山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1134号 上诉人（原审被告）：单丹，女，1979年2月10日出生，满族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙义伟，山东中苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：世茂物业管理有限公司青岛开发区分公司，住所地青岛市黄岛区。 负责人：闫佩伦，总经理。 委托诉讼代理人：徐林林，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：朱晓东，山东舜天律师事务所律师。 上诉人单丹因与被上诉人世茂物业管理有限公司青岛开发区分公司（以下简称世茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初15095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 单丹上诉请求：1、撤销原判第二项，改判原判第一项为单丹向世茂物业公司交纳物业服务费5746.54元；2、本案一、二审诉讼费用由世茂物业公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。1、一审认定“单丹购买的xx室系一到三层为一户的房屋，应属联排住宅，不宜认定为普通住宅”，缺少事实依据。结合涉案小区规划图，可以看出单丹涉案房屋系多层住宅而非别墅，一审判决单丹以别墅住宅的标准向世茂物业公司支付物业费，缺少事实依据。2、世茂物业公司于业主收房前制作的业主收房通知，是开发商依据《青岛市商品房预售合同》约定履行的通知义务，与世茂物业公司无关。单丹收到房屋后，才与世茂物业公司建立物业服务合同关系。3、单丹并未拒交物业费，而是拒交世茂物业公司擅自提高部分的物业费，一审判决单丹支付违约金是错误的。 世茂物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，单丹的上诉请求没有事实依据，请求驳回其上诉请求，维持原判。 世茂物业公司向一审法院起诉请求：1.单丹支付物业服务费19701.6元；2.单丹支付逾期缴纳物业费违约金22164.30元；3.单丹承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：单丹系涉案黄岛区xx路xx号xx区xx号楼xx单元xx户业主。房屋建筑面积182.43平方米。涉案房屋所在楼座为三层建筑，于2016年3月27日完成交付。 2016年3月27日，世茂物业公司（乙方）与单丹（甲方）订立《物业服务合同》，约定：由世茂物业公司为诺沙湾小区xx号楼xx单元xx户房屋提供物业管理服务，甲方应按照其拥有的物业建筑面积交纳物业管理费，具体收费标准如下：1、高层住宅按1.5元/月?平方米；2、别墅、叠院住宅按4.5元/月?平方米；3、商业物业4.5元/月?平方米；多层住宅按1.5元/月?平方米计算。合同第八条约定，单丹应于购房合同中约定交付之日次月起交纳物业服务费用。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的5日前履行交纳义务。合同第十五条约定，业主或物业使用人未按时足额缴纳物业服务费用等相关费用，每日按未缴费金额的千分之三向物业管理公司支付违约金。 一审法院认为，世茂物业公司与单丹订立的物业服务合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。该合同对业主有约束力，其应按合同协议支付物业费。本案的争议焦点是物业收费标准如何确定和违约金应否支持。 关于物业费收费标准。世茂物业公司主张按照4.5元的标准收费，共计金额22164.30元，单丹对于该收费标准不予认可，认为涉案房屋为普通住宅，不应按照别墅标准收费。经查，双方物业服务合同关于物业费收费标准的约定为别墅、叠院住宅按4.5元/月?平方米，涉案房屋所在建筑共有地上三层，单丹购买的xx室系一到三层为一户的房屋，应属联排住宅，不宜认定为普通住宅，世茂物业公司于业主收房前制作的业主收房通知也载明涉案房屋物业服务费收费标准为4.5元/月?平方米，世茂物业公司主张单丹按照4.5元/月?平方米的标准交费符合合同约定。对于世茂物业公司主张的2019年1月1日至2020年9月30日的物业费17239.64元（182.43×4.5×21），一审法院依法予以支持。至一审开庭之日，2020年10月1日之后的物业费履行期尚未届满，一审法院暂不予支持，世茂物业公司可另行主张。 关于违约金，世茂物业公司主张按照欠款数额每日千分之三的标准计算，单丹对此不予认可。一审法院认为，世茂物业公司实际履行了物业服务义务，单丹未按约缴纳物业费，构成违约，但合同约定的违约金计算标准明显过高，一审法院酌定违约金按如下方法计算：合同约定应于2019年8月19日之前交纳的物业费应以每季度欠缴数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日；应于2019年8月19日之后交纳的物业费以每季度欠缴数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自逾期之日计算至实际支付之日。