四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1622民初1142号 原告：武胜众生物业管理有限公司，住所地武胜县沿口镇杰宇小区，统一社会信用代码9151162277297282X0。 法定代表人：曹甲云，总经理。 委托诉讼代理人：张新坤，男，该公司工作人员。 被告：谭天平，男，1989年1月25日出生，户籍四川省武胜县，住武胜县。 原告武胜众生物业管理有限公司（以下简称众生物管公司）与被告谭天平物业服务合同纠纷一案，于2021年3月16日起诉来院，本院组织诉前调解未果，于2021年3月23日转立案，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告众生物管公司的委托诉讼代理人张新坤到庭参加了诉讼，被告谭天平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告众生物管公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2015年2月1日至2015年11月30日,2018年12月1日至2019年11月30日的物业服务费2,498.98元；2.判令被告支付逾期交纳物业服务费的违约金2,144.58元。事实及理由：2015年12月1日，原告与被告所在的武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》及补充协议，协议第22条第1项约定：物业服务费按住宅房屋每平方米1元每月向业主收取。第6项2款约定：业主或使用人按年度一次性缴纳物业管理服务费；《补充协议》约定：每年12月1日至12月31日止收取当年12月1日至次年11月30日一整年的物业服务费，若未按期缴纳物业费，自逾期之日起按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业管理服务费总额为基数，缴纳24%的违约金，违约金时间按实际产生的违约时间计算。被告系原告所管理的武胜县沿口镇凯旋城3栋4楼4号的业主，其住宅建筑面积为113.59平方米，收费标准按每平方米1元收取。原告按照合同约定对该小区的安全、清洁和维护等进行了物业服务，被告享受了原告提供的服务，理应支付物业服务管理费。经原告工作人员多次催收未果，原告诉讼至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告谭天平未作答辩，但在本院告知开庭时间时通过电话称未缴物业服务费的情况属实，由法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：原告是一家于2005年6月27日依法登记成立经营范围以物业管理、小区机电设备维修等为经营范围具备二级资质的物业管理公司。2015年12月1日，原告与被告购置的武胜县沿口镇凯旋城小区（凯旋中央公园）业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，原告对该小区进行物业管理，期限为四年，从2015年12月1日0时起至2019年12月1日0时止。合同第22条约定，物业管理服务费按建筑面积1元/㎡/月收取。合同第26条约定，二次供水加压费8楼（含）以上按100元/年/户收取。合同签订后，原告对凯旋城小区进行物业管理服务。2018年3月17日，原告与武胜县沿口镇凯旋城小区业主委员会又签订了《补充协议》，将原委托合同第22条物业管理服务费的部分内容进行了调整，具体为：“业主应自物业交付之日起计算交纳物业管理服务费用。每年12月1日至12月31日止一次性收取当年12月1日至次年11月30日一整年的物业服务费。业主和物业使用人未按期交纳物业服务费，自逾期之日起开始计算违约金，每年违约金按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》法释（2015）18号执行，每年违约金收取金额以该年违约应缴纳物业服务费总额为基数，缴纳24%的违约金。违约金时间计算，按实际产生的违约时间计算违约金时间”。 被告是武胜县沿口镇凯旋城小区3-4-4号房屋的业主，房屋建筑面积为113.49㎡。原告在该小区进行物业管理服务期间，被告拖欠了2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费1,361.88元（113.49㎡×1元/㎡/月×12个月）未交纳。原告在物业宣传栏多次张贴物业服务费催收通知，被告仍未缴纳。其中2020年1月14日发布的物业管理服务费收取通知第五点载明：“请各业主于2020年1月31日前缴纳2019年11月30日前的物业管理服务费。对于逾期仍不按时交纳的业主或物业使用人，根据国家相关法律、《物业管理服务合同》及补充协议，业主和物业使用人未按期交纳物业管理服务，自逾期之日起开始计算违约金。” 另查明，武胜县沿口镇凯旋城小区前期物业由武胜县顺欣物业管理有限公司负责管理，被告差欠该公司2015年2月1日至2015年11月30日期间的物业服务费共计1,134.9元未交纳。2016年1月14日，武胜县顺欣物业管理有限公司向原告出具委托书一份，委托武胜县众生物业管理有限公司代为收取撤离前未缴纳的物业服务费及二次供水费。 对于上述事实，原告提交了营业执照、资质证书、《物业管理委托合同》及补充协议、武胜县顺欣物业管理有限公司出具的委托书及欠费明细表、缴费通知和武胜县不动产登记中心信息查询结果单等证据，足以证实。 本院认为，原告具备物业服务管理的经营资质，与被告所在小区业主委员会签订的《凯旋城小区物业管理委托合同》及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为凯旋城小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2015年12月1日起至2019年12月1日期间为被告所购置的小区提供了物业服务，被告理应根据物业服务合同约定的物业服务费交纳标准按期向原告交纳物业服务费。原告请求被告支付拖欠的2018年12月1日至2019年11月30日期间的物业服务费符合法律规定，本院予以支持。但被告在武胜县不动产登记中心备案的房屋面积为113.49㎡，按照合同约定，期间的物业服务费应为1,361.88元（113.49㎡×1元/㎡/月×12个月）。 对于被告拖欠的2015年2月1日至2015年11月30日期间的物业服务费，原告未提供证据证明该债权已转让给原告。武胜县顺欣物业管理有限公司向原告出具的委托书仅能证明委托原告代为收取，权利人仍是武胜县顺欣物业管理有限公司，原告不能直接主张该权利。故对于该部分费用，本院不予支持。 原告请求被告给付逾期交纳物业服务费的违约金2144.58元，其约定过高，不符合法律规定，本院予以调整。从物业管理服务费收取用途来看，其主要是用于服务小区的公共水、电、公共设施维修、垃圾清运、小区保安等费用开支，按照物业服务行业的交易习惯，被告未向原告交纳的物业服务费部分，均由原告先行垫付。因此，根据公平原则，被告的违约行为应当承担原告资金垫付期间的利息损失，故本院酌情认定被告未按期支付物业服务费的违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告在2020年1月14日发布的物业管理服务费收取通知视为其自愿放弃2020年1月31日前的违约金，即违约金的起算时间为2020年1月31日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭天平于本判决生效之日起十日内支付原告武胜众生物业管理有限公司物业服务费1,361.88元及违约金（违约金从2020年1月31日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，至付清之日止）； 二、驳回原告武胜众生物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭天平负担（原告已垫付，执行时由被告直接支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  钱军 二〇二一年三月二十六日 书记员  汤雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第二百八十条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。