河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终1240号上诉人（原审原告）：夏科超，男，1989年8月2日出生，汉族，身份证住址：原阳县。委托诉讼代理人：鲁传凯，河南顺飞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈翠兰，女，1963年8月14日出生，汉族，身份证住址：原阳县。委托诉讼代理人：李学峰，河南信越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋五喜，男，1985年5月20日出生，汉族，身份证住址：原阳县。被上诉人（原审第三人）：新乡市本荣房地产开发有限公司。住所地:新乡市红旗区人民路商业步行街G座5层北2号。统一社会信用代码：410791000011348。法定代表人:张本荣，经理。原审原告：堵传梅，女、1950年9月15日出生，汉族，身份证住址：原阳县。上诉人夏科超与被上诉人陈翠兰、宋五喜、新乡市本荣房地产开发有限公司(以下简称新乡本荣公司)、原审原告堵传梅案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初3560号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏科超及其委托诉讼代理人鲁传凯与被上诉人陈翠兰及其委托诉讼代理人李学峰、原审被告堵传梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏科超的上诉请求：依法撤销原判并改判不得查封上诉人在原阳县韩董庄乡××社区××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××套房屋或发回重审。事实与理由：1、原审认定案件事实不清，遗漏了2015年6月10日本荣公司将位于原阳县韩董庄乡××社区××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××套房屋抵偿给宋五喜，宋五喜又将该三套房抵偿给上诉人和堵传梅的客观事实。2、陈翠兰提供的2018年1月3日执行局询问张本荣笔录能够证明本荣公司将案涉三套房产抵偿给了宋五喜的事实，并且张本荣向执行局提交的《购房协议书》是上诉人在原审中提交的《购房协议书》，该笔录在原审判决中已经确认其证明力，而以上诉人提供的《购房协议书》系复印件就否认该证据的证明力是错误的。在2019年1月23日上诉人与张本荣的谈话录音中张本荣对上诉人将《购房协议书》及收据原件交给了张本荣及后来新乡本荣公司又为上诉人调换房屋的事实是认可的。3、执行笔录（支付款笔录）和（2019）豫0725执恢46号执行裁定书仅是执行过程中的法律文书，仅能证明执行过程及执行结果，并非案涉房屋的确权文书。原审法院将执行过程中的裁定书及支付款笔录作为排除上诉人权益的证据予以认定是错误的。4、原审认为上诉人不是案涉房屋所在村的村民，不能以房抵债就认定上诉人不是案涉房屋的权利人是错误的。按照原审法院的认为，上诉人与被上诉人均非该村村民，均不应当对案涉房屋享有权利，那么宋五喜当然对案涉房屋不享有权利，原审法院也不应当对宋五喜主张的案涉房屋予以执行。更不应执行上诉人与新乡本荣公司调换的案涉房屋。原审对同一事实采取不同标准予以评价明显逻辑错误。陈翠兰答辩称：1、原审认定事实清晰且全面，不存在任何遗漏的事实。在（2020）豫0725民初3560号判决书在原审法院认为部分对上诉人陈述已明确被表述。但新乡本荣公司在庭审中不认可上诉人的陈述，仅认可将13号楼3单元的三套房产的收据和购房合同交给了宋五喜，系本荣公司发生抵债关系。根据民事案件的举证责任规则，上诉人在原审庭审中未达到证明案涉三套房产系其所有的举证责任义务。因此，原审法院不存在遗漏事实的情形。2、上诉人称与新乡本荣公司签订的2015年6月10日购房合同不真实、2017年4月22日购房合同形式不完备，不应作为有效证据采纳。上诉人提供的三份购房协议及收据均为复印件，且新乡本荣公司在原审庭审中不认可该事实存在，三份购房合同真实性均无法核实，不应作为证据适用，因此，上诉人所主张涉案房产的最基础权利来源就不合法。原审庭审中新乡本荣公司7次向原审法院合议庭申明，新乡本荣公司与上诉人没有任何关系，也从未与上诉人发生过任何业务往来。