湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂08民终161号上诉人（原审被告)：张作翠，女，1958年11月10日出生，汉族，户籍所在地湖北省钟祥市，现住钟祥市。委托诉讼代理人：谭莉琴，女，1982年12月8日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。系张作翠之女。上诉人（原审被告)：谭珺珺，女，1989年12月2日出生，汉族，原住钟祥市社区服务中心（市民政局德福花园）6号楼2单元602室，现住武汉市江汉区。被上诉人（原审原告）：湖北怡瑞物业服务有限公司（原为钟祥市兴发物业服务有限公司），住所地湖北省钟祥市郢中街道办事处陈家台7巷1号。法定代表人：刘大才，董事长。委托诉讼代理人：何峻清，湖北祥鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩炜，女，1971年1月20日出生，汉族，住钟祥市。系湖北怡瑞物业服务有限公司员工。上诉人张作翠、谭珺珺因与被上诉人湖北怡瑞物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钟祥市人民法院（2019）鄂0881民初2051号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二上诉人上诉请求:1、撤销一审判决，依法改判减免物业费，不支持违约金；2、请求判令湖北怡瑞物业服务有限公司返还业主交房前多付的两个半月物业费372元；3、本案诉讼费用由湖北怡瑞物业服务有限公司负担。事实和理由：一、本案中物业服务存在瑕疵，上诉人行使抗辩权，并非根本违约，依据合同法规定不仅需要减免物业费，更不应该支持违约金。存在小区安保、绿化以及小区侵占公共区域严重等物业服务瑕疵。二、一审法院未查清事实，物业公司多收取两个半月物业费。对二上诉人提出的物业服务相关瑕疵，及物业公司因管理不当而该承担的责任及整改措施未作表态。张作翠已于2016年5月5日将房屋产权转让至谭珺珺名下，与物业公司已无合同关系，且张作翠已全额缴纳在其作为业主期间的物业费，被告仅为谭珺珺一人。湖北怡瑞物业服务有限公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1、物业公司已按照小区物业服务合同提供了服务，二上诉人应当交纳物业服务费。2、二上诉人请求返还交房前多付的2个半月物业费372元不能成立。该请求不是反诉，上诉人在一审时也没有提出，不属于上诉审理的范围。3、二上诉人称物业服务存在严重瑕疵不能成立。4、二上诉人请求减免5000元物业管理费没有事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。湖北怡瑞物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、请求人民法院依法判决张作翠、谭珺珺给付拖欠的物业管理费5805元及违约金8451元，合计金额14556元；二、本案的诉讼费由张作翠、谭珺珺承担。一审法院认定事实：谭珺珺系钟祥市“祥政小区”（后更名为德福花园，房产登记名称为社区服务中心）6号楼2单元602室业主，房屋建筑面积为141.78㎡。张作翠系系钟祥市“祥政小区”（后更名为德福花园，房产登记名称为社区服务中心）6号楼2单元602室实际居住者。2014年6月16日，张作翠与湖北怡瑞物业服务有限公司签订《小区物业服务合同》，物业服务内容为：1、房屋共用部位的维修和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护、养护与管理；3、环境卫生；4、公共绿化的养护与管理；5、车辆停放管理；6、秩序维护协助管理；7、组织文明健康的文体活动，禁止在小区内从事非法活动。主动协调邻里之间的关系，共同构建和谐文明小区；8、物业档案资料的管理。物业管理服务费用是住宅（带电梯）1.2/㎡/月，多层0.6/㎡/月，车库0.6/㎡/月，商铺1.5/㎡/月。首期交费时间在交房时按年度一次性交清，后续按半年度交纳，交费时间为上半年第一个月的1号至10号，下半年第一个月的1号至10号；乙方不按约定时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天按千分之三交纳违约金；双方还就权利和义务及其他事项进行了约定；双方签章确认《小区物业服务合同》同意依照协议约定行使权利，履行义务。2016年5月5日，张作翠将不动产证权变更为谭珺珺。张作翠、谭珺珺拖欠2016年4月1日至2019年6月30日期间物业费5805元，湖北怡瑞物业服务有限公司催收无果。一审法院认为，湖北怡瑞物业服务有限公司与张作翠签订的《小区物业服务合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定为合法有效，对“祥政小区”（后更名为德福花园，房产登记名称为社区服务中心）具有法律约束力。湖北怡瑞物业服务有限公司为包括张作翠、谭珺珺在内的“祥政小区”（后更名为德福花园，房产登记名称为社区服务中心）业主提供了物业服务，被告应按约交纳物业服务费，湖北怡瑞物业服务有限公司也应当依照物业合同的约定向张作翠、谭珺珺提供优质物业服务。湖北怡瑞物业服务有限公司诉请张作翠、谭珺珺支付拖欠物业费5805元，即2016年4月1日至2019年6月30日物业费5805元（1.05元／㎡／月×141.78㎡×39个月），未超出约定收费价格，依据充分，予以支持；湖北怡瑞物业服务有限公司主张张作翠、谭珺珺支付违约金，因合同约定的违约金过高及湖北怡瑞物业服务有限公司物业服务存在瑕疵，故一审法院酌情考虑违约金为造成损失的20%，自2016年4月1日至2019年6月30日违约金为1162元（1.05／㎡／月×141.78㎡×39个月×20%）。如张作翠、谭珺珺认为湖北怡瑞物业服务有限公司的物业管理服务存在严重问题，导致财产损失，可以另循法律途径解决，物业管理服务中的非根本性违约事由不足以成为拒绝支付物业管理费的事由。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告张作翠、谭珺珺于判决生效之日起十日内向原告湖北怡瑞物业服务有限公司交纳拖欠的物业费5805元及支付违约金1162元（自2016年4月1日计算至2019年6月30日）；二、驳回原告湖北怡瑞物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费164元，减半收取82元，由张作翠、谭珺珺负担72元，湖北怡瑞物业服务有限公司负担10元。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。本案所涉房屋先由张作翠于2014年6月6日作为实际使用人与湖北怡瑞物业服务有限公司签订《小区物业服务合同》，后于2016年5月5日将房屋不动产权证变更登记在谭珺珺名下。湖北怡瑞物业服务有限公司作为物业公司，有按照法律规定和合同约定提供物业服务的义务，张作翠与谭珺珺作为实际使用人和业主，亦有按时交纳物业服务费用的义务。张作翠与谭珺珺至今未向湖北怡瑞物业服务有限公司交纳自2016年4月1日起至2019年6月30日期间的物业费，二人应当履行交纳物业服务费的义务。关于张作翠与谭珺珺上诉认为物业服务存在瑕疵，应当减免物业费，不应该支付违约金的问题。一审法院综合考虑了物业服务合同中约定的违约金过高及湖北怡瑞物业服务有限公司的物业服务存在瑕疵的情况，对合同中约定的违约金予以了调减，并告知二上诉人就物业服务可能导致的损失可另行主张权利，并无不当。综上所述，上诉人张作翠、谭珺珺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费164元，由上诉人张作翠、谭珺珺负担。本判决为终审判决。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年三月十一日书记员  吴素云