江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终10458号上诉人（原审原告）：茆斐翔，男，1990年3月14日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：刘开胜，南京市溧水区和凤法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：南京金碧商业管理有限公司，住所地江苏省南京市溧水区石湫镇机场科技工业园。法定代表人：薛毅，该公司区域助理总裁。委托诉讼代理人：钟学秀，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁方治，广东盛唐（龙岗）律师事务所律师。上诉人茆斐翔因与被上诉人南京金碧商业管理有限公司（以下简称金碧公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2498号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员钮丽娜独任审理，于2021年2月24日公开开庭审理了本案。上诉人茆斐翔及委托诉讼代理人刘开胜、被上诉人金碧公司的委托诉讼代理人钟学秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茆斐翔上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判支持茆斐翔一审诉讼请求。2.金碧公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定案件主要事实错误。1、双方租赁合同签订之前，金碧公司对外宣传所出租的房屋周围有大型超市、电影院、五星级酒店、肯德基、KTV等很多配套商业店家，特别是有小区配套小学，小学生会到茆斐翔从事的武术馆培训。茆斐翔听信金碧公司的工作人员宣传后，决定租赁房屋。但直到茆斐翔向一审法院起诉时，以上金碧公司所宣传的店家、小学都是子虚乌有，是金碧公司为了将房屋租出去所做的虚假宣传。2、双方所签订的合同中注明“暂定整体开业时间是2019年11月9日”，随后金碧公司就发出正式通知“将整体开业时间调整至2019年11月9日”，并要求每家承租户进行装潢，以迎接商业广场的正式开业，不得拖整体开业的后腿。正是由于金碧公司的要求，茆斐翔才对租赁的房屋进行装潢，花费了装潢费13万元。3、房屋装潢好后，到现在都没有开业。2020年6月14日的一场大雨，导致雨水在阳台集聚无法排出、雨水倒灌进房屋内，将房屋内的地板、空调以及其他装潢损坏。金碧公司出租房屋，其作为管理者，以及物业公司都有对房屋周围环境的管理与服务义务，有义务及时清除可能发生的任何危害房屋及人员的隐患，但是金碧公司没有做到。一审却将上述义务归咎于茆斐翔等承租人，明显不符合法律规定、是错误的。4、茆斐翔租赁的房屋应当有厕所，但茆斐翔搬入后发现根本没有。5、茆斐翔租赁的房屋质量不合格，2020年8月10日，经委托后南京市房建工程检测中心实验室作出的检测报告足以说明。6、茆斐翔在大雨后将部分物品暂时搬离，并不代表是单方解除合同，只是为了防止损失的扩大而己，否则茆斐翔会通知金碧公司解除合同。但一审据此认定茆斐翔单方违约解除合同错误。以上事实中第1、2项足以说明金碧公司做虚假宣传，关于开业时间早在2019年11月9日商业广场不能整体开业时就己严重违约了；第3、4、5项足以说明金碧公司根本性地不尽法律义务。一审在认定案件事实时，没有对金碧公司的严重违约、没有依法依约尽到义务的行为作出正确认定，却将房屋设施维护义务等要求承租人承担。以上是一审认定案件主要事实错误之处。二、一审对于茆斐翔的诉请有漏查漏判。茆斐翔在一审中第3项诉请是要求金碧公司赔偿装潢费用13万元，对此诉请一审自始至终都没有审查，也没有作出支持或不支持的认定与判决。