福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)闽0582民初2180号 原告：泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350582MA32L7WG2W，住所地福建省泉州市晋江市池店镇钱头村雁山东路118号。 法定代表人：杨林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈小丽，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈扬，福建天衡联合(泉州)律师事务所律师。 被告：郑振权，男，1996年3月16日出生，汉族，住福建省安溪县。 第三人：中信银行股份有限公司泉州分行，统一社会信用代码91350500749093931A，住所地福建省泉州市丰泽区宝洲路东段南侧中骏·国金中心3号楼1-4层。 主要负责人：黄伟。 原告泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司（以下简称中海公司）与被告郑振权、第三人中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称中信银行泉州分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人陈小丽到庭参加诉讼，被告郑振权、第三人中信银行泉州分行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中海公司向本院提出诉讼请求：1.解除中海公司与郑振权于2020年9月1日签订的合同编号为202009010058的《商品房买卖合同》(含《补充协议》及其他相关附件)；2.郑振权支付中海公司代偿的银行按揭贷款本息983727.39元；3.郑振权按总购房款的20%(即人民币243081.8元)向中海公司支付违约金；4.郑振权立即协助中海公司办理上述《商品房买卖合同》的备案登记及上述商品房的抵押权预告登记等注销手续；5.郑振权赔偿中海公司律师费损失33000元。事实与理由:2020年9月1日，中海公司与郑振权签订合同编号为202009010058的《商品房买卖合同》一份，约定：郑振权向中海公司购买址于晋江市池店镇钱头村中海锦城2幢2502号的商品房，房屋建筑面积为99.78㎡，房屋单价为12180.89元/㎡，总价款为1215409元；郑振权应于2020年9月1日前支付首期购房款245409元，余款970000元通过申请贷款方式支付。案涉《商品房买卖合同》签订后，郑振权依约支付首期购房款245409元，且案涉《商品房买卖合同》于2020年9月17日成功办理登记备案。2020年9月9日，中信银行泉州分行与郑振权签订编号2020泉银个贷字第811132045110号的《中信银行个人购房借款合同》一份，约定：由中信银行泉州分行提供贷款给郑振权，用于支付案涉商品房的购房款，借款本金为970000元，郑振权以案涉房产为该借款提供抵押担保，中海公司为该笔借款承担阶段性连带责任保证，保证期间自主合同贷款发放之日起至中信银行泉州分行取得抵押物的《房屋所有权证》并办妥以中信银行泉州分行为抵押权人的他项权证之日止。《中信银行个人购房借款合同》签订后，中信银行泉州分行依约将贷款970000元汇入中海公司账户，作为郑振权支付给中海公司案涉商品房的购房款。之后，案涉商品房于2020年9月17日办理预购商品房抵押权预告登记。《中信银行个人购房借款合同》履行过程中，郑振权自2020年10月起至今已存在四次逾期偿还按揭贷款本息的情形，且因郑振权未能依约按期足额归还按揭贷款本息，致使中海公司于2021年1月19日代郑振权向中信银行泉州分行偿还了按揭贷款983727.39元。案涉《商品房买卖合同》附件四第四条第7款第(2)项约定：“无论何种原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含二次)或者按揭银行终止《中信银行个人购房借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按照本附件的约定承担违约责任。如出卖人选择解除合同的，买受人还应按照购房款20%向出卖人支付违约金，因解除合同而产生双方的一切费用(包括但不限于出卖人应诉或起诉产生的律师费、诉讼费等)由买受人承担”、附件十一第三条第1款约定：“如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，出卖人有权自买受人已付的购房款中直接扣除买受人应承担的费用、违约金及赔偿金，并有权将买受人已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用”以及十一第三条第4款约定：“无论何种原因导致合同解除，买受人均应在出卖人的通知送达买受人之日起10日内配合出卖人到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将糊户口迁出手续。买受人逾期或拒绝履行该等义务的，每延误一日，买受人应按房屋购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金(延误超过30日的，应向出卖人支付房屋购房款总额20%的违约金)，该违约金自出卖人有权从买受人已付的购房款中直接扣除且有权通过诉讼途径强制买受人履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。在该商品房备案、登记撤销、户口迁出等手续完成及房屋恢复原状并交还出卖人前，出卖人有权不向买受人退还剩余已付购房款，且无需承担任何责任”。综上，中海公司有权解除案涉《商品房买卖合同》，并要求郑振权支付代偿的贷款本息、违约金、律师费、诉讼费等，同时要求郑振权协助中海公司办理案涉商品房的合同备案登记、抵押权预告登记等注销手续。故为维护自身的合法权益，中海公司诉至法院，请判如所请。 郑振权未作答辩。 中信银行泉州分行未作陈述。 经审理查明：1.2020年9月1日，中海公司与郑振权签订合同编号为202009010058的《商品房买卖合同》及相关附件约定，郑振权购买中海公司开发的位于晋江市池店镇钱头村中海锦城2幢2502号的商品房，总价款1215409元，双方并对付款方式、违约责任等进行了约定。 2.