浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终10943号 上诉人（原审被告）杭州英豪斯健身有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道江汉路**网新双城大厦****。 法定代表人李怀举，执行董事兼总经理。 委托代理人张俊海，该公司职工。 被上诉人（原审原告）浙江卡尔曼物业管理有限公司，住所地杭州市体，住所地杭州市体育场路****** 法定代表人曾定建，执行董事兼总经理。 委托代理人金琛琛、陈茜，北京惠诚（杭州）律师事务所律师。 原审被告杭州博迪健身有限公司，住所地杭州市下城区体育场，住所地杭州市下城区体育场路****style="font-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人刘亦忻。 上诉人杭州英豪斯健身有限公司（以下简称英豪斯公司）因与被上诉人浙江卡尔曼物业管理有限公司（以下简称卡尔曼公司）、原审被告杭州博迪健身有限公司（以下简称博迪公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 原审判决认定：2016年7月18日，浙江文化大厦有限公司（甲方）与卡尔曼公司（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，约定：甲方将浙江文化大厦委托于乙方实行物业管理，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；水电费、天然气费及公摊部分费用；通讯费、网络使用费等。期限为一年，自2016年8月1日0时起至2017年7月31日24时止。2016年11月5日，浙江桑田资产管理有限公司（甲方）与英豪斯公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》约定：甲方将其所有的坐落于杭州市体育场路370号浙江文化大厦701室出租给乙方，租期为2016年11月1日至2024年9月8日，乙方应当按照物业管理公司规定的期限支付并承担该租赁物业的物业管理、水、电、能耗、空调、停车、电话、电视、网络等费用。2018年3月16日，博迪公司向卡尔曼公司出具《函》一份，载明：博迪公司应付物管费6175.91元（2017年7月1日至7月18日）、天然气费3337.1元（2017年3-7月）、电费31644.49元（2017年3-7月）、水费42600.24元（2016年10月20日至2017年7月22日），共计83757.74元，承诺于2018年3月16日支付20000元，于2018年4月16日支付30000元，于2018年5月16日支付33757.74元。后，浙江桑田资产管理有限公司支付所欠物管费，博迪公司支付首期欠款20000元后，未能继续履行付款义务，卡尔曼公司于2020年2月25日诉至原审法院，请求判令：1、英豪斯公司、博迪公司支付卡尔曼公司天然气费、电费、水费合计57581.83元，并自2016年11月1日起按月利率0.9%支付逾期付款违约金至款项付清日止（暂计至2019年11月18日计18915.63元），合计76497.46元；2、诉讼费由英豪斯公司、博迪公司承担。 原审法院认为：案涉《物业管理委托服务合同》、《房屋租赁合同》、《函》均系各方当事人真实意思的表示，内容亦不违反法律、法规的禁止性规定，依法有效。各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。卡尔曼公司作为案涉房屋的物业服务公司，根据其与浙江文化大厦有限公司签订的《物业管理委托服务合同》，有权向业主和物业使用人收取水、电、气费。英豪斯公司作为案涉房屋的承租人，根据《房屋租赁合同》，其应当按约承担上述费用，并向卡尔曼公司按时足额支付上述费用。而博迪公司以向卡尔曼公司出具《函》的方式，确认承担上述债务。故卡尔曼公司要求英豪斯公司、博迪公司支付上述款项的请求有相应合同依据，原审法院予以支持。关于违约金，原审法院酌情调整至本案副本材料送达之日起按年利率6%标准予以支持。英豪斯公司、博迪公司经原审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杭州英豪斯健身有限公司、杭州博迪健身有限公司于判决生效后十日内支付浙江卡尔曼物业管理有限公司天然气费、电费、水费合计57581.83元；二、杭州英豪斯健身有限公司、杭州博迪健身有限公司于判决生效后十日内支付浙江卡尔曼物业管理有限公司违约金（自2020年7月7日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、驳回浙江卡尔曼物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712元，由杭州英豪斯健身有限公司、杭州博迪健身有限公司负担。