浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初235号原告：陈洪高，男，1978年7月13日出生，汉族，住杭州市余杭区。委托诉讼代理人：陈晓雯,浙江法之剑律师事务所执业律师。被告：沈小张，女，1972年7月4日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：陈立启,浙江正昌律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：卢小静,浙江正昌律师事务所执业律师。被告：陈雯雯，女，1991年7月10日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：陈晖，男，1993年8月29日出生，汉族，住浙江省龙港市。被告：陈美兰，女，1958年1月16日出生，汉族,住浙江省龙港市。被告：陈美秋，女，1973年1月18日出生，汉族,住浙江省泰顺县。被告：陈振抄，男，1963年9月9日出生，汉族,住浙江省龙港市。第三人：王素青，女，1969年5月12日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：黄细彩，男，1966年3月24日出生，汉族，住浙江省龙港市。以上两第三人共同委托诉讼代理人：林珊珊,浙江瓯南律师事务所执业律师。原告陈洪高与被告沈小张、陈雯雯、陈晖、陈学北及第三人王素青、黄细彩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序进行审理。诉讼期间，因被告陈学北死亡，本院依法于2020年9月27日作出（2020）浙0383民初235号民事裁定书，裁定本案中止审理。本院依法追加陈学北的继承人陈美兰、陈美秋、陈振抄为本案共同被告，并于2020年11月28日恢复审理。本院于2021年02月22日公开开庭进行了审理，原告陈洪高的委托诉讼代理人陈晓雯，被告沈小张及其委托诉讼代理人陈立启，第三人王素青、黄细彩及其共同委托诉讼代理人林珊珊到庭参加诉讼，原告陈洪高申请的证人陈某到庭陈述，被告陈雯雯、陈晖、陈美兰、陈美秋、陈振抄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈洪高向本院提出诉讼请求：1.原告陈洪高与被告沈小张、陈振票于2009年7月12日签订的关于苍南县××镇××村××号房屋的买卖协议合法有效；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求为：龙港镇下涝村400号房屋的拆迁权益归原告陈洪高所有，各被告协助办理房屋拆迁手续。事实和理由：陈振票于2016年11月8日死亡，被告沈小张系陈振票的妻子，被告陈雯雯、陈晖系陈振票子女，陈学北系陈振票父亲。苍南县××镇××村××号房屋原系陈振票、沈小张夫妇所有。经魏启相、陈学笋介绍，被告沈小张夫妇同意将该房屋转让给原告陈洪高所有，转让价格为58万元。2009年7月12日，在介绍人的见证下，双方签订房屋买卖合同，同时陈振票出具欠据一份：欠原告陈洪高下涝村400号房屋宅基证一本，证号003008号。之后，原告陆续支付购房款，被告沈小张夫妇也将涉案房屋移交给原告占有、使用。原告也将房屋出租给他人使用。由于房屋涉及到拆迁事宜，2013年6月26日原告陈洪高与陈振票作为被拆迁人，与苍南县龙港镇下涝村委会签订房屋拆迁安置补充协议书，由原告陈洪高以及陈振票在协议书中签字。被告沈小张答答辩称：1.对两份房屋买卖契约的真实性均没有异议，被告沈小张的签字均是真实，但房屋买卖都是由陈振票操作的，沈小张并未参与，其只要根据陈振票的指示在契约上签字，其他的事情一概不知，这个事实已经被苍南县人民检察院不予起诉决定书查明。2.两份房屋买卖契约上陈学北的签字都是事后补签的，也就是说陈学北是事后予以追认的，但案涉房屋是多人共有的，是陈学北、沈小张以及陈学北的另三个子女共同所有，涉案的两份买卖契约上均没有陈学北另三个子女签字追认，所以涉案房屋买卖契约的效力是处于待定状态，若相关共有人不予追认，两份买卖契约都是无效的。3.原告主张购买涉案房屋的购房款已经支付，但其没有提供相应的证据予以证实，故原告应承担举证不能的责任，沈小张自始至终没有收到原告的任何购房款，也不清楚陈振票生前是否有收到购房款。被告陈雯雯、陈晖、陈美兰、陈美秋、陈振抄均未作答辩。第三人王素青、黄细彩提出诉讼请求：1.