四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终128号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邬明华，男，1964年5月9日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：陈彦宇，四川天则律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：彭爱梅，女，1981年2月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：彭仲军，男，1961年7月28日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人邬明华因与上诉人彭爱梅房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邬明华及其委托诉讼代理人陈彦宇、上诉人彭爱梅的委托诉讼代理人彭仲军参加了诉讼。本案现已审理终结。 邬明华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的诉讼请求。2.上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误。上诉人在2019年8月18日与被上诉人签订合同之前，实地查看过租赁房屋位于眉山市东坡区××街××97号2层、3层及顶楼（此房屋为商用房），之前曾为女王婚纱影楼经营使用。被上诉人始终没有向上诉人讲明房屋的实际房号为1××3号2楼3楼（此房为住宅）。被上诉人清楚上诉人租房的用途，也没说明此房为住宅不能用作商用。上诉人毫不怀疑房屋的实际性质并投入了大量装修。待上诉人在办理营业执照时才发现被上诉人并不是眉山市东坡区××街××97号2层3层及顶楼的产权所有人，被上诉人邮寄给上诉人的房产证实为东坡区小北街1××3号的住宅，被上诉人出租房屋的行为是无权处分行为，双方签订的房屋租赁合同属无效合同，理应退还上诉人租金并赔偿损失。2.被上诉人未按合同约定交付案涉房屋，隐瞒房屋性质、实际房号和实际产权人，导致上诉人陷入错误的认识，致合同无法履行和实现合同目的，房屋装修后一直处于非营业状态，不存在经营中餐造成污染，不应支持被上诉人的违约金。 彭爱梅辩称，不同意对方的上诉，答辩意见与自己的上诉状意见一致。 彭爱梅上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项。2.改判驳回邬明华的全部诉讼请求。3.被上诉人赔偿上诉人装修损失费5000元。4.被上诉人承担一、二审诉讼费。5.被上诉人承担上诉人律师咨询等费用3000元。事实与理由：1.一审判决第一项超越了邬明华的诉讼请求。邬明华实际使用租赁房屋一年，其主张返还租金无事实和法律依据，一审判决以租赁期间发生新冠疫情返还租金5000元，超出了其诉请。邬明华并未提出因新冠疫情影响了生意要求上诉人减免房租。其提出退还房租的理由是上诉人违约，该理由不成立。2.案涉房屋之前开婚纱影楼装修豪华，被上诉人并未进行任何装修，其用于经营中餐厅，给装修造成了不可逆转的污染，对再次出租需进行大规模改造和清理，甚至无法出租的严重后果。给上诉人造成了巨大经济损失，应至少赔偿上诉人装修费5000元。 邬明华辩称，彭爱梅上诉请求无任何事实和法律依据，合同解除的根本原因是彭爱梅隐瞒房屋真实性质让邬明华陷入错误认识，误以为租赁的房屋可以办理工商登记进行商用，彭爱梅带邬明华实地查看的房屋及租赁合同约定的房屋为小北街197号2楼、3楼及顶楼，但等邬明华投入大量装修准备开业时才发现房产证为1××3号2楼、3楼、顶楼，该房屋性质为住宅，案涉房屋无法进行商业用途。所以合同解除和无法实现合同目的的责任在彭爱梅。彭爱梅要求邬明华赔偿装修损失无事实依据，同意一审关于该部分的说理。 邬明华向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除邬明华与彭爱梅签订的租赁合同；2.请求法院判令彭爱梅退还邬明华租金25,000元，赔偿装修损失54，409.62元、违约金5000元，合计84，409.62元；3.