湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2937号上诉人（原审被告）：张宴，女，1980年3月21日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：杨明，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭艳辉，湖南湘达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周锋，男，1990年3月7日出生，汉族，住湖南省长沙县。原审第三人：长沙市高升资产管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区××路117号金典商务中心5栋1708房。法定代表人：张琳。上诉人张宴因与被上诉人周锋、原审第三人长沙市高升资产管理有限公司（简称高升高升）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张宴向本院提出上诉请求：撤销长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6189号民事判决第二项，并将其改判为上诉人无需退还被上诉人入场费50000元。事实与理由：1.一审认定事实错误，周锋应当支付2019年3月13日至2019年12月6日的场地占有使用费54150元，该费用应由周锋已缴纳的7600元以及50000元进场费构成，周锋已经实际使用场地并已实际缴纳费用，上诉人无需退还。2.上诉人无需返还进场费50000元。被上诉人周锋辩称：1.上诉人提供的第一组证据都是“高升·星光天地1#栋及地下室的规划”，规划明确涉案场地为停车场，并不是美食城，美食城属张宴违法改建，因此张宴与周锋签订的《场地使用管理合同》违反效力性强制规定，合同无效。2.张宴所提供的费用票据没有任何发票，都是一些普通收据，并不能完全代表其真实性。3.周锋于2019年12月已停止营业，也将其需要的设备搬离场地，后来周锋去场地巡看时发现已有他人大型设备搬至涉案场地，所以周锋不应再支付场地占用费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，一审判决于法有据，请求二审予以维持。原审第三人高升公司在二审中未陈述意见。周锋向一审法院起诉请求：1.判令确认周锋与张宴签订的《场地使用管理合同》无效；2.判令张宴返还进场费50000元、保证金11400元、租金36100元、赔偿装修损失30000元、门店设备费用3600元，合计131100元；3.判令第三人对以上返还财产和赔偿损失承担连带清偿责任；4.判令本案诉讼费由张宴负担。一审法院认定事实：2018年10月10日，周锋与案外人易双红签订《合作经营协议》，约定：周锋在“嗨森吃货俱乐部”16号铺处经营餐饮服务，并就双方权利、义务进行了约定。2019年3月11日，周锋与易双红签订《终止协议》，约定：双方签订的《合作经营协议》终止，双方已结清债权、债务，再无任何争议。2019年3月13日，周锋与张宴签订《场地使用管理合同》，约定：张宴将“嗨森吃货俱乐部”16号铺出租给周锋使用；租赁期限为5年，自2019年2月19日起至2024年2月18日止；周锋需交纳50000元进场费方可进场营业；场地占有使用费为递增方式，其中2019年2月19日起至2020年2月19日止为每月0元，2020年2月19日起至2021年2月19日止为每月5700元；场地占有使用费支付周期为3个月，周锋首笔场地占有使用费（2019年2月19日至2020年3月1日）为36100元；周锋还需支付保证金11400元；在签署本合同之前，张宴已明确告知周锋该场地规划用途为非商业，并提供招租资质证明，周锋不再就此向张宴主张任何权利；并就双方其他权利、义务进行了约定。《场地使用管理合同》签订后，周锋实际支付了进场费50000元、保证金11400元，并支付了截至2020年3月1日止的场地占有使用费（在合同履行过程中，张宴对部分场地占有使用费进行了减免）。此外，周锋还对场地进行了装修，添加了油烟机、吊顶、餐厨用具等设备后，入场营业。因多方原因，2019年12月6日起，周锋未再实际经营并离场，但未办理门面交还手续。该院另查明，本案所涉场地为开放式隔断，无门窗锁具。就本案所涉场地，周锋入场前张宴进行了简单装饰装修，还提供了卫生保洁服务。一审法院认为：案外人高升村委会系位于长沙市雨花区××路以北面积为24113.74平方米土地的土地使用权利人。2017年11月2日，高升村委会取得建设规划许可，在上述土地上建设高升·星光天地1＃-6＃栋及地下室（两安建设项目）项目，其中地下室审批用途为防火分区（车库）。高升·星光天地1＃-6＃栋及地下室（两安建设项目）项目建设完成后，经高升村委会委托，第三人高升公司与张宴及案外人易双红、刘向阳于2018年10月18日签订《场地使用管理合同》一份，约定：高升公司将上述建筑高升·星光天地地下室中1304.22平方米的场地出租给张宴及案外人易双红、刘向阳使用，租赁期限为10年，自2018年11月1日至2028年10月31日，并就场地占有使用费、转租等权利、义务进行了约定。之后，张宴及案外人易双红、刘向阳将合同所涉场地用木质材料分隔为26个部分，并进行了装修、装饰，用于经营“嗨森吃货俱乐部”。张宴及案外人易双红、刘向阳原系合伙经营关系。2019年3月12日，张宴、案外人易双红、刘向阳、第三人高升公司签订《权利义务转让书》，约定：案外人易双红、刘向阳将全部权利、义务转让给张宴，转让后张宴独立承担所有权利和义务，易双红、刘向阳不再承担《场地使用管理合同》的权利、义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张宴出租给周锋的场地，审批用途为防火分区（车库）。