山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终95号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：薛x，女，1983年10月26日出生，汉族，住青岛市市南区。 委托诉讼代理人：潘建波，青岛李沧鼎盛法律服务所法律工作者。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人薛x商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初6662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回薛x对中能公司的诉讼请求或发回重审；2.撤销一审判决第三项，改判薛x支付中能公司逾期付款违约金5474元或发回重审；3.一、二审诉讼费由薛x承担。事实和理由：一、薛x是办理涉案房屋不动产权证的权利人和责任人，中能公司无义务亦无权为其办理不动产权证，而且薛x尚未履行完毕双方《商品房预售合同》项下义务、约定的办证期限尚未届满，一审法院判决中能公司为薛x办理涉案房屋的不动产权证是错误的。1.中能公司仅在薛x已经履行完毕合同义务的前提下负有协助义务，无义务亦无权直接办理涉案房屋的不动产权证。2.薛x未付清涉案房屋的购房款，无权要求中能公司协助办证。双方在认购书及《商品房预售合同》第六条明确约定，薛x应将房款支付到中能公司名下“38×××07”账户中，但是经中能公司核对薛x所称的付款时间的交易明细，并未收到薛x所主张的银行转账方式支付的房款。虽然薛x提供了购房发票，但发票系为配合薛x办理子女入学等手续而出具，并不是付清房款的凭证。现实交易中，先开发票后付款很常见，买房人不能仅以发票作为已向开发商付款的凭证。薛x需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，但是薛x并未提供，因此一审法院认定薛x已付清房款的证据不足。3.根据《商品房预售合同》附件一薛x应于2014年9月9日将公积金贷款230000元汇至中能公司账户，而上述贷款实际到账日期为2015年5月5日，逾期238天。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，薛x应支付中能公司逾期付款违约金5474元，但是薛x一直未支付，在薛x结清违约金之前无权要求中能公司协助办证。4.根据《商品房预售合同》补充条款第十三条第3款约定“如甲方出现延期交付情形，甲方承担的违约金最高不超过乙方已支付房款的百分之一”之规定，涉案房屋总房款331670元，中能公司因逾期交房支付给薛x的违约金最高不得超过3316.7元。而中能公司实际向薛x支付了21259.93元，其中多支付的17943.23元薛x应该返还却至今未返还，在薛x返还之前无权要求中能公司协助办证。5.根据《商品房预售合同》第十四条及补充条款的约定，因薛x违约行为在先，即使在薛x履行完毕合同义务的情况下，中能公司仍有权顺延至2021年4月16日前协助薛x办证，薛x要求现在协助办证无依据。薛x银行贷款方式到账时间逾期238日，根据补充条款第十三条第6款、第十五条第2款及第十六条第1款的约定，中能公司有权将协助办证时间也相应顺延238日。《商品房预售合同》第十四条约定“在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”中能公司于2019年12月25日取得房地产权属登记证明，有240天的期限协助薛x完成不动产过户手续。因此，根据《商品房预售合同》的上述约定，中能公司有权于2021年4月16日前协助薛x办证即可，薛x要求现在协助办证必无依据。二、薛x未在《商品房预售合同》约定的期限将贷款支付到中能公司的账户，应向中能公司支付逾期付款违约金，一审法院对此不予支持，错误。涉案房屋贷款逾期238天，薛x应支付中能公司逾期付款违约金5474元。另根据补充条款第十三条“关于按揭贷款的约定”第3款“乙方以按揭贷款或公积金贷款方式支付房款时，须于《商品房买卖合同》签订之日起5日内提供全部按揭贷款所需资料，未能在上述时间内提供全部资料的，视为乙方未能按照主合同第十六条的约定支付房款，则乙方须按主合同第七条的约定承担违约责任”。薛x应就其已按时提交按揭贷款所需资料，或贷款逾期发放的责任不在薛x的主张承担举证责任，否则承担不利后果。薛x系2015年4月9日才与青岛住房公积金管理中心签订贷款合同，而且涉案贷款系2015年5月5日发放到账。中能公司对于薛x的违约行为的举证责任已完成。