福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终1062号 上诉人（原审原告）：福州市海家房产经纪服务有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道祥坂街26号（原上浦路南侧）富力中心A座18层02商务办公。 法定代表人：孙维盈，执行董事。 委托诉讼代理人：孙婧如，福建知望律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王幼容，女，1953年12月10日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：陈启祖，福建竞盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：林少梅，女，1971年12月12日出生，汉族，住福建省福安市。 原审第三人：李志华，男，1987年8月10日出生，汉族，住福建省长乐市。 原审第三人：陈世杰，男，1987年3月19日出生，汉族，住福建省福州市。 上诉人福州市海家房产经纪服务有限公司（以下简称海家公司）、王幼容、林少梅因与原审第三人李志华、陈世杰居间合同纠纷一案，均不服福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 海家公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持海家公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、《房产买卖经纪服务合同》约定王幼容支付中介佣金的时间及迟延违约金、律师费的法律责任。该约定属于双方合意且符合法律规定。王幼容未依约于合同成立之日即2019年5月29日缴纳中介佣金，已构成违约。海家公司从未与王幼容协商变更中介佣金支付时间，迟延违约金仍应自2019年5月29日开始起算。双方所约定的迟延违约金按照未付中介佣金金额每日万分之五的标准计算，系双方合意且符合法律规定，亦应当予以支持。二、王幼容与陈世杰之间3000元的转账记录，其交付时间、金额均不符合《房产买卖经纪服务合同》约定，且王幼容亦未提供证明上述款项系用于交付合同关联费用，则不应从交易服务费用中扣除，王幼容仍应向海家公司支付4500元交易服务费。三、王幼容及林少梅应共同承担合同费用的支付责任。王幼容在与海家公司签订合同时系买方身份。合同补充协议第四条约定，该房产产权权属人由买方自行指定。王幼容签订合同后指定将房屋登记至其女儿林少梅名下，系个人对其财产的自由处分。基于王幼容系合同实际签署人、合同相对方，林少梅系房屋交易的实际受益人，据此，特要求上述二人共同承担相关法律责任。 王幼容针对海家公司的上诉辩称，海家公司上诉称“王幼容未在合同成立时向其支付中介佣金,应按未付中介佣金每日万分之五支付迟延违约金”。《房产买卖经纪服务合同》是格式合同。订立合同时，王幼容只按海家公司指定的经办人的要求行事。合同签订当天，海家公司的经办人要求王幼容交定金1万元,王幼容交了。海家公司的经办人告知要去咨询房产和借款情况,应付代办费1500元,王幼容付了。当海家公司的经办人有把握代理的情况下,通知王幼容应预交中介费和担保费22680元,王幼容交了。王幼容不存在违约行为。 林少梅针对海家公司的上诉未作答辩。 李志华针对海家公司的上诉述称，其对海家公司的上诉无异议。 陈世杰针对海家公司的上诉未作陈述。 王幼容、林少梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回海家公司的诉讼请求。事实和理由：王幼容与刘某及海家公司签订《房产买卖经纪服务合同》。合同生效后,王幼容按海家公司告知缴纳各种费用总计25680元，足够支付借款担保金和佣金。《房产买卖经纪服务合同》已经履行完毕。海家公司故意将《借款合同》撕毁,弄成无据可查。一审法院在明知本案借款合同已被撕毁、王幼容提供的照片无法认定借款担保金的情况下，主观臆断做出判决,属于认定事实错误。海家公司诉求支付中介佣金、迟延违约金和律师费，均缺乏事实和法律依据。 海家公司针对王幼容、林少梅的上诉辩称，一、《房产买卖经纪服务合同》已明确约定王幼容支付中介佣金的时间及迟延违约金、律师费的法律责任。该约定属于双方合意且符合法律规定。二、王幼容提交的证据中已经明确2019年6月21日陈世杰收取的1500元转账系为办理讼争房屋公证费用支出。