江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初14870号原告：昆山南卉生态园管理有限公司，住所地昆山市巴城镇通澄花园120号楼，统一社会信用代码91320583058626305P。法定代表人：张新江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王小青，江苏漫修（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋高鹰，江苏漫修（昆山）律师事务所实习律师。被告：傅云霞，女，汉族，住昆山市。原告昆山南卉生态园管理有限公司（以下简称南卉公司）与被告傅云霞租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判，于2020年11月3日公开开庭进行审理。原告南卉公司委托诉讼代理人王小青、被告傅云霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南卉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令傅云霞支付南卉公司租金756667元（2016年2月1日至2017年1月31日期间租金50万元，以及2020年2月1日至2020年5月31日租金256667元，实际计算至搬离之日止）以及逾期支付租金的违约金暂计201240.2元（其中50万元自2016年3月16日开始按同期银行贷款利率的1.95倍计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日；另外256667元自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日）；2、请求判令傅云霞支付违约金192500元（以2020年租金770000元的百分之二十五计算）；3、请求判令傅云霞按合同约定清理干净涉案租赁物，腾退并向南卉公司返还涉案租赁物；4、本案诉讼费由傅云霞负担。事实与理由：2016年3月12日南卉公司与傅云霞签订《租赁协议》，约定傅云霞向南卉公司租赁位于昆山市××城镇迎宾路××“××生态××”的地上建筑物以及土地用于经营农家生态休闲活动，租赁期限为2016年2月1日至2026年1月31日。前三年租金为50万元/年，第四年租金调整为70万元，以后每年按上一年度租金的10%递增，租金按年支付，先付后用。傅云霞需向南卉公司支付履约保证金20万元。合同签订后，南卉公司已按约将租赁物交付傅云霞，但傅云霞却未按合同约定向南卉公司支付履约保证金以及相应租金。截至2020年5月31日，傅云霞仍结欠租金756667元。另因傅云霞违约，原告按合同约定于2020年2月14日向其发送解除合同通知，要求其支付拖欠的租金以及违约金，并搬离涉案租赁物。傅云霞对此置之不理，目前仍占用涉案租赁物且未支付租金以及相应的违约金。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告傅云霞辩称：2016年租金我已经支付，否则这么多年南卉公司不可能一直未向我主张。2020年租金确实没有给，因为2019年2月26日政府就将我的园子拆除导致我直接损失1500万元。2019年2月份的租金已经全部支付南卉公司，但我们实际没有在里面经营一天但是南卉公司并未将该租金退给我。今年疫情期间南卉公司并未给我们免租，我在里面投资1500万元是南卉公司老板通过政府关系帮助我们造起来的，然后拆除的时候也说了政府赔了也会给我的，现在我也在等相应款项到账，但是我也和南卉公司的法定代表人张新江当年谈过这个事情。在租赁土地范围内的河中我投放了蟹苗，土地上也种了树，我投资很大但在没有回本的情况下就进行了拆除我不知道找谁处理这个事情。从2019年2月份拆除后南卉公司就没有来关心我，也没有告知政府是否已经赔偿到位。在路上也碰到过南卉公司法定代表人，他说政府还没有赔给他，我希望政府能帮助我了解能赔偿多少金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2004年10月9日昆山市巴城镇巴城湖村民委员会（甲方）与昆山天竺酒楼（乙方）签订《土地租用合同》，约定甲方为乙方提供原三砖厂东南角（原加紧村）农田85亩作为乙方开发种养殖休闲项目用地；租用期限为20年，即自2005年1月1日起至2024年1月31日止。在租用期内乙方只能用作种养殖休闲项目用地，租用期内不得改变土地用途和擅自转让或移作他用。该合同对租金标准等其他事项作出了约定。