四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川15民终514号 上诉人（原审原告、案外人）：罗江涛，男，1979年9月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区柏溪镇县。 委托诉讼代理人：王**，四川竹海（江安）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：谢连华，男，1957年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：谢杨，男，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘金平，宜宾市翠屏区安阜法律服务所法律工作者。 原审第三人（被执行人）：曹平，男，1954年10月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人罗江涛因与被上诉人谢连华案外人执行异议之诉一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初4866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗江涛上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判中止对宜宾市翠屏区××房××层××号房屋的执行；2.本案一审、二审诉讼费由谢连华承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.案涉房屋尚未进行物权初始登记，其所在的建设项目的建设用地使用权、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证均登记在宜宾市恒兴房地产开发有限公司（以下简称恒兴公司）名下，依据《中华人民共和国民法典》相关规定，案涉项目房产应当属于恒兴公司所有。2.曹平虽于2009年11月20日与恒兴公司签订了《联建协议》，但第三人曹平已于2011年11月28日与宜宾安平公司开发有限责任公司（以下简称安平公司）签订《协议》，约定上述《联建协议》由安平公司履行，曹平对于案涉项目不再享有任何权利。即使曹平还在实际履行建联协议，其对案涉项目也只是享有债权。3.谢连华仅是曹平的一般金钱债权人，可依法申请执行曹平所有的财产，但执行过程中，执行法官错误将曹平对案涉项目的债权（即使有）等同于物权，属于法律认识错误，一审法院并未就此予以纠正，继续适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条处理本案错误。4.罗江涛为案涉房屋直接权益人，对房屋已享有物权期待权，权益应当依法得到保护。 谢连华辩称，罗江涛与安平公司签订的买卖合同无效，该房屋至今没有取得预售房许可证，不能上市交易，安平公司没有权利处分恒兴公司财产，请求驳回罗江涛的上诉。 曹平未予陈述。 罗江涛一审诉讼请求：1.请求中止对宜宾市翠屏区××房××层××号房屋的执行，并解除查封。 一审法院认定事实：2006年10月27日，四川省宜宾市国土资源局与恒兴公司签订《国有土地使用权出让合同》，恒兴公司取得宜宾市××组××（Ｃ）地块开发权。本合同项下宗地所建凡物属置换建筑面积4700平方米的住宅按2002年12月14日签订的ＹＳＲ2001-05号宗地出让合同特别约定，全部实行限价定向销售给滨江路四期工程倒迁安置户及宜宾市土地收购储备中心倒迁安置拆迁户。 2009年11月20日，恒兴公司（甲方）与曹平（乙方）签订《联建协议》。该协议约定：项目出资1.甲方以现位于宜宾市××组××（Ｃ）地块出让土地4.92亩作为联建投入，即可建6662㎡的土地费、报建规费和已办妥的证照以及包干利润计人民币620万元；2.乙方投入联建项目所需资金，总投入资金量计人民币1500万元。2009年12月29日，曹平（甲方）与谢连华（乙方）签订《联建协议》。该协议约定：为共谋发展和打造开发项目。甲方与恒兴公司签订的联建协议，由双方共同履行。第一条项目总投资1785.9万元；第二条前期投资包干720万元，其中甲方投资370万元，乙方投资350万元（300万元用于职工安置，专款专用，并在区建设局张书记的监督下发放，其中200万元在2009年12月31日前，另150万元在2010年1月30日前进入共设账户）；该协议还对利润分配等进行了约定。 2011年6月28日，恒兴公司（甲方）与安平公司（乙方）签订《协议》。