新乡本荣公司详细陈述了与宋五喜之间的工程款纠纷以及以其开发的房地产抵偿宋五喜的事实，并且明确抵偿给宋五喜的房产就是案涉房产。3、退一步说，假设再签订购房合同有效，上诉人也只能取得合同权利，属于普通债权，不具有物权对抗效力。根据多次庭审中上诉人的陈述，上诉人与宋五喜之间属于以物抵债，不属于正常的商品房买卖合同。房产的交付时以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债所签订的房屋买卖协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。被上诉人作为申请执行人的执行案件已终结，本案诉争的执行行为已不存在，继续审理已无必要。综上，一审法院认定事实无误，适用法律正确，请求驳回上诉。夏科超、堵传梅向原审法院提出诉讼请求：1、不得查封夏科超、堵传梅在原阳县韩董庄乡××社区××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××房；2、确认位于原阳县韩董庄乡××社区××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××房的所有权属于夏科超、堵传梅。3、本案诉讼费用由陈翠兰、宋五喜承担。原审查明：宋五喜在承包原阳翰林华府楼房工程期间，因资金紧张，于2013年6月10日借夏科超、堵传梅款1000000元，其中夏科超670000元，堵传梅330000元。陈翠兰为宋五喜供应方木建筑材料。经结算，宋五喜于2014年9月22日为陈翠兰出具欠方木款肆拾万元的欠条。之后，宋五喜承包新乡本荣公司（已于2013年1月11日被吊销营业执照）开发的原阳县韩董庄乡锦家和谐苑社区部分楼房建设，因新乡本荣公司欠宋五喜工程款，经协商，2017年4月,新乡本荣公司将原阳县韩董庄乡××社区××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××房抵欠宋五喜的工程款，之后，新乡本荣公司把三套房屋的收款收据（交款人一栏空白）及《房屋买卖合同》交付宋五喜，13号楼3单元4楼东户、13号楼3单元5楼东户、13号楼3单元6楼东户的《房屋买卖合同》出卖人项下的签章为原阳县韩董庄乡杨厂村锦家和谐园社区，买受人项下未签名，合同第一页均空白（系第三人陈述），夏科超、堵传梅提交的13号楼3单元4楼东户、13号楼3单元5楼东户的《房屋买卖合同》第一页和最后一页系夏科超填写，13号楼3单元6楼东户的《房屋买卖合同》第一页系夏科超填写（系夏科超陈述），最后一页买受人项下空白无签名。因宋五喜未向陈翠兰支付货款，陈翠兰诉至该院。该院经审理于2016年9月5日作出（2015）豫0725民初2118号民事判决，判决宋五喜支付陈翠兰货款400000元及利息。判决生效后，陈翠兰申请执行，2017年12月18日，宋五喜提供的被执行人财产申报表上，将原阳县韩董庄乡××社区××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××、××楼××单元××楼××房作为自己的财产申报。2017年12月18日，该院作出（2017）豫0725执1338号执行裁定书，2018年1月16日下发(2017)豫0725执1383号协助执行通知书，将宋五喜申报的位于原阳县韩董庄乡杨厂村锦家和谐苑社区13号楼3单元四楼东户、13号楼3单元五楼东户、13号楼3单元六楼东户三套房屋予以查封。2018年4月9日，夏科超得知该院将该三套房屋查封，随提出案外人异议申请，要求解除查封。该院于2018年7月2日作出（2018）豫0725执异9号民事裁定驳回夏科超的异议申请，该裁定书于2018年7月6日送达夏科超，2018年7月20日，夏科超、堵传梅提起执行异议之诉。在审理过程中，夏科超、堵传梅于2018年10月30日撤回对宋五喜、第三人新乡本荣公司的起诉。经审理该院于2019年2月10日裁定驳回堵传梅的起诉（未上诉），判决不得执行诉争的三套房屋。陈翠兰不服上诉，新乡市中级人民法院于2019年3月30日作出（2019）豫07民终740号民事判决，撤销原判，改判继续执行争议的三套房屋。之后该院根据陈翠兰的申请委托评估机构对房屋进行了评估。2019年9月25日，经该院组织，宋五喜将三套房屋以物抵债给陈翠兰，陈翠兰将多余房款51630元付给宋五喜，该院执行人员组织陈翠兰、宋五喜及第三人代表黄春旺等人参加，把涉案房屋交付陈翠兰，制作了执行笔录。