山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1061号 原告：孙荣刚，男，1982年1月3日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裴文月，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：济南帝华房地产开发有限公司，住所地济阳县济北开发区。 法定代表人：李在明，执行董事。 委托诉讼代理人：刘恩杰，山东圣义律师事务所律师。 原告孙荣刚与被告济南帝华房地产开发有限公司（以下简称帝华公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告孙荣刚及其委托诉讼代理人李清亮，被告帝华公司的委托诉讼代理人刘恩杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙荣刚向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的预约合同（帝华鸿府回款单）；2.判令被告返还原告已支付的公寓款266604元；3.判令被告返还原告资金损失费（以266604元为基数，自2017年4月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年4月14日，原告购买被告开发的帝华鸿府公馆公寓一套，并支付了266604元的首期购房款，剩余26万元口头约定办理银行按揭贷款，被告出具产权地上回款单以及收据各一份，双方成立预约买卖合同关系。此后三年时间里涉案公寓迟迟无法签订正式的网签合同并办理银行按揭贷款手续。原告通过济南市住房和城乡建设局得知，被告未按照规定存够监管资金，造成系统关闭，无法网签。因被告的原因造成超出合理期限无法签订网签合同，导致预约合同的目的无法实现，原告将不再与被告继续履行签订本约。为此诉至法院，望判如所请。 帝华公司辩称，一、原、被告之间签订的合同不应定性为预约合同，应当定性为商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条以及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，原、被告签订的回款单明确了商品房的位置、面积、价格等主要条款，应当定性为房屋买卖合同。二、在2021年1月份，被告已通知原告签订《商品房买卖合同》以及办理网签手续，但原告予以拒绝，被告在合同履行过程中，没有任何的违约行为，原告应当补足房款办理房屋交付以及网签手续。三、目前涉案房屋已具备交付条件以及办理产权证书的条件，没有出现合同履行不能或者不能实现合同目的的情况，不构成根本违约的情形。综上，涉案合同应当继续履行。 本院经审理认定事实如下： 1.2017年4月9日，孙荣刚认购帝华公司开发的帝华鸿府公寓一套。2017年4月14日，帝华公司向孙荣刚出具《产权车位地上回款单》一份，该回款单中载明以下内容：“客户姓名孙荣刚；地上房号为；地上面积67.35；成交单价7908元；地上房款532604元；房屋总款532604元；房屋首付50%为266604元；贷款金额26.6万；已支付房款200000元；本次支付房款66604元；置业顾问王鹏昌。”回款单中盖有帝华公司销售专用章。 2017年4月14日，帝华公司向孙荣刚出具收据一份，载明孙荣刚以转账方式向帝华公司支付公寓款266604元，收据上盖有帝华公司财务专用章。 2.孙荣刚提交12345济南市政务服务便民热线6119号受理员短信回复截图一份，该回复载明：“经落实市住房和城乡建设局，开发商未及时给业主网签是因为开发商未按照规定存够监管资金，造成系统关闭，无法网签。经落实，目前该项目监管资金不足，网签系统自动关闭，是对购房人权益的保护。我委根据《济南市商品房预售资金监督管理办法》给予开发商记入不良行为记录并督促开发商及时交纳预售监管资金，达到网签条件。” 孙荣刚提交其与帝华公司置业顾问王鹏昌的微信聊天记录及短信聊天记录各一份，根据该微信聊天记录所载内容，孙荣刚于2020年9月、11月时询问网签事宜，王鹏昌未予答复；根据该短信聊天记录所载内容，孙荣刚于2020年11月5日询问网签事宜“什么时间给网签”，王鹏昌回复“公司还没有给相应的回复，马上就交房了，交房肯定会有答复”。 另查明，孙荣刚于2020年11月15日向本院提交相关诉讼材料，案件进入诉前调解程序。2021年1月14日，帝华公司置业顾问王鹏昌向孙荣刚发送短信，表明涉案房屋已通过综合验收，具备交房条件，并通知其签订《商品房买卖合同》。 本院认为，本案争议焦点为：涉案《产权车位地上回款单》的性质是商品房预约合同还是商品房买卖合同，能否予以解除。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《产权车位地上回款单》虽然载明了涉案房屋的房号、面积、单价、付款方式等内容，但未涉及剩余款项的付款时间、房屋的交付使用条件及日期、产权登记、违约责任等其他合同主要内容，上述合同主要内容的缺失，势必影响合同双方当事人权利义务的确定，不利于合同的履行。《产权车位地上回款单》仅是双方在签订商品房买卖合同之前对房屋交易有关事宜的初步确认，涉案房屋交易涉及的权利义务还需要签订商品房买卖合同予以确定，因此，该《产权车位地上回款单》属于预约合同，不属于商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”从上述规定可以看出，预约合同目的在于签订本约合同，本约合同未签订导致预约合同目的不能实现，当事人有权要求解除预约合同。本案中，《产权车位地上回款单》系预约合同，其载明的签订日期为2017年4月14日，截至孙荣刚向人民法院提交相关诉讼材料时（2020年11月15日），双方仍未签订商品房买卖合同，已经超出合理期限。且根据孙荣刚提交的12345济南市政务服务便民热线短信回复及其与帝华公司置业顾问王鹏昌的微信聊天记录、短信聊天记录可以看出，双方未能签订商品房买卖合同的责任在于帝华公司，对孙荣刚要求解除预约合同并要求帝华公司返还购房款266604元的诉讼请求，本院予以支持。帝华公司收取购房款后，因自身原因未在合理期限内与孙荣刚签订商品房买卖合同，构成违约，应当承担违约责任。孙荣刚要求以购房款为基数，自支付购房款之日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率/全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息损失，符合法律规定，本院予以支持。 依照《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、孙荣刚与济南帝华房地产开发有限公司签订的《产权车位地上回款单》于本判决生效之日起解除； 二、济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还孙荣刚购房款266604元； 三、济南帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起支付孙荣刚利息损失（以266604元为基数，自2017年4月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。 案件受理费2650元，由济南帝华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 任雅雯 二〇二一年三月三十一日 法官助理 申 林 书 记 员 张 盟