江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终442号上诉人（原审被告）：孙仁金，男，汉族，1969年8月12日生，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京林业大学森南贸易公司，住所地在江苏省南京市龙蟠路林业大学校园内。法定代表人：占开云，该公司总经理。委托诉讼代理人：费霖，江苏舜点律师事务所律师。上诉人孙仁金因与被上诉人南京林业大学森南贸易公司（以下简称森南贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初12941号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人孙仁金上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：(一)一审判决错误认定合同解除通知《律师函》的效力，被上诉人无事实及法律依据解除双方之间的租赁关系。（二）被上诉人解除双方之间的租赁关系，给上诉人造成了极大的损失，明显违背了诚实信用原则以及公平原则。（三）疫情期间不宜解除合同。被上诉人森南贸易公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉请求无事实和法律依据，应当驳回，维持原判。森南贸易公司一审请求：判令孙仁金向其返还坐落于南京市玄武区门产业楼一层的房屋并支付暂计2019年7月1日至11月14日的租金、房屋使用费合计108054.8元、水电费28014.4元以及违约金140000元，合计276069.2元（以后房屋使用费自2019年11月15日起按照年租金29万元的标准计算至孙仁金实际返还房屋之日止，此后自2019年11月15起水电费按照实际发生计算）；判令孙仁金承担其支出的律师费26000元及担保保函费用1200元。一审法院认定事实：森南贸易公司系案涉房屋的出租人，受所有权人南京林业大学委托对案涉房屋享有占有、使用及收益权利。南京市玄武区仁记天禾私房菜馆（以下简称天禾酒店）系个体工商户，孙仁金承租案涉房屋用于经营天禾酒店，孙仁金系该个体工商户的实际经营者。2017年7月11日，森南贸易公司（甲方、发包方）与孙仁金（乙方、承包方）签订《酒店承包合同书》，约定：甲方在校南门有营业面积约240平方米、辅房面积约70平方米酒店一处。2010年经公开招标，乙方获得承包经营权，承包期限三年。合同期满后，自2013年4月起乙方提出续签请求，甲方在向校主管部门申请议标性续签合同同意后，甲方以采取一年续签一次承包经营合同的方式，与乙方签订承包合同。本次续签合同，期满后若乙方在下一年度不再签订承包合同，乙方应无条件将经营场所完好交付甲方。乙方承租上述房屋用于经营天禾酒店；承包期限自2017年7月1日至2018年6月30日，承包金29万元；承包金以先付后经营为原则，本合同签订后乙方在2016年7月5日前一次性将29万元交付甲方，逾期支付承包金，甲方有权终止合同；承包经营期间，所有经营费用由乙方承担，包括但不限于水费、电费、电话费、停车费、物业管理费等。双方对酒店房屋修缮和使用约定为：甲方将酒店房屋交付乙方后，甲方对房屋及附属设施不予保修。承包经营期内的房屋修缮和装修出新由乙方自理，房屋修缮和出新部分在本承包期内折旧完毕；承包经营期间，乙方对承包酒店房屋的改造、装修不得改变房屋原有结构。外墙装修和环境的处理应符合学校的总体要求。装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方书面同意，如需经政府审批的，则应经有关部门批准方能施工。承包经营期满后或因乙方责任导致本合同提前终止的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：1）依附于酒店房屋的装修归甲方所有；2）要求乙方恢复原状；3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。双方另约定，乙方存在逾期支付承包金及本合同约定的各项费用的，违规违法经营禁止经营项目的，甲方有权提前解除合同、收回酒店，保证金不予返还，乙方应按本合同约定的年承包金总额的20%支付违约金。根据本合同约定提前解除合同或承包期满，乙方应将所承包的酒店完好的交还甲方（包括室内装修），乙方应于合同终止之日5日内将乙方所有的可能移动的财产搬走，但不得破坏室内装修。逾期搬迁的，视为乙方放弃财产所有权，甲方有权对房屋内的物品自由处置。逾期搬迁期间的使用费按本合同约定的承包金计算执行。承包经营期间，如遇国家政策发生重大变化和学校或甲方主管单位要求收回酒店房屋另做他用，或承包酒店房屋被国家征用、被拆迁，本合同即行终止，双方互不承担责任。