天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终717号上诉人（原审被告）：张骥，男，1979年1月5日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：赵丽，上海锦天城（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津信联融资租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（东疆保税港区）亚洲路**金融贸易中心**1-1-804-6。法定代表人：李佳轩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：冀伟，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：周文思，国浩律师（天津）事务所实习律师。上诉人张骥因与被上诉人天津信联融资租赁有限公司（以下简称信联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初1568号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张骥上诉请求：1．撤销一审法院民事判决书，将本案发回重审，或改判驳回张骥退还房屋转让服务费500,000元的诉讼请求；2．一、二审案件诉讼费由信联公司承担。事实和理由：1．张骥不存在《房屋租赁合同》第四条约定的阻碍信联公司行使使用权或张骥无权处分导致信联公司无法继续经营的房屋转让服务费全部退还的情形，张骥不应退还房屋转让服务费。2.截至2020年5月9日，信联公司仍在正常使用租赁房屋，不存在房屋租赁合同约定的张骥应当返还房屋转让费的情形。3．张骥与信联公司签订的《房屋租赁合同》已于2020年4月18日正式解除，不存在转租期限超过承租人剩余租赁期限，致使信联公司无法继续租赁房屋的情形。4．即便张骥存在房屋租赁合同约定的违约情形，信联公司主张返还全部转让服务费500,000元，该违约金数额亦过高。信联公司辩称，张骥的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。1．从租赁事实发生的时间顺序可以看出，张骥并无出租权。2015年2月25日涉诉房产即为中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）所有，梅洪有无权出租给张骥，张骥更无权出租给信联公司。加之张骥自认与梅洪有签订的租期为九年的《房屋租赁合同》系伪造，故张骥出租行为存在严重法律障碍。2．信联公司依据合同约定要求退还转让费于法有据。《房屋租赁合同》第四条第三、四、五款明确约定了房屋转让服务费全退的情况，现因出租权或者其他因素阻碍信联公司行使使用权，导致信联公司无法继续经营，符合合同约定的转让服务费全部退还情形。信联公司向一审法院起诉请求：1．判令解除信联公司与张骥签署的《房屋租赁合同（编号2018）》；2．判令张骥退还信联公司房屋转让服务费500,000元；3．判令张骥承担本案的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉诉房屋坐落于天津市河东区××道××号××，根据天津市不动产登记簿查询证明显示上述房屋产权人为中信信托，登记日期为2020年4月9日。2018年6月20日，张骥作为甲方出租人与信联公司作为乙方承租人签订《房屋租赁合同（编号2018）》，约定：涉诉房屋位于河东区××道××号××座××号；租赁期限共8年，自2018年7月1日至2026年6月30日；租金为每月每间1200元，按年结算；房屋转让服务费500000元；出租权或其他因素阻碍乙方行使使用权的、因甲方原因导致合同无法履行或致使乙方无法继续经营的、甲方无权处分或出租人无权原因、物权人行使权利或主张权利导致乙方无法继续经营的，房屋转让服务费全部退还，发生损失的违约方支付损失；若甲乙双方的乙方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求。上述合同签订后，张骥将涉诉房号为3-319、3-320、3-321、3-323、3-325、3-402、3-403、3-404、3-405、3-410、3-411、3-412、3-413、3-414、3-420、3-421、3-425、3-512的房屋交付信联公司，3-424并未交付。后信联公司向张骥交付转让服务费500000元，张骥出具《收条》一份。2014年7月23日，天津市鸿轩房地产开发有限公司（以下简称鸿轩房地产）作为甲方出租方与梅洪有作为乙方承租方签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将涉诉房屋出租给乙方；租赁期为20年，2014年7月23日起至2034年7月22日止；合同履行期间乙方可以自行使用也可委托甲方代为转租，但上述房屋产生的租金收益全部归乙方所有。