河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）冀01执异33号 案外人：段亚坡，男，1990年12月14日出生，汉族，住河北省邯郸市鸡泽县。 委托诉讼代理人：魏亚晋，河北正纲律师事务所律师。 申请执行人：江苏广宇建设集团有限公司，住所地江苏省靖江市江平路230号，统一社会信用代码：91321282732498545B。 法定代表人：蔡永进，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵丽君，男，1979年9月6日出生，汉族，住安徽省霍邱县，系该公司聘请人员。 被执行人：河北世纪城宇房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区槐安西路100号紫金大厦1807室，统一社会信用代码：9113010078407375X7。 法定代表人：刘淑英，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐乐欣，河北三言律师事务所律师。 在申请执行人江苏广宇建设集团有限公司（以下简称江苏广宇公司）与被执行人河北世纪城宇房地产开发有限公司（以下简称河北世纪城宇公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人段亚坡对本院作出（2018）冀01执626号执行裁定书，查封被执行人河北世纪城宇公司名下位于邯郸市鸡泽县璟尚院（瑞泽嘉园）小区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人段亚坡称，依法解除贵院（2018）冀01执626号之一公告对邯郸市鸡泽县璟尚院（瑞泽嘉园）房产的查封。事实与理由： 2018年5月18日案外人以339273元的价款购买了位于邯郸市鸡泽县璟尚院（瑞泽嘉园）小区一号楼的房屋，因当时河北世纪城宇公司的公章丢失，未签订购房合同，因当时该公司的鸡泽开发项目总负责人冯维于2018年6月20日为我出具了情况说明，冯维答应待公章重刻后即与我签订购房合同。我于2018年6月开始装修该房屋，并于2018年年底入住到该房屋中，现贵院公告拍卖该房屋，因贵院的执行行为侵犯了我的合法权益，为此，提出执行异议，请求贵院依法解除对该楼房的查封。 补充：因当时案外人段亚坡购买房屋系从售楼部负责人冯维手中购买，且冯维具有表见代理的权利外观。案外人对该房屋的被查封情况并不知情，但是当时出卖给案外人房屋的人应该是知情的，由此可见，本案中冯维的行为很可能涉嫌刑事诈骗，建议将本案移交刑事，根据民诉法先刑事后民事的规定处理。 申请执行人江苏广宇公司答辩称，申请执行人申请执行后，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01财保39号民事裁定书，查封冻结被执行人河北世纪城宇公司名下17套房产，针对案外人的异议申请观点，答辩如下： 段亚坡异议请求理由不成立，理由是2016年6月12日石家庄市中级人民法院作出了（2016)冀01财保39号民事裁定书，并据此裁定书依法查封冻结了被执行人河北世纪城宇公司名下位于邯郸市鸡泽县璟尚院的一号楼2单元1102号房产、3单元1101号房产、4单元1101号房产；二号楼1单元1803号、2602号、2603号房产，2单元1803号、2503号、2601号、2602号、2603号、2604号房产，3单元1802号、2602号、2501号房产；外商铺103、203号房产，共计17处。 而案外人段亚坡是2018年5月18日以339273元购买的房产，付款日期远远晚于查封冻结日期，且购房款未缴纳到河北世纪城宇公司账户，而是缴到冯维个人名下，由冯维个人出具2018年5月19日的收款收据，及冯维出具的2018年6月20日的情况说明，均证明该房屋的买卖是在石家庄中院的查封冻结日期之后，属于违法变卖法院查封资产，该笔交易不受法律保护，被执行人河北世纪城宇公司明知房屋被查封冻结，仍然违法售卖，应当追究其刑事责任并追缴违法所得。 案外人异议理由不成立，应当予以驳回，案外人应当通过其它司法途径救助。 被执行人河北世纪城宇公司答辩称，被执行人没有和案外人签订相关的购房合同，也没有收到任何购房款项，同时也没有向任何人出具过任何手续。该房产应归被执行人所有，被执行人至今未收到法院关于查封房屋的任何相关法律文书，法院的查封行为违反了民诉法的相关规定，同时，法院查封了被执行人名下位于邯郸市鸡泽县平方米土地使用权，土地使用权证号是鸡国用2011第号，该土地使用权评估价值为1600余万元，申请执行人也认可该价格，该土地的价值远远超过法律文书确定的数额，足以清偿法律文书确定的数额，法院查封涉案房屋属于超额查封，依据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、冻结财产的规定，对超额查封的应该解除查封。