广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1186号原告：李祺文，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：欧阳振辉，广东常道律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列原、被告之间的租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭审理了本案，原告李祺文及其委托诉讼代理人欧阳振辉，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年4月29日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金913770元及支付利息（以463770元为基数自2016年8月19日之日起，以450000元为基数自2016年11月29日之日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际归还之日止）；3.被告支付原告损失495263.34元（以913770元为基数，按每日万分之五的标准从2018年1月1日起计算至2020年12月20日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原被告双方签订了《物业使用权转让合同》，约定被告将位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××商铺的使用权转让给原告，转让金额为913770元；付款方式为全额付款；被告应在2017年12月31日前将该物业交付原告。合约签订后，原告支付了全额转让款，但被告至今仍未交付物业给原告，导致合同目的不能实现。根据法律的规定以及《物业使用权转让合同》的约定，原告有权解除本案涉合同，并要求被告返还款项及按照已收转让金每日万分之五的标准向原告支付违约金。据了解，合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件。被告在与原告签订物业使用权转让协议多年，且约定交付时间早已逾期，被告尚未建设完成，且隐瞒事实，未及时如实告知原告房产实际情况，对合同的履行具有严重过错，应向原告赔偿损失。即使，合同可能被认定无效，但因被告的行为确存在严重过错行为，故原告请求按照双方约定的违约条款标准请求赔偿损失，合法合理。综上，为维护原告方合法权益，特诉至法院，以实现原告诉讼请求。被告辩称,一、原告要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。（一）原告诉称涉案物业至今为在建状态、尚未办理竣工验收手续不是事实，涉案物业于2019年11月12日竣工验收，于2019年11月26日取得竣工验收备案表，其物业使用权依法可以转让，不存在原告诉称被告隐瞒涉案物业尚未建成的情况。（二）被告依据原告出具授权委托材料以及原告与案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）签署的《委托经营管理合同》，已将涉案物业交付给原告受托人欣盛公司，欣盛公司确认自2017年12月31日接收涉案物业。被告向欣盛公司交付涉案物业即视为向原告交付，该交付行为所产生的一切法律后果和责任均由原告自行承担。2016年4月29日，原告出具《物业管理授权委托书》、《授权委托书》各一份，委托欣盛公司代为处理与物业接收有关的手续，具体权限包括代为办理物业的检验与接收手续并签署相关文件等。而且，原告与欣盛公司签订的《委托经营管理合同》第三条第3款约定，原告应保证该物业的使用权持续完整有效，并出具委托书由欣盛公司代为办理该物业的接收及经营相关手续。由此可知，欣盛公司有权代原告接收涉案物业，被告向欣盛公司交付涉案物业即视为向原告交付。而且，欣盛公司于2016年12月开始向原告支付委托经营管理收益，至今共支付230622元，原告收到上述委托经营管理收益后从未就被告向欣盛公司直接交付涉案物业提出过异议。因此，被告已完成交付涉案物业的合同义务。涉案《物业使用权转让合同》并未约定被告只能向原告本人交付涉案物业，也未约定被告交付物业时必须再另行通知原告本人。原告已经向欣盛公司出具《物业管理授权委托书》、《授权委托书》，被告依据原告的授权有权向欣盛公司交付涉案物业，该交付行为的法律后果由原告自行承担。（三）退一步讲，合同解除权是形成权，应在法定或合同约定的期限内行使。且不说被告现已按合同约定完成交付涉案物业的义务，不存在任何逾期交付或没有交付涉案物业的违约行为。即使假设原告认为被告逾期交付涉案物业且其享有合同解除权，该解除权亦因原告未在合理期限内行使而消灭。涉案《物业使用权转让合同》约定的交付时间为2017年12月31日，由此自2017年12月31日开始，如原告认为被告有逾期交付物业的情形或一直不交付涉案物业，应予以催告或至少应在2018年1月1日之前提出，但原告没有催告过被告交付涉案物业，而是一直以涉案物业向欣盛公司收取委托经营管理收益。因此，即使假设被告存在逾期交付涉案物业的情形且原告享有合同解除权，该解除权亦因未在合理期限内行使而消灭。二、原告要求被告返还物业使用权转让金并支付利息及损失毫无事实和法律依据，也没有合同依据。（一）如前所述，被告已经按合同约定完成交付物业的合同义务，没有任何违约行为，原告要求解除涉案物业使用权转让合同没有依据，当然无权要求被告返还物业使用权转让款并支付利息。（二）原告要求被告支付逾期交付物业的损失毫无事实依据。如前所述，原告委托欣盛公司接收涉案物业，虽涉案物业于2019年11月26日竣工验收备案，但欣盛公司确认于2017年12月31日接收涉案物业并已实际向原告支付经营管理收益，原告并未因被告延迟交付涉案物业而遭受任何损失。