北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3860号上诉人（原审被告）：王景振，男，1985年6月20日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托代理人：张凯普，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨富军，男，1976年5月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。上诉人王景振因与被上诉人杨富军合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初25208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王景振上诉请求:1．依法撤销一审判决书第一项、第二项、第三项，发回重审或改判；2．本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在审理程序中存在严重违法，书记员何方自审自记，并强行要求上诉人认可涉案房屋的性质，并且调取证据不具有合法性；二、本案中杨富军存在多次虚假叙述，欺骗法院，作为上诉人多次向主审法官提出要求对其惩戒，一审法院仍继续采信其虚假叙述；三、民事判决否定行政决定，本案如果将涉案房屋认定为住宅，那么该商铺的产权人交通部人防办出具的证明就为虚假证明文件，同样该商铺的出租方王小一所取得营业执照经营地址也为虚假的；四、本案应当追加王小一为第三人，可以查清事实；五、本案转让费45万元包括18万元的房屋装修费和27万元的虾吃虾涮的加盟费，而一审法院判决退还转让费33万元，上诉人实际交付的34万元未计算到转让费中。杨富军辩称，同意一审判决，不同意上诉人王景振的上诉请求和理由。杨富军向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除杨富军与王景振于2018年7月20日签订的《商铺转让协议》，2、判令王景振向杨富军返还转让费45万元并支付利息1万元，3、判令王景振向杨富军支付违约金21万元，4、诉讼费由王景振承担。该院经审理认定事实如下：2018年7月20日，王景振作为甲方（转让方）与杨富军作为乙方（受让方）签订《商铺转让协议》，约定：关于转让标的，甲方同意将坐落在北京市朝阳区三源里北小街、建筑面积为170㎡的商铺转让给乙方；该商铺经营权及营业场地使用权为甲方自北京东方月山餐饮有限公司（以下简称月山公司）处获得，甲方承诺，月山公司完全知晓并同意甲方将该商铺转让给乙方经营；该商铺经营范围和业务为营业执照规定，甲方保证乙方受让该商铺经营权后，能够按照上述经营范围和业务正常营业至2022年4月12日。关于转让费及支付方式，乙方应支付甲方转让费共计45万元，截至本协议签署时，乙方已支付甲方定金5万元，本协议生效后1日内，乙方应向甲方支付第一笔转让费70万元；该商铺租金为5万元，甲方已向月山公司交纳了三个月租赁费及两个月押金共计25万元，2018年9月12日后的租赁费，由乙方直接向月山公司支付。关于双方的权利和义务，甲方有义务确保商铺的使用性质符合本协议所约定的经营用途，并具有正常营业所需的相关资质文件，如因商铺性质、资质欠缺或经营场地缺陷造成乙方无法正常开业，或因任何原因（包括但不限于政府征收该商铺、月山公司提前收回该商铺等）造成乙方无法正常经营该商铺至2022年4月12日，甲方应退还乙方已支付的全部转让费及未履约部分之租金和押金，并向乙方支付违约金21万元；乙方应按本协议约定支付转让费，应合法经营该商铺，不得利用该商铺违法经营。2018年7月16日，杨富军向王景振支付定金5万元；2018年7月20日，高兴丽向李艳敏支付15万元，杨富军向王景振支付50万元。经双方确认，王景振收到上述70万元，其中45万元是转让费，剩余25万元是房租。2018年7月20日，王景振将虾吃虾涮餐厅交与杨富军经营。2019年1月4日，北京市朝阳区食品药品监督管理局出具查封（扣押）决定书，告知虾吃虾涮（杨富军）涉嫌存在未经许可从事食品经营许可问题，故决定对虾吃虾涮（杨富军）的有关物品/场所予以查封（扣押），查封（扣押）物品期限自2019年1月4日至2019年2月2日。现场检查笔录记载现场未见食品经营许可证从事食品经营活动。