湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘07民终625号上诉人（原审原告、反诉被告）：常德美居建材广场管理有限责任公司，住所地湖南省常德市武陵区芷兰街道办事处柳菱社区常德大道**。法定代表人：贺云笛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：覃玲，湖南博集律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李宏宇，男，1972年9月7日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李雯，女，1973年5月20日出生，汉族，住海南省三亚市。上诉人常德美居建材广场管理有限责任公司（以下简称美居公司）因与被上诉人李宏宇、李雯房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美居公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判将资金占用费按照迟付日期的日千分之五标准计算；2.撤销一审判决第三项，美居公司不应返还保证金；3.本案一、二审诉讼费用由李宏宇、李雯负担。事实和理由：1.一审判决按照年利率6%标准计算资金占用费错误，案涉合同第六条约定了租金及费用每六个月预付一次，本案中，李宏宇、李雯应于2019年4月5日前交纳2019年4月15日至2019年10月15日的租金及费用，应于2019年10月5日前交纳2019年10月16日至2020年3月15日的租金及费用，但是李宏宇、李雯未按约定交纳，应按合同第十三条第一款约定的迟付期间按日千分之五标准计算滞纳金。2.一审判决确定美居公司返还保证金错误，案涉合同第十三条第二款约定，李宏宇、李雯提前终止合同的，保证金等费用不予退还，本案中，李宏宇、李雯未经该公司同意提前终止合同，交纳的保证金不应退还。李宏宇、李雯共同辩称，不同意美居公司的上诉意见，因美居公司对发生的水淹事故不作为，才导致其退场，在水淹事故发生后，美居公司一直没有整改到位且未进行赔偿，导致无法经营，相反对于其他门店，美居公司却进行了赔偿。另外，本案诉讼之前，美居公司曾提出过，退场后应当退还保证金。美居公司向一审法院起诉请求：1.李宏宇、李雯向美居公司支付美居建材广场4楼410号2019年7月1日至2020年3月31日的租金21657元、至2020年4月15日的逾期滞纳金2445元、中央空调电费1044元，共计25146元，上述租金21657元及中央空调电费1044元自2020年4月16日起至全部清偿之日的资金占用利息按年利率6%的标准另计，逾期滞纳金以21657元为基数自2020年4月16日起至全部清偿之日的利息按每日千分之五另计；2.李宏宇、李雯承担本案的全部诉讼费、保全费、保全担保费。李宏宇、李雯向一审法院反诉请求：1.确认李宏宇、李雯与美居公司之间签订的《美居建材广场入市经营合同》已解除；2.美居公司立即返还李宏宇、李雯商铺押金12750元；3.美居公司赔偿因水管爆裂造成李宏宇、李雯的物品经济损失共计71318元，及自2019年12月4日起到实际赔偿之日止按年利率6%计算资金占用利息；4.美居公司承担本案的诉讼费等费用。一审法院认定事实，2018年10月15日，美居公司（甲方）与李宏宇、李雯（乙方）签订了《美居建材广场入市经营合同》，将位于常德市常德××道××号××广场××楼××号商铺出租给李宏宇、李雯。合同第三条约定“订立合同时，乙方必须向甲方缴纳保证金，该保证金作为乙方履行本合同约定内容的担保，其担保范围包括合同违约金、损害赔偿金等…乙方向甲方交纳保证金共计人民币12750元…在合同期内，因乙方违约给甲方造成损失，甲方可用该保证金抵扣，不足部分须当时补足…合同期满后，经甲方确认乙方无违约行为、或虽有违约行为但双方已处理完毕，且所销售商品无售后质量问题及经济纠纷时，甲方将乙方所支付的保证金在合同期满后壹年内，无息返还给乙方。”第四条约定“甲方同意将位于常德市常德××道××号××广场××楼××号共1间，面积73.08㎡（含营业公摊面积）交于乙方用于松岩铜门经营。”第五条约定“合同有效期为2年，自2018年10月15日起至2020年10月14日止。”第六条约定“租金及费用标准：2018年10月15日至2018年12月31日按照32.177元／平方米／月向乙方收取（其中代收租金20元／平方米／月，市场管理费12.177元／平方米／月，水电等其他费用另行代收），以后每年在前年租金及费用的基础上递增7%以上幅度（无特殊情况或补充协议按7%增长）…以后租金及费用每6个月交纳一次（于首次交纳租金及费用使用期限届满前10日交纳），先交租金及费用然后使用。”