陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕05民终1832号 上诉人（原审原告)：邵武军，男，1977年9月8日出生，汉族。 委托诉讼代理人：熊学军，陕西渭临律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陕西金瑞房地产开发有限公司。 法定代表人：牛孝华,董事长。 委托诉讼代理人：杨建平，该公司法律顾问。 被上诉人（原审被告）：陕西皓月投资管理有限责任公司。 法定代表人：王继业，总经理。 诉讼代表人：陕西皓月投资管理有限责任公司破产管理人。 委托诉讼代理人：刘楠，陕西皓月投资管理有限责任公司破产管理人团队成员。 上诉人邵武军与被上诉人陕西金瑞房地产开发有限公司（以下简称金瑞公司）、陕西皓月投资管理有限责任公司（以下简称皓月公司）商品房预约合同纠纷一案，不服渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。2020年8月18日，本院作出2020陕05破1-1号民事裁定，受理申请人毛莲芳对皓月公司的破产清算申请。上诉人邵武军及其委托诉讼代理人熊学军，被上诉人金瑞公司的委托诉讼代理人杨建平、被上诉人皓月公司破产管理人的委托诉讼代理人刘楠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 邵武军的上诉请求：一、撤销渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初5483号民事判决；二、依法改判被上诉人金瑞公司退还上诉人购房款2536500元及相应利息；三、依法改判被上诉人皓月公司对被上诉人金瑞公司退还上诉人购房款2536500元及利息承担连带清偿责任；四、一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，一、一审认定事实错误。（一）上诉人首付的案涉购房款为2536500元，而非1877280元。2013年8月15日，上诉人与金瑞公司签订购房合同，约定以1150000元购买金瑞公司开发的“金瑞时代星苑”A座1-14号、1-007号商品房，上诉人交纳了1150000元购房款，金瑞公司违约导致合同目的无法实现。2015年9月11日，上诉人和金瑞公司达成退款协议，金瑞公司退还购房款1150000元、支付违约金230000元（1150000×20%=230000元）以及自2015年9月11日起按日万分之五的标准支付滞纳金直至清偿之日。2014年5月22日，上诉人以其妻马利云名义和金瑞公司签订购房合同，以497280元购买金瑞公司开发的“渭南金瑞国际广场”A103、A105号商铺。2018年5月17日，双方再次清算并达成约定，金瑞公司因三次违约共计给上诉人造成的违约损失为861632元，加上前期实际交纳的1877280元，共计2536500元。（二）上诉人用1877280元购房款与金瑞公司口头协商置换案涉金瑞国际商铺一层B区36号商品房的事实认定错误。二、一审事实不清。（一）皓月公司系金瑞公司子公司的事实没有认定。（二）金瑞公司过度支配和控制皓月公司的事实没有认定。（三）金瑞公司和皓月公司系关联公司没有认定。三、一审适用法律错误。（一）金瑞公司与皓月公司为关联公司。（二）金瑞公司和皓月公司二者构成人格混同。 金瑞公司辩称，一、上诉人陈述的事实和理由属实。金瑞公司与皓月公司实施开发陕西金瑞国际项目，销售了几十套门面房，后因一债权人执行皓月公司欠款，皓月公司的土地被渭南中院查封至今。不能履行购房合同，退房款。二、皓月公司于2011年5月9日被金瑞公司收购重整，实为金瑞公司的子公司，皓月公司的所有财产属金瑞公司所有。皓月公司借毛莲芳款项，将皓月公司部分股权抵押给毛莲芳，约定金瑞公司偿还完该笔借款后，毛莲芳返还所持皓月公司的所有股权。因皓月公司被毛莲芳频繁更换法定代表人，及金瑞公司与皓月公司之间的债务纠纷，现公司债务无人承担。 皓月公司辩称，一、上诉人要求皓月公司承担连带清偿责任无事实和法律依据。（一）皓月公司并非金瑞公司的子公司，不应承担连带清偿责任。（二）皓月公司与金瑞公司不是关联公司，没有构成人格混同。二、原审认定事实清楚，适用法律准确。上诉人的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。 邵武军向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告邵武军和被告金瑞公司2018年5月15日签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》无效；2.依法判令被告金瑞公司返还原告已交购房款2536500元，并自2018年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付该2536500元的利息直至清偿之日止（暂计算至起诉之日约为100000元）；3.