吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉2401民初2211号 原告：张建军，男，汉族，无职业，住吉林省延吉市朝阳街骄阳委**小营镇光明四队**501。 委托诉讼代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。 被告：常利华，女，汉族，无职业，住吉林省延吉市文昌委**。 委托诉讼代理人：赵鹏（常利华儿子），男，汉族，无职业，，住吉林省延吉市朝阳街文昌委** 被告：赵鹏，男，汉族，无职业，住，住吉林省延吉市朝阳街文昌委**/div> 被告：赵巍，女，汉族，无职业，住，住吉吉林省延吉市朝阳街文昌委**div> 委托诉讼代理人：赵鹏（赵巍弟弟），男，汉族，1979年7月15日出生，无职业，住，住吉林吉林省延吉市朝阳街文昌委**iv> 第三人：交通银行股份有限公司延边分行，住，住所地吉林省延吉市光明街/div> 负责人：徐明，该公司负责人。 委托诉讼代理人：金珍玲，女，朝鲜族，该公司职员，住，住吉林省延吉市河南街白川委**/div> 委托诉讼代理人：元浩，男，朝鲜族，该公司职员，住吉，住吉林省延吉市北山街丹英委**div> 原告张建军与被告常利华、赵鹏、赵巍、第三人交通银行股份有限公司延边分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张建军委托诉讼代理人麻百平，被告赵鹏并代表被告常利华、赵巍，第三人交通银行股份有限公司延边分行的委托诉讼代理人金珍玲、元浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人涉及原告房屋部分的抵押无效，并依法撤销；2.确认原告与赵文柱签订的集资购房协议有效；3.判令被告与第三人协助原告立即办理延吉市小营镇光明四队2单元501号房屋的产权证；4.诉讼费由原告承担。事实与理由：2001年6月26日原告与赵文柱（已故）签订了位于延吉市光明村光明四队安居工程3号楼2单元5层84.25平方米房屋买卖合同，房款75,000元，当日原告一次性缴付全部购房款，并居住占有使用至今，体现了双方真实意思的表示，并没有违背法律、法规和行政法规的强制规定，应属于合法有效。赵文柱现已故。赵文柱生前与妻子常利华在原告不知情的情况下将案涉房屋在第三人处设定抵押货款，违反了相关法律规定，属于欺诈行为。故原告提起诉讼。 三被告辩称，赵文柱已收到原告的全部房款，同意原告的诉讼请求。 第三人述称，原告的诉讼请求侵害了第三人的合法权益，请求法院予以驳回。2005年2月4日，第三人与赵文柱签订个人借款合同、抵押合同，赵文柱将自己名下的位于延吉市光明四队，房产证号为房权证延字第173923号，建筑面积为2295.40平方米的房产设置抵押，并在延吉市房产管理局办理了抵押登记手续，他项权证号为63919号，他项权利人为第三人。赵文柱与第三人之间的借贷抵押关系，是双方真实意思的表示，并且第三人对原告在起诉状中所主张的事实不知情，且赵文柱持有国家行政机关签发的登记在自己名下的房屋所有权证，依据物权登记具有公示、公信效力，第三人有理由相信该房屋属于赵文柱所有，在办理贷款时依法办理了抵押登记，第三人作为抵押权人取得该房屋的抵押权是善意的。因此，第三人对涉案房屋依法享有抵押权和优先受偿权。原告诉状中陈述于2001年6月26日，与赵文柱签订房屋买卖合同后，在长达20年的时间里一直未办理产权过户手续，也未到相关房产部门，对所购房产进行合同备案或者通过其他途径进行确权。依据《民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”因此，案涉房屋尚未至原告名下，原告仅享有要求被告将案涉房屋转移所有权的债权请求权而非所有权，是不具备对抗已设置抵押登记的物权。原告购房时间为2001年6月26日，这期间的房屋开发商为“光明四队”，原告应与开发商“光明四队”签订房屋买卖合同。赵文柱于2001年9月同延吉市小营镇光明村民委员会签订房屋买卖契约，取得该房屋的产权。