江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终343号上诉人（原审被告）：张力，男，1992年2月4日生，汉族，住江苏省溧水县。委托诉讼代理人：李伟龙，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：后宗云，男，1978年8月11日生，汉族，住安徽省芜湖市马塘区。委托诉讼代理人：钱礼华，安徽春蓝律师事务所律师。上诉人张力因与被上诉人后宗云房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。张力上诉请求：1、依法撤销一审判决，并在查清事实的基础上发回重审或者依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对案涉房屋是否空置的事实认定不清。被上诉人主张房屋一直空置，但未提交任何证据，上诉人对此也不予认可；一审法院未要求对方补充提交证据，也未经现场查验等调查手段，仅凭被上诉人一句话即采纳了被上诉人的主张，对事实未经任何查验便进行认定，属于事实认定错误。二、上诉人并未占用案涉房屋、闲置损失不应当由上诉人承担。2019年4月23口上诉人清空案涉房屋并要求被上诉人前来取房，但被上诉人怠于收房，扩大的损失应由被上诉人承担。南京市雨花台区人民法院（2019)苏0114民初5330号民事判决及南京市中级人民法院（2020)苏01民终216号判决均己经认定前述事实；被上诉人在本案中也已经自认没有证据证明上诉人在合同解除后仍占用案涉房屋，则合同解除后的扩大损失应当由被上诉人来承担。在本案中，案涉房屋是否一直闲置的事实审查不清，即便在审理时案涉房屋真的处于闲置状态，该闲置损失也不应当行上诉人承担，房屋闲置本就是正常的商业风险，自上诉人于2019年4月清空、交还房屋至本案审理时历时超过一年四个月，被上诉人持有案涉房屋钥匙，且有足够的时间去寻找下一位承租人，被上诉人怠于寻觅承租人，以及商业租赁本就存在的商业风险不应当由上诉人承担。上诉人提前解除房屋租赁合同，为此己经向被上诉人支付了房屋押金、代通知金等各项费用合计近9万元，该费用已经足够弥补上诉人提前解除合同的相关责任。三、一审判决显失公平。一审法院判决上诉人向被上诉人支付损失173213元，加之上诉人已经承担的费用约9万元，上次人为该《租赁合同》解除事宜共计需要承担26万元左右的费用；结合本案实际情况，案涉房屋的闲置的损失应当由上诉人、被上诉人共同合理分担，上诉人己经为此承担了相应的责任。且在庭审程序中，一审法官随意同意被上诉人当庭几次变更修改诉讼请求，且违反了之前生效判决对于案件的认定。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。后宗云辩称，上诉人的上诉请求不能成立。一、根据（2020）苏01民终216号民事判决书第9页载明，对于涉案房屋空置期间的租金损失，并未判决处理，可以另行诉讼解决。上诉人称已经支付了代通知金、押金等金额合计九万元无事实和法律依据，其中所谓代通知金是根据合同约定的一个月提前通知期的租金，其本质是租金。即2019年5月23日前房屋租赁合同并未解除，租金不应与本案的违约责任混为一谈，更不能认定为该租金是赔偿给被上诉人的实际损失；44000元押金已经在房屋空置期损失中扣除。二、因上诉人单方违约行为导致涉案房屋租赁合同于2019年5月23日解除，上诉人理应赔偿被上诉人房屋空置期间的租金损失，即被上诉人订立《房屋租赁合同》时的预期利益。1、《房屋租赁合同》第七条7.2.3项明确约定：甲乙双方任意一方提前终止合同，需提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任；第十条第二款、第四款明确约定：张力在不影响租金收益的前提下可以寻找下一租客，与后宗云直接签订《房屋租赁合同》。上述约定表明，上诉人的违约责任即为房屋空置期间的租金损失。2、涉案房屋租赁合同期限为2018年8月30日至2022年10月31日，上诉人在享有11天免租期情况下仅履行一年八个月就无任何正当理由提出要求解除租赁合同，明显违约。根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条第二款规定：因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。