河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终222号上诉人（原审被告）:洛阳拓力置业有限公司。住所地河南省洛阳市宜阳县北城区香鹿山大道东部队车场临街门面房。法定代表人：闫二虎，该公司执行董事。委托诉讼代理人:楚科伟，河南从晏律师事务所律师。委托诉讼代理人:贺战彬，河南从晏律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：国家税务总局宜阳县税务局。住所地河南省洛阳市宜阳县创业大道与安虎线交叉口向东300米。法定代表人：王新生，该局局长。委托诉讼代理人：赵冰洁，河南诚然律师事务所律师。上诉人洛阳拓力置业有限公司（以下简称拓力公司）因与被上诉人国家税务总局宜阳县税务局（以下简称宜阳县税务局）建设用地使用权合同纠纷一案，不服河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初1959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2021年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人拓力公司的委托诉讼代理人楚科伟、贺战彬，被上诉人宜阳县税务局的委托诉讼代理人赵冰洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。拓力公司上诉请求：1.依法撤销原判决第二条，改判拓力公司支付宜阳县税务局按门面房价格计算的补偿款697525.75元。2.二审的诉讼费由宜阳县税务局承担。事实与理由：宜阳县税务局原划拨使用的土地面积1148.1平方米，依据宜阳县政府（2009）27号文件（该地块道路红线退让10米）、拓力公司的用地规划许可证和出让合同及现状，宜阳县税务局实际向拓力公司少交付了该地块的西头部分229.1平方米，拓力公司从政府所购买的土地出让金为705.03元/平方米。按每平方米705.03元政府出让价格计算，宜阳县税务局实际交付给拓力公司的土地仅有919平方米，仅价值647922.57元。一审法院对门面房折价补偿计算的面积是错误的。正确的计算方式应是：（宜阳县税务局的原地块南北宽22.91米X宜阳县税务局当时要求门面房东西入深为12米）－（应补偿宜阳县税务局门面房120平方米)＝剩余部分门面房154.92平方米(应按照该门面房面积折价计算补偿款)。154.92平方米×4502.49元/平方米＝697525.75元。本案中所争议地块是政府从宜阳县税务局处收回后，才又出让给了拓力公司，拓力公司实际使用宜阳县税务局的全部土地出让购买价应为647922.57元，而一审法院判决的门面房补偿价加上判决交付的120平方米门面房与宜阳县税务局实际交付的全部土地919平方米的出让价647922.57元相比将近髙出四倍，这明显不符合常理。因为既然是补偿，那么根据常理来讲，补偿价绝不可能高于正常购买价，只有比正常出让购买价低才对。宜阳县税务局辩称，《宜阳县国家税务局段村分局旧址占用补偿协议》和《补充协议》系各方当事人真实意思表示，协议真实有效。根据《宜阳县国家税务局段村分局旧址占用补偿协议》和《补充协议》的约定，拓力公司应在房屋竣工移交后十五日内按照门面房市场价格向宜阳县税务局支付除去120平方米门面房以外部分的补偿款。该协议真实有效，各方应严格依照协议约定履行协议内容，宜阳县税务局早已将涉案土地交付给拓力公司使用，但截至目前，拓力公司始终未履行协议所约定之义务，其行为明显构成违约。关于除去120平方米门面房以外拓力公司应折价补偿宜阳县税务局的门面房面积问题。协议中明确约定西头面积共710.21平方米，门面房面积120平方米，因此，除此之外的590.21平方米应为拓力公司向宜阳县税务局折价补偿部分。拓力公司在一审中提出的2009年4月14日宜阳县人民政府宜政（2009）27号文件在双方签订补偿协议之前，协议签订时双方已经对涉案土地面积丈量完毕，宜阳县税务局已将宜国用（2003）第08193号土地使用权证载明土地面积为1148.1平方米全部交付给拓力公司进行开发建设，故宜阳县税务局不存在少交付229.1平方米土地的问题。拓力公司在上诉状中所称剩余门面房面积为154.92平方米，明显无事实和法律依据。关于折价补偿宜阳县税务局门面房价款的问题。截至目前，距离拓力公司房屋竣工交付已将近五年，拓力公司始终未履行合同所约定之义务。根据公平原则，拓力公司理应按照起诉时该门面房市场价值向宜阳县税务局计算折价补偿款。