黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑10民终201号上诉人（原审被告）：邓兆俊，男，1971年2月20日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被上诉人（原审原告）：牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区。法定代表人：赵保平，董事长。委托诉讼代理人：管立君，黑龙江正大律师事务所律师。上诉人邓兆俊因与被上诉人牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司（以下简称戴维斯公司）物业服务合同纠纷一案，不服牡丹江市东安区人民法院作出的（2020）黑1002民初521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓兆俊、被上诉人戴维斯公司的委托诉讼代理人管立君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓兆俊上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或依法改判。事实与理由：1.一审法院采信严重瑕疵的证据。规避诉讼时效问题。2.一审法院认定的欠费期限有误，戴维斯公司提供的2014年8月的物业收费票据能够证明欠费发生在2015年5月15日之后。3.合同存在严重不公平的情况下，对于违约金的诉求依然得到一审法院的支持，这是明显错误的。4.一审法院违约金计算存在明显错误，侵害邓兆俊利益。综上，原审判决显失公正，恳请二审法院将此案发回重审，或是在查明事实的基础上予以改判。戴维斯公司辩称，1.关于时效问题。戴维斯公司发出的催费通知，都是按年度计算好欠费金额，每份上面记载的欠费时间和欠费金额都不同，而邓兆俊声称家中有人，不可能看不到催费通知。合同有效期的物业费属于一个整体，业主按年度、月份缴纳属于履行的一个债务行为，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中有关分期履行债务的规定，时效从最后一期债务履行期限届满之日起开始计算，因邓兆俊一直违约，时效应从最后一期开始计算，本案没有超过诉讼时效。2.邓兆俊诉称从2015年欠费的说法是脱离客观事实、纯属狡辩的托词，不成立。3.物业楼下幼儿园是开发建设时按图纸设计的专属场地，戴维斯公司无权出租、出售该场地；私人花园是业主购房时经开发单位允许的。这二项不在物业公司提供服务范围内，与戴维斯公司无关。4.物业费按年收取，我方是2020年5月份起诉，诉请物业费到2021年5月，符合约定，原审认定正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。戴维斯公司向一审法院起诉请求：1.判令邓兆俊支付拖欠的物业费9944元（2013.5.15-2021.5.14），并按同期银行贷款利率1.5倍支付逾期付款违约金至实际支付之日。2.本案诉讼费由邓兆俊承担。一审法院认定事实：2011年8月1日，戴维斯公司与牡丹江新世纪房地产开发有限公司（以下简称新世纪公司）签订物业服务合同，新世纪公司委托戴维斯公司对小区实施物业管理，合同期限五年。2017年1月8日，戴维斯公司与小区业主委员会签订物业管理服务合同，合同期限一年。合同约定住宅业主物业费按每月0.8元/㎡执行，以高于二级、低于三级的服务标准配备人员。2012年6月1日，戴维斯公司制定临时管理规约，邓兆俊在该临时管理规约附件三承诺书上签字确认。该临时管理规约记载业主需在收房时一次性缴付一年的物业管理服务费、电梯费、楼道声控灯费及装饰垃圾清运费等费用，按年度预收，物业服务企业须提前三十天向业主发出下一年度物业服务费缴款通知书，业主须在缴款通知书规定日期前缴清全部应缴费用。戴维斯公司从逾期之日起每天按欠费额3‰收取滞纳金。戴维斯公司为该小区提供了保安、保洁、绿化、公共部位维修、养护、管理等物业服务。邓兆俊系该小区9号楼1单元403室业主，该房屋建筑面积87.59平方米。2014年8月29日，邓兆俊按照每月1.1元/㎡向戴维斯公司缴纳自2012年5月15日起至2013年5月14日涉案房屋的物业管理费（含电梯费、垃圾清运费）1716元，戴维斯公司为邓兆俊开具发票。邓兆俊自2013年5月15日开始拖欠物业管理费，戴维斯公司每年向邓兆俊涉案403室房门张贴物业服务费通知，载明邓兆俊物业费于2013年5月15日到期，通知被告续交物业费。一审法院认为，本案系戴维斯公司因与邓兆俊在履行物业服务合同过程中产生的纠纷，故本案案由为物业服务合同纠纷。服务合同系双务合同，戴维斯公司在收费的同时，也负有为邓兆俊所在的小区涉案房屋提供合同约定的服务义务。邓兆俊作为该小区403号房屋的使用者，在享受戴维斯公司提供物业服务的同时依法负有交纳物业管理费的义务。关于邓兆俊提出原告戴维斯公司主张2018年以前的物业管理费超过诉讼时效的问题，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。本案中，戴维斯公司提供7张物业费催缴照片证实其每年向邓兆俊的403室房门张贴催缴物业费通知，邓兆俊虽对催缴照片提出异议，但未提出足以反驳的证据，该组催缴照片内容真实，故戴维斯公司主张2013年5月15日以后的物业管理费未超过诉讼时效。关于戴维斯公司主张按每月0.8元/㎡向邓兆俊主张物业管理费9944元（自2013年5月15日至2021年5月14日）的问题，一审法院认为，《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。本案中，邓兆俊所在的涉案小区业主委员会与戴维斯公司签订的物业服务合同是双方真实意思表示，合同的内容没有违反法律禁止性规定，应认定合法有效，依法受法律保护，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同的履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。戴维斯公司为小区提供了保安、保洁、绿化、公共部位维修、养护、管理等物业服务，邓兆俊依法负有向戴维斯公司支付物业管理费的义务。