四川省乐山市沙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1111民初12号 原告（反诉被告）：丁立忠，男，汉族，1986年1月20日出生，户籍地浙江省永嘉县，现住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：李秋梅，四川正心律师事务所律师。 被告（反诉原告）：白治惠，女，汉族，1954年3月14日出生，户籍地上海市虹口区，现住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：何金朋，四川嘉州律师事务所律师。 原告（反诉被告）丁立忠与被告（反诉原告）白治惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告（反诉原告）白治惠于2021年1月21日提起反诉，本院依法受理反诉，并与本诉合并审理。原告（反诉被告）丁立忠及其委托诉讼代理人李秋梅，被告（反诉原告）白治惠及其委托诉讼代理人何金朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁立忠向本院提出诉讼请求：1.白治惠继续履行双方于2018年7月5日签订的《房屋租赁协议》；2.白治惠赔偿丁立忠装修损失347000.00元、可得利益损失30196.50元；3.白治惠减免丁立忠2020年度6个月租金即100000.00元；4.本案诉讼费由白治惠承担。庭审中，丁立忠变更其诉讼请求为：1.请求解除丁立忠与白治惠于2018年7月5日签订的《房屋租赁协议》；2.白治惠赔偿丁立忠装修损失144583.00元、可得利益损失50000.00元；3.白治惠退还丁立忠已交2020年度的房租100000.00元；4.白治惠退还丁立忠押金20000.00元；5.白治惠赔偿丁立忠转让费54167.00元；6.诉讼费由白治惠承担。事实和理由：丁立忠与白治惠双方于2018年7月5日签订《房屋租赁协议》约定，白治惠将位于乐山市沙湾区××道××段××号门市（房产证0××7、面积约500平方米）租赁给丁立忠使用。《房屋租赁协议》载明：“一、出租时间为五年，从2018年5月10日至2023年5月9日，每年租金200000.00元，双方不得随意提前或延后租赁期限。……六、白治惠保证丁立忠五年租赁期限，租赁期内若白治惠转让（买卖、赠与、继承、分割等）该房屋时应通知丁立忠，保证此租赁合同不变，并且在同等条件下，丁立忠有优先购买权……”。合同签订后，丁立忠按期向白治惠支付租金。2020年年初，突如其来的新冠疫情使丁立忠生意遇到危机。丁立忠主动联系白治惠，沟通减免租金及延期支付租金事宜，白治惠当即同意，并表示具体方案后续再商量。后来，丁立忠多次问到白治惠减免租金及延期支付租金事宜，白治惠均以各种理由回避。直到2020年6月底，白治惠联系丁立忠让先支付100000.00元用于其家里装修房屋，丁立忠于2020年6月30日通过中国农业银行向白治惠转账支付了100000.00元。2020年11月18日，丁立忠到案涉门市看到租赁房屋的室内装修完全被破坏，现场一片狼籍，随即向施工人员了解到白治惠已将该房屋租给了案外人，案外人安排人来施工，并表示与白治惠签订了租赁合同。丁立忠认为，白治惠恶意“一房二租”，侵害丁立忠的合法权益，遂依法提起如上所请。 白治惠辩称，1.白治惠与丁立忠之间的房屋租赁合同已经于2020年11月10日解除。首先，丁立忠在2020年11月10日前就已向白治惠多次提出解除合同的意思表示，由于双方在租金上没有达成一致，丁立忠要求减免租金，白治惠只同意缓交租金，在2020年11月10日白治惠发微信告知丁立忠要求其明确是否继续租赁，如果继续租就交房租，如果不租就办退房手续即解除租赁关系，并且明确说明要租就在三日内付清租金，但丁立忠既不回复也不交租金，并于2020年11月12日前已搬空场地且联系不上人，丁立忠以其行为已明确表明不再履行租赁协议。其次，丁立忠自行联系案外人聂某提出其不再租赁并请聂某联系白治惠，希望聂某来租赁场地，聂某通过丁立忠提供的联系方式联系上了白治惠，并转达丁立忠不愿继续租赁的意思。白治惠考虑到丁立忠先租赁的情况，于2020年11月10日微信通知丁立忠，要求其要么交租金要么退房，事实上已尽到了通知解除合同的义务。