湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘06民终372号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘燕羽，女，1980年2月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞博，男，1983年9月30日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：邓雄辉，湖南湘杰律师事务所律师。上诉人刘燕羽因与被上诉人庞博房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初4956号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘燕羽上诉请求：1、改判驳回庞博的诉讼请求，支持刘燕羽的反诉请求；2、由庞博承担本案诉讼费用。事实与理由：1、庞博办理贷款成功与否是商业范畴，并非不可预见，不适用情势变更的法律规定，庞博也未提出该主张，法院不应主动适用；2、一审法院对于本案贷款的情况认定错误，责任在于庞博，庞博也未提供证据证明其申请了贷款；3、贷款是否成功不是本案合同履行的障碍，庞博作为违约方无权解除合同并要求双倍返还定金，刘燕羽则有权没收定金并主张违约金。庞博辩称，1、本案事实清楚，是因贷款的推迟导致双方合同履行的时间需要顺延，双方对此的理解有分歧；2、双方的合同是复制的网上的合同，双方对此都没有重视，都有过错，一审法院适用法律正确；3、双方对于未办贷款都有过错，故合同无法继续履行。请求二审法院驳回刘燕羽的上诉请求。庞博向一审法院起诉请求：1、解除庞博与刘燕羽签订的《房屋买卖合同》；2、刘燕羽双倍返还庞博定金160000元；3、刘燕羽支付庞博以80000元为基数按银行同期逾期贷款利率的标准自起诉之日起计算至实际清偿之日止的资金占有期间的利息。刘燕羽向一审法院反诉请求：1、确认双方之间的《房屋买卖合同》于2020年7月18日解除；2、庞博支付违约金216000元一审法院认定事实：2020年4月29日，庞博与刘燕羽签订一份《房屋买卖合同》，约定如下主要内容：1、刘燕羽向庞博出售位于岳阳经济技术开发区××小区××栋××室，面积为156.8平方米，房屋产权证为湘（2016）岳阳市不动产权第0×**的房屋；2、房屋总价为1080000元；3、庞博于5月1日前支付定金80000元，6月15日前支付刘燕羽首付款250000元；庞博拟贷款750000元，应不迟于2020年5月20日前向银行申请办理贷款，刘燕羽有义务配合，提供相关资料及签署有关文件材料。若因庞博征信或资信等原因导致贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，庞博于办理权属转移登记前支付剩余房款。如未按以上期限履行各自义务，则违约方应按日向守约方支付该房屋成交价万分之五的违约金；4、庞博应不迟于2020年6月1日前获得购房资格并办理网签，双方约定待银行贷款批示，最晚于2020年6月15日前办理房屋产权转移手续；5、刘燕羽应当收到全部购房款5日内将该房屋交付给庞博；6、本合同签订后，如刘燕羽拒绝履行，应双倍返还已收取的定金给庞博；庞博拒绝履行，无权要求刘燕羽返还已收取的定金。7、庞博未按照约定时间逾期超过30日后，刘燕羽有权解除合同。解除合同的，庞博应当自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋总成交价的20%向刘燕羽支付违约金。4月26日，庞博告知刘燕羽因庞博需要结清其他的房贷，征信报告取消贷款显示需等待30天左右，然后申请该房贷，刘燕羽对此也表示同意。4月29日，庞博向刘燕羽支付定金80000元并再次告知刘燕羽要等待30-45日办理贷款手续。刘燕羽同时提出庞博办理贷款前要求庞博提前两天联系刘燕羽。2020年6月10日，刘燕羽通知庞博准备相应的资料于6月12日到中国建设银行岳阳南湖支行办理贷款。6月12日，双方各自前往中国建设银行岳阳南湖支行，但刘燕羽向庞博提出变更时间：1、2020年6月20日前向银行申请办理贷款手续；2、最晚于6月30日前且银行出具贷款批示函后，办理房屋产权转移手续。庞博不同意刘燕羽修改房屋买卖合同内容，双方协商无果，没有办理银行贷款手续。6月15日，庞博没有向刘燕羽支付首付款，双方也没有办理房屋产权转移登记手续。2020年7月17日，刘燕羽以庞博逾期支付房款超过30日为由通知庞博解除合同。一审法院认为：双方签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除。”庞博在签订合同前后均向刘燕羽表明了申请办理贷款的不确定性，明知其后果可能影响其向刘燕羽支付房款的时间。庞博推迟申请贷款的时间，虽然刘燕羽对此无异议，但会影响双方约定的其他履行期限，故刘燕羽于6月12日提出变更时间的理由正当。庞博采取银行贷款支付房款，在银行贷款无法按期审批时，庞博不能按约履行合同。刘燕羽在签订合同时清楚庞博办理贷款审批时间的不确定性，故庞博对此无过错。双方没有协商一致变更合同内容，由于未能办理银行贷款，双方没有履行合同的基础，故对于庞博主张解除双方的买卖合同，一审法院予以支持。本案双方均无违约行为，又未能协商一致，属于不可归责于双方的事由解除买卖合同，故刘燕羽应当返还庞博的定金80000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决：一、解除庞博与刘燕羽之间的《房屋买卖合同》；二、刘燕羽在判决生效之日起五日内向庞博返还定金80000元，如果未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定处理；三、驳回刘燕羽的诉讼请求。