广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2628号上诉人（原审被告）：广东罗良仁物业投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街北桥路**之****。法定代表人：罗良仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯锦斌，广东品济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚隆辉，男，1960年10月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。原审被告：广东罗良仁科技集团有限公司，住所地，住所地广东省广州市番禺区市桥街北桥路**之****iv>法定代表人：罗良仁，该公司总经理。原审被告：罗桥辉，男，1963年7月7日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。两原审被告共同委托诉讼代理人：冯锦斌，广东品济律师事务所律师。原审第三人：广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司，住所地广东省广，住所地广东省广州市番禺区沙头街汀根村div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄志辉，该公司经理。委托诉讼代理人：何树智，广东星凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建涛，广东星凯律师事务所律师。上诉人广东罗良仁物业投资有限公司（以下简称罗良仁物业公司）因与被上诉人姚隆辉、原审被告广东罗良仁科技集团有限公司（以下简称罗良仁科技公司）、罗桥辉、原审第三人广州市番禺区沙头街汀根经济发展公司（以下简称汀根经济公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗良仁物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗良仁物业公司向姚隆辉支付租金678376元；2.撤销一审判决第二项，改判罗良仁物业公司无需向姚隆辉支付违约金；3.撤销一审判决第三项，改判罗良仁物业公司无需承担姚隆辉的诉讼费及律师费；4.姚隆辉承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院遗漏租赁合同关于装修免租期的约定及姚隆辉逾期交付租赁物的事实，导致应付租金金额计算错误。1.根据租赁合同关于装修免租期的约定及姚隆辉实际交付租赁物的时间，计至2020年3月1日为止罗良仁物业公司欠交的租金实际应为678376元。根据双方当事人2015年9月l日当日签订的《番禺区房地产租赁合同》第二条第1款的约定，2015年9月1日起至2016年8月31日止合计一年期间为装修免租期，罗良仁物业公司无需向姚隆辉支付租金。根据合同第二条第2款第2项：“该租赁物租赁期限遇以下情况应顺延：(2)甲方非正常原因逾期交付该租赁物的”。根据双方于2016年6月14日签订的《租赁物移交确认书》，姚隆辉正式向罗良仁物业公司交付租赁物的日期为2016年6月14日。因姚隆辉逾期交付租赁物，根据合同约定，一年期的装修免租期应顺延，即从2016年6月14日起至2017年6月13日止为免租期，罗良仁物业公司无需向姚隆辉支付租金。综上，租金应从2017年6月14日起算，至2020年3月31日，应交租金合计为2385175元。截至一审判决之日，罗良仁物业公司已支付的租金合计1706800元，拖欠租金的数额实际为678376元，请求二审依法改判。2.免租期内无需支付租金是罗良仁物业公司享有的合同权利，应受法律保护。上述租赁合同的免租期条款是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同条款，双方均应遵守该约定。免租期内无需支付租金是罗良仁物业公司享有的合同权利，罗良仁物业公司从未表示放弃该权利，一审法院在计算应交租金时，却认为在免租期内罗良仁物业公司仍然需要支付租金，认定拖欠的租金数额为1177896元，该判决违法剥夺了罗良仁物业公司的免租期内无需支付租金的合同权利，是错误的判决。