苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初13394号原告：苏州工业园区重元寺，统一社会信用代码71320591661323341H，住所地苏州工业园区唯亭镇阳澄环路333号。负责人：秋爽，主持。委托诉讼代理人：浦学纵，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹丹，江苏立泰律师事务所实习律师。被告：周学兴，男，汉族，户籍所在地苏州。委托诉讼代理人：田向东，男，汉族，住苏州。原告苏州工业园区重元寺与被告周学兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案受理后，由审判员陈新雄适用简易程序独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告苏州工业园区重元寺的委托诉讼代理人浦学纵，被告周学兴及其委托诉讼代理人田向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州工业园区重元寺向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就重××商业街B6号商业用房的租赁关系于2020年7月31日解除；2、判令被告立即迁出租赁房屋并将房屋恢复原状交还原告；3、判令被告立即支付原告租金、物业管理费及房屋占有使用费合计238270.99元(其中房屋占有使用费参照合同约定租金按300元/平方米/年计算，物业费按4元/平方米/月计算，自2020年8月1日暂计算至2020年10月10日，实际计算至被告搬离房屋之日止)；4、判令被告立即支付原告违约金暂计386096.37元(详见计算明细表，实际应计算至被告付清之日止)；5、判令被告承担原告为实现本债权支付的律师费暂计30000元(以被告最终实际支付的律师费为准)；6、判令由被告承担本案的诉讼费、保全费。诉讼中，原告将其诉讼请求变更并明确为：1、判令被告立即将租赁房屋腾空并返还给原告；2、判令被告立即支付原告租金68565元、房屋占有使用费暂计1333.21元，两项暂合计69898.21元（其中房屋占有使用费参照合同约定的租金即300元/平方米/年计算，自2021年1月1日暂计算至2021年1月7日，实际应计算至被告搬离房屋之日止）；3、判令被告立即支付原告逾期支付租金的违约金107500.4元（详见明细表）；4、判令被告赔偿律师费损失11769.93元；5、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年11月10日，被告周学兴与原告苏州工业园区重元寺签订《商业用房租赁合同》一份,约定被告周学兴向原告承租位于重××商业街(阳澄环路333号)的商业用房编号为B6号的承租场所，承租面积为228.55平方米，承租期为自2013年1月1日至2020年12月31日止。合同约定，租金自2013年1月1日至2014年12月31日，按180元/平方米/年计算；自2015年1月1日至2016年12月31日按230元/平方米/年计算；自2017年1月1日至2018年12月31日按250元/平方米/年计算；自2019年1月1日至2020年12月31日按300元/平方米/年计算，物业费自2013年1月1日至2020年12月31日均按4元/平方米/年计算。每12个月为一个付款周期，付款时间为每个付款周期开始前的7个工作日内。上述合同签订后，被告周学兴未按约支付租金，虽经原告多次催讨被告仍未予支付。被告的行为严重违反法律规定及合同约定，给原告造成经济损失，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告周学兴答辩称：第一，我方和原告重元寺之间有不成文的约定，就是在原告通知我们之后，才缴纳租金等费用的，本案中就涉案费用原告之前并未催交，所以我方并未违约；第二，就2020年全年69898.21元的租金，我方确认该费用尚未缴纳，但是2020年存在疫情，应当相应扣减部分费用，故实际欠付的金额也应该没有69898.21元；第三，原告方在招商引资的时候，相关工作人员曾对我们有一些商业氛围等情况的承诺，但实际的商业环境并未与招商时所称的一致。而且，有一些商户长期不交纳租金，导致我方商业竞争力明显减弱；第四，涉案租赁合同中的租赁期限应该是2013年1月1日至2021年12月31日。而原告提供的合同中所写的2013年1月1日至2020年12月31日是原告自行修改的。