江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终579号上诉人(原审原告)：淮安市现代有轨电车经营有限公司，住所地淮安市翔宇中道3号。法定代表人：耿逊，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐州，上海市协力（南京）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：淮安市服务到家旅馆，住所地淮安市大治路5号。投资人：张红兵，该旅馆经理。上诉人(原审被告)：淮安哈兰朵餐饮管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海北路体育馆轻轨站台2楼。法定代表人：张红兵，该公司执行董事。上诉人(原审被告)：张红兵，男，汉族，1977年2月28日出生，住淮安市清江浦区。上述三上诉人共同委托诉讼代理人:徐俊，北京市盈科（南京）律师事务所律师。上述三上诉人共同委托诉讼代理人:徐震宇，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。上诉人淮安市现代有轨电车经营有限公司（以下简称有轨电车经营公司）因与上诉人淮安市服务到家旅馆（以下简称服务到家旅馆）、淮安哈兰朵餐饮管理有限公司（以下简称哈兰朵公司）、张红兵房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初4964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。有轨电车经营公司上诉请求：1.撤销原审判决第四项，依法改判确认服务到家旅馆2020年4月26日解除案涉房屋租赁合同行为无效，案涉房屋租赁合同于2020年7月3日解除，服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵向有轨电车经营公司支付违约金100000元；2.一、二审诉讼费由服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵承担。事实与理由：1.一审判决对淮安消防部门超越法律规定增设条件和要求的合法性未作评判,服务到家旅馆未能办理消防手续并非因有轨电车经营公司未能提供产权证或商业用房证明导致；2.2017年初服务到家旅馆已明确知晓有轨电车经营公司不能提供产权证明后仍继续经营餐饮，对于因此存在的消防隐患等法律风险也应一并承受；3.服务到家旅馆解除合同的真实原因是经营亏损和疫情影响，其不当然拥有合同解除权。一审判决对于合同不能履行的判定依据不足。服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵辩称，本案合同解除的根本原因是因有轨电车经营公司未能协助提供办理消防安全合格证所需的案涉房屋的产权证或房屋性质证明，即有轨电车经营公司违约，一审认定双方于2020年4月26日解除合同并无不当。服务到家旅馆为守约方，不仅有权解除合同，更不应承担任何违约责任。服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回有轨电车经营公司的诉讼请求或发回重审；2.有轨电车经营公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.2020年4月26日服务到家旅馆向有轨电车经营公司发送的《解除合同通知书》中载明，在合同解除后应及时处理结算、清理、退换房屋等事宜，但有轨电车经营公司至今未办理交接，服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵不应承担房屋占有使用费；2.案涉房屋大门属于有轨电车经营公司实际控制范围，其可以直接接收房屋，我方无权强制其接收，有轨电车经营公司不接收房屋所产生的损失应当自行承担；3.案涉房屋租赁合同的签订主体是服务到家旅馆和有轨电车经营公司，不能约束合同以外的其他人，哈兰朵公司不是涉案合同的相对方，亦未签章同意加入涉案合同中承担连带责任，故一审判决哈兰朵公司承担连带责任于法无据。