广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂02民终867号 上诉人（原审被告）：马冬亮，男，1986年11月10日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 上诉人（原审被告）：刘民财，男，1969年10月1日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 二上诉人委托诉讼代理人：韦雄，柳州市恒益法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：熊海陆，男，1990年5月16日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：梁红胜，广西广正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫家邦，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 原审被告：柳江县天禄投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市柳江区基隆开发区门头路225号，统一社会信用代码：914502210790716441。 法定代表人：刘达，总经理。 上诉人马冬亮、刘民财因与被上诉人熊海陆、原审被告柳江县天禄投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳江区人民法院（2020）桂0206民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 马冬亮、刘民财上诉请求：一、撤销一审判决的第二项、第三项、第四项，其中第二项改判为被上诉人承担上诉人门面建设损失，以每间2万元抵扣被上诉人装饰装修损失，第三项改判为驳回被上诉人诉请，第四项改判为以押金冲抵赔偿上诉人损失及水电费。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。本案及相关联的共计六个案件的被上诉人当中，部分被上诉人是从他人手上受让门面过来经营的，门面是他人装修的，评估报告讲全门面是被上诉人装修不是事实。（二）水电费应当酌情扣除。由于被上诉人不认可上诉人单方记载的水电费数额，那么法院应当参照前几个月水电费的平均数来扣除，才能体现公正公平原则。（三）一审没有判决被上诉人赔偿上诉人的损失，也是不对的。由于被上诉人不配合行政执法局，继续经营到门面被强拆，无法退还上诉人门面，造成上诉人无法自己拆除建门面的材料。被上诉人也应当赔偿上诉人修建该门面的费用的50%给上诉人，如果不在本案中扣除，也应当在判决中建议上诉人另案起诉。综上所述，上诉人认为一审认定事实不清，判决错误，请二审法院审理查明，支持上诉人的上诉请求。 熊海陆辩称，一、一审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持，驳回上诉人的上诉请求。关于装修费，本案涉案门面租赁合同都是上诉人与被上诉人双方本人签订，在签合同过程中即使有上诉人所说转让受让行为，被上诉人都已经支付了不同的转让费给上一家，转让费就包含了装修费等原来投入的成本，被上诉人作为承租人已经支付费用，上诉人应当赔偿装修费给被上诉人。二、关于评估费用，被上诉人委托有资质的第三方机构制作评估意见书，上诉人在诉讼过程中没有提出异议，也没有重新申请鉴定，因此一审法院对该评估意见书予以认可，合法有据。上诉人请求不承担评估费没有事实依据，本案因上诉人向被上诉人出租的门面是违法建筑而被强制拆除。三、关于押金，因为合同无效，上诉人应退还押金。四、关于水电费，一审上诉人提交的都是其单方制作的清单，没有被上诉人的确认和水电部门的底单，应当不予认可。 熊海陆向一审法院起诉请求：1.判决确认双方签订的《门面租赁合同》无效；2.判决马冬亮、刘民财及柳江县天禄投资有限公司赔偿熊海陆门面装修费、各项设备设施损失、营业损失及评估费75680元（装修损失33968元+设备损失16917元+经营损失23294元+评估费1500元)；3.判决马冬亮、刘民财及柳江县天禄投资有限公司返还熊海陆门面押金11025元；4.判决马冬亮、刘民财及柳江县天禄投资有限公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实如下：2016年11月之前，马冬亮、刘民财在未经政府规划许可的情况下，即共同出资在位于柳州市柳江区拉堡镇基隆开发区金岭大道农村商业银行对面道路上建起了一排钢架棚结构的临时建筑，用作门面出租。2019年5月，熊海陆看中其中的一间4号门面，并向该门面原承租人支付转让费。当月11日，熊海陆作为乙方与该门面出租方即马冬亮作为甲方签订了一份《门面租赁合同》，约定马冬亮将该4号门面出租给熊海陆经营使用，租金每月3675元，租期自2019年5月11日至2021年5月11日止，期间的水电费由熊海陆(向甲方)交纳。租赁期间，乙方如需装修在不影响整体结构和外观的前提下，必须征得甲方同意后方可进行，所需各种费用由乙方自付，租赁期满装修部分不得拆除。租赁期间，如遇国家政策性、行政性土地调整，国家征用等不可抗拒因素，本合同理应自行终止（甲方需无条件退回乙方的押金、租金）。租赁期满，乙方必须将门面完整无损交还甲方，所经营的商品乙方自行处理。合同签订后，熊海陆即向马冬亮支付押金11025元和相应租金，并开始使用经营该门面。2019年8月19日，柳州市柳江区城市管理行政执法局对刘民财作出了强制执行决定书，再次责令其于2019年8月29日将前述钢架棚门面自行拆除，否则组织强制拆除。熊海陆获知该情况后，委托广西诚德价格评估有限公司柳州分公司对其经营的案涉门店因被强拆导致的经济损失进行评估。2019年9月22日，该评估公司作出《价格评估意见书》，对该门店因被强制拆除导致的装修损失金额、各项设施（备）损失金额及营业损失金额进行了评估，价格评估结论为：案涉门店因被强拆导致的经济损失，在价格评估基准日（2019年9月10日）于公开市场条件下的市场价值合计为74180元（取整）[装修损失金额33968元+各项设施（备）损失金额16917元+营业损失金额23294元]，熊海陆为此支付评估费1500元。与此同时，双方就需退还熊海陆押金事宜进行了交涉。熊海陆因此未将当年8月份的水电费交与马冬亮、刘民财。