广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初30364号原告：佛山市长华商业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××长华国际商业中心****197商铺，统一社会信用代码914××××××××××××373。法定代表人：吴东升，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈春伶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：崔伟碧，女，该公司员工。被告：中国国旅（广东佛山）国际旅行社有限公司，，住所地广东省佛山市禅城区×××××××××××之二统一社会信用代码914××××××××××408XF。法定代表人：赵斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李金环，女，该公司员工。原告佛山市长华商业管理有限公司诉被告中国国旅（广东佛山）国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈春伶、崔伟碧，被告的委托诉讼代理人李金环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年3月至2020年9月租金34028.32元；2.被告向原告支付2020年3月至2020年9月物业管理费2398.26元；3.被告向原告支付2020年3月至2020年9月水电费90.93元；4.被告向原告支付逾期付款滞纳金（自逾期支付租金及管理费之日起，每日按逾期支付金额的万分之五计算，暂计至2020年9月30日为2133.53元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月2日，原告和被告签订了《物业租赁合同(南区)》(合同编号为CHSG-ZS-S20180028)，约定原告将位于佛山市南海区××××××××××长华国际中心商业3座×××××××商铺出租给被告使用。《物业租赁合同(南区)》第四条约定，2019年10月1日至2020年9月30日每月租金为4861.19元，每月租金应于每月第5日前支付。被告应向原告支付每月的管理费(每月管理费为342.61元)；第十六条约定，被告逾期交付租金、管理费及水电费的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3%支付滞纳金。《物业租赁合同(南区)》签订后，原告依约将该商铺交付给被告，被告也接受了该商铺并在该商铺营业。但被告自2020年3月起开始不予支付租金、管理费及水电费，为此原告多次催促被告支付租金、管理费及水电费，被告仍不支付租金、管理费及水电费。暂计至2020年7月，被告已拖欠2020年3月至2020年7月的租金24305.94元、管理费1713.04元、2020年4月至2020年×月水电费50.71元未付。原告认为：被告与原告签订的《物业租赁合同(南区)》合法有效，被告理应严格依约向原告支付租金、管理费及水电费，被告逾期未足额支付租金、管理费及水电费的行为，已违反了《物业租赁合同(南区)》第四条约定及我国合同法第六十条、第二百二十六条的规定，被告应立即向原告支付所拖欠的租金、管理费及水电费。此外，根据《物业租赁合同(南区)》第十六条的约定和我国合同法第一百一十四条的规定，被告除应立即向原告清偿所拖欠的租金、管理费及水电费外，每日还应按逾期支付金额的万分之五支付滞纳金。鉴于原告多次向被告催讨拖欠租金、管理费及水电费，但被告仍未支付任何拖欠的租金、管理费及水电费。原告为维护其合法利益，故提起诉讼。被告辩称，2020年20日之前，被告已经缴清全部费用。疫情期间，国家政策要求旅游业暂停经营。2020年7月16日之后，旅游业允许恢复营业，但由于疫情影响，被告不能经营涉外旅行业务，事实上被告也没有顾客。因为疫情属于不可抗力因素，被告可以据此要求解除合同。被告曾经缴纳装修保证金3000元、租赁保证金16780.8元，现涉讼商铺已经装修完毕且不存在违规装修问题，但原告并未退还上述款项予被告。此外，涉讼商铺存在渗水、漏水问题，导致被告商铺内的两台电脑毁损，被告多次向原告反映此事，但均未得到改善。原、被告围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据。本院依法组织双方当事人举证证据交换和质证。双方当事人对真实性无异议或有原件予以核对的证据，本院确认其真实性并附卷佐证。