浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙09民终52号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曹定波，男，1959年3月16日出生，汉族，户籍地址舟山市定海区，现住舟山市定海区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：贺垚慧，女，1987年1月6日出生，汉族，户籍地址河南省汤阴县，现住浙江省舟山市普陀区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：舟山市朱家尖海舟度假酒店，住所地浙江省舟山市普陀区朱家尖街道假日路**东沙度假村度假酒店****。 经营者：路艳花。 委托诉讼代理人：贺垚慧，系经营者路艳花的女儿。 上诉人曹定波与上诉人贺垚慧、舟山市朱家尖海舟度假酒店（以下简称海舟酒店）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省舟山市普陀区人民法院(2020)浙0903民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹定波上诉请求：撤销原判第一项，改判贺垚慧、海舟酒店支付合同违约金20160元；一、二审诉讼费由贺垚慧和海舟酒店承担。事实与理由：一、虽然双方合同中约定不可抗力影响如持续三个月以上，任何一方有权单方面终止合同，且不适用违约条款。该条文中的“三个月”应理解为不可抗力客观上造成贺垚慧、海舟酒店无法经营的时间长度。而根据省市疫情防控小组的通告规定，本次疫情导致海舟酒店无法经营的时间不足两个月。疫情防控解除后，仅需增加健康码和体温检测，人员进出正常，并不影响正常经营。一审根据贺垚慧、海舟酒店自认的恢复营业时间认定疫情影响期间，属认定事实错误。二、一审对曹定波提供的舟山市疫情防控工作领导小组发布的通告等证据未作采纳和评判，却将贺垚慧、海舟酒店提交的杭州市教育局发布的通知作为证据采纳，存在选择性适用证据的问题，违反法律规定。 贺垚慧、海舟酒店辩称，一、疫情影响超过三个月是事实，至今也未完全消除。二、双方均同意终止合同，若对方不同意，则应当退还贺垚慧、海舟酒店两个月房租。 贺垚慧、海舟酒店上诉请求：撤销原判第二项，改判曹定波返还房租费11548元，支付违约金20160元，返还房屋内布草及插卡取电设备，退还佣金1000元；本案诉讼费由曹定波承担。事实与理由：一、因疫情影响，2020年1月22日开始，海舟酒店停止营业。直至2020年4月23日，海舟酒店才试营业，但因普陀山和朱家尖等景区未开，酒店入住客人寥寥无几，员工正式上班时间为2020年5月1日。同年6月普陀山才正式开放，随后端午节北京疫情爆发，订单大量取消，8月份杭州等地教育局又发布通知，在校学生提前15天返回本市并需隔离观察，酒店订单又大量取消。可见，疫情影响时间远超三个月。二、为了扶持企业复工，政府已对部分小微企业给予经济补偿，曹定波未按约退还两个月房租，应当承担违约责任。 曹定波辩称，一、疫情影响酒店经营时间仅有两个月左右，不足三个月，贺垚慧、海舟酒店无权单方解除合同。二、贺垚慧、海舟酒店违约，却要求曹定波退还房租费、承担违约金，不能成立。三、因合同提前解除，贺垚慧、海舟酒店应当赔偿全新的布草，将插卡取电设备复原。四、海舟酒店收入降低是因其经营的房间数大量减少导致。五、贺垚慧、海舟酒店违约，故诉讼费均应由其承担。六、1000元佣金与本案纠纷无关。 曹定波向一审法院起诉请求：1.依法判令海舟酒店、贺垚慧支付其合同违约金20160元；2.诉讼费由海舟酒店、贺垚慧共同承担。 贺垚慧、海舟酒店向一审法院提出反诉请求：1.依法判令曹定波返还因疫情停业的三个月租金7699元；2.依法判令曹定波支付违约金20160元；3.依法判令曹定波返还案涉房屋内布草以及贺垚慧改装后的插卡取电设备；4.依法判令曹定波返还1000元订金；5.诉讼费由曹定波承担。 一审法院认定事实：贺垚慧系海舟酒店的实际经营者。2018年7月8日，曹定波（甲方）与海舟酒店、贺垚慧（乙方）签订《房屋经营托管协议》，约定：甲方将其所有的位于舟山××村××号楼××室房屋委托乙方经营，委托经营期限为三年，自2018年7月15日至2021年7月14日；委托经营收益为三年度共92400元（双方约定第一年为28000元，第二年为30800元，第三年为33600元），乙方同意支付2000元作为押金，合同满一年后，押金退还给乙方；乙方应在合同签订之日至每年的10月31日前一次性支付给甲方当年房租费；未履行合同约定的义务，即视为违约，对方有权向违约方索赔由于其违约造成的损失，违约金金额为当年房租费的60%；由于地震、台风、火灾、战争、疫情、法律变更以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同无法完全履行的，经双方同意可提前终止本合同或暂停委托经营行为；由于不可抗力原因致使合同无法履行的，双方可终止或解除合同；不可抗力影响如持续3个月以上，任何一方均有权单方面终止合同，并不适用违约条款。