江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终4897号上诉人（原审原告）:廖兴企业发展（上海）有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇石湖新路95号。法定代表人:廖罗凌，该公司执行董事。委托诉讼代理人:彭显，北京市京师（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵斌，江苏恒佳达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江阴市长宏国际物流中心有限公司，住所地江苏省江阴市夏港街道长江村（滨江西路以北、新港大道以东）。法定代表人：李洪成，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆璟瑶，江苏维一律师事务所律师。上诉人廖兴企业发展（上海）有限公司（以下简称廖兴公司）因与被上诉人江阴市长宏国际物流中心有限公司（以下简称长宏公司）租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2019）苏0281民初15647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月03日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。廖兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实有误。1.长宏公司一审提交的土地使用权证中载明的四至与实际不符，不能确认案涉物流园区所坐落的土地与土地使用权证对应。2.不能以双方签订的租赁协议载明的土地、房屋的租金比例认定物流园区房屋价值占整体租赁的比例。租赁协议载明的比例22%与房屋实际所占土地的面积并不对应，该22%仅是抽象意义、价值量上的分割，实际房屋、仓库等建筑物面积为65034平方米，占物流园区面积11400.06平方米（17.1亩）的比例为85%。而且，从长宏公司的财务明细分析，每年物流园区收入约1200万元，其中房屋、仓库出租收入约800万元，物流收费约400万元，出租房屋、仓库的租金收入占比约70%。二、一审适用法律有误。租赁协议所涉房屋未取得建设工程规划许可，租赁协议中的房屋租赁部分无效，因为租赁属于整体租赁，故整个租赁协议亦因此无效，且不因其他行政部门的行为如市场监督管理局在该地址上核准公司设立等就推断租赁协议有效。三、不论租赁协议所涉地块是否面临拆迁，与租赁协议的效力无关；判断房屋租赁合同的效力亦不以房屋是否能够使用为依据。四、维护稳定的交易关系、鼓励和促进交易的原则确实需要考虑，最高人民法院也因此在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中明确“但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，给予了违法建筑当事人一次效力补正的机会。而长宏公司在一审中始终未能提供租赁协议所涉房屋的建设工程规划许可证。五、其与长宏公司于2018年6月1日签订租赁协议后，即着手注册江阴旺宏钢材市场管理有限公司（以下简称旺宏管理公司）以及广告牌等准备工作，但长宏公司一直未告知房屋未取得建设工程规划许可的事实。租赁协议明确租期起始日为2018年7月1日，而其于2018年6月28日即发出终止合作告知函，当时租赁期尚未开始，双方尚未交接租赁物，物流园区仍由长宏公司自行经营，其并未造成长宏公司的损失。被上诉人长宏公司辩称：一、租赁协议并不因房屋未取得规划许可而全部无效。1.案涉租赁为物流园区整体租赁，内容包括场地、房屋、设备及附属设施等。物流园区本身的功能即是货物仓储及中转，因此场地及设备与房屋的租赁并非完全不可分割；物流园区的土地有使用权证，场地及设备的租赁有效，该部分的租赁并不受房屋是否取得规划许可而影响效力。2.根据租赁协议，房屋租金仅占整体的22%，占比很小，但房屋的实际面积占比是否高于园区的22%，并不影响租赁协议的效力。因为案涉租赁并非普通的房屋租赁，而是物流园区的整体租赁，类似企业的承包经营。