苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0508民初7003号原告：王辅涛，男，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：董丽华，江苏石湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：常月，江苏石湖律师事务所实习律师。被告：顾杏妹，女，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹兴跃，江苏道金律师事务所实习律师。被告：魏连生，男，汉族，住江苏省苏州市。被告：魏小妹，女，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：陆浩星，江苏行德律师事务所律师，代理上述两被告。委托诉讼代理人：许婷华，江苏行德律师事务所律师，代理上述两被告。被告：苏州市保障性住房建设有限公司，住所地苏州市锦帆路79号。法定代表人：何静清，董事长。委托诉讼代理人：陈翔，江苏正华正律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳，江苏正华正律师事务所实习律师。原告王辅涛与被告顾杏妹、魏连生、魏小妹房屋买卖合同纠纷，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理；后经原告王辅涛申请，本院依法追加苏州市保障性住房建设有限公司（以下简称保障性住房公司）为本案共同被告参加诉讼，并于2021年3月10日公开开庭进行了审理，原告王辅涛及其委托诉讼代理人董丽华、常月、被告顾杏妹及其委托诉讼代理人顾玉静、邹兴跃、被告魏小妹及魏连生的共同委托诉讼代理人许婷华、被告保障性住房公司的委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王辅涛向本院提出诉讼请求：判令被告顾杏妹、魏连生、魏小妹、苏州市保障性住房建设有限公司协助将苏州市XXXX室的不动产权属转移登记至原告名下。事实与理由：被告顾杏妹、魏连生、魏小妹系原告已故好友魏孝弟的继承人；2014年10月，魏孝弟将其名下拆迁安置房出售给原告，双方在2015年10月20日补签协议，约定房屋转让价格为35万元；2014年10月开始，原告陆续向魏孝弟支付了定金及房款共计289000元，魏孝弟亦将其与苏州市住房和城乡建设局签订的《苏州市房屋协议搬迁补偿安置协议书》交由原告保管。2019年10月22日，魏孝弟与保障性住房公司签订了《苏州市商品房买卖合同》明确其按照安置协议购买的定销房是苏州市姑苏区XXXX室不动产，魏孝弟亦将该份合同交由原告保管。签订合同后几日，魏孝弟在10月30日突发疾病，原告将其送医，后经治疗于2019年11月7日去世，原告与魏孝弟未来得及办理房屋权属转移登记手续。嗣后，原告得知被告顾杏妹、魏连生、魏小妹三人主张案涉房屋系魏孝弟遗产，在苏州市姑苏区人民法院提起继承纠纷要求分割该房屋，原告认为案涉房屋已经由魏孝弟出售给原告，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。另，因案涉房屋目前登记在保障性住房公司名下，根据其与魏孝弟之间的商品房买卖合同，其需要将案涉房屋权属转移登记至魏孝弟名下，故要求保障性住房公司协助办理权属转移登记手续；原告自愿负担房屋权属两次转移登记过程中的全部税费、补交魏孝弟应向保障性住房公司支付的交房费用（包括购房尾款、维修基金等），也同意将未向魏孝弟结清的购房款支付给顾杏妹、魏连生、魏小妹。被告顾杏妹辩称：1.原告诉请的事实和理由不正确，魏孝弟生前从未向原告交付拆迁协议和商品房买卖合同原件，相应材料是原告在魏孝弟去世后自行至魏孝弟住处取走的。2.案涉房屋仍然登记在保障性住房公司名下，魏孝弟无权处分，魏孝弟与原告之间仅存在债权关系，并未发生物权变动的效果；另，原告提交的买卖协议虽然经鉴定机构确定为魏孝弟的笔迹，但结合协议签订的时间和背景可见原告提供的买卖协议中关于房屋的座落、楼层等信息均不明确，且按照当时的拆迁政策，魏孝弟有权选择不购买定销房而直接拿42万元补偿款，在此情况下魏孝弟不可能将房屋以35万元的价格出售给原告，故案涉房屋的买卖并非魏孝弟的真实意思表示。