浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终761号 上诉人（原审被告）祁远钦，男，1990年6月7日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托代理人黄志文、黄聃，浙江杭天信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州贵创实业有限公司，住所地杭州市萧山区新塘街道通惠中路28号，统一社会信用代码91330109MA28M1A129。 法定代表人钱大海，执行董事兼总经理。 委托代理人陶兴波、葛爱军，浙江协鼎律师事务所律师。 上诉人祁远钦因与被上诉人杭州贵创实业有限公司（以下简称贵创公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初10199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。上诉人祁远钦及委托代理人黄志文、被上诉人贵创公司的委托代理人陶兴波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年5月30日，贵创公司与祁远钦签订《租赁合同》(合同编号20180508）一份，约定贵创公司将案涉房屋出租给祁远钦，租赁面积共计约448平方米；租赁期限为2018年5月30日起至2024年8月5日；第一年租金为1000000元，第二年租金为1050000元，第三年租金为1155000元；2018年6月1日前应支付2018年5月30日至2018年11月5日租金250000元，2018年10月5日前应支付2018年11月6日至2019年2月5日租金250000元，2019年1月5日前应支付2019年2月6日至2019年8月5日前租金500000元，2019年7月5日前应支付2019年8月6日至2020年2月5日租金525000元，2020年1月5日前应支付2020年2月6日至2020年8月5日租金525000元.......；祁远钦应支付贵创公司履约保证金200000元。房租不包含物业费，物业费为6元/平方米/月，首期物业费为37632元，第二年开始每期物业费为32256元；祁远钦须按合同约定按期足额缴纳租金及其他各种费用，如不能按期缴纳，每逾期一日则按未付金额的1%收取滞纳金，如逾期超过15天，贵创公司有权采取停电、停7水、及关闭所有大门等措施。如逾期超过30天，则贵创公司可以提前解除合同并收回该出租经营用房；在合同有效期内，任何一方如有违约行为，守约方可自行解除合同，违约方必须赔偿守约方违约金200000元；守约方为追究违约方责任而支付的实现债权费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、律师费、审计费、评估费、公证费等均由违约方承担，同时双方对其他合同内容进行了约定。合同订立后，贵创公司将案涉房屋交付祁远钦使用，祁远钦支付贵创公司履约保证金200000元。因祁远钦未按期支付租金，贵创公司于2019年4月10日向本院提起民事诉讼，要求解除与祁远钦订立的《租赁合同》，祁远钦腾退案涉房屋；祁远钦支付房屋租金164545元、违约金200000元、物业管理费26880元、律师费10000元。原审法院以(2019)浙0109民初6731号立案受理，贵创公司的委托诉讼代理人为陶兴波、葛爱军，提交的授权委托书载明委托权限为：有权代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解，签订调解、和解协议，并就调解协议申请及办理司法确认、提起反诉、上诉等特别权利；代收法律文书的权利；代为提供原告或者申请执行人的银行账户信息(包括户名、账号及开户行名称)；代退案件受理费、代收案款的权利；代为申请执行，承认、放弃、变更执行请求、进行执行和解、调解，签订和解、调解协议等特别权利；有权代为调取案卷笔录、卷宗资料、工商信息。