浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初4687号 原告：童尚，男,1988年4月21日出生，汉族，住兰溪市。 委托代理人：郑璇，浙江游龙律师事务所律师。 被告：金华天澜置业有限公司，住所地兰溪市兰江街道振兴路558号二楼。 法定代表人：余浩，董事长。 委托代理人：祝丽峰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 原告童尚与被告金华天澜置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告童尚委托代理人郑璇、被告金华天澜置业有限公司委托代理人祝丽峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童尚向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告因学区房位置变更造成的房屋价值贬值损失，暂计18420元（按建筑面积92.1m2×每平方米贬值200元计算，如有需要可以评估结论为准）；2、被告就其违约行为导致原告女儿童弈萱改读私立小学产生的学费损失向原告赔偿96000元（8000元/学期×2学期×6年）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告为让女儿童弈萱（2013年10月19日出生）享受优质的教育资源，一直在寻找合适的优质学区房。2019年9月初，经朋友介绍，原告看到“房天下”网站有一则发布于2019年2月22日名为“兰江名邸丨兰溪现象级红盘，掀起春节热销风暴”的楼盘资讯（网络链接为：http：//jh.newhouse.fang.com/2019-02-22/31640062.htm），该则资讯明确载明兰江名邸（兰江名邸为楼盘的宣传推广名，民政部门正式命名为沁兰名邸〕为兰花小学的学区房且就在兰花小学旁，原告想起之前在某路公交车上也有该楼盘的宣传广告。随后，原告前往兰江名邸售楼处一探究竟。经反复询问，开发商的销售人员明确表示兰江名邸系兰花小学的学区房，且兰花小学就在兰江名邸西侧，只要签订了商品房买卖合同即使未取得房产证也能就读兰花小学。得到上述承诺后，原告认为女儿2020年9月就可以读公立名校兰花小学且该小学近在咫尺、接送方便甚至女儿可以步行上学，这将为原告节省大量的时间和精力，基于此，原告决定购买案涉房屋并在销售人员推荐下关注了开发商唯一指定的官方微信公众号“天阳蓝光兰江名邸”。 2019年11月5日，原、被告就购买坐落于兰溪市××路××路××＃楼××单元××室房屋签订了《商品房买卖合同》及相关附件（含补充协议〕，约定房屋建筑面积92.1平方米，单价11672.1元／平方米，总价款1075000元，首付款为225000元，佘款850000元向银行申请按揭贷款，同时对其他事项作了约定。原告按约支付了首付款并办妥银行按揭贷款手续，之后一直按约缴纳按揭贷款。微信公众号“天阳蓝光兰江名邸”会不定期发布销售广告性质的文章、电子海报，原告闲时也会浏览该公众号，几乎所有的文章、海报落款处都会标注“兰花小学旁”或“兰花小学东侧”字样，这让原告更加确信开发商先前的承诺真实可靠。 2019年12月签订商品房买卖合同不到一个月，原告便听说原定兰花小学坐落的位置要给民办的兰溪杭州育才小学使用，也即开发商承诺的案涉商品房西侧的兰花小学没有了，于是便向销售人员求证，销售人员明确表示兰江名邸西侧仍为兰花小学。但是，原告熟悉的也购买了该商品房的好几个朋友都说兰江名邸西侧不再是兰花小学而是民办小学了。后来，一些买受人组建了维权的微信群，原告也加入该群。微信群成员陆续发布了反映买受人与开发商销售人员交涉时留下的一些证据，这些证据再次印证了开发商向买受人作出了兰江名邸系西侧兰花小学学区的承诺。 2020年4月2日，兰溪市教育局发布了“2020年兰溪市城区初中、小学学区划分方案”，确定兰江名邸不再是兰花小学的学区房。兰江名邸西侧原定兰花小学的地块上确定归民办的兰溪杭州育才小学办学。包括原告在内的买受人纷纷向开发商核实该情况，开发商回复“此为政府行为，开发商也无能为力”。 被告通过各种途径、形式发布的售房广告中关于兰江名邸系楼盘西侧兰花小学的学区房以及销售人员承诺只要签订商品房买卖合同便可以就读兰江名邸西侧的兰花小学的内容具体确定，对原告与之订立商品房买卖合同及房屋价格的确定具有重大影响，有关的广告构成要约，相关内容虽未纳入书面合同条款中，但对被告具有约束力。商品房买卖合同及补充协议中有关免除被告责任、排除原告权利等格式条款，因被告未尽到合理的提醒义务应归于无效。被告在不能确定兰江名邸系兰花小学学区房、兰花小学就在兰江名邸西侧的情况下，便发布诱导性的虚假宣传广告，且其销售人员向原告虚构了“只要签订商品房买卖合同就可以就读西侧兰花小学”的事实。