浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0603民初464号 原告：浙江供销超市有限公司，住所地浙江省绍兴市解放北路219号二楼，统一社会信用代码:91330602717680082Q。 法定代表人：吴**丰，系公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李霞,系公司员工。 被告：赵鹏鸿，男，1987年1月4日出生,汉族,户籍所在地浙江省绍兴市柯桥区。 原告浙江供销超市有限公司与被告赵鹏鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。原告浙江供销超市有限公司的委托诉讼代理人李霞、被告赵鹏鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告浙江供销超市有限公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判决被告腾退并返还租赁房屋；3、判决被告支付租金63333.7元，并支付逾期付款违约金3498.1元（从2020年1月11日起暂至2020年12月11日止，暂计336天，以63333.7元为基数，以年利率6%为标准，具体金额以实际支付日为准）；4、判令被告支付2018年12月1日起暂至2021年1月25日欠缴电费36704.19元（暂计用电量52001度）、欠缴水费计6650.54元（暂计用水量1304度，水费单价5.1元／度），以上两项暂合计为43354.59元，具体金额以实际腾退为准；5、判令被告支付自合同解除日起至实际腾退日止的房屋占有使用费（以合同约定的年租金160000元为标准进行折算，日租金为444.44元／天）；6、确认原告收取的履约保证金不予退还，并判令被告以年租金的30%为标准（48000元）向原告支付违约金；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年11月1日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，被告承租了原告位于××镇××小区××幢××室××房，租赁期从2018年11月1日至2025年1月31日，免租期为3个月（从2018年11月1日起至2019年1月31日），计租日从2019年2月1日开始。前三年的租金为160000元，先付后用，一年一付，被告应当在每年1月10日支付下一年费用。 被告应当于2020年1月10日前一次性交纳2020年2月1日起至2021年1月31日止的房屋租金160000元，但虽经原告多次催讨，被告仍有63333.7元未交纳。同时，被告从健身房开业至今，从未向原告交纳过水费、电费，暂截止12月25日，水电共计欠费43354.59元。 原告认为，被告无故拒不支付房屋租金及水电费，且将房屋私自转租，已构成根本违约，严重侵害原告的合法权益，原告有权依据合同约定及相关法律规定，提前解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。综上，原告特诉至法院，望判如所请。 被告赵鹏鸿辩称，拖欠房租和电费是有这个事情，是没有付过，但2020年10月以前的水费我都已经付过了的，10月份后有没有交我要去问一下我的合伙人。房屋转租的事情我不知情，我也没有转租房屋。我希望把拖欠的房租和水电费缴清，房子仍旧继续租赁给我的合伙人。如果不再租赁，保证金可以不退还，但违约金不同意支付。 本院经审理认定事实如下：2018年4月10日，绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司与原告浙江供销超市有限公司签订《若耶明珠1号楼商业用房租赁合同》一份，该合同约定:绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司将坐落于绍兴市柯桥区××镇××小区××幢××层，计建筑面积为2586.83平方米商业用房租赁给原告；租赁期限为8年3个月，自2018年5月1日至2026年7月31日，其中2018年5月1日到2018年7月31日为装潢期，租金免收；8年租金为3840565元，租金每年支付一次，第一年和第二年每年均为367571元，第三年开始到第八年每年租金为517571元，每期租金先付后用，原告方必须在每年的5月1日前支付，不得拖欠，如逾期支付，则按应缴租金总额的1%按日收取滞纳金；租赁期内，若确有必要，经出租方同意，原告方可以将租赁房屋分割转租给第三方；合同还对其它内容作了约定。 