湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终566号上诉人（原审原告）：武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司，住所地武汉市江岸区台北一路********。法定代表人：张辉，董事长。委托诉讼代理人：郭亮，男，系该公司股东。被上诉人（原审被告）：武汉市琴台电器有限责任公司，住所地，住所地武汉市江岸区台北一路**iv>法定代表人：丁孔杰，执行董事。委托诉讼代理人：李博，湖北祥平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉嘉骏企业管理有限公司，住所地武，住所地武汉市江岸区台北一路**v>法定代表人：丁孔实，执行董事。委托诉讼代理人：李博，湖北祥平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思卉，湖北祥平律师事务所律师。上诉人武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司（以下简称凡宸隐酒公司）因与被上诉人武汉市琴台电器有限责任公司（以下简称琴台公司）、武汉嘉骏企业管理有限公司（以下简称嘉骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2020）鄂0102民初157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人凡宸隐酒公司的上诉请求：1、请求依法撤销江岸区人民法院2020年11月26日作出的（2020）鄂0102民初157号民事判决书。2、请求依法改判上诉人与被上诉人武汉嘉骏企业管理有限公司签订的房屋租赁合同无效。事实与理由：1、本案系房屋租赁合同纠纷，合同的效力性必定是本案之焦点问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由此可见，本条司法解释已经明确了影响合同效力性的强制性规定。2、根据《中华人民共和国城乡规划法》第40条规定在城市、镇规划区域内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。城市规划区内各类建设项目（包括住宅、工业、仓储、办公楼、学校、医院、市政交通基础设施等）的新建、改建、扩建、翻建，均需依法办理建设工程规划许可证。3、原审法庭从规划部门的回函中虽然认定了涉案房屋在2015年改建过程中并非在规划许可范围内，但是涉案房屋实际上就是未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，原一审判决和重审后的一审判决并未对涉案房屋不在规划许可范围内进行法律上的认定，严重忽视了最高人民法院司法解释的权威性。一审判决据此认定涉案房屋租赁合同有效显然属于适用法律错误。4、从城管部门的行政处罚决定书中已经明确了被上诉人在2015年改建过程中超出规划许可的范围内已经进行了擅自改建的行为，并且受到行政处罚。违法行为受到一审民事判决书的保护实属罕见。综上，原审法院认定上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同合法有效，明显属于认定事实不清，适用法律错误。上诉人请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判。被上诉人琴台公司、嘉骏公司共同辩称：上诉人与被上诉人签署的房屋租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思表示，应当对双方当事人具有约束力。一审法院事实查明清楚，在一审法院向武汉市自然资源和规划局调查案涉房屋是否存在改、扩建等情形，武汉市自然资源和规划局江岸分局回函中并未说案涉房屋存在改、扩建等情形。且我方在建设过程中取得了城乡规划主管部门的建设工程规划设计方案审查文件，且建设方案符合整改措施，不存在上诉人所述的违法建筑。综上，恳请法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。凡宸隐酒公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令凡宸隐酒公司与嘉骏公司签订的《房屋租赁合同》无效；2、本案诉讼费由琴台公司、嘉骏公司共同承担。一审法院认定事实如下：2017年8月29日，凡宸隐酒公司与嘉骏公司签订《租赁合同》。嘉骏公司将位于武汉市江岸区台北一路33号台北院子项目E栋1层105单元的房屋出租给凡宸隐酒公司，凡宸隐酒公司在该房屋内经营“隐酒音乐酒馆”，租赁面积为246.79平方米。租赁期限为4年（含装修期、经营免租期），自2017年9月1日至2019年10月16日止。租赁合同附件有租赁物业平面图、交楼状况表、国有土地使用权证、房产证、营业执照、国税登记证、地税登记证、地税登记证、交费银行及账户、保证金等。同日，嘉骏公司与凡宸隐酒公司办理了租赁房屋交接。2017年11月16日起，凡宸隐酒公司未再支付租金。2018年4月10日，嘉骏公司向凡宸隐酒公司发出《费用通知函》，要求凡宸隐酒公司支付2017年11月1日至2018年4月30日的租金208782元。凡宸隐酒公司未履行后，嘉骏公司于同月20日以邮政快递（EMS）的方式向凡宸隐酒公司送达《解除合同及收铺的通知》。