重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝05民终2171号上诉人（原审被告）：陈博，男，汉族，1991年12月26日出生。上诉人（原审被告）：陈登阳，男，汉族，1970年10月28日出生。被上诉人（原审原告）：重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司，住所地重庆市渝北区泰山大道东段118-6号，统一社会信用代码91500000622031127M。法定代表人：蓝兴淑。委托诉讼代理人：金川，重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：向海涛，重庆华栋律师事务所律师。上诉人陈博、陈登阳因与被上诉人重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司（以下简称华宇物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院(2020)渝0107民初21209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈博、陈登阳，被上诉人华宇物业公司的委托诉讼代理人金川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈博、陈登阳上诉请求：撤销原审判决，依法改判上诉人支付物业费用应按照前期合同1元每平米每个月支付；2013年7月、8月的物业费减半收取，超出诉讼时效的物业费用不再支付；一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人并非要求免除缴纳物业服务费，而是要求按照前期物业合同内容执行；被上诉人侵吞公共区域停车收益，证据充分；被上诉人还存在盗取业主大修基金、破坏小区消防设施设备等致小区业主生命安全不顾的违法行为，这不属于服务瑕疵；2013年7月、8月，被上诉人为达到涨价的目的，以停止服务要挟业主，因此上诉人要求该两个月的物业费减半收取合情合理；被上诉人召开的业主大会不合法，表决内容是虚假承诺，被上诉人继续留在涉案小区和涨价均不合法；物业服务费收费标准调整为1.5元/月缺乏事实和法律依据，小区部分其他业主仍按照前期物业合同标准支付物业服务费；华宇物业公司未向上诉人催收过物业费，上诉人未在涉案房屋居住，被上诉人提供给法院的催收凭据，没有上诉人签字，对于已过诉讼时效部分的物业服务费不应当支持。涉案小区房屋质量差，因为外墙伸缩缝漏水，造成涉案房屋损坏无法居住，被上诉人2015年非法动用专用维修资金维修外墙但无果，要求被上诉人承担上诉人在外租房3年的全部租金和房屋后续维修费。华宇物业公司辩称，案涉小区的物业费调整事宜此前已经生效判决依法进行认定，上诉人应当按照新标准缴纳物业费；关于诉讼时效问题，被上诉人对上诉人进行多次催收，不存在诉讼时效问题；上诉人陈述其在外租房居住但未提交证据，即使上诉人在外居住属实，上诉人未及时通知被上诉人其联系方式，被上诉人也只能向涉案房屋地址邮寄催收函；被上诉人在2013年7月、8月期间该两个月全面履行了物业服务义务，上诉人无权要求减半收取。华宇物业公司向一审法院起诉请求：1.判令陈博、陈登阳立即支付华宇物业公司2013年7月1日至2020年8月31日期间的物业服务费16186.94元；2.判令陈博、陈登阳支付华宇物业公司违约金(自逾期之日起每天按应交费用的1‰计算至陈博、陈登阳付清欠费之日止)；3.本案诉讼费用由陈博、陈登阳承担一审法院认定事实如下：2008年3月25日，重庆华宇物业管理有限公司更名为重庆华宇物业服务有限公司；2017年8月18日，重庆华宇物业服务有限公司更名为重庆华宇物业服务集团有限公司；2018年6月4日，重庆华宇物业服务集团有限公司更名为重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司。