浙江卡尔曼物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州英豪斯健身有限公司、杭州博迪健身有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，英豪斯公司不服，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，证据不足。原审法院判决要求上诉人承担天然气费、电费、水费合计57581.83元并支付相应违约金，无事实及法律依据。本案中，虽房屋租赁的合同主体为上诉人，但案涉房屋的实际使用人为博迪公司。因被上诉人知晓案涉房屋实际由博迪公司管理、使用，所以2018年3月16日才要求博迪公司向被上诉人出具《函》，写明案涉房屋的物管费、天然气费、电费、水费等均由博迪公司进行支付。据此，上诉人认为博迪公司向被上诉人出具关于款项支付《函》的行为，已视为上诉人与博迪公司之间进行了债务转移。且被上诉人对此债务转移事宜知晓并同意，因此天然气费、电费、水费合计57581.83元的付款义务均实际由博迪公司履行。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判上诉人无需支付天然气费、电费、水费合计57581.83元，无需支付违约金。 上诉人英豪斯公司在二审中提交特许加盟经营协议书一份，证明英豪斯公司与博迪公司是加盟合同关系，合同第四条第一点约定英豪斯公司不承担博迪公司的债务，即不承担本案所涉物业费的债务。 被上诉人卡尔曼公司辩称：一、博迪公司出具《函》系其作为房屋实际使用人对自身支付义务进行明确，不存在“债务转移”的情形。2018年3月16日，博迪公司向卡尔曼公司出具《函》，对其应向卡尔曼公司支付物管费、水电天然气费等情况予以明确，并承诺支付期限，系其作为涉案房屋实际使用人对其对房屋使用相关费用的支付义务进行明确。根据民法典的相关规定，债务转移的实现应当有债务人作出可被知悉的意思表示并需经债权人同意，但该函及其他证据材料中均不存在英豪斯公司或博迪公司对债务转移的描述，也无卡尔曼公司对债务转移的许可，英豪斯公司为逃避自身债务称该函系债务转移的说辞无事实及法律依据。二、英豪斯公司作为房屋承租人，应当承担物管费、水电燃气等费用的支付义务。英豪斯公司作为卡尔曼公司提供物业服务的涉案房屋的承租人，根据《房屋租赁合同》第6.7条承租人“自行负责按物管公司的规定向物管公司缴交租赁期限内的物业管理、水、电、能耗......”等费用的规定，对其租赁期内涉案房屋发生的物管费、水电燃气费等负有支付义务。博迪公司作为房屋实际使用人承诺对相关费用进行支付的事实无法免除英豪斯公司的支付义务。综上，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人卡尔曼公司在二审中未提交新的证据。 原审被告博迪公司在二审中未作答辩，也未提交新的证据。 上诉人英豪斯公司提交的证据，被上诉人卡尔曼公司认为该证据没有在举证期限内提出，不能作为本案证据。本案当中，英豪斯公司作为房屋的承租人根据合同约定及法律规定承担相应物管费、水电、燃气费用的支付义务，这份合同不能起到证明作用，即便英豪斯公司跟博迪公司之间存在内部约定，也不影响英豪斯公司对外承担责任。本院认为，该证据不能证明英豪斯公司所要证明的内容，故本院不予确认。 本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。 本院认为：英豪斯公司作为案涉房屋的承租人，根据《房屋租赁合同》，其应当按约承担物管费、天然气费、电费、水费，并向卡尔曼公司按时足额支付上述费用。博迪公司以向卡尔曼公司出具《函》的方式，确认承担上述债务，属于债的加入，从《函》的内容看，并不构成债务的转移。故英豪斯公司仍应承担支付物管费、天然气费、电费、水费的义务。英豪斯公司认为其无需承担上述费用及违约金的上诉理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1712元，由杭州英豪斯健身有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 韩 昱 审判员 周志军 审判员 韦 薇 二〇二一年三月五日 书记员 杨 帆