广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终132号上诉人（原审被告）：蔡洪亮，男，1972年3月15日出生，汉族，住湖北省随州市曾都区×××××××××。委托诉讼代理人：杨**，广东执胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁泉，广东执胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈水，男，1965年2月8日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××。委托诉讼代理人：黄高翔，广东贤道律师事务所律师。上诉人蔡洪亮因与被上诉人陈水租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初21843号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。蔡洪亮上诉请求：撤销一审判决发回重审，或改判蔡洪亮、陈水继续履行涉案《租赁合同》，租金标准为每年7.2万元，同时判令陈水支付违约金5000元。事实和理由：根据涉案场地的租赁交易习惯足以确定双方租期为5年，而非不定期租赁，一审判决部分事实认定错误、适用法律错误，进而错误认定本案陈水可以解除合同及蔡洪亮在收悉本案起诉材料时便是解除之日，且错误认定蔡洪亮欠付租金应支付违约金，依法应该予以纠正。陈水辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，涉案租赁物交易习惯是一年一签且为口头协议，双方应为不定期合同关系。第二，涉案建筑的宿舍、围墙是陈水所建，只出租土地使用权给蔡洪亮，蔡洪亮在租赁物上的厂房是违建。第三，陈水因为与经联社的合同涨价，所以提出涨租的单方要约，蔡洪亮没有承诺。第四，陈水已提出解除合同，用起诉形式通知蔡洪亮，要求其恢复原状并归还涉案租赁物。陈水向一审法院起诉请求：1.陈水与蔡洪亮签订的租赁合同于一审起诉状送达至蔡洪亮之日解除；2.蔡洪亮于租赁合同解除之日向陈水交还案涉自建宿舍、围墙、无上盖地1496平方米等场地；3.蔡洪亮向陈水支付2019年11月1日至租赁合同解除之日期间累计拖欠的租金8万元（该租金按每月1万元计算，暂计至2020年6月30日）。一审诉讼过程中，原告明确其第3项诉讼请求为租金自2019年11月1日起计算至租赁物返还之日止，按每月1万元计算。一审法院认定事实：2012年11月20日，陈水（甲方）与蔡洪亮（乙方）签订租赁合同，约定甲方承租南朗管理区经济发展公司一幅合同用地1496平方米，再转给乙方经营使用。该租约合同经双方协商达成一致，签订本合同。一、租赁宿舍、围墙、面积和用途。甲方将位于xxx用地、出资自建包括宿舍、围墙、无上盖地共1496平方米租给乙方使用。二、租赁期限。本合同的租赁期限为5年，即由2012年10月30日起至2017年10月30日止。三、租金期限。本合同的租赁包括宿舍、围墙，土地1496平方米，每年租金为65000元，于每年11月5日之前一次性收取全年租金，不得拖欠，不得超过一个月。四、甲、乙双方义务：1.甲方只提供上述宿舍和围墙内用地给乙方，其他的一切费用由乙方自行负责。2.租赁期间不得损坏原有建筑物。五、合同终止条件。租赁期间，乙方拖欠租金超过一个月，甲方有权解除合同。甲方违约适当赔偿乙方损失。六、其他事项。若有不明确的事宜，双方协商解决。本合同一式两份各执一份，自双方签名之日起生效，具有同等法律效力。中山市南朗管理区经济发展公司作为见证方在上述租赁合同处盖章。陈水、蔡洪亮依约履行该租赁合同。该租赁合同期满后，双方未再续签书面租赁合同，但蔡洪亮继续使用涉案土地。经双方口头协商，涉案土地年租金有所增长。2018年2月1日，蔡洪亮向陈水支付2017年11月1日至2018年10月31日期间租金68000元。2019年1月9日，蔡洪亮向陈水支付2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金72000元。2019年11月27日，陈水发短信给蔡洪亮提出后续租金按每年10万元或每月1万元计算，且只能再租一年，蔡洪亮未予同意。2019年11月1日后的租金蔡洪亮迄今未缴纳，亦未向陈水返还涉案租赁物。陈水遂诉至一审法院，主张前述实体权利。