广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1332号原告：洪志雄，男，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯志玲，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李定中，广东法丞汇俊律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市。法定代表人：黄某1。被告：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄某1。上列被告共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告洪志雄诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月1日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人冯志玲、李定中、两被告的共同委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告智城公司于2019年11月23日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告智家公司于2019年11月23日签订的《委托经营管理合同》、于2020年5月29日签订的《补充协议》；3.解除原告与两被告于2019年11月23日签订的《委托经营管理合同》之补充合同；4.被告智城公司退还原告转让金79379元及支付违约金11906.85元（参照合同约定被告智城公司选择解除合同，原告按约定物业使用权转让金15%支付违约金标准计算）；5.被告智家公司退还原告推广服务费50000元、物业权益保障金734元及支付资金占用费（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日起计算至全部清偿之日止）；6.本案全部诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年11月23日，原告与被告智城公司签订《物业使用权转让合同》，约定原告向被告智城公司支付使用权转让金79379元，被告智城公司将位于佛山市南海区×××××××××号商铺使用权转让给原告，转让期限从合同签订之日至2048年12月31日，合同约定被告智城公司在2020年5月31日前将该物业交付给原告占有、使用、收益。关于违约责任，合同约定若原告逾期付款超过90日的，被告智城公司有权解除本合同，被告智城公司选择解除合同的，原告应按合同约定物业使用权转让金总额的15%向被告智城公司支付违约金。合同签订后，原告于签订合同当天一次性向被告智城公司支付了全部转让金79379元，履行了支付转让金的合同义务。但截止至今，上述合同约定的该物业尚未建设完毕，被告智城公司至今客观上根本无法向原告交付涉案物业，致使不能实现原告对涉案物业进行占有、使用、收益的合同目的。根据《合同法》94条的相关规定和《物业使用权转让合同》的约定事实，原告有权解除涉案与被告智城公司于2019年11月23日签订的《物业使用权转让合同》，并依法追究被告智城公司的违约责任。原告与被告智家公司签订的《委托经营管理合同》、《补充协议》是在上述《物业使用权转让合同》基础上签订的，原告根据《委托经营管理合同》、《补充协议》的约定，已向被告智家公司支付了推广服务费50000元及物业权益保障金734元。因被告智城公司违约，该物业客观上至今未建设完毕，即客观上原告与被告智家公司所签订的《委托经营管理合同》、《补充协议》是无法履行的。故原告同时请求解除该《委托经营管理合同》、《补充协议》，被告智家公司向原告退还推广服务费50000元及物业权益保障金734元等，望判如诉请。被告智城公司辩称，一、被告智城公司同意解除涉案《物业使用权转让合同》并退还物业使用权转让款79379元，但因受新冠病毒肺炎疫情的影响，被告智城公司营业收入明显减少，请求法院同意分十二期退还上述款项，二、被告智城公司不同意支付违约金。《物业使用权转让合同》是基于双方达成一致的意思表示而解除，且原告应在《物业使用权转让合同》签订之日（即2019年11月23日）付清物业使用权转让款，但原告支付涉案物业使用权转让款均存在逾期付款的情形，其无权要求被告支付违约金。退一步讲，根据涉案《物业使用权转让合同》第九条第三款的约定，被告智城公司逾期交付涉案物业的，按已收转让款每日万分之一的标准计算违约金，现原告要求物业使用权转让款的15%计算违约金，明显过高，应不予支持。综上，请求法院同意被告分期退款，并驳回原告关于违约金的诉讼请求。被告智家公司辩称，一、被告智家公司与原告就涉案物业签订涉案《委托经营管理合同》，约定原告将涉案物业委托被告智家公司进行经营管理，委托期限为8年。原告与被告智家公司就涉案物业签订涉案《委托经营管理合同》的同时，亦向被告智家公司出具一份《授权委托书》，委托被告智家公司接收涉案物业并进行经营管理。因涉案物业至今尚未交付，原告亦至今未向被告智家公司提供收取收益的银行账户，致使被告智家公司未能向其发放委托经营管理收益。被告智家公司就涉案《委托经营管理合同》的履行没有违约行为，但鉴于原告已提起诉讼要求解除委托经营管理合同，被告智家公司同意解除。二、被告智家公司同意向原告退还物业权益保障金734元，但被告智家公司无须向原告退还推广运营费50000元并支付资金占用费。如前所述，被告智家公司不存违约行为，且根据涉案《委托经营管理合同》第二条第2款第（2）项约定，无论本合同基于何种理由提前解除或终止，该策划推广费用智家公司无须退还。而且，智家公司在接收涉案物业之前已就涉案物业所在项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于被告智家公司的策划推广服务，原告亦表示认可。相反，原告自身存在违约行为，故无权要求被告智家公司退还策划推广费及利息没有依据。综上，被告智家公司同意解除涉案《委托经营管理合同》并退还物业权益保障金734元，但无需向原告退还50000元策划推广费并支付资金占用费，请求法院驳回原告关于退还50000元策划推广费并支付资金占用费的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：两被告提交的土地关系证明、建设用地规划许可证，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定下事实：2019年11月23日，原告（受让方、乙方）与被告智城公司（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××号商业用房（以下简称涉案物业）的使用权转让给乙方；转让期限从本合同签订之日起至2039年11月22日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案租赁物总转让金79379元；甲方在2020年5月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；甲方未按本合同约定的期限向乙方交付涉案租赁物，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；等等。