湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初6795号原告（反诉被告，以下简称原告）：邓晓晓，女，生于1987年6月8日，汉族，湖北省恩施市人，居民身份登记住址湖北省恩施市，委托诉讼代理人：刘茂林、向前，均为湖北夷水律师事务所律师，代理权限均为特别授权。被告（反诉原告，以下简称被告）：高申全，男，生于1958年6月24日，汉族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址湖北省武汉市武昌区，被告（反诉原告，以下简称被告）：王燕萍，女，生于1964年11月2日，汉族，湖北省恩施市人，居民身份证登记住址湖北省武汉市洪山区，原告邓晓晓诉被告高申全、王燕萍租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告高申全、王燕萍以要求原告支付房屋租金和逾付期间违约金为由提起反诉，依法适用简易程序合并本、反诉公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人刘茂林、向前，被告高申全、王燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓晓晓向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋租赁费220500元及转让费1000000元，并赔偿逾期付款损失（以1220500元为基数，从2020年5月1日至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告赔偿装修费61300元，并赔偿逾期付款损失（以61300元为基数，从2020年5月1日至还清款项之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、判令被告赔偿原告商品损失5510元；4、判令被告退回原告水电气押金20000元；5、判令被告按合同支付违约金30000元；6、判令受理费由被告承担。事实与理由：2017年12月31日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》，约定原告从被告处租赁恩施市××大道××（××）2、3、4号门面用于经营药店，租赁期限5年，自2018年1月1日至2022年12月31日。第一年租金为人民币300000元，以后每年递增5%，《房屋租赁合同》还约定了双方的权利义务等。合同签订后，原告按照合同约定支付房租，已支付2018年房租300000元、2019年房租315000元、2020年房租330750元。2020年4月2日，原告接到二被告出具的《紧急通知》，《紧急通知》载明原告承租的房屋为C级危房，被告要对房屋进行维修。被告要求原告在退房、延期之间做出选择，并明确如果原告选择退房，被告将按照合同约定退款。2020年4月21日，原告书面告知被告选择退房，房屋租赁期至2020年4月30日，2020年4月30日原告依约腾空房屋，但被告至今未退还相关款项。原告因此提起诉讼，请求查清事实，依法裁决。审理中，原告增加一项请求作为第一项，即要求确认双方所签租赁合同于2020年4月30日解除，同时明确其原请求第一项中利率为年利率3.85%，变更原请求第二项中的装修费为为61333元、原请求第三项中的商品损失为37006.89元。还在事实与理由部分补充：原告从被告处租赁房屋本来计划5年，便另支付了1000000元转让费，由于被告违约解除合同导致原告租赁房屋经营药店的目的无法实现，故被告应该返还剩余租金及转让费1000000元，并赔偿给原告带来的损失。被告高申全、王燕萍共同辩称，1、对原告的第一项请求不予同意，双方应继续履行合同；2、驳回原告要求退还转让费1000000元并赔偿逾期付款损失的诉讼请求；3、驳回原告要求赔偿装修费并赔偿逾期付款损失的诉讼请求；4、驳回原告要求赔偿商品损失的相关请求；5、驳回原告要求支付水电押金的诉讼请求；6、驳回原告要求支付违约金的诉讼请求；7、诉讼费用由原告负担。