江苏省宿迁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏13民终4525号 上诉人（原审被告）：周平，女，1974年1月28日出生，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：陈小杰，江苏通达声远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋青春，男，1966年3月8日出生，住江苏省宿迁市。 委托诉讼代理人：黄治国，江苏雅凯律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：戴敏杰，男，1974年10月14日出生，住江苏省沭阳县。 被上诉人（原审第三人）：赵加建，男，1963年7月14日出生，住江苏省沭阳县。 上诉人周平因与被上诉人宋青春、戴敏杰、赵加建案外人执行异议之诉一案，不服江苏省沭阳县人民法院（以下简称沭阳法院）（2020）苏1322民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人周平上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人宋青春的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院依据宋青春提供的协议书、电费单据、银行凭证、贷款合同等证据，认定宋青春与赵加建、戴敏杰之间存在买卖合同系认定事实错误。1.从协议书内容来看，协议的抬头为“商住房转让协议书”，但是案涉房屋并非商住房；协议第一页三方均未书写各方名称，即便存在对“乙方”二字进行修改的情况下，仍然未签署姓名或者捺指印；协议约定在2006年1月1日前公用事业费用由甲方（赵加建）负担，但赵加建未提供任何证据证明；双方在合同文本上载明购房款140000元一次性付清，如果协议书在2006年签订，140000元在当时属于一笔巨款，宋青春应提供证据予以证明，即使其陈述在银行工作，但在银行工作并不能当然证明其家庭内存有大额现金。2.关于宋青春提供的银行转账凭证、贷款合同的真实性没有异议，但是内容与宋青春的陈述存在矛盾。赵加建提供了两份向戴敏杰转账记录，分别于2019年7月31日转账1500元、2019年8月29日转账1850元，拟证明赵加建按照合同约定支付案涉房屋房贷费用。但是根据贷款合同计算，案涉房屋每期还款金额为495元，最后一期还款时间为2019年6月2日，能够看出赵加建付款时间在贷款结束之后，而且金额远超房贷金额。3.宋青春提供的居委会证明仅加盖了公章，并无出具人签字，属于非法证据，应不予采信；宋青春提供的电费单据并非最早的单据，也未对何时办理电表变更进行说明。4.根据被上诉人陈述，案涉房屋抵押贷款大概200000元，据周平了解，银行办理抵押贷款，需要到抵押房屋处进行实际勘验并拍照，能够说明案涉房屋实际由戴敏杰控制。二、即使宋青春、赵加建买卖合同真实，宋青春未能提供任何证据证明其向戴敏杰提出请求办理过户登记，因此系宋青春自身原因未办理过户登记，仍不能排除法院执行。 被上诉人宋青春辩称，买卖合同对款项交付以及房屋交付已经做了明确约定，合同成立。宋青春已经实际占有案涉房屋，其在一审中提交的转账记录已经查明系宋青春为办理过户手续代偿的按揭贷款，也能够证明宋青春在积极的要求过户。电费单据记载的是宋青春持续缴纳电费的情况，电费单据的户主系宋青春妻子。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 戴敏杰辩称，案涉房屋原来是戴敏杰的舅姥爷赵加建投资建设的，后来赵加建将案涉房屋办理到戴敏杰名下，当时购房手续包括贷款手续都是赵加建办理的，戴敏杰仅签了个名字。首付款和按揭贷款都是赵加建处理的，一开始贷款由沭阳县银河双语学校按月偿还，在2014年、2015年左右，学校没有及时还贷款，戴敏杰去找学校的会计（戴敏杰前妻的大嫂）协调，后来戴敏杰从会计直接取现金存到还款账户。