河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终211号上诉人（原审被告）：马书明，男，汉族，1976年8月28日出生，住河南省鄢陵县。被上诉人（原审原告）：王云亭，男，汉族，1979年11月10日出生，住河南省鄢陵县。委托诉讼代理人：孙厌平，女，1982年1月27日生，汉族，住河南省鄢陵县,系王云亭之妻。上诉人马书明因与被上诉人王云亭房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初3175号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，上诉人马书明，被上诉人王云亭的委托诉讼代理人孙厌平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人马书明上诉请求：一、一审判决的给付被上诉人王云亭房屋租金6500元有误，在原幼儿园房屋租赁合同的第四条，第一项，该房屋租赁期共计60个月，自2016年正月16日起至2021年正月15日至（按农历）合同已显示标明是按农历计算租金，且一审在判决书第四页第一行也注明是按农历计算，而在实际判决中是按阳历（2020年1月1日至2020年8月31日至）8个月来计算房屋租金。阳历2020年1月1日按对应农历为2019年腊月初七，而农历2020年正月16日与阳历2020年2月16日是同一天。阳历2020年8月31日与2020年7月13日是同一天，所以2020年上学期租金。应当从阳历的2020年2月16日至2020年8月31日。也就是按农历从2020年正月16到2020年7月13日来计算，这样才六个月，不能与2019年份计算重复，又由于疫情不可抗力，再减少两个月房屋租金，因此我认为此计算有误。不合常规，应按25000元／年÷12个月×（6-2）6000元}计算。又根据民法通则第107条之规定，和本合同第九条第六项之约定。因不可抗力因素。不能履行合同或造成他人损害的，不承担民事责任。况且我已在上半年按双方电话沟通的其实意愿（疫情不可抗力）已一次性全额支付6000元。故不存在我还欠被上诉人房租一说。二、关于一审判决支付1500元违约金。没有法律依据。认定事实不清。原审确定性质不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《城市房屋租赁管理办法》第六条规定。被上诉人王云亭应提供出租房产证（或具有出租权的有效证明）。未依法取得房屋所有证，属于违法建筑的。不得出租，与承租人订立的租赁合同无效。在一审法庭辩论终结前，未能取得建筑工程规划许可证或具有出租权的有效证明，法院不予认定合同有效。因在当庭审结束时，法院还要求被上诉人尽快提供房屋有效证明，不符合庭审规定。据我所知，被上诉人在所在行政村已有一处宅基地。据《中华人民共和国土地管理法》第62条，第一款规定。村民一户只能拥有一处宅基地的原则，杜绝“一户多宅”和不准在非宅基地上建筑的法律规定，是违章建筑，休啶后再出示，我不予认可，也不符合法定程序，此合同是建立在违法事实上的无效合同，不应受法律支持。在一审中认定我在阳历2020年8月14日告知。被上诉人王云亭不再租赁房屋。其认定事实不清，不是我真实意愿。被上诉人为了达到提前收回幼儿园，又不想违约，采取了诱导，诱逼的手段，以达到欺诈目的，一审应不予支持。2020年8月14日。我和被上诉人微信截图可以看出其急不可待的丑陋一面，一个“早”字说明他对我早已有猜忌心理，当他几次问我干不干，我都告诉他干。在正常合同期内，他为什么要多次问我。我干与不干他只需拿到下半年租金就行了，续不续租我会按合同在合同期满3个月前以书面形式告知他，他这样三番五次地问我，我认为他是在诱导我，暗示我，以达他的目的。再从时间上看，我是在8月14日听到老师们的想法，当时头就蒙了，马上就开学了，怎么办。当时产生了大不了下半年不招生的想法，等到合同期满。在极不冷静的情况下6点33分给原告发了消息，在7点04分原告给我发了信息，说回来商量一下，8点09分又发了一条，他就开始恶语相加了。10点27分又发一条消息可已经让我赔钱了，下午1点36分又一次恶语相加了。可是在原告的起诉书又是8月14日递的状子，这说明他早已准备好。这个时间轴更使我感到原告由原来的诱导到后来的提起诉讼，是一种险恶的阴谋，想借此把幼儿园收回，既能让我违约，又能达到转租别人的目的。在一天中发生这些不符合常理，假如我不招生我愿意出合同期内租金，或者开学了没收到租金，他再起诉我也不迟呀，这说明原告为达目的，他不择手段，他这种既想转租幼儿园，又想达到让我赔偿其违约金的欺诈行为，使我蒙受巨大的心理压力和经济损失，我恳请法官给我做主，还我清白，赔偿我损失，严惩这种无赖。为更进一步达到目的，被上诉人在2020年8月20号前已经做转租准备了。在8月28日和现在承租人又签了转租协议。被上诉人在没等到9月1日，我县幼儿园准予开学的日期，就在我的合同期内转租给了第三方，且已收取租金，（有微信截图证据）。其“一女嫁二夫”的行为实属诈骗。