广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3722号上诉人（原审被告）：广州爱殿商贸有限公司，住所地广东省广州市番禺区大石街105国道大石段217之一号101。法定代表人：兰胜艳，职务：总经理。上诉人（原审被告）：兰胜艳，女，1981年6月2日出生，苗族，住湖南省洪江市。两上诉人的共同委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州金生医学美容科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区南村镇汇智三路87号。法定代表人：李姝妮，职务：总经理。委托诉讼代理人：耿洁媛，广东元道泽粤律师事务所律师。原审第三人：张曼，女，1992年6月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。上诉人广州爱殿商贸有限公司（以下简称爱殿公司）、兰胜艳因与被上诉人广州金生医学美容科技有限公司（以下简称金生医美公司）、原审第三人张曼房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2019）粤0113民初14005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人爱殿公司、兰胜艳共同上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判驳回金生医美公司的全部一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用全部由金生医美公司承担。事实和理由：（一）涉案租赁合同主体为爱殿公司和金生医美公司，在此期间，爱殿公司从未向金生医美公司表示过解除双方之间的租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》的规定，解除合同应当以书面形式提出，从各方当事人一审陈述可知，在爱殿公司与金生医美公司之间的合同履行过程中，爱殿公司从未提出过解除合同。（二）本案租赁是由于金生医美公司单方解除为而终止，并不存在合同目的无法实现的情形。金生医美公司与张曼在一审庭审中均确认广州市番禺区南村镇汇智三路87号商铺（以下简称涉讼物业）是由于金生医美公司不愿继续承租，主动自愿将涉讼物业交回张曼管业，进而终止双方租赁合同的履行，并非因爱殿公司拖欠租金导致张曼收回涉案物业，从而导致其合同目的无法实现。一审法院在仅以张曼曾在微信表示其有权收回商铺的表达，即认定张曼明确告知收回涉讼物业，故合同目的无法实现，明显缺乏事实和法律依据。从该微信内容可知，当时张曼只是告诉金生医美公司，依据合同约定，其有权收回商铺，但是否真的收回并未作出明确的意思表示。此外，张曼也曾陈述与金生医美公司多次沟通联系，并要求其将爱殿公司欠付的两个月租金支付后，从2019年5月起直接向张曼支付租金。金生医美公司不同意支付2019年3月、4月的租金才导致双方为谈妥。因此，金生医美公司的合同目的并非无法实现。一审认定事实错误，且违反合同相对性原则。（三）爱殿公司拖欠张曼租金仅为履约瑕疵。在爱殿公司与金生医美公司租赁合同履行过程中，爱殿公司已经履行了相关义务，将涉讼物业交由金生医美公司正常使用，同时对方没有提出任何证据证明涉讼物业无法使用。即使因爱殿公司拖欠租金导致张曼向金生医美公司索要租金，也仅属于履约瑕疵，并不影响双方租赁合同的继续履行。金生医美公司完全可以将租金交付给张曼，再从应支付给爱殿公司的租金中予以扣除，而并非轻易解除合同。金生医美公司同样存在迟延交租给爱殿公司行为，该行为亦属于违约行为，但并不影响双方合同目的的实现。根据合同相对性原则，爱殿公司与张曼之间存在拖欠租金的纠纷属于另一法律关系，与爱殿公司和金生医美公司的合同纠纷没有关系。金生医美公司不能为了达到单方解除合同的目的，违背合同相对性。（四）一审判决爱殿公司退还顶手费缺乏事实和法律依据。本案所涉合同解除的原因是金生医美公司主动将涉讼物业退还张曼，而非爱殿公司单方违约解除合同，且爱殿公司已将涉讼物业交给金生医美公司使用，因此，爱殿公司不应向金生医美公司退还顶手费和装修损失。