江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏10民终319号上诉人（原审第三人）：郭家红，女，1966年8月16日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：毛恒东，江苏诚盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔薇，江苏诚盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永江，男，1964年12月20日出生，汉族，住扬州市邗江区。原审被告：陈永平，男，1971年10月18日出生，汉族，住扬州市邗江区。原审被告：齐翠萍，女，1969年3月24日出生，汉族，住扬州市邗江区。上诉人郭家红因与被上诉人陈永江、原审被告陈永平、齐翠萍房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市邗江区人民法院（2020）苏1003民初2446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郭家红上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法予以改判，驳回陈永江的诉讼请求。事实和理由：一审法院己查清案涉房屋系郭家红与陈永江共同共有，根据物权法的相关规定，各共有人都有管理共有物的权利和义务，处分共有财产应当经过三分之二以上按份共有人同意。案涉房屋虽系违法建筑，但应当参照物权法的上述规定。本案中，郭家红与陈永江离婚后，房屋一直是由陈永江租赁给陈永平、齐翠萍，长达十五年，现郭家红将此房屋继续出租给陈永平、齐翠萍，属于行使共有人权利，应予保护。另，陈永江在没有得到郭家红同意的情况下，就起诉陈永平、齐翠萍要求返还，属于对共有物的重大处分，无权单独行使该权利。综上所述，请求依法改判，支持郭家红的上诉请求。陈永江辩称，房子一直是在我手上租出去的，离婚时郭家红净身出户，十几年一直没有回来。我与陈永平有点矛盾，郭家红私自与陈永平订立合同我不知道，与我无关，现在我与陈永平的合同到期，我要房子。家里还有个残疾儿子要养，郭家红现在要房子没有道理。陈永平、齐翠萍未提交意见。陈永江向一审法院起诉请求：1.请求判令陈永平、齐翠萍将位于扬州市邗江区的房屋返还给陈永江；2.判令陈永平、齐翠萍给付房屋租金10000元及房屋占用费用3500元。第三人郭家红一审认为，案涉房屋系郭家红与陈永江共有，且系违法建筑，不属于人民法院受理范围，应驳回陈永江起诉。一审法院经审理查明，陈永江与第三人郭家红于1987年举行结婚仪式，1989年10月补办结婚登记，2007年3月7日，一审法院作出（2007）扬邗民一初字第0229号民事判决书，判决陈永江与郭家红离婚。该判决书已发生法律效力。1999年，陈永江与扬州邗江五洲鞋业有限公司（以下简称五洲公司）签订《协议书》一份，五洲公司将其建设的门面房“自西向东第11间及三楼”出售给陈永江。2006年3月起，陈永江将上述房屋出租给陈永平、齐翠萍使用，截止陈永江提起诉讼时，双方约定的租金为14000元/年。2019年4月10日，齐翠萍与第三人郭家红签订《房屋租赁协议》一份，第三人郭家红将案涉房屋出租给齐翠萍使用，租期自2019年4月10日至2025年4月10日，租金15000元/年。诉讼中，齐翠萍及第三人郭家红一致确认齐翠萍已给付郭家红租金75000元。2020年4月3日，陈永江向陈永平、齐翠萍送达《解除租赁关系通知》一份，告知陈永江解除与陈永平、齐翠萍之间的租赁关系，要求陈永平、齐翠萍十日内搬出房屋并给付拖欠的租金1万元，同时对齐翠萍与郭家红签订的《房屋租赁协议》不予认可。另，诉讼中陈永江提交了情况说明一份，主张郭家红在离婚时已放弃案涉房屋及财产的权益，房屋及财产归其所有，案外人阚正娣、陈永庆等8人在说明上签字。陈永江另申请证人陈某,4到庭作证，陈某,4在一审法院询问笔录中陈述，“郭家红开庭时陈述什么都不要，净身出户”“她是要离婚才说的这句话，我哥陈永江不肯离，她坚决要离”。