山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁10民终489号上诉人（原审被告）：李波，男，1969年6月27日出生，汉族，住威海临港经济技术开发区。委托诉讼代理人：袁文虎，山东威和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋巧歌，山东威和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谷建军，男，1953年4月20日出生，汉族，住威海经济技术开发区。原审被告：威海临港经济技术开发区汪疃镇杭上村村民委员会，住所地威海临港经济技术开发区汪疃镇杭上村。法定代表人：李波，主任。委托诉讼代理人：袁文虎，山东威和律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋巧歌，山东威和律师事务所律师。上诉人李波因与被上诉人谷建军及原审被告威海临港经济技术开发区汪疃镇杭上村村民委员会（以下简称杭上村委会）农村房屋买卖合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院(2020)鲁1002民初4865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李波上诉请求：撤销一审判决，驳回谷建军的诉讼请求。事实和理由：案涉房屋占用土地系建设用地，并非农业用地，本案不存在改变土地使用性质情形。谷建军系与杭上村委会达成房屋买卖合同，李波代收房款的行为属于职务行为，并非履行合伙事务，一审认定李波、夏春燕、陈诗福之间系个人合伙关系，系认定事实错误。杭上村委会已经按合同约定开工建设了案涉房屋并向谷建军交付，谷建军无权要求返还购房款及赔偿门窗款。谷建军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。杭上村委会辩称，同意李波的上诉意见。谷建军向一审法院起诉请求：1.李波与杭上村委会连带返还谷建军购房款22万元；2.李波与杭上村委会连带赔偿谷建军门窗款1万元。一审法院认定事实：李波系杭上村委会主任。2008年4月5日，杭上村委会(甲方)与陈诗福（乙方）签订《土地承包合同书》一份，合同内容为：杭上村委会将村内原办公室闲置地以及村东荒沟承包给陈诗福经营，经营项目：种植业、养殖业或者其他合法经营。办公室的土地四至为：南至大房子院墙南墙边，北至大房子北墙边，东至大房子西山头，西至村中路边。村东荒沟的土地四至为：南至办公室北沿子边，北至高压线杆南3米，东至东沿子边，西至路边。承包期五十年，自2008年4月5日至2058年4月5日止。承包费及交款方法：承包费每年每亩400元整，共16亩，共计承包费32万元，10年付清。合同签订之日起先交足10万元，以后每一年交2.2万元，直至交清为止。承包期间，在承包的土地上投入的所有设施所用资金陈诗福自己承担，并负责办理相关合法手续，杭上村委会不承担经济责任和法律责任。合同落款处有杭上村委会公章、法定代表人李波、陈诗福签字，见证单位处加盖“文登市汪疃镇司法所”公章。2017年6月16日，杭上村委会向谷建军出具《证明》一份，内容为：兹有谷建军，在汪疃镇杭上村原村委、磨坊购置房屋一栋，正房三间，东西占地长9米（限地基外仞），南北占地长15米（限地基外仞），该房屋无产权证。购房者享受村民房屋同等待遇。谷建军主张其向杭上村委会购买房屋，杭上村委会向其出具的证明；杭上村委会、李波主张该证明系杭上村委会与谷建军之间达成的简易房屋买卖合同。2018年5月13日，杭上村委会与陈诗福签订《协议》一份，约定：“陈诗福在村西和村里承包的闲置地上盖房，房屋建完后以通水通电住人为标准，每栋房陈诗福交给村委（村西的房）8000元正，（村里的房）每栋10000元，作为宅基地使用费。陈诗福在建房期间每年量力给予村发放福利。”合同下方有李波和陈诗福签字。