河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初1606号原告：计永卫，男，1985年11月18日出生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：周培冲，河南光法律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘含双，河南光法律师事务所实习律师。被告：顾雅靖，女，1984年8月14日出生，汉族，住河南省郸城县。被告：程攀菲，男，1986年6月21日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。被告：郑州市仁需房地产营销策划有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇学府路北侧、轩辕路西侧丰泽新苑小区****楼******。法定代表人：王小需。被告：郑州民需房地产营销策划有限公司，住所，住所地河南省郑州市金水区郑花路**21世纪居住社区******楼**div>法定代表人：王小需。委托诉讼代理人：路平，该公司员工。被告：王小需，男，1984年6月1日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。原告计永卫与被告顾雅靖、程攀菲、郑州市仁需房地产营销策划有限公司（以下简称仁需公司）、郑州民需房地产营销策划有限公司（以下简称民需公司）、王小需、新郑市麒隆房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告计永卫申请撤回对被告新郑市麒隆房产营销策划有限公司的起诉，本院经审查予以准许。原告计永卫及其委托诉讼代理人周培冲，被告顾雅靖、程攀菲，被告民需公司的委托诉讼代理人路平到庭参加诉讼。被告仁需公司、王小需经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。计永卫向本院提出诉讼请求：1.解除计永卫与程攀菲、顾雅靖、民需公司签订的《房屋买卖合同》；2.判令顾雅靖、程攀菲返还计永卫双倍定金20000元；3.判令民需公司、仁需公司、王小需返还计永卫居间费、代办费13000元。事实和理由：计永卫与程攀菲、顾雅靖、民需公司于2020年7月16日签订《房屋买卖合同》，购买程攀菲位于新郑市××镇××与湖滨路交叉口××楼1203房屋。合同签订后，计永卫依约向顾雅靖、程攀菲支付定金10000元，顾雅靖出具了收据。2020年7月11日计永卫向民需公司支付居间费及代办费合计13000元，仁需公司出具了收据。根据合同约定，计永卫购买房屋的付款方式为按揭贷款，但在计永卫已交纳办理银行按揭贷款服务费11020元后，被告知该房屋因未按时还贷款，已经被银行查封，无法办理相关贷款，也不能办理过户手续，买卖合同无法继续履行。计永卫遂多次联系顾雅靖、程攀菲、民需公司要求解除合同并退还相关款项，但对方不予理会。计永卫为购买房子与对方签订合同，但因程攀菲原因致使合同目的已经无法实现，程攀菲的行为已构成根本违约。根据相关法律法规规定，特提起诉讼。庭审时计永卫称，经调查涉案房屋存在多次查封情况，合同签订至今长时间无法解约，合同无法继续履行，合同目的无法实现，故要求解除涉案合同；买卖合同上盖的是民需公司公章，但收据上盖的是仁需公司公章，两公司系关联公司，在本次交易中对买卖双方均有所欺瞒，应当退还相关费用；民需公司为一人有限责任公司，王小需系独资股东，应根据公司法第六十四条规定王小需承担责任。顾雅靖辩称，同意解除合同，收取计永卫的10000元同意返还，不同意双倍返还定金，她只是代为办理手续；对计永卫没有任何隐瞒，房子情况和中介说清楚了，中介和计永卫如何沟通她不清楚，当时中介承诺给程攀菲可以贷款，但最终是不能贷款。程攀菲辩称，同意解除合同，收10000元退10000元，不同意双倍返还定金；签合同时房屋已经被查封，顾雅靖是他的债权人，所以才去卖这个房屋，计永卫没有弄清楚房屋状况就签订合同，导致他现在也很被动。民需公司辩称，同意解除合同，代办费2000元可以退还，但居间费不予退还；涉案房屋情况肯定查了，但具体情况不很清楚。仁需公司未作答辩，亦未提交证据材料。王小需未作答辩，亦未提交证据材料。本院经审理认定事实如下：2020年7月16日，程攀菲（甲方）与计永卫（乙方）、民需公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：甲方拥有坐落于新郑市××镇××与湖滨路交叉口××楼××室的房产，房屋所有权证号为0002529，建筑面积为88.93平米，成交价格为748000元。乙方应在本合同签定时向丙方支付居间费14960元、代办费2000元，向甲方支付定金10000元，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管，甲方自本合同签订时将售房保证金或房屋所有权证由丙方保管，作为对房子的真实性提供担保，定金在房管局过户当天自动转为房产首付款。甲、乙双方无论因何种原因不履行合同，均不影响丙方居间费的收取。甲、乙双方在本合同签订后35个工作日应共同到贷款银行办理相关按揭手续，乙方应在网签及资金监管时按银行审批比例由银行放贷至监管账户，立契过户后，全部房款由资金监管账户支付给甲方。以上具体金额由银行确定的金额为准，如果银行确定的贷款金额少于本合同约定贷款金额，乙方应在不影响甲方房产解押情况下，过户立契之前一次性补足支付给甲方。该房屋处于银行抵押，甲方保证自本合同签订后向银行提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期当日或之前，还清按揭银行贷款。