山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终2043号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东祥通橡塑集团有限公司，住所地山东省济宁市。法定代表人：王庆岭，董事长。委托诉讼代理人：高庆军，山东文思达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于勐，山东文思达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：莱芜沃商置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：王天勇，执行董事。委托诉讼代理人：王绍波，山东金聖诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚方全，山东舜鸿律师事务所律师。上诉人山东祥通橡塑集团有限公司（以下简称祥通公司）因与被上诉人莱芜沃商置业有限公司（以下简称沃商置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市钢城区人民法院（2020）鲁0117民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月11日公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人高庆军、被上诉人的委托诉讼代理人王绍波、龚方全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥通公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回沃商置业的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由沃商置业承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。沃商置业并未在合同约定的时间内协助祥通公司办理森泰首府房屋的网签备案手续，已构成根本性违约。案涉森泰首府房屋已于2014年7月29日经济宁市中级人民法院(2014)济民初字第154号民事裁定书查封，查封期限为两年，2016年7月25日、2019年6月17日又分别进行了两次续查封，查封期限至2022年7月23日。而双方订立协议书约定将该房屋抵账给祥通公司的时间为2015年9月22日，远晚于案涉房屋被查封时间，且因该房屋至今仍处于被查封的状态，沃商置业至今仍未能协助祥通公司办理案涉房屋的网签备案手续。协议约定的将济宁市豪庭御都小区的五套房屋于协议签订后一年内网签备案至祥通公司指定的人名下，但上述五套房屋实际办理网签备案的时间是2016年10月21日，同样晚于协议约定时间，沃商置业的违约行为属于根本性违约。另外，已被人民法院查封的房屋不得私自进行处置，故本案所涉2015年9月22日签订的协议书违反了法律法规强制性规定，属于无效合同。但原审法院却错误认定案涉协议真实有效，且认定沃商置业将案涉房屋交付后即完成了合同义务，忽略了沃商置业需在一年内办理网签备案的义务，属于严重事实认定不清，判决错误。原审法院适用《民法典》第四百六十五条、五百零九条适用法律错误。二、原审法院程序严重违法，祥通公司在规定期限内向原审法院提交了关于案涉房屋被司法查封的相关证据即案涉森泰首府房屋被查封的裁定及装饰装修合同、装饰费用收据等，但原审法院却未组织进行质证，也未在判决书中体现上述证据。原审法院明知沃商置业以房抵债的行为已经违反了《中华人民共和国刑法》第314条的规定，沃商置业明知森泰首府房屋已经被济宁市中级人民法院查封，仍然将该房屋以140余万元出让给祥通公司，其行为已经涉嫌构成犯罪，原审法官收到济宁市中级人民法院的民事裁定书后，应当终止本案的诉讼，将案件移送公安机关，但是，原审法官直接判决，程序严重违法。三、原审法院驳回祥通公司的反诉请求没有事实和法律依据。