四川省成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0117民初179号 原告（反诉被告）：成都市菁蓉房地产经纪有限公司，住所地：成都市锦江区年丰巷********附**。 法定代表人：雷坤，经理。 委托诉讼代理人：刘倬，四川仁卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓红梅，四川仁卓律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王任芳，女，1986年11月25日出生，汉族，住四川省射洪县。 被告（反诉原告）：高超，男，1983年11月18日出生，汉族，成都市郫都区。 委托诉讼代理人：肖然，四川发现律师事务所律师。 反诉第三人：梁宗平，男，1988年4月3日出生，汉族，住四川省宜宾县××乡××村××组××号。 原告（反诉被告）成都市菁蓉房地产经纪有限公司（以下简称菁蓉公司）与被告（反诉原告）高超、王任芳，与反诉第三人梁宗平合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭审理。原告（反诉被告）菁蓉公司委托的特别授权诉讼代理人刘倬、被告（反诉原告）王任芳及二被告（反诉原告）委托的特别授权诉讼代理人肖然，反诉第三人梁宗平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 菁蓉公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令二被告立即向原告支付违约金98600元；2、请求依法判令二被告立即向原告返还空调4台、床4架、衣柜2个、床垫4个；3、请求依法判令本案的诉讼费用、保全费用、保函费用等由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：依法判令二被告立即向原告退还押金1450元。事实与理由：原告与被告于2018年6月30日签订《物业委托管理合同》，双方约定二被告将位于郫都区郫筒镇文信路88号6栋1单元23层2305号房屋委托给原告进行管理，该房屋委托管理期限为2018年6月30日起至2023年6月29日止。合同签订后原告严格按照合同的约定履行了自身义务，现被告一被告二于2020年9月通知原告不再将房屋委托给原告进行管理，被告的无故解除合同的违约行为给原告带来巨大经济损失。按照双方签订的《物业委托管理合同》约定：合同有效期内，若甲乙双方任何一方擅自解除本合同，违约方均应赔偿对方合同期内剩余房租的双倍作为违约金。现原告为维护自己的合法权益，依据我国《中华人民共和国合同法》及有关法律规定向法院起诉。 王任芳、高超辩称：二被告不存在违约行为，因为系原告的违约，故不应退还相应的押金，同时本案是一个房屋租赁纠纷，而不是物业服务合同纠纷。原告不具有主体资格，合同相对方是反诉第三人梁宗平。 王任芳、高超反诉诉称：1、判令反诉被告与反诉第三人共同赔偿房屋修缮费暂定50000元；2、判令反诉被告与第三人共同承担违约金10000元；3、本案全部诉讼费用由反诉被告与第三人承担。以上金额共计6万元。诉讼中，反诉二原告明确诉请第一项的金额为50000元，并增加诉讼请求要求反诉被告及反诉第三人归还电卡、气卡各一张。事实与理由：反诉二原告将案涉房屋委托给反诉被告进行出租，该公司找到反诉第三人梁宗平对案涉房屋进行承租，各方签订了租赁相关的合同。现反诉二原告不但发现反诉被告和反诉第三人梁宗平存在违约事实还把案涉房屋弄得破烂不堪。为了维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望支持。 菁蓉公司辩称：反诉二原告主张的房屋修缮没有事实依据，而且没有实际发生，请求依法驳回。反诉被不存在违约行为，不应当承担违约责任，请求驳回反诉的全部诉讼请求。 