广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14583号原告（反诉被告）：胡华，女，1976年11月16日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：向晋成，广东仁利律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓玲，广东仁利律师事务所律师。被告（反诉原告）：瑞幸咖啡（广州）有限公司，住所：广州市白云区沙太路668号之二903，统一社会信用代码：91440101MA5APY389E。法定代表人：李军，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张红艳，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘嘉文，系该公司员工。原告胡华与被告瑞幸咖啡（广州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡华及其委托诉讼代理人李晓玲，被告瑞幸咖啡（广州）有限公司的委托诉讼代理人张红艳、刘嘉文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡华向本院提出如下诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》（剩余租期租金：375216元）。2、被告向原告支付合同解除违约金29000元。3、被告向原告支付自2018年12月15日起至2019年5月24日期间的租金73660元；被告每逾期一日按逾期租金总额的1%向原告支付违约金，从逾期支付之日起计至实际支付之止，暂计至起诉之日违约金为294640元。4、被告向原告支付2018年7月25日起至2019年5月24日期间9个月的物业管理费7830元。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：就原告将其位于广州市番禺区南村镇汇智三路65号7栋166号房出租给被告一事，原被告双方分别于2018年4月25日、2018年7月20日签订了《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》（备案合同）（下称“合同”)，合同约定：租赁期限自2018年4月25日至2021年4月24日止共三年，自2018年4月25日起至2019年4月24日止租赁房产的月租金为14500元，自2019年4月25日起至2020年4月24日止租赁房产的月租金为15660元，自2020年4月25日起至2021年4月24日止租赁房产的月租金为16913元；租金每一个月支付一次，支付时间为每个租赁周期开始前5日，支付方式为银行转账；被告负责支付物业管理费每月为870元；双方任一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付月租金二倍的违约金；逾期支付租金的，每逾期一日，按租金额的5%向支付违约金。合同签订后，原告己依约向被告交付了租赁房屋；被告亦已于2018年5月9日交纳了押金43500元、物业管理费870元，2018年7月20日交纳了租金14500元、物业管理费2610元。2018年9月11日，原被告双方签订了《补充协议》，将免租期从2018年4月25日至2018年7月24日调整到2018年9月25日至2018年12月24日。被告依照《补充协议》仅支付了2018年4月25日至2018年9月24日的未付租金共计58000元。从2018年12月25日起，被告开始违约不再向原告支付租金。此外，被告从未支付过物业管理费。鉴于被告的上述违约行为，原告胡华于2019年3月26日向被告发出《关于催缴奥园国际中心商铺租金函件》，催告被告应在三日内支付拖欠租金，但被告均以各种借口未能履行。无奈之下，原告于2019年5月6日委托律师向被告发出《律师函》通知被告解除双方签订的租赁合同。按照《房屋租赁合同》第7.4条“因甲乙双方中任一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付月租金二倍的违约金”之约定，被告应当承担合同解除的违约责任，向原告支付合同解除违约金29000元。同时，被告还应支付2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金73660元，并按照《广州市房屋租赁合同》第七条第1款“依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%向甲方支付违约金”之约定承担逾期违约金。因被告逾期支付时间较长，原告仅主张每日付租金额1%的违约金。此外，被告还应向原告支付9个月物业管理费7830元。综上，恳请人民法院查明事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告瑞幸咖啡（广州）有限公司辩称：原告胡华提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应当予以驳回。