广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终11457号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市祝福世家珠宝有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道翠竹北路石化工业区。法定代表人：祝辉明。委托诉讼代理人：祝辉元，男，汉族，1976年11月18日出生，户籍所在地武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：刘良金，广东嘉得信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钰时尚（深圳）珠宝首饰有限公司，住所地深圳市罗湖区东晓街道松泉社区太白路**中深石化大厦****403-2，统一社会信用代码914403003591788179。法定代表人：柳敏红。委托诉讼代理人：王建中，广东建鹏律师事务所律师。上诉人深圳市祝福世家珠宝有限公司（以下简称祝福世家公司）因与被上诉人钰时尚（深圳）珠宝首饰有限公司（以下简称钰时尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初33850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。祝福世家公司上诉请求：一、撤销（2019)月0303民初33850号案第一项，判令祝福世家公司无须向钰时尚公司返还履约保证金13180元；二、撤销（2019)月0303民初33850号案第四项，判令钰时尚公司向祝福世家公司支付2019年6月电费2120元、水费28元、2019年7月8日至31日租金13839元；垃圾清理费1200元、装修损失51592.7元、赔偿钰时尚公司2支消防灭火器（价值人民币200元）、金库门修复劳务费5300元；三、判令钰时尚公司承担本案一切诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误，(一）一审法院关于合同解除的认定错误。一审法院仅仅依据《律师函》的签收就认定双方已经协商一致解除合同，是错误的。2019年7月4日，祝福世家公司签收律师函，双方仍在就合同解除事宜进行协议，钰时尚公司亦没有搬迁将租赁房屋归还给祝福世家公司。从钰时尚公司提交的证据《2019年6月份水电费通知单》及《2019年7月租金通知单》，可知，2019年7月5日，钰时尚公司收到了祝福世家公司送迖的《2019年6月份水电费通知单》及《2019年7月租金通知单》，钰时尚公司将该两份通知单作为证据提交给一审法院，足以证明钰时尚公司收到祝福世家公司的通知，并且一直未对该通知单上的金额提出异议，足以证明祝福世家公司与钰时尚公司之间尚存在协商，双方对合同的解除相关事宜并未最终确定，而一审法院仅仅依据《律师函》的签收，就认定双方已经协商一致，是错误的。(二）一审法院关于2019年6月水费及电费认定错误在一审法院的审理过程中，法院认定了钰时尚公司支付水电费至2019年6-8日，但是自2019年6月9日至钰时尚公司将租赁房屋返还祝福世家公司之日止水的电费，一审法院没有进行认定，而是以无“原始证据”可以核查为由不予认定，该做法是错误的。从钰时尚公司在一审审理过程中提交的2019年1-6月份的水电费通知单可知，双方在此前的交易习惯中，都是祝福世家公司将相关月份的水电度数抄表后送达钰时尚公司，钰时尚公司按照祝福世家公司提供的水电费通知单上的金额缴纳相关费用，并不需要提供一审法院所谓的“原始证据”钰时尚公司自行提供2019年1-6月份水电费通知单，并按照该通知单上的金额缴纳了2019年1-5月份的水费及电费，证明钰时尚公司知晓相关费用的发生，但是一审法院却不认定由钰时尚公司实际产生的费用，是及其错误的，请二审法院依法予以改判。