江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终603号上诉人（原审被告、反诉原告）：尚彦菊，女，1986年8月23日生，回族，住江苏省泗洪县。委托诉讼代理人：张永飞，系尚彦菊配偶，男，1983年11月28日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：吕美蓉，江苏融鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢小雪，女，1990年12月1日生，汉族,住江苏省南京市浦口区。上诉人尚彦菊因与被上诉人谢小雪房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京江北新区人民法院（2020）苏0192民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尚彦菊上诉请求：1、撤销一审判决第三、四、六项判决，依法改判或发回重审；2、支持尚彦菊原审反诉第二、三、四、五项请求；3、上诉费依法判决。主要事实与理由：一、2015年10月17日，上诉人与被上诉人双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日。月租金为1200元，租金每12个月支付一次，即14400元。承租期间第四年递涨100元/月（即1300元/月），第五年递涨100元/月（即1400元/月）。上诉人支付下次租金应当提前15天。合同签订后，上诉人支付了保证金1200元以及第一年的租金14400元。后上诉人又于2016年12月17日支付了第二年的租金14400元。2018年5月3日，上诉人出具了收房收条，载明：2018年11月15日至2020年11月15日两年房租在2018年11月15日付清，如不付清房东收回房子。2018年5月31日，上诉人支付4600元租金。2018年11月23日，上诉人通过微信向被上诉人母亲张永英索要银行卡号支付租金，张永英未回复。2018年11月28日，上诉人通过微信向被上诉人母亲张永英索要银行账户支付租金，张永英回复“我现在有事，你现在把物管交了”。2018年12月，上诉人通过微信向被上诉人索要银行卡号支付租金，被上诉人未回复。二、一审法院未查清上诉人提供的被上诉人违约的证据，即认定合同解除原因为上诉人迟延支付租金，事实认定不清。上诉人在租金支付到期时，几次通过微信以及实地寻找方式，希望向被上诉人支付剩余租金，但被上诉人以静默的方式不配合上诉人支付房租，实则是以不作为的方式拒收租金，以此达到解除合同的目的。提供收租账户是出租人的基本义务，被上诉人拒绝提供账户亦是违约行为。被上诉人于2016年曾通过短信向上诉人提供过银行卡号，但上诉人已更换手机，无法恢复之前数据。上诉人微信及支付宝已冻结，亦无法支付，只能通过银行转账形式支付房租。被上诉人的拒收租金的行为导致上诉人无法支付租金最终合同解除。上诉人认为合同解除的原因在于被上诉人拒收租金的违约行为，故原审事实认定不清，应当撤销第四项判决，上诉人支付租金，但不承担违约责任，不应当支付违约金，由被上诉人承担解约违约金。另外，应当支持上诉人原审第二、三项反诉请求。三、一审法院在未查明房屋卫生间漏水原因及维修金额证据的情形下，便判决由上诉人承担维修费，属事实不清、证据不足。双方于2015年10月17日签订的补充协议中约定，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏，上诉人负责赔偿或给予修复。双方虽对案涉房屋的赔偿、修复有所约定，但上诉人承担赔偿、修复责任有前提条件，即“使用不当或其他人为原因”。上诉人于2015年10月底对案涉房屋进行装修，若是装修时未做好防水，那么漏水事件不应当发生于2019年8月，早就应该发现了；但若非防水问题，那么如何确定是补充协议约定的“使用不当或其他人为原因”。因为存在其他可能，即房屋质量本身存在缺陷导致，被上诉人作为出租人有一项基本义务即保持房屋适租，如果是房屋质量存在缺陷导致次承租人无法使用，那么赔偿及修复义务就不应当由上诉人承担。另外，被上诉人在原审中以与上诉人之间的聊天记录以及向他人支付3119元的微信支付记录来证明产生维修费3119元，未提供3119元维修费构成的证据，不能达到其证明目的，该项诉请证据不足。四、一审法院认定装修价值补偿为5000元，有悖公平原则，侵害了上诉人的利益。上诉人于2015年10月底装修，时至2020年底才五年，花费4.5万余元，目前被上诉人仍在使用，装修价值补偿5千元，不符合案涉房屋装修时的价值以及后续的使用价值。