山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁14民终512号上诉人（原审原告）：胡海利，男，1972年6月6日出生，汉族，初中毕业，住山东省庆云县。委托诉讼代理人：刘丹丹，山东舜天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：庆云县尚堂镇人民政府，住所地庆云县尚堂镇南尚堂村。法定代表人：孔义群，职务镇长。委托诉讼代理人：白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。原审被告：王振群，男，1984年5月2日出生，汉族，初中毕业，住山东省庆云县。上诉人胡海利因与被上诉人庆云县尚堂镇人民政府（以下简称“尚堂镇政府”）及原审被告王振群房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省庆云县人民法院（2020）鲁1423民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡海利上诉请求：1、依法撤销山东省庆云县人民法院(2020)鲁1423民初998号民事判决书，在查明事实的基础上依法改判，支持上诉人诉求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：案件基本事实为，2013年3月，因两区同建拆迁，尚堂镇政府对胡海利所居住的开展拆迁安置工作。2013年8月6日胡海利与尚堂镇政府签订《尚堂镇房屋搬迁补偿安置协议书》，约定胡海利同意将坐落在的房屋及附属物拆除，尚堂镇政府对胡海利进行货币补偿安置，胡海利享受优惠政策及其他相关奖补资金，购买沿街楼六折价格优惠即1548元/平方米，尚堂镇政府保证于2014年4月1日前将已建成的楼房交付给胡海利。签订协议后，胡海利依约搬迁，拆除房屋。按照约定，尚堂镇政府除向胡海利支付补偿金外，还给予胡海利以六折价格即1548元/平方米购买沿街楼的优惠。沿街楼建成，虽经胡海利多次请求，尚堂镇政府迟迟不安排胡海利对沿街楼进行选房，拒不按约定的优惠价格向胡海利交付沿街楼房屋。沿街楼属于安置用房系不动产，一审没有证据能够证明沿街楼不能向上诉人交付。所谓的德州市高盛房地产开发有限公司的单方的且不符合法定证据形式的情况说明及购房合同复印件，不能作为驳回上诉人诉请的依据。一审法院据此认定涉案协议无可履行的标的物，证据不足，认定事实错误，驳回上诉人的诉请，没有事实与法律依据。一审法院判决书是在事实认定错误、适用法律错误的基础上作出的，严重侵害了上诉人的合法权益，现为维护上诉人的合法权益，特提起上诉，望贵院在查明事实基础上撤销一审判决，依法改判，支持上诉人诉请。尚堂镇政府辩称，被上诉人对一审判决的结果认可，但对一审认定的事实被上诉人不认可。第一，案涉的协议已经全部履行完毕，在签订案涉协议之后，上诉人又额外选择安置楼或者又额外获得10万元补偿，因此案涉协议都已经履行完毕，不存在上诉人再选择沿街安置楼的问题。第二，镇政府从来没有同意以六折或1548元每平方米的价格给予各上诉人安置房屋。各上诉人的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回上诉人上诉请求。胡海利向一审法院起诉请求：1.判令被告立即继续履行房屋搬迁补偿安置协议，安排胡海利选房，并以1548元/㎡的价格向胡海利交付房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月6日，胡海利与尚堂镇政府签订了《尚堂镇房屋搬迁补偿安置协议书》，其中该协议书第三页右下侧有王振群手写内容“注：选择楼房两套住宅、沿街楼壹套”。胡海利住宅楼已安置完毕，胡海利领取了德州市高盛房地产开发公司代尚堂镇政府支付的10万元拆迁补偿款。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下。