辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终3308号上诉人（原审原告、反诉被告）：夏飞，男，1988年11月10日出生，蒙古族，住沈河区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区文化路157号（B11-06）。负责人：金和群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。上诉人夏飞因与被上诉人辽宁品联商业有限公司租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2020)辽0103民初8358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏飞上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人在一审时提出的全部诉讼请求，驳回被上诉人在一审时提出的全部反诉请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：一、原审法院对上诉人与被上诉人之间签订《童鞋商铺租赁合同》认定有效，那么被上诉人就应当依约履行义务，现在被上诉人的违约行为导致合同不能履行，所以上诉人要求被上诉人承担违约责任。二、依据合同约定：上诉人交一年租金视为交付三年租金的约定，在被上诉人单方违约令双方的合同不能履行的情况下，被上诉人应当返还无法使用租金(两年零99天)18170元人民币。三、证据证明双方合同的解除是被上诉人单方实施暴力手段所致，即对于合同的解除双方是没有形成合意的。上诉人发生的全部损失被上诉人均应赔偿。上诉人在开业期间档口装修以及因整体停业造成了鞋品库存非常大的损失，请二审法院支持上诉人的此部分诉讼请求。被上诉人提出的全部反诉请求应予以驳回。原审法院判定上诉人承担4223.93元物业费的判项应予以撤销。依据合同约定：2.4上诉人在第一年的经营期内是不需要向被上诉人缴纳物业费的，合同很多条款不是保护上诉人合法权益。就这一条是保护上诉人的还被认不公平，上诉人对是无任何责任的，原审法院不应该令上诉人支付4223.93元物业费。暖气不给。2018年1月12日有图片证明，2018年4月21日就有人知道保洁要在月底撤场。有图片为证，2018年4月22日停水。不能因为大世界经营与招商问题让个别业主买单。辽宁品联商业有限公司辩称，请求维持原判。夏飞向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》；2.被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元（24000元-（8000元365天×266）=18170元）；3.被告承担诉讼费。辽宁品联商业有限公司向一审法院提出反诉请求：1.被反诉人支付反诉人2017年9月1日至2018年5月25日物业费4261元及租金差额共计8667.58元；2.被反诉人承担诉讼费。一审法院认定事实，2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方使用的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区，地上五层，总面积为61565.26平方米；租期为2014年11月1日至2035年5月31日止；租金为每年1100万元等；乙方向甲方支付履约保证金1000万元；乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目。2017年8月2日，被告（以下称品联公司）作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份，约定，甲方将位于沈阳市沈河区品联有限公司一层1511号商铺出租给乙方使用开展经营活动，商铺租赁面积16.1平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%；租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中免租期为2018年9月1日起至2020年8月31日止；双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日前完工；免租期不收租金只收取物业费，租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户，商铺免租到期提前6个月交付下一年租金，按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计38640元；综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每平方米每月30元，按照年度收取，每年合计5796元，第一年免收物业费，于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费，乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费；本合同签订时，乙方已向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款；经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任；因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还乙方交纳的租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方签订的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按合同第五条交还商铺：（1）乙方单方解除合同的，（2）乙方迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的；如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等。2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元。双方按照合同约定履行了合同义务并于2017年9月21日进场经营。2018年5月4日，沈阳市沈河区市场监督管理局向被告辽宁品联商业有限公司出具《限期提供材料通知书》一份，载明，关于你单位涉嫌销售不合格产品等行为，我局已立案调查，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十七条的规定，你单位有如实回答询问、协助调查或者检查的义务，为详细了解本案的有关情况，请你单位于2018年5月11日9时30分到南塔监管所协助调查，提供下列材料：1、营业执照及授权委托书、受托人身份证明；2、所售电器生产厂家执照、生产许可证、认证证明；3、所售鞋类生产厂家执照、商标注册证等；4、所售商品的进货凭证。