北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3441号上诉人（原审原告，反诉被告）：陈轶青，男，1963年7月24日出生，白族，北京市顺义区天竺地区居民，住北京市海淀区。上诉人（原审原告，反诉被告）：尹燕秋，女，1968年10月14日出生，汉族，北京市朝阳区望京西园四区居民，住北京市朝阳区。陈轶青、尹燕秋之共同委托诉讼代理人：谢冰，北京嵩高律师事务所律师。陈轶青、尹燕秋之共同委托诉讼代理人：于洋，北京嵩高律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：郑兴宝，男，1965年3月21日出生，汉族，浙江省杭州市余杭区五常街道居民，住浙江省杭州市余杭区。委托诉讼代理人：刘震宁，国浩律师（北京）律师事务所律师。上诉人陈轶青、尹燕秋、郑兴宝因租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2019）京0113民初17001号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈轶青、尹燕秋上诉请求：1.在一审判决第二项郑兴宝返还陈轶青、尹燕秋租金160396.3元基础上改判另行增加返还租金123439.7元；2.在一审判决第三项判决郑兴宝赔偿陈轶青、尹燕秋损失7366000元、搬家费用126000元基础上改判另行增加赔偿陈轶青、尹燕秋损失5600225.9元、搬家费用284299.82元；3.撤销一审判决第四项、第五项；以上陈轶青、尹燕秋共计要求改判另行增加金额为6007965.42元；4.本案一审、二审诉讼费、保全费由郑兴宝承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清：1.郑兴宝理应退还2019年4月19日至2020年1月3日共计259天，南一栋房屋租金283836元。一审法院已查明对于租赁标的物三栋房屋中南边一栋建筑面积1197平方米，北京市顺义区高丽镇人民政府已经认定为违法建筑并于2019年4月19日下发了限期拆除决定书，后于2019年6月20日被强制拆除。自南一栋房屋2019年4月19日被下发限期拆除决定后，南一栋房屋已经不具备了使用的基础，且距离强制拆除只有两个月，陈轶青、尹燕秋收到限期拆处决定书后就马上开始了腾退，本身也是为了尽可能的避免损失扩大化，所以不应就腾退期内再次向陈轶青、尹燕秋收取房租，一审法院对此认定有误。2.陈轶青、尹燕秋无须向郑兴宝支付北边二栋房屋的占有使用费。同样一审法院已经查明北边二栋房屋与2019年12月27日被认定为违法建设，要求于2019年12月31日前自行拆除，此时北边二栋房屋也已经不具备使用的基础。陈轶青、尹燕秋收到通知后就开始腾退，属于为避免扩大损失所做的努力，且陈轶青、尹燕秋已经付清2020年1月3日之前的租金。之后多次收到催告通知书要求拆除房屋，房屋未能按期拆除是由于受新冠肺炎疫情影响，即使法院认定陈轶青、尹燕秋应支付此期间占有使用费，也应该考虑到受疫情和限期拆除通知的影响，房屋已经不具备原来的使用基础，其租赁现状必然受到严重影响，应对此期间的房屋占有使用费酌情予以减免，而不应按照原租金标准支持。二、一审法院判决未明确导致合同无效郑兴宝应承担的过错责任程度，对陈轶青、尹燕秋的损失及搬家费判定过低。1.郑兴宝在签订合同前向陈轶青、尹燕秋提供了虚假的土地使用权登记审批表复印件，隐瞒房屋的真实情况，导致本案租赁合同无效的全部过错责任在于郑兴宝，因此理应由郑兴宝承担全部给陈轶青、尹燕秋造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担损失。