北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终718号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭也，女，1994年1月9日出生，户籍地甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：陈国清，北京齐致律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王力，男，1985年11月16日出生，住北京市朝阳区。上诉人郭也因与被上诉人王力房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初48954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭同，公开开庭进行了审理。上诉人郭也及其委托诉讼代理人陈国清与被上诉人王力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭也上诉请求：同意原审判决第一、二、六项，不同意第三、四、五、七项，要求撤销并依法改判：驳回王力支付所有房屋占有使用费以及免租期租金的全部诉讼请求；判令王力返还我不符面积的房屋租金794581．34元、押金474773．75元；判令王力赔偿我未拆卸物品残值及装修残值866829．85元；判令王力赔偿我房屋拆除费51000元。事实与理由：一、一审判决认定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除没有依据。当日王力向我发告知函要求我交纳2017年12月6日至2018年3月5日期间的租金、垃圾费等费用，我收到函件后向其进行了书面回复，明确了租赁房屋不能正常使用，房屋内尚有第三人经营，且有大量需要我拆除的设备设施，不具备正常使用条件。该函件也提到了2017年6月下旬我经营房屋漏水，当时我认为漏水可能为王力装修造成的，且2018年1月2日再次漏水，此后双方一直就漏水问题进行协商。我承租房屋用于婴幼儿游泳，漏水导致无法经营，但王力经多次督促一直拒绝履行维修义务，导致我无法正常使用房屋，在此情形下王力无权要求我继续交纳房屋租金，其不享有约定解除权，一审认定涉案合同于2018年1月20日解除错误。我认为双方合同应于2018年2月25日解除，当日王力将房屋强行上锁导致我无法进入，房屋内设施设备物品等没有搬走，直到2020年5月27日在王力配合上才将部分设施设备搬走。二、我在涉案租赁合同履行过程中不存在根本违约行为，一审认定我根本违约错误。1．一审认定我应于2017年11月5日支付2017年12月6日至2018年3月5日期间的租金，逾期支付租金超过15个工作日构成根本违约。但王力提供的房屋与合同约定不符，并非毛坯房及尚有其他租户在场地内经营，造成我于2017年1月才开始正式使用房屋进行经营，在我经营半年后因王力在我租赁区域下方开设足疗按摩并进行装修，导致游泳池开始出现漏水情况，2018年1月2日再次漏水，我当时认为是其装修导致漏水故一直与其协商漏水事宜。此期间因漏水原因不明导致我无法正常经营，有充分理由拒绝继续交纳租金，后王力于2018年4月向法院起诉，我也反诉要求退还多收不符面积的租金，具体租金的支付应通过法律程序解决。2．王力存在根本违约行为。其在双方签订合同时存在欺诈行为，合同约定承租面积与实际面积严重不符，同时合同约定为毛坯房，但实际交付房屋存在多处隔断，且王力还存在未将承租房屋按期交付的违约行为，当时承租房内有其租户未腾退。一审认定我根本违约所对应的2017年12月6日至2018年3月5日的租金，如按一审判决认定的实际建筑面积计算为376200元，与一审判决确认其应退还我已付租金基本一致，可以认定我实际已经多交纳了3个月租金，在此情形下认定我根本违约于法无据。