新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0203民初36号 原告（执行案外人）：新疆克拉玛依市奋进有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市通讯路55号。 法定代表人：薛守山，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：买买提·哈斯木，男，1971年5月15日出生，维吾尔族，新疆克拉玛依市奋进有限责任公司员工，住新疆维吾尔自治区克拉玛依市。 委托诉讼代理人：刚毅，克拉玛依区胜利路街道法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：中油（新疆）石油工程有限公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市友谊路115号C座。 法定代表人：黄鹤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄明军，新疆炎黄律师事务所律师。 被告（被执行人）：克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市光明西路15号。 法定代表人：郭建刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈言，新疆鼎泽凯（白碱滩）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：克拉玛依华瑞工贸有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克拉玛依市光明西路15号。 法定代表人：郭建刚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈言，新疆鼎泽凯（白碱滩）律师事务所律师。 原告新疆克拉玛依市奋进有限责任公司（以下简称奋进公司）与被告中油（新疆）石油工程有限公司（以下简称石油工程公司）、被告克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司（以下简称华瑞房产公司）、第三人克拉玛依华瑞工贸有限责任公司（以下简称华瑞工贸公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奋进公司之委托诉讼代理人买买提·哈斯木、刚毅，被告石油工程公司之委托诉讼代理人黄明军，被告华瑞房产公司之委托诉讼代理人沈言、第三人华瑞工贸公司之委托诉讼代理人沈言均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奋进公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除对登记在华瑞房产公司名下的位于克拉玛依市XX号楼房中二层、三层，共800平方米清水办公用房的保全措施；2、请求法院确认登记在华瑞房产公司名下的XX号楼房中二层、三层共800平方米清水办公用房归原告所有，并判令被告华瑞房产公司协助原告奋进公司办理该房产所有权证事宜；3、案件受理费由被告承担。事实及理由：2009年11月20日，原告奋进公司与被告华瑞房产公司达成《合作开发协议》，双方在该协议书中约定，奋进公司将其位于克拉玛依市XX号宗地，编号030030XXXXXX土地使用权，面积为21846.37平方米以有偿转让的方式提供给华瑞房产公司开发房地产，在《合作开发协议》第三条3、约定：“乙方在该地块开发的商品房中，为甲方提供800㎡二层楼的清水办公用房”；《合作开发协议》第四条1．约定：“甲方有权按本协议的约定获得如下收益‘在该地块的办公用房800㎡’”。因此，这800㎡的办公用房是原告应得收益。根据该约定，在人民法院查封之前，原告与华瑞房产公司已签订合法有效的书面买卖合同（《合作开发协议》）；在人民法院查封之前已合法占有、使用该不动产并已支付全部价款，现只需从华瑞房产公司的产权证中办理产权分户登记即可。由此可见，这800㎡办公清水用房的所有权应归原告奋进公司所有，只是登记在被告华瑞房产公司名下尚未分户而已。中油工程公司申请人民法院查封、扣押、冻结位于XX号宗地的XX号楼房，损害了原告的合法权益，致使原告无法办理XX号楼房的产权分户登记手续。原告提起执行异议，2020年12月25日，克拉玛依区人民法院作出（2020）新0203执异29号执行裁定书，裁定驳回原告奋进公司的异议请求，原告奋进公司对裁定不服。