青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初450号原告：杜清，女，1976年2月26日出生，汉族，住青海省西宁市。被告：马秉英，女，1954年2月28日出生，回族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：马志强，男，回族，1982年11月20日出生，住青海省西宁市。与被告马秉英系母子关系。被告：青海房门第房地产营销策划有限责任公司（统一社会信用代码：9163290OMA759WO944G），住所地：青海省西宁市城东区德令哈路59号。法定代表人：马海莲，系该公司法人。原告杜清与被告马秉英、青海房门第房地产营销策划有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告杜清向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告马秉英支付逾期交房违约金4300元；2.请求判令被告马秉英支付因擅自出租已经属于原告的房屋造成的租金损失800元；3.请求依法判令被告支付欠缴的电费18.86元；4.请求依法判令被告支付因未及时交接房屋，致使原告自2020年11月1日开始就在外租房的费用共计2600元；4本案诉讼费用由被告马秉英负担。事实与理由：2020年10月23日,在被告青海房门第中介公司人员的介绍下,原告与被告签订了《二手房买卖合同》,合同约定由原告购买被告马秉英位于青海民族大学东校区的房屋一套，合同签订后，原告要求被告按照合同约定及时交付房屋。但事实上，被告将案涉房屋租赁给了他人，原告从来没有答应将房屋出租给他人使用。2020年12月2日,原告与被告马秉英到西宁市市民中心办理过户手续，要求被告中介公司工作人员协助办理过户手续，但中介公司工作人员称正在培训没有时间。案涉房屋自2020年12月2日过户给原告后，到目前为止被告不交付房屋，还非法将原告的房屋出租给他人使用，且从来不跟原告说明具体何时能交付房屋，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告马秉英辩称，我不认可原告的诉讼请求，我、原告还有中介公司于2020年10月23日签订了《房屋买卖合同》，合同中第二条约定自本合同签订之日内60日支付房款，我和原告在合同中对过户时间并未约定，我们是在12月2日过户的，约定的交房时间是过户后一周内，所以我没有违约，我之所以提前给原告过户，是因为当时原告说她上过一次当，所以我就答应原告房子提前过户，我在和原告签订房屋买卖协议的时候，涉案房屋就已处于租赁状态，并且我给原告说明租户的租期是在2020年11月15日到期，但因租户实际上于2020年12月20日才搬走，所以我在租户搬走的当天，就将涉案房屋交付给原告。被告青海房门第房地产营销策划有限责任公司（以下简称房门第公司）：我公司只是房屋中介，负责向原、被告双方提供房源，原、被告履行合同中的事情不应当由我公司负责，故我公司不应当承担责任。庭审中，原告杜清为支持其诉讼请求，向法庭提交了如下证据：一、《二手房买卖合同》一份，欲证明：1.原告与被告签订二手房购买合同，合同中第二条约定房屋交付时间是过户后一周内，但是被告于2020年12月20日交房，迟延了19天；2.合同中第三条第一项约定被告应该积极配合原告办理房屋过户手续，原、被告双方本来约定的是2020年11月29日办理过户手续，但被告的儿子说他母亲身体不舒服，故于2020年12月2日才过户成功；3.合同中第三条第3项约定，涉案房租应当属于我，但是被告擅自租赁给他人；4.第四条欲证明被告逾期交房19天，故应当按照总房款万分之五收取违约金。经质证，被告马秉英对该份证据的真实性无异议，对证明方向有异议，认为合同约定在签订之日起60日内交房，我和原告之间的过户时间是2020年12月2日，交房时间是过户后一周以内，最起码应该是从2020年12月9日算起。被告房门第公司以该份证据与本公司无关为由，不予质证，本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明效力，因系本案争议焦点，将在后文在予以论述。二、说明一份，欲证明原告自2020年11月1日至2020年12月31日租赁房屋，产生租金2600元应当由被告承担的事实。