但丁立忠不同意续租且主动腾空了房屋，在白治惠给丁立忠的三日答复期内，丁立忠未予任何回应，且在之后也拒绝接听白治惠的电话。再次，本案中丁立忠提出解除合同，白治惠同意，且丁立忠已搬离场地用实际行为表明不再续租，双方的争议主要在于租金的问题。本案不仅符合合同约定解除，也符合法定解除情形，根据原合同法第94条、227条的规定，丁立忠的行为已符合法定解除的规定，在白治惠已通知丁立忠的情况下，双方的合同已经实际解除。对于庭审中丁立忠当庭变更后的诉讼请求即要求与白治惠解除租赁合同，白治惠予以同意，但解除时间应确定为2020年11月10日。2.丁立忠的装修损失应自行承担。白治惠在2018年7月5日与丁立忠签订租赁协议前，在2017年2月14日已将该房屋出租给了案外人任崇贵、石生洪，而并未出租给丁立忠，丁立忠实际是从任、石处转租的，由于白治惠在上海，对此之间发生的事情并不知情。后来，丁立忠发现任、石不是实际房东，同时发现自己直接租赁价格比从任、石处租赁更便宜，于是丁立忠主动找到白治惠要求签订租赁合同，此时白治惠才发现任、石未经同意将房屋转租给了丁立忠。丁立忠为了与白治惠签订合同，还与任、石发生了纠纷并惊动了公安机关，白治惠考虑丁立忠已经在实际经营，还帮助丁立忠与任、石协调，并与任、石终止未到期的租赁协议。在白治惠与任、石的《终止合同》中明确约定“有关此门市于终止之日前的双方经济纠纷，甲、乙双方将不再追究”，也就是说白治惠与任、石之间的纠纷全部了结，丁立忠是在未经白治惠同意的情况下从任、石处转租房屋并进行装修，丁立忠对房屋的装修未经白治惠同意（甚至不知情），其装修损失与白治惠无关。按《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）11号）第十三条的规定及民法典实行后该修订后的司法解释（法释（2020）17号）第十一条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，本案中丁立忠的装修损失应自行负担。3.丁立忠要求的预期可得利益于法无据。丁立忠就是因为经营业绩不好才一再要求减免租金，提出解除合同，并想办法找其他人来续租，还实际搬空了场地，不存在预期可得利益。如果存在盈利，则应提交缴税等相关证据，而丁立忠并没有提交任何证据。因此，其主张的50000.00元可得利益于法无据。4.丁立忠要求返还已交2020年度的房租100000.00元没有事实和法律依据。按双方合同约定，丁立忠应在每年的4月9日前交纳当年的租金200,000.00元，因为2020年疫情原因，丁立忠称其生意难做，要求白治惠减免租金，白治惠只是同意延期支付租金，不追究丁立忠延期支付租金的违约金。丁立忠在2020年6月才交了一半的房租100,000.00元，而且也干到了2020年11月，丁立忠要求白治惠退还回其已交的100000.00元房租完全没有事实和法律依据。5.丁立忠要求退还押金20000.00元的请求，白治惠不同意，因为导致合同不能履行是丁立忠的原因，是丁立忠先违约，白治惠不同意退还该押金。6.丁立忠要求赔偿转让费54167.00元的请求，与本案无关。丁立忠与任崇贵签订的门市转让协议，是丁与任、白之间的纠纷，与白治惠完全无关，与本案房屋租赁合同无关。 白治惠向本院提出反诉请求：1.确认双方于2018年7月5日签订的《房屋租赁协议》于2020年11月10日解除；2.反诉费由丁立忠承担。事实与理由：2018年7月5日，白治惠与丁立忠签订《房屋租赁协议》，约定白治惠将位于乐山市沙湾区××道××段××号门市（房产证0××7号）出租给丁立忠作为销售经营使用，并约定租金每年为200,000.00元，租金每年4月9日前交清。但丁立忠在2020年未按约定支付。丁立忠以疫情为由，希望减免租金，白治惠未同意，仅同意适当延期支付租金。丁立忠向白治惠提出解除合同并希望减免部分租金，但对减免租金一事白治惠不同意。2020年11月10日，双方就解除合同再次进行联络，当日白冶惠同意解除合同。2020年11月12日，丁立忠已经腾空了场地，白治惠电话联系丁立忠，但丁立忠一直拒接电话。丁立忠不顾客观事实，反而起诉白治惠，事实是丁立忠自愿不再继续租赁且提出解除合同并腾空经营场所的。 丁立忠辩称，白治惠没有任何理由解除双方租赁合同，双方的合同并没有解除。