确认陈洪高与沈小张、陈振票于2009年7月12日签订的关于苍南县××镇××村××号房屋的《卖尽契》无效；2.确认黄细彩、王素青与沈小张、陈振票于2009年5月25日签订的关于龙港镇下涝村400号房屋的《房屋卖尽契》合法有效；3.龙港镇下涝村400号房屋的拆迁权益归黄细彩、王素青所有，各被告协助办理房屋拆迁手续；4.本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：第三人黄细彩、王素青与陈振票系好朋友，陈振票因另图宏业于2009年5月12日将龙港镇下涝村400号房屋协商卖尽给第三人，转让价格为408000元，第三人已付清全部购房款，被告将房屋交付给第三人。后陈振票因其父亲居住所需，希望第三人将房屋暂时交其父亲居住，第三人自己本身有住所，基于朋友关系，暂将房屋给陈振票父亲居住，后被拆除。2009年7月12日，在第三人不知情的情况下，陈振票又与陈洪高签订卖尽契。因一房二卖，陈洪高向苍南县公安局报案称沈小张存在合同诈骗，经苍南县公安局侦查，苍南县检察院审查后，认为苍南县公安局认定沈小张构成合同诈骗的犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定不起诉。第三人认为原告与陈振票、沈小张签订的《卖尽契》无效的理由为：陈洪高为城市户籍，到农村购买房屋违反了相关效力性强制性法律规定，且公安机关和检察机关并未否定陈振票构成合同诈骗罪。相反黄细彩为龙港当地户口，其与陈振票、沈小张签订的合同属于合法有效的合同，且该房屋卖尽契中明确约定了拆迁权益归第三人，被告应无无条件协助办理。当庭补充：涉案房屋在出卖给原告之前已经于2009年6月17日出卖给第三人，第三人也已经支付足够的价款，已经履行购房义务，第三人与被告的房屋买卖合同成立在前，且涉案房屋没有房产证，无法办理过户，故第三人不存在过错，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的卖尽契、欠据，被告沈小张对其真实性合法性关联性均没有异议，但认为买卖行为是陈振票在操作，沈小张仅是根据陈振票的指示在契约上签字，因涉案房屋没有进行不动产登记，故没有宅基地证；第三人认为对其真实性由法院核实，但对其关联性、合法性均不予认可，涉案房屋出卖给第三人在先，后又出卖给原告，损害了第三人权益，可能涉及合同诈骗，第三人认为合同是无效的，涉案房屋没有办理产权登记手续，也不会有拖欠宅基地证的事实；本院认为，该证据仅可以证明原告与陈振票、沈小张签订卖尽契及陈振票出具欠宅基地证的欠据等事实。2.原告提供的银行交易凭证，被告沈小张及第三人均认为该证据材料仅是一表格，既无抬头也无数据，不能证明原告向陈振票支付购房款的事实，并认为如付款属实，与契约签订时间、约定购房款的数额都不相符，按民间习俗，签约时要钱随契清，但银行转账的时间却是签约之后，且仅转账10万元，远远不够购房款，该转账与本案没有关联性；本院认为，该证据仅可以证明2009年7月14日原告向陈振票转账10万元的事实。3.原告提供的房屋拆迁安置补充协议书，被告沈小张认为该证据系虚假、伪造的，协议书上的乙方处无论是从抬头还是落款处看，明显看出是一个人笔迹，且2013年6月陈振票在澳门，其签字不是陈振票签的，村里也不认可曾有过该协议书；第三人认为被告沈小张陈述陈振票在2013年6月不在家，其不可能在该协议书上签字，该协议书可能涉嫌伪造，截止2020年6月，第三人曾去村委会核实，村主任告知其没有和原告签过拆迁安置协议书，空白的协议书村主任办公室还有一大沓，任何人都可以拿走书写；本院认为，该证据不足以证明其待证事实，对其证明效力不予确认。4.原告提供的租赁合同，被告沈小张认为真实性无法判断，其对租赁事实不清楚；第三人认为所有的租赁合同在形式、笔迹上都是一样的，其真实性由法院审核，房屋租赁协议可能也是伪造的；本院认为，因缺乏其他佐证证据，单从该组证据多份租赁合同的形式、笔迹等方面看，并不足以证明原告与租户每年都签订有书面的租赁合同。5.原告提供的人口信息，被告沈小张无异议，第三人认为2009年7月原告户籍还在龙港镇沿河北路，其性质属城镇户口，签订买卖契约时违反国家法律规定，属无效合同；本院认为，该证据可以证明原告买房时的户籍信息。6.