被上诉人在原审中变更诉请为“请求判决被告立即将房屋中所属物品搬离，同时拆除已形成附和的装修。”上诉人同意该项请求，搬离物品、拆除装修，使上诉人的损失降到最低，亦能满足被上诉人原审诉请，符合公平原则。五、补充如下：1、关于收房租条落款时间，实际落款时间为2018年5月31日，2018年5月3日的落款为笔误。2、上诉人由于其他案件，微信及支付宝账户于2018年6月、7月份左右被冻结，无法通过这两个渠道进行转账，现金交付无法实现，只能通过银行转账方式，但由于2018年4月份上诉人手机已经更换，之前手机无法修复也无法开机，故被上诉人于2018年4月份之前发过的银行账户全部丢失无法查询。因此，上诉人才一直向被上诉人母女索要账户。3、关于收房租条，2018年5月31日上诉人与张永英见面时，张永英向上诉人陈述下半年合同到期后就不要租了，被上诉人要住，上诉人没有同意，要求按照合同走，因为房屋里有租客在住。2018年11月初，被上诉人父母、上诉人夫妇以及次承租人夫妇在案涉房屋内聊过该房屋装修冲抵房屋租金的事宜未果，上诉人要求继续支付房租，要求被上诉人父母提供账户，上诉人需要将后面两年的租金支付，但被上诉人父母拒绝提供账户，被上诉人父母希望上诉人不再承租房屋，上诉人再次陈述次承租人在里面租住，不能马上解除，双方就合同解除以及装修费冲抵租金的事宜都给予对方一定期限进行考虑。2018年11月及12月份，上诉人多次向被上诉人父母索要账户信息以支付租金，并且亲自前去被上诉人母女居住的小区去支付房租，但由于不知其具体的楼栋房号，上诉人约被上诉人母女出来，但被上诉人母女多次以各种理由拒绝提供或不予理会，导致上诉人无法支付剩余两年房租。4、关于装修赔偿，上诉人于2015年10月对案涉房屋进行装修，总计花费4.5万元，案涉合同期为五年，但直至合同解除才使用四年，被上诉人已将房屋收回，上述装修物仍在被继续使用，一审中被上诉人也认可装修费为4.5万元，但一审判决装修价值的补偿只有5000元，不符合公平原则。谢小雪辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。2、上诉人一直陈述是和我父母联系并非事实，上诉人一直是在和我母亲联系沟通。至于上诉人对涉案房屋的装修，希望上诉人再核实一下当时上诉人装修的物品。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求，上诉费用由上诉人自行承担。谢小雪向一审法院起诉请求：1、确认双方租赁合同于2020年5月7日解除；2、判令尚彦菊支付拖欠的房屋租金22600元（计算标准为自2018年12月30日至2020年5月7日）以及产生的违约金（自2018年11月16日起，以22600元租金为基数，按照月利率2%计算违约金至实际给付之日）；3、判令尚彦菊支付谢小雪垫付的物业费、公摊电费用4575元；4、判令尚彦菊承担房屋维修费用3200元；5、判令尚彦菊支付违约金30000元；6、判令尚彦菊承担本案诉讼费、保全费。尚彦菊向一审法院提出反诉请求：1、判令确认双方房屋租赁合同于2019年12月1日解除；2、判令谢小雪返还保证金1200元；3、判令谢小雪支付违约金60000元；4、判令谢小雪赔偿尚彦菊装修损失45000元；5.反诉诉讼费由谢小雪承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，谢小雪取得了南京市浦口区吉庆路6号阳光帝景花园01幢2单元806室房屋所有权登记。2015年10月17日，谢小雪（甲方、出租方）与尚彦菊（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，约定甲方将阳光帝景1幢806室出租给尚彦菊，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日。月租金为1200元，租金为每12个月支付一次，即14400元，乙方支付下次租金应提前15天。乙方支付保证金1200元，于首次租金一同支付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁空，交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后无息返还乙方。乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分乙方应及时补齐。甲方同意乙方将承租的房屋转租给第三方。