文书内容重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝03民终55号上诉人（原审原告）：曾嵘，女，汉族，1976年10月4日出生，住重庆市渝北区。被上诉人（原审被告）：重庆普度置业有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山镇香叶路8号A2幢1单元1-1，统一社会信用代码915002326710066229。法定代表人：杨座铭，该公司董事长兼总经理。原审第三人：常世晓，男，汉族，1981年1月1日出生，住重庆市万州区。上诉人曾嵘因与被上诉人重庆普度置业有限公司、原审第三人常世晓房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2020)渝0156民初2687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人曾嵘上诉请求：1.撤销一审判决、裁定；2.改判被上诉人向上诉人支付逾期解除抵押的违约金（以购房款为基数，按日利率万分之一从2019年1月5日起计算至今）；3.改判被上诉人向上诉人支付逾期取得《房屋产权证》转移登记受理单的违约金（以购房款为基数，按日利率万分之一从2019年8月21日起计算至今）；4.改判被上诉为案涉房屋解除抵押、办理购房合同登记备案及办理房屋所有权证。事实和理由：一、一审判决认定逾期办理房屋产权的违约行为和逾期办理解除抵押的违约行为不能分别计算违约金，违背合同约定。在补充协议中同时约定了两种违约行为的违约金，并不存在包含、竞合关系，也不存在超越法定违约金上限的情形，应分别计算。二、逾期解除抵押和逾期办理房产登记的违约金利率严重偏低。1.补充协议约定的买卖双方违约金利率相差十倍，严重不对等。2.逾期解除抵押和逾期办理房产登记的违约金利率约定条款为格式条款，属于合同条款的排除情形或者无效情形，逾期办理房屋产权的违约金应按照商品房买卖纠纷司法解释第18条的规定予以确定，逾期解除抵押的违约金按上述对等原则确定。3.一审判决认为上诉人需要证明被上诉人违约带来的损失大于合同约定是错误的。4.一审法院审理龙韵诉重庆普度置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案时，相同案情下将违约金日利率调整到万分之一。被上诉人重庆普度置业有限公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩材料。原审第三人常世晓述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人关于解除抵押的上诉请求。曾嵘向一审法院起诉请求：1.解除涉案房屋的抵押；2.办理购房合同登记备案证及房屋所有权证；3.重庆普度置业有限公司以银行LPR利率向曾嵘赔偿逾期办理解除抵押（办理房屋合同登记备案证）的违约金26,000元；4.重庆普度置业有限公司以银行LPR利率赔偿逾期办理房地产权证的违约金16,000元。在审理中，曾嵘将违约金请求明确为：办理解除抵押或办理房屋登记备案违约金和未取得房地产权证转移登记受理单的违约金计算至取得相关登记受理单时止。一审法院认定事实：2018年7月15日，曾嵘、重庆普度置业有限公司签订《房屋认购协议书》，协议约定：“签订本协议时支付购房定金20,000元，在2018年8月31日签订买卖合同……”。2018年8月25日，曾嵘（商品房买卖合同中的乙方）与重庆普度置业有限公司（商品房买卖合同中的甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同内容如下：“销售的商品房为预售商品房，座落为重庆市武隆区仙女山镇香叶路8号57幢1单元1－1，预售商品房，本商品房所在楼层为第2层，结构为钢筋混凝土结构，建筑面积73.46平方米，套内建筑面积61.17平方米，户型为两室一厅，总成交金额400,221元，于2018年8月25日一次性付清。交房期限及交付条件：（一）本商品房交付期限：属现售商品房的,甲方应在2018年12月30日前交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：1.本商品房已通过竣工验收备案登记,取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2.本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同第十二条“关于办理合同登记备案的约定：1.预售商品房的，自本合同签订之日起24月内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案,提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在180日内（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同第十三条关于办理产权登记的约定：“1.现售商品房的，自本合同签订之日起24月内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.预售商品房的,在本商品房实际交付使用之日起24月内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记出具的登记受理单。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（含）之内，……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”同日，曾嵘、重庆普度置业有限公司双方还签订了《重庆市商品房买卖合同补充协议》，该协议第七条中约定“本商品房已取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》并达到两书所规定的相关要求的，乙方不能以本商品房存在质量问题等一切理由拒绝接房”。