湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初13611号原告（反诉被告）湖南百合百乐商业管理有限公司，住所地：长沙市岳麓区望城坡街道枫林三路**湘江新区综合交通枢纽备班楼**。法定代表人胡标，系该公司执行董事兼总经理。委托代理人颜海燕，上海兰迪(长沙)律师事务所律师。被告（反诉原告）程庆秋，男，1963年8月6日出生，汉族，住福建省连江县。委托代理人张瞻，湖南金州律师事务所律师。委托代理人曹亮，湖南金州律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南百合百乐商业管理有限公司（以下简称“百合百乐公司”）诉被告（反诉原告）程庆秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2021年1月18日公开开庭进行了审理，书记员周音担任法庭记录。原告（反诉被告）百合百乐公司的委托代理人颜海燕，被告（反诉原告）程庆秋的委托代理人张瞻、曹亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）百合百乐公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）支付2018年1月23日至2020年5月31日的租金、运营管理费合计1496649元及2017年3月23日至2020年5月31日的物业管理费合计976627.7元（实际计算至原告与被告租赁合同终止日且被告从租赁场地撤出之日止）；2.判令立即解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，并由被告赔偿原告违约金400651.44元［违约金：（租金8.4元＋物业管理费35元）×1538.6平方米×6个月＝400651.44元）］；3.判令被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）给予的2016年12月23日至2017年10月23日的租金和运营管理费总计优惠513892.4元；4.判令本案诉讼等费用由被告（反诉原告）承担。事实与理由：2016年4月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告（反诉原告）承租长沙市岳麓区长沙××广场购物中心Ａ3-10号商铺，建筑面积1538.6㎡，《商铺租赁合同》约定：第6.1条“租金标准为每月每平方米人民币8.4元，每月租金为人民币12924元，从第三年开始租金每年递增5%。”第6.3.1条“租约年每月每平方米物业管理费为45元，经甲方研究决定，暂按折后35元每平米收取，即每月物业管理费53851元。乙方每年应交纳物业管理费3877272元。”第23.1条“有下列情形之一的，甲方有权解除合同：乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、水电能源费或其他应由乙方支付的任一项费用超过30日。”第23.2条“甲方依据本合同解除合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项（包括但不限于履约保证金、租金、物管费），乙方应支付甲方不少于按照解约时合同租金和物业管理费标准计算的六个月的违约金，乙方已按优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。”被告于2016年12月23日开始对外营业至今，一直经营儿童手游电玩“汤姆熊动漫城”。依照原、被告签订的《商铺租赁合同》及合同附件约定的免租期，被告（反诉原告）仍需支付2018年1月23日至2020年5月31日的租金、运营管理费合计1496649元以及2017年3月23日至2020年5月31日的物业管理费976627.7元，但被告（反诉原告）至今没有支付。被告（反诉原告）严重违约，为维护自身合法权益，原告（反诉被告）特诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）程庆秋辩称：一、原告要求被告支付租金、物业费无事实依据。1.自被告2016年12月装修后，因原告运营不力，商场始终未全面对外开业，经过多次协商，原告口头允诺被告，至商场整体开业后才开始收取租金，然而至原告单方违约解除《商铺租赁合同》之日，涉案商场仍未正常全面开业。2.根据（2019）湘01民初3253号民事判决书载明，原告与涉案商铺业主长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间一致同意于2019年8月31日起解除双方之间签署的租赁合同，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司自该日起不再将本案涉及的方圆荟西中心租赁给原告，原告已经无权将涉案租赁商铺对外出租，更不存在收取租金、物业费的事实基础。根据该份判决书，人民法院判决原告向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付了2017年11月22日至2019年8月31日的租金，2019年8月31日后，涉案商铺的租金收取已经与原告无任何关系。3.因涉案商铺入住率极低，原告根本未配置相应的物业服务，商场内卫生无人打扫、空调不供冷暖气、不配置公共卫生间、商场内扶手电梯停运等。