山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7527号 原告：济南万城商业运营管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112MA3N1KF5XR。 法定代表人：郑龙，董事长兼经理。 委托诉讼代理人：张军，北京市金杜（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李云朔，北京市金杜（济南）律师事务所实习律师。 被告：李修惠，男，1984年11月12日出生，汉族，个体工商户，住山东省济南市历下区。 委托诉讼代理人：李烜，山东德康律师事务所律师。 原告济南万城商业运营管理有限公司（以下简称万城公司）与被告李修惠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日、2020年12月8日二次公开开庭进行了审理。原告万城公司的委托诉讼代理人张军、李云朔，被告李修惠及其委托诉讼代理人李烜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除万城公司、李修惠双方就山东省济南市历城区山大路85号B1-11、B1-12铺位签订的《租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》、《商铺租赁物业服务协议》及《商铺租赁物业服务补充协议》；2.判令李修惠自租赁合同解除之日起7日内将山东省济南市历城区山大路85号B1-11、B1-12铺位返还给原告；3.判令李修惠向万城公司支付自2020年1月1日起至合同解除之日止的租金（暂计算至2020年9月30日的租金为104860.00元）；4.判令李修惠向万城公司支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费（暂计算至2020年9月30日的物业管理费为5040.00元）；5.判令李修惠向万城公司支付逾期支付租金违约金31458.00元、逾期支付物业管理费违约金1512元；6.判令李修惠自租赁合同解除之日起第8日至李修惠实际返还房屋之日止，按照租赁合同约定租金标准的200%，向万城公司支付房屋占有使用费；7.判令万城公司不予返还李修惠已支付给万城公司的履约保证金11400元；8.判令李修惠将其工商登记地址迁出租赁房屋；9.判令本案的诉讼费用由李修惠承担。事实与理由：2018年10月9日。万城公司、李修惠双方就山东省济南市历城区山大路85号B1-11、B1-12铺位（以下简称“租赁商铺”）签订《租赁合同》，约定：李修惠承租万城公司名下济南市历城区山大路85号B1-11、B1-12铺位，租赁期限自2018年11月1日至2021年10月31日，租赁面积为56平方米，租金按面积计付，每半年支付一次，租赁商铺由于经营日本料理。其中，租赁期限前两个月为租赁优惠期，万城公司免予收取租赁优惠期的租金。同时《租赁合同》第十八条约定，李修惠迟延缴纳本合同项下租金及其他费用，应当向万城公司支付迟延履行违约金，迟延超过30日，万城公司有权单方解除合同；本合同因李修惠违约而终止的，万城公司有权没收本合同项下的履行保证金。同日，万城公司、李修惠双方签署《商铺租赁物业服务协议》，约定，李修惠与租金同步向万城公司交付物业管理费，物业管理费按面积计算，10元/月/平方米计。上述合同签订后，原告依约将租赁商铺交由李修惠承租使用。2019年7月31日，万城公司、李修惠就租赁商铺签署了《租赁合同补充协议》和《商铺租赁物业服务补充协议》，约定租期期限和物业费支付期限调整为2019年7月1日至2022年6月30日，李修惠应于每个缴租期最后一个月的15日前支付下一个缴租期的租金及物业管理费。然而，李修惠自2019年12月起未能依据上述协议的约定支付2020年1月1日之后的租金和物业管理费，截至目前，李修惠已拖欠2020年1月1日至2020年6月30日、2020年7月1日至2020年12月31日两个缴租期的租金及物业管理费未予支付。根据上述协议约定的缴纳租金及物业管理费的期限，李修惠已延迟缴纳租金及物业管理费超过9个月。因此，万城公司有权解除合同，并向李修惠主张逾期付款的违约金、没收履约保证金等违约责任。万城公司认为，万城公司、李修惠就租赁商铺签订的协议系双方真实意思表示，双方应当依约履行，李修惠拖欠租金及物业管理费的行为已构成严重违约。为维护自身合法权益，万城公司根据合同约定及相关法律规定，依法诉至法院，望判如所请。 被告李修惠辩称，1.李修惠基于对万城公司企业信誉的信任，在于万城公司签订租赁合同时，理所应当认为被答辩人万科公司提供的时产权关系清楚、所有权没有争议、证照齐全无瑕疵的商铺。