辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终2016号上诉人(原审被告)：罗德鑫，男，1945年7月3日出生，汉族，退休工人，住大连市普兰店区。委托诉讼代理人：隋长军，辽宁莲城律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连泰和房地产开发有限公司，住所地大连市普兰店区杨树房街道办事处杨树房社区。统一社会信用代码91210282696048108B。法定代表人：贾奎增，该公司总经理。委托诉讼代理人：李毅，辽宁青树律师事务所律师。上诉人罗德鑫与被上诉人大连泰和房地产开发有限公司（以下简称泰和公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，大连市普兰店区人民法院作出（2018）辽0214民初2442号民事判决，罗德鑫不服该判决，上诉至本院。本院作出（2020）辽02民终4013号民事裁定，将本案发回重新审理。大连市普兰店区人民法院作出（2020）辽0214民初4402号民事判决，罗德鑫仍不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗德鑫上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人支付动迁补偿房屋差价款57,097.50元(不服一审判决金额510,404.88元)；2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误、程序错误，应当依法改判。上诉人依合同约定和法律规定，应支付的动迁补偿差价款为57,097.50元(500元/平方米)。具体如下：一、依据法律规定及合同约定，应按《杨树房镇城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》确定差价款。1、依据法律规定，征收补偿标准及方案应经政府批准。上述规定是经政府批准的文件，应据此确定差价款。相关法律规定如下：《中华人民共和国土地管理法》第四十八条第四款：征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿……《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条第三款：……征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。《大连市征收集体土地程序》第八条：国土资源管理部门将经同级人民政府批准的拟征地的用途、位置、补偿标准及安置途径，以书面形式告知被征地农村村民委员会或村集体经济组织和农户。《大连市普兰店区集体土地及房屋征收与补偿办法》[普政发(2016)11号]第九条：区政府作出集体土地及房屋征收决定后及时公告，公告应载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。2、依据合同约定，《杨树房镇城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》的内容应当包含在双方协议之内，在协议其它条款对价款的约定不明确时，应据此确定差价款。合同约定内容如下：协议第一段：……根据原杨树房镇动迁安置办法和杨树房镇城镇建设总体规划要求，……经双方同意签订本协议。第十五条：本协议依据原《杨树房镇动迁安置办法》执行。综上，因拆迁补偿涉及民生和公共秩序，为保护动迁户的基本生存条件，法律规定征收补偿标准和方案需经政府批准。因此，本案应据《杨树房镇城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》确定差价款，尤其是在协议其它条款约定不明且双方同意适用该文件的情况下，更是如此。一审判决认为该文件对双方没有直接约束力，认定事实和适用法律均有错误。二、合同对价款的约定不明确，按照合同有关条款，应确定为500元/平方米。1、合同对价款的约定不明确。动迁协议第一条第5款中的“被搬迁的房屋面积”可以解释成两种意思：一是包括被搬迁房屋的一、二层在内共296.63平方米，二是仅指被拆迁房屋的一层148.315平方米。此为不明确之一。