该协议载明：一、2009年11月20日，甲方与曹平签订的“联建协议”，由乙方履行，由甲方将土地等手续直接过户给乙方。二、根据《城市房地产管理法》第三十九条规定，由区政府、住建局协调市国土局、住建局办理土地等过户给乙方的手续。三、......。 2012年7月12月，曹平（甲方）与谢连华（乙方）签订《的变更和解除协议》。该协议约定甲乙双方于2009年12月29日签订联建协议后至今都没有办理共设银行账户，因纠纷联建项目停工的原因；甲、乙双方对宜宾市江北振兴苑小区项目联建协议变更为甲方独资承担开发完善及经营，乙方退出联建；甲方负责退还乙方投资本款155万元，其中7万元无发票；乙方退出该项目，甲方对乙方一次性的投资补偿335万元；甲方应当付给乙方两项款项共计490万元。 2014年4月22日恒兴公司发布《紧急公告》载明：宜宾市振兴苑小区工程（地址：宜宾市××组××（Ｃ）地块）合法的建设单位系恒兴公司，施工单位系四川省宜宾中升建筑集团有限公司，现该工程已基本竣工，因未取得《商品房预售许可证》，故我公司未曾以任何形式收取购房者的预付款、定金等。最近，我公司接到反映：安平公司、曹平以及狄光金有以收取购房者预付款、定金等形式出售该在建工程房屋的情况，且数额巨大。为维护购房者的权益，我公司特紧急公告如下：一、安平公司、曹平以及狄光金出售该在建工程房屋的行为系非法行为，我公司已向相关部门予以反映、举报，要求依法严肃查处。二、安平公司、曹平以及狄光金收取购房者购房款的行为非我公司行为，故我公司不承担任何责任。由购房者自行向收款方（收款人）交涉或依法予以解决。三、我公司正在对安平公司、曹平以及狄光金收取购房者购房款的情况进行登记，以便统计该在建工程的真实销售情况以及非法收取购房者购房款的情况，尽量大可能协调处理以维护购房者合法权益。 2014年11月6日，罗江涛（买受人）与安平公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：出卖人以出让取得位于宜宾市安阜江北组团Ａ-01-01（Ｃ）地块的土地使用权。买受人购买的商品房为第1幢16号商业用房；该门面单价为每平方米2万元，总金额为85万元；付款方式为：已付定金19万元，在办理房屋产权时付清房屋所有总房款及税金。该合同出卖人签章处有安平公司的盖章，法定代表人签字处有“狄光金”签名。2014年10月26日，罗江涛从银行（账户6222××××9358）取现4万元；同日，安平公司向罗江涛书写一份《门面定金收条》，载明：“今收到罗江涛购买位于江北振兴苑小区商1楼从左到右16号门面定金40000.00大写肆万元正。该门面大约46平方米，全款共计850000.00元。……其中扣除50000.00元作为办理两证的保证金，双证办理完善付清伍万元正，另76000.00元于2014年11月5日完清。”，安平公司在收款单位加盖印章，收款人处有“狄光金”签名。罗江涛于2014年11月5日向曹平（账户6222××××8002）转款15万元；同日，安平公司向罗江涛书写一张《收条》，载明：“今收到罗江涛购江北振兴苑小区门面，从左到右16号门面款150000.00元，大写壹拾伍万元正”，收款单位处加盖安平公司印章，并附有狄光金签名。曹平陈述，因案涉土地需补缴200多万元的土地出让金，也没有竣工验收，所以至今没有办理到大证，也没有取得房屋预售许可证。 2015年7月9日，恒兴公司出具《说明》载明：我公司与曹平于2009年11月20日签订《联建协议》，该联建协议实际是将该项目的自主经营、自负盈亏、独立核算的形式转让的，我公司收取该项目转让费620万元，曹平与我公司签订联建协议后，因资金困难，又邀约谢连华共同投资修建，曹平与谢连华签订协议后，谢连华于2009年12月31日前向我公司职工支付了96.80万元，用于公司职工社保费及职工解体费用。 2016年5月18日，甲方谢连华与乙方罗江涛签订《协议》，约定：“因位于江北振兴苑小区1栋16号门面存在争议，甲乙双方共同协商自愿达成协议：1.门面暂由甲、乙双方共同经营、管理，所得收入双方共同受益，各占50%。（在经营管理中必须双方认可均有效）。2.待门面产权或使用权明确归属后，另一方自动退出经营、管理该门面，之前所有受益该不退还。”，二人均在该协议上签名捺印。 2017年4月26日，谢连华以曹平未履行《的变更和解除协议》约定的付款义务为由诉至宜宾市翠屏区人民法院请求曹平支付335万元及利息、违约金。宜宾市翠屏区人民法院于2017年8月14日作出（2017）川1502民初2761号《民事判决》，判决：一、曹平于本判决生效之日起十五日内支付谢连华投资补偿款335万元；二、驳回谢连华其他诉讼请求。