本案中上诉人违约解除房屋租赁合同，上诉人存在过错，而被上诉人不存在任何过错，上诉人的违约行为造成了被上诉人的损失，被上诉人诉请要求其承担五个月的房屋空置期租金损失合法合理。3、根据一审查明事实，涉案房屋至一审庭审时（即2020年8月13日）仍未租赁出去，其空置期损失长达14个月，远超一审判决认定的五个月空置期损失，一审判决综合考虑被上诉人的实际损失、合同履行情况以及双方的过错，判决五个月空置期并在计算损失时对于上诉人已经交付的44000元押金进行了扣除，该判决已是根据公平原则和诚实信用原则进行的判决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”；故上诉人认为显失公平、滥用自由裁判全的说法显然不能成立。4、上诉人在解除房屋租赁后，当然不能继续使用涉案房屋，故不论其是否占用涉案房屋，都不影响其违约解除合同给被上诉人造成损失的事实，更不影响其承担赔偿损失的义务。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。后宗云向一审法院起诉请求：1.请求依法判令张力支付后宗云违约金201284元（暂定，自2019年4月24日至2019年9月9日的租金损失，265000元/183天*139天=201284元）；2.请求依法判令张力支付后宗云20**年8月30日至2018年9月9日期间的租金15928.96元（265000元/183天*11天=15928.96元)；3.请求依法判令张力支付后宗云20**年4月至9月9日期间的电费、物业费及公摊水电费共计6398.7元（其中电费771.9元，物业费及及公摊水电费5626.8元）；4.本案诉讼费由张力承担。后变更诉讼请求为：1.判令张力赔偿后宗云损失265000元/183天*150天=217213元（按5个月租金计算，自2019年5月24日-2019年10月23日）；2.请求判令张力支付后宗云20**年8月30日至2018年9月9日的免租期租金15928.96元（265000元/183天*11天=15928.96元）；3.诉讼费由张力承担。一审法院认定事实：2018年8月，后宗云（出租房、甲方）与张力（承租方、乙方）签订《南京市房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于南京市雨花台区绿地之窗Ｄ4-418、419、420、421房屋租给乙方使用，租赁期自2018年8月30日至2022年10月31日，其中自2018年8月30日至2018年9月9日为免租期，乙方在免租期内免付租金，但水费、物业费等相关费用由乙方承担。每月租金44167元，采取押一付六的支付方式，押金为44000元，是乙方作为诚信履行本合同向甲方交付的保证金，租金付六个月租金即265000元，乙方须在2018年9月1日之前全额汇入甲方指定账户，下一期租金须提前15天支付。合同还约定如因乙方原因提前解除合同的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金，且甲乙双方任意一方提前终止合同，须提前一个月通知对方，并承担相应的违约责任。合同终止后，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。解决争议期间，双方在所有其他方面应继续执行本合同。双方还约定乙方得找下一租客与甲方签署完合同后，甲乙双方交接完成后，甲方退还相应押金给乙方。合同签订后，后宗云按约定交付了房屋，张力也已交付了两次房租，各265000元，即租金支付至2019年9月9日。2019年4月23日，张力向后宗云发送短信，称由于更换办公场地，涉案房屋于2019年4月12日处于清空待收房状态，张力按照合约根据违约条款履行，放弃押金。直至2019年8月14日，双方办理完交接，张力退还钥匙。2019年11月8日，雨花台区人民法院作出（2019）苏0114民初5330号民事判决书，判决张力与后宗云就南京市雨花台区绿地之窗Ｄ4-418、419、420、421室签订的《房屋租赁合同》于2019年4月23日解除；后宗云于判决生效之日起十五日向张力返还租金201284元，从2019年4月24日计算至2019年9月9日。判决书还载明若后宗云认为张力违约导致产生其他损失，可另案主张。