青海省海东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）青02民初11号 原告（申请执行人）：重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司，营业场所：青海省西宁市城西区。 负责人：何伟，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张萍，北京大成（西宁）律师事务所律师。 被告（案外人）：赵延斌，男，1951年7月8日出生，汉族，住青海省海东市乐都区。 委托诉讼代理人：张继凯，青海普兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝年，青海普兴律师事务所律师。 被告（被执行人）：青海祥泰房地产开发有限责任公司，住所：青海省海东市乐都区。 法定代表人：曹进彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵学谦，男，该公司副经理。 原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司（以下简称七建青海分公司）与被告赵延斌、青海祥泰房地产开发有限责任公司（以下简称祥泰房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告七建青海分公司委托诉讼代理人张萍、被告赵延斌委托诉讼代理人张继凯、李宝年、被告祥泰房地产公司委托诉讼代理人赵学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 七建青海分公司向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）青02执异34号执行裁定书并判决驳回赵延斌的执行异议申请；2.准予执行海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1098号房屋；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：海东市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，要求海东市乐都区房产管理局协助查封祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦：一层2号、9号商铺；四层商铺；房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的房屋；查封期限为三年，自2017年10月26日起至2020年10月25日。2020年4月20日，海东市中级人民法院作出（2017）青02民初57号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款13272587.39元及利息；双方上诉至青海省高级人民法院，青海省高级人民法院于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决书，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及利息。七建青海分公司于2020年9月8日向海东市中级人民法院申请执行并提交《续封申请书》，海东市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产；并于2020年9月23日分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心下发（2020）青02执61号协助执行通知书，查封了祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套房屋，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）；2020年11月12日，海东市中级人民法院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议的，可在15日内以书面形式提出执行异议，逾期不提出将对查封房屋强制执行。2020年12月3日，赵延斌向海东市中级人民法院提出书面执行异议申请，请求中止对海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1098号房屋的执行并解除查封；2020年12月14日，海东市中级人民法院作出（2020）青02执异34号执行裁定书，裁定中止（2020）青02执61号之一执行裁定书中对被执行人祥泰房地产公司位于海东市乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1098号房屋的查封。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条第一款及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条规定，本案应以2017年10月26日作为判定案涉房屋是否在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的查封时间。海东市中级人民法院2017年10月19日作出（2017）青02民初57号民事裁定书，并于2017年10月26日向海东市乐都区房产管理局送达协助执行通知书，根据海东市房产管理局2020年10月30日出具的证明，案涉房屋的查封期限从2017年10月26日至2020年10月25日止。