四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川3401民初557号 原告：陈永喜，男，汉族，四川省西昌市。 委托诉讼代理人：姚姝，四川谦亨律师事务所律师（特别授权）。 被告：西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组，住所地四川省西昌市。 负责人：杨发志，组长。 委托诉讼代理人：王茂川，四川星亮律师事务所律师（特别授权）。 第三人：西昌现代妇产医院，住所地四川省西昌市。 负责人：杨永华，院长。 委托诉讼代理人：马凉平，四川元航律师事务所律师（特别授权）。 原告陈永喜诉被告西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组,第三人西昌现代妇产医院房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人，第三人的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依据原告与被告签订的房屋租赁合同的约定，判决由原告继续与被告签订房屋租赁合同，租赁范围为：西昌市三岔口南路95（原为59号）号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间（期限从2020年1月1日至2030年12月31日止，租金按照之前交纳的标准暂定为每年370352元）,第三人履行配合义务；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年1月1日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，由原告承租了被告所有的房屋［租赁范围为：西昌市××路××号（现为95号）综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间］，租赁期限从2009年1月1日起至2020年12月31日，租金从每年41万元开始逐年递增。2010年被告擅自将原告承租的房屋其中两间门市出租给第三人作为大厅使用，已经构成违约。为此，双方协商于2010年11月14日签订补充协议，约定原告今后交纳的租金扣除第三人占用的该两间门市部分，每年均按照370352元交纳。2009年签订的主合同还约定：租赁期满后，原告享有对该房屋续租的优先权，原告如需续租，需在租赁期届满三个月前告知被告，经被告同意后，重新签订租赁合同。2019年11月9日，原告得知被告决定要将三岔口南路95号房屋（包含了原告所租赁房屋在内）进行整体出租。原告找到被告了解此事，向被告明确提出愿意在同等条件下继续承租房屋。双方多次协商均未果。2019年11月10日原告通过邮寄的方式将继续租赁房屋的意愿再次告知被告。但被告并未按合同保证原告的优先承租权，对原告采取完全置之不理的态度。2019年11月16日，在原告的租赁期限还有一年多才届满的情况下，被告便与第三人签订了房屋租赁合同，期限从2020年1月1日起至2039年12月31日止，租赁房屋的范围包含了原告租赁房屋在内，租金甚至比原告支付的还抵。被告与第三人签订的房屋租赁合同侵犯了原告的租赁权及优先承租权，严重损害了原告的合法利益，构成违约,特提起诉讼。 被告辩称：1、答辩人与被答辩人在《补充协议》中并未约定每年租金均按照370352元交纳,被答辩人在合同履行期间存在严重违约行为。根据答辩人与被答辩人所签订的《房屋租赁合同》第三条:“租金支付”的约定，房屋租金为第1年41.5万元,第2年为42.5万元,第3年为44万元,第4年为50万元,第5年为50万元,第6年为50方元,第7年为55万元,第8年为55万元,第9年为55万元,第10年为60万元,第11年为60万,第12年为60万元。租金支付方式为:每年元月15日前支付上半年租金,7月15日前支付下半年的租金。后双方于2010年11月14日达成《综合楼门市租赁合同补充协议》,约定“现代妇产医院”大厅左下侧两间门市由甲方安排使用，两间门市的租金,按原合同每年租金总额分摊，在结算时扣除。同时,在双方合同履行期间,被答辩人自2015年起未按时、足额地向答辩人支付租金及合同所约定的保证金,经被答辩人多次催告至今未支付完毕。2、本案所涉及的租赁物出租方式、条件均发生了根本性变化,不符合“优先承租权”的适用条件。案涉租赁物的出租方式须以公开招投标形式进行,与原《房屋租赁合同》签订时的客观情况发生了改变。答辩人采取招标方式公开招租,是答辩人对其物权的一种行使方式,也是人民政府及相关主管部门对集体财产对外出租的基本要求。即使被答辩人享有优先承租权,也只能以同等条件对抗第三人。