河北省辛集市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0181民初1532号 原告（反诉被告）：辛集市尚都物业服务有限公司，住所地辛集市教育大道东侧市府大街南。 法定代表人：黄计兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张旭，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：熊恩亮，男，1963年3月21日出生，汉族，住辛集市。 委托诉讼代理人：张丽华（熊恩亮之妻），住辛集市。 委托诉讼代理人：熊磊（熊恩亮之子），住衡水市桃城区。 原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司（以下简称尚都公司）与被告（反诉原告）熊恩亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚都公司的委托诉讼代理人张旭，被告熊恩亮的委托诉讼代理人张丽华、熊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 尚都公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付原告2018年6月14日至2020年12月31日的物业费4011元；2.请求判令被告按照日万分之四支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止；3.全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告熊恩亮购买辛集市尚都·东明城市，系原告所管理的尚都·东明城市花园小区的业主，该小区由原告尚都公司进行物业管理。原告与被告熊恩亮于2012年2月7日签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告向被告提供物业管理服务，被告按协议约定支付原告物业费，如被告未按时缴纳应交各项费用，每逾期一日，应向原告支付万分之四的违约金。协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告未依约向原告支付物业费。截至2020年5月27日，被告共计拖欠原告物业费4011元及违约金。被告拒不支付物业费的行为，已经严重违反了协议，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。原告多次找被告催要无果，故诉至人民法院，请求依法判决。 熊恩亮辩称，答辩意见同反诉状。 熊恩亮向本院提出反诉请求：1.驳回原告的诉讼请求。2.判令原告履行物业服务合同，维修反诉原告受损房屋，并赔偿因不履行物业服务合同给反诉原告造成的北侧卧室经济损失20000元、储藏间不能使用的空置费15326.367元，判令反诉被告退还反诉原告装修押金1000元及八年利息333元，判令反诉被告退还反诉原告房屋灰面顶子掉落及砸伤工人损失1000元及八年利息333元。3.全部诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系尚都小区26-2-201室的业主，2018年2月，房屋因外墙渗水，反诉原告北侧卧室衣柜及衣柜中的被褥、衣物等全部发霉，不能使用，经济损失达20000元。反诉原告位于地下一层的储藏间，因外墙渗水，造成储藏间内侧墙体剥皮，地面长期存水，长期不能使用。反诉原告与反诉被告多次沟通，反诉被告未能履行服务承诺，给反诉原告造成严重的经济损失，反诉被告以上报领导、等通知等借口不履行自己的义务，以要求反诉原告先缴纳物业费等理由拒绝或故意拖延反诉原告的合理要求，使反诉原告的损失不断扩大，且损失价值已远超过物业费缴纳数额。反诉被告违约在先，由于其不履行服务承诺，给反诉原告造成的损失逐年增大，反诉原告购买的储藏间至今不能正常使用。因与反诉被告沟通无果，为防止反诉原告损失继续增大，诉至法院，请求依法保证反诉原告合法权益不受侵害。 尚都公司针对反诉辩称，1.尚都公司起诉熊恩亮缴纳物业费的请求合理合法。物业服务成本或者物业服务支出构成包括但不限于物业管理区域清洁卫生费用、物业管理区域绿化养护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、管理服务人员的工资等等。熊恩亮一直在尚都·东明城市花园小区26栋2单元201室居住，其一直在享受尚都公司提供的物业服务。《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。熊恩亮不得以未接受到尚都公司的物业服务而拒绝支付物业费。2.关于熊恩亮要求尚都公司维修受损房屋的诉求。首先，熊恩亮外墙渗水原因不能确定，且在诉讼期间，熊恩亮也未提起相关原因的鉴定，成因不明。