北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终266号上诉人（原审被告）：北京茉德艺创国际文化发展有限公司，住所地北京市大兴区亦庄经济开发区荣华南路国锐广场B座1401室。法定代表人:刘欢欢，总经理。被上诉人（原审原告）：北京澳西物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路82号2-1座601号。法定代表人：黄菲，董事长。委托诉讼代理人：龚晓菲，北京市中伦文德律师事务所律师。上诉人北京茉德艺创国际文化发展有限公司（以下简称：茉德艺创公司）因与被上诉人北京澳西物业管理有限公司（以下简称：澳西公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初15079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。茉德艺创公司上诉请求：撤销一审判决发回重审。事实和理由：我公司在与澳西公司签约前及签约后所有谈判与对接人均为世邦魏理仕的管理团队，争议物业的物业管理负责人也都由世邦魏理仕管理团队在实际管理与执行。我公司认为管理团队的国际化高端服务管理与自身的国际时尚文化交流定位高度匹配，基于对世邦魏理仕(CBRE)的专业的物业管理品质的信赖最终于2019年5月24日与澳西公司签署合同时却是与澳西公司主体北京澳西物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，因此物业合同是与《租赁合同》指定捆绑签订的制式合同，不可更改，鉴于物业管理团队均为世邦魏理仕(CBRE)，因此最终签订合同。我公司入驻后一个多月，世邦魏理仕的物业管理人员相继撤出，最终于2019年9月19日随着时任澳西公司物业经理(世邦魏理仕人员)的最后一位撤出，并向反诉人微信告知世邦魏理仕已结束为澳西公司的服务。澳西公司在随后的管理中物业服务质量直线下降，人员变动频繁，服务诉求无回应或始终不解决，且各项收费均远高于市场价格，如网络费用和电话通讯安装费用等均高于市场价格十余倍，造成我公司不堪承受的价格始终无法安装网络及座机设备，我公司遂于2019年11月中旬开始反复与澳西公司沟通希望与之进行二次协商以解决对于原合同的不认同争议，澳西公司自始至终无任何人出面协商。澳西公司除例行发送催款通知函外无任何人任何部门与被告联系。并在无任何回复的情况下于2019年12月12日，澳西公司将我公司办公人员强制驱离，切断能源并封锁大门。已违反物业管理服务协议中所约定的为我公司提供各项能源的义务，构成对我公司的权益的严重侵害。疫情期间，迫于疫情对国际业务的影响且我公司没有其他办公场地可用的情况下，基于经营自救目的，又重新返回争议物业，尝试进一步协商，澳西公司始终不予理会并继续反复切断能源及封锁大门，直至2020年5月29日彻底断电及封锁大门再无其他沟通。我公司认为澳西公司停止为争议物业提供能源供应已严重违反物业管理服务协议。2020年6月13日我公司收到澳西公司邮寄来的《解除合同通知函》并要求我公司在三到七日内完成腾退。我公司于6月15日到达国锐广场争议物业进行腾退，但澳西公司所有部门均消失不见，拒绝开门拒绝任何沟通至今。澳西公司停止供应能源且强行扣押我公司及员工财务没有法律依据。至此，距离澳西公司与世邦魏理仕解除合同已14个月之久，在这期间澳西公司与其物业团队长期反复暴力切断能源供应，干扰及封锁争议物业，粗暴的营商环境下使我公司无法使用争议物业，严重影响了我公司的正常经营和公司运转。对我公司造成了巨大经济及公司形象损失。另我公司与澳西公司所签订的物业服务合同为制式合同，其中多项条款违反了合同法的公平原则。所有权利与义务均一边倒偏向澳西公司，其中免责协议中约定了众多不平等对澳西公司有利的免责条款。同时违约责任几乎全部都是约束我公司的不公平条款。综上所述，我公司的诉讼请求既有事实证据又有法律依据，理由充分，望人民法院予以支持。