广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15298号原告（反诉被告）：陈成钦，男，1974年4月22日出生，汉族，住福建省连江县×××××××××××××。委托诉讼代理人：张泳顺，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓小滨，广东奥纪律师事务所律师。被告（反诉原告）：中山市美高照明有限公司，住所地广东省中山市×××××××××××××。法定代表人：周国庆，总经理。被告：周国庆，男，1974年1月7日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区××××××××××。以上两被告共同委托诉讼代理人：李亮燕，广东朗法律师事务所律师。原告（反诉被告）陈成钦与被告（反诉原告）中山市美高照明有限公司（以下简称美高公司）、被告周国庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，被告（反诉原告）美高公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈成钦的委托诉讼代理人邓小滨，被告（反诉原告）美高公司、被告周国庆及两被告共同的委托诉讼代理人李亮燕第一次庭审到庭参加诉讼，原告（反诉被告）陈成钦的委托诉讼代理人张泳顺，被告（反诉原告）美高公司、被告周国庆及两被告共同的委托诉讼代理人李亮燕第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈成钦向本院提出诉讼请求：1.判令陈成钦与美高公司、周国庆签订的《租赁合同协议书》已于2018年7月31日解除；2.判令美高公司、周国庆立即向陈成钦返还押金13500元；3.判令美高公司、周国庆立即向陈成钦返还2018年7月租金4500元、2018年8月租金4500元；4.判令美高公司、周国庆立即赔偿陈成钦装修费用3100元；5.判令美高公司、周国庆立即赔偿陈成钦因不为该商铺办理营业执照造成无证经营而交纳的罚款1000元；6.判令美高公司、周国庆立即向陈成钦支付13500元违约金。事实和理由：美高公司、周国庆将位于中山市××商铺一面墙壁分租给陈成钦，并于2018年1月16日签订了《租赁合同协议书》，约定租赁期限自2018年3月起至2020年6月30日止，每月租金为4500元，租金按季度结算，押金为13500元。事后，陈成钦因承租前述商铺共向周国庆支付了押金13500元、2018年3月至2018年8月期间的租金27000元，美高公司出具了收款收据。因××现代灯饰城1楼03D号商铺系由周国庆向中山市永基现代广场灯饰有限公司（以下简称永基公司）承租，周国庆拒不配合办理营业证照，导致陈成钦一直无证经营。2018年7月3日，中山市古镇工商行政管理局对陈成钦无证经营的情况进行查处，并于2018年7月10日对陈成钦作出1000元罚款的行政处罚。事后，因美高公司、周国庆再次罔顾陈成钦办证的合理要求，导致陈成钦经营的商铺自中山市古镇工商行政管理局查处之日起一直关门停业。更有甚者，因周国庆拖欠永基公司租金，导致该商铺被永基公司收回，陈成钦被迫提前搬离商铺，终止租赁关系。陈成钦因美高公司、周国庆的违约行为造成了重大经济损失，故依据《民事诉讼法》之规定，特向贵院提起诉讼，请依法裁判。美高公司、周国庆辩称，陈成钦的起诉没有事实和理由，请法院依法驳回。美高公司向本院提出反诉请求：1.判令陈成钦赔偿美高公司押金损失50700元；2.判令陈成钦赔偿美高公司租金损失16900元；3.判令陈成钦向美高公司承担经营损失15000元。事实和理由：2016年11月7日美高公司因业务与永基公司签订《商铺租赁合同》，租赁永基公司1楼03D的商铺，租赁期限从交付商铺之日即2016年12月1日起至2020年6月30日，每年租金为202800元整，先交租后使用，美高公司向永基公司交付押金50700元。后因美高公司业务调整，空置了商铺的一面墙壁，所以和陈成钦签订了《租赁合同协议书》，自2018年3月1日起将墙壁右边租给陈成钦，期限到2020年6月30日，每月租金4500元，先交租金后使用。合同约定了双方是独立经营的，约定陈成钦必须符合当地工商、治安、税收、消防、安全等相关规定，如发生任何问题一切后果由陈成钦负责。陈成钦在租约期间发生的一切债权、债务由陈成钦负责，与美高公司无关。