贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终52号上诉人（原审被告）：开阳投资集团有限责任公司，住所地贵州省贵阳市开阳县云开国际****。法定代表人：郭祥明，系该公司总经理。委托诉讼代理人：马瑞雪，女，1985年12月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市开阳县。被上诉人（原审原告）：黄佐英，女，1969年5月10日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：李军，贵州贵达律师事务所律师。原审第三人：贵州顺威房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇云开国际****法定代表人：李昌顺，系该公司执行董事兼总经理。原审第三人：开阳县房屋征收管理局，住，住所地贵州省贵阳市开阳县联通路**/div>法定代表人：宋俊豪。原审第三人：开阳县棚户区城中村改造办公室，住所，住所地贵州省贵阳市开阳县东兴大街供排水公司办公大楼**div>法定代表人：宋俊豪。上诉人开阳投资集团有限责任公司（以下简称开投公司）因与被上诉人黄佐英及原审第三人贵州顺威房地产开发有限公司（以下简称顺威公司）、开阳县房屋征收管理局（以下简称征收局）、开阳县棚户区城中村改造办公室（以下简称棚改办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省开阳县人民法院（2020）黔0121民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人开投公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不是一审案件的适格被告，《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》属于行政协议，上诉人受征收主体及征收部门委托签订相应回迁安置协议，应由被委托人承担相应权利义务，即安置方案中明确的征收部门棚改办及现行征收职能部门征收局为适格被告提起民事诉讼。二、被上诉人不是一审适格原告。被上诉人提交的证据收条，拟证明原告将持有的房产证（账号00××28）交给了开阳县人民政府旧城改造指挥部。但该收条所记载的房屋产权所有人是杨欢，并非被上诉人，被上诉人也并未提供其他证据证明其与杨欢的关系或存在拆分的事实。一审判决中并未对该份证据存在的争议做确认。故，上诉人有理由认为被上诉人不具有被征收人的资格，实际的被征收人是杨欢。三、一审判定回迁户仅以套内面积补差有损公共利益。根据《回迁协议》第十一条约定办理不动产产权证均是以建筑面积进行计算，且被上诉人接房实际产生的收益均是以建筑面积计算，商品房均有公共区域、公摊面积，公共区域是所有业主共有且共享收益、共担责任，回迁户享受相应的公共权益，理应承担相应的公共责任，理应承担公摊面积部分的差价款支付，原审判决计算有误，按照回迁协议约定补差价标准计算应为5＊10800＋15＊20800＋44.18＊28000＝1603040元，应予以纠正。四、一审判决中认定的超期过渡费金额计算有误。回迁协议约定的交房时间是2016年5月8日，自2016年5月9日起超期临时安置费开始计算，原告超期临时安置费基数为2459.8元，按每超过一个月，逐月递增10%。2016年5月9日至2017年5月8日的超期过渡费为52601.08元，2017年5月9日至2017年5月31日的超期过渡费为7719.91元／31天＊23天＝5727.68元，总计为58328.82元。被上诉人黄佐英答辩称，一、双方对于签订的回迁协议均不持异议，协议合法有效；二、上诉人所述杨欢系被上诉人的婚生子，被上诉人是被征收的合法主体；三、回迁协议约定的是以套内建筑面积进行调换，上诉人不能以实际修建出来的建筑面积超出套内面积要求被上诉人补差价；四、原审判决计算无误。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持原判。原审第三人顺威公司、征收局、棚改办均未发表陈述意见。黄佐英向一审法院起诉请求：1.判决被告立即将位于开阳县城关镇城东路商业街由东至西12号（实际编号4-2-14号）的套内面积为132.99平方米的商业用房交付给原告；2.判决被告自逾期交房之日起按月递增10%的标准支付原告超期临时安置费至房屋交付之日止；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，被告开阳投资集团有限公司原名称为开阳县城市建设投资有限公司，系国有企业。2013年开阳县人民政府作出“开府房征2013（01）号房屋征收决定公告”，对开阳县城关镇城东路两侧棚户区进行改造，原告所有的房屋在该征收范围内。