蔡洪亮于2020年8月20日收取陈水的诉状、证据及一审法院开庭传票等诉讼材料。蔡洪亮亦提起反诉，提出如上反诉请求。另查，涉案土地属中山市南朗镇南朗股份合作经济联合社（以下简称南朗经联社）所有，该经济联合社委托中山市南朗管理区经济发展公司（以下简称南朗经济发展公司）进行管理。涉案土地是陈水自南朗经济发展公司、南朗经联社租赁而来。陈水提供了与南朗经济发展公司签订的租赁期限为2014年10月28日至2019年10月28日的租赁合同、与南朗经联社签订的租赁期限为2020年4月1日起至2025年3月31日的集体土地使用权出租合同。其中后一份合同约定每月租金为5984元，每年租金为71808元。据目前证据反映，陈水2020年6月前（含6月）租金已缴纳。又查，蔡洪亮主张其2009年10月28日与南朗经联社签订了租赁铺位合约，并提供了南朗经联社与中山炜基废品回收有限公司签订的2009年10月28日至2014年10月28日的租赁铺位合约作为证据。陈水对其真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，主张已履行完毕，也不是陈水、蔡洪亮双方签署，与本案无关。蔡洪亮主张其在涉案土地上加盖了厂房，若解除合同则将有巨额厂房损失，陈水确认厂房系蔡洪亮所建，但主张厂房建设并不合法，故要求恢复原状至无上盖物状态。再查，蔡洪亮主张无论是陈水与其签订的，还是陈水与村委签订的，续签都是5年一签，因此形成了交易习惯，在本案租赁合同期限届满后，双方口头协商是续签5年租赁合同，因此本案不属于不定期租赁合同，蔡洪亮不同意陈水解除合同。陈水主张双方并未形成5年一签的交易习惯，当时也是口头约定续租一年，对于租金也是口头协商一次性给的，蔡洪亮的交租记录也可以反映。陈水主张解除合同原因在于一是本案属于不定期租赁合同，陈水有权随时解除，其二是蔡洪亮至今未予交租，已经根本违约。一审法院判决：一、确认陈水与蔡洪亮之间的不定期租赁关系于2020年8月20日解除；二、蔡洪亮于判决发生法律效力之日起十日内向陈水交还涉案租赁物（即位于石狗山用地，陈水出资自建的包括宿舍、围墙及无上盖地共1496平方米）；三、蔡洪亮于判决发生法律效力之日起七日内向陈水支付涉案租赁物2019年11月1日至返还之日止被占用期间的租金或占有使用费，按每年72000元计算；四、驳回陈水的其他诉讼请求；五、驳回蔡洪亮的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取计1750元（陈水已预交），由陈水负担200元，蔡洪亮负担1550元（蔡洪亮负担部分于判决生效之日起七日内迳付陈水）。反诉案件受理费1840元，减半收取计920元（蔡洪亮已预交），由蔡洪亮负担。本院二审期间，蔡洪亮、陈水没有提交新证据。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。对于蔡洪亮的上诉请求及理由，经查，首先，双方于2012年11月20日签订的租赁合同期满后，蔡洪亮继续使用租赁物，陈水没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。蔡洪亮陈述双方口头约定续签合同的期限为五年，但陈水不予确认，蔡洪亮也没有提交其他证据予以佐证，其应承担举证不能的法律后果；即使如此，由于租赁期限为六个月以上，依照法律的规定应当采用书面形式，未采取书面形式的，视为不定期。故一审法院认定双方存在的是不定期租赁关系正确，本院予以维持。其次，由于双方构成不定期租赁关系，陈水作为出租人在给予合理期限后有权随时解除合同，并且蔡洪亮至陈水向一审法院起诉时仍未向陈水支付2019年11月1日之后的租金，属根本违约，陈水亦有权解除合同。故一审法院对于涉案租赁合同解除时间的认定并无不当，应予维持。蔡洪亮作为违约方要求陈水支付违约金的上诉请求理据不充分，本院不予支持。当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上所述，上诉人蔡洪亮的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1840元（上诉人蔡洪亮已预交），由上诉人蔡洪亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁以劲审 判 员 章文佳审 判 员 吴合波二〇二一年三月九日法官助理 王冰钰书 记 员 刘粤湘