审理过程中，2019年6月10日双方经本院主持调解，达成如下调解协议：一、祁远钦于2019年6月16日前支付贵公司租金及物业费合计575022元；二、祁远钦于2019年6月16日前支付贵创公司律师费10000元；三、如祁远钦未按期足额支付上述第一、二项款项，应加付贵创公司违约金50000元；四、贵创公司自愿放弃其余诉讼请求。(2019)浙0109民初6731号案件调解笔录载明“原代：原告可以继续与被告履行租赁合同，但是上述575022元款项要求被告在2019年6月16日前付清；被告：同意在上述期限内付清，另外，被告付清原告起诉的这期款项后，如果在后续的租期内还是要求与原告继续履行租赁合同的话，希望原告与被告之间就剩余租期的租金单价下调的问题进行协商，并且希望原告同意返还575022元租金中的170000元给被告作为租金减免，或者直接将该170000元抵扣下一期租金。原代：原告同意在2019年8月6日起的租期内给被告下调租金单价，按照原告的意思第二年租金为793632元，第三年租金为872995元，从实际收取租金的第四年起，每年租金标准在前一年租金标准基础上上涨5%，该租金为税前价。被告：被告希望原告可以在上述下调租金的基础上再往下调整下租金，具体被告在另行在庭外再与原告协商。原代：同意协商，如果双方之后就2019年8月6日起剩余租期的租金下调价格协商一致的话，在此基础上原告可以同意本案调解的欠款金额575022元中的170000元返还给被告作为租金减免，或者直接抵扣下一期租金。被告：同意的。”笔录经陶兴波与祁远钦签字确认。后祁远钦未按时支付调解书确定的款项。贵创公司向原审法院申请强制执行，原审法院以(2019)浙0109执4924号立案执行。执行过程中，双方于2019年7月11日达成执行和解协议，约定祁远钦需支付贵创公司款项588683元，该款祁远钦已经支付300000元，剩余288683元于2019年7月16日前付清。后祁远钦于2019年7月16日向原审法院缴纳执行案款288683元，原审法院支付贵创公司案款272022元，并开具金额为16661元的执行费票据，贵创公司向原审法院出具执行结案报告，剩余执行款项自愿放弃。2019年8月13日19时09分，温杨全在与祁远钦微信聊天中告知祁远钦本期应付金额386316元-170000元=216316元”。祁远钦于2019年8月29日支付贵创公司100000元，于2019年9月25日支付贵创公司86316元。2019年10月24日，贵创公司向祁远钦发送《补充协议》，要求就《租赁合同》变更事宜签订相应的《补充协议》，祁远钦收到《补充协议》后，对贵创公司提出的违约金条款有异议，双方遂未签订书面《补充协议》。2020年6月11日，祁远钦向贵创公司送达《解除告知函》，要求解除《租赁合同》，并对案涉房屋进行交接。贵创公司回函给祁远钦，同意解除双方之间的《租赁合同》，先行配合交接案涉房屋，但要求祁远钦支付违约金200000元，以及未支付的租金、物业费、律师费(如诉至法院)。祁远钦于2020年6月18日签收了回函。贵创公司与祁远钦就案涉房屋已于2020年6月19日交接完毕。案涉房屋至今尚空置未出租。贵创公司为实现对祁远钦的本案债权，支出律师代理费25000元。另查明，2019年4月11日贵创公司经工商登记，法定代表人由温杨全变更为苏忠虎。2019年8月6日，贵创公司经工商登记，法定代表人变更为钱大海，股东为石伏育、温杨全，石伏育持股51%，温杨全持股49%。贵创公司于2020年8月诉至原审法院，请求判令：1.确认贵创公司与祁远钦的房屋租赁合同于2020年6月18日解除；2.祁远钦支付贵创公司房屋租金742140元；3.祁远钦支付贵创公司物业管理费28102元；4.祁远钦支付贵创公司违约金200000元；5.祁远钦支付贵创公司律师费损失25000元。庭审中，贵创公司变更第2项诉讼请求为：祁远钦支付贵创公司房屋租金528479元(以年租金1050000元为标准，自2019年8月6日起计算至2020年6月19日，计318日，共计914795元，减去已支付186316元，减去抵扣的履约保证金200000元）。 原审法院认为，贵创公司与祁远钦签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，成立并合法有效，双方应当根据合同约定全面履行各自的义务。