山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终267号 上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地青岛市城阳区。统一社会信用代码：91xx91。 法定代表人：乔伟利，董事长。 委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孔xx，男，1980年10月31日出生，汉族，住青岛市城阳区。 上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司（以下简称中能公司）因与被上诉人孔xx商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初5231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中能公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回孔xx对中能公司的诉讼请求或发回重审；2.撤销一审判决第三项，改判孔xx支付中能公司逾期付款违约金7890元或发回重审；3.一、二审诉讼费由孔xx承担。事实和理由：一、孔xx尚未履行完毕双方《商品房预售合同》项下义务、约定的办证期限尚未届满，一审法院判决中能公司协助孔xx办理涉案房屋的不动产权证是错误的。1.2019年12月30日至2020年8月23日期间，中能公司通过电话通知、小区张贴、快递送达等多种方式告知孔xx携带相关办证资料到中能公司协商办证事宜，孔xx迟迟未联系。中能公司在没有核实信息、取得资料的情况下，无法单方面为孔xx办理房屋产权证书，中能公司并无过错。2.孔xx未付清涉案房屋的购房款，无权要求中能公司协助办证。双方在认购书及《商品房预售合同》第六条明确约定，孔xx应将房款支付到中能公司名下“38×××07”账户中，但是经中能公司核对孔xx所称的付款时间的交易明细，并未收到孔xx所主张的银行转账方式支付的房款464044元。虽然孔xx提供了购房发票，但发票系为配合其办理子女入学等手续而出具，并不是付清房款的凭证。现实交易中，先开发票后付款很常见，买房人不能仅以发票作为已向开发商付款的凭证。孔xx需要进一步举证完整的银行交易明细等证据证明其已经支付了全部购房款，但是孔xx并未提供，因此一审法院认定孔xx已付清房款的证据不足。3.根据《商品房预售合同》附件一孔xx应于2014年9月19日将公积金贷款300000元汇至中能公司账户，而上述贷款实际到账日期为2015年6月9日，逾期263天。根据《商品房预售合同》第七条“乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之一计算”之规定，孔xx应支付中能公司逾期付款违约金7890元，但是孔xx一直未支付，在孔xx结清违约金之前无权要求中能公司协助办证。根据双方合同约定，对于贷款，应该由乙方自行办理，甲方协助。贷款逾期可能有多方面原因，首先应由孔xx提供资料证明其不存在拖延办理情况，即使是因为政策原因或银行办理进度原因，孔xx也不得因此影响房款及时支付。因此孔xx应该支付逾期贷款违约金。4.中能公司未逾期，孔xx尚未返还中能公司支付的逾期交房违约金39042.8元，无权要求中能公司协助办证。补充条款第三条约定，“如乙方未按约定时间付清房款或者贷款未达到甲方账户……则交付及办证时间顺延相同时间。”补充条款第十二条约定，“双方同意在乙方未按约定付清全部房价款的情况下……甲方可延期交房及延期提交办理产权登记所需要的资料，在此情况下，甲方不承担逾期交房和逾期办理产权登记的责任……”补充条款第十三条约定，“乙方同意，若甲方实际交房日期晚于合同约定交房日期不超过两个月的，则不视为甲方逾期交房，甲方无须承担违约责任”。根据上述约定，因孔xx未按照约定付清房款且逾期付款263天，中能公司有权延期交房，并且有2个月宽限期，并且交房日期可以相应顺延263天。《商品房预售合同》约定交房时间为2015年11月30日，宽限及顺延后为2016年10月20日，中能公司实际交付房屋的时间为2016年8月，未逾期，不应支付违约金。因此，孔xx应全额返还中能公司逾期交房违约金39042.8元。5.根据《商品房预售合同》第十四条及补充条款的约定，孔xx违约行为在先，即使孔xx已履行完毕合同义务，中能公司仍有权顺延至2021年4月22日前协助孔xx办证，孔xx要求现在协助办证无依据。孔xx银行贷款方式到账时间逾期263天，中能公司有权将协助办证时间也相应顺延263天。《商品房预售合同》第十四条约定，“在甲方取得房地产权属登记证明后120日内，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理房屋过户手续的必备文件。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。”中能公司于2019年12月25日取得房地产权属登记证明，有240天的期限协助孔xx完成不动产过户手续。