江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初10937号原告：冯照阳，男，1995年11月9日生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：虞晓峰（受冯照阳的特别授权委托），江苏福庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆浩（受冯照阳的特别授权委托），江苏福庆律师事务所实习人员。被告：费晨洋，男，1987年8月15日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。委托诉讼代理人：章人天（受费晨洋的特别授权委托），江苏智和律师事务所律师。原告冯照阳诉被告费晨洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日受理后，依法由审判员殷天华适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告冯照阳的诉讼代理人虞晓峰、陆浩，被告费晨洋及其委托诉讼代理人章人天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯照阳向本院提出诉讼请求：1、请求确认其与费晨洋签订的《店面转让协议》于2020年10月24日解除；2、费晨洋向其返还转让费用（含房租金）58000元。事实与理由：2020年10月7日，其向费晨洋支付5000元，费晨洋出具收条1份，载明今收到冯照阳店面转让定金伍仟元，店面地址××路××号，全款伍万捌仟元，未付伍万叁仟元，店面转让包含到2020年12月租金及押金4800元，店内部分设备，店面转让承诺配合办理三相电等内容。2020年10月11日，其与费晨洋签订店面转让协议1份，载明费晨洋为转让方、甲方，其为顶让方、乙方，甲方将自己位于梁溪区××路××号商铺使用权转让给乙方使用，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款，乙方在2020年10月11日一次性向甲方支付转让费用（含房租金伍万捌仟元整），转让费包括从2020年10月11日至2020年12月27日的房租以及店铺内的的部分设备，包括押金4800元，其中疫情期赠送1个月房租，否则只到2020年11月26日等内容。同日其于15:59:33时向费晨洋汇款24000元，于15:59:37时向费晨洋汇款29000元。16:05时，费晨洋向其发送费晨洋与史明的房屋租赁合同1份，载明史明为出租人、甲方，费晨洋为承租人、乙方，出租房屋地点××路××号，每年租金为5.8万元，租赁期限2019年11月27日至2020年11月26日止，未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借，否则甲方有权终止合同并没收押金等内容。因看到房屋租赁合同中有禁止转租的条款，其非常担心，故未收取房屋。其前往工商局办理营业执照，因得知需要房东的身份证和房产证等材料，其于10月12日告知费晨洋，费晨洋答复我看看怎么帮你去拿等内容。为了继续履行合同，其于10月22日向费晨洋发送语音，载明你就是说你想弄的，然后到时候我们签字吧，就是到时候还挂我名字，但是出面都是你出面，就这样把事情办成功了等内容。10月23日，其通过微信向费晨洋发送消息，载明给你点辛苦费2000块，帮我们跑这么多，其他的还给我们，我们也就不走司法程序等内容。因承租房屋较小，且之前其进去过对屋内陈设也是明确，所以其曾带工人到门口看过现场，通过微信与费晨洋联系装修事宜。10月24日，其带装修工人到现场做准备工作，史明到场称未经允许不能转租也不可以装修，店里所有的东西都是他的，并加了把锁后把其赶走。10月29日，其再次通过微信向费晨洋发送消息，载明给你辛苦费两千，别的退给我们，不然最后走司法还是我们的等内容。10月30日，费晨洋将办理营业执照需要的资料照片发给其，载明办理个体工商户所需材料：房产租赁合同原件（居委会产权的房屋租赁合同需盖居委会公章），房产证如有共有人，租赁合同上需共有人签字，如二手转租，需产权人出具书面同意转租证明等内容，其答复不需要了，我们没有材料，有材料还要你们跑等内容。10月30日，其再次通过微信发送消息，载明要么协商给你辛苦费，要么我们走司法，就这么简单等内容。