被告认为原告不提供物业服务，故不存在收取物业费的事实基础。二、原告要求被告支付违约金及返还租金、运营管理费优惠无事实依据。原告称被告存在拖延支付租金、物业费的违约情形与事实不符。相反，原告却存在诸多违约行为。首先，根据双方签定的《商铺租赁合同》第7.5条约定，甲方保证拥有完全的资格和权利将租赁场地按合同约定出租给乙方。事实上，原告与方圆荟的实际业主长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2019年8月31日解除了双方签署的《房屋租赁合同》，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司自该日起不再将本案涉及的方圆荟西中心租赁给原告，原告自该日起便不再“拥有完全的资格和权利将租赁场地按合同的约定出租给乙方”。其次，被告自装修后，发现商场存在未如期对外整体开业、入住率极低、物业服务缺失等诸多问题，被告因上述原因完全无法正常开展经营活动。最后，2020年4月21日，曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司发出《方圆荟西中心解约公告》，因本案原告拖欠费用，曲水世纪金源方圆荟商业管理有限公司湖南分公司停止为西中心项目提供招商运营服务。2020年4月30日，原告张贴告示，告知各商铺承租户，单方解除与各商铺承租户之间的租赁协议。综上，原告的诉讼请求没有事实、法律依据，依法不能成立，恳请驳回其所有诉讼请求。被告（反诉原告）程庆秋向本院提出如下反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告赔偿游戏设备损失1131500元、装修损失250000元、向第三方支付的违约金损失220000元；2.判决反诉被告向反诉原告支付违约金400651.44元；3.判决反诉被告向反诉原告返还保证金105240元、商场租金300000元、一次性综合管理费30000元；4.判决反诉被告承担本案所有诉讼费用。事实及理由：2016年，反诉人入驻西中心进行装修，装修完毕开启游戏设备后，发现涉案商场并未如反诉被告所述全面开业，且存在商业氛围极不成熟、商铺入住率极低、物业服务缺失等情形。因游戏设备存在特殊性，开启后不能随意关闭，否则游戏设备将损坏，故反诉人只能于2016年12月后一直开启游戏设备，但根本无法正常经营。之后，反诉原告与反诉被告多次沟通，反诉被告口头承诺，待商场完全开业后再收取反诉原告租金，截至反诉被告单方违约解除与反诉原告签订的租赁合同之日，商场一直未全面开业。反诉原告进入商场期间，反诉被告多次告知反诉原告商场将定期全面开业，先后承诺的日期为2016年10月28日、2016年12月23日、2017年5月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年5月1日、2019年1月17日、2019年5月1日，反诉原告为了配合商场整体开业且以新面貌对外营业而多次购置了新的游戏设备，同时出售处理了原有的部分设备，但反诉被告却并未如期整体开业，导致反诉原告为此投入了大量资金以及承受了本不必要的损耗。2020年5月，反诉被告直接单方违约解除与反诉原告签订的《商铺租赁合同》，反诉原告再次出售了原有部分设备。同时，反诉原告为了配合新的商场运营方进行整体开业，反诉原告被迫对原有商铺进行重新装修，再次承受了不必要的损失。综上，反诉被告存在诸多违约行为，为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）百合百乐公司辩称，反诉原告基于自己的经营需要购买游戏设备是非常正常的商业行为，同理，其装修门面也是其经营需要的必要开支成本，其自己享受了装修利益且至今还在正常经营该商铺，因此，其装修并非其损失。另，反诉原告的商铺是整个商场盈利能力最好的商铺之一，从其陆续签购、添购设备及仍在经营的现状充分表明其有着可观的利润收入。如果生意不好反诉原告早就撤场，不可能一直经营到现在。因此，反诉原告一直占有使用门面却不缴纳租金和物业管理费，显然构成违约。反诉原告的反诉请求不能成立。虽然长沙中院的判决认定长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与反诉被告于2019年8月31日解除合同，但是该判决书的作出时间是2020年5月8日，即生效时间是2020年5月8日，所以反诉被告可以基于与反诉原告签订的租赁合同收取租金及物业管理费。基于长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与反诉被告签订的《房屋租赁合同解除书之补充协议》，又对反诉被告延期返还租赁物及场地占用费进行了明确约定。现新的经营商湖南星城管家商业管理有限公司也于2020年6月1日正式入驻。所以反诉被告完全有权利收取租金及物业费至2020年5月31日。经审理查明，2016年4月15日，被告（反诉原告）程庆秋（乙方）与原告（反诉被告）百合百乐公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：“……第2条租赁物业描述2.1租赁物业位于长沙西中心（原汽车西站），该购物中心的名称为长沙西中心百乐广场，对外宣传的名称简称包括“长沙西中心”“百乐广场”“百乐广场购物中心”等，该购物中心共六层（地上五层，（地上**，地下地铁商场**，地上**为Ｔ3，地铁商场为Ｂ1沙西中心百乐广场购物中心租赁物业整体建筑面积约3万平方米。