四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川14民终19号 上诉人（原审原告）：周俊华，女，1967年9月6日出生，汉族，住眉山市东坡区。 上诉人（原审原告）：何泽斌，男，1967年12月10日出生，汉族，住眉山市东坡区。 二上诉人委托诉讼代理人：谷海洋，四川原石律师事务所律师。 二上诉人委托诉讼代理人：田思，四川原石律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李域成，男，1966年2月28日出生，汉族，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：李艳，四川观今律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭宇丽，女，1967年8月19日出生，汉族，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：袁才贵，四川观今律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李凤，女，1989年10月9日出生，汉族，住眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：袁才贵，四川观今律师事务所律师。 上诉人周俊华、何泽斌因与被上诉人李域成、彭宇丽、李凤房屋买卖合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周俊华、何泽斌向本院上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：一、彭宇丽与李域成离婚时，双方已确定房屋归李凤所有，并已办理离婚登记，离婚协议成立生效且不可撤销，李凤为诉争房屋的实际所有权人，其有权处置房屋，其于2009年8月17日将案涉房屋出卖合法有效。房屋买卖契约有出卖人李凤字样，周俊华、何泽斌已对购买房屋的事实尽到举证责任。若被上诉人认为房屋买卖契约中李凤签字不属实，该事实应由被上诉人承担举证责任，由被上诉人申请鉴定。房屋买卖契约中卖方还有彭宇丽签字，该签字行为与李凤的签字行为并不矛盾，符合日常经验法则，当时李凤在上大学，尚未独立生活，案涉金额十多万元，按照常理，由其母亲彭宇丽处理该房屋的买卖及收款事宜，符合日常经验法则。二、李凤与周俊华、何泽斌签订的房屋买卖契约合法有效。即便李凤因赠与未完成未取得物权，基于李域成与彭宇丽的离婚协议，李凤也有权代表彭宇丽、李域成，将该房屋出卖，李凤的行为构成表见代理。周俊华、何泽斌有理由相信李凤可以代表李域成、彭宇丽出售该房屋；周俊华、何泽斌已支付了合同约定的全部对价且无过失，该售房合同、房屋买卖契约依法成立、有效；售房合同、房屋买卖契约签订后，周俊华、何泽斌已经开通了案涉房屋的所有水电气并实际居住该房屋，且居住时间长达十一年，在此期间，被上诉人任何一方均未提出过异议。原判仅以李凤不是物权登记人而忽视其为房屋实际权利人以及李凤有处分权的事实，判决驳回诉讼请求，违背了民事活动的诚信原则。 李域成辩称，上诉人提供的售房合同前后矛盾，合同首部列明了当事人，但合同尾部没有当事人签字确认。其与彭宇丽离婚时虽然约定房屋归李凤所有，但是未完成赠与也未进行登记，案涉房屋的所有权人仍为其与彭宇丽，李凤不是诉争房屋物权人，其无权处分房产。其离婚后与李凤之间父女关系较差，其也感到寒心，现在已不想赠与李凤该房屋。其长期在外务工，期间没有委托任何人进行过房屋买卖，其未与上诉人签订过房屋买卖合同。原判正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审驳回上诉，维持原判。 彭宇丽、李凤辩称，本案的赠与不成立，房屋所有人仍为李域成与彭宇丽；李凤与周俊华、何泽斌不存在房屋买卖关系。 周俊华、何泽斌向一审法院起诉请求：1.判令李域成、彭宇丽、李凤协助其将位于太和镇滨河街门面一间（约28㎡）以及住房一套（约143.01㎡）的不动产权过户至其名下；2.