辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2330号上诉人（原审被告）：沈阳市紫茗轩茶庄，经营场所沈阳市沈河区市府大路288号C区三层323。法定代表人：丁宇。被上诉人（原审原告）：沈阳茶城有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路288号。法定代表人：王文波，该公司执行董事。委托诉讼代理人：盛红福，辽宁卓政律师事务所律师。委托诉讼代理人：程瑞雪，辽宁卓政律师事务所律师。原审被告：丁宇，男，1988年5月6日出生，回族，住沈阳市沈河区市府大路387-1号5-4-3。原审被告：王瑛珂，女，1963年9月28日出生，回族，住沈阳市沈河区市府大路387-1号5-4-3。上诉人沈阳市紫茗轩茶庄（以下简称“紫茗轩茶庄”）因与被上诉人沈阳茶城有限公司（以下简称“沈阳茶城”）、原审被告丁宇、王瑛珂房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初5636号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。紫茗轩茶庄上诉请求：1.变更一审判决第二项、第三项，减少租金、物业费、采暖费5万元，减少违约金4万元；2.案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、我方不同意昊宇公司替我方代缴租金及物业费的行为，我方对沈阳茶城取得合法茶城地产租赁权存疑；二、沈阳茶城擅自停电停水、关闭档口，应该赔偿我方造成的经济损失和名誉损失；三、违约金按照30%计算于法无据且计算的基数错误。沈阳茶城辩称，同意一审法院的判决结果。丁宇、王瑛珂述称，同意紫茗轩茶庄的意见。沈阳茶城向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原告与被告一的租赁关系；2.请求法院判令被告在限期内腾退租用的档口（铺位）；3.请求法院判令被告一向原告支付档口租金126,828元、物业费8,130元、空调费（采暖费）5,081.25元，共计140,039.25元；4.请求法院判令被告一向原告支付租金、物业费、空调费（采暖费）的利息7,286元；5.请求人民法院判令被告一向原告支付违约金52,514.72元；6.请求人民法院判令被告丁宇、王瑛珂对上述费用承担连带责任；7.请求法院判令由三被告承担本案诉讼费、保全费等费用。一审法院认定事实：2012年1月10日，丁宇母亲王瑛珂与沈阳茶城签订书面《商铺租赁合同》约定：租赁位置：三层323，计租面积：54.2平方米，租赁期限：2012年11月28日至2013年11月27日，物业费按季缴纳，按承租面积计算，每月10元/平方米，商铺租金为4.2元/平方米，按年缴纳，采暖费/制冷费于采暖期/制冷期前10日交付。如承租方未按期交纳上述费用，应按拖欠金额每日千分之五支付违约金。该合同到期后，双方未续签，但仍继续履行。紫茗轩茶庄2018年前均正常支付各项费用。后因经营成本上涨，沈阳茶城整体上调租金、物业费、空调费（采暖费），该档口的租金调整为101,462元/年、物业费6,504元/年、空调费（采暖费）4,065元/年。本院作出的（2017）辽0103民初17087号民事判决书第33页载明：323档口年租金101,462元，物业费6,504元，应从欠付的费用中抵扣。自2019年1月1日起被告未支付相关费用，但仍占用该档口。被告二丁宇是紫茗轩茶庄的工商登记经营者，被告三王瑛珂与被告二丁宇系母子关系，为紫茗轩茶庄实际经营者。一审法院认为，被告租用原告档口，应交纳租金，被告未按时交纳租金，应承担违约责任。关于租金标准，《合同法》第236条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告已交纳2018年前的租金，尚欠2019年至今的租金，被告称因没有签订新的租赁合同，对原告主张的租金标准不予认可，不同意按涨价后的标准交纳相关费用。本案原告于2018年提高租金和空调费标准后，虽未与被告签订合同，但在沈阳市中级人民法院17087号判决中，已按涨价后的标准抵扣了相关费用，故对原告主张被告按照年租金101,462元，物业费6,504元，空调费75元/平方米标准给付上述费用的请求予以支持。关于原告主张的利息，没有事实依据和法律依据，不予支持。关于原告主张的违约金，《商铺租赁合同》规定：如乙方未如期向甲方付清以上费用，甲方将按拖欠金额向乙方收取每日千分之五的违约金，现原告主张按欠付金额的30%计算符合法律规定，予以支持，截至2020年3月31日，被告应支付违约金57,153.4元。丁宇作为登记经营者，王瑛珂作为实际经营者，应承担连带给付责任。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款的规定，判决如下：一、被告紫茗轩茶庄于本判决生效后十日内，腾退沈阳市沈河区市府大路288号C区三层323档口；二、被告紫茗轩茶庄于本判决生效后十日内，给付原告沈阳茶城档口租金126,827.5元，物业费8,130元，空调费5,081.25元（截至2020年3月31日，至实际腾退之日，按此标准计算）；三、被告紫茗轩茶庄于本判决生效后十日内，给付原告沈阳茶城违约金57,153.4元；四、被告丁宇、被告王瑛珂对上述判决承担连带给付责任；五、驳回原告沈阳茶城其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,243元，保全费1,256元，由被告沈阳市紫茗轩茶庄、丁宇、王瑛珂负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另行规定的除外。”