北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4776号上诉人（原审被告）：北京山水立方茶楼有限公司，住所地北京市西城区三里河****院**楼5门。法定代表人：侯文辉，总经理。委托诉讼代理人：刘连厂，北京达略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京同吉物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区北营房东里**。法定代表人：张志宏，执行董事。委托诉讼代理人：任成彦，男，北京同吉物业管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：郑光远，北京市汉达律师事务所律师。上诉人北京山水立方茶楼有限公司（以下简称山水立方公司）因与被上诉人北京同吉物业管理有限责任公司（以下简称同吉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。山水立方公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项，将本案依法改判，诉讼费用由同吉物业公司负担。事实和理由：一审判决违约金过高，按照行业惯例，一般租金的违约金应为一到二个月的租金。双方没有续签合同是同吉物业公司的原因，我方从2007年开始就与对方签订合同，并对涉案房屋装修，也明确表示愿意续签合同，但被上诉人没有答复，直接在2020年3月4日向我公司发出通知。按照规定，因疫情造成无法经营的，出租方应给予减免租金，以减少承租人的损失，但一审判决却没有减少疫情期间的房屋占用费，属于事实不清。一审判决也没有对我公司的装修损失与房屋占用费进行折抵，属于判决错误。同吉物业公司辩称，不同意山水立方公司上诉请求。同吉物业公司向一审法院起诉请求：1.判决山水立方公司向我公司支付房屋租金420500元。2.判决山水立方公司向我公司支付滞纳金284193元。3.判决山水立方公司按日5704.11元的标准向我公司支付2020年1月1日至房屋实际交还之日止的房屋占用费。4.判决山水立方公司立即向我公司交还位于北京市月坛北街一区2号院1号楼5-6门的房屋。5.诉讼费用由山水立方公司承担。一审法院认定事实：涉案房屋的产权人为中华人民共和国国家发展和改革委员会（原国家计划委员会）。2003年8月1日，国家计划委员会将涉案房屋调换给国家统计局机关服务局。同吉物业公司系国家统计局机关服务局的全资子公司，受国家统计局机关服务局的委托，同吉物业公司对外出租涉案房屋门脸房。同吉物业公司与山水立方公司于2007年起建立租赁关系。2018年，同吉物业公司作为出租方即甲方，山水立方公司作为承租方即乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方保证所出租的房屋符合出租条件，且甲方拥有合法的出租权利；乙方承租甲方位于北京市月坛北街一区2号院1号楼5-6门，建筑面积为352平方米；租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，共计1年；该房屋租赁期仅作为商业用房使用；在本合同期内，乙方要继续租赁的，应在租赁期满前60日以书面形式通知甲方；租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；年租金694000元，于2019年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日各交纳173500元；乙方拖欠房租累计1个月以上的及在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担费用超过3个月的，且每逾期一天，应按迟延日起向甲方缴纳日租金6‰的滞纳金，甲方有权解除合同；租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付元日租金3倍的房屋占用费，乙方还应承担因逾期归还给甲方在成的损失；租赁期满本合同自然终止，除非有另行约定，自本合同终止或合法解除之日起，甲方即有效权自由进入并管理，处置承租房屋及房屋内的设备等财务；乙方在本合同届满前，自动将其所有的物品搬出，将租赁区域以及甲方所有的设备、设施完好交还甲方。合同签订后，山水立方公司于2019年3月15日支付租金173500元、于2019年12月30日支付租金10万元，尚拖欠租金420500元未付。2020年3月24日，同吉物业公司向山水立方公司发出《通知》，因山水立方公司拖欠房屋租金，影响其单位正常运转，决定不再与山水立方公司继续签订2020年度《房屋租赁合同》，要求山水立方公司立即交纳2019年度所欠租金及滞纳金、交纳2020年度房屋占用费、接到本通知之日起10日内搬离出租房屋。