广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31948号原告：杨静，女，1978年7月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区××××××××，公民身份号码441×××××××********。委托诉讼代理人：何丽燕，广东联顺律师事务所律师。被告：广东新天鸿物业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××××××华南国际金融中心****，统一社会信用代码914××××××××××114XF。法定代表人：杨晔，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告杨静诉被告广东新天鸿物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序于2021年1月6日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何丽燕，被告的委托诉讼代理人杨兆霖、艾志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年8月2日签订的《补充协议》第二、三、四、九、十五、二十二、二十五条约定无效；2.被告向原告支付逾期交楼的违约金137601.18元（以购房款4586706元为基数，自2018年10月31日起至2018年12月29日止，按日万分之五的标准计付）；3.被告向原告支付逾期办证的违约金30730.93元（以购房款4586706元为本金，自2019年10月26日起至2019年12月31日止，按日万分之一的标准计付）；4.被告向原告支付逾期接通燃气管道违约金740753.02元（以购房款4586706元为基数，自2018年10月31日起至2019年9月18日止，按日万分之五的标准计付）；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告当庭增加诉讼请求：被告立即铺设安装涉讼房屋大堂对讲门口机和分户可视对讲机的设备连接线路。原告在本院判决作出前，申请撤回上述增加的诉讼请求，本院予以准许，并就原告的其他诉讼请求继续审理。事实和理由：一、佛山市南海区××××××××是被告开发建设的房地产项目。2017年8月2日，原被告签订《商品房买卖合同(预售)》约定：原告购买该项目3幢×××房，总价为4586706元；被告应于2018年10月30日前向原告交付已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的涉案商品房；交付时完成室内燃气管道的敷设；若被告逾期交付，被告应自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按购房总价日万分之五支付违约金；因被告原因，原告未能在交付之日起360日内取得商品房房屋所有权证书，被告需自期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，向原告支付全部购房款日万分之一的违约金；双方签订的补充协议中含有不合理的减轻或减免被告依约应承担的责任，或不合理的加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准；补充协议条款若属于减轻、免除被告责任或排除原告主要合同权利、加重原告责任情形的，属无效的格式条款。签订上述购房合同的同时，被告要求原告签署《补充协议》。二、《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”纵观《补充协议》内容，其基本是免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的协议。根据上述法律规定，其依法无效。特别是第二、四、九条关于交付条件、逾期交付违约责任、逾期办证违约责任的约定，存在免除、减轻被告测绘、交付、办证的违约责任，严重损害了原告的合法权益，依法无效。此外，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条的约定，与该合同冲突的《补充协议》，依法无效且不适用于原被告双方。三、被告逾期交楼、逾期办证、未交付燃气，应支付违约金、赔偿金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”（一）被告逾期交楼，应支付违约金137601.18元。据了解，涉案商品房于2018年12月29日才取得《测绘报告书》。被告未按时依约完成涉案商品房的交付条件，构成违约。依约，被告应按照按购房总价日万分之五标准支付违约金，截至2018年12月29日，违约金为137601.18元。(二)被告逾期办证，应支付违约金28437.58元。2019年底，被告才通知原告办理涉案商品房《不动产权证书》，已超《商品房买卖合同(预售)》中交付之日起360日内办理的约定。因被告原因导致涉案商品房逾期办理房屋所有权转移登记，依约，被告应按照按购房总价日万分之一标准，向原告支付自2019年10月31日起至2019年12月31日止的违约金为28437.58元。(三)被告未交付燃气，应支付损失740753.02元。被告应于2018年10月30日前完成涉案商品房室内燃气管道的铺设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应。但涉案商品房所在项目于2019年9月18日接通公共燃气网。被告应按购房总价日万分之五支付违约金，截止至2019年9月18日，违约金为740753.02元。为维护自身合法权益，原告提起本案诉讼。被告辩称，一、被告与原告签订的《补充协议》是被告与原告经充分协商签订的，其内容条款均属于双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在任何无效事由，应属于合法有效。二、被告并未违反《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的约定，且逾期取得房屋测绘报告系由于客观原因，不应承担逾期交楼的违约责任。三、退一步讲，即使认定被告需要承担逾期交楼的违约责任，因涉讼商品房已于2018年6月通过竣工验收，并不存在安全结构或严重的质量问题影响原告的正常使用，原告已于2018年11月12日起持续占有使用涉讼房屋，根据损益相抵的原则，应减轻被告的赔偿责任。