海东市中级人民法院在2017年10月26日采取查封措施后，依据《民事诉讼法》第一百零三条的规定，向案涉房屋在海东市房产管理局登记的权利人祥泰房地产公司送达了保全裁定，祥泰房地产公司在收到保全裁定后未对保全裁定申请复议，也未向海东市中级人民法院反映查封的房屋有其他权利人存在。七建青海分公司在保全查封的有效期限内向海东市中级人民法院申请执行，保全的查封措施自动转为执行中的查封措施，执行程序中对查封期限进行延续的行为，不应单独被判定为一次新的查封行为，（2020）青02执异34号执行裁定书中认为本案的查封最终起算时间应从再次续行查封的2020年9月23日起算的认定错误。2.赵延斌提供的证据不能证明其与祥泰房地产公司在查封前签订了合法有效的书面买卖合同，不能证明赵延斌已支付房款。首先，双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋面积为145.62㎡，而计价方式和价款中只写明该商品房单价与总价款，未写明采用何种付款方式和期限，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应认定在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，赵延斌提供的2014年12月26日形成的《粮库亲仁幼儿园结算单》用以证明支付房款的事实，但该结算单为单方结算，一方是赵国庆，并非赵延斌，另一方也并非祥泰房地产公司。祥泰房地产公司出具的工程款顶账收据和赵延斌与祥泰房地产公司签订的商品房买卖合同的签订日期均为2015年1月5日，但在商品房买卖合同中只约定了房屋单价及总价，没有注明房款已顶账支付的事实，不能证明赵延斌已支付了房款。3.2016年1月28日祥泰房地产公司即已取得（乐）房预售证00000023号《商品房预售许可证》，可见案涉楼盘在2016年1月28日开始具备预售备案条件，且祥泰房地产公司在听证时明确表示有100套拆迁安置住房在2017年10月26日查封时，除已查封的12套房屋外，其余均已办理备案登记，而赵延斌不能证明未办理备案登记非因其自身原因造成。 赵延斌辩称，七建青海分公司起诉主张的事实理由不能成立，应予驳回。1.海东市中级人民法院作出的执行裁定书正确，七建青海分公司诉中保全了两次，第二次查封案涉房屋是从2020年9月23日至2023年9月25日，赵延斌是在2020年11月12日人民法院公告后得知自己的房屋被强制执行查封，本案查封的最终起算时间应从2020年9月23日（协助执行通知书）起算。2.赵延斌于2015年1月5日与祥泰房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，于2016年12月5日签署了《房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》，同日又与海东市乐都区华都物业管理有限公司签订《安泰华都大厦物业管理合同》，2017年1月5日与海东华润燃气有限公司签订了《居民用户供用气合同》，并交清了全部房款，且赵延斌购买房屋后，已对房屋进行了装修，使用并交纳了水费、电费、燃气费、物业费，办理了《门牌证》，已实际居住多年。故赵延斌购买房屋的行为符合法律规定，应依法驳回七建青海分公司的诉讼请求。 祥泰房地产公司辩称，答辩意见与赵延斌的意见一致，案涉1098号房屋出售给赵延斌的事实属实，赵延斌提交法庭的证据都是真实的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 赵延斌向本院提交以下证据： 证据1：海东市中级人民法院（2020）青02执61号之一执行裁定书1份，证明赵延斌在1098号房屋被查封后提出执行异议的事由。 证据2：《商品房买卖合同（预售）》1份，证明2015年1月5日祥泰房地产公司与赵延斌签订《商品房买卖合同（预售）》，购买了1098号房屋的事实。 证据3：《粮库亲仁幼儿园结算单》《房款收据（工程款顶账）》各1份，证明2014年12月26日及2015年1月5日祥泰房地产公司给赵延斌开具的301600元房款收据（工程款顶账），证明赵延斌购买了1098号房屋，并已支付房款的事实。 证据4：《安泰华都大厦物业管理合同》1份，证明2016年12月5日海东市乐都区华都物业管理有限公司与赵延斌就1098号房屋签订的《安泰华都大厦物业管理合同》，由赵延斌居住的事实。 证据5：《安泰华都大厦房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》1份，证明祥泰房地产公司2016年12月5日将1098号房屋交付给赵延斌，并同意使用的事实。 证据6：《居民用户供气合同》1份，证明2017年1月5日海东华润燃气有限公司与赵延斌签订《居民用户供气合同》，房屋已经供气使用的事实。 证据7：《门牌证》1份，证明2017年5月18日民政部门对赵延斌购买的1098号房屋颁发了门牌证，房屋是赵延斌的事实。 证据8：《投保凭证》1份，证明使用燃气并安检的事实。 证据9：《有限电视收费收据发票联》1份，证明赵延斌一直居住该房屋，并安装有限电视及交费的事实。 证据10：《燃气费收据》5页，证明赵延斌一直居住该房屋，并交纳燃气费的事实。 证据11：2017年2月13日《电费收据》1份、2017年3月3日至2018年9月10日《水费收据》2份，证明赵延斌交纳电费及水费的事实。 证据12：赵国庆工程款汇总结算单7页，证明赵延斌之子赵国庆和祥泰房地产公司存在工程款债权债务的事实。 证据13：《合同协议书》及《证明》各1份，证明赵延斌与赵国庆系父子关系，赵国庆与祥泰房地产公司签订合同，承包华都大厦后期修补工程，并用工程款抵顶案涉房屋房款的事实。 