辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽06民终645号 上诉人（原审原告、反诉被告）：丹东万达广场有限公司，住所地丹东市振兴区锦江街****。 法定代表人：肖广瑞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：矫春阳，辽宁文扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩啸，辽宁文扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张金鹏，男，1985年5月18日出生，汉族，住丹东市振兴区。 委托诉讼代理人：于婷婷，辽宁卓政（丹东）律师事务所律师。 上诉人丹东万达广场有限公司因与被上诉人张金鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服丹东市振兴区人民法院（2020）辽0603民初3875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丹东万达广场有限公司的委托诉讼代理人韩啸、被上诉人张金鹏及其委托诉讼代理人于婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丹东万达广场有限公司上诉请求：一、撤销原审判决第二项、第三项，依法改判被上诉人给付上诉人欠缴租金；依法驳回被上诉人的反诉请求，改判上诉人无需返还被上诉人各项保证金、押金。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人要求被上诉人支付3月、4月租金是依据补充协议的约定，补充协议已经取代原租赁合同，应认定被上诉人违约；被上诉人逾期支付3月、4月租金，构成违约，不应返还履约保证金；上诉人已经最大限度给予被上诉人租金优惠，被上诉人再次违反补充协议，应认定其违约。 张金鹏辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法公断，驳回上诉人的诉讼请求。 丹东万达广场有限公司向一审法院起诉请求：被告给付租金3989.83元及违约金156元（以3989.83元为本金，自2020年6月20日起至实际给付之日止按合同约定计算）。 张金鹏向一审法院反诉请求：1、解除双方的租赁关系；2、原告返还剩余保证金100248.47元。 一审法院认定事实：2019年8月25日，以原告为甲方（出租人），以被告为乙方（承租人），双方签订租赁合同一份，约定乙方承租甲方经营的万达广场步行街三层3013B号商铺用于餐饮经营。双方约定租金按照房屋面积计付，起始标准为每月每平方米125元，起始月租金标准为32106.25元，每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金，双方另约定了租金递增方式、保证金、物业服务等相关内容。其中“保证金”约定，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币64212.50元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付31849.4元作为物业服务保证金，甲方或物业服务公司有权在书面通知乙方后从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同因乙方违约而提前终止的,则甲方有权没收本合同项下之履约保证金……同日，以丹东万达广场商业管理有限公司为甲方，以被告为乙方，双方签订物业管理服务协议一份，约定甲方为乙方提供物业管理服务等相关事宜，该协议除约定了物业费的具体收取办法外另约定乙方需向甲方交纳相当于2个月物业服务费的履约保证金，如乙方未按照约定向甲方支付物业费、违约金等，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用；乙方还需向甲方缴纳质量保证金10000元，如乙方在经营期间不按时开业或者因不符合国家规定情形遭到政府部门处罚等，甲方有权以质量保证金代为支付对消费者、受损方的退货款、赔偿款、罚款等。2019年10月，被告按照合同约定或原告要求，陆续交纳了物管费保证金6164.40元及25685元，租赁保证金12842.50元、租金履约保证金51370元、POS机押金5000元、质量保证金10000元、装修押金10000元，合计121061.9元。此后，被告使用承租店铺经营，初期经营状况良好，但2020年初国内新冠疫情暴发，被告受疫情影响闭店若干天。2020年3月下旬开店后客流量小，经营状况差，导致被告无力支付租金及物业费。2020年3月28日，被告向原告及物业公司发出《关于申请扶持政策（账单分期）的函》：“因受新冠疫情影响，我方资金紧张，现向出租人、物业公司申请分10期支付2020年3、4月的租金和物业费。”原告及物业公司对被告的该申请予以准许后，被告仍未能按照此函件约定期限交纳。丹东万达广场商业管理有限公司遂于2020年6月28日向被告发出《解除合同通知书》，指出被告应于2020年6月20日缴纳下一期租金，但至今未缴纳属于单方严重违约，其将依据合同约定解除双方的租赁合同并没收履约保证金64212.50元，同时敦促被告及时结清欠付的租金40667.94元、物业费20171.29元并将承租商铺退还。被告于同年6月30日收悉该函件并同意解除双方的租赁合同，至此，双方的租赁关系解除。 