戴维斯公司在小区发布的物业公示载明物业服务费按每月0.8元/㎡执行，且每年亦是按此标准向邓兆俊涉案403室房门张贴的物业费催缴通知。因2021年5月14日尚未到来，戴维斯公司尚未对邓兆俊提供目前至2021年5月14日的物业服务，故戴维斯公司主张此期间的物业管理费缺乏事实依据，不予支持。戴维斯公司主张自2013年5月15日至2020年5月14日的物业管理费应当为8700元（每月0.8元/㎡×12个月×87.59㎡×7年+电梯费402×7年）符合法律规定，予以支持。关于戴维斯公司按中国人民银行同期贷款利率1.5倍向邓兆俊主张逾期付款违约金2600元的问题，一审法院认为，戴维斯公司主张按中国人民银行同期贷款利率1.5倍主张逾期付款违约金的依据是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中的罚息条款，该司法解释适用的是买卖合同纠纷案件，而本案是物业服务合同纠纷，故该司法解释不适用于本案。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，邓兆俊自2013年5月15日开始拖欠物业管理费，系违约行为，应当承担违约责任。以一审法院确定的邓兆俊拖欠的物业管理费数额8700元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率自2013年5月15日计算至2020年5月14日的逾期付款违约金为3989元，戴维斯公司主张的逾期付款违约金2600元未超过法律保护的范围，对其主张的逾期付款违约金2600元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下：一、邓兆俊于本判决生效之日起十日内给付牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司物业管理费8700元（自2013年5月15日计算至2020年5月14日）、逾期付款违约金2600元；二、驳回牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费113元,减半收取计56.50元，由邓兆俊负担41.25元，牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司负担15.25元。二审期间，邓兆俊为证明自己的主张，提交以下证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：邓兆俊提供2020年8月6日拍摄的案涉室房屋入户门的照片一份，欲证明：戴维斯公司的物业催缴单从来没有张贴到案涉邓兆俊的4门上，进一步说明戴维斯公司在一审时提交的证明将催缴单贴到案涉门上的证据有瑕疵，证明戴维斯公司从未告知过，诉讼时效没有中断过。戴维斯公司质证认为，对此证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，认为此证据不能证明邓兆俊意在证明的问题。本院认为，邓兆俊提供该证据不能说明与戴维斯公司在一审中提供的照片存在区别，且无其它证据对此事实予以佐证，故对该证据不予采信。二审中，本院要求戴维斯公司在规定的期限内提交催费通知照片的原始载体，戴维斯公司未能提交。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于戴维斯公司的诉讼请求是否己超过诉讼时效的问题。戴维斯公司提交的照片体现的催费通知均没有注明催费的时间，只是各通知的金额不同，不能体现其具体的张贴时间，且未能提供催缴照片的原始载体，故对其主张合同有效期的物业费属于一个整体，业主按年度、月份缴纳物业费属于履行的一个债务行为，因邓兆俊一直违约，时效应从最后一期开始计算，本案没有超过诉讼时效的主张不予支持。对邓兆俊提出2017年以前的物业费己超诉讼时效的主张予以支持。关于邓兆俊应交纳物业费问题。按一审法院2020年5月受理戴维斯公司起诉主张物业费时起，包括2016年以前的物业费己超诉讼时效，故本院对戴维斯公司主张邓兆俊所欠2017年5月至2020年5月三年的物业管理费应予支持，同时《临时管理规约》规定物业费应提前预缴下一年度的费用，故邓兆俊应缴纳2021年5月14日之前的物业服务费。上述物业费合计6214.32元（每月0.8元/㎡×12个月×87.59㎡×5年+电梯费402元×5年）。关于邓兆俊提出违约金计算不合理的问题。《临时管理规约》是戴维斯公司和业主委员会经双方确定的规定双方权利与义务关系的一经签属即对双方产生约束力的合同，按照《临时管理规约》第八章收费周期规定业主应当预缴下一年度的物业服务费用，第十一章违约责任规定违约业主不能于到期日前交付物业服务费和其它费用物业公司有权收取滞纳金，因此邓兆俊应当对其逾期缴纳物业服务费和其他费用的行为承担违约金。承担违约金的起算时间为2017年度物业服务费应缴时间，即2016年5月14日起算，按中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金至实际给付之日。关于邓兆俊提出《临时管理规约》不公平的问题，邓兆俊可通过业主身份按照法律规定另行主张，本案不予审理。综上所述，邓兆俊的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初521号民事判决第二项；二、变更黑龙江省牡丹江市东安区人民法院（2020）黑1002民初521号民事判决第一项为：邓兆俊于本判决生效之日起十日内给付牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司物业管理费6214.32元（自2017年5月15日计算至2021年5月14日）、逾期违约金（自2016年5月14日起算）按中国人民银行同期贷款基准利率支付至实际给付之日；三、驳回邓兆俊的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56.50元，由邓兆俊负担24.50元，由牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司负担32元。二审案件受理费83元，由邓兆俊负担36元，由牡丹江百好戴维斯物业有限责任公司负担47元。本判决为终审判决。审判长  王春波审判员  卢文丽审判员  黄晓丽二〇二一年三月二十二日书记员  刘 欢