依法判令被告皓月公司对以上第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。 一审法院认定事实：2013年8月15日，原告邵武军购买被告金瑞公司开发的位于渭南市西南京路中段北侧“金瑞时代星苑”A座1-14号，1-1007号商品房，向被告金瑞公司支付定金10000元，后又相继通过银行转账的方式支付购房款1140000元。2015年9月11日，双方达成退款协议，协议约定：金瑞公司退还原告邵武军购房款1150000元。2015年11月26日，双方签订补充协议，约定：被告金瑞公司以其开发的C座103商铺及203商铺置换原告邵武军的购房款1150000元及违约金230000元，合计1380000元。另，原告邵武军以其妻马利云名义购买被告金瑞国际广场商铺A103号、A105号商品房，通过pos机刷卡的方式向被告金瑞公司支付购房款497280元。上述购房款合计1877280元。后双方口头协议用上述购房款置换被告金瑞公司开发的“金瑞国际”商铺一层B区36号商品房。2018年5月15日，原、被告双方签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》，合同约定：由乙方（原告邵武军）购买甲方（被告金瑞公司）开发的位于渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角“金瑞国际”商铺一层B区36号商品房，商品房总面积200.64平方米、认购价22344元每平方米、总价款4483100元，协议同时约定：乙方应于2018年5月15日前支付全部认购款的60%，计（人民币）贰佰伍拾叁万肆仟陆佰元整，余款待双方正式签订《商品房买卖合同》后乙方以银行按揭的方式向甲方支付。同时约定：甲方承诺商场经营第3年或正式签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。次日，被告金瑞公司向原告邵武军出具2536500元购房款《收款收据》一份，内容：今收到邵武军B-36号金瑞国际商铺并付款人民币2536500元。 同时查明，被告金瑞公司至今尚未取得涉案商品房预售许可证。案涉渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角“金瑞国际”商铺开发项目的土地使用权登记在被告皓月公司名下，登记日期：2012年1月18日；2014年3月20日，渭南市城乡规划管理局就该项目向被告皓月公司颁发“金瑞国际项目”的建设用地规划许可证。 一审法院认为,本案争议焦点是：原告邵武军与被告金瑞公司签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》的合同性质及效力的问题；被告金瑞公司应返还原告购房款的金额及利息是多少；被告皓月公司与被告金瑞公司是否存在人格混同，被告皓月公司对购房款应否承担连带清偿责任。 本案中，原、被告双方签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确约定的主要内容，且被告金瑞公司已按约向原告收受购房款，故该合同应为商品房预售合同，因被告金瑞公司至今尚未取得案涉商品房的预售许可证，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故被告金瑞公司依法应予退还原告购房款，一审法院对原告邵武军主张《认购协议书》无效并退还购房款之主张，依法予以支持。 关于退还购房款的金额，因涉案商品房系置换而来，原告邵武军提供的《退款协议书》、《补充协议》、《转款凭证》等证据，能够证明原告邵武军实际支付置换前的购房款合计1877280元，在置换涉案商品房后，原告应对其是否按照《认购协议书》的约定实际支付了60%的购房款2536500元，即与置换前1877280元之间的差额部分继续承担举证责任，而原告向法庭提供《购房款结算清单》，未有双方签章确认，不具有证据效力，不能够对差额部分起到补强证明，原告再无其他证据的情况下，仅凭一份《收款收据》不足以证实其实际支付2536500元这么多。综上，原告证据仅能证明其支付涉案商品房购房款1877280元，故对原告邵武军请求被告金瑞公司退还购房款2536500元的诉讼主张，不予支持，以退还购房款1877280元，予以认定。原告邵武军主张自2018年5月17日起按照中国人民银行同期贷款利率标准支付该2536500元的利息直至清偿之日止，证据不足，亦未有事实及法律依据，不予支持。因本案《认购协议书》合同无效，对于资金占用期间的利息，依法以1877280元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年5月17日起计算至实际清偿之日，予以支持。 原告邵武军主张皓月公司与金瑞公司存在人员、业务、财产混同，主张皓月公司对购房款承担连带清偿责任。合同的相对性原则为民法中的普遍性原则。