吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终527号上诉人（原审被告）：张秀琪，女，1964年1月29日生，汉族，户籍地吉林省吉林市龙潭区，现住吉林省吉林市龙潭区。委托诉讼代理人：孙利，吉林寒松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉林市裕丰物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：钟宪臣，董事长。委托诉讼代理人：李杨，员工。委托诉讼代理人：栾弼涵，吉林保民律师事务所律师。上诉人张秀琪因与被上诉人吉林市裕丰物业服务有限公司（以下简称裕丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张秀琪上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回裕丰物业公司一审诉讼请求。2.诉讼费由裕丰物业公司承担。事实和理由：一、裕丰物业公司与张秀琪未发生过事实上的物业服务关系。1.针对合同约定的服务内容：“物业共用部位的日常小修和管理”。张秀琪的房屋建在小区围栏之外，房屋独门独户，没有共用服务部位，裕丰物业公司未提供对张秀琪网点房屋进行过任何部位维修和管理的相关证据，不能证明对张秀琪房屋发生过服务性的维修与管理。2.针对“物业共用设施设备的运转维护和管理”。张秀琪房内的所有设施设备均不属共用部分，运行与管理和维修过程中，均与裕丰物业公司不能发生任何服务性的关联。3.针对“物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集和清运”。张秀琪房屋独立于小区围栏外面，没有后门，裕丰物业公司日常对小区围栏内的卫生进行清扫和清运垃圾时，与张秀琪房屋日常营业中门前的清扫和垃圾清运并不发生服务关系，房屋周边环境和日常垃圾，是由环卫部门负责，与裕丰物业公司无关。4.针对“公共秩序维护、安全防范等项的协助管理”。张秀琪房屋日常使用过程中，均从门前大道进出，门前的所有周围环境，均与裕丰物业公司对小区内公共秩序的管理和采取的安全防范措施不能发生关联。5.针对“车辆停放管理”。张秀琪门前停放的车辆属于交管部门管控范围，与裕丰物业公司管控小区围栏内的车辆存放并不能发生管理性的关联。6.针对“公共绿化的养护和管理”。裕丰物业公司管理的范围均在小区围栏范围以内，养护与管理的公共绿地与张秀琪并不能发生丝毫环境影响或受益关系。7.针对“装饰装修管理”。裕丰物业公司未提供任何证据证明对张秀琪房屋的装修实施过任何管理手段，未有服务性的管理事实发生。8.针对“物业档案资料管理”。裕丰物业公司未提供与张秀琪房屋有关的维修资料或安保资料，未对张秀琪房屋提供过任何费用代缴的管理资料，不能证明对张秀琪从事过资料性的管理服务。以上各项服务内容通过一审双方所述事实和所举证据，均不能证明裕丰物业公司与张秀琪发生过事实上的服务关系，一审判决结果明显错误。二、物业合同中的部分内容与前期物业合同约定的内容，存在内容不能实际履行的情况。2010年6月10日，天硕地产公司与寓龙服务公司签订物业服务合同，第7条共8项服务内容。通过审查，该8项内容对建在小区围栏以外的小区商业网点，未单独明确与小区内有所区别的服务项目，在小区内的服务项目与小区外的房屋服务内容不一致的情况下，裕丰物业公司用小区内的服务项目代替小区以外房屋的服务项目主张收费权利，服务内容因不能实际发生，缴费义务与收费权力不能对等，没有相对的公平性与合理性。裕丰物业公司的服务行为由于不能对张秀琪房屋进行实质性的各种物业服务，本案的基础事实通过双方所述事实及已举证据，能够证明双方间并未发生过事实上的服务关系，此情况下，一审判决存在事实未查明或认定错误。三、裕丰物业公司存在拒绝服务的行为，已经证实张秀琪房屋与裕丰物业公司没有物业服务关系。2015年6月10日张秀琪将房屋出租给吉林市慈善总会作为超市使用，租期内房屋下水主管因堵塞而至房内出现反水，租户杨萍当时找到物业公司经理，时任经理答复不管，理由是小区围栏以外的房屋不归物业管，由此租户只能自己委托装修公司维修下水，重新装修损坏部分，此过程租户已出具租房合同与情况说明及费用发票证明了事实的真实性，针对物业公司自己主张张秀琪的房屋不在物业服务范围之内的行为，为了达到诉讼目的，又用单方补充的2014年12月1日，2016年8月25日，2017年4月19日，2019年7月17日四份物业费催缴单，证明期间向张秀琪主张过催缴物业费，四份催缴单没有编号，又没有送达证据及张贴拍照证据，用单方补充证据的办法来伪造证据，以此否认之前双方没有物业服务关系的事实，对此四份证据二审不应采信。