上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1790号上诉人(原审被告)：上海弘乐酒店管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：田士刚，执行董事。委托诉讼代理人：丁晓峰，上海市申华律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：华域汽车车身零件(上海)有限公司，住所地上海市。法定代表人：马振刚，董事长。委托诉讼代理人：王学樑，上海润言律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾家玺，上海润言律师事务所律师。上诉人上海弘乐酒店管理有限公司(以下简称“弘乐公司”)因与被上诉人华域汽车车身零件(上海)有限公司(以下简称“华域公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2020)沪0109民初12350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。弘乐公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判；法院依职权确定一、二审案件诉讼费用分担。事实和理由：一、华域公司对于本案纠纷的发生、弘乐公司目前的困境具有不可推的责任，依据公平原则，应当从租金上对弘乐公司进行补偿。1．华域公司存在缔过失责任，双方租赁合同到期之后，华域公司工作人员一直口头承诺保持原有租赁关系及相关约定，双方也实际履行。经过弘乐公司再三督促后，华域公司出具书面租赁合同，明确作出了书面续约的意思表示(全面细化了条款，包括租期至2020年年底、解约需要至少提前六个月等等)。华域公司突然提出不续约，并于2020年4月29日提出弘乐公司必须在2020年4月30日腾空房屋的明显不合理的要求。不论是依据当时的《合同法》、还是现在的《民法典》的规定，华域公司都具有明显的缔约过失责任，依据公平原则，应当从租金上对弘乐公司进行补偿。2．华域公司违背公平原则，如果华域公司提前明确地告知弘乐公司不再续约、如果华域公司没有作出“口头承诺”并向弘乐公司发送自己制作的新的具体的合同，弘乐公司有合理的时间安排原有租客(包括不再与租客续租及另行寻觅场地为租客安排住宿)。本案中华域公司仅给了弘乐公司一天的时间解决所有问题，明显不合理。事实上，在华域公司提出解除合同、要求搬离后，弘乐公司就提出解决方案，弘乐公司可以立即将房屋交给华域公司，但是华域公司要妥善安置好原有租客，不要引发群体问题。华域公司对此予以拒绝。弘乐公司认为，屋内租客全部在华域公司作出拒绝续租的意思表示之前与弘乐公司签订了长期租赁合同，华域公司突然违反双方之前的约定，不再将房屋租给弘乐公司，就应当妥善安置好房屋内现有租客。华域公司“只要房子，人不管的”的做法，明显违背公平原则。华域公司存在的以上两个责任，正是造成本次诉讼的基础背景，理应作为案件处理的事实依据，但一审判决对此未做查明及认定，属于错判。二、一审将双方租赁关系的解除时间确定为2020年7月23日(起诉状副本送达之日)，违反了公平原则。1．依据华域公司出具的《华域汽车车身零件(上海)有限公司房屋和场地租赁合同》中关于租期的约定，双方的租赁期限应当至2020年12月31日。2．依据上述合同中关于提前解除的约定(合同第十三条第4款)，华域公司应当提前6个月书面通知弘乐公司，而华域公司是于2020年4月29日才书面告知弘乐公司要在2020年4月30日解除合同并要求搬离，因此，双方的租赁关系至少要到2020年10月30日才能解除。3．合同的解除日期决定了租金计算的截止和占用费起算的开始，一审法院在酌情确定时应当充分考虑以上两个华域公司曾经明确作出过的意思表示及屋内大量长租租客安置的实际困难，一审确定的2020年7月23日明显过早，弘乐公司不可能于该日期之前全面安置屋内租客，也就是说，如果依据该日期，弘乐公司必然产生占用系争房屋的情况，有失公平也缺乏合理性，希望法院酌情予以调整。三、一审租金计算方式违反公平原则。一审法院在计算弘乐公司未支付的租金时，虽酌情调整了每月租金的标准，但是对于已付租金部分，依然全部采纳了华域公司的主张。弘乐公司认为存在以下错误：1．