新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终903号   上诉人（原审被告）：新疆金海房地产投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区友好南路18号。   法定代表人：黄晓东，新疆金海房地产投资有限公司总经理。   委托诉讼代理人：岳瑛，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王静，女，1979年6月5日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。   委托诉讼代理人：赵伟，新疆施安律师事务所律师。   委托诉讼代理人：杨海霞，新疆施安律师事务所律师。   上诉人新疆金海房地产投资有限公司（以下简称金海公司）因与被上诉人王静商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院（2020）新0103民初3516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。上诉人金海公司的委托诉讼代理人岳瑛、被上诉人王静及其委托诉讼代理人杨海霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   金海公司上诉请求：撤销一审判决第三项、第四项，改判金海公司不支付购房贷款利息100,555.38元及违约金84,563.61元。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律有误。王静主张的利息属于违约责任，是债权，已过诉讼时效，并且过高，不应得到支持。2012年11月12日我公司与王静签订《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定王静购买我公司开发的信达金领时代房屋，2012年12月5日，我公司与王静签署《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定王静购买我公司开发的信达金领时代房屋，我公司按照约定时间交付了房屋，依据《商品房买卖合同补充协议》第二款关于房地产证的办理程序，我公司应当在房屋交付使用后360日内将办理权属证书需由我公司提供的资料报产权登记机关备案。因我公司已按约定备案，并未违约。王静向公积金中心支付贷款利息，与公积金中心之间存在法律关系，该利息不应由我公司承担。王静要求我公司承担逾期办证违约责任属于债权，应当适用诉讼时效。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金应当从合同约定或者法定期限届满之日起计算诉讼时效期间，本案已经超过三年诉讼时效，不应支持。二、若解除双方签订的合同，王静应当将房屋恢复原状归还我公司，如果不能恢复原状，则应当根据使用期间进行折价从房款中折抵。该房屋为精装修房屋并且配备家具家电，王静使用房屋已经近十年，所有装修和家具家电均出现损耗，如果不能恢复原状，也应当根据王静的使用期限对装饰装修进行折价从原房款中扣除。综上，因不可归责于我公司的原因导致暂时无法办理不动产证，我公司一直积极协调各部门，产证办理工作即将完成，请求查明事实，依法改判。   王静辩称，双方之间的买卖合同已经无法继续履行，我的合同目的无法实现，金海公司严重违约。一审中金海公司称涉案房屋没有经过政府审批规划建设，存在加建，至今未能按照约定将办理权属登记需要的资料报产权机关登记本案，致使我至今未能取得不动产登记证书，故我提出的各项诉讼请求符合法律规定。我主张的按揭贷款利息100,555.38元系我因购买房屋实际支付的按揭贷款利息，金海公司应予支付。因金海公司逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，致使我未按期取得房屋权属证书，我有权要求金海公司承担违约责任。金海公司至今未履行办理权属证书的义务，我的起诉未过诉讼时效。一审中金海公司未提出反诉或者要求评估房屋家具及装修在使用期间的折旧费用，故金海公司要求折价抵扣应当另案起诉。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。   王静向一审法院起诉请求：1．依法解除王静与金海公司签订的两份商品房预售合同；2．判令金海公司支付购房款1,017,306.54元，贷款利息369,916.07元；3．判令金海公司支付违约金396,749.6元（暂计至2019年2月15日）；4．判令金海公司从2019年2月16日起按照本金1,017,306.54元每年6.5%支付违约金至付清为止。   一审法院认定事实：2012年11月12日，王静与金海公司签订《商品房预售合同》一份，合同约定王静购买金海公司开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区房屋，建筑面积44.52㎡，总房款518,079.24元，签订合同之后支付首付108,079.24元，其中87,000元是通过提取公积金支付，剩余房款410,000元办理公积金按揭贷款。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2012年2月20日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。3．依照补充协议第二条处理。2012年11月12日，王静（甲方）与金海公司（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定乙方采取一次性方式付款或者已经办妥按揭贷款的，在乙方提供的资料齐全的前提下，甲方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报相关部门备案。案涉商品房为精装修现房，合同签订后，王静按照合同约定采用公积金按揭贷款的方式向金海公司交清全部房款，金海公司认可收到了王静全部房款。金海公司于2013年4月交付了房屋。但至今未将办理权属登记的资料报相关部门备案。2012年12月5日，王静与金海公司签订《商品房预售合同》一份，金海公司开发建设的乌鲁木齐市沙依巴克区房屋，建筑面积42.9㎡，总房款499，227.3元，签订合同之后支付首付150，227.3元，剩余房款349，000元办理银行按揭贷款。关于房屋的交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2012年2月20日前将经验收合格的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。3．依照补充协议第二条处理。2012年12月5日，王静（甲方）与金海公司（乙方）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定乙方采取一次性方式付款或者已经办妥按揭贷款的，在乙方提供的资料齐全的前提下，甲方应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报相关部门备案。