贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1873号上诉人（原审被告）：清镇市和盛房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭大街阳光领地**。法定代表人：吴腾，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭婷婷，贵州商同律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱军虎，贵州商同律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：安祥，男，1987年8月24日出生，汉族，住山西省太原市小店区。被上诉人（原审原告）：陈佳丽，女，1992年5月27日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄春霞，四川明谐律师事务所律师。原审第三人：贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行，住所，住所地贵州省清镇市马上到公路港****div>负责人：冯伟。上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司（以下简称和盛公司）因与被上诉人安祥、陈佳丽及原审第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行（以下简称农商行巢凤支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。上诉人和盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，并改判上诉人无需向被上诉人支付任何资金占用损失；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人并未诉请资金占用费，法院径行判决上诉人承担该笔费用不符合法律规定；二、上诉人与被上诉人并未就资金占用费进行任何约定，判决被上诉人承担资金占用费无事实和法律依据；三、即使被上诉人主张了资金占用费，双方合同已经约定了因上诉人原因解除商品房买卖合同后，上诉人需按全部购房款的1%承担违约责任，该标准并不过低，法院已判决上诉人按双方签订的合同约定承担违约金，再要求上诉人承担资金占用费明显有失公平。被上诉人安祥、陈佳丽答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确；二、一审判决下达后截止日前案件事实发生变化，一审文书未生效，被上诉人与第三人的合同尚未解除，被上诉人继续偿还银行按揭贷款，二被上诉人总共偿还的贷款本金为31861.18元，利息为53246.55元，尚欠本金为338138.82元，故请求二审法院向银行确认后在判决书中能够明确该判决书作出之日被上诉人总共偿还的贷款本金及利息。原审第三人农商行巢凤支行未发表陈述意见。安祥、陈佳丽向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》、解除原告与第三人签订的《个人借款合同》、《抵押合同》；2.被告向原告返还购房首付款159773.00元及利息《利息自2018年3月5日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算》；3.被告偿还原告向第三人支付的按揭贷款本金及利息共计77094.28元；4.被告向第三人支付剩余的贷款本金及利息；5.被告向原告返还维修基金10675.00元；6.被告向原告支付按照商品房买卖合同约定的违约金5297.73元；7.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2018年3月5日，和盛公司（出卖人）与安祥、陈佳丽（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋1单元16层3号预售商品房（合同约定建筑面积85.69平方米、套内建筑面积66.29平方米）；该商品房价款按套内建筑面积计算，单价7991.75元/平方米，总价款529773元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日交付首期房款159773元，余款370000元以银行按揭支付；出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按约定期限和条件交付房屋的，如逾期超过30个工作日，买受人有权退房，但应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30个工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。2018年3月5日，和盛公司出具《收款收据》两张，分别确认收到安祥、陈佳丽支付的“住宅3-1-1603购房首付款”159773元、“购房维修基金”10595元。2018年7月31日，农商行巢凤支行（贷款人）与安祥（借款人）、陈佳丽（共同借款人）签订《个人借款合同》，约定安祥、陈佳丽为甲方，农商行巢凤支行为乙方；借款金额370000元，期限360个月（从2018年7月31日至2048年7月30日）；贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，自起息日起，如遇基准利率变动，则由乙方按中国人民银行的规定做相应调整；甲方在本合同项下的贷款逾期的，罚息利率为在本合同载明的贷款利率基础上加收50%。同日，安祥、陈佳丽（抵押人、甲方）与农商行巢凤支行（抵押权人、乙方）签订《抵押合同》，约定抵押担保范围为债权本金370000元及利息（包括复利及罚息）、违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用、乙方保管担保财产和实现债权和抵押权的费用；抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效届满为止；抵押物为安祥、陈佳丽名下清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）（3）1-16-3号住房（评估价值529800元）。2018年7月31日，农商行巢凤支行向安祥发放贷款370000元。同日，和盛公司出具《收款收据》，确认收到安祥、陈佳丽支付的“住宅3-1-1603银行按揭贷款”370000元。2018年8月6日，清镇市国土资源局作出黔（2018）清镇市不动产证明第0014159号《不动产登记证明》，载明“证明权利或事项为预告登记，权利人农商行巢凤支行，义务人安祥、陈佳丽，坐落清镇市巢凤社区扁坡村物流园区悦景苑（二期）3栋（3）1单元16层3号，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为370000元，履行债务期限为2018年7月31日至2048年7月30日止，贷款方式为商业贷款”。现因和盛公司未在约定时间交房，安祥、陈佳丽遂诉至一审法院。另查明，截止至2020年12月7日，安祥、陈佳丽已向农商行巢凤支行偿还贷款本金28777.84元、利息48316.44元，尚欠341222.16元未还。上述事实，有原、被告的陈述、有原告所举《商品房买卖合同》、《收款收据》3张、《个人借款合同》、《抵押合同》、《贵州省农村信用社借款借据》、《转账贷方凭证》、《不动产登记证明》等证据在卷佐证。上述证据经过庭审质证，一审法院予以认定。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律、法规的强制性规定，系有效协议。协议签订后，原告通过向第三人贷款等方式向被告按约支付了购房款项，但被告未能在约定交房时间交付案涉房屋，属违约行为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，原告依法取得对上述《商品房买卖合同》的解除权，故一审法院对其要求解除该合同的诉讼请求予以支持。