同年10月18日，原、被告双方签订《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》，对原告坐落于开阳县城关镇城东路套内建筑面积122.99平方米的商业用房（产权证号00××**）进行征收，征收方式为产权调换方式，并明确以开阳县城关镇城东路商业街由东至西12号（实际编号4-2-14号）的套内建筑面积为132.99平方米的商业用房进行调换，并约定被征收房屋与产权调换房均按房屋建筑面积计算，面积相等的互不补差，调换建筑面积超过被征收房建筑面积5平方米内的，补差面积5平方米，以10800元／每平方米补差支付征收人；调换房超过被征收房建筑面积5平方米以上的部份（最多不能超出20平方米），补差面积为5平方米，以20800元／平方米计算补差支付征收人。以上原告应补被告158000元。同时约定，临时安置费标准为按原房屋建筑面积20元／月／平方米计算，交房时间为2016年5月8日前，被告逾期交房的，从逾期之日起，每超1个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费标准最多不超过临时安置补偿费标准的5倍。协议约定2016年5月8日交付调换的房屋，协议同时约定过渡期内的临时安置补偿费以原房屋建筑面积按每月20元／平方米计算，如被告未按约定期间交付房屋，从逾期之日起，每超一个月，超期临时安置费逐月递增10%，递增后的超期临时安置费最高不超过临时安置补偿费标准的5倍。2017年6月13日，开阳县人民政府作出开府专议【2017】190号专题会议纪要，原则同意对云开国际唐清军等27户商业门面回迁按照套内面积进行核算。另查明，开阳县城关镇城东路商业街由东至西12号（实际编号4-2-14号）经测绘建筑面积为187.17平方米，套内面积131.51平方米，公摊面积55.66平方米。该栋经验收合格后被告于2017年5月12日发布交房公告，通知业主自2017年5月12日起开始办理交房手续，超期过渡费计算截止于2017年5月31日。上述事实，有原、被告陈述及所举的《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》等证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为本案定案证据。一审法院认为，本案的焦点为1、被告是否是适格主体，第三人是否应当承担合同责任？2、原、被告合同约定的回迁面积是建筑面积还是套内面积，是否该交付，该怎么交付？3、超期临时安置补助费是否应当支持，应当支持多少？对焦点一：本案中，被告开投公司征收原告的房屋使用并给予补偿，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋征收补偿安置事宜达成协议，该协议是一个民事协议，拆迁人与被拆迁人之间的法律地位是平等的，现双方因履行民事协议而发生纠纷属于民事诉讼受案范围，原告起诉符合法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。”的规定，被告开投公司在本案中作为房屋征收实施单位与原告签订调换协议并不违反上述法律规定。关于本案的责任主体问题，首先，原、被告签订的调换协议已明确被告是征收补偿部门。在原、被告均认可真实性、合法性的调换协议中，被告系协议约定的征收补偿部门和合同相对方，该协议中并未记载或体现存在其他第三方或委托方，也未提供证据证明有其他第三方或委托方参与涉案地块的征收，协议中各项权利义务均约定由开投公司和被拆迁人享有和承担，因此，作为在协议中签章的合同当事人，被告理应受该协议条款拘束，第三人征收局、棚改办未参与签订调换协议，在本案中不承担责任，第三人顺威公司是建设方，未参与签订调换协议，在本案中也不承担责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款规定“补偿协议签订后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼”正是合同相对性原则的具体体现；第二，案涉调换协议签订以后，被告支付了合同约定的补偿款及临时安置补助费，从合同履行情况看，被告亦已按照约定实际履行了调换协议内容，被告开投公司系实际享有合同权利、承担合同义务的履行主体；综上所述，被告开投公司应是履行调换协议的责任人，至于被告与第三人之间的关系，是另外一种法律关系，本案不予调整。对焦点二：经查，双方签订的调换协议第一条约定原告征收房屋为套内面积122.99平方米，第三条第一款约定的产权调换房屋面积为套内建筑面积，虽然在该款的分项1中双方又约定“被征收房屋与产权调换房均按房屋建筑面积计算”，但综合该条全部计算差价方法，实际计算方法还是以套内面积计算补差的，故可认定双方是约定的本意为套内建筑面积，而套内建筑面积（GB/T17986.1-2000B1.1）为套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部份组成，由此可见，套内建筑面积就是常称的套内面积。现双方调换协议约定的4-2-14号商业用房已具备交付条件，因被告调换给原告的4-2-14号商业用房套内面积为131.51平方米，与调换协议约定的132.99平方米相差1.48平方米，而调换协议约定的调换房与原房相差10平方米，原告应补偿被告该10平方米差价158000元，现调换房与原房实际相差8.52平方米，故原告应补偿被告的差价款据实计算为5mX10800元+3.52mX20800元=127216元。