江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1927号上诉人（原审被告）：白鹤，男，1971年10月3日生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：钱瑶，江苏杨传圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高昌盛，男，1991年8月27日生，汉族，户籍地南京市浦口区。委托诉讼代理人：高昌英（系被上诉人高昌盛的姐姐），女，1989年10月12日生，汉族，户籍地南京市浦口区。被上诉人（原审原告）：任玲，女，1986年6月13日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张杰（系被上诉人任玲丈夫），男，1985年9月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。上诉人白鹤因与被上诉人高昌盛、任玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市浦口区人民法院（2019）苏0111民初9944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员马帅独任审理，于2021年3月15日公开开庭进行了审理。上诉人白鹤的委托诉讼代理人钱瑶、被上诉人高昌盛的委托诉讼代理人高昌英、被上诉人任玲的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白鹤上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回任玲对白鹤的诉讼请求，或将本案发回重审；2、判令被上诉人承担诉讼费。事实与理由：一、一审对案件事实未能查清。本案一审中及相关案件中，被上诉人高昌盛均提出租赁并非真实意思表示，但未能提供证据予以证明。关于任玲与高昌盛之间的租赁合同效力问题和相关损失，有待刑事案件侦查后明确。上诉人己向公安机关报案，相关民事案件应待刑事案件查明事实后再进行处理，法院在审理期间应中止审理或将案件移送公安机关侦查。二、一审法院适用法律错误。上诉人购买的案涉房屋是按照精装修标准进行交付，房屋购买对价中已经包括了精装修的价值，现一审法院判决上诉人承担任玲装修损失，实际将导致上诉人重复支付装修对价。任玲签订租赁合同的相对方及装修利益实际获益人均是高昌盛，上诉人己额外支付了15万元，不应当承担其他责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。任玲辩称：上诉人称其向公安机关报案，但是被上诉人从来没有收到过相关的报案文书，且该报案与本案没有任何关系。至于上诉人已经是否支付了装修费的对价给了高昌盛，这是高昌盛和白鹤之间的合同关系，与本案也没有关联性，且白鹤也另案起诉了高昌盛。此外，白鹤与高昌盛的房屋买卖涉嫌偷漏税。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。高昌盛辩称：在（2019）苏01民终5234号民事判决生效后，高昌盛就一直不曾参与白鹤与任玲的租赁关系，对于解除租赁合同的条件和方式，也是白鹤和任玲自愿达成一致意见的，与高昌盛无关。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。任玲向一审法院提出诉讼请求：1.判令高昌盛、白鹤连带赔偿装修损失320717元及利息（自2019年11月6日起按年利率6%标准计算至实际赔偿之日止）；2.判令高昌盛、白鹤承担诉讼费、保全费、鉴定费。一审法院认定事实：2017年4月18日、5月2日，任玲与高昌盛先后签订两份《房屋租赁合同》，由任玲承租高昌盛位于南京市浦口区房屋，租赁期限20年，租金每间每年25000元，任玲有权自主对房屋进行装修，该房屋产权变更不影响本租赁合同的效力。任玲签订合同后遂办理了涉案房屋的《房屋租赁登记备案证明》。高昌盛将涉案房屋交付任玲，任玲支付高昌盛租金共计75000元。任玲对涉案房屋进行了装修，并用于经营。2018年6月14日，任玲与高昌盛签订《房屋租赁合同补充协议》，约定双方指定由江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司，对任玲在涉案房屋的装修价值进行评估，高昌盛根据评估结果金额对任玲进行补偿（扣除任玲应当支付的房租，按每间2700元/月计)，任玲全额收到上述补偿款后，双方签订的房屋租赁合同解除，任玲将涉案房屋交付高昌盛。同天，高昌盛将涉案房屋出售给白鹤，并办理了产权过户手续。2018年7月底，任玲发现白鹤在涉案房屋加了门锁，遂与高昌盛、白鹤因涉案房屋的使用发生争议。