广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂13民终3号 上诉人(原审被告、反诉原告）：来宾市嘉美百货有限公司，住所地：广西来宾市东二路**嘉美商业中心**。统一社会信用代码：91451300067421563K 法定代表人：李佩华。 委托诉讼代理人：黄宏波，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄静静，广西万益（来宾）律师事务所律师未到庭。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯建珍，女，1964年4月5日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：曾锋，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张益校，广西万然律师事务所律师。 原审被告：钟高杰，男，1987年11月10日出生，汉族，住广西贵港市港**。 原审第三人：广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地，住所地广西来宾市东二路**嘉美商业中心**会信用代码：91451300768920904J。 法定代表人：李星怡。 上诉人来宾市嘉美百货有限公司（以下简称嘉美百货公司）因与被上诉人冯建珍、原审被告钟高杰、原审第三人广西嘉美房地产有限责任公司（以下简称嘉美地产公司）物权保护纠纷一案，不服广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉美百货公司委托诉讼代理人黄宏波，被上诉人冯建珍及其委托诉讼代理人曾锋、张益校到庭参加诉讼。原审被告钟高杰，原审第三人嘉美地产公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 嘉美百货公司上诉请求：1.撤销原审（2020)桂1302民初623号民事判决；2.改判上诉人无需在2013年4月30日《商铺租赁合同》期满终止或解除终止时将来宾市东二路****商铺移交给被上诉人；3.改判上诉人无需支付给被上诉人商铺使用费（从2020年4月1日起按293元每平方米每月计算至返还商铺之日止）的诉讼请求；4.改判被上诉人赔偿上诉人经营损失费464748元（按上诉人与钟高杰签订的《租赁合同》计算一年租金损失）；5.本案一审诉讼费、反诉费和二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足，导致错判，依法应当给予纠正，撤销改判。原审判决否定上诉人与嘉美地产公司于2013年5月3日签订的《商铺租赁合同》的合法性和真实性是错误的。1.上诉人与嘉美地产公司签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律法规的规定，是真实、合法、有效的合同。2.上诉人与嘉美地产公司签订《房屋租赁合同》合法有效、真实，已经生效仲裁法律文书和人民法院调查所确认，原审判决不予认可是错误的。二、原审判决认定本案不适用买卖不破租赁原则错误，判决上诉人于判决生效之日起十日内返还来宾市东二路嘉美商业中心180号160-6号商铺给冯建珍也是错误的。故，上诉人应在，上诉人应在2013年5月3日签订的《商铺租赁合同》期满或解除终止时将来宾市东二路****商铺移交给被上诉人。上诉人支付冯建珍来宾市东二路嘉美商业中心180号160-6号商铺使用费（面积39.79平方米，使用费按293元每平方米每月从2019年1月9日计算至实际返还商铺之日止）是错误。1.被上诉人冯建珍虽然通过司法拍卖取得来宾市东二路嘉美商业中心180号160-6号商铺所有权的执行裁定书和办理取得不动产权证书，但至今尚未办理取得该商铺交付手续凭证，其主张从2019年1月9日起计算支付商铺使用费至实际返还商铺之日止没有事实和法律依据。原审判决支持该主张是错误的。2.原审判决根据嘉美地产公司与朱兰英、钟高杰签订租赁合同的租金标准每月每平方米293元计算支付商铺使用费，不符合本案实际情况。应当按照本案现行的嘉美地产公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》的租金标准计算支付商铺使用费才符合本案实际，才有事实和法律依据。3.综上，应改判上诉人自被上诉人与原审第三人办理书面移交来宾市东二路180号160-6号商铺之次日起，按2013年4月30日签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付给被上诉人。