有轨电车经营公司辩称：1.服务到家旅馆2020年4月26日解除合同行为无效，本案合同解除时间应为2020年7月3日。办理消防手续材料应以法律规定和官方公示信息为准，且服务到家旅馆合同目的并未受到实际影响，本案合同能够继续履行。服务到家旅馆无权单方解除合同，其应承担违约解除合同的违约责任；2.服务到家旅馆一直占有案涉房屋，有单独大门上锁，有轨电车经营公司无法进入，且服务到家旅馆未将哈兰朵公司的注册地迁出，其应承担房屋占有使用费；3.哈兰朵公司依托案涉房屋成功注册，并实际享有案涉合同的各项权利，哈兰朵公司应对本案合同产生的债务承担连带责任。有轨电车经营公司一审起诉请求：1.确认服务到家旅馆于2020年4月26日解除双方于2016年8月26日签订的《体育馆站二楼营业用房租赁合同》行为无效；2.确认2016年8月26日签订的《体育馆站二楼营业用房租赁合同》于2020年7月3日解除；3.服务到家旅馆向有轨电车经营公司支付租金62525.4元、违约金258838元；4.服务到家旅馆向有轨电车经营公司支付违约解除合同的违约金100000元；5.服务到家旅馆立即腾空租赁房屋并将租赁房屋按照原状标准交还给有轨电车经营公司；6.服务到家旅馆按照租金两倍的标准向原告支付租赁房屋使用费，自2020年7月4日起暂计算至2020年7月31日为27天，金额为35728.8元，最终计算至实际腾空租赁房屋并将租赁房屋交付有轨电车经营公司之日；7.服务到家旅馆承担本案律师代理费54000元；8.哈兰朵公司、张红兵对以上诉请第3-7项义务承担连带责任；9.服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵承担本案诉讼费用。一审法院认定事实:2015年3月17日，淮安市规划局向淮安市现代有轨电车有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第320801201510020号）。建设项目名称：淮安市现代有轨电车一期工程正线工程；建设位置：交通路、丁香路、和平路、翔宇大道、楚州大道；建设规模：20.07公里；全线共计23座车站。2015年12月13日，淮安市公安消防支队向淮安市现代有轨电车有限公司出具建设工程消防验收意见书（淮公消验字[2015]第0188号），对淮安市现代有轨电车一期工程及运调中心、综合楼、体育馆站与商贸城站内装修工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格，并要求该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。2016年1月11日，淮安市人民政府召开关于协调现代有轨电车项目工程移交有关问题的会议，并作会议纪要。根据会议纪要，有轨电车经营公司承担沿线23个车站（含5个地道）的站台、地道的结构和房建维修，以及附属设施（含电梯、消防、供配电、暖通、照明、排水等）的定期保养、检测与维修等职责。2016年8月26日，有轨电车经营公司（甲方）通过拍租程序与服务到家旅馆（乙方）签订《体育馆站二楼营业用房租赁合同》一份，约定服务到家旅馆租赁淮安市现代有轨电车体育馆站二楼营业用房，使用面积约420平米；租赁用途：餐饮（高档音乐餐厅）；租期自2016年10月1日至2025年1月31日，其中2016年10月1日至2017年1月31日为乙方房屋装修期，甲方免收乙方房屋租金，从第五个月开始计算，满八年合同期满。租赁合同第四条第一款租金金额：前三年合计人民币690000元（每年人民币230000元），第四年241500元，第五年253575元，第六年266254元，第七年279566元，第八年239545元，日租金为上述标准的三百六十五分之一，月租金为上述标准的十二分之一。租赁合同第四条第二款付款方式：甲乙双方在签订本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方支付第一个半年的房租115000元及租赁保证金贰万元整，自第四年起房屋租金逐年递增5%，剩余租金每半年支付一次，支付时间为对应的每半年租期开始前一个月内，具体支付时间中第四年上半年房租120750元在2020年1月31日前支付。