事实与理由：1、被告与原告在2017年12月31日自愿签订了《房屋租赁合同》《物资转让补充协议》，此合同与协议合法有效。2、在合同正常履行中，2018年12月初发现原告承租的房屋上部分墙体竖向断裂、部分板受力主筋横向水平裂缝、墙体风化剥落严重、屋面渗漏、雨水将石混墙体浸泡，因房屋建于上世纪五十年代，房屋随时有垮塌的危险，给宾馆、药店的顾客和工作人员及过往行人的生命财产构成严重威胁，被告遂于2018年12月18日起至2019年2月28日向所在居委会、办事处及职能部门请示报告房屋的安全问题，并申请对房屋的安全进行鉴定，2019年4月22日恩施市房屋安全鉴定办公室鉴定报告为C级危房。3、被告的危房加剧、加固维修不可抗拒。被告收到房屋安全鉴定报告后，一直在申请对危房进行加固维修，直至2020年3月再次发现上部部分大梁断裂、墙体和受力板裂缝增大、屋顶漏水更加严重，危险在进一步加剧，安全隐患越来越大，消除安全隐患势在必行，且房屋地处州中心医院、东乡车站、舞阳中学、市一中、湖北民族大学医学院的中心区域临街，为了确保员工、顾客和过往行人的生命财产安全，尽管加固维修会给被告造成重大的经济损失，经报请有关部门同意，才决定对危房加固维修。根据《房屋租赁合同》第七条约定，被告于2020年4月1日、4月2日以微信及书面提前一个月通知原告，讲明被告不想为而为之的原因，紧急通知非常人性化很友善地让原告自由选择退房还是租赁，通知没有规定交房的时间，原告选择在一个月后于2020年4月31日24时至00是时自行腾空房屋，搬走了所有的商品、腾空后交房，被告并没有违约，不应支付违约金30000元。4、合同的约定受法律保护，紧急通知送达后，原告是续租还是退房一直举棋不定，先是说肯定要继续租房，直到4月22日，原告突然用微信传来盖有公章的回复函，回复函明确了退房方案，并提出不切实际的违反合同的苛刻退款明细条款，即2020年未使用的房屋租赁费210000元、承租人支付的转让费1000000元、水电气押金30000元、需赔付装修损失88000元、需承担退房造成承租人效期商品经济损失，收到回复函的当天，原告又微信说这是公司发给我的、我们还在商量其他方案、肯定还是要继续租的，搞得被告不知如何是好，被告认为回复函超出了合同约定范围，合同第七条明确约定“合同期内如遇政府和有关主管部门以及甲方对乙方所租赁的房屋拆迁改造（含出售）和维修，甲方必须提前一个月书面通知乙方，乙方必须无条件的服从甲方的安排或解除合同，甲方需退还乙方未使用时间所交的租赁费和转让费”，根据合同约定，一是危房是不可抗拒的安全隐患，必须加固维修并提前一个月书面通知了原告，不存在违约，不应支付违约金30000元，二是如果原告退房，被告应按合同约定退还未使用完的当年房租和水电气押金20000元，但水电气押金必须拿押金收据才能退还，三是原告所涉转让费并不是门面转让费，而是物资转让费并签订的物资转让补充协议，协议载明物资内容为房屋内的水、电、西药柜、中药柜及装潢等设备，况且原告一直在使用所转让的物资，几年来没有更换没有装修，只是更换了门头招牌而已，并且退房交房时将所转让的物资全部搬空并连灯线都拆走了，被告曾要求原告出示转让费收据复印件来查明是什么转让费，原告用微信发给被告的是一张被掩抹的收据，根本看不清内容，再说没有哪条法律规定卖出去的物资用了几年并占为己有还要凭空按原价1000000退钱的道理，四是合同规定乙方无条件的服从，既然是无条件，就不可能支付装修费88000元和效期商品经济损失，被告按约定提前一个月通知原告，一个月足够处理效期商品，在被告的再三催促下，原告于2020年5月6日发来一张完整的收据复印件，收据载明是物资转让费，既然合同约定乙方无条件服从，原告在回复中所附加的物资转让费、逾期付款损失费、装修费、商品损失费用等条件，是违反合同的诈骗行为，应受到法律的制裁。