福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6864号 上诉人（原审原告）：林文仁，男，1953年12月28日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈志祥，福建闽江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛命喜，福建闽江律师事务所律师。 上诉人（原审被告)：福建诚旺置业有限公司，住所地福建省福州市福清市高山镇东进村青田****。 法定代表人：陈莲英，董事长。 委托诉讼代理人：黄琳，福建瑞取律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑晶盛，福建瑞取律师事务所律师。 上诉人林文仁与上诉人福建诚旺置业有限公司（以下简称诚旺置业）因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初3383号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林文仁上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项、第三项，并改判：解除林文仁、诚旺置业就福清市高山镇海峡商品交易中心X号楼X层X号商铺订立的商铺租赁合同，判令诚旺置业返还林文仁支付的款项221,935元。事实与理由：一、一审法院业已查明案涉X号商铺在三年返租期满后仍由他人使用，林文仁作为已经支付巨额租金的承租人，却无法对该商铺行使占有、使用、收益的权利，且从2016年12月三年返租期满至今已将近4年，给林文仁造成了巨大的租金损失。二、一审法院认为该商铺可以由林文仁自行收回继续使用，不会影响合同目的的实现，显然是欠缺基本考虑的。1.从权利性质上看，林文仁享有的租赁权益和现租赁商户“神墨教育”享有的租赁权益都属于普通债权，无先后、优略之分。在案涉X号商铺已经交付“神墨教育”租赁使用的情况下，林文仁无法强行单方解除其租赁合同，林文仁租赁权益的实现缺乏基本、有效的法律保障。2.林文仁只是案涉X号商铺的普通租客而非所有权人，在诚旺置业既不交还商铺又不承认其出租商铺的情况下，林文仁的租赁权益必然无法实现。双方订立的租赁合同关系应予解除。 诚旺置业辩称，一、一审法院关于案涉X商铺的认定有事实和法律依据，应当予以维持。林文仁从蔡丽凡处受让取得案涉X号商铺的承租权，因蔡丽凡在转让X号商铺时早已与诚旺置业签订了商铺租赁合同，同时林文仁在2013年还多次与诚旺置业签订了多份《商铺租赁合同》，而商铺租赁合同又系格式合同，故林文仁主张双方不存在租赁关系或者存在导致合同目的无法实现的情形是错误的。案涉X号商铺租赁合同除超过20年租期部分外并未违反法律规定，应为有效，双方均应当按照合同约定严格履行，且合同亦未赋予林文仁单方解除权。二、虽一审法院查明案涉商铺仍由他人使用，但返租期满后该商铺并非系诚旺置业所出租，根据《商铺租赁合同》的约定，在三年返租期届满后，林文仁可自行收回商铺使用。三、案涉X号商铺不存在可以解除合同的法定情形，诚旺置业可以配合林文仁收回案涉X号商铺，双方可继续履行原《商铺租赁合同》。 诚旺置业上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回林文仁一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由林文仁承担。事实与理由：一、一审判决解除双方于2013年5月24日签订的X号商铺《商铺租赁预定协议书》系适用法律错误。一审判决已认定《商铺租赁预定协议书》属有效合同，既然合同有效，又不存在法定解除合同的情形，双方应积极履行合同并促成合同目的的实现。林文仁作为多处商铺的承租人，其与诚旺置业早已形成固定交易模式，早已知晓商铺租赁合同的相关条件。在案涉商铺商业价值下降的情况下，为维护广大租户的利益，诚旺置业已经按照正式的商铺租赁合同履行义务，林文仁业已接受，故在返租关系成立时，林文仁就案涉X号商铺获得了使用收益权，合同根本目的已经实现，双方租赁关系已经实际成立。