河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5783号上诉人（原审被告、申请执行人）：王奕（曾用名王万万），女，1986年5月21日出生，汉族，住河南省商丘市。委托诉讼代理人：王明生，男，1963年11月22日出生，汉族，住河南省商丘市，系王奕的父亲。委托诉讼代理人：皇红恩，河南尊典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：王建民，男，1964年6月6日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：闫素梅，河南华豫律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗乡南庄村，统一社会信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：王胜帅，河南木兰律师事务所律师。上诉人王奕因与被上诉人王建民、原审第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安物流公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初6087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王奕的委托诉讼代理人王明生、皇红恩，被上诉人王建民及其委托诉讼代理人闫素梅，原审第三人兴安物流公司的委托诉讼代理人王胜帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王奕上诉请求：1．改判驳回王建民一审诉讼请求；2．诉讼费用由王建民承担。事实和理由：1．一审认定事实错误，王建民与兴安物流公司签订的《商品房买卖合同》、付款手续均系伪造，王建民与兴安物流公司不存在真实的房屋买卖关系。案涉房产位于B区，该区域的房屋在王奕申请执行查封时均未出售。王建民没有充分证据证明购房款来源，其提交的证据均系他人的取款记录并且与房款收据记载的付款时间不吻合。兴安物流公司出具的收款收据记载为现金收取，购房款全部用现金支付不符合常理，收据上也仅有兴安物流公司签章，没有任何经办人、会计、出纳等签名，兴安物流公司账户无财务档案记录证明该笔款项的进账信息，王建民的付款及记录不符合常理。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，即便认定王建民与兴安物流公司签订的《商品房买卖合同》客观真实，但由于兴安物流公司未取得商品房预售许可证明，该商品房买卖合同无效。3．在查封案涉房产前，王建民没有占有使用房屋，查封时房屋尚未施工完毕，未安装卷闸门，水电未入户，不具备使用条件，王建民在查封期间从未对查封措施提出异议。4．根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，王建民作为案外人提起执行异议超过了法定期间，应驳回其异议请求。王建民辩称，在兴安物流公司出售房屋之前，王建民已购买VIP卡，交2,000元抵10,000元，兴安物流公司出具的收据上虽然没有签名，但是有兴安物流公司原法定代表人王敏广之女王奕文的签名，王奕文专门负责财务工作，王奕文又名王珊珊。在2015年王建民购买案涉房产，兴安物流公司的资金链尚未断裂，王奕主张王建民和兴安物流公司之间的房屋买卖关系虚假无事实依据。2．本案房屋不是房地产开发企业建设的房屋，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，本案商品房买卖合同效力应依照《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国物权法》的相关规定进行判断。3．房屋于2015年竣工，电费收据单证实在查封之前王建民已占有使用案涉房屋，王建民提起的执行异议之诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。4．王建民提出执行异议符合法律规定，没有超过法定提起异议的期限。兴安物流公司述称，兴安物流公司与王建民签订《商品房买卖合同》在前，法院查封案涉房屋在后，双方之间的房屋买卖合同已履行完毕，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法驳回王奕的上诉请求，维持原判。王建民向一审法院起诉请求：判决不得执行位于虞城县××岗乡南庄村工业园（国际五金城）内B9区-1009号房屋，撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402执恢39号裁定，并将已经过户至王奕名下的房屋执行回转至王建民名下。一审法院认定事实：王奕与兴安物流公司、王敏广、宋喜玲民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年6月19日查封了案涉房产，并于2017年9月22日作出（2017）豫1402民初6906号民事判决。判决生效后，王奕于2019年1月14日向一审法院申请执行。执行过程中王建民对执行标的提出书面异议，2020年6月25日，一审法院作出（2020）豫1402执83号执行裁定，驳回王建民的执行异议。王建民不服裁定，提起执行异议之诉。案涉房屋由兴安物流公司开发，位于虞城县稍岗乡工业园（国际五金城）内，系房权证号为虞房权证稍岗乡字第**中的B9区1009号仓储房。2015年3月6日，兴安物流公司与王建民签订《商品房买卖合同》，将上述房产以310,000元的价格出售给王建民。未办理产权变更登记。一审法院认为，本案双方当事人的争议焦点是王建民对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋系“虞房房权证稍岗乡字第**中的B9区1009号仓储房，权利性质为出让市场化商品房，用途仓储用地仓储，房屋竣工时间：2015。兴安物流公司拥有房屋所有权证及土地使用权证，作为权利人有权处分自己的房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案房屋登记在兴安物流公司名下，王建民应举证证明其购房行为符合上述规定的情形，方可对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。第一，王建民与兴安物流公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年3月6日，而案涉房产查封时间为2017年6月19日，故双方《商品房买卖合同》签订于法院查封之前。第二，王建民与兴安物流公司签订的《商品房买卖合同》，虽名为商品房买卖，但并未改变土地用途（仍为仓储用地），王建民提交的房款收据、照片、证人证言、案涉房屋录像等相关证据能够证实王建民已支付购房款，并占有房屋的事实。第三，由于案涉合同约定2018年10月1日前办理房产证，2017年6月王奕即申请查封了包括案涉房产在内的B9、B10、A10、A11四排房屋，故符合上述法律规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。第四，《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。”包括案涉房产在内房屋原登记在兴安物流公司名下，现因执行登记在王奕名下，王建民要求撤销一审法院（2019）豫1402执恢39号裁定，并将已经过户至王奕名下的房屋执行回转至王建民名下不是本案执行异议之诉审理的范围，不予支持。综上所述，王建民对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，王建民要求不得执行案涉房产的诉请成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：不得执行位于虞城县××岗乡南庄工业园区内（国际五金城）B9区-1009号房产。一审案件受理费2,746元，由兴安物流公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王奕提供的证据1，稍岗钢卷尺国际商贸城项目财务制度复印件一份；证据2，2014年4月股东会决议复印件一份；因兴安物流公司对其真实性不予认可，无原件比对，本院无法确认其真实性。证据3，三份裁判文书、一份不支持监督决定书，为人民法院、人民检察院依法作出，本院对其真实性予以确认；王奕申请证人胡某出庭证言，因与本案相关的事实无其他证据相印证，不能作为本案认定事实的有效依据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，王建民对案涉房产提出执行异议，应举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，兴安物流公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了案涉国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安物流公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造单套二层连排商住房屋，面向社会公众出售，从中获利。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”兴安物流公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房屋对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，王建民与兴安物流公司签订的房屋买卖合同无效。合同无效，自始即不具有法律效力，王建民没有取得案涉房屋的合法权益，不享有排除王奕申请执行的民事权益。综上所述，王奕的上诉理由部分成立，予以支持；一审判决适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省商丘市梁园区人民法院（2020）豫1402民初6087号民事判决；二、驳回王建民在一审中的诉讼请求。一审案件受理费2,746元、二审案件受理费2,746元，均由虞城县兴安物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴 蕙审判员 王颖萍审判员 李念武二〇二一年三月九日书记员 段 培