湖北省荆州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂10民再2号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李建平，男，1970年3月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：严志伟、闫真真，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：洪湖市兴农房地产开发有限公司，住所地；洪湖市新堤办事处洪林路。法定代表人：吕斌，该公司总经理。原审第三人：陈明元，男，1962年9月7日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：王玺，湖北传强律师事务所律师。再审申请人李建平因与被申请人洪湖市兴农房地产开发有限公司（简称兴农公司）、原审第三人陈明元确认合同效力纠纷一案，不服本院(2019)鄂10民终1981号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2020年9月8日作出（2020）鄂民申1849号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人李建平的委托诉讼代理人严志伟、闫真真，原审第三人陈明元的委托诉讼代理人王玺到庭参加诉讼。被申请人兴农公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人李建平申请再审请求：1、撤销原一、二审判决；2、改判驳回被申请人兴农公司的全部诉讼请求；3、本案一二审诉讼费由被申请人负担。事实与理由：一、一二审法院认定基本事实错误，且主要证据未经质证。原审法院片面采信兴农公司提交的案外人恽丽的起诉状、应诉通知书、举证通知书、清算报告，并依据上述证据认定李建平与兴农公司之间购房的事实基础不存在，进而认定案涉8份《商品房买卖合同》无效，该认定属于基本事实认定错误。原审法院认定事实的主要依据，即恽丽与兴农公司2019年6月18日达成的《和解协议》未经双方质证，属于重大程序违法。原审法院认定武汉元龙恒业地产顾问有限公司（以下简称元龙公司）与兴农公司以房抵债的事实不成立，从而认定李建平与兴农公司之间购房的事实基础不存在，缺乏证据证明。李建平提交的新证据足以推翻原审判决认定的基本事实。李建平提交元龙公司控股股东江某与恽丽2017年至2019年间的微信聊天记录，以及恽丽于2018年3月27日向江某签发的系列资料收条原件，足以证明元龙公司与兴农公司之间的以房抵债行为，李建平与兴农公司签订《商品房买卖合同》并代持房屋的行为，均为真实合法有效的法律行为。二、原审法院适用法律错误。陈明元（代表兴农公司）与李建平签订《商品房买卖合同》符合表见代理的特征，该行为应认定为兴农公司的行为。李建平与兴农公司签订的8份《商品房买卖合同》，系元龙公司与兴农公司达成的以房抵债合意，符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条履行期限届满后达成的以物抵债协议之规定，且不符合合同法规定的无效情形，系合法有效的协议。被申请人兴农公司未到庭答辩。原审第三人陈明元答辩称：1、元龙公司支付的300万元订金是洪林华府商铺订金，并不是用于购买8套商品房。且300万元订金已退还。2、案外人恽丽当时是兴农公司的销售人员，负责洪林华府的销售工作，陈明元所有的销售印章都由其保管，陈明元对8套商品房买卖合同的签订、网签备案并不知情，也从未授权任何人出卖上述8套商品房。3、陈明元没有实际出卖房屋的意思表示，双方也未达成购买合意，买受人李建平未支付8套房屋购房款。兴农公司一审起诉请求：1、确认原、被告备案的8份《商品房买卖合同》无效。2、确认原告对原、被告之间基于8份《商品房买卖合同》产生的担保不承担责任。事实和理由：2012年1月17日，第三人陈明元以原告名义与被告签订了8份《商品房买卖合同》，约定将原告开发的地处洪湖市新堤办事处洪林路洪林华府项目下的8套房产出售给被告李建平，并于2012年4月26日在洪湖市房地产管理局进行了合同备案（合同编号：HH12000124至HH12000131），因被告并未按合同约定实际支付购房款，原告也未将上述8套房交付被告。