福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终2327号 上诉人（原审原告）：福州广晟无缝钢管有限公司，住所地福建省闽侯县祥谦镇中院村。 法定代表人：陈信滔，执行董事。 委托诉讼代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李美芳，福建度德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福州韩居丽居橱柜有限公司，原住所地福建省福州市闽侯县祥谦镇中院工业区3号冷轧车间整座，现住所地福建省闽侯县青口投资区福州宝恒家具有限公司厂区内。 法定代表人：赖美英，执行董事。 委托诉讼代理人：刘积灿，福建能匠律师事务所律师。 上诉人福州广晟无缝钢管有限公司（下称“广晟公司”）因与被上诉人福州韩居丽居橱柜有限公司（下称“韩居丽居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初4871号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持广晟公司的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由韩居丽居公司承担。事实和理由：一、一审法院认定“广晟公司出租给韩居丽居公司的案涉厂房消防设计为单层丁类钢结构工业建筑，不符合韩居丽居公司租赁厂房用于家具生产的火灾危险分类消防安全等级的强制性要求（丙类、甲类），无法正常使用厂房生产家具，韩居丽居公司据此于2020年1月16日搬离租赁厂房，并对主张双方于2020年1月16日解除案涉租赁合同”予以支持，属于事实认定与法律适用错误。1、依据《厂房租赁合同书》第一条约定“乙方应按国家的有关法律法规取得合法的生产经营资质及排污、消防、劳动、安全等项，违法经营造成的法律后果及经济损失概由乙方承担与甲方无涉。”韩居丽居公司在清楚案涉厂房的消防等级情况下，应依据其合法经营的需要自行负责消防等级升级改造，韩居丽居公司无权以此理由提前单方解除案涉合同，且二次消防升级需要购置和安装消防设备，改造消防管道，增加消防栓密度，增设喷淋装置，需要改造厂房的主体结构没有任何事实依据，韩居丽居公司不愿二次消防升级，花费购置和安装消防设备的费用，至今除了统一社会信用代码证外，仍没有其他任何环保等证照，一审法院不应进行认定。2、韩居丽居公司未提供任何证据可以证明其于2020年1月16日已经搬离案涉厂房，而广晟公司提供的《照片》以及完整的《厂房租赁合同书》可以互相印证韩居丽居公司至4月份才全部搬离案涉厂房，另，通风设备属于可拆除可移动设备，对于其他公司并无用处，并且该通风设备还占用消防通道，广晟公司另行出租需要事先雇请工人予以拆除，完全影响广晟公司另行出租，一审法院认定韩居丽居公司留有的通风设备、铁门等固定物未拆除，但根据租赁合同的约定已归广晟公司所有，且不影响广晟公司另行出租，是错误的认定。3、依据《厂房租赁合同书》第11.2条约定，韩居丽居公司并未提前2个月书面通知广晟公司，也未经广晟公司书面同意，且未履行完毕相应手续，无权解除合同。且韩居丽居公司是偷偷地陆续搬走，自始至终并未通知过广晟公司其行使法定解除权解除案涉合同，根据《中华人民共和国民法典》第565条规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。一审法院认定韩居丽居公司因法定原因解除案涉合同缺乏法律依据。二、韩居丽居公司单方提前终止案涉合同，且拖欠广晟公司租金、赔偿金，已经构成违约行为，应当向广晟公司承担违约责任。依据《厂房租赁合同书》第4.2条以及第11.2条的约定，韩居丽居公司未依约全面履行自己的义务，应当向广晟公司承担违约责任。 韩居丽居公司辩称，一、依据《中华人民共和国民法典》第七百零九条规定与双方所签订的《厂房租赁合同书》第一条1.2款的约定，向承租方提供符合用途的租赁物是出租方的主要义务。广晟公司所出租给韩居丽居公司的房屋有大量属于违章搭盖、占用消防通道的建筑物，不具备升级条件，广晟公司所称“承租方应自行负责消防等级升级改造”的上诉理由不能成立，且消防栓属于出租厂房的基础设施，其上诉称应由承租方来建设这一基础设施的理由亦不成立，在《厂房租赁合同书》内容中，广晟公司并未告知出租物的消防等级及违章建筑现状，广晟公司所称韩居丽居公司“对涉案厂房的消防等级情况已经很清楚”并无事实依据，不应支持。