法院应当对该该房屋解除查封并归还给被执行人。 案外人段亚坡提交以下证据： 证据一、冯维出具的情况说明一份，证明案外人出具了合理的对应价款取得了该房屋的所有权； 证据二、冯维出具的交款收据一份，证明5月19日案外人已经将全部购房款339273元交付给冯维，地下室3万元也已经交付给冯维； 证据三、银行转账记录一份，证明交款的事实； 证据四、电费明细，证明实际入住； 证据五、购买了水表开户费，日期是2018年5月31日，证明已经实际入住； 证据六、从京东网打印的截屏，是石家庄市中级人民法院的拍卖公告，证明（2018）冀01执626号案件申请执行人江苏广宇建设集团有限公司与被执行人河北世纪城宇房地产开发有限公司执行一案，石家庄市中院已经决定在3月12日对7878平方米的土地使用权进行拍卖，市场价为16583200元，起拍价为13266560元，而（2018）冀01执626号案件的生效执行裁判文书依据的执行标的额不足1000万元，由此可见，对案外人的房屋进行查封明显超过了申请执行人的确定的债权数额，属于超标的查封，无论案外人基于何种方式从何处购买了该房屋都不应当被查封，因为债权本金足以清偿了。 申请执行人江苏广宇公司质证称，案外人代理人说我们土地查封与本案无关，案外人的异议不成立。被执行人说土地拍卖价值只是他们单方的认为，我们不知道也不同意，所以我们不同意把拍卖土地的事情写进本案中，因为与本案无关。案外人买的房屋没有签订合同，所出示的证据是假的，上面没有开发公司盖的公章，作为冯维没有任何权利代表被执行人和案外人签订买卖合同，所以，案外人的异议是不成立的。开发商刚才和案外人的陈述，被执行人不承认将涉案房屋卖给案外人，所以希望法院公平公正的维护申请执行人的权利，我们要求案外人提起的执行异议应该驳回。至于和冯维签订的不合法的手续，我们要求追究刑事责任，因为此套房屋属于江苏广宇公司查封在前的财产，所以冯维和案外人所签订的私下协议是违反正常开发公司的不合理手段。 被执行人河北世纪城宇公司质证称，对情况说明和收款收据三性都不认可，被执行人没有委托任何人卖过涉案房屋，也没有收到过任何款项，也未出具过任何书面材料，该房屋仍归被执行人所有。 本院查明，申请执行人江苏广宇公司与被执行人河北世纪城宇公司建设工程合同纠纷一案中，2016年6月12日，申请执行人江苏广宇公司向本院诉前财产保全申请，请求查封被执行人河北世纪城宇公司名下2100万元的银行存款或同等价值的其他财产。本院作出（2016）冀01财保39号民事裁定书，裁定：查封、冻结被执行人河北世纪广宇公司名下2100万元的银行存款或同等价值的其他财产。 本院向邯郸市鸡泽县房管局发出（2016）冀01执保100号协助执行通知书，查封：一、被执行人河北世纪城宇公司名下位于邯郸市鸡泽县璟尚院的一号楼2单元1102号房产、3单元1101号房产、4单元1101号房产，二号楼1单元1803号、2602号、2603号房产，2单元1803号、2503号、2601号、2602号、2603号、2604号房产，3单元1802号、2602号、2501号房产，外商铺103、203号房产。查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。二、查封期限三年，自2016年7月6日至2019年7月5日。 2019年6月6日，本院作出（2018）冀01执626号执行裁定书，裁定继续查封被执行人的上述房产。 另查明，案外人段亚坡主张于2018年5月18日以339273元购买河北世纪城宇公司开发销售的璟尚院（瑞泽嘉园）小区，2018年5月18日案外人段亚坡将房款交付至璟尚院（瑞泽嘉园）项目总负责人冯维个人银行账户，且并未签订购房合同。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北世纪城宇公司名下的璟尚院（瑞泽嘉园）小区房产，案外人的购房行为发生在法院查封行为之后，且案外人并未与河北世纪城宇公司签订合法有效的购房合同，房款并未转至河北世纪城宇公司名下账户。案外人段亚坡的请求不符合上述规定的情形，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回案外人段亚坡的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  李鸿雁 审判员  高福兴 二〇二一年三月十五日 书记员  张佳丽