黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑02民终280号上诉人（原审被告）：泰来家美房地产开发有限公司，住所地泰来县泰来镇先锋街一委十组。法定代表人：计宪章，职务经理。委托诉讼代理人：刘志国，该公司员工。被上诉人（原审原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司泰来县支行，住所地泰来县泰来镇建设路中段876号。法定代表人：巴峰，职务行长。委托诉讼代理人：马汝婷，泰来县支行清收组长。委托诉讼代理人：金佩莉，黑龙江**益律师事务所律师。原审被告：鹿庆军，男，1985年9月9日出生，汉族，粮农，现羁押于吉林省白城市监狱。原审被告：杨爽，女，1983年5月3日出生，汉族，农民，现住泰来县。上诉人泰来家美房地产开发有限公司因与被上诉人中国邮政储蓄额银行股份有限公司泰来县支行、原审被告杨爽、鹿庆军金融借款合同纠纷一案，不服泰来县人民法院作出的（2020）黑0224民初1779号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。现已审理终结。上诉人中国邮政储蓄额银行股份有限公司泰来县支行（以下简称泰来邮储支行）上诉请求：1、要求驳回被上诉人要求上诉人承担连带担保责任的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由是：上诉人与被上诉人之间于2016年4月21日签订了《开发商合作及担保协议》，协议约定的被上诉人就上诉人开发建设销售的房屋提供一手房贷款，该协议是针对上诉人销售房屋时所有贷客户贷款购房时签订的意向合作协议。协议中第一条1.2款3项明确约定“对于乙方（上诉人）担保的具体约定，以乙方与甲方、借款人签订的借款及担保合同（格式文本见附件，以下简称“借款及担保合同”）或乙方出具的经甲方认可的担保为准”，也就是上诉人为每一贷款购房人提供的担保方式、担保责任应以购房人、上诉人、被上诉人之间签订“借款及担保合同”中约定的为准，实质上是《借款及担保合同》对《开发商合作及担保协议》中保证人的保证责任、保证方式进行了变更。而本案实际借款人杨爽与被上诉人、上诉人之间于2016年10月31日签订的《个人购房/购车借款及担保合同》第三十一条“保证范围明确约定了法人或其他组织作为保证人的，保证人泰来家美房地产开发有限公司承担保证责任的范围按下列第二种方式确定：（二）由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第2项条件（可复选的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：……）;2、本合同约定的抵押预告登记手续办理完毕”。实际上诉人承担的不是阶段性保证，在未办理预告登记前逾期还款，上诉人承担保证责任，预告登记完成后上诉人不再承担逾期还款的连带保证责任。被上诉人与杨爽已于2016年11月3日在泰来县国土资源局不动产登记中心完成了合同约定的不动产登记预告登记，按合同约定，预告登记完成之后上诉人已无保证责任。本案担保合同是各方当事人意思自治的产物，被上诉人要求上诉人保证期间至抵押登记完成时，有悖于合同关于保证人保证责任范围的约定，即使保证责任的范围至抵押登记完成时，也因被上诉人未能及时向借款人杨爽主张抵押登记权利而免除，虽然被上诉人一再强调杨爽不予配合办理抵押登记手续，但不影响被上诉人可以通过诉讼形式完成抵押登记，既然被上诉人在杨爽不予配合办理抵押登记情况下还怠于行使诉讼权利，上诉人应当在被上诉人怠于行使权利范围内免除保证责任。泰来邮储银行一审提出诉讼请求：一、判令被告杨爽履行合同偿还原告借款本金852983.33元，截止2020年5月25日的利息26442.7元，本息合计879426.03元。二、判令被告鹿庆军、泰来家美房地产开发有限公司承担连带保证责任。三、判令杨爽、鹿庆军、泰来家美房地产开发有限公司，按合同约定计算利息及本金至借款全部清偿时止。四、案件受理费由杨爽、鹿庆军、泰来家美房地产开发有限公司承担。一审判决认定：原告泰来邮储支行与被告泰来家美公司对签订开发商合作及担保协议，原告与被告杨爽、鹿庆军、泰来家美公司签订的个人购房购车借款担保合同的事实、发放贷款、办理不动产预告登记的事实双方无异议。被告杨爽、鹿庆军未到庭未提交证据也未发表质证意见。对被告泰来家美公司承担保证责任的方式和期限双方意见不一致。原告与被告泰来家美公司签订的协议合作期限从协议生效之日起计算为60个月。协议由双方法定代表人或授权代理人签字或盖章并加盖单位公章或合同专用章后生效。另查明，原告与被告杨爽签订了《个人购房／购车借款及担保合同》，被告泰来家美公司对该笔借款承担连带清偿义务。被告杨爽未还款出现逾期后，原告对被告泰来家美公司保证金帐户从2018年12月29日代偿8笔，共计192363.27元。