浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙10民终350号 上诉人（原审被告）：方玲，女，1986年1月30日出生，汉族，住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：施新忠（系上诉人方玲丈夫），住台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：陈程飞，浙江海贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾卫超，浙江海贸律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈**，女，1973年3月28日出生，汉族，住台州市椒江区。 委托诉讼代理人：陈新，浙江海豪律师事务所律师。 原审第三人：管银富，男，1954年4月30日出生，汉族，住台州市椒江区。 原审第三人：蒋明森，男，1947年9月22日出生，汉族，住台州市椒江区。 原审第三人：陈志伟，男，1974年6月16日出生，汉族，住台州市椒江区。 原审第三人：邱雅辉，女，1977年2月3日出生，汉族，住台州市椒江区。 上诉人方玲因与被上诉人陈**、原审第三人管银富、蒋明森、陈志伟、邱雅辉财产损害赔偿纠纷一案，不服浙江省台州市椒江区人民法院（2020）浙1002民初3305号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方玲上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋漏水系房屋实际老化及“利奇马”台风等客观原因造成，上诉人不存在过错，一审判决认定由上诉人承担75%的赔偿责任与事实不符。1.一审判决采纳鉴定结论认定涉案房屋2#、3#位置漏水与上诉人有关错误，该两处漏水有外因介入，不能据此认定有关责任由上诉人承担。针对2#漏水位置，上诉人虽然对管道合并有一定的影响，但该处漏水主要是因为涉案房屋年久失修，长期无人居住导致，下水管道管壁或接头处因锈蚀导致破损也是自然现象。上诉人认为如果管壁或者接头处没有锈蚀，即使上诉人合并管道，也不会造成渗漏。针对3#渗水位置，一审判决认为渗漏是由于上诉人搭建钢棚、新建卫生间、下水管道井、合并管道造成，上诉人认为上述行为很早就发生，而且上诉人已经做好了防水工程，该位置渗漏主要原因还是房屋自然老化和“利奇马”台风等不可抗力造成的。鉴定报告确定卫生间东西走向水管存在渗漏水情况，但并未对该水管进行内压检测或开凿检测，无法明确卫生间是否漏水以及漏水程度会造成怎样的后果，即使是卫生间漏水，是否一下雨就会形成大面积积水也无法确定。另外，该鉴定报告明确管道井内积水引发漏水的情况，不排除由于大台风引起管道大面积渗漏，因此，渗漏主要还是不可抗力造成的。2.一审判决认定“利奇马”台风不属于不可抗力错误，该认定有违客观事实。上诉人房屋长期没有居住，且该房屋年久失修，属于危房，但多年没有发生渗漏水情况。2019年8月的“利奇马”是2019年登陆中国的最强台风，亦是1949年以来登陆浙江第三强台风，这是客观事实。虽然气象部门作了预报，但台州属于沿海城市，是台风高发地区，上诉人也很重视，但无法预料这次台风的后果。因此，一审判决对上诉人提出的不可抗力主张不予采纳是错误的。二、一审判决认定被上诉人的损失从2019年8月13日计算至2020年6月9日，该计算期间扩大了损失，被上诉人在损害发生后应有减少损失的义务，而且该期间正逢疫情，相应的政策也减免租金，一审判决未考虑上述情节让上诉人承担全部损失有违公正。