辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终315号上诉人（原审原告）：于怀友，男，1953年9月19日出生，汉族，住辽阳市白塔区望京花园小区31号楼2单元18层02号。委托诉讼代理人：邵广侠（上诉人妻子），1954年3月12日出生，汉族，住辽阳市白塔区望京花园小区31号楼2单元18层02号。被上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。上诉人于怀友因与被上诉人辽宁中南置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。上诉人于怀友委托诉讼代理人邵广侠，被上诉人辽宁中南置地有限公司委托诉讼代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于怀友上诉请求：一、依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020)辽1002民初2408号民事判决书；二、依法判决支持上诉人的一审诉讼请求。三、一、二审的诉讼费，由被上诉人承担。事实和理由：上诉人买受被上诉人的商品房屋，双方签订的《商品房买卖合同（预售)》约定房屋面积是82.77平方米，被上诉人交付上诉人房屋面积是86.54平方米，双方合同约定房屋面积与实际交付房屋面积相差3.77平方米。上诉人买受被上诉人房屋存在面积差和被上诉人逾期配合上诉人办理房屋所有权变更登记手续而应承担违约责任的事实，己被辽阳市白塔区人民法院（2018)辽1002民初1050号生效民事判决书予以确认，即判决：一、被上诉人向上诉人支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金12250.00元。该判决确认被上诉人向上诉人支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金计算起止时间为从2017年5月25日至2018年8月2日。因被上诉人于2018年8月2日以后，仍不配合上诉人办理房屋所有权变更登记手续，所以上诉人向一审法院提起了本案民事诉讼，诉请判令被上诉人向上诉人支付从2018年8月3日起至上诉人提起本案一审民事诉讼时期间逾期办理房屋所有权变更登记手续的违约金和被上诉人履行配合办理房屋所有权变更登记手续合同义务。一审判决认定“本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司，涉案房屋至今未办理变更财产权登记手续。”一审判决认为，被上诉人于2018年8月2日就案涉房屋完成了初始登记，具备办理变更登记的条件。但因诉争房屋存在面积差，需双方就面积差达成约定方可办理变更登记，而至今双方就面积差问题未达成一致意见，导致无法办理房屋所有权证。上诉人主张被上诉人配合办理房屋所有权变更登记，符合合同约定的出卖人应当履行的义务，被上诉人应当积极配合上诉人办理变更登记。因面积差问题双方无法达成书面约定，书面约定需要双方共同配合，故上诉人对于未办理房屋所有权证亦存在过错和上诉人主张被告给付2018年8月3日以后的违约金，缺乏依据，不予支持。一审判决驳回了上诉人诉请被上诉人给付2018年8月3日以后至上诉人提起一审民事诉讼时期间的违约金。上诉人认为，一审判决明显认定事实和适用法律错误。其理由如下：一是被上诉人经初始登记所取得不动产权属证书，是被上诉人所开发商品房屋整体权属凭证，是申请办理商品房所有权转让登记的必备要件之一，而不能证明被上诉人向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售）》的内容条款符合申请办理商品房所有权转移登记的手续条件，更不能作为判定被上诉人履行合同义务的根据。二是上诉人至今未能办理房屋所有权变更登记手续的根本原因，是被上诉人交付上诉人房屋的建筑面积与被上诉人向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售)》约定房屋面积不符，导致房屋登记机构不予办理房屋所有权变更登记。三是被上诉人交付上诉人房屋的建筑面积与双方合同约定面积不符，是被上诉人不按双方所签订《商品房买卖合同（预售)》约定房屋面积履行交付房屋面积义务所致，是被上诉人过错行为造成的，属于被上诉人违约责任，应当由被上诉人向房屋登记机构提供所卖商品房屋出现面积差的原因和符合房屋登记机构所规定申请办理商品房所有权转移登记的相关手续，并配合上诉人申请办理取得房屋所有权证书。而上诉人买受被上诉人房屋所出现的面积差，上诉人没有过错，且不应将被上诉人未按合同履行交付房屋面积义务的违约责任转嫁于上诉人。四是本案诉争房屋，因存在面积差而房屋登记机构不予办理房屋所有权转移登记，但房屋登记机构并未要求合同双方在所报备《商品房买卖合同（预售)》原本上更改约定房屋面积，也未要求合同双方提供就面积差达成的书面约定。被上诉人要求上诉人在双方所签《商品房买卖合同（预售)》原本上更改约定房屋面积，而上诉人认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，也是履行权利和义务的根据。依据我国《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，不应在原合同上更改所约定房屋面积，应以签订补充合同方式或者其他符合房屋登记机构所规定的方式解决房屋面积差异问题。故上诉人与被上诉人就房屋面积差异未达成约定，因上诉人就解决房屋面积差异问题所提主张符合法律规定，且没有过错，上诉人不应承担未达成面积差约定的法律责任。五是案涉房屋至今未办理所有权变更登记手续，是因被上诉人不能提供符合房屋登记机构规定的申请办理房屋所有权变更登记相关手续所致，且被上诉人逾期配合上诉人办理房屋所有权变更登记应承担的违约责任，已被法院生效判决予以确认。而被上诉人持续违约，所以被上诉人依法应当承担持续违约责任。综上，上诉人认为一审法院事实和适用法律错误，请二审法院依法撤销一审判决，并依法作出公正的二审判决。辽宁中南置地有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。于怀友一审法院诉称，2016年4月24日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：原告购买被告开发建设的位于辽阳市太子河区南郊街民主路西中南望京花园小区31幢2单元18层170号房屋一套，建筑面积为82.77平方米，每平方米3433.91元，房屋总价款284225.00元。合同第十一条约定交付房屋时间为2016年11月15日前。