湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终484号上诉人（原审原告）：覃贝贝，女，1980年7月16日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：方晓东，湖北欣安律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡慧明，湖北欣安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李启航，男，1990年8月20日出生，土家族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：朱文章，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：覃培清，男，1951年4月24日出生，土家族，住湖北省长阳土家族自治县。上诉人覃贝贝因与上诉人李启航、被上诉人覃培清房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2020）鄂0106民初6988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。覃贝贝上诉请求：1.撤销原判，改判支持覃贝贝的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由李启航承担。事实和理由：一、一审法院对覃贝贝请求的判令李启航归还案涉房屋内的家具及家电，并配合搬运的诉讼请求，没有审理，即径行判决驳回该项诉讼请求，属于漏审。依照案涉《武汉市存量房买卖合同》及其补充协议约定，李启航同意覃贝贝、覃培清带走屋内家电、家具，并列明了家具清单。因李启航迟延支付物业交割保证金和户口迁出保证金，双方发生纠纷。案涉房屋一直由李启航实际占有使用，钥匙也由李启航保管，覃贝贝无法进入房屋搬运家具家电，李启航也拒绝配合。就此，覃贝贝委托上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所向李启航发送《律师函》，要求其清偿债务并归还屋内家具。覃贝贝已将《武汉市存量房买卖合同补充协议》、《律师函》作为证据提交，一审法院未将李启航是否应当归还家具家电及其是否归还作为审理范围，李启航也未对这一诉请进行举证和质证，也未予以反驳。一审法院以覃贝贝未提交相应证据证明为由，驳回覃贝贝要求李启航归还家电、家具并配合搬运的诉讼请求，显然与事实不符。二、在李启航未主张违约金约定过高并请求调整的情况下，一审法院主动予以调整，违反了相关法律规定，也违反了公平原则。覃贝贝主张的6000元违约金并不高，并未超过李启航签订合同时的预期。根据《武汉市存量房买卖合同补充协议》第八条约定，每逾期一日，应当支付房屋转让价款万分之五的违约金。起诉时覃贝贝已自愿将违约金调减至6000元，李启航应当承担违约的法律后果。李启航并未主张违约金过高，也未请求一审法院予以调整，法院也未向李启航释明若认为违约金过高可以请求调整。三、一审法院认为覃贝贝已支付的6000元律师代理费过高，并予以调减，没有事实和法律依据，将给覃贝贝造成额外损失。案涉《武汉市存量房买卖合同补充协议》第八条第五款对律师代理费进行了约定，覃贝贝委托湖北欣安律师事务所代理本案，已花费了6000元代理费。覃贝贝为实现债权而支付的律师代理费属于实际损失，6000元代理费属于行业最低收费，不存在收费过高的问题。李启航辩称，一、一审法院并没有遗漏覃贝贝的诉讼请求，系因覃贝贝没有举证才驳回其第一项诉讼请求。二、李启航已全面履行合同义务，不应当承担任何违约责任。覃贝贝认为李启航没有主张调减违约金，但李启航是抗辩没有违约，不应当承担违约责任，该项抗辩更胜于调减违约金的抗辩。三、李启航为守约方，让守约方承担6000元律师费明显不合理。李启航对覃贝贝声称6000元律师费属于行业最低收费，存在怀疑。覃培清未到庭陈述。李启航上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.判令覃贝贝、覃培清承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定李启航经催告迟延履行付款义务，属于认定事实错误。李启航已依约全面履行合同义务，不应当承担违约责任。依照《武汉市存量房买卖合同补充协议》约定，物业交割保证金在办理物业交割当日，签署物业交割确认书后由买受人支付给出卖人。户口迁出保证金在签署户口迁出确认书后由买受人支付给出卖人。事实上，李启航在案件房屋交割前就支付了物业交割保证金和户口迁出保证金。案涉购房款约定为190万元，而李启航实际支付了192万元，超额支付了2万元。覃贝贝向李启航支付的2万元，系其补偿的租金。即使不能算作补偿的租金，也属于另外一层法律关系，应当另案处理，不应当计算在本案标的内。二、覃贝贝、覃培清未按合同约定签署物业交割确认书，办理物业交割，构成违约，应当承担违约责任。覃贝贝、覃培清未配合李启航完成更名登记，是李启航自己在处理，同时因为物业费问题没有办理过户。本案过错完全在覃贝贝、覃培清，完全是其违约。三、一审判决适用法律错误。李启航提前支付了物业交割保证金及户口迁出保证金，是守约方。即使原审法院认定案涉合同约定的履行期限不明，债权人可以随时要求履行，债务人也可以随时履行。覃贝贝在诉状和庭审中明确表示李启航已支付剩余购房款，违约金计算没有依据。案涉合同并未约定按照未支付的房屋转让价款的30%计算违约金，一审法院酌定李启航支付违约金3000元，于法无据。