根据《房产买卖经纪服务合同》约定，房屋交易中产生的公证费用应当由王幼容承担。2019年6月21日，讼争房屋所有人刘某、李彩玲与本案第三人陈世杰、担保公司员工共同前往厦门市鹭江公证处办理讼争房屋转让代办公证事务。上述公证事务办理时间与王幼容微信转账时间及陈世杰收条内容一致。三、讼争房屋存在向福建鑫海资产管理有限公司借贷42万元款项的事实清楚，其担保费用符合法律规定，王幼容应当予以支付。王幼容一再主张其无须向他人借款购买房屋，但是根据其提交的证据（微信聊天记录、借款合同、向刘某的还款记录等）以及一审证人刘某的证人证言、福建鑫海资产管理有限公司转账记录可以明确，双方为履行房屋交易事务向福建鑫海资产管理有限公司借贷42万元，并支付22680元担保费用。王幼容在收取担保费收据前后，从未提出异议，实际上亦是明确知道该笔费用的存在的。综上，请求驳回王幼容、林少梅的上诉。 李志华针对王幼容、林少梅的上诉述称，2019年7月4日，李志华代福建鑫海资产管理有限公司员工陈典忠收取22680元担保费，次日就将该款项转给了陈典忠。 陈世杰针对王幼容、林少梅的上诉未作陈述。 海家公司向一审法院起诉请求：1.王幼容、林少梅向海家公司支付中介佣金12000元以及迟延违约金（违约金按照每日万分之五的标准，以12000元为计算基数，自2019年5月29日起计至佣金实际付清之日止）；2.王幼容、林少梅向海家公司支付房产过户代办费3000元、贷款手续代办费1500元；3.王幼容、林少梅向海家公司支付为实现中介佣金权利而支出的律师费4500元。 一审法院认定事实：2019年5月29日，刘某（甲方、卖方）、王幼容（乙方、买方）、海家公司（丙方、中介服务方）共同签订《房产买卖经纪服务合同》，约定:丙方接受甲乙双方的独家委托提供居间服务,第一条交易房产基本情况甲方的房产（以下简称该房产）坐落于福州市连江县××乡××道××号××＃楼××层××单元房产，单元面积137.02㎡。第五条成交价格及付款方式（一）甲乙双方确认，该房产按套计价，该房产交易总成交价格为人民币玖拾万元。（二）甲乙双方约定乙方购买该房产的付款方式为Ｂ、商业按揭贷款方式，具体支付方式及该房产的交易流程依据双方确定的合同附件进行。第六条费用承担方式（一）甲乙双方约定该房产产权交易国家规定之税费的承担方式为Ｂ、乙方全部承担。第九条丙方提供的交易服务范围（一）依据甲乙双方的委托，代为监管甲乙双方交易的资金及相关资料；（二）协助甲乙双方办理解除该房产抵押权手续；（三）协助甲乙双方办理该房产的网签及权属过户登记手续；（四）协助需方办理房产评估手续并代理委托相关评估机构对交易房产进行评估；（五）协助需方办理该房产公证手续；（六）协助乙方办理商业银行按揭贷款或公积金贷款手续；（七）协助甲乙双方办理该房产附属配套设施过户交易手续以及房屋交接手续；服务期限：自本合同签订之日起至该房产交易所需要的上述有关手续办理完毕之日止。第十条中介佣金甲乙双方应在本合同成立时向丙方支付如下中介佣金（即居间服务报酬）：（二）乙方向丙方支付中介佣金14000元。第十一条交易服务费用（一）丙方协助甲乙双方办理房产权证、房产附属配套设施过户及房屋交接手续：2、乙方应向丙方支付代办费3000元。（二）乙方以贷款方式付款的，在本合同签订时还应向丙方支付贷款手续代办费及延伸服务费1500元；交易税费、评估费等相关费用不包含在上述服务费用中，甲乙双方保证最迟于该房产所有权过户登记受理前将上述服务费用支付给丙方。第十二条履约保证（二）乙方：本合同签订当日，乙方应支付购房保证金10000元作为其履约的担保（购房保证金可抵作成交价款）。第十四条违约条款（三）甲乙双方签订本合同后，未按本合同、双方约定的相关交易流程及合同其他相关附件文件的约定履行义务，视为违约。（六）甲乙双方承诺按本合同第十条约定支付中介佣金，若未履行上述义务，未支付方除向丙方支付中介佣金外，丙方还有权要求该方按未付中介佣金金额每日万分之五支付迟延违约金，以及丙方为实现中介佣金权利而产生的律师服务费、诉讼费、执行费以及其他必要的费用。第十六条合同变更和解除（一）在该房产交易过程中，经甲乙双方协商一致，可另行签订补充协议对本合同正文、附件进行补充或变更。补充协议与本合同正文、附件有同等法律效力，补充协议与本合同正文、附件约定不一致的，以补充协议为准。第十八条合同生效、份数及持有本合同经甲乙丙三方签字或盖章后生效。本合同共拾页，一式三份，甲乙丙三方各持一份，具有同等法律效力。