天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终735号上诉人（原审原告）：张洁，男，1987年1月1日出生，汉族，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：佟金玲，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王媛，女，1987年3月24日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：佟金玲，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘毅，男，1971年4月9日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：付启源，天津苒兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙颖君，男，1982年2月2日出生，汉族，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：付启源，天津苒兴律师事务所律师。上诉人张洁、王媛因与被上诉人孙颖君、刘毅确认合同无效纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初22350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张洁、王媛上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或依法改判支持张洁、王媛一审全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费由孙颖君、刘毅承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，刘毅代张洁、王媛签订的房地产转让合同并非张洁、王媛的真实意思表示，刘毅代张洁、王媛签订的《房地产转让合同》应当认定无效。张洁、王媛无出售房屋的意思表示，张洁、王媛于2016年3月21日与刘毅签订了《抵押借款合同》与《委托书》，从签订的时间可以看出，该授权委托书是与《抵押借款合同》同时签订，是对《抵押借款合同》的担保，并非真实授权出卖房屋。其次，刘毅存在越权代理行为，该授权仅是对房产过户程序的授权，并未对买卖行为要约及承诺的授权，签订的《房地产买卖合同》应当无效。第三，张洁、王媛出具的《委托书》委托本身应当无效。该委托书本质为流质流押契约，刘毅的行为违反法律关于流质流押契约禁止的规定，是以合法形式掩盖非法目的。第四，刘毅未按照抵押借款协议履行支付义务，无权处分涉案房屋。该委托书是基于抵押借款合同所签，在抵押借款合同未履行完毕前，刘毅不能出卖涉案房产。第五，刘毅与孙颖君恶意串通，损害了张洁、王媛利益。整个购房行为中有诸多不符合常理及交易习惯之处，实难谓善意，其取得系争房屋不能构成善意取得。孙颖君在办理过户申请之日前付定金0元，合同约定孙颖君一次性支付购房款200万元，且未约定付款期限，孙颖君、刘毅的行为显然不符合一般交易习惯。第六，涉案《房地产转让合同》交易价格显失公平。涉案房屋张洁、王媛于2014年12月15日购买，购买价格为3763360元，在张洁、王媛与刘毅2016年3月21日签订的抵押借款合同中已经明确约定房屋及土地价格为350万元，并且在张洁、王媛与刘毅签订的授权委托书中并未授权刘毅进行重新定价。孙颖君、刘毅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。张洁、王媛向一审法院起诉请求：1．判决合同编号为20161103090的唐山市路北区××楼××路××号房屋转让合同无效，并由孙颖君、刘毅协助张洁、王媛将该房屋过户至王媛名下；2．本案诉讼费由孙颖君、刘毅承担。一审法院认定事实：张洁、王媛之间原系夫妻关系，曾为坐落于河北省唐山市路北区××楼××路××号商业房产登记的共同权利人，张洁、王媛（甲方）与刘毅及案外人张学英（乙方）于2016年3月21日签订有《借款抵押合同》，张洁、王媛向刘毅及案外人张学英（二人系夫妻关系）借款3000000元，双方约定无利息，在房管部门受理抵押登记之日起二日内乙方将借款交付甲方，在合同到期日的次日起二日内由甲方向乙方一次性还清上述借款，借款期限自2016年3月21日至2016年6月20日，并以上述房屋设定抵押担保，该份合同经河北省唐山市华忆公证处予以公证。同日张洁、王媛签订了委托书，作为坐落于河北省唐山市路北区××楼××路××号商业房产登记的共同权利人，因房屋出售不能亲自前往，委托刘毅作为代理人，全权代表委托人办理以下事项“1．