福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽06民终105号 上诉人（原审原告）：蔡志坚，男，1972年6月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上诉人（原审原告）：吴翠锦，女，1951年7月24日出生，汉族，住福建省诏安县。 共同委托诉讼代理人：杨健，福建格论律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张顺南，福建格论律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吴辉群，男，1976年2月26日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：沈克云，福建云章律师事务所律师。 上诉人蔡志坚、吴翠锦因与被上诉人吴辉群农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省诏安县人民法院（2020）闽0624民初730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蔡志坚、吴翠锦的委托诉讼代理人张顺南，吴辉群的委托诉讼代理人沈克云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡志坚、吴翠锦上诉请求：撤销一审判决第二项，改判吴辉群返还《房屋买卖断根契约》项下的涉案房屋，或发回重审。事实与理由：一、一审认定蔡志坚的房屋属于蔡平海与吴翠锦的夫妻共有财产有误，属于主观臆断，没有事实依据。二、一审认定合同的订立、履行情况有误。1.在案《委托书》上的签名无法鉴定系技术问题，蔡志坚、吴翠锦已多次配合鉴定。在不能确定真伪的情况下，一审认定蔡志坚的房屋属于蔡平海与吴翠锦的夫妻共有财产有误，一审认为蔡平海有权处分房屋，与客观情况不符。多年来吴辉群未要求过户，合同的真实性令人怀疑。2.一审认定构成表见代理有误。吴翠锦常年住在马头村，吴辉群明知房屋为吴翠锦所有，也一直未要求吴翠锦签字过户，可见不存在善意，不构成表见代理。吴辉群是否有支付购房款38000元，在案无证据证明，一审认定合同履行完毕没有依据。三、一审遗漏查明事实，应发回重审。房屋大部分主体结构至今仍然存在，只是瓦片屋顶以铁皮屋顶结构替代，二楼杉木板以方钢结构替代，其他主体结构均未变动，一审偏信吴辉群关于全部拆除重建的谎言，有损公正。况且，吴辉群未无任何重建的证据，其未提供重建的审批建设手续，也是违建，应当予以拆除。四、一审已认定合同无效，吴辉群现仍不是马头村的集体经济组织成员，一审判决买卖标的物无需返还有误。根据物权法规定，不动产登记簿是物权归属和内容的依据，对物权具有证明力，房屋也一直存在，蔡志坚、吴翠锦有权继续使用宅基地。 吴辉群辩称，请求驳回上诉。一、一审认定房屋属蔡平海夫妻共同财产正确，当时蔡志坚尚未成年，没有经济收入，只是房屋登记在其名下而已。《委托书》是蔡平海提供的，如果吴翠锦反对，蔡平海是不可能提供的。蔡平海于2011年去世，蔡志坚回村奔丧时，房屋已全部被拆除改建，其不可能不知情。吴翠锦一直居住在同村，天天从房屋门前路过，更不可能不知情。二、吴辉群已支付购房款，从《房屋买卖断根契约》已可体现，无须再提供证据，所谓断根契按民俗即是付完款才能出具的。三、房屋原样已不存在，法庭已实地察看，恢复原状已无可能。四、本案合同不应认定为无效。一审引用的会议纪要是在2016年才公开发布，不能溯及既往，不能适用本案。本案只是违反管理性规定，不会导致民事法律行为无效。 蔡志坚、吴翠锦向一审法院提出诉讼请求：1.确认案外人蔡平海与吴辉群于2009年2月17日签订的《房屋买卖断根契约》无效；2、吴辉群返还原物（《房屋买卖断根契约》项下的诉讼房屋，房屋所有证诏房建设字第0××8号、第0××9号土地及房屋）、排除妨碍，在恢复原状的前提下立即腾房并交付钥匙给蔡志坚、吴翠锦。 一审法院认定事实：2009年2月17日，吴辉群与蔡平海（蔡志坚父亲、吴翠锦丈夫）签订一份《房屋买卖断根契约》，约定：房屋产权人蔡志坚，房屋所有权证第000538号、占地面积123平方米，四至：东至翠锦墙、西至桂海墙、南至路、北至公地；房屋产权人吴翠锦，房屋所有权证第0××9号、占地面积62平方米，四至：东至农地、西至自己厝、南至路、北至公地；二间房屋占地面积共计185平方米，卖与吴辉群，共作价人民币38000元纯收。签订后，双方依约履行了合同。蔡平海在交付买卖标的物的同时，把诏安县人民政府于1985年12月10日发给的诏房建设字第0××8号、诏房建设字第0××9号二本《房屋所有证》，以及一份签署委托人蔡志坚、吴翠锦，委托蔡平海卖房的《委托书》（落款时间2009年2月2日）同时交付买受方吴辉群。吴辉群受让房屋后，连同吴翠锦的房屋所有权证第000540号（四至为：东至公地，西至志坚墙，南至路，北至公地，占地面积32㎡）的房屋进行改建为钢结构的厂房，占有、使用至今。 一审法院认为，1.蔡平海卖房是否取得蔡志坚、吴翠锦的代理权。对于《委托书》上的签名，依照蔡志坚、吴翠锦的申请，依法委托福建正泰司法鉴定中心进行鉴定，但“因提供的比对样本之间差异较大，且无法再补充自然书写样本，比对样本不充分，致使鉴定工作无法继续进行”而终止了鉴定。蔡平海是蔡志坚的父亲、吴翠锦的丈夫，1985年12月10日颁发《房屋所有证》时，蔡志坚尚属未成年人，在正常情况下，该财产应属于蔡平海与吴翠锦的夫妻共同财产。