综上所述，因裕丰物业公司与张秀琪之间物业服务的事实并未发生，无事实根据的情况下，一审仅凭形式上的合同关系，不管是否已实际履行，直接判决张秀琪给付物业费，判决结果明显错误，二审应给纠正，故请撤销一审判决，驳回裕丰物业公司一审诉讼请求。裕丰物业公司辩称，1.张秀琪上诉主张与裕丰物业公司未发生物业服务关系与事实不符。2.张秀琪上诉主张由于“商业网点”不在小区范围内，从而认定自己不应交纳物业费属于认定事实错误。张秀琪是案涉小区的业主，裕丰公司已经向案涉小区全体业主提供了物业服务，依据法律规定张秀琪应当交纳物业费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回张秀琪的上诉请求。裕丰物业公司向一审法院起诉请求：一、判令张秀琪立即给付拖欠的物业服务费37,627.20元及违约金7,525.40元，合计45,152.60元。一审法院认定事实：2010年6月16日，甲方吉林市天硕房地产开发有限责任公司与乙方吉林市寓龙房产物业服务有限公司签订《江畔人家小区（三期）物业服务合同》，约定：甲方就江畔人家三期的物业管理服务委托给乙方，委托期限至小区成立业主委员会与物业公司正式签订《物业服务合同》后本合同终止。其中第四条约定：物业管理服务费收取标准按吉林市物业管理二级服务标准收取；乙方有权在每年度的1月30日前向小区业主或物业使用人收取当年的物业服务费；业主或物业使用人逾期缴纳物业费的，物业公司从逾期之日起每日加收就缴费用的千分之三滞纳金。张秀琪系案涉小区业主。张秀琪于2010年12月上旬入住该小区。2010年12月8日，甲方吉林市寓龙房产物业服务有限公司与乙方张秀琪签订了《前期物业服务合同》，其中第十一条中约定：商业网点按1.50元／平方米／月收取。张秀琪自2012年1月1日至2020年12月31日期间未缴纳物业费。经催要仍未缴纳。2019年5月份，依国资委公企与私企分开的要求，经吉林市天硕房地产开发有限责任公司同意，由重新成立的“吉林市裕丰物业服务有限公司”继续履行上述《江畔人家小区（三期）物业服务合同》。2020年4月份，吉林市寓龙房产物业服务有限公司与裕丰物业公司达成债权转让协议，将该小区业主自2010年11月1日至2019年4月30日欠物业服务费共计2,388,637.70元的债权转让给了裕丰物业公司。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市天硕房地产开发有限责任公司与吉林市寓龙房产物业服务有限公司《江畔人家小区（三期）物业服务合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。裕丰物业公司成立后，取代吉林市寓龙房产物业服务有限公司继续履行服务合同义务，并享有合同约定的收取物业费的权利。张秀琪的抗辩主张事由依法不能成立，亦不能成为其拒绝缴纳物业费的正当理由。《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。故张秀琪作为业主，应当依照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。张秀琪拖欠物业费，必然会使物业服务企业实时需要投入的物业管理资金减少，导致小区物业管理服务质量一定程度的下降，同时，因物业管理服务质量的下降，也必然对已经按时足额缴纳物业费的业主享受物业服务的权益遭到损害。张秀琪长期拖欠物业费的行为，已构成违约，裕丰物业公司要求张秀琪依约缴纳物业费，并支付一定违约金，有合同约定，且于法有据。裕丰物业公司要求张秀琪缴纳自2012年1月1日至2020年12月31日期间的9个年物业费，但在3期物业服务委托合同中，第一期和第二期的委托合同均未能明确约定交费时间，第三期委托合同中约定于每年5月30日前交纳本年度物业费，但未约定“本年度”的起始和截止时间，按通常理解应为自每年的1月1日起至12月31日止期间为本年度，故张秀琪应缴费的期间应确定为自2016年3月1日起至2020年12月31日止的期间。张秀琪网点物业服务费收取标准为1.5元／月／平方米，自2012年1月1日至2020年12月31日期间为9个年度，张秀琪应交纳物业费为37,629.36元（232.28平方米×1.5元／平方米／月×108月），而裕丰物业公司请求为37,627.20元，应予确认。关于违约金，裕丰物业公司请求按总欠费额37,627.20元的20％计算为7,525.40元，符合法律规定，应予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定作出判决：张秀琪于判决生效后五日内一次性给付裕丰物业公司物业费37,627.20元及违约金7,525.40元，合计45,152.60元。