广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2634号上诉人（原审被告）：张银静，女，1961年2月21日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，经常居住地广州市白云区。委托诉讼代理人：范鑫泽，男，1989年12月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区，经常居住地广州市白云区，系张银静儿子。被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广州市越秀区寺右新马路**五羊新城广场****。法定代表人：方舒阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟晓峰，该公司职员。上诉人张银静因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称宜家物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初5156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。张银静上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案诉讼费用由宜家物业公司承担。事实和理由：一审法院开庭未通知张银静参加诉讼直接判决，程序错误；因开发商未实际交楼直接起诉张银静支付物业管理费没有依据，张银静二审要求宜家物业公司出示《单元签收表》原件，该件中双方有特别约定：“装修好入住后才开始计算管理费”。因此，请求二审撤销一审判决，支持张银静的上诉请求。宜家物业公司辩称，不同意张银静的上诉请求，一审判决正确，请求二审予以维持。一、根据民诉法相关规定，张银静逾期未到庭参加一审庭审，视为其放弃抗辩权，一审判决并无不当。二、根据房管部门及法院已生效判决，张银静已于2010年8月取得了涉案房屋的所有权。根据《物业管理条例》及现行有效的《广州市物业管理条例》，张银静应支付相应的物业费。三、本案是物业服务合同纠纷，而张银静一直以涉案房屋存在质量问题不缴纳物业费，应另行主张。且涉案房屋是否存在质量问题，与宜家物业公司无关。四、张银静认为应自涉案房屋装修后开始计算物业费，但根据《广州市物业管理条例》《广州市物业管理暂行办法》相关规定，房屋买受人自取得房屋所有权后，应依法向在管的物业服务企业缴纳物业服务费，而张银静至今未向宜家物业公司缴纳。综上，张银静的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审予以驳回，维持一审判决。宜家物业公司于2020年3月3日向一审法院起诉请求：1.张银静向宜家物业公司支付2018年7月1日至2019年11月30日期间的物业管理费3723元及滞纳金（以每月欠付管理费219元为本金，按每日1‰的标准计算，分别自当月26日起计至实际付清之日止）；2.张银静承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、张银静房产位置：广州市天河区XX路XX号XX房（下称涉案房屋）。二、张银静取得房产产权日期：2010年8月24日。三、张银静房产建筑面积：110.9756平方米。四、涉案房屋物业管理费缴纳标准：2元/平方米/月。五、张银静每月应缴纳物业管理费数额：221.95元。六、张银静拖欠物业管理费期间：2018年7月1日至2019年11月30日。七、物业管理费缴纳时间：每月的物业管理费应于当月25日前支付。八、逾期缴纳物业管理费的违约责任：逾期缴纳的，按未付金额每日1‰计算违约金。九、宜家物业公司表示至今仍由其对涉案房屋所在小区提供物业管理服务。一审法院认为：宜家物业公司、张银静之间成立物业服务合同关系。宜家物业公司已向张银静提供了物业管理服务，张银静应依约向宜家物业公司支付物业管理费等费用。现张银静经一审法院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和举证的权利；宜家物业公司诉称张银静拖欠2018年7月1日起至2019年11月30日止的物业管理费，一审法院予以采信。按照合同约定，物业管理费标准为按建筑面积每月每平方米2元，每月物业管理费的数额为221.95元（110.9756平方米×2元/平方米），宜家物业公司主张张银静支付每月物业管理费219元，属于其对权利的处分，并无不妥，一审法院予以照准。因此，张银静应向宜家物业公司支付涉案房屋自2018年7月1日至2019年11月30日期间的物业管理费为3723元（219元/月×17个月）。另，张银静逾期支付物业管理费，宜家物业公司有权要求张银静支付滞纳金，根据合同约定，该滞纳金应以宜家物业公司主张的每月物业管理费219元为本金按期计付，按每日1‰的标准，分别自当月26日起计至实际付清之日止，但出于公平原则，每期滞纳金均以不超过本金219元为限。