合同第二十条房屋登记约定（一）原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告所签《商品房合同（预售）》附件十一合同补充协议第十九条约定“产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为出卖人已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记机关原因或者买受人自己的原因而造成买受人不能在规定期限内取得权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任”。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付全部房款的义务。而被告于2016年11月12日向原告交付了尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和尚未取得不动产权属证书的房屋，而被告向原告所交付房屋的实际建筑面积与原、被告合同约定买卖房屋面积存在差异，且被告未按合同约定在交付房屋后180日内履行办理原告房屋所有权证书的义务。因此，原告向辽阳市白塔区人民法院提起了民事诉讼，诉请法院判令被告向原告支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金和承担所交付原告房屋面积差异的违约责任。辽阳市白塔区人民法院作出（2018）辽1002民初1050号民事判决书，判决：被告向原告支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金12250.00元。从辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1050号生效民事判决书，确认被告从2017年5月25日计算至2018年8月2日止期间违约责任后，即从2018年8月3日起，因被告向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售）》约定房屋面积与实际建筑面积不符，且被告所提供申请办理原告房屋所有权证书材料不齐全，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。原告认为，我国《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度，不动产转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。且不动产物权的转让，自记载于不动产登记簿时发生效力。原、被告买卖的房屋，属于不动产物，双方以买卖方式转让房屋，须经依法登记后才能发生房屋所有权转移的效力。依照我国建设部发布施行的《房屋登记办法》第十七条、第二十二条之规定，申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的以及未按规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构不予登记。按原、被告所签《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在交付原告房屋后180日内办理原告房屋所有权登记。但因被告向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售）》约定房屋面积与实际建筑面积不符、被告所提供申请办理原告房屋所有权转移登记材料不齐全，导致原告无法办理房屋所有权登记。在房屋买卖法律关系中，出卖人向房屋登记机构或买受人提供所出卖房屋所有权凭证和符合房屋所有权变更登记所需材料，即是房屋出卖人的合同义务也是房屋出卖人的法定责任。被告向房屋登记机构所报送备案和初始登记的文件资料，并不能证明被告向房屋登记机构所报送和所提供办理原告买受房屋所有权登记的相关材料和形式要件等符合法定房屋所有权变更登记的条件。被告所开发房屋经初始登记所取得的不动产权属证书，并不能替代原告买受的房屋所有权证书，也不能证明被告在合同约定期限，即交付房屋后180日内为原告买受的房屋办理了房屋所有权证书。原、被告所签《商品房合同（预售）》附件十一：合同补充协议第十九条的约定，既不是证明被告向房屋登记机构所报备合同及相关文件和所提供申请办理原告买受房屋所有权变更登记相关材料齐全并符合登记条件的事实证据，也不能证明被告按合同约定实际履行了办理原告买受房屋所有权变更登记的合同义务，更不能成为规避被告实际未履行办理原告买受房屋所有权变更登记合同义务和应承担违约责任的法律理由。而被告所卖房屋出现面积差异，是因被告违反规划许可批准面积的违法建筑行为所致，应由被告承担相应的法律责任，且因被告责任导致无法办理原告买受房屋的房屋所有权登记，依法被告应承担相应的违约责任。被告未按合同约定履行办理原告房屋所有权变更登记义务和被告应承担原告买受房屋存在面积差异的违约责任事实，己被辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1050号生效民事判决书予以确认。该判决，足以证明，被告应承担房屋面积差异的违约责任事实和被告合同约定期限未履行办理原告所购房屋所有权变更登记的违约责任事实。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第（六）项已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明的规定，对被告应承担房屋面积差异的违约责任事实和被告合同约定期限未履行办理原告所购房屋所有权变更登记的违约责任事实，原告所提举辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1050号生效民事判决书证据予以佐证，依法原告无需另举证证明。从辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1050号生效民事判决书确认，被告从2017年5月25日计算至2018年8月2日止期间的违约责任后，即从2018年8月3日起，因被告向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售）》约定房屋建筑面积与实际建筑面积不符，被告所提供申请办理原告房屋所有权证书材料不齐全的持续违约行为，导致原告买受被告的房屋，迄今无法办理房屋所有权变更登记，致使原告不能实现所买房屋并取得房屋所有权证书的合同目的，依法被告应承担未履行合同义务相应的违约责任。且被告持续违约的事实，是在辽阳市白塔区人民法院(2018）辽1002民初1050号生效民事判决书确认被告承担逾期办理原告房屋所有权证书的违约责任和房屋面积差异违约责任后所发生的事实，依法属于原告应另行诉讼主张的事实。所以原告为依法维护原告买受房屋的合法权益，并实现所买房屋取得房屋所有权证书的合同目的，依法另行提起民事诉讼，诉请法院依法判决支持原告的诉讼请求。