舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0903民初203号 原告：王朝霞，女，1972年9月17日出生，汉族，住舟山市定海区。 委托诉讼代理人：林德华，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 被告：舟山市康源糖酒食品有限公司，住所地舟山市定海区城西工业区A-8（盐仓海富村）。 法定代表人：陈志军，执行董事。 原告王朝霞与被告舟山市康源糖酒食品有限公司（以下简称“康源公司”）房屋租赁合同纠纷一案，舟山市定海区人民法院于2020年11月16日立案，审理中，舟山市定海区人民法院报请舟山市中级人民法院指定管辖，舟山市中级人民法院于2020年12月24日作出（2020）浙09民辖16号民事裁定，裁定本案由本院管辖。本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王朝霞及其委托诉讼代理人林德华到庭参加诉讼，被告康源公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 王朝霞向本院提出诉讼请求：1.判令延长王朝霞对坐落于舟山市定海区××路××号××房屋的租赁权期间，延长三个月的免租期至2022年1月31日；2.判令康源公司返还预付的电费差额款179731元；3.判令康源公司退还王朝霞10万元押金。审理中，王朝霞确认：如不能延长租期三个月则要求退还三个月房租合计87500元。事实和理由：王朝霞从1999年开始一直承租康源公司所有的案涉房屋用于经营。该房屋位于舟山市定海区××路××号，双方从2000年3月17日到2014年5月15日先后签订了七份时间无缝衔接的《房屋租赁合同》，租赁期间至2029年10月1日。前述合同均约定租赁期间的水电费由出租方垫付后按月向承租方收取，承租方如在规定时间内未付清费用的，出租方有权终止合同。王朝霞在租赁经营期间按照康源公司的要求支付了水电费。但是，王朝霞最近才发现康源公司每次要求支付的电费要多于其实际垫付的费用。按照约定，康源公司应当据实结算后返回多收取的部分款项。按照户号为4611037925（户名康源公司、用电地址舟山市定海区昌国街道西安××路××号）的《历月电费明细》估算，2018年11月到2020年8月，平均电价为0.78元／度，但是康源公司一直要求王朝霞按照1.10元／度预付。收款收据显示，2000年4月5日的抄表起始度数为16718度，2020年5月20日的抄表数为578380度，王朝霞租赁期间总共用电量为561662度，故康源公司应当返还561662×（1.10-0.78）＝179731元。2017年6月至9月，王朝霞按照康源公司的要求支付了2017年11月1日至2021年10月31日的四年租赁费130万元。（2019）浙0903民初1594号民事判决确认王朝霞对案涉房屋享有继续租赁至2021年10月31日止的租赁权。但是，因2020年1月开始的新冠肺炎疫情的严重影响，王朝霞支付了巨额房租却无法正常营业，营业收入明显减少，继续按照原租赁合同计付租金对王朝霞明显不公平，故按照最高院关于新冠肺炎疫情期间案件审理的指导意见（一）第一部分关于合同案件的审理第6条规定，王朝霞请求自2021年11月1日起延长三个月的免租期至2022年1月31日，并无须再额外支付租金。王朝霞承租案涉房屋期间，康源公司向王朝霞收取了10万元押金。双方在2014年5月15日签订的合同中将前述押金均抵作租赁风险押金10万元，并约定风险押金于本合同期满不计利息退还给王朝霞。但是，康源公司目前已经无法正常支付对外欠款，康源公司所有的案涉房屋和其他房产已被列入强制执行对象。故王朝霞有理由认为康源公司即将无法正常履行退还押金的合同义务。2020年10月28日，王朝霞发律师函给康源公司，要求康源公司返还多支付的电费、提前履行返回押金的合同义务或者提供等值担保，但康源公司不予回应。依照合同法规定，王朝霞有权利要求康源公司提供担保，保证康源公司按约履行返回押金的合同义务，如果康源公司不能提供担保，王朝霞有权利要求康源公司提前履行返回押金的合同义务。王朝霞为此诉至法院。审理中，王朝霞确认，其要求康源公司返还押金是基于不安抗辩权的行使。 康源公司提交书面答辩状称，一、王朝霞是按照约定向康源公司支付电费，不存在多付电费的事实。王朝霞并非2020年8月以后才知道电力公司所公布的电价并非1.10元/度，电力公司的电价是按期公布，王朝霞长期从事经营活动，不可能不知道电力公司所公布的电价并非1.10元/度。事实是双方就电费的结算有过约定，考虑到管理人员的工资费用，电费按1.10元/度结算，由此产生王朝霞按1.10元/度向康源公司支付电费的事实。王朝霞的电费是按月结清，根本不存在预付的事实。王朝霞要求返还电费的请求不应得到支持。二、王朝霞要求给予三个月免租期没有法律依据。最高院关于新冠肺炎疫情期间案件审理的指导意见（一）第一部分并没有第6条条款，即使是综合最高院关于新冠肺炎疫情期间案件审理的指导意见（一）（二）（三），也没有王朝霞要求给予三个月免租期可依据的条款。王朝霞要求给予三个月免租期不应得到支持。