河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫13民终1313号上诉人（原审原告）：高沙，女，1986年9月24日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。上诉人（原审原告）：齐新柱，男，1984年9月19日出生，汉族，住新野县。委托诉讼代理人：齐光勤，男，1952年5月7日出生，汉族，住址同上。系齐新柱之父。委托诉讼代理人：何旭，河南宛新律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓州市金川城乡建设有限公司，住所地邓襄路西侧。法人代表人：唐振，任总经理职务。委托诉讼代理人：康建，河南雷鸣律师事务所律师。上诉人齐新柱、高沙因与被上诉人邓州市金川城乡建设有限公司（以下简称金川公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省邓州市人民法院（2020）豫1381民初7095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐新柱、高沙上诉请求：1、请求贵院依法撤销邓州市人民法院（2020）豫1381民初7095号民事判决书，发回重审或改判；2、一审、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一审判决部分事实认定不清，适用法律错误。第一，上诉人在一审第二次开庭时主张交房日期为2020年9月11日，2017年2月3日只是接受交房通知的时间，并未实际交房、交钥匙，被上诉人更未向上诉人交付商品房买卖合同约定的证明文件和住宅质量保证书、住宅使用说明书。更重要的是被上诉人2017年2月3日把上诉人的合同、收据等购房手续收走保存，致使上诉人无法主张权利。上诉人未按照2020年9月11日的时间节点计算逾期交房违约金，是因为上诉人不愿缴纳高额的诉讼费用，放弃一部分权利不违背法律规定。第二、一审判决书未依照商品房买卖合同第八条约定和法律规定，支持上诉人的一审诉讼请求把案涉商品房的验收证明文件尤其是竣工验收证明文件交付给上诉人。第三、一审判决书未依照上诉人在一审的诉讼请求和商品房买卖合同司法解释第十八条规定支持上诉人在90天内被上诉人若不能办证应当承担的违约赔偿责任。第四、一审法院办案程序有误。一审一共开了两次庭，第一、二次书记员均为赵博，但一审判决书载明书记员为王黎君，而王黎君实际并未到庭作为书记员参与庭审。第五、一审中上诉人提交了申请，要求法院责令被上诉人提交关键证据交房单、验房单，但一审法院没有就被上诉人是否提供上述证据进行说明，也没有对被上诉人应该承担什么样的法律责任进行评析。上诉人认为这是一审法院的重大错误和瑕疵。邓州市金川城乡建设有限公司辩称，一审判决认定的事实正确，适用法律正确。1.2017年2月3日交房的事实清楚，上诉人一审庭审时也予以认可。根据最高院关于商品房买卖的司法解释规定，商品房销售企业通知××按时收房，××不按时收房的，相应风险由××承担。本案是因为上诉人的原因没有进行收房，责任在上诉人。上诉人在上诉状中也明确到是其拒绝收房的。2.双方的商品房合同第八条约定的是交付商品房，并非相关的证明文件，而且一审已经判决被上诉人向上诉人交付相关保证书和说明书。3.一审判决被上诉人向上诉人办理相关登记证，被上诉人逾期办证的条件尚不成就。4.一审法院程序问题。上诉人上诉称两次书记员均为赵博没有事实依据，即便王黎君作为书记员没有参加庭审，但并不影响上诉人的实体权利。5.根据被上诉人向上诉人发出的书面金川东王府交房须知，已经足以证明双方的交房时间，一审没有要求被上诉人提交该书证并无不当。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。高沙、齐新柱向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令金川公司向高沙、齐新柱交付房商品房买卖合同第八条规定的证明文件、住宅质量保证书和住宅使用说明书；2、请求人民法院判令金川公司向高沙、齐新柱支付逾期交房违约金106260元（自2015年11月1日至2017年2月3日，按日万分之六标准计算）；3、请求人民法院判令金川公司支付逾期办证违约金3850元；4、请求人民法院判令金川公司向高沙、齐新柱退回面积差价款9110元（合同约定面积与实际测绘面积差为2.83平方米，单价3219.38元）。5、请求人民法院判令金川公司在90日内办理初始登记，并为高沙、齐新柱办理变更登记；若金川公司不能在判决规定的时间内办证，判令金川公司按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定计算逾期办证违约金。一审法院认定事实：2014年9月18日，高沙、齐新柱（××）与邓州市金川城乡建设有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定购买出卖人开发的位于邓州市××一环东侧金川东王府第16幢2单元11层1101号房，建筑面积119.59平方米，每平方米3219.33元，总金额385000元。高沙、齐新柱依约向金川公司支付了房款。