河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终7132号上诉人（原审原告、案外人）：牛东强，男，汉族，1975年10月18日出生，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：段红于，女，汉族，1978年11月5日出生，住河南省南阳市卧龙区，系牛东强之妻。委托诉讼代理人：光皓月，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：刁金玲，女，汉族，1967年8月18日出生,住新野县。委托诉讼代理人：裴雅娟，河南通天路律师事务所律师。原审第三人：苏建力，男，汉族，1970年11月20日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：刘刚，河南宛龙律师事务所律师。原审第三人：彭士雪，女，汉族，1971年2月5日出生，住南阳市宛城区。委托诉讼代理人：刘刚，河南宛龙律师事务所律师。上诉人牛东强因与被上诉人刁金玲、原审第三人苏建力、彭士雪案外人执行异议之诉一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，开公开庭进行了审理。上诉人牛东强的委托诉讼代理人段红于、光皓月，被上诉人刁金玲及其委托诉讼代理人裴雅娟，第三人苏建立、彭士雪的委托诉讼代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牛东强上诉请求：1.撤销南阳市宛城区人民法院于2020年11月23日作出的（2020）豫1302民初2442号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或者发回原审法院重审。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1.原审判决第十四页中所述“从原告提交的房产证上显示，该房产在2002年4月24日至2003年12月22日和2004年4月25日至2012年11月15日一直在银行设定有抵押权，该情形明显与原告诉称的在2004年之前已经购买房屋不符”，该认定事实明显逻辑混乱。上诉人与第三人苏建力、彭士雪签订的购房协议日期虽为2012年12月15日，但无论是上诉人在一审时提交的房款收据还是当庭陈述中第三人对上诉人所述事实的认可，均与该书面协议中显示的交易行为发生在2004年元月9日相符，该实际交易行为与房产证中是否设定抵押权不矛盾，一审法院以此否定购买行为的发生毫无事实依据，更有悖逻辑。2.原审判决第十四页所述“在购买房屋后再次将房产证交给第三人让其办理贷款也与常理不符，也不符合正常的房产交易习惯”中，所谓的“正常的房产交易习惯”，是一审法官立足于目前国家大力倡导法治社会、全面普法的社会形势下所作出的判断。诸多因素促使民众在日常交易中更加谨慎、合法，由此形成了社会现阶段正常的房产交易习惯。但案涉房产交易行为发生在2004年，民众法律意识较为薄弱，上诉人在购买案涉房产后即合法占有，轻信第三人所言出借房产证的行为符合情理，故原审法院认定上诉人的行为不符合“正常房产交易习惯”的说法未考虑事实情况，不应予以采纳。3.本案上诉人牛东强在一审过程中的举证及法庭陈述完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条和第二十八条规定的情形，但一审判决却以无法确定支付房款的真实性、房屋交易过程不符合正常的房产交易习惯等为由，否定了上诉人牛东强的权益，错误使用了法庭的自由裁量权，给上诉人的权益造成了难以估量的损失。二、原审法院适用法律规定不全面。1.案涉房产不属于被执行人苏建立、彭士雪的责任财产，不应纳入强制执行的范围。就本案而言，案涉房产具有财产价值，且上诉人已经过交易合法占有使用至今，第三人苏建力、彭士雪已不再享有对案涉房产的权益，因此，案涉房产不属于第三人的责任财产，不应纳入强制执行的范围，不能将此房屋再作为第三人的责任财产予以执行。2.案涉房产不能办理房屋过户登记并非出于牛东强自身的过错，不应以失去房屋使用权利为代价。牛东强与苏建立于2012年12月15日签订的《房屋买卖合同》中第八条双方约定的其他事项显示：“①甲方（苏建立）于2004年元月9日在乙方付清房款后用此房屋产权证向银行抵押贷款至2012年11月15日赎回交于乙方。②该房屋在以后拆迁及因其他原因发生产权变更过程中，甲方应协助乙方办理赔偿等其他事宜。”该事实也可从宛市房权证字第**房权证登记备案中得知，该房屋在2012年之前仍存在过户的政策条件，但由于苏建立故意拖延，牛东强失去了办理过户登记的最佳时机，一审过程中，上诉人牛东强也曾提供证人证言予以证实。如上所述，牛东强对案涉房产不能办理过户登记，是由被执行人苏建立的行为所致，应归责于被执行人苏建立的过错，即使牛东强存在一定过错，但并不影响牛东强享有的前述物权期待权与居住保障权。