胡海利提交证据：1、《尚堂镇房屋搬迁补偿安置协议书》一份；尚堂镇政府2019年3月20日答辩状一份。原、被告在房屋搬迁安置工作中签订补偿安置协议书，胡海利依约搬迁，被告给予胡海利以6折优惠价格以1548元每平方米购买沿街楼的优惠；2、信访事项处理意见书，王占国与王振群通话录音各一份，证明胡海利一直积极主张以优惠价格购买沿街楼，被告一直称在协调，但始终未完成安置。尚堂镇政府质证称，1、对胡海利的协议中最后一页添加的一行手写选择楼房2套住宅、沿街楼一套，我方不予认可，该标注没有显示标注人，不能作为有效的合同条款。胡海利主张按照1548元／平方米购买沿街楼我方不予认可；2、信访意见书针对的是王新国，而非胡海利，不能作为胡海利中断诉讼时效的证据；3、通话录音针对的是王占国，与其他各胡海利无关，对通话录音王振群不是尚堂镇政府的法定代表人，也没有得到镇政府的授权，与王振群通话不能证明诉讼时效中断，而且通话时间是2018年12月，在此之前胡海利没有证据证明主张权利，已超过诉讼时效。4、对两份判决书真实性没有异议，但对有关事实我方不予认可，我方就该两份判决申请再审。5、答辩状与本案没有关联性，答辩状也没有同意胡海利以1548元价格购买沿街楼。胡海利补充称：1、关于1548元／平方米的价格在王占国、王洪松的协议中明确记载了6折即1548元／平方米，这就是当时被告给予的6折优惠的真实含义；2、在王振群的通话录音中，录音内容明确了签订协议时价格为1548元／平方米，且在录音中录音内容证明这个事找了多少回了，也就是胡海利一直积极主张就沿街楼给予安置，通话录音内容证明王振群称正在协调，只是还没有协调你们进去，王振群称你（王占国）让他们也问问，这些内容均证明五胡海利一直积极主张沿街楼的安置，被告始终未完成安置，其托辞包含这个地块涨价了，要5000，政府弄成3200，正因为如此被告还拒不履行协议，拒不对胡海利进行安置；事实上五胡海利和提交的判决书中的胡海利王新国等7人均是对沿街楼的事情向政府主张安置，王新国也是代表本案这五人向政府以信访的方式主张权利，针对王新国信访意见书也证明了本案五胡海利积极主张权利的事实。尚堂镇政府提交证据：德州高盛房地产开发有限公司证明两份；王占国、胡海利、王洪松收到10万元收条各一份，胡景顺、王军的选房协议和补交房款的收据各一份。证明胡海利王军、胡景顺在回迁安置房之外又各自另行以优惠价格购买一套住宅，放弃10万元补偿，王占国、胡海利、王洪松在原有回迁安置房之外又各自获得了10万元补偿，可以证明胡海利在获取上述补偿利益后案涉协议已经履行完毕，其无权再依据案涉协议主张以优惠价格购买沿街楼。被告举证的上述证据和胡海利的陈述是相符的，能够证明各胡海利分别收到了10万元补偿款，或者另行以优惠价格购买了房屋，获取了正常安置以外的利益，案涉协议我们已经履行完毕，如果胡海利仍然坚持购买沿街楼，那么也应该将上述各胡海利获取的额外利益一并考虑。胡海利质证称，1、对于德州高盛房地产开发有限公司证明两份的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证明没有单位法定代表人或负责人签字，也没有出具人签字，不符合证据的合法形式，且该证明的内容说是为了履行搬迁补偿安置协议书，但在该协议书中并没有相关内容，两份证明也没有关于沿街楼已经安置完毕的内容，不能证明被告已经履行完毕安置义务；2、对于三份收条中胡海利、王洪松收条的真实性无异议，王占国收到了冯如雪交付的高盛公司的10万元补偿款，10万元是被告补偿胡海利的拆迁差价，与选择购买沿街楼无关，该三份收到条不能证明相关安置协议关于沿街楼的安置已经履行完毕；3、对于选房协议真实性没有异议，对证明目的有异议，与沿街楼安置无关，不能证明被告已经履行完毕安置义务。另外，1、一审法院庭后对王振群进行调查询问，其称：王占国、胡海利、胡景顺、王军、王洪松协议最后一页后面备注手写部分是我书写的；当时我在农村工作中担任片长职务，根据相关领导安排及政策参与的，我是职务行为，非个人行为。