三、我自2018年2月25日起即没有使用房屋，王力于2018年4月对我提起诉讼，我也提起反诉并提交了鉴定申请，对游泳池漏水原因及装修残值进行鉴定，两个鉴定对鉴定单位的资质和鉴定能力要求较高，存在更换鉴定单位的情形，且直至2019年8月22日鉴定单位现场勘验和测量，漏水原因鉴定于2019年10月出具鉴定单位，装修残值的鉴定于2020年5月才出具，在鉴定报告出具前无法确定鉴定单位是否需要再次现场勘验和核验，故保持房屋现状是由于诉讼的需要。王力自2018年2月25日强行收回房屋并掌握，无权要求我支付此后的房屋使用费。另，诉讼期间因案情需要鉴定，此期间也不应由我支付使用费，我不存在恶意拖延鉴定情形，一审判决我承担93%占有使用费有误。此外，自2020年2月开始新冠疫情导致我经营的室内婴幼儿游泳馆无法正常经营，也不应计算房屋占用费。四、一审判决认定王力不需要向我支付未拆迁物品及装修残值损失没有依据，双方于2020年5月27日交接时，除房屋附着物等不能拆迁的设施设备外，还有加热系统、泳池循环设备系统等物品价格较高且可拆卸并不影响后续房屋使用的物品，对此对方应予补偿残值。此外，我认为涉诉房屋租赁合同对王力和卡琳教育科技有限公司产生约束力，对我不产生约束力。王力辩称，不同意郭也的上诉意见，同意一审判决，请求法院维持原判。王力向一审法院起诉请求：1．确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除；2．判令郭也支付2017年11月16日至2018年1月20日的房租343398元；3．判令郭也支付2018年1月21日至2020年5月27日的房屋占有使用费4568234元；4．判令郭也赔偿免租期的租金421443元；6．判令郭也支付的押金抵作违约金。郭也向一审法院提起反诉请求：1．判令王力返还不符面积的房屋租金794581．34元、押金474773．75元；2．判令王力返还多收取的电费36744元；3．判令王力赔偿未拆卸物品残值及装修残值866829．85元；4．判令王力赔偿郭也房屋拆除费51000元。一审法院认定的事实，2016年8月27日，王力作为出租方（甲方）与郭也作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：郭也承租涉案房屋，面积为473平方米，租金为11元/平方米/天，租赁期限3667天（2016年11月16日至2026年11月30日），免租期81天（2016年8月27日至2016年11月15日），租赁用途为：从事幼儿游泳经营及办公。合同第1条第4款约定，乙方确认签订本合同时甲方已对上述的实际情况（包括主要装修、设施及设备、面积、房屋结构、周边环境等）进行了充分的告知，乙方亦做了充分细致地了解，双方据此签订本合同。第三条约定了押金及租金支付，其中于2016年8月25日支付2016年11月15日至2017年2月15日的租金474773．75元，2017年1月15日支付2017年2月16日至2017年5月15日的租金474773．75元，2017年4月15日支付2017年5月16日至2017年8月15日的租金474773．75元，2017年7月15日支付2017年8月16日至2017年11月1日的租金474773．75元，2017年10月15日支付2017年11月16日至2018年2月15日的租金474773．75元．．．．．．第三条第7款还约定了电费为1．45元/度。第六条约定了房屋交付、期满收回及续租：1、房屋交付为毛坯交付。2、乙方交还甲方房屋应当保持房屋主体结构的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，甲方有权按弃物处置。3、合同终止，房屋交付时，租赁房屋的装修、装饰部分必须保持现状（即：乙方对房屋装修后的状态），乙方不得做任何拆除或者破坏。4、如乙方不能按本合同约定的截止日期交付租赁房屋的，造成甲方不能正常租赁给其他商户，因此给甲方造成的经济损失乙方承担全部费用。