四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川04民终137号 上诉人（原审原告）：陈庆联，女，1971年9月21日出生，汉族，户籍地湖南省邵东县，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：刘忠国，四川极宇律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审被告）：攀枝花市震诚商贸有限公司，住所地四川省攀枝花市东区机场路99#8栋14-14#，统一社会信用代码：91510402673590005。 法定代表人：张小琼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李艾青，四川联一律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审被告）：张刚伟，男，1982年3月11日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李艾青，四川联一律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审被告）：李某1，男，2005年5月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 法定代理人：李某2（系李某1的父亲），男，1977年3月23日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 上诉人陈庆联因与被上诉人攀枝花市震诚商贸有限公司（以下简称震诚商贸）、张刚伟、李某1租赁合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。上诉人陈庆联及其委托诉讼代理人刘忠国、被上诉人震诚商贸的委托诉讼代理人李艾青、被上诉人张刚伟的委托诉讼代理人李艾青到庭参加诉讼。被上诉人李某1的法定代理人李某2经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈庆联上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈庆联的一审诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：1.陈庆联作为案涉商铺的承租人从2012年7月1日至今一直在经营使用案涉商铺，对案涉商铺享有的是法定的权利。一审过程中，李某1已经认可了自己在与张刚伟、震诚商贸之间协商将抵押商铺折价、变卖偿还债务的当时，并没有向陈庆联说明实际情况，更没有通知陈庆联行使优先购买权，构成对事实的自认。2.一审判决凭借陈庆联按出租人的法定代理人李某2的指示向出租人本人外的对象交付房租，以及李某2为向银行办理贷款的需要，而要求陈庆联协助其以震诚商贸名义重新签订租赁合同并向银行签署申明书的行为，推定陈庆联应当知道案涉房屋已经转让给震诚商贸，缺乏证据支撑，一审判决认定事实存在错误。2.根据震诚商贸、张刚伟一审提交的《通知》上“陈庆联”的签名，并非陈庆联本人签名的事实，可以看出震诚商贸、张刚伟明知案涉商铺上早已存在权利交易限制的事实，明知在与出租人协商以抵押物折价、变卖抵偿债务之前必须要通知陈庆联，征求陈庆联是否行使优先购买权的意见。3.陈庆联主张的承租人优先购买权是形成权，并非请求权，不适用诉讼时效制度，一审判决认为陈庆联的起诉超过了诉讼时效，适用法律错误。4.陈庆联的请求，于法有据，应当得到法律支持。 震诚商贸辩称：1.陈庆联与震诚商贸签订的商铺出租合同中载明了新的房产证号，代表签订合同时知道产权已经变更，从签订合同时应计算诉讼时效。签订新的商铺租赁合同的行为，表明陈庆联愿意接受商铺转让的事实并放弃优先购买权。2.2016年5月20日我方和李某1亲到案涉商铺和陈庆联签署了一份《通知》，陈庆联在通知上签名同意放弃优先购买权。4.震诚商贸将案涉商铺抵押贷款时，陈庆联向银行出具了承诺书，内容就是在震诚商贸不能还款的情况下，无条件搬离案涉商铺，这些行为表明陈庆联早就知道案涉商铺已经转让给震诚商贸，这些行为也表示陈庆联放弃优先购买权。5.我方认为陈庆联的诉讼请求是撤销权，无论从商铺签订合同的时间看，还是陈庆联向银行承诺的时间看，已经超出了行使撤销权的时间。 张刚伟的答辩意见与震诚商贸的答辩意见一致。 李某1未到庭参加诉讼，也未提出答辩意见。 陈庆联向一审法院起诉请求：1.判决确认陈庆联对位于仁和区××号商铺（攀房权证仁字第2××4号）享有优先购买权，即陈庆联有权以同等条件优先购买仁和碧水阳关商业城145号商铺；2.判令震诚商贸、张刚伟、李某1连带向陈庆联赔偿损失603750元；3.由震诚商贸、张刚伟、李某1承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2012年7月1日，陈庆联与李某1的法定代理人李某2就仁和区碧水阳光商业城145号商辅签订了《商辅租赁合同》，约定将登记在李某1名下的该案涉房屋出租给陈庆联，租赁期间为2012年7月1日至2025年12月31日，首年租金为每平方米96元，从第二年起月租金每平方米增加8元。