结合本案，被上诉人在2019年8月13日发生漏水，后起诉至法院，上诉人于2019年11月6日收到法院通知书后3个工作日内未表态，则视为同意诉前司法鉴定，司法鉴定程序启动后，2020年1月15日才组织现场勘验鉴定，现场勘验后，上诉人明确表示不会用水表，家里没人住，但被上诉人无视上诉人的表态，一直不维修，后又碰上疫情，鉴定报告一直到2020年4月20日才出具。上诉人对后期近一年扩大的损失毫无过错，一审法院未考虑上述情节作出的期间认定明显错误。三、一审判决根据评估报告确定店面租金按月14900元确定与事实不符。首先，评估报告确定的评估基准日为2019年8月13日，实际上在该日前，早在2019年2月5日后，被上诉人的店面一直没有租赁出去，那么对该未出租的事实也应考虑。其次，租金的确定应当考虑周边的情况或同排房屋租金的情况。根据实地调查，同排房屋大部分房屋均在出租，租金非常低，与评估报告确定的金额相差较大。上诉人去现场了解过，房屋租金最多每年80000元到100000元，被上诉人自己原来签订过的租金协议确定租金也是每年100000元。虽然2018年12月14日至2019年2月5日租金较贵，但该时期是过年春节期间，所以上诉人认为租金应该结合实际情况进行考虑。四、退一步，鉴定报告确定的漏水位置一共三处，一处与上诉人无关，该处损失不应由上诉人承担。一审判决未考虑该处漏水原因的损失计算是错误的，上诉人在最终的赔偿总额中，应只承担三分之二的责任，即最终仅需承担75255元。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 陈**辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用鉴定结论正确，且一审的判决结论已经尽量向上诉人倾斜，从维护公平、诚信角度而言，上诉人应服判息讼。二、上诉人所谓的房屋年久失修、“利奇马”台风的抗辩不能成立，具体理由被上诉人在一审中已经充分阐述。三、涉案损失的发生和扩大是上诉人自身不积极履行协助和法定修缮、赔偿等责任造成，一审判决仅支持其承担75%的赔偿责任已经充分保障了其利益。为促成调解，被上诉人同意将2020年6月9日定为止损日，此后租金损失由被上诉人自己承担已经最大限度照顾了上诉人的利益。上诉人所称的责任比例过高和计算期限扩大其损失严重违背事实。四、评估报告确定的年租金水平合法，不存在过高的情况。本案评估以上诉人侵权的日期即2019年8月13日为基准日，上诉人提出的疫情抗辩等均发生在该日之后，不属于“追溯性评估”参考范围，上诉人的抗辩理由不能成立。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 管银富、蒋明森、陈志伟、邱雅辉未作陈述。 陈**向一审法院起诉请求：1.判令被告方玲立即停止侵害，修复管道，消除渗漏隐患；2.判令被告方玲承担受损房屋的修缮费（预估为19225元，以实际发生为准）；3.判令被告方玲赔偿原告陈**因房屋浸水导致的租金损失（自2019年8月13日起至实际恢复原状之日止按497元/天计算）；4.判令被告方玲返还原告陈**垫付的维修费用200元。审理过程中，原告陈**将第2项诉讼请求的金额减少为3000元。诉讼过程中，经该院主持调解，原、被告就原告陈**所提的第一项诉讼请求已达成协议，该院制作了（2020）浙1002民初3305号民事调解书。 一审法院认定，坐落于中山××路××号××房××商铺，登记所有权人为原告陈**；203室房产系被告方玲所有，处于空置状态；第三人管银富系坐落于台州市椒江区中山××路××弄××号楼××室房产的所有人；第三人蒋明森系坐落于台州市椒江区中山××路××弄××号楼××室房产的所有人；第三人陈志伟、邱雅辉系坐落于台州市椒江区中山××路××弄××号楼××室房产的所有人；上述五房产为依次毗邻的上下层关系。“利奇马”台风于2019年8月10日凌晨登陆，带来大范围强降雨。