辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终439号上诉人（原审原告）：王西茜，女，1982年10月2日出生，汉族，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：张若飞，辽宁广嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孟宪章，男，1949年9月24日出生，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：才志艳，女，汉族，1949年11月18日出生，孟宪章妻子，住沈阳市铁西区。上诉人王西茜因与被上诉人孟宪章房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2020）辽0106民初4912号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，依法审理了本案。本案现已审理终结。王西茜上诉请求：1、一审判决认定程序错误，认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；2、请求二审法院判令解除上诉人和被上诉人签订的房屋租赁协议，判令被上诉人退还上诉人缴纳的租金人民币13.5万元、保证金1万元；依法判令被上诉人以14.5万元为基数从2019年3月15日开始按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项全部还清之日止。3、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决程序错误，遗漏当事人，认定事实不清，适用法律错误，为了维护之前的判决损害上诉人的合法权益。1、本案经贵院发回重审时，裁定书明确说明，需要追加姚伟国、霍占虎为本案当事人，以查明本案事实，但一审法院没有追加，程序存在错误，遗漏当事人，导致查明事实错误，作出错误认定，请二审法院予以纠正。2、双方于2019年3月15日签订房屋租赁合同，约定租期五年（2019年6月12日至2023年6月11日)，租赁面积220平方米(上下2层)。上诉人按照合同支付13.5万元房租及1万元保证金。但被上诉人租赁给上诉人的门市二层被其他人占用，至上诉人起诉时被上诉人仍未将二层交付给上诉人使用。不管上诉人是否知道二楼有人使用，在上诉人与被上诉人合同生效后，均应将全部的租赁房屋移交给上诉人使用，被上诉人并没有完成作为出租人的义务，将适格的租赁物房屋交付给上诉人，故属于被上诉人违约，上诉人有权要求解除租赁合同，要求返还已经支付的租金和保证金。3、一审法院认定事实与实际情况不符。判决书第5页另查明事实中写为：2019年3月14日商谈四方见面(孟宪章、姚伟国、霍占虎、王西茜)，在判决书中第4页被告孟宪章辩称中明确2019年3月14日三方(姚伟国、姚伟国媳妇和妹夫、原告)见面。法院查明的事实有误，3月14日霍占虎并没有参加见面，上诉人在此之前从未与霍占虎见面商谈，更不可能同意霍占虎占有使用租赁房屋的二层，上诉人租赁的面积包括了二层，不可能自己出租金让别人使用，这完全不符合常理。一审法院没有追加当事人查明事实，反而引用了上诉人没有参加的另案事实来佐证，明显错误。孟宪章与姚伟国的诉讼中，被上诉人没有参加，该案判决书对上诉人不具有约束力，且不排除该案原被告双方串通进行虚假诉讼损害上诉人利益，上诉人在同姚伟国沟通二楼腾退房屋时姚伟国也曾经表示如上诉人进行诉讼，他们会串通起来对上诉人不利。一审法院开庭时并未传唤姚伟国、霍占虎到庭，仅依据其他案件查明的事实部分认定本案件的事实，且各案件的当事人在历次表述也不一致。同时姚伟国与该案件的判决结果有一定利害关系，其阐述的内容不能作为本案件认定事实的依据。上诉人在起诉之前因为腾退事项也报过警，当地公安部门也出过警。要求腾退的过程及沟通均能够佐证上诉人在签订合同时不同意霍占虎使用二层房屋。房屋自2019年7月30日起实际由被上诉人占有，且在争议期间该涉案房屋已由被上诉人贴出出租信息，上诉人没有正常使用租赁的房屋。