贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终138号上诉人（原审原告）：皮定荣，男，1962年8月10日生，汉族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。委托诉讼代理人：田婉琛，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈艳华，贵州赤丞律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：罗吉勇，男，1966年8月12日生，布依族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：王平，男，1973年3月20日生，布依族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：伍永明，男，1957年12月15日生，布依族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：杨超，男，1980年3月3日生，苗族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。被上诉人（原审被告）：卢诚，男，1976年12月28日生，布依族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。上诉人皮定荣因与被上诉人罗吉勇、王平、伍永明、杨超、卢诚确认合同无效纠纷一案，不服贵州省镇宁布依族苗族自治县人民法院（2020）黔0423民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。皮定荣上诉请求：1.撤销原判，依法改判并支持上诉人一审中的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由五被上诉人承担。事实与理由：1.2006年7月3日、2007年2月26日，镇宁自治县人民政府分别作出镇府函［2006］30号、镇府函［2007］18号批复，案涉土地的《国有土地使用权》已被撤销；被上诉人作为自然人，无修建房屋的建工资质，且至今未取得案涉房屋的不动产权登记。上诉人与被上诉人签订的《建房承包合同》违反《合同法》、《土地管理法》、《城乡规范法》等相关法律法规的规定无效。2.依上诉人与被上诉人签订的《建房承包合同》第二条约定，“按图施工：图纸由甲方（五被上诉人）提供，乙方（上诉人）审定，双方认可，建房手续由甲方负责（房产证）”，建房需要的建筑规划许可、施工许可与房产证办理手续等均由五被上诉人负责办理，“（房产证）”是作特别提示，不是一审法院认定的房产证办理由被上诉人负责，并非全部建房手续由被上诉人办理。3.《建房承包合同》的签订、履行，属于私人无证转让土地使用权并在土地上违法建房的行为，已严重背离我国土地管理制度，该合同应该认定为无效合同。4.案涉土地所署的镇国用1994字第××号《国有土地使用权证》已被镇宁自治县国土资源局注销，土地性质仍然属于国有。伍秀英与上诉人皮定荣签署《房屋及土地使用权转让协议》时，伍秀英从镇宁气象局受让的案涉国土使用权已被认定为无效，伍秀英已经没有转让的权利基础，因此与上诉人签署的转让协议自然无效，而且是自始无效。5.五被上诉人在案涉土地上修建房屋的行为，属于违法用地、违章建房，案涉建房行为违反法律法规强制性规定，《建房承包合同》应该认定无效。综上，原审判决认定事实、适用法律有误，应当改判。罗吉勇、王平、伍永明、杨超、卢诚二审期间答辩称：1.《建房承包合同》是由荣安公司与被上诉人签订，上诉人不是合同当事人，不是一审诉讼适格原告。2.荣安公司未及时完善案涉土地的土地使用权变更手续，致使被上诉人在修建房屋过程中，案涉土地的土地使用权证被注销，但荣安公司告知被上诉人会解决问题。上诉人不尊重法律事实，滥用诉权，恶意提起诉讼的行为应受到法律制裁。3.《建房承包合同》是“建、售”一体的《房屋买卖合同》，案涉房屋由上诉人出资、荣安公司修建，待荣安公司建造完工后，再以每平方米650元的价格销售给被上诉人，该行为不违反法律强制性规定，《建房承包合同》应依法认定有效。综上，一审判决无误，应予维持。皮定荣向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令原告与被告签订的《建房承包合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。罗吉勇、王平、伍永明、杨超、卢诚一审辩称：关于诉讼中皮定荣提到的皮定荣同意将案涉土地交由罗吉勇等十二人使用，罗吉勇等十二人在该幅士地上建房并由皮定荣承包建房事宜，房屋手续由罗吉勇等十二人自行负责办理不符合事实，主要原因有以下几点：1．土地来源：2005年5月13日，镇宁县气象局与伍秀英等人签定《房屋及土地使用转让协议>并将《土地使用证》一并转给伍秀英等人。2.2005年l2月25日，伍秀英等人又将土地转让给皮定荣，《土地使用证》也一并转让给皮定荣。