因此，根据《商品房预售合同》的上述约定，中能公司有权于2021年4月22日前协助孔xx办证即可，孔xx要求现在协助办证必无依据。二、孔xx未在《商品房预售合同》约定的期限将贷款支付到中能公司的账户，应向中能公司支付逾期付款违约金，一审法院对此不予支持，错误。涉案房屋贷款逾期263天，孔xx应支付中能公司逾期付款违约金7890元。另，根据补充条款第十三条“关于按揭贷款的约定”第三款“乙方以按揭贷款或公积金贷款方式支付房款时，须于《商品房买卖合同》签订之日起5日内提供全部按揭贷款所需资料，未能在上述时间内提供全部资料的，视为乙方未能按照主合同第十六条的约定支付房款，则乙方须按主合同第七条的约定承担违约责任”。孔xx应就其已按时提交按揭贷款所需资料，或贷款逾期发放的责任不在孔xx的主张承担举证责任，否则承担不利后果。中能公司对于孔xx的违约行为的举证责任已完成。关于孔xx是否存在拖延办理的情形的举证责任在于孔xx，一审法院认定“中能公司未提交证据证明孔xx存在拖延办理的情形”显然是分配举证责任错误，导致该案件事实认定不清，并最终导致判决错误。 孔xx辩称，一、孔xx通过中能公司售楼处的POS机转账支付首付款，完成交款手续后，中能公司给孔xx出具了收款收据，后中能公司将收据收回，给孔xx出具了发票一张。孔xx提交的关于英格堡家园产权手续办理再次通知第六条第2项，中能公司也自认孔xx实际交齐房款。二、中能公司在一审提出的反诉中并未要求孔xx返还多付的逾期交房违约金，上诉提出该项请求，二审法院不应予以审理。三、关于孔xx是否逾期付清余款的问题，孔xx提交的青岛市住房公积金贷款抵押借款合同第七条约定，本次贷款的前提条件是中能公司提供担保才能办理，中能公司于2015年4月9日才通知孔xx等人一起去公积金中心办理了公积金借款，中能公司所称的逾期完全是其不履行作为开发商的职责导致，并非孔xx个人原因导致。 孔xx向一审法院提出诉讼请求：1.判令中能公司协助办理青岛市城阳区xx路xx号英格堡家园xx号楼xx单元xx户房屋权属证书；2.判令中能公司支付逾期未办理房产证的违约金164115元（暂算至起诉之日），以及支付自起诉之日起至实际取得房产证之日止的违约金（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.诉讼费由中能公司承担。 中能公司向一审法院提出反诉请求：1.判令孔xx支付中能公司逾期付款违约金7890元；2.反诉费等费用孔xx承担。 一审法院认定事实：2014年7月9日，中能公司（甲方、卖方）与孔xx（乙方、买方）签订《青岛市商品房预售合同》（合同编号xxxx）。甲方通过土地使用权出让方式取得城阳区xxxx地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号：青房地权市字××号，土地面积69816平方米，土地用途为城镇住宅用地，甲方经批准在该地块上投资建造《瑞士小镇（英格堡家园）》商品房，上述商品房已具备规定的预售条件，青岛市城阳区房地产管理处已批准上市预售（预售许可证编号：青房城字（xxx）xx号）。乙方向甲方购买城阳区xx路xx号《瑞士小镇（英格堡家园）》xx号楼xx单元xx户，房屋暂测建筑面积为100.40平方米，建筑面积单价为7610元，总房价款764044元。甲方定于2015年11月30日前将房屋交付给乙方，如未在本合同约定的期限内将房屋交付，应当向孔xx支付违约金，违约金按孔xx已支付的房价款日万分之1.00计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，双方继续履行合同，并于房屋交付日90天后违约金为日万分之二。该房屋符合本合同约定的交付条件后，中能公司应在交付之日前15天书面通知孔xx办理交付该房屋的手续，孔xx应在收到该通知之日起15天内，会同中能公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为钥匙转移。在甲方取得了房地产权属登记证明后120日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起120天内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续，申领该房屋的房地产权证。附件一约定付款方式为银行按揭贷款，贷款方式为银行按揭贷款，首付款464044元（含定金10000元），乙方应于2014年9月3日前存入合同指定账户，贷款300000元乙方以银行按揭贷款方式于2014年9月12日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行，放贷机构于2014年9月19日前将贷款存入本合同指定的账户。 2016年4月13日，中能公司为孔xx出具瑞士小镇（英格堡家园）xx号楼xx单元xxx室购房款发票计764044元。 2016年3月15日、9月26日，中能公司分二次共计支付孔xx逾期交房违约金39042.80元。 另查明，涉案房屋已经交付孔xx使用至今。