北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2504号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京光合良品商贸有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇名佳花园**商业**。法定代表人：周浩，总经理。委托诉讼代理人：郝萍，北京市炜衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京每日优鲜电子商务有限公司，住所地北京市朝阳区创远路**院**楼****。法定代表人：曾斌，总经理。委托诉讼代理人：林玲，北京市京国（南阳）律师事务所律师。上诉人北京光合良品商贸有限公司（以下简称光合良品公司）因与被上诉人北京每日优鲜电子商务有限公司（以下简称每日优鲜公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院(2020)京0114民初519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光合良品公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判每日优鲜公司向光合良品公司支付违约金118333元及赔偿房屋损坏修复费用10800元，驳回每日优鲜公司的赔偿损失请求，二审诉讼费由每日优鲜公司承担。其上诉理由主要是：一审法院认定事实错误。1.每日优鲜公司在没有和光合良品公司办理任何退租手续的情况下擅自搬离，本案合同违约方应为每日优鲜公司。光合良品公司提供的房屋符合合同约定的条件，能够正常使用。居委会通知要求每日优鲜公司撤离是因为其违法装修，而非房屋不能用于商业经营。“非因乙方原因导致该房屋整体或部分无法正常使用达7日的”属于加重光合良品公司责任、减轻每日优鲜公司义务的格式条款，一审法院认定每日优鲜公司享有单方合同解除权没有事实和法律依据。每日优鲜公司搬离时对装修改造的设备设施进行拆除造成了房屋损坏，光合良品公司自行恢复产生的费用应由每日优鲜公司承担。每日优鲜公司答辩称：同意一审判决，不同意光合良品公司的上诉请求和理由。每日优鲜公司向一审法院起诉请求：1.确认双方之间的《房屋租赁合同》于2019年6月25日解除；2.判令光合良品公司退还房屋押金118333元，退回已支付房屋租金177499.98元；3.判令光合良品公司支付实际损失297023元；4.判令光合良品公司支付违约金118333元；5.判令光合良品公司支付逾期应退款的滞纳金(以71118.98元为基数，自2019年6月28日起至2019年8月19日按年利率24%的标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；6.判令光合良品公司承担本案诉讼费用。光合良品公司向一审法院提出反诉请求：1.判令每日优鲜公司支付租金11833.65元；2.判令每日优鲜公司赔偿房屋损坏损失10800元；3.判令每日优鲜公司支付违约金118333元；4.确认房屋租赁合同解除时间为2019年11月30日；5.判令每日优鲜公司承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月24日，光合良品公司（甲方、出租方）与每日优鲜公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定光合良品公司将位于北京市昌平区北七家镇名佳花园三区商业二号房屋（房产证号：京房权证昌其字第**）出租给每日优鲜公司用于经营、仓储（含冷库）、配送，应保证该房屋的条件能够满足乙方租赁用途；甲方同意乙方在所租赁的房屋内建设冷库，同意并协助乙方因建设冷库而必须进行前期准备工作（如室外机安放、墙体打眼等）；甲方保证对该房屋拥有完整、合法处分权，该房屋出租不会侵犯任何第三人的合法权益，且该房屋无任何产权、出租权纠纷；如遇第三方个人或组织干预乙方正常经营，甲方应予以协调处理；该房屋租赁期限自2019年6月25日起至2022年1月24日，甲方另给予乙方30天的免租期（自2019年5月25日起至2019年6月24日），该期间乙方无需支付租金；押金118333元，未经双方认可，甲方不得随意扣除乙方押金，租期届满，甲方应将全部押金全额无息退还乙方；月租金59166.66元（含税），乙方每三个月向甲方支付一次租金，合同签署后7个工作日内乙方支付押金及首期租金，其余租金