浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初14217号 原告：俞斌，男，1968年1月16日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 被告：葛瑞仁，男，1986年2月5日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。 委托代理人：潘丽萍、陈家欣，浙江金道律师事务所律师。 第三人：朗月凤，女，1992年4月25日出生，汉族，户籍地安徽省天长市，现住杭州市下城区。 委托代理人：委托代理人：吴王**，浙江匡智律师事务所律师。 原告俞斌与被告葛瑞仁、第三人朗月凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于9月14日适用简易程序受理，后依法转为普通程序审理，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员楼德卫于2月26日公开开庭进行了审理。原告俞斌、被告葛瑞仁及其委托代理人潘丽萍、第三人朗月凤的委托代理人吴王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告俞斌起诉称，其与被告葛瑞仁于2017年9月15日签订了一份房屋租赁合同，由被告承租原告位于杭州市余杭区××街道××幢××室××楼××室××楼的房屋，租赁期限从2017年10月8日至2020年10月7日止。租赁合同约定年租金158000元，第二年租金不变，第三年租金递增率为5%，即年租金为165900元。租赁费的支付方式为第一年半年一付，第二年开始一年一付，先付款后使用。在租赁合同签订之日起，一次性付清首期半年租金，以后每期租金在起租日前30天内支付。被告在合同签订日向原告支付20000元整作为房屋租赁保证金，作为履约保证金，若无违约行为或给原告造成损失的行为致使原告需从保证金中扣减违约金或赔偿金的，则该保证金于租赁期限届满后三十日内无息退还。若被告逾期支付租金，应按所欠款项的万分之三／天向原告支付滞纳金。若被告逾期支付租金或物业费超过15天，原告有权解除本合同。根据合同约定，被告葛瑞仁应在2019年9月20日前缴纳第三年租金165900元，但原告催讨多次未果，被告至今仍未支付拖欠的租金。现向法院提起诉讼，诉讼请求：一、请求判令被告葛瑞仁支付租金165900元；二、请求判令被告葛瑞仁支付物业管理费5760元；三、请求判令被告葛瑞仁支付违约金12094元；四、请求判令原告不返还被告租赁保证金20000元；五、判令双方租赁合同解除。审理中，原告增加诉讼请求为：1、增加房屋租金（自2020年10月8日起按年租金165900元的标准计算至2021年2月26日止）64539元；2、清缴物业管理服务费2304元（2020年11月至2021年2月）；3、违约金14035.14元（自2020年5月20日起按年租金165900元的万分之三／日计算至2021年2月26日止），其余请求不变。 为证明上述事实，原告俞斌举证如下：《不动产权证书》、《房屋租赁合同》、物业服务费缴费凭证、现场照片等。 被告葛瑞仁辩称，其于2018年11月8日与第三人朗月凤签订《店铺转让协议书》，约定将《房屋租赁合同》中的全部权利义务转让给第三人朗月凤后就退出了租赁关系，原告对此知情且认可。被告早在2018年11月退出租赁后就将房屋交还给原告，之后案涉房屋一直由第三人朗月凤使用。承租房转让后，2019年整年度的租金、水电费、物业费等均由第三人朗月凤直接支付给原告，原告从未对此提出异议，也未再要求被告支付过租金。即便原告并未与第三人朗月凤签订书面房屋租赁合同，双方也已在事实上建立了新的租赁关系。被告转让承租房屋前，并未拖欠原告租金及其它费用；被告转让承租房屋后，由于被告已退出租赁关系，案涉房屋的租金及各项费用均应由新的承租人（第三人朗月凤）承担。且被告退出租赁关系后，《房屋租赁合同》中约定的租赁保证金已由第三人朗月凤直接退还给被告。