河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫02民终205号上诉人（原审原告）：王苑静，女，1978年11月17日生，汉族，住河南省开封市禹王台区。被上诉人（原审被告）：中原银行股份有限公司开封分行，住所地开封市大梁路西段**。负责人：张彦涛，行长。委托诉讼代理人：李影，系该行员工。被上诉人（原审被告）：开封市龙亭区百善老年公寓，住，住所地开封市龙亭区/div>法定代表人：赵福贵，经理。委托诉讼代理人：赵盛，系该单位员工。上诉人王苑静因与被上诉人中原银行股份有限公司开封分行（以下简称中原银行开封分行）、开封市龙亭区百善老年公寓（以下简称百善老年公寓）返还原物纠纷一案，不服河南省开封市龙亭区人民法院作出的（2019）豫0202民初2051号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王苑静上诉请求：1.撤销一审判决，改判中原银行开封分行、百善老年公寓腾房向王苑静交付房屋，房屋具体位置为开封市龙××区××后街××房产（证号汴房地权证字**，面积926.52平方米）；2.本案诉讼费用由中原银行开封分行、百善老年公寓承担。事实和理由：1.一审判决适用法律错误。中原银行与百善老年公寓没有签订涉案房屋租赁合同，百善老年公寓属非法占用涉案房屋收益，中原银行开封分行在对涉案房屋拍卖期间，未告知涉案房屋仍被百善老年公寓非法占用、收益的事实清楚。中原银行开封分行（委托拍卖人）作为涉案房屋的所有权人应当以实际行动要求百善老年公寓停止非法占用涉案房屋，实际履行拍卖合同义务。百善老年公寓应当停止继续非法占用涉案房屋。原审法院驳回王苑静的诉讼请求是错误的。综上所述，百善老年公寓非法占用中原银行所有权房屋收益，开封铝制品厂收取房租，属于不当得利，应返还上诉人王苑静，否则将另诉至法院。买受人花巨款买纸上房屋，合法权益得不到法律保护，有违司法公平正义。2.百善老年公寓非法占用涉案房屋收益的事实清楚。1997年开封铝制品厂就已将该涉案房屋所有权抵押给开封市龙亭城市信用合作社，即中原银行开封分行。百善老年公寓并未与中原银行开封分行签订涉案房屋的租赁合同，故百善老年公寓占用涉案房屋收益属非法。中原银行开封分行作为涉案房屋所有权人，有义务要求百善老年公寓停止对涉案房屋的非法占用、收益行为，维护王苑静的合法权益。该涉案房屋在拍卖期间，中原银行开封分行（委托人）和河南德厚拍卖有限公司（拍卖方）未告知王苑静涉案房屋现由百善老年公寓非法占用、收益的情况，故中原银行开封分行有义务负责要求百善老年公寓停止非法占用涉案房屋收益的行为。综上，请二审法院依法撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉讼请求。中原银行开封分行辩称，根据法律规定以及以拍卖时各方的约定，中原银行开封分行不承担腾房义务，请求法院驳回上诉人对中原银行开封分行的诉讼请求。百善老年公寓辩称，1.物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。现在案涉房屋并无登记在王苑静名下，而王苑静诉求腾房应该是基于物权提出诉求的，根据物权法规定，王苑静并不是案涉房屋的所有权人。王苑静称竞买所得案涉房屋，其与中原银行也还仅是债权债务关系，案涉房屋并未过户到王苑静名下，其诉讼主体不适格，应驳回王苑静诉求。2.百善老年公寓一直用案涉房屋开办养老院长达九年之久，和中原银行开封分行有事实上的租赁关系，根据买卖不破租赁原则，百善老年公寓有权继续使用案涉房屋，案涉房屋原系开封市铝制品厂的房屋，清偿贷款在1997年抵债给开封市龙亭区城市信用合作社，即现在的中原银行股份有限公司开封分行，由于当时的职工安置等问题，房屋虽过户给了中原银行开封分行，但职工安置无法解决，中原银行开封分行允许开封市铝制品厂继续无偿使用案涉房屋，在此情况下，开封市铝制品厂将案涉房屋出租给百善老年公寓，收取的租金补贴给职工，为社会稳定尽了一点微薄之力，而这些情况中原银行开封分行是明知的，否则对自己数百平方米的重大资产不管不问，是不符合生活常理的，更不符合一个国有银行最基本的管理模式，这就是中原银行开封分行对案涉房屋长达九年之久表面上看起来不管不问的真正原因，中原银行对自己的房屋租赁给百善老年公寓，根据法律规定以及以拍卖时各方的约定形成了追认，所以百善养老院与中原银行开封分行存在事实上的租赁关系。