合同履行过程中，祁远钦要求解除《租赁合同》，贵创公司复函同意解除，祁远钦于2020年6月18日签收了回函，故原审法院认定案涉《租赁合同》于2020年6月18日经双方协商一致解除。本案主要争议焦点为，2019年6月10日双方在(2019)浙0109民初6731号案件调解过程中，是否对租金减免已达成一致。祁远钦主张认为，该案调解过程中已明确向贵创公司提出返还租金170000元作为租金减免，或者直接将该170000元抵扣下一期租金的意向，贵创公司明确同意在2019年8月6日起的租期内给祁远钦下调租金单价即第二年租金为793632元、第三年为872995元等。贵创公司认为系在祁远钦全面履行后期租期的情况下同意减免租金。原审法院经审理后认为，首先(2019)浙0109民初6731号案件审理过程中，陶兴波作为贵创公司的委托诉讼代理人参与庭审调解，其应当在委托权限内行使代理权。调解过程中，祁远钦就该案争议事实之外对合同约定的租金标准提出了变更意思表示，陶兴波对此所作的意思表示，应当已超出贵创公司对其在该案民事诉讼过程中的委托权限。故应当认定陶兴波所作的意思表示不构成诉讼过程中的代理行为。其次，根据调解笔录，可以认定陶兴波作为贵创公司委托诉讼代理人所作的意思表示系在祁远钦继续全面履行《租赁合同》并给贵创公司带去租金收益的情况下，同意减免租金或变更租金标准，因祁远钦对贵创公司提出的减免幅度仍存有异议，要求进一步协商，故双方未达成书面调解协议，原审法院亦未在该案调解书中对租金减免或租金标准变更进行确认。最后，虽然2019年8月13日温杨全在微信聊天中告知祁远钦本期应付金额：386316元-170000元=216316元”，存在减免租金的意思表示，但根据查明的事实，2019年8月13日温杨全已非贵创公司法定代表人，其所做的意思表示不构成职务行为，对贵创公司不具有约束力。同时，结合贵创公司于2019年10月24日要求与祁远钦就《租赁合同》变更事宜签订《补充协议》，因祁远钦对违约金条款有异议，双方遂未签订书面《补充协议》的事实，及2020年6月11日祁远钦向贵创公司发送的《解除告知函》证实祁远钦提出因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，导致营业收入明显减少，要求贵创公司减免租金，贵创公司执意要求按照原《租赁合同》履行的事实，可以认定祁远钦与贵创公司未就租金减免或者租金标准变更全部事宜达成一致。根据以上分析，原审法院据此认定2019年6月10日贵创公司与祁远钦在(2019)浙0109民初6731号案件调解过程中及合同调解履行过程中未就租金减免达成一致，祁远钦应当按照《租赁合同》的约定全面及时履行租金付款义务。审理查明，祁远钦应于2019年7月5日前支付贵创公司2019年8月6日至2020年2月5日的租金525000元，于2020年1月5日前支付贵创公司2020年2月6日至2020年8月5日的租金525000元。祁远钦于2019年8月29日支付贵创公司100000元，于2019年9月25日支付贵创公司86316元。祁远钦迟延支付租金的行为已构成违约，双方协议解除租赁合同后，祁远钦应支付贵创公司2019年8月6日至2020年6月18日租金及2020年6月19日占有使用费914795元，管理费28102元，祁远钦已支付贵创公司186316元，故尚应再支付贵创公司案涉房屋租金、占有使用费及管理费756581元。审理过程中，贵创公司同意合同解除后贵创公司应返还祁远钦的履约保证金200000元与祁远钦应支付的租金、占有使用费及管理费进行债务抵消，抵消后，祁远钦应支付贵创公司租金、占有使用费及管理费556581元。《租赁合同》约定，任何一方如有违约行为，守约方可自行解除合同，违约方必须赔偿守约方违约金200000元；守约方为追究违约方责任而支付的实现债权费用，包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、鉴定费、律师费、审计费、评估费、公证费等均由违约方承担。现祁远钦未按期支付租金并要求解除《租赁合同》，应当按照约定支付贵创公司相应的违约金，并承担贵创公司为实现债权而支出的费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。