山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2040号上诉人（原审被告）：北京松本立华环保科技有限公司，住所地北京市。法定代表人：解相灵，执行董事。委托诉讼代理人：白乐平，北京大成（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏云，北京大成（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘洪彬，男，1965年4月13日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：吉光峰，济南历城彩石法律服务所法律工作者。上诉人北京松本立华环保科技有限公司（以下简称松本立华公司）因与被上诉人刘洪彬商品房预约合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人松本立华公司的委托诉讼代理人白乐平、苏云，被上诉人刘洪彬的委托诉讼代理人吉光峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。松本立华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘洪彬的诉讼请求；2.诉讼费用、保全费用均由刘洪彬承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，松本立华公司与刘洪彬签署预定制协议，松本立华公司不存在任何违约的情况下，只因房价降低，刘洪彬要求解除合同，一审法院认定房产所有权人不是松本立华公司，卖方约定不明确，存在格式条款，判决解除签署的制定协议显然不当。（一）松本立华公司对涉案房产具有处置权。1、一审法院要求松本立华公司提交涉案房屋所有权的证据，松本立华公司已提交商品房预售许可证、济南市不动产权证书等五证及绿地地产济南东城置业有限公司出具说明，足以证实松本立华公司对涉案房产具有处置权。2、绿地地产东城置业有限公司的证明也说明松本立华公司对涉案房产具有处置权。（二）涉案房产刘洪彬并未申请贷款，申请全款交付，因刘洪彬未按约支付房款，导致至今未签署《商品房买卖合同》。1、松本立华公司与刘洪彬签署预定制协议，明确约定在具备相应条件后，松本立华公司协助刘洪彬办理更名事宜，保障刘洪彬与绿地地产济南东城置业有限公司签署正式购房合同。但刘洪彬至今未缴清房款，未达到签署购房合同及办理网签的条件。同时刘洪彬多次向松本立华公司保证并要求延期交付付款，因此违约责任在于刘洪彬，一审法院认定事实错误。2、刘洪彬提交案外人郭某签署的《商品房买卖合同》，进一步印证刘洪彬缴纳全部购房款，松本立华公司一定协助办理网签及签署《商品房买卖合同》。（三）一审法院认为“房屋买卖合同的卖方约定不明确”显然不成立。预定制协议约定明确“保障乙方与绿地地产济南东城置业有限公司签署正式购房合同”作为卖房主体约定明确。（四）松本立华公司无任何适约行为，一审法院判决解除合同且刘洪彬不承担任何违约责任，显然不当。松本立华公司与刘洪彬签署合同后，刘洪彬明知要缴纳房款却延迟缴纳，并多次向松本立华公司要求延期付款，从2018年一直延迟到2020年，延迟缴纳3年，现房价降了，却要求解除合同，松本立华公司不存在任何违约行为。二、一审法院适用用法律不当。1、一审法院一方面认为不适用商品房买卖合同司法解释，又适用该解释返还定金自相矛盾。2、刘洪彬违约不签订《商品房买卖合同》，在预定制协议中已经对商品房买卖合同的主要条款作出明确约定，不存在一审法院认定的双方无法协商一致签订涉案房产本约合同的情况。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回刘洪彬的诉讼请求。刘洪彬辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律得当，作出判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘洪彬向一审法院起诉请求：1.依法判令松本立华公司返还购房定金及购房款3191240元及利息损失（以100万元为基数，自2018年2月13日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算。以10万元为基数，自2018年6月8日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算。以40万元为基数，自2018年7月30日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算。以50万元为基数，自2018年9月12日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算。