二、一审判决遗漏姚隆辉存在违约行为的事实，判决罗良仁物业公司单方支付违约金没有事实依据。1.姚隆辉逾期交付租赁物，应当向罗良仁物业公司支付违约金1235000元。如上述，姚隆辉存在逾期交付租赁物的事实。根据租赁合同第七条第2款的约定，“甲方不按合同约定交付租赁物给乙方，自逾期之日起每日按应交租金的2倍向乙方支付违约金”，姚隆辉逾期9.5个月向罗良仁物业公司交付租赁物，按合同约定应向罗良仁物业公司支付违约金1235000元(65000元／月×9.5月×2=1235000元)。2.因姚隆辉与物业产权人存在纠纷，导致罗良仁物业公司不能正常使用租赁物、次承租人不愿向罗良仁物业公司支付租金，姚隆辉作为违约方，无权要求罗良仁物业公司支付违约金。姚隆辉未能按合同约定交付租赁物，系由于其与涉案物业产权人汀根村委存在纠纷。此外，交付租赁物后，汀根村委不配合商户办理相关经营证照，甚至一度采取停水停电的极端措施逼迫商户迁出，造成商户无法正常使用物业，不愿支付租金，余下的物业亦无人承租，物业空置率高达55％。从2017年10月18日双方签订的《番禺区房地产租赁合同补充协议》(减租协议)可印证，罗良仁物业公司承租涉案物业以来，一直无法正常使用，罗良仁物业公司曾建议解除租赁合同，但姚隆辉不同意解除，仅愿意减收部分租金。减租协议签订后，上述问题仍未得到根本解决。汀根村委2019年9月24日将《关于解除与姚隆辉签订的租赁合同的函》张贴于涉案物业，部分次承租人见此公告后，出于担忧，不愿再向罗良仁物业公司支付租金，造成罗良仁物业公司回笼资金更加困难，无力向姚隆辉支付租金。虽然姚隆辉与汀根村委事后在一审庭审中表示租赁合同并未实际解除，但罗良仁物业公司及其他次承租人对此并不知晓，而其行为确实对罗良仁物业公司造成了收租困难的不良影响。综上，姚隆辉因与物业产权人存在纠纷，导致逾期交付租赁物、罗良仁物业公司不能正常使用租赁物、次承租人出于担忧不愿交租，对罗良仁物业公司未能及时交租存在过错，是合同的违约方，根据合同法第一百二十一条的规定，应当承担违约责任。一审仅判决罗良仁物业公司承担违约责任，而未判决姚隆辉承担违约责任，是不公平、不合理的判决。如罗良仁物业公司确需向姚隆辉支付违约金，双方的违约金亦应予抵消。三、一审判决违约金计算标准违反法律规定，且违反不告不理原则。退一步说，假如罗良仁物业公司确需向姚隆辉支付违约金，由于当事人在2015年9月1日签订的《番禺区房地产租赁合同》第三条第4款约定逾期交租的违约金按月利率5％计算；又在租赁合同第七条第2款，违约金按日利率0.2％计算；其后又在2019年1月10日签订的《和解协议》约定违约金按年利率6％计算。由于双方作出了多种不一致的约定，故应视为双方未就违约金标准作出明确约定。姚隆辉并未提供任何证据证明其存在高达42.9万元的损失，根据合同法第一百一十四条的规定，应予酌情减少。按照通常情况，姚隆辉存在的仅为利息损失，故此，违约金应当按照中国人民银行同期存款利率计算较为合理。但是，一审判决第二项的违约金计算标准，却是按照年利率24％的顶格标准计至清偿之日。如罗良仁物业公司无力支付判决确定的款项，按照该标准计算，计至2021年1月10日，违约金已高达430770.6元，已超出姚隆辉的诉讼请求，而违约金却还将累计。故此，一审判决违反了合同法第一百一十四条的规定，对违约金的判决不仅没有依法减少反而升高；同时该判决数额存在可能超出起诉状诉讼请求数额的情形，违反了不告不理的原则，请依法撤销该项判决。四、因本案存在双方违约的情况，姚隆辉支出的诉讼费、律师费不应由罗良仁物业公司承担。如上所述，姚隆辉存在逾期交付租赁物、与产权人存在纠纷导致罗良仁物业公司不能正常使用租赁物等情形，姚隆辉作为合同违约方，其无权要求罗良仁物业公司承担其支出的诉讼费、律师费等费用。综上所述，一审判决遗漏姚隆辉逾期交付租赁物的事实及租赁合同关于免租期的约定，计算拖欠租金的金额错误；姚隆辉作为合同违约方，无权要求罗良仁物业公司支付违约金，也无权要求罗良仁物业公司承担其支出的诉讼费、律师费；一审判决的违约金计算标准违反法律规定及不告不理原则。现依法提起上诉，望判如所请。