辽宁省盘锦市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽11民终219号 上诉人（原审原告）：王哲，女，1979年6月10日出生，汉族，盘锦市自然资源局职工，住辽宁省盘锦市兴隆台区。 委托诉讼代理人：刘艳军，辽宁光华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琦，辽宁光华律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：曹胜，男，1982年6月5日出生，汉族，盘锦市意正德建筑安装有限公司职工，住辽宁省盘锦市盘山县。 委托诉讼代理人：王玲，系曹胜母亲，女，1974年7月2日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。 上诉人王哲因与被上诉人曹胜房屋买卖合同纠纷一案，不服盘锦市大洼区人民法院（2020）辽1104民初2850号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王哲及其委托诉讼代理人刘艳军、赵琦、被上诉人曹胜的委托诉讼代理人王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王哲上诉请求：1、请求法院撤销大洼区人民法院（2020）辽1104号初2850号民事判决书，依法改判或者发回重审；2、由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一、一审法院关于上诉人存在过错的认定系错误的。1、上诉人没有过错。上诉人对公积金贷款之事实没有隐瞒，并且被上诉人对此明知。同时，双方在2018年12月18日签订的《房地产买卖合同》中明确约定了2019年12月进行交易过户，并未约定合同签订当日就办理过户。上诉人与被上诉人自愿订立合同且遵守了诚实信用原则，一审法院以此认为上诉人有过错，过于牵强。2、退一步讲，就算上诉人有过错，该过错也并不妨碍被上诉人继续履行缴纳剩余购房款之义务。2020年1月20日，案涉房屋的公积金贷款已经缴清，该房屋已经可以办理过户登记。即便如此，被上诉人也未按合同约定履行付款义务。因此，合同无法履行完全系被上诉人所致，一审法院将其中50%的责任强加给上诉人，无任何依据。二、一审法院关于上诉人与被上诉人协议解除合同的认定系错误的，合同的解除应基于上诉人行使法定解除权。1、上诉人从未与被上诉人协商一致解除合同。贯穿一审全过程，上诉人始终主张行使法定解除权解除合同，而非协议解除。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第93条之规定认为双方协议解除合同，系认定事实错误、适用法律错误。2、被上诉人之所以不履行付款义务，与上诉人无关。一方面，被上诉人不具备办理房屋贷款资格。另一方面，被上诉人曾向上诉人表明不想购买此房。基于此，上诉人完全可以依法行使法定解除权解除合同关系，并可以按照2020年4月20日签订的《房地产合同补充协议》第1条之约定，向被上诉人主张50000元的经济损害赔偿。三、被上诉人私自将上诉人的房屋出租，应将其获取的房屋孳息（不当得利）返还给上诉人。四、一审法院对本案的事实认定不清、证据不足，不应当草率下判决。一审法院对本案上诉人法定解除权的行使、被上诉人不履行合同的原因等相关事实均未查明，理应继续审查，并且审判庭也基于被上诉人曹胜未到庭以及录音和微信截图的证据效力等问题当庭表示需要对本案采取复庭措施。但是审判庭既未复庭也未查明相关事实。基于此种情况作出的民事判决书，实在过于草率。综上所述，被上诉人的行为已经构成根本违约，极大地损害了上诉人的合法权益，而在这种情况之下一审法院所作判决，无异于加重上诉人的经济损失。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，恳请贵院依法对本案进行公正处理。 被上诉人曹胜辩称：1、上诉人王哲位于盘锦辽东湾新区房屋的性质是：商业按揭贷款，在银行不能办理房屋抵押贷款，在双方购买房屋时候，上诉人隐瞒事实真相，被上诉人给上诉人付定金2万元整，另外期间被上诉人用现金形式给付上诉人3万元。2、上诉人明知房屋不能贷款还给被上诉人提供中介所，说能办理抵押贷款，并交中介费300元，中介一直无果，才致使今天这么长时间。3、上诉人明知道自己房子是商业按揭，在银行不能办理个人贷款，没有跟被上诉人说明原因，还给被上诉人提供中介，因为这房屋不能办理个人贷款，致使被上诉人不能买这房屋，不是被上诉人违约在前，而是上诉人隐瞒房屋事实真相。 王哲向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除原、被告双方于2020年6月19日签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告承担违约责任，返还案涉房屋并赔偿原告经济损失50000元；3、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月18日，原告王哲与被告曹胜签订《房地产买卖合同》，约定原告将其所有的坐落于盘锦辽东湾新区水韵嘉邸小区10号楼2单元1602室房屋，建筑面积为97.85平方米楼房一处出售给被告曹胜，房屋总价款为270000元。合同签订当日，被告曹胜给付原告王哲定金20000元，首付款30000元。并约定原告王哲办理房产证后，双方于2019年12月份交易过户，被告曹胜支付剩余房款；若2019年12月后房产证未下发，被告曹胜每月给原告王哲2000元，原告王哲用于偿还公积金贷款。