但考虑到现在合同已确实无法继续履行，丁立忠同意解除双方合同。但白治惠应当赔偿丁立忠的装修损失，以丁立忠从2017年4月开始装修算到实际使用至2020年11月为止，还余下2年半的租期，按装修总费用折价赔偿144,583.00元。白治惠曾经同意过减免丁立忠租金，因此白治惠应当退还已收半年的租金100,000.00元。丁立忠是从任崇贵处转让门市，支付了130,000.00元转让费，现还余2年半的租期，白治惠应当赔偿丁立忠该损失。因是白治惠违约，白治惠还应退还押金20,000.00元，还应赔偿可得利益损失50,000.00元。 本院经审理认定事实如下：白治惠是位于乐山市沙湾区××镇××街门市（房产证号为权0××7号，具体地名为沫若大道南段1号门市、1-2层、518.91平方米）的产权人。2017年2月14日，白治惠与案外人任崇贵、石生洪签订涉诉门市租赁合同，租期为五年，租金为每年180,000.00元。2017年2月，丁立忠看到涉案门市要转让，便找到任崇贵，并于下午5点过通过手机银行分两笔转账给任崇贵80,000.00元，通过手机银行转账给石生洪50,000.00元，共计130,000.00元转让费。2017年4月10日，石生洪伪造白治惠的委托书，以房东名义，与丁立忠签订房屋租赁协议，租期为五年，每年房租为220,000.00元。丁立忠于2017年4月10日、11日分五次向石生洪转账220,000.00元，作为当年的房租。2017年4月2日，丁立忠与四川川华幕墙装饰工程有限公司（以下简称川华公司）签订《乐山（沙湾以纯店）装修施工合同》，约定由川华公司为丁立忠位于案涉门市的乐山沙湾区以纯店硬件装修，并指定四川骏德实业有限公司（以下简称骏德公司）的账号为收款账户，合同约定装修预算价格为292,243.22元。川华公司出具的“决算明细表”载明装修应付款为231,000.00元，川华公司出具的“灯具结算清单”载明金额为14250.00元。骏德公司出具的“模特、道具、货架等结算清单”载明金额为101,750.00元。丁立忠的妻子戴雪从2017年4月5日至2017年5月18日分七次向骏德公司转账支付装修、灯具、货架等共计347000.00元。之后，丁立忠在经营一年后，从所聘请的一名营业员处得知任崇贵、石生洪是合伙人，真正的房东是白治惠。丁立忠便通过多方渠道联系到在外地的白治惠，要求与白治惠直接签订合同，并找到石生洪，指出其委托合同有问题，要求与石生洪解除租赁协议。在此过程中，丁立忠与任崇贵、石生洪发生冲突并报了警。白治惠作为实际房东，遂委托朋友王某时（出庭证人）出面协调，经过协调，丁立忠赔偿任崇贵、石生洪10,000.00元。2018年5月10日，王某时作为白治惠的委托代理人与任崇贵、石生洪签订《终止合同》，合同约定“经甲方、乙方双方协商，将于2018年5月10日终止2017年2月14日签订的沙湾沫若大道南段1号门市的租赁合同，有关此门市于终止之日前的双方经济纠纷，甲、乙双方将不再追究”。2018年7月5日，作为甲方的白治惠与作为乙方的丁立忠签订《房屋租赁协议》，约定：甲方将案涉门市租给乙方，出租期为五年，从2018年5月10日至2023年5月9日，每年租金200,000.00元，双方不得随意提前或延后租赁期限；交租金方式为按年结付，每年一次交清租金，即每年4月9日前交清，逾期按每一日加收5,000.00元迟纳金计收；乙方装修门市不能改变承重结构，不能破坏房屋原有结构形状，乙方期满退回门市应保留原有装修形态，乙方贵重装修器材如空调、专用设备、可搬动家具不能破坏性撤除；乙方在使用期间另交甲方20,000.00元押金，房屋租赁协议完成，乙方不租门市时，无任何纠纷及违约行为，甲方应全额退还乙方押金；甲方保证乙方五年租赁期限，租赁期内若甲方转让该房屋时应通知乙方（合同笔误，写成甲方），保持租赁合同不变，并且在同等条件下，乙方（合同笔误，写成甲方）有优先购买权。在此之前，丁立忠于2018年6月4日向白治惠转账120,000.00元，其中20000.00元为押金。此后，双方按合同履行，丁立忠按约支付了2018年、2019年的房租。 2020年，由于突如其来的新冠疫情，丁立忠向白治惠提出减免租金,白治惠只同意延期支付租金，双方对租金减免未协商一致。2020年6月30日，丁立忠向白治惠转账支付2020年度半年租金100000.00元。