湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终2544号上诉人（一审原告）：易新岩，男，1956年1月6日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：杨金枝，澧县澧浦法律服务所法律工作者。被上诉人（一审被告）：符文华，男，1968年6月23日出生，汉族，住湖南省澧县。原审第三人：刘连清，男，1969年4月9日出生，汉族，湖南省澧县人，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：胡志辉，湖南悦凌律师事务所律师。上诉人易新岩因与被上诉人符文华、原审第三人刘连清确认合同无效纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院(2020)湘0723民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人易新岩及其委托诉讼代理人杨金枝，原审第三人刘连清及其委托诉讼代理人胡志辉到庭参加诉讼。被上诉人符文华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。易新岩上诉请求：撤销原判，依法改判。事实及理由：一、原判认定事实不清。案涉合同签订后，符文华没有支付购房款，且案涉买卖房屋系违章建筑，双方所签订的合同应确认无效，符文华未取得案涉房屋的所有权，其与刘连清签订的房屋买卖合同也无效；二、原判适用法律错误。本案应适用《中华人民共和国城乡规划法》第三条、第九条、第三十七条、第三十八条和《湖南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》第十一条、第二十四条、第二十八条等相关规定以及《中华人民共和国合同法》第七条、第四十四条第二款、第五十二条第五款、第五十八条等法律规定，认定案涉房屋买卖合同无效，并依法返还房屋。刘连清述称，案涉房屋是否属于违章建筑不是导致合同无效的法定因素，原判认定案涉房屋买卖合同有效正确；依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。另依照《中华人民共和国物权法》第五条规定，未办理物权登记的，不影响不动产转让合同效力；易新岩一审中提交的欠条数额为50多万元，与房款255000元不符，而且未提交原件，其于2015年又签字同意符文华将房屋卖给刘连清，故其称未收到房款违背常理；根据检索到的相关生效裁判文书，裁判要旨为违章建筑的认定及处理属于行政机关的主管范围，不是导致合同无效的法定因素；易新岩为达到收回房屋的目的，先后提起了另案的合同解除之诉和本案确认合同无效之诉，也表明案涉房屋属于可保留使用的建筑。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，请求驳回上诉，维持原判。符文华未发表答辩意见。易新岩向一审法院起诉请求：1.确认易新岩与符文华于2013年5月6日签订的房屋买卖合同无效；2.判令符文华返还房屋；3.符文华承担本案诉讼费用。一审法院认定，2013年5月6日，易新岩将自建的位于澧县澧阳镇新河居委会的房屋出卖给符文华，双方签订了房屋买卖合同。合同主要内容：1、标的物：位于澧县××镇××组××路××号，5层南边123平方米房屋一套；2、价格2400元，价款255000元；3、买方交清购房款后，卖方将住房钥匙、水、电、燃气到户交给买方；4、卖方收取房款后不出售房屋或者出售给他人或故意推诿不腾房的，视为违约，卖方赔偿买方5万元并立即退还购房款；买方支付房款后，悔约不买或者不能按时付款，视为违约，卖方有权另行出售该房屋，违约金为房屋交易额的30%；5、卖方负责出具相关证明，至证照办毕为止，买方办理土地使用证、房屋产权证应缴纳的费用由买方承担。2015年7月11日，符文华与刘连清签订买卖房屋合同，将诉争房屋出卖给刘连清。易新岩在上述房屋买卖合同上签名捺印予以见证，签注“此房屋属正常购买”，并将自己保管的房屋钥匙交给刘连清。2017年5月5日，易新岩向一审法院提起诉讼，请求解除易新岩与符文华签订的房屋买卖合同。该院于2017年8月17日作出(2017)湘0723民初654号民事判决，判决解除易新岩与符文华签订的房屋买卖合同。2018年11月5日，刘连清向一审法院提起第三人撤销之诉，请求撤销(2017)湘0723民初654号民事判决。