北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终1521号上诉人（原审被告）：龚晓云，女，1972年9月4日出生，满族，住辽宁省凌源市。被上诉人（原审原告）：苏春卫，男，1973年11月7日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：赵桂斌，北京市京海律师事务所律师。原审被告：贾宏伟，男，1970年9月29日出生，汉族，户籍地甘肃省平凉市。上诉人龚晓云因与被上诉人苏春卫、原审被告贾宏伟合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初16372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龚晓云、被上诉人苏春卫及其委托诉讼代理人赵桂斌到庭参加诉讼。贾宏伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚晓云上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回苏春卫一审的全部诉讼请求。事实与理由：1.因苏春卫管理违规，导致自来水公司扣除了我的押金，故我不应该向苏春卫退还押金；2.因苏春卫管理违规、违约，应承担违约责任，所以不能退还租赁费；3.苏春卫将后院租金交给了龚某1，不应由我返还；4.苏春卫没有提供实际缴纳电费的单据；5.苏春卫提交的收据收款人为王某，不能证明将10月至12月的会计费支付给会计，且不能证明该笔费用是会计费。苏春卫辩称，同意一审法院判决。贾宏伟未发表书面意见。苏春卫向一审法院起诉请求：1.判令龚晓云、贾宏伟退还苏春卫押金20000元、房屋租赁费42165元、后院租金2100元、支付厨房装修费47477元、支付苏春卫垫付三层房屋使用费3420元、支付苏春卫垫付三层电费7533.6元、支付苏春卫垫付会计费1800元；2.本案诉讼费由龚晓云、贾宏伟负担。一审法院认定事实：2011年2月28日，贾宏伟与北京兴水物业管理有限责任公司（以下简称兴水公司）签订《房屋租赁合同书》，合同主要约定：兴水公司为出租方（甲方），贾宏伟为承租方（乙方）。第一条租赁物。1.租赁物位于昌平区楼房II东4、5号，平房9号。其中楼房为混凝土框架楼房，总计三层，地面及楼道是通体瓷砖。平房为砖混结构，地面为水泥地面。水、电、暖等设施齐全，楼房建筑面积572平方米，平房1间。2.乙方承租租赁物用于餐饮。第二条租赁期限。租赁期限为8年，自2011年3月10日始至2019年3月10日止。第三条租金和其他费用。1.租金标准为：（1）楼房租金2011年3月10日至2019年3月10日，每年167024元（2011年2月25日至2011年3月10日装修期内减半个月房租）；平房租金2011年3月10日至2019年3月10日按每间/年3000元计算，每年3000元。（2）2019年3月10日以后的楼房、平房租金，根据市场行情，并在前1年租金基础上由双方再议。第五条交付与返还。1.甲方于2011年2月25日将租赁物交付乙方使用。2.乙方的装修改建部分自2019年3月10日无偿归甲方所有，乙方保证装修改建部分使用状况完好且不会对租赁物及设施造成损害。第七条乙方的权利义务。5.租赁期限内，不得将租赁物转租（包括部分转租、转借、与第三人合用或以其他方式进行的实为转租、分租的行为）。合同还约定了其他事项。合同签订后，贾宏伟、龚晓云在该处经营北京德五福餐饮管理有限公司第一分公司。2015年7月27日，龚晓云与苏春卫签订《承包合同》，合同约定：龚晓云为甲方，苏春卫为乙方。甲乙双方经友好协商，就餐饮承包事宜达成如下协议：一、甲方拥有北京市昌平区楼房II东4、5号（以下简称涉案房屋）的使用权，并在此房屋上办有餐饮业营业执照（北京德五福餐饮管理有限公司第一分公司）。二、甲方同意将上述房屋中的360平方米面积房屋（一层、二层）承包给乙方，乙方承包后，将用于经营餐饮业务并提供餐饮营业执照经营一切手续。三、本合同的经营许可费为26万人民币，乙方于本合同生效之日一次性支付给甲方。乙方应向甲方支付的承包费为每年22万元人民币，分二次支付，于每年的5月份支付11万元、11月18号之前支付11万。乙方还应向甲方缴纳押金2万元，于本合同生效之日支付给甲方。由于乙方的违约行为给甲方造成的损失，甲方可以从押金中直接扣除。乙方在不违约并合法经营期间甲方保证水、电、气一切正常。四、本合同的承包期限为2015年5月3日至2020年5月18日。五、乙方在承包期间产生的水费、电费、气费、供暖费、卫生费等由乙方承担，按甲方的要求按时缴纳。六、乙方在承包期间发生的生产安全及卫生等事故，产生的债权债务等一切纠纷均由乙方承担，与甲方无关。七、甲乙双方应认真履行合同，违约方应向对方承担违约责任。经营期间乙方经营不善，经甲乙双方协商，须在甲方的同意下可转给他人经营。只允许做餐饮经营。