.北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1609号上诉人（原审原告）：杜米乡，女，1972年11月11日出生，汉族。委托诉讼代理人：罗国平，北京市观澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：施叶子，北京市观澜律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：北京万年基业长阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村西100米。法定代表人：周峻，董事长。委托诉讼代理人：贾志刚，男，该公司职员。原审当事人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司北京市分行，住所地北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。法定代表人：袁桂军，行长。委托诉讼代理人：童健，北京市善邦律师事务所律师。上诉人杜米乡因与被上诉人北京万年基业长阳置业有限公司（以下简称万年基业公司）及原审第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行北京分行）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2019）京0111民初27510号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜米乡上诉请求：1.撤销一审判决第七项，依法改判支持杜米乡一审第三、四项诉讼请求；2.一、二审诉讼费由万年基业公司承担。事实和理由：1.杜米乡按照万年基业公司的指示将25万元认购款支付给了北京美安居科技有限公司，认购协议是杜米乡与万年基业公司签订的，根据合同相对性，应由万年基业公司返还。2.万年基业公司未按照合同约定交付房屋，应支付违约金，一审驳回杜米乡的请求与事实不符，有悖合同约定。万年基业公司辩称，同意一审判决。建行北京分行述称，同意一审判决。杜米乡向一审法院起诉请求：1.判令解除杜米乡与万年基业公司签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）；2.判令万年基业公司向杜米乡返还购房款8175450元；3.判令万年基业公司向杜米乡返还认购款25万元；4.判令万年基业公司按购房款5%的标准向杜米乡给付违约金408772.5元；5.判令万年基业公司向杜米乡给付利息（以8425450元为基数，2016年10月12日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至实际给付之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。建行北京分行向一审法院起诉请求：1.判令解除建行北京分行与杜米乡、万年基业公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.判令杜米乡立即清偿截至2020年3月5日的剩余贷款本金4621732.46元和利息2673.54元，并支付自2020年3月6日至贷款全部清偿之日的利息、罚息（按照借款合同约定标准计算）；3.判令万年基业公司对诉讼请求第二项债务承担连带保证责任。一审法院认定事实：2016年10月12日，万年基业公司（出卖人）与杜米乡（买受人）签订《清苑嘉园认购协议》（以下简称《认购协议》）。《认购协议》约定：杜米乡向万年基业公司认购位于北京市房山区长阳镇×××102号房屋（以下简称102号房屋），买受人在认购协议签订前须交纳定金10万元，原总房价为8658030元，买受人获得优惠为25万抵40万元，优惠后房价为8258030元，买受人应于本协议签订之日起15日内与出卖人签订预售合同，在预售合同签订前支付首期房价款3308030元。2017年1月19日，万年基业公司（出卖人）与杜米乡（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y2008881），并办理了网签备案手续。《预售合同》约定：杜米乡购买万年基业公司开发的清苑嘉园102号房屋，房屋预测建筑面积138.23平方米，套内建筑面积104.2平方米，按套内建筑面积计算房屋单价为78459.21元/平方米，房屋总价款8175450元，首期房款3275450元于2017年2月2日前支付，剩余房款490万元以银行按揭贷款方式支付，房屋交付时间为2018年10月30日前。《预售合同》对商品房交付条件和交付手续的约定为：商品房交付时出卖人应当提供《房屋建筑质量保证书》《住宅质量保证书》《房屋建筑使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》，取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件、取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》、满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人的，逾期在60日内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起且办理完毕合同注销预售登记手续起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照解除合同时中国人民银行公布的同期贷款基准利率给付利息，出卖人同时按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。