租赁合同第四条第三款：乙方必须按照约定向甲方支付租金，到期不支付即为违约，违约金为违约之日起算的本合同剩余租期（不含可能存在的续租期）的全部租金之和的20%，经甲方催告后乙方仍未支付的，甲方有权单方终止本合同，乙方承担由此产生的全部损失；任何情况下，甲方依法或依约单方终止本合同而乙方或乙方关联人员拒不撤出或撤出不彻底的，上述房屋每被占用一天或事实上导致延误甲方正常使用上述房屋每一天，乙方另应按照日租金标准的两倍按日向甲方支付房屋使用费，逾期支付的，按照逾期支付金额每日万分之五的标准向甲方另外支付违约金；乙方支付上述房屋使用费、违约金，不影响乙方应当撤出上述房屋的义务，也不影响甲方通过自力或司法途径将乙方迁出的权利。租赁合同第五条第一款：甲方提供基础装修，仅包括以下装修：吊顶（经营场所与公共区域的局部吊顶、办公室的全部吊顶）、地台升高（经营场所的局部地台、办公室的全部地台、厕所地台）、整个楼层的地面铺砖、隔墙（厨房、仓库、操作间、冷菜间、冷柜区、两间办公室）、东面楼梯石材铺装，以上基础装修，甲方及关联方正在按照管理程序拟委托第三方施工，乙方对此已经充分认识且完全同意基础装修的方案，乙方内部装修质量、设计效果等需甲方审查认可；租赁合同第六条第一款：本合同履行过程中及终止后，乙方不得破坏或者撤除已装修的任何固定设施、设备、房屋构架、构件；在本合同终止后无论是否续租，上述固定装修、房屋构架、构件均无偿归甲方所有，在确定本合同租金时，双方对此已作充分考虑。租赁合同第七条第四款：乙方自行办理体育馆站二楼区域消防、工商、税务、卫生等各种证照。租赁合同第八条第四款：除本合同另有约定外，在乙方有以下行为之一时甲方有权提前终止本合同，乙方应当赔偿甲方因此产生的损失，具体包括：1、擅自将房屋部分或全部转租、转让或转借给他人；2、利用承租方进行违规或违章经营或非法活动的；3、损害公共利益或甲方利益时；4、拖欠租金、违约金的行为。租赁合同第八条第五款：在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明，乙方不得以租赁房屋为经营场所登记除乙方、乙方分公司（分设机构）或者乙方全资子公司以外形式的经营主体，也不得以乙方、乙方分公司（分设机构）或者乙方全资子公司以外的其他经营主体使用房屋。在乙方以租赁房屋为经营场所办理登记乙方、乙方分公司（分设机构）或者乙方全资子公司的工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明，且乙方拟成立的该分公司（分设机构）或者乙方全资子公司即加入到本合同中，与乙方共同连带向甲方承担本合同中乙方的义务，共同与乙方享有本合同中乙方的权利。在领取相关证明文件时，该拟成立乙方分公司（分设机构）或者乙方全资子公司负责人或法定代表人应当在本合同附页上签字同意加入到本合同中与乙方共同连带向甲方承担本合同中乙方的义务，否则甲方可以拒绝出具证明文件；如乙方骗取甲方出具证明文件的，甲方可以单方解除本合同，全部法律责任由乙方承担。在上述乙方分公司（分设机构）或者乙方全资子公司成立后的一个月内，乙方分公司（分设机构）或者乙方全资子公司应当书面形式加盖公章再次向甲方说明同意加入到本合同中与乙方共同连带向甲方承担本合同中乙方的义务。乙方为个人独资企业的，投资人个人即可视为乙方。租赁合同第八条第八款：因乙方违约，甲方通过非诉讼或者诉讼方式维护自己权利而支付的公证费、律师费、差旅费、诉讼费等由乙方向甲方承担。租赁合同第九条第五款：乙方负责承租标的的消防手续的办理，并按消防部门要求进行装修整改，如乙方在办理消防报批手续遇到困难时，需要甲方协助的，甲方应尽力配合。租赁合同第十一条第二款：除本合同另有约定外，若一方（守约方）没有违反本合同约定，对方（违约方）提前解除本合同，视为单方违约，违约方应赔偿守约方一切经济损失，并向守约方支付壹拾万元的违约金。上述合同签订后，有轨电车经营公司向服务到家旅馆交付租赁房屋，服务到家旅馆遂对租赁房屋进行了装修。2017年1月6日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发函，内容为：“我单位于2016年8月租得体育馆二楼营业用房，用于音乐餐厅。