本案中，由于郑兴宝在出租涉案房屋时已经向陈轶青、尹燕秋出示了北京市顺义区高丽营镇前渠河村经济合作社与北京杭塔防火建材有限公司签订的土地租赁协议，前渠河村委会一事一议记录以及顺义县土地使用权登记审批表复印件，以上足以表明陈轶青、尹燕秋对于签订合同已经尽到了自己合理的注意义务，有理由相信承租物的合法性。陈轶青、尹燕秋都是非法律专业人士，不能过多苛求陈轶青、尹燕秋对租赁房屋进行全面详尽的审核。郑兴宝在签订合同时提供给陈轶青、尹燕秋的顺义县土地使用权登记审批表复印件，载明建筑占地面积11002平方米，土地面积15269平方米，后在庭审中通过郑兴宝提供的证据比对陈轶青、尹燕秋才发现此记录是有涂改的，并非原始版本，实际建筑面积为1002平方米、土地面积为5269平方米。对于该涂改的复印件的真实性郑兴宝在一审庭审中曾表示认可，这就说明郑兴宝在签订合同时存在明显的欺诈。郑兴宝作为出租方隐瞒出租房屋的真实情况，有明显的过错，故郑兴宝应当承担合同无效的全部责任，因合同无效导致的陈轶青、尹燕秋的装修及搬家损失亦应由郑兴宝承担。2.一审法院在认定损失方面未考虑南一栋的装修损失，且存在整体认定过低。关于陈轶青、尹燕秋的损失，陈轶青、尹燕秋在《房屋租赁合同》签订后，因经营的需要投入了大量的资金对承租物进行了装修和园区的整体建设，且在装修改造后不到三年承租物即遭拆除，故郑兴宝应当赔偿陈轶青、尹燕秋装修改造的全部损失。具体来说，北边二栋经鉴定价值为11067692.16元，南一栋室内装修费用为1898533.74元。同时因拆除搬迁给陈轶青、尹燕秋造成了搬家费和剩余电费损失410299.82元，为证明损失陈轶青、尹燕秋提供了《建设工程施工合同》、《装饰装修工程合同》、《电力改造工程合同》转账记录等一系列证据，而一审判决仅支持赔偿陈轶青、尹燕秋损失7366000元，搬家费126000元，明显过低，且一审法院判决中未提及南一栋房屋因拆除给陈轶青、尹燕秋造成的损失，属于对事实有重大遗漏。综上所述，一审法院存在事实认定不清，支持了不应由陈轶青、尹燕秋承担的占有使用费，且对陈轶青、尹燕秋的损失部分有遗漏，整体认定过低。郑兴宝辩称，不同意陈轶青、尹燕秋的上诉请求，坚持郑兴宝上诉意见。一审查明事实清楚，不存在多收租金的情况。虽然陈轶青、尹燕秋租了郑兴宝的厂房，但是转租了22个次承租人并进行了装修，装修损失应该全部由陈轶青、尹燕秋承担。陈轶青、尹燕秋与次承租人之间不是合作，是转租关系。郑兴宝上诉请求：1.撤销一审判决第三判项；2.一、二审诉讼费、保全费、鉴定费等由陈轶青、尹燕秋承担。事实和理由：一、一审判决违反合同相对性原则，在还未分清次承租人与陈轶青、尹燕秋（承租人）之间所应承担责任的情况下，却认可将本应由次承租人另案向陈轶青、尹燕秋所主张损失的权利转移给陈轶青、尹燕秋，并支持其向郑兴宝行使是错误的。首先，根据合同相对性原则的相关法律规定，合同一方依据合同向另一方主张损失赔偿都是合同赋予当事人享有的权利。但该合同权利与义务，仅针对的是合同当事人双方产生约束力，并不及于第三人，也不能对第三人产生拘束力。其次，就本案来说，本案实际存在两个租赁合同关系，一是郑兴宝与陈轶青、尹燕秋之间的租赁合同关系；二是陈轶青、尹燕秋与次承租人之间的转租合同关系。两个合同内容所涉及的主体、权利义务等内容均不同。按照合同相对性原则的要求，任何一方合同主体想主张权利，均应遵循该原则，只能向合同的相对方主张。而不能突破相对性原则，越过合同相对方而直接向无合同关系的一方主张，亦或代合同相对方向另一份合同的合同相对方主张权利。第三，根据郑兴宝与陈轶青、尹燕秋所签订的《房屋租赁合同》第二条的约定，陈轶青、尹燕秋向郑兴宝承租厂房的目的是为个人自身进行生产、生活与艺术品创作、经营和储存所用。同时该合同第5.2.4条又约定，陈轶青、尹燕秋租赁期间不得将房屋转租给他人。而事实是，陈轶青、尹燕秋不仅违反约定将租赁物进行了违法转租，而且转租所涉及的次承租人多达20多位。