安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终649号 上诉人（原审被告）：合肥新慧房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市长丰县双墩镇双墩路。 法定代表人：黄千旺，董事长。 委托诉讼代理人：俞友贞，安徽安援律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖赛娟，女，1993年3月18日生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 委托诉讼代理人：王孟辉，安徽年代律师事务所律师。 上诉人合肥新慧房地产开发有限公司（以下简称新慧公司）因与被上诉人肖赛娟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省长丰县人民法院（2020）皖0121民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新慧公司上诉请求：1.判令撤销一审判决一、二、三项，并依法改判；2.判令本案诉讼费用由肖赛娟承担。 事实和理由：一、一审法院《举证通知》第三条规定“增加、变更诉讼请求，应当在举证期限届满前提出”，肖赛娟增加和变更诉请依法不应准许，但一审法院却予以准许。因肖赛娟当庭增加和变更诉讼请求，新慧公司请求法庭给予答辩和举证期限，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款第四项规定，一审法院应当依法为新慧公司重新确定答辩和举证期限，一审法院未准许给予新慧公司答辩和举证期限欠妥，且一审判决对新慧公司提交的证据未作认证明显不当，由此造成案件事实认定偏颇。新慧公司向法庭提交的竣工验收合格并备案表、工程开工令、建筑工程规划许可证（正本）、建设工程档案合格证、《交房通知书》、气象证明、安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应、长丰县人民政府第23号专题会议纪要等证据材料事关案件事实和判决结果，一审法院依法也应当准许新慧公司举证并予以认证。 二、一审判决错误。1.案涉房屋早已具备商品房交付条件。新慧公司书面通知肖赛娟于2020年5月15日办理房屋交付手续，因肖赛娟未及时办理房屋交付手续，导致其损害进一步扩大，肖赛娟对此是有过错的。2.按照合肥市当前稳步上涨的商品房价格走势来看，继续履行《商品房买卖合同》不但不会影响肖赛娟合同目的的实现，而且更有利于肖赛娟资产的保值增值，对肖赛娟有利无害，实际影响较小，且新慧公司没有恶意违约的情形。故根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十七条规定，本案讼争的《商品房买卖合同》依法应予继续履行。3.案涉房屋银行贷款尚未结清，抵押登记尚未注销，新慧公司作为肖赛娟的担保人还向贷款银行承担担保责任，本案未将交通银行合肥屯溪路支行（抵押权人）列为第三人。一审法院在此种情况下判决解除商品房买卖合同，必将导致案涉房屋返还不能，日后法院判决执行不能，且损害第三人的利益，由此还将引发一系列的案件，案结事不了。4.退而言之，即使肖赛娟享有合同解除权，解除合同条件的成就，也不意味着合同当然解除，还需要有行使合同解除权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，肖赛娟未经通知径直请求法院判决解除合同，其主张没有事实和法律依据，且与《合同法》等相关规定相悖，依法不应支持。一审法院在肖赛娟未通知解除《商品房买卖合同》的情况下，判决解除解除，实属不当。5.新冠疫情、灾害气象及政策调整等不可抗力因素共同工期延误，导致案涉房屋交房迟延。2018年6月20日，长丰县人民政府供水工程政策调整，造成新慧公司原先已完成的供水工程踏勘、设计、审图、施工等全流程工作作废，必须按新政重新组织踏勘、设计、审图、施工等工作，受此新政影响导致延误工期四个月。2019年10月18日，合肥市市场监督管理局关于印发《合肥市工程建设竣工联合验收电梯项验收方案》的通知，将原电梯单体验收，调整为电梯联合验收，根据新政必须在取得电梯项验收意见后，才可以申请办理电梯使用合格证，电梯验收由原先的一次验收，变成了二次验收，由此造成工期延误近30天。另外，从2017年5月2日项目开工之日起至2020年5月16日交房之日止，期间，案涉项目工程遭遇高温（≥35℃）共83天、大雨（≥25㎜）共32天、大雪以上等级共20天、连阴雨共173天的灾害气象。此外还遭遇了新冠××疫情。