山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2495号上诉人（原审被告）：朱勇立，女，1969年9月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张凝，山东绿橄榄律师事务所律师。委托诉讼代理人：李珊珊，山东绿橄榄律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：许兴芳，女，1981年11月20日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡金良，山东乐和律师事务所律师。原审被告：徐德胜，男，1974年11月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：朱勇立（系徐德胜之妻），住济南市。上诉人朱勇立因与被上诉人许兴芳、原审被告徐德胜房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初2884号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。朱勇立上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由许兴芳承担。事实和理由：一审法院存在事实认定错误。一、朱勇立与许兴芳签订的房屋买卖合同，许兴芳向朱勇立支付的3.5万元是定金，不存在借贷关系。一审法院判决“限朱勇立、徐德胜于本判决生效之日起十日内支付许兴芳借款本金3.5万元”明显为事实认定错误。二、一审法院认定朱勇立与许兴芳签订的房屋买卖合同为无效合同，且双方均存在过错，朱勇立无异议。但在签订房屋买卖合同前许兴芳一直承租该房屋，租金为每月1000元。自2010年5月19日至2018年9月许兴芳一直实际占有、使用涉案房屋。直接导致朱勇立及徐德胜房租损失10万余元。依据合同法58条的规定，无效合同双方都有过错的，应当各自承担相应责任。而一审法院判决朱勇立返还许兴芳3.5万元，而丝毫不顾及朱勇立的损失明显显失公平。综上所述，一审法院认定事实错误，判决显失公平，朱勇立请求法院发回重审或依法改判。许兴芳辩称，第一、朱勇立所称一审法院存在事实认定错误，但是一审法院已经以（2020）鲁0112民初2884号民事裁定书将借款本金补正为房款，其上诉理由第一条的原因已经不存在。关于第二条，虽然许兴芳服判息诉，没有上诉。但是根据该案件的实际情况，许兴芳与朱勇立在2010年5月19日签订商品住房买卖合同是依法成立并为有效合同。其次该买卖合同的房屋虽然是旧村改造拆迁安置房，但是对房屋的基本情况、转让价款、双方权利均有明确约定,内容具体确定,系当事人真实意思表示，不违反国家及社会公共利益,对双方均具有约束力,双方均应依约履行各自义务，朱勇立对该房屋的性质、产权有明确的知晓，其不能过户的过错完全在于朱勇立，并且许兴芳在2010年就交付了35000元，根据当时的房价和现在的对比，一审没有认定许兴芳的损失，许兴芳的损失事实上是非常大的。再次朱勇立所称的房租损失根本不存在，而且朱勇立没有提出反诉，也不是本案的审理范围。许兴芳交付35000元以后，朱勇立却没有按照买卖合同第六条第一款的规定报产权登记机关备案，办理房产登记手续，并且后来许兴芳多次找朱勇立要求履行合同，朱勇立却以各种理由推脱，最后形成诉讼。综上所述，请求法庭依法驳回朱勇立的诉讼请求，维持原判。徐德胜未作陈述。许兴芳向一审法院起诉请求：1.确认原被告于2010年5月19日签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告继续履行合同，协助原告办理房屋过户手续并交付转让的房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年5月19日，许兴芳与朱勇立签订房屋买卖合同1份，合同约定：出卖人为朱勇立，房产持有人为徐德胜，买受人许兴芳；出卖人以旧村改造方式取得位于济南市某房产一处，房产面积为80平方米，建设于2003年；原告购买被告位于济南市历城区某某号房屋1套，房屋价款共计32万元，付款方式为分期付款；一个月内房产证的办理卖方给予答复，房产的公证两个月内一定办好；只要卖方不卖，违约，听从买方的意见，听从处理；卖方担负全部责任，房产证如两个月内未办理好，卖方如数退还买方买房定金，并按30%交纳违约金；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的100%赔偿买受人损失。