反诉第三人梁宗平述称意见与反诉被告意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人各方提交的身份信息、营业执照、《物业委托管理合同》、微信聊天记录、微信转账记录、房屋租赁合同、房屋权属证书、户型图等证据，对其三性本院予以确认并在卷佐证。 根据经审查确认的证据以及当事人客观真实的陈述，本院经审理认定如下事实： 王任芳、高超欲出租位于成都市郫都区××镇××路××号××栋××单元××层××号的房屋，遂交成都好房家房屋经纪有限公司联系租客，后该公司找到梁宗平，双方协商梁宗平愿意承租该房屋。后因王任芳、高超不愿向该公司支付居间服务费，故于2018年6月30日签订了《房屋租赁合同》与《物业委托管理合同》。 《房屋租赁合同》高超为甲方、梁宗平为乙方、成都好房家房屋经纪有限公司为丙方，约定：甲方将上述房屋租赁给乙方，作住宅（办公）使用；租期为5年，即2018年6月30日至2023年6月29日；租金为每月1450元，在合同签订时首次支付租金4350元；乙方不得改变房屋使用性质，或将房屋转租他人……，在合同签订之日乙方甲方交纳押金1450元；在合同签订时向丙方支付佣金725元，后三方协商沟通佣金作废；甲方违约退还乙方剩余租金和押金，同时支付乙方1450元赔偿金，乙方违约甲方有权自违约之日起收回自己的房屋，同时支付甲方1450元赔偿金。该合同由王任芳在甲方代理人处签名，梁宗平在乙方代处签名，成都好房家房屋经纪有限公司在丙方处盖章。 《物业委托管理合同》高超为甲方，菁蓉公司为乙方，约定：高超将位于委托给菁蓉公司进行管理；委托管理期限自2018年6月30日至2023年6月29日；高超给予菁蓉公司2个月的装修及免租期，免租期为2018年6月30日至2018年7月29日，2019年6月30日至2019年7月29日；押金为1450元，租金为每月1450元；菁蓉公司按3个月支付一次租金，下次租金该公司应每次提前7天内支付给高超（节假日延后除外）；高超按合同的约定按时足额支付租金，但不得干涉菁蓉公司的管理活动，高超不得无故收回房屋，如高超中途要收回房屋，菁蓉公司有权拒绝；委托管理期内，高超转让本合同物业的，需提前30日书面通知菁蓉公司，同等条件下，菁蓉公司享用优先购买权。若非菁蓉公司购买，高超需告知受让方本合同的全部条款，房产所有权转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有甲方的权利，承担原甲方的义务……；首次物业交割，高超必须保证房屋家具、家电，水电气等能正常使用，……，乙方付首次租金。委托管理期限届满，……，按合同约定恢复房屋原貌即拆除客厅石膏板，使房屋外观无影响；在委托管理期限内，菁蓉公司可对房屋进行分租、利用客厅富余使用面积隔租，……，出租价格高于本合同规定价格，高出部分视为高超付于菁蓉公司的管理用，低出部分由菁蓉公司补齐；在委托管理期限内，菁蓉公司应及时安排客户看房；在委托管理期限内……，一切损坏介定均由第三方机构判定；合同有效期内，除合同约定情形外，若双方任何一方擅自解除本合同，违约方均应赔偿对方合同期内剩余的房租的双倍作为违约金（本条款，甲乙双方对等）（免租期内双方有一方违约的按本合同执行）（此房屋租赁事项以本合同约定为准，其他合同均无效）。该合同由王任芳的委托方处签名，菁蓉公司在受托方处盖章，梁宗平在受托方代表人处签名。 上述合同签订后当日，梁宗平向王任芳支付了4350元，其中包括1450元的押金、首三个月的租金（已扣除2018年6月30日至2018年7月29日装修及免租期的租金）。高超、王任芳将上述房屋进行交付。而后菁蓉公司对涉案房屋进行装修，并添置了空调4台、床4架、衣柜2个、床垫4个。涉案房屋被转租给多人，2019年双方继续按《物业委托管理合同》的约定履行2019年6月30日至2019年7月29日装修及免租期。 