若仅因此剥夺买受人已支付合理对价、合法占有居住使用至今的房屋，有悖法律公平原则。3.除了适用相关的法律规定外，还应依据现有的判例，对上诉人及其家人占有、居住、使用至今的房屋所存在的生存权益予以优先保障。综上所述，原审判决认定事实不清，未正确适用法律，依法应予以改判或者发回重审。刁金玲辩称，上诉人的诉求依法不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。上诉人主张的事实和出示的证据不符合最高法执行异议和复议规定第28条规定的四种情形。没有签订房屋买卖合同，一审出示的房屋买卖合同是后来补签的，没有实际交付购房款，上诉人对没有办理过户自身存在过错。是否在案涉房产内实际居住由二审根据查明事实认定。该司法解释这四项情形需要同时具备，上诉人至少不符合其中三项，一审判决驳回上诉人的诉讼请求是正确的。苏建立、彭士雪述称，上诉人与第三人就案涉房产交易的行为发生在2004年，虽然于2012年签订了房屋买卖合同，但是法律法规没有禁止在交易后补签合同。且2012年补签合同时第三人与被上诉人也没有债权债务纠纷。因此即使是补签的合同，并不必然导致该合同无效。一审判决认定房屋买卖行为无法认定，这一认定结果是错误的。自2012年双方签订合同时，双方的抵押贷款行为已经终结，在此之后，上诉人与第三人没有及时办理产权变更手续是因为案涉房产占有的土地是集体土地。在国土部门要求具备土地使用权才可以办理不动产证的情况下，案涉房产没有办法办理房产证。一审认为上诉人怠于行使权力，没有办理过户手续，自身存在过错，这个认定结果是错误的。综上，第三人与上诉人的房屋买卖行为合法有效，可以排除对案涉房产的执行。牛东强向一审法院起诉请求：1.请求法院不得执行牛东强所有的位于南阳市××××苏庄房产证号为40××50的房产2.本案的诉讼费用由刁金玲承担。一审法院认定事实：刁金玲与苏建力、彭士雪借款合同纠纷一案，一审法院于2019年4月12日做出（2019）豫1302民初2147号民事裁定书及协助执行通知书，查封彭士雪所有的位于南阳市××××苏庄（房产证号：40××52、40××50）的房产。2019年5月21日，一审法院做出（2019）豫1302民初2147号民事调解书，调解内容：一、苏建力和彭士雪共欠刁金玲本金及利息共计280000元。现双方协商分期还款计划如下：苏建力和彭士雪于2019年12月31日前偿还刁金玲30000元；2020年5月30日前偿还30000元；2020年12月31日前偿还30000元；以此类推，以后每年的5月30日和12月31日各偿还30000元，至2023年12月31日将最后一笔借款40000元整还清。上述款项逐次汇入以下账户：户名刁金玲；开户行中国邮政储蓄银行。卡号62×××86。二、如苏建力和彭士雪不按时偿还任何一期借款本金及利息，刁金玲可就剩余全部借款申请法院强制执行，并要求苏建力和彭士雪自2015年3月21日起对剩余全部借款按月利率2分支付利息至款付清为止。三、苏建力和彭士雪将上述本金及利息全部偿还后，双方永无纠葛。调解书生效后，苏建力和彭士雪未按期履行调解书所确定的给付义务，刁金玲于2020年1月21日申请法院强制执行。执行案号：（2020）豫1302执262号。后因案外人牛东强对执行标的提出书面异议，一审法院作出（2020）豫1302执异85号执行裁定书，裁定书认为，案涉房产登记在被执行人名下，案外人牛东强虽然向法院提供了购房收据及其他凭证，但其对不能办理过户登记，自身存在过错。因此，案外人牛东强对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。驳回案外人牛东强的异议请求。另查明，2012年12月15日，苏建力作为卖方（甲方），牛东强作为买方（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，合同主要约定：“一、甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：房屋坐落宛城区白河镇××单元××室××号××室××501建筑结构混合总层数6层建筑面积92.36㎡，房屋产权证字第：40××50号。……二、甲乙双方商定成交价格为人民币48000.00元，大写肆万捌仟元整。乙方在2004年元月9日前分三次付清，付款方式：现金。三、甲方在2004年元月9日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。……八、双方约定的其它事项：①甲方于2004年元月9日在乙方付清房款后用此房屋产权证向银行抵押贷款至2012年11月15日赎回交于乙方。②该房屋在以后拆迁及其它原因发生产权变更过程中，甲方应协助乙方办理赔偿等其它事宜。协议下方有苏建力、彭士雪、牛东强的签字”。