中能公司于2019年12月25日取得《房屋权属证明》，并2020年8月23日通过顺丰快递件要求孔xx携带相关资料至中能公司办理产权手续。 一审法院认为，孔xx与中能公司于2014年7月9日签订 的《青岛市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。孔xx已依约支付全部房款，现涉案房屋也已交付使用，中能公司也取得了房屋权属证明，其应按合同约定为孔xx出具房屋交接书并协助办理过户手续，故对孔xx要求中能公司按约及时办理房地产权证的主张，一审法院予以支持。关于中能公司要求孔xx承担逾期付款违约责任的主张，一审法院认为，中能公司为孔xx出具了全额购房款发票，并自愿支付孔xx逾期交房的违约金，根据交易习惯，一审法院认定孔xx已经支付了全部首付款，对中能公司称未收到首付款的主张一审法院不予采信；涉案房屋的银行贷款确未按约定时间支付，但中能公司未提交证据证明孔xx存在拖延办理的情形，而且购房贷款须经贷款银行审批，贷款发放并非孔xx主观意志所能影响，将逾期责任归责于孔xx一方，明显不合常理，显失公平，故对中能公司该主张，一审法院不予支持。关于孔xx要求中能公司支付拖延办理房地产权证的违约金的主张，因双方签订的《青岛市商品房预售合同》中对此并未作出约定，对该主张，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、青岛中能文化旅游投资有限公司于判决生效后十日内协助孔xx办理青岛市城阳区xx路xx号瑞士小镇（英格堡家园）xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证；二、驳回孔xx要求青岛中能文化旅游投资有限公司支付拖延办理房地产权证违约金的诉讼请求；三、驳回青岛中能文化旅游投资有限公司要求孔xx支付逾期付款违约金7890元的诉讼请求。案件受理费3582元，由孔xx负担3532元，青岛中能文化旅游投资有限公司负担50元。反诉费25元，由青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理查明，本院查明的事实与一审一致。 本院认为，综合双方当事人的诉辩主张，二审双方争议的焦点为：一、中能公司主张孔xx支付逾期付款违约金7890元的理由是否成立；二、孔xx要求中能公司协助办理不动产权属登记手续的主张应否予以支持。 关于争议焦点一。本院认为，根据双方合同约定，孔xx应于2014年9月12日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行，放贷机构于2014年9月19日前将贷款存入本合同指定的账户。本案贷款银行发放贷款的时间晚于中能公司与孔xx双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受中能公司与孔xx合同约定的约束，且贷款银行系中能公司指定，中能公司作为孔xx贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由孔xx个人原因造成，其主张孔xx支付逾期付款违约金的依据不足，一审不予支持并无不当。 关于争议焦点二。本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，孔xx诉求中能公司协助办理不动产权属登记手续并支付逾期办理房产证的违约金，一审仅判令中能公司协助孔xx办理涉案房屋不动产权属登记手续，并未支持孔xx逾期办证违约金的诉求。中能公司以孔xx拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由主张不应协助孔xx办理不动产权属登记手续的理由显然不能成立，本院不予采纳。孔xx支付首付款后，中能公司出具了收款收据，银行贷款支付到中能公司账户后，中能公司给孔xx出具了购房发票，载明收到购房款764044元，中能公司亦实际将房屋交付给孔xx，现中能公司主张孔xx尚欠购房款，并以此为由主张不应协助孔xx办理不动产权属登记手续的理由不能成立。如本案争议焦点一所述，中能公司不能证明银行迟延发放贷款系由孔xx个人原因所造成，其以孔xx逾期付款为由，主张办理产权登记手续的时间亦应相应顺延，同时以孔xx未支付逾期付款违约金为由，主张孔xx无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。中能公司自愿支付了孔xx逾期交房违约金，但中能公司在一审提起反诉时，并未要求孔xx返还中能公司已支付的逾期交房违约金，现中能公司又以孔xx尚未返还其支付的逾期交房违约金为由主张孔xx无权要求其协助办理产权登记手续，理由亦不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费125元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明明 审判员  马 喆 审判员  孙向东 审判员  齐 新 审判员  孙秀强 二〇二一年三月十七日 法官助理于遨洋 书记员贾 立 书记员 于国英