河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7280号上诉人（原审被告）：南阳市禄康源百货有限公司，住所地南阳市宛城区仲景路与纬九路交叉口西南角。法定代表人：马香玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴涛，河南晟大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘蓓，河南晟大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎明鑫，男，1964年11月12日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。原审被告：南阳市禄康源商贸有限公司，住所地南阳市卧龙区八一路九中楼下。法定代表人：马香玲，该公司执行董事。上诉人南阳市禄康源百货有限公司因与被上诉人黎明鑫，原审被告南阳市禄康源商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初3913号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人南阳市禄康源百货有限公司的委托诉讼代理人吴涛、被上诉人黎明鑫到庭参加诉讼，原审被告南阳市禄康源商贸有限公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。南阳市禄康源百货有限公司上诉请求：1.撤销原判第一项，改判驳回黎明鑫全部诉讼请求；2.黎明鑫承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.原审认定事实错误，南阳市禄康源百货有限公司认为2020年5月6日在南阳市中级人民法院主持涉案房屋交接之前，黎明鑫不享有所有权，无权收取交接之前的租金，原审庭审中禄康源已提供的第十四号电子证据即G2020-471号宗地网拍记录，证明黎明鑫未取得涉案房屋的所有权。黎明鑫称南阳市建筑市场整顿办公室在豫宛宾馆办公，为302家办房产证重新履行手续，即承认政府网拍的事实。土地权属仍登记在政府名下，显然不归黎明鑫所有；2.本案构成重复诉讼，黎明鑫2018年第一次起诉，南阳市宛城区法院以执行法院未将涉案房屋向黎明鑫移交占有，黎明鑫身份不适格为由裁定驳回黎明鑫的起诉，且未认定黎明鑫对涉案房屋享有所有权。黎明鑫2020年第二次起诉即本诉，宛城区法院作出（2020）豫1302民初3913号民事判决认定在南阳市中级人民法院对涉案标的物依法完成拍卖程序并裁定归买受人所有之日（2017年7月18日），该涉案房产所有权已经转移给买受人黎明鑫。宛城区人民法院作出的判决和之前的裁定认定事实完全相反，且黎明鑫在原审庭审中自述已对（2018）豫1302民初8074号民事裁定申请再审，但南阳市禄康源百货有限公司未见撤销原裁定；3.利息损失不应支持。无论房租应该向谁支付，2018年下半年往后房租逾期的责任不在南阳市禄康源百货有限公司。黎明鑫根本不想继续履行合同，撵禄康源走是为了卖房变现。黎明鑫辩称，原审庭审时黎明鑫提交的南阳市中级人民法院拍卖成交确认书、执行裁定书、送达回证及执行交付笔录均已明确说明涉案房屋及对应的土地使用权在2017年7月17日已归黎明鑫所有，南阳市禄康源百货有限公司、南阳市禄康源商贸有限公司应支付房租的时间为2017年7月17日至2020年5月6日，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，黎明鑫于2017年7月17日取得房屋所有权，同时获得该房产的收益权包括租金收益。南阳市禄康源百货有限公司提交的电子证据不影响黎明鑫的所有权；2.因南阳市禄康源百货有限公司拒不支付房租，黎明鑫2018年第一次起诉南阳市禄康源百货有限公司要求支付应付房租，解除合同，南阳市宛城区法院以执行法院未将涉案房屋向黎明鑫移交占有，黎明鑫身份不适格为由裁定驳回黎明鑫的起诉，黎明鑫第一时间将（2018）豫1302民初8074号民事裁定提交中院执行局，执行局立刻通知宛城区法院裁定错误，请予纠正，并于2019年8月27日对南阳市禄康源百货有限公司下达自2017年7月17日至2019年12月31日的租赁费支付给黎明鑫的通知，因执行局解决问题不得力，导致黎明鑫错过对裁定的上诉期，黎明鑫被迫申请再审，但宛城区人民法院始终不给再审裁定，要求黎明鑫重新起诉，黎明鑫只能按照宛城区人民法院的指示重新立案起诉，2017年7月17日黎明鑫获得涉案房产法律层面上的所有权，2020年5月6日又得到房产的实际控制权，比照（2018）豫1302民初8074号民事裁定内容，本案不构成重复起诉，是事实上的“再审”，也纠正了（2018）豫1302民初8074号民事裁定的错误；3.南阳市禄康源百货有限公司不执行中院执行裁定书所裁定的内容，拒不支付房租，强行占用黎明鑫房产用于经营牟利，违约在先，黎明鑫完全履行了合同约定的到2019年12月31日止时间，南阳市禄康源百货有限公司利用该房产到期后超期使用并以房租为要挟，意图逼迫黎明鑫同意以低价再次续租；4.