湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2936号上诉人（原审原告）：长沙天府物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区桂花二村附50栋。法定代表人：童宇。委托诉讼代理人：孙紫依，女，1997年8月26日出生，汉族，住江西省樟树市，系长沙天府物业管理有限公司员工。被上诉人（原审被告）：李建亚，女，1973年1月14日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。上诉人长沙天府物业管理有限公司（以下简称天府物业公司）因与被上诉人李建亚物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初10622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天府物业公司向本院提出上诉请求：1.撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初10622号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，被上诉人李建亚是2008年购房入住天鸿小区，2010年前物业公司以及协助被上诉人向开发商反映其房屋露台漏水问题，经处理仍有渗水现象发生，而上诉人是2015年5月31日入驻天鸿小区提供物业服务，此时房屋已过质保期，但上诉人在服务期间依然为小区房屋质量问题督促开发商进行整改并取得了成效，但开发商提出此露台是由于自身装修原因造成漏水，所以当时没有被纳入整改范围，此时上诉人已履行了物业服务企业的沟通衔接义务。2.一审判决法律适用错误。根据《商品房销售管理办法》第33条规定，上诉人不是商品房买卖合同的当事人，无法对房屋质量问题向开发商主张维修和赔偿损失的责任，被上诉人怠于行使自己的权利而造成的损失不应由上诉人承担，上诉人作为物业服务企业，对被上诉人所述房屋漏水问题只是其协调作用，一审法院将该问题的处理归责于上诉人属于法律适用错误。被上诉人李建亚辩称：上诉人进驻天鸿小区后，从未对被上诉人露台漏水问题进行过维修、养护，也没有及时与开发商进行沟通衔接，被上诉人向上诉人多次反映漏水问题，天府物业公司从未派人到现场查看。上诉人自述曾就被上诉人房屋漏水问题组织小区业主签字申请物业维修基金解决，事实上根本没有这回事。被上诉人入住后就发现渗水问题，向前期物业公司和开发商反映过数十次，属于质保期内未解决的历史遗留问题，被上诉人作为业主，不知开发商的具体去向，而上诉人却能轻易联系上开发商，上诉人却以已过质保期为由拒不履行服务义务，实属无稽之谈。综上，请求二审法院维持原判判决。天府物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李建亚支付天府物业公司物业管理费11925.64元，违约金35元；2.判令李建亚承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：李建亚系长沙市天心区竹塘西路180号天鸿小区第14栋204号房屋业主，房屋产权面积为118.31平方米，房屋于2009年4月交付。2010年4月，天鸿小区物业服务方向案外人长沙市城市公用设施建设开发公司致函，反映14栋204露台向室内渗水，导致室内地板发霉、墙面起泡。天鸿小区在2015年5月之前由湖南熙城物业管理有限公司提供物业服务。2015年5月31日，天府物业公司作为乙方与长沙城市公用设施建设开发公司作为甲方签订《天鸿天府、天鸿天福前期物业服务合同》，约定：选聘乙方对天鸿天府、天鸿天福项目提供前期物业管理服务事宜，前期物业管理服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、管理用房等；……3、物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；如业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应缴费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。天府物业公司提交日常巡查、维修、维护记录及纪要、相关照片、（天鸿天府）小区（地下室夹层排水管道维修）项目修改造合同书），以证明其履行物业服务义务。李建亚向天府物业公司反映房屋渗水的情况后，天府物业公司述称计划启动专项维修基金进行维修，但其他业主不同意。李建亚以房屋渗水为由未向天府物业公司支付2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费。天府物业公司向被告李建亚书面催交未果，遂诉至该院。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”天府物业公司与案外人长沙城市公用设施建设开发公司签订前期物业服务合同后，为天鸿小区提供了物业服务，李建亚作为天鸿小区业主应支付物业服务费。根据《天鸿天府、天鸿天福前期物业服务合同》的约定物业共用部位的维修、养护和管理包括房屋承重结构、房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等是天府物业公司应履行的管理事项。李建亚以房屋渗水为由拒绝支付物业服务费，天府物业公司没有举证证明在其接手天鸿天府小区物业服务工作后履行了对涉案房屋渗水的维修、养护义务，如及时与建设单位沟通衔接、对漏水部位予以必要的维修、养护，如须启动维修基金修缮，维修基金启动程序等相关证据，对于李建亚而言天府物业公司并没有履行《前期物业管理服务合同》的全部义务。同时，考虑到天府物业公司履行了《前期物业管理服务合同》约定的保洁、保安等部分义务，对于天府物业公司诉请自2015年6月1日起至2020年5月31日止的物业服务费，该院按70%即8347.95元（118.31平方米*1.68元/平方米*60个月*70%）予以支持。天府物业公司诉请的违约金，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、李建亚于判决生效之日起十日内向天府物业公司支付物业服务费8347.95元；二、驳回天府物业公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，受理费减半收取94元，由李建亚承担。二审中，上诉人天府物业公司向本院提交了《关于天鸿天府、天福小区房屋渗水的函》（落款时间为2016年1月11日）、《关于天府小区14栋204房渗水的情况说明函》（落款时间为2019年1月15日）、使用维修资金业主意见签名表、工程结算复审材料、业主装修验收单、承诺书，以证明其履行了物业服务企业的义务；被上诉人李建亚向本院提交其房屋漏水现状照片，以证明其房屋漏水问题仍然没有解决。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证并在卷佐证，双方当事人提交的证据均真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人李建亚是否应当按前期物业服务合同足额交纳物业服务费。案涉《天鸿天府、天鸿天福前期物业服务合同》系天鸿小区开发商长沙城市公用设施建设开发公司与被上诉天府物业公司签订的前期物业服务合同，对包括被上诉人李建亚在内的业主均有约束力，天府物业公司应依约提供物业管理服务，李建亚应依约交纳物业服务费。经审查，上诉人天府物业公司在知晓被上诉人李建亚房屋渗水问题后，并未举证证明其对此问题及时与开发商进行了沟通衔接，亦未举证证明其曾向业主委员会或业主大会申请启动物业维修基金对被上诉人房屋问题进行修缮，以致被上诉人李建亚房屋渗水问题持续至二审中仍未得到解决。上诉人天府物业公司在二审中提交的《关于天鸿天府、天福小区房屋渗水的函》《关于天府小区14栋204房渗水的情况说明函》并无受函方的签收或送达证据相佐证，即使上述函件及时送至受函方，但从上述证据的落款时间也可印证已于2015年5月31日入驻案涉房屋所在小区提供物业服务的天府物业公司怠于履行服务义务的行为较为明显。一审法院在考量天府物业公司履行了前期物业服务合同约定的保洁、保安等部分义务的前提下，对李建亚应交纳的物业服务费予以部分减免，符合法律规定，其处理并无不当。综上所述，上诉人天府物业公司的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人长沙天府物业管理有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年三月二十二日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。