江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初7932号 原告：太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320585MA1MW0QF11，住所地江苏省太仓市璜泾镇华南村2组。 法定代表人：谢金雄，总经理。 委托诉讼代理人：黄菲，公司员工。 被告：陈强，男，1986年10月2日出生，汉族，住陕西省镇巴县。 原告太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司（以下简称璜泾碧桂园公司）诉被告陈强商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告璜泾碧桂园公司的委托诉讼代理人黄菲到庭参加诉讼，被告陈强经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告璜泾碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的编号为201802190200434号《商品房买卖合同》；被告于判决生效之日起3日内配合原告办理合同备案注销手续。2、判令被告向原告支付违约金人民币188928元及原告替被告代偿的款项986205.19元，合计1175133.19元。3、判令原告从应退还被告的购房款1259520元中直接扣除本申请第2项被告应支付原告的款项后，向被告返还剩余款项84386.81元。4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告和被告于2018年8月22日签订了编号为201802190200434号《商品房买卖合同》及附件、附录，合同约定由被告向原告购买太仓市璜泾镇陆璜公路东、新城路南天琴湾名邸5幢1203室住宅一套，总房价款为1259520元，其中被告自付379520元，银行按揭款项880000元。被告因银行按揭款项未按时偿还，于2020年3月被中国农业银行股份有限公司太仓分行诉至太仓市人民法院。太仓市人民法院作出(2020)苏0585民初1210号民事判决书，判决被告支付银行借款本金、利息(含罚息、复利)、律师费，并负担案件受理费等款项，原告承担连带清偿责任。太仓市人民法院于2020年7月29日作出(2020)苏0585执2270号《执行通知书》，划扣原告款项共计986205.19元，其中中国农业银行股份有限公司太仓分行贷款本息924612.19元，律师费43273元，金融借款合同纠纷案件受理费6578元，执行费11742元。该执行案件已于2020年9月27日结案。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第十七条第2项约定：若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项(包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用)代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。根据《商品房买卖合同》的约定，法院划扣我公司986205.19元视为被告欠原告债务，同时原告主张解除合同的违约金为188928元，被告已支付原告购房款1259520元应由于抵扣上述债务及违约金，原告将剩余款项84386.81元予以返还被告。故原告提起本案诉讼。 被告陈强未作答辩。 本院经审理查明事实如下：2018年8月22日，原告璜泾碧桂园公司（出卖人）与被告陈强（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同备案编号201802190200434）一份，约定被告向原告购买太仓市璜泾镇天琴湾名邸5幢1203室房屋，建筑面积141.17平方米，总价款1259520元，付款方式为商业贷款。该合同附件十一补充协议第十七条第二款约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用）代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用的，买受人应当自出卖人向其发出书面还款通知之日起三天内偿还给出卖人，逾期支付的，按应付未付款的每日万分之八计付违约金给出卖人。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。该合同还约定了其他事项。合同签订后，被告陈强支付原告璜泾碧桂园公司首付款及银行按揭贷款共计1259520元。 2020年3月16日，中国农业银行股份有限公司太仓分行向本院提起诉讼，要求判令被告陈强归还原告借款本金870783.66元，并支付利息13375.08元、罚息33.40元、复利141.66元，合计884333.80元(利息、罚息、复利暂计算至2020年1月2日，之后按合同约定计算至全部款项还清之日止)；判令被告陈强支付原告律师费51300元；判令被告璜泾碧桂园公司对被告陈强上述债务承担连带清偿责任。本院查明，原告璜泾碧桂园公司（保证人）、被告陈强（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司太仓分行（贷款人）于2018年10月12日签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定被告陈强为购买天琴湾名邸5幢1203室房产向中国农业银行股份有限公司太仓分行借款88万元，借款期限360个月。中国农业银行股份有限公司太仓分行于2018年10月15日向被告陈强发放借款88万元，借款执行年利率6.37%，借款到期日2048年10月14日，还款方式等额本息还款，还款日为15日。被告陈强自2018年11月16日开始还款，自2019年10月15日起出现逾期还款，2019年12月24日归还1677.72元后未再还款。