请求依法判令被告从2018年8月3日起暂定到2020年4月29日期间（原告保留期间截止日后的违约金诉权），按日计算向原告支付全部购房款284225.00元万分之一即每日28.42元X636天＝18076.70元的逾期办理原告房屋所有权证书的违约金；被告配合原告办理房屋所有权证登记相关手续；本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，请求判令补充合同中第十九条无效，房屋买卖合同第二十条有效。辽宁中南置地有限公司一审辩称，一、原告的诉求违反一事不再理原则，应裁定予以驳回。原告已经就逾期办证违约金问题向法院提起过诉讼，一审法院认为，本案房屋已经于2018年8月3日取得不动产登记证书，原告作为房屋买受人应积极妥善办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的发生，故该部分损失应自完成房屋所有权登记的届满期限之次日起计算至2018年8月2日止，对于8月2日以后的违约金法院未予支持，该判决经过上诉后，二审维持原判。现判决已经生效，两审法院均认为原告关于违约金的诉讼请求应计算至2018年8月2日止，现原告以该项诉讼请求再次提起诉讼，违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第247条之规定，属于当事人相同，诉讼标的相同，诉讼请求相同，构成重复起诉，根据法律规定，应裁定驳回起诉。二、原告所述与事实不符。原告自述：“从2018年8月3日起，因答辩人向房屋登记机构报备的《商品房买卖合同（预售）》约定房屋面积与实际建筑面积不符，且答辩人所提供的材料不齐全，导致原告至今无法办理房屋所有权登记。”而事实并非如此，与原告一样存在面积差异的很多业主均已经正常办理房照，不存在原告所说的无法办理的问题，原告至今没有办理很显然是因为其自身原因所致，故答辩人对该部分诉请不应承担任何责任。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。一审法院经审理查明，2016年4月24日，原告与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区南郊街民主路西的中南望京花园小区31幢2单元18层170号房屋一处，总价款284225.00元。合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件十一作出补充协议，其中第十九条约定，产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为出卖人已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记机关原因或者买受人自己的原因而造成买受人不能在规定期限内取得权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即被告辽宁中南置地有限公司，涉案房屋至今未办理变更产权登记手续。2019年3月10日，原告起诉被告房屋买卖纠纷一案，请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，(2018）辽1002民初1050号民事判决书认定按照案涉房屋可以办理房屋所有权证书的日期计算逾期办理房权证违约金公平合法，但涉案房屋已于2018年8月3日取得不动产登记证据，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，原告关于按实际办证之日计算该违约金的请求无事实依据，判决被告向原告支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民12250.00元，上述判决现已生效。所确认的上述事实有商品房买卖合同、民事判决书、通话记录及双方当事人陈述笔录在卷为凭。一审法院认为，原告与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》一份，事实清楚、合法有效，予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。依据《商品房买卖合同（预售）》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，被告于2018年8月3日就涉案房屋完成了初始登记，具备办理变更登记的条件。但因本案诉争房屋存在面积差，需要原、被告双方就面积差达成约定方可办理变更登记，而至今双方就面积差问题未达成一致意见，导致原告无法办理房屋所有权证。现原告主张被告配合办理房屋所有权变更登记，符合合同约定的出卖人应当履行的义务，被告应当积极配合原告办理变更登记。因面积差问题双方无法达成书面约定，书面约定需双方共同配合，故原告对于未办理房屋所有权证亦存在过错，现原告主张被告给付2018年8月3日以后的违约金，缺乏依据，不予支持。原告主张被告未通知原告办理房屋所有权证，但在2019年原告起诉被告房屋买卖纠纷一案中，原告已经知道被告取得初始登记，亦应当知道具备办理变更登记的条件，故原告的该项主张，不予支持。原告主张涉案合同中补充协议第十九条无效，但原告未提供证据证明该条款符合合同无效的情形，原告该项主张，缺乏依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：辽宁中南置地有限公司于本判决生效之日起十日内协助于怀友办理房屋所有权变更登记手续。驳回于怀友其他诉讼请求。案件受理费252.00元，由辽宁中南置地有限公司承担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条，商品房因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于上述条款约定的被上诉人原因导致的逾期办理房产证违约金，已有生效判决认定至2018年8月2日。上诉人主张2018年8月3日以后仍由于被上诉人单方原因导致其不能办理房屋所有权登记，被上诉人予以否认，并抗辩未能办理上述手续系因双方处理房屋面积差手续问题未能达成一致，因上诉人不能就未能办理房屋所有权登记办理的确切原因进行说明，亦未提供该原因系被上诉人单方原因的充分证据，其仅以自身未办理房屋所有权登记的事实主张争议违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，于怀友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人于怀友承担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  艾德玲二〇二一年三月二十三日法官助理李雪书记员吴迪