案涉商品房为精装修现房，合同签订后，王静按照合同约定采用银行按揭贷款的方式向金海公司交清全部房款，金海公司认可收到了王静全部房款，金海公司于2013年4月交付了房屋。但至今未将办理权属登记的资料报相关部门备案。   一审法院认为，王静在金海公司购买了两套房屋即涉案房屋，在本案中一并主张并无不当。第一，当事人主体相同；第二，诉讼标的相同，都是商品房买卖关系，所涉标的物都是房屋，一审法院认为，为避免诉讼资源的浪费，可以将王静所诉的两套涉案房屋一并审理。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。本案王静与金海公司签订的《商品房预售合同》与《商品房买卖合同补充协议》对由出卖人将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案的时间约定不一致，应当以《商品房买卖合同补充协议》约定的时间为：商品房交付使用后360日内，金海公司庭审过程中自述系因涉案房屋没有经过政府审批规格建设，存在加建至今未能按照约定将上述资料报产权登记机关备案，致使王静至今未取得不动产权登记证书。据此，王静要求解除合同、退还购房款、赔偿已支付按揭贷款利息的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。关于王静主张的已支付按揭贷款的利息，依据王静提交的贷款账户信息，2003室房屋可以确定为99,639.31元，2005室房屋可以确定为916.07元，共计100,555.38元。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可根据权利人的申请决定延长。依据该规定，权利人在法定期限内不行使权利，就丧失了人民法院对其民事权利予以保护的权利，这项规定有利于保护交易安全，维护社会秩序。假如请求权的权利人长期怠于行使权利，会使法律关系处于不确定状态，不利于维护社会交易秩序稳定。因此，诉讼时效是以牺牲一部分公平正义为代价，来维护现存秩序，促进交易安全、降低交易成本，并促使权利人积极行使权利。金海公司作为开发商逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致王静未如期取得房屋权属证书，王静作为买受人有权要求开发商承担违约责任。但该权利是买受人基于合同之债所享有的以财产利益为内容的债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定。王静与金海公司签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定商品房交付使用后360日内，金海公司按照约定将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，金海公司至今仍未履行该合同义务，双方均认可2013年4月就已经交付两套涉案房屋，但王静在其权利受到侵害未及时起诉，故一审法院对于符合三年诉讼时效的违约金予以支持。因双方对于不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房的情形的违约金未做约定，故可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收贷款利息的标准计算，本案立案日期为2020年5月14日，故一审法院从2017年5月15日起计算违约金。违约金应为84,563.61元［1,017,306.54元×4.75%/12个月×21个月（2017年5月15日-2019年2月15日）］。对于王静主张判令金海公司从2019年2月16日起按照本金1,017,306.54元每年6.5%支付违约金至付清为止的请求，没有法律依据，故不予支持。一审判决：一、解除王静与新疆金海房地产投资有限公司于2012年11月12日以及2012年12月5日签订的《商品房预售合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、新疆金海房地产投资有限公司退还王静购房款1,017,306.54元；三、新疆金海房地产投资有限公司支付王静购房贷款利息100,555.38元；四、新疆金海房地产投资有限公司支付王静违约金84,563.61元；五、驳回王静要求新疆金海房地产投资有限公司其他的诉讼请求。   二审中，当事人没有提交新证据。   本院对一审查明的事实予以确认。   另查明：王静为购买信达金领时代房屋办理了公积金按揭贷款，合同贷款金额41万元，贷款利率为3.25%，贷款期数为240期，贷款发放日期为2013年1月6日，应结清日期为2033年1月6日，贷款还款方式为等额本息，约定还款日为31日。至一审起诉前，王静已还款88期，其中已还本金116,783.99元，已还利息99,639.31元。   王静为购买信达金领时代房屋办理银行按揭贷款。2014年10月23日提前清偿该银行按揭贷款，其办理提前还款的中国农业银行业务凭证单上载明还款金额336,575.09元，其中利息916.07元。   本院认为，一、金海公司对一审判决其向王静返还购房款1,017,306.54元未提起上诉，视为金海公司对此予以认可，故对金海公司上诉称应从返还的房款中扣除房屋折价款及装修折价款的上诉理由，本院不予审理，金海公司可以另行主张。   二、关于王静要求金海公司支付购房贷款利息是否已过诉讼时效、是否应予支付及是否过高的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商品房预售合同》及《商品房买卖合同补充协议》因金海公司未按照合同约定履行合同义务而解除，王建明因购买房屋办理公积金贷款支付了贷款利息，该贷款利息属于王静的损失，亦是合同解除的法律后果，故王静的该主张未过诉讼时效。一审判决金海公司支付其已经支出的利息损失100,555.38元符合法律规定，且是王静已经实际支付的利息，应予支持，对金海公司称该数额过高，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。   三、关于王静要求金海公司支付逾期办证违约金是否已过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。经查，因金海公司未按照约定将办理权属证书需要的资料报产权登记机关，本案的违约行为存在，王静在2020年5月14日提起诉讼，从王静起诉之日起前三年内的诉讼请求，未过诉讼时效，应予以支持。故一审自2017年5月15日起算逾期办证违约金符合法律规定，一审认定违约金数额并无不当，本院予以确认。   综上所述，金海公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4,002.38元（金海公司已预交），由金海公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   审  判  员   蒋 欣   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 五 日   书  记  员   杨文新