河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3343号上诉人（原审原告）：崔某，男，汉族，1964年8月6日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘新峰，河南鑫豫达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南省煤炭某有限公司，住所郑州高新开发区枫杨街17号，统一社会信用代码：9141010041580297XD。法定代表人：孙双安。委托诉讼代理人：齐二伟，系公司员工。委托诉讼代理人：连曙光，系公司员工。被上诉人（原审被告）：河南和某有限公司，住所郑州市金水区文化路。法定代表人：黄某，总经理。上诉人崔某与被上诉人河南省煤炭某有限公司、河南和某有限公司房屋租赁合同纠纷一案，上诉人崔某不服河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初27031号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，二审程序依法由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。经本院合法传唤河南和某有限公司未到庭参加诉讼，现已审理终结。崔某上诉请求：一审判决认定事实不清，适用法律不当，河南省煤炭某有限公司应当承担连带清偿责任，请求二审撤销一审判决依法改判，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。河南省煤炭某有限公司辩称，河南省煤炭某有限公司不是适格主体，不应承担连带清偿责任。崔某向一审法院起诉请求：1、被告某有限公司、和某公司向原告崔某连带支付租金234342元、违约金46868.4元，共计281210.4元；2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2013年1月1日，原告崔某（乙方）与河南省煤炭某有限公司郑州硅谷广场项目部（甲方）签订《房屋转让预备协议》二份，主要约定：乙方要求购买甲方建造的硅谷广场项目四层272号、273号经营用房。该房产总价款为人民币983440元、1183752元，备注：1、指定房产总价款为已扣除两年租金的房产总价款；2、如乙方已经支付前期资金，在签订本协议时，自动转为该指定房产总价款的一部分。甲方应在2015年6月30日前，将指定房产交付乙方。乙方完成支付预定后，甲方同意在房屋交付使用后360个工作日内取得指定房屋产权证书并协助乙方办理过户手续。乙方的房屋仅作经营用房使用。补充协议约定：乙方同意在将指定房产交付使用后的前三年委托给甲方指定经营管理公司统一招商和物业运营管理，并在接到甲方通知后30内与甲方所托经营管理公司共同签订《委托经营管理协议》。指定房产交付使用后两年内不享受目标租金。房屋交付使用后第三年的目标租金由甲方指定经营管理公司按季度结算方式向甲方支付租金。甲方在每季度第一个月的第十日前汇入乙方指定账户。房屋交付使用后第三年的目标租金为人民币106440元、127902元。原告崔某提交河南省煤炭某有限公司郑州硅谷广场项目部出具的272号购房款收据4张，分别为：2013年1月1日295032元、2013年4月2日196688元、2015年1月13日295032元、2015年12月29日196688元，共计983440元。原告崔某提交河南省煤炭某有限公司郑州硅谷广场项目部出具的273号购房款收据4张，分别为：2013年1月1日355126元、2013年4月2日236750元、2015年1月13日355126元、2015年12月29日236750元，共计1183752元。2013年8月20日，原告崔某（甲方）与被告和某公司（乙方）、河南省煤炭某有限公司郑州硅谷广场项目部（丙方）签订《委托经营管理协议》二份，主要约定：甲方同意将坐落于文化路82号“硅谷广场”四层272号、273号铺位委托给乙方招商和物业运营管理。自本协议签订之日起，乙方以自己的名义为该商铺寻找承租人、与目标承租人签署有关租赁合同、代为收取并向甲方支付租金，托管期限从2015年6月30日开始至2018年6月30日止。在该商铺托管期限内，由丙方向甲方保证该商铺如下目标租金，该商铺交付使用后两年内甲方不享受目标租金，自该商铺交付使用后第三年始，每年的目标租金为人民币106440元。在委托经营管理期限内由乙方负责收取租金和由承租人承担的其他费用，由乙方负责该商铺的日常维护，并承担相关费用。当甲、乙任何一方不履行该协议项下的义务，则丙方免除保证责任。乙方未按双方约定时间将目标租金汇入甲方指定账户的，乙方则需按日向甲方支付相当于当次目标租金1‰的违约金。2019年4月23日，被告和某公司向原告崔某出具《欠条》两份，载明：欠业主崔某4F272、273房2018年1月-2018年12月租金106440元、127902元，在2020年12月31日前结清。一审法院认为，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。《房屋转让预备协议》、《委托经营管理协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告崔某诉请被告和某公司支付协议期内即2018年1月至2018年12月的租金234342元，有被告和某公司出具的《欠条》在卷为凭，该院予以支持。关于违约金，《委托经营管理协议》约定的每日1‰的违约金计算标准过高，原告崔某主张以租金的20%计算违约金即46868.4元，该院予以支持。原、被告签订的《委托经营管理协议》约定：“当甲、乙任何一方不履行该协议项下的义务，则丙方免除保证责任”，河南省煤炭某有限公司郑州硅谷广场项目部并无承担保证责任的意思表示，该保证合同不成立。原告崔某主张被告某连带支付租金和违约金，证据不足，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南和某有限公司于本判决生效后十日内支付原告崔某租金234342元、违约金46868.4元，共计281210.4元；二、驳回原告崔某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减已半收取2759元，由被告河南和某有限公司负担。二审期间，当事人向法庭提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经二审审理查明的事实与一审部分一致。本院认为，《房屋转让预备协议》、《委托经营管理协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人崔某称河南省煤炭某有限公司应承担连带清偿责任的理由，根据协议约定，煤炭某作为和某公司向崔某支付托管租金的保证方，保证崔某享有协议约定的目标租金，煤炭某应承担保证责任，对和某公司未按约定支持崔某的租金承担连带还款责任，一审判决不当，二审予以纠正。综上，上诉人崔某的上诉请求部分成立，予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初27031号民事判决第一项即河南和某有限公司于本判决生效后十日内支付崔某租金234342元、违约金46868.4元，共计281210.4元；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2020）豫0105民初27031号民事判决第二项；三、河南省煤炭某有限公司对本判决第一项确定的河南和某有限公司的债务承担连带保证责任，其在承担保证责任后，有权依法向河南和某有限公司追偿；四、驳回崔某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2759元，由河南和某有限公司、河南省煤炭某有限公司负担；二审案件受理费5518元，由河南和某有限公司、河南省煤炭某有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  徐卫岭二〇二一年三月三十日书记员  王科普