被告关于兰江名邸是兰花小学学区房且兰花小学就在兰江名邸西侧以及只要签订商品房买卖合同就可以就读兰花小学的承诺是原告购买该商品房的主要原因，否则原告完全可以选择周边、相近地段价格低得多的其他商品房。 被告的上述承诺已无法兑现，其行为已构成违约。众所周知，一个楼盘的学区以及楼盘与学校坐落位置的远近，对于楼盘价格的影响非常大，现兰江名邸西侧的兰花小学已经没有了，原告因此造成的房屋贬值损失相当沉重，原告主张暂计18420元（按建筑面积92.1m2×每平方米贬值200元计算）较为客观，如有需要，可以评估结论为准。同时，因开发商先前的承诺无法兑现，原告女儿无法按原定计划享受近在咫尺的公立名校的教育资源，无奈只得就读现坐落于兰江名邸西侧私立的兰溪杭州育才小学一年级，原告为此每学期光学费支出就要8000元，还不包括其他杂费。如果开发商能够兑现当初的承诺的话，原告的女儿就可以享受免费的义务教育不需要额外交纳学费。据此，按一年级第一学期8000元学费的标准，原告要求被告赔偿原告女儿小学6年共12个学期的学费损失96000元具有事实依据。 因与开发商沟通无果，原告为维护合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼。望贵院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告金华天澜置业有限公司辩称，原告要求我司赔偿其房屋价值贬值18420元、学费损失96000元和诉讼费缺乏请求基础，无事实和法律依据支持，事实理由如下： 一、“兰花小学”系地名或者地理位置概念，并非我司对案涉项目的学区宣传。 根据兰溪国土资源局2018年7月19日发布的《兰溪市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告》（兰土让告字【2018】第6号）文件、《国有建设用地使用权拍卖出让须知》以及兰溪市住房和城乡建设局2018年7月5日发布的《兰溪市建设用地规划设计条件要求》和《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号为×××01）以及附件1《成交确认书》、土地出让金额缴纳发票、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》等文件显示案涉项目地块的名称均为“兰花小学东侧1＃地块”，我司完全是按照与兰溪市国有资源局签订的相关文件中的地块名称“兰花小学东侧、兰花小学东侧1＃地块”进行项目的宣传，我司向所有公众表述的案涉项目地块的具体位置所在，而不是对“兰花小学”的学区进行宣传。 二、根据兰溪市教育局的学区划分，案涉项目仍然属于兰花小区学区。 根据兰溪教育于2018年3月20日发布的《重磅！兰溪2018年城区学区划分调整方案出炉》、2018年5月9日公布的《有调整！兰溪市2018年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案》、2019年5月13日发布的《定了！兰溪市2019年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案》上述三个文件均显示，案涉项目的学区为兰花小学，上述文件宣传资料至今在兰溪市教育局“兰溪教育”的公众号上依然存在。除此之外，原告方提交的证据材料中的第8组施工现场照片显示，2020年7月2日案涉商品房边上的施工牌上仍显示“兰花小学项目”的事实。根据被告了解，案涉项目的学区目前为“振兴小学”和“兰花小学”的双学区，原告未提供其他证据证明案涉项目不是兰花小学学区。 三、兰花小学项目调整为杭州育才小学兰溪校区，即由公办学区概念转为私立小学，系兰溪市政府相关职能部分的行政职权调整，我司无权主导政府的决定。 案涉项目的学区仍然为“兰花小学”是双方不争的事实，原告和我司的争议主要是由于案涉项目旁的兰花小学项目调整为了杭州育才小学兰溪校区，导致案涉项目小区的业主需要前往位于兰花路118号兰花小学就读，无法在案涉项目旁直接就读。 根据兰溪市教育局官方公众号“兰溪教育”2018年1月13日发布的“兰溪市兰花小学开工奠基仪式顺利举行”宣传资料显示，原告所主张的兰花小学确实位于“丹溪国际花园南面、鸿业新城花园安置小区东面，兰花路以北、西山路以南、同济路以东区域”，但在2020年4月，兰溪市教育局将兰花小学项目调整为了杭州育才小学兰溪校区，兰花小学的地理位置调整到了兰花路118号。 兰花小学的地理位置调整是政府相关职能部门的行政职权，我司无权主导政府的行政决定，我司亦是兰花小学地理位置调整的受害者，且我司从未承诺过业主的子女可以就读案涉项目旁的学校，根据教育均衡化原则，对原告因子女就读不同学校所遭受的实际损失无法具体衡量，其主张赔偿损失的与事实不符，证据不足。 