营运期间收取的并非单纯的房屋租金，而是包括吊装、仓储、运输、管理等各方面的费用。能产生多少利润，完全取决于廖兴公司的经营能力。3.物流园区内的房屋建筑分为商铺、仓库及办公楼三部分，商铺用于出租给做钢贸生意的商户，仓库与室外场地系分开出租，办公楼用于其公司行政人员使用而不出租。二、廖兴公司系恶意违约。签订租赁协议后，其做了移交的各项准备。廖兴公司也实际进场办公、设立公司、树立广告牌，但在起租日之前，廖兴公司以所谓“实际租赁低于1800万元”为由提出解除租赁协议，而其从未承诺过租金能达到1800万元；据其了解，退租的原因是廖兴公司资金链断裂。三、在租赁协议并非全部无效的情况下，协议中的违约条款依然有效，其有权根据约定没收保证金。四、案涉房屋未取得规划许可并不影响廖兴公司合同目的实现。廖兴公司最初毁约的理由并非是案涉房屋未取得规划许可，直至第一次开庭审理时才当庭变更诉讼请求将解除合同改成确认合同无效。可见房屋是否有规划许可并不是廖兴公司在意的事项，该事项不影响房屋本身的功能及合同的履行，也不影响合同目的的实现。房屋没有规划存在的风险只有一个，即房屋被行政部门强制拆除，但物流园区一直顺利经营至今，且经一审调查，物流园区所在地块也没有拆迁的规划，由此可见双方的合同是可以长期履行下去的。综上，廖兴公司恶意违约在先，而其因廖兴公司的违约产生了巨大的经济损失，其合法权益理应得到法律保护。请求二审法院驳回上诉，维持原判。廖兴公司向一审法院起诉请求：1.确认其与长宏公司签订的租赁协议于2018年6月28日解除；2.长宏公司返还其租金300万元，并支付利息。后变更诉讼请求为：1.确认其与长宏公司签订的租赁协议无效；2.长宏公司返还其租金300万元，并支付利息（以300万元为基数，自2018年6月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：2018年6月1日，其与长宏公司签订租赁协议1份，约定长宏公司将其位于江阴市××路××号的物流园区出租给其，租赁期限为2018年7月1日至2027年6月30日，第一年的租金为2000万元。2018年6月5日，其向长宏公司支付租金300万元。后经了解，案涉物流园区的房屋未取得建设工程规划许可证及房屋产权证书，故根据法律及相关司法解释的规定，双方之间的租赁协议应属无效。因长宏公司从未向其告知租赁房屋没有建设工程规划许可证及房屋产权证书，租赁协议无效的责任应由长宏公司承担，并返还其已付租金300万元及利息。2018年6月28日，其向长宏公司发出告知函1份，要求其返还租金300万元，但长宏公司收函后拒绝返还。长宏公司一审辩称：1.案涉租赁协议并非无效或不能履行，廖兴公司的主张不能成立，理由如下：（1）双方之间的租赁并非简单的房屋租赁，而是物流园区整体租赁；租赁标的不仅包括房屋，还包括露天场地、设备及附属设施。因租赁房屋没有产权证并不影响露天场地、设备的租赁效力，故不能简单地以房屋是否已办理产权证来判定租赁协议的整体效力，租赁协议并非全部无效。因此，廖兴公司要求其返还履约保证金没有事实和法律依据。（2）在现实生活中，无证房产、集体土地上的厂房租赁比比皆是。司法实践中，对无证房产是可以参照合同有效来结算租金、房屋占有使用费。（3）事实上，房屋有无产权证并不影响廖兴公司的房屋使用及合同目的的实现，廖兴公司也不是因为房屋没有产权证而毁约。2.租赁协议签订后，廖兴公司便进场办公，并为经营需要成立了旺宏管理公司，并在物流园区的大楼上设置了内容为“旺宏钢材市场”的大型广告牌，租赁协议已实际履行。根据租赁协议约定，廖兴公司应于2018年6月30日前支付租金。2018年6月25日，其曾致函廖兴公司，告知物流园区的交接工作已完成，要求廖兴公司按约支付租金、接收租赁财产；但廖兴公司收到函件后，非但未按约定履行协议，反而将办公人员撤出物流园区。因此，廖兴公司在本案中系典型的恶意违约方。3.为租赁协议的履行，其做了大量准备工作，如双方达成初步合意后，其便挨家挨户做租户工作，让租户同意廖兴公司接手物流园区；其还做好员工的安抚工作，对廖兴公司承租后不需要的员工进行妥善安置。更重要的是，为了将物流园区按期整体移交给廖兴公司，其停止了对外经营活动。