云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初591号原告：楚雄州建华物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市开发区火车站北侧建华天汇财富中心1幢15层，统一社会信用代码：91532300678717654X。法定代表人：章宏敏，职务：总经理。委托诉讼代理人：余梦琳，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：经荣，男，1980年11月22日生，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：曾愿霖，云南精益律师事务所实习律师。被告：张鹏，男，1963年6月1日生，汉族，云南省姚安县人，大学文化，退休职工，住云南省楚雄市，现住云南省姚安县。原告楚雄州建华物业管理有限公司(以下简称：建华物业公司)与被告张鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建华物业公司的委托诉讼代理人余梦琳、经荣、被告张鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业综合管理服务费2838.3元，生活垃圾代运费224元，共计3062.3元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》。服务合同到期后，受永盛花园小区业主委员会的委托，一直为永盛花园小区业主提供物业服务至2019年4月30日。期间，垫资为业主支付城市生活垃圾代运费、水费等其他费用。被告作为永盛花园小区的业主，接受了原告提供的物业服务。理应主动履行缴纳物业综合管理服务费等费用的义务。同时，对原告垫资支付的城市生活垃圾处理费、水费理应及时支付原告。但被告未主动向原告缴纳相关费用，至原告服务期满，尚欠原告物业综合管理服务费2838.3元，生活垃圾代运费224元，共计3062.3元。在原告反复催收下，被告以各种理由拖延缴纳。被告张鹏辩称，一、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。原告主要存在以下违反物业服务合同的行为：1.不履行制止并报告不法行为义务：《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”建华物业公司与答辩人于2013年12月25日签订的《物业管理委托合同》第十条第二款约定“对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，进行教育制止，提请有关部门处理。业主和物业使用人违法本合同的行为，根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施”。因此，原告负有制止并报告不法行为的义务。根据规划审批，答辩人所居住的35栋一至六层是住宅用房，楼顶层为共用。答辩人居住在六层，但楼顶却被其他业主搭设饲养家禽。2019年12月20日答辩人发现这个情况后及时报告了物业，物业没有及时制止，致使答辩人买来种在露台的2000多元的花卉被在楼顶饲养的兔子吃掉损失得一干二净，答辩人随即又报告了物业公司并叫来了物业公司的经荣主任，他也没有说出什么就这样了事。从答辩人住的二期31至37栋一楼住户每栋都有二户住户从后墙开出门来，并将公共绿化带铲出，绿化树砍去损害所有业主的公共利益自己种菜。并用高高的篱笆围起来俨然成了自己后花园。这些业主的做法改变了房屋的建筑主体构造，使整个建筑存在安全隐患。这些行为严重影响了答辩人的正常生活。根据法律，法规定以及合同的约定，原告应当制止这些违法行为。但是，在答辩人多次要求原告采取妥善措施解决以上问题的情形下，原告敷衍塞责，拒绝履行自己应当负担的义务。答辩人多次向有关部门反映了这些违法行为。2.不履行安全保卫义务。建华物业管理有限公司与答辩人于2013年12月签订的《物业管理委托合同》以来不注重小区安全保卫义务致使35、36栋住六楼的住户被盗，消防通道被车辆堵塞，给住户安全造成了隐患。3.不履行维护公用设施的义务。建华物业公司与答辩人于2013年12月签订的《物业管理委托合同》第六条、第七条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。防盗门出现故障后，原告不维修。过去居民都是刷卡进门，防盗门出现故障后，原告不修复，致使防盗门形同虚设。原告没有维修过，至今仍然在那里空敞着，给整个楼的安全造成了威胁。4.不维护消防设施，甚至破坏消防设施。依据消防法律法规的规定和《物业管理委托合同》，原告应当保障消防设施设备运转正常。原告非但不履行该项法定义务，甚至不及时检查消防设施，使整楼的消防安全得不到保障。5.原告提及的生活垃圾代运费224元从哪里来，建华物业公司与答辩人于2013年12月签订的《物业管理委托合同》第十二条，第一项就明确规定了物业管理费的收费项目，收费标准。物业管理公司说答辩人自公司进驻来都没有履行缴纳物业费的说法，那么2013年至2107年的物业管理费是什么公司在收呢？二、引述《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。答辩人根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。