截至2020年1月2日，被告陈强结欠借款本息合计884333.80元。本院于2020年6月1日作出（2020）苏0585民初1210号民事判决书，判决被告陈强支付中国农业银行股份有限公司太仓分行本息合计884333.80元(利息、罚息、复利计算至2020年1月2日，自2020年1月3日起按合同约定利率计算至本息还清之日止)；被告陈强支付中国农业银行股份有限公司太仓分行律师费43273元；原告璜泾碧桂园公司对上述债务承担连带保证责任；被告陈强、原告璜泾碧桂园公司负担诉讼费6578元。 本院于2020年7月29日向被告陈强、原告璜泾碧桂园公司作出（2020）苏0585执2270号执行通知书，要求履行法律文书确定的全部义务934184.8元，并负担案件执行费11742元。本院于2020年9月4日划扣原告璜泾碧桂园公司945926.8元，原告璜泾碧桂园又于2020年9月27日支付执行款40278.39元。审理中，关于损失，原告称其作为开发商，一般都是通过高杠杆的融资手段来进行运营的，融资成本非常高。 另，本院于2020年12月26日通过邮寄送达的方式向被告陈强送达了应诉材料。 上述事实，由原告璜泾碧桂园公司提供的《商品房买卖合同》（合同备案编号201802190200434）、（2020）苏0585民初1210号民事判决书、执行通知书、结案证明、太仓市人民法院资金往来结算票据及本院庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。根据原、被告上述合同附件十一《补充协议》第十七条第二款的约定，若贷款银行未行使抵押物优先受偿权，出卖人因承担保证责任需将买受人欠贷款银行的所有款项(包括但不限于贷款本金、利息及银行实现债权的费用)代付给贷款银行的，买受人自愿同意出卖人可选择向买受人追偿代付款项及出卖人已承担费用或解除合同。出卖人选择解除合同的，出卖人代买受人向贷款银行支付的贷款本金部分视为买受人欠出卖人的房价款，利息、银行实现债权费用及出卖人已承担费用等视为买受人欠出卖人的债务，买受人应按该商品房总房价款的15%支付违约金给出卖人。本案中，因被告陈强未按期归还贷款，中国农业银行股份有限公司太仓分行向本院提起诉讼要求被告陈强归还借款本息并承担律师费，同时要求原告璜泾碧桂园公司承担连带清偿责任。后本院判决被告陈强归还借款本息合计884333.80元(利息、罚息、复利计算至2020年1月2日，自2020年1月3日起按合同约定利率计算至本息还清之日止)并支付律师费43273元，同时原告璜泾碧桂园公司承担连带清偿责任，被告陈强、原告璜泾碧桂园公司负担诉讼费6578元。判决后，中国农业银行股份有限公司太仓分行向本院申请执行，本院于2020年9月4日划扣原告璜泾碧桂园公司945926.8元，原告璜泾碧桂园又于2020年9月27日支付执行款40278.39元。根据上述约定，原告璜泾碧桂园公司有权选择解除合同，本案的应诉材料于2020年12月26日送达被告陈强，原、被告之间的《商品房买卖合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施。原、被告之间的《商品房买卖合同》解除后，被告应当协助原告办理合同备案注销手续，故本院确定被告于本判决生效之日起十日内配合原告办理合同备案注销手续。 关于原告要求被告支付违约金188928元及代偿款986205.19元的诉讼请求。本院认为，因被告陈强未按期归还借款导致原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，被告陈强的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为被告代偿的借款本息、律师费、案件受理费、执行费等合计986205.19元，被告理应支付原告，故本院对原告该主张予以支持。考虑到原告主张的实际损失为融资成本，而房屋总价款15%的违约金明显超出了合理的融资成本范围，结合原告的实际损失及适当的惩罚性赔偿，本院酌情确定被告支付原告违约金125952元(1259520元*10%)。因被告已支付原告购房款1259520元，被告应支付原告的代偿款986205.19元及违约金125952元从购房款中予以抵扣，剩余部分147362.81元结合原告的诉讼主张及便利当事人、清理合同的考量，本院认定由原告返还被告陈强。被告陈强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法应当承担相应的不利法律后果。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司与被告陈强签订的《商品房买卖合同》(合同备案编号201802190200434)于2020年12月26日解除； 二、被告陈强于本判决生效之日起十日内协助原告太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司办理合同备案注销手续； 三、被告陈强支付原告太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司违约金125952元及代偿款986205.19元，该款从被告陈强已支付的购房款1259520元中予抵扣，余款147362.81元原告太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告陈强； 四、驳回原告太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16136元，减半收取8068元，由被告陈强负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告陈强于本判决生效之日起十日内直接支付原告太仓璜泾碧桂园房地产开发有限公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  滕万波 二〇二一年三月三日  书记员  苏敏敏