姚隆辉辩称，一审查明事实基本清楚，适用法律正确，希望二审维持一审判决，驳回罗良仁物业公司的上诉请求。对于罗良仁物业公司一直强调的免租期的问题，我方在一审时就一直坚持该份合同是倒签的，实际签订时间是2016年6月份左右，且倒签到2015年也是应罗良仁物业公司的请求倒签的，这一点通过罗良仁物业公司应向我方支付的合同押金款就可以看出。按照罗良仁物业公司与我方签订的租赁合同第二条第3款的约定，“为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起三天内，向甲方交付195000元整的履约保证金即合同履约押金”。从一审时姚隆辉向一审法院提交的银行明细清单可知，罗良仁物业公司是在2016年7月6日才向姚隆辉支付195000元的合同履约保证金的，从该付款时间明确得知，涉案合同的签订时间与物业移交的时间2016年的6月14日是相近的，即是在我方交付涉案物业22天之后，罗良仁物业公司才向我方支付的履约保证金，并且合同中也明确约定了合同的起租时间为2016年9月1日。而罗良仁物业公司在2018年7月2日向我方所出具的还款承诺统计表上也是明确注明合同的起租时间是从2016年9月份开始计算租金，罗良仁物业公司也从未对此提出过任何异议。因此，涉案合同的起租时间是从2016年9月份开始是没有任何异议的，一审判决正确、合理。另外，对于违约金计算标准的问题，我方认为在一审诉讼时诉求的违约金是一个固定的金额，但是一审法院判决依据利息来计算违约金是一个动态的计算标准，也就是说罗良仁物业公司越晚支付租金，拖得越久，其利息的计算会越多，因此不能以利息的多少来认定是否超过了我方的诉讼请求。罗良仁科技公司、罗桥辉共同述称，同意罗良仁物业公司的上诉请求及理由。汀根经济公司述称其同意一审判决。姚隆辉于2019年7月8日向一审法院起诉请求：1.罗良仁物业公司向姚隆辉支付拖欠的租金暂计为1212000元（上述租金扣除已实际支付的租金，从2016年9月1日开始按照71500元/月暂计算至2020年2月29日，实际租金按照71500元/月计算至罗良仁物业公司将涉案物业交还姚隆辉之日止）；2.罗良仁物业公司向姚隆辉支付逾期交租违约金429000元；3.罗良仁物业公司向姚隆辉支付（2018）粵0113民初10976号案的诉讼费8203元、律师费40000元；4.罗良仁物业公司向姚隆辉支付本案律师费50000元；5.罗良仁物业公司向姚隆辉支付姚隆辉为其代缴的至2019年11月的房屋税费106732.53元；6.罗良仁科技公司、罗桥辉对罗良仁物业公司债务承担补充清偿责任；7.诉讼费用由罗良仁物业公司、罗良仁科技公司及罗桥辉承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市番禺区市桥镇汀根村四坊村边商业小区第一座至第五座，权属人登记为汀根村委会。2007年6月4日，汀根经济公司与姚隆辉签订《租赁合同》，约定汀根经济公司将位于广州市番禺区沙头街汀根村东桥路2号5幢厂房出租给姚隆辉用于经营，租赁期限自2008年1月1日起至2025年12月31日。广东悦派投资有限公司（以下简称悦派公司）于2014年2月18日变更股东登记为广东罗良仁投资有限责任公司、罗桥辉，广东罗良仁投资有限责任公司的出资情况为实缴出资350万元，罗桥辉的出资情况为实缴出资150万元。后广东罗良仁投资有限责任公司变更公司名称登记为罗良仁科技公司，悦派投资公司变更名称登记为罗良仁物业公司。根据罗良仁物业公司的企业信息公示报告显示，罗良仁投资公司的认缴出资额为700万元，罗桥辉的认缴出资额为300万元，认缴时间为2050年12月22日。2015年9月1日，姚隆辉与悦派公司签订《番禺区房地产租赁合同》，约定将涉案租赁物租赁给悦派公司，租赁期限自2015年9月1日至2025年12月31日，其中2015年9月1日至2016年8月31日为装修免租期，2016年9月1日至2018年8月31日的月租金标准为65000元，2018年9月1日至2020年8月31日月租金标准71500元，2020年9月1日至2022年8月31日月租金标准78650元，2022年9月1日至2024年8月31日月租金标准86515元，2024年9月1日至2025年12月31日月租金标准95167元，等等。