请贵院依据实际情况依法裁判，驳回原告的诉讼请求。 原告为证明自己的主张，在举证期限内提供了以下证据： 1、全国常住人口信息、全国企业信用信息公示，证明原、被告主体资格， 被告质证意见：对三性无异议，同时证明原告户籍不在案涉房屋所在学区，其子女不符合报名就读房屋所在学区公办小学的条件； 2、商品房买卖合同（含附件及补充协议），证明原、被告就买卖案涉房屋签订买卖合同及约定的相关条款的事实， 被告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，认为商品房买卖合同附件八“补偿协议内容”第20页第五条对楼书、广告等宣传资料作了具体约定，即楼书、广告等内容为参考示意，出卖人在宣传资料已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束，出卖人在宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对合同订立以及房屋价格确定有重大影响的，对双方具有约束力； 3、销售宣传广告牌，证明涉案房屋所在楼盘推广名为兰江名邸、备案名为沁兰名邸的事实， 被告质证意见：对三性无异议； 4、出生医学证明，证明原告为让女儿适龄时能就读优质的小学而购买涉案房屋的事实， 被告质证意见：对真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据与原告主张兰花小学学区系其购房的主要原因之间无关联； 5、微信公众号“天阳蓝光兰江名邸”的简介及发布的部分宣传广告截图、兰江名邸另一业主叶朱凤申请公证的2684号公证书，证明（1）开发商唯一指定的官方微信公众号“天阳蓝光兰江名邸”的简介部分至今仍载明楼盘位于兰花小学东侧；（2）、从2018年11月9日发布第一条广告以来直至2020年3月，开发商一直宣称兰江名邸位于兰花小学东侧或兰花小学旁， 被告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，认为案涉项目位于当时在建的兰花小学东侧是客观事实，与相关政府文件内容一致，图片上也明确写明仅供参考，不构成要约和具体确定的说明和允诺，最终规划设计以政府批文为准，双方权利义务以商品房买卖合同为准； 6、销售人员宣传海报、业主维权微信群成员发布的与销售人员沟通的部分微信聊天记录截图、兰江名邸另一业主叶朱凤申请公证的2685号公证书，证明原告销售人员从一开始便对原告承诺兰江名邸是兰花小学的学区房且就在兰花小学旁边，在买受人风闻原定兰花小学的位置要变成民办学校向销售人员求证时，其仍坚持之前的承诺的事实， 被告质证意见：对海报真实性无异议，对微信聊天记录因聊天主体不明确而无法确认其真实性，对关联性、证明对象有异议，认为原告非聊天主体其内容与本案无关联，即使聊天记录真实，从其内容看，销售人员只是对购房人于2019年2月26日关于楼盘是否为兰花小学学区的提问进行答复，该答复符合当时兰溪市教育局关于学区划分方案，结合兰溪教育局《兰溪市2019年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案》的规定，案涉项目属于兰花小学学区，该方案有效期至2019年12月31日，销售人员的答复并无不妥； 7、施工现场照片，证明原告代理人2020年7月2日前往学校施工现场时校门口施工牌上仍显示“兰花小学项目”的事实。 被告质证意见：真实性不清楚，对证明对象有异议，即使真实，证明案涉项目西侧原在建小学确实是兰花小学，被告在宣传资料上标注案涉项目地址为“兰花小学东侧”符合实际情况； 8、2020年兰溪市城区初中、小学学区划分方案、照片，证明兰江名邸已不属兰花小学学区、楼盘西侧已变成由私立的兰溪杭州育才小学办学的事实， 被告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，认为此前被告发布的宣传资料上标注案涉项目“兰花小学东侧”符合2018年、2019年兰溪教育局的学区方案，兰溪教育局出台该方案的时间是2020年4月2日，被告此后发布的宣传资料上未再作类似标注，而学区的变更系因政府部门原因，被告对此无过错； 9、电子海报、兰江名邸另一业主叶朱凤申请公证的2683号公证书，证明原告于2019年9月在房天下网站看到被告于同年2月22日发布的售楼广告明确记载兰江名邸是名校兰花小学的学区房并且坐落于兰花小学东侧，另一买受人的公证书也能对此予以印证的事实， 被告质证意见：对形式上的真实性无异议，对证据内容的真实性、合法性、关联性均有异议，认为关于学区房的海报不是被告制作，被告未委托“房天下”网发布售楼广告，“房天下”网发布售楼广告当时，案涉项目确实位于兰花小学学区范围内； 10、交纳学费凭证，证明原告因适龄子女无法就读原定兰江名邸西侧的兰花小学而选择就读私立的兰溪杭州育才小学导致额外支出8000元/学期的学费的事实， 被告质证意见：对真实性不清楚，对关联性、证明对象有异议，认为原外国语小学已变更为兰花小学且于2020年开始招生，案涉项目仍属于兰花小学学区范围，原告女儿报名就读小学的时间早于案涉房屋交房及办理房产证时间，不符合报名就读案涉房屋学区公办小学的条件，原告对此是知道或应当知道，由此证明原告当初买房不是为了兰花小学学区。 