二、本案虽无解除租赁合同的协议书或解除租赁合同的通知书等书面文件，但租赁场所现场照片及拍摄日期记录可以证明2020年1月16日前，韩居丽居公司已将承租场所清空、打扫干净后交还给广晟公司，不存在广晟公司所说的仍在生产等问题，且韩居丽居公司已于2019年10月29日与福州宝恒家具有限公司签订了房屋租赁合同，广晟公司也已于2020年2月1日将原租赁房屋出租给“朴尚品牌管理（杭州）有限公司”，从法理角度可视为双方已解除租赁关系，而原租赁厂房的铁门、通风附属设备按租赁合同归广晟公司所有，可自行拆除，出售所得远高于拆除费用，不影响广晟公司的后续出租等情况，足以证明双方达成了解除租赁的口头协议的事实。三、在双方已解除租赁合同的情况下，只存在结算的问题，不再继续适用《厂房租赁合同书》中的“先付后用”、“乙方应于每季度月前三日内付清一个季度的租金（30万元）”的条款。且韩居丽居公司花费巨资进行整体搬迁的原因在于消防安全的原因导致无法使用租赁物之情形，属于法定原因而解除租赁合同，而不是违约解除租赁合同，依法无需承担违约赔偿责任。 一审法院认定事实:2015年10月20日，广晟公司（甲方）与韩居丽居公司的创办人吕献辉（乙方）签订了一份《厂房租赁合同书》，约定：1.甲方将位于福州市闽侯县祥谦镇中院村的厂区内办公楼、生产车间、冷拔车间、退火车间、洗酸车间、员工宿舍、仓库、食堂、停车棚等地共计7500平方米（以下简称租赁厂房），租赁给乙方使用；乙方应按国家的有关法律法规取得合法的生产经营资质及排污、消防、劳动、安全等项，违法经营造成的法律后果及经济损失概由乙方承担，与甲方无涉；2.租赁期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月30日止；2015年10月20日至2016年1月1日是免租期；租金前三年为每月10万，后两年递增10%，即为每月11万元；租金采取先付后用的方式，乙方应于每季度月前三日内付清一个季度的租金（30万），而后按季度以此类推；3.乙方应于每月1日或该日以前向甲方支付当月租金，以先付后用的方式；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的3%；4.乙方应于每月1日或该日以前按补充合同的约定向甲方支付物业管理费，逾期支付物业管理费应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴物业管理费总额的3%；5.未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同；如乙方确需提前解约，须提前2个月书面通知乙方，且履行完毕以下手续：ａ、向甲方交回租赁物；ｂ、交清承租期的租金及其他因本合同产生的费用；ｃ、因于本合同提前终止前一日或之前向甲方支付相当于当月租金的两倍的款项作为赔偿等事宜。合同签订当天，广晟公司依约将上述租赁厂房交付给韩居丽居公司使用。韩居丽居公司亦按约支付了租金至2019年12月止。 2019年7月1日，广晟公司与韩居丽居公司再次签订了一份《厂房租赁合同书（补充）》，双方约定租期延展两年（即从2021年1月1日起至2022年12月30日止），租金在原租金每月11万元的基础上每月追加2万元。 2020年2月1日，朴尚品牌管理（杭州）有限公司与广晟公司就案涉厂房签订了一份《厂房租赁合同书》，合同载明租金从2020年4月1日起开始计算。 2020年5月18日，广晟公司委托福建度德律师事务所向韩居丽居公司发出一份《律师函》，要求解除广晟公司与韩居丽居公司创建人吕献辉于2015年10月20日签订的《厂房租赁合同书》、广晟公司与韩居丽居公司于2019年7月1日签订的《厂房租赁合同书（补充）》及要求韩居丽居公司于《律师函》发出之日起7日内支付拖欠的款项及相应的滞纳金。韩居丽居公司于2020年5月20日签收。 另查：1、案涉坐落于福州市闽侯祥谦镇中院村的出租厂房办理了侯房权证Ｈ字第1××4号《房屋所有权证》及侯（青）国用（2008）第××号《土地使用权证》。2、2020年1月15日，韩居丽居公司通过银行转账向广晟公司支付了2020年1月1日至1月10日期间水费442元、电费91031元及1月份物业管理费4900元。3、韩居丽居公司于2020年1月16日停止生产，除了车间通风设备、铁门等固定物没有拆除外，其他东西已经搬离租赁厂房。4、广晟公司出租的厂房原生产用途的消防安全等级为丁类，而家具生产用途的厂房消防安全等级要求达到丙类（其中油漆车间要求达到甲类）。5、韩居丽居公司筹建人吕献辉曾于2015年10月23日支付广晟公司15万元租赁保证金。