北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4781号上诉人（原审被告）：姚明芳，女，1990年6月28日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：张宬，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思涵，北京市京兴律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：李克来，女，1949年2月10日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王秋荣，北京哲茂律师事务所律师。原审被告：金钊，男，1987年6月23日出生，汉族，住北京市海淀区。原审被告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司员工。上诉人姚明芳因与被上诉人李克来、原审被告金钊、北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（下称汇鑫伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2020）京0111民初5136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月26日公开开庭审理了本案。上诉人姚明芳之委托诉讼代理人张宬、王思涵、被上诉人李克来之委托诉讼代理人王秋荣、原审被告金钊、汇鑫伟业公司之委托诉讼代理人张恒宇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚明芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回李克来的全部诉讼请求。事实与理由：1.我一直积极履行合同，我没有违约行为。我仅仅是没有向李克来交付我对我丈夫金钊的授权委托书，而我以实际行为就已经明示对金钊的代理行为的认可，对租赁合同效力认可，一审法院仅以我没有出示授权委托书就认定我违约，属于重大错误。2.我之所以没有交付授权委托书，是因为李克来拒绝签订补充合同。3.我没有给李克来造成损失，不应支付违约金。李克来辩称：同意一审判决，不同意姚明芳的上诉请求和理由。一审法院是基于大量证据所作判决，是真实无误的，现有证据可以证实是姚明芳对于签订租赁合同予以后悔，不按约定出具授权委托书，不认可租赁合同效力，要求与我重新签订租赁合同，否则就不给授权委托书，故而我要求解除合同。至于租赁合同解除前，姚明芳一直不认可租赁合同的效力，且不出具授权委托书，违约行为十分明确，姚明芳上诉称交付钥匙行为就是明示方式是狡辩。我为履行租赁合同投入较大，必须注册执照，还要购买经营餐饮的厨房设备，一审法院判决违约金数额并不过高。金钊述称：不同意一审判决。汇鑫伟业公司述称：同意一审判决。李克来向一审法院起诉请求：1.确认我与金钊于2019年4月25日签订的《北京市房屋居间租赁合同》（合同编号HX1011562，下称租赁合同）于2019年4月30日之日起解除；2.判令金钊、姚明芳、汇鑫伟业公司共同退还我押金8500元，并支付利息损失（以8500元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年5月2日起计算至2019年8月19日止；以8500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）；3.判令金钊、姚明芳、汇鑫伟业公司共同向我支付违约金8500元。一审法院认定事实：2019年4月25日，姚明芳（出租人、甲方）口头委托其丈夫金钊，与李克来（承租人、乙方）在汇鑫伟业公司的居间下，针对姚明芳个人婚前所购买的位于房山区×××商业楼1层109（面积60.34平方米、下称涉案房屋）的房屋签订租赁合同一份。租赁合同载明主要内容如下：1.第三条第一款租赁期限。房屋租赁期自2019年4与25日至2023年6月24日，共计四年二个月。甲方于2019年4月25日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋交割清单经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙或水电、燃气卡后视为交付完成。2.第四条租金及押金。租金标准8500元每月，按季支付，乙方应提前10日预付下一周期房屋租金及相关费用，租金支付日期分别为2019年6月25日、9月15日、12月15日以此类推。押金8500元交甲方，租赁期满后或者合同解除后，房屋押金可抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余金额返还乙方。3.第九条第三款合同解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）迟延交付房屋达3日的。（2）交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4.第十条第一款违约责任。甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。守约方同时可追究违约方的相应经济损失（甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿）。5.第十二条其他约定事项。在乙方承租期间，甲方中途不按合同履行，不让乙方继续承租，甲方应承担违约责任，赔偿乙方装修费用和设备费用（按票据收取），把乙方剩余租金和押金全部退还乙方，另外承担合同第十条的违约责任。甲方配合乙方办理营业执照和经营许可证，如证照办理不下来，甲方退还全部租金和押金。合同免租金为2019年4月25日至2019年6月24日。租赁合同签订当日，金钊未携带姚明芳的书面授权书，并表示将于2019年4月25日中午11时前将授权委托书、姚明芳身份证复印件等所需手续补充提供。李克来当日即向姚明芳个人账户转账支付了押金8500元，并领取房屋钥匙1份。金钊与李克来在房屋交割清单进行了签字确认。2019年4月25日，金钊未提供姚明芳书面授权，仅提交了姚明芳身份证复印件（已过期）一张。2019年4月26日，汇鑫伟业公司的员工黄星、赵怀友与姚明芳、金钊微信沟通授权委托书事宜，金钊、姚明芳均表态称租赁合同没有姚明芳书面授权并未生效，不同意租赁合同中关于租金支付时间等相关条款的约定，要求更改相应条款并重新签署合同。2019年4月29日，姚明芳在与汇鑫伟业公司员工微信沟通中仍表示（李克来）须提前支付租金后（姚明芳）方予以配合提供授权委托书。