北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终3446号上诉人（原审被告）：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路**兴海大厦**。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思彤，北京市天元律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕永会，男，1988年10月30日出生，汉族，中信银行股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜园园（吕永会之妻），1988年4月19日出生，汉族，共青城昱耀投资有限公司职员，住北京市朝阳区。上诉人北京海盈房地产开发有限公司（下称海盈公司）因与被上诉人吕永会商品房预售合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初18068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海盈公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吕永会的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院关于房屋窗户被门头遮挡事实的认定有误，交付房屋符合合同约定。首先，房屋整体满足交付条件，已经通过验收，并且已经收房。根据《预售合同》第十一条（三）款第3项第（1）款约定，房屋自交付之日与房屋有关的风险和责任全部转移给买受人，所以其诉讼请求不应得到支持。其次，房屋现状与图纸一致，交付也符合合同约定，并不存在任何违约情形。一审认为我公司交付的房屋不符合合同约定的事实认定错误。最后，案涉房屋并无遮挡瑕疵，不影响购房者的正常使用、通风及采光。案涉房屋是北向厨房，正常通风和采光均不受影响，也不违反国家规范，一审认为构成遮挡瑕疵属于认定错误，且未经任何第三方专业部门认定。二、吕永会没有任何实际损失也未履行举证责任，一审酌定金额没有任何事实与法律依据。一审未对案涉房屋采光、通风等影响房屋使用情形进行鉴定，也未对房屋价值减损进行认定，无法认定房屋价值因为案涉房屋事实存在任何下降，也不能证明对实际生活产生任何影响。吕永会没有申请鉴定，应承担举证不能的不利后果。二审法院应对此予以纠正。吕永会辩称，同意一审判决，不同意海盈公司的上诉意见。吕永会向一审法院起诉请求：1.海盈公司给付吕永会赔偿金461948元；2.本案诉讼费用由海盈公司承担。一审法院认定事实：2018年7月4日，吕永会、姜园园（买受人）与海盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（下称购房合同），购买位于大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼2层1单元-202号房屋，项目名称：瀛锦苑。预测建筑面积共87.16平方米。吕永会交付购房款4619480元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》(该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》)、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。合同第十一条交付时间和手续（一）约定：“出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。”关于查验房屋，合同第十一条第（三）3(1)约定，如买受人未按照前述入住通知书告知的期限和地点办理商品房交接手续，应自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，视为出卖人已按期向原告交付该商品房。合同附件十二补充协议第73条约定出卖人为该项目制作的样板示范单位，系出卖人为方便买受人了解房屋布局和使用功能而制作，仅供参考，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准。第74条约定：出卖人通过互联网媒体、平面媒体等方式发布的广告、宣传材料，在售楼处放置的楼书、效果图及他宣传资料、说明文件等，均属于要约邀请，仅供买受人参考，不作为合同组成部分，对出卖人不具有约束力。第75条约定，销售现场放置的沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用，买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利，以政府相关部门批准的规划设计为准。第76条约定对于出卖人委托或雇佣的任何工作人员（包括但不限于销售人员）与买受人在预售合同签订前就商品房信息的介绍，限于个体表达的差异，沟通信息仅供买受人参考，只有在出卖人书面确认的情况下对出卖人具有约束力，如上述沟通信息超出预售合同约定的，不构成合同内容。第77条约定：如项目宣传资料中包含周边道路、配套设施、服务设施、政府规划相关内容的，上述内容仅为出卖人方便买受人了解项目周边情况进行的参考说明，因此，对于宣传材料中的上述内容，出卖人无权予以控制，亦不做任何承诺。第78条约定“根据设计审批规范文件……买受人已知悉并认可：(3)买受人已完全了解房屋所在楼层外墙体及相邻情况。”第100条约定：“附件一所标注的平面图仅为示意，房屋最终构造尺寸以建设行政主管部门登记备案的工程图纸为准。”海盈公司提供工程设计图纸，工程名称为大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块项目，子项名称为4#住宅楼、6#住宅楼。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具建设工程规划核验意见，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区灜海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼符合《建设工程规划许可证》。