新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终37号 上诉人(原审被告)：新疆新万隆房地产开发有限公司，住所地新疆石河子开发区66小区丽水香郡21-16号。 法定代表人：张海州，董事长。 委托诉讼代理人：张君，新疆尚铎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李爽，新疆尚铎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：马玉军，男，1970年5月18日出生，住石河子市。 被上诉人（原审原告）：马小红，女，1975年9月10日出生，住石河子市。 二被上诉人委托诉讼代理人：杨云峰，新疆双信律师事务所律师。 上诉人新疆新万隆房地产开发有限公司（以下简称新万隆公司）因与被上诉人马玉军、马小红合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2020）兵9001民初761号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人新万隆公司的委托诉讼代理人张君、李爽，被上诉人马玉军、马小红的共同委托诉讼代理人杨云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新万隆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或发回重审；2.一、二审诉讼费、送达费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序错误，适用法律错误，损害了上诉人的合法权益。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条规定，上诉人新万隆公司系接受石河子市人民政府下设的东城街道办事处委托代为行使征收拆迁安置补偿的行政职权。按照法律规定，征收拆迁安置补偿工作属于市、县级人民政府实施的行政职权。在具体实施征收拆迁过程中，虽行政机关可以委托其他主体实施，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十条第三款规定，并不能改变征收拆迁安置补偿工作的行政属性，接受委托的主体在此过程中实施的征收拆迁安置工作不能视为民事行为。故上诉人新万隆公司与被上诉人马玉军、马小红于2016年9月9日签订的村集体土地房屋及宅基地征迁安置补偿协议书（以下简称安置补偿协议）不应视为民事法律关系，由上诉人新万隆公司独立承担民事法律责任没有法律依据。二、一审判决漏列被告石河子市人民政府，损害了上诉人的合法权益。案涉的拆迁安置补偿工作由石河子市人民政府或受石河子市人民政府的委托单位对外具体实施。石河子市人民法院作出的（2019）兵9001民初695号民事判决书及本案一审查明上诉人新万隆公司系受石河子市人民政府下设的东城街道办事处的委托具体实施拆迁安置工作，东城街道办事处实施的征收及委托征收行为所产生的法律后果应由石河子市人民政府承担。三、涉案协议出现政策变化，无法继续履行，如继续履行，明显显失公平。上诉人新万隆公司已经向被上诉人马玉军、马小红交付房屋、车库及现金补偿，共计1056374元。2017年因师市开展两违治理行动，终止继续委托上诉人新万隆公司进行拆迁安置工作，故上诉人新万隆公司并未实际拆除被上诉人马玉军、马小红的房屋且至今仍保持原状。2020年9月2日石河子市东城街道办事处下发解除通知书，解除了委托上诉人新万隆公司进行东城街道辖区三村的征收安置补偿事项的协议。2020年10月6日，由石河子市人民政府公布了石河子市东城街道辖区“城中村”集体土地和地上建筑征收补偿实施方案，案涉被上诉人马玉军、马小红的房屋在石河子市人民政府征收补偿范围内，上诉人新万隆公司已经无法继续履行安置补偿协议。 马玉军、马小红辩称，一、双方签订的安置补偿协议是平等主体之间的民事行为，生效判决认定为有效合同，且已经部分履行，上诉人要求驳回起诉没有依据。二、上诉人与石河子市人民政府东城街道办事处签订的合同与本案协议是两个法律关系，上诉人关于代理的上诉理由不成立。三、安置补偿协议签订后，被上诉人即搬离房屋并向上诉人交付了房产，上诉人已经履行了部分补偿义务，且其建设开发的二期工程已经开始预售，上诉人关于协议不能履行的上诉理由不成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。 