证据14：《乐都区不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果》1份，证明经海东市不动产登记服务中心查询，赵延斌无房产的事实。 七建青海分公司质证认为，证据1真实性与合法性予以认可，证明方向不认可，房屋首次查封时间为2017年10月26日，并非2020年9月16日。赵延斌在2015年签订商品房买卖合同后，至今未办理房屋备案登记，怠于行使权利，导致2020年9月才知道房屋被查封。证据2真实性、合法性、关联性均不认可，合同未写明采用何种付款方式及期限，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容；合同目的为消灭债权，不具备购买房屋的真实意思表示；未办理房屋备案登记前，顶账行为不能导致物权变动的效果，赵延斌没有物权期待权；祥泰房地产公司向执行局提交异议资料时，以赵国庆的名义提交了一份拆迁安置合同书，现提起执行异议之诉时，又提交了赵国庆的工程款抵账单，但又以赵延斌的名义在2015年签订的商品房买卖合同，有理由认为商品房买卖合同为提起执行异议时补签，故该合同不应被认定为在查封前签订了合法有效的书面买卖合同。证据3真实性、合法性、关联性均不予认可，结算单没有祥泰房地产公司签章，不能证明为祥泰房地产公司的欠款。收据金额为301600元，并非总房款582480元，2015年购房至今，剩余280880元房款至今未交纳，祥泰房地产公司也未催缴，这不符合房屋买卖的惯例。证据4、5、6、7、8、9、10、11真实性、合法性、关联性予以认可，但需要说明的是，赵延斌与祥泰房地产公司基于顶账的意思表示签订了商品房买卖合同，且没有办理备案登记，赵延斌对1098号房屋没有物权期待权，赵延斌对房屋的占有并非基于合法有效的商品房买卖合同，不属于合法占有。证据12真实性、合法性、关联性不予认可，结算单无祥泰房地产公司签章，无施工合同相互印证，真实性与合法性无法核实，且并非本案顶账款项，与本案无关联性。证据13《证明》的真实性、合法性、关联性认可，《合同协议书》的真实性、合法性、关联性均不认可。首先，该合同显示的工程名称是华都大厦后期修补工程，工期是2016年3月10日至11月10日，华都大厦整个工程施工是由七建青海分公司完成，不存在他人施工的情形。且该合同与赵延斌在执行异议中提交的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》相矛盾。证据14的真实性、合法性、关联性均予以认可。 祥泰房地产公司质证认为，赵延斌提交的以上证据的真实性均认可，案涉房屋是在法院查封前就卖给赵延斌的，法院的查封错误，不应执行案涉1098号房屋。 七建青海分公司向本院提交以下证据： 证据1：海东市房产管理局出具《证明》一份，证明赵国庆在乐都区的房产情况。 证据2：《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，证明祥泰房地产公司向法院执行局提交赵国庆与祥泰房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置正式合同书》，该合同与赵延斌所提交的《商品房买卖合同（预售）相矛盾》，对该份合同真实性存疑。 赵延斌质证称，《房屋拆迁补偿安置正式合同书》的真实性认可，对证明方向有异议，赵国庆将自己的回迁房给了父亲赵延斌，为了办理其他的事宜其父亲才签订了买卖合同，实际上是回迁房。拆迁合同及买卖合同均在法院查封前，且交清了全部房款。 祥泰房地产公司质证称，同意赵延斌的质证意见。 祥泰房地产公司未向本院提交书面证据。 当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赵延斌提交的《商品房买卖合同（预售）》《粮库亲仁幼儿园结算单》《房款收据（工程款顶账）》、赵国庆工程款汇总结算单、《合同协议书》及《证明》具有真实性、合法性、关联性，能够证明赵延斌与祥泰房地产公司之间签订合同进行施工并用工程款抵顶房款及交付、使用案涉房屋的事实，本院予以确认。七建青海分公司提交的《证明》仅证实赵国庆名下在乐都区无房产登记信息，与本案不具有关联性，本院不予采信。《房屋拆迁补偿安置正式合同书》系赵延斌之子赵国庆为低价购买案涉房屋而与祥泰房地产公司签订，但实际赵延斌并非安置房屋主体，亦无安置房屋事实，且祥泰房地产公司及七建青海分公司对此予以认可，故该合同本院不予采信。 经审理查明：2015年1月5日，祥泰房地产公司与赵延斌签订《商品房买卖合同（预售）》，将其开发的位于青海省海东市乐都区新乐西街乐都安泰华都大厦的1098号房屋出售给了赵延斌，房屋面积145.62㎡，房屋总价为582480元。当日，经双方协商，赵延斌以祥泰房地产公司欠其子赵国庆301600元工程款折抵房款，祥泰房地产公司给赵延斌开具了301600元房款收据（工程款顶账）。2016年12月5日，祥泰房地产公司出具房屋交接单，将1098号房屋交付给赵延斌。同日，赵延斌与海东市乐都区华都物业管理有限公司就1098号房屋签订了《安泰华都大厦物业管理合同》。2017年1月5日，赵延斌与海东华润燃气有限公司签订《居民用户供气合同》，该房开始供气使用。2017年1月18日，经赵延斌申报并经物业同意，赵延斌开始装修案涉房屋。2017年1月19日，赵延斌为该房开通了有线电视，并交纳了费用。2017年5月18日，乐都区民政局向赵延斌颁发了《门牌证》，房号为1098室。自此，赵延斌一直居住使用该房至今。期间，赵延斌交纳了燃气费、水费、电费，并接受了燃气安检。 另查明，2017年9月27日，七建青海分公司因与祥泰房地产公司建设工程施工合同纠纷一案起诉至本院，在本院审理期间，七建青海分公司向本院申请诉中保全，要求冻结、扣划、查封祥泰房地产公司名下财产。