浙江省龙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙0825民初19号 原告：曾凡杰，男，1971年5月5日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：童小明,浙江游龙律师事务所律师。 被告：张海仙，女，1974年3月12日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 被告：彭辉，男，1973年12月10日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 二被告共同委托诉讼代理人：祝美伟，浙江论剑律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：朱婷金，浙江论剑律师事务所实习律师。 第三人：龙游龙华房地产信息经纪服务部，住所地浙江省衢州市龙游县龙洲街道新一路9号。 经营者：黄永成。 原告曾凡杰为与被告张海仙、彭辉、第三人龙游龙华房地产信息经纪服务部（下文简称龙华经纪服务部）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告曾凡杰的委托诉讼代理人童小明、被告张海仙、彭辉的共同委托诉讼代理人祝美伟、第三人龙华经纪服务部的经营者黄永成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾凡杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告退还定金款50000元，并支付利息，利息以50000元为基数，自2020年10月14日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（暂计6%每月）计算至款项清偿之日止，至2020年12月30日暂计为750元；3.判令第三人对上述第2项诉讼请求履行协助、监督义务；4.本案诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2020年5月16日，原、被告经第三人中介而签订《房地产买卖合同》一份，合同约定：2020年10月10日前支付首付款225000元整。2020年5月19日，原告在第三人见证下交付了购房定金50000元，准备购买二被告所有的位于龙游县××街道××路××号××室房屋一套。2020年9月14日，原告突发疾病住院，经浙江大学医学院附属第二医院诊断为右侧大脑大面积脑梗死、脑疝、肺炎、高血压病患，经治疗，后转入龙游县中医院康复中心康复治疗，医生意见为：生活不能自理，半瘫痪。现因非原告意志原因导致无法继续履行案涉《房地产买卖合同》，依法属于不可归责于当事人的事由，导致二手房买卖合同不能继续履行的情形，二被告应将收取定金返还，故依法提起诉讼，恳请判如诉请。 张海仙、彭辉辩称，首先，其与曾凡杰之间的《房地产买卖合同》在2020年10月15日就已经解除。曾凡杰病后，10月初其弟曾凡豪通过本案第三人龙华经纪服务部告知要解除合同，因曾凡杰处于昏迷状态，为稳妥起见，向其女儿（曾凡杰系离异）和第三人龙华经纪服务部核实此事，均明确表示曾凡杰要解除合同，只是关于定金返还问题未达成一致意见。2020年10月15日，收到曾凡杰的诉状副本，明确要求解除合同并返还定金，至此，应认为，双方之间的房屋买卖合同关系已解除。其次，该合同的解除系曾凡杰违约所致，门诊病历显示脑梗发作系其作为高血压患者仍大量喝酒所致，既不属于不可抗力，也不属于情势变更，并不是合同违约的抗辩事由。再次，其重新出售房产系在曾凡杰明确表示不购买房屋并且要求解除《房地产买卖合同》的情形下，为防止损失扩大而采取的行为。曾凡杰逾期未履行合同义务在先，并且明确要求解除合同，故双方合同于2020年10月15日起诉状副本送达时已解除。解除后，双方不再受该合同约束，故出售房屋不应认定为违约行为。综上，该50000元定金不应予以返还。 龙华经纪服务部述称，曾凡杰经朋友介绍过来买房，后看中张海仙、彭辉所有的案涉房产，并于2020年5月19日交付购房定金50000元。曾凡杰生病后，委托其弟曾凡豪进行沟通，并要求全额退还购房定金。但张海仙、彭辉不同意退还定金，经过多次沟通后，张海仙同意退还定金20000元，但曾凡杰这方不同意，要求全额退还。后曾凡杰就委托了律师，起诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的房地产买卖合同、收条、民事裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：曾凡杰提供的证据1、龙游县人民医院病历1份、金华市中级医院病历1份、病危通知书1份、浙江大学医学院附属第二医院病历1份、治疗照片3份、诊断证明书1份、证明书1份、出院记录1份，拟证明曾凡杰因突发疾病，全身瘫痪，导致合同无法按约履行的事实。张海仙、彭辉质证认为，对该组证据真实性、合法性无异议，但龙游县人民医院病历报告中提及，曾凡杰系“醉酒后神志不清”、“半小时前饮白酒半斤”后引发疾病，曾凡杰本身系高血压患者，平时须注意饮食，却仍然过度饮酒，导致疾病发生。龙华经纪服务部对该证据无异议。本院认为，该证据符合证据的客观性、合法性、关联性，依法予以认定。