祥通公司反诉要求沃商置业继续履行2015年9月22日双方订立的协议并协助办理案涉森泰首府房屋的网签备案手续，是基于双方协议的约定提出的请求，完全符合法律规定，但原审法院却错误的认定了事实，驳回了祥通公司的反诉请求，严重损害了祥通公司的合法利益。沃商置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审法院认定事实清楚。沃商置业并不存在根本违约，77套房屋约定解除的前提条件是将豪庭御都B5号楼东1单元5套房屋网签至郑钦荣名下以及首府7号钥匙交付给祥通公司指定接收人杜思瑶。沃商置业已经按照2015年9月22日《协议》内容履行了该义务，解除担保房屋的网签条件已经成就。虽然济宁森泰房地产开发公司没有在规定的时间内办理森泰首府房屋的网签备案手续，但在双方签订以房抵债协议时并没有将该房屋办理网签作为借贷担保合同终止的条件。只要开发商将该房屋钥匙交付给祥通公司或其指定接收人员，沃商置业就已经按照协议约定的内容履行完成了义务。借贷关系终止后房屋买卖权利义务人及房屋买卖合同的相对方也不是祥通公司和沃商置业。祥通公司认为沃商置业知道该房屋被济宁中院进行查封的陈述，不仅不符合本案事实、法律规定，其也无证据证实自己的主张。祥通公司提出的反诉请求与其上诉所陈述的理由相互矛盾。二、一审法院适用法律正确。《民事诉讼法》第六十四条第一款，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。沃商置业提供的证据形成完整的证据链条，可以充分证实自己的主张。2016年8月首府装修收费表中列明的业主姓名及装修竣工验收单、上房电表起码确认表上均有杜思瑶本人签字确认，对于该组证据祥通公司在庭审质证时并无异议，可以证实首府7号楼业主为杜思瑶，房屋登记人杜思瑶已经在2016年实际接收该房屋并装修入住，且与祥通公司出具的“该房屋指定接收是杜思瑶”的证明相一致；济宁市商品房预（销）售合同网上系统备案查询确认书及查询单，可以证实豪庭御都B5号楼5套房屋已完成网签手续。2015年9月22日《协议》合法有效，双方应按照约定履行自己的义务，沃商置业已经交付了首府7号楼钥匙并办理完成豪庭御都B5号楼5套房屋网签手续，双方的借贷担保合同终止，祥通公司应当按照协议约定的义务“退回在莱芜市钢城区由莱芜沃商置业有限公司开发的沃商广场所有网签房屋”，而祥通公司仅解除8套房屋的网签手续，并未按照协议约定履行其退回网签房屋的义务。一审法院依据《民法典》第四百六十五条及第五百零九条规定判决完全符合法律规定。三、一审法院审理程序合法。祥通公司并没有在举证期限内向一审法院提交上述证据。祥通公司庭后提交的补充证据，沃商置业依法提交了书面质证意见，并非没有质证。四、一审法院驳回祥通公司的反诉请求是正确的。不办理网签并不能确定杜思瑶购买该房产的目的及权利无法实现，其杜思瑶的购买权是受法律保护的，杜思瑶认为其权利受到侵害，完全可以另行解决。祥通公司也无证据证实沃商置业明知该房屋被查封的情况，因为济宁中院查封的是济宁金茂公司房地产开发公司的债务，该债务并不是济宁森泰房地产开发公司的债务，济宁中院不会向济宁森泰公司送达查封手续，因此也存在济宁森泰房地产开发公司对查封之事不知情的情况，否则其不可能不提出执行异议要求解除查封。沃商置业向一审法院起诉请求：1.依法判决解除祥通公司、沃商置业签订的合同编号为YS0021568、YS0021572、YS0021575、YS0021578、YS0021579、YS0021582、YS0021583、YS0021584、YS0021585、YS0021588、YS0021589、YS0021592、YS0021594、YS0021596、YS0021597、YS0021598、YS0021599、YS0021600、YS0021603、YS0021604、YS0021605、YS0021607、YS0021608、YS0021609、YS0021610、YS0021611、YS0021612、YS0021613、YS0021614、YS0021615、YS0021616、YS0021617、YS0021618、YS0021619、YS0021620、YS0021621、YS0021622、YS0021624、YS0021625、YS0021