同等条件,必须是同等地参与招投标活动,同等地遵循招投标规则,只有在竟标结果一致时,同等条件才具备,原告才享有优先承租权。而本案中,答辩人在确定公开招租后,向被答辩人送达了告知书,但被答辩人并未参与招标,无法与其他投标人形成“同等条件”,应当视为被答辩人放弃参与投标,故不应当享有优先承租权。3、案涉租货物的出租范围发生了根本性的变化。答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》时所约定的租赁范围是××路××号综合底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间”,经上级组织会议决定下,集体组织项下财产收益必须经过公开招投标进行,原承租范围仅为700平方米左右,而集体承租范围为4100平方米左右,故租赁物的范围已经发生了根本性的改变,故被答辩人不享有优先承租权。 综上所述,答辩人认为,被答辩人在双方的租赁合同履行过程中 严重违约,且现租赁物的出租方式、范围均发生了变化,不符合被答 辩人享有优先承租权的“同等条件”。因此,其诉讼请求不应当得到 支持。恳请人民法院在查清案件事实,正确适用法律的前提下驳回原 告的诉讼请求。 第三人辩称：针对诉状中对第三人的诉请，要求第三人履行配合义务，没有事实和法律依据，其理由有以下几点：1、原告的诉状当中已经承认在2019年11月9日就已经得知被告在三岔口南路95号的房屋要进行出租；2、2019年11月9日，被告依照招投标发布的相关规定在《凉山日报》上刊登了《房屋整体出租项目招标公告》，《公告》中明确了整栋房屋的面积以及部位未到期的合同情况，并明确了购买竞标文件和参加招投标的时间，其程序合法；3、原告的诉状明确此后他与被告多次协商均未果，证明双方未就续租合同达成协议；4、原告在明知被告对房屋进行整体出租和进行招标活动的情况下，未参加招投标，视为放弃本次租赁活动；5、原告的租赁合同于2020年12月31日到期，未签订新合同，原合同自然终止，其约定自然失效；6、原告在诉状中所谓的第三人与被告签订的租赁合同，租金比原告支付的还低，明显与事实不符，现要求被告和第三人履行优先权与事实不符，于法无据，请求法庭依法驳回原告的诉请。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对证据真实性无异议的证据，本院予以认证，并在卷佐证。 对有争议的主要证据，本院认定如下： 1、被告对原告提交的第一、二、三组证据真实性、合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议。第三人对原告提交的第一、三组证据真实性、合法性无异议，对其关联性及证明目的有异议。被告和第三人对原告提交的第四组证据认为与本案无关。第三人对原告提交的第二组证据认为与自己无关。本院认证：被告和第三人对证据真实性、合法性无异议，本院对证据的真实性、合法性予以采信，对关联性和证明目的本院结合案件事实认定。对其他证据的真实性予以采信。 2、原告对被告提交的第二、三、八组证据真实性无异议，对合法性、关联性和证明目的有异议。第三人提交的证据与被告提交的第三、八组证据一致，原告的质证意见与对被告举证的质证意见一致。本院认证：原告对证据真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。 3、原告对被告提交的第一、四、五、六、七组证据三性均有异议。认为第一组证据会议记录中没有任何人的签名，第四至七组证据与本案无关。本院认证：对被告提交的第一组证据属原始记录，第四至七组证据属参与招投标的相关文件，对真实性本院予以采信，对合法性和关联性本院结合案件事实认定。 4、原告提交补充证据，2019年11月9日《招标文件》。被告质证意见：已过举证期限，证据来源不清晰，该份证据是复印件，因此真实性无法核查，对证明目有异议，被告进行整体招租之前，提前一年告知了原告，原告放弃了其整体招租的权利，而非被告侵害了其优先承租权，结合原告的自述，我们可以证明因为该文件的获取需要缴纳相关的参与竞标的报名费才能获取，原告是购买了文件，参与了竞标，而后是其自己放弃了竞标。第三人质证意见：根据最高院证据规则43条规定，当事人在举证期届满提供证据不是新证据人民法院不予采纳的规定，我们认为，原告的补充证据不是新证据，已经过了举证期，人民法院依法应当不予采纳，对于它的真实性、合法性、关联性依照前述的规定依法均有异议，第三人也对该证据依法不予质证，请求法庭对该证据不予采纳。本院认证：该证据属参与招投标的相关文件，对证据的三性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 西郊乡尤家屯村三组，现更名为西昌市东城街道办事处尤家屯村第三村民小组。