安徽省旌德县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1825民初130号 原告：吴峰，男，1977年8月31日生，汉族，居民，户籍地安徽省旌德县，经常居住地安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：傅建平，安徽徐健律师事务所律师。 被告：袁志银，男，1964年10月4日生，汉族，农民，住安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：丁新华，旌德县俞村镇法律服务所法律服务工作者。 原告吴峰与被告袁志银确认合同有效纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序于2021年3月1日公开开庭进行了审理，原告吴峰及其委托诉讼代理人傅建平、被告袁志银的委托诉讼代理人丁新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴峰向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2020年9月29日签订的房产代持协议有效；2、确认旌德县旌阳镇和平新村秀水人家××幢××室,皖（2019）旌德县不动产权第××号房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告负担。 事实理由：2013年5月8日，原告妻子王敏以387500元的价格购买了李洁、郭梅所有的座落于旌德县，为此，王敏在中国农业银行旌德支行公积金贷款300000元。之后，原告对该房屋进行装修后与妻子王敏一直共同居住至今。2019年8月5日，因原告与妻子感情不和，决定协议离婚，房子归原告所有，双方通过房屋中介垫资提前归还了王敏的公积金贷款余额229854.6元。原告为归还中介垫资款项，准备到银行贷款，后因征信问题，不能贷款，无奈，原告只能借名买房，由被告在中国邮政储蓄银行旌德支行为原告办理购房贷款430000元。为明确双方的权利义务，原、被告于2020年9月29日签订一份房产代持协议，约定旌德县登记在被告名下，但房屋实际归原告所有，由原告按月归还被告在邮政储蓄银行的430000元贷款。原、被告签订的房产代持协议，是双方真实意思表示，且不违反法律规定，不损害社会公共利益，合法有效。现因被告违约，将代持房屋出售于他人，损害了原告的合法权益，为此，原告依法具状起诉，恳请判令如前所求。 袁志银辩称，代持属实，但是不同意原告的各项诉讼请求。1、原、被告签订的房产代持协议无效，原告因其不能贷款而与被告签订的房产代持协议，原告的目的在于通过不正当的方式获取额外不当利益，违背了公序良俗，应认定为无效。2、即使代持有效，也不意味着原告能取得房屋的所有权，案涉房产登记的权利人为答辩人，而不动产登记簿具有推定力，即当发生不动产权属争议的情况下，除非有相反证据证明登记簿的记载确有错误，否则不动产登记簿的权利人被推定为实际权利人。即使法院判定代持协议有效，今后借名人可依据代持关系要求出名人将房屋过户至其名下，但此项权利是基于合同产生的债权请求权，在经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系未经公示程序即直接被确认为房屋的物权人，其所享有的债权请求权也不具有对世效力、排他效力和绝对效力，这不符合我国法律关于物权变动的规定，也是借名人故意制造名义买房人与实际买房人不一致时应面临的权利风险。3、原告的行为违反了民法的公平原则、诚信原则、守法原则和公序良俗原则。原告称其因为贷款需要而将房屋登记在答辩人名下为其贷款43万元，该贷款债务人为被告，而贷出的43万元却按原告要求直接发放到原告的妻子王敏账户。原告现要求归还房屋，却只字不提贷款偿还一事。一旦偿还不及时，答辩人不仅存在债务风险，还会有不良信用记录，对其今后购房、办理银行贷款、申办信用卡都存在影响。同时，答辩人自己购房时，可能因为有购房记录而不得不面临更为严格的相关购房或贷款政策。原告为实现自身不合法的目的置答辩人利益不顾，其行为违反了诚信原则。