合同签订后，贺垚慧按约支付了二年租金（租金计算至2020年7月14日），押金2000元已在第二年租金中抵扣，另外2018年7月9日因曹定波介绍客人给贺垚慧，贺垚慧支付佣金1000元。2020年1月，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，2020年1月25日起暂停国内旅游经营活动，案涉房屋所在的朱家尖东沙度假村自2020年2月1日起施行小区“封闭式”管理。海舟酒店于2020年1月25日暂停营业，随着疫情防控形势的好转，海舟酒店于2020年4月恢复经营。 另查明，2020年1月29日，贺垚慧通过微信联系曹定波，表示疫情严重，要求提前解除合同，曹定波不予同意。6月14日，贺垚慧再次要求解除合同，曹定波不同意解除，表示第三年的租金按第二年计算不递增，贺垚慧不同意该方案。7月12日，贺垚慧坚持要求解除合同，通知曹定波第二日验收案涉房屋，双方于7月13日办理了房屋交接手续。曹定波自认于2020年8月初将案涉房屋出租给他人。 一审法院认为，双方之间的合同名称为房屋经营托管协议，但经营托管属于无名合同，双方之间的主要权利义务与租赁合同一致，故本案案由确定为房屋租赁合同。本案的争议焦点为海舟酒店、贺垚慧解除合同是否构成违约。新型冠状病毒肺炎疫情属于不能预见、不能避免的客观情况，符合不可抗力的构成要件。疫情对海舟酒店经营产生一定影响，虽随着疫情防控形势的好转，海舟酒店恢复营业，不可抗力的影响并未达到合同无法继续履行的程度，海舟酒店、贺垚慧无权行使法定合同解除权。但根据双方合同约定，不可抗力影响如持续3个月以上，任一方均有权单方面终止合同，并不适用违约条款。本案中海舟酒店受疫情影响于2020年1月25日起暂停营业，直至4月才恢复经营，恢复经营后也因疫情尚未完全消除，各地采取疫情防控相关政策如外地中小学建议学生不离开所在市等，而受一定程度的影响，显然不可抗力影响持续3个月以上，符合合同约定的解除条件。海舟酒店、贺垚慧有权根据合同约定行使解除权，并不构成违约，故对曹定波要求海舟酒店、贺垚慧支付违约金20160元的诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波返还因疫情停业的三个月租金7699元的诉请，虽海舟酒店、贺垚慧解除合同不构成违约，但因其解约曹定波只得降低租金另租他人，给曹定波造成一定的经济损失。疫情对经营的后续影响和风险，海舟酒店、贺垚慧已通过解除合同得以规避，如在合同解除基础上再减免三个月租金则将大部分损失转嫁给出租人，造成双方利益失衡。海舟酒店、贺垚慧解除合同腾退房屋时也未提出退还三个月租金的主张，表明双方当时对租金问题达成一致并无争议。综合考虑合同解除过程、双方利益平衡等问题，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波支付违约金20160元的诉请，因贺垚慧通知曹定波解除合同，双方于2020年7月13日办理了案涉房屋交接手续，双方之间的租赁合同已经解除，海舟酒店、贺垚慧提出的双方之间只是暂停租赁，曹定波将房屋另租他人构成违约的主张明显与事实不符，对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波返还布草以及插卡取电设备的诉请，合同未对提前解除情况下承租人配置的相关经营用品的归属问题进行约定，但海舟酒店、贺垚慧腾退案涉房屋未自行取走所购布草以及插卡取电设备，双方办理案涉房屋交接时也未提出异议，视为其放弃对所购物品的权利，现曹定波已将案涉房屋出租给他人，故对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波返还1000元的诉请，因曹定波已提供证据证明该1000元系其介绍客人的佣金，故对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。疫情对租赁市场产生一定影响，双方在依法依约的同时，望能互谅互让，换位思考。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决：一、驳回曹定波的全部诉讼请求。二、驳回贺垚慧、海舟酒店的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费152元，由曹定波负担；反诉案件受理费261元，由贺垚慧、海舟酒店承担。 