黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑02民终108号上诉人（原审被告）:王滔，男，1965年2月10日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔智慧物业管理有限公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区西二道街西侧（鑫海家园小区会所）。法定代表人：王艳红，该公司总经理。委托诉讼代理人：石琦，该公司经理。委托诉讼代理人：姚松，黑龙江铭昊律师事务所律师。上诉人王滔因与被上诉人齐齐哈尔智慧物业管理有限公司（以下简称智慧物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2020)黑0203民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王滔上诉请求：撤销原判，对该案重新审理，并诉讼费由智慧物业公司承担。事实与理由：一、《物业收费管理办法》第十六条规定，已竣工但尚未出售的房屋，物业服务费由开发建设单位全额交纳。王滔实际正式购买房屋为2015年1月，有正式购买合同、产权登记备案介绍信、正式发票为证，不应以王滔通过私人关系预留房屋订购协议及非正式发票为准。且订购协议中有销售主管的说明“此为经理特此预留，待正式购房时办手续”。《物业管理条例》第二十九条第四项规定，在物业承接验收手续时，物业管理所必须的其他资料应由建设单位移交。显然建设开发单位与智慧物业公司在工作移交时，存在重大过错。总之，王滔作为普通百姓不懂才导致智慧物业公司把本不应实际交付的房屋错误交付，并与王滔错误签订物业合同，且收取了五年的物业费。王滔认为，一是智慧物业公司在与建设开发单位移交时存在重大过错，导致错误后果发生。二是智慧物业公司与建设开发单位存在重大利益关系，人为故意将不应交付的房屋交付，故意产生错误后果。王滔2015年正式购房后，于2016年才开始正式装修，此前一直空置状态。对此，智慧物业公司存在重大错误，故应由其承担后果，对之前错误收取的物业费、电梯费折抵为实际购房的2015年至2020年期间的费用。物业接收时应验明是否出售。二、根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《物业收费管理办法》等规定，智慧物业公司对楼体外墙公共共有部分有维护的责任义务。由于物业维护不到位，王滔对房屋装修后，2018年发生墙体渗漏水，维修后2019年再次发生渗漏水。2019年维修后，至2020年11月一审诉讼期间发现维修部分发生三次渗漏水。前两次室内维修均为王滔自费，现还需进行第三次室内、外维修。按最低要求，因智慧物业公司前两次不认真维修，其对后面的渗漏水都有不可推卸的责任，故应该承担全部三次的维修费用。三、智慧物业公司管理服务严重失职失责，小区业主也强烈不满。王滔在一审中提供的照片证据仅限于王滔所在楼内及楼外周围的证据，而此类情况随处可见。消防备用楼梯内常年堆放杂物，一楼公共通道放置长达两米多的大型柜子，严重影响逃生通道的畅通。遇有意外，必将发生重大的踩踏事件。单元门会所前减速带破损、钢钉外漏，常有老人，儿童绊倒，此长达5年之久无人维修。绿化、楼体外墙破损多年，电梯间保洁不到位，楼道堆放垃圾不及时清理。后邻居证实楼道卫生一个月打扫一次，小区路灯晚10点就全部关闭，完全就是减少各项支出，严重不作为。故请求对折抵的物业费也应进行减免，并维持一审判决中驳回智慧物业公司收取违约金的请求。一审判决对王滔交费做了时限规定，对物业服务整改没有时限要求，即使非季节原因，如一楼放置柜子，物业也是借口推诿不管。王滔的房屋如正常出租，年租金可达5万元以上，由于墙体渗漏水导致至今仍无法正常入住，现租住亲属的房屋年租金为一万二千元，请二审时一并予以考虑。智慧物业公司作为一家物业公司，在诉讼期间曾口头承诺对前两次室内维修赔偿二千元，后又改为判决后再考虑是否追加赔偿，其推翻之前的承诺不诚信。鉴于以上事实理由，请求二审法院依法维护王滔的合法权益，切实维护王滔弱小个体的利益。智慧物业公司辩称，一、基于2021年1月1日民法典的生效，导致最高院审理建筑物区分所有权司法解释第一条的法条依据发生改变。从2010年9月开始王滔就属于小区业主，其有义务向物业公司交物业费，根据《齐齐哈尔市物业管理条例》第四十八条规定，业主长期空置物业的，应当告知物业服务企业，并与其就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商约定，采取措施防止漏水漏气等事故的发生，业主长期空置物业的，物业服务费交纳比例有约定的从约定，未约定的与其他未空置物业同等交纳。