2018年5月11日，陈成钦出售一批一体化太阳能路灯给罗春兰，2018年6月15日在运送该批货品途中发生自燃事件，为此罗春兰与陈成钦发生争议，罗春兰向有关部门投诉，2018年7月3日中山市工商行政管理局对永基公司1楼03D号商铺进行了查处，并在同日关门停业整改，导致美高公司无法经营。办理营业执照是陈成钦自身义务，因没有办理营业执照而给查处的后果应由自身承担。陈成钦被投诉无照经营后一直不积极配合工商行政部门的处理，导致商铺无法正常经营，造成美高公司重大损失，因此美高公司也无力支付租金等费用。是陈成钦被投诉导致关门在先，后被永基公司解除租赁合同、没收押金50700元并收回物业。美高公司的损失是由陈成钦无证经营行为引起的，陈成钦应当赔偿美高公司的损失。陈成钦针对反诉答辩称，一、案涉商铺被查处后，关门停业整改与美高公司无法正常经营致其重大损失之间，无任何因果关系。1.美高公司的工商登记信息反映，其经营场所为中山市×××××××××××××，而案涉商铺地址为永基公司1楼03D号。两处地址各不相同，案涉商铺被关门停业整改不影响美高公司在其经营场所内开展经营活动；2.案涉商铺是由周国庆承租，并非由美高公司承租。美高公司并未使用该商铺地址用于注册分公司及关联公司。案涉商铺作为租赁法律关系中的客体，与美高公司间无任何法律上的连结点，美高公司提出反诉属主体不适格；3.该商铺由周国庆承租后，由其分割为三个部分予以分租。其中之一由周国庆用于经营个人的灯饰业务，另外两部分分别由第三人及陈成钦承租，商铺的三个部分均未办理营业执照。故案涉商铺被关门停业整改与美高公司无法正常经营之间也无事实上的联系。二、美高公司请求陈成钦赔偿押金、租金、经营损失均无任何事实及法律依据。1.根据举证责任规定，对押金、租金、经营损失，应当由美高公司就损失是否发生、损失大小提出证据予以证明，但美高公司并未举证证明。2.押金50700元被永基公司没收，是因为周国庆拖欠永基公司租金的违约行为，被永基公司追究其违约责任所致。并非因为案涉商铺被查封，导致永基公司没收周国庆缴纳的押金。该押金由周国庆缴纳，由永基公司没收，并非由美高公司向永基公司缴纳后被没收的，故损失与美高公司无关。3.关于请求陈成钦赔偿租金损失16900元。美高公司有义务明确，该租金损失属于2018年度哪个月份的租金损失。根据案件事实及反诉状的内容推之，该租金应该是2018年7月份的租金，该7月份的租金周国庆一直拖欠，未向永基公司缴纳，损失并未发生，美高公司向陈成钦主张赔偿租金损失缺乏事实依据。4.关于请求陈成钦承担经营损失15000元。美高公司对经营损失是否发生、损失大小应当提供证据予以证明，无法提供的，承担举证不能的责任。退一步而言，即使存在经营损失，也与美高公司无关。本院经审理认定事实如下：2016年11月7日，周国庆与永基公司签订《商铺租赁合同》，约定周国庆租赁永基公司位于永基公司1楼03D号商铺；计租期限自2017年3月1日起；先交租后使用，租金按季度支付，即一次性支付三个月的租金，租赁期限内首三个月的租金应于进场装修前的十天内支付，其后每三个月的租金均应提前十天支付；逾期超过十天的，永基公司有权直接解除合同等。2018年1月16日，美高公司、周国庆（甲方）与陈成钦（乙方）签订《租赁合同协议书》，约定甲方将位于××现代灯饰城1楼03D号商铺墙壁右边分租给乙方，租赁期限自2018年3月1日起至2020年6月30日止，每月租金为4500元，押金为13500元，租金每三个月结算一次，自租约生效之日起乙方付给甲方第一期租金，下次租金必须提前三天以上缴纳，以后以此类推，逾期交纳租金的，甲方按每日1%加收滞纳金，逾期七天不交租金的，甲方有权收回门市，押金不退还；如乙方没有租用到期满或违约，押金不做退还；第6条约定“乙方必须符合当地工商、治安、税收、消防、安全等相关规定，如发生任何问题一切后果由乙方负责”。该协议书还约定了其他内容。协议签订后，陈成钦向周国庆支付了押金13500元，并支付了2018年3月至2018年8月的租金27000元。因案外人罗春兰在陈成钦处购买的灯饰产品发生自燃，罗春兰与陈成钦产生争议，罗春兰于2018年7月3日向工商行政管理部门投诉。中山市工商行政管理局根据投诉于该日对现代灯饰城首层103D卡的太阳能灯销售门市部进行执法检查，并于2018年7月10日作出中工商古镇处字[2018]第08058号《行政处罚决定书》，《行政处罚决定书》显示因陈成钦未取得营业执照经营灯饰销售业务，决定对陈成钦处以罚款1000元的行政处罚。陈成钦于2018年7月11日缴纳了罚款1000元。