2009年2月17日，蔡平海处分《房屋所有证》上名字为蔡志坚、吴翠锦的房产时，交付了《房屋所有证》、《委托书》。作为房屋买受方的相对人吴辉群，在一般人思维的情况下，可以认为有理由相信蔡平海已经取得了代理权，有权处分该财产。至于《委托书》上是否属于蔡志坚、吴翠锦的本人签名，无须再予认定。2.《房屋买卖断根契约》是否有效。 《房屋买卖断根契约》签订并实际履行已经十多年，现出卖人家属提出买卖合同无效，虽然其行为与中国人的传统道德、恪守承诺的民事活动原则相悖，也为和谐社会所不容；从交易信赖和公平原则考量，应保护买受人的利益。但最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第五点关于物权纠纷案件的审理第（一）项关于农村房屋买卖问题第19规定：“在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。”福建省诏安县建设乡马头村不属于“国家确定的宅基地制度改革试点地区”，依照此规定，《房屋买卖断根契约》无效。3.买卖标的物是否应予返还。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案《房屋买卖断根契约》被认定无效后，首先考虑的是返还房屋，但吴辉群买受该房屋后已经予以改建为钢结构的厂房，原物已不存在，返还原物无法实现；双方在签订《房屋买卖断根契约》时，也已经按当时约定的价格全部履行完毕，并不存在折价补偿或赔偿损失问题。蔡志坚住福建省厦门市思明区，公民身份号码350204197206××××，也不属诏安县建设乡马头村村民，吴翠锦作为原告的另一返还原物案件，房屋所有权证第000540号房屋与本案的钢结构厂房连成整体，漳州市中级人民法院（2020）闽06民终2028号民事判决驳回返还原物的诉讼请求。因此，本案买卖标的物无需返还。至于吴辉群使用的宅基地，可由当地集体经济组织、行政主管部门按规定管理。综上所述，蔡志坚、吴翠锦请求判决《房屋买卖断根契约》无效，可以支持；但请求吴辉群返返还原物，不予采纳；至于诉讼费的负担，由法院决定。吴辉群提出判决《房屋买卖断根契约》有效，不予采纳；提出双方发生买卖关系至今已十多年，已超过诉讼时效的意见，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、蔡平海与吴辉群签订的《房屋买卖断根契约》无效；二、驳回蔡志坚、吴翠锦的其他诉讼请求。一审案件受理费3300元，由蔡志坚、吴翠锦负担1650元，吴辉群负担1650元。 二审中，蔡志坚、吴翠锦提供证据如下：1.房屋照片、视频，拟证明房屋主体始终存在，仅是房屋漏水顶部被改为玻璃钢，不存在整体钢结构。2.（2020）闽06民终2028号案相关民事判决书、上诉状，拟证明吴翠锦的另一间32平方米房屋确已灭失，法院认定可另行主张权利，而本案二间房屋一直都存在，属独立权属，原物应当返还。吴辉群质证认为，视频只是房屋外观，没有进到屋里，屋里均是钢结构；判决书与本案无关，不能证明所证。本院认为，上述证据的真实性可以确认，结合一审吴辉群提供的房屋内部照片审查，房屋内部确有钢结构存在的事实可以认定，至于另案判决书认定的事实，与本案并无直接相关，不能直接证明本案房屋是否灭失、改建。 对一审查明认定的事实，除房屋是否存在改建外，当事人均无异议，本院予以确认。认为一审认定房屋改建有误。经审查，根据在案房屋内部照片显示，房屋内部确有钢结构的支柱和平台，一审认定房屋存在改建情况，并无不当，该异议不能成立。 本院认为，关于合同效力。吴翠锦、蔡志坚的一审诉讼请求为确认合同无效，而非主张合同不成立，故其上诉又主张合同涉嫌伪造，既与一审诉请相互矛盾，也与房屋早已交付吴辉群占有、使用多年的事实不符，理由不能成立。本案属在非国家确定的宅基地制度改革试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外个人的情形，一审认定本案房屋买卖合同无效，于法有据，亦属支持吴翠锦、蔡志坚的诉讼请求。 关于合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案合同无效，双方取得对方的财产，本该各自返还。但是，吴辉群取得房屋多年，且已对房屋进行部分结构的改建，已形成相对稳定的生活、生产环境；吴翠锦、蔡志坚1985年权属证书上登记房屋为土木结构，其又未提供证据证明转让房屋时房屋原状，在此情形下要求吴辉群恢复原状，无法执行。至于宅基地，因地上房屋已无法原状返还，转让多年后宅基地四至环境的变化又势必导致宅基地无法原位置返还，鉴于此困境因吴翠锦一方转让行为所造成，一审不支持其房地返还请求，也未判决其返还购房款，对其而言不失公平，本院综合考虑上述因素，对该处理暂不作调整，予以维持。如遇拆迁等返还条件具备时,合同无效产生的财产返还及损失赔偿问题双方再另行处理。蔡志坚、吴翠锦请求返还房地或发回重审的上诉理由，依据不足，不能成立。 综上所述，蔡志坚、吴翠锦的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果可以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由蔡志坚、吴翠锦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 健 审 判 员  叶小铭 审 判 员  陈育生 二〇二一年三月二日 法官助理  徐明水 书 记 员  吴茵婷