2019年8月13日，原告陈**发现中山××路××号商铺顶部发生漏水。涉案纠纷曾经房屋所在的浙江省台州市椒江区白云街道横河社区居民委员会主持调解，在调解过程中，经原、被告同意，原告陈**叫来的水管工拆除了被告方玲所有的203室所用的水表。本案诉讼前，应原告陈**申请、经该院委托后，台州中天资产评估有限公司（以下简称中天公司）对中山西路18号房产的房租进行评估；浙江瑞邦建设工程检测有限公司（以下简称瑞邦公司）对该房产渗漏水的原因进行鉴定；原告陈**向中天公司支付评估费2000元，支付给瑞邦公司鉴定费20000元。中天公司于2020年4月24日作出《评估报告》，评估结论为，该房产在评估基准日2019年8月13日的月租金为14900元；该报告后附现场查勘笔录记载现场勘查时间为2020年1月15日。瑞邦公司于2020年4月20日作出《鉴定报告》，其中：四、现场勘验及检测情况4.1涉案工程概况部分载明，涉案商铺位于台州市椒江区中山××路××弄××号楼××楼，南侧店面（1-2／Ａ-Ｄ区域）位于被告方玲房屋正下方；北侧仓库（1-3／Ｄ-Ｇ区域）上部原为平台，后经原203室户主搭建钢棚并改造，在该区域新建卫生间、水池、厨房、下水管道井等，钢棚北侧以圆钢立柱支撑，南侧钢屋架与外墙面锚固连接。五、分析5.3涉案商铺渗漏水原因分析部分载明，1＃渗漏水位置渗漏水情况相对较轻；该位置渗漏水原因为东侧挑板板底存在渗漏水情况，且板底水流经墙板拼接处裂缝及孔隙进入室内，进而造成该处出现渗漏水痕迹。2＃渗漏水位置位于2／Ｄ轴下水管道处，下水管道采用铸铁管道，且已使用多年，表面存在明显锈蚀情况，且被告方玲房屋管道井内两根下水管道于底部采用弯头合并为一根下水管道后进入涉案商铺内，经现场调查该位置已渗漏多年，原告陈**在梁底设置不锈钢板外罩及水管对渗漏水进行引流至卫生间内；被告方玲房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域屋面防水南侧与墙1-4／Ｄ交接处存在老化、脱开情况，且南侧墙面及下水管道井（2／Ｄ轴附件）表面存在渗漏水痕迹，现场对下水管道井进行局部揭露检测，凿除部分井壁后可见现阶段管道井内未见明显积水情况，下水管道表面干燥无渗漏水情况，但现场勘测结果显示涉案商铺下水管道表面潮湿，存在轻微滴水情况。综合以上，判断2＃渗漏水位置渗漏水原因为下水管道管壁或接头处因锈蚀导致破损，而管道合并导致商铺管道内水量及水压增加，最终造成该处出现渗漏水情况。3＃渗漏水位置位于一层顶板1-2／Ｄ-Ｇ区域，该区域大面积存在渗漏水痕迹，并伴有顶板粉刷起皮脱落现象、下部吊板及墙面损伤情况，现场勘测及调查结果表明被告方玲房屋长期处于空置状态，水池、卫生间等处于长期停用状态，水池管道外露、未见明显渗漏水痕迹，且现阶段1-3／Ｄ-Ｇ区域地面干燥，现场对被告方玲未予一层楼梯旁的水表进行查勘，可见在室内未用水、水阀关闭的情况下水表指针仍在转动，且1-2／Ｄ-Ｇ区域一层顶梁2／Ｄ-Ｇ南侧（楼梯正上方）存在渗漏水痕迹，现阶段渗漏水位置表面潮湿、无明显滴水情况，故综合判断被告方玲房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域卫生间东西走向水管存在渗漏水情况，随着渗漏水量的增加在底部形成积水并沿现浇钢筋混凝土板孔隙渗入涉案商铺顶板形成渗漏水损伤；1-3／Ｄ-Ｇ区域屋面防水南侧与墙1-4／Ｄ交接处存在老化、脱开情况，且南侧墙面及下水管道井（2／Ｄ轴附近）表面存在渗漏水痕迹，现场对下水管道井进行局部揭露检测，凿除部分井壁后可见现阶段下水管道表面干燥无渗漏水情况，管道井内未见明显积水情况，但井内墙面存在积水痕迹，距离地面高度约300ｍｍ，考虑到管道井内墙面积水深度及积水量有限，且现阶段在管道井内无明显积水的情况下板底局部区域仍存在轻微渗漏水情况，故综合判断管道井内积水情况不足以造成涉案商铺1-2／Ｄ-Ｇ区域出现大面积渗漏水情况，但会对该区域渗漏水情况起一定的促进作用。