乙方如重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意方可进行。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金的千分之三收取违约金。如乙方拖欠租金15日，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方方可终止本合同。乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约或严重违约，致本合同无法履行，乙方除了无权请求返还保证金，还须偿付三个月的房租作为违约金。租赁期间，乙方负责缴纳该房屋承租期间的水费、电费、煤气费、物业费、公共设施费、有线电视费。双方另行约定：乙方答应甲方，在承租期间内，甲方可以买卖房屋，但不能影响乙方对该房屋的使用权，乙方可在客厅隔一处轻质隔板，保证其五年的使用权。乙方在承租期间，自第四年递涨100元/月，第五年递涨100元/月（即1400元/月），乙方可将该房屋整租、可合租。谢小雪另向尚彦菊交付了水电卡1张、钥匙6把、门禁卡3张。同日，谢小雪（甲方）与尚彦菊（乙方）再次签订了补充协议，约定：甲方以房屋现状（毛坯）出租给乙方使用；因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏，乙方负责赔偿或给予修复，因使用不当或其他人为原因使下水道堵塞，乙方自行修理疏通。违约金：第四年赔偿守约方60000元、第五年赔偿守约方30000元。双方合同签订后，谢小雪将房屋交付尚彦菊出租使用，尚彦菊支付了第一年租金14400元、保证金1200元。2016年12月2日，谢小雪向尚彦菊发出了催要租金短信，并提供了银行账户。尚彦菊于2016年12月17日向谢小雪交付第二租年14400元租金。2018年2月，谢小雪再次向尚彦菊催要房租，并提供了银行账户信息，尚彦菊于2018年5月31日支付了房租4600元，并未付清当年租金。2018年5月3日，尚彦菊出具了收房租条，载明：2018年11月15日至2020年11月15日两年房租在2018年11月15日付清，如不付清，房东收回房子。2018年11月23日，尚彦菊通过微信向谢小雪母亲张永英回复称：我今天找两三个租客凑了一千块钱，物业我打电话的，明天过去交物业费，你卡号什么时候发过来我把租金打给你。2018年11月28日，尚彦菊通过微信聊天向谢小雪母亲张永英要银行账户，张永英回复称：我现在有事，你现在把物管交了。2018年12月，尚彦菊通过微信向谢小雪要银行卡号，支付房租。谢小雪未回复其银行账户。2019年8月份，谢小雪通过微信告知尚彦菊，其承租房屋装修后，存在卫生间漏水问题。尚彦菊于2019年8月11日回复称：刚看到，我人在老家带孩子；在瓷砖上面做防水就行。后谢小雪自行雇佣他人对卫生间防水进行了装修施工，支付了费用3119元。2019年8月24日，谢小雪向阳光帝景小区物业公司即银典物业管理有限公司支付了2018年-2019年公摊水电费、物业管理费3473.12元。2020年5月7日，谢小雪向尚彦菊发送微信消息，告知：正式通知你，租赁合同因你的长期拖欠租金行为解除。2020年5月20日，谢小雪向银典物业管理有限公司支付了2019年12月至2020年3月份的公摊水电费146.37元（36.59元/月）及2020年1月至5月的物业费956.5元。谢小雪在庭审中陈述，2018年10月份，银典物业公司向我方催要物业费。2019年8月份，其房屋卫生间漏水导致楼下业主找到他们反映情况。其在2019年12月底从次承租人处拿到了房屋钥匙。2020年7月份，已经将房屋另行出租给他人使用。尚彦菊在庭审中陈述，2018年12月份之前的房租已经支付完毕，此后的房租、物业费、公摊水电费并未支付。2018年12月-2019年12月的房租可以支付，2018年12月至2019年11月30日的物业费可以支付。次承租人是在2019年12月27日离开的。一审法院认为，谢小雪与尚彦菊签订的房屋租赁合同合法有效，各方应按照合同约定履行各自义务。关于谢小雪主张合同于2020年5月7日解除。一审法院认为，根据尚彦菊2018年5月3日出具的收房租条，双方确定了合同解除方式：即尚彦菊在2018年11月15日如不能付清剩余两年房租，则谢小雪收回房屋，但根据租赁合同履行情况及双方陈述，谢小雪实际上是在2019年年底取得了房屋钥匙，次承租人搬离房屋，即房屋租赁合同在事实上予以解除。一审法院认为，在2019年年底，房屋租赁合同已经在事实上予以解除，结合谢小雪的陈述房屋已经另行出租。虽然谢小雪在2020年5月7日向对方发出了解除合同通知，但该租赁合同实际上早已解除。