（五）爱殿公司与兰胜艳之间不存在财产混同的情形，兰胜艳不应当承担连带责任。因此，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以改判。被上诉人金生医美公司二审辩称，不同意爱殿公司、兰胜艳的上诉请求，同意一审判决的处理。一审查明事实、认定情况合理合法，本案实际上由于爱殿公司、兰胜艳拖欠张曼租金所导致的违约，最终导致与金生医美公司之间的租赁合同目的无法实现，过错是爱殿公司、兰胜艳造成的，因此其应当赔偿金生医美公司的损失。原审第三人张曼二审未到庭参加诉讼，但提交书面意见称，对一审判决没有意见。金生医美公司向一审法院起诉请求：1.确认金生医美公司法定代表人与爱殿公司于2018年3月27日签订的《房地产租赁合同》已于2019年7月1日解除；2.爱殿公司及兰胜艳共同向金生医美公司返还转让费90000元；3.爱殿公司及兰胜艳共同向金生医美公司赔偿装修装饰损失267609元；4.爱殿公司及兰胜艳共同向金生医美公司赔偿2019年5月、6月的营业收入损失计89125.69元。一审法院认定事实：1.涉讼物业的原权属人为广州市番禺信息技术投资发展有限公司（以下简称信投公司），现登记权属人为张曼、候璐，登记日期为2018年8月6日。2.2016年9月12日，信投公司作为出租方（甲方）与爱殿公司作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将涉讼物业出租予乙方，租赁期限为5年，自2016年9月19日至2021年9月18日；乙方应在该合同签订后7个工作日内向甲方交付履约保证金35310元；等等。3.2018年3月26日，兰胜艳开具《收据》，确认收到李姝妮交来承租涉讼物业的转让费90000元。4.2018年3月27日，爱殿公司（甲方，出租方）与金生医美公司的法定代表人李姝妮（乙方，承租方），及广州国众房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方同意将涉讼物业出租给乙方作商业用途使用；建筑面积是149.62平方米；租期从2018年5月1日至2021年9月1日止，免租期从2018年3月27日至2018年4月30日止，甲方交付该物业予乙方使用之日期为2018年3月27日；保证金（押金）：[人民币]＼元整；2018年5月1日至2019年4月30日月租金为23000元，2019年5月1日至2020年4月30日月租金为24840元，2020年5月1日至2021年8月30日月租金为26827元；租金按月结算，采取先付费后使用租赁原则由乙方在每月的第1日前按银行转账付款方式缴付当月租金给甲方；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；手写备注：租金收款账户经双方约定可更改到指定账户；租金包含管理费；等等。5.2018年4月27日，信投公司作为甲方、爱殿公司作为乙方与张曼、候璐共同作为丙方签订《补充合同》，载明由于甲方已将涉讼物业转让给乙方，三方特订立该补充合同，约定：自该合同签订之日起，由丙方取代甲方成为涉讼物业的出租方，与乙方继续履行上述《商铺租赁合同》，并享受和履行该合同项下出租方的权利和义务，从该日起，甲方不再是上述《商铺租赁合同》的当事人；该补充合同签订当月即2018年4月及之前乙方应付的租金由甲方收取，下月即2018年5月及之后的租金由乙方直接支付给丙方，且丙方已清楚知悉涉讼物业的物管费、水费、电费由乙方产生，上述费用由丙方进行追缴，与甲方无关；乙方已付给甲方的租赁保证金35310元，甲方在收到乙方提供的文件之次日起10个工作日向乙方退回（不计利息）；乙方必须在收到甲方退回的租赁保证金之日起3日内向丙方支付租赁保证金，乙方逾期不交付租赁保证金给丙方的，丙方有权单方面解除原租赁合同，一切后果由乙方自负；等等。同日，信投公司出具《同意转租证明》，载明：兹同意爱殿公司将涉讼物业转租给李姝妮作为办公使用，作为产权人同意并认可爱殿公司与李姝妮签订的租赁合同的效力，并保证李姝妮在协议内的合法使用权。6.2019年4月18日，李姝妮向张曼发送微信消息“我刚刚从律师楼出来，我决定了按原合同交租给nancy，如果你没有收到租金可以利用法律途径找她解决，但是这都不是我的责任。也不要随便停水停电，那样的话也会造成一些很麻烦的事。