现依法起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告中油工程公司辩称，法院作出的（2020）新0203执异29号执行裁定书，法律适用正确，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条的相关规定，原告奋进公司认为其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋享有所有权的观点无法成立。原告奋进公司于2009年11月20日与华瑞房产公司签订《合作开发协议》，在法院查封之前已经签订书面买卖合同（《合作开发协议》），已支付全部价款，并已经合法占有、使用该不动产，按照《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，可以依法排除法院的强制执行。原告此项要求属于典型的法条理解错误。因为《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条系针对消费者购房人向房地产开发企业购买商品房却未及时办理房地产过户手续的情形，优先保护消费者购房人的物权期待权。这是单纯针对商品房买卖合同的适用类型，与本案原告奋进公司和华瑞房产公司通过以房抵债形成的债权不是一回事。本案中，原告奋进公司与华瑞房产公司签订《合作开发协议》，约定原告奋进公司将自己合法所有的土地使用权以有偿转让的方式交付给华瑞房产公司；华瑞房产公司利用受让的土地使用权自行开发建设的商品房中，提供800平米的办公用房来抵消其欠付原告奋进公司的土地使用权转让款，这属于典型的以房抵债行为。按照最高人民法院（2020）最高法民申4108号民事裁定书对以房抵债情形的明确认定，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条之所以对消费者购房人的物权期待权特别保护，系基于消费者购房人的生存权优先的理念。当事人通过以房抵债方式取得的房屋，并未实际支付购房款。以物抵债属于金钱之债的履行方法，当事人可以请求相对方履行该以房抵债协议和交付房屋，但在房屋权属变更登记之前，其不能基于《商品房买卖合同》或《以房抵债协议》《合作开发协议》等形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。而且，原告奋进公司与华瑞房产公司之间依据《合作开发协议》所形成的法律关系属于普通债权，并不是法律规定可以排除执行具有优先属性的物权性质。因为当出现华瑞房产公司违约拒绝按照《合作开发协议》履行交付以房抵债所对应的房屋时，原告奋进公司完全可以依据上述《合作开发协议》要求其继续履行或承担违约责任；但是在以房抵债所对应的房屋尚未登记在原告奋进公司名下之前，其与其他所有普通债权人均是同等地位，并不具有法律规定的可以排除其他普通债权的优先地位。根据《执行异议和复议规定》第二十八条第四项规定：“非因买受人自身原因未办理过户登记”，符合该规定第二十八条罗列的4种情形且权利能够排除执行的，人民法院才应予支持。根据最高人民法院（2020）最高法民终1203号民事判决书认定，“非因案外人自身原因”是指人民法院查封房屋前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。现在本案的实际情况完全不符合上述法律规定，因为涉案房屋自2009年签订《合作开发协议》至今已经接近11年，此期间原告奋进公司具有足够合理的办理过户登记的时间条件。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告华瑞房产公司辩称，一、案涉房屋所有权属于原告奋进公司合法拥有，被告中油工程公司申请保全财产范围有误，法院执行裁定未尽审慎义务，既侵害了物权所有人奋进公司合法权益，也损害了华瑞房产公司合法利益，望予依法纠正。1、地处克XX号办公楼所有权属于奋进公司。2009年11月20日，华瑞房产公司与奋进公司签订《合作开发协议》，奋进公司以地处XX号老厂区占地18000平方米作为联建投入，华瑞房产公司投入全部拆迁及建设开发资金；华瑞房产公司为奋进公司在化工园区建设3000平米新厂区、支付现金补偿2,390万元、在XX号开发房产中实物补偿办公楼800㎡。该房地产开发项目完成后，双方于2016年10月28日对实物补偿的案涉办公楼进行交接，奋进公司董事长、法定代表人宋瑞新代表公司签字确认接收。其后，奋进公司对案涉房产进行装修使用，作为公司经营场所使用至今。案涉房产是华瑞房产公司按照《合作开发协议》约定实物补偿给奋进公司的合法房产，其以土地置换方式获得该房产所有权视为全款购买，华瑞房产公司在四年前已向奋进公司交付使用，取得合法产权，应受法律保护。2、奋进公司系新疆石油管理局井下作业公司改制企业，几百名员工均为石油管理局正式职工，因奋进公司经营困难和资金短缺，无力缴纳房产过户维修基金、契税等费用。至今未能办理过户登记手续，该房产仍挂名在华瑞房产公司名下。