福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终1169号 上诉人（原审被告）：张汉春，男，1971年8月31日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被上诉人（原审原告）：福建世邦泰和物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区江滨北路国金天峰东侧写字楼3号5楼。 法定代表人：孙强，总经理。 委托诉讼代理人：施鸿波，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑雯，女，该公司员工。 上诉人张汉春因与被上诉人福建世邦泰和物业管理有限公司（以下简称世邦泰和物业）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院(2020)闽0502民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张汉春上诉请求：撤销原判，予以改判或者发回重审。事实与理由：物业服务合同是双务合同，实质为物业公司为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。业主支付物业费以物业公司提供了物业服务为前提。本案中，世邦泰和物业不但疏于管理，反而因为与比邻的水果市场之间发生矛盾，肆意在原来房产开发商规划畅通无阻的道路当中加设石墩和道闸，严重损害包括其在内的业主的切身利益。同时，其电费至今未能一户一表，电费是交给水果市场，水果市场进行管理和收费，费用远高于正常市场行情。以上情形，其多次向世邦泰和物业反映，希望其按照原有规划及《服务合同的约定》提供确实周到的物业服务，但世邦泰和物业不予理睬。鉴于此，其行使先履行抗辩权，要求世邦泰和物业履行自身合同义务后，其才缴纳物业管理费。一审未经现场调查核实即认定世邦泰和物业设置石墩和道闸是其管理的合法手段，有失偏颇。综上，原判认定事实不清，其行使先履行抗辩权有充足的事实和法律依据。 世邦泰和物业答辩称：其已经履行了物业服务，缴纳物业费是张汉春的义务。张汉春所处区域人流量较多，设置石墩、道闸是合理的安全措施，张汉春以此为由不缴物业费于法无据。电费并非世邦泰和物业代收，张汉春主张的电费问题与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。 世邦泰和公司向一审法院起诉请求：1.张汉春立即向世邦泰和物业支付自2017年4月1日至2020年7月31日止的物业管理费13108元；2.张汉春向世邦泰和物业支付延迟交纳费用的违约金，违约金自拖延之次月1日起按每日万分之五计算至判决张汉春还款之日止；3.本案的诉讼费用由张汉春承担。 一审法院认定事实：世邦泰和物业系鲤城区池峰路与南环路交叉口西北侧中骏商城的物业服务企业。张汉春系鲤城区池峰路与南环路交叉口西北侧中骏商城10号楼147房屋的业主，该物业建筑面积81.93平方米。2016年9月29日，张汉春与世邦泰和物业签订《中骏商城前期物业服务协议》，约定：商铺物业服务收费标准为4元/平方米/月。物业交付时，业主预交半年的物业服务费，之后每半年交纳一次，业主或物业使用人应在上一半年最后一个月的10日前交纳下一半年度的物业服务费及上一半年度的公摊水电费等费用。乙方（张汉春）及其他业主、物业使用人应按规定及时交纳物业管理费、专项维修金、水电公摊费等费用；逾期缴纳费用的，应当从拖延之日起每日按欠缴费用的3‰向甲方（世邦泰和物业）支付违约金，甲方有权停止各项服务。本协议自签字盖章之日起生效，至业主大会作出选聘或者续聘物业服务企业的决定时终止。2017年4月1日，张汉春开始未缴纳物业费。世邦泰和物业曾向张汉春寄送律师函。 一审法院认为，世邦泰和物业与张汉春之间的物业服务合同关系有《前期物业服务协议》为证，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。张汉春自2017年4月1日起至2020年7月31日期间未向世邦泰和物业支付物业费，故世邦泰和物业请求其支付自2017年4月1日起至2020年7月31日的物业费13108元（81.93㎡×4元/㎡/月×40个月），依法应予支持。世邦泰和物业请求张汉春支付自拖延之次月1日即2017年5月1日起按每日万分之五计算至判决张汉春还款之日止的违约金，世邦泰和物业未能举证证明其所遭受的损失与该标准相当，本院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2017年5月1日起至2020年7月31日止以每半年的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算，世邦泰和主张超出核定范围外的违约金，依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款规定，判决如下：一、张汉春应于本判决生效之日起十日内支付福建世邦泰和物业管理有限公司物业费13108元；二、张汉春应于本判决生效之日起十日内向福建世邦泰和物业管理有限公司支付违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自2017年5月1日起至2020年7月31日止以每半年的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算）；三、驳回福建世邦泰和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费229元，减半收取计114.5元，由福建世邦泰和物业管理有限公司负担50.5元，由张汉春负担64元。 本院二审期间，世邦泰和物业未提交新证据，张汉春提交了照片十四张，拟证明世邦泰和物业设置了道闸等，与合同约定、交房前的规划不符，导致其店铺无法经营，店面无法出租。对于张汉春提交的照片，世邦泰和物业对证据材料的真实性、关联性均提出异议。本院将结合争议焦点进行综合论证。一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，世邦泰和物业与张汉春之间的物业服务合同关系有《前期物业服务协议》为证，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。张汉春自2017年4月1日起至2020年7月31日期间未向世邦泰和物业支付物业费，故世邦泰和物业请求其支付自2017年4月1日起至2020年7月31日的物业费13108元，依法应予支持。世邦泰和物业请求张汉春支付自拖延之次月1日即2017年5月1日起按每日万分之五计算至判决张汉春还款之日止的违约金，世邦泰和物业未能举证证明其所遭受的损失与该标准相当，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2017年5月1日起至2020年7月31日止以每半年的物业费为基数乘以逾期时间逐笔计算。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。若张汉春认为世邦泰和物业提供的物业服务不符合合同约定或者存在损害其利益的行为，应另行向世邦泰和物业主张采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张汉春以此为由拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 综上所述，张汉春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费229元，由张汉春负担。 本判决为终审判决。 审判长  董耿瑜 审判员  孙志坚 审判员  傅兴锴 二〇二一年三月三十日 书记员  苏阿云 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。