在装修过程中多次下雨，屋面多处漏水，造成装修好的顶部部分渗水。地面经常处于几处积水或潮湿中。对地面环氧地坪无法施工。并且通知给贵公司或总包方进行维修，但至今未能解决问题。造成原计划在本月26日开业无法实现，本单位现决定年后维修好后再进行装修，所造成的时间上的延误再向后推迟装修期三个月（我单位不承担房租）。如年后屋面依然漏水，我单位将停止装修及营业直至屋面修复好，所造成的损失由贵公司承担”。2017年7月15日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发函，内容为：“淮安市服务到家旅馆租赁贵公司体育馆二楼营业用房。在现使用中发现空调外机有设计缺陷，散热系统严重受阻，四台主机每次只能使用1-2台，如四台全部使用基本没有效果。最近天气炎热，不及时解决问题对双方的正常工作无法进行。并对空调的寿命也有严重影响。需安装风帽解决排风事宜！请贵单位及时安排处理为感”。2017年10月9日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发函，内容为：“前段时间淮安连降暴雨，导致哈兰朵店内多处漏雨严重，严重影响我司正常营业，部分器具受损，已经跟贵司相关负责人做了多次汇报，始终没能彻底解决。施工单位来现场查看后，给出结论是楼顶排水管道太少、太窄，已近超过排水负荷，属于设计缺陷。望相关领导能够重视，找出彻底解决方案”。2017年10月24日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发函，内容为：“我司依照法律程序办理消防手续，清河区消防大队要我司提供该栋建筑的房产证或规划部门出具的商业用房的证明。根据我司与贵司签订的租房合同上明确表明体育馆站台二楼为商业用房，现请贵司抓紧提供证明，我们才能完善消防手续。若不能及时办理手续，消防大队将对我司进行处罚或关停，届时我司将依照法律程序维护自身利益”。2017年11月15日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发函，内容为：“11月4日上午体育馆二楼哈兰朵餐厅屋顶玻璃自爆一块；屋顶玻璃在6月份就自爆一块，7月份贵司安排人员来进行更换，为防止下层玻璃爆裂造成损失及有漏雨的可能，请贵司及时安排人员更换。二楼新风系统也于几个月前出现故障至今无法正常运行，冬天空调使用频繁新风系统就尤为重要了，请贵司安排厂家能够及时处理”。2018年6月9日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司书面申请，内容为：“我司租赁有轨电车体育馆站二楼经营音乐餐厅使用，在使用中发现你司前期交付使用的空调室外机组夏天散热性极差，使用效果差而且耗电量大。现大金空调售后提出解决方案，将空调室外机组整体抬高3.5米以上，你司在电费上也有节约，这样散热性问题就能解决。询价费用约三万元。望贵公司尽早给予解决”。2019年4月28日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发函，内容为：我司从2016年10月1日承租贵公司体育馆站二楼420平米，租赁用途是餐饮（高档音乐餐厅）。因多方原因造成严重亏损，于2019年1月关门至今。但在关门后正常履行合同缴纳房租，现准备重新开业，经营主体为淮安市服务到家子公司—哈兰朵餐饮管理有限公司，法人仍然为张红兵。主营餐饮和二人转表演，更换店招为“小蛋壳主题海鲜烧烤”。2020年3月6日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发送《减免租金申请书》，主要内容为：“向贵方承租的位于淮安市轻轨体育站二楼420平方米的房子已有3年，在租金缴纳方面，我们也是认真及时缴纳租金。当前，受新冠××疫情影响，餐饮业到现在都不能复工，而我们餐饮在2020年1月20日就停止营业，使得我们在日常经营方面也变得困难，而这样的情况需要有段时间才能恢复，业内人士估计到下半年市场都不乐观，本公司申请租金进行减免，望给予减免2月、3月和4月的租金，5月和6月的租金减半，以帮助我们度过难关”。