2018年，杭上村村内原老村委办公室旧址开工建设了16栋房屋（从南到北共计4排，每排4栋房屋），由丛培敏进行施工，谷建军购买了其中最南边一排西起第1栋房屋。2018年5月24日，威海市城市管理与行政执法局向杭上村委会发出威城执改字（2018）第53030号《责令改正通知书》，责令杭上村委会于2018年5月24日前自行停止违法建设、到汪疃镇政府4楼行政执法局接受调查。李波签收该通知书。2018年5月28日，临港区执法局就涉案房屋建设问题对李波进行询问调查，李波陈述，“房屋由村里进行建设，产权属于村集体。建设之前没有办理相应的手续。土地性质是村集体建设用地。现已经投入140万元。”2018年7月10日，临港区执法局根据李波的上述笔录及现场勘验向威海临港经济技术开发区汪疃镇人民政府发送威临城执移字[2018]第（51013）号案件移送函。该函内容为，威海市临港区汪疃镇人民政府：本机关于2018年5月28日对临港区汪疃镇杭上村村委会西北侧发现由杭上村民委员会进行的疑似违建一案立案调查，在调查中发现该建筑没有办理任何审批手续，属于违法建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》第65条的规定，现将该案件移送你单位处理，并请将处理结果于2018年7月13日前函告本机关。2018年9月16日，谷建军支付购房款后，李波之妻夏春燕出具金额为240000元的收据一份，收据中显示项目为房款，收款人陈诗福。诉讼过程中，杭上村委会、李波主张该款项后来支付给陈诗福。2018年11月22日，谷建军对其购买房屋更换铝合金门窗，为此支出装修费10000元。2019年，谷建军购买的涉案房屋被拆除。2020年1月22日，李波退给谷建军购房款20000元。又查明，除谷建军外，案外人刘军伟购买2018年在杭上村建设的房屋，因房屋被拆除，刘军伟将杭上村委会、李波、夏春燕、第三人陈诗福诉至一审法院，案号为(2020)鲁1002民初502号。该案审理过程中，夏春燕称陈诗福委托其代收房款，后来其将房款交给陈诗福；陈诗福称李波同意其在杭上村盖房子，涉案房屋面积130平方米左右一栋，其2018年8月底去韩国，去韩国前跟李波说房价240000元，让夏春燕代收房款，其从韩国回来后打单，其和李波与丛培敏谈的施工价格，夏春燕代收刘军伟的房款未交给陈诗福，丛培敏盖房需要资金、材料款从夏春燕处取钱，后夏春燕将款项单据交给陈诗福，还给了现金，丛培敏没有从陈诗福处拿施工款，其曾让夏春燕给了丛培敏50000元；李波称涉案房屋建筑面积135平方米，砖混的毛坯房，里面什么都没有，陈诗福盖的，由丛培敏施工，该宗房屋16栋共四排。一审法院认为，本案争议的焦点问题有：一是涉案房屋买卖关系的双方当事人应如何认定；二是涉案房屋被拆除所造成的损失应如何承担。关于第一个争议焦点。第一，杭上村委会向谷建军出具的《证明》仅能证实谷建军购买房屋的座落位置，并不能证实涉案房屋系杭上村委会出卖。而且谷建军交纳购房款的收款收据中载明收款人为陈诗福，谷建军主张其有理由相信自杭上村委会购买房屋，不予支持；第二，杭上村委会与陈诗福签订的《土地承包合同书》、《协议》中均载明杭上村委会已将原村委旧址土地出租给陈诗福，陈诗福自行负责投资建设及办理手续。陈诗福在(2020)鲁1002民初502号案件审理过程中亦认可其系出资建设方以及出卖人；第三，如杭上村委会系房屋出卖人，建房所需资金及收取购房款均应由其负责，但本案中16栋房屋的建房资金并非杭上村委会承担。谷建军购房款由夏春燕领取后，亦未交付给杭上村委会；第四，建设涉案房屋影响村集体利益，相关事项的决定应经村民会议讨论决定，但各方均不能提交村民会议或村民代表会议记录予以证实。综上，谷建军及杭上村委会、李波主张涉案房屋出卖人为杭上村委会，没有证据证实，也不符合实际情况，不予支持。结合(2020)鲁1002民初502号案件中李波、夏春燕、陈诗福的询问笔录，可证实李波与其妻夏春燕收取涉案16栋房屋的购房款、李波和陈诗福共同与丛培敏协商施工价格及丛培敏盖房需要资金、材料款从夏春燕处支取等事实。在涉案房屋的建设中，李波、夏春燕、陈诗福的行为符合个人合伙的特征，应予认定涉案房屋系由李波、夏春燕、陈诗福三人合伙建设并出售。