八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字或盖章之日起生效。九、暖气费甲（乙）双方各一半。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，贾宏伟、龚晓云依约交付上述经营场地及经营手续，苏春卫向龚晓云支付租房押金2万元，并依约向贾宏伟、龚晓云履行了交纳经营许可费和合同期内（2015年5月3日至2020年5月18日）的承包费。2019年1月18日，苏春卫接到北京市昌平自来水有限责任公司的《租赁合同到期通知书》，该通知书载明：贾宏伟，您与我单位于2011年3月10日签订的位于北京市昌平自来水有限责任公司楼房II东3号，平房9号《房屋租赁合同》于2019年3月10日止合同期满。该合同期满后，我单位将对此房屋按照招租程序，面向社会公开招租，请您于2019年3月10日前将该房屋产生的所有费用结清并将属于您物品清理干净后，将钥匙等物品交还，并由我单位行政科验收合格后收回此房屋。2019年3月10日，苏春卫就上述涉案房屋及三层房屋与北京市昌平自来水有限责任公司（以下简称自来水公司）签订《房屋租赁合同书》，约定自来水公司将昌平区楼房II东3号西侧（楼房三层，381.2平方米），平房9号（1间）出租给苏春卫使用。租赁期限自2019年3月10日始至2020年5月18日止。租赁期楼房租金为288566.4元，平房租金为4075元。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，苏春卫继续在涉案房屋经营餐饮服务。另查：北京德五福餐饮管理有限公司第一分公司营业执照登记的法定代表人为贾宏伟，苏春卫使用该营业执照经营餐饮服务，该公司于2020年9月份注销。涉案房屋登记产权人为北京市昌平自来水有限责任公司。北京市昌平自来水有限责任公司系北京兴水物业管理有限责任公司的独资股东。庭审中，苏春卫提交如下证据：1.2018年10月12日收据，收据记载：金手勺苏春卫餐厅半年租金（2018年11月19日至2019年5月18日）110000元，证明其租金给付至2019年5月18日，应返还2019年3月10日至同年5月18日租金为11万元÷6个月×2个月+11万元÷6个月÷30天×9天=42165元。龚晓云质证意见：对该收据无异议，对收取的租金事实认可，但不同意退还。2.3张收据。2016年7月18日的收据载明“今收金手勺宿舍费1年整6000（2016年7月15日-2017年7月15日），收款人龚某1”；2017年7月26日的收据载明“今收到金手勺宿舍费1年整6000元（2017年7月15日-2018年7月15日），现金，上次6170.7，本次电表底7356.1，电费1423，人民币柒仟肆佰贰拾叁元整；收款人龚某2，交款人张某”；2018年7月15日的收据载明“今收到金手勺宿舍费1年整6000元（2018年7月15日-2019年7月15日），微转，上次电表7356，本次9767，电费2893元，人民币捌仟捌佰玖拾叁元整，收款人龚某1，龚某2代打收据”。证明其向龚晓云多支付了2019年3月10日至2019年7月15日的宿舍费（后院租金），应当予以退还。即：6000元（年租金）÷12个月×4个月+6000元（年租金）÷12个月÷30天×6天=2100元。龚晓云质证意见：2016年的收据认可，其他的不清楚。后院租金（宿舍费）的事儿我不知情，也从来没有收过这个租金。3.照片、《廊坊隆康装饰工程有限公司装修合同》、报价单。证明贾宏伟提供给其一层后面的厨房是违建，2019年7月被拆除，因此将其厨房改到二层，并进行装修，共计费用47477元，该损失应由龚晓云、贾宏伟赔偿。龚晓云质证意见：对照片的内容不清楚。我们没有隐瞒违建。装修厨房的费用与我方没有关系。4.苏春卫与贾宏伟的聊天视频，证明苏春卫垫付电费和会计费的事实。视频中，贾宏伟称“我估计你龚姐10号就回来了，10号回来她肯定找你，就是处理这个问题，一个是法律解决。现在就是牵扯3月到5月房租的问题，具体我不太清楚，还有啥呀”，苏春卫：“三楼的电费七千多块钱”，贾宏伟“三楼的电费是我应该给的，我知道”，苏春卫：“还有一个就是会计三个月做账的，一两千块钱”，贾宏伟：“这个合理，有账就行”。证明其为龚晓云、贾宏伟垫付的三层电费（2018年5月至2019年4月）共计6278度，每度1.2元，合计约7533.6元及会计费。龚晓云未发表质证意见。5.2份收据。2018年10月28日的收据载明“金手勺会计费用8、9、10、11、12月5个月费（600元/月）叁仟元整，收款人龚某2”。2018年12月15日的收据载明“今收到会计费10月-12月份，壹仟伍佰元整，收款人王某”。证明苏春卫向龚晓云支付了2018年8-12月5个月的会计费3000元，但是因龚晓云未将10-12月的会计费支付给会计，导致苏春卫另行再次支付会计费，应当予以退还相应的会计费即3个月的会计费，每月600元，共计1800元。