贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终459号 上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区川硐镇（凉湾）碧江区政府3号楼，统一社会信用代码：91520600MA6GNRR11Y。 法定代表人：谢鑫生。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨序远，男，1996年11月6日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨宗祥，男，1967年9月18日出生，侗族，住贵州省铜仁市万山区。 上诉人贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司（以下简称“恒大公司”）因与被上诉人杨序远、杨宗祥商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒大公司上诉请求：一、撤销原判主文第二项，改判驳回杨序远、杨宗祥的诉讼请求或者发回重审；二、本案一、二审案件受理费由杨序远、杨宗祥负担。事实和理由:一审判决由恒大公司双倍返还杨序远、杨宗祥交纳的定金与法律规定不符。首先，杨序远、杨宗祥违约的事实客观存在，杨序远、杨宗祥未按照认购书上约定的时间支付购房款。其次，一审判决采信电话录音认定购房款首付时间变更为2019年10月19日与事实不符，电话录音作为视听资料，录音模糊，不具有完整性，其证据效力极低，不具有证明力。电话录音顶多是讨论协议变更过程，在未经恒大公司盖章确认前，电话录音不具有任何变更认购书内容的效力。恒大公司作为一家房开企业，任何合同的签订或者变更均需要加盖企业法人章或者合同章，除公司法定代表人或者授权代理人之外，任何人员无权以个人名义代表公司对外签订合同。一审判决根据刘猛作为恒大公司经办人载明于双方签订的《认购书》上的事实，就认定无需加盖恒大公司公章刘猛即可代表恒大公司对外签订协议与事实和法律规定不符。 杨序远、杨宗祥二审中均未作答辩。 杨序远、杨宗祥向一审法院提出诉讼请求：1.判令恒大公司双倍返还杨宗祥、杨序远向恒大公司交纳的商品房定金40000元；2.本案相关的诉讼费、律师费由恒大公司承担。 恒大公司向一审法院提出反诉请求：1.判令解除恒大公司与杨序远、杨宗祥于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》；2.判令确认杨序远、杨宗祥缴纳的定金20000元不予返还。 一审法院认定事实：2019年10月6日，杨序远、杨宗祥通过刷卡支付恒大公司20000元认购商品房定金。2019年10月7日，出卖人恒大公司（甲方）与买受人杨序远、杨宗祥（乙方）签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，约定乙方自愿认购铜仁恒大山湖郡楼盘5幢1单元502号房。该商品房建筑面积共115.68平方米，其中套内建筑面积96.73平方米，按建筑面积计算，单价为4961.33元/平方米，按套内建筑面积计算，单价为5933.29元/平方米,总金额为573927元。乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款方式付款，乙方须于2019年10月9日前支付首期房款103927元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款450000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年10月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清。乙方必须在约定的付款方式和期限内到铜仁恒大山湖郡营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双方返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供的资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联络不到乙方，则视为甲方已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的全部责任。合同尾部甲方签章处盖有恒大公司的公章并载明经办人为刘猛，乙方签章处有杨序远、杨宗祥二人的签字与捺印，下方载明“通讯地址为贵州省万山特区下溪乡米贡山村张家组，联系电话：1398446002118285180616”。 上述经办人刘猛在铜仁恒大山湖郡营销中心任置业顾问，并制有名片，载明“恒大·山湖郡刘猛高级置业顾问”并载明了联系电话、项目电话及项目地址。刘猛系贵州合富辉煌房地产顾问有限公司（以下简称“合富公司”）的员工，恒大公司与合富公司于2019年9月26日签订了《铜仁恒大山湖郡项目策划销售代理合同》，约定恒大公司委托合富公司策划及销售恒大公司开发的铜仁恒大山湖郡项目，委托代理期限为自双方签订合同之日起至该项目所有房屋成功销售之日止。该项目首期开盘时间为2019年10月7日，另约定：合富公司负责按恒大公司确认的范本与购房客户签署《认购书》和《商品房买卖合同》，负责对购房合同条款向购房客户做出合理、合法解释，指导购房客户缴交各期楼款和税费。合富公司应制定并按双方确认的《该项目现场销售管理制度》、《该项目销售手册》等销售策划、促销、折扣办法等执行有关现场接待、销售认购等工作，非经恒大公司同意，合富公司不得更改执行任何有关规定或决议。 2019年10月11日，恒大公司按照上述《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》约定的杨序远、杨宗祥的通讯地址及电话向杨序远、杨宗祥邮寄了《解除认购书的通知》，载明：杨序远、杨宗祥于2019年10月7日与恒大公司签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，认购了铜仁恒大山湖郡楼盘5幢1单元502号房。截止发函之日，杨序远、杨宗祥应于2019年10月9日前到恒大公司签署《商品房买卖合同》及支付房款。截止发函之日，杨序远、杨宗祥已逾期多日仍未与恒大公司办理任何手续，恒大公司特致函杨序远、杨宗祥，恒大公司将按认购书的约定，另行处理该房屋，所付款项不予退还。该邮件于2019年10月17日由案外人杨建国签收。 杨序远与经办人刘猛于2019年12月9日14：13分的电话录音反映：杨序远、杨宗祥在认购案涉商品房之前向刘猛提出首付款延期到2019年10月19日的申请，刘猛对杨序远、杨宗祥的期付款申请请示其领导，得到了其领导的口头同意。认购当天，杨序远、杨宗祥向刘猛提交了书面延期付款申请，刘猛将杨序远、杨宗祥的延期付款申请按流程进行了递交。 2019年10月18日，杨序远、杨宗祥准备了首付款项前往铜仁恒大山湖郡营销中心办理交款及签订《商品房买卖合同》时被恒大公司拒绝。 2020年1月23日，出卖人恒大公司（甲方）与买受人王欧、杨小会（乙方）签订《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，约定乙方自愿认购铜仁恒大山湖郡楼盘5幢1单元502号房。