我公司为了维护自身的合法权益，挽回信赖利益损失以及相关权益特向贵院提起上诉，恳请贵院查明事实后，支持我公司的意见为谢。澳西公司辩称，同意一审判决，不同茉德艺创公司的上诉意见。澳西公司向一审法院起诉请求：1.判令茉德艺创公司支付2019年12月1日至2020年6月11日期间的物业服务费83929.38元及滞纳金（滞纳金按照欠费金额为基数，逾期每日千分之三的标准计算，自2019年12月1日起计算至实际给付之日止）；2.判令茉德艺创公司支付2019年6月5日至2020年6月5日的电费3675.05元；3.诉讼费由茉德艺创公司负担。一审法院认定事实：案涉房屋产权人为凯朋公司，房屋坐落地址为北京市大兴区亦庄经济开发区荣华南路国锐广场B座1401室（以下简称：1401室），房屋建筑面积为392.65平米。2019年5月24日，茉德艺创公司与凯朋公司签订租赁合同，就1401室房屋租赁事项约定双方的权利义务，茉德艺创公司为承租人，该协议特别说明事项载明，凯朋公司已委托澳西公司为国锐广场提供物业服务，世邦公司已就国锐广场B座写字楼的物业管理向澳西公司提供物业管理顾问服务。2019年6月5日，茉德艺创公司（乙方）与澳西公司（甲方）签订一份《物业管理服务协议》，约定澳西公司提供物业服务的相关内容，物业费收费标准为每建筑平方米每月33.60元；澳西公司主张茉德艺创公司欠缴物业费期间为2019年12月1日至2020年6月11日；在签署租赁合同起三个工作日内及收房前，乙方须向甲方交纳租赁物业的首期物业管理服务费及管理费保证金，首期物业管理服务费应为二个月二十六天的费用，共计37663.24元，此后，乙方按三个月（不低于三个月）为周期向甲方支付应付物业管理服务费；保证金应为三个月的物业管理服务费总额，共计39579.12元，乙方不可用保证金冲抵物业管理服务费；保证金将于租户退租并完成全部手续后无息返还；乙方交纳费用时间为依据租赁服务合同约定缴费日届满前十日交纳所约定的下一期物业管理服务费，未按约定交纳的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。一审庭审中，茉德艺创公司与澳西公司双方均认可茉德艺创公司交纳物业费至2019年11月30日。凯朋公司于2020年6月11日向茉德艺创公司发出了解除租赁合同的通知，茉德艺创公司2020年6月15日回函确认解除租赁合同并要求其协助腾退。澳西公司主张因租赁合同的解除，其与茉德艺创公司之间的物业服务合同也随之解除，故其要求茉德艺创公司支付2019年12月1日至2020年6月11日期间的物业服务费。茉德艺创公司不同意交纳物业费，其主张与澳西公司签订物业服务合同的前提是世邦公司作为物业管理顾问，因世邦公司已解除了顾问合同，且物业质量实际变差，故不同意交纳物业费。同时，茉德艺创公司主张澳西公司在凯朋公司的指使下于2019年12月12日将1401室张贴封条，致使其实际不能使用。后经多次沟通，才于2020年2月25日正式搬回复工，且实际于2020年5月29日起即再未进入案涉房屋办公，2020年6月15日前往腾退亦未完成，故不同意交纳房屋空置期间的物业费和电费。澳西公司不认可茉德艺创公司的抗辩意见。另，茉德艺创公司主张其将物业服务保证金交纳给凯朋公司，其与凯朋公司的租赁合同纠纷正在我院审理中。此外，澳西公司提交房屋交接验收表载明2019年6月5日电表底数为3948度，2020年6月5日电表记载的为7770.2度，主张该期间茉德艺创公司电费3675.05元。一审法院认为，澳西公司与茉德艺创公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。澳西公司为茉德艺创公司所承租的房屋提供物业服务后，茉德艺创公司应按合同约定履行交纳物业费和电费的义务。针对茉德艺创公司的抗辩意见，一审法院认为，因双方的物业服务合同中并未约定世邦公司作为顾问公司系合同成立或履行的前提，故茉德艺创公司据此为由认为澳西公司物业服务不合格且预先违约的意见，没有法律依据，一审法院不予采信。