福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终713号 上诉人（原审原告）：福州市仓山区城门镇龙江村民委员会，住所地福建省福州市仓山区城门镇龙江村石步**。 法定代表人：王征萍。 委托诉讼代理人：严孙伟，福建八闽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张燕玉，福建八闽律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：福州建辉物业管理有限公司，住，住所地福建省福州市鼓楼区华屏路****楼**商铺/div> 法定代表人：周辉建，执行董事。 委托诉讼代理人：方则周，福建信得律师事务所执业律师。 上诉人福州市仓山区城门镇龙江村民委员会（以下简称龙江村委会）因与被上诉人福州建辉物业管理有限公司（以下简称建辉物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 龙江村委会上诉请求：1.撤销一审判决第三项，在一审判项基础上判令建辉物业公司应再向龙江村委会支付三个月租金计804000元及滞纳金（按欠付租金金额日千分之一标准自起诉之日起计算至所欠租金全部偿还之日止）。2.本案一、二审诉讼费均由建辉物业公司承担。事实和理由：一、截止至一审法院起诉之日止建辉物业公司已经累计拖欠龙江村委会四个月租金共计107.2万元未付，龙江村委会于2018年7月23日通知建辉物业公司接收案涉房屋,租金应从该接收时间起算支付。庭审中,建辉物业公司的法定代表人周辉建明确表示2018年7月23日收到龙江村委会通知,且其同日也到案涉房屋交接现场(物业处),故本案应从龙江村委会通知建辉物业公司交房之日(即2018年7月23日)起开始计算租期和免租期。扣除龙江村委会给予的六个月免租期,建辉物业公司应从2019年1月23日开始计算支付租金。建辉物业公司亦已向龙江村委会支付了2019年11月及之前的租金,但建辉物业公司未向龙江村委会支付自2019年12月至2020年3月共计4个月的租金共计107.2万元。一审庭审中,建辉物业公司一方确认拖欠龙江村委会4个月租金未付的事实。一审仅判决建辉物业公司支付一个月租金明显错误,依法应予纠正；二、建辉物业公司除应当及时付清尚欠租金外,还应承担逾期付租之违约责任，本案诉请“滞纳金”实为逾期付租的违约金,依法应予调整、支持。一审法院以本案双方当事人为平等主体为由不支持双方当事人之间约定的逾期付租所应承担的违约责任，明显错误。本案双方当事人约定的日千分之一的标准虽明显偏高,但人民法院依法可予以调整,并判令建辉物业公司因逾期支付租金而应承担合法合理的违约金责任；三、案涉房屋属村集体共有财产,相关租金收入是用来满足被拆迁失地农民及当地老人的基本生活保障，一审法院减免的租金已导致相关生活困难补贴无法发放。请二审法院在酌情范围内予以充分考虑并进行适当调整和判付；四、建辉物业公司并未在疫情期间减免其转让承租人的租金,亦未举证明其存在减免实际使用人租金的合理情形或证明其存在减免下家租金的实际损失。一审法院所减免的一个月租金即成为建辉物业公司的不当得利。 建辉物业辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确,依法应当予以维持。一、龙江村委会陈述2018年7月23日交接案涉房屋没有事实依据。建辉物业公司法定代表人周辉建到现场后发现案涉房屋水电不通、未按一户一表安装、配套设施未整改到位等,未达到交付条件,双方未办理交接手续。根据建辉物业公司提供的福州永欣顺物业服务有限公司的《证明》,福州永欣顺物业服务有限公司作为物业代表将水、电、钥匙移交给建辉物业公司,建辉物业公司预交3个月物业管理费。双方于2018年9月4日才正式交接案涉房屋,免租期起算点应顺延两个月至2018年9月4日。建辉物业公司于2018年7月7日就按合同约定将租金押6付3,故建辉物业公司2019年4月7日至6月6日未付租金是因龙江村委会延期交房两个月造成的；二、龙江村委会主张滞纳金于法无据,建辉物业公司未付租金系因疫情原因造成,属不可抗力,且因政策原因可以减免。滞纳金属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，不适用于平等民事主体之间。即便该滞纳金被认定为违约金,建辉物业公司也不应当承担。因为建辉物业公司系基于新冠疫情这一不可抗力因素未交纳疫情期间两个月租金,且根据相关政策应予减免；三、疫情期间,根据相关政策法规,可以免除2020年2、3、4月租金或免收2月份租金、减半收取至少3月份至6月份四个月租金,减免部分房租符合公平原则，建辉物业公司没有不当得利。 龙江村委会向一审法院起诉请求：1.判令建辉物业公司立即向龙江村委会支付尚欠租金1072000元及滞纳金（按欠付租金金额日千分之一标准自起诉之日起计算至所欠租金全部偿还之日止）；2.判令建辉物业公司立即向龙江村委会支付租赁税费147400元；3.本案诉讼费用由建辉物业公司承担。 一审法院认定事实：2018年7月7日，龙江村委会、建辉物业公司签订《租赁合同》，主要约定：1.建辉物业公司向龙江村委会承租位于福州市仓山区胪雷新城一区1#3楼连体一至四层01商业配套（西侧）房屋，租赁面积6206.63平方米，租赁物用途为商业；2.租赁期限自2018年7月7日至2033年7月6日止；3.合同生效之日起前6个月免租金，第7个月至第5年按每平方米43.18元收取，2018年7月7日到2019年1月6日止为6个月免租期，2019年1月7日至2023年7月6日按每月268000元收取租金，第6年至第10年按每年（上一年基础上）递增5%收取，第11年至第15年按最近一次递增后的租金一次性增加10%收取每月租金；4.建辉物业公司应于每1个月的月初10日前准时向龙江村委会账户支付租金；5.龙江村委会在收到建辉物业公司租金后，可向建辉物业公司出具发票，但出具发票产生的税费由建辉物业公司承担；6.