湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初6079号原告：湖北省交通运输厅道路运输管理局，住所地武汉市东西湖区金银湖路10号。法定代表人：陶维号，局长。委托诉讼代理人：何飞（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田硕（特别授权代理），湖北得伟君尚律师事务所律师。被告：湖北杰之行体育产业发展股份有限公司，住所地武汉市江汉区新华路129号远东花苑商铺A308号。法定代表人：邱小杰，董事长。委托诉讼代理人：陈涛（特别授权代理），该公司员工。委托诉讼代理人：杜鹏飞（特别授权代理），该公司员工。原告湖北省交通运输厅道路运输管理局（以下简称省运输管理局）诉被告湖北杰之行体育产业发展股份有限公司（以下简称杰之行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告省运输管理局的委托诉讼代理人何飞，被告杰之行公司的委托诉讼代理人杜鹏飞到庭参加诉讼。本案审理中，原告省运输管理局申请对位于武汉市江岸区一元街二跃（曜）路1号1-4层房地产市场租金进行评估，本院依法委托湖北中真房地产估价有限公司（以下简称中真估价公司）评估。中真估价公司作出中真房估字[2021]SF第012801号《房地产估价报告》，本院于2021年3月5日组织双方对该估价报告进行了质证。本案现已审理终结。原告省运输管理局向本院提出诉讼请求：1．判令被告从原告所有的位于江岸区二曜路1号运征大厦1至4层的房屋腾退；2．判令被告向原告支付房屋使用费（1至4楼房屋使用费从2020年7月10日起计算至被告实际腾退之日止，标准以资产评估机构评估结果为准）；3．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告系江岸区二曜路1号运征大厦1-4楼房产所有权人。2016年11月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋2、3、4楼门面租赁给乙方办公，面积2400平方米，租金每年30万元，租期2016年7月10日至2019年4月9日。2019年3月12日，双方签订《补充协议》，约定将涉案房屋2、3、4楼租赁期限延长至2020年4月9日，年租金30万元。2016年11月3日，湖北省交通运输厅运输管理局后勤服务中心（以下简称后勤中心）按照原告要求与被告签订《房屋租赁合同》，约定了合同标的、租赁期限及租金缴纳标准。房屋租赁协议到期后，2019年4月9日，被告与武汉市运征大厦第一届业主委员会、武汉中晖物业发展有限公司（以下简称中晖物业公司）三方签署《物业管理暨代收款协议》，约定涉案房屋1楼门面租期从2019年4月10日延长至2020年4月9日，年租金50万元。上述合同到期后，原告考虑疫情严重影响，根据省政府有关国有房屋租金减免精神，同意给予被告免费延期3个月（截止2020年7月9日）。2020年5月8日，原告向被告送达《关于终结二曜路房屋租赁合同的函》，告知被告终止涉案房屋1-4层租赁合同，并请被告于2020年7月8日之前搬离。同年7月14日，原告再次督促被告搬离并清场移交。同年7月15日，被告向原告回函《协助请求》，希望原告仍然将运征大厦的办公室租赁给被告使用，拒绝腾退该房屋。截至2020年9月9日，被告仍占有使用涉案房屋1-4层，拒不腾退。原告认为被告无权继续占有使用涉案房屋，其行为严重侵害了原告的合法权益。现特诉至法院，望判如所请。被告杰之行公司辩称，一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》只涉及到涉案房屋的2至4层，1层房屋是被告与中晖物业公司签订的合同，与原告无关。二、合同虽然已到期，但双方仍在继续履行合同，合同转为不定期租赁合同，希望原告给予被告一定的宽限期，被告才能有足够的时间进行搬迁腾退。经审理查明：湖北省交通厅公路运输管理局系位于武汉市江岸区一元街二跃（曜）路1号房屋的所有权人。该房屋为国有（自管产）房产，总计22层，其中1-4层公用，5-20层于2007年已房改。2002年9月3日，湖北省机构编制委员会办公室、湖北省交通厅共同下文，明确全省各级公路运输管理机构省级为道路运输管理局。2009年9月8日，湖北省交通厅道路运输管理局更名为“湖北省交通运输厅道路运输管理局”，即本案原告。2016年11月2日，甲方省运输管理局与乙方杰之行公司签订《房屋租赁合同》。双方约定，甲方将江岸区二曜路1号运征大厦2、3、4楼门面租赁给乙方作办公、展示经营厅（仓储）使用，面积2400平方米，租期从2016年7月10日起至2019年4月9日止，到期本合同自动终止。租金及缴纳方式为2016年7月10日至2019年4月9日，每年30万元，每季度7.5万元。甲乙双方签订合同之后，乙方于上季度末月20日前，缴纳下季度的租金。前期乙方已向甲方缴纳的履约保证金壹拾万元转为本租赁合同履约保证金。