安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终268号 上诉人（原审被告）：巫晓华，女，1971年7月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被上诉人（原审原告）：安徽瑞祥文化旅游发展有限公司，住所地安徽省全椒县儒林外史国际大酒店，统一社会信用代码913411246709055111。 法定代表人：林光义，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王宇光，滁州市琅琊区西涧街道法律服务所法律工作者。 上诉人巫晓华与被上诉人安徽瑞祥文化旅游发展有限公司（以下简称瑞祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2020）皖1124民初4200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 巫晓华上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回瑞祥公司的诉讼请求;2.解除涉案商品房预售合同,返还首付款并承担利息;3.一、二审诉讼费用由瑞祥公司承担。事实与理由:巫晓华与瑞祥公司只签订了商品房预售合同,未签订补充合同。巫晓华已支付首付房款183306元,余款17万合同明确约定办理商业贷款。贷款因为瑞祥公司的征信问题未能办理，巫晓华无任何过错,不存在违约行为。在瑞祥公司不符合贷款情况下,巫晓华不应支付贷款。 瑞祥公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。巫晓华的上诉请求不能成立。商品房预售合同补充条款明确规定,贷款不能办理，巫晓华于5日内一次性支付所欠房款。 瑞祥公司向一审法院起诉请求:1.判令巫晓华立即支付房屋欠款17万元；2.判令巫晓华支付违约金22695元（自计算房租起2017年1月1日至2020年8月31日，按逾期未付款额的日万分之一计算）；3.判令巫晓华承担本案的全部诉讼费。 一审法院查明：2013年10月22日，巫晓华（乙方）与安徽瑞祥置业有限公司（甲方，现已变更为安徽瑞祥文化旅游发展有限公司）签订《全椒县商品房预售合同》及附件，约定巫晓华购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县商铺，房屋建筑面积35.24平方米，房价每平方米10025.71元,总价353306元。付款方式为商业贷款，巫晓华首付183306元。房屋的交付必须验收合格；甲方定于2014年1月1日前将该房屋交付给乙方。第七条约定，乙方若未按本合同约定时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。合同补充条款第六条约定，买受人按银行要求提交齐全贷款资料，办清有关手续，缴纳有关费用的前提下，如果贷款因买受人原因得不到银行批准，或因银行贷款政策调整造成买受人不在符合申请贷款条件的，自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款。第八条约定，买受人在签订《商品房预售合同》时，同时签订商业经营管理公司的《委托经营管理合同》。 《全椒县商品房预售合同》签订同日，巫晓华（甲方）就全椒县商铺与上海渝嫣企业管理有限公司全椒分公司（乙方，以下简称渝嫣全椒公司）签订《街铺委托经营管理合同》。合同第二条约定：委托经营期限为五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日。前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期无需支付该商铺租金，市场开业后第四至第五年，每年支付一次租金，按37190元支付。 上述合同签订后，巫晓华支付瑞祥公司首付房款183306元，巫晓华就余款17万元向中国建设银行全椒支行申请办理商业贷款，但未获批准。巫晓华一直未支付剩余房款17万元。2016年8月23日，瑞祥公司出具情况说明，该情况说明载明：……客户巫晓华于2013年10月22日购买B3-2120号商铺，安徽瑞祥文化旅游发展有限承诺在2016年12月31日之前未通知客户办理按揭，或者由于开发商的原因造成按揭贷款未放款的，与客户本人无关。 另查明：2013年9月28日，勘察、设计、施工、监理等五家单位出具了瑞祥商业步行街工程竣工验收意见，验收程序和主体均符合相关规定。2014年12月15日，综合验收合格。2013年12月31日，瑞祥公司于将瑞祥商业步行街1-4期二层2120商铺移交给渝嫣全椒公司。 一审法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。巫晓华与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案涉及的商铺，巫晓华在购买时其本意并不是自己经营，同其他购买者一样，均是在签订商品房预售合同的同时，又与第三方渝嫣全椒公司签订了《街铺委托经营管理合同》，采取的是集中统一委托经营管理模式，根据委托经营管理合同约定，委托经营期间渝嫣全椒公司对该商铺享有占有、使用和出租等权利。基于上述因素，瑞祥公司将巫晓华所购买的商铺在约定期限内直接向渝嫣全椒公司交付并无不当，视为已交付给巫晓华。虽然瑞祥公司出具情况说明载明，未办理按揭并非巫晓华存在过错，但双方在合同明确约定“自银行做出不放贷款决定之日起五日内，买受人应一次性支付剩余房款”。巫晓华应按照合同的约定履行还款义务，即在无法办理按揭贷款时，应积极想办法支付剩余房款。巫晓华在接收房屋后拖欠剩余房款时间长达6年，即使2013年办理了按揭也接近全部还清的期限，巫晓华的拖欠行为有违诚信。瑞祥公司主张巫晓华一次性支付下剩购房款17万元，具有事实和法律依据，予以支持。瑞祥公司诉请巫晓华支付逾期付款违约金，因2016年8月23日，瑞祥公司出具情况说明，认可涉案商铺未成功办理银行按揭并非巫晓华的责任，故巫晓华不应承担逾期付款的违约责任，对瑞祥公司该项诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、巫晓华于判决生效后十日内支付安徽瑞祥文化旅游发展有限公司下剩购房款17万元；二、驳回安徽瑞祥文化旅游发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费2077元，由安徽瑞祥文化旅游发展有限公司负担577元，巫晓华负担1500元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2013年10月22日巫晓华与瑞祥公司签订的《全椒县商品房预售合同》，约定巫晓华购买瑞祥公司投资建设的位于全椒县商铺。同日巫晓华与渝嫣全椒公司签订《街铺委托经营管理合同》，约定巫晓华将其购买的涉案商铺委托渝嫣全椒公司经营管理。上述《商品房预售合同》和《街铺委托经营管理合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同当事人应当按约履行各自的权利和义务。 基于巫晓华与渝嫣全椒公司签订的《街铺委托经营管理合同》，2013年12月31日瑞祥公司将巫晓华购买的涉案商铺移交给渝嫣全椒公司，应当视为瑞祥公司已按约向巫晓华交付了涉案商铺。 商品房预售合同约定，涉案商铺总价353306元，付款方式为商业贷款，首付款183306元。该合同签订后巫晓华支付了首付款183306元。巫晓华上诉称，涉案商铺的按揭款系瑞祥公司的原因未能办理，巫晓华不应当支付属于贷款的款项。瑞祥公司已向巫晓华交付涉案商铺，巫晓华亦按约支付了首付款，即便涉案商铺无法办理贷款，根据公平诚信原则和兼顾维护交易活动的稳定性，巫晓华也应当履行支付剩余房款的义务。故巫晓华的上诉请求不能成立，本院不予支持。商品房预售合同约定，若未按本合同约定时间付款，应当支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算。巫晓华存在欠付房款的违约行为，原审判决结合合同的履行状况等因素，酌定巫晓华自起诉之日起以未付房款的日万分之一计算违约金并无不当，本院予以维持。巫晓华要求解除涉案商品房预售合同、返还首付款及利息，因巫晓华未提起反诉，故本院不作审理。 综上，巫晓华的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由上诉人巫晓华负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  刘勇 审判员  王敏 二〇二一年三月十日 书记员  徐婷 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。