本院对上述证据的真实性予以确认。 被告向本院提供的证据有： 1、兰土让告字【2018】第6号兰溪市国土资源局国有建设用地使用权公开出让公告、国有建设用地使用权拍卖出让须知、兰溪市建设用地规划设计条件及要求，附红线图，国有建设用地使用权出让合同、成交确认书、国有建设用地使用权出让合同变更协议、兰溪市民政局关于“沁兰名邸”命名的通知，证明案涉地块名称为“兰花小学东侧1#”地块、被告在宣传资料上标注项目地址位于“兰花小学东侧”符合实际情况、据项目红线图记载当时在建的兰花小学系在案涉项目开发规划范围之外， 原告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，认为被告宣传资料明确案涉房屋毗邻兰花小学或学区房，被告取得房屋的名称范围是被告与政府部门之间合同关系，与原、被告商品房买卖关系不是同一法律事实，不能作为被告曾向原告作出承诺的免责条件； 2、新闻报道《兰溪市兰花小学开工奠基仪式顺利举行》，证明原告竞得案涉地块前位于该地块西侧的兰花小学已经开工建设、被告宣传资料上标注项目地址位于“兰花小学东侧”符合实际情况， 原告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，认为被告对包括原告在内的购房户作出的案涉房产毗邻兰花小学的允诺基于新闻报道，除此之外未作出进一步的审查核实，导致目前被告无法按期承诺交付的房产，被告应承担违约责任； 3、《重磅，2018城区学区划分调整方案出炉》、《定了，兰溪2019年义务教育阶段公办学校招生工作实施方案》，证明2018年、2019年兰溪教育局学区划分方案均将案涉项目纳入兰花小学学区房屋并根据教育局推文，该方案有效期至2019年12月31日， 原告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，质证意见同上，被告基于微信公众号相关新闻资讯向原告作出的承诺毗邻学区，未尽审查核实，不能免责； 4、商品房买卖合同，证明根据合同第20页第5条约定，宣传资料不构成合同内容的事实， 原告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，认为即使按照被告所讲第5条约定，原告主张的被告在宣传资料和销售广告上所作出的案涉房屋毗邻兰花小学符合该条款对房屋相关设施作出的具体说明和允诺，该资料和承诺对被告具有约束力，同时证明被告宣传资料是要约； 5、《2020年兰溪市城区初中、小学学区划分方案》、《兰溪市2020年义务教育阶段学校招生工作实施方案公布》、兰花小学照片、《兰江导报》2020年6月4日第3版和2020年6月16日第3版，证明直至2020年4月2日兰溪教育局发布通知公告，案涉项目西侧的原兰花小学才确定变更为兰溪杭州育才小学，适龄儿童报名就读公办小学的条件为适龄儿童、父母户籍和房产在学校学区，兰溪市教育局公开答复称兰花小学办学地点为现外国语小学（兰花路118号），故兰江名邸仍属于兰花小学学区范围的事实， 原告质证意见：对三性无异议，对证明对象有异议，认为该组证据证明的事实是被告交付的房产显然不能达到被告承诺的案涉房产毗邻兰花小学、兰花小学属于公办学区房的事实； 6、微信聊天记录（原告配偶与被告销售人员），证明原告购房时想让其女儿就读兰溪外国语小学而非如原告诉状所述购房原因是让其女儿就读兰花小学， 原告质证意见：对真实性无异议，认为该聊天记录明确说当时原告与其配偶是想让原告女儿就读外国语小学但原告不同意，该证据恰恰说明原告购房是为女儿读书。 本院对被告提供的上述证据真实性予以确认。 结合庭审中原告的陈述及认定的证据，本院认定如下事实： 2018年1月13日，位于丹溪国际花园南面、鸿业新城花园安置小区东面、兰花路以北、西山路以南、同济路以东的兰溪市兰花小学举行开工奠基仪式。 2018年8月10日，天阳地产有限公司竞拍取得“兰花小学东侧1＃地块”国有建设用地使用权，8月30日，土地使用权受让方由天阳地产有限公司变更为被告。