2.3租赁物业配套建设有停车场，可供购物中心顾客、商户使用。第3条租赁场地3.1甲方出租给乙方、乙方向甲方承租的场地（以下简称“租赁场地”）位于长沙市岳麓区长沙××广场购物中心（以下称简称“购物中心”），乙方用于经营租赁场为：Ｔ3的Ａ-10号商铺，经营品牌为：汤姆熊动漫城，业态为儿童游手电玩。未经甲方书面许可，合同期内乙方不得擅自改变租赁场地的品牌及业态。3.2租赁场地具体位置见附件Ｂ“租赁场地描述”所示，租赁建筑面积为1538.6平方米（此建筑面积作为本合同的租金、物业管理费等计算依据），实际面积为877平方米。3.3租赁场地描述见附件Ｂ（附件Ｂ1：租赁场地建筑位置图；附件Ｂ2:独立使用部位红线图）。公共区域包括：公共设备用房、电梯间、楼梯间、公共卫生间、公共通道、扶梯垂直投影区域等……第4条交接日、营业日4.1双方暂定于营业日前1-2个月交接租赁场地，供乙方进行租赁场地装修和其他开业准备（甲方可根据实际情况调整交接日）。4.2甲乙双方代表应当到租赁场地现场进行正式交接。租赁场地符合交付标准的，双方应共同签署《租赁场地交接确认书》并作为本合同的附件Ｄ，该附件由法定代表人或指定的联系人签字即可。4.3因乙方原因延迟接收租赁场地的，每延迟一日须向甲方支付人民币1000元的违约金。4.4甲方有权根据购物中心运营的实际情况，对营业日进行调整，但甲方应提前30日书面通知乙方，并相应调整收取租金、物业管理费的起始时间（以实际营业日为准）……5.1租赁场的租赁期限为72个月；5.2租金自实际营业日期开始计算。6.1租金：租金以月租金为标准确定，按每年365日、12个月、4个季度计收，具体标准如下：……租金标准为每月每平方米人民币8.4元计算，每月租金为人民币12924元，第三年开始租金每年递增5%。具体的支付方式为：每季度最后一个月15日前（含15日）向甲方缴纳下季度租金。甲方在收到租金后向乙方提供相关票据。6.2运营管理费……运营管理费标准为每月每平方米人民币25元计算，每月运营管理费为人民币38465元，第三年开始运营管理费每年递增5%，具体的支付方式为：每季度最后一个月15日前（含15日）向甲方缴纳下季度租金。甲方在收到租金后向乙方提供相关票据。6.3物业管理费6.3.1乙方应向甲方支付物业管理费（按照建筑面积计收）。租约年每月每平方米物业管理费为45元，经甲方研究决定，暂按折后35元每平米收取，即每月物业管理费为53851元。乙方租约年应交纳物业管理费共为3877272元。具体的支付方式为：每季度最后一个月15日前（含15日）向甲方缴纳下季度物业管理费。甲方在收到物业服务费后向乙方提供物业服务费发票。6.3.2物业管理费自实际营业日开始计算。6.3.3物业管理费范围包括购物中心公用设备、公用设施维修保养、购物中心外围规划红线范围内的保安、保洁等（不包含公共区域能耗分摊）6.3.4乙方进场时需缴纳一次性综合管理费人民币30000元……6.4免租装修期和计租日6.4.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用。除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。装修管理费标准为：从进场日计算至计租日前1天；若乙方在此日后继续装修，至计租日前，按12元／天／平方米收取装修管理费。乙方未在进场日办理交接手续的，装修管理费计算期间不变。装修管理费应在办理进场交接手续时一次性支付，装修管理费不退还。6.4.2本合同所述计租日为第九条所述开业日。但乙方提前开业的，应从实际开业之日为计租日……6.8履约保证金（质量保证金）6.8.1自本合同签署后3日内，乙方须向甲方支付履约保证金及质量保证金（相当于一个月的租金、物业管理费和运营管理费）人民币105240元，履约保证金（质量保证金）在整个租赁期内维持不变。6.8.2租赁期内，如乙方在履行本合同义务过程中对甲方负有债务，或因乙方违反本合同的约定应当承担违约责任，或由于乙方的过错而应对甲方承担赔偿责任，甲方有权从履约保证金中（质量保证金）扣除乙方所欠款项、违约金或甲方所受损失，甲方扣除后，乙方应当在甲方发出书面通知后7个工作日内补齐被扣除的款项，以维持履约保证金（质量保证金）的数额不变……6.8.4本合同终止或解除时若乙方没有上述行为或责任的，甲方应当于30日内将履约保证金（质量保证金）如数退还给乙方（不计利息）。6.9逾期付款的违约责任乙方逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的千分之五向甲方支付违约金……第7条甲方权利义务7.1按以下规定，完成租赁场地公共区域的设计和施工……7.2维修租赁场地的供暖和空调系统、电梯、自动扶梯、消防系统的机械装置。