河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终329号上诉人（一审原告）：许昌兴广物业管理有限公司，住所地许昌市许繁路南段。法定代表人：魏辉，该公司经理。被上诉人（一审被告）：李晓静，女，汉族，1979年12月5日生，住河南省许昌市建安区将官池镇县，现住许昌市。上诉人许昌兴广物业管理有限公司（以下简称“兴广物业公司”）因与被上诉人李晓静物业服务合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初3928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兴广物业公司的法定代表人魏辉、被上诉人李晓静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人兴广物业公司的上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审;2、依法判令被上诉人承担全部诉讼费用。上诉事实与理由:一、一审法院判决错误，被上诉人应当承担全部物业费本案中,上诉人与被上诉人依法签署了物业服务合同,上诉人在签署合同之后，一直尽己所能，服务全体业主。但被上诉人一直不缴纳物业费，导致上诉人公司财务紧缺,对其他业主的服务也产生了不良的后果。上诉人认为,因物业服务合同的履行产生争议,应当依据双方对合同的实际履行情况予以审查。现因被上诉人无故拖欠物业费数年,导致上诉人无法全面履行物业职责，应当判决被上诉人补缴物业费。故一审法院以上诉人未全面履行职责为由判决被上诉人仅支付85%的物业费不符合事实和法律依据，应当予以改判。二、被上诉人应当按照合同约定，承担滞纳金费用1、一审法院已经认定，上诉人与被上诉人依法签订的物业服务合同合法有效，是双方真实的意思表示。根据《合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同中已经约定了滞纳金，且被上诉人没有依法履行该义务，仅因不满意服务不是其违约的理由。2、该物业服务合同不是格式合同，而是一般代理合同，一审法院适用法律错误。根据《合同法》第三十九条第二款规定:“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，上诉人与被上诉人在签署物业服务合同时经过了双方的协商，且上诉人并未拒绝与被上诉人协商。被上诉人未要求更改合同且实际签署的行为表明其对该合同的认可，审法院适用法律错误。3、根据《合同法》及一般社会常理可知，物业公司没有先履行合同义务，被上诉人没有合法事由无故违约，应当承担违约责任。现该合同的履行并没有产生《合同法》第六十八条及第六十九条所规定的法定情形,被上诉人无权中止履行。现被上诉人已经依法享受了上诉人的服务,且双方在合同中已经约定了滞纳金的条款,故一审法院的判决不符合意思自治原则，应当予以改判。综上，许昌市建安区人民法院(2020)豫1003民初3928号民事判决不符合事实和法律依据，现上诉人依法提起上诉，请求法院依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。被上诉人李晓静辩称：一、兴广物业公司未履行香港城《前期物业管理服务合同》约定的义务，才导致李晓静拒交物业费。物业服务合同属于双务合同，在物业纠纷中，由于物业公司没有履行合同或履行合同存在严重瑕疵，业主依合同法的规定，完全可以拒绝交纳物业费依法对物业服务企业进行抗辩。李晓静是香港城小区的业主，与开发商委托的物业服务公司——许昌兴广物业管理有限公司签订了前期物业管理服务合同，合同约定由兴广物业公司负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，负责小区内所有绿化的维护和管理，按合同约定业主确实有缴纳物业费的义务。入住以后，李晓静也于2014年8月30日按照合同如实缴纳了2014年8月至2015年8月期间的物业管理费1713.60元。入住后李晓静发现上诉人代收的维修基金被原告挪作他用，李晓静多次催交讨要未果。同时，李晓静还发现上诉人在物业管理中有以下不作为行为：由于物业公司没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿地被损毁、侵占、消防设施不合格、占用消防通道出租给商户经营占用、电梯不进行正常维修，××运行，时常出故障，严重危及业主的生命财产安全、小区治安案件频发……业主多次向物业公司和有关部门反映，一直没有得到解决，因此绝大部分业主由于物业公司的严重合同违约，根据合同法的规定，大部分业主行使先履行抗辩权，拒交物业费，完全是情理之中的事，是逼于无奈，合理合法。李晓静认为，因为上诉人已经构成了根本违约，使合同目的无法实现，依法行使先履行抗辩权。同时由于原告严重违约，上诉人已经等同于被全体业主解除聘用。本案中，兴广物业公司事实上明显未提供符合行业标准的服务，比如李晓静自己花费修理电梯、自己交电梯费，物业公司还偷拆、强拆业主的水表、停止供水，不但造成业主的经济损失、给生活带来严重不便，由于兴广物业公司对小区的管理服务严重不负责任，致使小区内绿地被严重损毁，私搭乱建现象比比皆是，……因此上诉人不是一般地违约，而是严重违约，业主在物业公司未履行约定义务或履行有严重瑕疵时，根据合同法第六十七条之规定，业主有权拒绝其履行交费的要求，合法地行使先履行抗辩权。