广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初1228号原告：李希敏，女，1973年8月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：李荣凤，广东比格律师事务所律师。被告：佛山市翘楚投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：杨兆霖，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾志军，广东法制盛邦律师事务所实习律师。原告李希敏与被告佛山市翘楚投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李荣凤，被告的委托诉讼代理人艾志军和杨兆霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金25333.33元（以已付房价款974359元的每日万分之一自2018年7月1日起计至2019年3月18日止）；2.被告支付逾期办证违约金20851.28元（以已付房价款974359元的每日万分之一自2019年6月26日起计至2020年1月25日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告签订《商品房买卖合同(预售)》，约定原告以974359元购买被告位于佛山市南海区***的商品房(简称涉讼商品房)，被告应于2018年6月30日前交付经取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉讼商品房，并出示前述证明文件，否则按合同全部房价款的每日万分之一支付交房违约金至交付行为完成止。如因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房房屋所有权证书的，被告亦应按合同全部房价款的每日万分之一支付办证违约金至原告取得房屋所有权证书止。合同签订后，原告己依约按时支付全部房款，理应也有权依约按时取得对等价值的房屋使用权和所有权。然而被告却一直未向原告交付具备约定条件的涉讼商品房，并且直至2019年3月18日才取得符合交房条件的房屋测绘报告，因此被告在2019年3月18日前未符合合同约定的交房条件。更令原告寒心的是，被告一直未履行包括但不限于初始登记、向办证机关提交办证资料、通知原告办证等法定和约定义务，导致原告在自2018年7月1日起的360日内(即2019年6月25日前)不能取得房屋所有权证书。被告辩称，原告主张的逾期交楼违约金过高，被告请求法院依法审理并调整逾期交楼的违约金；原告主张的逾期办证违约金没有法律依据，被告请求法院依法审理并驳回逾期办证的违约金的请求。理由如下：一、在2016年10月至2018年3月期间，因政府政策、政府检查、以及暴雨、台风、大气污染等不可抗力情况，造成被告有100多天无法正常施工，因此应以《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付次日往后顺延100天起计算逾期交房的违约金。二、被告已于2018年7月5日向原告交付房屋，原告也已于当日签署收楼通知，根据上述不可抗力情况，被告只要在2018年10月9日前交楼，即不构成逾期交楼，被告在2018年6月30日至2018年10月9日期间无需承担任何赔偿责任。三、退一步来说，在2018年10月9日至2019年3月18日期间，被告虽然未获得实测面积的测绘报告，但此并不影响原告对房屋的正常使用。原告收楼后已经享受实际占有和使用房屋的利益，且原告也未举证证明因此受到损失，故应当按损益相抵的原则，调减该部分的损失赔偿金额。四、逾期办证违约金应当自涉案的房屋同时具备《竣工验收备案表》和《测绘报告》出具之日往后顺延360日起算，而非原告主张的自合同约定交楼之日往后顺延360日起算。故应以2020年3月12日（即涉讼商品房的测绘报告出具之日后的360天）作为逾期办证违约金起算点。涉讼商品房所有权证书的办理期限应当自测绘报告出具之日即2019年3月18日起计算360日，即到2020年3月12日，而被告已在2020年1月20日向原告寄送办证通知书，该通知书已在2020年1月23日妥投，后续办证时间也属于正常办理房产证手续所需的时间，被告无需向原告支付违约金。五、原告已经主张自合同约定的交付日至《测绘报告》出具之日的逾期交楼违约金和损失，而在该段实际交付但未达到合格交楼期间产生的损失已经包含了逾期办证的损失，若仍计算该期间的逾期办证违约金，则会导致对上述期间双重的违约金计算，有违交易的常理及公平原则。综上，请求法院查明事实，支持被告的答辩意见。原告和被告围绕其诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对相对方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据14及证据15，被告提交了原件核对，本院对其形式真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定：出卖人将位于广东省佛山市南海区***房出售给买受人；商品房规划用途为办公；总价款为974359元；买受人逾期付款在120日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；买受人逾期付款超过120日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付全部房款；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应于2018年6月30日前，将符合以下条件的商品房交付予买受人使用：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房取得房屋测绘报告；出卖人交付商品房时应当出示满足竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，不出示文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人逾期交付房屋在120日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按总房价日万分之一向买受人支付违约金；逾期超过120日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款日起，按照4.9%计算给付利息，同时出卖人按照总房价1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按总房价日万分之一支付违约金；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已支付的全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金，等等。