张银静经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法作缺席判决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，于2020年9月16日作出如下判决：一、张银静于本判决发生法律效力之日起十日内，向宜家物业公司支付广州市天河区XX路XX号XX房2018年7月1日至2019年11月30日期间的物业管理费3723元；二、张银静于本判决发生法律效力之日起十日内，向宜家物业公司支付迟延支付上述期间物业管理费的滞纳金（每月以219元为本金，按每日1‰的标准，分别从当月26日起计至实际付清之日止；每月的滞纳金总额均以不超过219元为限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由张银静负担。本院二审期间，张银静提交了楼宇验收核对表、提交给开发商的房屋质量问题的信件及邮件快递回执、竣工验收备案表、笔迹鉴定的鉴定意见书以及（2009）穗天法民四初字第1066号、（2009）穗天法民四初字第957号、（2015）穗天法民四初字第1409号、（2012）穗中法民五终字第1919号判决、广州市住房和城乡建设局信访回复函等材料，拟证实涉案房屋存在诸多工程质量缺陷问题，张银静不确认涉案房屋已经收楼等事实。宜家物业公司质证认为上述材料均涉及房屋质量和收楼争议，但已经生效的（2019）粤01民终9986号民事判决已经确认并判令张银静应缴纳物业服务费。经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，已发生法律效力的（2011）穗天法民四初字第1463号民事判决认定涉案房屋的收楼时间为2011年4月8日。已发生法律效力的（2015）穗天法民四初字第118号民事判决载明涉案房屋的收楼时间依据的是《单元签收表》，并认为无需对《签约页》中的签名进行笔迹鉴定。本院已发生法律效力的（2019）粤01民终9986号民事判决维持一审判令张银静应向宜家物业公司支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费3942元及相应滞纳金的判决。本案二审期间，张银静主张其是收到一审判决书后才知道本案的存在，在此之前并未收到任何EMS邮政的电话、短信等。经查一审法院先按照张银静的户籍地址即涉案房屋地址采取邮寄和上门方式送达开庭传票等诉讼材料均未成功，后采取公告方式送达，张银静没有到庭参加诉讼，一审法院审结后通过公告方式向张银静送达一审判决，后通过查询另案知悉张银静实际居住地，又向该地址邮寄了本案一审判决文书。张银静二审确认其实际居住地与现户籍住址、身份证登记住址均不同。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。经查，本案一审送达程序并无不当，张银静主张一审法院未履行开庭等告知义务属程序违法，本院不予采纳。本案二审需要处理的问题是张银静抗辩无需向宜家物业公司支付涉案期间物业管理费的理由能否成立。对此，本院评析如下：首先，《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在涉案小区未成立业主委员会之前，作为涉案小区的开发商广州新华晨房地产有限公司与宜家物业公司签订《东逸花园住宅小区前期物业服务合同》对涉案小区包括张银静在内的业主具有约束力。张银静以其并非上述合同的签约相对方，未与宜家物业公司形成物业服务合同关系，主张该合同与其无关并据此抗辩无需缴纳物业管理费，与上述法律规定不符，本院不予支持。其次，张银静主张其一直未有接收涉案房屋，并认为宜家物业公司向一审法院提交的《签约页》中的签名“张银静”并非本人书写，该笔迹系摹仿伪造，但已发生法律效力的（2015）穗天法民四初第118号民事判决书载明涉案房屋的收楼时间是依据《单元签收表》认定，而非《签约页》，并根据上述签收表认定张银静就涉案房屋的收楼时间为2011年4月8日。张银静认为《单元签收表》没有开发商或物业公司的抬头，亦没有开发商或物业公司的公章，故不认可《单元签收表》的时间，但其并未提供相反证据推翻《单元签收表》中关于收楼时间载明的真实性。本院（2019）粤01民终9986号民事判决也已判令张银静应向宜家物业公司支付2017年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理费3942元及相应滞纳金。因此，在上述生效判决没有被依法撤销之前，张银静表示涉案房屋的物业管理费应由开发商支付，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于张银静主张涉案房屋质量、装修存在问题，开发商应承担逾期交楼违约责任等，由于上述问题与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，张银静可另循其他途径解决。由于张银静二审提交的证据材料所拟证明的事实均涉及房屋质量和收楼问题，与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，故本案不予审查。综上所述，张银静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人张银静负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年三月二十九日法官助理刘丹红书记员郭蔚琳