湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终284号上诉人（原审被告）：利川武陵明珠酒店有限公司，住所地湖北省利川市腾龙大道35号。法定代表人：幸蔚，公司执行董事。委托代理人：吴宗宪，湖北丽川律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱丽荣，湖北丽川律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：利川市建新物业管理有限责任公司，住所地湖北省利川市东城街道办事处关东社区。法定代表人：贺忠豪，该公司总经理。委托代理人：冯国志，男，公司副总经理。上诉人利川武陵明珠酒店有限公司（以下简称武陵明珠酒店）因与被上诉人利川市建新物业管理有限责任公司（以下简称建新公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院（2020）鄂2802民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。武陵明珠酒店上诉请求：请求撤销一审判决，驳回建新公司的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定建新公司系合法进驻小区提供服务错误，没有法律依据。《物业管理条例》第十一条明确选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定。武陵明珠酒店是商业物业中面积最大的，没有任何人通知上诉人参加业主大会，也未告诉过选聘物业服务企业的情况。二、一审判决认定武陵明珠酒店承租房屋面积为4084㎡没有任何依据。一审按照承租面积4084㎡计算物业服务费没有依据，武陵明珠酒店承租面积未达4084㎡。三、一审认定物业服务费价格既不公平也没有依据。上诉人承租的物业体量最大，建新公司在确定商业物业服务费标准时，应征询武陵明珠酒店的意见。2.5元/㎡极不公平，也不合理。四、一审认定建新公司提供了约定的物业服务与事实不符，没有事实根据。建新公司对武陵明珠酒店承租区域未提供任何服务，武陵明珠酒店承租房屋的水电气均是自己独立接驳，室外卫生、道路维修亦是酒店自行完成。建新公司未提供过服务。对未提供服务的，业主有权拒绝支付物业服务费。建新公司辩称：业主委员会就选聘物业服务企业于2020年4月22日通过书面征求意见方式召开业主代表大会，小区54名业主代表中51名业主代表同意选聘建新公司提供物业服务。建新公司依据物业服务合同约定，要求武陵明珠酒店缴纳物业服务费合法有据。一审中建新公司提交了《财务移交表》证实武陵明珠酒店承租面积为4084㎡，武陵明珠酒店若对面积有异议，应提供证据予以反证。关于物业服务费价格，2019年度的物业服务费收费标准，合同中有明确约定，2018年度的物业服务费收费标准一审法院参照市场行情按1.5元每平方米确定尽管偏低，但建新公司基于早解决问题的态度，同意一审判决确定的标准。建新公司在2020年4月30日向小区业主代表大会提交的2019年度物业公司履行物业服务合同情况的报告，足以证明建新公司已如约履行了物业服务合同约定的服务内容。武陵明珠酒店的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。建新公司向一审法院起诉请求：要求武陵明珠酒店支付物业管理费196032元，并按约定支付违约金。一审法院认定事实：金诚公司成立于2010年9月26日，经营范围为物业管理。2012年5月15日，该公司因逾期未参加2010年度企业年检，被利川市工商行政管理局吊销营业执照。2014年11月10日，金诚公司再次进行了公司登记办理了营业执照，登记内容完全一致。2012年5月24日，利川市福欣房地产开发有限公司（甲方）与金诚公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将其开发的腾龙国际商住小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限至业主大会选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务合同生效时止，物业管理服务费收取的项目和金额按国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定执行，国家、省、市物业管理收费无明确规定的，按利川同行业的中等价位收取。同时对委托管理服务事项、物业管理服务质量、双方权利义务及违约责任等进行了约定。2012年5月9日，幸蔚（乙方）与利川市福欣房地产开发有限公司（甲方）签订《房屋出租合同》，由幸蔚租赁利川市福欣房地产开发有限公司开发的福欣腾龙国际小区3号楼第一、二、三层房屋（案涉物业）用于作为开办文化娱乐场所。2014年5月19日，幸蔚成立利川武陵明珠酒店，并担任法定代表人，在上述租赁物业从事经营活动。2017年11月24日，建新公司和关东社区居民委员会共同通过公告的形式，向案涉小区全体业主告知其接管案涉小区，并为其提供物业服务。