因为偿还贷款关系到戴敏杰的个人信用，原来的存折在戴敏杰大嫂处，后来戴敏杰要回来，总共取现金三、四次左右，每次几千元，基本上还清了。正好戴敏杰做生意破产就没有还，赵加建提出来因为之前戴敏杰还欠其钱，就要求戴敏杰用之前的欠款偿还贷款，最后还有三四千元没还，宋青春就自己还清了。案涉房屋在十几年前确实卖给宋青春了，而且卖给宋青春时，其已经搬进去住了。案涉房屋在2016年4月29日的贷款是戴敏杰办的，因为房产证一直在戴敏杰处，其做生意缺钱，当时银行工作人员找上门来贷款，查询戴敏杰名下房产情况时，发现戴敏杰名下有案涉房屋，戴敏杰提出该房屋并非其所有，但银行工作人员说登记在戴敏杰名下其就能用，可以拿总资产抵押，但最后戴敏杰无力偿还贷款。 赵加建辩称，认可宋青春的意见，出售房屋时赵加建是沭阳银行双语学校的董事长，学校宿舍楼也是赵加建借用沭阳华翔房地产开发有限公司的资质开发。当时房屋不好销售，就摊派房屋。因赵加建当时有其他房屋要做贷款，如果再以赵加建名字购买案涉房屋，银行贷款无法办理，故借用戴敏杰的名字购买案涉房屋。戴敏杰是赵加建的妹婿，其一分钱没出。案涉房屋在2006年已经出售给宋青春，宋青春已经付清140000元购房款，并由其占有使用。房屋出售后，赵加建有时安排驾驶员将款项存在贷款账户，有时安排戴敏杰去存。 宋青春向一审法院诉讼请求：停止沭阳县人民法院（2018）苏1322执8642号执行裁定对沭阳县银河双语学校商住楼502室房屋的执行。 一审法院经审理查明，周平与戴敏杰民间借贷纠纷一案，该院于2018年6月11日作出（2018）苏1322民初4805号民事判决:一、戴敏杰于判决生效后十日内向周平归还借款470000元及利息（从2016年12月1日起以470000元为基数，按年利率24%计算至实际还清款之日止；二、驳回周平的其他诉讼请求；案件受理费8500元，减半收取4250元，保全费2870元，合计7120元，由戴敏杰负担。根据周平的申请，该院于2018年4月10日裁定查封了戴敏杰名下的沭阳县银河双语学校商住楼1-502室房屋。戴敏杰不服判决，提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院于2018年11月23日裁定本案按戴敏杰自动撤回上诉处理。该判决发生法律效力后，根据周平的申请，该院依法立案执行。并于2018年I2月30日作出（2018）苏1322执8642号执行裁定，查封了被执行人戴敏杰名下的沭阳县银河双语学校商住楼502室房屋。案外人宋青春以涉案房屋归其所有为由，提出执行异议。2020年3月24日，该院作出（2020）苏1322执异4号执行裁定，驳回异议人宋青春的异议请求。 另查明，2006年1月1日，赵加建、戴敏杰、赵某（戴敏杰之妻）、宋青春签订《商住房转让协议书》，约定甲（赵加建）、乙（戴敏杰）、丙（宋青春）三方共同协商，就银河双语学校商住楼（实验中学斜对门）502室买卖问题达成如下协议：一、甲方原来以乙方名义购买的银河双语商住楼502室于2006年1月1日自愿售给丙方，房屋面积为123.9平方米（以房屋管理部门测量数据为准），售价为壹拾壹万元，房屋装潢折价为叁万元，两项共计总售价壹拾肆万元，小写140000元。二、乙方夫妻知情甲方以自己的名义购买以上商住楼，但没有房屋所有权，保证不干预以上房屋的买卖问题，以上房屋过户等手续需要乙方夫妻到场签字的，乙方夫妻自愿保证提供身份证等材料到场签字，并没有任何附加条件。三、以上商住楼初期购买时所办理的住房按揭贷款由甲方继续按期归还，直至还清为止，贷款还清后甲方保证配合乙方、丙方办理过户手续，并承担过户费用。四、付款方式：2006年1月1日以现金付款，甲、丙双方现已确认款已付清。五、房屋交付日期：2006年1月1日，房屋交付后所产生的公用事业费用由丙方支付，之前应有甲方支付。六、违约责任：1.如甲方不能按期归还住房贷款，而影响丙方房屋所有权利的，丙方有权向司法部门起诉甲方。2.