陈轶青、尹燕秋恶意不向次承租人告知其无转租权，所承租建筑性质为厂房，并不能用于居住、生活的事实。从而导致次承租人对所承租的厂房从居住生活的角度进行了奢侈装修，并导致次承租人损失的进一步扩大。在陈轶青、尹燕秋与次承租人未就转租合同效力进行确认，并就造成次承租人损失的责任进行划分及承租人应赔偿次承租人损失履行完毕的情况下，由承租人代次承租人直接向出租人主张损失赔偿是错误的。第四，一审判决结果根本未解决两个租赁合同三方主体之间的法律纠纷，并因此对三方主体之间后续问题的解决带来的损害是后患无穷的。试问，假设郑兴宝按照一审判定金额向陈轶青、尹燕秋进行了赔偿，那么在郑兴宝支付的赔偿额范围内，陈轶青、尹燕秋如何向20余位次承租人进行赔偿？是平均赔偿，还是按份赔偿？是否可能出现或如何避免，在陈轶青、尹燕秋拿到郑兴宝的赔偿款后而不向次承租人进行任何赔偿的发生？从而出现本来承租人在整个转租过程中过错最大，所负责任应为最大，但却可能从中获得巨额利益的情况！那么从这个角度来说，一审的判决结果显然是有失公允的，是错误的。因为它用一个判决结果保护了一个违法行为，并使之获得了其不应获得的利益。综上，一审判决结果无论从合同相对性原则角度进行论证，还是从公平、诚实信用原则角度进行论证，均不能支持它所保护的陈轶青、尹燕秋的违法利益，审的错误判决理应予以撤销或改判。二、一审判决结果也违反了损失确定原则，在陈轶青、尹燕秋与次承租人之间，未就转租合同项下所产生的装修费用数额予以确认，并划分过错责任及予以事实赔偿的前提下，直接判定郑兴宝向陈轶青、尹燕秋进行赔偿也是错误的。如上所述，根据合同相对性原则，只有在陈轶青、尹燕秋与次承租人就转租行为所产生的损失赔偿责任划分清楚，并按次承租人所遭受的损失数额向次承租人进行了事实赔偿的情况下，陈轶青、尹燕秋才有资格及权利向郑兴宝主张其所谓的“装修损失”。否则陈轶青、尹燕秋在未向次承租人实际支付赔偿的情况下，直接向郑兴宝起诉主张次承租人损失的行为，就是违反了损失确定原则。陈轶青、尹燕秋辩称：不同意郑兴宝上诉意见，坚持陈轶青、尹燕秋上诉意见。陈轶青、尹燕秋起诉是恪守了合同相对性原则，陈轶青、尹燕秋与艺术家的关系不影响陈轶青、尹燕秋作为承租人向郑兴宝主张装修损失。本案不存在陈轶青、尹燕秋因该损失取得巨额利益的情况，证据及鉴定都是建立在评估损失的基础上。建筑本身是违建，随时可能被拆除，如果不是陈轶青、尹燕秋及时起诉及鉴定，就很可能被强拆而无法评估损失。陈轶青、尹燕秋有理由及时起诉主张权利。鉴定结果比实际损失更小。陈轶青、尹燕秋向一审法院起诉请求：1.判令郑兴宝返还陈轶青、尹燕秋已经交纳的2019年4月19日至2020年1月3日期间的南一栋房屋租赁费用283836元；2.判令郑兴宝赔偿陈轶青、尹燕秋南一栋房屋基础建设费用及室内装修费用1898533.74元；3.判令郑兴宝赔偿陈轶青、尹燕秋用于北面两栋房屋装修费用及园区整体建设费用11067692.16元；4.判令郑兴宝支付陈轶青、尹燕秋北面两栋房屋及园区搬家费用、剩余电费共计410299.82元；5.判令郑兴宝承担本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用。郑兴宝向一审法院反诉请求：1.判令确认郑兴宝与陈轶青于2017年12月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令陈轶青、尹燕秋给付郑兴宝2020年1月4日起至2020年6月14日止的占有使用费，按每日3023元计算，共计529025元；3.判令陈轶青、尹燕秋承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2017年12月30日，郑兴宝（出租方、甲方）与陈轶青（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁使用甲方房屋。