贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔01民终1012号上诉人（原审被告）：贵阳海明投资建设开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区瑞金北路**富中才智中心****。法定代表人:刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人:王玉林（公司员工），女，1989年8月25日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：邱忠奎，男，1981年12月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云花溪区。委托诉讼代理人：黄平忠，贵州听策律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健，贵州听策律师事务所实习律师。上诉人贵阳海明投资建设开发有限公司（以下均简称海明公司）因与被上诉人邱忠奎商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2020）黔0103民初15874号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。海明公司上诉请求：1、撤销原判第一项，改判决驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人实际占有案涉房屋，实现了房屋使用价值，不存在经济损失，且被上诉人未提供不能办证给其造成的实际损失具体金额，原判支持逾期办证违约金错误；2、原判未根据双方合同约定的条款作为认定逾期办证违约金依据，于法不符。同时补充协议对逾期办证起算时间重新约定，原判未予采纳缺乏事实和法律依据。被上诉人答辩称：1、不动产除占用使用价值外，还有出租、交易等价值，上诉人逾期办证必然导致房屋交易、出租无法实现，客观上对被上诉人造成损失；2、根据司法解释的规定，如果合同未对违约金标准进行约定应当按照银行贷款利率标准计算，而原判采信的日万分之一标准，远远低于银行贷款利率标准；3、合同第29条明确约定补充协议与主合同内容不一致的，以主合同为准，补充协议不合理减轻或免除上诉人责任的应属无效。邱忠奎向一审法院起诉请求：一、判令被告按每日万分之一标准向原告支付2015年6月30日至2017年7月15日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的逾期办理商品房所有权转移登记违约金，共49782元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原被告签订《商品房买卖合同》，约定：房屋总价款人民币667322元，被告承诺于2015年6月30日前将办理该商品房转移登记的有关文书交付给原告；约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；该合同《补充协议》第六条第1项约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为买受人办妥房地产权属证书；第2项约定为：双方同意以交房日之次日为办理初始登记、转移登记期限的起算日；原告已按《商品房买卖合同》约定向被告支付了全部购房款；被告于2016年12月8日取得涉案房屋所有权初始登记证书，原告认可被告于2017年9月27日将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，原告于2017年10月27日取得该房屋产权手续；被告对于通知原告办理房屋产权手续的时间未能当庭提供证据佐证；4.2020年6月29日被告公司员工通过短信方式通知原告前往恒大帝景办理逾期办证违约金，2020年8月28日原告前往被告通知地点办理逾期办证违约金事宜，双方未能达成一致意见。一审法院认为，买卖双方在签订买卖合同后，为实现合同的目的，买方支付房款，卖方交付房屋，并办理房地产权属转移登记，这是买卖双方的最主要的权利和应履行的义务。被告取得初始登记后通知原告办理转移登记之日才能视为其已履行完毕合同约定的交付办理转移登记有关文书的义务。本案中原告认可被告于2017年9月27日向其交付了上述文书，被告对该日期又无法提供证据予以证明，故应当按照原告自认的日期作为被告实际向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的日期。该日期迟于合同约定，属于违约行为，应当承担违约责任。而《补充协议》的相关约定减轻了房屋出卖人的义务，应以主合同为准。虽双方在《商品房买卖合同》中未明确选择不退房的情况下逾期交付办理转移登记有关文书的违约条款，但并未划去该条款，因此在适用该条款时，被告作为格式合同提供方，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故应当认定逾期交付办理转移登记有关文书时，在买受人不退房的情况下，出卖人应按照万分之一每日标准支付相应违约金。因此被告应当按照合同违约的日万分之一标准向原告支付相应违约金。即从2015年7月1日起计算至2017年9月27日止，共计820天。具体金额为：667322元×0.0001×820天≈54720.4元；原告诉请超出部分，于法无据，一审法院不予以支持。关于诉讼时效，因被告公司工作人员于2020年6月29日通知原告办理逾期办证违约金事宜，故诉讼时效应当从该日起算，故原告诉讼时效未超过。综上，被告辩称意见，于法无据，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条，第四十一条，第六十条第一款，第一百一十四条，第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳海明投资建设开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告邱忠奎逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金人民币54720.4元；二、驳回原告邱忠奎其余诉讼请求。案件受理费人民币1218元，减半收取609元，由原告邱忠奎负担23元，被告贵阳海明投资建设开发有限公司负担586元（原告已预交）。本院二审期间，当事人未提交任何证据，二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。二审审理查明的事实与原判认定的事实一致。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、逾期办证违约金是否应予支持；二、逾期办证违约金标准如何确定。关于焦点一，《商品房买卖合同》明确约定上诉人应在2015年6月30日前取得房屋初始登记，并将办理转移登记的相关文书交付被上诉人，而上诉人直至2016年12月8日取得初始登记，2018年4月11日才通知被上诉人办理产权证，已明显晚于合同约定的时间，应认定为上诉人存在违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原判认定上诉人承担逾期办证违约责任符合法律规定。至于上诉人称被上诉人已接收房屋使用，不能办证未对其造成任何损失的抗辩，本院认为房屋物权价值不仅体现在占有使用上，还有对房屋的收益、处分价值。本案中因上诉人逾期办证的违约行为必然会导致被上诉人对案涉房屋收益、处分价值的实现存在障碍，如果仅以不能办证未对被上诉人造成实际损失为由，不支持逾期办证违约金，明显于法不符。也是对上诉人违约行为的纵容，故本院认为本案逾期办证违约金应予支持。关于焦点二，《商品房买卖合同》未对逾期办证且不退房情况下的违约金标准进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，逾期办证违约金可按银行贷款利息标准计算。而原判采用日万分之一的标准相当于年利率3.65%，未超过上述司法解释规定的贷款利息标准。同时兼顾了各方当事人的利益，符合公平原则，并无不当，本院予以维持。另，关于逾期办证截止时间问题，虽然补充协议对办证时间另行约定为商品房交付使用后540日，但该约定明显与《商品房买卖合同》第二十二条的约定矛盾，属于不合理的减轻或免除主合同约定应当由出卖人承担的责任情形，原判认定该补充协议条款应属无效正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1172元，由贵阳海明投资建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  符黎音二〇二一年三月二十二日书记员  曹 然