5、没有达成续租和退房协议的责任在原告，原告一直在继续租房和退房中徘徊，退房后还一再用微信和电话说要继续租房，被告始终尊重原告的选择，并承诺原告若续租同意在两年前租金基础上再签5-8年、帮助装潢好门店，若退房就按合同约定退还未使用时间应退的费用，如未使用完的房租费、水电气押金凭押金收据退款，还说了可以用租赁的房屋门面入股经营等，对于原告反复无常，想趁被告房屋加固维修的为难期狮子大开口、并在微信中咒骂被告的子孙后代，被告非常无奈，导致没有达成协议的责任在原告，被告不应承担赔偿逾期付款等损失。被告高申全、王燕萍向本院提出反诉请求：1、判令原告支付2019年逾期20天交纳房租违约金一次30000元；2、判令原告支付2020年逾期33天交纳房租违约金一次30000元；3、判令原告逾期20天交付房租315000元、逾期33天交付房租330750元的同期银行贷款双倍利息10914.37元；4、判令原告补交租住期间2017年12月31日至2020年4月30日28个月的水费25884.32元（34680.34元－8800元）。事实与理由：根据租房合同第三条约定，第一年租金300000元，自第二年起每年在前一个租金上递增5%，严格执行先付款后使用的原则，乙方必须在签合同当天足额交纳第一年租赁费后方可进住，租期到期提前半个月交付下年度租金，逾期甲方有权收回所租赁的房屋，原告不仅在签订合同时没有足额交纳当年的房租，2019年、2020年都逾期20天至33天才交付房租，严重违反了合同约定，属于严重违约，根据合同法第六条第三款一方违约需支付对方违约金30000元的约定，原告两次违约应支付违约金60000元，请求支持被告的反诉请求。原告邓晓晓针对反诉辩称，1、2019年-2020年原告向被告支付租金的时间是获得原告同意了的，不存在违约，根据原被告的地位强弱对比，若原告未经过被告同意支付租金，被告应当断水断电并加收300元/天的租金且有权解除合同，但实际由于原被告双方在履行合同中对于租金的时间存在变更，原告不存在违约，故原告不存在支付违约金及双倍利息。2、原告已经缴纳2017年12月31日至2020年4月30日的水电费。经审理查明，位于恩施市××大道××（××）、高度为四层的房屋一楼为商业门面，从南到北共分为五间，产权方为二被告，产权份额为各占50%，其中南边的1号门面由二被告出租与案外人从事奶茶店经营，北边的第5号门面由二被告出租与案外人从事宾馆经营，中间的第2、3、4号门面原由二被告出租与案外人王洪涛、张亚从事药店经营。2017年12月31日，二被告作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将前述2、3、4号门面出租于乙方经营药店，租赁期限为5年，即自2018年1月1日起至2022年12月31日止，合同第三条租金及支付时间约定“第一年门面租金300000元（大写叁拾万元整），自第二年起每年在前一年租金上递增5%，严格执行先付款、后使用的原则，乙方必须在签合同当天足额交纳第一年租赁费后方可进住，租期到期提前半个月交付下年度租金，逾期甲方有权收回所租赁的房屋”，合同第六条违约责任约定“1、乙方向甲方缴纳20000元的现金作为房内物资及水、电、气的押金，合同履行期间押金水电保证金不计利息，乙方不得以此保证金抵减租赁费或水电费。合同期满，交房时由甲方点验房屋设施设备等物资确认完好无损后，抵押金和保证金如数退还。2、乙方不按时交清租赁费，逾期则每天按每天租赁费的三倍收取，并停电停水，超过15天不交，视乙方违约，甲方有权解除合同，并收回所租赁的房屋。3、一方如违约，需支付对方违约金30000元。4、合同双方任何一方如未履行本合同条款，自愿接受对方和司法机关的强制执行”。合同第七条约定“合同期内如遇政府和有关部门以及甲方对乙方所租赁的房屋拆迁改造（含出售）和维修，甲方必须提前一个月书通知乙方，乙方必须无条件的服从甲方的安排或解除合同，甲方需退还乙方未使用时间所交的租赁费和转让费”，合同还对其他事项进行了约定。同日，二被告还共同作为转让方（甲方）与作为受让方（乙方）的原告签订《物资转让补充协议》一份，补充协议内容为“经甲乙方双方协商同意，甲方将恩施市××大道××（××）2、3、4号门店内现有的水、电、西药柜、中药柜及装潢等设备转让给乙方，共计转让费：小写100000.00元（大写：壹佰万元整），转让后乙方自行处理，双方签字后及时付款”。