江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏05民终1743号 上诉人（原审原告、案外人）：俞俊峰，男，1969年7月8日出生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：龚晓春，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万雨龙，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司常熟分行，住所地江苏省常熟市海虞北路34号。 主要负责人：黄继军，该分行行长。 委托诉讼代理人：杨敏炯，江苏汇展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：戴莉，江苏汇展律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：常熟市永威纺织品有限公司，住所地江苏省常熟市黄河路12号国际贸易中心B幢1101-1103。 法定代表人：周祖贤。 原审第三人（被执行人）：周伟丰，男，1975年11月23日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原审第三人（被执行人）：肖露，女，1986年12月11日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原审第三人（被执行人）：周祖贤，男，1951年10月12日出生，汉族，住江苏省常熟市。 原审第三人（被执行人）：陆瑞娣，女，1954年9月22日出生，汉族，住江苏省常熟市。 上诉人俞俊峰因与被上诉人中国建设银行股份有限公司常熟分行（以下简称建行常熟分行）、原审第三人常熟市永威纺织品有限公司（以下简称永威公司）、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣案外人执行异议之诉一案，不服江苏省常熟市人民法院（2020）苏0581民初6417号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 俞俊峰上诉请求：1.依法撤销（2020）苏0581民初6417号民事判决书，发回重审或改判支持俞俊峰全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由建行常熟分行承担。事实和理由：一、原审认定事实错误，俞俊峰的真实租赁发生在2014年12月，早于案涉房屋抵押时间。原审法院认为，执行案件中法院调查时俞俊峰提交了2016年5月及2017年4月签订的房屋租赁合同，该两份合同形成于抵押之后，而周伟丰已经认可该两份合同，因此认定该两份合同的效力，该认定与事实不符。首先，只要将该两份协议与周伟丰在法院调查笔录上的签名进行比对，可以很明显地看出签字并非同一人。其次，周伟丰在执行调查笔录中认可两份协议，其认可的是该两份协议形成的背景是俞俊峰要用于其他用途，而并非双方对租赁关系的重新建立或是变更。再次，从周伟丰的笔录陈述来看，俞俊峰制作的2016年5月及2017年4月的两份协议周伟丰是知道用途的，可以推断双方真实的租赁关系必然发生在该两份协议之前。至于2016年5月及2017年4月两份协议的产生背景，俞俊峰已经在一审中作出了合理的说明，并提交了相应的证据。最后，2016年5月及2017年4月的两份协议系俞俊峰因自身经营需要所制作，也并没有与周伟丰重新建立或者变更租赁关系的真实意思，应当否认该两份协议的效力。且在该两份协议之前，俞俊峰就有与其主张的租赁时间相印证的水电、物业费等支付凭证，证实实际占有使用情况。二、原审法院认为因俞俊峰与周伟丰存在多笔借款而否认俞俊峰已经足额支付租金，属于事实认定不清。首先，俞俊峰已经提供了租金支付的凭证。俞俊峰虽然由于缺乏法律意识，在转账时没有备注租金，但其在转账之初已经与周伟丰确认支付的是租金。况且，俞俊峰完全可以将所有往来全部当作租金来提交，正是基于实事求是的态度，俞俊峰完全按照与周伟丰的约定来主张自身权利。其次，原审法院认为俞俊峰应当提供其他证据证明支付的款项是租金，过于苛责增加俞俊峰的举证责任，有失公平。