山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初645号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，住所地山东省青州市范公亭东路**。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信（青州）律师事务所律师。 被告:田波，男，汉族，1992年5月22日生，住山东省青州市。 被告:山东龙楷投资担保有限公司，住所，住所地山东省潍坊市奎文区东风东街****402div> 法定代表人：徐会云，该公司董事长。 被告：青州市鑫海房地产开发有限公司，住所地山，住所地山东省潍坊市青州驼山南路**v> 法定代表人：冀金玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李新刚，山东北海律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司青州支行（以下简称建行青州支行）与被告田波、山东龙楷投资担保有限公司（以下简称龙楷公司）、青州市鑫海房地产开发有限公司（以下简称鑫海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告建行青州支行的委托诉讼代理人吴本涛，被告鑫海公司的委托诉讼代理人李新刚到庭参加诉讼。被告田波、龙楷公司经开庭传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建行青州支行向本院提出诉讼请求：1.请求判令田波偿还建行青州支行借款66495.45元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日，并判决支付建行青州支行为实现债权支付的合理费用6000元；2.请求判令光大公司对上述债务承担连带偿还责任；3.请求判令鑫海公司在最高额保证范围内承担担保责任；4.请求确认建行青州支行对涉案抵押物享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中,建行青州支行变更第一项诉讼请求为:请求判令田波偿还建行青州支行借款66495.45元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日。事实和理由：2013年10月17日，田波因购买鑫海公司房屋与建行青州支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），借款金额为9.9万元，借款期限为2013年12月10日至2028年12月10日。对该笔借款，光大公司提供连带责任担保。田波以其购买房产提供抵押担保，并于2013年11月28日向建行青州支行办理了预购商品房抵押权登记。2013年12月10日，建行青州支行按照借款合同约定将9.9万元汇入田波指定的鑫海公司账户。2013年3月26日，建行青州支行与鑫海公司签订《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称《最高额保证合同》），双方约定2013年3月26日至2016年3月26日期间对于买房人购买鑫海公司房屋而向建行青州支行借款时所产生的借款债务，鑫海公司在1亿元范围内承担最高额保证担保责任。现田波未按约向建行青州支行偿还借款本息，经建行青州支行多次催要未果，依法提起诉讼，望判如所诉。 鑫海公司辩称，本案中由光大公司提供了担保，鑫海公司要求在田波和光大公司承担了偿还责任以后再承担责任。 田波、龙楷公司未出庭，亦未提交书面答辩意见。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了《借款合同》、个人贷款支付凭证、《最高额保证合同》《商品房买卖合同》、个人贷款对账单、预告商品房抵押权证、委托代理协议、收款收据、律师费增值税发票等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本庭认定事实如下：2013年3月26日，建行青州支行与鑫海公司签订《最高额保证合同》，合同约定：本合同所称的债务人是指因购置坐落于银通大厦项目所属中的全部房产而与建行青州支行发生借贷关系的全部债务人；被保证的债权是指自2013年3月26日至2016年3月26日期间，因建行青州支行向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的一系列债权，该被担保的债权包括贷款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向建行青州支行支付的其他款项、为实现担保债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）；最高限额为1亿元；保证方式为连带责任保证，无论建行青州支行对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述担保何时成立，是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供，建行青州支行均可直接要求鑫海公司承担连带保证责任；保证范围为被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用；保证期间为自建行青州支行与债务人签订单笔价款合同之日起至该笔借款的债务履行期限届满之日后两年止，若发生法律法规规定或主合同约定的事项，建行青州支行宣布债务提前到期的，保证期间至债务提前到期之日后两年止。双方另就其他事项进行了约定。 2013年10月17日，建行青州支行与田波签订《借款合同》，合同约定，借款用途为购买鑫海公司所有的银通大厦1311号商品住房，借款金额为9.9万元；借款期限为2013年12月10日至2028年12月10日；贷款利率执行基准利率，即按照中国人民银行公布实施同期同档次贷款利率；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入下列账户：鑫海公司（37×××70）；还款方式为委托扣款，还款方法为等额本息；借款人出现不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；合同项下担保方式为抵押加保证。