山东省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁民再42号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：左芳，女，1974年8月10日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王某，男，2004年9月21日出生，汉族，住山东省济南市历下区。 以上两再审申请人共同委托诉讼代理人：王兆雷（系左芳之夫、王某之父），住山东省济南市市中区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：济南首钜置业有限公司，住所地山东省济南市历城区唐冶街道世纪大道7181号首创奥特莱斯1-1号楼401室。 法定代表人：袁庆华，总经理。 委托诉讼代理人：姜贵岑，山东祥天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵涌瑞，山东祥天律师事务所律师。 再审申请人左芳、王某因与被申请人济南首钜置业有限公司（以下简称首钜置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终6463号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年11月9日作出（2020）鲁民申7416号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人左芳、王某的委托诉讼代理人王兆雷，被申请人首钜置业公司的委托诉讼代理人姜贵岑、邵涌瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 左芳、王某向本院提出再审请求：撤销山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终6463号民事判决，依法改判被申请人向申请人另行支付逾期交房租金损失，具体数额的确定自2019年6月30日至本案判决生效之日止。事实和理由：1.二审法院认定申请人不收房错误。本案是被申请人以申请人拒绝在违约结算单上签字为由据不向申请人交房，而不是申请人不接收房屋。被申请人为交房额外设置了不利于申请人的条件，在违约金结算单上签字不是申请人的合同义务，与交房条件无关联。涉案房屋系商铺，当时的租金非常可观，完全是出租方市场，任何一个市场理性人都不会拒绝收房。2.原判决适用法律错误。买受人付完购房款，交房是开发商的义务，即使申请人对被申请人设计好的违约金不予认可，拒绝签字，被申请人亦应向申请人交付房屋。 首钜置业公司辩称，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.2019年6月29日，涉案房屋已经具备收房条件，被申请人已经履行通知义务，通知申请人办理交房入住手续，且申请人也于当日至现场收房。申请人因对违约金计算标准不予认可而拒绝在《入住结算确认单》上签字的行为不具有合理性。被申请人依据双方签订的商品房买卖合同的约定计算违约金并在《入住结算确认单》上载明，被申请人对未能办理房屋交接不存在过错。故《入住结算确认单》的签订不损害申请人的利益，其不能以此拒绝收房。且被申请人不存在为交房另外设置违法条件的情形，申请人因拒收房屋而造成的扩大损失不应归责于被申请人。2.申请人已于2020年11月17日实际收房，其再审请求被申请人支付逾期交房违约金至本案判决生效之日无事实及法律依据。3.申请人自愿申请参照相关的房租标准确定本案违约金，原审依据相关法律法规酌定增加违约金计算标准，已充分维护了申请人的权益。 左芳、王某向一审法院起诉请求：1、判令首钜置业公司向左芳、王某支付逾期交房违约金暂计3万元，具体金额待鉴定后确定；2、本案的诉讼费、鉴定费由首钜置业公司承担。 一审法院认定事实：1.2018年4月29日，左芳、王某（买受人）与首钜置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定：“买受人购买出卖人开发的位于××道××路××广场××号楼××单元××层××号房屋一处，房屋建筑面积共92.4平方米，单价为每平方米17417.28元，房屋总价款为1609357元。第八条交付期限出卖人应在2018年12月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：5.出卖人无法预见和控制包括但不限于交通管制、市政停水、市政停电、政府指令暂停施工、市政规划发生变化、恶性××以及其他政府限制性行为等客观原因造成工期延误；……。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房款总额的万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人不要求解除合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交房违约金最高不超过房屋总价款的2%。