本院经审理查明的事实如下：2012年11月10日，原告苏州工业园区重元寺（出租方、甲方）与被告周学兴（承租方、乙方）双方签订《商业用房租赁合同》，约定被告周学兴承租重××商业街（阳澄环路333号内）编号为B6的商业用房，承租面积为228.55平方米。在被告周学兴提交的租赁合同文本中，其中第2.1条约定，承租场所的承租期为2013年1月1日至2021年12月31日（合同期为八年），自实际交付日起计算，承租期包括装修期在内。原告苏州工业园区重元寺提交的合同文本，其中第2.1条约定，承租场所的承租期为2013年1月1日至2020年12月31日（合同期为八年），自实际交付日起计算，承租期包括装修期在内。上述原告苏州工业园区重元寺提交的合同文本中，2020年12月31日中的“2020年”系手改形成。合同第5.1条约定：自2019年1月1日至2020年12月31日，租金为300/平方米/年，年租金为68565元，物业费为4元/平方米/月，全年为1970.40元。合同第7.2条约定：租金方式为每支付12个月为一个付款周期，具体付款时间为每个付款周期开始前的7个工作日内。第7.3条约定：若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金或其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴付费用总额的日千分之一(1‰)计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金或其他费用之日为止。第7.4条约定：若乙方欠缴租金或其他费用达30天时，甲方除有权在书面告知乙方的情况下从保证金中扣除一笔相当于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿；若乙方拖欠上述费用达40天，甲方有权在书面告知的情况下，对乙方采取断水断电等措施，并可终止本合同，保证金不予退还。乙方由此给甲方造成损失的乙方还应向甲方支付赔偿金。第8.1条约定：合同签定日起三天内乙方须向甲方缴纳保证金计5000元，合同期满退还。第16.1条约定：乙方在承租期内的一切活动，均须遵守中华人民共和国的法律、法规及规章，并须对甲方就乙方违反本合同而引致甲方所蒙受的任何损失(包括罚款、诉讼费、仲裁费及律师费等)承担赔偿责任。另查明：诉讼中，原、被告双方确认，就2020年度的租金68565元被告周学兴尚未支付。但被告周学兴又辩称，其与原告之间有口头约定，可以等到收据开出后再进行交纳。原告对此意见不予认可。诉讼中，周学兴提交了押金收据两张，一张金额为72000元，收款单位为苏州工业园区重元寺开发建设管理有限公司。另一张金额为5000元，收款单位为苏州工业园区重元寺。对于上述金额为72000元的押金，原告认为收款单位并非原告，对此不予认可。对于另一张金额为5000元的押金收据，原告表示，虽然收据上的收款单位为原告，但经财务核对，并未向被告收取过该押金，对此亦不予认可。还查明：庭审中，双方确认，涉案的房屋目前仍由被告周学兴在占有使用。另外，原告苏州工业园区重元寺还称，针对2020年的新冠疫情情况，原告于2021年1月出台了疫情期间租金减免的政策，减免的金额为四个月租金。另外，原告还提交了《聘请律师合同》及律师费发票，证明就涉案纠纷原告支出的律师费金额为30000元。以上事实有《商业用房租赁合同》、收据等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自权利、义务。关于双方争议的合同租赁期间问题，原、被告双方各自提供的合同文本中对于租期的约定并不一致。根据被告周学兴所提供的合同文本，租期至2021年12月31日止，虽然该租期与括号所注释的“租期八年”并不一致且有冲突。本院认为，租期对于承租人具有重大意义，且影响其相应的经营决策，被告周学兴提交的合同文本中，租期时间未经改动，虽然该时间节点与括号中所注释的“八年”存在冲突，但考虑承租方由此产生的对于租赁期限的合理预期，及该期限对于出租方利益存在的重大影响，出于公平考量，相应租期仍应当按2021年12月31日确定为宜。至于合同是否终止的问题，原告表示其变更前的诉请已经主张合同解除，其变更诉请系因考虑合同租期已经届满，合同也已经实际终止，故无需再另行要求合同解除。本院认为，原告目前的诉请中所主张的被告返还房屋系以合同是否终止为前提的，故对于合同是否终止的问题，仍应进行审查确定。根据合同约定，就2020年度的房屋租金，被告作为承租人应在该年度开始前7日即予以交纳。被告周学兴虽辩称其与原告有口头协议可以待收据开具后再交纳租金，但其并未就此提供证据予以佐证，故对于该意见本院碍难认可。