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第6条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”因此，判断业主拒交物业费的抗辩是否系“正当理由”是本案审查的重点。李晓静认为，物业费在形式上表现为业主对物业服务企业所提供服务所支付的对价，是全体业主享受物业服务的物质基础，如果允许物业公司不提供服务和服务低劣也可以收取服务费，在业主行使先履行抗辩权后，物业公司变本加厉地不履行合同，最后借助司法权力强迫业主就范，让不法物业公司获取非法利益，如果法院不全面查明案件事实，简单地支持物业公司的无理要求，是不利于业主公共利益的保护的，不得作为弱势群体的业主的利益的保护，也是十分不公平的，因此，李晓静作为香港城小区业主不希望法庭偏颇那一方，但请法庭认真审查业主的抗辩事由、业主不交纳物业费的真实原因、业主的先履行抗辩是否正当和合理？对物业服务企业拒不履行物业服务合同条款，是否存在履行合同存在重大瑕疵作出一个正确的判决。二、上诉人没有履行物业服务合同，无权要求李晓静支付物业费。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。上诉人兴广物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令被告支付原告物业费8006.49元及违约金21915.7元；2、该案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告李晓静系香港城（一期）小区2栋2单元103号房（建筑面积为129.82平方米）的业主。2014年8月30日，原被告双方履行交房手续，同日，被告与原告签订《香港城小区室内装饰装修管理协议》、《承诺书》、《物业公司--文件签收单》、《钥匙领取单》、《业主紧急情况联络表》、《消防安全协议》，其中被告签订的《物业公司--文件签收单》中的资料包含《前期物业管理服务协议》等。原告兴广物业公司提交的其与李晓静于2014年8月30日签订的《前期物业管理服务协议》约定（甲方：原告兴广物业公司；乙方：业主）：一、物业管理服务的内容：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其允许的维护和管理；3、住宅区公用设施、设备、公共场所（地）的维修和管理；4、环境卫生；5、公共秩序维护；6、交通秩序与车辆停放；7、房屋装饰装修管理。二、物业管理服务质量：1、房屋外观：外观良好、整洁、统一美观，不妨碍市容和观瞻，外墙无安全隐患或破坏，无违章搭建，无乱张贴悬挂等；2、设备运行：各种设备能24小时正常运行，出现故障，立即安排处理；接到限电、停水等通知或需要拒不停电检修时，按规定提前通知业主；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理：物业档案齐全专人管理，共用部位无堆放杂物及违章占用等现象，道路无损坏，路面平整，排水通畅，供电、供水、供气、通讯管线及设施完好无损，运行正常，公共场所、建筑物品完好无损，公共照明完好率达95%以上；4、环境卫生：清洁卫生实行一体化管理，专业化清洁人员，管理制度落实到位，环卫设备齐全完好，有垃圾收集设施，垃圾日产日清，整体环境及环卫设施随时坚持保洁，定期杀虫灭鼠；5、绿化：管理制度落实到位，有绿化专业人员养护，绿化布局合理，符合规划设计要求，花草树木搭配得当，花草树木长势良好，修剪整齐美观，无因管理原因造成大面积黄土裸露，无践踏折损现象，绿化管理设、设备齐全完好，水源有保障；6、交通秩序与车辆停放：保持道路畅通，车辆行驶、停放及设施路线指示标识明确，停车场内光线充足，消防、监控完善，管理人员动作规范，服务周到；……9、房屋公共部位、公用设施设备小修和急修：坚持房屋修缮制度，主动及时养护修缮，制定有便民报修措施，正常使用情况下保持房屋完后好率达到98%以上，小修、急修及时。三、物业管理服务费用（原告依据该协议向业主收取物业费）：1、住宅按建筑面积每月每平方米1.1元收取（1.1元只做管理服务费，不包括该楼的电梯运行费、电梯年检费和电梯的维保费和二次供水运行费）；垃圾处置费7元/月/户；公共照明（路灯、景观灯）分摊电费7元/月/户……；2、缴纳费用实际：每年的8月28日之前缴纳下一年度的管理费；3、业主超过1个月不缴纳物业管理费用的，物业公司可自逾期之日起按应缴费用的日3‰加收滞纳金……。四、代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，原告物业公司可提供有线电视费、水费、电费、燃气费、生活垃圾清运处理费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定……。五、专项维修基金的管理与使用：1、根据国家建设部、财政部发布的【2008】165号文《住宅共用部位公用设施设备维修资金管理办法》及《物权法》、《物业管理条例》的有关规定执行；2、维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹……。六、广告牌设置及权益：甲方或其指定部门在有关法规或政府机构允许并且不影响正常使用功能的条件下，可在物业外墙和屋顶及物业公共部分张贴、悬挂、设置、安装招牌、广告宣传及其他物件，并拥有将其拆除的权利。七、违约责任：1、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；2、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应缴费用金额的日千分之三支付滞纳金。