沈阳茶城的法定代表人王文波与案外人辽宁昊宇房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，王文波取得沈阳市沈河区市府大路288号房屋的承租权，租期15年。沈阳博润装修有限公司在取得沈阳市沈河区市府大路288号房屋的所有权后，与王文波签订了《补充协议》，确认了《房屋租赁合同》的效力，剩余租期到2022年12月31日。2012年1月10日，沈阳茶城与紫茗轩茶庄签订的《商铺租赁合同》系基于双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履约。《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《商铺租赁合同》到期后，紫茗轩茶庄继续使用案涉商铺，沈阳茶城未提出异议，故该《商铺租赁合同》继续有效。因紫茗轩茶庄并非是（2017）辽0103民初17087号民事案件的当事人，在该案中辽宁昊宇房地产开发有限公司自愿替紫茗轩茶庄偿还租金，属于第三人自愿代为履行债务的行为，但未经债务人即紫茗轩茶庄同意，不得加重债务人的债务负担，故应按《商铺租赁合同》中约定的标准给付租金。《商铺租赁合同》第一条中约定：“一、甲方向乙方提供位于本茶城第三层323号商铺，计租面积为54.2㎡；二、租赁期限自2012年11月28日至2015年11月27日，……物业费按承租面积计算，每月10元/㎡；三、出租商铺的租金单价为（每日）4.2元/㎡，每月合计人民币6829元；四、租金实行按年缴纳，每12个月为一个付租期，乙方应于合同签订当日将合同期租金81,950元交付给甲方，物业费应于每季度第一个月规定的日期内交付给甲方；五、采暖费、制冷费应于采暖期和制冷期前10日交付给甲方；六、如乙方未如期向甲方交清以上费用，甲方将按所拖欠金额向乙方收取每日千分之五的违约金。逾期超过10日，甲方有权解除合同，收回商铺并另行出租，对于乙方商铺物品甲方享有留置权。”按照该约定，租金按年交纳并须在每个付租期之前交纳。现紫茗轩茶庄拖欠2019年至今的租金，暂计算至2020年3月31日，拖欠的租金为102,435元（6829元/月×15个月）。又因《商铺租赁合同》中对逾期支付租金的违约金作出明确约定，按照拖欠金额每日千分之五支付。紫茗轩茶庄拖欠2019年的租金81950元至今，根据合同约定应于2019年前交纳，故截至2020年12月31日的拖欠该笔租金的违约金为299,117.5元（81,950元×5‰×365天×2年），同理可得拖欠2020年租金的截至2020年12月31日的违约金为149,558.75元，显然合同约定的违约金过高。截至2021年3月30日，紫茗轩茶庄拖欠27个月的租金总额为184,387元，沈阳茶城一审诉请主张违约金为52,514.72元，未超过欠付租金的30%，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本院予以支持。一审法院在判决中明确表示利息因没有事实和法律依据而不予支持后，判令给付违约金57,153.4元，属于超诉请裁判，本院依法予以纠正。因物业费、空调费系由沈阳茶城向第三方支付，故应按第三方对其他租户确定的现行收费标准向紫茗轩茶庄收取，本院不作调整。《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期合同。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”现因《商铺租赁合同》的期限为不定期，故沈阳茶城起诉时即视为已通知承租人紫茗轩茶庄解除合同。同时，针对紫茗轩茶庄主张案涉商铺被沈阳茶城封锁的抗辩理由，经查，根据合同约定，如果承租人拖欠租金逾期超过10日，对于乙方商铺物品甲方享有留置权。根据《物权法》的相关规定，留置权人负有妥善保管留置财产的义务，故沈阳茶城的上述做法系行使自力救济的合法行为，也恰因紫茗轩茶庄的持续拖欠租金行为所致，本院对其所主张的该项抗辩不予支持。综上，本院对一审判决中的不当之处依法予以纠正。综上所述，上诉人紫茗轩茶庄的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初5636号民事判决第一、四项，即“一、被告紫茗轩茶庄于本判决生效后十日内，腾退沈阳市沈河区市府大路288号C区三层323档口；四、被告丁宇、被告王瑛珂对上述判决承担连带给付责任；”二、沈阳市紫茗轩茶庄于本判决生效后十日内，给付沈阳茶城有限公司档口租金102,435元，物业费8,130元，空调费5,081.25元（截至2020年3月31日，按此标准计算至实际腾退之日）；三、沈阳市紫茗轩茶庄于本判决生效后十日内，给付沈阳茶城有限公司违约金52,514.72元；四、驳回沈阳茶城有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费4,243元，保全费1,256元，由沈阳市紫茗轩茶庄、丁宇、王瑛珂负担；二审案件受理费2050元，由沈阳市紫茗轩茶庄负担1750元，由沈阳茶城有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 吕长辉审判员 谢 宏二〇二一年三月三十日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。