当时没有约定沿街楼一套的具体位置和面积。尚堂镇政府给王军、王洪松、王占国出具的证明各一份的真实性无异议，这都是经相关领导同意后我书写的，我是职务行为，不是个人行为。对王占国提交的通话录音真实性无异议。胡海利对王振群笔录的真实性无异议；被告对笔录的真实性无异议，但不能证明王振群获得尚堂镇人民政府的授权。2、一审法院向德州市高盛房地产开发有限公司调查案涉楼房销售情况，该公司于2020年8月17日出具情况说明一份及其与胡井英、张兆军、李志勇、徐洪印签订的购房合同一份，载明滨河家园小区西沿街楼商业用房共7套，该7套商业用房已于2018年3月20日销售给胡井英、张兆军、李志勇、徐洪印，现滨河家园小区西沿街楼商业用房已全部销售完毕。被告质证称，我方不是合同当事人，真实性请法庭依法核实确认，其他无异议。胡海利质证称：对情况说明及买卖合同的真实性、合法性和关联性及证明内容均有异议：1、情况说明没有出具单位德州市高盛房地产开发有限公司法定代表人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合单位向人民法院出具证明材料的法定形式。2、情况说明内容不真实。滨河家园小区沿街楼至今尚未全部建成，根据胡海利在第一次庭审中提交的王新国起诉被告的案件中庆云县人民法院在2019年对涉案沿街楼进行的现场勘验证明，沿街楼的中间部分建成，两端钢筋水泥裸露，尚未全部完工。情况说明的内容与事实不符，是不真实的。3、买卖合同是复印件，买受人签名是复印的不符合证据的法定形式。且没有买受人身份证明，无法确认买受人身份。在一份合同上与多人同时签署，不符合交易习惯，不具有合理性。涉案沿街楼系不动产，仅买卖合同不能证明沿街楼已经转移交付。胡海利仍然有权请求安置购买并可以实际取得沿街楼。4、因受经济利益影响，开发商出具的情况说明及提交的买卖合同不能作为认定案件事实的依据。5、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。胡海利作为被拆迁人，对补偿安置房屋沿街楼的债权是一种特殊债权，具有物权的优先效力，胡海利请求购买滨河家园小区沿街楼，具有优先取得权，应予支持，这是法律对被拆迁人利益的保护。王振群质证意见同尚堂镇政府意见。对五胡海利的拆迁补偿协议最后一页手写部分注明部分，有的是“选沿街楼一套”，有的是“沿街楼享受六折优惠即1548元/㎡”，有的是“六折优惠”，注明1548元/㎡的应该是1548元/㎡，没注明的我记不清楚了。另外，经一审法院询问胡海利是否变更诉求，胡海利拒绝变更诉求。一审法院认为，本案争执焦点为：一、胡海利诉求是否已过诉讼时效；二、王振群是否应承担履行合同的责任；三、是否应追加德州市高盛房地产开发有限公司为本案共同被告或第三人；四、案涉协议是否已履行完毕；五、胡海利的诉求是否应予支持。关于第一个争执焦点，一审法院认为，胡海利提供的2018年12月份尚堂镇政府出具的信访事项处理意见书和王振群的通话录音均能证明其一直向尚堂镇政府主张权益，此时尚堂镇政府仍同意与开发商协调解决。尚堂镇政府尽管提供了收到条、涉案协议、证明，以证明交房时间及收到条的时间均发生在2014年，但没有证据证明拒绝向胡海利交房的具体时间。故尚堂镇政府所辩称胡海利诉求已过诉讼时效的观点，一审法院不予认定。胡海利的诉求没有超过诉讼时效。关于第二个争执焦点，一审法院认为，庭审中，胡海利认可王振群系职务行为，其在协议上签字及出具证明的行为代表政府，不要求其个人承担责任；尚堂镇政府认为王振群虽然在拆迁时是镇政府工作人员，是服务于拆迁，但其所述关于回迁楼房优惠价格的承诺是个人行为，其本人没有决策权。一审法院认为，王振群当时在尚堂镇政府任片长，负责当时的农村工作，其拆迁工作中的行为应系职务行为，且在另两同类拆迁案中尚堂镇政府也认可了王振群系职务行为，故产生的后果应由尚堂镇人民政府承担。