判令李域成、彭宇丽、李凤支付其违约金2.64万元。 一审法院认定事实：李域成与彭宇丽原为夫妻，共有案涉房产〔眉山市太和镇滨河街的2层住房（房屋唯一号：2222181、权证编号：0022780号）及1层门市（房屋唯一号：2222183、权证编号0022781）〕，李凤为李域成、彭宇丽婚生女。2009年1月18日李域成与彭宇丽达成离婚协议并于1月21日登记离婚，离婚协议中约定，太和街的房子（指案涉房产）归女儿李凤所有，双方不得以任何理由占有。离婚时李凤已19周岁并在外上学，当时李凤无不接受赠与的意思表示。 2009年8月17日，由李某为代笔人及证人，以圆珠笔复写形成《房屋买卖纸约》，其内容为：甲方：买方何泽斌，乙方：卖方李凤、彭宇丽；事由：房产证户名李域成（彭宇丽夫妻），子女李凤，因夫妻不和于2008年2月26日离婚，此房屋一套断于李凤所有，此房位于太和镇滨河街与蚕丝厂交界处。甲、乙双方经过多次平等协议商定，乙方李凤将私房一套即门面一间大约40平方，住房××楼××室××厅143.01平方，以总价值132000元绝卖价。此房位于……（四址界线、后门进出路共有、房屋水电畅通等内容）。甲方何泽斌、周俊华，乙方李凤、彭宇丽。代笔人李某，证人李某，2009.8.17。在该纸约上另有“何泽斌、周俊华、彭宇丽”字样的签名并捺印，事后（周俊华、何泽斌陈述是李凤放假回来后）有以钢笔形成的“李凤”字样在乙方处的签名。仍以李某代笔以圆珠笔复写形成《买卖房屋纸约》附件，其内容为：付款方式：现付60000元，余额72000元于2010年2月份付清。此协议决不违约，若甲、乙双方谁违约付20%的违约金。甲方何泽斌、周俊华，乙方李凤、彭宇丽，2009.8.17。该附件上没有何泽斌、周俊华、李凤、彭宇丽的另行签名。周俊华、何泽斌持有案涉住房的房产证原件及离婚协议复印件，并陈述是形成上述纸约时由彭宇丽交付，彭宇丽否认出售房屋但未否认将房产证和离婚协议交给周俊华、何泽斌持有，仅辩解是因长期出租房屋为承租人办事方便才交付房产证给承租人。周俊华、何泽斌于2009年8月17日后入住案涉住房并使用门面至今。彭宇丽主张是将案涉房产租赁给周俊华、何泽斌但未提交证据予以证明。周俊华、何泽斌在2009年8月17日后，没有通知、催促李域成协助办理房产过户的行为。 一审法院认为，本案的主要争议焦点为：案涉房屋买卖合同关系是否成立，合同是否具有效力，依据该合同能否实现合同目的。 在证据分析中一审法院已确认案涉房屋买卖纸约真实存在，且有彭宇丽签名，结合彭宇丽将房产证原件交付周俊华、何泽斌，同时提交离婚协议复印件以表明卖方之一的李凤对房屋有处分权，并将房产实际交付周俊华、何泽斌居住使用，以及若是租赁而将房产证原件交给承租人不合常理等情形，一审法院认定，彭宇丽或李凤出卖房产的意思表示真实，双方建立了房屋买卖合同关系。因此，应着重考察买卖合同的效力。 房屋买卖合同中的出卖方应当是所有权人或有权处分人，本案中彭宇丽与李凤并非共有案涉房产的共有人或有共同处分权的人，若彭宇丽与李凤对房产有处分权的话则其法律依据不同，且在本案中两者的处分权相互排斥不能并存，因此，出卖方应当为彭宇丽或李凤，但不能是彭宇丽与李凤共同出卖案涉房产。 一、按照《房屋买卖纸约》中载明内容：房产证户名李域成（彭宇丽夫妻），因夫妻离婚，此房屋一套断于李凤所有，……乙方李凤将私房……以总价值132000元绝卖价。可以看出，应该是李凤出卖房屋，与周俊华、何泽斌建立了买卖合同关系，提交离婚协议也是表明李凤因父母离婚赠与获得了房屋，有权处分。 姑且认为李凤签名真实，属事后追认买卖合同，则李凤对房产有无处分权决定该合同的效力。根据最高人民法院对类案的裁判精神，《离婚协议》约定将房产赠与子女后但未办理过户至子女名下的，即使已将房产证交予子女，赠与关系亦并未成立，子女对于该房产不享有所有权。《离婚协议》是离婚的夫妻之间对离婚财产如何处理的安排，而并非与子女之间签订的书面赠与合同，也不能根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百二十八条之规定认定赠与有效。根据第128条规定，赠与关系成立，必须以赠与标的物交付为准，对于房屋必须办理过户手续，否则赠与关系不成立。