江苏省苏州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏05行终573号 上诉人（原审原告）吴坚，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）卞冬明，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）熊启华，性别：××，××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）张凤美，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）乔浪，性别××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）任银孟，性别：××，××年××月××日生，××族。 上诉人（原审原告）孙爱标，性别××年××月××日生，××族。 上述七上诉人诉讼代表人吴坚、卞冬明，即本案上诉人。 上诉人（原审原告）沈若谷，性别××年××月××日生，××族。 委托代理人沈建民，住浙江省德清县，系沈若谷父亲。 委托代理人杨卫群，性别，住浙江省德清县，系沈若谷母亲。 上诉人（原审第三人）苏州九天文化发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫路216号（东创科技园B331室）。 法定代表人邢彬，执行董事。 委托代理人芦涛，江苏五洲信友律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）苏州市吴中区住房和城乡建设局，住所地江苏省苏州市吴中区吴中东路169号。 法定代表人汪庆丰，局长。 委托代理人颜国庆，江苏百年英豪律师事务所律师。 委托代理人孙以乔，江苏百年英豪律师事务所律师。 原审第三人苏州熙金商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金枫路216号1幢B521室。 法定代表人陈德朗。 上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标及苏州九天文化发展有限公司因履行城建监管职责一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506行初3号行政判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明，苏州市吴中区木渎镇熙金时尚娱乐广场（以下简称熙金广场）系苏州九天文化发展有限公司（以下简称九天公司开发建设）。该项目一共5幢，均为商业服务用房，其中4幢、1幢、2幢和3幢、5幢分别于2015年6月26日、2015年11月13日、2016年3月11日和2016年8月8日取得预售许可。2015年3月14日，苏州好易捷物业管理有限公司通过招投标进入熙金广场提供前期物业服务，后该公司退出，现由苏州熙合鑫诚物业管理有限公司提供物业管理服务。吴坚等八人系涉案商铺的购买人，商品房买卖合同签订时间在2016年、2017年，合同约定的交房截止时间分别是2016年12月31日、2017年6月30日、2017年12月31日，现均已取得不动产权登记。2018年2月2日，熙金广场建设工程通过竣工验收备案。2018年2月14日，九天公司取得熙金时尚娱乐广场1#-5#商业楼工程交付使用通知书。2019年8月，吴坚等人联合向吴中区住建局发出《举报信》，主要内容是举报九天公司在销售熙金时尚娱乐广场商铺时存在违法违规行为，包括：1、熙金时尚娱乐广场于2018年2月11日通过竣工验收备案，但实际售后交房时间在2017年6月30日，公然违反法律法规规定。2、九天公司在《商品房预售方案》中承诺不采取售后包租或变相售后包租销售未竣工商品房，但事实上该项目就是采取了变相售后包租的方式进行销售。3、销售时以《熙金时尚娱乐广场优惠申请单》为诱导，让购房者缴纳居间服务费。4、未经业主同意，擅自将物业公司苏州好易捷物业管理有限公司更换为苏州熙合鑫诚物业管理有限公司，违反物权法、物业管理条例规定。要求吴中区住建局对九天公司作出严肃认真处理，并依法依规责令、督促九天公司采取补救措施纠正违法行为。2019年10月28日，吴中区住建局作出《关于木渎熙金广场业主来信的回复》（下称《业主来信回复》），主要内容：1、经查该项目已通过相关部门验收，于2018年2月14日取得商品房交付使用通知书。