贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终515号上诉人（原审被告）：王波，男，1979年12月20日生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审原告）：贵州贴心人物业管理有限公司。住所地：贵州省安顺市开发区西航路阳光花园2栋1单元两层商铺。统一社会信用代码：91520402MA6DL5B597。法定代表人：张发文。委托诉讼代理人：刘洪元、徐发顺（实习），贵州凯南律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人王波与被上诉人贵州贴心人物业管理有限公司（以下简称贴心人物业公司）物业服务合同纠纷一案，贵州省安顺市西秀区人民法院作出（2020）黔0402民初6031号民事判决，上诉人王波对该判决不服向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王波上诉请求：一、撤销安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初6031号民事判决书；二、依法对本案改判，即驳回被上诉人要求上诉人支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费人民币3247元给被上诉人诉讼请求；三、本案诉讼费由被上诉人承担；四、被上诉人赔偿上诉人的相关财产损失；五、被上诉人报告业主共有部分的经营和收益情况、服务的事项、负责人员、质量要求、履行情况等。事实及理由：原审判决认定事实不清、适用法律不当。按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是业主法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务，原审法院判上诉人支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费人民币3083元给被上诉人贵州贴心人物业管理有限公司错误。《物业管理条例》虽然规定了业主应当按时交纳物业服务费用，但同时第三十五条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第三十六条又规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。由此可见，按照物业管理公司的要求交纳物业管理费用并不是法定义务，而是基于合同的约定，是一种合同义务，业主要不要缴纳物业费、交多少、何时交等等一系列内容都要由合同约定，我国的任何一部法律都没有对上述内容进行规定，包括我国的《民法典》也没有规定交纳物业管理费是业主的法定义务。即使根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”可知物业管理活动不是法定存在的，而是依据合同存在的，因此，业主缴纳物业费不是法定的义务，而是合同约定的义务。而根据被上诉人出示的两个合同，首先不具备约束，其次被上诉人违约在先。2016年及2019年签订的合同，没有以下重要关键内容：1.没有总建筑面积、住宅面积、商品及公建配套用房面积；2.没有标明接管阳光花园小区的日期，不知何时接管；3.合同委托管理期限为1年，没有标明委托管理的起止日期，何时提供物业服务管理?4.为期1年的合同期满后，贵州贴心人物业管理有限公司（乙方）愿意续签合同，应该在合同到期前书面通知业主委员会，但贵州贴心人物业管理有限公司（乙方）没有书面通知业主委员会；2019年合同还存在被上诉人与业主委员会的盖章与上一份合同正在使用印章不一致，为“虚假印章”，且盖章处没有甲方代表签字的问题，因此上述为无效力无约束力需撤销的合同，不具备任何服务收费的约定（依据），业主和物业之间没有缴费标准、依据、时限，初审判定业主缴费标准、依据、时限不成立。并且贵州贴心人物业管理有限公司（乙方）没有定期将服务的事项、负责人员、质量要求、履行情况，共有部分的经营和收益情况以合理的方式向业主公开、向业主大会和业主委员会报告；为期1年的合同期满后，贵州贴心人物业管理有限公司（乙方）没有书面通知业主委员会续签合同；违约在先，没有依据合同追诉业主支付物业服务费的权利。同时，需要追诉贵州贴心人物业管理有限公司责任。责任事实如下：（一）2016年12月28日入室盗窃，现金财物损失6000多元，有派出所报案记录；（二）2019年6月27日，停车在小区，发生车辆被人为利器刮伤损坏，维修费1300元；（三）2019年8月16日，停车在小区，被人为使用针器刺坏左侧双轮，维修费230元；（四）2019年10月22日晚，停车在小区，被人为脚踢损坏，维修费1100元；（五）2019年12月7日周末，入户门被塞入异物，并恶劣使用502胶水灌入封死锁眼，损坏门锁，导致不能进家，到外面宾馆住宿，重新敲门、修门、换锁，花费620元（不包含因此在外3天临时住宿费680元）；（六）2019年12月21日周末，入户门再一次被塞入异物，并恶劣使用502胶水灌入封死锁眼，导致不能进家，再次到外面宾馆住宿，损坏门锁，重新敲门、修门，换防封堵锁，花费910元（不包含因此在外2天临时住宿费440元）。