陕西省咸阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕04民终741号 上诉人(原审被告)：陕西世纪新城物业管理有限公司，住所地：陕西省西咸新区商铺，统一社会信用代码：91611102305351557C。 法定代表人：朱展，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海龙，系该公司法务。 被上诉人（原审原告）：张鹿茸，女，1970年3月4日出生，汉族，村民，住陕西省泾阳县，身份证号码：610XXXXXXX********。 委托诉讼代理人：于仪民，陕西同浦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王博，陕西同浦律师事务所实习律师。 上诉人陕西世纪新城物业管理有限公司（以下简称世纪新城物业）因与被上诉人张鹿茸房屋租赁合同纠纷一案，不服泾阳县人民法院(2020)陕0423民初3171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年02月23日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均无新证据，在与上诉人世纪新城物业委托诉讼代理人王海龙,张鹿茸委托诉讼代理人于仪民、王博谈话后，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 世纪新城物业上诉请求：1、撤销泾阳县人民法院(2020)陕0423民初3171号民事判决书，改判驳回被上诉人对上诉人的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决对扣除10%租金的依据及该部分费用的用途未查清。上诉人扣除的10%系依照合同约定承担的维修费用；二、原审认定租金支付标准存在问题，不能成立。上诉人在合同到期之前做了大量的工作，造成新的合同未签订的过错不在上诉人。上诉人已明确表示合同到期后无法按照原合同履行，其行为已明确解除了之前签订的合同。原审认为在合同到期后转为无固定期限的合同明显错误。上诉人作为代管人员，仅仅履行代管义务；三、一审判决适用法律错误。在合同到期之前，双方当事人对于再次履行合同均提出了异议。对于继续承租的事项及租金均不能达成协议。可见双方明确表明了不再继续履行合同。上诉人作为整个管理人员，在受部分业主委托的情况下，为了被上诉人的利益不受损失，代为管理收取租金并按实际收益给付被上诉人系善意，并非违约或作出有损被上诉人利益的行为；四、一审法院未考虑到该案的社会影响及对于企业实际损害。 张鹿茸辩称，上诉人请求扣除租金的10%没有合同和事实依据。其提供的维修总单及清单系上诉人单方制作，没有施工方的签章，维修合同也是上诉人与案外人所签，并不具有客观性。上诉人与被上诉人签订的租赁合同属有效协议，合同到期后，上诉人正常使用商铺至今，期间上诉人还向被上诉人支付了部分租金，由此说明，合同是在继续履行。上诉人单方告知业主按实际收益租金的90%返还被上诉人，被上诉人认为返租过低，故未签订新的租赁合同。被上诉人认为此情况下，上诉人应按原租赁合同的约定履行付租义务。被上诉人认为一审法院在认定事实和适用法律上是完全正确的，法院审理案件不应受法律和事实以外因素的影响。 张鹿茸向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付原告租赁费16592.42元（2015年-2018年）；2、依法判决被告支付原告2019年后产生的商铺占用费25068.08元（已经扣除被告支付金额）；3、依法判决被告按照双方签订的租赁合同中约定的年租金标准即691351元*8%=55308.08元支付自2020年后产生的商铺占用费；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年3月19日，原告与陕西大唐城建投资有限公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定原告购买陕西大唐城建投资有限公司开发的位于泾阳县XX中心XX街XX城XX楼XX幢XX层XX号商铺，建筑面积为40.86平方米，总房款691351元。2014年6月2日，原、被告签订《租赁合同》，就上述商铺达成租赁合意，并约定：1、被告每年按房价总额的8%向原告支付租金；2、租金按季度支付，即自房屋实际交付之日起每三个月的最后三日为租金支付日，支付下季度租金，首季度租金支付为房屋实际交付确认书签订之日起十五日内支付，逾期视为违约；3、租赁期限为三年，自2015年12月31日至2018年12月31日止，具体起租期限以实际交付之日所签订的交付确认书为准并顺延至三年；4、租赁期届满前六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，被告有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，原告不得拒绝签约。