河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫14民终417号上诉人（原审被告）：民权众誉房地产经纪有限公司，住河南省民权县。法定代表人：刘世斌，该公司经理。上诉人（原审被告）：刘世斌，男，1984年11月4日出生，汉族，住河南省民权县。二上诉人委托诉讼代理人：张永海，龚文方（实习），河南圣璞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯秀菊，女，1975年10月20日出生，汉族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：冯炜，河南宇博律师事务所律师。上诉人民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌因与被上诉人冯秀菊居间合同纠纷一案，不服河南省民权县人民法院（2020）豫1421民初3872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌的委托诉讼代理人张永海，龚文方及刘世斌，被上诉人冯秀菊的委托诉讼代理人冯炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌上诉请求：1、请求撤销河南省民权县人民法院作出（2020）豫1421民初3872号民事判决，依法改判驳回被上诉人冯秀菊对上诉人众誉公司、刘世斌的诉讼请求或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审程序违法，本案应当中止审理或者驳回被上诉人冯秀菊的起诉。2020年6月19日，被上诉人冯秀菊与案外人即安置房屋的出卖人王静签订了《房屋买卖合同》，并签订了《民权县农场小区改造项目征收补偿安置协议书》，由案外人王静负责交给民权县房屋征收管理办公室。同日，被上诉人冯秀菊的丈夫罗勇向上诉人刘世斌汇购房款211500元，上诉人刘世斌随即给付给案外人王静购房款205400元。后案外人王静因多起安置房的虚假买卖，已被民权县公安局以涉嫌合同诈骗罪立案侦查，其中就包括被上诉人冯秀菊购买的本案的安置房屋，冯秀菊作为受害人也已经向民权县公安局进行了报案，故本案被上诉人冯秀菊主张返还的购房款214500元已被刑事立案，依据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条：“人民法院作为民商事纠纷受理的案件，经审理认为不属民商事纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。”的规定，并且本案已经由公安机关立案侦查，根据刑事诉讼法的规定，已经被公安机关刑事立案的案件，所涉及的款项只有待公安机关案件侦破，依法将款项认定为脏款，就可以将款项返还给受害人即本案冯秀菊，既然以后刑事上认定的脏款即本案购房款要返还给冯秀菊，那么就不存在民事上的作为中间人的上诉人众誉公司返还购房款之说。另外，即便为了查明事实，稳妥处理本案纠纷，按照先刑后民的原则，本案也应当中止审理或驳回起诉，一审认为“案外人涉嫌合同诈骗，属于被告民权众誉房地产经纪有限公司与王静之间的合同关系”而继续审理本案，显属程序违法。二、一审认定基本事实错误。被上诉人冯秀菊的丈夫通过微信、电话主动向上诉人众誉公司的业务人员赵梅寻求购买安置房的信息的，本案买卖的房屋为安置房屋，尚未开工建设，案外人王静出售的实际是安置房指标，对此，上诉人众誉公司已履行了如实报告的义务，对安置房屋尚未开工建设的事实被上诉人冯秀菊是明知的。近两年来，鉴于民权县多处拆迁改造，民权县的房屋中介机构也都在从事安置房买卖的中介服务，所有买卖的安置房交易的程序都是一样的。需要强调的是被征收人即安置房的出卖人在正式的拆迁补偿安置协议下来前，手中是没有任何书面的被拆迁或安置房屋的相关手续的，且被征收人出卖安置房屋必须在正式的拆迁补偿安置协议下来前完成，否则，将无法买卖。交易程序都是出卖人与买受人先签订一份《房屋买卖合同》，随后或当天再签订五份由拆迁办提供的《拆迁补偿安置协议》的正式模板，再由出卖人交给拆迁办盖章备案，时间周期大概在半年左右，到时拆迁办会下发正式的《拆迁补偿安置协议》，该协议上显示的乙方即被征收人直接就是安置房屋的买受人。上诉人众誉公司在向被上诉人冯秀菊介绍涉案的安置房前，已就同类的安置房买卖居间达成了多次交易，其中就包括出卖人为案外人王静的安置房，当时签订合同时就是在拆迁办签订的，上诉人众誉公司的业务员也多次向拆迁办的工作人员李昌雨等人对王静所述的拆迁安置情况进行了核实，得到的答复均是案外人王静具有多套拆迁安置房屋，且同时签订的正式的《拆迁补偿安置协议》也由案外人王静当场交给了拆迁办工作人员。上诉人众誉公司出于对政府拆迁办人员的信任，且在拆迁办工作人员在场见证下签订《房屋买卖合同》及《拆迁补偿安置协议》，这足以让上诉人众誉公司确信案外人王静出售安置房屋的真实性，故上诉人众誉公司已尽到了合理、审慎的审查义务，一审法院认定上诉人众誉公司未尽合理、审慎的审查义务，未核实王静所述拆迁安置情况，向被上诉人冯秀菊提供了虚假情况，显属认定基本事实错误。三、一审适用法律错误。