山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终3284号上诉人（原审原告）：张崇新，男，1958年7月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：赵正业，山东建鲁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付秀芸，女，1976年3月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：蔡淮东，济南章丘明城法律服务所法律工作者。原审第三人：张延娥，女，1948年12月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：蔡淮东，济南章丘明城法律服务所法律工作者。上诉人张崇新因与被上诉人付秀芸及原审第三人张延娥农村房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初8228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月29日公开开庭审理了本案，上诉人张崇新及其委托诉讼代理人赵正业，被上诉人付秀芸、原审第三人张延娥及其共同委托诉讼代理人蔡淮东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张崇新上诉请求：撤销一审判决，依法改判张崇新、付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》无效或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定买受人为第三人属于事实错误，张延娥的身份不能影响张崇新和付秀芸协议的法律效力。《宅基、房屋转让协议书》的双方为张崇新和付秀芸，与张延娥无关。事实上是张崇新与付秀芸双方签订的协议，双方办理的房屋交接，双方办理的购房款的过付。付秀芸不是涉案房屋所在村集体成员，其与张崇新签订的《宅基、房屋转让协议书》违背法律强制性规定依法应认定无效。一审法院以张延娥是村集体经济组织成员，认定张崇新和付秀芸签订的协议不违反法律、行政法规的强制性规定属于认定事实错误。涉案房屋实际购买人就是付秀芸，付秀芸为了规避法律的强制性规定后期伪造了与张延娥的房屋转让协议。即便房屋转让协议不是虚假的，付秀芸在没有取得房屋所有权就转让房屋也属于无权处分，不产生物权变动效力，也不能否定张崇新和付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》无效的客观事实。张延娥迁回村集体户口时间是2010年，而付秀芸购买房屋的时间是2007年。付秀芸购买房屋三年，张延娥才将户口迁回村集体。协议签订时付秀芸和张延娥均不属于村集体成员。二、一审法院认定涉案房屋进行了实际履行属于认定事实错误。涉案房屋至今依旧登记在张崇新名下，房屋所有权至今没有发生改变。无论是付秀芸还是张延娥都因法律和政策原因无法取得房屋所有权。付秀芸不是村集体经济组织成员必然无法取得房屋所有权。张延娥和其配偶已经在村内有两套宅基地房屋，根据一户一宅的法律规定，张延娥已经不可能再购买村内房屋和宅基地，涉案房屋也不可能登记到张延娥名下。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，所以涉案房屋和宅基地不可能办理过户手续，协议不可能实际履行。三、一审法院程序违法，一审法院没有准许张崇新的鉴定申请。一审期间张崇新对付秀芸提供的证据《房屋转让协议》形成时间提出鉴定申请，一审法院不准许鉴定，无法确定证据是真实性，剥夺了张崇新的诉讼权利，属于程序违法。一审法院依据付秀芸提供的《房屋转让协议》认定涉案房屋的最终买受人为张延娥，张延娥为西曹官庄村集体经济组织成员判断原《宅基、房屋转让协议书》的效力。最后却以付秀芸提供的《房屋转让协议》与张崇新和付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》合同效力无必然联系为由驳回了张崇新的鉴定申请，属于前后自相矛盾。一审法院依据付秀芸与张延娥签订的《房屋转让协议》认定张崇新和付秀芸房屋买卖不违反法律的强制性规定，也明显不成立。四、关于涉案《宅基、房屋转让协议书》合同效力问题。本案买卖合同的标的物为农村房屋和宅基地，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中，张崇新与付秀芸的宅基房屋转让协议书，虽系双方真实意思表示，但付秀芸至今未能取得涉案房屋所在村的集体组织成员资格，双方签订的房屋转让协议违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效。综上所述，请求二审法院依法改判张崇新和付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》无效或发回重审。付秀芸辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张延娥述称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。张崇新向一审法院起诉请求：1.依法确认张崇新与付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议》无效；2.依法判令付秀芸将位于章丘区龙山街道办事处西曹官庄村中兴大街东首路南胡同西门牌14号（现门牌号变更为中兴大街12号）的房屋腾退给张崇新；3.本案涉诉费用由付秀芸承担。诉讼过程中，张崇新撤回第二项诉讼请求，本院予以准许。一审法院认定事实：一、2007年8月5日，张崇新作为甲方、付秀芸作为乙方签订《宅基、房屋转让协议书》一份，约定，甲方将其位于章丘市龙山街道办事处西曹村中心大街14号（以下简称涉案房产）房产一处转让给乙方使用，转让费4万元。中介人为付中和，证明人为张崇进、王家发等。章丘市龙山街道办事处西曹村民委员会在该协议上盖章。协议签订后，双方履行协议，付秀芸将4万元交与张崇新，张崇新将涉案房屋的土地使用证（章集建（92）字第0725223号）和房产证（章房权证龙字第04517号）交付给付秀芸，涉案房屋由付秀芸的母亲张延娥及父亲付春浦居住至今。另，张崇新在本村尚有其他房屋居住。二、2009年5月4日，付秀芸为甲方、张延娥为乙方签订《房屋转让协议》一份，约定2007年8月5日因乙方分家将房产分给两个儿子，乙方无处居住，乙方又无钱购买房屋，甲方为乙方出资顶名从本村村民张崇新处购买房产一处，双方协商如下：1、甲方所购买的房屋所有权转让给乙方所有；2、合同签订之日乙方用现金支付给甲方为其顶名购买的房屋买卖款四万元。