2020年3月26日，有轨电车经营公司向服务到家旅馆发送《关于淮安市服务到家旅馆减免租金申请的回复函》，主要内容为：对于贵公司承租我司的体育馆站二楼房屋租金，我司同意免收2020年2月份租金，减半收取3月、4月租金，共计减免人民币40250元；根据合同约定和上述减免后贵司需支付我司2020年上半年租金共计人民币80500元；同意将合同约定的2020年上半年租金支付期限从2020年1月31日延期至2020年4月30日前支付。2020年4月26日，服务到家旅馆向有轨电车经营公司发送《解除合同通知书》，主要内容为：本公司与贵单位在2016年8月26日签订贵司提供的《体育馆站二楼营业用房租赁合同》约定：贵单位将坐落于淮安市现代有轨电车体育馆站二楼的420平米的营业用房出租给本公司用于经营高档音乐餐厅，租期自2016年10月1日至2025年1月31日。贵单位提供基础装修，本公司自行装修。本公司负责办理消防、工商等证照，贵公司提供房屋相关证明，在办理消防报批手续中遇到困难须贵单位协助时，贵单位尽力配合。合同签订后，本公司按照高档音乐餐厅的用途对上述承租房屋进行了装修，很多装修装饰是依据承租房屋的尺寸和结构定制而成。装修完成后即投入运营，多次被他人投诉未办理消防许可而被迫停业。由于贵单位不能提供上述房屋的产权证明且上述房屋的性质也不属于营业用房而无法办理消防许可证，致使餐厅从2019年10月24日起停业关门。依据双方租赁合同约定，贵单位的主要义务是应当向本公司提供合格的营业用房，本公司租赁该房屋的根本目的是用作高档音乐餐厅经营。但现由于贵单位无法提供符合合同约定的营业用房这一根本违约行为致使本公司不能实现合同目的。本公司特此函告贵单位：自贵单位接到本通知之日起，本公司与贵公司签订的《体育馆站二楼营业用房租赁合同》解除，因该合同解除给本公司造成的损失，请贵单位派人与本公司进行协商处理。2020年6月29日，有轨电车经营公司向服务到家旅馆发送《催缴函》，主要内容为：根据贵方3月6日《减免租金申请书》、我方《关于淮安市服务到家旅馆减免租金申请的回复函》约定，减免后贵方需支付我方2020年上半年租金80500元，支付期限为2020年4月30日前；我方在今年5、6月份多次友情提醒贵方按照约定支付租金，但截止发函前，贵司仍未足额支付。依据双方签订的租赁合同第四条之3款约定：到期不支付即为违约，违约金为违约之日起算的本合同剩余租期（不含可能存在的续租期）的全部租金之和的20%，即需支付违约金258838元。现特此发函，请贵方于6月30日前向我方足额支付应缴房租及违约金。如贵方在上述期限前仍未足额支付的，依据上述合同第四条之3款，我方有权单方终止合同，由此产生的全部损失由贵方承担。2020年7月3日，有轨电车经营公司向服务到家旅馆发送《关于合同解除及支付剩余款项的函》，主要内容为：贵方于2020年4月26日向我方递交《解除合同通知书》，文件提出自我方接到通知之日起，解除双方于2016年8月26日签订的租赁合同。贵方在通知中称我方构成根本违约，与事实不符，我方在租赁合同签订后，已经按照租赁合同约定将标的房屋交付给贵方用于经营音乐餐厅；我方对贵方单方通知解除租赁合同有异议，认为不能成立，贵方单方通知不产生租赁合同解除的民事法律后果。此前，根据贵方申请，我方考虑疫情影响，已经对租赁合同约定的租金进行了部分减免，并对租金的支付期限予以适当宽限。但贵方仍未按减免后的金额向我方支付租金，经我方向贵方催告付款，至今贵方仍未支付租金，贵方已经严重违约。依据租赁合同约定以及合同法相关规定，现函告贵方：即日起，我方解除贵方与我方之间签订的租赁合同。请贵方在接函后立即向我方支付欠付租金61673元以及截止发函之日止的违约金258838元，共计320511元；并在租赁合同解除之日起五个工作日内按照租赁合同约定彻底撤出租赁合同标的房屋。否则，我方将进一步追究贵方责任。一审另查明，服务到家旅馆于2007年1月12日注册成立，类型为个人独资企业，投资人为张红兵。2016年12月14日，张红兵以租赁的涉案房屋注册成立了哈兰朵公司，公司类型为自然人独资有限责任公司，经营范围包括：餐饮服务，餐饮企业管理服务，餐饮项目策划及投资，食品加工技术咨询等。