关于薛x是否存在拖延办理的情形的举证责任在于薛x，一审法院认定“中能公司未提交证据证明薛x存在拖延办理的情形”显然是分配举证责任错误，导致该案件事实认定不清，并最终导致判决错误。 薛x辩称，一、薛x通过中能公司售楼处的POS机转账支付首付款，完成交款手续后，中能公司给薛x出具了收款收据，后中能公司将收据收回，给薛x出具了发票一张。薛x提交的关于英格堡家园产权手续办理再次通知第六条第2项，中能公司也自认薛x实际交齐房款。二、中能公司在一审提出的反诉中并未要求薛x返还多付的逾期交房违约金，上诉提出该项请求，二审法院不应予以审理。三、关于薛x是否逾期付清余款的问题，薛x提交的青岛市住房公积金贷款抵押借款合同第七条约定，本次贷款的前提条件是中能公司提供担保才能办理，中能公司于2015年4月9日才通知薛x等人一起去公积金中心办理了公积金借款，中能公司所称的逾期完全是其不履行作为开发商的职责导致，并非薛x个人原因导致。 薛x向一审法院提出诉讼请求：1.判令中能公司按照《青岛市商品房预售合同》的约定为薛x及时办理房地产权证；2.判令中能公司支付因拖延办理房地产权证产生的违约金43464.67元，从2017年5月1日至2020年2月1日，按照已付房款331670元，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算；3.诉讼费由中能公司承担。 中能公司向一审法院提出反诉请求：1.判令薛x支付中能公司逾期付款违约金5474元；2.反诉费等费用薛x承担。 一审法院认定事实：2014年8月27日，中能公司（甲方、卖方）与薛x（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号xxxx）。甲方通过土地使用权出让方式取得城阳区1400200040008000地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号：青房地权市字××号，土地面积69816平方米，土地用途为城镇住宅用地，甲方经批准在该地块上投资建造《瑞士小镇（英格堡家园）》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已批准上市预售（预售许可证编号：青房城字（xx）xx号）。乙方向甲方购买城阳区xx路xx号《瑞士小镇（英格堡家园）限价房》xx号楼xx单元xx户，房屋建筑面积为88.21平方米，建筑面积单价为3760元，总房价款331670元。甲方定于2015年11月30日前将房屋交付给乙方，如未在本合同约定的期限内将房屋交付，应当向薛x支付违约金，违约金按薛x已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，双方继续履行合同，并于房屋交付日90天后违约金为日万分之二。该房屋符合本合同约定的交付条件后，中能公司应在交付之日前15天书面通知薛x办理交付该房屋的手续，薛x应在收到该通知之日起15天内，会同中能公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为钥匙转移。在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。附件一约定付款方式为银行按揭贷款，贷款方式为银行按揭贷款，首付款101670元（含定金20000元），乙方应于2014年8月26日前支付，贷款230000元乙方以住房公积金贷款方式于2014年9月2日前将办理按揭贷款所需文件全部提交青岛市住房公积金管理中心，放贷机构于2014年9月9日前将贷款存入本合同指定的账户。2014年8月20日，薛x向中能公司支付首付款49670元，薛x称剩余首付款52000元为现金支付；2016年4月15日，中能公司为薛x出具瑞士小镇（英格堡家园）xx号楼xx单元xx室购房款发票计331670元。 2015年4月9日，双方与青岛住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司青岛城阳支行签订《青岛市住房公积金贷款抵押借款合同》（合同编号：16贷字[2015]xxxx号），公积金贷款金额为230000元，借款期限自2015年4月9日至2035年4月8日，共计240期。 2016年3月14日，中能公司支付薛x逾期交房违约金3018.20元；6月8日支付6102.73元；12月13日支付12139元。涉案房屋已经交付薛x使用至今。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，并于2019年12月30日向薛x发出《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，载明办证时间自2020年1月3日开始，于2020年1月15日、4月22日通过短信要求薛x携带相关资料中能公司处办理产权手续。 