最后，对于上述款项的支付是俞俊峰与周伟丰两人约定，原审法院在未与周伟丰核实的情况下，对俞俊峰主张款项是租金作出否定性评价，属于对事实认定不清。 建行常熟分行辩称，一审法院判决准确，请求驳回俞俊峰的上诉请求。 永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣未作陈述。 经审理查明，2019年6月13日，江苏省常熟市人民法院（以下简称常熟法院）立案受理建行常熟分行与永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣金融借款合同纠纷一案。审理中，常熟法院根据建行常熟分行的申请，依法作出保全裁定，并查封了登记在周伟丰名下的案涉房屋。常熟法院审理后于2019年7月26日作出（2019）苏0581民初7746号民事判决书，判决：永威公司归还建行常熟分行借款本金730万元，并支付相应的利息、罚息、复利；永威公司支付建行常熟分行律师费220819元；建行常熟分行有权以折价、拍卖、变卖永威公司抵押的位于常熟市的房屋（熟房权证虞山字第××、10××43、10××44、10××42号，以下简称案涉房屋）、常熟市虞山北路388号房屋（熟房权证虞山字第××号）所得价款分别在抵押登记设定的抵押范围内优先受偿涉案债权；周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣对永威公司案涉债务在最高额1651万元范围内承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。案件受理费减半收取33434元，财产保全费5000元，合计诉讼费38434元，由永威公司负担，周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣承担连带清偿责任。 因永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣未履行上述生效判决所确定的义务，建行常熟分行向常熟法院申请强制执行，常熟法院于2019年9月11日立案受理，案号为（2019）苏0581执6365号。执行过程中，常熟法院对抵押物周伟丰所有的位于常熟市黄河路263号C楼的不动产进行了现场调查，调查过程中俞俊峰提交了其与周伟丰签订的关于常熟市黄河路263号C楼的两份房屋租赁合同。第一份租赁合同于2016年4月12日签订，主要内容为：一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座1001-1006；二、租期期限为2016年4月20日起至2021年4月19日；三、年租金3万元。第二份租赁合同于2017年4月12日签订，主要内容为：一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座1007-1012、1015-1018、1019-1024；二、租期期限为2017年4月20日起至2021年4月19日；三、年租金7.8万元。之后，俞俊峰向常熟法院主张租赁权利，并陆续提交其与周伟丰签订的租赁协议、补充协议、租金支付凭证、水电费缴纳凭证予以证明租赁关系。2014年12月20日签订的租赁协议主要内容为：一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座1019-1024、1015-1018、1007-1012、1001-1006共约960平方米；二、租期期限为2015年1月1日起至2029年12月31日，共计15年；三、年租金30万元。2017年12月20日签订的补充协议主要内容为：1、自2018年1月1日至2029年12月31日，年租金变更为20万元。上述年租金于该租赁年度开始前一个月内一次性付清，先付后租。2、乙方须在2018年12月31日前向甲方付清至少2018年度、2019年度、2020年度、2021年度租金（即付清至少80万元租金）。周伟丰于2020年1月14日在常熟法院执行笔录中表示，上述三份合同及补充协议都是真实的，都是其本人签字，之后两份合同及补充协议因承租人的需要而重新签订，租金已经全部收取。