北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4786号上诉人（原审原告）：刘建华，男，1962年9月17日出生，汉族，中国新兴建设开发集团有限公司退休工程师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜习瑞，北京市京伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祁琳，女，1978年9月2日出生，汉族，北京德芳家旭商贸有限公司法定代表人，住北京市西城区。被上诉人（原审被告）：张京臣，男，1974年6月28日出生，汉族，个体工商户，住北京市海淀区。上诉人刘建华因与被上诉人祁琳、张京臣房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初24445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月25日公开开庭审理了本案。上诉人刘建华之委托诉讼代理人杜习瑞，被上诉人祁琳、张京臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建华上诉请求：撤销一审判决，依法改判祁琳、张京臣支付刘建华自2012年5月1日至2017年12月30日的租金163200元，并支付拖欠租金利息（以163200元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2012年5月1日暂计算至2020年7月21日）。事实和理由：一、2011年刘建华将马连道10号茶城A-0143房屋租给祁琳，刘建华与祁琳由此相识。2012年刘建华委托祁琳将A-0323房屋（即涉案房屋）代为出租，并把钥匙交予祁琳，祁琳自此开始代刘建华出租A-0323房屋，代刘建华签订租赁合同，并代为收取租金。自2012年5月1日至2017年12月30日，涉案房屋租金合计163200元。因祁琳代为出租涉案房屋，刘建华不清楚租户情况，所以多次电话催问祁琳主张涉案房屋租金，祁琳回复称刘建华与李颜均于2011年离婚，涉案房屋归李颜均所有，已将房屋租金支付给了李颜均。直至2019年7月3日，李颜均起诉刘建华主张涉案房屋租金，刘建华才得知祁琳未将租金支付给李颜均。二、一审判决以刘建华未提交其与祁琳就涉案房屋存在租赁合同关系的证据即认定刘建华就涉案房屋向祁琳主张房屋租金缺乏依据属于事实认定不清。刘建华虽未提交其与祁琳就涉案房屋存在租赁合同关系的证明，但根据祁琳代刘建华签订的《租赁合同》、祁琳另案提交的《结算单》，均可得知祁琳存在代收涉案房屋租金的行为，代收租金后，其并未支付刘建华。三、一审判决刘建华的主张超过诉讼时效，属于适用法律错误。2019年7月3日，李颜均起诉刘建华并主张房屋租金，刘建华才得知祁琳并未将房租交给李颜均，此时刘建华才知道自己的权利受损。根据相关法律规定，向人民法院请求民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，诉讼时效应当自刘建华知道自己权利受损之日即2019年7月3日起计算。祁琳辩称，同意一审判决，不同意刘建华的上诉请求和理由。张京臣辩称，同意一审判决，不同意刘建华的上诉请求和理由。刘建华向一审法院起诉，请求判令祁琳、张京臣支付刘建华：1.自2012年5月1日至2017年12月30日的租金163200元；2.拖欠租金利息（以163200元为基数，自2012年5月1日至实际支付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）。一审法院认定事实：2011年7月8日，李颜均与刘建华达成了《离婚协议书》并在海淀区民政局婚姻登记处办理离婚登记。离婚协议书约定四季青房屋归刘建华所有，A-0143商住房和A-0323商住房归李颜均所有。后A-0143商住房和A-0323商住房于2016年6月15日登记至李颜均名下。2015年4月15日，祁琳代甲方刘建华与乙方张京臣签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于茶贸3-323号房屋出租给乙方，租赁期限为2015年4月15日至2016年4月15日，租金及支付方式为押一付三，约定合同一经签署乙方支付押金2400元。合同终止时，乙方交清租金及其他费用，甲方即退还乙方押金（不计利息）。