2017年11月30日，金诚公司（甲方）与建新公司（乙方）签订了《物业移交协议》，约定：金诚公司在福欣腾龙国际小区的物业管理经营权从2017年11月30日全面移交给建新公司；甲方移交的福欣腾龙国际小区的物业，根据移交时福欣腾龙国际小区的物业的现状移交；乙方有关福欣腾龙国际小区的物业管理权的取得由乙方与关东社区、开发商或者业主委员会协商，与甲方无关；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用1323392.59元，归甲方所有，应退还给业主的各项费用106000元，亦由甲方支付（详见移交表）；乙方负责代收甲方在福欣腾龙国际小区经营期间业主欠交的物业管理等各项费用，代付甲方应退还给业主的各项费用。甲方在福欣腾龙国家小区经营期间业主欠交的物业管理收取的权利包括但不限于诉讼权利概括转移给乙方。甲方对移交表包括移交的电子表格所涉的业主欠费金额的真实性负全部责任；甲方在福欣腾龙国际小区经营期间所购置的各项办公设施、设备全部赠与给乙方（详见移交清单）。当日，双方在关东社区、东城街道办事处的组织下办理了移交，此后至今案涉小区一直由建新公司提供物业管理服务。2018年11月15日案涉小区重新成立业主委员会，任期3年，并于2018年11月15日在利川市住房和城乡建设局进行备案。后案涉小区业主委员会发出公告，告知案涉小区已由建新公司提供物业服务。当时，武陵明珠酒店对此未提出异议。2018年11月21日，利川市福欣腾龙国际业主委员会（甲方）与建新公司（乙方）签订《福欣腾龙物业管理服务合同》，约定：甲方委托乙方对福欣腾龙国际小区实行物业管理，保障房屋、商铺、和公用设施、设备、部位的正常使用，为业主创造安全、文明、和谐的居住和商贸环境。物业类型为商住小区；物业范围为A、B、C三栋住宿楼房，D、E两栋商业楼及福欣腾龙国际小区占地范围内地上、地下的公共区域；委托管理事项为房屋建筑及设施、设备、市政公用设施、规划内的附属设施设备的维修养护，公共环境的清洁，垃圾收集清运，车辆停放，安全监控及巡视，物业管理档案资料的建立保存等；物业服务费为住户业主（使用人）按建筑面积每平方米每月1.20元交纳，商铺业主（或使用人）物业服务费每平方米每月2.50元。水费按每吨4.5元由乙方代收代缴，垃圾处理费每月每户5元由乙方代收代缴；物业管理期限为3年。同时对物业管理服务质量及标准、清洁卫生管理、安全管理、小区秩序及公共财产管理、车场管理、消防管理、电梯管理、装修管理、公共部位共用设施设备维修基金、业主共用场所、部位、设施、设备经营收益的管理、停车位经营管理、争议处理方式及违约责任等进行了约定。因武陵明珠酒店未交纳2018、2019年度物业服务费，双方产生纠纷，武陵明珠酒店以物业不属于建新公司物业服务范围及建新公司未对其提供物业服务为由拒交物业服务费。为此建新公司诉至法院提出上述请求。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。本案中，建新公司系依法成立的进行物业服务的公司，并经工商登记，主营范围为提供物业服务。武陵明珠酒店租赁案涉小区3号楼从事经营活动，其抗辩租赁的经营场所不属于案涉小区，没有事实依据，对该抗辩主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”建新公司进驻案涉小区提供物业服务，虽未经案涉小区共同业主或者业主大会选聘，亦未与业主签订书面物业服务合同，但是进驻案涉小区后，通过公告的形式向全体业主进行告知其接管案涉小区，并提供物业服务。同时，案涉小区业主委员会公告告知相关事宜。当时武陵明珠酒店对此并未提出异议。后建新公司也实际为案涉小区提供着物业服务，其他部分业主也按规定交纳了物业服务费。建新公司与武陵明珠酒店之间形成物业服务合同关系，建新公司履行了物业服务的义务，武陵明珠酒店应当履行交纳物业服务费的义务，故建新公司要求武陵明珠酒店交纳物业服务费的请求予以支持。武陵明珠酒店抗辩建新公司未提供物业服务的理由不能成立，不予支持。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定等需要召开业主大会的事项属于管理性规定，不属于效力性规定。建新公司进驻案涉小区提供物业服务，业主委员会未召开业主大会进行选聘，违反了上述规定，相关行政主管部门可责令业主委员会整改或者对其进行处理。并不必然影响利川市福欣腾龙国际业主委员会与建新公司签订的《福欣腾龙物业管理服务合同》效力。该合同系签订双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规效力性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。故武陵明珠酒店抗辩其未与建新公司签订任何合同的理由不能成立，对其抗辩主张，不予支持。建新公司主张2018年度按照1.5元/月/平方米的标准、2019年度按照2.5元/月/平方米的标准收取。