山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1255号上诉人（原审被告）：刘长雷，男，1981年12月12日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：济南龙翔农业技术开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘永荣，总经理。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘希曼，女，1987年4月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郑尔文，山东海中洲律师事务所律师。上诉人刘长雷、济南龙翔农业技术开发有限公司（以下简称龙翔公司）因与被上诉人刘希曼房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。刘长雷、龙翔公司上诉请求：1.撤销山东省济南市历城区人民法院(2020)鲁0112民初5909号民事判决书。2.依法改判驳回被上诉人刘希曼的诉讼请求，或发回重审。3.判令被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决上诉人刘长雷承担法律责任，系错判。一审判决书查明，上诉人刘长雷系上诉人龙翔公司的原法定代表人，在其担任龙翔公司法定代表人期间，于2017年3月6日，签署案涉两份合同，即：①《济南黄金谷生态观光示范园合同书》、②《房屋买卖合同》。依据民法总则第六十一条的规定，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，刘长雷作为龙翔公司法定代表人签订案涉2份合同的行为性质系代表法人从事的职务行为，非个人行为。刘长雷签订案涉2份合同产生的法律后果，应当由龙翔公司承担。一审判决书认定刘长雷和龙翔公司共同承担责任，系错判。1.案涉《济南黄金谷生态观光示范园合同书》（以下简称租赁合同）约定，出租人系龙翔公司（甲方），承租人系刘希曼（乙方），租赁标的物为案涉土地及房屋。该租赁合同明确载明：刘长雷作为出租人龙翔公司的法定代表人，在合同书尾部龙翔公司“法定代表人”落款处签名，龙翔公司对此盖章确认。该租赁合同书证实，刘长雷系代表龙翔公司从事案涉行为，并非个人行为。刘希曼亦已知晓刘长雷担任龙翔公司法定代表人的事实。2.案涉《房屋买卖合同》第二条载明，房屋买卖合同签订生效后由乙方（即刘希曼）支付给“甲方”145万元，并由“甲方”开具收款收据。一审判决书认定“刘希曼向龙翔公司支付145万元，龙翔公司向刘希曼开具数据”。因此，案涉《房屋买卖合同》所指“甲方”系指龙翔公司，而非刘长雷。刘希曼诉称，其按照刘长雷的要求将款项汇入龙翔公司账户。对此，刘长雷、龙翔公司均予以否认。如果是刘希曼按照刘长雷的指示付款，亦应当由刘长雷出具收款收据，而不应由龙翔公司开具收据。龙翔公司向刘希曼出具收据后，刘希曼未反对。同时，众所周知个人不能作为建设项目的开发商，案涉房屋买卖合同上加盖有龙翔公司的印章，可认定刘希曼知晓刘长雷系代表龙翔公司签署房屋买卖合同。3.案涉《房屋买卖合同》第七条载明：“甲方与乙方（刘希曼）原签订的关于此蔬菜园及管理用房的租赁合同中关于双方的约束条款继续有效……”。案涉仅有一份租赁合同，该合同的出租人（甲方）系龙翔公司。因此房屋买卖合同所指的甲方应为龙翔公司。上诉人龙翔公司对刘长雷代表公司签署房屋买卖合同的行为予以认可。综上所述，案涉两份合同均证明刘长雷的行为性质系代表龙翔公司的职务行为，并非个人行为。一审判决书错误认定刘长雷系案涉合同相对方，判决刘长雷与龙翔公司共同向刘希曼返还购房款，没有事实及法律依据。二、龙翔公司与刘希曼已就本案纠纷达成补偿协议，依法应驳回刘希曼原审诉讼请求。案涉租赁合同、房屋买卖合同项下的房屋虽然被拆除，但龙翔公司对案涉生态观光示范园的土地仍享有使用权，因此案涉土地使用权仍由相关业主继续占有使用，本案当事人已经与刘希曼就案涉房屋被拆除后的权利义务达成了补偿解决方案。一审判决书认定，涉案房屋系龙翔公司所建，于2019年1月18日被拆除。2019年2月17日，涉案房屋周边的业主及刘希曼与刘永荣（龙翔公司现任法定代表人）就涉案房屋被拆除以后的使用状态又达成一致书面协议，约定：刘永荣（代表龙翔公司）承包及购买的30多亩建设用地由业主共有。如果养老院做起来，刘永荣建三栋楼，其中一栋用于补偿业主。成立公司，用业主原房子的价值入股，成为股东。未拆除的6套房子清空，全体业主共有用于建养老院。（房屋拆除后留下）各人的院子仍归各人使用。被上诉人刘希曼与刘永荣均在上述协议上签字捺印。涉案房屋其他12名业主也在上述协议上签名捺印。