河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1318号上诉人（原审被告）：刘雪环，女，1962年12月27日生，汉族，住河南省伊川县。委托诉讼代理人：郭车均，洛阳市涧西区大公法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：洛阳洛雅物业管理有限公司，住所地河南省洛阳市涧**新疆路**院****。法定代表人：王西芹，该公司经理。委托诉讼代理人：杨涛渠，河南渝海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强强，河南渝海律师事务所实习律师。上诉人刘雪环因与被上诉人洛阳洛雅物业管理有限公司（以下简称洛雅物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6682号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，于2021年3月2日公开开庭审理了本案。上诉人刘雪环及其委托诉讼代理人郭车均，被上诉人洛雅物业公司的委托诉讼代理人杨涛渠、王强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雪环上诉请求：1.撤销原判；2.发回重审或改判驳回洛雅物业公司的诉讼请求；3.判令洛雅物业公司承担锁门的违约责任及刘雪环的经济损失。事实和理由：刘雪环与洛雅物业公司于2019年12月28日签订了商铺租赁合同，约定租期两年。刚经营不久由于疫情原因于2020年元月27日收到上级通知关门停业，2020年7月20日接到通知可有序开门营业。2020年4月20日李育红未经刘雪环同意强行打开刘雪环的卷帘门，又在玻璃门上加了一把钢丝锁，贴了招租广告。2020年8月5日刘雪环接到洛雅物业公司工作人员电话说要谈谈租金交纳问题，在不知情的情况下受骗在律师函上签了字。由于疫情发生导致刘雪环不能经营才出现租金不能缴纳，刘雪环一审提供的6张照片足以证明洛雅物业公司侵犯了刘雪环的合法经营权及违法解除租赁。请求二审法院能够依据河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件工作指引中小微企业疫情影响收益减少，在疫情期间未按时足额支付相应租金，不宜认定根本违约，出租方以此请求解除租赁合同不予解除的规定。洛雅物业公司辩称：一、一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘雪环的上诉，维持一审判决。刘雪环未按照合同约定履行义务构成违约，按照合同约定，乙方未按照合同约定日期支付租金和费用的每日应向甲方支付年租金总额百分之一的违约金，逾期超过五日甲方有权解除合同，并收回该商铺。故一审判决解除合同正确。二、针对刘雪环的上诉请求第三项，依法判令洛雅物业公司承担锁门的违约责任，即刘雪环的经济损失没有理由不应采纳。一审刘雪环未提出反诉，不是一审审查范围，更不是二审审查范围。三、刘雪环称其按照合同约定全部履行了义务，而事实上其未按照合同约定先交款后使用，仅仅付了一个月的租金，没有履行合同约定的全部义务。故其说法错误。四、刘雪环所称的第三项仅为其单方陈述，没有证据证明其所述情况。五、洛雅物业公司与刘雪环谈租金交纳问题属于正常通知，要求其先交五个月租金，不是刘雪环所称的上当受骗。六、刘雪环请求二审法院依据河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件工作指引，该文件对中小微企业在疫情期间适当减免租金，而一审法院审理时已对刘雪环减免了两个月租金，故一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。洛雅物业公司向一审法院起诉请求：1.解除商街商铺租赁合同；2.要求刘雪环支付租金101120元，并从2020年2月1日起按年租金总额的日1%支付违约金（到起诉日318360元）。一审法院认定事实：2019年12月28日，洛雅物业公司与刘雪环签订了一份《商街商铺租赁合同》，合同约定刘雪环租赁洛雅物业公司位于文兴金色家园小区商铺12-3-101二楼、12-3-102，租赁年限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，租金按照人民币12640元/月（不含税）计算，每月支付壹次，先交租金后使用商铺，租赁合同期满后租金另议。同时，该合同还约定，乙方应支付人民币1万元整，作为履行合同的保证金。乙方未按照约定日期支付租金和费用的，每日应向甲方支付年租金总额1%的违约金，逾期超过5日甲方有权解除合同，并收回该商铺。合同签订后，刘雪环于2019年12月27日向洛雅物业公司支付押金1万元，于2020年1月10日向洛雅物业公司支付2020年1月份的租金12640元。一审另查明，洛雅物业公司委托代理人于2020年8月5日向刘雪环发出（2020）豫律函字0805号律师函，载明刘雪环已欠洛雅物业公司2020年2月-8月底租金88480元，其应当自收到律师函五日内与洛雅物业公司协商解决办法。刘雪环当日签收该律师函。一审法院认为，洛雅物业公司与刘雪环签订的《商街商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。刘雪环未向洛雅物业公司支付租金，属于违约行为，洛雅物业公司要求解除《商街商铺租赁合同》，并要求刘雪环支付2月至9月3日租金的诉求，一审法院予以支持。故该合同应自2020年11月3日洛雅物业公司起诉之日解除，刘雪环应支付洛雅物业公司自2020年2月份至2020年9月3日租金，但因期间2月、3月份受全国疫情影响属于不可抗力，应予以扣除，故刘雪环应支付洛雅物业公司5个月（4月、5月、6月、7月、8月）及9月份3天租金共计64464元【（12640元/月×5个月）+（12640元/月÷30/天×3天）】；至于洛雅物业公司要求刘雪环支付318360元违约金，因合同约定每日支付年租金总金额1%约定过高，一审法院按照洛雅物业公司损失的30%酌定违约金为19339.2元，故刘雪环应支付洛雅物业公司违约金19339.2元。驳回洛雅物业公司其他诉讼请求。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，判决：一、洛雅物业公司与刘雪环于2019年12月28日签订的《商街商铺租赁合同》于2020年11月3日解除；二、刘雪环于本判决生效后十日内向洛雅物业公司支付租金64464元；三、刘雪环于本判决生效后十日内向洛雅物业公司支付违约金19339.2元；四、驳回洛雅物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3796元（已减半收取），由刘雪环承担。二审审理中双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，洛雅物业公司与刘雪环签署的《商街商铺租赁合同》系各方真实意思表示,内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定,合法有效,双方应全面适当的履行各自的合同义务。根据合同约定，刘雪环如未按照约定日期支付租金和费用，逾期超过5日洛雅物业公司有权解除合同，收回商铺。鉴于双方签订租赁合同后不久即因疫情导致无法正常经营，双方合同目的均无法实现，并因此产生巨大损失。刘雪环因无法经营不能获得收益支付租金，但洛雅物业公司不能取得租金亦会承受损失。双方就支付租金经协商无法达成一致意见，一审法院支持洛雅物业公司解除合同的诉讼请求并无不当。关于租金损失，双方当事人应适当分担，一审对此处理无明显不当，本院予以维持。因双方系因疫情导致租赁合同无法正常履行，对洛雅物业公司主张的违约金不宜支持，本院对洛雅物业公司要求支付违约金的诉讼请求不予支持。关于刘雪环提出的投资损失，因其在本案中未提出反诉，且其主张的该部分损失数额亦未举证证明，本案对此不做处理，刘雪环可另行与洛雅物业公司协商解决或另案主张。综上所述，刘雪环的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6682号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2020）豫0305民初6682号民事判决第三项、第四项；三、驳回洛阳洛雅物业管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费3796元由刘雪环负担。二审案件受理费1895元，由刘雪环负担1000元，由洛阳洛雅物业管理有限公司负担895元。本判决为终审判决。审判员  王春峰二〇二一年三月二十六日法官助理安超书记员高会茹