浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终1031号 上诉人（原审原告）：杭州滨江物业管理有限公司绍兴分公司，住所地绍兴市越城区滨江金色家园景苑****，统一社会信用代码91330602681685702A。 负责人：沈国荣。 委托诉讼代理人：徐飞，浙江卓特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐丹，浙江卓特律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈宗英，女，1984年7月21日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：杜瑾，浙江点金律师事务所律师。 原审第三人：绍兴滨江蓝庭置业有限公司，住所地绍兴市灵芝街道界树村。 法定代表人：朱慧明。 上诉人杭州滨江物业管理有限公司绍兴分公司（以下简称物业公司）因与被上诉人陈宗英、原审第三人绍兴滨江蓝庭置业有限公司（以下简称蓝庭公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2020）浙0602民初9501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 物业公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。事实和理由：一、关于案涉房屋的交付时间。首先，被上诉人与原审第三人签订的买卖合同中约定的交房时间为2015年9月30日之前，上诉人在一审中也提交了原审第三人于2015年9月18日向被上诉人寄送的交房通知书、委托书样本、物业收费通知书。该组证据虽系复印件，也没用相应的投递记录，但能与被上诉人自书的房屋交付验收单中载明的“15.10.18首次验房反映”相印证，一审不予认定错误。同时，一审认为该房屋交付验收单不能证明原审第三人书面告知了被上诉人何时交房，仅凭原审第三人书面交付通知约定的领房日期为2020年1月15日之前，实际交付房屋、领取钥匙的时间为2020年1月12日的事实，就认定案涉房屋的交付时间为2020年1月12日，明显割裂了证据间的相互关联性。其次，根据案涉买卖合同约定，除房屋主体结构质量问题外，买受人逾期未办理交房手续的视为出卖人已按期交付。结合房屋验收单中记载的质量问题仅为空鼓、划痕等，以及案涉房屋在2015年9月18日之前已通过竣工验收的事实，上诉人认为该房屋早已满足了交付条件，即便存在质量问题也不是被上诉人拒收的理由，故案涉房屋的交付时间应该在2015年9月30日之前。最后，从逻辑上分析，若案涉房屋的交付时间在2020年1月12日，那么在长达四年多的逾期交付时间内，被上诉人对此不管不问，显然违背常理。综上，一审对案涉房屋的交付时间认定错误。二、关于物业费的起算时间。案涉合同约定物业费自约定领房日期的次月起计算，现如上第一点所述，案涉房屋的约定领房日期应在2015年9月30日之前，故物业费的起算日应为2015年10月1日。一审仅凭被上诉人时隔多年不收房，于2020年1月12日才前来实际收房的行为，就将该日作为物业费的起算点，属于事实认定错误。 陈宗英辩称，上诉人未能提供证据证明原审第三人已于2015年9月18日向被上诉人寄送了交房通知书，上诉人亦自认没有相关的原件和投递记录。被上诉人收到的唯一一份交房通知书是在2019年12月3日，故相应的物业费应从2020年1月起开始计付。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 蓝庭公司未作陈述。 物业公司向一审法院起诉请求：判令陈宗英支付物业服务费15698.67元，车位服务费2730元，违约金39420.18元（自上述费用应交之日起按千分之二计算，暂计算至2019年12月1日，要求支付至实际清偿日），合计人民币57848.85元。 一审法院经审理查明：2013年9月28日，陈宗英与蓝庭公司签订商品房买卖合同1份，约定：陈宗英向蓝庭公司购买滨江金色蓝庭悦园14幢2单元303室房屋，建筑面积141.68平方米；蓝庭公司应在2015年9月30日前将符合合同约定条件（建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、排污等具备商品房正常使用的基本条件）的商品房交付给买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单，签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量等提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有资质的工程质量检测机构进行质量检测，检测结果合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任；合同并对其他权利义务作了约定。