本溪市明山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0504民初2031号原告：辛桐，女，1986年11月26日出生，汉族，本溪市人，本溪翔和物流有限公司法定代表人，现住本溪市明山区。被告：本溪市明发房地产开发有限公司，住所地本溪市明山区消防路8号。法定代表人：张鑫，该公司经理。第三人：刘刚，男，1963年11月18日出生，汉族，本溪市人，本钢消防器材厂退休干部，现住本溪市明山区。委托诉讼代理人：王湘宁，辽宁湘辉律师事务所律师。原告辛桐与被告本溪市明发房地产开发有限公司、第三人刘刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辛桐，被告本溪市明发房地产开发有限公司法定代表人张鑫，第三人刘刚及其委托诉讼代理人王湘宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，确认华夏新城8、9号房屋所有权归原告所有；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2005年6月9日与被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号房，总房款为2588250元，合同订立后原告依约履行全部合同义务，此后被告一直未向原告交付房屋，原告多次催促无果，故诉至法院。被告辩称，对原告所诉事实理由没有异议，同意原告诉讼请求。第三人刘刚述称，不同意原告诉讼请求，原、被告达成的买卖合同没有真实性，合同约定并非是华夏新城8、9号房屋，该涉案房产应归第三人刘刚。原告所述事实理由、合同签订时间与原、被告买卖合同签订时间不符，买卖合同约定的为华夏新城2.3号房产，不是本案案涉房产，被告给原告出具的购房款收据体现所收款项为2、3号房房款，与本案无关。买卖合同约定的付款方式为抵顶欠款，但原告对2588250元的借款事实、出借来源没有证据佐证，被告没有在财务账单中体现出是应付账款或借款。通过庭前查阅被告企业工商档案，原告原系被告高管人员，职务为监事，与被告原法定代表人辛广有为父女关系，原、被告之间存在利害关系，如存在借款时间，按时间算原告借款给被告时不足19周岁，这笔258万余元的款项从何而来、是否有出借能力存疑，原、被告间属于恶意串通损害第三人合法权益。第三人有充分证据证明案涉房屋归第三人所有，被告与第三人买卖合同有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：商品房买卖合同，收据，商品房销售结算通知单。被告提交的证据有：抹账协议，补充协议，现金交款单，收据。第三人提交的证据有：送货单，承诺书，商品房买卖合同，购房款收款收据，物业费收款收据，跑水赔偿款收款收据，房屋租赁合同，房屋租赁纳税凭证，取暖费发票，本溪市明发房地产开发有限公司工商信息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年6月9日，原、被告签订商品房买卖合同，内容为原告以每平方米5800元价格、总计2588250元价格购买被告开发的本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房。被告于签订合同之日为原告出具收据和商品房销售结算通知单，其中收据内容为原告购房8号、9号、人民币2588250元，商品房销售结算通知单内容为原告购买明山区体育街华夏新城面积为215.75平方米、230.5平方米房屋。2005年3月10日，被告为第三人出具承诺书，内容为：经双方协商，我公司同意刘刚往华夏新城工地供应钢材，所供钢材款我公司以正建的华夏新城8号、9号商铺抵顶，商铺价格每平方米5500元，钢材价格由刘刚和工地项目部商定，最终结算款以项目部验收结算单为准，多退少补。商铺以双方签订的买卖合同为准，最终结算以产权处面积为准，多退少补。明发开发公司负责出具发票，及办理后续一切产权手续。商品房进户时间为2006年5月之前，产权办理为进屋后一年。2005年9月15日，被告（甲方）与马锦立项目部（乙方）签订抹账协议约定，甲方同意将华夏新城8号、9号商铺以每平方米5500元价格抹给乙方顶工程款，抹商铺面积暂定为各200平方米，价格各为110万。同年12月22日，被告（甲方）与一建公司华夏新城项目部（乙方）签订补充协议约定，根据2005年9月15日、2005年10月25日5#、6#、7#、8#、9#、五户公建抹账协议，达成如下补充协议：甲方欠乙方工程款以华夏新城五户公建抵押给乙方，乙方只能以此房抵押换取材料，待甲方将公建出售后偿付给乙方所欠工程款。