且根据拓力公司所提供的豫恒达预评字第202101004号房地产预评表，该房屋的市场价值为每平方米15336元。因此，一审法院按照每平方米4502.49元计算折价补偿款明显更有利于拓力公司，对宜阳县税务局明显不公。宜阳县税务局向一审法院起诉请求：1.拓力公司交付120㎡门面房（价值1068000元），并协助办理产权过户等相关事宜；2.拓力公司支付590.21平方米门面房价款5252869元（暂按每平方米8900元计算，如果以后评估价高于该价款，高出部分暂保留诉权），利息按年利率6%从立案之日起算；3.拓力公司按照国家规定标准补偿宜阳县税务局剩余部分土地（除第一、二项诉讼请求以外）补偿款共计52536.9元，利息按年利率6%从立案之日起计算；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费等费用由拓力公司承担。一审法院认定事实：2012年3月13日，以原宜阳县国家税务局为甲方、河南泰鼎置业有限公司为乙方，双方签订《宜阳县国家税务局段村分局旧址占用补偿协议》（以下简称“《旧址占用补偿协议》”）一份，约定：甲方段村分局旧址被乙方开发占用，经甲乙双方协商、就该地块达成以下补偿协议，以资共同遵照执行。一、基本情况。甲方段村分局旧址，位于县城××路东侧，段村水厂后西临。土地南北宽22.91米，东西长50.11米(均长)，面积1148.1平方米。地面上无建筑物。该地块被乙方开发、用于建造高层住宅。二、补偿情况。1、该地块西头部分(即22.91米×31米部分)，乙方补偿甲方门面房一间(面积为10米×12米)，剩余部分按门面房市场价折算价款支付甲方。2、其它部分[即(50.11米-31米)×22.91米部分]和土地上的附属物，乙方按国家有关规定和补偿给当地群众的价格补偿甲方。3、作为补偿甲方可按成本价购买乙方高层住宅3套(甲方优先挑选)。4、甲、乙双方互补的款项应在房屋竣工移交后十五日内结清。三、其他约定事项。1、协议生效后甲方须立即将段村旧址移交给乙方。2、乙方在开发过程中涉及该块土地所有权转移等问题时甲方可协助解决，其他问题由乙方自行解决。3、乙方补偿给甲方的门面房和住宅要协助甲方办理房产证等手续。2013年2月28日，以原宜阳县国家税务局为甲方、河南泰鼎置业有限公司为乙方、拓力公司为丙方，三方签订《补充协议》一份，约定：甲方于2012年3月13日与乙方就宜阳县城××路(段村旧货市场)地块签订了开发补偿协议，现经三方协商，将原协议中的乙方更换为本补充协议的丙方，乙方退出该地块的开发。原协议中应由乙方承担的责任、享受的权利全部转移给丙方，原协议其他内容不变。2014年8月13日，宜阳县公共资源交易中心与拓力公司签订《成交确认书》，确认拓力公司竞得YDJY-2014-11号地块的国有土地使用权。2014年8月27日，宜阳县国土资源局作为出让人、拓力公司作为受让人，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：合同项下出让宗地编号为YDJY-2014-11，宗地总面积为7593.01平方米。出让价为5353300元，每平方米705.03元。2014年8月29日，宜阳县城乡规划局为拓力公司颁发地字第YD2014042号《建设用地规划许可证》，该证书载明用地项目名称为宜人港湾，用地位置位于锦屏南东侧，用地性质为居住用地兼容商业服务设施用地，用地面积7593.01平方米。拓力公司在上述7593.01平方米的土地上进行了开发建设，项目名称为宜人港湾。上述《旧址占用补偿协议》、《补充协议》履行中，拓力公司未按照约定向宜阳县税务局履行交付门面房、支付补偿款的义务。另查明：1.2003年12月31日，宜阳县人民政府颁发宜国用（2003）第08193号的土地使用权证，该证书载明：使用权人为原河南省宜阳县国家税务局，坐落于宜阳县××××大道中段，使用权类型为划拨，使用权面积壹仟壹佰肆拾捌点壹平方米。2.2009年4月14日，宜阳县人民政府发出《宜阳县人民政府批转县规划局关于加强城区城市规划技术管理工作的意见的通知》（宜政〔2009〕27号文件），该文件载明“锦屏北路道路红线60米，两侧建筑物退让各20米，城标至洛河桥北段，道路红线60米，两侧建筑退让各10米，道路红线外建设等同李贺大道控制要求”。3.2014年12月26日，宜阳县房地产管理局就宜人港湾项目向拓力公司颁发预售许可证，该证载明交付使用日期为2016年6月30日。4.2018年原宜阳县地方税务局和原宜阳县国家税务局合并为国家税务总局宜阳县税务局。