原告第三人签订《个人借款合同》、《抵押合同》的目的，系为了向原告提供贷款，进一步保证《商品房买卖合同》的履行。在上述《商品房买卖合同》被依法解除后，《个人借款合同》、《抵押合同》的上述合同目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告要求解除《个人借款合同》、《抵押合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。在上述《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、《抵押合同》等被依法解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定：被告作为违约方，应承担向第三人退还原告欠付贷款本金341222.16元的民事责任；承担向原告退还购房首付款159773元及维修基金10595元，并赔偿原告所受损失、支付违约金5297.73元（购房款529773元×1%）的民事责任，关于原告所受损失主要包括：一方面是原告已经向第三人支付的贷款本金28777.84元、利息48316.44元，共计77094.28元；另一方面是购房首付款159773元及维修基金10595元的资金占用损失。因此部分资金占用损失，双方并无具体约定，但系原告实际遭受，且原告诉请计算标准未超过法律许可上限，故一审法院支持以170368元（首付款159773元＋维修基金10595元）为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日即2018年3月5日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至该款项实际付清之日止。另外，在被告的上述义务履行完毕后，原告、第三人应配合被告办理案涉房屋的登记备案撤销手续及抵押登记解除手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”、第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”、第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，一审法院判决：一、解除原告安祥、陈佳丽与被告清镇市和盛房地产开发有限公司于2018年3月8日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告安祥、陈佳丽与第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行签订的《个人借款合同》、《抵押合同》；三、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告安祥、陈佳丽退还购房首付款159773元及维修基金10595元，支付违约金5297.73元；四、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告安祥、陈佳丽赔偿已偿还贷款本金28777.84元、利息48316.44元，共计77094.28元；五、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向原告安祥、陈佳丽赔偿资金占用损失（以170368元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从付款之日即2018年3月5日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至该购房首付款及维修基金实际付清之日止）；六、被告清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行退还原告安祥、陈佳丽欠付贷款本金341222.16元；七、驳回原告安祥、陈佳丽的其他诉讼请求。案件受理费4926元，减半收取2463元，由被告清镇市和盛房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。本院二审期间，被上诉人提交手机银行还款凭证截图一份，拟证明二被上诉人截止至开庭当日共向银行偿还剩余本金338138.82元。上诉人对该证据质证称，对该证据的真实性有异议，此证据无法核实二被上诉人的身份信息，无法表明是二被上诉人向原审第三人偿还的银行贷款。原审第三人未发表质证意见。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，关于被上诉人安祥、陈佳丽诉请的资金占用利息是否属于和盛公司赔偿范围的问题。因本案《商品房买卖合同》的解除系因和盛公司逾期交房的过错导致，和盛公司作为违约方其应当赔偿被上诉人因解除合同遭受的损失。上诉人收取被上诉人安祥、陈佳丽的首付房款，客观上造成了被上诉人的资金占用损失，该损失理应由和盛公司赔偿。但在一审中，被上诉人安祥、陈佳丽仅诉请以首付款159773元的利息，而一审法院却以170368元为基数判决上诉人给付利息，超出了被上诉人的一审诉请，该判决不当，本院予以纠正。另外，因双方《商品房买卖合同》系经本案诉讼后由法院判决解除，故关于被上诉人已付及未付的银行贷款本金、利息应以本案判决生效当月银行出具的贷款利息清单作为和盛公司的赔偿依据，对此，一审法院未予综合考量不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人清镇市和盛房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5713号民事判决第一、二、三项；二、撤销贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5713号民事判决第七项；三、变更贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5713号民事判决第四项为：清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向安祥、陈佳丽赔偿已偿还的银行贷款本金及利息（具体金额以贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、变更贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5713号民事判决第五项为：清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向安祥、陈佳丽赔偿资金占用损失（以159773元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2018年3月5日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至159773元实际付清之日止）；五、变更贵州省清镇市人民法院（2020）黔0181民初5713号民事判决第六项为：清镇市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内向第三人贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行偿还安祥、陈佳丽欠付的贷款本金（具体金额以贵州清镇农村商业银行股份有限公司巢凤支行于本判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、驳回安祥、陈佳丽的其它诉讼请求；七、驳回清镇市和盛房地产开发有限公司的其它上诉请求。二审案件受理费270元，由清镇市和盛房地产开发有限公司负担250元，由安祥、陈佳丽负担20元。本判决为终审判决。审判员  陈跃霄二〇二一年三月十八日书记员  彭永耀