河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3871号上诉人(原审被告)：瑞悦资产管理有限公司，住所地北京市丰台区银地家园**楼**214。法定代表人：庞桂云，执行董事。委托诉讼代理人：李宁东，河南中赢旗晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵彦达，河南中赢旗晟律师事务所律师。被上诉人(原审原告):高敬平,女,汉族,1987年2月11日出生,住河南省新野县。委托诉讼代理人:李智阳,河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人:李元元,河南良仁律师事务所律师。被上诉人(原审被告):河南瑞海房地产开发有限公司,住所地郑州市惠济区江山路与北三环交叉口西北角绿地璀璨天城**。法定代表人:方东兴,总经理。上诉人瑞悦资产管理有限公司（以下简称瑞悦公司）因与被上诉人高敬平、河南瑞海房地产开发有限公司（以下简称瑞海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2020）豫0108民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。瑞悦公司上诉请求：一、请求撤销郑州市惠济区人民法院作出的(2020)豫0108民初7146号民事判决书第二项判决,改判由瑞海公司向高敬平返还购房款4万元。二、本案的二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定事实错误,一审判决瑞海公司不承担责任,明显与事实不符,应当予以改判。本案纠纷发生是因为瑞海公司开发的楼盘未取得预售许可证等手续,高敬平购买案涉房屋也是基于瑞海公司的宣传,上诉人在房屋买卖过程中仅仅是代为签订合同,因此,涉案购房款的退还义务应当由瑞海公司负担,另外,其他案件中的调解协议不能作为判决参考依据,调解书存在双方对各自权利的让步和义务的自认，不能以另案的调解内容作为本案的定案依据,一审判决认定事实及适用法律明显错误。二、本案中,被上诉人交纳的购房款未退还金额为4万元,高敬平主张的另2万元电商费是其向案外人满庭芳公司交付的中介费,且费用是刷卡交付给了绿地璀璨天城售楼部,该笔费用应当由案外人满庭芳公司或瑞海公司予以退还,与上诉人无关,一审判决直接判令上诉人退还明显属于认定事实错误,应当改判高敬平向上诉人刷卡支付的购房款未退还金额为4万元,另2万元电商费是其刷卡交付了绿地璀璨天城售楼部,收据是案外人满庭芳公司出具,绿地璀璨天城售楼部与上诉人无关,是瑞海公司的项目部,款项交付给了瑞海公司,收据是案外人出具,该2万元不应由上诉人负担,不能考虑节省高敬平的诉讼成本就增加上诉人的法律负担,一审判决明显属于认定事实错误,应当予以改判,三、根据上诉人与高敬平签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》第四条的约定,双方就涉案房屋款项协商退还时,退还为无息退还,一审判决判令上诉人支付利息,明显与事实及双方约定不符,应当予以改判。综上所述，一审判决认定事实错误,请求贵院查清事实,支持上诉人的上诉请求。高敬平辩称，一、上诉人瑞悦公司与瑞海公司应当共同向高敬平承担退还购房款及电商费合计6万元和赔偿利息损失的责任。首先，瑞悦公司不仅是涉案房屋买卖合同纠纷的实际组织者、参与者，还是直接收取高敬平购房款的实际收款人，其本身对应当返还高敬平购房款负有不可推卸的法律责任。其次，根据一审庭审内容及各方提交的相关证据，可以证实以下事实：1、绿地璀璨星座项目是瑞悦公司和瑞海公司联合共同合作开发，共享收益，共担风险；2、两家公司变相共同收取了高敬平的购房款，并长期占有、使用。高敬平对于瑞海公司在一审中辩称其收到高达1.9亿的款项只是合作“定金”，并非“购房款”的主张，意图逃避共同还款责任，答辩人不予认可。并且，根据我方一审提交的证据显示，本案涉案房产项目，土地所有权人和开发主体是“绿地集团”下属子公司瑞海公司，涉案的房产也是在瑞海公司售楼部公开宣传、公开销售，并办理相关购房手续，所有的销售广告和宣传资料均显示是“绿地集团”名下项目，其内容和形式均可构成合同要约。高敬平作为购房人也基于该宣传，在瑞海公司售楼部购买“绿地集团”开发的房产。并且，根据《定制协议》约定：“瑞悦公司取得涉案项目的房源，有权指定瑞海公司将目标房源预售给高敬平，并指定瑞海公司与高敬平签订《商品房买卖合同》”，由此可以看出，瑞海公司也是履行本购房合同中重要的一方当事人。