浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙07民终4224号 上诉人（原审原告）：翁吓林，男，1977年7月25日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：朱立静（系翁吓林妻子），女，1974年4月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 上诉人（原审被告）：金华凯润置业有限公司，住所地浙江省金华市婺城区东阳街975号第四层，统一社会信用代码：91330701MA28P80E05。 法定代表人：郭大宇。 委托诉讼代理人：张珉，北京大成（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张林，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原审被告：上海红星美凯龙房地产集团有限公司，住所地上海市崇明区新村乡耀洲路741号5幢6613室，统一社会信用代码：913100006793419862。 法定代表人：楼超钢。 委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘鹏，上海市国茂律师事务所律师。 上诉人翁吓林、金华凯润置业有限公司（以下简称凯润公司）与原审被告上海红星美凯龙房地产集团有限公司（以下简称红星美凯龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2020）浙0702民初520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。翁吓林及其委托诉讼代理人朱立静，凯润公司的委托诉讼代理人张珉，红星美凯龙公司的委托诉讼代理人陈桂军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁吓林上诉请求：1.请求依法改判一审判决第二项，支持凯润公司向其支付利息损失23564元（利息以205000元为基数，按年利率5.7475%从2018年8月1日起计算至2020年7月31日止，之后利息仍按年利率5.747%计算至实际款清之日止）；2.本案一、二审诉讼费均由凯润公司承担。事实与理由：原判以翁吓林主张的支付利息损失，缺少事实与法律依据为由不予支持既违反法律，又违背法理、常识。一、经估价、分析，涉案房产在2018年8月1日签订购房合同时翁吓林多交纳的房款20.5万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条的规定，违约赔偿应包括直接损失、间接损失。为购买涉案房产而多按揭贷款20.5万元，应按发放贷款时银行执行利率为年5.7475%，从2018年8月1日计算至实际履行之日止。二、一审法院不支持利息损失与同法院同时期同小区的“同案判决”存在严重的“同案不同判”现象，有违公正司法要求。 针对翁吓林的上诉，凯润公司辩称，一、翁吓林主张利息缺乏事实和法律依据。本案是违约之诉，并非金钱给付和返还原物之诉，赔偿的金额应当是实际造成的损失，经法院认定的金额和翁吓林多支付的价款虽然金额上会一致，但是是不同的法律概念。二、翁吓林是基于认为我公司未按合同履行主张的赔偿，在损失的基础上再计算损失的利息，加重了我方的责任。三、在未经生效判决确认我方存在违约的情况下，我方不负有赔偿的义务。四、要求以银行的贷款利率作为损失计算的依据没有事实和法律的依据。通过银行贷款支付房价是翁吓林选择的付款方式，相应的利息损失不应当由凯润公司承担，在商品房买卖过程当中，翁吓林可以选择银行按揭贷款的方式，也可以采取全款或者其他方式，翁吓林与案外第三方的借款是否约定利息以及具体的利率的确定是基于翁吓林与第三方意思自治的解决，以银行的贷款利率支持不当。 凯润公司上诉请求：1.撤销原判，改判凯润公司在自行车库总价20%的损失比例（即人民币178000元）承担赔偿责任，并驳回翁吓林的包括两次鉴定费用的负担等其他全部诉讼请求；2.本案一审诉讼费用由双方合理分担，二审诉讼费用由翁吓林承担。事实与理由：一、一审参照类似案件评估报告确定205000元的损失显属不当，即便认定凯润公司存在违约行为，一审判决凯润公司按人民币205000元（约占自行车库购买价的23.03%）支付赔偿款，明显过高，有失公平。应综合考量全案，以类似案件达成和解协议的标准即按自行车库购买价的20%比例确定赔付金额。1.类似案件中评估公司出具的损失评估，该结果仅可作为参考，不应直接作为本案定案依据。评估报告是一种事后对一法律事项的评价，价格受选取的评估机构、评估参照物等诸多因素影响，不能真实反映合同双方真实意思的表示。在确定赔偿金额时，应当充分考虑凯润公司在合同履行过程中的过错程度、双方约定的合同价款、涉案房屋的销售价款、类似案件的处理等各种因素，确定凯润公司应承担的赔付比例。评估报告中确定的205000元为房屋总体价值减损，非自行车库的直接价值减损，一审抛开其他因素认定按205000元确定损失缺乏事实和法律依据。2.