天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初2228号原告：李鹤翔被告：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。统一社会信用代码：91120223550397807D。法定代表人：潘伟，经理。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。原告李鹤翔与被告天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称“天汇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李鹤翔及其委托诉讼代理人任翀怡、梅竹，被告天汇公司委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鹤翔向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款2353160元；3、判令被告向原告返还契税31799.46元；4、判令被告向原告返还住宅专项维修资金23531元；5、判令被告向原告返还住房所有权登记费80元；6、判令被告向原告给付违约金70594.8元（按照已付房款3%计算）；7、判令被告向原告赔偿住房贷款的利息损失73327.54元；8、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年12月27日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告的房产，总房款2353160元，其中首付1183160元，贷款金额为1170000元。合同约定被告应向原告交付房屋的期限为2019年9月30日前，逾期交房的违约责任按照双方签订的《补充协议》为准，《补充协议》第三十七条第4款第（2）项约定违约金标准为3%。2017年11月22日，原告向被告支付首付款480000元，12月24日，原告向被告支付首付款703160元，被告于2018年3月18日向原告出具了价税合计为1183160元的发票一张。原告于2017年12月24日向被告支付55412元，包括契税31799.46、房屋维修资金23531元、住房所有权登记费80元。2018年4月25日，原告与农业银行签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款1170000元，经银行审批放款后，被告于2018年8月19日向原告出具了价税合计为1170000元的发票一张。至此，原告已履行全部付款义务，付房款2353160元。原告于2018年4月27日取得涉案房屋的预告登记证书。2019年9月17日，被告向原告作出《告知函》，被告表示无法按期向原告交付房屋。此后，被告一直没有履行交付房屋的义务，构成根本违约，导致合同目的无法实现。为此原告要求解除合同，被告应当返还已付房款、契税、住宅专项维修资金、住房所有权登记费、贷款利息损失、资金占用损失，并承担违约责任。原告于2018年6月9日起按月向银行偿还住房贷款。然而被告无法交付房屋，为减小损失，原告于2020年3月13日一次性还清了住房贷款，经统计，原告累计偿还贷款本金1170000元、利息73327.54元。被告的违约行为给原告造成利息损失73327.54元，被告应予赔偿。综上所述，被告拒不履行合同义务的违约行为给原告造成了重大经济损失，为维护自身合法权益，诉至贵院，望判如所请。天汇公司辩称，不同意原告全部诉请。1、由于受不可抗力等因素导致被告项目施工依法顺延，至今也未出现被告原因导致的逾期交付超过90日的情形，原告不具有合同解除权；另外由于原告在交付房款过程中迟延办理房屋贷款，违反补充协议第四条约定，应向被告承担逾期付款的违约责任，在原告承担该责任之前，被告有权拒绝交付房屋。2、对原告主张的三、四、五项诉请，即便法庭认定合同解除，这三项费用返还主体是相应的行政部门而不是被告。3、根据《补充协议》第五条的约定，对逾期交房的违约责任被告承担责任的上限是已付房款2%，原告主张的赔偿请求超过该上限，没有合同依据。所以被告请求继续履行合同，驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，原、被告签署《天津市商品房买卖合同》（合同编号:2017-0200567），合同约定原告购买被告的房产，总房款2353160元，其中首付1183160元，贷款金额为1170000元。合同约定被告应向原告交付房屋的期限为2019年9月30日前。《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%；买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任；买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。2017年11月22日至12月24日，原告向被告共计支付首付款1183160元。2018年4月25日，原告与中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款1170000元。原告于2017年12月24日向被告支付55412元（包括契税31799.46、房屋维修资金23531元、住房所有权登记费80元）。2018年4月25日，原告与中国农业银行股份有限公司天津世贸支行签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款1170000元。被告于2018年3月18日向原告出具了价税合计为1183160元的发票一张，于2018年8月19日向原告出具了价税合计为1170000元的发票一张。截至本案一审辩论终结前，原告未实际收取房屋。以上事实，有《天津市商品房买卖合同》复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》复印件及原、被告双方当庭陈述为证。本院认为，一、关于被告迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，原告是否有权行使合同约定解除权的问题。原、被告之间签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方均应按照合同约定履行各自义务。原告依约履行了交付全部房款的义务，被告未按合同约定的交房日期交付房屋构成违约。虽被告主张存在免责事由，考虑高考、高温等天气不属于不可预见情形，其他免责事由或发生在合同签订之前，或发生在延期交付之后，故本院不予采纳。被告逾期交房已超过90日，原告以起诉方式通知被告行使合同约定的解除权并无不当，故本院对原告要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的请求予以支持，对被告主张的原告付款逾期的意见，本院不予采纳。二、关于原告主张被告返还全部购房款、登记费、住宅专项维修基金、税费并支付违约金，给付利息损失是否成立的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，被告应返还原告已付购房款2353160元，并返还已交纳的房屋所有权登记费80元、天津市住宅专项维修基金23531元、税费31799.46元；关于原告主张的违约金问题。根据双方签订的《天津市商品房买卖合同》之约定，因被告逾期交房已超过90日，故被告需按已付房款的2%支付违约金，即47063.2元，现原告主张违约金按照已付房款的3%计算于法无据，本院不予支持。对于原告主张的利息损失，本院亦予以支持。综上，案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：解除原告李鹤翔与被告天汇公司于2017年12月27日签署的《天津市商品房买卖合同》；二、被告天汇公司于本判决生效后五日内返还原告李鹤翔购房款2353160元、房屋所有权登记费80元、天津市住宅专项维修基金23531元、税费31799.46元，支付原告李鹤翔逾期交房违约金47063.2元并赔偿利息损失73327.54元，以上共计2528961.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13610元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 英二〇二一年三月九日书记员 王洪德附：本裁判文书所依据的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。6、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。7、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利的后果。8、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。9、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。