(三）一审法院关于不再支付7月份租金的认定错误租赁合同具有特殊性，当解除租赁合同时，承租人应当返还租赁房屋。根据双方签订的《房屋租赁合同》第11条规定，合同终止后，钰时尚公司应在10日内迁离及交还租赁房屋。在本案中，钰时尚公司一直未将租赁房屋返还交付给祝福世家公司，租赁房屋在2019年7月31日之前，都由钰时尚公司实际控制，由钰时尚公司实际使用。因此，即使双方租赁合同已经解除，那么钰时尚公司亦应向祝福世家公司支付该期间的实际占用费用。但是一审法院却没有对此进行确认，仅仅是解除合同，并要求返还履约保证金，完全是不公平的判决，请求二审依法予以纠正。(四）一审法院关于垃圾清理费、装修损失、灭火器费用、金库门修复费等等的认定错误由于钰时尚公司一直未将租赁房屋交付给祝福世家公司，且亦未告知祝福世家公司其已经搬离，故祝福世家公司一直以为钰时尚公司在实际使用租赁房屋。2019年7月31日，在见证人的见证下，祝福世家公司将租赁房屋的门打开，发现钰时尚公司在搬走之时，将房屋内天花板破坏掉了，剪断拆除了电线、剪断了防盗网，破坏了地板砖及地毯及墙面，破坏了金库门锁、租赁房屋内杂乱无章。钰时尚公司的行为，已经完全违背了合同的约定。根据双方签订的《房屋租赁合同》第11条规定，合同中止后，钰时尚公司应将房屋返还，并保证租赁房产及附属设施完好。但是，钰时尚公司搬迁后不告诉祝福世家公司，祝福世家公司在被迫无奈的情况下，找见证人见证将租赁房屋的门打开，才发现钰时尚公司在搬迁时恶意破坏了租赁房屋。相关事实，都有视频证据为证，现场见证人亦见证签字。钰时尚公司搬迁时恶意破坏租赁房屋的事实存在，祝福世家公司为了减少损害，将租赁房屋恢复原则，找人清扫、重新找第三方对房屋进行了装修，该装修费用合理合法，依法应由钰时尚公司承担。在签订租赁房屋时，祝福世家公司将房屋内的金库免费给钰时尚公司使用，但是，钰时尚公司在搬迁时，却恶意将金库门破坏掉，祝福世家公司为了恢复金库门的用途，而产生的修复费用，依法应由钰时尚公司承担。祝福世家公司主张的这些费用，都有相应的专用票据，钰时尚公司在庭审过程中亦确认有剪掉电线、有金库、有破坏防盗网等事实，但是，一审法院却不予以认定，是属于错误的认定。关于灭火器，有充足的视频证据证明钰时尚公司在搬离时偷走了灭火器，一审法院却对该证据不予认定，是完全错误的。请二审依法认定并支持祝福世家公司的请求。(五）一审法院关于返还履约保证金的认定错误在本案中，钰时尚公司搬迁后，违背诚信告知原则，不将搬迁的时间告知祝福世家公司，且在搬迁时恶意将租赁房屋进行破坏，严重的违法了双方签订的《房屋租赁合同》及相关法律的规定，并且钰时尚公司至今还拖欠祝福世家公司2019年6月水电费及7月31日前的租金，钰时尚公司的行为已经构成了违约，在钰时尚公司种种违约情形下，法院还判令返还履约保证金，没有任何依据，请二审依法予以驳回。由于一审法院上述错误的认定，从而错误的作出了判决，请求二审法院依法予以改判。钰时尚公司答辩称，原审人民法院认定事实基本清楚，审理程序合法，适用法律正确，虽然一审法院没有支持钰时尚公司大部分的诉讼请求，仅仅支持了返还押金的诉讼请求，但钰时尚公司没有上诉。其理由如下：钰时尚公司在上诉状中提出第二项上诉请求的内容：2019年6月份电费、7月8日至31日的租金，这些证据恰恰证明祝福世家公司在双方签订的合同有效期内故意违反合同的约定。2019年5月22日18：00时雇请社会人员到钰时尚公司主动提出解除合同，并使用暴力殴打。2019年5月30日因殴打他人被公安机关拘留。钰时尚公司在自己的生命安全受到威胁的情况下，公司的客户也不敢到公司洽谈业务，为此搬离涉案房屋，在租赁合同期间，祝福世家公司把厕所的门锁上，导致员工无法上厕所；不定期锁大门，导致员工无法进入工厂；私自拆除公司的监控，故此原审法院认定2019年7月4日双方已解除租赁合同。为此，钰时尚公司提出要求归还租金、装修费用，没有法律依据和事实依据。同时，钰时尚公司承租祝福世家公司的房屋，祝福世家公司是二手房东，并非房屋的业主。