四、上诉人反诉主张判令被上诉人赔偿上诉人经营损失费464748元（按上诉人与钟高杰签订的《租赁合同》计算一年租金损失），有事实和法律依据，原告判决不予支持，是错误的，应当给予纠正。为维护上诉人的合法权利，依照我国法律有关规定，上诉人现提出上诉，恳请二审人民法院给予支持改判。 冯建珍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，上诉人与第三人嘉美公司所签订的《房屋租赁合同》不适用买卖不破租赁原则：1.上诉人与嘉美地产公司所签订《房屋租赁合同》并未实际履行；2.涉案的商铺是因为案外人柳州市广和小额贷款有限公司为了实现抵押权而申请法院拍卖，被上诉人通过合法拍卖程序取得该商铺的所有权，根据法律规定，上诉人与嘉美地产公司所签订《房屋租赁合同》对被上诉人没有约束力；3.上诉人与嘉美地产公司所签订《房屋租赁合同》存在恶意串通的行为，目的是为了阻止法院向被上诉人移交占有，依据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，也不适用买卖不破租赁原则；4.南宁仲裁委员会（2019）南仲裁字80号案件与本案无关，且明显属于恶意诉讼；5.上诉人反诉被上诉人赔偿经济损失没有任何依据。 原审被告钟高杰、原审第三人嘉美地产公司没有进行答辩。 冯建珍向一审法院起诉请求：一、嘉美百货公司返还来宾市东二路180号160-6号商铺给冯建珍；二、钟高杰向冯建珍支付商铺使用费110088.16元（从2019年1月9日起按293元每平方米每月计算至2020年3月31日止）；三、嘉美百货公司支付给冯建珍商铺使用费（从2020年4月1日起按293元每平方米每月计算至返还商铺之日止）；四、本诉被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：来宾市东二路180号嘉美商业中心160-6号临街商铺原属嘉美地产公司所有。2008年4月3日，嘉美地产公司将来宾市东二路180号嘉美商业中心一层（除已正经营的临街商铺外，第一层实际租赁面积3275.52平方米，属于嘉美地产公司所有的租赁物为2166.18平方米）及二、三层整层出租给平果县中兴商贸有限责任公司，租金期限十年自2008年4月3日起算至2018年4月3日。该合同已实际履行。2013年4月30日，嘉美地产公司与嘉美百货公司签订《房屋租赁合同》，约定将来宾市东二路180号嘉美商业中心负一层、一层共7219.6平方米整体出租给嘉美百货公司，租赁期限从2013年5月6日计至2033年5月5日止，计租期前8年月租金为20元每平方米等内容。2015年2月1日至2018年1月31日，嘉美地产公司将嘉美商业中心160-6号临街商铺租赁给案外人朱兰英经营“以纯”服装品牌，双方约定月租金为每平方米500元。朱兰英将租金支付至来宾嘉美百货公司法定代表人李佩华个人账户。2017年11月21日，嘉美百货公司与钟高杰签订租赁合同，约定：钟高杰承租嘉美商业中心第1-12-13-14号商铺（包括案涉商铺39.79平方米），租赁期从2018年4月1日至2021年3月31日；建筑面积76.8平方米,2018年4月1日至2020年3月31日月租金36885元，租金每两年在上一年基础上递增5%即2020年4月1日至2021年3月31日月租金38729元。合同还约定了其他事项。钟高杰实际租赁铺面后，将租金支付至黄学军的个人账户。因嘉美地产公司拖欠他人债务，于2014年10月30日抵押本案商铺。柳州市柳南区人民法院在诉讼程序中将来宾市东二路180号160-6号商铺拍卖给冯建珍，于2019年1月9日制作执行裁定书（2018)桂0204执恢156号之一裁定归冯建珍所有。2019年6月26日，来宾市自然资源局将铺面的国有建设用地使用权、房屋所有权变更登记在冯建珍名下。冯建珍获得案涉商铺所有权后，立即要求钟高杰支付商铺租金或者搬离铺面，遭到拒绝，便于2020年2月25日将钟高杰作为被告起诉至本院。为查明事实，一审法院依职权追加了来宾市嘉美百货公司和嘉美地产公司参加诉讼。2020年3月20日，钟高杰与嘉美百货公司达成解除租赁合同的协议，钟高杰向嘉美百货公司指定的个人账户付清了截至2020年3月31日的租金。2020年4月1日后，嘉美百货公司实际控制该铺面至今。另查明，嘉美地产公司将嘉美商业中心地下商场负一层地下室（地下商场全部面（地下商场全部面积1789租给案外人张健，租赁期限自2007年7月15日至2020年7月15日。