文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1146号上诉人（原审被告）：恩施华龙村置业有限公司，住所地湖北省恩施市东风大道55号，统一社会信用代码：91422800798790186L。法定代表人：唐雪琴，总经理。委托诉讼代理人：赵龙，男，法务部主任。被上诉人（原审原告）：周梦龙，男，1971年6月9日出生，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托诉讼代理人：范宏顺，湖北硒都律师事务所律师。上诉人恩施华龙村置业有限公司（以下简称华龙村公司）因与被上诉人周梦龙商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因案情疑难复杂及受新冠××疫情影响，本案经本院院长批准，依法扣除审理期限六个月。本案现已审理终结。华龙村公司上诉请求：撤销判决华龙村公司向周梦龙支付逾期交房违约金256588.8元的内容，改判认定华龙村公司不存在逾期交房的事实；由周梦龙承担一、二审诉讼费。事实与理由：1.周梦龙与华龙村公司于2014年1月14日签订《商品房买卖合同》后，华龙村公司按照合同约定于2016年1月9日通知周梦龙接房，并于2016年1月11日在《恩施日报》上发布接房《公告》，后周梦龙一直拖延接收房屋，直到2018年9月22日才正式办理房屋接收事宜，故并不存在华龙村公司逾期交房的情形，华龙村公司不应承担任何责任。2.周梦龙称华龙村公司交付的房屋没有验收合格，既未提出不合格的具体事实，也未提交证据支持。与案涉房屋已经经五方主体验收合格的事实不符。周梦龙提出的基础设施、公共配套建筑是否达到使用条件的问题，属于该房屋综合验收合格的标准和要求。双方在签订合同时选择的交房条件是该商品房经验收合格，不是经综合验收合格。周梦龙辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。周梦龙向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金256588.8元；本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，周梦龙明确其违约金计算的标准为年利率24%。一审法院认定事实：2014年1月14日，周梦龙（买受人）与华龙村公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于六角亭街道办事处书院社区高井河的西湖花园一期3幢2单元20层2002号房，该商品房用途为住宅，建筑面积233.64平方米（其中套内建筑面积103.34平方米），单价3000元/平方米，总价款400920元；以上价格包含水、电、气的立户费，不包含买受人按国家政策法规应缴纳的契税、维修基金及办理两证所产生的各项费用；买受人签约时支付120920元，余款280000元办理银行按揭。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1.自来水及生活用电在该商品房交付使用时达到使用条件；2.天然气在该商品房交付使用时达到使用条件，具体通气时间以天然气公司正式通知为准；3.其他公共配套设施经小区综合验收后交付使用。合同还就其他事项进行约定。合同签订后，周梦龙按照约定共计向被告支付购房款400920元。周梦龙于2018年9月22日实际收房。一审审理中，华龙村公司未提交案涉房屋竣工验收合格的证据。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后周梦龙履行了支付房屋价款的义务，华龙村公司也应履行合同约定的交房义务。涉案合同第八条约定，出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将“该商品房经验收合格”的符合本合同约定的商品房交付买受人使用。审理中，华龙村公司未能提交证据证明案涉房屋已经竣工验收合格。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。虽然华龙村公司提交了收房通知书并认为其已向周梦龙履行了通知收房的义务，但未提交证据证实周梦龙收到了该收房通知书，也不能证明其通知收房时案涉房屋已经竣工验收并符合交房条件。故，被告未按照合同约定向原告履行交房义务，构成违约，应承担延期交房的违约责任。关于违约金数额问题。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。按此约定标准折算成年利率高达182.5%，可以认定合同约定的违约金过分高于因被告逾期交房给原告造成的损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，本案逾期交房违约金的标准按年利率24%计算为宜。即华龙村公司应按照合同约定向原告支付以购房款400920元为基数，按年利率24%计算的自2016年1月10日起至2018年9月22日止的违约金。周梦龙主张华龙村公司支付按年利率24%的标准计算的违约金256588.8元，符合法律规定，予以支持。综上，判决：恩施华龙村置业有限公司于判决生效后三十日内向周梦龙支付逾期交房的违约金256588.8元。案件受理费5148元，减半交纳2574元，由恩施华龙村置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人华龙村公司围绕上诉请求依法提交了一组证据，即：西湖花园一期3-1#楼及地下室、3-2#楼及地下室《建筑工程竣工验收报告》。拟证明：案涉房屋经过五方责任主体验收合格，达到了合同约定的交房条件。本院向在上述《建筑工程竣工验收报告》上签字盖章的湖北天工建筑勘察设计有限公司、武汉南亚建设监理有限公司、恩施市清江建安有限公司发函，确认《建筑工程竣工验收报告》的真实性，武汉南亚建设监理有限公司于2021年1月8日、恩施市清江建安有限公司于2021年1月12日向本院回函，均称《建筑工程竣工验收报告》真实，验收结论合格。故本院对该证据予以采信。基于上述证据，本院认定如下事实：华龙村公司于2016年1月8日组织五方主体对案涉房屋进行了竣工验收，并形成了《建筑工程竣工验收报告》，在“工程竣工验收情况”栏载明“合格”，“参建各方竣工验收意见”栏由五方主体签字盖章。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：华龙村公司是否应向周梦龙承担逾期交房的违约行为。对此，本院分析评判如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条规定，工程竣工验收由建设单位负责组织实施。周梦龙与华龙村公司于2014年1月14日签订的《商品房买卖合同》第八条“交付期限”中约定：“出卖人应当在2016年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.商品房经验收合格”。《附件四：合同补充协议》第八条约定：买受人保证本合同所签署的买受人地址及联系电话的真实性、有效性。若出卖人按本合同所签署的买受人地址及联系电话不能有效履行通知义务，买受人须承担由此产生的全部责任。出卖人利用报纸、电视等公众媒体对买受人进行重大事项告知的，视同书面告知买受人。本案中，华龙村公司在合同约定的交房之日前，已于2016年1月8日组织施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位对案涉工程进行了验收，并由五方共同出具了《建筑工程竣工验收报告》，验收情况载明为“合格”。华龙村公司亦按照合同约定向周梦龙履行了通知其收房的义务。故周梦龙主张华龙村公司逾期交房，要求华龙村公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。综上所述，华龙村公司的上诉理由成立，予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初5694号民事判决；二、驳回周梦龙的诉讼请求。一审案件受理费2574元，二审案件受理费5148元，由周梦龙负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华            本件与原件核对无异      二〇二一年三月二十五日书记员  欧顺恩