杨富军提交房屋所有权证复印件，用于证明本案转让商铺并非商用，而是住宅，无法办理营业执照和食品经营许可证。该房屋所有权证复印件房屋用途处载明是住宅。王景振对该房屋所有权证的真实性不予认可。该院经调查核实，确认该房屋所有权证复印件的真实性。王景振提交月山公司的营业执照、食品经营许可证及使用证书，用于证明月山公司将其经营的部分商铺分包给杨富军经营虾吃虾涮，杨富军可以使用月山公司的营业执照和食品经营许可证。经该院调查核实，杨富军经营的虾吃虾涮与月山公司经营的月山日本料理系两个独立的店面、使用不同的收银结算系统，虾吃虾涮不能使用月山公司的营业执照和食品经营许可证。王景振称其向杨富军转让的商铺，系自王小一处租赁，并提交了商铺租赁合同、合同终止协议。该商铺租赁合同显示是2017年3月13日出租方（甲方）王小一和承租方（乙方）王景振所签，内容为：甲方将位于北京市朝阳区三元里北小街8号现月山日本料理南半部分店面的房屋租赁给乙方做中餐厅使用（虾吃虾涮）；租赁房屋人的使用面积约为170平米，租赁房屋用途为经营餐饮，租赁期限自2017年4月13日至2022年4月12日；每年租金为60万元，每月均为5万元，付款方式为押二付三；本合同签订之日起，乙方应向甲方缴付5个月房屋租金，其中两个月房租租金和15万元的转让费作为押金，共计40万元；在乙方办理餐饮相关证件未下来之前，为保证乙方正常使用租赁房屋，甲方保证乙方正常使用甲方餐饮经营的相关法定证照，并开具餐饮经营税务发票；如乙方在使用甲方餐饮相关证件不能正常运转时由甲方出面协调解决并承担部分损失。合同终止协议显示是2018年8月13日甲方王小一和乙方王景振所签，载明双方协商一致解除上述所签商铺租赁合同。王景振称杨富军在接手餐厅时对使用月山公司营业执照是知情的，为证明此，其提交了北京又一佳餐饮管理有限公司的营业执照。杨富军对证据的关联性不予认可。王景振称杨富军一直在正常经营本案餐厅，并未关门停业，为证明此，其提交了餐饮小票、发票、照片、视频、微信转账记录。杨富军对证据的真实性认可，并称其自2018年7月20日至2019年1月4日期间经营该餐厅，餐厅被查封之后也在陆陆续续偷着经营，在食品药品监督管理局工作人员下班后晚上17:00之后经营至21:30，但并非每天经营，2020年1月22日之后不再经营。王景振于2019年6月11日收到本案起诉状副本。一审诉讼中，王景振申请追加王小一为本案第三人，该院未予准许。该院认为：杨富军和王景振签订的《商铺转让协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自权利义务。我国合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《商铺转让协议》约定：“王景振有义务确保商铺的使用性质符合本协议所约定的经营用途，并具有正常营业所需的相关资质文件。如因商铺性质、资质欠缺或经营场地缺陷造成杨富军无法正常开业，或因任何原因（包括但不限于政府征收该商铺、月山公司提前收回该商铺等）造成杨富军无法正常经营该商铺至2022年4月12日，王景振应退还杨富军已支付的全部转让费及未履约部分之租金和押金，并向杨富军支付违约金21万元。”杨富军已依约履行其付款义务，向王景振支付了45万元转让费和25万元租金，但王景振转让给杨富军的该餐厅所在房屋用途明确载明为住宅，并非商用，并且无食品经营许可证，导致该虾吃虾涮餐厅已于2019年1月4日被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封，无法正常经营。该院认为，王景振转让餐厅的使用性质不符合协议约定的经营用途，且无正常营业所需的食品经营许可证，王景振存在违约行为，致使杨富军合同目的不能实现，杨富军有权依法解除双方所签《商铺转让协议》，并要求王景振退还转让费。关于合同解除时间，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。杨富军无证据证明其在起诉前通知过王景振解除合同，本案中王景振于2019年6月11日收到起诉状副本，故该院认定双方签订的《商铺转让协议》于2019年6月11日解除。关于杨富军主张的转让费45万元，虽然《商铺转让协议》约定王景振应退还杨富军全部转让费，但是考虑到杨富军自2018年7月20日接手餐厅后正常经营至2019年1月4日，且自2019年1月4日餐厅被查封后又陆陆续续经营至2020年1月22日，该院综合考虑杨富军的经营期间，并本着公平原则，对杨富军主张的转让费予以酌减，该院认定，王景振应退还杨富军转让费33万元。