北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2206号上诉人（原审被告）：张妍，女，1982年9月28日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：万欣来（张妍之夫），住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回南路**院**楼**-101。法定代表人：白宏毅，董事长。委托诉讼代理人：张明威，男，北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司员工。委托诉讼代理人：魏铭，女，北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司员工。上诉人张妍因与被上诉人北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司（以下简称誉鹰公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初61461号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张妍上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.誉鹰公司违反《物业管理服务委托合同》及《前期物业服务合同》，未妥善保管及使用物业档案资料，未能依张妍要求提交以往房屋漏水报修记录，致使张妍未能提交誉鹰公司怠于维修房屋的证据，对该事实的举证责任应由誉鹰公司承担。2.张妍因一审线上庭审网络问题，未对誉鹰公司提交的证据详尽质证，对证据存疑。3.张妍自收房后按时交纳物业费。2011年6月，涉案房屋严重漏水，漏水区域系誉鹰公司修缮之范围，张妍即向誉鹰公司报修，并提供照片及说明文件。誉鹰公司严重违反《建筑工程质量管理条例》、《物业管理服务委托合同》及《前期物业服务合同》相关规定、约定，未能就公共区域排水问题进行维修，导致其房屋漏水而遭受损失。4.涉案房屋漏水将近十年，至今未能解决。誉鹰公司始终推诿责任，完全未达到约定的物业服务标准，导致张妍后续未交纳物业费。5.誉鹰公司存在严重欺骗行为，曾承诺安排张妍、誉鹰公司与开发商三方协商赔偿事宜，据此欺骗张妍交纳部分物业费。6.《物业管理服务委托合同》约定如开发商不能进行房屋返修，物业公司有权要求开发商在一定期限内解决，逾期未解决造成物业公司损失的，应由开发商赔偿，但誉鹰公司并未与开发商协商解决张妍房屋受损问题，反而选择起诉张妍。7.房屋漏水维修责任的界定与张妍无关，且誉鹰公司从未对房屋漏水进行专业检测及鉴定。8.申请法院调取誉鹰公司2011年至今的公共维修基金申请记录及使用情况。很多小区住户相关问题已得到维修或赔偿，誉鹰公司区别对待，对张妍置之不理。9.对誉鹰公司主张物业费金额存在异议，物业费未体现任何减项。张妍要求誉鹰公司公开小区公共收益，提交审计报告，证明张妍并未分得任何公共收益。10.誉鹰公司应提供张妍物业费交纳的正规发票，否则张妍将上告至税务机关。誉鹰公司辩称，同意一审判决。誉鹰公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张妍立即支付所拖欠的物业费259939.87元；2、本案诉讼费由张妍承担。一审法院认定事实：根据双方无争议的事实可查明，张妍系1105室业主，该房屋建筑面积390.16平方米，于2011年底入住。誉鹰公司原名北京佰嘉国仕物业管理有限公司。2012年7月16日，张妍（乙方）与北京佰嘉国仕物业管理有限公司西山分公司（甲方）签订《西杉创意园前期物业服务协议》，约定：甲方系房地产开发单位委托之物业管理企业；甲方从事任何物业管理必要工作，以保持所有公共部位（单元内除外）处于良好、清洁、卫生、安全的状态，及时定期安排垃圾清理，将所有垃圾清运出本项目，保证垃圾搜集设备处于良好工作状态；保持公共部位上下水道、水管或其他管道清洁、畅通，防止堵塞，并在所有公共地方发生堵塞时排除障碍物；为公共部位设施投保，对其金额及险种作出建议，提交开发商作出决定，费用由物业公司管理账户中支付；共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、楼板、屋顶）、户外墙面、天台等。