广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2559号上诉人（原审原告）：向登峰，男，1976年2月2日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：赖文龙，广东法海律师事务所律师。委托诉讼代理人：林茜，广东法海律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：范梅花，女，1958年8月27日出生，汉族，住广东省广宁县。上诉人向登峰因与被上诉人范梅花物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初37621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序审理。本案现已审理终结。向登峰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持向登峰的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由范梅花承担。事实和理由：（一）范梅花属于非法侵占涉案房屋。（2017）粤0106执7478-7号执行裁定书已确认涉案房屋归向登峰所有，向登峰已取得了涉案房屋的不动产权证，依法享有涉案房屋的各项法定权利。范梅花与前房屋所有权人广州银建商品房产经营有限公司（以下简称银建公司）未签订任何租赁合同，双方形成事实租赁关系已超过20年，租赁期限超过20年的租赁合同，超过部分无效。且范梅花自2018年4月开始未再缴纳任何租金，其居住在涉案房屋期间也未续订任何租赁合同，向登峰取得涉案房屋所有权后也未与其签订租赁合同，因此范梅花侵占涉案房屋无任何事实及法律依据。（二）根据《广东省高级人民法院印发的通知》第二条关于“确有必要实施不清场移交的，不清场移交的期限届满后，如果被执行人或者其他占有人继续占有涉案不动产，买受人或者承受人依法提起诉讼要求腾退的，有管辖权的人民法院应当依法受理及时裁判”的规定，一审法院应当对范梅花是否有权占有涉案房屋进行审查，如无权占有应当判令范梅花腾退涉案房屋，而不应当搁置争议，不予调处。（三）一审法院对于占有使用费计算标准、起始及截止时间的认定有误。虽然向登峰未提交拍卖裁定书的生效证明，但一审审理过程中并未询问向登峰相关问题，一审法院草率认定占用费从2020年4月7日起计，属于查明事实不清。范梅花的侵占事实一直存在，向登峰一审诉讼请求是要求范梅花支付自占用之日起至腾空之日止的占用费，一审法院判令占用费的截止时间计至判决生效之日止显属错误。因涉案房屋在广州市越秀区的地王大厦附近，地处市中心且临近地铁站、学校及购物广场，向登峰根据同地段类似面积的房屋租金主张按照2000元/月计算占用费有理有据。综上，一审法院查明事实不清，认定事实有误，应予改判。范梅花二审答辩称，同意一审判决。向登峰向一审法院起诉请求：1.范梅花立即腾空搬离位于广州市越秀区东华西路兴仁里××房，将房屋交还向登峰；2.范梅花向向登峰支付占用房屋的使用费（按每月2000元标准，建筑面积为16.69平方米，自2020年1月22日起计算至实际交还房屋之日止）。一审法院认定事实：2020年1月9日，广州市天河区人民法院在淘宝网发布《变卖公告》。主要内容为：广州市天河区人民法院将在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开变卖，变卖期为60天，开始时间为2020年1月4日上午10时起；变卖标的为位于广州市越秀区东华西路兴仁里××房，建筑面积16.6879方米（本标的为回迁租赁房屋，回迁租赁合同详情可致电咨询张法官）……起拍价314040元，保证金4万元，增价幅度2000元及其倍数[本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场交付]等。2020年1月21日，广州市天河区人民法院作出（2017）粤0106执7478-7号执行裁定书。其中载明：“本院将被执行人银建公司名下的位于广州市越秀区东华西路兴仁里××房交付评估拍卖。经两次公开拍卖，因无人竞买而流拍。经征询，申请执行人亦不愿以物抵债。经变卖，上述房产由向登峰以314040元竞投购得……裁定如下：被执行人银建公司名下的位于广州市越秀区东华西路兴仁里××房归买受人向登峰所有。