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吴峰提供的证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告诉讼主体适格。2、原告与王敏的结婚证（已盖证件失效章）、离婚证各1份，证明原告与王敏原系夫妻关系，于2020年7月10日离婚。3、2013年5月8日售房合同、安徽省契税完税情况证明、宣城市住房公积金管理中心提前还款申请表各1份，证明案涉房屋是原告前妻王敏购买的，王敏向银行贷款及提前还款的事实。4、2019年12月1日至2021年1月1日的电费清单13份、旌德县瑞家物业公司物业费发票、水费发票各1份，证明原告实际居住和使用案涉房屋的事实。5、房产代持协议1份，证明该协议约定原告为实际出资人，房屋产权为原告所有，原告对房屋具有占有、使用和收益的权利，协议上有涂改是在协议签订时，被告说钱要打给被告的账户，后来协商不要这一条，就用涂改液涂改了。6、原告与被告之间的微信聊天记录打印件12张，中国建设银行个人活期账户交易明细复印件6份，证明原告按月将银行按揭贷款转给被告，用于归还贷款的事实，贷款每月归还3762元。7、房屋买卖合同1份，证明被告将房屋卖给舒有朝，所以原告才起诉。8、不动产产权情况表1份，证明案涉房屋登记在被告名下，并在中国邮政储蓄银行旌德支行办理了抵押登记。袁志银对证据1、2、6、8无异议；对证据3、4、7的真实性无异议，关联性有异议；对证据5的合法性有异议，认为该协议以合法形式掩盖非法目的，违背公序良俗，应认定该协议无效，同时该协议签订的时间为2020年9月29日，而被告房产证的办理时间是2019年8月9日，时间上出现偏差，实质上这份协议是2020年原、被告准备出售案涉房屋，原告称买房人要将买房款交给原告，原告去偿还银行贷款，在买房人的要求下，原、被告签订代持协议，不能以此认定案涉房屋为原告所有，且原告未就协议涂改处的部分在法庭作出合理的解释，涂改处应为“此协议仅供卖房使用”。经审查，证据1、2、3、4、6、7、8符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以认定；证据5房产代持协议记载的手写部分“房屋卖掉以后银行贷款一次性有吴峰付清，不得拖欠”后虽有涂改，但袁志银并不否认该协议系由其签订，且认可存在代持，故本院对证据5予以认定。 袁志银提供的证据：1、不动产产权情况表复印件、房产证各1份，证明案涉房屋的所有权利人为被告，登记时间为2019年8月9日。2、中国邮政储蓄银行个人贷款还款流水清单复印件1份，证明至2021年1月18日为止贷款尚欠400736.7元。3、2019年8月1日个人购房/购车借款及担保合同复印件1份，证明该合同的第二部分专属条款的第七条第二项关于贷款发放条件，被告向邮储银行贷款的43万元是用案涉房屋做抵押担保，贷出的款项已经汇至原告前妻王敏的账户。吴峰对上述证据均无异议。经审查，上述证据符合证据的关联性、合法性、真实性，本院予以认定。 本院为核实有关情况向王敏做的调查笔录1份，王敏证实其与吴峰准备离婚的时候，谈好了把案涉的房产给吴峰，由吴峰一次性将公积金贷款偿还，后因吴峰的征信问题无法办理贷款，吴峰找到袁志银，让袁志银出面办理房屋抵押贷款；名义上是袁志银买房，实际上是吴峰让袁志银代持房屋，由袁志银出面办理抵押贷款，吴峰实际还款；对案涉的房屋认可系吴峰一人所有。吴峰、袁志银无异议。 本院依职权向旌德县不动产登记中心调取的袁志银与王敏签订的存量房买卖合同1份。吴峰、袁志银对真实性无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 吴峰与王敏原系夫妻关系。2013年5月8日，王敏与李洁、郭梅签订售房合同，约定王敏购买位于旌德县旌阳镇和平新村秀水人家××幢××室。后王敏与吴峰协商离婚事宜，约定案涉房屋归吴峰所有，由吴峰一次性归还房屋按揭贷款。吴峰因征信问题无法办理房屋抵押贷款，遂找到袁志银借名买房，办理房产抵押。2019年8月9日，王敏与袁志银签订存量房买卖合同，约定将案涉房屋出售给袁志银。当日，双方办理了不动产产权转移登记，登记的不动产权证字号为皖（2019）旌德县不动产权第××号。