鉴于本案安置房屋尚未建设，房屋买卖具有特殊性，不同于已建成房屋或二手房的交易手续，对此，上诉人众誉公司已尽到如实报告，合理审慎审查的义务，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者故意作虚假介绍、故意提供虚假情况以及与案外人王静恶意串通等情形，相反却始终在关注着正式《征收补偿安置协议书》的下发情况，在得知拆迁办工作人员及王静等人失联后，第一时间同被上诉人冯秀菊一起前去公安机关报案，上诉人众誉公司对拆迁办工作人员与案外人王静联合诈骗的情况是不知情的，故一审认定上诉人众誉公司向被上诉人冯秀菊提供了虚假情况，并依据《合同法》第四百二十五条：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，判令上诉人众誉公司承担赔偿责任显属适用法律错误。综上所述，一审判决程序违法、认定基本事实错误、适用法律错误，必然导致判决结果的错误，现依据相关法律规定，特提起上诉，请求贵院撤销河南省民权县人民法院作出（2020）豫1421民初3872号民事判决，依法改判驳回被上诉人冯秀菊对上诉人众誉公司、刘世斌的诉讼请求或将本案发回重审为盼。被上诉人冯秀菊辩称，原审判决正确，认定事实清楚，程序合法，要求驳回上诉维持原判。冯秀菊向一审法院起诉请求：1．依法判决民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌返还冯秀菊购房款216,000元；2．诉讼费用由民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌承担。一审法院认定事实：冯秀菊经民权众誉房地产经纪有限公司业务员赵梅介绍，于2020年6月19日与王静签订房屋买卖合同。合同约定：王静将其因政府拆迁安置所得、坐落在河南省民权县农场小区、建筑面积130平方米，以总房款214,500元的价格出售给冯秀菊。2020年6月17日，冯秀菊用微信给民权众誉房地产经纪有限公司业务员赵梅转账5,000元，2020年6月19日，冯秀菊的丈夫罗勇通过河南民权农村商业银行股份有限公司账户向民权众誉房地产经纪有限公司法定代表人刘世斌汇购房款211,500元。同日，民权众誉房地产经纪有限公司为冯秀菊出具收到冯秀菊农场房款214,500元、农场中介费2,000元的收据两张，同日，刘世斌给付王静购房款205,400元。另查明，2020年8月21日，民权县公安局向冯秀菊询问购买案涉房屋情况。再查明，民权众誉房地产经纪有限公司系自然人独资的有限责任公司，公司股东为刘世斌。一审法院认为，民权众誉房地产经纪有限公司向冯秀菊提供订立合同的媒介服务，冯秀菊向其支付中介费用，冯秀菊与被告民权众誉房地产经纪有限公司存在居间合同关系，本案系居间合同纠纷。关于民权众誉房地产经纪有限公司在履行居间合同时是否有义务去核验房屋的真实状态。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《房地产经纪管理办法》第十六条规定：“房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务的，应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同。”第二十二条规定：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。”第二十三条规定：“委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。”从以上相关规定可以得出，房地产经纪机构在提供居间服务时，有义务对即将出售的房屋的基本情况进行核实，如发现委托人提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。房地产经纪机构确认委托人提供的资料与实际情况是否相符，不仅需要查看书面资料，还要去相关部门进行核验。因此，民权众誉房地产经纪有限公司在履行居间服务时，有义务对房屋真实情况进行核实。关于民权众誉房地产经纪有限公司是否应当返还冯秀菊购房款。《合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”一审法院认为，在房屋买卖居间合同中，中介公司对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查核实与交易相关的主体身份、房屋权属、委托代理、信用资信等证明材料的真实性，中介公司因未尽到必要的注意义务而未能发现一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此使另一方遭受损失的，应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。本案中，冯秀菊与民权众誉房地产经纪有限公司作为居间合同的当事人，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。民权众誉房地产经纪有限公司作为具有房地产居间专业知识和经验的机构，理当恪守守执业规则，对委托事项进行必要的调查、核实，尽可能地掌握更多的情况，据实、公正地向委托人报告，促成合同成立，从而获得报酬，但其为冯秀菊提供居间服务时，未尽合理、审慎的审查义务，未核实案涉房屋权属情况，未核实王静所述拆迁安置情况，向冯秀菊提供了虚假情况，导致冯秀菊支付购房款后房屋无法交付，致使冯秀菊涉案房屋买卖合同目的落空，最终造成冯秀菊的巨大损失。