山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1716号上诉人（原审被告）：济南源浩置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，董事长。委托诉讼代理人：荣艳晶，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯永良，男，1979年1月14日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：孙居花，女，1982年2月22日出生，汉族，住济南市。上诉人济南源浩置业有限公司（以下简称源浩公司）因与被上诉人冯永良、孙居花商品房预售合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初6412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。源浩公司上诉请求：1.撤销一审法院作出的（2020）鲁0105民初6412号民事判决书，并依法改判；2.判令冯永良、孙居花承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对诉讼时效节点计算错误，导致判决错误。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条“权利人向公安机关、人民检察院、人民法院报案或者控告，请求保护其民事权利的，诉讼时效从其报案或者控告之日起中断。上述机关决定不立案、撤销案件、不起诉的，诉讼时效期间从权利人知道或者应当知道不立案、撤销案件或者不起诉之日起重新计算；刑事案件进入审理阶段，诉讼时效期间从刑事裁判文书生效之日起重新计算。”第二十条“本规定施行后，案件尚在一审或者二审阶段的，适用本规定；本规定施行前已经终审的案件，人民法院进行再审时，不适用本规定。”本案中冯永良、孙居花虽于2020年8月31日网上立案提起诉讼，但因冯永良、孙居花未到庭参加诉讼，一审法院按撤诉处理，根据上述司法解释的规定，应当从冯永良、孙居花收到（2020）鲁0105民初5817号民事裁定书为节点计算诉讼时效，而非冯永良、孙居花网上立案的时间。二、一审法院违反“同案同判”原则，请求查明改判《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》的规定，类案应当进行检索，统一法律适用，提升司法公信力。一审法院已有数十余起同类型案件，基本事实、争议焦点、法律适用问题等均一致，但本案仍然作出了不一致判决，请求二审法院查明事实，予以改判或发回重审。三、一审法院忽视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实。冯永良、孙居花在确认并领取违约金后却再次将源浩公司诉至法院，违反诚信原则，浪费司法资源。根据现有民事法律规定，是允许民事主体对自身民事权益的合法处置，并且鼓励当事人通过调解、和解的方式解决双方的纠纷，一旦当事双方就争议矛盾所涉及的自身权益作出处置，达成最终协议并实际履行，双方之间争议即告终结，任何一方不得在处置权利后再行享有对另一方的请求权。具体到本案，源浩公司逾期向冯永良、孙居花交房触发商品房买卖合同违约金条款，确需向冯永良、孙居花支付违约金。如果冯永良、孙居花认为以约定的违约金计算方式得出的数额低于自身实际损失，可与源浩公司协商一致增加违约金数额，协商不成的，向人民法院起诉要求增加违约金数额；亦可不与源浩公司协商，径行向人民法院起诉要求增加违约金数额。但实际情况是，冯永良、孙居花明确认可了商品房买卖合同的违约金计算方式，分四次领取了按照合同约定的违约金计算方式得出的金额共计16,838元，也就是说，在本案商品房买卖合同履行过程中发生逾期交房情形后，为妥善解决损失赔偿事宜，买卖合同的签订双方对于逾期交房违约金条款进行了确认并表示遵照此条款处理，源浩公司亦按此条款计算方式得出的违约金金额支付给了冯永良、孙居花，冯永良、孙居花也以自身实际行动受领了源浩公司的给付行为，同时以自己签字确认的方式，明确认可了签署违约金条款的适用、违约金数额的确定以及双方就违约金事宜达成协议的效力。在冯永良、孙居花已经领取了违约金并在《违约金领取确认表》签字确认之后，就代表买卖双方已就逾期交房违约金事宜达成终局性的结算协议并已实际履行，双方关于逾期交房产生的损害赔偿事宜已经得到最终的解决。一审法院无视双方已就逾期交房违约金达成协议并实际履行的客观事实，错误适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定对违约金数额进行调整，系刻意严重错误适用法律，应予纠正。综上所述，一审法院适用法律错误，认定事实不清。被上诉人冯永良、孙居花辩称，一审中冯永良、孙居花没有收到传票就开庭了。原审原告冯永良、孙居花向一审法院起诉请求：1.判令源浩公司支付孙居花、冯永良逾期交房违约金23,642元（其中含车位违约金4095元）；2.本案诉讼费由源浩公司承担。一审法院认定事实：2013年11月21日，孙居花、冯永良共同作为买受人，与出卖人源浩公司签订《商品房买卖合同》2份、《济南恒大滨河左岸车位认购书》1份。