626、YS0021627、YS0021628、YS0021629、YS0021630、YS0021631、YS0021632、YS0021633、YS0021634、YS0021635、YS0021636、YS0021637、YS0021638、YS0021639、YS0021640、YS0021641、YS0021642、YS0021643、YS0021644、YS0021645、YS0021646、YS0021648、YS0021649、YS0021650、YS0021651、YS0021652、YS0021653、YS0021654、YS0021656、YS0021657的《商品房预售合同》，祥通公司协助沃商置业办理解除上述《商品房预售合同》的网签备案手续；2.诉讼费、保全费、担保费由祥通公司承担。祥通公司向一审法院反诉请求：1.依法判决沃商置业履行2015年9月22日双方签订的森泰首府7号楼的网签备案及协助祥通公司办理确权登记；2.反诉费由沃商置业承担。一审法院认定事实：沃商置业向祥通公司借款1000万元，为担保债务的履行，2014年3月24日沃商置业（甲方）与祥通公司（乙方）、唐凯歌（丙方）达成买房协议，实质为沃商置业以自己开发的莱芜沃商广场公寓楼77套为上述借款提供担保。该协议中约定甲方在2014年9月23日前，有权对上述房产进行回购，自本协议签订之日起，甲方每月30日前向乙方支付回购款总价款的3%，如逾期，则甲方丧失回购权，乙方可依本合同约定价格及网签房号、面积等向甲方主张权利。2015年9月22日沃商置业（甲方）与祥通公司（乙方）签订协议，截止至2015年9月30日，甲方向乙方借款本金500万元，利息170万元。因经济形势下行，造成资金紧张，达成如下协议：1、甲方将位于山东省济宁市任城区森泰首府（以下简称首府）7号楼*单元*层东户146.04平方及储藏室一个，车位一个，价值1469685元和济宁市太白湖区豪庭御都小区（以下简称豪庭御都）B5号楼东*单元房屋5套，面积767平方，车位5个，储藏室5个，价值5160325元。共计价值6630010元，来抵偿甲方所欠乙方本金及利息。不足部分甲方给予乙方现金。2、因首府7号楼*单元*层东户暂时无法办理网签手续，甲方负责让乙方先行装修入住，双方签订此协议时间起，甲方负责一年内为乙方办理网签手续。物业所收取的费用及开口费，由乙方缴纳。如出现因甲方原因造成的导致乙方不能居住，该套房屋所抵的欠款数额由甲方继续偿还，并按所抵房产价值的每月3%支付乙方利息。3、豪庭御都B5号楼5套房屋甲方按乙方提供的名单要求办理网签过户手续。4、乙方在收到首府7号楼*单元*层东户钥匙和办理完成豪庭御都B5号楼5套网签过户后，甲乙双方之前所形成的借贷合同或协议、凯歌房产公司的担保合同或协议视为履行完毕，合同终止。双方同意以本协议所约定的内容为准。乙方退回在莱芜市钢城区由沃商置业开发的沃商广场所有网签房屋。5、甲方抵偿乙方首府的房屋，现在未能网签，双方未尽事宜协商解决，如协商不成，在乙方所在地法院解决。2015年9月22日祥通公司出具证明，将豪庭御都5套房产网签至郑钦荣名下作为抵偿祥通公司债务。2019年12月10日祥通公司出具证明，将森泰首府7号楼*单元*层东户146.04㎡及储藏室一个、车位一个，经祥通公司指定，把该套房产网签至杜思瑶名下。2016年8月首府装修收费表中列明业主姓名、上房电表起码确定表中显示业主均为杜思瑶。后祥通公司解除案涉8套房屋的《商品房预售合同》，剩余69套房屋仍网签在祥通公司名下。一审法院认为，案涉商品房买卖合同签订前，沃商置业与祥通公司之间存在真实有效的借贷关系。为保证借贷关系的顺利履行，沃商置业与祥通公司继而签订协购房协议。2015年9月22日沃商置业与祥通公司签订的协议中，对于借款本息、还款方式进行了约定，该协议系当事人真实意思表示，权利义务关系明确，本院予以确认。根据该协议约定：沃商置业将森泰首府7号楼*单元*层东户房屋、储藏室、车位及豪庭御都5套房屋、储藏室及车位，共计价值6630010元抵顶所欠祥通公司的借款本金及利息，不足部分给予现金。祥通公司在收到森泰首府7号楼*单元*层东户钥匙和办理完成豪庭御都B5号楼5套房屋的网签过户后，沃商置业与祥通公司之前所形成的借贷合同或协议、凯歌房产公司的担保合同或协议视为履行完毕，合同终止。