证据2、不动产登记查询记录1份，拟证明张海仙、彭辉未通知购房人曾凡杰，亦未通知法院，私自将案涉房产进行转移、出售，导致合同目的不能实现的事实。张海仙、彭辉质证认为，对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，但不能达到其证明目的，因该不动产登记查询记录无法体现不动产出售的时间，出售该房屋系收到曾凡杰诉状要求解除合同后，为及时止损所为。龙华经纪服务部对该证据无异议。本院对该证据予以认定。 本院经审理认定事实如下： 2020年5月16日，曾凡杰与张海仙、彭辉在龙华经纪服务部处签订《房地产买卖合同》一份，约定由曾凡杰购买张海仙、彭辉所有的位于浙江省龙游县××街道××路××号××室房××，房屋不动产权证号为浙（2018）龙游不动产权第0××7号，于签订合同时预付购房定金50000元，于2020年10月10日前公证委托或房屋过户并同时支付首付款225000元。2020年5月19日，曾凡杰在龙华经纪服务部见证下交付购房定金50000元。 2020年9月14日，曾凡杰突发疾病住院，先后经龙游县人民医院、金华市中心医院和浙江大学医学院附属第二医院治疗，诊断为右侧大脑大面积脑梗死、脑疝、肺炎、高血压病患。出院后，转入龙游县中医院康复中心进行康复治疗，至2020年12月10日，医生处理意见为“患者现生活无法自理，需继续康复治疗”。 2020年10月14日，曾凡杰将张海仙、彭辉及龙华经纪服务部处诉至法院，诉讼请求与本案的诉讼请求一致。2020年10月15日，张海仙、彭辉签收副本。2020年10月22日，张海仙、彭辉将案涉房屋重新出售。2020年12月15日，曾凡杰撤回起诉。2021年1月4日，曾凡杰再次起诉，要求解除其与张海仙、彭辉之间签订的《房地产买卖合同》，退还定金50000元并支付利息。 本院认为，合法的买卖合同关系受法律保护，本案当事人之间签订的《房地产买卖合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方当事人应按合同约定享有权利和承担义务。本案中，曾凡杰于2020年5月19日交付购房定金50000元后，于2020年9月14日因突发疾病住院，后未能按约履行支付首付款的义务，并要求解除合同及退还定金50000元。应认为，本案争议焦点有三：一是曾凡杰是否存在违约行为；二是张海仙、彭辉是否存在违约行为；三是购房定金50000元是否应予以退还。 首先，就曾凡杰是否存在违约而言，按原合同约定，应于2020年10月10日前公证委托或房屋过户并同时支付首付款225000元，因曾凡杰于2020年9月14日突发疾病，导致无法按约履行，已构成违约。曾凡杰认为非其意志原因导致无法继续履行合同，属于不可归责于当事人的事由，应认为，突发疾病并非合同违约的抗辩事由，故曾凡杰的行为已构成违约。 其次，就张海仙、彭辉否存在违约而言，关键在于张海仙、彭辉重新出售案涉房产时双方之间签订的《房地产买卖合同》是否已经解除。2020年10月14日，曾凡杰将张海仙、彭辉及第三人龙华经纪服务部处诉至法院要求解除双方签订的《房地产买卖合同》，应认为，曾凡杰以自己行为明确表明不履行合同；2020年10月15日，张海仙、彭辉在收到该起诉材料后，该合同已实际解除，故张海仙、彭辉于2020年10月22日重新出售案涉房屋的行为不构成违约。另，因双方签订的《房地产买卖合同》已实际解除，故曾凡杰的第一项诉讼请求无事实依据，依法予以驳回。 最后，就本案购房定金50000元是否应予退还。给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金；但本案情况特殊，虽曾凡杰违约在先，突发疾病并非合同违约的抗辩事由，但其对合同的履行产生重大影响，属于在合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，严重影响曾凡杰的履行能力，继续履行合同则不能实现合同目的，因此，在合同解除后，其要求退回定金的诉讼请求，本院将根据公平原则，结合案件实际情况，酌情予以考虑。本案中，突发疾病对曾凡杰的合同履行能力产生了重大影响，加之张海仙、彭辉并未因此次违约遭受损失，甚至案涉房屋卖得高于合同约定的价格，根据公平原则，结合本案中突发疾病对合同履行的影响程度、违约方的过错程度、非违约一方未实际受损等因素，综合平衡合同各方利益，本院酌定确定退还购房定金35000元，对曾凡杰要求支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 对曾凡杰的第三项诉讼请求，要求龙华经纪服务部对张海仙、彭辉返还定金履行协助、监督义务，因龙华经纪服务部非合同相对方，且该合同也未约定龙华经纪服务部应承担该项义务，该诉讼请求无事实和法律依据，依法予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十五条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下： 一、张海仙、彭辉于本判决生效后十日内退还曾凡杰购房定金35000元； 二、驳回曾凡杰的其他诉讼请求。 案件受理费1068元，减半收取计534元，由曾凡杰负担166元，由张海仙、彭辉负担368元，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 傅建华 二〇二一年三月十九日 法官助理 陈 璟 书 记 员 王 芳 8- 7-