(2018规（大）建字0007号)批准的内容。2019年10月12日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具《工程竣工验收备案表》，海盈公司已完成4#住宅楼工程竣工验收备案。2020年6月15日，海盈公司向吕永会、姜园园发送了【瀛锦苑】入住通知书，通知吕永会于2020年6月29日或2020年7月1日办理商品房入住手续。2020年7月11日吕永会收房。庭审中，吕永会提交照片一张证明厨房窗户被遮挡的情况，并提交售楼处公示的不利因素一览表、瀛海府的宣传图册证明海盈公司在售房时并未提示房屋厨房窗户有遮挡的情况，且未因遮挡而在房屋售价上有折价。海盈公司认可202室厨房窗户被遮挡的事实，亦认可二层房屋与三层房屋售房价格相同，但认为宣传材料并不是预售合同的构成要件。经询问，海盈公司称案涉小区二层房屋被门头遮挡的情况基本一致。为核实情况，法院对相关房屋进行了现场勘查，现场可见该小区内相关二层房屋厨房窗户朝北，其所在单元楼的门头装饰距离厨房窗户约为44cm，窗户宽度69cm,遮挡厨房窗户最宽处约44cm，遮挡厨房窗户面积近三分之二。另查明，吕永会所购案涉房屋预测建筑面积87.16平方米，套内建筑面积67.45平方米，分摊共有建筑面积19.71平方米；其中厨房套内4.31平方米。吕永会称厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，影响厨房的采光和通风，造成视觉和心理障碍。认为海盈公司履行合同不符合约定，依法应该承担违约责任。海盈公司称案涉房间属于北向的厨房，并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍，并提供了项目效果图，并称从项目效果图中可看到房屋外立面单元门头的建设和位置情况，没有隐瞒或欺骗及违约行为。在案件审理过程中，吕永会要求对案涉房屋窗户被遮挡所导致的安全性、舒适性下降和通风采光受影响等综合因素作用下案涉房屋的折价进行综合评估鉴定，法院向具有相应资质的评估鉴定机构咨询，部分评估鉴定机构回复称仅能就遮挡对于房间采光问题的影响度进行鉴定，法院将该情况向吕永会释明后，吕永会不申请做此类评估鉴定。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吕永会与海盈公司在自愿基础上签订的购房合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。吕永会依照合同约定履行了支付购房款的义务，海盈公司应当向吕永会交付符合正常使用标准的房屋。经现场勘查，吕永会所购房屋北向厨房窗户确实存在被近距离门头遮挡的事实，而窗户的设计目的在于满足房屋居住人对于通风、采光的需求，该遮挡瑕疵不应存在于常理意义上的符合正常使用标准的房屋；海盈公司称在售房时已口头告知吕永会所售房屋存在门头遮挡窗户的情况，但并无证据佐证，且双方签订的合同中亦未对该特殊情况予以明示，而吕永会所购房屋售价与无遮挡的三层房屋售价相同，其房屋交付标准亦应当保持一致。故综合以上情况判断，法院认为海盈公司交付的房屋不符合合同约定，厨房窗户被遮挡对吕永会的实际使用产生影响，亦使房屋价值产生了一定贬损，海盈公司应当承担相应赔偿责任。现无法通过评估鉴定程序确定房屋价值影响金额，法院考虑到厨房为北向，且并非吕永会的主要休闲活动场所，认为吕永会按照购房款的10%主张损失并无合理依据，故根据房屋价款情况，结合受影响的面积大小及影响程度，酌情确定海盈公司赔偿吕永会30000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、北京海盈房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付吕永会赔偿金30000元；二、驳回吕永会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，《北京市商品房预售合同》第十章第25条中约定，出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人，具体内容见附件十一。吕永会在入住手续确认记录中写明海盈公司交付其的房屋不符合合同约定，主要为厨房窗户严重遮挡光线、影响通风等，要求海盈公司予以赔偿。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。本院认为，《北京市商品房预售合同》是双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照合同约定，海盈公司应当向吕永会交付符合正常使用标准的房屋，且将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。根据已查明的事实，吕永会所购房屋北向厨房窗户确存在被近距离门头遮挡的情况，而窗户的设计目的在于满足房屋居住人对于通风、采光的需求，该遮挡瑕疵会影响窗户采光功能的实现，并一定程度上影响买受人购房时对房屋户型的选择及构成房屋价格贬损的因素，海盈公司应告知购房人。海盈公司称在售房时已口头告知吕永会所售房屋存在门头遮挡窗户的情况，但其并未提供充分证据予以佐证。海盈公司上诉称吕永会收房视为对房屋现状的认可，但在案证据显示吕永会在收房时已明确对房屋遮挡问题提出异议，并要求海盈公司进行赔偿。结合吕永会所购房屋售价与无遮挡的三层房屋售价相同的事实，本案可以认定海盈公司存在违约行为。一审法院综合房屋价款情况、受影响的面积大小及影响程度，判决海盈公司赔偿吕永会经济损失3万元，并无不当，本院予以确认。海盈公司的上诉理由，依据不足，本院不予采信。综上所述，海盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由北京海盈房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 李汉一二〇二一年三月三十一日法官助理 刘欣宇法官助理 朱鑫壤书 记 员 梁 佳