江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1943号上诉人（原审原告）：葛兆海，男，1963年6月14日出生，汉族，住江苏省新沂市北沟街道市。委托诉讼代理人：梁伟，江苏沭新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：仇传峰，男，1965年6月10日出生，汉族，住江苏省新沂市。上诉人葛兆海与被上诉人仇传峰因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初6959号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。葛兆海上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审认定事实错误。1、被上诉人一直占有使用涉案大仓，从未搬迁，无任何损失。双方签订商铺转租合同之后，一直没有搬离大仓，一审认定被上诉人于2019年11月17日电话联系上诉人是否交接大仓，是错误的。被上诉人与出租人签订的租赁协议，约定至2019年11月17日需缴纳40000元，被上诉人在这个时间节点打电话通知上诉人，并不是直接交接大仓，而是让上诉人再交4万元，然后才交接大仓。上诉人已经交付4万元，却始终没有交接大仓，自然不可能在四个月后再交4万。在这种情况下，被上诉人一直没有搬离大仓，始终在大仓继续经营。事实上，被上诉人是因为在该大仓经营状况很好，一直舍不得离开(见证人录音材料)，被上诉人始终无任何损失，所以被上诉人主张其通过电话通知上诉人交接大仓是没有事实依据的。再者，一审认定被上诉人为履行转租合同向大仓出租人续交租金，也是错误的。被上诉人与出租人合同续签的时间是2019年5月16日，而与上诉人签订转租合同的时间是2019年7月19日，根本谈不上被上诉人因上诉人原因续租该大仓，且被上诉人没有因上诉人转租问题产生任何损失，被上诉人无理由不退还上诉人。二、一审程序不合法。一审证人曹某1是本案的关键证人，证人证言必须经过法庭质证、查实后才能作为定案的依据，而一审法庭仅做了一个谈话笔录，且谈话笔录记载的内容并不是证人的真实意思，庭后证人对其谈话做了更正，该谈话笔录是不能作为证据使用的。同时，证人庭后也证实被上诉人并没有搬离大仓，直至今年与汽修厂合作，仍在继续占有使用大仓。故被上诉人从未将涉案大仓交付上诉人，却拒绝返还上诉人的转租款，显然是于法无据的。三、一审适用法律错误。一审适用合同法第六十一条，认定上诉人必须给被上诉人4个月必要的准备时间，从而不返还上诉人4万元是错误的。被上诉人从未搬离过大仓，从未给上诉人使用过该大仓，即使2019年11月17日与上诉人电话沟通，也是让上诉人再交4万元租赁费，其并未搬离大仓。事实上除了上诉人给付被上诉人4万元，被上诉人从未履行过合同的义务，即使被上诉人需要4个月的搬迁时间，那么这四个月的费用也不应该由上诉人承担，一审认定4个月是被上诉人搬离大仓必要的准备时间，显然是没有事实和法律依据的。综上，一审认定事实和使用法律均有错误，请求二审法院查明事实的基础上，依法予以改判或发回重审。仇传峰答辩称：合同上双方约定很清楚。2019年9月葛兆海提出来说涉案房屋不租了，说其合伙人也同意不租。被上诉人不同意，要求按照合同履行。被上诉人厂房当时已经建一半了，到10月16日就建好了。在10月份该交房租的时候被上诉人提前三天给上诉人发短信其不理睬，房租拖延了3天才交，被锁门三四天。被上诉人打电话至葛兆海，其主张不再租赁。一审判决合理合法，请求维持原判。葛兆海向一审法院起诉请求：判令仇传峰退还房屋转租款40000元及利息（自2019年7月15日起至付清为止，按照银行同期贷款利率计付）。一审法院认定事实：仇传峰自2015年开始，租赁位于新沂市柜制作业务。原租赁合同期满后，仇传峰于2019年5月16日与大仓出租人陈士通又续签了三年租赁合同，租金80000元/年，每年租金分两次交清。2019年7月19日，经大仓出租人陈士通同意，仇传峰与葛兆海签订了《商铺转租合同》一份，约定：仇传峰将上述大仓转租给葛兆海经营家具市场；仇传峰已向出租人缴纳的40000元租金，按仇传峰搬迁时剩余租金数额由葛兆海补偿；葛兆海需向仇传峰缴纳转让费(房屋装修费及搬迁费）80000元，分两次付清，转租合同签订时预付40000元，搬迁完毕前再付剩余40000元。等等。上述合同签订后，仇传峰开始在墨河租赁的5亩土地上建设厂房，作企业搬迁准备。新厂房于2019年11月份建成后，仇传峰于2019年11月17日电话通知葛兆海履行合同，交接大仓。