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”该合同签订后，左芳、王某履行了付款义务。 2.涉案房屋于2019年5月6日竣工验收，于2019年6月13日取得房屋建筑工程竣工验收备案单，于2019年6月27日取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明。 2019年6月26日，首钜置业公司向左芳、王某出具《交房通知书》一份，载明：“您所购买的济南首创奥特莱斯•生活广场项目7号楼131室，已经达到合同约定的交付条件。我公司将在2019年6月29日办理交房入住手续，请您按以下说明前来办理入住手续。如您未能按照本通知指定日期前来办理交房手续的，视为自动交付。”庭审中，左芳、王某陈述，其于2019年6月29日现场收房时，因与首钜置业公司就违约金计算标准未达成一致意见，故拒绝在《入住结算确认单》中签字确认，未接收涉案房屋。首钜置业公司陈述《入住结算确认单》中载明的违约金系按照涉案《济南市商品房买卖合同》中约定的日万分之一计算自2019年1月1日起至2019年6月29日止，金额为28968元。 3.本案在审理过程中，左芳、王某申请对涉案房屋2019年1月1日至2019年6月29日期间的租金进行评估鉴定。一审法院依法委托山东广秦土地房地产评估测绘有限公司进行评估。因左芳、王某经多次催促一直未缴纳评估费用，山东广秦土地房地产评估测绘有限公司于2019年10月28日将本次评估鉴定委托予以退回。2019年10月15日，左芳、王某向一审法院提交申请书一份，申请自愿参照一审法院受理的同类案件（韩娟、陆丽芳与首钜置业公司商品房预售合同纠纷案）的鉴定结果确定本案违约金数额，要求自2019年1月1日起计算至实际交房之日止。 一审法院在审理韩娟、陆丽芳与首钜置业公司商品房预售合同纠纷一案中，韩娟、陆丽芳就其购买的首创奥特莱斯广场9号楼1单元2层204号房屋的租金进行评估鉴定，该房屋建筑面积为100.38平方米，所在楼层为2层，房屋单价为每平方米11340.65元，房屋购买总价款为1138374元。山东广秦土地房地产评估测绘有限公司于2019年11月5日出具《房地产司法鉴定估价报告》，估价结果为上述房屋在2019年1月1日至2019年8月30日的房地产市场租金总价为46400元。 一审法院认为，左芳、王某与首钜置业公司签订的《济南市商品房买卖合同》，合法有效。各方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据《济南市商品房买卖合同》约定，首钜置业公司应于2018年12月31日前将“取得开发项目《分期综合验收备案证明》”的商品房交付给左芳、王某。首钜置业公司未按合同约定时间交付，其主张因不可抗力和政府原因导致停工，工期应顺延，但未提供相应的监理施工日志予以佐证，故对其该项抗辩理由，一审法院不予采信；一审法院认定首钜置业公司存在逾期交房行为，应承担逾期交房违约责任。经查明，涉案商品房取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明的日期为2019年6月27日。首钜置业公司于2019年6月26日向左芳、王某出具《交房通知书》，通知办理交房入住手续的时间为2019年6月29日。左芳、王某亦于2019年6月29日到现场准备收房。因左芳、王某不认可首钜置业公司计算的违约金标准，故拒绝在《入住结算确认单》中签字确认，交房程序未继续进行。左芳、王某主张合同约定的日万分之一违约金计算比例过低，要求以同地段商铺的房屋租金标准予以调高。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案涉案商品房买卖合同中虽然约定了违约金计算方法，但该计算比例过低，左芳、王某要求参照同地段同类房屋租金损失予以增加，符合上述法律规定，一审法院予以支持。左芳、王某主张参照韩娟、陆丽芳所购买房屋的租金评估价值，综合两套房屋所在位置、楼层、单价等因素，一审法院酌定以韩娟、陆丽芳案房屋租金评估单价为基数，上浮20%计算本案房屋租金价值。因首钜置业公司通知交房时间为2019年6月29日，根据《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金应计算至2019年6月29日，涉案房屋自2019年1月1日至2019年6月29日的租金损失应为38122.48元（46400元÷100.38平方米÷242天×92.4平方米×180天×120%）。一审法院作出（2019）鲁0112民初6787号民事判决：一、限济南首钜置业有限公司于判决生效之日起十日内支付左芳、王某逾期交房违约金38122.48元；二、驳回左芳、王某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费377元，由济南首钜置业有限公司负担。 