综上所述，判断涉案商铺3＃渗漏水位置渗漏水主要原因为被告方玲房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域卫生间东西走向水管存在渗漏水情况，次要原因为被告方玲所有的房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域屋面防水南侧与墙1-4／Ｄ交接处老化脱开导致雨水沿墙面及下水管道壁进入原203室户主加建的下水管道井内并造成管道井内积水情况。六、司法鉴定结论为：6.1中山××路××号商铺1＃渗漏水位置渗漏水原因为东侧挑板板底存在渗漏水情况且板底水流经墙板拼接处裂缝及孔隙进入室内，进而造成该处出现渗漏水痕迹；6.2中山××路××号商铺2＃渗漏水位置渗漏水原因为下水管道管壁或接头处因锈蚀导致破损，而管道合并导致商铺管道内水量及水压增加，最终造成该处出现渗漏水情况；6.3中山××路××号商铺3＃渗漏水位置渗漏水主要原因为被告方玲所有的房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域卫生间东西走向水管存在渗漏水情况，次要原因为被告方玲所有的房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域屋面防水南侧与墙1-4／Ｄ交接处老化脱开导致雨水沿墙面及下水管道壁进入原203室户主加建的下水管道井内，并造成管道井内积水情况。另查明，2＃渗漏水位置所涉铸铁下水管道为公用下水管道。为避免损失扩大，2020年5月9日，原、被告就中山西路18号房屋因渗漏水所致非租金损失达成一致意见，确认金额为3000元；原告陈**确认，在被告方玲所有的203室不使用卫生间水管的情况下，不影响中山西路18号房屋的使用，并表示中山西路18号房屋租金损失合理的起止时间为发现漏水的2019年8月13日至渗漏水受损位置估算修复之日2020年6月9日，如提早修好，截止时间提前，如没修好，由原告陈**自己承担租金损失；被告方玲认为，中山西路18号房屋租金损失合理的起止时间为2019年8月13日至鉴定现场勘查之日。 一审法院认为，诉讼过程中，原告陈**减少诉讼请求，系其对诉权正当处分，该院予以准许。一、关于被告方玲是否存在过错以及过错程度。中山××路××号商铺有三处渗漏水位置，其中，1＃渗漏水位置渗漏水原因为中山××路××号商铺北面仓库东侧挑板板底存在渗漏水情况，且板底水流经墙板拼接处裂缝及孔隙进入室内，进而造成该处出现渗漏水痕迹，该位置渗漏水与他人无关，故该位置损害后果应由原告陈**自行承担。因被告方玲房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域屋面防水南侧与墙1-4／Ｄ交接处存在老化、脱开情况，南侧墙面及下水管道井表面存在渗漏水痕迹，下水管道管壁或接头处因锈蚀导致破损，203室原户主将管道合并导致商铺管道内水量及水压增加，最终造成2＃渗漏水位置出现渗漏水情况；3＃渗漏水位置渗漏水主要原因为被告方玲所有的房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域卫生间东西走向水管存在渗漏水情况，次要原因亦为被告方玲所有的房屋1-3／Ｄ-Ｇ区域屋面防水南侧与墙1-4／Ｄ交接处老化脱开，导致雨水沿墙面及下水管道壁进入原203室户主加建的下水管道井内，并造成管道井内积水情况。上述二处渗漏水位置均在中山××路××号商铺北侧仓库，而该仓库原为平台，在该平台上搭建钢棚、做防水工程，新建卫生间、下水管道井，并合并管道等均系原203室户主所为，故2＃、3＃渗漏水位置渗漏水原因均与203室有关，被告方玲所提涉案商铺渗漏水与其有关的只有一处的主张，与事实不符，该院不予采纳；被告方玲作为现户主未尽到维修、管理义务，应承担侵权责任。