安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖15民终1014号 上诉人（原审被告）：陶勇，男，1990年5月15日出生，汉族，住安徽省舒城县。 上诉人（原审被告）：汪磊，男，1990年2月16日出生，汉族，住安徽省舒城县。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：李大仕，舒城县桃溪镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：汪正继，男，1981年7月29日出生，汉族，住安徽省舒城县。 委托诉讼代理人：王玉林，安徽永诚律师事务所律师。 上诉人陶勇、汪磊因与被上诉人汪正继房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2021）皖1523民初146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 陶勇、汪磊上诉请求：1.撤销原判，改判驳回汪正继一审全部诉讼请求或发回重审；2.由汪正继承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、签订案涉租赁合同后，汪正继应于2020年10月20日交纳房租，陶勇、汪磊多次催要，汪正继均无故拖延，没有按时交纳租金，属于根本违约。二、汪正继在一审中承认是2020年12月31日后搬离租赁房屋，而不是一审认定的2020年11月30日。三、汪正继在经营中破坏了墙体，依据合同约定，汪正继应当赔偿，但一审判决对此并没有表述；另，汪正继欠付水电费780元。四、汪磊与本案无任何关联性，不是案涉合同的相对方，一审判决汪磊承担返还责任，无事实和法律依据。 汪正继辩称，1、案涉租赁场地位于盛购物广场，陶勇、汪磊从舒城县海客多超市有限责任公司（以下简称海客多超市）处承租场地后又将其中部分场地转租给汪正继经营，汪正继与陶勇签订租赁合同并支付了六个月的租金和押金，后因陶勇、汪磊拒不支付海客多超市的租金，致使汪正继实际经营至2020年11月30日，故陶勇、汪磊应该承担提前解除合同的违约责任，返还汪正继剩余租期的租金，并返还保证金；2、汪正继实际搬离租赁场地时间是2020年11月30日，是海客多超市通知要求汪正继于2020年11月1日搬离场地，后因汪磊与超市方协商并达成和解协议，超市方同意延长租期20天左右，在和解协议签订后，汪正继于2020年11月30日前搬离了租赁场地；3、汪磊是适格主体，应当承担责任，陶勇、汪磊与超市签订租赁协议并将其中部分经营场所另行转租，租赁物转租情况，汪磊均知情并参与其中。后期因为陶勇、汪磊不支付超市租金，汪磊出面与超市签署和解协议，一审中该证据已提交；4、汪正继在搬离租赁场地时已经将水电费用全部缴清。 汪正继向一审法院提出诉讼请求：1.判令陶勇、汪磊返还房屋租金16668元、押金20000元，共计36668元；2.判令陶勇、汪磊赔偿因违约给汪正继造成的损失2000元；3.本案的诉讼费由陶勇、汪磊承担。 一审法院认定事实：，陶勇、汪磊承租海客多超市梅河路店位于场地，后将承租房对外转租。2020年5月21日，汪正继为了经营渝味重庆小面、世尚串串香与陶勇签订《网红吃货街租赁协议》两份，约定：租赁期限，2020年5月21日起至2022年7月21日止，租金每半年一付，签订协议当日须支付第一期租金15000元，并一次性缴纳押金10000元。合同附条款，此合同以美食广场开业计租，其中赠送两个月房租，在开业后开始计算。汪正继依约向陶勇、汪磊支付租金及押金计50000元。2020年11月1日，海客多超市发布《通知》一份，内容为：因你方承租人租金到期，拒不支付租金，为保证本店合法权益，请你们暂停营业，本通知发布起11月2日之前必须停业。同日，陶勇、汪磊与海客多超市达成《和解协议》一份，内容为：陶勇、汪磊支付租金已于2020年10月31日到期，陶勇、汪磊转租给其他租户租金剩余20天左右未到期的，公司同意其继续经营20天左右。后汪正继实际营业至2020年11月30日。 一审法院认为，陶勇、汪磊租赁海客多超市梅河路店位于场地，并将其中部分场地转租给汪正继经营。双方约定的租赁期间为2020年5月21日起至2022年7月21日止，合同约定美食广场开业即2020年7月10日开始计租。因陶勇、汪磊与海客多超市租赁纠纷，致使汪正继仅实际经营至2020年11月30日，汪正继与陶勇、汪磊之间的租赁协议已实际解除，故陶勇、汪磊应承担提前解除合同的违约责任。汪正继已交纳六个月租金30000元，相应租期应为2020年7月10日至2021年1月10日，故陶勇、汪磊应退还汪正继2020年12月1日至2021年1月10日租金6667元，应退还汪正继押金20000元。汪正继诉请陶勇、汪磊赔偿损失2000元，未提供证据证实，该院不予支持。陶勇、汪磊辩称，汪正继实际经营到2021年元旦，欠水电费780元，无证据证实，该院不予采纳。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十八条之规定，判决：一、陶勇、汪磊应于本判决生效后5日内退还汪正继租金6667元、押金20000元，计26667元；二、驳回汪正继的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为383元，由原告负担115元，两被告负担268元。 本院二审期间，汪正继提供了手机视频记录，证明：汪正继于2020年11月29日搬离案涉租赁场地。陶勇、汪磊质证意见为：对视频记录三性均有异议。视频无法显示与本案有关联性，视频也没有出现汪正继本人，视频来源不清，反映不出是案涉的租赁场所。本院对视频的真实性予以认定，由于视屏录制时间较短且不具有连贯性，未能反映系汪正继经营的“渝味重庆小面”、“世尚串串香”店铺撤场，故对证明目的不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：一、汪磊是否为本案适格被告；二、陶勇、汪磊应否承担返还租金和保证金的责任。 关于焦点一。案涉场地系陶勇、汪磊共同租赁，在汪正继经营期间，汪磊对转租事宜未曾表示过异议，且2020年11月2日汪磊与海客多超市就案涉场地延期经营20天进行了协商并达成《和解协议》。因此，汪磊应认定为案涉场地的共同转租人，是本案的适格被告。 关于焦点二。因陶勇、汪磊未能按期向海客多超市交纳租金，海客多超市通知各次承租人停止经营，后经协商，海客多超市同意继续经营至2020年11月30日。2020年11月30日，汪正继搬离案涉场地，其与陶勇签订的租赁协议实际解除，对此，陶勇、汪磊负有全部责任。因合同“附议”部分约定赠送二个月房租，在（美食广场）开业后开始计算，则汪正继的计租期应自2020年7月10日起算，则至2020年11月30日撤场时，汪正继实际经营期限未满半年，还不到交纳下一期租金的期限，故陶勇、汪磊认为汪正继未按时交纳租金构成违约，不应退还租金、押金的意见，不能成立。陶勇、汪磊另辩称汪正继搬离场地时致使墙体受损和拖欠水电费780元，因无证据证实，不予采纳。 综上所述，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费767元，由陶勇、汪磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘莹洁 审判员  马 龙 审判员  王 丽 二〇二一年三月二十六日 法官助理项晗 书记员刘玲 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。