原审存在的问题，原审忽略了黎明鑫提交的证据4和证据5，原审未认定南阳市禄康源百货有限公司的恶意支付行为，支持“三方协定”的债务，致使黎明鑫损失了2017年7月17日至2018年6月30日及2018年下半年的7.5万元，共计639520元房租。南阳市禄康源商贸有限公司未到庭，未答辩。黎明鑫向一审法院起诉请求：1.判令南阳市禄康源百货有限公司、南阳市禄康源商贸有限公司依法支付房租1819999元，并自2017年7月18日起就该房租依法支付同期银行贷款利息至清偿之日为止；2.判令南阳市禄康源百货有限公司、南阳市禄康源商贸有限公司承担诉讼费用10590元。一审法院认定事实：南阳仲裁委员会于2015年10月15日受理了黎明鑫与孔富生、魏冬梅、天富公司、康盛公司借款纠纷一案。案件仲裁过程中，黎明鑫向南阳市宛城区人民法院申请财产保全，宛城区人民法院于2015年10月16日作出（2015）宛执保字第7号民事裁定，查封了天富公司所有的位于南阳市建设东路与文明路交叉口天富小区一、二层门面房。南阳仲裁委员会于2015年12月15日作出（2015）南仲裁字第067号裁决：一、天富公司在本裁决生效后十日内偿还黎明鑫借款本金22，050，000元，自2015年6月15日起按月息2％计算至清偿之日。二、康盛公司对上述第一条借款本金、利息承担连带清偿责任。三、本案仲裁费用95，000元、保全费用5，000元由天富公司承担。四、驳回黎明鑫的其他仲裁请求。于2016年3月25日向南阳市禄康源百货有限公司送达（2016）豫13执2-1号协助执行通知书，要求南阳市禄康源百货有限公司协助调查南阳市建设东路禄康源超市租赁情况，并提交房产租赁合同、交纳租金手续等与该房产租赁有关的材料，南阳市禄康源商贸有限公司于2016年3月29日对南阳市中级人民法院作出情况说明，“我公司于2009年10月24日与孔富生签订的房屋租赁合同因年代久远，暂时无法找到，恐难在指定期限内提供该合同原件。现向你院提供该合同复印件，我公司保证该合同复印件内容与原件一致，特此说明”。2017年6月2日，南阳市中级人民法院向南阳市禄康源百货有限公司送达了拍卖公告和（2016）豫13执2-527号优先购买通知书，于2017年6月5日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布拍卖公告，拟于2017年6月27日拍卖天富公司所有的位于南阳市建设东路与文明路交叉口天富小区一、二层门面房，拍卖公告中明确拍卖房产由禄康源超市租赁使用（有未到期的租赁协议，竞买者竞买成功后需继续履行该协议），无房产证，有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，但均登记在第三人名下。黎明鑫以26，851，772元竟得上述标的物。南阳市中级人民法院于2017年7月4日与黎明鑫签订拍卖成交确认书。2017年7月11日，南阳市中级人民法院作出（2016）豫13执2-3号执行裁定：一、被执行人天富公司所有的位于南阳市建设东路与文明路交叉口西北角天富小区一、二层门面房（建筑面积约2874.46平方米，现禄康源超市使用）及其对应份额的土地使用权归买受人黎明鑫所有。上述不动产的权利自本裁定送达买受人黎明鑫时起转移。该宗土地现登记在南阳市城市建设实业开发公司（该公司已更名为南阳市建设投资有限责任公司）名下，已转让给天富公司所有，但未办理过户登记，土地证号为宛市土国用（2001）字第012**。二、买受人黎明鑫可持本裁定到登记机构办理相关产权过户手续，同时依法缴纳各项税费（包含初始登记和二次过户的税费）。2017年7月17日南阳市中级人民法院向黎明鑫送达了（2016）豫13执2-3号执行裁定书。2017年7月25日，南阳市中级人民法院向南阳市禄康源百货有限公司送达（2016）豫13执2-725号协助执行通知书，要求南阳市禄康源百货有限公司协助执行下列事项：一、在收到本通知后六十日内，协助将你公司承租的位于南阳市建设东路与文明路交叉口西北角天富小区一、二层门面房交付买受人黎明鑫。因你公司虽然实际租赁前述房产，但经南阳市中级人民法院通知至今未提供充分有效的租赁证据，故你公司对前述房产的租赁南阳市中级人民法院视为不定期租赁。二、协助提供2015年1月1日以来你公司支付上述房屋租金的情况，包括支付双方账户，银行转账单据等有关支付租金的全部手续。你公司应自收到本通知后三日内如实将有关材料提交我院，如拒绝、拖延、虚假提交，南阳市中级人民法院将依法追究你公司法律责任。一审法院认为，一、关于租金负担的主体，本案争议的租赁合同签订时，南阳市禄康源百货有限公司尚未成立、南阳市禄康源商贸有限公司系南阳市禄康源百货有限公司设立时的股东，其对外以自己名义租赁的房屋在禄康源百货成立后实际由南阳市禄康源百货有限公司使用。参照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，可以认定南阳市禄康源百货有限公司应当就本案争议的租赁合同承担责任，南阳市禄康源商贸有限公司作为南阳市禄康源百货有限公司的股东在完成设立南阳市禄康源百货有限公司后不承担责任。二、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定：“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”在南阳市中级人民法院对涉案标的物依法完成拍卖程序并裁定归买受人所有之日（2017年7月18日），该涉案房产所有权已经转移给买受人黎明鑫。