浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终697号 上诉人（原审原告）：谢丽萍，女，1986年12月13日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：单建冈（系上诉人之夫），住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：阎益丰,浙江振邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴品兆房地产投资有限公司，住所地绍兴市阳明北路******B1-2，统一社会信用代码91330600313658487E。 法定代表人：胡国方，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋华峰，男，该公司员工。 上诉人谢丽萍因与被上诉人绍兴品兆房地产投资有限公司（以下简称品兆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初8437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢丽萍上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：一、被上诉人存在严重的不诚信行为。1.双方合同明确约定了交房条件，但被上诉人采取偷换概念的方式，在未取得竣工验收备案证明的情况下，通知上诉人收房，存在欺诈隐瞒行为。2.被上诉人在一审中百般推卸责任，将迟延交房的行为归结为疫情因素，但实际却与疫情无关，被上诉人声称在2019年12月25日即完成交房属于缺乏诚信的表现，试图逃脱违约责任。二、一审未充分保障守约方权益。案涉合同系格式合同，约定的违约条款本身存在不合理之处，免除了被上诉人在180日内逾期交房的违约责任，且约定的违约金标准也过低。上诉人诉请的违约金合情合理合法，一审予以调整没有依据，会助长违反契约精神的不良风气。 品兆公司辩称，一，一审认定2020年4月22日为被上诉人交房义务实际履行完毕之日事实清楚，证据充分。上诉人主张2020年8月8日为逾期交房日没有事实和法律依据。二、被上诉人在迟延交房后积极采取补救措施并取得竣工验收备案表，故请求法院调整违约金。一审在此基础上调整的违约金符合客观事实和法律规定。三、被上诉人迟延取得竣工验收备案表存在多方面因素，包括疫情、搬迁等，但为将上诉人的损失降低到最低程度，被上诉人于2019年12月25日即交付了房屋钥匙供上诉人使用。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 谢丽萍向一审法院起诉请求：判决品兆公司向谢丽萍支付违约金158360.46元。 一审法院经审理查明：2017年10月15日、11月1日，谢丽萍（买受人）与品兆公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》各1份（合同编号分别为20171015933Ｆ221151、201711010Ｃ0Ｂ222492），合同约定：买受人购买坐落于绍兴市越城区××大厦××楼××号××房屋，建筑面积分别为115.55平方米、200.62平方米；购房款分别为726297元、1362891元；买受人在合同签订当日一次性付清全部房款。两份合同第九条均约定：出卖人应当在2019年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、前述2、3两项条件符合以商品房竣工取得建设行政主管部门的备案表为准。用气，按绍兴市燃气有限公司规定为准。第十条均约定：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第181天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过360日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付购房款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第181天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。上述合同签订后，谢丽萍向品兆公司支付了购房款共计2089188元。 品兆公司于2019年12月25日向谢丽萍寄送《告知书》1份，载明龙湖大厦现已全部竣工验收完毕，并具备了交钥匙条件，定于2019年12月25日办理相关交接手续等内容。谢丽萍收到该告知书后，双方于2019年12月25日对案涉房屋进行验收并交付了钥匙。 另查明，案涉迪荡新城龙湖大厦工程于2019年12月11日竣工验收合格，于2020年4月22日提交竣工验收备案表。2020年8月8日，品兆公司向谢丽萍发送通知书1份，通知谢丽萍办理实测面积补差、物业维修资金代收取、产权办理资料领取等相关手续。 一审法院认为，谢丽萍与品兆公司之间的商品房买卖合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。根据双方签订的合同约定，品兆公司应于2019年1月31日前将符合交付条件的房屋交付谢丽萍使用，但案涉房屋直至2019年12月11日才完成竣工验收。虽然品兆公司于2019年12月25日通知谢丽萍交房，双方完成验收并交付房屋钥匙，但此时案涉房屋尚未取得竣工验收备案证明，并不符合双方合同约定的房屋交付条件，不能认为品兆公司已按约向谢丽萍交付了房屋。直至2020年8月8日，品兆公司才再次通知谢丽萍领取办理案涉房屋产权登记资料，至此距双方约定的交房时间已超过360日。综上，该院认为品兆公司上述迟延交房行为已经构成违约，谢丽萍有权依据合同约定向品兆公司主张违约金。关于违约金金额，根据双方合同约定，逾期交房超过360日后，谢丽萍要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限后的第181天即2019年7月31日起至实际交付之日止，品兆公司按日向谢丽萍支付已付房款万分之二的违约金，综合考虑合同约定及本案中品兆公司的违约情形和谢丽萍所受损失情况，该院酌情确定品兆公司向谢丽萍支付违约金80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十五条之规定，判决：一、品兆公司应于判决生效之日起十日内向谢丽萍支付违约金80000元；二、驳回谢丽萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半1734元，由谢丽萍负担858元，品兆公司负担876元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点主要是被上诉人应当向上诉人承担多少违约金的问题。上诉人主张被上诉人逾期交房555天，根据案涉合同约定，对逾期超过180天部分应当按已付房款的日万分之二比例向上诉人支付违约金，共计156689.1元。纵观全案证据以及双方的诉辩意见，被上诉人对其逾期交房的违约事实没有异议，本院予以确认。上诉人主张被上诉人存在偷换概念、欺诈隐瞒等不诚信行为，但未能提供充分证据证明，本院不予采信。因被上诉人的逾期交房期间中包含有新冠肺炎疫情的不可抗力因素，加之其已于2019年12月25日向上诉人交付案涉房屋钥匙的客观实际，故本院认为一审据实将案涉违约金酌情调整为80000元并无不当。上诉人主张一审调整的上述违约金过低，要求被上诉人支付156689.1元违约金，但因违约金是以补偿性为主、惩罚性为辅，故在未有确凿证据证明上诉人客观存在该笔损失的情况下，本院实难支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为1717元，由上诉人谢丽萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年三月二十九日 书记员  张 珺 6 7