辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1938号上诉人（原审原告）：大连宜华建设集团有限公司，住所地辽宁省大连保税区海宁路****。法定代表人：苏跃升，该公司董事局主席。委托诉讼代理人：庞伟，辽宁建方律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟志伟，辽宁建方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王宝新。委托诉讼代理人：钟莹，辽宁王善忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓琳，辽宁王善忠律师事务所律师。原审被告：辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司，住，住所地辽宁省大连市金州区站前街道吴家村丘号**/div>法定代表人：王宝林，该公司董事长。上诉人大连宜华建设集团有限公司（以下简称宜华公司）因与被上诉人王宝新、原审被告辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司（以下简称宝林集团）执行异议之诉纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宜华公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。一、王宝新的身份决定其没有购买被查封房屋的动机。王宝新是宝林集团法定代表人王宝林的亲哥哥，又是宝林凤凰城小区的物业公司大连宏安物业管理有限公司的法定代表人。案涉项目被抵押，无法进行合同备案，无法办理产权，王宝新对此必然是明知但仍坚持购买，不符合正常商品房买受人的心态。王宝新并非真实的商品房买受人，其与宝林集团之间不存在真实的商品房买卖合同关系。二、王宝新提供的商品房买卖合同实质内容上不符合合法有效的要件。根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（5）违反法律、行政法规强制性规定”和《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭的抵押权的除外”之规定。宝林集团未经抵押权人银行的同意私自处分抵押物违反法律强制性规定，是不受法律保护的，且被上诉人也没有代为清偿债务消灭抵押权，因此该商品房买卖合同是效力待定的合同（或者说是不合法的合同），绝不是合法有效的合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议与复议规定”）第二十九条第（一）项规定的合法有效合同要件。三、王宝新不符合“执行异议与复议规定”第二十九条第（二）项所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的规定。王宝新在2019年8月29日将名下位于大连市金州区X，面积95.18平方米的房屋过户给其妻子苟延芳。结合本案王宝新提交的证据及事实情况，案涉房屋在2015年6月5日就被查封，王宝新提交合同日期是2014年10月23日，但王宝新没有任何付款证据，宝林集团开具发票的时间是2015年10月30日。说明房屋被查封后，为了逃避执行，宝林集团于2015年10月30日给王宝新开具了发票，王宝新于2019年8月29日将名下房屋转给妻子苟延芳，说明王宝新恶意转移名下房屋，为了达到名下一套住房的目的。此时执行异议已经开庭审理完毕，在执行异议审理阶段王宝新将名下房屋过户，于2019年9月4日打印了名下无房屋的证明。以上说明：王宝新在法院诉讼阶段，将名下房屋转移属于恶意转移财产，逃避执行。该行为不能改变其名下有房屋的事实；王宝新提交的商品房买卖合同虚假，因为王宝新没有付款，发票是房屋查封之后开具，合同是为了逃避执行而补签。四、王宝新不符合“执行异议与复议规定”第二十九条第（三）项“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。1.此房屋王宝新主张现金支付购房款820,157元，但没有支付房款的证据，仅凭一张收款收据和14.7万元的支票存根证明向宝林集团付款，其中820,517元收据，因王宝新与宝林集团的特殊关系，宝林集团可以随时开具，所以不能证明王宝新支付了房款。另14.7万元支票存根是沈阳宝顺物流有限公司的支票存根，用途是差旅费。差旅费和王宝新的购房款没有关系，王宝新在诉前没有发现证据存在问题，在诉讼中也没有进行合理解释。2.通过宝林集团盛京银行的账户银行流水可知，在2014年至2015年期间，王宝新多次向宝林集团汇款，说明其与宝林集团存在经常性金钱往来，无法证明其提供支付凭证的目的系购房。3.王宝新主张还有部分购房款支付给翁君合，由翁君合支付给宝林集团，但王宝新没有提供支付给翁君合款项的证据，提供翁君合向宝林集团账户存款的缴款单也不能证明存的是王宝新的购房款。因为翁君合是宝林的会计，通过开庭，翁君合认可多笔购房款是由购房人支付到她的账户或给她现金，再由她存入银行，因此翁君合随便拿出的向宝林集团账户存款单，不能证明是王宝新的购房款。王宝新辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持原判。一、王宝新与宝林集团虽然存在利害关系，但不影响双方建立商品房买卖合同关系。法律没有禁止房地产公司法人的近亲属购买公司在售商品房，宝林集团出售的房屋并非因为存在抵押不能办理登记。