马玉军、马小红向一审法院起诉请求：1.被告支付应交付房产的对应价款3689095元（暂按每平米4288元计算或依据鉴定价格计算）；2.被告承担案件诉讼费及保全费。 一审法院认定事实：2019年1月23日，两原告起诉被告新万隆公司，请求：1.确认原、被告于2016年9月9日签订的安置补偿协议有效；2.判令被告与原告签订二期一标段941.955㎡的商品房买卖合同；3.被告承担案件诉讼费及送达费。2019年7月2日，该院作出兵9001民初695号民事判决书，查明事实：2016年7月8日，被告公布开发区东城辖区“城中村改造”拆迁补偿实施方案，在该方案中，被告拟定拆迁补偿方案，承诺广泛征求民意，公司设立拆迁补偿资金专户，拟定房屋拆迁补偿协议书，委托由房屋测绘资质的中介机构对拆迁村民拟拆迁房屋进行测绘评估，对砖混结构房屋、砖木结构房屋、土木结构房屋、简易房屋、宅院大门、青储饲料池等补偿标准进行了公布。7月12日，被告公示东城辖区“城中村改造”拆迁补偿办法，被告针对上六宫村及河畔村两村的回迁安置房建设，公示拆迁补偿方式、回迁安置房安置办法及条件等办法。2016年9月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订安置补偿协议。2016年9月9日，双方重新签订安置补偿协议：“一、各类方位及附属物补偿费：房屋及附属物征迁安置补偿遵循按房屋等级类别标准，依据公司2016年补偿方案以货币补偿和房屋置换”两种方式相结合进行补偿，乙方置换回拆迁房为甲方新建66#小区高层楼房，优惠换购给乙方作为回迁安置住房的工作原则。安置房依据甲方补偿安置方案以乙方分户在册户籍每户限购一套甲方回迁安置房，单价不分楼层系数。一期回迁安置房按政策享有面积以每平方米2200元计算，选择设计方案中面积差异在正负3%范围以外，补偿户型中超出的面积部分按市场价购买。具体补偿面积及标准按甲方东城辖区三村“城中村”改造2016年拆迁安置补偿实施方案第五条执行。对乙方征迁的房屋经委托房屋测绘中介机构实地测量后，经甲乙双方共同参与并签字确认的乙方各类房屋实际面积及附属物，征迁补偿标准如下：乙方铁质大门4.26平方米，按350元/平方米支付征迁补偿费，即4.26平方米×350元/平方米＝1491元，容井2个×800元/个＝1600元，厕所1个×600元/个＝600元，农网改造入户（含三项电接入）990元，自来水入户600元，有线电视入户费350元，电话初装费150元，自来水入户费合计为2090元，以上甲方应支付乙方各类房屋及其附属物征迁补偿费5781元。二、搬迁过渡费、搬家补助费及宅基地补偿费。乙方居民户口薄在册常住户口每宅院为单位户，按拆迁补偿协议领取12000元/年/户支付（以签署本拆迁协议对象为指定单位户，其宅院家庭成员不再享有过渡费），计费时间从乙方收到补偿款移交被征迁房屋后计算，公司未按合同约定支付回迁房，按实际延迟时间，平均每月12000元÷12个月＝1000元/月的标准计算支付。乙方搬出旧房补助费为500元/户，回迁新建楼房搬家补助费为500元/户，甲方合计应支付乙方搬家补助费1000元/户。乙方经核定四界无争议的宅基地面积为2.43亩，甲方依据东城街道及政府有关文件规定按13200元/亩支付宅基地补偿费，乙方宅基地补偿费2.43亩×13200元/亩＝32076元，以上甲方应支付乙方搬迁过渡费、搬家补助费和宅基地补偿费合计33076元。以上两项合计补偿总费用为38857元。三、甲方新建回迁安置房的相关事项：1.甲方66#小区新建一期高层楼安置给乙方238.66平方米，回迁安置房单价不分楼层系数为2200元/平方米。3.乙方回迁安置房、优惠换购房房款可选择从房屋拆迁款中转扣，不足部分由乙方补差额。4.乙方一等拆迁房屋1357.94平方米换甲方新建楼房950.558平方米，乙方二等拆迁房屋1335.53平方米换甲方新建楼房667.765平方米，乙方三等拆迁房屋，1207.64平方米换甲方新建楼房362.292平方米。乙方总计折算后拆迁总置换面积1980.615㎡换甲方一期新建238.66㎡房屋共2套，剩余1741.955㎡置换甲方二期一标段新建房屋941.955㎡，置换甲方二期一标段新建房屋800㎡。甲方交付乙方楼房时间，优惠换购房从合同签订之日交付，一期回迁安置房，从开工之日起24个月后，村工作组抽号确认交付。四、征迁补偿款项的支付办法：甲方一次性征用乙方房屋付清全部补偿款或置换房屋的，乙方自签订本协议收到甲方支付征迁款后，双方约定5日内搬出被征房屋并移交双方协议征迁房屋及宅基地。