广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初30272号原告深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人陈某某。委托代理人吴某某，男，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系公司员工。被告孙某某，男，汉族，住址广东省深圳市福田区。委托代理人范某某，广东红棉律师事务所律师。委托代理人黄某某，广东红棉律师事务所律师。被告许某某，女，汉族，住址广东省深圳市罗湖区。被告黄某某，女，汉族，住址广东省深圳市宝安区。委托代理人黄某某，女，汉族，住址广东省深圳市宝安区，系被告黄某某胞妹。某某股份有限公司深圳分行，住所地深圳市福田区负责人岳某某。委托代理人凌某某，广东信通律师事务所律师。原告深圳市某某有限公司（以下简称中某某公司）诉被告孙某某、许某某、黄某某及某某股份有限公司深圳分行商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告委托代理人吴某某，被告孙某某委托代理人范某某、黄某某，被告黄某某委托代理人黄某某，第三人委托代理人凌某某到庭参加诉讼。被告许某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.解除原告与三被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》[深（龙）网预买字（2017）第8573号]；2.三被告共同向原告赔偿损失1704855.48元；3.三被告共同向原告支付违约金374251.2元；4.被告承担本案诉讼费；5.原告在三被告已付购房款中直接抵扣原告第2、3、4项诉讼请求款项，并将购房余款无息退还给三被告。原告诉称事实与理由：三被告购买原告开发的位于深圳市龙岗区物业，双方于2017年6月2日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》；根据合同约定，三被告采取按揭贷款方式购房。三被告向原告支付购房定金100000元及购房首期款1772512元。2017年6月16日，三被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，向第三人贷款1870000元；原告应三被告要求向第三人出具《个人贷款不可撤销担保书》，为三被告上述贷款承担保证责任。原告收到全部购房款共计3742512元。后因三被告拒绝办理案涉物业过户手续，且三被告未按时向第三人还贷，故第三人向深圳国际仲裁院提出仲裁要求原告承担连带责任。2020年6月23日，深圳国际仲裁院出具仲裁裁决书，裁决三被告向第三人偿还贷款本金、利息、罚息、复利及相关仲裁支出费用，原告承担连带责任。原告依据该生效裁决向第三人支付1546382.54元。现原告向法院起诉提出上述诉讼请求。被告孙某某及黄某某辩称：1.原告主张解除合同没有事实及法律依据。2.本案所涉商品房买卖合同中被告义务已经履行完毕，被告方违反的仅是贷款合同中约定条款。3.原告应当依据保证合同向被告追索债权，而不应以商品房买卖合同为依据主张债权。4.原告没有为被告孙某某办理房产证，存在过错，违反了商品房买卖合同的约定。5.首付款大部分由被告孙某某支付，后期还款由被告孙某某支付。第三人称原告诉讼请求与该公司无关。被告许某某未向法庭提交答辩状。本院经审理认定事实如下：三被告共同购买原告开发的位于深圳市龙岗区，双方于2017年6月2日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》［深（龙）网预买字（2017）第8573号］；根据合同约定，房屋总价款3742512元，被告孙某某占45%份额、许某某占10%份额、黄某某占45%份额，三被告合同签订之日起7日内向原告支付首期款1872512元，签订合同之日起30日内办理银行贷款并向原告支付剩余价款1870000元。该买卖合同附件五第六条第三款约定：“出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性担保。若因买受人不按时还款致使按揭银行要求出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，买受人应按购房总价款的10%向出卖人支付违约金。合同解除后，该房产转归出卖人所有。在扣除违约金和向买受人追偿的承担保证责任的损失后，出卖人将剩余已付价款无息退回买受人，买受人已付价款不足以弥补出卖人损失的，出卖人有权继续向买受人追偿。”后三被告依约向原告支付购房款1872512元。2017年6月16日，三被告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》，约定三被告以案涉房屋为抵押向第三人贷款1870000元用于三被告共同购买案涉房屋，贷款期限120个月，贷款期限从2017年6月19日起至2027年6月19日止，三被告选择按月结息、按月还本、等额本金的方式还款。2017年6月29日，第三人及三被告就案涉房产办理抵押登记。2017年6月16日，原告向第三人出具《个人贷款不可撤销担保书》，为三被告上述贷款承担连带保证责任。2017年6月19日，第三人发放贷款1870000元，原告收到全部购房款共计3742512元。因三被告自2018年5月12日开始出现逾期还款，自2019年12月12日起持续欠款；截至2020年1月10日，三被告欠贷款本息合计1446090.64元。三被告未办理案涉物业过户手续。后第三人向深圳国际仲裁院提出仲裁要求原告承担上述三被告欠款的连带责任。2020年6月23日，深圳国际仲裁院出具仲裁裁决书，裁决三被告向第三人偿还贷款本金、利息、罚息、复利及相关仲裁支出费用，原告承担连带责任。原告依据该生效裁决向第三人支付款项总计1546382.54元，第三人依据该生效裁决享有的权利全部得到实现。另，原告销售案涉房屋所属项目时与案外人深圳市某某有限公司（后于2017年12月22日更名为深圳市某某有限公司）及深圳市某某有限公司签订销售代理合同，由两案外人代理销售案涉项目物业。本院认为，原告与三被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》[深（龙）网预买字（2017）第8573号]系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据本院查明的事实，三被告存在违约行为；根据该买卖合同附件五第六条第三款的约定，原告有权解除该买卖合同，案涉房屋转归原告所有，且三被告应当承担购房总价10%的违约金。故原告主张解除上述房屋买卖合同并要求三被告赔偿购房总价10%的违约金即374251.2元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的损失，原告因三被告的违约行为向第三人承担保证责任并向第三人支付总计1546382.54元，根据担保法的相关规定，原告承担保证责任后有权向三被告追偿；故原告要求三被告赔偿损失1546382.54元，本院予以支持。关于原告主张的其他损失158472.94元，原告称该损失系支付案外人的代理费用；因该费用三被告并不认可，且该部分损失并无合同约定，即便该代理费用属实，该费用亦非原告行使权利产生的必要费用；故原告主张的该部分损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张其在三被告已付购房款中直接抵扣三被告上述付款义务并将购房余款无息退还给三被告，原告的该项诉请符合买卖合同附件五第六条第三款的约定，本院予以支持。综上，在抵扣掉三被告需向原告承担的违约金374251.2元及损失1546382.54元后，原告需将三被告剩余购房款1821878.26元（3742512元-374251.2元-1546382.54元）无息退还。特别指出的是，三被告之间的权利义务纠纷不影响本案原告权利的行使。另外，原告主张在应退款项中直接抵扣三被告应承担的本案诉讼费，系方便当事人行使权利，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告深圳市某某有限公司与被告孙某某、许某某、黄某某于2017年6月2日签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》[深（龙）网预买字（2017）第8573号]；二、原告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告孙某某、许某某、黄某某剩余购房款1821878.26元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23432元（原告已预缴），由原告负担1784元，由三被告负担21648元；原告在退还三被告上述判项确定的金额中直接抵扣三被告应承担的本案诉讼费21648元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二一年三月十六日书记员  陈树秋