江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)赣11民终596号上诉人（原审原告）：上饶市永安行物业管理有限公司，住所地江西省上饶市信州区凤凰大道99号，统一社会信用代码913611007697824513。法定代表人：李敬雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：洪敏，江西梦企航律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：刘燕飞，江西梦企航律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：刘愿霞，女，1979年7月1日出生，汉族，江西省上饶市信州区人，住江西省上饶市信州区。上诉人上饶市永安行物业管理有限公司（以下简称：永安行物业公司）与上诉人刘愿霞物业服务合同纠纷一案，不服江西省上饶市信州区人民法院（2020）赣1102民初5112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。永安行物业公司上诉请求：1撤销上饶市信州区人民法院于2020年12月16日作出的（2020）赣1102民初5112号民事判决，判令被上诉人支付上诉人物业管理费6，093元、电梯运行费1，038元,合计7，131元;2、依法改判被上诉人从逾期之日起每日按照应缴纳费用千分之三向上诉人支付违约金，违约金暂计1，500元。违约金暂计算至2020年9月15日；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决扣减10%的物业费没有事实及法律依据。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》，及上诉人与米兰春天业主委员会签订的《物业服务委托合同》明确就物业管理费、电梯运行费有明确约定，这两份合同对双方都有约束力，上诉人自合同签订以来一直提供物业服务，若业主对上诉人提供的物业服务不满意，可以通过业主委员会协商变更或解除物业合同，但一审法院直接判决扣减10%的物业管理费显然缺乏法律与合同依据。2、一审不予支持上诉人主张的电梯运行费、违约金诉求没有事实及法律依据。上诉人收取电梯运行费是依据双方签订的合同，且也实际产生了费用。上诉人已提交说明，按照每年每梯235元的标准收取，每高一层加11元，被上诉人欠缴53个月电梯运行费合计1，038元。同时，合同还约定逾期支付应按缴纳费用千分之三支付违约金。综上，请二审支持上诉人的上诉请求。刘愿霞上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2、要求被上诉人因为违约对上诉人造成的经济损失赔偿。3、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未履行安保义务。根据《物业管理条例》第四十六条规定，物业应实行二十四小时值班巡逻。但上诉人未尽职，安保设备也不完善，致使上诉人两年内被盗电瓶车电瓶三次；2、被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。一审中上诉人提交了大量证据证明物业管理服务存在诸多问题，如外墙渗水、安保、消防等方面存在严重问题。3、物业公司不公开账目，侵害业主的知情权。4、上诉人提交了装修保证金一千元的原始收据，证据充分，一审判决却未认定。综上，请二审法院支持上诉人的上诉请求。二审审理期间，上诉人刘愿霞变更上诉请求为：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。永安行物业公司辩称：刘愿霞的上诉请求不能成立，根据一审的查明事实，答辩人向米兰春天所有的业主提供了物业服务，按照双方签订的物业服务合同约定，刘愿霞应当支付物业管理费用以及电梯费。刘愿霞辩称：1、永安行物业公司虽然在米兰春天一直提供了物业服务，但是服务质量并不高。造成了答辩人的财产被盗，安保设施并不到位。2、关于电梯费用问题，自答辩人2015年购买房产到2020年8月，答辩人所购买的第89栋一直是单个电梯运行，给业主带来不便。3、消防设置不完善。4、外墙漏水严重，一直没有维修。上诉人永安行物业公司为证明其主张，二审期间提交证据：证据1，电费缴纳发票。证明目的：上诉人代小区缴纳电梯等设备的电费。证据2，其他业主缴纳电梯费用的收据。证明目的：小区是有电梯费用的，小区其他业主也按月缴纳了电梯费用，也证明了小区电梯费用的收费标准。证据3，信州区人民法院民事判决书两份。证明目的：信州区法院对米兰春天小区业主拖欠物业费的同类型案件，判决支持业主支付电梯费。刘愿霞针对上诉人永安行物业公司二审提交的证据，发表质证为：关于证据1，《前期物业服务协议》虽约定了电梯费用，但是上诉人没有举证证明89栋电梯的前期垫付的费用，也没有公示过，不能仅凭缴纳了小区所有电梯的电费而要求我缴纳电梯费用。而且这些票据都是2020年以后的。关于证据2与本案无关联，只认可我与物业签订的合同，以及89栋的费用。关于证据3与本案无关联。上诉人刘愿霞为证明其主张，二审期间提交证据：证据1，电梯广告的照片四张。证明目的：永安行物业公司财务不公开。证据2，照片31张。证明目的：小区内安保与清洁未到位，永安行物业公司没有按照合同履行应尽到的责任与义务，小区管理脏乱差。永安行物业公司针对上诉人刘愿霞二审提交的证据，发表质证为：关于证据1三性均有异议。这只是一个片段，任何小区都有这样的广告牌，不能证明是米兰春天小区里的。即便是小区里的，也不能就认为公司没有对广告收入这一块进行公开。关于证据2三性均有异议。该证据不能证明是小区的具体哪个地方，有些甚至是房屋内部的照片。永安行物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告物业管理费6,093元、电梯运行费1,038元，合计7,131元（欠费暂计算至2020年7月31日）；2.判令被告从逾期之日起每日按照应缴纳费用千分之三向原告支付违约金，违约金暂计为1,500元，违约金暂计算至2020年9月15日，后续违约金计算至逾期物业费还清之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告刘愿霞系上饶市信州区凤凰大道99号（米兰春天小区）89幢1-202房屋业主，房屋建筑面积143.44平方米。