因周国庆自2018年6月下旬开始没有按约定支付该季度（2018年7月至同年9月）租金，并拖欠2018年7月至9月的管理费、2018年4月至同年6月的电费、2018年3月至同年6月的空调费未支付，永基公司委托广东品政律师事务所于2018年7月30日向周国庆发出《律师函》，要求周国庆三日内支付上述所欠款项，但周国庆收到《律师函》后仍未支付，永基公司于2018年8月1日向周国庆发出《解除租赁合同通知书》，通知双方租赁合同关系于2018年8月2日正式解除。陈成钦于2018年7月31日搬离案涉商铺，永基公司于2018年8月2日收回案涉商铺。2019年9月18日，永基公司出具情况说明，情况说明反映：周国庆租赁其方位于××现代灯饰城1楼03D号商铺，并将商铺一面墙分租给陈成钦，期间周国庆没有为该商铺办理营业执照，其已督促周国庆前往办理，并提供相关资料，但迟迟未办理。2018年7月3日，该商铺被工商局查处后关门停业整改，陈成钦多次要求周国庆与其配合办理该商铺证照，因周国庆不配合办理，使该商铺从查处之日起一直关门停业。后因周国庆拖欠该商铺租金，其决定与周国庆解除租赁合同，并告知陈成钦，要求搬离商铺，陈成钦于2018年7月31日前搬离商铺。本院于2020年11月11日向中山市工商行政管理局发函，询问2018年7月10日该局对中山市××现代灯饰城首层103D卡进行执法检查的过程中共对该商铺内几家单位作出行政处罚？处罚的结果分别是什么？有无对上述商铺进行查封？以及陈成钦在案涉商铺办理销售太阳能灯具的营业执照需要提交何种资料？中山市市×监督管理局古镇分局向本院复函，称：该局于2018年7月3日对中山市××现代灯饰城首层103D卡的灯饰门市部进行执法检查，发现该门市部负责人周国辉及另一承租人陈成钦在均未取得营业执照的情况下销售灯具产品，并于当日对两位当事人进行立案调查，后于7月20日对周国辉处罚1000元、于7月10日对陈成钦处罚1000元；经查档发现，并未实施查封措施；陈成钦若要办理个体工商营业执照需要提交《个体工商户登记（备案）申请书》、经营场所使用证明（使用自有房产的，提交房屋产权证明复印件、使用非自有房产的提交业主房产证明复印件和房屋租赁协议或者无偿使用证明复印件）等材料。周国庆称涉案商铺处的门市系其方开设，周国辉系美高公司的销售员。周国庆及陈成钦均确认案涉商铺被中山市工商行政管理局查处后并未被查封，而是由周国辉及永基公司在案涉商铺共同上锁。陈成钦称因周国庆、美高公司未配合其办理营业执照导致工商局查处其商铺，并于查处后不顾其办证的要求，导致其商铺一直无法正常使用，故要求返还2018年7月的租金；因案涉租赁合同于2018年7月31日解除，故要求返还2018年8月的租金。陈成钦称其装修案涉租赁物共花费装修费3100元，其提交收据两份，其中落款日期为2018年1月28日的收据载明：今收到颜点门市装修费2400元，收款人胡春来；落款日期为2018年3月的收据载明：门市广告字700。美高公司、陈成钦对该两份收据不确认。美高公司称因陈成钦无证经营导致永基公司与其解除租赁合同、没收其押金50700元且产生租金损失16900元以及经营损失15000元，其提交的银行转账记录系手机照片、未提交原始转账记录且未提交证据证实收款人的身份及转账的性质。陈成钦对该证据不确认。上述事实有《租赁合同协议书》、查询汇款明细及电子回单、押金收据、律师函、行政处罚决定书、广东省非税收入（电子）票据、解除租赁合同通知书、情况说明、微信聊天记录及消费者投诉书、《商铺租赁合同》、银行转账记录、《协助调查函》及《复函》、收据两份、陈成钦及美高公司和周国庆的陈述在卷为凭，本院予以认定。本院认为，美高公司、周国庆与陈成钦签订《租赁合同协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因周国庆拖欠永基公司租金，永基公司通知陈成钦搬离涉案商铺，并于2018年8月1日向周国庆发出《解除租赁合同通知书》，通知双方租赁合同关系于2018年8月2日正式解除，陈成钦实际于2018年7月31日搬离，永基公司也于2018年8月2日正式收回案涉商铺，故可认定案涉《租赁合同协议书》事实上于2018年7月31日终止。陈成钦诉求确认《租赁合同协议书》于2018年7月31日解除较为合理，本院予以支持。《租赁合同协议书》约定了陈成钦逾期交纳租金或违约的情形下押金不予退还，而本案租赁协议的解除并非因陈成钦逾期交纳租金或乙方违约的行为引发，故本案不符合押金没收条件，对陈成钦关于返还押金13500元的诉讼请求，本院予以支持。