江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0582民初13143号原告：张家港市金茂科技投资管理有限公司，住所地张家港市杨舍镇港城大道567号（金茂大厦）B3201。法定代表人：陆文朝，该公司总经理。委托诉讼代理人：余超，国浩律师（苏州）事务所律师。委托诉讼代理人：何李璇，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：江苏大成房地产开发有限公司，住所地张家港市塘桥镇滩里村（大成纺机内）。诉讼代表人：孙卫权。委托诉讼代理人：王光胜，该公司职员。委托诉讼代理人：朱惠平，该公司职员。原告张家港市金茂科技投资管理有限公司（以下简称金茂公司）与被告江苏大成房地产开发有限公司（以下简称大成公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告金茂公司的委托诉讼代理人余超、何李璇、被告大成公司的诉讼代表人孙卫权及其委托诉讼代理人王光胜、朱惠平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金茂公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告对被告名下坐落于张家港市的房地产6套（B幢1单元20x号、20x号、20x号、20x号、21x号、21x号）在17581666.66元的范围内在上述房屋处置时享有优先受偿权；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月31日，原告与张家港农村商业银行股份有限公司（以下简称张家港农商行）、被告约定，由原告委托张家港农商行向被告发放贷款2000万元，利率12%，按月计息，借款至2015年1月30日到期，双方签订了《委托贷款委托合同》和《委托贷款借款合同》。为保证合同的履行，被告以其坐落于张家港市的房地产6套以网签的方式进行担保，并由被告出具《承诺书》一份，被告与原告签订了6份《商品房买卖合同》，并办理了网签手续。上述借款到期后，被告仅归还了200万元，以借新还旧方式继续向原告借款1800万元，继续由原告委托张家港农商行向被告发放贷款1800万元，月利率10‰，按月计息，借款至2016年1月27日到期，双方签订了《委托贷款委托合同》和《委托贷款借款合同》。被告继续承诺以其上述已经网签销售的6套房屋提供担保，并出具《承诺书》确认该事实。在续贷借款到期前，被告因资金紧张仅归还了50万元，申请借款展期。2016年1月27日，张家港农商行、原告、被告签订了《委托贷款展期协议》，约定余款1750万元展期至2017年1月26日，展期期间年利率12%。2017年1月3日，张家港市人民法院受理被告的破产重整申请，原告依法申报了债权本息合计17581666.66元，债权性质为优先债权，要求对上述网签的房产享有优先受偿权。管理人在收到原告的债权申报后，依法认定了原告申报的债权本息1757万元，但认为债权属于普通债权。原告认为，根据最高人民法院关于民商事审判工作会议纪要以及被告出具的《承诺书》、办理网签手续等行为，属于被告以其名下房产为其借款提供的担保，即通过契约方式设定的让与担保，合同合法有效，原告有权对该房产享有优先受偿的权利，为此提起本案诉讼。被告大成公司辩称：1、原告于2017年3月1日申报了债权（本金1750万元，利息81666.66元），并要求确认该债权为优先债权。管理人于2017年6月5日作出债权核实说明，认为网签只是一种控制手段，并不产生抵押担保的法律效果。2019年8月20日，管理人向原告发出《债权审核结果通知书》，认定原告的债权为普通债权，金额为1757万元，并函告原告如对债权审核结果有异议应于2019年9月10日前提出书面异议函，否则视为认可。原告已于2019年8月26日签收该《债权审核结果通知书》，但未在规定的时间内提出异议，应视为原告已经认可债权的金额和性质。2、答辩人于2015年1月28日向原告出具了《承诺书》1份，但该承诺书就案涉房屋所作的抵债约定，违背了法律的规定，应属无效。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，应予驳回。本院经审理认定以下事实：2014年7月29日，大成公司和张家港市大成纺机有限公司（以下简称大成纺机公司）共同向金茂公司出具《承诺书》1份，主要内容为：因贵公司向我公司提供委托借款2000万元，为了保证贵公司的利益不受侵犯，大成公司愿意将坐落于张家港市的房地产以网签销售的方式交给贵公司，该房地产的网签销售价格为11000元/平方米，实际销售价格为网签销售价格的60%，其中涉及到按照房地产销售管理的规定应当缴纳的商品房买卖的40%首付款由大成纺机公司予以支付，贵公司无需再支付该款项。如因大成公司不能归还贵公司委托借款本息的，贵公司可以在办妥上述房地产权证后或以直接变卖的方式处置上述网签的房地产，处置的价格以不低于网签价格的60%（含本数），因处置该房地产造成的全部损失，均由大成公司和大成纺机公司承担，大成公司和大成纺机公司均承诺不会以任何理由和原因要求贵公司承担补偿或赔偿责任。大成公司和大成纺机公司同时承诺，如果在处置上述房地产过程中需要协助的，均应给予协助。如在贵公司处置上述房地产过程中产生的一切契税，均由大成公司和大成纺机公司承担，贵公司可以在处置价格中优先扣除。本承诺书是不可撤销的。同日，大成公司（出卖人）与金茂公司（买受人）分别签订编号为Y20140080xx、Y20140080xx、Y20140080xx、Y20140080xx、Y20140080xx、Y20140080xx的《商品房买卖合同》共6份，约定大成公司将坐落于张家港市房屋出售给金茂公司，总价分别为2820510元、3584680元、8518180元、1450570元、3039300元、8227120元。