服务到家旅馆从有轨电车经营公司处租赁案涉房屋系用于设立哈兰朵公司并从事餐饮经营，现服务到家旅馆的租金已支付至2020年1月31日，后未再继续交纳。一审庭审中，有轨电车经营公司提供：证据1、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检测办事指南和申请表，证明江苏省内、淮安市消防安全检测申请所需的材料，其中并不包含服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵辩称的房产证或房屋用途方面的证明材料；证据2、2016年11月至2020年4月服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵缴纳的电费明细及回单，证明服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵租赁房屋后在持续经营；证据3、委托代理合同，证明因案涉合同纠纷，有轨电车经营公司应向江苏国泰新华律师事务所支付一审律师费54000元。服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵质证称：对证据1的真实性无异议，但是不能证明有轨电车经营公司的证明目的，认为该组证据是消防安全检查申请所需要的一些资料，不是办理消防许可证的相关材料；对证据2的真实性无异议，但陈述称2019年12月至2020年4月发生的电费7344.8元系有轨电车经营公司协调由花漾城施工使用产生，服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵已经于2019年12月底停业，2016年至2019年不间断产生电费的原因是因为服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵所聘用的人员不能随时解聘，为减少损失，长期处于非法经营状态；对证据3的真实性无异议，但是认为不能反映本案律师费为54000元，只能反映本案代理费为12000元，而且有轨电车经营公司未提供发票，不能代表实际缴纳。2020年10月22日，一审法院前往淮安市政务服务中心消防事项审批窗口调查核实涉案房屋能否办理消防许可证，经核实，服务到家旅馆所诉称消防许可证指的是公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（下简称：“消防安全合格证”）。营业前消防安全检查是有关消防流程审批的最后一项，但在办理营业前消防检查前需先取得装修工程的消防设计审核和验收手续，具体申请流程中也要求申请人提供房屋的性质证明文件。另经查询，哈兰朵公司无因消防监督检查不合格而被行政处罚的记录，仅有一次被举报没有消防设施，消防部门经现场核查后，发现有消防设施，遂以举报不实为由结案。关于2019年5月30日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于深化消防执法改革的意见》的通知，现在江苏省还没有出台具体的落实政策，目前仍在按此前的规定执行营业前消防检查审批手续。一审法院认为：有轨电车经营公司向服务到家旅馆出租的案涉房屋系经建筑规划许可和土建消防验收合格的合法建筑，双方之间的租赁合同内容也不违法律或行政法规的效力性强制性规定，故双方之间的租赁合同应属合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。关于有轨电车经营公司诉讼请求一、二项。根据租赁合同约定，服务到家旅馆负责办理涉案房屋消防手续的办理，并按消防部门要求进行装修整改，如服务到家旅馆在办理消防报批手续遇到困难时，需要有轨电车经营公司协助的，有轨电车经营公司应尽力配合。根据一审法院核实的情况，办理消防安全合格证确需有轨电车经营公司协助提供租赁房屋的产权证或房屋性质的证明文件，因有轨电车经营公司未能协助提供上述证明，致使涉案房屋至今未取得消防安全合格证，哈兰朵公司如继续经营，确有消防隐患，双方之间的租赁合同不宜继续履行。现服务到家旅馆于2020年4月26日向有轨电车经营公司发送《解除合同通知书》，双方租赁合同应于该日解除。