江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4443号上诉人（原审被告）：张朝阳，男，1987年7月12日出生，住江苏省宿迁市宿城区。被上诉人（原审原告）：浙江开元物业管理股份有限公司苏宿园区分公司，统一社会信用代码91321395MA1MLKX246，住所地江苏省宿迁市青海湖路苏宿工业园区亿嘉江南水岸物业服务处。法定代表人：王开春，该公司负责人。委托诉讼代理人：徐金雷，江苏义扬律师事务所律师。上诉人张朝阳因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司苏宿园区分公司（以下简称开元公司苏宿园区分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初6025号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张朝阳上诉请求：1.要求物价局对涉案小区物业费标准进行重新备案，开元公司苏宿园区分公司实际提供的服务达不到合同约定的五星级标准；2.本案一、二审诉讼费用均由开元公司苏宿园区分公司承担。事实与理由：第一，张朝阳通过天眼查软件搜索，开元公司苏宿园区分公司系于2016年5月30日成立，而物业费却从2016年5月1日开始收取，不合常理。浙江开元物业管理股份有限公司宿迁分公司（以下简称开元公司宿迁分公司）系于2014年3月25日成立，但当时就进小区提供物业服务，对其合法性存疑。张朝阳系于2014年8月9日接受房屋，当时物业公司要求业主拿钥匙就必须交物业费，后来张朝阳找到售楼部协调，就只交了装潢保证金、垃圾拖运费，但物业公司要求张朝阳必须签物业协议，迫于无奈，张朝阳签订了物业服务协议。开元公司苏宿园区分公司称张朝阳已经缴纳了2014年的物业费，属于虚假陈述。第二，涉案物业服务协议上要求物业公司工作人员应统一服装、持证上岗，且消防人员必须有证件。但小区的公共电桩连续2个月没有装灭火器，小区的消防不达标。张朝阳家的水被关了三天，物业公司的水电工找不出原因，物业公司的水电工应当没有相关证件。开元公司苏宿园区分公司提供的工资条并不足以证明这些人员都是公司的员工。第三，开元公司苏宿园区分公司的收费标准与其实际提供的服务标准不符，应当予以调整，且需要重新向物价局备案。一审开庭时，开元公司苏宿园区分公司的经理竟然不知道该公司所提供的物业服务标准，物价局应当对开元物业公司的收费标准进行核实。根据开元公司苏宿园区分公司目前的服务标准，只能按照0.5元/月/㎡收取物业费，一审判决确定的物业费数额过高。具体表现为，张朝阳家的房子出现发霉情况，张朝阳向开元公司苏宿园区分公司反映该情况，但该公司并未及时与开发商沟通，导致张朝阳的房子经过质保期。开元公司苏宿园区分公司未经过业主同意便毁坏绿化带安装充电桩，而公共充电桩用的是公共电，但充电收的费用并未用于业主。开元公司苏宿园区分公司在一审中所提及的需要整改的地方，该公司并未按时整改。开元公司苏宿园区分公司将涉案一审判决贴在小区的公示栏内，侵犯了张朝阳的名誉权，开元公司苏宿园区分公司必须向张朝阳道歉，并赔偿名誉损失。开元公司苏宿园区分公司辩称：第一，开元公司苏宿园区分公司收取的物业费标准是经过物价局和管委会备案的，该公司提供的服务等级为一级，收取的物业费有法律依据。公司的工作人员均是持证上岗，开元公司苏宿园区分公司在一审中提供的证据可以证明。第二，张朝阳家中发霉是其自家的防水表出现问题，开元公司苏宿园区分公司当时提供了上门服务，并且明确向其告知了原因。涉案小区安装公共充电桩是经过业主同意的，公共充电桩的收益也是用于公共支出。开元公司苏宿园区分公司在经营过程中严格按照国家规定，依法纳税，对于张朝阳所提及的其他瑕疵服务，一审判决已据此对涉案物业费标准进行了调整。综上，一审判决认定事实正确，适用法律适当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。开元公司苏宿园区分公司向一审法院起诉请求：判令张朝阳向开元公司苏宿园区分公司支付物业服务费3787元（取整，下同，94.67平方米×0.8元/月/平方米×50个月，2016年5月1日至2020年6月30日）、公共能耗费492元（94.67平方米×0.2元/月/平方米×26月，2018年5月1日至2020年6月30日）,并支付滞纳金即违约金347元（具体计算见附件）。事实和理由：开元公司苏宿园区分公司自2014年8月起一直为宿迁市江南水岸小区提供物业服务工作，并秉持诚实信用原则认真履行相关合同所确定的各项义务。