广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22552号上诉人（原审原告）：深圳市伟光导电膜有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：林志刚，总经理。委托诉讼代理人：李巧聪，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧正昱，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市博金进出口有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人：冯玉萍，总经理。上诉人（原审被告）：深圳市宏益嘉信商业管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：初玉梅，总经理。上诉人（原审被告）：深圳市宏瑞创客商务服务有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：初玉梅，总经理。上诉人（原审被告）：深圳市嘉瑞物业管理有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：冯耀雄，总经理。上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：侯盛寿，广东辰科律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯玉萍。上诉人（原审被告）：袁学景。委托诉讼代理人：黄莉，广东辰科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：初宏东，现羁押于深圳市南山区看守所。原审第三人：深圳市虹昇科技有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：林志刚，总经理。委托诉讼代理人：李巧聪，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：萧正昱，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市伟光导电膜有限公司（以下简称伟光公司）因与上诉人深圳市博金进出口有限公司（以下简称博金公司）、深圳市宏益嘉信商业管理有限公司（以下简称宏益公司）、深圳市宏瑞创客商务服务有限公司（以下简称宏瑞公司）、深圳市嘉瑞物业管理有限公司（以下简称嘉瑞公司）、冯玉萍、袁学景、被上诉人初宏东、原审第三人深圳市虹昇科技有限公司（以下简称虹昇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初18301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。伟光公司一审起诉请求：1.确认解除伟光公司与博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司的租赁合同关系；2.宏益公司支付欠付2019年2月19日至完成搬离之日租金（暂计至2019年5月18日为1456283.04元，实际计算至搬离之日止）；3.宏瑞公司支付欠付2019年2月19日至完成搬离之日租金（暂计至2019年5月18日为1611117.84元，实际计算至搬离之日止）；4.嘉瑞公司支付欠付2019年2月19日至完成搬离之日物业费（暂计至2019年5月18日为320333.42元，实际计算至搬离之日止）；5.博金公司支付欠付2016年12月1日至2018年7月18日逾期支付租金及物业费用违约金（按逾期天数乘以欠费金额2‰计算为236208.06元）；6.宏益公司支付欠付2018年7月19日至今逾期支付租金违约金（按逾期天数乘以欠费金额2‰计算暂计至2019年5月8日为481992.41元，实际计算至付清之日止）；7.宏瑞公司支付欠付2018年7月19日至今逾期支付租金违约金（按逾期天数乘以欠费金额2‰计算暂计至2019年5月8日为352860.83元，实际计算至付清之日止）；8.嘉瑞公司支付欠付2018年7月19日至今逾期支付物业费违约金（按逾期天数乘以欠费金额2‰计算暂计至2019年5月8日为69345.18元，实际计算至付清之日止）；9.博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景对第2、3、4、5、6、7、8项请求承担连带责任；10.伟光公司有权没收租赁保证金、水电保证金、物业保证金合计3080494.08元；11.博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景连带承担于租赁合同解除之日7日内搬离并交还位于深圳市南山区房屋；12.博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景连带承担本案律师费50000元；13.博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景向伟光公司连带支付欠付2016年12月1日至2017年7月31日租金9808942.72元；14.博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司于租赁合同解除之日后15个工作日内将工商注册地址从深圳市南山区大厦迁出，并完成相应的工商变更登记。