一审法院认为，薛x与青岛中能文化旅游投资有限公司于2014年8月27日签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号xxxx），系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。薛x已按约支付全部房款，现涉案房屋也已经交付使用，中能公司也取得了房屋权属证明，其应按合同约定为薛x出具房屋交接书并协助办理过户手续，故对薛x要求中能公司按约及时办理房地产权证的主张，一审法院予以支持。关于中能公司要求薛x承担逾期付款的违约责任，一审法院认为，薛x已于2014年8月20日向中能公司支付首付款49670元，虽剩余首付款52000元为现金支付没有相关支付凭证佐证，但中能公司已经为薛x出具全额购房款发票，且中能公司也已实际支付薛x逾期交房的违约金，根据交易习惯，一审法院认定薛x已经支付了全部首付款，对中能公司称未收到首付款的主张一审法院不予采信；涉案公积金贷款确未按约定时间支付，但中能公司未提交证据证明薛x存在拖延办理的情形，公积金贷款须经贷款银行及住房公积金管理部门审批，何时能够发放也并非薛x主观意志所能影响，将逾期责任归责于薛x一方，明显不合常理，显失公平，故对中能公司该主张，一审法院不予支持。关于薛x要求中能公司支付拖延办理房地产权证的违约金43464.67元，因双方签订的《青岛市商品房预售合同》中对此并未作出约定，故对该主张一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内为薛x办理青岛市城阳区xx路xxx号瑞士小镇（英格堡家园）限价房xx号楼xx单元xxx户房屋的不动产权证；二、驳回薛x要求青岛中能文化旅游投资有限公司支付拖延办理房地产权证违约金43464.67元的诉讼请求；三、驳回青岛中能文化旅游投资有限公司要求薛x支付逾期付款违约金5474元的诉讼请求。案件受理费887元，减半收取443.50元，由薛x负担393.50元，青岛中能文化旅游投资有限公司负担50元。反诉费25元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，二审双方争议的焦点为：一、中能公司主张薛x支付逾期付款违约金5474元的理由是否成立；二、薛x要求中能公司协助办理不动产权属登记手续的主张应否予以支持。 关于争议焦点一。本院认为，根据双方合同约定，薛x应于2014年9月2日前将办理按揭贷款所需文件全部提交贷款银行，银行于2014年9月9日前将贷款存入合同指定的账户。本案贷款银行发放贷款的时间晚于中能公司与薛x双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受中能公司与薛x合同约定的约束，且贷款银行系中能公司指定，中能公司作为薛x贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由薛x个人原因造成，其主张薛x支付逾期付款违约金的依据不足，一审不予支持并无不当。 关于争议焦点二。本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，薛x要求中能公司为其办理不动产权属登记手续，于法有据，本院予以支持。本案薛x支付首付款后，中能公司出具了收款收据，银行贷款支付到中能公司账户后，中能公司给薛x出具了购房发票，载明收到购房款331670元，中能公司亦实际将房屋交付给薛x，现中能公司主张薛x尚欠购房款，并以此为由主张不应协助薛x办理不动产权属登记手续的理由不能成立。如本案争议焦点一所述，中能公司不能证明银行迟延发放贷款系由薛x个人原因所造成，其以薛x逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间亦应相应顺延，同时以薛x未支付逾期付款违约金为由，主张薛x无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。中能公司自愿支付了薛x逾期交房违约金，但中能公司在一审提起反诉时，并未主张薛x返还中能公司支付的逾期交房违约金，现中能公司又以薛x尚未返还其支付的逾期交房违约金为由，主张薛x无权要求其协助办理产权登记手续，理由亦不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 审判员  孙秀强 二〇二一年三月十七日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英