山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终6878号上诉人（原审原告）：济宁泰和贸易有限责任公司，住所地济宁市任城区解放路6号，统一社会信用代码913708117292676743。法定代表人：肖鸾声，经理。委托诉讼代理人：温永明，济宁泰和贸易有限责任公司员工。委托诉讼代理人：卓先兵，山东华运律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高焕英（系刘延明之妻），女，1961年12月7日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：刘宗瀛（系刘延明之子），男，1986年7月26日出生，汉族，住济宁市。被上诉人（原审被告）：刘宗治（系刘延明之子），男，1990年4月5日出生，汉族，住济宁市任城区。上述三被上诉人委托诉讼代理人：张倩倩，山东文思达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘衍良（系刘延明二弟），男，1958年1月14日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审被告）：刘延林（系刘延明三弟），男，1960年4月11日出生，汉族，住山东省滕州市。被上诉人（原审被告）：刘延秋（系刘延明四弟），男，1963年12月12日出生，汉族，住山东省滕州市。上诉人济宁泰和贸易有限责任公司（以下简称泰和公司）因与被上诉人高焕英、刘宗瀛、刘宗治、刘衍良、刘延林、刘延秋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2019）鲁0811民初8272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。泰和公司上诉请求：1.撤销山东省济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初8272号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决存在违法缺席判决，严重违反法定程序的情形，应撤销原判决，发回原审人民法院重审。涉案房屋买卖合同当事人刘廷明2014年8月6日去世，当时刘延明的法定继承人为高焕英(刘延明之妻)、刘宗瀛(刘延明之子)、刘宗治(刘延明之子)及张秀清(刘延明之母)。刘延明的父亲刘运英已于2011年8月9日去世。在刘延明名下的涉案房屋未分割的情况下，刘延明的母亲张秀清于2015年10月5日去世，刘衍良(刘延明二弟)、刘延林(刘延明三弟)、刘延秋(刘延明四弟)系张秀清的法定继承人，上诉人将上述被上诉人列为被告符合法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民诉法)第85条至92条规定了直接送达、留置送达、电子送达、委托及邮寄送达、公告送达等多种送达方式，但原审法院仅通知了被上诉人刘宗瀛参加了诉讼，其他被上诉人均没有依法送达传票等诉讼文书(一审判决书第14页倒数第1--10行对此有明确记载)，在刘宗瀛之外的其他被上诉人没有参加诉讼的情况下作出一审判决，属于违法缺席判决，严重违反法定程序，根据民诉法第一百七十条第一款第(四)项的规定“原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审”，应撤销原判决，发回原审人民法院重审。二、原判决、裁定适用法律错误，应依法撤销，改判支持上诉人的诉讼请求。1、本案应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，认定涉案《房屋买卖契约》无效。经一审法院审理查明，涉案房屋所占用范围内的土地性质为划拨。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，结合《中华人民共和国物权法》上有关“房地一体”的原理，处分涉案房屋时，必然涉及到划拔土地使用权的转让问题。涉案《房屋买卖契约》，涉及到对划拨土地进行交易，在未经有批准权的人民政府审批，双方对划拨土地进行处分的行为应无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”本案中，涉案《房屋买卖契约》违反了效力性强制规定，导致国有资产无偿流失，符合《中华人民共和国合同法》第52条有关合同无效的情形。因此，涉案《房屋买卖契约》应被认定为无效合同，应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定作出判决，原审判决认定“本案不适用于该司法解释规定”，属于适用法律错误。2、原审法院认为“虽然涉案房屋所占土地性质为划拨，但未办理土地出让手续的事实造成的是因泰和贸易公司从济南兴鲁实业开发总公司处受让涉案土地时未缘纳土地出让金所致，不能让房屋买受人承担该后果。”