江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏02民终251号上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏雷雨餐饮管理集团有限公司，住所地无锡市惠山区堰新路219号。法定代表人：顾飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，江苏创凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：宋如良，男，1984年4月1日出生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：谢兰玉，北京市京师（无锡）律师事务所律师。上诉人江苏雷雨餐饮管理集团有限公司（以下简称雷雨公司）因与被上诉人宋如良房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2020）苏0213民初6015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雷雨公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求并驳回宋如良的一审反诉请求。事实及理由：1.关于门头制作费用。一审中宋如良认可其承租案涉房屋后制作了新的门头，门头制作费用必然产生。一审中双方均提交了关于门头制作费用的相关证据，虽证据内容存在部分冲突，但双方对于门头制作费用的产生均予以认可，仅是对具体金额存有争议。一审中，宋如良对未经其同意擅自改装并使用其制作的门头的事实予以确认。宋如良的行为损害了其对门头的所有权，应当承担赔偿责任。一审法院在未审查具体损失金额的情况下，便驳回了其该项赔偿请求，损害了其利益。2.关于案涉房屋的出租权。宋如良已明确案涉房屋并非其所有，房屋所有权属于江苏无锡朝阳集团股份有限公司（以下简称朝阳公司），且朝阳公司明确市场内的商铺是禁止转租的。宋如良仅与朝阳公司签订了为期一年半的租赁协议，在未经朝阳公司同意的情况下，即与其签订为期三年的租赁合同，该行为明显违法且有违诚信，给其经营带来巨大风险。一审认定宋如良的行为不构成违约，明显错误。双方租赁协议签订后，其便着手定制印有案涉房屋地址的产品包装袋，由于宋如良的租赁协议存在问题导致该批包装袋无法使用，宋如良应承担赔偿责任。宋如良辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，雷雨公司的上诉意见无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。雷雨公司向一审法院起诉请求：1.判令宋如良赔偿其门头制作费用6万元（含监控网络费用）；2.判令宋如良赔偿其包装袋损失11.41728万元；3.诉讼费用由宋如良承担。宋如良向一审法院反诉请求：1.判令雷雨公司支付其租金4.5万元；2.判令雷雨公司支付其违约金2万元；3.判令雷雨公司承担本案反诉费用。一审认定事实如下：2018年6月30日，朝阳公司与宋如良签订《房屋、商铺、摊位租赁合同》2份，约定朝阳公司将坐落于无锡市梁溪区锡澄路280号集团大市场副食品一区31、32号商铺出租给宋如良，租期均自2018年7月1日起至2020年12月31日止。该两份合同抬头承租方处均空白，尾部签章处加盖朝阳公司公章，宋如良作为承租方在经手人处签字。关于承租人处空白事实，宋如良解释其与朝阳公司签合同时候，拟以其设立的公司名义签订，但是因公司尚未注册成立，故抬头承租人处空白，尾部也未加盖公章，只是由其作为经手人签字。2019年10月7日，宋如良与雷雨公司签订《商铺租赁合同》，将上述两间商铺出租给雷雨公司。合同约定：租期3年，自2019年10月7日起至2022年10月7日止；年租金17.5万元，分两期付款，第一期租金3万元，付款时间2019年10月14日，第二期租金14.5万元，付款时间2019年11月7日；雷雨公司必须按照约定向宋如良支付租金，如无故拖欠租金，宋如良给予7天宽限期，从第8天开始有权向雷雨公司每天按实欠租金1%加收滞纳金。