以20万元为基数，自2018年10月25日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算。以341240元为基数，自2018年12月4日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算。以10万元为基数，自2019年1月11日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算。以55万元为基数，自2019年6月29日起至实际给付之日止，以人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由松本立华公司承担。后刘洪彬增加诉讼请求：依法解除绿地城市大脑数字产业小镇B地块团购预定制协议。一审法院认定事实：一、2018年2月12日，刘洪彬（乙方）与松本立华公司（甲方）签订《绿地城市大脑数字产业小镇B地块团购预定制协议》一份（以下简称预定制协议），约定甲方已经整体购买绿地城市大脑数字产业小镇B地块的所有物业。根据国家相关规定，甲方有权对绿地城市大脑数字产业小镇B地块上的产品进行经营、租赁及售卖。现甲方为绿地城市大脑数字产业小镇B地块项目为乙方提前定制选房，明确双方义务：甲方应将定制产品最新的总平面图、每栋楼的各层平面图、立剖面图、户型图等资料和经济技术指标发送乙方，以便乙方完成定制项目协议，该方案作为本协议附件，具体方案详见附件一，最终以政府相关部门审批通过的方案为准。在具备相应条件后，协助乙方办理更名事宜，保障乙方与绿地地产济南东城置业有限公司签署正式购房合同，并确保乙方享受到上述合同中所有的权利。乙方：根据甲方所提供的项目相关资料和技术指标，自愿缴纳300000元（大写：叁拾万整作为团购定金，并在甲方规定时间内办理更名事宜和补交房屋款项。第一条团购定制项目基本情况1.本协议所涉产品位于济南市历城区唐冶中路与世纪大道交汇处。2.乙方团购定制产品：乙方定制部分为绿地城市大脑数字产业小镇B地块4号楼102户（最终楼号及房号以双方签订的商品房买卖合同为准），预测建筑面积约429平方米，定制单价为人民币14400元/平方米，定制总价为人民币（大写）陆佰壹拾柒万柒仟陆佰元整（小写：6177600）；定制总价经甲乙双方协商，按照本条第2款约定的产品对应单价固定，不再调整。本协议约定的定制产品最终成交总价款，在所定制产品确定预测面积后双方再行确定、据实结算。第二条定制金及协议签订乙方为了表示购买诚意，自愿向甲方交纳300000元定金，即30万元（大写叁拾万元整），作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保，并承诺在团购协议签订之日起7日内补齐差价款。第三条其他1.甲乙双方均同意双方合同的内容须以书面形式经双方签署确认后，才能视为本协议的有效证件。任何口头或通讯通话或单方面文件均不能作为本协议的有效证件。2.本协议签订后，乙方不得无故要求退房、换房，乙方需在接到甲方通知的规定时间内前来办理付款和《商品房买卖合同》签订，否则视为乙方违约，甲方有权单方面解除本协议，购房定制金不予退还，该商品房甲方有权另行处分（包括但不限于另行出售给任何第三方）。6.本协议一式贰份，双方各执壹份。本协议自签字盖章之日起生效。刘洪彬与松本立华公司均在该协议上签字并加盖单位公章。二、刘洪彬于2018年2月12日即案涉协议签订当日向松本立华公司交付房款100万元（包含定金30万元）、于2018年6月7日交付房款10万元、于2018年7月29日交付房款40万元、2018年9月11日交付房款50万元、2018年10月24日交付房款20万元、2018年12月3日交付房款341240元、2019年1月10日交付房款10万元、2019年6月28日交付房款55万元，以上共计3191240元。松本立华公司收到以上购房款后向刘洪彬出具收款收据。三、刘洪彬在与松本立华公司签订案涉预定制协议后，向松本立华公司以“本人拆迁款未到位，所以申请延期（差价和首付款）”为由提交延期付款审批单一份，并同时出具延期签约承诺书一份，承诺于2018年4月30日补齐差价，2018年6月30日向松本立华公司支付2254500元房款，并签订《商品房买卖合同》。刘洪彬于2020年7月1日向松本立华公司出具“特殊情况审批表”一份，载明“本人刘洪彬购买绿地城商墅BD4-102，总房款6098976元，已交房款3191240元，未交房款2907736元，现因个人原因，申请剩余房款分期付款，申请自2020年7月起20个月内付清，并保证每个月付款金额不低于10万，钱款全部到位后办理网签及交房相手续。”四、松本立华公司提供2017年12月26日商品房预售许可证、2017年济南市不动产权证书、2017年4月24日建设用地规划许可证、2017年6月19日建设工程规划许可证、2017年建筑工程施工许可证，以上证件载明的单位均为绿地地产济南东城置业有限公司。