该合同第一条租赁标的约定：1.甲方拥有厂房，由乙方投资改造成为艺术区用房三座，建筑面积为5650平方米，坐落于北京市顺义区高丽营镇前渠河村地界上，出租给乙方使用。2.34亩地位置：东至元件十厂西墙外，南至水坡村界，西至洋房村界，北至排水沟南50米。4.因甲方乙方共同使用厂区水井供水，故水井维修以及发生的所有相关的费用均为双方共同均摊。7.因房屋房顶破损和现要求的防火安全，原有房顶不能使用，因甲方实际困难，更换房顶由甲乙双方共同承担，施工维修由乙方先行垫资38万元，甲方承担费用20万元。此款项从最后一年乙方付给甲方的房租中扣除。如遇合同中途终止，甲方应向乙方返还维修垫资的20万元费用。第二条租赁用途约定：租赁标的乙方进行生产、生活与艺术品创作、经营和储存的场所。未经甲方同意，乙方不得将租赁标的作为其他用途之用。第三条租赁期限约定：租期11年，自2017年7月1日起至2028年6月30日止。第四条租金标准及付款方式约定：1.每年租金为140万元人民币（不含税）。3.2017年乙方共计应向甲方付房屋租金为200万元人民币，为521天的租金（2017年7月1日-2019年1月3日）；2018年6月30日前，乙方向甲方支付2019年1月4日-2020年1月3日的房屋使用租金140万元；2019年6月30日前，乙方向甲方支付2020年1月4日至2021年1月3日的房屋使用租金140万元。第五条双方权利义务约定：（一）甲方的权利和义务：4.甲方有权对房屋的使用情况及经营情况进行监督，确保按协议规定执行。（二）乙方的权利和义务：2.乙方对租赁标的具有使用权，根据需要房屋内部及外墙可以进行必要的装修及屋顶防水处理，不得破坏承重墙，不得在外立面以外搭建任何建筑物和临时框架、阳光房、保温房等物，在设施建设中必须根据消防规范，设定好消防通道和消防分区达到消防要求。第七条合理使用的义务：3.乙方不得随意改变租赁标的主体结构及其附属设施，如因特殊要求进行修改时，须先征得甲方的书面同意，方可进行施工。否则，甲方有权要求乙方恢复原状、赔偿损失，并有权单方解除本合同。双方均认可陈轶青与尹燕秋系合伙关系，陈轶青代表陈轶青、尹燕秋与郑兴宝签订涉诉合同。双方亦认可陈轶青、尹燕秋主要使用租赁房屋。陈轶青、尹燕秋已将2020年1月3日之前的租金付清，已支付340万元。租赁标的物三栋房屋中南边一栋建筑面积为1197平方米，北京市顺义区高丽营镇人民政府认定其为违法建设，于2019年4月19日向郑兴宝下发了限期拆除决定书，后于2019年6月20日被强制拆除；对北边两栋房屋，北京市顺义区高丽营镇人民政府于2019年12月27日认定其为违法建设，要求郑兴宝于2019年12月31日前自行拆除，后郑兴宝未自行拆除，于2020年6月18日被强制拆除。陈轶青、尹燕秋表示对北边两栋房屋，在政府下发限期拆除决定书后，其一边搬家一边使用，直到2020年6月15日全部搬完。陈轶青、尹燕秋未提交证据证明其于2019年4月19日已将南边一栋房屋交还给郑兴宝，其表示如法院认定2019年4月19日至2019年6月19日期间应给付占有使用费，则同意该期间的租金折抵占有使用费，不再要求返还该期间的租金。涉诉租赁三栋房屋未取得建设工程规划许可证等行政审批手续。陈轶青、尹燕秋表示其在租赁合同签订前，郑兴宝向其出示了顺义县土地使用权登记审批表复印件，其上载明建筑占地面积11002平方米、土地面积15269平方米，但未与原件核对，且并未询问其上的房屋是否有相应审批手续。郑兴宝在诉讼中先认可陈轶青、尹燕秋出示的该审批表复印件的真实性，后否认其真实性，并表示其向陈轶青、尹燕秋出示的顺义县土地使用权登记审批表复印件载明建筑占地面积为1002平方米，土地面积为5269平方米。