原告现留有的保证金系第三人朗月凤支付，原告应按照其与第三人朗月凤之间的租赁合同中相关约定处置该保证金。鉴于原告与被告之间已不存在租赁关系，原告要求解除合同应与新承租人（第三人朗月凤）解除，原告起诉主张的物业管理费、违约金等无事实和法律依据。 第三人朗月凤陈述称，其并不为案涉房屋的承租人，其仅为案外人柯某代签了《店铺转让协议书》，不同意承担本案民事责任。 第三人朗月凤向法院提交证据有：情况说明、微信聊天记录、微信支付转账电子凭证及支付宝转账凭证、借记卡账户历史明细清单等。 本院认证：对双方提交的证据，经本院组织质证和审查，认为上述证据与案件有关，可以作为认定本案事实的依据使用。 经审理，本院查明案件事实为：俞斌与葛瑞仁于2017年9月15日签订了《房屋租赁合同》一份，约定由葛瑞仁承租俞斌所有的位于杭州市余杭区××街道××幢××室××楼××室××楼的房屋，租赁期限从2017年10月8日至2020年10月7日止。租赁合同约定第一年房屋租金为158000元，第二年租金不变，第三年租金递增率为5%，即年租金为165900元。租赁费的支付方式为第一年半年一付，第二年开始一年一付，先付款后使用。在租赁合同签订之日起，一次性付清首期半年租金，以后每期租金在起租日前30天内支付。同时约定若逾期支付租金，应按所欠款项的万分之三／天向原告支付滞纳金。若逾期支付租金或物业费超过15天，原告有权解除本合同。合同签订后，葛瑞仁支付房屋租赁保证金20000元作为房屋租赁的履约保证金，并约定若无违约行为或给原告造成损失的行为致使原告需从保证金中扣减违约金或赔偿金的，则该保证金于租赁期限届满后三十日内无息退还。2018年11月8日，葛瑞仁与第三人朗月凤签订《店铺转让协议书》一份，约定由朗月凤受让上述租赁房屋，享有原《房屋租赁合同》中葛瑞仁享有的合同权利并承担相关合同义务。同期，葛瑞仁将房屋转租事宜告诉俞斌，并要求俞斌与朗月凤签订新的房屋租赁合同，无果。2020年10月7日，合同期限届满，但未腾退房屋至今。现案涉房屋拖欠第三年租金165900元及物业费，经俞斌多次催讨未果。 本院认为：案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行中，葛瑞仁与第三人朗月凤签订《店铺转让协议书》并告知俞斌，并不当然导致《房屋租赁合同》提前解除。现《房屋租赁合同》已于2020年10月7日因合同期限届满而终止，合同期限届满后因原告已经提出解除合同，故案涉房屋的继续占有使用应认定为合同终止后的占有使用。今案涉房屋拖欠房屋租金并因未及时腾退房屋导致的占有使用费应由朗月凤、葛瑞仁各自承担相应的民事责任经计算，占有使用费为63178.36元。物业费，因双方合同约定应由承租方自行缴纳，原告至今并未先行缴纳，故对其请求本院不予支持。对合同履行期限内的违约责任，本院以合同约定为准予以计算为17568.81元；合同终止后的逾期交回房屋违约责任原告自愿以上述标准追究至2021年2月26日止，本院予以支持，经计算后为6918.03元，上述违约金合计24486.84元，扣除已经支付的履约保证金20000元，尚余4486.84元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百二十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人朗月凤于本判决生效后十日内支付原告俞斌房屋租金165900元； 二、第三人朗月凤于本判决生效后十日内支付原告俞斌房屋占有使用费63178.36元； 三、第三人朗月凤于本判决生效后十日内支付原告俞斌违约金4486.84元； 四、被告葛瑞仁对上述一、二、三项负连带责任； 五、驳回原告俞斌的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5570元，由原告俞斌负担767元，由第三人朗月凤负担4803元，该款由被告葛瑞仁负连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审 判 员 楼德卫 二〇二一年三月十日 法官助理 孟 斌 书 记 员 沈海华