受托人有权查询上述房屋的相关档案；2．代理委托人前去房地产管理部门办理上述房屋的出售、交易立契、变更产权登记、缴纳税费、配合购房人贷款、领取房款手续等相关所有事宜”，受托人在代理权限内所实施的民事法律行为和签署的具有法律效力的文书委托人均予以承认，受托人无转委托权，委托期限自2016年3月21日至2016年12月20日止。该份委托书也经过了河北省唐山市华忆公证处予以公证。在《借款抵押合同》、委托书签订并公证后，刘毅代张洁偿还其欠付案外人吕振寰的借款2000000元。《借款抵押合同》签订之前，张洁与刘毅并不相识，双方系通过案外人吕振寰介绍认识并签订《借款抵押合同》，由刘毅借款给张洁用于偿还张洁对吕振寰的欠款。张洁与王媛于2016年5月18日签订了离婚协议，协议约定了案涉房屋归属女方所有，对离婚事宜张洁与王媛庭审中明确表示未告知刘毅。案外人河北新石房房地产估价有限公司唐山分公司针对案涉房屋接受张洁、王媛委托于2016年11月2日出具《房地产估价报告》，估价报告编号为唐新石房估2016字第0××8号，该房屋在2016年11月2日估价为2125700元，之后刘毅代张洁与王媛于2016年11月3日签订了《房地产转让合同》，将案涉房屋出售给孙颖君，价格为2000000元，并实际办理了过户手续。另外，案外人河北新石房房地产估价有限公司唐山分公司针对案涉房屋接受孙颖君的委托于2017年11月3日出具《房地产估价报告》，估价报告编号为唐新石房估2017字第0××4号，该房屋在2017年11月3日估价为2137500元，之后在2017年11月8日孙颖君与案外人赵冬艳签订了《房地产转让合同》，将案涉房屋出售给赵冬艳，房屋售价为2130000元，并实际办理了过户手续。针对案涉房屋买卖一事，通过张洁与吕振寰的微信聊天记录，双方对此有过沟通。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点在于刘毅代张洁与王媛同孙颖君于2016年11月3日签订《房地产转让合同》的效力问题。虽然刘毅与张洁及王媛之间存在民间借贷关系并以案涉房屋设定抵押担保，抵押物的买卖与双方当事人之间的借贷关系存在关联，但张洁、王媛所诉请确认无效的《房地产转让合同》与其同刘毅之间的民间借贷分属不同的法律关系，通过张洁、王媛向刘毅出具的经过公证的委托，该委托应系张洁、王媛真实的意思表示，刘毅在委托期限内根据受托权限代为签订《房地产转让合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，张洁、王媛在庭审过程中所举证据无法证实针对案涉房屋在双方当事人之间签订的《房地产转让合同》存在法定合同无效的情形，故张洁、王媛在本案中诉请的主张并不成立，对其提出的诉讼请求本院不予保护。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：“驳回原告张洁，王媛的诉讼请求。本案案件受理费40元，由原告张洁，王媛负担。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，二审争议焦点为：张洁、王媛请求确认《房地产转让合同》无效是否应予支持。首先，张洁、王媛向刘毅出具了经过公证的授权委托书，该委托书授予刘毅代为出售张洁、王媛所有房屋并办理相关手续的权利，刘毅代张洁、王媛与孙颖君签订《房地产转让合同》系张洁、王媛的真实意思表示，系有权代理行为；其次，张洁、王媛与刘毅之间存在民间借贷关系，双方为此以案涉房屋设立了抵押担保，如张洁、王媛到期未能归还借款，刘毅可以通过拍卖、变卖抵押物而实现债权，而张洁、王媛向刘毅出具委托书的行为，说明双方具有债权不能实现的情况下，刘毅可以代为出售案涉房屋获取对价抵偿债权，故在张洁、王媛未归还借款情况下，出售案涉房屋抵偿债务系张洁、王媛的真实意思表示，不构成流质契约；最后，案涉房屋经过评估公司估价2125700元，而《房地产转让合同》中约定的出售价格2000000元，与评估价格接近，属于合理对价，张洁、王媛并未提交相应证据予以证实《房地产转让合同》存在恶意串通等法定无效的情形，故其请求确认《房地产转让合同》无效缺乏依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，张洁、王媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张洁、王媛负担。本判决为终审判决。审判长 王 欣审判员 何日升审判员 郭小峦二〇二一年三月十五日法官助理王飞凡书记员翟畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……