关于房屋交付时间，双方签订的商品房买卖合同中，第十七条（房屋交付时间）、第二十条（逾期交房的违约责任）已有明确约定。请依据购房合同中相关条款处理，如与开发商协商不成建议通过司法途径解决。2、有关租赁事项，据与开发公司核实是当事人与商管公司签订的。该事项不属于我单位业务范畴，建议向属地相关部门咨询或反映。3、关于“居间服务费”问题，据开发公司反馈，“志高科技”为该项目销售方之一，投诉中所涉为销售方推出的“居间服务优惠”活动，居间服务收费5万元，享受抵扣10万元房款。开发公司表示有关居间服务过程及优惠方式均已告知买受方。经核实，参与客户均签署相关协议书。4、经了解，木渎镇已组织该项目业委会筹备公司，但因成立小区业委会筹备组的开会现场报名且符合条件适宜参加熙金广场业委会筹备组的业主成员未达到既定人数，故本次业委会筹备组未依法成立。因为该项目业主实际大部分均不在项目现场，相关公示公告起到的效果有限，也建议相关业主可通过建群的方式协助政府相关部门做好前期宣传和报名工作。其已联系督促木渎镇建设和环境保护局积极指导该项目业主委员会的筹备、组建工作。5、经了解，前期物业公司服务企业（好易捷物业）因物业收缴问题导致该项目持续亏损，已与开发商协议解约。目前有开发商另行委托物业服务企业进行日常服务工作。已要求在临时在管期间仍应参照前期物业服务合同的标准进行服务，同时尽快征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数业主的同意。吴坚等人认为吴中区住建局未依法履行法定职责，遂向法院提起本案诉讼。 另查明，涉案商铺存在竣工验收和取得商品房交付使用通知之前办理交房的情况，吴坚等人均是在商品房买卖合同约定的交付截止日期当日或之前数日办理了交房手续。吴坚等人在交房前或同时作为甲方均与熙金公司（乙方）签订《业主委托租赁经营管理合同》，主要内容是甲方就其拥有的熙金时尚娱乐广场的产权物业全部经营管理权委托给乙方，委托期限5年，自甲方完成该商铺交付之日起往后推5年，从甲方完成该商铺交付之日第三年起每年乙方按甲方该商铺租金的90%汇款转账形式支付给甲方，其余10%留存由乙方收取作为经营管理费用。办理交房手续时，吴坚等人又与熙金公司订立《补充协议》，约定甲方同意提前收房，自协议签订之日办理确认收房手续，并将该房屋交付给乙方进行二次装修改造。补充协议还对有关收房津贴、“9:1”分成政策开始实施日期、房屋面积补差费用等进行了约定。补充协议签订当日，吴坚等购房人签署房屋交接确认书。庭审中，九天公司称，熙金广场商铺大部分都是其委托熙金公司代为办理交房，熙金公司与业主签订交房确认书，吴坚等认可九天公司的陈述，但表示虽然熙金公司代九天公司交房，但其实际并未拿到房屋，而是直接由熙金公司进行经营管理。 又查明，九天公司于2012年9月12日登记设立，注册资本1亿元，股东为宋毅、俞文、陈颖，持股比例分别为45%、45%、10%。2019年5月21日，法定代表人由宋毅变更登记为邢彬。熙金公司于2016年3月9日登记设立，注册资本100万元，现股东为徐剑民、张永全，持股比例分别为80%、20%；邢彬曾持有该公司股权，2019年5月31日转让给徐剑民。 原审法院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款、《商品房销售管理办法》第五条第三款及《物业管理条例》第五条第二款、《江苏省物业管理条例》第四条第一款等规定，县级以上人民政府房地产开发主管部门（建设行政主管部门、房地产行政主管部门）负责本行政区域内房地产开发建设、经营、销售和物业管理活动的监督管理。吴中区住建局作为房地产开发主管部门，对吴中区行政区域内上述活动具有监督管理职责，系本案适格被告。关于吴坚等人是否具有原告主体资格的问题，因吴坚等八人均系熙金时尚娱乐广场的业主，其作为业主向吴中区住建局举报、投诉九天公司在商品房开发经营和销售等过程中存在违法违规行为，吴中区住建局作出的答复与吴坚等人存在行政法的利害关系，因此，吴坚有权就吴中区住建局针对举报投诉事项作出的履职行为提起行政诉讼，其是本案的适格原告。关于熙金广场商铺先交付使用后验收的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《商品房销售管理办法》第四十条规定：“房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的；…。”本案中，熙金时尚娱乐广场建设项目于2018年2月2日竣工验收，于2018年2月14日才取得商品房交付使用通知，但九天公司在验收和取得交付使用通知之前已经委托熙金公司与吴坚等购房人办理了交房手续，涉案商铺根据《业主委托租赁经营管理合同》交由熙金公司统一运营管理，虽然交付行为基于买卖双方的合意，但客观上违反了上述法律法规的规定。