河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终3642号上诉人（原审原告）：唐如意，男，1982年9月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：周浩，河南聚尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王猛，河南聚尚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南上拓置业有限公司。法定代表人：田艳伟，系公司总经理。委托诉讼代理人：刘迪，河南智言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳娟，河南智言律师事务所律师。原审原告：张冲冲，男，1990年3月23日出生，汉族。原审原告：王振花，男，1996年10月1日出生，汉族。原审原告：张钰，女，1996年1月21日出生，汉族。三原审原告共同委托诉讼代理人：周浩，河南聚尚律师事务所律师。上诉人唐如意因与被上诉人河南上拓置业有限公司（以下简称上拓公司），原审原告张冲冲、王振花、张钰商品房预售合同纠纷一案，不服河南省郑州市上街区人民法院（2020）豫0106民初2055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月9日公开开庭审理了本案。上诉人唐如意及其委托诉讼代理人周浩，被上诉人上拓公司的委托诉讼代理人刘迪，原审原告张冲冲、王振花、张钰的委托诉讼代理人周浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐如意不服原审判决，上诉称：请求维持原审判决第二项内容，撤销原审判决第五项，依法改判为：被上诉人支付上诉人逾期交房违约金217769.2元（逾期期间计算至2021年2月9日止）。被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：被上诉人无正当理由，违反合同约定，造成延期交房，理应按照自己的《承诺书》中的约定支付违约金。原审法院认定上诉人有权依据《承诺书》的内容向被上诉人主张逾期交付违约金，却酌定将2019年9月12日之后，每日违约金的标准，由日万分之十，下降为日万分之一没有任何事实和法律依据。故原审法院酌定降低违约金标准，缩小违约金计算期间，没有任何事实和法律依据。故请求二审法院支持其的上诉请求。上拓公司辩称，本案中因案涉的房地产开发公司所开设的项目严重逾期交房，导致众多业主数次围攻该项目及项目工作人员，在此情况下，该项目工作人员向业主出具了该承诺书，该承诺书本身就是在双方地位不平等的情况下出具的。而根据相关法律规定，违约金的计算标准不得高于守约方损失的30%，而相关民间借贷司法解释的规定，最高当事人所受到的资金的损失，计算金额不得高于中国人民银行公布的同期银行贷款利率的四倍。结合本案可以明确看出上诉人所主张的违约金的计算金额极高。为了不激化矛盾，给当地政府造成不必要的麻烦，根据委托人的授权，代理人请求法院维持原判。张冲冲、唐如意、王振花、张钰向一审法院起诉请求：1．上拓公司向张冲冲、唐如意、王振花、张钰支付逾期交房违约金，张冲冲、唐如意、王振花、张钰主张违约金计算如下：唐如意177，029.71元，以已付房款为基数，自2018年4月1日至2020年8月10日，按照日万分之0.1计算，自2019年8月11日至2019年9月12日，按照日万分之一计算，之后按照日万分之十的标准另算至实际交房之日止；张冲冲24，210.48元、王振花21，943.96元、张钰14，587元，均以已付房款为基数，按照日万分之0.1的标准，自2018年5月1日暂计算至2020年9月12日，之后按照日万分之一的标准另算至实际交房之日止；2．本案诉讼费用由上拓公司承担。一审法院认定事实：唐如意、张钰、张冲冲、王振花分别于2017年6月28日、2017年12月27日、2017年12月28日、2017年12月31日购买了上拓公司开发的位于上街区通航五路21号院的商品房，并足额支付了购房款，分别为：唐如意473，000元、张钰503，000元、张冲冲834，750元、王振花756，643元。上拓公司对于四原告提交的《商品房买卖合同》、发票等均无异议，原审法院予以认定。合同约定交房日期如下：唐如意为2018年4月1日之前，张钰、张冲冲、王振花为2019年5月1日之前；交付条件均为：“该商品房建筑工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，配套的基础设施和公共设施已经按照规划设计完成，前期物业管理已经落实”；出卖人逾期交房违约金为自合同约定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。