被告魏连生、魏小妹共同辩称，我方确系魏孝弟的继承人，对原告与魏孝弟之间的买卖过程、付款情况我方并不清楚，具体由法院审查。被告保障性住房公司辩称，我方确与魏孝弟之间签订了商品房买卖合同，房屋已经具备交付条件，房屋目前尚登记在我方名下，魏孝弟尚结欠房款23933元、维修基金7856元；在法院查明案涉房屋权属、结清上述款项的情况下，我方同意协助办理房屋权属转移登记手续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织质证，根据王辅涛提交的常住人口信息、医药费收据、民事起诉状、房屋买卖协议、保证书、收条、苏州市房屋协议搬迁补偿安置协议书、商品房买卖合同、笔记本，保障性住房公司提交的《苏州市城区定销商品房准购证》、《房产测绘成果报告》，结合司法鉴定意见书及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：1、顾杏妹、魏连生、魏小妹及魏孝弟（已故）系同胞兄弟姐妹，魏孝弟于2019年11月7日去世，顾杏妹、魏连生、魏小妹系其继承人。2、魏孝弟系原苏州市姑苏区XXXX平方米房屋的承租人（该房屋产权人为华盛造纸厂）。因该房屋所在铜勺浜地块旧城改造项目需要，魏孝弟（乙方）在2013年7月25日与苏州市住房和城乡建设局（甲方）签订《苏州市房屋协议搬迁补偿安置协议书》，约定乙方选择货币补偿后购买定销商品房方式，甲方补偿给乙方货币120550元（另有263226元抵充购房款），乙方选择购买的定销房安置地点位于XXXX地块，套型面积为60平方米。2019年8月28日，苏州市土地储备中心向魏孝弟发放苏州市城区定销商品房准购证，明确其因上述XXXX房屋拆迁可以购买的定销房位于苏州市姑苏区XXXX室。2019年10月22日，魏孝弟（买受人）与保障性住房公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定魏孝弟向保障性住房公司购买苏州市姑苏区XXXX室的定销房，房屋总价42万元，房屋交付时间为2021年1月31日前。合同附件三明确魏孝弟应于2019年10月22日前支付购房款396000元，于2019年11月30日前支付购房款24000元。审理中，保障性住房公司明确：1）案涉房屋实测面积为65.47平方米，房屋总价款为419933元；2）魏孝弟原租住的向阳村28号房屋拆迁安置中的配送款99000元及建设房支付最低居住保障297000元合计396000元视为魏孝弟已经支付的购房款，故尚余23933元购房款未支付；3）案涉房屋维修基金安置实测面积及每平方米120元的标准计算为7856元，亦未支付；4）案涉房屋已经具备交付条件。3、2014年11月30日，魏孝弟出具保证书一份，载明“关于我的房子买卖一事，只要王辅涛按期付我每月生活费（2015年1月开始）我保证到期拿房送到王辅涛手里。2015年12月20日，魏孝弟与王辅涛签订《房屋买卖协议书》，约定：“由于本人魏孝弟有60平方拆迁房，卖给王辅涛约人民币35万元，现有新房合同书一份，交给王辅涛保管，王辅涛先付房屋押金柒万元，结于的28万每月支付4千元（除急用外），到拿房时由王辅涛本人去办理一切手续，决不后悔。”4、魏孝弟分别于2014年11月5日、12月2日、2015年1月5日、10月5日、10月20日向王辅涛出具收条，载明其收到王辅涛10000元、5000元、4000元、4000元、房屋押金70000元；此后2015年11月至2019年10月期间，魏孝弟每月均向王辅涛出具一张收条（其中2016年7月出具两张）共计出具49张收条，每张收条载明的收款金额均为4000元，以上收条载明的收款金额共计289000元。审理中，王辅涛陈述上述款项均系其支付给魏孝弟的，上述2014年11月5日及12月2日的两张收条涉及的15000元本系魏孝弟向其借款，后转为购房款；2015年10月20日双方签订房屋买卖协议时明确需支付定金7万元，当日其与魏孝弟对之前四张收条载明的23000元进行结算后支付了差价，魏孝弟出具的7万元收条涵盖了当天及此前其支付给魏孝弟的全部款项，故其实际已向魏孝弟支付购房款266000元（70000元+49*4000元）。