天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初11835号原告：张兰柱，女，1955年7月18日出生，汉族，农民，住天津市南开区。委托诉讼代理人：王庆飞（原告张兰柱之子），男，1983年9月28日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津开发区新发房地产开发有限公司，住所地：天津开发区翠园公寓2号楼403号。法定代表人：孙佩珍，负责人。委托诉讼代理人：李绍家，天津日昇律师事务所律师。被告：中国建设银行股份有限公司天津南开支行，住所地：天津市南开区鞍山西道278、280、282、284号。负责人：郭占明，行长。委托诉讼代理人：曹新江，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：于雷，国浩律师（天津）事务所律师。被告：孙惊雷，男，1975年2月15日出生，汉族，住天津市南开区，天津港保税区金斯敦国际贸易有限公司。原告张兰柱与被告天津开发区新发房地产开发有限公司（以下简称被告新发公司）、被告中国建设银行股份有限公司天津南开支行（以下简称被告建行南开支行）、被告孙惊雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张兰柱的委托诉讼代理人，被告新发公司的委托诉讼代理人李绍家，被告建行南开支行的委托诉讼代理人曹新江、于雷到庭参加诉讼。被告孙惊雷经公告送达开庭传票，经合法送达开庭传票，无正当理由均未到庭应诉。本案现已审理终结。张兰柱向本院提出诉讼请求：1.依法撤销被告新发公司与被告孙惊雷就天津市南开区房屋（以下简称：涉诉房屋）在南开区房管局的合同备案登记；2.依法撤销被告建行南开支行和被告孙惊雷就涉诉房屋在南开区房管局的抵押登记；3.请求依法判令被告新发公司协助原告将涉诉房屋所有权转移登记至原告名下，协助原告办理涉诉房屋不动产登记证；4.本案诉讼费由被告承担，由被告直接给付原告。事实和理由：2002年12月8日原告与被告新发公司签订了《天津市商品房买卖合同》,合同约定原告以55万元的价格购买涉诉房屋,原告于当日向被告新发公司交齐了全部购房款，被告新发公司出具了正式发票，并向原告交付了房屋，由原告一直居住至今。但被告新发公司一直未给原告办理房产证（即不动产登记证）。2019年，原告到房管局查询了解到，该涉诉房屋上有被告新发公司与被告孙惊雷就该房屋买卖合同的备案登记，同时该房屋上有被告建行南开支行与被告孙惊雷就该房屋设定了抵押登记。原告了解到被告孙惊雷与被告新发公司之间的房屋买卖合同已经协议解除，被告孙惊雷并没有实际交付房款，同时新发公司也没有向被告孙惊雷交付房屋。2007年天津市南开区人民法院出具（2007）南民三初字第1512号《民事判决书》,该判决依法解除了被告孙惊雷与被告建行南开支行之间的《楼宇按揭贷款合同》，并依法驳回了建行南开支行要求行使抵押权的诉讼请求。原告认为由于被告新发公司与被告孙惊雷之间的房屋买卖合同已经协议解除，因此被告新发公司与被告孙惊雷之间就涉诉房屋的商品房买卖合同在房管局所做的备案登记应当撤销。由于判决驳回了建行南开支行要求行使抵押权的诉讼请求，被告建行南开支行对涉诉房屋不再享有处置和优先受偿权，建行南开支行和被告孙惊雷之间的《楼宇按揭贷款合同》已经解除，因此被告建行南开支行在涉诉房屋上所设定的抵押权已不具备事实基础和法律依据，应当予以撤销，故成讼。新发公司辩称，2000年左右，新发公司因融资需要，与被告孙惊雷就涉诉房屋签订了买卖合同，并在建行南开支行办理按揭贷款手续，新发公司没有收取孙惊雷的首付款，也没有向孙惊雷交付房屋，月供由新发公司以孙惊雷名义支付。2002年，新发公司与原告签订《天津市商品房买卖合同》，原告向新发公司交付了全部购房款，新发公司也向原告交付房屋。新发公司由于资金紧张，没有一次性还清以孙惊雷名义办理的贷款，而是与孙惊雷签订协议，约定与孙惊雷的房屋买卖合同解除，月供继续由新发公司支付。2005年，新发公司断供。2007年，建行南开支行以借款合同纠纷将孙惊雷、新发公司起诉至南开法院。生效判决解除了被告孙惊雷与建行南开支行的按揭贷款合同，并驳回建行南开支行行使抵押权的诉请。因新发公司原因，新发公司未能为原告办理产权证，对于原告的诉请，新发公司听从法院裁决。建行南开支行辩称，请求驳回原告1、2项诉请。1.建行南开支行与孙惊雷的抵押权已经办理抵押登记，发生法律效力，且登记时间在原告购买房屋之前，被告新发公司以及孙惊雷在未得到建行南开支行同意的前提下无权处分抵押物；2.南开法院判决书并未认定建行南开支行的抵押权无效，仅是在审判中没有明确支持行使抵押权的请求，根据被告查询，判决书中对抵押权的行使均要求在执行程序中行使，因此建行南开支行的抵押权并未经判决判令无效；3.被告孙惊雷拖欠的银行贷款至今尚未还清，建行南开支行的主债权没有消灭，至今没有发生消除抵押权的事由；4.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，原告购买房屋是2002年，作为房屋买受人，原告应尽到注意义务，建行南开支行的抵押权是依法登记的，原告当时就应知晓权益受侵害的事由。