而且，原告自2016年12月收取第一笔经营管理收益后，即视为对欣盛公司接收涉案物业的行为予以认可，实际也从未提出过异议。由此应认定被告已按合同约定交付涉案物业，没有逾期交付的行为，原告要求被告支付逾期交付违约金没有依据。（三）退一步讲，即使被告交付涉案物业存在瑕疵，但原告并未因此受到任何损失。欣盛公司提前确认涉案物业交付，使得原告提前开始收取委托经营管理收益。在此情况下，若法院支持原告所谓的违约金请求，显然有违公平和诚信原则。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院予以确认并附卷佐证。被告提交的竣工验收备案表及不动产权证，本院经综合审查后，对其真实性及关联性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2016年4月29日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年4月28日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金913770元；甲方在2017年12月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金等。同日，原告（甲方）与欣盛公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方将涉案物业委托乙方进行经营管理，委托经营期限为8年，委托期限自2016年11月30日起计算；委托经营第1年至第五年，乙方每年应向甲方支付固定的经营委托收益73104元，每月6092元，实际经营盈亏由乙方承担。同日，原告出具《物业管理授权委托书》，委托欣盛公司代为处理与物业接收有关的手续，具体包括代为办理物业的检验与接收手续、代为签署与物业接收有关的文件、代为处理其他与物业接收有关的事宜。2017年12月31日，被告（乙方）与欣盛公司（甲方）签订《广佛智城物业及资料移交书》，载明：甲乙双方于2017年12月31日办妥该物业及相关资料的移交，甲方确认乙方于当日移交钥匙予甲方。2021年1月14日，原告提起本案诉讼。诉讼中，被告主张欣盛公司已支付涉案物业经营管理收益230622元，涉案物业所在楼栋对应自编号为广佛智城（五期）天街6号楼。原、被告均确认原告已向被告支付转让费913770元。另查明，广佛智城（五期）天街6号楼已于2019年11月26日取得竣工验收备案表。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉案物业所在楼栋已办理竣工验收备案并取得不动产权证。根据涉案《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉案物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定被告应于2017年12月31日交付涉案物业予原告，根据审理查明的事实，原告有出具授权手续委托欣盛公司代为接收涉案物业，而欣盛公司也接收了涉案物业并向原告支付了委托经营管理收益，原告合同目的已得到实现，故原告主张解除《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限二十年内的约定、退还相应转让款缺乏事实与法律依据，也有违公平诚信原则，本院对原告该项诉讼请求不予支持。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，原告主张被告返还部分转让款理由成立，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金324306.04元[913770元×（11324天-20年天数7305天）÷11324天]予原告。原告虽有出具授权手续委托欣盛公司接收涉案物业，且欣盛公司及被告于2017年12月31日签署的《广佛智城物业及资料移交书》载明欣盛公司确认涉案物业符合《物业使用权转让合同》约定的交付条件并同意接收该物业，但涉案物业于2019年11月26日才取得竣工验收备案，即在此之前涉案物业不具备交付使用的条件，故不能根据上述《广佛智城物业及资料移交书》认定原告于2019年11月26日之前已经委托欣盛公司接收了涉案物业，涉案物业的交付时间应以竣工验收备案的时间为准。因此，原告有权诉请被告支付相应的逾期交付违约金。本院结合合同约定及履行情况、当事人过错程度、实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定被告应以转让金913770元为本金从逾期交付之日即2018年1月1日起至涉案物业竣工验收备案之日即2019年11月26日按日万分之五的标准计算违约金，且应以已付转让金的15%即137065.5元为上限，至庭审辩论结束之日，原告主张的违约金数额已超出上述核定范围，超出部分，本院不予支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费324306.04元并支付逾期交付违约金137065.5元予原告李祺文；二、驳回原告李祺文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费8740.65元（原告已预交），由原告负担4630.65元，由被告负担4110元。被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的4110元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年三月十二日书记员 孙王成欣