山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终544号上诉人（原审被告）：尹波，男，1968年5月26日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。上诉人（原审被告）：孙童莉，女，1970年11月10日出生，汉族，住济南市，公民身份号码。两上诉人共同委托诉讼代理人：王延峰，山东金联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市市中区汇金小额贷款有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370100560789505U。法定代表人：孔祥臣，董事长。委托诉讼代理人：杨加齐、吴克灿，泰和泰（济南）律师事务所律师。原审第三人：莱商银行股份有限公司济南槐荫支行，住所地济南市，统一社会信用代码91370100069033046H。主要负责人：亓建安，行长。委托诉讼代理人：杨亚萌，女，该公司员工。委托诉讼代理人：季志春，男，该公司员工。上诉人尹波、孙童莉因与被上诉人济南市市中区汇金小额贷款有限公司(以下简称汇金公司)及原审第三人莱商银行股份有限公司济南槐荫支行(以下简称莱商银行槐荫支行)债权人撤销权纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初1650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尹波、孙童莉上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判驳回汇金公司诉讼请求；3.一、二审诉讼费由汇金公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.一审认为汇金公司于同日提起（2019）鲁0103民初2241号案件（以下简称2241号案）与（2019）鲁0103民初2249号案件（以下简称2249号案），尹波、孙童莉同为2249号案当事人，其应知晓转让涉案房产会造成尹波财产减少的后果，这一点逻辑上讲不通。尹波、孙童莉虽同为2249号案件当事人，但孙童莉并非2241号案当事人，没有义务了解2241号案的事实，也没有证据证明孙童莉对2241号案知晓。在没有人告知孙童莉2241号案情况及孙童莉没有通过任何途径主动获取2241号案情况下，一审法院武断认定孙童莉知晓2241号案错误。2.房产评估价值并非房产市场价格。纵观法院在淘宝拍卖网站，存在大量5、6折的房产流拍。涉案房产成交价640万元，并不属于不合理的低价转让。3.尹波对孙童莉提交的购房款抵顶及转账证明俱已认可，足以证明付款、收款行为已经完成。孙童莉除了抵账2095200元外，现金转账给尹波4304800元，现金转账数额远大于2241号案322万的债务，尹波收到4304800元现金后，没有偿还汇金公司的债权与孙童莉无关。4.汇金公司对尹波、孙童莉签订购房合同一事事先知晓。汇金公司提起2241号案诉讼后，于2019年3月4日查封了涉案房产，应尹波请求，2019年3月19日汇金公司主动提出解除了涉案房产的查封，以方便尹波转让房产。2019年3月20日，尹波、孙童莉办理了涉案房产过户手续。尹波收到购房款后没有偿还汇金公司欠款，汇金公司于2019年7月22日就2241号案申请执行，执行期间汇金公司与尹波和解，汇金公司于2019年12月26日撤回执行申请。由于尹波没有履行承诺及时还款，汇金公司又于2020年3月17日恢复执行。（二）一审判决适用法律错误。2241号案件生效后，没有证据证明孙童莉知道尹波没有履行2241号案件约定的义务，尹波在转让房产时，并没有告知孙童莉2241号案件情况。根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，即使认定涉案房产低价转让，在受让人孙童莉不知道对汇金公司造成损害的情况下，汇金公司也不具有撤销权。汇金公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回尹波、孙童莉的上诉请求。莱商银行槐荫支行述称，（一）尹波与孙童莉之间的房屋买卖合同合法有效，一审法院在孙童莉是否知晓尹波与汇金公司之间债权债务关系、房屋买卖价格等方面事实认定不清。