但张朝阳在享受物业提供服务的同时却无故拒缴物业服务费。开元物业公司多次催缴未果，故而起诉。一审法院认定事实：张朝阳系住宿迁市宿城区江南水岸小区10栋3单元305室房屋业主，该房面积为94.67㎡，交付时间为2014年8月9日。2014年8月9日，开元公司宿迁分公司（甲方）与张朝阳（乙方）签订《江南水岸小区前期物业服务协议》一份，主要约定：第一条、关于甲乙双方的权利义务约定：甲方对物业共用的部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。乙方遵守《临时管理规约》等相关规定，向甲方交纳物业服务费用等。第二条、关于物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指物业服务区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。二、房屋共用设施设备的维护和管理，共用设施设备是指物业服务区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、地源热泵恒温系统、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、进户门、园林景观建筑、宣传栏等设施设备。三、环境卫生，1、物业服务区域内公共场所清扫、道路保洁；2、共用设施设备保洁；3、生活垃圾收集、清运及虫害防治。四、安全防范。1、内容：（1）门岗值班；（2）物业服务区域内巡视；（3）公共报警监控系统。2、责任：（1）协助公安部门做好物业管理服务区域内的安全防范工作。发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向：政管理部门报告，协助做好救助工作；协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序……八、公共绿化。1、内容：（1）修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；（2）清理公共绿地；2、责任：（1）及时养护，促使花草树木的正常生长；（2）保持公共绿地整洁。第三条、物业管理服务质量。一、房屋外观务的。1、每年定期对房屋外观（墙体、墙面）进行检查，发现问题及时处理，做好记录。二、共用设施设备的维护和管理：1、共用设施设备运行正常；2、专人定期维护保养。三、环境卫生：1、环境整洁；2、生活垃圾及时清理。四、绿化：养护得当，定期修剪；2、美观协调……七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修，小修：及时修理，三天内完成，并建立登记、回访制度。急修：30分钟赶到现场，视故障情况，一般在当天完成（特殊情况除外），并建立登记、回访制度。第四条、物业服务费。一、乙方交费时间为交房之日开始预交12个月的物业服务费，以后每12个月首月5日前交纳一次，亦可提前交纳。逾期交费补交所欠月外，还将以所欠服务费为基数每天计收千分之二的滞纳金。二、收费标准（按建筑面积）多层0.8元/㎡/月,公共能耗费0.4元/月……开元公司苏宿园区分公司在提供服务期间存在登记回复制度不完善、小区走廊通道、车库顶部玻璃及路面等房屋共用部位及设施维护不到位、公共绿化未及时养护、人员配备不完善等情况。一审法院另查明,张朝阳于收房时向开元公司苏宿园区分公司支付装修保证金500元。该款项开开元公司苏宿园区分公司同意从张朝阳所欠款项中进行抵扣。一审法院认为，张朝阳为江南水岸小区业主，开元公司苏宿园区分公司与张朝阳签订的物业服务合同对张朝阳具有约束力，双方存在物业服务合同的法律关系。开元公司苏宿园区分公司应当按照合同约定，提供物业管理服务。张朝阳也应当按照合同约定，履行缴纳物业服务费、配合物业管理的义务。对于确有证据证明物业公司提供物业服务存有瑕疵的，应按照物业公司的过错大小，减轻业主的缴费义务。关于物业服务费、公共能耗费，开元公司苏宿园区分公司依据或参照合同主张的计算物业服务费为3787元，因开元公司苏宿园区分公司在提供服务期间，存在对业主反映问题登记回复制度不完善、小区走廊通道、车库顶部玻璃及路面等房屋共用部位及设施维护不到位、公共绿化未及时养护、人员配备不完善等情况，属于瑕疵履行合同，张朝阳可以适当减少给付物业费，从权利义务对等原则考量，综合开元公司苏宿园区分公司举证服务情况等酌定对开元公司苏宿园区分公司主张的物业服务费张朝阳按90%比例支付，即3408元，抵扣张朝阳给付的500元保证金后为2908元。