湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终2744号上诉人（原审原告）：万文俊，男，1987年12月5日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：徐历耘，武汉市武昌区正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：刘礼民，男，1951年3月25日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：夏晓凡，湖北言达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：金建英，女，1956年12月3日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：夏晓凡，湖北言达律师事务所律师。上诉人万文俊因与被上诉人刘礼民、金建英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。万文俊上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持万文俊的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由刘礼民、金建英承担。事实及理由：一、一审认定被上诉人拒绝履行合同主要债务，双方合意解除合同，认定事实及适用法律错误。涉案合同生效超过三年，被上诉人2019年6月拿到还建房屋后，一直未将约定的房屋交付上诉人，故上诉人于2020年4月20日发出督促和解除通知书，请求被上诉人于合理期限内交付房屋。2020年5月2日，被上诉人无故拒绝履行合同并发函解除合同。故涉案合同系被上诉人根本违约，上诉人依据法定解除权解除合同，有权要求被上诉人按合同约定承担违约责任。二、一审法院关于违约赔偿3万元显著过低，认定事实错误。被上诉人违反合同契约精神和诚实信用原则，判决的数额不能达到惩戒违约人、保护守法人的目的。被上诉人未交付房屋，上诉人交付首笔房屋款项的时间是2014年12月，距今已超过五年，当地房屋价格已经猛涨，给上诉人造成了严重经济损害和心理伤害。根据京东司法拍卖网或者淘宝司法拍卖网上查询到的信息，同地段房屋单价已经上涨数倍，上诉人实际损失远远超过诉讼请求的损失。刘礼民、金建英辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。万文俊向一审法院起诉请求：1.判令万文俊与刘礼民、金建英解除房屋买卖合同，刘礼民、金建英退还万文俊房款202900元，刘礼民、金建英赔偿违约金270000元，共计472900元；2.本案诉讼费由刘礼民、金建英承担（包括但不限于受理费、保全费、代理费）。一审法院认定事实：2017年2月25日，万文俊（乙方，买受人）与刘礼民、金建英（甲方，出卖人）签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲方出售的还建房屋指标，座落于武汉市洪山区青菱街建阳二路菱湖美景还建小区二期房屋一套，卖方承诺房屋面积约80-90平方米左右（以房产局实测为准），房号、楼层待摇号而定，目前未办房屋所有权证、土地证；甲方将其房屋卖与乙方，每平方米售价3000元，预计总售价为270000元，该房屋售价以实测面积多退少补房款；乙方已事前支付房款202900元，剩余的房款于2018年12月31日前支付67100元；甲乙双方若违反本合同的相关约定而毁约时，违约方需向守约方支付违约金270000元整，若实际损失高于违约金，按实际损失计算，若守约方采取诉讼手段维权，违约方还需承担守约方因此支付的律师代理费和其他因维权产生的费用。2020年4月20日，万文俊向刘礼民、金建英发出“通知”。该“通知”催促刘礼民、金建英在收到通知的15日处理房屋的交房事宜。2020年5月2日，刘礼民、金建英委托湖北言达律师事务所向万文俊发出“律师函”。函件载明，《房屋买卖合同》未明确约定房号、楼层号，也未签订补偿协议，以确认具体的标的房屋。其次，万文俊未按合同约定支付剩余款项构成违约，刘礼民、金建英有权解除合同。同时函件还声明：万文俊收到本律师函之日起，2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》立即解除。2020年4月17日，万文俊与湖北省武汉市武昌区正大法律服务所签订《委托代理合同》，合同约定：一审代理费17000元。万文俊已支付上述代理费。一审法院另查明，武汉市洪山区青菱街建阳路菱湖美景还建小区的土地性质为国有划拨土地。另，位于武汉市洪山区青菱街建阳二路菱湖美景还建小区二期房屋于2019年6月开始办理交房，刘礼民、金建英于2019年9月领取钥匙。一审法院认为，本案的争议焦点：案涉合同的效力及违约责任。一、关于案涉合同的效力刘礼民、金建英辩称案涉还建房是集体土地上的房屋，故合同无效。本案已查明，案涉还建房屋所在的土地性质为国有土地，故对刘礼民、金建英的此抗辩意见，一审法院不予认可。刘礼民、金建英还辩称涉案合同明确约定房屋面积为80-90平方米，而刘礼民、金建英实际分得的还建房面积分别为130平方米、70平方米、50平方米，故双方签订的买卖合同条件不成就，合同未生效。一审法院认为，根据《合同法》第三十二条、第四十四条的规定，双方当事人签字时合同成立，依法成立的合同自成立时生效。本案中，双方均在案涉合同上签字，合同已成立并生效，而条件是否成就，是合同能否继续履行的条件，而非合同是否生效的条件，故对刘礼民、金建英的此抗辩意见，不予认可。综上，案涉合同系万文俊与刘礼民、金建英的真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。二、关于违约责任万文俊认为经其发函催告刘礼民、金建英交付房屋后，刘礼民、金建英仍拒不交付房屋，且回函要求解除合同，故刘礼民、金建英构成根本违约。刘礼民、金建英辩称万文俊未按合同约定支付尾款67100元，万文俊构成根本违约，刘礼民、金建英有权解除合同。