关于所谓的2018年的租金拖欠，由于双方系滚动付款，且华域公司在多年的租赁关系期间更换过多位财务人员，导致每月的付款时间及金额确实存在不固定不统一的情形。为此，弘乐公司调取了支付租金的银行卡从2015年起全部的银行付款记录，经过核对，弘乐公司并未拖欠华域公司2018年的租金。2．关于疫情期间的租金减免，依据国家有关政策，新冠病毒疫情期间，租住国有企业房屋的企业可以享受2020年2月及3月的租金减免。华域公司系国有企业，因此在计算租金时应当将2月、3月的租金予以扣除。3．计算本案租金时还需要考量两个事实，一是华域公司突然提出解约，弘乐公司在华域公司不愿意安置屋内租客的情况下，逐步对租客进行安置，在解决全部租客之前，只能维持房屋的出租状态；二是疫情期间为了公共防疫的需要，有关部门查封了弘乐公司的将近半数的房间，并要求弘乐公司专门安置出三个房间作为防疫专用的隔离地点。一审法院虽酌情调整了月租金的标准，但是没有考虑弘乐公司在使用租赁房屋的过程中没有获利，而是持续地为解决问题而“输血”的这节事实，属于事实认定的错判。综上，华域公司在缔约时有过失，解约时又不负责任，一审法院事实认定及处理时对案件的关键事实没有进行查明，明显属于事实不清的错判，请求二审法院将本案发回重审或在查明事实的基础上依法处理本案。华域公司书面意见辩称，不同意弘乐公司的上诉请求。弘乐公司的上诉主张没有事实依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。华域公司向一审法院起诉请求：1．确认华域公司与弘乐公司之间的租赁关系于2020年4月30日解除；2．要求弘乐公司携物品迁出上海市虹口区新市南路XXX号XXX层全部及4层401-403、405-412室房屋(以下简称“系争房屋”)，将上述房屋返还华域公司并按实结清水、电费用；3．要求弘乐公司支付2019年7月1日至2020年4月30日的租金差额人民币(以下币种均为人民币)679，967.74元；4．要求弘乐公司支付逾期支付租金的利息，2019年4月1日至2019年6月30日的逾期利息以223，051.50元为基数，自2019年4月10日起计算至2019年12月31日止，以133，864.74元为基数自2020年1月1日起计算至2020年3月9日止，以10，813.24元为基数自2020年3月10日起计算至2020年3月11日止；2019年7月1日至9月30日的逾期利息以223，051.50元为基数，自2019年7月10日起计算至2020年3月11日止，以159，515.24元为基数自2020年3月12日起计算至实际支付之日止；2019年10月1日至2019年12月31日的逾期利息以223，051.50元为基数，自2019年10月10日起计算至实际支付之日止；2020年1月1日至2020年3月31日的逾期利息以223，051.50元为基数，自2020年1月10日起计算至实际支付之日止；2020年4月1日至2020年4月30日的逾期利息以74，350.50元为基数，自2020年4月10日起计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计付，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；5．要求弘乐公司按照每月148，701元的标准支付2020年5月1日起至实际返还上述房屋之日止的房屋使用费。一审法院认定事实：新市南路XXX号房屋产权人为华域公司，原门牌号为新市南路XXX号，后拆分为840号、846号、848号、850号、852号、854号、858号。华域公司原名称上海拖拉机内燃机公司，2008年7月1日更名为上海拖拉机内燃机有限公司，2018年7月3日更名为华域公司。弘乐公司自2009年10月1日起与华域公司建立租赁关系。2015年9月，华域公司(出租人、甲方)、弘乐公司作为(承租人、乙方)签订租赁合同，约定，乙方向甲方租赁上海市虹口区新市南路XXX号二楼仓库，建筑面积2716平方米，租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止；租金每平方米每天0.9元，每年租金892，206元，于2015年10月1日开始计算缴纳，租金以银行转账支付，付款方式为每三个月结算一次，乙方在每季度第一个月10日前向甲方支付；乙方须支付给甲方等额于1个月租金的押金即74，350元，乙方应于双方首次结算租金时一并支付押金，在承租期内，若乙方单方面提前解除本合同，押金不予退还。