本案中的离婚协议中的约定，仅是李域成、彭宇丽作出了将案涉房产赠与李凤的意思表示，而非李域成、彭宇丽与李凤签订的书面赠与合同，协议虽然对李凤设定了利益，但该利益是否实现取决于李域成、彭宇丽是否现实履行赠与房产的产权过户义务；同时也不满足赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋，可以认定赠与有效但应令其补办过户手续的条件。虽然因离婚父母对子女的赠与，通常而言不可反悔与撤销，但仅适用子女向父母主张赠与物请求权，而不适用本案周俊华、何泽斌依合同主张物权请求权。因此，李域成、彭宇丽与李凤就案涉房产的赠与关系尚未成立，李凤对案涉房产尚未取得所有权，也就没有处分权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。但本案中，没有证据证明权利人李域成予以追认或订立合同致李凤取得了处分权。而彭宇丽在合同上的签名，也仅能视为是权利之一的同意。因此以李凤名义与周俊华、何泽斌建立的房屋买卖合同无效。更何况本案中尚不能确认李凤签名真实。在李凤自己都没有取得所有权，完成物权登记的情况下，再将房屋出售给周俊华、何泽斌，也不可能实现物权转移、完成物权转移登记的合同目的。故周俊华、何泽斌主张李凤协助办理案涉房产过户手续的诉讼请求一审法院不予支持。 二、再以彭宇丽名义出售房产，来衡量案涉房屋买卖合同的效力。如前述，虽然李域成与彭宇丽离婚时作出了将案涉房产赠与李凤的意思表示，但赠与关系尚未成立，案涉房产仍属于李域成与彭宇丽共有。彭宇丽作为共有人之一处分该共有房产须经共有人李域成同意，其与周俊华、何泽斌签订房屋买卖合同的效力，仍应根据合同法第五十一条规定确定，但同样没有证据证明共有人李域成同意彭宇丽出售房屋或追认合同，且审理过程中，李域成明确表示，不曾将房屋出售给周俊华、何泽斌也没有委托任何人处理案涉房屋。因此，以彭宇丽名义签订的房屋买卖合同无效。依据该合同也不可能实现物权转移、完成物权转移登记的合同目的。故周俊华、何泽斌主张彭宇丽协助办理案涉房产过户手续的诉讼请求一审法院不予支持。 三、本案中李域成至少在离婚后即长期在外务工属实，且李域成与彭宇丽离婚并约定将案涉房产赠与女儿李凤后，其不关注该房屋的情况符合常理，由此可以确定李域成对彭宇丽是否将案涉房产卖给周俊华、何泽斌一事不知情，但不关注不代表丧失权利。周俊华、何泽斌没有证据证明李域成知晓房屋出售事宜、在签订房屋买卖合同后通知过李域成、在未能实现产权过户时曾催促李域协助办理产权过户手续。默认的前提是知晓，知晓而不反对可视为默认，因此，周俊华、何泽斌以长达十年时间没有向其主张权利为由主张李域成默认房屋的出售的理由不成立，不予采信；李域成主张自己没有向周俊华、何泽斌出售房屋，也没有委托任何人处理案涉房屋，故无义务配合、协助办理房产过户义务及给付违约金的理由成立。周俊华、何泽斌要求李域成协助其办理案涉房产过户手续、承担违约金的诉讼请求一审法院不予支持。 四、房屋买卖纸约中仅约定价款，未约定付款、过户时间及违约责任，虽然合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，但依该纸约一审法院无条件确定违约金。买卖房屋纸约附件上因周俊华、何泽斌及彭宇丽、李凤均无签名，一审法院已对该附件不予确认，彭宇丽、李凤又未追认，该附件不产生法律效力，故周俊华、何泽斌依据该附件的约定主张违约金一审法院不予支持。周俊华、何泽斌可就已支付价款的返还、违约金、损失等另行主张权利。 综上所述，案涉房屋买卖合同虽然成立，但无效，自始不具备法律约束力；周俊华、何泽斌的证据不能充分证明自己的主张，其诉讼请求依法不予支持。李域成、彭宇丽、李凤的部分辩解理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:驳回周俊华、何泽斌的诉讼请求。案件受理费3098元、保全费2020元合计5118元，由周俊华、何泽斌负担。 二审中，双方均未提交新证据。 