河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1224民初225号原告：郝银方，男，1971年6月25日生，汉族，住卢氏县。原告：任小朋，女，1972年3月10日生，汉族，住卢氏县。共同委托诉讼代理人：周志宏，卢氏县东明法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：秦西超，男，1954年9月16日生，汉族，住卢氏县。被告：刘玉阁，女，1968年12月12日生，汉族，住卢氏县。原告郝银方、任小朋与被告秦西超、刘玉阁合同纠纷一案,本院于2021年1月25日立案，后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告郝银方及二原告共同委托诉讼代理人周志宏、被告秦西超、刘玉阁经传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝银方、任小朋向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告退还原告购房款214万元及利息（月息一分，从2015年3月22日起至付清之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求3，即要求解除2015年3月22日与被告签订的《商铺买卖合同书》及《补充协议》。事实与理由：2015年3月22日，原被告签署合同，约定将被告所有的位于卢氏××××大街122号的商铺作价220万元卖给原告。原告为此承担了被告的银行贷款100万元并支付了相应利息，抵顶原告房款；同时原告支付被告现金70万元，之后又分二次给被告4万元。由于双方在买卖合同中涉案房屋承租人在本合同签订生效后，预支付两年租金40万，交由被告抵顶原告房款。以上金额共计214万元。综上，原告方已承担相应房屋支付义务共计214万元。现由于涉案房屋被告不愿意交付。原告认为，双方基于房屋买卖合同而产生的债权债务关系明确，被告应在原告主张其合法权益后及时履行退款义务。被告秦西超、刘玉阁未答辩。原告围绕其诉讼请求向本院提交证据1、（2018）豫1224民初1933号民事判决书、（2020）豫12民终369号民事判决书、（2019）豫1224民初122号民事判决书、（2019）豫12民终1485号民事判决书各一份，以此证明被告要求撤销房屋买卖合同被法院不予支持的案件事实以及原告要求被告交付房屋，被法院以履行批准前置手续亦未予支持的案件事实。2、房屋买卖合同一份（复印件），补充协议一份（复印件），以此证明双方又房屋买卖及约定付款方式的事实。3、收据一份及银行小票14张，证据2015年3月22日，原告已将房屋价款支付214万元的事实。因被告未到庭，视为放弃质证权利。依据上述有效证据并结合庭审调查，本院可以认定以下事实：2015年3月22日，原告郝银方、任小朋与被告秦西超、刘玉阁签订《商铺买卖合同书》，合同主要约定：1、二原告以220万元的价款购买二被告位于卢氏××××大街的商铺（产权证号为：房权字第**，土地使用权证号为：地证号**）；2、商铺由前后两部分组成，其中前面为两层，系砖混结构，后面为一层，系老房改造为彩钢瓦房；3、商铺位于一层，面积前后共计150平方米；4、商铺四至情况，前三间（两层）为砖混结构：北至外墙根，西至山墙外根，东至山墙外墙；后面（一层）彩钢瓦房：西至墙中心，南至楼房台阶根，东至外墙根；5、商铺占用范围内的土地使用权属为国有，国有土地使用权以划拨方式获得；6、商铺目前被承租人承租，租期截止为2015年8月31日。以上系被告对商铺基本情况的陈述，被告保证对所交易的商铺拥有完全的所有权即占有权、使用权、收益权和处分权，同时也不存在其他人的优先购买权。原告以被告的保证和陈述为基础，决定整体买受上述商铺。被告保证本合同至生效之日起，不得与上述商铺承租人或其他任何人再订立有关该商铺租赁性质的合同。原商铺承租人，在原租赁合同到期后应直接与原告重新签订或终止租赁合同；7、付款方式为合同生效后原告一次性付清被告所有价款，被告应在合同生效后将上述商铺交付原告，被告及其继承人应一致保证原告完全拥有商铺的所有权属，应积极协助原告办理过户手续（若目前不具备过户条件，被告承诺在以后政策许可的情况下协助乙方办理）。原告在拥有商铺后，行使权力过程中妥善处理周边关系，不得损害和影响邻居安全。若原告在对彩钢瓦房续层改造时，被告不得干涉。