该院经审理认为，易新岩在刘连清与符文华签订的房屋买卖合同上作为见证人签名，且亲自交付房屋钥匙的行为，使得刘连清有理由相信符文华对诉争房屋有处分权，于2019年4月24日作出(2018)湘0723民撤1号民事判决，判决撤销(2017)湘0723民初654号民事判决。易新岩不服，提出上诉。湖南省常德市中级人民法院经审理认为，易新岩以符文华未支付购房款为由起诉请求解除与符文华签订的《房屋买卖合同》，在符文华未到庭的情况下，隐瞒了符文华将涉案房屋卖给了刘连清的事实，一审法院判决解除易新岩与符文华签订的《房屋买卖合同》不当，(2017)湘0723民初654号民事判决的结果明显损害了刘连清作为买受人的权益，于2019年12月11日作出(2017)湘07民终1651号民事判决，驳回上诉，维持原判。易新岩认为自己与符文华签订的房屋买卖合同无效，遂提起诉讼。另查明，2013年11月，易新岩将自己位于澧县××镇××组的住房翻建，动工时未取得施工许可。规划行政部门批准其用地面积为112.45㎡，建筑面积为332㎡，建房层数为三层。易新岩在翻建过程中实际占地220.8㎡，修建五层房屋。因易新岩未取得建设工程施工许可，未按建设工程规划许可证的规定进行建设，受到有关行政部门处罚。在房屋建设过程中，易新岩曾受到行政机关责令停止建设及罚款的行政处罚，后缴纳罚款后才复工。一审法院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。易新岩与符文华签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同依法成立。易新岩建造房屋时，未按照规划行政部门批准的用地面积和建设规模施工，超面积、超层数建房，受到相关行政机关责令停工和罚款的行政处罚。易新岩缴纳罚款后，获许复工，建造房屋至五层。诉讼中，易新岩未提交就涉案房屋受到行政机关作出的责令拆除或者没收违法建筑处罚的证据，其基于建造房屋的事实而取得该房屋所有权。因易新岩超规划审批建房，导致无法办理物权登记或者物权登记存在障碍。无法办理物权登记或者物权登记存在障碍，只能导致房屋所有权不能转移，不影响房屋买卖合同的效力。易新岩提出符文华所购房屋系违章建筑，房屋买卖合同应确认无效的主张，缺乏法律依据，不予支持。易新岩认为其与符文华订立的房屋买卖合同，因符文华未支付购房款，合同未真正履行，合同应归于无效。房屋买卖合同属诺成合同，易新岩的上述观点因缺乏依据不能成立。易新岩在符文华与第三人刘连清订立的房屋买卖合同上以“见证人”身份签名，表明易新岩认可自己与符文华签订的房屋买卖合同的效力及符文华对涉案房屋享有民事权益。综上，易新岩请求确认其与符文华签订的房屋买卖合同无效，要求符文华返还房屋，但未提供能够证明房屋买卖合同无效的事实依据及相应证据，其诉讼主张缺乏法律依据。一审法院判决：驳回易新岩的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由易新岩负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是易新岩与符文华于2013年5月6日签订的房屋买卖合同是否有效，符文华是否应返还案涉房屋给易新岩。易新岩上诉称，案涉房屋系违章建筑，且符文华未支付购房款，案涉房屋买卖合同未实际履行，故案涉房屋买卖合同应确认无效。根据本案查明的事实，案涉房屋买卖合同的签订系双方当事人真实意思表示。易新岩建造房屋时，未按照规划行政部门批准的用地面积和建筑规模施工，超面积超层数建房，受到相关行政机关责令停工和罚款的行政处罚。在易新岩缴纳罚款后，获许复工至建造完成。本案中，易新岩未提交证据证明案涉房屋受到行政机关作出的责令拆除或者没收违法建筑处罚的证据。因易新岩超规划审批建房，导致无法办理物权登记或者物权登记存在障碍。无法办理物权登记或者物权登记存在障碍，只能导致房屋所有权不能转移，不影响房屋买卖合同的效力。案涉房屋是否系违章建筑不是合同无效的法定因素。另符文华未支付购房款系合同履行问题，亦不是确认合同无效的理由。因案涉合同有效，易新岩要求符文华返还房屋的诉讼请求没有事实和法律依据，应不予支持。综上，易新岩的上诉理由均不能成立，本院不予采信。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。易新岩的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由易新岩负担。本判决为终审判决。审判长  钟科见审判员  孙孝明审判员  张秋岚二〇二一年三月十七日书记员  郭子琪附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。