动迁协议约定依据原《杨树房镇动迁安置办法》执行，该办法规定差价款为500元/平方米，而协议约定“按市场价格多退少补”，相互矛盾。此为不明确之二。一审判决忽略上述事实及协议其它条款，仅依协议第一条第5款确定兑换二层的差价款为“市场价格”明显错误：第一条第5款未列明“比住宅面积大或小”字样，仅列明“比网点面积大或小”字样，而协议其它条款对兑换住宅的约定非常明确，均列明“比住宅面积大或小”字样。协议第一条第8款即列明了该字样，第11款列明的“兑换商住楼二层”也有同样的含义。故，协议双方对“网点”和“住宅”的含义十分清楚，未列明即应视为没有约定。一审判决未结合合同上下文对合同条款进行解释，认定事实错误。2、按合同有关条款，差价款应为500元/平方米。动迁协议第一条第3、4款约定：非楼房户兑换一层网点，差价款按500元/平方米或略高于500元/平方米计算(瓦房户和泥平房户略高)。第7款约定：非楼房户在兑换了一层网点之后，还可以按550元的价格再购买一套二层住宅。第8款约定：所有被拆迁户兑换商住楼，差价款均应按500元/平方米或略高于500元/平方米计算。《杨树房城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》第四条第5款规定：楼房户兑换网点，差价款按500元/平方米计算；第3、4款规定：非楼房户兑换网点，差价款按500元/平方米或略高于500元/平方米计算；第8款规定：所有被拆迁户兑换商住楼，差价款均按500元/平方米或略高于500元/平方米计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条并据合同有关条款，应当确定差价款计算标准为500元/平方米。否则，上诉人相当于按1：1标准进行产权调换并按市场价购买了超出面积部分(至少一套住宅)，而不是获得了相应补偿。这与拆迁补偿法律关系的性质不符，与法律规定的征收住宅应当“保障居住条件有改善”的基本原则不符，与当地拆迁补偿的实际情况不符(拆迁当时适用的普兰店动迁补偿办法规定产权调换比最高为1：1.8)，也与一个理智的人的正常思维方式不符。三、被上诉人拒不提供由其掌握的书证，应当认定其他动迁户的差价款为500元/平方米，并据此确定上诉人的差价款也为500元/平方米。上诉人庭前已依法提交了责令被上诉人提交书证的申请，大连中院发回重审的裁定书也指出：应结合双方协议约定及其他动迁户的实际回迁情况审查二层房屋的差价。依据原审及一审庭审举证、质证及庭审调查情况，结合动迁协议是财务记账凭证和办理产权证必备材料的事实，被上诉人控制该书证的事实清楚。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十二条之规定，被上诉人有义务向法庭提交其与其他动迁户签订的协议书。现，被上诉人拒不提供由其控制的协议书，提供的“宫兴军”的协议书又明显虚假，应当认定：上诉人主张的其他动迁户的合同“约定差价款按500元/平方米计算”的内容真实。一审判决违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定，未按程序对当事人提交书证的申请进行审查，剥夺了上诉人的诉讼权利；也未按上级法院裁判文书的要求对“其他动迁户的实际回迁情况进行审查”，程序错误。四、估价报告不能作为认定本案事实的依据。1、估价报告的价值时点应为合同签订日，不应为现场查勘日。依据合同法第六十一条、六十二条第二款和一百五十九条，合同价款约定不明确的，首先应当按照合同有关条款确定，如据此仍不能确定，应当按订立合同时履行地的市场价格确定。土地管理法等法律也规定应当“先补偿后搬迁”。所以，协议中的“市场价格”的时点应为合同签订日。本案，动迁协议未明确“市场价格”的价值时点，按照合同有关条款，应确定差价款为500元/平方米。即使不按500元/平方米计算，也应按合同订立时的市场价，即2015年4月10日的市场价格确定差价款。被上诉人申请评估的价值时点是现场查勘日，5年以后房地产的市场价格不能替代应当补偿时的市场价格。按照证据规则，该市场价格的举证责任应由被上诉人承担，一审判决以“被告未提供动迁协议签订时的案涉房屋的市场价格”为由，不支持上诉人的主张，适用法律错误。2、估价报告显示的公建单价为12,084元/平方米，背离客观实际。众所周知，杨树房镇的房屋价格不可能高于普兰店城区内的房屋价格。