重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝01民终192号上诉人（原审被告）：重庆布莱顿酒店有限公司，住所重庆市北部新区泰山大道东段62号1幢9-7，统一社会信用代码91500000MA60AQ4K2Q。法定代表人：伍鹏程，执行董事。委托诉讼代理人：王君，女，1986年12月24日出生，汉族，住四川省资中县，系公司员工。被上诉人（原审原告）：吴应娴，女，汉族，1969年12月14日出生，住重庆市奉节县。被上诉人（原审原告）：郭宇韬，男，汉族，1996年8月13日出生，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：郭友海，男，汉族，1964年6月10日出生，住重庆市奉节县，系郭宇韬父亲。上诉人重庆布莱顿酒店有限公司（以下简称布莱顿公司）与被上诉人吴应娴、郭宇韬因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初19278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2021年1月21日审理了本案。上诉人布莱顿公司的诉讼代理人王君、被上诉人吴应娴及郭宇韬的诉讼代理人郭友海参加了询问。本案现已审理终结。布莱顿公司上诉请求：一、撤销一审民事判决书第一项，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1．上诉人按时交付了房屋租金，不存在违约，被上诉人应当退还履约保证金8919元。2．上诉人系被迫不再使用被上诉人的房屋，解除行为实属无奈，且被上诉人已经于2020年8月初收回租赁房屋并封门，理应退回上诉人的履约保证金8697元。吴应娴、郭宇韬答辩称，一审适用法律正确，请求依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。吴应娴、郭宇韬向一审法院起诉请求：1、被告支付原告2020年2月1日起至2020年7月31日期间的租金10673.1元，支付违约金14231元，合计24904.1元；2、被告缴纳的履约保证金8697元，原告不予退还；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2014年4月11日，位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××房屋登记至吴应娴、郭宇韬名下，房屋建筑面积为39.53㎡。2019年3月31日，吴应娴、郭宇韬为甲方（出租方），与何莉、唐丽娅、伍鹏程为乙方（承租方）签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》。何莉、唐丽娅在乙方落款处签名，并加盖布莱顿公司公章。该合同主要约定：物业情况：甲方同意将位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××层××号房（建筑面积39.53平方米）出租给乙方。租赁期限：租赁期限为15年，从本合同签订之日起计算（2019年4月1日至2034年4月30日），其中：免租期1个月不计租金不计租期。相关费用标准及支付方式：2019年5月1日至2024年4月30日月租金为建筑面积60元／月／平方米。2019年4月20日前交付第一次一季度租金，第一年至第五年每季度租金金额为7115元。以后2019至2034年的租金交付期为每年3、6、9、12月30日以前付清。甲方需无条件配合乙方办理酒店所有相关手续。履约保证金：为保证合同的履行，乙方向甲方支付履约保证金8697元。租赁期满，若乙方无违约行为，本保证金由甲方不计利息全额退还乙方。乙方违约责任：1、乙方若逾期向甲方支付租金，视为乙方违约，并按下列情形分别处理（不作累加）：（2）逾期付款超过10日的，甲方有权选择是否解除本合同。甲方解除本合同的，乙方除应将欠付的租金等相关费用支付给甲方外，乙方还应按欠付当期款项的5%向甲方支付赔偿金。甲方不解除本合同的，由乙方继续向甲方支付逾期付款违约金，违约金按乙方应付款项的日千分之五计算至付清时止。超过30日未付租金的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14231元。2、乙方在租期内提前退租的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14231元。同日，吴应娴作为甲方，与乙方何莉、唐丽娅签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），主要约定：1．将“二、租赁期限”中的“第1条”修改为：租赁期限为15年，暂定租期为2019年4月1日至2034年4月30日（在甲乙双方签订的合同生效后，以甲方拟租赁物业交与乙方实际时间开始计算租期），其中：免租期1个月不计租金不计租期。10．将“八、违约责任（二）乙方违约责任”条款中第1条之（2）逾期付款超过10日的，修改为：逾期付款超过10日至30日的。租赁合同签订后，案涉房屋用作经营布莱顿公司。在布莱顿公司实际使用租赁房屋过程中，郭友海受委托作为出租方（甲方）与承租方（乙方）何莉、伍鹏程于2020年1月13日签订了《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》（以下简称再次补充备忘录），主要约定：一、甲乙双方于2019年3月31日签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》（下称租赁合同），甲方将其所拥有的动力国际一幢8层7号的酒店房屋出租给乙方经营。二、鉴于火车北站南广场封闭维修期间，酒店客源受到较大影响，经甲乙双方反复友好磋商，在原合同基础上，就南广场维修期间，达成租金再次下调谅解备忘录：自2020年2月1日起，原《补充谅解备忘录》约定租金每月税后45元/平方米调整为每月税后37元/平方米，支付方式由季度支付调整为半年支付。