7.3保持租赁场地建筑物的承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态……7.8采取合理的促进租赁物业商业氛围成熟、集聚人气的相关措施，利用购物中心的有效空间，在广场、停车场、购物中心内的公共区域等场所组织有关商业促销及其他经营活动，并行使出租、使用、管理、收益的权利……第8条乙方权利义务……8.2在本合同生效后7日内，乙方应将租赁场地装修方案交与甲方，并将涉及租赁场地的改装、布置、内部装饰等各种图纸、设计、施工方案报请甲方审核，甲方应在乙方报请的3个工作日内通知审核结果，并与甲方签署《装修管理协议书》、《安全责任承诺书》以及其他装修管理文件……8.7及时履行付款义务，包括按期向甲方交给履约保证金、租金、物业管理费、公共区域的能耗费用分摊、租赁场地内发生的其他费用，并支付水、电、燃气、通讯费等各项公用事业费用……第20条违约20.1本合同任何一方若有违约行为，守约方享有索赔的权利，违约方应当按相关法律规定及本合同约定承担违约责任。20.2甲方得知乙方违反了本合同约定或未尽到本合同约定的全部或部分义务时，仍接收乙方交纳的租金或其他付款的，不能视为甲方已放弃追究乙方违约责任的权利……第22条合同协议解除22.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可解除本合同。22.2乙方单方提出解除合同，甲方原则同意解除的，双方应当就合同解除及相关善后事宜进行协商，并签署书面协议。第23条甲方单方解除23.1有下列情形之一的，甲方有权解除合同：1.因乙方原因延迟接收租赁场地超过30日的；未经甲方书面许可，延期开业30日以上或停业七日以上的；2.乙方逾期不支付履约保证金、租金、物业管理费、水电能源费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的；3.乙方逾期支付履约保证金、租金、物业管理费、水电能源费或其他应由乙方支付的任何一项费用累计达到三次的；4.未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途、品牌或经营范围的；5.未经甲方书面同意，乙方将租赁场地全部或部分转租给第三方的……。23.2甲方依据本合同约定解除合同的，甲方有权不返还乙方全部已付款项（包括但不限于履约保证金、租金、物管费），乙方应支付甲方不少于按照解约时合同租金和物管费标准计算的六个月的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算）。乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用。23.3甲方依据本合同的约定解除合同时，应当书面通知乙方，通知到达乙方之时合同解除。23.4甲方依据本合同约定解除合同的，可以扣除乙方已交纳的履约保证金，按照下列顺序冲抵乙方应当向甲方支付的款项：（ａ）水、电、燃气费；（ｂ）租金、物业管理费、公共区域能耗费分摊；（ｃ）赔偿金；（ｄ）违约金。履约保证金不足以支付全部款项的，甲方有权继续向乙方追索；有剩余的，甲方应当按照本合同有关约定退还乙方。第24条乙方单方解除24.1有下列情形之一时，乙方有权解除合同：（ａ）租赁场地发生权属纠纷导致乙方不能营业达60日以上的……24.2乙方依据本合同约定解除合同时，应当书面通知甲方，通知到达甲方之时合同解除……第25条无正当理由的解除25.1自本合同生效之日起，除依据本合同的约定或有关法律规定而解除外，任何一方单方解除或终止合同的行为应视为严重违约，违约方应赔偿守约方实际损失，并支付守约方按照解除当年租金和物业管理费标准计算的六个月租金和物业管理费数额的违约金。25.2乙方没有正当理由单方解除合同的，除按照乙方实际占用租赁场地期间结算租金等费用外，乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方并补交甲方此前予以减免的全部费用……第33条合同附件33.1本合同任何附件作为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力，对双方具有同等约束力。33.2本合同签署时的附件包括：Ａ：乙方身份证复印件；Ｂ：租赁场地的描述（Ｂｌ:租赁场地建筑位置图；Ｂ2:独立使用部位红线图）；Ｃ：内外装修及设施设备技术条件；Ｄ：租赁场地交接确认书；Ｅ：物业管理范围及费用标准；Ｆ：“预付费储值卡”相关约定；Ｇ：乙方联系人身份证件（复印件）……”。上述合同签订后，双方又先后签订了三份补充协议，其中，2016年6月30日的《补充协议1》约定：“1.商场开业后甲方同意将户外广告（其中一块）给乙方无偿使用9个月和升降梯及周边广告无偿使用。2.甲方本着扶持乙方经营的原则，为了更好的促进双方合作，甲方同意乙方开业后免租4个月。3.由于乙方行业特殊需要24小时经营，甲方同意在商场正常营业结束后，另提供一台电梯给乙方无偿使用。乙方在商场内不得经营一切违法活动，如有，一切后果由乙方自行承担……”。双方于2016年4月5日签订的《补充协议2》载明：“经甲乙双方平等、友好协商，将合同6.4.1约定如下：6.4.1从进场日至第九条所述开业日前一日为免租装修期。在此免租装修期内，乙方无需承担租金、物业管理费，但是应当承担装修管理费以及水、电、燃气、热力能源费、垃圾清运费等费用。除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长。乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府部门验收、具备合法开业条件。装修期间无装修管理费。乙方必须严格保密以上条款，否则甲方将有权加倍收取乙方装修期间的装修管理费。”