后常熟法院于2020年1月14日作出（2019）苏0581执6365号之三执行裁定书，认为周伟丰与俞俊峰在上述不动产抵押后重新签订了租赁合同，对租金、租期重新进行了约定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故裁定：一、去除案外人俞俊峰与被执行人周伟丰在常熟市黄河路263号C楼不动产上的租赁关系。二、解除案外人俞俊峰对位于常熟市黄河路263号C楼不动产的占有。案外人俞俊峰收到本裁定之日起三十日内腾空并搬离上述房屋，逾期不搬离，该院将予以强制迁出。案外人俞俊峰对本案执行标的提出异议后，该院于2020年4月24日作出（2020）苏0581执异41号执行裁定：驳回俞俊峰的异议请求。 俞俊峰不服该裁定，向常熟法院提起执行异议之诉称，2014年12月20日，俞俊峰与周伟丰签订租赁协议一份，承租案涉房屋，租期为2015年1月1日至2029年12月31日，共计15年，年租金30万元。租赁协议签订后，俞俊峰付清了租金90万元，俞俊峰作为股东的苏州满丰建设有限公司（以下简称满丰公司）搬入上述房屋并使用。2015年11月20日，周伟丰将上述房屋进行了抵押登记。2016年4月20日俞俊峰因需要注册公司，行政机关要求提供租赁协议及房屋产权证，而当时周伟丰只给了俞俊峰一份1001-1006房屋的产权证复印件，于是俞俊峰制作了协议书。之后俞俊峰因公司需要参加虞山街道政府采购代理入围招标，为彰显公司实力，需提供真实近1000平米的办公场地，于是又制作了2017年4月12日的协议。俞俊峰承租房屋面积近1000平米，根据这两份协议约定的年租金不到10万元来看，明显是不合常理的，也与事实不符，而出租人签名“周伟丰”也不是其本人签署。因此该两份协议并非俞俊峰与周伟丰真实的租赁意思表示，仅是为了满足俞俊峰公司的需要而制作，周伟丰对此也是有所了解，跟周伟丰在法院笔录中所述也是可以对应的。2017年12月20日，俞俊峰与周伟丰就租赁协议签订补充协议，约定年租金为20万元，俞俊峰需在2018年12月31日前付清2018-2021年度租金80万元，俞俊峰之后于2018年2月1日支付了两笔30万，2018年3月28日支付了80万元，共计已经支付140万元，已将租金付清至2024年。后因周伟丰涉金融借款纠纷案，常熟法院在执行申请执行人建行常熟分行与被执行人永威公司、周伟丰、肖露、周祖贤、陆瑞娣金融借款合同纠纷一案过程中，对上述房屋进行现场调查，调查过程中常熟法院要求俞俊峰名下公司的财务人员提供租赁合同，因财务人员不知情，误以为2016年4月20日、2017年4月12日两份为满足俞俊峰公司需要而制作的租赁协议是真实、唯一的租赁协议而提交给了法院。俞俊峰得知上述情况后，向法院提交了2014年12月20日签订的真实的租赁协议。常熟法院在执行中作出（2019）苏0581执6365号之三执行裁定书，涤除了俞俊峰的租赁权，俞俊峰对此不服，提出执行异议。常熟法院审查后作出（2020）苏0581执异41号裁定书，驳回了俞俊峰的异议请求。为此，俞俊峰为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。请求：1.请求确认俞俊峰对常熟市黄河路263号C座1001-1006、1007-1012、1015-1018、1019-1024室不动产享有2015年1月1月至2029年12月31日期间的租赁权；2.确认俞俊峰无需搬离上述房屋；3.请求法院对上述房屋进行带租拍卖；4.案件受理费由建行常熟分行承担。 一审法院经审理查明，位于常熟市的房号1001-1006、1007-1012、1015-1018、1019-1024房屋均登记在周伟丰名下，权证号分别为熟房权证虞山字第××、10××44、10××42、10××43号。2015年11月20日，上述房屋均进行了抵押登记，权利人为建行常熟分行。 俞俊峰表示，1、其承租周伟丰的涉案房屋后，因为满丰公司没有地方经营，其作为股东就将房屋给满丰公司无偿使用。满丰公司用了一年多，到常熟市中竣招标代理有限公司（以下简称中竣公司）2016年6月成立时，满丰公司实际就不在运营了，之后涉案房屋就由俞俊峰名下的中竣公司使用至今。