山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终3550号上诉人（原审被告）：山东山推机械有限公司，住所地吴泰闸路71号。法定代表人：赵洪清，董事长。委托诉讼代理人：刘洪前，山东金舜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司，住所地济宁市吴泰闸路71号山推大厦11楼。负责人：率坤，经理。委托诉讼代理人：邓彬男，系公司员工。上诉人山东山推机械有限公司因与被上诉人长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济宁技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初4648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山东山推机械有限公司上诉请求：撤销一审判决或依法改判。事实与理由：一审判决认定事实错误。1、判决错误认定九巨龙为抵押权人。上诉人从未将山推大厦抵押给九巨龙公司。2、错误认定山推大厦已被行使抵押权拍卖，事实是山推大厦被拍卖是因执行程序引起。济宁高新区人民法院(2019)鲁0891执恢55号执行裁定书明确载明：“本院在执行申请执行人浙江省越宫钢结构有限公司与山东山推机械有限公司(即上诉人)建设工程合同纠纷一案中，在山东产权交易中心网络竞价平台公开拍卖山推大厦”，山推大厦的拍卖是执行行为，九巨龙公司只是以最高价格竟得山推大厦成为买受人，山推大厦不是因抵押权人行使抵押权而进入拍卖程序，更不是九巨龙公司行使抵押权而拍卖，与抵押、行使抵押权毫无关系。3、一审判决依据《山推大厦租赁合同》中第八条规定：“甲方(即上诉人有以下行为之一的，乙方(即被上诉人)有权解除合同)：(4)因抵押权人行使抵押权导致本合同无法履行的”，从而判决被上诉人享有合同解除权错误。4、被上诉人主体不适格。上诉人的租赁标的物山推大厦被济宁高新区人民法院进行的司法拍卖，依据买卖不破租赁原则，自山推大厦所有权转移之日起，九巨龙公司已经承接了上诉人的权利义务，也就是被上诉人与九巨龙公司形成了租赁关系，被上诉人与九巨龙公司为租赁关系的相对人，由于九巨龙公司成为山推大厦所有权人也即成为新的出租人后对山推大厦进行装修而要求被上诉人暂时搬离山推大厦，是否搬离由被上诉人决定，是否主张搬家费也应与相对人九巨龙公司协商或主张，无权向上诉人主张权利。长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原被告双方于2017年7月18日签订的《山推大厦租赁合同》；2、判决被告返还原告剩余装修费用（残值金）19,700元、搬家费5,100元，共计24,900元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2017年7月18日签订《山推大厦租赁合同》，约定原告租赁山推大厦11楼东，面积为432平方米的房屋作为办公场所，每年向被告支付租赁费用207,000元，租期为三年。原告租赁后未经被告备案或书面同意，擅自对山推大厦部分场所进行了装修。九巨龙房地产开发集团有限公司于2019年6月6日经过竞拍得到山推大厦的所有权，于2019年7月3日向原告通知山推大厦所有权变更，并声明被告在将山推大厦租赁给原告前已经就山推大厦设定了抵押权，要求原告在2019年7月6日前搬离。2019年7月5日，原告通过济宁市任城区八一搬家服务中心将办公场所搬迁到永胜大厦15楼，共支付搬家费用5,100元。另查明，被告山推公司于2016年将山推大厦抵押给案外人九巨龙房地产开发集团有限公司。一审法院认为，原、被告双方签订的《山推大厦租赁合同》，系双方真实意思表示，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据《山推大厦租赁合同》中第八条规定：“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（4）因抵押权人行使抵押权导致本合同无法继续履行的。”山推大厦现已被行使抵押权，合同约定情形出现，对原告要求解除原被告双方于2017年7月18日签订的《山推大厦租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。原被告在合同第五条第一项中明确约定，“如需对房屋进行装修或增扩设备时，要符合国家建设标准要求并征得甲方同意后方可实施，费用由乙方自理。”原告未能提供充分证据证明对租赁地进行装修征得被告同意，且未提交证据证明其装修花费，故对原告要求被告返还原告剩余装修费用（残值金）19,700元的诉讼请求，不予支持。原被告在签订合同时，被告未告知原告租赁房屋已经被抵押，造成原告在租期内不得不搬离租赁地，被告对此应承担缔约过失责任，对原告要求被告赔偿5,100元搬家费损失的诉讼请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第二项、第九十三条第二款和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、依法解除原被告于2017年7月18日签订的《山推大厦租赁合同》；二、被告山东山推机械有限公司于判决生效后三日内赔偿原告长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司搬家费的损失5,100元；三、驳回原告长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息损失。案件受理费211元，原告长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司负担161元，被告山东山推机械有限公司负担50元。本院经审理查明，济宁高新区人民法院(2019)鲁0891执恢55号执行裁定书载明：“本院在执行申请执行人浙江省越宫钢结构有限公司与山东山推机械有限公司建设工程合同纠纷一案中，在山东产权交易中心网络竞价平台公开拍卖山推大厦”，九巨龙公司以最高价格竞得山推大厦成为买受人，山推大厦并非因九巨龙公司行使抵押权而进入拍卖程序。本院认为，本案双方当事人在二审中争议的焦点问题是：山东山推机械有限公司是否应赔偿长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司搬家费5,100元。山东山推机械有限公司与长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司于2017年7月18日签订了《山推大厦租赁合同》，约定长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司租赁山东山推机械有限公司所有的山推大厦11楼东，租期为三年。长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司承租后，因山东山推机械有限公司欠款致使山推大厦被济宁高新区人民法院依法拍卖，九巨龙房地产开发集团有限公司以最高价格竞得山推大厦成为新的所有权人，九巨龙房地产开发集团有限公司得到山推大厦的所有权后，于2019年7月3日向长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司通知山推大厦所有权变更，并要求长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司在2019年7月6日前搬离。虽然九巨龙房地产开发集团有限公司取得了山推大厦的所有权，但山东山推机械有限公司与长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司签订的《山推大厦租赁合同》依然具有法律效力，仍应继续履行。故，长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司在合同履行期限未届满前自行搬离山推大厦，故对于其因此受到的损失应自行承担。且长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司支付的搬家费5,100元，系其必然发生的费用，与山东山推机械有限公司无关。其要求山东山推机械有限公司承担该费用，于法无据，本院不予支持。综上所述，山东山推机械有限公司的上诉理由成立，本院予以支持；原审判决认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山东省济宁技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初4648号民事判决第一项；二、撤销山东省济宁技术产业开发区人民法院（2019）鲁0891民初4648号民事判决第二项、第三项；三、驳回长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司的其他诉讼请求。一审案件受理费的负担不变，二审案件受理费50元，由长安责任保险股份有限公司济宁中心支公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二一年三月八日书记员  宋 颖