随时欢迎你来护理，送你做”。张曼回复“我觉得你这样说很可笑，我也去律师那边咨询了，Nancy现在已经违约了，我就有权利收回商铺的，白纸黑字写的很清楚，这个不是说赖就能赖掉的”。7.2019年7月1日，广东元道律师事务所受李姝妮委托向爱殿公司及股东、法定代表人兰胜艳邮寄《关于立即解除并要求承担违约责任的律师函》，告知涉讼合同签订后，李姝妮每月均依照约定按时向爱殿公司交租，2019年4月中旬，李姝妮接到房屋业主通知，爱殿公司、兰胜艳知因房租未按时缴交，故作断水断电及收回房屋处理，后因断水断电及报警处理，影响恶劣，经营活动完全无法正常开展，损失巨大，故告知即日起解除涉讼合同，爱殿公司收到该函之日起3日内主动与李姝妮协商关于保证金退回和损害赔偿的相关事宜。该律师函显示于2019年7月5日签收妥投。8.2019年10月31日，金生医美公司提起本案诉讼。一审庭审过程中，金生医美公司与爱殿公司、兰胜艳均确认如下事实：1.涉讼合同的出租方为爱殿公司，承租方为金生医美公司；2.涉讼合同约定的租金标准包含管理费、水费，电费则由金生医美公司自行向供电部门缴纳；3.金生医美公司已向爱殿公司支付涉讼物业的租金至2019年6月30日，且使用期间的电费已全部结清；4.爱殿公司交付涉讼物业时，双方未办理交接手续；5.2019年7月3日，金生医美公司已将涉讼物业交还予张曼。金生医美公司称《商铺租赁合同》明确约定不允许转租，但兰胜艳称其与信投公司很熟，保证可以转租并配合其司办理营业执照，且后其司办理营业执照时爱殿公司向其司提供了信投公司出具的《同意转租证明》，故其司有理由相信爱殿公司有权转租。其司已依约按时、足额向爱殿公司缴纳涉讼物业的租金，但由于爱殿公司欠付业主租金，导致涉讼物业分别于2019年4月21日、2019年5月端午节前后及2019年6月6日被停水停电，每次停水停电都是几小时，且还出现过涉讼物业被锁的情形，其司因此几次报警，严重影响其司的经营活动，故爱殿公司已构成违约，其司于2019年7月1日分别向爱殿公司及兰胜艳发出解除合同的律师函，故涉讼合同已于2019年7月1日解除。虽涉讼合同约定未经出租方同意不能装修，但因其司经营的是连锁美容院，为品牌代理，需要进行美容院的装修，在签订合同时爱殿公司即已知悉，故爱殿公司对于涉讼物业装修事宜是知悉的，但从未提出异议。签订上述合同后爱殿公司将涉讼物业内可移动的家具搬走后即向其司交付，涉讼物业有简易装修，其司接手后对涉讼物业进行了装修，并间隔了一个个小房间。而就其司已支付的款项90000元，爱殿公司口头表示该款项为押金，但出具收据时载明的却是顶手费。另，兰胜艳为爱殿公司的股东及法定代表人，并以其个人账户收取涉讼物业的租金，造成股东与公司财务、人格混同，故其司认为兰胜艳应就爱殿公司的债务承担连带责任。为证明上述陈述及因爱殿公司违约而遭致的装饰装修损失、营业损失等，金生医美公司向一审法院提交了报警回执、广东金太阳房地产土地资产评估规划有限公司出具的《房地产估价报告》以及《科目余额表》。爱殿公司及兰胜艳则称其知悉金生医美公司承租涉讼物业是为经营美容院，但其不清楚为何种美容院，涉讼合同明确约定未经其允许不能装修，金生医美公司没有告知其需要装修，上述合同签订后其将带装修的涉讼物业交付给金生医美公司，后其未到涉讼物业查看过。2019年3月其得知金生医美公司与张曼之间欲跳过其直接签订租赁合同，故其拖欠了两个月的租金，已向涉讼物业的业主结清2019年4月30日前的租金。其并不存在违约行为，而金生医美公司于2019年7月3日自行将涉讼物业交还予张曼，单方终止了涉讼合同，已构成违约，故涉讼合同已于2019年7月3日解除。而就款项90000元的性质，因其未向业主方支付押金，故其亦未要求金生医美公司支付押金，故涉讼合同未约定押金，上述款项包含了一个月租金补偿23000元及中介费5000元，剩余部分为顶手费。张曼确认金生医美公司上述关于涉讼物业停水停电及被锁情况的陈述，亦确认爱殿公司向其支付涉讼物业的租金至2019年4月30日。另其表示，金生医美公司交还时，涉讼物业为间隔的美容院，有露墙的柜子、吊灯，地板是完好的，座厕已拆掉，没有电器。涉讼物业已于2019年7月10日重新对外出租，新承租人经营中医推拿行业。