营口市西市区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0803民初1535号原告：房英，女，1979年11月27日出生，汉族，住盖州市。原告：赵长文，男，1976年9月26日出生，汉族，住盖州市。共同委托诉讼代理人：齐高山,辽宁海润律师事务所律师。被告：黄健，女，1971年9月6日出生，汉族，住营口市西市区。委托诉讼代理人：王迪，辽宁睿智律师事务所律师。被告：营口永江金誉房地产开发有限公司，住所地站**建丰办昌盛里**。法定代表人：张敏杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：衣立，营口市站前区知行法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李威，营口市站前区知行法律服务所法律工作者。原告房英、赵长文与被告黄健、营口永江金誉房地产开发有限公司（以下简称永江公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵长文及二原告共同委托诉讼代理人齐高山，被告黄健的委托诉讼代理人王迪，被告永江公司的委托诉讼代理人衣立、李威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房英、赵长文向本院提出诉讼请求：判令准许执行位于营口市西市区房屋，价值577500元。事实与理由：原告与第二被告民间借贷纠纷一案，原告向贵院依法提出诉前财产保全申请。贵院于2014年7月23日作出（2014）营西民诉前保字第43号民事裁定书，依法查封了案涉房屋。该案贵院于2014年12月16日依法作出（2014）营西民二初字第327号民事调解书，第二被告偿还原告借款本金300万元及相应利息。后第二被告未能履行调解协议书，原告向贵院申请强制执行并查封案涉房屋，执行案号为（2015）营西执字第191号。2019年8月28日，第一被告向贵院提出执行异议申请。贵院于2019年9月27日作出（2019）辽0803执异57号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋的执行。原告不服该裁定书，提出执行异议之诉。原告认为，案涉房屋应准许执行，第一被告排除执行所依据的证据及主张依法不应得到支持，理由如下：一、第一被告主张排除执行的理由不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的条件。虽然该选房协议书是在法院查封之前形成，但该选房协议书的法律性质为预约合同并非本约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。该选房协议中对房屋交付条件及日期、办理房产证等主要内容均没有约定，非常明显该选房协议内容根本不满足上述关于商品房买卖合同应当约定的内容。该选房协议仅为预约合同，并非为本约合同。此外，根据选房协议第五条约定“本协议于甲方盖章、乙方签字后生效，于《商品房买卖合同》签订之日起失效”，非常明显该选房协议为预约合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条要求签订合法有效的书面买卖合同，该买卖合同指的是本约合同，其目的是为了保护享有物权期待权的买受人，但第一被告依据预约合同并不能主张其享有物权期待权，只能主张相应的债权。该观点在最高人民法院多宗执行异议之诉案件中均有论述。二、第一被告主张排除执行的理由不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。案涉房屋保全查封时间为2014年7月24日，查封当日贵院已经在案涉房屋门上贴上查封封条。而第一被告陈述其入住的时间为2014年10月13日，在此情况下，即使第一被告对案涉房屋进行了装修并实际入住，也不能认定第一被告占有案涉房屋是合法的。三、第一被告主张排除执行的理由不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的条件。根据第一被告陈述，第一被告共计向第二被告共买六套房屋，案涉房屋价款为577500元，一套价款为577500元、一套为808542元，三套房屋价款合计为1963542元，但第一被告举出的支付房款的银行凭证显示金额为1005500元。在此情况下，无法认定该1005500元包含案涉房屋的房款。四、第一被告主张排除执行的理由不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项非因买受人自身原因未办理过户登记的条件。第一被告主张购买案涉房屋的依据，仅为选房协议，且为预约合同。但在选房协议签订后，第一被告并未举出要求第二被告签订《商品房买卖合同》任何证据，同时也未举出要求第二被告为其办理产权过户登记的证据。按常理，第一被告花了上百万元购买房屋，竟不积极要求第二被告签订《商品房买卖合同》并办理网签备案，明显不符合常理。