2018年1月1日至2018年6月3日，嘉美地产公司将嘉美商业中心负一层部分场地1241.24平方米租赁给来宾市中兴商贸有限责任公司。2017年3月，来宾市嘉美商业中心负一层、二层被兴宾区人民法院拍卖。在诉讼过程中，来宾市嘉美百货公司申请本院向来宾市城中派出所调取冯建珍一伙寻衅滋事、扰乱经营秩序的出警结果等书面材料，本院依据申请到来宾市城中派出所调取时，被答复为没有立档，一审法院未调取到文件。 一审法院认为，一、买卖不破租赁原则适用的前提是被告嘉美百货公司与第三人嘉美地产公司于2013年4月30日签订《房屋租赁合同》合法有效、真实。嘉美商业中心地下商场负一层整层面积1789.46平方米，嘉美商业中心一层属于第三人的实际面积是3275.52平方米，两者皆由第三人分别出租给案外人张健（负一层）、平果县中兴商贸有限责任公司（一层）等至2018年合同终止，则嘉美百货公司与第三人广西嘉美房地产开发有限公司于2013年4月30日签订的关于承租嘉美商业中心负一层、一层7219.6平方米租赁合同，租赁标的是否与前述合同重复？对此，来宾市嘉美百货公司与广西嘉美房地产开发公司在一审法院指定的充分期间内均未能提供具有说服力的证据予以证明，也没有提供有效证据证明两公司多年来实际履行了2013年4月30日签订的租赁合同（证据应为两公司之间租金往来）。而且，两公司签订的该租赁合同约定的租赁条款异常（租赁期限长、租金低、违约责任轻）。因此，不能认定被告嘉美百货公司与第三人嘉美地产公司于2013年4月30日签订的租赁合同合法有效、真实，本案不适用买卖不破租赁原则。冯建珍要求来宾市嘉美百货公司返还来宾市东二路180号160-6号商铺，一审法院予以支持。冯建珍要求嘉美百货公司支付2020年4月1日起至铺面实际返还之日止的租金，一审法院予以支持。二、柳州市柳南区人民法院于2019年1月9日裁定来宾市东二路180号160-6号商铺归冯建珍所有，依法冯建珍此时取得所有权，占用该铺面的被告应当支付从2019年1月9日起算的占用费。三、钟高杰已将2019年1月9日至2020年3月31日止的案涉商铺租金支付给来宾市嘉美百货公司，该事实清楚。此期间的费用应由来宾市嘉美百货公司支付给冯建珍，而不是钟高杰。因为，钟高杰无从知晓来宾市嘉美百货公司与第三人广西嘉美房地产开发公司签订租赁合同的合法有效性，其依据该合同将租金支付给来宾市嘉美百货公司并无过错。无过错，就不构成侵权，钟高杰因此无需赔偿冯建珍经济损失。四、关于租金的计算标准，根据广西嘉美地房地产开发有限公司与朱兰英签订的租赁合同、来宾市嘉美百货公司与钟高杰签订的租赁合同，原告诉求案涉商铺使用费按293元每平方米每月计算，合法合理，一审法院予以支持。五、冯建珍侵害嘉美百货公司案涉商铺使用权前提是嘉美百货公司享有租赁权,但如前所述，嘉美百货公司不能依据买卖不破租赁主张商铺使用权，故来宾市嘉美百货公司诉求冯建珍赔偿经济损失，缺乏法律基础，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、本诉被告嘉美百货公司返还来宾市东二路嘉美商业中心180号160-6号商铺给本诉原告冯建珍，于本判决生效之日起十日内履行完毕；二、本诉被告嘉美百货公司支付给本诉原告冯建珍来宾市东二路嘉美商业中心180号160-6号商铺使用费（面积39.79平方米），使用费按293元每平方米每月从2019年1月9日计算至实际返还商铺之日止；三、驳回本诉原告冯建珍的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告嘉美百货公司的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据1价格评估报告书，证明涉案的商铺经过评估，总价为1012258元；证据2网络司法拍卖保留价通知书，证明被上诉人以656500元竞拍到涉案的商铺，该房屋以此价格拍卖时由于存在租约并且存在转租情况；证据3阿里拍卖APP标的物介绍、证据4柳州市柳南区人民法院拍卖公告、证据5柳州市柳南区人民法院竞买须知、证据6阿里拍卖APP大家都在问，证明拍卖时已经重要提示了涉案商铺存在租赁及租赁的价格等相关情况，被上诉人对涉案商铺带租拍卖情况是明知的；证据7出价记录，证明被上诉人参加拍卖时经过精心准备，对于该房屋的租赁情况是非常清楚的；证据8网络竞价成功确认书，证明被上诉人是明知该房屋是有租赁情况的；证据9进场通知、收据，证明上诉人与广西嘉美地产公司的合同合法有效；证据10商品房买卖合同，证明嘉美地产公司将商铺一层1—1—10号出卖价格是250万元，涉案商铺正是由于存在租赁情况，所以才以656500元。