考虑到涉案渗漏水事件发生在“利奇马”台风登陆前后，降雨量大，该院酌情确定被告方玲应承担的责任比例为75%。被告方玲认为，瑞邦公司并未对水管进行内压检测或开凿检测，无法认定卫生间东西走向的水管渗漏水，鉴于被告方玲户在室内未用水、水阀关闭的情况下，水表指针仍在转动，瑞邦公司结合3＃渗漏水位置作出推断合理有据，该院予以采信。被告方玲主张，造成原告陈**所有的中山××路××号商铺受损，不排除“利奇马”超强台风所致，系不可抗力引起。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力应当符合不能预见、不能避免并不能克服三个要件。本案中，2019年8月10日前后，因受超强台风“利奇马”影响，椒江普降大雨甚至暴雨，是不能避免也不能克服的客观情况，应当属于自然灾害，但由于在“利奇马”超强台风登陆之前，气象部门已作了广泛的预报，被告方玲对此应当预见，因此，“利奇马”超强台风引起的强暴雨不属于不可抗力，因强暴雨所致的渗漏水事件更不是不能避免，对其所提不可抗力的抗辩，该院不予采信。二、关于原告陈**所受损失情况。原、被告曾一致确认中山××路××号商铺因渗漏水所致非租金损失金额为3000元，上述金额合理，该院予以认定。原、被告对涉案商铺因渗漏水所致租金损失起算时间均为2019年8月13日无异议，上述时间亦为原告陈**发现渗漏水事件发生的时间，该院予以确认；双方对租金损失计算截止日期存在争议，虽然瑞邦公司、中天公司均于2020年1月15日指派技术人员对涉案商铺进行现场勘验，期间恰逢发生疫情，但在鉴定意见尚未明确前，原告陈**不可能马上使用该商铺；更何况，该院曾委托中天公司对涉案商铺非租金损失也进行鉴定，后为避免损失扩大，双方于2020年5月9日才就该部分金额达成一致意见，且涉案商铺遭受渗漏水后进行维修尚需要花费时间，被告方玲主张租金损失截止日为鉴定现场勘查之日，明显不妥。鉴于原告陈**在2020年5月9日确认，在被告方玲所有的203室不使用卫生间水管的情况下，不影响中山××路××号商铺的使用，并表示该商铺租金损失起止时间为2019年8月13日至渗漏水受损位置估算修复之日2020年6月9日，如提早修好，截止时间提前，如未修好，由其自己承担租金损失。现无证据反映出，203室房屋已使用卫生间水管影响涉案商铺的使用，或者，原告陈**早于2020年6月9日已将渗漏水受损位置修好，故该院确认租金损失截止之日为2020年6月9日。对原告陈**所提要求将租金损失计算至实际恢复原状之日止的主张，该院不予采纳。关于租金损失计算标准。被告方玲对原告陈**按照中天公司作出的《评估报告》所涉评估结论月租金标准14900元计算有异议，其虽然提供了租房合同、微信聊天内容、通话内容、照片等，但中天公司系专业评估机构，其接受该院委托后，结合专业技能、评估经验，并开展市场调研和询价工作后，以渗漏水事件发现之日即2019年8月13日为基准日，所作评估结论应为客观、合理，该院予以确认。经计算，原告陈**的租金损失为147510元。关于维修费用200元，该200元实际为渗漏水事件发生后，在涉案纠纷经浙江省台州市椒江区××街道××区居民委员会调解过程中，原告陈**叫来的水管工拆除了被告方玲所有的203室所用的水表，原告陈**因此所花费用，金额合理，故该院予以确认。三、关于被告方玲的责任承担方式。鉴于原、被告在该院主持下，已对原告陈**所提要求被告方玲立即停止侵害，修复管道，消除渗漏隐患部分的请求达成一致意见，该院在判决时不再处理。原告陈**因渗漏水事件所受租金损失为147510元、非租金损失为3000元，结合被告方玲过错程度，其应承担的赔偿金额为112882.50元。