上诉人一审时提交的京东拍卖网网页，能够证明普兰店城区内的商业用房市场平均价为9000元左右，估价报告的结果远高于此，所以不能作为认定案件事实的依据。另外，网页属于电子证据，依证据规定第十五条，上诉人提交的直接来源于电子数据的打印件和当庭展示的电子网页是证据原件，一审判决认证错误。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误、程序错误，应当依法改判。泰和公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：一、上诉人在一审期间提交的《杨树房镇城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》在本案不能适用，一审法院认定正确。二、上诉人认为动迁协议第一条第5项与安置办法第四条的规定不一致，认为应当认定双方对超出面积如何补差价的约定不明确，被上诉人认为无法律依据。双方签订的幸福家园规划区居民动迁协议是双方真实意思表示，是公平公正的，并不违反法律的强制性规定，是合法有效的。上诉人应当按照协议的约定履行接收房屋的义务，并按照市场价格支付超出面积的差额款。三、辽宁华鼎房地产土地估价有限公司作出的估价书依法应当作为本案定案的依据。第一，估价报告的价格依法应当按照估价报告书中确定的现场查勘时点，结合本案来看，本案为房屋拆迁安置补偿纠纷，拆迁的房屋是现实存在的房屋，补偿的价格应该按照现实房屋的价格进行补偿，在鉴定补偿价款时自然也需要按照现实的房屋价格即本案确定的现场查勘时点的房屋市场价格来确定，而不是上诉人主张的合同签订日，其主张明显无事实法律依据，依法不应当采纳。第二，辽宁华鼎房地产土地估价有限公司系配合被上诉人申请并经上诉人同意，经大连市中级人民法院委托，其程序符合法律规定，其估价报告显示单价，是经过专门鉴定机构作出的鉴定意见，该意见是客观公平公正的，一审法院依法采纳正确。泰和公司向一审法院起诉请求：1.被告继续履行合同义务，接收合同约定的两套房屋；2.被告支付动迁补偿房屋差额款598,853.4元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月10日，原告泰和房地产公司与被告罗德鑫签订了《幸福家园规划区内居民动迁协议》及《动迁户实物确认及补偿结算单、自选动迁意向》。其中，动迁协议约定：第一条第5款原为二层楼房兑换的，一层一平方米顶一平方米，二层一平方米顶一平方米兑换商住楼二层(如面积不足可兑换三层)，如被拆迁的房屋面积比网点面积大或小，被拆迁人和甲方在兑换时，每平方米按市场价格实行多退少补，一并结清；原、被告双方在动迁户实物确认中确认罗德鑫正房被拆迁面积296.63平方米，且在庭审中均认可该正房为二层楼房；在自选动迁意向中被告自选了3#楼由西向东×#、×#网点、×#楼二层由西向东×#、×#房屋、×#楼三层由西向东×#房屋，共计两个网点房及三套住宅。动迁协议签订后，原告泰和房地产公司依约通知被告交付上述五套房屋，被告只接受了×#楼由西向东×#、×#网点和×#楼二层由西向东×#房屋，剩余的×#楼二层由西向东×#房屋和×#楼三层由西向东×#房屋没有接受。此外，原告补偿给被告的动迁公建房(网点)面积比原告应补偿给被告的面积多出12.945平方米，原告补偿给被告的动迁住宅面积比原告应补偿给被告的面积多出101.25平方米，被告对该节事实予以认可。本案在发回重审第一次开庭后，经原告泰和房地产公司申请、被告同意及大连市中级人民法院委托，辽宁华鼎房地产土地估价有限公司对大连市普兰店区杨树房街道幸福家园住宅小区×号楼×号公建及×号楼×房屋单价及总价作出华鼎房地估字【2020】第HD664号估价报告书，实地勘察期为2020年11月24日，估价作业日期为2020年11月10日至2020年12月7日，结论为：普兰店区杨树房街道幸福家园住宅小区×号楼×号公建单价为12,084元/平方米，总价为98.38万元；普兰店区杨树房街道幸福家园住宅小区×号楼×房屋单价为4060元/平方米，总价为33.39万元。经过庭审质证，被告对估价报告书有异议，认为该估价报告书中的价格并非是2015年4月10日即动迁协议签订之时的市场价格，是错误的，而且估价报告中显示的公建单价12,084元/平方米过高，不能作为定案依据。一审法院认为，本案的争议焦点为：回迁的案涉公建及住宅房屋差价款计算标准有无约定及如何认定。