安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖11民终520号 上诉人（原审被告）：滁州亚细亚商业管理有限公司，住所地安徽省滁州市琅琊区南谯路19号交通商城1-2层，统一社会信用代码91341102MA2TXAHL4K。 法定代表人：张荣奎，总经理。 委托诉讼代理人：白杨杨，安徽清流律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘慧惠,女,1993年11月2日出生,汉族,住安徽省滁州市琅琊区。 上诉人滁州亚细亚商业管理有限公司（下称亚细亚公司）因与被上诉人刘慧惠房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 亚细亚公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘慧惠的一审诉讼请求或发回重审；2.刘慧惠承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.《亚细亚时尚购物广场协调方案》中除其公司法定代表人签名以外部分为商户自行手写，没有其公司签章予以确认，不应对其公司发生法律效力，且见证人证实其公司仅同意下周三再次商谈，并未对入住率进行承诺，原审以《亚细亚时尚购物广场协调方案》认定其公司认可对商户入住率达80%曾进行过口头承诺，属事实认定错误；2.其公司从未就商场入住率进行过承诺，退一步说，即使法院认定其公司对入住率作出承诺，也不能当然认定刘慧惠对合同享有解除权，其已完成了主合同义务，不存在因根本违约导致合同目的不能实现的法定情形，原审以商场未达到入住率为由，认定合同目的不能实现，属适用法律错误。 刘慧惠辩称，协调方案是对租用合同的补充，两者具有同等法律效力，协调方案约定了解除合同的条件，现该条件已成就，其有权依照约定解除合同。协调方案经亚细亚公司法定代表人张荣奎签字，系其公司的真实意思表示。请求驳回上诉，维持原判。 刘慧惠向一审法院起诉请求：1.确认刘慧惠与亚细亚公司于2019年11月22日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除;2.判令亚细亚公司返还刘慧惠租金22400元、综合管理费1500元、履约保证金5000元、电卡押金300元、商铺装修费5000元,合计34200元；3.本案诉讼费由亚细亚公司承担。 一审法院认定事实：2019年11月22日,刘慧惠与亚细亚公司签订《亚细亚购物广场商铺租赁合同》一份,约定亚细亚公司将其拥有经营使用权的坐落在滁州市琅琊区南谯路19号亚细亚购物广场一层编号为22的商铺(铺号为1F-22),建筑面积约为15.5平方米,提供给刘慧惠经营男装品项。租赁期限自2020年1月1日起至2020年12月30日止，年租金33600元，年物业管理服务费3600元；履约保证金5000元，租赁期内，若刘慧惠存在违约，则该履约保证金抵作违约金归亚细亚公司所有，不再退还，如刘慧惠已完全按约履行合同的各项条款约定，不存在违约及相关费用欠缴情形，双方对合同期满终止无争议，不再续约且场地已按约返还给亚细亚公司，双方已办理完毕交接手续后5日内，刘慧惠可执履约保证金收据到亚细亚公司处办理退款手续，亚细亚公司于一个月内将履约保证金无息退还给刘慧惠；双方不论何种原因解除或终止本合同，亚细亚公司对刘慧惠的装修均不予补偿。同日,刘慧惠将房屋租金33600元、物业管理服务费3600元、履约保证金5000元、电卡押金300元支付给亚细亚公司，亚细亚公司出具收据。 2020年4月22日，亚细亚公司向业主发送通知一份，载明：“为应对新型冠状病毒疫情，支持现已入驻业主的经营。公司经研究决定：给现已入驻业主每户免租一个月的政策（这一个月的租期顺延至每户合同结束末期）。另外，为鼓励每户业主经营的积极性，2020年元月开业期间给每户赠送十天的装修时间。共合计免去40天的租期并于每户合同末期顺延”。2020年5月7日，亚细亚公司向业主发送通知一份，载明：“根据国家疫情补贴相关政策，本公司对疫情期间有关补贴事宜作出以下调整，对现已入驻本商场的实际运营业主，经公司研究决定每户免房租三个月，这三个月的免租期顺延于每户合同结束末期”。2020年5月8日，亚细亚公司向业主发送通知一份，载明：“‘五一’期间，市消防部门对亚细亚时尚广场进行消防安全检查，发现许多商铺内没有灭火器，根据《消防法》规定，所有商铺必须配置灭火器，请没有配置灭火器的商户，尽快配置”。 后亚细亚购物广场承租商户与亚细亚公司因退租问题产生纠纷，商户与亚细亚公司出具《亚细亚时尚购物广场协调方案》，载明：“协商参与方张荣奎亚细亚购物商户因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入驻率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营。经多次协商未果，这次协商给予以下承诺。于下周三（5月27号）张总亚细亚广场老板给商户结果（要求按当初承诺招商满80%商户才可开业。若归定期限未招商满80%，集体要求退租）。”该协议有刘慧惠、亚细亚购物广场其他部分商户及亚细亚公司法定代表人张荣奎签名。2020年6月23日，亚细亚公司取得琅消安检字[2020]第00016号公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。 2020年7月26日，刘慧惠向亚细亚公司寄出《通知函》一份，通知亚细亚公司因商铺消防安全设施不到位、承诺的80%入住率至今仍未达要求等原因导致合同目的不能实现，合同无法继续履行，经刘慧惠多次催告，亚细亚公司始终未解决上述问题，自通知函发出之日起，双方于2019年11月22日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除，刘慧惠将于亚细亚公司收到《通知函》之日起五日内搬出并将房屋腾空交付、交还钥匙，如亚细亚公司怠于验收房屋，在收到《通知函》五日后，视为租赁房屋已归还，相应风险由亚细亚公司承担。