天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0112民初164号原告：韩志民，男，1966年10月9日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：孙长信，天津双辰律师事务所律师。被告：于德江，男，1956年4月18日出生，汉族，住天津市津南区。被告：邸占栋，男，1975年8月21日出生，汉族，住天津市宝坻区。第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地深圳市福田市益田路5033号平安金融中心12、13、38、39、40。法定代表人：孙建平，董事长。委托诉讼代理人：宋可可，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩顺鹏，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告韩志民与被告于德江、邸占栋确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理期间，本院依法追加中国平安财产保险股份有限公司（以下简称“平安保险公司”）作为第三人参加诉讼。原告委托诉讼代理人孙长信，被告于德江，第三人平安保险公司委托诉讼代理人宋可可到庭，被告邸占栋经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩志民向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告签订的天津市津南区房屋天津市商品房买卖合同无效；2．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：天津市津南区××镇××街××号××房屋由天津开发区瑜盛圆房地产开发有限公司（现更名为天津百胜房地产开发有限公司）（以下简称“瑜盛圆公司”）开发建设，2004年原告购买该房，并交付了购房款，原告入住使用至今。2005年3月15日该公司将该房出售给被告于德江，并给于德江办理了该套房屋产权证书。2008年原告向天津市津南区人民法院起诉瑜盛圆公司、于德江、天津市津南区北闸口建筑工程公司（以下简称“北闸口建筑公司”）请求确认原告购买该房屋的行为有效，天津市津南区人民法院作出（2008）南民一初字初第657号判决书认定原告购买该房屋合法有效，于德江购买房屋违背常规，无法取得诉争房屋，被告于德江取得该房缺乏合法性，后瑜盛圆公司向天津市第二中级人民法院提出上诉，天津市第二中级人民法院作出（2010）二中民四终字第63号民事判决书，该判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2019年原告得知于德江又将该房出售给被告邸占栋，邸占栋用该房抵押贷款，并办理了抵押登记。原告认为诉争房屋属于原告所有，被告与第三人的行为侵害了原告的合法权益，故诉至贵院。于德江辩称，对原告的起诉有意见，诉争房屋不是于德江的，起诉于德江没用，房屋已经被收回了。于德江当初买的房交了90%的钱，房屋没到手，退钱只退了一半的钱，并有开发商收房的协议，现在还差70,000多元没退给于德江。邸占栋未作答辩。平安保险公司述称，一、韩志民并非适格主体，法院应依法不予受理。涉案房产买卖合同为于德江与邸占栋双方签署，韩志民并非涉案房产买卖合同的主体，如允许其作为原告以第三人的身份提起涉案诉讼请求，将不利于保护守约方合法权益。二、邸占栋为涉案房产的所有人，有权利处理涉案房产。邸占栋与于德江就涉案房产签署《商品房买卖合同》，依法向天津市津南区国土资源与房屋管理局申请不动产权属证书，经天津市津南区国土资源与房屋管理局审查合格后，依法颁发涉案房产不动产权登记证书，不动产权登记证中明确载明邸占栋为涉案房产的所有权人，有权利处分涉案房产。三、平安保险公司对涉案房产的抵押权合法有效。邸占栋向案外人华夏银行厦门分行借款，其与平安保险公司签署《平安个人借款保证保险单》以案外人华夏银行厦门分行为被保险人，合同约定平安保险公司承担保证责任，为此，邸占栋与平安保险公司签署《最高额抵押合同》将其所有的案涉房产抵押给平安保险公司，邸占栋自愿签署以上协议且配合办理抵押登记手续，华夏银行厦门分行依约放款，平安保险公司依约承担保证责任，且平安保险公司取得不动产权属证书，平安保险公司就涉案房产抵押权合法有效。即便邸占栋为无权处分人，依照《中华人民共和国民法典》第三百一十一条之规定，平安保险公司亦为善意取得，平安保险公司抵押权亦应合法有效。邸占栋借款逾期后，平安保险公司依约理赔，理赔完毕后起诉追偿，经天津铁路运输法院依法审理，（2019）津8601民初720号判决书明确认定答辩人系邸占栋名下案涉房产的抵押权人，对案涉房产处分借款享有优先受偿权。四、韩志民亦存在重大过错。依照韩志民诉状所述，其与于2010年取得胜诉判决，从2010年至今从未就涉案房产主张权利，故其自身亦存在重大过错。综上，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求驳回原告的各项诉讼请求。经审理查明，天津市津南区××镇××街××号××房屋由天津开发区瑜盛园房地产开发有限公司（现更名为天津百胜房地产开发有限公司）（以下简称“瑜盛圆公司”）开发建设。瑜盛圆公司和北闸口建筑公司签订工程承包合同，2002年3月14日北闸口建筑公司与瑜盛园签订一份协议书，约定综合楼的售房权（房款）从2002年3月14日起，由北闸口建筑公司第五分公司直接收取售房款。