审理中，山水立方公司称双方自2007年始一直存有租赁关系，合作愉快。本案合同到期前至到期后，公司一直与同吉物业公司协商续签合同事宜，但同吉物业公司迟迟不予答复，直至2020年3月24日向我司发出《通知》，责任不在我司。我司经营出现困难，但我司同意支付所欠租金，愿意与同吉物业公司协商继续签订房屋租赁合同。同吉物业公司称在2019年底曾向山水立方公司提出双方不再续租合同后，山水立方公司未回复，后发出《通知》。一审法院认为，同吉物业公司与山水立方公司订立的《房屋租赁合同》，当事人的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。租赁期间，山水立方公司拖欠同吉物业公司租金，构成违约，应承担违约责任。同吉物业公司要求山水立方公司支付拖欠租金的主张，理由充分，法院予以支持。同吉物业公司要求山水立方公司支付滞纳金的主张，双方合同约定的滞纳金具有迟延履行合同违约金的性质，在山水立方公司存有违约的情况下，应向同吉物业公司支付违约金，山水立方公司在庭审中明确提出约定的滞纳金过高，要求调整。法院根据双方合同的履行情况及本案的实际情况判定。租赁期间届满前，山水立方公司未按合同约定向同吉物业公司发出续租合同要约，合同到期后自然终止。同吉物业公司与山水立方公司未再续订房屋租赁合同，山水立方公司继续占用涉案房屋。同吉物业公司于2020年3月24日向山水立方公司发出的《通知》中确表达了收回涉案房屋的意思表示，山水立方公司应将租赁物返还给同吉物业公司。同吉物业公司要求山水立方公司将涉案房屋腾退诉讼请求，存在法律依据，法院予以支持。山水立方公司继续占用涉案房屋无依据，应负担同吉物业公司的房屋占用费的损失，同吉物业公司要求山水立方支付房屋占有使用费的诉讼请求，符合公平原则，法院予以支持，房屋占有使用费比照租金标准确定。同吉物业公司要求山水立方公司按照合同3倍租金支付房屋占用费的主张过高，超过部分，法院不予支持。据此，一审法院于2020年12月9日判决如下：一、自判决生效之日起7日内，北京山水立方茶楼有限公司支付北京同吉物业管理有限责任公司房屋租金420500元并支付滞纳金142096.50元。二、自判决生效之日起7日内，北京山水立方茶楼有限公司按照年租金694000元标准支付北京同吉物业管理有限责任公司2020年1月1日至实际腾房之日止的房屋占用费。三、自判决生效之日起30日内，北京山水立方茶楼有限公司将位于北京市西城区月坛北街一区2号院1号楼5-6门的房屋腾空交还北京同吉物业管理有限责任公司，交换房屋时不得损坏房屋设施。四、驳回北京同吉物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院二审审理期间，双方未提交新证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同吉物业公司与山水立方公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现同吉物业公司与山水立方公司的租赁合同已经到期终止，且同吉物业公司已经向山水立方公司发出通知，要求山水立方公司搬离房屋，因此对于同吉物业公司所提要求山水立方公司将涉案房屋腾空并交还的诉请本院予以支持。关于同吉物业公司所提要求山水立方公司支付合同期限内欠付租金的诉请，根据查明的事实，现双方均认可在合同履行期限内山水立方公司尚欠付租金420500元，因此山水立方公司应当支付欠付租金。关于滞纳金问题，双方在租赁合同中约定了滞纳金，现山水立方公司确实存在迟延支付租金的违约行为，因此应向同吉物业公司支付滞纳金。鉴于双方合同中约定的滞纳金数额过高，一审法院根据双方合同的履行情况及本案的实际情况确定的滞纳金数额并无不妥。关于同吉物业公司所提要求山水立方公司按照租金标准的3倍支付房屋占用费的诉请，本案中，山水立方公司在租赁合同履行期限届满后无正当理由拒不交还租赁物，应当向同吉物业公司支付占有使用费。关于占有使用费标准问题，虽然合同中约定“租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，每逾期一日应向甲方支付日租金3倍的房屋占用费”，但是考虑到山水立方公司应当支付占有使用费期间的部分时间段受新冠疫情影响，因此一审法院确定山水立方公司按照原租赁合同租金标准给付占有使用费并无不当。综上，北京山水立方茶楼有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21694元，由北京山水立方茶楼有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  何江恒二〇二一年三月三十一日法官助理  谢 静书 记 员  刘芯怡