第八条约定甲方违约责任，如因甲方违约提前收回房屋的，应当返还乙方租赁押金，并退还乙方已支付的剩余租期租金，并支付3个月租金金额作为违约金．．．．．．第九条约定乙方违约责任，1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方所付房屋租赁押金作为违约金，并赔偿甲方免租期房屋租金，不足部分乙方补足。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构的；（2）无正当理由，未及时交纳房租超过15日的．．．．．．2、乙方违反第三条第3项规定逾期支付租金的，乙方在逾期支付期间应以逾期支付部分按每日百分之五向甲方承担逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过15个工作日的，甲方有权书面通知乙方解除合同，本合同自甲方通知送达乙方之日解除。甲方解除通知送达乙方之日起次日内乙方应无条件腾退房屋．．．．．．4、租赁期满（包括因乙方违约提前终止租赁合同），乙方应如期交还租赁房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日租金五倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失．．．．．．6、在本合同租赁期内或租赁届满后，无论出于何种原因，若因乙方与其他单位或个人的诉讼、仲裁等司法程序，造成房屋被乙方实际占用，或乙方虽未占用但造成甲方无法对外租赁经营，则在司法程序期间、房屋被乙方实际占用期间或甲方无法对外租赁经营期间的房屋租金由乙方支付，乙方同时应一次性向甲方支付相当于6个月租金的违约金．．．．．．合同签订后，王力向郭也交付了涉案房屋，郭也向王力支付了押金474773．75元，及至2017年12月5日的租金。双方对此称，经双方协商，将免租期延长20天，即101天，故郭也应于2017年11月5日支付2017年12月6日至2018年3月5日期间的租金。经询，关于王力要求郭也支付免租期期间租金及违约金问题，王力明确要求法院支持按81天计算免租期期间租金，相当于3个月房租金额的押金474773．75元用于抵作违约金。2018年1月8日，北京鼎利弘成物业管理有限公司（以下简称鼎利物业公司）向郭也、北京卡琳教育科技有限公司（以下简称卡琳公司）发送《通知（函）》，主要内容为：按照约定，你方应于2017年11月5日支付2017年12月6日至2018年3月5日的租金474773．75元、2017年9月6日至2018年3月5日的垃圾费1800元，于2017年10月15日支付当期的供暖费22231元、以及欠付水费2270元，截至2018年1月5日尚未支付上述费用，根据合同第9条第一项约定，乙方未支付房租超过15日的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋．．．．．．请求于2018年1月8日到我方物业给予明确答复，如不给予明确答复，我方与郭也解除所签订的合同并追缴欠费。2018年1月20日，鼎利物业公司向郭也、卡琳公司发送《告知函》，主要内容为：按照约定，你方应于2017年11月5日支付2017年12月6日至2018年3月5日的租金474773．75元、2017年9月6日至2018年3月5日的垃圾费1800元，于2017年10月15日支付当期的供暖费22231元、以及欠付水费2270元，截至2018年1月20日，你方仍未支付上述欠费，经多次催收，你方仍以各种理由推脱，根据《合同法》及双方合同约定，我方解除与你方签订的合同并继续追缴上述欠费，并限你方在1月29日前腾退房屋并赔偿损失。