江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初81号原告：徐州仁恒房地产经纪有限公司，住所地徐州市泉山区徐泉奎山乡淮塔**。负责人：张小支，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春燕，江苏红杉树律师事务所律师。被告：武龙，男，1988年2月9日生，汉族，住徐州市阿尔卡地亚**。委托诉讼代理人：高蕾，江苏建伟律师事务所律师。原告徐州仁恒房地产经纪有限公司与被告武龙居间合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐州仁恒房地产经纪有限公司（以下简称徐州仁恒经纪公司）的负责人张小支及其委托诉讼代理人王春燕、被告武龙及其委托诉讼代理人高蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐州仁恒经纪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付居间费用及违约金125000元；2、判令被告承担原告为此支付的律师费5000元及风险代理律师费用(本案实际执行款的20%)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月份，被告委托原告为其租赁房屋提供居间服务，双方于2020年1月18日签订了《看房确认书》。《看房确认书》约定，原告为被告提供的房源为：徐州市泉山区淮海西路欧洲广场x座x层x、xx、xxx、xxxx室房屋，租房用途为健身房，年租金费用为75万元，居间费用为一个月的租金。如承租人违约，将承担相当于居间费用1倍的违约金以及诉讼费、公证费、律师费等。看房后，被告主动向原告要了涉案房屋所有权人的代理人龚传新的联系方式。原告催促被告支付居间费用，被告于2020年4月2日通过微信转账2000元，此后，得知被告已经承租了涉案房屋并开始装修，但仍拒绝支付居间费用。原告无奈，诉至贵院，请求依法查明事实，判令支持原告的诉请，维护原告的合法权益。被告武龙辩称，一、涉案房屋所有权人并未委托原告出租房屋。涉案房屋所有权人为袁庶、刘春华、龚沛，原告与上述三人之间并无任何联系，原告参与出租涉案房屋的行为是受到龚传新委托，但房屋租赁合同是与房屋所有权人之间签订，并非与龚传新签订。原告无法也无能力保证被告可以与涉案房屋的全部所有权人签订租赁合同。事实在2020年1月涉案房屋仍在出租中，上一租户也并未离开该房屋；在原告陈述的签订《看房确认书》期间，涉案房屋仍由上一租户占有使用，原告从未获得过涉案房屋的钥匙，也不具备帮助被告打开房门看房的条件和能力。二、被告并未利用原告提供的房源信息、交易机会等条件，不存在“跳单”违约行为。1、涉案房屋的出租信息并非原告的“独家资源”，被告可以从其他途径取得该房屋信息，并有权选择合适的方式促成租赁合同成立。被告在原告陪同下看房之时系由欧洲商城物业经理李国明与上一租户联系，由上一租户提供涉案房屋钥匙后才完成的看房，李国明在长达十几年的时间里一直接受委托在看顾涉案房屋并在上一租户不租之时可以帮忙联系出租涉案房屋。2、带看房屋并不是居间服务内容的全部，被告作为承租人，在接受原告带看之后，也可以根据居间方提供的服务水平进行选择。因被告发现原告并未获得房屋钥匙、也未能提供涉案房屋的相关产权信息；相反，李国明作为涉案房屋所在的欧洲商城物业经理，既能够获得房屋钥匙、又与房屋所有人有联系、更十分了解涉案房屋的真实情况，因此，被告是通过正当途径获得了同一房源的相关信息，并根据实际情况选择了更有能力作为居间方的李国明与涉案房屋所有权人进行的承租事宜的洽谈。3、原告并未提供充分证据证明被告存在与涉案房屋所有权人相互串通、私下交易的行为。相反，原告提供的服务与被告租赁合同的达成并无实质上的因果关系，被告提出要求原告帮助其与房屋所有人商谈降低租金、拿出房屋产权信息以及消防设施证明等材料时，原告明确表示其做不到被告的要求，让被告自己想办法。被告通过李国明进行居间，才最终促成租赁。三、原告未如实向被告告知房屋的相关情况。1、原告在被告提出要看房时，拿出空白的《看房确认书》让被告签字，事后自行填写了房屋出租价格、日期等信息。2、原告一直未能向被告提供涉案房屋的产证资料，并向被告隐瞒了涉案房屋存在抵押、房屋无法空房交付、没有消防设施等情况，导致被告对涉案房屋的价值有了错误预估，也陷入了巨大法律风险之中。3、原告在未获得房屋所有权人委托、将仍在出租中的房屋介绍给被告，同时又在被告多次询问后仍向被告作出虚假保证涉案房屋可以空房交付、消防设施合格。但事实上，原告的承诺并无任何依据，其还曾与李国明联系希望李国明能帮助提供消防图纸，可见，原告与李国明相比，李国明更具备提供较高居间服务水平的能力。四、原告并未最终促成交易成功，对于原告从事居间活动支出的必要费用，被告已向其支付。五、被告在李国明的促成下，了解了涉案房屋的实际情况，并与涉案房屋所有权人就房屋价格、房屋腾空、消防设施建设等情况进行了充分磋商，最终确定涉案房屋年租金为52万元。对于这一信息，被告从未隐瞒过原告，原告也曾提出过要求被告支付一月房租即43333元。