同日，原告（买受人）与被告（出卖人）还签订一份《补充协议》，约定：关于逾期付款，如买受人未能按照买卖合同约定的付款方式如期足额付款，每逾期1日按房款总额的0.05%标准支付逾期付款违约金；逾期付款超过30日且买受人未能以出卖人认可的付款方式如期支付逾期应付款的，出卖人有权解除合同；商品房唯一交付条件为该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；如出卖人不能在买卖合同约定的交付时间交房，买受人同意再给予出卖人120天的宽限期，允许出卖人在该宽限期届满日前将商品房交付给买受人，在宽限期内交房的出卖人不承担违约责任；另外双方还对面积误差、按揭付款、房屋交付、规划设计变更、产权办理、物业管理、保修责任、合同解除、通知等进行了约定。诉讼中，被告确认原告已全额支付涉讼商品房对应的房款。2018年7月5日，原告签署收楼确认书确认于该日办理收楼手续，并收取钥匙等相应物品。2018年9月14日，涉讼商品房所在的京华广场1座1008套房屋办理房屋竣工验收备案。2019年3月18日，被告取得涉讼合同约定被告交付商品房时应当出示的房屋测绘报告。2020年1月22日，被告向原告发出《办证通知》，通知原告提交资料拟办理不动产权属证书，原告于2020年1月23日收到《办证通知》。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点系被告应否承担逾期交楼的违约责任和逾期办证的违约责任,以及若需承担违约责任则如何承担违约责任。现根据原告诉讼请求及被告的抗辩意见，结合本院采信的证据，本院具体分述如下：一、关于逾期交楼的违约金问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。被告和原告签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定商品房交付条件包括取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；涉案《商品房买卖合同（预售）》约定“被告应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房，交付商品房时被告应当出示满足第九条约定的证明文件”。现涉讼商品房于2018年9月14日通过竣工验收备案，2019年3月18日才取得房屋测绘报告，被告未能如期交付取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告的房屋，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，原告据此请求被告承担赔偿损失的违约责任依法有据。原告于2018年7月5日已签收涉讼商品房的钥匙，可视为原告于2018年7月5日起已持续占有、使用涉讼商品房，享受房屋使用之利益，在此情况下，根据损益相抵原则，应减轻被告的损害赔偿责任。本案中，原告已于2018年7月5日收楼，故被告应当按合同约定向原告支付逾期交付实物房屋（2018年7月1日至7月5日共5天）的违约金487元（974359元×0.0001×5天）；从2018年7月6日起至2019年3月18日止（共256天）期间，涉讼商品房并未达到合同约定的交付条件，造成了原告的损失，被告应赔偿原告的损失，因合同并未明确约定该损失的计算方法，本院根据合同实际履行情况，结合原告占有、使用涉讼商品房的事实，参照当地经济发展水平，根据公平和诚实信用原则，确定被告按总房价日万分之0.8的标准计算的违约金共19955元（974359元×0.00008×256天）。综上分析，被告应当向原告支付逾期交楼的违约金20442元（487元+19955元）。二、关于原告请求的逾期办证的违约金问题。《商品房买卖合同（预售）》约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同”和“买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权转移登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金”。双方对于“在该商品房交付之日起360日内”即办证的起算日存在争议，原告认为应当是从约定交楼日即2018年6月30日起计算办证时间360天；而被告则认为“商品房交付之日”应当是涉讼商品房同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日，即2019年3月18日取得测绘报告之日起，计算办证时间360日。双方各执一词，争议较大。对此，本院经分析后认为，“在该商品房交付之日起”应当理解为涉讼商品房已交付并同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日。理由是：首先，“在该商品房交付之日起”并不是“在该商品房约定交付之日起”，可见商品房交付之日应该理解为实际交付日。其次，如《商品房买卖合同（预售）》约定，商品房的交付不只有实物交付，还需要具备竣工验收备案和取得房屋测绘报告，才能视为具备将交付条件。在我国现阶段办理商品房预售产权证的交易流程中，商品房确实需要具备竣工验收备案和取得房屋测绘报告后才能向房地产登记部门提交分户平面图、测绘面积明细等资料以办理商品房的确权，再办理将房屋转移登记在买受人名下的手续，而上述手续确实需要一定的时间，双方约定360日的办证时间应当理解为商品房完全具备交付条件之日作为起算日。最后，如果“在该商品房交付之日起”理解为“在该商品房约定交付之日起”，确实存在重复计算违约金的实际情况。综上分析，“商品房交付之日”应当为涉讼商品房同时具备竣工验收备案表和测绘报告之日即2019年3月18日，顺延360天后至2020年3月12日期限届满，故原告主张被告支付2019年6月26日至2020年1月25日期间逾期办证的违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市翘楚投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李希敏支付逾期交楼的违约金20442元；二、驳回原告李希敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计477.31元（原告已预交），由原告负担321.78元，被告负担155.53元，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费155.53元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的案件受理费155.53元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二一年三月十二日书记员  杨文晖