山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0402民初988号 原告：王连群，男，1974年2月10日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：皮庆汉，山东隆远律师事务所律师。 被告：枣庄金海房地产营销策划有限公司，住所地：枣庄市市中区广场花园兴华路**门市，统一社会信用代码：91370402MA3QQWDP2M。 法定代表人：徐娟，经理。 委托诉讼代理人：任永平，女，系公司职工。 委托诉讼代理人：连士举，山东诺诚律师事务所律师。 被告：徐娟，女，1990年10月12日出生，汉族，住枣庄市峄城区。 被告：枣庄市鑫辉置业有限公司，，住所地：山东省枣庄市市中文化路龙兴南里**统一社会信用代码：91370402MA3NUPOG6Y。 法定代表人：李金水，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：李军，山东鼎赢律师事务所律师。 被告：李金水，男，1963年8月6日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：李军，山东鼎赢律师事务所律师。 被告：刘化东，男，1970年1月21日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：侯志然，山东鼎赢律师事务所律师。 原告王连群与被告枣庄金海房地产营销策划有限公司（以下简称“金海公司”）、徐娟、枣庄市鑫辉置业有限公司（以下简称“鑫辉公司”）、李金水、刘化东商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王连群及其委托诉讼代理人皮庆汉、被告金海公司的法定代表人徐娟及其委托诉讼代理人连士举、被告徐娟、被告鑫辉公司的法定代表人李金水及其委托诉讼代理人李军、被告李金水及其委托诉讼代理人李军、被告刘化东的委托诉讼代理人侯志然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王连群向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的房屋买卖合同，被告向原告双倍返还定金计280,000元、返还购房款369,970元，被告以509,970元为基数，按照一年期贷款市场报价利率的标准从2020年8月20日起计付占用资金期间的损失；2、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2020年8月20日，原告王连群购买被告枣庄市鑫辉置业有限公司开发、枣庄金海房地产营销策划有限公司销售的位于市中区房屋，并支付定金14万元。2020年9月16日，原告王连群支付购房款369,970元。原告购房时，被告承诺房屋用于开设酒店，并按期给原告返租，保证原告收益，但被告所谓的酒店并没有建成，致使原告购房目的无法实现。2020年12月15日，被告金海公司向原告出具承诺书，承诺于2020年12月31日前无理由退还全部房款。其后，原告数次向被告主张还款，但是被告拒不退还。被告徐娟、李金水、刘化东未履行股东应尽义务，理应承担共同还款责任。为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，原告依法提起诉讼，请依法判决。 被告金海公司辩称，一、原告王连群要求解除被告与原告之间的“房屋买卖合同”诉讼请求不明确，因为原告王连群与金海公司之间并未签订过“商品房销售合同”，金海公司从未强迫原告王连群签订不公平不自愿的商品房买卖合同，所以，原告王连群要求解除合同应当是与鑫辉公司签订的合同，而不是与金海公司签订的合同。二、原告要求金海公司双倍返还定金和返还购房款，因金海公司从未收取过原告王连群定金或购房款，原告王连群关于本项目交易所有的房款及定金都转账至鑫辉公司的股东刘华东建行私人账户，同时，金海公司是接受鑫辉公司的委托进行的中介服务，所以，原告王连群要求金海公司双倍返还定金和返还购房款没有事实及法律依据。同时，定金是指一方不履行合同时才有权要求返还定金，而本案中是原告王连群请求解除合同，而不是鑫辉公司不履行合同。三、原告王连群要求金海公司支付占用资金期间的损失问题，因上述两项诉求没有了事实根据，所以这一项诉请也是没有道理的。金海公司并没有占用原告的资金，不存在计付利息。四、关于金海公司联系开办酒店未果事宜，因开发商的房地产正在补办相应的法律手续，而尚未补办齐全，所以这一打算还在等待之中，只有鑫辉公司办齐相关手续后金海公司再继续推进酒店的相关事宜，同时，办理酒店事宜也是多次与鑫辉公司协商决定的。看房过程中金海公司向原告王连群出示了营销代理合同及酒店委托管理合同，交易过程中原告王连群自愿将房款及定金转入开发商指定账户，销售过程中不存在欺诈、隐瞒、影响公平交易的行为。五、原告王连群诉状上称“2020年12月25日，被告金海公司向原告王连群出具承诺书，承诺于2020年12月31日前无理由退还全部房款”，因原告王连群于2020年12月10日携带家属前往金海公司另一项目办公场所、及售楼处进行恐吓、威胁、阻止办公、号称挂条幅等事宜要挟金海公司，导致金海公司信誉严重受损，影响及坏，金海公司迫于另一运营销售项目12月12日举行认筹活动担心原告王连群影响工作无奈才出具承诺(金海公司有相应报警记录)，金海公司出具该证据系在原告王连群的恐吓、威胁等情形下签订的，该证据不能作为定案的依据。同时，该证据亦不能证明金海公司有向原告王连群偿还房款的意思，该证据不能作为金海公司承担责任的依据。综上所述，金海公司对该案房地产的营销策划代理是合法有效的，有繁荣当地经济，也付出了房屋装修等费用，根据金海公司的付出，金海公司将保留追诉的权利，根据法律有关规定，为维护企业合法权益，请人民法院驳回原告王连群对金海公司的起诉。同时，原告王连群请求解除合同，请法院根据本案的事实及法律依据依法予以认定。 被告徐娟辩称，同被告金海公司的答辩意见。 被告鑫辉公司辩称，鑫辉公司只是代替被告金海公司收取的款项，不存在返还购房款和双倍定金的义务。鑫辉公司于2020年5月11日签署了策划代理合同，该收取购房款款项是在被告金海公司的指定和原告王连群的认可下收取。我方同意被告金海公司关于本案中原告王连群不能请求定金和双倍返还和退还房款的答辩意见。本合同一直在履行期间不存在被告鑫辉公司违约情况。 被告李金水辩称，同鑫辉公司的答辩意见。