被告曹胜贷款暂定自行办理。后因案涉房屋未能办理房屋贷款，2020年4月20日，原告王哲与被告曹胜签订《房地产合同补充协议》，约定若被告曹胜违约不买此房，原告不同意的情况下，被告交付的定金不予退还并赔偿原告所有经济损失50000元，双方解除合同，原、被告在补充协议上签字、捺印。2020年6月19日，为办理购房贷款，原、被告重新签订《房屋买卖合同》，双方约定2020年6月10日起，被告曹胜给付原告王哲每月1000元，至过户截止。被告曹胜同意给付原告王哲赔偿金4000元。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中，原告主张解除与被告签订的房屋买卖合同，被告亦同意解除房屋买卖合同。为此，应解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，被告应返还原告案涉房屋。关于被告提出原告应返还被告首付款30000元的主张，因原、被告双方均同意解除合同，故原告应返还被告首付款30000元。关于原告提出被告应赔偿原告经济损失的主张。现原告未能提供证据证明原告的实际损失情况，虽然原、被告在2020年4月20日签订《房地产合同补充协议》中约定，被告违约不购买案涉房屋，需赔偿原告经济损失50000元，原、被告在补充协议上签字、捺印，应视为对损失金额的认可。但案涉房屋系原告公积金贷款购买，且原告在出售案涉房屋时公积金贷款尚未结清。同时，被告在明知房屋存在公积金贷款未结清时仍购买案涉房屋，为此，原、被告双方均存在过错，原审法院酌定各自承担50%的责任，被告应赔偿原告25000元。关于被告提出原告应返还其定金20000元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，但原告作为收取定金方在出售房屋时存在过错，被告在购买房屋时未能尽到谨慎原则亦存在过错。同时，定金的性质属于违约金，违约责任采取过错责任原则，违约产生的定金罚责也应适用过错责任原则，为此，原告应返还被告定金20000元。关于原告提出被告放弃定金的主张。根据原告提供的录音资料，被告陈述内容主要是认为20000元足以赔偿原告的损失，而非放弃定金返还，且被告多次提及不能办理房屋贷款并非其自身原因。为此，原告该项主张，原审法院不予支持。关于被告提出原告应支付物业费的主张。因自房屋买卖合同签订后，原告已将案涉房屋交付被告，物业费属于案涉房屋使用人所需的必要费用，为此，被告作为案涉房屋使用人，应支付使用期间的物业费，被告该项主张原审法院不予支持。综上所述，原告王哲的部分诉讼请求有事实和法律依据，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十五条之规定，作出如下判决：一、解除原、被告2020年6月19日签订的《房屋买卖合同》；二、被告曹胜于本判决生效后三十日内将坐落于盘锦辽东湾新区水韵嘉邸小区10号楼2单元1602室房屋返还原告王哲；三、被告曹胜于本判决生效后十日内赔偿原告王哲经济损失25000元；四、原告王哲于本判决生效后十日内返还被告曹胜定金20000元、首付款30000元；以上三、四项合并执行，由原告王哲返还被告曹胜25000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由被告曹胜承担。 二审中，上诉人围绕其上诉请求提供如下证据： 1、上诉人与被上诉人微信聊天记录截图，证明被上诉人曾多次表示不想购买涉案房屋，系被上诉人违约在先，经上诉人催告被上诉人履行支付购房款义务后，被上诉人仍未履行相应义务。上诉人已将涉案房屋交付被上诉人，被上诉人在未经上诉人的同意的情况下，将涉案房屋擅自出租，上诉人有损失，被上诉人有收益，上诉人对此无任何过错。 2、上诉人的住房公积金贷款还清证明，证明上诉人的房屋办理的是住房公积金贷款，不是商业按揭贷款，不影响被上诉人办理房屋贷款相应手续，皆因被上诉人自身银行流水问题才无法办理房屋贷款，与上诉人无关。 被上诉人质证：对上述证据的真实性无异议，但是微信聊天记录存在断章取义，所以无法证明上诉人所要证明的事实。对公积金还款证明的真实性无异议，但与本案无关。 被上诉人二审中未提供新证据。 本院认证：上诉人提供的微信聊天记录截图只能证明双方之间房屋买卖的过程，不能证明违约后如何承担违约责任，与本案无关联性；上诉人住房公积金贷款还清证明，只能证明其是否偿还公积金，与本案无关联性，故上诉人提供的证据不能作为本案的定案依据。 合议庭对一审查明事实予以确认。 本院认为：关于上诉人要求被上诉人曹胜给付经济损失5万元是否有事实和法律依据问题。虽然上诉人、被上诉人在2020年4月20日签订《房地产合同补充协议》中约定，被上诉人违约不购买案涉房屋，需赔偿原告经济损失50000元，庭审中，经询问双方当事人均否认“需赔偿上诉人经济损失50000元”是其本人书写。但案涉房屋系上诉人公积金贷款购买，且上诉人在出售案涉房屋时公积金贷款尚未结清。同时，被上诉人在明知房屋存在公积金贷款未结清时仍购买案涉房屋，为此，上诉人、被上诉人双方均存在过错，故原审法院酌定各自承担50%的责任，即被上诉人应赔偿上诉人25000元并无不当之处。故上诉人向法院提供的证据，不能证明上诉人主张的事实成立。上诉人虽然称被上诉人应赔偿其50000元上诉请求，但在庭审中未提供相关证据支持其上诉主张，故本院对上诉人的上诉请求因依据不足不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人王哲负担。 本判决为终审判决。 审判长  王金生 审判员  高玉波 审判员  王 丹 二〇二一年三月二十二日 书记员  段 渴