以上情况，物业公司有义务调出相关监控配合公安机关破案，而没有一次调出相关监控证据（或数据被人为删除）。依据为《阳光花园小区物业服务委托合同》“第五章物业服务项目：对住宅区内的车辆进出，停放进行管理，维护正常的生活秩序；负责住宅区内的防火防盗，保护人身财产安全。”以及“《中华人民共和国民法典》第九百四十二条物业服务的义务：物业服务人员应当按照约定和物业使用的属性，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”，贵州贴心人物业管理有限公司负有不可推卸的责任，需要赔偿上诉人（业主王波）损失合计人民币11280元。五、依据“《中华人民共和国民法典》第九百四十三条物业服务人的报告义务”。贵州贴心人物业管理有限公司应当定期将服务服务的事项、负责人员、质量要求、履行情况，共有部分的经营和收益情况以合理的方式向业主公开，需要提供之前每一期的报告向业主公开、向业主大会和业主委员会报告。被上诉人贵州贴心人物业管理有限公司未作书面答辩。原审原告贴心人物业公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付截止2020年6月30日其拖欠的物业管理费人民币3,247元；2、诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：原告贴心人物业公司为依法成立的物业管理企业法人。2016年12月27日，安顺市开发区阳光花园业主委员会（作为委托方、甲方、以下简称业委会）与原告贴心人物业公司（作为受委托方、乙方）签订《阳光花园小区物业服务委托合同》，双方约定：甲方选聘乙方为安顺市开发区阳光花园小区提供物业管理服务，并对委托的物业服务范围、物业服务质量和履约保证金、物业交接、合同期限、合同解除和终止、违约责任、管理服务费用等进行约定。其中物业服务范围包括:本小区物业管理区域内涉及共有财产和公共事物的综合管理，房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理,共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理,共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理,小区规划以及围墙内认养的所有绿地、花木、建筑物等养护与管理，公共环境卫生，维护公共秩序、安全防范，消防管理服务，房屋装饰装修管理服务等。合同中约定：物业管理服务费按0.6元/平方米收取物业服务费。合同中对委托管理期限约定为一年。违约责任约定为：因甲方违约（如50%以上业主无正当理由欠费）导致乙方不能提供约定服务的，甲方应积极配合乙方对违约不缴费的业主进行协调催缴费用，逾期未解决严重违约的，乙方有权提前三个月提出解除合同。乙方对年度整改计划未按期完成，超过30天仍未完成的甲方有权解除合同。上述合同期满后，原告一直为该小区提供物业服务。2019年7月23日，阳光花园小区业委会（甲方）与原告贴心人物业公司（乙方）签订《阳光花园小区物业服务委托合同》，其中违约责任约定为：合同签订后，甲乙双方须共同遵守，任何一方不得违反合同，如甲方违约，应承担违约给乙方造成的一切损失，并双倍赔偿乙方所有投资款，乙方有权单方终止与甲方的合同，如乙方违约，应承担违约给甲方造成的一切损失，甲方可以单方终止与乙方的合同。如小区业主无故拖欠物业费和车位服务费等，公司采取走法律程序所产生的一切费用由业主负责。合同除无履约保证金约定、未约定委托管理期限和违约责任不一致外其余内容与双方2016年12月27日签订的《阳光花园小区物业服务委托合同》内容一致。上述合同签订后，原告依约从签订合同时起为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区4-3-5-1号房的房屋业主，其房屋建筑面积为130.43平方米。现原告要求被告按照物业服务合同约定支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费未果，遂诉至法院提出如前所请。庭审中，被告王波认可2017年1月1日至2020年6月30日期间未交物业费。一审法院认为：业委会与原告贴心人物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，依法应当合法有效，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，业委会与原告签订的物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。原告贴心人物业公司入驻阳光花园小区后，依约对该小区提供了物业服务，被告同时也享受到该物业的相关服务，应及时支付相应的物业费用。