2002年4月8日，华宇物业公司与重庆华宇物业（集团）有限公司签订《案涉小区物业管理委托合同》，约定华宇物业公司为陈博、陈登阳所在的案涉小区提供物业服务，并按照物价局批准的收费标准收取物业管理费，合同期限自2002年8月1日至2005年12月31日或到该物业成立业主委员会时止。合同签订后，华宇物业公司进驻案涉小区为其提供了物业管理服务。其间，经重庆市物价局核价，华宇物业公司对小区高层业主按照1元/建筑平米·月标准计收服务费。陈博、陈登阳系案涉小区9号28-5号房屋业主，该房屋建筑面积127.96平方米。华宇物业公司在2013年对案涉小区物业服务费进行调整，并自2013年12月1日起，按照1.5元/平方米/月的标准向案涉小区业主收取物业服务费。2018年1月22日，华宇物业公司以案涉小区业主即案外人刘莹、杨丽娟为被告向一审法院提起物业服务合同纠纷一案诉讼，一审法院经审理后作出（2018）渝0107民初2579号民事判决书，判决案外人刘莹、杨丽娟按照1.5元/平方米/月的标准向华宇物业公司交纳物业服务费。在此案审理过程中，案外人刘莹还出示了案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，其上载明：全体业主、使用人和商户，请你们在2015年9月26日之前到物业中心缴清物业费和电费，少部分业主恶意欠费的行为将影响到大多数业主的利益，物业服务工作需要大家来共同维护，届时我们将在2015年9月26日零时停止水电供应服务。2019年3月1日，案外人刘莹、杨丽娟不服前述判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉，该院经审理后于2019年5月10日作出（2019）渝05民终2345号民事判决书，二审法院认为2013年10月案涉小区业主就小区物业管理服务费是否调价所进行的投票……该次投票结果对于案涉小区业主应当具有约束力……案涉小区高层住宅物业费标准在历经十年后，期间物业人工工资及各项费用成本均有不同程度增加，而中间物业服务费并未进行调整，本次由1元每平方米调整至1.5元每平方米，亦较为符合该地区社会经济发展实际和市场水平，故对该次调整结果予以认可……被上诉人在经业主投票同意继续留用、提供服务的情况下按照原合同约定事项实际为包括上诉人在内的小区业主提供了物业管理服务，双方构成事实物业服务合同关系，故上诉人应当按照调价结果向被上诉人支付物业服务费。遂判决驳回上诉，维持原判。在本案的审理中，华宇物业公司陈述，其通过邮寄催收函、上门口头催收、电话催收、在小区张贴公告等方式多次向陈博、陈登阳催收物业服务费，并举示了2020年8月18日的催收函及华宇物业公司于2020年8月21日向陈博、陈登阳邮寄物业费催收函的EMS快递单、2020年6月5日的催收函及华宇物业公司于2020年6月6日向陈博、陈登阳邮寄物业费催收函的EMS快递单、华宇物业公司于2018年10月21日向陈博、陈登阳邮寄物业费催收函的EMS快递单、华宇物业公司于2016年2月5日向陈博、陈登阳邮寄物业费催收函的EMS快递单、华宇物业公司于2014年7月22日向陈博、陈登阳邮寄物业费催收函的EMS快递单、华宇物业公司于2013年12月10日向陈博、陈登阳邮寄物业费催收函的EMS快递单、邮件跟踪查询记录、中国邮政速递物流股份有限公司重庆市渝北区分公司出具的情况说明及附件。陈博、陈登阳质证称不认可该组证据的真实性，其从未收到过催收函及快递，但陈博、陈登阳认可上述EMS快递单所载收件人地址确系其在小区具有产权的房屋地址。陈博、陈登阳陈述，前期合同已过期，华宇物业公司未与业主签订新的物业服务合同，华宇物业公司涨价不合理、表决结果后面签字的人非案涉小区业主代表、表决结果不合法、投票涨价不合法，华宇物业公司将物管客服中心变成了物管租赁中心，华宇物业公司侵犯了陈博、陈登阳权利，华宇物业公司服务质量差，陈博、陈登阳房屋漏水，并举示了《物业管理委托合同》、照片十页、九龙坡区渝州路街道某社区出具的关于小区物业费调整集中征求意见复印件及表决结果复印件、九龙坡渝州路街道某社区出具的关于召开小区业主大会临时会议公告复印件、案涉小区业主经咨询相关部门后自行制作的论证“同意多数人意见”表决选项及计票方式的非法性（一）、陈博、陈登阳房屋照片两页、物管客服中心照片四张予以证明。