又因，被告直至庭审之日仍未交纳2020年度的租金，被告周学兴存在长期拖欠租金的行为，在此情形下，原告有权解除涉案租赁合同，因原告在原诉请中主张解除合同，故相应合同的解除时间可按副本送达时间确定，即为2020年12月20日。因合同已经实际解除，原告主张被告腾空并返还房屋，具有相应的法律依据，本院依法予以支持。关于被告周学兴结欠租金及部分占有使用费（2020年12月31日前的使用费）金额，庭审中双方均确认被告对于2020年度金额为68565元的租金尚未支付，本院亦予以确认。但结合原告陈述，其针对该年度对于租户有四个月租金减免的政策，故本院在确定被告结欠的租金及相应阶段的占有使用费金额时亦参考原告自身政策，减免被告四个月租金后，被告还应向原告方支付租金及部分占有使用费（2020年12月31日前）合计金额为45710元。关于原告主张的上述租金的逾期付款违约金，原告主张的违约金包括2020年度之前的租金逾期付款违约金，本院认为对于2020年度之前的租金逾期付款违约金，因相应的租金被告周学兴已经实际支付，且原告未有证据证明此前对被告支付租金等费用的时间存有异议，故对于2020年度之前的逾期付款违约金，本院不予支持。至于2020年度租金的逾期违约金，原告主张按每日千分之一的标准计算，该计算标准过高，再结合其结欠的金额及时间等因素，本院将其酌情调整并确定为2053元。关于房屋占有使用费，对于2020年12月31日前的部分，承上述分析，本院已经予以支持。对于2021年1月1日起的房屋占有使用费，因涉案房屋目前仍在被告周学兴处占有使用，因合同已实际解除，被告应就此承担相应占有使用费。原告主张该项费用参照租金标准计算，本院认为该主张未超出其权利范围，应予支持，即按68565元/年计算。另外，关于被告提出的其缴纳的两笔押金（一笔72000元、另一笔5000元）。其中金额为72000元的押金，其收款单位并非原告，故在本案中不予理涉。至于另一笔金额为5000元的押金，系由原告苏州工业园区重元寺收取，且在租赁合同中亦有押金的约定，约定金额为5000元，综合押金收据及合同对于押金的约定情况，本院认为该5000元系被告向原告苏州工业园区重元寺交纳的押金。该押金可以用于抵扣被告周学兴结欠原告苏州工业园区重元寺的相关费用。另外，考虑各费用金额情况，本院认为该押金可用于抵扣上述结欠的租金及部分占有使用费（2020年12月31日前），抵扣后该部分费用为40710元（45710-5000）。关于原告主张的律师费损失，双方在合同中约定，如承租方违约导致出租方该项损失的，承租方应予承担，该约定不违反相关法律规定合法有效。本案中，承上述分析，因被告的违约行为导致合同解除，故应由被告承担原告的该项损失。至于损失金额，结合原告诉请变更、诉请支持情况及被告违约情形，本院酌情支持8000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周学兴于本判决生效之日起十五日内将承租的重元寺商业街（阳澄环路333号内）编号为B6的商业用房腾空并返还原告苏州工业园区重元寺；二、被告周学兴于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区重元寺支付结欠的租金及部分房屋占有使用费合计40710元（该费用为对应于2020年12月31日前的费用，且已抵扣被告周学兴在原告苏州工业园区重元寺处的押金5000元）；三、被告周学兴于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区重元寺支付逾期付款的违约金2053元及律师费损失8000元；四、被告周学兴于本判决生效之日起十日内向原告苏州工业园区重元寺支付房屋占有使用费（计算方式：按68565元/年，自2021年1月1日计算至房屋实际返还之日止）；五、驳回原告苏州工业园区重元寺的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5172元，由被告周学兴负担4000元，由原告苏州工业园区重元寺负担1172元。此款已由原告预交，本院不再退还，被告周学兴负担部分在判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区重元寺。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈新雄二〇二一年三月二日书记员  宋迎迎拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。