福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽01民终451号 上诉人（原审原告）：纪云清，男，1970年6月22日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：严进，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李笑影，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭贞，男，1958年10月29日出生，汉族，住福建省福清市。 被上诉人（原审被告）：郭术林，男，1981年8月27日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡桂芳，福建诚真律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭国强，男，1962年5月18日出生，汉族，住福建省福清市。 上诉人纪云清因与被上诉人郭贞、郭术林、郭国强房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2019）闽0181民初8186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 纪云清上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持纪云清的一审全部诉请；2.本案一、二审诉讼费由郭贞、郭术林、郭国强承担。事实与理由：一、（2016）闽0181民初5104号和（2018）闽01民终3584号生效判决已认定案涉合同有效，已明确“讼争房屋已办理最高额抵押登记，纪云清诉请办理过户登记手续，客观上履行不能。”一审法院认定案涉房屋交付不存在事实和法律上的障碍系对生效判决的错误解读，应予纠正。二、本案正是因为郭贞、郭术林擅自将已出售给纪云清的房屋再行办理抵押的违约行为导致纪云清无法办理过户登记手续，合同目的无法实现，纪云清有权诉请解除合同。一审法院认为本案不存在因郭贞、郭术林的违约行为致使合同目的不能实现的情形，认定事实不清。三、纪云清以起诉的方式行使解除权符合法律规定，一审法院认定“纪云清未经通知，直接以诉讼方式提出解除，有违诚实信用与公平原则”与法律明显相悖。四、一审法院认定纪云清提起本案诉讼寻求司法救济有违诚实信用与公平原则是对民事诉讼基本原则颠覆性的认定。五、纪云清在本案中行使的解除权属于形成权并非请求权，并不适用诉讼时效的有关规定。一审判决认定纪云清行使解除权违反诉讼时效的规定，属于适用法律根本错误。纪云清是在收到（2018）闽01民终3584号判决后才知道案涉合同履行不能随即提起本案诉讼，该解除权的行使也不存在超过行使期限的问题。六、郭贞、郭术林擅自将已出售给纪云清的房屋再行办理抵押的违约行为导致合同目的无法实现，应退还纪云清已支付的1500000元购房款并支付违约金。案涉合同约定的违约金过低，为弥补纪云清损失，请求法院将违约金提高至1600000元。 郭术林辩称，一、双方的法律关系名为买卖合同关系实为借贷担保关系。二、纪云清要求履行合同的请求已超过诉讼时效，现要求解除合同并要求郭术林承担违约责任显然有违公平合理，应当驳回其诉讼请求。 郭贞、郭国强未作答辩。 纪云清向一审法院起诉请求：1.判决解除纪云清与郭贞、郭术林于2013年3月18日签订的《房屋转让合同》；2.判决郭贞、郭术林返还纪云清已支付的购房款1500000元，并支付违约金1600000元；3.判决郭国强对上述债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费由郭贞、郭术林、郭国强承担。 一审法院认定事实：郭贞、郭术林系父子关系。2013年3月18日，郭贞、郭术林（转让方；甲方）、纪云清（受让方；乙方）与担保人郭国强签订一份《房屋转让合同》，约定甲方将位于福清市＊＊房屋（土地使用面积280平方米，折合0.42亩，总建筑面积550平方米）转让给乙方，转让总价款2000000元。转让款于合同签订后三个工作日内先行付清1500000元，甲方指定户名为郭术林的银行账户作为收款账户（开户行：中国农业银行富源县支行；账号：622＊××××0818）。乙方给予甲方半年时间整理完善水电门窗等，半年后甲方应无条件及时交房给乙方，交房后乙方支付200000元房款。