故按照《商品房买卖合同》第八条约定，交房期限应当予以据实延期。在扣减上述不可抗力因素影响的工期后，新慧公司并未逾期交房，一审判决没有事实和法律依据。 三、本案所涉《商品房买卖合同》为双务合同。肖赛娟起诉请求解除合同，新慧公司答辩请求继续履行商品房买卖合同。如果合同解除，新慧公司应向肖赛娟返还购房款，肖赛娟应向新慧公司返还房屋。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知》（法〔2019〕254号）第四十九条第二款、第三十六条第一款规定，一审法院在审理本案时，应当向新慧公司释明提出同时履行抗辩及返还房屋请求，应当依法追加抵押权人为第三人。但一审法院未尽释明义务，未依法追加第三人，仅就肖赛娟的诉讼请求进行审理，机械适用“不告不理”原则，且未对同时返还作出认定和判决，仅判决新慧公司单方返还肖赛娟购房首付款，致使纠纷未能一次性解决，判决结果对新慧公司极为不公，故一审判决依法应予改判。 肖赛娟辩称，一、一审法院程序并无不当，新慧公司恶意混淆新慧公司与代理人区别。1.案件基础事实与理由并没有发生任何变化，之所以调整银行贷款利息是因为自立案之日起到开庭期间银行贷款利息增加，肖赛娟一直在缴纳银行贷款，且对于诉求的调整已于庭前与一审法院沟通，并在其同意之下进行，并无不妥。而且，法院对于案件的审理更应当注重事实的查明。2.新慧公司称相关证据提交时法院未予质证，实则是新慧公司恶意混淆新慧公司与代理人的概念。一审时，新慧公司在收到材料后，已经委托律师及员工与本人沟通，其也在规定时间内提交过相关证据材料。而开庭时临时变更的律师再次提交其他证据，却称未予质证，明显与事实不符。 二、一审判决并无不当。1.新慧公司逾期交付房屋，合同应当解除。合同约定交房时间是在2019年9月30日前，并约定逾期超过90日后，买受人有权解除合同。而案涉房屋是在2020年4月21日竣工，于2020年5月12日方具备交付条件。因此肖赛娟依法享有解除权。新冠疫情发生在合同履行期外，因此并不构成不可抗力。另，天气影响并非导致延期交房的法定或约定理由。2.关于第三人银行利益问题。一审法院也认可存在案外人利益，故对于贷款部分并未处理，仅对肖赛娟首付款做返还处理。如果案外人认为存在相关利益，可通过另案起诉处理，和本案无关。退一步讲，若肖赛娟认为有相关利益，那也是在合同解除的情况下相关，新慧公司在主动返还肖赛娟首付款以及银行贷款后，并不存在执行问题。即使新慧公司恶意拖延返还银行贷款，银行也可以通过诉讼解决。除非新慧公司恶意利用审级制度拖延支付，才存在迟延执行问题。3.新慧公司所称纪要并不适用本案，一审法院无释明义务。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十九条规定的是合同解除的法律后果，一审法院处理完全符合该纪要精神。该纪要第三十六条规定的是合同无效时的释明问题，此外第三十六条也讲到一审法院未予释明，二审法院的处理方式。新慧公司坚持认为存在银行利益问题，故希望法院可以直接改判首付款返还肖赛娟，贷款部分直接返还银行，这样后期既不存在如何执行问题，也可以解决案外人利益问题。 肖赛娟向一审法院起诉请求：1.判令解除商品房买卖合同，返还购房款902229元；2.判令新慧公司赔偿违约金18044.58元、银行贷款利息损失76971.06元（银行贷款本金及利息自2017年9月1日起暂计算至2020年6月1日）以及首付购房款226229元占用期间的利息31670.49元（自2017年7月11日计算至2020年5月25日）；3.判令新慧公司承担逾期交付期间租金7000元（自交房日至今已逾期7个月，租金按照每月1000元）；4.判令新慧公司承担诉讼费用、律师费、保全。 一审法院认定事实：2017年7月5日，肖赛娟（买受人）与合肥新慧公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：20177086870013CH20170005）一份，该合同约定肖赛娟认购新慧公司开发的翠湖天地A12幢902室房屋一套，建筑面积93.32平方米，单价9668.12元/m2，总金额为902229元。合同第八条约定“出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。”2017年6月24日，肖赛娟向新慧公司缴纳购房定金20000元，2017年6月30日，肖赛娟向新慧公司交付首付款206229元。合同签订后，2017年7月5日办理网上认购备案，抵押金额为676000元。之后，肖赛娟与中国工商银行股份有限公司合肥四牌楼支行签订《个人购房借款/担保合同》，贷款金额为676000元，并办理了房屋抵押登记手续。