但因其并未最终促成交易，被告仅愿意向其支付其从事居间活动支出的必要费用。现原告无视这一双方均已知的事实情况，以年租金75万元为标准主张中介费，也有违诚实信用原则。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应依法予以驳回。根据原被告举证质证及其当庭陈述，本院确认如下事实：案涉房屋徐州市泉山区淮海西路x号欧洲广场x座一层x、xx商铺的产权人为龚沛，xxx商铺的产权人为袁庶，xxxx商铺的产权人为刘春华。2015年12月28日，案涉房屋产权人龚沛、袁庶、刘春华（甲方/出租方）与郭乐（乙方/承租方）及本案原告徐州仁恒经纪公司签订了一份《房屋租赁合同》。本案原告以经纪方（经纪人）身份签订。合同签订的租期为2016年1月1日至2026年4月30日。合同第四条第2款乙方支付租金的方式如下：乙方可以使用现金支付、银行汇款支付房租。农业银行账号：62×××74，姓名：龚传新，甲方收到乙方所交的房租后，应向乙方提供收条，另有约定除外。2020年1月17日，原告徐州仁恒经纪公司的负责人张小支向被告发送了房屋平面图，被告要求至现场查看。1月18日，张小支与被告武龙约定见面查看房屋，被告武龙在《看房确认书》抬头委托方（甲方）处及落款处签名。该协议上部分约定如下：甲方（被告）承诺首次通过乙方看房后包括其亲友、代理人、合伙人、所在单位及陪同看房人等相关人员不得再通过其他中介机构或个人等形式求租、求购乙方曾介绍过的房屋，并不得以任何形式私下成交，不得将该房产信息透漏给他人，如有违反，甲方及以上相关人员均按照本协议第六条标准全额向乙方支付居间费用并同时支付居间费的1倍作为违约金。甲方确认所考察的房产在委托范围内，并确认经乙方居间，本人及相关人员成功签订出租或出售协议的视为乙方居间成功并于签订租（售）合同同时一次性支付居间费用。如签约后毁约的（包括双方协议解除），不妨碍乙方获得的居间费用，并赔偿乙方因此遭受的可得利益之损失。签字人及参加看房的陪同人员均承诺自愿承担本协议约定的所有违约责任。如有违约协商不成的可向仲裁委员会申请仲裁。为追偿本协议约定损失而发生的诉讼费、公（鉴）证费、律师费等相关费用均应由违约方承担。另，合同中填写了案涉房产的基本信息及价格75万元/年。租房居间费用的标准约定为“租房：居间费用为一个月的租金”。此后，原被告双方多次通过微信磋商租赁事宜，分别为：2月3日，原告告知被告武龙房主一方的意见是免租期可谈，被告认为中介谈不下来价格，在中间传话不好，要求原告把房东联系方式给被告，其自己谈，并承诺如果谈成的话给原告辛苦费；3月5日，原告徐州仁恒经纪公司的负责人张小支将“武先生健身138052x****x龚哥”信息发送给被告，被告收到该信息；3月7日，原告询问被告是否已经给房东打电话；3月30日，被告告知原告欧洲商城的物业经理也帮了很大的忙，等签完合同，给原告费用，原告告知被告赶紧签合同，签合同时三方都必须要到场的,被告认为原告太心急了；原告送钥匙后将钥匙放置地点图片发送被告；3月31日被告告知原告剩下的事情其跟龚传新对接，等事情处理好通知原告，让原告别着急；4月4日，被告微信转账2000元定金给原告；4月24日，被告微信与原告商谈房屋装修事宜。2020年4月11日，龚沛向原告出具“鉴于欧洲商城壹号KTV拆除工作，房主龚沛全权委托给武龙负责，现武龙付叁万元房租预付款给房主龚沛，后期从第一年租赁费中扣除叁万元。立此为据。……”2020年4月27日、4月28日、4月30日被告分别与案涉房屋产权人袁庶、刘春华代理人龚传新、龚沛签订了房屋租赁合同。三份合同为相同格式。第一条：出租房屋的前期情况1.甲方（产权人）为该出租房屋合法的所有权人，甲方所出租房屋已与上一租户解除租赁合同，该房屋上一租户的装潢拆除工作及该房屋的消防改造工作由乙方负责，甲方给予乙方4个月装修期限，该期限不算在房屋租赁期内，甲方也不收取该期间租金。2.甲方已于2020年4月11日将该房屋交付乙方进行装潢拆除施工，房屋装修期自2020年5月1日起至2020年8月15日止。第三条1.该房屋租赁期自2020年8月16日起至2028年8月15日止。第四条1.甲乙双方约定，该房屋第一年、第二年每年租金为人民币伍拾贰万元；第三年、第四年每年租金为人民币伍拾肆万元；第五年、第六年每年租金为人民币伍拾陆万元。租金支付：每半年一次，于每年7月15日、1月15日前各支付一次。3.乙方支付租金的方式如下：甲方一致同意由龚传新代为收取房屋租金。乙方可以使用现金支付、微信/支付宝转账、银行汇款等方式支付房租。如采用银行汇款方式支付房租，乙方应将房租汇至如下账户：银行账号：未填写，户名：龚传新，开户行：未填写。甲方收到乙方所交的房租后10日内，应向乙方提供收条。另外合同还约定了解除合同、违约及纠纷处理等相关条款。5月27日，被告通过微信语音告知张小支已与房东签订合同，要求公平合理按劳支付中介费，原告问其索要中介费43333元。6月14日,双方磋商中介费用问题，未能达成一致意见，张小支告知被告因被告不诚信，已联系房东，不与被告签订合同，且被告已违约定金不退。