以上要求也是作为开发商在进行商铺出租时按照法律规定应履行的基本义务；2.《中华人名共和国消防法》第十三条第一款规定：按照国家工程建设消防技术标准进行消防设计的建设工程，必须经公安消防机构进行消防备案，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。李修惠在与万城公司签订房屋租赁合同后，立即对所租商铺进行装修，投入大量人力、物力、财力。在装修期间，消防部门前来检查时才得知园区所有商铺全部都没有获得消防验收，按照法律规定都应当禁止营业。园区内各商家曾陆续与万城公司协商过未进行消防验收的问题，但万科园区工作人员态度极其蛮横且强硬，对反应的问题不予处理，并以停水停电威胁店家必须按合同约定继续交纳房租。园区内各家店铺多次向山大路街道办、历城区政府反映有关情况未果，也只得先偷偷进行经营，大家不敢做各种宣传活动，每日靠着零星散客艰难营业。消防部门的检查时警告园区内商家未通过消防验收违法开店的安全隐患以及失火后有可能的构成犯罪后果，致园区内越来越多的商铺不再敢继续进行营业，关店走人者无数；3.后经多方走访得知，万科园区内不仅未对所有商铺办理消防验收，还未办理建设工程规划许可证。万城公司在明知商铺不符合出租条件的情况下违反《中华人民共和国消防法》第十三条第一款强制性规定，在与答辩人签订租赁合同时恶意隐瞒足以影响答辩人作出是否承租意思表示的重要事实、欺诈商铺投资者，其行为应属《合同法》第五十二条合同无效情形之一。李修惠本欲通过协商途径解决此纠纷，不曾想却收到万城公司的起诉状，李修惠保留下一步追究万城公司因违反法律的强制性规定致租赁合同无效后的各项民事赔偿权利。 经审理本院认定事实如下： 1.济南市历城区山大路85号房产为历城区山大路街道办事处利农社区居民委员会资产，原系“济南成大科技城”，经营品范围为电脑及配件，市场组织形式为批零兼售。2018年3月，万城公司自利农社区居民委员会处租赁了济南市历城区山大路85号房产进行投资运营，对济南成大科技城进行改造升级，调整为“万城科创产业园”（以下简称科创园），主要用于运营办公、商业、餐饮及零售等经营活动。济南市历城区山大路85号相关房产的建设未取得建设工程规划许可证，科创园至今未通过消防验收。 2.2018年10月9日、2019年7月31日，万城公司与李修惠分别签订了《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》，合同主要约定了：出租方（甲方）万城公司，承租方（乙方）李修惠。租赁商铺位于济南市历城区山大路85号B1-11、B1-12号商铺，用途为经营“匠源居酒屋”，计租面积为56平方米，租赁期限自2018年11月1日至2022年6月30日。李修惠向万城公司交纳租赁保证金11400元。2020年之后的租金约定为自2020年1月1日至2020年6月30日，按照每平方米每日6.75元的标准计算，即每日租金为378元（6.75元×56㎡）；自2020年7月1日至2021年6月30日，按照每平方米每日7元的标准计算，即每日租金为392元（7元×56㎡）；自2021年7月1日至2022年6月30日，按照每平方米每日7.25元的标准计算，即每日租金为406元（7.25元×56㎡）。李修惠自2020年1月1日起未交纳租金。 3万城公司与李修惠还分别签订了《物业服务协议》《商铺租赁物业服务补充协议》，主要约定了：李修惠应与租金同步向万城公司缴交物业管理费，物业管理费按照10元/月/㎡计算，计算面积为租赁合同面积56㎡，即每月物业管理费为560元（10元×56㎡）。李修惠自2020年1月1日起未交纳物业管理费。 4.山东省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，于2020年3月7日调整为Ⅱ级响应。 本院认为,本案关于房屋租赁合同纠纷争议的焦点问题是:1.涉案《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》是否有效?2.涉案《房屋租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效的后果如何处理? 结合本案的案情及相关的法律规定,本院作如下分析判定: 关于焦点1。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中，原告万城公司未提交证据证明涉案房产取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故本院确认万城公司与李修惠签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》无效。 