即案涉生态观光示范园项目涉及的包括刘希曼在内的13名业主已与龙翔公司达成拆迁补偿协议，刘希曼业已签字捺印表示同意。在上述补偿协议被依法撤销或认定无效之前，刘希曼因房屋被拆除产生的权利义务应当按照上述协议内容履行，因此其原审诉讼请求应当被依法驳回。三、一审判决书认定返还的购房款、利息计算有误。1.一审判决书认定的上述补偿协议可证实，虽然案涉房屋被拆除，但案涉土地使用权仍由刘希曼占有使用。案涉145万元款项中，应当包含房屋价值及土地使用权价值，一审判决书未对案涉土地使用权价值做出认定，因此一审判决应返还的购房款金额有错误。2.房屋被拆除后，应返还购房款产生的利息，一审判决书对本金基数认定有误，导致利息计算有误。综上所述，请人民法院维护上诉人合法权益，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。刘希曼辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院予以维持。二、上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回。1.首先上诉人刘长雷在2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》是作为房屋出卖人的身份来签订合同的,是合同的一方当事人，对于该合同确认无效后的法律后果应该承担责任。故一审民事判决书判决刘长雷与济南龙翔农业技术开发有限公司共同承担法律责任并无不当。2.上诉人与被上诉人及其他（买房者）于2019年2月17日签订的协议，无论是形式还是内容均不是合法的，也是不可履行的。该协议是上诉人为了转稼因违法占用集体土地的行为导致的法律后果而签订，其内容是违犯《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，从形式上不可能履行的，国家法律是不允许在集体土地上进行非农业建设的。故法律不保护违法建设，人民法院更不应支持非法的主张。综上所述，一审民事判决书认定事实清楚，适用法律正确。二审人民法院应予以维持；上诉人的上诉理由不能成立，二审人民法院应予以驳回。刘希曼向一审法院起诉请求：1.判令确认双方于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》无效；2.责令被告返还原告房屋买卖款1450000元；3.责令被告赔偿原告经济损失250000元（自2017年3月6日计算至起诉之日以1450000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：刘长雷曾系龙翔公司董事，2018年4月11日变更登记为刘永荣。2017年3月6日，刘希曼（乙方）与龙翔公司（甲方）签订《济南黄金谷生态观光示范园合同书》一份，约定：双方就乙方分租甲方所建蔬菜大棚并委托甲方为其代建管理配套附属设施达成该合同，乙方承租地坐落于历城区锦绣川办事处北临。甲方将位于济南黄金谷生态观光示范园的第壹期北区中2号的土地以有偿的方式租赁给乙方作为种植果树、蔬菜及建设种植园生活配套设施房屋用途使用。总占地面积为455.44平方米，其中蔬菜大棚面积119.26平方米，露天种植面积217.61平方米，管理用房占地面积118.57平方米。双方约定按套承租，承租价款为145万元。乙方种植观光园土地及地上建筑物使用期限为70年，自公元2017年3月8日至2087年3月5日止，使用期限届满，无条件自动续期。合同签订后，乙方一次性向甲方付款145万元。甲方应在2017年3月7日前将符合合同约定的种植观光园及地上建筑物交付给乙方使用。同日，刘希曼（乙方）与刘长雷（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其位于济南市历城区仲宫镇锦绣川办事处政府北临黄金谷生态观光示范园第1期，北区中2号的蔬菜园及管理用房卖给乙方，蔬菜园及露天种植面积共336.87平方米，管理用房建筑面积228.48平方米。双方约定按套计算价款，该蔬菜园及管理用房总价为145万元，合同生效后由乙方支付给甲方145万元，并由甲方开具收款收据。如遇政策变化该物业能变更合法产权登记时，甲方应积极配合。甲方与乙方原先签订的关于此蔬菜园及管理用房的承租合同中关于双方的约束条款继续有效。双方均在合同上签字，龙翔公司也在合同上加盖公章。同日，刘希曼向龙翔公司支付145万元，龙翔公司向刘希曼开具收据。2019年1月10日，济南市南部山区管理委员会向刘长雷下发“责令停止违法行为、限期改正通知书”，认定涉案房屋为违章建筑，并限其在2019年1月13日前将土地恢复原状。后涉案房屋被拆除。另查明，涉案房屋系龙翔公司所建。