天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津01民终1369号上诉人（一审被告）：邢书爱，女，1985年11月22日出生，汉族，住天津市西青区。被上诉人（一审原告）：高昆，男，1982年5月5日出生，汉族，住天津市河西区。一审被告：武秀明，男，1988年3月11日出生，汉族，住天津市西青区。上诉人邢书爱因与被上诉人高昆及一审被告武秀明房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2020）津0111民初12496号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邢书爱上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人没有委托武秀明签订房屋买卖合同，武秀明的权限在于看房和谈价格。被上诉人明知上诉人没有给武秀明出具书面委托书的前提下，仍然故意与武秀明签订合同，本身存在过错，因此中介费用不应由上诉人负担。高昆辩称，上诉人和被上诉人以及武秀明曾经共同商谈过购买房屋的问题，武秀明是外地人没有购房资格，说是要借用上诉人的购房资格买房。签订合同后几天，上诉人又说不买了，去房管局办理过户，上诉人和武秀明均关机，联系不上。被上诉人提起诉讼后，上诉人和武秀明均表示不购买涉案房屋，现在又表示继续购买，被上诉人不能同意。在一审判决下发后，我已经将房屋卖给案外人，办理过户手续完毕。武秀明述称，同意上诉人意见。高昆向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《房屋买卖合同》无效；2．二被告赔偿中介费5000元；3．诉讼费由二被告承担。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1．要求解除房屋买卖合同（WJ1000141MM）；2．二被告赔偿中介费损失5000元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2020年10月22日，邢书爱给付武秀明30000元，武秀明向邢书爱出具一份《收条》，收条载明：今收到邢书爱买房前期费用30000元现金。2020年10月25日，卖方高昆与买方邢书爱（买方委托代理人武秀明）签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：邢书爱购买高昆位于天津市西青区××镇××路××道××花园××号房屋，房产成交价格为835000元，买方应在本合同签订之日，向卖方交付定金20000元，除定金外的剩余房款815000元，以银行贷款支付。买方须在2020年11月10日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外的剩余房款并作为首付款，买卖双方须在2020年11月10日前亲自签署《天津市房地产买卖协议》递件至房管部门。双方约定：如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间费均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿。上述合同卖方处由高昆签字并捺印，买方处由武秀明签“武秀明代”字样，案外人天津万家保业房地产中介服务有限责任公司盖章。同日，买卖双方签订一份《补充协议》载明：甲方高昆，乙方邢书爱，买方委托代理人武秀明，1．甲方将天津市西青区××镇××路××道××花园××号房屋出售给乙方；2．经双方友好协商，甲方在腾房时屋内家具家电带走，厨房油烟机和煤气灶带走，其余厨房内东西留下（卫生间热水器、马桶、洗手池、花洒、空调留下），具体以评估照片为准。房主承诺不破坏屋内装修。合同落款处卖方签名“高昆”，买方签名“武秀明代”。关于中介费给付情况。2020年10月25日，高昆交付案外人天津万家保业房地产中介服务有限责任公司中介服务费5000元，案外人开具一份《专用收据》。武秀明向高昆支付定金20000元。邢书爱庭审陈述“第一次想要签订合同时我到场，但是价格没有谈妥，第二次签订合同时我没有到场。没有人通知我网签时间。签订合同时武秀明给我打过电话，当时应为中介对我的贷款资质进行审核”。武秀明认可邢书爱的陈述，其庭审陈述“签订合同时我给邢书爱打了电话，中介进行了录音，中介询问邢书爱的资格问题。我说过购买人是邢书爱，我是代理人，没有代理手续。中介也没有说要提供”。关于10月25日双方订立合同以及后续履行情况。当日，双方到天津万家保业房地产中介服务有限责任公司处继续商谈房屋价款，价格谈妥后，武秀明提出要用邢书爱的身份购买。