张宴将上述场地分隔出租，未取得建设工程规划许可证，违反法律强制性规定。故周锋与张宴间的《场地使用管理合同》，应当认定为无效合同。关于无效合同的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案：1、关于周锋主张的入场费的返还。周锋入场时，支付了入场费50000元。《场地使用管理合同》未就入场费的性质及用途进行约定，张宴也未提供收取该入场费的合法、合理依据，故张宴收取50000元入场费没有法律与事实依据，应予返还。关于张宴主张上述入场费系装饰装修、卫生保洁等服务的对价答辩意见。考虑到张宴提供的装饰装修服务并非单独为周锋提供，也没有合法装饰装修依据，卫生保洁服务亦非单独为周锋提供、且周锋已支付了标准较高的场地占有使用费，故张宴主张入场费为装饰装修、卫生保洁等服务的对价答辩意见，该院不予采纳。2、关于周锋主张的保证金。如前所述，《场地使用管理合同》为无效合同，故张宴应将收取的11400元保证金返还给周锋。3、关于周锋主张的其他损失。如前所述，《场地使用管理合同》为无效合同，原、张宴对合同的无效均有过错，应当各自承担各自的责任。周锋已将大部分设施搬离，且也未提供充分证据证明其实际损失。故周锋的相应诉讼请求，该院不予支持。4、关于周锋主张的返还场地占有使用费。周锋虽于2019年12月6日起未再实际经营并离场，但未办理场地交还手续，仍然实际占有了本案所涉场地。故周锋主张张宴返还场地占有使用费的诉讼请求，该院不予支持。周锋主张第三人承担责任，没有事实和法律依据，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认周锋与张宴于2019年3月13日签订的《场地使用管理合同》无效；二、张宴于判决生效之日起10日内退还周锋入场费50000元；三、张宴于判决生效之日起10日内退还周锋保证金11400元；四、驳回周锋的其他诉讼请求。本案受理费2922元，因适用简易程序减半收取1461元，由周锋负担。二审中，上诉人张宴向本院提交了三组证据，第一组证据：建设工程规划许可证、建设工程规划竣工验收合格证、工程竣工验收备案表、建设工程消防验收意见书，以证明案涉高升·星光天地#1栋及地下室系符合规划条件和规划许可要求并经工程竣工验收合格的合法建筑，可以投入使用，案涉《场地使用管理合同》合法有效；第二组证据：工程装饰设计合同及票据、消防改造施工工程款及装饰灯具票据、装饰施工合同及票据、防腐木工程施工合同及票据、水晶卷帘门施工合同及票据等，以证明上诉人张宴为完善案涉项目的整体营业环境，进行了整体装修并提供了各种配套设施设备，支付了巨额费用，尽到了相应的建设管理职责，有权收取进场费；第三组证据为：场地使用管理合同、监控截图、商铺现状图、小餐饮许可证、工商登记信息，以证明被上诉人周锋自与上诉人签订合同后从未交纳过场地使用管理费及相关费用，且目前仍占用案涉场地、未交纳场地使用费以及未办理工商变更登记手续，故张宴无需退还保证金。被上诉人周锋向本院提交了两张照片和一张微信聊天截图打印件，以证明周锋没有继续占有案涉经营场地，张宴收回场地并已搬入他人大型设备。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人在二审中提交的证据，本院经审查，均真实、合法，本院结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，长沙市消防救援支队于2019年11月22日出具《消防监督信息依申请公开答复》载明“高升星光天地1栋负1楼嗨森吃货俱乐部”未取得投入使用、营业前消防安全检查合格证；上诉人张宴未提交证据证明案涉场地经改建变更用途性质取得了建设工程规划许可证。本院认为，本案的争议焦点为：张宴与周锋签订的《场地使用管理合同》是否合法有效。经审查，案涉租赁场地位于对高升·星光天地1栋地下一楼进行改造后用于经营的“嗨森吃货俱乐部”，上诉人张宴虽提供了高升·星光天地1#-6#栋及地下室（两安建设项目）项目的建设规划许可手续，但规划许可证明确载明该楼栋地下室的用途为防火分区（车库），上诉人张宴对地下室进行改造后出租用于商业经营活动并未取得规划许可手续，亦未取得消防安全验收合格证，且长沙市公安局交警支队对案涉场地变更为车库用途的行为发出了《责令限期整改通知书》，故案涉《场地使用管理合同》违反了国家强制性规定，一审法院据此认定该合同无效，并依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定判决上诉人张宴向被上诉人周锋收取的入场费、保证金应予退还，同时考虑被上诉人周锋实际占用案涉场地进行经营的实际情况，对其交纳的场地占用使用费不予退还，符合法律规定，其处理并无不当。关于上诉人张宴是否收取了被上诉人周锋进场费50000元和租金、押金47500元的问题，经审查，上诉人张宴于2019年3月13日向被上诉人周锋出具《证明》，载明其经手收到了上述款项，且上诉人张宴认可该《证明》系其所出具，故本院对上诉人张宴提出其未收到上述款项的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人张宴的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费2922元，由上诉人张宴承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  蔡 晓二〇二一年三月二十三日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。