绿地地产济南东城置业有限公司于2020年9月1日出具说明一份，载明“位于济南市历城区唐冶中路与世纪大道交汇处绿地城市大脑数字产业小镇B地块BD4-102号房产，为我公司开发的房产。北京松本立华环保科技有限公司于2017年向我司预定制上述房源”。松本立华公司当庭陈述案涉房产归该公司所有，只是绿地地产济南东城置业有限公司未给该公司办理网签，一审法院要求松本立华公司在庭审后五日内提交其系案涉房产所有权人的相关证据，松本立华公司未予提供。根据松本立华公司提供的营业执照中有从事房地产经纪业务的内容没有销售商品房的相关营业范围。松本立华公司当庭认可签订案涉房屋商品房销售合同的主体系刘洪彬与绿地地产济南东城置业有限公司。五、在本案审理过程中，刘洪彬提供案外人郭某为买方绿地地产济南东城置业有限公司为卖方的商品房买卖合同一份。主张郭某系其外甥，郭某购买的房产与其购买的房产系同一地块，合同约定2019年12月31日交房，但郭某购买的房产至今未交房，且房产与签订合同时约定的构造严重不符，松本立华公司的不诚信行为致使其丧失了对该公司的依赖，其不再履行案涉的预定制协议。刘洪彬认为预定制协议的第二条、第三条第二项、第三条第四项均系免除其权利或加重其权利义务的格式条款，以上格式条款无效，致使双方合同目的无法实现，故请求解除预定制协议、返还房款并赔偿利息损失。一审法院认为，商品房预约合同系指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议产生的纠纷。本案的预定制协议的签订方松本立华公司虽有从事房地产经纪业务的经营范围，但并不是房地产开发商，本案的案由依法纠正为房屋买卖合同纠纷。刘洪彬与松本立华公司签订的案涉预定制协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行自身的合同义务。首先，根据预定制协议约定的相关内容，松本立华公司有在规定时间内办理更名事宜的合同义务，根据预定制协议第二条的约定，刘洪彬交付房款后签订《商品房买卖合同》的相对方为松本立华公司，而松本立华公司当庭认可刘洪彬将来签订《商品房买卖合同》的相对方为绿地地产济南东城置业有限公司，案涉预定制协议虽然约定了刘洪彬交付房款的合同义务，而对房屋买卖合同的卖方约定不明确。本案审理过程中，松本立华公司主张其系案涉房屋的所有权人，但在一审法院规定的期限内未提供证据予以证明，且与其自身提供的绿地地产济南东城置业有限公司“松本立华公司于2017年预定制上述房源”的说明相互矛盾，一审法院不予采信。松本立华公司作为案涉预定制协议的签订方，在收取刘洪彬300000元的签约保证金（定金）后，不能按第二条的约定作为合同相对方与刘洪彬签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，刘洪彬要求返还房款（定金）300000元，一审法院予以支持。其次，刘洪彬主张预定制协议第三条第二项、第四项系松本立华公司提供的格式条款应属无效。但该条款是否有效，均不影响案涉预定制协议的有效性，故对该些条款是否有效，一审法院不予审查。在本案审理过程中，刘洪彬明确表示不再履行预定制协议并签订《商品房买卖合同》即本约，双方无法协商一致签订涉案房产本约，即预定制协议的合同目的无法实现，对刘洪彬要求解除预定制协议的诉讼请求，一审法院依法予以支持。双方预定制协议解除的时间一审法院依法认定为2020年8月19日解除（请求到达之日）。最后，案涉预定制协议虽约定刘洪彬于该协议签订之日起七日内补齐差价款，但刘洪彬对足额支付房款的时间在松本立华公司同意后一再予以延期，而双方对延期支付房款的违约责任亦未作出约定。同时，双方对签订《商品房买卖合同》的签订主体、签订时间均未作出明确的约定，致使双方无法继续履行预定制协议。双方无法继续履行预定制协议并签订《商品房买卖合同》的原因系双方签订的预定制协议约定不明，该原因属不可归责于双方的事由。该预定制协议解除后，刘洪彬要求松本立华公司返还预付房款并支付资金占用期间的利息，不超出法律规定，一审法院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第三条、第六条、第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、刘洪彬与北京松本立华环保科技有限公司于2018年2月12日签订的《绿地城市大脑数字产业小镇B地块团购预定制协议》（坐落于济南市历城区唐冶中路与世纪大道交汇处绿地城市大脑数字产业小镇B地块4号楼102户）于2020年8月19日解除；二、北京松本立华环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还刘洪彬预付房款3191240元（包含定金30万元）；三、限北京松本立华环保科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘洪彬房款占用期间的利息：以100万元为基数，自2018年2月