但让其始料未及的是，廖兴公司进驻物流园区后，在临近交接期时突然违约弃租，廖兴公司恶意违约行为造成其巨大经济损失。租赁协议约定，廖兴公司退租的，应当按照剩余租期租金的20%支付违约金，同时没收已付履约保证金。因此，在廖兴公司单方毁约退租的情况下，其有权按照协议约定没收履约保证金300万元，廖兴公司无权要求返还。此外，租赁协议约定的总租金为22900万元，履约保证金300万元远低于协议所约定总租金20%的违约金4580万元，其保留向廖兴公司及担保人进行追索的权利。综上，请求法院对廖兴公司的恶意违约行为给予法律上的否定性评价，驳回廖兴公司全部诉讼请求。一审法院审理查明：2018年6月1日，长宏公司（出租人）与廖兴公司（承租人）、案外人新兴协和大健康医疗产业有限公司（以下简称协和医疗公司）（担保人）签订租赁协议1份，协议的主要内容为：1.长宏公司将其位于江阴市××路××号的物流园区整体出租给廖兴公司；2.对物流园区内长宏公司所属设施、固定资产及部分低值易耗品等，经长宏公司、廖兴公司双方确认，由长宏公司登记造册制作租赁物清单后交给廖兴公司，作为租赁使用的资产依据；3.租赁期限暂定10年，自2018年7月1日至2027年6月30日；4.2018年7月1日至2021年6月30日（前三年），每年租金2000万元，合计6000万元；2021年7月1日至2024年6月30日（次三年），每年租金2300万元，合计6900万元；2024年7月1日至2028年6月30日（后四年），每年租金2500万元，合计10000万元。上述租金总计22900万元，租金比例按场地租赁费60%、房屋仓库租赁费22%、物业管理费15%、设备租赁费3%计算；5.租金半年一付（每租赁年度前半年支付全年租金总额的65%，后半年支付全年租金的35%），先付后租。在租赁期限内每半年的前一个月底前支付下半年度租金（即每年的6月30日前和11月30日前支付）；6.300万元，用于廖兴公司履行合同义务的保证；如发生长宏公司垫付、受损等，优先从保证金中扣除，然后由廖兴公司按长宏公司通知补足；廖兴公司不能补足的，由协和医疗公司补足。如廖兴公司违反合同约定，导致双方合同解除或终止的，长宏公司有权从保证金中直接扣除违约金或损失费。租赁到期后，如廖兴公司按约交还租赁物，并结算无误，长宏公司退还廖兴公司履约保证金；7.租赁期间，廖兴公司中途擅自退租的，应按剩余租期租金的20%向长宏公司支付违约金，保证金没收。违约金如不足抵付长宏公司损失，廖兴公司还应负责补足损失；8.协和医疗公司就廖兴公司的协议义务向长宏公司提供连带保证责任，保证期间为因协议产生的最后一笔债务履行期届满后两年。2018年6月5日，廖兴公司向长宏公司支付保证金300万元。2018年6月25日，长宏公司致函廖兴公司，表示已做好租赁物交接工作，要求廖兴公司按协议约定于2018年7月1日接收租赁物及相关资产，并在2018年6月30日前支付相关租金。2018年6月28日，廖兴公司致函长宏公司，表示长宏公司称物流园区每年可收租金1800万元，但未提供租金收入明细，致使其在存在重大误解的情况下签订了租赁协议；租赁协议签订后，经实地调查，其发现物流园区每年可收租金实为1500万元，该金额与其每年所需交付租金2000万元差距甚大，故长宏公司在协议签订过程中存在欺诈行为，要求解除租赁协议，长宏公司返还保证金300万元。一审中，长宏公司提供了其为土地使用权人、坐落于江阴市××街道××村××新沟村的国有土地使用证2本，证明其系案涉物流园区的土地使用权人。对物流园区内的房屋，长宏公司表示未领取房产证。2018年6月1日，廖兴公司股东吴丹与他人共同申请设立旺宏管理公司。同日，廖兴公司与吴丹签订房屋租赁合同1份，将坐落于江阴市××路××号的房屋出租给旺宏管理公司。2018年6月4日，旺宏管理公司注册成立，住所地为江阴市××路××号，法定代表人为吴丹。审理中，廖兴公司认可旺宏管理公司系其关联公司，是其为案涉租赁项目所设立，但因长宏公司未将物流园区的业务交给其，旺宏管理公司仅进行了工商注册，并未实际运营。廖兴公司另表示，其确曾在物流园区大楼上设置了内容为“旺宏钢材市场”的广告牌。2020年8月3日，法院派员到江阴临港经济开发区管委会规划建设局进行了调查，该局规划科科长许鹏陈述，长宏公司所在滨江西路以北、新港大道以东地块目前没有拆迁计划。