河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民再546号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审原告、反诉被告、二审上诉人):刘忠凤，女，1974年4月15日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托诉讼代理人：石跃涛，男，1972年2月26日出生，汉族，住址同上，系刘忠凤丈夫。委托诉讼代理人：徐爱武，河南高远律师事务所律师。被申诉人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人):新乡市豫商置业有限责任公司。住所地：河南省卫辉市健康路新通市场内。法定代表人：姬亚忠，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵明，上海淳华律师事务所律师。申诉人刘忠凤因与被申诉人新乡市豫商置业有限责任公司（以下简称豫商置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新乡市中级人民法院（以下简称二审法院）（2019）豫07民终1661号民事判决，向检察机关申诉，河南省人民检察院以豫检民监[2020]41000000222号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2020年11月24日作出（2020）豫民抗162号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年1月6日公开开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员冯海宽、检察官助理武晓新出庭支持抗诉。申诉人刘忠凤的委托诉讼代理人石跃涛、徐爱武，被申诉人豫商置业公司的委托诉讼代理人赵明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，二审法院（2019）豫07民终1661号民事判决适用法律错误，判决不当。1.二审法院认定刘忠凤对无法办理房屋产权证书应承担举证不能的不利后果属举证责任分配不当。办理房屋产权证书系商品房出售方的合同义务，买受人刘忠凤主张案涉房屋无法办理房屋产权证书。本案中豫商置业公司作为出售方，对案涉房屋是否能够办理产权证书应负举证责任，其虽提交了相关许可证，但未能举证证明包含案涉房屋在内的豫商时代广场5号楼在合理期限内能够办理房屋产权证书，应承担举证不能的不利后果。2.原审法院判决刘忠凤继续履行商品房买卖合同属适用法律错误，判决不当。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第一，《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同”。豫商置业公司以刘忠凤未交清房款为由拒绝签订书面合同违反相关法律规定。第二，房屋产权证书是房屋所有权的权属证明，直接关系所有权的行使。办理房屋产权证书是房屋出售方的主要合同义务。豫商置业公司作为出售方仅与刘忠凤达成房屋买卖口头合同，且没有证据证明案涉房屋可在合理时间内办理房屋产权证书，无法履行合同主要义务，买受人亦无法实现合同目的。根据上述法律规定，刘忠凤有权解除合同。刘忠凤申诉称，同意检察机关的抗诉意见，请求：撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求。豫商置业公司辩称，（一）检察机关抗诉意见不能成立。1.抗诉认为原判对办理房屋产权证书的举证责任分配不当，判决继续履行合同适用法律错误，但该理由并非适用法律错误范畴。2.原判对办理房屋产权证书的举证责任分配符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定。刘忠凤应提供证据证明其诉讼请求成立，其反驳豫商置业公司的诉讼请求也要提供相应证据，但刘忠凤并未提供证据，原判对此作出认定和判决并无不当。3.案涉合同能够继续履行。根据原审认定的事实，足以证明案涉房屋完全具备交易条件，且购房款计价单和延期付款申请符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然购房款计价单和延期付款申请与《商品房销售管理办法》第十六条的规定有一定差异，但都是一些枝节性差异，合同主要条款完全具备。因此原审判决履行合同并判令刘忠凤承担相应违约责任，并无不当。（二）刘忠凤的申诉理由自相矛盾且有悖事实。1.刘忠凤在起诉书中认为豫商置业公司无施工许可证等造成案涉房屋无法交付，并未提到无法办理房屋产权证书的问题。豫商置业公司原审提交的“五证”不仅证明案涉房屋可以依法出售而且具备交付条件。