乙方在双方约定期限内未搬出也未移交征迁房屋及宅基地的，按已结算征迁补偿款总额的日万分之五赔偿甲方违约金。合同还对其他事项作了约定。被告支付原告包括搬迁过渡费、搬家补助费和宅基地补偿费等在内的350000元及两个车位。上六宫村村民所建房屋均无宅基地使用权证及房屋产权证书。该院认定：原、被告虽然在2016年9月7日及9月9日均签订安置补偿协议，两份协议均是双方当事人真实意思表示，由于9月9日签订的协议书在后，该协议视为对前份协议的补充和变更。该份协议合法有效，理由如下：首先，原、被告于2016年9月9日签订的安置补偿协议无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。其次，虽然原告所在的上六宫村的房屋无宅基地使用权证及房屋产权证书，但被告在与原告签订协议之前对上六宫村进行过考察，还公布了拆迁补偿实施方案和办法，说明被告知晓原告所在村的实际情况。第三，原、被告签订安置补偿协议前对原告的房屋及院落进行了实际测量，关于拆迁房屋的定等及对应的置换面积、补偿费用是在双方充分协商情况下确定的。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。该院对原告要求确认原、被告签订的安置补偿协议有效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”签订合同是双方当事人的自愿行为，原告主张签订二期一标段941.955㎡的商品房买卖合同的请求为非给付金钱的义务，不适合强制执行，如债务人不愿履行，债权人不能请求实际履行，且原告的该项请求无法确定房屋具体坐落、面积、结构等基本内容，故对原告要求被告签订二期一标段941.955㎡的商品房买卖合同的诉讼请求，该院不予支持。 庭审中，原告提交被告开发的丽水香郡小区售楼宣传单两份及录音一份，宣传单载明丽水香郡房屋4288元/㎡，录音中被告销售部工作人员陈述房屋的起步价为4200元；证实被告开发的二期工程已经进行预售，最低价格为4288元/㎡，被告应当依照最低价赔偿原告。被告对该组证据的真实性认可，但认为被告已经在2020年4月1日接到石河子市不动产登记中心通知，停办预告登记和抵押权登记业务，2020年5月7日，接住建局通知停办公司预售业务，至此二期项目被政府叫停，无法履行双方的安置补偿协议。因该组证据是被告公司自行制作的房屋销售宣传单，上面载明丽水香郡房屋销售单价为4288元/㎡，结合被告售房部销售人员的录音内容，故对该组证据的真实性、合法性、关联性该院均予以确认。被告提交照片六张，证明原告的案涉房屋尚未拆除。被告认为2016年9月9日，双方签订拆迁安置补偿协议之后，原告已按照合同约定完成腾房，被告也已向原告支付腾房费用，自此原告失去对原有房屋的控制使用权，至于拆与不拆都是被告的事情。该组证据无法证明被告不应当向原告支付补偿款，故对其关联性该院不予确认。 一审法院认为，原、被告签订安置补偿协议经生效判决确认为有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同签订后因被告未按照合同约定履行义务，致使合同部分履行不能，在此情形下原告有权要求被告赔偿相应损失，且被告赔偿损失的金额应当与原告实际损失相符，本案中原告的实际损失就是对应面积房产的价值。被告实际损失对应的房产面积为941.955㎡，单价为4288/㎡，原告已付补偿金为350000元，被告实际损失为3689095元[（941.95㎡-350000元÷4288元）×4288元]，故对原告请求被告给付房产对应价款3689095元的诉讼请求，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决： 被告新疆新万隆房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告马玉军、马小红房产对应价款3689095元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费36313元、保全费5000元，合计41313元（原告已预交），由被告新疆新万隆房地产开发有限公司负担，与前款同期给付原告马玉军、马小红。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人对一审查明的“被告支付原告包括搬迁过渡费、搬家补助费和宅基地补偿费等在内的350000元及两个车位”有异议，主张上诉人支付被上诉人1056374元，其中包括350000元、两套房屋及两个车位。