为了盈利，私自找房东刁难钰时尚公司，导致钰时尚公司没有办法正常营业，其应当承担相应的法律责任。钰时尚公司一审起诉请求：1、判令祝福世家公司返还钰时尚公司履约保证金13180元；2、判令祝福世家公司返还装修费150000元；3、判令祝福世家公司返还2019年4月至2019年6月期间多交付的租金1977元；4、判令祝福世家公司返还2019年1月至7月的卫生费2100元；5、判令祝福世家公司返还消防费5000元；6、判令祝福世家公司返还电表费1250元；7、判令祝福世家公司返还大门维修费900元；8、判令祝福世家公司返还环评服务费6000元；9、判令祝福世家公司承担本案的全部诉讼费用。祝福世家公司一审反诉请求：1、判令钰时尚公司立即向祝福世家公司支付2019年6月电费2120元、水费28元、管理费474.48元、本体维修基金65.9元及2019年7月租金13839元；2、确认钰时尚公司逾期支付上述费用违约，祝福世家公司不应向其退还保证金13180元；3、判令钰时尚公司承担祝福世家公司清理祝福世家公司遗留垃圾所产生的垃圾清理费1200元；4、判令钰时尚公司赔偿祝福世家公司装修损失51592.7元；5、判令钰时尚公司支付电表费用1250元；6、判令钰时尚公司赔偿钰时尚公司2支消防灭火器（价值200元)；7、判令钰时尚公司赔偿祝福世家公司金库门修复劳务费5300元；8、判令钰时尚公司承担本案一切诉讼费用。一审法院查明以下事实：一、2017年1月8日，钰时尚公司、祝福世家公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：祝福世家公司将其位于深圳市罗湖区工业厂房二层东（西）侧的面积共263.6平的房产出租给钰时尚公司使用，租赁期3年，自2017年1月8日起至2020年1月8日止；月租金为13180元；钰时尚公司须向祝福世家公司支付履约保证金13180元，该保证金于租赁期满后15天内退还钰时尚公司……合同还约定了其他内容。二、因房屋使用过程中发生了消防及电表损坏、大门损坏问题，钰时尚公司、祝福世家公司双方于2019年3月28日在罗湖区东晓街道独树社区人民调解委员会的主持下，签署《人民调解协议书》一份，约定：消防费由钰时尚公司支付5000元；电表费用2500元，由钰时尚公司负担；租金在原有租赁合同约定的金额基础上上涨5%,自2019年4月起执行。钰时尚公司于2019年3月29日通过中国民生银行向祝福世家公司转账支付6250元，并附言“消防分摊5000元，电表维修分摊1250元”。根据钰时尚公司提交的《费用报销单》，载明关于大门损坏的维修费共计1800元由双方各承担一半，并有相应的收款收据为证。祝福世家公司于庭审中出示了《人民调解协议书》原件。三、钰时尚公司于2019年7月3日向祝福世家公司发出《律师函》一份，载明：自该律师函发出之日起即解除双方签订的《房屋租赁合同》。祝福世家公司深圳市祝福世家珠宝有限公司于2019年7月4日收到该《律师函》。四、经钰时尚公司、祝福世家公司双方在庭审中确认：祝福世家公司确认收到钰时尚公司支付的履约保证金13180元；钰时尚公司支付租金、管理费至2019年7月8日；钰时尚公司支付水电费至2019年6月8日；钰时尚公司已支付2019年1月至2019年6月的卫生费共计1800元。以上事实，有当事人提交的房屋租赁合同、律师函、费用报销单、银行转账凭证、人民调解协议书、收款收据、快递查询记录以及当事人的庭审陈述为证，一审法院予以确认。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。钰时尚公司、祝福世家公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同依法成立并生效，双方应按照合同约定履行义务，并可依据约定或法律规定解除合同。关于合同的解除，钰时尚公司主张合同解除原因系因祝福世家公司实施暴力根本违约所致，但无证据证明其行为与本案的关联性，一审法院不予认可。