关于利息，杨富军已主张违约金，且其主张的违约金已足以弥补利息损失，故该院对其利息主张不予支持。关于违约金，该院认为，虽然王景振上述违约行为致使杨富军合同目的不能实现，杨富军有权依法依约主张违约金，且《商铺转让协议》亦明确约定了违约金标准，但是该违约金标准过高，并考虑到杨富军自2018年7月20日接手餐厅后亦进行了一定期间的经营，故该院对其主张的违约金予以酌减，酌定为6万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认杨富军和王景振于2018年7月20日签订的《商铺转让协议》于2019年6月11日解除；二、王景振于判决生效之日起十日内退还杨富军转让费33万元；三、王景振于判决生效之日起十日内支付杨富军违约金6万元；四、驳回杨富军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人王景振向本院提交如下新的证据：1．虾吃虾涮合作协议书、加盟费交易凭证、装修工程施工凭证及工程款三份，用以证明转让费45万元是包括加盟费、工程施工费用、桌椅、板凳费用；2．录音光盘，用以证明涉案房屋是2020年9月30号才腾退的，并非杨富军所述的2020年1月份腾退。杨富军对上述证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。被上诉人杨富军向本院提交三张照片及视频，用以证明王景振转让给杨富军的店为非法经营的店。上诉人王景振发表如下质证意见：视频打不开，无法进行质证。对告知书的照片的真实性认可，对其他两张照片的真实性不予认可，对三张照片的关联性、证明目的均不予认可。二审中，上诉人王景振向本院申请追加王小一为第三人，本院认为，此项申请并非本案审理中所必须查清的事实，故不予准许。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。归纳双方诉辩意见，总结本案的争议焦点为:1．涉案合同是否应解除；2．王景振应返还杨富军的转让费金额，以及是否应支付违约金。关于涉案合同是否应解除一节，涉案《商铺转让协议》系王景振和杨富军的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方的权利义务均应受此协议的保护和约束。根据《商铺转让协议》的约定：“王景振有义务确保商铺的使用性质符合本协议所约定的经营用途，并具有正常营业所需的相关资质文件。如因商铺性质、资质欠缺或经营场地缺陷造成杨富军无法正常开业，或因任何原因（包括但不限于政府征收该商铺、月山公司提前收回该商铺等）造成杨富军无法正常经营该商铺至2022年4月12日，王景振应退还杨富军已支付的全部转让费及未履约部分之租金和押金，并向杨富军支付违约金21万元。”本案中，涉案商铺的房屋性质为住宅并非商用，且无食品经营许可证，已被北京市朝阳区食品药品监督管理局查封，则杨富军签订此协议的合同目的已无法实现，故杨富军有权解除涉案合同。上诉人王景振的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于王景振应返还杨富军的转让费金额，以及是否应支付违约金一节，对此，涉案合同已解除，根据《商铺转让协议》的约定，如因商铺性质、资质欠缺或经营场地缺陷造成杨富军无法正常开业，或因任何原因（包括但不限于政府征收该商铺、月山公司提前收回该商铺等）造成杨富军无法正常经营该商铺至2022年4月12日，王景振应退还杨富军已支付的全部转让费及未履约部分之租金和押金，并向杨富军支付违约金21万元。一审法院综合考虑杨富军的实际经营情况，本着公平原则，对杨富军主张的转让费和违约金予以的相应酌减并无不当。上诉人王景振的此项上诉主张缺乏依据，本院不予采信。关于上诉人王景振主张的一审法院自审自记以及采信虚假叙述的意见均缺乏依据，本院不予采信。综上，王景振的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由王景振负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高 贵审 判 员  张清波审 判 员  邓青菁二〇二一年三月三十一日法官助理  郭 莹书 记 员  陈昭希