湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0302民初543号原告：中国银行股份有限公司十堰分行，住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路30号。统一社会信用代码：914203008787808188。法定代表人：杨俊青，该分行行长。委托诉讼代理人：曹郧生、魏国辉，湖北武当律师事务所律师。被告：史国徽，男，1991年11月20日出生，汉族，住湖北省竹山县。被告：十堰市祥安房地产有限责任公司，住所地：湖北省十堰经济开发区白浪中路3号。统一社会信用代码：91420300615492638P。法定代表人：王福双，该公司董事长。委托诉讼代理人：王忠民，男，1969年3月15日出生，汉族，该公司副总经理，住湖北省十堰市茅箭区。原告中国银行股份有限公司十堰分行（以下简称中国银行十堰分行）与被告史国徽、十堰市祥安房地产有限责任公司（以下简称祥安房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告中行十堰分行的委托诉讼代理人魏国辉，被告祥安房地产公司的委托诉讼代理人王忠民到庭参加了诉讼。被告史国徽经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国银行十堰分行向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的编号2016年开发区JH字00116号《个人一手房贷款合同》。2、判令被告史国徽立即偿还本金232592.99元，利息949.75元，罚息4.97元，本息合计233547.71元（上述利息、罚息暂算至2019年10月8日，之后的利息、罚息按合同约定算至付清之日止）。3、判令被告祥安房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。4、判令被告支付实现债权的费用共计10000元。5、判令原告有权对拍卖、变卖被告所提供的抵押物的价款优先受偿。6、被告应承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月19日，原被告签订编号为2016年开发区JH字00116号《个人一手房贷款合同》，约定原告向被告史国徽发放330000元贷款，由其购买被告祥安房地产公司开发的位于白浪中路166号祥安东城国际花园6幢1-8-1号住房，贷款期限为120个月，自贷款人实际放款之日起计算，月利率4.083‰，贷款按月等额本息还款。同时约定被告祥安房地产公司对该笔债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告于2016年2月25日依约放款，同时办理了房屋预告抵押登记，证号为十堰房预白浪区字第××号。但被告自2019年2月1日后开始出现逾期，截止2019年10月8日已拖欠逾期本金2534.3元及利息949.75元、罚息4.97元。被告史国徽逾期还款的行为已构成严重违约，按协议约定，被告史国徽应承担违约责任。依据合同约定，原告有权要求立即偿还已到期及未到期的贷款本金230058.69元。被告祥安房地产公司作为被告史国徽的担保人，应承担连带清偿义务。被告史国徽未以任何形式进行答辩、质证，亦未提交抗辩证据。被告祥安房地产公司辩称：1、本公司作为开发商仅应承担阶段性担保责任，现被告史国徽已可以办理不动产权登记，但却不去办理，因此本公司不应再承担连带责任。2、据本公司的财务反映，本公司自2017年元月起至2020年12月，已替被告史国徽共偿还贷款121698.32元，已经尽到了担保责任。原告中国银行十堰分行围绕其诉讼主张向本院提交的全部证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月19日，原告中国银行十堰分行与被告史国徽、祥安房地产公司签订一份编号为2016年开发区JH字00116号的《个人一手房贷款合同》，约定原告中国银行十堰分行借给被告史国徽33万元，用于购买被告祥安房地产公司开发的位于白浪街办白浪中路166号6幢1-8-1号商品房；期限120个月，以实际放款之日起计算；每月等额本息还款；逾期罚息利率为合同约定的贷款利率水平加收50%；被告史国徽以被告祥安房地产公司预售给其的位于白浪街办白浪中路166号6幢1-8-1号商品房在贷款本金33万元及利息、逾期利息等范围内提供抵押担保；被告祥安房地产公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为被告史国徽办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起；如被告史国徽在任何正常还款日未按约向原告中国银行十堰分行进行清偿，原告中国银行十堰分行有权要求被告祥安房地产公司履行保证责任；如被告史国徽出现未按期偿还本息等违约行为，原告中国银行十堰分行有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期。