2013年11月19日昆山市巴城镇巴城湖村民委员会、天竺酒楼与南卉公司签订《关于土地租用合同的补充协议》，约定原土地租用合同的承租方变更为南卉公司，租用期限为原租用期限的剩余期限，租金为每年1200元/亩；南卉公司从事开发经营活动需报当地主管部门审批后方可实施；土地租用期满后，南卉公司享有优先承租权。2016年3月12日南卉公司（甲方）与傅云霞（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将其合法拥有的位于昆山市××城镇迎宾路××“××生态××”的地上建筑物（餐饮部分）以及土地出租给乙方使用（现为阳澄湖生态园），含水面共享（甲方自用的除外）。乙方承诺租赁本场所用于农家生态休闲活动，如乙方调整经营范围，应事先告知甲方并征得甲方书面同意。该租赁期限为10年，即自2016年2月1日至2026年1月31日。租赁期满，甲方有权收回房屋以及地上、水面等一切设施，乙方应如期交还。租赁期满，乙方有优先续租权。租金及支付方式：前三年租金为50万元/年，第四年租金为70万元/年，以后每年按上一年租金的10%递增，最终不超过年租金100万元。租金支付方式为，每年支付一次，先付后用；第一年租金签订合同3日内支付，以后每期租金提前30日支付（若乙方未按规定期限支付房租，甲方有权解除合同）。乙方进场前应向甲方交纳履约保证金20万元，用于担保租赁期间按本合同约定承担义务。租赁期满后，甲方对场所验收合格后退还乙方。甲方对场所验收发现乙方有损坏财物等设施的，有权从保证金中就实际损失予以扣除。该保证金在租赁期内不计算利息。甲方保证本场所的水电等设施完整，并协助乙方协调办理工商、税务、消防等设施的有关手续，相关费用由乙方承担。乙方已知晓场所目前处于待翻修状态，乙方不得改变本场所状况和地上建筑物、构筑物、附着物及水电等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方及政府主管部门书面同意后方可实施，否则视为违约。对有关设施进行改动或扩增时如需办理相关手续由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担；否则乙方应恢复原状，并赔偿由此造成甲方的损失。退场交接：合同约定的租赁期限届满或双方协商一致解除合同后10日内，乙方应向甲方办理交接手续。交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己的设备腾清，并将租赁范围内的垃圾杂物等清理干净。（乙方所添置的设备及物品必须由甲方确认，否则乙方退场不得带走任何设备及物品。）场所退场交接时，甲方负责场所的验收，乙方就场所的装修变化不需负责恢复原状。乙方装修、经营行为或提升场所价值，甲方不负有对此予以补偿的义务。违约责任：乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，由甲方按月租金的千分之三收取违约金；如乙方逾期30天不交租金，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金并给予乙方10天时间搬离所有物品。如逾期10天不搬离物品的，由甲方自行处置，并不作任何补偿。违约责任的豁免：因遭受不可抗力、政府行为、城市规划致使合同无法履行或中断履行的，不视为违约。一方经另一方同意的行为且以书面形式同意的，不视为违约。双方达成的其他书面协定，对本协议作出实质性变更的，也不视为违约。合同签订后，傅云霞于2017年2月13日向原告支付22万元，于2018年2月6日支付17万元。昆山阳澄湖南开蟹业有限公司于2019年2月18日支付原告34万元，备注为房租。2020年2月14日江苏漫修（上海）律师事务所向傅云霞寄送律师函，称截至目前傅云霞已结欠南卉公司租金高达120万元，南卉公司多次要求傅云霞支付租金但均未果。傅云霞的行为已经构成重大违约，南卉公司按合同约定，因傅云霞逾期30天不支付租金，现于2020年2月14日解除《租赁协议》，并要求傅云霞在接到本函之日起10日内向南卉公司支付结欠租金及违约金，并将工作人员撤离、所有设备腾清，将租赁物范围内的垃圾杂物等清理干净并和南卉公司办理交接手续。傅云霞于2020年2月15日签收该律师函。庭审中，南卉公司陈述2016年因傅云霞才开始经营为了让他缓缓，之后租金傅云霞也没有全部支付，有一部分通过南卉公司在傅云霞处的餐饮费用抵扣掉的。傅云霞陈述2016年的租金已经支付，但未提供证据予以证明。双方一致确认傅云霞未交付合同约定的履约保证金20万元。本院认为：南卉公司与傅云霞之间的租赁合同标的不仅包括土地还包括土地上的建筑物。