根据在案证据，协议签订后，祥通公司已收到森泰首府7号楼*单元*层东户钥匙，且已完成豪庭御都B5号楼5套网签过户手续，沃商置业已履行了协议中约定的义务，祥通公司应履行协议中约定的“退回在莱芜市钢城区由莱芜沃商置业有限公司开发的沃商广场所有网签房屋”。现祥通公司仅解除8套房屋的网签手续，并未按照协议履行约定，故沃商置业要求解除与祥通公司案涉69份《商品房预售合同》，由祥通公司协助办理案涉69套房屋网签备案手续的诉讼请求，予以支持。沃商置业支出的诉讼财产保全责任保险费28000元系其为本案合理必要的支出，予以支持。关于祥通公司提起反诉，要求沃商置业为森泰首府7号楼*单元*层东户房屋办理网签备案及协助其公司办理确权登记的诉请，经查，2015年9月22日协议签订后，祥通公司出具证明，指定该房产网签至杜思瑶名下；森泰首府的装修收费表、上房电表起码确定表均显示业主为杜思瑶。上述证据证明祥通公司已将案涉房屋指定交付给杜思瑶，而庭审中又主张网签至自己公司名下的诉请，无事实与法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、依法解除莱芜沃商置业有限公司与山东祥通橡塑集团有限公司签订的合同编号为YS0021568、YS0021572、YS0021575、YS0021578、YS0021579、YS0021582、YS0021583、YS0021584、YS0021585、YS0021588、YS0021589、YS0021592、YS0021594、YS0021596、YS0021597、YS0021598、YS0021599、YS0021600、YS0021603、YS0021604、YS0021605、YS0021607、YS0021608、YS0021609、YS0021610、YS0021611、YS0021612、YS0021613、YS0021614、YS0021615、YS0021616、YS0021617、YS0021618、YS0021619、YS0021620、YS0021621、YS0021622、YS0021624、YS0021625、YS0021626、YS0021627、YS0021628、YS0021629、YS0021630、YS0021631、YS0021632、YS0021633、YS0021634、YS0021635、YS0021636、YS0021637、YS0021638、YS0021639、YS0021640、YS0021641、YS0021642、YS0021643、YS0021644、YS0021645、YS0021646、YS0021648、YS0021649、YS0021650、YS0021651、YS0021652、YS0021653、YS0021654、YS0021656、YS0021657的《商品房预售合同》，山东祥通橡塑集团有限公司于判决生效之日起十日内协助莱芜沃商置业有限公司办理解除上述《商品房预售合同》的网签备案手续；二、山东祥通橡塑集团有限公司于判决生效之日起十日内支付莱芜沃商置业有限公司诉讼财产保全责任保险费28000元；三、驳回山东祥通橡塑集团有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，申请费5000元，由山东祥通橡塑集团有限公司负担；反诉案件受理费100元，由山东祥通橡塑集团有限公司负担。本院二审中，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方对证据进行了交换和质证，对双方有争议的证据和事实认定如下：祥通公司提交如下证据：证据一、2014年7月29日济宁中院（2014）济民初字第154号民事裁定书及协助执行通知书，2016年7月25日济宁中院（2016）鲁08民初118号民事裁定书及协助执行通知书，2019年7月24日济宁中院（2017）鲁08执109号执行裁定书及协助执行通知书各一份，拟证明位于森泰首府房屋已于2014年7月29日被济宁中院依法查封，查封期限至2022年7月23日，双方签订的抵