因双方签订的调换协议第13.2条约定，原告应补房款在被告交付调换房前付清，现被告以先予履行抗辩权进行抗辩，符合合同约定，一审法院对被告该意见予以采纳。对焦点三：经查，2017年5月12日因回迁房符合交付条件，被告已经发布交房公告，明确通知至公告发布之日起，超期过渡费计算截止于2017年5月31日。虽然原告与被告因商业用房面积产生争议，但调换协议约定的商业用房在2017年5月就已经符合交付条件，被告已履行了通知义务，因此，原告不能仅以面积不符合约定为由拒绝接收房屋，其可以通过司法途径选择要求被告继续履行合同或解除合同以减少损失，因此原告主张2017年5月31日后的超期临时安置补助费属于扩大损失，不应当由被告支付。按协议约定计算，2016年5月8日到2017年5月31日超期临时安置补助费为64227.01元，因该款双方并未约定给付时间，视为可随时要求给付，故可与原告应补差款进行抵销。综上，因原告应交付被告的补差款与被告应支付的超期过渡费相抵后原告尚应支付被告补差款127216元-64227.01元=62988.99元，现被告以先予履行抗辩权进行抗辩，虽被告未对补差款提出反诉，但为减少讼累，宜一并解决，故应由原告先行履行给付全部差价款义务后，被告履行交付调换房义务。本案经一审法院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第二十五条、《贵阳市房屋拆迁管理办法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：被告开阳投资集团有限责任公司在本判决生效且原告黄佐英支付房屋拆迁补差款62988.99元后十日内将云开国际4-2-14号商业用房交付原告黄佐英；案件受理费8864元，减半收取4432元，由被告开阳投资集团有限责任公司负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人开投公司与被上诉人黄佐英签订的《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方当事人应按照协议内容全面履行各自的义务。本案二审的争议焦点为：一、开投公司与黄佐英是否系本案适格当事人；二、本案应以房屋套内面积还是以房屋建筑面积计算房屋面积补差款；三、如何计算超期过渡安置费。关于争议焦点一，开投公司与黄佐英签订的《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》首部明确载明，“征收补偿部门”系开投公司，“被征收人”系黄佐英，协议中并未约定其它征收补偿部门，根据合同相对性原则，黄佐英基于该有效协议的约定，以被征收人的地位，诉请征收补偿部门开投公司履行协议约定的交房义务，并无不当，开投公司与黄佐英均系本案适格当事人，本院对开投公司主张的其与黄佐英并非本案适格当事人，不予支持。关于争议焦点二，经查，双方的《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》中，仅明确载明了被征收房屋的套内面积以及调换房屋的套内面积，并未对被征收房屋和调换房屋的建筑面积进行测量与注明，且在《开阳县棚户区改造门面征收安置补偿表》中亦仅注明被征收房屋的套内面积以及调换房屋的套内面积，并未注明建筑面积，故综合该协议有关面积补差的条款内容，本院认为，以套内面积差额计算房屋补差款，更符合双方在签订协议时的心理预期与真实意思表示。因此，一审法院根据被征收房屋的套内面积与调换房屋的套内面积差额，按照协议中约定的单价和补偿方法，计算出黄佐英应支付面积补差款127216元，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，《棚户区改造项目房屋征收产权调换协议（商业用房）》第十条约定：“甲方应于2016年5月8日前将产权调换房屋支付乙方，甲方未按约定时限交房的，从逾期之日起，每超过一个月，超期临时安置逐月递增10%。”经查，开投公司于2017年5月31日已具备交付调换房屋的条件并已通知黄佐英收房，故超期临时安置费应计算至2017年5月31日止，且从2016年5月8日起，每超一个月，超期临时安置费逐月递增10%，即2016年6月8日超期临时安置费以每平方22元（20元递增10%）计算为2705.78元，此后以此类推，故一审法院计算开投公司应当支付黄佐英超期临时安置费为64227.01元正确，本院予以维持。最后，一审法院本着一次性解决纠纷的原则，根据开投公司与黄佐英之间互负的支付义务，判决黄佐英支付开投公司房屋补差款62988.99元后由开投公司交付调换房屋，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人开阳投资集团有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8864元，由上诉人开阳投资集团有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 陈跃霄二〇二一年三月二十四日书记员 彭永耀