在销售过程中瑞海公司虽然没有直接向购房人收取房款，但在诉前协商退款时，也是先由瑞海公司将款项退到瑞悦公司，再由瑞悦公司退还给购房人的形式，意图规避风险，掩盖实际占有高敬平购房款的目的。意图仅通过没有实际资产的瑞悦公司对外承担法律责任，规避自身退款责任。关于2万元电商费，对购房者而言其去开发商的售楼部买房，面对接待他的工作人员（在没有表明其别的身份的情况下）自然而然会理解为开发商的人员；在签订合同、交纳费用之前，高敬平看到及签署的材料中并没有任何关于“电商费”收费主体的信息，只是与瑞悦公司签订了《定制协议》，对于电商费的收取主体及资格问题，无论是瑞悦公司还是瑞海公司均未向高敬平表明，高敬平也完全是按照销售人员的要求交纳的购房款，也并未单独交纳过所谓2万元电商费，都是一并刷的购房款。至于电商费收费主体“满庭芳”与瑞悦公司和瑞海公司之间应当是一种内部合作关系，与高敬平没有关系。并且，双方在办理《退房审批表》时，也已经明确将2万元的电商费纳入退款总金额之中，相关的收款原件也已经被上诉人瑞悦公司收回，高敬平已经无法再另行主张权利。因此，上诉人再主张该费用不应当由其返还，没有事实和法律依据。为此，高敬平认为瑞海公司和瑞悦公司之间不管是何种合作关系，均不能免除两家公司应当共同向高敬平全额退还购房款和赔偿资金占用利息损失的责任。二、瑞海公司和瑞悦公司应当共同向高敬平承担利息损失。瑞海公司作为世界五百强房地产企业“绿地集团”全资子公司，联合瑞悦公司共同通过虚假宣传，欺骗消费者，利用社会大众对“绿地”品牌的信任等手段向社会大众公开出售不具备销售条件的房产，直接导致双方签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》被认定为无效，其主观存在明显重大过错。无效协议中关于利息的相关约定，自然无效，不能再参照。对于无过错的高敬平而言，从实际交款至今，已长达两三年之久，不计算其他间接损失，期间直接的经济损失就是银行同期贷款利息损失，两家公司应当按照法律规定赔偿高敬平资金占用期间的利息损失。一审判决后，没有选择上诉，是因为经历长达一年多的维权退款之路，早已身心疲惫。考虑到诉讼成本负担不起，再者能早日退还靠全家省吃俭用甚至靠借款支付购房款的心情。综上所述，请二审法院在维持一审判决的基础上,改判瑞海公司承担连带退款责任。瑞海公司辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。一、涉案定制协议是由瑞悦公司与客户双方签订的，瑞海公司不是合同主体。另外，购房客户的房款均是由瑞悦公司收取，瑞悦公司亦向客户出具了房款收据。瑞海公司在涉案房屋买卖合同的履行过程中，既不是合同主体，亦从未收取过客户以及瑞悦公司任何款项。退还房款的责任应当由房款收取主体即上诉人瑞悦公司承担，瑞海公司不应当承担退款责任。因此，一审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。高敬平向一审法院起诉请求：1、原告与被告二之间签订的购房协议书无效；2、二被告退还原告购房款6万元及利息10906元（以购房款9万元为基数，按照人民银行同期贷款利率为准，自2018年6月9日起计算至实际偿还完毕之日止，暂计10906元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月1日，被告瑞海公司作为甲方与乙方瑞悦公司签订《绿地璀璨天城二期商业综合体项目定制开发协议》一份，约定：“绿地璀璨星座”项目由双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。2018年6月9日，原告在瑞海公司绿地璀璨星座售楼部与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座购房协议》一份，约定：原告购买被告瑞海公司开发的绿地璀璨星座2号楼2031号房屋一套，建筑面积40.7平方米，定制房屋总价款610230元，在该商品房达到预售条件时，瑞悦公司指定瑞海公司与原告签订《商品房买卖合同》。关于交款时间及方式，合同约定：原告按照分期付款的方式分次向被告支付房屋价款，2018年6月3日，原告向被告缴纳电商服务费2万元，2018年6月9日，原告缴纳购房款8万元。案外人河南满庭芳房地产营销策划有限公司向原告出具了2万元收据，并加盖公司财务专用章，被告瑞悦公司向原告出具了8万元收据，并加盖公司财务专用章。涉案项目开发商为瑞海公司，对外宣传推广名称为“绿地璀璨星座”。因被告销售的房产至今未取得商品房预售许可证，不能按照约定时间办理网签及备案手续。庭审中，原、被告认可本案争议房屋所涉楼盘至今未取得商品房预售许可证。