因此，对于其主张合同于2020年5月7日解除，已缺乏事实依据，因此，一审法院对该项诉请不予支持。案涉租赁合同解除系由于尚彦菊违反合同约定，导致合同无法继续履行，谢小雪采取自力救济措施取得房屋钥匙，不违反法律规定，因此，谢小雪不存在违约情形，对尚彦菊要求其支付违约金60000元的诉请，一审法院不予支持。对于尚彦菊辩称，谢小雪拒不提供银行账户，拒收租金，一审法院认为，谢小雪在第一、第二租年时，均向其提供了银行账户，尚彦菊系予以知情的，其未能及时支付房租，并非谢小雪不提供银行账户所导致的，法院对其抗辩意见不予采信。关于谢小雪主张房屋租金，根据尚彦菊陈述其在2018年12月没有支付房屋租金，现谢小雪主张自2018年12月30日开始计算租金，因此，尚彦菊从2019年1月份未支付剩余租期房租。另根据尚彦菊陈述，谢小雪是在2019年12月27日取得了房屋钥匙，故尚彦菊支付房屋租金的期限为2019年1月-12月，即15700元[1300元/月×11个月(2019年1月-11月)＋1400元（2019年12月）]。根据合同约定，每逾期一日，由谢小雪按照月租金金额的千分之三收取违约金。现谢小雪主张自2018年11月16日起按月利率2%主张计算违约金，一审法院认为，谢小雪自行降低违约金计算标准，不违反法律规定，一审法院予以确认。根据合同约定，尚彦菊应在2018年11月16日前支付第四年度租金，现谢小雪主张2019年1月-11月租金为14300元，因此，从2018年11月16日起按月息2%标准计算违约金；尚彦菊应在2019年11月16日前支付第五租赁年度的租金，现尚彦菊未支付2019年12月的租金1400元，因此，尚彦菊应从2019年11月16日起按月息2%标准计算违约金。关于谢小雪主张垫付的物业费、公摊水电费。根据合同约定，尚彦菊应支付物业费、公摊水电费，根据谢小雪提供的证据，其已经支付了截至2019年12月份的物业费、公摊水电费合计为3509.71元。故尚彦菊应支付物业费、公摊水电费3509.71元。关于谢小雪主张房屋维修费。一审法院认为，根据租赁合同约定，尚彦菊可以对房屋进行装修，且根据补充协议第6条的约定，由尚彦菊承担赔偿或修复责任；结合双方在2019年8月份的微信聊天记录，能够证明尚彦菊对卫生间漏水一事予以知情。虽经谢小雪催促后，尚彦菊仍未采取措施给予修复，而是由谢小雪自行委托他人维修处理，支付了相应费用，故应由尚彦菊承担维修费3119元。关于谢小雪主张合同解除违约金3万元。一审法院认为，由于尚彦菊未能及时支付房租，且经谢小雪多次催告，导致合同无法继续履行，进而导致合同解除，因此，尚彦菊应向谢小雪支付解约违约金。但谢小雪并未提供相应的证据证明其损失存在，一审法院结合尚彦菊过错、合同履行情况，同时由于尚彦菊已经支付保证金1200元，该保证金系债权担保，予以冲抵相应的违约金。故酌定尚彦菊支付解约违约金5000元。关于尚彦菊主张案涉合同于2019年12月1日予以解除，一审法院认为，尚彦菊在第一次庭审中陈述，谢小雪是2019年12月27日从次承租人处拿到了钥匙，且其并未提供其他证据予以证明，因此，其该主张缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于尚彦菊要求返还保证金1200元，一审法院认为，根据合同约定保证金返还的条件是，租赁期限届满，尚彦菊迁空，交还房屋并结清租金、物业费、公摊水电费等费用后，方可由谢小雪予以无息返还。根据前述分析，本案系尚彦菊自行违约，应当承担违约责任，故其要求返还保证金1200元缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于尚彦菊要求谢小雪赔偿装修损失45000元。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，谢小雪同意尚彦菊对房屋进行装饰装修，但由于尚彦菊严重违约导致合同解除，其要求谢小雪赔偿装修价值，缺乏法律依据，一审法院不予支持。谢小雪在庭审中陈述，基本认可对方支付了45000元的装修费用，同意对利用价值范围予以适当补偿，一审法院结合尚彦菊支付的装修费用、租赁合同期限、使用情况，酌定谢小雪补偿尚彦菊5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，一审法院作出判决：一、尚彦菊于判决生效之日起十日内向谢小雪支付房屋租金15700元（2019年1月-12月）及违约金（其中14300元，自2018年11月16日起按月息2%标准支付至实际付清之日止；以1400元为基数，自2019年11月16日起按月息2%标准支付至实际付清之日止）；二、尚彦菊于判决生效之日起十日内向谢小雪支付物业费、公摊水电费3509.71元（截至2019年12月）；三、尚彦菊于判决生效之日起十日内向谢小雪支付维修费3119元；四、尚彦菊于判决生效之日起十日内向谢小雪支付解约违约金5000元；同时，谢小雪向尚彦菊补偿5000元；五、驳回谢小雪的其他诉讼请求；六、驳回尚彦菊的诉讼请求。