浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙08民终210号 上诉人（一审原告）：刘小兵，男，1978年12月26日出生，汉族，现住浙江省乐清市。 上诉人（一审原告）：唐玲凤，女，1981年3月24日出生，汉族，现住浙江省乐清市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：祁琦，北京德恒（温州）律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒（温州）律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：衢州万博房地产发展有限公司，统一社会信用代码9133080035013288XH，住所地浙江省衢州市九华北大道333号401室。 法定代表人：杨可，执行董事。 委托诉讼代理人：王桢，男，公司员工。 上诉人刘小兵、唐玲凤与上诉人衢州万博房地产发展有限公司（以下简称万博公司）商品房买卖合同纠纷一案，双方均不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 刘小兵、唐玲凤上诉请求：1.撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初5182号民事判决关于诉讼费用承担部分的判决，改判万博公司负担一审案件受理费1187元、一审鉴定费用10000元；2.二审诉讼费用由万博公司承担。事实与理由：本案系因万博公司拒不承认案涉房产存在层高不足，故刘小兵、唐玲凤就层高问题依法向一审法院申请测绘鉴定。后一审法院委托鉴定机构进行测绘鉴定，并指示刘小兵、唐玲凤向鉴定机构缴纳鉴定费用。而刘小兵、唐玲凤一审起诉时已经提出诉讼费用由万博公司承担，且相关鉴定结果显示刘小兵、唐玲凤的一审主张具有事实依据，万博公司存在违约情形。故一审法院应当就鉴定费用承担作出实体处理，判决由万博公司承担鉴定费用。 万博公司答辩称，根据谁主张谁举证的原则，一审中刘小兵、唐玲凤没有提到过鉴定费用的诉讼请求，现在二审中提出，属于增加诉讼请求，不应该得到支持。 万博公司上诉请求：撤销浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初5182号民事判决，改判驳回刘小兵、唐玲凤的一审诉讼请求，或发回重审。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院认定万博公司存在违约情形，没有事实和法律依据。一审判决认定万博公司和刘小兵、唐玲凤签订的《商品房买卖合同》中对房屋层高不足的责任未作约定，但同时认定层高不足客观上影响了刘小兵、唐玲凤的使用或居住体验，构成违约。在刘小兵、唐玲凤没有对影响使用或居住体验提交证据的情况下，一审法院认定万博公司存在违约情形属于超越当事人诉求进行裁判。根据双方签订的补充协议，“商品房内部的横梁、降板以实际交付为准，业主对此不提异议”。一审法院在认定补充协议效力的情况下，作出违背补充协议约定内容的责任承担问题，前后矛盾。二、一审法院认定刘小兵、唐玲凤损失按照房屋误差比进行计算，没有事实和法律依据。案涉商品房买卖合同中没有对层高作出任何约定，在合同没有约定的情况下，一审法院参照面积比计算层高比，没有事实和法律依据，同时层高和面积对案涉商品房的使用存在明显不同的影响因素，以此进行类比推定，属于适用法律不当。三、一审法院认定律师费由万博公司承担缺乏相应法律事实依据。律师费属于当事人为损失发生间接支出的费用，不属于必须发生的支出，支持律师费应以合同约定为前提。 刘小兵、唐玲凤答辩称，一、万博公司存在明显的违约行为，一审法院根据违约情形，参照相关规定酌情裁判具有事实及法律依据，应予以维持。万博公司交付给刘小兵、唐玲凤的商铺层高小于合同约定的标准，显然属于违反合同约定的行为。虽然合同对该种情形没有规定具体违约责任的计算方式，但一审法院参照建筑面积不足的违约责任计算标准，辅以层高不足的影响权重比例，进而作出判决。说理透彻、处置恰当。二、鉴于万博公司存在违约行为，根据合同公平原则，刘小兵、唐玲凤为维护权利而聘请律师产生的律师费应当由万博公司承担。万博公司作为案涉房产的销售者及合同的提供者，在签约中具有明显的优势地位。其于合同补充协议中大量排除作为买受人刘小兵、唐玲凤的权利，而设置有利于其公司的条款，包括买受人违约时应当承担万博公司律师费用的条款。故基于合同公平原则，在万博公司违约时，买受人也同样可以向万博公司主张相应律师费用。 刘小兵、唐玲凤向一审法院起诉请求：被告赔偿各项损失320410元（包含房屋层高不足的损失270410元及两年租金损失50000元），并承担律师费20000元及本案诉讼费。 一审法院审理认定：原告刘小兵、唐玲凤系夫妻。2016年11月16日，二原告与被告万博公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的新城吾悦广场1幢343号房产，设计用途为商业，层高5.1米，建筑面积69.1平方米（套内面积52.4平方米，应分摊的共有建筑面积16.7平方米），房屋单价16631.59元（按建筑面积计算），总价1149243元。合同第六条载明：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第十一条载明：经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化……买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起30日内另行签订补充协议。补充协议第六条第（三）项约定：因买受人原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师维权等措施，买受人应承担违约或赔偿责任…… 2017年8月6日，被告向原告出具了收到购房款1149243元的增值税发票；2017年8月20日，原告领取了案涉房屋的钥匙、资料等物；2017年12月，原告办理了房屋产权登记，证载面积为69.1平方米。现原告以房屋出租过程中发现层高不足为由提起诉讼。