2019年2月17日，涉案房屋周边的其他业主及刘希曼与刘永荣就涉案房屋被拆除以后的使用状态又达成一致协议，约定：“1、刘总承包及购买的30多亩建设用地大家共有。2、如果养老院做起来，刘总建三栋楼，一栋用于补偿业主，面积120-160平方。3、成立公司，用业主原房子的价值入股公司，成为股东。4、未拆除的6套房子清空，并同全体业主共有用于建养老院。5、各人的院子归个人使用。”刘希曼和刘永荣均在协议上签字捺印。另，诉讼中，刘希曼申请财产保全支出保全费5000元。一审法院认为，本案的争议焦点为刘长雷与刘希曼于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》是否已经实际履行。刘希曼主张已经实际支付了145万元的购房款，并提供了向龙翔公司打款的记录及龙翔公司出具的收据。刘长雷与龙翔公司辩称，涉案房屋坐落的土地系刘希曼从龙翔公司处承租，房屋系刘希曼委托龙翔公司代建，刘希曼向龙翔公司支付的145万元系其承租的土地及约定的代建建筑物的款项，不是支付的上述《房屋买卖合同》中的购房款。为证实其主张，龙翔公司提供了其与刘希曼签订的合同书、收据和银行日记账予以证实其主张。一审法院认为，刘长雷与刘希曼签订合同时刘长雷为龙翔公司的法定代表人，刘希曼提供的其与龙翔公司签订的合同书和其与刘长雷签订的《房屋买卖合同》系同一天签订，且两份合同约定的地块位置相同，价款也相同，且刘希曼与刘长雷签订的《房屋买卖合同》上还加盖有龙翔公司的公章。因此，一审法院认定，刘希曼与龙翔公司签订的合同书名为代建，实为买卖，两份合同系同一事件。刘希曼于签订上述两份合同当日向龙翔公司支付的145万元是支付的《房屋买卖合同》的购房款。故，双方签订的《房屋买卖合同》已实际履行。刘长雷为合同相对方，龙翔公司在合同上也加盖公章，且龙翔公司收取了购房款，故一审法院认定刘长雷和龙翔公司应共同承担责任。刘希曼与刘长雷签订的《房屋买卖合同》所涉房屋被政府部门认定为违章建筑并被强拆，故2017年3月6日双方所签《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘希曼已向龙翔公司支付了145万元的购房款，龙翔公司和刘长雷应予以返还该笔购房款。同时涉案房屋虽被认定为违建，但已实际交付刘希曼，亦不影响其占有使用期间的合理使用，故刘希曼应向龙翔公司、刘长雷支付房屋使用费。使用费参照合同约定的购房款全款、涉案房屋坐落的土地使用年限计算。刘希曼称房屋于2017年3月12日交付，该陈述与合同约定的交付期限一致，且被告对此予以认可，一审法院予以确认。刘希曼称房屋大概是2019年1月底被拆除，具体不清楚。龙翔公司称是2019年1月18日被拆除。故，一审法院认定房屋于2019年1月18日被拆除。刘希曼应向龙翔公司、刘长雷支付自2017年3月12日至2019年1月18日（22个月）的使用费，刘希曼与龙翔公司签订的合同书中约定涉案土地使用年限为70年（2017年3月8日至2087年3月5日），一审法院对此予以认定。因此，刘希曼应向龙翔公司、刘长雷支付占有使用费【1450000元÷840个月（2017年3月8日至2087年3月5日）×22个月】=37976元。龙翔公司、刘长雷在扣除使用费后，剩余购房款1412024元应当返还给刘希曼。关于利息，刘希曼在签订合同时未尽到相应审慎注意义务，房屋使用期间应返还购房款的利息损失应由其自行承担。房屋被拆除后，龙翔公司、刘长雷没有返还相应购房款，应当赔偿刘希曼利息损失。对于刘希曼主张的利息，应以1412024元为基数，自2019年1月19日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款市场报价利率计算；自2019年8月20日至剩余购房款实际支付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决：一、原告刘希曼与被告刘长雷于2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》为无效合同。二、被告刘长雷、济南龙翔农业技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘希曼返还购房款1412024元。三、被告刘长雷、济南龙翔农业技术开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘希曼支付利息（利息以1412024元为基数，自2019年1月19日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款市场报价利率计算；自2019年8月20日至剩余购房款实际给付之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。