郑兴宝认可陈轶青、尹燕秋进入涉诉场地需要经过其大门，郑兴宝的办公地点离涉诉租赁房屋200米。为支持其诉请，陈轶青、尹燕秋提交如下证据：1.《前河子（北京）文创园区艺术家驻地合作合同》（以下简称《合作合同》）16份，证明陈轶青、尹燕秋与艺术家及相关单位合作，将涉诉场地中的部分房屋提供给艺术家及相关单位作为工作室使用，艺术家及相关单位完成的装修归属于陈轶青、尹燕秋，艺术家及相关单位系垫资装修，该部分装修应由郑兴宝赔偿损失。关于垫资费用一节，陈轶青、尹燕秋同意由其与艺术家及相关单位另行解决。《合作合同》中甲方为陈轶青、尹燕秋，乙方为项睿、邵译农、祝君、马树青、景柯文、杨帆、萧瑟、金鸿梅、杜刚、刘勃麟、王瑞春、张子康、紫金万象（北京）国际文化传播中心、朱毅、刘晓红、李丹。各个《合作合同》中约定的合作期限、甲方为乙方提供的工作室面积大小不同，但关于房屋装修上的权利与义务约定相同，内容为：甲方为乙方提供创作需要的工作室，工作室交付状态为满足房屋基础建设（例厂房空间隔断、防雨、防水，水、电，上、下水的主管道进入，更换屋顶、外墙防水、屋顶防水、地基防水、断桥铝门窗、基础底面、基础弱电、园区路面、停车场及绿化等基础建设）；因甲方资金不足，故由乙方按工作需求对工作室空间进行垫资装修改造，在合同期内双方履行合同；合同期满后，装修所发生的所有款项由甲方退还于乙方（以票据及银行转账为准）；如单方面解约，则装修所发生的所有费用一并不予退回。陈轶青、尹燕秋表示涉诉租赁建筑物中南边一栋房屋其分别与项睿、朱毅、祝君、马树青、邵译农合作，由项睿、朱毅、祝君、马树青、邵译农实际使用该房屋。陈轶青、尹燕秋称其按照《合作合同》的约定交付了房屋。诉讼中，部分与陈轶青、尹燕秋合作的对象到庭表示陈轶青、尹燕秋按照《合作合同》的约定向其交付了房屋，且其依照该合同的约定进行了装修，就装修损失其需要与陈轶青、尹燕秋另行解决。郑兴宝不认可上述《合作合同》的真实性，称即使真实，也是陈轶青、尹燕秋将涉诉场地变相出租给艺术家，且由实际承租人进行了装修。2.马树青、朱毅、郝岩（祝君之妻）、项睿、邵译农与刘金波分别签订的《北京市小型建设工程施工合同》（合同价款分别为8万元、55万元、18万元、67万元、65万），以及项睿与北京简法空间科技有限公司签订的《装饰工程合同书》（合同价款为20万元），证明马树青、朱毅、祝君、项睿、邵译农对涉诉场地房屋进行了装修。郑兴宝认可上述合同的真实性。3.尹燕秋与刘金波签订的《北京市小型建设工程施工合同》，证明陈轶青、尹燕秋将南边一栋房屋的整体改造工程发包给刘金波。该合同显示承包范围为屋顶防水、外墙防水、室内隔断砖墙、外墙保温、上下水主管道、电路、滴水檐、小院木栅栏围挡、路面等整体改造，包工包料，工程造价为1194456元。郑兴宝不认可该证据的真实性、证明目的，并表示没有反驳其真实性的证据。4.尹燕秋与刘之军于2017年7月20日签订的《艺术区电力改造工程合同》及尹燕秋向刘之军付款的银行转账记录，证明陈轶青、尹燕秋将涉诉场地的电力改造工程发包给刘之军，尹燕秋共计向刘之军支付工程款53.5万元，其中南边一栋房屋的电力改造工程款为70967元。郑兴宝不认可该证据的真实性、证明目的，未提交反驳其真实性的证据。5.尹燕秋向王丽丽（刘金波之妻）付款的银行转账记录、尹燕秋微信转账记录、尹燕秋支付宝账单、陈轶青微信账单、马树青的微信聊天记录及付款记录、刘金波名下工商银行账户明细、刘金波微信账单、刘金波支付宝账单、王丽丽支付宝账单、收据、祝君微信账单、项睿微信聊天记录及付款记录、邵译农付款记录及聊天记录，证明尹燕秋、陈轶青、马树青、祝君、朱毅、项睿、邵译农分别支付了装修工程款。郑兴宝认可该组证据中部分证据的真实性，不认可关联性、证明目的。6.尹燕秋与北京新辉聚源科贸有限公司2017年5月15日签订的《北京市装饰装修工程合同协议条款》以及改造施工明细，证明陈轶青、尹燕秋对涉诉场地装修、改造所花费的费用。