第七条约定“甲方的权利和义务：（一）按合同约定向乙方收取经营区域经营管理费及租金和其他相关费用…（四）合同期内，甲方负责公用部分水电等设施设备维护安装等…”第八条约定“乙方的权利与义务：…（三）乙方在经营过程中须按合同约定的时间、数额，向甲方足额支付相关费用…”第九条约定“乙方经营过程中发生的电费由乙方自行承担。中央空调电费根据双方合同约定面积分摊后由乙方承担，乙方收到甲方空调电费通知单后5日内交纳。”第十一条约定“甲方不履行约定的管理职责或没有履行合同约定的维修义务，致使乙方受到损害的，应当承担相应的赔偿责任。”第十三条约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应责任：（一）乙方逾期支付合同约定的各项费用或租金，按应付金额千分之五／天计算滞纳金；逾期10天以上未支付的（无论数额多少），甲方有权拒绝给乙方使用的供电用户卡充值或停止供电（切断电源），无条件收回乙方的经营区域并另行出租，所有乙方装修甲方不予补偿，并且已经收取的保证金不予退还…”备注“2019年1月1日至2019年12月31日租金单价为34.429元／㎡；2020年1月1日至2020年12月31日租金单价为36.839元／㎡。”该合同所列甲方经办负责人为谭辉，系美居公司员工。乙方代表为李雯，与李宏宇系夫妻关系。该合同签订后，双方均按照合同约定进行了履行。2019年7月22日-23日间，美居建材广场4楼公共走道区域发生水管爆裂事故，李宏宇、李雯所租410号商铺中的财产因该事故的发生遭到损毁。事故发生后，双方就赔偿事宜并未达成一致。2019年11月30日，李宏宇、李雯的员工通过微信通知美居公司员工，李宏宇、李雯将于2019年12月1日退场。2019年12月4日，李雯通过微信通知谭辉其已于2019年12月1日退场。因李宏宇、李雯于2019年7月起未按约定交纳租金，美居公司诉至一审法院。因李宏宇、李雯认为美居公司在水管爆裂事故发生后未及时处理，赔偿其经济损失，且双方合同已于2019年11月30日解除，故提起反诉。在案件审理过程中，经李宏宇、李雯申请，一审法院委托中联资产评估集团湖南华信有限公司对李宏宇、李雯店面因漏水导致的财产损失进行评估，并于2020年7月31日作出《资产评估报告》（中联湘资评报字[2020]第B-102号），评估结论为李宏宇、李雯店面的门窗功能测试体验箱、展厅采暖地板财产损失价值为9516元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，双方当事人缔结之房屋租赁合同合法有效，非因法定事由并经法定程序终止，双方当事人均应全面、如实履行。综合双方当事人的诉辩主张，对争议焦点评判如下：1.本案中的《美居建材广场入市经营合同》于何时解除？本案中，李宏宇、李雯称美居公司存在违反合同第七条和第十一条约定的违约行为，并因其违约行为导致李宏宇、李雯不能实现本合同之目的，故李宏宇、李雯依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定取得法定解除权，并于2019年11月30日通知美居公司解除合同。据已查明的事实显示，美居公司在合同履行过程中违反了合同第七条和第十一条，因其对公用部分水电设施没有尽到管理职责致使李宏宇、李雯的经营活动受到影响，商铺内财产遭到损害。但是，该违约行为尚未导致案涉租赁房屋不能使用，即美居公司的违约行为并未导致本合同目的不能实现，故李宏宇、李雯不能因美居公司的违约行为取得法定解除权。因李宏宇、李雯已于2019年12月1日搬离该租赁房屋，以其实际行为表明不愿继续履行租赁合同，且美居公司于庭审过程中也明确要求案涉合同于2020年3月31日解除，故认定双方已就解除合同达成合意，本案中的《美居建材广场入市经营合同》于2020年3月31日解除。2.李宏宇、李雯是否应承担向美居公司交纳租金及各项费用的违约责任？美居公司称李宏宇、李雯于2019年7月起未按时交纳租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。李宏宇、李雯辩称2019年7月22日-23日发生在公共走道的水管爆裂事故导致李宏宇、李雯无法正常使用租赁房屋，而美居公司并未对李宏宇、李雯租赁房屋内部进行维修及赔偿因该事故造成的财产损失，故李宏宇、李雯认为美居公司应当免除其2019年7月至11月的租金。经查，因双方在实际交易中并未严格按照合同租金条款约定日期履行，且李宏宇、李雯提出的抗辩事实属实，故认定美居公司无权要求李宏宇、李雯承担逾期支付租金的违约责任。美居公司提出的要求李宏宇、李雯给付逾期滞纳金的诉讼请求，不予支持。但是，李宏宇、李雯并不能因此免除给付租金的义务。根据争议焦点1的结论，双方的租赁合同于2020年3月31日解除，故2019年7月1日至2020年3月31日双方仍处于合同履行期间,李宏宇、李雯应当按约定支付租金。