庭审过程中，牛东强为证明其付款情况向法庭提交了收条三份，分别为：苏建力于2003年12月4日出具的收条一份，内容为“今收到牛东强购房定金贰仟元整（2000￥）”；2003年12月12日出具的收条一份，内容为：“今收到牛东强现金壹万元整（10000￥）”；彭士雪出具的签写日期为12月18日的条据一份，内容为：“今收到牛东强买房钱叁万元（30000￥）”。2018年12月17日，河南省南阳市宛都公证处出具（2018）豫宛宛证内民字第12204号公证书，证明苏建力、彭士雪于当日在公证处当场签写委托书，并在委托书上签名捺指印。委托书主要内容为：“因我有事不能亲自到场办理，现委托受托人党静全权办理位于南阳市宛城区××单元××室（房产证号码：宛市房权证字第**40××50-1号）房产的下列有关事宜：1.代为办理该房产的买卖交易手续及签署该房产的买卖合同、网签手续。2.代为办理上述房产的土地权籍的权人及分户、变更。3.代为向房产、不动产及土地管理部门办理该房产的交易确认、不动产登记及相关的产权过户、土地证过户及与之相关的一切手续，以及缴纳税费、过户费等一切必要费用及退还相关税费（含办理减免税手续）。相关资料、协议材料的交接。4.办理该房产信息及土地信息的档案查询及开具相关证明5.办理房产的不动产权等相关事宜。……委托期限：至此事办理完毕为止。”再查明，案涉房产房屋产权证号为宛市房权证字第**，房屋所有权人为苏建力，共有人彭士雪，房屋座落宛城区白河镇××单元××室，土地权属性质为集体土地。领证日期为2001年8月9日。同时，该房屋在2002年4月24日至2003年12月22日在七里园信用社设定有抵押权；2004年4月25日再次在七里园信用社设定抵押权，该抵押权注销日期为2012年11月15日。一审法院认为，本案的争议焦点在于原告牛东强对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”；第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本案中，首先，虽然原告牛东强与第三人苏建力、彭士雪在法院查封前签订了《房屋买卖合同》，但在2012年签订的合同中约定2004年元月9日前付款交房，明显系补签的合同。且从原告提交的房产证上显示，该房产在2002年4月24日至2003年12月22日和2004年4月25日至2012年11月15日一直在银行设定有抵押权，该情形明显与原告诉称的在2004年之前已经购买房屋不符，且在购买房屋后再次将房产证交给第三人让其办理贷款也与常理不符，也不符合正常的房产交易习惯。因此，原告诉称的房屋买卖行为无法认定。其次，涉案房屋合同约定总价款为48000元，2004年元月9日前分三次付清。而牛东强主张已支付了全部房款，其仅提交了三份收条共计42000元，其中一份收条并未注明年份，无法确定其付款的真实性，且庭审中诉称另有一份收据遗失，明显与合同约定的分三次付款不符，故现有证据无法证实原告牛东强已支付了全部房款。再次，原告牛东强诉称在2003年底从第三人苏建力、彭士雪处购买的案涉房产，但自2004年初房屋交付至2019年4月12日法院查封之前，长达十五年时间一直未办理过户手续，怠于行使权利，自身存在明显的过错。且案涉房产土地性质系集体土地，原告作为非集体组织成员购买时即应当知道不能正常办理过户手续。因此，原告对不能办理过户自身存在过错。综上，原告牛东强无法证实其对于案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对其所有的位于南阳市××××苏庄房房房产证号为宛市房权证字第**产强制执行的诉讼请求，不应得到支持，应依法驳回原告牛东强的诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告牛东强的诉讼请求。案件受理费925元，由原告牛东强负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人牛东强提交如下证据：第一组证据：1.上诉人牛东强与其配偶举办婚礼当天（2007年1月20日）的DV录像一份与2021年1月13日上午案涉房产及周边情况的录像一份，两份录像所显示房屋外观、内部结构及周边环境一致。2.2018年之前手写的水电费缴纳明细。证明目的及方向：证明上诉人牛东强于该房屋内举办婚礼，购买案涉房产后一直占有使用的事实，证明牛东强与被上诉人苏建立、彭士雪之间房屋买卖关系的真实性。第二组证据：证人沈某,4的证言。证明目的及方向：证明上诉人牛东强向被上诉人苏建立、彭士雪购买房屋的情况属实，且上诉人对案涉房产使用至今的事实。刁金玲质证称，对水电费缴纳明细的真实性有异议，是否是彭士雪手抄的真实性不能核实，没有任何证据可以证明水电费是由彭士雪抄的。即使上诉人确实缴纳了水费，也不能证实是上诉人购买了案涉房产。同时这份证据不属于新证据，在一审当中上诉人有能力提交却未提交。第三人质证称，对证据的真实性无异议，房屋买卖系真实的，能够证实上诉人占有房屋并缴纳相关水电费的事实。案涉房产是由苏建立、彭士雪共同开发的连体房屋，由彭士雪记录水电费的票据符合常理。