对原、被告提供的其他证据，本院将结合本案情况及证据进行综合分析认定。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2015年12月11日，佛山市粤海通房地产有限公司（甲方）与北京戴德梁行物业管理有限公司（乙方，物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对长华国际商业中心提供前期物业管理服务，物业服务费用计收标准为南区商铺9.8元/㎡.月，北区商铺25元/㎡.月。2018年7月2日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《物业租赁合同（南区）》，约定甲方将位于佛山市南海区××××××××××长华国际中心南商3座×××××××自编号物业出租给乙方使用；物业建筑面积34.96平方米，租赁期限自2018年10月1日至2021年2月28日，2018年8月20日至2018年9月30日为装修期；涉讼物业经营范围为配套；乙方该铺位首年月租金标准150元每平方米，2018年10月1日至2019年9月30日每月租金4195.2元（按标准8折），2019年10月1日至2020年9月30日每月租金4861.19元（按标准9折），2020年10月1日至2021年2月28日每月租金5563.53元；租赁保证金相当于乙方租赁铺位三个月的月租金和管理费的总额共计16780.8元，乙方须于合同签订之日当天向甲方交纳；甲方须在本合同结束（不论基于何种原因）及乙方把该物业交还给甲方，且双方就租赁该物业而产生的一切权利、义务、责任清理完毕后10个工作日内，向乙方退还该租赁保证金（不计利息）；由双方另行签订《长华国际中心物业管理服务合同》，并按照《长华国际中心物业管理服务合同》的约定缴纳管理费；水、电费的计算标准参照政府相关规定及长华国际中心实际情况结合制定，乙方须自行负担每月的水、电费，并须按甲方的收费通知单所约定的日期前支付。原告已收取被告支付的涉讼商铺租赁保证金16780.8元。2018年11月23日，长华国际商业中心（南商3座）办理竣工验收备案手续。另查明，《3月26日会议各方承诺》载明：一、开发商承诺2019年4月25日前将商场所有硬件措施完善、可以正常运转（包括但不限于电梯、卫生间），且租户及开发商于今日起10日内完成排查，租户可主动将问题发至微信群汇总及监督整改情况。二、开发商承诺内街（含二、三楼）3月、4月全部免租金，其他月份按原公示方案执行，外街按原公示方案执行。三、开发商承诺，租户撤场的同意退三押一租的租金，前提是租户结清电费、物业管理费和公摊水电费、房屋需要高于交付标准，装修押金如果是已经审批的可退，未经审批需要恢复原貌才退还。原告员工王蒙、租户代表5人在该会议记录上签名。原告出具《长华国际中心南区步行街最新租金优惠方案》，载明：关于长华国际中心南区步行街租金优惠方案，经公司高层商讨报请董事会决议如下：如不接受该优惠方案，可按照按326政府协调会约定申请办理退铺（退铺申请截止时间6月30日）：步行街最新租金优惠方案（3-12月）优惠方案分类具体区域3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注最新优惠方案A类LG外街、1F沿街按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折按应缴租金8折优惠截止12月管理费按合同标准执行B类LG内街、1F内街免租免租按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折按应缴租金6折C类2F、3F免租免租按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折按应缴租金5折诉讼中，原告确认已收取被告支付的涉讼商铺装修保证金3000元，尚未退还予被告，并明确同意将该装修保证金在原告诉请的租金、管理费等费用中予以抵扣。原告确认涉讼商铺位于一层外街。本院认为，涉讼物业所在楼栋已办理竣工验收备案手续，原、被告签订的《物业租赁合同（南区）》为双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告诉请被告支付2020年3月至9月的租金、物业管理费及水电费，被告则抗辩主张其已于2020年2月20日向原告要求解除合同及退铺并已结清该日期前的各项费用，2020年2月20日之后被告并未正常经营且原告同意涉讼商铺可以转租并由被告持有商铺钥匙。