2018年1月30日，卡琳公司向王力、鼎利物业公司发送《关于北京鼎利弘成物业管理有限公司《告知函》答复的函》（以下简称《回函》），主要内容为：我司于2018年1月20日收到你方发送的《告知函》，现答复你方如下：王力与郭也签订的《房屋租赁合同》约定涉案房屋面积为473平方米，也约定了租赁用途，你方负有保证我方正常使用涉案房屋的义务，但实际情况是，在我方支付了租金及押金90万元的情况下仍不能正常使用涉案房屋，该房屋内尚有链家公司的设备，房屋内还有大量隔断需要我公司予以拆除，同时，在2017年，你方对涉案房屋地下一层进行装修，导致涉案房屋在2017年6月下旬出现漏水情况，我公司被迫中止营业，后于2018年1月2日再次发生漏水，直接导致我方停业，故请安排维修漏水事宜，以便我司尽快恢复营业以减少损失。庭审中，王力称，鼎利物业公司系受王力委托对涉案房屋进行物业管理；郭也称，卡琳公司是其独资经营的公司，双方明确表示《房屋租赁合同》的主体为王力、郭也。经询，郭也称其收到前述的《通知（函）》、《告知函》；王力称其亦收到郭也方发送的《回函》。经询，郭也称王力在2018年2月25日将涉案房屋上锁并实际控制涉案房屋；王力对此称，双方均上了锁，王力上锁系为防止郭也私自搬东西。关于上锁时间，王力在2018年8月21日的庭审陈述为2018年4月15日夜间11点左右；在2020年8月11日的庭审中陈述为2018年2-3月。庭审中，郭也主张涉案房屋漏水原因系王力方装修地下一层导致，并于2018年8月7日就此申请鉴定，双方协商确定国家工业建构筑物质量安全监督检测中心司法鉴定所（以下简称国工司法鉴定所）作为本次鉴定的鉴定机构；2018年8月21日，郭也申请就涉案房屋内装修残值进行鉴定，双方协商确定由北京华建审工程造价咨询事务所有限公司（以下简称华建审公司）作为本次鉴定的鉴定机构。2018年12月21日，郭也到庭要求就漏水原因鉴定重新委托鉴定机构，理由是此前确定的鉴定机构国工司法鉴定所表示漏水原因系防水层原因，但导致防水层出现问题是防水没做好还是因为王力施工，这个无法确定。当日，本庭询问郭也关于装修残值鉴定的进展，郭也表示先将漏水原因鉴定做了，再做装修残值鉴定；同时郭也表示，需要时间重新确定新的鉴定机构。一审法院当日还向郭也释明，因其申请鉴定，导致双方尚未对涉案房屋进行交接，损失持续在发生，有一定的诉讼风险；郭也代理人表示将向本人进行转达。2018年12月25日，双方到庭，郭也提议更换国家建筑工程质量监督检测中心司法鉴定所（以下简称国建司法鉴定所）就漏水原因进行鉴定，王力表示同意。同时，一审法院向郭也释明，装修残值鉴定已经确定鉴定机构，因其原因导致鉴定不能进行，存在相应诉讼风险。郭也代理人表示听清风险。2019年3月6日，华建审公司向法庭出具《造价鉴定退回函》，主要内容为：我司向郭也发送造价鉴定通知单，并多次电话催促，要求其提供造价鉴定必备的施工图纸等资料并交纳鉴定费，但郭也至今没有提交相应资料，也不缴纳鉴定费，故申请退回此案。2019年4月1日，法庭询问郭也，为何不缴纳鉴定费。郭也称，我方当事人和鉴定机构联系缴费，但鉴定机构说没有结算报告，无法做鉴定。法庭当日告知郭也相应诉讼风险，郭也坚持要求申请装修残值评估。法庭询问漏水原因鉴定有无启动，郭也表示想同装修残值鉴定一同进行，经协商，双方重新确定北京筑标建设工程咨询有限公司（以下简称筑标公司）作为装修残值评估的鉴定机构。2019年8月22日，国建司法鉴定所进行了现场勘查，并于次日完成现场鉴定工作。2019年8月22日，筑标公司进行了现场勘查。2019年11月13日，法庭与郭也代理人电话联系，因本案鉴定现场勘验工作已经完成，希望双方对涉案房屋进行交接，并告知其相应诉讼风险，其代理人表示将此情况转告郭也。2019年9月16日，国建司法鉴定所就漏水原因出具鉴定报告，结论为：游泳池漏水与地下一层安装吊顶吊杆无关。王力认可该鉴定报告，郭也对此提出异议，异议内容为：1、鉴定单位鉴定程序有瑕疵，未提前告知我方需全程在场；2、鉴定报告仅检测一根吊杆就排除地下一层安装吊顶吊杆与漏水无关，没有依据，也不具合理性；我方申请就漏水原因进行鉴定，但报告中并未体现漏水原因。