吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终265号上诉人（原审原告）：钟卫东，男，1970年9月23日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李晶，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吕桂兰，女，1971年4月12日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：王志海，吉林保民律师事务所律师。原审第三人：马静，女，1994年5月19日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。法定代理人：吕桂兰，女，1971年4月12日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：王志海，吉林保民律师事务所律师。原审第三人：吉林市国盟房地产开发有限公司，住所地吉林市北大湖滑雪场。法定代表人：柯奇龙，总经理。委托诉讼代理人：董立军，女，该公司法律顾问。上诉人钟卫东因与被上诉人吕桂兰，原审第三人马静、吉林市国盟房地产开发有限公司（以下简称国盟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市船营区人民法院（2020）吉0204民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。钟卫东上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判确认马静与国盟房地产公司签订的买卖合同无效；确认案涉房屋归钟卫东和吕桂兰共有。事实和理由：一、一审人民法院对案件事实认定错误，直接导致判决结果错误。本案系房屋买卖合同纠纷，基于钟卫东的前三项诉讼请求，人民法院应首先从最初房屋买卖合同买受人、全部房款出资人进行审查，进而依托前述事实作出谁是房屋实际买受人的认定，并最终对本案作出公正、合法、合理的判决。1.最初房屋买受人为吕桂兰，签署《认购书》的时间为2010年8月10日，此期间为夫妻存续期间（二人2007年12月29日登记结婚）。此后，吕桂兰以到开发商更改底档的形式在钟卫东未到场的情况下以马静为买受人陆续签署认购协议，马静名下最早的认购书签署时间发生在2011年8月18日。即：吕桂兰签订的认购协议在先。2.全部购房款系钟卫东夫妻共同财产支付，一审认定吕德福为马静购房出资15万不是法律事实，更不是客观事实。首先，吕桂兰最初签订认购协议书当日（2010年8月10日）国盟房地产公司出具的收据上载明交款人为吕桂兰。依法除非案涉当事人或案外人有足以推翻吕桂兰出资的证据，否则应认定为系吕桂兰夫妻出资。其次，吕德富出庭证明自愿为外甥女马静购房并无偿出资15万不成立。（1）吕德富不是外商或企业家，其只是为了生活而在韩国的打工人员，其收入有限。同时，正如吕桂兰、吕德富在庭审时所称，吕德富同段时间在诺丁山小区也为自己购买一个比案涉房屋面积大一些的房屋。按吕桂兰购房价格29万计算，吕德富应支付购房款应当不少于30万元，加上所谓无偿赠与给马静的15万，此段时间消费要高达45万。（2）吕德富对一次性支付15万元的款项来源无从考证。吕德富作为吕桂兰的证人，且吕桂兰在庭审前即已聘请专业律师，其应当知道对该笔较大款项来源应当结合银行流水佐证，而并非证人口述即能成立这一法律常识，但为何吕德富自称在银行提款6万元却不能向人民法院提供凭证。更何况，即便是该银行流水因时间较长无法查证，但提款时在柜面填写书面取款凭证是银行必不可少的操作流程，吕德富完全可以要求到银行大库中调取该书面取款凭证。即吕德富实际并没有为马静购房出资，吕德富与吕桂兰只是为了占有钟卫东财产而作了违心、违法的虚假陈述。真的假不了，假的真不了，现钟卫东在上诉状中明确声明：钟卫东希望，也等待在本案二审开庭时，吕德富能向严谨、公正的二审人民法院提供取款凭证（当然不包括其自行购房的款项）。（3）吕德富陈述为马静无偿出资15万购房虚假从吕桂兰在2020年6月3日与钟卫东离婚案件的庭审笔录中更能体现。（2020）吉0211民初588号丰满区人民法院离婚案件笔录第3页中，吕桂兰在对钟卫东提供的案涉《认购书》《收据》质证时称：“全款买的房子，买房子的钱是从我弟弟那借的，我们是2007年结婚，2007年前我弟弟在韩国打工汇到我卡上一笔钱，我是用我弟弟给我打的钱买的房子，是婚前财产，现在房子是我女儿马静的名字”。