广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27734号原告：谭军，男，1969年5月24日出生，汉族，住佛山市南海区。委托诉讼代理人：胡敏理，广东金舵律师事务所律师。被告：顺丰公司速运有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：邱**。被告：深圳市顺成供应链服务有限公司，住所地：深圳市前海深港合作区。法定代表人：吴**。两被告共同委托诉讼代理人：张向卫，广东莞信律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：叶建平，广东莞信律师事务所律师。原告谭军诉被告顺丰公司速运有限公司（以下简称顺丰公司）、深圳市顺成供应链服务有限公司（以下简称顺成公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序于2021年1月26日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人胡敏理，两被告的共同委托诉讼代理人叶建平，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告顺丰公司向原告支付地面、卷闸门及外墙修复费用80000元；2.被告顺丰公司修复房屋二层梁板，修复后经专业鉴定机构鉴定房屋混凝土板、梁、柱的承载能力和安全性能经评定等级为A级；3.被告顺丰公司赔偿原告房屋空置期的损失326250元，其中2019年4月16日至2019年5月31日的空置期损失108750元，修复期间空置损失按三个月租金标准计收即217500元，修复期间损失以实际发生为准；4.被告顺成公司对上述第1-3诉讼请求承担连带赔偿责任；5.两被告支付的履约保证金优先用于支付修复费用及空置期间损失；6.诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告于2013年9月向被告顺丰公司出租位于佛山市南海区××××××（以下简称涉讼房屋），共六层。双方签订《房屋租赁合同》（合同编号：7********9，以下简称合同一）约定：顺丰公司承租涉讼房屋用于日常经营，租赁期限从2013年9月1日起至2018年10月1日止，顺丰公司向原告支付履约保证金200000元。涉讼房屋交付顺丰公司使用时系新建，顺丰公司在2013年11月11日因使用不当造成火灾，致使涉讼房屋二层梁板及一层的结构及内外装修，包括外墙墙体等均造或严重损坏。火灾发生后，经顺丰公司委托的佛山市安固建筑物诊治技术有限公司（以下简称安固公司）对一层及二层混凝土板、梁、柱的承受能力和安全性能评定，评定等级结论分别为B级-D级，即房屋使用存在重大安全隐患。火灾发生后，顺丰公司向原告称已自行对房屋进行了修复，但并未告知原告修复方案且未经原告告验收通过，也未委托专业鉴定机构对房屋的构件安全性能出具鉴定报告。之后顺丰公司继续使用房屋至2018年1月31日。2018年2月6日，顺丰公司提出其与被告顺成公司系关联公司，原告与两被告签订《合同权利义务转让书》，顺丰公司将合同一项下的全部权利义务从2018年2月1日起转给顺成公司。合同一期限届满后，原告与顺成公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：7*********1，以下简称合同二）及《房屋租赁合同》（合同编号：7*********1，以下简称合同三），租赁期限至2019年4月16日止。2019年4月16日，顺成公司将涉讼房屋交给原告，原告接收后，经查看房屋情况，发现因火灾造成损坏的一层地面、卷闸门及外墙墙体均未修复；二层亦存在墙体渗水、梁板大量裂缝，及楼板有贯穿现象等问题。另外，由于当时一层火势太大，导致二层梁板因高温烤炽发生水泥粉尘化，给二层的正常使用带来严重安全隐患，危及整个房屋的安全，至此，原告方知顺丰公司仅就一层承重梁部分进行了修复，并未就一层的损坏地面、卷闸门及墙体、二层的梁板等进行修复处理。在此情况下，原告与两被告积极协商处理事宜，两被告委托原告就被损坏的一层地面、卷闸门及外墙进行修复，原告因此支付修复费用80000元，顺丰公司对此确认并同意在履约保证金中扣除该80000元修复费用。就二层梁板等问题，顺丰公司从一开始答应委托鉴定机构进行安全鉴定并进行修复，到最后以报批领导为由推诿，顺成公司对此知情，但两被告并未对房屋进行修复，反而以顺成公司的名义起诉原告要求返还履约保证金，实属不诚信。因顺丰公司不当使用房屋引发火灾，原告因此支付修复费用80000元，且原告与顺成公司的租赁期限届满前，已有意向承租人拟承租租赁物，但由于原告与两被告反复协商修复事宜，而两被告一直推诿，原告为防止违约，直至2019年6月1日才将租赁物交付给新的承租人使用，租金72500元/月，即原告从2019年4月16日起至2019年5月31日产生了房屋空置损失合计108750元。由于二层梁板至今仍未修复，原告在出租时告知新承租人二层的使用有重量限制，导致租金收益降低，亦属于原告的损失。