但葛兆海提出，因经营家具市场的合伙人不再合作，无法继续履行合同，并要求仇传峰退还转租款40000元。仇传峰为了履行上述《商铺转租合同》，继续向原出租人交纳了下半年租金40000元。现已经转型在大仓内从事汽修业务。对上述《商铺转租合同》的履行期限，双方当事人各执一词。葛兆海主张，当时通过中间人联系，仇传峰要求先付40000元转租费，其马上搬迁，搬迁后再付剩余40000元转租费。仇传峰主张，签订《商铺转租合同》时，其已经提出，不能限定其搬迁时间，另租房子太贵，其需在墨河租赁的5亩土地上建成厂房，才能搬迁。证人王某,4（系葛兆海经营家具市场的合伙人）的证言显示，葛兆海、仇传峰曾口头约定二、三个月就可以搬走。但对该“二、三个月就可以搬走”的口头约定，仇传峰予以否认。一审法院对曹某2的调查笔录显示，葛兆海、仇传峰与曹某2均系朋友关系。曹某2全程参与了《商铺转租合同》的签订。葛兆海、仇传峰请曹某2帮忙打印《商铺转租合同》时，曹某2当时向葛兆海、仇传峰提出，该合同没有履行期限，但葛兆海、仇传峰都说无所谓。葛兆海租赁该大仓的目的系进行改造装修后再转租赚取差价。上述《商铺转租合同》签订后，葛兆海多次让曹某2催促仇传峰尽快搬迁，但仇传峰回复墨河厂房尚未建成，让他稍微等等。仇传峰厂房建成后让曹某2通知葛兆海履行合同，但葛兆海表示，时间太久，合伙人散了，不想再履行合同了。一审法院认为，仇传峰是否应当退还葛兆海40000元转租款，首先应当评判双方当事人签订的《商铺转租合同》是否具备解除或者无效的条件。本案最大的争议焦点系《商铺转租合同》履行期限问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。…”。本案中，双方当事人在《商铺转租合同》中未约定合同履行期限，且事后不能达成补充协议。一审法院结合仇传峰搬迁需要建成新厂房的实际情况，该《商铺转租合同》的履行，应当给予仇传峰必要的准备时间。从《商铺转租合同》的签订至2019年11月17日电话通知葛兆海履行合同相距四个月时间，结合厂房建设周期较长的情况，该时间应视为仇传峰履行合同的必要准备时间，故不应视为仇传峰违约，该《商铺转租合同》不具备解除条件。况且，仇传峰为履行转租合同向大仓出租人续交了租金，并坚决要求葛兆海继续履行合同。综上，该案双方当事人签订《商铺转租合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当依法履行。因此，葛兆海主张仇传峰退还40000元转租款，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条的规定,判决如下：驳回葛兆海的诉讼请求。案件受理费400元，由葛兆海负担。二审期间，上诉人葛兆海提交《声明》一份，证明上诉人租赁涉案房屋目的是经营家具，且时间不可能是等到被上诉人四个月之后搬迁。从合同的第二条可以看出，既然被上诉人与上诉人协议是将剩余的租金可以补偿给被上诉人，且被上诉人2019年5月16日交的半年租金，既然有剩余租金要求上诉人补偿，很显然双方约定的房屋搬迁的时间应该是早于2019年11月16日的。被上诉人仇传峰质证称，对于这个《声明》没见到过，对于上诉人的合伙事项不了解，也不认识他的合伙人，与本案没有关系。二审中，上诉人葛兆海申请证人曹某2出庭作证，证人曹某2陈述，葛兆海曾经让仇传峰上外面租房，仇传峰说过外面的比较贵。双方未书面约定搬迁时间，只是说尽快，仇传峰一直在涉案房屋内经营。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案在二审期间争议焦点是：《商铺转租合同》的履行期限如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。…”。本案中，双方当事人在《商铺转租合同》中未约定合同履行期限，且事后不能达成补充协议。结合仇传峰搬迁需要建成新厂房的实际情况，一审法院认定四个月为仇传峰必要的准备时间并无不当，本院予以确认。在仇传峰不存在违约的情况下，该《商铺转租合同》不具备解除条件。葛兆海二审中提供的证据及证人证言，不能证明仇传峰存在违约情形，故对于葛兆海要求仇传峰返还四万元的主张，本院不予支持。综上，上诉人葛兆海的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人葛兆海负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  宋新河审判员  孟 娟二〇二一年三月十八日书记员  侯梦池