一审法庭应不予支持。为达目的，被上诉人后来又更卑鄙手段，因受疫情影响，有部分学生家长的学费没有退还，考虑到每人数额不多，也告诉家长下学期在交学费时抵扣掉。可被上诉人主动串联煽动一些不明真相的家长，并告知他们具体日期来法庭前，阻碍我参加庭审。有照片为证。尊敬的审判员，书记员。种种迹象表明，在一审中不是我违约了，而是被上诉人怕理亏，来了恶人先告状。应对这种无理取闹。谁告谁有理的行为进行严惩，维护法律的尊严，这种卑鄙恶劣行径既浪费公共资源，又给我造成身心影响。恳请法院认定事实。撤销我给付王云亭违约金1500元的判决，其作为是被上诉人违约。况且他没有任何损失，又为何要求我支付违约金。原《合同法》第107条，第113条，第114条的规定，违约金是以实际损失为基础。因被上诉人又向第三方签了转租协议。且已收了年租金。被上诉人没有任何损失，相反他给我造成了损失，一审法院应不支持被诉人要求违约金的诉讼请求。综上所述，请求法院撤销原判决，维护正义，还我公道被上诉人王云亭辩称，签订合同是在双方平等，协商一致的基础上签订的，且合法有效，应受到法律保护。并且马书明构成违约已经成为事实，因此针对上诉状中的上述理由，我方均不予接受。对于房租问题，我方还应该阐述以下事实1.疫情期间房租减免也不应该一刀切，应根据实际情诗论是否减免，幼儿园属于教育行业，上诉人马书明2020年上半年幼儿园收取学费并没有因为新冠肺炎而降低，因此一审中提出的减免房租最终使上述人在没有任何经济损失的情况下，额外收益，此外由于教师工资开支的减少，上述人收益颇多。新冠肺炎房租减免并不属于国家政策，而是地方政府为了鼓慰由于新冠肺炎导致经营艰难的企业，提出的一种号召。新冠肺炎并没有造成上诉人任何经济损失，因此不能因为新冠肺炎给予上诉人马书明任何房租减免。2.由于被告违约，我方不得已将幼儿园再次出租给第三方(王某)，被告8月14日才告诉我方不再租赁，9月1号左右幼儿园开学，时间紧迫，造成我方不得已将幼儿园降价出租，租赁给上述人35000/年，现在租金只有20000/年，其中合同声明，如果不再租赁，需要提前三个月告知，因此违约造成的经济损失应由马书明进行赔偿，上诉人马书明应赔偿这半年（2020年下半年)违约造成的我方房租损失。由于幼儿园属于教育行业，具有本身的一些特性，其中一些事实还应再次申明除一审中我方说明被告违约以及幼儿园内设施物件破坏造成的损失(证明照片见附件一)，马书明作为一名公办在编制的人民教师，本以为接手幼儿园能够造福一方学生，让学生接受更好的教育，但是由于其个人原因，对我方幼儿园几十年积累的良好声誉彻底毁坏，直接影响我方幼儿园的再次出租。其中没有按照合同约定对设备进行维护等个人原因导致学生流失严重，已经造成民愤，家长对其怨声载道，严重影响我幼儿园的声誉，造成损失不可估量。学生和老师是幼儿园珍贵的资产，合同规定要共同将幼儿园做大做强，并且合同到期后老师和学生归王云亭管理。马书明接租时，幼儿园内有130-140名学生，教师6名，全部归马书明接收。2018-2019有3名去师，到2020年违约时只有两名教师，并且两名教师对幼儿园失去信心最终也不干了。马书明为了节约成本，不惜将2名老师教4个班级(大，中，小以及学前班)，这种行为已经严重影响幼儿园正常运行，造成当地家长以及老百姓对幼儿园感到失望。平时学生饮食不好，教师工资不开，使当地家长和老师对其意见很大(证明材料见附件二)，严重影响我方幼儿园的再次出租，造成严重的经济损失，以至于后来我方不得已降价出租幼儿园。王云亭向一审法院起诉请求：1．请求依法判令被告向原告支付租金34417元租金；2．依法判令被告向原告支付违约金87500元；3．依法判令被告赔偿原告财产损失暂计20000元（待评估后再行变更）；4．本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告赔偿财产损失暂计20000元的诉讼请求。一审法院认定事实：2016年初，被告租赁原告位于鄢陵县××小王庄的房屋用于经营幼儿园使用，并与原告签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定了房屋租赁期限、租金及支付方式、违约责任等内容。合同约定房屋租赁期限为60个月，自2016年1月16日起至2021年1月15日止（按农历计）；房屋年租金为35000元，在签订合同之日前的30日内支付次年的房屋租金；并约定原告在合同期内又出租给别人或不尽修缮责任的，应赔偿被告因此造成的损失；在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租的，被告应按合同总租金的50％向原告支付违约金。合同签订后，2016年、2017年，被告分别向原告支付房屋租金35000元，2018年、2019年，被告分别向原告支付房屋租金25000元，2020年，被告向原告支付房屋租金6000元。2020年8月14日，被告通过微信告知原告不再租赁原告的房屋。2020年9月1日，原告将本案涉及的房屋出租给他人。