姚隆辉（甲方、出租方）与罗良仁物业公司（乙方、承租方）签订《番禺区房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市番禺区沙头街汀根村东桥大街XX号（房产证地址：广州市番禺区市桥镇汀根村四坊村边XX小区第X座至第X座）的物业出租给乙方，X座物业分别对应房地产权证，总建筑面积4914.16平方米；租赁物属于汀根经济公司的物业，甲方对租赁物享有完整使用权，乙方充分了解物业现状，同意按现状承租，物业内现租户带租约出租给乙方，免租期内原租户租金由甲方收取至免租期止；乙方向甲方承诺租赁该物业用于日后居住、工业、办公、商业、培训等合法经营用途；乙方多次现场查看，对租赁物的设施、设备无异议，符合交付使用条件并同意按现状承租；租赁期限自2015年9月1日至2025年12月31日，其中2015年9月1日至2016年8月31日为装修免租期，2016年9月1日至2018年8月31日的月租金标准为65000元，2018年9月1日至2020年8月31日月租金标准71500元，2020年9月1日至2022年8月31日月租金标准78650元，2022年9月1日至2024年8月31日月租金标准86515元，2024年9月1日至2025年12月31日月租金标准95167元；租金按半年结算，先交租后使用，乙方在每年8月及2月第25日前支付半年租金，甲方收取租金为不含税金额及不包括物业管理费用；租赁物期限遇下列情况顺延：1.发生不可抗力事由，2.甲方非正常原因逾期交付租赁物，3.非乙方原因致使租赁物无法居住或使用的，4.经双方协商一致并书面更改或续约的；为保证合同履行，乙方向甲方缴纳195000元履约保证金，租赁期满，若乙方无违约行为，在乙方付清相关水电费并办理乙方营业执照注销或变更地址后十日内履约保证金不计息退还乙方；租赁期内，因租赁所产生的水、电、卫生等费用由乙方自行承担；乙方按时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的5%向甲方支付违约金，逾期支付租金达90日的，则视作乙方毁约处理，届时甲方有权解除本合同，收回租赁物；乙方在租赁期内可以根据自己的需要，在不损坏甲方房屋结构和质量的基础上进行装饰装修改造，甲方不得提出异议和阻止，如需改变物业内部结构和装修，或设置对房屋结构影响的设备，需要得到甲方书面同意，费用由乙方负责；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：1.乙方承租期间，如甲方因该租赁物或租赁物范围内的占地或建筑与第三方发生纠纷或甲方与第三人之间的纠纷涉及到该租赁物及租赁物范围内的占地及建筑，致使乙方无法正常经营超过20日的；2.甲方不交付或者迟延交付租赁物20日以上的；乙方逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日按应付租金的0.2%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过6个月的租金，乙方如拖欠租金达60日以上，甲方收回该租赁物并追究乙方违约责任赔偿甲方经济损失；甲方不按合同约定交付租赁物给乙方，自逾期之日起每日按应交付租金的2倍向乙方支付违约金；甲方逾期交付租赁物超过60日，乙方有权单方解除合同并追究甲方责任，如双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致，违约方应承担守约方为维护自己权益支出；等等。合同落款时间为2015年9月1日。上述转租行为得到汀根村委会的认可。2016年6月14日，姚隆辉与悦派公司签订《租赁物业移交确认书》，确认经现场核实，姚隆辉交付的租赁物业符合双方签订的租赁合同的约定，悦派公司对此无异议，自本确认书签订之日起，姚隆辉正式移交涉案租赁物给悦派公司。2017年10月18日，姚隆辉与罗良仁物业公司签订《番禺区房地产租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），甲乙双方于2015年8月30日签订的租赁合同，因政府政策变动的原因，影响乙方转租给第三方过程中出现延误，为了甲乙双方继续履行合约，甲方一次性减免乙方租金105604元，乙方继续履行租赁合同，如违约按合同租金总额赔偿甲方损失。