二、一审法院认定导致无法签订正式的商铺租赁合同双方均有过错，故不适用定金罚则缺乏事实和法律依据。1.因为实体商铺受电商、网购的冲击，导致商铺商业价值下降，林文仁才想要解除合同。双方未签订正式的商铺租赁合同的过错应当归结于林文仁，诚旺置业曾多次通知林文仁签订正式的商铺租赁合同，但其迟迟不缴纳全款及拒不签订正式商铺租赁合同。2.诚旺置业作为善意履约人，恪守协议约定，依旧维护林文仁的承租权，即未就X号商铺对外招租，致使商铺处于空置状态。3.此外，案涉商铺租金已缴纳了17.6%的税费，多缴纳的税费无法退还。税费部分的损失亦是由林文仁过错所致，应由其承担。三、本案与另案（2018）闽0181民初1880号民事判决书存在本质区别，不属于同案判例。 林文仁辩称，一、一审判决解除案涉商铺租赁预定协议书是正确的。1.正如诚旺置业所述，按照其交易习惯，签订商铺租赁预定协议书只是双方交易流程中的一个环节。林文仁还要付清全款，诚旺置业才与林文仁签订正式的租赁合同书。但正是因为双方对何时全清付款未能协商一致，才导致正式的商铺租赁合同迟迟未能签订。2.因为案涉商铺租赁预定协议书对正式签订商铺租赁合同的时间未做约定，而且对商铺交付的时间约定为“以中心开业及双方签订商铺使用权租赁合同为准”，因此，在双方未签订正式的商铺租赁合同的情况下，商铺预定协议书是无法履行的，商铺交付时间也是不确定的。事实上，在商铺租赁预定协议书签订后，双方未再就商铺租赁事宜进一步协商以达成共识。况且，诚旺置业通过以租代售的方式不正当销售房屋引发了群体诉讼后，双方之间更没有了协商的余地。二、诚旺置业称双方未签订正式的商铺租赁合同的过错应当归结于林文仁，缺乏事实及法律依据。1.合同的成立应当以双方自愿为前提，诚旺置业认为林文仁因正当理由未与其签约就是过错行为，明显违背合同订立自愿原则，其要求没收林文仁支付的定金，于法无据。林文仁与诚旺置业签订商铺预定协议书后，案涉商铺仍然一直在诚旺置业的实际控制下，由其行使相应的处分权。因林文仁未付清全部租金，诚旺置业也不可能将商铺交付给林文仁。2.关于案涉商铺的税款损失问题。本案中，诚旺置业并未提供证据证明案涉商铺租金已缴纳的税款具体金额。另，因诚旺置业未及时办理退税而造成的经济损失，应当由其自行承担，与林文仁无关。三、本案事实与类案（吴伦勇起诉案件）并无本质的不同。吴伦勇案件判决结果可以作为本案判决参考。 林文仁向一审法院起诉请求：1.判决解除林文仁、诚旺置业就福清市高山镇海峡商品交易中心X号楼X层X号、X号商铺订立的商铺租赁合同；2.判令诚旺置业返还林文仁预付的租金338,535元；3.判令诚旺置业承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：林文仁、诚旺置业所述林文仁与诚旺置业的代理人福建福台海峡商品交易中心管理有限公司（以下简称福台公司）签订商铺租赁预定协议书及其内容、付款情况、蔡丽凡与诚旺置业签订商铺租赁合同书及缴款情况、林文仁受让蔡丽凡商铺承租权等均属实。诉讼中，诚旺置业认可涉案X号商铺自2018年起由神墨教育机构使用，并主张X号商铺现未出租使用。另查明，蔡丽凡与诚旺置业签订的商铺租赁合同书另约定，蔡丽凡应于2013年12月18日之前一次性付清该商品房全部租金（含向金融部门申请的贷款），逾期视同放弃，诚旺置业有权收回该商铺，所预交商铺定金不予退还；蔡丽凡自愿在规定时间内承付50%的租金221,935元，剩余租金21万元采用申请银行按揭贷款；诚旺置业须在2013年12月18日前将商铺交付给蔡丽凡使用，交付商铺实际以交易中心开业时间为准；双方同意执行“签三年续三年”的租赁方式，蔡丽凡对所租赁的商铺同意返租诚旺公司三年，返租三年（2013年12月18日至2016年12月17日）租金在总租金中扣除18%；后三年租期若诚旺置业的原经营户续租……租金为蔡丽凡所有，不再享受返租优惠，蔡丽凡必须继续委托诚旺置业经营管理该商铺，届时双方重新办理委托经营手续，若经营户未续租，蔡丽凡可自主经营或委托诚旺置业出租；双方可以协商变更或终止本合同，因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。