经审查，被告提供的视频等证据虽未能直接指向拍摄时间及主体等，但结合双方的诉讼陈述及原告已付清2020年2月20日前各项费用的事实，且原告亦明确同意不再就涉讼商铺内尚未搬走的物品主张权利，由原告进行处分，在原告未提供相反证据证明被告在2020年2月20日后有实际使用涉讼商铺进行经营的情况下，本院对被告的上述抗辩主张予以采信，即被告有向原告提出解除合同及要求退铺且在2020年2月20日后原告收回涉讼商铺不存在客观障碍。虽然被告作为违约方没有合同解除权，而双方于本案庭审辩论当日即2020年12月16日交接钥匙及店商铺内物品，但被告已就钥匙的交接等作出了较为合理的解释，且原告作为出租方就涉讼商铺的情况亦负有相应的注意义务，在被告2020年2月20日后连续多个月未继续缴纳租金且客观上收回商铺不存在障碍的情况下，原告依法应当采取适当措施防止损失的扩大，否则不得就扩大的损失要求赔偿。据此，本院综合考虑本案证据、事实及双方诉辩陈述，根据公平及诚实信用原则，酌情认定原告应当在2020年6月30日前收回涉讼商铺，原告主张的2020年6月30日后的租金、管理费及公摊水电费，本院不再予以支持。合同履行期内，原告虽存在管理失当的行为，但亦完成了交付商铺供被告使用的主要合同义务，故被告应当支付2020年3月1日至2020年6月30日期间的租金、物业管理费及水电费。本院综合考虑涉讼合同的履行情况及商铺的经营情况等因素，结合原告的租金优惠政策及涉讼商铺所在一层外街的位置，确定2020年4月1日至2020年6月30日期间，租金、物业管理费按双方约定标准的8折进行收取；2020年3月因受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，酌定该月租金、物业管理费减半收取。综合上述，本院核定被告欠付租金为14097.45元≈4861.19元/月×0.8×3个月（2020年4月1日至2020年6月30日期间）+4861.19元÷2（2020年3月份减半收取），欠付管理费为993.56元≈9.8元/平方米×34.96平方米×0.8×3个月（2020年4月1日至2020年6月30日期间）+9.8元/平方米×34.96平方米÷2（2020年3月份减半收取）。与此同时，原告提交的证据可初步证明2020年3月1日至6月30日期间各月产生的公摊水电费数额，被告亦未提供证据证明其已支付该公摊水电费或对此予以反驳、推翻，故被告应向原告支付2020年3月1日至2020年6月30日的公摊水电费59.11（3.5+1.75+1.75+1.4+13.99+11.89+11.89+12.94）元。原告已收取被告租赁保证金16780.8元，现双方之间的合同实际上已经不再履行，本院结合涉讼合同的履行情况、当事人过错程度及损失等因素，酌情认定由原告没收一半的保证金8390.4（16780.8÷2=8390.4）元，其余保证金原告应当退还予被告。此外，原告确认其尚未退还已收取的涉讼《物业租赁合同（南区）》项下商铺的装修保证金3000元，并明确同意该款项用于抵扣被告欠付费用，为减少当事人讼累，本院认定原告应退还的上述租赁保证金8390.4元及装修保证金3000元用于抵扣被告应支付的上述租金，即被告应支付的租金数额为2707.05（14097.45-8390.4-3000=2707.05）元。原告诉请的租金、管理费及公摊水电费超出本院核定的上述金额的，超出部分，本院不予支持。考虑到被告在合同履行过程中存在瑕疵，双方对租金、物业管理费应否支付及支付标准产生争议，且原告已通过没收被告支付的一半租赁保证金来弥补其损失，故本院对原告关于被告向其支付逾期付款滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中国国旅（广东佛山）国际旅行社有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2707.05元、物业管理费993.56元、公摊水电费59.11元予原告佛山市长华商业管理有限公司；二、驳回原告佛山市长华商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费383.14元（原告已预交），由原告佛山市长华商业管理有限公司负担233元，被告中国国旅（广东佛山）国际旅行社有限公司负担150.14元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告佛山市长华商业管理有限公司,本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年三月二十二日书记员 李和仪