广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3652号上诉人（原审被告）：方权明，男，1979年8月17日出生，身份证住址安徽省池州市东至县。委托诉讼代理人：李达标，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托诉讼代理人：黎曼晴，公司员工。上诉人方权明因与被上诉人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初10999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人方权明的委托诉讼代理人李达标，被上诉人合富公司的委托诉讼代理人黎曼晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方权明上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项、第二项，并依法改判为驳回合富公司的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费均由合富公司承担。事实和理由：一、涉案《存量房买卖合同》中约定的“重要提示5”为格式条款，合富公司从未向方权明进行释明，也末作加粗、加黑、加下划线等明显提示，同时合富公司未提供任何证据证明其有向方权明履行告知义务，因此方权明对此并不知情，方权明向合富公司员工支付中介服务费合情合理。而且，一审法院仅仅凭借2019年2月12日支付的25000元、50000元中备注“1250万贷款佣金手续费”，即认定2019年3月28日支付的25000元、50000元也属于相同性质，显然没有事实与法律依据。二、双方订立《存量房买卖合同》时，合富公司为争取方权明与涉案房屋原业主达成交易，并在方权明多次要求确认的情况下，合富公司均陈述和承诺能够办理如此大额的贷款，方权明才同意签订该合同。况且，在合富公司与方权明的微信聊天记录中，可以明确反映出合富公司为方权明承办按揭贷款相关事宜，否则在如此漫长的房屋买卖交易过程中，合富公司不可能一直为方权明提供按揭贷款相关服务，一审法院却对此不予确认，为事实认定错误。合富公司由于其工作失职，导致方权明损失按揭贷款费用14000元，而一审法院对此也不作任何认定，对合富公司的过错不作任何评价，忽略了客观事实。三、即使法院认定方权明2019年2月12日支付的25000元、50000元，合计75000元为按揭贷款佣金费用，而并非中介服务费，但是应该审慎查明双方基于《存量房买卖合同》的权利义务地位，合同签订后方权明即向原房屋所有人支付了500000元，根据合同约定，如果交易无法进行或者逾期办理，原房屋所有人可以向方权明追索高额的违约金。方权明处于极其弱势的地位，不得不按照合富公司的引导和说法超额支付按揭费用，否则交易一旦未能达成，方权明将遭受更加严重的经济损失。综上，方权明基于涉案《存量房买卖合同》，已经履行了中介服务费支付义务，并且由于合富公司一方存在过错导致经济损失，请求二审法院依法查明事实，驳回合富公司的诉讼请求。合富公司二审辩称：请求维持一审判决。合富公司于2020年4月7日向一审法院起诉请求：1.方权明向合富公司支付中介费150000元及违约金（违约金以150000元为基数，自2018年10月31日起，按每日0.05%计至清偿之日止，暂时计至立案之日为30000元）；2.方权明承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2018年8月16日合富公司（房地产中介服务机构）、方权明（买方）与案外人黄某（卖方）签订《存量房买卖合同》，约定方权明向案外人黄某购买位于广州市天河区XX路XX号XX房，付款方式为银行按揭付款，合富公司应于2018年10月30日前到房地产登记机构协助买卖双方办妥产权转移登记手续费等。其中第十九条为“其他约定：已确认买方社保满五年，征信良好”。合同第二页底部为重要提示内容，其中“重要提示5：买卖双方凡向我司缴付款项，我司将根据款项内容开具盖有‘收据专用章’或‘发票专用章’的收据或发票。非经我司书面同意，请不要将中介服务费支付给我司员工，否则我司不予认可，并保留通过法律途径向阁下追收的权利，由此引起的一切法律责任将由阁下承担”。合同尾部丙方经纪人签名为“蔡某”。同日，方权明向合富公司出具《服务收费确认书》，内容为同意向合富公司支付30万元作为中介代理费，费用缴交日期为2018年10月30日，逾期交付该费用，则按日向合富公司交付相当于费用百分之一的滞纳金，直到清偿之日止。合富公司要求方权明支付中介费余款及违约金，提起本次诉讼。合富公司、方权明均确认，方权明于2019年2月24日向合富公司支付三笔中介费，金额分别为30000元、30000元、50000元，于2019年2月28日向合富公司支付中介费40000元。方权明辩称上述款项支付方式是案外人王某通过其银行账户代方权明支付到合富公司的银行账户，合富公司对此予以确认。