本案的诉讼费由彭爱梅承担。 彭爱梅向一审法院反诉请求：1.判令邬明华支付其违约金5000元；2.判令邬明华赔偿其装修损失费5000元；3.判令邬明华支付其律师咨询费、反诉受理费及相关资料费等计2000元。 一审法院认定事实，邬明华实地查看案涉房屋并与彭爱梅协商确定租赁案涉房屋。2019年8月16日，邬明华微信转账支付彭爱梅10000元。2019年8月17日，邬明华微信转账支付彭爱梅15000元。2019年8月18日，彭爱梅拟定《租赁合同》并签字后与案涉房产证复印件一并邮寄邬明华签字确认。房权证登记房屋坐落为“东坡区小北街1××3号”。《租赁合同》约定：“出租方：彭爱梅（以下简称甲方）承租方：邬明华（以下简称乙方）…第一条…甲方将位于眉山市东坡区××街××97号2层3层及顶楼租给乙方。甲方同意乙方作为商用（但不做中餐）。第二条…租赁期5年，自2019年8月28日起至2024年8月27日止…第三条…年租金为贰万五仟元人民币（￥25000元整）。合同以快递形式签署，乙方签署当天一次性付清一年租金。以后每年至少提前一月交付租金，即每年7月28日之前…。第四条…（二）乙方应遵循装修“来装去丢”的原则，并应爱护房屋设施，如有损坏应照价赔偿…第五条…甲方、乙方在合同有效期内不得转让、转租、转借。乙方在有效合同期内如擅自终止合同或违约，甲方不退换租金。如乙方违约造成甲方经济损失、破坏租赁房屋，乙方应如数对甲方进行经济赔偿。第七条违约若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20%...。合同签订后，彭爱梅将租赁房屋交付邬明华，邬明华对租赁房屋进行了装修使用。2020年7月，邬明华微信联系彭爱梅告知因案涉房屋不能作为商用决定不租用了。2020年8月27日，邬明华已经将租赁房屋返还彭爱梅。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邬明华于2020年7月28日提出解除租赁合同，彭爱梅不持异议，邬明华于2020年8月27日返还租赁房屋，本院确认租赁合同已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案争议的是合同解除的责任在何方，《租赁合同》明确约定彭爱梅将位于眉山市东坡区××街××97号2层3层及顶楼租给邬明华。虽然案涉房屋登记坐落为“东坡区小北街1××3号”，但是邬明华在签约前实地察看了案涉房屋，签约时查看了案涉房屋房权证，签约后接收了案涉房屋并无异议，案涉房屋的确位于眉山市东坡区××街××号××层××层××楼，邬明华据此主张彭爱梅没有将合同约定的标的物交付构成违约与查明的事实不符；《租赁合同》明确约定彭爱梅同意邬明华作为商用（但不做中餐），可见并未约定彭爱梅承诺案涉房屋必须满足商用的条件，邬明华据此主张彭爱梅交付的标的物不符合合同约定的用途构成违约亦无事实依据；相反《租赁合同》明确约定租期5年，邬明华在租赁期限未满1年即提出解除合同构成根本违约，合同解除的责任在邬明华。《租赁合同》明确约定装修“来装去丢”的原则，邬明华主张装修损失以及违约金与合同约定不符，不予支持；邬明华实际租赁租赁物1年并交付了1年租金25000元，其主张返还租金无事实和法律依据，不予支持，但在租赁期间突发“新冠疫情”客观上给邬明华造成了损失，酌定彭爱梅返还租金5000元。邬明华违约解除合同，彭爱梅依据《租赁合同》明确约定主张邬明华给付违约金5000元，依法应予支持；彭爱梅主张邬明华给付装修损失费和律师咨询费等计7000元无事实和法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、一百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十三条规定，判决：一、彭爱梅返还邬明华租金5000元；二、驳回邬明华的其他诉讼请求；三、邬明华给付彭爱梅违约金5000元；四、驳回彭爱梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1013元，由邬明华负担973元，彭爱梅负担40元；反诉案件受理费100元，由彭爱梅负担60元，邬明华负担40元。 