被告保证通向院内道路及二楼楼梯供原告正常使用，门楼及附属物归被告所有；8、双方在履行本合同过程中若发生争议的应协商解决，协商不成的，应提交卢氏仲裁委员会或人民法院依法处理；9、合同未尽事宜，经双方协商一致，可以订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，若一方违约，应赔偿另一方房款20%的违约金；10、本合同一式三份，双方及证明人各执一份，合同自原、被告双方签字盖章后生效。同日，双方就商铺的付款情况签订补充协议，约定如下：1、合同签订生效之日，原告支付被告现金70万元；2、现承租人在合同签订生效后，预支付二年租金合计40万元，交由被告抵顶房款；3、被告在卢氏农村商业银行汤河支行的贷款100万元由原告偿还抵顶房款；4、下余10万元房款原告于合同签订之日起两年后偿付完毕；5、商铺于现承租人租赁合同到期（2015年8月31日）后，由原告负责经营。当天，原、被告双方及证明人任万民均在《商铺买卖合同书》及补充协议中签名捺印，同时被告告将房权字第**产证及卢国用（2005）第004号国有土地使用证原件交于原告。2015年3月22日，即签订协议当天，郝银方通过卢氏农商行五里川支行向刘玉阁账户转款50万元，并向秦西超出具下欠购房款10万元的欠条一份，同时秦西超向任小朋出具210万元的收据一份。2015年3月23日，郝银方再次向刘玉阁账户转款20万元。之后被告按协议约定收取本案房屋2015年至2017年两年的租金共计40万元，原告还为被告偿还汤河信用社的贷款100万元。除此之外，原告先后于2016年8月份、2017年5月23日向被告孩子秦明账户转款10000元、30000元，离约定的220万相差6万元。2018年9月13日，原告郝银方、任小朋以房屋买卖合同，要求被告秦西超、刘玉阁交付所购买的商铺，本院于2019年12月24日做出（2018）豫1224民初1933号民事判决书，判决驳回原告郝银方、任小朋的诉讼请求。宣判后，原告郝银方、任小朋不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉。2020年5月19日，三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12民终369号民事判决，判决驳回上诉，维持原判2019年1月10日，秦西超、刘玉阁以商铺面积和约定单价计算出的房屋价款与实际相差较大、显失公平为由，向法院起诉郝银方、任小朋，要求撤销双方于2015年3月22日签订的《商铺买卖合同》及补充协议，并要求郝银方、任小朋归还其土地使用证原件（卢国用2005第004号）和房屋所有权证书原件（件（房权字第**2019年4月26日，卢氏法院经审理后认为秦西超、刘玉阁行使撤销权超过法律规定的期限，遂依法作出（2019）豫1224民初122号民事判决，判决驳回秦西超、刘玉阁的诉讼请求。宣判后，秦西超、刘玉阁不服，向三门峡市中级人民法院提起上诉。2019年6月23日，三门峡市中级人民法院作出（2019）豫12民终1485号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。原告认为被告未按合同约定按期交付房屋，构成违约，现要求被告退还购房款，并赔偿损失。本院认为，双方所签订购房合同，经法院二次审判，即被告要求撤销合同未支持；原告要求交付房屋也未支持。但原告依据合同交付给被告的214万元（含抵顶的2年房租40万）购房款是不争事实，双方基于买卖合同的成立，履行相关义务已经不能落实，应解除双方签订的房屋买卖合同，原告庭审中增加的要求解除合同请求，本院予以支持。因合同约定二年房租40万抵顶购房款，因合同无法履行，该40万房租的收益人应该是被告人所有。解除合同后，被告应当退还原告已经支付的购房款，支付的数额应以原告实际支付的174万元为准，原告要求214万元依据不足。从双方签订的购房协议及原告资金支付来源情况看，原告要求利息损失，应该支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除双方2015年3月22日签订的《商铺买卖合同书》及《补充协议》；二、限被告秦西超、刘玉阁于本判决生效之日起十日内退还原告郝银方、任小朋购房款174万元及利息（利息从2015年3月12日起按月利率10‰计至本款清之日止）；三、驳回原告郝银方、任小朋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23920元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  朱金鹏人民陪审员  聂小留人民陪审员  权红燕二〇二一年三月二十二日书 记 员  王 茹