双方一致确认弘乐公司承租的房屋除租赁合同载明的新市南路XXX号XXX层房屋外还包括4层401-403、405-412室房屋。合同到期后，华域公司与弘乐公司未续签租赁合同，弘乐公司仍占有使用上述租赁房屋。2020年2月7日，因新冠疫情租赁房屋部分房间被政府相关部门张贴封条。后华域公司向弘乐公司送达《关于终止租赁合同、交还承租房屋的通知》，载明双方关于新市南路XXX号XXX层房屋的租赁关系于2020年4月30日终止，要求弘乐公司于2020年4月30日前腾空交还上述房屋并付清退房之前发生的水、电、煤、通讯等相关费用，结清租金、押金。弘乐公司称上述通知系华域公司工作人员徐刚于2020年4月29日通过微信送达。一审审理中，关于租金的支付情况，弘乐公司提供了其法定代表人田士刚的银行账户明细若干，载明2018年1月28日支付华域公司74，350.50元、2，484.36元，2018年3月26日支付华域公司74，350.50元、2，125.92元，2018年5月24日支付华域公司74，350.50元、599.46元、2，175.56元，2018年6月25日、8月1日、8月27日、10月13日分别支付华域公司74，350.50元，2018年11月22日支付华域公司74，350.50元、11，228.06元，2019年1月30日支付华域公司84，800元，2019年4月18日、5月25日、7月4日分别支付华域公司74，350.50元，2019年10月29日支付华域公司12，353.42元、200，000元、23，051.50元，2019年12月30日支付华域公司100，000元，2020年3月9日支付华域公司123，051.50元，2020年3月11日支付华域公司74，350.50元。华域公司称认可上述付款情况，2018年度弘乐公司拖欠了2018年10月至12月的租金223，051.50元，上述金额未开票，另还拖欠已开票费用85，876.99元，此金额应包含了2018年度其中一个月的租金及拖欠的水费，弘乐公司于2019年1月30日支付的84，800元应优先抵扣上述85，876.99元，扣除月租金74，350.50元之外的差额部分应系水费，不应抵扣租金，弘乐公司于2019年4月18日、5月25日、7月4日分别支付的74，350.50元应用于抵扣2018年10月1日至12月31日的租金，弘乐公司于2019年10月29日支付的223，051.50元应用于抵扣2019年1月1日至3月31日的租金，弘乐公司于2019年12月30日支付的100，000元及2020年3月9日支付的123，051.50元应用于抵扣2019年4月1日至6月30日的租金，弘乐公司于2020年3月11日支付的74，350.50元应抵扣2019年7月1日至31日的租金，另弘乐公司于2018年1月28日支付的2，484.36元、3月26日支付的2，125.92元、5月24日支付的599.46元及2，175.56元、11月22日支付的11，228.06元、2019年10月29日支付的12，353.42元对应的均系水费，但华域公司仍坚持按照诉请主张租金及逾期利息，具体由法院依法裁判。弘乐公司称2018年因历年面积计算有误差且反腐事项佐证事宜，华域公司减免了2018年度3个月的租金，故2019年1月30日支付了84，800元后双方就2018年度的租金及水费均已结清，弘乐公司于2019年度共计支付了10个月的租金，但因为双方履约过程中一直系滚动付账，无法说清上述租金具体对应的月份，弘乐公司于2018年1月28日支付的2，484.36元、3月26日支付的2，125.92元、5月24日支付的2，175.56元应系水费，5月24日支付的599.46元、11月22日支付的11，228.06元、2019年10月29日支付的12，353.42元无法说清款项的具体指向。关于押金，华域公司与弘乐公司一致确认弘乐公司已支付押金74，350元，华域公司表示同意抵扣弘乐公司应付费用；双方另确认租赁房屋内无煤气供应，水费系弘乐公司与华域公司结算，电费系弘乐公司与第三方结算。