吴中区住建局在《业主来信回复》中对九天公司未竣工验收就交付房屋的问题未予答复，亦未对该违法违规行为进行查处，属于未依法履职。 关于熙金广场商铺售后包租的问题。《商品房销售管理办法》第四十二条第（四）项规定，房地产开发企业在销售商品房中采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。该办法第四十五条第二款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”禁止售后包租的规范性目的主要是维护房地产市场的健康有序，打击炒房投机行为，以及不具有真实销售内容和目的的非法集资行为。本案中，吴坚等人分别与九天公司签订商品房买卖合同，就购买涉案商铺进行了约定，买卖合同条款不涉及售后包租，也无租金抵扣房款等涉嫌变相售后包租的约定。而与吴坚等人签订《业主委托租赁经营管理合同》的相对方是熙金公司，该合同订立时间往往在实际交房时，且合同中没有租金抵房款或业主取得固定点数收益等约定；根据原审法院已查明事实，熙金公司与九天公司成立时间、股东、经营范围均不相同，二者应系各自独自运营的不同法人主体，因此不能认定九天公司在销售涉案商铺过程中存在售后包租或变相售后包租的违法行为。吴中区住建局在《业主来信回复》中表示租赁事项系业主与商管公司签订的，与基本事实相符，未作查处亦不违反法律法规规定，但认为有关售后包租不属于其业务范畴系答复不当。 关于熙金广场商铺销售过程中收取中介费的问题。吴坚称，九天公司委托苏州志高网络科技有限公司代理销售，从中收取居间服务费，违背其取得预售许可时所做的自行销售承诺；八人中只有沈若谷、张凤美二人交了中介费，分别为60000元、50000元，从而可以享受价格优惠。九天公司称其并未收取居间服务费，至于由自行销售改为委托销售，是因为后续销售难度增加，不存在违反监管的情况，是否进行备案需要庭后核实。吴中区住建局称九天公司取得预售证后未进行其他的任何备案。对此，从吴坚提交的商品房预售方案、居间服务费发票及吴中区住建局提交的预售许可证情况来看，九天公司虽在熙金时尚娱乐广场2幢和3幢、5幢商品房销售方案中均计划自行销售，未组织团购活动，团购方案另行申报，但在实际销售过程中，委托苏州志高网络科技有限公司开展团购优惠活动，该公司从中收取了部分业主的团购费，也就是改变了商品房预售方案中的销售模式。《商品房销售管理办法》第四条规定：“房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房”。即法律未禁止房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第（八）条规定，房地产开发企业应当按照商品房预售方案销售商品房，预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案公示。也即预售方案并非不可更改，只是需要履行备案公示手续。同时，相关法律法规并未对商品房预售方案发生变更但未进行备案的行为作出处罚规定。因此，本案中，针对九天公司在预售过程中擅自改变销售模式未进行备案，吴中区住建局作为主管部门，无权对该行为进行查处。综上，关于居间服务费的问题，吴中区住建局在《业主来信回复》中作出的答复并无不当。 关于熙金广场更换物业公司的问题。根据建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]130号）第三条、江苏省建设厅《江苏省前期物业管理招标投标实施办法》(苏建房（2007）114号)第四条规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招标投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，负责前期物业管理。根据《苏州市住宅区物业管理条例》第二十七条、第四十六条规定，工业厂房、办公楼、商场、医院、学校等非住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理，并签订前期物业服务委托合同。前期物业服务委托合同应当报所在地房产行政主管部门备案。