贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初324号 原告：贵州创和物业有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处东城印象****，统一社会信用代码：91520502MA6DYTNC97。 法定代表人：王祖华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳东海（特别授权代理）。 委托诉讼代理人：龚银（特别授权代理）。 被告：杨菊，女，汉族，1971年1月14日出生，现住贵州省毕节市七星关区。 原告贵州创和物业有限责任公司（下称：创和物业公司）与被告杨菊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创和物业公司的委托诉讼代理人阳东海，被告杨菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创和物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告杨菊向原告支付（2018年2月1日至2020年7月31日）的物业服务费3,989.00元；二、判令被告向原告支付欠费时间段资金占用同期银行贷款利息；三、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2017年7月6日，原告与被告所居住小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向被告提供物业服务，服务标准为（收费面积以产权登记建筑面积为准）：住宅：1.1元/平方米/月，被告应于每年7月6日前缴付当年物业服务费。被告所购房屋面积：120.89平方米，被告应于2020年7月31日所欠物业服务费。截止目前，经原告多次催收，被告未缴任何款项。原告认为，根据双方签订的《物业服务合同》，被告已构成违约。因此，按合同约定，原告有权要求被告履行支付，被告的不缴纳行为已构成严重违约，为维护自身合法权益，特向贵院起诉，恳请依法判如所诉。 被告杨菊答辩称，一：本人对原告所说的合同一事并无知晓，不存在违约。二：因为原告（创和物业）在服务期内的不作为服务。在2017年12月份给我造成财产损失，使我停在三号楼前堡坎脚下的一辆夏利车（车牌号为贵Ｆ×××××）被拖走了，（我后车窗上贴有家电维修，联系电话：159××××0335）的广告。原告知道这件事，但并没通知我。发现车不见了，我去物管办公室寻问，于是物管人员带我去了碧阳办事处开了张证明之后叫我去他们指定的停车场找车，但是没有找到车，回来再去物管找他们领导时，他们就一推再推，直到现在也没把我的车给追回。证据一（图片）。三：电梯是高层建筑物的相关配套设施设备，属于公共共用物。三号楼有两部电梯，每层有六家住户。在2019年，其中一部电梯被无故停了长达半年之久的时间，对本栋楼层的业主日常生活带诸多不便；直到疫情出现了，才在2019年11月底把停了的那部电梯打开来正常运行。另外原告还在2020年4月1日未经本栋业主的同意，擅自在电梯内非法钻孔安装刷卡设备，逼迫业主买卡；（每张卡15元人民币且只能用5天时间），业主需要刷卡才能正常使用楼层电梯。这种非法限制业主自由乘坐电梯楼层，对业主本应依法享有小区内物业共用部位共用设施设备的所有权及使用权已构成了侵犯行为及损坏公共共用财物的行。证据二（图片）。四：原告把安保值班室改为百世快递点，让其非法占用三号楼公共大堂；并在三号楼业主主要通道上长期放置物品，使通道变得狭窄，侵犯三号楼业主公共享用权。证据三（图片）。五：小区卫生脏、乱、差现象严重，垃圾随处可见。六：小区内治安管理混乱。进口值班岗亭长期无值班人员；无人巡楼；每层住宅楼内被贴满小广告；使业主居住环境受到影响，同时存在安全隐患，一旦出现安全事故，被告负有不可推卸的责任。小区内车辆乱停乱放，占用主要通道无人制止；每栋楼层步楼间的安全出口标识至今没安装；相关的消防设施设备脱落、墙面、花池有破损损坏等无人修缮。证据五（图片）。七：小区内绿化地带无人养护，绿化植物未做修剪护理；使其参差不齐，甚至变成菜园和垃圾场地。绿化带属本小区所有业主，却有私自改用现象。等等这些原告都视而不见。综上所述，足以证明原告是一个挂有空牌不务实职的公司，以何理由说是本小区物管来收取物管费？以上这些法官可去小区调查。八：小区公共场地属于全体业主，任何人不能私自占用。但在小区幼儿园旁却有人在2020年11月私自栽桩占停车位，原告未及时制止，说明原告认可此行为。同时使停在此车位的贵Ｆ×××××车盖及车身有划伤，请原告调出当时的监控作以证明。九：根据《贵州省物业管理服务收费管理办法》第二十五条规定，未经价格主管部门批准或业主委员会同意，物业管理单位不得以任何名目向业主收取其他费用。原告私自向被告收取电梯卡费纯属违法行为。被告有权拒交物业费。十：根据《贵州省物业管理条例》十二条，物业企业应该管理的1一4条（1：建筑物共有部位的维护和管理。2：共用设施设备的日常运行、维护和管理。3：共有部位的绿化、环境卫生的保养和维护。4：秩序维护、安全防范、车辆停放管理等）事项规定。原告自2017年进入本小区后，并没有按此条例履行义务，负有违约责任，需赔偿小区所有业主的损失。十一：业委会在2018年8月15日发函给原告，解除了《物业服务合同》，但原告迟迟不办移交手续，至今两年多的时间了；所以原告对被告的诉讼无效。十二：法律法规是公平，公正的。我相信法官会做出公平公正的判决！