广西壮族自治区象州县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1322民初207号 原告：象州县印象物业管理有限公司，地址象州县象州镇温泉大道92号1栋1层115商铺，统一社会信用代码：91451322MA5NJB473P。 法定代表人：韦广生。 委托诉讼代理人：彭宗壮，广西桂宣律师事务所律师。 被告：陆正龙，男，1972年11月1日出生，壮族，住象州县。 原告象州县印象物业管理有限公司（以下称“印象物业”）与被告陆正龙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），于2021年3月1日公开开庭进行了审理，原告印象物业的委托诉讼代理人彭宗壮，被告陆正龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告印象物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告陆正龙从2018年11月30日到2020年12月30日共2年物业费及装修垃圾处理费140.2*1元*12个月*2+140.2=3505元，该套房装修垃圾处理费140.2*3元=420.6元，合计3925.6元。事实和理由：大印象府小区已成立业主委员会，由于开发商柳州市泰源房地产开发有限公司对小区业主入住后不理，不关心小区业主业主的安全利益，因此小区在征得县住建局的同意后决定自己管理小区，并开会讨论通过以1元/平方米收取物业费，对小区的治安、公共设施、公共部位的卫生管理，并以物业管理的形式对小 2 区进行规范化管理，我司为各业主提供完善的物业管理服务，履行自己应尽的义务，但是被告不按《物业管理服务合同》约定及相关法律法规履行自己应尽的义务，截止2020年11月30日止，被告已累计拖欠2年物业费及装修垃圾处理费合计420.6元，原告曾多次以多种形式向被告均置之不理，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求判如所请。 被告陆正龙辩称，原告的诉请有违客观事实及法律、法规规定，应予驳回。一、印象物业并非象州大印象府小区的前期物业管理人，象州大印象府小区建设单位柳州市泰源房地产开发有限公司并未选聘前期物业管理人；二、印象物业公司也不是象州大印象府小区业主大会选聘的物业服务人，小区业主委员会经行擅自与印象物业签订《物业管理服务合同》，无业主同意、无业主大会印章，亦没有向主管部门备案。并且在物管合同业主签名处伪造众多业主签名，合同业主签名处下方“陆正龙”签名也非本人所写。三、印象物业公司不具有住宅小区自行管理执行人或负责人的资格。印象物业在诉状中主张本小区是“自行管理”模式，但“自行管理”顾名“业主自己管理小区，而无需物业服务人入驻小区”。自行管理的执行人或者负责人一般为本小区业主，是自然人，故印象物业不具备自行管理人的资格。四、本案中2019年6月18日的《物业服务合同》系象州大印象府小区业主委员会成员一手炮制的、摄取不正当利益的，对业主并不具有法律效力。印象物业于2018年12月12日成立，其股东为覃承胜（系大印象府小区业委会主任）、韦广生（系大印象府业委会副主任）、覃思芫（系大印象府业委会副主任），其中韦广生是公司法定代表人。上述股东均为小区业委会成员，他们无视法律、法规之规定，公然绕开业主、业主大会及政府监管部门，利用职业上的便利擅自与自己成立的物业公司签订物业合同，同时利用物业合同向小区业主收取物业费等费用而获利。该行为应予禁止且违反法律、法规的规定，应属无效合同。五、其自始都没有接受印象物业的服务，也不认可其提供了物业服务。六 3 、《物业服务合同》签订日为2019年6月18日，物业费竟然从2018年11月30日计收。综上所述，请法院驳回原告诉求。 综合本案的证据及原、被告的诉辩意见，本院认定如下案件事实：2019年6月18日，象州大印象府小区业主委员会与原告签订《物业管理委托合同》。合同中约定，大印象府业主委员会委托印象物业对大印象府小区实行物业管理，委托管理期限为5年，自2019年6月18日至2024年6月7日止；印象物业负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理费；2、业主室内有偿服务费；3、特约服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护、当事人提出委托时，印象物业应当接受委托并合理收费；物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1元、商业用房1.2元向业主及物业使用人收取；每季度的第一个月为交费时间，最多预交一年；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，以逾期之日起按应交费额每天收取千分之零点零五的滞纳金。合同签订后，印象物业开始为象州大印象府小区提供物业服务。被告陆正龙是象州大印象府小区1栋2单元701号房的业主，该套房建筑面积为140.2㎡。因被告陆正龙欠缴2018年11月30日至2020年12月30日期间的物业费3925.6元，印象物业于2020年12月30日采取在陆正龙家门口张贴通知的方式催缴其交纳物业费。但经原告催缴后，被告仍未交纳物业费，故原告诉至法院，提出上述请求。 本院认为，关于合同的效力问题。依照有关法律规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中,原告和象州大印象府小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效,对该物业服务区域内的业主具有约束力。被告虽辩称印象物业公司不是象州大印象府小区业主大会选聘的物业服务人，小区业主委员会经行擅自与印象物业签订《物业管理服务合同》， 4 无业主同意、无业主大会印章，该《物业管理服务合同》是象州大印象府小区业主委员会成员一手炮制的，为摄取不正当利益，利用职业上的便利擅自与自己成立的物业公司签订物业合同，利用物业合同向小区业主收取物业费等费用而获利等观点，因无相关证据证明其主张，故被告认为《物业管理委托合同》无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于被告陆正龙系该小区1栋2单元701号房的业主，原告同被告所在小区的业委会签订的物业服务合同对包括被告在内的所有物业使用人均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务，原告请求被告支付物业服务费于法有据，本院予以支持。依据合同内容所示，印象物业的委托期限自2019年6月18日至2024年6月7日止，原告印象物业诉请要求被告支付自2018年11月30日至2019年6月18日间的物业服务费用，无相关依据，且原告也无证据证明在此期间提供了物业服务，故对此期间的物业服务费本院不予支持。故，被告陆正龙应向原告印象物业支付2019年6月18日至2020年12月30日期间的物业服务费2523.6元（140.2*1*18=2523.6）。因《物业管理委托合同》内无相关条文约定业主应向物业公司支付装修垃圾清运费，故原告诉请要求被告支付垃圾清运费的诉请本院不予支持。被告辩称印象物业公司并未向象州县住房和城乡建设局备案，因备案并非合同成立的生效要件，故本院对此抗辩理由不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条的规定，判决如下： 被告陆正龙应于本判决生效之日起七日内支付给原告象州县印象物业管理有限公司物业费共计2523.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 5 本案受理费50元，减半收取25元（已由原告预交），由被告陆正龙负担（于判决生效后七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄小俊 二〇二一年三月二十三日 法官助理 黄 璇 书 记 员 陈梦如 附：相关法律法规条文： 1.《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 6 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费