安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖03民终846号上诉人（原审原告）：安徽九月九藏酒窖管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市中荣街**，统一社会信用代码91340300588879641P。法定代表人：曹晓军，该公司经理。委托诉讼代理人：刘会明，安徽张家和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蚌埠市市直机关房产管理直属中心，住所地，住所地蚌埠市蚌山区曹凌路**会信用代码12340300F09419552R。法定代表人：李占兵，该中心主任。委托诉讼代理人：刘睿，安徽皖中律师事务所律师。上诉人安徽九月九藏酒窖管理有限公司（以下简称九月九公司）因与上诉人蚌埠市市直机关房产管理直属中心（以下简称市直房产中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5004号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。九月九公司上诉请求：1、请求撤销蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初5004号民事判决第一项、第二项，依法改判或将案件发回原审人民法院重新审理；2、本案一、二审诉讼费由市直房产中心承担。事实与理由：1、本案一审程序违法，一审法院根据九月九公司的申请，委托了鉴定机构，在原鉴定机构不具备鉴定资质的情况下，应该更换新的鉴定机构重新鉴定；2、一审判决认定市直房产中心未能保证出租房适租的行为与九月九公司所受损害的发生有因果关系，市直房产中心应对九月九公司所受损害承担赔偿责任。一审判决对该事实的认定符合客观事实。一审判决仅根据九月九公司提供的酒类进货发票确定九月九公司的所有物品损失，属于事实认定不清，二审法院应当依法改判或者将案件发回原审法院重新审理；3、一审判决认为九月九公司被淹后没有及时转移、安置受损物品，双方合同到期后，没有及时腾空房屋，客观上造成屋内物品损失的持续扩大，存在较大过错；4、九月九公司第一时间要求市直房产中心查看现场并进行清点物品，但是市直房产中心一直以口头同意赔偿而不进行清点。一审法院在鉴定程序没有终结的情况下，拒绝重新选定鉴定机构鉴定，直接依据酒类进货发票确定九月九公司的所有物品损失，判决错误；5、案涉字画作品实际均为九月九公司所有，因为被淹受损，市直房产中心理应赔偿。综上，请求二审法院在查明事实的基础上，准确适用法律，依法改判或者发回原审法院重新审理，以维护九月九公司的合法权益。市直房产中心辩称，同我方上诉意见。市直房产中心上诉请求：1、依法判决撤销安徽省蚌埠市蚌山区人民法院（2019）皖0303民初字5004号民事判决之第一项，并改判驳回九月九公司的诉讼请求；2、九月九公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1、九月九公司不能证明地下室积水是因“墙面渗漏”或“房顶渗水”所致。后期的所谓维修，也不是针对房屋本身渗漏，而是门口的弱电井存在渗漏。市直房产中心认为该大暴雨量级的降水量属于不可抗力的自然灾害，市直房产中心不应承担九月九公司的损失；2、九月九公司提供的证据不能证明其实际遭受的损失，九月九公司应承担举证不能的法律后果，九月九公司提供的进货票据、单据即便能证明交易的发生，也不能证明相关物品存放在案涉房屋内，并且已经因为积水问题受损，九月九公司在一审庭审中也自行承认相关物品只有部分在，九月九公司在一审庭审中变更诉讼请求，将其诉讼请求变更为酒类外包装，原审法院将进货票据、单据等所载明的金额98352元作为确认损失的依据，显然错误。综上，原审判决基于对房屋积水原因及损失的错误认定，判决市直房产中心赔偿九月九公司损失39340.8元，严重损害了市直房产中心的合法权益。为维护合法权益，请求二审法院依法判决支持市直房产中心的上诉请求。九月九公司辩称，1、为了降低案件审判难度，九月九公司提出不再对红酒损失进行鉴定。九月九公司要求对红酒外包装损失、字画、装饰装修等物品损失重新选定鉴定机构进行鉴定，但是一审法院在未经鉴定确定上述损失具体数额；2、九月九公司提供的证据以及本案一审庭审中市直房产中心自认房屋漏水的事实，充分证明进水系房屋自身漏水所致；3、九月九公司在发现房屋进水后为了防止损失扩大，立即对房屋及被淹物品进行了减损处理，为了保护现场和证据，对于已被浸透且不能挪动的物品仍保持原状。未能清点的责任应该由市直房产中心承担，九月九公司愿意通过鉴定等技术手段来确定被淹物品及其价值，以确定被淹物品的损失金额。