当日，该院并作出（2019）豫0725执恢46号执行裁定：将被执行人宋五喜在原阳县韩董庄乡锦家和谐苑社区13#楼3单元4楼东户、13#楼3单元5楼东户、13楼3单元6楼东户三套房屋的所有权归买受人陈翠兰所有。宋五喜位于原阳县韩董庄乡××社区××＃楼××单元××楼××、××＃楼××单元××楼××、××＃楼××单元××楼××套房屋的所有权自裁定送达买受人陈翠兰时起转移，裁定送达后即发生法律效力。该裁定同日送达，该执行案件结案。另查明：本案锦家和谐园社区为韩董庄乡政府主导，在杨厂村开发的新农村社区，所占用土地为杨厂村村民集体所有。原审法院认为，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。夏科超、堵传梅主张的下列事实：第三人新乡本荣公司将原阳县韩董庄乡锦家和谐苑社区13号楼1单元2楼东户、13号楼1单元3楼东户、13号楼1单元4楼东户三套房抵给宋五喜，宋五喜、新乡本荣公司于2015年6月10日将该三套房抵偿给夏科超、堵传梅所有，并办理了手续。后新乡本荣公司与夏科超、堵传梅协商调换房屋，将上述三套房调换为同社区13号楼3单元4楼东户、13号楼3单元5楼东户、13号楼3单元6楼东户三套房，新乡本荣公司将原来三套房屋的手续收回，重新出具手续，将三套房屋及钥匙交付给夏科超。但第三人代理人当庭陈述是将13号楼3单元的三套房屋的收据和购房合同交给了宋五喜，并未与夏科超、堵传梅及陈翠兰发生抵债关系，仅与宋五喜发生抵债关系。且夏科超、堵传梅所持有的13号楼3单元的三套房屋的收据和购房合同的内容与第三人陈述的不一致，与该院的执行笔录和（2019）豫0725执恢46号执行裁定不一致，故不能认定夏科超、堵传梅陈述的换房事实存在，仅能认定夏科超、堵传梅曾以债权换得涉案房屋的权利，后因宋五喜将涉案房屋作为其个人财产申报，该院已将涉案房屋执行给陈翠兰抵偿债务，致使夏科超、堵传梅对涉案房屋不再享有权利，并基于夏科超、堵传梅、陈翠兰及宋五喜均不是涉案房屋所在村的村民，不能以房抵债，所以不能认定夏科超、堵传梅是涉案房屋的权利人，不能认定夏科超、堵传梅对13号楼3单元的三套房屋享有所有权，夏科超、堵传梅就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能得到支持，应予驳回。堵传梅对该院驳回其起诉的（2018）豫0725民初2275号民事裁定未上诉，该裁定已发生法律效力。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：驳回夏科超的诉讼请求。本案受理费100元，由夏科超负担。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：本案的争议焦点为夏科超对案涉三套房产是否享有足以排除执行的民事权益。上诉人虽然持有与案涉房产开发单位签订的房屋买卖合同，但其并未向开发单位实际支付购房款，而是以其与宋五喜债权抵销的方式抵偿而得，即使其后来与开发单位协商对宋五喜抵债所得房产位置进行过调换，均不影响其取得案涉房产的基础是宋五喜与开发单位以房抵债，如宋五喜对开发单位不享有债权，上诉人也不可能通过与宋五喜之间抵债取得案涉房产，故上诉人是否与开发单位协商更换宋五喜原抵债房产位置对判断上诉人是否享有排除执行民事权益并无实质影响。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉的房屋买卖合同是否合法有效是能否排除执行的首要条件，因案涉房产系建造在集体所有土地上的房屋，夏科超非该集体经济组织成员，土地管理法及相关土地政策规定农村集体土地使用权不得出让、转让给非本集体经济组织成员，基于物权法“房地一体”处分原则的规定，案涉房产的转让势必导致其所占用范围内的集体土地使用权的转移，故上诉人通过以房抵债方式购买案涉房产行为违反了我国土地管理法关于集体土地管理的强制性规范，属于合同法第五十二条第四、五项规定的合同无效情形，故案涉房屋买卖合同应属无效协议。故基于无效买卖合同，上诉人对案涉的房屋不享有物权或物权期待权等足以排除执行的民事权益，也不能排除基于一般金钱债权对该房产所申请的的强制执行。综上，夏科超的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由夏科超负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年三月二十二日书记员  郭盛彧