广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19056号原告（反诉被告）：李秋生，男，汉族，住广东省佛山市南海区大沥镇黄歧建设大道1号中海金沙湾中区×××××××，公民身份号码430××××××××××××219。委托诉讼代理人：陶豪生，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡家欣，广东昊驰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李小华，男，汉族，住江西省抚州市崇仁县×××××××××××，公民身份号码362××××××××××××051。委托诉讼代理人：卢创新，广东泰旭律师事务所律师。原告李秋生与被告李小华租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，被告提起反诉，本院经审查，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陶豪生、被告的委托诉讼代理人卢创新均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的物业出租合同；2.被告支付原告拖欠的从2020年4月1日至2020年8月31日的厂房租金445000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告于2020年1月3日与原告签订了《物业出租合同》，约定被告租用原告租位于南海区**厂房（以下简称涉讼厂房），租赁期为2020年2月1日至2031年4月30日止，租金按月计算，厂房租金前三年为89000元/月，每月5日前缴清当日租金，被告拖欠租金的，原告有权按实欠租金日千分之五的标准收取滞纳金，被告拖欠租金超过15日的，原告有权解除合同，收回厂房。但被告在租赁期间一直不支付租金，经原告多次催缴后仍没有支付租金，已经达到了合同约定的解除条件。后原告多次与被告协商要求被告支付租金和腾退厂房，但是被告一直拒绝支付租金和腾退厂房。2020年8月31日，原告收回涉讼厂房，故起诉。被告辩称，原告陈述的事实理由不符合客观事实，涉讼厂房自双方签订合同后原告一直没有腾空案外人佛山市南海区九好门窗有限公司（以下简称九好公司）的生产设备及物料，并交付给被告。截至2020年7月，九好公司的生产设备及物料还在厂房内。双方在2020年3月1日已就原告延期交付厂房的事宜进行过协商，原告也确认因腾空厂房的事宜未完成，同意推迟交付时间，具体时间以原告完成交付时间为准。截至今日，原告没有向被告交付厂房，且将厂房出租给第三方。被告多次找原告协商，要求交付厂房或者退保证金，但没有解决。据被告了解，涉讼厂房没有办理规划报建手续，合同属于无效合同，根据双方履约过程及相关司法解释，被告不应向原告支付任何费用，原告应向被告退还保证金，并承担逾期退款的利息。被告向本院提出反诉请求：1.原告立即向被告返还租赁保证金267000元并支付占用利息（以267000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率的四倍，从反诉之日起计算至本金全部返还之日止）；2.本案的诉讼费用由原告负担。事实与理由：2020年1月3日，原、被告签订《物业出租合同》，约定：原告向被告出租涉讼厂房，租赁期限从2020年2月1日至2031年4月30日止，月租金89000元，每月5日支付，乙方（被告）履行给付清租金条件下，于合同签订之日起当天内，甲方（原告）将租赁物按现状交付给乙方使用，乙方有异议的，在两天内提出，否则视为乙方同意按租赁物及设施的现状承租；租赁期内，甲方违反合同条款中第四条甲方的责任或未与乙方协商一致中途收回租赁物，视为甲方违约，乙方有权解除合同，甲方应返还保证金，并赔偿乙方经济损失270000元。被告于合同签订当日依约向原告支付了租赁保证金267000元，原告却未按照合同约定的日期交付涉讼厂房。后经了解发现，原告与上一任租客九好公司的租赁关系还未完全解除，现涉讼厂房内依然存放着九好公司的机械设备，并且还有人员在内工作。后被告多次催促并要求原告尽快清空并交付厂房，而原告不但没有履行交付义务，还以被告拖欠租金为由向法院提起诉讼。又因涉讼厂房尚未办理相关报建审批手续，未取得建设工程规划许可证，原告应当返还被告租赁保证金267000元，故反诉。原告辩称，被告的反诉没有依据。原、被告签订的合同第二页第4条明确约定，被告在签订合同时已知道九好公司的机器设备存放在涉讼厂房内，依然同意签订合同，且因为九好公司的机器设备存放在厂房内，原、被告签订的合同约定的租金对机器设备占用的面积进行扣减。原告与九好公司签订的租金是每月90000元，因为机器设备存放在厂房内，因此才将租金相应调低1000元。签订合同后，被告一直没有对租赁物的现状提出任何异议，直到原告催缴租金时才以此为由拖欠租金，严重违反诚实信用原则。原告与九好公司的租赁关系已在2019年12月31日解除，且原告在涉讼厂区进行公告粘贴。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的短信信息无原件核对，且形式上与其主张的证明内容无法建立关联性，本院不予采信；原告提交的承诺书及张贴公告的照片反映其与案外人九好公司的关系，本院综合认定；被告提交的银行转账回单拟证明其向原告支付保证金的事实，原告确认该事实，本院予以采信；被告提交的光盘及照片拟证明涉讼厂房的使用情况，本院综合认定；被告提交的《协议书》是原件，原告未举证推翻，本院予以采信。双方提交的其他证据，因相对方确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2020年1月2日，被告通过微信向原告转账30000元。