郑兴宝不认可该证据的真实性、关联性、证明目的。7.收据复印件、电表照片、微信聊天记录及付款记录、打车记录、银行付款记录一组，证明陈轶青、尹燕秋及其合作的对象从涉诉场地搬家花费的搬家费以及因强拆而未能使用的电费情况。郑兴宝不认可该组证据中绝大部分的真实性，亦不认可关联性和证明目的。8.装修、拆除照片及视频，证明涉诉南边一栋房屋装修前、装修后、拆除后的状况。郑兴宝不认可该证据的真实性、证明目的，并表示其没有证据证明交付时场地的状况。2019年12月4日庭前会议时，陈轶青、尹燕秋称北边两栋房屋室内装修部分是与其合作的艺术家完成的，房屋的公共部分以及室外园区的整体建设由陈轶青、尹燕秋完成。诉讼中，陈轶青、尹燕秋申请对未拆除的租赁房屋（即北边两栋房屋）的装修现值、园区建设的工程现值进行鉴定。本院委托北京东方华太工程咨询有限公司进行鉴定，陈轶青、尹燕秋支付鉴定费193058.58元。鉴定机构出具了《司法鉴定报告书》，认定未拆除的租赁房屋的装修鉴定结果为5228873.49元，园区建设的工程现值鉴定结果为5838818.68元。后郑兴宝对鉴定结论提出异议，认为部分项目不属于装修。鉴定机构对此出具补充说明，称将本鉴定项目中所列不属于装修内的材料设备采购及安装费用与该些材料设备仅计取一次安装及拆除费用进行了对比计算，其中按采购及安装计算费用为705123.35元，按仅计取一次安装及拆除费用计算费用为57054元，两种计价方式差额为648069.35元。双方对鉴定机构的补充说明予以认可。诉讼中，陈轶青、尹燕秋申请财产保全，法院作出（2019）京0113民初17001号民事裁定书，裁定：对郑兴宝名下价值三百二十九万九千二百八十一元的财产予以查封、扣押或冻结。陈轶青、尹燕秋为此交纳保全申请费5000元。后陈轶青、尹燕秋申请继续保全，本院作出（2019）京0113民初17001号之一民事裁定书。一审法院认定的上述事实，有《房屋租赁合同》，限期拆除决定书，付款记录，《合作合同》，《北京市小型建设工程施工合同》，《艺术区电力改造工程合同》，《装饰工程合同书》，装修、拆除照片及视频，《司法鉴定报告书》，补充说明等证据在案佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，郑兴宝与陈轶青签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但涉诉租赁建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续且已经被认定为违法建设亦已被强制拆除，故双方所签订之该合同应属无效。法院对郑兴宝的第一项反诉请求予以支持。法院考虑陈轶青、尹燕秋作为承租人应当在承租房屋时尽到谨慎注意义务，而郑兴宝作为出租人应当对房屋情况较承租人有更充分的了解，结合双方所述的合同签订情况，法院认定郑兴宝、陈轶青、尹燕秋均应对合同无效承担责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈轶青、尹燕秋并未提交证据证明其于2019年6月19日前已将南边一栋房屋交还给郑兴宝，该房屋于2019年6月20日被强制拆除，故陈轶青、尹燕秋应给付2019年4月19日至2019年6月19日期间的占有使用费。陈轶青、尹燕秋同意在其应给付该期间占有使用费的情况下用已付租金予以折抵，不再要求返还该期间的租金，法院予以准许。对于2019年6月20日至2020年1月3日期间南边一栋房屋所涉租金，郑兴宝应予退还，关于退还数额，法院根据查明案情确定为160896.3元，陈轶青、尹燕秋第一项诉讼请求过高部分法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然涉诉北边两栋房屋已于2019年12月27日被政府认定为违法建设，但根据陈轶青、尹燕秋的意见，其并未及时将该两栋房屋腾退给郑兴宝，而是直至2020年6月15日才腾退完毕，故郑兴宝所提第二项反诉请求法院予以支持，郑兴宝主张之数额法院根据本案查明情况确定为491404元，其诉请过高部分法院不予支持。