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：一、单丹于判决生效之日起十日内支付世茂物业公司2019年1月1日至2020年9月30日的物业服务费17239.64元；二、单丹于判决生效之日起十日内支付世茂物业公司违约金（合同约定应于2019年8月19日之前交纳的物业费以每季度欠缴数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日；于2019年8月19日之后应缴纳的物业费以每季度欠缴数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自逾期之日计算至实际支付之日）；三、驳回世茂物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计423元，由世茂物业公司负担50元，由单丹负担373元，单丹于判决生效之日起十日内直接支付世茂物业公司。 二审中，单丹提交：证据一、涉案小区《总平面图》，证明：涉案小区不属于别墅小区；证据二、涉案房屋《不动产权证书》，证明：房屋用途为住宅/居住，非商业使用，该房屋与其他五户连成一排，且没有室外面积，不是独立成栋的别墅住宅；证据三、本案一审判决书，证明：一审判决第5页第12行认定涉案房屋“应属联排住宅”，故该房屋并非别墅住宅；证据四、《物业服务手册》之《物业服务合同》，证明：该手册属于宣传册，《物业服务合同》不具有普遍适用性，世茂物业公司以自己的意思表示向单丹收取物业费违反法律规定，应属无效；证据五、《青岛开发区物业服务合同备案证明》，证明：该备案证明“四、物业服务费”中载明“别墅4.5元/月”，因别墅不属于山东省或青岛市关于物业服务收费备案的受案范围，故该备案证明不具有合法性，且与涉案小区《总平面图》不符，不具有真实性；证据六、《青岛市商品房预售合同》附件二、三、五，证明：涉案房屋为联排住宅，而非别墅住宅。世茂物业公司质证称：关于证据一，真实性没有异议，对证明事项有异议。该证据与本案物业服务合同纠纷审理的内容没有关联性；关于证据二，真实性没有异议，证明事项有异议，该证据不能作为本案证据使用，不能达到支持上诉人主张的目的；关于证据三，物业服务合同真实性没有异议，但该证据不属于新证据，世茂物业公司一审已经提交；关于证据四，因单丹提供的系复印件，不符合证据要求，因此对真实性无法核实，世茂物业公司不予质证；关于证据五，对附件二、三的真实性没有异议，关联性有异议，与本案无关，对附件五的真实性没有异议，证明事项有异议，双方之间已经重新签订前期物业服务合同，双方权利义务应该由新签订的物业服务合同来约束，该附件与本案没有关联性。世茂物业公司提交：证据一、照片十张，证明：世茂物业公司在服务期间不但履行了物业服务合同约定的义务，并且受到大多业主的好评和支持；证据二、单丹缴纳的2017年7月到2018年12月物业费发票，证明：本案约定的物业费标准系双方自愿达成，且单丹已经按照约定的4.5元/月/平方米标准支付了物业费，其对其房屋物业费标准是明知和认可，现在单丹提出要降低标准没有事实和法律依据，属于恶意违约行为。单丹质证称：关于证据一，该照片系复印件，对真实性不予认可，该照片反映的是世茂物业公司为涉案小区服务的行为，不能证明单丹居住的房屋系别墅，与本案没有关联性；关于证据二，该证据系复印件，对真实性不予认可，没有证明效力。不能证明单丹与世茂物业服务公司之间存在物业服务合同关系，世茂物业公司收取的费用是其擅自提高物业服务收费标准，世茂物业公司应提交证明上诉人房屋系别墅的证据。 本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，涉案房屋应交纳的物业费标准问题。根据已查明的事实，首先，涉案《物业服务合同》约定的服务收费标准为“1、高层住宅：1.5元/月?平方米；2、别墅、叠院住宅：4.5元/月?平方米；3、商业物业：4.5元/月?平方米；4、多层住宅：1.5元/月?平方米”。其次，单丹居住的房屋系联排住宅，房屋结构为地上三层，房屋建筑面积为182.43平方米，远超普通住宅标准。再次，世茂物业公司发出的业主收房须知中明确载明物业服务费费用标准为“别墅住宅：4.5元/月?平方米”，单丹亦在收房之日起即按照4.5元/月?平方米的标准交纳物业费，一审法院结合当事人之间的合同约定、涉案房屋的构造、当事人的前期履约情况，参照别墅收费标准计算物业费并无不当，本院予以维持。单丹主张其房屋应按多层住宅收费标准1.5元/月?平方米计算物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，单丹的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费87元，由上诉人单丹负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月三日 法官助理邓永芳 书记员 方高海