福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0724民初2号 原告：张杨金，男，1949年6月21日出生，汉族，农民，住松溪县。 被告：郑守利，男，1976年4月15日出生，汉族，个体工商户，住松溪县。 委托诉讼代理人：黄志英（与郑守利系夫妻关系），女，1974年2月1日出生，汉族，居民，住松溪县。 委托诉讼代理人：黄光祖，松溪县通达法律服务所法律工作者。 原告张杨金与被告郑守利租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张杨金、被告郑守利及其委托诉讼代理人黄志英、黄光祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张杨金向本院提出诉讼请求：1.判决郑守利支付厂房租金63000元；2.判决郑守利搬出厂房内材料及设备器械，返还原厂房。张杨金于庭审中增加第三项诉讼请求：判决郑守利以每月5000元为标准，从2020年10月1日起支付厂房占用费至其腾退厂房之日。事实与理由：郑守利从2015年10月1日，以每平方4元的价格向张杨金租赁厂房1000平方米，每月租金4000元。截至2018年10月1日，共拖欠房租34000元，郑守利写下欠条。郑守利从2018年10月1日至2020年10月1日合计应支付租金96000元，共支付房租67000元。5年租期共拖欠租金63000元。张杨金与郑守利多次协商未果，根据相关法律规定向法院提起诉讼，请求如上。 郑守利辩称，张杨金按每年租金48000元起诉没有事实依据。2015年9月，郑守利在其岳父黄某的陪同下与张杨金签订租赁合同，约定每年租金36000元，租期三年。2015年10月1日起至2018年9月30日止，郑守利除支付28000元现金给张杨金，其余均陆续用转账支付。2017年底，郑守利经济困难，无力支付厂租，黄某与张杨金协商，同意从2015年10月1日结算至2018年2月15日，按每年36000元计算房租，共计85500元，减免500元，除已付43000元外，应付42000元，黄某代郑守利支付42000元房租，并将房租已支付的情况隐瞒。郑守利继续租赁该厂房。2020年1月23日，张杨金事先拟定欠条一张，要求郑守利誊抄，否则将厂房上锁。郑守利在不知道黄某已代付42000元租金情况下，误认为其2018年有欠张杨金房租，且欠条上载明在结束前结清，郑守利认为可以通过银行转账情况结算租金，于是誊抄欠条一张交给张杨金。现经结算，郑守利并未拖欠张杨金租金，郑守利支付房租共计202000元，郑守利还多支付了部分租金，郑守利可继续租赁该厂房。2020年10月1日，张杨金将该厂房上锁，郑守利无法进出，无法生产亦无法退场，给郑守利造成重大损失。2015年10月1日起至2020年10月，张杨金套用郑守利电表，共用电11208.66元，张杨金应支付该部分电费。综上，张杨金的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院驳回张杨金的诉讼请求。 经审理查明：2013年4月10日，张杨金创办松溪县林野食用菌专业合作社并担任法定代表人。该专业合作社因发展需要，在张杨金承包经营的1.95亩水田中（位于松溪县鱼垅涵洞口边）种植食用菌，并对该地块进行简易搭盖，办理了用电审批。张杨金停止生产后，将该厂房出租。2015年10月1日，张杨金与郑守利签订书面租赁合同，约定郑守利向张杨金租赁部分厂房，租赁期限三年。合同签订后，郑守利将该厂房用于生产竹制品。合同约定的租赁期限届满，双方未续签书面租赁合同，但郑守利继续使用该厂房，并以不定期汇款的方式向张杨金支付部分租金，汇入张杨金指定的周秀珍账户。2020年1月23日，张杨金要求郑守利支付租金，并与郑守利对2018年前的已支付的租金进行结算，张杨金认为郑守利共结欠租金34000元，遂提供欠条样本要求郑守利誊抄，郑守利誊抄欠条一张，载明：“今欠张杨金厂租34000元整，欠18年的房租：结束之前结清。”2020年10月1日，因张杨金认为郑守利拖欠租金未付，于是将厂房挂锁并阻止郑守利进入与使用。2021年3月16日，张杨金将厂房打开，郑守利的机械设备及原材料等仍放置于厂房内。因双方均遗失2015年10月1日签订的书面租赁合同，现对租金标准及租金支付总额等产生争议，张杨金诉至法院。 