同日，甲乙双方签订合同补充协议附件一，就交易房产的商业按揭贷款方式交易流程进行约定；签订补充协议附件二，约定四、指定产权人：甲乙双方一致同意：该房产办理乙方名下《不动产权证书》的产权权属人由乙方自行指定，可为一人或多人，但乙方指定的产权权属人须符合银行贷款要求、符合国家政策规定的购买条件，否则造成合同无法履行的，视乙方违约，按合同约定的违约条款处理，甲乙双方无异议。乙方应于上述房产交易手续开始办理前应向丙方确定该房产变更登记后的权属人。五、解押约定：1.甲方解押方式为甲方向第三人借款并向相关担保公司申请提供借款担保。2.还款时间：甲方向第三人借款的，甲方应在丙方通知后的三个工作日内与第三人、相关担保公司（以下简称该担保公司）分别签订借款协议、担保协议等；担保费由乙方承担。乙方应在该担保公司出资前，将大于甲方借款金额的购房款监管至该担保公司认可的银行及乙方其贷款申请获得批准，且甲方的担保申请获得该担保公司批准后，由借款人将款项转入甲方还款账户予以还款。如若因甲方（夫妻）个人征信或负债等原因导致担保费增加由甲方自行承担。如因甲方原因导致担保公司无法为其解押还款则该责任由甲方自行承担。六、实收：甲乙双方约定：本次交易以甲方实收售房款玖拾万元整成交，在交易过程中产生的甲乙双方的税费、中介佣金、代办费、公证费、评估费、担保费、服务费及办理至乙方名下的土地证费用均由乙方承担。七、在签订《房产买卖经纪服务合同》当日，甲方未提供身份证明，甲方保证在签订乙方贷款申请当日将身份证明原件与复印件交由丙方核对。甲乙双方均已知悉本条款内容，并同意签订《房产买卖经纪服务合同》。同日，海家公司向王幼容出具佣金减免函，同意减免买方部分中介佣金共计2000元。合同签订后，海家公司向甲乙双方提供办理贷款、房产过户等居间服务。期间，王幼容于2019年6月21日、9月3日向原海家公司员工陈世杰转账1500元、1500元，合计3000元。 由于刘某出售的房产存在抵押贷款，刘某向福建鑫海资产管理有限公司借款解押，双方签订了借款合同。2019年7月3日，王幼容根据陈世杰指示转账22680元到李志华账户，当天，福建鑫海资产管理有限公司即出具收据一份，内容为“收据入账日期：2019年7月3日交款单位王幼容收款方式转账人民币（大写）贰万贰仟陆佰捌拾元¥22680收款事由担保费”，陈世杰将该收据拍照并通过微信发送给王幼容。2019年7月4日，李志华将22680元转账至福建鑫海资产管理有限公司员工陈典忠账户。2019年7月5日，陈典忠在收到刘某账户转来的70000元后，将490000元款项一次性转入刘某另一银行账户用于归还银行贷款。2019年8月30日刘某向陈典忠转账还款110000元。2019年9月3日，案涉房产缴清相关税费后过户登记至林少梅名下。2019年10月25日刘某再次向陈典忠还款转账310000元。2019年10月28日，海家公司通过ＥＭＳ国内标准快递向王幼容发出告知函，催告王幼容支付中介佣金、服务费及按揭代办费合计16500元，同时催告王幼容向担保公司支付超出的3600元担保费用，王幼容于2019年10月30日签收该告知函。之后王幼容、林少明、刘某、陈典忠等人在海家公司因费用问题发生争吵，刘某、陈典忠将借款合同撕毁。 另查明，福建鑫海资产管理有限公司的法定代表人李志华即海家公司员工李志华。海家公司委托律师处理本案支付律师费4500元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案系居间合同纠纷，《房产买卖经纪服务合同》形式上的乙方（买方）为王幼容，合同的主体具有相对性，海家公司基于王幼容系合同相对方向其提起诉讼要求承担责任，王幼容、林少梅均认可由王幼容承担责任，一审法院予以支持；同时，合同责任亦相对的只能在特定的合同关系的当事人之间发生,合同关系以外的人不负合同责任，故海家公司要求林少梅作为实际受益人与王幼容共同承担责任没有依据，不予支持。海家公司依约为案涉房产交易提供居间服务，促成双方达成了房产买卖交易并协助办理银行贷款，王幼容应当支付中介佣金12000元、贷款手续代办费及延伸服务费1500元；关于海家公司主张的房产过户代办费3000元，诉讼中双方均确认海家公司仅协助办理其中的房产权证，王幼容、林少梅认为海家公司没有提供全部的服务，3000元不能收取，应当退还。一审法院认为，根据合同约定该笔代办费包含协助办理房产权证、房产附属配套设施过户及房屋交接手续，现海家公司未协助代办全部手续，不能全额收取代办费，该笔费用一审法院酌定为1500元。 关于王幼容微信转账给陈世杰的两笔1500元的款项性质。案涉《房产买卖经纪服务合同》并未约定中介费用的缴交方式，而陈世杰作为房产交易居间服务的经办员工，其在交易服务过程中要求王幼容支付相关费用亦属合理，且海家公司无证据证明两笔款项系陈世杰与王幼容私人往来，故两笔款项确认为支付给海家公司的费用。