主张原告应该先纠正错误履约行为，因原告不能适当履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有正确履行物业服务义务，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。但是，既然建华物业公司对永盛花园的服务已经结束，答辩人认为建华物业公司在服务期间也履行了一部分，答辩人也愿意履行部分物业费。具体多少应该由物管公司和答辩人商议，本案的诉讼费应该由原告承担。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。原告建华物业为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》《委托书》；2.《永盛花园小区物管费、车位费、生活垃圾代运费收缴台账》、催收通知；3.物业公司对小区规范化管理照片（消防演练，绿化改造、房顶修复）；4.信访回复。被告张鹏针对其辩解向本院提交证据照片19张。本院认为，原告建华物业提交的证据1、2能够证实被告差欠物管费、生活垃圾清运费的事实，本院予以采信；证据3能够证实原告对永盛花园小区进行物业管理服务的事实，本院予以采信；证据4能够证实永盛花园小区业主就原告物业管理服务期间存在的问题进行信访的事实，本院予以采信。被告张鹏提交的证据能够证实永盛花园小区物业管理存在瑕疵的事实，本院予以采信。本院经审理认定法律事实如下：2013年12月25日，原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：原告对永盛花园小区提供物业管理服务，期限为四年，自2014年1月1日起至2017年12月31日止；住宅物业管理综合服务费为0.55元/平方米/月，物业综合服务费包含代收全年公共设施用电、用水费，但不包含自来水二次供水加压电费、电梯使用费（电梯年审费、电梯每年的维护和维保费、运行电费）和设备维修材料费、更换设备费，由产权所有人和使用人据实分摊和按相关规定执行。合同签订后，原告依照合同约定为该小区提供物业服务。2017年12月20日，永盛花园小区业主委员会出具了关于《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》到期报告的回复载明：双方签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》将于2017年12月31日到期，鉴于小区目前第二届业主委员会的换届工作正在按程序有序进行中，为了小区的安定团结、和谐稳定，决定将2013年12月25日签订的《楚雄永盛花园小区物业服务委托合同》有效期限顺延至第二届业主委员会成立，并按规定程序选聘新的物业公司与新的物业公司签订《物业服务委托合同》时终止。2019年1月28日、2019年3月31日永盛花园小区第二届业主委员会分别出具《委托函》，委托原告继续为永盛花园小区提供物业管理服务至2019年4月30日与新选聘的物业服务公司做好相关移交手续后撤出永盛花园小区。被告张鹏系永盛花园小区35幢2单元602室房屋业主，房屋面积184.31平方米。自2017年1月1日起至2019年4月30日止，被告尚欠原告物业管理费2838.3元、生活垃圾代运费224元，共计3062.3元。经原告多次催要，被告未支付物业费、生活垃圾代运费。另查明，本院审结的原告建华物业诉业主物业服务合同纠纷案件，已认定原告对永盛花园小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、生活垃圾乱丢、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。物业服务企业根据物业服务合同的约定提供物业管理服务，业主应根据物业服务合同的约定支付相应的物业管理服务费。本案原告建华物业公司与楚雄市永盛花园小区业主委员会签订的《楚雄永盛花园小区物业管理服务委托合同》不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对原、被告具有约束力，当事人应该按照约定履行自己的义务。被告未按约定缴纳物业服务费，显属违约，应承担相应的违约责任。原告提供的物业服务存在瑕疵，但被告实施履行抗辩权的限度应与原告的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。本案原告提供的物业服务虽有瑕疵，但鉴于被告实际接受了原告的物业服务，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的80％计2270.64元，对于原告要求被告支付的生活垃圾代运费224元系原告先行垫付，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告张鹏于本判决生效之日起五日内支付原告楚雄州建华物业管理有限公司物业综合管理服务费2270.64元、生活垃圾代运费224元，共计2494.64元，款交本院。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告楚雄州建华物业管理有限公司负担5元（已交），由被告张鹏负担20元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年三月十八日书记员  孙加有