2019年4月28日，李克来收到房屋钥匙2份、燃气水电一卡通1张。后李克来自汇鑫伟业公司处获悉金钊、姚明芳不配合提供授权委托书并要求重新签订租赁合同。2019年4月30日，李克来的女儿代表李克来与金钊电话沟通租赁合同履行事宜未果，李克来方在此次沟通中表态拟终止租赁合同，退还房屋钥匙和燃气水电卡。金钊表示双方之间的租赁合同纠纷该走法律程序走法律程序，钥匙等物品李克来可以放汇鑫伟业公司处。2019年5月1日，李克来将房屋钥匙5份、电卡1张、燃气卡1张、水电燃气一卡通1张退还至汇鑫伟业公司，并短信告知了金钊。此后，金钊、姚明芳自汇鑫伟业公司处取走了上述物品。2019年5月4日，李克来因与金钊、姚明芳租赁合同纠纷向房山区长阳派出所报警。李克来再次向金钊、姚明芳表示解除合同，金钊、姚明芳不予认可。另查明，2019年4月25日至4月29日，李克来订立租赁合同后，为顺利开展经营活动进行了有关筹备，具体包括办理公司注册登记手续，以及与案外人协商沟通租赁店铺装修报价等事宜。截止本案诉讼时，李克来注册的鑫亿垣（北京）餐饮管理有限公司（一人有限责任公司，股东及法定代表人李克来））住所地为北京市房山区福泽路**院**楼**109即涉案房屋所在地。一审法院认为：依法成立的合同自成立时生效。姚明芳口头授权金钊与李克来签订租赁合同，即使金钊在合同签订时并未携带姚明芳的书面授权，其代理姚明芳签订租赁合同的行为亦为有权代理。租赁合同系姚明芳、李克来真实意思表示，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应系合法有效。姚明芳在租赁合同成立以后，不配合补充书面授权的行为并不影响合同效力。本案的争议焦点为：一是姚明芳是否存在违约行为。二是租赁合同是否应予解除，以及解除的时间。一、关于姚明芳是否存在违约行为的认定。合同成立并生效后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李克来在租赁合同签订后，已经按照合同约定履行了押金支付义务。金钊代理姚明芳订立合同并承诺补充提供书面授权书，却一直未能提供。此后，姚明芳以此为由不认可合同效力，要求李克来重新与其签订租赁合同。姚明芳拒绝履行租赁合同的行为已经构成违约。李克来签订租赁合同的目的系用于经营，并在合同签订后进行了部分经营事项的筹备，姚明芳的违约行为确为李克来的顺利经营带来了重大阻碍，由此必然也会产生部分经济损失。李克来要求姚明芳按照合同约定承担违约责任，支付月租金100%的违约金，有事实和法律依据，该违约金标准亦未过分高于李克来的实际损失，故法院予以支持。上述违约金已经足以对李克来的经济损失予以弥补，李克来另要求姚明芳支付押金占用利息，缺乏依据，法院不予支持。二、关于租赁合同应予解除以及解除时间认定。法院认为，双方协商解除合同系合同当事人就履行行为及合同效力的终止达成了一致意见。2019年4月30日，李克来与金钊沟通过程中，李克来表示拟解除租赁合同并退还钥匙、水电燃气卡，金钊则表示双方之间的纠纷该走法律程序走法律程序。双方在此次沟通中的意思表示并不足以认定双方达成解除合同的合意。事实上，此后双方仍就租赁合同纠纷事宜处理报案至派出所，也反映出双方对合同终止并未达成一致。姚明芳在租赁合同签订后，拒不认可合同效力并要求李克来与其重新签订合同，其不配合继续履行租赁合同的行为致使李克来订立合同的目的已无法实现。李克来有权要求解除合同。故虽然双方并未达成解除合同的合意，但李克来已经在2019年4月30日已明确表态要求解除合同，其单方表态要求解除合同，亦符合合同法定解除条件，该解除合同的意思表示自送达姚明芳后产生解除合同的法律效果，即租赁合同自2019年4月30日起解除。合同解除后尚未履行的终止履行；应履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同解除后，姚明芳应向李克来退还押金。李克来应向姚明芳返还房屋，具体包括返还钥匙、水电卡等物品，并及时将注册公司自房屋地址迁出。此外，金钊代理姚明芳与李克来签订租赁合同，相应合同责任由姚明芳承担。李克来要求金钊承担合同项下的赔偿责任，缺乏法律依据，法院不予支持。本案系租赁合同纠纷，而汇鑫伟业公司并非租赁合同当事方，李克来在本案争议的法律关系项下要求汇鑫伟业公司承担相应合同责任，缺乏法律依据。李克来与汇鑫伟业公司之间若有争议应另案处理。据此，一审法院于2020年12月28日判决：一、确认李克来与姚明芳于2019年4月25日签订的《北京市房屋居间租赁合同》（合同编号HX1011562）于2019年4月30日之日起解除；二、姚明芳自判决生效之日起十日内向李克来返还押金8500元，并支付违约金8500元；三、李克来自判决生效之日起三十日内将鑫亿垣（北京）餐饮管理有限公司的住所地自北京市房山区×××**109迁出；四、驳回李克来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院认为：姚明芳与李克来签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。本案中，李克来在签订合同后已经按照合同约定履行了支付押金的义务，而姚明芳未能按照约定向李克来出示其对其夫金钊的授权委托书，且依据现有证据可以证实，姚明芳在诉讼前明确否认租赁合同效力，亦要求与李克来重新签订租赁合同，姚明芳以此拒绝出示授权委托书的行为，属于明显合同违约行为，其应对李克来承担合同违约的相应责任，一审法院依据李克来诉请判决姚明芳退还押金、支付违约金，事实及合同依据充分，本院予以维持。姚明芳关于其不存在合同违约行为、因未签订补充合同故其有权拒绝出示授权委托书、其不应支付违约金的上诉理由，与查明事实不符，亦缺乏合同或法律依据，本院不予支持。关于租赁合同是否解除及合同解除时间问题。经查，在姚明芳已经违反合同的约定情形下，且2019年4月30日，李克来在与金钊的沟通中已经明确表示解除合同并退还涉案房屋钥匙，李克来已经行使了合同解除权，故一审法院认定双方租赁合同于该日解除，并无不当。虽姚明芳上诉主张不同意解除租赁合同，要求继续履行租赁合同，但对其已经收回房屋的行为不能作出合理解释，故姚明芳的该项上诉意见，缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，姚明芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费225元，由姚明芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 刘苑薇二〇二一年三月二十六日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪-10--3-