2014年，原告因怀疑第三人陈明元侵占公司财产向洪湖市公安局报案后，才发现第三人陈明元利用管理房屋销售之便利，以签订上述房屋买卖合同的形式，用房产为陈明元的个人借款提供担保。因而向法院主张原、被告之间并没有买卖房屋的真实意思，《商品房买卖合同》应属无效，第三人陈明元与被告李建平之间也不存在真实的借贷关系，故以8份《商品房买卖合同》形式产生的担保也无效。一审法院认定事实如下：兴农房产公司于2011年开发了洪湖市洪林华府第一期工程，为促进销售，兴农房产公司与元龙地产顾问公司于2011年7月12日签订《洪湖洪林华府门面包销合同》，合同约定，元龙地产顾问公司向兴农房产公司支付300万元销售定金，2011年7月19日元龙地产顾问公司的股东江某向兴农房产公司帐户上汇入资金285万元。2011年9月18日，原兴农房产公司股东武汉市唐家墩物业发展有限公司、陈小珍、陈素平与现兴农房产公司股东罗亦农、朱国友签订股权转让协议，转让了全部股份。股权转让协议书中同时约定，前兴农房产公司开发的第一期工程的权益和责任仍由原兴农房产公司股东享有和承担，新的兴农房产公司对其产生的债务享有追偿权。2012年1月，第三人陈明元经手将第一期工程中的8套商品房出售给李建平并将《房屋买卖合同》在房产部门予以了备案。2017年6月兴农公司以该房屋买卖合同并未实际付款，且双方无买卖房屋的真实意思向本院申请确认合同无效。2019年5月元龙地产顾问公司原法定代表人恽丽以兴农房产公司未返还150万元定金为由在洪湖市法院提起诉讼，后双方于2019年6月18日案外达成《和解协议》并撤诉。一审法院认为：本案为合同效力纠纷，考察合同是否有效，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，其当事人的民事法律行为必须符合以下条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中兴农房产公司与被告李建平的8份《房屋买卖合同》虽已登记备案，但该合同缺乏合同当事人的真实意思表示：一是经手该合同的兴农房产公司一方为原股东授权人员陈明元。根据公司法的相关规定，其无权代表公司行使权力。虽然兴农房产公司在实现股权转让时约定了原股东享有第一期工程的投资者权益，但投资者权益的约定并不是公司资产所有权的转让。兴农房产公司实现股权转让后，洪林华府第一期工程的所有资产应仍由公司所有，其处置权仍在公司。但房产由第三人陈明元受原股东的委托进行了处置，虽然陈明元辩称其为原兴农房公司的实际股东且得到了原股东陈小平、陈素珍的授权，但不具法律效力。因而，第三人陈明元的卖房行为为无权处分行为。兴农房产公司对第三人陈明元的行为不予追认且起诉称第三人陈明元以销售房屋之便处置了房产，即作为该《房屋买卖合同》的出卖人兴农房产公司不具备房屋买卖的意思表示。二是被告人李建平称涉案《房屋买卖合同》的签订是基于兴农房产公司抵偿元龙地产顾问公司的150万定金不实。本案中元龙地产顾问公司与兴农房产公司于2011年7月12日签订《洪湖洪林华府门面包销合同》，恽丽在该合同中的法定代表人处签名表示同意。后恽丽于2019年5月向本院另案起诉要求兴农房产公司向其返还定金。据恽丽在该合同纠纷一案的起诉状中诉称：该包销合同没有实际履行，元龙地产顾问公司向兴农房产公司支付了300万元销售定金后，兴农房产公司仅于2012年返还150万元，余150万元一直未予返还。2012年7月，元龙地产顾问公司申请注销，在清算报告中，全体股东，包括恽丽及江某组成的清算小组明确载明：对该债务各股东以出资比例主张权利。恽丽因而要求兴农房产公司返还其出资比例40%的定金计60万元并计付利息。后兴农房产公司与恽丽达成案外《和解协议》对以上事实予以了确认并达成撤诉和分期还款协议。恽丽作为元龙地产顾问公司的原法定代表人，曾代表公司在与兴农房产公司签订的门面包销合同中签字，后又作为该公司的股东于2012年8月与其他股东在公司注销前的清算中确认了兴农房产公司的债权，至2019年5月又以诉讼的方式主张自己的权利并与对方达成和解，以上事实证明恽丽所述称的兴农房产公司还有150万定金未予返还给元龙地产顾问公司的事实具有高度盖然性。