俞俊峰与周伟丰签订协议后，约定2018年12月31日前付满80万元，实际上俞俊峰支付的已经超过80万元，超过的部分也是租金，当时并没有说好付到什么时间，是周伟丰向俞俊峰借钱，其不敢借，就说付租金，按照约定算下来付到2024年还差10万元。2、其与周伟丰系朋友关系，周伟丰向其有借款，只有转账记录，没有借条，其没有统计具体金额。2015年支付给周伟丰的租金是和周伟丰确认过的，2018年之后其就不敢再借钱给周伟丰了，都是以租金形式支付。3、涉案房屋不具备住宅性质，其作为自然人，承租涉案房屋必然用于商业用途，因此无论是给满丰公司使用还是中竣公司使用都是符合常理的。从其角度而言，其与中竣公司存在一种混同。其获得房屋租赁权后将房屋交给两家公司实际使用是客观情况，满丰公司是转借，中竣公司是转租，不管是转租还是转借，都与其和周伟丰成立租赁关系没有关系。4、其租赁涉案房屋早于设立抵押时间，其获得租赁权后，将案涉房屋转租给满丰公司和中竣公司使用，可以视为其的占有和使用。 为证明自己的主张，俞俊峰提交以下证据： 1、2014年12月20日周伟丰与俞俊峰签订的《租赁协议》、2017年12月20日周伟丰与俞俊峰签订的《补充协议》，证明俞俊峰自2015年1月1日起即取得涉案房屋的租赁权，该租赁关系发生在房屋抵押之前。 2、2015年3月23日、4月16日的银行回单，系满丰公司缴纳2015年3月、4月水电费的记录。 3、满丰公司的工商登记，显示住所地为常熟市，股东之一为俞俊峰，该公司于2018年5月8日登记注销。 4、满丰公司出具的《说明》，主要内容为，公司并未在注册的办公地点办公，而是一直在俞俊峰租赁的涉案房屋，公司使用期间的物业费、水电费均由满丰公司缴纳。俞俊峰表示该说明是在起诉前出具的，因为当时一个股东不在常熟，所以其在征得其他两位股东同意后出具了该说明。 5、付款凭证一组，载明俞俊峰分别于2015年2月10日、3月10日、9月15日、10月12日、11月20日、2018年3月28日、4月17日向周伟丰转账支付20万、11万、10万、34万、15万（3万+3万+3万+3万+3万）、80万、20万，中竣公司于2018年2月1日分两笔向周伟丰转账支付60万元（用途载明为“俞总借款”）。中竣公司出具的《说明》，主要内容为该公司2018年2月1日汇给周伟丰的两笔30万元，系该公司向俞俊峰的出借款项，应俞俊峰要求直接汇给周伟丰。俞俊峰表示2018年2月1日的其中一笔30万元因交易失败被退回。按照上述付款情况，俞俊峰按照租赁协议已经支付了2015年至2017年度的租金共计90万元，按照补充协议支付了租金130万元。 6、2016年4月10日周伟丰与俞俊峰签订的《房屋租赁合同》，俞俊峰表示该份合同因开票需要制作，并非周伟丰本人签字，该份合同并非其与周伟丰真实意思表示。 7、2016年5月25日周伟丰与俞俊峰签订的《房屋租赁合同》，一、租赁范围：常熟市黄河路263号C座10楼1001-1006；二、租期期限为2016年6月1日起至2019年5月31日；三、年租金3万元。该份合同系从中竣公司的工商档案中调取，系为注册公司时制作，并非周伟丰本人签字，该份合同并非俞俊峰与周伟丰真实意思表示。 8、2017年4月12日周伟丰与中竣公司签订的《房屋租赁合同》，俞俊峰表示该份合同系基于中竣公司招标代理的需要而制作，并非其与周伟丰真实意思表示。 9、银行回单一组，证明中竣公司支付涉案房屋水电费和物业费的情况。 针对俞俊峰的上述证据，建行常熟分行质证认为：对证据1真实性不予确认；对证据2真实性无异议，但不认可关联性；对证据3无异议；对证据4，说明出具时满丰公司已注销，该说明是虚假的；对证据5银行交易信息真实性无异议，但对上述款项是否付的是租金存疑，即便是租金，也只能证明可能存在租赁关系，与俞俊峰是否实际使用了涉案房屋无关，对于说明，俞俊峰与该公司存在极大的利益关系；对证据6-8，周伟丰在执行笔录中认可其中两份合同的签字，该三份合同俞俊峰在使用时是作为真的合同在用，但现在却说合同是假的；对证据9真实性无异议，但中竣公司使用不等同于俞俊峰使用。 建行常熟分行认为，1、对涉案房屋的使用情况其不清楚，但俞俊峰陈述先是给满丰公司在用，后又给中竣公司在用，这与俞俊峰在用是不同的，公司的人格和个人的人格是分开的。2、即使中竣公司是转租，作为次承租人也是有权利的，但是根据俞俊峰描述，转租发生在抵押之后，理论上应由次承租人提出异议。 