安徽省宣城市宣州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1802民初5071号 原告（反诉被告）：刘曾飞，男，1994年11月7日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：孙洪学，安徽南宣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘家清，男，1971年11月13日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：徐婷，安徽律研律师事务所律师。 第三人：安徽龙禹物业服务有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。 法定代表人：张勤，职务不详。 原告（反诉被告）刘曾飞与被告（反诉原告）刘家清、第三人安徽龙禹物业服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，于2020年7月27日作出（2020）皖1802民初1535号民事判决，刘家清不服，提起上诉。宣城市中级人民法院于2020年10月20日作出（2020）皖18民终1585号民事裁定：一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2020）皖1802民初1535号民事判决；二、本案发回安徽省宣城市宣州区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘曾飞及其委托诉讼代理人孙洪学，被告（反诉原告）刘家清及其委托诉讼代理人徐婷到庭参加诉讼，第三人安徽龙禹物业服务有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 刘曾飞原审向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告签订的租赁合同无效；2．判令被告立即返还原告房租80,000元；3．判令被告赔偿原告损失60,000元；4．被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更其诉请为：1．依法确认原告与被告租赁合同于2020年3月31日解除；2．判令被告退还原告剩余租金49,500元及自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3．被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告为经营健身房需要租赁房屋，通过他人介绍于2020年1月4日与被告签订租房协议，被告将坐落于宣城市宣州区亚夏汽车城X幢三楼东侧合计800平米第三层房屋租赁给原告，约定期限自2020年1月5日至2023年1月4日，三年租金为38.4万元。原告于签订合同当日和2020年1月6日两次共给付被告8万元房租。合同签订后，原告对房屋装潢，同时去外地订制健身器材。原告在装潢过程中，被告通知原告，案涉房屋可能存在纠纷，建议原告停止装潢，同时带原告另行寻找房屋未果。后经双方协商，被告同意租赁合同于2020年3月底到期，剩余租金全部退还给原告，但当原告去退租金时，被告以各种理由拒绝退还。 刘家清辩称，一、原告在重审案件中变更诉讼请求，由原来的确认之诉变更为给付之诉，是否符合法律规定，请求法庭核实。二、双方并未就案涉合同协商一致于2020年3月31日解除，双方的租赁合同于2020年10月15日起，在原二审中确认解除。原告要求返还租金及承担利息的诉请没有事实和法律依据。 第三人安徽龙禹物业服务有限公司未到庭陈述，亦未在法定期限内向法庭提交证据及书面证据材料。 刘家清向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告立即支付反诉原告第一年剩余租金5万元，以及滞纳金8,500.6元（自2020年1月8日起至实际履行完毕止，按照每个月2,133元计算，计算至起诉前是8,500.6元）、违约金25,600元；2、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 事实与理由：2020年1月4日，反诉原告与反诉被告签署了一份《租房合同》，合同约定反诉原告将坐落于宣城市宣州区西南角亚夏汽车城X幢3楼东侧合计800平米的房屋租赁给反诉被告使用，并约定了租金数额及支付方式、租期、合同解除方式、违约责任等。在该合同签订后，反诉被告只按照合同约定支付了部分第一年租金7.8万元和2000元的水电押金，随即反诉原告将案涉房屋交给反诉被告使用。然反诉被告并未按照合同约定于2020年1月7日前支付剩余的第一年租金50000元，反诉原告多次催要后反诉被告以各种理由推脱至今未付。另双方在原二审中协商一致，案涉合同于2020年10月15日解除。 刘曾飞辩称，反诉原告的诉请没有事实和法律依据，反诉被告是刚毕业的大学生，想利用自己所学的专业，租房开一家健身中心，在自己舅舅的介绍下认识了反诉原告，同意租用反诉原告的房子，并谈好租金，反诉原告答应反诉被告一个月的免费装修时间，出于对反诉原告的信任，反诉被告没有过多询问案涉房屋的情况，合同签订之后，反诉被告共计支付了8万元的租金，然后开始定制健身器材、对房屋进行装修。装修刚开始反诉原告通知反诉被告房子没有房产证，并且听物业人员说业主不同意将该房屋出租，反诉原告怕以后业主来闹事，损失承担不起，让反诉被告停止施工，并认可反诉被告1万元装修费用和已支付的8万元房租。事后，反诉被告得知，2020年3月28日物业公司已经通知反诉原告收回案涉房屋，但在之后反诉被告要求反诉原告退租金和装修费时，反诉原告却一次次反悔压价，最后又不同意退款。反诉原告后同意租赁合同于2020年3月底到期。另反诉被告从2020年2月份就搬离了案涉房屋，并就返还租赁费事宜，同反诉原告多次协商，反诉原告多次出尔反尔，开始答应返还全部租金和装修费用，待反诉被告去拿钱时又以各种理由推脱，反诉被告已经没有继续使用案涉房屋，不应该支付租金，并且有权要求反诉原告返还租金。 