在每个付款周期开始前15日内支付给甲方；甲方应于房屋起租日前将该房屋交付乙方使用，并保证该房屋本身及附属设施设备处于能够正常使用的状态；该房屋现有设施设备情况详见合同附件1《房屋交接单》，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据，经甲乙双方交验房屋并签署《房屋交接单》后视为租赁房屋交付完成；乙方应在房屋租赁期满后，将该房屋及附属设施设备交还甲方，甲方应在该房屋返还的当日进行验收交接，甲方未于当日验收交接的，视为甲方验收交接完毕；乙方交还甲方房屋时应将自有物品清理完毕，经甲方催告后合理期限内乙方不予清理留存物品的，甲方有权处置；甲方同意乙方在租赁房屋期间根据乙方的经营需要对房屋进行相应的装修装饰，包括冷库建设、搭建隔断等；乙方装修期间，甲方应向乙方提供必要的协助，包括但不限于办理施工进场手续、消防报批手续等；房屋租赁期间，甲方有以下行为之一的，乙方有权单方解除本合同：（1）逾期交付该房屋达7日，或交付的该房屋不符合约定条件的、（2）非因乙方原因导致该房屋整体或部分无法正常使用达7日的……（5）因该房屋产权或甲方出租权纠纷或其他纠纷导致乙方无法正常使用该房屋的、（6）相邻租户干涉、阻挠乙方正常使用该房屋的；房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：……无合理理由拖欠房租达10日以上，经甲方书面催告后仍未支付的；合同终止后，乙方将房屋以合同终止时的既有状态交付甲方，房屋内乙方增加的可移动、可拆卸的部分归乙方所有，不可移动的装修、装饰部分归甲方所有；任何一方因违约行为造成对方损失的，违约方应承担相应赔偿责任，一方违约，守约方按约提出解除合同，自通知到达违约方时合同解除；如乙方需提前退租的，应提前45日通知甲方，并按二个月租金标准向对方支付违约金，甲方应退还乙方押金及未使用租金；因甲方违约行为乙方按本合同约定或法律规定解除本合同的，甲方应按二个月的租金标准向乙方承担违约金，并退还乙方押金及已支付但未使用的租金，如造成乙方损失的，应承担相应的赔偿责任（包括但不限于租赁房屋装修装潢费用、搬迁费、诉讼费、律师费等）；因乙方有本合同8.4约定的情形导致甲方解除本合同的，乙方应按一个月的租金标准向甲方承担违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，乙方还应补足损失差额；甲方按本合同约定或法律规定应向乙方支付、退还的款项，应于费用产生后或乙方通知后3个工作日内支付，逾期未支付的，每逾期一日，甲方应当按应付款项的5%向乙方支付滞纳金，逾期15日以上的，甲方除承担上述滞纳金外，还需向乙方双倍返还拖欠款项，同时乙方有权从应付甲方的款项中直接扣除甲方应付款。该合同还对其他内容进行了约定。合同附件1房屋交接单未填写内容。合同签订后，光合良品公司将案涉房屋交付每日优鲜公司进行装修，每日优鲜公司于2019年5月27日向光合良品公司支付295832.98元，其中押金118333元、房屋租金177499.98元。一审庭审中，光合良品公司向该院提交微信聊天记录，证明案涉房屋的小区居民反对每日优鲜公司装修及建设冷库的原因，是因为装修产生了大量的噪音，同时，每日优鲜公司在小区大量堆放装修材料，引起了小区业主的不满。在每日优鲜公司与小区居民发生纠纷后，光合良品公司也在积极与物业沟通协调解决问题。其中，2019年6月9日的微信记录显示：物业经理“我看了他们发的照片，那个装修材料好多都是彩钢的保温板吧，你赶紧弄屋里。第二，今天是周末，不能干太晚了，电焊还在那个车上，下边油箱很危险。你得嘱咐他，别让人投诉，投诉就是麻烦事。最好把东西都倒进屋里”、每日优鲜公司回复“好的好的，收到了，我现在告诉他们”、2019年6月13日，物业经理“建设冷库还有多长时间建完，现在投诉比较厉害啊”“设备运行的噪音达到多少分贝？会不会扰民？会不会有共振？最好呢让他俩写一个承诺，这样的话我们回头也会有个交代”“你这个我这儿都没事，主要是什么呀？现在他们那个投诉，现在已经有三方投诉。我就说什么意思啊，第一个你要快，第二个建冷库的那些材料不要放在外边，尽量给弄屋里。必须要快，因为这个事一旦投诉时间长了以后他们会找物业，物业也推不了多长时间，所以你要加快速度”、2019年6月21日，物业经理“不管那些，要让大多数人明白怎么回事，对每日优鲜来说其实不是坏事，是一次很好的宣传”“他们宣传的是，这个地方是每日优鲜物流集散地，每天大量货车进出，造成扰民，还有北侧建的充电设施”。