湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘11民终157号上诉人（原审原告）:永州市农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路**，统一社会信用代码：91431100MA4L6J569T。法定代表人：田万顷，系公司董事长。委托诉讼代理人：陈顺民，湖南新星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘卓媛，女，1997年11月13日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，教师，现住湖南省永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘栾球（刘卓媛父亲），男，1962年12月12日出生，汉族，现住湖南省永州市冷水滩区，特别授权）。委托诉讼代理人：唐春松，湖南正赢律师事务所律师。原审第三人：唐祥玖，男，1977年4月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：刘湘，女，1975年12月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。原审第三人：昌瑞兰，女，1933年7月5日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。上诉人永州市农村商业银行股份有限公司（以下简称永州农商行）因与被上诉人刘卓媛，原审第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人永州市农商行的委托诉讼代理人陈顺民，被上诉人刘卓媛的委托诉讼代理人刘栾球、唐春松到庭参加诉讼。原审第三人唐祥玖、刘湘、昌瑞兰经本院传票传唤，未到庭。本案现已审理终结。永州农商行上诉请求：1.依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.张某某于2014年7月10日办理了诉争房屋所有权证，依据物权公示原则，张某某是诉争房屋的合法所有权人，是有权处分人；永州农商行与张某某签订抵押合同，并办理了抵押登记，抵押权成立并生效，其物权优先于被上诉人与张某某因买卖合同关系产生的债权。2.依据《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条的规定，张某某对诉争房屋享有合法的权利外观，并经公示公信对涉案房屋的抵押是行使其所有权的权能，不动产物权设立依登记生效，不以交付为必要，在未办理过户登记之前，刘卓媛不享有涉案房屋的所有权；且涉案房屋未及时办理过户登记是刘卓媛自身行为造成。3.刘卓媛不属于《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定的真实权利人，本案不动产登记簿与真实权利人一致，不存在登记错误的情形，张某某已按法律规定出示权属登记证书，上诉人永州农商行可以认为张某某就是诉争房屋的合法所有人；刘卓媛与与张某某的法律关系符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，应适用该条规定处理二者之间的关系，但不能损害善意第三人永州农商行的利益。4.刘卓媛与张某某的关系是债权行为，而上诉人永州农商行与张某某的关系是物权行为，刘卓媛仅能要求张某某承担返还购房款并赔偿相应损失的违约责任；上诉人与张某某签订了书面的担保合同并到房管部门办理了抵押登记，双方设立的担保物权已完成物权变动的公示；刘卓媛与张某某在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理登记，使善意第三人永州农商行与张某某设立担保物权且具有优先于刘卓媛债权的效力。5.诉争房屋未及时办理房屋过户变更登记，是因被上诉人刘卓媛自身原因造成。6.即使张某某属于无权处分，永州农商行对涉案房产的抵押权依法可以成立善意取得，永州农商行已经尽到谨慎注意的义务，要求张某某出具了房屋所有权证、向房管部门查询、到诉争房屋现场调查。7.永州农商行与张某某设立抵押权时没有过错也无重大过失；刘卓媛须举证证明永州农商行存在重大过失，否则永州农商行即构成善意，取得抵押权。8.即使刘卓媛与张某某签订的房屋买卖合同成立，刘卓媛享有的也仅是物权请求权，而非房屋所有权，不能种植诉争房屋的执行。刘卓媛答辩称，1.一审认定事实清楚，袁某某（答辩人母亲，现已去世）于2011年9月13日与阳光时代项目部（法定代表人张某某）签订《商品房买卖合同》，并于2012年4月21日交齐全部购房款，2012年7月7日交清水电开户及办证（指办理房产证），由此可证实没有办理过户登记手续的过错不在于答辩人。答辩人自2013年4月开始一直在使用该房，《房屋单元登记簿》上显示被答辩人与第三人设定抵押的时间是2014年7月15日，明显答辩人买卖和实际占有在前，被答辩人设定抵押在后。2.一审适用法律正确，本案符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是本案诉争房屋的所有权人。3.被答辩人的上诉理由不能成立。