之后，丁立忠在经营过程中，多次与白治惠协商剩下房租问题，双方未达成一致。2020年9月8日晚上21：50，丁立忠与白治惠电话沟通，丁立忠说白治惠曾经说过租金不慌交，以为白治惠要减免租金，而白治惠则表示一直是说缓一下，本来应该在4、5月份交全年租金，但直到6月份才交了半年的租金，并问丁立忠什么时候交另一半租金。丁立忠要求白治惠减免租金，而白治惠只同意延期交付房租，不同意减免房租。2020年10月17日晚，丁立忠通过微信与白治惠的儿子文剑峰发语音说到，因为生意不好做，每天都在亏损，希望找一个商家来承租，也减少点损失，并说已经跟白治惠说过解除合同的意思，但白不同意解除并要求继续承租，还表示说如果实在推荐不出去，时间到了搬了就完了嘛。2020年10月18日晚，文剑峰用文字向丁立忠发微信回复称，他当天和他母亲白治惠聊过，白说丁一直没有主动支付房费，他也提了丁的诉求，并表示老人年纪大了难沟通，并问丁想优惠多少，他去谈谈，如果丁确实不想做了也明确一下。丁立忠未回复文剑峰。2020年10月27日下午13：53，文剑峰向丁立忠发起微信语音电话，丁立忠未接。当日下午16：29，文剑峰用文字向丁立忠发微信“方便时请回电话”，并写上自己的电话号码。2020年10月27日晚上21：03，白治惠向丁立忠发起微信语音电话，丁立忠未接。白治惠遂发了语音，丁立忠仍未回。2020年10月28日上午10：29，丁立忠用文字向白治惠发送微信“不用打电话了，你昨天的言语已经触及我的底线，尊重是相互的，你已经不值得我尊重，直接来法院解决！我不会跟你再有任何的双方交流，我已经通知了公司法务部，他们会接受案件（骏德公司法务部收）”。2020年11月1日中午12：22，聂某（出庭证人）的一朋友微信告知聂，“听说以纯的店铺在转让啦”、“你可以问问刘颖，他在以纯上班”，并将刘颖的微信名片“劉大爷”（微信名）发给聂某。当天下午1点过，聂某与刘颖（微信“劉大爷”）微信联系，询问其老板（即丁立忠）是否不干了并了解房东的相关情况。2020年11月5日下午3：55，丁立忠以其电话138××××2602向聂某发出短信“189××××3982”，将白治惠的电话告知聂某，聂回短信“收到”，晚些时候，聂又回短信“打了电话没接，我跟他谈跟你回话”。2020年11月6日，聂某与刘颖微信联系，刘颖告诉聂他们店铺“明天晚上弄完”，表示正在搬离。聂某后与白治惠电话联系上，双方在电话中谈了门市租赁的事，但未谈妥。2020年11月10日上午11：20，白治惠用文字向丁立忠发微信“小丁早晨好，我在昨天晚上七点回乐山，今天给你打电话没有打通，只好给你写微信，门市你还做生意吗？要做，就把房租款打给我，不做了，就请你来办退房手续”。同日下午13：56，丁立忠用微信回复白治惠“在这之前我诚心找过你协商门市的解约事宜，你态度坚决不协商还恶言相告，并要起诉由法院判决。我已经做好了应诉的准备！在合同纠纷法院未判决之前，请你慎重处理门市，如果法院判决我们合同执行仍然有效的情况下，你私下转租了门市，由此产生的法律后果由你承担。我们的合同纠纷会由我公司律师负责，我不再做任何回复！……”、“当然还有一种可能，你选择不起诉。但是如果我们之间租赁合同没有解除，你把门市转租了，我们会单方面起诉你违约，可能还要牵涉第二租赁方的法律诉讼，请你慎重考虑”。同日下午17：30，白治惠微信回复“好的，就听你的吧，你愿意怎么都行，因为我不想麻烦，现因忧郁症复发了不舒服，你怎么弄都行”。丁立忠未回复。同日晚上21：06，白治惠再向丁立忠发微信“小丁那你请把门市房费打给我，你已经没有付房租了”，丁立忠未回复。2020年11月11日，白治惠再次向丁立忠发微信“小丁，已经多次向你催收租金，你至今未付，你是否租用请你明确回复。如要继续租用，请你三日之内将租金付清。否则由此产生的责任和后果由你负责。”丁立忠未回复。2020年11月12日，白治惠叫上朋友杨某（出庭证人）到涉案门市，请开锁师傅将门打开，发现丁立忠已将门市里的所有东西包括货柜、电器等全部搬走，只剩下一些模特架散乱的堆放在地上。白治惠看到门市里东西被搬完，给丁立忠打电话，丁不接电话。白治惠遂贴出门市招租的通知，聂某的妹妹聂丽娜（音）与白治惠签订房屋租赁合同，白治惠将涉案门市租给聂某的妹妹经营母婴产品。2020年11月18日，丁立忠来到门市，发现聂某在现场正在装修。