同时乙方应于还款现场将解押款借给甲方专用于办理该房产解押事宜（立契过户当天自动转为房屋首付款），甲方应在贷款银行领取结清证明及相关手续后7个工作日内及时办理抵押登记注销手续。房屋买卖过程中甲、乙双方应积极协助配合丙方办理相关事宜，具体事务以丙方通知时间为准，丙方通知后，双方应按时到场，因特殊情况且与丙方沟通丙方另定时间的除外。任何一方不履行本合同约定义务，至本合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款的20%的违约金，双方均理性的认为，该违约金计算标准非常合理，不存在法律法规上规定的过高情形。违约方需向丙方支付2%的佣金。合同落款处顾雅靖在甲方代理人处签字，计永卫、民需公司分别在乙方、丙方处签字、加盖公章。当日顾雅靖出具的收据载明收到计永卫转账10000元，仁需公司出具的收据载明收到计永卫居间费11000元、代办费2000元。2020年8月，计永卫向麒隆公司支付按揭贷款服务费11020元。2020年12月22日，新郑市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明显示，产权人程攀菲；抵押信息2019年1月18日房地产权抵押，权利人交通银行股份有限公司河南省分行，抵押金额327000元；查封信息2019年7月2日由商丘市睢阳区人民法院查封，查封期限自2019年7月2日至2022年7月1日，2019年11月28日由郑州市中原区人民法院查封，查封期限自2019年11月28日至2022年11月27日，2020年10月30日由郑州市金水区人民法院查封，查封期限自2020年10月30日至2023年10月29日。现计永卫以涉案房屋被查封、涉案合同无法继续履行、合同目的无法实现为由诉至本院。另查明，1.本案审理过程中，麒隆公司向计永卫返还银行按揭服务费11020元；顾雅靖向计永卫返还定金10000元。2.民需公司成立于2015年3月16日，为有限责任公司（自然人独资），股东为王小需；仁需公司成立于2018年11月5日，为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为刘潭、王小需。本院认为，顾雅靖受程攀菲的委托，与计永卫、民需公司签订《房屋买卖合同》，相应的民事责任应由程攀菲承担。涉案合同系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，程攀菲、计永卫与民需公司应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致,可以解除合同。现计永卫起诉要求解除涉案合同，程攀菲、民需公司在庭审时均明确表示同意解除该合同，且涉案房屋尚存在多次查封，故计永卫要求解除涉案《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。计永卫主张合同目的无法实现系程攀菲违约造成的，并要求双倍返还定金，但根据本院查明的事实，在合同签订之前，涉案房屋即存在查封。在程攀菲、顾雅靖陈述已经将该情况如实告知民需公司的情况下，民需公司对此并未予以反驳，亦不能作出合理说明，而计永卫本身也未提前审核涉案房屋状况，未尽到充分合理的审慎义务，其自身疏忽对结果的发生也有一定责任。综合本案具体案情，如适用定金罚则，实属显失公平，故对计永卫要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。关于居间费，民需公司仅促成《房屋买卖合同》的签订,而涉案房屋早在签订合同之前即被查封，合同签订后买卖双方产生争议,现房屋交易不能完成。相较于计永卫,民需公司作为专业中介机构，掌握专业的房产交易知识,有能力调查房屋的真实状况,但其并未提交证据证明对涉案房屋的真实状况进行了必要的专业审查、核实，民需公司在促成房屋买卖合同过程中未全面、审慎的履行居间义务，在提供居间服务过程中明显存在过错，在此情况下，民需公司不退还居间费的辩解理由不能成立。综合本案实际情况，考虑到民需公司在促成合同签订时付出了一定的劳务,本院酌定民需公司以收取居间费2000元为宜,多收取的居间费9000元及代办费2000元应当退还计永卫。仁需公司虽就计永卫支付的居间费、代办费出具了收据，但其并非涉案合同主体，计永卫要求仁需公司承担民事责任，缺乏相应的依据，本院不予支持。民需公司系自然人独资、一人有限责任公司,王小需系其唯一股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。王小需对公司财产独立于其个人财产负有举证责任,但其既未到庭亦未提交任何相关证据,视为举证不能,王小需应对民需公司退还计永卫居间费及代办费承担连带责任。仁需公司、王小需经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、解除原告计永卫与被告程攀菲、郑州民需房地产营销策划有限公司于2020年7月16日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑州民需房地产营销策划有限公司于本判决生效后五日内退还原告计永卫居间费9000元及代办费2000元；三、被告王小需对本判决第二项被告郑州民需房地产营销策划有限公司的债务承担连带责任；四、驳回原告计永卫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半收取计450元，由原告计永卫负担338元，被告郑州民需房地产营销策划有限公司、王小需负担112元。本判决为终审判决。审 判 员  陈卫东二〇二一年三月二十二日代理书记员  王慕曦