河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1002民初6668号原告：许昌市亨通房地产开发有限公司，住所地：许昌市七一路371号。法定代表人：郑培峰。诉讼代表人：许昌市亨通房地产开发有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：王晓磊，河南先利律师事务所律师。被告：郑州银行股份有限公司许昌分行，住所地：许昌市魏都区莲城大道与魏文路交叉口西南角亨通君成国际大厦。负责人：王高伟，该行行长。委托诉讼代理人：张秦，该行员工。委托诉讼代理人：巩大振，该行员工。原告许昌市亨通房地产开发有限公司与被告郑州银行股份有限公司许昌分行租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日受理后，依法适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王晓磊，被告的委托诉讼代理人张秦、巩大振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告许昌市亨通房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋使用费共计264204元；2、诉讼费鉴、定费等费用由被告承担。事实和理由：自2014年12月26日起，被告在魏都区××城大道与××交叉口西南角亨通君成国际大厦设立，并开始营业。被告因业务需要，使用原告的君成国际大厦B座一楼临街商业用房1间，即郑州银行24小时ATM机西邻，建筑面积67.71平米，作为被告的监控室。2020年5月29日，原告将该房间收回，同时要求被告支付从2014年12月26日至2020年5月29日期间的房屋使用费共计264204元。但被告以各种理由拒不向原告支付。为了维护原告的合法权益，敦促被告向原告及时支付房屋使用费，根据我国有关法律法规之规定，现向你院提起诉讼，望判如所请。被告郑州银行股份有限公司许昌分行辩称：1、原告的诉请已超出法定的诉讼时效期间。当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。原告诉称的房产答辩人在2014年即已开始合法占有、使用，答辩人在2020年12月才收到原告要求支付费用的起诉书，原告的请求早已超出法律保护的诉讼时效期间。2、原告许昌市亨通房地产开发有限公司与答辩人不存在租赁关系，答辩人不应向其支付房屋使用费。2014年，答辩人花费7000余万元购买了原告开发的位于魏文路××××大道交叉口香格里拉大酒店的房产作为办公使用。原告承诺将本案诉争的建筑面积67.71平方商业用房赠与答辩人，答辩人将其作为监控室使用，直至原告公司破产，使用期间，原告亨通公司从未向答辩人提出过异议，更未提出过租金问题。故答辩人使用诉争房产系合法使用，答辩人与原告不存在租赁关系，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告诉请的264204元亦没有事实和法律依据。原告仅提出了诉请的数额，并未明确说明所诉的房屋使用费的计算标准。且该金额与当地同等位置的房屋租金明显不符，经在租房网站查询，位于诉争房产相近路段的，如许昌万达广场、亨源通世纪广场等地的甲级写字楼的当前的日租金多在0.67元/m2--1元/m左右。按此计算，月租金额在2000-3000元左右，年租金为2.4万元-3.6万元左右，即便是使用五年，金额也为12万元至18万元之间。且该标准为当下标准，五年前的金额亦应远低于该金额。3、答辩人购买的原告的房产至今尚未办理产权证书，原告已构成违约。2014年原告花费巨大代价购买的房产，至今尚未进行竣工验收，未办理产权证书，亦未能进行消防验收，已违反了房屋买卖合同的约定，应向答辩人承担违约责任。同时由于原告的违约行为，导致答辩人不能正常使用该房屋，也不能进行对外出租、转让等合法的处置，给答辩人造成巨大损失，答辩人将依法追究原告相应责任，要求原告依法对答辩人进行赔偿。综上，答辩人认为，本案原告的诉请已超出法律规定的诉讼时效期间，且没有事实和法律依据，请依法驳回原告诉请。原告为证明其主张的事实，提供如下证据：第一组：国家企业信用公示报告，证明被告自2014年12月25日成立开始经营，地点在许昌市××××大道的君成国际大厦；第二组：交接手续，证明被告使用君成国际B楼1楼ATM机面积约68平米（应以评估67.71为准）。被告使用该房间自2014年12月26日至2020年5月29日共65个月零4天；第三组：鉴定报告一份，证明被告使用原告房屋经评估每平米为每月60元。评估费3000元；第四组：许昌市中级人民法院决定书、裁定书各一份，证明原告现处于破产重整阶段。被告郑州银行股份有限公司许昌分行对原告提供的第一组证据无异议；对第二组证据真实性无异议，但被告所使用的房产系原告无偿赠与被告使用；对第三组证据有异议，该报告系原告单方委托，被告未参与鉴定过程，对于鉴定意见被告不予认可且费用被告不应承担。原告也没有对该费用提出诉请，未缴纳相应数额的诉讼费；对第四组证据真实性应法院依法审查确认原告的主体资格问题。被告为证明其主张的事实，提供如下证据：第一组：被告购买房屋买卖合同六份；证明被告购买的房屋至今尚未办理产权证书，造成巨大损失，原告应承担违约责任并赔偿损失；第二组：图片2张，证明相同地段商业用房租赁价格远低于原告诉请的金额。原告许昌市亨通房地产开发有限公司对被告提供的第一组证据的真实性无异议，但与本案无关。本案系被告支付未买的另外的67.71平米房间的使用费，与商品买卖的房屋无关；对第二组证据有异议，即使同地段但是被告提供的信息与原告不相同，原告主张的地段是临街房。被告提供的信息是商用楼5层以上的。被告所举证据与原告主张没有直接关联。本院出示豫恒房估字[2021]03015FY号房地产司法鉴定估价报告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院可以认定以下案件事实：2014年12月26日起，被告因业务需要，使用原告位于许昌市××城大道与××交叉口西南角亨通君成国际大厦的B座一楼临街商业用房1间，作为监控室使用，建筑面积67.71平米。2020年5月29日，被告将该房屋移交给原告。原告要求被告支付期间的房屋使用费共计264204元，被告未予支付，原告诉至本院。经本院委托，河南恒立房地产资产评估有限公司于2021年3月8日作出豫恒房估字[2021]03015FY号房地产司法鉴定估价报告，确定年度平均租金单价的估价结果为：2014年为14元/平方米.月，2015年为14元/平方米.月，2016年为15元/平方米.月，2017年为16元/平方米.月，2018年为27元/平方米.月，2019年为42元/平方米.月，2020年为40元/平方米.月经本院计算，被告2014年12月26日至2014年12月31日应支付费用为189.59元，2015年1月1日至2015年12月31日应支付费用为11375.28元，2016年1月1日至2016年12月31日应支付费用为12187.80元，2017年1月1日至2017年12月31日应支付费用为13000.32元，2018年1月1日至2018年12月31日应支付费用为21938.04元，2019年1月1日至2019年12月31日应支付费用为34125.84元，2020年1月1日至2020年5月29日应支付费用为13540.67元，以上共计106357.54元。本院认为：原、被告虽未签订书面的租赁合同，但被告自2014年12月26日至2020年5月29日止占有使用本案案涉房屋，应当支付租金，支付标准应当按照评估确定的年度平均租金单价计算。被告辩称理由不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：本判决生效后五日内，被告郑州银行股份有限公司许昌分行支付原告许昌市亨通房地产开发有限公司租金106357.54元；驳回原告许昌市亨通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5263元，由原告负担案件受理费3144元，被告负担案件受理费2119元及鉴定费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  海建伟人民陪审员  朱保平人民陪审员  远 航二〇二一年三月十一日书 记 员  景 观