福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽05民终1791号 上诉人（原审被告）：叶茂德，男，1957年1月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 上诉人（原审被告）：李彩玲，女，1957年12月22日出生，汉族，住福建省德化县。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘清洁，福建刺桐律师事务所律师。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：叶茂通，男，1960年7月27日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人（原审被告）：许幼英，女，1965年12月11日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审原告）：范才刚，男，1985年11月3日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区，现住德化县。 委托诉讼代理人：林建辉，福建戴云律师事务所律师。 原审第三人：德化县百姓置业担保有限公司，住所地德化县浔中镇浔东北路**。统一社会信用代码：91350526MA31LDQM9N。 法定代表人：林燕琼，该公司经理。 上诉人叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英因与被上诉人范才刚及原审第三人德化县百姓置业担保有限公司（以下简称“百姓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初1761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英上诉请求：一、撤销一审第二项、第三项、第四项判决，改判驳回范才刚一审诉讼请求。二、范才刚承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、法院认定的叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英违约的事实不清。1.一审法院认定叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英违约的依据为“2020年11月5日，范才刚通过微信和电话沟通，叶茂德都明确拒绝交房给范才刚”。通过范才刚提交的证据看，《微信语音》无法作为认定叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英违约的依据，该语音全部是由范才刚一人的语音，单方表述怎能作为认定叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英违约的事实，从微信语音及微信记录的内容看，全部是双方协商内容。2.对上述两份证据质证的程序也是错误的，范才刚已经当庭撤回11月5日的微信记录的证据，一审法院依然将其作为证据进行认定，显然与法不符；该两份证据未当庭核实证据原件，程序违法，侵害了上诉人的诉讼权利。3.本案叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英尚未占有合同标的，交付条件尚未成就，对此，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英没有过错。涉案房屋属拆迁安置房，拆迁单位尚未将涉案房屋交付给叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英尚未占有标的物，房屋交付条件尚未成就，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英在交付标的行为上并无过错。一审期间，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英已经提交(2020)闽0526民初2420号《民事判决书》佐证该事实，虽然判决书尚未生效，但并不否认该事实客观存在。相反，本案违约的过错方在于范才刚，范才刚未按照合同约定给付款项，构成违约，应承担违约责任。4.范才刚在签订合同时，未尽到一般人的注意义务和审慎义务，应承担相应责任。通常一般人都会意识到拆迁房存在共有人，但范才刚未尽到一般人的注意义务和审慎义务，应承担相应责任。二、一审法院适用法律错误。1.合同解除不意味着必然伴随违约行为与违约责任，意定解除不适用违约责任。2.一审法院判决双倍返还定金及赔偿房屋差价损失无法律依据。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该法条适用的前提是当事人不履行或者履行的不符合合同约定，本案中，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英系因客观原因至今尚未实际取得合同标的，故而无法履行，并非不履行或者履行不符合。其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条适用的损失应当在合理的损失范围内。再次，违约责任赔偿应遵循损益相抵原则。复次，违约责任赔偿因遵循合理预见原则。房屋的用途是住，房价涨跌属于市场自然波动，存在不确定性，是无法预见的。一审判决赔偿范才刚损失于法无据，也违反公平原则。三、本案评估价不能作为房屋升值差价的基准，按照评估差价计算损失差额没有事实和法律依据。