福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽09民终163号 上诉人（原审原告）：福鼎建兴房地产开发有限公司，住所地福建省福鼎市桐山影院片区D1幢501号，统一社会信用代码：91350982550959312X。 法定代表人：许明建，执行董事兼总经理。 诉讼代表人：福建新世通律师事务所，该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：辛惠香，福建新世通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李骋昊，福建新世通律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：李岷，男，1968年12月21日出生，无业，户籍地福建省厦门市海沧区，现住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：张图、雷晶晶，福建于飞律师事务所律师。 上诉人福鼎建兴房地产开发有限公司（以下简称建兴公司）、李岷因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2020）闽0982民初1225号民事判决，向本院提出上诉，本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人建兴公司的委托诉讼代理人辛惠香、李骋昊、上诉人李岷的委托诉讼代理人张图到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 建兴公司向本院提出上诉请求：请求依法改判一审民事判决中关于李岷支付款项的事实认定，维持一审判决结果。事实及理由：1、建兴公司对一审判决结果无异议，但对一审判决认定事实部分关于李岷所支付款项的事实认定存在异议。首先，建兴公司并未实际收到李岷支付的34万元款项，一审判决认定李岷已经支付34万元首付款，涉案《商品房买卖合同》仅尚欠272180元未支付，该部分阐述与事实不符，严重的损害了建兴公司利益。其次，李岷所支付的240万元款项系借款，一审判决认定其为购房款，系款项性质认定错误；2、一审庭审中，李岷主张两套房屋总价为240万元，59万元及34万元付款行为系建兴公司的内部过账，李岷事先并不知情。一审判决仅将59万元认定为公司过账行为，而将34万元认定为已付首付款，与事实不符；3、李岷所支付的240万元款项系借款，一审判决将该笔款项性质认定为购房款，系认定事实不清，适用法律错误。 李岷辩称，1、一审认定涉案的240万元以及34万元为购房款是正确的。在一审法庭调查过程当中，李岷已经客观陈述将240万元交付给建兴公司的来龙去脉，李岷的真实意思就是要向建兴公司购买涉案房产。基于当时建兴公司建都新天地广场项目还没有取得预售许可证及相关证书，所以将240万元以借款的形式支付给建兴公司，相关协议内容可以体现李岷的真实意思表示是购买商品房。2、双方当事人签订商品房买卖合同的行为，并非是以房抵债，而是为了履行之前建兴公司与李岷关于买卖商品房的合意。李岷客观陈述涉案的59万元是公司内部过账，而34万元是购房款，一审判决此节认定完全正确。3、作为买受人李岷已经客观履行《商品房买卖合同》约定的义务，作为出卖人建兴公司理应履行《商品房买卖合同》中约定的交付义务。4、建兴公司认为240万元是借款的主张不能成立，因为款项交付给建兴公司后李岷从来没有收到建兴公司的任何费用或利息，该240万元的性质实际上是购房款。 李岷向本院提出上诉请求：撤销一审判决，改判驳回建兴公司的诉讼请求。事实及理由：1、一审法院认定李岷未完全履行支付购房款义务，实属错误。（1）建兴公司于2012年11月20日出具《承诺函》，充分证实李岷已经付清新天地广场B幢1609、1610号房购房款；（2）建兴公司法定代表人许明建与李生约定用建兴公司应当支付给李生的310万元款项中的部分用于抵扣李岷应付的购房余款，该抵扣事实在建兴公司出具《承诺函》时即已完成；2、一审法院确认建兴公司与李岷所签订的《商品房买卖合同》解除，于法无据。李岷已经付清新天地广场B幢1609、1610号房购房款，该事实得到建兴公司出具的《承诺函》的确认。在李岷已经完全履行合同义务的情况下，建兴公司无权解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院认定涉案合同已经解除，属于认定事实错误，适用法律不当。 建兴公司辩称，1、李岷未履行支付购房款义务，其主张已付清全部购房款与客观事实不符。（1）按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定可以明确，涉案的新天地广场B幢1609、1610号房屋合计总价为3012180元，李岷在一审庭审过程中主张该两套房屋总价即为240万元，现又主张以案外人李生的310万元抵扣购房尾款，前后陈述矛盾。（2）李岷在一审庭审中自认通过其本人账户向建兴公司支付的59万元及34万元款项均为建兴公司内部过账行为，李岷事先并不知情，其实际仅支付240万元，因此，该59万元及34万元并不能视为李岷的已付购房款。一审判决认定李岷已支付34万元首付款，与客观事实不符。（3）根据李岷与建兴公司签订的《借款协议》以及银行流水、财务记账凭证可以证实，李岷与建兴公司之间存在民间借贷关系，李岷向建兴公司转入的240万元款项系借款，该笔款项同样不能视为李岷已付购房款。（4）2015年7月22日，李生曾就涉案的310万元款项向法院提起诉讼，经一审法院于2016年1月20日作出的（2015）鼎民初字第2517号民事判决，该笔310万元款项已明确为建兴公司对李生所负债务。