一审法院认为，原宜阳县国家税务局与河南泰鼎置业有限公司签订的《旧址占用补偿协议》，以及原宜阳县国家税务局、河南泰鼎置业有限公司、拓力公司三方签订的《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原宜阳县地方税务局和原宜阳县国家税务局合并为宜阳县税务局，原宜阳县国家税务局的权利由宜阳县税务局继承。《补充协议》约定河南泰鼎置业有限公司在《旧址占用补偿协议》中承担的责任、享受的权转移给拓力公司，则拓力公司应按照《旧址占用补偿协议》承担义务、享受权利。拓力公司通过竞拍取得了包括《旧址占用补偿协议》中约定土地的使用权，并进行了开发建设，拓力公司应按照《旧址占用补偿协议》约定，依据其实际占用使用的土地面积，向宜阳县税务局进行补偿。关于宜阳县税务局要求被告拓力公司交付120平方米门面房一间的请求。宜阳县税务局该项请求符合《旧址占用补偿协议》的约定，拓力公司也表示同意，一审法院予以支持。拓力公司辩称其开发的宜人港湾小区有五层商业用房，不能确定合同中约定的门面房是哪一层，一审法院认为门面房系日常生活中的称谓，在签订《旧址占用补偿协议》时并没有确定所开发建设的房产有几层商业用房，应理解为一层的商业用房，故拓力公司应向宜阳县税务局交付的门面房为一层的商业用房。关于宜阳县税务局要求拓力公司协助办理产权过户等相关事宜的请求，该请求符合《旧址占用补偿协议》的约定，理由正当，故在具备办理不动产权证书条件时，拓力公司应协助宜阳县税务局办理120平方米门面房的不动产权证书。关于宜阳县税务局要求拓力公司支付590.21平方米门面房价款5252869元的请求。《旧址占用补偿协议》约定“该地块西头部分(即22.91米×31米部分)，乙方补偿甲方门面房一间(面积为10米×12米)，剩余部分按门面房市场价折算价款支付甲方”，宜阳县税务局要求拓力公司按折价补偿其相应的款项，符合双方约定，一审法院予以支持，但应以合理的部分为限。关于应折价补偿宜阳县税务局的门面房面积。本案所涉土地2003年12月31日的土地使用权证载明土地面积为1148.1平方米，2009年4月14日宜阳县人民政府发出的宜政〔2009〕27号文件规定锦屏城标至洛河桥北段道路红线60米，两侧建筑退让各10米，本案所涉土地位于锦屏东侧，按照该文件要求应退让10米。2012年3月13日签订的《旧址占用补偿协议》约定的土地面积为1148.1平方米，该面积同土地使用权证所载面积一致，未减去因道路60米红线退让10米的面积。拓力公司通过竞拍所取得使用权的土地面积为7593.01平方米，该土地面积是在道路红线以外，因此就原宜阳县国家税务局在宜阳县北城区旧址所占土地拓力公司实际取得使用权的面积为919平方米。《旧址占用补偿协议》约定该地块的西头部分(即22.91米＊31米部分)补偿门面房一间(面积为10米＊12米)，剩余部分按门面房市场价折算价款，因该地块西头部分拓力公司实际取得使用权的面积比协议约定少229.1平方米（22.91米×10米），则相应的补偿给宜阳县税务局的门面房面积应减少229.1平方米，除应交付给宜阳县税务局的120平方米的门面房外，应折价补偿宜阳县税务局的门面房面积为361.11平方米（710.21平方米-229.1平方米-120平方米）。拓力公司主张因建成后的门面房“入深”（东西宽度）为12米，故应折价补偿宜阳县税务局门面房的面积为154.92平方米（22.91米×12米-120平方米），不符合《旧址占用补偿协议》的约定，一审法院不予采信。关于折价补偿宜阳县税务局门面房的价款。《旧址占用补偿协议》约定“款项应在房屋竣工移交后十五日内结清”，故折价款补偿款应按宜人港湾项目竣工交付时的房屋价格计算。宜阳县税务局要求按单价8900元/㎡的标准计算，其参考的价格系2020年3月12日在网上拍卖位于宜阳县××大道北侧××东瑞福苑小区的商铺的价款，该价格不符合《旧址占用补偿协议》的约定，不能作为计算折价款的标准，一审法院不予支持。宜人港湾项目的预售许可证载明该项目房产在2016年6月30日交付，故应按2016年的价格折价计算补偿款。因《旧址占用补偿协议》仅约定按门面房市场价折价计算，并没有明确约定地段、楼层，拓力公司辩称折价的门面房单价按2016年宜阳县商业用房销售价格的单价计算，理由正当，一审法院予以采信，但拓力公司主张按期房销售价格3500元/㎡计算，不符合《旧址占用补偿协议》中“款项应在房屋竣工移交后十五日内结清”的约定，而应该按现房价格计算。根据《2016年宜阳统计年鉴》，2016年宜阳县商业营业用房现房销售1608平方米，销售额7240000元，则平均每平方米单价为4502.49元，该价格应作为计算折价补偿款的单价。