判决作出后，后宗云提起上诉，南京市中级人民法院审理后作出（2020）苏01民终216号民事判决书，认定张力2019年4月23日向后宗云发送的短信中明确表示涉案房屋处于清空状态，并要求后宗云收房，但后宗云未能提交证据证明此后其积极配合张力进行房屋交接而张力怠于交还房屋及钥匙的事实，后宗云提交的双方代理人的微信聊天记录也不能证明张力无正当理由拒绝向后宗云本人交还房屋钥匙，后宗云称张力在2019年4月23日之后仍占有使用涉案房屋，未提交证据证明，不予支持。遂判决张力与后宗云就南京市雨花台区绿地之窗Ｄ4-418、419、420、421室签订的《房屋租赁合同》于2019年5月23日解除；后宗云于判决生效之日起十五日向张力返还租金157842元，从2019年5月24日起计算至2019年9月9日。其中，涉案房屋空置期间的租金损失，后宗云可以另行诉讼解决。该判决为终审判决。另查明，涉案房屋并非后宗云所有，该房屋所有人也是个人，后宗云经过房屋所有人同意将该房屋转租给张力。以上事实，有《南京市房屋租赁合同》、身份证、微信聊天记录、（2019）苏0114民初5330号民事判决书、（2020）苏01民终216号民事判决书及当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的房屋租赁合同经（2020）苏01民终216号民事判决认定于2019年5月23日解除，张力因自身原因违约解除合同，应承担违约责任，双方在合同7.1款约定因张力单方解除合同，后宗云无须退还乙方所交付的押金，即双方约定押金为违约金，但后宗云的实际损失显然高于押金，故一审法院依法予以综合认定。对于后宗云主张2019年5月24日至2019年10月23日为期5个月的房屋空置期损失，一审法院认为，涉案房屋直至庭审时仍未转租出去，所涉房屋确实处于空置状态，根据合同实际履行情况、考虑实际空置情况，予以认可后宗云对涉案房屋5个月空置期损失的主张，一审法院将参照《房屋租赁合同》租金标准计算空置期损失，按265000元/183天计150天即217213元，因张力已交付44000元的押金，依法予以扣除。后宗云主张张力支付免租期租金15928.96元，缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、张力于判决生效起三十日内赔偿后宗云房屋空置期损失173213元；二、驳回后宗云的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新的证据。对于一审查明的事实，上诉人张力异议之处为：一审查明涉案房屋直至一审庭审时仍未转租出去，所涉房屋确实属于空置状态，但该事实仅依据被上诉人后宗云陈述，一审并未现场考察，被上诉人也未提供其他证据。被上诉人后宗云认为其不承担举证责任，其只是表述客观事实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上诉人提前解除租赁合同构成违约，其应当承担给被上诉人造成的租金损失。但本院生效判决载明，后宗云未能提交证据证明2019年4月23日后其积极配合张力进行房屋交接而张力怠于交还房屋及钥匙的事实,也不能证明张力无正当理由拒绝向后宗云本人交还房屋钥匙，故生效判决未采纳后宗云以2019年8月14日作为合同解除之日的意见，并判决后宗云返还从2019年5月24日起至2019年9月9日之间的租金。因生效判决已认定后宗云未积极收房，且未支持2019年5月23日之后的占用费，故后宗云主张2019年5月24日至2019年10月23日之间五个月租金的损失，应扣除其未积极收房而自行导致的损失；即2019年5月24日至8月14日之间的租金损失应由其自行承担。经计算，张力应赔偿的租金损失为99918元（2019年8月15日至10月23日：265000元/183×69天）。被上诉人已交付44000元的押金可与上述费用冲抵，即上诉人应支付被上诉人55918元。综上，张力的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初859号民事判决第二项；二、变更南京市雨花台区人民法院（2020）苏0114民初859号民事判决第一项为：张力于本判决生效起三十日内赔偿后宗云房屋空置期损失55918元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4654元，由张力负担1116元，由后宗云负担3538元。二审案件受理费3764元，由张力负担1198元，由后宗云负担2566元。本判决为终审判决。审判长  殷源源审判员  张旭东审判员  白文虎二○二一年三月十九日法官助理滕文欣书记员汪海燕