孙惊雷未到庭应诉，亦未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告孙惊雷经本院合法传唤未到庭发表答辩及质证意见，视为被告放弃其诉讼权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月8日原告与被告新发公司签订了《天津市商品房买卖合同》,合同约定原告以55万元的价格购买涉诉房屋。合同签订后，原告交齐全部房款。被告新发公司将该房屋交付原告后，原告居住使用至今。原告在办理产权证期间，发现上述房屋已经在房管局进行合同备案并设立抵押登记。因而提起诉讼。2000年8月14日，被告建行南开支行与被告孙惊雷、被告新发公司签订《楼宇按揭贷款合同书》，约定：被告孙惊雷向被告建行南开支行借款50万元，用于购买涉诉房屋，借款期限自2000年8月22日至2030年8月21日止；被告新发公司为被告孙惊雷的贷款提供连带责任保证；被告孙惊雷以所购买的涉诉房屋向建行南开支行提供借款抵押担保。合同签订后，被告孙惊雷、被告建行南开支行在天津市南开区房××房产的抵押登记。2000年8月21日，被告建行南开支行将贷款50万元划拨至被告新发公司帐户，用于被告孙惊雷向被告新发公司购买涉诉房屋。后被告孙惊雷与被告新发公司签订了退房协议。退房协议约定，被告孙惊雷退还向被告新发公司购买的涉诉房，被告孙惊雷向建行南开支行所借款项由被告新发公司负责偿还。此后，被告新发公司又将房屋另行出售给原告。被告新发公司每月往被告孙惊雷账户划款偿还建行南开支行的贷款，至2005年5月停止还款，被告孙惊雷也未还款。建行南开支行遂在本院提起诉讼，要求解除其与被告孙惊雷签订的《楼宇按揭贷款合同书》、判令被告孙惊雷偿还全部贷款本息，如被告孙惊雷不能还款，依法处置抵押房屋。本院在2007年9月24日做出的（2007）南民三初字第1512号判决书中对建行南开支行、被告孙惊雷及被告新发公司之间涉及的上述事实予以了认定，并认为被告孙惊雷应按合同约定承担还款责任。因被告新发公司将被告孙惊雷抵押的房屋又出售与他人，购买人已实际取得并居住，导致建行南开支行无法实现抵押权，被告新发公司应承担全部责任。该判决书判令，解除建行南开支行与被告孙惊雷签订的《楼宇按揭贷款合同书》；被告孙惊雷偿还建行南开支行的贷款本息；若被告孙惊雷不能偿还，由被告新发公司承担赔偿责任；驳回了建行南开支行的其他诉讼请求。该判决书已发生法律效力。因通过其他方式无法向被告孙惊雷送达，故本院于2020年11月26日在《人民法院报》刊登公告，向被告孙惊雷送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等，公告费用原告已垫付。本院认为，原告与被告新发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且原告如约交付了房款，被告新发公司也将涉诉房屋交付原告使用，原告有权要求被告新发公司履行承诺协助其办理房屋所有权证。因被告孙惊雷与被告新发公司签订了《商品房买卖合同》并在房管部门办理了合同备案登记，被告孙惊雷与被告建行南开支行签订了《楼宇按揭贷款合同书》并办理了抵押权登记，导致原告无法办理房屋所有权证，原告有权对此主张相关权利。被告新发公司与被告孙惊雷签订退房协议，已经协议解除了双方签订的《商品房买卖合同》，双方应在房管部门撤销该合同备案登记。本院生效判决已判令解除建行南开支行与被告孙惊雷签订的《楼宇按揭贷款合同书》，并驳回了建行南开支行行使抵押权处置抵押房屋的诉讼请求，故被告建行南开支行在涉诉房屋上设定抵押权已缺乏法律依据，该抵押权应予撤销。被告孙惊雷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，缺席判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告孙惊雷与被告天津开发区新发房地产开发有限公司撤销就天津市南开区××道××花园××座××号××幢××层××房屋在南开区房管部门所做合同备案登记；二、本判决生效后十五日内，被告建行南开支行与被告孙惊雷撤销就坐落于天津市南开区××道××花园××座××号××幢××层××房屋所做抵押权登记；三、本判决生效后三十日内，被告天津开发区新发房地产开发有限公司协助原告张兰柱办理天津市南开区××道××花园××座××号××幢××层××所有权证，将该房屋所有权登记在原告名下。案件受理费80元，公告费凭票确定，由被告天津开发区新发房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十五日内直接给付原告张兰柱。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘建伟人民陪审员  于玲美人民陪审员  马 蓉二〇二一年三月十六日书 记 员  李欣帅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。