江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终391号上诉人（原审被告）：张成鹏，男，1989年10月25日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市。委托诉讼代理人：张中海（系张成鹏父亲），男，1965年5月16日出生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会，住所地江苏省盐城市文港北路**。法定代表人：蔡文举，该村委会主任。委托诉讼代理人：蔡根全，盐城市亭湖区大洋法律服务所法律工作者。上诉人张成鹏因与被上诉人盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会（以下简称大洋村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1690号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张成鹏上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判张成鹏不承担责任。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.一审法院仅依据大洋村委会提供的合同草率判决，而未审查合同的实质内容。张成鹏在一审答辩时就提出大洋村委会隐瞒重大事实，致使张成鹏签订租赁合同，造成张成鹏几百万元的损失。张成鹏在一审开庭时提交了大洋城中村改造项目相关材料。张成鹏所承租地块在2016年4月26日已列入大洋村三期改造征收范围，后向社会征求拆迁方案意见汇总并于2018年10月最终成形成拆迁方案。而大样村委会在2018年9月却与张成鹏签订为期一年的租赁合同，还承诺张成鹏一年以后享有优先承租权，欺骗张成鹏投入二百多万装潢和购买设备。但一年租期未到的情况下，大洋村委会就要求张成鹏撤场，不再续签合同，但对张成鹏提出的投入不予理睬；2.大洋村委会原主任吴中山与张成鹏谈话时，明确表示自2019年6月至拆迁，张成鹏和其他承租人均免交房租(通话录音文字稿第五页第8行：吴“在这个合同期内，我叫你退出，所以房租不要你的”和第七页倒数第二行：吴“我肯定不要你交房租”)。但一审法院对上述事实均未查证。二、一审法院适用法律错误。1.案涉合同本身系带有霸王条款的格式合同。所有租赁合同均由大洋村委会事先拟订好(从合同角码编号可以看出)，不同承租人协商。比如对承租人装修时加装的装饰物，不但不让承租人拆除，还要求无偿归村委会所有。对于年租金65000元的租赁场所，张成鹏投入几百万元，用一年时间无偿给集体，只有做慈善的人办得到。按照合同法相关规定，提供格式合同一方未履行提示或说明义务造成对方理解上有重大利害关系，相对方可以主张上述条款无效。一审法院对明显存在重大误解和显失公平的合同作有效处理，适用法律完全错误。2.新冠疫情的发生，严重影响各行各业的发展。国家政策层面率先提出减免税收和延迟还贷及免收房租等一系列措施，以保障国计民生。而作为审判机关对这一形势应当主动司法，责无旁贷地适用合同法赋予的情势变更原则，即使合同有效，也不应判决张成鹏承担交纳全部租金。大洋村委会辩称，大洋村委会尚未就该块宗地签订征收协议。原判决认定事实清楚，判决正确，请求二审维持原判。大洋村委会向一审法院提出诉讼请求：1.张成鹏立即迁让出所租京都饭店北侧（开放大道北路40号）从南向北第七间25平方米及该楼第二层约400米平方米的房屋，交还给大洋村委会；2.张成鹏按年租金65000元的双倍为标准支付从2019年10月31日起到实际迁让之日止的房屋占有使用费；3.本案诉讼费由张成鹏承担。一审法院经审理查明，2018年9月20日，大洋村委会（甲方）与张成鹏（乙方）签订租赁合同一份，合同主要内容为，第一条租赁物基本情况及用途：租赁物位于京都饭店北侧，建筑面积为425平方米。一楼25平方米，二楼400平方米。第二条房屋租赁期限及其他相关起止日期：乙方承租的期限为壹年，即自2018年10月30日起至2019年10月30日止，包括首尾两天。租赁期限届满，本合同终止，甲方收回房屋重新公开竞价招租。本项目租金起计日：2018年10月30日为开始计算乙方应支付租金的日期。自该日起，不论乙方是否正式使用本项目，均须支付租金。本合同租金为年陆万伍仟元整……第十一条合同终止（解除）：本合同租赁期限借届满，租赁合同终止。甲方收回租赁物，重新进行公开竞价招租。乙方在同等条件下优先承租。本合同到期终止（或解除），乙方迟延交还租赁物的，甲方有权在逾期返还期间按照迟延交还当年的租金标准的双倍向乙方收取房屋占有使用费。如果该房屋占有使用费仍不足以弥补甲方经济损失的，对不足部分甲方仍有追讨的权利。本合同终止（或解除），乙方可自行拆除其对本项目加装的可移动的附属设施，但拆除时不得损坏本项目的原有设施、墙体等，并须恢复原状；但对于乙方在装修时加装的固定的装饰物，乙方不得拆除，该装饰物无偿归甲方所有。2019年6月10日，大洋村委会向张成鹏发出关于不再续租限期让房的通知，载明，本村于2018年9月20日与你签订了一份《租赁合同》，约定你承租本村位于京都饭店北侧的房屋，为期一年，从2018年10月30日起至2019年10月30日止，现租期即将届满。由于该地段已被列入征地范围，故提前书面通知你，本租赁合同期满后不再续租。希早作准备，确保合同期满之日将所租房屋还本村。特此通知，请予执行。张成鹏于签收人处签字确认。