梅洪有作为甲方出租人与张骥作为乙方承租人签订《房屋租赁合同》（以下简称三年期合同），约定甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。另，张骥自述，张骥作为承租人与梅洪有作为出租人，房屋租赁期限为2018年1月1日至2026年12月31日的《房屋租赁合同》（以下简称九年期合同）非梅洪有本人签订。2019年9月25日的中信信托《腾退通知书》中载明“天津市河东区卫国道136号……C座……319、320、321、323、325、402、403、404、405、410、411、412、413、414、420、421、424、425、512号房屋是中信信托有限责任公司所有的抵债财产。我公司对标的房屋享有完整的所有权，您目前在标的房屋内居住和使用行为已构成非法占有，严重侵犯了我公司的合法权益。……通知如下：一、我公司将依法采取清退措施，请于2019年10月30日前搬离标的房屋，并腾空所有个人财产……”2020年4月11日，张骥向信联公司邮寄《违约催告函》，信联公司于当日签收邮件。《违约催告函》中载明：如贵方未按上述约定于2020年4月15日前向我方一次性支付2020年1月1日-2021年12月31日年度租金，贵我双方签订的《房屋租赁合同（编号2018）》于2020年4月18日正式解除。另，一审庭审中信联公司与张骥共同认可双方之间合同关系于2020年4月18日解除。一审法院认为，公民的合法民事权益受法律保护，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张骥主张其与梅洪有签订租赁合同（以下简称九年期合同），租赁期限自2018年1月1日至2026年12月31日，但该份合同实非梅洪有签订，张骥亦无证据证明九年期合同系梅洪有的真实意思表示，即其未能提供证据证明其就涉诉房屋有至2026年6月30日的合法权利；其与梅洪有签订的三年期合同，租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，其与信联公司签订的《房屋租赁合同（编号2018）》的租赁期限超过三年期合同租赁期限，超出部分的约定无效；诉争房屋的实际权利人为案外人中信信托，中信信托于2020年4月9日办理相关产权登记手续，中信信托于《腾退通知书》表明，就涉诉房屋其将采取清退措施，并要求目前在标的房屋内居住和使用者于2019年10月30日前搬离标的房屋。综上，信联公司依据《房屋租赁合同（编号2018）》中关于出租权阻碍信联公司行使使用权或张骥无权处分导致信联公司无法继续经营的房屋转让服务费全部退还的约定，要求张骥退还房屋转让服务费，符合双方合同约定，予以支持。另，双方于一审庭审中共同认可双方之间《房屋租赁合同（编号2018）》于2020年4月18日解除，对此予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、天津信联融资租赁有限公司与张骥签订的《房屋租赁合同（编号2018）》于2020年4月18日解除；二、张骥应于本判决生效之日起十日内退还天津信联融资租赁有限公司房屋转让服务费500,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,800元，由张骥负担。本院二审期间，当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本案的争议焦点为：张骥是否应当退还信联公司房屋转让服务费以及退还的金额。本院认为，首先，据张骥所述，涉诉房屋系原产权人鸿轩房地产出租给梅洪有，梅洪有转租给张骥，张骥再转租给信联公司。梅洪有是否享有涉诉房屋的租赁权，本案暂不予涉及。假若梅洪有享有租赁权，张骥现有证据也仅能证明其与梅洪有之间的租赁期间为2018年1月1日至2020年12月31日，远短于其与信联公司约定的截至2026年6月30日的租期。其次，张骥与信联公司关于退还房屋转让服务费的约定，并未对“出租权阻碍信联公司行使使用权”、“张骥无权处分导致信联公司无法继续经营”设定其他前提条件，即只要发生这些情形，房屋转让服务费应当退还。最后，张骥抗辩房屋转让服务费系基于装修、空调、布草等综合评估出的价值，因信联公司已进行过使用，故不应全部退还房屋转让服务费。但对房屋转让服务费具体针对的内容，双方的租赁合同中并未体现，且张骥对其抗辩未提供证据证明，故本院不予采信。故，一审法院认定张骥退还信联公司全部房屋转让服务费，并无不当，本院予以维持。综上所述，张骥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,800元，由上诉人张骥负担。本判决为终审判决。审判长  高铁檩审判员  常 静审判员  郭 矗二〇二一年三月十五日书记员  唐 啸