罗良仁物业公司承租上述租赁物后，将部分物业转租给案外人。2018年7月2日，罗良仁物业公司出具一份支付租金的明细表格，确认拖欠2017年3月至12月的租金79396元，拖欠2018年1月至6月的租金390000元，并在表格下方手写以下内容：2018年7月2日缴纳65000元，2018年8月缴纳200000元，2018年9月15日缴纳269396元，2018年10月15日缴纳195000元，特此承诺。2018年9月29日，姚隆辉委托广东伟通律师事务所向罗良仁物业公司发送《律师函》，告知因罗良仁物业公司未履行2018年7月2日的承诺，损害了姚隆辉的合法权益，要求自收到本函5个工作日内协商并支付拖欠的租金，否则将按照法律规定及合同约定解除合同、收回物业，没收保证金、追讨拖欠租金及违约金等。2018年11月8日，姚隆辉向一审法院提起诉讼，请求：1.罗良仁物业公司支付拖欠的租金（暂计至2018年11月30日为639500元，实际租金计算至被告交还租赁物之日）；2.罗良仁物业公司向原告支付逾期交租违约金455000元；3.姚隆辉不予退回罗良仁物业公司履约保证金195000元；4.罗良仁科技公司、罗桥辉对罗良仁物业公司的上述债务承担补充清偿责任；5.诉讼费由被告承担。一审法院以（2018）粤0113民初10976号案件立案。在该案起诉状中，姚隆辉确认罗良仁物业公司在签订承诺书后支付了租金280000元。2019年1月10日，姚隆辉与罗良仁物业公司签订《和解协议》，确认就上述民事案件达成协议：1.双方确认截至2018年12月底乙方应付甲方的租金为605396元，拖欠租金利息按年利率6%计算为40873.24元，甲方诉讼费为8203元，律师费40000元，诉讼和解总金额694472.24元；2.乙方在2019年1月11日前向甲方支付50万元，甲方在确认收到该款项后在2019年1月16日前向番禺法院提出撤诉申请；3.乙方在2019年3月31日前将剩余款项194472.24元连同2019年1月、2月、3月的租金转账支付给甲方；4.甲乙双方承诺在以后的租赁纠纷中由律师代表双方进行沟通及协商；5.若乙方未能按本协议第二条的约定向甲方足额支付和解款，本协议所确定的和解条件作废，甲方有权不予撤诉；若乙方未能按本协议第三条的约定向甲方按时足额支付和解款，本协议所确定的和解条件作废，甲方有权按原诉讼证据及诉求向法院提起民事诉讼，乙方已支付的款项作为支付租金予以扣减。2019年1月10日，罗良仁物业公司向姚隆辉支付50万元。2019年1月17日，一审法院作出（2018）粤0113民初10976号民事裁定书，准许姚隆辉撤回该案起诉，诉讼费8023元由姚隆辉承担。因罗良仁物业公司后续未按照《和解协议》履行义务，2019年7月8日，姚隆辉再次向一审法院提起本案诉讼，要求支付租金、违约金等。2019年9月24日，汀根经济公司向姚隆辉发出《关于解除与姚隆辉签订的的函》，认为姚隆辉未经汀根经济公司同意，擅自将厂房的走火通道加建围墙、拆除第一幢厂房部分墙体，属于改变厂房内部结构的行为，严重影响了厂房的架构安全，存在安全隐患，属于违约行为，汀根经济公司可以根据合同约定解除合同，同时要求姚隆辉收到函件后5个工作日内撤场、恢复原状，要求姚隆辉及时与汀根经济公司协商解决。一审庭审中，姚隆辉与汀根经济公司确认双方未实际解除合同，姚隆辉仍按照合同约定向汀根经济公司支付租金。姚隆辉为解决前案纠纷及本案纠纷，分别委托广东章纶律师事务所律师代为处理纠纷，为此支付了律师费40000元、50000元。一审诉讼中，罗良仁物业公司提出反诉，要求解除合同。由于罗良仁物业公司未按时缴纳反诉费，一审法院已另行裁定对罗良仁物业公司的反诉不予受理。另外，一审法院依据姚隆辉的申请，对罗良仁物业公司名下的财产进行了保全。一审法院认为：姚隆辉与罗良仁物业公司签订的《番禺区房地产租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。姚隆辉与悦派公司于2015年9月1日签订了《番禺区房地产租赁合同》，后悦派公司名称变更登记为罗良仁物业公司，姚隆辉与罗良仁物业公司又再次签订《番禺区房地产租赁合同》，经比对，两份合同约定的内容一致，实际为同一份合同。