一审法院调取了2006年6月27日及2007年3月7日郭家红诉陈永江离婚案的庭审笔录，2006年6月27日的笔录中未涉及财产分割问题，2007年3月7日的笔录中郭家红陈述“夫妻共同财产暂不要求分割，在本案中不涉及”。陈永江、齐翠萍及郭家红均陈述案涉房屋尚无法办理产权登记手续。一审法院认为，案涉房屋系陈永江在与郭家红夫妻关系存续期间出资购买，双方未有证据证明对该财产作出约定，故应视为夫妻共同财产。陈永江主张双方离婚时郭家红已放弃房屋的相关权益，但其提交的情况说明及证人证言与一审法院庭审笔录中的记载不相符合，一审法院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，陈永江出租给陈永平、齐翠萍的房屋未取得建设工程规划许可证，亦未提交证据证明该房屋系经主管部门批准建设，故双方之间形成的租赁合同关系无效。同理，郭家红与齐翠萍签订的《房屋租赁协议》亦为无效。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故陈永平、齐翠萍应将租赁物返还给陈永江及郭家红。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条第1款规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的,人民法院一般应予支持。”陈永江主张的租金标准以及截止2020年3月20日陈永平、齐翠萍尚欠租金1万元，而郭家红与齐翠萍签订的《房屋租赁协议》约定自2019年4月10日起按照15000元/年的标准计算利息，内容基本一致，故一审法院确认陈永平、齐翠萍自2019年4月10日起至实际返还房屋之日止，按照15000元/年的标准向陈永江及郭家红支付房屋占用使用费，该费用在陈永平、齐翠萍给付郭家红的费用中扣减。对于其余租金以及因合同无效而受到的损失等，陈永平、齐翠萍可另行主张相关权利。对于郭家红提出的案涉房屋系违法建筑、本案不属于人民法院受案范围的主张，因本案不涉及案涉房屋的所有权归属问题，一审法院可就双方之间的权利义务关系作出处理，该主张一审法院不予支持。齐翠萍、陈永平经一审法院依法传票传唤未到庭，视为其放弃自己的相关诉讼权利，一审法院依法可以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、齐翠萍、陈永平应于判决发生法律效力之日起十日内将扬州市邗江区杨庙镇仓颉路32号一楼及三楼房屋返还给陈永江及郭家红；二、驳回陈永江的其他诉讼请求。如果陈永平、齐翠萍未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。案件受理费减半收取120元，由陈永江负担80元，齐翠萍、陈永平负担40元。二审中当事人未提交证据。经审理查明，一审法院认定基本事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一审法院判令陈永平、齐翠萍对于案涉房屋进行返还是否适当？本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，陈永江、郭家红先后与陈永平、齐翠萍产生租赁合同关系，郭家红、陈永平、齐翠萍均未提交证据证明2019年4月10日租赁合同签订时，在先的租赁合同已经到期。现陈永江、郭家红均认可案涉房屋尚无法办理产权登记，亦未能提交案涉房屋相关合法建设手续，故一审法院认定案涉两份租赁合同无效并无不当。同时，鉴于一审法院已经认定案涉房屋系陈永江与郭家红在夫妻关系存续期间购买且双方未有证据证明对该财产作出了约定，亦未采纳陈永江关于郭家红已经在离婚时放弃房屋的相关权益的主张，而陈永江并未提出上诉，故应可认定陈永江、郭家红对案涉房屋共同享有使用、收益的权利。因此，在相关租赁合同无效的情况下，一审法院判令承租人向陈永江、郭家红返还案涉房屋并无不当。至于郭家红、陈永江之间如何处理其对案涉房屋的相关权利，与本案处理并无关联，本院不予理涉。综上所述，郭家红的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由郭家红承担。本判决为终审判决。审判长 于毅审判员孙建瑢审判员 韩      冰二〇二一年三月十七日书记员 施   亚   芹