贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3842号 原告：陆军，男，彝族，1981年3月29日出生，住贵州省毕节市。 原告：陈梅，女，彝族，1982年11月8日出生，住贵州省毕节市。 被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。 法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。 原告陈梅、陆军与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告陆军，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人余进江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈梅、陆军向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付因迟延交付商品房转移登记的有关文书的违约金暂定人民币56,049.00元（违约金暂计至2020年12月7日，全部违约金请计至被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）。二、判令被告退还已缴纳的四通费4,144元。三、判令被告立即按照合同约定为原告办理房屋权属证书；四、本案所涉诉讼费由被告承担。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区路）××号商品房一套，房价款为390044.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款389948.96。2015年5月26日，被告向原告收取了税费19453元，其中包含了契税、维修基金等办证费用，以及电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2500元。但截止法庭辩论终结前，被告开发建设的涉案商品房仍未取得商品房所有权初始登记，尚不具备办理商品房转移登记的法定条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”中对违约金的计算有相应约定。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2016年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可。故逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以原告已付购房款389,948.96元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。被告对此提出诉讼时效抗辩，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法典》关于3年诉讼时效期间的规定。原告所举证据不能证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提交诉讼材料之日（2020年12月8日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2017年12月8日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效。故原告的违约金诉请从2017年12月8日起开始保护至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求办理涉案商品房权属证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待条件成就之后，另行向被告主张权利。 关于原告诉请退还三通费的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告龙鑫家业在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告龙鑫家业所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告龙鑫家业另行收取原告电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2,500元无事实及法律依据，应予退还。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈梅、陆军支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款389,948.96元为基数，按日万分之一的标准从2017年12月8日起计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房权属转移登记有关文书并通知原告之日止； 二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈梅、陆军电开户费529元，水开户费750元，闭路电视开户费365元，燃气开户费2,500元，共计4,144元； 三、驳回原告陈梅、陆军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费652.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月十九日 书记员  付娟华