双方另对合同权利义务进行了约定，蔡丽凡与福台公司签订了委托经营申请单及授权委托书。蔡丽凡另于2013年3月11日与诚旺置业的委托代理人福台公司签订了商铺租赁预定协议书。再查明，林文仁系福清市高民滤清器有限公司（以下简称高民公司）法定代表人。高民公司于2015年6月2日向一审法院起诉诚旺置业要求解除包括涉案两间商铺在内的全部商铺的租赁合同书、预定协议书及口头协议等，并要求双倍返还涉案两个商铺定金677,070元，该案中诚旺置业提起反诉要求高民公司支付剩余租金，但一审法院认为这两个商铺承租主体系林文仁，不能在该案中一并提出主张，故对于双方的主张均未予支持。此后，该案经一、二审、发回重审及再审等程序均无果，该案中查明蔡丽凡将涉案X号商铺转让给林文仁的事实。 一审法院认为，关于涉案X号商铺，林文仁与受诚旺公司委托的福台公司签订的案涉《商铺租赁预定协议书》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。从《商铺租赁预定协议书》的内容可以体现双方均有签订案涉商铺租赁合同的意愿，系预约合同，但双方对本合同即商铺租赁合同的签订时间、交铺时间及条件、租金支付时间等诸多影响合同目的实现的重要事项未作明确约定，并在后期双方未能就租赁具体事宜达成一致意见，导致预定协议书约定的合同目的（即签订商铺租赁合同）无法实现。现林文仁请求解除案涉《商铺租赁预定协议书》，符合法律规定，一审法院予以支持。虽案涉《商铺租赁预定协议书》对定金金额进行了约定，但是双方对协议书的主要条款约定不明且后期未能就签订本合同达成一致意见，导致无法签订正式租赁合同双方均有过错，故本案不应适用定金罚则。案涉《商铺租赁预定协议书》解除后，诚旺置业因该预定协议书取得的定金等款项116,600元应当返还林文仁。关于涉案48号商铺，林文仁系从蔡丽凡处受让取得该商铺承租权。蔡丽凡在转让该商铺时已与诚旺置业签订了商铺租赁合同，林文仁对此是知晓的，对于合同内容也是清楚的，诚旺置业对该转让行为予以认可，且未与林文仁重新签订新的租赁合同，故该转让行为应属于一种合同权利义务的概况转让，即蔡丽凡将其在租赁合同中的权利义务概况转让给林文仁，由林文仁享受该租赁合同权利并承担合同义务。林文仁主张与诚旺置业就X号商铺成立租赁预约合同或不存在租赁合同关系均缺乏依据，一审法院不予支持。该租赁合同约定的租期已超过20年的最长期限，故自2033年12月18日起的租期因违反法律规定的最长租赁期限而无效。房屋租赁合同租期部分无效并不必然导致合同全部无效，现无证据证实林文仁受让该合同时存在被欺诈或被胁迫导致合同存在无效或可撤销情形，故该租赁合同除超过20年租期部分外，租赁合同的其余部分未违反法律规定，应为有效，双方均应按合同约定严格履行。根据租赁合同约定，该商铺租金总额为526,750元，租期约为36年11.4个月，根据一审法院已生效类案处理方式，该商铺每年的租金平均计算约为14,255.75元，则林文仁应支付的20年租金约为285,115元。现林文仁已支付了租金221,935元及返租三年收入抵扣租金94,815元（526,750元×18%）合计316,750元，超额支付的31,635元（316,750元-285,115元）属于无效租期内的租金，诚旺置业应予返还。X号商铺已超过返租期，双方未达成继续返租的协议，林文仁亦未授权诚旺公司继续出租，林文仁可自行收回商铺自营或另行出租。关于林文仁主张解除该商铺租赁合同的问题，林文仁与诚旺置业成立租赁合同关系，该租赁合同未赋予林文仁单方解除合同的权利，现涉案商铺虽由他人占有使用，但可由林文仁收回继续使用，不会导致合同目的无法实现，本案亦无其他法定解除合同的事由，林文仁主张解除涉案租赁合同缺乏依据，一审法院不予支持。至于返租期满后的商铺返还或租金支付问题，林文仁可自行向商铺使用人或所有人提出主张，其未在本案中提出诉请，一审法院不予处理，可由林文仁另行主张商铺交还及租金支付等事宜，本案不予涉及。