西藏自治区林芝市中级人民法院   民事判决书   （2021）藏04民终12号   上诉人（原审原告、反诉被告）：米珠措姆，女，1981年9月8日出生，门巴族，户籍地西藏自治区林芝市，公务员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄媛，女，1979年11月10日出生，汉族，户籍地四川省内江市，外来经商人员，现住西藏自治区林芝市，公民身份号码×××。   上诉人米珠措姆因与被上诉人黄媛房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人米珠措姆、被上诉人黄媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   米珠措姆上诉请求：1.撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初379号民事判决第四项，依法改判米珠措姆不予退还黄媛租金62,000元；2.判令黄媛向米珠措姆支付2020年2月及12月房租，并向米珠措姆支付2020年2月1日至2020年12月期间的逾期支付滞纳金；3.判令黄媛承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、黄媛应当支付2020年2月及2020年12月房租，并支付2020年2月1日至2020年12月期间的逾期支付滞纳金。米珠措姆与黄媛签订的《房屋承包合同》经双方当事人签章后即生效，双方因遵守契约精神，按照合同约定履行义务。本合同为承包合同，黄媛自己经营、自负盈亏。一审法院使用《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，减免一个月房租违反公平原则。米珠措姆从银行贷款购买房屋，尽管是在疫情期间，仍需向银行返还贷款，一审法院减免黄媛一个月房租对米珠措姆显失公平。虽遇疫情，但米珠措姆允许黄媛在疫情期间迟延交付租金，此后因黄媛又恶意拖延拒绝交租的行为，已经先行违背双方的合同约定，按照双方《房屋承包合同》第十二条之约定，黄媛应向米珠措姆支付逾期支付滞纳金。二、一审法院确认双方签订的《房屋租赁补充协议》无效，并判令米珠措姆退还黄媛租金62,000元适用法律错误，米珠措姆不应退还租金62,000元。黄媛应当向米珠措姆支付七楼的房屋占有使用费。2016年12月30日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定米珠措姆将七楼5间房屋租给黄媛。协议签订后，米珠措姆将七楼5间房屋交给黄媛实际占有使用，黄媛应当支付占有使用费。综上，为维护其合法权益，特提起上诉。   黄媛辩称，一、黄媛对七楼无房产证并不知情，米珠措姆一直欺骗说有房产证，米珠措姆应退还其租金144,000元。二、新冠疫情对其影响了一年的生意，今后可能还有影响，为此酒店停业了两个多月，房东应当减少至少两个月的房租。其并未恶意拖欠房租，一直主动与对方协商租金，所以不存在违约问题。且米珠措姆到酒店赶走客人，存在过错。故一审判决合理，请求予以维持。   米珠措姆向一审法院提出诉讼请求：1.确认米珠措姆与黄媛之间的《房屋承包合同》于2020年5月15日解除，并确认押金300,000元不予退还；2.判令黄媛立即向米珠措姆归还承租房屋；3.判令黄媛立即向米珠措姆支付拖欠的房屋租金171,500元及逾期支付租金的滞纳金499,800元，共计671,300元；4.判令黄媛向米珠措姆支付自2020年5月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（占有使用费按租金标准计算）；5.判令黄媛承担本案诉讼费。   黄媛向一审法院提出反诉请求：1.判令米珠措姆与黄媛签订的《房屋租赁补充协议》无效；2.判令米珠措姆返还黄媛第七层房屋租金144,000元；3.判令本案反诉费由米珠措姆负担。   一审法院认定事实：2016年4月1日，米珠措姆与黄媛签订《房屋承包合同》，约定：黄媛承租位于林芝市××区房屋60间，租金45,000元/月，租金于每月10日前支付，租期自2016年4月1日至2031年4月1日等。签订合同后，黄媛向米珠措姆支付押金300,000元。2016年12月30日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定：黄媛承租第七层，租金4000元/月。自2020年2月起，黄媛未支付租金。2020年5月8日至5月11日，双方通过微信聊天等方式就房租交纳事宜进行协商，但并未达成一致意见。   另查明，2020年1月底，新冠疫情爆发蔓延，2020年1月27日，西藏自治区启动重大突发公共卫生事件Ⅱ级响应；同日，林芝市新型冠状病毒感染的肺炎联防联控工作领导小组办公室发布通告，对辖区内所有景区（点）、宗教活动场所（大小寺庙）、文化娱乐场所暂时关停。   一审法院认为，米珠措姆与黄媛签订《房屋承包合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，该院予以确认。