李岷主张抵销行为在2012年就已经完成，显然与上述生效判决相悖，其抵销主张不能成立。2、虽然一审判决中对于李岷支付款项的事实认定存在部分错误，但因李岷未全额支付新天地广场B幢1609、1610房屋购房款，建兴公司亦未交付房屋及协助办理产权变更登记手续，双方均未履行完毕合同义务，一审判决据此最终确认其与建兴公司签订的《商品房买卖合同》解除并无不当。李岷的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。 建兴公司向一审法院提出诉讼请求：1、确认建兴公司与李岷签订的编号为×××68和编号为20120900069的两份《商品房买卖合同》已于2018年4月29日解除；2、判令李岷协助建兴公司办理上述商品房买卖合同备案登记注销手续；3、本案诉讼费用由李岷承担。 一审法院认定事实：2012年4月6日，李岷与建兴公司签订借款协议，约定建兴公司向李岷借款2400000元，借款期限6个月，月利率1%，同时约定以建兴公司正在建设建都·新天地广场1609、1610号商品房作为抵押。在协议书约定若李岷有意购买，在核发预售许可证后拥有优先购买权，由双方结算抵偿购房款。同日李岷向建兴公司账户以借款名义汇入2400000元，并由建兴公司向李岷出具借据一张，建兴公司还出具承诺函，承诺优先将建都·新天地广场Ｂ幢1609、1610号商品房出售李岷。2012年4月10日，李生与建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，约定李生向建兴公司购买建都·新天地广场Ａ幢2801和2802号商品房，购房款总价为3100000元，款项于签订商品房买卖合同之日起一次性支付。同日李生向建兴公司银行账户汇入3100000元，并注明为购房款。2012年10月22日，由易会德向李岷银行账户汇入590000元后，由李岷向建兴公司银行账户汇入590000元。2012年10月30日，李岷与建兴公司签订编号为×××68《商品房买卖合同》，约定李岷向建兴公司购买建都·新天地广场Ｂ幢1609号商品房，购房款总价为1914125元，款项于合同签订之日向建兴公司支付30.82%购房款即590000元作为购房首付款，购房余款1324125元由李岷于2012年12月30日前付清。双方于2012年11月26日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。2012年11月29日，由李生向李岷银行账户汇入340000元后，由李岷再向建兴公司银行账户汇入340000元。2012年12月6日，李岷与建兴公司签订编号为20120900069《商品房买卖合同》，约定李岷向建兴公司购买建都·新天地广场Ｂ幢1610号商品房，购房款总价为1098055元，款项于合同签订之日向建兴公司支付30.96%购房款即340000元作为购房首付款，购房余款758055元由李岷于2013年1月30日前付清。双方于2012年12月11日办理《商品房买卖合同》备案登记手续。2015年7月22日李生诉至一审法院，要求解除2012年4月10日李生与建兴公司签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，判令建兴公司将购房款3100000元及利息退还李生。一审法院于2016年1月20日作出（2015）鼎民初字第2517号民事判决书，判决解除李生与建兴公司于2012年4月10日签订编号为ＪＤＸ2801-2《商品房买卖合同》，并判令建兴公司返还李生购房款3100000元及利息。一审判决生效后，李生未申请强制执行。2018年2月8日，易会德以建兴公司不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力为由，向一审法院申请对建兴公司进行重整。一审法院于2018年2月28日作出（2018）闽0982破申1号民事裁定书，裁定受理易会德对建兴公司的重整申请。2018年3月21日，一审法院作出（2018）闽0982破1号决定书，指定福建新世通律师事务所担任建兴公司的管理人。2018年3月26日福建新世通律师事务所出具《关于同意接受指定为建兴公司破产管理人的函》，并组成管理人团队，实行组长负责制，胡建荣为组长。2018年8月24日，一审法院作出（2018）闽0982破1、2号民事裁定书，裁定对建兴公司及福建建业地产有限公司合并重整。2018年5月31日，李岷向破产管理人提交申报材料，要求继续履行其与建兴公司就建都·新天地广场Ｂ幢1609、1610号商品房签订的两份《商品房买卖合同》。 一审法院认为，建兴公司与李岷自愿签署的编号为×××68和20120900069的《商品房买卖合同》，主体资格适格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，但在法院受理易会德对建兴公司的破产重整申请前，建兴公司与李岷均未履行完毕该合同所约定的义务，破产管理人因此有权决定解除或者继续履行该合同。本案中，破产管理人在自收到李岷关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，视为已解除两份《商品房买卖合同》，李岷应当根据诚实信用原则和交易习惯，协助建兴公司办理备案注销登记手续。建兴公司关于确认两份《商品房买卖合同》已解除，并要求李岷协助办理备案注销登记手续的诉求，符合法律规定，予以支持。