北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终763号上诉人（原审原告）：海淀区润千秋佳苑业主委员会，办公地址北京市海淀区润千秋佳苑小区**楼**。负责人：吴绍辉，主任。委托诉讼代理人：孙元刚，该业主委员会副主任。委托诉讼代理人：吕中旭，北京汇都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京科利源热电有限公司，住所地北京市海淀区清河三街**。法定代表人：常增军，执行董事。委托诉讼代理人：杨阳，北京市墨风律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琨，北京市墨风律师事务所律师。上诉人海淀区润千秋佳苑业主委员会（以下简称润千秋业委会）因与被上诉人北京科利源热电有限公司（以下简称科利源公司）侵权责任纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初45030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。润千秋业委会上诉请求：撤销一审法院判决，改判支持润千秋业委会一审除了第三项以外的其他诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，适用法律错误。供暖设施、锅炉房属于小区共有、共用设施，业主对锅炉房等公共设施享有使用权和管理权。业主与科利源公司已不存在事实供暖关系，前期物业服务早已终止，且业主大会也已选聘新的供暖服务单位。科利源公司不经选聘占有锅炉强行供暖没有依据，其行为本身违反物业管理条例，不具有合法性。一审法院要求业主“依法”解聘方可撤出，却认可科利源公司不经选聘即占有锅炉设施设备、强行供暖，没有依据。一审法院判决要求解除、撤销或确认《收购协议》无效，没有依据。润千秋业委会已举证证明科利源公司强行供暖和占有锅炉房的事实，其行为侵犯了业主和业委会的权利，法院应依法审查。《收购协议》是否有效，也应由法院审查，而不应要求另案主张。一审认定业主需要表决解聘科利源公司，还需要对《收购协议》进行权利上的处置，相互矛盾；2.一审法院未公正审判，涉嫌程序违反。2018年润千秋业委会即向一审法院提起诉讼，一审法院审理中认可业主对小区公共设备设施的权利，当庭表示供暖运营为特种行业，业委会应召开业主大会选聘新的供暖单位方可要求科利源公司撤出。后以选聘时间过长等原因劝说润千秋业委会先撤诉，待选聘新供暖单位后再起诉。撤诉后，润千秋业委会完成公开选聘新供暖单位的工作，因科利源公司拒绝配合，润千秋业委无奈再次起诉。一审判决严重超出审限，庭审程序简单，判决书中几乎完全推翻其此前的庭审焦点，以未解聘科利源公司等原因驳回全部诉讼请求。科利源公司辩称，同意一审法院判决，不同意润千秋业委会的上诉请求和理由。科利源公司享有小区锅炉房和供暖设施设备所有权。润千秋业委会无权选聘供暖单位，也无权解聘科利源公司。锅炉房没有占用公摊面积，诉争小区供暖设备的所有权和使用权都属于科利源公司，业主不能行使管理权和选择权。科利源公司提供供暖服务，且与绝大部分业主签订供暖协议。科利源公司投入150多万对供热供暖设备进行了升级。润千秋业委会向一审法院起诉请求：1.请判令科利源公司立即停止在北京市海淀区润千秋佳苑小区的供暖行为；2.请判令科利源公司于2020年3月22日之前撤出北京市海淀区润千秋佳苑小区锅炉房，并向我方交还锅炉房、供暖设备设施及全套供暖资料；3.请判令科利源公司向我方结清供暖设备设施维护保养费用和供暖系统外管网维护费用；4.请判令科利源公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：xxx公司系润千秋小区的开发商。2015年9月7日，xxx公司与科利源公司签订《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》，约定科利源公司对润千秋小区锅炉房资产实行整体收购的方式，收购后资产归科利源公司所有，由科利源公司独立经营，收购的资产包括润千秋小区锅炉房内锅炉两台以及锅炉房其他附属设备、小区内供热管线。此后，由科利源公司对润千秋小区进行供暖。2016年6月20日至2016年7月4日，润千秋佳苑小区选举产生新一届业主委员会。润千秋业委会提交证据显示2018年10月，润千秋小区2018年10月召开业主大会，就授权业主委员会通过招投标或邀标的方式选聘新的供暖公司、授权业主委员会与中标的供暖公司签订供暖委托服务合同等事项进行表决。2018年12月1日，润千秋业委会发布公告称上述两项表决事项获得通过。2019年2月25日，北京市xx热力供应有限责任公司被确定为润千秋小区供暖公司的中标人。