三、一审适用法律明显有误。1、根据《城市房屋租赁管理办法》第13、14条规定、以及《南京市房屋租赁管理办法》的规定，金碧公司作为出租方必须在租赁合同签订后30日内向南京市溧水区房地产管理部门办理登记备案手续，并领取房屋租赁登记证明，一审判决并没有适用上述法律规定。2、双方签订的合同是格式性合同，合同第九条第8项、第十一条第1项明显是违反法律禁止性规定的，一审却认为双方签订的七份租赁合同中没有违反法律禁止性规定。3、除一审适用的法律规定之外，还应当适用《合同法》第107条的规定，因为茆斐翔在与金碧公司签订合同后完全履行了自己的义务，而金碧公司要求全体承租人先行装潢，到2019年11月9日整体开业，以及没有依法履行作为出租人应尽的对租赁物的管理与维护和清理周围环境的义务。4、茆斐翔在一审判决前除已经提交的证据外，又补充提交了关于金碧公司虚假宣传、2019年11月9日整体开业的通知等事实的照片、检测报告、举报立案通知书等证据材料，但一审没有进行质证，明显不符合民事诉讼法的规定。综上所述，一审认定案件主要事实证据不足，适用法律错误，漏查漏判，程序不符合法律规定，导致了错误的判决。请求查明事实，依法纠正。二审庭审中，茆斐翔补充上诉意见如下：根据合同第五、六条约定，金碧公司应当在茆斐翔交款后三十日内开具增值税发票，但至今为止金碧公司并未开具增值税发票给茆斐翔，金碧公司已经构成违约，且导致国家无法得到正常税收。同时，茆斐翔认为商铺租赁合同无效，将其一审诉请第1项“判决解除双方于2019年3月11日签订的七份《商铺租赁合同》”变更为“确认双方签订的租赁合同无效”；一审诉请第4项“判令金碧公司赔偿装修损失13万元”变更为“判令金碧公司赔偿装修损失85498元”。金碧公司辩称：一、涉案租赁合同并未对周边经营商家或经营环境有任何约定，金碧公司也未就周边经营商家或环境向茆斐翔作出任何承诺，是否存在宣传及宣传内容均非本案租赁合同的组成部分，也不是本案租赁合同纠纷审查的范围。金碧公司一直致力于维护商业广场良好的商业氛围，涉案商铺区域已有超市、饮品店、餐饮店及小学和幼儿园等多家商家及机构，金碧公司从未对外宣传有五星级酒店，且是否存在其他商户与茆斐翔自身经营以及茆斐翔搬离房屋并提出解除租赁合同并无任何关联。茆斐翔在没有事实基础的情况下主张金碧公司虚假宣传，对金碧公司商誉造成不良影响，金碧公司对此保留追究其法律责任的权利。二、租赁合同约定的项目开业时间仅为暂定时间，合同明确约定金碧公司有权根据实际运营情况调整开业时间，茆斐翔不因开业时间的调整而向金碧公司主张任何违约或赔偿责任。根据租赁合同第三条第1款约定，租赁期限自2019年11月9日（暂定项目整体开业日）至2024年11月8日止。金碧公司有权根据商业广场整体运营需要，统一调整开业日的时间（具体以金碧公司书面通知为准）。第八条第1款明确约定，金碧公司不因开业时间的调整而向茆斐翔承担任何违约或赔偿责任。实际上，金碧公司并未通知茆斐翔项目整体开业时间，茆斐翔在接收商铺后基于其自身经营需要自行进行装修，并进行了开业招生及实际使用，也获得了相应的经营收益，并未因是否整体开业受到影响。三、涉案商铺及下水管口、阳台、阳台门的管理义务人为茆斐翔，金碧公司无需对茆斐翔自身过错行为承担责任。2020年6月14日暴雨水淹事件，是茆斐翔未及时清理商铺阳台栏杆脱落的保护膜导致堵塞下水管口，且未关闭落地阳台门导致的。依据涉案商铺实际情况及一审法院已经查明的事实，商铺的阳台需要穿过涉案商铺才能到达，阳台及阳台门都处于作为房屋使用人的茆斐翔管理控制范围内，其对阳台和阳台门负有管理义务，应确保阳台下水管口通畅，保证遇到恶劣天气阳台门处于关闭状态，但茆斐翔均未做到。而金碧公司仅是出租人，已将房屋交付，既无义务也无法管理控制涉案商铺的阳台和阳台门，茆斐翔不应将该等义务推卸至金碧公司。且根据租赁合同第十一条第6款约定，因水满溢导致商铺的财产损失，非因金碧公司或物业公司的管理过错导致，金碧公司无需对此承担责任，由茆斐翔自行负责。