顺丰公司作为承租人因使用房屋不当引发火灾致房屋严重受损，顺丰公司未对受损房屋进行全面修复，反而欺骗原告，致使涉讼房屋至今仍处于不安全的状态并给原告造成重大经济损失，应将涉讼房屋恢复原状交付给原告，并赔偿因此给原告造成的损失。鉴于修复需要施工期，原告暂以三个月的时间计算施工期间的空置损失，实际损失计算至修复施工完毕且经鉴定符合安全使用标准之日止。如因修复导致涉讼房屋无法使用，新的承租人主张解除合同的，原告保留追究被告其他法律责任的权利。由于顺丰公司将合同一项下的权利义务概括转让给顺成公司，且顺成公司与顺丰公司系关联公司，因此顺成公司应就顺丰公司的损害赔偿责任承担连带责任。两被告辩称：一、原告起诉两被告要求支付修复费用及修复涉讼房屋属于财产损害赔偿纠纷，原告应当自知道或应当知道权益受到侵害时起三年内向法院起诉，火灾事故发生于2013年11月11日，并于2014年完成修复，原告一直未提出异议，因此原告不具有胜诉权。二、原告与顺丰公司在2013年12月15日共同委托安固公司进行检测，由被告出资将涉讼房屋修复至发生火灾前的状态，其中包括了二层梁板的修复。原告对修复后的状态一直未提出异议，可见顺丰公司已将涉讼房屋修复至发生火灾前的状态，修复事宜于2014年已全部了结。同时，原告没有任何证据证明涉讼房屋发生火灾前的承载能力和安全性能达到A级，因此原告无权要求两被告将涉讼房屋修复至A级。三、涉讼房屋经过多年使用，必然产生一定损耗，原告不能将涉讼房屋现存开裂、渗水等正常损耗现象归责于两被告。涉讼房屋现状与2013年火灾是否存在因果关系的举证责任在原告，但原告举证的鉴定报告仅对涉讼房屋的现状进行鉴定，没有提供任何原建筑结构、设计图纸等工程质量，无法证明涉讼房屋现状与2013年火灾存在因果关系。四、原告与顺成公司之间的租赁合同关系于2019年4月16日终止，原告于2019年6月1日就将涉讼房屋出租予案外人，该期间属于合理询租期。退一步讲，若被告修复涉讼房屋的二层梁板，修复期间并不影响原告或案外人正常使用涉讼房屋的其他区域，原告按照租赁物整体租金价格计算空置期损失没有事实依据，且该费用亦未实际产生，不应得到支持。五、两被告是分别独立的法人主体，顺成公司没有损坏原告的财产，不是本案适格被告，因此不应承担连带赔偿责任。六、履约保证金已于（2020）粤0605民初22080号案处理，故本案不应再进行处理。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查，对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证1建设综合楼合同、租赁合同书（2013年9月20日）、安全防火协议书，举证2建设工程消防备案受理凭证，举证10租赁合同书（2019年4月29日）、收据，均为原件，两被告有异议，本院综合案件审理情况进行认定。2.原告举证9中的租赁合同到期终止协议，结合原告举证9中的微信聊天记录，本院确认该协议是被告顺成公司的工作人员发送给原告的。3.原告举证9中的租赁物业场地交还确认书，未经两被告签章确认，两被告有异议，本院对其真实性不予采信。根据上述采信的证据及到庭各方的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××××××。2013年，原告（甲方、出租方）与被告顺丰公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（即合同一），约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方作日常经营，房屋为新建，未办理房地产权证；租期自2013年9月1日至2018年10月1日止；租赁期间，乙方应合理使用并爱护出租房屋及其附属设施，若造成租屋毁坏应负损害赔偿责任。2013年11月11日，涉讼房屋发生火灾。同月21日，佛山市公安消防支队南海区大队出具《火灾事故认定书》，认定：上述火灾起火原因排除防火、自燃、雷击，不能排除遗留火种、电气线路故障。2013年12月15日，原告、被告顺丰公司、案外人佛山市南海区**股份合作经济社共同委托安固公司评估火灾对涉讼房屋结构安全的影响程度。安固公司于2013年12月30日出具《佛山顺丰速运有限公司**村仓库火灾结构安全鉴定报告》，于2014年2月26日出具《佛山顺丰速运有限公司**村仓库火灾后房屋加固工程方案》。2014年5月14日，被告顺丰公司与案外人广东**建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定：被告顺丰公司委托广东**建设工程有限公司对涉讼房屋进行修复；工程自2014年5月5日开工，于2014年6月5日竣工；其中“工程量清单报价表”所载“土建工程”包括支模、二层板加固（增大截面加固法）、B级板加固、B级混凝土梁柱加固、C级柱加固（外包角铁加固法）、C级梁加固（增大截面加固法），等等。2018年2月6日，原告（甲方、出租方）、被告顺丰公司（乙方、承租方）、被告顺成公司（丙方、承租方）签订《合同权利义务转让书》，约定：自2018年2月1日之日起，合同一中乙方的权利义务移转给丙方，甲乙双方关于合同一的权利义务自本合同签订之日起解除，由丙方代替乙方继续履行合同一中的权利与义务；乙方已支付租金保证金200000元给甲方。