因此，原告于2001年6月26日与赵文柱签订的房屋买卖协议是与自然人赵文柱签订的房屋买卖协议，并非与当时开发企业光明四队签订，按时间点来看是无效的房屋买卖协议。请求法庭在审理过程中，不要混淆光明四队安居工程负责人赵文柱和自然人赵文柱所实施的法律行为。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求，以维护第三人合法权益，维护法律的神圣尊严。 本院经审理认定事实如下：位于延吉市小营镇光明四队，丘（地）号2-8，幢号282，产权证号为房权证延字第173923号、面积为2,295.4平方米住宅楼为赵文柱开发建设。2001年6月26日，赵文柱（甲方）与原告（乙方）签订购房协议书，主要约定：“乙方以集资方式购买甲方建的3号楼2单元5层南84.25平方米的住房，每平方米集资购房价900元，房款共计75,000元，乙方于2001年6月26日将集资购房款73,000元付给甲方，余款于交工后交齐。甲方负责给乙方办理房照，办理房照款由甲方承担。”签订协议后原告向赵文柱支付了全部房款。2001年被告将房屋交付给原告后，原告一直居住使用至今。 2005年2月4日，赵文柱及妻子常利华与第三人签订了个人借款合同及抵押合同，将赵文柱开发的上述住宅楼整体抵押给第三人，并在房产部门办理了房延他字第63919号房屋他项权证。赵文柱于2014年10月17日去世，其继承人为三被告。另查明，多年来第三人一直未能行使上述抵押借款合同的抵押权。案涉房屋现在房产部门的编号为延吉市小营镇光明四队2单元501号。 认定上述事实的证据有：原告提供的购房协议书复印件、水费明细、电费明细、取暖费明细、不动产权证书复印件；第三人提供的个人借款合同复印件、抵押合同复印件、借款凭证复印件、户口簿复印件、身份证复印件两份、结婚证复印件、房屋所有权证复印件、土地使用权证复印件、房屋他项权证复印件一份以及各方当事人的陈述。 本院认为：原告与赵文柱签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效。根据庭审查明的事实，赵文柱已将房屋交付给原告，原告居住使用多年，赵文柱应按合同约定履行协助原告办理房屋产权变更登记。赵文柱与常利华隐瞒房屋已出售的事实，又与第三人签订借款抵押合同。第三人主张在签订借款抵押合同前进行了贷前调查，但未能提供证据予以证明。第三人与赵文柱签订借款抵押合同时，未尽到贷款人的审慎审查义务，导致原告购买的房屋被抵押。赵文柱、常利华及第三人均有一定过错。虽然赵文柱、常利华与第三人的借款抵押合同也为有效合同，第三人的抵押权成立，但《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据以上规定，承包人的优先受偿权优于抵押权，但工程价款优先受偿权不得对抗买受人，即已支付全部或者大部分房款的买受人的权利优于抵押权。本案中原告的买卖合同先于第三人的借款抵押合同，又有法定的优先权，应优先予以保护，故原告要求撤销案涉房屋抵押登记的诉讼请求，本院予以支持。因赵文柱已死亡，三被告作为赵文柱的法定继承人应承担继续履行合同的义务，即协助原告办理房屋产权过户登记手续。办理产权变更登记的费用，本院酌定由原告负担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 一、被告常利华、赵鹏、赵巍、第三人交通银行股份有限公司延边分行协助原告张建军撤销房延他字第63919号房屋他项权证中3号楼2单元2层北84.25平方米房屋（现编号为延吉市小营镇光明四队2单元501号）部分的抵押登记。 二、原告张建军与赵文柱签订的购房协议有效。 三、被告常利华、赵鹏、赵巍于本判决生效之日起十日内协助原告张建军办理位于延吉市小营镇光明四队2单元501号房屋的产权变更登记手续，所需费用由原告张建军承担。 四、驳回原告张建军的其余诉讼请求。 案件受理费1675元（原告张建军已预交），减半收取837.50元，由原告张建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审判员  徐丽华 二〇二一年三月四日 书记员  赵卿缘