江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11551号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴晓锋，男，1974年2月9日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：王健，江苏方多律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨君，女，1981年9月3日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：何金诚，江苏众贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雅丽，江苏众贤律师事务所实习律师。原审第三人：邓涛，男，1986年11月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。上诉人吴晓锋因与被上诉人杨君以及原审第三人邓涛房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初3209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴晓锋上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或者改判被上诉人赔偿上诉人8230.6元；一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审法院认定上诉人在案涉租赁合同纠纷中解除合同构成违约，认定事实不清，证据不足。一、上诉人与被上诉人订立的《协议》明确约定上诉人在被上诉人不能按时支付租金时享合同解除权，且不以向对方发出催缴通知为前提，只需解除通知到达对方，协议便解除，双方权利义务终止。2020年度租金应在2020年1月26日前支付，被上诉人拖延50多天未付租金，却于上诉人通知其解除合同后，才于2020年3月18日将租金打至上诉人账户。二、被上诉人在一审中辩称由于疫情构成不可抗力导致租金迟迟不能支付，理由不能成立。自2020年2月24日起，案涉摊位所在的义乌商品城市场已陆续复工复产。被上诉人辩称支付租金需要公司U盾转账，且会计不在等理由无法成立。三、一审法院认定双方达成缓交租金的合意，证据不足。被上诉人2020年2月20日通过微信希望上诉人宽限到隔离期解禁后支付房租，上诉人回复“理解”并不当然等同于“同意无限期的延迟支付租金”的意思表示。杨君辩称，请求驳回上诉，维持一审判决。一、上诉人行使解除权错误。上诉人因案涉摊位租金涨价，为谋取高额利益，违法解除合同，同时又将该租赁物高价租给原审第三人。二、被上诉人没有过错，上诉人存在明显过错，应赔偿被上诉人损失。2020年1月因出现疫情，被上诉人响应国家号召居家隔离，店铺停业。且双方就“延期支付租金”一事通过微信确认并达成：“限延后到隔离期解禁，待公司开门后将义乌店房租转给您”的一致意见。上诉人明确表示“理解”，并对被上诉人提出的延付租金未表示反对，可见双方已经就租金支付时间达成协议。邓涛未陈述意见。杨君向一审法院起诉请求：1.吴晓锋赔偿其各项损失230000元（2020年2月27日至2021年2月26日租金80000元、押金10000元、损失140000元）；2.吴晓锋负担本案诉讼费用。吴晓锋向一审法院反诉请求：1.确认双方租赁协议已于2020年3月18日解除；2.杨君赔偿其2020年2月27日至3月17日租金损失4383.6元及欠付水电费3847元，两项合计8230.6元。一审法院认定事实：2019年2月26日，吴晓锋、杨君双方签订协议一份，约定吴晓锋（甲方）将位于江苏省南京市江宁区（以下简称案涉摊位）出租给杨君（乙方）经营；租赁期限自2019年2月27日至2022年2月26日止；本临时摊位场地使用费为每年80000元，下期租金提前一个月支付，乙方需缴纳保证金10000元，使用期满乙方缴清水、电等费用后，保证金如数退还；乙方有租金不能按时支付等情况，甲方有权终止协议，同时租金、保证金不退，等等。后杨君交纳了第一年使用费80000元及保证金10000元，双方开始履行合同。2020年2月20日，由于国内新冠肺炎疫情爆发，杨君通过微信向吴晓锋发信息：“吴房东您好，房租的事情我已和股东说过，现在由于大家都属于在隔离期，都无法出门，公司的会计在老家无法来南京，对外公帐转账U盾也在公司财务室，所以麻烦您考虑一下目前的实际状况，可否宽限延后到隔离期解禁，待公司开门后将义乌店房租转给您，实在不好意思了！