其中，2份《商品房买卖合同》主要约定：孙居花、冯永良购买源浩公司开发建设的XXXX号房屋、XXXX号房屋（地下室，建筑面积17.31平方米）；按建筑面积计算，1804号房屋单价为每平方米6251元，总价款为701,112元，房屋（地下室）单价为每平方米2933元，总价款为50,770元；出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得《分期综合验收备案证明》及符合合同约定的房屋（地下室）交付给买受人；如逾期交付房屋，逾期不超90日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金；因出卖人逾期交房向买受人支付的违约金最高限额为已支付房款的2%；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。同时，该2份《商品房买卖合同》附件5约定，出卖人可采取信函、电话等方式通知买受人，采用邮寄、挂号、特快专递的，在寄出2日后视为收讫。《济南恒大滨河左岸车位认购书》主要约定：买受人向出卖人认购济南恒大滨河左岸一期地下车位XXXX号车位，按套出售，价款为90,000元。在该认购书中，双方当事人并未就车位的交付时间、逾期交付违约责任作出约定。上述合同及认购书签订后，孙居花、冯永良按约支付了购房款及车位款。2016年7月11日，源浩公司向孙居花、冯永良出具关于逾期交房违约金支付时间的通知，载明：因未能如期交房（含车位，车位交付时间按照2016年6月30日），延期交付产生的违约责任，源浩公司将按照约定的违约责任执行。就此，截至2017年1月11日，源浩公司分次向孙居花、冯永良支付违约金共计16,838元。且在于2017年1月11日支付违约金时，源浩公司于孙居花、冯永良签字确认领取违约金的确认表中特别对上述合同约定的违约责任进行了提示，且孙居花、冯永良单独在该提示下方签名确认。2017年8月31日，涉案房屋及车位取得《综合验收备案证明》。同日，源浩公司向孙居花、冯永良寄出交楼通知书，孙居花、冯永良于同年9月2日收讫。2017年9月7日，双方当事人就上述房屋（地下室）办理了交接手续。2018年3月20日，源浩公司将上述车位交付孙居花、冯永良。就源浩公司逾期交房（车位）事宜，孙居花、冯永良曾于2020年8月31日于山东法院电子诉讼服务平台申请立案。立案后于该案开庭时因孙居花、冯永良未到庭参加诉讼，故一审法院依法按撤诉处理，并作出（2020）鲁0105民初5817号民事裁定书。另查明，一审法院就贾滨与源浩公司商品房预售合同纠纷一案于2018年8月29日作出了（2018）鲁0105民初1236号民事判决书。济南市中级人民法院就该案作出的二审（2018）鲁01民终8493号民事判决书已生效，维持了原判决中关于逾期交房违约金的判项。于该案一审中，一审法院依法委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区住宅及地下室、车位（住宅建筑面积为135.7平方米、地下室建筑面积为18.29平方米）在逾期交房期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格进行评估。该鉴定机构于2018年5月29日作出价格评估报告，鉴定意见为：上述逾期交房期间与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金分别为57元、2元、6元。一审法院认为，孙居花、冯永良与源浩公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《济南恒大滨河左岸车位认购书》，系双方当事人的真实意思表示，与法不悖，合法有效。依涉案《商品房买卖合同》约定，源浩公司应于2016年6月30日前将具备取得《分期综合验收备案证明》及符合合同约定的房屋（地下室）交付与孙居花、冯永良，但实际上源浩公司于2017年8月31日才取得《综合验收备案证明》，并于同日向孙居花、冯永良寄出交楼通知书，孙居花、冯永良于同年9月2日收讫。因此，源浩公司构成逾期交房，应承担违约责任。对于涉案车位，双方当事人于涉案《济南恒大滨河左岸车位认购书》中虽未约定交付时间，但于源浩公司向孙居花、冯永良出具的关于逾期交房违约金支付时间的通知中，明确载明车位交付时间按2016年6月30日计算，在源浩公司已向孙居花、冯永良支付的违约金中也明确包含了车位的违约金，且因车位作为涉案房产及地下室的附属设施，在交付时间无特别约定的情形下，本应与涉案房产及地下室一并交付。因此，涉案车位交付时间应为2016年6月30日。依此，与上同理，因源浩公司实际向孙居花、冯永良交付车位的时间为2018年3月20日，亦逾期，应就此承担违约责任。对于逾期交付的期间，就房屋（地下室）而言，依涉案《商品房买卖合同》约定，采用邮寄、挂号、特快专递的，在寄出2日后视为收讫，而孙居花、冯永良又确系于同年9月2日收讫，故其该收讫之日应视为源浩公司的交房（地下室）之日。自2016年7月1日起计算，截至该日，源浩公司逾期交房（地下室）共计429天；就车位而言，自2016年7月1日起计算，截至2018年3月20日，源浩公司逾期交付车位共计628天。对于违约金的计算，涉案《商品房买卖合同》虽约定了上限，即不超已付房款的2%，但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条亦规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。