此后，被告未能结清所欠租金及物业费，原告遂没收了被告交纳的履约保证金64212.50元，并从物业履约保证金31849.4元中冲抵了被告欠缴的物业费20171.29元，剩余的物业履约保证金11678.11元、质量保证金10000元、装修押金10000元、POS机押金5000元合计36678.11元冲抵了被告欠缴的租金，原告认为，在作出以上冲抵之后，被告尚欠租金3989.93元，遂诉至法院。 另查，我市于2020年3月22出台《关于做好我市住宿餐饮业恢复正常营业相关工作的通知》，该通知作出后万达广场方可以全面营业，被告虽于2020年3月22日以后才正式恢复营业，但原告对于3月份系按完整的自然月予以计算租金、物业费，故被告认为3月份应扣除未营业期间的租金、物业费，双方为此发生争议。按照双方租赁合同中对于保证金的约定，被告欠付的租金40667.94元从已缴的租金履约保证金64212.50元中扣除后，租金履约保证金剩余23544.56元，被告欠付的物业费20171.29元从已缴的物业服务保证金31849.4元中扣除后，物业服务保证金剩余11678.11元。此外，尚有质量保证金10000元、装修押金10000元、POS机押金5000元在双方解除合同后，原告未向被告返还，且原告认可被告除欠付上述租金外无其他违约行为。以上未返还款项合计60222.67元。 本案在审理过程中，经审查，涉案的部分保证金收取主体为丹东万达广场商业管理有限公司，且原告在提出诉讼请求时已将该保证金用于抵扣了欠付的租金，因此该院向双方当事人释明本案的主体问题，原告表示为计算方便、减少诉累，丹东万达广场商业管理有限公司同意以原告名义起诉，相关诉讼风险及权利义务由两公司自行解决。被告对此表示认可。 一审法院认为，原、被告均认可双方的租赁关系于2020年6月30日予以解除，故该院予以确认。在双方的租赁合同中约定了租金履约保证金和物业服务保证金用于扣除承租人所欠付的租金和物业费，且最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案中，被告明显因疫情防控措施导致的营业收入减少而欠付租金，其不应承担违约责任，故原告应将扣除被告所欠租金、物业费后的保证金余额返还给被告。经扣除后，被告不欠原告租金、物业费，故该院对原告的诉讼请求不予支持，对被告请求原告返还剩余保证金的反诉请求予以支持，但返还数额应以该院核定为准。关于被告提出3月份的租金、物业费应扣除闭店期间的25天，应按5天计算一节，因被告所承租房屋并非国有房屋，不具备享受国家现行政策的主体条件，且原告对于疫情期间的1、2月份房租已经进行了减免，对于3、4月份的房租也给予了分期履行的优惠政策，原告作为出租人因疫情也遭受了损失，故被告的该辩解意见缺乏事实及法律依据，该院不予采纳。判决：一、确认原、被告之间的租赁关系解除；二、驳回原告丹东万达广场有限公司的诉讼请求；三、原告丹东万达广场有限公司于本判决生效后10日向被告张金鹏返还租金履约保证金23544.56元、物业服务保证金11678.11元、质量保证金10000元、装修押金10000元、POS机押金5000元，合计60222.67元；四、驳回被告张金鹏的其他反诉请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告丹东万达广场有限公司负担。反诉费1152元，由原告丹东万达广场有限公司负担691.2元（被告已预交，原告随上述款项一并给付被告），由被告张金鹏负担460.8元。 二审中，张金鹏提交了万达广场减免商户租金及物业费的通知一份，证明上诉人给被上诉人免除的租金仅为36天，而非上诉状所述的免除4个月租金。 丹东万达广场有限公司的质证意见为，对该证据没有异议。 本院的认证意见为，鉴于被上诉人对该份证据没有异议，故本院予以采信。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：1、上诉人要求被上诉人支付3月、4月租金有无事实依据；2、原审判决在扣除相应租金、物业费的基础上确定上诉人应当返还给被上诉人的款项是否适当。 本案中，丹东万达广场有限公司与张金鹏在合同初期履约情况良好，张金鹏在预交2020年初租金后国内新冠疫情爆发，受疫情影响丹东餐饮业整体营业情况，丹东万达广场有限公司按照政府文件通知，于2021年3月22日以后才开始正式营业，张金鹏也于此后才恢复经营。因开店后客流量小，经营状况差，导致张金鹏无力支付租金及物业费。6月30日，丹东万达广场有限公司向张金鹏发出《解除合同通知书》，张金鹏同意解除双方的租赁合同，至此，双方的租赁关系解除。依据上述事实可知，张金鹏店3月末开店，考虑到新冠疫情对经营收入的影响，且张金鹏于3月末才开始恢复营业，故不应承担3月份租金。张金鹏店4月租金已与此前预交租金冲抵，故丹东万达广场有限公司所提要求张金鹏支付3月、4月租金没有事实依据，本院不予支持。关于丹东万达广场有限公司所提张金鹏应支付违约金的事实，经查，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。依据上述规定，张金鹏因疫情原因导致迟延支付租金，丹东万达广场有限公司不得要求其承担违约责任，故丹东万达广场有限公司的该节意见，本院不予支持。 综上所述，丹东万达广场有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1355元，由丹东万达广场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  冯泰昆 审判员  韩 丹 二〇二一年三月二十九日 书记员  林婷婷