二审中，当事人未提交证据。 二审查明事实，与一审判决认定事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：邬明华、彭爱梅是否有违约行为。彭爱梅是否应当退还邬明华租金、赔偿其装修损失并支付违约金；邬明华是否应当支付彭爱梅违约金并支付其装修损失及律师咨询等费用。 关于彭爱梅是否承担违约责任的问题。邬明华与彭爱梅签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定彭爱梅将位于眉山市东坡区××街××97号2层3层及顶楼租给邬明华。而该197号为底楼门市，邬明华实地察看的房屋是197号门市对应楼上的2屋、3层，其想租用的也是197号楼上的2层、3层。合同签订后，彭爱梅交付给邬明华使用，以及邬明华进行装修的房屋就是邬明华察看的197号楼上的2层、3层。案涉房屋的房产证虽然载明房号是1××3号，但该房屋的位置确实在197号门市楼上的2楼、3楼。邬明华在签合同时，彭爱梅已将1××3号房屋的房产证复印件邮寄给邬明华，邬明华未提出异议，邬明华在接收房屋时也未提出异议。彭爱梅按合同约定履行了交付房屋的义务，不存在违约行为。《租赁合同》明确约定彭爱梅同意邬明华作为商用（但不做中餐），并未约定彭爱梅承诺案涉房屋必须满足商用的条件，可以确定邬明华在签订合同时清楚案涉房屋性质并非商业用房。邬明华主张彭爱梅隐瞒房屋性质，没有交付合同约定的标的构成违约与事实不符，要求彭爱梅支付违约金的理由不成立。 关于邬明华是否承担违约责任的问题。《租赁合同》约定租期为5年，邬明华在实际租用后，以不能办理营业执照为由要求解除合同，构成违约，合同解除的责任在邬明华。因此，邬明华应当按照合同约定支付彭爱梅年租金20%的违约金5000元，本院对彭爱梅的该主张予以支持。 邬明华请求解除《租赁合同》，彭爱梅同意，该合同应予以解除。邬明华租用案涉房屋实际使用了一年，其支付了彭爱梅租金25000元。《租赁合同》中并未约定邬明华办理营业执照是支付租金的必要条件，《租赁合同》“第五条…乙方在有效合同期内如擅自终止合同或违约，甲方不退换租金。”。因此，邬明华以彭爱梅提供的房屋是住宅房，其不能办理营业执照要求返还其租金的理由不成立。按照《租赁合同》约定装修“来装去丢”的原则，以及《租赁合同》因邬明华违约而解除，对邬明华要求彭爱梅赔偿其装修损失的请求不予支持。邬明华的一审诉讼请求支付的损失为装修损失，并未要求赔偿其经营损失，也未请求因新冠疫情的影响减少租金。一审法院认定邬明华因新冠疫情存在损失5000元不当，应予以更改。彭爱梅主张其不应返还邬明华租金5000元的理由成立。 彭爱梅主张邬明华违反《租赁合同》约定开设了中餐厅，给其造成了装修损失无充分证据证明，对其请求邬明华赔偿5000元不予支持。彭爱梅还主张其存在律师咨询等费用3000元也无证据证明，对其该请求亦不予支持。 综上所述，邬明华的上诉请求不能成立，应予驳回；彭爱梅的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但处理不当，依法应予以更改。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2966号民事判决第三、四项，即“邬明华给付彭爱梅违约金5000元”、“驳回彭爱梅的其他诉讼请求”； 二、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初2966号民事判决第一、三项，即“彭爱梅返还邬明华租金5000元”、“驳回邬明华的其他诉讼请求”； 三、解除邬明华与彭爱梅签订的《租赁合同》； 四、驳回邬明华的其他诉讼请求。 五、驳回彭爱梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1013元，由邬明华负担813元，彭爱梅负担200元；反诉案件受理费100元，由彭爱梅负担60元，邬明华负担40元。二审案件受理费2226元，由邬明华负担2026元、彭爱梅负担200元。 本判决为终审判决。 审判长 覃 棱 审判员 罗卫平 审判员 李建伟 二〇二一年三月十二日 书记员 吴 倩