天津万家保业房地产中介服务有限责任公司牛春生提供的商谈视频及电话录音载明：“武秀明给邢书爱打电话，中介人员在电话中向邢书爱确认了贷款资质和购房资质，告知邢书爱武秀明是以代理人身份签订合同，购房人写邢书爱，房本写邢书爱名字，邢书爱表示知道认可，并对中介人员提出的资质问题进行答复”。签完合同过几天，武秀明找到业务员称房屋不想再购买，后双方未能就解约事宜成功协商。到应网签合同时，高昆到场，武秀明、邢书爱均未到场。天津万家保业房地产中介服务有限责任公司店经理牛春生出庭作证，证实：“涉案房屋是武秀明看的，2020年10月25日约双方到门店商谈价格问题，价格谈妥后，武秀明说要用邢书爱的身份购买，我想要核实购买资质，由武秀明给邢书爱打电话，打电话过程进行了录像。打电话过程中确认了贷款资质和购房资质，告知武秀明以代理人身份购买涉案房屋，后续房屋由邢书爱贷款，房本写邢书爱名字，邢书爱表示知道。武秀明提供了邢书爱的身份证照片。没有书面授权，武秀明说没有书面的，表示可以打电话核实。武秀明替邢书爱交了定金，双方签订了合同。签完合同过几天，武秀明找到业务员称房屋不想再购买，业务员建议约房主来店谈，邢书爱到场后，高昆表示不是和邢书爱谈的房屋购买事宜，故不想谈。业务员告知武秀明和邢书爱网签合同时间，到签网签合同时，高昆到场，武秀明、邢书爱均未到场”。邢书爱与武秀明均表示不再购买涉案房屋。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为：武秀明代表邢书爱签订合同的行为是否对邢书爱发生法律效力。从邢书爱与武秀明购房过程来看，邢书爱与武秀明就诉争房屋买卖事宜在万家中介公司曾与高昆进行价格协商，但未果；10月25日，武秀明与高昆在万家中介公司就价格协商一致，订立书面合同时，武秀明提出购房人写邢书爱，后万家中介公司人员通过武秀明的电话与邢书爱就购房人为邢书爱、后期房本上将写邢书爱的名字、邢书爱的买房资格、贷款、征信等情况进行详细沟通，邢书爱在电话中一一予以答复或确认。因此，武秀明代表邢书爱签订涉案合同的行为取得了邢书爱的授权，对邢书爱发生法律效力。双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方应按约全面履行各自义务。本案中，各方对于解除合同均无异议，予以照准。关于邢书爱是否应当赔偿中介费损失的问题。本案中，高昆为出售涉案房屋支付案外人中介费5000元，而邢书爱与武秀明均表示不再购买涉案房屋，属于根本性违约，依据双方合同关于“如因买方或卖方一方或双方违约导致本合同不能履行的，买卖双方已支付的居间费均不予退还，守约方支付的居间报酬作为其损失，由违约方予以赔偿”的约定，被告邢书爱应承担相应的违约责任，故对于高昆要求邢书爱赔偿5000元中介费损失的诉讼请求，予以支持。关于武秀明是否应当承担赔偿责任的问题。涉案的房屋买卖合同系武秀明代表邢书爱所签订，武秀明系以邢书爱名义实施的民事法律行为，该行为对邢书爱发生效力，故对于高昆要求武秀明承担赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除高昆与邢书爱签订的《房屋买卖合同》；二、邢书爱于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿高昆中介费损失5000元；三、驳回高昆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由邢书爱负担（于本判决发生法律效力之日起三日内交付本院）。二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，一审法院基于上诉人及一审被告武秀明的意思表示，判决解除涉案房屋买卖合同并无不当，本院予以确认。上诉人在二审中表示继续履行合同，被上诉人表示已将涉案房屋卖与案外人，客观上无法继续履行合同，因此对上诉人的该部分请求，本院不能支持。被上诉人为涉案交易支付中介费用5000元。上诉人参与了涉案房屋的商谈价格的过程，在签订房屋买卖合同前中介公司与上诉人通过电话进行充分沟通，被上诉人有理由相信武秀明具有代理权。因此一审法院确定涉案合同的权利义务应由上诉人承担并无不当。由于上诉人在武秀明代其签订合同后又表示不继续履行合同，被上诉人支付的居间服务费属于因上诉人的违约行为导致的损失，应由上诉人赔偿。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邢书爱负担。本判决为终审判决。审判长  王路审判员  姚琦审判员  张莹二〇二一年三月十六日法官助理杨纪雷书记员于蓓附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……