被上诉人冯建珍质证认为，对证据1-8的真实性都没有异议，但提示并不是判决，属于瑕疵提示，上诉人与嘉美地产公司的合同是为了阻止法院移交占有做了一个租赁合同。根据《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，即使存在有租赁，如果租赁的价格明显不合理也不影响法院移交占有；对证据9真实性不予认可，进场通知不真实，因为在2008年的时候嘉美商业中心的负一楼与一楼都已经出租给案外人张建和中兴百货在使用，所以不存在嘉美地产又通知百货进场的事实，而且2013年的时候嘉美百货和嘉美地产实际上是两个单位一套人马；对证据10真实性我们不做评论，与本案无关，被上诉人是通过法院的拍卖程序获得涉案商铺，是依法享有的，不存在高低价的差距。本院认证意见，被上诉人对证据1—8的真实性没有异议，可以作为证据使用；被上诉人对证据9、10的真实性不予认可，上诉人亦未提交其他证据佐证，本院不予采信。 被上诉人提交证据：广西嘉美百货有限公司的的工商资料，证明上诉人在2013年的管理人与股东的情况，从中可见上诉人与嘉美地产公司实际上是同一投资人。上诉人质证认为，对被上诉人提交的材料真实性与合法性没有异议，对关联性有异议，这份证据恰好证实嘉美百货与嘉美地产是完全独立机构。本院认证意见，上诉人对被上诉人提交的工商资料的真实性与合法性没有异议，可作为证据使用。 经审理查明，2018年10月8日，柳州市柳南区人民法院在淘宝网上发布拍卖公告。拍卖公告载明：拍卖标的：来宾市东二路180号160—6号房屋；标的物详情：拍卖标的物位于来宾市180号160—6号房屋，房屋所有权人为嘉美地产公司，房产证号为：来房权证字第××号，用途非住宅（商铺），建筑面积39.79平方米，套内面积25.56平方米。具体的房屋结构以实际看样为准。重要提示：本标的有租约并且存在转租情况，买卖不破租赁。租赁期限为二十年，自2013年5月6日至2033年5月5日止。租金标准：按套内面积计算租金，计租期前8年商铺平均每平方米月租金20元，计租期第9年至第14年商铺平均每平方米租金22元，计租期第15年至第20年商铺平均每平方米月租金24元。等等内容。冯建珍于2018年11月11日通过网络拍卖的形式以656500元的价格竞拍上述房屋。2019年1月9日，柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204执恢156号之一执行裁定，被执行人嘉美地产公司所有的坐落于广西来宾市房屋归买受人冯建珍所有，买受人冯建珍可持本裁定书到不动产登记中心办理相关产权过户登记手续（本项仅适用于需办理过户登记手续的财产），等等。冯建珍依据上述执行裁定书办理了桂（2019）来宾市不动产权第××号不动产权证书。 来宾市东二路180号160—6号房屋原归嘉美地产公司所有。2015年2月1日至2018年1月31日，嘉美地产公司将嘉美商业中心160-6号临街商铺租赁给案外人朱兰英经营“以纯”服装品牌，双方约定月租金为每平方米500元。朱兰英将租金支付至来宾嘉美百货公司法定代表人李佩华个人账户。2017年11月21日，嘉美百货公司与钟高杰签订租赁合同，约定：钟高杰承租嘉美商业中心第1-12-13-14号商铺（包括案涉商铺39.79平方米），租赁期从2018年4月1日至2021年3月31日；建筑面积76.8平方米,2018年4月1日至2020年3月31日月租金36885元，租金每两年在上一年基础上递增5%即2020年4月1日至2021年3月31日月租金38729元。合同还约定了其他事项。钟高杰实际租赁铺面后，将租金支付至黄学军的个人账户。 2013年4月30日，作为甲方的嘉美地产公司与作为乙方的嘉美百货公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其坐落于来宾市东二路180号“嘉美商业中心”项目商铺负一、一层整体（含涉案商铺）出租给乙方使用，租赁期限贰拾年自2013年5月6日至2033年5月5日止；租赁合同签订后15日内，乙方向甲方缴纳人民币壹拾伍万元（150000元）作为保证金；双方同时约定采取以下标准计算租金：（1）免租期自2013年5月6日起至2016年12月31日止。（2）租金标准：乙方按套内面积计算租金，计租期前8年商场平均每平方米月租金20元，计租期9年至第14年商场平均每平方米月租金22元，计租期第15年至第20年商场平均每平方米月租金24元。等等。2019年5月14日，南宁仲裁委会裁决：被申请人嘉美百货公司向申请人嘉美地产公司支付2018年11月1日至2018年12月31日的租金共计223160元。 