郑兴宝并未举证证明涉诉场地其交付给陈轶青、尹燕秋时的状况，其虽不认可陈轶青、尹燕秋提交的装修、拆除照片及视频，但并未提交反驳其真实性的证据，故法院对其真实性予以采信。郑兴宝不认可陈轶青、尹燕秋提交的《合作合同》、尹燕秋与刘金波签订的《北京市小型建设工程施工合同》，《艺术区电力改造工程合同》及尹燕秋向刘之军付款的银行转账记录的真实性，但并未提交反驳其真实性的证据，法院对该部分证据的真实性予以采信。郑兴宝认可陈轶青、尹燕秋进入涉诉场地需要经过其大门，郑兴宝的办公地点离涉诉租赁房屋200米，结合郑兴宝在答辩时认可陈轶青、尹燕秋对南边一栋房屋可能进行了装修的意见，以及郑兴宝认可马树青、朱毅、郝岩、项睿、邵译农与刘金波签订的《北京市小型建设工程施工合同》、项睿与北京简法空间科技有限公司签订的《装饰工程合同书》的真实性，并参考鉴定时双方的意见，法院有理由认为郑兴宝对陈轶青、尹燕秋对涉诉场地的装修、改造及陈轶青、尹燕秋与相关第三方合作知情且同意。虽然涉诉场地的部分装修是由与陈轶青、尹燕秋合作的第三方完成并支付的费用，但合同具有相对性，且《合作合同》中亦约定是第三方垫资装修，故法院仍认定相应的装修归属于陈轶青、尹燕秋，而因装修产生的费用属于陈轶青、尹燕秋与第三方另行解决范畴，并不影响陈轶青、尹燕秋有权向郑兴宝主张装修损失赔偿，郑兴宝以第三方实际支出装修费用为由不同意赔偿装修损失的意见法院不予采信。双方对鉴定机构出具的《司法鉴定报告书》、补充说明不持异议，法院对《司法鉴定报告书》、补充说明予以采信。由于双方对导致涉诉合同无效均有过错，而涉诉场地亦已被拆除，故法院对陈轶青、尹燕秋主张赔偿第二项、第三项诉讼请求所涉损失根据双方在诉讼中的意见，参考陈轶青、尹燕秋提交的有关装修、改造的证据，并结合《司法鉴定报告书》及补充说明中的鉴定结论酌情予以支持7366000元，其诉讼请求过高部分不予支持。关于陈轶青、尹燕秋主张的剩余电费损失，由于政府下发限期拆除决定书至涉诉房屋实际被拆除，存在一个较长的时间，陈轶青、尹燕秋对房屋拆除存在预期，应自行合理安排电费等费用的支出，其要求郑兴宝赔偿剩余电费，依据不足，不予支持。关于陈轶青、尹燕秋主张的搬家费，考虑到陈轶青、尹燕秋系将涉诉房屋改造成艺术区使用，而涉诉房屋后被政府强制拆除，搬家情况客观存在，故对搬家费根据双方过错酌情支持126000元，对其诉讼请求过高部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，一审法院判决：一、确认陈轶青与郑兴宝于二〇一七年十二月三十日签订的《房屋租赁合同》无效；二、郑兴宝于判决生效之日起七日内返还陈轶青、尹燕秋租金十六万零八百九十六元三角；三、郑兴宝于判决生效之日起七日内赔偿陈轶青、尹燕秋损失七百三十六万六千元、搬家费用十二万六千元；四、陈轶青、尹燕秋于判决生效之日起七日内给付郑兴宝占有使用费四十九万一千四百零四元；五、驳回陈轶青、尹燕秋的其他诉讼请求；六、驳回郑兴宝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费十万三千七百六十二元，由陈轶青、尹燕秋负担三万八千三百九十二元（已交纳），由郑兴宝负担六万五千三百七十元，于判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四千五百四十五元，由郑兴宝负担二百零九元（已交纳），由陈轶青、尹燕秋负担四千三百三十六元，于判决生效之日起七日内交纳。