合同签订后，原告中国银行十堰分行于2016年2月25日向被告史国徽履行了发放330000元贷款的义务。双方在借据上明确约定借款期限自2016年2月25日至2026年2月25日,分120期，月利率4.083‰。2016年3月3日，不动产登记机关为位于白浪街办白浪中路166号6幢1-8-1号的商品房办理了预告登记权利人为原告中国银行十堰分行，预告登记义务人为被告史国徽的预购商品房抵押权预告登记，证号为十堰房预白浪区字第××号。被告史国徽在履行还款义务过程中，自2019年2月1开始出现逾期，截止2021年3月16日，已累计拖欠到期借款本金8112.25元及利息2332.28元（其中截止2019年10月8日前的利息949.75元），未到期的借款本金185360.27元，故原告中国银行十堰分行提起前诉求。另，被告史国徽至今未取得不动产权证及他项权证。本院认为：原告中国银行十堰分行与被告史国徽、祥安房地产公司签订的《个人一手房贷款合同》及其附件、借据等均系当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效并对当事人具有约束力。原告中国银行十堰分行按约履行了发放贷款义务，被告史国徽多期未按约履行还款义务，已构成根本性违约。因此，原告中国银行十堰分行请求被告史国徽偿还已到期借款本息并提前偿还未到期的全部借款本金193472.52元及截止2021年3月16日前的利息2332.28元、罚息20.78元，以及之后至付清时止的利息符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因案涉借款及担保均发生在民法典施行前，应适用当时的司法解释办理。由于案涉的预售房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告中国银行十堰分行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，并非对案涉房屋享有现实抵押权，即原告中国银行十堰分行虽与被告史国徽对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使原告中国银行十堰分行获得现实的抵押权，而是待房屋交付被告史国徽后，原告中国银行十堰分行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现预售房屋的产权未登记在被告史国徽名下，抵押权设立登记并未完成，原告中国银行十堰分行对该预售商品房不能行使抵押权。根据当时的司法解释规定，被告祥安房地产公司提供阶段性保证的依据是《个人一手房贷款合同》，约定的阶段性全额担保的本意是让房地产开发商为借款在自合同生效之日起至借款人或抵押人持抵押物之房地产权办妥正式抵押登记并将房地产权证和房地产他项权证交由贷款人保管之日止的阶段内，向银行履行还款义务提供担保，亦为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，该阶段性保证的任务完成，即阶段性保证期限届满之时即是银行获得借款人的房屋抵押担保之时。根据物权法定原则，原告中国银行十堰分行就预告抵押登记房屋处分并优先受偿的权利在行使要件上有所欠缺，即被告祥安房地产公司提供的阶段性担保的期限届满条件尚未成就。由于该期限届满条件未成就并非原告中国银行十堰分行造成，因此被告祥安房地产公司应对被告史国徽因贷款合同所产生的所有债务承担连带清偿责任。原告中国银行十堰分行请求的实现债权的费用10000元未提交相应证据，本院不予支持。被告祥安房地产公司承担保证责任后，依法对被告史国徽享有追偿权。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十六条、第六百八十八条、第七百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告史国徽于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司十堰分行尚欠借款本金193472.52元及截止2021年3月16日前的利息2332.28元、罚息20.78元，并自2021年3月16日起至付清时止，按月利率4.083‰计算利息和按50%加收利息的罚息。二、被告十堰市祥安房地产有限责任公司对被告史国徽的上述给付金钱义务承担连带清偿责任；被告十堰市祥安房地产有限责任公司承担保证责任后，有权在其清偿的全部债务范围内向被告史国徽追偿。三、驳回原告中国银行股份有限公司十堰分行的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5239元，由被告史国徽、十堰市祥安房地产有限责任公司连带负担2619.5元，退还给原告中国银行股份有限公司十堰分行2619.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员  刘海清二〇二一年三月二十二日书记员  谢 敏