在此情况下，不能认定第一被告系非自身原因未办理过户登记。综上，第一被告主张排除对案涉房屋的执行，缺乏事实及法律依据，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告黄健辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，被告早在营口市西市区人民法院查封案涉房屋之前就已经与永江公司签订了选房协议，是有效的书面房屋买卖合同，双方的买卖关系合法有效。而后被告也依约全额支付了购房款，不但有永江公司的收款收据，还有银行记录予以证明。早在案涉房屋查封之前的2013年6月，永江公司就已经将房屋的钥匙交给了被告委托的亲属，允许被告先行装修，故被告在查封之前已经占有了案涉房屋。在执行异议的听证阶段，法院已经查明是因为永江公司欠税无法开具发票，所以也无法签订买卖合同，因此是非被告的原因未办理过户登记，符合排除执行的法定条件。因为我方和永江公司之间是合法的房屋买卖关系，签订了具有商品房买卖合同性质的选房协议，也支付了全额的房款，我方作为买房人，享有对案涉房屋的物权期待权，况且案涉的三套房屋也已经和物业公司签订了物业相关的手续，缴纳了水电和供暖的费用，系合法办理的入住，为房屋的实际所有权人，故执行裁定书认定我方对案涉房屋具有对抗强制执行的实体权利，认定事实清楚、适用法律正确，请法院驳回原告的诉讼请求。第三人永江公司述称，结合原、被告的证据请法院作出正确的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经依法审查确认的证据，本院认定事实如下：赵长文与永江公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年7月23日作出（2014）营西民诉前保字第43号民事裁定书，查封永江公司名下的坐落于营口市西市区房屋，查封时张贴封条。此后分别于2016年7月15日、2019年6月24日进行续封。2019年8月28日，黄健向本院提出执行异议。本院于2019年9月27日作出（2019）辽0803执异57号执行裁定书，裁定中止对案涉房屋执行。原告在法定期间内提起诉讼。2010年11月18日，永江公司（甲方）与黄健（乙方）签订选房协议，约定：黄健认购营口市得胜路北28号永江裕华园8栋2单元12层1号房屋，总房款为577500元；签订本协议时永江公司确认黄健已将5万元划入甲方财务账户，同时转为选房款，在2010年11月25日前到售楼处交付剩余款项；所有房屋平面布局、图例以及交房标准均以商品房买卖合同中规定为准；本协议于甲方盖章、乙方签字后生效，于《商品房买卖合同》签订之日起失效。同日，永江公司向黄健出具5万元收款收据。2010年12月9日，黄健的丈夫卢绍好向永江公司工作人员李岩转账1005500元。永江公司向黄健出具收款收据，载明收8-2-12-1房款527500元。2019年4月7日，永江公司为黄健出具住宅分配通知书，载明房屋坐落地址为24甲-2-12-23，房号为8号楼2单元12层59号东户，面积134.93平方米。案涉房屋装修后有家具家电，黄健称该房屋由其实际占有使用。2020年4月9日，永江公司出具说明，载明黄健购买案涉房屋后，永江公司已经于2013年6月将房屋钥匙交付给黄健委托的亲属秦素杰，允许其先行装修房屋。另查，案涉房屋在不动产登记中心登记的公安号为营口市西市区。本院认为，本案的争议焦点为黄健对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。本案中，永江公司与黄健签订选房协议，该选房协议明确具体房号及房屋价款。虽然对房屋交付条件及日期、办理房产证等主要内容没有约定，但黄健已支付全部房屋价款，永江公司向其交付钥匙，在查封之前双方已经履行了商品房销售合同的主要义务，故不能将案涉选房协议简单认定为预约合同，综合本案案情及履行情况，案涉选房协议可以认定为合法有效的书面买卖合同。关于房屋的实际占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住不是房屋占有的必要条件。永江公司于2013年6月交付案涉房屋钥匙，黄健已经对房屋进行了实际控制和管理，故黄健在查封前已合法占有案涉房屋。案涉房屋因永江公司原因不能办理过户登记，非因买受人自身原因。故黄健符合上述情形，且其权利能够排除执行。房英、赵长文主张准予执行案涉房屋的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，经本院审判委员会研究讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告房英、赵长文的诉讼请求。案件受理费9575元，由原告房英、赵长文共同负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  刘文娟人民陪审员  邢 龙人民陪审员  李 猛二〇二一年三月三十一日法官助理李戈书记员王一迪