2004年9月5日原告与北闸口建筑公司签订房屋买卖合同，约定原告购买该房，房屋总价款105000元，总价款中不包括配套费和水、电气三表费用，原告首付30000元，另约定北闸口建筑公司办理房产手续，原告负责交纳房屋产权证和土地使用证的手续费，手续办齐后交清余款，后原告领取了钥匙装修费入住至今。2005年3月15日该公司将该房出售给被告于德江，2006年9月14日瑜盛圆公司给于德江办理了该套房屋产权证书。2008年原告向天津市津南区人民法院起诉瑜盛圆公司、于德江、北闸口建筑公司请求确认原告购买该房屋的行为有效。2009年11月4日天津市津南区人民法院作出（2008）南民一初字初第657号判决书，法院认为，北闸口建筑公司具有直接销售房屋的权利，原告与北闸口建筑公司签订的购房协议，原告按照协议已交付部分购房款，北闸口建筑公司已将房屋交付原告，原告且已装修使用多年。原告属于善意取得，认定原告购买该房该房屋合法有效。瑜盛圆公司明知该房屋已被北闸口建筑公司卖与原告，原告已经装修入住，又将该房屋出售给于德江，其行为显然存在隐瞒事实的故意，而于德江买房时，该房屋已经竣工并有人居住，按照常理其应当实地查看并验房，于德江未查验该房屋就与瑜盛圆公司签订合同，违背常规，交纳房款，对该后果的产生应承担一定的责任。本院判决后，瑜盛圆公司不服提出上诉，天津市第二中级人民法院驳回上诉，维持原判。于德江在庭审中提交了一份2011年4月18日瑜盛圆公司与于德江签订了一份退房和回购协议，该协议载明瑜盛圆公司开发建设谷星里商住楼项目期间，向于德江筹款150000元，并且以在建的商品房作为抵押。项目完成后全部房地产权利登记在瑜盛圆公司名下。为该房屋的唯一合法所有人。．．．．．．，另约定，由开发公司办理入住手续，否则按市场价回购或按房价款的20%给予经济补偿。双方达成共识，1、于德江退回所购瑜盛圆公司的房产权，由瑜盛圆公司回购。另作销售。2、退回的房产变更过户时，于德江应积极给予本例相关手续。．．．．．．。2017年8月8日于德江与邸占栋签订存量房屋买卖协议，将该房屋过户至邸占栋名下。2018年6月25日邸占栋与平安保险公司签订了《关于保证保险业务及债务清偿安排协议书》，约定邸占栋可向平安保险公司申请的保证业务规模为929000元。约定邸占栋以坐落于天津市津南区××镇××街××号××房屋作为抵押。同日，邸占栋与华夏银行厦门分行订立借款合同，华夏银行厦门分行为邸占栋提供贷款，贷款金额为696000元，贷款期限36个月，年利率7.6%。2018年6月27日华夏银行厦门分行发放贷款696000元。自2018年9月28日后，邸占栋未再履行还款义务，未支付贷款本金、利息及应缴的保费。2019年1月18日，平安保险公司向华夏银行厦门分行支付了保险合同项下的代偿款659568.76元，华夏银行厦门分行出具了履行保险责任证明书，后平安保险公司于2019年4月1日在天津××路××栋，邸占栋未出庭。天津铁路运输法院于2019年6月26日下发（2019）津8601民初720号民事判决书，判决邸占栋与判决生效后十日内给付平安保险公司理赔款659568.76元，支付逾期保费3118.08元。并对位于天津市津南区××镇××街××号××房屋协议折价或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿等。后平安保险公司向铁路运输法院申请强制执行。原告因此得知于德江将房屋出售给邸占栋，邸占栋用该房屋抵押贷款，并办理了抵押登记之事。为此原告向本院提起诉讼。本院认为，原告与北闸口建筑公司签订的诉争房屋的买卖合同，原告就涉案房屋在2008年就向本院提起诉讼，瑜盛圆公司和于德江也作为被告及第三人参加诉讼，经一、二审法院审理，判决确认原告与北闸口建筑公司签订的房屋买卖合同有效。同时，确认瑜盛圆公司卖给于德江的房屋存在隐瞒事实的故意，在法院判决后，瑜盛圆公司和于德江明知该房屋已经交付给原告，原告已经使用多年，法院已经判决，但还是和于德江签订回购协议，于德江并配合将房屋转卖给邸占栋，按照于德江的陈述和提供的证据，于德江是在瑜盛圆公司开发谷星里时，瑜盛圆公司向于德江筹款150,000元，并以在建房屋作为抵押，以此证实并不是真正的买卖。邸占栋购买该房屋，从未验看过房屋，也没有给付于德江房款，明显存在和瑜盛圆公司、于德江恶意串通损害原告利益的情形。因此，于德江和邸占栋签订的房屋买卖合同应属无效；邸占栋在办理过户后，又将该房屋抵押借款，对于邸占栋与案外人华夏银行签订的借款合同以及和平安保险公司签订的抵押合同的效力问题，因天津市铁路运输法院已经作出判决，原告应当另行主张权利，对于华夏银行、平安保险公司在签订合同中存在的责任问题，本院不予涉及；被告邸占栋经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本院视其自愿放弃抗辩主张，不影响本案的正常审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、五项；《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告于德江与被告邸占栋签订的天津市津南区房屋的商品房买卖合同无效。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告于德江、邸占栋各负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  冯裕波二〇二一年三月二十二日书记员  徐宝祖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。