广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31159号原告：深圳市大族云峰投资有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道五和社区大光勘。法定代表人：高云峰。委托诉讼代理人：石雄飞，广东天汇律师事务所律师。被告：刘海瑛，女，1977年11月8日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。原告深圳市大族云峰投资有限公司诉被告刘海瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市大族云峰投资有限公司委托诉讼代理人石雄飞到庭参加诉讼，被告刘海瑛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2019年10月31日，原告与被告签署《深圳市房地产认购书》及《补充协议》，约定被告认购原告开发的大族云峰花园二期项目1栋A座1单元16层xxx号房，购房总价款5264024元，采用按揭付款方式支付购房款，约定定金于签订《认购书》时付清，首期款1537156元于《认购书》签订之日7日内付清，且在该期限内备齐付清首期款证明文件、《认购书》、补充协议、身份证明文件、办理银行按揭贷款所需资料及按揭银行出示的具备按揭贷款条件的证明文件与原告签署买卖合同及相关文件等资料。原、被告签署认购书及补充协议当日，被告向原告支付定金10万元，因被告未能在签订《认购书》之日起7日内付清首期款，被告以资金未到位为由向原告提交《购房延期付款申请书》，要求申请延期至2019年11月28日前交清首付款全部款项并办理相关购房手续，被告于2019年11月27日支付首期款1426085元，但被告未办理按揭贷款手续，导致一直未能与原告签署房屋买卖合同（预售）。按照《补充协议》约定，因被告未能在期限内办理按揭贷款手续，导致未能签署房屋买卖合同，原告有权解除认购书及补充协议，同时，有权不予返还定金10万元并可要求被告支付违约金。原告诉请依法判令：一、解除原被告双方签署的《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书》补充协议；二、原告无须返还被告支付的定金人民币10万元；三、被告向原告支付违约金暂计至2020年8月1日为261324（以3570000元为基数，从2019年12月1日起算，每日万分之三，计付至确认解除《深圳市房地产认购书》及《深圳市房地产认购书》补充协议解除之日止）；四、本案的诉讼费用全部由被告承担。被告刘海瑛未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及相关证据材料。经审理查明，2019年10月31日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《深圳市房地产认购书》，约定主要内容包括：“……第一条买方自愿认购卖方大族云峰花园项目的1栋A座1单元16层XXX号房（以下称“本房地产”）……第二条本房地产总价款为人民币伍佰贰拾陆万肆仟贰拾肆元（小写￥5264024元）。……第三条买方愿意采取向银行借款方式付款。第四条签订本认购书时，买方应向卖方支付定金人民币壹拾万（小写￥100000元）。签订正式的房地产买卖合同（以下称“买卖合同”）后，买方已付的定金自动转为购房款的一部分。第五条自签订本认购书之日起7日内，买卖双方应签订正式的买卖合同。买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止。若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。如因买方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还。……”同日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《补充协议》，约定主要内容包括：“……买卖双方于2019年10月31日签署了大族云峰花园项目1栋A座1单元xxx号房《深圳市房地产认购书》（以下称《认购书》），建筑面积为94.49平方米，……总价款为人民币伍佰壹拾万柒仟壹佰伍拾陆元（小写￥5107156元）。……经双方友好协商，就《认购书》中有关事宜作如下补充，以资共同遵照执行：1、买卖双方确认：双方即将签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及其补充协议（下称：买卖合同）、《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》及《认购书》特别提示第二条所列的文件已在销售现场公示展开，在签订本认购书前，出卖人已就前述文件的所有条款特别是其中可能限制买受人权利、减轻或免除出卖人责任和义务部分，采取合理方式提请买受人注意并作充分说明，买受人承诺与出卖人签署上述协议时将不对协议条款进行修改。