孙童莉非2241号案件的当事人，汇金公司也未提供任何证据证明孙童莉知晓该案，孙童莉为2249号案当事人与其知晓本案的事实无逻辑上的因果关系，无法推定其对2241号案件明知。本案存在两份房屋买卖合同，是房产交易实务中常见的阴阳合同，不能仅因与登记部门备案的合同不一致即武断地否定真实买卖合同的效力。结合尹波、孙童莉提供的支付房款的交易凭证及当事人陈述，应认可孙童莉及尹波之间的购房款付款、收款行为，确认涉案房产的实际交易金额为640万元，并非256万元。其次，一审法院从莱商银行槐荫支行调取办理贷款业务过程中关于该房产的《不动产估价报告》，并将该评估价格认定为成交的合理价格，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国资产评估法》第三十二条规定，评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告。根据一审法院在莱商银行槐荫支行调取的该房产的评估报告，评估机构在《致估价委托人函》中明确声明，估价目的仅为确定不动产抵押贷款额度提供参考依据，同时在《注册房地产估价师声明》中明确声明，本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。根据评估报告可以发现，评估机构采用收益法和比较法来判断该房屋价值，其中收益法是依据该房屋为商业，可以通过出租取得收益，通过预估该房产未来的正常净收益，折现后估算出目前的价格。由此可以看出，该评估价格考虑了房屋的未来收益，并不是单纯以成交价为评估依据。评估报告对该房产变现价值（变现时最可能实现价格与市场价值的差异程度）中分析指出，可实现价格必然比估价的合理市场价值要低，由此可以看出，评估报告的评估价值并不等同于房屋成交的合理价格。通过查看阿里拍卖、京东拍卖等平台相同地段类似房产的拍卖价格及成交价格，以山大路2号2号楼3-101室为例，该房屋建筑面积335.86平方米，其中一楼82.68平方米，二楼253.18平方米，评估价格为819.4万元，但经过两轮拍卖，最终524.42万元仍无人竞拍。本案涉案房屋与示例房屋地段相同，一楼153.48平方米，二楼165.66平方米，整体面积与示例房屋也类似，由此可以推断，即便本案涉案房屋以500余万的价格挂网拍卖，也未必能够成交，一审法院将抵押时的评估价格直接认定为交易价格显失合理，因此640万元的交易价格不属于明显不合理低价。（二）莱商银行槐荫支行依法取得房屋抵押权，应受法律保护。在该抵押权消灭前，未经抵押权人莱商银行槐荫支行的同意，涉案房屋登记的权属人不得变更。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”根据上述规定可知，登记是不动产物权的公示原则，物权登记具有公示力。本案中，在孙童莉为邦能公司向莱商银行槐荫支行借款提供抵押担保时，涉案房屋登记的物权人是孙童莉，且该房屋上不存在其他担保物权、查封或产权纠纷。莱商银行槐荫支行基于对登记的信赖而相信孙童莉有权处分涉案房屋，进而根据担保合同设立抵押并完成抵押权登记，并无明显不当，该抵押行为合法有效，依法应予保护。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。莱商银行槐荫支行取得涉案房屋抵押权后，向借款人发放了650万元贷款，已经依法取得了该房屋的抵押权，因此，无论该房屋买卖合同是否被撤销，孙童莉对该房屋是否有处分权，莱商银行槐荫支行作为善意第三人的抵押权均应受到法律的保护，且根据物权优先债权的原则，莱商银行槐荫支行对涉案房产享有优先受偿权。。汇金公司向一审法院起诉请求：1.依法判令撤销尹波、孙童莉于2019年3月20日签订的关于济南市历城区山大路2号7号楼105室房屋（房产证号：历城1792**）的《济南市存量房屋买卖合同》；2.依法判令尹波、孙童莉向汇金公司赔偿为行使撤销权所支付的律师代理费5000元；3.案件受理费、保全费等诉讼费用由尹波和孙童莉承担。一审法院认定事实：2019年3月1日，汇金公司就其与姚某某及尹波、山东碧波商贸有限公司（以下简称碧波公司）、陈某民间借贷纠纷一案向一审法院提起2241号案诉讼，请求姚某某立即偿还借款本金、违约金、利息及律师代理费，尹波、碧波公司、陈某承担连带保证责任。