湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2028号上诉人(原审原告)：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路589号开福万达广场C区1号写字楼301房。法定代表人：肖广瑞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李硕芬，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婷安，湖南湘军麓和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：唐严，男，汉族，1970年3月10日出生，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：贺伟，湖南商周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周辰，男，汉族，1988年6月30日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：贺伟，湖南商周律师事务所律师。原审被告：刘晓莉，女，汉族，1985年7月20日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：贺伟，湖南商周律师事务所律师。上诉人长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称开福万达）、唐严因与被上诉人周辰、原审被告刘晓莉返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。开福万达上诉请求：1.撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初7485号民事判决书第二、三项判决；2.改判被上诉人周辰与唐严一同搬离长沙市开福区中山路589号Ａ区1林4101号、2栋1601号房屋,将前述房屋按原状返还给开福万达；3.改判唐严、周辰按照4.33元／㎡／月的标准共同賠偿开福万达自2018年12月26日起至实际搬离之日止的房屋占用损失,暂计至2020年8月26日止为473116.36元;4.判令唐严、周辰承担本案全部诉公费用。事实与理由:一审判决认定事实基本清楚,适用法律基本正确,但其对部分事实认定有所遗漏或理解有误,导致判决存在偏差,应子纠正。具体如下：一、开福万达的房屋占用损失,应当自2018年12月26日起计算。根据一审判决查明的事实,唐严于2018年12月26日开始自行占住涉案房屋。其侵权行为及开福万达的相应损失应当自此时起开始认定。一审判决认定2018年12月26日至2019年3月15日期间唐严、周辰占住房屋的行为不构成侵权,没有事实和法律依据。曾某本人已明确否认其曾同意唐严、周辰占住涉案房屋,且曾某本人与唐严、周辰也很清楚曾某无权代表开福万达处置代售房屋,一审判决认定其构成职务行为于法无据。曾某的岗位系湘潭万达公司客服专员,派到长沙仅临时负责房屋售后工作,其职责权限显然并不包括代表公司处置待售房屋,唐严、周辰和物业公司都很清楚这一点,因此物业公司彭某才会对唐严、周辰说其入住首先需要开福万达出具书面同意文件,并在唐严、周辰擅自入住后数次找曾某要书面文件。且根据常识常理判断,涉案房屋系一手精装豪宅,价值约800万元,唐严、周辰占住后涉案房屋将变成二手房,显然会极大的减损其市场价值,曾某作为普通职员,不可能承担得起这个责任,更不可能同意唐严、周辰占住。事实上,开福万达提交的证据4律师调查笔录、证据6水表照片亦能证明唐严、周辰占用事实。唐严、周辰是在开福万达不知情的情况下擅自拆掉统一的电子水表换成了机械水表后才能用水,对此唐严在一审庭审中也已承认。若唐严、周辰是经允许入住显然就没必要自行更换水表。二、开福万达的房屋占用损失,应按照44.3元／㎡／月的标准计算。一审判决计算开福万达损失数额的标准语义模糊且标准不一。首先其参照依据系“结合各官网公布的万达公馆的同类面积房屋的月租金信息,但未查明是哪些官网。其次,对1栋4101按照36.82元／㎡／月的标准即月租金9000元,对2栋1601按照38.03元／㎡／月的标准即月租金11000元,两套房屋计算标准明显不同却未说明理由根据一审法院作出的同期类案生效判决,对于万达公馆小区的租金损失认定,均采用中国房价行情网上租金标准。开福万达在本案一审庭审中已说明该情况,并事先提交了当时的中国房价行情网上租金标准为44.3元／㎡／月（证据10）。根据最高法今年印发的《关于统法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》之精神,在先案例应成为法官作出裁判的参照或参考。