田波以其购买的XX大厦XX号商品住房为涉案借款提供抵押担保，龙楷公司为案涉借款提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，如债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至最后一期债务履行期限届满之日后两年止，若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止;保证范围包括借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。双方另就其他实现进行了约定。2013年11月28日，田波与建行青州支行在青州市房地产管理局办理了房屋抵押权预告登记，他项权证证号为青房预云门山字第201315807号。 2013年12月10日，建行青州支行按照约定将9.9万元存入鑫海公司在建设银行开立的账户37×××70。田波按约偿还借款本息至2020年4月23日，共偿还借款本金32504.55元及相应利息，尚欠建行青州支行借款本金66495.45元及2020年4月24日以后的借款利息。 另查明，2020年9月11日，山东龙楷投资担保有限公司将名称变更为山东光大资产评估有限公司。 本院认为，建行青州支行与田波、光大公司签订《借款合同》，与鑫海公司签订《最高额保证合同》，是各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，建行青州支行作为贷款人，依约向田波发放了贷款，且双方约定的利率未超出中国人民银行规定的贷款利率规定，田波作为借款人，未按约履行偿还借款本息的义务，构成违约，应当按照约定承担违约责任。虽然《借款合同》约定了借款期限为180个月，即2013年12月10日至2028年12月10日，但《借款合同》第十六条、第十七条分别约定了借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项时，贷款人有权宣布贷款立即到期并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。上述约定应视为附条件的合同履行期限变更条款，田波自2020年4月23日已不再偿还借款本息，合同履行期限变更的条件成就，涉案贷款提前到期，田波应按照变更后的履行期限偿还借款本息。因此，建行青州支行要求田波偿还其借款本息的诉讼请求应予支持。 在《借款合同》中,双方同时约定了担保方式为抵押和保证。田波以涉案房屋为借款提供抵押担保，办理了抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，但预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对系争不动产办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分，属于债权保全措施，并非正式抵押登记；如果房屋建成后的产权未登记至借款人名下，则抵押权设立登记无法完成。因此，涉案房屋抵押权未设立，建行青州支行未获得现实的抵押权，其主张对涉案抵押物行使优先受偿权尚不具备行使条件。 光大公司自愿为涉案借款提供保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为贷款人宣布的债务提前到期日后两年止，即2022年4月23日，因此，光大公司承担保证责任并未超过保证期间，且律师费属于保证范围，故其应当对涉案借款本息及为实现债权而支出的相关费用承担连带清偿责任。鑫海公司为涉案借款提供最高额保证，本案所涉及的借款并未超出最高限额，亦未超出保证期间，且律师费属于保证范围。因此，鑫海公司应当对涉案借款本息及实现债权而支出的相关费用承担连带清偿责任；依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《最高额保证合同》已经约定不论案涉借款是否存在其他担保，也不论是否为债务人自己提供担保，建行青州支行均可直接要求鑫海公司承担保证责任，因此，对鑫海公司关于田波和光大公司先承担还款责任的主张，本院不予支持。 就本案法律适用问题，虽然《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日开始实施，但本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案仍适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》有关法律规定。 田波、光大公司经开庭传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其对诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第三十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、田波于本判决生效之日起十日内共同偿还中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金66495.45元及利息（利息的计算：以66495.453元为基数，自2020年4月24日按照合同约定利率计算利息罚息至实际还清之日止）； 二、山东光大融资担保发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、山东鑫海置业有限公司对上述债务在1亿元最高债权额限度内承担连带清偿责任； 四、山东光大融资担保发展有限公司、山东鑫海置业有限公司承担保证责任后，有权向田波追偿。 五、驳回中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费806元（已减半），财产保全费745元，由田波、山东光大融资担保发展有限公司、山东鑫海置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  金珩 二〇二一年三月三十一日  法官助理项在亮  书记员张云峰