青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3471号上诉人(原审原告)：祝宾甲，公民身份号码×××，男，1985年12月11日出生，汉族，住青海省平安县。被上诉人(原审被告)：青海中惠房地产实业有限公司，统一社会信用代码：91630000661919372D，住所地西宁市城东区南山东路68号4号楼。法定代表人：居小平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李峰，孙钰，青海尊悦律师事务所律师。上诉人祝宾甲因与被上诉人青海中惠房地产实业有限公司（中惠房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初3918号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年12月1日公开开庭审理了本案。上诉人祝宾甲、被上诉人中惠房地产公司的委托诉讼代理人李峰、孙钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人祝宾甲的上诉请求：撤销一审判决，被上诉人协助祝宾甲完成交房交款事宜。被上诉人承担本次诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，造成祝宾甲违约的根本原因是中惠房地产公司拒绝祝宾甲自行贷款，合同中未对祝宾甲贷款银行约定，但在实际贷款过程中指定在建行城东支行进行贷款，祝宾甲提出自行贷款后遭到中惠房地产公司拒绝，且拒绝协助祝宾甲在别的银行进行贷款，最终造成祝宾甲违约，请求在查清案件事实的基础上依法公正判决。被上诉人中惠房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被答辩人因征信问题迟迟无法办理贷款，且未能根据合同约定支付剩余全部房款，被答辩人将不能贷款的原因归结到答辩人，答辩人在通知其解除合同前已经给予了被答辩人充足的时间履行付款义务，一审判决适用法律正确、程序合法，请求维持原判。祝宾甲一审提起诉讼的请求1．中惠房地产公司积极协助祝宾甲一个月内完成交付房款370000元及中惠房地产公司交付位于西宁市××区房屋事宜；2．中惠房地产公司承担本次诉讼所有费用4956元。一审法院认定的事实：2016年8月14日，祝宾甲与中惠房地产公司签订合同编号为YS0285352的《西宁市商品房预售合同》，约定：中惠房地产公司将位于西宁市××区的房屋出售给祝宾甲，房屋用途为住宅，房屋面积134.63㎡，单价4540元／㎡，总价款为611220元。祝宾甲采取公积金贷款方式付款，首期房款为201220元应于2016年8月14日前支付，剩余房款410000元应于2016年10月14日前进行公积金贷款。合同签订后，2015年4月6日，祝宾甲缴纳房款80000元，2015年4月12日，祝宾甲缴纳房款120000元，2016年8月14日，祝宾甲缴纳房款1220元。2017年7月31日，祝宾甲与中惠房地产公司签订《补充条款》，约定“原合同第六条付款方式为公积金贷款，祝宾甲于2017年7月31日缴纳首付款计241220元，其中剩余房款40000元以提取公积金方式支付，剩余房款计人民币370000元进行公积金贷款。”2017年8月8日，祝宾甲向中惠房地产公司缴纳房款40000元。祝宾甲共计向中惠房地产公司缴纳房款241220元，中惠房地产公司已收到祝宾甲缴纳的房屋首付款并向祝宾甲出具收条，剩余房款370000元未付。2017年10月竣工验收，案涉房屋已建成。现房屋备案登记在祝宾甲名下，处于空房状态。祝宾甲认为其已履行合同约定支付房屋首付款的义务，因中惠房地产公司指定其前往西宁大厦建行办理贷款未果后不允许到其他银行贷款而未按期支付剩余房款370000元，中惠房地产公司应积极协助其一个月内完成交付房款370000元及中惠房地产公司交付位于西宁市××区房屋事宜。中惠房地产公司认为由于祝宾甲未按合同约定支付剩余房款的违约行为致使合同无法履行，根据合同约定，合同解除条件已经成就，应依法解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》，祝宾甲向中惠房地产公司支付违约金6112.20元。祝宾甲因购买案涉房屋无法办理公积金贷款将中惠房地产公司、中国建设银行股份有限公司西宁城东支行诉至法院，祝宾甲于2018年12月3日向法院提出撤诉申请，法院于2018年12月3日作出（2018）青0102民初2958号民事裁定书准许祝宾甲撤诉。一审法院认为，祝宾甲与中惠房地产公司签订的《西宁市商品房预售合同》及《补充条款》系双方意思表示真实，合法有效，法院予以确认。祝宾甲陈述其向中惠房地产公司售楼处缴纳购房报名费4000元一节，中惠房地产公司表示不知情，祝宾甲亦未提交发票或者其他证据予以佐证，不予采信。依《西宁市商品房预售合同》第六条第二款约定：“如买受人不能及时办理相关手续或因买受方原因造成无法办理贷款造成逾期的，则买受方须在10日之内一次性付清剩余房款，或出卖人做退房处理并扣除总房款的1％做违约金……”；第七条第一款第二项约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”双方在履行过程中，祝宾甲、中惠房地产公司于2017年7月31日签订《补充条款》变更原合同第六条付款方式为公积金贷款，并对付款时间重新做出约定。因合同未对办理贷款的银行做约定，祝宾甲亦未提交证据证明，故其陈述中惠房地产公司指定到西宁大厦建行办理贷款一节法院不予采信。祝宾甲未按合同约定办理公积金贷款支付剩余房款370000元，其行为构成违约，致使合同目的无法实现，祝宾甲的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。