我方认为,以44.3元㎡／月标准作为开福万达被侵权造成损失的计算依据,事实和法律依据更为充分更为合理。被上诉人周辰系本案的共同侵权人,应与唐严共同承担向开福万达返还涉案房屋及赔偿全部损失的责任。开福万达一审提交的证据2物业公司出具的工作联系单已明确载明物业公司单元管家经调查发现4301的业主（即周辰）自2018年12月26日已侵占涉案房屋,该工作联系单加盖了物业公司公章。管家经常巡楼,对涉案房屋的入住情况最为清楚,其认定的情况不可能存在错误情形。彭某作为经理,自身并不巡楼,其在询问笔录中也表示管家是否看到了他也不清楚,只是他本人没有看到过周辰居住在涉案房屋。一审判决据此认定工作联系单的内容被彭某的证言推翻实属理解错误。且根据开福万达提交的证据11监控视频,可以直观地看到周辰的父母几乎每日有规律地出入涉案房屋楼层电梯,其中数次带着孙子，周辰本人亦有进出记录,很可能是周辰安排其父母或其一家三代共同占住在涉案房屋内。结合工作联系单与监控视频,能够证明周辰系本案共同侵权人的事实。综上所述,一审判决在计算开福万达损失时,其计算标准、计算期间及在被上诉人周辰是否侵权等事项上,存在偏差,应子纠正。刘晓莉、周辰辩称：一审查明事实清楚，适用法律方面有些不妥，有偏差，撤销一审判决，驳回开福万达公司的请求。唐严上诉请求：1.依法撤销湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2020）湘0105民初7485号民事判决,改判驳回开福万达的全部诉讼请求或将本案发回重审;2.本案全部诉讼费用由开福万达及被上诉人承担。事实与理由:原判决认定事实不清,法律关系认定错误唐严不属于非法占有涉案房屋,理由如下:第一,2012年,唐严购买开福万达开发的开福万达广场Ａ区××栋××层××号商铺,该商铺在建成交付时,唐严发现交付的房屋与合同约定的图纸存在巨大差异,开福万达擅自在门面中央增加2.5米宽的梁柱,并将公共通风口及地下通道楼梯规划至该门面,且至今未通知上诉人,唐严拒绝收房并维权至今。第二，唐严要求开福万达退铺的七年时间内,开福万达一直未妥善处理退铺问题,直至2018年底,唐严向开福万达驻长沙负责人曾某再次提出解决退铺间题时,曾某提出万达公馆还有Ａ区1栋4101号、2栋1601号两套房屋未出售,可以临时解决唐严及其父母的居住问题,便提供两套空置房供唐严居住,曾某以明确的意思表示会处理107号商铺的遗留问题。因此,开福万达对于唐严搬进涉案房屋内居住并非不知情,唐严也不是非法占有涉案房屋。唐严居住在涉案房屋内完全是由于开福万达不作为的行为导致,其在涉案房屋内居住系开福万达就唐严的退铺问题作出的暂缓双方矛盾的决定。原审判决唐严支付房屋占用损失较高,请求二审法院予以核减，唐严并不是非法介入涉案房屋进行居住,若非经开福万达同意,唐严不可能知悉开福万达尚有两套房屋未出售,且唐严使用涉案房屋与开福万达不作为的退铺行为之间具有因果关系。开福万达的行为严重损害了唐严的合法权益,致使唐严背负高额利息举债购买开福万达开发的商铺,购买后无法交付,至今没有任何投资收益。退一步来说,直至2020年1月21日开福万达才向唐严发出搬离通知,唐严认为该房屋占用损失应从2020年1月22日开始起计算房屋占有损失,请求二审法院予以核减。开福万达辩称：107商铺与本案无关，应该另外解决。唐严主张的A区4101号两套房屋给其居住没有任何证据证明。并未同意。唐严自2018年12月26日居住上述2套房屋，没有任何理由，构成侵占，应该参照同小区房屋出租价格给相应款项给万达公司。开福万达向一审法院起诉请求：1．请求判令唐严、周辰、刘晓莉立即搬离长沙市开福区××路××号××栋××号、2栋1601号房屋，将前述房屋按原状返还给开福万达。2．请求判令唐严、周辰、刘晓莉按照44.33元／㎡／月向开福万达支付实际占用之日起至搬离之日止的占用费，暂从2018年12月26日起计算至2020年8月26日止为473116.36元。3．请求判令唐严、周辰、刘晓莉承担本案全部诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费、评估费、拍卖费、执行费等）。一审法院认定事实：位于长沙市开福区××路××号××栋××号（登记地址中山路589号开福万达广场Ａ区××栋××,产权面积244.46平方米），2栋1601号（登记地址中山路589号开福万达广场Ａ区××栋××，产权面积289.24平方米）房屋系开福万达开发的精装住宅，因未出售仍登记在开福万达名下。