双方约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准，多退少补；交房期限为2015年10月31日前，逾期交付责任为，逾期超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之六的违约金；出卖人应该在商品房交付使用后360个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖的人责任，××不能再规定的期限内取得房地产权属证书的，××不退房，出卖人按已付房价款的1％向××支付违约金。2014年9月18日，上述房屋买卖合同在邓州市房管局办理备案登记。2017年2月3日，被告向原告发送书面“金川．东王府交房须知”，当日高沙、齐新柱向金川公司缴纳办证费3000元、燃气初装费2400元等费用。该房产2018年9月28日不动产增值税发票，显示房产金额为375889元，与实际所交房款差额为9111元。2020年10月14日，高沙、齐新柱诉至法院，以金川公司逾期交房和逾期办理房屋变更登记，且房屋存在面积差为由，要求判如所请。本案，因双方意见分歧较大，调解不获成功。一审法院认为，高沙、齐新柱与邓州市金川城乡建设有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。高沙、齐新柱诉求：1、金川公司提供房商品房买卖合同第八条规定的证明文件、住宅质量保证书和住宅使用说明书；3、金川公司支付逾期办证违约金3850元；4、金川公司向高沙、齐新柱退回面积差价款9110元；5、金川公司在90日内办理初始登记，并为高沙、齐新柱办理变更登记。金川公司同意履行上述相关义务，法院予以支持。高沙、齐新柱所诉金川公司应支付逾期交房违约金问题，高沙、齐新柱庭审中认可交房日期为2017年2月3日，且同日接受金川公司书面交房通知，而高沙、齐新柱2020年10月14日向法院提起诉讼，已超出3年法定诉讼时效期间，且未提交任何证据证明诉讼时效存在中止、中断或延长的情形，金川公司辩称高沙、齐新柱诉求已超诉讼时效不同意支付逾期交房违约金的理由成立，故对高沙、齐新柱要求金川公司支付逾期交房的违约金106260元的请求，法院不予支持。综上，依照为了保护当事人的合法权益，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、邓州市金川城乡建设有限公司于判决生效后十日内向高沙、齐新柱交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；二、邓州市金川城乡建设有限公司于判决生效后90日内为高沙、齐新柱金川东王府第16幢2单元1101号房屋办理变更登记；三、邓州市金川城乡建设有限公司于判决生效后十五日内支付高沙、齐新柱12960元（含逾期办证违约金3850元、房屋面积差价款9110元）；四、驳回高沙、齐新柱的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，由高沙、齐新柱负担1218元，由邓州市金川城乡建设有限公司负担157元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1、上诉人逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效？2、上诉人要求被上诉人在90日内办证，若不能办证仍将承担逾期办证违约金的诉讼请求是否能够得到支持？3、原审程序是否合法？关于逾期交房违约金是否应当得到支持的问题。根据双方《商品房买卖合同》第八条的约定，交房时间是2015年10月31日前，证明双方对于逾期交房的时间有明确约定，因此，自2015年11月1日起，上诉人就应当明知自己的权利遭受损害。此外，上诉人主张的逾期交房违约金的计算期限为2015年11月1日至2017年2月3日，自2017年2月3日至2020年10月14日起诉时，已经超过了三年，故上诉人要求被上诉人支付上述期间的逾期交房违约金，已经超过诉讼时效，该诉讼请求不应得到支持，上诉人要求法院责令对方提供交房验房手续客观上也无必要。该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人要求的90日内不能办证的违约金问题。因双方《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证责任为“出卖人按已付房款的1%向××支付违约金”，一审法院已经按照合同约定支持了上诉人的逾期办证违约金3850元，上诉人另行要求的违约金并无合同依据，该上诉请求不能成立，本院不予支持。关于上诉人提出的书记员不一致问题，经查，一审庭审笔录中记载的书记员与判决书中落款的书记员同为一人，上诉人所称的第二次开庭根据卷宗记载仅是一次质证、调解，该次质证调解笔录的书记员与庭审不一致并不违反法律规定。故上诉人的该上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上所述，齐新柱、高沙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由齐新柱、高沙负担。本判决为终审判决。审判长 屈云华审判员王彬审判员 李   晓   伟二〇二一年三月十八日法官助理周罡书记员李壮壮