经测绘，案涉房屋层高5.1米的建筑面积为15.09平方米，层高4.5米的建筑面积为54.01平方米。 一审法院认为，本案系一起因购买的商品房（店铺）层高不足引发的纠纷，原告以层高不足为由诉请赔偿。对于双方的争议，法院逐一分析认定如下： 一、被告是否违约。商品房买卖实务中，房地产开发企业作为具有较完善销售流程、相对专业的出卖人，《商品房买卖合同》通常系由其提供的格式条款，买受人客观上处于合同中相对不专业的一方，通常不可能对其提供的格式条款作任何修改。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》中对房屋层高不足的责任未做约定，但房屋买受人购买的并非一个平面，而是一个可以在其中居住、活动的三维立体空间，层高不足客观上会影响买受人的使用或居住体验，故出卖人负有保障买受人获得符合合同约定的房屋面积、房屋空间的义务。被告变更了案涉房屋的层高，即改变了空间尺寸，按照合同约定，即使变更后的层高符合相关规范，即使经过了相关审批程序，仍应按约定期限履行通知义务。被告未能向原告交付符合合同约定层高的房屋，亦未依约履行书面告知义务，显然构成违约。 二、原告的损失如何确定。合同法第一百零七条规定，当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担采取补救措施、赔偿损失等违约责任。因被告未对原告履行房屋层高变更的通知义务，原告已对案涉房屋办理了产权登记，在近年来房价不断上涨的客观形势下，原告出于维护现有既得利益不选择退房，而选择主张赔偿损失符合情理，亦未与法律规定相悖。现行法律法规对层高不足造成的损失计算方式、处理原则未作出明确规定。《最高人民法院》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”原、被告双方在《商品房买卖合同》中也作了相同的约定。现原告完全据此计算层高不足的损失金额，有部分参照意义，但存在不尽合理之处。 首先，房屋价值受到诸多因素的影响，诸如坐落位置、周边环境、交通情况、开发商品牌、小区规划等，但决定房屋价值最主要的因素是土地取得成本，土建成本、管理成本等开发成本，开发利润等，而土地成本主要通过面积体现，因此房地产交易市场的交易习惯也是按照房屋面积与房屋单价的积来确定房屋总价。其次，住宅或店面的层高通常为2.2米至5.5米，在层高达到国家标准层高的前提下，房屋高度的降低虽然会对房屋的使用功能、舒适度产生影响，亦会对建筑成本等有一定影响，但其对使用性能的影响显然小于面积的影响，对房屋总价的影响权重显然也小于房屋面积对房屋总价的影响权重。因此，如果将面积误差对房屋总价的影响权重系数确定为1，那么层高误差对房屋总价的影响权重系数则酌情确定为0.6为宜。 综上，案涉房屋的空间误差比为9.2%【（69.1×5.1-15.09×5.1-54.01×4.5）/（69.1×5.1）×100%】，法院确认因层高不足产生的损失为106190元【〔3%×1149243+（9.2%-3%）×1149243×2〕×0.6】。原告主张被告赔偿因本案诉讼产生的律师费损失20000元，虽然合同中对出卖人违约是否应承担买受人维权律师费的内容未作约定，但参照补充协议第六条第（三）项的约定，根据对等原则及合同主体地位平等原则，法院予以支持。至于原告主张的案涉房屋两年租金损失50000元，无相应证据予以支撑，缺乏事实及法律依据，法院不予支持；对于房屋检测费用，原告未作主张，法院不予评判处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告万博公司于判决生效之日起十五日内支付原告刘小兵、唐玲凤因案涉房屋层高不足产生的损失106190元；二、由被告万博公司于判决生效之日起十五日内支付原告刘小兵、唐玲凤因本案诉讼产生的律师费损失20000元；三、驳回原告刘小兵、唐玲凤的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6406元，减半收取3203元，由原告刘小兵、唐玲凤负担2016元（已预交）；由被告万博公司负担1187元，于判决生效之日起七日内缴纳。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，一、关于房屋检测费是否应在本案中作出实体处理的问题。房屋检测费是向检测公司缴纳的费用，区别于向法院缴纳的诉讼费，且刘小兵、唐玲凤申请检测是在一审案件立案之前，而刘小兵、唐玲凤一审诉讼请求中并未主张房屋检测费，故一审法院未予评判处理，并无不当。二、关于万博公司是否违约的问题。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了案涉房屋层高5.1米，现万博公司交付刘小兵、唐玲凤的房屋约78%的建筑面积层高为4.5米，显然违反了合同约定。虽然双方约定设计标准层高在符合相关规范的前提下，出卖人不承担违约责任，但是该约定系格式合同中的条款，系由万博公司提供，刘小兵、唐玲凤一般情况下无法作任何修改，且合同亦约定改变空间尺寸，出卖人要履行相关的通知和书面告知义务。现万博公司变更了房屋层高，却未履行通知和书面告知义务，显然构成违约。三、关于损失如何确定的问题。因双方未对层高不足造成损失如何计算进行约定，现行法律法规对层高不足造成的损失计算方式、处理原则未作明确规定。故一审法院结合房屋的价值和层高对房屋总价的影响，酌情确定层高不足产生的损失，合法合理适当。四、关于律师费损失承担的问题。因本案合同系格式合同，合同补充协议中约定了刘小兵、唐玲凤在违约时应当承担万博公司律师费的条款。根据合同公平原则，当事人在合同中约定的权利义务应当公平合理，双方的权利义务总体上应当对等、平衡。故一审法院对刘小兵、唐玲凤的律师费支出予以支持，亦无不妥。综上，上诉人刘小兵、唐玲凤和万博公司的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，刘小兵、唐玲凤部分50元，由上诉人刘小兵、唐玲凤负担；衢州万博房地产发展有限公司2823元，由上诉人衢州万博房地产发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二一年三月十二日 法官助理 俞 焦 书 记 员 黄徐燕 10