山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1724号上诉人（原审被告、反诉原告）：周东明，男，1966年3月5日出生，汉族，住福建省建阳市。委托诉讼代理人：金勋仕，上海捷铭（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：山东春鹏彩虹智能电气股份公司，住所地山东省济南市。法定代表人：段宗鹏，董事长。委托诉讼代理人：董经春，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：李传峥，男，该公司工作人员。原审第三人：山东省建设建工集团房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。诉讼代表人：山东省建设建工集团房地产开发有限公司破产重整管理人。负责人：提瑞婷，破产重整管理人负责人。委托诉讼代理人：赵长兴，男，该管理人工作人员。委托诉讼代理人：韩小铭，女，该管理人工作人员。原审第三人：中国工商银行股份有限公司济南经二路支行，住所地山东省济南市。负责人：刘刚。上诉人周东明因与被上诉人山东春鹏彩虹智能电气股份公司（以下简称春鹏公司）、原审第三人山东省建设建工集团房地产开发有限公司（以下简称建工房地产公司）、中国工商银行股份有限公司济南经二路支行（以下简称工行济南经二路支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。周东明上诉请求：撤销一审判决第二项，查清事实，依法改判支持周东明的一审反诉请求，或发回重审。事实和理由：一、周东明与春鹏公司房屋买卖合同关系未经质证、实体审查，一审直接援引此前判决表述认定本案关键争议事实，属程序与实体错误，应予纠改。（2018）鲁0113民初954号案件中虽将春鹏公司列为第三人，并围绕周东明与春鹏公司间的法律关系进行了举证质证，但并未对双方法律关系进行实体审理或认定，而是直接基于合同相对性原则以及过户条件不成就为由驳回了春鹏公司的诉请。该案二审中，法院主要围绕争议焦点即如何确定春鹏公司的一审诉讼地位，即是有独三还是无独三。周东明认为，其与春鹏公司之间不管是房屋买卖合同关系还是投资入股关系，均不影响春鹏公司无独三的诉讼地位，二审法院既然保留了春鹏公司另案起诉的权利，则对于具体法律关系问题不宜作出直接认定，应在另案中进行实体审理后再作出认定。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条、第九十三第二款之规定，无独立请求权第三人无权放弃、变更诉讼请求，（2018）鲁01民终8405号民事判决在不进行实体审理的前提下，却对相关事实作出认定已经超出审理范围，不应作为另案依据。而一审直接引用该生效判决作出事实认定属于适用法律错误，应予以纠正。二、周东明与春鹏公司之间的《商品房转让协议》内容和履行情况均有悖于正常的房屋买卖合同关系。从《商品房转让协议》签订的背景、合同内容及履行情况来看，周东明与春鹏公司之间并非单纯的房屋买卖合同关系，且有悖于正常的房屋买卖合同关系。具体表现为：第一，合同签订背景：2003年11月24日，春鹏公司设立分厂山东春鹏彩虹电器有限公司电器成套分公司，聘任周东明出任分厂负责人暨经理；2004年11月16日，周东明与段宗鹏、董经春协商确认，其以销售技术入股春鹏公司，参与共同经营。为巩固双方合作关系、增加彼此信任度，周东明与春鹏公司于2005年7月28日签订《商品房转让协议》。周东明之所以签订该协议，即是为了稳固双方合作并保证自身在春鹏公司的股东身份和股东权益。第二，合同内容：《商品房转让协议》载明的交易价格为周东明2003年取得涉案房屋的原始价格。同时，协议未约定付款时间、违约责任、交房和过户条件等房屋买卖合同必备条款。第三，履行情况：纵观《商品房转让协议》约定，除春鹏公司在本案诉讼之前代为支付部分房屋贷款外，对于所约定的应付周东明已支付的首付款及其他费用、房屋贷款手续变更、房屋产权登记等重要交易环节，双方在涉诉之前都无任何履行意愿或行为。且春鹏公司现今长期未偿还贷款，贷款银行已直接起诉周东明追索还贷付款责任。其中，尤其是对于周东明按揭贷款的变更问题，诉争房屋贷款的借款人至今仍是周东明夫妻，十七年来的贷款风险均是由周东明夫妻承担。春鹏公司从未主动支付过首付款、前期按揭贷款、购房费用等款项，亦从未要求办理过户手续。换言之，双方如果真是房屋买卖合同关系，则周东明断不会继续承担贷款的全部法律风险。事实上，周东明在房屋转让交易后，仍然承担涉案房屋贷款偿还责任与风险，包括目前春鹏公司未偿还贷款情况下，周东明目前遭遇被贷款银行起诉偿还贷款的局面，这显然与一审法院所认定双方存在房屋买卖合同关系的事实是相矛盾的，也严重违背常理常识。