同时，茉德艺创公司主张澳西公司按照凯朋公司的指示对1401室张贴封条致使其部分时间为房屋空置从而拒绝缴纳物业费，对此，一审法院认为茉德艺创公司与凯朋公司的租赁合同纠纷在法院审理过程中，茉德艺创公司与凯朋公司之间的争议及其停业损失等诉求与本案无关，且物业服务为1401室所在商业楼的整体服务，并不因茉德艺创公司的房屋空置促使澳西公司停止提供物业服务，且茉德艺创公司提交的证据亦不足以证明澳西公司对其房屋空置存在相应的过错，故就其据以不交纳房屋空置期间的物业费和电费的抗辩意见，一审法院不予认可。故就澳西公司要求茉德艺创公司支付2019年12月1日至2020年6月11日期间的物业费83929.38元、电费3675.05元的主张，一审法院予以支持。此外，因茉德艺创公司明确其系向凯朋公司交纳的物业保证金，且约定的保证金退还条件是租户退租并完成全部手续后无息返还，同时茉德艺创公司亦未在本案中提出反诉主张，故就其要求澳西公司退还保证金的抗辩意见，一审法院不予认可，茉德艺创公司可待退还条件成就后另案主张。另，因茉德艺创公司非恶意欠交物业费及电费，故对澳西公司主张的滞纳金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百八十二条、第一百八十四条之规定，判决：一、北京茉德艺创国际文化发展有限公司于判决生效后十日内给付北京澳西物业管理有限公司2019年12月1日至2020年6月11日期间的物业费83929.38元、电费3675.05元，共计87604.43元；二、驳回北京澳西物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，茉德艺创公司为证明其主张，提交争议物业网络投放的宣传资料、世邦魏理仕CBRE物业管理公司介绍、澳西物业提供与世邦魏理仕签订的服务合同、与实际管理团队世邦魏理仕服务人员与负责人的聊天截屏、时任物业经理云雪告知世邦魏理仕已结束与澳西物业的合作微信截屏、天眼查中澳西物业记录风险及处罚页面截屏、与澳西物业工作人员聊天截屏、澳西物业人员停止供应能源并封锁争议物业的照片与微信截图与驱逐茉德艺创公司工作人员及封锁物业视频、茉德艺创公司在争议物业的各项投入及装修支出。澳西公司对茉德艺创公司提供的证据均不予认可。经审查，茉德艺创公司提交的证据部分与本案无关，其余无法达到其证明目的，故本院对上述材料均不予采信。一审法院查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，澳西公司与茉德艺创公司签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。澳西公司为茉德艺创公司所承租的房屋提供物业服务后，茉德艺创公司应按合同约定履行交纳物业费和电费的义务。经审查，一审法院结合澳西公司的诉讼请求及在案证据、合同约定，最终认定的茉德艺创公司应交纳的物业费和电费金额，经核算正确，本院予以确认。茉德艺创公司与澳西公司签订的《物业管理服务协议》并未约定世邦公司作为顾问公司系合同成立或履行的前提，故茉德艺创公司据此认为澳西公司物业服务不合格且违约在前的上诉意见，没有法律依据，本院不予采信。茉德艺创公司上诉主张澳西公司未能提供符合要求的物业服务，并干扰茉德艺创公司正常经营和运转，给其造成经济及公司形象损失，茉德艺创公司未能就其上诉主张充分举证，应承担举证不利的后果，故本院对茉德艺创公司的该项上诉意见不予采纳。综上所述，茉德艺创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3578元，由北京茉德艺创国际文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  王 元二〇二一年三月十五日法官助理  姬 雷书 记 员  王媛媛