山东省淄博市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁03执复15号 复议申请人(异议人、被执行人）：淄博嘉铭房地产开发有限公司，住所地淄博市淄川区洪山镇涧北社区淄矿路473号。 法定代表人：隋庆玺，经理。 申请执行人：陈忠焕，男，1961年5月3日出生，汉族，现住青岛市市南区。 被执行人：隋庆玺，男，1969年2月7日出生，汉族，现住山东省海阳市。 被执行人：海阳嘉恒置业有限公司，住所地烟台市海洋工业园烟凤路86号。 法定代表人：孙红玲，职务：总经理。 被执行人：烟台恒嘉羊绒制品有限公司，住所地烟台市海洋工业园烟凤路86号。 法定代表人：隋京生，职务：总经理。 被执行人：烟台恒彩商贸有限公司，住所地烟台开发区泰山路88号。 法定代表人：李秀芝，职务，总经理。 复议申请人淄博嘉铭房地产开发有限公司（以下简称嘉铭公司）因不服淄博市淄川区人民法院（以下简称淄川法院）（2020）鲁0302执异146号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 淄川法院在执行申请执行人陈忠焕和被执行人嘉铭公司、隋庆玺、海阳嘉恒置业有限公司、烟台恒嘉羊绒制品有限公司、烟台恒彩商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，异议人嘉铭公司向该院提出执行异议称，淄川法院在该案中冻结并扣划异议人名下在淄博淄川农村商业银行股份有限公司寨里支行（以下简称淄川农商行）账户内的银行存款536671.00元。上述资产系物业维修基金，所有权属于业主共有，非异议人的财产。淄川法院对上述资金的扣划违反法律规定，请求解除对上述资金的执行。 淄川法院查明，该院在执行申请执行人陈忠焕和被执行人嘉铭公司、隋庆玺、海阳嘉恒置业有限公司、烟台恒嘉羊绒制品有限公司、烟台恒彩商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案过程中，执行案号为（2019）鲁0302执恢731号,于2020年1月21日扣划被执行人嘉铭公司在淄川农商行银行账户（账号：9030103522142050001850）内的存款89624.00元，在淄川农商行银行账户（账号：9030103522142050002237）内的存款447047.00元，共计536671.00元（以下简称涉案存款）。 淄川法院另查明，淄博市人民政府办公室淄政办字【2019】1号《关于印发淄博市物业专项维修资金管理办法的通知》第十四条规定，业主可以直接向物业主管部门设立的维修资金专户交纳维修资金，也可以委托建设单位代收。建设单位代收业主首期维修基金的，应当自收到维修基金之日起30日内存入物业主管部门设立的维修资金账户。经淄川法院向淄博市淄川区住房保障中心查询，淄博市淄川区住房保障中心回函至该院，称淄川南沈圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼（即嘉铭公司建设开发的项目）未缴纳该小区的维修基金。 淄川法院认为，本案的争议焦点问题是：该院对涉案存款的冻结、扣划等执行措施是否符合法律规定。关于上述焦点问题，物业维修基金应交纳到物业主管部门设立的维修资金账户内，但根据该院向淄博市淄川区住房保障中心的查询结果，淄川南沈圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼未缴纳该小区的维修基金。因此，异议人嘉铭公司主张该院扣划的涉案存款系物业维修基金，缺乏事实和法律依据，涉案存款系其自有资金，该院对涉案存款的执行符合法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回异议人嘉铭公司的异议请求。 复议申请人嘉铭公司向本院申请复议称，一、执行异议裁定书认定涉案存款系其自有资金，认定事实错误。1、2020年9月18日，淄博市淄川区住房保障中心出具证明一份，该证明载明，涉案两个银行账户系商品房预售资金监管账户，监管账户的留存资金为南沈村圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼的办证费用及相应的物业维修金留存。因此，涉案存款不是复议申请人的自有资金；2、《关于印发淄博市物业专项维修资金管理办法的通知》第十一条第二款规定，实行商品房预售资金监管的，建设单位应当交纳的维修资金可从监管的预售资金中划转。结合淄博市淄川区住房保障中心2020年9月18日出具的证明，涉案账户系商品房预售资金监管账户，房产部门对圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼实行商品房预售资金监管，相应不存在将维修基金交纳到物业主管部门设立的维修资金账户的问题。二、执行异议裁定侵犯了广大业主的合法权益。1、根据淄博市淄川区住房保障中心2020年9月18日出具的证明一份，圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼为该项目开发企业借用复议申请人资质开发的项目，并非复议申请人开发的项目。目前，借用资质的开发单位因资金周转困难，致使楼盘出现很多问题，已经引发很多上访案件。2、涉案存款系办证费用及相应的物业维修金，所有权属于业主所有，所有权不属于复议申请人。如果涉案存款被错误扣划，易导致集体上访事件，影响社会稳定。综上，复议申请人请求撤销淄川法院(2020)鲁0302执异146号执行裁定书，撤销扣划银行存款536671.00元的执行行为。 为证明其主张，复议申请人嘉铭公司向本院提交以下证据材料：1、《淄博市物业专项维修基金管理办法》一份；2、《山东省商品房预售资金监管办法》一份；3、淄博市商品房预售资金监管协议书两份；4、淄博市淄川区住房保障中心于2020年9月18日出具的证明一份，载明淄川区南沈村圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼的商品房预售资金监管账户为9030103522142050001850，9030103522142050002237等五个账户，监管户中的留存资金为上述三个楼的办证费用以及相应的物业维修金留存。 本院查明的事实与淄川法院查明的一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是复议申请人嘉铭公司申请撤销对涉案存款扣划行为的复议理由是否成立。涉案存款能否扣划，取决于复议申请人名下的涉案银行账户是否系可以排除执行的特殊账户及其中的涉案存款是否具备执行条件。关于涉案银行账户的性质，复议申请人嘉铭公司提供的淄博市淄川区住房保障中心于2020年9月18日出具的证明载明涉案银行账户系淄川区南沈村圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼的商品房预售资金监管账户，监管户中的留存资金为上述楼房的办证费用以及相应的物业维修金留存。而根据淄川法院向淄博市淄川区住房保障中心的查询结果，淄川南沈圣水泉小区1号、2号、3号住宅楼未缴纳该小区的维修基金。淄川法院在异议审查中，仅根据在物业维修资金系统中相关住宅楼未缴纳维修基金的查询结果，就认定涉案存款是复议申请人的自有资金，对涉案银行账户是否系商品房预售资金监管账户及其中的留存资金是否具备执行条件未进行审查。若涉案银行账户确系商品房预售资金监管账户，则执行法院可以采取冻结措施，但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款的规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设。法院在执行过程中应当综合考量相关法律、法规对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行、工程建设资金充足的前提下依法执行，而不能在未查明相关事实的情况下直接扣划。此外，关于该账户中的资金是否系办证费及物业维修基金等事实，淄川法院也未查明。该院（2020）鲁0302执异146号异议裁定认定事实不清，依法应当发回重新进行审查。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项之规定，裁定如下： 一、撤销淄博市淄川区人民法院（2020）鲁0302执异146号异议裁定； 二、发回淄博市淄川区人民法院重新进行审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 孙广学 审 判 员 卫雁冰 审 判 员 邢 菲 二〇二一年三月三日 法官助理 张 艳 书 记 员 高梦琪