江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终124号上诉人（原审被告，反诉原告）：江苏汇川房地产开发有限公司，住所地邳州市运河街道大连路商业街。法定代表人：林凡，总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爽，江苏大运河律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：柳文喜。上诉人江苏汇川房地产开发有限公司（以下简称汇川公司）因与被上诉人柳文喜商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省邳州市人民法院(2020）苏0382民初1534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。汇川公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实及理由：一审法院事实认定错误、法律适用错误，应判决驳回被上诉人的一审诉讼请求，具体理由如下：一、上诉人汇川公司不应当承担逾期办证的违约责任。1、合同第十五条关于房屋产权登记的约定：因出卖人的原因,买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意友好协商的方式处理。本案中不存在违约金。2、逾期办理房屋登记，不可归责于汇川公司，具体理由如下：(1)汇川公司开发的君临华府二期一标段项目总建筑面积约22万平方米，该项目申请不动产首次初始登记时，因房产服务中心测绘科测绘系统升级，无法进行房屋面积测绘工作。同时，房产服务中心测绘科全员仅4人，服务邳州大中小型房产开发企业，且测绘面积体量巨大，虽然后来实测人员加班加点工作，但户型复杂，实测难度大，导致实测报告出具滞后。(2)截止至2017年5月24日，汇川公司已经具备办理初始登记的材料，之后汇川公司到房产局办理初始登记时，房产局基金科又要求已售物业的业主必须全部足额交清住房专项维修资金，依据是徐州市颁布的于2015年9月6日施行的《徐州市住宅专项维修基金管理办法》第八条规定，所以汇川公司通知未交住宅维修资金的业主前来缴纳住宅维修资金。直至2017年11月21日尚有部分业主未缴纳住宅维修资金。汇川公司迫不得已代替尚未支付住宅维修基金的业主交付维修基金，缴清住宅维修资金后，邳州市房产服务中心住房基金管理科才出具邳州市物业项目维修资金缴纳证明表，汇川公司获得该表后又由于不动产管理局设立挂牌不运行，不接受申请不动产登记，在不动产管理局于2017年12月19日接受申请时申请不动产登记。(3)2017年5月份国土资源管理局及房产局的部分科室依职权合并，不动产管理局挂牌成立，中间人员定岗、系统升级，不动产管理局系统于2018年1月份投入使用。所以直至2018年1月初，不动产管理局才出具不动产登记证明书，此时汇川公司才能提交不动产登记证明书从而办理初始登记。二、汇川公司不应当支付被上诉人逾期办证违约金。违约金应当以实际损失为基础，兼顾当事人的过错程度。本案中，汇川公司无过错，汇川公司在具备办证条件后即通知被上诉人领取办证所需材料；同时，被上诉人也未举证证明因逾期办证所造成的损失，现有证据也无法认定在被上诉人提起诉讼时，产权登记证书延迟办理严重影响了被上诉人利益的实现；另外，纵观邳州市整个房地产行业，因房屋测绘、政府部门合并等多种原因导致房地产企业不同程度的逾期办证。如果违约金按照被上诉人诉请的方式计算，巨额的违约金将给邳州市房地产企业的正常运转带来巨大的经济压力，甚至导致部分房地产企业破产，由此更会引起一系列的连锁反应。因此，为维护房地产行业的健康平稳运行，保障经济高质量的发展，应驳回被上诉人逾期办证违约金的诉讼请求。三、在邳州市部分住宅小区均存在逾期办证的情形下，邳州市人民法院已判决违约金计算方式为按照已付购房款的万分之零点二计算，如果认定汇川公司应支付违约金，也应按照上述标准计算。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的一审诉讼请求。柳文喜辩称，上诉人应承担逾期办证的违约责任。1、商品房销售合同约定，双方以友好协商的方式处理关于逾期办证违约问题。既然双方对于违约金没有明确约定，那就应按照相关法律规定处理。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案的商品房销售合同视为没有约定违约金，损失数额难以确定，应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上诉人称逾期办理房屋登记不可归责于上诉人，其并未有任何证据予以证明，更没有事实依据。