2009年元月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》主要约定：经双方协商一致，甲方将位于××路××号的集体财产综合楼底楼门市和东侧副楼等房屋租赁给乙方。租赁范围和期限，西昌市××路××号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间，租赁期限为12年，即从2009年1月起至2020年12月31日止。租赁期满后，乙方拥有对该房屋续租的优先权。乙方如需续租，需在租赁期满之前三个月内告之甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金及支付方式，甲乙双方的权利和义务等。2010年11月14日，原告与被告签订《综合楼门市租赁合同补充协议》主要约定：现在“现代妇产医院”大厅左下侧两间门市由甲方安排使用。两间门市的租金，按原合同每年租金总额分摊，在结算时扣除。 2019年9月23日，在西郊乡人民政府召开的会议中，相关领导强调：西郊乡各村集体资产，自用地上修建的综合楼出租陆续到期，再次强调各村组必须对外公开招租，以登报的形式对外招租。2019年11月6日，被告向各租房户发出《通知书》载明：三岔口南路95号（原编号为59号）楼是西郊乡尤家屯三组集体自建楼房，现该楼房大部分租赁用房即将到期。为切实保证我组群众切身利益，经研究决定将该楼房整体出租，具体出租事项见《房屋整体出租项目招标公告》。2019年11月9日，被告在《凉山日报》上刊登了《房屋整体出租项目招标公告》载明：我组在三岔口南路房屋一栋（面积4100平方米左右，含停车场附属房屋，一楼部分房屋2020年12月31日租期届满），结合原出租房用途的实际，为切实保证我组群众利益，现西郊乡尤家屯村三组对该楼房屋进行整体出租。西昌现代妇产医院、郑州长江中医院、唐山红十字妇产医院参与了案涉房屋租赁的投标，最终西昌现代妇产医院中标。原告未参与该次案涉房屋租赁的投标。 2019年12月16日，被告与第三人签订《房屋租赁合同》主要载明：乙方于2019年11月15日参加甲方组织的尤家屯三组综合楼整体公开招租，取得租赁经营权。乙方租赁房屋位于西昌市××路××号，主体面积约为4100平方米。租赁期限为20年，自2020年1月1日至2039年12月31日止，租赁期满后，乙方在同等条件下有优先承租权。租金自2020年1月1日至2020年12月31日止交清租金80万元整。从2021年1月1日起，每年167.2万元，每5年递增1次10%。从2025年1月1日起，每年应交183.92万元。2030年1月1日起，每年应交200.64万元。2035年1月1日起，每年应交217.36万元。每年租金分两次付清，提前一个月支付租金。合同还约定了履约保证金、双方的权利义务、合同的变更及解除、违约责任及赔偿等。 本院认为，本案争议的焦点为原告的优先承租权能否对抗被告与第三人签订的《房屋租赁合同》。 优先承租权，是指在租赁关系中，原承租人在原房屋租赁合同期届满要求续租时，在同等级条件下有优先于其他第三人承租的权利。优先承租权是一项期待权，优先主要是指在顺序上的优先，同等条件主要是指租赁物、价格、租金的的支付方式、期限等条件。在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。 本案中，首先原告与被告于2009年元月1日签订的《房屋租赁合同》中约定了“乙方拥有对该房屋续租的优先权”，那么原告对原租赁物在同等条件下具有优先承租权利，该《房屋租赁合同》的履行期限已届满。 其次，被告根据人民政府及相关主管部门对村民集体财产对外出租的基本要求，采取招投标的方式对外公开招租，符合现行法律法规的要求，让整个招租过程公开化、透明化，使村民集体利益得以增加,有利于保护村民的集体财产权益,更有利于维护社会和经济秩序。 第三，被告在《凉山日报》上刊登《房屋整体出租项目招标公告》，并通知了各租户。案涉租赁物发生变化，租赁关系的其他条件也发生变化。在此情况下，原告未参与投标,无法与其他投标人形成同等条件,应当视为原告放弃参与投标,故不应当享有优先承租权。 第四，第三人按照被告要求，参与投标并最终中标，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同合法有效，本院予以支持。 