在第一份物业服务合同的委托管理期限期满后至2019年7月23日期间，业委会未与原告续签合同，亦未选聘新的物业管理公司，仍由原告对该小区进行管理，原告与被告之间形成了事实物业服务合同关系，此期间的物业费参照签订的第一份物业服务合同约定的物业费进行收取。经本院电话抽查核实，小区绝大多数业主已交纳物业费的实际,表明其物业服务质量尚能为大多数业主接受。在原告已经提供物业服务的情况下,被告拒交物业费的做法不予支持。同时,物业费是维持小区正常运转必要的资金来源,也是物业公司赖以生存的物质来源,业主未交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转,也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，损害其合法权益。原告诉请要求被告缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费，期间为42个月，即42个月×0.6元×130.43=3,286.84元，原告诉请低于实际计算金额，依法予以准许。被告辩称对签订的物业服务合同的合法性持异议。本案中，原告有理由相信业委会系代表全体业主与其签订物业服务合同，双方意思表示真实，且原告自2016年12月27日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,已存在事实上的物业服务合同关系，故案涉物业服务合同对小区所有业主均有约束力。故被告的该项辩称理由不能成立，不予采纳。被告抗辩原告提供物业服务存在不到位情形，但未提供证据证明，其辩称理由不予采纳。在原告已经提供物业服务的情况下,被告若认为服务中存在瑕疵,可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利,被告以此为由拒交物业服务费的做法不予支持。被告认为原告对其构成侵权，可另行主张权利。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：被告王波于本判决生效之日起十五日内支付2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费人民币3,247元给原告贵州贴心人物业管理有限公司。本案受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告王波负担。二审中，上诉人提供了车子被毁坏、被上锁、门锁被毁坏及修复的图片、视频，认为物管不作为的录音等，拟证实被上诉人与上述损失有直接关系，应承担上诉人以上各项损失的责任，经审查，上述材料达不到上诉人证明目的，依法不予采信。二审经审查对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付物管费？如应该支付，支付金额多少？《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故依法应适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，业委会与被上诉人贴心人物业公司签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，该物业服务合同对小区全体业主具有约束力，且被上诉人自2016年12月27日起就入驻该小区从事物业管理服务工作,依约对该小区提供了物业服务，双方已形成了事实物业服务合同关系，上诉人也已实际享受到该物业的相关服务，上诉人拒交物业费于法无据。《最高人民法院关于于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人主张业委会与被上诉人签订的物业服务委托合同无效等均未提交有效证据予以证实，应由其承担不利后果。同时，经一审法院电话抽查核实，该小区绝大多数业主已交纳物业费,表明被上诉人物业服务质量尚能为大多数业主接受。再即使被上诉人在物业管理服务过程中有一定工作瑕疵，亦不能成为上诉人拒交物管费理由。被上诉人物管公司一方面必须依照合同约定提高服务质量，提高对小区管理水平，增强业主满意度，另一方面，物业费作为维持小区正常运转资金来源,是物业公司正常运转的物质基础,业主未交纳物业管理费必然影响物业公司有效运营，造成被上诉人对小区公共秩序维护和服务包括上诉人在内的质量下滑，影响业主居住舒适度，对其他按时交纳物业管理费的业主亦不公平。另，对于上诉人要求被上诉人赔偿各项损失等诉请，不在本案审理范围，不予审查，上诉人可另行主张。本案中，被上诉人诉请要求上诉人缴纳2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业费，期间为42个月，即42个月×0.6元×130.43=3,286.84元，被上诉人诉请低于实际计算金额，原审予以认定正确。综上所述，上诉人王波的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费50元，由上诉人王波负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 董伟才审判员 谢 伟二〇二一年三月十六日书记员 陈秋君