另外，被告李金水系被告鑫辉公司的法定代表人和股东，根据法律规定所产生的权利义务应该由鑫辉公司承担，被告李金水不承担民事上的还款义务，请求驳回原告对鑫辉公司、李金水的诉求。 被告刘化东辩称，原告王连群主张的与被告之间的房屋买卖合同关系事实不明确。是否违约也不明确。作为被告刘化东只是履行职务行为，代被告金海公司收取的款项，该款项不是被告刘化东收取的。被告刘化东不是合同的相对方，也不承担责任。原告王连群提到关于未履行股东义务，也不明确，同时与本案房屋买卖合同不是同一关系，要求法庭依法驳回原告王连群对被告刘化东的诉求。 原告王连群围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、订房证明一份；2、收据两份；3、证明一份；4、照片两张；5、鑫辉公司、金海公司企业信息表两份；6、鑫辉公司、金海公司股东（发起人）列表两份；7、案涉房屋的价款表一份。被告金海公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《全程营销策划代理合同》一份；2、2019年5月18日会议纪要一份。被告徐娟围绕诉讼请求依法提交如下证据：转账凭证两份。被告鑫辉公司、李金水围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、《全程营销策划代理合同》一份；2、损失计算表一份。被告刘华东未提交证据。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于枣庄市市中区沙河子小学东门北侧5层511-517房间、6层601-607房间未取得商品房预售许可证。 2020年5月10日，被告金海公司与被告鑫辉公司签订一份《全程营销策划代理合同》，约定被告鑫辉公司将其投资开发的位于沙河门市项目所剩房源约3908㎡（叁仟玖佰零捌平方米）全程独家代理销售工作委托给被告金海公司。 2020年8月20日,原告王连群向被告鑫辉公司订购了位于枣庄市市中区沙河子小学东门北侧5层511-517房间、6层601-607房间，以上共计14套房间，被告鑫辉公司给原告王连群出具一份订房证明。原告王连群按照被告鑫辉公司的要求分别于2020年8月20日转账至被告刘化东账户名下140,000元，被告鑫辉公司出具一份收据，载明“收款事由：定金(511-517)、（601-607）”；于2020年9月16日转账至被告刘化东账户名下369,970元，被告鑫辉公司出具一份收据，载明“收款事由：首期房款”。 2020年12月15日，被告金海公司作为退款人给原告王连群出具一份证明，载明“兹证明收到王连群枣庄鑫辉置业有限公司首期房款369,970元（叁拾陆万玖仟玖佰柒拾元整）以及定金收据140,000（壹拾肆万元整），共计509,970元（伍拾万元玖仟玖佰柒拾元整），枣庄金海房地产营销策划有限公司无任何理由代枣庄鑫辉置业有限公司于2020年12月31日前退还给王连群”。 被告金海公司于2019年10月17成立，公司注册资本为300万元人民币，法定代表人为徐娟，股东徐娟认缴出资额300万元、认缴时间2039年12月31日。被告鑫辉公司于2018年12月19成立，公司注册资本为500万元人民币，法定代表人为李金水，股东刘化东认缴出资额245万元、认缴时间2038年12月1日，股东李金水认缴出资额255万元、认缴时间2038年12月1日。原告王连群主张被告金海公司、鑫辉公司共同承担责任，被告徐娟、李金水、刘化东在未出资范围内承担补充责任。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。原告王连群向被告鑫辉公司订购案涉房屋，并支付定金和首付款，双方之间形成事实上商品房买卖合同关系。案涉房屋至今尚未取得商品房预售许可证，依据上述法律规定，原告王连群与被告鑫辉公司之间的商品房买卖合同应认定无效，且自始不发生法律效力，因此原告王连群与被告鑫辉公司之间不存在合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告鑫辉公司作为开发方出售案涉房屋时未取得商品房预售许可证，且至今未交付案涉房屋，主观上有过错，在双方达成的商品房买卖合同确认无效后，被告鑫辉公司应当退还原告王连群购房款509,970元，并赔偿占用原告王连群购房款期间的利息损失。原告王连群无权要求双倍返还定金。被告金海公司给原告王连群出具的证明，已承诺其无任何理由代枣庄鑫辉置业有限公司于2020年12月31日前退还给王连群509,970元”，具有加入债务的意思表示，因此被告金海公司就509,970元与被告鑫辉公司共同承担给付责任。 被告徐娟系被告金海公司的股东，被告李金水、刘化东系被告鑫辉公司的股东，被告徐娟、李金水、刘化东的出资均属认缴出资，且被告徐娟的认缴出资时间为2039年12月31日、被告李金水和刘化东的认缴出资时间为2038年12月1日。认缴出资时间尚未届满前，被告徐娟、李金水、刘化东并无实际出资义务，故不应当认为被告徐娟、李金水、刘化东未履行出资义务，不属于未出资或未完全履行出资义务的情形。故原告王连群主张被告徐娟、李金水、刘化东在未出资范围内承担补充责任，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十六条、第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告枣庄市鑫辉置业有限公司、枣庄金海房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告王连群购房款509,970元； 二、被告枣庄市鑫辉置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王连群购房款的利息（以140,000元为基数，自2020年8月20日起至实际给付之日止；以369,970元为基数，自2020年9月16日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告王连群的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,300元，减半收取计5,150元，由被告枣庄市鑫辉置业有限公司、枣庄金海房地产营销策划有限公司负担4,040元，原告王连群负担1,110元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员 李梅娟 二〇二一年三月二十二日 法官助理 朱 茜 书 记 员 徐 斌