北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终3551号上诉人（原审被告）：北京天波食府有限公司，住所地北京市平谷区新平南路**。法定代表人：宋林杨，经理。委托诉讼代理人：莫鸣航，男，1971年11月10日出生，汉族，北京天波食府有限公司员工，住湖南省绥宁县。被上诉人（原审原告）：王东来，男，1965年12月8日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。原审被告：金紫银（北京）餐饮有限公司平谷分店，住所，住所地北京市平谷区div>负责人：宋林杨。原审被告：北京熙美爱酒店有限公司，住所，住所地北京市平谷区新平南路**div>法定代表人：宋林杨。上诉人北京天波食府有限公司（以下简称天波食府）因与被上诉人王东来及原审被告金紫银（北京）餐饮有限公司平谷分店（以下简称金紫银分店）、北京熙美爱酒店有限公司（以下简称熙美爱酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院(2019)京0117民初11561号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。天波食府上诉请求：1．二审法院查清事实后依法改判一审判决第一项，判决天波食府不应该支付750000元租金；2．上诉费用由王东来承担。事实与理由：1．王东来提供的给排水系统不合格，未将合格的排水系统接到租赁房屋相应的接口，导致被处罚。在天波食府将部分租赁物转租他人时，拒绝提供办理相关营业执照的产权证明，导致天波食府巨额损失。王东来应该依照合同约定改造排水系统，将合格的排水系统接到租赁物相应接口，给天波食府造成损失应该赔偿，不提供产权证明，造成天波食府逾期租房损失应该赔偿。2．2014年11月18日北京市平谷区人民政府会议纪要决定原则同意天波食府将租用的平谷区新平南路甲120号（X京房权证平字第XXXX号）闲置企业用房改造为酒店及餐饮设施，并补办相关手续。2015年4月27日北京市平谷区人民政府会议纪要二政府相关职能部门要在各自职责范围内，坚持管理和服务并重原则，争取并行办理相关手续，为北京熙美爱酒店改造工程提供帮助。2015年8月27日北京市平谷区人民政府会议纪要二对金紫银酒店新建婚宴大厅手续问题给予协调。2016年2月2日北京市平谷区投资促进局情况说明：2013年11月，我局就【2013年9月左右，王东来找到我局，让我们将鼎盛时代（王东来购买华奈的酒店）作为一个招商项目，为其招商】上述投资项目召集业主王东来与金紫银公司董事长林紫银等人在我局会议室进行洽谈，金紫银公司提出将对王东来出租的房屋进行全面装修改造后进行酒店、餐饮、KTV、会议、宴会等商业经营和办公，并根据商业经营需要进行部分改扩建。王东来对金紫银公司的上述方案当场表示同意，并表示愿意积极配合相关手续。天波食府扩建酒店项目，是经过天波食府同意并经相关部门认可同意补办、协调相关手续，现在宴会厅面临被拆除的风险自然应该赔偿天波食府投资宴会厅的损失。3．王东来在本不应该支付2019年8月以后租金的时候违约，导致天波食府遭受巨额损失，再加上2020年新冠疫情导致天波食府根本无力支付巨额租金，提请法院应当予以减免2020年2月至8月期间租金。王东来辩称：同意一审判决，不同意天波食府的上诉请求。金紫银分店、熙美爱酒店述称：与天波食府意见一致。王东来向一审法院起诉请求：1．判令解除王东来与原金紫银（北京）餐饮有限公司（以下简称金紫银公司）于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同》，天波食府、金紫银分店、熙美爱酒店于2021年2月1日前将坐落于北京市平谷区新平南路甲120号的房屋恢复原状后腾退给王东来；2．天波食府、金紫银分店、熙美爱酒店共同给付王东来自2019年8月1日至2021年1月31日的房屋租金10303642．8元；3．天波食府、金紫银分店、熙美爱酒店共同给付王东来违约金6353182．8元；4．诉讼费由天波食府、金紫银分店、熙美爱酒店负担。一审法院认定事实：2013年12月1日，王东来（出租方）与金紫银公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定王东来将其所有的坐落于北京市平谷区新平南路甲120号房屋及附属土地出租给该公司使用。双方约定免租金装修期为8个月。租赁期限为15年，不包含免租期，租赁期限开始日为2014年8月1日，终止日为2029年7月31日。租金标准为前三年每日每平方米1．3元，每月按30日计算，每年按360天计算，每三年为一个周期，每个周期的租金在上一个周期的租金基础上递增6%，其中2014年8月1日至2017年7月31日的年租金为6353182．8元，2017年8月1日至2020年7月31日的年租金为6734376元，2020年8月1日至2023年7月31日的年租金为7138533．6元。租赁期限内实行上交租金方式，每半年交纳一次租金，每个租赁年度的1月30日前、7月30日前分别交纳半年租金。合同第三条第二款约定出租方负责将水、电、暖接通至租赁房屋相应的接口。第六条第四款约定承租方需要以租赁房屋作为住所地办理证照或者承租方原有公司迁至租赁房屋的，出租方应按承租方的要求提供产权证明文件。第十条约定承租方可以根据经营需要对房屋进行装修、改造、扩建，费用由承租方自行承担。第十五条约定承租方在租赁期内未征得出租方书面同意不得整体转租租赁房屋，部分转租不受限制。第十九条约定如承租方延期支付租金达三个月以上的，出租方有权解除合同，因承租方拖欠租金导致合同解除的，履约保证金不再退还，承租方还应另行向出租方支付违约金，违约金的数额按照相当于12个月的租金计算。