上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终11675号上诉人(原审被告)：上海均灿企业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：倪胜荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘国强，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：林大泳，上海市汇业律师事务所律师被上诉人(原审原告)：高一萍，女，1962年1月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴海仙，女，1952年8月13日出生，汉族。原审被告：上海星屋网络科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：倪胜荣，该公司执行董事。上诉人上海均灿企业管理有限公司(以下简称“均灿公司”)因与被上诉人高一萍、原审被告上海星屋网络科技有限公司(以下简称“星屋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初16834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。均灿公司的上诉请求：撤销一审判决第四项，或将本案发回重审。事实与理由：本案系疫情期间产生的房屋租赁合同纠纷，均灿公司因疫情等原因经营收入下降，损失重大，处于破产的边缘。高一萍虽减免了一个月租金，但均灿公司仍面临经营亏损持续扩大，解约则上下家均可能要求索赔的局面。一审法院判决不退还人民币(以下币种均为人民币)60余万的保证金的情况下还要求均灿公司支付40余万元的违约金，明显过重。均灿公司一审中要求调整，但法院未予调整。高一萍辩称：涉案房屋至今还未另行租出去，租金损失近200万元，故不存在违约金过高的情况，不同意均灿公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。星屋公司未做述称。高一萍向一审法院提出诉讼请求：(1)确认高一萍与均灿公司、星屋公司于2019年3月1日所签《租赁主体变更协议》于高一萍起诉之日予以解除；(2)确认高一萍与星屋公司于2018年6月14日所签《租赁合同》于高一萍起诉之日予以解除；(3)均灿公司向高一萍支付2020年2月1日至2020年4月30日止之租金607，725元(计付至房屋实际归还之日止)；(4)均灿公司向高一萍偿付违约金405，150元。对于已收租赁保证金607，725元，则要求由高一萍予以没收。一审法院经审理查明，认定事实如下：高一萍系上海市黄浦区成都北路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)权利人。2018年6月14日，高一萍与星屋公司签订《租赁合同》一份，约定(1)高一萍将系争房屋出租予星屋公司作为办公使用，房屋建筑面积为951.67平方米，租期自2018年7月1日起至2026年7月31日止，其中2018年7月1日至同年7月31日期间系装修免租期；(2)星屋公司应于签约时支付保证金607，725元，高一萍于星屋公司以正常使用后完好状态交还系争房屋且清结所有费用后之14个工作日内将保证金无息退还予星屋公司；(3)租赁期间，因星屋公司违约或提前终止合同，星屋公司无权要求退还保证金，该项保证金归高一萍所有；(4)月租金为202，575元，租金每3个月结算一次，租金2年不变，自第3年起每2年环比递增5％；(5)如星屋公司逾期不支付租金累计超过30日，高一萍可书面通知解除合同，违反合同一方应向另一方按违约当月月租金之2倍支付违约金，同时，高一萍有权没收星屋公司保证金；(6)租赁期内，如星屋公司逾期不付租金或其他费用，每逾期1日，星屋公司须按欠缴费用0.1％比例支付滞纳金；(7)租赁期内，由于星屋公司违约导致合同提前终止，系争房屋内装修及所附属不可移动设备均归高一萍所有，高一萍就此不予承担任何费用且不对星屋公司进行补偿。签约后，高一萍及星屋公司履行各自合同义务。租赁期间，高一萍、星屋公司及均灿公司签订《租赁主体变更协议》(以下简称“《变更协议》”)一份，约定之前所签《租赁合同》项下承租方自2019年3月1日起由星屋公司变更为均灿公司，星屋公司已缴保证金转至均灿公司名下。签约后，原《租赁合同》由高一萍及均灿公司予以继续履行，均灿公司于承租期间实际支付截至2020年1月底之租金。2020年2月5日，均灿公司致高一萍《沟通函》，询问是否可减免自2020年2月1日起因疫情影响之共计3个月租金及物业管理费。