另查明：1、截止目前，与本案原告情况类似、涉案楼盘的其他业主起诉被告的房屋买卖合同纠纷，该院大多已经调解结案，调解协议内容主要为：原被告双方同意解除签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》，被告瑞悦公司分期返还原告购房款，逾期则支付相应违约金等内容。2、原告向被告瑞悦公司交纳购房款后，被告瑞悦公司未提交向被告瑞海公司转款凭证，被告瑞海公司亦不认可收到业主房款。一审法院认为，民事主体从事民事活动应遵守诚实信用原则，不得违反法律、法规的规定。商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明等合法手续，不符合售房条件而订立的商品房预售合同，应当认定无效。原被告协议签订后，因被告瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得争议房屋商品房预售许可证等手续，按照有关法律规定，被告瑞悦公司与原告签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》属于无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告将不具备出售条件的房屋出卖与原告，存在过错，应退还因此收取的购房款，并应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）支付原告资金占用期间的利息。关于原告要求被告瑞海公司承担责任的诉请，根据合同相对性，原告与被告瑞海公司之间无合同关系，从目前证据和被告陈述判断，被告瑞海公司也不认可收到被告瑞悦公司涉案购房款；而且从前期该院已经结案的涉案楼盘其他业主起诉被告的房屋买卖合同纠纷看，双方达成的调解协议并未涉及被告瑞海公司责任，故原告该项诉请于法无据，该院不予支持。关于原告主张的2万元电商费返还问题，虽然该款收据显示为案外人中介公司，但鉴于该中介公司与被告的合作关系，且被告瑞悦公司已经收回原告收据原件，原告难以另行再主张权利；同时，考虑到节省当事人诉讼成本，快捷化解纠纷，故该院予以支持；被告瑞悦公司返还原告后，可以协调中介公司返还或者追偿。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告高敬平与被告瑞悦资产管理有限公司于2018年1月9日签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》无效；二、被告瑞悦资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告高敬平购房款、电商费共计6万元，并支付相应利息（以6万元为基数，自2018年6月9日起计付利息至实际清偿之日；利息标准按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1159元（已减半），由被告瑞悦资产管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。本院认为，瑞悦公司与瑞海公司签订《绿地璀璨天城二期商业综合体项目定制开发协议》，约定双方共同出资、合作开发，瑞悦公司需向瑞海公司先期支付首付合作定金1.9亿余元，瑞悦公司负责对外签订定制协议，瑞海公司按照瑞悦公司指定将目标房源预售给第三方。本案中，高敬平与瑞悦公司签订《绿地璀璨星座内部定制协议》，购买了瑞海公司开发的绿地璀璨星座楼盘。因瑞海公司开发的涉案楼盘至今未取得房屋商品房预售许可证等相关手续，不符合售房条件，故高敬平与瑞悦公司签订的《绿地璀璨星座内部定制协议》因违反法律规定属于无效合同。由于瑞悦公司将不具备出售条件的房屋出卖给高敬平，本身存在过错，故其应退还高敬平所支付的购房款及利息。又因瑞海公司与高敬平之间并无合同关系，瑞海公司也不认可收到瑞悦公司涉案购房款，瑞海公司不是涉案合同的主体和相对方，故一审未判决瑞海公司承担责任并无不妥。关于高敬平主张的2万元电商费返还问题，虽然该款收据显示为案外人河南满庭芳房地产营销策划有限公司，但涉案房屋买卖协议是瑞悦公司与高敬平签订，满庭芳公司与瑞悦公司为合作关系，且瑞悦公司已经收回高敬平收据原件，高敬平难以另行再主张权利。因此，一审法院判决瑞悦公司返还高敬平2万元电商费亦无不当。综上所述，瑞悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由瑞悦资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  常爱萍二〇二一年三月二十五日法官助理张彦超书记员娄杨杨