云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初167号原告：楚雄豪庭房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇果园路16号，统一社会信用代码：91532300668285202L。诉讼代表人：楚雄豪庭房地产开发有限公司管理人。负责人：李旭。委托诉讼代理人:吴美辰，云南八谦律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王俊博，云南八谦律师事务所实习律师。被告:朱海波，男，1970年1月25日生，汉族，云南省牟定县人，初中文化，无业，住云南省楚雄市。委托诉讼代理人：高明珠，云南滇楚律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：殷应祥，云南滇楚律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄豪庭房地产开发有限公司(以下简称豪庭房地产公司）与被告朱海波商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告豪庭房地产公司管理人的委托诉讼代理人吴美辰、王俊博，被告朱海波的委托诉讼代理人高明珠、殷应祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪庭房地产公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判令被告协助原告注销编号为HTSJ-0084号《商品房购销合同》的登记备案（合同登记号：CX2014080508694）；二、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年8月4日签订了《商品房购销合同》，约定被告向原告购买豪庭世家1幢3单元15层1501号房屋，购房款为人民币566257元，购房款为一次性付清，付款时间为2014年8月4日。2014年8月5日，原、被告就签订的《商品房购销合同》进行了备案登记，备案号为CX2014080508694。根据原告管理人核查，被告并未按合同约定向原告支付任何购房款。因被告未向原告支付购房款，原告也未向被告交付房屋、办理不动产权证，该《商品房购销合同》属于双方均未履行完毕的合同。楚雄彝族自治州中级人民法院于2020年7月6日裁定受理原告破产和解一案，原告管理人未向被告发出过继续履行该《商品房购销合同》的通知书，故根据《破产法》第18条之规定，该《商品房购销合同》于2020年9月7日解除。涉案的豪庭世家1幢3单元15层1501号房屋已纳入破产财产，相应的商品房购销合同的登记备案应当注销。根据原告证据材料，原告与董世贵于2014年8月4日签订《担保借款合同》，约定原告向董世贵借款500万元，以原告所属的23套房屋为该笔借款提供抵押担保，原告按时归还借款后，董世贵无条件返还原告23套房屋。合同中的“声明”部分明确了全体购房人均清楚与原告签订《商品房购销合同》只是为了解决借款协议抵押权的问题，并不是实际购买房屋，借款清偿后，将自愿解除《商品房购销合同》。此外，董世贵于2014年8月4日出具承诺书，承诺他将提供24户合同所属户主的信息，与原告共同进行备案登记。后董世贵又于2014年8月6日与原告签订《补充条款》，明确双方所签24套房产，不是真实购买，系原告按照1600元/㎡对其500万元借款所提供的抵押担保。综上，原、被告签订《商品房购销合同》系为500万元借款进行担保的法律行为，双方并不具有真实的买卖关系。对于《担保借款合同》中的24套抵押房产，原、被告仅就案涉房屋进行了登记备案，并未办理抵押登记手续。根据《民法典》第四百零二条的规定，房屋的抵押担保应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，因此并未产生担保效力，故被告不得就涉案的房屋进行优先受偿，其只能以原告的一般责任财产清偿债务。根据原告破产和解第一次债权人会议《债权核查报告》，原告的管理人已确认了被告所申报的全部债权，资产处置后将根据和解协议约定清偿。因涉案房屋登记备案客观上妨碍了对涉案房屋作为原告一般责任财产的处置，影响了债权清偿。据此，被告应配合原告注销《商品房购销合同》的登记备案，原告管理人才可以对房屋进行统一的变价处置，从而按照和解协议的约定，对被告的债权进行清偿。据此，特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告朱海波辩称，原告要求被告协助其注销《商品房购销合同》备案登记的诉请无事实和法律依据，具体理由如下：1.本案的基础法律事实并不是商品房买卖关系，而是原告基于设立让与担保的真实意思表示将本案涉案房产转移至被告名下，法庭调查阶段，原告也明确认可了因借贷行为而发生的担保法律事实。