2015年3月29日，原告永安行物业公司与被告刘愿霞签订了一份《前期物业服务协议》，双方约定由原告为米兰春天小区提供物业管理服务；该协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理；服务范围包括房屋共用部位、共用设施及其运行的维护和管理，小区环境卫生、安保，维护交通秩序与车辆停放，请专业技术人员管理养护绿化，定期修剪、打药、浇水、施肥；承诺对各项消防设施定期检查，使用正常；被告于每月10日前交纳物业费，物业费收取按商铺1.2元/㎡/月、小高层住宅0.8元/㎡/月（不含电梯运行费，电梯运行费每月进行分摊，电梯运行费包括：电梯运行电费、维修保养费、年检费）；若被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起加收应缴纳费用千分之三的违约金；合同还对双方的权利义务等做了约定。2019年8月9日，原告（乙方）与米兰春天业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，其中约定：由甲方选聘乙方对米兰春天小区提供物业服务；服务期限为三年，自2019年7月1日至2022年6月30日止；物业费收费标准为小高层住宅0.8元/㎡/月，商业物业1.2元/㎡/月；物业费按季交纳，具体时间为每季度首月10日前；若业主未按时足额交纳物业服务费的，应当按每日3‰的标准向乙方支付违约金；乙方的物业服务范围包括共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护和管理，电梯、智能系统等设备的运行服务，环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理，物业装饰装修的管理，车辆行驶和停放秩序的服务、管理，等等；合同还对双方的权利义务等做了约定。被告房屋系小高层住宅，应按0.8元/㎡/月支付物业服务费，被告从2016年3月起未按时交纳物业费，被告未按时交纳物业费，原告向被告催收物业费，未果。另查明，原告物业服务期间小区在环境卫生、公共场所管理、电梯等公共设施设备方面均存在不同程度的服务管理瑕疵。一审法院认为：原告永安行物业公司与被告刘愿霞签订的《前期物业服务合同》及原告与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，被告与原告形成物业服务合同关系，对双方都有约束力。原告作为物业公司，虽然原告提交了33张照片日常服务的照片，但是该照片大部分照片注明的拍摄时间为2020年12月3日，该证据并不能证明原告的服务已达到合同约定的标准，另原告提供的51份电梯定期检验报告仅为米兰春天小区部分电梯检验报告，米兰春天小区共有76部电梯，原告提供的该证据既未包含该小区的全部电梯也未包含原告服务的全部年限，因此，原告该证据不能证明其对该小区的电梯进行了全面的维护，原告的服务存在瑕疵，其行为亦构成部分违约，因此，被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性，但是原告并非完全不履行合同义务，被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴，其行为亦构成违约。综上，结合原告收取物业费的收费标准，应扣减部分物业费，该院酌定扣减10%的物业费，故原告要求被告支付物业服务费的主张，该院部分予以支持。综上，被告应交纳的物业费为143.44㎡×0.8元/平方米/月×53个月×90%＝5,473.67元。原告要求被告支付电梯运行费的诉讼请求，虽然原告与被告签订的《前期物业服务合同》对电梯运行费做了约定，但原告并未提供证据证明其收取的电梯运行费符合合同约定即电梯运行电费、维修保养费、年检费的具体金额及计算方法，且原告与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》也并未对电梯运行费做约定，故原告的该诉讼请求该院不予支持。由于原被告均存在违约，故原告要求被告承担逾期违约金，该院不予支持。被告称其交给原告1,000元装修保证金原告并未退还，但没有证据证明，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决：一、被告刘愿霞在判决生效后五日内支付原告上饶市永安行物业管理有限公司2016年3月1日至2020年7月31日的物业服务费5,473.67元；二、驳回原告上饶市永安行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘愿霞负担16元，由原告上饶市永安行物业管理有限公司负担9元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据诉辩双方的意见,归纳本案争议焦点为:1、一审法院判决扣减10%的物业费是否正确；2、关于永安行物业公司主张的电梯运行费、违约金是否应当支持。关于焦点1，上诉人永安行物业公司与上诉人刘愿霞签订的《前期物业服务合同》，及上诉人永安行物业公司与米兰春天小区业主委员会签订的《物业服务合同》，不违反法律规定，合法有效，对双方都有约束力。上诉人刘愿霞作为小区业主，应承担按时交纳物业费的义务，原审法院支持永安行物业公司要求刘愿霞支付物业费的诉请，符合法律规定。但是，根据本案查明的事实，上诉人永安行物业公司在履行合同约定的物业管理服务过程中存在一定的瑕疵，其行为构成部分违约。一审法院根据本案认定的事实，在综合考量下认定扣减10%的物业费并不不当。关于焦点2，虽然上诉人永安行物业公司与被上诉人刘愿霞签订的《前期物业服务合同》对电梯运行费做了约定，但该协议第三条约定“此协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止的物业管理。”本案中，上诉人永安行物业公司与米兰春天小区业主委员会于2019年8月9日签订了《物业服务合同》，该《物业服务合同》并未对电梯运行费做约定，且上诉人永安行物业公司也未提供证据证明《物业服务合同》生效前，即2019年7月1日前其收取的电梯运行费符合《前期物业服务合同》约定即电梯运行电费、维修保养费、年检费的具体金额及计算方法，故，对上诉人永安行物业公司的该上诉请求，本院不予支持。综上所述，永安行物业公司、刘愿霞的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人永安行物业公司、刘愿霞各负担50元。本判决为终审判决。审判长 蔡 霞审判员 李少琴审判员 杜依霖二〇二一年三月十五日书记员 郑芝萍