双方还明确本合同签订后，原运输管理局与杰之行公司于2015年4月10日签订的房屋租赁合同自行终止。原运输管理局后勤中心与杰之行公司于2016年7月22日签订的房屋租赁合同自行终止。2016年11月3日，甲方后勤中心与乙方杰之行公司签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将江岸区二曜路1号运征大厦1楼门面租赁给乙方作办公、展示经营厅（仓储）使用，面积900平方米，租期从2016年7月10日起至2019年4月9日止，到期本合同自动终止。租金及缴纳方式：1、2016年7月10日至2017年4月9日，每年37万元，每季度9.25万元。2、2017年4月10日至2019年4月9日，每年43万元，每季度10.75万元。3、甲乙双方签订合同之后，乙方于上季度末月20日前，缴纳下季度的租金。本合同期满，甲方不再出租该房屋时，乙方不得擅自撤除房屋内装修的不动产部分，房屋内装修的不动产部分归甲方所有。该合同签订后，原运输管理局与杰之行公司于2015年4月10日签订的房屋租赁合同自行终止。原合同中约定的第五年租金80万元，每季度20万元，租期2019年4月10日至2020年4月9日，待本合同到期后由双方另行签署合同继续履行。2019年3月12日，甲方省运输管理局与乙方杰之行公司签订《补充协议》，内容主要为甲乙双方同意将原合同（2016年11月2日签订）租赁期限延长至2020年4月9日。2019年4月10日至2020年4月9日，年租金为30万元，即每季度租金7.5万元。2019年4月9日，甲方杰之行公司、乙方武汉市运征大厦第一届业主委员会及丙方中晖物业公司签订《物业管理暨代收款协议》，约定自2019年4月10日起至2020年4月9日，甲方按其承租房屋缴纳房租及物业管理费，具体标准为2019年4月10日至2020年4月9日，租金每年50万元，按季度缴费，每季度12.5万元。2019年4月10日至2020年4月9日，物业管理费每季度15000元。甲方根据其与乙方签订的《房屋租赁合同书》支付给乙方的房屋租金，由丙方代为收取，并由丙方代为向甲方开具发票。上述合同履行期限届满前，2020年4月2日，杰之行公司致函省运输管理局，希望继续合同，并提出续租申请。嗣后，省运输管理局向杰之行公司回复《关于不再续签二曜路房屋租赁合同的函》，载明案涉房屋租赁给杰之行公司作为总部办公场地已达10余年之久，于2020年4月9日到期。现函告如下事项：一、根据省财政厅关于省直单位国有资产管理有关规定，案涉房屋列入国有资产管理范畴。按照省交通运输厅通知精神，该资产不再对外租赁，由省厅统筹。二、请杰之行公司于2020年7月8日前搬离。三、运输管理局将于2020年7月8日安排专人进场交接。2020年5月8日，杰之行公司工作人员韩新文在函件上注明“已收悉”。2020年7月14日，省运输管理局再次向杰之行公司发送《关于限期搬离并清场移交的督促函》，表示房屋租赁合同早在2020年4月9日已经到期，考虑新冠××疫情严重影响，根据省政府有关国有房屋租金减免的精神，同意免费延期3个月（截止2020年7月9日），目前该期限已经届满。鉴于以上情况，请贵司在收到本函之日起10日内，积极配合我局做好公司搬离并清场移交的相关工作。同日，杰之行公司工作人员韩新文在函件上注明“已收讫”。2020年7月15日，杰之行公司向省运输管理局发送《协助请求》，内容载“贵局2020年7月14日发送的督促函我公司已收到，但考虑到今年的特殊状况，恳请贵局能理解我公司面临的实际困难……希望在我司寻找到新办公地点前，仍将运征大厦的办公室租赁给我公司使用，我公司也会按原有租金标准向贵局支付租赁费用……”嗣后，因杰之行公司仍占有使用涉案房屋，省运输管理局向本院提起诉讼。省运输管理局诉请……2．杰之行公司支付房屋使用费（1至4楼房屋使用费暂按照原租赁合同约定的租金标准计算，即2、3、4楼每季度7.5万元，1楼每季度12.5万元。从2020年7月10日起计算至实际腾退之日止，暂计至2020年9月9日，合计135890.41元。最终租金价格以法院指定的资产评估机构评估价格为准）……。本案审理中，省运输管理局变更第二项诉请为“杰之行公司支付房屋使用费（1至4楼房屋使用费从2020年7月10日起计算至实际腾退之日止，标准以资产评估机构评估结果为准）。”同时，省运输管理局申请对位于武汉市江岸区二曜路1号运征大厦1-4层房地产租金标准进行司法鉴定。本院依法委托中真估价公司进行评估。中真估价公司出具中真房估字[2021]SF第012801号《房地产估价报告》。报告内容载“估价对象为武汉市江岸区一元街二跃（曜）路1号1层及2-4层，价值时点2020年7月10日，1层房屋建筑面积为900㎡，房地产单位面积月租金52元/㎡；2-4层房屋建筑面积2400㎡，房地产单位面积月租金44元/㎡。”省运输管理局支付鉴定费77000元。另查明，杰之行公司于2020年8月3日向中晖物业公司支付同年7月10日至同年10月9日期间的物业费15000元、办公室租金125000元。