陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 （2021）陕01民终1452号上诉人（原审原告）：西安市雁塔区齐某某英语培训中心，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：党茹，该培训中心经理。委托诉讼代理人：林鑫，北京市京师（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闵亚奇，男，1965年10月28日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人:许卫华，上海兰迪（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人:牟振甫，上海兰迪（西安）律师事务所实习律师。原审第三人：陕西壹品大唐商业运营管理有限公司，住所地陕西省西安市未央区未央路名京半岛商业广场1 号。法定代表人：梁少辉，该公司执行董事兼总经理。上诉人西安市雁塔区齐某某英语培训中心（以下简称齐某某）因与被上诉人闵亚奇、原审第三人陕西壹品大唐商业运营管理有限公司（以下简称壹品大唐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初20078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人齐某某委托诉讼代理人林鑫，被上诉人闵亚奇之委托诉讼代理人许卫华、牟振甫均到庭参加诉讼。原审第三人壹品大唐公司经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。齐某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持齐某某一审全部诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由闵亚奇承担。事实及理由:1.齐某某并非恶意拖欠房租，且在2020年4月15日向壹品大唐公司交纳2020年1-6月份的管理费，该行为说明齐某某在积极履行合同义务，更说明壹品大唐公司明知且认可涉案房租减免事宜正在协商中。齐某某迟延交纳房租是在等待闵亚奇回复是否能够减免房租事宜，主观上不具备拖欠房租和违约的故意，不构成违约。2.齐某某与闵亚奇之间的《房屋租赁合同》不符合解除条件，涉案租赁合同并未解除，且具备继续履行的条件。闵亚奇未经任何催缴行为，按照涉案合同第八条第（二）项之约定，闵亚奇不享有单方解除合同的权利，不能通过发送《合同解除通知》解除涉案合同。综上，一审法院认定事实错误，本案应予改判。闵亚奇答辩称：1.涉案房屋租赁合同已解除，闵亚奇解除涉案合同的行为符合合同约定及法律规定，齐某某无权要求继续履行合同。2.齐某某已于2020年9月中旬组织人员自行搬离涉案房屋，即其以实际行动表明不再继续租赁使用涉案房屋。3.齐某某的支付款项行为系发生在闵亚奇向其已发送解除合同通知书之后，且闵亚奇将齐某某委托他人转账的款项扣除齐某某占用涉案房屋期间的占用费后的剩余部分已全部退还。4.涉案房屋现已整体出租给案外人招商银行，招商银行已装修完毕并正常经营了数月，故涉案房屋租赁合同已不具备继续履行条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。壹品大唐公司未到庭，亦未提交书面意见。齐某某向一审法院起诉请求：1.闵亚奇继续履行《房屋租赁合同》（已支付第1、2期租金，未履行部分租金为196.86万元）；2.本案的诉讼费用由闵亚奇承担。一审法院查明的事实：2018年12月24日，齐某某（承租方、乙方）、闵亚奇（出租方、甲方）及壹品大唐公司（管理方、丙方）签订《房屋租赁合同》，约定闵亚奇将案涉房屋分租给齐某某作为英语培训商业经营场所使用，2019年1月1日至2019年2月28日的59天为免租装修期，房屋租赁期为自2019年3月1日起至2027年2月28日止，租金标准（不含税）80元/月/平方，租金前2年不变，自第三年起每1年按1%递增，租金支付方式为按年支付，每期12个月租金应该在该租期开始前提前一个月支付；闵亚奇委托壹品大唐公司负责合同期内租金催缴、商家管理运营、齐某某与闵亚奇之间的相关事件沟通协调、违约处理等工作。合同第十二条第二项约定，“若拖欠租金7天以上，视为乙方违约，甲方有权利解除合同……”。合同签订后，闵亚奇将案涉房屋交付给齐某某。齐某某依约向闵亚奇支付第一年租金，并装修装饰案涉房屋，用于英语培训场所使用。2020年2月1日，齐某某工作人员通过微信向壹品大唐公司工作人员提出免租请求。壹品大唐公司工作人员表示其可以向闵亚奇反馈免租请求，但需取得闵亚奇同意。2020年4月15日，齐某某向壹品大唐公司工作人员微信转账支付2020年1月至6月管理费29700元。2020年6月5日，闵亚奇以齐某某未在2020年1月31日前支付下一年度租金为由，向齐某某送达解除合同通知。2020年6月17日，齐某某通过案外人账户向闵亚奇支付下一年度租金316800元，并告知壹品大唐公司工作人员已交纳下一年度租金的事宜。次日，闵亚奇以不认识转款人为由表示将退还款项，且表示齐某某的行为不能改变合同终止的事实。