《民法典》第五百九十三条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。因此，无论是否是因为第三人导致上诉人违约的，并不影响上诉人向被上诉人承担违约责任。《民法典》第六条、第七条规定，民事主体从事民事活动应当遵循公平原则、诚信原则。同时，江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第45条规定：对于逾期办证，开发商往往约定较低的违约金，有的逾期办证时间较长，买受人主张调高违约金的，此时应由买受人举证其损失，买受人能够证明损失大于合同约定的违约金的，可予支持。但实践中对于逾期办证的损失往往很难举证证明，而逾期办证客观上确实对买受人造成损害，如果逾期付款违约金与逾期办证违约金约定明显不对等的，买受人请求参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条(现改为第十四条)第二款的规定，按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准调整违约金的，一般可予支持。上诉人作为开发商，被上诉人作为买房者，被上诉人是相对弱势地位的，处于优势地位的上诉人更应该积极履行自己的责任，按照法律规定承担违约责任。综上所述，上诉人的诉请无事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。柳文喜向一审法院提出诉讼请求：1、判令汇川公司支付逾期办证违约金33445元（按房款总额的每日1.7153‱，自2016年11月1日起计算至2018年1月30日止，计450天)；2、一切诉讼费用由汇川公司承担。汇川公司向一审法院提出反诉请求：1、判令柳文喜支付违约金26700元（30万元乘以千分之一乘以89天）;2、反诉费用由柳文喜承担。一审法院认定事实：2015年6月23日，柳文喜与汇川公司签订《商品房买卖合同》，约定：房屋位于君临华府二期一标段44幢1单元401室，房屋价款为433290元；付款方式为其他方式，具体约定见附件四合同补充协议第二条；买受人逾期付款的，在合同继续履行的前提下，买受人应按所欠房款的日万分之一支付违约金；房屋交付期限为2016年5月1日前；出卖人逾期交房的，在买卖合同继续履行的前提下，出卖人应按每日房款的万分之一标准支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，未尽事宜由双方协商解决。该合同附件四补充协议（二）约定：出卖人仅协助买受人办理银行按揭贷款（含公积金贷款），买受人在签订主合同及补充协议签订之日起7日内提交完毕所需申请资料，办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续；买受人在签订主合同及补充协议之日起30日内仍未办理完毕按揭（或公积金）抵押贷款手续（含申请手续、贷款合同签订手续及按揭登记手续等），也未提出变更付款方式的，自逾期之日起30日内（含30日），每日按剩余房款的千分之一支付违约金。合同签订后，柳文喜付清了房款（其中30万元为银行按揭贷款）。2018年1月30日，汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》。法院另查明：2015年7月28日，柳文喜填写了《中国工商银行个人贷款申请表》，其提供的《邳州市房地产抵押合同》上未记载填写时间，但经办人签字日期为2015年10月9日。2015年10月20日，汇川公司获得前述30万元贷款回款。一审法院认为，双方当事人之间商品房买卖合同成立，且合法有效。双方均应按约定全面履行合同义务。关于汇川公司逾期办证问题。根据商品房买卖合同约定，汇川公司应于商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任导致买受人不能在规定的期限内取得房屋产权证书，其构成违约，应承担违约责任。本案中，双方约定的商品房交付时间为2016年5月1日前，故汇川公司应将相应资料报产权登记机关备案的时间为2016年10月28日前，而其实际于2018年1月30日才取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》，显然已构成违约。汇川公司虽辩称逾期的原因不应归责于其自身，而是相关政府职能部门职能升级等原因，但并未提供证据证明其已在合同约定的期限内向相关职能部门交纳了相应材料，系职能部门的原因导致其逾期，故其该项抗辩意见法院不予采纳。