每日优鲜公司认可上述微信聊天记录的真实性，但不认可其证明目的。每日优鲜公司、光合良品公司均陈述对方存在违约行为。每日优鲜公司陈述，光合良品公司明知案涉房屋建设冷库会被阻挠的情况下仍然与每日优鲜公司签订租赁合同，明知有反馈投诉事宜之后没有提醒每日优鲜公司停止装修或者暂停装修，任由每日优鲜公司投入装修等各种花费，直到装修和消防验收后才收到第三方通知要求每日优鲜公司限期三日搬离，光合良品公司违反合同约定，构成违约。光合良品公司陈述，案涉房屋在装修过程中产生噪音并在小区进出大量装修材料影响居民正常生活，所以居民表示抗议。在此情况下，物业及我方总经理向每日优鲜公司告知事项但是其拒不改正引发居民众怒并向市长热线投诉，每日优鲜公司撤离没有通知我方解除合同，没有与我方进行房屋交接并在装修过程中造成房屋损害，因此每日优鲜公司系提前退租，构成违约。关于搬离案涉房屋时间，双方存在争议。每日优鲜公司向该院提交北京市昌平区北七家镇名佳花园社区居委会开具的《情况说明》，内容为“北京每日优鲜电子商务有限公司在名佳花园建设前置仓，但是社区居民反对，根据广大业主的诉求，北京市昌平区北七家镇名佳花园社区居委会于2019年6月23日上午9时，正式通知北京每日优鲜电子商务有限公司，不得在名佳花园社区开设该项目，并立即搬离。北京每日优鲜电子商务有限公司当即承诺，三天内搬离。特此证明”。每日优鲜公司陈述其于2019年6月25日搬离案涉房屋，光合良品公司对上述《情况》说明的真实性不予认可，并提交其于2019年10月19日与案外人签订的《房屋租赁协议》，协议约定，租赁期限为五年，自2019年10月20日起至2024年10月19日止，租金起算日期为2019年12月1日。每日优鲜公司对上述协议的真实性不予认可。关于合同解除时间，每日优鲜公司主张合同解除时间为2019年6月25日，光合良品公司主张合同解除时间为2019年11月30日。每日优鲜公司、光合良品公司均主张损失。每日优鲜公司向该院提交《装饰装修工程施工合同》《设备采购合同》《门头制作安装合同》《消防工程施工合同》及相关发票，证明其装修的损失。每日优鲜公司陈述冷库已经搬走了，门头亦已经拆除丢弃了。光合良品公司认可《消防工程施工合同》的真实性及费用支出，对其他合同的真实性及支出均不认可。光合良品公司向该院提交转账凭证，证明修复的费用。每日优鲜公司不予认可。每日优鲜公司2019年9月4日向该院提起诉讼，该院于2019年9月19日通知光合良品公司涉诉案件，光合良品公司于2019年10月25日领取起诉状及证据。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，光合良品公司与每日优鲜公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。本案争议焦点之一为合同解除时间。每日优鲜公司认为其于2019年6月25日搬离案涉房屋，故要求法院确认双方之间的合同于2019年6月25日解除。光合良品公司认为每日优鲜公司提前退租，其于2019年12月1日与案外人签订租赁合同，故要求法院确认双方合同于2019年11月30日解除。现双方对合同解除时间存在争议，该院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。房屋租赁合同约定，非因每日优鲜公司原因导致该房屋整体或者部分无法正常使用达7日的，每日优鲜公司有权单方解除合同。现因案涉房屋所在小区居民反对建设前置仓要求每日优鲜公司搬离案涉房屋，导致每日优鲜公司无法使用案涉房屋，故每日优鲜公司享有合同解除权。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法要求解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方解除。现每日优鲜公司未提交证据证明其于2019年6月25日通知光合良品公司解除合同，其于2020年9月2日开庭时要求法院确认合同解除，故该院认为双方之间的租赁合同于2020年9月2日解除。光合良品公司要求确认合同于2019年11月30日解除，于法无据，该院不予支持。现双方合同确认解除，光合良品公司应当退还每日优鲜公司房屋押金，故每日优鲜公司要求退还押金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。关于房屋租金一节，每日优鲜公司主张其于2019年6月25日搬离案涉房屋，但未提交证据证明其与光合良品公司办理交接手续，该院于2019年9月19日通知光合良品公司，光合良品公司亦应与每日优鲜公司办理房屋交接手续，现双方均存在过错，故该院酌情确定每日优鲜公司租金应支付至2019年9月19日。