河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终793号上诉人（原审原告）：付海青，男，1971年4月9日出生，汉族，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：庞亚，河南华豫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：商丘市龙达置业有限公司，住所地河南省商丘市开发区南京路东段北侧（开发区易龙电脑城院内），社会信用代码91411400555700377M。法定代表人：王世平，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊超，河南六方律师事务所律师。上诉人付海青因与上诉人商丘市龙达置业有限公司（以下简称龙达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初10125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付海青的委托诉讼代理人庞亚与上诉人龙达公司的委托诉讼代理人徐俊超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付海青上诉请求：1．撤销一审判决，并依法改判支持付海青一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由龙达公司承担。事实和理由：一、原审扣除180天交房宽限期错误，应当按照合同约定的交房日期计算逾期交房天数。龙达公司作为专业的房地产开发商，在签订合同时应当预知到合同履行中遇到的各种因素，并把这些因素需要占用的时间计算在施工时间内，才确定的交房日期，因此不应另行扣除180天的宽限期。二、原审判决按已付购房款每日万分之零点五计算违约金过低，达不到赔偿和惩罚的作用。根据同地段同时期同面积的其他房屋租赁价格至少在每月1,200元至1,500元，按已付购房款每日万分之零点五计算违约金，龙达公司的违约成本太低，起不到惩罚的目的。龙达公司辩称，1．合同约定的180天宽限期是双方自愿的，应当得到执行；2．合同约定开发商逾期交房违约金是合同总价款的万分之五，一审判决按照已付购房款每日万分之零点五计算违约金，已突破合同约定，对龙达公司造成了不利影响，龙达公司对此没有上诉，现龙达公司主张减少逾期交房天数合情合理，应驳回付海青的上诉。龙达公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回付海青的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由付海青承担。事实和理由：1．一审判决将大气污染防治等原因导致的逾期交房，计算在交房宽限期内系认定事实不清，交房日期应当在宽限期后继续顺延。2．政府及相关部门关于大气污染防治、扬尘治理等事项多次下达停工通知，导致龙达公司在2019年7月前及2020年上半年施工过程断断续续，分别停工239天、30天，应当扣除。2018年8月18日，商丘市出现特大暴雨，构成不可抗力，龙达公司提供的证据能够证明因抢修工程、抽水等工作，停工30天，应当扣除。2018年初，龙达公司实际股东陈宗领因涉黑被抓，龙达公司财产被封，严重影响工程施工和工程进度，交房日期应当酌情顺延180天。由于上述原因造成工期顺延至少269天，从宽限的交房日期2019年7月16日顺延269天，即2020年4月10日交房，而在此期间发生疫情，因疫情原因应顺延60天。龙达公司已于2020年6月30日通知购房人办理交房手续，一审判决自2020年6月30日至实际交房日支付违约金无事实和法律依据。一审判决未考虑企业生产经营实际，龙达公司不应支付违约金。付海青辩称，龙达公司的上诉理由不能成立，自然灾害和政府政策调整等均已包含在合同约定的宽展期内，不应再另行扣除，请求驳回龙达公司的上诉。付海青向一审法院起诉请求：1．依法判决龙达公司向付海青支付逾期交付房屋的违约金，从合同约定的交房之日起按购房款日万分之三计算至实际交房之日止；2．本案诉讼费用及相关费用由龙达公司承担。一审法院认定事实：2018年3月7日，付海青与龙达公司签订商品房买卖合同，付海青购买龙达公司位于商丘市城乡××示范区××街道办事处××北××东山水××楼××单元××房屋××套，该商品房建筑面积118.02平方米，单价每平方米4,806.02元，总价款为567,206元，并约定交房时间为“出卖人应当在2019年01月16日前向买受人交付该商品房”。付海青按约定足额支付购房款后，龙达公司至今未向付海青交付房屋，双方形成纠纷，付海青诉至法院。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方均应按合同约定全面履行。双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，龙达公司应于2019年1月16日前向买受人交房。鉴于工程建设周期的不可预见性，买受人同意若出卖人在约定的交房期限届满后未能按期交付，则再给予出卖人180日的交房宽展期，在宽展期届满后仍未交房，则出卖人一次性向买受人支付已付购房款万分之五的违约金。付海青按合同约定付清了全部购房款，龙达公司未按照合同约定时间向付海青交付房屋，违约事实清楚，应当承担违约责任，向付海青支付逾期交房违约金。关于付海青请求变更约定的违约金数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”违约金在补偿损失的同时还辅助具有惩罚性，否则约定违约金过低，违约人的违约成本也就过低，则不利于合同的全面履行。因此，合同法规定人民法院对违约金进行干预，允许人民法院调整不合理的违约金数额，对维护公平、诚实信用原则具有重要意义。本案中，龙达公司未按合同约定向付海青交付房屋，且超出交房期限1年多，而龙达公司按合同约定只需按已付购房款的万分之五向买受人支付违约金，违约金明显过低，不能弥补付海青因不能正常使用该房屋所造成的损失。