九月九公司向一审法院起诉请求：1、请求判令市直房产中心赔偿九月九公司因出租房屋漏水造成九月九公司的红酒、字画、装修装潢等物品损失共计352060元（详见物品损失清单）；2、请求判令市直房产中心承担本案诉讼费。诉讼过程中，九月九公司变更诉讼请求为：1、请求判令市直房产中心赔偿九月九公司因出租房屋漏水造成九月九公司的酒类外包装、字画、装修装潢等物品损失共计182480元（详见物品损失清单）；2、请求判令市直房产中心承担本案诉讼费及鉴定费。一审法院认定事实：2014年11月6日，九月九公司法定代表人曹晓军与市直房产中心签订了一份《房屋租赁合同》，约定“出租方（甲方）：蚌埠市市直机关事务管理局房地产管理分局（后更名为市直机关房产管理直属中心），承租方（乙方）：曹晓军，出租房屋地址：中心花园6#楼一层30.92㎡，地下室，地下室约230㎡筑面积约260平方米。租赁期限：2014年5月1日至2017年4月30日，租赁房屋用途：仓储经营。年租金26250元，按年交纳……”2017年3月27日，九月九公司与市直房屋中心签订了一份《房屋租赁合同》，约定“出租方（甲方）：蚌埠市市直机关事务管理局房地产管理分局（后更名为市直机关房产管理直属中心），承租方（乙方）：安徽九月九藏酒窖管理有限公司，甲方出租的房屋地址位于蚌埠市中心花园6#楼一层30.92㎡，地下室，地下室230㎡限为贰年，自2017年5月1日至2019年4月30日止，乙方租赁房屋用作仓储使用。合同期满后，本合同终止。租金为每月3000元，按季度交纳。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋保证金，保证金为人民币9000元……第五条（一）甲方的义务2、甲方按约定将房屋及附属设备设施交付乙方使用，并保证在租赁期间房屋附属设备设施处于正常的可使用的状态；3、租赁期间，甲方负责对房屋及附属设备设施的维修。经甲方书面同意，乙方自己维修的，合理的维修费用由甲方承担或抵扣房租……第十条违约责任（一）甲方违约责任3、甲方未尽房屋维修义务，严重影响使用的，乙方有权要求赔偿损失……第十一条免责条件（一）若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致毁损或造成承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋的，乙方需立即通知甲方……”合同签订后，市直房产中心依约交付房屋给九月九公司，九月九公司在案涉房屋经营酒类生意，并在地下室存储酒类等物品。2018年6月27日晚，蚌埠市降雨量达到大暴雨量级。2018年6月28日上午，九月九公司发现地下室屋顶出现渗漏点，雨水渗漏至屋内，地面有，地面有积水致使室内酒类等物品受到雨水浸泡公司遂联系市直房产中心工作人员，当天九点市直房产中心派房管员和房管科长一起去案涉现场查看，发现屋顶有漏水点，遂向市直房产中心单位的维修处进行报修，间隔一段时间后维修处去了案涉房屋进行了修复。另查明，九月九公司于2019年11月1日申请对存储于蚌埠市中心花园6号楼地下室红酒失去商品性的原因及损失价值、装饰装修等物品受损的原因及受损物品的价值进行鉴定。我院依法委托上海新蓦尔检测技术有限公司对本案鉴定事项进行鉴定，2020年8月12日，九月九公司终止本案全部鉴定委托。一审法院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点为：一、九月九公司主张的物品受损是否系因市直房产中心原因所致。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，九月九公司承租案涉房屋地下室用于仓储使用，市直房产中心应当保证案涉地下室在九月九公司租赁期间能够处于正常的可仓储使用的状态。2018年6月28日九月九公司发现案涉地下室屋顶有渗水点后，市直房产中心工作人员随后也赶到现场，后期也安排人员进行了修复，能够认定案涉房屋在2018年6月27日晚因下雨出现了渗漏，系因房屋本身存在缺陷致使出现房顶渗水、屋内积水情况，进而使得九月九公司存放于屋内的物品发生了浸泡、受损。市直房产中心未能保证出租房屋适租的行为与九月九公司所受损害的发生具有因果关系，市直房产中心应对九月九公司所受损害承担责任。二、九月九公司主张的受损物品价值如何确定。九月九公司经营酒类生意，租赁案涉房屋用于仓储经营，存储酒类等物品符合常理，但因庭审中九月九公司自认自事故发生至今，地下室，地下室存放的物品除了扔掉了部分因雨水浸泡腐坏的物品外品仍存放于地下室至今。九月九公司作为经营酒类窖藏管理等业务的公司，其应当明知在地下室遭遇雨水浸泡后，应当第一时间将受损的物品转移、安置，防止损失的持续扩大，然而九月九公司未能及时转移屋内物品，且其主张受损物品目前仍存放于遭雨水浸泡过的地下室，客观上造成屋内物品损失的持续扩大，存在较大过错。