龚晓云质证意见：会计费如果确实多交了，有证据就可以退还，贾宏伟未到庭质证。上述证据，贾宏伟未到庭，均未发表质证意见。上述事实，有双方当事人的陈述，苏春卫提交2011年签订的《房屋租赁合同书》、2019年签订的《房屋租赁合同书》《承包合同》、租金收据、押金收据、《廊坊隆康装饰工程有限公司装修合同》、会计费收据、租赁合同到期通知书、厨房拆除照片、平房住宿费、电费收据、北京金手勺饭店报价单、装修款收据、微信聊天记录、房产证、装修厨房照片、视频光盘和明细等证据在案佐证。一审法院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，贾宏伟经法院合法传唤，未出庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，对此，贾宏伟应承担对自己未出庭应诉的法律后果。关于苏春卫与龚晓云签订的《承包合同》的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外；第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。根据法院查明的事实，贾宏伟从北京兴水物业管理有限责任公司承租涉案房屋后，通过龚晓云将涉案房屋的一层、二层及平房转租给苏春卫，同时将其餐饮经营权发包给苏春卫并签订《承包合同》，该合同内容主要包含两项主要的合同义务，一是经营许可，二为租赁涉案房屋。承包合同中约定的承包（含租赁）期限为2015年5月3日至2020年5月18日，而贾宏伟与兴水公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限为2011年3月10日至2019年3月10日，故承包合同中约定承包期限（租赁）超出贾宏伟与兴水公司签订的《房屋租赁合同》租赁期限的部分应为无效，即双方自2019年3月11日至2020年5月18日期间的租赁合同法律关系无效。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，因此，龚晓云与苏春卫签订的《承包合同》其他条款，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。关于合同的解除。2019年3月10日，双方的租赁合同关系履行期已经届满，且苏春卫与自来水公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，故龚晓云、贾宏伟与苏春卫的租赁关系已经终止，同时，双方租赁关系终止后，苏春卫继续使用涉案房屋和原经营资质经营餐饮，且餐饮资质已使用至合同期满，即2020年5月18日，因此，双方之间的合同关系（包括租赁和经营许可）均不涉及合同解除问题。关于责任主体。根据当事人的陈述、苏春卫提交的视频以及涉案餐饮企业的营业执照等相关证据，可以证明龚晓云对外转租房屋和发包餐饮企业经营权的行为系贾宏伟、龚晓云的共同意思表示，贾宏伟应为《承包合同》的发包主体之一，与龚晓云共同承担该合同的权利义务。关于苏春卫主张返还及垫付的各项费用及装修损失：1.押金。苏春卫依据《承包合同》向龚晓云、贾宏伟交纳押金2万元是事实，合同履行期满后，龚晓云、贾宏伟应将该押金予以退还，故苏春卫要求返还押金的主张，法院予以支持。龚晓云辩解因苏春卫管理违规，导致自来水公司扣除其押金，对此无证据佐证，故其以此理由拒绝返还押金依据不足，法院不予采纳。2.退还租赁费。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据苏春卫提交的交纳租金的单据，其交纳租金至2019年5月18日，因双方自2019年3月11日至同年5月18日期间的租赁合同关系无效，且该期间苏春卫与房屋所有权人自来水公司直接建立了合同关系，故该期间的租金，苏春卫要求龚晓云、贾宏伟返还，法院予以支持，即11万元（6个月承包费）÷6个月×2个月+11万元÷6个月÷30天×8天=41555元；因2019年3月10日尚属于有效的合同履行期限，其主张返还该日的租赁费，法院不予支持。3.后院租金。根据双方当事人庭审陈述及苏春卫提交的收据可以证明，在双方合同履行期间，苏春卫同时租用了贾宏伟承租的9号平房一间作为宿舍，年租金为6000元，租金给付至2019年7月15日，而双方合同履行至2019年3月10日，故苏春卫交纳的2019年3月11日至2019年7月15日租金应当予以返还，即6000元÷12个月×4个月+6000元÷12个月÷30天×5天=2083元，其主张的2019年3月10日的租金，法院不予支持，理由同上。龚晓云虽对上述期间的租赁费收据提出异议，但其对苏春卫此前交纳的租金收据（2016年7月18日）无异议，而前后收据的收款人均为龚某1，故龚晓云辩解未收取上述期间租金，不能成立。4.厨房装修损失。