关于第二个焦点问题。涉案房屋因没有相应手续而被拆除，且谷建军并非杭上村民，故涉案房屋买卖合同应属无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李波等人收取谷建军购房款240000元，扣除已退还的20000元，应将剩余购房款220000元返还给谷建军。陈诗福在未办理任何相应手续的情况下建设房屋并对外出售，李波作为杭上村委会法定代表人，明知陈诗福没有合法手续而允许其进行建设，且执法部门2018年5月约谈要求停止建设、出具通知书之后，仍然不予以阻止，反而由其妻子夏春燕于2018年9月继续收取谷建军房款，故陈诗福、李波、夏春燕就标的物违法被拆除具有过错，应自行承担房屋被拆除而无法返还的责任。对于谷建军主张的安装铝合金门窗10000元及利息损失，谷建军并非杭上村村民，理应知晓法律及国家政策对农村房屋交易的限制性规定，其对合同无效存在过错，应自行承担安装铝合金门窗及利息损失的50%。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。谷建军请求作为合伙人之一的李波承担退还房款及赔偿损失的法律责任，予以支持。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。李波承担责任后，如果认为应由其他合伙人承担，可以另行主张权利。综上所述，谷建军诉讼请求合理部分，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，判决：一、李波返还谷建军购房款220000元，并赔偿谷建军利息损失（以220000元为基数，自2018年9月16日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的50%计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的50%计算）；二、李波赔偿谷建军安装门窗款5000元；三、驳回谷建军的其他诉讼请求。上述第一至二项均于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2375元，谷建军负担175元，李波负担2200元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人争议的焦点为：案涉房屋的出卖人应如何认定。根据杭上村委会与陈诗福签订的《土地承包合同书》和《协议》、杭上村委会为谷建军出具的证明以及案涉房屋的建设过程、谷建军的付款过程，可认定杭上村委会允许陈诗福在村内土地上建设案涉房屋，并由陈诗福向杭上村委会交纳宅基地使用费。同时，在未办理任何审批手续的情况下，陈诗福和李波将案涉工程发包给丛培敏施工，由夏春燕收取房款、出具收款人为陈诗福的收据，并由夏春燕对外支付工程款，后由李波退还部分购房款。据此，案涉房屋并非由杭上村委会出资建设，亦非由杭上村委会出售，收取及退还房款的行为也非杭上村委会实施，而是由陈诗福、李波、夏春燕共同实施了案涉房屋的建设及出售行为，即案涉房屋的建设、获益及责任主体均非杭上村委会，而系陈诗福、李波、夏春燕三人。一审法院因李波、夏春燕、陈诗福的行为符合个人合伙的特征而认定案涉房屋系由李波、夏春燕、陈诗福三人合伙建设并出售，合法有据，并无不当。李波、杭上村委会均主张杭上村委会与谷建军存在农村房屋买卖合同关系，与事实不符，本院不予采纳。其中，杭上村委会的主张明显将李波、夏春燕以及陈诗福应承担的责任归责于自身，有损害村集体利益之嫌，不宜采信。在案涉房屋因违法建设被拆除后，谷建军诉请李波承担相应返还购房款及赔偿损失的责任，本院予以支持。综上所述，李波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4400元，由上诉人李波负担。本判决为终审判决。审判长  侯善斌审判员  郭庆文审判员  金永祥二〇二一年三月一日法官助理俞凯书记员张济节