河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终547号上诉人（原审被告、申请执行人）：王奕，女，1986年5月21日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王明生，男，1963年11月22日出生，汉族，住河南省商丘市，系王奕之父。委托诉讼代理人：皇红恩，河南尊典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：张冬梅，女，1973年9月10日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗乡南庄村，统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈卿，河南木兰律师事务所律师。上诉人王奕因与被上诉人张冬梅、原审第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安物流公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初6088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王奕的委托诉讼代理人王明生、皇红恩，被上诉人张冬梅及其委托诉讼代理人闫素梅，原审第三人兴安物流公司的委托诉讼代理人陈卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王奕上诉请求：1.改判驳回张冬梅一审“不得执行虞城县稍岗乡南庄工业园区内（国际五金城）B10区1003号房产”的诉讼请求；2.诉讼费用由张冬梅承担。事实和理由：1.2019年2月13日商丘市梁园区人民法院作出（2019）豫1402执恢39号执行裁定，因案涉房产流拍，裁定将案涉房产归王奕所有，并于2019年5月9日向虞城县房管局发出协助执行通知书，虞城县房管局于2019年7月24日将案涉房产登记在王奕名下，因此案涉房产在2019年7月24日执行终结，商丘市梁园区人民法院随后终结了执行程序，而张冬梅在2020年3月18日才提起执行异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，张冬梅提起异议明显超过了法定期间，应驳回其异议请求。2.王奕没有申请查封虞城县稍岗乡南庄工业园区内（国际五金城）B10区1002号房产，该房产与王奕没有关系。3.张冬梅与兴安物流公司签订的《商品房买卖合同》系伪造，案涉房产位于B区，该区域的房屋在王奕申请查封时均未出售，2017年兴安物流公司的负责人王敏广还以该区的房产作为抵押进行融资贷款未果。且根据张冬梅提交的证据不能证明其真实支付了购房款。4.王奕申请查封案涉房产前，还未施工完毕，卷闸门没有安装、水电没有入户，不具备使用条件，张冬梅在查封前根本没有占有使用案涉房产，在长期查封期间，张冬梅从未对查封措施提出任何异议。5.张冬梅与兴安物流公司签订的《商品房买卖合同》是无效的，即使该商品房买卖合同客观真实，但由于兴安物流公司未取得商品房预售许可证明，且也没有其他任何合法手续，上述商品房买卖合同是无效的，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误。张冬梅辩称，1.商丘市梁园区人民法院作出（2019）豫1402执恢39号执行裁定，裁定的事项是终结本次执行程序，这和执行终结是两个概念，张冬梅提出执行异议符合法律规定，没有超过法定提起异议的期限。2.王奕对房屋的说法自相矛盾，其称房屋在查封时没有出售，因为2017年兴安物流公司的负责人王敏广还以该区的房产作为抵押进行融资贷款，又称房屋未施工完毕，没有门窗、水电，那么没有门窗、水电，王敏广如何去融资贷款？如果没有竣工，王奕也无法办理房产证，其提交的房产证明确记载竣工时间是2015年。3.张冬梅常年与家人合伙经营生意，支付购房款的取款记录全部来自于其本人，从其银行流水可以看出其有购买房屋的资金实力，因此张冬梅购买房屋客观真实，不存在伪造房屋买卖合同，帮助兴安物流公司逃避债务的可能性。4.兴安物流公司不是房地产开发企业，对案涉房屋已办理了房产证，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于商品房预售许可证的规定。5.兴安物流公司对自己拥有所有权的房屋有处分的权利，张冬梅与兴安物流公司签订的商品房买卖合同合法有效，一审法院《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并无不当。6.B10区1002号房产虽未办理在王奕名下，但查封的是大证，仍处于查封状态，张冬梅要求解除查封。兴安物流公司述称，1.兴安物流公司与张冬梅是在公平自愿的基础上签订的商品房买卖合同，没有违反法律法规的强制性规定，也没有损害国家、社会和其他人的合法权益，合法有效。签订合同后，张冬梅支付了购房款，兴安物流公司也将房屋交付给了张冬梅，双方合同约定的权利义务已履行完毕。2.兴安物流公司欠王奕的款项，会尽最大努力争取给王奕一个满意的答复。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王奕的上诉请求，维持一审判决。张冬梅向一审法院起诉请求：判决不得执行位于虞城县稍岗乡南庄村工业园（国际五金城）内B10区1002号房屋、B10区1003号房屋，撤销商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402执恢39号裁定，并将已经过户至王奕名下的房屋执行回转至张冬梅名下。