河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫04民终1064号上诉人（原审被告）：刘镇综，男，1987年1月3日出生，汉族，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：温绍，平顶山市宝丰县旭徽法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：牛英文，男，1958年11月29日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王德洲，河南碧野律师事务所律师。上诉人刘镇综因与被上诉人牛英文房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民初3181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘镇综及其委托诉讼代理人温绍，被上诉人牛英文的委托诉讼代理人王德洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘镇综上诉请求：1.请求依法撤销河南省宝丰县人民法院（2020）豫0421民初3138号民事判决第一项中多判的220000元及违约金70500元，合计290500元，改判刘镇综不承担此二项款项的支付责任。2.本案一、二审诉讼费由牛英文承担。事实和理由：一、一审认定事实不清，证据不足，依据事实错误，导致作出的判决错误。刘镇综已将2015年4月3日至2020年4月30日之间的应付租金550000元的535000元支付给牛英文，仅欠牛英文第五年租金15000元及第六年续租的租金未支付，而牛英文虽然只承认收到刘镇租金315000元，但刘镇综有证据证明支付了租金535000元，一审法院却偏听偏信作出错误判决，有意偏袒牛英文。二、违约金70500元不应支付，合同第一条约定“租金110000元／年（拾壹万元整），租期5年。每年4月3日至年4月30日之间为交租日期”的“次”字漏掉，应为“每年4月3日至次年4月30日为交租金日期”，刘镇综承租后在每年租赁期间按时将租金支付，截止2020年4月30日前仅欠牛英文租金尾款1.5万元未付，2020年4月至2021年4月之间的续租的租金虽然未付，但已经中间人与牛英文协商同意其租金协商给付也不存在违约之事，一审法院仅凭牛英文一面之词认定刘镇综未付租金220000元（15000元未付双方无争议）、违约金70500元无事实根据，明显系错误判决。牛英文辩称，关于欠付租金的数额，根据双方合同约定，五年租金共计550000元，我方主张收到租金315000元，下欠235000元。刘镇综不认可，根据“谁主张谁举证”的证据规则，其应当提交证据予以证明。事实上，从双方签订租赁合同之后，刘镇综没有一次完整的交过租金。牛英文共收到了刘镇综支付的租金315000元，所以一审判决认定刘镇综所欠的租金数额是235000元正确。关于违约金方面，双方签订租赁合同约定违约金条款，合同约定单方违约，赔偿对方一年双倍的租金数额。但是一审考虑到约定违约金过高，酌情按不超过当年租金的30%计算，既有事实根据，也有法律依据，牛英文认为是适当的。请求二审依法驳回刘镇综的上诉请求，维持一审判决。牛英文向一审法院起诉请求：1.请求判令刘镇综支付拖欠的租金235000元，租金损失64166.7元（租金损失计算到2020年11月30日，以后的损失按照每年110000元为标准计算到被告将房屋实际腾出交付给牛英文之日止），违约金110000元，以上共计409144.7元；2.判令刘镇综立即将位于宝丰县三环洗浴西侧振丰花园1号楼自东向西数共九间上下两层商铺搬出并交付给牛英文；3.本案诉讼费由刘镇综承担。一审法院认定事实：牛英文在宝丰县××洗浴西侧原××花园××楼××向××数九间上下两层共18间商铺。2015年4月3日，牛英文作为甲方、刘镇综作为乙方签订《租房协议》一份，牛英文将上述商铺出租赁给刘镇综。双方约定：“一、租金：110000元／年，租期5年。每年4月3日至年4月30日之间为交租日期，乙方必须一次性向甲方缴清房租……六、在租赁期间，双方均不得违约，如单方违约，赔偿对方一年双倍的租金款额……”。协议签订后，牛英文按照约定将上述商铺交付给刘镇综使用。在使用期间，刘镇综没有完全按照协议约定向牛英文支付租金，截止2020年9月16日，刘镇综共向牛英文支付2015年4月3日至2020年4月3日协议约定的五年租赁期间内的租金315000元，尚欠租金235000元未付。租赁期间届满后，刘镇综继续使用上述商铺，牛英文没有提出异议。一审法院认为，牛英文、刘镇综签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”牛英文按照协议约定将商铺租赁给刘镇综使用，刘镇综也应当按照约定向牛英文支付租金，刘镇综未按照约定全面履行自己的义务，侵犯了牛英文的合法权益，应承担向牛英文继续履行的民事责任。故牛英文请求判令刘镇综支付租金235000元，一审法院予以支持。