一审庭审中，伟光公司表示为了计算方便，伟光公司只主张2019年4月18日之后租金、物业管理费的滞纳金，伟光公司撤回其第五项诉讼请求，明确第六、七项诉讼请求的违约金按每月的租金633058.92元的日千分之一的标准自当月19日起依次计算；第八项诉求的违约金按每月物业管理费124129.2元的日千分之一自当月19日起依次计算；第十项诉请求的预交租金伟光公司予以撤回；明确第十项诉讼请求的租赁保证金为2532235.68元、水电保证金30万元、物业保证金248258.4元。一审法院审理查明：伟光公司原名为深圳南玻伟光导电膜有限公司，于2017年3月31日变更登记为现名。第三人虹昇科技公司原名深圳南玻虹旭科技有限公司，于2017年4月10日变更登记为现名。位于深圳市南山区，于2011年11月25日核准在第三人虹昇科技公司名下，建筑面积24825.84平方米。2016年11月3日，第三人虹昇公司出具授权委托书，授权伟光公司全权处理该大厦的租赁事宜，并表示其对伟光公司与博金公司签署的《租赁合同》中的各项条款予以认可。2016年11月16日，伟光公司（出租方、甲方）、博金公司（承租方、乙方）与李某（保证人、丙方）签订《在×大厦租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区大厦（原大厦）整栋房屋出租给乙方使用，建筑面积为24825.84平方米；甲方另提供该大厦院内全部临时建筑给乙方无偿使用；甲方将该大厦出租给乙方，该大厦用途应与《房屋产权证书》用途保持一致；租赁期限2年零6个月，即自2016年12月1日起至2019年5月31日止；免租期为8个月，自2016年12月1日起至2017年7月31日止，免租期届满次日为计租日，从计租日开始计收租金；月租金总额为1266117.84元，本合同的租赁保证金为月租金的2倍，预交租金为月租金的1倍，租赁保证金2532235.68元、水电保证金300000元、预交租金1266117.84元；每月物业管理费124129.2元，乙方应向甲方支付物业保证金248258.4元；乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲方一次性付清租赁保证金、水电保证金、预交租金、物业保证金；预交租金在免租期届满后次月抵扣租金；各期租金以起租当月当日到下月对应日期为一个计租期，不满一个月的以实际租赁天数计算，乙方应于每月计租期前1天向甲方交纳租金、物业管理费及其他应付费用；租赁期内，若乙方欠缴费用（包括本合同中乙方应向甲方或甲方委托物业管理公司交纳的各项费用）超过15日，或甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起10日内，乙方未支付有关款项的，甲方有权停止乙方使用该房屋内的有关设施（包括停水停电），由此造成的一切损失由乙方自行全部承担；乙方逾期支付租金或相关费用，按逾期天数乘以欠费金额的千分之二计算违约金，如乙方逾期支付租金或相关费用达15日以上的，甲方有权单方解除合同，没收乙方租赁保证金、水电保证金、物业保证金、预交租金及未履行完毕的租金，乙方仍应按日千分之二的标准支付违约金直至欠付费用交清为止；乙方如有违约行为，甲方有权单方解除合同，没收乙方租赁保证金、水电保证金、物业保证金、预交租金及未履行完毕的租金，取消免租期租金优惠，乙方应按本合同约定租金标准补交免租期内的租金；如乙方或次承租方将该房屋地址作为工商注册地址的，应在本合同终止之日或租赁期限届满之日后15个工作日内将工商注册地址从该房屋迁出，并完成相应工商变更登记，如逾期迁出，乙方每日应按月租金总额的千分之五向甲方支付违约金；及其他内容。2016年12月28日，伟光公司（出租方、甲方）、博金公司（承租方、乙方）与李某（保证人、丙方）签订《补充协议一》，约定：为顺利推进在×大厦（原大厦）的装修事宜，且鉴于执法大队要求第三人必须向个人出具《授权委托书》，因此，第三人现授权冯玉萍（博金公司法定代表人）处理该大厦的装修事宜，授权范围以原合同中装修的条款为主你，且各项装修工作必须合法合规等。2017年1月19日，伟光公司（出租方、甲方）、博金公司（承租方、乙方）与李某（保证人、丙方）签订《补充协议二》，约定：乙方基于生产经营需要，需要对该大厦进行装修改造，乙方装修改造方案应经政府部门审批通过或认可，如因乙方原因造成甲方被政府部门处罚，乙方应承担全部赔偿责任；甲方接受乙方请求在乙方办理装修改造审批手续、向政府申请打造“金融及金融服务集聚园”过程中，协助协调有关政府部门关系，以便装修改造方案及“金融及金融服务集聚园”顺利通过政府审批，但甲方无需承诺任何结果，甲方因此而产生的全部费用由乙方承担；乙方因违反本协议约定而需向甲方支付赔偿款的，赔偿款应在赔偿责任产生后的下月同月租金一起支付给甲方，逾期未支付的，按逾期天数乘以赔偿款的千分之一计算违约金；及其他内容。2017年4月20日，伟光公司（出租方、甲方）、博金公司（承租方、乙方）与李某（保证人、丙方）签订《补充协议三》，约定：本协议签订后3日内，即2017年4月20日前，乙方应一次性付清拖欠甲方的物业管理费，甲方收到上述费用之后，同意该大厦租赁期限延长3个月（即延长至2019年8月31日止），同意免除2019年7月16日至2019年8月31日的物业管理费及租金；乙方如未按上述要求在本协议签订后3日内向甲方支付拖欠的物业管理费的，则甲方同意免除乙方2019年7月16日至2019年8月31日的物业管理费及租金的约定无效，甲方同意延长租赁期限的约定亦无效，乙方应按之前签署的租赁合同向甲方履行足额支付义务；丙方知晓本协议内容，同意对本协议中乙方的五一承担连带保证责任；及其他内容。