江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0281民初399号原告：江阴市融媒体中心，住所地江苏省江阴市中山南路79号。法定代表人：王敏，该中心主任。委托诉讼代理人：傅海涛，江苏信卓律师事务所律师。被告：庄委伟，女，1980年11月20日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：程效友（系庄委伟老公），男，1978年4月16日出生，汉族，户籍地安徽省利辛县，现住江苏省江阴市。原告江阴市融媒体中心（以下简称融媒体中心）诉被告庄委伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告融媒体中心的委托诉讼代理人傅海涛、被告庄委伟及其委托诉讼代理人程效友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融媒体中心向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告的不定期租赁合同于2020年7月23日解除；2.判令庄委伟将承租的位于江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺归还融媒体中心；3.判令庄委伟支付自2018年2月10日起至2020年7月23日拖欠的房屋租金10766.66元及自2020年7月24日起至2020年8月31日止按年租金4700元计算的房屋占有使用费502.19元；4.诉讼费由庄委伟承担。诉讼过程中，融媒体中心撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2015年6月17日，江阴市文化艺术集团（以下简称文化集团）与庄委伟签订了《房屋租赁合同》，约定将坐落在江阴市文庙民间文化市场Ａ区××号店铺出租给庄委伟使用，租赁期限自2015年2月10日至2018年2月9日，租金为每年4700元。合同到期后，文化集团就Ａ区16号店铺进行拍租，但庄委伟未能参与拍租。双方未能续签房屋租赁合同，但庄委伟一直占有使用该店铺至今。2018年3月，由于资产调整重组，江阴市文庙民间文化市场等资产由江阴广播电视集团管理。2019年4月，根据中共江阴市委办公室文件澄委办〔2019〕64号《关于转发＜江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见＞的通知》，原江阴广播电视集团职能、资产全部划入融媒体中心，江阴市文庙民间文化市场管理权划归融媒体中心实施。期间，融媒体中心向庄委伟多次催要租金，但庄委伟一直未支付，仅于2019年3月支付租金200元。2020年7月23日，融媒体中心向庄委伟发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知庄委伟解除房屋不定期租赁合同，要求庄委伟支付拖欠的租金并腾退房屋，但直至2020年8月31日庄委伟才腾退房屋。为维护其合法权益，故向法院起诉，望判如所请。庄委伟辩称：对于第1项诉讼请求是同意的，房屋已经腾退给融媒体中心了。2020年5月她先去找的融媒体中心问工作人员房屋漏水能不能修好，工作人员答复不能修好了，当时融媒体中心也问她催房租的。2020年5月份她就陆陆续续把东西搬空了，因为当时搬空了没有及时跟融媒体中心讲，所以到7月份融媒体中心又来催租金，她就明确跟融媒体中心说房子已经腾退了。2020年8月31日之前涉案房屋是有她的东西在里面，但都是她不要的，是融媒体中心的工作人员没有及时查看，导致多算她几个月的租金。对于第3项诉讼请求不认可，签的合同租金是4700元/年，但因融媒体中心的房屋有漏水问题导致她没有办法做生意，店门一直关着，导致她无法支付租金，且漏水导致她房屋里面的东西有损失，现在她要求融媒体中心赔偿她的损失，以及由于漏水导致她无法做生意的损失。本院经审理认定以下事实：2015年6月17日，文化集团与庄委伟签订了《房屋租赁合同》，约定：文化集团将文庙内第Ａ区16号店铺出租给庄委伟经营使用，年租金为4700元，租赁期限为3年，自2015年2月10日至2018年2月9日止，一次付清，先付后租；文化集团保证上述房屋权属清楚，并负责对市场公共部分的维修；庄委伟在租赁经营期间所发生的债权债务及经营责任皆有庄委伟承担；庄委伟租赁期满将所租房屋无条件退还文化集团，如无故拖延，文化集团有权处置，拖延期间按原租金标准并按每日年租金的5‰加收罚金等内容。上述合同签订后，庄委伟租赁了涉案房屋，并交付了租赁期内的租金。双方租赁合同到期后，未再签订书面租赁合同，庄委伟仍一直继续租赁涉案房屋，文化集团未持异议。2019年3月庄委伟支付租金200元。2020年5月26日，融媒体中心向庄委伟送达《催缴租金通知书》，要求庄委伟于2020年6月3日前交清结欠的租金。2020年7月23日，融媒体中心向庄委伟送达《解除房屋租赁合同通知书》，载明：你户租赁位于江阴市人民中路196号文庙民间文化市场内Ａ区××号店铺用于经营，租期为2015年2月10日至2018年2月9日，租期届满后，你方一直未续签租赁合同且占有使用该店铺至今；你户租赁房屋的经营权划归为融媒体中心，现向你通知以下事项：一、解除不定期房屋租赁合同；二、请你于2020年7月23日之前向我方一次性缴清截止2018年2月10日至2020年7月15日拖欠的占有使用费10484.81元；三、请你在2020年7月23日前腾退房屋，如你逾期未搬离或未全部搬离，我方有权自行收回房屋并清理，由此造成的责任和损失由你承担。2021年1月7日融媒体中心具状诉讼来院。审理中双方一致确认签订租赁合同时交了押金，但数字均无法确认，融媒体中心表示只要庄委伟找到押金单就可以退还押金。