二审中，李凤主张2009年8月17日《房屋买卖纸约》上“李凤”非其所签，本院将该事实的举证责任分配给李凤，限其在规定的五日内申请鉴定，在本院指定的举证期限届满后，李凤未提出鉴定申请。 经审理查明，李域成、彭宇丽的离婚协议约定，女儿李凤由彭宇丽抚养直至大学毕业，所有费用由彭宇丽负责，太和街房屋归女儿李凤所有，双方不得以任何理由占有。 周俊华、何泽斌主张，其购房时该房没有装修过，其购房后经过装修才入住，水电气也是办理在其名下；其为办证找过李域成、彭宇丽，但他们先说房产证在其母亲名下，后又说房产证丢失，总之找各种借口推脱；其与李域成、彭宇丽一家沾亲，后李某过世后，加之房屋价格上涨，双方也进行过协商，彭宇丽提出要补其12万元，但其不同意。 案涉房屋登记的权利人为李域成，其中2层住宅权证号为太和0022780,房屋唯一号为2222181、1层商业权证号为太和0022781，房屋唯一号为2222183。 其余事实，与原判认定一致。 本院认为，本案争议焦点为李凤是否为案涉房屋权利人，案涉房屋买卖合同是否合法有效。 庭审查明，案涉房屋原系李域成、彭宇丽夫妻共同财产，二人离婚时约定将此房赠与女儿李凤，离婚协议中的房产赠与条款与整个离婚协议是一个主体，当事人不得单独行使任意撤销权，在双方婚姻关系已经解除的情况下，基于诚信原则，不能允许任意撤销赠与，故当事人在离婚后请求适用《合同法》第一百八十六条“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”规定撤销赠与的，人民法院应不予支持。故李域成在诉讼中提出其可以在该房屋办理转移登记前撤销赠与的理由不能成立；彭宇丽、李凤所提出的该房屋未办理转移登记赠与不成立的理由也不能成立。虽李凤在接受赠与后尚未办理变更登记，但依《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，可以确认李凤为案涉房产的真实权利人，其享有该房产的物权。 2009年8月17日所形成的《房屋买卖纸约》，系双方当事人的真实意思表示，彭宇丽作为离婚协议所确定的尚处于读大学期间女儿李凤的抚养人，也是该协议的当事人，在该协议上签字确认，无证据证实该行为损害了李凤的利益，且李凤也在事后补签了该协议，李凤此时已是完全民事行为能力人，其应知晓其签名的含义及后果，该协议合法有效。虽李凤对该协议上的签名存在异议，但其并未在本院指定的期限内申请鉴定，其提出的签名异议不能成立，应认定协议上“李凤”的签名系其本人所签。故彭宇丽及李凤所提出的该协议不成立，与何泽斌、周俊华之间不存在房屋买卖关系的理由不能成立。 如前所述，案涉房屋买卖合同合法有效，出卖人负有完整交付买卖标的物的义务，即应交付房屋还应协助买受人办理有关不动产转移登记。何泽斌、周俊华二人在购房后即装修入住，并办理水电气登记，并已付清房款，至今已十余年，其请求李域成、彭宇丽、李凤协助其将案涉房屋不动产权转移登记至其名下的理由成立，本院予以支持。虽双方还约定了违约责任，但李凤及彭宇丽已将该房屋交付，且双方未约定具体转移登记时间，故何泽斌、周俊华的有关违约责任的诉讼请求本院不予支持。。 综上，原判认定事实基本清楚，但适用法律错误，判决不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销眉山市东坡区人民法院（2019）川1402民初3205号民事判决； 二、李域成、彭宇丽、李凤在本判决生效后三十日内协助周俊华、何泽斌将位于眉山市东坡区××镇××街××层门面一间（权证号为太和0022781，房屋唯一号为2222183）以及2层住宅一套（权证号为太和0022780，房屋唯一号为2222181）的不动产权转移登记至周俊华、何泽斌名下； 三、驳回周俊华、何泽斌的其他诉讼请求。 一审案件受理费3098元、保全申请费2020元，二审案件受理费3098元，均由李域成、彭宇丽、李凤负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗卫平 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二一年三月十二日 书记员  申雪梅