该补充协议第十二条对前述《重庆市商品房买卖合同》的第十二条作了补充说明：“1.乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款、手续费等……2.乙方已知悉所购买物业尚处于抵押，甲方承诺乙方在签订《商品房买卖合同》且乙方支付完本条第1款约定的全部款项后90个工作日内解除抵押……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。补充协议第十三条有关办理产权登记的约定作了如下补充和变更：“1.乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证。2.现售商品房的，自本商品房实际交付之日起260日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。3.预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。4.如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。”2018年7月15日，曾嵘支付了定金20,000元。2018年8月25日，曾嵘支付了购房款380,221元，并支付了契税、大修基金等办证费用15,760元及装修保证金2,000元、除渣费300元。重庆普度置业有限公司出具了盖有公司财务专用章的收据。一审法院另查明，重庆普度置业有限公司于2015年11月9日将本案中的房屋抵押给常世晓。一审法院认为，本案中的房屋已取得了预售许可，曾嵘、重庆普度置业有限公司双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。虽然本案中的商品房在出卖前已抵押，但房屋的所有权人仍是重庆普度置业有限公司，重庆普度置业有限公司可以出卖抵押房屋，但应在出卖之后将价款支付给抵押权人。重庆普度置业有限公司收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务，解除抵押，有违诚实信用原则，一审法院对重庆普度置业有限公司不当的做法予以指出。曾嵘主张办理产权转移登记问题，因本案房屋已被抵押，房屋所有权的初始登记在重庆普度置业有限公司，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，在抵押权未解除的前提下，不能办理转让登记。本案房屋的抵押权人不同意解除抵押，故曾嵘要求办理预购商品房合同登记备案及《房地产权证》转移登记受理单的请求不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产权物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，在房屋有抵押、查封的情况下只是不能办理产权转移登记，但不影响合同的效力。现售商品房指的是通过相关部门的综合竣工验收进行销售的房屋，预售商品房是销售正在建设中的房屋。本案的房屋未通过综合竣工验收，只能确定为预售商品房。重庆普度置业有限公司违反行政管理规定，违规将未通过综合竣工验收的商品房交付给曾嵘使用是违反规定的。曾嵘主张是现房的理由不能成立。本来合同中对预购商品房合同登记备案（含解除抵押）及《房地产权证》转移登记受理单的取得时间及违约责任作了约定，如果两项行为都有违约行为，应当分别支付违约金。因预购商品房合同登记备案的目的是为了保护购房人的物权期待权，直至办理《房地产权证》转移登记时止，故计算预购商品房合同备案登记受理单的违约时间与计算逾期取得《房地产权证》转移登记受理单的违约时间不能重合。因解除抵押是办理预售合同备案登记中的一个环节，两项违约行为不能分别计算违约金。合同约定是付清购房款及办理产权转移的相关费用后90个工作日内解除抵押，从2018年8月25日起算90个工作日，重庆普度置业有限公司应当在2019年1月4日之内解除抵押。重庆普度置业有限公司至今未解除抵押，应当从2019年1月5日开始支付违约金直至取得商品房预购商品房合同登记备案受理单时止。在双方均无充分证据证明交房时间的情况下，只能根据日常生活经验来分析判断，一般来说，购房人去接房时要先交装修保证金和除渣费，曾嵘是2018年8月25日支付的房屋装修保证金和除渣费，这个时间可以确定为交房时间。合同约定如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内取得《房地产权证》转移登记受理单，重庆普度置业有限公司至今未取得，重庆普度置业有限公司应在2019年12月26日起开始支付迟延办理《房地产权证》转移登记受理单违约金。故逾期解除抵押的违约金的起止时间为2019年1月5日至2019年12月25日，为355日。虽然合同中约定的违约金有点低，但曾嵘在签订合同时未提出异议，应视为曾嵘认可合同约定的违约金标准。曾嵘主张违约金过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，曾嵘应当提供证据证明重庆普度置业有限公司违约后给自己造成的实际损失的数额，曾嵘未提供任何证据，曾嵘现在要求将违约金调整为每日万分之一的请求不能成立，应当按照双方的约定每日万分之零点一计算违约金。故逾期解除抵押的违约金为1420.78元（400221元×0.00001×355天）。合同中约定了在取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日支付违约金，如果认定该条件有效，在重庆普度置业有限公司一直没有取得登记受理单的情况下，重庆普度置业有限公司的违约行为一直延续且不会承担违约责任，此约定明显是重庆普度置业有限公司为了自己的利益恶意阻止条件成就，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款“当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”的规定，重庆普度置业有限公司至今未取得产权转移登记受理单，支付违约金的条件视为已成就。