2018年7月19日，伟光公司（出租方、甲方）、宏益公司（承租方、乙方）、嘉瑞公司（丙方）、初宏东（保证人1、丁方）、冯玉萍（保证人2、丁方）、袁学景（保证人3、丁方）签订《神×大厦租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区大厦（原大厦）第1、2、3层出租给乙方使用；租赁期限自2018年7月19日起至2019年5月31日止；租赁期内，如乙方或丙方存在任何违约行为，甲方有权取消乙方免租期待遇，甲方有权要求乙、丙、博金公司中的任何一方补交原租赁合同中免租期租金；该房屋月租金总额为633058.92元，博金公司已按原租赁合同支付了租赁保证金、水电保证金、物业保证金，乙方无需再向甲方支付租赁保证金、水电保证金和物业保证金；丙方向甲方支付乙方承租面积对应的物业管理费，每月物业管理费62064.6元；各期租金以期租当月当日到下月对应日期为一个计租期，不满一个月的以实际租赁天数计算，乙方应于每月计租期前1天向甲方交纳租金、物业管理费及其他应付费用；乙方或丙方逾期支付租金或相关费用，按逾期天数乘以欠费金额的千分之二计算违约金，如乙方逾期支付租金或相关费用达15日以上的，甲方有权单方解除合同，没收乙方租赁保证金、水电保证金、物业保证金、预交租金及未履行完毕的租金，乙方仍应按日千分之二的标准支付违约金直至欠付费用交清为止；丁方保证人知晓该协议内容，保证人对本协议中乙方和丙方的义务、责任承担连带保证责任，保证期间乙、丙方履行本协议项下的义务期限届满之日起二年；及其他内容。2018年7月19日，伟光公司（出租方、甲方）、宏益公司（承租方、乙方）、嘉瑞公司（丙方）、博金公司（丁方）签订《协议书》，约定：经各方协商一致确定，甲方原出租给丁方的房屋中第1、2、3层及全部临时建筑出租给乙方，对应的物业管理费用由丙方支付，甲丁双方同意丁方在原租赁合同中的租赁期限到2018年7月18日，自2018年7月19日乙方、丙方承租本协议项下的房屋；丁方对甲乙丙方与保证人初宏东、冯玉萍、袁学景于2018年7月19日签署的《神×大厦租赁合同》中关于己方的所有约定予以认可，且同意承担因此导致的法律责任；甲方、丁方及李某签署原租赁合同之时，丁方已向甲方支付原租赁合同中所要求的各项保证金，现本协议签署各方同意，如乙方、丙方在甲乙丙与保证人初宏东、冯玉萍、袁学景签署的《神×大厦租赁合同》发生违约情形的，则丁方同意按照违约责任条款的约定从保证金中予以扣除；丁方作为保证人，为乙、丙方履行甲乙丙与保证人初宏东、冯玉萍、袁学景签署的《神×大厦租赁合同》项下的义务承担连带保证责任，保证期间自乙、丙方履行前述协议项下的义务期限届满之日起二年；乙、丙双方作为保证人，为丁方履行原租赁合同项下的义务承担连带保证责任，保证期间自丁方履行原租赁合同项下的义务期限届满之日起二年；及其他内容。2018年7月19日，伟光公司（出租方、甲方）、宏瑞公司（承租方、乙方）、嘉瑞公司（丙方）、初宏东（保证人1、丁方）、冯玉萍（保证人2、丁方）、袁学景（保证人3、丁方）签订《神×大厦租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区大厦（原大厦）第4、5、6层出租给乙方使用；合同其他内容与伟光公司与宏益公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景签订的《神×大厦租赁合同》内容一致。2018年7月19日，伟光公司（出租方、甲方）、宏瑞公司（承租方、乙方）、嘉瑞公司（丙方）、博金公司（丁方）签订《协议书》，约定：经各方协商一致确定，甲方原出租给丁方的房屋中第4、5、6层出租给乙方；其他内容与伟光公司与宏益公司、嘉瑞公司、博金公司签订的《协议书》一致。2018年8月3日，伟光公司向博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司出具《关于要求限期支付租金、物业管理费及清退物业的通知函》，内容为：伟光公司与各公司签订的三份租赁合同第五条规定承租方应于每月计租日前1天（逢节假日顺延）向伟光公司交纳租金、物业管理费及其他应付费用，根据上述合同及协议的约定，博金公司应于2018年6月30日向伟光公司缴纳2018年6月30日至2018年7月18日的租金及物业管理费，宏瑞公司及宏益公司应分别于2018年7月18日向伟光公司交纳2018年7月19日至2018年8月18日的租金，嘉瑞公司应于2018年7月18日向伟光公司交纳2018年7月19日至2018年8月18日的物业管理费，截至本函发出之日至，各公司均未向伟光公司缴纳上述各自应缴的租金及物业管理费；根据合同约定，逾期支付租金、物业管理费超过15日的，伟光公司有权单方解除合同，并限期各承租方搬离房屋；请四公司于2018年8月6日前支付上述各自应付款项，逾期未支付的，伟光公司将从2018年8月6日单方解除以上三份租赁合同和两份协议书且不再另行书面通知；解除合同后，宏瑞公司、宏益公司从解除合同之日起七日内搬离房屋，逾期搬离的，伟光公司将按照上述合同及协议的约定处置承租方遗留房屋内的相关装饰、装修、设施、设备等。伟光公司提交的三份ＥＭＳ快递详情单（分别寄给宏瑞公司、宏益公司、嘉瑞公司，收件人均为冯玉萍）并未显示具体的邮寄时间及送达时间。各原审被告表示通知函是邮寄给冯玉萍的，冯玉萍有的收到有的未收到；原审被告表示通知函系2018年8月出具、2019年2月15日寄出，其对2018年8月3日寄出的通知函的内容的关联性不予认可，因为2018年8月底原审被告还是按月向伟光公司支付租金，一直支付至2019年2月，而伟光公司在2019年8月31日向法院起诉后，不断采取违法手段干扰原审被告的正常经营，致使原审被告资金链断裂，是伟光公司的恶意违法行为导致原审被告后续租金无法缴纳。