浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终785号 上诉人（原审被告）杭州东毅科技有限公司，住所地杭州市下城区绍兴路焦家里********。 法定代表人俞江，执行董事。 委托诉讼代理人黄鱼龙、姚明松，浙江汉鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杭州昕格文化传媒有限公司，住，住所地杭州市下城区绍兴路焦家里********/div> 法定代表人陈冬冬，总经理。 委托代理人林丽鸿，北京市鼎鉴律师事务所律师。 上诉人杭州东毅科技有限公司（以下简称东毅公司）因与被上诉人杭州昕格文化传媒有限公司（以下简称昕格公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初5538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2021年3月12日公开开庭进行了审理。上诉人东毅公司的委托代理人黄鱼龙、被上诉人昕格公司的委托代理人林丽鸿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2017年3月15日，昕格公司与东毅公司签订了《浙江文源电商创意产业园租赁与综合服务协议》，约定，东毅公司将位于杭州市下城区××路××弄××号××幢××室房屋（110平方米）出租给昕格公司作办公使用。租赁期限自2019年4月5日起至2022年3月14日止，共计36个月。免租期自2019年3月5日起至2019年4月4日止。租金及物业费的支付方式为半年付，先付后用。费用标准每年不一样，合同有详细记载，其中2019年9月15日至2020年3月14日的租金按单价2.36元／天／平方米计收，2020年3月15日至2021年3月14日的租金按单价2.48元／天／平方米计收。租赁期间的物业费均按4.5元／月／平方米计收。合同签订后，东毅公司依约将涉案房屋交付给昕格公司使用，昕格公司用于开设声乐培训机构。昕格公司依约已向东毅公司支付租金及物业费至2020年5月14日。因出现新型冠状病毒感染的肺炎疫情，2020年1月23日浙江省启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年1月26日，杭州市教育局发布《关于校外培训机构停课的紧急通知》，称为防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，根据浙江省重大公共突发卫生事件一级响应措施和杭州市人民政府办公厅《关于切实做好新型冠状病毒感染的肺炎防控工作的实施意见》有关精神，决定从即日起，全市所有校外培训机构集中培训课程一律停止，开课时间另行通知。2020年4月，涉案租赁房屋的产权人物资集团向东毅公司出具了《关于“减免承租企业租金”的通告》，物资集团就东毅公司承租的下城区绍兴路焦家里1弄3号房产（建筑面积约14809平方米），给予其减免2020年2月和3月的租金共计908681.67元，且物资集团要求东毅公司将全部减免额度，按有关规定落实到房屋实际使用人.2020年5月19日，杭州市下城区人民政府文晖街道办事处向昕格公司出具了《校外培训机构复课（复训）核验通过证明》，准予昕格公司复课（复训）。昕格公司于2020年10月诉至原审法院，请求判令：1.东毅公司应退还租金数额31211.3元（具体计算见附表）；2.本案诉讼费用由东毅公司承担（包括但不限于受理费、保全费等）。 原审法院认为，2020年春节期间及之后新冠肺炎疫情蔓延一事众所周知，且系普通民事主体不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。对政府明令暂停营业的行业、企业，承租人主张减轻或者免除自身的法律责任的，应当依法按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条的规定妥善处理。为防控疫情，政府相关部门明令全杭州市所有校外培训机构一律停止集中培训课程。本案昕格公司承租案涉房屋用于经营校外培训业务，直至2020年5月19日，昕格公司才通过核验准予复课。昕格公司因疫情防控需要暂时无法正常使用，可根据公平原则适当延长租期、减免租金，由出租人及承租人合理分担因疫情防控导致的不利后果。结合案涉房屋所有权人已经免除东毅公司2月、3月份租金，昕格公司在疫情期间仍可使用房屋并安排老师值班编写教材等因素，原审法院酌情确定东毅公司应减免昕格公司2月、3月份租金。根据双方签订的租赁合同，经原审法院核实，该两个月租金共计15800.4元(110平米*2.36元/天/平米*43天+110平米*2.48元/天/平米*17天)。昕格公司主张的超出该部分的金额，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州东毅科技有限公司于判决生效后十日内返还杭州昕格文化传媒有限公司租金15800.4元；二、驳回杭州昕格文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，由杭州昕格文化传媒有限公司负担143元，杭州东毅科技有限公司负担147元。