其认为费晨洋与其签订合同前未告知其与史明的合同有限制转让转租等条款，事后也不能使房屋所有人或史明同意转租，致使其不能取得该房屋并进行使用，也不能获取办理营业执照所需的文件材料，故而造成其合同目的无法实现。故其有权单方解除合同，并要求费晨洋退还58000元。因其于2020年10月23日、10月29日向费晨洋发消息称出给2000元辛苦费，其他返还的意思就是解除合同，故合同于2020年10月24日解除，最迟应于2020年10月29日解除并返还了房屋。被告费晨洋辩称：其同意返还押金4800元，要求驳回其他诉请。××路××号房屋原门牌号码为宁海里126号，登记在江苏尤渡村集团有限公司名下。其对其与史明的房屋租赁合同、其与冯照阳的店面转让协议及收款情况均无异议。冯照阳付定金时，就问其是否承租的房屋，其把与史明的合同原件给冯照阳看过，冯照阳确认其承租房屋后，才支付了定金。2020年10月11日，冯照阳带了合伙人找到其，再次看了其与史明的合同，又看了店内的电器设备觉得满意，决定承租并付钱签约。冯照阳要求其提供与史明的合同复印件，因没有复印机，其将合同拍照后发送给冯照阳。其与史明的合同虽载明未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借，否则甲方有权终止合同并没收押金等内容，但史明的意思是只要营业执照下来就同意冯照阳装修。2020年10月22日，冯照阳发送语音，载明你就是说你想弄的，然后到时候我们签字吧，就是到时候还挂我名字，但是出面都是你出面，就这样把事情办成功了等内容，证明冯照阳对史明的合同中有禁止转租的条款是明知的。2020年10月26日史明称明天帮他去问，就是说冯照阳开羊肉店办营业执照的事情，也证明史明是同意转租的，此外史明并非不同意冯照阳装修，而是不同意冯照阳拆除阁楼。冯照阳于10月22日通过微信向其发送消息，载明问过了，那个隔板都可以敲掉，只要不是墙体等内容，于10月23日发送消息载明我这边就这几天开始装修了，现在就等这些东西搬了等内容，于10月24日发消息载明老板你过来看看这些东西能不能动啊等内容，结合冯照阳从未向其提起没有交房屋及钥匙的情况，足以证明其于2020年10月11日将房屋交付冯照阳。其认为其从磋商开始就将协议的内容都告知了冯照阳，冯照阳对史明的合同中有禁止转让条款是明知的。本案其收取的是店面转让费用，并不存在保证办理营业执照的情况，其办理营业执照时并不需要房产证及房东的身份材料，冯照阳之所以不能办理营业执照是由于荡口煤气爆炸事件，导致餐饮的营业执照暂停办理，且办理营业执照并不是其的义务，其已经尽力配合。其的证据也已经证明冯照阳实际进入店面进行装修，故其已经履行了所有义务。合同到期后，其已将房屋返还给史明。本案经审理，认定事实如下：××路××号房屋原门牌号码为宁海里126号，登记在江苏尤渡村集团有限公司名下。2020年10月7日，冯照阳向费晨洋支付5000元，费晨洋出具收条1份，载明今收到冯照阳店面转让定金伍仟元，店面地址××路××号，全款伍万捌仟元，未付伍万叁仟元，店面转让包含到2020年12月租金及押金4800元，店内部分设备，店面转让承诺配合办理三相电等内容。2020年10月11日，冯照阳与费晨洋签订店面转让协议1份，载明费晨洋为转让方、甲方，冯照阳为顶让方、乙方，甲方将自己位于梁溪区××路××号商铺使用权转让给乙方使用，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所有的权利与义务。店铺转让给乙方后，乙方同意甲方向房东履行原有店铺租赁合同中所有规定的条款，乙方在2020年10月11日一次性向甲方支付转让费用（含房租金伍万捌仟元整），转让费包括从2020年10月11日至2020年12月27日的房租以及店铺内的的部分设备，包括押金4800元，其中疫情期赠送1个月房租，否则只到2020年11月26日等内容。同日冯照阳于15:59:33时向费晨洋汇款24000元，于15:59:37时向费晨洋汇款29000元。16:05时，费晨洋向冯照阳发送费晨洋与史明的房屋租赁合同1份，载明史明为出租人、甲方，费晨洋为承租人、乙方，出租房屋地点××路××号，每年租金为5.8万元，租赁期限2019年11月27日至2020年11月26日止，未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋转租、分租、转让、转借，否则甲方有权终止合同并没收押金等内容。冯照阳于10月12日告知费晨洋办营业执照需要房东的身份证等材料，费晨洋答复我看看怎么帮你去拿等内容。