4、一审适用法律错误，一审判决主要观点是上诉人与被上诉人签署的合同上约定了如被上诉人违约不予退还租金，这约定明显属于单方面免除自己责任的约定，显失公平，被上诉人已经将案涉房屋再次出租收取租金，却未退还上诉人的租金，其一处房屋得到两份租金，而上诉人交了一年租金，却实际上一天都没有使用，这都明显违反公平的原则，一审判决完全对上述事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人不服该判决，请求上诉。综上，一审法院程序错误，认定事实错误，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。孟宪章辩称，同意一审判决。王西茜向一审法院起诉请求：1.被告退还原告缴纳的租金人民币13.5万元、保证金1万元；2.被告以14.5万元为基数，从2019年3月15日开始，按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款项全部还清为止；3.被告支付原告损失65487元；4.解除原告和被告2019年3月15日签订的协议；5.诉讼费被告承担。一审法院查明事实：被告孟宪章将其位于沈阳市铁西区10门门市出租给案外人姚国伟，租期自2015年12月12日至2020年12月10日，2017年2月25日，姚国伟与案外人霍占虎签订租赁协议，将上述门市的第2层转租给案外人霍占虎，租期自2017年3月3日至2020年12月12日。2019年3月15日，原告王西茜与被告孟宪章签订《协议》，约定被告将案涉门市出租给原告作美容院使用，租赁期限自2019年6月12日至2024年6月11日，每年租金135000元，保证金10000元，协议第九条约定，如违约保证金概不退还。第十三条约定，如违约被告概不退租金（原告自行和超市处理。2019年6月12日之前事宜与被告无关）。后原告向被告支付了第一年租金135000元及保证金10000元。原告主张其于2019年3月12日路过超市时注意到出租出兑信息，后经姚伟国介绍与被告签订合同，并为此支付给姚伟国20000元介绍费以及三个月的租金差额（姚伟国向被告支付租金至2019年6月12日），但在订立合同后才发现二楼由霍占虎承租并占有、使用，致使原告无法实际使用房屋，原告提供照片三张，主张其因合同无法履行只能另寻地点经营美容院，现要求解除合同，并由被告返还收取的租金、保证金及利息，赔偿原告经济损失。被告主张原告与其签订《协议》之前已经与姚伟国协商一致，并由姚伟国带原告看了霍占虎承租的二楼门市，被告认为原告在与其签订协议之前即已经对霍占虎承租二楼门市的事实知情，故不同意原告的诉请。另查明，被告孟宪章于2019年7月3日将姚伟国诉至一审法院，要求姚伟国腾退案涉门市，并赔偿经济损失，后一审法院判决驳回了孟宪章诉讼请求，该判决已经生效。姚伟国在该案件审理过程中答辩称：“由于超市经营不好，一直在贴出兑告示，在2019年3月案外人王西茜要兑被告超市，双方口头达成出兑协议，王西茜同意霍占虎在二楼经营至2020年12月11日，也是经过原告同意的。”经该案审理查明，孟宪章、姚伟国、霍占虎、王西茜于2019年3月14日见面商谈，四方见面时王西茜同意承兑一二楼，同意霍占虎继续租用二楼至2020年12月11日，霍占虎也同意姚伟国兑店，孟宪章也对姚伟国与王西茜商谈的内容认可。再查明，案涉二楼有单独的门市门脸，有单独的通往二楼的过道，原告接收房屋后因要求拆除一楼过道隔壁墙与霍占虎发生纠纷。2019年6月14日，霍占虎因姚伟国将门市出兑给原告致使其无法正常经营，将姚伟国诉至一审法院，经一审法院判令解除霍占虎与姚伟国签订的租赁协议，由姚伟国向霍占虎返还租金及水电押金，并赔偿霍占虎相应经济损失，该判决已经生效。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原、被告订立的租赁协议出自双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，该协议合法、有效，双方应当按照约定履行各自的义务。