为减少当事人诉累及节约司法成本，参照一审法院于（2018）鲁0105民初1236号一案中委托烟台天平价格评估事务所有限公司对贾滨购买的同小区住宅及地下室、车位在逾期交房期间（2016年7月1日至2017年9月30日）与北大时代朗润园小区同地段、同类型的房屋、地下室、车位日租金价格进行评估的价格计算，涉案房屋、地下室的日租金单价应为47.11元/天[57元/天×（112.16平方米÷135.7平方米）]、1.89元/天[2元/天×（17.31平方米÷18.29平方米）]；车位因系按套计算，故按6元/天计算。依此，涉案房屋（地下室）自2016年7月1日起至2017年9月2日止的期间的租金损失为21,021元[429天×（47.11元/天+1.89元/天）]；涉案车位自2016年7月1日起至2018年3月20日止的期间的租金损失为3768元（628天×6元/天）。前述损失已远超源浩公司已付违约金16,838元，应予调整。但是，因源浩公司就孙居花、冯永良于本案中的主张提出了诉讼时效抗辩，故还应参照诉讼时效来判定应予调整的违约金额。因孙居花、冯永良于2020年8月31日即曾向一审法院提起过诉讼，后该案一审法院虽按撤诉处理，但因当事人向法院提起诉讼即引起诉讼时效中断，故应以孙居花、冯永良该次向一审法院提起诉讼的时间为节点计算诉讼时效。依照一般诉讼时效为三年及诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算的法律规定，孙居花、冯永良主张的逾期交房（地下室）及车位的违约金损失的诉讼时效截止点应为2017年8月31日，于该日之前的违约金损失因已超三年的诉讼时效保护期间而不受法律保护。据此，涉案房屋（地下室）处于诉讼时效保护期间的违约金仅有3日的金额，即147元[3天×（47.11元/天+1.89元/天）]；同理，孙居花、冯永良主张的逾期交付车位的违约金损失诉讼时效截止点亦为2017年8月31日。据此，涉案车位处于诉讼时效保护期间的违约金仅有202天的金额，即1212元。因此，源浩公司应向孙居花、冯永良支付逾期交付房屋（地下室）违约金147元、逾期交付车位违约金1212元。源浩公司虽抗辩称其公司已在孙居花、冯永良签字确认领取违约金的确认表中特别对涉案合同约定的违约责任进行了提示，且孙居花、冯永良单独在该提示下方签名确认，但因该确认表中并未明确载明孙居花、冯永良自愿放弃要求源浩公司赔偿相关损失的内容，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失的法律效果，故源浩公司据该确认表主张应免除其违约责任的理由不成立，一审法院不予采纳。判决：一、被告济南源浩置业有限公司于本判决生效之日起10日内偿付原告孙居花、原告冯永良逾期交付房屋（地下室）违约金147元、逾期交付车位违约金1212元；二、驳回原告孙居花、原告冯永良的其他诉讼请求。案件受理费196元（已减半收取），由原告孙居花、原告冯永良负担185元，由被告济南源浩置业有限公司负担11元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，孙居花、冯永良与源浩公司签订的涉案《商品房买卖合同》及《济南恒大滨河左岸车位认购书》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案二审争议焦点为：一、孙居花、冯永良起诉是否超过诉讼时效的规定；二、孙居花、冯永良在领取违约金后再主张逾期交房违约金应否予以支持。关于焦点一，诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释〔2008〕11号）第十二条规定：当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。孙居花、冯永良于2020年8月31日曾向一审法院提起过诉讼，后该案一审法院虽按撤诉处理，但根据上述法律规定，诉讼时效应从当事人向法院提交起诉状之日起中断。一审法院依照一般诉讼时效为三年及诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算的法律规定，认定孙居花、冯永良主张的逾期交房（地下室）及车位的违约金损失的诉讼时效截止点应为2017年8月31日，符合法律规定，应予维持。关于焦点二，孙居花、冯永良在领取违约金后再主张逾期交房违约金应否予以支持问题。本案中，领取违约金的确认表虽然对涉案合同约定的违约责任进行了提示，孙居花、冯永良亦在该提示下方签名确认并领取了违约金，但该确认表中并未明确载明孙居花、冯永良自愿放弃要求源浩公司赔偿相关损失的内容，不产生业主认可违约金最高数额及放弃其他损失的法律效果，故源浩公司据该确认表主张应免除其违约责任的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，济南源浩置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费392元，由上诉人济南源浩置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年三月一日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