关于焦点2。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，李修惠应当将承租的案涉商铺返还给万城公司，万城公司应当返还李修惠履约保证金。因合同无效给李修惠造成的损失，其表示另案主张，故本案中不予处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，李修惠应自2020年1月1日向万城公司支付占有使用费，占有使用费参考《商铺租赁合同补充协议》中约定的租金，即自2020年1月1日至2020年6月30日按照每日378元计算；自2020年7月1日至2021年6月30日按照每日392元计算；自2021年7月1日至实际返还案涉商铺之日按照每日406元计算。因双方签订的房屋租赁合同无效，对于万城公司要求李修惠承担逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。关于新冠肺炎疫情期间占有使用费的问题，新冠肺炎疫情为不可抗力，山东省政府及济南市政府均下发相关文件明令禁止堂食，对餐饮业的影响巨大。本着共担损失、利益平衡的原则，为化解纠纷，结合本案实际情况，本院酌定免除李修惠在山东省重大公共突发卫生事件一级响应期间（2020年1月24日至2020年3月7日）一半的占有使用费。关于万城公司要求李修惠将其工商注册地迁出租赁房屋的诉讼请求，由于工商营业执照的迁移属于行政管理范畴，故本案中不予处理。 上述租赁合同的无效并不导致双方签订的《物业服务协议》及《商铺租赁物业服务补充协议》无效，《物业服务协议》及《商铺租赁物业服务补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。万城公司对案涉商铺提供了物业服务，李修惠事实上享受了万城公司的物业服务，其应当向万城公司支付物业管理费。李修惠提供的证据可以证实万城公司在提供物业服务方面确实存在瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。对于物业服务质量中的一般瑕疵，业主可以通过建议或投诉的方式，促使物业服务企业加以改进，如仅以不满物业服务质量为由拒交物业费，会导致物业服务企业经费不足，进而导致服务质量恶化，最终损害包括已经交纳物业费的业主在内的全体业主的利益，故李修惠应按照合同约定交纳物业管理费。因万城公司在履行物业合同义务中确实存在瑕疵，故对于万城公司要求李修惠支付物业管理费违约金的请求，本院依法不予支持。万城公司要求解除《物业服务协议》及《商铺租赁物业服务补充协议》，因双方签订的租赁合同无效，李修惠需搬离案涉商铺，致使物业服务合同的合同目的已不能实现，万城公司有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本院于2020年9月25日向李修惠送达起诉状，送达之日应认定为合同解除的时间。合同解除后，若李修惠未搬离案涉商铺，仍应参照原物业服务合同向万城公司缴纳物业管理费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、限被告李修惠于本判决生效之日起十日内将位于济南市历城区山大路85号的B1-11、B1-12商铺返还给原告济南万城商业运营管理有限公司； 二、限被告李修惠于本判决生效之日起十日内支付原告济南万城商业运营管理有限公司自2020年1月1日起至实际返还济南市历城区山大路85号B1-11、B1-12商铺之日止的占有使用费，自2020年1月1日至2020年6月30日按照每日378元的标准计算（其中2020年1月24日至2020年3月7日按每日189元的标准计算）；自2020年7月1日至2021年6月30日按照每日392元的标准计算；自2021年7月1日至实际返还之日按照每日406元的标准计算； 三、原告济南万城商业运营管理有限公司与被告李修惠签订的《物业服务协议》及《商铺租赁物业服务补充协议》于2020年9月25日解除； 四、限被告李修惠于本判决生效之日起十日内支付原告济南万城商业运营管理有限公司自2020年1月1日起至实际返还济南市历城区山大路85号B1-11、B1-12商铺之日止的物业管理费，按照每月560元的标准计算； 五、驳回原告济南万城商业运营管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费7398元，减半收取计3699元，由原告济南万城商业运营管理有限公司负担1000元，由被告李修惠负担2699元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 姬广锴 二〇二一年三月十六日 法官助理 高 雪 书 记 员 王丽霞