具体理由如下：一、原被告之间签订的《房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《补充协议》已因原告根本违约而解除，原告应当依约承担违约责任。1.原告自始未将租赁场地交付被告，构成根本违约。房屋租赁合同第2.1条明确约定：房屋租赁期限为36个月，自2018年4月25日起至2021年4月24日止。如因原告原因未能按时交房，则租期顺延。房屋租赁合同2.2条明确约定：原告保证于2018年4月25日前，将租赁房产清理后交付被告。房屋租赁合同第2.3条明确约定：租赁房产自交付之日起90天为免租期，即免租期自2018年4月25日起至2018年7月24日止。若非因被告原因导致原告无法按时交房或导致被告无法在免租期内完成装修，则原告应顺延免租期，并且每逾期一日，原告须向被告支付相当于当期日租金两倍的违约金。若该情形持续时间超过10日，则被告有权提前终止协议，原告应支付月租金二倍的违约金，返还被告已支付的押金、剩余期限租金及其他款项并赔偿损失（包括但不限于装修费）。然而原告自始未将租赁场地交付被告，导致被告无法使用场地、无法在装修期内完成装修，相应免租期进行顺延，且原告构成根本违约。2.原告未依约完成水电改造，构成根本违约。房屋租赁合同第4.6条明确约定：原告保证提供能够满足被告正常经营的上下水、电容等条件，其中双方约定上水径25mm、下水径75mm、电容30kw。如上下水不符合要求的，需确保能够改造达到标准，对于上下水、电容的改造应在7日内完成，相应改造责任由原告承担。若因原告原因超过15日仍未完成改造的，则被告有权提前终止协议，原告应支付月租金二倍的违约金，返还押金、剩余期限租金和其他款项并赔偿损失（包括但不限于装饰装修费）。原告自始未完成水电改造，导致场地无法达到被告装修、经营的条件，原告构成根本违约。3.被告不存在拖欠租金或其他任何违约行为，原告不享有合同单方解除权的情况下，擅自发函解约构成根本违约。如前所述，原告未将租赁场地交付被告，且租赁场地未完成水电改造、租赁场地无法进场装修，相应免租期顺延，原告自始不具备租金收取条件，被告不存在拖欠租金的行为。在此情况下，原告擅自发函解除合同，构成根本违约。因原告在租赁合同签订1年多以后仍未交付租赁场地构成根本违约，被告同意租赁合同于2019年5月6日解除，但原告应当依约承担违约责任。二、房屋租赁合同因原告根本违约导致提前解除，原告要求被告支付违约金29000元缺乏事实、合同和法律依据。相反，原告应依约向被告支付违约金29000元。三、房屋租赁合同因原告根本违约导致提前解除，原告要求被告支付租金、逾期付款违约金、物业管理费缺乏事实和法律依据。相反，原告应依约向被告退还已付租金、物业管理及押金等费用。原告自始未将租赁场地交付被告，原告无权收取租金及物业管理费。另原告租赁场地未完成水电改造、租赁场地无法进场装修，导致被告无法在租赁期限内完成装修，原告亦无权收取相应租金及物业管理费。相反，依据合同约定，被告有权要求原告退还租金、物业管理费、押金等费用，并要求原告依约承担违约责任。另，原告主张的逾期付款违约金高达1%/日，全年利率高达365%，逾期付款利率严重高于全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的4倍且高于原告实际损失，依法不应予以支持。综上所述，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，被告请求贵院在查清事实的基础上，依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告瑞幸咖啡（广州）有限公司向本院提出如下反诉请求：1、原告立即向被告退还已支付租金72500元、物业管理费2610元及租赁押金43500元。2、原告立即向被告支付违约金29000元。3、原告立即向被告赔偿中介费损失7250元。4、本案全部诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告与原告于2018年4月25日就被告承租广州市番禺区南村镇汇智三路65号7栋166号房产相关事宜签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁期限为36个月，即自2018年4月25日起至2021年4月24日止。原告保证于2018年4月25日前将租赁房产清理后交付给被告。租赁房产自交付之日起90天为免租期，即免租期自2018年4月25日起至2018年7月24日止。若非因被告原因导致原告无法按时交房或导致被告无法在免租期内完成装修，则原告应顺延免租期，并且每逾期一日，原告须向被告支付相当于当期日租金两倍的违约金。若该情形持续时间超过10日，则被告有权提前终止协议，原告应支付月租金二倍的违约金，返还被告已支付的押金、剩余期限租金及其他款项并赔偿损失（包括但不限于装修费）。