同日，原告（甲方）与被告智家公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定：甲方经涉案物业委托乙方进行统一策划推广及经营管理；甲方同意在签约当日，一次性支付乙方策划推广服务费用50000元和物业权益保障金52860元；该物业委托经营管理期限为8年，期限自该物业正式交付使用之日起计算；委托经营第1年至第5年，乙方每月应向甲方支付固定的经营委托收益为882元；等等。同日，原告（甲方）与被告智家公司（乙方）、智城公司（丙方）签订《之补充合同》，约定：《委托经营管理合同》为主合同；丙方同意为甲乙双方签订的主合同中乙方的履行作担保，如乙方在履行主合同过程中，因乙方原因逾期支付第六条约定的委托经营收益超过六个月时，丙方承担连带担保责任，甲方可以按主合同的约定书面要求丙方代乙方承担一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金的违约责任；如因甲方要求丙方上述承担连带责任并丙方代乙方向甲方履行完毕的，则丙方有权直接取得主合同剩余的委托期限内乙方的所有应得权益，并取得主合同的主体资格，对此乙方不得异议，同时甲方对此表示同意；本补充合同为主合同的必要补充和修改，与主合同具有同等的法律效应。2020年5月29日，原告（乙方）与智家公司（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方在2020-4-27前已支付物业权益保障金金额为0元，剩余物业权益保障金金额为52860元，以租金抵物业权益保障金，用2020.6.1-2025.5.31租金抵扣，总租金应为52920元，扣除税费共794元，即抵扣金额为52126元，尚有734元分期款于2020-5-15前支付。2021年1月18日，原告提起本案诉讼。两被告于2021年1月27日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续。被告智城公司确认已收取原告物业转让金79379元。被告智家公司确认收取原告策划推广服务费用50000元和物业权益保障金734元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在建筑物已办理规划报建,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告智城公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告智城公司逾期交付涉案物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告智城公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年1月27日）解除，《委托经营管理合同》、《之补充合同》、《补充协议》是在《物业使用权转让合同》约定被告智城公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《委托经营管理合同》、《之补充合同》、《补充协议》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《委托经营管理合同》、《之补充合同》、《补充协议》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告智城公司应返还已收取的物业使用权转让金79379元。合同解除的过错方为被告智城公司，本院结合合同履行及解除情况、被告过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌定从逾期交付之日即2020年6月1日起按日万分之一计算违约金，但应以转让金79379元为本金，且应以已付转让金的15%即11906.85元为上限，原告请求超出本院核定部分，不予支持。在本院已酌情按照已付转让款的15%计算违约金的前提下，原告请求被告支付逾期交楼违约金，本院不予支持。在被告智家公司未能举证履行推广服务义务的情况下，被告智家公司收取的推广服务费50000元、物业权益保障金734元应退予原告。被告智家公司对合同的解除没有过错，对原告诉请资金占用费，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告洪志雄与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年11月23日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年1月27日解除；二、确认原告洪志雄与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年11月23日签订的《委托经营管理合同》于2021年1月27日解除；三、确认原告洪志雄与被告佛山市智家租赁服务有限公司、广东广佛智城集团有限公司于2019年11月23日签订的《之补充合同》于2021年1月27日解除；四、确认原告洪志雄与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2020年5月29日签订的《补充协议》于2021年1月27日解除；五、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金79379元及支付违约金（以79379元为本金从2020年6月1日起至实际清偿日止按日万分之一计算，违约金以11906.85元为限）予原告洪志雄；六、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还推广服务费50000元、物业权益保障金734元予原告洪志雄；七、驳回原告洪志雄的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计1570.2元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院依法强制执行。原告预交的1570.2生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 吕 冬 娥二〇二一年三月五日书记员 孙王成欣