刘镇综辩称所欠的租金为续租期2020年4月30日至2021年4月30日一年的租金和2019年4月30至到2020年4月30日的租金尾款15000元，共计125000元，因刘镇综提供的证人证言是孤证，牛英文不予认可，且未提供其他证据予以佐证，不能形成完整的证据链，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”租赁期间届满后，刘镇综继续使用上述商铺，牛英文没有提出异议，应当认定原租赁协议继续有效，租赁期限为不定期。牛英文仍应按照原租赁协议允许刘镇综继续使用上述商铺，刘镇综也应当按照原租赁协议向牛英文支付租金。故牛英文请求判令刘镇综立即将位于宝丰县三环洗浴西侧振丰花园1号楼自东向西数共九间上下两层商铺搬出并交付给牛英文，没有法律依据，一审法院法院不予支持。按照原租赁协议约定的租金110000元／年计算，自2020年4月3日至2020年11月30日共计241天，刘镇综应支付牛英文的租金为72630.12元，故牛英文请求判令刘镇综支付租金64166.7元（2020年11月30日以后的租金按照每年110000元为标准计算到刘镇综将房屋实际腾出交付给牛英文之日止），一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。双方在《租赁协议》约定“六、在租赁期间，双方均不得违约，如单方违约，赔偿对方一年双倍的租金款额”属于“过分高于造成的损失”，应当按拖欠租金的百分之三十确定刘镇综应支付的违约金数额。2015年4月3日至2020年4月3日，刘镇综拖欠的租金为235000元，违约金应确定为70500元（235000元×30％）。故牛英文请求判令刘镇综支付违约金110000元，一审法院部分支持70500元，超出30％部分39500元，一审法院不予支持。综上所述，牛英文请求刘镇综支付租赁期限内拖欠的租金235000元和租赁期间届满后的租金64166.7元符合法律规定，一审法院予以支持；牛英文请求的违约金过分高于造成的损失，一审法院部分予以支持；牛英文请求判令刘镇综立即将位于宝丰县三环洗浴西侧振丰花园1号楼自东向西数共九间上下两层商铺搬出并交付给牛英文，没有法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条规定，判决：一、刘镇综于判决生效后十日内支付牛英文2015年4月3日至2020年4月3日租赁期间内的租金235000元及违约金70500元、2020年4月3日至2020年11月30日租赁期间届满后的租金64166.7元（2020年11月30日以后的租金按照每年110000元为标准计算到刘镇综将房屋实际腾出交付给牛英文之日止），共计369666.7元；二、驳回牛英文的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7437元，减半收取3718.5元，由牛英文负担359.5元，由刘镇综负担3359元。本案二审期间，刘镇综围绕上诉请求依法提交证据一份并申请证人李某出庭，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审认定事实与一审查明事实相一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点为：1.刘镇综欠付牛英文租金的数额是多少；2.刘镇综应否向牛英文支付违约金。对此，本院具体评析如下：关于刘镇综欠付租金数额的问题。本案中，牛英文、刘镇综签订的《租房协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应秉持诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务。合同约定租金每年110000元，租期五年，刘镇综每年必须一次性向牛英文缴清每年的房租。牛英文主张刘镇综共支付五年租赁期间的租金315000元，刘镇综主张其支付了租金535000元，但刘镇综并未提供转账凭证、收款收据或其他充分有效的证据证明其上述主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明自认的当事人承担不利的后果”，刘镇综主张其已支付租金535000元，但其提供的证据不足以证明其主张，因此刘镇综应当承担举证不利的法律后果，本院对其这一上诉主张不予支持。关于刘镇综应否向牛英文支付违约金的问题。《租房协议》第六条约定：“在租赁期间，双方均不得违约，如单方违约，赔偿对方一年双倍的租金款额”，该约定系双方约定的违约金条款。从本案查明事实来看，刘镇综拖欠牛英文租金235000元未支付，其行为明显违约，根据合同约定其应当承担违约责任。一审考虑到双方约定的违约金明显高于造成的损失，酌定按拖欠租金的百分之三十确定违约金数额比较公平合理，本院予以确认。刘镇综上诉主张其不应当支付违约金的理由不成立，本院不予支持。综上所述，刘镇综的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5658元，由刘镇综负担。本判决为终审判决。审判长  李明审判员  郭滨审判员  彭莉二〇二一年三月三十一日法官助理朱晓鸽书记员贾亚航