另查明，嘉美百货公司于2014年6月11日将投资人李佩华、李星怡变更为李斌、李佩华；于2014年6月11日，将高级管理人员李佩华、李星怡变更为李佩华、李斌；于2013年10月7日，将负责人李星怡变更为李佩华。 一审查明的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于嘉美百货公司是否应将来宾市商铺移交给冯建珍的问题。冯建珍于2018年11月11日通过网络拍卖的形式以656500元的价格竞拍的市东二路180号160—6号房屋是带租房屋。该房屋被原业主嘉美地产公司租赁给嘉美百货公司，租赁期限从2013年5月6日至2033年5月5日，最高租金每平方米每月为24元。但，嘉美地产公司在上述合同期内，即2015年2月1日至2018年1月31日，将涉案商铺租赁给案外人朱兰英，租金为每月每平方米500元。嘉美百货公司将嘉美商业中心第1-12-13-14号商铺（包括案涉商铺39.79平方米）给钟高杰签订租赁合同，租赁期从2018年4月1日至2021年3月31日，最低租金为每月每平方米为480元。可见，承租人嘉美百货公司以明显不合理的低价承租被执行人嘉美地产公司涉案商铺。另外，因嘉美百货公司的原投资人、高级管理人员李星怡现为嘉美地产公司法定代表人，且在嘉美地产公司将涉案商铺出租给嘉美百货公司租赁期内，嘉美地产公司将涉案商铺又出租给朱兰英。可见，被执行人嘉美地产公司与承租人嘉美百货公司之间在公司高级管理人员、利益等方面存在关联性。综上，从证据的高度盖然性来看，承租人百货嘉美公司与被执行人嘉美地产公司之间存在恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人嘉美地产公司的涉案商铺。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”规定，百货嘉美公司应将涉案商铺来宾市东二路180号160-6号商铺移交给买受人冯建珍。 关于嘉美百货公司是否应当承担向冯建珍支付商铺使用费，若承担，商铺使用费应该按照什么标准计算的问题。冯建珍于2018年11月11日竞拍得涉案商铺，柳州市柳南区人民法院于2019年1月9日裁定涉案商铺归冯建珍所有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”规定，冯建珍于2019年1月9日取得涉案商铺的所有权。冯建珍请求钟高杰支付2019年1月日起至2020年3月31日的使用费，因钟高杰是依据其与嘉美百货公司的合同使用涉案商铺且已经交纳租金，故，冯建珍该项请求理据不足，不予支持。冯建珍请求嘉美百货公司从2020年4月1日起至涉案商铺移交之日止，按照每月每平方米293元的标准计算涉案商铺的使用费，参照嘉美地产公司、嘉美百货公司将涉案商铺出租给第三人的租金分别为每月每平方米500元、480元的标准，本院对冯建珍该项诉请予以支持。一审法院判决嘉美百货公司从2019年1月9日起至实际返还涉案商铺之日计算商铺占用费不当，本院予以纠正。 关于嘉美百货公司是否存在经营损失的问题。嘉美百货公司反诉请求冯建珍赔偿其经济损失，因其未提交充分的证据证实冯建珍阻挠其经营且造成经济损失，故对其该项诉请不予支持。 综上所述，来宾市嘉美百货有限公司的上诉请求不成立，不予支持。一审法院计算来宾市东二路180号160-6号商铺使用费的起始时间有误，本院予以纠正。依照根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初623号民事判决第一、三、四项； 二、变更广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院（2020）桂1302民初623号民事判决第二项为：上诉人来宾市嘉美百货有限公司支付被上诉人冯建珍来宾市东二路嘉美商业中心180号160—6号商铺使用费（面积39.79平方米），使用费从2020年4月1日起至商铺实际移交给冯建珍之日止，按每平方米每月293元计算。 一审案件受理费2652元（被上诉人预交），由上诉人来宾市嘉美百货有限公司负担2500元（于本判决生效之日起七日内交纳），被上诉人冯建珍承担152元，反诉案件受理费4136元（上诉人预交），由上诉人来宾市嘉美百货有限公司承担；二审案件受理费9633元，由上诉人来宾市嘉美百货有限公司负担9500元，被上诉人冯建珍负担133元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 长 罗永森 审 判 员 覃学敏 审 判 员 田宁芳 二〇二一年三月二日 法官助理 张 茜 书 记 员 李 璐