湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1102民初2410号原告：黄冈宏博置业有限公司，住所地黄冈市黄州区西湖二路特1号，统一社会信用代码91421100795911173M。法定代表人：龙玉荣。委托诉讼代理人：汪耀斌，湖北坤正律师事务所律师，特别授权。被告：黄冈市新景天物业服务有限公司，住所地黄冈市青砖湖路59号，统一社会信用代码914211026622574383。法定代表人：王桂英。委托诉讼代理人：胡志平、郑雷，湖北问衡律师事务所律师，一般代理。第三人：黄冈市阔豪斯小区业主委员会。原告黄冈宏博置业有限公司（以下简称宏博置业公司）与被告黄冈市新景天物业服务有限公司（以下简称新景天物业公司）、第三人黄冈市阔豪斯小区业主委员会（以下简称阔豪斯小区业委会）物权保护纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宏博置业公司的委托诉讼代理人汪耀斌、被告新景天物业公司的委托诉讼代理人胡志平到庭参加了诉讼。第三人阔豪斯小区业委会经本院合法传唤未到庭。现已审理终结。原告宏博置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认阔豪斯小区面积为2196平方米的地下车位使用、管理和收益由原告享有;2.判令被告停止侵权行为、返还擅自出租及侵占的面积为1367.72平方米的地下车位46个(原告已出租面积为287.99平方米的10个车位除外)，赔偿原告2018年及2019年车位租金损失458044元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年4月29日，原告依约定取得位于黄州大道与××交界处黄冈国用(2007)第002202986号出让宗地开发阔豪斯项目。原告在开发过程中陆续取得该项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证。2008年12月，黄冈市勘测设计院出具《建设工程竣工测量成果报告书》，测量地下面积为2196平方米。2010年3月27日，黄冈市海星房地产测绘队出具黄房测字[2010]94号《黄冈市房屋面积测绘报告》，该报告确认此次测量第1号楼的公有面积分摊；外墙、顶为整栋分摊;上第一至二层专用梯由第一至二层分摊；住宅由A、B单元住宅区分椎，一至十八层及复式上层、A、B单元楼梯、走道、电梯、门厅等共用面积为单元分摊。2010年7月22日，黄冈市人防办公室出具编号[2010]3号结建工作通知单，确认原告建设的阔豪斯1、2号楼防空地下室(建筑面积650平方米)工程项目竣工验收备案。2009年3月23日，原告开发建设的阔豪斯小区完成竣工验收备案。本案原告与业主签订的《商品房买卖合同》附件二约定:公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明1.楼梯;2.电梯间(含电梯机房);3.门卫房;4.进户门厅;5.外墙一半，上述约定已明确地下车位不属于业主公摊建筑面积范围。上述合同第十七条第六项约定:买受人享有该商品房的楼梯间、电梯、公共通道及安防设施的使用权；买受人享有该商品房的小区道路、绿化的使用权，该约定亦明确原告享有地下车位使用权。上述地下车位由原告出资建设，原告未将地下车位的面积分摊到各业主所购房的公面积之中。依据《中华人民共和国民法典法》规定对地面停车位和地下车位权属作出不同规定。本案车位系专为停放车辆而建的地下车位(含防空地下室)，具有利用上的独立性，故应属于专用部分。对于专用部分的地下车位，当事人可以通过出售、附赠或者出租方式约定权属。原告已将56个地下车位中的第1、3、4、13、20、21、48、49、50、52号出租给业主使用，故原告同业主对地下车位权属进行了明确约定。本案地下车位有650平方米经黄冈市人防办确认为防空地下室，依据《中华人民共和国防空法》第五条规定:国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。本案地下车位中人民防空工程由原告投资建设，平时依法应由原告使用管理，收益亦归原告所有。综上所述，被告将原告享有权益的地下车位擅自提供给他人使用，侵犯了原告对涉案车位享有的使用、管理和收益权益。依据《中华人民共和国民法典》及相关法律规定，特此具状诉至贵院，请求人民法院依法判决。