涉案房屋在2020年4月21日竣工验收，新慧公司未能在2019年9月30日前向肖赛娟交付涉案房屋。受新冠疫情影响，新慧公司自2020年1月24日至2020年3月8日一直处于停产状态。2020年5月14日及18日，新慧公司通过顺丰快递向肖赛娟邮寄交房通知书函件等材料要求与肖赛娟办理交房手续，肖赛娟签收。现肖赛娟因新慧公司逾期交房要求解除合同，返还购房款诉至法院。 另查明，合肥市疫情防控应急指挥部通告关于做好全市企业复工复产的通告（第10号）复工复业时间安排“建筑业企业，2月24日重点民生工程（含市政重点工程，轨道交通工程、省市重点工程等）。3月2日，一般民生工程（包括安置房等建设工程）。3月9日，其他工程（包括房地产等建设工程）。” 一审法院认为，肖赛娟、新慧公司签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点：肖赛娟、新慧公司于2017年7月5日签订《商品房买卖合同》是否达到合同约定的解除条件？根据肖赛娟、新慧公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定新慧公司应在2019年9月30日前向肖赛娟交付涉案房屋。依据合同第九条第1（2）项约定，只有交房逾期超过90日后，买受人有权解除合同。本案中，涉案房屋在2020年4月21日竣工验收，其已超过合同约定的房屋交付时间。新慧公司辩称受新冠疫情影响及天气影响，新冠疫情虽属于突发的公共卫生事件，对于因此不能履行合同的当事人，属于不遇见，不能避免并不能克服的不可抗力，但新冠疫情发生时间2020年1月24日是在合同约定交房时间2019年9月30日之后，新冠疫情对交房时间并未产生影响。另天气影响并非导致延期交房的合同约定理由及法定理由，故新慧公司此项辩称理由，一审法院不予采信。依据合同的约定，新慧公司交付房屋已超过合同约定逾期90日，买受人有权解除合同，现肖赛娟要求解除肖赛娟、新慧公司之间签订《商品房买卖合同》，应予以支持。根据法律的规定，合同解除后，新慧公司应将购房款返还肖赛娟。鉴于本案涉案房屋存在按揭贷款，对于房屋按揭款项676000元，因涉及案外人相关权益，本案不作处理，但对于肖赛娟向新慧公司缴纳房屋首付款206229元，应当予以返还。本案中，因新慧公司逾期交房已超过合同约定的期限90日，新慧公司的行为显已构成违约，合同约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金”，根据该项约定，肖赛娟要求新慧公司赔偿违约金18044.58元的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。肖赛娟有关银行贷款利息损失、首付购房款占用期间的利息、逾期交付期间房屋租金以及律师费的请求，因肖赛娟、新慧公司在合同中并未作书面约定，一审法院不予采纳。有关肖赛娟、新慧公司的其他主张和辩解，因无证据证明，依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、肖赛娟与合肥新慧房地产开发有限公司于2017年7月5日签订的《商品房买卖合同》于判决生效之日起予以解除；二、合肥新慧房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还肖赛娟购房首付款206229元；三、合肥新慧房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付肖赛娟违约金18044.58元；四、驳回肖赛娟的其他诉讼请求。案件受理费13773元，减半收取为6886.5元，由肖赛娟负担883元，由合肥新慧房地产开发有限公司负担6003.5元。 二审期间，新慧公司提交如下证据：证据一商品房买卖合同、商品房网上认购备案确认单各一份，证明：1.新慧公司与肖赛娟之间存在商品房预售合同关系；2.“新慧·翠湖天地”项目有合法的建设和销售手续；3.肖赛娟以按揭付款方式购买案涉房屋的面积、价格；4.商品房买卖合同合法有效，各方均应按约履行；5.合同约定如遭遇不可抗力、因政府政策调整导致的延期交房，出卖人可据实予以延期。证据二竣工验收合格并备案表、工程开工令、建筑工程规划许可证（正本）、建设工程档案合格证、建设工程消防验收意见书、合肥市建设工程竣工联合验收电梯项验收意见各一份，证明：1.案涉工程消防于2020年1月21日验收合格；2.案涉工程电梯于2020年4月9日联合验收合格；3.案涉项目工程于2017年5月2日开工，于2020年4月12日竣工验收合格并备案，于2020年4月23日取得建设工程档案合格证，于2020年5月12日取得建筑工程规划许可证正本；4.