韩居丽居公司表示该保证金抵扣2020年1月16日为止的租金58667元后尚余91333元，不存在拖欠租金情况。6、闽侯县公安消防大队曾于2008年7月3日对案涉厂房出具一份建设工程消防设计审核意见书，载明案涉厂房的消防设计为单层丁类钢结构工业建筑。7、2016年7月8日，因案涉厂房的消防安全存在隐患，闽侯县公安消防大队对广晟公司作出罚款5000元的行政处罚决定书。8、2020年1月15日，韩居丽居公司通过银行转账方式向广晟公司支付了1月1日至10日的水费442元、电费91031元及1月份物业管理费4900元。审理中，广晟公司放弃要求韩居丽居公司支付水电费。9、庭审中，广晟公司申请撤回对韩居丽居公司创建人吕献辉的起诉，一审法院已经当庭口头裁定予以准许，并记录在案为据。 一审法院认为，韩居丽居公司的创办人吕献辉与广晟公司签订的租赁合同，在公司成立后所产生的权利义务，合同相对方有权选择由创办人或者设立的公司承受，广晟公司选择由设立的韩居丽居公司承受，符合法律规定，一审法院予以准许。广晟公司于2015年10月20日与韩居丽居公司的创办人吕献辉签订的《厂房租赁合同书》以及于2019年7月1日与韩居丽居公司签订的《厂房租赁合同书（补充）》，双方意思表示真实，内容没有违反法律法规的禁止性规定，均合法有效。但广晟公司出租给韩居丽居公司的案涉厂房消防设计为单层丁类钢结构工业建筑，不符合韩居丽居公司租赁厂房用于家具生产用途的火灾危险分类消防安全等级的强制性要求（丙类、甲类），无法正常使用厂房生产家具，韩居丽居公司据此于2020年1月16日搬离租赁厂房，并主张双方于2020年1月16日解除案涉租赁合同，符合《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）款的规定，一审法院予以支持。韩居丽居公司因法定原因解除与广晟公司签订的租赁合同，不存在违约行为，不承担违约责任，但应支付搬离厂房前的租金、水电及物业费。广晟公司放弃要求韩居丽居公司支付水电费，没有违反法律规定，一审法院予以准许。由于韩居丽居公司已经付清2020年1月份的物业费，广晟公司要求韩居丽居公司支付物业费10700元的主张，缺乏依据，一审法院不予支持。韩居丽居公司自认愿意承担2020年1月1日至1月16日搬离厂房前产生的租金58667元，符合双方的约定，一审法院予以照准。但鉴于双方解除合同后广晟公司应退还的租赁保证金15万元足以抵扣未付清的租金，故韩居丽居公司无需实际支付租金。对租赁保证金扣除租金后的剩余部分属于反诉内容，不宜直接判决，双方如发生争议，韩居丽居公司可另行起诉。广晟公司提出租赁厂房消防安全不达标应由韩居丽居公司按约负责升级改造的辩解，因升级火灾危险分类消防安全等级需要改造厂房的主体结构，不属于双方在租赁合同中约定应由承租方负责办理的消防事项，故一审法院对该项辩解不予支持。韩居丽居公司于2020年1月16日搬离厂房后虽然留有通风设备、铁门等固定物未拆除，但根据租赁合同的约定已归广晟公司所有，且不影响广晟公司另行出租，故不能据此认定未于2020年1月16日搬离。广晟公司的其他诉请均缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，判决：驳回福州广晟无缝钢管有限公司的诉讼请求。案件受理费9999元，减半收取计4999.5元，由福州广晟无缝钢管有限公司负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，鉴于广晟公司出租给韩居丽居公司的厂房其消防安全强制标准为丁类，而用于生产家具的厂房的消防安全强制标准为（丙类、甲类），因此韩居丽居公司租赁本案系争厂房的合同目的已无法实现，韩居丽居公司有权据此解除合同。 韩居丽居公司在一审诉讼过程中已提交证据证明其已于2020年1月16日搬离厂房，韩居丽居公司在租赁场所内尚留有通风设备、铁门等固定物，按租赁合同的规定应归广晟公司所有，因此，原审法院认定韩居丽居公司搬离系争厂房的时间正确。韩居丽居公司因法定事由解除合同，无须承担违约责任。 综上所述，广晟公司的上诉请求不能成立，予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9999元，由福州广晟无缝钢管有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二一年三月二十六日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威