冯照阳于10月22日发送语音，载明你就是说你想弄的，然后到时候我们签字吧，就是到时候还挂我名字，但是出面都是你出面，就这样把事情办成功了等内容，同日发送消息，载明问过了，那个隔板都可以敲掉，只要不是墙体等内容，于10月23日发送消息载明我这边就这几天开始装修了，现在就等这些东西搬了等内容，及给你点辛苦费2000块，帮我们跑这么多，其他的还给我们，我们也就不走司法程序等内容，于10月24日发消息载明老板你过来看看这些东西能不能动啊等内容，于10月29日发送消息，载明给你辛苦费两千，别的退给我们，不然最后走司法还是我们的等内容。10月30日，费晨洋将办理营业执照需要的资料照片发给冯照阳，载明办理个体工商户所需材料：房产租赁合同原件（居委会产权的房屋租赁合同需盖居委会公章），房产证如有共有人，租赁合同上需共有人签字，如二手转租，需产权人出具书面同意转租证明等内容，冯照阳答复不需要了，我们没有材料，有材料还要你们跑等内容。10月30日，冯照阳发送消息，载明要么协商给你辛苦费，要么我们走司法，就这么简单等内容。上述事实有房产证、证明、收条、店面转让协议、微信聊天记录及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，经冯照阳申请，本院向史明进行调查，史明称2020年10月，冯照阳装潢时其到现场，门已经开了，其并未阻止冯照阳装修，只是提醒冯照阳看清楚合同中有禁止转租的条款，并告诉他们万一房子不租就损失大了，其也未锁门，其从未同意费晨洋转租房屋，费晨洋曾称自己要开羊肉店，所以其答应去问下，合同到期后，费晨洋将房屋返还给其，其将押金退还费晨洋，双方已经结清。经质证，双方均无异议，冯照阳主张其因史明表明不同意转租，故离开，后房屋应系史明或费晨洋上锁，费晨洋主张其并未上锁。本院认为，店面转让协议系双方真实意思表示，合法有效。冯照阳与费晨洋的店面转让协议及费晨洋与史明的房屋租赁合同均未对办理营业执照事宜作出约定，故提供办理营业执照所需的材料并非费晨洋的合同义务，本院对冯照阳据此要求解除合同不予支持。根据冯照阳就装修事宜向费晨洋发送的微信聊天记录、史明的笔录，结合冯照阳从未就收房事宜向费晨洋提出过异议，本院对费晨洋主张其于2020年10月11日将承租房屋交付冯照阳予以支持。费晨洋主张其于2020年10月7日已将与史明的房屋租赁合同向冯照阳出示，无相关证据提供，冯照阳亦不予认可，本院不予支持。因冯照阳付款在前，费晨洋发送房屋租赁合同文本在后，故即便10月22日冯照阳有相关语音内容，亦不能证明冯照阳在签订店面转让协议时对房屋租赁合同内容系明知。因房屋租赁合同明确载明未经史明书面同意，费晨洋不得转租，且史明亦向本院说明其从未同意费晨洋转租，故冯照阳有权要求解除合同，冯照阳虽于2020年10月23日发送消息载明给你点辛苦费2000块，帮我们跑这么多，其他的还给我们，我们也就不走司法程序等内容，但次日又去现场准备装修，本院对冯照阳主张于10月24日解除合同不予支持，认定店面转让协议于2020年10月29日解除，但冯照阳在解除合同后亦应履行向费晨洋返还房屋的义务。因冯照阳并无证据证明史明或费晨洋锁住房屋，亦无证据证明其曾向费晨洋提出返还房屋或实际返还房屋，且合同期已经届满，本院对冯照阳要求返还转让款不予支持。因费晨洋对返还押金4800元并无异议，故本院对冯照阳要求费晨洋返还押金4800元予以支持。综上，依照原《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认冯照阳与费晨洋签订的店面转让协议于2020年10月29日解除。二、费晨洋应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯照阳退还押金4800元。三、驳回冯照阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币625元（已减半收取），由冯照阳负担573元，由费晨洋负担52元。该款已由冯照阳预付，费晨洋应于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接给付冯照阳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 殷天华二〇二一年三月二十六日法官助理 陆 华书 记 员 刘欣玥本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。