如逾期不协助调查、不提供或者拒绝提供上述材料的，我局将依法进行处罚；同时，根据行政诉讼法等法律法规及相关司法解释的规定，将自行承担因行政程序中不提供证据的法律后果。2018年5月25日，被告贴出《通知》，内容载明，尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料：且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一层商户在闭店后七天内清理完毕档口货品，七天后档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！2018年5月26日，商场整体闭店，双方已实际解除合同。原、被告双方因返还费用等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。一审法院于2019年6月6日作出（2018）辽0103民初9135号民事判决书，判令驳回原告夏飞的诉讼请求，驳回被告辽宁品联商业有限公司的反诉请求。宣判后，原告夏飞不服该民事判决，上诉至本院。本院经审理，于2020年4月20日作出(2020)辽01民终2702号民事裁定书将该案发回一审法院重审，理由是：双方签订的《童鞋商铺租赁合同》约定租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止，第一年免收物业费。现合同未到期，2018年5月25日辽宁品联商业有限公司贴出《通知》，告知业主大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店，故本案应围绕双方合同约定及合同履行情况对应否返还夏飞租金及如何返还问题进一步审查。在一审法院重审过程中，被告（反诉原告）表示放弃要求原告（反诉被告）给付租金差额的反诉请求。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，合同约定的内容对签约方具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务。原告作为承租人已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并开始营业，被告亦将案涉商铺交付原告使用。关于原告要求解除其与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》的诉讼请求。2018年5月26日，因案涉商铺所在的大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，闭店停止经营，双方之间签订的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除。关于原告要求被告返还无法使用期间的租金的诉讼请求。因双方签订的《童鞋商铺租赁合同》中约定，商铺租赁面积16.1平方米；租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止；双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日；租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，商品免租期提前6个月交付下一年租金，按照租赁面积每平方米每月200元标准计算第一年租金合计38640元。根据上述合同约定，原告第一年应交租金为38640元（200元/月/平方米×12个月×16.1平方米），先交24000元，其余租金应以开业日期为准24个月内补交14640元（38640元-24000元），免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止即第二年、第三年免交租金，直到2018年5月26日商场闭店，原告实际使用案涉商铺的时间自2017年9月1日起至2018年5月25日止，共计266天，则原告实际占有期间的商铺租金应为28159.56元（38640元÷365天×266天），原告实际缴纳24000元。故一审法院对于原告要求返还租金的诉讼请求无法支持。关于原告主张其给付的租金24000元系三年租金的问题。案涉合同中明确约定租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，第二年、第三年免交租金。故对于原告的该项主张不符合合同约定的内容，一审法院不予采信。关于反诉原告（被告）要求原告缴纳使用期间物业费的反诉诉讼请求。因双方签订《童鞋商铺租赁合同》中约定，综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计5796元，第一年免收物业费，于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。虽合同约定第一年免收物业费，其余年份应交纳物业费，但该条款的履行是按合同期限为五年进行约定的，现双方协议在第一年已实际解除，按照公平原则，原告（反诉被告）应支付物业费，经计算物业费为4223.93元（16.1平×30元/月/平方米×12个月÷365天×266天），一审法院予以支持。一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）夏飞的诉讼请求；二、原告（反诉被告）夏飞于判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司物业费4223.93元；三、驳回反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费354元，反诉费50元，由原告（反诉被告）夏飞负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。虽合同约定第一年免收物业费，其余年份应交纳物业费，但该条款的履行是按合同期限为五年进行约定的，现双方协议在第一年内已实际解除，按照公平原则，被上诉人应支付物业费，故一审对被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求予以支持并无不当。关于上诉人主张其给付的租金24000元系三年租金的问题。案涉合同中明确约定租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，第二年、第三年免交租金。在租赁合同履行期限不到一年的情况下，上诉人主张其交付租金系三年全部租金，应平均计算日租金标准有违公平原则，一审法院不予采信并无不当。综上，上诉人夏飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费354元，由上诉人夏飞负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  杨 帆二〇二一年三月二十九日法官助理李春书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。