河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民终956号上诉人（原审原告）：焦作市和家物业管理有限公司。住所地：焦作市解放区和平中街**和平街市场管委会院内。法定代表人：张春喜，执行董事。委托诉讼代理人：张超超，女，1989年3月19日出生，汉族，住温县，系该公司员工。委托诉讼代理人：李彬彬，男，1976年9月20日出生，汉族，住焦作市解放区，系该公司员工。上诉人（原审被告）：陈树山，男，1952年2月19日出生，汉族，住辽宁省绥中县。委托诉讼代理人：姜巧巧，河南苍穹律师事务所律师。上诉人焦作市和家物业管理有限公司（以下简称和家物业公司）与上诉人陈树山物业服务合同纠纷一案，双方均不服河南省焦作市解放区人民法院（2020）豫0802民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人和家物业公司的委托诉讼代理人张超超、李彬彬，上诉人陈树山的委托诉讼代理人姜巧巧参加诉讼。本案现已审理终结。和家物业公司上诉请求：1、改判（2020）豫0802民初3915号民事判决书第一项为“被告陈树山于本判决生效之日起三十日内，以5,500元/月的标准，向原告焦作市和家物业管理有限公司支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的物业费（支付时，应扣除一个月的物业费5,500元）”；2、请求改判陈树山支付和家物业公司为其垫付2020年1月1日至10月19日的水、电费共计16,066元；3、二审诉讼费用由陈树山承担。事实与理由：1、一审判决以新冠肺炎疫情的影响为由减免陈树山两个月物业费明显不当。《最高人民法院印发的通知》第五条规定新冠疫情减免的政策范围是承租国有房屋用于经营的、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，而本案属于非国有房屋的物业费范畴，只能在平等协商基础上确定减免金额。和家物业公司作为有限责任公司相应国家号召，只同意扣除陈树山一个月的物业费。2、陈树山在承租到期后，没有履行返还房屋的义务，其中的100平方米房屋虽无人使用，但其属于整体面积中不可分割的一部分，并由陈树山单独加锁控制，和家物业公司的各项物业管理服务也一直没有停止。故一审从陈树山非法占用面积中减掉100平方米，每月的物业费即减少550元明显不当。3、一审法院已查明陈树山在承租到期后至今仍然占有涉案房屋，和家物业公司至今仍然持续对涉案房屋提供物业管理服务，垫缴水电费，一审法院在和家物业公司提交了各项单据的情况下，未支持和家物业公司关于水电费的请求明显错误。陈树山答辩称，答辩意见基本同其上诉意见，另补充：1、本案依据的房屋租赁合同已由和家物业公司的上属单位主动提出解除，物业服务合同在到期后也未续租，且物业合同中明确规定如果陈树山逾期缴费15天，物业公司有权利单方解除合同，不再进行物业管理，现物业公司将所有的过错即交接义务全都归咎于陈树山，在放任十个月之后才提起物业服务的相关费用，存在恶意扩大损失的嫌疑。2、陈树山在诉讼之前租赁房屋解除之后，已主动向和平街市场管理部门进行了报告，也已向自己转租的其他个别商户进行了告知，已履行了合同约定的基本告知义务。陈树山上诉请求：1、撤销（2020）豫0802民初3915号民事判决，改判驳回和家物业公司一审全部诉讼请求。2、本案的诉讼费用由和家物业公司承担。事实与理由：1、本案应以（2020）豫0802民初3916号的审理结果为依据。陈树山先与和佳商贸公司签订租赁合同，同日又与和家物业公司签订物业服务合同，合同约定的提供物业服务的场所范围与租赁合同一致。（2020）豫0802民初3916号租赁合同纠纷案判决尚未生效，陈树山是否已经将租赁场所交还给和佳商贸，是否实际占用了租赁场所，还有待于生效判决的确认。2、物业服务合同于2019年12月31日到期，之后未续签，因此本案案由不应定为物业服务合同纠纷。双方之间没有合同基础，违约金不能支持。3、双方之间的法律关系难定。首先，和家物业公司的证据不足以证明其对案涉场所提供了服务。其次，租赁合同和物业服务合同都未续签，陈树山在案涉场所已经失去了一切利益，也没有其他事务，因此也不成立无因管理。即使双方之间构成无因管理，必要费用不能以双方之前合同约定的标准计算，因为合同约定的费用中包含了和家物业公司的利润和其他违反国家物价规定的收费。且和家物业公司应当就必要费用举证。第三，和家物业公司虽然受损，但陈树山未相应获利，故构不成不当得利。即使上诉人获利，获利数额无法界定。4、一审认定事实有误，和家物业公司起诉的“物业管理费”不可能真实存在。依常理分析，和家物业公司在不知道案涉场所会不会有人接盘的时候，其不可能继续提供服务。即使和家物业公司提供了一些服务，也只能计算一个合理期限，在合理期限之后直至其起诉期间的费用，都是其故意扩大的损失。