四、租赁合同明确约定涉案商铺交付状态为毛坯，未约定商铺内部有厕所，且商铺房屋并不存在质量问题或其他不适租情形。根据双方签订的租赁合同第一条第3款，涉案商铺交付时为毛坯，茆斐翔已对商铺交付现状进行了确认并予以接受。涉案商铺并未设计排污管道，商铺内部不可能设计有厕所，且该商铺紧邻商业广场的公共卫生间，可以满足日常使用需求。茆斐翔主张房屋质量不合格，但并未提交任何证据证明。涉案商铺为毛坯交付，茆斐翔在确认房屋现状后已经接收、入驻商铺并正常使用开展经营活动，在此期间从未就房屋质量提出异议，涉案商铺实际上不存在任何不适租或影响使用的情形。五、茆斐翔并未举证证明装修损失及金额，租赁合同亦明确约定茆斐翔单方违约解除合同，无权向金碧公司主张赔偿装修损失。茆斐翔在一审时提交的与装修损失相关的证据仅为四张发票，该四张发票的真实性存疑，金碧公司在一审已发表了详细的质证意见，在此不再赘述。茆斐翔在一审庭审中也明确说明该四张发票不作为证明装修损失的证据，仅是证明有装修，具体损失以鉴定为准，即视为未提交证据。茆斐翔没有申请鉴定，应由其承担相应法律后果。茆斐翔已经将商铺装修财物拆除搬走，无法还原其装修状况，即便存在地板装修损失，也无法判定是何时或者是什么原因导致损失，其主张的装修损失已然失去了鉴定基础。且，根据租赁合同第十条第5款约定，租赁期满或本合同提前终止后，茆斐翔无权要求金碧公司对该商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿。一审法院已经对茆斐翔的该项诉求进行审理并作出了判定，不存在漏查漏判。另外，茆斐翔所列举的适用法律条文，其中《城市房屋租赁管理办法》早于2011年2月1日被废止，《南京市房屋租赁管办法》已被修改，该管理办法仅为政府规章，无需适用于本案。茆斐翔认为合同条款违反法律禁止性规定纯属其认知错误或理解偏差，且一审法院已经认定双方签订的租赁合同并未违反法律强制性规定，合法有效。茆斐翔认为应当适用《合同法》第107条的事由与其主张金碧公司存在违约行为的事由重复，该主张已由一审法院查明并驳回，且其并未提交上诉状中所列之证据，一审法院的审理程序并无不当，茆斐翔应自行承担其举证不能或逾期举证的不利法律后果。综上，金碧公司作为出租方已积极履行自身义务，不存在任何违约行为，茆斐翔在租赁期内擅自搬离即以其自身行为表明不再履行合同主要义务，应视为违约解除租赁合同，应承担相应的违约责任及自行负担其可能产生的损失。故，茆斐翔的上诉请求缺乏事实基础和法律依据，恳请法庭查明案件，采纳金碧公司的答辩意见，驳回茆斐翔的上诉请求。针对茆斐翔补充上诉意见，金碧公司表示，商铺租赁合同合法有效，并无任何一项符合合同无效的法律情形，茆斐翔提交的证据不能充分证明房屋存在质量问题，即使房屋存在质量问题，也不会影响合同效力。茆斐翔在一审中已经确认合同合法有效，不应在二审中再变更推翻一审中的自认，其变更不符合法定程序，法院应当驳回其该项请求。茆斐翔向一审法院起诉请求：1.判决解除茆斐翔、金碧公司于2019年3月11日签订的七份《商铺租赁合同》；2.判令金碧公司返还合作保证金31725元；3.判令金碧公司返还商铺租金63450元；4.判令金碧公司赔偿装修损失13万元。一审法院认定的事实：2019年3月11日，茆斐翔（乙方、承租方）与金碧公司（甲方、出租方）签订七份商铺租赁合同。