广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1688号原告：宋巍，女，满族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告宋巍诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序于2021年3月1日进行审理，原告委托诉讼代理人龙早成与被告的委托诉讼代理人吴诗炜均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年3月4日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.解除原告与被告于2017年3月4日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分；3.被告立即向原告退还物业使用权转让金合计246770元及利息，利息以246770元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，从起诉之日起计算至被告实际清偿之日止；4.被告立即向原告支付违约金37015.5元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年3月4日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××号商业用房使用权转让给乙方，原告已按约定的付款方式支付完全部246770元。涉案物业使用权转让期限从合同签订之日起算至2037年3月3日，甲方在约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应当在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，约定20年转让期限届满之日起，赠送原告物业使用权至2048年12月31日，即租赁期限实际已超出20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效。《物业使用权转让合同》约定被告应在2017年12月31日前将涉案物业交付给原告，但至今被告仍无法履行将该物业交付给原告的义务，原告依法律规定解除《物业使用权转让合同》转让期限二十年内的部分。且被告对于《物业使用权转让合同》解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，被告应酌情按《物业使用权转让合同》约定的转让金的15%向原告支付违约金，即被告需向原告支付违约金37015.5元（246770元×15%）。因此，为维护自身合法权益，原告故起诉至法院，望依法公正判决，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，一、涉案物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下：（一）涉案物业已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。（二）涉案物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与涉案物业两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。（三）涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。二、原告要求解除原告与被告签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定没有事实和法律依据。（一）被告与原告在《物业使用权转让合同》中均无约定原告就被告延迟交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告延迟交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告提出解除涉案物业合同没有合同依据。（二）退一步来讲，即使法院认为被告有逾期交付物业的情形，原告要求解除《物业使用权转让合同》既没有合同依据，也没有法定事由。《物业使用权转让合同》的合同目的已经实现，原告提出解除《物业使用权转让合同》没有法定事由。原告与广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉案物业签订分别《租赁合同》，将涉案物业出租梦乐城公司经营管理。虽然物业尚未实际交付，但原告已实际收取履约保证金和租金，原告受让涉案物业使用权的目的通过委托经营管理来获取经营管理收益，并非取得涉案物业本身，这从原告出具《授权委托书》、《物业管理授权委托书》委托梦乐城公司接收和经营管理涉案物业也可以看出。因此，《物业使用权转让合同》的合同目的因原告已经取得租金而实现。三、原告要求被告返还物业使用权转让款及自起诉之日至实际返还之日止计算利息没有依据。（一）如前第二点所述，原告要求解除涉案物业使用权转让合同没有依据，被告无须向其退还物业使用权转让款。（二）由于原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，退一步讲，即使法院最终认定超出20年部分无效，原告对于合同部分无效存在有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应判决支付利息。本案，即使法院认定涉案物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效均存在过错，被告从未强迫原告签订《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，且原告以涉案物业一直获得租金及履约保金，案外人梦乐城公司在涉案物业未实际交付的情况下已向原告支付租金及履约保证金，原告没有因此受到任何损失，也没有证据证明原告产生了损失。因此，即使法院认定超过20年无效并就超过20年部分退款，亦不应计算利息。四、原告要求被告按物业使用转让款的15%支付逾期交付的违约金没有依据。如前所述，原告与被告签订《物业使用权转让合同》后，原告与梦乐城公司就物业签订《租赁合同》，将物业向梦乐城公司出租。虽然涉案物业尚未实际交付，但原告以涉案物业已实际收取履约保证金和租金，原告收取租金的前提在于其认为自身已交付涉案物业，故原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其已收取租金的事实亦自相矛盾，应不予支持。五、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。涉案物业使用权转让合同签订至今已有近4年，原告自愿受让涉案物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形，涉案合同是原被告双方真实的意思表示。原告在签订《物业使用权转让合同》时即清楚知悉物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价，原告现要求被告退还未有收取对价的物业使用款转让款有违公平原则，应不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉案物业已取得建设工程规划许可证。2017年3月4日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年3月3日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金246770元；甲方在2017年12月31日前将涉案物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）与案外人梦乐城公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将涉案物业使用权转让给甲方，涉案物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；丙方负责于2017年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2017年12月31日将物业交付给乙方。第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止；等等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。2021年1月18日，原告提起本案诉讼。被告于2021年1月27日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，原、被告均确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。被告确认原告已支付转让款246770元。原告确认已收取梦乐城公司履约保证金及租金共42722元。梦乐城公司同意就本案中原告应退履约保证金和租金所享有的债权交由被告行使。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在楼栋已办理规划报建并取得了产权证书,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月27日）解除。《租赁合同》是在《物业使用权转让合同》约定被告能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《租赁合同》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让款246770元应退予原告、原告收取的履约保证金及租金42722元应退予被告梦乐城公司，现梦乐城公司同意以该42722元抵扣被告在本案的债务，故本案中被告尚应退还转让款204048元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请支付违约金，合理有据，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定以已付转让款的15%即37015.5元为违约金标准，原告主张被告支付违约金37015.5元，本院予以支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告宋巍与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限超出20年部分的约定无效；二、确认原告宋巍与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限20年内的约定于2021年1月27日解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费204048元及支付违约金37015.5元予原告宋巍；四、驳回原告宋巍的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2778.39元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告预交的2778.39元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年三月五日书记员 孙王成欣