合同签订后，陈庆联将该商辅用于经营使用。2015年，李某1的父母李某2、颜世碧因与张刚伟借贷纠纷一案在一审法院主持下达成调解协议。2016年张刚伟向一审法院申请强制执行，双方达成执行和解，李某2、颜世碧将借款时抵押给张刚伟的两处房产（包括案涉房屋）过户至震诚商贸，并以震诚商贸为贷款主体向银行申请贷款用于归还张刚伟的借款，若不能在指定期限还款，则将李某2在震诚商贸全部50%的股份作价转让给张刚伟，股金从应偿还的借款中抵扣。案涉房屋于2016年6月21日过户至震诚商贸后，李某2未按指定期限还款，其在震诚商贸的50%的股份变更为张刚伟。2017年7月24日，陈庆联与震诚商贸重新签订了《商辅租赁合同》，约定租期为8年，自2018年1月1日至2025年12月31日止，月租金为20125元／月，出租方为震诚商贸。庭审中，震诚商贸称其取得案涉商辅房产后，以案涉商辅作抵押向银行申请贷款，陈庆联作为房屋承租人向银行出具书面申明书，认可在震诚商贸不能按约履行还款义务的情况，无条件搬离案涉房屋。陈庆联对其签署银行申明书的事实予以认可。另，震诚商贸在庭审中出具了一份《通知》，载明案涉房屋将出售给震诚商贸，陈庆联同意放弃优先购买权。震诚商贸、张刚伟、李某1认可自己在通知上的签字盖章，陈庆联不认可该通知上“陈庆联”的签名及按印系本人所为，并要求进行笔迹鉴定。 一审法院认为，陈庆联明知案涉房屋产权原系李某1所有，在其履行合同的近五年时间内，陈庆联一直向李某1的法定代理人李某2交纳房租。在合同有效期内李某2突然要求陈庆联变更合同主体及租金交纳对象，陈庆联及李某2均称李某2对此未说明原因，陈庆联也未询问的说法，既不符合一般人的认知，也完全不符合常理，一审法院不予采信。陈庆联与震诚商贸于2017年7月24日重新签订《商辅租赁合同》的行为及其在银行签署申明书的行为表明，其当时已知晓案涉房屋转让给震诚商贸的事实。震诚商贸提交的《通知》上“陈庆联”的签名按印是否为其本人所为均不影响案件的处理，对其鉴定申请一审法院不予准许。从2017年7月24日起，陈庆联就知道或应当知道案涉房屋转让的事实，但陈庆联提起诉讼的时间为2020年8月19日，其未在法定期限内主张权利，根据法律规定，陈庆联的起诉已超过了诉讼时效，陈庆联主张优先购买权并赔偿损失的请求一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：驳回原告陈庆联全部诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈庆联提交了以下证据：1.2020年8月12日李某2出具的《说明》原件，证明李某1的父亲自认处置案涉商铺之前没有通知陈庆联，张刚伟明知陈庆联作为承租人的身份。二审提交的原因是一审中提交的系复印件。2.震诚商贸《通知》一份，2020年12月27日陈庆联与张刚伟之间的微信聊天记录截图三页，拟证明本案诉讼过程中张刚伟采取了干扰陈庆联正常的方式，意图强行赶走承租人陈庆联。3.2021年1月7日转款记录一份，拟证明陈庆联已经向震诚商贸按原来租金的标准支付了租金120750元。 震诚商贸、张刚伟质证意见为：证据1不属于证据，李某1的父亲李某2拒不到庭，表明陈庆联和李某2之间有串通的行为。对其余证据的真实性没有异议，但不能达到证明目的，我方没有采取措施干扰陈庆联合法经营，只是通过电话和微信方式沟通，陈庆联交纳的房租不是2021年1月到6月的房租，因为房租还没有确认。 本院对证据审核认为，证据1《说明》的出具人未到庭陈述，本院将结合当事人一审陈述内容进行判断。证据2、3的真实性当事人没有异议，证据内容与本案事实有关，本院予以采信。 对当事人二审争议的证据和事实，本院分析认定如下： 一、关于陈庆联与震诚商贸签订《商铺出租合同》，陈庆联向银行出具声明，是否应认定陈庆联放弃优先购买权的问题。 1.关于震诚商贸与陈庆联签订的《商铺出租合同》。一审中陈庆联提交2017年7月24日震诚商贸与陈庆联签订的《商铺出租合同》一份、2020年8月12日李某2出具的《说明》复印件，拟证明李某1、张刚伟明知陈庆联已承租案涉商铺的情况下签订此协议。 震诚商贸、张刚伟质证意见为，该合同能证明陈庆联在2017年就知道商铺转让给了震诚商贸。《说明》未出示原件，对证据三性不认可。 李某1质证意见为，《说明》是复印件无法确认真实性。李某1的法定代理人给陈庆联打过电话，让陈庆联与震诚商贸签合同，以为金额和期限没有变化，对陈庆联没有影响，由张刚伟经办，也没有跟陈庆联说什么原因。 2.一审中震诚商贸陈述2017年7月震诚商贸用案涉商铺抵押贷款，陈庆联向攀枝花市农商行出具了承租人声明，声明中陈庆联承诺如果因为银行收贷款处置房产无条件搬出。 陈庆联陈述，是到银行签了声明，当时陈庆联不知道什么原因，张刚伟、李某1叫我签我就签了，是否载明是抵押贷款我不清楚了。 李某1陈述，因为当时李某2是震诚商贸的股东，贷款后偿还张刚伟的债务，这是给陈庆联说明过的，当时说的比较简单，只是说明要到银行贷款，没有告诉陈庆联已经过户给震诚商贸的事实。 