合同约定甲方将其管理的位于南京市溧水区方；该商铺的室内装修为毛坯；乙方承租用于经营禅武道馆；租赁期限自2019年11月9日（暂定项目整体开业日），至2024年11月8日止，甲方有权根据商业广场整体运营需要，统一调整开业日的时间（具体以甲方书面通知为准），若项目整体开业日作提前或延后调整的，则租赁期限应作提前或延后；本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金；甲方或物业公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或违约金或其他乙方应付的款项；租赁期限及租金标准按租金明细表计收，并注明由于乙方（学生培训）针对客群主要为小学生及中学生，故甲方同意如在免租期后本项目小学还未正式开业，则免租期限顺延至小学开业，如2019年9月8日前仍未开业，则自2019年9月8日至小学开业期间给予乙方免租优惠（免租期不连贯，详见租金明细表）；自乙方实际接收商铺之日起，乙方应足额支付所发生的水费、燃气等能源费用；除本合同另有约定的除外，甲、乙双方均不得解除本合同，否则即视为违约，乙方违约的，甲方可以没收乙方交纳的租赁合同保证金作为违约金等。合同亦对其他事项作出约定。合同订立后，茆斐翔向金碧公司交纳了31725元合作保证金，预付了64325元租金。2019年8月14日，双方对涉案七套商铺进行了交铺验收。茆斐翔对承租房屋进行了装修。2020年6月15日，南京市溧水区为阴雨天气，雨水漫入涉案房屋。现场照片、通话记录、会谈录音资料显示，因茆斐翔经营的禅武道馆锁门，金碧公司管理人员发现涉案房屋漫水后及时联系茆斐翔开门处理，涉案房屋阳台门未关闭，阳台杂物堵塞了阳台下水出口，雨水从阳台漫入，造成地板泡水损失。2020年7月15日,茆斐翔从承租房屋内搬出。截至本案开庭之日，涉案房屋共欠付电费1627.69元。一审法院认为，茆斐翔、金碧公司于2019年3月11日签订的七份商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据商铺租赁合同约定，租赁期限自2019年11月9日（暂定项目整体开业日），至2024年11月8日止，金碧公司有权根据商业广场整体运营需要，统一调整开业日的时间（具体以甲方书面通知为准），若项目整体开业日作提前或延后调整的，则租赁期限应作提前或延后；茆斐翔（学生培训）针对客群主要为小学生及中学生，故金碧公司同意如在免租期后本项目小学还未正式开业，则免租期限顺延至小学开业，如2019年9月8日前仍未开业，则自2019年9月8日至小学开业期间给予茆斐翔免租优惠（免租期不连贯，详见租金明细表）。从合同约定来看，双方对小学开业时间的不确定性均有心理预期，且金碧公司亦同意给茆斐翔截至小学开业之前的免租优惠，小学是否如期开业属于商业风险，茆斐翔提交证据尚不足以证实金碧公司向其承诺了具体的开学时间，及该承诺对双方订立的商铺租赁合同有关内容进行了变更，故茆斐翔以此为由，主张金碧公司违约，一审法院不予采信。商铺租赁合同约定，商铺的室内装修为毛坯，商铺装修由承租人完成，且涉案房屋的阳台与房屋室内一门之隔，该通往阳台的门需穿过房屋室内才能控制，金碧公司无法管理控制阳台门与阳台。阳台与阳台门处于房屋使用人的管理控制范围内，故茆斐翔作为房屋使用人，应当尽到对阳台门及阳台管理的义务，确保阳台下水管道口不受杂物堵塞，下雨时关闭阳台门，以免雨水漫入、落入。故茆斐翔提交证据尚不足以证实金碧公司未尽到管理义务，从而导致雨水漫入。茆斐翔提交的证据亦不足以证实涉案房屋存在其他不适租的情况，故对其解除商铺租赁合同的理由，一审法院不予采信。茆斐翔于2020年7月15日，从租赁期限未届满时从涉案房屋内搬离，以自己的行为表明不履行合同主要内容，其行为违反了合同约定，应当承担违约解除合同的责任。综上所述，茆斐翔所举证据尚不足以证明金碧公司存在违约行为，且违约行为符合约定的解除商铺租赁合同的条件或存在其他不适租的情形。茆斐翔于2020年7月15日搬离，以其自身行为表明不再履行合同主要义务，故茆斐翔请求确认解除商铺租赁合同，一审法院予以支持，但其应当承担违约解除合同的责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对涉案商铺租赁合同解除及涉案房屋淹水损失，茆斐翔不能证明金碧公司存在违约行为，故其以金碧公司违约为由，要求金碧公司承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。