山东省青州市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0781民初884号 原告：中国建设银行股份有限公司青州支行，统一社会信用代码：91370781869362606B，住所地：山东省青州市范公亭东路**。 负责人：王传文，该行行长。 委托诉讼代理人：吴本涛，山东万信律师事务所律师。 被告：张娜娜，女，1983年12月21日出生，汉族，住青州市。 被告任志凯，男，1981年8月8日出生，汉族，住青州市。 被告：山东光大资产评估有限公司，住所，住所地：潍坊市奎文区健康东街**恒联大厦**楼**社会信用代码： 913707057774302370。 法定代表人：徐会云，该公司董事长。 告：山东隆嘉房地产置业有限公司，住所地：青州市南，住所地：青州市南环中路**：91370781679234910Ｔ。 法定代表人：任志颖，该公司董事长。 原告中国建设银行股份有限公司青州分行（以下至判决主文前简称青州建行）诉被告张娜娜、任志凯、山东光大资产评估有限公司（以下至判决主文前简称光大资产公司）、山东隆嘉房地产置业有限公司（以下至判决主文前简称隆嘉置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月21日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴本涛，被告张娜娜到庭参加诉讼，被告任志凯、光大资产公司、隆嘉置业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告青州建行向本院提出诉讼请求:一、请求判令被告张娜娜、任志凯偿还原告借款本金296670.64元，利息及罚息按照合同约定计算至实际支付之日，并判决被告张娜娜、任志凯共同赔偿原告为实现债权支付的合理费用14800元；二、判令被告光大资产公司对上述债务承担连带清偿责任；三、判令被告隆嘉置业公司在最高额保证范围内对上述债务承担连带清偿责任；四、请求确认原告对涉案抵押物变现价款享有优先受偿权。 事实和理由：2012年4月25日，被告任志凯、张娜娜因购买被告隆嘉置业公司的房屋向原告借款，借款金额为42万元，借款期限自2012年5月10日至2032年5月10日。被告光大资产公司为该借款提供连带责任担保，被告任志凯以其购买房产提供抵押担保，并于2012年5月4日办理了抵押权登记。2012年5月3日，原告按照借款合同约定将贷款42万元汇入被告任志凯指定的被告隆嘉置业公司账户。2011年6月9日，原告与被告隆嘉置业公司签订最高额保证合同，合同约定自2011年6月3日至2014年6月9日期间对于买房人购买被告隆嘉置业公司房屋向原告借款时所产生的债务在8000万元范围内承担最高额保证担保责任，但被告任志凯、张娜娜未按约偿还原告借款本息，望判如所诉。 被告张娜娜、任志凯书面答辩称：贷款属实，本案为商品房买卖贷款合同纠纷，因被告任志凯未按时偿还房贷，导致原告起诉。被告任志凯在办理商品房贷款时就购买的房产进行了抵押担保，办理了不动产抵押预告登记，根据司法解释的规定，应当认定抵押权自预告登记之日起设立，原告依法享有对担保财产优先受偿的权利。被告任志凯并未实际取得该借款，该借款的实际使用人为被告隆嘉公司，被告隆嘉公司应当偿还该借款。原告主张的利息、实现债权的费用过高。原告实现抵押权后，被告任志凯无法取得房屋所有权，被告隆嘉公司应当返还被告已偿还的房贷。由于开发商一房两卖，已经将案涉房产交付给了他人，所以被告任志凯暂时拖欠了房贷。 被告光大资产公司、隆嘉置业公司均未答辩。 本院经审理认定事实如下：2011年6月9日，原告青州建行与被告隆嘉置业公司签订个人住房借款最高额保证合同一份。合同约定被保证的债权是指自2011年6月9日至2014年6月9日期间因原告青州建行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，最高额为8000万元；在上述期间内的任一时点，只要原告青州建行对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，原告青州建行可以连续向债务人提供贷款，被告隆嘉置业公司在该最高额内对原告因发贷款而形成的债权提供连带责任保证；尚未收回的债权余额包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金和原告为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证方式为连带责任保证，保证期间为原告对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同原告与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。双方还对合同其他事项进行了约定。 2012年3月9日，被告任志凯与被告隆嘉置业公司签订商品房买卖合同一份，合同约定被告任志凯购买被告隆嘉置业公司位于青州市××小区××楼××单元××房产一处，价款653401元，首付款233401元于合同签订当日支付，余款42万元向原告申请贷款支付。双方还对合同其他事项进行了约定。 2012年4月25日，原告青州建行与被告任志凯、张娜娜、山东龙楷投资担保有限公司签订个人住房（商业用房）借款合同一份，该合同约定被告任志凯向原告借款42万元，借款年限240个月；本合同项下借款利率在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上浮50%；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告青州建行有权宣布本合同借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。