租赁房产第一年月租金为14500元、第二年月租金为15660元、第三年月租金为16913元。租金每月支付一次，支付时间为每个租赁周期开始前5日。押金为43500元。物业管理费为每月870元。合同同时约定，原告保证提供能够满足被告正常经营的上下水、电容等条件，其中双方约定上水径25mm、下水径75mm、电容30kw。如上下水不符合要求的，需确保能够改造达到标准，对于上下水、电容的改造应在7日内完成，相应改造责任由原告承担。若因原告原因超过15日仍未完成改造的，则被告有权提前终止协议，原告应支付月租金二倍的违约金，返还押金、剩余期限租金和其他款项并赔偿损失（包括但不限于装饰装修费）。合同签订后，被告积极依约履行合同义务，按时支付租赁押金43500元，并先后支付租金72500元及物业管理费3480元（原告后退还870元，实际支付物业管理费为2610元）。然原告却因租赁场地未完成水电改造、场地无法进场装修等原因自始未将租赁场地交付被告。根据合同约定，免租期限相应顺延，原告自始不具备收取租金、物业管理费的条件。同时，原告未依约完成水电改造、未按时交付场地的行为已经构成根本违约，原告应依约退还被告已支付租金72500元、物业管理费2610元及租赁押金43500元，并依约支付违约金29000元、赔偿中介费损失7250元。为维护被告的合法权益，原告特向贵院提起本案诉讼，恳请贵院判如所请。原告胡华对被告瑞幸咖啡（广州）有限公司的反诉辩称：一、双方签订的《房屋租赁合同》已经实际履行。1、原告就出租给被告的房屋产权人为胡华，用途为商业，因此原告具备出租房屋的主体资格，涉案商铺具备商业属性，涉案商铺符合出租条件。2、开发商广州市万贝投资管理有限公司通知原告于2017年11月30日收楼后，原告即将涉案商铺委托中介对外出租，房屋此时已经具备随时交付的条件。2018年5月25日，在中介方广州国众房地产代理有限公司的介绍下，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，同时原告和被告同意中介代为保管钥匙以便原告电力增容整改及被告装修进场。因此，被告在签订合同后随时可以支配使用涉案商铺。被告于2018年5月9日交纳了押金43500元、物业管理费870元，双方实际履行合同。2018年5月21日，原告向中介方广州国众房地产代理有限公司支付中介费6670元。二、合同签订后，原告配合被告完成电力增容改造及租赁合同备案工作，并多次催促被告及时进场装修，被告拖延装修并于2018年12月25日开始拒付租金。1、对于被告提出的电力增容要求，原告于2018年4月30日前就向广州奥园物业服务有限公司工程部申请增容。经过原告沟通、付款、催促，物业公司工程部于2018年7月8日完成增容。且被告已经于2018年7月10日现场确认电力增容成功。2018年7月10日，被告从中介方员工李威处领取了涉案商铺的钥匙。2、对于被告提出的合同备案要求，原告与被告共同委托中介方广州国众房地产代理有限公司办理，双方于2018年7月20日重新签订了备案合同，办好了备案手续，同日被告交纳了租金14500元、物业管理费2610元。3、2018年6月19日，原告催促被告早日入场装修。2018年6月25日，原告催促被告向物业公司提交装修图纸。2018年7月16日、17日、30日，原告催促被告向物业公司上报装修方案、做装修准备、装修报批，但被告表示“工程那边慢死了”。由此可见，合同签订后长达5个月的时间，被告工程部仍未出具装修图纸，未向物业公司申请装修。原告多方了解到，被告不装修的直接原因是其内部管理无法协调一致，工程部不配合营销部；究其根本原因是被告虽然看好涉案商铺的地段具有核心竞争价值，但由于当时入驻商家较少，人流不旺，一直在观望等待，意图在最佳时机装修开业，以期收入早日覆盖运营成本，同时减少装修折旧。因此被告迟迟不能下定决心装修。4、鉴于涉案商铺是地铁口新商圈的组成部分，发展商、物业公司为创造良好的营商环境，于2018年9月中旬开始统一返租、宣传、招商，被告作为承租商户也受到一些影响导致被告不能及时入场装修。此阶段，被告作为承租人也并未积极向物业公司主张权利、申请装修，仅微信向原告了解发展商及物业公司对市场的统一管理、升级、热场政策，以此来掩饰其不想早日装修的目的，并为迟交、少交租金准备谈判条件。5、2019年1月29日，原告将物业公司同意进场装修的通知转达给被告；2019年2月1日，原告再次提醒被告提交图纸，被告表示工程部休假，过完年最迟3月向物业公司提交图纸审批。2019年3月15日原告再次催促被告加紧开工，并支付租金。2019年3月21日，被告表示其不想进场的根本原因是“万博那边已经开了两个点”，所以老板可能不要这个点。2019年4月8日，被告要求从5月起租，单方变更《房屋租赁合同》。2019年5月被告明确表示“无法满足当时我们谈好的条款”。