《预售合同》附件六为装饰装修及设备标准的约定，双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容作出了约定，同时明确出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人，交付的商品房达不到约定装修标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。《预售合同》还对双方的其他权利义务作出了约定。万年基业公司与杜米乡均认可，双方约定102号房屋为精装修交房。杜米乡于2016年10月12日向万年基业公司给付了认购金10万元，于2016年10月21日向万年基业公司给付预付款40万元，于2016年12月1日向万年基业公司给付首付款150万元，于2017年1月5日向万年基业公司给付房款1275450元。杜米乡于2017年1月5日向美安居公司给付25万元。案涉102号房屋于2018年5月20日完成分户验收，清苑嘉园项目10号楼于2018年8月6日通过建设工程规划验收，2018年9月19日办理工程竣工验收备案。杜米乡称，其按通知于2018年10月25日到现场准备收房，但室外工程还在施工，室内装修、水电施工还未完成，地下室入口楼板尚未开口。依杜米乡于2019年1月7日拍摄的照片和视频显示，截至2019年1月7日，涉案房屋一层平层尚在进行装修收尾工作，通往地下室的楼梯尚未搭建，地下室所在地下一层空间尚未封闭。2019年3月4日，杜米乡向万年基业公司发出《关于广阳郡九号商品房（清苑嘉园）退房原因说明及退房赔偿要求》，声明其购买的清苑嘉园102号房屋已逾期交房四个月之久，经长时间洽谈，万年基业公司仍未解决装修标准与样板间不符、房屋消防安全隐患、违规建设风险不告知等问题，杜米乡要求退房，解除商品房预售合同。同日，万年基业公司工作人员郝岩签收了该退房通知。至本案一审法庭辩论终结前，杜米乡未与万年基业公司办理房屋交接手续。另查明，杜米乡与万年基业公司所签《预售合同》载明的“房屋预测建筑面积138.23平方米，套内建筑面积104.2平方米”仅涉及102号房屋一层的面积。双方认可房屋最终交付时含有60余平方米的地下室。杜米乡主张，其缴纳的房屋总价款远远高于同小区其他楼层房屋，总价款中已包含地下室价款，地下室系万年基业公司随102号房屋一层一并出售。万年基业公司称，其将地下室的使用权无偿赠予杜米乡，杜米乡所购房屋总价高于其他房屋系因杜米乡所购一层房屋外有大面积户外绿地，虽为公共绿地但杜米乡享有优先使用权。为查明涉案房屋地下室的规划用途和性质，一审法院依职权函询北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称房山规自委）。房山规自委复函称，建设工程规划许可证（2014规房建字0058号）明确，房山区长阳镇18-02-13地块（北京理工大学9号地）10#住宅楼地下二层为电梯前室、设备用房等，高4.61米；地下一层为设备夹层，高2.19米。一审法院于2020年6月10日前往涉案房屋进行现场勘验。万年基业公司已将地下一层空间装修完毕并搭建楼梯，形成与102号房屋一层平层相通的封闭空间，地下一层净高约2.86米。在门窗关闭的情况下，只有通过102号房屋入户门进入后，方可通过搭建的楼梯到达地下一层。再查明，2017年2月17日，建行北京分行（贷款人）与杜米乡（借款人）、万年基业公司（保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：ZF-2-8636-201702025，以下简称《借款合同》）。《借款合同》约定：杜米乡向建行北京分行借款490万元用于购买案涉102号房屋，借款期限348个月，自借款款项首次划入约定账户之日起计算；贷款利率执行浮动利率，在基准利率水平下调15%，借款人未在合同约定时限前足额偿还任一期借款本息则为借款逾期，合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率水平上浮50%；还款日为借款发放日后每月1日，首次还款日为2017年4月1日，最后一期还款日为借款到期日，还款方式为等额本息还款法；借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或撤销、解除该合同的，应提前10个工作日书面通知贷款人；除上述情形外，若商品房买卖合同被确认或即将被确认无效或变更、撤销、解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施；贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人；保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；保证人在合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同约定或者法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。