三、王朝霞请求返还押金应以结束租赁为条件，但王朝霞提出的诉讼请求之一是要求延长免租期三个月，也就是说王朝霞不想解除双方之间的租赁关系，那么王朝霞要求康源公司返还押金的条件不成立。在租赁结束之前，康源公司无须向王朝霞返还押金。 本院经审理认定事实如下： 王朝霞与金崇高系夫妻关系。2000年3月17日，金崇高与案外人冯玉伟签订了一份《租房协议》，约定冯玉伟将定海人民中路15号靠南边两间营业用房（即案涉房屋）租给金崇高经营，租期3年，自1999年11月1日起至2002年10月31日止，租金每年16.68万元。同年3月20日，王朝霞作为经营者取得了个体工商户营业执照，字号为舟山市定海区解放杭州视力神眼镜舟山配镜中心，经营场所为定海人民中路15号。2002年3月19日，金崇高与康源公司签订了一份《租赁合同》，约定康源公司将案涉房屋租赁给金崇高经营，租期3年，自2002年11月1日起至2005年10月31日止，金崇高支付租赁费、职工的工资、家具、保险等费用共计25万元，由康源公司垫付的直接费用如水电费、电话费等按月直接向金崇高收取。2004年12月20日，案涉房屋的土地使用权登记至康源公司名下，康源公司随后亦取得房屋所有权证（房屋登记的坐落地址为：定海区××路××号××号××）。2005年5月8日，王朝霞、金崇高与康源公司签订了一份《租赁合同》，约定康源公司将案涉房屋租赁给金崇高经营，租期3年，自2005年11月1日起至2008年10月31日止，年租金45.50万元，由康源公司垫付的直接费用如水电费等按月直接向金崇高、王朝霞收取。2006年5月31日，案涉房屋的所有权登记至康源公司名下。2008年7月23日，金崇高与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定康源公司将案涉房屋租赁给金崇高经营，租期3年，自2008年11月1日起至2011年10月31日止，年租金80万元，康源公司垫付的费用如水电费按月直接向金崇高收取。同年7月25日，为少纳税，王朝霞与康源公司又签订了一份《房屋租赁合同》，约定康源公司将案涉房屋租赁给王朝霞经营，租期3年，自2008年11月1日起至2011年10月31日止，年租金30万元。2011年8月30日，王朝霞与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：康源公司将案涉房屋租赁给王朝霞经营，租期5年，自2011年11月1日起至2016年10月31日止（2014年11月1日到2016年10月31日租金另计），2011年11月1日到2014年10月31日，每年租金82.50万元；租金支付办法，先付后用；具体付款时间及金额：2011年10月20日、2012年4月21日、10月1日、2013年4月1日、10月1日、2014年4月1日各41.25万元；康源公司垫付的水电费按月直接向王朝霞收取。同年10月18日，王朝霞与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定康源公司将案涉房屋租赁给王朝霞经营，租期10年，自2011年11月1日起至2021年10月31日止，年租金为30万元，康源公司垫付的水电费按月直接向王朝霞收取。该份《房屋租赁合同》于同年10月20日向工商行政管理部门办理个体工商户变更登记时进行了备案。2013年6月18日，王朝霞经营的眼镜店由个体工商户转型为个人独资企业，核准的名称为舟山市定海区视力神配镜中心，企业住所仍为定海区××路××号。2014年5月15日，王朝霞与康源公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：康源公司将案涉房屋租赁给王朝霞经营，租期为15年，自2014年11月1日至2029年10月31日止；租金交付办法：前三年一付，后四年一付，先付后用；具体支付时间及金额为：2014年5月31日前付110万元，2017年10月31日前付130万元，2021年10月31日前付130万元，2025年10月31日前付130万元；康源公司垫付的水电费按月直接向王朝霞收取；合同生效当日，王朝霞应支付康源公司租赁风险押金10万元，该风险押金于本合同期满不计利息退还给王朝霞。同日，康源公司向王朝霞出具承诺书，要求王朝霞将2014年11月1日至2017年10月31日的3年房屋租赁费110万元支付至案外人陈志伟的工商银行账户，陈志军在承诺书上签名。同日，王朝霞将110万元租赁费支付至陈志伟的工商银行账户。2017年6月12日，康源公司向王朝霞出具承诺书，要求王朝霞将2017年11月1日至2021年10月31日的4年房屋租赁费130万元支付至案外人柴瑛的工商银行账户，陈志军在承诺书上签名。同年6月16日、6月21日、7月5日、7月14日、8月16日、9月3日王朝霞分6次将4年房屋租赁费共130万元支付至柴瑛的工商银行账户。 2013年9月18日和2013年11月27日，於晓红、章瑶琴就案涉房屋先后办理了抵押登记手续，依次被登记为抵押权人。2014年6月13日，舟山市定海区人民法院作出（2014）舟定商初字第698-1号民事裁定，对案涉房屋进行了查封。