和家物业公司答辩称，陈树山的上诉请求理由不能成立，应予驳回。本案的基本事实是陈树山将租赁的房屋分割后，转租他人，截止目前由其公司提供物业服务的租赁房屋仍实际由陈树山使用。陈树山作为接受物业服务的主体和受益人，应当按照原合同约定的物业费标准交纳相关物业费用及其公司垫付的水电费等费用，直至其腾空交还租赁房屋为止，由于陈树山违反原合同约定，长期拖延缴纳物业费用，原审法院按照全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率核算，其应当缴纳物业费的违约金符合法律规定，因此请求依法驳回陈树山的上诉请求。和家物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2020年1月-9月的物业费49,500元（按66,000元／年计算），直至房屋腾空、交付之日止的物业费（计算标准同上）；2．判令被告支付违约金27,000元（从2020年1月1日起至9月30日按每日100元计算），以及直至被告清偿全部物业费、违约金之日止的违约金（计算标准同上）；3．判令被告支付原告2020年1月1日-10月19日的水电费16,066元，以及直至房屋腾空、交付之日止所产生的水电费用；4本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：河南中安建设工程有限公司（以下简称中安建设公司）系焦作市和平街市场的产权单位。中安建设公司向焦作市和佳商贸有限公司（以下简称和佳商贸公司）出具委托书，将和平街市场内全部商铺委托由和佳商贸公司代为出租、管理、签订租赁合同、收取租金，因委托所发生的所有债权债务，均由中安建设公司承担。和佳商贸公司于2019年1月1日与陈树山签订《租赁合同》，被告陈树山租赁和佳商贸公司市场内大房兴隆服装城区78号房屋。同日，中安建设公司另一全资子公司原告和家物业公司，与陈树山签订《物业管理合同》，合同期限为一年，自2019年1月1日至2019年12月31日止。约定和家物业公司根据陈树山租赁房屋所处的位置、房间数量、面积、层数等不同条件进行物业管理服务费的收取，年共计66,000元。物业管理服务费按月结算，乙方（被告陈树山）应在每月的5日前付清当月的费用。水、电费用的交纳，乙方用水用电，房间安装有水表、电表的，按表计量，房间没有安装水、电表的，按市场规定的标准计量；单价执行市场规定的统一定价。水、电费每两个月结算一次，实行单月交费，交费时间为每个月单月的5日前。关于违约责任，乙方不按规定交纳物业管理服务费和水电费用，每拖延一天，甲方（原告）按100元／天收取违约金；乙方逾期超过15天，视为自动解除合同。发生争议，双方协商解决；协商不成，由解放区人民法院管辖。合同签订后，陈树山按照合同约定交纳了涉案房屋的物业费和水、电费。2019年12月27日，和佳商贸公司制作了内容为：“陈树山：我公司与你签订的《房屋租赁合同》租赁期限将于2019年12月31日届满。因你经常逾期交纳租赁费和物业管理费，经我公司研究决定该房屋租期届满后予以收回。现我公司提前向你告知，请你务必于2020年1月1日腾空并交付租赁房屋，否则我公司将按合同约定执行”的通知，并在陈树山所租赁房屋处进行了张贴，后于2019年12月30日又以短信通知的形式将通知的内容向陈树山进行了告知，但至今陈树山未将所租赁的房屋返还给中安建设公司。原告与被告签订的《物业服务合同》期限届满后，双方未再续约。因被告未将案涉房产返还给中安建设公司，被告对外转租的部分商户仍在上述市场经营，原告继续为被告提供了物业服务，并代缴水费和电费，据此形成纠纷，原告诉至法院。河南中安建设工程有限公司诉被告陈树山房屋租赁合同纠纷，法院审理后，于2020年12月28日作出（2020）豫0802民初3916号判决，判决：一、陈树山于判决生效之日起三十日内将焦作市和平街市场内大房兴隆服装城区78号房屋（即该市场西北角三层楼房的二、三层全部房屋）内的物品清空后，将房屋返还给河南中安建设工程有限公司；二、陈树山于判决生效之日起三十日内，按照6,400元／月的标准，向河南中安建设工程有限公司支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋占用费（支付时，应扣除两个月的房屋占用费12,800元，及8,000元押金，共计20,800元）；三、陈树山于判决生效之日起三十日内，向河南中安建设工程有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以76,800元为基数，自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85％计算）；四、驳回河南中安建设工程有限公司的其他诉讼请求。