因合同所涉“小学开业”条件尚未成就，截至商铺租赁合同解除时，尚处于免租优惠期，即合同约定的租金尚未发生，故茆斐翔请求退还预交租金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据商铺租赁合同约定，自茆斐翔实际接收商铺之日起，茆斐翔应足额支付所发生的水费、燃气等能源费用；除本合同另有约定的除外，甲、乙双方均不得解除本合同，否则即视为违约，乙方违约的，甲方可以没收乙方交纳的租赁合同保证金作为违约金。因此，茆斐翔主张退还保证金的诉讼请求，一审法院不予支持；茆斐翔欠付的电费应从金碧公司返还的预交租金中进行扣除。金碧公司返还的租金扣减掉茆斐翔应当交纳的电费后剩余62697.31元（即64325元－1627.69元），应当返还给茆斐翔。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、南京金碧商业管理有限公司于判决发生法律效力后十日内返还茆斐翔预交的租金62697.31元；二、驳回茆斐翔的其他诉讼请求。案件受理费10966元，减半收取5483元，由茆斐翔负担。本院审理期间，茆斐翔、金碧公司确认一审认定茆斐翔预付租金64325元存在笔误，应为63450元，双方对一审认定的其他事实没有异议，本院依法予以确认。同时，茆斐翔认为一审判决遗漏如下事实：1、涉案房屋是否存在质量问题，该问题是直接导致房屋能否对外出租的基本前提。2、除茆斐翔已经搬走的物品之外，还有不可拆除、移动的装潢费用和物品的具体价格没有查清。3、金碧公司是否按照合同第五、第六条约定向茆斐翔开具增值税发票。4、房屋是否可以由金碧公司合法对外出租，包括金碧公司与开发商之间的总租赁合同以及涉案房屋对外出租时是否向行政主管部门进行备案登记的情况。5、谁先构成违约。二审中，茆斐翔提交证据如下：1、南京市房建工程检测中心实验室2020年8月10日出具的检测报告，证明涉案出租商铺不符合设计要求，多处出现裂缝、结构存在安全隐患，依法不能对外出租。2、涉案商铺因违规改造，造成被淹水的照片，证明金碧公司擅自改造商铺，导致去年下雨时商铺被淹水，根本无法正常经营以及厕所等改造后，造成承租人经营过程中存在安全隐患和不便。3、2019年3月13日金碧公司发出的“商场开业日期调整通知书”，以及金碧公司招商时发布的宣传广告照片，证明金碧公司已经以发布通知书的方式，公开承诺商场整体开业时间是2019年11月9日，与租赁合同中约定的一致，但到目前为止都没有整体开业，说明是金碧公司根本性违约、以及是金碧公司违约在先。金碧公司在招商时对外发布的广告是虚假的、欺骗承租人的，至今都没有当时广告中的商家入驻，进一步说明金碧公司欺诈和违约在先。4、南京市溧水区市场监督管理局出具的举报立案告知书及举报人名单，结合证据3，足以证明金碧公司在招商时存在虚假宣传、误导商家的事实。5、茆斐翔承租的商铺中不可拆除的装潢等照片以及茆斐翔装潢时开具的相关发票，证明因金碧公司根本违约、先违约，造成茆斐翔进行装潢等直接经济损失，金碧公司依法应予赔偿。其提交的四张发票总装潢费用计124770.8元，已经拆走了空调、天花、地垫，目前不可拆卸的装潢总价格为85498元，包括装修门头费8500元，地板11560元，电工电路费用15400元，地坪费用14000元，拆除墙体和运输的费用12800元，油漆工14000元，镜子4238元，玻璃门5000元，合计85498元。金碧公司认为茆斐翔提交的所有证据都不属于民诉法规定的新证据，依法不应被采信。其具体质证意见如下：1、对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可，该证据第一页说明的文字内容是茆斐翔自行书写，并不是报告的组成部分之一，并且该自行书写的内容在报告中也没有任何的内容予以证实。