双方签订的《补充协议3》载明：“经甲乙双方平等互利原则协商一致，甲方本着扶持乙方经营的原则，为了更好的促进双方合作，甲方同意免租期再增加6个月，分别在补充协议1所述免租期完成后前6个季度，每季度的第一个月为免租月。”因原告（反诉被告）百合百乐公司未对涉案商场进行整体开业，原、被双方又于2018年5月23日签订《协议》一份，约定：“1.为扶持乙方经营，甲方同意在甲方商场未营业前，乙方承租的商铺营业期间物业管理费自2018年5月23日起开始按照建筑面积15元／平方米收取，采取预付方式，每3个月为一个计费周期，乙方应当在每一计费周期届满前15日（含15日）将下一计费周期的物业管理费支付给甲方。如乙方逾期缴纳物管费，则本协议无效。甲方商场营业后物业管理费以及其他所有费用标准按甲乙双方签订的原合同执行。2.甲方收到乙方上述足额物业管理费后按照本协议约定向乙方提供甲方公司与长沙先导物业管理有限公司所签订的物业管理协议中所述的同等出风量的空调冷气和暖气。3.本协议的签订仅限约定甲方商场营业前的乙方承租商铺的物业管理费所用，不影响甲乙双方签订的其他任何合同与协议，不因本协议的签订做其他任何作用与转移……”。上述合同签订后，原告（反诉被告）百合百乐公司将涉案商铺交付给被告（反诉原告）程庆秋经营使用，程庆秋对所租商铺装修完后于2016年12月23日开始营业，店铺名称为“汤姆熊动漫城”，反诉原告为经营该动漫城购置了大量大型游戏设备。上述合同签订后，被告（反诉原告）程庆秋先后向原告（反诉被告）百合百乐公司支付了履约保证金105240元、一次性综合管理费30000元、租金315720元（其中300000元租金系在双方签订涉案租赁合同之前预付）以及2018年5月23日至2019年5月22日的物业管理费253869元。后被告（反诉原告）程庆秋以原告（反诉被告）百合百乐公司一直未对涉案商场进行整体开业，且整个商场入驻率低、物业服务不到位为由，未再履行租金、运营管理费、物业管理费支付义务。合同履行过程中，双方曾多次就商场何时开业以及费用的缴纳问题进行多次协商，未果。百合百乐公司曾多次向商户承诺商场整体开业的时间，但至今未对涉案商场进行整体开业。其他相关联案件中认定了百合百乐公司未完全履行本案《租赁合同》7.8条中约定的相关义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。另查明：1.长沙市岳麓区西中心B1部分区域和T3栋购物中心1层至5层（即涉案商场）系原告（反诉被告）百合百乐公司于2015年8月6日从案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司处租赁，并签订了相应的《房屋租赁合同》，其中，购物中心3层的租金标准为15元/月/平方米，该合同履行过程中，因百合百乐公司未履行租金及运营管理费支付义务，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2019年8月26日起诉至长沙市中级人民法院要求解除合同，并要求百合百乐公司支付2019年8月31日之前的租金及运营管理费17910035.5元，及自双方租赁合同解除之日起至实际交还租赁场地之日止的场地占用费。该案审理过程中，长沙综合交通枢纽建设投资有限公司与百合百乐公司于2020年3月11日签订《房屋租赁合同解除协议书》，约定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除。2020年5月8日，长沙市中级人民法院作出（2019）湘01民初3253号民事判决书，判决由百合百乐公司向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付租金及运营管理费23523024元。上述费用均计算至2019年8月31日。该判决现已生效。另，因百合同百乐公司在商场营运期间未向案外人长沙先导物业管理有限公司支付物业管理费及电费，长沙先导物业管理有限公司于2019年10月28日起诉至本院，要求百合百乐公司支付2019年12月31日之前欠付的物业费1282.94275万元、2019年12月10日前欠付的电费25.38616万元，2020年4月26日，本院作出（2019）湘0104民初15327号民事判决书，判决百合百乐公司支付长沙先导物业管理有限公司2019年12月31日之前欠付的物业费1260.781629万元。该判决现已生效。2020年6月29日，原告百合百乐公司与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司签订《房屋租赁合同解除协议书之补充协议》，约定百合百乐公司于2020年5月31日向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司交还租赁物业，并按照双方《房屋租赁合同》约定的标准支付自2019年9月11日起至2020年5月31日延期交还租赁物业期间产生的场地占用费394.5376616万元。该费用百合百乐公司现未予支付。2.百合同百乐公司已于2020年5月31日从涉案商场退场，现涉案商场已由新的运营商湖南星城管家商业管理有限公司接管，被告（反诉原告）程庆秋与该公司另行重新签订租赁合同，对其租赁场地进行了重新装修，现双方已另行签订了租赁合同。3.在涉案《商铺租赁合同》履行过程中，被告（反诉原告）程庆秋为配合原告（反诉被告）百合百乐公司先后承诺的商场整体开业活动，曾多次更换其商铺内的游戏设备。4.