江苏省泰州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)苏12执复46号 复议申请人（案外人）：靖江市万德纺织科技有限公司，住所地靖江市经济开发区城南园区纬三路北侧（前进村**）。 法定代表人：黄宏，该公司总经理。 申请执行人：江苏靖江农村商业银行股份有限公司，住所地靖江市。 法定代表人：王国平，该公司董事长。 被执行人：靖江市正午纺织品贸易有限公司，住所地靖江市经济开发区。 法定代表人：陈凤彩，该公司总经理。 被执行人：孙飞，女，汉族。 被执行人：陈桂清，男，汉族。 被执行人：陈凤彩，女，汉族。 被执行人：江苏正午针纺实业有限公司，住所地靖江市经济开发区。 法定代表人：孙飞，该公司总经理。 复议申请人靖江市万德纺织科技有限公司（以下简称万德公司）不服江苏省靖江市人民法院（以下简称靖江法院）（2020）苏1282执异129号执行裁定，向本院申请复议。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2020年1月9日，靖江法院对江苏靖江农村商业银行股份有限公司（以下简称农商行）诉靖江市正午纺织品贸易有限公司（以下简称正午纺织品公司）、陈桂清、孙飞、陈凤彩、江苏正午针纺实业有限公司（以下简称正午针纺公司）金融借款合同纠纷一案作出（2020）苏1282民初74号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、正午纺织品公司归还农商行借款本金880万元及相应利息[截止2019年12月30日的利息为155621.4元，自2019年12月31日起至实际还款之日止的利息（本金700万元以年利率12.6%计算，本金180万元以年利率9.9%计算）]，约期于2020年2月21日前付清；二、农商行就对正午纺织品公司的上述债权，对被告正午针纺公司位于靖江市经济开发区城南园区纬三路北侧（前进村3组）1、2、3、4、5幢房地产折价、变卖、拍卖所得价款享有优先受偿权；三、孙飞、陈桂清、陈凤彩对正午纺织品公司的上述债务承担连带保证责任；四、案件受理费74489元减半收取计37244.5元，保全费5000元，合计42244.5元，由五被告负担（此款农商行已垫支，五被告于2020年2月21日前给付农商行）。 根据农商行的申请，该院于2020年4月3日立案强制执行，案号为（2020）苏1282执825号。2020年4月14日，该院作出（2020）苏1282执825号执行裁定：拍卖正午针纺公司名下位于靖江市经济开发区城南园区纬三路北侧（前进村3组）1、2、3、4、5幢的不动产（房产证号：**××60、土地证号：靖国用（2006）第2**）。同日，张贴了迁出公告。后万德公司提出异议。2020年9月28日，该院作出（2020）苏1282执825号之三执行裁定：涤除万德公司与正午针纺公司位于靖江市经济开发区城南园区纬三路北侧（前进村3组）1、2、3、4、5幢的不动产的租赁权，万德公司于本裁定生效后十日内将其占有的正午针纺公司所有的上述抵押财产交本院处置。如不服本裁定，当事人可以在裁定书送达后十日内向本院提出执行异议。 案外人万德公司向靖江法院提出执行异议称，其于2019年5月20日与正午针纺公司签订租赁协议，租赁使用正午针纺公司位于靖江市经济开发区城南园区纬三路北侧（前进村3组）的不动产及设备，同时支付了相应租金，案涉房产为我司承租，根据买卖不破租赁的原则，在租赁期内，不能要求承租人涤除此不动产的租赁权，且其使用上述房产完全不影响对上述房产的拍卖，（2020）苏1282执825号之三执行裁定书侵犯了其合法权益，请求撤销该裁定。 另查明，坐落于靖江市经济开发区城南园区纬三路北侧（前进村**）1、2、3、4、5幢的不动产，土地使用权面积10000平方米、建筑面积5846.4平方米，分别于2006年10月18日、2007年4月11日办理了产权登记，登记的使用权人为正午针纺公司，不动产权证书号靖国用（2006）第298号、01××60。2018年6月7日，正午纺织品公司因需向农商行借款，由正午针纺公司以上述不动产提供了抵押担保。2018年6月8日，农商行至登记机关办理了不动产登记证明[苏（2018）靖江不动产证明第0004217号]，载明证明权利或事项：抵押权，权利人：农商行，义务人：正午针纺公司，坐落：靖江市经济开发区城南园区纬三路北侧（前进村3组），其他：抵押顺位第一顺位抵押、房屋抵押面积5846.40平方米、土地抵押面积10000平方米、抵押方式最高额抵押、最高额债权数额1400万元、债权确定时间2018年6月7日起至2023年6月6日止。2018年6月11日，农商行按约发放了贷款。2019年6月3日，正午针纺公司再次以上述不动产为正午纺织品公司向农商行借款提供抵押担保。2019年6月6日，农商行就上述抵押物再次至登记机关办理了抵押登记手续，最高债权数额900万元、债权确定时间2019年6月3日起2024年6月2日止。2019年6月6日，农商行按约发放了贷款。同年9月16日，正午针纺公司又将案涉不动产抵押给靖江正茂锚链附件有限公司，抵押金额550万元。 靖江法院认为，本案争议的焦点是万德公司请求排除执行异议的理由能否成立。对此，该院认为，我国物权法规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，万德公司提供的租赁合同形成时间是2019年5月20日，而案涉不动产抵押给农商行的时间是2018年6月8日，租赁关系形成在抵押权设立之后，故即使该租赁关系成立，亦不得对抗农商行已登记的抵押权。综上，案外人万德公司请求排除执行的理由不能成立，对其提出的异议请求，依法不予支持。 据此，该院于2020年11月23日作出（2020）苏1282执异129号执行裁定：驳回万德公司的异议请求。 万德公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称，靖江法院认定案涉不动产抵押给农商行的时间是2018年6月8日，而该次抵押已还清，抵押权已撤销。2019年6月6日，正午公司再次就该房产设立抵押向农商行借款900万元，当日，农商行按约发放贷款。万德公司与正午纺织公司的租赁合同形成时间是2019年5月20日，在设立抵押的时间之前，根据买卖不破租赁的原则，万德公司请求排除执行的请求应当得到支持。请求撤销靖江法院（2020）苏1282执异129号执行裁定。 本院复议期间，本院委托靖江法院向靖江市不动产登记中心了解案涉不动产的抵押情况，该中心向靖江法院出具证明载明：正午纺织公司于2019年6月6日办理抵押注销登记【房屋所有权证号：靖房权证城字第××号，抵押权人：江苏靖江农村商业银行股份有限公司；不动产证明号：苏（2018）靖江不动产证明第0004217号】 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。根据上述法律规定，订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。本案中，申请执行人农商行就案涉不动产设定的抵押权于2018年6月8日经抵押登记，虽然该抵押权于2019年6月6日注销登记后又办理抵押登记，但万德公司所主张的租赁协议形成的时间为2019年5月20日，应当推定其此时知道或者应当知道案涉房地产已设立抵押权的事实，该公司未经抵押权人同意签订租赁合同，不属于善意第三人，其主张的租赁权不能对抗本案债权人农商行，亦不能对抗案涉不动产的执行，对其以租赁权为由要求靖江法院“带租拍卖”的复议请求，本院依法不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项之规定，裁定如下： 驳回靖江市万德纺织科技有限公司的复议申请，维持江苏省靖江市人民法院（2020）苏1282执异129号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙金录 审 判 员 潘贻杰 审 判 员 陈海涛 二〇二一年三月三十日 法官助理 王书鹏 书 记 员 张 伟