现属人力不可抗拒因素，特殊情况，望理解。”“义乌小商品市场至今仍未通知何时对外营业，彼此都比较急，请理解一下。”吴晓锋回复：“理解。”杨君又发信息：“待复工后，房租分文不会少付，这一点请你放心，目前情况特殊情况延缓支付一下，抱歉！”“谢谢理解。”2020年3月16日，吴晓锋报警称杨君拖欠其房租不给，民警接处警后，吴晓锋咨询民警可否自己开锁进入该房间，民警明确告知其不要开锁，否则自行承担相关责任。当天，吴晓锋联系开锁公司将案涉摊位门锁换掉。2020年3月18日，杨君将第二年租金80000元转账汇入吴晓锋账户，并于当天微信告知吴晓锋。吴晓锋回复：“合同已经解除，这八万没理由收，你发卡号我退还给你。”吴晓锋一方亦向杨君发短信，告知杨君解除合同。2020年3月25日，吴晓锋将案涉摊位租给邓涛，租金为每年15万元。一审中，杨君同意解除双方合同。吴晓锋主张杨君支付其欠付的水电费3847元，提交2019年12月至2020年3月水电费及管理费收据2张，杨君质证认为案涉摊位3月份已租给邓涛，而其于1月份已经停业，故无法确认其使用的水电数量，不予认可。而吴晓锋因将该摊位租给邓涛时对水电未予计数，但主张邓涛搬进去尚未装修，没有产生费用。一审法院认为，杨君、吴晓锋双方的租赁合同关系合法有效，杨君、吴晓锋均应按照合同约定履行各自义务。本案中，杨君因国内新冠肺炎疫情爆发未能按照约定的时间交纳租金，但其从未表示过拒绝交纳租金，且通过微信联系吴晓锋协商缓交租金，并得到吴晓锋同意。吴晓锋在前有缓交租金的微信沟通，后有民警告知其不要开锁的情况下，未向杨君发出催缴通知，即自行换锁，并将案涉摊位租给邓涛，吴晓锋系违约解除合同，应当承担违约责任。因吴晓锋的违约行为，双方已无继续履行合同的条件，而杨君亦同意解除合同，故一审法院确认双方合同已于2020年3月18日解除。而吴晓锋应当退还杨君自2020年3月18日之后多收取的租金75616.4元（扣除20天的租金4383.6元）及在扣除杨君应交的水电费后返还押金，并赔偿杨君因吴晓锋违约解除合同造成的损失。关于杨君的损失，其未能提供装修损失的相关证据，但可参考吴晓锋租给邓涛的租金标准与双方租金标准之间的差额部分作为其可得利益损失（成本增加），自2020年3月18日至2022年2月26日止租金差额为136164元（70000÷365×710），对上述损失，一审法院予以支持，其余部分，一审法院不予支持。关于吴晓锋主张杨君支付其欠付的水电费3847元，虽然因为吴晓锋的原因无法确认杨君使用的水电费具体读数，但考虑吴晓锋于2020年3月25日方将案涉摊位出租给邓涛，水电费的数量远远超过邓涛全部产生的可能性，基于公平原则考虑，故一审法院按照实际使用天数酌定由杨君支付给吴晓锋3626元（3847×115÷122）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨君与吴晓锋于2019年2月26日签订的《协议》于2020年3月18日解除；二、吴晓锋于判决发生法律效力之日起10日内退还杨君租金75616.4元（2020年2月27日至3月17日租金损失4383.6元已扣除）、押金6374元（杨君应交的水电费3626元已扣除），并赔偿杨君损失136164元；三、驳回杨君的其他诉讼请求；四、驳回吴晓锋的其他诉讼请求。一审案件受理费本诉部分4750元，反诉部分减半收取2587元，均由吴晓锋负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实精神，恪守承诺。本案中，杨君因国内新冠肺炎疫情爆发未能按照约定时间交纳租金，其通过微信联系吴晓锋协商推迟支付租金，请求交纳租金时间“宽限延后到隔离期解禁，待公司开门后”。吴晓锋收到上述微信后未提出异议，并回复：“理解”，应当视为吴晓锋同意杨君的上述请求，吴晓锋应当恪守承诺。但是，吴晓锋在民警告知其不要开锁，否则承担相关责任的情况下，自行换锁，并将案涉摊位又租给邓涛。一审法院认定吴晓锋系违约解除合同，应当承担违约责任，并无不当。吴晓锋上诉主张其未同意杨君缓交租金的请求，其系合法行使合同解除权，本院不予采信。吴晓锋上诉请求判令杨君赔偿其损失，本院不予支持。综上所述，吴晓锋的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4695元，由上诉人吴晓锋负担。本判决为终审判决。审判长 夏 雷审判员 张卓慧审判员 龚 达二〇二一年三月一日法官助理徐琨玉书记员陈晓君