偿协议违背法律规定，祥通公司至今无法实现债务；证据二、房屋装修合同及付款凭证，拟证实2015年9月22日人双方签订协议后，祥通公司对森泰首府房屋进行了装修并支付了全部的装修费，祥通公司为该房屋的所有权人；证据三、2016年3月16日双方对账明细一份，拟证实由于沃商置业未能按照2015年9月份双方约定豪庭御都五套房屋及时办理网签手续至2016年10月22日办理网签，在此期间所产生的本息合计1403945.80元，按照双方协议的约定沃商置业应当以现金方式支付给祥通公司，但至今未予支付；证据四、邮寄单一份，祥通公司在一审法院开庭后按要求向法院提交证据，但一审法院未组织双方质证，在一审判决书对此证据无任何表述；证据五、2021年3月3日一审法院作出的（2020）鲁0117民初1551号之一民事裁定书，拟证实一审法院在审理本案中将合同双方的主体权利义务混淆，认定案件事实不清。沃商置业对上述证据发表如下质证意见：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议。法院的民事裁定书、协助执行裁定书的送达人不是沃商置业，不能证实沃商置业对涉案房产被查封是明知的；对证据二的真实性有异议，该组证据与祥通公司一审提交的证据相矛盾，一审中证据证实该房屋业主是杜思瑶，装修入住人也是杜思瑶；对证据三关联性有异议，不属于本案的审理范围，2015年9月22日双方已对借款本息进行对账，本金500万元，利息是170万元，不存在继续计算利息的情况，该利息表是2016年3月19日双方融资协议的衍生品，该利息表不具有法律效力；对证据四有异议，一审法院已经对庭后提交的全部补充证据组织质证，沃商置业已经发表了书面质证意见并提交给法院；对证据五的真实性无异议，对证明目的有异议，该裁定只是笔误的补正裁定。本院经审查认为，祥通公司提交的证据一具有真实性，能够证实涉案森泰首府房产被法院裁定查封的事实；证据二与祥通公司于2019年12月10日出具的证明不一致，不能证实其拟证事实；证据三与本案不具有关联性，本院不予采信；证据四具有真实性，但二审中本院组织双方对祥通公司提交的所有证据进行质证；证据五系一审法院作出的补正裁定，不能证实祥通公司的拟证事实。对一审判决认定的事实，二审予以确认。本院认为，沃商置业与祥通公司于2015年9月22日签订的协议系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。即便该协议中约定的位于森泰首府的抵债房产在双方签订协议时已被法院查封，但查封事实影响的是房产能否实际交付并办理过户登记的处分行为，即前述协议的履行问题，并不因此而否定协议的效力。根据协议约定，祥通公司在收到森泰首府房产钥匙和办理完成豪庭御都5套房产网签过户后，双方之前所形成的借贷合同或协议、凯歌房产公司的担保合同或协议视为履行完毕，合同终止，祥通公司退回沃商置业开发的所有网签房屋。据此，沃商置业已按协议约定，将森泰首府房产钥匙交付给祥通公司指定的接收人杜思瑶，自2016年8月份起该房产装修收费表、上房电表起码确定表中显示业主均为杜思瑶；将豪庭御都5套房产网签至祥通公司指定的接收人郑钦荣名下，应认定沃商置业完成了2015年9月22日双方签订的协议中约定的义务，双方之前签订的借贷合同及以沃商置业开发的77套房产提供担保而签订的买房协议视为履行完毕，合同终止，沃商置业要求解除双方就担保房屋签订的《商品房预售合同》，并要求祥通公司按协议约定退回所有网签房屋应予支持。关于祥通公司主张的森泰首府房产至今未能办理网签手续及豪庭御都房产网签延迟的问题，均属双方签订的以房抵债协议的履行及目的实现的问题，双方于2015年9月22日签订的协议并未约定以此作为影响双方之前签订的借贷或担保协议终止的限制条件，若未能办理网签手续或网签延迟导致以房抵债协议目的未能实现或给祥通公司造成损失的，祥通公司可另行主张权利。综上所述，祥通公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人山东祥通橡塑集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  尹腾二〇二一年三月十五日书记员  田琳