在天通公司持有的《天通城房屋销售认购协议》第一联（白）上书写内容为“因不慎丢失第三联，此协议已做废”，该内容并无解除双方之间的认购协议的意思表示。第二，从杨运国书写内容来看，协议作废的原因为第三联丢失，本案中，杨运国向法庭提交了此协议的第三联，则认购协议作废的原因已经消除。第三，天通公司承认杨运国书写协议作废的内容是在其向杨运国发出《解除合同通知书》之前，其向杨运国发出的《解除合同通知书》并非是对杨运国书写协议作废内容的回应，而是单方提出的解除合同的主张，天通公司行为也证明其在杨运国书写上述协议作废的内容后并不认为双方之间的协议已经作废或解除。第四，天通公司向杨运国发出的《解除合同通知书》并不构成双方之间签订的《天通城房屋销售认购协议》解除。首先，该通知书系天通公司的单方主张，杨运国并不接受；其次，天通公司通知杨运国认购协议解除的原因为“根据冯重欣出具的声明，冯重欣根本没有委托李共产代办，李共产没有代理权，其代理行为在法定期限内没有得到冯重欣的追认”导致认购协议不发生合同效力，其以合同无效的理由通知解除合同，不符合法律规定。再者，在本案中，天通公司辩称杨运国未向天通公司或者冯重欣支付任何购房款致使其合同目的无法实现，因本案所涉《天通城房屋销售认购协议》约定的房产系抵冯重欣的工程款，天通公司在签订协议时已经认可房款抵冯重欣的工程款，同时天通公司于2020年1月10日向杨运国收取房屋面积差价款12000元行为也是对前期以房已抵工程款的确认，故天通公司辩称其合同目的无法实现与事实不符，法院不予采信。基于上述，法院认为本案所涉《天通城房屋销售认购协议》没有解除。关于杨运国要求天通公司继续履行《天通城房屋销售认购协议》合同义务的诉讼请求，杨运国已经向法院申请撤回了该项诉讼请求，系杨运国对自身权利的处置，不违反法律规定，法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第五百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认杨运国与洛阳天通房地产开发有限公司于2016年2月16日签订的《天通城房屋销售认购协议》有效。案件受理费减半收取1650元，由洛阳天通房地产开发有限公司负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，根据被上诉人杨运国的一审诉讼请求，本案仅针对天通公司与杨运国、李共产之间签订的《天通城房屋销售认购协议》是否有效进行审理。天通公司通过李共产与杨运国签订了《天通城房屋销售认购协议》，将自己所有的房产进行处分，协议约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定。关于天通公司提出李共产未取得冯重欣的委托授权，协议签订后也未得到冯重欣的追认，该协议不发生法律效力的问题。首先，天通公司所提供的2015年冯重欣出具的声明及委托书均是在案涉合同签订之前，不足以证明签订案涉合同时李共产不具有代理权，并且上诉人也未出示其他证据证明其在与冯重欣结算工程款时，是否扣除了案涉房产抵顶的款项，故现有证据亦不足以证明案涉协议未取得冯重欣的认可。另一方面，签订案涉协议时，天通公司应当对其是否拖欠冯重欣工程款及冯重欣与李共产之间的关系是完全了解和掌握的，天通公司应当对李共产是否具有代理权进行审查，而天通公司当时认可了李共产的代理行为，并与杨运国签订了案涉协议，对自己所有的房产进行了处分，杨运国作为合同相对人完全有理由相信天通公司签订案涉协议是其真实意思表示，并且协议签订后天通公司已经向杨运国交付了房屋钥匙，又收取了房屋差价及其他相关费用。现时隔多年天通公司又对案涉协议的效力提出异议，依据不足，本院不予采信。一审判决案涉《天通城房屋销售认购协议》有效，符合法律规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人洛阳天通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  王睿二〇二一年三月三十日法官助理郭海涛书记员张利