因双方并未明确约定逾期办证的违约金或计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，违约金可按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支持，但考虑本案逾期付款、逾期交付违约金标准等实际情况，法院酌情按每日万分之一支持。至于逾期办证的期间，柳文喜要求自2016年11月1日起计算至2018年1月30日计算450天并无不当，亦应以支持。因此，汇川公司应支付逾期办证违约金19498元。关于柳文喜逾期办理贷款手续问题。根据附件四合同补充协议（二）的约定，按揭贷款（公积金贷款）的办理出卖人仅负协助办理义务，买受人应在签订主合同及补充协议之日起7日内提交完毕所需申请资料，如超过30日仍未办理完毕抵押贷款手续（含申请手续、贷款合同签订手续及按揭登记手续等），应按每日剩余房款的千分之一支付违约金。该条款是为了约束买受方拖延办理贷款手续而作的约定，其根本目的在于保障开发商及时回款，虽系开发商为重复使用而预先拟定，但其系对房款支付方式所作的约定，在合同主文中已有体现，不存在合同法第五十二条、五十三条规定的情形，亦不存在免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等导致条款无效的情形，故该条款有效。案涉商品房买卖合同签订的时间为2015年6月23日，柳文喜办理完毕抵押贷款手续的时间应为2015年7月23日前，柳文喜填写《中国工商银行个人贷款申请表》的时间2015年7月28日，其提供的《邳州市房地产抵押合同》、《邳州市房地产抵押登记申请书》均已超出约定期限，其亦未提供贷款合同的签订时间，以及银行放款所需手续的最终签订时间，对此应由柳文喜承担举证不能的法律后果，故汇川公司要求以2015年10月20日贷款回款日界定违约期间并无不当，柳文喜的违约期间应为88天（2015年7月24日起至2015年10月19日止）。关于违约金标准，如前所述，该条款根本目的系保障开发商及时回款，违反该条约定，会直接导致开发商延迟回款，买受方本质上应承担的还是逾期支付房款违约责任，而该条款每日千分之一的约定与合同主文中逾期支付房款责任的约定不一致，亦明显高于出卖方逾期交房的违约金标准，根据法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应采用非格式条款，故违约金标准法院按所欠房款的每日万分之一支持。柳文喜应支付汇川公司违约金2640元（30万元乘以千分之一乘以88天）。遂判决：一、汇川公司支付柳文喜逾期办证违约金19498元,于判决生效之日起十日内付清。二、驳回柳文喜的其他诉讼请求。三、柳文喜支付汇川公司违约金2640元，于判决生效之日起十日内付清。四、驳回汇川公司的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实与二审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，汇川公司与柳文喜签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。根据合同约定，房屋交付期限为2016年5月1日前……出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。汇川公司实际交付房屋的时间为2016年5月1日，而汇川公司取得案涉房屋的《不动产首次登记权属证明》并在产权登记机关备案的日期为2018年1月30日，已经超过双方合同约定的时间，构成违约。虽然汇川公司主张逾期的原因不在于自己，而系由于相关政府职能部门职能升级等各种原因所致，但因其并未提供充分的证据证明该公司系在合同约定的期限内向相关职能部门交纳备案所需材料，故本院对汇川公司的该上诉主张不予支持。由于双方并未明确约定逾期办证的违约金数额或计算方式，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，酌情根据已付购房款按照每日万分之一支持违约金，并未超出法律法规之规定，本院予以确认。汇川公司所提交的证据并不能证明未约定逾期办证违约金的案件均应当按照已付购房款日万分之零点二的标准进行计算，故本院对于汇川公司的该上诉主张亦不予采信。综上，上诉人汇川公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费636元，由上诉人江苏汇川房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 史善军审 判 员 王素芳审 判 员 汤孙宁二〇二一年三月二十五日法官助理 赵迎超书 记 员 苗 鑫