本案争议焦点为：第一，《房屋承包合同》是否达到解除条件及双方应承担何种法律责任的问题。首先，米珠措姆当庭确认双方于2019年8月将房租降为45,000元/月，且黄媛一直按约交纳房租。2020年2月，受新冠疫情影响，黄媛承租房屋无法正常经营，其积极与米珠措姆就减免房租事宜进行协商，并提出用押金暂时抵扣租金等方案，但米珠措姆不同意黄媛所提方案，并于2020年5月9日以黄媛未及时交租为由发出《解除房屋租赁合同的告知书》。同日，黄媛亦向米珠措姆发出《解除房屋承包合同申请书》，但庭审中，黄媛陈述若米珠措姆同意退还押金及支付装修费，其同意解除双方签订的房屋租赁合同，其发出《解除房屋承包合同申请书》系附条件解除合同的意思表示，且双方于黄媛发出《解除房屋承包合同申请书》后曾一同前往警务站就涉案房屋租赁事宜进行协商，故双方并未达成解除《房屋承包合同》的一致意思表示；其次，依据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条规定：承租方用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或经营明显减少，出租人以承租人没有按照约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，黄媛承租涉案房屋主要用于宾馆经营，且新冠疫情对本市宾馆行业确有影响，黄媛在此期间主动与米珠措姆沟通协商租金减免事宜，并提出以押金抵扣租金等方案，并未恶意拖欠租金，且在2020年2月以前，黄媛一直依约交纳租金。综上，对米珠措姆要求解除《房屋承包合同》的诉请，该院不予支持。基于上述认定，黄媛欠付房屋租金的行为并未达到法定解除合同的条件，故对米珠措姆主张解除涉案房屋租赁合同、腾退涉案房屋、没收押金300,000元以及要求黄媛支付滞纳金、2020年5月15日后的房屋占有使用费的诉讼请求，于理不合，于法无据，该院不予支持。第二，案涉房屋租金应否减免及减免金额的认定问题。最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条第二款规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。结合本案，在合同履行过程中，2020年1月底，新冠疫情爆发并在全国范围内蔓延，此情形已构成了合同履行过程中的不可抗力，但林芝市新型冠状病毒感染的肺炎联防联控工作领导小组办公室发布通告，仅对辖区内所有景区（点）、宗教活动场所（大小寺庙）、文化娱乐场所暂时关停，黄媛所经营的宾馆行业亦属人员聚集区，新冠肺炎疫情确对黄媛经营的宾馆行业有一定影响，结合双方履行合同的实际情况，依据公平原则，该院酌情认定减免租金一个月，即45,000元，对黄媛抗辩减免三个月租金135,000元的意见，该院予以部分采纳，故黄媛应向米珠措姆按租金45,000元/月标准交纳自2020年3月至2020年11月的租金共计360,000元。第三，关于《房屋租赁补充协议》的效力以及黄媛交纳的第七层房屋租金应否退还的问题。本案中，黄媛提供的房屋产权证书载明案涉建筑物为六层，且米珠措姆庭审中亦认可其未取得第七层房屋合法建设手续，仍将该房屋出租，且至法庭辩论终结前，米珠措姆亦未取得案涉房屋第七层的行政规划许可，双方就第七层搭建的房屋签订了《房屋租赁补充协议》，该补充协议违反法律的强制性规定，应为无效合同。合同无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，米珠措姆将未取得建设规划许可证的第七层房屋出租于黄媛，存在过错；黄媛承租一层至六层时间为2016年4月1日，承租第七层时间为2016年12月30日，其知道或应当知道第七层房屋未取得合法审批手续而仍自愿签订《房屋租赁补充协议》，其在案涉合同签订时亦存在过错，考虑到双方签订合同时的主观目的、履行情况等因素，该院认定双方过错责任相当。双方对租金自2019年7月左右由49,000元降为45,000元均予认可，但对降租事由，各执一词。经查，2016年12月30日前，黄媛承租涉案房屋的一层至六层，月租金为45,000元；2016年12月30日至2019年7月29日，黄媛因承租第七层房屋，整体租金上调为49,000元/月；2019年7月30日起，黄媛仅承租一层至六层，租金遂降为45,000元/月，故该院认定降租的4000元系第七层房屋租金，而非涉案房屋整体降租。黄媛自2016年12月30日起交纳第七层租金至2019年7月29日止，租金共计124,000元。双方均应对自己的过错承担责任，且因双方过错责任相当，该院认定米珠措姆应向黄媛退还第七层房屋租金62,000元，故对黄媛的该诉请，该院部分予以支持。综上所述，当事人的合法权益应受法律保护。米珠措姆与黄媛并未达成解除《房屋承包合同》合意，亦不符合法定解除条件，双方应当继续履行《房屋承包合同》，米珠措姆的诉请亦无事实和法律依据，该院不予支持。米珠措姆将案涉房屋交于黄媛使用，黄媛理应支付租金，但新冠疫情对黄媛经营宾馆业确有一定影响，酌情减免一个月租金即45,000元，对黄媛的该抗辩意见该院部分予以采纳；因受疫情影响，黄媛经营困难而拖欠租金，并非恶意，不构成违约，故米珠措姆主张解除《房屋承包合同》及不退还押金300,000元、支付滞纳金499,800元及腾退房屋的主张，该院不予支持。