2019年2月15日，宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司向伟光公司出具《关于缴纳物业租金管理费的函》及历史交租明细，内容为：宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司于2018年7月19日承接了博金公司租赁合同下的权利与义务，并与伟光公司签订了租赁合同，根据合同约定，宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司应于每月18日向伟光公司缴纳次月租金、管理费；三公司于2019年1月2日向伟光公司共缴纳了租金及管理费共计1390217.07元，历史累计扣减2018年12月19日至2019年1月18日的租金及管理费，在2019年1月2日提前向伟光公司缴纳2019年1月19日至2月18日的租金及管理费582976.82元，剩余的租金管理费807240.25元未交，因年底各入驻租户经营情况不好，又恰逢春节原因，租户交租一再延迟，导致原审被告资金周转出现紧张，原审被告向伟光公司交纳的租赁保证金足以支付目前原审被告应交而未交的租金及管理费，现向伟光公司申明，原审被告将会按合同约定履行应尽的义务，遵守租赁合同约定在应定的期限内向伟光公司补齐应交费用。历史交租明细显示：2018年7月18日应交的租金，宏益公司、宏瑞公司于2018年8月31日支付，2018年8月18日应交租金，宏瑞公司和宏益公司于2018年8月31日、10月8日和10月16日支付。为证明原审被告存在违建的事实，伟光公司提交了2019年3月1日拍摄的照片以及深圳市南山区规划土地监察局于2018年10月25日向第三人出具《协助调查通知书》（深南规土协调通字［2018］35号）予以证明。《协助调查通知书》载明：高新北六道大厦主楼及周边钢架棚建设的行为涉嫌违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、第四十四条的规定，该局决定对有关情况进行调查，请协助调查。各原审被告对前述证据的真实性予以认可，但表示改造是伟光公司委托博金公司进行的，改造工程是由伟光公司、伟光公司控股公司向南山区政府申请，并获得批准后进行改造的，即使有涉及违建的部分改造也是经伟光公司同意的。伟光公司提交委托代理合同及律师费转账回单、律师费发票，以证明伟光公司因原审被告违约造成律师费损失5万元。各原审被告对前述证据不予认可。博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司公司提交一份深圳市神×公司于2017年1月9日出具的《关于大厦装修升级改造的申请书》及《工程价格评估报告书》，以证明伟光公司的控股公司向政府提出申请改造涉案物业的报告，涉案物业的升级改造是伟光公司的控股公司和伟光公司委托原审被告方进行的，原审被告对涉案物业进行改造花费评估费1.1个亿左右。伟光公司对前述证据不予认可，并表示申请仅是单方面申请，并没有得到街道办最终的回复，原审被告无视政府的批文自行改造，应自行承担所造成的后果。一审庭审中，各方确认原审被告已付清2019年2月18日之前的租金，支付了2019年2月19日至3月18日期间的部分租金共计730952.64元（其中宏益公司支付了442893.72元、宏瑞公司支付了288058.92元）；嘉瑞公司付清了2019年3月18日之前的物业管理费、支付了2019年3月19日至2019年4月18日期间的部分物业管理费52054.18元。各方均确认伟光公司与博金公司于2016年11月16日签订的《在×大厦租赁合同》已于2018年7月18日终止，故伟光公司明确其第一项诉讼请求为解除伟光公司与宏益公司、嘉瑞公司以及伟光公司与宏瑞公司、嘉瑞公司签订的两份租赁合同。对于涉案物业的现状，伟光公司表示涉案物业的2-6层伟光公司已于2019年10月底收回，1层有部分收回，具体收回的面积不清楚；第三人表示1层由于原审被告往下挖了半米出租给了商户，周边还有一些钢架结构的小商户未搬走，仍在经营。博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司则表示2019年5月底原审被告未再控制物业，伟光公司从2018年8月开始不断干扰涉案物业的租户和原审被告，发布信息说涉案物业不再出租，让商户拒绝向原审被告缴纳租金，伟光公司强制将原审被告空置的物业清理出去，至于小商户有无使用和正常经营原审被告不清楚，但伟光公司已将部分物业另行出租他人。对于合同的解除，宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司表示其本身不同意解除合同，但按照现在的现状，物业已经由伟光公司控制，原审被告的物品都无法拿出，租赁合同事实上无法再继续履行。一审法院认为，伟光公司与博金公司签订的《在×大厦租赁合同》，伟光公司与宏益公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景签订的《神×大厦租赁合同》以及伟光公司与宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景签订的《神×大厦租赁合同》，伟光公司与宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、博金公司签订的二份《协议书》均系各方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照相关约定严格履行各自的义务。本案中，伟光公司与宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、博金公司签订的两份《协议书》中明确约定伟光公司与博金公司签订的《在×大厦租赁合同》已于2018年7月18日到期终止，2018年9月19日之后由宏益公司承租涉案物业一至三层、由宏瑞公司承租涉案物业四至六层，故伟光公司与博金公司之间的《在×大厦租赁合同》已于2018年7月18日终止。对于伟光公司要求解除其与宏益公司、嘉瑞公司等签订的《神×大厦租赁合同》，解除其与宏瑞公司、嘉瑞公司等签订的《神×大厦租赁合同》的诉讼请求。根据二份《神×大厦租赁合同》的约定：承租方应于每月计租期前1天向出租方缴纳租金、物业管理费等费用，逾期支付15天以上的，出租方有权单方解除合同并没收租赁保证金、水电保证金和物业保证金。