中惠房地产公司请求解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》符合合同约定的解除条件，其主张成立，予以支持。中惠房地产公司请求祝宾甲向中惠房地产公司支付总房款的1％的违约金即6112.20元有事实和法律依据，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回祝宾甲对中惠房地产公司的诉讼请求；二、依法解除祝宾甲与中惠房地产公司于2016年8月14日签订的《西宁市商品房预售合同》；三、祝宾甲于判决生效后五日内支付中惠房地产公司违约金6112.20元。本诉案件受理费4956元，由祝宾甲负担。反诉案件受理费25元由祝宾甲负担。二审中，祝宾甲提交的新证据有1.打印的征信报告，予以证明祝宾甲无不良征信记录，符合办理贷款的条件；2.打印有建设银行西宁城东支行名称和账号的小票，予以证明中惠房地产公司指定要在建行西宁城东支行办理贷款导致其无法办理贷款的事实。3.民事裁定书，予以证明其申请撤诉的原因是中惠房地产公司承诺协助其办理公积金贷款，后双方因未能办成公积金贷款再次产生纠纷。经质证，中惠房地产公司认为征信报告打印件的真实性无法核实，该报告与本案不具有关联性。对印有建行西宁城东支行名称和账号的小票认可，但认为中惠房地产公司提供小票只是指定交纳购房款的银行账户，并没有指定银行贷款。对民事裁定书的真实性认可，但认为祝宾甲在一审法院撤回起诉时，双方约定祝宾甲在一个月内支付全部剩余房款，祝宾甲未按约定支付剩余房款，按约定也达到解除合同的条件。二审中，中惠房地产公司未提交新证据。二审经审理查明，一审判决查明事实属实，且双方当事人均不持异议，对双方无异议的事实本院予以确认。根据双方的诉辩主张，双方争议焦点为：1.双方之间签订的商品房预售合同应否解除2.祝宾甲是否承担违约责任3.中惠房地产有限公司应否履行合同交付房屋1.双方签订的商品房预售合同应否解除的问题。祝宾甲与中惠房地产公司于2016年8月14日签订的《西宁市商品房预售合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同约定祝宾甲应在2016年10月14日前完成公积金贷款，不能办理公积金贷款按合同约定应在10日内一次性付清购房款，即祝宾甲应在同年10月25日前付清剩余购房款。2017年7月31日，祝宾甲与中惠房地产公司签订《补充条款》，对原合同中约定交纳的首付款和剩余房款数额作了重新约定，但对剩余购房款办理公积金贷款的时间未作约定。双方对原合同条款未作补充约定的，应按原协议内容执行，同理，公积金贷款的时间也应按原合同期限执行，虽然原合同约定的时间期限已截止，但不能办理公积金贷款的，祝宾甲应一次性付清购房款。二审诉讼中，祝宾甲虽然提交了2018年的12月30日申请撤回起诉的民事裁定书，予以证明其在一审法院撤回起诉时，中惠房地产公司承诺协助其办理公积金贷款，对此主张中惠房地产公司不予认可，因此民事裁定书不能证明中惠房地产公司承诺协助其办理公积金贷款的事实，庭审中祝宾甲也认可由其自行办理贷款，祝宾甲主张未能办理公积金贷款的责任在于中惠房地产公司的依据不足。中惠房地产公司提交的2019年1月4日双方通话的电话录音，能证明双方在2019年1月4日仍因逾期交付购房款及是否应解除合同的事宜进行沟通，该事实同时也证明祝宾甲在此时已明知不能办理公积金贷款和中惠房地产公司催交剩余购房款的事实。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”，中惠房地产公司和祝宾甲因剩余购房款的交纳多次沟通，中惠房地产公司已履行催告义务，至本案起诉时至祝宾甲仍未交纳剩余购房款，属于在法律规定的合理期限内仍未履行合同义务的情形，对中惠房地产公司请求解除合同的反诉请求应予支持，故对祝宾甲诉求中惠房地产公司继续履行合同的上诉请求予以驳回。中惠房地产公司和祝宾甲签订的《西宁市商品房预售合同》约定，出卖人解除合同的，买受人应当按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，一审判决祝宾甲向中惠房地产公司支付违约金6112.20元正确，亦应维持。因双方合同应予解除，按约定合同解除时出卖人应退还买受人已付全部购房款。因祝宾甲提起诉讼的请求为继续履行合同，祝宾甲的诉讼请求和中惠房地产公司的反诉请求中均没有返还已付全部购房款的请求，但解除合同后退还已付全部购房款是中惠房地产公司应同时履行的义务，双方对祝宾甲已付购房款241220元的数额不持异议，为减少当事人诉累，对退还已付购房款在本案中一并予以处理。另外，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二项之规定“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定。但是法律司法解释另有规定的除外”。本案双方争议属于是在民法典实施前发生的法律事实引起的纠纷，故本案适用当时的法律、司法解释的规定。综上，一审判决认定事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初3918号民事判决；二、青海中惠房地产实业有限公司于本判决送达后10日内退还祝宾甲已交付的购房款241220元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4956元、反诉费25元由青海中惠房地产实业有限公司负担2503元，祝宾甲负担2503元；二审案件受理费9937元由祝宾甲负担。本判决为终审判决。审判长 陈志秀审判员 张 磊审判员 左志萍二○二一年三月二十五日法官助理 陈 倩书记员 李英华附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向一审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。