同年10月22日，中晖物业公司向杰之行公司退还办公室租金125000元。关于2019年4月9日杰之行公司、武汉市运征大厦第一届业主委员会及中晖物业公司签订的《物业管理暨代收款协议》，省运输管理局陈述：“因该楼业主未交物业费，单位内部安排由业委会将一楼出租，出租费用作为物业费。”以上事实，有《武房权证岸字第××号房屋所有权证》《湖北省编办关于省交通运输厅部分所属事业单位更名的批复》《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《物业管理暨代收款协议》《关于终结二曜路房屋租赁合同的函》《关于限期搬离并清场移交的督促函》《协助请求》《电子银行业务回单》《增值税专用发票》《中真房估字[2021]SF第012801号房地产估价报告》及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审查证属实，本院予以采信。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因租赁房屋引起的纠纷，合同履行期限届满后杰之行公司占用涉案房屋持续至民法典施行后，故本案应适用民法典的规定。涉案房屋1层租赁合同虽为杰之行公司与武汉市运征大厦第一届业主委员会及中晖物业公司所签，但涉案房屋1层、2-4层合同期限届满后，作为涉案房屋所有权人的省运输管理局已明确表示不再续租，且中晖物业公司退回杰之行公司已付的租金，杰之行公司继续使用涉案房屋不属于不定期租赁。杰之行公司应向省运输管理局返还涉案房屋。涉案房屋系国有房屋并用于经营，省运输管理局考虑疫情防控等因素影响，积极响应湖北省政府有关国有房屋租金减免的精神，给予杰之行公司3个月的免租期，本院予以肯定。杰之行公司应在2020年7月9日后将涉案房屋返还给省运输管理局，但杰之行公司未履行返还义务仍占有使用涉案房屋，杰之行公司应向省运输管理局支付占有使用费。根据相关司法解释并参照湖北省政府有关国有房屋租金减免的政策，2020年7月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费可减半。根据省运输管理局的申请，本院委托中真估价公司对涉案房屋租金标准进行评估。中真估价公司出具《房地产估价报告》。经审查，中真估价公司的鉴定人具备相应资格，鉴定意见依据充足，鉴定程序无违法情形。故，本院确认中真估价公司出具的中真房估字[2021]SF第012801号《房地产估价报告》具有证明力。评估结论中以2020年7月10日为价值时点的涉案房屋1层租金为46800元/月（900㎡×52元/㎡），2-4层租金为105600元/月（2400㎡×44元/㎡）。参照湖北省对“承租国有资产类的……3个月房租免收，6个月房租减半”的通知要求，本院酌定杰之行公司应向省运输管理局支付2020年7月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费457200元[（46800元＋105600元）×6个月×50%]。2021年1月10日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以152400元（46800元＋105600元）/月为标准计付。另外，关于合同保证金，双方在本案中均未主张，可在庭外自行抵扣、结算。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：一、被告湖北杰之行体育产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市江岸区二曜路1号运征大厦一至四层房屋并交还给原告湖北省交通运输厅道路运输管理局；二、被告湖北杰之行体育产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告湖北省交通运输厅道路运输管理局支付2020年7月10日至2021年1月9日期间的房屋占有使用费457200元；三、被告湖北杰之行体育产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告湖北省交通运输厅道路运输管理局支付2020年1月10日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，以152400元/月为标准计付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3018元减半收取1509元，由被告湖北杰之行体育产业发展股份有限公司负担。鉴定费77000元，由原告湖北省交通运输厅道路运输管理局负担15400元，被告湖北杰之行体育产业发展股份有限公司负担61600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二一年三月二十六日书记员  梁芸