，该认定存在适用法律错误，也有严重的逻辑错误。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的……应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”房屋买受人应当承担受让划拨性质土地的不利后果，首先，本案是房屋买卖合同纠纷，根据合同法中合同相对性原则，就本案的纠纷，当事人双方应当对处分划拨土地确定相应责任。在认定本案合同效力及双方责任时，仅应当围绕双方《房屋买卖契约》签订的内容认定合同效力和双方责任，无论上诉人以何种方式取得该划拨土地，均与本案无关。原审法院试图通过本案以外的法律关系，认定房屋买受人不承担受让划拔性质土地的不利后果，属于适用法律错误。其次，原审法院认为在案外其他法律关系中“因济宁泰和贸易有限责任公司(受让人)在济南兴鲁实业开发总公司(出卖人)处受让涉案土地时未缴纳土地出让盒致案涉土地未办理土地出让手续”，根据原审法院的逻辑，在本案合同关系中，也应当认定“因刘延明(受让人)在上诉人处(出卖人)出让涉案土地时未缘纳土地出让金致案涉土地未办理土地出让手续”，因此，刘延明(受让人)应当承担本案未办理土地出让手续的相应后果。然而，原审法院认为房屋买受人不承担相应后果，明显的存在逻辑上的错误。因此，在本案中，房屋买受人应当办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缘纳土地使用权出让金，即上诉人不应当承担受让划拨性质土地的不利后果。3、原审法院在没有法律依据的基础上，适用“公平原则”、“违约成本”、“诚信社会构建”等角度审判，该判决没有明确的法律依据，属于典型的超越法律之外的判决。首先，“公平原则”、“违约成本”、“诚信社会构建”等原则的适用，应当是在法律的基础上适用，而非抛开法律单独适用。如抛开法律单独适用原则，无疑属于枉法裁判。其次，根据现行法律规定，认定案涉合同无效，才是遵循了公平原则和诚信原则。《合同法》中亦对合同无效的教济途径有明确的规定，原审法院无视法律规定，所作出的裁判，才更违反了“公平原则”、“违约成本”、“诚信社会构建”等基本原则。4、原审法院参照济宁市人民政府济政(2017)73号文件即《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留间题的处理意见》规定精神，认定涉案合同效力，属适用法律错误。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”济政(2017)73号文件仅是济宁市政府做出的规范性文件，该规范性文件不能作为认定合同有效或无效的依据。原审法院参照该文件认定案涉买卖合同效力，属适用法律错误。而且，济宁市政府做出的规范性文件也与最高院的裁判精神相违背。根据最高人民法院的裁判精神[(2017)最高法民再70号]，在本案一审辩论终结前，案涉转让划拨土地既没有经有批准权的人民政府批准，也没有缴纳土地使用权出让金，应当认定双方合同无效。5、本案涉案房屋所占用范围内土地上的其他房屋买卖合同已经山东省高级人民法院(2016)鲁民申648号民事裁定确认为无效合同，涉案房屋的买卖合同也应是无效合同。山东省高级人民法院(2016)鲁民申648号民事裁定认定“涉案房屋所占用范围内的土地使用权为划拨取得”(该裁定案涉房屋与本案案涉房屋在同一土地上)，“《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，划拨土地进行转让一戛报有批准权的人民政府批准，二要由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，否则不准转让，该规定实际是禁止国有资产无偿流失，应属于效力性强制规定。据此，转让划拨土地上的建筑物，其占用范围内的划拨土地使用权也必须先行取得有批准权的人民政府审批同意方可转让。鉴于涉案土地使用权不是以出让方式取得的，直到一审法庭辩论终结前，当事人转让划拨土地既没有经有批准权的人民政府批准，也没有缴纳土地使用权出让金，因此，原审判决认定……与济宁秦和贸易有限责任公司签订的房屋买卖合同无效并无不当。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的解释第九十三条规定“下列事实，当事人无须举证证明：(五)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”本案涉案房屋所占用范围内土地上的其他房屋买卖合同已经山东省高级人民法院(2016)鲁民申648号民事裁定确认为无效合同，根据该规定，涉案房屋的买卖合同也应是无效合同。6.2020年7月31日起试行的最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见(试行》)第四条规定：“类案检索范围一般包括：(一)最高人民法院发布的指导性案例；(二)最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案件；(三)本省(自治区、直辖市)高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件：(四)上一级人民法院及本院裁判生效的案件。