200元维修费，系因被告方玲所有的203室水管存在渗漏水，原告陈**叫水管工拆除水表所花，被告方玲应予赔偿。综上，原告陈**变更后的诉讼请求中的合理部分，该院予以支持；不合理部分，该院予以驳回依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第（六）项、第十九条、第二十六条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告方玲于本判决发生法律效力之日起之日内支付原告陈**赔偿款113082.50元；二、驳回原告陈**的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1816元（已减半，已收取373元），由原告陈**负担583元，被告方玲负担1233元；评估费2000元，鉴定费20000元，合计22000元，由原告陈**负担5500元，被告方玲负担16500元。 二审中，当事人没有提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人是否存在过错。上诉人诉称涉案商铺漏水是由于房屋老化等自然原因再加上“利奇马”台风这一不可抗力造成，上诉人不存在过错，无须承担赔偿责任。首先，经审查，一审法院就漏水原因委托瑞邦公司进行了鉴定，根据《鉴定报告》显示，2#、3#渗漏水位置在涉案商铺北侧仓库，关于漏水原因鉴定报告作了详细的阐述，上诉人所在房屋存在管道合并等事实客观存在，在此情况下，上诉人显然存在管理及维护失当，其主张不存在过错的理由不能成立。其次，上诉人主张“利奇马”台风是不可抗力，对此一审法院结合本地台风发生频率及气象部门前期已作广泛播报等情况，认定上诉人该主张不能成立亦无不当。二、租金损失按照14900元每月的标准计算至2020年6月9日是否得当。首先，上诉人认为租金标准应考虑涉案商铺尚未出租、周边商铺租金等情况予以综合考虑，中天公司作出的《评估报告》并不合理。鉴于一审已委托专业的鉴定机构作了评估，现上诉人无法提供充分的理由和有效证据反驳该评估结论，一审法院按照《评估报告》确定租金标准得当。其次，上诉人认为2019年8月13日发生漏水后，中间间隔了较长的鉴定时间并经历疫情期间，因此，鉴定现场勘验之后的损失是扩大的损失，与上诉人无关，租金损失计算至2020年6月9日存在不当。结合争议焦点一的分析，涉案商铺漏水，上诉人存在过错，严格来说，在涉案商铺恢复原状前产生的损失，其均应承担一定的责任。但考虑到被上诉人同意将损失计算时间截止到2020年6月9日，一审法院将该损失截止到该日进行计算并未损害上诉人的利益，并无不当。三、一审法院酌情确定上诉人承担75%的赔偿责任是否得当。上诉人认为涉案商铺三处漏水，其中一处漏水与其无关，且整个案件存在经历疫情等客观情况，根据审理疫情期间房屋租赁合同的案件相关政策，租金也是应予以减少的，因此，一审法院确定上诉人承担75%的赔偿责任过高。经审查，根据漏水位置图的显示，1#漏水虽然与上诉人无关，但该处漏水的面积较小，2#、3#漏水面积较大。另，本案是侵权责任纠纷，涉及财产损害赔偿，在该类型案件中，上诉人诉称应按照房屋租赁合同减免租金的政策进行适用不能成立。一审法院综合考虑漏水面积、自然灾害影响、被上诉人的实际损失等情况，酌情确定上诉人承担75%的赔偿责任在合理范围，本院予以确认。 综上所述，上诉人方玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2562元，由上诉人方玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 阮丹军 审 判 员 胡精华 二〇二一年三月二十二日 法官助理 杨晓晓 代书记员 郑 艳 16-