2021年1月6日，龚传新出具《情况说明》，内容为“欧洲商城x座x、xx、xxx、xxxx号房，分别属袁庶、刘春华、龚沛所有，我和他们都认识，为怕房子闲置，我就找张经理和其他朋友帮助联系出租。”庭审中，原告无法提供案涉房产的独家租赁授权。2020年8月10日，江苏红杉树律师事务所向原告出具5000元法律咨询代理费发票。8月20日，江苏红杉树律师事务所与原告签订委托代理合同。本院认为，居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告与被告签订了《看房确认书》,且2020年2月-5月，原、被告双方多次就房屋租赁、拆除装修等问题进行沟通，双方之间形成的关系符合居间合同的特征。委托人是否需要支付报酬,关键在于有没有促成合同成立,只要合同成立,而由于委托人之间的原因没有实现履行合同的,也应支付居间报酬。原告已向武龙提供了给予房源信息、带领看房、沟通成交意向等服务,即已经履行了居间义务。被告表示自行与房主的代理人龚传新或房主联系租赁事宜的行为，不能认定原告未履行居间义务，且被告曾承诺继续支付原告报酬,故原告主张被告应向其支付居间费用有事实和法律依据。关于居间服务费用的数额，对于原告主张的其协助磋商的价格为52万的事实观点，综合考量双方的证据及庭审情况，本院予以确认。另《看房确认书》中有明确的居间服务费用标准的约定：“租房：居间费用为一个月的租金”。虽然该《看房确认书》中填写了案涉房产的租赁价格为75万元/年，但这仅为最初始的参考价格，原告在庭审中也明确表示其协助双方磋商的价格为52万，且最终合同签订的成交价格亦为52万，故以52万为居间费用的计算基数较为合理。因此，本院确认居间服务费用为52万元÷12个月=43333元。关于被告已支付给原告的2000元定金应当冲抵居间服务费，因此，被告方尚欠原告居间服务费为41333元。关于违约金，依照合同法第三十九条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该法第四十条规定“……格式条款，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。也即格式条款并非当然、全部无效，只有存在第四十条规定的情形时，才能认定为无效。本案中《看房确认书》系原告制作的反复使用的格式合同,其中“甲方（被告）承诺首次通过乙方看房后包括其亲友、代理人、合伙人、所在单位及陪同看房人等相关人员不得再通过其他中介机构或个人等形式求租、求购乙方曾介绍过的房屋，并不得以任何形式私下成交，不得将该房产信息透漏给他人，如有违反，甲方及以上相关人员均按照本协议第六条标准全额向乙方支付居间费用并同时支付居间费的1倍作为违约金。”的约定,其中部分内容加重了对方责任、排除了对方主要权利，原告并未获得独家租赁授权，该部分约定限制了承租方作出由其他也有该套房源以更低的成交价提供中介服务或免费服务的第三方进行居间服务的选择权,该内容则属排除了当事人的主要权利，应认定该部分内容为无效。但对其中的“不得以任何形式私下成交”的内容，该内容既是基于诚信原则，也是为了维护原告的正当利益，不能认定为属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，即不能认定其无效，而原告正是基于这一约定向被告主张权利的。关于违约金的数额，由于原告方并未举证证明其损失情况，根据合同约定、相关法律规定及庭审情况，本院依法酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)1.95倍为标准计付，自2020年4月30日（案涉房产业主与被告签订租赁合同之日）起至被告实际支付居间服务费之日止实际计算的数额为准，但最多以不超过43333元为限予以支持。关于律师费，因双方签订的《看房确认书》中有明确约定“为追偿本协议约定损失而发生的诉讼费、公（鉴）证费、律师费等相关费用均应由违约方承担。”故对于已经支付的律师费5000元，本院予以支持。对于暂未发生的代理费用，不予支持，原告可在实际发生后再行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告武龙于本判决生效后十日内向原告徐州仁恒房地产经纪有限公司支付居间费用41333元及违约金（以41333元为基数，自2020年4月30日起至实际支付居间服务费之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)1.95倍为标准计算，数额以不超过43333元为限）；二、被告武龙于本判决生效后十日内向原告徐州仁恒房地产经纪有限公司支付律师费5000元；三、驳回原告徐州仁恒房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，保全费1220元，合计2670元，由原告徐州仁恒房地产经纪有限公司负担725元；由被告武龙负担1945元，被告武龙负担部分于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 汤文平二〇二一年三月三十日法官助理 刘珊珊书 记 员 蓝 珊