新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新27民终31号 上诉人（原审原告）：许刚，男，1970年2月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区。委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市温泉路**山水雅居**楼****门面。法定代表人：孙扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：敬金花，女，该公司办公室员工。委托诉讼代理人：杨丹，新疆皓昌律师事务所律师。上诉人许刚因与被上诉人新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒昌隆公司）商品房销售合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2020）新2701民初1145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许刚的委托诉讼代理人康国军，被上诉人恒昌隆公司的委托诉讼代理人敬金花、杨丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许刚上诉请求：撤销一审判决，将本案发回博乐市人民法院重审或改判支持许刚一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决查明事实不清，证据不足。1．一审判决第9页另查部分“2020年10月30日被告向本院提交《承诺书》”与第10页第10行、11行“2020年10月29日”前后时间不一致且未经过许刚质证；《承诺书》不具有法定的证据要件形式，不能推翻恒昌隆公司违约没有按期协助办理不动产权属登记的事实，不应被采信；反之进一步证明其长达4年逾期协助办理不动产权属登记是恒昌隆公司没有及时履行协助义务造成的。2．一审判决未查明恒昌隆公司为什么没有办理案涉房屋的产权登记的原因、未查明是什么原因导致恒昌隆公司未能及时办理房屋的产权登记、办理案涉房屋产权登记需要向产权登记机关报送哪些材料、未查清恒昌隆公司房屋的产权登记工作现在处于什么阶段等相关事实，进而直接认定“结合被告提交的相关证据，案涉房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要”有误。案涉房屋仅凭恒昌隆公司自认的规划验收未通过、环保验收未通过、人防工程罚款未交纳等义务未完成，至今也无法办理房屋所有权登记。以上违法违规行为不是恒昌隆公司的所谓“郑重承诺”能够解决的。3．恒昌隆公司承认是因其自身原因导致至今不动产权属登记资料仍有3项未能完成，从2016年9月至今，与约定的“商品房交付后180日报送相关资料”明显差距了1280日，这是显而易见的违约行为，恒昌隆公司应承担合同约定的违约责任或法定的违约责任。4．退一步讲，是否能够办理产权登记并不影响许刚主张的解除合同赔偿损失的诉讼请求的成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，因恒昌隆公司未能按合同约定的期限协助办理不动产权属登记手续，导致许刚购买房屋得到对该房屋完整的物权的合同目的不能实现，无法处分该房屋，许刚履行法定解除权，符合双方之间的约定及法律规定，应予以支持。二、一审判决程序违法。一审中许刚在法定期限递交了评估鉴定申请，要求对案涉房屋装修造价进行评估鉴定，一审法院理应委托有资质的中介机构进行评估，但其未进行评估实属程序违法。三、一审判决适用法律错误。本案系商品房销售合同纠纷，一审判决引用与本案毫无关联的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，只字未提《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，没有应当适用本案的法律、司法解释。恒昌隆公司辩称，一、许刚提起本次诉讼目的就是希望通过诉讼获得最高额赔偿并同时长期无偿占有现居住的房产，理由如下：1．许刚在与恒昌隆公司签订完《商品房买卖合同》后，该房屋合同即在博乐市房产局依法进行备案登记，许刚对房屋的所有权、使用权、处分权、收益权等没有受到任何影响，且许刚至今居住在该房屋，并对房屋按照自己的意愿进行改造、装修，也就是许刚要求恒昌隆公司赔偿损失，但是自己短期内并不打算搬离现在居住的房屋，说明许刚对现在的居住环境还算满意；2．不动产预告登记制度已赋予许刚该房屋完全的物权所有权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，恒昌隆公司预告登记的表现形式就是在房管局进行商品房销售合同备案，合同一经备案，房地产开发企业则不能将房屋再出售、抵押，该房屋的使用、收益和处分权均由买方取得。该条规定得非常明确，就算恒昌隆公司破产，只要不进行不动产登记，许刚的所有权一直受到法律保护。二、一审判决事实清楚，证据充分。理由：1．恒昌隆公司不存在违约行为，案涉商品房销售合同已经备案，恒昌隆公司已经按照合同约定履行了备案登记义务。恒昌隆公司不是办理不动产权利证书的主体，仅是协助办理产权登记手续、协助提供相应资料，然后由房地产管理部门颁发房屋所有权证书，合同中并没有明确约定恒昌隆公司办理不动产证的时间，许刚混淆了备案登记和不动产证的概念。2．依照法律规定“无法”办理房产证，才是买受人请求解除合同和赔偿损失的法定事由，恒昌隆公司的各项手续都是合法合规的，不存在无法办理的情形，许刚请求解除合同不符合法律规定。3．法律保护的是公民的合法权利，许刚居住至今，其没有遭受任何实际损失。综上，一审判决应当维持。许刚向一审法院起诉请求：1．判令解除许刚与恒昌隆公司签订的《商品房买卖合同》；2．判令恒昌隆公司退还购房款1100000元；3．判令恒昌隆公司赔偿垃圾清运费896元，物业费6717元，契税16500元，装修保证金5000元，以上合计29113元；4．判令恒昌隆公司赔偿首付款1100000元的利息损失；5．判令恒昌隆公司赔偿房屋装修损失500000元；6．判令恒昌隆公司承担保全费、鉴定费等所有费用。一审法院认定事实：2014年7月28日，恒昌隆公司收取许刚购房款1000000元，2016年7月24日，恒昌隆公司收取许刚购房款100000元，共计收取购房款1100000元。双方2016年8月10日共同签订《商品房买卖合同》，并于2016年8月23日在博乐市房地产管理局办理了备案登记。