这里，从吕德富在一审庭审笔录中证言内容及吕桂兰前述笔录陈述中显而易见的出现了多处矛盾。从15万款项形成时间及取得方式来看：吕德富笔录中称是2010年8月为马静出资到银行提取现金，而吕桂兰称是2007年前从韩国以汇款方式汇入吕桂兰卡内。从15万款项性质来看：吕德富证言笔录中称是无偿赠与给马静的，是对吕桂兰曾经帮助的一个感恩的回馈。而吕桂兰笔录中称是从吕德富处借的。15万元的赠与对于一个普通家庭来说应当是一件难以忘怀、常常提及的事情。那么为何吕桂兰在离婚案件中，不骄傲自豪、理直气壮的声明是吕德富赠与的15万，而是自称是借的，且是早在2007年前就汇入的。理由很简单，就是案涉购房款既非向马德福所借，更非是马德福赠与，所谓的赠与之说只是为了达到转移夫妻共同财产的目的。综上，一审对马德福为购房无偿出资15万的认定完全错误。3.一审认定本院认为第7页倒数第10行论证：购房款为由其母亲和舅舅支付错误。一审笔录第15页，吕桂兰回答法庭询问时陈述：“第二次交的14万多有一部分是我婚前财产，有一部分是我挣的”；法官问：有一部分是你跟钟卫东婚后挣的对吗。吕桂兰答：对。从该部分内容，已经能够充分说明，吕桂兰已经自认了有一部分是婚后与钟卫东挣的。结合其自称另一部分是婚前个人财产支付，而又未提供任何证据来看，本案就不能认定是吕桂兰婚前个人出资，而是夫妻共同财产出资。二、一审法院偏离案件法律关系，将案件焦点即谁是合法的房屋买受人转变为房屋为谁所购买，并以3个层面论证是吕桂兰为女儿马静购房错误。1.一审判决以钟卫东在离婚案件中陈述的“自己多病无经济来源”论证，钟卫东未支付购房款错误。双方结婚时间2007年，案涉买卖行为发生在2010年，而钟卫东离婚起诉状形成于2020年，相差整整10年。钟卫东所谓的多病是客观事实，但却是发生在2017年以后，此前钟卫东并无病症。2017年4月钟卫东第一次入住医院时刚刚被确诊为股骨头无菌性坏死，再无其他病症；2019年3月，钟卫东再次入院，既往史中记载：高血压病史2年、双侧股骨头坏死3年、无糖尿病肝病等，该次诊断结论：脑梗死、高血压、糖尿病、高脂血症。即所谓的多病是发生在2017年以后，此前长达10年的婚姻里，钟卫东有健康的身体，并从事多项劳动，尤其是刚刚结婚的几年里。试问，二人是再婚，吕桂兰早在2007年时，怎么就可能嫁给一个多病无经济来源的人。事实上，早在2017年前，钟卫东为维持生计，一直在不断的工作，所得收入悉数用于家庭生活，自己名下没有任何积蓄。故，一审法院以钟卫东2017年以后多病来论述购房时2010年多病无经济来源脱离了客观情况。2.一审判决以所谓物业费、供热费、电费等凭证上户名为马静论证钟卫东明知且同意为马静购房不符合常理。首先，生活中缴纳上述费用的户名并不代表房屋所有权人，承租人也有较多以自己名称缴纳上述费用的行为，但不足以推到其为房屋所有权人。其次，缴纳上述费用虽然周期较长，但并非均为钟卫东的行为，且，无论是马静还是吕桂兰对钟卫东来说都可以说是家人，即便是以马静名义缴纳，作为一个普通的一心朴实想与吕桂兰白头偕老的钟卫东，谁又会意识到上述费用的名字代表什么呢。而且房屋的最终所有权归属要以正式房屋证为准，谁又能认定前述缴费凭证代表房屋权属变更呢。再次，钟卫东知道的是2010年吕桂兰最初签订的认购书，是夫妻购房，并支付房款28万余元，此后就是等待案涉房屋办理产权证了。但，对于案涉房屋后期吕桂兰私自改底档事宜，钟卫东从不知情，正如一审笔录中显示的一样，钟卫东只有最初购房时前往过开发商处，后期母女二人实施私自改底档行为时，也自认钟卫东未前往。这也能说明改底及所谓的为马静购房不成立。最后，2010年购房当时，钟卫东夫妻并无自己的房屋，已经租房生活3年多。在双方无属于自己房屋的前提下，购买房屋用于夫妻生活符合常理，更是双方期待多日的结果。此时，在钟卫东夫妻无自己住房的情况下，要为吕桂兰的女儿购房谁能信服，谁又有这么高尚。综上，在本案吕桂兰无证据证明吕德富出资购房，无证据证明吕桂兰系婚前财产购房的前提下，结合最初购房人，交款人为吕桂兰及后期改底档吕桂兰私下行为等内容，案涉房屋足以认定为系夫妻共同财产。故钟卫东请二审法院查明案件事实，认定案涉房屋系夫妻共同财产。吕桂兰辩称，钟卫东的上诉理由，不应支持其上诉请求。马静与国盟房地产公司签订的房屋买卖合同没有合同无效的情形。一审判决认定事实，审判程序合法，适用法律据依法有据，应当予以维持，应驳回钟卫东的上诉请求。马静述称，同吕桂兰意见。国盟房地产述称，本公司在接受吕桂兰、马静共同申请后，将案涉房屋改底至马静名下。