2020年8月王任芳通知梁宗平告知该房屋准备出售，2020年8月22日王任芳通过微信告知梁宗平“如果他们不配合，我就把房子收回来，大家都要互通融通融，他们不通融我就不通融。”而后双方因中介看房，实际承租人配合问题进行交流，且产生争议。2020年8月23日王任芳通过微信向梁宗平询问“怎么处理？我好久来收房，小梁”，梁宗平回复“王姐，我这边已经反映上去了，这边明天周一，会有人和你这边联系沟通这个事情”。2019年9月1日王任芳再次通知梁宗平“请安排他们尽快搬家哈，我们确定要卖了”，梁宗平回复“好，王姐。我们这边有违约金哦，你这边看合同没有哦。这边租约是5年”。而后双方因违约金进行交流，但未能达成一致意见，由此产生争议。2020年9月3日王任芳通过微信向梁宗平发送交给菁蓉公司领导的《关于退租声明》载明有：因小孩读书问题，决定卖掉该房产，无法再租给菁蓉公司，并愿意退还一个季度的房租等。梁宗平回复“我发给我们老板嘛”，王任芳回复“好”。而后双方再次对合同违约、腾房、添置家具家电、恢复原状等问题进行交流，但未能达成一致意见。王任芳明确要解除合同，先把房子腾出来，合同王任芳认，将来要是打官司不认。梁宗平明确没有协商好，先搬走是不可能的，并要求按《物业委托管理合同》的约定支付违约金。 2020年9月7日王任芳再次通知“我明确给你们发出了合同解约的消息，以本条信息为准。至于合同的履行，我们走法律程序吧……，合同是合同，房子是房子，一码是一码”，并要求把房子腾出来，梁宗平回复“王姐，这边三个月的肯定是不行的，差距太大了。要么只有重新协商，要么只有走法律程序”，并询问解除合同系王任芳的意见还是高超的意见。王任芳明确表示系与高超商量后的决定，并告知房租已交到2020年9月底以后的房租不用交了、已决定卖房、9月底肯定要去换锁、请做好准备、要求拆除隔断、恢复原状等事项。 2020年9月25日梁宗平向王任芳支付4350元，并告知王任芳“这个公司说你们违约不违约，我们公司不能违约。该打的房租要继续打”，王任芳将上述款项退回。2020年9月30日王任芳表示今晚要去换锁，2020年10月3日梁宗平询问“王姐，你们自己把锁换了？”2020年10月14日王任芳回复“换了，欢迎你随时来找我谈。我接受谈判”。2020年12月7日王任芳向梁宗平发出通知，声称房子太糟糕了，多处损坏，要求在2020年12月13日前将房子恢复原样，对损坏的地方进行修补，并要求将空调、床、柜子等搬走。梁宗平回复“都已经立案了哈，这边。公司说一切走法律程序解决”。 各方在庭审中确认，涉案房屋从2020年10月10日起通过换锁的方式由高超、王任芳进行控制。 另查明，梁宗平在庭审中明确表示电卡、气卡各一张现在梁宗平处，且同意在一周内归还给高超、王任芳。 本院认为，从上述认定的事实能确认，合同签订的一方虽系高超，但从本案证据反映王任芳参与整个合同事项的处理、收取相应款项，且高超也不持异议，故涉案合同的一方为高超、王任芳。因高超、王任芳不愿支付居间服务费，而签订《物业委托管理合同》，在合同履行过程中，双方在2018年、2019年均按《物业委托管理合同》的约定分别减免了一个月的租金，从《物业委托管理合同》、微信聊天记录以及王任芳向菁蓉公司发送的《关于退租声明》中能证实高超、王任芳也明知涉案合同的相对方菁蓉公司，梁宗平系菁蓉公司员工代为处理涉案房屋事宜，房屋有多人居住且进行转租、装修、添置家具等事实。故《物业委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。 本案的争议焦点为《物业委托管理合同》的性质，在履行《物业委托管理合同》过程中谁的行为构成违约，本反诉的主张是否应当得到支持。 对于《物业委托管理合同》性质的问题。从该合同内容能反映出，该合同即有房屋租赁的性质，又有委托管理的性质，且两者不可分开，故涉案合同具有上述两种性质。 对于谁的行为构成违约的问题。