一审法院认为，涉讼合同的乙方虽无金生医美公司的盖章，仅有李姝妮的签名，但李姝妮作为金生医美公司的法定代表人，可代表金生医美公司签订合同，且庭审过程中金生医美公司及爱殿公司、兰胜艳均对涉讼合同的承租方为金生医美公司无异议，故一审法院对此予以确认。涉讼合同是金生医美公司与爱殿公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。综合在案证据及各方当事人的庭审陈述可知，涉讼物业因爱殿公司欠付业主方张曼租金而导致被多次被停水停电，且张曼已于微信明确告知金生医美公司将收回涉讼物业，故涉讼合同已无法继续履行，金生医美公司签订合同的目的无法实现，爱殿公司已构成根本违约，金生医美公司有权解除涉讼合同。金生医美公司虽主张其司于2019年7月1日分别向爱殿公司及兰胜艳邮寄解除涉讼合同的律师函，故涉讼合同已于2019年7月1日解除。但解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方才生效，现金生医美公司提交的妥投记录显示上述函件均于2019年7月5日到达爱殿公司及兰胜艳，而早于2019年7月3日金生医美公司已将涉讼物业实际交还予业主方张曼，即金生医美公司与爱殿公司就涉讼物业形成的租赁合同关系已于该日实际解除，故涉讼合同已于2019年7月3日事实解除。就金生医美公司要求爱殿公司返还转让费90000元的诉请。金生医美公司主张该款项为租赁押金，而爱殿公司则认为该款项包含一个月租金补偿23000元及中介费5000元，剩余部分为顶手费。对此，一审法院认为，涉讼合同关于保证金（押金）的条款为空白，即双方并未在涉讼合同中就押金进行明确约定，故就金生医美公司关于该款项为租赁押金的主张，一审法院不予采信。现兰胜艳开具的《收据》明确载明该款项的性质为转让费，爱殿公司虽主张该款项部分为租金补偿及中介费，剩余部分为顶手费，但对于其中为租金补偿及中介费的部分，爱殿公司并无提供证据予以证明，一审法院对此不予采信，故一审法院认定金生医美公司已支付的转让费90000元均为涉讼物业的顶手费。现因爱殿公司违约导致金生医美公司无法依照涉讼合同约定的租赁期限使用涉讼物业，综合考虑金生医美公司使用的年限，一审法院酌情认定爱殿公司应向金生医美公司返还转让费60000元。就金生医美公司要求爱殿公司赔偿装饰装修损失267609元的诉请。金生医美公司为经营连锁品牌美容院于承租后对涉讼物业进行了装修，爱殿公司虽辩称金生医美公司未经得其同意擅自装修，但爱殿公司于庭审中确认其于签订涉讼合同时已知晓金生医美公司承租涉讼物业是为经营美容院，故爱殿公司理应知悉金生医美公司需对涉讼物业进行品牌化、专业化的装修，且在涉讼合同已超一年的履行期限内，爱殿公司并未就金生医美公司的装修行为提出异议，故就爱殿公司的上述抗辩意见，一审法院不予采信。因涉讼物业被业主方张曼收回后已重新对外出租，故本案中无法就涉讼物业的装修残值进行评估。根据金生医美公司提交的《房地产估价报告》可知，涉讼物业装修装饰工程于2019年6月27日重置成新的价值为267609元，如上所述，因爱殿公司违约导致金生医美公司无法充分、有效利用投入的装修成果，结合实际租赁时长、装饰装修的折旧及《房地产估价报告》之综合考虑，一审法院酌情认定爱殿公司应向金生医美公司赔偿装饰装修损失150000元。就金生医美公司要求爱殿公司赔偿营业收入损失的诉请，因金生医美公司在本案中未提供充分切实的证据证明其损失金额，故就该诉请，缺乏理据，一审法院不予支持。就金生医美公司要求兰胜艳与爱殿公司就上述债务共同承责的诉请。根据金生医美公司提交的《中国建设银行个人账户支出交易明细》显示，涉讼物业2019年1月至6月的租金均由金生医美公司汇入兰胜艳的个人账户内，本案中，兰胜艳未能提交证据证明其已将收取的租金交还予爱殿公司，亦无其他证据证明爱殿公司的财产是独立于其个人的财产，故在涉案的租赁合同关系中，兰胜艳存在与爱殿公司财务混同的情形，因此，兰胜艳应对爱殿公司的上述债务承担连带清偿责任。据此，一审法院对金生医美公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2020年11月25日作出如下判决：一、确认金生医美公司与爱殿公司签订的《房地产租赁合同》已于2019年7月3日解除；二、爱殿公司应于判决发生法律效力之日起十日内向金生医美公司返还转让费60000元；三、爱殿公司应于判决发生法律效力之日起十日内向金生医美公司赔偿装饰装修损失150000元；四、兰胜艳对上述爱殿公司应承担的债务承担连带清偿责任；五、驳回金生医美公司的其余诉讼请求。