我恳请审判庭1：驳回原告的诉讼请求；2：责令原告在一个月内追回我车牌为贵Ｆ×××××的夏力车；3：责令原告赔偿三号楼被其非法钻坏的公共共用设备物电梯；4：被告与原告无合同关系，诉讼不成立。5：因原告曾向被告非法收取费用，故被告有权拒交物业费。6：裁定原告在本小区为无作为服务，不具备物业管理资格。 本院经审理查明：2017年7月6日，原告（乙方）与被告所在小区碧阳街道办事处流仓村瑞丰铭城小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：物业共用部分的日常维修，养护和管理服务，具体包括：房屋承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊，过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置（若有）；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理等13项服务内容；本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。原告负责本小区业主物业费用催收，业主委员会帮助协调；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：高层住宅1.1元/月/平方米，商业物业2.5元/月/平方米；本物业的服务费用由原告向被告催收，或者由被告按照约定的时间、地点、地点向原告缴纳同期限为四年，自2017年7月6日至2021年7月5日止；合同的解除：物业公司试用期为三个月，试用期满后，由业主大会决定去留；业主大会决定留下，本合同延续；本合同期限未满，因乙方未按规定履行合同或严重侵害甲方利益，甲方经业主大会通过后有权解除合同。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务，原告一直在该小区服务至今。 被告杨菊系居住在该小区的业主，该物业服务建筑面积为120.89平方米；经核算，从2018年2月1日至2020年7月31日期间，被告杨菊应交纳的物业服务费为3,989.37元（120.89平方米×1.1元/月/平方米×30个月）。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。 上述事实，有原、被告的陈述及双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：瑞丰铭城小区业主委员会与原告创和物业公司签订《物业服务合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，本院予以确认。被告杨菊作为居住在瑞丰铭城小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告杨菊具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经审查，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，鉴于原告在提供物业管理服务的过程中未充分履行合同义务，致使涉案小区物业管理存在瑕疵且未充分整改，原告应对此承担相应的责任。经综合全案及双方举证情况考虑，本院酌情认定原告公司承担30%的责任。故对原告主张被告支付物业管理费3,989.37元的诉请，本院支持2,792.56元（3,989.37元×（1-30%）=2,792.56元），其余部分不予支持。对原告主张被告支付资金占用费的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，且双方在合同中也无约定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。涉案小区业主委员会虽于2018年8月15日向创和物业公司发出关于小区物业公司解除物业服务合同的函，但其并未重新选聘物业公司进场，仍由创和物业公司一直向小区业主提供物业服务，且该服务仍在《物业服务合同》期限内。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”之规定，本案被告并未提供证据证实业主委员会作出的解聘函是由业主大会作出，结合创和物业公司至今仍为涉案小区提供物业服务，业主大会和业主委员会并未提出异议的事实，被告主张物业服务合同已经合法解除，不应支付物业费的答辩理由不能成立，本院不予采信。 对于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定予以调整。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨菊于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州创和物业有限责任公司2017年8月1日至2020年7月31日期间的物业服务费2,792.56元； 二、驳回原告贵州创和物业有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元（已按简易程序减半收取），由原告贵州创和物业有限责任公司负担7.00元，由被告杨菊负担18.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 陆 云 二〇二一年三月二十七日 书记员 付锦梅