2020年1月3日，原、被告签订《物业出租合同》，约定：被告租赁原告的涉讼厂房；涉讼厂房结构为棚架，总占地面积约5600平方米，其中标准厂房两间共3400平方米，有上盖3-4米的约900平方米、水泥空地已盖有上盖约1270平方米；租赁期限共计12年，即从2020年2月1日起至2031年4月30日止；第1-3年的租金为每月89000元；租金按月收，实行先缴交后使用的原则，被告应于每月5日前交清当月的租金给原告；在被告履行给付清租金条件下，在签订本合同当天原告将租赁物按现状交付给被告使用，被告有异议的，必须在2天内提出，否则视为被告同意按租赁物及设施的现状承租；为保证合同的履行，被告在签订合同的同时应向原告支付保证金267000元，合同期满，在被告如期履行合同权利义务的前提下，原告于10日内如数无息退还保证金；租赁期内，原告违反合同条款中第四条或未与被告协商一致中途收回租赁物（除国家征用外），视原告违约，被告有权解除合同，原告应返还保证金，并赔偿被告经济损失270000元；租赁期内，被告违反合同条款中第五、六、七、八条等规定被告的责任和应遵守的条款或未与原告协商一致中途终止合同的，视为被告违约，原告已收的款项（租金、保证金）不作退回，原告有权无偿收回租赁物，并追收被告所拖欠的租金；租赁期内，被告逾期交纳租金的，应向原告支付滞纳金，每逾期一日，按所拖欠租金的千分之5另计付滞纳金，逾期达15天以上的，原告有权解除合同，并无偿收回租赁物，被告所交的保证金不予退还，并可追收被告所拖欠的租金；签定合同起免收被告28天的租金，作为装修期；原告提供两个独立变压器（80千瓦每个）给被告独立使用；原告同意被告转租给第三方，但原告只向被告收取租金，因转租造成的损失等与原告无关。同日，被告向原告转账237000元，原告于同日出具收据，确认收到被告支付的“北沙厂房3个月押金”267000元。2020年3月1日，原告（甲方）与被告的代表陈少华（乙方）签订《协议书》，约定：“因甲方未能在2月份腾空厂房给乙方，乙方没有按合同交3月份房租；甲乙双方同意以甲方交付时间为准；相应推迟交房时间；甲方同意在（3月15号）4月份之前交房给乙方，交房时间以甲方为主。”被告提交的原、被告的微信聊天记录反映，从2020年4月底开始，原告主张被告欠付租金构成违约，要求被告支付租金，被告则主张原告未按时交付租赁物构成违约，要求解约并退保证金，由此产生争议。2020年6月12日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，主张被告违反合同约定不按时缴纳租金，原告根据合同之约定没收被告的保证金，要求被告在收函之日起三日内联系原告处理缴清拖欠的租金之事宜。2020年7月8日，原告提起本案诉讼，本院于同年8月29日将本案的本诉材料送达予被告。2020年10月9日，被告向本院邮寄反诉材料，本院于同月14日将被告的反诉材料送达予原告。另查明，原、被告签订《物业出租合同》之前，涉讼厂房的承租人为九好公司，且有一批属九好公司所有的机械设备及产品存放在涉讼厂房内，并被本院查封；原、被告签订《物业出租合同》之后，上述机械设备及产品仍存放在涉讼厂房内，至2020年7月21日才经本院拍卖成交。庭审中，双方确认在签订《物业出租合同》前，双方有组织对涉讼厂房进行现场勘验；原告自认涉讼厂房没有办理规划报建手续；被告提交的微信聊天记录反映，在双方签订《物业出租合同》后，案外人九好公司仍有人员在涉讼厂房内，被告也有派人进驻涉讼厂房，且在涉讼厂房的屋顶悬挂招租广告对外招租；原告陈述北沙村委会于2020年8月31日收回厂房使用权，故其亦主张其于2020年8月31日收回涉讼厂房。本院认为，本案为租赁合同纠纷，且为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应适用相关法律事实发生时施行的法律及司法解释进行处理。原告自认其出租予被告的涉讼厂房未办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》[法释〔2009〕11号]第二条之规定，原、被告签订的《物业出租合同》因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同无从解除，故原告诉请本院解除该合同没有依据，本院不予支持。因《物业出租合同》无效，故被告反诉请求原告返还租赁保证金理据充分。虽然《物业出租合同》载明原告已于签约当天交付涉讼厂房予被告，但根据双方后来签订的《协议书》及本院查明的事实可知，双方签订《物业出租合同》后，案外人九好公司的机械设备及产品长时间存放在涉讼厂房内，原告并未完全履行交付租赁物的义务，且必然会对被告使用该厂房造成影响。被告在签约前实际勘察了涉讼厂房，并在签约后也确实有派员进驻涉讼厂房，且张贴了招租广告对外招租，反映了被告对涉讼厂房确实有进行一定程度的使用。就此，被告应根据其使用情况支付占有使用费予原告。综上，本院根据本案的实际情况，酌情判令被告就其占用涉讼厂房的行为，应支付占有使用费60000元予原告。原告诉请被告支付租金金额超以上核定的，本院不予支持。上述租赁保证金、占有使用费应在双方租赁关系终结时进行结算，即原告应返还租赁保证金207000元予被告。原告至今未将租赁保证金返还被告，确实给被告造成利息损失，故本院结合被告诉请，酌情判令原告应以应返还的租赁保证金207000元为本金，从2020年10月9日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告，被告关于利息诉请超以上核定的，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告（反诉被告）李秋生应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁保证金207000元及以该款为本金从2020年10月9日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予被告（反诉原告）李小华；驳回原告（反诉被告）李秋生的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）李小华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计55509.29元（原告已预交），由原告负担54859.29元，由被告负担650元；反诉案件受理费减半收取计2652.5元（被告已预交2725.25元），由原告负担。经抵扣后，原告应于本判决发生法律效力后十日内向本院交纳案件受理费2002.5元，逾期交纳的，本院依法强制执行；被告多预交的案件受理费2075.25元，在本判决发生法律效力后，经被告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二一年三月五日书记员  许晓璇