故拓力公司应支付宜阳县税务局按门面房价款折价的补偿的价款为1625894.16元（4502.49元/平方米×361.11平方米)。关于宜阳县税务局要求拓力公司支付剩余土地面积（除上述按门面房折价补偿和交付门面房的部分）补偿款52536.9元的诉求。除上述应交付宜阳县税务局的120平方米的门面房、按门面房价款折价补偿361.11平方米，剩余部分的面积为437.89平方米（919平方米-120平方米-361.11平方米）。《旧址占用补偿协议》约定“按国家有关规定和补偿给当地群众的价格补偿”，宜阳县税务局主张按每亩地80000元的标准进行补偿，拓力公司对该补偿标准认可，故宜阳县税务局要求拓力公司支付剩余土地补偿款52536.9元，一审法院予以支持。关于宜阳县税务局要求拓力公司支付依据应支付的补偿款从起诉之日按年利率6％计算利息的请求。因拓力公司没有按照约定的时间支付补偿款，宜阳县税务局主张从起诉之日计算利息，理由正当，一审法院予以支持。但宜阳县税务局主张按年利率6%计算利息，缺乏依据，应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十二条之规定，判决如下：一、限拓力公司于本判决生效之日起三十日内向宜阳县税务局交付位于宜阳县××大道中段东侧××港湾小区××层门面房120平方米，并在具备办理不动产权证书条件时协助原告国家税务总局宜阳县税务局办理不动产权证书。二、限拓力公司于本判决生效之日起三十日内向宜阳县税务局支付按门面房价格计算的补偿款1625894.16元，并支付自2020年8月7日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、限拓力公司于本判决生效之日起三十日内向宜阳县税务局支付土地补偿款52536.9元，并支付自2020年8月7日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、驳回宜阳县税务局的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取28207元，保全费5000元，共计33207元，由拓力公司负担14309元，宜阳县税务局负担18898元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，本案的争议焦点在于拓力公司应支付宜阳县税务局的补偿款数额。经过本院与双方当事人对涉案土地及建筑的实地勘察，可以认定原宜阳县国家税务局与河南泰鼎置业有限公司签订的《旧址占用补偿协议》中约定：“剩余部分按门面房市场价折算价款支付甲方”，该“剩余部分”只有东西入深12米，南北宽22.91米为商业门面房，其余部分东西入深9米，南北宽22.91米并不是商业门面房，而是门卫及电力、消防设施用房，一审法院未考虑争执建筑物的现状判决，应予以纠正。结合涉案土地的实际使用状况及该地区房屋价格，本院酌定该东西入深9米×南北宽22.91米=206.19平方米，拓力公司按照4502.49元/平方米承担一半补偿宜阳县税务局，即拓力公司按照4502.49元/平方米×206.19平方米÷2=464184.21元支付宜阳县税务局，拓力公司应支付宜阳县税务局“剩余部分”的补偿款应为1625894.16元-464184.21元=1161709.95元。综上所述，拓力公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初1959号民事判决第一项、第三项；二、撤销河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初1959号民事判决第四项；三、变更河南省宜阳县人民法院（2020）豫0327民初1959号民事判决第二项为：限洛阳拓力置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向国家税务总局宜阳县税务局支付补偿款1161709.95元，并支付自2020年8月7日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、驳回宜阳县税务局的其他诉讼请求。一审案件受理费维持原判；二审案件受理费13084元，由洛阳拓力置业有限公司，国家税务总局宜阳县税务局各负担6542元，二审受理费13084元由洛阳拓力置业有限公司预交，执行时一并结算。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二一年三月十六日法官助理王恒毅书记员张丽梅