同日，二被告向原告出具《收据》一份，载明收到原告转让费1000000元。原告向二被告出具欠条一份，载明欠付房租费300000元、于药店正式开业后一周内付清。2018年1月22日，被告高申全以个人名字给原告邓晓晓出具《收据》一份，载明收到原告水电及房屋押金20000元。上述合同、协议签订后，二被告如约向原告交付了房屋，原告向原租赁方支付相关物品转让费180000元、组织装修并支付相关款项115000元后实际使用房屋进行经营。合同履行期间，原告于2019年1月2日向被告支付2019年度房租315000元（315000+50000－157500+107500），2019年12月31日向被告支付2020年度房租200000元（100000元+100000元）、2020年1月17日支付2020年度房租130750元（65375元+65375元）。2020年4月2日，二被告给原告发出《紧急通知》一份，《紧急通知》内容为“邓总你好！今天跟你通报一个重大问题，就是你租的药店整栋房子已鉴定为C级危房，四楼有横梁断裂，墙体多处裂缝，近几天我们请了工程师进行了全面堪察鉴定：1、断裂的横梁和墙体对整栋房屋构成了严重的安全隐患，需急时拆除或加固。2、该楼栋内在消除安全隐患前不能有人员出入。鉴于情况紧急又不可抗拒的安全隐患的危险，为了保证人员和财产和安全，按合同有关规定：我们决定在条件成熟后尽快对整栋房屋进行加固施工，因施工必须从一楼基础开始，这样就涉及到你要停止营业5—6个月（具体时间以施工完为止），为此，按照房屋租赁合同第七条规定，你可以考虑几个方案：一是退房，按合同给你退款，一是延期，等加固完工后接合同期限继续履约。三是退约或延期履行时间以我你签定退约或延期约定的条款和时间为准。特此通知，请你早做打算”。2020年4月22日，原告给二被告发出《“紧急通知”回复函》一份，该回复函在叙明缘由后的内容如下“承租人回复如下：接受贵方提出的退房方案，承租人使用房屋截止到2020年4月30日。按照合同约定贵方应退款明细如下：1、2020年未使用的房屋租赁费21万元；2、承租人支付的转让费100万元；3、水电费押金3万元，租期内产生的水电气费用可由贵方从中扣除；4、需赔付承租人房屋装修损失费用8.8万元（承租人房屋装修费用为16万元，按照60个月装修折旧主计算，已使用27个月，还有33个月未使用）；5、需承担退房所造成承租人效期商品经济损失，即2020年5-7月份效期商品报损损失，具体金额根据承租人电脑管理系统进行核算。请贵方及时退还以上款项”。2020年4月28日，原告邓晓晓曾向二被告发出《交房通知》一份，通知其将于2020年4月30日24时前将属于承租人的物品从租赁房屋中搬出，并通知二被告按此时间接房。后双方按此时间完成了房屋交接。合同解除后，因相关费用的退还问题双方不能协商一致，现原告具状诉至本院，请求判准前述请求。另查明，二被告曾于2018年12月18日就案涉房屋外墙维修向所在地相关单位提出申请，又于2019年2月28日对案涉房屋提出危房安全等级鉴定申请，2019年4月22日，恩施市房屋安全鉴定办公室作出恩施房鉴字[2019]030号《房屋安全鉴定报告》，结论为二被告兴建于50年代、石混结构、占地面积240.25㎡、建筑面积971.36㎡的1-4层房屋已构成局部危房，房屋危险性评定等级为C级。本院认为，本案双方租赁合同关系的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施以前，应适用当时的法律规定处理双方之间的相关争议。对原、被告双方曾签订《房屋租赁合同》《物资转让补充协议》，原告租赁二被告前述案涉门面房屋、《紧急通知》送交前的合同履行期间双方未发生相关争议、合同解除后双方为交还房屋相关事宜本身也未发生争议的本案基本事实，双方当事人无异议，本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，该法第九十七条还规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。