融媒体中心并表示租金和占有使用费的计算方式为：2018年2月10日至2018年10月27日的租金为2789.95元（因为当时考虑到2018年10月27日之后国资统一拍租，当时给租户租金的优惠，既是为了鼓励租户进行拍租，又是为了结清之前拖欠的租金，所以这期间的租金是按原合同租金4700元/年÷12×10得出年租金3916.67元后再计算的），2018年10月28日至2020年7月23日的租金为8176.71元（按年租金4700元计算），扣除庄委伟2019年3月支付的租金200元，故2020年7月23日之前庄委伟拖欠的租金为10766.66元；合同解除后房屋占有使用费按年租金4700元计算自2020年7月24日起至2020年8月31日止为502.19元。另查明：江阴市民间文化市场成立于1997年。2009年江阴市文庙保护管理所及江阴市文化广电新闻出版局向江阴市人民政府提出文庙改造工作方案，将文庙外立面及民间文化市场设施改造列入全局年度重点工作,并于2009年8月经江阴市人民政府批准同意。2013年6月20日，依照澄国资复（2013）24号文件《关于对江阴市民间文化市场管理有限公司处置的批复》精神，江阴市民间文化市场由江阴市国风文化艺术有限公司（以下简称国风公司）按照国资管理的相关规定营运，并纳入国资公司年度考核范围。根据政府创新体制的要求，文化集团与国风公司实行“两块牌子、一套班子”运营体制，国风公司管理的江阴市民间文化市场的租金收取、市场管理营运等所有事宜均由文化集团进行全面管理。2018年3月13日，依照澄委办（2018）11号文件《关于市国风文化艺术有限公司等人员资产调整重组方案》精神，将市国资产持有国风公司的股权无偿划转到市广电集团，国风公司原文庙民间文化市场等经营性资产委托市广电集团管理。2019年4月24日，依照澄委办（2019）64号文件《江阴市融媒体中心（传媒集团）组建工作实施意见》精神，整合江阴日报社、市广电集团及其下属事业单位，组建融媒体中心，组建江阴传媒集团，与融媒体中心实行“两块牌子、一套班子”管理，江阴日报社和市广电集团所拥有或使用的资产资源和托管的资产资源全部划归融媒体中心（集团）。再查明：2020年2月8日，中共江阴市委、江阴市人民政府印发澄委发（2020）11号文件《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业共渡难关保障经济平稳运行的政策意见》，根据该文件精神，对受疫情影响经营困难、诚实守信的直接承租和实际使用国有资产类经营用房的中小企业或个体租户，据实免收3个月房租。上述事实，有房屋租赁合同、澄国资复（2013）24号文件、情况说明、澄委办（2018）11号文件、澄委办（2019）64号文件、催缴租金通知、解除合同通知、澄委发（2020）11号文件及当事人陈述等证据在卷予以佐证。本院认为，根据法律规定，房屋租赁合同届满后，承租人继续租赁房屋，而出租人没有异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案文化集团与庄委伟签订的租赁合同到期后，庄委伟继续租赁涉案房屋，文化集团未持异议，即使资产后来归融媒体中心管理，融媒体中心也未持异议，故双方的租赁合同为不定期租赁合同，租金仍按之前的书面租赁合同计算。在双方的不定期租赁合同中，经融媒体中心催告，庄委伟仍未履行支付租金的义务，故融媒体中心有权按照法律规定解除双方的不定期租赁合同。融媒体中心于2020年7月23日向庄委伟送达了解除合同的通知，且庄委伟也未在三个月内向法院提起诉讼确认解除合同的效力，故双方的租赁合同已于2020年7月23日解除。双方合同解除后，庄委伟应返还租赁房屋，逾期搬离的，出租人有权要求承租人支付房屋占有使用费，按合同年租金计算。庄委伟未提供证据证明其于2020年7月搬离涉案房屋，且庭审中庄委伟亦陈述2020年8月31日前涉案房屋内仍有其物品在，故本院对涉案房屋的腾退时间按融媒体中心自认的2020年8月31日为准，故庄委伟应支付融媒体中心自2018年2月10日至2020年7月23日的租金、自2020年7月24日起至2020年8月31日止的房屋占有使用费。因融媒体中心主动调整2018年2月10日至2018年10月27日的租金按优惠后的年租金3916.67元计算，系其处分自己权利，本院予以尊重；对于2018年10月28日至2020年7月23日的租金应按年租金4700元计算，扣除2019年3月已支付的200元；故本院对2018年2月10日至2020年7月23日庄委伟拖欠融媒体中心的租金10766.66元予以确认，但应扣除因疫情免收的3个月房租，即庄委伟应支付融媒体中心的租金为9591.66元。对自2020年7月24日至2020年8月31日止按年租金4700元计算的房屋占有使用费502.19元本院也依法予以确认。庄委伟辩称要融媒体中心赔偿因房屋漏水导致的损失等，因庄委伟未提供证据证明，本院也不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款之规定，判决如下：一、江阴市融媒体中心与庄委伟的房屋租赁合同于2020年7月23日解除。二、庄委伟应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴市融媒体中心租金9591.66元和房屋占有使用费502.19元。三、驳回江阴市融媒体中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39元（江阴市融媒体中心已预交），由江阴市融媒体中心负担4元、由庄委伟负担35元（原告同意其预交的诉讼费中应由被告负担的部分由被告向其直接支付，本院不再退还），庄委伟负担的部分于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付江阴市融媒体中心。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  任金花二〇二一年三月三十一日书记员  陶晓萍附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。4.最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。