内蒙古自治区鄂托克旗人民法院   民事判决书   （2021）内0624民初460号   原告：鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司，统一社会信用代码91150693561249228B。   法定代表人：纪某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘某。   被告：方某，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市。   原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司与被告方某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法由审判员肖继宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼，被告方某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。   原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠物业费5924元及违约金993元，共计6917元；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系内蒙古鄂尔多斯市××旗的业主，房屋面积109.7平方米。原告从2011年6月17日开始对该小区提供物业服务，履行了应尽的物业服务义务，被告无故拖欠原告从2015年1月1日至2019年12月31日期间物业费共计5924元（计算公式为109.7平米×0.9元/月/平米×60个月=5924元）。拖欠的物业费共计产生993元违约金。原告为维护自身合法权益，向你院提起诉讼，请求你院依法判决。   被告方某未答辩。   原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司为证明其主张向法庭提供的证据及质证、认证情况如下：   原告向法庭提供证据：2015年至2019年草原A区物业服务合同5份（复印件，原件经核对无异后退回）、2017年至2019年草原A区业主委员会满意度调查表4份（复印件，原件经核对无异后退回）、被告方某个人信息及草原A区×号楼×单元×室房屋产权信息（申请法庭调取）。证明原告与棋盘井镇草原A区业主委员会签订了物业服务合同，原告合法履行了合同义务和草原A区业主对物业服务的满意程度，证明被告方某是草原A区×号楼×单元×室房屋的业主。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应当承担对其不利的法律后果。原告提供的证据真实、合法且与本案有关联性，能够证明被告拖欠原告物业费的事实，本院均予以采信。   经审理查明，2015年至2019年期间，鄂托克旗棋盘井镇草原A区业主委员分别与原告签订物业管理服务委托合同书，合同约定原告对棋盘井镇草原A区的服务期限为2015年1月1日至2019年12月31日。其中2015年物业管理服务委托合同约定物业费收费标准为0.9元/月/平米，按季度交纳物业费，逾期违约金按日5‰计算。2016年、2017年、2018年、2019年物业管理服务委托合同则均未约定物业费交纳期限，仅约定物业费收费标准为0.9元/月/平米，业主逾期交纳物业费的按日3‰收取违约金。   另查明被告系内蒙古××旗的业主，房屋面积109.7平方米，2019年11月14日，该房屋由鄂托克旗人民法院作出的（2019）内0624执429号之一执行裁定书强制过户给案外人张永刚。被告欠原告从2015年1月1日至2019年11月14日期间的物业费共计5772.41元（计算方法附后）。   本院认为，原告与鄂托克旗棋盘井镇草原A区业主委员会签订的物业管理服务委托合同合法有效，对业主即被告具有约束力，被告应当按照合同约定主动履行自己的义务。2015年的物业管理服务委托合同约定按季度交纳物业费，原告要求被告年底前给付物业费属于减轻被告责任的行为，未损害被告利益且符合法律规定；2016年至2019年的物业管理服务委托合同则均未约定物业费交费期限，债权人可以随时要求债务人在合理期限内履行义务，因此本院对原告主张被告支付2015年1月1日至2019年11月14日期间物业费共计5772.41元的诉讼请求予以支持。   原告在2015年的物业管理服务委托合同中约定了物业费按季度交纳，2016年、2017年、2018年、2019年的物业管理服务委托合同则均未约定交费期限，未约定交费期限就不存在逾期的问题，因此原告主张2016年、2017年、2018年、2019年物业费逾期违约金的诉讼请求本院不予支持；原告按年利率6%向被告主张2015年物业费逾期违约金低于合同约定且符合法律规定，本院予以支持（后附违约金计算方式）。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：   一、被告方某欠原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司2015年1月1日至2019年11月14日期间物业费共计5772.41元及2015年物业费逾期违约金343.58元，合计6115.99元。被告方某于本判决生效后立即给付原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司。   二、驳回原告鄂尔多斯市千牛物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费20元，由被告方某负担。   本判决为终审判决。   申请执行的   期间为二年   审判员 肖继宏   二〇二一年三月二十四日   法官助理 赵 瑞   书记员 呼雅格   一、本案适用的法律条文：   1.《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   2.《中华人民共和国合同法》   第六十二条当事人就有关合同内容不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （一）质量要求不明确的，依照国家、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。   （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。   （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。   （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。   （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。   （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。   3.《物业管理条例》   第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负担连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   二、物业费计算方法：   2015年1月1日至2019年10月31日共计58个月，物业费0.9元每月每平方米，房屋面积109.7平方米，物业费共计5726.34元。   2019年11月1日至2019年11月14日共计14天，物业费0.9元每月每平方米，房屋面积109.7平方米，物业费共计46.07元。   以上合计5772.41元。   三、违约金计算方法：   2015年1月1日至2015年12月31日期间欠物业费1184.76元（109.7平方米×0.9元/月/平方米×12个月=1184.76元），按年利率6%计算，物业服务期满至2020年10月30日逾期58个月，逾期违约金为343.58元。