一审法院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在租赁物被抵押之前已签订合法有效的书面租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，人民法院应予支持。本案中，俞俊峰主张其与周伟丰在租赁物抵押前即存在租赁关系，要求确认租赁权，建行常熟分行不认可，对此，该院结合双方当事人的举证、质证及该院调查情况，具体分析如下：首先，执行案件中，该院调查时俞俊峰提交了2016年5月及2017年4月签订的房屋租赁合同，该两份合同均形成于抵押之后，第三人周伟丰对该两份租赁合同也表示认可，后俞俊峰主张该两份合同非周伟丰签字，亦非双方真实意思表示，未提供相应证据，该院不予采信。退一步讲，即便非周伟丰签字，在周伟丰认可的情况下，其效力应予以认定，俞俊峰随意否认其效力，没有依据，该院亦不予采信。其次，俞俊峰后又提交2014年12月签订的租赁协议及2017年12月签订的补充协议，并表示其与周伟丰实际按照该两份协议在履行，但该两份协议的落款时间均在相关案件申请执行前，而俞俊峰却未第一时间提供出来证明其租赁权，反而提交了后签订的两份租赁合同。再结合本案审理中俞俊峰又提交了另外一份2016年5月签订的租赁合同的情况，故该院对俞俊峰关于2014年12月签订的租赁协议为第一份且为双方实际履行的协议的主张存疑。再次，俞俊峰庭审中提交数份付款凭证，表示系缴纳的租金，但该部分款项的支付与租赁协议的约定并不相符，俞俊峰亦未提供其他证据证明该部分款项系租金，再结合俞俊峰自述的其与周伟丰之间存在多笔借款的情形，故俞俊峰主张已足额支付租金，该院无法予以认定。综上，俞俊峰主张对涉案房屋享有至2029年12月31日的租赁权，且要求带租拍卖，依据不足，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回俞俊峰的诉讼请求。案件受理费33200元，由俞俊峰负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 另查明，俞俊峰提交的2014年12月20日其与周伟丰签订的《租赁协议》约定，年租金于该租赁年度开始前一个月内一次性付清，先付后租。 二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，若承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有租赁物的，应予以支持。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 首先，俞俊峰在执行法院对案涉房屋进行现场调查时提交了案涉房屋抵押后订立的两份租赁合同，后在向执行法院主张租赁权利时又提交了落款时间在抵押前（2014年12月20日）的租赁协议及其补充协议，主张其与被执行人周伟丰实际按照该协议履行。上述租赁协议为俞俊峰与周伟丰内部达成，结合其未在第一时间提交该协议的事实，在没有其他证据予以佐证的情况下，仅凭该租赁协议上记载的时间，不能充分证明双方在案涉房屋被抵押之前已签订了合法有效的租赁合同。其次，俞俊峰在本案中提交数份付款凭证以证明租金支付情况，但付款凭证反映的款项支付时间与租赁协议的约定并不相符，结合俞俊峰自述其与周伟丰之间存在借款往来等事实，一审认定俞俊峰提供的证据不足以证明其按约足额支付租金，并无不当。综上，俞俊峰主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的依据并不充分，一审对俞俊峰的诉讼请求未予支持，并无不当。 综上所述，俞俊峰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33200元，由俞俊峰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙一鸣 审 判 员 柏宏忠 审 判 员 丁 兵 二〇二一年三月九日 法官助理 马歆悫 书 记 员 花维力 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。