唐严因与开福万达就长沙市开福区中山路589号第Ａ区4幢1层107号商铺的房屋买卖合同存在纠纷没有解决，得知开福万达的上述两套房屋未出售后，便找曾某要求将上述房屋作纠纷解决期间过渡用房居住，并要求曾某提供开锁密码，曾某讲不知道房屋开锁密码，后唐严去找彭某，彭某因不知道还有两套房屋未出售，唐严便请彭某到曾某办公室，曾某仍称不知道房屋开锁密码，还对唐严说107号商铺总要有个说法，彭某提出要向开福万达发函汇报事情经过，开福万达给物业公司出具书面同意文件后才提供开锁密码。后物业公司没有收到开福万达的书面同意文件，唐严于2018年12月26日开始自行搬入两套房屋居住至今，其中4101号房屋由其本人一家居住，1601号房屋由其父母和姐姐一家居住。搬入4101号房屋后，唐严称于2020年1月请李亮和曾某到4101号房屋一起吃饭，李亮看到照片后证明该情况属实，曾某认可同李亮一起吃过饭，不认可到过4101号房屋，并认可吃饭后几天就知道唐严搬入居住的事实。2019年3月15日，曾某微信通知唐严：“麻烦这几天搬出来吧，可以帮你一起搬，实在兜不住”。唐严认可曾某发过信息，对此唐严解释称是因物业找曾某要公司书面通知，曾某没有才要求他搬出一套。2020年7月4日，开福万达向唐严邮寄了《通知》一份，内容为：唐严，你自2018年年底起长期非法占用我公司所有的位于长沙开福万达广场Ａ区××栋××号××栋××号××房屋。期间，我公司多次要求你停止违法犯罪活动，搬离房屋，你以各种理由拒不搬出，我公司又于2020年1月20日向你发函要求你搬离，你置之不理，至今仍未搬离，现再次通知你搬离，否则，一切后果自负。三份邮件均因收件人拒收而退回。开福万达遂于2020年9月1日提起本案诉讼。开福万达称曾于2020年1月21日向发书面《通知》要求唐严搬离所占用的上述两套房屋，但唐严不认可收到该《通知》，开福万达未提供证据证明该《通知》已送达唐严。刘晓莉系长沙开福万达广场A区1栋301业主，周辰系长沙开福万达广场A区4栋301业主，系唐严外甥。刘晓莉与周辰无亲属关系。再查明，2020年3月4日，唐严、唐子朝（唐严父亲）以万达公司作为被告，就107号商铺向法院提起了房屋买卖合同之诉，要求解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，并要求万达公司返还首付款及利息、已偿还的银行贷款及利息、各项税费及租金损失等。法院于2020年4月29日作出（2020）湘0105民初1227号民事判决，以唐严、唐子朝已超过解除权法定行使期限为由，驳回了唐严、唐子朝的全部诉讼请求。2019年12月25日，万达公司以唐严、谢志芳夫妇和唐子朝（唐严父亲）作为被告，就代偿107号商铺按揭贷款向法院提起了房屋买卖合同之诉，要求唐严、谢志芳、唐子朝偿还代偿的银行贷款本息等款项共计3197234.21元。因该案需前述1227号案处理结果作为依据，法院将该案裁定中止审理，1227号案判决后，法院于2020年7月7日作出（2019）湘0105民初11906号民事判决，判决唐严、谢志芳、唐子朝支付万达公司代偿款3197234.21元。并告知唐严、谢志芳、唐子朝主张的因107号商铺房屋质量不符合约定的交付标准产生的相关损失，可另诉主张权利。一审法院认为，一、刘晓莉、周辰是否占住涉案房屋问题。开福万达提供的物业公司出具的工作联系单虽有入住涉案两套为刘晓莉、周辰的内容，但该内容已被证人彭某的证言推翻，而从开福万达提供的两份通知来看，开福万达此前均是主张涉案两套房屋为唐严占住，与唐严的自认及证人彭某的证言相符。故开福万达根据工作联系单及相关周辰出入电梯的视频主张刘晓莉、周辰占住涉案房屋，证据不足，法院不予采信。对其要求刘晓莉、周辰承担本案责任的诉请，一审法院不予支持。二、唐严及唐严安排家人居住涉案房屋是否构成侵权问题。唐严主张，其入住涉案两套房屋是因花巨资购买了开福万达的商铺，与开福万达就107号商铺存在纠纷未解决，导致其负债累累住房被拍卖全家人无处居住，没有能力支付房租的情况下，经开福万达长沙负责人曾某同意作为其所购商铺问题未解决前的过渡房免费使用，不构成对房屋的侵权。本案中，开福万达虽未书面同意唐严入住涉案两套房屋，双方也未就涉案房屋作107号商铺纠纷解决期间的免费过渡使用达成过书面协议，而从未解决曾某也不认可同意唐严免费使用房屋，而根据唐严提供的开福万达内部员工手机图片，可以证明唐严知道开福万达的涉案两套未出售的房屋信息来源于开福万达内部员工提供，结合证人彭某证言中有关与唐严一起找曾某的过程，和某的证言、曾某自认所证明的曾某当时知道唐严搬入涉案房屋的事实，以及曾某微信通知唐严时有关“实在兜不住”表述，可以认定唐严主张的其入住涉案房屋经得了曾某的同意的事实成立，曾某只是没有将该情况向开福万达汇报，但曾某作为开福万达湘潭公司派往长沙负责处理长沙公司遗留问题的负责人，唐严在与开福万达本来就107号商铺存在纠纷的情况下，有理由相信曾某有权代表开福万达，故曾某的行为应认定为职务行为，唐严当时入住涉案房屋的行为不应认定为侵权。