山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1652号上诉人（原审被告）：张俊安，男，1957年7月8日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：济南市天桥区百家花卉水族中心，住所地济南市。经营者：张俊安，男，1957年7月8日出生，汉族，住济南市。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：刘广强，山东睿扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东兴源实业有限公司，住所地济南市。法定代表人：耿升运，总经理。委托诉讼代理人：陆健坤，山东环周律师事务所律师。原审被告：济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：于爱民，该居委会主任。委托诉讼代理人：魏辰浩，山东金浩律师事务所律师。上诉人张俊安、济南市天桥区百家花卉水族中心（以下简称百家花卉水族中心）因与被上诉人山东兴源实业有限公司（以下简称兴源公司）及原审被告济南市天桥区泺口街道办事处泺口社区居民委员会（以下简称泺口居委会）返还原物纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初6023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。张俊安、百家花卉水族中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回兴源公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由兴源公司承担。事实和理由：兴源公司对泺口居委会向张俊安租赁涉案房屋是明知的，张俊安、百家花卉水族中心是善意第三人。1.2007年11月1日张俊安从兴源公司租赁涉案房屋，租赁期限从2007年11月1日至2012年12月31日，到期后续签三年即从2013年1月1日至2015年12月31日，到期后又续期三年即从2015年12月31日起至2016年12月31日，张俊安连续从兴源公司租赁涉案房屋8年，张俊安按租赁合同的约定向兴源公司支付租金并对涉案房屋进行了装修改造，改造电、水，重新安装暖气设备。2.2014年10月30日，张俊安、兴源公司、泺口居委会签订《三方协议》，协议约定：“在乙方（兴源公司）不能偿还甲方（泺口居委会）欠款，则抵押物（涉案房屋）主体永久甲方（泺口居委会）所有，双方再无经济纠葛。乙方（兴源公司）、丙方（张俊安）在正常缴纳相应租金的前提下，甲方（泺口居委会）不干涉乙方（兴源公司）、丙方（张俊安）正常经营。”后因兴源公司未按照该三方协议的约定履行义务，张俊安与兴源公司解除未到期租赁合同，由张俊安与泺口居委会重新签订书面的租赁合同，租赁期限分别为：（东厅）2015年12月1日至2026年11月3日，（西厅）2017年10月1日至2027年9月30日，张俊安已按该租赁合同的约定向泺口居委会缴纳租金，现该租赁合同正在履行。兴源公司对张俊安从泺口居委会租赁房屋是明知的、认可的，在长达五年的时间内未提出任何异议。同时，根据兴源公司一审诉状中第二项诉讼请求“请求依法判令三被告按月60000元的标准向原告赔偿自2020年9月20日至实际返还房屋之日的租金损失”，也间接证明了兴源公司对张俊安从泺口居委会在2020年9月20日紧前租赁涉案房屋是认可的。3.兴源公司从2015年12月31日起至2020年9月20日（起诉前）并未就涉案房屋的租赁提出任何异议，仅是在破产管理人接管后，提起诉讼，要求反还涉案房屋，也表明兴源公司对涉案房屋是知晓的。4.泺口居委会在出租涉案房屋时，对涉案房屋有权处分，张俊安根据《三方协议》及泺口居委会的特殊身份继续租赁涉案房屋，且已缴纳房租，张俊安的行为不存在任何过错，属于善意第三人，张俊安与泺口居委会《租赁合同》合法有效。根据《民法典》第597条规定，该《租赁合同》更应认定属于有效合同，各方应按照合同的约定继续履行合同。二、兴源公司已进入破产清算程序，对于返还涉案房屋之诉应提供全体债权人决议，否则严重损害债权人利益，该行为违法。三、退一步说，即便腾空涉案房屋，一审法院判决30日内腾房，显然不够客观，未考虑该案的社会效果。