协议第十三条约定，原告自行和超市处理，2019年6月12日之前事宜与被告无关。结合该约定与孟宪章诉姚伟国一案中姚伟国的陈述，以及该案审理查明的事实，应当认定原告在与被告签订租赁协议时已经对另一次承租人霍占虎实际承租二楼门市的事实知情，并且在接受并认可霍占虎承租事实的前提下与被告签订了租赁协议，故被告孟宪章不存在违约行为，不应当对原告合同履行不能的后果承担违约责任，而原告在明知另一次承租人霍占虎存在的情况下仍然与被告订立租赁协议，理应自行承担履约风险。现原告另寻店面，原、被告签订的租赁协议已陷入合同僵局，事实上已履行不能，故对于原告要求解除租赁协议的诉请，一审法院予以支持，但对于合同解除的后果，原告主观存在过错，应当承担违约责任，依照合同约定，如原告违约，租金及保证金均不予返还，故原告作为违约方要求被告返还租金及保证金，并赔偿经济损失于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决：驳回原告王西茜的全部诉讼请求。案件受理费4457元，保全费1620元，由原告王西茜负担。二审中当事人围绕上诉请求提交新证据，本院组织当事人进行举证质证。被上诉人提交证据：照片，拍摄于2020年6月16日，用以证明上诉人进行装修时将一楼所有原装修拆除，把墙拆窟窿，堆放砖、残土，拆除中间隔断、房顶吊棚及灯具、墙面装修的板子。拆完后屋内破烂不堪，拆下来的东西堆放在室内。房租交到2020年6月11日，一审法院第二次开庭在2020年6月11日之前，我方没有动过也没有去过门市房。2020年6月15日一审开庭，庭后6月16日我方雇人将门市房南门和北门的门锁撬开进入，室内就是照片上的场景，因为合同租金交到6月11日，以后没有付租金我方收回房屋，雇了两台车清理室内物品。上诉人质证称：对证据的真实性没有异议，对关联性、合法性、证明目的有异议。双方签订租赁合同后，我方向被上诉人缴纳了2019年6月至2020年6月租金，并签署协议，我方作为承租方，有权利在租期内对承租的房屋进行装修，后期是因为出租人没有将案涉房屋二楼的租户清退，没能将租赁合同约定的房屋全部面积交给我方使用，导致我方要求解除租赁合同。照片还能反映我方确实对案涉房屋没有装修完毕就撤出了，没有使用过一天，也证明了案涉房屋是在2020年6月16日就已经由被上诉人实际掌控。对当事人提交的证据，本院结合案件事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审查明：被上诉人自述2020年6月16日收回案涉房屋。本院认为，上诉人诉请要求被上诉人退还租金、保证金，支付利息，赔偿损失等，应举证证明被上诉人违约造成租赁房屋无法经营使用。经查，上诉人系通过原承租人姚伟国承租案涉房屋，因原承租人姚伟国将二层转租霍占虎租赁期限未满，上诉人装修过程与霍占虎发生纠纷，故案涉房屋未能完成装修，上诉人没能实际经营使用房屋。据此，虽然上诉人系与被上诉人签订租赁合同并缴纳租金，但是在案外人姚伟国、霍占虎未参加本案诉讼的情况下，不能查明纠纷产生原因和各方责任。本院作出（2020）辽01民终2678号民事裁定书，曾将本案发回重审，认为重审时应追加姚伟国、霍占虎参加诉讼，以便查明本案事实。一审法院并未追加当事人，上诉人也未申请追加当事人。另案孟宪章起诉姚伟国房屋租赁合同纠纷一案，上诉人并未参加该案诉讼，一审法院以与上诉人有利害关系的姚伟国在该案中的陈述认定本案争议事实不妥。根据本案现有证据，尚不能证明被上诉人应当承担违约责任，一审法院未支持上诉人的诉请并无不妥。鉴于案外人姚伟国、霍占虎未参加诉讼，相关事实有待查清，如果上诉人认为其受到损失应当得到赔偿，可另行向姚伟国、霍占虎、孟宪章重新提起诉讼主张相关权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4457元，由上诉人王西茜负担。本判决为终审判决。审判长  王虹审判员  赵钺审判员  金鑫二〇二一年三月十八日法官助理勾雪峰书记员许璐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。