湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鄂01执异64号 案外人：朱月华，女，1978年11月1日出生，汉族。 申请执行人：武汉东方建国大酒店有限公司，住所地湖北省武汉市江汉区发展大道**。 法定代表人：赵世久，该公司总经理。 被执行人：武汉宏凯房地产开发有限公司，住，住所地湖北省武汉市江岸区一元街沿江大道******/div> 法定代表人：许文超，该公司董事长。 本院在执行武汉东方建国大酒店有限公司（以下简称东方建国公司）与武汉宏凯房地产开发有限公司（以下简称宏凯公司）房屋租赁合同纠纷一案过程中，案外人朱月华不服本院（2019）鄂01执保594号协助执行通知书，提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人朱月华称，本院在受理东方建国公司与宏凯公司房屋租赁合同纠纷一案中，应东方建国公司财产保全申请，于2019年8月15日作出（2019）鄂01民初6538号民事裁定书，裁定查封或冻结宏凯公司名下50421418.40元的银行存款或相应价值的其他财产。依据该裁定，本院于2019年8月29日向云梦县不动产登记中心送达（2019）鄂01民初6538号民事裁定和（2019）鄂01执保594号协助执行通知书，查封宏凯公司名下的多项财产，其中包括宏凯公司、武汉恒源实业有限公司（以下简称恒源公司）名下位于云梦县楚王城大道338号土地使用权（土地证号：120101X**，面积：29486.7平方米，以下间称案涉土地使用权）。案外人认为，该项执行行为损害了案外人的合法财产权益，应予撤销。理由如下：1、案外人已合法购买该宗查封土地上的商品房。2013年3月4日，案外人与宏凯公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：案外人购买宏凯公司位于云梦县楚王城大道338号“恒源广场”项目X幢X单元XXX房，建筑面积为79.8平方米，价款为225772元，案外人以首付75772元，余款150000元办理按揭贷款的方式支付了全部房款。2013年5月23日，案外人所购的该商品房在职能部门办理了预告登记备案，2014年7月15日装修入住。2020年5月，在案外人办理房屋权证时，被登记部门告知因商品房对应的土地使用权被查封而无法办理。案外人认为，该房产系案外人合法取得，依法享有该房产的占有、使用、收益的权利，本院对案涉土地使用权的查封，致使案外人至今无法办理该房产权属证书，侵犯了案外人作为买受人的合法权益。2、本院查封案涉土地使用权的执行行为，侵犯了案外人及其他526户买受人完整的物权权益。案外人已取得包含土地使用权的该商品房完整的物权权益，而该商品房所对应的土地使用权，即为本院查封的案涉土地使用权。与案外人相同情形的买受人共有526户。案外人认为，案涉土地使用权应当为案外人及其他相同情形的526户买受人共同所有，并非宏凯公司所有。综上，案外人认为，因东方公司与宏凯公司房屋租赁合同纠纷而发起的财产保全，不应查封与该案无任何关联的案外人及其他526户买受人的财产权益，本院保全案涉土地使用权明显不当，应予纠正。故请求解除对案涉土地使用权的查封。 经查，申请人东方建国公司因与被申请人宏凯公司房屋租赁合同纠纷向本院申请财产保全，本院于2019年8月15日作出（2019）鄂01民初6538号民事裁定书，裁定冻结被申请人宏凯公司的银行存款50421418.40元。如存款不足，查封其相应价值的其他财产。2019年8月29日，本院向云梦县不动产登记中心送达（2019）鄂01民初6538号民事裁定和（2019）鄂01执保594号协助执行通知书，要求协助查封被申请人宏凯公司名下位于云梦县多处不动产，其中即包括案涉土地使用权，查封期限三年（2019年8月29日至2022年8月28日）。 2020年1月8日，原告东方建国公司与被告宏凯公司房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2019）鄂01民初6538号民事判决书，判决如下：一、原告东方建国公司与被告宏凯公司于2012年5月15日签订的《房屋租赁合同》、2012年5月29日签订的《房屋租赁合同》、2013年4月1日签订的《补充协议》于2019年7月17日解除；二、被告宏凯公司于本判决生效之日起十五日内向原告东方建国公司支付截至2019年9月28日拖欠的租金及房屋占有使用费13236933.54元、物业管理费8970813.60元、水电费27850.80元；并按合同约定的租金标准和物业管理费标准向原告东方建国公司支付2019年9月29日至实际腾退之日止的房屋占有使用费及物业管理费；三、被告宏凯公司于本判决生效之日起十五日内向原告东方建国公司支付违约金5000000元；四、被告宏凯公司于本判决生效之日起十五日内向原告东方建国公司腾退位于武汉市江汉区发展大道185号二楼、三楼的房屋；五、驳回原告东方建国公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费293907元，由原告东方建国公司负担93907元，被告宏凯公司负担200000元。东方建国公司、宏凯公司均不服，向湖北省高级人民法院提起上诉。在湖北省高级人民法院审理中，宏凯公司申请撤回上诉，该院裁定予以准许。2020年11月3日，湖北省高级人民法院作出（2020）鄂民终513号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述判决已发生法律效力，因义务人未自动履行生效法律文书确定的义务，权利人东方建国公司向本院申请执行，本院于2020年12月9日以（2020）鄂01执2417号立案受理。 另查明，2019年8月6日，云梦县不动产登记中心出具的《恒源广源土地登记情况》载明，坐落于云梦县楚王城大道**土地（土地证号：12010XX**，面积：29486.7平方米）的权利人为宏凯公司、恒源公司。 2020年10月16日，云梦县不动产登记中心出具的《查封解封情况一览表》中载明，在本院查封之前，应城市人民法院、云梦县人民法院已于2018年9月21日、2019年6月4日对案涉土地使用权进行了查封，本院系轮候查封。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”、第二十九条规定“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。”本案中，本院于2019年8月29日以（2019）鄂01民初6538号民事裁定书和（2019）鄂01执保594号协助执行通知书采取保全查封措施时，位，位于云梦县楚王城大道**土地在相关不动产管理部门登记的使用权人为宏凯公司源公司。本院依据东方建国公司的保全申请，对宏凯公司名下的不动产采取保全措施，符合法律规定。同时根据查明事实，本院对案涉土地使用权的查封系轮候查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定“对已被人民法院查封、扣押、冻结的财产，其他人民法院可以进行轮候查封、扣押、冻结。查封、扣押、冻结解除的，登记在先的轮候查封、扣押、冻结即自动生效”，轮候查封有别于正式查封，处于效力待定的状态，先前查封未经依法解除或自动消灭的，轮候查封并不实际产生强制执行的效果，不会损害财产的实体权利。即本院对案涉土地使用权的轮候查封并未产生正式查封的法律效力，尚不会对当事人或案外人的民事权益产生不利影响，故案外人所提异议，不属于执行异议案件审查范围，本院不予审查。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第三款之规定，裁定如下： 驳回案外人朱月华的异议申请。 如不服本裁定，可以自收到裁定书之日起十日内，向湖北省高级人民法院申请复议。 审判长  周晨 审判员  吴利 审判员  刘卫 二〇二一年三月八日 法官助理刘小铭 书记员谭晓