第五，现原告关于依据原告与被告签订的房屋租赁合同的约定，判决由原告继续与被告签订房屋租赁合同，租赁范围为：西昌市三岔口南路95（原为59号）号综合楼底楼全部门市和东侧副楼的全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间（期限从2020年1月1日至2030年12月31日止，租金按照之前交纳的标准暂定为每年370352元）,第三人履行配合义务的诉讼请求，与本案审理查明认定的事实不符，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”对此，因被告提供出租的租赁物发生根本变化、租赁关系的其他条件均发生变化，原告主张按原《房屋租赁合同》继续履行的条件已不存在，原告诉请按照原租赁合同享有优先承租权已不具有实际意义，故本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下： 驳回原告陈永喜的全部诉讼请求。 案件受理费6855元，减半收取3427.50元，由原告陈永喜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  解光伟 二〇二一年三月十九日 书记员  马寒枫 附1：本案证据目录 一、原告提交的证据及证明目的如下： 第一组：《房屋租赁合同》、《综合楼门市租赁合同补充协议》、《收据》及银行流水。 证明内容：2019年1月1日原被告签订了书面房屋租赁合同，建立了租赁关系，合同约定了原告承租的范围为西昌市××路××号综合楼底楼全部房屋及三岔口农贸市场门口青瓦房一间，租赁期限自2009年1月1日至2020年12月31日，租金及支付方式以及双方的权责，并特别约定了租赁期限届满后原告享有优先承租权；2010年11月14日，由于被告擅自将原告承租的门市中的两间拿给第三人使用，双方发生纠纷，经协商签订了补充协议，约定将第三人大厅左下侧两间门市的租金在结算中扣除，因此原告一直按照扣除两间门市后的金额交纳租金。 第二组：原告向被告邮寄的告知函及配套EMS送达回执。 证明内容：原告的租赁期限还剩一年届满时，原告主动书面告知被告要求续租，也说明了续租的理由，原告已全面履行了合同义务。 第三组：被告与第三人签订的《房屋租赁合同》。 证明内容：原告在租赁合同还有一年多才到期的情况下，被告就擅自将包括原告承租的门市在内的××路××号综合楼主体出租给第三人，且租金低于原告承租的价格，被告的行为已经构成违约。 第四组：原告的建行银行存款信息。 证明目的：双方产生纠纷，原告已经将2021年上半年应当交纳的租金准备好，以便续约后随时交纳，原告在积极按照合同履行义务，也体现出原告要续租的最大诚意。 补充证据：2019年11月9日《招标文件》。 证明目的：从该文件中对投标人资格的限制（要求投标人具备医疗二级或二级以上资质）条件可以看出，虽然表面上看被告是采取的公开招投标的合法形式，但实际上被告在招投标时就已经将原告排除在外，被告明知原告只是个体户，显然不是具备医疗资质的医疗机构，单被告的招租是有针对性的，专门针对医疗机构招租，根本就没有考虑过原告的优先承租权问题，所有被告侵害了原告的优先承租权，而不是原告自己放弃优先承租权。 二、被告提交的证据及证明目的如下： 第一组：会议记录一份。证明：1、被告上级主管部门多次开会强调集体资产必须对外公开招投标。2、被告按上级主管部门要求对集体资产进行对外以登报的方式公开招租。 第二组：《通知书》一份。证明：西郊乡尤家屯三组对各租户通知其按上级要求经集体讨论在维护整体利益的前提下决定将其自建楼进行整体出租。 第三组：《房屋整体出租项目招标公告》一份。证明：西郊乡尤家屯三组将自建房约4100平方米进行整体公开招投标出租。 第四组：西昌现代妇产医院执业许可证、营业执照、经济标。证明：西昌现代妇产医院参与投标。 第五组：郑州长江中医院执业证、授权委托书、保证金说明、经济标。证明：郑州长江中医院参与投标。 第六组：唐山红十字妇产医院执业证、授权委托书、经济标。证明：唐山红十字妇产医院参与投标。 第七组：西昌市西郊乡合作经济组织收据8份。证明：1、收到唐山红十字妇产医院竞标押金及资料费。2、收到郑州长江中医院竞标押金及资料费。3、收到西昌妇产医院参与投标竞标押金及资料费。4、收到成都嘉豪利商贸有限公司资料费。5、收到攀枝花市中康康复医院资料费。 第八组：《房屋租赁合同》。证明：被告及第三人在第三人合法中标后签订房屋整体租赁合同，租赁面积约4100平方米。 三、第三人提交的证据及证明目的如下： 第一组：《房屋整体出租项目招标公告》。证明：2019年11月9日，凉山日报刊登的房屋整体出租招标公告。2、第三人根据招标公告参加了招投标活动，证明我院依法参加尤家屯村三组整体房屋出租的邀约响应，并参加完整个招投标过程。 第二组：《房屋租赁合同》。1、2019年12月16日，我院中标后同出租人签订了房屋租赁合同。2、合同内容包括整体房屋租赁面积4100平方米，租期20年，每年租金167.2万元，每五年递增10%以及违约责任等。3、我院经过合法招投标程序中标后，依法与出租人签订的房屋租赁合同合法有效，原告要求第三人配合，无理且缺乏法律依据。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。