3、皮定荣声称与岁吉勇等12户于2005年12月15日签定《建房承包合同》并将土地交由岁吉勇等12户使用。前两次土地转让均有土地转让协议，皮定荣如果将土地转让给罗吉勇等12户使用，难道不知道要签定土地转让协议吗？而且2005年12月l5日皮定荣与罗吉勇等签定《建房承包合同》，2005年12月25日，皮定荣才与伍秀英等签定土地转让协议，如果皮定荣真把土地转让给罗古勇等使用，何必义先签到自己名下再转到罗吉勇等手里？这难道不是多此一举吗？事实真相是：皮定荣从未与罗吉勇等l2户产生过任何土地使用权转移协议，皮定荣就是买下该块土地建房卖给我们并承诺办好土地在转移手续、土地规划手续、建房手续等，但他说这个单价650元每平方米他赚得不多，希望我们帮助他一点点，叫我们自己出办房产证的钱，因此《建房承包合同》才会在第二条中明文规定“二、按图施工，图纸由甲方提供，乙方审定，双方认可，建房手续由甲方负责（房产证）”皮某以为括号的作用是包括房产证，纯属玩文字游戏，他根本不知道括号的作用是解释说明，即在所有建房中甲方只负责出办理房产证的钱。（我们也有皮定荣在建房时在办理所有手续的证据，只是皮定荣在合同期内没有把所自手续办好就把所有责任推给我方而己）。4．皮定荣在诉讼中自己说，至此案涉土地一直由皮定荣实际占有和使用，且在此期间原告一直在积极办理新的土地使用权证，皮定荣一直占有并使用，根本就轮不到罗吉勇等12户办理土地使用等任何手续。5.该案不仅涉及到诉讼中l2户，还牵涉到秦岭、王明勇、胡延斌、鲁正良等，他们被皮定荣的花言巧语哄骗进来，后来因为看皮定荣迟迟办不下手续，建房无法进行下去，秦岭等要求退还集资款，他们都完全可以证明建房乎续由皮定荣办理。6．由于皮定荣在《建房承包合同》期限内没有完善所有设施及相关手续导致该土地于2007年2月26日收为国有，该土地使用证作废，土地己收归国有。而收回时问是在合同期限外，在原告与被告签定的《建房承包合刚》期限内有土地使用证及建房批复，现在皮定荣已经丧失该土地的所有权，且该土地为国有划土地，禁止私下买卖；原告明知该土地己被国家收回，为何2018年原告将房屋卖给汪希勇、汪希红，这难道不是私自倒卖国有土地吗？关于竣工交房：诉讼中皮定荣说2006年10月竣工交房，罗古勇、卢峨、王平、伍永明、杨超已经入住，这不符合事实，首先，皮定荣并未竣工，而是我方每户花了6万元左右补建后才入住，在答辩状中，已提供了对比图片，其次，皮定荣声称竣工交房纯属胡说，他能提供交房手续吗？他作为开发商，他不知道交房前要完善所有建房手续吗？实际情况是皮定荣到交房期根本没办理好建房所需手续而被相关部门叫停，就一直拖了几年，我们到处租房居住，实在无法我们才将皮定荣修建的毛坯房自己补建后入住，而且现已入住五户的入住时问也不同，2009年3月杨超入住，2009年5月王平入住，2010年11月罗古勇入住，2010年12月卢诚入住。入住前我们自己平整场地、修路、接通水电等，何来竣工之说？综上所述，签定《建房承包合同》时，在合同限内有土地使用证及建房批复，没有违反国家法律法规且体现双方真实意愿属于有效合同。一审判决认定的事实：皮定荣系镇宁荣安房地产开发有限公司股东之一，该公司成立2004年7月15日，营业期至2024年7月14日，经营范围为房地产开发，公司法定代表人为皮定安，皮定安系皮定荣之弟。2005年5月13日镇宁县气象局与案外人伍秀英签订《房屋及土地转让协议》，将坐落于镇宁自治县原城关镇（现白马湖街道办）民新路（赵壁山脚）原防雹站土地共2506平方米（土地四至为：东抵城南村责任地界，南抵赵碧山脚界，西抵赵碧山脚界，北抵城南村责任地界，）土地使用权转让给伍秀英，该幅土地镇宁县气象局持有镇国用1994字第××号《国有土地使用证》。2005年12月25日，伍秀英又与皮定荣签订《房屋及土地使用权转让协议》，将该幅土地使用权转让给皮定荣。至此案涉土地一直由皮定荣实际占有和使用。2005年12月15日，以镇宁荣安房地产开发有限公司为乙方，同以镇宁民族职中教师宿舍为甲方签订《建房承包合同》（以下简称“合同”），“合同”上有镇宁荣安房地产开发有限公司印章和皮定荣及罗吉勇、卢诚、王平、杨超、伍永明等人在其名处捺印；《建房承包合同》约定：“房屋为砖混结构，一楼一底别墅，按图施工，建房手续由甲方负责（房产证）；开工时间定于2005年12月15日，竣工时间为2006年10月20日，同时交房。并对建房资金、单价、付款方式、质量要求作出约定。”同日卢诚交建房款17000元、王平交建房款5000元，由皮定荣出具收条并加盖镇宁荣安房地产开发有限公司印章。《建房承包合同》签定后，皮定荣开始动工修建房屋。镇宁自治县人民政府2006年7月3日作出镇府函［2006］30号关于城关镇××山脚原××土地××建房用地的批复，对县国土资源局批复：“一、鉴于该幅土地已是废弃土地，为防止国有土地闲置，在符合《镇宁自治县城镇建设总体规划》的前提下，同意你局关于将××镇××山脚原××土地××建房用地的建议。二、该幅土地面积2506平方米，土地四至为：东抵城南村责任地界，南抵赵碧山脚界，西抵赵碧山脚界，北抵城南村责任地界。