冯秀菊作为委托方，要求居间合同的相对方民权众誉房地产经纪有限公司对此承担相应的违约责任，并无不当，民权众誉房地产经纪有限公司应返还冯秀菊相应的购房款。同时，冯秀菊在签订涉案合同时亦应尽到审慎的注意义务，对王静出售的房屋状况进行充分了解，但其轻信涉案房屋不存在问题，签订了房屋买卖合同，并主动履行，亦应自负一定责任，故一审法院根据当事人双方责任酌定民权众誉房地产经纪有限公司应承担的赔偿数额。冯秀菊称民权众誉房地产经纪有限公司未经其同意将购房款直接打给王静，但买卖双方通过中介公司进行交易时，基于对中介公司的信任，买卖双方不直接进行沟通交流，而是通过中介公司进行沟通交流并不违反一般交易习惯，且冯秀菊与王静签订房屋买卖合同、冯秀菊给付民权众誉房地产经纪有限公司购房款、民权众誉房地产经纪有限公司给付王静购房款均在2020年6月19日，冯秀菊未提交其与民权众誉房地产经纪有限公司约定房屋交付后再行给付王静购房款或者购房款暂由中介公司保管的相关证据，冯秀菊关于民权众誉房地产经纪有限公司未经其同意支付给王静购房款的理由，一审法院不予采信。对于民权众誉房地产经纪有限公司称案外人王静涉嫌合同诈骗，属于民权众誉房地产经纪有限公司与王静之间的合同关系，其可以另行解决，并不影响本案居间服务合同纠纷的处理。综上，一审法院酌定民权众誉房地产经纪有限公司返还冯秀菊购房款151,200元。关于刘世斌是否应当返还冯秀菊购房款。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”刘世斌作为自然人独资的有限责任公司民权众誉房地产经纪有限公司股东，未向一审法院提交公司财产独立于其个人财产的相关证据，故其对民权众誉房地产经纪有限公司的上述返还购房款的债务承担连带责任。民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌向冯秀菊返还购房款后可依法向王静追偿，冯秀菊未得到返还的部分可依法向王静主张。综上所述，冯秀菊的诉讼请求，一审法院予以支持。一审判决：一、民权众誉房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还冯秀菊购房款151,200元；二、刘世斌对民权众誉房地产经纪有限公司的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回冯秀菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,540元，减半收取2,270元，由冯秀菊负担680元，由民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌负担1,590元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于上诉人提交的照片、拆迁安置方案、他人的房屋买卖合同及补偿安置协议书，与本案无关联性，本院不予采信。关于微信聊天截图、视频及证人黄某的证言，不能证明上诉人已尽到合理、审慎的审查义务，不能达到其证明目的，本院不予采信。关于联名申请书，系书面证人证言，但因证人未到庭接受质询，无法核实其真实性，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为,首先，当事人双方之间成立居间合同关系，上诉人民权众誉房地产经纪有限公司及刘世斌并非涉嫌刑事犯罪的行为人，故被上诉人冯秀菊依据其与上诉人民权众誉房地产经纪有限公司之间的居间合同关系，向上诉人民权众誉房地产经纪有限公司主张违约责任于法有据，且一审法院也明确上诉人民权众誉房地产经纪有限公司在返还房款后可向王静主张，故本案一审审理程序并无不当之处。其次，房屋买卖涉及标的额较大，也存在较大的交易风险，当事人找中介公司提供居间服务，一是因为中介公司拥有大量房源信息，二是中介公司在房地产交易领域具有专业优势。基于中介公司这种行业特殊性，中介公司应对委托人提供的各种资料作必要的专业审查，以确保其提供信息的真实性。本案中，被上诉人冯秀菊虽然购买的是安置房指标，但审查安置房指标是否真实存在，亦是上诉人民权众誉房地产经纪有限公司的主要合同义务。上诉人民权众誉房地产经纪有限公司主张多次向拆迁办的工作人员进行了核实，但并未提供其核实案涉安置房指标相关书面资料的证据，如王静的户口信息及王静按照拆迁方案应得安置房的数量等，特别是在王静已经出售过类似安置房指标的情况下，上诉人民权众誉房地产经纪有限公司更应注重审查王静实际取得安置房的数量，但上诉人民权众誉房地产经纪有限公司仅以相关部门工作人员的口头答复作为履行审核义务的方式，不能视为尽到了合理、审慎的审查义务，故一审法院认定上诉人未核实王静所述拆迁安置情况、向被上诉人冯秀菊提供了虚假情况并无不当。综上所述，上诉人民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3324元，由上诉人民权众誉房地产经纪有限公司、刘世斌负担。本判决为终审判决。审判长  李清振审判员  宋 冲审判员  宋 健二〇二一年三月二十二日法官助理朱文欣书记员李晗