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告泰和房地产公司与被告罗德鑫签订的案涉动迁协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效，双方当事人均应全面履行。原、被告双方签订动迁协议后，原告泰和房地产公司依约履行了补偿公建及住宅的交付及通知义务，而被告未按照约定接受回迁房屋及支付差额款，属于违约。原告诉请要求被告继续履行合同义务，接收合同约定的两套房屋，即3#楼二层由西向东2#房屋和3#楼三层由西向东1#房屋，被告同意接受，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。原告诉请要求被告支付动迁补偿公建及住宅房屋的差价款，对于计算差价款的标准，一审法院认为，原、被告签订的动迁协议第一条第5项是针对被拆迁房屋为二层楼房兑换的条款，且约定较为详尽，故应按照该条款的约定计算差价款。对于被告辩称该条款中无二楼兑换住宅的差价款计算标准，属于约定不明一节，一审法院认为，“比住宅面积大或小”字样虽未单独列出，但“如被拆迁的房屋面积比网点面积大或小”中的“被拆迁的房屋面积”足以说明该条不是只对第一层兑换网点所作的单独约定，且结合该条前半句“原为二层楼房兑换的，一层一平方米顶一平方米，二层一平方米顶一平方米兑换商住楼二层(如面积不足可兑换三层)”，可以看出，该条是对原为二层楼房两层兑换规则的整体说明，故一审法院认为，在协议其他条款未对第二层兑换差价单独约定的情况下，第二层兑换住宅亦遵循“每平方米按市场价格实行多退少补”计算较为合理，而不宜认定为约定不明，因此，一审法院对被告该辩称不予支持。原告主张的案涉公建单价12800元/平方米、案涉住宅单价4280元/平方米过高，应以司法评估程序对案涉公建及住宅的市场价格作出的鉴定结论为准，评估鉴定结论是案涉公建单价12,084元/平方米、案涉住宅单价4060元/平方米，故案涉动迁补偿房屋差价款应为567,502.38元(12.945平方米×12,084元/平方米+101.25平方米×4060元/平方米)。另，关于评估鉴定费用一节，虽然原告申请鉴定，并实际产生鉴定费用，但原告在本案中并未主张该项费用，也未提供收据等相关证据，故一审对此项费用不予调整。对于被告辩称司法评估鉴定结论非动迁协议签订之时的市场价格，不能作为定案依据一节，一审法院认为，动迁协议第一条第五项仅约定按照市场价格多退少补，而无约定按照动迁协议签订之时的市场价格多退少补，且被告未提供动迁协议签订之时的案涉房屋的市场价格，故一审法院对被告该辩称不予支持。对于被告辩称动迁补偿房屋差额款应按照500元/平方米的标准计算，由于其提供的证据不属于效力性强制性规定，与双方签订的协议相左，且原告不认可，故一审法院对该辩称不予支持。据此，一审法院判决:一、被告罗德鑫于判决生效之日十日内接收大连市普兰店区杨树房街道幸福家园小区×#楼二层由西向东×#房屋(即×号楼×房屋)和3#楼三层由西向东1#房屋(即×号楼×房屋)；二、被告罗德鑫于判决生效之日十日内向原告大连泰和房地产开发有限公司支付动迁补偿房屋差价款567502.38元；三、驳回原告大连泰和房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如未按判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。案件受理费9788元，由原告泰和房地产公司负担313元，由被告罗德鑫负担9475元，被告罗德鑫于本判决生效之日起十日内向一审法院缴纳。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院查明，二审中，双方当事人均确认：1、罗德鑫已经接受的二层房屋为×#楼二层由西向东×#房屋；2、罗德鑫选定的回迁房屋中，网点面积比泰和公司应补偿面积多出12.945平方米，住宅面积比泰和公司应补偿面积多出101.205平方米。本院对一审查明的除上述事实以外的内容予以确认。本院认为，本案中双方当事人签订的《幸福家园规划区内居民动迁协议》及《动迁户实物确认及补偿结算单、自选动迁意向》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。