江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终140号上诉人（原审原告）：张玉良，男，1963年4月13日生，汉族，住江阴市。上诉人（原审原告）：张新宇，男，1991年5月21日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：许燕（受张玉良、张新宇共同授权委托），江苏瀛优律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瞿伯清，男，1961年6月11日生，汉族，住无锡市锡山区。被上诉人（原审被告）：瞿云燕，女，1983年12月22日生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：秦晓锋（受瞿伯清、瞿云燕共同委托），无锡市锡山区东湖塘法律服务所法律工作者。上诉人张玉良、张新宇因与被上诉人瞿伯清、瞿云燕土地租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初4434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉良、张新宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.双方于2016年1月1日签订的协议书不是租赁合同，而是房屋使用权抵债合同，其将严家桥村农机库北侧的厂房一座及其他辅房和5.46亩集体租用土地的使用权交瞿伯清使用16年，用使用权益偿还所欠344万元债务，是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。故本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋关于租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，协议书应为有效。2.即使协议书无效，一审法院应当向其释明，告知其一并提出相应诉讼请求。但一审法院在诉讼过程中既没有释明合同无效的法律后果，也没有询问诉讼请求是否变更或增加。如果判定合同无效，其要求瞿伯清返还其房屋并支付该房屋的占有使用费。被上诉人瞿伯清、瞿云燕辩称，1.双方协议以房屋土地使用权转让16年的方式抵偿欠款，本质是以收取的租金抵偿欠款，该协议书是房屋租赁合同的一种特殊的形式，应该按照房屋租赁合同的相关法律规定来进行审查。2.如果合同无效，一审法院已经释明，张玉良、张新宇起诉时的请求为支付押金，而且张玉良、张新宇在一审庭审中也提到了如果有相应损失的另行主张，所以一审法院根据查明的事实适用法律正确。张玉良、张新宇新增加的诉讼请求不应在二审审查。请求二审法院驳回上诉，维持原判。张玉良、张新宇向一审法院起诉请求：1.判令瞿伯清、瞿云燕共同支付房屋保证金14万元并赔偿利息损失（以14万元为基数，自2017年12月31日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；2.本案诉讼费由瞿伯清、瞿云燕共同负担。一审法院经审理查明：2016年1月1日，张玉良、张新宇（甲方、父子）与瞿伯清、瞿云燕（乙方、父女）签订协议书一份，载明：截至2015年12月31日，由于甲方无能力履行双方（原甲方为张玉良、郭亚英夫妇，乙方为瞿伯清）于2012年11月28日签订的协议书中所规定的还款义务，经双方多次协商，自愿达成新的协议如下：一、甲方确认结欠乙方各类借款344万元；乙方确认2015年12月31日以前的欠款利息甲方已支付完毕；二、甲方将严家桥村农机库北侧的厂房一座（含门卫，约3600平方米）及其他辅房和5.46亩集体租用土地的使用权转让给乙方16年（即从2016年1月1日至2031年12月31日）。双方约定，乙方使用满16年后，债务两清，房屋及土地使用权归还甲方；三、乙方使用年满归还时，应基本保持房屋的完好性和安全性。协议签订时，乙方向甲方支付保证金20万元，甲方在乙方归还房屋及土地使用权时退还上述保证金；四、由于不可抗拒的原因，乙方未能使用满16年，甲方同意剩余年限按每年21.5万元仍以债务形式归还乙方。2016年8月7日，瞿伯清出具欠条3份，确认结欠张玉良房屋保证金15万元，并承诺分别于2016年年底、2017年上半年、2017年年底前各付5万元。2017年5月4日，瞿伯清与张玉良签订收付凭证一份，载明：款项性质：严家桥东村（严家桥农机库旁）厂房使用的保证金。今日由瞿伯清付给张玉良保证金一万元整，截至2017年5月4日瞿伯清累计付给张玉良厂房使用保证金陆万元整。审理中，瞿伯清对其签订上述协议书、欠条、收付凭证的真实性均无异议，但认为其签订协议书、欠条、收付凭证仅是为了配合张玉良应付对外的债权人，协议书未实际履行且收付凭证上的金额也未实际交付，实际情况是诉争厂房系瞿伯清为张玉良建造，为此张玉良结欠瞿伯清工程款。2012年1月22日，瞿伯清与张玉良签订“房屋资产及土地租用有偿转让协议书”（以下简称转让协议书），双方约定将诉争厂房及相应集体土地使用权以合计380万元的价格转让给瞿伯清，其中部分转让款用以折抵张玉良结欠瞿伯清的工程款，瞿伯清另向张玉良支付转让款171万元。