郑守利通过转账支付租金情况：2017年10月9日支付5000元、11月16日支付5000元、2018年1月10日支付5000元、2月15日支付42000元、4月1日支付2000元、9000元、9000元、5月1日支付5000元、5月31日支付5000元、7月1日支付5000元、10月9日支付5000元、10月29日支付5000元、12月24日支付5000元、2019年2月4日支付5000元、3月13日支付5000元、4月10日支付5000元、5月1日支付5000元、5月21日支付5000元、6月1日支付5000元、10月11日支付5000元、11月21日支付5000元、12月12日支付5000元、2020年1月23日支付10000元、6月28日支付12000元。综上，郑守利从2017年10月9日至2020年6月28日共以汇款方式支付租金174000元。郑守利自认2017年前以现金方式支付租金28000元。 另，张杨金对其承包的水田范围的地面进行水泥硬化、泥砖砌墙，搭盖简易厂房，该厂房无产权证，建设该厂房也未办理建设规划许可等手续。 本案双方无争议的证据，本院予以确认并记录在案：张杨金提交的周秀珍的银行交易流水、松溪县林野食用菌专业合作社证明、营业执照、组织机构代码证、税务登记证、张杨金的土地承包经营权证、松溪县松源街道西门村委会函；郑守利提交的郑守利与黄志英的结婚证、郑守利的银行交易明细及交易详单、现场照片。对有异议的部分证据，本院将结合庭审查明的事实进行综合评判。 本案争议焦点为：一、案涉合同效力；二、郑守利是否应支付租金及支付标准；三、郑守利是否应支付2020年10月1日后的厂房占用费。 一、案涉《厂房出租合同》的效力问题 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照批准建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。张杨金自认案涉厂房至法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，故本案《厂房出租合同》无效。 二、郑守利是否应支付租金及支付标准 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。郑守利已依照原合同约定实际占有使用案涉厂房，应按双方约定的租金标准，向张杨金支付厂房占用费。 郑守利应支付厂房占用费的数额： 1.张杨金主张郑守利拖欠2018年前的厂房占用费34000元。 张杨金提交欠条一张，以证明双方通过结算，确认2018年10月1日前郑守利结欠房租34000元。郑守利对欠条的真实性无异议，但对欠条的证明事项有异议。本院对欠条的真实性予以确认，但根据欠条内容及一般交易习惯，欠条所指向的结算期限应认定为2018年12月31日。郑守利向本院申请证人黄某出庭作证，证明黄某曾以李兴梅的银行账户代付42000元厂房租金，黄某为督促郑守利努力经营，出于为年轻人增加压力的目的，对郑守利隐瞒黄某已代付部分租金给张杨金的事实，该欠条系张杨金隐瞒真相要求郑守利所作，欠条无效。张杨金认可收到42000元租金，但对黄某的证词不予认可，认为2018年前的租金已经通过结算确定。本院认为，黄某陈述其代郑守利支付42000元房租，并将代付房租的事实隐瞒3年至郑守利接收本案诉状时才将情况和盘托出，该证言内容明显有悖常理。且黄某系郑守利的岳父，与本案当事人具有利害关系，对黄某的证言本院不予采信。 综上，张杨金与郑守利已结算确认2018年前郑守利未付租金数额为34000元。该欠条为郑守利亲手书写，在无其他证据证明该欠条存在无效或可撤销的事由下，郑守利应按欠条载明的金额支付厂房占用费。 2.张杨金主张郑守利应支付2018年10月1日至2020年9月30日拖欠的租金29000元。 张杨金主张其与郑守利签订的书面租赁合同约定以4元一平方米计算租金，郑守利共租赁1000平方米，并提交其与徐金寿、丁文海的租厂房协议予以证明租金标准。郑守利对两份租赁协议的关联性有异议，认为两份租赁协议与本案无关，且2015年10月1日签订的合同约定租金为每月3000元，并非张杨金主张的每月4000元。郑守利提交银行流水以证明缴纳的租金情况，认为缴纳的租金已超出原合同约定标准。