因此，周东明将涉案房屋按购买价格原价转让给春鹏公司，是基于与春鹏公司投资合作背景、为了保证自己的股东身份及股东权益才签订该协议，双方不是真实的房屋买卖合同关系，春鹏公司巧借名头让周东明交付房屋后，只是在一段期间代为按月还贷，其余义务均未履行，即事实上未支付房屋交易对价，依法不具有主张房屋权属的主体资格。三、春鹏公司作为《商品房转让协议》签约主体不适格。春鹏公司作为商事主体，本身不具有取得涉案商品房的条件，其主张受让涉案房屋，但事实上自始至今未将该房产列为公司资产，春鹏公司在代周东明归还按揭贷款时，借用员工或他人名义，本身违反公司财产独立性原则，不宜将个人账户向周东明贷款账户划转的款项直接认定为春鹏公司履行还贷义务。四、春鹏公司单方撤销周东明的股东身份，剥夺周东明股东权益，双方签订涉案《商品房转让协议》的前提和基础已然丧失，且春鹏公司未全面履行《商品房转让协议》付款义务却继续侵占涉案房屋，并致使周东明银行卡被冻结及当前正陷于被贷款银行起诉索款的境地，周东明依法应当享有合同解除权。第一，周东明在春鹏公司的股东身份早在2006年即被春鹏公司借故单方撤销，股东权益也随之消灭，但春鹏公司自始至终故意隐瞒该情况，长期侵占涉案房屋至今。该情况下，继续履行《商品房转让协议》，对周东明明显不公平。第二，涉案房屋贷款偿还义务与法律风险由周东明负担至今。涉案《商品房转让协议》文字约定的春鹏公司应支付周东明已付首付款及已还按揭贷款、其他费用等共计163142.9元，在至今长达15年时间里，周东明均未履行该付款义务，并在诉讼中试图虚假陈述已支付该款项。而在春鹏公司未按时偿还贷款情况下，系由周东明直接履行还贷义务与风险，包括周东明主动还贷、被贷款银行冻结银行卡，及目前贷款银行中国工商银行济南经二路支行向市中区人民法院起诉周东明偿还本息（相应诉讼材料附后）等。因此，涉案房屋贷款的偿还义务与风险至今是由周东明承担。春鹏公司的种种行为完全表明，春鹏公司自始不是真实履行房屋买卖合同义务，不是真实的房屋买受人。在此情况下，一审判决驳回周东明解除合同的诉讼请求，势必严重违反公平有序的市场秩序，严重侵害周东明的合法利益。因此，在双方签订《商品房转让协议》的前提和背景已荡然无存，且春鹏公司未全面履行《商品房转让协议》约定义务和房屋买受人义务情况下，继续要求周东明履行合同，完全是纵容春鹏公司继续违背诚实信用原则，周东明依法享有解除《商品房转让协议》的权利。一审错误判决将使周东明一方面继续履行房屋转让义务，另一方面继续承受逾期偿还贷款的法律风险，而使春鹏公司安然坐收渔翁之利，与当前社会追求的法治精神相悖。综上，一审对于本案双方争议的关键事实未予查清，且置春鹏公司未履行《商品房转让协议》的严重瑕疵于不顾，驳回周东明一审主张解除合同、腾还房屋的反诉请求，完全错误。春鹏公司辩称，1、周东明与春鹏公司签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，春鹏公司自房屋转让后偿还该房屋贷款；2、周东明主张以房产投资入股但无投资入股协议，不能证明其主张；3、根据工商局调取的材料，可证实周东明系以现金入股非以房屋入股。故，周东明的反诉无事实及法律依据，应予以驳回。建工房地产公司述称,建工房地产公司因进入破产重整程序，涉案房屋的土地现处于查封状态，无法办理房产证，待重整程序结束，土地解封后方可协助办理房产证。工行济南经二路支行未作陈述。春鹏公司向一审法院起诉请求：1.判令周东明协助春鹏公司将济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼1—203室房屋过户或登记至原告名下；2.本案诉讼费由周东明承担。诉讼过程中，春鹏公司诉讼请求变更为：1.判令周东明办理坐落于济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼1—203室房屋的不动产登记证书，登记至周东明名下，第三人建工房地产公司予以协助；2.判令周东明在取得坐落于济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼1—203室房屋的不动产登记证书后，协助春鹏公司将上述不动产转移登记至春鹏公司名下；3.判令春鹏公司代替周东明向第三人工行济南经二路支行支付未偿还的房屋银行贷款；4.本案诉讼费由周东明承担。周东明向一审法院反诉请求：1.判决解除周东明与春鹏公司2005年7月28日签订的《商品房转让协议》；2.判决春鹏公司立即向周东明腾还位于济南市历下区济王路164号燕东苑5号楼1—203室房屋；3.反诉费由春鹏公司承担。