案涉房屋不能办理登记的原因在于购房者交付房款后，宝林集团没有按照约定去银行解押，这与王宝新购买房屋没有关系，只要宝林集团去银行解押就可以进行登记备案，继续办理产权。上诉人以王宝新与宝林集团法定代表人的身份关系而否认合同的真实性，没有事实和法律依据。二、王宝新与宝林集团签订的商品房买卖合同合法有效。《物权法》第一百九十一条第二款规定的不得转让是管理性强制性规定，指被抵押的不动产不得过户，该条款不是《合同法》第五十二条规定的效力性强制性规定，并非针对抵押不动产转让合同的效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明的与买受人订立的商品房预售合同的，应当认定无效，但在起诉前取得房屋预售许可证明可认为有效。”宝林集团将整个在建工程抵押给银行，且在销售房屋之前已取得预售许可证，故宝林集团有权对外销售商品房，无需证明宝林集团不能销售案涉房屋。王宝新作为案涉房屋的买受人已经履行支付全部房款的义务，故王宝新与宝林集团签订的商品房买卖合同应为合法有效。三、王宝新于2015年1月27日与宝林集团签订商品房买卖合同，同日以现金方式一次性支付案涉房款820,157元，宝林集团于2016年7月14日出具销售不动产统一发票。上述事实均发生在2017年12月5日法院查封案涉房屋之前，符合“执行异议和复议规定”第二十九条。上诉人称王宝新为逃避执行补签合同纯属其主观臆断，没有任何证据予以佐证。四、王宝新将名下房屋转给妻子，属于夫妻间财产的相互约定，没有法律规定王宝新不可以转让自己的财产，也不能以此推定王宝新的转让行为存在恶意。到目前为止，王宝新名下没有其他用于居住的房屋，应适用第二十九条规定。五、王宝新以全款方式交付购房款，在一审过程中提交不动产统一发票、商品房买卖合同、收款收据、大连宏安物业管理有限公司营业执照、沈阳农村商业银行现金支票存根等证据予以证实。其中沈阳农村商业银行现金支票存根，金额记载为“差旅费147,000”，用途“备用金”，支票根上明确标注“付王宝新”，不管该笔款是什么名义，王宝新确实收到款项并用来支付了部分购房款，不能想当然地认为差旅费是差旅费，购房款是购房款。王宝新是大连宏安物业管理有限公司的法人，业主的物业费、电梯费等费用都是以现金方式收取。王宝新有能力以现金方式支付全部购房款。六、王宝新与宝林集团之间存在多次汇款，与本案无关，不能以此说明王宝新没有交付购房款不是真正的购房者。七、本案中王宝新从未陈述过案涉房屋的购房款是通过翁君合交付。宝林集团未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。宜华公司向一审法院起诉请求：一、准许执行位于大连市金州区X房屋。二、被告承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明，因案涉宝林凤凰城小区建设工程施工合同纠纷，2015年5月21日，原告宜华公司将被告宝林集团诉至大连市中级人民法院。该院于2016年5月31日作出（2015）大民二初字第00068号民事判决书，判令被告宝林集团支付原告宜华公司剩余工程款46,547,216元，原告宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。宣判后，被告宝林集团提起上诉，2017年5月15日，辽宁省高级人民法院作出（2016）辽民终721号民事判决书，判令被告宝林集团于判决生效后15日内支付原告宜华公司剩余工程款46,547,216元，于判决生效后10日内返还原告宜华公司工程质量保证金7,009,440元，原告宜华公司在上述工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权；原告宜华公司于判决生效后10日内，按照政府工程质量监管部门关于建设工程档案归档的要求，向被告宝林集团移交全部建设工程施工档案材料。该判决已经生效，一审法院负责该案执行。案涉房屋于2017年12月5日被法院查封。2012年5月和2015年3月，被告宝林集团将案涉房屋所在的项目在建工程在盛京银行开发区支行办理了抵押贷款。2013年5月7日，被告宝林集团取得案涉房屋的商品房预（销）售许可证。被告王宝新提供的与被告宝林集团签订商品房买卖合同，时间为2015年1月27日，合同约定被告王宝新购买被告宝林集团位于金州区X房屋，总价款820,157元，2015年1月27日一次性付清。被告王宝新共与被告宝林集团签订三份商品房买卖合同，一套案涉公建房屋，两套为住宅。被告王宝新提供沈阳农村商业银行现金支票存根复印件一张证明用此款交付的房款，载明2015年1月19日，收款人为沈阳宝顺利物流有限公司，金额为“差旅费147,000”，用途“备用金”，支票根上面标注“付王宝新”。2016年7月14日，被告宝林集团为被告王宝新出具大连增值税普通发票。王宝新系宝林集团法定代表人王宝林的弟弟、大连宏安物业管理有限公司（案涉小区物业）法定代表人。被告王宝新对一审法院的执行行为提出异议，一审法院裁定中止对位于金州区X房屋的执行，原告宜华公司遂提起本案执行异议之诉。一审法院认为，已经发生法律效力的判决确认宜华公司在宝林集团欠付工程款范围内对案涉工程享有优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该批复确定了消费者的权益与工程价款优先受偿权的保护顺位问题。