根据《苏州市物业服务项目承接和退管指导意见》（苏住建物[2014]25号）第三十条规定，业主大会和业主委员会尚未成立，物业服务企业退出项目服务管理的，建设单位应当按照前期业管理招投标有关规定和程序，并征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，及时另行选聘具有相应资质等级的物业服务企业，按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行，并在新选聘的物业服务企业确定后10日内报物业所在地的区（县级市）物业行政主管部门和街道办事处备案。本案中，在原前期物业公司解约退管后，九天公司另行委托苏州熙合鑫诚物业管理有限公司提供物业服务，但未经过招标投标程序，也没有证据证明经过熙金广场业主人数和面积“双过半”同意，亦未进行备案，属于违法违规行为。但是，针对该违法违规行为，《物业管理条例》第五十六条仅将处罚对象列为“住宅物业的建设单位”，本案为非住宅项目，无法适用；而《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》及上述有关前期物业招投标管理规范均未作出明确规定，即吴中区住建局作为物业行政管理主管部门，对九天公司的上述违法违规行为无行政处罚的权力。鉴于吴中区住建局对本行政区域内物业管理活动负有监督管理职责，其应当督促九天公司依法依规选聘物业公司实施涉案项目前期物业管理，并及时办理物业服务合同备案手续。因此，关于熙金广场更换物业公司的问题，吴中区住建局在《业主来信回复》中作出的答复并无不当。 综上，吴中区住建局作出的《业主来信回复》关于售后包租问题的答复部分内容不当，但因撤销无实际意义，故原审法院仅确认违法；关于先交房后验收的问题，吴中区住建局未完全履行法定职责，其答复应予撤销。吴中区住建局应针对九天公司违法交房行为继续履行法定查处职责。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（六）项，第七十二条，第七十四条第二款之规定，判决：一、确认吴中区住建局于2019年10月28日作出的《关于木渎熙金广场业主来信的回复》中第2点内容违法。二、撤销吴中区住建局于2019年10月28日作出的《关于木渎熙金广场业主来信的回复》中第1点内容。三、吴中区住建局于本判决生效之日起六十日内针对吴坚等人《举报信》中第1点涉及的违法交房行为履行查处职责。一审案件受理费人民币50元，由吴中区住建局负担。 上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标上诉称，一、关于熙金广场商铺售后包租的问题,一审法院认定事实错误。（一）上诉人等与熙金公司签订的《业主委托租赁经营管理合同》和《购房合同》是同时签订的,并非是在实际交房时签订。《业主委托租赁经营管理合同》第四条第2点规定:“从甲方完成该商铺交付之日第三年起,每年乙方按甲方该商铺租金的90%以汇款转账形式支付甲方”,这与上诉人优惠后支付的最终购房款相吻合,因此原审法院认定事实错误。同时上诉人与九天公司销售部所签《熙金时尚娱乐广场优惠申请单》中也载明,该成交价为抵扣前期收益后的房款的总价格,自交房后第三年起,双方按照实际租金9：1分成,这份申请单是上诉人与九天公司销售部签订的,理当构成上诉人与九天公司所签购房合同的组成部分,是典型的租金抵扣房款变相售后包租未竣工涉案房屋的有力证据,原审法院认定错误。（二）熙金公司是九天公司为了能成功变相售后包租又能逃避法律的制裁而设立的关联公司。熙金公司是2016年3月成立，而九天公司也是2016年开始销售涉案房屋,时间上吻合；熙金公司成立时九天公司的原法人代表宋毅担任熙金公司监理,现法人代表邢彬既持有熙金公司股份同时又是上诉人九天公司的执行董事，直到2019年5月21日担任九天公司的法人代表。但原审法院没有查明邢彬是九天公司的执行董事,仅认定为宋毅、俞文、陈颖为被上诉人九天公司的股东,显然与事实不符。再者，2016年熙金公司成立时九天公司的执行董事邢彬是其中的股东之一,原九天公司的法人代表宋毅担任监理。邢彬是在2019年5月31号才退出熙金公司股东,但同时又在退出前的2019年5月21日又担任了九天公司的法人代表,另查到九天公司和邢彬又都是苏州九天太合影视文化有限公司的股东,分别持有80%和20%的股份。早在2019年上诉人就已开始反复向吴中区住建局反映九天公司采取变相售后包租未竣工商品房等一系列违法行为,九天公司和熙金公司得知了投诉的内容,邢彬才退出了熙金公司的股东,其目的就是为了避免被查变相售后包租的违法行为,逃避法律的制裁。二公司的经营范围除了开发地产这块外,基本上是大同小异，都有楼盘销售代理,物业管理、信息咨询服务、企业策划等业务,而且部分上诉人在2019年拿回商铺时,被强制签订承诺书(承诺书由熙金公司事先打印好的格式书),承诺书内容包括自愿放弃追究九天公司及熙金公司的任何违约责任,不然不让拿回商铺。