双方签订上述协议后，被上诉人依约履行了公建及住宅的通知交付义务，上诉人仅接收了两套公建、一套住宅，尚有两套住宅未予接收及支付差价款，上诉人构成违约。被上诉人诉请上诉人接收剩余两套住宅及支付差价款，具有合同依据，应予支持。本案二审争议焦点为：回迁的案涉公建及住宅房屋差价款的计算标准如何认定。本院认为，双方当事人签订的《幸福家园规划区内居民动迁协议》第一条第5项是针对被拆迁房屋为二层楼房约定的具体兑换办法，约定较为详尽，应按该条款的约定办法计算差价款。关于上诉人主张该条款中并无二楼兑换住宅的差价款计算标准，属于约定不明一节，本院认为，该条款中虽并无“比住宅面积大或小”的字样，但“如被拆迁的房屋面积比网点面积大或小”中的“被拆迁的房屋面积”指向的为二层楼房整体，再结合该条款前半句“原为二层楼房兑换的，一层一平方米顶一平方米，二层一平方米顶一平方米兑换商住楼二层（如面积不足可兑换三层）的表述”，可以认定该条款是对被拆迁房屋为二层楼房兑换办法的整体约定，该条款不应被认定为约定不明，第二层房屋兑换住宅房屋差价款的计算标准亦应遵循双方“在兑换时，每平方米按市场价格实行多退少补，一并结清”的兑换办法。关于上诉人主张应按照《杨树房镇城镇规划区内居民拆迁安置办法及规定》规定的每平方米500元计算差价款一节，如上所述，因双方在动迁协议中已对被拆迁房屋原为二层楼房的兑换办法进行了约定，应按照双方约定执行，上诉人此项主张不能成立。一审法院已委托司法评估机构对案涉公建及住宅的市场价格作出了评估，评估结论公建单价为12,084元/平，住宅单价为4060元/平，双方当事人二审中一致确认上诉人选定的回迁房屋网点面积比被上诉人应补偿面积多出12.945平方米，住宅面积比被上诉人应补偿面积多出101.205平方米，而非一审认定的101.25平方米，故上诉人应向被上诉人支付动迁补偿房屋面积差价款567,319.68元(12.945平方米×12,084元/平+101.205平方米×4060元/平方米)。关于上诉人主张即便按照市场价格进行兑换，也应该按照2015年4月10日签订动迁协议时的市场价格计算，而不应按照2020年估价作业时的市场价格计算一节，本院认为，双方当事人在《幸福家园规划区内居民动迁协议》第一条第5项约定“被拆迁人（即上诉人）和甲方（即被上诉人）在兑换时，每平方米按市场价格实行多退少补，一并结清”，该条款中明确约定“市场价格”的时间节点是“兑换时”，而“兑换时”应“一并结清”，在双方签订《幸福家园规划区内居民动迁协议》及《动迁户实物确认及补偿结算单、自选动迁意向》时，并未约定回迁房屋具体面积，在签订动迁协议时实际上也未计算出房屋差价款并“一并结清”，故上诉人此项主张不能成立，“市场价格”不应理解为签订协议之时。本案中上诉人未按协议约定接收剩余两套住宅及支付差价款，被上诉人诉至法院要求上诉人依约履行，一审法院经被上诉人申请对公建和住宅房屋的市场价格委托评估机构进行评估，依据评估出的估价作业时的市场价格计算并无不当。综上所述，原判决认定事实不清，本院查清事实后改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、维持大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初4402号民事判决第一项；二、撤销大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初4402号民事判决第三项；三、变更大连市普兰店区人民法院（2020）辽0214民初4402号民事判决第二项为：罗德鑫于本判决生效之日起十日内向大连泰和房地产开发有限公司支付动迁补偿房屋差价款567,319.68元；如未按判决指定的期限给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息；四、驳回大连泰和房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9788元，由原审原告大连泰和房地产开发有限公司负担515元，原审被告罗德鑫负担9273元；二审案件受理费8904元（上诉人已预付），由上诉人罗德鑫负担8901元，被上诉人大连泰和房地产开发有限公司负担3元。本判决为终审判决。审判长 王 亮审判员 唐庆福审判员 范瑞瑶二〇二一年三月二十六日书记员 张 宁