湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0881民初6号原告:周昌宇，男，1967年12月8日出生，汉族，住湖北省钟祥市。委托诉讼代理人：陈生兵；湖北慧中律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：荆门市晨曦房地产开发有限责任公司，住所地：荆门市东宝区白云大道17号，统一社会信用代码91420800737915061D。法定代表人：陈定祥，经理。委托诉讼代理人：马宝坤，湖北同进律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告周昌宇诉被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司房地产合作开发合同纠纷一案，于2021年1月4日向本院起诉，本院受理后依法适用简易程序独任审判。本院于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告周昌宇的委托诉讼代理人陈生兵，被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人马宝坤参加诉讼。本案现已审理终结。原告周昌宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2009年8月19日签订的《房屋改建（还建房）协议书》；2.判令被告将位于钟祥市莫××大道××层的房屋（房屋所有权证号为：钟房权证郢中字第××号）转移登记到原告名下，并承担转移登记产生的税费；3.判令被告向原告支付违约金50万元；4.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原告和洪培成两家位于钟祥市××大道的临街房屋相邻，2008年4月，被告拟将原告和洪培成两家的房屋拆除后进行开发，经协商一致，原被告双方2009年8月19日签订《房屋改建（还建房）协议书》，约定：原告将位于钟祥市莫××大道××号土地交由被告开发，被告返还原告一楼门面，开发一切费用由被告承担，返还一楼门面的产权面积宽度不得少于14.5米，深度不得少于29.1米，及总面积不得少于421.95米，二楼（含二楼）以上产权属于被告所有。合同签订之日被告必须赔偿原告押金10万元，房屋120平方米。被告负责建设的一切手续，费用由被告承担，项目自开工之日起24个月内必须竣工，开工时间最迟不得超过2010年6月1日，任何一方不得违约，如有一方违约，除退还（或不退还）违约方基金及补偿金外，另赔偿违约金50万元。协议签订后，被告为了规避土地管理部门对土地使用权重新招拍挂的风险，要求原告先将房屋过户到被告名下，然后再将土地使用权过户到被告名下，这样，原告配合被告于2013年6月3日将房屋过户到被告名下，并办理了钟房权证郢中字第××号房屋所有权证。2013年10月21日双方委托钟祥中地地产咨询评估有限公司对原告527.89平方米划拨土地使用权变更为商业用地应补差价进行了评估，报经钟祥市国土资源局审批同意后，双方于2014年6月16日签订《成交确认书》，并经钟祥市地质灾害应急国土资源市场信息中心确认，约定在核发《成交确认书》之日起15日内向市国土资源局申请办理土地转让相关手续，涉及需补交土地出让金的，由受让方负责向市国土资源局依法缴纳。此后，因被告方一直不向钟祥市国土资源局补交出让金，导致土地使用权过户手续一直没有办理，经原告多次催促，被告一直表示还要继续开发，后因报告延迟开发与洪培成发生诉讼，被告承诺负责将房屋重新过户还给原告，但又不肯承担过户税费，也不愿赔偿原告损失，经多次协商未果，原告为维护自己的合法权益，不得不提起诉讼，请求依法判决。原告周昌宇向本院提交了如下证据：A1、原告的身份证及被告企业信息，证明原被告的身份情况。A2、2009年8月19日原被告双方签订的《房屋改建（还建房）协议书》一份，证明原告对案涉土地具有合法的使用权。A3、钟国用（2002）字第468号国有土地使用证一份，证明原告对案涉土地具有合法使用权。A4、钟房权证郢中字第××号房屋所有权证复印件一份及房屋买卖合同一份，证明原告已将案涉房屋所有权过户给被告的事实。A5、土地估价结果一览表、钟祥市国土资源局国有土地使用权转让审批处理笺及成交确认书一份，证明原告转让土地使用权给被告经过审批同意，出让金由被告在成交确认后15日内缴纳的事实。A6、钟祥市郢中街办办事处朝宗桥社区居民委员会证明一份，证明原告土地房屋的地址门牌号××、后改为79号，现改为87号的事实。A7、周昌宇与陈国锋于2020年11月11日及2020年11月16日通话录音及文字整理记录各一组，证明被告明确表明不履行双方签订《房屋改建（还建房）协议书》的合同义务。被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司辩称：1.我方同意解除原、被告双方于2009年8月19日签订的《房屋改建（还建房）协议书》；2.同意将位于钟祥市莫××大道××层的房屋（房屋所有权证号为：钟房权证郢中字第××号）转移登记到原告名下，但转移登记的费用应由原告承担，造成不能转移登记的过错是原告方；3.过错在原告，违约金没有依据；4.原告诉状部分事实有异议，我方已经给了原告10万元的押金；按照合同约定，原告应补齐2008年4月1日前的租金，由于原告没有补齐，房子不能改建，违约责任在原告。被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司向本院提交了如下证据：B1、《房屋改建（还建房）协议书》复印件一份，证明我方已经交了10万元的押金。B2、荆门市中级人民法院作出的（2017）鄂08民终1020号民事判决书复印件一份，证明当时签订合同除了原告之外，还有另一人，另一人已经通过诉讼解决了纠纷，可以参照确认违约方不是被告。