原告（反诉被告）百合百乐公司与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的租赁合同解除后，被告（反诉原告）程庆秋一方的工作人员曾致电百合百乐公司原法定代表人，要求解决双方之间的租赁事宜，但彭四平明确表示对反诉原告已缴纳的履约保证金及欠付的物业管理费的最好解决方式是双方“互不找”，并尽量帮反诉原告争取一些政策，其他事宜则由反诉原告与新的入驻公司另行协商。上述事实，有当事人当庭陈述，原告（反诉被告）百合百乐公司提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》及相关补充协议、租金、物业管理费、一次性综合管理费及保证金收据、《房屋租赁合同解除协议书之补充协议》、（2019）湘0104民初15327号民事判决书、（2019）湘01民初3253号民事判决书、催缴函，被告（反诉原告）程庆秋提交并经庭审质证的《销售合同》、《采购合同》、《订购合同》及相关收款收据、转账记录、设备出售证明及银行转账记录、《装修合同》、收据及银行流水、工作联系函、商家联名函、电话录音（光盘）及文字说明、《关于西中心T3购物广场相关事宜的情况说明》、（2019）湘01民初3253号民事判决书、方圆荟西中心解约公告、现场照片等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告（反诉被告）百合百乐公司与被告（反诉原告）程庆秋签订的涉案《商铺租赁合同》及相关补充协议系合同双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，合同双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。然在上述合同履行过程中，被告（反诉原告）程庆秋未依约履行相应的费用支付义务，已经构成违约。但原告（反诉被告）百合百乐公司作为出租人及涉案商场的运营管理者，在合同履行过程中，先后数次向商户承诺对商场整体开业，但始终未对涉案商场进行整体开业，亦未采取积极有效的措施提升商场的商业氛围，导致整个涉案商场的入驻率低、商业氛围低迷，亦未尽到相应的合同义务。同时，其在未妥善解决与反诉原告之间租赁事宜的情形下，提前解除了其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》，致使其与反诉原告程庆秋签订的涉案《商铺租赁合同》提前解除，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”关于双方当事人的各项诉请，具体阐述如下：关于原告（反诉被告）百合百乐公司要求被告（反诉原告）支付2018年1月23日至2020年5月31日期间的租金及运营管理费1496649元的诉请。关于租金的起算时间，根据上述合同第5.2条之约定，租金计算以实际营业日期为准。本案中，被告（反诉原告）程庆秋在庭审中已明确认可其店铺于2016年12月23日开始开门并将店铺内游戏设备通电，虽然其在庭审中否认于该日开业，但其并未提供相应的证据证明其开业的具体时间，且反诉原告自该日起已实际使用涉案商铺，根据权利义务对等的法律原则，被告（反诉原告）程庆秋理应自该日起向原告（反诉被告）百合百乐公司支付相应的租金。关于租金的计算问题，因百合百乐公司与涉案租赁物的业主（案外人）长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的租赁合同已于2019年8月31日解除，自该日起，百合百乐公司已丧失就涉案租赁物对外出租的事实基础。虽然百合百乐公司向本院提交了一份其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司于2020年6月29日签订的一份《房屋租赁合同解除协议书之补充协议》，约定由百合百乐公司向长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付双方租赁合同解除之后2019年9月11日起至2020年5月31日期间的租赁场地占用费394.5376616万元，但百合百乐公司至今并未实际支付该笔款项，亦未提供相应的证据证明案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司已明确表示放弃向本案反诉原告程庆秋主张租金或占用费的权利，且案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司在其向长沙市中级人民法院对本案原告百合百乐公司提起的（2019）湘01民初3253号房屋租赁合同纠纷一案中，已明确主张要求百合百乐公司支付双方租赁合同解除后至实际交还租赁场地前的场地占用费，但长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出的现已生效的（2019）湘01民初3253号民事判决书中并未判决支持该项诉请。因此，百合百乐公司在其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间的房屋租赁合同解除后，就涉案租赁物对外出租的事实基础已丧失的情形下，无权再向次承租人即本案反诉原告主张租金的权利。但对2019年8月31日之前的租金，被告理应予以支付。