凡宸隐酒公司法定代表人张辉于2018年4月21日签收。2018年5月4日，凡宸隐酒公司向嘉骏公司发送通知，内容主要为“凡宸隐酒公司联系人变更为郭亮”同时，郭亮代表凡宸隐酒公司与嘉骏公司又签订了两份《补充协议》，其中一份《补充协议》约定“凡宸隐酒公司欠缴2017年11月1日起至2018年7月31日止的租金共计264002.96元，分三次清结：2018年5月31日前缴纳租金34797元，2018年6月30日前缴纳租金34797元，2018年7月31日前缴纳租金194408.96元。凡宸隐酒公司逾期缴纳上述任一期租金，嘉骏公司有权解除原《租赁合同》且无条件收回租赁房屋，并按照《租赁合同》相关约定主张违约责任。”嗣后，凡宸隐酒公司仍未按约交纳欠缴租金。嘉骏公司向一审法院提起诉讼后，凡宸隐酒公司亦向一审法院提起诉讼，请求法院确认涉案《租赁合同》无效。另查明，位于武汉市台北一路**的房屋系琴台公司所有。该址共有房屋7幢，编号分别为1、2、4、5、6、7、9，其中第2幢（三层）建筑面积为728.95㎡。因该幢房屋被认定为D级危房。2015年2月13日，原武汉市国土资源和规划局江岸分局向琴台公司核发《建设工程规划许可证》，该证载明“建设规模为2栋3层工业展厅，总建筑面积720.21平方米”。案涉租赁房屋位于1幢的第一层。审理中，为查明案件事实，一审法院向武汉市自然资源和规划局江岸分局发函核实如下情况：琴台公司名下位于江岸区台北一路33号房屋（房屋产权证号：武房权证岸字第**）1幢（建筑面积1396.95平方米，总层数3层）第一层是否存在改扩建等情形？如存在，该工程是否取得了相应的建设工程规划许可证明文件。武汉市自然资源和规划局江岸分局于2020年10月19日向一审法院回函，函中载明：经查阅，2015年琴台公司位于江岸区台北一路33号的2栋3层房屋D级危房改造项目，取得分局核发的《建设工程规划许可证》（证号：武规（岸）建[2015]006号）。建设规模：2栋3层工业展厅，总建筑面积720.21平方米。2019年2月通过规划验收，验收总建筑面积711.10平方米。再查明，琴台公司自2014年1月1日起委托嘉骏公司将武汉市台北一路33号房屋对外经营、租赁和管理，委托期限至2034年12月31日。2017年7月，因“台北院子”项目装修未进行竣工消防备案、消防设计备案，武汉市公安局江岸区分局消防大队对管理人嘉骏公司予以行政处罚。审理中，凡宸隐酒公司向一审法院提交了行政处罚决定书、结案报告的复印件，以及向武汉市江岸区建设局进行网络投诉的留言及回复的网页截图，根据结案报告书载明的内容，该处罚系针对琴台公司在规划用地范围内建设两处电梯房的违法建设行为进行的行政处罚，而两处电梯房并非在案涉租赁房屋范围内，网页截图载明的内容也系针对前述D级危房改建工程的回复，并未涉及案涉租赁房屋。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人的争议焦点为案涉《租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，凡宸隐酒公司抗辩称案涉房屋存在改扩建的情形，且该改扩建工程未取得建设工程规划许可证，据此主张双方签订的租赁合同应为无效。本案中，租赁房屋具有合法产权，虽然在2015年改建中该房屋并非在经规划部门许可的改建范围内，但根据双方提交的证据以及相关职能部门的回函，无法证实案涉租赁房屋进行了需要经过规划审批的改建，且尚无相关主管部门认定租赁房屋系违法建筑，故对凡宸隐酒公司的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。嘉骏公司与凡宸隐酒公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，嘉骏公司在授权范围内将案涉房屋对外出租，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。综上，凡宸隐酒公司的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司的诉讼请求。一审案件受理费670元，由武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案二审的焦点问题为案涉《房屋租赁合同》是否有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。其立法目的是为了防止未取得相关行政许可的违章房屋进入租赁交易市场。根据本案查明的事实，租赁房屋具有合法产权，虽然在2015年改建中该房屋并非在经规划部门许可的改建范围内，但根据双方提交的证据以及相关职能部门的回函，无法证实案涉租赁房屋进行了需要经过规划审批的改建，且尚无相关主管部门认定租赁房屋系违法建筑，而武汉市江岸区建设局对琴台公司在规划用地范围内建设两处电梯房的违法建设行为进行的行政处罚并非在案涉租赁房屋范围内，也与本案并无关联。因此上诉人凡宸隐酒公司主张案涉房屋存在违法改建而无效的抗辩理由本院不予支持，原审判决认定案涉的《租赁合同》合法有效并无不当。综上所述，上诉人武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670元，由武汉凡宸隐酒餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚治国审判员  胡丹丹二〇二一年三月二十九日法官助理张欣书记员王汐雯