合富公司、方权明还确认，涉案房屋于2019年2月26日变更登记产权人为方权明。方权明辩称，案外人王某于2019年2月12日、3月28日，向合富公司职员何某的银行账户支付各75000元，合计150000元，上述款项是王某代方权明向合富公司支付中介费余款。方权明为此提供了王某与何某的微信聊天记录、王某的银行账户历史交易明细证明，该明细中上述两笔转账摘要部分备注“1250万贷款佣金手续费”。合富公司确认何某是其司职员，对上述两证据的真实性无异议，表示对何某收取王某两笔款项一事不清楚，其司没有授权何某代为收取中介费，何某亦没有将上述费用交给其司；另外即使是事实，也不是向合富公司付款，从上述两证据可知，何某收取的15万元不是中介费。方权明辩称合富公司违反合同约定，未成功为方权明办理按揭贷款，为此提供了王某与蔡某的微信聊天记录等证据证明。合富公司确认蔡某是其司职员，但对此证据真实性不予确认，称其司只答应联系按揭公司，没有承诺能顺利办理贷款。一审法院认为：方权明委托合富公司提供咨询及中介服务，双方存在居间合同关系，双方均应依法按约行使权利、履行义务。方权明辩称房屋实际购买人是王某，即使属实，方权明仍需履行合同义务，方权明辩称其并非适格被告主体，缺乏依据，一审法院对此意见不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案，合富公司促成了方权明与案外人签订房屋买卖合同，方权明不能举证证明合富公司具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，因此方权明应按照约定支付中介费。方权明辩称合富公司违反合同约定，未成功为方权明办理按揭贷款，其对此应负举证责任，其提供的证据不足以证明其主张，一审法院对此不予确认。方权明辩称，王某向何某支付两笔金额为75000元的款项，是王某代方权明向合富公司支付中介费。但其提交的历史交易明细备注“1250万贷款佣金手续费”，可见其抗辩意见没有依据，一审法院对此不予采纳。方权明尚欠合富公司中介费15万元，应予支付。方权明逾期未支付咨询及中介费，已构成违约，合富公司现要求方权明支付逾期付款违约金合法有据。合富公司没有举证证明其因此遭受的实际损失，双方约定的违约金标准较高，在合富公司未能充分合理举证其实际损失情况下，一审法院从公平角度，调整该违约金标准按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金以本金为限。对于合富公司主张的超出部分，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年6月30日作出判决如下：一、方权明于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东合富房地产置业有限公司支付咨询及中介费150000元；二、方权明于本判决发生法律效力之日起十日，向广东合富房地产置业有限公司支付违约金（以150000元为基数，从2018年10月31日起至付清款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，违约金总额以150000元为限）；三、驳回广东合富房地产置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费3900元，减半收取1950元，由方权明负担。经二审审查，案外人王某于2019年3月28日向合富公司职员何梓权的银行账户支付的75000元转账摘要部分为转账。一审判决查明的其他事实无误，本院予以确认。另查明，何某在一审时到庭接受询问，陈述其清楚告知王某支付给其的15万元是需要支付给帮忙办理按揭贷款的案外人钟某，与王某需要支付给合富公司的中介费30万元是不同的款项。何某并提交了其分别于2019年2月12日和3月28日向钟某分别转账75000元的银行转账记录。何某在接受询问时并陈述涉案房屋已由卖方委托出售两年，不好卖，其为了能将房子卖出去，促成交易后收取其合法的佣金才帮忙找钟某办理贷款。对此，方权明提出该询问笔录证实合富公司故意隐瞒涉案房屋已委托出售两年及不好卖的重要事实，从而确立了高额的居间服务费用，因为合富公司违反了居间合同的重要义务，因此不应当支持合富公司关于居间服务费的主张。方权明一审提交的何某与案外人王某的聊天记录显示：2019年2月12日何某告知王某转一半即7.5万元，剩下的7.5万元放款了给齐，王某在当天转账7.5万元给何某，并要求按揭的2.8万元尽快退还，何某告知还在谈；2月14日，何某告知王某过户当天准备的钱：税费约131万、首付440万、30万代理人（现金）、30万佣金（可以刷卡），王某回复代理人和佣金给一半，交房付另一半；2月22日，何某继续告知要给公司的佣金；2月23日何某告知合富的要求是过户当天给齐佣金，如果方便可以提前过来先刷一半或者20万；王某回复给一半；3月5日，何某告知王某退款14000元会打入买家账号；之后由于银行放贷不顺利双方进一步沟通；4月12日，何某告知王某要来公司给服务费；4月16日王某回复缓缓吧；之后何某继续催款，王某表示装修很穷，还要再缓缓等。