江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0321民初1115号原告：王世斌，男，1972年5月21日生，汉族，个体工商户，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：范忠升，丰县宋楼法律服务所法律工作者。被告：徐州世丰房地产开发有限公司，住所地江苏省丰县宋楼镇政府院内。法定代表人：胡爱莲，该公司总经理。委托诉讼代理人：张士超，该公司监事。被告：贾志新，男，1975年11月6日生，汉族，个体工商户，住江苏省南京市江宁区。原告王世斌与被告徐州世丰房地产开发有限公司（以下简称世丰公司）、贾志新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法由审判员徐吉童适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世斌及其委托诉讼代理人范忠升，被告世丰公司的委托诉讼代理人张士超到庭参加诉讼。被告贾志新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王世斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告向原告返还购房款100万元并支付违约金（以100万元为基数，按照月息二分，从2015年2月11日计算至欠款实际还清之日）；2、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：被告在丰县镇区开发房地产，当时被告出台团购楼房，可以优惠。经朋友介绍，原告于2014年12月16日用现金购买了被告的丰县世丰锦绣苑二期二区1号楼1单元101室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室和1号楼2单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室的房屋共计二十套，房屋每户面积为118平方米、每套价款为5万元。按照合同约定，原告于2014年12月20日支付给被告房款79.4万元，余款21.6万元于2014年12月22日全部付清。被告承诺于2015年2月10日前将涉案房屋交付给原告使用，双方在合同中约定，如有违约，则违约方每逾期一天承担总房款0.3%的违约金。原告如约支付了购房款，被告未能将房屋交付给原告，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故起诉至法院并提出上述诉讼请求。被告世丰公司辩称：答辩人直到收到本案中开庭传票，才知道原告所说的购房之事。本案被告之一的贾志新和刘成浩在2013年初，确实在答辩人公司的项目中承建了共500平方米左右的土建，由于贾志新到处行骗，答辩人报请镇政府及相关部门后，与其终止了一切合同。据答辩人后来了解，贾志新跟多人多次重复签署售房合同，就是一房多卖。答辩人没有授予贾志新出售房屋的权利，更没有委托其将房子以5万元每套进行出售，涉案房屋每套市场价值在40万元左右。2014年12月8日，贾志新、刘成浩告诉答辩人，南京的董敏愿意提供专项资金用于工程开发建设，提供资金额度为300万元到500万元，为此答辩人给贾志新、刘成浩开具了10套房源的售房合同协议书。协议书共40张，后来答辩人收回10张，其余30张（一式三份）为10套房源的董敏专用协议书。当时答辩人和贾志新约定，协议书用于其他借款无效。此后因为贾志新、刘成浩无建筑施工能力，停工超3个月，答辩人报请政府后解除了和贾志新之间的合作协议，贾志新、刘成浩无条件退场。答辩人不认识原告，也没见过原告，原告也未到答辩人公司去过。在本案之前，丰县人民法院曾立案受理了贾志新与周雪玲、樊海峰等多人的民间借贷纠纷案件，案件中有些情况和本案相似，贾志新和他人签订购房协议，实际上是借高利贷，其行为和答辩人无关。涉案的房屋，答辩人已经通过正式的销售方式，出售给购房人，有些房屋已经实际入住。综合以上情况，答辩人不应当承担还款义务。被告贾志新未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明：被告世丰公司成立于2013年4月9日，登记住所地为丰县宋楼镇政府院内，法定代表人为胡爱莲，公司经营范围包括房地产开发经营等。2014年5月9日，世丰公司作为甲方，和作为乙方的贾志新、刘成浩签订合作协议书，双方就宋楼镇世丰锦绣苑二期的合作开发达成协议，约定：甲方将世丰锦绣苑二期（第三、四排除外）前期开发成本、财务成本及相关费用报知乙方。乙方从协议签订之日起负责该工程施工队伍的招录，开发中的资金协调，销售等相关事宜，确保该工程项目顺利进行。甲方负责协调处理前期施工队的退场、政府有关部门、施工环境等事宜。甲方在销售过程中同意优先按比例支付工程款，待甲方成本收回后剩余利润各按50%分成。2014年10月31日，世丰公司向贾志新、刘成浩出具授权委托书一份，内容为：“根据本公司与贾志新、刘成浩签订的丰县世丰锦绣苑一期、二期的房地产转让协议，现本公司授权贾志新、刘成浩全权负责项目所有房地产销售，除二期6#楼销售款打入公司指定账户以外，其余房屋销售款项本公司同意直接打入贾志新个人账户，以便支出各项开发费用。”