《民法通则》第八十四条第一款规定:“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系”。本案中，原告邵武军与被告金瑞公司签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》，合同的主体以及合同的权利义务不及于被告皓月公司。原告邵武军所提供的皓月公司与金瑞公司存在人员、业务、财产混同的一系列证据与本案不具有关联性，故原告主张被告皓月公司承担购房款的连带清偿责任不能成立，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告陕西金瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还原告邵武军购房款1877280元及利息（利息以1877280元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2018年5月17日起计算至实际清偿之日）；二、驳回原告邵武军的其他诉讼请求。案件受理费27892元，由被告陕西金瑞房地产开发有限公司负担。 二审经审理查明的事实除“上述购房款合计1877280元。后双方口头协议用上述购房款置换被告金瑞公司开发的“金瑞国际”商铺一层B区36号商品房。”外，其余与一审一致。 另查明，2018年5月11日，金瑞公司售楼部的工作人员与邵武军算账，邵武军所交纳的购房款1150000元加上违约金230000元，合计1380000元，从2015年9月11日至2018年5月11日，共32个月（960天），按每日万分之五滞纳金计算，即每天690元，690元×960元=662400元，1380000元+662400元=2042400元。马利云交付497280元，从2014年5月22日至2018年5月22日，按每年10%计算利息，即497280元×10%=49728元，49728×4=198912元，497280元+198912元=696192元。2042400元+696192元=2738592元。减去金瑞公司已退还的203992元，即：2738592元-203992元=2534600元。 再查明，金瑞公司于2007年8月22日成立，法定代表人牛孝华，注册资本8000万元，牛孝华实际出资额5984万元，尤豆粒实际出资额841万元，李娟实际出资额1175万元。皓月公司2008年11月10日成立，注册资本4000万元，股东牛孝华、郭惠敏。2011年5月9日金瑞公司与皓月公司的股东蔡明传、李昌业签订《股权转让协议书》，约定：“一、蔡明传持有皓月公司65%的股权，李昌业持有皓月公司35%的股权，现两人转让股权，金瑞公司同意收购。二、蔡明传、李昌业将自己持有的全部股权转让给金瑞公司指定的人后，金瑞公司就实际拥有皓月公司全部股权，也就全部拥有了该公司。……五、股权转让后，金瑞公司成为公司的控制人，实施公司所拥有的项目，获得项目开发利润，承担项目开发的风险。”2012年3月27日，牛孝华成为皓月公司的法定代表人，占皓月公司45%的股份，蔡明传占皓月公司51%的股份，东红岗占皓月公司4%的股份。2012年11月27日，牛孝华占皓月公司20%的股份，郭惠敏（毛莲芳之夫）占皓月公司70%的股份，蔡明传占皓月公司10%的股份。2014年8月27日，毛莲芳成为皓月公司的法定代表人，占皓月公司20%的股份，郭惠敏占皓月公司70%的股份，牛孝华占皓月公司的股份数额不变。2017年5月16日，王继业成为皓月公司的法定代表人，郭惠敏占皓月公司90%的股份，牛孝华占皓月公司的股份数额依然不变，公司董事是牛孝华和郭惠敏，监事是牛孝华的妻子陈菊芳。 2018年5月7日，牛孝华作为债务人，截止2018年3月31日分别向郭惠敏借款9000万元，皓月公司是保证人，牛孝华将其享有的皓月公司股权转至郭惠敏名下作担保，牛孝华清偿完借款本息后，郭惠敏将股权转移给牛孝华，并配合办理工商登记变更手续，三方签订了《还款协议》，并于2018年5月11日在渭南市临渭区公证处办理了（2018）陕渭临证经字第035号、第034号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2018年5月7日，金瑞公司作为债务人截止2018年3月31日向毛莲芳借款2000万元，皓月公司是保证人，三方签订《还款协议》，并于2018年5月11日办理了渭南市临渭区公证处（2018）陕渭临证经字第033号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。 2012年1月18日案涉渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角的《土地使用权证》载明土地使用权是皓月公司；2014年3月20日，案涉渭南市临渭区东风大街与杜化路十字东北角的土地的《建设用地规划许可证》载明用地单位是皓月公司，用地项目名称是金瑞国际项目。金瑞公司、皓月公司至今尚未取得涉案商品房预售许可证，房屋并未建设。 