双方于2016年4月11日交付租赁物，罗良仁物业公司未对此提出异议，现有证据未显示罗良仁物业公司就装修免租期应当延期提出过异议，罗良仁物业公司于2018年7月2日出具的承诺书中也确认起租日期为2016年9月1日，因此，双方应按照合同约定的起租期2016年9月1日计付租金，罗良仁物业公司认为起租期应当顺延的主张，理由不成立，一审法院不予采纳。关于2018年12月31日前拖欠的租金金额如何确定的问题。2018年7月2日，罗良仁物业公司书面确认拖欠2017年3月至12月10个月租金79396元，拖欠2018年1月至6月的租金390000元。2018年7月至2018年12月31日租金，按照合同约定的租金标准，罗良仁物业公司应支付416000元。上述至2018年12月31日前应支付租金合共885396元。扣减掉姚隆辉主张罗良仁物业公司在2018年7月2日签订承诺书后支付的280000元，刚好605396元。该金额与双方在（2018）粤0113民初10976号案件《和解协议》中确认的拖欠租金金额一致。故罗良仁物业公司认为《和解协议》中的租金为估算金额，缺乏依据。另外，双方在2017年10月18日签订协议，姚隆辉同意减免租金105604元，罗良仁物业公司继续履行合同，如违约要赔偿租金，此处的违约对应于前一句的继续履行合同，应理解为不能继续履行合同的根本违约行为。现姚隆辉起诉本案方向为继续履行合同，故姚隆辉要求罗良仁物业公司支付扣减的租金缺乏依据，一审法院不予支持。综上，对于双方在《和解协议》中确定2018年12月31日前未支付的租金金额605396元，一审法院予以确认。姚隆辉本次诉讼要求租金计算至租赁物实际返还之日，因姚隆辉主张合同继续履行，根据一审最后一次庭审时间为2020年4月7日，为方便计算，一审法院支持2020年3月31日之前的租金。上段已确定2018年12月31日之前的租金605396元，2019年1月1日至2020年3月31日的租金，根据合同约定的标准计算为1072500元，合共1677896元。扣减掉罗良仁物业公司于2019年1月14日已支付的50万元租金，仍拖欠租金1177896元。姚隆辉要求按照合同约定支付迟延租金违约金，但又认为根据合同约定违约金已超过6个月的租金，故仅主张6个月租金的违约金。对此一审法院认为，由于罗良仁物业公司分多次支付租金，姚隆辉未向一审法院明确具体计算违约金的明细，一审法院无法依据合同约定确定违约金。另外，合同约定的违约金标准过高，罗良仁物业公司请求一审法院予以调低，结合双方《和解协议》内容及合同约定内容，一审法院酌情支持违约金如下：2018年12月31日前拖欠的租金，自2019年4月1日起，以105396元（605396元-500000元）为本金，按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日。2019年1月1日至2019年6月31日的租金429000元，自2019年2月26日起，以年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2019年7月1日至2019年12月31日的租金429000元，自2019年8月26日起，以年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2020年1月1日至2020年3月21日的租金214500元，自2020年2月26日起，以年利率24%的标准计算违约金至实际清偿之日。合同约定双方在履行合同中产生纠纷无法协商一致解决的，违约方应承担守约方为维护自己权益的支出。现因罗良仁物业公司迟延支付租金，造成姚隆辉需要通过诉讼维护自己的合法权益，姚隆辉为此支出的维权费用应由罗良仁物业公司承担。姚隆辉缴纳了（2018）粤0113民初10976号案件的诉讼费8203元，该费用应由罗良仁物业公司承担。该案的律师代理费40000元，以及本案律师费50000元，均属于姚隆辉正常维权支出的费用，该费用在合理范围内，应由罗良仁物业公司承担。关于姚隆辉缴纳的涉案租赁物租金税款，合同约定由罗良仁物业公司承担，合同约定的租金标准不含税金。故罗良仁物业公司应当承担姚隆辉已缴纳的2017年3月至2019年11月的租金税款部分，经核对该部分税款金额为86145.93元。对于姚隆辉迟延缴纳税款导致被征收的滞纳金，属于姚隆辉自行承担部分，姚隆辉要求罗良仁物业公司承担，一审法院不予支持。