甲方应负责将土地使用证及房产证及时办到乙方名下，乙方取得产权后支付300000元房款。郭国强作为担保人自愿为甲方履行各项责任与义务承担连带担保责任，保证期至甲方义务履行期限届满之日起两年。纪云清与郭贞、郭术林及郭国强均在房屋转让合同尾部相应的位置签名并捺指模。2013年3月19日，纪云清通过中国光大银行的账户转账给郭术林上述收款账户1500000元。当天郭贞亦将案涉房屋的福清市城市花园销售合同书及四份福清市润年房地产开发有限公司收款收据交付纪云清并由纪云清出具《重要资料移交确认表》。案涉房屋系2004年12月22日福清润年房地产开发有限公司（甲方，以下简称“润年公司”）与郭贞、郭术林（乙方）签订一份《销售合同书》，约定乙方在甲方开发的＊＊产业，甲方将城市花园项目整体发包给有施工资质及监理资质的单位进行施工及监理，乙方负责自建而成。案涉房屋于2016年3月3日办理产权登记手续，产权证上登记的房屋座落为龙江街道下梧村＊＊号楼整座，房屋产权证号为融房权证Ｒ字第1××＊号，房屋所有权人为郭贞、郭术林共有，建筑面积为539.13平方米，为钢混结构五层楼房。2016年4月6日，案涉房屋办理最高额抵押登记，登记号为：融房他证ＴＲ字第160＊＊**，抵押权人为福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，抵押合同号：2016Ａ00＊＊＊＊，债权数额为最高额主债权2930000元。案涉房屋尚未交付纪云清。另查明，纪云清于2016年8月15日以郭贞与郭术林为被告提起房屋买卖合同纠纷一案［以下简称（2016）闽0181民初5104号案］，诉讼请求为：1.判决确认纪云清与郭贞、郭术林签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决郭贞、郭术林将坐落于福清＊＊号房屋交付纪云清使用；3.判决郭贞、郭术林协助纪云清办理上述房屋过户登记手续；4.本案诉讼费由郭贞、郭术林负担。郭术林以纪云清在长达三年多时间里从未向郭贞、郭术林主张交付房屋，故其主张交付房屋及办理过户的诉请已超过诉讼时效期间作为抗辩理由之一。一审法院对郭术林的该抗辩理由予以采纳，同时认为案涉房屋业已确权并设立了抵押权，致纪云清请求郭贞、郭术林办理案涉房屋过户手续存在法律上的履行不能。一审法院于2017年8月24日作出（2016）闽0181民初5104号民事判决，判决：一、确认纪云清与郭贞、郭术林于2013年3月18日签订的《房屋转让合同》有效；二、驳回纪云清的其他诉讼请求。嗣后，纪云清不服该判决提起上诉。福州市中级人民法院认为“纪云清作为买受人，根据《房屋转让合同》请求出卖人郭贞、郭术林交付房屋，属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。2004年12月，郭贞、郭术林就已向润年公司购买诉争房屋，按照日常生活经验法则判断，在双方签订合同时，房产应已具备法定交付条件。若房产不具备交付条件，双方不可能只在合同中约定给予郭贞、郭术林半年时间整理完善水电门窗。因此，交付房屋的诉讼时效应从《房屋转让合同》约定的交付房屋之日起计算，纪云清直至2016年8月15日才诉至法院要求交付房屋，已超过2年诉讼时效，应予驳回。”、“案涉房屋现已办理最高额抵押登记，纪云清诉请办理过户登记手续，客观上履行不能，应不予支持。”并于2018年7月20日作出（2018）闽01民终3584号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，一、根据合同解除条件与发生原因的不同，合同解除可分为法定解除、约定解除及协议解除。本案《房屋转让合同》并未约定合同解除的条件或者情形，在双方未达成合同解除合意情形下，则需判断本案的《房屋转让合同》是否具备法律规定的合同解除情形。纪云清系以《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第四项为依据，认为案涉房屋的产权办理因客观上履行不能导致其合同目的无法实现为由请求解除合同。根据一审法院（2016）闽0181民初5104号案查明的事实及裁判理由可知，案涉房屋交付并不存在事实与法律上的障碍，反而是纪云清直至该案提起诉讼之前均未向郭贞、郭术林主张过交付房屋，后因案涉房屋办理了不动产权证并设立了抵押权后才导致案涉房屋产权转移存在障碍。