因双方在涉案《商铺租赁合同》中约定的租金标准为8.4元/月/平方米，该标准远低于反诉被告与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司签订的租赁合同中约定的15元/月/平方米的租金标准，故对租金计算标准，本院以反诉原告与反诉被告在涉案《商铺租赁合同》中约定的租金标准为准。另，因百合百乐公司在与程庆秋签订的补充协议中已经明确约定给予承租方开业后10个月免租期，故对该10个月的租金应予扣除，考虑到上述免租期间处于双方约定的递增期之前，故本院在计算租金时直接从2016年12月23日起核减至2017年10月22日。综上，自2017年10月23日至2019年8月31日期间，被告共计应支付原告租金8.4元/平方米/月×1538.6平方米×14个月+8.4元/平方米/月×(1+5%)×1538.6平方米×8个月+8.4元/平方米/月×(1+5%)×1538.6平方米÷30天×8天=293121.76元，核减程庆秋已支付的315720元租金后，原告（反诉被告）百合百乐公司还应退还被告（反诉原告）程庆秋租金22598.24元。关于运营管理费应否支付的问题。本案中，双方当事人在签订的涉案《商铺租赁合同》中并未明确约定该费用的起付时间，且双方在后续签订的相关补充协议中亦未就此作出明确约定，应视为约定不明。同时，运营管理费应否支付，主要在于原告（反诉被告）百合百乐公司是否履行了相应的运营管理义务，本案中，百合百乐公司在与被告（反诉原告）程庆秋签订《商铺租赁合同》后，始终未对其所运营的涉案商场进行整体开业，整个商场入驻率低、商业氛围持续低迷，客观上对反诉原告所租商铺的经营造成了巨大影响，百合百乐公司显然未尽到相应的商场运营管理义务，故对其要求被告（反诉原告）程庆秋支付运营管理费的诉请，本院不予支持。虽然百合百乐公司提交的长沙市中级人民法院于2020年5月8日作出的现已生效的（2019）湘01民初3253号民事判决书中判决百合百乐公司需向案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司支付商场的运营管理费，但此系百合百乐公司与长沙综合交通枢纽建设投资有限公司之间基于双方签订的房屋租赁合同而产生的法律关系，对本案反诉原告不具有约束力。关于原告（反诉被告）百合百乐公司要求被告（反诉原告）程庆秋支付2017年3月23日至2020年5月31日期间的物业管理费976627.7元的诉请。本案中，双方当事人签订的涉案《商铺租赁合同》第6.3.2条中明确约定物业管理费自实际营业日开始计算，被告（反诉原告）程庆秋已于2016年12月23日实际使用涉案商铺。故对物业管理费被告（反诉原告）程庆秋应自该日起支付，因原告（反诉被告）百合百乐公司主张自2017年3月23日起计算物业管理费，故本院以其主张为准。另，因本院作出的现已生效的（2019）湘0104民初15327号民事判决书仅判决由百合百乐公司向案外人长沙先导物业管理有限公司支付2019年12月31日之前欠付的物业管理费，对之后的物业管理费百合百乐公司既未提供证据证明其已支付给长沙先导物业管理有限公司，且其亦未提供相应的证据证明在其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司解除租赁合同后对程庆秋租赁的涉案商铺提供了相应的物业管理服务，故对百合百乐公司主张的2019年12月31日之后的物业管理费，本院不予支持。对物业管理费计算标准，虽然本案双方当事人在涉案《商铺租赁合同》中约定35元/平方米/月，但此标准系百合百乐公司在完全履行了相应的物业管理服务义务的情形下反诉原告程庆秋应支付的服务对价，本案中，原告（反诉被告）百合百乐公司并未提供相应的证据证明其为被告（反诉原告）提供了相应的物业管理服务义务，且其在租赁合同履行过程中始终未对商场进行整体开业，故对物业管理费的支付标准本院参照双方于2018年5月23日签订的《协议》中约定的15元/平方米/月的标准进行计算。综上，2017年3月23日至2019年12月31日期间，被告（反诉原告）程庆秋共计应支付原告物业管理费15元/平方米/月×1538.6平方米×33个月+15元/平方米/月×1538.6平方米÷30天×9天=768530.7元，核减被告（反诉原告）程庆秋已支付的2018年5月23日至2019年5月22日期间的物业管理费253869元，还应支付原告（反诉被告）百合百乐公司物业费514661.7元。关于原告（反诉被告）百合百乐公司要求解除与被告（反诉原告）程庆秋签订的涉案《商铺租赁合同》的诉请。本案中，百合百乐公司与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司的租赁合同已经解除，百合百乐公司就涉案租赁物已丧失对外出租的权利，且其现已退出了涉案商场，因此，原、被之间的租赁合同已无履行的事实基础，故对百合百乐公司要求解除与程庆秋签订的涉案《商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。至于具体的解除时间，则以百合百乐公司与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司约定的退还涉案租赁场地之日即2019年8月31日为本案双方当事人租赁合同的解除时间。关于原告（反诉被告）百合百乐公司要求被告（反诉原告）程庆秋支付6个月租金违约金及2016年12月23日至2017年10月23日优惠期间租金、运营管理费的诉请。