其陈述与起诉的案由及所提交的证据并无任何关联，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定：“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据”，鉴于原告提交的证据并不是与商品房销售合同纠纷相关的证据，不仅无法证明原告的诉请，反而印证了被告的抗辩理由，恳请法庭驳回原告的诉讼请求。2.原、被告双方认可《商品房购销合同》是基于为被告对原告享有的民间借贷债权提供担保而设立让与担保的意思表示，担保行为未违反法律法规的强制性规定，涉案房屋也不属于法律、行政法规禁止担保的财产，更不属于破产财产处置的范畴，其担保行为合法有效。法庭调查阶段，原告陈述商品房购销合同合法有效，而在法庭辩论阶段称让与担保合同成立未生效，其辩论观点因违反《中华人民共和国民法典》第五百零二条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定依法不能成立。涉案商品房购销合同备案登记属于双方真实意思表示的情况下，不符合注销备案登记的条件和事由。3.涉案房屋已于2014年8月5日完成了备案登记，其目的是通过赋予被告行使买卖合同的债权来保证被告对担保物享有排他性的权利，避免原告在担保设立后将房屋出售或者设置其他权利负担，从而保障被告的债权安全。从表现形式上看，具有物权的公示效果以及对抗第三人的效力，既然有物权公示效力，原告主张注销备案登记无事实和法律依据。4.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条之规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或者第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对该财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。”该条文已经明确对让与担保涉及的财产转移仅要求形式上的转移，而非实质上的转移。原、被告双方就让与担保的涉案房屋签订《商品房购销合同》并办理备案登记的行为已经完成了形式上的转移，原告的主张于法无据。5.原告以商品房销售合同纠纷作为案由起诉被告协助原告注销商品房备案登记，属于给付之诉。自2014年8月签订商品房购销合同并进行备案登记至今，原告从未提出过撤销、解除或者无效的主张，时隔六年后，原告在商品房购销合同及备案登记合法有效的情况下，单方要求注销备案登记，完全不符合直接注销、审查注销的解除前置的前提条件。原告自愿放弃解除商品房购销合同的诉讼请求，本案的让与担保行为合法有效，但因原告未主张确认效力，且认为商品房购销合同是合法有效的，故原告主张注销本案登记无事实和法律依据，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告豪庭房地产公司为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告营业执照；2.云南省楚雄市人民法院（2020）云2301破1号决定书；3.被告身份证复印件；4.担保借款合同；5.补充条款；6.承诺书；7.商品房购销合同；8.备案登记表。被告朱海波针对其辩解向本院提交如下证据：1.被告身份证复印件；2.商品房备案登记表；3.担保借款合同、收条、（2019）云2301民初4225号民事判决书。经审查，本院认为，原告豪庭房地产公司提交的证据1、2、3能够证明原、被告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据4至8能够证明原告豪庭房地产公司与董世贵签订《担保借款合同》，双方就借款金额、借款期限、利息进行了约定，并由原告以其名下24套房屋为借款作担保，与董世贵指定的户主签订《商品房购销合同》和办理备案登记的事实，本院予以采信。被告朱海波提交的证据1能够证明被告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2证明原、被告对涉案房屋进行登记备案的事实，本院予以采信；证据3证明原告豪庭房地产公司与董世贵签订《担保借款合同》，双方就借款金额、借款期限、利息进行了约定，原告于2014年8月6日向董世贵出具收条，后双方就该借款通过诉讼进行处理的事实，本院予以采信。经审理，本院认定本案法律事实如下：2014年8月4日，原告豪庭房地产公司（乙方）与董世贵（甲方）签订《担保借款合同》，约定原告向被告借款500万元，借款用途为33层房产开发资金，交付方式为甲方将借款转账至本合同约定的乙方基本账户即视为履行完毕交付义务。借款利率为月息2%，按月支付利息。借款期限为6个月，即自2014年8月4日至2015年2月3日止，还款方式为乙方将应还款项支付至本合同约定的甲方基本账户即视为履行完毕还款义务。乙方按时按约归还甲方借款，甲方无条件返还乙方所约房屋23套，如不及时返还，甲方必须承担给乙方造成的一切损失费用，乙方不按时按约定时间归还甲方借款，甲方所房屋产权人有权处理所购房产，乙方无条件满足甲方要求，及时办理房产证、土地证、过户手续；乙方必须按照约定按月支付利息；在约定期内，甲方无权处理房产，涉及购房、登记、税费一概由乙方负责，甲方不付任何费用。