合富公司一审提交的通知函和邮件查询记录显示：2019年7月11日，合富公司向方权明发出通知函，告知方权明尚欠中介代理费150000元，并要求方权明尽快付清上述代理费用；2019年7月13日，方权明签收该通知。方权明一审提交的蔡某与王某的聊天记录显示蔡某在2018年10月10日陈述“不管怎样我们都会想办法帮你把贷款办下来”。方权明在二审庭审当庭提交微信聊天记录（其主张是涉案房屋业主与合富公司经纪人的聊天记录）截图，拟证明合富公司负有按期履行房屋买卖合同办理过户的义务，其支付15万元的按揭佣金是迫于合同的违约压力。二审庭审中，方权明、合富公司均确认2019年2月24日、2019年2月28日共支付的中介费150000元均是向合富公司的账号支付。方权明并提出如果法院认定其需要支付剩余的150000元中介费，应当抵扣合富公司导致其损失的按揭贷款费用14000元。二审法庭辩论终结后，方权明向本院提交调查取证申请，认为一审何某的询问笔录显示合富公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，损害其利益的情形，因此请求本院依法传唤案外人蔡某、何某到庭接受询问查明案件事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的《中华人民共和国合同法》的规定。本案争议的焦点在于方权明是否需要支付剩余的中介费150000元。本案为居间合同纠纷，双方均应依法按约行使权利、履行义务。根据涉案存量房屋买卖合同和方权明签署的服务收费确认书的约定，合富公司促成了方权明与案外人签订房屋买卖合同，方权明应支付30万元的中介代理费。因方权明仅支付合富公司中介费150000元，合富公司要求方权明支付剩余中介费150000元，符合法律规定和双方约定，一审法院根据查明的事实认定方权明需要支付合富公司中介费150000元并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金并无不当。对于方权明的上诉主张，本院具体分析如下：首先，关于方权明上诉主张已向合富公司员工支付剩余中介费150000元的问题。方权明主张王某于2019年2月12日、3月28日向何某支付的金额共计150000元的款项，是王某代方权明向合富公司支付中介费。但上述款项中的“75000元”的历史交易明细备注“1250万贷款佣金手续费”，结合王某与何某的微信聊天记录，可以证实王某知晓其支付给何某的上述150000元并非应支付给合富公司的中介费。因此，在王某已经支付75000元贷款手续费后，何某继续要求王某准备30万元佣金时，王某并未对金额提出异议。同时，双方确认的另外150000元中介费均为直接支付给合富公司。综合本案现有证据和查明的事实，本院认为，方权明主张上述支付给何某的150000元为中介费的事实依据不足，本院不予采信。至于方权明上诉关于合同约定的“重要提示5”为格式条款，合富公司没有尽到提示说明义务的主张，因本案现有证据足以认定方权明或王某向何某支付的上述150000元并非应支付给合富公司的中介费，上述条款是否属于格式条款不影响本案事实的认定。其次，关于方权明主张合富公司承诺为其成功办理按揭贷款，但由于合富公司工作失职导致其损失按揭贷款费用14000元应予以抵扣的问题。方权明称合富公司承诺为其成功办理按揭贷款，但其提交的微信聊天记录等证据不足以证实其主张，本案也无证据显示双方曾明确约定合富公司为方权明或王某成功办理银行按揭属于合富公司提供中介服务收取中介费所需履行的合同义务，合富公司对此亦不予确认。同时，本案并无证据证实是由于合富公司的过错导致方权明损失按揭贷款费14000元，也没有证据证实双方曾就方权明损失按揭贷款费用14000元由合富公司在其应收取的中介费中进行抵扣达成一致意见，方权明要求在本案中抵扣上述14000元依据不足，本院不予支持。最后，关于方权明主张合富公司隐瞒涉案房屋重要事实不应当再主张涉案房屋中介费的问题。即使合富公司没有说明涉案房屋已委托出售两年的事实属实，本案也没有证据证实上述事实足以影响方权明与原业主订立涉案房屋买卖合同，也没有证据证实由于上述事实的隐瞒而导致方权明在订立或履行涉案房屋买卖合同时遭受利益损失。方权明以此为由主张不支付剩余中介费依据不足，本院不予支持。关于方权明的调查取证申请，其没有在法定的举证期限内提交申请，且本院依据现有证据足以对本案事实进行认定，故对于方权明的调查取证申请，本院不予准许。综上所述，方权明的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3580元，由方权明负担。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年三月十一日书记员  林臻灏