上述事实的认定有开发商合作及担保协议、泰来家美公司与杨爽及原告签订的个人购房及购车借款担保合同、不动产登记证明及抵质押品封包单、被告杨爽与原告就抵押房屋于2016年11月3日在泰来县不动产登记中心办理了预告登记，还款明细、双方当事人当庭陈述意见及庭审笔录等证据佐证。原审法院认为：原告与被告杨爽、鹿庆军、泰来家美公司订立的个人购房借款及担保合同、原告与被告泰来家美公司订立的开发商合作及担保协议依法成立，针对本案双方争议的焦点问题，本院评判如下：关于借款人杨爽是否应予还款的问题。本案在送达过程中杨爽表示此房已出卖王伟为由表示借款与本人无关不予还款，因原告与被告杨爽双方签订的购房借款合同尚未解除，被告杨爽应依合同约定的还款期限及方式偿还借款本息；借款人杨爽未履行还款义务，原告有权要求其履行还款义务，原告的利息主张是依据约定计算所得，不违背法律规定。被告杨爽应偿还原告借款本息。被告杨爽的辩解理由本院不予采信。原告要求保证人家美公司履行连带保证义务的主张是否应予支持。被告泰来家美公司认为保证人承担阶段性连带责任保证至合同约定的抵押预告登记手续已办理完毕，且原告对被告杨爽购买的商服迨于行使抵押权，被告泰来家美公司不承担连带保证责任。原告认为合同约定的保证方式是本单位业务人员勾挑错误，因被告杨爽与原告签订的借款合同约定的是等额本息还款方式，每月还款11300.00元，原告与杨爽办理的不动产预告登记时杨爽能如期偿还贷款未出现逾期不还的情况，所以泰来家美公司承担阶段连带保证责任免除保证责任至不动产预告登记办理时止的情况未出现，故被告泰来家美公司主张保证期限截止预告登记时的理由本院不予采信。原告与泰来家美公司签订的开发商合作及担保协议，“泰来家美公司对贷款承担连带保证责任，担保期限为原告取得房屋他项权利证之日止”，双方的合作协议于2021年4月到期，现仍属合同履行期间。同时原告与被告杨爽、泰来家美公司签订的个人购房借款及担保协议约定“在借款及担保合同约定的担保期限内，借款人未按时足额偿还贷款本息的，…原告有权要求泰来家美公司承担无条件连带清偿义务，并通过泰来家美公司直接支付和泰来邮储支行扣收保证金等方式偿还全部贷款本金、利息……等费用和借款人所有其他应付费用”。“被告泰来家美公司的保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。”综上，原告要求泰来家美公司承担连带保证责任的诉讼请求应予支持。被告鹿庆军是否应承担连带偿还责任的问题。送达时被告鹿庆军承认借款的事实并表示愿意还款，因购房产生的借款作为夫妻共同债务被告鹿庆军应负有偿还义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨爽给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司泰来县支行借款本金852983.33元、截止2020年5月25日的利息26442.7元，本息合计879426.03元。此款于判决生效后十日内履行；二、被告杨爽自2020年5月26日起以本金852983.33元为基数按年利率6.958％支付原告利息至借款实际清偿完毕时止。三、被告鹿庆军、泰来家美房地产开发有限公司对上述款项的偿还负连带责任，保证人泰来家美房地产开发有限公司履行完义务后，有权向杨爽追偿。四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司泰来县支行其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12594元，减半收取6297元由被告杨爽负担，于判决生效后七日内缴纳。被告鹿庆军、泰来家美房地产开发有限公司对此款负连带给付责任。二审期间，各方均没有提交新证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：双方担保关系成立。本案争议的焦点是上诉人的担保期限。双方签订的《个人购房/购车借款及担保合同》是按月阶段性担保合同，签订时间是2016年10月31日，而被上诉人取得不动产预告登记证明时间是2016年11月3日。如按照《个人购房/购车借款及担保合同》第三十一条第二款（二）项约定，上诉人仅担保四天时间，不符合法律规定及常理。同时，《开发商合作及担保协议》第一条约定担保期限为银行取得房屋他项权利证之日。因此，按照被上诉人所说是工作人员笔误的说法较为真实。房屋预告登记意义可以避免开发商再次处分该房屋以及杜绝第三人在善意的情况下取得该房屋所有权。该阶段房屋的所有权仍然属于开发公司。在开发公司知道自己可以办理他项权利证时就应当积极去办理，且办理他项权利证的最大受益方是上诉人。对于上诉人怠于办理他项权利证产生的损失应当由自己承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12594元，由上诉人泰来家美房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  谢英新审判员  李 磊审判员  董 铭二〇二一年三月十八日书记员  刘金玲