合同约定许刚购买恒昌隆公司开发的博乐市××小区××房，房屋建筑面积224.768平方米，房屋总价款1100000元。许刚于2016年8月10日向博乐市地方税务局缴纳了案涉房屋契税16500元，于2016年9月28日向恒昌隆公司缴纳了装修押金5000元、物业费6717元、垃圾处理费896元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2，3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2．买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3．买受人未付清全部购房款，买受人未按时验收入住，按揭贷款购房以及产权登记机关原因等造成延误的顺延。”合同签订后，恒昌隆公司于2014年10月2日向许刚交付使用至今。恒昌隆公司至今未按照合同完成办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记备案的约定。2020年7月16日，许刚向一审法院提起诉讼并申请财产保全措施，缴纳保全费5000元，于2020年10月15日在中国人民财产保险股份有限公司博州分公司胸买诉讼保全责任保险，缴纳保险费4887元。2011年至2012年期间，恒昌隆公司获得相关手续，案涉小区于2013年开始施工建设，恒昌隆公司于2016年9月28日将该小区××房屋交付许刚。2020年1月15日，博州住房和城乡建设局向恒昌隆公司下发《补办人防手续通知书》，通知恒昌隆公司按照相关规定补办人防行政许可手续。2020年10月27日，博州住房和城乡建设局向恒昌隆公司下发《人防易地建设费缴费通知书》，通知恒昌隆公司在收到该通知书后30日内交清人防易地建设费。2020年10月20日，博乐市自然资源局向恒昌隆公司下发《关于办理××小区建设工程规划竣工认可书的函》，要求恒昌隆公司尽快安排人员办理建设工程规划竣工认可书，2020年10月30日恒昌隆公司向一审法院提交《承诺书》，郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明。一审法院认为，本案系由商品房买卖合同履行而引发的争议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业，将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中恒昌隆公司将其开发的位于博乐市××小区××房，通过向社会销售并转移房屋所有权的方式出售给许刚，许刚作为买受人支付了购房款，双方之间形成商品房销售合同关系，依照最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法【2011】42号）规定，本案案由确定为商品房销售合同纠纷。许刚与恒昌隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、许刚主张恒昌隆公司违反合同约定逾期向办理产权登记机关报送应当由出卖人提供的资料备案，是否构成根本违约；二、许刚能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条要求解除合同。对于争议焦点一、根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条，结合最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款之规定：“基于与建设单位之间的商品房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”参考该规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有了交易房屋，即可以认定为业主，该规定保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。故，许刚认为恒昌隆公司迟延登记的行为构成根本性违约的意见不予采信。对争议焦点二根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（现三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期间届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”《城市房地产开发经营管理条例》（2019年3月24日第三次修订版）第三十二条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房胸买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”上述条款约定的解除情形，系合同无法继续履行，或者该合同无继续履行的必要。本案案涉房屋，至今虽未完成备案登记，但从恒昌隆公司向一审法院提交的《承诺书》可以看出，恒昌隆公司作出郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明，结合恒昌隆公司提交的相关证据，案涉房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要，恒昌隆公司的承诺主观上也表明其在合同履行过程中并无恶意拒绝。故许刚依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定请求解除商品房买卖合同的依据不能成立。结合本案案涉房屋所在小区，绝大多数房屋已经完成交付使用，如果判令解除本合同，既不利于交易，整体的稳定，也将对恒昌隆公司造成不可预估的责任风险。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。不动产权属证书是对财产拥有和交易事实的确认，是买受人享有不动产物权的凭证，该凭证是行使处分权能的基础。买受人无法取得不动产登记证书前，无法实现增值和转让等目的，侵害了许刚权能的完整性。恒昌隆公司已作出于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明的承诺，则作为房地产开发企业应当严格履行自己应尽的义务，维护交易安全，使双方权利得以完整实现。对许刚依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》向一审法院提交的最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决书。