抵押人任志凯、张娜娜自愿向原告青州建行提供抵押担保，抵押物系位于青州市××小区××楼××单元××房产，抵押担保范围包括本合同项下全部借款本金、利息（包括罚息、复利）、违约金、赔偿金、借款人应当支付的其他款项、贷款人实现债权、抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费执行费评估费拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部借款本金、利息(包括罚息、复利)、违约金、赔偿金、借款人应当支付的其他款项、贷款人实现债权与东坝权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。若贷款人根据合同约定宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后两年止。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。被告任志凯在该合同借款人、抵押人栏内签名捺印，被告山东龙楷投资担保有限公司在保证人栏盖章确认。被告张娜娜在抵押人栏内签名捺印，双方还对合同其他事项进行了约定。 2012年5月4日，原告与被告任志凯在青州市房地产管理局对上述抵押物进行了抵押预告登记。原告取得青房预经济开发区字第2012XXXX号房屋预告登记证明，载明：XX花园X号商住楼X单元XX号房产预告登记权利人为原告青州建行，预告登记义务人为被告任志凯。被告隆嘉置业公司对XX花园X号商住楼尚未办理建筑物所有权首次登记。 2012年4月19日，被告张娜娜向原告出具共同还款声明一份，载明：本人是借款人任志凯的配偶，本人知悉借款人在建行青州支行的借款行为，并保证所借款项用于购买XX花园X号商住楼X单元XX号的房屋使用，本人承诺与借款人共同偿还该借款本金及相应利息。 2012年5月10日，原告将发放的贷款42万元存入被告任志凯指定的被告隆嘉置业公司在原告处开立的账户。此后，被告任志凯还款至2020年10月10日。截止到2020年12月21日，被告任志凯尚欠原告借款本金296670.64元及利息5612.37元。 2020年12月14日，原告青州建行（甲方）与被告山东万信（青州）律师事务所（乙方）签订委托代理协议一份。协议约定，乙方接受甲方委托，为甲方代理与被告任志凯、张娜娜、光大资产公司、隆嘉置业公司金融借款合同纠纷案件，甲方支付乙方律师代理费14800元。20121年3月17日，山东万信（青州）律师事务所为原告开具增值税发票一份。2021年3月18日，山东万信（青州）律师事务所为原告青州建行出具收据一份，载明收到原告律师代理费14800元。 山东龙楷投资担保有限公司于2015年11月30日变更为山东龙楷融资性担保有限公司；于2020年9月11日变更为光大资产公司。 本院认为，原告青州建行与被告任志凯、张娜娜、光大资产公司签订的个人住房（商业用房）借款合同，原告青州建行与被告隆嘉置业公司签订的个人住房借款最高额保证合同，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，均合法有效。原告作为贷款人，按合同约定履行了发放贷款的合同义务后，被告任志凯作为借款人，应当按照约定的期限和数额履行还款义务，不履行或者不适当履行合同义务，均应承担违约责任，原告有权宣布本合同借款立即到期，有权要求借款人立即清偿借款本息。被告张娜娜作为被告任志凯的共同债务人应当共同清偿夫妻共同债务，被告光大资产公司、隆嘉置业公司作为被告任志凯的连带责任保证人，应当承担连带清偿责任。因此，原告诉请判令被告任志凯、张娜娜共同清偿所欠借款本息，被告光大资产公司、隆嘉置业公司承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。本案中，被告隆嘉置业公司对隆盛花园2号商住楼尚未办理建筑物所有权首次登记，不具备办理抵押登记条件。因此，原告诉请对涉案抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 被告任志凯、隆嘉置业公司、光大资产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见，应视为对自己所享诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告任志凯、张娜娜共同偿还原告中国建设银行股份有限公司青州支行借款本金296670.064元及利息5612.37元（之后利息的计算：以借款本金296670.64元为基数，自2020年12月21日至实际给付之日，按照借款合同约定的罚息利率标准计算），于本判决生效之日起五日内付清； 二、被告任志凯、张娜娜共同赔偿原告中国建设银行股份有限公司青州支行律师代理费14800元，与本判决前款所列款项同时付清； 三、被告山东光大资产评估有限公司对本判决第一款、第二款所列款项承担连带清偿责任； 三、被告山东隆嘉房地产置业有限公司在最高限额8000万元范围内对本判决第一款、第二款所列款项承担连带清偿责任； 四、被告山东光大资产评估有限公司、山东隆嘉房地产置业有限公司承担保证责任后，有权向被告任志凯、张娜娜追偿； 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青州支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履期间的债务利息。 案件受理费2986元（已减半），财产保全费2077元，由被告任志凯、张娜娜、山东光大资产评估有限公司、山东隆嘉房地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。个人上诉的，应同时提交居民身份证复印件各两份；单位上诉的，应同时提交加盖公章的（法定）代表人身份证明书、营业执照复印件各两份，分别预交二审案件受理费5972元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  冯伟 二〇二一年三月三十一日 书记员  邱硕