一审法院于2019年4月29日出具民事调解书，载明各方当事人达成协议，约定姚某某承担还款义务；尹波、碧波公司、陈某承担连带清偿责任。该调解书于出具当日生效。汇金公司于2019年7月22日就该案申请执行，后于2019年12月26日撤回执行申请，并于2020年3月17日恢复执行。同日，汇金公司就其与尹波、孙童莉、碧波公司、陈某民间借贷纠纷一案向一审法院提起2249号案诉讼，请求孙童莉立即偿还借款本金、违约金、利息及律师代理费，尹波、碧波公司、陈某承担连带保证责任。一审法院于2019年4月30日出具民事调解书，载明各方当事人达成协议，约定孙童莉承担还款义务；尹波、碧波公司、陈某承担连带清偿责任。该调解书于2019年5月10日生效。2019年3月20日，尹波与孙童莉签订济南市存量房屋买卖合同一份，约定尹波将其名下位于济南市历城区山大路2号7号楼105室房产（房产证号为历城179225，面积为319.14平方米）转让给孙童莉，成交价款为256万元，税费由各自承担。上述合同签订后，尹波、孙童莉办理产权变更登记手续，现该房屋登记在孙童莉名下，登记时间为2019年3月21日。上述房屋存在的抵押权人有案外人莱商银行槐荫支行，抵押金额为800万元，债务履行期限为2019年6月5日至2021年6月5日。2020年5月6日，山东同诚房地产评估咨询有限公司出具房地产抵押估价报告，载明股价委托人为孙童莉，估价对象为涉案房产，估价结果为955.8243万元。汇金公司为本案诉讼支出律师代理费5000元。对汇金公司、尹波、孙童莉有争议的证据，一审法院认定如下：尹波、孙童莉提交1.房屋买卖合同一份，载明尹波、孙童莉于2019年3月15日签订，该合同约定尹波将涉案房屋出售给孙童莉，价款为640万元；支付方式为2095200元系尹波欠付孙童莉借款及退货款，用于抵顶首付款，2804800元于合同签订及房管部门受理过户手续后3日内支付，剩余150万元房产证下发后3个月内支付。2.银行转账回单4页，显示付款总金额为150万元，付款日期为2019年6月10日，付款人均为尹某某，收款人均为窦某某。尹波、孙童莉称尹某某系孙童莉母亲，尹某某账户由孙童莉控制；窦某某系尹波的司机，因房屋过户期间，尹波、孙童莉的账户被冻结无法使用，故借窦某某的账户使用。3.孙童莉银行账户明细，显示2019年3月22日，孙童莉向窦某某账户付款2804800元，尹波、孙童莉据此欲证实两人之间的房款收付情况。4.尹波名下银行账户资金往来明细，显示交易对方户名均为尹某某，尹波、孙童莉欲证实货款用于抵顶房屋首付款。汇金公司表示对房屋买卖合同的真实性有异议，认为房屋买卖合同形成的时间不是2019年3月15日，而是在汇金公司起诉后，由尹波、孙童莉自行制作；对证据2-4的真实性无异议，但认为关于付款主体，尹波、孙童莉针对第一次付款陈述因孙童莉账户被冻结而无法使用，而在2019年3月22日孙童莉又以个人账户向窦某某付款，前后陈述不一致；尹波、孙童莉为朋友关系，前两次房款支付数额不符合常理，故不认可尹波、孙童莉所述前述2095200元的性质。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”。2241号案经一审法院生效民事调解书确认，尹波作为保证人针对向汇金公司偿还322万余元借款本息，上述案件的各债务人因未按调解书的约定履行还款义务，案件遂进入强制执行程序。前述纠纷诉讼期间，尹波、孙童莉签订房屋买卖合同，约定涉案房产由孙童莉受让。关于上述转让行为，一审法院认为，第一，汇金公司于同日提起2241号案与2249号案，孙童莉与尹波同为2249号案件当事人，其应知晓转让涉案房产会造成尹波财产减少的后果；第二，尹波、孙童莉于2019年3月15日签订的房屋买卖合同约定涉案房产价值为640万元，于2019年3月20日签订的济南市存量房屋买卖合同约定的房产价值为256万元，均明显低于房产评估价值；第三，尹波、孙童莉提交的相关证据不能证实房屋买卖双方针对购房款已完成付款、收款行为。由此，尹波转让涉案房产所有权的行为对债权人汇金公司造成了损害，汇金公司主张对尹波的该项行为予以撤销应予支持。