湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终174号上诉人（原审被告）：荆门帝景置业有限公司，住所地荆门高新区掇刀区星球路18号，统一社会信用代码91420800MA48QX900Y。法定代表人：孔德恒，总经理。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，荆门帝景置业有限公司法务人员。被上诉人（原审原告）：杜金桂，女，1961年11月4日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县，委托诉讼代理人：张莹，湖北邦伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李芝茂，湖北邦伦律师事务所律师。上诉人荆门帝景置业有限公司（以下简称帝景公司）因与被上诉人杜金桂房屋买卖合同纠纷一案，不服荆门市掇刀区人民法院（2020）鄂0804民初1101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。帝景公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.请求判令一审、二审的案件受理费等全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在房屋买卖过程中不存在任何过错，被上诉人逾期付款在先。根据合同约定的分期付款方式，被上诉人第三期款项逾期支付，构成违约。其后，被上诉人作为违约方提出解除合同，毫无契约精神，不符合法律规定和合同约定。在商品房买卖协议附件六补充协议的首段，上诉人明确提示“出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释”。上诉人认为已尽到相应提示义务。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同及其附件系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应当依约严格履行。被上诉人无正当理由要求终止合同，须按合同附件补充协议第五条第（三）款承担违约责任，即按照已付款的50%作为违约金赔偿。一审判决无视契约精神，赋予被上诉人这一违约方合同单方解除权，且免除其违约责任，这属于事实认定不清，认定错误。二、“无理由退房”是恒大集团对房屋品质的自信而给予购买者的一份品质保障，而非上诉人的法定或约定义务。案涉房屋所在的荆门帝景项目不参与恒大地产集团的无理由退房活动，有现场公示为证。被上诉人与上诉人单位负责人申请无理由退房时以自身符合“无理由退房”政策为前提，负责人也仅是根据被上诉人所述要求其“走流程”，但上诉人与被上诉人也未签订《无理由退房协议书》，无理由退房就没有依据。“无理由退房”的广告仅为要约邀请，广告下方有“无理由退房的具体规则以《无理由退房协议书》为准”的免责条款。庭审中，上诉人明确其请求为，要求二审改判帝景公司不支付已付购房款的利息，并且被上诉人应承担已付购房款50%的违约金。被上诉人杜金桂辩称，1.本案被上诉人不存在违约情形。被上诉人2020年2月25日向上诉人申请退房时，上诉人的两位负责人曾明、陈明水均同意按流程办理，直到2020年3月30日才回复，因没有办理网签和当期逾期，不能办理无理由退房，是上诉人反悔，不是被上诉人违约付款。2.上诉人2020年6月20日向被上诉人发出了还款提示函，要求被上诉人在2020年6月25日前支付剩余房款188647元。同日，上诉人又向被上诉人发出了解除合同通知书。上诉人同时要求继续履行和解除合同，是上诉人违约。3.上诉人要求被上诉人按已付款的50%支付违约金，没有事实和法律依据。购房合同文本被上诉人至今未收到，该条款对被上诉人没有约束力，且上诉人发出的解除合同通知书依据的补充协议第六项第二点的条件并未成就。4.“无理由退房”系上诉人全网公示，未规定涉案房屋不属于无理由退房的范围。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。杜金桂向一审法院提出诉讼请求：1.要求帝景公司退还房款283546元，并按照银行贷款利率支付自2020年4月1日起至付清之日止的资金占用利息；2.要求帝景公司承担本案诉讼费用。一审法院查明，2019年9月4日，杜金桂委托他人代其与帝景公司签订《帝景商品房认购书》约定，杜金桂向帝景公司认购荆门恒大帝景楼盘9幢206号房屋一套，总价款为944588元，付款方式为分期，须于2021年3月前付清全部款项。同日杜金桂委托人还签订《承诺书》一份，承诺2019年9月9日付款94459元、12月4日付款141688元、2020年3月4日付款141688元等，若不能按约定期限付款，则从认购之日起，每日按总房款的万分之一向帝景公司支付违约金，同时按合同价格上收1%优惠等。9月9日，杜金桂在帝景公司提供的载有前述内容及其他约定的商品房买卖格式合同上签名。商品房买卖合同附件七第六条第2款有“买方逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”等内容。合同签订后，杜金桂分别于2019年9月9日、12月2日及2020年4月1日共向帝景公司支付购房款283546元。帝景公司在进行房屋销售时，曾通过音视频以及纸质宣传册等形式宣传其“无理由退房”示意：如客户已履行《商品房认购书》及《商品房买卖合同》的各项到期义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均享有无理由退房的权利。