……2、买卖双方约定按揭付款方式付款：定金在签订《认购书》时付清，首期款人民币1537156元于《认购书》签订之日起7日内付清，并办理完成剩余房款的银行按揭贷款手续。3、如选择按揭方式付款的，买受人须积极配合按揭银行的按揭贷款审批工作，并于《认购书》签订之日起7日内备齐付清首期款证明文件、《认购书》、本补充协议、身份证明文件、办理银行按揭贷款所需资料及按揭银行出示的具备按揭贷款条件的证明文件与出卖人签署买卖合同及相关文件等资料，若因买手人未备齐上述文件或不配合办理按揭贷款手续，致使买卖双方不能按时签订买卖合同，出卖人有权解除认购书及本补充协议，且买受人已支付的定金不予退还。……按揭贷款金额、按揭贷款年限以银行最后批复为准，如银行批准的按揭贷款金额不足剩余房款或银行未能在买卖合同签订后7日内批准按揭贷款金额，买受人须在接到银行或出卖人通知后三日内补足差额。4、买受人须按约定的付款方式支付房款，若买受人未按第2条约定的期限付款而导致未按期签约，每延期一日，出卖人有权要求买受人按逾期金额的万分之三向出卖人支付违约金。……2019年10月31日，原告出具《收款收据》显示收到被告交来购房定金100000元。2019年11月25日，被告签订一份《购房延期付款申请书》，内容为：“本人刘海瑛，电话137××******，身份证号码：4405071977********，于2019年10月31日认购大族云峰项目大族云峰Ａ1单元1602房号，已交纳购房款（含定金）合计（人民币）拾万元整，按签订的《深圳市房地产认购书》及《补充协议》的约定，应于2019年11月8日前交清购房全部款项及办理相关购房手续，现本人因资金未到位的原因，无法按时交纳购房首付款，特向贵公司申请延期至2019年11月28日前交清上述购房款全部款项并办理相关购房手续。若本人在申请时间内仍未交清款项，办妥相关购房手续，贵公司有权视本人违约，不予退回本已交房款（含定金），并重新出售该单位房产。无需书面通知本人。……2019年11月27日，被告向原告交纳首期款1426085元。原告提交《大族云峰花园二期购房签约流程单》，显示购房原价￥5264024，享有折扣的合同总价￥5056085，首期款1526085元，贷款3530000元。被告刘海瑛在该流程单业主确认处签名捺印，落款日期为2019年11月27日。本院依法向交通银行股份有限公司前海分行调取被告办理涉案购房贷款事宜，该行函复称被告刘海瑛因购买涉案房产向该行预申请办理等同于七成购房款的按揭贷款，该行未对该按揭贷款进行正式审批。该行经查刘海瑛名下存在房贷记录，根据深圳市政府相关规定，刘海瑛应至少支付5成首付款，即按揭贷款金额不得高于5成购房款，因此未成功办理涉案房产按揭贷款。本院认为，原、被告签订的涉案《深圳市房地产认购书》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，双方应全面正确地履行各自的权利义务。被告申请延期支付首期款经原告同意后，被告亦在规定的延期付款期限到期前支付了涉案房产首期款。但被告未按照约定办理涉案房产剩余购房款的银行按揭贷款，亦未补足剩余购房款，导致双方未签订正式买卖合同，已构成违约，原告有权按照约定解除双方签订的上述两份协议，原告虽庭后补充提交原告销售人员向被告发送微信限时自动解除涉案《深圳市房地产认购书》、《补充协议》的通知，但原告未举证证明该通知已到达被告。现原告诉请解除涉案《深圳市房地产认购书》、《补充协议》，本院确认原告该主张，故涉案《深圳市房地产认购书》、《补充协议》自起诉状副本公告送达对方时解除。涉案房屋买卖双方既约定违约金，又约定定金。被告违约，原告可以选择适用违约金或者定金条款。经本院释明，原告选择适用定金条款，故原告诉请被告已支付的购房定金100000元不予退还，有事实及法律依据，本院予以支持。被告刘海瑛经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担消极答辩及举证不能的法律后果，本院在查明案件事实的基础上，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典法》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告深圳市大族云峰投资有限公司与被告刘海瑛于2019年10月31日签订的《深圳市房地产认购书》、《补充协议》已经解除；二、原告深圳市大族云峰投资有限公司无须返还被告刘海瑛已支付的购房定金100000元；三、驳回原告深圳市大族云峰投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3360元（原告已预交），由原告深圳市大族云峰投资有限公司负担360元，由被告刘海瑛负担3000元，原告已预交的3000元由本院予以退回。被告刘海瑛应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费3000元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  罗超群二〇二一年三月一日书记员  钟思苑