B3、钟祥市自然资源和规划局关于配合调查周昌宇用地情况的函，证明：周昌宇位于郢××组××一宗国有建设用地，原土地使用者为金厦建筑工程有限责任公司，2002年1月因钟祥市商贸企业改制变更登记给周昌宇使用，土地使用权类型为划拨，土地面积为527.89平方米，土地用途为住宅用地。2013年8月20日，周昌宇和荆门市晨曦房地产开发有限责任公司双方向原钟祥市国土资源局申请办理土地变更手续，2013年10月23日经钟祥中地地产咨询评估有限公司评估出具了该宗地《土地评估报告》。虽经原国土资源局进行了研究，但因未缴纳土地出让金和划拨土地有偿使用费，以致该宗变更登记手续未完成。该宗地变更前属于划拨土地使用权，需缴纳划拨土地有偿使用费，可在办理变更登记时与土地出让金一并缴纳。当事人提交的证据均经过庭审质证并在卷佐证。经审理查明，原告周昌宇和邻居洪培成两家的房屋位于钟祥市××大道临街，2008年4月，被告拟将原告周昌宇和洪培成两家的房屋拆除后进行开发，经协商一致，原、被告双方2009年8月19日签订《房屋改建（还建房）协议书》，约定主要内容为：原告将位于钟祥市莫××大道××号土地交由被告开发，被告返还原告一楼门面，开发一切费用由被告承担，返还一楼门面的产权面积宽度不得少于14.5米，深度不得少于29.1米，及总面积不得少于421.95米，二楼（含二楼）以上产权属于被告所有。被告必须一次性买断40年以上的土地出让金，2008年4月1日前的年地租金由原告负责补交。合同签订之日被告必须一次性补偿原告押金10万元，房屋120平方米。被告负责建设的一切手续，费用由被告承担，项目自开工之日起24个月内必须竣工，24个月内不管因何种原因不能竣工，原告有权收回该土地和已建设的房屋，自行处理，造成的损失由被告负责，处理后按照原告的产权面积每平方米1.5万元-2万元优先给原告，除去其它费用后余下部分属于被告，除此之外，并每推迟一个月交付按照每月2万元补偿给原告。还约定了建设要求、规划图纸、邻里纠纷处理责任、土地证办理费用及两证办理期限、经营行为等事项，最后还约定协议一经签订，双方不得违约，如有一方违约，除退还（或不退还）违约方基金及补偿金外，另赔偿违约金50万元。协议签订后，被告要求原告先将房屋过户到被告名下，然后再将土地使用权过户到被告名下，原、被告于2013年6月3日将房屋过户到被告名下，并办理了钟房权证郢中字第××号房屋所有权证。2013年10月21日双方委托钟祥中地地产咨询评估有限公司对原告527.89平方米划拨土地使用权变更为商业用地应补差价进行了评估，报经钟祥市国土资源局审批同意后，双方于2014年6月16日签订《成交确认书》，并经钟祥市地质灾害应急国土资源市场信息中心确认，约定在核发《成交确认书》之日起15日内向市国土资源局申请办理土地转让相关手续，涉及需补交土地出让金的，由受让方负责向市国土资源局依法缴纳。之后，被告因过户费用等多种原因未继续对该宗土地进行开发。审理中，被告称已经向原告支付了10万元押金，但未提交证据，亦未在开庭后向本院补充提交相应证据，原告在审理中对被告的该项陈述不予认可，称没有收到过任何费用。因双方意见分歧，致法庭调解不能成立。本院认为，原告主张解除双方于2009年8月19日签订的《房屋改建（还建房）协议书》，被告同意解除该《房屋改建（还建房）协议书》，是双方当事人真实的意思表示，应当支持。原告要求被告将房屋返还，并将按照《房屋改建（还建房）协议书》过户给被告的房屋所有权登记变更为原告，被告同意过户给原告，属于双方对解除《房屋改建（还建房）协议书》就相关权利进行处分的一致意见，本院应予支持。双方争议的主要焦点有以下几个方面：一是被告是否在《房屋改建（还建房）协议书》签订后向原告支付过10万元的押金。审理中原告对此不予认可，被告在审理中未向本院提交支付该押金10万元的证据，在开庭后亦未能在合理期限内向本院补充提交证据，故本院对被告辩解的该项事实不予采信。二是将案涉房屋产权变更过户登记给原告的费用由谁承担。本院认为，《房屋改建（还建房）协议书》明确约定，被告负责建设的一切手续，费用归被告承担，故因此产生的费用应当由被告承担。三是双方之间是否存在违约行为，应当如何承担相应的违约责任，被告是否应当向原告支付50万元的违约金。本院认为，双方签订的《房屋改建（还建房）协议书》中明确约定，协议签订后被告应当在甲乙双方签订合同之日一次性向原告支付押金10万元，审理中并无证据证明被告已经支付该押金，故应当视为被告首先存在违约行为。《房屋改建（还建房）协议书》第二条明确约定，2008年4月1日前的年地租金由原告负责补交，但本案中原告没有及时交纳上述费用，亦属于违约行为。对于原告主张的违约金50万元，本院认为因双方均存在违约行为，对原告主张的违约金应当根据其实际遭受的损失兼顾当事人的过错和预期效益进行调整。本案中原告并未向本院提交有关经济损失的证据，故本院结合双方的违约行为和原告遭受损失的客观存在性，酌定由被告承担违约金10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告周昌宇与被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司均同意解除双方于2009年8月19日签订的《房屋改建（还建房）协议书》；二、被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司协助原告周昌宇将钟房权证郢中字第××号房屋所有权证变更登记权利人为周昌宇，并承担相应的过户费用；三、被告荆门市晨曦房地产开发有限责任公司向原告周昌宇支付违约金10万元；四、驳回原告周昌宇的其他诉讼请求。上述第二、三项，限判决生效后三十日内履行。案件受理费11100元，减半收取5550元，由原告周昌宇负担1500元，由被告汪四清负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  徐先金二〇二一年三月二十六日法官助理曾露萍书记员陈亮华