2020年6月23日，齐某某欲向壹品大唐公司工作人员支付2020年7月至9月的物业费，但壹品大唐公司工作人员未予接收，并表示鉴于“现在这种情况”及壹品大唐公司亦已收到解除通知书的情形而无法收款。2020年7月2日，闵亚奇将316800元原路退回齐某某。2020年7月3日，齐某某向壹品大唐公司送达《告知函》，表示将再次支付下一年度租金，继续履行租赁合同。同日，齐某某向闵亚奇转账支付316800元。2020年7月14日，闵亚奇向齐某某送达《限期腾房告知函》，要求腾退房屋。齐某某于2020年7月17日和7月20日分别回函和回复信息，对《限期腾房告知函》提出异议。2020年7月30日，闵亚奇向齐某某退还217600元。2020年9月中旬，齐某某组织人员将案涉房屋内的物品搬离。一审法院认为，本案争议焦点为：闵亚奇的解除权是否成立及合同能否继续履行。齐某某提出双方达成延期支付租金的主张，属于法律关系变更的主张，其应对法律关系变更的基本事实承担举证证明责任。本案中，虽然齐某某向壹品大唐公司提出了免租的请求，但壹品大唐公司并未作出同意的明确意思表示，仅表示其需向闵亚奇反馈免租请求并需征得闵亚奇同意。对此，齐某某并未提交闵亚奇或者壹品大唐公司同意延期支付租金的证据。而闵亚奇对齐某某提出的免租请求并未作出同意免租或者延期支付租金的明确意思表示。闵亚奇的沉默行为，只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。但双方在租赁合同中并无默示视为意思表示的特别约定，在案也无合同一方沉默属于意思表示的交易习惯的证据。故闵亚奇未明确回应免租请求的行为不应被认定为同意延期支付租金的意思表示。综上来看，在案的证据并不足以证明齐某某与闵亚奇就迟延支付租金事宜达成合意的事实。齐某某作为承租人负有支付租金的合同义务，但其并未依约支付租金，且迟延支付租金的期间较长，属违约行为。齐某某迟延支付租金的违约行为符合合同第十二条第二项约定的解除权的实质条件。闵亚奇有权据此解除合同。之后，闵亚奇向齐某某送达解除通知，亦符合解除权成立的形式条件。由此来看，闵亚奇的解除权成立且已发生解除效力，案涉租赁合同已于2020年6月5日解除。据此来看，闵亚奇要求继续履行合同，缺乏事实和法律依据，不予支持。若双方就合同解除后的事宜有争议，可另循法律解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十一条第二项之规定，判决如下：驳回原告西安市雁塔区齐某某英语培训中心的诉讼请求。一审案件受理费22517元，由齐某某负担。二审中，齐某某围绕其上诉请求提供以下证据：证据一、微信聊天截图，在雁塔区教育局公众群中，齐某某于2020年5月20日接到复工通知，以证明因疫情原因很多工作受限，齐某某在2020年5月底才复工；证据二、2020年7月3日齐某某工作人员李某某、王某某与闵亚奇、马文龙的录音光盘一张，以证明双方通过壹品大唐公司一直就租金减免、支付事宜进行沟通，并未确定租金支付期限，齐某某不存在违约。本院组织当事人进行质证，闵亚奇质证认为上述证据均不属于二审新证据，对证据一真实性认可，但对证据一的关联性及证明目的以及证据二的证明目的均不予认可，。二审中，闵亚奇、壹品大唐公司未提供新证据。经举证、质证并结合法庭调查，本院认定事实如下：一审法院查明的事实属实。齐某某二审提交的证据，不属于二审新证据，且上述证据对本案的待证事实不具有证明力，不足以证明双方就减免租金事宜已达成合意，故本院不予采信。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案争议焦点为：涉案《房屋租赁合同》是否已经解除，涉案合同能否继续履行。本案中，齐某某作为承租人，应履行按照合同约定的时间向闵亚奇支付租金的合同义务。齐某某虽辩称已就减免租金事宜双方达成合意，但并未提供有效证据证明，且从闵亚奇2020年6月5日发送的解除合同通知内容，以及齐某某在收到闵亚奇发出的合同解除通知后于2020年6月17日通过案外人账户向闵亚奇支付下一年度全额租金316800元，双方上述行为与齐某某所述的双方已就减免租金事宜达成合意存在矛盾。本院对齐某某该上诉理由，不予支持。齐某某未按照合同约定按时支付租金，且延迟支付租金的期限较长，属违约行为。齐某某迟延支付租金的行为符合涉案合同第十二条第二项约定的解除权的实质条件，闵亚奇有权据此解除合同。闵亚奇2020年6月5日向齐某某送达了解除通知，亦符合解除权成立的形式条件。一审法院认定涉案《房屋租赁合同》已于2020年6月5日解除，并无不妥。闵亚奇二审中称涉案房屋已租给案外人招商银行，招商银行已装修完毕并使用数月，齐某某二审中亦表示知晓该情况。综上，涉案《房屋租赁合同》已解除，且已不具备继续履行的条件。对齐某某继续履行涉案合同之诉请，本院不予支持。综上所述，齐某某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22517元，由上诉人西安市雁塔区齐某某英语培训中心负担。本判决为终审判决。   审 判 长  李 雪 晴审 判 员  姬钊审 判 员  蒋   瑜 二〇二一年三月十六日 书 记 员  潘 丽 娜 1