上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2219号上诉人（原审原告、反诉被告）：俞金贤，男，1977年9月11日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海龙金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇环城东路918号。法定代表人：史金花，执行董事。委托诉讼代理人：郑一鸣，上海言知律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡树月，上海言知律师事务所律师。上诉人俞金贤因与被上诉人上海龙金建材市场经营管理有限公司（以下简称龙金公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初12586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞金贤上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，改判双方房屋租赁关系于2020年1月11日实际终止履行；被上诉人退还门头广告费5,000元（人民币，币种下同），赔偿上诉人搬迁费10,000元、停业损失10,000元；驳回被上诉人一审的全部反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。第一，被上诉人通过公告方式通知全体承租人于2020年1月11日起关闭市场，并安排人员控制市场车辆及人员进出，上诉人及其他承租人已经因被上诉人提前终止合同履行而被迫撤离市场；第二，上诉人于诉讼期间明确放弃涉案摊位内尚未搬走的全部财物，并不能推断出上诉人一直实际占有涉案房屋，且明确放弃的意思表示是上诉人根据被上诉人和法官的询问而作出的回答。二、一审法院认定双方构成不定期租赁关系系法律适用错误。根据被上诉人的自认，本案合同符合固定期限房屋租赁合同的全部要件。三、被上诉人提前终止履行房屋租赁合同构成违约。第一，上诉人实际使用房屋的期限为2019年8月24日至2020年1月10日，租赁期限比约定减少43日，应扣减的租金及管理费合计13,072元，上诉人无需再支付租金及管理费；第二，被上诉人违约解除合同，故其应当赔偿上诉人门头广告费、搬迁费用及停业损失。龙金公司辩称，不同意上诉人的请求，请求驳回上诉，维持原判。俞金贤向一审法院起诉请求：1.判令龙金公司退还俞金贤房屋租金15,618元（2019年12月30日-2020年2月23日期间租金76天X205.50元/天）、租房押金2,000元，合计17,618元；2.判令龙金公司赔偿俞金贤门头广告损失5,000元、搬迁费18,200元（91平X200元/平）、停业损失60,000元（3个月X20,000元/月），合计83,200元；3.案件诉讼费由龙金公司承担。龙金公司向一审法院提出反诉请求：1.确认俞金贤与龙金公司之间的《房屋租赁合同》已于2020年2月23日解除，俞金贤立即搬离、腾空并向龙金公司返还涉案房屋；2.判令俞金贤支付龙金公司自2019年8月24日起至2020年2月23日止尚欠的租金13,000元及管理费5,000元；3.判令俞金贤支付龙金公司房屋占用费（自2020年2月24日起至实际返还房屋日止，按租金277元/天计算）；4.本诉及反诉诉讼费由俞金贤负担。一审庭审中，龙金公司明确第3项反诉请求中，占有使用费计算至2020年8月18日止。一审法院认定事实：2013年8月1日，龙金公司与上海zz（集团）有限公司（以下简称XX公司）签订《租赁合同》，约定XX公司将奉贤区XX路XX号的3、4、5号厂房及场地租赁给龙金公司使用，租期自2015年8月1日至2019年12月31日止等。之后龙金公司对外招租经营。俞金贤自2014年起向龙金公司租赁奉贤区XX路XX号XX区XX号房摊位从事建材经营。2019年2月23日，俞金贤（乙方、承租方）与龙金公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定由龙金公司将奉贤区XX路XX号XX区XX号房摊位租赁给俞金贤使用；租赁期限为半年，自2019年2月23日起至2019年8月23日止；租金先付后用，俞金贤一次性缴纳半年租金40,000元及管理费5,000元；协议一经签订，俞金贤即向龙金公司交付协议保证和电费保证金2,000元，保证金在租赁期满后归还俞金贤（不计利息），俞金贤违反本协议任何条款时，龙金公司可从保证金中扣缴应支付的款项，如款额不足由俞金贤再如数补交；如下半年俞金贤还有意再继续租赁龙金公司的房位，必须在已交费用期内提前一个月付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续按自愿放弃续租权，但俞金贤必须在已交费用期内立即撤离，否则龙金公司的一切损失由俞金贤承担；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的，俞金贤店内财产归龙金公司所有，俞金贤不得进入龙金市场内；下期房租涨壹万元，需提前一个月付清。