只要奋进公司愿意缴纳房产维修基金、契税等费用，华瑞房产公司可随时协助其办理不动产登记过户手续。3、案涉房产虽登记在华瑞房产公司名下，但不属于其财产，中油工程公司作为本案财产保全申请人，应对案涉保全财产进行调查核实，即应对案涉房产的权属来源、占有使用情况等全部情况信息提供给法院，避免保全不当引发纠纷，不能仅凭“物权登记有效”来认定房产的权属，而不考虑案涉真实情况及后续如何执行的社会效果。中油工程公司无视案涉房产至今未能过户登记的特殊原因，超范围保全房屋资产，确属不当，请法院依法公正处理。 第三人华瑞工贸公司辩称，一、依据合同相对性原则，华瑞工贸公司与奋进公司没有任何合同关系，亦无任何法律义务，亦不存在任何债权债务关系。二、案涉房产与第三人华瑞工贸公司没有任何关系。案涉房产不在第三人华瑞工贸公司名下，华瑞工贸公司也从未对案涉争议房产主张权利，双方并无任何争议。原告奋进公司所述属实，请法院依法公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年11月20日，原告奋进公司作为甲方与被告华瑞房产公司作为乙方经协商一致签订《合作开发协议》，约定，甲方将位于克拉玛依市XX号宗地，编号030030XXXXXX土地使用权，面积为21846.37平方米，其享有所有权的生产及办公设施老厂基地土地用于甲乙双方合作开发，乙方在老厂基地占用甲方18000平方米进行房地产开发，剩余土地面积3846.37平方米使用权归甲方。甲方有偿转让该地块供乙方进行房地产开发，乙方支付甲方该地块的土地所有权转让、拆迁安置、生活补偿等所有费用总计2,060万元。此款项包括但不限于：甲方应收的土地所有权转让费、拆迁安置及生活补偿费、该地块现有建筑物和构筑物的拆除、建筑垃圾的清除及场地平整、现有供水、供电、供气、供暖等设施无偿移交给乙方等相关费用及其他。乙方在该地块开发的商品房中，为甲方提供800㎡二层楼的清水办公用房。甲方有权按本协议的约定获得如下收益：该地块所有权转让及拆迁安置补偿、职工购房补助等所有补偿共计2,060万元；在该地块的办公用房800㎡。甲方负责完善该土地所有权转让给乙方的土地相关手续，向土地部门申请办理土地过户于乙方，乙方负责按规定缴纳土地出让金。双方还对其他事宜进行了约定。《合作开发协议》签订后，双方依约履行各自的义务。2016年10月28日，华瑞房产公司向奋进公司出具《交接房确认书》，载明：依据2009年11月20日奋进公司与华瑞房产公司签订的《合作开发协议》第三条约定：“乙方在该地块开发的商品房中为甲方提供800㎡二层楼的清水办公用房”，该工程已于2014年11月30日竣工验收，奋进公司同意接收华瑞房产公司为其提供合格的XX小区XX栋还建商业楼的二楼、三楼（XX号、XX号还建商业楼的二层、三层）房屋。奋进公司遂对该楼房中三层进行装修作为办公室使用，二层楼因无钱装修处于闲置状态。 2019年7月18日，原告奋进公司向被告华瑞房产公司发出《协助办理奋进公司房地产相关手续的告知函》，告知华瑞房产公司按照双方签订的《合作开发协议》，座落在克拉玛依市XX号奋进公司两层800㎡办公楼已投入使用3年之久，但至今无任何竣工验收资料及不动产权证等手续资料，造成无法形成有效的资产账目，要求华瑞房产公司提交立项报告、协议（石油局资产处证明、裁决书、判决书）、红蓝线图、平面布置图或标准图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用许可证、出让合同等相关资料。被告华瑞房产公司工作人员签署：“本日协商未果，待十日后再次协商，以上资料双方查询提供”。 房屋权属登记信息查询回执单显示：XX号，建筑面积1147.24平方米，所有权人为克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司，身份证明号：9165XXXXXXXX0748，所有权证号（不动产权证号）：0026XXXX，登记时间2016年7月29日。克拉玛依市城建技术档案馆2020年9月25日提供的《华金城花园总平面布置图》，根据该图所标注的位置，通过图形调阅、系统反查，查明奋进公司所在办公楼房头标识的XX号就是房屋权属登记信息查询回执单显示的XX号。对此，被告中油石油工程公司、被告华瑞房产公司、第三人华瑞工贸公司均无异议。 被告中油石油工程公司与被告华瑞房产公司、第三人华瑞工贸公司合同纠纷一案于2018年1月29日向克拉玛依仲裁委员会申请仲裁。被告中油石油工程公司于2018年2月11日向克拉玛依仲裁委员会申请财产保全，请求对被告华瑞房产公司、第三人华瑞工贸公司所有的价值13,647万元的财产予以保全。2月27日，克拉玛依仲裁委员会将保全申请书、担保材料等提交本院，本院于2018年2月28日作出（2018）新0203财保4号民事裁定书，裁定：对被告华瑞房产公司、第三人华瑞工贸公司所有的价值136,470,000元的财产予以保全。