2020年12月16日，丁立忠向本院起诉白治惠，本院向其发送《先行调解告知书》，经本院立案调解，双方未达成一致。2021年1月5日，本院受理丁立忠诉白治惠房屋租赁合同纠纷一案，2021年1月21日，白治惠提起反诉，本案本诉、反诉合并审理。庭审中，丁立忠、白治惠均承认涉案门市现由其他人在实际使用经营，双方已无继续履行合同的可能，丁立忠当庭变更诉讼请求，要求解除双方租赁合同。 以上事实有双方身份证、丁立忠结婚证、白治惠房产证、双方所签订的房屋租赁协议、白治惠与任崇贵、石生洪终止合同协议、丁立忠向任崇贵、石生洪支付房租和转让费的付款凭证、丁立忠向白治惠支付房租的付款凭证、丁立忠与白治惠及其儿子之间的电话录音、微信截图、白治惠摄录的丁立忠已搬离场地的视频资料、丁立忠摄录的案外人在装修的视频资料、证人杨某、王某时、聂某的出庭证言及双方的当庭陈述等证据予以佐证。 本院认为，本案的争议焦点有如下几点： 一、关于房屋租赁合同解除的问题。 丁立忠曾坚持要求继续履行合同，但在庭审中也承认从2020年11月后涉案门市已由案外人在实际使用，双方已无继续履行合同的现实可能，遂当庭变更诉讼请求，请求解除与白治惠之间的房屋租赁合同。而白治惠反诉请求确认双方的房屋租赁合同已于2020年11月10日解除。双方对合同解除均无异议，本院予以确认。但双方对合同解除的时间有异议。本院认为，白治惠虽然曾在2020年11月10日在微信中向丁立忠表达过“要做就把房租款打给我，不做了就请来办理退房手续”，但白治惠并没有明确表达与丁立忠解除合同的意思表示，在2020年11月11日白治惠向丁立忠的微信中也表达过“如要继续租用请你三日之内将租金付清，否则由此产生的责任和后果由你负责”，但仍然没有明确表达解除合同的意思表示。在2020年11月12日，白治惠发现丁立忠已将门市里大部分东西搬走的情况下，在白治惠给予的三日付款期满后，白治惠仍没有向丁立忠发出明确解除合同的通知。按照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条和第五百六十五条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。从本案的情况来看，丁立忠与白治惠就合同解除问题并没有达成一致，白治惠也没有就合同解除正式通知丁立忠。因此，白治惠认为其与丁立忠的合同已于2020年11月10日已解除的主张，不符合事实和法律规定，本院不予支持。按《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案中，丁立忠向本院起诉要求继续履行双方合同，在庭审中变更为请求解除双方合同，白治惠当庭获知其变更的诉讼请求即要求解除合同，因此，丁立忠与白治惠之间的房屋租赁合同应以丁立忠要求解除合同的主张送达白立惠时解除，即于本案开庭时间2021年3月1日双方的合同正式解除。 二、关于装修损失赔偿的问题。 通过前述认定事实，可以看出丁立忠是在未经白治惠同意的情况下从任崇贵、石生洪处转租的门市，也没有直接经过白治惠的同意在2017年4月进行了装修。但2018年5月，丁立忠与任崇贵、石生洪及白治惠三方协调门市租赁事宜，白治惠与任崇贵、石生洪解除之前签订的租赁合同，并约定有关此门市之前的经济纠纷双方将不再追究，丁立忠也与任崇贵、石生洪解除之前签订的租赁合同，并赔偿任崇贵、石生洪10,000.00元。在丁立忠已经装修并已经营的状态下，白治惠与丁立忠于2018年7月5日签订房屋租赁合同，约定租期从2018年5月10日至2023年5月9日。在这种背景下签订的这份合同中，白治惠与丁立忠并没有就房屋的装修进行特别的约定，没有对丁立忠从他人处转租来装修的事实进行否认，白治惠与丁立忠的合同是建立在维持现状的情况下签订的。庭审中，证人王某时作为白治惠的委托人在陈述与任崇贵、石生洪终止合同时，就是以丁立忠已装修且正在经营的现状交付给白治惠的。另外，可以假设一下，假如丁立忠与白治惠在2018年7月签订合同后，丁立忠重新装修，从双方的合同第四条来看，丁立忠作为承租方装修门市，不能改变承重结构，不能破坏房屋原有结构现状等，该合同文本文义表达的前提是允许承租方装修。