左芳、王某不服一审判决，提起上诉请求：1.依法撤销一审判决书第二项判决内容，改判首钜置业公司向左芳、王某支付逾期交房租金损失（自2019年6月30日至本案判决生效之日止，暂计43000元）；2.一审、二审案件诉讼费用由首钜置业公司负担。 二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。 二审法院认为，双方当事人签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行。首钜置业公司通知左芳、王某接收房屋，左芳、王某亦在规定的时间前往指定的地点接收房屋。但因左芳、王某对违约金的计算标准不予认可，故其拒绝在《入住结算确认单》上签字，导致交房程序未继续进行。经审查，《入住结算确认单》载明的违约金系按照合同约定的日万分之一的计算标准予以计算，直接抵扣了左芳、王某应当缴纳的公共维修基金及增加面积的房款，并未约定左芳、王某签订该《入住结算确认单》即放弃继续追索违约金的权利，故《入住结算确认单》的签订并未损害左芳、王某的利益，左芳、王某不能以此拒绝收房。因涉案房屋已经取得了竣工综合验收备案证明，且首钜置业公司已经通知了左芳、王某收房，因此，一审法院判决违约金计算至首钜置业公司通知左芳、王某收房之日并无不当，该院予以维持。 综上所述，左芳、王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作出（2020）鲁01民终6463号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费754元，由左芳、王某负担。 本院再审期间，双方均未提交新证据。 本院再审查明，本院再审审查期间，在本院协调下，首钜置业公司于2020年11月17日将涉案房屋交付左芳、王某。 本院再审查明的其他事实与原审查明的相一致。 本院再审认为，本案再审的焦点问题是应否支持左芳、王某主张的2019年6月29日之后的逾期交房违约损失。 左芳、王某根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》缴纳了全部购房款，首钜置业公司有义务在合同约定的时间内交付涉案房屋。首钜置业公司虽启动了交房程序，通知左芳、王某于2019年6月29日到指定地点接收房屋，但因收房当日左芳、王某对逾期交房违约金的计算标准不予认可，拒绝在《入住结算确认单》上签字，导致首钜置业公司未将涉案房屋实际交付左芳、王某，后在本院协调下，首钜置业公司于2020年11月17日将涉案房屋交付左芳、王某。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同，左芳、王某在《入住结算确认单》上签字确认并非首钜置业公司交付涉案房屋的前置条件，故左芳、王某拒绝在《入住结算确认单》上签字的行为并不能免除首钜置业公司的交房义务，且首钜置业公司亦未有证据证实左芳、王某拒收房屋，涉案房屋在2019年6月29日未交付的责任不能归责于左芳、王某，首钜置业公司应对2019年6月29日之后未履行交房义务的行为承担违约责任。原审认定左芳、王某拒绝在《入住结算确认单》上签字就是拒绝收房无合同和法律依据，判决逾期交房违约金计算至首钜置业公司通知左芳、王某收房之日即2019年6月29日错误，应予纠正。虽然涉案房屋实际交付发生在本院再审审查期间，但左芳、王某在本案一审开庭时，亦曾明确主张违约金计算应“按照同地段同类房屋租金标准，自2019.1.1-实际交房之日”，故左芳、王某主张的逾期交房违约金应计算至实际交房之日止。故，为了不增加当事人诉累及有利于诉讼经济，本院对左芳、王某主张的逾期交房违约金计算至实际交房之日止的诉请予以支持。因双方对原审中逾期交房违约金的计算标准均无异议，本院予以确认，涉案房屋自2019年1月1日至2020年11月16日的逾期交房违约金应为145289.01元（46400元÷100.38平方米÷242天×92.4平方米×686天×120%）。 综上，左芳、王某的再审请求成立，本院予以支持。原审认定事实和适用法律部分错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民终6463号民事判决及济南市历城区人民法院（2019）鲁0112民初6787号民事判决； 二、限济南首钜置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付左芳、王某逾期交房违约金145289.01元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费377元，二审案件受理费754元，均由济南首钜置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾新芳 审判员  李 霞 审判员  崔志芹 二〇二一年三月二十四日 书记员  潘圣男