国建司法鉴定所对此出具《异议回函》，主要内容为：1、现场鉴定前已提前告知双方，且鉴定时郭也代理人魏艳青律师也在场，鉴定程序没有问题；2、2019年5月7日现场勘验时，郭也认为王力在游泳池下面安装吊顶吊杆打孔导致漏水，故本所在提交鉴定方案中明确提出鉴定时现场拆下游泳池底下至少一根吊顶吊杆，测量吊杆的打孔深度，现场拆下一根吊顶吊杆测量吊杆的打孔深度远小于楼板厚度，吊杆及打孔为常规施工，已经能够说明安装吊顶吊杆不可能对游泳池防水层造成损伤损坏；3、本所在鉴定方案中明确提出按照正常使用时的水温及流量向游泳池注水，并在现场鉴定前要求郭也派熟悉注水设备的人员到场按照该方法进行操作，但郭也并没有派人到场，导致本所无法现场观察到漏水特征和进行详细原因分析，但可以确认游泳池漏水原因与王力在游泳池下方安装吊顶吊杆打孔无关，与郭也有关。对《异议回函》，王力表示认可；郭也不予认可。2020年4月29日，法庭再次与郭也代理人电话联系，督促尽快进行房屋交接事宜，其代理人表示先与郭也联系后方能确定何时交接。2020年5月15日，筑标公司对装修残值出具《鉴定意见书》，结论为残值为856829．85元。双方对该《鉴定意见书》均予以认可，但王力方表示因郭也违约，不应由王力赔偿装修残值。2020年5月27日，双方办理了房屋交接事宜。为此，王力提交交接单，郭也认可交接单的真实性，但表示有部分不能移动的设施设备，王力不允许拆。庭审中，郭也主张王力交付的涉案房屋面积仅有275平方米。经询，王力称合同约定的面积为473平方米，郭也称约定的为使用面积。为此，王力提交涉案房屋所属的房产证，显示涉案房屋所在一层房屋建筑面积为1151．85平方米，使用面积879．99平方米，双方在此标明涉案房屋的位置，法院经测算，涉案房屋使用面积应为290平方米左右。经询，郭也称签订合同前未进行现场查看，并在签订合同后发现涉案房屋面积严重不符的问题，并当即向王力提出异议。王力对此不予认可，郭也对其主张亦未能举证。对于双方间签订的《租赁合同》，郭也称，鉴于王力于2018年2月25日将涉案房屋强行上锁，其以行为明确表示拒绝履行合同，我方要求法院判令双方签订的《房屋租赁合同》于2018年2月25日解除。另有：整个诉讼中，王力始终要求法院尽快协商双方进行交接，以减少实际损失。一审法院认为，王力与郭也签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应据此履行各自义务。本案中，王力以郭也逾期支付租金为由主张郭也构成根本违约，郭也以王力交付的涉案房屋面积严重不符，且王力装修地下一层导致其经营的游泳池漏水为由主张王力构成根本违约，故本案争议焦点有二，一是合同约定的涉案房屋面积是否存在与事实严重不符的情况；二是违约主体问题。对争议焦点之一，即涉案房屋面积是否存在严重不符的情况。本院认为，虽双方签订的合同并未明确约定473平方米是建筑面积还是使用面积，但实践中，通常按照产权证载明的面积对外进行出租，即建筑面积，郭也主张双方约定按照实际使用面积计算租金，但对此并未举证，一审法院对此不予采信。一审法院根据双方共同确认的租赁场地，核算涉案房屋使用面积约为290平方米，对应的建筑面积约为380平方米，确实低于双方合同约定。根据合同记载，郭也在签订合同前已对涉案房屋进行了实际查看，且郭也在接收涉案房屋后对涉案房屋进行了装修，并在此经营近一年，按照郭也主张，其在装修之初便发现该问题，但并无证据显示郭也对此提出异议，在王力提出解除合同后，郭也方就面积问题提出异议，故一审法院对郭也以此为由主张王力构成根本违约的意见不予采纳。但涉案房屋的租金与涉案房屋面积直接相关，王力提供的涉案房屋实际面积与合同约定确实不符，虽王力不构成根本违约，但王力构成瑕疵履行，关于租金及房屋占有使用费，一审法院按照涉案房屋实际建筑面积，即380平方米计算。对争议焦点之二，即违约主体的问题。