三、在此期间，乙方不得以任何理由降低甲方的租金，乙方于每年6月30日前未支付当年8、9、10、11、12、次年1月租金和12月30日前未支付次年2、3、4、5、6、7月的租金，则视为乙方违约，保证金和已付租金不予退还。四、本谅解备忘录是对《租赁合同》中租金约定一款的临时变更，在降租期内不得转让，不得以任何理由拒绝愿意降租的业主正常签订备忘录，且仅针对何莉、伍鹏程、唐丽娅三位承租人有效。除租金条款外，租赁合同其他条款不变，对双方继续有效。一审庭审中，双方确认以下事实：案涉租赁房屋位于重庆市北部新区××道××段××号××幢××层××号。案涉租赁合同已于2020年7月31日解除；布莱顿公司已经支付2020年2月1日至7月31日期间的房屋租金。吴应娴、郭宇韬收到布莱顿公司支付的保证金共计8697元。另，布莱顿公司成立于2019年3月28日，案涉租赁合同签订时的股东有唐丽娅、张益铭、伍鹏程。吴应娴、郭宇韬陈述：布莱顿公司没有按约在2020年6月30日前支付2020年8月至2021年1月的租金，故布莱顿公司应支付其违约金，并不应退还履约保证金。依据布莱顿公司向吴应娴、郭宇韬发出的解除租赁合同告知函，案涉租赁合同已于2020年7月31日解除。布莱顿公司陈述：案涉房屋租赁后用作经营布莱顿酒店公司。一审法院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。双方协议后自愿签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》及补充协议。在合同履行中又协商签订《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》，虽然该备忘录上没有加盖布莱顿公司印章，但伍鹏程系布莱顿公司股东，又是法定代表人，可以视为其职务行为。并且，布莱顿公司实际使用案涉租赁房屋并向吴应娴、郭宇韬支付房屋租金。故可以认定本案当事人为案涉房屋租赁合同的双方，案涉租赁合同系其真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约全面履行义务。双方经协商下调了房屋租金，且均认可布莱顿公司已支付2020年2月1日起至2020年7月31日期间的房屋租金。故吴应娴、郭宇韬要求布莱顿公司支付2020年2月1日起至2020年7月31日期间的租金10673.1元，对此不予支持。根据庭审查明的事实，依据布莱顿公司发出的解除租赁合同告知函，房屋租赁合同于2020年7月31日解除。可见布莱顿公司确实在租期内提前退租，构成违约，应当承担违约责任。根据《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同再次补充谅解备忘录》第三条、《动力国际一幢3至11楼物业租赁合同》第八条第（二）款第1项之约定，吴应娴、郭宇韬主张因布莱顿公司未按期支付2020年8月到2021年1月的租金，故保证金和已付租金不予退还；此外，布莱顿公司还应向吴应娴、郭宇韬支付违约金14231元。布莱顿公司辩称违约金过高。对此，一审法院认为，布莱顿公司未在2020年6月30日前支付2020年8月至2021年1月租金，构成违约，但是双方确认案涉租赁合同已于2020年7月31日解除。布莱顿公司没有必要支付2020年8月及以后的租金。根据诚实信用原则，吴应娴、郭宇韬不能根据合同关于“超过30日未付租金的，视为乙方违约，乙方已支付的租金和履约保证金，甲方不予退还。乙方则还应向甲方支付违约金，违约金金额为6个月的物业租金金额，即14231元”的约定，要求布莱顿公司支付违约金。同时，合同约定的不退还履约保证金亦具有解除合同违约金的性质。对同一违约行为既约定违约金又约定不予退还履约保证金的，不应双重适用，故应一并予以处理，不应重复主张。违约金的主要功能在于弥补损失。本案中解除合同违约金主要是弥补吴应娴、郭宇韬的房屋空置损失。鉴于案涉房屋具有位置、面积优势，较便于转租，结合租金标准，一审法院酌情将上述两项违约金的总金额调整为8697元。故吴应娴、郭宇韬已收取的履约保证金8697元作为违约金不予退还，布莱顿公司无需再向吴应娴、郭宇韬支付违约金。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、原告吴应娴、郭宇韬不退还被告重庆布莱顿酒店有限公司已支付的保证金8697元；二、驳回原告吴应娴、郭宇韬的其他诉讼请求。”二审期间，双方均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点在于布莱顿公司是否存在违约行为，保证金是否应当退还。根据双方签订的《物业租赁合同》约定，布莱顿公司在租期内提前退租的，视为布莱顿公司违约，布莱顿公司已支付的租金和履约保证金，吴应娴、郭宇韬不予退还。布莱顿公司还应向吴应娴、郭宇韬支付违约金（违约金金额为6个月的物业租金金额即14231元）。在房屋租赁期间（2019年4月1日-2034年4月30日），布莱顿公司以经营惨淡为由提前解除双方签订的租赁合同。虽然吴应娴、郭宇韬认可房屋租赁合同于2020年7月31日解除，但布莱顿公司在租期内无正当理由（虽然当事人可就疫情期间的租金标准依法主张变更，但疫情高峰期之后，基本生产生活恢复常态情况下，经营惨淡并非合同解除的正常理由）提前退租，已构成违约，应当依法承担违约责任支付违约金。违约金的支付以补偿损失为原则，布莱顿公司违约提前解除合同必然给吴应娴、郭宇韬造成房屋重新招租期间的空置损失。一审法院根据本案合同租赁期限、租赁面积、租金标准等酌情确定违约金的金额为8697元，大致能够弥补汪中成房屋空置期租金损失，并不违反合同约定或相关法律规定。布莱顿公司认为系吴应娴、郭宇韬强行封门导致租赁合同无法继续履行，但对此并未举示证据证明，故该上诉理由不能成立。综上，对布莱顿公司退还保证金的上诉请求，不予支持。综上所述，布莱顿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费438.50元，由重庆布莱顿酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  刘 静二〇二一年三月一日法官助理  彭松涛书 记 员  陈 欣