汇金公司主张尹波、孙童莉赔偿经济损失（律师代理费）5000元，符合法律规定依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十六条之规定，判决：一、撤销尹波与孙童莉于2019年3月20日签订的关于济南市历城区山大路2号7号楼105室房屋的《济南市存量房屋买卖合同》；二、尹波、孙童莉于判决生效之日起十日内赔偿汇金公司经济损失（律师代理费）5000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由尹波、孙童莉负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人尹波、孙童莉提交如下证据：1.尹某某农村信用社银行账号62232001********的银行卡一张。拟证明该银行卡由孙童莉占有使用，2019年6月10日通过该卡汇入窦某某卡号的150万元为购房款。2.对该案另一被执行人陈某不采取保全措施的申请。拟证明汇金公司的债权并没有受到影响，因为陈某为汇金公司的股东，在汇金公司的股份占比14.5%，股本1160万元。3.撤回执行申请书和终结执行裁定书一份。拟证明汇金公司于2019年12月21日已经主动撤回执行申请。4.解封申请书及协助执行通知书一份。拟证明汇金公司于2019年3月18日主动要求法院解除涉案房产的查封，汇金公司对尹波、孙童莉的房产交易是清楚的。汇金公司经质证，对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据与本案无直接关联性，也无法证明尹波、孙童莉的主张。对证据2真实性无异议，对证明目的有异议，汇金公司申请法院对陈某不采取保全措施本身不足以推翻尹波在本案中实施的损害汇金公司债权的行为。对证据3、4的真实性均无异议，对证明目的有异议，汇金公司之所以向法院提出申请解除尹波名下的涉案房屋的查封，是基于尹波当时向汇金公司承诺用该房屋去银行办理抵押贷款，贷出款项后用于偿还汇金公司的债权，而非尹波主张的汇金公司明知其将涉案房屋转让给孙童莉。汇金公司提交了承诺书一份。拟证明尹波及碧波公司于2019年3月13日向汇金公司出具承诺书，承诺涉案房屋解除后，由其去银行办理房产抵押贷款，贷出款项后用于偿还汇金公司的相关债权。孙童莉经质证表示对该承诺书不知情。尹波经质证，对承诺书真实性无异议，但尹波并没有按照该承诺书的承诺履行，收到购房款后，没有及时偿还汇金公司的债权，而是挪作他用。尹波申请证人窦某某出庭作证。窦某某陈述，其曾给尹波打工，大概在2019年6、7月份办了卡号为62366823400********的建设银行卡，办下来就借给尹波使用了，只知道他用来转账，转账的次数和金额我都不清楚，大概2020年初我离职时，将银行卡从尹波手里取回。尹波经质证认为，证人证言可以证明孙童莉转账给窦某某建设银行卡的4304800元实际上是转给尹波的购房款，该款项远远大于2241号案中的322万债务，也就是说该房屋买卖并没有对汇金公司的债权形成影响。汇金公司经质证认为，证人证言无法证明尹波主张的款项交付就是涉案房屋交易的款项交付。根据当事人的上述举证质证，对尹波、孙童莉及汇金公司提交的上述证据的真实性，本院均予以确认。对窦某某的证人证言，本院予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，尹波、孙童莉虽然主张山东同诚房地产评估咨询有限公司出具房地产抵押估价报告中评估价值955.8243万元过高，但并未提供反驳证据予以证实。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价”的规定，尹波、孙童莉就涉案房产无论以640万元还是256万元的价格出售，相较于评估价值955.8243万元，均属于不合理的低价，该行为影响了汇金公司债权的实现。结合2241号案件和2249号案件于同日提起，尹波、孙童莉均为2249号案件当事人，且尹波、孙童莉之间亦存在借贷等业务往来，故一审判决认定孙童莉知晓涉案房产转让会造成尹波财产减少并无不当。孙童莉在明知债务人尹波欠债权人汇金公司巨额债务的情况下,仍以明显不合理低价购买尹波的房产，足以证明其与尹波在签订《济南市存量房屋买卖合同》时非善意相对人,该合同的履行足以损害债权人汇金公司的利益，一审判决撤销尹波与孙童莉于2019年3月20日签订的《济南市存量房屋买卖合同》亦无不当。综上所述，尹波、孙童莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人尹波、孙童莉负担。本判决为终审判决。审判长 孙 潇审判员 张 伟审判员 高 静二〇二一年三月二十二日书记员 孙红杰