本案经一审法院审判委员会研究决定，曾嵘的部分诉讼请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、重庆普度置业有限公司在判决生效后立即支付曾嵘逾期解除抵押的违约金1420.78元；二、重庆普度置业有限公司在判决生效后支付曾嵘逾期取得《房地产权证》转移登记受理单的违约金（计算方式：以400,221元为基数，按日利率万分之零点一计算，从2019年12月26日起至取得《房地产权证》转移登记受理单时止）；三、驳回曾嵘的其余诉讼请求。如果重庆普度置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费40元（曾嵘已预交），由重庆普度置业有限公司承担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1.逾期解除抵押和逾期办理房屋产权的违约金是否应分别连续计算。2.违约金的计算标准为多少。3.曾嵘主张重庆普度置业有限公司为案涉房屋解除抵押、办理预购商品房合同登记备案、办理《房地产权证》转移登记的诉讼请求能否成立。对此，本院评析如下：关于争议焦点一：曾嵘与重庆普度置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立且对双方均具有约束力。合同中对解除案涉房屋抵押时间、《房地产权证》转移登记受理单的取得时间及违约责任作了约定，如果两项行为都有违约行为，应当分别支付违约金。关于逾期解除抵押的违约金，根据合同约定，重庆普度置业有限公司应在曾嵘付清购房款及办理产权转移的相关费用后90个工作日内解除抵押，即从2018年8月25日起算90个工作日，重庆普度置业有限公司应当在2019年1月4日之内解除抵押。重庆普度置业有限公司至今未解除抵押，应当根据合同约定及时解除案涉房屋抵押且从2019年1月5日起开始支付违约金直至实际取得土地房屋登记机构出具的解除抵押登记受理单之日止。一审法院仅支持了2019年1月5日至2019年12月25日逾期解除抵押的违约金不当，本院依法予以纠正。关于逾期取得《房地产权证》转移登记受理单的违约金，合同明确约定“（一）本商品房交付期限：属现售商品房的,甲方应在2018年12月30日前交付乙方使用”。现案涉房屋至今未取得竣工验收备案登记，不属于现房。虽案涉房屋不属于现房，但双方关于交房时间的约定有效。根据合同约定，房屋需在2018年12月30日前交付使用，案涉房屋在签订合同当日已实际交付曾嵘，曾嵘现已装修入住，重庆普度置业有限公司按约交房。合同约定按约交房，应在房屋实际交付使用之日起360日内取得《房地产权证》转移登记受理单，即应在2019年8月20日内取得，重庆普度置业有限公司至今未取得，故重庆普度置业有限公司应从2019年8月21日起开始支付违约金至实际取得《房地产权证》转移登记受理单之日止。关于争议焦点二：曾嵘与重庆普度置业有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》中明确约定逾期解除抵押以及逾期取得《房地产权证》转移登记受理单的违约金为以购房款为基数，按日利率万分之零点一计算。曾嵘在签订合同时未对该条款提出异议，应视为其接受该条款约定的违约金标准，现曾嵘主张违约金过低，但无相关证据证明其实际损失超过约定的违约金，故其要求上调违约金标准的上诉请求不能成立，本院不予支持。关于争议焦点三：合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，根据合同约定，重庆普度置业有限公司需为案涉房屋解除抵押、办理预购商品房合同登记备案以及《房屋产权证》转移登记受理单。现重庆普度置业有限公司未全面履行自己的义务，构成违约，应当承担继续履行的违约责任，故重庆普度置业有限公司应按约履行为案涉房屋解除抵押、办理预购商品房合同登记备案的义务。因案涉房屋至今未取得竣工验收备案登记，曾嵘要求办理《房地产权证》转移登记受理单的请求目前事实上不能履行，其该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。综上所述，曾嵘的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第七条、第二百零九条第一款、第四百零六条第一款、第五百零二条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十条第一款、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销(2020)渝0156民初2687号民事判决书；二、重庆普度置业有限公司于本判决生效后三十日内继续履行合同约定义务即为重庆市武隆区仙女山镇香叶路8号57幢1单元1－1房屋解除抵押登记、办理预购商品房合同登记备案；三、重庆普度置业有限公司在本判决生效后支付曾嵘逾期解除抵押的违约金（计算方式：以400,221元为基数，按日利率万分之零点一计算，从2019年1月5日起至实际取得土地房屋登记机构出具的解除抵押登记受理单之日止）；四、重庆普度置业有限公司在本判决生效后支付曾嵘逾期取得《房地产权证》转移登记受理单的违约金（计算方式：以400,221元为基数，按日利率万分之零点一计算，从2019年8月21日起至实际取得《房地产权证》转移登记受理单之日止）；五、驳回曾嵘的其余诉讼请求。一审案件受理费40元，由重庆普度置业有限公司负担。二审案件受理费80元，由重庆普度置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陶米玲审 判 员 陈胜友审 判 员 张 斌二〇二一年三月十七日法官助理 梁婧媛书 记 员 徐玲巧