根据前述约定，宏益公司、宏瑞公司应于2018年7月18日前支付2018年7月19日至8月18日期间的租金，而宏益公司实际于2018年8月6日、8月31日才付清前述期间的租金，逾期超过合同约定的15天，且后续的租金均存在迟延支付或未支付的情况，故伟光公司有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，伟光公司于2018年8月31日起诉各原审被告要求解除合同，起诉状已于2018年11月17日送达原审被告，故该院确认前述合同于2018年11月17日解除。因宏益公司、宏瑞公司违约，根据租赁合同约定伟光公司有权没收租赁保证金、水电保证金和物业保证金，故对于伟光公司要求没收2532235.68元、水电保证金30万元、物业保证金248258.4元的诉讼请求该院予以支持。对于伟光公司要求原审被告搬离并交还涉案物业的诉讼请求。各原审被告表示自2019年5月底之后，各原审被告已不再占用涉案物业；而伟光公司亦确认已收回了涉案物业的2-6层，1层只有部分面积未收回，但伟光公司并未明确未收回部分的位置及面积，并表示未收回部分由其他商户占用，由此可见，原审被告已不再占用涉案物业；而且，即使部分面积由其他租户占用，伟光公司亦可另循法律途径解决，故对于伟光公司要求原审被告搬离并交还物业的诉讼请求，该院不予支持。对于伟光公司要求宏益公司、宏瑞公司支付2019年2月19日至完成搬离之日止的租金的诉讼请求。因租赁合同已于2018年11月17日解除，解除后，原审被告继续占用涉案物业，应向伟光公司支付占有使用费。对于使用费的金额，首先，如前所述，原审被告已不再占用涉案物业，故伟光公司要求原审被告支付使用费至交还之日无事实依据。本案中，原审被告确认2019年5月底已不再占用涉案房产，伟光公司虽主张其于2019年10月收回房屋但并未提交证据予以证明，故无法确认伟光公司实际收回房屋的时间；而且，伟光公司在2018年8月即发函要求解除合同并于2018年8月31日提起诉讼要求解除合同，而伟光公司与宏益公司、宏瑞公司签订的两份租赁合同于2019年5月31日即到期终止，故在伟光公司已要求解除合同、要求原审被告搬离，而原审被告未再继续支付租金且合同将要到期的情况下，伟光公司应及时收回房屋防止损失扩大，故综合考虑各前述事实情况，该院酌情判令原审被告支付使用费至2019年5月31日。其次，一审庭审中，各方均确认宏益公司、宏瑞公司已付清2019年2月18日之前的使用费，并支付了2019年2月19日至3月18日期间的部分使用费共计730952.64元（其中宏益公司支付了442893.72元、宏瑞公司支付了288058.92元），故宏益公司应向伟光公司支付涉案物业一至三层2019年2月19日至2019年5月31日期间的使用费共计1722168元（633058.92元/月×3个月13天－442893.72元），宏瑞公司应向伟光公司支付涉案物业四至六层2019年2月19日至2019年5月31日期间的使用费共计1877003元（633058.92元/月×3个月13天－288058.92元）。对于伟光公司要求嘉瑞公司支付2019年2月19日至完成搬离之日止的物业管理费的诉讼请求。依据伟光公司分别与宏益公司、宏瑞公司及嘉瑞公司签订的两份《神×大厦租赁合同》的约定，嘉瑞公司应承担涉案物业的物业管理费，故伟光公司有权要求嘉瑞公司支付物业管理费。各方均确认嘉瑞公司已付清了2019年3月18日之前的物业管理费、支付了2019年3月19日至2019年4月18日期间的部分物业管理费52054.18元，如上所述，嘉瑞公司应支付2019年5月31日之前的物业管理费，故嘉瑞公司应向伟光公司支付涉案物业一至三层及四至六层2019年3月19日至2019年5月31日期间的物业管理费248338元（62064.6元/月×2个月13天×2－52054.18元）。对于伟光公司要求宏益公司、宏瑞公司支付欠付使用费的违约金、要求嘉瑞公司支付欠付物业管理费的违约金的诉讼请求。因租赁合同已于2018年11月17日解除，合同解除后，伟光公司要求原审被告支付的使用费、物业管理费系合同解除后产生的，伟光公司要求支付的违约金已无合同依据，故对于伟光公司要求原审被告支付欠付使用费、物业管理费违约金的诉讼请求，该院不予支持。对于伟光公司要求七原审被告对于宏益公司、宏瑞公司欠付的使用费、嘉瑞公司欠付的物业管理费承担连带责任的诉讼请求。伟光公司与宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景签订的两份《神×大厦租赁合同》中约定初宏东、冯玉萍、袁学景作为保证人对宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司的合同义务承担连带保证责任，故初宏东、冯玉萍、袁学景应分别对宏益公司、宏瑞公司欠付的使用费及嘉瑞公司欠付的物业管理费承担连带保证责任。伟光公司与宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司及博金公司签订的二份《协议书》中明确约定博金公司作为保证人对宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司履行租赁合同项下的义务承担连带保证责任，故博金公司应对宏益公司、宏瑞公司欠付的使用费、嘉瑞公司欠付的物业管理费承担连带保证责任。对于伟光公司要求七原审被告连带支付2016年12月1日至2017年7月31日期间的租金9808942.72元的诉讼请求。一审庭审中，伟光公司明确该租金是其与博金公司签订的租赁合同中约定的免租期租金，伟光公司表示因原审被告违约，按照伟光公司与宏益公司、宏瑞公司签订的租赁合同的约定，伟光公司有权要求宏益公司、宏瑞公司、博金公司任何一方补交免租期租金。