一审法院认定事实：王奕与兴安物流公司、王敏广、宋喜玲民间借贷纠纷一案，该院于2017年9月22日作出（2017）豫1402民初6906号民事判决。判决生效后，王奕于2019年1月14日申请执行，该院查封了案涉房产。张冬梅对执行标的提出书面异议，2020年6月25日，该院作出（2020）豫1402执85号执行裁定，驳回张冬梅的执行异议。张冬梅不服，提起执行异议之诉。案涉房屋由兴安物流公司开发，位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内B10区1002号、B10区1003号仓储房。2015年3月6日，兴安物流公司与张冬梅签订《商品房买卖合同》两份，将上述房产以345000元、310000元的价格出售给张冬梅，未办理产权变更登记。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是张冬梅对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系位于虞城县稍岗乡南庄村工业园（国际五金城）内的B10区1002号、B10区1003号仓储房，权利性质为出让市场化商品房，用途仓储用地仓储，房屋竣工时间：2015年。兴安物流公司拥有房屋所有权证及土地使用权证，作为权利人有权处分自己的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案案涉房屋登记在兴安物流公司名下，张冬梅应举证证明其购房行为符合上述规定的情形，方可对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，张冬梅与兴安物流公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月6日，而案涉房产查封时间为2017年6月19日，故双方《商品房买卖合同》签订于法院查封之前。第二，张冬梅与兴安物流公司签订的《商品房买卖合同》，虽名为商品房买卖，但并未改变土地用途（仍为仓储用地），张冬梅提交的房款收据、银行交易明细、照片、电费单等相关证据能够证实张冬梅已支付购房款，并占有房屋的事实。第三，由于案涉合同约定2018年10月1日前办理房产证，2017年6月王奕即申请查封了包括案涉房产在内的B9、B10、A10、A11四排房屋，故符合上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。第四，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”包括案涉房产在内房屋原登记在兴安物流公司名下，现因执行登记在王奕名下，张冬梅要求撤销（2019）豫1402执恢39号裁定，并将已经过户至王奕名下的房屋执行回转至张冬梅名下不是本案执行异议之诉审理的范围，不予支持。综上所述，张冬梅对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，张冬梅要求不得执行案涉房产的诉请成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：不得执行虞城县稍岗乡南庄工业园区内（国际五金城）B10区1002号、B10区1003号房产。一审案件受理费5492元，由兴安物流公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王奕提供的证据1“稍岗钢卷尺国际商贸城项目财务制度复印件一份”、证据2“2014年4月股东会决议复印件一份”，因兴安物流公司对其真实性不予认可，本院对该两份证据不予采信；证据3“四份裁判文书、一份不支持监督决定书”，为人民法院、人民检察院依法作出，本院对其真实性予以确认；王奕申请证人胡某出庭证言，因与本案相关的事实无其他证据相印证，不能作为本案认定事实的有效依据。本院经审理查明的事实与一审判决认定事实相一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，张冬梅对案涉房屋提出执行异议，应举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，兴安物流公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了案涉的国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安物流公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造单套二层连排商住房屋，面向社会公众出售，从中获利。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”兴安物流公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房屋对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，张冬梅与兴安物流公司签订的房屋买卖合同无效。合同无效，自始即不具有法律效力，张冬梅没有取得案涉房屋的合法权益，不享有排除王奕申请执行的民事权益。综上所述，王奕的上诉理由部分成立，予以支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初6088号民事判决；二、驳回张冬梅在一审中的诉讼请求。一审案件受理费5492元、二审案件受理费2746元，均由虞城县兴安物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  李念武二〇二一年三月九日书记员  李洋洋