以上事实充分证明九天公司利用其关联公司(熙金公司)与购房业主签订招商合同,并用售后二年租金抵扣房款的典型骗术来吸引业主购房,完全可以定性为售后包租。二、对“居间服务费”的判决不服。《市政府印发关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》（苏府[2014]9号）第二条规定,商业房地产开发企业在申请预售许可时,必须向住建部门提交预售方案,并注明是采用自行销售或其他销售方式。若采用其他销售方式的,须提交相关合同;第四条规定,形成部门联动,加强商业房地产项目后续监管,(一)建立商业房地产联席会议制度,形成部门联动机制,加强对商业房地产项目的后续综合管理。吴中区住建局和九天公司均未提供委托销售合同及上诉人签署相关协议书的证据。另外,上诉人依据《熙金时尚娱乐广场优惠申请单》是于2017年4月向九天公司交纳“居间服务费”,而苏州志高网络科技有限公司（以下简称志高公司）却在2018年4月18号向上诉人出具了发票,上诉人与志高公司间并无任何委托关系,更无任何理由向上诉人收取任何款项。志高公司就是九天公司包装的一个托，九天公司既要收房款，又要收中介服务费，明显违法。综上，一、请求依法撤销原审判决关于“变相售后包租未竣工涉案房屋”、“居间服务费”的认定,改判支持上诉人对“变相售后包租未竣工涉案房屋”、“居间服务费”的一审诉讼请求;二、判令被上诉人纠正九天公司的违规行为,退回“居间服务费”；诉讼费用由被上诉人承担。 上诉人九天公司上诉称,原审法院要求被上诉人对九天公司的违法交房行为履行查处职责严重违法。首先,原审法院所称的违法交房并不存在,九天公司只是同购房人就逾期交房的违约责任进行变更,而并非真实的将房屋交付给购房人使用,所以并不符合处罚的构成要件,而且就算符合也是由作为主管部门的被上诉人进行审查认定,而非原审法院直接定义为违法交房。其次,九天公司认为被上诉人的回复已经表明九天公司的行为并不构成原审法院所称的处罚条件,同时,该判决事项也不具有可执行性。最后,吴坚等人作为本案原告的主体不适格。违法交房行为并不存在,即使存在也在房屋符合交付条件的时候已经消灭了,所以并不存在改正的对象;处罚与吴坚等人没有利害关系,绿化可能会影响到购房人的利益,但处罚根本不涉及其利益,所以该判决应予改判。综上，请求撤销原判，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人吴中区住建局答辩称，上诉人吴坚等人缺乏本案的原告主体资格。本案未涉及吴坚等人民事权益，被上诉人的答复不影响其合法权益。针对吴坚等人的投诉举报，被上诉人进行调查并予以答复，已经依法履职。 原审第三人熙金公司未发表陈述意见。 二审中，上诉人吴坚等人提供如下证据：1.房款计算表，证明第一、二年前期收益抵扣房款；2.熙金广场销售信息打印件2份，证明九天公司是自行销售，且第一、二年收益抵扣房款；3.苏州九天太合影视文化有限公司股权构成，证明九天公司和邢彬都是该公司股东，间接证明熙金公司与九天公司的关系；4.政府信息公开申请答复书（苏住建依复[2020]第101号），证明志高公司代理销售时没有进行备案。经组织质证，吴中区住建局认为，证据1-3真实性、关联性不予认可，证据4真实性没有异议，与本案没有关联性；九天公司认为，证据4由法院依法认定。证据1-3与本案无关，真实性也不认可；熙金公司未发表质证意见。本院认为，《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条规定，原告或者第三人应当在开庭审理前或者人民法院指定的交换证据之日提供证据。因正当事由申请延期提供证据的，经人民法院准许，可以在法庭调查中提供。逾期提供证据的，视为放弃举证权利。原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。第五十二条第三项规定，本规定第五十条和第五十一条中的“新的证据”是指以下证据：……（三）原告或者第三人提供的在举证期限届满后发现的证据。经核查，上诉人吴坚等人提供的证据1-3不属于二审期间的新证据，因逾期举证，本院不予接纳。上诉人吴坚等人提供的证据4政府信息公开申请答复书（苏住建依复[2020]第101号）形成于一审庭审后，属于二审期间的新证据，本院予以认定。