钰时尚公司于2019年7月3日向祝福世家公司发出《律师函》声明解除涉案租赁合同，祝福世家公司于2019年7月4日签收，祝福世家公司未提交证据证明其于合理期限内就合同解除问题向钰时尚公司提出过异议，故一审法院依法认定双方为协商一致解除合同，涉案租赁合同于2019年7月4日解除。因合同已经解除，祝福世家公司收取钰时尚公司的履约保证金及诉请钰时尚公司支付2019年7月份租金，不具备合同及法律依据，一审法院不予支持，祝福世家公司应当向钰时尚公司返还履约保证金13180元。关于租金、管理费、消防费用、电表费用、大门维修费、卫生费的问题，经双方在庭审中确认，钰时尚公司支付租金、管理费至2019年7月8日，祝福世家公司再诉请钰时尚公司支付6月份的管理费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。因钰时尚公司、祝福世家公司双方在罗湖区东晓街道签署订的《人民调解协议书》具有钰时尚公司、祝福世家公司双方法定代表人的签字确认，该协议真实、有效，且钰时尚公司已经根据该协议支付了相应的租金、消防费用，并根据约定支付了一半的大门维修费及2019年1月至2019年6月的卫生费，故关于租金、消防费用、大门维修费、卫生费，双方已经依约履行完毕，钰时尚公司再诉请祝福世家公司返还相关费用，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于电表费用，钰时尚公司于2019年3月29日通过中国民生银行向祝福世家公司转账支付6250元，并附言“电表维修分摊1250元”，根据调解协议书，钰时尚公司尚需向祝福世家公司支付剩余电表费用1250元，故关于祝福世家公司的该项诉请，一审法院予以支持。关于环评服务费、装修费，环评服务费非祝福世家公司收取，装修费为钰时尚公司为生产经营而产生的费用，钰时尚公司诉请祝福世家公司支付其环评服务费、装修费，没有事实与法律依据，一审法院不予支持。关于祝福世家公司诉请的2019年6月的本体维修基金、垃圾清理费、装修损失、灭火器费用、金库门修复劳务费，水电费仅为祝福世家公司单方制作，无原始证据可以核实，祝福世家公司主张本体维修基金、垃圾清理费、装修损失、灭火器费用、金库门修复劳务费证据不足，且无法证明该费用与本案关联性，一审法院不予支持。一审法院判决：一、祝福世家公司应于判决生效之日起七日内向钰时尚公司返还履约保证金13180元;二、钰时尚公司应于判决生效之日起七日内向祝福世家公司支付电表费用1250元;三、驳回钰时尚公司的其他诉讼请求；四、驳回祝福世家公司的其他反诉请求。案件受理费1954元，由钰时尚公司负担1817元，由祝福世家公司负担137元。钰时尚公司已预交1954元案件受理费，由一审法院予以退回137元。反诉费1015元，由祝福世家公司负担。本院经审理查明:一、对于涉案合同解除的原因，祝福世家公司认为，因钰时尚公司未即使支付租金，每月支付租金存在拖延的情况，双方在催付租金过程中出现不愉快的情况，加上钰时尚公司在经营过程中，出现被环保部门处罚、员工多次提起劳动仲裁等原因，给祝福世家公司经营环境造成很大的影响，祝福世家公司多次劝钰时尚公司尽早搬走。双方之前曾协商过解除合同，但因租金和水电费问题协商不一致，所以钰时尚公司才发出《律师函》要求解除合同。二、祝福世家公司确认双方在签订涉案租赁合同交付房屋时，并未就房屋有何设施及价值进行清点确认。三、原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、涉案合同的解除时间及原因，从而认定钰时尚公司是否应向祝福世家公司支付2019年7月8日之后的租金、祝福世家公司是否应向钰时尚公司退还履约保证金；二、钰时尚公司是否应向祝福世家公司支付2019年6月垃圾清理费、装修损失、灭火器费用、金库门修复劳务费、装修损失及水电费。关于涉案《房屋租赁合同》解除的问题。