杜金桂于2020年2月委托他人向帝景公司营销负责人提出自己将房款交至30%后按公司宣传承诺的“无理由退房”条件退房，得到同意后，将款付至30%。营销负责人在办理退房流程时发现不能办理退房，遂告知杜金桂，集团那边无法提交退房，主要原因是杜金桂购房后在10日内没有网签、且处于违约状态，无法办理退房手续。2020年6月20日，帝景公司向杜金桂发出解除合同通知书，说明因杜金桂逾期180天未全额交付房款，决定解除与杜金桂的商品房买卖合同，收回该商品房，要求杜金桂按已付房款的50%向帝景公司支付违约金。杜金桂交涉未果，遂诉至法院。一审法院认为，帝景公司向杜金桂发出解除合同通知书，杜金桂就解除双方间的买卖合同未提出异议，双方的《商品房买卖合同》自杜金桂收到该通知书之日起解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，杜金桂购买的房屋帝景公司已经收回，帝景公司应当向杜金桂返还购房款。关于帝景公司提出的因杜金桂逾期180天未全额支付房款，杜金桂应向帝景公司支付购房款50%的违约金问题：1.杜金桂前两笔付款，均是按约定期限支付，其承诺的第三笔款给付时间为2020年3月4日，应付款为141688元，杜金桂实际支付时间为2020年4月1日，实际支付款项为47500元，自2020年3月4日至2020年6月20日帝景公司解除合同，时间未满180天，并不符合帝景公司主张的要求杜金桂支付50%违约金的条件。2、“买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金”条款系帝景公司格式合同条款里的内容，该条款将违约金约定到付购房款的50%，明显不合理地加重了杜金桂的责任，该合同上无帝景公司印章，无证据证明帝景公司已就该条款的风险对杜金桂尽到充分的释明义务，该条款对杜金桂无效。故一审法院对帝景公司的抗辩意见不予采纳。帝景公司在解除合同后即收回了杜金桂所购房屋，帝景公司占有杜金桂资金不予返还，使杜金桂受有资金孳息损失，杜金桂要求帝景公司支付占用利息，符合法律规定，但其计算时间应自合同解除之日起算，且利率应按全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算，对其主张的高出部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告荆门帝景置业有限公司向原告杜金桂返还购房款283546元，并支付自2020年6月21日至清偿之日期间按全国银行同业间拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的资金占用利息；二、驳回原告杜金桂其他诉讼请求。案件受理费5553元，由原告杜金桂负担553元，由被告荆门帝景置业有限公司负担5000元。二审中双方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，予以确认。本院认为，帝景公司与杜金桂在本案中就合同已解除的事实无争议，但对合同解除原因存在分歧。帝景公司上诉主张，杜金桂在履行合同中存在逾期付款行为，违约在先，符合合同约定的解除条件，帝景公司据此解除合同，杜金桂应支付已付购房款50%的违约金。杜金桂一审中向帝景公司主张返还购房款及支付利息，是依据合同解除后的法律后果进行的主张。故帝景公司与杜金桂之间争议的实质是，双方是否达成无理由退房的一致意思表示，杜金桂是否满足无理由退房的条件。1.“无理由退房”是否为双方协商一致的意思表示。杜金桂庭审中认可双方在合同中无此约定，但一审中提交了与帝景公司负责人曾明、陈明水的微信聊天记录等证据，证实杜金桂在2020年2月25日提出申请后，帝景公司同意按流程处理，随后杜金桂支付购房款25%至30%的部分。帝景公司对一审查明的该部分事实未提出异议，表明此系双方在履行合同中另行协商的结果，故无理由退房是双方协商一致的意思表示。2.杜金桂是否满足无理由退房的条件。根据帝景公司的空白《无理由退房协议书》第一条约定，给予购房者的无理由退房的条件是，支付总房款30%以上，不存在任何违约行为，可在合同签订之日至入住前退房。帝景公司负责人曾明在微信聊天记录中也明确说走流程。帝景公司、杜金桂虽未签订书面无《理由退房协议书》，但在履行合同中达成了按格式文本中的条件执行的一致意思表示，双方应当按照该约定履行。经查，帝景公司、杜金桂在认购书及合同中约定的支付房款方式为分期付款，截至2020年2月25日双方达成无理由退房的一致意思表示时，杜金桂均依约履行了付款义务，并于2020年3月2日得到帝景公司负责人曾明同意将房款交至30%办理无理由退房的承诺。2020年3月30日，帝景公司回复杜金桂，因存在合同未网签、逾期付款违约的情形，不能无理由退房，但该回复意见中的合同网签的条件未写入《理由退房协议书》。从上述事实来看，杜金桂申请无理由退房时无违约情形，并得到承诺将房款付至购房总款的30%时退房，且杜金桂其后支付部分第三期房款的目的在于将房款付至30%后退房，没有违约的故意，不实质损害帝景公司的利益。帝景公司一、二审中未举证证明网签合同属公司与杜金桂就无理由退房条件达成的一致意思表示，不能以此为由主张杜金桂不满足无理由退房条件。因此，杜金桂申请无理由退房已满足条件。帝景公司关于的杜金桂逾期付款导致公司解除合同，杜金桂应当向公司支付已付房款50%违约金的主张不能成立。综上，帝景公司的上诉请求不能成立，不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5553元，由荆门帝景置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年三月三十日法官助理李园园书记员吴素云