审理查明，《租赁合同》约定案涉房屋月租金为87500元，《租赁合同》于2020年6月18日解除后案涉房屋至今空置未出租，故原审法院认定《租赁合同》约定的违约金标准未明显高于祁远钦违约造成贵创公司的实际损失，故贵创公司要求祁远钦支付违约金200000元并赔偿律师代理费损失25000元的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。综上，贵创公司的诉讼请求符合法律规定，原审法院予以支持。祁远钦的辩称缺乏相应的事实及法律依据，原审法院不予采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款之规定，判决：一、确认杭州贵创实业有限公司与祁远钦于2018年5月30日就杭州市萧山区通惠中路28号一层11-18号房屋订立的《租赁合同》于2020年6月18日解除；二、祁远钦在判决生效后十日内支付杭州贵创实业有限公司房屋租金、占有使用费及管理费556581元，违约金200000元，律师代理费损失25000元，合计781581元。如祁远钦未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11616元，减半收取5808元，由祁远钦负担。 宣判后，祁远钦不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。2019年6月10日，双方在(2019)浙0109民初6731号案件调解过程中，对租金减免已达成一致，被上诉人的温杨全亦对此追认，并依据调解协议对房租做进一步减免。在该案调解笔录中，被上诉人已同意下调自2019年8月6日起的租金，第二年的租金为793632元，第三年租金为872995元。被上诉人同意在上述下调租金的基础上再往下调租金，具体上诉人在另行庭外再与被上诉人协商。另同意在协商一致的基础上，本案调解的欠款金额575022元中的170000元返还给上诉人作为租金减免，或者直接抵扣下一期租金。陶兴波作为特别授权代理人有权进行调解、和解，签订调解、和解协议，陶兴波在调解笔录对减免租金事宜进行签字确认，该行为构成代理行为，其产生的法律效果应当由被上诉人承担。退一步讲，即使陶兴波超出委托权限，为无权代理人。但从案外人温杨全在2019年8月13日的聊天记录可以认定，被上诉人对陶兴波的无权代理行为进行追认，同意对上诉人的租金减免事宜，并根据调解笔录中约定，对上诉人房租在调解协议的基础上进一步进行减免。上诉人也据此向被上诉人支付了部分租金，被上诉人并未对此提出异议。一审认定2019年8月13日温杨全非贵创公司法定代表人，其所做的意思表示不构成职务行为，对贵创公司不具有约束力，系事实认定错误。2018年5月30日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》中，被上诉人法定代表人系温杨全，上诉人在签订合同后，所付租金均是汇入温杨全账户。且2019年4月11日被上诉人才变更法定代表人，并未向上诉人告知，上诉人支付租金仍然是向温杨全账户转账，日常工作对接仍然是向温杨全。基于上诉人的信赖利益，上诉人有理由相信温杨全的行为应属职务行为。即使温杨全的行为属于无权代理，温杨全的行为亦构成表见代理，其行为产生的法律效果应由被上诉人承担。关于2020年6月11日，上诉人向被上诉人发送的《解除告知函》，系双方就新冠肺炎疫情及疫情防控措施影响，要求减免租金不成而解除合同。此处减免租金并不是上述双方已协商减免租金的事宜。一审据此认定上诉人与被上诉人双方未就租金减免或者租金标准变更全部事宜达成一致，系事实认定错误。二、一审法院判决上诉人承担违约金过高，过分高于被上诉人的损失，应当予以适当减少。一审认定《租赁合同》约定的违约金标准未明显高于上诉人违约造成被上诉人的实际损失属事实认定错误。《租赁合同》于2020年6月18日解除后案涉房屋至今空置未出租的事实并未经法院核实。合同解除后，被上诉人完全有条件继续出租案涉房屋，上诉人对合同解除后房屋未出租没有过错，因此该部分损失不属于上诉人给被上诉人造成的实际损失。一审判决违约金数额过分高于被上诉人损失，应当对违约金部分予以适当减少。