对此，瞿伯清举证了2012年1月22日转让协议书复印件及张玉良于2012年1月22日、同年2月6日、同年10月20日出具的收条各一份，收款金额分别是41万元、100万元、30万元，合计171万元。瞿伯清述称，按转让协议书的约定，其付清上述171万元后，其是诉争厂房所有权人及集体土地使用权人，故其有权处分诉争厂房，其已于2017年5月28日与案外人顾康元签订“房屋（土地）转让协议书”并将诉争厂房所有权及集体土地使用权转让给案外人顾康元。张玉良述称，其对收到瞿伯清支付的上述171万元的事实无异议，因瞿伯清举证的2012年1月22日转让协议书系复印件，其无法确认真实性，即使该转让协议书真实，按双方此后于2012年11月28日签订协议书的约定，该转让协议书也已作废且其结欠瞿伯清的工程款及其收取瞿伯清另支付的171万元，仍作为其与配偶郭亚英结欠瞿伯清的借款本金及利息，故其仍是诉争厂房的所有权人，其对瞿伯清私自与案外人顾康元签订转让协议书并转让诉争厂房的事实并不知情，其将另案向瞿伯清主张赔偿。对此，张玉良举证了2012年11月28日协议书一份及瞿伯清于2012年11月28日、2013年6月1日收取前述协议书项下利息合计25万元的收条2份。瞿伯清对上述协议书及收条的真实性无异议，但认为双方并不存在真实的借款关系。上述事实，有2016年1月1日协议书、欠条、收付凭证、2012年1月22日转让协议书、收条、房屋（土地）转让协议书、2012年11月28日协议书及当事人的陈述在案佐证。一审法院认为，本案的争议焦点是2016年1月1日协议书的效力应如何确定。瞿伯清辩称该协议书系按张玉良的要求签订，用以应付张玉良的债权人，该协议书并未实际履行，即双方签订协议书的行为系作出虚假的意思表示，但张玉良对此不予认可，瞿伯清亦未举证相应证据，故瞿伯清的上述抗辩意见，法院不予采纳。根据该协议书的内容，双方约定张玉良、张新宇将诉争严家桥村农机库北侧的厂房、辅房16年的使用权及相应集体土地使用权转让给瞿伯清、瞿云燕，用以抵偿其结欠瞿伯清、瞿云燕的债务金额344万元。虽然名为使用权转让，但实际是张玉良、张新宇以其对诉争厂房及集体土地使用权的出租收益来抵偿结欠瞿伯清、瞿云燕的债务，双方的基础法律关系仍是租赁关系。诉争厂房建造时，张玉良未取得建设工程规划许可证，厂房建成后亦未能办理不动产登记证书。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述规定，诉争2016年1月1日协议书无效。因协议书无效，张玉良、张新宇依据协议约定要求瞿伯清、瞿云燕继续支付保证金14万元并赔偿利息损失的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。因协议书所涉厂房系不动产，且瞿伯清已将该厂房转让给案外人顾康元，张玉良亦已明确提出要另案主张相应损失，故在本案中对协议书无效后的相应财产处理问题不予理涉，双方当事人均可通过另行起诉等方式解决相关问题。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回张玉良、张新宇的全部诉讼请求。一审案件受理费6200元，由张玉良、张新宇负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方于2016年1月1日签署的协议书约定，张玉良、张新宇将诉争严家桥村农机库北侧的厂房、辅房16年的使用权及相应集体土地使用权转让给瞿伯清、瞿云燕，用以抵偿其结欠瞿伯清、瞿云燕的债务金额344万元。从该约定的内容看，双方之间的基础法律关系应为债权债务关系，张玉良、张新宇将其对诉争厂房及集体土地的使用权交由瞿伯清、瞿云燕使用，来抵偿结欠瞿伯清、瞿云燕的债务，该行为是一种偿还债务的履行方式，确有别于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。但是，房屋使用权在由他人使用时，通常以他人支付租金来体现房屋使用权的经济价值，正因如此，方得以实现以房屋使用权抵偿债务的目的。故该偿还债务的方式，本质上是张玉良、张新宇以其对诉争厂房及集体土地使用权的出租收益来抵偿结欠瞿伯清、瞿云燕的债务。由于诉争厂房建造时，张玉良未取得建设工程规划许可证，厂房建成后亦未能办理不动产登记证书，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定认定协议书无效，并无不当。关于张玉良、张新宇上诉提出一审法院对协议效力未作释明的问题，由于瞿伯清在一审中已披露将诉争厂房转让给案外人顾康元的事实，张玉良亦已明确提出要另案主张相应损失，故一审法院对协议书无效后的相应财产处理问题不予理涉，亦无不当。一审法院是否向张玉良、张新宇就本案协议效力问题进行法律释明，均不影响张玉良、张新宇的实体合法权益。张玉良、张新宇认为本案所涉协议书有效等上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张玉良、张新宇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3100元，由上诉人张玉良、张新宇负担。本判决为终审判决。审判长  潘志江审判员  杜伟建审判员  宁尚成二０二一年三月三十一日书记员  李 睿