张俊安于2007年11月1日开始租赁涉案房屋至今已超过13年，且仍在经营，涉案房屋在张俊安的经营下花卉、水族已形成规模，市场租户十几家，一审判决30日内腾房没有考虑公平正义、诚实信用原则，不仅不能达到案结事了，更会引起群众上访事件的发生。兴源公司辩称，一、张俊安、百家花卉水族中心并非善意第三人，张俊安、百家花卉水族中心在一审程序中提交的张俊安、百家花卉水族中心、泺口居委会、兴源公司于2014年10月30日签订的三方协议，明确载明，兴源公司以案涉房产为兴源公司向泺口居委会借款提供抵押担保，兴源公司将案涉房产出租给张俊安，用租金偿还债务，可见张俊安对案涉房产为兴源公司所有是明知的，不属于善意第三人。二、民法典第597条在本案中不适用，根据最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定第一条第二款规定，民法典施行前法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律司法解释的规定，民法典第597条，并非是对于无权处分合同效力的特别规定，仍应按照合同法第51条规定认定案涉租赁协议无效。且民法典597条位于第九章买卖合同章，且条文明确使用了出卖人、买受人所有权等，用于可见。第597条是针对买卖合同中无权处分行为的具体规范，而非针对无权处分行为的一般规范，不能作为物权出租行为的裁判依据，不能依据民法典第597条规定认定合同有效，退一步讲，即便案涉租赁协议有效，根据合同相对性原则，案涉租赁协议只是对泺口居委会和张俊安具有约束力，兴源公司对此合同并不认可，对兴源公司并无约束力，兴源公司为案涉房产的所有权人，物权是对世权、绝对权支配权，张俊安通过案涉租赁协议获得的权利来源，不能对抗兴源公司的物权主张，应当返还案涉房产。三、兴源公司对泺口居委会与张俊安签订的两份租赁协议不知晓，兴源公司之所以对两者的租赁协议未提出异议，就是因为不知晓存在该两份协议，兴源公司在一审中主张张俊安、百家花卉水族中心、泺口居委会赔偿自2010年9月20日计算房产占用期间的损失，是因为兴源公司资产被他人占用，无力缴纳诉讼费。对张俊安、百家花卉水族中心及泺口居委会占有房产给兴源公司造成的损失，兴源公司将另行主张。四，管理人代表兴源公司提起返还原物诉讼，不违反法律规定，破产法第18条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对于破产申请受理前成立，而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行。根据该规定，兴源公司对外签订的未履行完毕的合同，管理人上有权决定不履行，不是兴源公司签订的租赁协议，管理人更有权决定不履行。张俊安与泺口居委会签订的两份租赁协议，到期日期为2026年和2027年，如存在长期的租赁权将导致案涉房产难以处置，将严重损害债权人利益，因此管理人代表兴源公司，即提起返还房产诉讼需要债权人会议决议没有法律依据。综上所述，张俊安、百家花卉水族中心知晓案涉房产为兴源公司所有，其与泺口居委会签订租赁协议存在过错，不属于善意第三人，且兴源公司对张俊安、泺口居委会签订的租赁协议不知晓，也不认可兴源公司为案涉房产的所有权人，张俊安、百家花卉水族中心应当将案涉房产返还给兴源公司。泺口居委会述称，认可一审判决。兴源公司向一审法院起诉请求：1.判令张俊安、百家花卉水族中心向兴源公司返还位于标山南路的兴源大厦2号商住楼1层房产；2.判令泺口居委会按照每月60000元的标准向兴源公司赔偿自2020年9月20日起至实际返还房产之日止的租金损失；3.本案诉讼费、保全费由张俊安、百家花卉水族中心、泺口居委会承担。诉讼中，兴源公司自愿撤回其第2项诉讼请求，不要求于本案中予以处理，并将其第一项诉讼请求明确为：要求张俊安、百家花卉水族中心腾空并返还位于济南市兴源大厦2号商住楼一层（整层）。一审法院认定事实：1、位于济南市的兴源大厦2号商住楼，系兴源公司于其拥有土地使用权的集体土地上所建。2016年1月，上述房屋一层由泺口居委会占有使用。2019年7月15日，兴源公司以泺口居委会无权占有上述房屋一层为由向一审法院提起诉讼，要求泺口居委会予以返还。一审法院经审理后依法作出（2019）鲁0105民初3974号民事判决，认定泺口居委会无证据证实其系合法占有上述房屋一层，判令泺口居委会将上述房屋一层返还与兴源公司。泺口居委会对上述判决不服提起上诉，济南市中级人民法院经审理后作出（2020）鲁01民终2009号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2、张俊安与泺口居委会于2015年12月1日、2017年8月8日各签订《租赁协议》1份。