李启航为守约方，没有过错，覃贝贝要求李启航承担律师费，于法无据，不应被支持。覃贝贝辩称，一、案涉补充协议约定定金、首付款共计57万元，因为首付款金额不符合银行审批贷款的要求，于是贷款银行要求李启航多支付2万元首付款，以满足贷款审批要求。转款当天，覃贝贝又将该2万元还给了李启航。起诉前，覃贝贝委托律师事务所向李启航发出律师函，要求其归还家具。覃贝贝向一审法院起诉后，经一审法院组织调解，李启航才向覃贝贝支付了2万元。李启航确实存在延迟支付的行为，应当承担延迟付款的违约金。二、一审时覃贝贝已经提交了证据，证明已办理户口迁出手续。李启航到物业办理手续时，被告知不需要覃贝贝前往物业办理物业交割。覃培清未到庭答辩。覃贝贝、覃培清向一审法院起诉请求：1.判令李启航归还案涉房屋内的家具及家电，并配合覃贝贝、覃培清搬运；2.判令李启航支付违约金6000元（按未支付的房屋转让价款的30%支付违约金）；3.判令李启航赔偿覃贝贝、覃培清为实现本案债权而支付的律师代理费6000元；4.判令李启航承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2019年7月24日，覃培清、覃贝贝（甲方、卖方）与李启航（乙方、买方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的坐落于武汉市武昌区杨园街润园路8号万科·润园（朗苑组团）A（10）栋20层2001室、建筑面积86.75平方米的房屋以1800000元的价格出卖给乙方。2019年7月29日，覃贝贝、覃培清（甲方、房屋出卖人）与李启航（乙方、房屋买受人）签订《武汉市存量房买卖合同补充协议》，约定房屋转让价格为1900000元。该房价不包含车位，不包含该房屋家具、家电。该房屋目前在出租，承租人即买受人李启航，承租人履行优先购买权，买卖合同签订后原有租赁合同终止。第三条“具体付款方式”约定，买受人自有资金加贷款支付，具体为“购房总价款=定金+首付款+贷款+物业交割保证金+户口迁出保证金（即购房总价款190万=5万+52万+131万+1万+1万）”。买卖双方一致同意，买受人从本协议约定的购房款中留存物业交割保证金10000元与户口迁出保证金10000元。物业交割保证金在买卖双方办理物业交割当日，签署物业交割确认书后由买受人自行支付给出卖人。户口迁出保证金在签署户口迁出确认书后由买受人自行支付给出卖人。第七条“房屋交付”约定，1、出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后10个工作日将房屋交付给买受人。2、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施、装饰装修等具体情况进行验收。由于买受人为原有租户，其水、电、气相关费用继续由其自己承担，不存在费用交割情况。买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字，由卖方缴纳2019年6月30日以前的物业管理费。3、买卖双方在交房当日办理物业交割手续，卖方配合买方完成电力、天然气、自来水等随房屋产权归属买方所需的一切更名登记。4、卖方在办理完房屋权属转移登记手续后30个工作日内，将房屋内所有的相关户口迁出。第八条“违约责任”约定，买卖双方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付房屋转让价款万分之五的违约金。买卖双方在合同履行期间任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的违约，违约方需承担守约方的诉讼费，保全费，执行费，律师代理费，交通费等相关费用。第十条“其他事宜”约定，经友好协商，乙方同意甲方带来带走屋内相关的家具、家电等。附件：家具清单：三台空调、一台洗衣机、一台冰箱、一个客厅沙发、两个床及两个席梦思、一张餐桌及两把桌椅、一个主卧衣柜。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2019年9月29日，覃培清、覃贝贝委托上海邦信阳中建中汇（武汉）律师事务所，以EMS全球邮政特快专递（快递单号：1066580381633）向李启航发出《律师函》，主要内容为覃培清、覃贝贝已经履行完毕《武汉市存量房买卖合同》《武汉市存量房买卖合同补充协议》的义务，李启航作为买方拖欠尾款20000元没有支付，已经构成违约。现函告李启航从收到律师函之日起3日内向覃培清、覃贝贝清偿债务并归还约定中家具，逾期将追究李启航的法律责任。因李启航经催告未向覃培清、覃贝贝支付物业交割保证金及户口迁出保证金，覃培清、覃贝贝诉至一审法院，请求判如所请。一审法院另查明，坐落于武昌区杨园街润园路**万科·润园（朗苑组团）A（10）栋20层2001室、建筑面积86.75平方米的房屋于2019年7月25日由覃贝贝、覃培清名下变更登记至李启航名下。2019年6月19日、7月24日、7月25日、8月21日，李启航通过银行转账、按揭贷款的方式向覃贝贝支付购房款共计1900000元。2019年7月25日，覃贝贝向李启航转款20000元，覃贝贝自认李启航于2020年7月20日向其支付物业交割保证金及户口迁出保证金20000元。覃贝贝委托湖北欣安律师事务所代理本案，并支付律师费6000元。