现每日优鲜公司已支付了2019年6月25日至2019年9月24日期间的租金，故每日优鲜公司要求退还租金的诉讼请求，合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。光合良品公司要求支付租金时间截至2019年11月30日，于法无据，该院不予支持。本案争议焦点之二为每日优鲜公司、光合良品公司主张的违约金、损失是否合理有据。光合良品公司提供的房屋无法正常使用，构成违约，应当承担违约责任。故每日优鲜公司主张违约金，有事实及法律依据，该院予以支持。光合良品公司主张违约金一节，于法无据，该院不予支持。关于违约金及损失的数额，根据租赁合同约定，甲方应按二个月的租金标准向乙方承担违约金，如造成乙方损失的，应承担相应的赔偿责任（包括但不限于租赁房屋装修装潢费用、搬迁费、诉讼费、律师费）。现根据每日优鲜公司提交的证据及自述，现冷库及门头已经移走，故该院确认其损失数额为242003元。每日优鲜公司没有要求增加违约金，而是既主张约定的违约金又主张损失，法院在支持违约金的情况下，可以就实际损失中超出约定违约金的部分予以支持。故该院对每日优鲜公司主张的违约金及损失数额酌情予以确定。现每日优鲜公司主张违约金为118333元，该院不持异议。关于每日优鲜公司主张的逾期退款滞纳金，因双方对退款事宜存在争议，故该院对其该项诉讼请求，不予支持。关于光合良品公司主张的房屋损坏损失，租赁合同约定了装修免租期，现有证据亦不能证明系每日优鲜公司造成的损坏，故对于该项反诉请求，该院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认每日优鲜公司与光合良品公司2019年5月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月2日解除；二、光合良品公司于判决生效后十日内退还每日优鲜公司房屋押金118333元、房屋租金9726.03元，以上共计128059.03元；三、光合良品公司于判决生效后十日内支付每日优鲜公司违约金118333元；四、光合良品公司于判决生效后十日内赔偿每日优鲜公司损失123670元；五、驳回每日优鲜公司的其他诉讼请求；六、驳回光合良品公司的全部反诉请求。二审期间，光合良品公司向本院提交了涉案房屋由现承租人租赁状况的照片，证明涉案房屋适租，能够用于商业经营，可用作超市配送等用途。每日优鲜公司对该证据的真实性、关联性和证明目的不予认可。经审查，根据审理情况，本院认为，光合良品公司提交的该证据与本案认定处理缺乏关联，故不予采信。本院经审理，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，一审法院认定光合良品公司与每日优鲜公司签订的《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。每日优鲜公司承租涉案房屋受到所在小区居民的阻挠干扰，以致被社区居委会正式通知搬离，是本案无争的事实。每日优鲜公司的经营方式和特点，作为出租方的光合良品公司在签约前就应了解，故应属明知。每日优鲜公司为经营需要对房屋进行装修改造应属必然，且合同中明确约定房屋用于仓储（含冷库）、配送，对于因此引发的居民反对和投诉，光合良品公司理应预见，并进行协调处理，但未予以有效解决，以致造成每日优鲜公司无法正常使用所租房屋不得不搬离的结果。据此，根据合同约定，一审法院认定光合良品公司构成违约，应承担违约责任，具备事实依据和合同依据，并无不当，光合良品公司认为每日优鲜公司擅自搬离构成违约的主张不能成立。合同中关于每日优鲜公司享有及行使合同解除权的相关约定，系双方平等签约主体的真实意思表示，旨在保障每日优鲜公司投入无忧、正常经营，光合良品公司认为其中“非因乙方原因导致该房屋整体或部分无法正常使用达7日的”属于加重其责任、减轻每日优鲜公司义务的格式条款的上诉主张不能成立。光合良品公司关于每日优鲜公司搬离时拆除设备设施造成房屋损坏的主张，缺乏证据证明，无法采信。综上，光合良品公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6867元，由北京光合良品商贸有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春华审 判 员 白 云审 判 员 李 妮二〇二一年三月二十九日法官助理 马云辉书 记 员 原 月