除指导性案例以外，优先检索近三年的案例或者案件：已经在前一顺位中检索到类案的，可以不再进行检索。”第九条规定：“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判，但与新的法律、行政法规、司法解释相冲突或者为新的指导性案例所取代的除外。检索到其他类案的，人民法院可以作为作出裁判的参考。”根据该规定，本案应当参照上述最高人民法院的(2017)最高法民再70号案例及山东省高级人民法院(2016)鲁民申648号作出裁判，认定涉案合同无效。综上所述，一审原判决存在违法缺席判决的严重违反法定程序，适用法律错误，应依法撤销，发回重审或依法改判支持上诉人的诉讼请求。刘宗瀛、刘宗治、高焕英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请依法驳回上诉人的诉讼请求。一、被上诉人刘衍良、刘延林、刘延秋与案涉房屋无任何利害关系，无须参加一审诉讼；三答辩人高焕英、刘宗瀛、刘宗治诉讼利益一致，完全可由刘宗瀛代表，一审法院适用诉讼程序正当。1.本案系以确认之诉为前提的合同纠纷，被上诉人刘衍良、刘延林、刘延秋并非合同相对方，与涉案合同没有任何权利与义务关系。本案并非继承纠纷，被上诉人刘衍良、刘延林、刘延秋是否参与诉讼，既不会侵害上诉人的合法权益也不会对其他被上诉人造成不利影响，通知以上三人参加诉讼确实没有必要。2.答辩人高焕英与刘宗瀛系母子关系，答辩人刘宗治与刘宗瀛系兄弟关系，此三人作为刘延明最亲近的家属，诉讼利益是完全一致的，答辩人刘宗瀛与高焕英、刘宗治是事实上的诉讼代理关系，答辩人刘宗瀛的一审答辩意见和质证意见完全可以代表高焕英、刘宗治的答辩意见和质证意见，答辩人高焕英、刘宗治未到庭参加诉讼并未侵害上诉人的合法权益。一审法院并未否认上诉人的程序诉权，没有继续通知上诉人刘衍良、刘延林、刘延秋、高焕英、刘宗治参加诉讼是一审判决进行实体审查后的做出的合理合法行为，在诉讼程序方面并没有存在任何不当。一审判决依法驳回上诉人的诉讼请求既减轻了当事人的诉累，保护了当事人的合法权利，同时也避免法院诉讼资源的不必要浪费，更好地践行了司法为民的理念。3.除上诉人外，答辩人和被上诉人刘衍良、刘延林、刘延秋并没有提出上诉，这完全可以理解为被上诉人高焕英、刘宗治、刘衍良、刘延林、刘延秋对一审判决结果是知情并且认可的，也恰恰说明一审诉讼程序不存在法律上的瑕疵，无须二审法院纠正。二、涉案合同早已履行完毕，上诉人基于已经消灭的债权提起诉讼没有法律依据，一审判决认定事实清楚。1.本案中，涉案《房屋买卖契约》签订于2003年9月5日，并于2003年9月17日登记在刘延明名下，上诉人也早已受让了购房款；故涉案合同已经履行完毕，当事人双方的合同权益已经实现，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款之规定：债务已经履行的，债权债务终止，故上诉人再起诉确认合同效力，不具备诉的必要性，缺乏权利保护的利益。2.上诉人出而反而，根本不具有提起确认合同无效的资格。1995年4月28日上诉人与济南兴鲁实业开发总公司(国有企业)签订《房地产转让合同》取得涉案房地产时，涉案土地的性质就是划拨土地。根据规定上诉人当时就应当向有关部门申请审批并缴纳土地出让金，但是上诉人至今既未申请审批亦未缴纳土地出让金。如果按照上诉人的逻辑，其与济南兴鲁实业开发总公司签订的《房地产转让合同》就是无效的，现上诉人对自己应当缴纳土地出让金的义务闭口不提，却以相同的理由控诉答辩人未缴纳土地出让金导致国有资产流失，简直是荒唐至极。从这个角度来讲，上诉人根本不具有提起确认合同无效的资格，即便提的话也应当首先提起确认其与济南兴鲁实业开发总公司签订的《房地产转让合同》无效，这显然是荒谬的。三、上诉人与刘延明签订的《房屋买卖契约》是双方真实意思的表示，契约并未违反法律、行政法规的强制性规定，该契约合法有效，一审判决适用法律正确。1、当时《合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案中，并没有法律、行政法规规定对于双方签订的房屋买卖合同应当办理批准、登记手续，故《房屋买卖契约》自双方签订之日起生效。2、当时的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定是针对当事人未经政府审批双方订立合同转让划拨土地使用权的情形，而本案上诉人与刘延明签订的房屋买卖合同交易标的是房屋，并不适用该司法解释的规定。新《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》更是将原十一条删除，更说明即使是未经政府审批双方订立合同转让划拨土地使用权也不再属于无效。