2016年4月1日，被告接收案涉商铺并开始运营。2016年4月1日至2019年3月31日期间的租金，被告按房价总额的8%的90%已向原告支付。合同到期后被告向原告支付了2019年第二季度租金7560元、2019年第三季度租金7560元、2019年第四季度租金7560元、2020年第一季度租金7560元、2020年第二季度租金5040元，以上合计35280元。被告在支付2020年第二季度租金时扣除了因疫情影响的一个月的租金。租赁合同三年租期届满后原、被告就续租及租赁费事宜至今未达成书面协议，被告继续占有使用原告房屋，并低于原合同价款支付原告租赁费。 一审法院认为，本案争议焦点为：1、被告是否应向原告支付2016年4月1日至2019年3月31日期间的10%的租金？2、被告应按什么标准支付原告房屋占用费？1、原、被告签订的《租赁合同》意思表示真实，内容不违法法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，原、被告签订的《租赁合同》明确约定被告每年按房价总额的8%向原告支付租金。被告提出扣除的10%租金为代为实施维修的费用之抗辩意见，既不符合合同约定，又无事实及法律规定，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳，对原告诉请被告支付10%租金一节，本院予以支持。2、案涉《租赁合同》已经到期，被告单方承诺按照实际收益返还租金并未取得原告认可，而该“实际收益”的标准缺乏有效证据支撑，无法证明原告因被告继续占有使用涉案商铺所产生的损失。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于原租赁合同转化为不定期租赁，原租赁合同继续有效的立法精神，应判令被告按双方签订的原租赁合同的标准向原告支付占用费。因疫情对被告占有使用涉案商铺产生影响，被告扣除一个月的租金并无不妥，故执行时应扣除被告已支付35280元及因疫情产生影响的一个月的租金4609.01元（691351×8%÷12）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张鹿茸支付2016年4月1日至2019年3月31日期间租赁费16592.42元；二、由被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张鹿茸支付2019年4月1日后产生的商铺占用费（按双方2014年6月2日签订的《租赁合同》约定的年租金标准即691351×8%＝55308.08元计算,执行时应扣除被告陕西世纪新城物业管理有限公司已履行金额35280元及因疫情影响应当扣除的一个月的租金4609.01元）；三、驳回原告张鹿茸的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元（原告张鹿茸已预交），减半收取计421元，由被告陕西世纪新城物业管理有限公司负担。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人世纪新城物业扣除10%的租金是否符合合同约定？2、合同到期后双方当事人之间是否形成不定期合同关系？ 关于焦点1，上诉人世纪新城物业扣除10%的租金是否符合合同约定？ 上诉人世纪新城物业在一审中称其扣除的10%租金为代为实施维修的费用。经审查，在双方签订的《租赁合同》第七条甲方（业主）权利义务中，虽约定了甲方按《物业管理条例》规定承担在保修期结束后对房屋的维修责任，若乙方（世纪新城物业）代为实施维修，甲方同意其维修费用可直接从目标租金中直接扣除。世纪新城物业在一审中提交了相应的维修总单、清单及合同，证明维修情况，但世纪新城物业提供的相应证据反映的支出内容大部分为满足商业经营的改造费用支出，即使存在维修费用也未证明就相关支出情况向业主进行了告知，未提供正式的维修发票，无法证明扣除10%租金的合理性，故上诉人要求扣减10%租金的理由不充分，本院不予支持。 对于焦点2，合同到期后双方当事人之间是否形成不定期合同关系？ 上诉人与被上诉人2014年6月2日签订的《租赁合同》到期后，上诉人世纪新城物业单方承诺按照实际收益向各业主返还租金，被上诉人并未表示认可。故此情况下，不应视为上诉人与被上诉人已就租金问题达成了新的合意。上诉人世纪新城物业在原租赁合同到期后，仍继续占用使用涉案商铺从事经营性活动，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方之间形成了不定期租赁合同关系。故一审判决上诉人按原租赁合同约定的标准向被上诉人支付租金正确。 综上所述，陕西世纪新城物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费842元，由上诉人陕西世纪新城物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李春丽 审判员  张作儒 审判员  王丽丽 二〇二一年三月二十九日 书记员  郑 洁