辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终133号 上诉人(原审被告)：丹东市宝达房地产开发有限公司，住所地凤城市凤凰城区邓铁梅路**锦江大厦**。 法定代理人：李忠，经理。 委托诉讼代理人：谭日赫，辽宁中天律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：凤城市明光物业服务有限公司，住，住所地凤城市凤凰城经济管理区阳光新城小区**楼/div> 法定代表人:汪希波，该公司经理。 委托诉讼代理人：许东，辽宁博阳律师事务所律师。 上诉人丹东市宝达房地产开发有限公司因与被上诉人凤城市明光物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服凤城市人民法院（2020）辽0682民初1729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人丹东市宝达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭日赫，凤城市明光物业服务有限公司的委托诉讼代理人许东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东市宝达房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人在原审未提供任何证据证明其在2012年6月1日至2017年12月31日提供物业服务。二、上诉人的写字楼为商业用房，不在被上诉人的服务范围内，被上诉人无权收费。三、被上诉人的诉讼请求已超过诉讼时效。 凤城市明光物业服务有限公司辩称，上诉人是阳光新城小区的业主，其位于阳光新城小区4号楼A4、A5门市，被上诉人对阳光新城小区提供了相应了物业服务，而且上诉人的商业用房并不是独立的办公楼或者写字楼，上诉人的商用房是阳光新城小区规划红线内的房屋，地，地下管网以及相应的公共设施是阳光新城小区的组成部分以上诉状中第二点理由是不能成立的，被上诉人每年都进行催费，本案不存在诉讼时效问题，所以上诉人上诉请求及事实理由不能成立，请求法院依法驳回。 凤城市明光物业服务有限公司向一审法院起诉请求：被告立即给付拖欠的物业服务费61640元（其中4号楼A4房屋面积96.81平方米，2013年至2016年收费标准为0.8元/平米，2013年至2016年10月合计欠费3561元；4号楼A5房屋面积1578.28平方米，2013年至2016年收费标准为0.8元/平米，2013年至2016年10月合计欠费58079元，两楼总计欠费61640元），并承担诉讼费。 一审法院认定事实：2009年6月1日，原告凤城市明光物业服务有限公司（乙方）与阳光新城业主委员会（甲方）签订阳光新城小区物业服务合同，约定：原告凤城市明光物业服务有限公司对阳光新城小区实行物业管理服务。委托管理期限为三年，自2009年6月1日起至2012年5月31日止。原告凤城市明光物业服务有限公司按国家规定的物业服务标准提供物业管理服务。委托管理事项包括：房屋建筑本体共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；小区内市政公用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护及管理；附属的建筑物、设施设备的维修、养护及管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾、建筑垃圾的集中清运等。该合同第二十二条约定，收费标准为：1、住宅每月每平方米收取0.5元；2、厦子每月每平方米收取0.5元；3、车库每月每平方米收取0.5元；4、商业网点每月每平方米收取0.8元；5、公建楼每月每平方米收取0.8元；6、露台停车场车位小区业主每台车每月收取100元；外来车辆按指定停车场停车，每天收费40元。同时该合同对委托管理事项及双方的权利义务等均作出约定。2012年6月1日至2017年12月31日，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，但原告为该小区继续提供物业服务。被告丹东市宝达房地产开发有限公司系凤城市阳光新城4号楼A4、A5室业主，其中A4室房屋面积96.81平方米，2013年至2015年收费标准为0.8元/平米，2013年至2015年，三年欠费2787元，2016年1月至10月欠费774元，合计欠费3561元。A5室房屋面积1578.28平方米，2013年至2015年收费标准为0.8元/平米，2013年至2015年，三年欠费45453元，2016年1月至10月欠费12626元，合计欠费58079元。两楼总计欠费61640元。被告的阳光新城4号楼A4、A5写字楼在原告物业服务范围内，该小区存在草坪毁损、步道砖损坏等现象。现原告凤城市明光物业服务有限公司为向被告丹东市宝达房地产开发有限公司索要物业服务费61640元，而诉至法院。 一审法院认为：建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务合同中，通常包括物业服务企业、业主委员会、业主三方当事人，各自受物业服务合同的约束，享有相应的权利，承担相应的义务。2012年6月1日至2017年12月31日，阳光新城小区业主委员会未与原告续签物业服务合同，但原告确实为该小区继续提供物业服务，在此期间，业主委员会未请求解除与原告之间的服务合同，未请求原告退出并交还物业服务用房和相关资料，继续接受原告的物业服务，这形成事实上的物业服务关系，该合同成立并生效。被告的写字楼位于原告物业服务的范围内，原告提供了相应的服务，被告丹东市宝达房地产开发有限公司亦应按合同约定履行交纳物业费的义务。