《借款合同》还对其他权利义务作了约定。建行北京分行于2017年2月20日将杜米乡的按揭贷款490万元发放至《借款合同》约定的万年基业公司账户。杜米乡自2017年4月1日起按照约定向建行北京分行偿还借款本息，截至2020年3月5日，杜米乡未清偿的贷款本金为4621732.46元，利息为2673.54元。此后，杜米乡仍在继续履行还本付息的义务。本案审理过程中，杜米乡向一审法院申请财产保全，一审法院作出（2019）京0111民初27510号之一民事裁定书，裁定冻结万年基业公司名下银行账户内存款4729830元，杜米乡交纳保全申请费5000元。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、杜米乡与万年基业公司签订的《预售合同》是否符合约定或法定解除条件的问题；二、如果《预售合同》应予解除，解除后果的处理问题。对此，法院分析如下：一、杜米乡与万年基业公司之间基于购买案涉102号房屋达成合意，双方形成了商品房预售合同关系，对于《预售合同》应否解除的问题，应结合《预售合同》所包含的价款性质、预售房屋范围等事项，从合同目的实现的角度进行具体分析。本案中，杜米乡与万年基业公司签订的《预售合同》载明，102号房屋预测建筑面积138.23平方米，套内建筑面积104.2平方米，并未记载地下室的面积、价款和交付标准等内容。但是对比万年基业公司预售的同小区同类型其他非首层的商品房，杜米乡所购102号房屋的单价明显偏高。万年基业公司虽主张杜米乡所购房屋面积单价较高系因其房屋临近大面积户外绿地，但该绿地为小区公共绿地，而并非仅102号房屋业主可以使用。万年基业公司所持的基于小区公共绿地而导致杜米乡所购房屋单价增高的主张，缺乏合理性，法院不予采信。杜米乡与万年基业公司一致认可，60余平方米的地下室将与案涉102号房屋同时交付。从地下室的设置和空间构成来看，102号房屋地下一层经封闭与一层房屋连为一体，地下室仅可通过102号房屋入户门出入，102号房屋业主对该地下室排他地享有占有和使用的权利。在不考虑楼层、朝向等因素影响的情况下，杜米乡所购102号房屋总价款相较于小区其他同面积房屋价格明显偏高，系基于杜米乡将排他地获得地下室的占有、使用权。据此可以认定，杜米乡与万年基业公司在合同磋商过程中，已就地下室的占有、使用达成合意，并将其对应价款包含于《预售合同》确定的房屋总价款中。杜米乡签订《预售合同》的目的，除获得102号房屋的所有权外，亦包含排他地获得相应地下室的占有和使用的权利。依据查明的事实，涉案房屋地下一层的规划用途为设备夹层，规划层高2.19米。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑区划内的消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分，属于建筑物共有部分。据此，经改造成为案涉房屋地下室的空间，应属建筑物共有部分。万年基业公司在案涉10号住宅楼通过建设工程规划验收后，擅自将设备夹层加以改造和区分封闭，交由一层业主专属使用并收取相应对价，其行为违反了建设工程规划和建筑物区分所有的相关法律规定，杜米乡亦无权排他地占有并使用该地下公共空间。综合上述情况，杜米乡与万年基业公司签订的《预售合同》隐含了排他地占有和使用地下室的合同内容，杜米乡系基于获得案涉102号房屋所有权及相应地下室排他性的占有、使用权益的目的，与万年基业公司签订《预售合同》并支付价款。在地下空间改造和为业主设置专属使用权的行为有违相关法律规定的情况下，万年基业公司并无权将地下室交付杜米乡进行排他性地占有和使用。考虑到《预售合同》约定的价款在构成上的复合性和改造后的房屋在结构和使用上的一体性，本案不宜将房屋地上和地下部分分别作处理，而应综合认定杜米乡的合同目的将无法实现，《预售合同》符合法定解除条件。杜米乡要求解除《预售合同》的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。二、关于《预售合同》解除后相关事宜的处理问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在《预售合同》应予解除的情况下，杜米乡要求万年基业公司返还购房款8175450元的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。杜米乡要求万年基业公司返还认购款25万元，该款项系杜米乡向美安居公司给付且万年基业公司不同意返还，法院对杜米乡的该项诉讼请求不予支持，杜米乡可另行处理该款项的返还问题。对于杜米乡主张的利息，法院以其向万年基业公司给付的购房款8175450元为基数予以确定。对于已付房款的利息起算时点和利息给付标准，法院参照《预售合同》关于逾期交房超过60日时的相关约定，结合杜米乡向万年基业公司发出有关书面退房要求的时间，酌情予以确定。