因2018年双方未签订任何合同，未对物业服务费的收取标准进行约定，根据利川市的生活水平及2018年度本市物业行业的行业收费标准和武陵明珠酒店物业的状况，其按照1.5元/月/平方米的标准计付物业服务费较为合适，故对建新公司要求2018年度按照1.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的请求，予以支持。2018年11月21日，利川市福欣腾龙国际业主委员会与建新公司签订《福欣腾龙物业管理服务合同》，明确约定物业服务费按照2.5元/月/平方米的标准收取，该约定对案涉小区的全部业主具有约束力。武陵明珠酒店方应按约交纳物业服务费。故建新公司要求2019年度按照2.5元/月/平方米的标准收取物业服务费的请求，予以支持。关于建新公司是否提供物业服务以及提供的物业服务的质量等问题，建新公司提供的证据能够证实其为案涉小区提供了物业服务，但对提供物业服务的具体内容和质量未提供充分的证据予以证实，结合双方当事人的陈述，能够说明建新公司提供的物业服务存在瑕疵和不满意的情形，根据公平原则，从维护双方当事人权益的基础上，确定折扣20%物业服务费，并对建新公司要求武陵明珠酒店支付违约金的请求，不予支持。综上，武陵明珠酒店应付建新公司2018、2019年度的物业服务费为156825.60元[（4084平方×1.5元/平方/月×12月+4084平方×2.5元/平方/月×12月）×（1-20%）]。关于建新公司进驻案涉小区提供物业服务是否合法的问题，武陵明珠酒店作为小区业主，认为业主委员会损害了其合法权益，可另行主张权益，同时通过召开业主大会等方式行使业主的权利，重新选聘新的物业服务公司，但不能免除应交纳物业服务费的义务。建新公司、武陵明珠酒店均为利川市企业，均受到新冠疫情的影响，为创造更好的营商环境，促进双方企业复工复产，一审法院决定对给付物业服务费的期限和方式予以调整，确定武陵明珠酒店于一年内分12期（每月一期）付清所欠建新公司的物业服务费。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十六条、第六十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、利川武陵明珠酒店有限公司向利川市建新物业管理有限责任公司支付2018年度、2019年度物业服务费共计156825.60元，此款于判决生效之日起1年内分12期（每月一期、每期13068.80元）付清。二、驳回利川市建新物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费4221元，由利川市建新物业管理有限责任公司承担844.20元，利川武陵明珠酒店有限公司承担3376.80元。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，综合武陵明珠酒店的上诉理由以及建新公司的答辩意见，本案双方争议焦点为武陵明珠酒店与建新公司是否成立了物业服务合同关系以及武陵明珠酒店应否支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”案涉小区的房地产开发公司与金诚公司签订了《前期物业服务合同》，后金诚公司将案涉小区的物业服务移交给建新公司接管，2017年11月24日建新公司和关东社区居民委员会以公告形式对小区业主进行告知，其后在2018年建新公司与案涉小区业主委员会签订物业服务合同，从前述情况可知，尽管在2018年11月21日前未签订书面物业服务合同，但基于前期物业服务合同的约定以及建新公司事实上提供物业服务且武陵明珠酒店未提出异议的情况，双方形成了事实上的物业服务合同关系。其后建新公司与案涉小区业主委员会签订书面合同，对双方的权利义务以书面形式确定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的前述规定，武陵明珠酒店与建新公司成立了物业服务合同关系。关于物业服务费收取标准问题，一审中建新公司提交了前期物业服务企业金诚物业公司移交的《财务移交表》，该表中明确记载武陵明珠酒店的承租面积为4084㎡，武陵明珠酒店称其实际租赁面积不及4084㎡，作为案涉房屋的实际使用主体，其完全有能力提供房屋的相关面积凭证，但在一、二审中并未举出任何有效证据，故武陵明珠酒店的该主张不成立。武陵明珠酒店虽对其经营范围内酒店的环境进行了单独的管理性行为，但其位居案涉小区，系小区的一部分，也属小区业主成员之一，在建新公司按约对整个小区提供物业服务后，武陵明珠酒店理应缴纳相应的物业服务费。一审法院综合合同履行的实际状况以及当地物业服务收费的市场行情，充分考虑疫情影响生产经营的因素，对物业服务费进行了酌情折价，公平合理。综上所述，上诉人武陵明珠酒店的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3436.50元，由上诉人利川武陵明珠酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 卫审判员 侯著韬审判员 宋九龙二〇二一年三月十九日书记员 王 营