陈成钦称因周国庆、美高公司未配合其办理营业执照导致工商局查处其商铺，并于查处后不顾其办证的要求，导致其商铺一直无法正常使用。但陈成钦未提交证据证实其于2018年7月之前有要求周国庆、美高公司协助其办理营业执照或提供办理营业执照需要的相关文件，亦未提交证据证实其于2018年7月之后何时要求周国庆、美高公司协助其办理营业执照及作出何种具体协助行为，陈成钦应承担举证不能的不利后果，故本院对其该项主张不予采信。2018年7月仍处于租赁合同有效期内，且陈成钦实际使用该租赁物，故该月租金不应返还，本院对陈成钦诉求美高公司、周国庆返还其2018年7月的租金不予支持。《租赁合同协议书》于2018年7月31日解除，且陈成钦已于2018年7月31日搬离案涉租赁物，永基公司也已于2018年8月2日收回案涉租赁物，故美高公司、周国庆收取陈成钦2018年8月份的租金已无任何依据，应当予以返还，故陈成钦诉求美高公司、周国庆返还其2018年8月份的租金4500元，本院予以支持。关于装修损失，陈成钦对其装修损失仅提交收据两份拟予证实，但未提交装修合同、付款记录、装修人的资质等予以佐证，周国庆、美高公司对该证据亦不确认，故本院不予认定，鉴此，对陈成钦诉求的装修损失，本院不予支持。关于罚款，《租赁合同协议书》第6条明确约定“乙方必须符合当地工商、治安、税收、消防、安全等相关规定，如发生任何问题一切后果由乙方负责”，即办理营业执照的义务人为陈成钦，故陈成钦以美高公司、周国庆不为其办理营业执照造成无证经营而被罚款1000元为由要求美高公司、周国庆赔偿其该费用缺乏依据，本院不予支持。对陈成钦主张美高公司、周国庆支付违约金13500元的诉讼请求，案涉租赁合同并未约定，陈成钦亦未提交证据证实其损失，故本院对该项诉求不予支持。关于反诉问题。本院认为，第一、美高公司主张因陈成钦无证经营导致永基公司与其解除租赁合同、没收其押金50700元且产生租金损失16900元，但美高公司提交的《商铺租赁合同》显示该合同系由永基公司与周国庆签订，其并非该合同的当事人，另外美高公司提交的证据亦无法证实是由其向永基公司支付押金及租金以及其已实际向永基公司支付了押金50700元及租金16900元，即美高公司提交的证据无法证明其存在该两项损失；第二、陈成钦提交的《律师函》、《解除租赁合同通知书》可证实，周国庆逾期未付租金等费用，是导致永基公司单方决定解除永基公司与周国庆的《商铺租赁合同》的原因，陈成钦无证经营的行为并不足以直接导致永基公司与周国庆《商铺租赁合同》解除的法律后果。第三、根据中山市市×监督管理局古镇分局的《复函》可知，案涉租赁物处共开设两家商铺，除陈成钦经营的商铺系无证经营受到查处外，美高公司开设的商铺亦未办理营业执照同样被查处，即美高公司开设的商铺无法正常经营的原因在其自身未办理营业执照，并非陈成钦未办理营业执照导致。综上，美高公司关于陈成钦赔偿押金损失、租金损失、经营损失的反诉请求，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）陈成钦与被告（反诉原告）中山市美高照明有限公司、被告周国庆于2018年1月16日签订的《租赁合同协议书》于2018年7月31日解除；二、被告（反诉原告）中山市美高照明有限公司、被告周国庆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）陈成钦返还押金13500元；三、被告（反诉原告）中山市美高照明有限公司、被告周国庆于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）陈成钦支付租金4500元；四、驳回原告（反诉被告）陈成钦的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）中山市美高照明有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费802元，由原告陈成钦负担442元，由被告中山市美高照明有限公司、周国庆负担360元（该款原告陈成钦已预交，被告中山市美高照明有限公司、周国庆应于支付上述款项时迳付原告陈成钦，本院不另收退）。反诉案件受理费933元，由被告中山市美高照明有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  黄燕芳审判员  郭晓琳审判员  吴柏强二〇二一年二月二十六日书记员  庞增博