张杨金对郑守利提交的银行流水及付款凭证的真实性无异议，但郑守利2017年10月9日前支付的现金部分，由于时间太久已无法回忆具体金额。本院认为，张杨金提交的与他人租赁协议与本案不具备关联性，不予采信；对郑守利提交的银行流水予以采信。因张杨金与郑守利均未提交书面租赁合同，案涉合同原约定的租金标准应根据郑守利实际支付租金的情况进行确认。郑守利主张2018年12月31日前以现金及银行转账方式支付租金为93000元，后结欠张杨金34000元，对黄某垫付的42000元租金不知情，故郑守利自认2018年前租金为月均3256元（127000元÷39月），超出郑主张的月租金3000元。综合本案证据及庭审情况，案涉租赁合同原租金标准宜认定为3300元／月。郑守利应按3300元／月的租金标准支付2019年1月1日至2020年9月30日的厂房占用费69300元（3300元／月×21月），郑守利2019年1月1日后共向张杨金支付67000元，郑守利还应支付厂房占用费2300元（69300元-67000元）。 综上，对张杨金要求郑守利支付2020年9月1日前的厂房租金63000元，本院对有事实依据的部分共计36300元（34000元＋2300元）予以支持，对无事实依据部分，本院不予支持。 三、郑守利是否应从2020年10月1日起支付厂房占用费至其腾退厂房之日，支付标准如何确定？ 张杨金于2020年10月1日将案涉厂房上锁并阻止郑守利进入厂房进行生产经营，且由于张杨金阻拦，郑守利无法搬出置放于厂房中的机械设备及原材料。虽张杨金辩解其将厂房上锁的目的是防止郑守利腾退房屋后租金无法追索。但郑守利2020年10月1日起，未使用该厂房，亦无法顺利腾退房屋。现张杨金要求郑守利从2020年10月1日起至实际腾房之日止支付厂房占用费，本院对郑守利未使用厂房期间的占用费不予支持。2021年3月16日后，张杨金已将厂房解锁，郑守利使用厂房的阻碍已消除，郑守利应以3300元/月的标准从2021年3月17日起支付厂房占用费至实际腾房之日止。 综上，本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照批准建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。张杨金自认案涉厂房至法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可，故本案厂房租赁合同无效。合同无效的，当事人因合同取得的财产应予返还。故张杨金要求郑守利腾退案涉厂房的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。对张杨金要求郑守利支付厂房占用费的诉讼请求，有事实依据部分，本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。郑守利提出欠条系重大误解的情况下所作、原合同约定的租金标准为3000元/月、张杨金应支付套用郑守利开立的电表所产生的电费等辩解，均未能提交充分证据进行证明，应承担举证不利的后果，对郑守利的上述辩解，本院不予采纳。郑守利在庭审中提出张杨金应对郑守利因厂房大门上锁导致的经营损失进行赔偿，但郑守利明确该部分损失将另案诉讼，不在本案中进行主张，故本案中不予处理。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告郑守利于本判决生效之日起十日内支付原告张杨金厂房占用费36300元； 二、被告郑守利于本判决生效之日起十日内腾退位于松溪县鱼垅涵洞口边的厂房给原告张杨金，并按3300元／月的标准向原告张杨金支付从2021年3月17日起计至实际腾房之日的厂房占用费； 三、驳回原告张杨金的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1675元，减半收取837.50元，由原告张杨金负担432元，由被告郑守利负担405.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林丽思 二〇二一年三月十六日 书记员  真梓程 本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。 乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。