一审法院认定事实：2003年7月29日，建工房地产公司（出卖人）与周东明（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由周东明购买建工房地产公司开发的位于济南市历下区某号房屋。房屋建筑面积141.4平方米，房屋总价款为587658.40元，由周东明付首付款117658.40元，余款470000元办理20年银行按揭贷款；房屋应当在2003年11月26日前交付，并在交付使用后180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当天周东明缴纳首付款117658.40元，余款470000元周东明于2003年8月12日在济南市工商银行经二路支行办理20年期按揭贷款。同年，建工房地产公司向周东明交付了涉案房屋。2005年7月28日，春鹏公司（甲方）与周东明（乙方）签订《商品房转让协议》一份，约定：“1、乙方将位于济南市历下区某某号房面积141.40平方米，单价每平方米4156.00元，总金额（人民币）587658.40元，转让给甲方。2、乙方购房首付款壹拾壹万柒仟陆佰伍拾元肆角。已付银行按揭款贰万贰仟元正（2003.9-2004.3）元及购房时支付的费用贰万叁仟肆佰玖拾元贰角伍分元，由甲方承担。3、自2004年4月30日由甲方承担该房产的银行按揭。……”。合同签订后，周东明将涉案房屋购房收据等交给春鹏公司，该房屋现由春鹏公司的法定代表人段宗鹏居住。2009年6月29日，建工房地产公司取得涉案房屋的不动产权证书（房产证号为历083530号）。2013年6月20日，一审法院作出（2013）长民破字第1-2号民事裁定书，裁定建工房地产公司破产重整，并由山东华信产权流动破产清算事务有限公司作为破产重整管理人。其中，2007年12月17日，建工房地产公司将涉案房屋所在土地抵押给中国工商银行股份有限公司济南长清支行，现仍未办理解除抵押登记手续。现该债务已在破产程序中申报，破产程序尚在进行中。2018年3月19日，周东明以建工房地产公司为被告诉至一审法院，请求确认位于济南历下区某某号房屋为周东明所有并判令建工房地产公司配合周东明办理上述第一项房屋产权登记。在该案诉讼过程中，春鹏公司提交《参加诉讼申请书》要求以具有独立请求权的第三人的身份参与诉讼。一审法院经审理作出（2018）鲁0113民初954号民事判决书，判决：“一、限山东省建设建工集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助周东明将济南市历下区某某室房屋过户或登记至周东明名下；二、驳回周东明的其他诉讼请求；三、驳回山东春鹏彩虹智能电气股份公司的诉讼请求。”春鹏公司不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院经审理作（2018）鲁01民终8405号民事判决书，认定“双方（周东明与春鹏公司）于2005年7月28日签订了《商品房转让协议》，协议载明的房屋位置明确、价格明确、房屋价款支付方式明确，符合房屋买卖合同的基本要件。周东明主张涉争房屋用于其成为春鹏公司股东的实物出资，但并未履行股东以实物出资的验资程序，亦未提交证据证明公司章程或股东会议对该实物出资进行了约定，应当承担举证不能的法律后果。因此，春鹏公司主张其与周东明签订的《商品房转让协议》系买卖合同，双方之间存在房屋买卖合同关系，事实清楚，本院予以确认”，同时以春鹏公司与建工房地产公司之间不存在直接的合同关系，春鹏公司不具备有独立请求权第三人的法律地位为由，驳回春鹏公司的起诉，判决：“一、维持济南市长清区人民法院（2018）鲁0113民初954号民事判决书第一项、第二项及一审诉讼费的负担部分；二、撤销济南市长清区人民法院（2018）鲁0113民初954号民事判决第三项。”该判决生效后，周东明向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年3月29日向济南市自然资源和规划局下达协助执行通知书，要求济南市自然资源和规划局协助将建工房地产公司名下的涉案房产过户给周东明。周东明主张因涉案房屋土地被抵押，故无法办理房屋办证手续。另，涉案房屋并无房屋抵押登记信息，经一审法院书面询问，工行济南经二路支行未对涉案房屋是否办理抵押登记作明确回复。现双方争议事实为：一、春鹏公司与周东明之间是否系房屋买卖合同关系。一审法院认为，春鹏公司与周东明之间的房屋买卖合同关系已经生效的济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8405号民事判决书认定，对此一审法院予以认定。二、春鹏公司是否已经履行《商品房转让协议》的约定的义务。