该事实成立，则元龙地产顾问公司在2012年1月与兴农房产公司达成以房抵债协议并将《房屋买卖合同》备案的事实不可能成立。则被告人李建平所述称其与兴农房产公司签订《房屋买卖合同》是基于兴农房产公司抵偿元龙地产顾问公司的150万定金的说法不实，且其提交了《房屋代持协议》以证实其仅代元龙地产顾问公司持有房屋，不是本人有购房意思表示。由此可见，无论是元龙地产顾问公司还是李建平本人都无与兴农房产公司达成《房屋买卖合同》的真实意思表示。综上所述，兴农房产公司与被告人李建平备案的8份《房屋买卖合同》因兴农房产公司、李建平、元龙地产顾问公司都无房屋买卖的真实意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。对于原告兴农房产公司提出的请求确认8份《房屋买卖合同》无效的诉讼请求予以支持。另原告要求确认原告对原、被告之间基于8份《商品房买卖合同》产生的担保不承担责任的诉讼请求因其指向不明，且没有提交相关的证据材料予以证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告洪湖市兴农房地产开发有限公司与被告李建平于2012年4月26日备案的8份《商品房买卖合同》（合同编号：HH12000124、HH12000125、HH12000126、HH12000127、HH12000128、HH12000129、HH12000130、HH12000131）无效；二、驳回原告其他诉讼请求。李建平的上诉请求：1、撤销一审判决，确认已备案的8份《商品房买卖合同》合法有效；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、涉案的8份《商品房买卖合同》是在得到元龙地产公司及其控股股东授权的情况下签订，被上诉人也知晓，不存在法定无效的情形，一审以发生在后的恽丽起诉追债的行为来否定之前签订的合同，严重错误，应当纠正；2、本案第三人陈明元长期代表公司买卖房屋，这次在合同、收条等文本上均签字盖章，符合表见代理特征，一审认为陈明元签字的行为是无权处分，属于适用法律不当。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院二审认为，元龙公司于2012年7月的清算报告确认，对于未清算完的债权债务，由全体股东按出资比例承担。上诉人李建平称涉案的8份《商品房买卖合同》是在得到元龙公司及其控股股东授权的情况下签订，与清算报告记载不符，元龙公司原法定代表人恽丽也是清算小组负责人，在发现该150万元的债权后，于2019年6月与兴农公司达成和解协议，该和解协议为有权处分，从事实上否认了李建平之前的以房抵债的行为，李建平与案外人陈明元签订的《房屋买卖合同》没有事实基础，李建平无权享有涉案8套房屋的权益，对其上诉理由不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李建平负担。本院再审时，再审申请人李建平提交三组证据：证据一、江某与恽丽微信聊天记录截图及江某身份信息，拟证明恽丽与江某在2017年至2019年间多次沟通关于本案诉讼相关情况，并对以房抵债的事实多次进行了确认。证据二、武汉市汉阳区人民法院（2017）鄂0105执异31号执行裁定书，拟证明2017年李建平在武汉市汉阳区法院就该8套以房抵债房屋的执行问题提起执行异议。证据三、收条一张，拟证明恽丽于2018年3月27日向江某收取了本案全部文件资料的原件并向江某出具了收条。原审第三人陈明元对证据一、二的真实性无异议，对证明目的有异议，认为陈明元未授权任何人对8套房屋进行以房抵债；对证据三收条的真实性无法判断，对证明目的有异议。本院认为，双方当事人对于证据一、二的真实性均无异议，本院对其内容予以确认，能否达到证明目的将在本院认为部分予以综合评述；证据三为复印件，对此不予认定。再审申请人李建平申请证人江某出庭作证。证人江某陈述，恽丽对于８套房屋以房抵债的事情是知晓的，并且参与了本案的诉讼。