双方约定的逾期交房违约金与逾期付款违约金相比（付海青需按日计算向龙达公司支付逾期应付款万分之五和万分之十的违约金），也显失公平。现付海青要求予以增加，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金调整的幅度，一审法院酌定违约金按已付购房款每日万分之零点五计算，折合每日28.3元，自约定交房日2019年1月16日起扣除交房宽限期180天，即从2019年7月16日起计算至房屋交付之日止。龙达公司辩称因大气污染防治、特大暴雨、实际股东陈宗岭涉黑公司财产被封、疫情防控等情况，应当顺延交房359天，加上公司财产被封酌情顺延180天，再加上180天的宽限期，龙达公司在2020年6月30日交房不违反合同约定。但合同已约定了180天的交房宽限期，该宽限期已考虑到相关因素。龙达公司也未提交有效证据证明已向付海青交付了房屋，故龙达公司称其不存在延期交房的理由不能成立，龙达公司的答辩意见，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、龙达公司支付付海青逾期交房违约金9,905元（违约金按每日28.3元，从2019年7月16日起计算至2020年7月1日，共计350天；2020年7月2日以后的违约金顺延计算至房屋实际交付之日止）。于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回付海青的其他诉讼请求。如果龙达公司未按判决第一项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由龙达公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：龙达公司提交的证据1系邮政公司收到龙达公司邮件的证明，但无法确认其交邮材料及相关内容，不能作为认定事实的有效证据；证据2系建设单位组织的单位工程质量竣工验收记录，不能达到龙达公司的证明目的。本院依职权调取了16户业主的交房时间及房屋使用情况，案涉房屋所在小区物业公司商丘市家华物业山水御园管理处出具了证明一份及16户业主交房时间及房屋使用情况说明两张，双方对其真实性均无异议，本院予以确认。本院经审理查明的事实除与一审判决认定的事实相一致外，另查明：付海青已于2020年7月31日接收案涉房屋；龙达公司认可在签订《商品房买卖合同（预售）》时，案涉房屋主体已建成。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，双方在签订商品房买卖合同中虽然括号加注有“预售”字样，但合同内容完全符合买卖合同的要件，实质为商品房买卖合同，一审判决定性为商品房预售合同纠纷不当，予以纠正。双方当事人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依法全面适当履行合同义务。本案的争议焦点涉及三个问题：一是一审判决扣除180日交房宽展期及按日万分之零点五计算违约金有无依据；二是龙达公司上诉称应扣除因大气污染防治、特大暴雨、疫情、财产被封等情况的天数应否得到支持；三是一审判决龙达公司支付2020年6月30日至实际交房日的违约金有无依据。现分述如下：关于应否扣除180日宽展期和违约金标准的问题。双方在商品房买卖合同第十二条约定，鉴于工程建设周期的不可预见性，买受人同意若出卖人在约定的交房期限届满后未能按期交付，则再给予出卖人180日的交房宽展期，在宽展期届满后仍未交房，则出卖人一次性向买受人支付已付购房款万分之五的违约金，合同继续履行。该宽展期系双方约定，应当予以扣除。关于违约金标准问题，双方签订的合同约定，违约金为已付购房款的万分之五，显然低于可能给买房人造成的损失，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审综合考虑公平、诚实信用原则和龙达公司违约时间较长等因素，酌定的违约金标准基本适当。关于应否在一审判决的违约期间内扣除因大气污染防治、特大暴雨、疫情、财产被封等情况延误的天数问题。虽然双方在合同第十一条约定，如遭遇不可抗力及自然灾害、由于国家或地方政府的有关法律法规或政策发生重大变化导致不能如期交付、因重大技术原因需要变更有关图纸或施工中遇到重大技术问题不能如期交付的原因，出卖人可据实予以延期并无需承担逾期交房责任，但龙达公司有关大气污染、扬尘治理提交的文件、通知印发时间多在双方签订合同之前，尽管有部分文件、通知印发时间在双方签订合同之后，而签订合同时案涉房屋主体已建成，且文件、通知中并没有要求停工、停工时间的内容，因此龙达公司主张因大气污染防治、扬尘治理扣除逾期天数的事实和法律依据不足，依法不予支持。特大暴雨发生在合同履行期间，但龙达公司有关特大暴雨提交的施工日志，没有施工方、监理方签字，且签订合同时案涉房屋主体已建成，所举证据不足以证明暴雨导致其工期延误的事实存在，因此龙达公司主张因特大暴雨扣除逾期天数的上诉理由不能成立。疫情属于不可抗拒的情形，但疫情发生在龙达公司违约之后，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，故龙达公司因疫情扣除逾期天数的理由亦不能成立。龙达公司股东原因导致财产被封，不属不可抗力，该项主张不能成立。关于一审判决龙达公司支付违约金至房屋实际支付之日是否适当的问题。因龙达公司违约时间较长，其所主张的免除违约金的理由均不能成立，故一审判决龙达公司承担逾期违约金至实际交房之日并无不当。鉴于付海青已于2020年7月31日实际接收房屋，一审判决对此未予查明并判决分段计付违约金虽有不妥，但不影响当事人的实体权利，本院对此不再予以纠正。综上所述，付海青、龙达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人付海青负担50元，由上诉人商丘市龙达置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  李念武审判员  王颖萍二〇二一年三月十九日书记员  段 培