因此，结合本案双方签订合同的前后过程来看，虽然丁立忠的装修不是在白治惠直接同意的情况下装修的，但双方后来签订合同是建立在丁立忠已装修的现状下而签的，白治惠通过行为已对丁立忠的装修予以追认，丁立忠对涉案门市的装修应当视为经过白治惠的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，由于白治惠与丁立忠对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，现在双方解除合同，如何确定装修损失责任问题就需要考虑双方在解除合同中谁违约、谁的过错等问题。从上述认定事实来看，丁立忠与白治惠协商租金减免问题，但白治惠未同意租金减免，只同意租金延期，双方一直就租金减免还是延期问题没有取得共识，就是否解除合同也没有达成共识，双方对于本合同的解除都存在违约和过错。具体分析如下，丁立忠的违约和过错表现为：首先，按双方合同约定，丁立忠应当于2020年4月9日前交纳当年的全部租金200000.00元，但白治惠同意其延期交纳，丁立忠已经延期于2020年6月30日才支付白治惠2020年度（2020年5月10日至2021年5月9日）租金的一半（2020年5月10日到2020年11月10日）100,000.00元。其次，在半年租金快到期时，双方又多次通过电话、微信协商，在双方协商过程中，由于沟通不畅，双方发生不愉快。之后丁立忠便多次对白治惠及其儿子文剑峰的微信不予回复，在2020年11月10日、11日白治惠两次向其提出要租就交租金，如果不租就办理退房手续，并要求其在三日内交纳余下房租的通知下，丁立忠仍不予回复，也不接白治惠的电话，消极沟通，导致双方无法正常协商。第三，丁立忠在与白治惠儿子文剑峰微信联系时已表示过“如果实在推荐不出去，时间到了搬了就完了嘛”。2020年11月5日，丁立忠将白治惠的电话号码通过短信主动发送给聂某，丁立忠经营部的工作人员也将门市到期要搬走、要推荐给他人续租的相关信息传达给聂某。庭审中，聂某出庭作证时当庭展示、播放了与丁立忠服装店工作人员的微信聊天记录、语音及聂某与丁立忠短信沟通的情况，可以看出丁立忠已经用行动表示不会续租，并且在积极帮助推荐下一个租户。第四，从白治惠提供的2020年11月12日涉案门市的现场视频来看，丁立忠已于2020年11月12日之前已将门市的绝大部分东西搬走，现场只剩部分模特架散乱堆放。丁立忠在未通知白治惠的情况下，将门市搬离为空，一搬走之，其行为已表明不履行续租及支付租金的义务。庭审中，丁立忠称其搬走只是换品牌的说法，与双方协商前后过程、与丁立忠之前说辞、与丁立忠主动向聂某推荐白治惠、与现场搬离现状相矛盾，不符合普通大众的基本判断。而白治惠在导致本案合同解除上也存在违约和一定过错，主要表现在：白治惠一直未明确向丁立忠表达双方合同解除的意思，尤其在其给予丁立忠三日付款期限届满后，并没有正式通知丁立忠双方合同解除。在发现丁立忠已将门市搬离一空后，白治惠没有与丁立忠就合同解除达成正式协议，未向丁立忠发出解除合同通知，也未依法向法院起诉要求解除双方合同的情况下，径直将涉案门市租给了案外人聂丽娜，并允许案外人到场装修，其行为也存在过错，也构成违约。综合全案情况来看，本院认为，丁立忠在导致本案合同解除上存在主要违约和主要过错，其应当对合同解除承担80%的过错责任。按上述司法解释规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。丁立忠提供了其于2017年4月装修费用为347000.00元，其中231000.00元为硬装修费用14,250.00元为灯具费用101,750.00元为模特、道具、货架等软装修费用。前已分析，本院认定丁立忠的装修是经过了白治惠同意的，因此，丁立忠剩余租赁期内的装饰装修残值损失应由双方根据各自的过错承担相应的责任。由于丁立忠已将大部分软装修的设施、设备、道具搬离，应扣除101,750.00元的软装修费用，对于硬装修费和灯具费245,250.00元，应按丁立忠使用年限和剩余租期进行折旧计算。该装修从2017年5月至2023年5月合同期满，有6年的时间，平均每年可折旧40,875.00元，从2021年3月1日计算至2022年5月9日，还有两年零两个月，即剩余租赁期内的装饰装修残值损失为40,875.00÷12个月×26个月＝88,562.50元，按双方的过错责任计算，丁立忠自己应承担80%的责任，白治惠应承担20%的责任，即白治惠应赔偿丁立忠剩余租赁期内的装饰装修残值损失88,562.50×20%＝17,712.50元。 