2018年8月28日，原告（甲方、出租方）与被告顺成公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（即合同二），约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方作日常经营；租赁期自2018年10月2日起至2019年1月1日止；甲方应于2018年10月2日前交付房屋，房屋在交付时，应符合消防安全规定。2018年12月15日，原告（甲方、出租方）与原告顺成公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（即合同三），约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方用于日常经营；租赁期自2019年1月2日起至2019年4月16日止；2019年1月2日至2019年4月1日月租金67346元，2019年4月2-16日租金33673元；甲方应于2019年1月2日前交付房屋，房屋在交付时应符合消防安全规定。2019年4月29日，原告与案外人张**签订《租赁合同书》，约定：原告将涉讼房屋出租予张**，租赁期限从2019年6月1日起至2025年5月31日止。2019年4月30日，原告通过微信向被告顺成公司提出涉讼房屋“楼板已贯通，楼板周围开裂”。2019年5月28日，被告顺成公司通过微信向原告发送《租赁合同到期终止协议》，该协议载明：合同三于2019年4月16日期满终止；按照合同约定，合同到期承租方需对损坏设施进行修复，承租方使用过程中损坏地面及卷闸门，经双方协商约定由原告负责修复，承租方支付修复费用80000元。2019年6月25日，被告顺成公司通过微信告知原告“顺成公司已经按照鉴定的方案进行加固，如果原告觉得有问题的，可以再找第三方鉴定举证”。原告回复“加固后，你们没有进行验收，也没提供加固后的检测报告给我”。2020年9月3日，顺成公司起诉谭军租赁合同纠纷，要求谭军退回履约保证金200000元并计付相应的利息，案号：（2020）粤0605民初22080号。后原告委托佛山安固之房屋检测鉴定有限公司对涉讼房屋二层楼板进行使用性鉴定。2020年11月20日，该司出具《佛山市南海区×××××××内房屋二层楼板使用性鉴定报告》，认为：二层楼板面的水泥砂浆找平层有多处开裂、空鼓的现象，大部分水泥砂浆找平层的强度较低，个别板底位置有开裂渗水、刮灰局部脱落的现象，应采取相关处理修复措施。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。涉讼房屋在被告顺丰公司承租期间发生火灾，被告顺丰公司亦确认其对于该次火灾造成的涉讼房屋的损失有修复义务，根据《合同权利义务转让书》的约定，合同一中“乙方、承租方”的权利义务已由被告顺成公司承受，故被告顺丰公司因该次火灾未履行的修复义务应由被告顺成公司承受。关于地面、卷闸门及外墙修复费用以及其修复期间的空置损失。原告主张被告顺成公司支付地面、卷闸门及外墙修复费用80000元，与被告顺成公司发送的《租赁合同到期终止协议》的内容相印证，本院予以支持。原告未举证证实其对涉讼房屋实施修复的情况，且原告在2019年4月29日已与案外人张**约定将于2019年6月1日交付涉讼房屋，现原告主张被告顺成公司承担2019年4月16日至2019年5月31日期间的空置损失，理据不足，本院不予支持。关于涉讼房屋二层梁板的修复。首先，原告自认涉讼房屋的建造没有办理规划报建审批手续，从本案现有证据未能反映涉讼房屋二层梁板在2013年交付予被告顺丰公司使用时的具体质量情况。其次，火灾后，被告顺丰公司委托修复施工的项目与鉴定机构出具的《佛山顺丰速运有限公司**村仓库火灾后房屋加固工程方案》大致相同，被告顺丰公司主张其已于2014年完成了修复施工，从本案现有的证据未能反映原告在2019年4月被告顺成公司搬离前有就该上述修复提出过异议。现原告主张两被告对涉讼房屋二层梁板再进行修复，并赔偿该修复期间的空置损失，理据不足，本院不予支持。关于履约保证金的抵扣问题。顺成公司与谭军关于履约保证金退还问题的纠纷，本院已另案处理，本案中不适宜作抵扣处理，故对于原告第5项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市顺成供应链服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付修复费用80000元予原告谭军。二、驳回原告谭军的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7393.75元（原告已预交），由原告负担5393.75元，被告顺成公司负担2000元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  梁惠妍人民陪审员  吴淑芳人民陪审员  吴新月二〇二一年三月十九日书 记 员  程学斌