评估时间为起诉时间错误，在案证据表明2018年8月范才刚知晓涉案房屋共有人吴成发不签字，此时房产买卖协议未获得共有人追认，此时合同即无法履行，应以此为评估时间。 范才刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决从保护守约方的利益出发，以起诉之日作为评估时点最为合理。 德化县百姓置业担保有限公司对一审判决没有意见。 范才刚向一审法院起诉请求：1.解除范才刚与叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英双方于2018年7月24日签订的《房产买卖协议》；2.叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英向范才刚双倍返还定金200000元；3.叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英共同赔偿范才刚房屋差价损失578347元；4.由叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英承担本案诉讼费用（包括房屋评估费用6800元）。 一审法院认定事实：2013年4月26日，叶茂德、叶茂通及其母亲吴成发作为被拆迁人，德化县土地储备中心作为拆迁人，双方签订一份《德化县南后街片区改造房屋拆迁补偿安置协议》，协议就南后街片区房屋拆迁安置等事宜进行了相关约定，同时确定选房顺序号为“ＮＯ:92号”，可安置住宅用房面积116.82㎡。2017年8月25日，叶茂德、叶茂通为乙方，德化县南后街小区改造领导小组办公室为甲方，双方签订一份《南后街（路尾巷至隆中路）片区改造安置房选房协议》，约定：乙方应安置面积116.82㎡，乙方选择安置房位于金龙.中心城2号楼505室，建筑面积126.33㎡；安置房扩购价…等；乙方应在甲方通知交房的期限内完成交房并结清相关款项；…等。 2018年7月24日，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英作为出售方（甲方），范才刚作为购买方（乙方），百姓公司作为中介证明方，三方签订一份《房屋买卖协议》，约定：甲方因安置所拥有的房屋座落于德化县××镇××号楼××室××房××，建筑面积126.33平方米出售给乙方…；房屋建筑及配套程度以甲方提供的安置协议书中相关条款为准，乙方不再支付相关费用；房屋按套计价出售，总成交价为1010000元，该总价款不可变更、不因任何事由而有所变化…甲乙双方自签定该协议之日起不得反悔，否则视同违约，违约方应承担违约责任等相关法律责任；具体付款日期及金额如下：1.本协议签定之日，乙方应支付给甲方定金10万元。2.自甲方将套房钥匙交付给乙方时，视为已交房，乙方再支付购房款40万元。…等；甲、乙双方同意交房时间以相关部门通知的交房时间为准；甲方应按照政府规定的时间与其他安置房业主同期办理该套房的初始登记手续。…等；甲方向乙方和中介方保证其对该房屋及其土地的权属状况真实、合法、有效，不受任何他人追索，保证该房不存在赠送、继承、析产、户口挂靠或设定等任何瑕疵…等；如果甲方在收取定金或者部分购房款后，因甲方的原因未能履行本协议之条款以致本协议不能顺利完成，或者不按本协议条款将该房屋出售或交付乙方，则甲方必须返还乙方双倍定金和双倍已收购房款作为违约金给乙方，并赔偿乙方的装修费用；…等。同日，范才刚支付定金10万元，叶茂德、叶茂通出具收据一份给范才刚收执。嗣后，至2020年11月5日，范才刚通过微信聊天和电话沟通，叶茂德都明确拒绝交房给范才刚。 2020年6月8日，范才刚向一审法院申请对案涉房屋的市场价格进行鉴定，一审法院依法委托进行鉴定。福建仁达资产评估房地产估价有限公司（原为泉州仁达房地产评估有限公司）于2020年11月9日作出《估价报告书》，案涉房屋市场价值估价为1588347元。鉴定费用为6800元。鉴定过程中，到案涉房屋现场发现该套房在进行装修过程中。 另查明，叶茂德与李彩玲系夫妻关系，叶茂通、许幼英系夫妻关系。 一审法院认为，首先，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英与范才刚签订的《房屋买卖协议》，不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方应按协议约定全面履行各自的义务。本案中，叶茂德、叶茂通先于2017年8月25日签订安置房选房协议并选择位于金龙.中心城2号楼505室为安置房，后叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英于2018年7月24日将安置房出售给范才刚并收取对方定金10万元，依照合同约定，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英负有即时接收安置房并向范才刚交房和办理相关不动产权权属至范才刚名下的义务，但至今叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英仍未向范才刚交付房屋；另外，微信聊天记录和录音通话记录证实叶茂德已明确拒绝向范才刚交付套房，且案涉套房已由案外人进行装修中。综上，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英已构成违约，范才刚有权解除《房屋买卖协议》并要求叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英承担相应的违约责任，该请求事实清楚，证据充分，符合合同约定和法律规定，予以支持。其次，根据《合同法》规定，范才刚要求叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英双倍返还定金20万元的请求，符合合同约定和法律规定，予以支持。