上述合同签订后，俞金贤如约支付了半年租金40,000元及管理费5,000元。合同到期后，双方未续签合同，但俞金贤在上述合同到期前于2019年7月30日向龙金公司支付了2019年8月24日至2020年2月23日的租金37,000元，龙金公司收到上述款项后向俞金贤出具收据一张。至2020年2月23日半年租期到期，俞金贤（一审法院误写为“被告”）未搬离A区8号房摊位，也未与龙金公司续签合同，未支付下期租金。2019年12月7日，XX公司在俞金贤租赁摊位所在的龙金建材市场张贴《通告》，载明：“根据政府对地块整体规划要求，按照本公司与第一承租方的租赁合同约定，双方的租赁关系于2019年12月31日期满结束。本公司决定：XX路XX号XX-XX号功德楼区域市场自2020年1月1日起，不再对外继续租赁。为确保按时关闭本市场，明确各方责任，现通告如下：一、即日起，要求各经营户应认真做好搬离货物、遣散人员等清场的准备工作；2019年12月31日止本市场全部停止经营。二、考虑到本市场的实际情况，本公司给各租赁商户十天宽限期，各租赁商户必须在2020年1月10日前自行搬离，并清空租赁场所内所有可移动的物品，且将租赁房屋及区域交还给本公司。三、本公司将于2020年1月11日正式关闭市场，所有进出口安排特保人员24小时值班，市场进行严格管控，所有车辆、人员及货物只出不进，除搬场车辆及人员外，其他人员、车辆一律不得入内。请本市场各经营户相互转告并积极配合，准时完成市场关闭事宜。”经龙金公司通知，俞金贤拒绝搬离A区8号房。2020年4月8日，XX公司发布《公告》，载明：“各租赁经营户：本市场自2020年4月16日起正式关闭，届时将封闭市场内所有入口。即日起，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止于2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。”2020年4月22日，龙金公司发送短信发函给俞金贤：“俞金贤你好，A区8号店主，自2019年12月起，我司通知您合同到期及搬离事宜，至今已逾四个多月。现根据华龙企业的公告，南桥镇XX路XX号龙金建材市场已于2020年4月16日正式关闭，请您于2020年4月30日前立即自行搬离，逾期搬离产生的相关法律后果将由您自行承担。现就搬离相关事宜正式通知如下：一、若您在2020年4月30日前自行搬离的，将可享受50元/平方米的搬店补偿，且我司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费。二、若您不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何的搬店补偿，且我司将按租赁协议标准计收您实际欠付的全部房租占有使用费。三、从2020年5月1日起，我司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失及费用（包括但不限于搬运费、仓储费等）均由您自行承担。”2020年5月9日，市场内其他租户和俞金贤一起报警称，龙金建材市场未与租户商定退租退款事项（奉贤区奉浦司法所、信访办、政府部门组织双方在司法所多次协商均未果），就关闭龙金建材市场，商铺门被撬，损失不清，涉及到22家租户，现22家租户起诉龙金公司。2020年5月12日，俞金贤诉至一审法院，一审法院于当日进入诉前调解程序，后因调解不成，于2020年7月2日立案受理。一审审理中，俞金贤于2020年8月18日明确放弃涉案摊位内尚未搬走的全部财物，龙金公司亦认可占有使用费计算至2020年8月18日止。一审法院认为，俞金贤与龙金公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效，双方均应恪守。双方的上述书面租赁合同于2019年8月23日到期，虽然双方未续签合同，然俞金贤于2019年7月30日向龙金公司支付了下期的部分房屋租金37,000元，龙金公司亦予以接受并向俞金贤出具收据，故双方成立不定期租赁合同关系，双方均可随时解除合同。对于双方争议的2019年8月24日至2020年2月23日期间的租金金额，俞金贤认为龙金公司出具的收据载明了“2019年下半年房租”，故其交纳的37,000元系足额交纳，不存在欠付；龙金公司则认为按合同约定，2019年下半年租金为50,000元。对此，一审法院认为根据2019年2月23日双方签订的《房屋租赁合同》第五条第（十一）项“下期房屋涨壹万元……”的约定，俞金贤应当一次性支付半年（2019年8月24日至2020年2月23日）的房租50,000元及管理费5,000元，现俞金贤仅支付租金37,000元，故一审法院确认俞金贤尚有租金13,000元及管理费5,000元未付。2019年12月7日，XX公司在龙金建材市场张贴通告，告知其与第一承租人的租赁关系于2019年12月31日期满结束，通知俞金贤在内的所有次承租人于2020年1月10日前搬离，龙金建材市场将于2020年1月11日正式关闭。