华宇物业公司质证称，对《物业管理委托合同》真实性予以认可，因案涉小区未成立业委会，故未与业委会签订新的物业合同；对照片的真实性无法确认，即使属实，陈博、陈登阳也不能以小区某一时间点、某一局部存在的物业服务瑕疵而否定华宇物业公司整个服务期间的服务质量；九龙坡区渝州路街道某社区出具的关于小区物业费调整集中征求意见及表决结果系复印件，华宇物业公司无法确认其真实性；临时公告系复印件，华宇物业公司无法确认其真实性，案涉小区调价的合法性已经生效判决认定;案涉小区业主经咨询相关部门后自行制作的论证“同意多数人意见”表决选项及计票方式的非法性（一）系他人单方制作，华宇物业公司不认可其真实性，不能达到证明目的；对陈博、陈登阳房屋照片两张真实性不予认可，不能证明华宇物业公司不作为，无法达到华宇物业公司的证明目的；对于物管客服中心照片四张真实性认可，不认可证明目的，华宇物业公司一直在案涉小区提供物业服务，不能以此认为华宇物业公司将物业服务中心变成经营场所，小区物业中心仍是为案涉小区提供物业服务的场所。华宇物业公司陈述，其为案涉小区提供了事实物业服务，系依据事实服务合同关系向陈博、陈登阳主张物业服务费；陈博、陈登阳认为前期物业服务合同为格式合同，应属无效，华宇物业公司诉状中以前期物业合同为依据，庭审中又明确以事实服务合同为依据，华宇物业公司起诉理由不成立。另外，华宇物业公司明确，系按照1元/平方米/月主张2013年7月至2013年11月期间的物业服务费，按照1.5元/平方米/月主张2013年12月至2013年8月期间的物业服务费。陈博、陈登阳认可在华宇物业公司主张的欠费期间内未交纳物业服务费，称其在要求按照原来的标准交纳物业服务费，华宇物业公司拒收并要求陈博、陈登阳按照1.5元/平方米/月的标准交纳时知晓物业服务费涨价，并称其系因华宇物业公司物业服务费涨价不合法、合同依据不合法、收费依据不合法、物业费价格形成不合法等原因而未交纳。一审法院认为，华宇物业公司与重庆华宇物业（集团）有限公司签订的《物业管理委托合同》到期后，至今未与案涉小区业主签订新的物业服务合同，但华宇物业公司仍按照原物业合同约定的事项向包括陈博、陈登阳在内的案涉小区全体业主提供了事实物业管理服务，陈博、陈登阳作为小区业主也接受了华宇物业公司所提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，陈博、陈登阳应就所接受的物业服务向华宇物业公司支付物业服务费。关于陈博、陈登阳提出的华宇物业公司收取物业服务费标准问题，由于已有生效判决对华宇物业公司在2013年将案涉小区物业服务费收费标准调整至1.5元/平方米/月的结果予以了认可，故一审法院对于陈博、陈登阳的此项抗辩意见依法不予采纳。关于陈博、陈登阳提出的华宇物业公司侵害业主利益等问题，因陈博、陈登阳提供的证据并不充分，故一审法院对陈博、陈登阳的该项抗辩意见亦不予采纳。关于陈博、陈登阳提出的房屋质量差等问题，陈博、陈登阳可另行诉讼主张。关于陈博、陈登阳提出的华宇物业公司提供的物业服务不到位、有瑕疵的问题，一审法院认为，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业服务合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，故陈博、陈登阳提供的证据即使能够证明华宇物业公司在物业服务过程中存在一定瑕疵，也不足以免除陈博、陈登阳交纳物业服务费的义务。华宇物业公司邮寄的催费快递单中收件人地址确系陈博、陈登阳在案涉小区具有产权的房屋地址，华宇物业公司举示的证据能够证明其已就本案所主张的物业服务费向陈博、陈登阳进行了催收。因此，陈博、陈登阳应按照1元/平方米/月的标准向华宇物业公司交纳2013年7月1日至2013年11月30日期间的物业服务费639.8元（127.96平方米×1元/平方米/月×5个月），按照1.5元/平方米/月的标准向华宇物业公司交纳2013年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务费15547.14元（127.96平方米×1.5元/平方米/月×81个月），以上共计16186.94元。