三、关于押金退还的问题。 按双方合同第五条约定，丁立忠在使用期间另交白治惠20,000.00元押金，丁立忠不租门市时，无任何纠纷及违约行为，白治惠应全额退还押金。前已分析，丁立忠与白治惠合同解除，双方均存在违约，从双方合同约定精神来看，如果双方均无违约应当全额退还押金，现双方均违约并已导致合同解除，白治惠作为出租方已将涉案门市租出去，白治惠并没有损失，从双方合同精神及社会公平角度出发，白治惠应当依法依约退还丁立忠20,000.00元押金。 四、关于已交房租退还的问题。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，涉案门市是白治惠私人所有，丁立忠租赁该门市用于经营，2020年受疫情影响，各行各业营业收入可能受到一定程度的影响，但丁立忠并没有就其营业收入明显减少或没有营业收入提供任何证据证明。从2020年5月10日至2020年11月10日，丁立忠已实际使用门市，且该期间乐山市沙湾区并没有出现疫情，丁立忠要求白治惠退还该期间已交的租金，不符合双方合同约定，也不符合法律和政策规定，本院不予支持。对于丁立忠从2020年11月10日以后到本案确认解除合同（2021年3月1日）期间的租金，由于丁立忠并没有实际使用涉案门市，白治惠因已重新租赁他人也没有遭受损失，再结合四川省对于承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户的政策规定，丁立忠也无需再支付该期间租金。 五、关于可得利益损失和转让费的问题。 对于丁立忠要求白治惠赔偿可得利益损失50,000.00元的诉讼请求，因丁立忠没有提交任何证据证明，本院不予支持。对于丁立忠要求白治惠赔偿其转让费54,167.00元的诉讼请求，因丁立忠系从案外人任崇贵、石生洪处转让涉案门市并支付转让费，按合同相对原则，该转让费系丁立忠与任崇贵、石生洪之间的合同约定，与白治惠无关，与本案无关，本院对丁立忠的该诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第一款、第五百六十三条第一款、第五百六十五条、第七百零三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）丁立忠与被告（反诉原告）白治惠于2018年7月5日签订的《房屋租赁协议》于2021年3月1日解除； 二、被告（反诉原告）白治惠于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）丁立忠押金20,000.00元； 三、被告（反诉原告）白治惠于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）丁立忠剩余租赁期内的装饰装修残值损失17,712.50元； 四、驳回原告（反诉被告）丁立忠的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）白治惠的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8,458.00元，减半收取计4,229.00元，由原告（反诉被告）丁立忠负担3,975.00元（已交），由被告（反诉原告）白治惠负担254元（在本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）白治惠负担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 员 梁琼先 二〇二一年三月十九日 法官助理 周海英 书 记 员 杨 敏 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的时间，从法律文书规定履行期限的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十二条第一款 当事人协商一致，可以解除合同。 第五百六十三条第一款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第七百零三条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。