最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复[（2005）执他字第16号]指出：“《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。”在宜华公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权的情形下，被告王宝新仅在满足“执行异议与复议规定”第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。被告王宝新向作为房地产开发企业的被告宝林集团购买案涉商品房，系案涉商品房的消费者，在人民法院查封之前已与宝林集团签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，所购商品房系用于居住且买受人在本地区名下无其他用于居住的房屋（另一套提出异议被驳回），被告王宝新提出用沈阳宝顺利物流公司的现金支票和物业公司的现金支付了全部房款，亦不违背常理，且被告宝林集团在案涉房屋查封之前已为其开具的购房发票，能够证实其已支付全部房屋价款，符合“执行异议与复议规定”第二十九条的规定，被告王宝新对案涉房屋的权利享有足以排除执行的民事权益，二被告虽然存在利害关系，但不影响双方建立商品房买卖合同关系，原告无据证明被告王宝新不是商品房买卖合同的真实买受人，故原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。由于本案纠纷系由被告宝林集团的不诚信行为引起的，本案的诉讼费应由被告宝林集团负担为宜。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决：驳回原告大连宜华建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费12,000元（原告已预交），由被告宝林集团负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，2019年8月29日，王宝新与妻子苟延芳签订协议书，将其名下其他房屋过户登记至其妻子名下。该事实有宜华公司原审提供的协议书在案为凭，王宝新对该证据的真实性没有异议，经原审庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，本案系执行异议之诉，被上诉人王宝新作为案外人购买了宝林集团开发建设的房屋并提出执行异议，其应为购买商品房的消费者购房人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，消费者的物权期待权应优先于工程价款优先受偿权得到保护，但该规定是基于保护消费者的居住权和生存权所作特殊规定和例外考虑，故消费者在执行程序中要求予以优先保护的房屋应当是其购买并直接用于满足基本生活居住需要的房屋，对此应严格把握，不能扩大适用。因此，本案被上诉人提出的异议请求是否足以排除上诉人享有工程价款优先受偿权的债权的执行，应当依照“执行异议和复议规定”第二十九条规定的情形予以从严审查。“执行异议和复议规定”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”从本案双方当事人提交的证据审查，关于所购商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋一节，当事人原审提交的证据表明王宝新将其名下其他房屋转移登记至其妻子名下，即本案中，案涉房屋非王宝新在本辖区内用于居住的唯一房屋，故王宝新不符合“执行异议与复议规定”第二十九条第（二）项规定的情形。关于案涉房屋购房价款的支付一节，王宝新原审提供了2015年1月27日收据与2016年7月14日发票，拟证明其一次性现金支付案涉房屋全部购房款820,157元，但关于该款项来源，王宝新原审提供2015年1月19日支票存根，拟证明其从沈阳宝顺利物流有限公司支取差旅费用于支付部分房款，还提交了大连宏安物业管理有限公司的营业执照，拟证明其系该公司法定代表人，并称物业公司存有大量业主交付的物业费、电梯费等现金，其使用该现金支付案涉房屋剩余房款。本院认为，案涉房屋购房款为820,157元，而王宝新提供的差旅费支票存根仅为147,000元，王宝新提供的该份证据不足以证明其于2015年1月27日以现金方式支付全部购房款820,157元；王宝新关于其利用担任大连宏安物业管理有限公司法定代表人的便利，可以使用业主交纳的物业费、电梯费等现金用于支付案涉房屋的购房款一节，未能提供相应证据予以证明，本院无法采信。王宝新亦不符合“执行异议与复议规定”第二十九条第（三）项规定的情形。故王宝新对案涉房屋不享有排除强制执行的权利，上诉人宜华公司此节上诉意见成立。另外，因本案纠纷系由于宝林集团的不诚信行为引起，故本案二审案件受理费应由宝林集团负担为宜。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：一、撤销大连市金州区人民法院（2020）辽0213民初1559号民事判决；二、准予执行大连市金州区X房屋。一审案件受理费12,000元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。二审案件受理费12,000元，由辽宁宝林集团大连房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  张 钱审判长  刘 畅二〇二一年三月三十日书记员  张 琳