综上，上诉人祁远钦请求二审法院撤销原判，依法改判租金、占有使用费及管理费127511.2元并调整违约金为10万元，对一审判决的律师代理费无异议，或将本案发回重审，一、二审诉讼费由贵创公司负担。二审庭审中，祁远钦补充上诉理由如下：双方租金减免包括两部分，一个是17万元，另一个是调整2019年8月6日期的租金为4.8元/平方米。 被上诉人贵创公司答辩称：上诉人与被上诉人之间并没有对租金减免达成一致。结合调解笔录中的表述，上诉人表述是如果在后续的租期内还是要求与被上诉人继续履行租赁合同，希望就下调租金进行协商及减免17万元。被上诉人回答同意协商，如果双方剩余租期的租金下调价格协商一致的话，同意减免17万元，由此可以看出上诉人与被上诉人之间达成协商下调租金及减免17万元是需要上诉人按约履行案涉租赁合同剩余租期的前提下。另外结合日常生活经验，被上诉人不可能无缘无故的降低租金及减免。在上诉人屡次违约的前提下，被上诉人不可能直接给其减免租金，结合上述两点可以看出，被上诉人同意降低租金是基于上诉人正常履行合同期限的前提下。关于这个陶兴波对该案代理权限的问题，陶兴波在上次调解案件外确实不存在代理权限，一审认定正确，即便存在代理权限，根据上述陈述，达成这个租金减免需要前提条件。一审认定温杨全并非贵创公司的法定代表人，不构成职务行为，该认定也是正确的。结合2019年10月24日贵创公司要求与上诉人签订补充协议，上诉人对违约条款有异议而未签订，以及2020年6月11日上诉人寄送给被上诉人解除租赁合同通知函中的陈述，也明确表示双方对减免租金并未达成一致，故上诉人依据与温杨全的聊天记录主张上诉人与被上诉人之间对租金进行调整及减免的说法是错误的，不符合客观事实的。另外针对于违约金条款，上诉人在上诉状中陈述一审没有对案涉房屋至今空置未出租的事实进行核实，但一审开完庭后。上诉人代理人在移动微法院发表了确认的信息，该事实是经过上诉人确认的。再结合案涉租赁合同双方有免租期的约定，被上诉人的实际损失已远远超过了合同约定的违约金数额，一审对违约金的判决符合客观实际情况。综上，被上诉人贵创公司请求二审法院驳回上诉。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另查明，贵创公司二审中向本院出具情况说明一份，载明：浙江协鼎律师事务所系杭州贵创实业有限公司的法律顾问，其指派的陶兴波律师在（2019）浙0109民初6731号案件调解过程中所陈述的内容，系与我公司沟通后的结果，我公司对其陈述的内容认可，不存在超越代理权限的行为。 本院认为，本案双方订立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现双方对一审判决租赁合同于2020年6月18日解除均无异议，本院予以确认。祁远钦上诉主张双方已就租金减免在（2019）浙0109民初6731号案件调解中达成一致，对此本院认为，虽然贵创公司在二审中对该案中代理人在调解过程中的陈述内容予以确认，其中涉及后续租金下调的内容，但根据该案调解笔录的记载，双方对后续租金的减免系以2019年8月6日之后剩余租期的合同继续履行为前提，且双方对租金下调价格并未最终达成一致，贵创公司亦明确表示17万元的租金减免或抵扣要以双方之后就2019年8月6日起剩余租期的租金下调价格协商一致为基础，后续温杨全虽与祁远钦微信中沟通租金数额，且贵创公司向祁远钦发送补充协议变更租赁合同事宜，但双方仍未最终签订补充协议，且本案系祁远钦违约要求提前解除租赁合同，故一审认定双方未就租赁合同约定的租金达成一致变更正确。对于违约金，祁远钦未依约支付租金并要求提前解除合同等构成违约，应当依约承担违约责任，一审结合合同约定的房屋租金及双方一审确认的案涉房屋于2020年6月18日合同解除后空置未出租的事实，认定合同约定的20万元违约金未明显高于祁远钦违约造成贵创公司的实际损失，并无不当，本院予以确认。综上，祁远钦的上诉请求依据不足，一审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9091元，由祁远钦负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年三月十八日 书记员 万丹丹