本案在审理过程中，被告丹东市宝达房地产开发有限公司以原告从未为其提供过物业服务为由，不予交纳物业费，该主张不足以构成拒缴物业费的理由，其主张该院不予支持；关于被告认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩理由，因原告自2007年起一直为阳光新城小区提供物业服务,且每年均在小区张贴催费通知并上门催费,应视为原告已向被告主张权利,故被告超过诉讼时效的抗辩观点，该院不予采信。关于原告请求利息的主张，因其在物业服务中尚不完善，本身亦存在过错，故其请求支付利息的主张，该院不予支持。综上，原告要求被告给付物业管理费61640元的诉讼请求该院予以支持。判决：一、被告丹东市宝达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告凤城市明光物业服务有限公司物业服务费61640元；二、驳回原告凤城市明光物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1348元，由被告丹东市宝达房地产开发有限公司承担。 二审期间，上诉人围绕上诉请求提供证据丹东市物业服务收费管理规定，证明：该规定中第五条明确规定非住宅物业服务收费实行市场调节价，第七条还规定实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，至于市场管理价还是市场调节价由省人民政府进行确定，而辽宁省人民政府物业服务收费管理办法第十一条明确规定，商厦写字楼的物业服务费必须事先充分征求业主意见，与业主签订协议并到物价部门办理价格认定备案手续后方可收费。所以涉案的写字楼物业服务收费不论是根据市、省还是国家的规定，均应当与业主协商约定登记后方可收费。 被上诉人的质证意见：文件规定的很清楚，前期物业使用的是政府指导价，签订物业服务合同后实行的市场调节价。所以本案实行的是市场调节价，而上诉人提出的商业物业、写字楼单独收费，指的是独栋楼并不是在小区红线内的地下管网相连的区域。 被上诉人围绕上诉请求提供证据如下： 证据一、进户单据两张，证明：案涉房屋在办理房证时补交了2012年12月31日之前欠缴的物业服务费，收款单位是大连汇源房地产开发有限公司。 上诉人的质证意见：对该组证据真实性和要证明的内容均不予认可，该明细表与上诉人无关。明细表列明的商品房所有权人是刘壮并非上诉人，上诉人是在2011年从刘壮手中购买了涉案房屋，在购买前刘壮是否缴纳物业费，与上诉人无关。而且该物业费的缴纳是以进户费的名义缴纳的，是强制性的。另外，第二张进户明细表把刘壮的名字划掉改成了上诉人，对证据进行了修改，又没有提供原件，无法确定其真实性。从收费明细表体现的刘壮办理进户的时间是2010年，而宝达公司从刘壮处购买该房产并进行登记的时间是在2011年，如果像被上诉人所说，刘壮和宝达公司是一家，完全没有必要在仅隔一年期间宝达公司交了两遍费用，涉案房屋进行登记的产权证上注明的登记时间是2011年6月16日，因此没有证据证明刘壮和宝达公司是一家。 证据二、农商银行缴纳物业费发票三张，证明从2016年10月到2018年12月31日，上诉人将房屋出租给东港农商银行，东港农商银行按照物业服务合同规定的标准缴纳了物业服务费。 上诉人的质证意见： 发票的交款人是东港农商行，也不是上诉人缴纳的物业费，因此被上诉人提出上诉人始终缴纳物业费与事实严重不符，既然上诉人能够在2018年向东港农商行收取物业费，为何在2011-2017年从未向上诉人收取过物业服务费。进户费明细表是大连汇源房地产开发有限公司收取的，并不是被上诉人收取的，被上诉人在诉状中表述，其从2009年就开始进入该小区进行物业服务，明显与事实不符，其存在虚假陈述。 本院认证意见如下： 上诉人提供的证据不能作为其不缴纳物业费的依据，故本院不予采信。 被上诉人提供的证据可以证明在被上诉人主张欠费期间前后，案涉房屋的所有人或承租人均交纳了物业费，故对被上诉人提供的证据，本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉房屋原所有权人和承租人均全额缴纳物业费。 本院认为，关于上诉人主张被上诉人没有提供物业服务一节。虽然2012年6月1日至2017年12月31日期间阳光新城小区业主委员会未与被上诉人续签物业服务合同，但被上诉人并未退出并交还物业服务用房和相关资料，因此可以认定在此期间被上诉人为该小区继续提供物业服务，小区业主也继续接受了被上诉人的物业服务。另外，二审中被上诉人提供的进户单据和收取物业费发票显示案涉房屋的原所有权人和原承租人均全额缴纳了物业费，也可以佐证被上诉人提供物业服务的事实。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 关于上诉人主张写字楼为商业用房，不在被上诉人的服务范围内，被上诉人无权收费一节。案涉房屋是阳光新城小区规划内的房屋，地，地下管网以及相应的公共设施是阳光新城小区的组成部分诉人没有提供证据证明案涉房屋是独立于阳光新城小区。此外，被上诉人请求缴纳物业费期间的前后，案涉房屋的物业费均未拖欠。因此，一审判令上诉人应当缴纳物业费并无不当。另外，上诉人还对被上诉人收费标准提出异议。虽然案涉房屋是商用房屋，但鉴于双方并未议定物业费标准，上诉人也不能证明应缴纳物业费的合理标准，被上诉人按照住宅收费标准收费并无不当。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 关于上诉人主张被上诉人起诉超过诉讼时效期间一节。上诉人就业主欠缴物业费事宜，每年均在小区张贴催费通知并上门催费,应视为上诉人已向被上诉人主张权利。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。 综上，丹东市宝达房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1348元，由上诉人丹东市宝达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  孔亮亮 审判员  张峻峰 二〇二一年三月三十日 法官助理陈泉妤 书记员林婷婷