三、你局要严格按照《中华人民共和国土地管理法》及有关法律法规，办理有关国有土地使用权转让手续，依法转让国有土地使用权，并依法收缴土地使用权出让金。”2007年2月26日镇宁自治县人民政府作出镇府函［2007］18号关于收回县气象局位于交通街赵壁山脚地块国有土地使用权的批复，对县国土资源局批复：一、同意收回划拨给县气象局使用的位于交通街赵壁山脚地块国有土地使用权，注销镇国用1004字第562号《国有土地使用证》。二、请尽换制定该宗土地使用权的出让方案报批。2016年7月29日，皮定荣向镇宁自治县住房和城乡建设局提出申请，要求就涉案土地办理用地规划证等相关手续。一审法院认为，该案诉讼辩论焦点是，皮定荣是否有主体资格，本案建房承包合同是否有效。关于争议焦点一，虽《建房承包合同》上加盖了镇宁荣安房地产开发有限责任公司公章，但皮定荣随时可拿到该公章，建房费也由皮定荣收取、荣安房开公司法定代表人并不知情情形下，依《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，签订、履行《建房承包合同》的行为，系皮定荣个人行为，由皮定荣自行承担，皮定荣具有本案主体资格。关于争议焦点二，皮定荣与罗吉勇、卢诚、王平、杨超、伍永明双方签订《建房承包合同》前，经双方协商一致，达成和议，才签订《建房承包合同》，系双真实意思表示。皮定荣为了促成《建房承包合同》的生效，于2005年12月15日与罗吉勇、卢诚、王平、杨超、伍永明签订《建房承包合同》后，又于同年同月25日与与案外人伍秀英签订《房屋及土地使用权转让协议》。镇宁荣安房地产开发有限公司的经营范为为房地产开发，《建房承包合同》签订时，镇国用1994字第××号《国有土地使用证》未被注销，让罗吉勇、卢诚、王平、杨超、伍永明足以相信皮定荣有履行房地产开发能力。依《中华人民共和国民法通则》第五十五条：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”及《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百三十六条：“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为”、第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”之规定，《建房承包合同》有效。另《建房承包合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”规定的合同无效情形。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回皮定荣诉在本案中的诉讼请求；案件受理费100元，由皮定荣承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点可归纳为：1.皮定荣是否具备适格主体资格；2.《建房承包合同》是否有效。2005年12月25日，皮定荣与案外人伍秀英签订《房屋及土地使用权转让协议》，镇宁荣安房地产开发有限责任公司既未参与该协议的签订，也未授权皮定荣作为代理人签订该协议，皮定荣应视为该合同的当事人一方。作为《房屋及土地使用权转让协议》中约定的案涉土地的使用权受让人，皮定荣可作为合同相对方，协议转让案涉土地使用权，故2005年12月15日与被上诉人罗吉勇、卢诚、王平、杨超、伍永明等签订《建房承包合同》的合同当事人是皮定荣，而非镇宁荣安房地产开发有限责任公司。虽《建房承包合同》加盖有镇宁荣安房地产开发有限责任公司公章，但该公章是由皮定荣自行加盖，镇宁荣安房地产开发有限责任公司未授权皮定荣代为签署合同、公司法定代表人对其使用公章的行为也不知情，签订《建房承包合同》应视为皮定荣个人行为。此外，被上诉人履行《建房承包合同》支付的建房费，也是由被上诉人直接支付给上诉人皮定荣，亦可证实皮定荣是《建房承包合同》的合同相对方，具备诉讼主体资格。签订《建房承包合同》的合同双方是皮定荣及罗吉勇、卢诚、王平、杨超、伍永明等，双方均是完全民事行为能力人，合同的商议、签订出自合同双方真实意思表示。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”的规定，《建房承包合同》自合同双方签订之日起生效。虽《国有土地使用证》已被注销，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，皮定荣是否办理了案涉土地的土地使用权登记，不影响合同的成立、生效，且《建房承包合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，《建房承包合同》依法成立、生效。综上所述，皮定荣的上诉理由均不成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由皮定荣负担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 宋 颂审判员 董伟才二〇二一年三月二十二日法官助理赵强强书记员陈秋君