山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1411号 上诉人（原审被告）：王超云，女，1968年4月20日出生，汉族，住青岛市市**。 被上诉人（原审原告）：保利物业发展股份有限公司青岛分公司，住所地青岛市市**。 法定代表人：柳振中，总经理。 委托诉讼代理人：廖凤珍，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔涛，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 上诉人王超云因与被上诉人保利物业发展股份有限公司青岛分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院(2020)鲁0203民初10867号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王超云上诉请求：1.撤销一审判决，改判保利物业发展股份有限公司青岛分公司强加给王超云的《前期物业服务协议》为无效合同，该无效合同不能作为被上诉人高额收费依据和一审判决的依据；改判被上诉人故意违反国家和省市相关政策规定强行加价高价预收电费的行为属于违法违规行为，多收取的电费应退还上诉人，被上诉人经常强行随意断电给上诉人造成的物品损坏损失叁仟玖佰元应该给上诉人赔偿；改判被上诉人在上诉人的房屋大门上粘贴大字报，侮辱上诉人人格及损害上诉人声誉的行为违法，应该赠偿上诉人声誉损失叁仟元；改判物业费提前收费4个半月的（2012年11月一2013年3月15日），在交房之前提前多收费4246.83元。请求判定应当退还上诉人；2.一.二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决认定事实有错漏，存在遗漏证据、忽略重要证据，并且不督促被上诉人（一审原告）当庭出示出具重要有用的证据，对上诉人提供的证拢事实材料不予理会。二、原审判决依据的法律法规不完全不恰当。1.被上诉人的公司名称与双方当事人之间的《前期物业服务协议》的乙方名称完全不符合，《前期物业服务协议》，按照合同法，是无效的，首先是违背了平等自愿和平等协商的重要前提原则，其次，《前期物业服务协议》的乙方“保利广州物业管理有限公司青岛分公司”在2012年3月已经注销或者变更了，而交付上诉人的非住宅物业时间是一年之后的2013年，保利广州物业管理有限公司青岛分公司强迫给上诉人的《前期物业服务协议》的时间也是在其注销或者变更一年之后的2013年3月21日，在2013年3月21日这个时间，被上诉人公司已经不可以用早已经不存在壹年多的公司名称、公司印章在失去法律赋子的签订有效合同的主体资格的时候，还用于胁迫与上诉人签订物业服务协议，请求法官判定该合同是无效合同，2、对于一审原告诉讼请求支付2018年7月至2020年3月物业费19,759.9元及违约金6034.02元，根据我持有的实际交款发票情况和我一直没有签字的保利物业发展股份有限公司青岛分公司自己印刷的强加给我的载有霸王命令式条款的《前期物业服务协议》，原告的诉讼事项和诉讼金额数据不符合小实，原告或者原告代理人使用了错误的物业费数据，依据引用了没有经过双方签字的《前期物业殿务协议》，请法官仔细审查，根扶我国合同法，我申诉该文件不可能也不应该规定3元，这个青价格【2008】259号文件的有效期是到2015年就过期的，7、被上诉人在2013年3月21日我接收房屋时，强迫要求我预交半年的物业费5664元，2019年整理物业费发票时才发现物业公司把2013年3月收费发票标注为2012年11月至2013年4月，当时很忙没有注意到这个标注的时间，这样2013年3月21日之前的物业费提前多收费4个半月的，多收费4246.83元，请予以判定应当退回多收的物业费。8.物业公司多次不通知的情况下故意强行断电，给上诉人造成了财产损坏。我们购买的此处房屋，供电公司应直接供电与我们结算电费，被上诉人物业公司工作人员为了胁迫我们，采用了类似黑恶势力霸占一方的方式手段，在2013年更换了原先供电公司安装的后付费电表，改成在物业公司里预充值预交费的计量电表，供电公司是按每度电0.6元左右的价格给我们供电和结算的，物业强行更换了电表后，逼迫我们到物业公司预交费充值按照每度电壹元壹角（每度电1.1元预收）的高单价预先充值预收电费，这样物业在这些年里，多收了我们许多的电费，我计算了一下，物业公司多收了叁仟多元的电费，被上诉人违反国家供电政策强行多收取的电费，应该退还上诉人，请法官给与判定被上诉人物业公司工作人员在2019年12月9日至12日打印了特大号的白纸黑字的大字报，粘贴在我这处门面房的玻璃大门上面，污震损伤我声誉，造成不良社会影响，让小区居民都感觉现在的物业公司与解放前的恶霸地主没有什么区别了，雇佣的工作人员可以没有任何法律意识，可以采用任何恶劣手段和方式（近似于黑恶势力了），就是只想着多收钱，不管是否符合法律法规。从事物业服务，不学习相关物业服务及收费管理条例法规，物业公司人员感觉是可以欺负凌驾于业主人民头上的霸占一方的地主土辛帝一样，可以说要多少物业费，我们就得乖乖的交多少，要多少电费，不顾有没有资格收电费，我们就得交多少电费，真是霸王啊，我们要说出该说的意见和感受。我恳请法官依据相关法神法规条例和真实的证据与事实，公正审判，维护广大人民业主和我的合法权益，请求法官公正判决被上诉人使用2012年即已经失效的公章和公司名称在2013年签订物业服务合同协议、直接强加扔给我的非住宅物业的（前期物业服务协议》属于无效合同。 保利物业发展股份有限公司青岛分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应当予以维持。第一，答辩人与涉案项目开发商保利（青岛）实业有限公司于2009年2月签订了《保利百合花园项目前期物业服务合同》，按照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条之规定，答辩人与涉案小区开发商签订的前期物业服务合同对被答辩人具有法律约束力。