其次，熊恩亮在2020年向法院提起了同案由、同事实的诉讼（案号：2020冀01**民初1314号），在诉讼中，熊恩亮以尚都公司和该小区开发商为被告，庭审中，开发商以房屋超过维修期限抗辩，庭审过后，熊恩亮提出了撤诉，尚都公司不明原因。熊恩亮居住的房屋受损属于房屋质量问题，熊恩亮在购房时缴纳了维修专项基金，该基金就是用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。熊恩亮居住的房屋已经超过5年维修期，其受损部位应以维修专项基金修复。尚都公司在之前私下调解中已经明确告知熊恩亮维修基金的申请方式，但熊恩亮嫌麻烦不去申请。3.关于熊恩亮要求尚都公司赔偿损失的诉求。首先，熊恩亮的损失成因不能证明，其次熊恩亮的损失数额不能确定，熊恩亮提供的相关证据不足以证明其损失事实和金额，熊恩亮作为反诉原告，应提供充分的证据证明其诉求。熊恩亮在诉讼期间提供的证据，仅有收据和图片证据，其中收据非正规购买发票，图片证据不能证明损失事实。至于熊恩亮提及的与尚都公司员工李辉的聊天证据，李辉仅仅行使物业工作人员的职责，其到熊恩亮家中查看情况不能认定为尚都公司就认可了损失金额和损失形成原因是尚都公司原因造成的，李辉仅是员工，不是法定代表人，不是负责人，也未曾以任何方式答应熊恩亮其损失由物业承担。4.关于熊恩亮要求尚都公司赔偿储藏间不能使用的诉求。熊恩亮的储藏间不是在尚都公司购买的，其在开发商处购买。其在购买后就不能使用，属于质量问题，跟尚都公司并无关系。5.装修押金之所以未退还熊恩亮，是因为熊恩亮一直未向尚都公司缴纳物业服务费。6.关于熊恩亮要求尚都公司赔偿砸伤工人损失的诉求。熊恩亮称其在购买房屋后便开始装修，房屋是在开发商处购买，砸伤工人是因屋顶灰面掉落。首先，是否是因工人操作不当造成的，时间过长无从考证；其次，屋顶灰面掉落跟尚都公司并无关系，屋顶也不属于尚都公司的管理范围。综上所述，尚都公司认为熊恩亮提起的诉求，缺乏事实和证据支撑，其多数诉求属于无理诉求。请求法院查明事实，驳回熊恩亮的反诉请求。 尚都公司为证明自己的主张，向本院提交证据如下： 1.业主基本情况登记表，用以证明熊恩亮的基本信息。 2.办理交房收费单，用以证明熊恩亮所购房产的信息及交房需要缴纳的费用，且熊恩亮已经签字确认。 3.入住手续会签单，用以证明交房的相关情况。 4.业主领取资料物品清单，用以证明交房相关物品熊恩亮已经领取。 5.尚都·东明城市花园楼宇接管验收交接书，用以证明交房情况。 6.尚都小区业主装修须知，用以证明尚都小区业主装修需要的注意事项。 证据1-6共同证明熊恩亮购买的辛集市尚都·东明城市已实际交付熊恩亮。 7.尚都·东明城市花园《前期物业管理服务协议》管理规约及相关规定，用以证明尚都公司的管理内容及相关条款。 8.辛集市人民法院（2018）冀0181民初2020号民事判决书，用以证明尚都公司曾因熊恩亮不缴纳物业费起诉熊恩亮的事实，以及物业费、违约金的计算标准。 熊恩亮为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 1.熊恩亮中国银行贷款还款明细清单。 2.好日子家纺出具的单子，用以证明受损的被子的价格。 3.燃气费缴纳记录，用以证明2018年因房屋质量不合格原熊恩亮未曾入住尚都小区。 4.（1）《尚都小区业主装修须知》，用以证明装修完工验房后满3个月可退业主装修押金。（2）《前期物业管理服务协议》，用以证明尚都公司应履行的相关义务。（3）1000元装修押金的收据。 5.2015年8月19日地下室外墙洇水照片7张。 6.2018年2月14日外墙洇水造成二楼北面卧室被子、衣柜等受损的照片。 7.2018年8月9日外墙洇水致房间多处受损的照片。 8.2018年8月12日地下室内外墙洇水返潮物业工作人员进行查看并拍照的照片。 9.《储藏间使用权买卖合同》，用以证明储藏间的价值。 10.与物业工作人员李辉、王建领沟通受损情况的微信聊天记录，证明物业故意拖延，致使熊恩亮损失不断扩大。 11.向物业提交的申请。 12.衣柜收据，用以证明衣柜价格为9200元。 13.装修公司出具的证明，用以证明装修时顶面掉落，维修费用为1000元。 经开庭审理，本院对尚都公司、熊恩亮提交的证据认证如下： 对尚都公司提交的证据 熊恩亮对证据1-8的真实性无异议，本院对证据1-8的真实性予以确认。 对熊恩亮提交的证据 尚都公司对证据1-13的真实性无异议，但对其证明目的不认可。本院对证据1-13的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：尚都公司系尚都·东明城市花园小区的物业服务企业，熊恩亮为该小区26栋2单元201室的业主，该房屋建筑面积为156.99平方米。 2012年2月7日，尚都公司（甲方）和熊恩亮（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，主要条款如下：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护修缮、服务与管理；6.