四、根据《补充协议》第九条第二款之约定，被告只需在商品房交付后730日（2020年10月29日）将资料报产权机关备案即可，被告提供的证据显示被告已于2019年9月3日通知原告办证，并未超过约定的办证期限，被告无需承担逾期办证违约金。五、即使认定被告需要承担逾期办证违约金，则应认定商品房取得房屋测绘报告之日才属于《补充协议》第二十条约定的合格交付之日，应从该日起计算360日，而不应以合同约定的交付时间起算。六、被告负有的合同义务是铺设燃气管道而非连接管网，被告已完成燃气管道铺设，无需承担违约责任。退一步说，即使认定被告负有连接公共燃气管网的义务却未在约定时间完成连接而构成违约的，但逾期接通管网的原因在于政府政策而非被告，且原告实际接收了房屋获得了使用价值，应以原告的损失综合被告的违约过错程度为基础调低违约金。七、原告已于2018年11月12日起占有使用案涉商品房，获得了房屋使用利益，显然延迟开通燃气并未导致原告无法使用房屋，仅会造成一定的障碍，原告可以使用瓶装煤气进行替代，即被告以使用瓶装煤气的成本对原告进行赔偿就足以弥补损失，实际上每个月燃气费用的成本仅在100元左右，故应按该标准计算违约金。原告诉请的违约金标准已经过分高于原告的损失，也与被告的违约程度不符。当事人围绕诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议或有原件予以核对的证据，本院予以确认并附卷佐证。对当事人提交的其他证据，本院将结合本案证据、当事人陈述等对其进行综合分析论证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年8月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买广东省佛山市南海区××××××××××华南国际金融中心3幢×××房；房屋总价款为4586706元；（第九条）该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；（第十条）商品房相关设施设备交付条件中燃气约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付条件，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任；（第十一条）出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房；（第十二条）出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间分别处理，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；（第十三条）该商品房交付时出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据；（第二十条）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《补充协议》，约定：（第二条）双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》，且双方一致同意该商品房的唯一交房条件为出卖人取得《建设工程竣工验收备案表》，且双方一致同意出卖人现场公示该《建设工程竣工验收备案表》复印件即可，出卖人公示后，买受人即确认符合收楼条件，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付；（第三条）《商品房买卖合同》第十条约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件，买受人应按约定时间收楼，双方同意按照如下方式处理：双方同意在约定期限内相关设施设备未达到交付使用条件的，不视为出卖人违约，出卖人无需支付违约金，出卖人应继续完善相关设施设备；（第四条）《商品房买卖合同》第十二条第1款变更为：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第九条）《商品房买卖合同》第二十条第（一）款变更为房屋所有权证书需由买受人自行前往房管部门办理。《商品房买卖合同》第二十条第（二）款变更为：如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。如因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%；（第十五条）买受人在申请办理房屋所有权证书前必须向出卖人付清全部房款、首期住宅专项维修资金、白蚁防治费（如有）及已交纳全部房款的相应税费，否则出卖人有权拒绝配合买受人办证，并且不负任何责任；买受人应按时到指定银行缴纳首期住宅专项维修资金，如买受人逾期未缴纳，则出卖人有权不予将该商品房交付买受人且不予办理产权登记手续，由此产生的一切责任由买受人自行承担，与出卖人无关；（第二十二条）因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动，供水、供电、供气等公共事业部门原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人可顺延该商品房的交付时间；（第二十五条）《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）是由双方根据各自情况在自愿、平等的基础上协商一致签订的。双方均认可《商品房买卖合同》（包括其附件、补充协议）的合法性、合理性及公平性。本补充协议并非是出卖人为了重复使用而预先拟定的，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非出卖人提供的格式合同，也没有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。《商品房买卖合同》与本补充协议不一致的，买卖双方同意以本补充协议约定为准。原告已付清涉讼《商品房买卖合同（预售）》项下的全部购房款。2018年6月22日，华南国际金融中心3、4、5幢（包括塔楼及裙楼和地下室）办理了竣工验收备案手续。2018年11月12日，原告签署《收楼资料移交清单（写字楼/公寓/商铺）》，确认已收到《收楼通知书》等资料、物品。2018年12月29日，涉讼商品房取得测绘报告书。