5、本案审理中，顾杏妹对王辅涛举证的保证书、房屋买卖协议书及收条中魏孝弟的签名真实性持有异议，后本院根据其申请依法委托苏州同济司法鉴定所对其中魏孝弟的签名进行鉴定，苏州同济司法鉴定所于2021年1月29日出具苏同济司鉴所[2021]文鉴字第6号司法鉴定意见书，确认上述材料中魏孝弟的签名与案涉《苏州市房屋协议搬迁补偿安置协议书》及《苏州市商品房买卖合同》中魏孝弟的签名系同一人书写。6、王辅涛在本案审理中将购房款差额84000元及保障性住房公司主张的23933元购房款及7856元维修基金共计115789元支付至本院履行款账户，并自愿将按照保障性住房公司明确的房屋单价（419933元/65.47平方米）将房屋实测面积与魏孝弟明确的60平方米面积差部分的价款35085元（419933元/65.47平方米*5.47平方米）支付给魏孝弟的继承人（已支付至本院履行款账户）。审理中，王辅涛称其与魏孝弟认识多年，其在逢年过节对魏孝弟照顾有加，基于该份情谊魏孝弟将案涉房屋出售给其时同意35万元的价格，且魏孝弟去世前是由其送至医院并支付了在医院治疗期间的医药费。本院认为，案涉《房屋买卖协议书》经鉴定系魏孝弟书写，本院对其真实性予以认定，该协议书系王辅涛与魏孝弟的真实意思表示，且不违反法律法规相关效力性强制规定，应认定为合法有效。顾杏妹抗辩称该协议书并非魏孝弟真实意思表示，然后续王辅涛确如协议约定每月支付4000元且付款过程近5年，魏孝弟每月均出具收条确认，在未有证据证明系王辅涛自行至魏孝弟处拿走《苏州市房屋协议搬迁补偿安置协议书》及《苏州市商品房买卖合同》原件、双方协议明确原件交由王辅涛保管的情况下，应认定魏孝弟也履行了双方协议约定的交付合同原件的义务，综上本院难以认定案涉房屋买卖并非魏孝弟真实意思表示。顾杏妹还抗辩称魏孝弟与王辅涛签订的《房屋买卖协议书》未明确买卖标的的具体位置，合同并不成立，但是魏孝弟当时的所谓60平方米拆迁房指向的是其因XXXX房屋搬迁可以购买的定销房，该定销房与案涉XXXX室房屋唯一对应，结合《苏州市房屋协议搬迁补偿安置协议书》及《苏州市商品房买卖合同》确定双方买卖标的，故本院对顾杏妹该抗辩意见亦难以采信。魏孝弟作为房产出卖方，在王辅涛结清购房款后应当协助办理房屋权属转移登记手续，现其提交的收条可以证明其已经支付266000元购房款且已将余款84000元汇入本院履行款账户，王辅涛已经完成约定的付款义务，魏孝弟作为出卖方应协助办理权属转移登记手续，现魏孝弟去世，王辅涛起诉要求其继承人协助办理权属转移登记手续，符合法律规定，本院予以支持。另，因魏孝弟与王辅涛签订协议书时明确房屋面积为60平方米，现房屋实测面积65.47平方米，王福涛自愿按照保障性住房公司与魏孝弟结算的房屋单价将面积差部分的价款35085元支付给魏孝弟的继承人并已实际支付至本院履行款账户，本院照准。案涉房屋目前仍登记在保障性住房公司下，在王辅涛明确愿意代为履行支付购房尾款及维修基金且已经实际履行到本院的情形下，保障性住房公司需先行协助将房屋权属转移登记至魏孝弟继承人名下以协助完成权属转移登记至王辅涛名下的手续，魏孝弟的继承人即顾杏妹、魏连生、魏小妹需在权属转移登记之后协助将案涉房屋权属转移登记至王辅涛名下。顾杏妹抗辩称魏孝弟无权处分，但魏孝弟转让房屋时对案涉房屋已经享有明确的期待权，在保障性住房公司未提出异议的情况下，本院对此亦难以采信。至于王辅涛已经支付至本院的款项可在案涉房屋权属转移登记完成后由苏州市保障性住房有限公司、魏连生、魏小妹、顾杏妹自行申请领取；案涉房屋买卖纠纷系因魏孝弟去世导致，案件受理费应由王辅涛负担为宜，本案审理过程中顾杏妹对协议真实性提起的司法鉴定费用由其自行承担。综上，依照1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告苏州市保障性住房有限公司、魏连生、魏小妹、顾杏妹于本判决生效之日起十日内协助将苏州市姑苏区XXXX室不动产权属转移登记至原告王辅涛名下（权属转移登记过程中的税费均由王辅涛负担）。案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告王辅涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  衡晓晴二〇二一年三月三十日书记员  李艳婷