本案涉及的中叠地下自行车库，因层高存在部分6米部分4.2米的实际情况，在销售时价格差异已经客观存在（本案中叠自行车库单价为14480元，对应的下叠自行车库单价约为20000元）关于案涉自行车库在销售时巨大的价格差异，其根本原因就在于中叠自行车库的层高与下叠并不完全一致。凯润公司在自行车库定价之时已经充分考虑到了层高不同而产生的价格差异，作出了定价上的调整，翁吓林所谓“层高不足的损失”实际已体现在车库出售定价时的价差之中，对于此价格差异凯润公司在销售过程中并未有任何隐瞒，翁吓林在购买时明知且认可。3.凯润公司在本案中并无主观过错，导致本案的发生实为失误导致。在签订《商品房买卖合同》时，在销售合同系统中只能填写购房人名称、销售价格、住宅面积等信息，而因案涉楼盘大部分自行车库层高均为6米的情况下，6米层高已经被网签合同的数据锁定，自动生成地下自行车库层高6米，凯润公司客观上无法对具体不同区域的自行车库层高进行修改。本案涉及的地下自行车库价款就是合同约定的890000元，主观上上诉人并无以此获得额外利益的故意。4.地下自行车库层高设计符合《住宅建筑规范》规定的国家标准，且已通过相关主管部门的验收审查，并无使用上的障碍，并未直按导致使用价值上的损失，故一审直接以205000元作为本案的赔付缺乏依据。二、包括本案在内的系列案件中，多起已按自行车库购买价20%进行补偿的方案达成调解并实际履行，一审法院未以此作为参考而径直作出判决，不利于纠纷的解决。三、一审判决认定两次鉴定费由凯润公司负担没有事实和法律依据。因交付房屋层高不足而引发的天悦花园系列案件，在相同中叠、层高基本相同的案件（2020）浙07民初710号已进行评估。因评估行为本身为事后的法律评判，一审过程中，凯润公司明确同意且已多次明确主张以该案件的评估报告作为一审房屋价值损失的参考，来确定损失。翁吓林在一审过程中再就个案要求鉴定、评估行为系自行扩大损失的行为，应当由其自己承担。 针对凯润公司的上诉，翁吓林辩称，一、符合国家标准并不等于符合合同约定，凯润公司受到金华市市场监督管理局的警告和罚款，能够证实其交付的房屋不符合合同约定；二、华宇评估[2020]第080601-29号《房地产司法评估报告》合法有效，一审法院按照评估报告结果确定损失为205000元，客观公正；三、层高测绘鉴定费和价格评估鉴定费均是为查明案件事实而产生的必要鉴定费，系因凯润公司违约导致的由翁吓林预先垫付费用，依《商品房买卖合同》第十二条约定，理应由凯润公司承担。在申请鉴定过程中，凯润公司未以书面或口头形式告知承认层高不足的事实，同意法院依据余宁生的评估结果判决。凯润公司也不能提供如其他案件中的书面认可书、《关于评估的意见》或《询问告知笔录》，证明其已告知的事实。综上，请求法院驳回凯润公司的上诉请求。 红星美凯龙公司述称，一审法院对红星美凯龙公司认定的相关事实认定清楚，适用法律正确。 翁吓林向一审法院起诉请求：1.判令凯润公司赔偿翁吓林因层高减少造成的损失205000元，并支付利息损失（利息以205000元为基数，按年利率6%赔偿从2018年8月1日起至实际款清之日止的利息）。2.判令红星美凯龙公司对凯润公司的上述债务承担连带清偿责任。3.本案诉讼费、财产保全费、鉴定费由凯润公司、红星美凯龙公司负担。 一审法院认定：2018年8月1日，翁吓林因购买“天悦花园”17幢3单元301室房产及17幢06号自行车库与凯润公司签订《商品房买卖合同》，合同中约定“天悦花园”17幢3单元301室的层高3米，建筑面积127.45元；17幢06自行车库的层高为6米，建筑面积61.46平方米，涉案房产17幢3单元301室的价款按套计价2000000元，17幢06自行车库按套计价890000元，合计房款2890000元。另查明，凯润公司于2018年5月11日取得“天悦花园”的预售证，在《商品房买卖合同》中双方针对价款支付、交付时间及交付条件等作出了约定，合同签订后，翁吓林付清了2890000元付款，2019年9月，“天悦花园”通过竣工验收，凯润公司通知翁吓林收房，翁吓林验收时发现涉案房屋的地下自行车库层高与合同约定的6米差距较大，未予收房。凯润公司开发的“天悦花园”同一幢内区分上、中、下叠户型，翁吓林的为中叠，中叠的地下自行车库层高不规则，仅有部分空间的层高将近6米，最低层高为4米左右；下叠地下自行车库层高为6米。凯润公司制作的宣传材料和样板房均为下叠，但未对差异情况做出提示说明。本案在诉讼中，翁吓林申请法院委托鉴定机构对其地下自行车库的层高进行测绘，得出结论大部分空间的层高为4米多，最高处也仅有5.87米层高，为此花去鉴定费2893元。同时，翁吓林还申请法院委托鉴定机构对因层高不足造成的损失进行鉴定，得出的结论为因层高不足造成损失205000元，为此花去鉴定费8291元。 一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系翁吓林与凯润公司自愿协商所签，属合法有效，双方均应按约履行。凯润公司无法向翁吓林交付与合同约定层高相符的地下自行车库，已构成违约。对此翁吓林因此造成的合理损失，凯润公司应承担赔偿责任。关于翁吓林购买的天悦花园17幢3单元301室房产及17幢06号自行车库，其损失应按委托鉴定后的鉴定结论为准。