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，《商品房销售管理办法》第四十二条第（四）项规定，房地产开发企业在销售商品房中采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，处以警告，责令限期改正，并可处以１万元以上３万元以下罚款。该办法第四十五条第二款规定：“本办法所称售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。”本案吴坚等人签订《业主委托租赁经营管理合同》的相对方是熙金公司，而非作为涉案房产项目的开发商九天公司，故不符合上述规定的适用条件。上诉人吴坚等人主张九天公司与熙金公司存在成立时间接近、高管交叉任职、经营范围雷同等情形，且熙金公司强制上诉人签订自愿放弃追究九天公司及熙金公司的违约责任的承诺书，因此熙金公司是九天公司为变相售后包租又能逃避法律的制裁而设立的关联公司。本院认为，经核查，熙金公司与九天公司均为独立的企业法人，可对自己的行为独立承担责任。上诉人吴坚等人提供的证据不足以推翻熙金公司、九天公司独立的主体资格，本院对上诉人吴坚等人的该主张碍难支持。另，上诉人吴坚等人主张，其支付的房屋成交价款为总房价抵扣前两年收益后的价格，故九天公司存在以租金抵扣房款的售后包租行为。本院认为，吴坚等人对其主张的房价构成并未提供充分的有效证据予以证实，且经核查上诉人吴坚等人与九天公司签订商品房买卖合同、取得不动产权登记的过程，并无充分证据可认定九天公司在房屋销售过程中存在不真实的销售内容、目的以及非法集资等具备售后包租本质特征的行为，涉案房屋买卖合同及《业主委托租赁经营管理合同》亦不涉及租金抵房款或业主取得保底收益等约定，故本院对上诉人的该上诉理由碍难支持。 关于熙金广场商铺销售过程中收取中介费的问题，上诉人吴坚等人向吴中区住建局举报九天公司“销售时以《熙金时尚娱乐广场优惠申请单》为诱导，让购房者缴纳居间服务费”，该项举报内容所涉的违法行为并不明确，吴中区住建局未要求上诉人吴坚等人明确其举报的违法行为，而直接予以答复，应当承担一定的不利法律后果。根据上诉人沈若谷、张凤美的庭审意见，其真实意思表示是认为九天公司自行销售还收取“居间服务费”，要求九天公司或志高公司予以退还,并要求对九天公司自行销售改为委托销售未履行备案公示的违法行为、志高公司未经备案擅自代理销售商品房的违法行为进行查处。吴中区住建局答辩称，《市住房城乡建设局关于进一步加强商品房销售管理的通知》（苏住建规[2014]9号)规定“预售方案内容发生变更的，应及时报项目所在地房产行政主管部门备案”，但没有查找到违反规定进行处罚的相关法律、法规。关于志高公司没有商品房销售代理备案的销售行为，涉及市场监督局、物价局、住建局等多个部门的监督管理，根据《省政府办公厅关于全面推进“多证合一”改革的实施意见》(苏政办发[2014]122号)文件精神，经其查找，没有找到进行处罚的相关法律、法规。本院认为，上诉人沈若谷、张凤美要求九天公司或志高公司退还“居间服务费”应当通过民事途径解决，不属于行政执法的范围。原苏州市物价局《关于进一步规范市区商品房销售价格的通知》（苏价规字〔2010〕4号）第四条规定，房地产开发经营企业应严格执行商品房销售“一价清”制度，不得在标价之外加价出售商品。上诉人沈若谷、张凤美主张九天公司涉嫌违规收取房价之外的“居间服务费”，此属于价格主管部门的执法职能，超出吴中区住建局的查处范围。对于九天公司改变销售模式未进行备案、志高公司代理销售商品房未进行备案的行为，吴中区住建局在现行法律、法规中并无对应的处罚职权依据及罚则，无法进行查处。因此，吴中区住建局在《业主来信回复》中所作的关于居间服务费的答复，不影响上诉人沈若谷、张凤美的合法权益。 另，针对上诉人吴坚等人举报的九天公司未竣工验收就交付房屋的问题，吴中区住建局在《业主来信回复》中未予答复，属于未依法履职，吴中区住建局应当依法进行调查、处理并及时告知上诉人。九天公司关于吴坚等人原告主体不适格的上诉理由缺少事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标及九天公司的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人吴坚、卞冬明、张凤美、沈若谷、熊启华、乔浪、任银孟、孙爱标负担25元，由上诉人苏州九天文化发展有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长  陈芝颖 审判员  姜雨昊 审判员  赵 芬 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  张 雷