酒店承包金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。守约方维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用由违约方承担。上述合同签订后，孙仁金交纳了租金，森南贸易公司将案涉房屋交付给孙仁金，孙仁金对案涉房屋进行装修后经营天禾酒店。2019年3月，孙仁金再次对案涉房屋进行装修改造。2019年1月1日，森南贸易公司向天禾酒店发出《告知函》：您承租于学校南门西侧的门面房合同已于2018年6月30日到期，因森南贸易公司的门面房不动产正在进行巡视和审计的专项梳理，具体的租赁方案暂未确定，所以森南贸易公司未与您签订门面房租赁合同。租赁方案确定前，请您按照上期合同价格标准，上半年已交6个月的房租，现需交下半年前3个月的房屋，月租赁费用标准：合同（2017年7月1日至2018年6月30期间）约定年租金/12个月=月租金费用，在此期间，承租户不得以任何形式对门面房进行装修改造，否则一切损失由承租户自行承担。请您于2019年1月20日前缴纳：自2019年1月1日至2019年3月31日的门面房租赁费，共计72500元，往后租赁费根据实际情况一次逐月缴纳。2019年1月17日，孙仁金转账72500元至森南贸易公司公司账户。2019年3月11日，森南贸易公司委托江苏舜点律师事务所就天禾酒店租户未经森南贸易公司同意擅自对承租门面房装修改造事宜向孙仁金邮寄《律师函》：现你方对租赁的门面房进行装修，违反了上述《告知函》中关于“不得以任何形式对门面房进行装修改造”的约定，请贵方于本函发出之日起2日内停止对位于学校南门侧面的门面房的装修改造行为，由此造成的一切损失由贵方承担。2019年3月12日，孙仁金签收上述《律师函》。2019年5月9日，森南贸易公司向天禾酒店发出《告知函》，内容与2019年1月1日《告知函》内容基本相同，仅变更需要交纳的租金为：请您于2019年5月10日前缴纳：自2019年4月1日至2019年6月30日的门面房租赁费，共计72500元。当日，孙仁金在承租确认书上签字确认。2019年5月9日，孙仁金转账72500元至森南贸易公司公司账户。2019年8月5日，森南贸易公司委托江苏舜点律师事务所向孙仁金邮寄《律师函》，内容为告知孙仁金2019年3月，未经森南贸易公司同意擅自对房屋进行装修改造。森南贸易公司于2019年3月11日向孙仁金发函要求立即停止房屋装修改造。现通知与孙仁金解除不定期租赁关系，请孙仁金于2019年8月29日前腾空并返还房屋，并支付2019年8月29日前的租赁、水电费用及因违约给森南贸易公司造成的损失。8月6日，孙仁金收到上述《律师函》。8月22日，天禾酒店向江苏舜点律师事务所发出《关于律师函回复》：2019年8月6日，我酒店收到贵所律师函，由于信函中未见房屋所有权人南京林业大学森南贸易公司书面授权委托书，故我酒店对该律师函合法性、真实性表示质疑，目前暂没有法定义务作出答复。审理中，孙仁金称：认可与森南贸易公司之间成立关于案涉房屋的不定期租赁合同关系。通知函中森南贸易公司所称的“不得对门面房进行装修改造”是为了学校巡视和审计的需要，与双方在合同中约定不同，只有在对房屋结构有影响的情况下的装修需要征得森南贸易公司同意，而森南贸易公司进行的装修因为案涉房屋存在漏水、墙面潮湿现象，故进行的装修均是合理的。森南贸易公司没有收到上述2019年1月1日《告知函》及2019年3月11日《律师函》。另孙仁金从未存在逾期支付租金的情况，孙仁金曾向森南贸易公司提出支付租金的申请，但森南贸易公司予以拒绝。为此，孙仁金向一审法院提交了以下证据：1、租金及水电费支付凭证，证明孙仁金已经支付2019年7月1日前的房屋租金及2019年7月25日前的水电费；2、案涉房屋照片，证明孙仁金进行的装修系因为案涉房屋存在漏水、墙面潮湿的现象。森南贸易公司对上述证据质证称：孙仁金提交的支付凭证仅能证明孙仁金已经支付2019年7月1日前的房屋租金及2019年7月25日前的水电费，所有款项均通过汇款方式，森南贸易公司根本无法不让或阻止孙仁金通过转账方式交纳租金。对照片不予认可，双方之间自2018年7月1日起成立不定期租赁法律关系，孙仁金应当知晓不定期租赁下的经营风险，由此产生的损失由其自己承担。森南贸易公司收回房屋即解除不定期租赁关系，不需要以孙仁金是否擅自装修为前提，只需给孙仁金相应的准备时间就行，且森南贸易公司已经给予孙仁金充分的准备时间，为此森南贸易公司提交了2019年6月5日，森南贸易公司向孙仁金、天禾酒店发出的《租赁房屋收回通知书》，主要内容为告知孙仁金双方于2017年7月11日签订的《租赁合同》已于2018年7月10日到期，现双方形成了不定期租赁关系。