因此刘忠凤才改称案涉房屋无法办理房屋产权证书。刘忠凤在上诉时认同案涉房屋买卖合同法律关系，后改称双方形成预约合同。2.刘忠凤毁约的原因是其在购买案涉房屋时作为商品房的商铺价格相应较高，但此后商铺大幅度掉价。一、二审及申请再审时刘忠凤的理由与申诉理由不一致，正是其找各种理由试图达到解除合同的目的。（三）刘忠凤已经支付了部分的房款，且对下余房款明确要求延期付款，足以证明其在当时购买房产的真实意思表示。请求：驳回刘忠凤的再审请求。刘忠凤于2018年7月27日向卫辉市人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1.解除刘忠凤、豫商置业公司之间的房屋买卖合同关系。2.豫商置业公司退还刘忠凤已支付的购房款704060元，并赔偿因延期交付商品房给刘忠凤造成的损失（按逾期交付房屋期间评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定损失，并按标准支付至实际交房之日止）。豫商置业公司向一审法院反诉请求：判决刘忠凤向豫商置业公司支付剩余房款149万元，并从逾期支付房款之日起，按日3‰向豫商置业公司偿付逾期付款违约金，其中以30万元为基数，从2015年2月17日起至付清该30万元逾期房款之日止；以119万元为基数，从2015年5月31日起至付清该119万元逾期房款之日止。一审法院认定，2011年9月21日豫商置业公司以出让方式取得卫辉市健康路东段南侧605号国有土地使用权，面积12008.2平方米，用于建设豫商时代广场项目，并取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，于2013年4月25日取得商品房预（销）售许可证。其中5号楼于2014年12月竣工验收合格。2014年底至2015年2月8日，刘忠凤向豫商置业公司陆续支付购房款704060万元，约定购买豫商置业公司开发的豫商时代广场5号楼1层1029、1030号商业商品房屋，建筑面积99.73平方米，单价每平方米22000元，总价款2194060元。剩余房款149万元于2015年5月30日前付清（2015年2月8日至2015年2月16日付30万元，2015年2月16日至2015年5月30日付119万元）。如刘忠凤逾期支付房款，每日按逾期额的3‰作为违约金。后刘忠凤未按约定的期限支付剩余房款149万元，豫商置业公司未向刘忠凤交付房屋。一审法院认为，双方达成买卖商品房合意，确定了商品房的位置、面积、价款和付款时间等内容，该事实有豫商置业公司出具的购房款收据、刘忠凤出具的延期付款申请及双方陈述为据，双方虽未签订商品房买卖合同，但双方达成的协议内容具备了商品房买卖合同的主要内容并已支付部分购房款，应认定双方房屋买卖合同成立。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应全面履行合同。刘忠凤主张其于2015年2月8日向豫商置业公司交付704060元购房款时豫商置业公司向其承诺立即交付房屋，但没有相应证据佐证，不予采信。因双方没有明确约定交房时间，且刘忠凤尚未交付剩余房款149万元，故刘忠凤主张豫商置业公司逾期交房，证据不足，不予认定。刘忠凤主张其所购房屋西比干大道东存在一处楼房即小白楼，在沙盘宣传中未标示，刘忠凤所购房屋位于该楼房后面，失去所宣传的商业价值，构成虚假宣传，但刘忠凤购买房屋时其所购房屋已建成，刘忠凤明知该小白楼存在，故其主张豫商置业公司虚假宣传不成立。刘忠凤主张豫商置业公司向其承诺该楼房近期拆除，没有相应证据佐证，不予采信。刘忠凤主张其所购楼房超容积率建设、系违法建筑、不能办理房屋产权证书等证据不足，不予采信，刘忠凤要求解除合同，没有法律依据，不予支持。刘忠凤未按约定的期限向豫商置业公司支付购房款，构成违约，豫商置业公司反诉要求刘忠凤支付剩余购房款149万元，有刘忠凤出具的延期申请为据，证据充分，予以支持。豫商置业公司反诉要求刘忠凤按照日3‰支付违约金，该违约金标准过高，应以超过造成损失的30%为标准适当减少，豫商置业公司的损失参照中国人民银行同期贷款利率确定，故违约金应按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算。按照双方约定的支付数额和期限，刘忠凤应自2015年2月17日起以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向豫商置业公司支付违约金至该款项付清之日止；自2015年5月31日起以119万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向豫商置业公司支付违约金至该款项付清之日止。一审法院于2019年2月21日作出（2018）豫0781民初2149号民事判决：1.