案件受理费464元，由张秀琪负担。本院二审期间，张秀琪围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。张秀琪向本院提供的证据如下：证据1，房屋照片4张，证明案涉房屋坐落在小区围栏之外，没有后门，小区围栏以内的各种物业服务均与张秀琪不能发生任何受益关系，前门进出走向紧靠辽宁路道边，独立小区围栏之外，日常门前卫生清扫和冬季清雪均由环卫部门完成，与裕丰物业公司的物业服务不发生任何关系；证据2，房屋出租合同与情况说明一份，2015年6月10日张秀琪将房屋转租吉林市慈善总会，租赁至3个月9月份时发生下水堵塞，找到当时的物业没人管，最后不得不执行找人疏通，并对疏通拆除二段部位进行重新装修，裕丰物业公司首先拒不履行前期物业服务合同第七条第一项规定内容，未按约定对原告下水属于共用部位进行小修，出现不交物业费纯系裕丰物业公司违约所造成的；证据3，发票一张，证明张秀琪房屋修下水的费用及因修下水而发生的装修费用与裕丰物业公司有责任，发生的费用本应裕丰物业公司承担。裕丰物业公司质证称，对证据1，真实性无异议，但对合法性有异议，该证据明显不符合二审新证据的证据规则和证据要求，此份证据在一审完全可以提交，但是其并未提交，所以不符合二审新证据的规定，根据此份证据可以看出张秀琪所拥有的房屋确实在天硕小区，无法证明其要证明的问题；对证据2、证据3，真实性、关联性、合法性及证明问题均有异议，房屋租赁合同与本案无关，根据法律规定，个人无权出具情况说明，此份情况说明也不具有证据的特性，无法证明张秀琪要证明的问题，根据此份证据2015年9月发生下水堵塞，室内的下水堵塞属于业主自行维修范围内，根据合同约定，业主可以寻找物业帮忙，但此项目为收费项目，此份证据也可以看出2015年时张秀琪并没有缴纳过物业费，张秀琪自2012年时就已经产生违约行为，裕丰物业公司要求张秀琪支付违约金于法有据。本院经审查认为，张秀琪所提供的证据1，因其个人原因在一审时可以提供但未提供，不属于二审中的新证据，且无法证实案涉房屋不属于物业公司服务范围，本院不予采信。证据2及证据3与本案缺少关联性，亦无其他证据予以佐证，无法证明张秀琪要证明的案件事实，本院不予采信。裕丰物业公司二审期间未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，裕丰物业公司为案涉小区提供物业服务，张秀琪作为小区的业主，签订了物业服务合同，双方之间形成了物业服务合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，案涉房屋为商业网点，属于小区整体建筑的组成部分。张秀琪虽然主张案涉房屋在小区围栏之外，房屋独门独户，没有共用服务部位，其未享受到相关物业服务以及物业公司拒绝进行服务，但未提供充分、有效的证据予以证实，本院对其主张不予支持。物业服务具有整体性，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异。张秀琪系将案涉房屋出租取得收益，并未实际用于居住生活。对物业公司日常提供的服务情况，有可能了解的并不完全准确。物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量。小区业主应依约缴纳物业费，对于物业公司的物业服务质量，业主可以合理方式提出异议或由业主大会决议更换物业公司，而非以拒交物业费的方式进行对抗。关于违约金问题。经查，张秀琪系因房屋漏水与物业协商解决未果，从而未按约定交纳物业费，并非恶意拖欠物业费用。且本案中，裕丰公司系基于吉林市寓龙房产物业服务有限公司的债权转让行为取得部分案涉债权，其未提供相关证据证实该转让的债权中包括本案的违约金部分，故张秀琪不应支付逾期交纳物业费的违约金，本院对张秀琪此部分上诉主张予以支持。综上所述，张秀琪的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3969号民事判决；二、张秀琪于判决生效后五日内一次性给付吉林市裕丰物业服务有限公司物业费37,627.20元；三、驳回吉林市裕丰物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决规定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费464元，由张秀琪承担364元，由吉林市裕丰物业服务有限公司负担100元。二审案件受理费929元，由张秀琪负担729元，由吉林市裕丰物业服务有限公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月二十五日书记员  周双媛