声明：全体购房人已经认真阅读了本借款协议，并清楚将要与楚雄豪庭房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》，只是为了解决本借款协议抵押权的问题，并不是实际购买房屋，该借款清偿后，即自愿与楚雄豪庭房地产开发有限公司解除《商品房购销合同》。同日，董世贵出具承诺书，载明：本人董世贵，与楚雄豪庭房地产开发有限公司（以下简称豪庭地产）2014年8月4日所签订的担保借款合同，鉴于我方要求豪庭地产公司拿出24套房源作为此次借款500万元的担保抵押物。24户合同所属户主由我方提供姓名及身份证（详细情况见抵押情况明细表）。实属代表我方暂时到楚雄市建设局挂名做备案登记抵押。现我方承诺豪庭地产归还借款后，我方负责找此24户合同所属户主去楚雄市建设局无条件解除其名下所抵押的房源，如有找不到人或有特殊原因不能或不愿意配合解除抵押的，我方愿意承担因此给豪庭地产造成的损失。并附抵押情况明细表。后双方于签订合同当日或次日按上述约定将位于楚雄市分别与董世贵提供的抵押情况明细表中所载明的户主、一一对应签订《商品房购销合同》并进行登记备案。原告豪庭房地产于2014年8月6日向董世贵出具收条一份，载明：今收到董世贵等24户客户的担保抵押借款5000000元（大写人民币伍佰万元整）。2014年8月6日，董世贵（甲方）与原告豪庭房地产公司（乙方）签订《补充条款》，约定甲方与乙方所签24条房产，不是真实购买，主要是配合乙方借款500万元，乙方实际价格是按每平方米1600元抵押给甲方，楚雄市住建局购房网签价格不存在，今后甲方购、退房一切费用由乙方负责。2020年3月26日，董世贵与楚雄豪庭房地产开发有限公司、王国宾、陈月娥、朱海燕、金焰、张惠琼、沙萍民间借贷一案，本院作出（2019）云2301民初4225号民事判决书。就本案所涉房屋，原告豪庭房地产公司与被告朱海波于2014年8月4日签订了合同编号为HTSJ-0084号《商品房购销合同》，约定被告向原告购买豪庭世家1幢3单元15层1501号房屋，购房款为人民币566257元，付款方式为一次性付清，付款时间为2014年8月4日。2014年8月5日，原、被告就签订的《商品房购销合同》进行了登记备案，合同登记号为：CX2014080508694。2020年7月6日，楚雄州中级人民法院受理原告豪庭房地产公司破产和解一案，于2020年7月13日将破产和解案裁定由本院审理。本院于2020年8月13日发出申报债权的公告，董世贵作为原告豪庭房地产公司的债权人向原告管理人申报了债权。另查明，豪庭世家小区现尚未竣工验收，所涉房屋均不具备交付和办理不动产权证书的条件。经审理，本案的争议焦点是：被告朱海波是否应协助原告豪庭房地产公司注销案涉《商品房购销合同》的登记备案？本院认为，当事人订立具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于《物权法》规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。本案中，第一，原告豪庭房地产公司向董世贵借款500万元并以其开发的包含本案所涉房屋在内的24套房屋为借款提供抵押担保，原告分别与董世贵指定的24户户主（含被告）签订了24份《商品房购销合同》并进行登记备案，双方签订的《商品房购销合同》是基于为董世贵对原告享有的民间借贷债权提供担保，即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反物权法定原则，也未为法律、法规所禁止，但双方至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，也未办理抵押权登记，故本院认定原、被告双方订立的让与担保合同成立但抵押权未生效。第二，商品房购销合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段，目的在于担保债权的实现，而并非被告终局性地取得特定房屋的所有权，且被告并未对案涉房屋所有权转移登记，故本案的《商品房购销合同》的登记备案并不导致涉案商品房的物权发生变动，被告对案涉房屋不具有担保物权效力，无权对案涉的房屋行使优先受偿权，只能以一般债权清偿债务，董世贵的债权已进行了债权申报，而《商品房购销合同》登记备案客观上妨碍了原告清算处置财产清偿债务。据此，原告豪庭房地产公司关于由被告配合其注销《商品房购销合同》登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告朱海波于本判决生效之日起十日内协助原告楚雄豪庭房地产开发有限公司注销合同编号为HTSJ-0084号《商品房购销合同》（合同登记号：CX2014080508694）的登记备案。案件受理费50元（已减半收取），由被告朱海波负担（未交，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年三月二十九日书记员  孙加有