再次，《估价报告书》系法院依法委托有鉴定资质的机构作出，其鉴定结论合法有效，应予采信。叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英关于房屋差价的评估时间应为2018年8月份，鉴定人员没有出庭报告书不能采信的辩解，明显与事实不符，依据不足，不予采纳；如果合同履行，范才刚可获得所购房屋升值带来的利益。合同解除，范才刚如果另行购买房屋，需额外支出因房屋升值而增加的费用负担。因此，房屋差价款属于合同约定的违约损失赔偿范围。但范才刚同时请求定金双倍返还，故应在差价赔偿数额中扣除已支持的10万元，即1588347元－1010000元－100000＝478347元。因此，范才刚请求叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英共同赔偿房屋差价损失578347元的请求，予以部分支持。叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英关于违约赔偿应遵循损益相抵原则、合理预见原则和公平原则的辩解，依据不足，不予采纳；另外，由叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英承担鉴定费6800元，符合合同约定和法律规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除范才刚与叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英于2018年7月24日签订的《房屋买卖协议》。二、叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英应于判决生效之日起十五日内双倍返还范才刚定金200000元。三、叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英应于本判决生效之日起十五日内赔偿范才刚房屋差价损失478347元。四、叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英应于判决生效之日起十五日内支付给范才刚鉴定费6800元。五、驳回范才刚的其他诉讼请求。案件受理费11651.50元，减半收取计5825.75元，由范才刚负担1150元，由叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英共同负担4675.75元，均限于判决生效后七日内缴纳。 二审期间，双方当事人均未提供新的证据。除叶茂德对一审认定“叶茂德通过微信聊天和电话沟通，叶茂德都明确拒绝交房给范才刚。”有异议外，对一审认定的其他事实，双方当事人均无异议。经查一审卷宗，一审庭审中叶茂德对其与范才刚的微信聊天记录和通话记录的真实性没有异议，该微信聊天记录和通话记录可以认定叶茂德明确拒绝交房给范才刚。对一审认定的事实予以确认。二审另查明，案涉房屋另有共有人吴成发，系叶茂德、叶茂通的母亲，该房屋现由叶茂德、叶茂通的妹妹叶惠华占用并进行装修。 本院认为，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英与范才刚签订的《房屋买卖协议》，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房屋买卖协议》第五条约定：“甲、乙双方同意交房时间以相关部门通知的交房时间为准。”第八条约定：“甲方向乙方和中介方保证其对该房屋及其土地的权属状况真实、合法、有效，不受任何他人追索，保证该房不存在赠送、继承、析产、户口挂靠或设定等任何瑕疵…否则，乙方有权解除该协议。若发生与甲方有关产权、债权纠纷…等，概由甲方负责，并承担诉讼责任，如给乙方造成的经济损失，甲方应负责赔偿。”案涉房屋具备交付给被安置人但被案外人占有装修，导致叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英未能交付房屋给范才刚且叶茂德明确拒绝交房给范才刚，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英已构成违约，范才刚有权解除《房屋买卖协议》并要求叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英承担相应的违约责任。叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英关于微信语音系双方协商、房屋尚不具备交付条件且叶茂德一方对此没有过错、范才刚因未审核案涉房屋作为安置房的全部权利人存在过错的上诉主张，与查明的事实不符，不能成立。叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英关于范才刚损失不包括房屋差价的上诉主张，于法无据，不予支持。一审判决以起诉时间作为房屋差价的评估时点并无不当，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英有关于此的上诉主张，无事实与法律依据，亦不能成立。 综上所述，叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11651.5元，由叶茂德、李彩玲、叶茂通、许幼英负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  陈美雅 审判员  洪颍雅 二〇二一年三月五日 书记员  徐蓝蓉 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。