签订合同后，宋如良按约将商铺交付雷雨公司使用。租赁期间，宋如良将其与朝阳公司签订的涉案32号商铺租赁合同原件交由顾飞用于办理江苏雷雨粮油有限公司设立登记手续。由江苏雷雨粮油有限公司设立人在承租人处签字、盖章后提交公司设立登记部门办理登记手续。《商铺租赁合同》签订后，顾飞于2019年10月11日微信转账1万元，于10月15日网银转账2万元，于12月6日微信转账1.5万元，共计向宋如良支付租金4.5万元。宋如良通过微信于2019年11月6日、11月9日、11月15日、11月25日、12月25日、2020年2月18日多次向顾飞催讨第二期租金。顾飞一直表示经济困难，房租在凑。2020年3月1日宋如良称“房子我转掉了，你搬走吧，你今天到店里去，我下午过去”，顾飞称“我不在无锡，你去好了，我父亲在”。3月3日下午宋如良到涉案商铺，与顾飞的父亲顾克春发生冲突。宋如良报警称和房西有纠纷，对方不肯付房租。无锡市公安局梁溪分局刘潭派出所出警。接处警记录显示处理结果“市场管理方也到现场，双方答应自己协商处理”。3月6日顾飞表示已经搬得差不多了。3月7日宋如良问“今天能搬完吗，我去拿钥匙”，顾飞3月10日回答“还有电脑监控什么的小东西没搬走，下雨天，其他货都搬完了，明天早上你们去店里对接吧”。3月11日，宋如良到涉案商铺，微信询问顾飞“怎么回事？顾飞，说好的今天上午来交接，怎么等了半天也没人呀？打你电话你也不接”，顾飞未回答。3月11日至3月13日宋如良连续发微信给顾飞，告知应支付拖欠租金及交还商铺钥匙。4月14日宋如良打电话给顾飞，问“你那里的东西有没有搬空呢”？顾飞表示“搬空了”。宋如良问“也不用了啊？”，顾飞回答“对啊”。4月17日宋如良找开锁公司，提供证件，打开涉案商铺并录像。一审中，雷雨公司与宋如良均表示截至2020年1月6日房租已结清。双方均确认双方签订的租赁合同已解除。雷雨公司认为解除合同的日期为2020年3月1日宋如良发送微信让其搬走时解除；宋如良认为解除日期为2020年4月17日其找开锁公司打开涉案商铺时解除。关于雷雨公司损失，雷雨公司为证明门头制作费用，提供了报价单及2019年10月12日、12月14日、2020年1月18日加盖惠山区长安格筱字牌制作店公章的收据3张，金额合计6万元。但该收据抬头名称为“无锡市惠山区堰桥上品文印社”，雷雨公司陈述门头制作未签订书面合同，6万元均系现金交付。宋如良对上述证据不予认可，认为上述证据系伪造，其是在雷雨公司法定代表人顾飞明确“东西搬空了”，“不用了”的情形下才对雷雨公司留下的门头加以改造利用。其现在也同意雷雨公司取回门头，但雷雨公司要求其赔偿损失没有依据。宋如良另外提供了一份雷雨公司遗留在涉案租赁商铺的《广告制作、安装合同》一份，系雷雨公司与锡山区东亭乔腾广告服务部于2019年10月17日签订，内容为雷雨公司委托该广告服务部制作安装广告，费用为3.4万元，支付方式为微信、支付宝、银行转账任意一种方式。雷雨公司对上述证据不予认可，认为该合同制作的对象不是涉案商铺的门头。关于包装袋损失，雷雨公司提供了一份由江苏省农垦米业集团黄海有限公司出具的《证明》，证明雷雨公司在该单位印刷水晶米系列包装现剩余数量及总价值114172.8元。宋如良经质证对该份证据真实性、关联性、合法性均不予认可。一审法院认为雷雨公司提供的门头报价单上单位、收据抬头单位与落款签章单位均不一致，且与宋如良提供的证据存在矛盾。即使双方提供的证据均真实，也无法确认哪份证据系制作涉案商铺合同门头时形成。且雷雨公司提供的《证明》并无付款依据相印证。故上述证据不足以证明其损失具体数额。一审法院认为：雷雨公司与宋如良签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。雷雨公司辩称宋如良未经朝阳公司同意擅自转租，不具有出租资格，且租赁合同约定的租期超出宋如良承租朝阳公司涉案商铺期限，超期部分无效。法院认为雷雨公司辩称的行为关乎合同履行，但并不影响合同效力。双方《商铺租赁合同》签订后，宋如良已按约将涉案商铺交付雷雨公司使用，雷雨公司亦未提供证据证明朝阳公司在其租赁期间对其承租商铺提出异议或要求搬离。故雷雨公司应按约向宋如良支付租赁期间的租金，雷雨公司不能以上述抗辩意见拒付宋如良租金。