关于华宇物业公司所主张的违约金问题，陈博、陈登阳系因华宇物业公司提供的服务存在一定的瑕疵，且原、陈博、陈登阳就物业服务费标准存在分歧而未交纳物业服务费，陈博、陈登阳欠缴物业服务费系事出有因，故对于华宇物业公司的此项主张，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“一、被告陈博、陈登阳于本判决生效之日起十日内向原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司支付2013年7月1日至2020年8月31日期间的物业服务费16186.94元。二、驳回原告重庆华宇第一太平戴维斯物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计187元，由被告陈博、陈登阳负担。”二审中，上诉人举示证据一：照片打印件两份，拟证明其房屋漏水问题及小区环境差；证据二：2020年8月21日催收函照片一张，拟证明对方把电话写错了，对方的催收函是伪造的；证据三：物业费发票复印件一张，拟证明小区其他业主是按照1元/平方米计算的。被上诉人质证后认为，对证据一的真实性不予认可，即使房屋漏水属实，房屋质量问题是开发商负责，被上诉人只对小区公共部分有维修义务；对证据二，虽然该证据上电话号码因为工作人员失误写错，但收件人和收件地址正确，依然是有效的催收；对证据三的真实性不予认可，即使属实也只能证明该业主只缴纳了部分物业费。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，首先，关于物业费服务费标准的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。本案中，关于华宇物业公司收取的物业服务费标准的问题，已经多份生效法律文书确认，本院不再赘述。其次，关于本案是否已过诉讼时效的问题。华宇物业公司邮寄的多份催费快递单中收件人地址确系上诉人在案涉小区具有产权的房屋地址，华宇物业公司举示的证据能够证明其向上诉人进行了催收；即使2020年8月21日的催收函电话号码有误，但被上诉人其他邮寄催收函的行为及向法院起诉的行为均系有效催收，该份催收函的效力并不影响本案的判决结果；且已生效法律文书也确认，案外人刘莹在其诉讼中出示的案涉小区客户服务中心于2015年9月20日向全体业主张贴的“温馨提示”，可以认定华宇公司在2015年9月20日就物业费和电费向包括上诉人在内的物业所有人进行了催收。因此，一审法院认定华宇物业公司所主张的2013年7月1日至2020年8月31日期间的物业服务费未过诉讼时效，上诉人应当向华宇物业公司交纳此期间的物业服务费并无不当，本院予以维持。再次，因华宇物业公司按照原物业合同约定的事项向包括上诉人在内的案涉小区全体业主提供了事实物业管理服务，上诉人作为小区业主也接受了华宇物业公司所提供的物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，根据权利义务相一致原则，上诉人应就所接受的物业服务向华宇物业公司支付物业服务费。至于上诉人上诉称被上诉人侵占公共收益的问题，不属于本案的审理范围，上诉人可另诉解决；对于上诉人提出2013年7月、8月物业服务费减半收取的请求，上诉人并未举示证据被上诉人在该两个月期间存在停止服务的行为，故本院对该请求不予支持。另外，对于上诉人要求被上诉人赔偿因房屋质量问题导致上诉人在外租房的损失及房屋后续维修费的问题，并不属于本案的审理范围，当事人可另案解决。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费374元，由上诉人陈博、陈登阳承担。本判决为终审判决。审 判 长 周 舟审 判 员 段晓玲审 判 员 陈 华二〇二一年三月二十五日法官助理 陈 莹的额额额额腹杆腹（院书记员余文韬