《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。第十八条规定，有限责任公司的股东未履行或者未全面履行出资义务即转让股权，受让人对此知道或者应当知道，公司请求该股东履行出资义务、受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；公司债权人依照本规定第十三条第二款向该股东提起诉讼，同时请求前述受让人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。罗良仁物业公司工商登记信息显示，罗良仁投资公司、罗桥辉作为罗良仁物业公司的股东，已实际缴纳部分出资额，未实际出资部分约定为认缴出资，认缴时间为2050年12月22日，现认缴期限尚未到期，罗良仁投资公司、罗桥辉不存在不履行出资义务的情形，故姚隆辉要求罗良仁投资公司、罗桥辉对罗良仁物业公司上述债务承担补充清偿责任，理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2020年7月15日作出如下判决：一、罗良仁物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向姚隆辉支付2020年3月31日之前拖欠的租金1177896元；二、罗良仁物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向姚隆辉支付逾期支付租金违约金（2018年12月31日前的租金105396元，自2019年4月1日起，按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2019年1月1日至2019年6月31日的租金429000元，自2019年2月26日起，以年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2019年7月1日至2019年12月31日的租金429000元，自2019年8月26日起，以年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2020年1月1日至2020年3月21日的租金214500元，自2020年2月26日起，以年利率24%的标准计算违约金至实际清偿之日）；三、罗良仁物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向姚隆辉支付（2018）粤0113民初10976号案件诉讼费8203元、律师费40000元，本案律师费50000元；四、罗良仁物业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向姚隆辉支付代缴的2019年11月之前的租金税款86145.93元；五、驳回姚隆辉其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21413元，由姚隆辉承担2408元，罗良仁物业公司承担19005元；诉讼保全费5000元，由罗良仁物业公司承担。本院二审期间，各方均没有提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合各方诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、起租时间应当从何时开始起算；二、逾期支付租金的违约金应当如何计算；三、姚隆辉是否存在逾期交付租赁物的情形。关于起租时间。罗良仁物业公司认为，根据双方于2015年9月1日签订的《番禺区房地产租赁合同》，装修免租期为2015年9月1日至2016年8月31日，因姚隆辉迟延于2016年6月14日才向罗良仁物业公司移交租赁物，故免租期应当从2016年6月15日起至2017年6月14日。姚隆辉称其与罗良仁物业公司的合同实际上是2016年6月签订，合同上的签订时间为2015年9月1日系应罗良仁物业公司的要求而倒签，并且罗良仁物业公司支付履约保证金的时间为2016年7月6日，因此起租日期明确约定为2016年9月1日。