一审案件受理费3500元，减半收取计1750元，反诉费2270元，合计4020元，由庞博负担850元，刘燕羽负担3170元。二审期间，当事人未提交新的证据。庞博在2020年5月25日微信告知刘燕羽“我要在8号去打份征信报告交到建行，我到下月8号左右打你电话吧”。刘燕羽与庞博在本案一、二审均确认双方的合同已于2020年7月17日解除，本院予以确认。庞博与刘燕羽2020年6月12日均到了庞博欲申请贷款的银行，但因刘燕羽提出签订补充协议以约定将办理房屋过户手续的时间变更到6月30日前，而庞博不同意，双方遂未再配合办理贷款手续。刘燕羽2020年6月15日下午独自到了岳阳市不动产登记中心并拍照存证。刘燕羽的委托诉讼代理人并在本案二审调查时陈述，刘燕羽同意仍然在2020年6月15日过户，但是庞博应付清全部购房款，刘燕羽也只是根据庞博的贷款情况建议推迟到6月30日办理房屋过户。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是刘燕羽是否应向庞博返还定金以及庞博是否应向刘燕羽支付违约金的问题。刘燕羽与庞博签订的合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据本案查明的事实，双方原约定在2020年5月20日前办理贷款手续，但庞博提出因其自身原因需推迟30到45天。虽然庞博在本案中陈述刘燕羽未同意推迟，故是刘燕羽未按约定时间配合办理贷款手续，本案是刘燕羽违约。但根据双方的微信聊天记录内容，庞博和刘燕羽均未再告知对方仍应按原约定时间办理贷款，庞博之后也从未向刘燕羽提出其逾期未按约配合办理贷款手续，反而在2020年5月25日还在继续处理其贷款前的准备事宜的事实分析，双方就推迟贷款时间明显已经达成了一致意见，一审法院对此事实认定正确。刘燕羽在贷款时间推迟后，于2020年6月12日双方已到银行准备办理贷款手续时向庞博提出其仍需在2020年6月15日前支付25万元购房首付款，但房屋过户时间需从2020年6月15日前推迟到6月30日前。庞博则坚持要求刘燕羽按照合同约定先在6月15日前配合办理房屋过户手续，而其再在6月15日当天支付25万元购房款。双方就此发生争议后，未再配合办理贷款手续，之后双方也未履行支付购房款和配合办理房屋过户手续的义务。刘燕羽于2020年7月17日通知庞博解除了双方的合同，双方对于合同当天已解除并无异议。从上述事实分析，虽然推迟办理贷款手续系庞博提出，但征得了刘燕羽同意，故双方实际是变更了原合同约定的办理贷款手续的时间。双方并未明确约定在刘燕羽同意推迟了办理贷款手续时间的情况下必须也推迟办理房屋过户手续，刘燕羽提出签订补充协议以推迟办理房屋过户手续的时间并未取得庞博同意。庞博提出的合同中约定支付25万元购房首付款的日期注明了含当日，而办理房屋过户手续的日期未注明含当日，则应理解为应由刘燕羽协助办理了过户手续后其再向刘燕羽支付25万元。但庞博在本案答辩时也提出双方签订的合同文本来源于网络，本院认为在双方对于各自的义务履行期限未明确约定先后顺序的情况下，不能仅凭含当日的标注的差异认定双方的义务，且根据双方协商以及签订合同的过程来看，庞博提出的在其仅缴纳了8万元定金，甚至也不能明确贷款申请是否能通过银行审批的情况下，刘燕羽就应当先配合其将总价108万元的房屋过户，且其也并无同时支付25万元首付款义务的主张，并非双方本意，也明显有违市场交易习惯和一般人的朴素认知。双方因发生上述争议遂未再办理贷款手续，双方对未配合办理贷款手续均负有责任。现双方均认可未就推迟办理房屋过户时间到6月30日前的事宜达成一致意见，故双方仍应按原约定在6月15日前分别履行支付购房首付款和办理房屋过户手续的义务。虽然刘燕羽在2020年6月15日到了岳阳市不动产登记中心，但在双方已经就合同履行产生较大争议而未配合办理贷款手续的情况下，刘燕羽并未提供证据证明其已告知庞博放弃其之前向庞博提出的主张，也未提供证据证明其已告知庞博愿意当天继续履行合同而系庞博拒绝到场履行义务，故不能仅凭刘燕羽2020年6月15日当天到了岳阳市不动产登记中心就认定是庞博单方违约。本院认为，在双方应互相履行合同义务而无先后履行顺序的情况下，庞博未向刘燕羽支付25万元首付款而刘燕羽未配合庞博办理房屋过户手续，双方均未履行各自合同义务，均构成违约，应互不承担违约责任。现双方均认可合同已于2020年7月17日解除，本院予以确认。合同解除后，在双方互不承担违约责任的情况下，刘燕羽理应将庞博支付的8万元定金返还，本院对刘燕羽不返还定金并要求庞博支付违约金的诉求不予支持。对于一审法院判决解除双方的合同以及驳回双方当事人的诉求表述不当之处，本院予以纠正。综上，刘燕羽的上诉请求不能成立，应予驳回。但一审法院判决主文表述不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第七十七条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初4956号民事判决的第二项；二、撤销湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院(2020)湘0602民初4956号民事判决的第一项、第三项；三、确认庞博与刘燕羽签订的《房屋买卖合同》已于2020年7月17日解除；四、驳回庞博的其他诉讼请求；五、驳回刘燕羽的其他反诉请求。本案一审案件受理费3500元，减半收取计1750元，反诉费2270元，合计4020元，由庞博负担850元，刘燕羽负担3170元。二审案件受理费5770元，由刘燕羽负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二一年三月二十二日书记员 张周舟