关于第三个争执焦点，一审法院认为，本案系当事人因履行合同而产生的纠纷，德州市高盛房地产开发有限公司并非安置协议的签订主体，其与本案中双方当事人的争议并不存在利害关系，且本案查明事实也不需德州市高盛房地产开发有限公司的加入，故尚堂镇政府请求追加德州市高盛房地产开发有限公司为本案共同被告或第三人缺乏依据，不予支持。关于第四个争执焦点，一审法院认为，其关键为胡海利从德州市高盛房地产开发有限公司领取10万元补偿款，是否就等于放弃了以优惠价格购买沿街楼的权利。根据《尚堂镇房屋搬迁补偿安置协议书》第三页手写部分内容，胡海利应享有选择一套沿街楼的权利。在德州市高盛房地产开发有限公司出具的证明中王占国、胡海利、王洪松在已按拆迁协议选择以优惠价格选择住宅楼一套的情况下，收到10万元补偿款不再以优惠价格购买房屋，并没有涉及就丧失以优惠价格选择沿街楼的权利。从胡海利提供的信访意见书及王振群的通话录音中，也没有提及收到10万元补偿款后就丧失对沿街楼的优惠购买权，只因价格上涨欲与开发商协调解决。因此，尚堂镇政府主张胡海利另外获得了10万元补偿即丧失了选择沿街楼的权利，并无证据证明，一审法院认定尚堂镇政府并未向胡海利履行完房屋搬迁补偿安置协议中约定的选择沿街楼义务。关于第五个争执焦点，一审法院认为，根据德州市高盛房地产开发有限公司出具的情况说明及购房合同，涉案沿街楼商业用房共7套，已全部销售完毕，涉案协议已无可履行标的物，胡海利要求尚堂镇政府向其交付沿街楼的目的已不能实现。经一审法院释明，胡海利拒绝变更诉求，故对胡海利诉求不予支持。综上所述，一审法院认为，胡海利与尚堂镇政府签订的《尚堂镇房屋搬迁补偿安置协议书》，是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。胡海利提供证据证明其一直不断向尚堂镇政府主张权利，故其诉求未超诉讼时效；王振群当时在尚堂镇政府任片长，负责当时的农村工作，其行为应系职务行为，故产生的后果应由尚堂镇政府承担；本案系当事人因履行合同而产生的纠纷，德州市高盛房地产开发有限公司并非安置协议的签订主体，故尚堂镇政府请求追加高盛公司为本案共同被告或第三人缺乏依据，不予支持。综上所述，尚堂镇政府未按约定履行交付沿街楼义务，已构成违约，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因涉案沿街楼商业用房已全部销售完毕，涉案协议客观上已无可履行标的物，胡海利要求尚堂镇政府向其交付沿街楼的目的已不能实现。经一审法院释明，胡海利拒绝变更诉求，故对胡海利要求尚堂镇政府安排选沿街楼，并以1548元/㎡的价格向其交付沿街楼房的诉求不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：驳回胡海利的诉讼请求。案件受理费50元，由胡海利负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，首先原审被告王振群系尚堂镇政府负责的片长，其在拆迁安置工作中所为相关行为应当为职务行为，因此《尚堂镇房屋搬迁补偿安置协议书》中原审被告手写部分内容，一审认定有效并对被上诉人尚堂镇政府产生约束力并无不当，根据该协议书中王振群手写部分的记载，本案上诉人有权选择沿街楼，尚堂镇政府主张上诉人另外多获得10万元补偿款即丧失了选择沿街楼的权利，并无证据证明，一审法院认定其应履行安置协议义务并无不当。其次关于本案涉及的选取沿街楼的协议内容是否能继续履行的问题。本案一审法院经向德州市高盛房地产开发有限公司调查并取得相关证据，证实建设完毕的沿街楼已经销售完毕，且上诉人也未能提供证据证明尚有门市楼可供安置，因此双方的协议已经不具备客观的履行条件，基于此一审法院在审理过程中已经向上诉人进行释明，但由于上诉人拒绝变更诉讼请求，因此一审法院驳回上诉人的诉讼请求并无不当。综上所述，胡海利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡海利负担。本判决为终审判决。审判长 姜 南审判员 王晓丽审判员 马丽华二〇二一年三月三日法官助理郝洪丽书记员寇瑞雪