因原告在合同履行期间未完全履行双方签订的涉案租赁合同约定的相关义务，且系因其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司解除租赁合同在先，导致其与程庆秋签订的涉案《商铺租赁合同》失去继续履行的现实基础而最终解除，故百合百乐公司亦存在违约行为，对其上述诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）程庆秋要求原告（反诉被告）百合百乐公司赔偿其游戏设备损失1131500元、装修损失250000元及反诉原告支付给第三方的违约金损失220000元的诉请。本案中，原告（反诉被告）百合百乐公司先后数次承诺对涉案商场整体开业，致使被告（反诉原告）程庆秋为配合百合百乐公司的整体开业而更换了设备，但百合百乐公司始终未对涉案商场进行整体开业，致使反诉原告程庆秋因此遭受游戏设备款损失，其行为已经构成违约，理应对程庆秋因此遭受的损失承担赔偿责任。关于具体损失的确定问题，虽然程庆秋未提供充分有效的证据证明其游戏设备损失的具体金额，但考虑到其为配合百合百乐公司的整体开业而致使被更换的游戏设备在客观上产生了差价损失，故本院根据反诉原告程庆秋所经营的行业属性及购买和更新游戏设备的实际情况，结合其提交的游戏设备采购合同、销售合同及相应银行流水等证据材料，从公平原则的角度出发，对程庆秋因更换游戏设备产生的差价损失酌情认定为250000元。关于其主张的250000元装修损失的认定问题，因百合百乐公司在未妥善解决与反诉原告之间租赁事宜的情形下即提前解除了其与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》，致使程庆秋为与新的接管公司另行重新签订租赁合同而对其租赁场地进行了重新装修，显然，程庆秋该项损失系因百合百乐公司的违约行为导致，其理应对程庆秋因此遭受的装修损失予以赔偿。但对其具体装修损失的认定问题，虽然程庆秋提交的相关装修合同中约定的装修价款为250000元，但其提供的银行流水中的金额仅为65000元，虽然其提交了部分手写收据，但无相应的转账记录佐证，且未提供其它合法有效的证据证明其商铺重新装修的实际价值，故对其装修损失，本院根据其租赁场地面积大小及商铺重新装修的实际情况，参照本地同类商铺装修的市场价格，对其装修损失酌情认定为100000元。至于反诉原告程庆秋要求反诉被告赔偿其支付给第三方的违约金损失220000元的诉请，因其未提供相应的银行流水证明其该项费用已实际产生，故对其该项诉请，本院不予支持。关于被告（反诉原告）程庆秋要求原告（反诉被告）百合百乐公司支付违约金400651.44元的诉请，因被告（反诉原告）程庆秋在租赁合同履行过程中亦存在未及时足额缴纳应付租金及物业管理费的违约行为，故对其该项诉请，本院不予支持。对被告（反诉原告）程庆秋要求原告（反诉被告）百合百乐公司返还其缴纳的履约保证金105240元、一次性综合管理费30000元的诉请。本案中，反诉原告与反诉被告签订的涉案《商铺租赁合同》因反诉被告与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司签订的房屋租赁合同提前解除而丧失了继续履行的基础而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因反诉原告与反诉被告签订的涉案《商铺租赁合同》解除的根本原因在于反诉被告提前解除了与案外人长沙综合交通枢纽建设投资有限公司签订的房屋租赁合同，故对反诉原告缴纳的上述费用，反诉被告理应予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条，判决如下：一、原告（反诉被告）湖南百合百乐商业管理有限公司与被告（反诉原告）程庆秋于2016年4月15日签订的《方圆荟租赁合同》于2019年8月31日解除；二、限被告（反诉原告）程庆秋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖南百合百乐商业管理有限公司物业管理费514661.7元；三、限原告（反诉被告）湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）程庆秋游戏设备损失250000元、装修损失100000元；四、限原告（反诉被告）湖南百合百乐商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）程庆秋剩余租金22598.24元、一次性综合管理费30000元、保证金105240元；五、驳回原告（反诉被告）湖南百合百乐商业管理有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）程庆秋其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取16951元，反诉案件受理费减半收取13030元，由原告（反诉原告）湖南百合百乐商业管理有限公司负担14981元，由被告（反诉原告）程庆秋负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  卿斌二〇二一年三月三十日法官助理罗翠玲书记员周音附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。