该商品房建筑面积共115.68平方米，其中套内建筑面积96.73平方米，按建筑面积计算，单价为4974.20元/平方米，按套内建筑面积计算，单价为5948.67元/平方米；总金额为575415元。乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款。乙方选择按揭付款方式付款，乙方须于2020年1月22日前支付首期房款255415元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款300000元由银行提供按揭贷款，乙方必须在约定的付款方式和期限内到铜仁恒大山湖郡营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双方返还定金，但不再承担其他责任。乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。合同尾部甲方签章处盖有恒大公司的公章并注明经办人，乙方签章处有王欧、杨小会签字及捺印。 一审法院认为:恒大公司与杨宗祥、杨序远于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护。 关于恒大公司要求解除其与杨序远、杨宗祥签订的案涉《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第二项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”的规定，案涉房屋已由恒大公司另行出售给案外人王欧、杨小会，恒大公司已无意与杨序远、杨宗祥继续履行案涉《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》，案涉债务标的不适于强制履行，故，对恒大公司要求解除案涉《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》的反诉请求，予以支持。 关于杨序远、杨宗祥与恒大公司主张的定金罚则的问题。杨序远、杨宗祥与恒大公司签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》虽然约定杨序远、杨宗祥须于2019年10月9日前支付首期房款103927元（不含定金），但该认购书并未对能否延期付款予以明确限制，且从杨序远、杨宗祥提供的杨序远与刘猛的电话录音看，杨序远、杨宗祥的付款时间延期变更至2019年10月19日得到了经办人刘猛的领导的同意。恒大公司抗辩称刘猛不是其公司员工，而是合富公司的员工，但合富公司却是恒大公司委托策划及销售恒大公司开发的铜仁恒大山湖郡项目所有房屋的受托人，刘猛作为杨序远、杨宗祥在恒大山湖郡营销中心认购房屋时的接洽人员，从刘猛的名片载明“恒大·山湖郡刘猛高级置业顾问”的内容及刘猛亦作为恒大公司经办人载明于双方所签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》的事实，以及刘猛对杨序远、杨宗祥延期至2019年10月19日付款的申请经请示其领导，得到了其领导的口头同意后，并将杨序远、杨宗祥的延期付款申请按流程进行了递交，一系列行为和事实使得杨序远、杨宗祥有理由相信刘猛及其领导的行为系代表恒大公司，刘猛及其领导的行为构成表见代理，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，故刘猛及其领导的行为对恒大公司具有法律约束力。杨序远、杨宗祥与恒大公司签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》所约定的付款时间已延期变更至2019年10月19日。恒大公司在杨序远、杨宗祥于2019年10月18日前往铜仁恒大山湖郡营销中心办理交款及签订《商品房买卖合同》时予以拒绝，并于2020年1月23日将案涉房屋另行出售给案外人王欧、杨小会，恒大公司的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，杨序远、杨宗祥要求恒大公司双倍返还定金合计40000元于法有据，予以支持。反之，恒大公司反诉要求确认其不予返还杨序远、杨宗祥交纳的定金20000元于法无据，本不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第二项、第一百一十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条的规定，判决：一、解除杨宗祥、杨序远与贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》；二、贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司于判决生效之日起十日内双倍杨宗祥、杨序远定金合计40000元；三、驳回贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费800元，减半收取400元，反诉案件受理费300元，减半收取150元，合计550元，由贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的事实与一审认定的事实一致，依法予以确认。 本院认为，恒大公司与杨宗祥、杨序远于2019年10月7日签订的《铜仁恒大山湖郡商品房认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同。该《认购书》约定“乙方（杨宗祥、杨序远）须于2019年10月9日前支付首期款103972元”，虽然恒大公司系合同关系一方当事人，但与买受人杨宗祥、杨序远就合同具体事宜进行磋商的并非恒大公司的法定代表人，而是与恒大公司有销售代理关系的贵州合富辉煌房地产顾问有限公司的销售人员刘猛，杨宗祥、杨序远向刘猛提出首付款延期支付10日的要求，经刘猛请示领导同意后杨宗祥、杨序远才递交了书面延期申请，对于杨宗祥、杨序远而言其有理由相信刘猛及其领导的行为能够代表恒大公司的行为，刘猛及其领导的行为构成表见代理。因此，杨宗祥、杨序远支付首付款的时间已经延至2019年10月19日，杨宗祥、杨序远于2019年10月18日前往恒大山湖郡营销中心交款和签订《商品房买卖合同》被恒大公司拒绝，且恒大公司其后将案涉商品房另售他人，恒大公司的行为已经构成违约。一审法院依照《中华人民共和国合同法》关于定金罚则的规定判决收受定金一方恒大公司违约双方返还杨宗祥、杨序远定金40000元正确，本院予以维持。 综上所述，贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司的上诉理由不能成立，不予支持；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由贵州铜仁恒大碧湾置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪庆飚 审判员  唐正洪 审判员  向 前 二〇二一年三月八日 法官助理陈历琼 书记员覃光林