江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0582民初14808号原告：席秀芬，女，1961年4月24日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：虞俊杰（系原告席秀芬女婿），男，1983年7月24日出生，汉族，住张家港市。被告：沈春燕，女，1983年5月29日出生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：茅惠忠，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。原告席秀芬与被告沈春燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案受理后，于2021年1月27日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告席秀芬及其委托诉讼代理人虞俊杰、被告沈春燕委托诉讼代理人茅惠忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告席秀芬向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2020年12月1日至2021年1月3日的租金和房屋使用费共计10349.94元；2、判决被告支付违约金5万元；3、判决被告赔偿破坏房屋的损失，申请法院鉴定后确定金额；4、判决被告支付搬离前需要结清的物业费1692元、电费1143.36元、水费4元；5、判决被告承担搬离后的垃圾清运等费用共计5000元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年12月1日签订《房屋租赁协议书》，约定原告将位于张家港市，J5出租给被告，用作被告的苏州三三国际旅行社有限公司张家港营业部商业经营使用，租期从2019年12月1日至2020年12月1日，租金每年111112元，合同签订时付一半，满6个月付尾款。但从2020年年初开始，被告将东侧一间房屋更改格局私自转租，并拉黑原告电话，期间拖欠下半年租金尾款近3个月，经原告多次催缴才得以付清。合同到期前一个月，被告未提出续租。合同到期后，2020年12月1日原告不再将该房屋租给被告，找到被告当面要求被告搬离，但是沟通无果，并且原告发现房屋内的第二层也被被告私自转租。2020年12月3日下午，城东派出所民警上门协调，被告态度恶劣，当着民警的面拿着铁榔头拒绝马上搬离，并用铁榔头暴力发泄在店内打砸。原告认为，被告在合同到期后拒不搬离的行为构成非法侵占他人财物，为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告沈春燕辩称：同意解除双方的房屋租赁合同，而且事实上房屋已经返还原告。原、被告自2013年起就达成了房屋的租赁关系，合同是每年一签，从2013年12月起，被告一直租赁原告的房屋使用至搬离，最后一期的租赁合同期限是2019年12月1日至2020年12月1日，在2020年12月1日之前，双方从未有过要求解除租赁关系的意向表示，按照双方之前签订房屋租赁协议的惯例，房屋租赁合同均由原告提供，然后找被告签字，但至2020年12月1日后，双方未就案涉房屋签订书面租赁合同，原告也未要求与被告签订书面的租赁合同，我方也没有要求签订。直到2020年12月3日，原告要求解除房屋租赁关系并要求被告马上搬离，双方由此产生了纠纷，被告已从2020年12月21日已经实际搬离案涉房屋，故不存在任何违约，也不存在原告所称的破坏房屋的情况，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实与证据，本院予以确认并在卷佐证，并归纳如下：原告席秀芬（出租方）与被告沈春燕（承租方）签订《房屋租赁协议书》，约定原告将杨舍镇向阳新村57幢M5,J5出租给被告使用，租期自2018年12月1日至2020年12月1日，合同每年签订一次，年租金111112元，另支付2000元水电费押金。双方在租期为2019年12月1日至2020年12月1日的合同中约定付款方式为2019年12月28号，按一年付，第一次支付款计111112元。合同同时约定了双方如有违约应支付违约金5万元的条款，另对其他权利义务等进行了约定。合同签订后，沈春燕于2020年1月初支付席秀芬30000元，2020年1月8日通过转账支付席秀芬30000元，2020年6月5日转账支付10000元，2020年6月12日分两次转账支付41112元。租期届满后，双方就续租事项未达成一致，沈春燕仍实际占有使用案涉房屋，因双方沟通不畅，2020年12月3日，席秀芬在案涉房屋与沈春燕发生争执后报警处理，并于2020年12月19日将案涉房屋自行上锁。在沈春燕搬离案涉房屋后，2021年1月5日，陆燕（席秀芬之女，案涉房屋按份共有人）与苏州爱与家装饰工程有限公司签订装修合同对案涉房屋进行了新装修。后对于沈春燕在承租期间的违约行为及超期占用房屋期间的租金支付等问题，双方产生争议，引起本案纠纷。另查明，沈春燕曾于租赁期内将案涉房屋的部分房间用于服装经营，且截至租赁期届满前，案涉房屋共结欠物业管理费1692元、电费1143.36元、水费4元，上述费用均由原告方在租期届满后交纳。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》合法有效，双方均应按约依据诚实信用原则全面履行各自义务。本案中，原告席秀芬按照协议约定履行了案涉房屋的交付使用义务，被告沈春燕理应一次性支付协议约定的全部租金并自行交纳租赁期产生的物业、水电等各项费用，被告沈春燕逾期履行租金给付义务，构成违约，现原告要求被告承担违约责任并支付搬离前应结清的物业、水电等费用共计2839.36元，合法有据，本院予以支持。原告认为被告私自转租亦构成违约的主张，因未有相关证据佐证，本院对此不予采信。原告未提供充分证据证明因被告的违约行为所造成的具体损失，被告认为其主张的违约金明显过高，本院结合被告的违约性质及违约程度，将违约金调整为以111112元为基数，从2019年12月29日起至2020年1月8日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以51112元为基数，从2020年1月9日起至2020年6月5日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以41112元为基数，从2020年6月6日起至2020年6月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于被告在租期届满后仍实际占用案涉房屋实际天数的问题，因被告未提供充分证据证明其搬离的具体时间，且其在搬离后未与原告方进行房屋交接，本院认为应将该期间确定至原告实际控制案涉房屋的时间为宜，现原告主张被告实际占有案涉房屋至2021年1月3日，在合理范围之内，本院予以支持。因此，被告超期占用案涉房屋34天，应支付超期占有使用费10349.94元。双方在结算时应将押金一并结算。对于原告诉请的被告改变房屋格局并且破坏房屋布局，并在搬离后未及时交接所产生的拆除费、垃圾清运费等的问题，本院认为，原告应提供证据证明案涉房屋现状与原状存在差异，且该差异是由被告破坏导致，现原告未能提供充分证据加以证明并在收回案涉房屋后自行进行了装饰装修，导致该部分事实难以查明，因此，原告的该部分诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。关于被告承租后改变了案涉房屋原门头外观是否应当恢复原状的问题，本院认为，被告在2013年装修时即已改变了门头外观，原告明知而在此后一直未有异议，应视为其默认，故对原告要求恢复该门头外观的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沈春燕应于本判决生效之日起十日内支付原告席秀芬房屋使用费10349.94元、物业管理费1692元、电费1143.36元、水费4元及违约金(以111112元为基数，从2019年12月29日起至2020年1月8日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以51112元为基数，从2020年1月9日起至2020年6月5日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以41112元为基数，从2020年6月6日起至2020年6月12日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算)。二、驳回原告席秀芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取653元由原告席秀芬负担553元、被告沈春燕负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 李清泉二〇二一年三月一日法官助理 王亚许书 记 员 张炯敏张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，账号：62×××62；2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国银行张家港分行营业部，执行款账号：62×××63。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。张家港市人民法院