本案审理中，王东来表示合同解除违约金按照合同签订时的年租金（6353182．8元）计算。2016年9月28日，王东来（甲方）与金紫银公司（乙方）、金紫银分店（丙方）、熙美爱酒店（丁方）签订《补充协议》。该协议载明：（第一段）金紫银公司与王东来签订关于坐落于北京市平谷区平谷镇新平南路甲120号的《租赁协议》年租金6353182．8元。实际经营使用是金紫银公司旗下的熙美爱酒店和金紫银分店。经双方协商分别由熙美爱酒店代金紫银公司支付年房租4129568．88元，月房租344130．74元。金紫银分店代金紫银公司支付年房租2223613．92元，月房租185301．16元。支付方式为半年一付。熙美爱酒店半年房租为2064784．44元，金紫银分店半年房租1111806．96元。（第二段）房屋租赁协议确定的付款金额及方式时间不变，房屋租赁的承租主体及相关的权利义务不变，因支付租金主体的不同，若涉及相应税款等事宜，一切责任由乙方或付款企业自行承担。（第三段）承租方对出租方标的物的土地性质，电力、电容、消防等设施状况是熟知的，不得以任何理由拒付延付租金，乙丙丁三方互付连带责任。本协议签订后，延迟交纳一个月租金甲方享有单方解除权，乙丙丁三方无条件接受，并按甲方通知的时间将房屋腾退给甲方，甲方不承担赔偿违约方损失的责任。（第四段）2016年8月1日-2017年1月31日房租经协商于9月29日付清。（第五段）双方友好协商同意以上协议。另查，金紫银公司、金紫银分店、熙美爱酒店曾于2017年诉至法院，要求确认上述《补充协议》第三段、第四段无效，法院经审理依法作出（2017）京0117民初535号民事判决书，驳回其诉讼请求。金紫银公司、金紫银分店、熙美爱酒店不服上诉，北京市第三中级人民法院经审理依法作出（2018）京03民终1090号民事判决书，驳回上诉，维持原判。2020年4月29日，金紫银（北京）餐饮有限公司更名为北京天波食府有限公司。一审法院认为：王东来与原金紫银公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。考虑到双方签订的租赁合同周期较长，承租方对租赁房屋进行装修、扩建的投资较大，双方对于租赁合同的持续履行均有预期，且双方对于天波食府提供的租赁房屋是否满足合同约定的条件、是否因天波食府未提供产权证明导致被告与次承租人之间产生纠纷尚存争议，再加上新冠疫情的发生对餐饮业经营有较大影响，从权衡各方利益的角度，法院认为目前不宜解除双方之间的房屋租赁合同，因此对于王东来要求解除合同、腾退房屋并支付合同解除违约金的诉讼请求不予支持。王东来依据《补充协议》的约定要求天波食府、金紫银分店、熙美爱酒店连带支付2019年8月1日至2021年1月31日的房屋租金，因《补充协议》第一段载明的年租金为6353182．8元，与合同签订后第一个三年周期的年租金相对应，且《补充协议》未对其他租赁周期的租金支付主体作出不同于《房屋租赁合同》的安排，因此法院认为王东来要求天波食府、金紫银分店、熙美爱酒店连带支付第一个三年周期之外的年租金没有合同依据，不应予以支持。金紫银公司未按《房屋租赁合同》的约定支付租金，应当承担继续履行的违约责任。由于新冠疫情的发生及国家针对疫情采取的管控措施客观上对餐饮业造成了冲击，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，故对于金紫银公司应支付租金的数额，法院根据双方合同约定并考虑新冠疫情对其经营状况的影响综合予以确定。金紫银公司已更名为天波食府，故应由天波食府承担金紫银公司应当承担的责任。综上，一审法院判决：一、北京天波食府有限公司于判决生效后七日内给付王东来2019年8月1日至2021年1月31日的房屋租金9461845．8元；二、驳回王东来的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，王东来与原金紫银公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，属合法有效，双方均应依合同约定履行各自的义务。关于王东来主张支付租金的问题。原金紫银公司未按《房屋租赁合同》的约定支付租金，应承担继续履行的义务。因王东来与原金紫银公司、金紫银分店、熙美爱酒店关于涉案房屋又签订了《补充协议》，且原金紫银公司已更名为天波食府，故王东来有权要求天波食府支付2019年8月1日至2021年1月31日的房屋租金。关于支付租金的数额，因新冠疫情的发生及国家针对疫情采取的管控措施客观上对餐饮业造成了冲击，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，故一审法院根据双方合同约定并综合考虑新冠疫情对经营状况的影响已经对租金数额予以酌减，天波食府上诉主张其不应该支付750000元租金，无事实与法律依据，本院不予支持。关于天波食府主张本案中止的问题。天波食府主张因其新建的宴会厅被相关部门拆除，已经另行起诉要求王东来赔偿因宴会厅被拆除造成的损失，故主张本案中止。根据查明的事实，涉案《房屋租赁合同》系双方于2013年12月1日签订，根据天波食府提交的北京市平谷区人民政府会议纪要等材料，其主张的宴会厅部分系由其后期自行建设，天波食府主张因该部分拆除赔偿损失，与王东来主张支付涉案租赁合同租金无关，天波食府主张本案中止没有依据，本院不予支持。综上，天波食府的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由北京天波食府有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 申峻屹审 判 员 杨 夏审 判 员 张 弘二〇二一年三月三十一日法官助理 张 立书 记 员 任 宇