一审法院认为，原告王云亭与被告马书明在平等、自愿、协商一致的基础上，签订《幼儿园房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于涉案房屋的租金，被告抗辩自2018年起经双方口头约定租金由原来的35000元调整至25000元，庭审中，虽然原告不予认可，但被告连续两年均按照25000元的标准向原告支付租金，原告收取租金后，其并未及时对被告按照25000元标准支付租金的行为予以否定，亦未提供证据证明2018、2019年期间其向被告主张过权利，该行为应视为原告对合同内容变更的认可。2020年8月14日，被告表示不再租赁原告的房屋后，原告于2020年9月1日将房屋租赁给他人，防止了损失的继续扩大。根据公平原则，被告应向原告支付2020年1月1日至8月31日的房屋租金，但新冠肺炎疫情亦属不可抗力，应酌情适当减少房屋租金，结合本案实际情况，减少两个月的房屋租金较为适宜，扣除被告已向原告支付的2020年房屋租金6000元，被告还需支付房屋租金6500元［25000元／年÷12月×（8-2）月）-6000元］。原告要求被告给付超出部分的房屋租金，缺乏事实与法律依据，法院不予支持。关于原告主张的违约金，被告在合同租赁期内擅自解除合同，其行为已构成违约；原、被告双方虽就被告擅自退租的违约责任进行了约定，因违约金约定过高，且原告对被告的违约行为造成的损失及时采取了措施防止损失的扩大，结合原告的实际损失及合同的履行情况，法院酌定违约金为1500元。被告既未按时足额履行给付房屋租金的义务，又擅自解除合同，其拒不履行给付房租并拒不承担违约责任的其他抗辩理由缺乏事实与法律依据，法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告马书明于判决生效之日起五日内给付原告王云亭房屋租金6500元及违约金1500元，共计8000元；二、驳回原告王云亭的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人马书明围绕上诉请求依法提交了证据。证据一：第一次交租的收到条，证明：证明交租是按阴历来的。证据二：微信截图一份，证明：被上诉人急于转手房屋，已经提前做了事先准备。证据三：照片三张，证明：被上诉人妨碍我来进行庭审，影响审判的结果。被上诉人王云亭根据上诉人马书明提交的证据发表质证意见为：1、收据合同都是按照农历，时间是正月十六。2、截图是上诉人去问的，上诉人在8月14日才给我说不干了，但是我是在8月28日才找的这个人说幼儿园转租的，3、我有证人证词，我没有煽动。上诉人马书明提交的证据本院经审查后认为：该证据不足以证明待证事实。本院认为，上诉人马书明与被上诉人王云亭签订《幼儿园房屋租赁合同》，约定租赁期60个月，租赁期限2016年正月16日起至2021年正月15日止（按农历）。自2018年起，房租由每年35000元变更为每年25000元，2020年8月14日（阳历），马书明表示不再租赁王云亭的房屋后，王云亭于2020年9月1日（阳历）将房屋租赁给他人。依据双方约定的租期按农历，2020年租金计算时间为农历2020年正月16日至2020年7月13日共计6个月（农历2020年7月13日对应阳历2020年8月31日），而一审判决依据阳历计算租金时间为2020年1月1日至8月31日共计8个月，系认定事实错误，本院予以纠正。鉴于新冠肺炎疫情亦属不可抗力，结合本案实际情况，一审判决酌情减免两个月房租金合情合理，本院予以维持。本案中，扣除马书明已向王云亭支付的6000元租金，马书明还需支付房屋租金2333元［25000元／年÷12月×（6-2）月）-6000元］。关于违约金的问题，马书明既未按时足额履行给付房屋租金的义务，又擅自解除合同，一审酌定违约金为1500元合情合理，因此，马书明还应向王云亭支付租金2333元及违约金1500元。故，上诉人马书明的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人马书明的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更河南省鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初3175号民事判决书的第（一）项内容为：马书明于本判决生效之日起五日内给付原告王云亭房屋租金2333元及违约金1500元，共计3833元；二、维持河南省鄢陵县人民法院(2020）豫1024民初3175号民事判决书的第（二）项内容。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2739元，由马书明负担86元，王云亭负担2653元。二审案件受理费50元，由马书明负担23元，王云亭负担27元。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年三月八日法官助理高毫歌书记员杨冰执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口