检测报告第3页注意事项中明确注明该份报告没有单位专项资质章的无效，该份报告恰好没有检测中心试验室的盖章，所以金碧公司不知晓茆斐翔从何处取得该份检测报告，该份检测报告并不是一份有效的报告。涉案房屋的项目已经在2019年7月29日取得了南京市城乡建设委员会颁布的竣工验收表，已经对包括涉案商铺在内的项目工程进行了竣工验收备案，所以该项目并不存在茆斐翔所说的质量问题以及安全隐患。该份报告的委托鉴定时间是2020年7月28日至29日，该时间段茆斐翔已经搬离了涉案商铺，并且将大门关起来，所以是不可能做检测的。2、对证据2的真实性、合法性、关联性不予确认，根据租赁合同第一条第3款约定，涉案商铺是毛坯交付，茆斐翔对商铺的现状进行了确认以及接受，在交付后由茆斐翔进行管理使用，金碧公司不存在任何擅自改造商铺的情形，而且合同中并没有约定涉案商铺需要有厕所，涉案商铺隔壁就是公共厕所，可以正常使用，并不影响任何正常经营。去年下雨淹水事件的原因一审法院已经查明在于茆斐翔，与金碧公司无关。证据2中有一张其他案件的图片，与本案无关。6月27日照片的文字内容是茆斐翔自行添加，从照片中根本无法反映出所添加文字内容的情形，并且拍摄的地点也不是涉案商铺，而是在涉案商铺另外一端的走廊，并不能用该两张照片证明涉案商铺淹水的情况，该组照片与本案无关。3、对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，所有照片都不是原件，都是茆斐翔拍摄的别人的照片，存在编辑、修剪的痕迹以及提交虚假证据的情形。开业通知书的抬头有明显修改以及遮挡痕迹，该通知书并非是金碧公司向茆斐翔发出，而是茆斐翔套用其他租户的文件，也只是暂定计划，并不能证明金碧公司已经公开承诺了整体开业时间是2019年11月9日，事实上金碧公司并没有向茆斐翔发出正式的开业时间通知，证据3中涉及的宣传照片都没有涉及开业地点和时间。4、对证据4的真实性、合法性、关联性均不予认可，立案告知书中并没有被举报人的主体信息，并不能由该告知书来指向金碧公司；也不能依据该份告知书就能证明金碧公司存在虚假宣传的行为，到目前为止溧水区市场监督管理局并没有作出任何虚假宣传的认定或者处罚。5、对证据5四张发票的真实性、合法性有异议，该发票在一审中已经提交，茆斐翔在一审中当庭确认不以该四张发票作为其主张损失的依据，因此不能在二审中重新提交该证据来主张其损失。该四张发票也没有提供任何关于装修的合同或者走账记录，根本无法证明其装修费用的真实性。从照片中无法完全看出不可拆卸的装潢的具体数额，并且即便存在损失，也是由于茆斐翔单方面解除合同以及自身的经营管理不善导致，金碧公司不存在违约的行为。租赁合同第十条第5款明确约定在租赁合同期满或者提前终止的情形下，茆斐翔无权要求金碧公司对店铺的装修、添附给予赔偿或者补偿。针对金碧公司质证意见，茆斐翔表示，检测报告系案外人提供，其不清楚委托单位与本案当事人之间的关系；因为其商铺淹水，后金碧公司进行了改造，现已改造好；商业开业日期调整通知书来源于其他商户，其本人没有接到该书面通知，没有书面证据证明金碧公司通知其商场在2019年11月9日整体开业，金碧公司的工作人员后来告知其开业时间往后推；装修是请朋友搞的，2019年11月份装修结束，没有装修合同，一审中提交了转账记录，因为诉讼为了提供证据2020年6月补开的四张发票。金碧公司提交竣工验收备案表、招商速报图片，证明涉案项目通过竣工验收；茆斐翔提交的招商速报图片作了剪裁，图片中“意向商家”的内容被剪裁掉。茆斐翔质证意见如下：竣工验收备案表没有原件，对其真实性、合法性、关联性无法确认，即使有原件，也只是竣工验收，无法看出质量问题；金碧公司在另案中确实提供了很多协议书，但真实性无法确认，并且一些签约商家和金碧公司解除了合同。针对茆斐翔质证意见，金碧公司表示，竣工验收备案可以官网验证；茆斐翔不能约束金碧公司与相对商家的履约，这些情况和本案无关，金碧公司提供该证据是为了反驳茆斐翔提交的图片有删减。