对此，该院认为，首先，伟光公司与博金公司的租赁合同已终止，博金公司已支付了该租赁合同项下的租金，并不构成违约，故伟光公司要求博金公司按双方合同约定支付免租期租金无事实依据。其次，伟光公司与宏益公司、宏瑞公司签订的租赁合同中有关支付免租期租金的约定，实际系违约责任的规定，在合同履行过程中宏益公司、宏瑞公司虽存在迟延支付租金的违约行为，但综合各方履行情况可以看出，宏益公司、宏瑞公司并未长期欠付租金，且欠付租金是在伟光公司要求解除合同之后发生的，欠付的合同期内的租金不足三个月，该院已判令伟光公司没收原审被告缴纳的各项租赁保证金，已足以弥补伟光公司的各项损失，故伟光公司另行要求原审被告支付免租期租金，该院不予支持。对于伟光公司主张的律师费，于法无据，该院不予支持。对于伟光公司要求宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司将工商注册地址迁出并完成相应工商变更登记的诉讼请求，工商变更登记系相关政府部门的职能，不属于法院管辖范围，故对于该项诉求该院不予处理。伟光公司撤回要求博金公司支付2016年12月1日至2018年7月18日期间逾期支付租金及物业费用违约金的诉讼请求，该院予以准许。一审法院照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认伟光公司分别与宏益公司、宏瑞公司及嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景签订的二份《神×大厦租赁合同》于2018年11月17日解除；二、宏益公司于判决生效之日起十日内向伟光公司支付2019年2月19日至2019年5月31日期间的使用费1722168元；三、宏瑞公司于判决生效之日起十日内向伟光公司支付2019年2月19日至2019年5月31日期间的使用费1877003元；四、嘉瑞公司于判决生效之日起十日内向伟光公司支付2019年3月19日至2019年5月31日期间的物业管理费248338元；五、博金公司、初宏东、冯玉萍、袁学景对宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司的上述支付义务承担连带保证责任，博金公司、初宏东、冯玉萍、袁学景承担保证责任后，有权向宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司追偿；六、伟光公司没收租赁保证金2532235.68元、水电保证金30万元、物业保证金248258.4元；七、驳回伟光公司的其他诉讼请求。一审案件件受理费107344.86元，由伟光公司负担55282.86元，由宏益公司负担24474元，由宏瑞公司负担25763元，由嘉瑞公司负担1825元。上诉人伟光公司上诉请求：1.撤销一审判决第七项，改判博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景向伟光公司连带支付2016年12月1日至2017年7月31日的租金合计9808942.72元；2.本案一审、二审诉讼费用由博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景承担。事实与理由:一、涉案租赁合同免租期待遇的适用条件丧失，伟光公司有权依约要求博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景连带支付欠付免租期租金，原审判决认定伟光公司要求博金公司支付免租期租金无事实依据，属事实认定不清。宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司均为博金公司的关联公司，宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司及作为保证人的初宏东、冯玉萍、袁学景与伟光公司签订《神×大厦租赁合同》（以下简称“租赁合同”）后承接了博金公司与伟光公司原签订的《在×大厦租赁合同》（以下简称“原租赁合同”）项下权利与义务，前述租赁合同和原租赁合同均明确约定承租方存在任何违约行为，出租方有权取消承租方免租期待遇，且租赁合同中还约定“甲方（伟光公司）有权要求乙（宏益公司、宏瑞公司）、丙（嘉瑞公司）、博金公司任何一方补交原租赁合同中的免租期租金”、“保证人（初宏东、冯玉萍、袁学景)对本协议中乙方和丙方的义务、责任承担连带保证责任”，而博金公司与伟光公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司签订的《协议书》中亦明确约定博金公司对租赁合同中关于己方的所有约定均予以认可。据此，本案中因宏益公司、宏瑞公司存在欠租、违建、超期转租等根本违约行为，伟光公司有权提前解除租赁合同并依照前述原租赁合同、租赁合同和协议书的相关约定要求博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景向伟光公司连带支付欠付的免租期租金9808942.72元。二、涉案租赁合同约定的免租期是伟光公司在承租人如约正常履行合同的条件下给予的优惠待遇，其实质为租金，而非违约金，原审判决驳回伟光公司要求各被上诉人连带支付免租期租金的诉请，理据不足，应予撤销并改判。在出租人单方向承租人让渡租金利益的前提下，出租人只有在承租人正常履行完约定期限租赁合同、不存在损害出租人利益的违约行为方能实现出租人的合同目的。依据涉案一系列协议的约定，伟光公司给予各被上诉人的免租优惠是附条件的，如丧失适用条件，伟光公司有权依照约定向各被上诉人追缴免租期租金，该约定是系各方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有法律约束力。