王幼容认为这两笔款项是交易服务过程中的服务费用，海家公司亦认为退一步而言两笔款项应当计算在交易服务费用中，一审法院予以认可，则王幼容应当支付给海家公司的贷款手续代办费及延伸服务费1500元、房产过户代办费1500元经抵扣已结清。 关于22680元款项的性质，由于借款合同已被撕毁，王幼容提供的四张照片也无法直接明确420000元借款的利息约定情况。但《房产买卖经纪服务合同》附件二补充协议第五条第2项已明确约定担保费由乙方承担，通过对在案证据分析：2019年10月28日海家公司向王幼容发出告知函，载明至2019年10月23日担保费用已超出3600元，按照2019年7月5日放款时间起算，未还的310000元按月利率1.8%计算超出三个月的费用刚好为3600元；且月利率1.8%未超出民间借贷利率司法保护上限，亦符合本地民间借贷利率市场行情；而按照林少梅陈述的借款390000元、月利率1%计算三个月的利息为11700元，加上合同约定的中介佣金12000元、交易服务费用4500元，总费用应为28200元，王幼容支付25680元并不足以支付总费用。王幼容在根据陈世杰的指示将22680元转账至李志华账户后，即收到福建鑫海资产管理有限公司出具的收据照片，该收据已明确注明该笔款项为担保费，此后双方未有异议并继续进行房产交易，王幼容陆续向刘某支付购房款，并在海家公司的服务下缴交相关税费、办理产权过户等。虽然王幼容年纪较大，但其尚且能代理林少梅进行房产交易，现林少梅、王幼容以王幼容没文化不识字不会看为由抗辩，理由不能成立。因此，经综合判断查证，一审法院认为420000元借款的月利率为1.8%具有高度可能性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，确认420000元借款的月利率为1.8%，则王幼容支付的22680元为担保费用。 故，王幼容还应当向海家公司支付中介佣金12000元，其至今未付款已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房产买卖经纪服务合同》第十四条违约条款第（六）项“甲乙双方承诺按本合同第十条约定支付中介佣金，若未履行上述义务，未支付方除向丙方支付中介佣金外，丙方还有权要求该方按未付中介佣金金额每日万分之五支付迟延违约金，以及丙方为实现中介佣金权利而产生的律师服务费、诉讼费、执行费以及其他必要的费用。”的约定，海家公司要求王幼容支付中介佣金12000元及迟延违约金、律师费4500元，予以支持，但合同约定的违约金标准每日万分之五偏高，一审法院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。虽然合同约定的中介佣金支付时间为合同成立时，但海家公司自述同意客户缓交佣金，并且于2019年10月28日发告知函催告王幼容于收到函件后两个工作日内付款，王幼容于2019年10月30日收到告知函，故逾期付款时间亦即违约金起算时间已调整为2019年11月2日，对海家公司的诉讼请求予以部分支持。诉讼中，陈世杰经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，予以缺席审理与判决。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、王幼容在本判决生效之日起十日内支付福州市海家房产经纪服务有限公司中介佣金12000元及违约金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，时间从2019年11月2日起计至款项还清之日止）；二、王幼容在本判决生效之日起十日内支付福州市海家房产经纪服务有限公司律师费4500元；三、驳回福州市海家房产经纪服务有限公司的其他诉讼请求。 二审中，海家公司向本院提交如下证据：福建省厦门市鹭江公证处（2019）厦鹭证内字第44114号公证书。王幼容向本院提交如下证据：1.收条、2.汇单、3.微信聊天记录、4.照片、5.微信聊天记录、6.收条、7.微信转账记录、8.微信转账记录、9.微信转账记录。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对海家公司提交的证据福建省厦门市鹭江公证处（2019）厦鹭证内字第44114号公证书、王幼容提交的证据1.收条、证据2.