本案属于钟卫东与吕桂兰之间的纠纷，与国盟房地产公司无关，请法院依法裁决。钟卫东向一审法院起诉请求：1.确认吕桂兰与国盟房地产公司签订的内部认购房屋协议书合法有效；2.确认马静与国盟房地产公司签订的内部认购协议书无效；3.确认该房屋项下的权利归钟卫东、吕桂兰共同所有；4.诉讼费由吕桂兰承担。一审法院认定事实：钟卫东与吕桂兰于2007年12月29日登记结婚，双方均系再婚，马静于1994年5月19日出生，系吕桂兰与前夫马仁辉婚生女。吕桂兰与马仁辉2003年3月19日离婚协议载明，马静归吕桂兰抚养。2009年7月22日，马静因先天智力迟滞，不能独立生活，被评定为智力二级残疾。2010年8月31日，钟卫东与吕桂兰、吕德富（吕桂兰弟弟）一同到诺丁山营销中心为马静买房。因当日马静本人未到场，吕桂兰与紫光北郡﹒诺丁山营销中心签订吉林市瀚星房地产开发有限公司紫光北郡内部认购协议书，约定吕桂兰认购（房号暂定，以最终政府相关部门认定为准），建筑面积77.49平方米（此面积为设计部门估算，最终以产权测绘面积为准，房款多退少补），单价3950元，总房款306,086元，此内部认购者享受优惠后实际需交的房款为291,085元；付款方式为贷款，签订本内部认购协议之日，交纳房屋首付款151,085元，余款14万元为按揭贷款；本内部认购协议中，认购方姓名及相关内容不得更改，否则本内部认购协议无效等。当日，吕桂兰交纳首付款151,085元（吕德富出资15万元，吕桂兰出资1085元，吕德富当庭表示系由其提议为马静买房，此15万元为吕德富无偿提供出资）。2011年8月18日，经吕桂兰、马静申请，马静就上述房屋重新与紫光北郡﹒诺丁山营销中心签订紫光北郡内部认购协议书，约定由马静认购上述房屋，建筑面积77.49平方米（此面积为设计部门估算，最终以产权测绘面积为准，房款多退少补），总房款306,086元，优惠后实际需交房款288,084元，付款方式为一次性付款。该协议并约定了其他内容。当日，吕桂兰交纳剩余购房款（2010年已交纳151,085元）后国盟房地产公司为马静出具了购房款288,084元的收据。2012年9月11日，国盟房地产公司（甲方）与马静（乙方）签订补充协议，就乙方认购甲方开发房屋交房时间事宜做出补充说明：乙方所认购的房屋为（房号暂定，以最终政府相关部门认定为准），交房时间为2012年9月30日，并达到入住标准等。2013年8月23日，马静与国盟房地产公司签订业主入住承诺书。2020年3月25日，马静再次与紫光北郡﹒诺丁山营销中心签订紫光北郡内部认购协议书，约定马静认购上述房屋，建筑面积80.51平方米（此面积为设计部门估算，最终以产权测绘面积为准，房款多退少补）；总房款318,015元，优惠后实际需交房款299,536元。付款方式一次性付款等。该协议上写明：“补面积差3.02，金额11452（元）”。当日，吕桂兰（马静）向国盟房地产公司交纳扩大面积部分房款11,452元，国盟房地产公司为马静出具收据，诺丁山管理处同时出具情况说明，载明：集团公司：该房为诺丁山小区D3-1-4-5，业主马静，已办理完毕相关办证手续。该房入住后钟卫东曾多次办理物业费、电费、水费交纳事宜。另，2020年3月25日，钟卫东起草起诉状，于2020年4月9日诉至吉林市丰满区人民法院，要求与吕桂兰离婚，同时要求分割上述房屋。一审法院认为，一、吕桂兰认购协议的效力问题。吕桂兰所签认购协议确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，因此该认购协议合法有效。二、吕桂兰认购协议项下权利是否应为夫妻共同享有问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案钟卫东的诉讼请求系基于其认为吕桂兰签署认购协议所购买的房屋为双方婚姻关系存续期间所取得的财产，而吕桂兰抗辩主张该房屋系为其女儿马静购买，并非为夫妻双方购买，且钟卫东对此明知、同意，那么本案便需认定吕桂兰签订的认购协议所指房屋究竟是为夫妻双方购买还是为马静购买，即需审查双方举证证明情况。审理中，钟卫东仅举证证明了吕桂兰签订认购协议时间系在双方夫妻关系存续期间，未能提举其对购买房屋出资的证据。而吕桂兰针对自己的抗辩主张向法院提供了马静的残疾证明及证人吕德富的出庭证言用以证明“因马静智力残疾，其舅舅主动出资为其购房”的事实，并提供了“房屋物业费、水电费缴费明细”与吕德富出庭证言共同证明“钟卫东对给马静购房一事明知且同意”的事实。