北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京01民终2485号上诉人（原审被告）：杨志，男，1970年4月16日出生，汉族，住北京市昌平区。被上诉人（原审原告）：王育文，男，1957年6月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：董学武，北京市昌平区东小口镇法律服务所基层法律服务工作者。委托诉讼代理人：王桂芬，北京市昌平区东小口镇法律服务所基层法律服务工作者。上诉人杨志因与被上诉人王育文合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初20140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任于2021年3月10日公开开庭审理本案。上诉人杨志、被上诉人王育文的委托诉讼代理人董学武、王桂芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨志上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王育文的诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院没有围绕王育文提出的诉讼理由进行审理，而是依职权认定《租房协议》违反法律强制性规定，该认定超出了王育文的诉讼理由，是错误的。2.我与王育文之间不是买卖宅基地关系，是我出钱给王育文建房，王育文将第五层房屋赠与给我使用，《租房协议》属于租赁关系和置换关系，不违反国家规定。3.我与王育文之间存在多份合同，法院认定2017年6月8日的《租房协议》无效，将导致其牵连的其他合同无法履行，而且本案没就合同无效的后果进行处理，给当事人增加了诉累。4.民法典已于2021年1月1日实施，一审法院适用物权法、合同法处理本案错误。王育文辩称，1.宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权益，杨志非本集体经济组织成员，不能享有宅基地使用权。2.房屋和宅基地是一体的，房屋转让必然会转让宅基地使用权，故应当为法律所禁止。3.双方约定第五层建好后房屋所有权归杨志所有，会导致宅基地使用权流转，双方之间不是租赁合同关系。同意一审判决，不同意杨志的上诉请求及理由。王育文向一审法院起诉请求：确认王育文与杨志于2017年6月8日签订的“租房协议”无效。一审法院认定事实：2017年6月8日，王育文（甲方）与杨志（乙方）签订了一份《租房协议》，约定：“关于乙方在甲方四楼楼顶出资建房一事，经双方友好协商，达成如下协议：一、乙方出资在四楼楼顶建房，在此期间甲方不出任何费用，完工后，甲方将此房屋的所有权赠给乙方（杨志）。并且同意乙方让朱振山使用10年（从2017年6月8日至2027年6月8日）。二、四楼在乙方使用权限到期后，乙方搬五楼居住。在此之前甲方承诺四楼给乙方的两间房屋归甲方。甲方另行承租，同样价格乙方租用有优先权。三、在乙方使用期间除水电费，取暖费甲方不得向乙方收取任何费用。四、甲乙双方四楼合同到期后，乙方出资安装的三相电表归甲方使用，甲方的两相电表归乙方使用。此协议一式两份，自签订之日起生效，具有同等法律效力”。现王育文以协议所涉房屋没有合法建造审批手续，且协议约定的是所有权赠与，房屋没有合法手续不存在所有权，涉案房屋目前由他人在使用，协议本身不是赠与，是租赁合同，协议不符合法律要件，也不是当事人的真实意思为由诉至法院，要求确认该《租房协议》无效。另查，王育文户籍地位于北京市昌平区马池口镇白浮村331号，杨志户籍地位于河北省保定市易县某村738号。涉案的宅院位于北京市昌平区马池口镇某村331号，户主为王筑、王育文，面积为801.99㎡（其中标准面积533.4㎡，超违占面积268.59㎡，四至为东至道，西至道，南至王槐、鲍荣利，北至王育忠、王育茹），2014年4月由杨志承包建设了三层，2014年8月由杨志出资加盖了第四层，2017年朱振山出资在四楼楼顶加建房屋4间（约100㎡，杨志认为是自己和朱振山共同出资），涉案宅院现有房屋五层。庭审中双方一致认可涉案宅院的第五层房屋在建造时未取得房屋翻建审批手续。一审法院认为，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，目的是保障本村村民的基本居住条件，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性。本案中，王育文与杨志双方通过投资建房的形式使得农村集体经济组织成员以外的人员变相使用宅基地并因此获得利益，其实质是通过投资建房的形式变相转让宅基地使用权，双方上述行为违反了法律的强制性规定，故双方于2017年6月8日签订的《租房协议》应属无效。王育文要求确认双方之间所签协议书无效的请求，于法有据，法院予以支持。另外，法院需指出，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故双方因合同无效后产生的后果可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：确认王育文与杨志于2017年6月8日签订的《租房协议》无效。二审中，杨志提交了涉案房屋照片若干，用于证明第五层房屋系其与朱振山出资建设，已经建成。王育文对照片的真实性认可，但不认可关联性，认为房屋现状与合同效力问题无关。本院审查认为，照片仅能证明涉案房屋现状，与本案所争议的合同性质及合同效力问题缺乏关联性，故本院对该证据不予认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审查认定，2014年8月7日，王育文、任胜利与杨志签订《协议书》，该协议系针对第四层房屋的建设及使用情况，主要内容有：一、王育文、任胜利不负担四层建筑款，建筑款由杨志出资，建完后由杨志免费使用十年，十年后归王育文、任胜利。二、杨志装修完楼房后，王育文、任胜利与杨志各留两间自己长期免费使用，水电费自负。四、使用时间到2024年10月1日10年。杨志依据该协议主张其对于四层两间房屋有长期免费使用的权利，故与2017年6月8日《租房协议》中约定归其所有的第五层房屋构成置换。本院认为，集体土地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许向集体经济组织外流转。杨志与王育文订立的《租房协议》内容约定由杨志出资建设第五层房屋，同时取得对五层房屋的所有权。因杨志并非昌平区马池口镇白浮村集体经济组织成员，《租房协议》中对集体土地上房屋所有权转让的约定内容，必然涉及集体土地使用权向非集体经济组织成员的流转，相关内容违反了国家法律关于集体土地使用权禁止违法转让的规定，当属无效。因合同效力问题是法律对合同内容的评价，应由法院依职权进行审查，故一审法院认定《租房协议》违反法律强制性规定而无效，并未超出职权范围，杨志的该项上诉理由不能成立。杨志另上诉主张，其依据2014年8月7日的《协议书》对四层两间房屋有权长期使用，故《租房协议》关于第五层房屋所有权转让的约定是与四层两间房屋的置换，而不是赠与。但法律禁止的对象是宅基地使用权的流转，双方之间是否对于房屋所有权转让约定有对价，即杨志取得第五层房屋所有权是基于置换还是赠与，均不影响宅基地使用权流转的结果，亦不影响对合同效力的认定。至于杨志对于四层两间房屋是否享有长期使用的权利，并非本案的审查范围，双方可另行解决。杨志所持该项上诉理由，不能支持其上诉请求，本院不予采纳。关于本案的法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，《租房协议》签订于2017年6月8日，而《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，故应适用双方行为时的法律处理本案纠纷。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》确认合同效力，适用法律正确。杨志该项上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，杨志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由杨志负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二一年三月二十三日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