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以10万元为基数，自2018年6月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以40万元为基数，自2018年7月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以50万元为基数，自2018年9月12日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以20万元为基数，自2018年10月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以341240元为基数，自2018年12月4日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以10万元为基数，自2019年1月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；以55万元为基数，自2019年6月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档贷款利率计算；按本金3191240元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32330元，减半收取16165元，保全费5000元，共计21165元，由北京松本立华环保科技有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。松本立华公司在二审中提交以下证据：绿地地产济南东城置业有限公司证明一份，欲证明松本立华公司对涉案房产具有处分权，在预定制协议中涉及的保障刘洪彬与绿地地产济南东城置业有限公司签订正式购房合同，松本立华公司有房产处分权，并非一审法院认定的无处分权。刘洪彬质证称，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。该证据不属于新证据，在一审举证期限内松本立华公司并未提交，不能作为新证据使用。该证明不能证明松本立华公司就涉案房产享有所有权和处置权。经审查本院认为，因刘洪彬对该证据真实性无异议，该证据与诉争房屋具有关联性，故本院对该证据予以采信。以上事实由松本立华公司在二审中提供的证据及二审庭审笔录在案为凭，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为，一、涉案团购预定制协议能否解除；二、刘洪彬要求返还购房定金及购房款并赔偿利息损失能否支持。刘洪彬于2018年2月12日与松本立华公司签订的案涉预定制协议属于商品房预约合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘洪彬主张预定制协议中双方权利义务不对等，经审查，涉案预定制协议虽然约定了刘洪彬交付房款的合同义务，但对签订本约合同的主体，在协议的“鉴于”部分约定“……保障乙方与绿地地产济南东城置业有限公司签署正式购房合同”，在第二条中又约定“……作为乙方如约与甲方签订《商品房买卖合同》的担保”，前后约定不一致；松本立华公司称其公司对涉案房产享有处置权，但因绿地地产济南东城置业有限公司未给松本立华公司办理网签，刘洪彬本约合同的签约相对方实为绿地地产济南东城置业有限公司；预定制协议约定“在具备相应条件后，协助乙方（刘洪彬）办理更名事宜，保障乙方与绿地地产济南东城置业有限公司签署正式购房合同”，根据松本立华公司陈述，刘洪彬需交齐全部购房款后才能与绿地地产济南东城置业有限公司签订本约合同、办理网签手续；刘洪彬亦对预定制协议中有关条款提出异议。基于上述情况，双方无法继续履行预定制协议并签订《商品房买卖合同》的原因系预定制协议中包括签约主体、签约时间、签约条件等诸多直接影响双方权利义务的重要条款约定不明，导致双方在继续磋商签订本约合同过程中未能达成一致意见，预定制协议的合同目的无法实现，该原因应认定为不可归责于双方的事由，双方互不承担违约责任，一审法院对刘洪彬要求解除预定制协议的诉讼请求予以支持并无不当。该预定制协议解除后，其法律后果为恢复原状，恢复到双方订约前的状态，恢复原状包括返还财产所产生的孳息，利息为法定孳息，占用资金的一方应当向另一方承担利息损失，一审法院认定利息自交付开发商之日起计算并无不当，因此，刘洪彬要求松本立华公司返还定金、预付房款并支付资金占用期间的利息，于法有据，一审法院予以支持亦无不当。综上所述，松本立华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32330元，由上诉人北京松本立华环保科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 尹逊航二〇二一年三月三十日法官助理 姜 晓书 记 员 赵冬梅