安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初563号 原告:淮北市泰富华物业管理有限公司,住所地安徽省淮北市相山区。 法定代表人：戴正东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程龙海，该公司员工。 委托诉讼代理人：钱锋，安徽律诚律师事务所律师。 被告：陈琳，男，1979年6月16日出生，汉族，淮北市恒源煤电刘桥二矿职工，住淮北市。 被告：陈晓梅，女，1980年1月3日出生，汉族，淮北市恒源煤电刘桥二矿职工，住淮北市。 原告淮北市泰富华物业管理有限公司（简称泰富华物业公司）与被告陈琳、陈晓梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告泰富华物业公司的委托诉讼代理人钱锋,被告陈琳、陈晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰富华物业公司诉称：1、判令陈琳、陈晓梅向泰富华物业公司支付拖欠物业费费10152元,违约金3046元,合计13198元；2、本案诉讼费由陈琳、陈晓梅承担。事实及理由：2012年05月15日,陈琳、陈晓梅购买凤凰城小区42栋X室住宅,房屋面积125.33平方米。该房已于2012年10月14日交付陈琳、陈晓梅使用。2012年10月14日,双方签订《物业管理服务协议》,约定:物业费首次预收一年,自第二年起按半年缴付。乙方(被告)违反协议,不按本协议约定的收费标准和按规定时间内缴纳有关费用的,甲方(原告)有权要求乙方补交,并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。按照《物业管理服务协议》约定,陈琳、陈晓梅每半年应缴纳物业费752元。但陈琳、陈晓梅仅缴纳物业费至2013年11月30日。自2013年12月1日起,我公司多次向陈琳、陈晓梅催收物业费,陈琳、陈晓梅一直没有缴纳,至2020年8月31日,陈琳、陈晓梅已欠付物业费10152元,违约金3046元,共计13198元。为维护泰富华物业公司的合法权益，特具状起诉。 陈琳庭审中辩称，物业太差，我住一楼，只要一到夏天屋里就会有股臭味。有什么情况打电话给物业，物业就说这不属于他们的管理范围。有一次家里煤气忘记关了，给物业打电话，让物业帮忙给去看下，物业就说这个事情不属于他们负责，不愿意去帮忙看下。 陈晓梅庭审中辩称：我住一楼，楼道堆满垃圾，住户随意搭架子，一直协商不好，主要是物业不作为。 本院认定事实如下：2012年05月15日,陈琳、陈晓梅购买凤凰城小区42栋X室住宅,房屋面积125.33平方米用途为住宅。2012年10月14日，陈琳、陈晓梅办理了涉案房屋入伙手续。同日，泰富华物业公司（甲方）与陈琳（乙方）签订《物业管理服务协议》，约定：房屋坐落位置42栋X室，建筑面积125.82平方米；乙方交纳物业管理服务费时间，首次预收一年，自第二年按半年收取，于每年1月31日前和前到物业服务中心缴纳相应物业管理服务费；多层住宅物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.55元，高层住宅3层以下按建筑面积每月每平方米1.00元；3层以上按建筑面积每月每平方米1.2元；双方在违约责任中约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天千分之五交纳滞纳金。因陈琳、陈晓梅未依约支付自2013年12月1日起的物业服务费，泰富华物业公司遂诉至本院。诉讼过程中，泰富华物业公司向本院申请撤回要求陈琳、陈晓梅承担违约金的诉讼请求。 另查明，泰富华物业公司具有物业管理、收费资质。诉讼中，泰富华物业公司称涉案房屋实测面积为125.33平方米。 以上事实，有泰富华物业公司提供的入住通知单、入伙手续确认单、购房合同、物业管理服务协议、承诺书、物业管理资质证书、收费许可证、竣工验收备案表、催费通知单，黄艳茹提交的照片等证据、陈琳、陈晓梅提供的照片十张及当事人陈述予以证明，本院经审查予以确认并在卷佐证。 本院认为，泰富华物业公司与陈琳、陈晓梅签订的物业管理服务协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性法律规范，系有效合同，双方均应信守。泰富华物业公司依约为凤凰城小区提供了物业管理服务，陈琳、陈晓梅作为该小区业主理应及时交纳物业服务费。陈琳、陈晓梅未依约支付相应的物业服务费，构成违约，依法应承担相应的民事法律责任。经核算，陈琳、陈晓梅欠付自2013年12月1日至2020年8月31日的物业服务费10151.73元（125.33㎡×1元/㎡×81个月），对泰富华公司请求陈琳、陈晓梅支付上述款项，本院予以支持。 物业服务属于重复性、长期性合同，物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。交纳物业费是业主基本的义务，物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务。不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务水平和服务质量，损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。 物业公司在持续为整个小区提供物业服务时，即使存在没有完全按照物业服务合同履行的行为即瑕疵履行行为，也属一般违约行为，而业主拒绝支付物业服务费属根本违约行为，业主不能以自己的根本违约行为对抗物业公司的瑕疵履行行为。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号）第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，如果泰富华物业公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务情形的，陈琳、陈晓梅可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不是拒绝支付物业服务费。陈琳、陈晓梅辩称因物业服务差、不作为故未交物业费，但陈琳、陈晓梅对其上述辩解未提供充分证据予以证明，且其辩解意见也不能对抗其应交纳物业服务费用的法律义务。故对陈琳、陈晓梅的上述辩解意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条的规定，判决如下： 一、被告陈琳、陈晓梅于本判决生效后十日内支付原告淮北市泰富华物业管理有限公司物业服务费10151.73元； 二、驳回原告淮北市泰富华物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费130元，减半收取计65元，由被告陈琳、陈晓梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  蒋树良 二〇二一年三月九日 书记员  孙 瑾 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]法释8号） 第三条第一款：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款：当事人对自己的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。