原审第三人陈明元对证人证言证明恽丽知晓以房抵债的事实无异议。本院认为，证人江某的陈述与申请人李建平提交的证据一中微信聊天内容相互印证，本院对其内容予以确认。对于一审法院依职权调取的案外人恽丽与被申请人兴农公司签订的《和解协议》，申请人李建平质证称，对该协议的真实性无法确认，该协议形成时间于2019年6月，而以房抵债的事实发生在2012年1月，不能以此否定以房抵债的事实。原审第三人陈明元质证称，对该证据的真实性无法确认，截止2019年6月18日，兴农公司对返还150万元款项的义务已经履行了大部分，剩余款项不足以8套商品房的价款相抵扣。本院认为，该和解协议为一审法院依职权调取，对其真实性予以确认。本院再审查明其他的事实与原审查明的事实一致。本院再审认为，兴农公司与元龙公司于2011年7月12日签订《洪湖洪林华府门面包销合同》，约定元龙公司向兴农公司支付300万元销售定金。2011年7月19日元龙公司的股东江某向兴农公司帐户转款285万元。2011年7月20日被申请人兴龙公司向元农公司出具一张300万元收条。关于300万元销售定金返还的问题。申请人李建平主张因被申请人兴农公司仅返还元龙公司150万元定金，剩余150万元未返还，双方协商以房抵债后由申请人李建平代持房屋。原审第三人陈明元原审时对于以房抵偿150万元销售定金的事实无异议，再审时主张300万元已全部返还，但既未提交证据予以证明，也未对其再审陈述与原审陈述不一作出合理解释。同时从被申请人兴农公司与案外人恽丽于2019年6月达成的和解协议的内容来看，兴农公司确认300万元定金仅返还150万元。故原审第三人陈明元主张300万元销售定金已经全部返还的理由不能成立，在签订案涉商品房买卖合同时兴农公司尚欠元龙公司150万元。2012年1月5日，兴农公司向李建平出具一张购房款150万元的收据，同日兴农公司为李建平办理了案涉8套房屋的合同备案手续。2012年1月16日，兴农公司与元龙公司签订《房屋回购协议》，约定2012年1月5日出售给李建平的8套房屋回购期3个月。2012年1月17日江某、李建平、元龙公司签订《房屋代持协议》，确认因门面包销合同解除，兴农公司欠江某150万元保证金未归还，江某、元龙公司、兴农公司同意以8套房屋抵偿150万元保证金，元龙公司对此予以确认，兴农公司抵偿江某150万元保证金的8套房屋由李建平代持。综上，可以认定案涉8套房屋系兴农公司与元龙公司基于此前的150万元销售定金未返还进而签订商品房买卖合同达成以房抵债的合意。关于商品房买卖合同的效力问题。首先，300万元销售定金由被申请人兴农公司收取。从兴农公司与案外人恽丽达成的和解协议内容来看，兴农公司认可150万元销售定金未退还给元龙公司。虽然案涉8套房屋以房抵债系原审第三人陈明元经办，但2012年1月5日的150万元购房款收据及房屋回购协议中均加盖有兴农公司公章，申请人李建平有理由相信原审第三人陈明元的行为代表兴农公司，兴农公司应对原审第三人陈明元的行为承担法律后果。其次，关于申请人李建平是否能否代表元龙公司的问题。从房屋代持协议内容来看，李建平代持案涉8套房屋系经元龙公司认可。且在元龙公司注销后，从其两位股东江某与恽丽的微信聊天内容来看，二人对于以房抵债的事实均知晓。故李建平与兴农公司之间签订的8份《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规定的强制性规定，合法有效。综上，再审申请人李建平的再审理由成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一项、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本院(2019)鄂10民终1981号民事判决；二、驳回被申请人洪湖市兴农房地产开发有限公司的诉讼请求。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由被申请人洪湖市兴农房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖崇霞审判员  许红卫审判员  齐彬彬二〇二一年三月二十三日书记员  周 薇