2019年4月29日，润千秋业委会向科利源公司发出通知，要求其向北京市xx热力供应有限责任公司交接供暖工作。庭审中，润千秋业委会称锅炉房是小区的共有共用的设备设施，应由小区业主行使相应的使用权、管理权，现该小区已经由业主大会通过决议，更换小区供暖服务方，故要求科利源公司停止供暖并交还供暖设施设备。科利源公司对润千秋业委会的上述主张不予认可，称其自2014年开始在润千秋小区供暖，该小区业主及业委会人员都能主动交纳供暖费，且其与开发商签订有协议，拥有该小区供暖设施设备的所有权。为证明其主张，科利源公司提交锅炉房工程承包合同、锅炉订购及安装合同证明润千秋佳苑小区锅炉房由xxx公司建设，锅炉及供暖管线系xxx公司采购并安装；科利源公司提交的xxx公司与购房人签订的《商品房现房买卖合同》，载明出卖人出卖该商品房时，商品房附属的地下停车库、地、地下储藏室炉房不随同该商品房一并转让，该合同“共用建筑面积分摊部位及说明”中对分摊部位的列明中亦不包括锅炉房。2015年8月2日，xxx公司向科利源公司出具《承诺书》，载明“我公司位于北京市海淀区xxx号的锅炉房（锅炉两台及供暖管线）系我公司建造，产权系华xxx投资（北京）有限公司原始所有，无抵押、质押、租赁转让等处分行为”。科利源公司另称其购买供暖设施设备后对设施设备进行了维修，花费150余万元。润千秋业委会称科利源公司应向小区权利人交纳供暖设施的维护保养费用，每平米2元，但未提供依据，科利源公司亦不予认可。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，科利源公司2015年9月7日与xxx公司签订《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》后，开始对润千秋小区进行供暖，润千秋小区业主亦向科利源公司交纳供暖费，科利源公司与润千秋小区业主形成供暖合同关系。根据《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。润千秋业委会提交的润千秋小区业主大会表决资料显示润千秋小区业主大会仅对授权润千秋业委会选聘新的供暖公司，但未对解聘科利源公司进行表决。另外，xxx公司系润千秋小区锅炉房及供暖设施设备的建设方，科利源公司系依据其与xxx公司签订的《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》对润千秋小区锅炉房及供暖设施设备进行占有，且其占有状态自2015年9月7日持续至今，在科利源公司未被业主大会解聘，且《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》未解除、撤销或确认无效的情况下，润千秋业委会仅依据现有业主大会表决资料要求科利源公司撤出润千秋小区，法律依据及事实依据不足，法院不予支持。润千秋业委会要求科利源公司结清供暖设备设施维护保养费用和供暖系统外管网维护费用，但就其主张未提供依据，科利源公司亦不予认可，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：驳回海淀区润千秋佳苑业主委员会的全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。润千秋业委会上诉基于小区业主对诉争供暖设备等公共设施享有使用权和管理权为由主张科利源公司停止供暖并撤出小区锅炉房，向业委会交还锅炉房、供暖设备设施及全套供暖资料，须证明其对诉争供暖设施设备享有使用权和管理权。润千秋业委会于一审审理中提交了《总平面图》《商品房预售合同》《前提物业服务合同》《北京市物业服务合同》等证据材料，以证明诉争供暖设施设备系小区共有、共用设施设备。但针对润千秋业委会的诉请，科利源公司提供了其与案外人小区开发商xxx公司签订的《润千秋小区锅炉房供热资产设施及该小区其他相关供热配套设施收购协议》，以证明其对诉争供暖设施设备的占有和管理具有相应的合同依据。因本案双方当事人对于诉争供暖设施设备的权属存在争议，在科利源公司与案外人签订的上述收购协议未被解除、撤销或确认无效的情况下，润千秋业委会直接起诉主张科利源公司停止供暖并撤出小区锅炉房，向业委会交还锅炉房、供暖设备设施及全套供暖资料，尚欠充分的事实及法律依据，一审法院对润千秋业委会于本案的诉请未予支持并无明显不当。综上所述，润千秋业委会的上诉请求不能成立，依法应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由海淀区润千秋佳苑业主委员会负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 陈 伟审 判 员 丁少芃二〇二一年三月三十一日法官助理 谢冰伦书 记 员 姜雨蕾