比较钟卫东举证和与吕桂兰系再婚、马静的智力残疾情况、钟卫东于丰满法院起诉离婚时自述的“自己多病无经济来源”情况、房屋进户近八年时间里钟卫东曾多次办理案涉房屋物业费、水电费交纳事宜，可判定吕桂兰所述更符合常理，钟卫东应早已知晓该房系为马静购买而未提异议，钟卫东对吕桂兰为马静购房一事应属明知且同意，因此，吕桂兰所签认购协议系为其女儿马静购房，而非为夫妻双方购房，故钟卫东要求确认认购协议项下权利归夫妻双方共同享有的诉讼请求法院不予支持。三、基于上述论理，吕桂兰所签认购协议虽为有效，但因其初衷即是为马静购房，故其之后将买房人变更为马静属于其真实意思表示，马静所签的认购协议亦为有效。关于钟卫东提出马静签订认购协议时未成年问题，马静先后签订了两份认购协议，第二份认购协议形成于2020年，其已成年，且为纯获利益行为（购房款由其母亲和舅舅支付），因此对钟卫东此项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、吕桂兰与国盟房地产公司于2010年8月31日签订的紫光北郡内部认购协议书合法有效；二、驳回钟卫东其他诉讼请求。案件受理费5892元由钟卫东负担（已交纳）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。钟卫东提交证据：一、（2020）吉0211民初588号钟卫东与吕桂兰离婚案件庭审笔录一份，时间为2020年6月3日（笔录第3页中部）。证明：该案中吕桂兰明确表述案涉房屋的房款资金来源是向弟弟借的，时间是2007年，给付方式是弟弟从南韩汇款到吕桂兰卡里。这与本案中吕桂兰、吕德福主张的房款来源是吕德福赠与、时间是2010年8月、给付方式为在吉林某银行提取现金完全矛盾。即所谓吕德福赠与15万为马静购房不能成立。案涉房屋系吕桂兰夫妻共同购买，为夫妻共同财产。二、吉林市人民医院、吉林市中医院住院病案2份及残疾证一份，证明：钟卫东患病的最早时间是在2017年，2018年被认定为肢体三级残疾，此前尤其是2010年购房前后，钟卫东身体健康，有劳动能力。三、吉林市丰泽医疗器械销售有限公司营业执照及其出借的《证明材料》，证明：2010年8月购房前，钟卫东有固定工作，有稳定工资首付，其与吕桂兰夫妻有购房能力。四、吉林市个人住房信息查询结果单。证明：钟卫东并无属于自己名下的房屋，此种情况下，为继女马静购房不符合常理。吕桂兰质证称：对证据一的真实性、合法性没有异议，与本案的关联性有异议。并不能证明钟卫东的上诉请求及主张。对证据二的真实性、合法性都没有意见，与本案事实没有关联性。对证据三的真实性、合法性和关联性都有异议。吕桂兰他们从2009年开始自购的一台面包车从事营运活动，根本没有在单位上过班，这是假的。对证据四，只能钟卫东和吕桂兰共同在此居住。马静的质证意见与吕桂兰意见相同。国盟房地产公司质证称：对文件的真实性没有异议，但是具体陈述情节本公司并不知情，不予质证。吕桂兰、马静、国盟房地产公司均没有提交新证据。本院经审查认为，钟卫东所举证据尚不足以证明其所要证明问题，尚需其他证据加以佐证，故本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，关于钟卫东请求确认马静与国盟房地产公司签订的买卖合同无效的问题。吕桂兰所签认购协议有效，但钟卫东不足以证明吕桂兰所签认购协议系为钟卫东和吕桂兰的共同购置房屋，故吕桂兰之后将买房人变更为马静属于其真实意思表示，马静与国盟房地产公司之间所签的认购协议亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。关于钟卫东请求确认案涉房屋归钟卫东和吕桂兰共有的问题。诉讼中，钟卫东举证证明了吕桂兰签订认购协议时间系在双方夫妻关系存续期间，未能提举其对购买房屋出资的证据。而吕桂兰针对自己的抗辩主张向法院提供了马静的证人吕德富出庭证言用以证明“因马静智力残疾，其舅舅主动出资为其购房”的事实，并提供了该房屋发生的物业费、水电费缴费明细。案涉房屋进户近八年时间里钟卫东曾多次办理案涉房屋物业费、水电费交纳事宜，可判定钟卫东应早已知晓该房系为马静购买而未提异议，钟卫东对吕桂兰为马静购房一事应属明知且同意，因此，吕桂兰所签认购协议系为其女儿马静购房，而非为夫妻双方购房，故钟卫东要求确认案涉房屋归钟卫东和吕桂兰共同享有的诉讼请求，一审法院不予支持正确。综上所述，钟卫东的上诉主张，不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5892元，由钟卫东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月十日书记员  王丽宁