另查，一、审理中，刘建华提交其与张京臣的微信记录，证明张京臣将房屋租金交给了祁琳，祁琳未将房屋租金支付给刘建华。祁琳称其从未代为收取过涉案房屋的租金，且微信记录与祁琳无关，对上述微信记录不予认可；张京臣对微信记录真实性认可，但称系在刘建华诱导下所作的表述，但实际上并未向祁琳交付过涉案房屋的租金。刘建华为证明祁琳在2015年9月15日，均由祁琳代收0323和0143两个房屋的租金提交结算字条一张，载明：“到今15年9月15日，2处房租39300元，拿茶3430元，结算35870元”；祁琳对上述字条真实性认可，但不认可证明目的，字条中显示“房租0323,7200”是祁琳代张京臣转交给刘建华的房屋租金。张京臣称不清楚结算字条的情况。另，刘建华为证明其向祁琳主张涉案房屋租金提交了2020年7月10日的录音；祁琳对该份证据不予认可，张京臣表示对此不知情。二、审理中，祁琳为证明刘建华不具备诉讼主体资格，涉案房屋为李颜均所有，李颜均未授权刘建华出租，提交了离婚协议书及（2020）京01民终3252号民事判决。刘建华认可上述证据真实性，但涉案房屋于2016年6月15日变更至李颜均名下，涉案房屋由刘建华收取租金，李颜均收取另外一处的房屋。另，祁琳提交2014年3月2日刘建华与黄品澄之间签订的《北京市房屋租赁合同》、刘建华与黄品澄之间的微信记录，证明涉案房屋在2014年至2015年3月期间都是案外人租赁房屋，且刘建华明知黄品澄租赁期间的租金支付情况。刘建华对上述房屋租赁合同及微信记录真实性认可，但称其并未收到黄品澄的房屋租金。张京臣表示对上述证据不清楚，且认为与其无关。张京臣提交其于2017年1月向李颜均转账7800元的银行记录，证明其按时交纳租金。刘建华认为上述款项系支付给他人的，真实性无法核实，不予认可；祁琳认为该份证据与其无关。再查，2019年李颜均以不当得利为由将刘建华诉至北京市海淀区人民法院，北京市海淀区人民法院于2020年1月2日作出（2019）京0108民初52322号民事判决，李颜均不服上述一审判决上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）京01民终3252号民事判决，其中载明：“……一审法院认定事实：……李颜均主张刘建华将A-0143商住房和A-0323商住房出租并收取租金，对此其提交了以下证据：（1）显示为刘建华与黄品澄于2014年3月2日签订的《北京市房屋租赁合同》及祁琳代刘建华与张京臣于2015年4月15日签订的《房屋租赁合同》，租赁标的均为A-0323商住房，租赁期限分别为2014年3月2日至2015年3月1日、2015年4月15日至2016年4月15日，租金标准分别为每半年15600元和未载明租金……（3）张京臣与祁琳签名的两份《房屋缴付情况说明》，主要内容为张京臣称其承租A-0323商住房，2015年4月15日至2016年4月15日租金28800元，2016年4月15日至2016年7月15日租金15600元，每年分四次，以转账或现金的方式交付刘建华，2016年10月15日至2017年4月15日租金交付李颜均……刘建华对上述证据的真实性均不认可，表示双方离婚后只收过张京臣就A3-0323商住房支付的租金五、六千元……法院经审查认为，根据李颜均的上诉理由，本案的争议焦点如下：……二、刘建华是否收到……2015年4月15日至2016年7月15日期间A-0323商住房租金……另一租户张京臣并未出庭作证，亦未有银行转账记录、现金收据等予以证明，故在案证据不足以证明刘建华收取了2015年4月15日至2016年7月15日期间A-0323商住房租金……”。经询，刘建华与张京臣均认可2016年4月15日后的租金标准为每月2600元，但刘建华称张京臣使用涉案房屋至2017年12月30日，张京臣称其于2017年4月15日搬离涉案房屋，双方对此均未提交证据。一审法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，刘建华以房屋租赁合同纠纷诉至法院，刘建华所提交的《房屋租赁合同》显示其为出租人，张京臣为承租人，张京臣承租A-0323号商住房。庭审中，各方均认可祁琳系代刘建华签署上述房屋租赁合同，刘建华亦未提交其与祁琳就涉案商住房存在租赁合同关系的证明，故刘建华就涉案房屋向祁琳主张房屋租金缺乏依据，法院不予支持。