宣判后，曹平和谢连华均不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉。宜宾市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）川15民终2087号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，曹平未履行生效法律文书确定的义务，谢连华向宜宾市翠屏区人民法院申请强制执行，宜宾市翠屏区人民法院立案执行。 2017年8月30日，罗江涛、谢连华将案涉房屋出租给案外人赵小群使用，并签订《门面租赁协议》。案涉房屋由赵小群租赁使用至今。 鉴于四川君瑞会计师事务所于2011年10月19日对振兴苑项目截至2011年7月9日止的投资情况进行核查，确认项目投入资金7598801.8元，其中曹平投入资金5854509.8元、谢连华投入资金1744155元、蔡顺利垫付款137元。据此，宜宾市翠屏区人民法院在执行该案过程中，于2020年5月27日作出（2018）川1502执恢408号之一执行裁定，裁定查封曹平以宜宾安平房地产开发有限公司名义开发的位于宜宾市翠屏区××房××层××房，案涉房屋包含在上述房产内。罗江涛以案涉房屋已出售给其为由提起案外人执行异议，宜宾市翠屏区人民法院于2020年8月4日作出（2020）川1502执异121号执行裁定书，认为罗江涛与安平公司签订的《商品房买卖合同》无效，不足以享有排除本案执行的民事权利，裁定驳回罗江涛的异议请求。罗江涛不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉，酿至本案诉讼。 本案诉讼过程中，宜宾市房地产管理局于2020年7月15日出具《情况说明》载明：江北振兴苑小区西宜宾市恒兴房地产开发有限责任公司建设，根据其土地出让合同，该项目所建房屋须定向销售给相关城市建设工程拆迁安置户，属拆迁返安项目，未在我局办理商品房预售许可证。 因安平公司未就案涉房产办理产权登记，罗江涛至今未将购房尾款66万元支付给安平公司。2020年12月24日，罗江涛向一审法院提交一份《说明》，明确表示其不愿意将剩余的66万元未付购房款提存到法院交付执行，愿意按照购房合同的约定支付尾款。 另，据安平公司工商登记信息显示，公司法定代表人于2013年9月30日由曹平变更为狄光金。 另查明，安平公司与恒兴公司合同纠纷（2017）川1502民初6016号民事判决中查明：2017年2月16日，安平公司以项目工程所涉土地尚未办理过户手续为由诉至宜宾市翠屏区人民法院，宜宾市翠屏区人民法院于2017年5月9日作出（2017）川1502民初1131号民事判决，判决恒兴公司协助安平公司办理土地使用权过户手续。后宜宾市翠屏区人民法院根据安平公司申请，在强制执行过程中，宜宾市不动产登记中心于2018年1月17日向宜宾市翠屏区人民法院出具了《关于协助执行不动产产权登记涉及相关问题的函》，告知该宗土地在执行过程中因恒兴公司未提供房屋销售情况、用地验收相关资料等，无法核实双方存在欠缴土地出让金、超建建筑面积，且若将土地过户给安平公司，恒兴公司已销售的房屋将无法办理不动产权登记等问题。因上述问题，案涉土地至今尚未办理过户手续。该案宣判后，安平公司不服该判决，向宜宾市中级人民法院提起上诉，宜宾市中级人民法院作出（2018）川15民终2152号判决：驳回上诉，维持原判，该判决书现已生效。 一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点是罗江涛对案涉16号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合审理查明事实，一审法院认为罗江涛在本案中就案涉房屋不享有排除执行的民事权利。理由如下：从购房款项的支付来看，罗江涛已支付购房款19万元，尚有66万元购房款至今未支付。罗江涛在本案审理过程中明确表示不同意将剩余购房款提存至法院交付执行，称要按购房合同约定在办理房屋产权证时才支付剩余款项。故罗江涛请求停止对宜宾市翠屏区××房××层××号房屋的执行，并解除查封的诉请，不符合前述排除执行的法律规定，一审法院对罗江涛的诉讼请求依法不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告罗江涛的诉讼请求。案件受理费9800元，由原告罗江涛负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审中主要的争议焦点问题为：一、安平公司与罗江涛签订的商品房买卖合同是否有效；二、谢连华基于生效判决确认对曹平的债权，能否执行案涉房屋；三、罗江涛基于商品房买卖合同占有使用该商铺能否阻却执行。 