二审期间，曹定波向本院提交如下证据：一、舟山市普陀区风景名胜区管理委员会作出的普陀山景区有序恢复开放公告一份、湖北省新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指挥部通告一份，拟证明疫情影响时间只有两个月，未达到可以单方解除合同的时间标准。二、市疫情防控工作领导小组2020年第12、16号通告（两张），拟证明2020年3月份已经完全放开酒店、民宿的经营。三、2019年2-5月案涉房屋电费扣款记录（四张），拟证明案涉房屋2020年4月份用电量超过上一年度同期用电量，说明海舟酒店2020年4月份已完全恢复营业。贺垚慧、海舟酒店质证认为，对证据一的关联性不予认可。普陀山景区的开放时间与酒店营业时间并无关联，海舟酒店必须在接到公安部门、卫生部门和小区物业通知后才可以营业。证据二中写的民宿、渔家乐可以开放，但海舟酒店直至2020年4月份都是没有正式营业的，这也是服从小区物业管理。证据三真实性无异议，海舟酒店系2020年4月底开始恢复营业。针对上述证据，本院认证如下：对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定，对其证明力本院将结合本案实际情况在下文予以阐述。 二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、因疫情影响，贺垚慧与海舟酒店一方是否对合同享有单方解除权；二、曹定波是否应当退还部分房屋租赁费并承担相应违约责任；三、曹定波应否返还房屋内布草、插卡取电设备及1000元佣金。 针对争点一，曹定波上诉认为，因疫情影响酒店经营时间不足3个月，贺垚慧、海舟酒店无权单方解除租赁合同。贺垚慧、海舟酒店则认为，疫情影响时间远超3个月，其有权单方解除合同，且无需承担违约责任。双方在《房屋经营托管协议》中明确约定，不可抗力影响如持续3个月以上，任何一方均有权单方面终止合同，并不适用违约条款。因此，判断海舟酒店是否享有单方解除合同的权利，关键在于新型冠状病毒肺炎疫情影响持续时间是否达到3个月以上。曹定波对疫情导致海舟酒店于2020年1月25日起暂停营业无异议，但认为从2020年3月底开始，随着疫情防控政策的逐步放开，疫情对海舟酒店的经营并不存在后续影响。从曹定波在二审期间补充提交的疫情防控文件可以看出，2020年3月份开始，疫情防控措施逐步调整。从2020年3月11日开始，舟山市允许民宿、渔农家乐开放；2020年3月20日起，普陀山露天景点全部开放，寺院等宗教活动场所暂不开放。但是，这从上述疫情防控文件无法认定新型冠状病毒肺炎疫情对酒店经营的影响到此结束。相反，从寺院等宗教活动场所的暂不开放、实行客流限制、购票管理等措施可以看出，疫情影响并未就此消除。一审认定疫情影响持续时间超过3个月，贺垚慧、海舟酒店依据合同约定享有单方解除权，且无需承担违约责任，并无不当。曹定波的该项上诉理由，本院不予采纳。 针对争点二，贺垚慧、海舟酒店上诉认为，曹定波未按约退还两个月房租，应当承担违约责任。曹定波则认为，对方违约，却要求其退还房租并承担违约责任，明显不能成立。因本案贺垚慧与海舟酒店已通过提前解除合同的方式，将疫情对酒店经营的后续影响和风险予以规避，在此情况下，再要求曹定波减免两个月租金，明显会导致双方利益失衡，一审对此未予支持，妥当。曹定波并不存在违约行为，贺垚慧、海舟酒店要求其承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。 针对争点三，贺垚慧、海舟酒店上诉认为，曹定波应当返还其房屋内布草、插卡取电设备及1000元佣金。曹定波则认为，因合同提前解除，贺垚慧、海舟酒店理应赔偿全新的布草，并将插卡取电设备复原；1000元佣金与本案无关联。双方虽在合同中未就提前解除情况下房屋内相关经营用品的归属问题作出约定，但双方办理房屋交接过程中，贺垚慧、海舟酒店并未对布草及插卡取电设备的归属问题提出异议，现房屋交接手续早已办理完毕，曹定波一方也已将案涉房屋出租给他人，贺垚慧、海舟酒店再在本案中要求曹定波返还布草及插卡取电设备，本院不予支持。1000元系曹定波为海舟酒店介绍客人的佣金，贺垚慧、海舟酒店要求返还，缺乏相应依据，一审对此未予支持，并无不当。 综上所述，上诉人曹定波与上诉人贺垚慧、海舟酒店的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费826元，由上诉人贺垚慧、舟山市朱家尖海舟度假酒店负担522元，由上诉人曹定波负担304元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  褚 炅 审 判 员  张秀梅 二〇二一年三月二十六日 法官助理  王丽民 代书记员  胡超瑜