双方所签《物资转让补充协议》中所载明，并由原告已实际向二被告支付的转让费1000000元，在协议签订时并无具体财产对价，实为就案涉租赁房屋的当时情况和合同所定五年租赁期限整体估价而成，应属双方议定的房屋租赁条件之一，此费用的性质应属租赁费用。在双方合同履行期间，因案涉租赁门面所在房屋出现危险加重情况，基于安全上的考虑，经二被告通知后，原告选择退房方案，此后并由双方完成房屋交还，应认为双方是以合议方式对之间所存在的房屋租赁合同关系进行了解除，此种合同解除的事实状态不需由本院再行确认，因此对原告要求确认双方所签租赁合同于2020年4月30日解除的诉讼请求，本院不予支持。同时此种事实不能认为符合双方合同中所定的违约金支付条件，因此对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求，本院也不予支持。双方合同解除后，退还已支付但未到期使用的部分租金是被告作为出租方的应尽义务，原告现主张二被告退还2020年度后八个月租金220500元、五年租期后32个月转让费533333.33元（1000000元÷60个月×32个月）、五年租期后32个月装潢损失费用61333元，并就上述款项自2020年5月1日起按年利率3.85%计付资金占用费至实际支付之日，具有双方合同约定依据并符合法律规定，本院对此予以支持，对原告转让费请求中超述前述认定范围的诉讼请求，本院不予支持。原告要求二被告赔偿商品损失，没有依据表明该损失客观事实形成且与本案事实具有因果关系，因此对原告的该项请求，本院也不予支持。二被告反诉要求原告支付2019年度和2020年度逾期交付房租的违约金和逾期交付期间双倍银行贷款利息，基于合同履行的一般原则、双方在此期间具有沟通的过程及逾期支付的实际情况来看，不足以认定原告现存的逾期支付符合双方合同约定的违约金支付条件和法律规定的资金占用利息支付条件，因此对二被告的上述反诉请求，本院均不予支持。原告要求二被告退还水电气押金20000元，二被告反诉要求原告支付水电费25884.32元，双方就此所提交证据均不足以证明各自所主张的事实，因此对双方的此项请求本院在本案中均不支持，双方可收集相关依据后另行据实结算或依法主张权利。二被告对应向原告支付的前述款项，应及时向原告作一次性支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告高申全、王燕萍于本判决生效后五日内一次性退还原告邓晓晓房租费220500元、转让费533333.33元，并自2020年5月1日起以753833.33元（220500元+533333.33元）为基数按年利率3.85%计付资金占用费至房租费、转让费和资金占用费实际支付完毕之日止。二、被告高申全、王燕萍于本判决生效后五日内一次性赔偿原告邓晓房屋装潢损失费用61333元，并以此数额为基数按年利率3.85%计付资金占用费至装潢损失费用和资金占用费实际支付完毕之日止。三、驳回原告邓晓晓的其他诉讼请求。四、驳回被告高申全、王燕萍的反诉请求。本院执行标的款账户开户行：恩施市农业银行营业部，收款单位：恩施市人民法院，账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起进行计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。本诉案件受理费16836元，减半交纳8418元，由原告邓晓晓负担3418元，由被告高申全、王燕萍共同负担5000元，反诉案件受理费2220元，减半交纳1110元，由被告高申全、王燕萍共同负担。本案判决书在送达中如需进行公告，公告费用由造成公告原因的当事人承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施自治州中级人民法院，开户银行：农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  尹学友二〇二一年三月三日书记员  包梦园