2014年12月初，贾志新将上述授权委托书提供给原告王世斌，经过贾志新和王世斌协商，王世斌和贾志新于2014年12月16日签订了丰县世丰锦绣苑二期售房合同协议书共计19份，约定将位于丰县世丰锦绣苑二期1号楼1单元101室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室和1号楼2单元101室、102室、201室、202室、301室、302室、401室、402室、501室、502室的房屋共计19套出售给王世斌。上述房屋每套建筑面积为118平方米，每套价款5万元，房屋于2015年2月10日前交付给王世斌，如果预期付款，王世斌应当赔偿违约金，每天按照房款总额的0.3%计算违约金；如果预期交房，则每天按照房款总额的0.3%计算违约金赔偿给王世斌。上述协议签订后，原告王世斌按照贾志新的要求，于2014年12月20日转账支付至案外人王**的农业银行账户79.4万元、于2014年12月22日转账支付至案外人王**的农业银行账户9.85万元。另查明：2015年1月8日，被告世丰公司再次向贾志新、刘成浩出具授权书一份，内容为：“根据本公司与贾志新、刘成浩签订的丰县世丰锦绣苑二期的房地产转让协议，现本公司授权贾志新、刘成浩全权负责该项目所签订的房地产销售，除二期4#、6#楼（从东往西一层所有车库及储藏室、东往西一、二单元）的成品房交由世丰公司直接销售或抵账，其与房屋销售本公司同意直接打入贾志新指定账户，但销售款必须用在该项目中，销售合同必须有公章及法人手签字生效，公司有监督知情权，其余一切事项按转让开发主合同执行。同时2014年10月31日授权书声明作废！”贾志新、刘成浩在该授权书上签字确认，授权书由世丰公司作为档案留存。2015年2月18日，世丰公司向贾志新、刘成浩发出解除合同函，内容为：“贾志新、刘成浩：本公司于2014年8月8日与你们所签订的宋楼世丰苑二期转让开发合同，按照双方所签内容，你们多次违约且有违法行为，根据以下事实，现公司决定解除与你们的合同：一、你们违反合同中：三项、八项、九项、十项、十一项、十三项、十四项中的约定。二、春节前始终没有解决农民工工资、供料商资金，造成多人多次去市、县、镇上访闹事，给各级政府及我公司造成不可挽回的坏影响与损失。三、公司决定报请有关政府批准直接与发生实际工程量单位及个人办理手续，直接发生工程量外的任何事项本公司概不负责，你们自行处理。四、合同十三项约定：如乙方无建设开发能力，停工超3个月无条件自动退场，所有一切开发经营权自动归甲方所有。五、如上所述，我公司将保留追究你们违约责任、赔偿及违法的权利。”刘成浩签收了解除合同函，当时贾志新因为不在丰县当地，未能及时签收。又查明：从2014年5月9日世丰公司和贾志新、刘成浩签订合作协议书开始，到2015年2月18日世丰公司向贾志新、刘成浩发出解除合同函。在此期间，贾志新、刘成浩如果需要使用世丰公司的印章，需要经世丰公司同意并且登记备案，在每次使用印章的时间、事由登记处，贾志新签名确认，世丰公司均有登记备案。其中2014年12月8日，贾志新、刘成浩使用世丰公司印章出具售房合同书40份，在登记备案中载明，世丰公司向贾志新、刘成浩出具的售房合同书专门用于董敏的借款，做其他用途无效，并且载明在2015年1月4日世丰公司收回合同书10份。2014年12月8日，贾志新向世丰公司出具收条一份，内容为：“今收到世丰房产公司开给贾志新、刘成浩售房合同书共40张，正式销售换正式文本，仅做董敏款专用，其它无效！收件人：贾志新，2014年12月8日。”同时贾志新还向世丰公司出具了收款证明一份，内容为：“1、于2014年10月31日收到董敏转入35万元，此款转入宋楼镇财政公户35万配套费，贾志新。2、于2014年12月5日收到董敏转入20万，此款贾志新安排转给王振冯20万，用途不详。贾志新。”还查明：周雪玲、樊海峰与贾志新民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理。经过审理，本院于2020年9月3日作出（2020）苏0321民初2383号民事判决书，判决贾志新偿还给周雪玲、樊海峰借款本金200000元及违约金，现该判决已经发生法律效力。上述民事判决书在审理查明部分载明，贾志新因承建丰县宋楼村世丰锦绣苑楼房工程向周雪玲、樊海峰借款，周雪玲、樊海峰于2015年1月25日向贾志新交付现金50000元，于2015年1月26日向贾志新的银行卡中存入现金150000元，贾志新于2015年1月25日向周雪玲、樊海峰出具借款协议一份，内容为：“今借到樊海峰、周雪玲现金贰拾万元整￥200000，以宋楼世丰锦绣苑二期1号楼1单元301、302、401、402作为抵押。借期2个月，于2015年1月25日至2015年3月24日止，到期不还每日违约金壹万元整，超过十天所抵房屋归樊海峰、周雪玲所有。借款人：贾志新，2015.1.25。”