李岷以其已完全履行编号为×××68、20120900069《商品房买卖合同》义务和债权债务已抵销进行抗辩，理由不充分，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第二十五条第一款第（七）项、第四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：1、确认建兴公司与李岷于2012年10月30日签订的编号为×××68《商品房买卖合同》和2012年12月6日签订的编号为20120900069《商品房买卖合同》自2018年7月1日解除；2、李岷应于判决生效之日起十日内协助建兴公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》的备案注销登记手续。本案受理费100元，由李岷负担。 到庭当事人对一审法院认定的事实没有异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本案争议焦点为涉案的两份《商品房买卖合同》是否已经解除的问题？ 本院认为，双方当事人对于李岷与建兴公司于2012年10月30日、2012年12月6日签订两份的《商品房买卖合同》的事实不持异议，相关《商品房买卖合同》已依法成立并生效，双方均应该按照合同约定履行支付购房款及交付商品房的义务。本案的关键在于李岷是否已经履行了支付购房款项义务的问题，按照上述《商品房买卖合同》的约定可以明确，李岷需要支付涉案的新天地广场B幢1609、1610号房屋总价款为3012180元，现有证据可以证实李岷分别于2012年10月22日向建兴公司银行账户汇入590000元，于2012年11月29日向建兴公司银行账户汇入340000元，但在一审庭审过程中李岷明确该两笔共计93万元款项系建兴公司内部走账，李岷事先并不知情，对于当事人在庭审中陈述的相关事实应当予以认定。现李岷未能提供充分的证据推翻上述其自认的事实，故其认为已经支付其中的34万元首付款的主张，依据不足，不应得到支持。关于李岷认为其已经将向建兴公司的借款200万元抵扣涉案购房款的问题，本案李岷与建兴公司之间的民间借贷关系发生于2012年4月6日，双方签订的《借款协议》对于建兴公司向李岷借款200万元，借款期限为六个月，由建兴公司提供建都·新天地广场B幢1609、1610号商品房作为抵押担保的意思表示非常明确，以该份《借款协议》无法得出双方系达成购买涉案商品房合意的法律后果，李岷认为案涉《商品房买卖合同》内容可以体现李岷的真实意思表示是购买商品房的主张，缺乏相应的事实依据，不应得到支持。在本案借款到期后，双方当事人就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》，约定李岷的付款方式为于相应合同签订当日支付收付款，余款于2012年12月30日或2013年1月30日前付清，并未约定将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，也没有证据可以证实，在签订《商品房买卖合同》之后，建兴公司与李岷进行了结算，将该200万元借款及利息冲抵为涉案房产的购房款项，因此仅以建兴公司出具承诺函，承诺建都·新天地广场1609、1610号商品房购房款已全部付清，即认为双方存在民间借贷结算并将借贷款项冲抵购房款项，显然依据不足，不应得到支持。因此，李岷认为其存在支付200万元购房款项的主张，亦缺乏充分的事实依据，不应得到采纳。至于李岷主张的以李生的部分债权予以抵偿购房尾款的问题。李生于2015年7月22日向一审法院主张该债权，经得到一审法院生效判决确认，双方解除商品房买卖合同并返还购房款，双方形成债权债务关系。李岷主张以该债权抵偿购房款未取得建兴公司、李生的同意，也与李生全额主张该债权存在矛盾，故其相关主张，依据不足，不予支持。综上分析，应认定李岷尚未履行支付购房款项的义务。由于2018年2月28日一审法院受理易会德对福鼎建兴公司的破产重整申请时，李岷尚未履行支付购房款的义务，建兴公司也未向李岷交付商品房，因此涉案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人在李岷提交申报材料，要求继续履行涉案合同后，未向李岷答复，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，破产管理人自收到李岷关于继续履行合同的催告之日起的三十日内未进行答复，应视为解除合同，即本案《商品房买卖合同》已于2018年7月1日解除。在涉案《商品房买卖合同》解除后，李岷应当根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，履行协助建兴公司办理注销备案登记的义务。 本院认为，涉案的《商品房买卖合同》依法成立并生效，在签订合同后，李岷尚未履行支付购房款项的义务，建兴公司也未向李岷交付商品房，涉案《商品房买卖合同》属于破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，管理人在李岷提交申报材料，要求继续履行涉案合同后，未向李岷答复，依法本案《商品房买卖合同》已于2018年7月1日解除。 综上所述，建兴公司上诉请求成立，应当得到支持。李岷的上诉请求不能成立，应予驳回。虽然一审判决认定事实部分有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李岷负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 勇 审判员 刘为河 审判员 罗文君 二〇二一年三月十一日 书记员 李巧彬 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；