四、答辩人愿意按照济宁市土地房屋主管部门要求补交土地出让金，涉案房屋交易不存在损害国家利益的情形。但因上诉人的恶意诉讼及保全，致使答辩人不能完成土地出让金的缴纳，且涉案土地应缴纳土地出让金是上诉人应当履行的义务，而未缴纳完全是上诉人的原因造成的。1.涉案土地的部分其他房屋所有权人已经向土地主管部门补交了土地出让金，领取了不动产权证书；史敬东案(2019)鲁民终3449号)判决生效后，也已经在房屋解除查封后完成了土地出让金的补交。根据济宁市人民政府(2017)73号文《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》的规定及济宁市土地和房产管理部门为涉案宗地其他业主办理补缴土地出让金手续和不动产登记证的行为，说明涉案土地已经转为出让性质，以“划拨土地未经政府部门批准转让行为无效”为由认定涉案《房屋买卖契约》无效的事实基础已经消灭。2.涉案划拨土地最初是由上诉人从济南兴鲁实业开发总公司买受取得，2001年12月30日，上诉人委托济宁仁和土地评估事务所有限责任公司对案涉土地进行了评估，当时土地使用权的总价值为517.89万元，《评估报告》第10页第三(一)4项明确注明该价格包括“政府收取的土地出让金”。2002年2月26日，济宁市国土资源局出具了(2002)济地价第08号《关于确认土地估价结果的批复》，同意确认该土地出让估价结果，但上诉人并未按批复要求将517.89万元的土地出让款缴付给国土资源局，而是以出让土地市场价格将房地产出售，攫取了巨额不当利益。由此可见，导致国有资产无偿流失的责任方恰恰是上诉人。因未缴纳土地出让金是事实是因上诉人从济南兴鲁实业开发总公司处受让是时未缴纳土地出让金所致，故解除对涉案房屋的查封后，答辩人将来在按照济宁土地主管房屋部门的要求补交土地出让金后，保留对上诉人追偿的权利。五、上诉人在上诉状中提到的(2017)最高法民再70号及在一审中提交的(2016)鲁民申648号案例与本案事实基础不同，对本案没有参照意义；而(2017)最高法民再87号民事判决和(2019)最高法民再235号民事判决，与本案更相类似，且在时间与审理级别上均具有优先参照顺位，对本案更具指导意义。1.(2016)鲁民申648号、(2017)最高法民再87案与本案中存在的事实基础不同，648号裁定作出的时间是2016年6月17日，后济宁市人民政府于2017年6月26日作出(2017)73号文《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》，该文件对于历史遗留的划拨土地上房屋买卖的合法性进行了确认和追认，应视为案涉划拨土地经过了有批准权的人民政府审批同意，且648号案没有查明上诉人在受让涉案土地时土地主管部门已要求其缴纳土地出让金，并核定了数额为517.89元；70号案中亦不涉及类似于《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》的政府文件，故这两个案例对本案都没有参照意义。2.(2017)最高法民再87号和(2019)最高法民再235号民事判决更具有优先参照性。正如上诉人在上诉状中引用的“2020年7月31日起试行的《关于同意法律适用加强类案检索的指导意见(试行)》第四条规定：“类案检索范围包括(一)最高人民法院发布的指导案例；(二)最高人民法院发布的典型案例及裁判生效的案例；(三)本省高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件。除指导性案例外，优先检索近三年的案例或者案件，已经在前一顺位中检索到类案的，可以不再进行检索。”第九条规定：“检索到的类案为指导性案例的，人民法院应当参照作出裁判。”而答辩人所附(2017)最高法民再87号民事判决和(2019)最高法民再235号民事判决相较于(2017)最高法民再70号及(2016)鲁民申648号案例，参照的时间及级别顺位上均具有优先性，故应参照答辩人提供的案例。3.最高人民法院(2017)最高法民再87号民事判决和(2019)最高法民再235号民事判决，均认定：(1)根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；(二)领有国有土地使用证；(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”上述条文均未明确规定违反该条文的行为无效。且在以划拨方式取得土地使用权的房屋转让纠纷中，认定划拨土地上的房屋买卖合同有效，继续履行合同，不会侵害国家利益和社会公共利益。故不应将《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条理解为效力性强制性规定。因此，即便《房屋买卖契约》违反该两条规定，亦不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案《房屋买卖契约》的性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。