被告新景天物业公司辩称：一、新景天物业公司没有侵权行为，不是本案适格被告。原告诉称答辩人将地下车位擅自提供给他人使用不是事实。2018年3月16日，黄冈市阔豪斯小区业主委员会与答辩人签订《委托管理合同》，答辩人接受黄冈市阔豪斯小区业主委员会的委托管理小区地下车库。答辩人没有也无权对车位进行分配。地下车位是由业主委员会采取抓阄的方式公平分配给业主使用。按照《委托管理合同》约定，阔豪斯小区业委会向停入地下车库车辆的业主每个车位收取停车管理服务费，阔豪斯小区业委会按每个车位50元/月支付车辆管理服务费给新景天物业公司。业主委员会负责:1.交付地下车库;2.就地下车库承担与开发商的一切交涉责任;3.协调停车业主与物业的关系。答辩人新景天物业公司负责打扫地下车库的卫生、负责安装地下车库的监控设备及安保工作、负责地下车库车位地下规划线和标号工作、负责地下车库抽排水工作及维护、负责安装地下车库照明灯具、承担地下车库照明和抽排水消耗的电费、负责在小区进口安装车辆识别道闸等工作。答辩人完全依照《委托管理合同》履行义务，没有实施任何侵权行为。原告要求答人承担侵权责任于法无据。二、原告宏博公司诉请无事实依据和法律依据。依照法律规定:“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。同时规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”。依据以上法律规定，小区地下车位属于业主共有。原告宏博公司对地下车位没有所有权。综上，原告诉请无法律依据和事实依据，请依法驳回原告的诉讼请求。第三人阔豪斯小区业委会提交书面意见称：阔豪斯小区业主委员会委员都有自己的职业，每天还要上班，都是利用业余时间为业委会义务工作的，不拿一分钱，业委会的组织形式也比较松散，因此没有人出庭，同时业委会也没有钱请律师参与诉讼，请予谅解。宏博职业没有地下室车位的产权证，不能自证地下室是他们的，人民防空设施是“人民”的，不是开发商的。经审理查明：2007年4月29日，宏博置业依约定取得位于黄州大道与××交界处黄冈国用(XXXX)第XXXXX号出让宗地开发阔豪斯建设项目，并陆续取得该项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证。2008年12月，黄冈市勘测设计院出具《建设工程竣工测量成果报告书》，测量地下面积为2196平方米。2010年3月27日，黄冈市海星房地产测绘队出具黄房测字[XXXX]XX号《黄冈市房屋面积测绘报告》，该报告确认此次测量第1号楼的公有面积分摊：外墙、顶为整栋分摊;上第一至二层专用梯由第一至二层分摊；住宅由A、B单元住宅区分椎，一至十八层及复式上层、A、B单元楼梯、走道、电梯、门厅等共用面积为单元分摊。2010年7月22日，黄冈市人防办公室出具编号[XXXX]X号结建工作通知单，确认原告建设的阔豪斯1、2号楼防空地下室(建筑面积650平方米)工程项目竣工验收备案。2009年3月23日，原告开发建设的阔豪斯小区完成竣工验收备案。该项目住宅对外出售后，宏博置业公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件二约定:公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明1.楼梯;2.电梯间(含电梯机房);3.门卫房;4.进户门厅;5.外墙一半。上述约定已明确地下车位不属于业主公摊建筑面积范围。上述合同第十七条第六项约定:买受人享有该商品房的楼梯间、电梯、公共通道及安防设施的使用权；买受人享有该商品房的小区道路、绿化的使用权。宏博置业公司已经将地下56个车位中的第1、3、4、13、20、21、48、49、50、52号共计10个车位（面积为287.89平方米）出租给业主。2020年2月12日阔豪斯小区召开业主大会，一致同意由阔豪斯业委会收回小区地下车库的管理权，由业委会收取车位管理费。2018年3月16日，第三人阔豪斯小区业委会与被告新景天公司签订《委托管理合同》，双方约定，阔豪斯小区业委会向停入地下车库车辆的业主每个车位收取停车管理服务费，阔豪斯小区业委会按每个车位50元/月支付车辆管理服务费给新景天物业公司。业主委员会负责:1.交付地下车库;2.就地下车库承担与开发商的一切交涉责任;3.协调停车业主与物业的关系。