刘忠凤于判决生效后十日内支付豫商置业公司购房款149万元，并自2015年2月17日起以30万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止；自2015年5月31日起以119万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金至该款项付清之日止。2.驳回刘忠凤的诉讼请求。3.驳回豫商置业公司的其他反诉请求。案件受理费10941元，减半收取5470.5元，保全费4020元，共9490.5元由刘忠凤负担。反诉案件受理费18210元，减半收取计9105元，由刘忠凤负担。刘忠凤不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求：依法撤销一审判决，改判支持刘忠凤的诉讼请求并驳回豫商置业公司的反诉请求。事实和理由：1.双方形成的是商品房买卖预约合同而非正式商品房买卖合同。双方没有签订书面合同，且就商品房合同必备条款未达成协议，刘忠凤有权要求解除双方达成的预约合同。2.豫商置业公司违反规划规定，擅自提高原批准容积率，造成整个项目楼盘无法竣工验收备案，导致无法办理产权证书，在此情况下要求刘忠凤支付房款，显然违背了交易的公平原则。豫商置业公司未能履行其宣传内容，不能拆除堵在案涉商铺出口的建筑，造成商铺无法出租，失去商业用途，进而导致无法实现合同目的，刘忠凤依法有权解除合同。二审期间，刘忠凤提交了如下证据：第一组12张现场图片，证明房屋已经盖好，但是因为小白楼的影响，造成案涉房屋失去使用价值；第二组证据图片，其中业主维权照片证明房屋实际状况与宣传严重不符，在网络上下载的业主对此事的讨论图片，证明卫辉市政府已经查明该处房屋因容积率超标，暂时不能办理不动产权证。豫商置业公司提交如下证据：第一组照片证明本案房屋及周边的营业状态，证明案涉房屋并非刘忠凤所称的烂尾楼，小白楼在案涉土地之外，对案涉房屋的使用没有影响，案涉房屋周边的店铺营业问题是市场原因，与案涉房屋的位置无关；第二组证据是2014年11月13日《豫商时代广场计价单》（以下简称计价单），证明案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价和付款方式已有约定，付款方式为两期付款，待第二笔款付清之日交付房屋。二审法院认定：对于刘忠凤提交的证据，确认其真实性，但不能证明案涉房屋失去了使用价值，故对其关联性不予认定。对豫商置业公司提交的证据，计价单真实有效，是双方的真实意思表示，并明确约定了案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价、付款方式和交房时间，足以证明双方已经实际上成立商品房买卖合同，对其证据效力予以认定。二审法院认定的其他事实与一审一致。二审法院认为，关于双方之间形成的是商品房买卖合同还是预约合同的问题。根据豫商置业公司出具的购房款计价单和延期付款申请，足以证明双方已就案涉房屋的位置、面积、单价、付款方式和交房时间做出了明确的约定，双方事实上达成了商品房买卖合同。依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同。刘忠凤诉称该合同为预约合同的主张没有事实依据，该院不予支持。刘忠凤称因小白楼使案涉房屋失去使用价值，合同目的无法实现的理由，因对小白楼的存在及拆除，双方在合同中并未约定，且小白楼在案涉商品房买卖合同成立前已经存在，刘忠凤诉称案涉房屋因小白楼影响失去使用价值，缺乏证据支持，该院不予支持。对刘忠凤称所购商铺因违反规划规定，擅自提高原批准容积率，造成整个项目楼盘无法竣工验收备案，导致无法办理产权证书的主张，因缺乏证据证明，刘忠凤应承担举证不能的不利后果。二审法院于2019年5月23日作出（2019）豫07民终1661号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24352元，由刘忠凤负担。本院再审认定：1.豫商置业公司二审提交的计价单载明了案涉房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价；付款方式为分期付款，即首付504060元，剩余房款从2014年11月13日起至交房之前止，分二期付清，一期50万元，从2014年11月13日起2014年12月30日止，二期119万元，从2014年12月30日起，交房之前止；豫商置业公司未加盖公司印章，由顾问曹晓莹和刘忠凤分别在计价单上签名。计价单下方注明：“上述计算如有误，以正式商品房买卖合同为准”。豫商置业公司一审提交《延期申请》一份，载明剩余房款149万元于2015年5月30日之前全部付清，如超过2015年5月30日，延期付款按日计算，每日扣除欠款3‰作为违约金。2.再审庭审中，刘忠凤将其一审诉讼请求变更为要求豫商公司退还已付购房款704060元。3.