另查明：佛山市南海燃气发展有限公司出具的《关于南海区人民法院调查函的复函》载明：“华南国际金融中心”项目于2019年9月18日接通公共燃气管网。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同(预售)》由双方签字盖章确认，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。原告主张涉讼《补充协议》第二条、第三条、第四条、第九条、第十五条、第二十二条、第二十五条属格式条款，条款内容免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利，据此诉请确认上述条款无效。经审查，上述补充协议与被告在涉讼华南国际金融中心项目其他房屋交易中与买受人签订的补充协议内容基本一致，在无相反证据的情况下，应当认定上述补充协议条款是被告为了重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的格式条款。其中第二、三、四、二十二条、二十五条是对《商品房买卖合同》约定的商品房交付条件、交付期限、逾期交付的违约责任、解除合同条件、补充协议的性质等重要内容进行变更或约定，但未对买卖双方的权利义务作出对等约定，且合同条款表述上存在明显的减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，故原告主张该补充协议第二、三、四、二十二、二十五条约定无效，理据充分，本院予以支持。与此同时，上述补充协议第九条虽有增加“出卖人承担违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房款的1%”的限制被告责任的约定内容，但其他关于变更办证时间及逾期办证违约金计算标准的约定，并未免除被告协助原告办理产权证的义务，也不存在排除原告主要权利的情形，故原告诉请确认该条款整体无效，本院不予支持。同理，上述补充协议第十五条虽有约定被告逾期未缴纳首期住宅专项维修资金的，出卖人有权不交付商品房予买受人的排除原告主要权利的条款内容，但该条款其他约定内容并未存在无效的法定情形，故原告诉请确认该补充协议第十五条约定整体无效，本院亦不予支持。关于逾期交楼违约金。根据涉讼《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应于2018年10月30日前将已取得竣工验收备案及测绘报告的商品房交付予原告，而涉讼商品房至2018年12月29日才取得测绘报告，即该商品房于2018年12月29日才具备交付条件，故原告有权主张被告支付自2018年10月31日起至2018年12月29日止期间的逾期交付违约金。原、被告对于原告领用钥匙接收房屋的时间存在争议。原告主张以涉讼《补充协议》封面记载的已取合同备案回执原件时间即2019年2月21日为房屋交付时间，被告则主张《收楼资料移交清单（写字楼/公寓/商铺）》落款时间作为房屋交付时间。经审查，涉讼《收楼资料移交清单（写字楼/公寓/商铺）》上《钥匙领用表》及《钥匙托管承诺书》对应的方框所填内容无法区分是“√”还是“×”及两者的先后顺序，也就是说，该证据不足以证明原告已于2018年11月12日接收了涉讼商品房。被告作为涉讼商品房的交付义务方及交接手续提供方，未能对此作出合理解释，也未能提供有效证据证明原告于2018年12月29日前接收了涉讼房屋，依法应承担举证不能的不利后果。涉讼《商品房买卖合同（预售）》约定被告逾期交楼在60日内的，按原告已付全部房价款的日万分之五计算违约金，按该标准计得的逾期交付违约金数额为137601.18（4586706×0.0005×60=137601.18）元。因此，原告诉请被告向其支付逾期交付违约金137601.18元，合理有据，本院予以支持。关于配备燃气设施的违约金。合同约定燃气作为涉讼商品房设施设备交付的条件之一，虽然涉案楼盘项目华南国际金融中心逾期接通公共燃气管网并不影响原告的收楼，但确实给原告使用涉讼商品房造成了一定影响。涉讼商品房取得测绘报告后（2018年12月29日后）至具备燃气开通条件之日即2019年9月18日期间，涉讼商品房仍未达到合同约定的使用条件，被告应赔偿原告损失，本院结合合同履行情况、被告违约情形、原告实际损失、燃气使用的日常理解等因素，根据公平原则，酌定被告从2018年12月30日起至2019年9月18日止按日万分之一的标准向原告支付损失120630元（4586706元×0.0001×263≈120630），原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期办证违约金。《补充协议》约定，“如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后730日内将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案导致不能在规定期限内办理房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起的次日每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。双方对于涉讼商品房的交付时间及被告通知原告办证的时间有争议，但无论按照哪一方的主张，两者相隔期间均未超出上述约定的730天，故原告诉请被告支付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告杨静与被告广东新天鸿物业发展有限公司于2017年8月2日签订的《补充协议》第二条、第三条、第四条、第二十二条、第二十五条无效；二、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金137601.18元予原告杨静；三、被告广东新天鸿物业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿损失120630元予原告杨静；四、驳回原告杨静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取6433.96元（原告已预交），由原告杨静负担5601.96元，由被告广东新天鸿物业发展有限公司负担832元，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告杨静，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二一年三月二十二日书记员 李和仪