以上事实，有租赁协议、函告、解除合同告知书、国有土地使用证、工商注册资料、“旺宏钢材市场”广告牌照片、调查笔录及当事人的当庭陈述在卷佐证。本案一审的争议焦点为：案涉租赁协议是否有效。一审法院认为，长宏公司与廖兴公司签订的租赁协议有效，理由如下：1.经查，物流园区内的房屋没有房产证，长宏公司亦未提供相关房屋已取得建设工程规划许可证的证据。但因上述房屋建造在江阴市夏港街道长江村集体经济组织公共土地上，已被江阴市市场监督管理局核准为长宏公司、旺宏管理公司的经营场所，并办理了营业执照，故就上述房屋签订的租赁协议可认定有效；2.长宏公司与廖兴公司约定，案涉租赁协议系整体租赁，租赁标的有房屋仓库、场地、物业管理及设备，其中，房屋仓库租赁费占总租金的22%，场地租赁费、物业管理费及设备租赁费占总租金的78%。因此，即便因相关房屋未取得建设工程规划许可证而导致房屋租赁协议无效，但因房屋租赁仅占整体租赁的22%，从公平合理及诚信原则考虑，案涉租赁协议应认定为整体有效；3.经向江阴临港经济开发区管委会规划建设局调查，物流园区所在地块目前并无拆迁计划。因此，物流园区内的房屋虽无房产证，但该情况对房屋的使用功能及廖兴公司签订租赁协议目的的实现并无影响。事实上，廖兴公司在租赁协议签订后已进驻物流园区，并为案涉租赁项目设立了旺宏管理公司，后因租赁费问题与长宏公司产生争议，导致租赁协议未能继续履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，廖兴公司请求确认案涉租赁协议无效，并要求长宏公司返还保证金300万元，因依据不足，理由不充分，法院不予支持。据此，为维护稳定的交易关系，鼓励和促进交易，该院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,作出判决:驳回廖兴公司的诉讼请求。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院于2021年1月21日召集双方至物流园区进行现场勘查，园区内露天场地上堆放有货物（主要为钢板）、大型行车，房屋有办公用房、仓库。长宏公司提交了与3家公司承租人签订的“库场”租赁合同，本院对3家公司进行了调查。1.承租人江苏金贸钢宝电子商务股份有限公司工作人员戴正桥称，租赁合同中的“库场”就是室外空场地，是习惯性叫法；“一、二、三仓库”是室内库；办公室是另外签订租赁合同；租赁室外空场地是堆放钢板，之后再发出；物流园区内约有39个承租人是只租室外空场地。2.承租人江阴万向物流有限公司法定代表人张保雷称，其于2014年就进入园区，租赁位置是室外空场地；其做物流装卸、拆装集装箱，其自己有行车设备；其另租了室内仓库，因为货物怕湿，需另外签订租赁协议；其还租了办公室。3.承租人江苏景隆钢贸有限公司股东陈捷称，其租了室外场地最东面有行车的一块，主要用于堆放钢贸材料；其没有租室内场地，有另租办公室；如果没有办公室，也可以只租室外场地，但不方便。经质证，双方对被调查人员的身份均无异议。上诉人廖兴公司认为，3位承租人都主要是租赁室外场地，所以陈述比较片面，不代表整个园区的情况；承租人也有一并承租室内仓库、办公室的，从企业经营角度看，是需要一并配套承租，不然会导致不方便。被上诉人长宏公司认为，物流园区内只要不盖房屋的地方都可以出租，曾经连道路上都堆满过钢管；园区内的室外场地可以单独租赁，承租人主要承租室外场地用于物流，是否有办公室并非首选。以上事实，由租赁合同、调查笔录以及当事人陈述在卷佐证。本案二审的争议焦点是：一、租赁协议涉房屋的部分无效是否导致租赁协议其他部分无效；二、保证金应否返还。本院认为：关于争议焦点一，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，就租赁协议所涉的房屋，长宏公司并未取得建设工程规划许可证，故其与廖兴公司订立的租赁协议中涉及房屋的部分无效。就该无效的部分是否影响租赁协议其他部分效力，主要看无效的房屋部分能否与租赁协议的其他部分分割。从两方面分析，一是根据租赁协议中对租赁标的物的分类，包括场地、房屋仓库、物业管理、设备，对应不同的租金分配比例，说明在双方当事人的理解中，已经将租赁合同中不同的标的物包括房屋进行了区分，且经过设定不同的比例，理论上可以分割使用。