贾志新于2015年1月25日出具借条当日，向周雪玲、樊海峰出具四张收据，内容分别为：“交款单位：周雪玲，收款方式现金，人民币（大写）贰拾万元整，￥200000，交款事由：购房款，房屋1号楼1单元401室，2015年1月25日”；“交款单位：周雪玲，收款方式现金，人民币（大写）贰拾万元整，￥200000，交款事由：购房款，房屋1号楼1单元402室，2015年1月25日”；“交款单位：樊海峰，收款方式现金，人民币（大写）贰拾万元整，￥200000，交款事由：购房款，房屋1号楼301室（1单元），2015年1月25日”；“交款单位：樊海峰，收款方式现金，人民币（大写）贰拾万元整，￥200000，交款事由：购房款，房屋1号楼1单元302室，2015年1月25日”。上述事实，有原告王世斌和到庭被告世丰公司的陈述，原告提交的售房合同协议书、授权书、工商登记查询信息表、被告贾志新身份证复印件、中国农业银行交易明细清单、转款账户记录单，被告世丰公司提交的合作协议书、收款证明、收条、授权书、公司印章使用登记备案表、解除合同函和本院（2020）苏0321民初2383号民事判决书等证据证明，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实及法律依据。本院认为：2014年12月16日所签订的涉案售房合同协议书中，虽然在甲方处加盖了世丰公司的印章，并且世丰公司法定代表人胡爱莲作为公司代表签字，但是经审理已经查明，售房合同协议书是被告贾志新于2014年12月8日从世丰公司取得，在接收协议书当场，贾志新向世丰公司出具收条，明确认可收到世丰公司提供的售房合同书共40张，正式销售换正式文本，仅做董敏款专用，其它无效。此后，贾志新持上述协议书和授权书，同原告王世斌签订了十九份房屋买卖协议，每套房屋价款5万元，合计95万元。由于世丰公司和贾志新明确约定，售房协议书只能用于董敏借款事宜，世丰公司没有和王世斌签订合同的意思表示，贾志新使用该协议书和王世斌签订房屋买卖合同，则房屋买卖合同的双方当事人应当认定为王世斌和贾志新。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，当事人对自已的主张负有举证证明责任，没有证据或者证据不足以证明主张的事实，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告王世斌主张被告世丰公司系涉案房屋买卖合同的当事人，因其未能提供相应的证据证实，被告世丰公司亦不予认可，故本院不予支持。在王世斌和贾志新签订的售房协议书中，双方约定于2015年2月10日之前将房屋交付给王世斌。但是王世斌支付过房款后，贾志新迟迟未能交付房屋，现原告在本案中主张返还购房款并且支付违约金。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，贾志新因为从案外人樊海峰、周雪玲处借款20万元，于2015年1月25日向周雪玲、樊海峰出具借款协议，载明借款以宋楼世丰锦绣苑二期1号楼1单元301、302、401、402作为抵押，到期不还超过十天所抵房屋归樊海峰、周雪玲所有。此外，贾志新还于2015年1月25日当日向周雪玲、樊海峰出具四张收据，故意将借款写为购房款，而房屋就是上述1号楼1单元301、302、401、402室。在和王世斌签订合同后，贾志新在合同约定的交房期满之前又用同样的房屋和他人签订以物抵债协议，能够确认贾志新以自己的行为表明不履行主要债务。则王世斌有权要求解除合同，现在王世斌主张返还购房款，其意思表示就暗含了解除涉案的房屋买卖合同之前提，对此本院予以确认。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在确认合同解除后，对于原告主张的贾志新返还购房款的诉讼请求，符合上述规定，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于应当返还的购房款本金数额，虽然合同约定购房款总额为95万元，但是原告所提供的转账凭证金额合计为89.25万元，此外原告提交的证据不足以证明其另行支付现金10.75万元，故本院认定实际支付购房款为89.25万元，退款金额以此为准。《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，王世斌、贾志新约定，未能按照约定的期限交付房屋，超期每天按照房款的0.3%支付违约金。《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方约定的违约金明显过高，经本院进行法律释明，原告主张从2015年2月11日开始按照月息二分计算违约金，对此本院予以支持。被告贾志新经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告贾志新于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王世斌返还购房款892500元并支付违约金（以892500元为基数，按照月息二分，从2015年2月11日计算至欠款实际给付之日）；二、驳回原告王世斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为12200元（原告已预交），由被告贾志新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  徐吉童二〇二一年三月三十一日书记员  邵明源