同时，保利广州物业管理有限公司青岛分公司系答辩人的曾用名，答辩人已依法将上述名称变更为目前的名称，且答辩人自涉案小区交付至今一直为包括被答辩人在内的全体业主提供符合合同约定和法律规定的物业服务。再者，该《前期物业服务协议》已被生效的（2019）鲁0203民初7850号民事判决书认定为合法有效。因此，不存在被答辩人所称的其与答辩人之间的《前期物业服务协议》无效的情况。第二，涉案房屋系商业用房，并非普通住宅，因此按照当时及现行有效的相关法律法规规定，该房屋物业服务费并不适用政府指导价，自然不享受普通住宅空置物业服务费减免政策。同时，依据答辩人与被答辩人之间签订的《前期物业服务协议》第九条第五款约定，被答辩人无论因何原因导致房屋空置，其均应向答辩人全额支付物业服务费。因此，答辩人按照约定的收费标准向被答辩人主张物业服务费合法有据。第三，答辩人是严格按照法律规定及合同约定向被答辩人收取物业服务费。同时被答辩人从未向答辩人对其所述区间的收费金额提出任何异议，其主张已过诉讼时效。第四，被答辩人所称的答辩人擅自断电及张贴大字报的情况并不存在。答辩人接受供电公司的委托，代收业主电费，答辩人严格按照收费标准代收电费，并未收取任何手续费或多收电费，且被答辩人并未提交任何证据证明其主张，因此，被答辩人所述情况并非事实。同时，被答辩人主张的上述情况与本案无关，若其认为答辩人侵犯其合法权益，其应当另案主张。被答辩人的上诉请求及理由在（2019）鲁0203民初7850号民事案件庭审中均有提及，该判决做出后，被答辩人并未上诉，而是按照判决内容履行。在法院已对案件基本事实作出认定并作出判决，且被答辩人履行判决内容的前提下，其仍以同样的理由拒绝支付后续物业服务费，其行为严重浪费司法资源。综上，恳请贵院审慎参考以上答辩意见，根据相关证据材料，查明本案事实，请求依法判决驳回被答辩人的全部上诉请求，维护答辩人的合法权益。 保利物业发展股份有限公司青岛分公司向原审法院提出诉讼请求：1.判令王超云支付物业费19759.9元、违约金6034.02元，共计25793.92元；2.一、二审诉讼费等费由王超云承担。 原审认定事实：2009年2月16日至小区业主委员会与选聘的物业企业签订《物业管理合同》生效之日止，约定非住宅物业服务费：3元/月平方米。原审法院于（2019）鲁0203民初字7850号民事判决书判决王超云向保利物业发展股份有限公司青岛分公司缴纳2018年6月之前物业费，之后王超云拖欠物业费。王超云商铺建筑面积314.58平方米，保利物业发展股份有限公司青岛分公司主张王超云缴纳自2018年7月至2020年3月的欠费。 原审法院认为，双方签订的《前期物业服务协议》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。保利物业发展股份有限公司青岛分公司作为王超云所在小区的物业服务管理者已经提供了服务，业主应该按照物业服务合同约定缴纳物业服务费、逾期缴纳应承担违约责任。因违约金约定过高，法院不予全部支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策。判决：一、王超云支付保利物业发展股份有限公司青岛分公司2018年7月至2020年3月期间的物业费19759.9元。二、王超云支付保利物业发展股份有限公司青岛分公司违约金2000元。上述款项，于本判决生效之日起10日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费445元，减半收取222.5元，由王超云负担。 二审查明，生效的（2019）鲁0203民初7850号民事判决认定：王超云为青岛市市北区xx路xx号保利。百合花园商铺xx层业主，其房屋建筑面积为314.58平方米，2013年2月26日取得青房地权市字第××号房地产权证书。2013年3月17日接收涉案房屋，同年3月21日交纳2012年11月至2013年4月期间的物业费5664元、2014年5月26日交纳2013年5月至12月的物业费7552元、2014年1月至6月的物业费5664元、2016年3月18日交纳2014年7月至12月的物业费5664元、2018年12月29日以青岛贝特新仪科技有限公司名义交纳物业费22648.8元、2019年8月23日以青岛贝特新仪科技有限公司名义交纳物业费11324.4元。双方对以上交费金额均无异议。 二审中，王超云提交收据，证明：已缴纳了2012年11月至2013年4月的物业费5664元收据，应当在本案中扣除。保利物业发展股份有限公司青岛分公司质证称：认可收到了该部分物业费，本案我方主张的物业费发生在2018年7月至2020年3月期间。本院认为，生效的（2019）鲁0203民初7850号判决已对于王超云20**年3月21日交纳2012年11月至2013年4月期间的物业费5664元作出认定，故王超云在本案中主张扣除，本院不予采信。 本院对原审认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：王超云应否2018年7月至2020年3月期间的物业费的问题。保利物业发展股份有限公司青岛分公司与王超云签订的《前期物业服务协议》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。保利物业发展股份有限公司青岛分公司作为王超云所在小区的物业服务管理者已经提供了服务，业主应该按照物业服务合同约定缴纳物业服务费。王超云未举证证明其缴纳了2018年7月至2020年3月期间的物业费，故原审判决王超云按照《前期物业服务协议》约定的收费标准向保利物业发展股份有限公司青岛分公司支付拖欠的物业费并无不当。 本案系保利物业发展股份有限公司青岛分公司向王超云主张欠付物业费的纠纷，王超云关于断电损失及声誉损失的诉请与本案争议事项系不同的法律关系，本院不予审理。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费445元，由上诉人王超云负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  刘昭阳 二〇二一年三月十五日 书记员  翟国媛