3、甲方对该房屋按份额享有继承权，乙方不得以任何理由赠与或买卖给他人。本案庭审过程中，付秀芸申请证人孙秉和、田家禄出庭作证。孙秉和系付秀芸的姨夫，其述称，为避免家庭纠纷，付秀芸与张延娥签订该协议时叫其去了现场，张延娥当场给付秀芸4万元，在场人除张延娥两口子、付秀芸以外，还有其对象、田家禄两口子。田家禄系张延娥对象的朋友，其述称，因张延娥有两个儿子，怕有家庭纠纷，张延娥买了房子后又把钱还给了付秀芸，并签订该协议。张崇新对付秀芸提交的《房屋转让协议》及证人证言均不认可，认为协议系后期伪造，要求对协议的形成时间进行鉴定，认为证人与付秀芸与张延娥系亲属关系，证言相互矛盾，证人证言不能作为有效证据使用。三、付秀芸与张延娥原系西曹官庄村村民，付秀芸1993年因工作将户口迁移出西曹官庄村，张延娥曾将户口迁至埠村煤矿宿舍，又于2010年5月20日将户口迁回。另查，张延娥取得了济南市章丘区龙山街道西曹官庄村股份经济合作社成员股权资格，经一审法院对该村党支部书记鹿满江调查询问，其称张延娥系本村农村集体经济组织成员。一审法院认为，本案的争议焦点：一、诉讼时效问题；二、张崇新与付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》的效力。关于争议焦点一，诉讼时效。诉讼时效的客体一般为债权请求权，而确认合同无效的确认之诉不属于诉讼时效制度适用的范围，故对本案合同效力的确认之诉，不超出诉讼时效，付秀芸关于张崇新起诉超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。关于争议焦点二，本案涉及农村宅基地使用权的转让问题，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相连，宅基地使用权人处分房屋同时也处分了宅基地，该行为原则上应受到严格限制。宅基地使用权禁止流转给非集体经济组织成员的目的在于防止宅基地的流失，保障集体经济组织成员享有的居住权，维护社会稳定。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案张崇新与付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》以及付秀芸与张延娥签订的《房屋转让协议》，均系双方当事人真实意思的表示，且双方签订协议后进行了实际履行。虽然付秀芸在签订《房屋转让协议》时并不具备该村集体经济组织成员资格，但《宅基、房屋转让协议书》签署时，西曹村民委员会亦在该协议上签章，可见村委会对涉案宅基的转让是知情的，且并未提出反对意见；付秀芸与张延娥签订《房屋转让协议》后，最终买受人为张延娥，张崇新与张延娥现均属于西曹官庄村集体经济组织成员，张延娥自付秀芸买受涉案房产后，一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系，本案诉争的房产仍属于济南市章丘市龙山街道办事处西曹官庄村集体经济组织成员所有，属于内部流转，并未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，张崇新以付秀芸购买房屋违反了国家强制性规定为由要求确认《宅基、房屋转让协议》无效，一审法院不予支持。关于张崇新不认可付秀芸与张延娥签订的《房屋转让协议》及要求对协议的形成时间进行鉴定的申请，一审法院认为，本案为确认合同效力之诉，根据前述，张崇新与付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》的合同效力问题与《房屋转让协议》的形成时间并无必然联系，对张崇新的该项申请，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第一百九十六条、第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回张崇新要求确认与付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议》无效的诉讼请求。案件受理费减半收取100元，由张崇新负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张崇新提交如下证据：证据一、西曹官村委会证明信一份，欲证明房屋买卖的双方为张崇新和付秀芸，与张延娥无关。证据二、西曹官村委会出具证明一份，欲证明《宅基、房屋转让协议》签订后十几年无法办理房屋过户手续，协议书违反国家法律的强制性规定，不能够实际履行，依法应确定无效。付秀芸质证称，对该证据的真实性无异议。房子当时转让给付秀芸也没有异议，转让给付秀芸是为了给其母亲张延娥购买的。西曹官村委会出具的证明不能说明问题，当时买卖该房屋的时候村委会是同意的且在转让协议上盖章签字，同意将该土地上的房产转让给付秀芸。至于不能过户，是因为章丘区旧村改造，对房产过户程序已经停办三、四年了，所以一直没有过户。该房产转让给付秀芸后，付秀芸将房产一直让第三人张延娥居住至今。因为该房产本身就是付秀芸给张延娥买的，张延娥具备该经济集体的成员资格，故该房产的转让是合法的。张延娥质证称，同意付秀芸的质证意见。以上事实由张崇新在二审中提供的证据及二审庭审笔录在案为凭，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为涉案《宅基、房屋转让协议书》效力如何认定。本案张崇新与付秀芸签订的《宅基、房屋转让协议书》以及付秀芸与张延娥签订的《房屋转让协议》，均系双方当事人真实意思的表示，且双方签订协议后进行了实际履行。虽然付秀芸在签订《房屋转让协议》时并不具备该村集体经济组织成员资格，但《宅基、房屋转让协议书》签署时，西曹村民委员会亦在该协议上签章，可见村委会对涉案宅基的转让是知情的，且并未提出反对意见；付秀芸与张延娥签订《房屋转让协议》后，最终买受人为张延娥，张崇新与张延娥现均属于西曹官庄村集体经济组织成员，张延娥自付秀芸买受涉案房产后，一直占有使用涉案房屋，已形成较为稳定的社会关系。本案诉争房产仍属于济南市章丘市龙山街道办事处西曹官庄村集体经济组织成员所有，属于内部流转，并未违反法律、行政法规的强制性规定。因此，张崇新要求确认《宅基、房屋转让协议》无效，一审法院不予支持并无不当。综上所述，张崇新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张崇新负担。本判决为终审判决。审 判 员 尹逊航二〇二一年三月三十日法官助理 姜 晓书 记 员 张 慧