根据学校要求，门面房须全部收回，不再对外出租。现正式通知解除与孙仁金的不定期租赁关系，并收回租赁房屋。孙仁金称未收到上述《租赁房屋收回通知书》。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁期间，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，双方于2017年7月11日签订的《酒店承包合同书》合法有效，合同成立后，双方应当按照约定履行合同义务。在上述合同约定的租赁期满后，双方虽未签订书面租赁合同，但案涉房屋仍由孙仁金使用，森南贸易公司收取房租且未提出异议，故双方之间成立关于案涉房屋的不定期租赁合同关系。现森南贸易公司作为出租人，有权随时解除租赁合同但应提前通知孙仁金。从森南贸易公司目前提交的证据，可以证明森南贸易公司就解除租赁合同事宜已于2019年8月5日向孙仁金发送了《律师函》，通知解除与孙仁金的不定期租赁关系，并收回租赁房屋。孙仁金认可已于8月6日收到上述《律师函》，但对真实性不予认可的理由，一审法院不予采纳。综上，一审法院确认双方签订的关于案涉房屋的租赁合同已于2019年8月6日解除。合同解除后，孙仁金仍占用房屋，应当向森南贸易公司支付房屋使用费。现森南贸易公司要求孙仁金支付自2019年7月1日起至实际返还房屋止的房屋使用费，有事实及法律依据，一审法院予以支持；另根据原孙仁金目前提交的证据，尚不能证明孙仁金对案涉房屋的装修改造违反合同约定，且孙仁金在不定期租赁期间内，并不存在逾期交纳租金的行为，故森南贸易公司主张孙仁金违约并要求孙仁金支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。对森南贸易公司主张的律师费及担保保函费用，根据合同约定上述费用应由违约方承担，因现有证据不能证明孙仁金存在违约行为，故一审法院不予支持。森南贸易公司诉请要求孙仁金支付水电费，因其未提供证据证明孙仁金欠缴事实及数额，故一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、第二百三十五、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：一、森南贸易公司与孙仁金签订的《酒店承包合同书》于2019年8月6日解除；二、孙仁金应于本判决生效后十五日内将承租的南京市玄武区门产业楼一层的房屋返还森南贸易公司；三、孙仁金应于本判决生效后十五日内给付森南贸易公司2019年7月1日至2019年11月14日的房屋使用费合计108054.8元，并自2019年11月15日起按合同约定的年租金标准向森南贸易公司支付房屋占用费至孙仁金实际交还房屋之日；四、驳回森南贸易公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5849元，保全费2520元，合计8369元，森南贸易公司负担5021元，孙仁金负担3348元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于一审查明的事实，上诉人孙仁金主张其并未收到2019年3月11日的《律师函》。对此，被上诉人陈述，根据EMS记录显示上诉人已签收了该函件。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。一审法院认为：本案中，案涉《酒店承包合同书》履行期限届满后，双方当事人未再签订租赁合同。上诉人孙仁金继续使用案涉房屋，被上诉人收取相应租金，该《酒店承包合同书》继续有效，租赁期限为不定期。根据法律规定，被上诉人可以在合理的期限之前随时通知上诉人解除合同。现被上诉人已于2019年8月5日向孙仁金发送了《律师函》，通知解除与孙仁金的不定期租赁关系，并收回租赁房屋。故一审法院确认双方签订的关于案涉房屋的租赁合同已于2019年8月6日解除，并无不当，本院二审予以维持。关于上诉人主张的被上诉人解除租赁关系，导致其极大损失的上诉理由，本院认为，装修损失不是阻却不定期租赁出租人行使解除权的法定事由。如上诉人认为被上诉人的解约行为导致其装修损失，可依法向被上诉人主张，但上诉人在本案一审中，并未就此提起反诉，故本院二审对此不予处理。另，新冠肺炎疫情虽对生产经营产生影响，但被上诉人主张解除合同的时间系2020年8月5日，故本院对上诉人主张的疫情期间不宜解除合同的上诉理由，不予采纳。综上所述，上诉人孙仁金的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2461元，由孙仁金负担。本判决为终审判决。审判长  孙伟审判员  龚震审判员  王路二〇二一年三月十七日法官助理李晓龙书记员王凤