公共耗能费因系用于小区公益支出，故不予减少支付。综上，张朝阳应支付开元公司苏宿园区分公司物业服务费为2908元、公共耗能费用为492元。关于张朝阳辩称依据其与开发商之间《前期物业服务合同》前期物业服务费应开发商由交纳问题，因开元公司苏宿园区分公司并非张朝阳举证合同的当事人，该份合同对开元公司苏宿园区分公司没有约束力，张朝阳因此拒交物业服务费等理由不能成立，不予采信。关于滞纳金，张朝阳应按合同约定及相关法律规定及时缴纳物业服务费及公共照明费，根据本案合同约定开元公司苏宿园区分公司的主张应认定为违约金，其计算起止时间、计算标准符合约定且并不违反法律规定，但计算基数应调整为应缴纳数额，故为347元。关于张朝阳辩称涉案房屋渗漏、开元公司苏宿园区分公司未及时维修问题，《物业管理条例》第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”《江苏省物业管理条例》第七十一条规定：“在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有部分的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部分的维修责任由该业主承担。”张朝阳自认其房屋在保修期内即存在渗漏问题，根据上述规定，张朝阳以开元公司苏宿园区分公司没有履行房屋维修责任而拒付物业服务费的理由不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：张朝阳于判决生效之日起十日内给付宿迁市开元物业公司管理有限公司苏宿园区分公司物业费2908元、公共能耗费492元及违约金347元。案件受理费减半收取计25元，由张朝阳负担。二审期间，开元公司苏宿园区分公司提供了新的证据。开元公司苏宿园区分公司提供的证据为：合同主体变更补充协议一份。拟证明：涉案物业服务企业由开元物业公司宿迁分公司变为开元公司苏宿园区分公司，开元物业公司宿迁分公司已将之前权利义务转让给开元公司苏宿园区分公司。张朝阳质证称：对该份证据不予认可，对该份合同中宿迁市亿嘉置业有限公司和开元公司苏宿园区分公司的印章均不予认可，该两份印章没有编号，该份协议亦未载明签署日期。本院认证意见为：该份证据内载明涉案小区的物业服务公司由开元物业公司宿迁分公司变更为开元公司苏宿园区分公司。该份证据内有开元物业公司宿迁分公司、开元公司苏宿园区分公司和开发商宿迁市亿嘉置业有限公司的印章，张朝阳对该印章虽不予认可，但未能提供足以反驳的相反证据，该协议内亦载明签订时间为2016年6月27日，结合张朝阳先后要求该两家公司提供物业服务的事实，对于该份证据，本院依法予以采信。二审另查明，涉案小区至今未成立业主委员会。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：一审判决确定的物业服务费数额是否正确，应否予以调整。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，因涉案小区至今未成立业主委员会，开元公司苏宿园区分公司在二审中提供的《合同主体变更补充协议》实际上系建设单位宿迁市亿嘉置业有限公司与开元公司苏宿园区分公司签订的前期物业服务合同，该合同对张朝阳具有约束力。在该份合同中，开元公司苏宿迁分公司将其在《宿迁市苏宿工业园区江南水岸前期物业服务合同》中的权利义务全部转让给开元公司苏宿园区分公司，故开元公司苏宿园区分公司有权代表开元公司宿迁分公司向张朝阳收取2015年5月1日至2016年6月27日期间的物业服务费。张朝阳现虽称涉案小区物业费应当按照0.5元/月/㎡的标准收取，但未能提供相关证据予以证明。一审法院在参照张朝阳签订的《江南水岸小区前期物业服务协议》的基础上，结合开元公司苏宿园区分公司实际提供服务的情况，酌定张朝阳按照合同约定数额的90％向开元公司苏宿园区分公司支付物业服务费并无不当，本院依法予以维持。对于张朝阳关于要求开元公司苏宿园区分公司向其赔偿及赔礼道歉的主张，不属于本案受理范围，本院不予理涉。综上所述，上诉人张朝阳的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张朝阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄亚非审 判 员 翟新权审 判 员 刘宗强二〇二一年三月五日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利