前述6份合同均已于同日备案。2014年7月31日，金茂公司（甲方、委托人）与张家港农商行（乙方、受托人）签订编号为农商行委字[2014]第（24065）号的《委托贷款委托合同》1份，约定甲方愿将2000万元委托乙方按委托贷款程序发放委托贷款。同日，大成公司（甲方、借款人）与张家港农商行（乙方、贷款人）签订编号为农商行委借字[2014]第（24065）号《委托贷款借款合同》1份，约定乙方接受委托人金茂公司的委托，根据双方签订的《委托贷款委托合同》和委托人向乙方发出的《委托贷款通知单》，乙方向甲方发放借款2000万元，利率按月利率10‰执行，按月结息，借款期限为2014年7月31日起至2015年1月30日止；本合同项下的贷款由取得委托人认可的担保人提供担保，担保方式为股权质押，并另行签订担保合同。2015年1月28日，金茂公司（甲方、委托人）与张家港农商行（乙方、受托人）签订编号为农商行委字[2015]第（24013）号的《委托贷款委托合同》1份，约定甲方愿将1800万元委托乙方按委托贷款程序发放委托贷款。同日，大成公司（甲方、借款人）与张家港农商行（乙方、贷款人）签订编号为农商行委借字[2015]第（24013）号《委托贷款借款合同》1份，约定乙方接受委托人金茂公司的委托，根据双方签订的《委托贷款委托合同》和委托人向乙方发出的《委托贷款通知单》，乙方向甲方发放借款1800万元，利率按月利率10‰执行，按月结息，借款期限为2015年1月28日起至2016年1月27日止；本合同项下的贷款由取得委托人认可的担保人提供担保，担保方式为股权质押，并另行签订担保合同。同日，大成公司和大成纺机公司共同向金茂公司出具《承诺书》1份，该《承诺书》除包含前述2014年7月29日的《承诺书》中的内容外，还有以下内容：上述借款于2015年1月30日到期，我公司将按约归还，但由于我公司资金紧张，仍需续贷1800万元用于生产经营。该公司通过张家港农商行向我公司重新发放1800万元委托贷款，委托贷款合同编号为农商行委借字[2015]第（24013）号，上述承诺及依照承诺书办理的相关手续仍延用于本笔委托贷款，持续有效。2017年1月3日，本院作出（2017）苏0582破1号民事裁定，裁定受理大成公司和大成纺机公司进入重整程序。2017年1月9日，本院作出（2017）苏0582破1-1号民事决定，指定天衡会计师事务所（特殊普通合伙）苏州勤业分所担任大成公司的管理人，管理人名称为“张家港市大成纺机有限公司管理人”。2017年3月1日，金茂公司向大成公司管理人递交《债权申报登记表》1份，金茂公司申报的债权为借款本金1750万元及利息（暂计算至2017年1月3日的利息为81666.66元，之后的利息按照约定计算），担保财产为案涉前述6套房地产，该债权为担保债权对担保财产的变价款享有优先受偿权。2017年8月30日，大成公司管理人向金茂公司出具《初步债权审查结论通知》1份，主要内容为：管理人对你单位申报的债权经审查后结论为：申报金额为17581666.66元，审查金额为1757万元，债权性质为普通债权；差异原因为利息计算至2017年1月3日应调整为1月2日，普通债权1757万元包括本金1750万元和利息7万元。2019年8月20日，大成公司管理人作出编号为251的《债权审核结果通知书》1份，审核结果为金茂公司申报的债权确认为普通债权1757万元；该通知书还载明：债权人对管理人债权审核结果有异议的，于2019年9月10日前向管理人提出书面异议，否则视为认可。经审核异议成立的或管理人依职权发现问题的，由管理人进行调整；如异议不成立的，管理人再次发出债权审核结果通知书。如债权人仍不服的，根据法律规定，于再次收到债权审核结果通知书之日起15日内向张家港市人民法院提起诉讼。经2020年12月9日查询，案涉前述6份《商品房买卖合同》的备案已经撤销。以上事实，有《承诺书》、《商品房买卖合同》、《委托贷款委托合同》、《委托贷款借款合同》、《债权申报登记表》、《初步债权审查结论通知》、《债权审核结果通知书》、《商品房合同查询信息》、本院（2017）苏0582破1号民事裁定书、（2017）苏0582破1-1号民事决定书及庭审笔录等予以证实。本院认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条的规定，债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。本案中，被告大成公司以《承诺书》的形式向原告金茂公司承诺如到期不能归借款本息的，原告金茂公司可以在办妥上述房地产权证后或以直接变卖的方式处置案涉网签的房地产，但双方仅在签订《商品房买卖合同》后办理了合同备案手续，并未办理产权登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第六条和第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记；未经登记，不发生效力。依前述规定，不动产物权变动的公示方式为登记，案涉6套不动产因未办理产权登记手续而未完成财产权利的变动公示，依法不具有物权的效力。综上，原告金茂公司在案涉不动产未完成财产权利变动公示即权属登记的情况下，要求对案涉不动产的变价款享有优先受偿权没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:驳回原告张家港市金茂科技投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费127290元，由原告张家港市金茂科技投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  刘运义人民陪审员  杨 平人民陪审员  吕翠萍二〇二一年三月十六日书 记 员  孙 玲