南阳市禄康源商贸有限公司与案外人许云霞、李朝庆、南阳天富置业有限公司于2016年2月3日签订了三方协议，签订于黎明鑫取得房屋所有权前，并在黎明鑫取得所有权前履行完毕。在黎明鑫未举证证明该协议符合合同无效的条件，该合同对新的房屋所有权人发生效力。南阳市禄康源百货有限公司作为房屋租赁人2018年下半年250，000元、2019年上半年325，000元、2019年下半年325，000元以及2020年度上半年至5月6日的126日租金224，383元并未支付，依法应按照合同约定进行支付。根据南阳市中级人民法院已经查明的事实，应按照每年650，000元的标准进行计算。南阳市禄康源百货有限公司应支付黎明鑫的租金为1，124，383元。三、黎明鑫主张按照银行贷款利息支付租金的利息并无合同明确约定，但南阳市禄康源商贸有限公司与孔富生约定了逾期支付租金应当支付日万分之三的违约金。黎明鑫主张按照同期银行贷款利率支付利息至清偿之日为止，低于合同约定，予以支持。利息的计算应自每笔租金应当支付之日即每年的1月1日与7月1日分别计算。2019年8月19日前，南阳市禄康源百货有限公司应当负担的利息计算如下：1、250，000元×414天÷365天×4.75％=13，469.18元。2、325，000元×230天÷365天×4.75％=9，727.74元。3、325，000元×49天÷365天×4.75％=2，072.43元。上述合计25，269.35元。2019年8月20日至最后一笔2020年1月1日。1、900，000元×134天÷365天×本案立案时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85％=12，720.82元。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条、第二百二十九条、第二百三十六，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，判决：一、南阳市禄康源百货有限公司于判决生效之日起十日内向黎明鑫支付租金本金1124383元、利息37990.17元并以本案立案时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85％从2020年1月2日起继续计算尚未支付租金利息。二、驳回黎明鑫其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10590元，由南阳市禄康源百货有限公司负担。本院二审期间，南阳市禄康源百货有限公司向本院提交土地使用权拍卖记录一份，证明涉案土地使用权被河南坚石房地产有限公司竞得。黎明鑫经质证认为，该拍卖记录不能证明系本案争议土地，且不影响黎明鑫已取得的房屋所有权及对应的土地所有权。黎明鑫无新证据提交。上述证据不能证明上诉人的主张，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.2020年5月6日之前的租金黎明鑫是否有权收取；2.本案是否属于重复诉讼；3.利息损失是否应予支持。关于黎明鑫是否有权收取涉案房屋2020年5月6日之前的租金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百九十三条规定，“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。”本案中，南阳市中级人民法院于2017年7月4日与黎明鑫签订拍卖成交确认书，2017年7月11日南阳市中级人民法院作出（2016）豫13执2-3号执行裁定书，确认涉案不动产的权利自该裁定送达买受人黎明鑫时起转移，并于2017年7月17日向黎明鑫送达了该执行裁定书，依照上述法律规定，原审判决认定2017年7月18日涉案房产所有权已经转移给买受人黎明鑫，并无不当，黎明鑫有权收取租金。关于本案是否属于重复诉讼，虽然黎明鑫已于2018年起诉南阳市禄康源百货有限公司要求解除租赁合同、支付租金，一审法院作出（2018）豫1302民初8074号民事裁定书，驳回黎明鑫的起诉。但在本案审理期间，（2018）豫1302民初8074号案件已经进入再审，再审中黎明鑫向一审法院递交撤诉申请，撤回起诉，且一审法院已作出民事裁定书，准许黎明鑫撤回起诉，并向黎明鑫及南阳市禄康源百货有限公司送达该民事裁定书。因前诉黎明鑫已撤销，因此，本次起诉并不构成重复诉讼。关于利息损失是否应予支持，虽然黎明鑫与南阳市禄康源百货有限公司之间不存在合同约定，但南阳市禄康源商贸有限公司与孔富生签订的租赁合同中双方约定了逾期支付租金应当支付日万分之三的违约金。现黎明鑫主张按照同期银行贷款利率支付利息至清偿之日为止，低于上述合同约定，原审对此予以支持，并无不当。综上所述，南阳市禄康源百货有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21180元，由南阳市禄康源百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李新华审判员  杨 乐审判员  罗 军二〇二一年三月二十五日法官助理孙方超书记员乔国盛