汇单的真实性予以确认，上述证据相互印证，可以证实王幼容2019年6月21日向陈世杰支付的1500元系王幼容根据海家公司要求支付的公证费（产权人刘某、李彩玲委托陈世杰、陈典忠办理房屋过户登记手续的委托公证费）。王幼容提交的证据3、6、7与本案争议焦点无关。王幼容提交的证据4不能证实刘某与担保公司的借款月利息为1%。王幼容提交的证据5不能证实其向李志华支付的22680元包括中介佣金。对王幼容提交的证据8的真实性予以确认。王幼容提交的证据9非完整的微信聊天记录，不能证实其于2019年9月10日向陈世杰实际转账1500元。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，海家公司依约为案涉房产交易提供居间服务，促成买卖双方达成了房产交易并协助办理银行贷款，故其要求王幼容支付中介佣金12000元、贷款手续代办费1500元，具有合同依据。海家公司要求王幼容支付房产过户代办费3000元，但合同约定的该笔费用包括协助办理房产过户、房产附属配套设施过户及房屋交接手续，因海家公司仅协助办理房产过户，一审法院酌定其仅可收取1500元，已臻合理，本院予以确认。 现双方争议在于王幼容于2019年6月21日、9月3日向海家公司的员工陈世杰转账的1500元、1500元，2019年7月3日根据陈世杰指示转账到李志华账户的22680元，是否足以支付其应付款项。关于王幼容2019年6月21日向陈世杰支付的1500元，结合海家公司二审提交的证据福建省厦门市鹭江公证处（2019）厦鹭证内字第44114号公证书及王幼容二审提交的证据1收条和证据2汇单，可以证实该1500元系王幼容根据海家公司要求支付的公证费。根据案涉《房产买卖经纪服务合同》补充协议附件二第六条约定，在交易过程中产生的公证费由王幼容负担。故该笔款项不得再用于抵偿王幼容的其他应付款项，一审判决认定该笔款项用于抵偿海家公司主张的贷款手续代办费1500元错误，本院予以纠正。关于王幼容2019年9月3日向陈世杰支付的1500元，一审法院确认为王幼容支付给海家公司的房产过户代办费1500元，并无不当，本院予以确认。关于王幼容2019年7月3日根据陈世杰指示转账到李志华账户的22680元，一审法院认定为王幼容应承担的担保费用，并无不当，一审法院对此已做详尽分析，本院不再赘述。 综上，王幼容尚欠海家公司中介佣金12000元、贷款手续代办费1500元。王幼容拖欠中介佣金，应支付相应的违约金及海家公司由此产生的律师费。关于违约金的支付起点。根据案涉《房产买卖经纪服务合同》第十条约定，王幼容应在合同成立时向海家公司支付中介佣金。合同签订后，在王幼容未支付中介佣金的情况下，海家公司仍向王幼容提供居间服务。海家公司在一审中对此所做的解释是：“合同约定是可以由当事人进行实际履行当中的变更，基于海家公司是服务类行业，本着为客户服务的原则，同意客户缓缴佣金，是很正常的行为，也是对客户信用的基本信赖”。鉴于海家公司自述同意缓交佣金，一审法院从海家公司催告函指定的佣金支付期限届满之日起计算逾期付款违约金，并无不当。关于违约金的计算标准，一审法院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，亦无不妥。 案涉《房产买卖经纪服务合同》约定的乙方（买方）为王幼容而非林少梅，合同具有相对性，海家公司要求林少梅承担合同责任，于法无据，一审法院不予支持，并无不当。 综上，海家公司的部分上诉请求成立，王幼容、林少梅的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初2078号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省连江县人民法院（2020）闽0122民初2078号民事判决第三项； 三、王幼容在本判决生效之日起十日内支付福州市海家房产经纪服务有限公司贷款手续代办费1500元； 四、驳回福州市海家房产经纪服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回王幼容、林少梅的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费325元，减半收取计162.50元，由福州市海家房产经纪服务有限公司负担23.2元，王幼容负担139.3元；二审案件受理费325元，由福州市海家房产经纪服务有限公司负担46.4元、王幼容负担278.6元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月三日 法官助理 卢里灿 书 记 员 赵力锦