前者约定，泺口居委会将位于标山南路10号2号商住楼一层商业大厅东部出租给张俊安，租赁期限自2015年12月1日起至2026年11月30日止；后者约定，泺口居委会将位于标山南路10号2号商住楼一层商业大厅西厅出租给张俊安，租赁期限自2017年10月1日起至2027年9月30日止。就上述2份《租赁协议》约定的租赁物，张俊安与百家花卉水族中心均认可，两份《租赁协议》约定的租赁物即系兴源公司于本案中主张返还的房屋即位于济南市山东兴源大厦2号商住楼一层（整层），现由其两者占有使用。诉讼中，张俊安与泺口居委会均主张兴源公司对其两者之间的租赁关系知晓并认可。就此，张俊安提交了其与泺口居委会、兴源公司于2014年10月30日签订的《三方协议》1份予以佐证（该协议主要内容为兴源公司与泺口居委会就涉案房屋进行抵押的约定，以及抵押期间如兴源公司与张俊安正常交纳租金，泺口居委会对此不予干涉的约定）。对于张俊安与泺口居委会的上述主张，兴源公司不予认可，并称该《三方协议》不能体现出张俊安与泺口居委会之间签订涉案租赁合同的事实，不能体现兴源公司对此知晓及认可，其公司只知晓涉案房屋被泺口居委会占有使用。一审法院认为，泺口居委会占有涉案房屋本系无权占有，且兴源公司提起诉讼要求泺口居委会返还涉案房屋的民事判决已生效。张俊安占有使用涉案房屋的权利来源正是基于其与泺口居委会签订的《租赁合同》，在兴源公司对此不予认可的情况下，张俊安之权利来源并不能对抗兴源公司之物权主张。因此，兴源公司作为涉案房屋的权利人，有权要求张俊安返还涉案房屋。百家花卉水族中心又系基于张俊安之租赁行为而对外转租涉案房屋，与上同理，其亦应将涉案房屋返还与兴源公司。张俊安与百家花卉水族中心虽提出买卖不破租赁之主张，但本案并未涉及买卖或涉案房屋所有权转移之事宜，故对其该抗辩主张一审法院不予采纳。张俊安与百家花卉水族中心以及泺口居委会虽提出兴源公司知晓及认可张俊安与泺口居委会之间的租赁关系，但因其就此所提交的证据并不对其该主张形成佐证，且兴源公司对此亦不认可，故对其该抗辩主张一审法院亦不予以采纳。另，兴源公司于诉讼中自愿撤回其要求泺口居委会按照每月60000元的标准向其赔偿自2020年9月20日起至实际返还房产之日止的租金损失的请求，系对其民事权利的自由处分，与法不悖，故一审法院予以准许。综据上述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：张俊安、济南市天桥区百家花卉水族中心于判决生效之日起30日内将位于济南市兴源大厦2号商住楼一层（整层）腾空并返还与山东兴源实业有限公司。案件受理费50元（已减半收取），由张俊安、济南市天桥区百家花卉水族中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张俊安、百家花卉水族中心提交二组证据，第一组证据是2007年11月1日，张俊安与兴源公司签订的租赁合同一份；2012年7月7日，张俊安与兴源公司签订的租赁合同一份；2012年8月17日，张俊安与兴源公司签订的租赁合同一份；2015年7月23日，张俊安与兴源公司签订的租赁合同一份。证明目的：从2007年11月1日开始，张俊安从兴源公司租赁涉案房屋，合同到期后，双方续签合同，租赁期间至2016年12月31日。第二组证据是2014年10月30日，张俊安、兴源公司，泺口居委会签订的三方协议。证明目的：一、兴源公司将涉案房屋抵押给济南泺口居委会，抵押期限为2014年10月15日至2016年10月14日，该抵押期限包含在涉案房屋租赁期限内，在该期限内，泺口居委会不得干涉兴源公司及张俊安的正常经营。二、抵押期限届满，兴源公司无法清还泺口居委会欠款，该抵押物主体永久归泺口居委会所有。上述证据不属于二审新证据，本院不予认定。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋是否应予返还问题，一审法院已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。张俊安、百家花卉水族中心的上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张俊安、济南市天桥区百家花卉水族中心负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年三月一日书记员  刘彤