关于案涉房屋的交付时间，豫商置业公司主张双方约定刘忠凤交清房款后双方才签订正式商品房买卖合同并交付房屋。刘忠凤对此不予认可，称豫商置业公司曾承诺交清首付款后即签订正式合同，但刘忠凤交首付款504060元后，豫商置业公司一直拖延，现又主张房款全部交清才签订正式商品房买卖合同，不属实。豫商置业公司认可与同小区其他业主都签订有正式商品房买卖合同。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点问题为：1.案涉计价单和《延期申请》的性质系房屋买卖预约合同还是商品房买卖合同；2.双方当事人是否存在违约事实，应否承担相应的违约责任；3.合同是否符合解除条件。关于本案合同的性质是商品房买卖预约合同还是商品房买卖合同问题。商品房买卖预约合同,一般指双方当事人为将来订立确定性的正式商品房买卖合同而达成的合意。判断当事人之间的协议究竟是预约合同还是商品房买卖合同，一方面是看协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。具备了该条规定的条件，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之应认定为预约合同。另一方面，还应根据当事人之间的意思表示判断合同的性质。案涉计价单虽未约定交付房屋的条件及时间，但对案涉房屋的位置、面积、单价、总价、付款方式作出了明确约定，《延期申请》对剩余房款的支付亦作出明确约定，双方的真实意思表示系签订商品房买卖合同，且刘忠凤已支付部分房款，实际履行了合同，因此，双方事实上达成了商品房买卖合同。虽然双方约定还应签订书面商品房买卖合同，不影响案涉计价单和《延期申请》的性质系房屋买卖合同。关于双方当事人是否存在违约事实，应否承担相应的违约责任问题。案涉计价单和《延期申请》系房屋买卖合同，且系依法自愿达成，双方应按照合同约定履行各自义务，一方当事人未尽义务导致本约合同不能履行,构成违约的,应当承担相应的违约责任。本案中，豫商置业公司作为出售方，应承担对案涉房屋是否能够办理产权证书的举证责任。原审已认定刘忠凤提交的证明案涉项目容积率超标的证据的真实性，豫商置业公司再审期间亦认可案涉房屋所在的5号楼项目已经签订正式商品房买卖合同的其他业主均未取得产权登记，但辩称系由于行政机关改制等多种原因，至今仍未完成竣工验收备案，无法办理房屋产权证书。刘忠凤对此不予认可。豫商置业公司未能举证证明案涉房屋在合理期限内能够办理房屋产权证书，无法履行商品房买卖合同主要义务，存在违约行为。且根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，案涉计价单亦显示豫商置业公司和刘忠凤约定要签订正式商品房买卖合同。豫商置业公司以刘忠凤未交清房款为由拒绝签订书面商品房买卖合同违反相关法律、行政法规规定，亦有悖诚信。刘忠凤交纳部分房款后未按照《延期申请》的约定交付剩余房款，亦存在违约行为。关于合同应否解除的问题。本案系房屋买卖合同纠纷，交付符合约定条件的房屋及协助买受人办理房屋产权证书是房屋出卖人的主要合同义务。双方虽然未约定房屋交付时间及条件，但根据上述分析，豫商置业公司作为出卖人未能证明案涉房屋可在合理时间内办理房屋产权证书，无法履行合同主要义务，买受人刘忠凤无法实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。据此，刘忠凤有权解除合同。合同解除后，豫商置业公司已收取刘忠凤购房款704060元应予以退还，其请求刘忠凤交付剩余房款的主张本院不予支持。因双方均存在违约行为，双方应各自承担相应的责任，故刘忠凤关于豫商置业公司赔偿延期交付商品房损失的请求，以及豫商置业公司关于刘忠凤偿付逾期付款违约金的请求均不能成立，本院不予支持。综上，刘忠凤的申诉请求及检察机关的抗诉意见成立。一、二审认定事实清楚，但适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2019）豫07民终1661号民事判决及卫辉市人民法院（2018）豫0781民初2149号民事判决；二、解除新乡市豫商置业有限责任公司和刘忠凤之间的《豫商时代广场计价单》和《延期申请》；三、新乡市豫商置业有限责任公司于本判决生效后十日内退还刘忠凤已付购房款704060元；四、驳回刘忠凤的其他诉讼请求；五、驳回新乡市豫商置业有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10941元，减半收取5470.5元，保全费4020元，共9490.5元，反诉案件受理费18210元，减半收取9105元；二审案件受理费24352元，均由新乡市豫商置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  肖贺伟审判员  李 杰二〇二一年三月十六日法官助理高继伟书记员张天艳