故有轨电车经营公司要求确认2020年4月26日服务到家旅馆向有轨电车经营公司发送的《解除合同通知书》无效，并要求确认双方租赁合同于2020年7月3日解除的诉请，不予支持。关于有轨电车经营公司诉讼请求三、四项。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然租赁合同已于2020年4月26日解除，但哈兰朵公司在实际经营过程中并无因消防监督检查不合格而被行政处罚，案涉房屋未取得消防安全合格证并未对其开展餐饮经营期间的合同目的产生实际影响，故对截至租赁合同解除之日（2020年4月26日）的租金，服务到家旅馆应当予以支付。服务到家旅馆根据租赁协议约定已缴纳租金至2020年1月31日，有轨电车经营公司于2020年3月26日向服务到家旅馆复函，同意2020年2月份的租金全免，3月、4月的租金减半，故服务到家旅馆截至租赁合同解除之日尚欠租金18856.9元（661.6元/天），有轨电车经营公司主张超出部分，不予支持。关于有轨电车经营公司主张的违约金258838元、违约解除合同违约金10万元。因本案租赁合同系有轨电车经营公司未能提供房屋产权证或房屋性质证明文件，导致案涉房屋无法办理消防安全合格证，不宜继续履行而解除，不能据此认定服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵对合同的解除负有违约责任，故对有轨电车经营公司该项的诉请，不予支持。关于有轨电车经营公司诉讼请求五、六项。房屋租赁合同解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。案涉租赁合同于2020年4月26日解除后，服务到家旅馆负有腾空租赁房屋并交还有轨电车经营公司的法定义务，故对有轨电车经营公司要求服务到家旅馆腾空租赁房屋并交还的诉请，予以支持。关于有轨电车经营公司要求按照原状标准交还租赁房屋，因有轨电车经营公司并未提交租赁房屋原始状况的相关证据，故对该项诉请，不予支持。关于租赁房屋占用使用费，租赁合同解除后，服务到家旅馆应在合理期限内（以一个月为宜）履行搬离并交还租赁房屋的义务，现服务到家旅馆自合同解除后至今未能向有轨电车经营公司交付房屋，构成对有轨电车经营公司财产权益的侵犯，应当向有轨电车经营公司支付房屋占用使用费。关于房屋占用使用费的标准，一审法院综合衡量合同履行程度、当事人的过错，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为日租金一倍标准（661.6元/天），从2020年5月26日起，计算至实际腾空租赁房屋并交付有轨电车经营公司之日止，有轨电车经营公司主张超出部分，不予支持。关于有轨电车经营公司诉讼请求七、八项。因有轨电车经营公司未能履行协助服务到家旅馆办理消防审批手续的合同义务，对本案租赁合同的解除负有责任，故其主张服务到家旅馆承担其支付的54000元律师费，没有事实依据，不予支持。另根据租赁合同第八条第五款约定，哈兰朵公司以租赁房屋为经营场所，故应与服务到家旅馆共同连带向有轨电车经营公司承担合同义务，服务到家旅馆为个人独资企业，张红兵系其投资人，依法应对服务到家旅馆的债务承担连带责任。现有轨电车经营公司要求哈兰朵公司、张红兵对于服务到家旅馆本案租赁合同中的债务承担连带清偿责任，于约有据，于法不悖，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、服务到家旅馆于判决生效后十日内一次性支付有轨电车经营公司租金18856.9元；二、服务到家旅馆于判决生效后一个月内将淮安市现代有轨电车体育馆站二楼腾空并交付有轨电车经营公司，并自2020年5月26日起，按661.6元/天标准，支付房屋占用使用费至实际腾空房屋并交付有轨电车经营公司之日止；三、哈兰朵公司、张红兵对服务到家旅馆一至二项债务承担连带清偿责任；四、驳回有轨电车经营公司的其他诉讼请求。本案案件受理费27085元，由有轨电车经营公司负担20000元，服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵负担7085元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，关于本案合同解除原因及解除时间问题。