鉴定费十九万三千零五十八元五角八分，由陈轶青、尹燕秋负担九万六千五百二十九元二角九分（已交纳），由郑兴宝负担九万六千五百二十九元二角九分，于判决生效之日起七日内交纳。财产保全申请费五千元，由郑兴宝负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人未提交新证据。郑兴宝向本院申请调查陈轶青、尹燕秋与项睿等16个案外人签订的《合作合同》，证明陈轶青、尹燕秋与案外人之间不是租赁关系，而是合作关系。陈轶青、尹燕秋对郑兴宝的申请表示不同意。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：根据双方当事人的诉辩主张及法院查明的事实，本案二审的争议焦点在于：一、租金的认定问题；二、陈轶青、尹燕秋是否有权向郑兴宝主张房屋装修损失；三、损失数额的认定问题。一、租金的认定问题。根据相关司法解释的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。据本案中查明的事实，陈轶青、尹燕秋并未证明其于2019年6月19日前已将南边一栋房屋交还给郑兴宝，该房屋于2019年6月20日被强制拆除，故一审法院认定陈轶青、尹燕秋应给付2019年4月19日至2019年6月19日期间的占有使用费，并无不当。对于2019年6月20日至2020年1月3日期间南边一栋房屋所涉租金，郑兴宝应予退还，关于退还数额，一审法院根据本案实际情况确定为160896.3元，并无不当。对于涉诉北边两栋房屋，该两栋房屋已于2019年12月27日被政府认定为违法建设，但根据陈轶青、尹燕秋的意见，其并未及时将该两栋房屋腾退给郑兴宝，而是直至2020年6月15日才腾退完毕，故郑兴宝主张陈轶青、尹燕秋给付房屋使用费，应予支持，郑兴宝主张之数额一审法院根据本案查明情况确定为491404元，亦无不当。二、陈轶青、尹燕秋是否有权向郑兴宝主张房屋装修损失。郑兴宝上诉主张不认可陈轶青、尹燕秋提交的《合作合同》，认为陈轶青、尹燕秋与案外人并非合作关系，而是转租关系，陈轶青、尹燕秋无权向郑兴宝主张装修损失。对此，本院认为，根据合同相对性原则，无论陈轶青、尹燕秋与案外人之间建立的是何种法律关系，其二人均有权依据《房屋租赁合同》向郑兴宝主张权利。至于陈轶青、尹燕秋与案外人之间的权利义务关系，应当另行解决。故对郑兴宝的该项上诉意见及其在二审中申请的调查取证，本院不予支持。三、损失数额的认定问题。本案中，郑兴宝与陈轶青签订的《房屋租赁合同》虽系双方当事人的真实意思表示，但涉诉租赁建筑物未取得建设工程规划许可证等行政审批手续且已经被认定为违法建设亦已被强制拆除，故双方所签订之该合同应属无效。一审法院考虑陈轶青、尹燕秋作为承租人应当在承租房屋时尽到谨慎注意义务，而郑兴宝作为出租人应当对房屋情况较承租人有更充分的了解，结合双方所述的合同签订情况，认定郑兴宝、陈轶青、尹燕秋均应对合同无效承担责任，并无不当。对于装修损失的具体数额，由于涉诉场地已被拆除，一审法院在《司法鉴定报告书》、补充说明的基础上，结合双方在诉讼中发表的意见，参考陈轶青、尹燕秋提交的有关装修、改造的证据，将损失数额酌情确定为7366000元，并无不当。关于陈轶青、尹燕秋主张的搬家费，一审法院结合双方过错酌情支持126000元，亦无不当，应予维持。综上所述，陈轶青、尹燕秋、郑兴宝的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费121540元，由陈轶青、尹燕秋负担57296元（已交纳）；由郑兴宝负担64244元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  马立红审 判 员  何灵灵审 判 员  周艳雯二〇二一年三月三十日法官助理  仵 霞法官助理  高玉珠