该合同虽系双方真实意思表示但因土地上的建筑物未经相关部门审批且双方合同的租赁期限超出了南卉公司与昆山市巴城镇巴城湖村的租赁期限，故该合同超出南卉公司与昆山市巴城镇巴城湖村租赁合同期限部分以及关于土地之上建筑物部分的属无效；其他部分应属有效。因傅云霞已整体占有并使用了涉案场地及地上建筑物，故其应当按合同约定的标准支付南卉公司租金。傅云霞认为已经支付南卉公司2016年租金但未提供证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。傅云霞逾期支付南卉公司租金已经超过30日，符合双方约定的合同解除条件，南卉公司有权解除合同。南卉公司于2020年2月14日向傅云霞寄送了合同解除通知，傅云霞于2020年2月15日签收，故双方的租赁合同已于2020年2月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿。傅云霞在涉案租赁合同解除应当将涉案土地及地上建筑物清理干净并返还南卉公司。在合同解除后，傅云霞还应当按双方约定标准支付南卉公司合同解除前的租金。经本院核算，傅云霞应当支付的房屋租金为532083.33元（500000元＋770000元÷12个月×0.5个月）。傅云霞未及时支付租金的行为已经构成违约，根据合同约定其应当承担逾期支付租金的违约责任。双方在合同中约定的逾期支付租金的违约金计算标准过高且南卉公司未提供证据证明其实际损失，南卉公司主动调整违约金计算标准为中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率的1.95倍或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍，对傅云霞并无不利，本院予以确认。综上，本院确认傅云霞应当支付南卉公司逾期支付租金违约金为，其中50万元自2016年3月16日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日；另外32083.33元自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止。南卉公司和傅云霞在合同中还约定违约解除合同的违约金，本院根据傅云霞的违约程度以及给南卉公司造成的租赁物占用损失的实际情况对南卉公司主张的违约金192500元，予以支持。合同解除后，南卉公司仍向傅云霞主张的租金实际是涉案标的的占用使用费，即南卉公司的损失。因南卉公司已经主张违约解除合同的违约金，故只有在南卉公司的损失实际超出违约金数额的情况下才能向傅云霞主张之间的差额。本院根据双方约定的租金标准计算傅云霞的占用使用费，扣除傅云霞承担的合同解除违约金后确认傅云霞应当自2020年5月14日起按双方约定的租金标准支付占有使用费至实际迁出之日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告傅云霞于本判决生效之日起三十日内将其占有的位于昆山市巴城镇迎宾路的“南开生态园”土地及地上建筑物清理干净并返还原告昆山南卉生态园管理有限公司。二、被告傅云霞于本判决生效之日起十日内支付原告昆山南卉生态园管理有限公司租金532083.33元及逾期付款违约金（其中50万元自2016年3月16日起按中国人民银行公布的同期同类银行贷款的基准利率的1.95倍计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止；另外32083.33元自2020年1月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算至实际给付之日止）。三、被告傅云霞于本判决生效之日起十日内支付原告昆山南卉生态园管理有限公司合同解除违约金192500元并赔偿房屋占有使用费（按双方合同约定的租金标准自2020年5月15日起计算至被告傅云霞实际迁出之日止）。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取7617元，由原告负担617元，被告负担7000元。被告负担部分原告已经预交，本院予以退还。被告于本判决生效之日起十日内直接支付本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32×××68）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李加好二〇二一年三月一日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。