根据合同第7.4条、9.5条的约定，服务到家旅馆自行负责体育馆站二楼区域消防、工商、税务、卫生等各种证照，负责承租标的消防手续的办理，并按消防部门要求进行装修整改的义务，有轨电车经营公司仅负有协助义务。服务到家旅馆在办理消防安全合格证前未取得装修工程的消防设计审核和验收手续，其在2017年10月24日的函件中要求有轨电车经营公司提供房产证或商业用房证明，但有轨电车经营公司无法提供，案涉房屋的消防安全合格证未能办理。在江苏省、淮安市消防部门对外公示的工作规范要求中，办理消防安全合格证需要提交房产证明文件或租赁合同，但在淮安市消防安全合格证实际申报流程中，消防部门要求同时提交房产证明文件和租赁合同，有轨电车经营公司依据相关法律法规及消防部门对外公示的材料提供案涉房屋的租赁合同，但未能预见实际申报流程中增设的条件而无法协助提供，案涉房屋继续经营，确有消防隐患，一审法院认定双方租赁合同于2020年4月26日服务到家旅馆向有轨电车经营公司发送《解除合同通知书》之日解除，并无不当。有轨电车经营公司所提案涉合同能够继续履行、服务到家旅馆系因经营亏损和疫情影响解除合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。关于服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵应否承担房屋占有使用费问题。案涉租赁合同于2020年4月26日解除后，服务到家旅馆理应腾空租赁房屋并交还有轨电车经营公司。服务到家旅馆2020年4月26日《解除合同通知书》的内容，仅是对因合同解除造成的损失，请有轨电车经营公司派人协商处理，并未作出交接房屋的意思表示，服务到家旅馆一直占用案涉房屋还未腾空。因案涉房屋有单独大门，由服务到家旅馆上锁并实际控制，有轨电车经营公司无法实际接收案涉房屋，且因服务到家旅馆未将哈兰朵的注册地迁出案涉房屋，有轨电车经营公司也不能将案涉房屋继续出租和使用，故一审法院综合衡量合同履行程度、当事人的过错，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将占有使用费调整为日租金一倍标准，并无不当。服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵所提其不应承担房屋占有使用费的主张，本院亦不予支持。关于哈兰朵公司应否承担连带责任问题。根据本案合同约定：在乙方以租赁房屋为经营场所办理登记乙方、乙方分公司（分设机构）或者乙方全资子公司的工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明，且乙方拟成立的该分公司（分设机构）或者乙方全资子公司即加入到本合同中，与乙方共同连带向甲方承担本合同中乙方的义务，共同与乙方享有本合同中乙方的权利。哈兰朵公司系张红兵为在案涉房屋经营餐饮而设立的自然人独资有限公司，且注册地即为案涉房屋，根据合同约定，哈兰朵公司即加入到本合同中，其虽未另行以书面形式加盖公章加入到本合同中，但其已实际享有案涉合同各项权利，应与服务到家旅馆共同连带向有轨电车经营公司承担合同义务。服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵所提哈兰朵公司不应承担连带责任的主张，本院不予支持。综上所述，有轨电车经营公司、服务到家旅馆、哈兰朵公司、张红兵的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。淮安市现代有轨电车经营有限公司预交的二审案件受理费26653元，由上诉人淮安市现代有轨电车经营有限公司负担；淮安市服务到家旅馆预交的二审案件受理费271元，由上诉人淮安市服务到家旅馆、淮安哈兰朵餐饮管理有限公司、张红兵负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 陶 锐二〇二一年三月二十五日法官助理 何 倩书 记 员 孙 静