八、本物业区域内车辆被盗或者车内财物被盗而产生的相关损失，甲方不负赔偿责任。因甲方违反本协议的除外。九、业主专有部分之火灾、盗窃等刑事案件，甲方应及时报告有关部门，协助公安机关及消防机构救助，不负赔偿责任。……协议还有其他约定。原告兴广物业公司在《前期物业管理服务协议》签订后，依照协议约定履行物业管理服务义务，但原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，被告李晓静据此未向原告缴纳2015年8月28日至2019年8月28日期间的物业管理费6854.50元、垃圾处置费336元、公共照明分摊电费336元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应当本着诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。该案中，原告提交的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，虽然被告李晓静对该协议中的“李晓静”签名提出异议，但被告与原告签订的《物业公司--文件签收单》中的资料包含《前期物业管理服务协议》，同时被告亦签订了《承诺书》，且在交房后的第一年，被告亦按照《前期物业管理服务协议》缴纳了相应的物业管理费等费用，因此，本院认为，即使《前期物业管理服务协议》上的“李晓静”签名不是其本人所签，被告李晓静亦以默示的方式认可了《前期物业管理服务协议》，并愿意受《前期物业管理服务协议》的约束，该意思表示系其真实意思表示，故《前期物业管理服务协议》应为有效合同，该合同对作为业主的被告及作为物业公司的原告均具有法律约束力，双方均应依约履行。根据《前期物业管理服务协议》，协议约定原告兴广物业公司为香港城小区提供物业管理服务，物业管理费用为1.1元/平/月、垃圾处置费7元/月/户、公共照明分摊电费7元/月/户，按逾期每日3‰计算滞纳金。因原告已经为全体业主提供了相应的物业服务，被告作为香港城小区的业主，亦接受了原告提供的物业服务，被告应当按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告给付物业管理费。但根据《前期物业管理服务协议》中约定的物业管理服务内容和质量标准要求，结合庭审查明情况，原告提供的物业管理服务确实未尽完全合同义务，物业管理服务存在瑕疵，没有充分重视业主关于物业管理不善的意见，未主动提供解决问题的合理方法，未能及时尽到改进服务、协调矛盾的责任，导致被告诉求无法得到有效回应，问题长期积累产生怨怼情绪而拒缴物业费，最终双方矛盾无法调和诉诸法律，故对被告缴纳物业费的标准应予以酌减，具体标准本院酌定按85%缴纳物业管理费为宜，即被告应当给付原告拖欠物业费5826.33元（6854.50元×85%）、垃圾处置费336元、公共照明分摊电费336元，以上合计6498.33。对于原告主张的电梯维保费，因原告未提供证据证明发生该笔费用，故该院对该项诉讼请求不予支持。对于原告主张的违约金，因原告自身在为小区业主提供服务过程中存在不当之处，且被告并非恶意拖欠物业服务费用，故对原告的此项诉讼请求，该院不予支持。关于被告辩称原告未尽到物业服务义务、对于小区物业管理存在不作为的意见。该院认为，对于物业服务中存在的问题，被告可向物业公司反映或通过业主委员会要求其尽到相应的管理义务，但不能以此作为拒绝交付物业管理服务费的理由，对于此项辩解该院在情理上可以理解，但业主维护自身合法权益应当采取正当的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，改善业主的居住环境，而和谐的内部关系需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、互相支持、彼此理解。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李晓静于本判决生效之日起十日内一次性支付原告许昌兴广物业管理有限公司2015年8月28日至2019年8月28日期间的物业管理费、垃圾处置费、公共照明分摊电费共计6498.33元；二、驳回原告许昌兴广物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均没有提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，双方当事人之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方当事人均应按照协议约定全面履行权利义务。经审查，上诉人作业物业管理服务公司，其提供的管理服务未尽完全合同义务，存在相应瑕疵，一审法院对被上诉人缴纳物业费的标准予以相应酌减，合情合理。因上诉人未及时改善管理服务，其提出的违约金的主张，无事实依据和法律依据，本院不予采纳。一审判决并无不当。综上所述，上诉人许昌兴广物业管理有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费25元由上诉人许昌兴广物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年三月五日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口