答辩人新景天物业公司负责打扫地下车库的卫生、负责安装地下车库的监控设备及安保工作、负责地下车库车位地下规划线和标号工作、负责地下车库抽排水工作及维护、负责安装地下车库照明灯具、承担地下车库照明和抽排水消耗的电费、负责在小区进口安装车辆识别道闸等工作。后阔豪斯业委会将剩下46个车位共计1367.72平方米交由业主使用。宏博置业公司认为，阔豪斯建筑的地下车位由其建造，并未将建筑成本分摊在房价中，新景天物业公司和阔豪斯小区业委会侵犯了宏博置业公司对涉案车位享有的使用、管理和收益权益，遂诉至本院。本院认为，公民、法人和其他组织的物权受法律保护。庭审中，各方当事人争论的焦点为：一、宏博置业公司是否对案涉的地下车库有占有、使用和收益的权利；二、新景天物业公司和阔豪斯业委会是否构成侵权。针对以上焦点问题，本院评析如下：宏博置业公司是否对案涉的地下车库有占有、使用和收益的权利民法典第二百七十五条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”纵观本案，首先，阔豪斯小区在初始登记时，整个项目的权属证明是整体办理在宏博置业公司名下的，即宏博置业公司因建设这一事实行为而享有这部分车位的占有、使用、收益权。其次，该车位并非业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，而是建设单位在开始建造之初经规划部门批准并自行建造的车位。此部分车位在房屋正式销售之前理论上就已经明确存在，开发商在房屋预售中针对项目建设规划有车位问题已予以明确标注。因此涉案车位属于区划内车位。关于车位的归属宏博置业公司与业主之间是否有约定。通过庭审查明，经测量第1号楼的公有面积分摊：外墙、顶为整栋分摊;上第一至二层专用梯由第一至二层分摊；住宅由A、B单元住宅区分椎，一至十八层及复式上层、A、B单元楼梯、走道、电梯、门厅等共用面积为单元分摊。宏博置业公司与业主签订的《商品房买卖合同》附件二约定:公共部分与公用房屋分摊建筑面积构成说明1.楼梯;2.电梯间(含电梯机房);3.门卫房;4.进户门厅;5.外墙一半。上述合同第十七条第六项约定:买受人享有该商品房的楼梯间、电梯、公共通道及安防设施的使用权；买受人享有该商品房的小区道路、绿化的使用权。以上测量结果和合同约定合法有效，结合宏博置业公司已将涉案车位中的10个车位出租，本院认为涉案车位的建设成本未分摊至业主购房费用中，而是建设单位宏博置业公司自行负担，权属应当归宏博置业公司所有，而非业主共有，宏博置业公司通过购房合同和车位租赁合同的形式与业主对地下非人防车位权属进行了约定。关于地下车位中的650平方米防空地下室，防空法第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业单位组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”本案地下车位中人防工程由宏博置业公司投资建造、管理，收益应当归其所有。新景天物业公司和阔豪斯业委会是否构成侵权因上述认定阔豪斯小区的地下车位（含防空部分）由宏博置业公司占有、使用和收益。2020年2月12日阔豪斯业委会通过业主大会作出的“收回本小区地下车库的管理权”的决议及2020年3月16日与新景天物业公司签订的《委托管理合同》，侵犯了宏博置业公司对地下车位的物权，应属无效，双方基于委托合意构成共同侵权，应当向宏博置业公司返还地下车位46个。至于租金损失，因宏博置业公司并未提供租金计算依据和相关证据，且阔豪斯业委会和新景天物业公司并没有收取租金，宏博置业公司要求返还租金的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、限被告黄冈市新景天物业服务有限公司及第三人黄冈市阔豪斯小区业主委员会于本判决生效之日起十日内返还原告黄冈宏博置业有限公司位于西湖二路特一号阔豪斯商住大楼地下一层除第1、3、4、13、20、21、48、49、50、52号（面积287.99平方米）之外的46个车位（总面积1367.72平方米）。二、驳回原告黄冈宏博置业有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费8170由原告黄冈宏博置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  胡虹霞人民陪审员  段 哲人民陪审员  余等生二〇二一年三月十日书 记 员  刘 庆