四、驳回原告刘希曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，减半收取计10050元，由刘希曼负担263元，刘长雷、济南龙翔农业技术开发有限公司负担9787元；保全费5000元由刘长雷、济南龙翔农业技术开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘长雷、龙翔公司提交以下证据：证据一、济南市长清区人民法院（2019）鲁0113行初90号行政判决书，来源长清区人民法院。以证明1、济南实长清区人民法院生效判决确认济南市南部山区管理委员会拆除涉案房屋的行政行为系违法行为。南山管委会拆除涉案房屋行为亦系民事违法行为。2、涉案房屋未被有权行政主体认定为违章建筑，一审判决认定涉案房屋维违章建筑系认定事实有无误。上诉人不应对一审原告的财产损失承担责任。证据二、关于市征地办公室《商请历城区仲宫镇锦绣川办事处黄前村车川村住宅项目用地规划审查联系函》的复函（来源济南市规划局）。证据三、《关于撤销济南荷香生态农业发展有限公司等8宗设施农用地项目审批手续的请示》（济南市国土资源局历城分局）。证据二、三证明济南市及历城区相关行政机关已对涉案房屋占用的土地核准发放《建设用地规划许可证》，上诉人及其关联方已向历城区政府缴纳土地出让进，在涉案土地上建设住宅项目，符合历城区仲宫镇土地利用总体规划。刘希曼质证认为，从上诉人提供的证据一，在一审中上诉人并没有提交该证据，行政判决书的时间是2019年11月12日，上诉人起诉的时间是2020年8月份，上诉人在这个时间之前已经收到了证据一，但是上诉人没有提供。就证据一只是认定了南山区管委会拆除的程序有问题、违法，实体并没有否定涉案的建筑物是违法建筑。证据一的当事人是案外人，不是本案的当事人，证据一所涉及的强制拆除违法建筑的行为是否与本案的违法建筑是同一个，从证据一来看很难确定。对证据一的真实性不认可，没有盖公章。对证据二、三因为上诉人提供的虽然看起来是原件，但是否是出自盖公章的机关我方不能确定。从上诉人提供的其他证据包括济南市土地管理局的处罚、通知与上诉人提供的这些证据自相矛盾，济南市土地管理局作出的违反土地管理法的行政处罚已经确认涉案建筑物是在集体土地上建设，没有办理任何手续。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：龙翔公司、刘长雷应否承担返还购房款1412024元本息的责任。集体土地使用权的出让、出租应当依法进行。依照法律规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押。本案中，龙翔公司、刘长雷不是涉案土地的所有权人，龙翔公司、刘长雷也未提交涉案土地的使用权证书，不能证实其通过出让等方式取得集体经营性建设用地使用权；济南市长清区人民法院（2019）鲁0113行初90号行政判决书认定了拆除行为违法，但亦未否定济南锦绣川养老服务中心在农用地上违法占地建房屋的事实。因此一审判决认定涉案《房屋买卖合同》为无效合同，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定和本案实际情况。关于龙翔公司的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，龙翔公司收取了刘希曼145万元的购房款，根据上述法律规定，龙翔公司应当返还给刘希曼；同时涉案房屋曾实际交付刘希曼使用，刘希曼应支付相应的房屋使用费。一审法院根据房屋使用时间，认定刘希曼应支付占有使用费37976元，并判令龙翔公司在扣除使用费后，返还剩余购房款1412024元本金及利息，事实清楚，证据充分，本院予以确认。刘永荣与刘希曼于2019年2月17日在涉案房屋被拆除以后达成的协议，亦涉及土地的所有权和使用权问题，在龙翔公司不能提供涉案土地权属证书等情况下，对于龙翔公司、刘长雷应按协议履行的主张，本院不予支持。关于刘长雷的责任承担问题。本案中，刘长雷以个人名义与刘希曼签订涉案《房屋买卖合同》，且刘长雷在一审中自认“刘希曼与龙翔公司签订合同书后，刘希曼要求刘长雷签订了该买卖合同，主要目的是为了让刘长雷认可刘希曼对涉案蔬菜大棚及地上附属物享有的权利，而避免日后有可能产生的争议”，因此一审法院判决刘长雷就涉案购房款本息承担返还义务，并无不当。综上所述，龙翔公司、刘长雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20100元，由刘长雷、济南龙翔农业技术开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 亓雪飞二〇二一年三月十九日法官助理 李敬星书 记 员 李宜濂