建辉物业公司未经龙江村委会书面同意不得在租赁期间内将场所转租、转让。2015年5月16日，福州永欣顺物业服务有限公司出具证明，证明经各方协商一致，建辉物业公司于2018年9月4日交纳3个月物业管理费，物业公司于当日把水电、钥匙移交给建辉物业公司。截至2020年1月21日，建辉物业公司已向龙江村委会支付租金2948000元（不含税），共计11个月租金，龙江村委会依照合同开具发票，票面税费合计为147400元。2020年4月7日之后建辉物业公司依照合同约定缴纳租金。 另查明，2018年7月23日，福州市建设发展集团有限公司向龙江村委会出具交接单，确认案涉房屋已具备交房条件，要求福州永欣顺物业服务有限公司于2018年7月31日前按物业管理要求与龙江村委会办理有关房屋移交手续。龙江村委会确认本案诉请租金计算的起止时间为，2019年12月至2020年3月。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。建辉物业公司认为其在2018年9月4日才接收案涉房屋，应从建辉物业公司接收房屋之日起计算租期，抗辩理由成立，一审法院予以采纳，扣除半年免租期后，建辉物业公司应从2019年3月4日开始向龙江村委会支付租金，截至2020年1月21日，建辉物业公司已足额支付租金，龙江村委会要求建辉物业公司支付2019年12月至2020年1月的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。2020年春节期间发生“新冠”疫情一事众所周知，建辉物业公司承租案涉房屋后用于经营，因疫情影响导致收入明显，根据公平原则，建辉物业公司要求减免2020年2月、3月租金的理由成立，一审法院酌情予以减半，建辉物业公司应向龙江村委会支付上述租期内的租金268000元（268000元×0.5+268000元×0.5）。龙江村委会要求建辉物业公司支付租赁税费147400元，符合合同约定，一审法院予以支持。鉴于本案是平等主体之间发生的租赁合同关系，受民事法律关系的调整，故在平等民事主体之间约定的所谓“滞纳金”无法律规定，龙江村委会要求建辉物业公司支付逾期支付租金的滞纳金的主张，一审法院不予支持。判决：一、福州建辉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市仓山区城门镇龙江村民委员会支付租金268000元；二、福州建辉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市仓山区城门镇龙江村民委员会支付租赁税费147400元；三、驳回福州市仓山区城门镇龙江村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费15774元，由福州市仓山区城门镇龙江村民委员会负担8243元、福州建辉物业管理有限公司负担7531元。福州建辉物业管理有限公司负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。 本院认为，关于案涉房屋的交接时间，龙江村委会认为应按照2018年7月23日起通知建辉物业公司交接时点起算，建辉物业公司则认为应当以2018年9月4日各方进行水电钥匙交接时点起算。对此，本院认为，案涉《租赁合同》第四条第一点约定，租赁房屋交接日双方对水、电表计量进行核对并以书面形式确认。2018年7月23日建辉物业公司的法定代表人虽有到案涉房屋交接现场，但是龙江村委会并未提供证据证明双方有就水电、钥匙等作出交接，应承担举证不利的法律后果。一审法院以2018年9月4日作为案涉房屋的交接时间并计算租金的起算日期并无不妥。 2020年春节期间爆发新冠疫情，受疫情及疫情防控措施影响，包括建辉物业公司在内的大小企业经营状况均受到了不同程度的影响，一审法院根据疫情影响的客观情况，酌定减少建辉物业公司2020年2-3月的各一半租金，符合公平原则，本院予以维持。 案涉《租赁合同》中对逾期支付租金约定了“滞纳金”，该处的“滞纳金”系指对逾期支付租金的违约金。建辉物业公司拖欠龙江村委会租金，应当支付相应的逾期支付违约金。一审法院对逾期支付租金的违约责任未予认定，本院予以纠正，但案涉《租赁合同》对该违约金约定了日千分之一的标准，显然过高，本院酌情调整为以拖欠租金金额为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。 综上所述，龙江村委会的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1081号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初1081号民事判决第三项； 三、福州建辉物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市仓山区城门镇龙江村民委员会支付拖欠2020年2月-3月一半租金的违约金（按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中2月租金134000元从2020年2月10日起，3月租金134000元从2020年3月10日起，均计算至福州建辉物业管理有限公司给付之日止）； 四、驳回福州市仓山区城门镇龙江村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费15774元，由福州市仓山区城门镇龙江村民委员会负担8193元、福州建辉物业管理有限公司负担7581元。二审案件受理费8243元，由福州市仓山区城门镇龙江村民委员会负担8193元，福州建辉物业管理有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴筱洲 审 判 员 陈雁兰 审 判 员 符海燕 二〇二一年三月一日 法官助理 刘玲玲 书 记 员 程 婷