五户公建只有抵押权，没有出售权。出售权只属于明发房地产开发公司出售。2006年4月15日，被告与第三人签订两份商品房买卖合同，第三人以每平方米5500元、分别为1186625元和1267750元价格购买被告开发的本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商铺。被告于签订合同之日为第三人出具收款收据，内容为收购房款8号、9号，款项人民币1186625元、126775元，结算方式抹账。本溪市明发物业管理有限责任公司于2013年12月10日、2014年6月10日出具收款收据，收款事由为收取刘刚8号、9号商铺2007年至2008年物业费5244元，2009年至2011年物业费7867元。2015年1月13日，本溪市明发物业管理有限责任公司收取刘刚供暖跑水补偿款500元。2012年6月1日开始，8、9号商铺由第三人租赁给他人使用。案涉房屋至今未办理产权证书。被告认为系设计图纸与实际建筑房屋不符所致。被告提交如下证据证明原告交付房款总计2820800元：2005年3月7日现金交款单记载，被告向本溪市城市信用联社交房款100万元；同年6月28日现金交款单记载，被告向本溪市城市信用联社交房款34万元；同年8月17日现金交款单记载，被告向本溪市城市信用联社交房款340800元；同年11月30日现金交款单记载，被告向本溪市城市信用联社交房款34万元；同年10月21日，被告开具收据记载，向武波个人借款30万元；同年11月30日，被告开具收据记载，向胡琦个人借款50万元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案焦点问题为：1、被告分别与原告和第三人签订的商品房买卖合同的效力问题；2、本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房的权属问题。1、关于被告分别与原告和第三人签订的商品房买卖合同的效力问题。被告分别与原告和第三人签订的商品房买卖合同意思表示真实且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。2、本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房的权属问题。出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。从被告提交的证据看，银行现金交款单体现的是被告向银行交纳房款，但不能证明该款就是原告向被告交纳的购房款，武波、胡琦的个人借款也不能证明转化为原告的购房款，且两笔款项数额与购房款数额亦不相符，原告亦不能证明被告向其交付了案涉房屋。综上，原、被告虽已签订商品房买卖合同，但购房款、房屋交付的证据不足以证明原告的主张。从第三人提交的证据看，被告承诺以案涉商铺抵欠第三人钢材款先于原、被告签订的商品房买卖合同，被告与第三人签订的商品房买卖合同以及被告出具抹账收据、交付房屋的行为虽然晚于原、被告签订的商品房买卖合同时间，但系被告履行此前以房抹账承诺的行为，且第三人使用房屋、物业公司收取第三人物业费亦可证明案涉房屋交付给第三人的事实，故可以认定第三人签订以房抹账承诺在先、合法占有房屋在先，第三人具有案涉房屋的使用权。因案涉房屋不具备办理登记过户手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，第三人尚不享有案涉房屋所有权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告辛桐与被告本溪市明发房地产开发有限公司于2005年6月9日签订的《商品房买卖合同》有效；第三人刘刚与被告本溪市明发房地产开发有限公司于2006年4月15日签订的《商品房买卖合同》有效；二、坐落于本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房的使用权归第三人刘刚；三、驳回原告辛桐要求确认坐落于本溪市明山区华夏新城面积分别为215.75平方米、230.5平方米的8、9号商业用房所有权的诉讼请求。原告辛桐缴纳的案件受理费一百元，由原告辛桐负担；第三人刘刚缴纳案件受理费五十元，由原告辛桐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 王 艳人民陪审员 李 白人民陪审员 陈丽萍二〇二一年三月十八日法官助理曲思禹书记员张帅附：本案适用的法律条文、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果