根据双方合同约定及双方确认，郭也应于2017年11月5日支付2017年12月6日至2018年3月5日期间的租金，而郭也至今仍未支付，根据合同约定，郭也逾期支付租金超过15个工作日，构成根本违约。对郭也主张王力构成违约的理由，如前所述，涉案房屋面积不存在郭也主张的严重不符的情况，且根据鉴定报告，漏水原因亦非王力原因造成，故王力不构成违约。综上，郭也构成根本违约，王力据此享有合同解除权，其于2018年1月20日向郭也发送解除通知，郭也同日收到该通知。根据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，合同自通知到达对方时解除，故双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金及房屋占有使用费的标准，鉴于房屋租金与涉案房屋面积直接相关，故租金及房屋占有使用费的标准应按涉案房屋实际建筑面积计算。本案中，郭也支付至2017年12月5日的租金，故2017年12月6日至2018年1月20日的租金，郭也应予支付，即192280元。对2018年1月21日至2020年5月27日的房屋占有使用费，一审法院根据双方过错程度等酌情确定由郭也负担3335640元。对违约金，郭也构成根本违约，合同约定房屋押金作为违约金，即3个月的房租474773．75元，王力要求该部分款项直接抵作违约金，于法有据，一审法院予以支持，确认郭也支付王力违约金474773．75元，直接用郭也已支付的押金474773．75元折抵，郭也无需另行支付违约金，王力无需向郭也返还押金，鉴于违约金与押金直接折抵，一审法院在判项中不再赘述。对免租期期间的租金，一审法院根据合同履行情况、本案诉讼情况、双方过错情况等因素酌情支持167200元。关于郭也的各项反诉请求。对押金，如前所述，郭也构成根本违约，其要求王力退还押金，缺乏依据，一审法院不予支持。对电费，双方合同明确约定了电费标准，郭也要求返还，缺乏依据，本院不予支持。对装修残值，因郭也根本违约，其要求王力支付装修残值损失，缺乏依据，一审法院不予支持。对房屋拆除费用，根据合同记载，签订合同前，郭也已对涉案房屋的情况进行了实地查看并清晰了解，现其要求王力负担该笔费用，缺乏依据，本院对此不予支持。对已支付的与实际面积不符部分的租金，王力应予返还，具体金额为374418元。判决：一、确认王力与郭也签订的《房屋租赁合同》于2018年1月20日解除；二、郭也于判决生效后七日内支付王力自2017年12月6日至2018年1月20日的租金192280元；三、郭也于判决生效后七日内支付王力自2018年1月21日至2020年5月27日的房屋占有使用费3335640元；四、郭也于判决生效后七日内支付王力免租期间的租金167200元；五、王力于判决生效后七日内返还郭也房屋面积不符部分的租金374418元；六、驳回王力其他诉讼请求；七、驳回郭也其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费51700元，由王力负担12820元（已交纳），郭也38880元（于判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费10230元，由郭也负担6775元（已交纳），王力负担3455元（于判决生效后七日内交纳）。本院二审期间，双方均未提交新证据。经询问，郭也表示签订涉案合同当时其公司尚在办理中，故以郭也个人名义签订合同，涉案合同的租金系郭也个人交纳，但合同主体应为公司；王力坚持与其签订及履行涉案合同的主体为郭也个人。另，王力表示涉案房屋双方进行交接后，其已经另行分割出租给案外人。对于郭也所称未拆卸物品问题，王力称交接时郭也曾明确表示，能拿的都拿走了，不拿的就不要了。