(2)经有批准权的人民政府审批、批准并非《房屋买卖契约》生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：.…”，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。(3)认定《房屋买卖契约》无效有违诚实信用原则和公平原则。《房屋买卖契约》签订后，答辩人履行了付款义务，再审申请人亦实际交付标的房屋，答辩人办理了房权证，合同主要权利义务履行完毕已超过17年。现再审申请人起诉要求确认《房屋买卖契约》无效，违反合同约定，有违诚实信用原则。标的房屋现值已远超17年前的购买价格，认定合同无效将对答辩人造成巨大损失，有违公平原则。综上所述，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序正当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当维持一审判决，驳回上诉。刘衍良、刘延林、刘延秋未答辩。济宁泰和贸易有限责任公司向一审法院起诉请求：1.依法确认刘延明与原告2003年9月5日签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告返还位于阜桥辖区解放路北6号楼一层东南角北数一至四间的房屋，立即协助原告办理涉案房屋变更登记，将涉案房屋过户到原告名下；3.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2003年9月5日，原告与刘延明签订两份《房屋买卖契约》。原告将位于阜桥辖区解放路北6号楼一层东南角向北数一至四间的营业房出卖给刘延明。2003年9月17日，济宁市房产管理局为刘延明颁发了编号为房权证济字第××号的房屋所有权证，将位于阜桥辖区解放路北一层东南角向北数一至四间的营业房登记在刘延明的名下。2003年10月21日刘延明与中国农业银行济宁市任城区支行签订了《购房借款合同》、《抵押合同》，刘延明为购买涉案营业房向中国农业银行济宁市任城区支行抵押贷款540000元。刘延明向原告交纳房款后，涉案营业房即交付刘延明使用。另查明，1、涉案营业房项下的土地性质尚为划拨土地；2、2019年1月4日，原告曾以刘延明为被告诉至一审法院，要求确认209年9月5日与刘延明签订的房屋买卖合同无效。后原告以刘延明于2014年8月6日去世、刘延明之父刘运英于2011年8月9日去世、刘延明之母张秀清于2015年10月5日去世，变更了被告，以刘延明之妻高焕英、长子刘宗瀛、次子刘宗治，刘延明之弟刘衍良、刘延林、刘延秋为共同被告，要求法院确认2003年9月5日与刘延明签订的房屋买卖合同无效，并要求判决被告返还涉案房屋，并协助办理涉案房屋变更登记至原告名下。2019年6月19日原告撤诉，一审法院于2019年6月19日作出（2019）鲁0811民初380号之二民事裁定书，裁定准予原告撤诉。2019年7月3日，原告以高焕英、刘宗瀛、刘宗治、刘衍良、刘延林、刘延秋为共同被告再次诉至一审法院，形成本案。一审法院认为，人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治，要依法审慎认定合同效力，强化对守约者诚信行为的保护力度，提高违法违约成本，促进诚信社会构建。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，刘延明与济宁泰和贸易有限责任公司于2003年9月5日签订两份《房屋买卖契约》，济宁泰和贸易有限责任公司将位于阜桥辖区解放路北6号楼一层东南角向北数一至四间的房屋出卖给刘延明，签订该房屋买卖合同后，刘延明交付了涉案房屋全部房款，且涉案房屋于2003年9月17日过户到刘延明名下，刘延明及其家庭主要成员高焕英、刘宗瀛、刘宗治占有使用涉案房屋至今。以上事实清楚应予以认定。根据庭审查明的事实，刘延明与泰和贸易公司于2003年9月5日签订的两份《房屋买卖契约》应当认定为有效合同，理由如下：一、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，该条规定是针对当事人未经政府审批双方订立合同转让划拨土地使用权的情形，而本案双方当事人签订的房屋买卖合同交易标的是房屋，当事人请求确认的是泰和贸易公司与刘延明签订的房屋买卖合同为无效合同，并不适用该司法解释的规定；二、虽然涉案房屋所占土地性质为划拨，但未办理土地出让手续的事实造成的是因泰和贸易公司从济南兴鲁实业开发公司处受让涉案土地时未缴纳土地出让金所致，不能让房屋买受人承担该后果；三、买受人刘延明已取得涉案房屋的房屋所有权证书，房产管理部门为刘延明办理涉案房屋的产权证书的行为说明房产管理部门对双方之间的房屋买卖行为的认可，在房产管理部门已为买受人颁发涉案房屋产权证书的情形下，本案如果再认定刘延明与泰和贸易公司之间的房屋买卖合同无效，明显会违背公平原则。