房屋贷款还清后一个月内，乙方应配合甲、丙双方进行房屋过户手续，如不配合，每天罚款100元，直至按有关部门要求办完手续为止。3.其他未尽事宜由三方协商处理或依据国家政策法规执行。七、本合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份，从签字日生效。甲方（签名）赵加建,乙方（签名）戴敏杰、乙方妻子（签名）赵某，丙方（签名）宋青春，日期：二ＯＯ六年一月一日。协议签订后，宋青春按约给付购房款140000元，并实际入住、使用涉案房屋。按照协议约定，宋青春与戴敏杰、赵加建约定涉案房屋的按揭贷款由赵加建归还，直至还清后办理协助过户手续。2019年9月，案涉房屋的按揭贷款依约归还完毕。 还查明，2016年4月29日，案涉房屋由戴敏杰设置贷款抵押至2021年4月29日，对于该房屋的尚余抵押贷款，宋青春表示愿意替戴敏杰清偿。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。” 本案中，在该院查封案涉房屋之前，宋青春已与戴敏杰、赵加建签订合法有效的书面房屋买卖合同并付清购房款，且占有使用案涉房屋至今。案涉房屋转让协议约定有按揭还清后的一个月内办理过户手续，但是在该期限届满之前，涉案房屋被查封，致无法办理过户登记，对此不能归责于宋青春，应认定非因宋青春自身原因未办理过户登记。 综上，宋青春对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，依法予以支持。戴敏杰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的正常审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行（2018）苏1322执8642号执行裁定对沭阳县银河双语学校商住楼502室房屋的查封。 二审期间，周平围绕其上诉请求，向本院申请调取以下证据： 1.案涉房屋在中银消费金融有限公司办理抵押贷款的相关资料，拟证明戴敏杰于2016年4月26日将案涉房屋办理抵押贷款，该房屋系戴敏杰所有。 宋青春对上述证据的质证意见为：证据的真实性没有异议，但宋青春不清楚戴敏杰办理贷款的事情，戴敏杰系骗贷行为。 赵加建对上述证据的质证意见为：戴敏杰系骗贷行为，赵加建不知情。 戴敏杰对上述证据未发表质证意见。 宋青春围绕其答辩意见向本院提交以下证据： 2.宋青春在江苏长江商业银行62×××88账户交易流水一份，结合宋青春在一审中提交的时间分别为2019年7月31日和2019年8月29日的江苏长江商业银行电子回单，拟证明上述两笔款项系宋青春转账给戴敏杰的贷款账户； 3.个人贷款结清证明一份，拟证明案涉房屋贷款于2019年8月29日还清，该时间与宋青春转账到贷款账户的清偿最后一笔贷款的时间一致； 4.案涉房屋商品房买卖合同及个人借款合同复印件各一份，拟证明戴敏杰购买案涉房屋及办理按揭贷款情况； 5.中国工商银行2006年7月28日的业务凭证复印件一份，宋青春陈述该业务凭证系荣盘银于2006年7月28日存款5000元到戴敏杰的贷款账户，而荣盘银系赵加建的驾驶员，拟证明案涉房屋早期的银行贷款一直是由赵加建安排人偿还； 6.证人胡某,武某,4的证言，胡某,4陈述“我住在沭阳县，知道一单元502室是宋青春的，我经常上他家玩，我和他是好朋友”“我从2003年一直住到现在，宋青春差不多一起住到房子里，他是从赵加建那里买的”，武某,4陈述“我住在沭阳县银河双语学校教职工宿舍楼一单元402室，我和宋青春原来是同学，后来是邻居”“我在2004年搬进去一直住到现在”“宋青春和我一前一后，应该就是在2004年左右搬进去住的，时间太长，具体几月份我想不起来”“当时我们都是从赵加建手里购买”，拟证明宋青春一直居住在案涉房屋中。 