广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1740号上诉人（原审原告）：彭国声，男，1942年9月18日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市荔湾区。被上诉人（原审被告）：夏常青，男，1984年11月8日出生，汉族，身份证住址：安徽省舒城县。上诉人彭国声因与被上诉人夏常青房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初11309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人彭国声到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。彭国声上诉请求：1.判令夏常青支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金45000元；2.判令夏常青支付违约金22500元（六个月房租）；3.诉讼费用由夏常青承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。其一，案涉房屋并非处于空置状态，夏常青欠付租金后继续将其物品堆放在案涉房屋，案涉房屋属于其实际使用状态，彭国声无法另行出租，夏常青应当支付欠付的2019年10月1日至2020年9月30日租金及逾期支付租金的违约金。虽合同约定租金按年支付，每年7月15日支付，在8月15日未能付清的，视为夏常青自动弃租，彭国声可另行出租。但本案中，夏常青未将其物品搬离案涉房屋，如发动机、空气压缩机及其他建筑工程用具存放在车房仓库，夏常青持有钥匙和卷闸门的遥控开关，夏常青称卷闸门前有墙封堵与事实不符；架子床、餐食工具、煤气等存放在案涉房屋二三楼；洗衣机、空调、床、衣服、被铺、厨房用具等存放在案涉房屋四楼，对方将房屋四楼进行锁门，彭国声无法进入，故案涉房屋并非属于彭国声控制之下，彭国声无法对案涉房屋另行出租。夏常青未搬离案涉房屋物品的行为表示其并非自动弃租，而是欠租续租。根据合同约定，夏常青需支付6个月房租作为违约金。其二，彭国声在2019年12月初多次通过电话、微信催促夏常青，如不再续租，则付清10月、11月两个月租金，腾空案涉房屋交回彭国声，但夏常青一直未予理睬。彭国声再发送信息给夏常青妻子，其妻子表示其会与夏常青沟通。彭国声并非提供的是与案外人的微信聊天记录，而是与夏常青妻子的聊天记录，即与房屋租金的支付者的聊天记录。即使彭国声于2018年10月7日更换案涉房屋大门门锁，但此仅是无法通过微信及电话与夏常青取得联系后采取的做法，目的是催促其支付房租，该行为不代表彭国声已经实际收回房屋。且夏常青前往案涉房屋取东西，彭国声也是为其开门，并未阻止其搬离案涉房屋内的物品。其三，已经生效的（2019）粤0103民初5036号民事判决，一审认定该判决已于2019年8月13日执行完毕，属于认定事实错误。经过彭国声申请强制执行，夏常青至迟于2019年11月29日才支付判决确定的6万元给彭国声。综上，彭国声诉请法院支持夏常青欠付房租及其相应的违约金，合理合法，恳请二审法院判如所请。夏常青经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。彭国声于2020年10月9日向一审法院起诉请求：1.判令夏常青支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金45000元；2.判令夏常青支付违约金六个月房租22500元；3.诉讼费由夏常青承担。一审法院认定事实：2017年10月1日，彭国声与夏常青签订《房屋租赁合同》，约定彭国声将xx市xx区xx路xx东约xx号自有物业（以下简称案涉房屋）租给夏常青作为办公、仓储、宿舍用途，租期为6年，自2017年10月1日至2023年10月1日，租金第一年为人民币35000元，后续每年递增5000元，以后每年租金7月15日一次付清，如在8月15号未能付清的，视为夏常青自动弃租，彭国声可另行租赁；在租赁期间如彭国声违约需补偿夏常青6个月房租，如夏常青违约需补偿彭国声6个月房租；等等。合同签订后，夏常青在2017年10月向彭国声支付了2017年10月1日至2018年9月30日期间涉案房屋的租金35000元。2019年6月20日，彭国声以夏常青为被告向一审法院提起诉讼，请求：1.请求判令夏常青支付2018年10月1日至2019年9月30日的租金40000元；2.请求判令夏常青支付违约金（即六个月租金）20000元；3.本案受理费由夏常青承担。夏常青经一审法院传票传唤但未到庭应诉。一审法院于2019年7月22日作出（2019）粤0103民初5036号民事判决书，判决：“一、自本判决发生法律效力之日起五日内，夏常青向彭国声一次性支付租金40000元。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，夏常青向彭国声一次性支付违约金20000元。”上述判决已于2019年8月13日生效并执行完毕。案涉房屋一楼作车库使用，二楼及以上楼层作住宅使用；二楼及以上楼层要通过大门进入。彭国声于2018年10月7日更换案涉房屋大门门锁。案涉房屋一直空置，彭国声至今也未将涉案房屋另行租赁。庭审中，彭国声表示其换锁系为催使夏常青交租，夏常青要求取东西的时候，彭国声有将门打开让夏常青进入，仍有案涉房屋的钥匙在夏常青处。