河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终30号上诉人(原审被告)：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司。住所地：驻马店市驿城区盘龙山路与泰山路交叉口西南角**楼**。法定代表人：高辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张力、张转，河南华珠律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李志刚，男，1990年2月10日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：管继福，驻马店市示范区正义法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴姣姣，系李志刚之妻。上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司因与被上诉人李志刚商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初11205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司的委托诉讼代理人张力、张转、被上诉人李志刚的委托诉讼代理人管继福、吴姣姣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。驻马店开发区嘉富诚置业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，经双方确认后签字、加盖公章，该合同为有效合同；2、双方签订的《商品房买卖合同》中关于面积差处理方式明确，且合同中清楚写明其他约定与第五条第一种方式不一致的以第一种方式为准，双方权利义务对等，符合公平原则；3、双方签订的《商品房买卖合同》内容与中华人民共和国建设部制定的范本除附件外基本一致，主合同内容没有一项是格式条款；4、《商品房买卖合同》第五条第一款双方自行约定的内容均有横线，内容显然是另外填写，该内容是双方协商一致的结果，不能因该条款是打印就排除购房者的选择权，该条款系合同主要内容，不是格式条款；5、双方签订的《商品房买卖合同》未违反公平原则，不符合法律规定的无效条款。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，双方就面积差异处理事宜在合同中已经明确约定，就应当尊重当事人的意思表示，按照合同约定履行；6、案涉房屋未办理不动产登记书，实际面积尚未确认，一审法院按照测绘面积认定面积差无事实依据，计算的赔偿数额明显与实际不符。李志刚辩称，双方签订的《商品房买卖合同》中关于房屋面积差的条款系上诉人预先制定的格式条款，该条款强行排除被上诉人维护自己权益的可能性，应认定为排除对方主要权利，该条款应为无效。被上诉人按照合同面积申请贷款，偿还利息，上诉人只退还面积差的购房款，被上诉人要承担多支付的利息，明显违反公平原则。请求驳回上诉，维持原判。李志刚向一审法院起诉请求：1、判令被告返还多支付3.2511平方的房价款13647.4元（108.37平方×3％×4197.78元）；2、判令被告支付超过3％部分绝对值的双倍房价款116269.27元［（17.1平方-3.2511平方×4197.78元×2）］。共计129916.77元。一审法院认定事实：2015年9月28日，原告李志刚作为买受人、被告嘉富诚公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于高新区××与××路交叉口西北侧的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名：商住小区（宗地三）；第二条、买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为20150162；第三条、买受人购买的商品房为第16幢东2单元1207号房。该商品房预测建筑面积共108.37平方米，其中，套内建筑面积87.00平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积21.37平方米；第四条、商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4197.78元，总金额肆拾伍万肆仟玖佰壹拾叁元整；第五条、根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行，退款和补款均不及利息……第八条、出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；……等内容。原告依约交付了全部房款454913元。双方因房屋的面积差发生争执，为此原告诉至法院。诉讼中，原告提交了驻马店市众信房地产测算有限公司2020128号《西班牙小镇商住小区（宗地三）16号楼面积测绘报告》，显示：涉案1207号房屋建筑面积91.27平方米、套内面积72.60平方米、分摊面积18.67平方米。一审法院认为，关于原告诉请的房屋面积差损失。被告辩称，应按照双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定处理。法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中《商品房买卖合同》是被告提供的合同文本，合同第五条是预先拟定并采取同样方式、同样内容进行重复使用，且要求购房人同意选择的条款，符合法律对格式条款的规定，属于格式条款。关于条款是否有效的问题。对于约定面积与实测面积或者产权登记面积出现差异的解决方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。即如果面积误差比超过了3％，就赋予买受人选择退房、要求赔偿等权利，而被告提供的《商品房买卖合同》第五条选择了以产权登记面积为准，据实结算，多退少补，单价按照合同单价执行，退款和补款均不及利息。第五条“约定”的内容免除了被告在房屋面积误差比超过3％时所负有的自行承担差价款或者双倍返还差价款等责任，排除了买受人在房屋面积误差比超过3％时依法享有的选择退房、要求赔偿等主要权利。被告作为格式条款的提供方，没有遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”的规定，原告主张案涉《商品房买卖合同》第五条的约定无效，符合客观事实和法律规定，法院予以采纳。本案中，案涉房屋合同约定建筑面积为108.37平方米，测绘面积为91.27平方米，面积误差为17.1平方米，面积误差比绝对值为15.78％，已超出3％。涉案房屋建筑面积单价为4197.78元，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款为13647.4元（108.37平方×3％×4197.78元）、超过3％部分的双倍房价款为116269.27元［（17.1平方-108.37平方×3％）×4197.78元×2）］；故被告应返还原告房屋面积误差款129916.67元。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十条之规定，判决如下：限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于判决生效后十日内支付原告李志刚房屋面积误差款129916.67元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1450元，由被告负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司应否向被上诉人返还面积差3%以内的购房价款及超出3%部分的双倍购房价款。一审法院认定《商品房买卖合同》第五条的约定无效，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决支持被上诉人李志刚的诉讼请求。但该司法解释已于一审法院判决后修正，该司法解释第十四条已被删除，被上诉人主张依据该条规定支持其诉请的理由不能成立。关于案涉《商品房买卖合同》第五条的效力问题。嘉富诚公司提供的《商品房买卖合同》虽系行业范本，但无免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情形，双方约定明确，亦不存在对该条款有两种以上解释的情形，该条款应为有效条款，一审法院认定该条款为无效条款不当。另外，该合同第五条明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。现案涉房屋虽已交付，但尚未办理房屋产权登记，房屋产权面积未经有关部门确认，且嘉富诚公司不同意以被上诉人提交的测绘图等记载的面积为准，故被上诉人请求条件尚未成就，对被上诉人的诉讼请求不予支持。综上所述，驻马店开发区嘉富诚置业有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审判决处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2020）豫1702民初11205号民事判决；二、驳回李志刚的诉讼请求。一审案件受理费减半收取1450元，二审案件受理费2900元，均由李志刚负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  李 峰二〇二一年三月十二日书记员  庞壹卉