广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1103民初320号 原告：贺州市启航物业管理有限责任公司，住所地：广西贺州市八步区建设西路264号美立方小区1栋1单元1103号。 法定代表人：江小波。 被告：朱谨，男，1981年12月15日出生，汉族，户籍所在地广西贺州市平桂区，现住广西贺州市八步区。 原告贺州市启航物业管理有限责任公司（以下简称启航公司）与被告朱谨物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告启航公司的法定代表人江小波，被告朱谨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告启航公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告支付原告物业服务费4651元、垃圾清运费330元；2.请求法院判决被告支付原告物业服务费的违约金5092元（按每日千分之三计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是原告所管理服务的贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区的业主，被告购得该小区4-1-204号房，建筑面积117.45㎡。原告于2017年5月10日与贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会签订该小区的物业管理服务合同，合同约定物业管理服务费0.9元/月/㎡，垃圾清运费7.5元/月，物业管理服务费的违约金按每日千分之三计算。原告按照合同约定为该小区业主提供物业管理服务，被告从2017年5月1日至2020年12月31日，从未向原告交纳物业管理服务费和垃圾清运费。被告共欠原告的物业管理服务费4651元，垃圾清运费330元，违约金5092元。原告向被告催收上述款项未果，遂向法院提起诉讼。 2 原告对其主张在举证期限内向法院提交的证据有：1.桂湘粤人才创业园物业管理服务合同；2.贺州市桂湘粤人才创业园小区缴费登记表；3.催费通知单照片。 被告朱谨辩称，一、原告主张被告不支付物业服务费不是事实。被告自2014年入住大学生公寓小区以来，仅与贺州市幸福物业签订过服务协议享受其服务并支付其服务费用。被告认可贺州市景祥物业的服务并支付其物业服务费用至2017年4月。从2017年5月起，被告没有委托任何人以任何形式与任何物业公司达成服务协议，也不曾享受过任何物业服务。二、被告主张原告违约不是事实。1.被告对于业委会代表罗志刚于2017年5月10日与原告签订的物业服务合同不知情，该合同也没有经过业委会讨论决定，违反相关法律规定。原告在小区没有正常开展工作，对全体业主的生存环境及安全置若罔闻，垃圾漫天飞，安全事故频发。2.被告于2016年10月13日、2017年5月2日缴纳过物业服务费，但均是江小波担任贺州市景祥物业工作人员期间。之后，除江小波、谢秀芳外，小区的大批物业人员瞬间消失，被告户从此频繁出现停水停电及垃圾环绕和电梯故障问题，严重影响了被告及家人的正常生活。2019年间，在多次求助住建部门无果的情况下，被告自费清运了小区的两次垃圾。随后，被告均是通过市住建部门和12345热线来完成小区的清洁工作。3.由于原告长期将垃圾运到被告楼下堆放，环境污染严重，对被告及家人的身体和心灵均造成了严重的伤害。被告及家人长期受到皮肤病的折磨，被告的母亲和姐姐因此患上抑郁症。4.原告打开被告楼下围墙的铁门用于运送垃圾，致使被告的车辆被盗两次，并且物业无监控可供警方查找。5.原告长期将垃圾堆于被告楼下造成火灾两次。6.小区的电梯自2017年初就开始不正常运转，亦不及时检修。2020年1月10日，自治区研究院检测发现大学生公寓存在长期使用驱动轮槽严重磨损和钢丝绳缺失一根的电梯并下发整改通知书给原告，原告因此被行政处罚30000元。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告为其辩称向法院提交的证据有：1.业主群聊天记录截图；2.12345投诉记录截图；3.照片；4.收据照片；5.国家企业信用信息公示系统截图；6.照片。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院做如下认定：被告提交的证据3无其他证据相佐证，故在本案中不做认定。被告提交的证据5来源合法，内容客观真实，可以作为本案认定相关事实的依据。原告对被告提交的证据6的真实性无异议，本院对该证据予以认定。 3 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 被告系贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区4-1-204号房的业主，该房屋建筑面积为117.45㎡。2017年5月10日，以原告为乙方，案外人贺州市桂湘粤人才创业园业主委员会为甲方，双方签订了一份《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》，约定：合同期限为2017年5月1日至2020年4月30日。物业服务总费用为0.9元/月/㎡，其中住宅物业费0.6元/月/㎡（含公共设施照明维修更换、卫生保洁费等）。独栋无电梯的门面楼二楼以上楼层收费按此标准，电梯使用费0.3元/月/㎡（含电梯年费，年检费和日常维护费，超过保质期需要更换零部件和损坏维修费用除外）。物业服务费用按月交纳，实行先服务后交费的原则，即业主或物业使用人（租赁人）应在下一个月的5日前缴清上一个月的物业服务费，逾期要按每日千分之三的违约金缴纳。双方亦对其他权利义务事项进行了约定。从2017年5月1日起至2020年12月31日止，被告从未向原告交纳过物业管理服务费和垃圾清运费，共拖欠原告物业管理服务费4651元，垃圾清运费330元(按7.5元/月/户计算），上述款项合计4981元。原告通过在被告房屋门口张贴催费通知的方式向被告催收物业管理服务费和垃圾清运费，但被告均未向原告交纳过任何款项。 另查明，原告基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在瑕疵。合同期满后，原告仍继续为贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区提供物业服务，但双方未签订书面的物业服务合同。 本院认为，原告与案外人贺州市桂湘粤人才创业园业主委员于2017年5月10日签订的《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》，是双方在平等自愿，协商一致的基础上签订的，合同内容系双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规强制性规定，合法有效。被告系贺州市桂湘粤人才创业园大学生安居小区4-1-204号房的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《桂湘粤人才创业园物业管理服务合同》对被告具有法律约束力。 原告对案涉小区基本履行了物业合同中的各项义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法 4 律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，原告主张按合同约定的标准收取物业管理服务费和垃圾清运费的诉请，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告要求被告给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求。被告拖欠原告物业服务费部分本应按合同约定计算违约金，但因原告服务存在瑕疵，存在一定的过错，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告朱谨应在本案判决生效之日起十日内向贺州市启航物业管理有限责任公司支付拖欠的物业服务费4651元、垃圾清运费330元，上述款项共计4981元。 二、驳回原告贺州市启航物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费52元，减半收取26元（原告已预交），由被告朱谨负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李永慧 5 二〇二一年三月五日 法官助理 吴润芳 书 记 员 蒋丽榕