又查明，涉案房屋的西翼二层走廊东侧约100平方米的面积系被陈树山分割为开放式的空间。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有合同权利，承担合同义务。关于和家物业公司提出的要求陈树山支付2020年1月1日之后的涉案房屋的物业费的诉讼请求，因双方的《物业服务合同》及陈树山与中安建设公司签订的《房屋租赁合同》约定的期限届满后，陈树山并未积极履行将涉案房屋腾空并交还的义务，原告继续为被告陈树山提供物业服务，故和家物业公司的该诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。但鉴于涉案房屋的西翼二层走廊东侧约100平方米的面积系被陈树山分割为开放式的空间，对于此部分的开放空间，和家物业公司完全可以直接予以收回并进行支配、对外出租，从而减少自身的损失，而和家物业公司却怠于采取相应的措施，故综合考虑该部分开放空间的面积、所在位置等因素，对和家物业公司所主张的物业费按照550元／月的标准予以减少，即陈树山应按照4,950元／月的标准，向和家物业公司支付涉案房屋自2020年1月1日起至实际交还之日止的物业费。同时，考虑到今年新冠肺炎疫情的冲击和影响，对陈树山的上述应付物业费，酌情减少两个月费用，即9,900元。关于和家物业公司所主张的要求陈树山以年租金66,000元为基数，按照每日100元的标准计算和支付违约金的诉讼主张。原、被告双方《物业服务合同》中对相应违约金有约定，即“乙方不按规定交纳物业管理服务费和水电费用，每拖延一天，甲方按100元／天收取违约金；乙方逾期超过15天，视为自动解除合同”，但该违约金约定过高，根据本案的实际情况。在综合考虑陈树山已依法承担赔偿和家物业公司损失的责任、涉案房屋的租赁情况、和家物业公司未及时起诉以避免和减少自身损失等各方面因素的情况下，认为相应违约金的计算标准，应以59,400元（4,950元×12月）为基数，按照和家物业公司提起本案诉讼的2020年10月时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85％的标准计算为宜。原告主张超过部分，不予支持。关于原告主张被告支付2020年1月1日至案涉房产腾空、交付之日止产生的水电费的诉讼请求。原告提交的证据，系其单方制作，未提交其它证据予以佐证，不足以证明上述期间水电费的具体数额，应承担举证不能的法律后果。故原告的该主张，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陈树山于判决生效之日起三十日内，按照4,950元／月的标准，向原告焦作市和家物业管理有限公司支付自2020年1月1日至实际返还房屋之日止的物业费（支付时，应扣除两个月的物业费9,900元）；二、被告陈树山于判决生效之日起三十日内，向原告焦作市和家物业管理有限公司支付违约金（违约金的计算方式：以59,400元为基数，自2020年1月1日起至被告清偿全部物业费之日止，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85％计算）；三、驳回原告焦作市和家物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计1,058元，由被告陈树山负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的案件事实除水费、电费外与一审认定的相同。本院认为，从当事人陈述的情况可知，陈树山租赁房屋期限届满后，其并未积极履行将案涉房屋腾空并交还的义务，和家物业公司继续为陈树山提供物业服务，双方之间形成了事实物业服务合同关系，陈树山应当承担相应的民事责任。原审考虑到2020年新冠肺炎疫情的冲击和影响，酌情减少两个月物业费并无不当。另案涉房屋有不少未实际使用，物业服务量相应会减少，鉴于该客观情形，原审按4,950元/月的标准计算物业费也无不当。关于和家物业公司请求的水电费，本院经审查认为，和家物业公司提交的收费单据系其单方制作，没有其他证据印证不能证明其主张，且二审中和家物业公司又认可陈树山转租给他人的用以开宾馆等的实际使用人，将电费已直接支付给电业局，水费由和家物业公司收取了一部分，而和家物业公司对具体数额亦未提供相应的证据，故和家物业公司应承担举证不利的后果，原审未予支持和家物业公司关于垫付水电费的请求，并无不当。综上所述，和家物业公司、陈树山的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,116元，由焦作市和家物业管理有限公司负担857元、由陈树山负担1,259元。本判决为终审判决。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理薛雪丽二〇二一年三月三十一日书记员 申 娇