本裁定送达后立即生效。”据广州市规划和自然资源局于2020年4月7日核发的粤（2020）广州市不动产权第00207642号《不动产权证》记载：越秀区东华西路兴仁里××房的权利人为向登峰，用途为住宅，建筑面积16.69平方米。范梅花主张其是拆迁安置户提供了银建公司（用地单位、甲方）与康燕财（范梅花丈夫，乙方）签订的《征地拆迁（临时安置）协议书》、《回迁房屋交付使用及管理合约》、租金发票（载明每月租金为58.92元）予以证明。其中《征地拆迁（临时安置）协议书》载明：甲方经广州市规划局广州市房地产管理局核准，征用拆除乙方座落东华西路四圣街1号，居住面积7.87平方米……甲方同意在新建房屋竣工后，安排乙方面积10平方米，地点在东华西路四圣街新建附近三楼等。一审庭审中，范梅花表示：我名下没有房产，也没有申请经适房或廉租房。一审法院另查，涉案房屋所在地段大东街兴仁里楼梯楼2019年度广州市房屋租金参考价为37元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价尚未公布。一审法院认为，关于涉案房屋应否腾退的问题，在涉案房屋被拍卖时，广州市天河区人民法院已明确法院不负责清场交付，故本案对此不予调处。至于占用费方面，因涉案房屋产权已由向登峰个人合法取得，如仍按原拆迁单位与范梅花约定的标准计算占用费，显然不符合目前的权利状况，也有失公平。但向登峰主张按照每月2000元计算占用费于法无据，应参照房管部门公布的租金参考价计付为宜。另，因向登峰未能举证证明（2017）粤0106执7478-7号裁定已于2020年1月21日生效，故其主张从该日起行使其权利向范梅花收取房屋占用费，一审法院不予支持。根据现有证据，房屋占用费可从房管部门向向登峰核发涉案房屋的《不动产权证》之日即2020年4月7日起计付。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十九条之规定，于2020年11月18日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起七日内，范梅花向向登峰支付广州市越秀区东华西路兴仁里××房2020年4月7日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占用费（按16.69平方米×37元/平方米/月计付）；二、驳回向登峰的其他诉讼请求。案件受理费138元减半收取69元，由范梅花负担。二审期间，向登峰向本院递交了光盘一张，拟证明向登峰于2020年5月7日与范梅花协商，通知其一个星期后搬离涉案房屋，双方租赁关系于2020年5月14日解除；2.送达回证，拟证明（2017）粤0106执7428-7号执行裁定书于2020年3月6日送达给其。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，涉案房屋经一审法院在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖，向登峰以最高价竞得。二审期间，向登峰提供其签收（2017）粤0106执7478-7号执行裁定书的回执，显示向登峰于2020年3月6日签收该裁定书。范梅花一审期间提供的《回迁房屋交付使用及管理合约》载明：“康燕财先生回迁银建公司建造的东华西路兴仁里B幢27号地下楼104号，面积平方米，现已竣工，经双方于94年6月7日验收合格，正式交付使用”。范梅花一审答辩时自称涉案房屋是银建公司1994年安排康燕财居住的拆迁回迁房屋，其向银建公司交租至2018年5月。二审期间，范梅花称不知道为什么没有租赁合同，不清楚租赁期限，其与康燕财结婚的时间在康燕财承租涉案房屋之后。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，向登峰与范梅花因涉案房屋腾退问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.范梅花应否腾退涉案房屋交予向登峰；2.范梅花应缴交房屋占有使用费的起止时间及计算标准。关于范梅花应否腾退涉案房屋的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条规定：“网络司法拍卖成交的，由网络司法拍卖平台以买受人的真实身份自动生成确认书并公示。拍卖财产所有权自拍卖成交裁定送达买受人时转移。”