同年11月1日，原告和被告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将从绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司租赁来的部分房产转租给被告，该合同约定：营业房位于绍兴市柯桥区××镇××小区××幢××室××平方米，被告经营项目为开设健身房；租赁期限为六年，自2018年11月1日至2015年1月31日止，2018年11月1日至2019年1月31日为免费装修期；2019年2月1日起前三年的租金每年各为160000元，后三年的租金每年各为168000元，包含物业费；租金按先付后用的原则，被告在签约时付清第一年的租金160000元，后五年的租金分别在每年的1月10日前向原告付清，原告提供房屋租赁发票，逾期不交，原告有权提前终止合同，并由被告每天按年租金的百分之一的赔偿款向原告赔偿损失；原告提供符合被告经营需要的电源至租赁房屋内，并负责安装电度分表、水表，电费、水费由被告承担，被告每月根据实际用电、用水度数按国家标价及时付清水电费，不得拖延；被告在协议签订之日向原告支付水电费、物业管理、履约保证金10000元，保证金不计息，在合同终止后一个月无异议全额退还；合同还对其它内容作了约定。原、被告之间的转租行为绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司是知情并同意的。 合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给了被告，被告也按约向原告缴纳了10000元的保证金和第一年度的租赁费160000元，并将所租房屋经装修后开办了健身房对外营业。由于被告没有按约及时支付第二年度的租金，至今尚欠63333.7元未付清，原告于2020年10月27日向被告邮寄催款函一份，要求被告立即支付拖欠的租金及滞纳金，但事后被告并没有去支付，故原告现起诉来院。 在审理过程中，双方一致确认，现被告实际拖欠的电费为37735.56元、水费为2815.2元。案涉租赁房屋被告已于2021年2月24日交还给了原告。 以上事实认定，由原告提供双方签订的《房屋租赁合同》、原告与绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司签订的租赁合同、催款函、历月电费明细，以及原、被告的相关陈述等证据证明。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律的禁止性规定，并经过原房东的同意，该合同合法有效，各方当事人均应依约履行。被告未按合同约定按时足额支付第二年的租金，显属违约，根据合同约定原告有权提前终止合同。故现原告要求提前解除合同，由被告支付拖欠的租金和水电费以及相应违约金，并返还房屋之请求理由正当，合理部分本院予以支持。被告已于2021年2月24日将租赁房屋返还给了原告，可视为双方已于该日解除了租赁合同。截止该日，被告实际应支付给原告的租金应为拖欠的第二年度（2020年2月1日至2021年1月31日）的租金63333.7元，以及自2021年2月1日至2021年2月24日的租金10520.55元（160000元/年÷365天/年×24天）。租赁合同约定，后五年的租金分别在每年的1月10日前向原告缴纳，逾期不交，原告有权提前终止合同，并由被告每天按年租金的百分之一向原告赔偿损失，现原告只要求被告按未付租金63333.7元为基数，按年利率6%支付逾期付款违约金系原告对自身权利作出的处分，本院予以准许。由于被告的违约，导致合同提前解除，势必给原告造成一定的经济损失，被告在庭审时同意如合同不再履行，保证金可以不退还，这相当于是给了原告一定的经济补偿，对此本院予以准许，但原告还要求被告以年租金的30%支付违约金缺乏合同和法律依据，本院不再予以支持。被告辩称保证金可以不退还，但违约金不承担的意见本院予以采纳。 综上，对于原告合理的诉讼请求，本院依法予以支持，不合理的部分依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告浙江供销超市有限公司与被告赵鹏鸿于2018年11月1日签订的房屋租赁合同于2021年2月24日起解除； 二、被告赵鹏鸿应支付给原告浙江供销超市有限公司房屋租金73854.25元及以63333.7元为本金,自2020年1月11日起至款清之日止按年利率6%计算的逾期付款违约金，款限于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告赵鹏鸿应支付原告浙江供销超市有限公司拖欠的水电费40550.76元，款限于本判决生效之日起十日内付清； 四、被告赵鹏鸿向原告浙江供销超市有限公司支付的履约保证金10000元，原告浙江供销超市有限公司不再予以退还； 五、驳回原告浙江供销超市有限公司的其他诉讼请求。 被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3674元，减半收取1837元，由原告负担553元，被告负担1284元，被告应负担部分限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  陈新业 二〇二一年三月十五日 书记员  邹 婷 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。