将会弱化对守约者诚信行为的保护力度，降低违约方违约成本，不利于促进诚信社会构建；四、参照济宁市人民政府济政字（2017）73号文件即《济宁市人民政府关于不动产登记若干历史遗留问题的处理意见》规定精神，已取得划拨土地上建造房屋所有权证的，应按照房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权及房屋所有权予以登记。因此，本案这种情况，买受人只需要补缴涉案房屋占有土地的土地出让金，仍旧可以取得涉案房屋的所有权及土地使用权，而不宜认定其房屋买卖合同无效。综上所述，刘延明与泰和贸易公司签订的涉案房屋买卖契约系双方当事人的真实意思表示，且合同双方当事人已履行完毕，涉案房屋已于2003年9月17日登记在刘延明名下，应认定原告与刘延明于2003年9月5日签订的两份《房屋买卖契约》为有效合同。故一审法院对原告要求确认合同无效、返还房屋、协助办理房屋过户登记等一系列诉讼请求，一审法院不予支持；本案是合同纠纷，前提亦是确认合同效力的确认之诉，并非继承纠纷。原告以刘衍良、刘延林、刘延秋为被告，但原告无证据证明刘衍良、刘延林、刘延秋占有使用了涉案房屋，或者从涉案房屋中受益。刘衍良、刘延林、刘延秋并非此案房屋买卖合同的直接的权利人与义务人，亦非本案必须要通知到庭参加诉讼的当事人；刘延明去世后，其家庭主要成员现为高焕英、刘宗瀛、刘宗治，此三人为母子关系、兄弟关系，近亲属的诉讼权益一致，刘宗瀛的抗辩完全能够代表其母高焕、其弟刘宗治的诉讼意见，且一审法院已依法告知刘宗瀛通知高焕英、刘宗治到庭参加诉讼，而刘宗瀛不予配合，其应承担相应法律后果。故依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条之规定，判决：驳回原告济宁泰和贸易有限责任公司的诉讼请求。案件受理费4900元，由原告济宁泰和贸易有限责任公司负担。二审中，被上诉人提交以下证据：1、土地估价报告复印件、济宁市国土资源局(2002)济地价第08号《关于确认土地估价结果的批复》复印件，拟证实上诉人购买涉案划拨土地时国土部门已对土地转让价值进行了评估与确认，上诉人是缴纳土地出让金的初始义务人，未缴纳土地出让金并非被上诉人原因。2、不动产权证复印件两份、缴纳土地出让金收据复印件及完税证明复印件、(2020)鲁08民申7800号民事裁定书复印件，拟证实相邻房屋购买人于判决生效后缴纳了土地出让金并办理了不动产证书，不存在上诉人提出的国有资产无偿流失的情形，答辩人不能在一审时缴纳土地出让金的原因是上诉人申请诉讼保全，对涉案房屋进行了查封。3、(2017)最高法民再87号民事判决和(2019)最高法民再235号民事判决复印件各一份，拟证实涉案房屋买卖合同为有效合同。被上诉人质证称，对证据1的真实性不认可，也与本案无关联；对于证据2的真实性不认可，不能证明被上诉人的观点；对于证据3，不应作为本案参考的案例。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据上诉人的上诉请求、上诉理由，结合被上诉人答辩意见，本院对二审期间双方争议的焦点问题分析如下：一、关于涉案房屋买卖合同的效力，上诉人主张为无效合同的法律依据为修正前的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题解释》第十一条，该条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而本案系房屋买卖合同，且上诉人与刘延明于2003年9月5日签订房屋买卖契约后，房管部门在2003年9月17日即为刘延明颁发了房屋所有权证书，将涉案合同项下的房产登记在刘延明名下，对双方的房屋买卖行为予以认可，上诉人再以未经人民政府批准为由主张合同无效，没有法律依据，本院不予支持。二、关于一审审理程序是否存在违法之处，上诉人主张一审法院仅向刘宗瀛送达了开庭传票等诉讼文书，未向其它被上诉人送达诉讼文书，系违法缺席判决，本院认为，本案中上诉人的诉讼请求为确认涉案合同为无效合同以及合同无效后返还财产、变更登记等，对于合同效力的审查，因刘延明二弟、三弟、四弟均不是涉案房屋买卖合同的当事人，该问题的审理与其三人无关，而因涉案合同为有效合同，故对于上诉人所主张的以合同无效为前提的返还财产、变更登记等请求无需再行审查，故一审处理并无不当。且高焕英、刘宗治等人未到庭参加诉讼，影响的是其自身的诉讼权利和实体权利，由其自身承担相应的法律后果，并未妨碍上诉人诉讼权利的行使，未侵害上诉人的合法权益，现高焕英、刘宗治等人未对此提出异议，上诉人以此主张一审程序违法而上诉要求发回重审，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，济宁泰和贸易有限责任公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人济宁泰和贸易有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  吕玉宝审判员  马 斌二〇二一年三月二日书记员  周平平