2020年3月11日，高一萍致均灿公司《通知函》，称由于疫情导致双方所受损失，经综合多方考虑，高一萍同意免除均灿公司2020年2月租金，并要求均灿公司于收函后10日内支付2020年3月及4月租金共计405，150元。均灿公司收讫函件，但未能如期支付后续租金。2020年4月30日，高一萍与均灿公司办理系争房屋返还交接手续。一审法院另查明：均灿公司承租期间将系争房屋对外进行转租。2020年4月24日，均灿公司书面通知各租户其已与业主方解除所签《租赁合同》，故要求各租户于2020年4月30日前迁离。期间，均灿公司与各租户办理退租事宜，所签《客户退租确认单》中记明均灿公司向各租户退还所收押金，但同时记明均灿公司向各租户实际收取租金至实际退租之日止。一审法院认为，本案所涉《租赁合同》及《变更协议》均系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，签约各方均应恪守约定之义务。对于高一萍要求确认《租赁合同》及《变更协议》于起诉之日予以解除之诉请，鉴于涉案当事人于庭审中均确认系争房屋已于2020年4月30日完成返还交接手续，鉴此，完成交接之日应当租赁合同关系提前终止之日。对于高一萍要求均灿公司支付2020年2月至4月租金之诉请，鉴于高一萍曾书面明确减免2020年2月租金，故均灿公司仅对2020年3月及4月租金负有支付义务。至于高一萍述称仅在均灿公司按约支付后续租金情形下方予减免一节，鉴于高一萍就该项减免前提并未在书面减免通知中予以明确，故法院对高一萍该项述称意见依法不予采纳。对于高一萍诉请之违约金，鉴于高一萍该项诉请存在合同依据，法院依法予以支持。至于均灿公司所称因疫情系属不可抗力，故不应视为均灿公司违约，且违约金存在约定过高情形一节，鉴于(1)均灿公司承租后系将系争房屋再行转租以获取租金利益，均灿公司所提供实际租户退租材料亦显示均灿公司实际收租至实际租户退租之日止，显然，均灿公司向实际租户全额收租，对高一萍却称因不可抗力而无法付租，均灿公司所采用之“双重标准”依法不获支持，法院对于均灿公司基于“双重标准”所提出之抗辩意见亦依法不予采纳；(2)在高一萍尚未通知减免租金情形下，均灿公司在收取实际租户租金后却始终不予支付自2020年2月起之租金，均灿公司付租行为显有不当，亦有失诚信；(3)依据租赁双方所作约定，承租方曾实际享受1个月之装修免租期优惠，且承租方就逾期付租须予承担滞纳金，再则高一萍就提前解约后另寻租户可能遭受房屋空置期之租金损失，故高一萍所提起之违约金诉请结合案情并不存在约定过高之情形。鉴此，法院对均灿公司就违约金诉请所提起之抗辩意见均依法不予采纳。对于高一萍要求没收保证金之意见，高一萍该项意见与合同约定无悖，法院依法予以支持。至于均灿公司称其向实际租户退还押金一节，鉴于高一萍与均灿公司之间房屋租赁合同关系系因均灿公司违约而导致提前解除，而均灿公司在此情形下已无法与实际租户继续履行所签租约，在实际租户就租约解除并不担责情形下，均灿公司显然无权扣留租户所缴押金，现均灿公司以其无权扣留租户所缴押金之行为以对抗高一萍于《租赁合同》项下所享有之合同权利，法院对均灿公司上述抗辩意见依法不予采纳。一审法院据此判决：一、高一萍、上海均灿企业管理有限公司、上海星屋网络科技有限公司于2019年3月1日所签《租赁主体变更协议》于2020年4月30日予以解除；二、高一萍与上海星屋网络科技有限公司于2018年6月14日所签《租赁合同》于2020年4月30日予以解除；三、上海均灿企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付高一萍2020年3月1日至2020年4月30日期间租金405，150元；四、上海均灿企业管理有限公司于判决生效之日起十日内偿付高一萍违约金405，150元；五、高一萍不予退还上海均灿企业管理有限公司租赁保证金607，725元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实就在案证据，对涉案合同效力、合同解除及相应法律后果所作的认定，并无不妥，本院予以认同。现均灿公司以违约金过高为由提起上诉，但并未就此提交证据予以证明，故本院对均灿公司的上述主张，不予采信。综上所述，一审判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7，377.25元，由上诉人上海均灿企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年三月十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  黄琪隽附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……