第三人安徽龙禹物业服务有限公司未到庭答辩，亦未在法定期限内向法庭提交证据及书面证据材料。 双方围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，原告刘曾飞提举了刘曾飞与刘家清签订的租房合同、安徽龙禹物业服务有限公司通知、收据、转账记录和微信扫码支付记录、微信聊天及转账记录、销货清单、通话录音光盘，反诉原告刘家清提举了刘家清与刘曾飞签订的租房协议、付款凭证、刘家清与董志芳结婚证、董志芳与合肥龙禹物业服务有限公司宣城分公司签署的租赁合同、安徽龙禹物业服务有限公司、宣城亚夏汽车商城业主委员会共同盖章的请示件及（2020）皖18民终1585号案件询问笔录，本院经审查，对以上证据的真实性均予以认定，证明目的以本院审查认定为准。 根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：刘家清与董志芳系夫妻关系。2018年9月29日，合肥龙禹物业服务有限公司宣城分公司与董志芳签订租赁合同一份，约定将亚夏汽车城一期1#三楼东侧面积750平方的房屋出租给董志芳使用，租期10年，年租金100,000元，于合同签订之日7个工作日内一次性全额付清，以后每年租金提前一个月支付。合同签订后，董志芳按约支付了两年租金。2020年1月4日，刘家清与刘曾飞签订了一份租房合同，约定将亚夏汽车商城1幢三楼东侧面积800平方的房屋出租给刘曾飞，租期3年，租金共计384,000元。合同签订后，刘曾飞向刘家清支付定金5,000元、水电押金2,000元、房屋租金73,000元。2020年3月，刘曾飞与刘家清协商退租事宜，过程中，刘家清电话联系其会计，称与刘曾飞2020年1月4日签订租赁合同，年租金128,000元，现将租期计算至3月底，抵扣刘曾飞已支付的房租和押金，将剩余的租金退还给刘曾飞。2020年3月28日，安徽龙禹物业服务有限公司下发通知一份，载明：“刘家清同志：根据《安徽省物业管理条例》第四十九条规定，物业用房所有权属于全体业主。原与你约定的物业用房租用事宜废止，望予理解并做好相关缮后工作。”。另查明，刘曾飞已于2020年3月底前将案涉房屋清理干净。原审案件上诉过程中，双方对案涉合同是否解除有争议，并为避免损失进一步扩大，双方一致同意自2020年10月15日起不再履行案涉合同。 本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十一条：“二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定处理”之规定，原告（反诉被告）刘曾飞在本案中变更诉请请求，符合法律规定，本院予以审查及处理。本案中，刘家清与刘曾飞签订的租房合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合同签订后，刘曾飞亦依约交付租赁费用，刘家清按约将房屋交付于刘曾飞，故双方间的租房合同依法成立并生效。后双方于2020年3月协商房屋退租事宜过程中，刘家清承诺租期至3月底，剩余租金退还于刘曾飞，刘曾飞亦未提出异议，双方的合同已经协商一致解除，即针对原告（反诉被告）刘曾飞要求确认双方签订的租赁合同于2020年3月31日解除的诉请，本院予以支持。依据双方提交的证据及庭审意见，刘曾飞已给付刘家清房屋租金78,000元，截止2020年3月31日，刘曾飞作为承租人应支付租金费用为30,500元，故针对租金给付超出部分的47,500元（78,000元-30,500元），刘家清应予以返还，同时对刘曾飞要求刘家清承担自2020年4月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算的资金占用期间的利息，本院亦予以支持。针对刘曾飞给付款项中的2,000元，双方均明确并认可该款项性质为水电押金，因刘曾飞未就案涉房屋水电费用一并提起诉讼，故本院对该部分费用不予一并处理。另双方在原审案件上诉过程中达成的“2020年10月15日起合同不再履行”系为避免损失扩大而非就合同解除达成的一致意见，故对刘家清诉称案涉合同于2020年10月15日解除的意见，本院不予采纳，同时对其要求刘曾飞支付剩余租金5万元及滞纳金、违约金的诉请，本院均不予支持。第三人安徽龙禹物业服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，表明其自动放弃诉讼中可享有的答辩、质证等权利，应自行承担由此引起的法律后果。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第二百五十一条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）刘曾飞与被告（反诉原告）刘家清签订的租房合同于2020年3月31日解除； 二、被告（反诉原告）刘家清于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）刘曾飞租金47,500元及利息（自2020年4月1日至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告（反诉被告）刘曾飞的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）刘家清的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,550元，由原告（反诉被告）刘曾飞负担500元，被告（反诉原告）刘家清负担1,050元；本案反诉费952元，由被告（反诉原告）刘家清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  聂永香 人民陪审员  王明瑛 人民陪审员  佘克祥 二〇二一年三月三日 法官助理刘雪婷 书记员陈**靖 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第二百五十一条二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。