2019年9月，案涉门面被拆除。2020年1月14日，熊海陆诉至一审法院，提出以上诉讼请求。 另查明，柳江县天禄投资有限公司成立于2013年9月29日，系一家自然人投资或控股的有限责任公司，主营商品房交易居间、代理等业务，法定代表人为刘达，马冬亮、刘民财均系该公司股东。 庭审中，马冬亮、刘民财均认可该门面建筑系其共同投资建设并共同出租给熊海陆的事实。熊海陆另表示在2019年8月之前，其案涉门面的水电费均交与马冬亮、刘民财。 在诉讼过程中，马冬亮、刘民财明确表示不申请重新评估。 一审法院认为，马冬亮、刘民财将未经规划许可或批准建设的案涉门面建筑租与熊海陆，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二、三条规定中关于出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，或者未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效的规定，其签订的《门面租赁合同》无效。双方对此亦无异议。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：1.马冬亮、刘民财应否赔偿熊海陆的门面装修损失、设备损失、营业损失和评估费损失；2.柳江县天禄投资有限公司是否是案涉《门面租赁合同》的一方主体。 关于焦点1，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，案涉门面系钢架棚结构且位于公共路面人行道上，按常识熊海陆作为一个生意人应知该门面可能系临时建筑或违法建筑，但其在明知有此风险的情况下仍与马冬亮签订该租赁合同，未尽通常的谨慎义务，马冬亮、刘民财明知是未经批准的临时建筑或违法建筑仍进行出租,双方均存在过错,应当各自承担相应的责任。熊海陆主张马冬亮、刘民财应赔偿其设备设施损失，因该设备设施均系可移动物，不存在因门面被拆迁而损失的问题，故不予支持；由于双方租赁合同无效,其主张的营业损失,系停业可能导致的间接损失,依据不足,故亦不予支持。关于熊海陆主张的马冬亮、刘民财应赔偿其门面装修损失（已形成附合的装饰装修部分）的问题,熊海陆提供了有评估鉴定资质的第三方评估意见书为证,马冬亮、刘民财虽有异议，但未申请重新鉴定，亦未能提供反证，故该院对该鉴定意见的合法性、真实性和关联性均予认定。结合马冬亮、刘民财同意熊海陆对案涉门面进行装修装饰的事实以及双方的过错程度,参照前述司法解释第九条第二款的规定，马冬亮、刘民财应承担熊海陆该装修损失的50%的赔偿责任，即应赔偿熊海陆装饰装修损失16984元（33968元×50%）。熊海陆因此支付的评估费1500元[含各项设施（备）损失金额、营业损失金额的评估费用],依法亦应由马冬亮、刘民财按责任比例分担，即马冬亮、刘民财应赔偿熊海陆评估费250元（1500元÷3×50%）。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。可见，合同具有主体、内容和责任的相对性。本案中，柳江县天禄投资有限公司既未在该合同上签字，过后亦未追认，故熊海陆以其为该合同相对一方主张权利于法无据，该院不予支持。 另如前所述，因该合同无效，马冬亮、刘民财应返还熊海陆所交付的押金11025元。现马冬亮、刘民财对此亦无异议，予以确认。因涉案合同无效，马冬亮、刘民财对此负有责任，其亦应分担相应的水电费份额，但因记载水电费数额的清单系马冬亮、刘民财自行制作，熊海陆对马冬亮、刘民财自行制作清单记载的水电费数额不予认可，马冬亮、刘民财方未能提供充分的证据证实该费用实际发生的数额，故对马冬亮、刘民财主张的其在退还熊海陆押金时应先扣减熊海陆未交纳的水电费部分的抗辩意见，不予采纳。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：一、熊海陆与马冬亮签订的《门面租赁合同》无效；二、马冬亮、刘民财共同赔偿熊海陆装饰装修损失16984元；三、马冬亮、刘民财共同赔偿熊海陆评估费250元；四、马冬亮、刘民财共同退还熊海陆押金11025元；五、驳回熊海陆对柳江县天禄投资有限公司的诉讼请求；六、驳回熊海陆的其他诉讼请求。一审受理费1968元(熊海陆已预交)，由熊海陆负担1327元，马冬亮、刘民财共同负担641元。 二审中，上诉人提交的2019年8月之前门面水电费收据复印件，不足以证明8月份水电使用及费用负担情况，本院不予采信。当事人对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合当事人二审诉辩意见，本案争议焦点为：一、装修损失如何承担？二、评估费用是否由上诉人承担？三、押金如何退还？本院综合评判如下： 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院根据查明的装修损失数额、双方过错大小等情况，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，确定由上诉人按比例赔偿已形成附合的装饰装修部分损失，有事实及法律依据，本院予以认可。上诉人提出应当抵扣建设成本的问题，因为建设行为是上诉人自身的行为，与被上诉人无涉，其违法建设行为是本案租赁合同无效的原因，而并非租赁合同履行的结果，且上诉人也没有举证其“建设损失”的数额，其抵扣主张难以涵盖于本案诉讼请求的范围进行处理。上诉人还提出部分关联案件的被上诉人系受让门面，经查，被上诉人受让门面，支付了对价，承接了相关权利义务，故主张获得装修损失赔偿，理据充分。关于水电费抵扣的问题，当事人对自己的主张，有责任提供证据证明，但是，上诉人并没有提出证据证明其承担了被上诉人应当负担的水电费用，一审基于本案诉讼请求范围的具体情况，未予处理，并无不当。关于评估费用，是查明本案损失的必要支出,一审法院依法确定由当事人按比例分担，亦无明显不当。 综上所述，一审认定事实、适用法律及处理结果正确，应当予以维持，上诉人的上诉理由不充分，本院对其上诉请求难以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1968元，由上诉人马冬亮、刘民财负担（马冬亮已预交）。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇二一年三月十六日 书记员 赵雅婷