案涉《商品房买卖合同》附件四第四条第7款第(2)项约定：“无论何种原因，买受人逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上(含二次)或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除本合同，并要求买受人按照本附件的约定承担违约责任。如出卖人选择解除合同的，买受人还应按照购房款20%向出卖人支付违约金，因解除合同而产生双方的一切费用(包括但不限于律师费等)由买受人承担”。 3.案涉《商品房买卖合同》附件十一第三条第1款约定：“如因买受人原因导致《商品房买卖合同》解除的，买受人应向出卖人支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。如买受人选择按揭贷款方式付款，出卖人有权自买受人已付的购房款中直接扣除买受人应承担的费用、违约金及赔偿金，并有权将买受人已付的购房款优先支付给贷款银行以清偿买受人的银行贷款本金及利息、滞纳金、违约金等费用。…”、第三条第4款约定：“无论何种原因导致合同解除，买受人均应在出卖人的通知送达买受人之日起10日内配合出卖人到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将户口迁出手续。…”。 4.合同履行过程中，郑振权向中海公司支付了首期购房款245409元，并通过中信银行泉州分行办理按揭贷款向中海公司支付了其余购房款970000元，郑振权偿还第一期银行按揭贷款本息3368.42元后即连续逾期未偿还其余按揭贷款本息，中海公司于2020年12月21日向郑振权送达催告函告知在2020年12月25日前补交所欠全部银行按揭贷款本息，但郑振权未履行并继续逾期未还款，分别于2020年11月4日、12月4日、2021年1月4日逾期未偿还银行按揭贷款本息5407.11元、5389.75元及5372.5元共计16169.36元，中海公司作为阶段性担保人于2021年1月19日被中信银行泉州分行扣划上述款项16169.36元及其余贷款本息967558.03元，共计983727.39元。 另查明，中海公司因本案纠纷委托律师支出律师费33000元。 上述事实，有中海公司在民事起诉状及委托诉讼代理人在庭审中的陈述、《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》(含《补充协议》及其他相关附件)、《福建增值税普通发票》、《中信银行个人购房借款合同》、《催告函》及“EMS投递信息”、《中信银行业务凭证/客户回单》、《代偿证明》、《委托代理合同》、《福建增值税专用发票》为凭，足以证明，本院予以认定。郑振权未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、质证等诉讼权利。 综上所述，本院认为，中海公司与郑振权签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。郑振权未依约履行偿还银行按揭贷款义务，致使中海公司被中信银行泉州分行扣划尚欠全部贷款本息，郑振权的行为已构成违约。中海公司已向郑振权送达催告函通知将解除案涉合同及应承担违约责任的法律后果，并以诉讼的方式请求解除案涉合同，郑振权也已收到本院送达的民事起诉状等应诉材料，故中海公司请求解除案涉合同，符合约定及法律规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。中海公司因郑振权违约承担保证责任，中海公司依法有权向郑振权追偿被扣划款项并要求郑振权承担违约责任，故中海公司请求郑振权支付代偿的银行按揭贷款本息983727.39元及违约金，有事实和法律依据，予以支持；关于违约金，双方虽约定为购房款的20%，但鉴于中海公司与郑振权所签订的合同格式内容系中海公司拟定提供，违约条款中所设定的违约金标准过高，本院综合案情酌情将违约金调整为按总房款1215409元的10%予以计算即121540.9元，超过部份不予支持。另，中海公司因郑振权的违约行为主张律师费损失，符合约定，予以支持；但中海公司主张的律师费33000元偏高，且未能提供律师费收费标准依据，故本院综合案情酌情调整为16500元，超过部份不予支持。因案涉《商品房买卖合同》已备案登记，案涉商品房已办理抵押权预告登记，故郑振权应协助中海公司办理《商品房买卖合同》的备案登记及案涉商品房抵押权预告登记的注销手续，中海公司的该项诉讼请求，符合约定及法律规定，予以支持。为避免当事人诉累，中海公司应就收取的郑振权已付购房款在扣除本案应付款项后，若有剩余款项应退还给郑振权。郑振权经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。中信银行泉州分行经传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第二款，第五百七十七条、第五百八十五条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司与郑振权于2020年9月1日签订的合同编号为202009010058的《商品房买卖合同》（含《补充协议》及其他相关附件）； 二、郑振权应于本判决生效之日起十日内偿还泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司代偿的银行按揭贷款本息983727.39元； 三、郑振权应于本判决生效之日起十日内支付泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司违约金121540.9元； 四、郑振权应于本判决生效之日起十日内支付泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司律师费损失16500元； 五、郑振权应于本判决生效之日起十日内协助泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司办理案涉《商品房买卖合同》备案登记及案涉商品房抵押权预告登记等注销手续； 六、驳回泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15739元，因适用简易程序减半收取7869.5元，泉州市中海宏洋海创房地产开发有限公司负担1530元，郑振权负担6339.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈昌演 二〇二一年三月二十九日 书记员  王炜标 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。