当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。 另查：一、上诉人在二审中提交以下证据：1.石河子市东城街道城中村改造督导组、石河子市东城街道办事处（甲方）与上诉人新万隆公司（乙方）于2011年4月26日签订的石河子市东城辖区上六宫村、河畔村、明珠新村“城中村”改造项目协议书复印件，石河子开发区城中村改造工作领导小组（甲方）与上诉人新万隆公司（乙方）于2016年7月1日签订的东城街道办事处辖区三村改造项目补充协议书复印件，石河子市东城街道三村“城中村改造”项目招标文件复印件。证明：政府在出让上六宫村、河畔村、明珠新村土地时，该三村并非净地，按照招标文件的要求，上诉人中标后要接受石河子市东城街道的委托进行拆迁安置工作。经过质证，被上诉人对上诉三份证据的真实性、合法性、关联性均不认可，认为即使上述证据是真实的，更能证明双方的安置补偿协议系上诉人的商业行为。 2.2020年9月1日石河子东城街道办事处给上诉人下发的关于解除“城中村”改造项目协议的通知书：“新疆新万隆房地产开发有限公司：2011年4月26日，你公司与我单位签订东城辖区上六宫村、河畔村、明珠新村城中村改造项目协议书，2016年7月1日续签东城街道办事处辖区三村改造项目补充协议书。在协议履行期间，贵公司实施“城中村”改造项目进度缓慢、且违背多项协议约定；近期该公司法定代表人又因涉嫌刑事犯罪被司法机关依法批捕，继续履行协议发生严重困难。依据最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定第十六条第一款之规定，为维护社会公共利益，出于行政管理需要，现通知如下：1.解除双方签订的石河子市东城辖区上六宫村、河畔村、明珠新村“城中村”改造项目协议书、东城街道办事处辖区三村改造项目补充协议书。自本通知送达之日起生效。2.收到本通知之日起七个工作日内，请安排工作人员处理解除后的相关事宜，如对本通知有异议，可与本通知收到之日起60日内向石河子市人民政府申请行政复议，也可在六个月内直接向石河子市人民法院提起行政诉讼。”证明：石河子市人民政府单方解除了与上诉人之间的协议，上诉人正在通过诉讼解决。经质证，被上诉人对该证据的真实性予以认可，但对合法性、关联性不认可。 3.2020年10月6日石河子市人民政府公布的关于征收上六宫社区和河畔社区地上建筑的公告（以下简称征收公告）、石河子市东城街道辖区“城中村”集体土地和地上建筑征收补偿实施方案（以下简称征收补偿实施方案），征收公告内容为：“一、征收范围：上六宫社区（原上六宫村），河畔社区（原河畔村）行政区划内所有地上建筑及附属物。……三、征收时间：2020年11月7日至2021年2月6日。……”证明：被上诉人房屋在政府征收范围内，上诉人已无法履行与被上诉人的拆迁补偿协议。经过质证，被上诉人对该证据的真实性认可，但称其并未与石河子市人民政府另行签订征收补偿协议。 二、上诉人开发建设的二期工程现主体施工完成，目前处在停工状态。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应当给付被上诉人房屋对价款3689095元。 双方签订的拆迁安置补偿协议中约定上诉人补偿的是房屋，而非金钱，现协议中约定的建设工程尚在建设中，目前仅是停工状态，上诉人以后是否继续施工建设尚不确定，故现有证据不能证明上诉人不能履行交付房屋约定义务，且协议中未约定交付时间，故被上诉人要求上诉人给付房屋对价的一审诉讼请求没有依据，本院不予支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、撤销石河子市人民法院（2020）兵9001民初761号民事判决； 二、驳回被上诉人马玉军、马小红的一审全部诉讼请求。 一审案件受理费36313元，保全费5000元，合计41313元（被上诉人已预交），由被上诉人马玉军、马小红负担。二审案件受理费36313元（上诉人已交纳），由被上诉人马玉军、马小红负担，于本判决生效之日起五日内给付上诉人新疆新万隆房地产开发有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长 孙铭徽 审 判 员 胡春红 审 判 员 赵春华 二〇二一年三月二十日 法官助理 马金玲 书 记 员 杨 欢