从以上履约过程可以看出，原告积极履约，被告因为自身拖延、观望导致错失装修良机2018年4月-9月，虽后期受市场管理方制约不能进场装修（2018年9月至2019年1月），但是能进场装修后（2019年1月至2019年5月），被告并未及时申请入场装修，可见被告见商圈不旺，拖延进场，拒付租金，将其经营风险转嫁给原告，该行为是严重的违约行为，应当受到法律的制裁，故恳请法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明：位于广州市番禺区南村镇汇智三路65号7栋166房屋的权属人为原告胡华，房屋建筑面积58.63平方米，原告于2017年11月30日与物业开发商广州市万贝投资管理有限公司办理了物业交接手续。2018年4月25日，原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁位于广州市番禺区南村镇汇智三路65号7栋166房（以下简称“涉案商铺”），建筑面积为57.9036平方米，其中使用面积为55.347平方米。房屋用途为商业。租赁期限为36个月，自2018年4月25日起至2021年4月24日止，如因甲方原因未能按时交房，则租期顺延。甲方保证于2018年4月25日前将租赁房产清理后交付给乙方。租赁房产自交付之日起90天为免租期，即从2018年4月25日起至2018年7月24日止。若非因乙方原因导致甲方无法按时交房或导致乙方无法在免租期内完成装修，则甲方相应顺延免租期，并且每逾期一日，甲方须向乙方支付相当于当期日租金两倍的违约金。租金自2018年4月25日起至2019年4月24日止月租金为14500元，自2019年4月25日至2020年4月24日止月租金为15660元，自2020年4月25日至2021年4月24日止月租金为16913元。乙方负责支付物业管理费每年10440元，每月一个月支付一次，每次支付870元。第四章甲方权利义务，4.6甲方保证提供能够满足乙方经营的上下水、电容等条件，其中双方约定上水径25mm、下水径75mm、电容30kw。如果上下水不符合要求的需要确保能过经改造达到标准，对于上下水、电容的改造应在7日内完成改造，相应的改造责任由甲方承担。若因甲方原因超过15日仍未完成改造的，则乙方有权提前终止协议，甲方应支付月租金二倍的违约金，返还押金、剩余期限租金和其他款项并赔偿损失。第七章违约责任，7.3租赁期内乙方需提前退租的，应至少提前15日通知甲方，并按月租金二倍向甲方支付解约补偿金，同时甲方仍需向乙方退还押金。乙方的装修损失由乙方自行承担。7.4因甲乙双方中任一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付月租金的二倍的违约金，但甲方仍需向乙方退还押金以及剩余租期相应的租金。7.5甲方由下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付月租金二倍的违约金并赔偿损失，甲方仍需向乙方退还押金以及剩余相应租金：（1）迟延交付房屋达10日的。（2）交付房屋严重不符合合同约定、存在安全隐患影响乙方安全、健康或导致乙方无法正常经营的。（3）不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（4）……。此外，该《房屋租赁合同》还就其他事项进行了约定。根据原告与被告工作人员的微信聊天记录显示，涉案商铺由原告委托他人进行电力增容改造，且最晚已经于2018年7月10日完成增容，被告方工作人员并于当日前往涉案商铺现场查看，但双方并未签署验收和交接房屋的书面文件。2018年7月6日，被告询问原告电力增容改造工程进展，原告回复“周末可以完工验收”，被告回复“好的，我这边周一或带施工队过去看现场了”、“有钥匙的吗”，原告回复“钥匙收楼时给中介了”。2018年7月16日，被告工作人员询问原告“胡小姐，备案的事弄好没有”、“这个真的急，备案这个弄了3个月，整个免租期都要过了，我这边真的不好和公司交代”，原告回复“知道”、“我一直在尽力协调的”、“你们装修方案报上来了吗”。2018年7月20日，涉案商铺办理了租赁登记备案，承租人为被告，租赁期限自2018年4月25日至2021年4月24日，原、被告因需办理租赁备案登记还签订《广州市房屋租赁合同》一份，合同约定的租金标准与租赁期限等与《房屋租赁合同》一致，双方并约定如两份合同有抵触，按《房屋租赁合同》执行。2018年7月24日，被告向原告支付17110元。2018年8月7日原告与被告方工作人员的微信聊天记录如下：被告“如果要退就要尽快了，因为我们还没开始装修，装修开始了还要赔装修费用”，原告“市场一时半会开不了业，你们可以提出来不租了吗？可以不要赔钱的”，被告“肯定不行的，我们等了这么久，还付了一个月的租金了”。2018年8月27日，原告询问“发票是开7月8月，对吧？”，被告方表示确认，原告询问“怎么开呢？先开4月5月的可以吗？税务的开票系统是从备案时就确定好了，改不了”，2018年8月31日，原告询问“刘经理，9月租金麻烦转给我了吧。”，被告方向原告发送《补充协议》并称“胡小姐~我们下周会签这个协议，然后把款全部打给你”。