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除林文仁与福建诚旺置业有限公司于2013年5月24日签订的《商铺租赁预定协议书》；二、福建诚旺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还林文仁定金116,600元及租金31,635元，以上款项合计148,235元；三、驳回林文仁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6378元，由林文仁负担3113元，由福建诚旺置业有限公司负担3265元。 本院二审期间，林文仁提交了X号商铺现状照片及照片冲洗收据，证明X号商铺现仍由案外人神墨教育机构使用。诚旺置业提交了如下证据：证据1.商铺租赁合同一组，证明林文仁作为福清市高民滤清器有限公司的法定代表人与诚旺置业签订多份《商铺租赁合同》，租赁多达19间商铺，诚旺置业的合同都系格式合同，多份合同均约定在2013年12月18日之前一次性缴清租金及2013年12月18日交付商铺。林文仁明确知晓合同内容及相关条件，诚旺置业公司亦多次告知，系林文仁的原因导致至今未签订商铺租赁合同。证据2.福建增值税普通发票、完税证明；证据3.关于福建诚旺置业有限公司营改增之后补开增值税普通发票的情况说明，证据2、3共同证明诚旺置业因收取案涉定金而缴纳的税费及公司各项税收项目明细、税点。证据4.顺丰快递面单、寄件证明、商铺经营模式告知书，证明诚旺置业在返租期满后向林文仁邮寄商铺经营模式告知书，完成商铺交接手续。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，上述证据均与原件核对无异，真实性可予确认。但诚旺置业提交的证据并无法说明与本案的直接关联性，不能充分证明其待证事实。 根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。 本院认为，关于案涉X号商铺的争议问题。蔡丽凡与诚旺置业就案涉X号商铺签订了《商铺租赁合同》，后蔡丽凡与林文仁签订了《转让协议书》，将案涉X号商铺的承租权转让给林文仁，并到福台公司办理了手续，对此诚旺置业是知晓并予认可的，故可以认定蔡丽凡已将商铺租赁合同的全部权利义务转移给了林文仁，诚旺置业与林文仁之间就案涉X号商铺形成了租赁合同关系。根据上述《商铺租赁合同》的约定，双方同意采取商铺返租三年的租赁方式，返租期满后若诚旺置业经营户无续租，林文仁可自主经营或委托诚旺置业出租。案涉X号商铺在三年返租期满后，双方未重新办理委托经营手续，林文仁可以收回商铺自主经营或对外出租或委托诚旺置业出租，并不会导致合同目的无法实现的情形。现林文仁要求解除X号商铺的租赁合同关系，并不符合合同约定的条件，亦不符合合同法定解除的情形，故一审法院对其该诉请不予支持符合规定，本院予以维持。 关于案涉X号商铺的争议问题。福台公司受诚旺置业的委托与林文仁签订了《商铺租赁预定协议书》，就租赁案涉78号商铺的问题拟定了相关条款包括租赁总额、定金、租赁方式等，但未就将来某一期限内正式签订租赁合同作出约定，亦未就商铺的交付、租金的给付等重要事宜作出约定。林文仁支付了租赁定金，但此后双方未对签订商铺租赁合同的具体条款进行协商并达成一致，亦未积极向对方主张签订正式的商铺租赁合同，以致双方未就案涉X号商铺形成租赁合同关系，该商铺长期处于空置状态。因此，一审法院认定双方对于该实际后果均存在过错，对林文仁诉请解除《商铺租赁预定协议书》、诚旺置业向林文仁返还已支付的定金予以支持并无不当，本院予以维持。诚旺置业上诉主张一审法院认定事实不清、适用法律错误不能成立，本院不予采纳。 综上所述，林文仁和诚旺置业的上诉请求均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6378元，由林文仁负担3113元，福建诚旺置业有限公司负担3265元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 陈碧珍 审 判 员 马 青 二〇二一年三月十五日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