对上诉证据的分析认定，本院在评理部分予以综合评述。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案是案外人提起的执行异议之诉纠纷，案件争议的焦点是案外人牛东强对案涉房产享有的民事权益是否足以排除强制执行。针对牛东强对执行标的所享有的民事权益是否足以排除强制执行，可以结合被执行人苏建立、彭士雪的责任财产范围，案外人牛东强、申请执行人刁金玲及被执行人苏建立、彭士雪对案涉房产各自享有的权利性质，以及案涉房产的功能、属性等方面进行综合判断，并结合本案的事实和证据，对一审法院适用法律和判决结果是否正确进行综合评述。一、案涉房产不属于苏建立、彭士雪的责任财产，不应纳入强制执行的范围。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施，应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产，则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任，债权人不能要求债务人用其责任财产之外的财产偿付债务。就本案而言，申请执行人刁金玲申请查封的房产为被执行人苏建力、彭士雪早在2004年已经将案涉房产出售给了牛东强，后于2012年12月15日补签了《房屋买卖合同》，牛东强向被执行人支付了全部购房款，被执行人也按照合同约定实际交付了该房屋，牛东强自2004年其对该房屋的占有，合理使用、居住至今，且在十多年间，无其他人对案涉房产主张权利。在此情况下，牛东强与被执行人签订的《房屋买卖合同》己经基本履行完毕，被执行人苏建力、彭士雪作为出卖人对该房屋即不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助牛东强办理案涉房产产权变更登记的义务。据此，案涉房产已经脱离被执行人苏建力、彭士雪责任财产范围，因全额收取了牛东强支付的购房款，其责任财产并未因此减损，被执行人己无权再以该房屋偿付其所欠债务，否则就有违公平、诚实信用的法律原则。刁金玲作为债权人原则上亦不能请求以该房屋抵偿苏建力、彭士雪所欠的债务，除非其有证据证明牛东强与被执行人恶意串通或者有其他利害关系，影响了对被执行人责任财产范围的认定。二、牛东强对案涉房产享有的物权期待权与刁金玲的普通金钱债权相比，应予优先保护。牛东强基于《房屋买卖合同》及相关法律规定，在己支付完毕购房款并合法占有使用案涉房产至今的情况下，即对被执行人享有请求协助其办理产权变更登记进而取得案涉房产所有权的权利，该权利可视为与物权期待权等同的法律权利，该权利应优先于申请执行人刁金玲的普通金钱债权对案涉房产的执行权利。在本案中，牛东强与被执行人签订的《房屋买卖合同》的履行意味着买受人牛东强有权请求被执行人依约交付所购房屋，该权利因交付房屋全部款项，己不同于一般债权。被执行人作为出卖人因买受人牛东强依约履行了付款义务而让渡了其对所售房屋享有的占有、使用、收益及部分处分的物权权能，买受人也因实际占有该房屋获得了一定的对外公示效力。据此，牛东强对案涉房产所享有的权利已具备了物权的实质性要素，应予有限保护。申请执行人刁金玲对苏建立、彭士雪享有的权利为一般债权，对牛东强则不享有任何权利。查封案涉房产并将其作为刁金玲债权执行标的的结果，不仅在客观上不当扩张了苏建立、彭士雪的责任财产范围，亦直接损害了牛东强的合法权利。三、牛东强对案涉房产具有一定的居住权益，有优先保护的价值和意义。案涉房产自2004年以来，一直由牛东强及其家人占有、居住、使用。对于牛东强及其家人具有居住保障功能，相对于刁金玲享有的普通金钱债权，牛东强的居住、生存权益有优先保护的价值和意义。四、关于诉讼费承担问题。因苏建立、彭士雪不能偿还债务，刁金玲通过诉讼要求其承担还款责任，在刁金玲申请执行过程中又形成了对案涉房产的执行异议和执行异议之诉案件，且苏建立将案涉房产出售给牛东强后，仍用案涉房产的房权证在七里园信用社办理抵押贷款，导致牛东强至今无法办理案涉房产的过户手续。苏建立、彭士雪对本案的产生存在过错，浪费了司法资源，本院决定由其承担本案的一、二审诉讼费，以示惩戒。综上所述，上诉人牛东强的上诉请求成立，应当认定牛东强对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决认定事实不全面，适用法律错误，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、撤销河南省南阳市宛城区人民法院（2020）豫1302民初2442号民事判决；二、不得执行位于南阳市宛城区白河镇苏庄房产证号为40××50的房产。一审案件受理费925元，二审案件受理费925元，共计人民币1850元，均由苏建力、彭士雪负担。本判决为终审判决。审判长  侯大勇审判员  张朝阳审判员  陈 阳二〇二一年三月十六日法官助理向巧巧书记员陈玫夙