依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及代收代缴相关费用；9.为乙方提供房屋自用部分、自用设施设备维修养护等有偿服务；11.保修期满后对共同部位共用设施设备的维修、更新或改造组织施工，所发生费用按国家有关规定从共用部位共用设施设备维修基金中支付，其不足部分，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。二、乙方的权利和义务2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4.依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用及其他政府允许缴纳的费用和特约的服务费用。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙、门厅、楼梯间、走廊通道等。第三条物业管理服务质量三、共同部位、共用设施设备的维护和管理1.完好无损，工作正常。九、房屋共同部位、共用设施设备维修（一）小修1.24小时内完成，做到小修不过天，大修不过周。第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费按年支付。首年物业管理服务费在乙方办理入住时预交，以后每年物业管理服务费在当年期满之日前10日内一次性全额预交。二、多层、26#、58#住宅按建筑面积0.38元/月/㎡收取。三、26#住宅电梯费0.33元/月/㎡收取。六、业主装修押金1000元/户。第六条维修基金的管理和使用按市政府有关文件规定执行。第七条违约责任一、甲方违反本协议甲方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，双方可协商解决，协商不成可通过法律渠道解决，业主或使用人不能以任何理由拒交物业管理服务费用和其他有关费用。二、乙方违反协议1.乙方违反本协议，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；2.业主或使用人未按时缴纳应交各项费用的，每逾期一日，向甲方支付万分之四的违约金。 2012年2月7日，《尚都小区业主装修需知》载明：装修完工验房后，可退装修单位押金，装修完工验房后满3个月可退业主装修押金。同日，尚都公司为被告熊恩亮出具交纳1000元押金的收据。 2012年2月7日，《尚都·东明城市花园楼宇接管验收交接书》中“业主意见”一栏写明，（1）一个扇窗关不上；（2）顶上三处有洇水印；（3）部分密封胶开裂；（4）一个插座（北阳台）没电。 另查明，2011年5月27日，河北新东方房地产开发有限公司（甲方）和熊恩亮（乙方）签订了《储藏间使用权买卖合同》，主要条款如下：一、储藏间本合同项下乙方购买的储藏间位于该小区26号楼的储藏间，储藏间编号为26-106，建筑面积为18.8平方米。二、价款双方同意储藏间以每平方米2200元计价。乙方向甲方支付购买储藏间使用权价款人民币¥41360元。该价款须在双方签订《储藏间使用权买卖合同》的同时一次性付款。 熊恩亮以房屋外墙渗水导致北侧卧室衣柜及衣柜中的被褥衣物等全部发霉不能使用、储藏间内侧墙体剥皮地面长期存水不能使用为由拒绝缴纳物业费。熊恩亮就房屋外墙渗水问题多次与尚都公司沟通，尚都公司进行过维修，熊恩亮认为尚都公司未彻底维修完好。 2018年6月13日本院受理尚都公司与熊恩亮物业服务合同纠纷一案，于2019年6月28日作出（2018）冀0181民初2020号民事判决，判决熊恩亮于判决书生效之日起十日内给付尚都公司2015年6月14日至2018年6月13日的物业费4011元及2015年6月14日至2017年12月31日的违约金907元，两项共计4918元。 本院认为，1.关于尚都公司的本诉请求。2012年2月7日尚都公司和熊恩亮签订的《前期物业管理服务协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，尚都公司、熊恩亮均应按照合同约定履行合同义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，尚都公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业服务，熊恩亮作为尚都·东明城市花园小区的业主，应当按照该合同约定的收费标准向尚都公司支付物业服务费。《物业服务收费管理办法》第二条规定：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依据上述规定，对熊恩亮关于住宅电梯费不属于物业费的抗辩，本院不予支持。根据合同约定，每年的物业管理服务费计算为156.99㎡×（0.38元/月/㎡+0.33元/月/㎡）=1337元。