后袁志银至中国邮政储蓄银行股份有限公司旌德支行办理了个人购房借款及担保合同，用旌德县旌阳镇和平新村秀水人家××幢××室房屋抵押贷款430000元，该笔借款直接汇入王敏账户。吴峰一直居住在上述房屋中，该房屋的抵押贷款一直由吴峰实际偿还。2020年7月10日，吴峰与王敏办理了离婚登记手续。2020年9月29日，吴峰（甲方）与袁志银（乙方）签订房产代持协议，约定“甲乙双方因房产代持事宜，为明确房产的权利归属及双方的权利义务，经平等协商，现达成以下协议，供双方遵守。一、房产坐落于旌德县旌阳镇和平新村秀水人家××幢××室。二、甲方实际出资购买上述房产，因购买该房产产生的全部费用由甲方承担。三、向银行申请抵押贷款的，每月由甲方汇入乙方银行账户。四、该房产的所有权登记在乙方名下，甲方享有该房产的所有权，为该房产的实际使用权利人。甲方有权占有、使用、收益、处分该房产。五、本协议自双方签字之日起生效，一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。六、未尽事宜，双方友好协商解决。房屋卖掉以后银行贷款一次性有吴峰付清，不得拖欠……”（……部分现已涂改，无法辨别原字句）。2021年1月7日，袁志银与舒有朝签订房屋买卖合同，约定将旌德县旌阳镇和平新村秀水人家××幢××室转让给舒有朝。2021年1月14日，吴峰向本院申请诉前财产保全，请求对袁志银名下坐落于安徽省旌德县房产［不动产权证字号皖（2019）旌德县不动产权第××号］采取保全措施，并提供担保。本院当日裁定查封袁志银名下坐落于安徽省旌德县房产［不动产权证字号皖（2019）旌德县不动产权第××号］，期限为3年。保全费3670元，由吴峰缴纳。2021年2月2日，吴峰具状本院。 本院认为，本案系民法典实施前引起的民事纠纷，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告双方签订的房产代持协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，合法有效。本案中原告虽因无法办理贷款而让被告代持房屋，但原、被告的代持行为未损害其他人的合法利益，系双方自愿协商达成，未违背公序良俗，故被告辩称原告因不能贷款而与被告签订的房产代持协议，目的在于通过不正当的方式获取额外不当利益，违背了公序良俗，应认定为无效的理由不成立，本院不予采纳。不动产登记簿虽具有不动产权利推定力，但并不能以此决定实体上的法律关系的存在与否。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。原、被告签订的房产代持协议约定房产的所有权登记在被告名下，原告享有该房产的所有权，为该房产的实际使用权利人，原告有权占有、使用、收益、处分该房产；由原告每月支付贷款。且原告一直占有、使用案涉房屋，并归还了房屋贷款。综上，可认定案涉房屋系原告以被告名义购买，且原告实际支付了按揭款，系案涉房屋的真正购买人及实际所有人。故对于原告请求确认其对案涉房屋享有所有权的诉讼请求，本院予以支持。被告抗辩以其系不动产登记簿登记的权利人为由，不同意确认原告享有所有权的理由不成立，本院不予采纳。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉的若干问题的解释（一）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告吴峰与被告袁志银于2020年9月29日签订的房产代持协议合法有效； 二、确认旌德县旌阳镇和平新村秀水人家××幢××室［不动产权证号为皖（2019）旌德县不动产权第××号］归原告吴峰所有。 案件受理费40元，保全费3670元，合计3710元，由被告袁志银负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审判员  戴志美 二〇二一年三月十日 书记员  徐 磊 附相关法律条款 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉的若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。