以上事实有《武汉市存量房买卖合同》、《武汉市存量房买卖合同补充协议》、武汉市不动产权登记信息查询单、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、《律师函》、户口迁出页、《委托代理合同》、湖北增值税普通发票、广发网上银行电子回单以及当事人的陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉《武汉市存量房买卖合同》、《武汉市存量房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。关于李启航是否应当承担违约责任的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。按照双方当事人在《武汉市存量房买卖合同补充协议》中对付款履行期限的约定，李启航应于办理完毕物业交割手续后支付物业交割保证金，于买受人户口迁出后支付户口迁出保证金。李启航辩称其已按约支付保证金，覃贝贝2019年7月25日的转款系补偿的租金，但未提交证据予以证明，覃贝贝对此亦不予认可，应由李启航承担举证不能的法律后果，对其抗辩意见一审法院不予采信。李启航于庭审中认可案涉房屋的交割手续已于2019年8月办理完毕，因该自认对覃培清、覃贝贝有利，一审法院予以采信。覃培清、覃贝贝可以在给李启航必要准备时间的前提下随时要求履行。李启航经催告迟延履行付款义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，本案中，覃培清、覃贝贝所遭受的损失主要为李启航迟延付款造成的资金占用期间损失。综合考虑李启航迟延支付款项的数额、期限及当事人的过错程度，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条的规定，酌定李启航向覃培清、覃贝贝支付违约金3000元。关于律师费的问题。因案涉合同中对该部分费用由李启航负担有明确约定，且覃培清、覃贝贝提交了委托代理合同及付款凭证证实其委托律师代理本案，故一审法院对覃培清、覃贝贝的律师费主张予以支持，但对律师费的具体金额有所调整。根据《中华人民共和国合同法》第五条并参照第一百一十三条的规定，债务人仅应在合理范围内承担律师费。综合本案案情，结合解决诉争纠纷的难易程度以及受托律师事务所完成委托事务的时长等因素，一审法院酌定李启航应承担的律师费为3000元，对于覃培清、覃贝贝主张的超出上述数额的律师费，一审法院不予支持。此外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。覃培清、覃贝贝主张李启航归还案涉房屋内的家具及家电，但未提交相应证据予以证明，对覃培清、覃贝贝的该项诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决：一、李启航于本判决生效之日起七日内向覃贝贝、覃培清支付违约金3000元、律师费3000元，合计6000元；二、驳回覃贝贝、覃培清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计50元，由李启航负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为，案涉《武汉市存量房买卖合同》、《武汉市存量房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效。合同约定总价款190万元，其中包含定金5万元，首付款52元，贷款131万元以及物业交割保证金、户口迁出保证金各1万元。覃贝贝、覃培清主张在交付房屋，办理过户，完成迁户以及物业交割后，李启航经催告逾期支付物业交割保证金和户口迁出保证金，应承担相应违约责任。就此，本院认为，案涉存量房买卖合同及补充协议约定，物业交割保证金在买卖双方办理物业交割当日，签署物业交割确认书后由买受人自行支付给出卖人，户口迁出保证金在签署户口迁出确认书后由买受人自行支付给出卖人。覃贝贝、覃培清提交的户口信息只能证明其办理了迁户，但未记载迁户的具体时间，双方亦未依照合同约定签署户口迁出确认书和物业交割确认书，合同约定的物业交割保证金和户口迁出保证金支付条件未成就。覃贝贝、覃培清举证无法证明李启航存在逾期支付物业交割保证金和户口迁出保证金的情形，其基于此主张李启航承担违约责任，无事实依据，本院不予支持。关于覃贝贝上诉主张李启航归还案涉房屋内的家具及家电，并配合其搬运的请求。覃贝贝、覃培清系依据双方的房屋买卖合同关系来主张李启航的违约责任，案涉《武汉市存量房买卖合同补充协议》约定，李启航同意覃贝贝、覃培清带走屋内相关家具、家电。房屋内的家具、家电并非存量房买卖合同项下的交易标的，对于李启航来说，该项约定系合同项下的配合义务，而非合同的给付义务。覃贝贝并未举证证明李启航存在相应的违约情形，对其该项诉讼请求，不应予以支持。一审法院认定覃贝贝、覃培清未提交相应证据予以证明，不予支持该项诉讼请求，已就该项诉讼请求进行了审理。关于覃贝贝上诉主张的律师费，《武汉市存量房买卖合同补充协议》约定，存在违约情形时，守约方以诉讼形式向违约方主张权利，违约方应当承担守约方的律师费。现覃贝贝举证不足以证明李启航存在违约情形，其要求李启航承担实际支付的律师费，无事实依据，本院不予支持。综上所述，覃贝贝上诉请求和理由均不能成立，应予驳回；李启航上诉请求和理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：驳回覃贝贝、覃培清的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取计50元，由覃贝贝、覃培清共同负担。二审案件受理费100元，由覃贝贝、覃培清共同负担。本判决为终审判决。审判员  任文二〇二一年三月二十九日法官助理黄旭东书记员程玉