后因上拓公司未按合同约定交付房屋，2019年8月13日，一期、二期工程多名业主同上拓公司协商交房问题，上拓公司出具了《一期工程交房承诺书》、《二期工程交房承诺书》，对一期（1-5号楼）、二期（6-8号楼）的交房时间、交房条件、水电问题、双气问题、逾期交房违约金计算进行了确认。其中一期交房时间顺延至2019年9月12日，逾期交房违约金的计算分为三个时间阶段：1.2018年4月1日-2019年8月10日违约金按照合同上计算（违约金计算加上停工天数）；2.2019年8月10日-2019年9月12日（除政府停工外，交房日期依次往后延迟出卖人不负责任）；3.2019年9月12日若再次逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金。二期交房时间顺延至2020年1月30日，逾期交房违约金计算分为二个时间阶段：1.2018年5月1日-2020年1月30日违约金按照合同上计算（违约金计算加上停工天数）；2.2020年1月30日若再次逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。唐如意为一期业主并在《一期工程交房承诺书》买受人处签字。张冲冲、王振花、张钰为二期业主，并未在《二期工程交房承诺书》上签字，庭审中表示系因签订《二期工程交房承诺书》时已是深夜，故由一名二期业主代表刘馨签字，另违约金起算日期早于商品房买卖合同约定的交房日期，系上拓公司逾期交房自愿加重其违约责任。上拓公司称对于违约金超前计算的属于违约金的加重，其予以认可，但加重应按照法律规定的违约金计算标准上限进行调整。截止到该判决作出之日，上拓公司未提交证据证明房屋已符合交房条件，亦未提交证据证明存在政府环保管控等导致停工的情况。一审法院认为，张冲冲、唐如意、王振花、张钰与上拓公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。后上拓公司补充出具的《一期工程交房承诺书》、《二期工程交房承诺书》，应视为对《商品房买卖合同》中相应条款的变更，原审法院予以认定。关于上拓公司出具的《二期工程交房承诺书》，明确载明涉及的房屋系二期（6、7、8号楼），并非针对某一特定房屋或业主，虽然张冲冲、王振花、张钰并未在承诺书中签字，但其对该承诺书予以认可，故其有权根据承诺书中的约定主张逾期交房违约金，因《二期工程交房承诺书》中约定的违约金计算标准适当，原审法院予以支持。关于上拓公司出具的《一期工程交房承诺书》，前两个时间阶段的计算标准适当，但2019年9月12日之后按日向买受人支付已交付房款万分之十的违约金标准过高，原审法院予以调整，酌定按照日万分之一计算。因后续违约状态是否存在非归属于上拓公司的因素尚不确定，故张冲冲、唐如意、王振花、张钰主张的逾期交房违约金暂计算至判决作出之日即2021年2月9日，计算金额如下：张冲冲36，647.13元、唐如意28，318.51元、王振花33，218.91元、张钰22，081.7元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第四百七十一条、第五百零九条、第五百八十五条之规定，判决：一、河南上拓置业有限公司应于判决生效后十日内支付张冲冲逾期交房违约金36，647.13元；二、河南上拓置业有限公司应于判决生效后十日内支付唐如意逾期交房违约金28，318.51元；三、河南上拓置业有限公司应于判决生效后十日内支付王振花逾期交房违约金33，218.91元；四、河南上拓置业有限公司应于判决生效后十日内支付张钰逾期交房违约金22，081.7元；五、驳回唐如意的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，379元（其中张冲冲预交203元、唐如意预交1，920元、王振花预交174元、张钰预交82元），由唐如意负担1，690元、河南上拓置业有限公司负担689元。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，涉案《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。上拓公司未按照合同约定交付房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。因上拓公司未依约交房，一期、二期多名业主与上拓公司协商交房问题，上拓公司出具了承诺书，该承诺书对逾期交房违约金进行了确认，故上拓公司应按照该计算标准支付违约金。因《一期公司交房承诺书》中万分之十的违约金标准过高，原审法院予以调整并酌定按照日万分之一计算违约金并无不当，本院予以支持。上诉人唐如意的上诉请求无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，唐如意的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4567元，由上诉人唐如意负担。本判决为终审判决。审判员 李 黎二〇二一年三月二十四日书记员 候李爽