一审案件受理费8101元，由金生医美公司负担3551元，爱殿公司、兰胜艳负担4550元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审卷宗中的《商事登记基本信息》显示，兰胜艳为爱殿公司的股东之一。二审中，各方当事人均无提交新证据。二审庭询过程中，爱殿公司、兰胜艳确认涉讼物业确实存在因其欠付业主租金曾被业主停水停电以及上锁事实，其至今未向业主支付过停水停电之后的租金和物业管理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合爱殿公司、兰胜艳的上诉请求和理由以及金生医美公司的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.爱殿公司与金生医美公司签订《房地产租赁合同》解除的责任认定；2.金生医美公司主张爱殿公司、兰胜艳向其返还转让费和装饰装修损失应否支持。现评析如下：关于爱殿公司与金生医美公司签订《房地产租赁合同》解除的责任认定问题。根据一审查明的事实可知，因爱殿公司未向上一手出租方交纳租金，导致涉讼物业被上一手出租方多次停水停电，甚至发生涉讼物业曾被上一手出租方上锁的行为，上述行为明显影响了金生医美公司作出承租方对涉讼物业的经营使用，而爱殿公司在二审期间明确其于前述停水停电后至今未向上一手出租方交纳租金和物业管理费，也无举证证明其理顺了与上一手的租赁关系，且上一手出租方向金生医美公司明确告知将收回涉讼物业，导致金生医美公司无法继续履行与爱殿公司的合同，并主张解除与爱殿公司的租赁合同，因此，本院认定双方合同解除的责任在于爱殿公司。关于金生医美公司主张爱殿公司、兰胜艳向其返还转让费和装饰装修损失应否支持问题。首先，转让费问题，一审法院已就金生医美公司主张返还的转让费90000元全部为顶手费性质作出了详细、充分的阐述，本院予以确认，并不作赘述。上述顶手费是金生医美公司承租涉讼物业期间的对价。因爱殿公司违约导致双方合同提前解除，故爱殿公司应将金生医美公司未使用期间的对价返还给金生医美公司。对此，一审法院综合考虑金生医美公司使用的年限，酌情认定爱殿公司应向金生医美公司返还转让费60000元，并无不当，本院予以确认。其次，装饰装修损失问题，虽然金生医美公司对涉讼物业的装修未经得爱殿公司的同意，但爱殿公司于一审庭审中确认其于签订涉讼合同时已知晓金生医美公司承租涉讼物业是为经营美容院，故其理应知悉金生医美公司需对涉讼物业进行品牌化、专业化的装修，且爱殿公司在涉讼合同已超一年的履行期限内，并未就金生医美公司的装修行为提出异议，故在涉讼物业已被上一手出租方收回后重新对外出租，无法对涉讼物业的装修残值进行评估的情况下。一审法院根据金生医美公司提交的《房地产估价报告》，再结合因爱殿公司违约导致金生医美公司无法充分、有效利用投入的装修成果，以及金生医美公司实际租赁时长、装饰装修的折旧等因素，酌情认定爱殿公司应向金生医美公司赔偿装饰装修损失150000元，亦无不妥，本院予以认可。爱殿公司上诉认为双方合同解除的违约方系金生医美公司，与本院前述认定事实不符，其据此要求驳回金生医美公司主张的返还转让费及赔偿装饰装修损失，理据不充分，本院不予支持。再次，兰胜艳应否承责问题。兰胜艳是爱殿公司的股东，其以个人账户于2019年1月至6月间收取了金生医美公司的租金，但兰胜艳并无举证证明其已将上述租金返还给爱殿公司，且没有提供其他证据证明爱殿公司的财产独立于其个人的财产，据此，一审法院认定在涉案租赁合同关系中，兰胜艳存在与爱殿公司财务混同的情形，并判决兰胜艳对爱殿公司的前述债务承担连带责任，并无不可，本院予以维持。兰胜艳上诉认为无需对本案承责，欠缺依据，本院不予支持。综上所述，爱殿公司、兰胜艳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4550元，由广州爱殿商贸有限公司、兰胜艳负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 莫 芳审判员 白小云二〇二一年三月二十六日书记员 李志康谢金泽