2013年3月1日，予以公司（乙方）与西山公司签订物业合同，约定：誉鹰公司为本案所涉小区提供物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；委托管理事项：物业房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括建筑屋顶、外墙面、主体结构、承重结构、公用楼梯间、公告走廊通道、公共门厅等；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、二次供水系统、市政排水设施等、公告设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括上下水管道；物业委托管理期限自本合同签署生效之日起至本园区业主大会成立后业主委员会代表全体业主与所聘用的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费用标准二区3.2元/平方米/月；乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；业主盈余入驻通知书所约定的房屋交付之日交纳物业服务费用；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，按以下方式处理，从逾期之日起，按所欠物业服务费用每日千分之一标准向未能按时足额交纳物业服务费用的业主或物业使用人收取违约金。上述协议签订后，誉鹰公司于2012年7月入住本案所涉小区提供物业服务。张妍未交纳2012年7月1日至2019年12月31日物业费。张妍主张其因誉鹰公司怠于履行公共部位维修义务导致房屋因漏水受损，对此未提交相应充足证据证明；主张物业公司曾与其协商为其翻新房屋并免除其购房至2017年底的物业服务费，亦未提交相应充足证据证明。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。本案中，张妍与誉鹰公司签订的《西杉创意园前期物业服务协议》、誉鹰公司与西山公司签订的物业合同均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按合同约定履行各自义务。物业合同对本案所涉小区全体业主具有约束力。誉鹰公司依约为本案所涉小区提供了物业服务，张妍理应按照约定交纳相应的物业费。因此誉鹰公司主张的物业费，一审法院予以支持。关于誉鹰公司主张的违约金，因张妍未交纳物业费系对誉鹰公司物业服务不满，非恶意拖欠，故一审法院对其该项主张不予支持。张妍辩称因誉鹰公司怠于履行公共部位维修义务导致其房屋因漏水受损，对此未提交充足证据证明，一审法院在本案中暂不予支持；如张妍确有相应损失发生，可另行主张权利；张妍辩称物业公司曾与其协商为其翻新房屋并免除其购房至2017年底的物业服务费，亦未提交相应充足证据证明，一审法院对于其该项抗辩亦不予采信。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张妍于判决生效后七日内向北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司交纳2012年7月1日至2019年12月31日物业服务费112365.9元；二、驳回北京誉鹰佰嘉物业服务有限公司其他诉讼请求。二审中，张妍一方提交了证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。张妍提交证据如下：证据1、微信聊天记录，证明张妍曾多次向誉鹰公司反映房屋漏水问题；证据2、照片打印件，证明张妍房屋存在漏水事实。誉鹰公司质证意见如下：对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。上述证据不能证明漏水原因，不构成不缴物业费的理由。本院经审查认为，张妍提交的证据均非民事诉讼法意义上的新证据。上述证据尚不能充分证明誉鹰公司应就房屋漏水承担责任，故本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张妍与誉鹰公司签订了《西杉创意园前期物业服务协议》，并且誉鹰公司实际为张妍所在小区提供物业服务，双方成立合法有效的物业服务合同关系。本案中，张妍上诉主张誉鹰公司怠于维修小区公共部位排水故障致其房屋受损，但张妍所提证据未能就其房屋受损应归责于誉鹰公司予以充分证明，因此其要求减免物业费的主张，应不予支持。此外，一审并未支持誉鹰公司关于违约金的诉请，实际上已经考虑了张妍相应的利益诉求。张妍申请调取誉鹰公司2011年至今的公共维修基金申请记录及使用情况，与本案诉争焦点无关，本院不予准许；张妍关于誉鹰公司此前未能出具物业费发票、未能公开物业收益的主张，不在本案审查范围之内；张妍的其他上诉主张，经本院审查，亦均不能成立。需指出，虽然业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法不可取，但誉鹰公司作为物业服务提供方，应积极回应、及时处理业主的合理诉求，努力提高物业服务质量，同样不得因业主迟延缴纳物业费拒绝或怠于履行自身义务。鉴上所述，张妍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由张妍负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐述梁审 判 员 郭 勇审 判 员 梁 睿二〇二一年三月二十九日法官助理 王晓韬书 记 员 牛隽月