钰时尚公司于2019年7月3日向祝福世家公司发出《律师函》声明解除涉案租赁合同，祝福世家公司于2019年7月4日签收该《律师函》，祝福世家公司未提交证据证明其于合理期限内就合同解除问题向钰时尚公司提出过异议，结合此前，祝福世家公司多次劝钰时尚公司搬离的事实，本院认为，认定涉案租赁合同系双方协商一致解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，故涉案租赁合同于2019年7月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。祝福世家公司请求钰时尚公司支付2019年7月8日之后的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。祝福世家公司依法应向钰时尚公司返还履约保证金13180元。关于祝福世家公司诉请的2019年6月垃圾清理费、装修损失、灭火器费用、金库门修复劳务费、装修损失的问题。祝福世家公司上诉主张钰时尚公司在搬迁时恶意破坏房屋、金库门等并偷走灭火器，其为修复房屋、清运垃圾产生上述费用，并提交了视频证据证明其主张。本院认为，首先，祝福世家公司并未提交证据证明涉案房屋在出租交付给钰时尚公司时的设备清单，无法确认房屋本来有和设备；其次，祝福世家公司提交的视频证据系其单方录制，不能证明设施是由钰时尚公司破坏，钰时尚公司对此亦不予认可，因此，祝福世家公司该主张本院不予采信。一审判决对此认定并无不当，本院不予支持。关于水电费的问题。钰时尚公司一审庭审时自认于2019年7月4日前搬离涉案房屋，故其搬离前产生的水电费应当由其承担。钰时尚公司主张已预交上述水电费，但对于预交多少水电费，向何部门预交，均未在本院指定的期限内予以回复，也未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。水电费应依实际产生来缴纳，祝福世家公司关于月初向钰时尚公司发出上月《水电费通知单》的主张比较可信。该水电费单据虽为祝福世家公司单方制作，但结合其过往月份的水电费数额，上述水电费单据记载的数额并无明显不合常理之处，且该通知也由钰时尚公司提交，表明其已经收到该通知，并未提出异议，故对祝福世家公司提交的2019年6月的《水电费通知单》予以采信。钰时尚公司依法应支付祝福世家公司2019年6月水电费共计2148元。一审判决对此认定有误，本院予以纠正。综上，上诉人祝福世家公司上诉理由，部分成立，本院部分予以支持。原审判决认定事实清楚，处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初33850号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2019）粤0303民初33850号民事判决第四项；三、被上诉人钰时尚（深圳）珠宝首饰有限公司应于本判决生效之日起七日内向上诉人深圳市祝福世家珠宝有限公司支付2019年6月水电费2148元；四、驳回上诉人深圳市祝福世家珠宝有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费1954元（已预交），由被上诉人钰时尚（深圳）珠宝首饰有限公司负担1817元，上诉人深圳市祝福世家珠宝有限公司负担137元；一审反诉案件受理费1015元（已预交），由上诉人深圳市祝福世家珠宝有限公司负担974.4元，被上诉人钰时尚（深圳）珠宝首饰有限公司负担40.6元。二审案件受理费2030元（已预交），由上诉人深圳市祝福世家珠宝有限公司负担1948.8元，被上诉人钰时尚（深圳）珠宝首饰有限公司负担81.2元。以上诉讼费，上诉人深圳市祝福世家珠宝有限公司应于收到判决之日七日内向被上诉人钰时尚（深圳）珠宝首饰有限公司径付15.2元。本判决为终审判决。审判长 唐    静审判员 彭  安  明审判员 邓  亚  玲二〇二一年三月十八日书记员 陈娱芬(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。