广州市天河区人民法院作出的（2017）粤0106执7478-7号执行裁定书已裁定银建公司名下的涉案房屋归向登峰所有，向登峰于2020年3月6日已签收该裁定书，故向登峰自该日起依法享有涉案房屋物权。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，范梅花作为涉案房屋的原居住使用人主张有权继续占有使用涉案房屋，主要是基于康燕财与银建公司签订的《征地拆迁（临时安置）协议书》。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。结合本案事实，康燕财及其家属系因原承租房屋被银建公司拆迁而从1994年被安置到涉案房屋居住，至今已逾26年，范梅花并无证据证明其或者康燕财与银建公司签订了租赁合同，无证据证明租赁双方对租赁期限有作出约定，其自称向银建公司交租至2018年5月，故至2018年5月，范梅花与银建公司之间为不定期租赁关系。范梅花无证据证明其在2018年5月后向银建公司交纳过租金，其与银建公司之间自2018年6月起已无租赁关系。自2018年6月份起，范梅花已无继续占用涉案房屋的合同依据、法律依据，向登峰作为涉案房屋买受人，对其所有的不动产享有物权，且向登峰已提供证据证实于起诉前通知范梅花腾退房屋，故向登峰主张范梅花腾退涉案房屋法律依据充分，本院予以支持。至于范梅花主张其对涉案房屋享有因安置而获得的永久居住权利问题，本院认为，银建公司并非政府公租房管理部门，范梅花主张其对涉案房屋享有永久居住权利依据不足。况且，即便范梅花认为其享有被安置永久居住的权利，但安置义务人是银建公司，银建公司已履行二十多年安置义务，现因无力履行到期债务而被法院强制拍卖涉案房屋，涉案房屋买受人并无接受永久安置范梅花居住于此之义务。至于广州市天河区人民法院在拍卖、变卖公告中所称“法院不负责标的物的清场交付”，仅指执行程序中执行法院不负责清场交付，并非限制买受人另案提起物权保护诉讼行使其物权权利。因此，一审法院不予调处向登峰提出的腾房主张，于法无据，本院予以纠正。至于搬迁期限，考虑到涉案房屋为拆迁安置性质以及现居住情况，本院酌定范梅花于本判决生效之日起六个月内搬迁。范梅花应在搬迁期限内积极寻找其他房屋以便搬迁，如符合相关公房租赁政策，也可向有关部门另行申请公租房。关于范梅花应缴交房屋占用费的起止时间及计算标准问题。涉案房屋已由向登峰经拍卖取得所有权，其享有对该房屋占有、使用、收益和处分的法定权利。如前所述，向登峰于2020年3月6日已取得涉案房屋的产权，一审法院判令房屋占用费自房管部门向向登峰核发涉案房屋的不动产权证之日起计付欠妥，二审予以纠正。关于房屋使用费的计付标准的问题。向登峰、范梅花均未申请对涉案房屋的租金标准进行鉴定，向登峰要求按照每月2000元计算房屋占用费的上诉理由依据不足，本院不予支持。一审法院判令范梅花应承担的房屋占有费参照房管部门公布的租金参考价计付，符合公平、合理原则，本院予以认同，即范梅花应自2020年3月6日起至实际腾退涉案房屋之日止，按16.69平方米×37元/平方米/月计付房屋占用费给向登峰。综上所述，向登峰关于范梅花应向其腾退交还涉案房屋以及一审法院关于房屋占用费的起算时点认定有误的上诉请求成立，本院予以支持。向登峰的其他上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，但处理有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第七条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初37621号民事判决第二项；二、变更广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初37621号民事判决第一项为：自本判决送达之日起七日内，范梅花向向登峰支付广州市越秀区东华西路兴仁里××房2020年3月6日起至实际腾退涉案房屋之日止的房屋占用费（按16.69平方米×37元/平方米/月计付）；三、范梅花自本判决送达之日起六个月内向向登峰腾空并交还位于广州市越秀区东华西路兴仁里××房屋；四、驳回向登峰的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各100元，均由范梅花负担。本判决为终审判决。审判员  李静二〇二一年三月三十一日书记员  贾妍苏劲丹