原告提供的卖尽契，被告沈小张认为，该卖尽契与第三人提供的卖尽契有部分不同，房屋的右邻没有修改，但这个可以认定是笔误，陈振票卖房子，不可能右邻还是自己，属书写错误；第三人认为，被告沈小张陈述两份契约上陈学北的签名都是事后补的，不存在第三人恶意篡改和添加，至于右邻的错误，是因双方要打官司，第三人认真审阅房屋卖尽契后发现存在笔误，让中介代笔人修改，这明显是笔误，陈振票就一间房子，卖房后不可能右邻还是陈振票；本院认为，仅凭该证据并不足以证明第三人的卖尽契经恶意篡改及添加的事实，对其待证事实不予确认。7.第三人提供的房屋卖尽契、转让协议书，原告认为结合原告出示的第三人卖契的复印件，第三人存在有事后添加和修改的情况，房屋买卖是重大事项，且购房款408000元，金额大，书写卖尽契时应是经过各方确认后才签字的，按民间习俗，代笔人是书写过较多卖尽契，不可能犯这样的低级错误，第三人也陈述修改时是在2020年，不是代笔人修改，是第三人本人的修改，故对该证据的真实性有异议；被告沈小张对其真实性没有异议，但认为整个买卖行为都是陈振票操作，沈小张仅是听从陈振票指示在契约上签字，转让协议书跟契约是相互印证的，但沈小张有无在协议书上签字捺印记不清楚了，只记得陈振票有让去签字；本院认为，该证据可以证明第三人与陈振票、沈小张先签订转让协议书，后于农历2009年5月25日签订房屋卖尽契等事实。8.第三人提供的定金收条，原告对其真实性合法性关联性均有异议，按民间习俗，定金28万元不符合民间习俗，且证明人的签字与契约上的字迹不同，书写手法也不同，沈小张的签字两者也不同，根据被告沈小张的答辩，对款项来往其不清楚，原告认为定金收据不真实；被告沈小张认为其没有收过任何购房款，收据中沈小张的签字捺印记不清了，只记得陈振票有让去签字的；本院认为，因无其他相反的证据，故该证据可以证明沈小张出具收取定金28万元收条的事实。9.原告申请的证人陈某的证言，原告认为证人证言真实可信；被告沈小张认为不能证实原告已支付购房款事实，证人陈述有很多不符合常理的地方，若陈振票欠证人15万元，陈振票要从购房款中偿还给证人，没有必要在原告父亲陈瑞众在场的情况下当场通过陈瑞众拿给陈振票，再由陈振票给证人，证人与房屋买卖是没有关系的，按一般常理，得到购房款会另选时间再给证人，不可能这么巧三个人在场时才还款，原告想通过证人来证实其已支付购房款，才说三人都在场，且证人的陈述都是模糊的，地点是在金都别墅，但具体的日期没有，付款过程也无法准确陈述，提到的细节是只看到有15万元，其他的钱都没有看到，若其陈述真实，原告也未支付大部分款项，但证言不真实的可能性较大，购房款58万元，为何这么凑巧就拿了15万元，又刚好拿来偿还证人，这不符合常理，单凭证人证言就想要认定原告已全部支付或者部分支付购房款，是单薄的，不足以证明原告的主张；第三人认同被告沈小张的质证意见，并补充认为陈振票在与原告签约前，就已经将涉案房屋出卖给第三人，为何要一房二卖，是因为当时陈振票经济窘迫，急需58万元周转，那就不可能出现7月14日转账10万元，金都别墅再现金交付15万元给证人，之后又陆续支付购房款，在经济条件非常窘迫的情况下陈振票是不可能同意这种交付模式的，按照习俗都是一手写契一手付款，故证人的陈述不符合购房习惯；本院认为，单凭该证人证言不足以证明其待证事实，对其证明效力不予确认。经审理，本院认定事实如下：涉案房屋原坐落于苍南县××镇××村××号，于2018年拆除，原系陈学北夫妇所有，后分家析产给陈振票、沈小张所有。陈学北夫妇生育有陈振抄、陈振票、陈美兰、陈美秋四子女，陈振票、沈小张夫妇生育有陈雯雯、陈晖两子女。2016年11月8日，陈振票因死亡注销户籍信息，2020年9月27日，陈学北死亡。第三人黄细彩、王素青系夫妻。2009年农历5月，经陈周寒、陈伟号中介，第三人黄细彩、王素青与陈振票、沈小张签订《转让协议书》，约定陈振票、沈小张将其所有的涉案房屋以408000元价格出售给第三人黄细彩、王素青，定金为280000元等等。之后，被告沈小张出具“今收到黄细彩先生购房定金计28万元”收据一张，代笔人为陈家裕，并由被告沈小张签字，落款日期为2009年五月初三。2009年5月25日（农历），第三人黄细彩、王素青与陈振票、沈小张签订《房屋卖尽契》，约定涉案房屋以408000元价格出售给第三人黄细彩、王素青，并约定“其房款当日随契付清完讫”，并由陈振票、沈小张、中介陈周寒、陈伟号及代笔人陈家裕等人签字捺印。当日，第三人黄细彩、王素青付清购房款，但一直未搬入涉案房屋。2009年7月12日，陈振票、沈小张又与陈洪高签订《卖尽契》，约定将涉案房屋以580000元价格出售给陈洪高，但未约定款随契清等。2009年7月14日，原告陈洪高通过农业银行转账支付给陈振票100000元。