被答辩人没有尽到审慎的义务，答辩人正在居住使用涉案房屋，被答辩人在对房屋等不动产设定抵押权时，应对权属情况进行审慎的审查，而不仅是形式审查，在行使抵押权时，亦不得损害所有权人的权益；被答辩人与第三人的抵押权在本案中不具有优先权,《依据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即购房人作为消费者支付了全部或大部分房款后，对房屋享有的权利就优先于建筑工程承包人的法定优先受偿权；按照此逻辑顺序，房屋买受人对房屋的权利应当优先于房屋上设定的抵押权，从而实现特殊债权优先于物权的效果。本案中，答辩人交足了全部房款且无任何过错，答辩人的特殊债权优先于被答辩人的抵押担保物权。永州农商行向一审法院起诉请求：1、请求人民法院确认原告对登记在张某某名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋【房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第5××6号】中的702号房屋享有抵押权;2、请求人民法院立即恢复对登记在张某某名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋【房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第5××6号】中的702号房屋的执行;3、请求人民法院判令被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：被告刘卓媛之母袁某某于2011年9月13日与阳光时代项目部（时任法定代表人为张某某）、第三人唐祥玖（张某某的受托人）签订商品房买卖合同，约定购买登记在张某某名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋【房产证号：永房权证冷字第7××**、土地使用权证：永（冷）国用（2008）第5××6号】中的702号房屋。袁某某于2011年9月13日、2012年4月21日分两次共缴纳全部购房款12.2941万元、水电开户及办理房产证费用并入住该房交纳水电费。袁某某于2012年7月7日起开始缴纳物业管理费。2017年7月11日，第三人唐祥玖向袁某某承诺，自即日起至2017年10月11日，为袁某某购买的房屋办理不动产权证。袁某某于2017年去世，被告刘卓媛继承该涉案房屋。2014年7月10日，原告永州市农村商业银行股份有限公司与第三人唐祥玖（其妻为第三人刘湘）签订借款合同，约定第三人唐祥玖向原告借款800万元，为担保第三人唐祥玖债务的履行，当天张某某将其名下位于永州市冷水滩区××路××栋房屋抵押给原告并办理了抵押登记。2017年3月15日，张某某去世，其妻为第三人昌瑞兰并继承张某某遗产。一审法院认为，本案系执行异议之诉纠纷。本案被告刘卓媛继承其母袁某某涉案房屋，第三人昌瑞兰继承其夫张某某遗产，故被告刘卓媛法定承受其母袁某某、第三人昌瑞兰亦法定承受其夫张某某二者之间签订的涉案商品房买卖合同的权利义务。因涉案房屋已交清实际购房款且被告刘卓媛实际占有，不能办理不动产权登记的原因亦不能归责于被告。本案原告尽管对涉案房屋享有抵押权，但结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定可知，在已经支付全部购房款的购房者消费者的权利与银行抵押权发生冲突时，应当优先保护购房者消费者的权利。故原告的诉讼请求，该院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告永州市农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费300元，由原告永州市农村商业银行股份有限公司负担。二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为刘卓媛对本案702号房屋享有的民事权益能否排除法院的强制执行。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，符合法定条件的无过错不动产买受人物权期待权受法律保护。被上诉人已提供证据证明其在2011年9月13日与阳光时代项目部及第三人唐祥玖签订《商品房买卖合同》，之后按约陆续支付完购房定金、购房款及办证费用，其签订房屋买卖合同时，房屋未被设立抵押权，未办理不动产权登记不能归责于被上诉人。买受人签订房屋买卖合同时间、付款时间以及房屋交付时间均早于抵押权设立时间，上诉人主张其已尽贷前审查义务且曾经现场调查了涉案房屋，但未提供证据证明其现场调查时房屋处于抵押人占有状态，上诉人在抵押物已卖出并交付他人占有的情形下仍办理抵押登记，与其所称的已尽合理审查义务不符。本案中的强制执行行为基础为抵押权，案涉抵押权设立系为担保金钱债权的实现，上诉人无真实购房目的，综合考虑案涉抵押权与无过错不动产买受人物权期待权产生的时间及内容等因素，一审法院裁定中止执行登记在张某某名下的702号房屋以及判决驳回永州农商银行的诉讼请求并无不当，永州农商银行的上诉请求依据不足。综上所述，上诉人永州农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人永州农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕伟文审判员  杨世清审判员  彭样平二〇二一年三月十二日书记员  杨 颖附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。