2017年10月19日，本院依据保全申请作出（2017）青02民初57号民事裁定，裁定冻结祥泰房地产公司名下35605118.21元银行存款或查封、冻结其同等价值的财产。2017年10月25日，本院向海东市乐都区房产管理局发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦房号为1177、1171、1166、1141、1128、1121、1098、1091、1081、1077、1071、1068的12套住宅依法进行了查封，查封期限为三年（自2017年10月26日起至2020年10月25日止）。2020年4月20日，本院就建设工程施工合同纠纷一案作出（2017）青02民初57号民事判决，双方均不服提起上诉，经青海省高级人民法院二审，于2020年7月29日作出（2020）青民终146号民事判决，判决祥泰房地产公司向七建青海分公司支付工程款17193244.53元及逾期利息。因祥泰房地产公司未履行判决确定的义务，七建青海分公司向本院申请强制执行。本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划祥泰房地产公司银行存款19799003.28元或查封其同等价值财产。2020年9月23日，本院分别向海东市房产管理局、海东市不动产登记中心发出（2020）青02执61号协助执行通知书，对上述查封的12套房屋再次进行了续查封，查封期限为三年（自2020年9月23日至2023年9月25日）。2020年11月12日，本院张贴公告，告知当事人、利害关系人如对查封的房屋有异议，可在十五日内以书面形式向本院提出执行异议。赵延斌得知公告内容后，向本院提出执行异议，请求中止对案涉1098号房屋的执行，并解除查封。本院于2020年12月14日作出（2020）青02执异34号执行裁定书，裁定中止执行对案涉1098号房屋的查封。 根据双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：被告（案外人）赵延斌对案涉1098号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于对案涉1098号房屋查封时间的认定问题 根据七建青海分公司的诉讼保全申请，本院作出（2017）青02民初57号民事裁定，并于2017年10月25日发出（2017）青02执保10号协助执行通知书，对祥泰房地产公司位于乐都区新乐西街31#-33#乐都安泰华都大厦1098号房屋进行了查封，查封期限自2017年10月26日起至2020年10月25日止，后因七建青海分公司申请强制执行，本院于2020年9月16日作出（2020）青02执61号之一执行裁定书，再次续行查封了该房屋，时间自2020年9月23日至2023年9月25日止。虽然赵延斌是在本院2020年11月12日发出公告后得知案涉1098号房屋被查封，但根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施…”的规定，诉讼中的保全系为判决的有效执行，且本院作出的第二次查封系对第一次查封的续封，因此本案中，对于案涉1098号房屋的查封时间应以第一次查封的时间，即2017年10月26日进行认定。赵延斌提出应按照第二次续行查封时间认定的抗辩理由不成立，不予采纳。 二、关于赵延斌对案涉1098号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案中，第一，祥泰房地产公司与赵延斌于2015年1月5日签订《商品房买卖合同（预售）》，明确约定了房号为1098室，面积145.62㎡，房屋总价为582480元。买卖合同的签订时间早于案涉房屋的诉中保全查封时间，应当认定赵延斌在查封前已与祥泰房地产公司签订了合法有效的书面合同；第二，根据赵延斌提交的《安泰华都大厦物业管理合同》《安泰华都大厦房屋交接单》《业主/住户申报装修审批表》《居民用户供气合同》及交纳燃气费《收据》等相关证据，可以印证在本院2017年10月26日查封案涉房屋之前，祥泰房地产公司已将案涉房屋交给了赵延斌，赵延斌已合法占有使用案涉房屋的事实，且海东市不动产登记服务中心出具的《乐都区不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果》证实赵延斌在海东市无房产登记信息；第三，根据赵延斌与祥泰房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，案涉房屋的总价款为582480元。2015年1月5日，赵延斌以其子赵国庆工程款折抵房款301600元，祥泰房地产公司给赵延斌开具了301600元房款收据（工程款顶账），故赵延斌所付房款超过合同约定房屋总价款的50%。且综合现有在案证据，未发现赵延斌与祥泰房地产公司之间就案涉房屋签订的相关合同存在规避执行或逃避债务、侵害第三人权益的情形。故，应确认赵延斌对案涉1098号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，原告七建青海分公司的诉讼请求不能成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司的诉讼请求。 案件受理费9625元，由原告重庆建工第七建筑工程有限责任公司青海分公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。 审 判 长  刘 静 审 判 员  林 海 审 判 员  李 强 二〇二一年三月三十日 法官助理  刘拯琳 书 记 员  李玲玲