因水管爆裂事故对李宏宇、李雯使用该租赁房屋从事经营活动造成一定影响，故酌定减免一个月租金，对于李宏宇、李雯要求减免2019年7月1日至2019年11月30日的租金，及因合同解除不再支付2019年12月1日至2020年3月31日的租金的辩解意见，部分采纳。关于中央空调电费，因水管爆裂事故的发生导致李宏宇、李雯7-8月间约一个月时间无法正常经营，且中央空调电费系基于双方交易习惯确定，故酌定李宏宇、李雯应当支付的中央空调费用为522元。综上，李宏宇、李雯应当向美居公司支付2019年7月1日至2020年3月31日的租金20657元（2019年度为34.429元*73.08平方米*5个月（扣除一个月租金），2020年度为36.839元*73.08平方米*3个月）、中央空调电费522元，及上述欠款的资金占用费（该资金占用费自2020年4月16日起按年利率6%计算至全部欠款清偿完毕之日止）。3.美居公司是否应向李宏宇、李雯返还商铺押金？根据合同约定，该商铺押金（保证金）为履约保证金，现一审法院认定李宏宇、李雯不应承担逾期支付租金的违约责任，故对于李宏宇、李雯要求美居公司退还履约保证金的诉讼请求，予以支持。4.美居公司应赔偿李宏宇、李雯因水管爆裂事故而造成的财产损失为多少？根据《资产评估报告》评估结论，李宏宇、李雯因漏水导致的财产损失价值为9516元。根据《美居建材广场入市经营合同》第十一条约定，美居公司应当向李宏宇、李雯赔偿财产损失9516元及资金占用费（该资金占用费自2019年12月4日起按年利率6%计算至实际赔偿完毕之日止）。一审判决：一、常德美居建材广场管理有限责任公司与李宏宇、李雯于2018年10月15日签订的《美居建材广场入市经营合同》于2020年3月31日解除；二、李宏宇、李雯在判决生效之日起五日内向常德美居建材广场管理有限责任公司支付租金及空调费共计21179元，及上述欠款的资金占用费（该资金占用费自2020年4月16日起按年利率6%计算至全部欠款清偿完毕之日止）；三、常德美居建材广场管理有限责任公司于判决生效之日起五日内向李宏宇、李雯返还保证金12750元；四、常德美居建材广场管理有限责任公司于判决生效之日起五日内向李宏宇、李雯赔偿财产损失9516元及资金占用费（该资金占用费自2019年12月4日起按年利率6%计算至实际赔偿完毕之日止）；五、驳回常德美居建材广场管理有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回李宏宇、李雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费428元，保全费320元，保全担保费200元，共计948元，由常德美居建材广场管理有限责任公司承担151元，李宏宇、李雯共同承担797元。反诉受理费1902元，减半收取951元，由常德美居建材广场管理有限责任公司承担267元，李宏宇、李雯共同承担684元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，李宏宇、李雯承租经营案涉店铺期间，租金及相关费用每次均由美居公司财务人员催收后交纳，双方并未严格按照合同约定的时间履行。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的其他事实一致。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点之一，资金占用费应按何种标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行前，故本案适用法律应适用民法典施行前的法律、司法解释。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案中，美居公司与李宏宇、李雯提供履行行为变更了合同约定的租金及相关费用的交纳期限，美居公司要求李宏宇、李雯按照变更前约定支付滞纳金没有法律和事实依据。故一审判决资金占用费按照年利率6%的标准计算并无不当。争议焦点之二，案涉保证金应否退还。一审期间，李宏宇、李雯请求于2019年11月30日行使法定解除权解除案涉合同，美居公司请求于2020年3月31日解除案涉合同，一审判决以双方达成解除合同合意，认定案涉合同于2020年3月31日解除。现美居公司二审请求李宏宇、李雯承担单方解除合同的违约责任，没有法律和事实依据，李宏宇、李雯交纳的保证金应当退还，一审判决处理正确。综上所述，美居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费428元，由常德美居建材广场管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭洪妮审判员  涂江波审判员  周立军二〇二一年三月三十日法官助理廖泽轩书记员陈琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。