二、关于物业公司是否尽到维修的义务与本案无关，不是王滔不交物业费的法定理由。如果王滔认为物业公司没有尽到义务可以另诉，一审认定事实和适用法律准确。如果王滔认为物业公司没有尽到义务可以依法维权，相关物业法律规定，业主的法律义务之一是交纳物业费，请求法院在查明事实的基础上驳回其上诉请求。智慧物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王滔给付自2015年10月1日起至2020年9月30日的物业费8,906.40元、电梯费2,671.92元、违约金4,226.09元，共计15,804.41元；2.判令王滔承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2020年1月9日，齐齐哈尔鑫海物业管理有限公司（以下简称鑫海物业公司）变更名称为齐齐哈尔智慧物业管理有限公司。2009年7月，王滔交纳全额购房款购买齐齐哈尔市建华区鑫海家园小区B9号楼2单元502室房屋，建筑面积148.44平方米。2010年9月，王滔办理进户入住手续，成为该房屋业主。并与鑫海物业公司（智慧物业公司）签订物业管理服务协议，约定由鑫海物业公司（智慧物业公司）提供物业管理服务，物业费按建筑面积每月每平方米1.00元、高层住宅2-15层电梯费按每月每平方米0.30元收取。后鑫海家园业主委员会与鑫海物业公司（智慧物业公司）多次签订物业管理服务合同，约定的物业费、电梯费收取标准未变。2010年10月1日、2014年12月20日，王滔先后交纳了2010年10月至2015年9月30日的物业费和电梯费。2015年10月1日至2020年9月30日，王滔共拖欠物业费8,906.40元、电梯费2,671.92元。一审法院认为，自2010年9月，鑫海物业公司（智慧物业公司）与王滔签订了物业管理服务协议，王滔已实际接受了物业公司的服务，该合同合法有效。智慧物业公司已经履行了合同约定义务，王滔作为小区业主应当按照合同约定交纳物业管理服务费用，故对智慧物业公司要求王滔支付拖欠的物业费及电梯费的诉讼请求，法院予以支持。王滔关于2015年才购买房屋应当用之前误交的物业费折抵的辩解，因王滔已于2010年9月办理进户入住手续，实际占有该房屋，并接受了物业服务，故王滔以此为由折抵物业费的辩解，法院不予采信；王滔关于因房屋渗水未维修到位给其造成损失故拒缴物业费的辩解，因房屋渗水属于房屋质量问题，责任主体非物业管理公司，对其因房屋渗水造成的损失，王滔可另行提起诉讼主张，故王滔以此为由拒交物业费无法律依据，法院不予采信；王滔关于消防备用楼梯内堆放杂物、公共通道放置柜子、台阶及减速带破损无人更换等物业公司服务不到位的辩解，智慧物业公司应对照业主的抗辩，积极认真整改，提升服务质量。智慧物业公司关于主张违约金的诉讼请求，因物业公司服务存在不足，对此项诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、王滔于本判决生效后十日内给付齐齐哈尔智慧物业管理有限公司物业费8,906.40元、电梯费2,671.92元；二、驳回齐齐哈尔智慧物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195.00元，减半收取97.50元，由王滔负担44.73元，齐齐哈尔智慧物业管理有限公司负担52.77元。经二审审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，王滔系于交纳了全部购房款后于2010年9月办理了涉案房屋的进户入住手续，其领取了涉案房屋的管控钥匙并与原鑫海物业公司（智慧物业公司）签订了物业管理服务协议，该协议不违法律、法规的效力性强制性约定，合法有效。涉案房屋未及时办理房屋产权登记的行为不影响王滔作为涉案房屋有权占有主体的法律地位，亦不影响物业管理服务协议的实际履行，现智慧物业公司已经按照协议约定履行了服务义务，原审法院判决王滔给付物业费符合双方协议约定。关于王滔上诉认为涉案房屋发生渗漏自行维修发生损失的问题，因其未在本案中提供充分证据，原审法院告知其可另行诉讼，并无不当。关于王滔上诉认为物业服务存在管理不到位的问题，其系小区业主之一，小区的整体管理应当由所有业主共同进行监督，其可向业主大会或业主委员会进行反应，由业主大会或业主委员会作为适格主体予以处理。综上，王滔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费90.00元，由王滔负担。本判决为终审判决。审判长 袁 戈审判员 李立新审判员 王红娜二〇二一年三月十六日书记员 王 欣