一审法院认为，万文俊未按案涉合同约定的时间“2018年12月31日”履行支付尾款的义务，刘礼民、金建英享有先履行抗辩权，可不交付房屋，但万文俊未支付尾款的行为并不构成根本违约。首先，案涉合同对房屋的面积及总售价约定不明（如：“约80-90平方米”、“多退少补房款”），但合同明确约定了房屋“每平方米售价3000元”，故若刘礼民、金建英通过摇号取得还建房，确定房屋面积后，合同即可继续履行。但直至一审开庭之日，万文俊对刘礼民、金建英是否摇号领取了还建房、分得了几套房屋以及还建房面积的大小均不知情，刘礼民、金建英亦从未提交相关证据证明其获得的还建房的套数及面积，更未提交其向万文俊出示过已获得的还建房的套数及面积，故万文俊无法确定应支付的尾款数额。其次，根据刘礼民、金建英一审庭审陈述，其分配的还建房面积分别为130平方米、70平方米、50平方米，与案涉合同中约定的面积最接近的面积为70平方米的还建房，万文俊亦表示愿意购买上述70平方米的还建房，故万文俊应支付的总房款为210000元，因万文俊已支付了202900元房款，现仅剩余7100元（210000元-202900元）房款未支付。根据本案查明的事实可知，万文俊并非无能力支付7100元房屋尾款，故刘礼民、金建英不能依此认定万文俊构成根本违约，从而要求解除合同，一审法院对刘礼民、金建英的此抗辩意见不予支持。综上，刘礼民、金建英发函要求解除合同，现万文俊亦起诉要求解除合同，故一审法院认定万文俊与刘礼民、金建英达成解除合同的合意，合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，刘礼民、金建英应当向万文俊退还已支付的购房款202900元。因刘礼民、金建英须先告知万文俊可购买的房屋面积，再由双方对房屋价款进行最终结算，使合同得以继续履行，但刘礼民、金建英的不作为，导致合同履行陷入僵局，刘礼民、金建英对此应承担相应的责任，故对万文俊的损失也应承担相应的责任。一审法院综合考量万文俊在合同履行中款项的支付情况、合同约定不明等情况，酌情认定刘礼民、金建英应向万文俊赔偿30000元。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认万文俊与刘礼民、金建英于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》解除；二、刘礼民、金建英于判决生效之日起十日内向万文俊返还购房款202900元；三、刘礼民、金建英于判决生效之日起十日内向万文俊赔偿30000元；四、驳回万文俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4197元，由万文俊负担2130元，刘礼民、金建英负担2067元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实正确。二审另查明，刘礼民、金建英进行过二次房屋还建，万文俊2014年支付第一笔款项时，刘礼民、金建英获得的还建房屋中有90平方米左右房屋，万文俊因故未成功购买，后双方签订涉案《房屋买卖合同》。根据银行转账记录及刘礼民、金建英所出具的收条，万文俊支付的202900元房款中，2014年12月6日支付了100000元，2016年9月支付了102900元。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系万文俊与刘礼民、金建英的真实意思表示，合法有效。根据查明事实及合同约定，万文俊所购房屋为刘礼民、金建英拆迁还建房屋，在《房屋买卖合同》签订时，房屋的具体面积、房号、楼层及价款均未确定，合同中仅约定了所购房屋的单价、预计总价及面积区间。其后，刘礼民、金建英获得的还建房屋中并无合同约定的“面积约80-90平方米左右（以房产局实测为准）”房屋。双方就合同后续履行产生争议后，刘礼民、金建英发函解除合同，万文俊起诉主张解除合同，鉴于双方无法就继续履行合同达成一致，一审确认涉案《房屋买卖合同》解除，由刘礼民、金建英返还万文俊已支付的购房款，并无不当。关于万文俊主张的违约赔偿问题，双方对合同无法继续履行的原因存在争议，但均无充分证据证明各自的主张。根据涉案合同内容，双方在签订《房屋买卖合同》时，标的物并未完全确定，双方均应预见到争议发生的可能，故对于合同的最终解除双方均存在一定过错。根据合同内容、履行过程、万文俊发函及刘礼民、金建英回函情况，刘礼民、金建英无证据证明其在获得还建房屋后，及时告知万文俊房屋情况，并就继续履行合同进行有效沟通。因此，刘礼民、金建英的不作为，直接导致了合同履行陷入僵局，刘礼民、金建英对此过错更为明显。万文俊于2014年12月6日支付了100000元房款，2016年9月支付了102900元房款，刘礼民、金建英一直占用该款项，客观上造成了万文俊的资金占用损失。同时，因本案合同无法继续履行，也会造成万文俊的机会成本损失。综合考虑本案合同履行情况、双方过错程度、万文俊损失情况及合同签订后的房地产市场变化，根据日常生活认知及公平原则，本院酌情认定由刘礼民、金建英向万文俊赔偿80000元，一审法院认定的赔偿金额过低，本院予以纠正。综上所述，万文俊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2725号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2725号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉市洪山区人民法院（2020）鄂0111民初2725号民事判决第三项为：刘礼民、金建英于本判决生效之日起十日内向万文俊赔偿80000元；四、驳回万文俊的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4197元，由万文俊负担1197元，刘礼民、金建英负担3000元。二审案件受理费8394元，由万文俊负担2394元，刘礼民、金建英负担6000元。本判决为终审判决。审判员  申光伟二〇二一年三月十六日法官助理邱冠群书记员贾玉玲