本院认为，租赁合同约定在签订之日起3天内，罗良仁物业公司应当向姚隆辉缴纳195000元履约保证金，但罗良仁物业公司并未在租赁合同签订后的3天内即2015年9月4日前缴纳履约保证金，而是在2016年7月6日缴纳，姚隆辉移交租赁场地的时间为2016年6月14日，如按照合同约定，双方的上述行为均存在严重违约，虽罗良仁物业公司称姚隆辉迟延交付租赁物，但并未提交证据证明其曾催促姚隆辉履行交付租赁物的合同义务，姚隆辉也未要求罗良仁物业公司按照合同约定的期限缴纳履约保证金。综合以上分析，本院认为姚隆辉有关合同倒签的陈述更加符合常理，并且从罗良仁物业公司于2018年7月2日出具的承诺书也可以看出，其确认起租的时间为2016年9月1日，罗良仁物业公司认为其应当从接收租赁物之日起即2016年6月14日计算一年的免租期的上诉请求理据不足，本院不予支持。关于违约金的计算。在双方签订的《番禺区房地产租赁合同》第三条中约定，罗良仁物业公司每逾期交租一日，应当按照当月租金额的5%向姚隆辉支付违约金；第七条约定，罗良仁物业公司逾期支付应支付租金，自逾期之日起每日应按交付租金的0.2%向姚隆辉支付违约金，但违约金累计不超过6个月的租金,可见双方对逾期支付租金的违约金的计算标准并不明确。双方在2019年1月10日签订的《和解协议》中又对截至2018年12月底欠缴的租金约定按照年利率6%计算违约金，但该协议约定罗良仁物业公司不履行和解协议则约定作废。一审法院酌情调整为按年利率24%分段计算逾期支付租金的违约金，可予维持。根据合同约定以及姚隆辉的诉讼请求，对于本案逾期支付租金的违约金，应当以不超过姚隆辉请求的429000元为限。关于罗良仁物业公司认为姚隆辉存在迟延交付租赁物的违约情形，因此不应当由其承担诉讼费及律师费的上诉请求，前文已对双方的履约过程进行了分析，从罗良仁物业公司给付履约保证金和姚隆辉交付租赁物的时间，与合同签订的时间进行比较可见，罗良仁物业公司认为姚隆辉迟延交付租赁物证据不足，本院不予采信。罗良仁物业公司主张姚隆辉存在违约情形并据此提起反诉，但其在一审期间因未缴纳反诉费，一审法院按其撤回反诉处理，其提交的证据材料也未能证明姚隆辉履约期间存在违约情形，一审法院对于诉讼费及律师费的处理正确，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，唯违约金部分处理欠妥，本院予以纠正，罗良仁物业公司提出的其他上诉请求缺乏充分的事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8498号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初8498号民事判决第二项为：广东罗良仁物业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向姚隆辉支付逾期支付租金违约金（2018年12月31日前的租金105396元，自2019年4月1日起，按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2019年1月1日至2019年6月30日的租金429000元，自2019年2月26日起，按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2019年7月1日至2019年12月31日的租金429000元，自2019年8月26日起，按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日；2020年1月1日至2020年3月21日的租金214500元，自2020年2月26日起，按照年利率24%计算违约金至实际清偿之日，违约金的数额以不超过429000元为限。）；三、驳回姚隆辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费21413元，由姚隆辉承担2408元，广东罗良仁物业投资有限公司承担19005元；诉讼保全费5000元由广东罗良仁物业投资有限公司承担。二审案件受理费11566元，由上诉人广东罗良仁物业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月二十九日法官助理韩寒刘丹红书记员郭蔚琳