根据《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费按年支付，首年物业管理服务费在办理入住时预交，以后每年物业管理服务费在当年期满之日前10日内一次性全额预交。本院（2018）冀0181民初2020号生效判决载明：“现原告提供的证据不足以证明其持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期间的抗辩，本院予以采信。因原告起诉时间为2018年6月13日，故本院只支持2015年6月14日至2018年6月13日的物业费，该期间虽然与前期物业服务协议约定的年度计费期间不一致，但向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为三年，每年的物业管理服务费计算为1337元，以上期间的物业费计算为1337×3=4011元”。本案中，尚都公司的起诉时间为2020年7月21日，熊恩亮应向尚都公司缴纳2018年6月14日至2021年6月13日三年的物业费共计1337元×3=4011元。本案中熊恩亮拖欠物业费主要由尚都公司未能及时解决外墙渗水问题引起，熊恩亮不属于恶意拖欠物业费，故尚都公司要求熊恩亮承担逾期付款违约金，本院不予支持。 2.关于熊恩亮的反诉请求。熊恩亮所提供的证据无法证明其房屋外墙渗水发霉、北侧卧室衣柜及衣柜中的被褥衣物等全部发霉、储藏间内侧墙体剥皮地面长期存水的确切原因，熊恩亮也未对相关原因提出鉴定申请。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。本案中，涉案房屋屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏已过保修期。双方在《前期物业管理服务协议》中约定：“11.保修期满后对共同部位共用设施设备的维修、更新或改造组织施工，所发生费用按国家有关规定从共用部位共用设施设备维修基金中支付，其不足部分，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。”关于储藏间外墙渗水问题，应由尚都公司负责维修，并先行垫付费用，此费用可从住宅专项维修资金中支付。储藏间尽管存在外墙渗水问题，但并非不可使用，故熊恩亮主张的储藏间空置费，本院不予支持。关于熊恩亮主张的北侧卧室因外墙渗水导致的衣柜、被褥等损失，本院酌定尚都公司赔偿1000元。 庭审中，尚都公司认可未退还熊恩亮1000元装修押金的事实，根据《前期物业管理服务协议》《尚都小区业主装修须知》，尚都公司应退还熊恩亮装修押金1000元，因双方未对利息问题做出约定，熊恩亮主张的装修押金八年的利息333元，本院不予支持。 关于熊恩亮要求尚都公司赔偿房屋灰面顶子掉落砸伤工人的损失1000元及八年利息333元的请求，不符合反诉条件，可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决如下： 被告（反诉原告）熊恩亮于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司2018年6月14日至2021年6月13日的物业费4011元。 驳回原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司其他诉讼请求。 原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司于本判决生效后三个月内对被告（反诉原告）熊恩亮的储藏间进行维修，解决储藏间外墙渗水问题，费用由原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司先行垫付。 原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司于本判决生效后五日内退还被告（反诉原告）熊恩亮装修押金1000元。 原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司于本判决生效后五日内赔偿被告（反诉原告）熊恩亮经济损失1000元。 驳回被告（反诉原告）熊恩亮其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）熊恩亮负担；反诉费375元，由原告（反诉被告）辛集市尚都物业服务有限公司负担118元，被告（反诉原告）熊恩亮负担257元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省辛集市，邮政编码：052360，收件人：材料收转窗口，联系电话：181××××7352）。上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘朝阳 二〇二一年三月二十九日 法官助理 刘乐文 书 记 员 李 帅