关于合同解除，双方在庭审中均确认《商铺租赁合同》已解除，故法院对《商铺租赁合同》解除的事实予以确认。关于解除日期，宋如良于2020年3月1日向顾飞提出解除要求，顾飞对解除未持异议，并开始搬东西。4月14日顾飞明确表示“东西搬空，也不用了”应视为双方就解除合同达成合意。据此，应认定宋如良与雷雨公司签订的《商铺租赁合同》于2020年4月14日解除。雷雨公司应支付宋如良2019年10月7日至2020年4月14日期间租金。雷雨公司已支付4.5万元，宋如良主张雷雨公司支付剩余租金，并取整计算为4.5万元，法院对宋如良该项反诉请求予以支持。对于宋如良要求雷雨公司支付违约金的反诉请求，雷雨公司认为该违约金过高，法院结合双方协商解除合同及各方损失，酌情确认雷雨公司以4.5万元为基数，自2019年11月8日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，向宋如良支付迟延付款违约金。对于雷雨公司要求宋如良支付其门头及包装袋损失费用的诉请。法院认为：1.雷雨公司提供的证据不足以证明其上述两项损失的数额；2.宋如良对合同解除并不存在过错，反而是雷雨公司未按约支付租金，经双方协商后解除合同，故雷雨公司主张的两项损失并非宋如良造成，应由其自行承担；3.关于门头损失，雷雨公司在2020年4月14日表示东西搬空，也不用了，之后也未向宋如良提出要取走门头，在宋如良利用改造后，又提出损害赔偿请求，庭审中宋如良已表示同意归还门头，但雷雨公司未变更诉请，坚持要求赔偿，雷雨公司的请求不具有合理性。综上，法院认为雷雨公司请求宋如良承担赔偿责任无事实及法律依据，对其诉求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、驳回雷雨公司的全部本诉诉讼请求；二、雷雨公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付宋如良租金4.5万元及违约金（以4.5万元为基数，自2019年11月8日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回宋如良的其他反诉请求。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.宋如良对双方《商铺租赁合同》的解除是否存在过错；2.宋如良应否赔偿雷雨公司的门头制作费用及产品包装袋损失。关于争议焦点1,雷雨公司与宋如良签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。至于宋如良的转租行为有无得到朝阳公司的同意，并不影响双方之间所签订的《房屋租赁合同》的效力，雷雨公司关于宋如良的转租行为违法及合同无效的主张，无事实和法律依据，本院对此不予支持。在双方签订《商铺租赁合同》后，宋如良已按约将涉案商铺交付给雷雨公司使用，雷雨公司在本案中并未提供证据证明朝阳公司在其租赁期间对其承租商铺提出过异议或要求搬离，故应认定宋如良对双方《商铺租赁合同》的解除并不存在过错。相反，雷雨公司未按约支付租金，已构成违约，一审判令雷雨公司向宋如良支付租金4.5万元及相应违约金于法有据，并无不当。关于争议焦点2，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，因雷雨公司未按约支付租金导致双方《商铺租赁合同》被解除，宋如良对合同的解除并不存在任何过错，且宋如良在本案一审中亦同意雷雨公司拆除门头，但雷雨公司并未变更诉请，仍坚持要求赔偿，因雷雨公司要求宋如良赔偿剩余租赁期内店面门头装饰装修残值损失的诉请于法无据，故本院对此不予支持。关于产品包装袋损失，因雷雨公司所提交的证据并不足以证明上述损失已实际产生以及具体的损失数额，故本院对雷雨公司的该项请求亦不予支持。综上，雷雨公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4497元，由上诉人雷雨公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 杜伟建审 判 员 宁尚成二〇二一年三月二十五日法官助理 唐广征书 记 员 范 洁