3.中原银行开封分行恶意串通，侵占百善老年公寓优先购买权，其拍卖无效。中原银行开封分行委托河南德厚拍卖有限公司对百善老年公寓所租用的房屋，在拍卖中不通知使用人，即不张贴公告，又不在当地报刊上刊登公告。而是选择在开封市发行两季销的河南经济报，象征地走了公告程序，明显是恶意隐瞒拍卖消息。综上，请求驳回王苑静诉讼请求。王苑静向一审法院起诉请求：判令中原银行开封分行、百善老年公寓腾房向王苑静交付房屋，房屋具体位置为开封市龙××区××后街××房产（证号汴房房地权证字**，积926.52平方米）。一审法院认定事实：2011年6月14日，百善老年公寓即乙方（承租方）与甲方（出租方）开封市铝制品厂签订场地租赁合同一份，约定甲方将位于开封市光亭区城隍庙后街34号铝制品办公院区（建筑面积926.72平方米）租赁给乙方，租赁期限自2011年8月1日至2031年7月31日，期限20年，年租金为25000元，付款方式为年缴，甲方所拥有的场院在合同期内使用权归乙方所有，甲方不得干涉；并对其他相关问题一并进行了约定。合同签订后，百善老年公寓对所租赁的上述场地使用至今，并向开封市铝制品厂支付相应租金。2019年5月22日，中原银行开封分行与德厚拍卖公司签订委托拍卖合同一份，委托人委托拍卖人拍卖本案所涉上述即位于开封市龙××区××后街××房屋（产权证号为：汴房地房地权证字第**，登记时间为1997年6月18日）。拍卖公告于2019年5月23日在河南经济报上进行了刊登，定于2019年5月30日10：00在德厚拍卖公司会议室公开拍卖，起拍价为120000元。后王苑静竞拍成功，拍卖标的成交价为1206000元，并与德厚拍卖公司签订拍卖成交确认书。王苑静于2020年5月30日通过手机银行转账于中原银行开封分行1206000元，中原银行开封分行将涉案房地产权证交付于王苑静。王苑静以通过拍卖取得本案所涉房屋为由，请求中原银行开封分行和百善老年公寓腾房并交付房屋。开封市铝制品厂因清偿贷款抵债给开封市龙亭城市信用合作社，并于1997年6月18日办理了产权变更登记，登记房地产权利人为开封市龙亭城市信用合作社，证号为汴房地权房地权证字第**。民银行于1997年10月24日印发银复（1997）1411号批复、自动解散开封市原14家城市信用合作社，开封城市合作银行开业，成为该行的分支机构，城市信用合作社的债权债务转为该行的债权债务；中国人民银行河南省分行于1998年5月12日印发豫银复（19）68号文件，开封城市合作银行更名为开封市商业银行股份有限公司、简称“开封市商业银行”；河南银监局于2014年12月23日印发豫银监复（2014）593号文件，开封市商业银行名称变更为中原银行股份有限公司开封分行。本案所涉房产现尚登记在开封市龙亭城市信用合作社名下。百善老年公寓认为其对本案涉案房屋租赁使用多年，中原银行开封分行和河南德厚拍卖公司未对百善老年公寓进行通知拍卖程序违法，剥夺了其承租人的优先购买权，诉至开封市金明区人民法院，请求判决中原银行开封分行与王苑静房屋买卖合同关系无效，判决与中原银行开封分行建立与王苑静同等条件下的买卖关系。开封市金明区人民法院于2020年7月15日作出（2019）豫0211民初第3584号民事判决，驳回百善老年公寓的诉讼请求。百善老年公寓不服提出上诉，河南省开封市中级人民法院于2020年10月21日作出（2020）豫02民终2821号民事判决，认为中原银行开封分行就案涉房地提供了权属证书，在百善老年公寓未能提供证据证明该权属证书虚假或经法定程序否定其效力的情况下，该权属证书具有既定的法律效力。开封市铝制品厂以自己的名义与百善老年公寓签订的房屋租赁合同，事前没有中原银行开封分行的授权，事后未得到中原银行开封分行追认，故开封市铝制品厂与百善老年公寓签订的租赁合同的效力不能及于中原银行开封分行，开封市铝制品厂与百善老年公寓签订的租赁合同对中原银行开封分行不产生约束力。同时，百善老年公寓和中原银行开封分行之间不存在房屋租赁合同关系，百善老年公寓未提供拍卖公告不在当地报刊上刊登程序违法的相关证据，因此百善老年公寓上诉主张案涉房地产拍卖程序违法、剥夺其优先购买权的上诉请求，不予支持，遂判决驳回其上诉，维持原判。