河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终734号上诉人（原审原告、申请执行人）：宁陵县农村信用合作联社，住所地河南省宁陵县建设路与永乐路交叉口西南角，统一社会信用代码91411423175217922H。法定代表人：陈学军，该联社理事长。委托诉讼代理人：陈兆睿，上海方锐（商丘）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：史朝军，男，1977年7月20日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗乡南庄村，统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，该公司总经理。上诉人宁陵县农村信用合作联社（以下简称宁陵信用社）因与被上诉人史朝军、原审第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安物流公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河南省宁陵县人民法院（2020）豫1423民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宁陵信用社的委托诉讼代理人陈兆睿，被上诉人史朝军的委托诉讼代理人闫素梅到庭参加诉讼，原审第三人兴安物流公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁陵信用社上诉请求：1.撤销原审判决，改判继续执行兴安物流公司所有的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园区内B2-1002号房产；2.本案诉讼费用由史朝军承担。事实和理由：1.原审判决认定史朝军与兴安物流公司签订的合同有效错误。项目土地规划用途为仓储用地，不得用作商品房开发使用，史朝军与兴安物流公司签订的合同违反了法律的强制性规定，应为无效；2.史朝军所举证据不能证明实际缴纳了房款，史朝军与兴安物流公司之间不排除相互串通妨碍执行；3.史朝军在签订合同时明知土地性质是仓储用地，不能办理产权登记，史朝军对不能办理房产登记手续有过错。史朝军辩称,根据兴安物流公司出具的商品房买卖合同、收据以及史朝军实际使用案涉房屋的事实，能够综合认定史朝军已经实际支出全部购房款，对案涉房屋享有物权期待权，应当排除相关强制执行。原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，宁陵信用社的上诉理由不能成立，请二审法院依法判决驳回宁陵信用社的上诉，维持原判。兴安物流公司未陈述意见。宁陵信用社向一审法院起诉请求：1.准许继续执行兴安物流公司所有的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内B2-1002号房产；2.诉讼费由史朝军承担。一审法院认定事实：宁陵信用社与河南金舶进出口贸易有限公司、兴安物流公司、申建兵、宋喜玲、王海建金融借款合同纠纷一案，宁陵县人民法院于2018年4月26日立案后，于2018年9月10日作出（2018）豫1423民初1427号民事判决，判决：“一、河南金舶进出口贸易有限公司于判决生效之日起十日内偿还宁陵信用社借款本金3900000元及截止到2018年4月17日利息、罚息153592.75元（自2018年4月18日开始，按双方合同约定的逾期月利率13.5‰计算逾期利息，直至付清之日止）；二、宁陵信用社对兴安物流公司所有的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内的房产折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权（房权证号：虞房权证稍岗乡字第××号；房他证号：虞房他证稍岗乡字第1721022号）；三、兴安物流公司、申建兵、宋喜玲、王海建对上述第一项承担连带清偿责任。”王海建不服该判决提出上诉。商丘市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）豫14民终4555号民事判决，驳回上诉，维持原判。宁陵信用社对该判决申请执行，该院在执行期间作出裁定，对位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内B2-1002号等房产进行查封，史朝军提出异议，该院作出（2020）豫1423执异6号执行裁定，中止对本案房产的执行，宁陵信用社不服该裁定，向该院提起本案诉讼。兴安物流公司开发建设的虞城县稍岗乡南庄村物流园对外进行出售，史朝军于2015年1月5日与兴安物流公司签订商品房买卖合同一份，该买卖合同主要内容为：“出卖人：兴安物流公司买受人及其共有人：史朝军第一条买受人购买的商品房为（预售商品房）名称：国际五金城，购买位置B2区1002室，．．．。第二条按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币299880元整。第三条2.付款方式买受人按第（1）种方式按期付款（1）一次性付款，签订本合同之七日内付清房款人民币299880元整。第七条关于产权登记的约定2．出卖人应当在商品房交付使用后3年内即2018年10月1日前，为买受人办理好房产证，办证费用由买受人负担。如因出卖人的责任，买受人不能再在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择退房，出卖人将全额房款退还给买受人。”合同签订后，因兴安物流公司未按合同约定按期办理房产证，后经虞城县稍岗镇人民调解委员会调解，史朝军与兴安物流公司签订人民调解协议书1份，该协议书主要内容为：“出卖方：兴安物流公司购买方：史朝军案情简要：兴安物流公司和史朝军双方经自愿协商，兴安物流公司把自己所建商铺号B2区1002室于2015年1月5日卖给史朝军。购房款当场付清后交房入住，但由于出卖方的原因，致使该商铺逾期没有完成过户，为明确双方责任，避免产生纠纷，经史朝军申请调解，双方补签如下协议：1.本协议生效后双方共同确认所有购房款于2015年5月21日全部结清；所购买的该商铺交房事宜于2015年5月21日履行完毕。出卖人应当3年内为购买人办理好房产证的约定暂未履行。史朝军此前所有付款凭证（汇款、收据）双方于本协议签订时共同核实确认后交由兴安物流公司收回保持，史朝军此后不再持有。2.该商铺自所有购房款全部结清时起，该商铺号B2区1002室的所有权归史朝军独自所有。3.该商铺过户前，若因兴安物流公司与他人的债务等原因，造成史朝军购买的该商铺被查封、拍卖所造成的实际损失，全部由兴安物流公司（以该商铺被查封、拍卖数额的限额为准）承担。”案涉房屋在2017年5月被河南省商丘市睢阳区人民法院查封，2017年3月宁陵信用社与兴安物流公司设立抵押权。一审法院认为，史朝军于2015年1月5日与兴安物流公司签订商品房买卖合同，宁陵信用社没有提交确切的证据证明该合同无效，该合同也不存在违反国家法律法规禁止性规定的情形，该合同为有效合同。合同签订后史朝军将购房款交付给兴安物流公司，虽然没有办理房产登记手续，但其已经实际占有使用并取得该房产的所有权和使用权，而未办理房产登记手续系兴安物流公司在与史朝军签订房屋买卖合同之后因兴安物流公司的原因导致，史朝军没有过失或过错，故未办理房产登记手续的责任不在史朝军。案涉虞城县稍岗乡南庄村工业园内B2-1002号房产于2017年3月办理抵押登记，2019年6月21日被查封，均晚于史朝军购买该房产的时间，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部货款，或者已按照合同约定支付部分货款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，史朝军提交了就执行标的享有足以排除强制执行的证据，证明其享有该房屋的所有权，而宁陵信用社在与兴安物流公司签订抵押合同时对抵押物是否已经售出没有尽到审慎的审查义务。对宁陵信用社提出的本案执行异议诉讼，应当驳回其诉讼请求。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回宁陵信用社的诉讼请求。一审案件受理费5798元，由宁陵信用社负担。本院二审期间各方当事人均未提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，兴安物流公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了案涉国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安物流公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造单套二层连排商住房屋，面向社会公众出售，从中获利。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准”。兴安物流公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房屋对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，史朝军与兴安物流公司签订的房屋买卖合同无效。合同无效，自始即不具有法律效力，史朝军没有取得案涉房屋的合法权益，不享有排除宁陵信用社申请执行的民事权益。综上所述，宁陵信用社的上诉理由成立，予以支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省宁陵县人民法院（2020）豫1423民初644号民事判决；二、准许执行虞城县兴安物流有限公司名下的位于虞城县稍岗乡南庄村工业园内B2-1002号房产。一审案件受理费5798元、二审案件受理费5798元，均由虞城县兴安物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴   蕙审判员 许 长 峰审判员 王 颖 萍二〇二一年三月十日书记员 林添（兼）