朱勇立、许兴芳分别在购房合同的出卖人、买受人处签章、摁印，朱勇立代其丈夫徐德胜签名。同日，许兴芳支付朱勇立现金3.5万元，朱勇立为其书写收条1份，收条载明：“今收到卖房定金许兴芳现金35000元，朱勇立（签名、摁印）注：卖东方花园17号楼3单元502室代徐德胜收。另查明，涉案房屋系济南市历城区东风街道祝甸社区居民委员会的旧村改造拆迁安置房，建设用地属于集体所有性质，徐德胜的父亲徐长贵于2003年11月30日通过现场抽签分得。在签订商品房买卖合同前，双方存在房屋租赁合同关系，许兴芳租赁占用涉案房屋。朱勇立述称许兴芳与徐德胜签订过租赁合同，许兴芳从2003年开始租赁涉案房屋，每月租金1000元，截止2018年9月许兴芳一直实际控制房屋，之后涉案房屋由朱勇立自用。庭后，许兴芳提交证明（复印件）1份，内容为：“证明朱勇立于2010年6月21日下午2-3点，给许兴芳房钱叁万伍仟元；如果星期一下午2-3点不给双倍返还。期间不还后果自负。朱勇立（签名、摁印）。庭审中，许兴芳主张如果房屋买卖合同无效，要求双倍返还定金即7万元，并赔偿损失10万元。一审法院认为，许兴芳与朱勇立在房屋买卖合同中所约定的交易房屋系旧村改造拆迁安置房，建设用地性质为集体所有，未办理房屋权属登记，许兴芳并非该村集体经济组织成员，朱勇立的配偶也未在合同上签名，故许兴芳与朱勇立之间房屋买卖合同应认定为无效，许兴芳所提交的证明系复印件，内容为双方关于履行房屋买卖合同的补充约定，亦应认定无效。法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方所买卖的房屋系集体土地上建设的旧村改造安置房屋，依法不能在本村集体经济组织成员以外进行买卖，对此双方均有过错。朱勇立、徐德胜所收取的房款3.5万元，应返还许兴芳，双方的各自损失应由各自承担。综上，判决：一、限朱勇立、徐德胜于本判决生效之日起十日内支付许兴芳房款3.5万元；二、驳回许兴芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，由许兴芳负担3319元，朱勇立、徐德胜负担381元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：朱勇立应否与徐德胜共同返还许兴芳房款35000元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，许兴芳与朱勇立签订的房屋买卖合同，因约定涉案房屋系旧村改造拆迁安置房，建设用地性质为集体所有，未办理房屋权属登记，许兴芳并非该村集体经济组织成员，故一审法院认定许兴芳与朱勇立之间签订的房屋买卖合同无效，并无不当。因合同无效，双方基于该合同取得的财产，应当予以返还，朱勇立、徐德胜已将涉案房屋取回并实际占有，朱勇立、徐德胜所收取的房款35000元，亦应返还许兴芳。关于合同无效的损失承担问题，双方在签订上述房屋买卖合同时对涉案房屋的性质、许兴芳的购买资格等均已知晓，对此双方均有过错，对该房屋买卖过程中造成的损失双方应各承担50%责任。对于许兴芳因购买涉案房屋造成的损失为已付房款的资金占有费及所购房屋的增值部分，对于朱勇立因出卖涉案房屋造成的损失为许兴芳使用期间的房屋使用费（即房屋租金损失），因双方对上述损失的具体数额均未明确，考虑到涉案房屋在2010年签订房屋买卖合同至今已有较大幅度增值的因素，一审法院认定双方的各自损失应由各自承担，亦符合实际情况，本院对此予以确认。综上所述，朱勇立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人朱勇立负担。本判决为终审判决。审 判 长 闫振华审 判 员 亓雪飞审 判 员 尹逊航二〇二一年三月二十九日法官助理 王金鹏书 记 员 杨 娟