一审法院认为，华域公司与弘乐公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。华域公司与弘乐公司之间的房屋租赁合同于2018年9月30日到期后未再续签，弘乐公司仍使用租赁房屋，华域公司继续收取租金，双方之间为不定期租赁关系，华域公司现主张解除租赁关系并要求弘乐公司返还租赁房屋，于法有据，但应给予弘乐公司相应的合理期限，法院酌情确定双方租赁关系于本案起诉状副本送达之日即2020年7月23日解除。租赁房屋由弘乐公司使用至今，弘乐公司应承担返还房屋之前的租金及使用费。关于租金，结合本案查明事实，根据租金金额按时间顺序抵扣的原则，法院认定弘乐公司支付租金至2019年7月31日，弘乐公司主张华域公司曾同意减免2018年度3个月的租金，对此因其未能提供确实充分的证据，难以采信；另因新冠疫情上海市于2020年1月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应机制，租赁房屋部分房间被张贴封条，对弘乐公司经营使用系争房屋造成一定影响，法院将依据公平原则调整相应期间的租金支付标准。弘乐公司未按合同约定按时支付租金，华域公司主张其承担逾期利息，依法应予支持，具体由法院根据租金支付情况及合同实际履行情况进行酌定。华域公司主张弘乐公司按照租金双倍的标准支付使用费缺乏依据，法院认定租赁关系解除后的房屋使用费按照华域公司与弘乐公司约定的租金标准计算。华域公司同意以弘乐公司支付的押金抵扣其欠付费用，予以照准。判决：一、华域汽车车身零件(上海)有限公司与上海弘乐酒店管理有限公司之间的租赁关系于2020年7月23日解除；二、上海弘乐酒店管理有限公司自判决生效之日起三十日内清空并迁出上海市新市南路XXX号二层全部及4层401室-403室、405室-412室房屋，将上述房屋返还华域汽车车身零件(上海)有限公司并按实结清水、电费；三、上海弘乐酒店管理有限公司自判决生效之日起三十日内支付华域汽车车身零件(上海)有限公司2019年8月1日至2020年7月23日的租金724，318.27元(已抵扣押金74，350元)，并按照每月74，350.50元的标准支付2020年7月24日起至上海弘乐酒店管理有限公司实际返还上述房屋之日止的房屋使用费；四、上海弘乐酒店管理有限公司自判决生效之日起三十日内支付华域汽车车身零件(上海)有限公司逾期利息，以148，701元为基数自2019年7月11日起计算至实际支付之日止，以223，051.50元为基数自2019年10月11日起计算至实际支付之日止，以148，701元为基数自2020年1月11日起计算至实际支付之日止，以223，051.50元为基数自2020年4月11日起计算至实际支付之日止，以55，163.27元为基数自2020年7月11日起计算至实际支付之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，弘乐公司与华域公司之间的房屋租赁合同于2018年9月30日到期后双方未再续签，但弘乐公司继续使用系争房屋，华域公司继续收取租金，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。华域公司主张解除租赁关系并要求弘乐公司返还房屋，于法有据，一审予以支持并无不当；一审法院酌情确定双方租赁关系于本案起诉状副本送达之日解除，亦无不妥。合同解除后，弘乐公司应当支付租金及承担返还房屋之前的使用费。一审法院结合查明事实，确定弘乐公司支付租金至2019年7月31日，并结合本案实际及新冠疫情因素的影响，依据公平原则酌情调整相应租金支付标准，本院认为一审法院所作处理并无不妥。弘乐公司上诉主张华域公司应从租金上对弘乐公司予以补偿，依据不足，对其主张本院不予采纳。弘乐公司未按约支付租金，华域公司主张逾期利息，一审法院予以支持，亦无不当；一审根据租金支付情况及合同实际履行情况酌情确定逾期利息，亦无不妥。弘乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币12，416.63元，由上诉人上海弘乐酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 周刘金二〇二一年三月十六日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……