本院认为，2017年7月24日震诚商贸与陈庆联签订的《商铺出租合同》中虽载有商铺产权证号，但并未载明所有权人已转移登记给震诚商贸；李某1一审陈述联系陈庆联与震诚商贸签订租赁合同，以及向银行出具声明时，并未告知商铺转让过户的事实。综合证据内容和当事人陈述，相关证据不足以证明陈庆联当时应当知道商铺已转让，也能进一步证明陈庆联放弃了优先购买权。 二、关于震诚商贸的《通知》。1.一审中，震诚商贸、张刚伟提交2016年5月20日《通知》一份，拟证明李某1出具通知一份，经李某1、震诚商贸、陈庆联三方协议确定，陈庆联同意放弃优先购买权。 陈庆联质证意见为，通知上的签名、捺印不是陈庆联本人所为。 李某1质证意见为，通知是谁草拟的我方都不清楚，李某2没有经办这个事情，李某1的签字是否是李某2所签记不清了。 一审中李某1陈述，转让案涉商铺时没有告知陈庆联，陈庆联也没有放弃优先购买权。 二审中，震诚商贸陈述，2016年5月20日的《通知》上有可能是陈庆联丈夫的签名，有可能是陈庆联的签名，是李某2、张刚伟拿到案涉商铺签署的。 2.一审中，震诚商贸、张刚伟提交2016年6月24日《通知》复印件一份，拟证明陈庆联在2016年就知晓震诚商贸、张刚伟已购买了房屋，并且对此不持异议。 陈庆联质证意见为，通知书复印件上不是陈庆联本人的签名、手印。 李某1质证意见为，通知书上“李某2”签字是本人所签，陈庆联是否本人签字不清楚。 本院认为，一审中李某1陈述，转让案涉商铺时没有告知陈庆联，陈庆联也没有放弃优先购买权。2016年5月20日《通知》经质证，通知是谁草拟出具，震诚商贸与李某1的陈述不一，对于签名在场人、签名过程也陈述不一，李某1陈述记不清是否是李某2代签的“李某1”，震诚商贸不确定是陈庆联还是陈庆联丈夫所签。可见，《通知》的真伪不明，本院不予采信。2016年6月24日《通知》系复印件，李某1陈述不清楚陈庆联是否签字，本院不予采信。 本院二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本案二审的争议焦点是：1.陈庆联是否享有案涉商铺的优先购买权。2.陈庆联关于损失赔偿的请求应否得到支持。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，案涉商铺转让的时间在《中华人民共和国民法典》施行前，本案纠纷的处理应当适用当时的法律、司法解释的规定。 一、关于陈庆联是否享有案涉商铺的优先购买权的问题。1.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第二十二条“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持”的规定，陈庆联从2012年至今一直承租案涉商铺用于经营，期间如果案涉商铺转让，陈庆联享有承租人优先购买权。租赁期间，案涉商铺发生转让，李某1陈述未通知陈庆联，陈庆联也未放弃优先购买权。震诚商贸、张刚伟主张已经通知了陈庆联，以及陈庆联放弃优先购买权，但提交的证据不足以证明其主张的事实，应承担举证不能的不利后果。2.根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，承租人了解“同等条件”的相关信息，是其决定是否行使优先购买权所必要的条件；出租人应当遵循诚实信用原则，全面履行通知义务。本案中，李某1未在合理期限内将优先购买权相关的“同等条件”的信息向陈庆联告知，阻碍了陈庆联优先购买权的行使。震诚商贸、张刚伟关于陈庆联的优先购买权已经经过诉讼时效的理由，缺乏事实和法律依据。综上，陈庆联请求确认其享有案涉商铺的优先购买权，符合法律规定，本院予以支持。 二、关于陈庆联主张的损失问题。陈庆联主张案涉商铺于2016年6月21日转移登记起至2020年8月14日期间，其按租赁合同支付的租金是其损失。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百五十七条规定“有下列情形之一的，债权债务终止：……（五）债权债务同归于一人”。本案中，陈庆联支付租金是其履行租赁合同债务的行为，陈庆联虽享有同等条件下的优先购买权，但在陈庆联行使优先购买权，并按约定和法律规定取得同等条件下的买受人地位后，才会产生租赁合同债权债务归于一人的法律后果。陈庆联主张的损失尚未产生，本院在本案中不予处理。 综上所述，陈庆联的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、四川省攀枝花市仁和区人民法院（2020）川0411民初2548号民事判决； 二、陈庆联对位于四川省攀枝花市仁和区××号商铺（所有权证号：攀房权证仁字第2××4号）享有以同等条件优先购买的权利； 三、驳回陈庆联的其他诉讼请求。 一审案件受理费4919元，由陈庆联负担4819元，由李某1负担100元。二审案件受理费9838元，，由陈庆联负担9738元，由李某1负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  鲜 林 审 判 员  冯明钢 审 判 员  刘 立 二〇二一年三月二十二日 法官助理  许 那 书 记 员  何雅婷