该案例案由为商品房预售合同纠纷，一审法院根据双方签订的《商品房预售合同》第八条及第九条约定判决解除双方之间签订的《商品房预售合同》，而本案系商品房买卖合同纠纷，许刚依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定行使法定解除权。故，许刚提交的案例在基本事实、争议焦点及法律适用等方面并不具有相似性，不予参照。综上所述，对许刚要求解除与恒昌隆公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，故对上述请求未予支持的前提之下，对许刚向一审法院申请对房屋装修造价进行评估鉴定的申请不予准予。对许刚要求恒昌隆公司赔偿垃圾清运费、物业费、契税、装修保证金及赔偿许刚支付首付款产生的利息损失、房屋装修损失的诉讼主张失去了请求基础，亦不能支持。判决：驳回原告许刚的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。恒昌隆公司提交证据：一、《建设工程档案认可书》，拟证实恒昌隆公司已完成不动产首次登记的全部工作；二、情况说明2份，拟证实许刚是有组织针对恒昌隆公司的起诉；三、新20**博乐市不动产权第XXXX号不动产权证书1份，拟证××居31幢的不动产权证书已经办理完毕，许刚可以去不动产登记机关办理不动产证。经质证，许刚对证据一的真实性认可，但认为该证据只能说明施工资料、建设资料齐备后交建设档案馆进行保存，只是办理房屋产权证书的一个环节，且该证据内容记载的开工日期是2014年3月，竣工日期是2014年4月，一个月之内不可能完工；证据二属于证人证言，证人应当出庭作证，对证据的形式不认可，证据内容中的陈述不属实；对证据三真实性、合法性、关联性予以认可，但认为许刚已经交纳了产权证办理费用，产权证书应当由恒昌隆公司办理好。二审期间，本院从博乐市房地产市场综合服务中心调取了预购商品房预告登记申请表1份。经质证，许刚对该证据的真实性认可；恒昌隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，认为该证据证实恒昌隆公司已按照合同约定完成了登记，许刚的权益得到了合法保护。本院对上述证据认定如下：恒昌隆公司提交的《建设工程档案认可书》的真实性本院予以确认；对2份情况说明，恒昌隆公司未提供其他证据予以印证，本院对2份情况说明不予采信；各方对不动产权证书的真实性均认可，本院对不动产权证书予以采信；对本院调取的预购商品房预告登记申请表予以采信。本院二审查明，恒昌隆公司于2021年3月4日取得案涉房屋不动产权证书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、许刚要求解除案涉商品房买卖合同并要求恒昌隆公司退还购房款1100000元、垃圾清运费、物业费、契税、装修保证金、房款1100000元的利息损失、房屋装修损失、保全费、鉴定费的诉讼请求能否成立；二、一审判决程序是否违法。关于第一个争议焦点，许刚与恒昌隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，一审认定该合同合法有效正确，本院予以确认。关于合同是否应当解除，一审认定双方合同不应解除的主要依据为恒昌隆公司出具的《承诺书》。因该《承诺书》为恒昌隆公司单方出具，且无其他证据佐证该承诺必然会实现，一审法院采信恒昌隆公司提交的《承诺书》认定“案涉房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要”错误，本院予以纠正。许刚认为合同目的已经无法实现，请求依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条是指合同因出卖人违约，已经无法履行或者没有履行的必要。本案双方签订合同后，恒昌隆公司已经按照约定向许刚交付房屋，合同已经部分履行。在本案二审审理过程中，恒昌隆公司已于2021年3月4日取得案涉房屋不动产权证书，许刚办理案涉房产不动产权证书的条件已经全部成就，阻却合同履行的情形已经消失。在此情况下，本案事实已不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“无法办理房屋所有权登记”的根本违约情形，故而不应当适用该规定。许刚购买案涉房屋的目的在于依法对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，因其迟迟不能办理房产登记，故而提起本次诉讼。但自2021年3月4日起，许刚已可以办理房屋产权的登记手续，原先阻却合同完全履行的情形已经不存在，即许刚提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失，解除合同已无必要。另一方面，许刚已经长期占用案涉房屋，如果解除合同，不利于交易的稳定。故许刚的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。恒昌隆公司认可2021年3月4日之前，一直未取得案涉房屋的首次产权登记，其虽主张未完成登记系因行政机关办理程序变更等原因导致，但未提供相应证据证实，应当认定恒昌隆公司构成违约，承担相应的违约责任，但许刚在诉讼请求中未明确主张该违约责任，其可另行主张权利。许刚要求恒昌隆公司退还购房款1100000元、垃圾清运费、物业费、契税、装修保证金、房款1100000元的利息损失、房屋装修损失、保全费、鉴定费的诉讼请求均以解除合同为基础，在本案中难以支持。虽然许刚的诉讼请求未得到支持，考虑到恒昌隆公司是违约方，许刚在本案中无违约行为，为保护守约方的合法权益，本院确定一、二审的案件受理费均由恒昌隆公司负担。关于第二个争议焦点，因许刚要求解除合同的诉讼请求不能成立，对其要求对案涉房屋装修造价进行鉴定评估的申请，本院亦不予准许，一审法院对评估申请未予准许并无不当，许刚关于一审法院未进行评估程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，许刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费7481元、二审案件受理费14962.02元，由被上诉人新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   骆玲审  判  员   赵鑫审  判  员   热古力艾森别克 二 〇 二 一 年 三 月 二 十 三 日 法 官 助 理   岳晓桐书  记  员   李庆