后被告以“兰江名邸”之名将该楼盘进行推广，项目地址标注为兰溪市××路××路交叉口（兰花小学在建东侧），宣传资料中出现了“书香洋房”等字样，在宣传广告的尾端注明“本案全部图片与文字仅供参考示意，不构成要约和具体确定的说明和允诺”、“买卖双方的权利义务以商品房买卖合同为准”。 2018年12月25日，兰溪市民政局将该小区命名为“沁兰名邸”。 2019年11月5日，原、被告签订商品房买卖合同（含附件及补充协议），约定原告以107500元的价格向被告购买沁兰名邸5#楼1-802室房屋，其中附件八的补充协议第2页第5条约定：“出卖人和买受人之间权利义务以本合同为准，楼书、广告等宣传资料的内容为参考示意，但出卖人在宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺确定，并对合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，对双方具有约束力，出卖人在上述宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束”。 另查明： 2018年3月、2019年5月、2020年4月，兰溪教育部门分别出台了兰溪城区小学学区划分方案。其中兰溪2020年义务教育阶段学校招生工作实施方案中规定，公办学校的招生，适龄儿童、少年户籍在市区（户籍迁入市区截止时间为2020年5月31日），父母（或法定监护人）在市区有实际居住的固定房产，户籍和房产在同一所学校学区的，在该学区办理就读手续。 原告女儿2013年10月19日出生，于2020年6月办理入读兰溪杭州育才小学手续，花学费8000元。 本院认为，本案争议焦点一是被告是否应就其在宣传资料中案涉楼盘有关“兰花小学”学区的描述承担违约责任，焦点二是被告应否承担原告就读私立小学产生的费用。关于焦点一，首先，被告在销售案涉楼盘时所作的“兰花小学”、“书香洋房”等宣传内容，不违背其竞拍所得的“兰花小学东侧1#地块”的客观事实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第三条规定，销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出说明和允诺具体确定，并对合同订立及价格确定有重大影响的，视为要约。根据本案查明的事实，特别是双方签订的商品房买卖合同附件八的补充协议，本院确认被告已尽到了提示、说明义务，原告不能认为因被告广告宣传的内容对案涉房屋所属学区产生合理信赖从而购房，故被告在本案中的广告宣传系要约邀请，不构成其对案涉房屋所属学区所作的说明和允诺具体确定，不属于合同的组成部分。其次，被告广告宣传的内容同时还包含了“本案全部图片与文字仅供参考示意，不构成要约和具体确定的说明和允诺”、“买卖双方的权利义务以商品房买卖合同为准”等内容，而原、被告双方签订的商品房买卖合同中并无关于案涉房屋项目所属学区事宜的条款约定，被告不存在违反合同约定的情形。再者，居住是商品房的首要功能，原告为选择学区购买案涉房屋，不同于普通购房者，其应对当地学区政策有更为深入的了解、更应尽审慎注意义务，原告仅凭被告广告宣传中“学区”等字样，不足以使原告陷于错误判断并基于此与被告签订购房合同，原告也自述在买受人“风闻”原定兰花小学的位置要变成民办学校向销售人员求证而非向相关职能部门核实，而学区的划分，是政府教育部门根据政策规定和辖区的具体情况等因素行使职权所致，是可公开查询的信息，原告购房后发生学区调整，不能归责于被告，故被告无须对此承担违约责任。关于焦点二，虽然原告所住的毗邻学校不是兰花小学，但其女儿仍可在符合条件的情况下选读学区内任一所小学，这与原告预期的楼盘交付后能就近入学公立小学的目的无实质性影响，同时，根据原、被告合同约定，商品房于2021年4月30日交付，原告女儿现已到入学年龄，但尚不具备在振兴小学学区内就读公立小学的条件，原告以未实际发生且可能不一定发生的情形要求被告赔偿，依据不足，即使将来原告女儿符合条件，根据教育均衡化原则，对原告因子女就读不同学校所承受的实际费用也难以具体衡量，且原告配偶与被告销售人员微信聊天记录的内容中也显示出原告购房时想让其女儿就读兰溪外国语小学，即意味着兰花小学非原告的唯一选择，故原告要求被告承担原告女儿就读私立小学产生的费用的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷使用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下： 驳回原告童尚的诉讼请求。 本案受理费1294元（已减半收取），由原告童尚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 郭茹 二〇二一年三月十日 代书记员 胡敏