翁吓林主张的支付利息损失，缺少事实与法律依据，不予支持。针对由红星美凯龙公司承担连带清偿责任的主张，由于翁吓林在向法院提起诉讼时红星美凯龙公司并非凯润公司的唯一股东，说明凯润公司并非一人公司，且凯润公司也提供了审计报告，审计报告载明各股东已经履行了出资义务以及未发现股东资产与凯润公司资产混同，故此请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决：一、凯润公司于判决生效后5日内赔付翁吓林经济损失计人民币205000元；二、驳回翁吓林的其他诉讼请求。本案减半受理费2188元，由凯润公司负担。两次鉴定费11184元，由凯润公司负担。 二审期间，翁吓林向本院提交以下证据：1.《金华市市场监督管理局经济技术开发区分局举报查处回复通知书》（金市监案回[2020]1015号）一份和行政处罚决定书一份，证明凯润公司对其开发的红星天悦花园中叠地下自行车库进行层高虚假宣传，欺诈24户中叠业主，已受到警告和罚款30万元的行政处罚；2.（2020）浙0702民初725号（王琴）的庭审视频2020年3月5日15点02分30秒-02分50秒，证明凯润公司代理人自认层高不到6米是凯润公司的过错；3.（2020）浙0702民初725号（王琴）的庭审视频2020年3月5日15点17分20秒-18分18秒，证明凯润公司代理人自认把6米层高当作中叠地下自行车库的卖点来吸引购房户；4.（2019）浙0702民初13368号（戴信华）的庭审视频2019年12月31日11点27分50秒-28分33秒，证明电视台广告以标准为6米层高地下室进行宣传；5.中叠地下自行车库法官查看现场视频一个，证明2020年1月7日，一审法官为查明案情，亲自带领红星天悦中叠业主去地下自行车库查看现场，凯润公司代理人一口咬定层高有6米；6.购房发票、个人房产抵押贷款合同、还款明细、贷款详细信息各一份，证明首付款1160000元，贷款金额1730000元，贷款年利率5.7475%，放款日期2018年10月1日，翁吓林已经付清了所有房款。 凯润公司质证认为：证据1系单位证明，当由单位盖章，否则证据缺乏有效性。对行政处罚决定书的对合法性和真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，尚在行政复议期内，不能作为本案的证据；对证据2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，层高不足是予以认可的；对证据3的真实性、合法性没有异议，庭审中代理人确实有说过将6米层高作为卖点，但并未说过作为中叠的卖点；对证据4的真实性、合法性没有异议，对关联性证明对象有异议，该电视广告宣传当中讲到的是上叠和下叠，并未讲到中叠，与本案没有关联性；对证据5的真实性、合法性没有异议，关联性证明对象有异议，层高确实有不足；对证据6的真实性、合法性没有异议，关联性证明对象有异议，贷款是翁吓林选择的付款方式之一，因贷款导致的损失要求我方承担损失没有事实和法律依据。 红星美凯龙公司质证意见与金华凯润置业有限公司一致。 本院认为，前述证据与本案二审争议焦点并无实质关联，故不认定为二审新证据，本院不作评判。 凯润公司、原审被告红星美凯龙公司未提供证据。 原审判决查明的事实清楚，本院予以认定。 本院认为，本案二审争议焦点：一是一审按照评估报告确定损失为205000元是否合理；二是翁吓林要求赔付按揭贷款利息损失能否成立；三是一审对鉴定费的负担是否符合法律的规定。 关于争点一，涉案房屋的地下自行车库的层高与合同约定的6米不符，凯润公司在制作的宣传材料及实际销售过程中，均未对购房户作出提示说明的事实清楚。根据永康市华宇房地产评估事务所出具的华宇评估[2020]第080601-29号评估报告，认定翁吓林购买的天悦花园17幢3-301室及17幢06地下自行车库因层高不足造成的价差为205000元。在凯润公司并无反驳证据足以推翻该鉴定结论的情况下，一审法院根据鉴定报告确定翁吓林的损失为205000元并无不当，凯润公司所提应以自行车库总价的20%作为损失赔付依据的上诉理由不能成立。 关于争点二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案为违约赔偿之诉，非金钱给付之诉，翁吓林所购买的自行车库因层高不足对其造成的损失在争点一中已作出认定。至于其购买房屋时以按揭贷款的方式支付购房款，在合同继续履行的前提下，其办理按揭贷款的目的性并未丧失，根据违约损害赔偿的填平原则，翁吓林在获得房屋市场价值损失赔偿后，其权利已得到保护，原判对利息损失不予支持并无不当。 关于争点三，案涉层高测绘鉴定费和价格评估鉴定费系翁吓林为查明案件事实而产生的必要鉴定费，依《商品房买卖合同》第十二条的约定及本案的实际情况，原审判决由凯润公司承担并无不妥。 综上，翁吓林、金华凯润置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1064元，由翁吓林负担500元；金华凯润置业有限公司负担564元。 本判决为终审判决。 审 判 长 胡玲玲 审 判 员 徐肖闻 审 判 员 陈旻尔 二〇二一年三月十五日 代书记员 俞 佳 汤玉婷