杭州昕格文化传媒有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；杭州东毅科技有限公司于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，东毅公司不服，向本院提起上诉称：一审判决无法律依据，适用法律错误。一审认定东毅公司免除昕格公司2020年2、3月份租金无法律依据，亦不符合公平原则。第一，一审判决已经认定疫情期间虽然昕格公司无法正常开课，但是昕格公司仍有使用案涉房屋并安排老师值班编写教材的事实。对于培训机构而言，授课老师编写教材本身亦是教育培训机构正常经营的一部分。故案涉房屋在疫情期间并没有空置，一审判决要求东毅公司免除昕格公司2020年2、3月份全部租金无事实和法律依据。第二，产权方浙江省出版印刷物资集团有限公司免除东毅公司2020年2、3月份房租对应到昕格公司承租的案涉房屋租赁面积，仅3801.6元，现一审要求东毅公司免除昕格公司2020年2、3月份租金15800.4元。故一审要求作为民营企业的东毅公司承担的社会义务远远超作为国有企业的物资集团的免除义务，于法无据，于理不合。第三，东毅公司承租案涉园区后，投入4000余万对园区进行升级改造，由于运营时间不长，目前尚未开始盈利。加之受疫情影响，案涉园区大部分小微企业均已退租，现整个园区实际出租面积不足10000万，东毅公司经营陷入困境，其损失远超昕格公司。东毅公司也主动承担社会责任免除园区大部分承租户一个月的物业费，因此东毅公司客观上实在无能力再承担免除昕格公司2020年2、3月份全部租金的责任。故，一审判决在分担因疫情产生的损失时，仅考虑了昕格公司的损失，没有考虑东毅公司的损失，更没有合理考虑国有企业承担社会责任和民营企业承担社会责任的大小区分，简单判决东毅公司承担2个月的租金损失，于法无据、于理不合，不符合公平原则。综上，上诉人东毅公司请求二审法院依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人昕格公司负担。 被上诉人昕格公司答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，应当维持。根据产权房浙江省出版印刷物资集团发布的《关于“减免承租企业租金”的通告》可知，上诉人已经拿到了2020年2、3月的双倍房租，一份是被上诉人提前支付的房租，一份是产权人的优惠租金，且产权方按照园区总面积14809平方米进行减免。根据上诉人一审自认，其实际出租使用面积9000余平方米，故产权方减免数额已经超过上诉人此期间内实际能够产生的租金收入。上诉人不仅从产区方处获得2020年2、3月疫情期间的租金减免，还以违法扩建、虚增分摊面积等损害承租人利益的方式获得额外收入，故上诉人不仅应返还被上诉人疫情期间的房租，还应将其以违法方式赚取的差价退还被上诉人。根据产权方发布的公告，产权方按照房屋租金总面积减免2020年2、3月租金，并要求上诉人将全部减免金额落实到实际使用人。上诉人一审自认的出租面积远低于产权方减免的面积，而上诉人又以虚增的面积26291平方米进行分摊私自扣减被上诉人应得的减免额度并获得不正当收入。一审仅判决上诉人按照与被上诉人签订的租赁合同返还2020年2、3月租金，也是考虑到疫情给各方带来的影响，基于同样的考量，被上诉人在实际无法正常经营的时间为2020年2月至2020年5月19日的情况下，接受一审不可抗力和公平原则，仅要求部分租金减免，是被上诉人对法律的尊重和社会责任承担的表现。一审根据民法总则第一百八十条、合同法第一百一十七条不可抗力的规定判决正确。疫情发生无法预见，最高法院、浙江省政府、产权方均出台了相应减免租金政策，最终目的就是帮助小微企业渡过难关，最终优惠也要落到实际承租人处。上诉人作为规模大、营业范围广的转租人，并非该优惠政策的最终受益人，且其不仅无损失，还获得了双倍房租。综上，被上诉人昕格公司请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案双方订立的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。昕格公司租赁案涉房屋系用于培训经营，但因新冠疫情影响于2020年1月26日至2020年5月19日被政府明令暂停经营，该情形属于双方订立合同时不可预见、不能避免且不能克服的情形，故昕格公司要求减免租金于法有据。一审结合房屋产权方对东毅公司的租金减免情况、昕格公司可以合理安排老师编写教材等，酌情确定东毅公司减免昕格公司2020年2、3月租金共计15800.4元公平、合理，并无不当，本院予以确认。综上，东毅公司的上诉请求依据不足，一审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费195元，由杭州东毅科技有限公司负担并于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二一年三月十八日 书记员 万丹丹