文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0151民初1412号原告：重庆仁恒物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处和平路43号第3层，统一社会信用代码91500224320315706C。法定代表人：孙元福，董事长。委托诉讼代理人：杨道明，重庆衡天律师事务所律师。被告：胡旋，男，1993年10月28日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆仁恒物业管理有限公司（以下简称仁恒物业公司）与被告胡旋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仁恒物业公司的委托诉讼代理人杨道明及被告胡旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡旋支付物业管理服务费1179.90元和公摊费90元及利息，利息以所欠费为基数从起诉之日起按年利率24%计算至付清之日止。2、本案诉讼费由被告胡旋承担。事实及理由：原、被告之间签订有物业服务合同，原告为被告提供了物业服务。自2020年4月1日至2020年12月31日，被告胡旋尚欠原告物业服务费1179.90元、水电公摊费90元，合计1269.90元，此款经多次催收未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。庭审中，原告将要求支付利息变更为支付违约金，违约金以所欠物业服务费为基数从起诉之日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。被告胡旋辩称，原告曾系被告房屋所在小区物业服务企业，双方之间存在物业合同关系及被告自2020年4月1日至2020年12月31日未交物业服务费属实。原告所述被告违约不能成立，因为根据管理规约规定，物业服务费可以选择按年、按季、按月交纳，被告上一个交费节点为2020年3月31日，则下一个交费节点在2021年3月31日，现在还未超过交费期限，故被告并未违约。另外，原告要求收取水电公摊费没有依据，其收取的物业服务费已包含了水电公摊费，故原告要求主张水电公摊费不应得到支持。本院经审理确认事实如下：原告仁恒物业公司系坐落于重庆市铜梁区巴川街道办事处龙城大道303号龙城国际·北城小区的前期物业服务单位，被告胡旋系该小区×××号房屋的业主，房屋建筑面积87.38平方米。原告与被告签订了《物业服务合同》，该小区有《业主临时管理规约》，被告书面承诺遵守该小区《业主临时管理规约》中的一切条款，履行本“规约”中的一切义务，承担本“规约”所约定的违约责任。该小区的《业主临时管理规约》的部分内容为：第三条本临时管理规约对全体业主及物业使用人均具有约束力；第三十四条共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用；第三十五条业主同意自购房合同约定的交付之日，物业具备法定交付条件之日起承担其所拥有物业的服务费用。于接房时一次性交纳第一年物业服务费。物业的服务费用业主可选择：按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；第三十六条本物业管理区域的运作方式与服务收费标准1.本物业管理区域的运作方式为包干制；2.本物业……物业服务费用标准按照以下执行（按建筑面积计算）1）高层电梯住宅物业服务费1.5元／平方米·月（不含水电公摊）；……第四十四条业主、使用人违反本临时管理规约及《前期物业服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金，超过2个月可向本小区属地法院提起诉讼。被告胡旋与原告仁恒物业公司签订的《物业服务合同》亦约定管理服务费用按高层电梯住宅物业服务费1.5元／平方米·月收取（不含水电公摊）。原告对龙城国际·北城小区业主实际按10元／户·月收取水电公摊费（共用的专项设备运行的能源消耗及损耗费用）。原告于2020年12月31日下午17:30分撤离被告房屋所在小区，停止了对该小区的服务，双方之间的物业服务合同解除。原告在撤离前于2020年12月22日通过在小区张贴公告的方式要求未完清2020年12月31日前物业费的业主在2020年12月30日前完清，否则将通过法律程序收取。被告胡旋经原告催收，至今未交纳2020年4月至2020年12月的物业服务费。上述事实，有原告的陈述，原告举示的业主临时管理规约，物业服务合同，不动产登记申请审批表，本院（2020）渝0151民初6970号民事判决书，张贴在被告胡旋入户门的收费通知单照片及原告在该小区撤场前于2020年12月22日张贴的催收物业服务费的公告等证据在案佐证，上列证据具有真实性、合法性及关联性，本院予以采信。本院认为，原告仁恒物业公司与被告胡旋签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。被告胡旋系龙城国际·北城小区业主，其承诺同意遵守并履行该小区《业主临时管理规约》的规定，故被告胡旋应按照《物业服务合同》及《业主临时管理规约》的约定履行义务。根据管理规约的规定和物业服务合同约定，被告胡旋在接受了原告仁恒物业公司的物业服务后，有向原告仁恒物业公司交纳物业管理服务费及水电公摊费的义务。原告自被告胡旋接房后至2020年12月31日一直为被告房屋所在小区提供了物业服务，但被告胡旋经原告催收，至今未交纳清物业服务费及水电公摊费，被告逾期未交纳物业服务费及水电公摊费已构成违约，应当承担违约责任。经审查，被告胡旋每月应交纳的物业服务费为131.07元（87.38平方米×1.5元/月·平方米），其2020年4月至2020年12月应交纳的物业服务费为1179.63元（131.07元/月×9个月)，故原告要求被告胡旋给付此期间欠交物业服务费1179.90元的请求，本院予以支持1179.63元。关于水电公摊费的诉讼请求，《业主临时管理规约》明确了共用的专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用。小区共用的专项设备运行产生能源消耗系客观存在的事实，从原告仁恒物业公司举示的证据看，案涉小区公摊水电费按10元／户·月收取已得到本院生效判决书的支持，故原告仁恒物业公司要求被告胡旋按10元／月交纳2020年4月至2020年12月公摊水电费90元的请求，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求，《业主临时管理规约》明确了物业的服务费用业主可选择：按月、按季度、按半年、按年交纳，每月十日前履行交费义务；未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起，物业服务企业加收每天3%的滞纳金。该违约金的约定计算标准过高，不符合法律规定，现原告仁恒物业公司要求以未交纳的2020年4月至2020年12月的物业费总和为基数从起诉之日即2021年3月2日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金，符合法律规定，本院予以支持。关于被告胡旋辩称不承担违约责任及不应交纳水电公摊费的意见，本院认为，虽然业主可以选择按年交纳物业服务费且被告上一次交费截止时间为2020年3月31日，但原告已于2020年12月31日撤离该小区，双方之间的物业服务合同亦于2020年12月31日解除，同时原告已张贴公告要求未完清物业费的业主在2020年12月30日完清，故被告在双方合同解除后应及时完清所欠物业服务费，被告在双方解除物业合同长达2个月的时间内仍不完清所欠物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。关于水电公摊费，《业主临时管理规约》第三十四条明确了业主应据实分摊该费用，第三十六条也明确了住宅物业服务费不含水电公摊，小区物业服务产生水电能源消耗系客观存在的事实，案涉小区公摊水电费按10元／户·月收取已得到本院生效判决书的支持。故被告辩称的理由不能成立，其辩称意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告胡旋于本判决生效之日起三日内给付原告重庆仁恒物业管理有限公司2020年4月起至2020年12月止的物业管理服务费1179.63元、水电公摊费90元，合计1269.63元及违约金，违约金从2021年3月2日起至付清之日止以1179.63元为基数按照全国银行间同业拆借中心2021年3月公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡旋负担。此款原告已自愿垫付，履行本判决时由被告直接支付给原告。本判决为终审判决。审 判 员  游 洪二〇二一年三月二十五日法官助理  胡玉巧书 记 员  刘代林