此外，九月九公司在发现地下室遭雨水渗漏，屋内物品受损后，也未能对当时存储于案涉屋内的物品数量、种类等进行公证取证、保存或在列明屋内物品清单后与市直房产中心进行确认，因屋内物品均系动产，九月九公司自事故发生至今一直单方管理、使用案涉地下室，现今已经无法确认案涉地下室内在2018年6月27日雨水渗漏时所存放的物品具体数量、种类和价值。九月九公司提供的受损物品清单中，除了其主张的酒类包装、酒具用品、其他存放物料以及清理现场工时费用、电费等损失外，其余主张的均系大量的书画作品损失合计120200元，九月九公司的法定代表人在庭审中自认该部分作品系其个人的私人物品，而非公司资产，九月九公司以该部分物品受损为由要求市直房产中心赔偿显然也无事实和法律依据。考虑到九月九公司承租案涉地下室用于存储物品，雨水渗漏确实给九月九公司造成了损失，因九月九公司提供的证据不能证明其实际遭受的损失，且现今也无法确认案涉房屋发生渗水时屋内存放的物品数量、种类，基于公平原则以及考虑到九月九公司对案涉损失持续扩大存在较大过错，根据九月九公司提供的因采购酒类而在2018年1月1日至2018年6月27日期间开具的进货票据、单据等所载明金额总额为98352元，一审法院酌定市直房产中心赔偿九月九公司该期间票据记载金额总数的40%即39340.8元为宜，对九月九公司主张的其他损失不予支持。综上所述，对九月九公司的诉请部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、蚌埠市市直机关房产管理直属中心于本判决生效之日起十日内赔偿安徽九月九藏酒窖管理有限公司损失39340.8元；二、驳回安徽九月九藏酒窖管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3950元，减半收取1975元（九月九公司已预交3291元），由安徽九月九藏酒窖管理有限公司承担1522元，蚌埠市市直机关房产管理直属中心承担453元，鉴定费2000元（九月九公司已预交）由九月九公司自行承担，市直房产中心负担额于本判决生效之日起七日内交纳至一审法院。二审期间，当事人双方均无新证据提交。经审查，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为：一、关于承租案涉房屋地下室漏水的原因。一审庭审中，市直房产中心陈述当晚九点派人过去到现场看了，是房管员和房管科长一起去的现场，当时看到屋顶有漏水点，于是就向单位维修处报修，后来隔一段时间修复的。根据该陈述，市直房产中心已认可系屋顶漏水。市直房产中心认为不是房屋本身渗漏的上诉理由不能成立。二、关于物品受损的损失。本案中，九月九公司承租案涉房屋地下室用于仓储使用，市直房产中心应当保证案涉地下室在九月九公司租赁期间能够处于正常的仓储使用的状态。根据查明的事实，案涉房屋渗漏，系因房屋本身存在缺陷所致，九月九公司存放于屋内的物品发生了浸泡、受损，市直房产中心应对九月九公司所受损害承担责任。因房屋渗漏的时间发生在2018年6月27日，双方当事人均不能举证当时屋内物品受损的具体情况，九月九公司对案涉损失持续扩大存在较大过错。一审法院根据九月九公司采购酒类在2018年1月1日至2018年6月27日期间开具的进货票据、单据等所载明金额，酌定市直房产中心赔偿金额总数的40%即39340.8元，并无不当。市直房产中心上诉称一审法院认定赔偿损失依据错误的上诉理由不能成立。九月九公司主张的大量的书画作品损失，其法定代表人一审庭审中自认该部分作品系其个人的私人物品，而非公司资产，一审未予支持并无不当。九月九公司上诉称其在本案中无过错、一审法院以进货票据、单据为依据确定物品损失错误的上诉理由亦不能成立。三、关于一审程序是否违法。一审法院在2020年8月12日，就案涉鉴定事宜告知鉴定部门、九月九公司、市直房产中心。九月九公司申请撤回鉴定申请，并同意本案鉴定程序不再进行。故因九月九公司同意鉴定程序不再进行，一审法院未予继续鉴定，并未违反法定程序。九月九公司上诉称一审法院未重新鉴定，程序违法的上诉理由无事实和法律依据，不予支持。综上，九月九公司、市直房产中心的上诉理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4734元，由安徽九月九藏酒窖管理有限公司承担3950元，蚌埠市市直机关房产管理直属中心784元（均已缴纳）。本判决为终审判决。审判长  王朝霞审判员  唐红旭审判员  张 青二〇二一年三月二十四日法官助理祁克轩书记员余蝶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。