2015年5月26日，於晓红提起诉讼，宁波市海曙区人民法院出具（2015）甬海商初字第711号民事调解书，该民事调解书载明：陈志军归还於晓红借款2500万元并支付利息、律师代理费，於晓红对康源公司名下包括案涉房屋在内的三处不动产享有抵押权，有权优先受偿。2016年6月3日，章瑶琴提起诉讼，宁波市海曙区人民法院作出（2015）甬海商初字第748号民事判决书，判令陈志军归还章瑶琴借款1000万元并支付利息、律师代理费，王唯佳承担连带清偿责任，章瑶琴对康源公司名下包括案涉房屋在内的三处不动产享有按照抵押顺序优先受偿权。上述法律文书生效后，於晓红向宁波市海曙区人民法院申请强制执行，该院将案件移送定海区人民法院，舟山市定海区人民法院于2015年11月10日立案执行。2016年3月4日，章瑶琴向舟山市定海区人民法院申请强制执行。两案执行过程中，王朝霞提出执行异议，舟山市定海区人民法院作出（2019）浙0902执异2号执行裁定后，王朝霞不服，提起案外人执行异议之诉，请求确认王朝霞就案涉房屋的租期至2029年10月31日止。本院经舟山市中级人民法院指定管辖对该案进行了审理，经审理后于2020年3月6日作出（2019）浙0903民初1594号民事判决，确认王朝霞对案涉房屋享有继续租赁至2021年10月31日止的租赁权。 王朝霞及其丈夫金崇高向康源公司租赁案涉房屋期间，电费每月结算，先用后付，由康源公司收取，康源公司出具收款收据或收条，收款收据或收条中载明了案涉房屋电费组成即上期电表读数、本期电表读数、本期电量、单价、总电费，其中早期单价为1.05元/度，后期单价为1.10元/度。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。王朝霞与康源公司之间的房屋租赁合同（备案合同的租金除外）系双方当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。王朝霞按照约定支付了押金和租金，康源公司亦按照约定交付了案涉房屋。关于延长租赁期限或者减免租金问题。新冠肺炎疫情暴发后，政府采取了一系列疫情防控措施，企业停工停产、居民居家隔离，疫情对商业造成了负面影响，经济损失是客观存在的。考虑疫情及疫情防控措施导致王朝霞一段时间没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原合同支付租金对王朝霞不公平，参照《最高人民法院〈关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）〉》的相关意见，本院对王朝霞就新冠肺炎疫情影响提出的主张予以支持。但王朝霞对案涉房屋的租赁权期限已为生效判决确认至2021年10月31日止，故本案中不予延长租赁期限。结合本地的防疫措施实施情况、复工复产情况等事实，本院酌情认定免除租金54000元（约两个月的租金），因王朝霞已支付了确定的租赁期限内的租金，故由康源公司向王朝霞返还租金54000元。关于电费差额问题。王朝霞及其丈夫租赁案涉房屋将近20年，向康源公司支付电费的标准固定（早期1.05元/度、后期1.10元/度），康源公司出具的收款收据或收条中亦详细载明了单价、电表读数、电量等用电信息，王朝霞对此明知，一直未对电费标准提出异议。王朝霞长期从事商业经营，电费是其日常经营的重要成本之一，对于电力部门就商业用电的收费标准应有所了解，其所称的近期才发现康源公司以高于电力部门电费标准收取电费不符合常理。且王朝霞与康源公司之间的电费为先用后付、每月结算，不存在王朝霞所称的预付事实。综合本案的证据和事实，应认为王朝霞与康源公司之间就电费支付标准达成了协议，王朝霞主张康源公司多收电费的依据不足，故本院对王朝霞主张返还多收电费的诉讼请求不予支持。关于押金返还问题。王朝霞主张基于不安抗辩权要求返还押金。而不安抗辩权是指有先后履行顺序的双务合同中，应先履行义务的一方有确切证据证明对方当事人存在履行不能时，在对方当事人未提供担保之前，有权暂时中止履行合同。不安履行抗辩权旨在赋予先为给付义务人中止履行的权利，从制度功能上看只是被动地对抗他人的请求权。本案中，王朝霞的主张是要求康源公司返还押金，故不存在行使不安抗辩权问题。就押金返还问题而言，王朝霞与康源公司就押金返还有明确的约定即案涉租赁合同期满由康源公司不计利息退还给王朝霞，而案涉房屋租赁合同尚在履行过程中，案涉房屋目前仍由王朝霞用于经营，故王朝霞本案中要求康源公司返还押金依据不足，本院对其该项诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告舟山市康源糖酒食品有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告王朝霞房屋租金54000元； 二、驳回原告王朝霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3404元，由原告王朝霞负担2903元，被告舟山市康源糖酒食品有限公司负担501元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 欧青梅 二〇二一年三月二十三日 法官助理 庄嘉超 代书记员 夏思维 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。