1、春鹏公司主张已向周东明支付协议约定的购房款163146.50元，但未提交证据予以证明，且周东明未予认可，故一审法院不予支持。春鹏公司在诉讼中表示，自愿支付周东明该购房款。2、春鹏公司提交其公司职工张娟等四人的银行交易记录、劳动合同、社保缴纳明细，拟证实春鹏公司通过该四人账户向周东明尾号0562的房屋贷款还款账户偿还房贷。周东明对此不予认可，主张因春鹏公司未能履行合同约定的偿还房贷义务，自己自行归还16个月的房屋贷款。经春鹏公司申请，一审法院调取周东明个人还款账户明细，因时间跨度较大，2015年4月23日前的转款账户并无户名信息，现可查明春鹏公司通过公司账户、公司职工个人账户多次向该还款账户打款，2015年4月23日至2020年6月30日期间，周东明账户共三次向其本人房贷还款账户转款45500元，案外人周申龙向周东明账户还款5800元，以上共51300元非春鹏公司转款。一审法院认为，周东明与春鹏公司之间虽存在房屋买卖合同关系，但因涉案房屋所在土地使用权被抵押，尚未办理解除抵押登记手续，致涉案房屋暂无法办理不动产权登记及过户手续，故春鹏公司要求周东明、建工房地产公司协助办理不动产权登记、过户手续的条件未能成就，其主张一审法院不予支持。春鹏公司可在办理不动产权登记手续条件成就时，再行主张权利。周东明既与春鹏公司之间存在房屋买卖合同关系，且春鹏公司已经履行了偿还部分房屋贷款的义务，并自愿支付合同约定的房屋首付款，则对于周东明要求解除合同，返还房屋的反诉请求，一审法院依法不应予以支持。案经调解未果，判决：一、驳回山东春鹏彩虹智能电气股份公司的诉讼请求；二、驳回周东明的反诉请求。案件受理费100元，由山东春鹏彩虹智能电气股份有限公司负担；反诉案件受理费50元，由周东明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周东明在二审中提交以下证据：提交济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初4514号民事调解书复印件一份，拟证明春鹏公司违反双方之间的商品房转让协议约定，未全部履行向周东明的付款义务，且导致贷款银行对周东明提出诉讼，春鹏公司至今也没有履行此前所拖欠的付款责任，春鹏公司的违约行为既造成周东明被银行追诉的风险，也严重损害周东明所应当享有的权利，已构成严重违约。春鹏公司对以上证据质证称，对证据真实性没有异议，对证明目的不认可。建工房地产公司质证称，对证据真实性无异议，对证明目的不发表意见。工行济南经二路支行未发表质证意见。以上事实由周东明在二审中提交的证据及二审调查笔录等在案为凭。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、周东明与春鹏公司是否存在房屋买卖合同关系；二、周东明主张解除涉案商品房转让协议及返还该房屋的请求应否予以支持。关于焦点一，周东明与春鹏公司是否存在房屋买卖合同关系的问题。本院作出的（2018）鲁01民终8405号民事判决认定，春鹏公司与周东明于2005年7月28日签订了《商品房转让协议》，协议载明的房屋位置明确、价格明确、房屋价款支付方式明确，符合房屋买卖合同的基本要件。周东明主张涉争房屋用于其成为春鹏公司股东的实物出资，但并未履行股东以实物出资的验资程序，亦未提交证据证明公司章程或股东会议对该实物出资进行了约定，应当承担举证不能的法律后果。因此，春鹏公司主张其与周东明签订的《商品房转让协议》系买卖合同，双方之间存在房屋买卖合同关系，事实清楚，予以确认。（2018）鲁01民终8405号民事判决系生效判决，该判决已经确认春鹏公司与周东明之间的法律关系为房屋买卖合同关系，现周东明再次主张其与春鹏公司并非系房屋买卖合同关系的请求证据不足，本院不予支持。关于焦点二，周东明主张解除涉案商品房转让协议及返还该房屋的请求应否予以支持的问题。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”涉案合同签订后，春鹏公司自愿支付合同约定的房屋首付款，并已经履行了大部分贷款的偿还义务，周东明亦将涉案房屋交付春鹏公司使用，且已时隔十几年，一审法院考虑到涉案房屋目前尚未履行办理过户手续的情况下，对周东明主张解除涉案商品房转让协议及返还该房屋的请求不予支持，并无不当。综上所述，周东明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人周东明负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二一年三月八日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