一审另查明，盐国用97字第1904号国有土地使用证载明：土地使用者城区城郊办事处大洋村委会（综合楼），土地座落通榆中路，面积712.6平方米，东至盐城市客运出租服务公司，南至盐城市客运出租服务公司，西至通榆中路，北至市农业资源综合开发利用局。一审法院认为，双方当事人所签订的租赁协议不违反法律规定，是双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按合同规定的条款履行自己的义务。根据双方签订的协议，合同期满后，双方未续签租赁协议，张成鹏应及时迁让出所承租的房屋和场地。张成鹏经大洋村委会通知仍拒不迁出案涉房屋场地，违反了协议约定，故大洋村委会要求张成鹏立即迁让出承租房屋场地并交还给大洋村委会的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据双方所签订的协议，合同期满后，双方未续签租赁协议，张成鹏必须及时迁让出所租房屋场地，逾期不让，则按照迟延交还当年的租金标准的双倍计算房屋占有使用费。租赁期满至今，张成鹏仍占用案涉的房屋和场地，拒不迁出，故张成鹏应向大洋村委会支付2019年10月31日至实际迁让出房屋之日止的按年租金65000元双倍计算的房屋占用使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，一审法院判决：一、张成鹏应于判决生效之日起十日内迁让出位于盐城市京都饭店北侧从南到北第七间25平方米及该楼第二层400平方米的房屋并交还给大洋村委会；二、张成鹏应于判决生效之日起十日内向大洋村委员会支付自2019年10月31日起至实际迁出之日止按年租金65000元双倍标准计算的的房屋占用费；如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1425元，由张成鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张成鹏提交《大洋城中村改造项目三期（黄海路两侧地块棚户区改造）》征求意见及修改的情况公示打印件一份，证明大洋村委会早就知道该地块要征收，应该及时告知张成鹏，但大洋村委会没有告知张成鹏，隐瞒即将被征收的事实。大洋村委会的质证意见为，真实性由法庭审查，但征求意见与决定以及与实施是两回事，该宗地尚未与大洋村委会签订征收协议。二审审理中，大洋村委会书面向本院承诺，考虑到创建文明城市期间对租赁给张成鹏房屋的影响，自愿放弃在该案中向张成鹏主张25平米的房屋占有使用费，仅主张400平方米的房屋占有使用费。该400平方米部分的房屋占有使用费按照每年65000元乘以400/425，即61176元的双倍进行主张。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，大洋村委会与张成鹏在2018年9月20日签订的租赁合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方签订的合同明确约定本合同到期终止（或解除），承租人迟延交还租赁物的，出租人有权在逾期返还期间按照迟延交还当年的租金标准的双倍向承租人收取房屋占有使用费。本案中，大洋村委会在租赁期满4个月前已经书面告知张成鹏不再续签租赁合同，但张成鹏在租赁期满后仍未按照合同约定向大洋村委会交付房屋，至今仍未向大洋村委会交付房屋，该行为明显违反了双方签订的合同约定，故大洋村委会有权依据合同约定主张张成鹏按照合同约定支付房屋占有使用费。张成鹏认为大洋村委会主张的房屋占有使用费有部分系疫情期间的占有使用费，但张成鹏违约行为系发生在2019年10月31日，故其主张扣减疫情期间的房屋占有使用费没有依据。张成鹏还主张大洋村委会口头承诺不收取房屋占有使用费，但大洋村委会对此予以否认，张成鹏亦未提交充分证据予以证明。因大洋村委会已向本院书面承诺同意按照61176元的双倍标准向张成鹏主张房屋占有使用费，对于其余部分的房屋占有使用费予以放弃，本院予以准许。综上，本案因二审中出现新证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1690号民事判决第一项，即“张成鹏应于本判决生效之日起十日内迁让出位于盐城市京都饭店北侧从南到北第七间25平方米及该楼第二层400平方米的房屋并交还给盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会”；二、变更江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初1690号民事判决第二项，即“张成鹏应于本判决生效之日起十日内向盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会支付自2019年10月31日起至实际迁出之日止按年租金65000元双倍标准计算的房屋占用费”为“张成鹏应于本判决生效之日起十日内向盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会支付自2019年10月31日起至实际迁出之日止按年租金61176元双倍标准计算的房屋占用费”；三、驳回盐城市亭湖区大洋街道大洋村民委员会的其它一审诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1425元，二审案件受理费1425元，均由张成鹏负担。审判长 郑 治审判员 张晨阳审判员 谢超亮二〇二一年三月二十五日书记员 成以琴