依据原审判决查明的事实，涉案合同履行过程中出现了被上诉人欠付租金、物业费、违建等伟光公司有权取消免租期待遇的约定事由，而原审法院以没收租赁保证金足以弥补伟光公司各项损失为由驳回伟光公司的追缴免租期诉请，实际上是混淆了免租期租金和违约金概念，没有事实和法律依据，应予撤销并改判。三、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司违反合同约定大肆违建，造成伟光公司重大经济损失和商誉损失，原审判决认定没收租赁保证金足以弥补伟光公司的经济损失亦与事实不符。伟光公司提交的协助调查通知书、现场照片等证据足以证明各被上诉人对涉案租赁物业实施违法搭建、改造的事实，因宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司拒绝拆除违建、恢复原状，且主楼可能因违建影响存在安全隐患，伟光公司在2019年10月底收回涉案物业后决定暂停对外出租，涉案物业至今处于空置状态，伟光公司因此遭受的直接租金损失和拆除违建费用己超1000万元，没收被上诉人的涉案租赁保证金已远不足以弥补被上诉人违约给伟光公司造成的实际损失，故原审判决认定没收租赁保证金足以弥补伟光公司经济损失而驳回伟光公司的要求支付免租期租金的诉请，属于事实认定错误，应予纠正。综上，伟光公司认为：免租期的实质为出租方附条件给予承租人的租金优惠待遇，涉案租赁合同中关于免租期待遇的约定因博金公司、宏益公司、宏瑞公司存在欠租、违建等根本违约行为而丧失适用条件，伟光公司依约有权要求各被上诉人连带支付欠付的免租期租金，原审判决以伟光公司与博金公司的租赁合同已终止及没收租赁保证金足以弥补伟光公司的各项损失为由不予支持支付免租期租金的诉求，属于认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明本案事实和正确适用法律，依法支持伟光公司的上诉请求。上诉人博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、冯玉萍、袁学景上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回伟光公司一审全部诉讼请求或发回重审；2、由伟光公司承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院程序不合法，依法应当发回重审。原审法院审理的（2018)粤0305民初18301号中包含不同主体之间的两个合同关系，是不同的法律关系，两者之间争议标的也不相同，依法应当由伟光公司分别起诉，在审理过程中如有必要，再根据相关法律的规定合并审理，而原审法院将原本应该是两个法律关系错误地认为是同一法律关系，并当成一个案件进行审理是属程序不合法。2018年7月19日,宏益公司与伟光公司签订了《神×大厦租赁合同》，宏益公司承租南坡电子大厦的1、2、3楼。2018年7月19日，宏瑞公司与伟光公司签订了《神×大厦租赁合同》，宏瑞公司承租南坡电子大厦的4、5、6楼。两份合同的相对人不同，承租的物业各自独立，宏益公司、宏瑞公司分别以各自独立的法人地位、独立的财产履行各自的合同，承担义务。伟光公司也是分别为宏益公司、宏瑞公司开具发票，伟光公司与宏益公司、宏瑞公司分别建立了两个不同的法律关系。原审法院应该释明让伟光公司分案起诉或者判决驳回伟光公司的起诉。二、原审法院认定事实不清，证据不足，应当依法改判或发回重审。原审法院认定宏益公司、宏瑞公司在2018年8月6日、8月31日才付清2018年7月19日至2018年8月18日期间的租金，逾期超过合同约定的15天，且后续的租金均存在迟延支付或者未支付的情况，支持伟光公司解除合同的诉讼请求，并以起诉状送迖之日为合同解除日期，这是在没有全面了解案件事实的情况下作出片面的认定。事实是博金公司在2016年12月承租涉案物业开始，伟光公司及其控股公司为打造“金融及金融服务集聚园”，委托博金公司进行升级改造，上诉人为此投入1.1个亿的巨额资金，至2018年6月29日才全面竣工并通过消防验收，2018年7月19日，宏益公司、宏瑞公司分别与伟光公司签订了《神×大厦租赁合同》，承接了博金公司的全部权利义务，包括租赁保证金、水电保证金、物业保证金。因前期改造投资巨大，上诉人资金一时周转困难，使得上诉人支付8月份租金的时间有所延迟，但是上诉人支付的租赁保证金和物业保证金足以抵扣两个月的租金和物业管理费，且在伟光公司起诉时上诉人已经缴清租金和管理费。后期存在延迟支付租金和物业管理费的情况，则是因为伟光公司在2018年8月31日起诉后，不断采取违法手段干扰上诉人的正常经营，致使上诉人资金链断裂，是伟光公司的恶意违法行为导致上诉人后续无法缴纳租金，并非上诉人主观违约。原审法院仅以支付时间认定是上诉人违约而支持伟光公司解除合同的诉求是片面的，在事实不清，证据不足的情况下，判令以起诉状送达之日为合同解除日及没收租赁保证金、水电保证金、物业保证金，应当依法改判或发回重审。三、伟光公司及其控股股东在出租涉案物业过程中存在欺诈行为。伟光公司及其控股股东先以片区可能项目更新为由暂时先签订2年6个月的租赁合同，同时向上诉人承诺“租期届满若甲方还可以继续出租该物业，乙方有优先续租权。”之后称向政府申请打造“金融及金融服务集聚园”，委托上诉人带资改造涉案物业，又以改造后涉案物业可以一直租给上诉人为由，要求上诉人签订放弃索赔改造项目费用的书面承诺。涉案物业改造工程的评估造价为112774564.55元，若不是因为伟光公司承诺其只要还可以出租涉案物业，就优先出租给上诉人，上诉人不可能在只有2年6个月的合同期内投入1.1个亿的资金，并花费1年7个月的时间去升级改造涉案物业。综上，原审法院在受理本案时程序不合法，在审理本案时认定事实不清，证据不足，恳请二审法院撤销一审判决，并依法改判驳回伟光公司一审全部诉讼请求或发回重审。被上诉人初宏东未作二审答辩。