2018年9月11日，原、被告签订《补充协议》，双方重新协定租赁期限、租金情况如下：2018年4月25日至2018年9月24日，月租金14500元；2018年9月25日至2018年12月24日，免租期，月租金0元；2018年12月15日至2019年4月24日，月租金14500元；2019年4月25日至2020年4月24日，月租金15660元；2020年4月25日至2021年4月24日，月租金16913元。协议签订后被告于5个工作日内给原告补打2018年4月25日至2018年9月24日未付租金共计58000元，原告需在收到款项后7个工作日开具相应金额增值税发票。被告于2018年5月11日向原告支付押金等44370元，摘要“押金物业”，于2018年7月24日向原告支付17110元，摘要“房租等-2402”，于2018年9月28日向原告支付58000元。原告向本院提交了开票日期为2018年9月25日的增值税普通发票，发票由广州市番禺区南村镇来穗人员和出租屋服务管理中心代开，购买方为被告，纳税人为胡华，货物或应税劳务、服务名称为：出租非住宅（2018年4月25至2018年9月24日），金额为72500元。被告称其于2018年9月28日缴纳的租金58000元是支付2019年9月后的租金，被告并已经向原告支付了3个月的物业管理费，每月缴纳870元，共缴纳2610元。原告则称被告自2018年12月25日起开始欠租。因涉案商铺所在商业区的物业不允许入场装修，原告与被告多次通过微信沟通装修事宜。2018年10月17日被告方向原告发送“……奥园那边什么时候可以进场装修呢？公司这边说不能装修我们这边要退租了”，原告回复“刘经理，不好意思，在外地很多电话没接。奥园进场装修还要等，统一时间装修。”；2018年12月8日，被告工作人员向原告询问“有没有说大概什么时候能进场？”，原告回复“3月进场”。2019年1月29日，原告向被告工作人员发送“刘经理，奥园可以进场了，你们去办理装修手续吧”，被告工作人员回复“好的，谢谢，太好了”。2019年3月18日，原告向被告发送“刘经理，这个月底你们若不支付租金，我们还是取消合同吧，怎么算我找律师来谈。这样无底线的拖延，真没意思”。后双方就租赁合同是否继续履行进行协商，但未果，被告坚持从5月份开始支付租金，原告于2019年4月9日表示“过去的3个月免租不算了，合同还继续的话，就将4月租金打过来吧”，双方后来继续协商未果。2019年3月26日，原告向被告发送《关于催缴奥园国际中心商铺租金函件》，向原告催缴3个月的租金。2019年5月6日，原告委托律师向被告发送《律师函》，称因被告欠缴2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金共计73660元，并要求解除原告与被告签订的租赁合同，被告应在5月10日清空所有租赁屋内的物件（如有），并归还租赁屋及钥匙，被告应在接到律师函之日起三日内向原告支付解约违约金31320元及拖欠的租金73660元。被告于2019年5月7日收到律师函。因被告在收到律师函后未向原告缴纳租金，原告已经于2020年6月将涉案商铺重新出租。另查明：被告经广州国众房地产代理有限公司介绍成功租赁涉案商铺，并向广州国众房地产代理有限公司支付服务费7250元。在本案庭审过程中，被告同意双方签订的《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年5月6日予以解除。原告在本案中主张被告拖欠2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金及2018年7月25日至2019年5月24日期间的物业管理费，故原告要求解除双方签订的合同，并由被告支付逾期支付租金违约金及解除合同违约金。被告则认为原告未向被告交付涉案商铺，本案系原告违约，原告无权提前解除合同，原告应向原告返还已支付的租赁保证金、租金、物业管理费，并支付违约金、赔偿中介费的损失。以上事实，有原告、被告双方提交的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告与被告于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》及于2018年9月11日签订的《补充协议》及未载明落款日期的《广州市房屋租赁合同》，均是双方的真实意思表示，未违反律规定，合法有效，双方均应当遵照履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，涉案商铺需要进行电力增容，并应当由原告在7日内改造完毕，改造费用由原告承担。2018年4月25日起，涉案商铺的钥匙即存放在中介处，以便于原告进行电力增容改造，且涉案商铺最晚已经于2018年7月10日完成电力增容改造，被告在当日前往涉案商铺查看，现并无证据证明被告对原告改造后的商铺提出异议，故应视为原告已经向被告交付涉案商铺，被告辩解称原告自始至终未向其交付涉案商铺，无事实依据，且如原告未向被告交付商铺，被告前后共向原告支付了5个月的租金亦不符合常理，故对被告该项辩解，本院不予采信。根据原告与被告提供的证据及双方庭审诉辩，原告与被告前后签订的三份合同均约定租赁起始时间为2018年4月25日，原告主张已经于2018年4月25日向被告交付房屋更符合客观实际情况，本院对此应当予以确认。