夏常青陈述自彭国声换锁后便无法进入案涉房屋，钥匙放在案涉房屋四楼。彭国声称一楼车库有卷闸门，夏常青持有钥匙可以进入。夏常青称卷闸门处有墙封堵无法进入，也无法从一楼进入使用二楼及以上楼层。一审法院认为，彭国声、夏常青双方签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，彭国声有提供夏常青案涉房屋使用之约定，同时夏常青亦须依约支付租金。在夏常青未依约交租之后，彭国声将案涉房屋大门换锁。夏常青需要进入案涉房屋时也须通过彭国声开门才能进入。根据该一事实，在大门门锁更换后，案涉房屋已处于彭国声的实际控制之下，亦即彭国声实际已经收回房屋。因此，原合同再无履行基础。彭国声提供其与案外人的微信聊天记录来证实其与夏常青有催租事实，因案外人非本案合同当事人，且彭国声文字多系其自述，无其他旁证可以支持，故一审法院对该证据不予采纳。根据合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。在夏常青停止支付租金后，彭国声于2018年10月7日更换案涉房屋门锁，于2019年6月20日起诉请求夏常青支付2018年10月1日至2019年9月30日租金。这些均可视为彭国声防止损失扩大的行为。但值得注意的是，在上次诉讼判决生效后，彭国声继续实际控制案涉房屋，案涉房屋继续空置。案涉合同约定“如在8月15号未能付清的，视为夏常青自动弃租，彭国声可另行租赁”，在合同有上述约定且实际控制房屋的情况下，彭国声理应对案涉房屋积极处理，而不是放任损失继续扩大。故一审法院认定彭国声主张自2019年10月1日起的租金和违约金为扩大损失，一审法院对此不予支持，依法予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月16日判决如下：驳回彭国声的全部诉讼请求。一审案件受理费744元，由彭国声负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：彭国声一审曾提交2019年12月期间其与夏常青妻子（备注名称为“小林-夏太太”）的微信聊天记录，其中彭国声提出：“夏太太，今早夏长青给我来电，说要取回宿舍的东西，烦你跟常青商量一下，反正他在广州的工地工人也要租屋安排的，那我最初租给他时主要是看他租期长和与他谈得来。”“要是他弃租了，我的损失很大的。如他真的弃租，那2019年10月11月的租金也应该算给我吧……六年的租约未到期。”“你与常青商量一下能否继续租下去。如真的不再租，我损失很大，十多二十万。四年的租金。那2019年10月、11月的租金结清了，搬走里面的东西，终止合同两清怎么样。”夏常青对微信聊天记录的真实性、合法性予以确认，但认为其太太不清楚事情的具体情况。另彭国声确认前案判决的租金于2019年11月通过强制执行程序收取。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：彭国声主张夏长青继续向其支付2019年10月至2020年9月租金45000元及违约金22500元是否可予支持。本院认为，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，夏常青应当于每年7月15日一次性付清下一年度的租金，如在8月15日未能付清则视为自动弃租，彭国声可另行租赁。本案中，夏常青于签约时支付首年度租金后，本应于2018年7月15日支付2018年10月至2019年9月租金，而直至2019年6月彭国声另案提起诉讼时夏常青仍未缴付租金，其行为明显构成违约。但应指出，在夏常青的违约事实发生后，彭国声可循法律途径追究其违约责任，同时也应按照合同约定及法律规定及时采取止损措施防止自身损失的扩大。具体于本案而言，彭国声在夏常青迟延缴纳租金两个月后即更换门锁，并于一年后提起诉讼追索租金及违约金，以上均属其依法维护自身权利的合法行为，亦已经生效判决确定夏常青应承担相关法律责任。但此之后，夏常青并未积极履行判决补缴租金，也未于2019年8月15日及时缴付下一年度租金，在此情况下彭国声应当知晓夏常青早已丧失继续履行合同的意愿，属自行弃租，其完全可按照《房屋租赁合同》约定另行出租房屋。事实上彭国声也早已于2018年10月更换门锁收回房屋控制权，即便房屋内存放有夏常青购置物品，也可通过法律途径进行清理或通知夏常青取回，客观上并不存在无法另行使用或出租案涉房屋的障碍。但彭国声仍放任该房屋空置，未积极采取措施另行租赁止损，故2019年10月之后的租金损失完全是其自身责任造成。关于彭国声一审提交的微信聊天记录，从其自身陈述内容也反映夏常青确有向其提出取回物品的请求，该事实与夏常青在诉讼中抗辩所称自彭国声换锁后已无法进入房屋的陈述意见相吻合，进一步印证了彭国声早已实际控制该房屋的事实。据此，彭国声要求夏常青支付2019年10月至2020年9月的租金，理据不足，本院不予支持。关于彭国声提出的违约金主张，根据《房屋租赁合同》约定，夏常青逾期缴付租金一个月后，其行为即可视为自动弃租，结合彭国声更换门锁收回房屋的事实，足以认定双方之间的房屋租赁合同关系已实际予以解除，且夏常青已就其违约行为向彭国声支付违约金20000元，故彭国声于本案中再次主张违约金22500元，理据不足，本院亦不予支持。综上所述，彭国声的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1488元，由上诉人彭国声负担。本判决为终审判决。审判员  莫芳二〇二一年三月十五日法官助理杨希书记员叶小琳