房屋买卖合同中出卖人的主要义务是交付房屋并转移所有权，即使案涉房屋设立了抵押权，双方仍然可在抵押权期限届满后或者涤除抵押权后实施所有权转移，并不必然导致合同目的不能最终实现。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”而纪云清并未举证证明郭贞、郭术林一方或者案涉《房屋转让合同》存在符合上述规定的情形特别是第四项规定的情形，故纪云清请求解除合同的主张不符合法定情形。二、根据《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”与第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”在案涉《房屋转让合同》未约定合同解除条件且不符合法定解除情形情况下，纪云清即使想解除本案合同也应向郭贞、郭术林发送合同解除通知（要约），而纪云清却直接以诉讼方式提出，有违诚实信用与公平原则。三、根据（2016）闽0181民初5104号案纪云清提出的诉讼请求事项可知，纪云清提起该案的目的是诉请继续履行合同，而在其诉讼目的未能全部实现情况下，转而提起本案诉讼且目的为终止合同履行（解除合同）。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条的规定，纪云清的行为也违背了民事诉讼应当遵循诚实信用原则。四、在（2016）闽0181民初5104号案中，纪云清请求交付房屋及办理过户手续的主张因超过诉讼时效期间而被人民法院判决驳回，倘若允许纪云清通过本案行使合同解除权得以实现其在诉请继续履行请求权所无法实现的相关权益，无疑于鼓励当事人滥用其诉讼权利，使当事人之间的民事法律关系长期处理不稳定状态，亦无法维护社会交易秩序的稳定，显然与诉讼时效的立法目的相悖。五、案涉《房屋转让合同》第五条约定：“乙方已按约定付转让款情况下，任何原因而导致乙方无法完全获得此房屋，均属甲方违约，甲方应无条件承担人民币60万元违约金。”案涉房屋转让款为2000000元，而纪云清尚有两期款项合计500000元未付。根据（2016）闽0181民初5104号案可知，纪云清因怠于要求交房及办理过户手续而超过诉讼时效期间被驳回其该项诉请。由此可知，纪云清未能完全获得案涉房屋并非郭贞、郭术林原因，且纪云清亦未举证证明郭贞、郭术林存在需承担违约金的其他违约情形，故纪云清请求郭贞、郭术林支付违约金的主张，理据不足，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第七十五条、第一百四十四条规定，判决：驳回纪云清的诉讼请求。案件受理费31600元，由纪云清负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院认定的基本事实予以确认。 本院认为，关于纪云清主张解除案涉《房屋转让合同》是否成立的问题。案涉《房屋转让合同》中并没有关于解除合同的约定，现纪云清以郭贞、郭术林的违约行为致使合同目的无法实现为由要求解除合同。但首先，根据一审法院（2016）闽0181民初5104号民事判决和本院（2018）闽01民终3584号民事判决，纪云清在该诉讼中要求郭贞、郭术林履行《房屋转让合同》，交付案涉房屋并协助办理房屋过户手续；生效判决已认定纪云清主张交付房屋已超过诉讼时效，对其该继续履行合同的诉请予以驳回。纪云清因怠于行使自己的权利以致其请求权超过诉讼时效而不受法律保护，如已过诉讼时效的债权又允许当事人通过解除合同的方式，寻求法律恢复对其相应利益的保护，则与诉讼时效制度相冲突。其次，虽然案涉房屋目前设定了抵押权，但该情形并非长期存在，双方仍可以在抵押权期限届满后办理产权转移登记手续；故本案中也并不存在必然导致合同目的无法实现情形。因此，纪云清主张解除案涉《房屋转让合同》既不符合约定解除亦不符合法定解除的情形，一审法院对其诉请不予支持并无不当，本院予以维持。 综上所述，纪云清的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费31600元，由纪云清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴一萍 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二一年三月十九日 法官助理 江丽丽 书 记 员 卞燕冰