根据被告提交的转账记录显示，被告于2018年5月11日向原告支付了租赁保证金及1个月的物业管理费870元，于2018年7月24日向原告支付了2018年7月25日至2018年8月24日期间即8月的租金和3个月的物业管理费。被告称其于2018年9月28日向原告支付的租金58000元为2018年8月25日至2018年12月24日期间的租金即9月、10月、11月、12月的租金，被告此项主张和双方之间的聊天记录能相互印证，虽涉案商铺办理的租赁登记免租期不同，但原告与被告确实沟通调整发票所载的租金期间，被告的辩解更符合双方租赁合同的实际履行情况，故本院对被告此项辩解予以采信。综上所述，被告已经向原告缴纳2018年7月25日至2018年12月24日期间的租金及2018年4月25日至2018年8月24日期间的物业管理费。因涉案商铺所在商区物业未允许被告入场装修，原告与被告就2018年12月24日后的租金支付问题产生争议。根据原告于2019年4月9日向被告发送的微信，原告表示给被告3个月的免租期即2018年12月25日至2019年3月24日，并要求被告支付4月的租金。被告认为因物业禁止入场装修，合同约定3个月的免租期时间太短，被告并拒绝支付2019年4月即2019年3月25至2019年4月24日期间的租金，坚持从2019年5月起租，后双方协商未果。本院认为，因原告未在规定的期限内完成电力增容改造，已经构成违约，被告有权追究原告的违约责任，且根据《房屋租赁合同》的约定，双方约定的免租期应当予以顺延2个月15天（2018年4月25日至2018年7月10日），当期免租期内租金金额为36250元。虽被告未能在限制入场装修进前进行装修一定程度上受到电力增容工程延期及第三方对入场装修限制的影响，但其在原告通知电力增容改造后及第三人允许入场装修后两个阶段，并未及时办理入场装修的手续，在原告提出增加3个月免租期后被告予以拒绝，并一直延期未付租金，被告亦存在违约行为。原告于2019年5月6日向被告发送律师函，主张解除合同并要求被告在5月10日交还房屋，被告于2019年5月7日收到律师函，被告并在本案庭审中表示同意解除双方就涉案物业签订的租赁合同，原告亦已于2019年6月份将涉案商铺租赁给案外人，故原告主张解除其与被告签订的《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》、《补充协议》，符合双方的意思表示，本院应当予以支持。因本案租赁合同的解除受到电力增容改造延期、入场装修限制、商场开业情况以及被告对涉案商铺的商业价值考量等多重因素影响，综合本案实际情况，鉴于双方对于本案租赁合同的解除均存在过错，故对原告和被告主张对方承担违约责任的诉讼请求本院均不予支持，原告主张被告应向原告支付2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金及拖欠的9个月的物业管理费，被告主张原告应向被告退还租赁保证金43500元，均合法有据，本院均应当予以支持。为便于计算，被告交纳的租赁保证金应予抵扣其应交未的租金及物业管理费。2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金在扣除免租期延期期间的租金后为37410元（14500元/月×4月+15660元-36250元），2018年8月25日至2019年5月24日期间的物业管理费为7830元（870元/月×9月），被告交纳的押金43500元用于抵扣全部的物业管理费后，再予以抵扣应交租金，故被告仍应向原告支付2018年12月25日至2019年5月24日期间的租金1740元（37410元+7830元-43500元）。综上所述，对原告的其他诉讼请求及被告的其他反诉请求，本院均不予支持。因本案原、被告对合同的解除均存在过错，且本院对于双方的诉求均部分支持、部分驳回，故酌情确定本案本诉受理费及反诉受理费由原、被告双方各自负担为宜。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除原告胡华与被告瑞幸咖啡（广州）有限公司于2018年4月25日签订的《房屋租赁合同》、于2018年9月11日签订的《补充协议》及落款日期不明的《广州市房屋租赁合同》。二、被告瑞幸咖啡（广州）有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告胡华支付2018年12月25日至2019年5月24日期间的剩余租金1740元。三、驳回原告胡华的其他诉讼请求。四、驳回被告瑞幸咖啡（广州）有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3464元，反诉受理费1698元，由原告胡华负担案件受理费3464元，被告瑞幸咖啡（广州）有限公司负担反诉受理费1698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年三月三日法官助理刘莎书记员王雅佩