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，及本院查明的事实，本案二审争议焦点包括：一、涉案合同的合同主体是否郭也，进而郭也应否承担相应合同责任；二、王力应返还房屋面积不符租金数额；三、王力应否赔偿郭也房屋拆除费用；四、涉案合同解除的责任如何确定；五、郭也应否支付免租期租金，及负担解除后至双方交接前房屋占有使用费；对于焦点一，涉案合同系郭也作为承租人与王力签订，租金亦系由郭也个人支付，且一审审理中，双方均认可涉案合同主体为王力、郭也，故郭也系上述合同的合同主体，其上诉称涉案合同对其无约束力，无事实基础，亦缺乏法律依据，本院不予采纳。对于焦点二，双方合同约定租赁面积为473平方米，一审法院依据涉案房屋所在一层房屋整体建筑面积、使用面积情况，并结合双方共同确认的租赁场地以及租赁合同中以建筑面积作为租赁面积通常做法，核算涉案租赁面积约为380平方米，符合本案客观实际情况，本院不持异议。一审判决依据双方约定租赁单价以及实际租赁面积进行核算，判令王力返还郭也房屋面积不符部分的租金374418元正确，郭也就此所提要求王力返还多收取租金794581．34元的上诉请求，本院不予支持。对于焦点三，郭也虽称其在签订涉案合同前未实地查看涉案房屋内部情况，交接后方才发现与合同约定状况不符从而产生拆除费用，但王力对此予以否认，且依据涉案合同所载内容，王力对于包括装修、设施、房屋结构等在内的涉案房屋实际情况进行了充分告知，郭也对涉案房屋进行了充分细致地了解，再结合郭也承租房屋用于幼儿游泳池经营，其在订立合同前不进行实地查看亦有违常理，以及郭也在接收房屋后实际进行装修和经营，而并无证据表明其提出异议的实际履行情况，本院认为王力所称郭也对租赁房屋进行查看并认可现状的主张，较之郭也的主张更为符合本案证据指向的客观情况，进而对此予以确认。基于此郭也要求王力承担上述拆除费用，缺乏依据，一审驳回其该项诉求并无不当。对于焦点四，根据合同约定郭也就于2017年11月5日支付下期租金，而其至今未支付，郭也虽上诉主张合同约定租赁面积与实际租赁面积不符，因而其此前多交纳的租金足以抵偿下期应付租金，但结合双方陈述以及履行过程中双方所发函件等在案证据，郭也系以王力交付租赁物存在隔断及第三人物品，以及发现漏水事宜为由拒绝继续支付租金。而关于租赁物的交付状况问题，上文已有论述，郭也的主张不能成立；关于漏水问题，一审审理中经鉴定机构鉴定，与郭也自身行为有关，不能归责于王力，故而上述事由均不能成为郭也拒绝支付租金的合法抗辩事由。对于租赁面积问题，王力所提供实际租赁面积确与约定面积存在差距，郭也自述在接收房屋后进行装修时即发现了上述问题，但本案中没有证据显示其在租赁物的装修及后续经营使用过程中就此问题向王力提出异议，事实上郭也系在王力以其拖欠租金为由提出解除合同后方以此作为抗辩，由此可见，此并非双方涉案合同解除的原因。综合上述分析，一审认定涉案租赁合同系因郭也迟延交付租金的违约行为导致解除，符合本案实际情况，具有合理性，本院不持异议。基于郭也存在上述违约行为，并进而导致合同解除，一审依据涉案合同中关于违约责任的约定，并结合因租金逾期支付、合同提前解除等给王力造成实际损失的情况，以及王力存在提供租赁面积少于约定面积的情况等本案具体情形，酌情判决郭也支付违约金，并以郭也已支付的押金予以抵扣，同时对郭也所主张装修损失未予支持，所做处理均无不当，本院予以维持。对于焦点五，双方系基于合同约定的十年租赁期限约定了免租期，现因郭也违约行为导致合同提前解除，一审结合合同已履行期限、诉讼情况以及双方过错情况，判令郭也支付部分免租期租金，数额合理，本院不持异议。对于合同解除后至双方实际交接期间的房屋占用费用，综合双方过错情况、诉讼情况、双方未能及时交接的原因等本案具体情况，一审判决所做酌定属合理裁量范畴，本院予以维持。综上所述，北京荣创天恒环境工程技术有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39356元，由郭也负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年三月三十日法官助理 杨俊逸书 记 员 王 艳