因涉案房屋第七层系违章建筑，故该院确认《房屋租赁补充协议》无效，对其诉请返还租金144,000元，合理合法部分，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、米珠措姆与黄媛于2016年4月1日签订的《房屋承包合同》继续履行；二、黄媛于判决生效之日起十日内向米珠措姆支付自2020年3月至2020年11月的租金360,000元；三、确认米珠措姆与黄媛于2016年12月30日签订的《房屋租赁补充协议》无效；四、米珠措姆于判决生效之日起十日内向黄媛退还租金62,000元；五、驳回米珠措姆的其他诉讼请求；六、驳回黄媛的其他诉讼请求。本诉案件受理费10,513元，由米珠措姆负担4,785.16元、黄媛负担5,637.84元；反诉案件受理费1590元，由米珠措姆负担684.58元、黄媛负担905.42元。   二审中，当事人均未提交新证据。   本院对一审法院查明的事实予以确认。   对当事人二审争议的事实，本院分析、认定如下：   一、关于黄媛是否应当支付米珠措姆2020年2月及2020年12月后房屋租金及滞纳金的问题。本院认为，新冠肺炎疫情的发生，是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力。案涉房屋为商业用途，因疫情或疫情防控的需要导致黄媛酒店经营受到影响，一审法院根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六条第二款的规定，适用公平原则，酌情减免疫情期间2020年2月房租45,000元并无不当，且黄媛应当支付自2020年3月后的房屋租金。米珠措姆虽在上诉请求中仅主张2020年12月的房租，对2021年后的房租未予以明确请求，但根据其一审起诉的诉讼请求及二审庭审中的陈述，其诉讼主张应为实际承租期间的房屋租金，且该案涉房屋至今仍由黄媛承租，黄媛应按合同约定支付承租期间的租金。米珠措姆主张支付逾期滞纳金，该滞纳金性质上为违约金。虽黄媛自2020年2月至今确未按合同约定如期支付租金，但在2020年2月前黄媛一直依约交纳租金，且在疫情期间主动与米珠措姆沟通协商租金减免事宜，不存在严重的违反合同的主观恶意，故对米珠措姆主张支付滞纳金的请求，本院不予支持。   二、关于米珠措姆是否应当退还黄媛第七层房屋租金62,000元的问题。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。米珠措姆认可其未取得案涉房屋第七层的合法建设手续，但仍将该房屋第七层出租于黄媛，违反法律的强制性规定，《房屋租赁补充协议》应属无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，《房屋租赁补充协议》无效，但黄媛仍应参照合同约定的标准向米珠措姆支付第七层的房屋占有使用费，故米珠措姆参照合同约定收取黄媛2016年12月30日至2019年7月29日房屋占有使用费124,000元符合法律规定，无需退还。   本院认为，双方对继续履行合同均无异议。因疫情或疫情防控需要的影响，一审法院根据公平原则酌情减免黄媛2020年2月房租45,000元，并无不当，本院予以确认。双方继续履行合同，黄媛至今仍承租案涉房屋，亦应按合同约定45,000元/月支付承租期间的房屋租金。双方因案涉房屋第七层签订的《房屋租赁补充协议》因违反法律强制性规定无效，但黄媛仍应支付占有期间的使用费，故米珠措姆已收取的124,000元房屋占有使用费无需退还。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。   综上所述，米珠措姆的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第二款规定，判决如下：   一、维持西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初379号民事判决第一项、第二项、第三项；   二、撤销西藏自治区林芝市巴宜区人民法院（2020）藏0402民初379号民事判决第四项、第五项、第六项；   三、黄媛于本判决生效之日起十日内向米珠措姆支付自2020年12月至实际承租期间的租金，按每月45,000元/月的标准计算；   四、驳回米珠措姆的其他诉讼请求；   五、驳回黄媛的其他诉讼请求。   如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审本诉案件受理费10,513元，由米珠措姆负担7827元、黄媛负担2686元；反诉案件受理费1590元，由黄媛负担。二审案件受理费10,318元（米珠措姆已交纳1350元），由米珠措姆负担8624元、黄媛负担1694元。   本判决为终审判决。   审 判 长 松吉卓玛   审 判 员 孙 丹 华   审 判 员 达娃玉珍   二〇二一年三月二十六日   法 官 助 理 张  虎   书 记 员 普布卓玛