案涉房屋已竣工验收合格并具备商品房交付条件；5.项目工程档案已移交长丰县城建档案馆。证据三《交房通知书》、《交房流程图》、《业主需携带资料》及《需缴纳款项明细》各一份、邮寄回执单和投递结果查询各二份，证明：新慧公司通过顺丰速运向肖赛娟邮寄交房材料，通知肖赛娟办理交房手续，肖赛娟收信后，未办理收房手续的事实。证据四气象证明一套（共四张）、《安徽省决定启动重大公共卫生事件一级响应》、《安徽省调整三级应急响应下有关防控措施解除小区村庄封闭式管理》，证明：1.案涉项目施工期间遭遇高温（≥35℃）共83天、大雨（≥25㎜）共32天、大雪以上等级共20天、连阴雨共173天的，高温+大雨+大雪灾害气象共135天，连阴雨的灾害气象共173天，因高温、大雨、大雪等灾害气象导致延期交房，按照合同第八条应据实予以延期；2.2020年1月24日因新冠疫情安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，案涉项目工程停工；3.2020年3月18日安徽省调整三级应急响应下有关防控措施，虽解除小区村庄封闭式管理，但案涉项目工程仍不能复工；4.气象灾害、新冠疫情等不可抗力因素，导致延期交房，按约应据实予以延期；5.扣减因气象灾害及新冠疫情影响的工期后，肖赛娟不享有单方解除权，故肖赛娟主张解除合同没有事实和法律依据。证据五关于新慧·翠湖天地小区三期给水工程更换施工企业的说明、长丰县人民政府第23号专题会议纪要、长丰供水集团有限公司与新慧公司工程施工合同书、合同情况补充说明、安徽瑞喆建设工程有限公司与新慧公司工程施工合同、给排水设计图纸、合肥市市场监督管理局关于印发《合肥市工程建设竣工联合验收电梯项验收方案》的通知，证明：1.2017年新慧公司与安徽瑞喆建设工程有限公司签订供水施工合同，完成供水工程踏勘、设计、审图、施工等全流程工作情况；2.新慧公司于2019年7月4日与长丰供水集团有限公司签订供水工程施工合同，并按上述供水新政重新组织踏勘、设计、审图、施工等工作，造成工期延误；3.电梯由一次验收，变为二次验收，由此造成工期延误近30天；4.长丰县人民政府第23号专题会议纪要改变了原有的供水工程代建和管理的模式；5.新慧一期、二期、三期项目均可从凤湖西路的合肥市供水集团供水主管网接入，已具备供水接入施工条件；6.原三期项目周边没有长丰县供水集团铺设的供水管网，新政实施后，长丰县供水集团从温州路铺设供水管网并于2019年11月-12月主供水管网铺设竣工，才具备供水接入施工条件，由此造成新慧公司延误工期4个月，故交房期限应予相应顺延。 肖赛娟质证意见如下：对没有原件的部分三性均不予认可，相关材料于一审庭前均可提交并非新证据。对证据一的三性无异议，但该证据恰恰证明新慧公司逾期交付房屋；证据二与本案无关，合同约定的是在2019年12月30日交付房屋，而新慧公司提交的证据均是在2020年之后形成的，恰恰证明了新慧公司逾期交付房屋；对证据三、四，天气因素并非合同约定或法定逾期交付的理由，新冠疫情发生于合同履行期外与本案无关，不构成不可抗力；对证据五，并非法定的或约定的逾期交付条件，并不构成不可抗力，且该证据并非新证据，与案件的关联性并不大。 对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。 本院认为，肖赛娟与新慧公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同约定，新慧公司应当在2019年9月30日前向肖赛娟交付符合约定的案涉房屋。现新慧公司未能按约交付房屋，案涉房屋至2020年4月21日方才竣工验收，新慧公司2020年5月14日才向肖赛娟发出交房通知。新慧公司主张其未能按约定日期交房系因为存在《商品房买卖合同》第八条约定的可以延期交房的情形，应当就此举证证明。但新慧公司提供的现有证据均不足以证明其主张的事由符合合同第八条约定且足以导致延期交付，并且新慧公司延期交付超过7个月。据此，根据双方合同约定，肖赛娟有权主张解除合同并返还购房款，一审法院根据肖赛娟的诉请及查明事实，判决双方合同解除及新慧公司向肖赛娟返还购房首付款、支付违约金并无不当，本院予以维持。 综上，新慧公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13772元，由合肥新慧房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 莉 审判员 陆建群 审判员 沈 静 二〇二一年三月十日 法官助理胡梦云 书记员曹丽梅 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。