周平对上述证据的质证意见为：证据2，没有异议；证据3，真实性没有异议，但不能达到宋青春的证明目的；证据4，商品房买卖合同没有载明房屋的总价款及款项支付的具体方式，该合同出卖人委托代理人为赵加建，如果按赵加建陈述，实际上就是赵加建受公司委托将公司资产卖给赵加建，相关的手续均由赵加建独自办理，显然不符合事实；个人借款合同真实性无异议，但合法性不认可，该组证据能够认定是套取银行贷款的行为，已经涉嫌贷款诈骗，应当移送公安机关；证据5，真实性由法庭核实，关联性不予认可；证据6，二名证人证言的真实性、合法性、关联性均不认可，证人与宋青春均存在利害关系，陈述宋青春向赵加建购买案涉房屋均系推测，胡某,4陈述宋青春在2003年入住案涉房屋，武某,4陈述宋青春在2004年入住案涉房屋，但转让协议书签订时间是2006年，宋青春庭审中陈述也是2006年9月之后入住，存在矛盾。 赵加建对上述证据证据的质证意见为：证据2-5均予以认可，并陈述“荣盘银是我的驾驶员，当时我安排他从财务上拿钱存在戴敏杰账户上，每月让银行多次扣取”；证据6，证人由于入住时间太长，存在误差很正常。 戴敏杰对上述证据2、3予以认可，对证据4-6未发表质证意见。 本院对上述证据的认证意见为：证据1，真实性予以认定，但无法达到周平的证明目的；证据2、3的真实性、合法性、关联性予以认定，能够认定宋青春在2019年7月31日、2019年8月29日分别向戴敏杰贷款账户转账1500元、1850元，后案涉房屋按揭贷款于2019年8月29日还清；证据4，真实性、关联性、合法性予以认定；证据5，因该证据系复印件，对该证据的真实性不予认定；证据6的认证意见，将在下文说理部分阐述。 二审中，周平对一审法院查明的事实中“协议签订后，宋青春按约给付购房款140000元，并实际入住、使用案涉房屋”不予认可，对于双方无争议的事实，本院依法予以确认。 本案二审争议焦点为：宋青春对案涉房屋享有的民事权益能否排除法院强制执行。 本院认为，针对宋青春对案涉房屋所享有的民事权益是否足以排除强制执行问题，应从被执行人戴敏杰的责任财产范围、宋青春以及戴敏杰对案涉房屋各自享有的权利性质等方面进行综合判断。 责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利总和，人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，人民法院应当停止对该标的的执行。首先，宋青春、赵加建、戴敏杰均认可案涉房屋系赵加建借用戴敏杰名字购买，三方在2006年1月1日签订商住房转让协议书，将案涉房屋出卖给宋青春，该转让行为系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。其次，案涉转让协议书第四条约定“2006年1月1日以现金付款，甲、丙双方现已确认款已付清”，赵加建、戴敏杰对此均予以认可，能够认定宋青春已经支付了案涉房屋的购房款140000元。再次，根据宋青春在一审中提交的电费核查表、居委会证明以及二审中提供的证人证言，能够认定宋青春在案涉房屋被查封之前已经实际入住。最后，案涉房屋并非戴敏杰的责任财产，该房屋出售给宋青春并未造成戴敏杰责任财产的不当减损。退一步说，即使案涉房屋系戴敏杰所有，但在宋青春付清全部购房款、已经占有使用案涉房屋的情况下，即享有请求协助办理案涉房屋过户登记手续，进而取得案涉房屋所有权的权利，该权利即为物权期待权，且已经具有一定物权职能（仅因尚未办理不动产登记，导致宋青春处分该房屋受到一定限制），而周平对戴敏杰享有的仅是普通金钱债权，该债权与案涉房屋并无直接联系，宋青春所享有的权利在效力上已经超过了周平享有的普通金钱债权，能够排除法院强制执行。 综上，周平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3100元，由上诉人周平负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐淮成 审判员  陈 鹏 审判员  吴军良 二〇二一年三月八日 书记员  蔡雨桐 书记员  戴玉雪 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。