二是从现场勘查及向部分承租人的调查看，物流园区内有大量室外场地可供承租后存放物品，室内仓库也可以存放，但与室外场地可以分开使用；承租人需要使用房屋办公的，须另行签订租赁合同，另行支付租金，与承租室外场地系分开。至于行车设备等的使用，也与房屋租赁无关，即在实际使用过程中，房屋亦可以与其他标的物分开租赁。据此，租赁协议中的房屋部分与其他室外场地、设备等系可分割，不承租房屋可能导致承租人使用不便，但仍然可以承租室外场地、设备从事经营。因此，租赁协议的效力是部分无效，即涉及房屋租赁的部分无效，其他部分有效。一审将无效的部分归入有效部分视作租赁协议整体有效，属于适用法律有误。关于土地，长宏公司一审提交了两份土地使用权证书，其中一份澄土国用（2009）第12889号证书载明，土地用途为仓储，出让取得，面积160662.6平方米，四至为南至滨江路，西至钢铁路。经现场勘查，物流园区所在位置南至滨江路，西至苏港路（向北延伸为钢铁路），与土地使用权证的四至相符。据此，廖兴公司主张物流园区的土地不能合法出租的理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二、租赁协议部分无效，部分有效；无效部分取得的财产应相互返还，有效部分对双方有约束力。本案中，租赁协议涉及房屋租赁的部分无效，长宏公司取得的300万元保证金中，应返还对应房屋租赁的部分。关于返还的金额，分析如下：1.租赁协议对房屋租金占比明确约定为22%，这是双方的真实意思表示，应予确认；而且从物流园区的经营模式、主要功能看，场地租赁以及堆放货物是主要功能，至于房屋是次要功能，故场地占比60%，房屋占比22%亦属合理，故无须再查物流园区内房屋的实际面积以调整占比。2.廖兴公司主张物流园区在签订租赁协议之前的往年租金收入仅1500万元，低于长宏公司口头承诺的1800万元，就该主张，廖兴公司提交了长宏公司招商部工作人员鲍北顺的谈话录音，认为鲍北顺在之前的磋商中称有1800万元，再加上其他场地，达到2000万元。但是双方既然慎重签订了书面协议，则要求对方承诺的事项通常应当在协议中列明。更何况，廖兴公司就对其权利影响如此重大的事项没有列在协议中，仅凭长宏公司一名工作人员口头介绍就主张成为主要条款，显然不符合订约常规。故对廖兴公司该主张不予采信。3.廖兴公司无正当理由拒绝履行，应当承担违约责任。鉴于租赁协议部分无效，部分有效，按比例没收保证金。房屋租金占比22%，该部分无效，相应比例的保证金66万元（300万元×22%）应返还，长宏公司占用该保证金期间的利息，也应返还廖兴公司。关于有效部分，即场地、物业管理、设备部分，均有效，根据租赁协议约定，长宏公司无需返还相应的保证金。综上，廖兴公司的部分上诉请求成立，予以支持；其他上诉请求不能成立，予以驳回。一审适用法律有误，二审予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江阴市人民法院（2019）苏0281民初15647号民事判决；二、江阴市长宏国际物流中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向廖兴企业发展（上海）有限公司返还66万元及利息（自2018年6月5日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回廖兴企业发展（上海）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费30800元、保全费5000元合计35800元（廖兴公司预交），由廖兴公司负担27924元，长宏公司负担7876元。二审案件受理费30800元（廖兴公司预交），由廖兴公司负担24024元，长宏公司负担6776元。长宏公司于本判决生效之日起十日内将其应负担的14652元直接支付廖兴公司。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  李 杨审判员  景 鑫二〇二一年三月十二日书记员  陆焱琳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。