二审中，尚彦菊提交其与张永英的微信聊天记录，以及其与谢小雪的短信聊天记录（共4页），拟证明尚彦菊于2018年11月15日前后多次就剩余两年房租的问题与谢小雪母女进行联系，并索要账户。其中第一页是尚彦菊与张永英的微信聊天记录，在11月2日的微信聊天有一个一分二十三秒的语音聊天时长，该语音聊天中就是尚彦菊向对方要银行账户；11月2日晚上九点五十分张永英让尚彦菊先把物管费交了，当时尚彦菊是要求支付租金，但张永英以先交物业管费为由拒绝尚彦菊支付租金的要求。第二页是尚彦菊与谢小雪的短信聊天记录，聊天内容是尚彦菊请求谢小雪不要解除合同，租客一直在里面租住。第三页是尚彦菊与谢小雪的短信聊天记录，内容是尚彦菊请谢小雪把卡号发过来，尚彦菊把房租打过去。第四页是尚彦菊与张永英的短信聊天记录，内容是尚彦菊去张永英、谢小雪母女所居住的小区，想要现场支付房租，但张永英并未回复。谢小雪质证认为，2018年11月15日之后的聊天内容与本案无关。2018年11月2日尚彦菊与张永英的微信聊天记录，是张永英多次打尚彦菊的电话未果，然后尚彦菊才回复了一个信息，但并未提及要账号，并且张永英让尚彦菊去交物业费和支付租金并不冲突。本院认证意见：对尚彦菊提交的证据真实性予以认定，但不能达到尚彦菊的证明目的。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。上述事实，有谢小雪提供的房屋产权证、房屋租赁合同、租金转账记录及相应的聊天记录、收房租条、物业费、公摊水电费，尚彦菊提供的微信聊天记录、短信聊天记录、微信转账截图、光盘及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。谢小雪与尚彦菊签订的房屋租赁合同及补充协议合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。根据法院查明的事实及当事人的陈述，双方约定的2017年12月1日到2018年11月30日期间租金，尚彦菊未按约定期限缴纳，至2018年5月31日方支付剩余4600元。而无论是根据房屋租赁合同约定尚彦菊提前15天支付2018年12月1日到2019年11月30日期间租金，还是按照尚彦菊出具的收房租条内容于2018年11月15日付清其后两年的房租，尚彦菊均未按约定履行。关于尚彦菊辩称谢小雪拒绝提供银行账户致使其未能按期支付租金的意见，本院认为，首先，在双方约定的支付期限截止前，并无证据证明尚彦菊向谢小雪或谢小雪亲属索要过银行账户，其次，双方租赁合同已履行数年，谢小雪业已多次向尚彦菊提供过银行账户信息，尚彦菊二审中还陈述2018年11月初与谢小雪家人进行过当面协商，故其关于未能支付租金的理由，依据不足。本案中，尚彦菊将案涉房屋转租他人，次承租人于2019年11月方搬离案涉房屋，而至谢小雪2020年3月提起本案诉讼时，尚彦菊已逾期一年多未支付租金，尚彦菊对其长期拖欠租金所作辩解于理不合，更有悖诚信，本院均不予采信。故一审法院认定因尚彦菊违约导致案涉租赁合同解除，依据充分，一审法院对违约责任的认定亦无不当，本院予以维持。关于维修费，尚彦菊向谢小雪以毛坯方式承租案涉房屋，尚彦菊自行对案涉房屋进行装修后进行转租，在案涉房屋转租使用近4年时，案涉房屋卫生间发生漏水问题，尚彦菊上诉所称房屋质量本身存在缺陷导致漏水，依据不足。根据以上事实，结合双方的约定，尚彦菊应对案涉房屋漏水问题承担相应责任，一审法院结合谢小雪提供的微信聊天记录、支付记录等证据，认定由尚彦菊承担维修费3119元，依据充分。关于装修价值补偿问题。因尚彦菊违约导致案涉房屋租赁合同解除，尚彦菊要求谢小雪对装修价值进行补偿，无法律依据；但谢小雪本案中同意对装修利用价值范围予以适当补偿，系其依法处分自己的权利，据此，一审法院判令谢小雪补偿尚彦菊5000元，并无不当，本院予以维持。综上，尚彦菊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2486元，由尚彦菊负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  刘 凡审判员  李任飞二〇二一年三月二十二日书记员  汪海燕