江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏1283民初354号原告：泰兴市旭培物业管理有限公司，住所地泰兴市济川街道阳光五季8号楼105室。法定代表人：蒋东林，执行董事。被告：张献忠，男，1969年1月21日生，汉族，住泰兴市。原告泰兴市旭培物业管理有限公司（以下简称旭培物业公司）与被告张献忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序之小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人蒋东林到庭参加诉讼。被告张献忠未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告旭培物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理费3954元；2.被告按照每日千分之二支付违约金直至缴清全部物业管理费之日止；3.被告承担诉讼费。事实与理由：2018年5月20日，原告与泰兴市阳光五季花苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业管理服务，同时对服务费的收费标准等内容进行了约定。被告系该小区8号楼708室的业主，但拒不缴费。原告多次催要未果，故诉至法院。被告张献忠辩称，原告服务不到位，被告的车库经常被其他车辆堵着，被告的车辆出不来。被告向物业公司反映过，但是没有处理结果。本院经审理认定事实如下：2018年5月20日，原告（乙方）与泰兴市阳光五季花苑业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，主要约定：甲方选聘乙方对泰兴市阳光五季住宅小区提供物业管理服务……。本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅为0.85元/月/平方米、公共能耗费0.2元/月/平方米、电梯运行费300元/年（每上一层运行费增加20元）……。物业服务费及其他相关费用一年一缴，业主应在当年度服务期6个月内缴纳，逾期每日加收2‰的违约金。业主应于乙方正式交接、进场服务之日起交纳物业服务费用……。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务……。本合同期限暂定两年，合同起止时间2018年6月1日至2020年5月31日止。合同签订后，原告于2018年6月1日入驻该小区并提供物业服务。另查明，位于阳光五季花苑8幢708室房屋产权人为张献忠、于慧，房屋建筑面积为123.62㎡（该房屋系电梯房）。因被告未支付上述房屋2018年6月1日至2020年5月31日的物业服务费、公共能耗费、电梯运行费，原告催要未果，遂诉至本院。审理中，被告提交了照片，证明其所有的两个车库被其他车辆堵着，导致被告的车出不来，物业公司没有尽到管理的职责。原告质证认为，被告提供的照片绝大部分是其他区域的，与被告车库相关联的很少，而且时间跨度很长，物业有时发现其他业主把车堵在被告车库时，也会及时联系车主移车，但原告没有执法权，不可能强行把车辆拖走。关于违约金，请法院依法处理。本院认为，原告与泰兴市阳光五季花苑业主委员会签订的《物业服务合同》系当事人真实意思表示，双方对物业服务的收费标准在合同中已明确约定，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。原告按约履行了对阳光五季花苑的物业管理义务后，享有收取物业服务费的权利。被告作为阳光五季花苑8幢708室业主，应向原告支付物业服务费用。故原告要求被告给付2018年6月1日至2020年5月31日物业服务费、公共能耗费、电梯运行费，于法有据，本院予以支持。考虑到原告在物业服务上存在一定瑕疵，结合本案的实际情况，物业服务费用酌情减少10%。案涉房屋面积123.62㎡，位于708室，电梯运行费应计算为：300+20×6=420元/年（第一层是300元，每上一层运行费增加20元），故物业服务费、公共能耗费、电梯运行费应计算为：①2018年6月1日至2018年12月31日期间的费用为1080.06元（具体为，物业服务费：0.85元/月/㎡×123.62㎡×7个月×90%+公共能耗费：0.2元/月/㎡×123.62㎡×7个月+电梯运行费：420元/年÷12个月×7个月）；②2019年1月1日至2019年12月31日期间的费用为1851.52元（具体为，物业服务费：0.85元/月/㎡×123.62㎡×12个月×90%+公共能耗费：0.2元/月/㎡×123.62㎡×12个月+电梯运行费：420元/年）；③2020年1月1日至2020年5月31日期间的费用为771.47元（具体为，物业服务费：0.85元/月/㎡×123.62㎡×5个月×90%+公共能耗费：0.2元/月/㎡×123.62㎡×5个月+电梯运行费：420元/年÷12个月×5个月）。故被告应给付原告2018年6月1日至2020年5月31日期间物业服务费、公共能耗费、电梯运行费合计3703.05元（1080.06元+1851.52元+771.47元）。关于违约金。原告主张按每日2‰计算的标准过高，结合《物业服务合同》约定“物业服务费及其他相关费用一年一缴，业主应在当年度服务期6个月内缴纳”以及原告的实际损失，本院将违约金的标准予以调整，分段计算如下：①以1080.06元为基数（2018年6月1日至2018年12月31日期间的费用），自2018年12月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；②以1851.52元为基数（2019年1月1日至2019年12月31日期间的费用），自2019年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；③以771.47元为基数（2020年1月1日至2020年5月31日期间的费用），自2020年7月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告张献忠未经法庭许可中途退庭，系其对自身权利的放弃，本院以原告所举证据及陈述作为认定事实的依据。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第三十四条、第三十五条、第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告张献忠于本判决生效之日起十日内给付原告泰兴市旭培物业管理有限公司2018年6月1日至2020年5月31日期间的物业服务费、公共能耗费、电梯运行费合计3703.05元及违约金[①以1080.06元为基数（2018年6月1日至2018年12月31日期间的费用），自2018年12月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；②以1851.52元为基数（2019年1月1日至2019年12月31日期间的费用），自2019年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；③以771.47元为基数（2020年1月1日至2020年5月31日期间的费用），自2020年7月1日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算]。二、驳回原告泰兴市旭培物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担（此款原告已垫付，被告履行上述义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。审 判 员  王 云二〇二一年三月三十一日法官助理  伏平卫书 记 员  周 莉