2020年2月23日，2019年下半年期的租赁期满，因俞金贤未付清尚欠的租金及管理费，故龙金公司主张不再续租并要求解除合同，一审法院依法确认双方的不定期租赁合同关系于2020年2月23日解除，对于龙金公司要求俞金贤支付尚欠的房屋租金13,000元及管理费5,000元的反诉请求，一审法院亦予以支持；对于俞金贤提出的2019年8月24日至2020年2月23日半年的租金经与龙金公司协商后确定为37,000元，故不应再向龙金公司支付尚欠的13,000元的辩解意见，未能提供相关证据，一审法院不予采信。其次，XX公司于2020年4月8日再次张贴公告告知市场关闭事宜，限期各租赁经营户于2020年4月30日搬离。2020年4月22日，龙金公司又以手机短信发函告知俞金贤于2020年4月30日前立即自行搬离，否则从2020年5月1日起，将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失及费用均由俞金贤自行承担。可见，龙金公司作为出租人，尽到了解除不定期租赁合同的提前告知义务。俞金贤在接到数次通知后，未及时将涉案的租赁店铺返还给龙金公司，应当支付在此期间的占有使用费。对于占有使用费的标准，一审法院认为，XX公司发出通告称于2020年1月11日起关闭市场，虽根据其他证据可以证明市场当时未完全关闭且俞金贤仍占有涉案摊位，但该通告的公示作用及部分大门封闭的状况势必对俞金贤的正常经营及使用产生影响，故一审法院认定自2020年2月24日起至2020年8月18日实际搬离日止，俞金贤应参照原不定期房屋租赁合同约定租金标准的20%支付房屋占有使用费（50,000元/183天X176天X0.2），即9,617.49元。对于俞金贤支付的押金2,000元，龙金公司应予返还。对于本诉俞金贤要求龙金公司赔偿门头广告损失、搬迁费、停业损失的诉讼请求，一审法院认为，对于门头广告损失，虽然俞金贤缴纳了该笔费用，然其产生的装修价值也已经使用完毕，故俞金贤诉请的门头广告损失没有法律依据；租赁合同结束后俞金贤应当自行搬离，搬迁费系必然产生的费用，应由俞金贤自行负担；对于停业损失，俞金贤亦未提供相应证据予以证实，缺乏相应的事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，于二○二一年一月五日作出判决：一、俞金贤与上海龙金建材市场经营管理有限公司的房屋租赁关系于2020年2月23日解除；二、俞金贤于判决生效之日起十日内支付上海龙金建材市场经营管理有限公司尚欠的房屋租金13,000元及管理费5,000元；三、俞金贤于判决生效之日起十日内支付上海龙金建材市场经营管理有限公司房屋占有使用费9,617.49元；四、上海龙金建材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内退还俞金贤保证金2,000元；五、驳回俞金贤的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,316元，由俞金贤负担2,270元，上海龙金建材市场经营管理有限公司负担46元；反诉案件受理费1,476元，由上海龙金建材市场经营管理有限公司负担864元，俞金贤负担612元。二审中，当事人没有提交证据。本院另查明，二审审理期间，被上诉人表示，为化解纠纷尽早解决争议，被上诉人自愿免除上诉人12,000元，自一审判决第二项租金及管理费中免除。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。根据查明的事实，合同到期后，上诉人继续使用系争房屋，被上诉人亦未提出异议，故一审法院认定双方之间就系争房屋成立不定期租赁关系，并无不当，本院予以认同。双方之间既为不定期房屋租赁关系，则被上诉人有权随时解除合同。至于合同解除的时间，上诉人虽主张合同应于2020年1月11日因被上诉人关闭市场而实际终止履行，但该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于房屋租金、管理费以及占有使用费，一审法院结合本案查明的事实以及当事人的庭审陈述所作处理，并无不当，数额尚属合理，本院予以维持。至于上诉人主张的门头广告费、搬迁费用及停产停业损失，考虑到双方合同的性质等本案实际情况，上诉人的上述主张显然缺乏依据，本院不予支持。综上所述，俞金贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人二审中表示自愿免除上诉人12,000元，可在一审判决第二项租金及管理费中予以扣除，于法不悖，本院予以准许，并对该项判决主文依法予以变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初12586号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初12586号民事判决第二项为：俞金贤于本判决生效之日起十日内支付上海龙金建材市场经营管理有限公司尚欠的房屋租金及管理费人民币6,000元。二审案件受理费人民币2,316元，由俞金贤负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 娄 永审判员 刘 佳二〇二一年三月十九日书记员 王仁宇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。