百善老年公寓不服，又向河南省高级人民法院提起申诉，其再审申请已被驳回。2019年中原银行开封分行（委托人）与河南德厚拍卖有限公司（拍卖人）签订的委托拍卖合同第三条第一项约定：拍卖标的经拍卖成交后，买受人以拍卖要求付清全款、委托人将房地产权证书交付买受人后即视为房产交割。委托人不负责清场腾房，买受人应当自行清场。本案所涉房屋拍卖成交后，中原银行开封分行已将房地产权证交付王苑静即买受人。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第五十五条规定：拍卖标的需要依法办理证照变更、产权过户手续的，委托人、买受人应当持拍卖人出具的成交证明和有关材料，向有关行政机关办理手续。本案，王苑静通过拍卖，拍得案涉房屋，并按拍卖成交确认书价款1206000元支付给中原银行开封分行，但是，尚未办理产权过户手续，根据物权法上述规定，不发生物权变动的效力，因此，王苑静仅依拍卖成交确认书要求百善老年公寓腾房依据不足，不予支持。王苑静要求中原银行开封分行腾房并交付房屋的请求，根据委托拍卖合同约定，中原银行开封分行不负责清场腾房，且根据该约定，中原银行开封分行已将房地产权证交付王苑静，根据合同约定应视为房产已交割，故王苑静请求中原银行开封分行腾房及交付房屋的请求亦不予支持。百善老年公寓辩称中原银行开封分行与他人恶意串通，侵犯其优先购买权的辩解意见，因开封市中级人民法院的生效判决已作出处理，因此，其辩解意见不予采纳，该生效判决并认定开封市铝制品厂与百善老年公寓签订的租赁合同的效力不能及于中原银行等开封分行，开封市铝制品厂与百善老年公寓签订的租赁合同对中原银行开封分行不产生约束力，百善老年公寓和中原银行开封分行之间不存在房屋租赁合同关系，因此，百善老年公寓辩解买卖不破租赁没有基础，其所辩解的买卖不破租赁的意见不予采纳。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十四条，《中华人民共和国拍卖法》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回王苑静的诉讼请求。案件受理费100元，由王苑静负担。本院二审期间，百善老年公寓提交2011年11月12日开封日报一份，证明百善老年公寓依法登记为民办企业并登报公告，中原银行未曾主张权利或收取房租。王苑静质证认为，该证据真实性无法核实，且与本案无直接关系。中原银行开封分行质证认为，该证据真实性无法核实，对证明目的有异议，中原银行开封分行并未将涉案房屋出租给百善老年公寓，事后也未追认，不存在任何租赁事实。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据审理查明的事实，涉案房地产产权明晰。王苑静通过拍卖竞得涉案房地产并已支付相关款项，签订拍卖成交确认书，并且已实际接受涉案房地产相关权利证书。百善老年公寓关于买卖不破租赁和优先购买权的意见，法院已判决不予采纳。虽然王苑静非因自身原因需要较长时间办理房地产权过户，但是百善老年公寓不能据此对抗王苑静对涉案房地产已取得的相关权利。故百善老年公寓无正当理由不应妨碍王苑静对涉案房地产行使权利，王苑静请求百善老年公寓腾退涉案房地产的请求，于法有据，应予支持。依照拍卖规则“买受人应当自行清场。拍卖标的的交接仅为委托方将房地产权证书交接给买受人即视为房产交割”，中原银行开封分行已经向王苑静履行了房产交割义务，王苑静请求中原银行开封分行交付涉案房地产，本院不予支持。综上，王苑静的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误部分，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省开封市龙亭区人民法院（2019）豫0202民初2051号民事判决；二、开封市龙亭区百善老年公寓于本判决生效后十五日内腾退位于开封市龙亭区城隍庙后街34号房地产（证号汴房地权证房地权证字**，6.52平方米）并交付王苑静。三、驳回王苑静的其他诉讼请求。一审、二审案件受理费各100元，均由开封市龙亭区百善老年公寓负担。本判决为终审判决。审判长  谷长东审判员  杨秋玲审判员  单国生二〇二一年三月二十三日法官助理金成立书记员路静