从本案证据能证实，各方自签订合同至2020年8月均按合同的约定如实履行，且各方当事人均未提出异议，后2020年8月王任芳通知梁宗平及因孩子上学欲出售房屋后，各方对腾房、违约等问题未协商一致继而产生争议。双方在《物业委托管理合同》明确约定“高超不得无故收回房屋，如高超中途要收回房屋，菁蓉公司有权拒绝；委托管理期内，高超转让本合同物业的，需提前30日书面通知菁蓉公司，同等条件下，菁蓉公司享用优先购买权。若非菁蓉公司购买，高超需告知受让方本合同的全部条款，房产所有权转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有甲方的权利，承担原甲方的义务……；”本案中因高超、王任芳个人原因要出售该房，在过程中，因实际租赁人未配合看房。在交流无果的情况下，高超、王任芳于2020年9月1日要求解除合同，双方因腾房、违约金等事项未达成协议，继而产生纠纷。高超、王任芳自行换锁并控制房屋，菁蓉公司在其通知的后明知上述事项也未腾退房屋。综上，因高超、王任芳欲出售房屋，故菁蓉公司应按《物业委托管理合同》的约定配合原告看房。后双方因看房问题产生争议，继而高超、王任芳通知解除合同换锁并控制房屋，其行为具有一定的违约情形，菁蓉公司未配合高超、王任芳看房以及在积极房屋腾退行为也具有一定的违约形为。 对于本反诉的主张是否应当得到支持的问题。本诉主张的违约金，高超、王任芳与菁蓉公司在《物业委托管理合同》中明确了“若双方任何一方擅自解除本合同，违约方均应赔偿对方合同期内剩余的房租的双倍作为违约金。”本案中双方合同的目的是高超、王任芳将房屋交付给菁蓉公司进行经营，菁蓉公司向高超、王任芳支付租金，现高超、王任芳因个人原因出售房屋而致双方的合同目的不能实现，其高超、王任芳的违约程度明确大于菁蓉公司的违约程度，且菁蓉公司向本院提交的证据也不能足以证明其损失的具体情况，故酌情确定为10000元；对于本诉返还家具、家电，退还押金的的主张，于法有据本院予以支持。对于反诉房屋修缮费的主张，因高超、王任芳既未举证证明其房屋在交付时现状与控制房屋后的具体受损情况，也未举证明损失的具体金额，再加之在《物业委托管理合同》明确约定菁蓉公司可以对房屋进行装修和布置，故本院不予支持；对于反诉违约金的主张，结合双方的违约行为，本院酌情确定由菁蓉公司承担1000元；对于反诉归还各一张的主张，梁宗平明确表示电卡、气卡均在其处，且同意归还，故本院予以支持。 该案发生的事实系《中华人民共和国民法典》实施前，故应根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、高超、王任芳于本判决生效之日起十日内支付成都市菁蓉房地产经纪有限公司违约金10000元； 二、高超、王任芳于本判决生效之日起十日内向成都市菁蓉房地产经纪有限公司返还空调4台、床4架、衣柜2个、床垫4个； 三、高超、王任芳于本判决生效之日起十日内向成都市菁蓉房地产经纪有限公司退还押金1450元； 四、驳回成都市菁蓉房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 五、成都市菁蓉房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付高超、王任芳违约金1000元； 六、梁宗平于本判决生效之日起七日内向高超、王任芳返还电卡、气卡各一张； 七、驳回高超、王任芳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1133元，由高超、王任芳负担100元，由成都市菁蓉房地产经纪有限公司负担1033元；反诉案件受理费1300元，由成都市菁蓉房地产经纪有限公司负担50元，由高超、王任芳负担1250元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何红梅 二〇二一年三月十二日 书记员  季晓辉