经质证，被告马秉英及被告房门第公司认为该份证据与其无关，故不予质证。本院认为，原、被告双方已就违约问题在合同中予以约定，且该项约定已经可以弥补原告的损失。故对该份证据的证明效力，本院依法不予采信。三、原告与被告儿子的微信聊天记录一份，欲证明原告没有让被告出租房屋，原告在签订合同时就要求被告腾空房屋的事实。经质证，被告马秉英对该份证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为已经向原告就涉案房屋处于租赁状态进行了告知。被告房门第公司认为该份证据与其无关，故不予质证。本院对该份证据的真实性予以确认。被告马秉英及被告房门第公司未向法庭提交证据。本院经审理查明，认定事实如下：2020年10月23日，原、被告双方签订了《二手房买卖合同》,约定由原告购买被告马秉英所有的位于青海民族大学东校区的房屋一套。合同第二条约定房屋交房日期为过户后一星期之内。合同第四条第三款约定如被告逾期向原告交房，每逾期一日，向原告支付总房款万分之五的违约金。原、被告双方在庭审中一致认可房屋过户时间为2020年12月2日，实际交付日期为2020年12月20日。现原告以被告未按期交房诉至我院。另查明，在原告与被告马秉英儿子的聊天记录中，原告称：“你让他9号就搬走，否则从当天开始计算违约金，你们自行商量违约金怎么计算和支付即可”。由此可知原告对案涉房屋处于租赁状态是知情的。另在庭审中，因被告马秉英的委托诉讼代理人向原告当庭转账15元电费,故本院对原告要求支付被告马秉英15元电费的主张不再审查。本案的争议焦点为：一、原告要求被告支付违约金4300元的主张是否符合双方的约定；二、原告要求被告承担因租赁房屋给其造成的租金损失800元及在外租房的费用2600元是否符合双方约定或法律规定？针对本案的争议焦点，本院作具体评析如下：一、原告要求被告支付违约金4300元的主张是否符合双方的约定？本院认为,原告与被告马秉英在中介公司房门第公司的促成下，经自愿协商于2020年10月23日签订的《二手房买卖合同》,该合同系双方真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应秉承最大善意原则全面履行合同义务。因在庭审中，原、被告一致认可房屋过户时间为2020年12月2日，实际交付房屋日期为2020年12月20日。根据原告与被告签订的《二手房买卖合同》第二条之约定，房屋交房日期为过户后一星期之内。故本案中，被告马秉英应当最迟于2020年12月9日之前履行交房义务，但事实上，被告于2020年12月20日向原告交房，被告逾期向原告交房11日，已构成违约，按照合同之约定，每逾期一日应向原告支付总房款万分之五的违约金。因总房款为430000元，故每天的违约金应当为215元，因被告马秉英逾期11天，应当向原告支付违约金2365元。二、原告要求被告承担因租赁房屋给其造成的租金损失800元及在外租房的费用2600元是否符合双方约定或法律规定？本院认为，因案涉房屋过户时间为2020年12月2日，故自2020年12月2日开始，原告便系案涉房屋的房屋有权人，被告马秉英在租赁合同中的权利义务应当由原告承继。在此期间的租金亦应当由原告收取，故本院对原告诉求被告支付租金800元的诉讼请求，依法予以支持；关于原告要求被告马秉英及被告房门第公司承担在外租房的费用2600元的诉讼请求，因原、被告双方在合同中，对违约责任予以明确约定，且该项约定已足以弥补原告11天的租金费用，且因原告未提交证据证实被告房门第公司在履行中介服务时，存在违约行为，故本院对原告要求二被共同支付在外租房费用的诉讼请求，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、被告马秉英于本判决生效后15日内向原告杜清支付违约金支付2365元；二、被告马秉英于本判决生效后15日内向原告杜清支付租金800元；三、驳回原告杜清的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告马秉英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张兰兰二〇二一年三月十日书记员 何 静附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。