因唐严未能举证证明曾某当时同意其入住房屋的具体期限，且曾某微信通知唐严时有关“实在兜不住”的表述来看，即使曾某同意唐严入住涉案房屋，也只是在开福万达不知情的情况下同意唐严暂时入住涉案房屋，唐严在曾某通知其搬离房屋后仍拒不搬出，其此后占住开福万达房屋的行为应认定为侵权，应承担相应的侵权责任。开福万达主张唐严立即停止侵权，搬离并返还侵占房屋，赔偿此后相应的房屋占用损失，法院予以支持。结合各官网公布的万达公馆的同类面积房屋的月租金信息，法院酌情按1栋4101号月租金9000元、2栋1601号月租金11000元的标准认定开福万达房屋占用损失。唐严与开福万达就107号商铺买卖存在纠纷，应另循合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、唐严于判决生效之日起五日内搬离并向长沙开福万达广场投资有限公司返还其占住的长沙开福万达广场Ａ区1栋4101号（登记地址中山路589号开福万达广场Ａ区××栋××）及长沙××广场××栋××号××路××号××广场××栋××两套房屋；二、唐严于判决生效之日起五日内按月租金20000元的标准赔偿长沙开福万达广场投资有限公司自2019年3月16日起至房屋实际搬离之日止的房屋占用损失；三、驳回长沙开福万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4198元（已减半收取），由唐严负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据，对一审法院查明的案件事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人唐严是否为非法占有以及一审认定唐严开始支付租金的日期是否正确；2、原审认定房屋租金标准是否正确；3、被上诉人周辰是否为共同侵权人。关于争议焦点一：上诉人唐严主张其为合法占有，其入住得到了开福万达工作人员曾某的同意并提交了曾某在其入住案涉房产后曾某到该房产内就餐的照片。本院认为，唐严主张合法占有不动产应当提供相应的证据予以证明，而唐严仅仅主张是曾某同意其入住，并未提交相应的入住通知，物业费缴纳依据等证据予以证明。唐严与开福万达其他的不动产买卖合同纠纷与本案并无关联性，该理由并不是唐严合法占有不动产的依据。但案涉房屋在长沙属于较为高档住房，安保措施较为严格，唐严自于2018年12月26日搬至案涉房屋如果未得到开福万达相关工作人员允许入住该小区不符合常理，从曾某发送给唐严的手机微信与唐严提供的证据显示，唐严前期的入住行为得到了开福万达工作人员曾某的认可，一审法院认定曾某的行为属于职务行为正确，但是2019年3月15日开始曾某通知唐严搬离案涉房屋开始，唐严未能举证此后的占有行为得到了开福万达的认可，故一审法院认定自2019年3月15日开始计算租金并无不当，上诉人开福万达主张计算租金的时间应从2018年12月26日开始以及唐严主张从2010年1月22日开始计算租金均无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二：上诉人开福万达认为，一审法院结合互联网上公布的万达公馆的同类面积房屋的月租金信息，酌情按1栋4101号月租金9000元、2栋1601号月租金11000元的标准认定开福万达房屋占用损失错误，本案应当按照44.3元/m2/月的标准计；一审法院计算上诉人损失数额的标准语义模糊且标准不一；两套房屋计算标准明显不同却未说明理由，根据一审法院作出的同期类案生效判决,对于万达公馆小区的租金损失认定,均采用中国房价行情网上租金标准，对此，本院认为上诉人唐严开始占有案涉房屋亦在与开福万达产生纠纷后负债较多且无处居住所导致，其首先入住的行为得到了开福万达工作人员的认可，如果入住期间按照开福万达主张按照市场价计算租金显然不符合本案的实际情况，且一审法院判决支付的租金标准并未显著低于市场价格，故本院对开福万达要求唐严按照44.3元/m2/月的标准总计支付租金473116.36元本院不予支持。关于争议焦点三:从开福万达提供的两份通知来看，开福万达此前均是主张涉案两套房屋为被告占住，与唐严的自认及证人彭某的证言相符。故开福万达仅仅根据工作联系单及相关周辰出入电梯的视频主张周辰占住涉案房屋，证据不足，本院不予支持。综上所述，长沙开福万达广场投资有限公司、唐严的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8396元，由唐严负担4198元，长沙开福万达广场投资有限公司负担4198元。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 姚贤辅审判员 金新贵二〇二一年三月十七日书记员 孙 娇