原审第三人虹昇公司述称，同意伟光公司的意见。本院经审理，确认一审查明的事实。另查明，一审中，博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司曾共同提起反诉，请求判令伟光公司在双方租赁合同到期后按原来条件续签租赁合同，并判令伟光公司支付大厦整体升级改造费用112774564.55元。一审法院就此作出裁定，裁定不予受理反诉，要求上述四公司另行向有管辖权的法院提起诉讼。上述四公司曾另行向本院提起诉讼【案号为（2020）粤03民初2735号】，后因未在法定期限内缴纳案件受理费被裁定按撤诉处理。博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司在与伟光公司签订的数份租赁合同中均未就租赁期间添附物在租赁期限届满后如何处置的问题作出约定。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，伟光公司在取得涉案房屋产权人虹昇公司授权的情况下，于2016年11月将涉案房屋及附属的临时建筑整体出租给博金公司并同意其对涉案房屋进行装修改造。在上述租赁合同履行期间内，经博金公司与伟光公司协商，伟光公司就涉案房屋的不同区域，于2018年7月19日与宏益公司、嘉瑞公司、宏瑞公司逐一签订租赁合同，由上述三公司分别承接博金公司作为承租人的权利义务,与此同时，初宏东、冯玉萍、袁学景和博金公司分别作为后续租赁合同的担保人。由此可见，博金公司与宏益公司、嘉瑞公司、宏瑞公司之间为合同权利义务的概括转让，该转让行为已取得伟光公司的同意，故伟光公司在本案中同时起诉博金公司、宏益公司、嘉瑞公司、宏瑞公司、初宏东、冯玉萍、袁学景，符合双方合同的约定及法律的规定。针对上诉人的其他上诉事由，本院评判如下：伟光公司请求确认其与宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司之间租赁合同已解除能否得到支持的问题。本案中，宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司未按与伟光公司之间租赁合同的约定及时支付租金，故伟光公司根据双方合同的约定以及法律的规定，通过起诉的方式通知上述三公司解除双方之间的租赁合同，应予允许；经审查，一审将诉状送达上述三公司之日即2018年11月17日确认为相关租赁合同的解除时间，并无不当，本院予以确认。涉案数份租赁合同解除后双方利益清结的问题。首先，涉案数份租赁合同的解除系因承租人宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司的根本违约行为所致，故出租人伟光公司援引双方租赁合同的条款，要求没收相应的租赁保证金、水电保证金和物业保证金，合符双方合同的约定以及法律的规定，应予允许。其次，在伟光公司通知解除合同后，宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司陆续不再占有涉案房屋，一审法院根据双方的举证情况，酌情将承租人宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司支付房屋使用费及物业管理费的时间截止至2019年5月31日，并无不当，本院予以确认；经审查，一审确定的房屋使用费和物业管理费的金额正确，本院予以维持。第三，一审判令博金公司、初宏东、冯玉萍、袁学景应对宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司的涉案债务承担连带清偿责任，有合同及法律依据，本院予以维持。第四，对于博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司于租赁期间在涉案房屋内形成的添附物，因上述公司与伟光公司未对租赁期间届满后添附物的处理进行约定，且上述四公司也已另循法律途径要求解决，故本案对此不作处理。第五，至于博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司上诉主张有部分物品在租赁物内未能取回或灭失的问题，不属于本租赁合同纠纷案的审理范围，当事人可另循法律途径解决。伟光公司以宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司违反合同约定为由请求支付原免租期的租金能否得到支持的问题。本案中，伟光公司同意博金公司对涉案房屋进行装修改造，因双方对租赁期间形成添附物的处理未作约定，故租赁期间届满后，除可以拆走的之外，不能拆除的归出租人所有，免租期不仅是一种租金优惠，更多的是对承租方出资改造租赁物的使用条件而装修期间不能使用租赁物所作的一种补偿。据此，尽管双方在租赁合同中曾约定伟光公司可取消对承租人的免租期优惠，在承租人已承担了被没收300万余元租赁保证金违约责任且添附物均未获补偿的情况下，伟光公司再请求承租人支付原承诺的免租期租金，造成租赁双方的利益失衡；一审驳回其请求，处理得当，本院予以维持。综上，伟光公司与博金公司、宏益公司、宏瑞公司、嘉瑞公司、冯玉萍、袁学景的上诉请求皆不成立，本院均予以驳回；一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费140758.62元，由上诉人深圳市伟光导电膜有限公司负担80462.6元，由上诉人深圳市博金进出口有限公司、深圳市宏益嘉信商业管理有限公司、深圳市宏瑞创客商务服务有限公司、深圳市嘉瑞物业管理有限公司、冯玉萍、袁学景连带负担60296.02元。本判决为终审判决。审判长 冼  朝  暾审判员 张  永  彬审判员 徐  玉  婵二〇二一年三月十九日书记员 任楚妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。