涉案房屋由陈振票父亲陈学北居住至2011年6月，之后由原告陈洪高出租并收取房屋租金至2018年该房屋拆除。涉案房屋被拆除后，涉案房屋相关的拆迁安置补偿协议目前尚未签署，涉案房屋的拆迁安置权益尚未被实际享有。因沈小张涉嫌“一房二卖”，原告于2018年间向苍南县公安局报警。苍南县公安局予以立案侦查后，于2019年2月28日向苍南县人民检察院移送审查起诉。经审查，2019年10月24日，苍南县人民检察院作出苍检公诉刑不诉[2019]307号不起诉决定书，认为现有证据无法认定被不起诉人沈小张主观上具有非法占有他人钱财的故意，客观方面也缺乏证据证明被不起诉人利用合同形式实施了参与骗取他人财物的行为，苍南县公安局认定的犯罪事实不清、证据不足，不符合起诉条件，决定对沈小张不起诉。本院认为：当事人对自己提出的主张有义务提供证据加以证明，如其提供的证据不足以证明其事实主张的，则应承担不利的法律后果。本案中，原告主张其与陈振票、沈小张签订《卖尽契》并支付全部购房款，但其提供的现有证据仅能证明双方签订《卖尽契》，并不足以证明其已全额支付购房款580000元，亦不能证明其已向被告沈小张支付过购房款，故其已全额支付购房款的主张，本院不予采信。根据本院查明的事实，鉴于原告未能证明其已向陈振票、沈小张支付全额或大部分购房款，而其购房又迟于第三人的购房，在两次购房日期间隔不足一个月，房价仅四五十万元的情况下，两次的购房价款却相差了近180000元，明显有悖常理。相较于第三人与陈振票、沈小张的购房过程（双方先签订《转让协议书》并由被告沈小张出具收款28万元的收条，后再签订《房屋卖尽契》并约定款随契清等等），原告与陈振票、沈小张的购房过程则显得不那么符合当地风情习俗、交易习惯，双方仅仅签订了《卖尽契》，其内容亦仅约定了购房款580000元，但未就付款进行任何的约定。现原告未能举证证明其已按约全额支付款项，现有证据不能证明被告沈小张有收取原告的购房款，亦不足以证明被告沈小张在此次交易过程中获益，故现有证据不足以推断原告在此次购房行为系出于善意，亦不足以推断出签订《卖尽契》时，原告及陈振票、沈小张均系真实意思表示。涉案房屋出售后，由陈振票父亲陈学北居住两年多时间，虽事后原告于2011年7月开始出租该房屋并收取租金，但涉案房屋自2018年拆除后，因房屋的灭失，原告在实际上便不再占用、使用案涉房屋，也未再取得租金收益，至于涉案房屋的拆迁安置权益，原告至今尚未实际取得，其并没有基于2011年至2018年间收取租金的事实而自然地获取该房屋的拆迁安置权益。事实上，目前该房屋的拆迁安置权益尚未被任何一方实际取得。鉴于原告未能举证证明其已实际全额支付购房款，现有证据不足以推断出原告在购房过程中完全处于善意，签《卖尽契》时各方当事人是否系真实意思表示存疑，且原告尚未实际取得涉案房屋的拆迁安置权益，故其诉请主张《卖尽契》合法有效，该房屋的拆迁安置权益归其所有，证据不足，本院不予支持。而第三人黄细彩、王素青与陈振票、沈小张签订的《转让协议书》、《房屋卖尽契》系双方当事人的真实意思表示，且陈振票、沈小张先是收取定金，后在写契时收取剩余购房款，此次交易已经全部履行，故本院确认该《房屋卖尽契》真实有效。黄细彩、王素青理应据此获得涉案房屋，现涉案房屋已拆除，该拆迁权益应由第三人黄细彩、王素青享有，各被告应协助予以办理，故第三人的上述诉请，理由正当，本院予以支持。被告沈小张辩称涉案房屋系各被告共同共有，但根据本案的相关事实、本地的风情习俗等，可以推断陈学北夫妇已将涉案房屋分家析产给陈振票、沈小张所有，又因其他被告拒不到庭应诉，应视为其对相关权利的放弃，故被告沈小张的辩称，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：确认黄细彩、王素青与陈振票、沈小张于2009年5月25日（农历）签订的关于坐落于龙港市××村××号房屋买卖的《房屋卖尽契》合法有效；确认坐落于龙港市××村××号房屋的拆迁安置权益归黄细彩、王素青享有，沈小张、陈雯雯、陈晖、陈美兰、陈美秋、陈振抄于本判决生效后十日内协助黄细彩、王素青办理上述权益手续；驳回陈洪高的诉讼请求；驳回黄细彩、王素青的其他诉讼请求。本案受理费8800元，由沈小张、陈雯雯、陈晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄通利人民陪审员  高满松人民陪审员  余小仙二〇二一年三月九日代书 记员  陈秋琴?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。