首先，苏春卫所述其使用的厨房系违建无证据佐证，其次，根据苏春卫陈述，厨房被拆除和其在二层产生的装修费用均发生在2019年7月，而2019年3月10日苏春卫与房屋所有权人自来水公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，因此，该事实非发生在苏春卫与龚晓云、贾宏伟合同履行期内，故其该项请求，法院不予支持。5.三层房屋使用费。根据龚晓云与苏春卫签订的《承包合同》，苏春卫仅取得了涉案房屋一层、二层及平房的房屋使用权。2019年3月10日以后苏春卫虽依据其与自来水公司签订《房屋租赁合同》取得了前述一层、二层房屋及第三层房屋的使用权，但龚晓云、贾宏伟占有使用三层房屋非基于双方涉案合同关系，因此，其主张的房屋使用费非本案合同审理范围，同时也涉及案外人自来水公司的利益，故法院不予处理，其可另行主张权利。6.三层电费。根据苏春卫提交的贾宏伟在视频中的称述，其本人对苏春卫为其垫付的电费事实认可及所垫付金额7000余元无异议，同时，龚晓云也未发表质证意见，故法院对苏春卫主张返还的电费予以确认，但考虑视频中双方仅确认了电费为7000余元，未明确具体金额，而根据苏春卫提交的证据也无法确认具体金额，故法院酌定为7500元。7.会计费。根据庭审中当事人的陈述及苏春卫提交的两张会计费收据及贾宏伟视频中的陈述，可以证明合同期内，双方约定由苏春卫向龚晓云支付会计费，由龚晓云转交会计人员。现苏春卫向龚晓云支付了2018年8-12月份的会计费3000元，之后因龚晓云未将10-12月会计费转交给会计，造成苏春卫重复付费，现苏春卫要求其予以返还未付的会计费1800元，依据充分，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决：一、龚晓云、贾宏伟退还苏春卫押金20000元、租金41555元、后院租金2083元、会计费1800元及垫付的电费7500元，以上共计72938元，于本判决生效后十日内执行；二、驳回苏春卫的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人提交新证据，本院组织双方围绕新证据进行举证质证。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。本案中，贾宏伟与兴水公司签订的租赁合同中约定的租赁期限为2011年3月10日至2019年3月10日，而贾宏伟通过龚晓云将部分房屋转租给苏春卫的租赁期限为2015年5月3日至2020年5月18日，该转租期限超过了承租人剩余租赁期限，故2019年3月11日至2020年5月18日期间的租赁合同关系仅对出租人不具有法律约束力，不再适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定认定为无效。因此龚晓云与苏春卫签订的《承包合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。关于责任主体，苏春卫承租涉案房屋的合同系与龚晓云签订，双方约定龚晓云将餐饮营业执照提供给苏春卫使用，合同实际履行中，龚晓云、贾宏伟均共同履行了合同义务，并且，苏春卫使用的为北京德五福餐饮管理有限公司第一分公司的营业执照，该公司法定代表人为贾宏伟。结合本案现有证据，可以认定《承包合同》系贾宏伟和龚晓云的共同意思表示，故双方应当共同承担合同的权利义务，龚晓云提出的应由贾宏伟单独承担合同责任的上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。对于龚晓云、贾宏伟应予返还的费用。首先，《承包合同》到期后，龚晓云、贾宏伟应当将押金返还，龚晓云上诉称自来水公司因苏春卫管理违规而扣除其押金，但并未提交相应证据，本院不予采信。其次，对于租赁费，因贾宏伟与自来水公司的租赁合同关系至2019年3月10日届满，此后，贾宏伟事实上无法继续履行其与苏春卫的合同，无法向苏春卫提供涉案房屋，故对于苏春卫已经支付的2019年3月11日至2019年5月19日的租赁费用，龚晓云、贾宏伟应予退还。其三，对于后院租金，龚晓云对2016年7月18日的收据表示认可，且该收据上收款人为龚某1，现龚晓云称后院租金系交给龚某1故不应由其退还，本院不予采纳，因此对于合同到期后苏春卫多支付的后院租金，龚晓云、贾宏伟应予退还。其四，对于涉案房屋三层的电费，贾宏伟曾对垫付电费一事未提出异议，一审酌情确定的数额并无不当，本院予以确认。最后，对于会计费，苏春卫提交了两张会计费收据，可以证明苏春卫重复交纳了10至12月的会计费，故苏春卫请求返还该期间的会计费，具有合理性，应予支持。综上所述，龚晓云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1624元，由龚晓云负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 朱文君审 判 员 赵 蕾审 判 员 刘 磊二〇二一年三月十九日法官助理 李 正书 记 员 杜 莹