2014年5月10日至7月24日，皓月公司与陈波、郑会艳、李卫红、惠冠军、杨爱新、马涛、王春迎、马利娜签订《金瑞皓月民生家乐购物广场商铺认购合同》或《金瑞国际广场独立门面认购合同》。2014年5月23日，冯亚斌与皓月公司、金瑞公司签订了《金瑞国际广场独立门面认购合同》。2014年5月16日，皓月公司收取杨海军、李承新、杨金梅购房款，2018年5月16日杨海军、李承新、杨金梅补交房款后与金瑞公司签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》。2018年3月28日至8月23日，金瑞公司与睢朝杰、赵艳、秦瑞晓雪等34人签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》。 以上事实，有二审谈话笔录、当事人提供的证据等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案的争议焦点：1、金瑞公司应退还购房款的金额。2、皓月公司是否应承担连带清偿责任。关于第一个争议焦点：邵武军与金瑞公司签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确约定的主要内容，且金瑞公司已按约定向邵武军收受购房款，该合同应为商品房预售合同，因金瑞公司至今尚未取得案涉商品房的预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定；出卖人未取得商品房预售许可证明的，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。邵武军和马利云分别向金瑞公司交纳购房款，由于金瑞公司不能按期交房，双方所签订的合同目的不能实现，双方自愿达成了退还房款协议，经金瑞公司的工作人员与邵武军、马利云算账，金瑞公司应退还邵武军购的房款与双方签订《金瑞国际商铺内部认购协议书》约定的认购款的60%相吻合，且金瑞公司向邵武军出具了2536500元购房款《收款收据》。经审查，双方当事人的算账过程及依据并未违反法律规定，其内容客观真实。故，金瑞公司退还的购房款应按其收款收据所载明的2536500元退还。 关于第二个争议焦点：2、皓月公司是否应承担连带清偿责任。关于金瑞公司与皓月公司是否有关联关系，公司法尚未作出明确法律界定。本案中，牛孝华是金瑞公司的法定代表人及执行董事，金瑞公司于2011年5月9日收购了上诉人皓月公司股权后，牛孝华成为皓月公司的法定代表人，并任公司董事。虽然皓月公司股东股权进行了变更，但新股东取得皓月公司股权是为了其对借款的让与担保，并非实际经营皓月公司，依据案涉金瑞国际地产项目开发的报告，以及案涉金瑞国际项目的房屋认购合同以皓月公司名义签订，有的以金瑞公司名义签订，还有的以皓月公司、金瑞公司共同名义签订的事实，应当认定牛孝华实际控制金瑞公司与皓月公司，进行案涉金瑞国际地产项目的开发，金瑞公司收购了皓月公司后，金瑞公司及其法定代表人牛孝华与他人的借款中，皓月公司作为保证人，借款债务人又成为皓月公司的控股大股东，综上，应当认定牛孝华控制金瑞公司和皓月公司，导致两公司经营混同，财产边界不清，利益相互输送，丧失人格独立性，应依法否认金瑞公司和皓月公司的法人人格，参照最高人民法院法（2019）254号最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第十一条的规定,皓月公司应当同金瑞公司对归还上诉人邵武军的购房款及相应利息承担连带清偿责任。 综上，上诉人邵武军的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国公司法》第三条第一款、第二十条第三款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销渭南市临渭区人民法院(2019)陕0502民初5483号民事判决； 二、上诉人邵武军与被上诉人陕西金瑞房地产开发有限公司于2018年5月15日签订的《金瑞国际商铺内部认购协议书》无效； 三、被上诉人陕西金瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内退还上诉人邵武军购房款2536500元及利息（利息以2536500元为基数，自2018年5月17日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被上诉人陕西皓月投资管理有限责任公司对上述款项承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费27892元，二审案件受理费27092元，共计54984元，由被上诉人陕西金瑞房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦文强 审判员  吴丽宁 审判员  李 谦 二〇二一年三月二日 书记员  史 翌