针对本案的争议焦点一，即安平公司与罗江涛签订的商品房买卖合同是否有效的问题。一是从安平公司和恒兴公司的关系来看，2011年6月28日，恒兴公司与安平公司签订《协议》载明：2009年11月20日，恒兴公司与曹平签订的“联建协议”，由安平公司履行，由恒兴公司将土地等手续直接过户给安平公司。根据《城市房地产管理法》第三十九条之规定，由区政府、住建局协调市国土局、住建局办理土地等过户给安平公司的手续。……。从该协议载明内容可以看出，案涉房产应系安平公司与恒兴公司合作开发。因恒兴公司未协助办理案涉土地过户手续，安平公司于2017年2月16日向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2017）川1502民初1131号民事判决书，判决恒兴公司协助安平公司办理土地使用权过户手续。该判决生效后，安平公司向本院申请强制执行，在强制执行过程中，宜宾市不动产登记中心向一审法院出具《关于协助执行不动产产权登记涉及相关问题的函》载明因恒兴公司未提供房屋销售情况、用地验收相关资料等，无法核实双方存在欠缴土地出让金、超建建筑面积，若将土地过户给安平公司，恒兴公司已销售的房屋将无法办理不动产权登记等问题。生效判决已经判令恒兴公司应协助办理案涉土地过户给安平公司，但因恒兴公司的原因，若将土地过户给安平公司会导致其他问题出现，所以案涉土地至今未过户至安平公司名下。安平公司系案涉房产的联建主体，且案涉土地未过户至安平公司名下不能归咎于安平公司，结合宜宾市中级人民法院出具的（2018）川15民终2152号民事判决书认定：恒兴公司认为安平公司支付了442.86万元之事实，故本院认为安平公司具有对外出售案涉房屋的权利外观。 二是从商品房买卖合同的缔结过程来看，在一审法院于2020年5月27日查封案涉房产之前，罗江涛与安平公司于2014年11月5日就该房产已经签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然该房产至今未取得预售许可证，但并非罗江涛原因造成，而是安平公司与恒兴公司经营中出现的特殊情况所致。修建案涉房产，最初由曹平与恒兴公司签订《联建协议》，由曹平与恒兴公司联合开发。曹平又与谢连华签订《联建协议》，约定曹平与恒兴公司签订的《联建协议》由曹平和谢连华共同履行。恒兴公司之后又与安平公司签订《协议》，约定曹平与恒兴公司签订的“联建协议”由安平公司履行。谢连华又退出联建协议。在一审庭审中，曹平亦陈述，因案涉土地需补缴200多万元的土地出让金。预售许可证是行政管理手段，没有预售许可证开发商应当受到行政处罚，但不应当影响民事合同的效力。没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制规定，而非效力性强制性规定。因此，不宜依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致案涉房产买卖合同无效。 针对本案的争议焦点二，即谢连华基于生效判决确认对曹平的债权，能否申请执行案涉房屋的问题。罗江涛系针对一审法院（2020）川1502执异121号执行裁定提出异议，该执行裁定明确认可查封的房产是曹平所有的房产。一审法院在曹平为被执行人的执行案件中，查封其已明确为曹平所有的财产，曹平对此未提出异议，利害关系人恒兴公司、安平公司亦对此未提出异议。故谢连华基于生效判决确认对曹平的债权，具有申请执行案涉房屋的权利。 针对本案的争议焦点三，即罗江涛基于商品房买卖合同占有使用该商铺能否阻却执行的问题。罗江涛对案涉16号商业用房是否享有足以排除强制执行的民事权益。基于前述分析，本案具有特殊的历史遗留问题，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，从购房款项的支付来看，罗江涛已支付购房款19万元，尚有66万元购房款至今未支付。罗江涛在本案审理过程中明确表示不同意将剩余购房款提存至法院交付执行，称要按购房合同约定在办理房屋产权证时才支付剩余款项。故罗江涛请求停止对宜宾市翠屏区××房××层××号房屋的执行，并解除查封的诉请，不符合前述排除执行的法律规定，一审法院对罗江涛的诉讼请求依法不予支持并无不当。 综上所述，上诉人罗江涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9800元由罗江涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王付兵 审 判 员 龙 雨 审 判 员 张力骁 二〇二一年三月十日 法官助理 黄相中 书 记 员 黄明慧