陈宗英另在滨江金色蓝庭小区购买一个地下车位的使用权。 物业公司和陈宗英签订《滨江?金色蓝庭前期物业服务协议》1份，签订时间不明，协议约定：物业公司为陈宗英房屋所在滨江金色蓝庭小区提供物业服务，其中花园洋房住宅物业费按建筑面积2.8元/平方米?月（含能耗费），地下车位70元/个?月；业主缴纳物业费时间为每次全额预交一年，第一次交费自房屋交付使用，业主可以领取钥匙次日起计算，即开发建设单位书面交付通知约定领房日期的次月起计算；业主违反协议不按照约定缴纳物业管理服务等费用的，物业公司有权要求按每逾期一日加收应缴额的千分之二支付违约金；合同并就其他权利义务作了约定。 2017年6月17日，陈宗英在房屋交付验收单上反映案涉房屋存在空鼓、裂缝、渗水、划痕等问题，并注明上述情况已于2015年10月18日首次验房反映，但至今未收到物业及有关负责部门维修的回复信息，此次发现问题依然存在，无法完成正常收房手续。 2019年8月6日，物业公司向陈宗英邮寄了催缴物业费通知函；2019年12月，物业公司在滨江金色蓝庭小区公告栏张贴公告催缴物业费；陈宗英称没有收到及看到上述通知。 2019年12月3日，蓝庭公司向陈宗英作出交房通知书，称滨江金色蓝庭悦园14幢303室房屋已可以交付使用，请最迟不晚于2020年1月15日下午5点到滨江金色蓝庭会所办理交房手续。陈宗英收到该通知书后于2020年1月12日办理业主基本情况登记，领取钥匙、门禁卡、住宅产品说明书、住宅质量保证书、业主手册等。 一审法院认为，双方签订了前期物业服务协议，虽签订时间不明，但物业公司实际为该小区提供物业服务，双方签订协议时意思表示真实，内容合法有效，对双方均具有约束力。本案主要的争议焦点为陈宗英应支付物业费的起始时间。物业公司认为应自买卖合同约定的交房日期次日起算，陈宗英认为应自实际办理交房手续之日起算。该院认为，物业服务协议对物业费的缴纳有明确约定，按年预交，第一次交费自房屋交付使用，业主可以领取钥匙次日起计算，即开发建设单位书面交付通知约定领房日期的次月起计算。根据本案查明的事实，开发建设单位即蓝庭公司书面交付通知约定的领房日期为2020年1月15日之前，实际房屋交付、领取钥匙等的时间为2020年1月12日，故陈宗英应从2020年1月12日开始缴纳物业费。物业公司提供的房屋交付验收单不能证明蓝庭公司书面告知了陈宗英何时领房及房屋已经交付使用，也未有其他证据证明蓝庭公司就陈宗英对房屋质量的异议进行了解释、说明或后续处理。综上，对物业公司主张的2015年10月1日至2018年12月31日的物业服务费和车位管理费，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回物业公司的诉讼请求。案件受理费依法减半收取623元，由物业公司负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点是被上诉人是否需要向上诉人支付自2015年10月1日起至2018年12月31日止的物业费、车位管理费和违约金共计57848.85元。研议该争议焦点的关键在于厘定案涉房屋的实际交付日。上诉人主张原审第三人已于2015年9月18日向被上诉人寄送了交房通知书、委托书样本和物业收费通知书，被上诉人逾期无故未办理交房手续应视为已按期交付，故相应的物业费和车位管理费应自2015年10月1日起开始计算。纵观全案证据，首先，上诉人未能就其主张的原审第三人已于2015年9月18日向被上诉人寄送交房通知书等事实提供相关证据原件，且亦没有相应的投递记录佐证。其次，虽然被上诉人在2017年6月17日的房屋交付验收单上反映案涉房屋存在空鼓、裂缝等问题，并注明已于2015年10月18日首次验房反映，但尚不足以证明案涉房屋已于2015年9月实际交付于被上诉人，相反，从被上诉人反映的案涉房屋存在的问题上来看，其因房屋质量问题而未办妥正常收房手续更具高度盖然性。然后，原审第三人于2019年12月3日向被上诉人作出的交房通知书，在内容上并未有“再次通知”等类似的意思表示，故上诉人主张原审第三人已于2015年9月18日即向被上诉人履行了通知交房义务依据不足。最后，现有证据表明被上诉人实际于2020年1月12日才办妥相关交房手续。故应认为，上诉人主张被上诉人应支付自2015年10月1日起至2018年12月31日止的物业费、车位管理费和违约金缺乏事实基础和法律依据，一审不予支持并无不当。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1246元，由上诉人杭州滨江物业管理有限公司绍兴分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  傅芝兰 审判员  茹赵鑫 二〇二一年三月三十一日 书记员  张 珺 5