亚细亚公司应主动再次招租，否则自行承担扩大损失并要求亚细亚公司在收到通知函之日起五日内退还刘慧惠房屋租金、综合管理费、履约保证金等。 后刘慧惠再次向亚细亚公司寄出《通知函》一份并发送短信，通知亚细亚公司，刘慧惠已于2020年7月22日依法通知亚细亚公司解除《亚细亚购物广场商铺租赁合同》，双方签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》已于2020年7月30日解除，且刘慧惠现已搬出商铺并将房屋腾空交付亚细亚公司并交还钥匙，租赁房屋已归还，相应风险如房屋毁损等由亚细亚公司承担，并再次要求亚细亚公司在收到该《通知函》之日起五日内退还刘慧惠房屋租金、综合管理费、履约保证金等。 一审法院认为，刘慧惠与亚细亚公司签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》为有效合同，双方均应按照合同的约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除,合同解除权应符合约定或法定条件方可享有。刘慧惠以亚细亚时尚广场消防、安全设施及商场装修未到位，亚细亚公司承诺的商户80%入驻率未达要求,导致合同目的无法实现而解除合同。虽然双方未在合同中对商户入驻率的比例、消防、安装设施、商场装修等内容进行相关约定,但刘慧惠所举《亚细亚时尚购物广场协调方案》中载明：“因亚细亚购物广场在承诺未果情况下（商户入驻率未达80%以及商场装修未到位）强行开业导致现商户无法经营……”该协调方案经亚细亚公司法定代表人张荣奎签字确认，应视为亚细亚公司认可对商户入驻率达80%曾进行过口头承诺且至今入驻率仍未达80%，据此，亚细亚公司在合同履行过程中存在违约行为。但商户入驻率与刘慧惠租赁房屋何时进行营业及经营效益不存在必然的联系。刘慧惠在租赁房屋时,应充分考虑自身的商业风险,商业风险属于从事商业活动的固有风险,刘慧惠应对租房市场的商业环境具有一定的预见和判断,而不能将该风险转移给出租人，据此，刘慧惠亦具有一定过错。刘慧惠已于2020年7月31日搬离商铺，合同无法继续履行，其通过邮寄《通知函》通知亚细亚公司双方合同已经解除，予以确认。亚细亚公司在发布的通知中明确载明三个月的免租期顺延于每户合同结束末期，因双方均具过错导致合同解除，未能顺延免租期，刘慧惠主张在其租赁期间内免租金三个月不予支持，其实际使用房屋系自2020年1月1日起至2020年7月31日，该时段内的房租19600元、物业费2100元，理应支付，亚细亚公司收取的剩余房屋租金14000元、物业费1500元、履约保证金5000元、电卡押金300元应退回，合计20800元。刘慧惠主张的商铺装修费用无合同依据，不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条规定，判决：一、确认原告刘慧惠与被告滁州亚细亚商业管理有限公司于2019年11月22日签订的《亚细亚购物广场商铺租赁合同》解除；二、被告滁州亚细亚商业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告刘慧惠租金、物业费、履约保证金、电卡押金合计20800元；三、驳回原告刘慧惠的其他诉讼请求。案件受理费660元，减半收取330元，由原告刘慧惠负担130元，被告滁州亚细亚商业管理有限公司负担200元。 二审查明的事实同一审，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，亚细亚公司与刘慧惠等亚细亚购物广场承租商户因租赁合同产生纠纷，在当地社区及派出所的见证下，双方签订了《亚细亚时尚购物广场协调方案》，该方案有张荣奎及刘慧惠等参与协议商户的签字并按指印。张荣奎系亚细亚公司的法定代表人，有权代表公司就公司的房屋租赁事项参与协调，张荣奎参与协调并在上述协调方案中签字行为是其履行职务行为，协调方案所产生的法律后果应由亚细亚公司承担。亚细亚公司关于协调方案中仅有其公司法定代表人签名，没有其公司签章予以确认，不应对其公司发生法律效力的上诉主张不能成立。协调方案载明：这次协商给予以下承诺于下周三（5月27号）张总（亚细亚广场老板）给商户结果（要求按当初承诺招商满80%商户才可开业，若规定期限未招商满80%，集体要求退租）。按照该内容能够认定，亚细亚公司在协调过程中对商户入住率达80%进行了承诺。亚细亚公司关于原审以协调方案认定其公司认可对商户入住率达80%进行承诺属事实认定错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。根据“若规定期限未招商满80%，集体要求退租”的协调内容，能够认定双方将招商是否满80%作为租赁合同是否解除的条件，亚细亚公司未能举证证明其公司对商户招商已满足80%的承诺内容，据此刘慧惠享有案涉合同的解除权，鉴于刘慧惠已向亚细亚公司发出了解除通知并搬离了案涉房屋，原审判决确认双方租赁合同解除并无不当。亚细亚公司关于原审认定刘慧惠享有合同解除权属适用法律错误的上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，亚细亚公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费320元，由上诉人滁州亚细亚商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 高 奎 审判员 刘 勇 审判员 王 敏 二〇二一年三月十一日 书记员 岳陈陈 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；