2018年4月18日，本院对被告华瑞房产公司所有的位于克XX号房屋的产权手续予以冻结，期限为三年，2018年4月18日至2021年4月17日。2018年9月19日，克拉玛依仲裁委员会作出（2018）克仲决字第10号仲裁裁决书，裁决：华瑞房产公司向被告中油石油工程公司支付103,505,809元。因华瑞房产公司未履行仲裁裁决书确定的义务，被告中油石油工程公司向本院申请强制执行。原告奋进公司得知XX号房屋的产权手续被冻结，于2020年12月21日依法向本院提起书面异议，本院于2020年12月25日作出（2020）新0203执异29号执行裁定书，裁定：驳回原告奋进公司的异议申请。原告奋进公司不服，遂向本院提起诉讼。 上述事实，经当庭出示并质证，有《合作开发协议》《交接房确认书》《协助办理奋进公司房地产相关手续的告知函》、房屋权属登记信息查询回执单、《华金城花园总平面布置图》、（2018）新0203财保4号民事裁定书、（2020）新0203执异29号执行裁定书、（2018）克仲决字第10号仲裁裁决书、（2020）新0203执异29号执行裁定书等书面证据及当事人当庭陈述在案予以证实。 本院认为，本案的争议焦点是原告对涉案房屋享有的权利是否足以阻却法院对克XX号楼房二层、三层房屋的强制执行。 根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”的规定，我国不动产物权设立、变动采取登记要件主义。不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。房屋权属登记信息查询回执单证实XX号楼房所有人是华瑞房产公司。但原告奋进公司提交的《合作开发协议》《交接房确认书》《协助办理奋进公司房地产相关手续的告知函》、房屋权属登记信息查询回执单、《华金城花园总平面布置图》及原告的当庭陈述形成证据锁链，可以证实原告奋进公司通过与被告华瑞房产公司签订《合作开发协议》的方式，奋进公司将其所有的土地使用权用于其与华瑞房产公司的合作开发，开发完成后，华瑞房产公司将给奋进公司提供800㎡清水办公用房。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。”第十三条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”。本案原告奋进公司与具备房地产开发经营资质的被告华瑞房产公司经协商一致签订《合作开发协议》，奋进公司提供其享有出让土地使用权用于其与华瑞房产公司的合作开发，华瑞房产公司为奋进公司提供800㎡的办公用房，该约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以认定。按照《合作开发协议》约定，华瑞房产公司开发完成后，于2016年10月28日将XX号楼房中二层、三层共计800㎡清水办公用房交付奋进公司，奋进公司对该楼房的三层进行装修作为办公室使用，但因华瑞房产公司提供资料不齐全，奋进公司经济困难等客观原因，原告奋进公司未及时办理房地产过户手续，导致案涉房屋产权一直登记在被告华瑞房产公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前，已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告未及时办理房地产过户手续，并非其自身单独原因造成。综上，本院认为原告奋进公司对案涉房产二层、三层共计800㎡办公用房享有所有权，其享有足以排除强制执行的权益。 综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零七条第一款第（二）项、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 一、不得执行登记在被告克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司名下的位于XX号楼房中二层、三层约800平方米的办公用房； 二、登记在克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司名下的位于XX号楼房中二层、三层共800平方米清水办公用房归原告新疆克拉玛依市奋进有限责任公司所有。 案件受理费22,800元，由原告新疆克拉玛依市奋进有限责任公司、被告克拉玛依华瑞房地产开发有限责任公司各负担11,400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。 审 判 长  牛燕华 人民陪审员  陈克明 人民陪审员  张德银 二〇二一年三月十五日 书 记 员  古雯琴