对于刘建华要求张京臣支付自2012年5月1日至2017年12月30日期间房屋租金的诉讼请求，法院就不同时间阶段进行分析：（1）对于刘建华主张2012年5月1日至2015年4月14日期间房屋租金的诉讼请求。因刘建华并未提交其与张京臣该期间就涉案房屋存在房屋租赁合同的证据，故法院对刘建华要求张京臣支付上述期间房屋租金的诉讼请求不予支持。（2）对于刘建华要求张京臣支付2015年4月15日至2017年12月30日期间的房屋租金的诉讼请求。首先，刘建华称其仅收到过5000至6000元，但其无法说明收取的具体时间；在2015年9月15日，祁琳与刘建华签写的字条中涉及到刘建华收取涉案房屋租金7200元，经询刘建华表示记不清了，故刘建华对要求张京臣支付租金数额的诉讼主张与庭审中陈述存在矛盾；其次，2015年4月15日至2016年4月15日期间，因双方在合同中明确约定了租金标准及在合同终止时张京臣应当付清租金，张京臣虽未能提交证据证明其已全部交纳上述期间对应租金，但刘建华对上述期间房屋租金的主张已超过诉讼时效，法院不予支持；再次，刘建华与张京臣于2016年4月15日后就涉案房屋未签订书面租赁合同，未约定租赁期间，但双方均认可房屋租金为每月2600元，又因，涉案房屋在刘建华与李颜均协议离婚时约定归李颜均所有并于2016年6月15日即登记李颜均名下，且结合（2020）京01民终3252号民事判决认定可知，刘建华未能与李颜均就涉案房屋租金归属达成一致，且李颜均作为涉案房屋的产权人告知张京臣应向其支付租金，在前诉案件李颜均对张京臣所提供的《房屋缴付情况说明》中显示已收取2016年10月15日至2017年4月15日期间的租金未提出异议，故自2016年10月15日起，刘建华与张京臣之间的房屋租赁合同无法继续履行，故刘建华主张2016年10月15日之后的房屋租金缺乏依据；另，刘建华至迟应当自该日起向张京臣主张2016年10月15日之前因房屋租赁合同关系存续而发生的房屋租金，刘建华的诉讼主张明显超过诉讼时效，故法院对刘建华的诉讼请求不予支持。据此，一审法院判决：驳回刘建华全部诉讼请求。二审中，各方当事人均未提交新证据，且对于一审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据现有证据显示2015年4月15日起刘建华才与张京臣就涉案房屋建立起租赁关系，故刘建华向张京臣主张2015年4月15日之前房屋租金，依据不足，一审判决予以驳回并无不当。关于刘建华向张京臣主张涉案房屋2015年4月15日之后租金一节，2011年7月8日刘建华与李颜均协议离婚时约定涉案房屋归李颜均所有，2016年6月15日该房屋登记至李颜均名下，通过（2020）京01民终3252号民事判决书的可知，刘建华与李颜均未能就涉案房屋租金的归属达成一致，在该案中李颜均未对张京臣所提供的《房屋缴付情况说明》中显示“2016年10月15日至2017年4月15日租金交付李颜均”提出异议，而刘建华与张京臣之间的房屋租赁合同约定的租金支付方式是押一付三，按照常理，至迟自张京臣未向刘建华支付2016年10月15日之后的租金开始，刘建华即应及时主张权利。虽然刘建华上诉以其委托祁琳代收涉案房屋租金、不清楚租户情况，其多次催问祁琳主张涉案房屋租金、祁琳称将租金支付李颜均，直至2019年7月李颜均起诉刘建华主张涉案房屋租金，刘建华才知道权利受损等为由主张其未超过诉讼时效，但是，祁琳对于刘建华关于代收租金的主张不予认可，且按照刘建华的陈述，其曾收过张京臣就涉案房屋支付的租金五六千元，另根据常理，即便如刘建华所述，其亦应对租金支付情况进行必要核实，故本院对于刘建华据此主张其没有超过诉讼时效的上诉意见，不予采纳，一审判决认定刘建华向张京臣主张相应期间房屋租金超过诉讼时效期间，结果并无不当。此外，对于2016年10月15日之后的租金，一审判决考虑到涉案的产权登记、刘建华与李颜均之间前案诉讼等情况，认定刘建华向张京臣主张该部分租金缺乏依据，结果亦无不当。关于刘建华上诉对于祁琳提出的诉讼请求，本案系租赁合同纠纷，而刘建华主张其与祁琳之间系委托代租关系、祁琳代收租金，故与本案并非同一法律关系，不属于本案处理范围，当事人之间如有争议，可另行解决。综上所述，刘建华的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4526元，由刘建华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何江恒二〇二一年三月三十日法官助理 孙国栋书 记 员 刘力之