杜米乡依据《预售合同》关于逾期交房超过60日时的违约责任的规定，要求万年基业公司按照房价款的5%标准，给付违约金408772.5元。基于前述分析，杜米乡签订《预售合同》的目的是取得102号房屋所有权和相应地下室排他性的占有和使用权，但是万年基业公司无权将地下室排他性地交付杜米乡占有和使用，杜米乡亦无权提出相应的交付请求。在房屋地上和地下部分在合同约定和现实履行上均难以分割的情况下，《预售合同》因无法实现合同目的而依法应予解除。杜米乡依据《预售合同》中关于房屋交付的相关条款和逾期交房违约责任的约定，要求万年基业公司给付违约金，事实依据和法律依据尚有不足。此外，对于合同解除的后果，杜米乡亦存在相应过错，对于因合同解除遭受损失的情况，杜米乡亦未提供证据加以证明。法院综合考虑上述因素，对杜米乡要求万年基业公司给付违约金的诉讼请求不予支持。杜米乡与万年基业公司的《预售合同》解除后，杜米乡为购买案涉102号房屋而签订的《借款合同》已缺乏履行的基础，依法亦应解除。建行北京分行要求解除《借款合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。建行北京分行要求杜米乡提前返还借款本金并给付利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。建行北京分行要求万年基业公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，法院亦予以支持。综上所述，一审法院于2020年11月判决：一、解除北京万年基业长阳置业有限公司与杜米乡于2017年1月19日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2008881）；二、北京万年基业长阳置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜米乡返还购房款8175450元；三、北京万年基业长阳置业有限公司于判决生效之日起十日内向杜米乡支付自购房款给付之日至实际返还之日的利息（以10万元为基数，自2016年10月12日起算；以40万元为基数，自2016年10月21日起算；以150万元为基数，自2016年12月1日起算；以1275450元为基数，自2017年1月5日起算；以490万元为基数，自2017年2月20日起算；自相应购房款给付之日至2019年8月19日的利息按照2019年3月4日适用的中国人民银行同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日至购房款实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、解除中国建设银行股份有限公司北京市分行与杜米乡、北京万年基业长阳置业有限公司于2017年2月17日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：ZF-2-8636-201702025）；五、杜米乡于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司北京市分行给付尚未返还的借款本金和尚未支付的利息、罚息（按照《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：ZF-2-8636-201702025）的约定标准计算；暂计至2020年3月5日的未返还贷款本金为4621732.46元、利息为2673.54元）；六、北京万年基业长阳置业有限公司对判决第五项承担连带清偿责任，北京万年基业长阳置业有限公司在承担连带清偿责任后，有权向杜米乡追偿；七、驳回杜米乡的其他诉讼请求；八、驳回中国建设银行股份有限公司北京市分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方均未提供与本案具有关联性的新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，二审应围绕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于杜米乡要求万年基业公司返还认购款25万元一节，该笔款项系杜米乡向美安居公司支付并由美安居公司出具收据，现万年基业公司亦不同意返还，对于杜米乡的请求本院难以支持。对于该笔款项的返还，杜米乡可另行解决，一审认定并无不当。关于杜米乡主张的逾期交房违约金一节，一审判决已就双方签订的《预售合同》的合同内容进行了充分的论述，即杜米乡系为获得102号房屋所有权及相应地下室排他性的占有、使用权益的目的，二者在结构和使用上存在一体性，对此本院不再赘述。基于此，万年基业公司擅自改造设备夹层并交由业主专属使用的行为违反了相关法律规定，其无权将该地下公共空间交付杜米乡排他地占有、使用，业主对共有部分享有共有的权利，杜米乡亦无权请求交付。故，杜米乡的主张缺乏依据，本院难以支持。综上所述，杜米乡的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10388元，由杜米乡负担(已交纳)。本判决为终审判决。审 判 长  宋 猛审 判 员  高宝钟审 判 员  陈雨菡二〇二一年三月三十一日法官助理  宋 佳书 记 员  孙 涵