庭审中，茆斐翔认可其2019年11月至2020年1月曾使用涉案商铺进行经营，并表示其从承租商铺中搬出，就是要将房屋退还给金碧公司，和金碧公司解除合同，因为其和金碧公司的合同目的无法实现，其再另外去其他地方经营。茆斐翔于庭审结束后向本院提交情况说明，主要内容为，经其了解，涉案房屋原是开发商出售给案外人胡某蓉，案外人为了确认房屋是否存在质量问题去检测中心咨询，后由房屋施工单位委托检测中心进行检测，检测报告出具后，案外人与开发商解除了房屋买卖关系，金碧公司将检测报告原件收回，与案外人签署保密协议，并解除备案，后来由金碧公司出租给茆斐翔。针对茆斐翔上述情况说明，金碧公司表示：1、茆斐翔在情况说明中的陈述并非客观事实，情况说明中涉及的案外人胡某蓉未与金碧公司签订任何协议，与本案没有关联性。2、《检测报告》系金碧公司从茆斐翔提交的证据中获知，金碧公司并无该报告的原件，也不存在将该报告原件收回的情形。3、涉案房屋不存在茆斐翔所主张的质量问题，更不存在严重的、涉及人身安全的隐患，具备适租条件。且茆斐翔承租后至一审起诉及判决时从未提及房屋存在质量问题，而在二审中却以所谓的《检测报告》主张房屋存在质量问题，且其在不同审理阶段对租赁合同的效力、解除租赁合同的事由等陈述均相互矛盾，也未提交充分的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。本院认为，除法律另有规定外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，金碧公司与茆斐翔签订的商铺租赁合同对涉案商铺周围经营环境及配套商家并未作出约定，商铺租赁合同亦载明2019年11月9日为暂定项目整体开业日，茆斐翔提供的证据不能证明金碧公司通知其商场在2019年11月9日整体开业，且该通知书也表明是计划调整，并非确定的日期，茆斐翔主张金碧公司未在该日整体开业严重违约，因其没有相应的依据，本院对该上诉理由不予采纳。茆斐翔主张涉案商铺质量不合格，存在安全隐患，依法不能对外出租，并提供检测报告予以证明，但茆斐翔所提供的检测报告没有检测单位盖章，金碧公司对此不予认可，委托检测单位亦非本案当事人。该检测报告载明的委托日期为2020年7月28日，报告日期为2020年8月10日，茆斐翔在情况说明中称案外人在检测报告出具后与开发商解除房屋买卖合同，金碧公司才将房屋出租给茆斐翔。但茆斐翔与金碧公司签订商铺租赁合同的时间为2019年3月11日，并非检测报告出具之后。仅凭该检测报告，不足以证明涉案商铺质量不合格，存在不适租的情形，对茆斐翔该项上诉理由，本院亦不予采纳。茆斐翔上诉称其将物品搬出只是为了防止损失扩大，并不代表单方解除合同，该主张与其庭审中的陈述不一致，一审认定茆斐翔应当承担违约解除合同的责任有相应的依据，本院对此不再赘述。茆斐翔提供的证据不能证明商铺租赁合同存在法定的无效事由，茆斐翔主张合同无效理由不成立，本院不予采纳。综上，茆斐翔的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。鉴于一审判决对茆斐翔预付租金数额认定存在笔误，致判决结果计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2498号民事判决第二项；二、变更江苏省南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初2498号民事判决第一项内容为：南京金碧商业管理有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还茆斐翔预交的租金61822.31元；三、驳回茆斐翔的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10520元，由上诉人茆斐翔负担。本判决为终审判决。审判员  钮丽娜二〇二一年三月十六日书记员  汪海燕