2018年8月14日，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司出具（江苏)首佳资产咨报字（2018）第003号紫晶龙华广场01幢808、809、810室房屋装修资产项目评估咨询报告书，根据业主高昌盛和租户任玲的共同委托，紫晶龙华广场01幢808、809、810室房屋装修资产项目市场价值净值541508元。高昌盛并未按照房屋租赁合同补充协议约定支付补偿款。2018年9月4日，任玲向南京市浦口区人民法院提起诉讼，一审法院于2019年3月14日作出（2018）苏0111民初6247号民事判决。高昌盛不服该判决，向南京市中级人民法院提起上诉，该院于2019年9月9日作出（2019）苏01民终5234号民事判决：一、撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初6247号民事判决；二、白鹤于判决生效之日起十日内，按照2017年4月18日、2017年5月2日，高昌盛与任玲签订的《房屋租赁合同》内容履行出租人的权利义务，将南京市浦口区交付任玲使用；三、驳回高昌盛其他上诉请求。2019年11月6日，白鹤向任玲发《通知书》，要求解除两份租赁合同。2019年11月7日，任玲与白鹤签订《情况说明》，记载任玲已将涉案房屋钥匙交付白鹤。任玲同意不要求继续履行合同，选择主张赔偿违约损失，白鹤支付任玲150000元，最终由诉讼判决最终违约方承担多少违约损失。2019年12月19日，白鹤出具《情况说明》，表示认可2018年8月14日，江苏首佳土地房地产评估测绘事务所有限公司对涉案房屋认定的装修原值563839元（净值541508元）。在案件审理过程中，任玲申请对租赁房屋剩余租期的装饰装修残值进行鉴定，经一审法院委托江苏苏地行土地房产评估有限公司鉴定，评估基准日2019年11月6日的评估价值为470717元。任玲支付鉴定费15000元。另查明，任玲在南京市中级人民法院（2019）苏01民终5234号案件审理过程中，自述在原一审判决后，白鹤已将涉案房屋交由其使用。庭审中，任玲陈述白鹤加锁后房屋一直无法使用，房屋钥匙一直在物业处保存。白鹤陈述其与高昌盛签订的《房屋买卖合同》和《交接清单》明确约定涉案房屋的纠纷与白鹤无关，均由高昌盛处理，由此产生的法律责任均由高昌盛承担。高昌盛将房屋交付后，其在装修期间，任玲到现场主张其承租房屋20年，之后报警，双方各自在大门上加锁。为此，提供了《房屋买卖合同》和《交接清单》。经质证，任玲表示对证据的真实性无法核实，但该证据证明南京中院关于应由白鹤承担租赁合同违约解除赔偿责任，且该合同显示高昌盛与白鹤约定了故意隐瞒或者其他过失影响甲乙双方交易的应当由高昌盛承担赔偿责任，故本案应由白鹤承担赔偿责任，高昌盛承担补充赔偿责任。经质证，高昌盛对证据的真实性无异议，不认可证明目的。南京中院的判决书明确认定由白鹤向任玲承担房屋租赁的责任，其不承担责任。涉案合同的解除实际是由任玲与白鹤协商解除的，其未参与。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根据该规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，之前设立于该租赁物之上的租赁合同仍然存在，并直接约束租赁合同的承租人和租赁物的受让人。根据相关法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，人民法院已生效的法律文书确认房屋受让人白鹤自2018年6月14日起承继高昌盛与任玲之间签订的原租赁合同项下的权利义务。白鹤于2019年11月6日通知任玲解除合同，任玲亦表示同意，故双方的租赁合同已解除。但白鹤提前解除合同，构成违约，应当承担赔偿责任。现涉案房屋的剩余租期装饰残值为470717元，白鹤已支付150000元，任玲主张320717元符合法律规定，一审法院予以支持。任玲主张利息，一审法院认为该项诉请于法无据，一审法院不予支持。任玲要求高昌盛承担连带赔偿责任，一审法院认为该项诉请于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项之规定，一审法院判决：一、白鹤于判决生效之日起十日内赔偿任玲装修损失320717元。二、驳回任玲的其他诉讼请求。本案受理费6335元，已减半收取3167.5元，保全费3339元，鉴定费15000元，合计21506.5元，由白鹤负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。上诉人白鹤对一审判决查明“2017年4月18日、5月2日，任玲与高昌盛先后签订两份《房屋租赁合同》”有异议，认为上述合同为任玲和高昌盛串通转移财产、逃避执行，并非真实的房屋租赁合同关系。上诉人另对一审判决查明“2019年11月7日，任玲与白鹤签订《情况说明》”有异议，认为该《情况说明》中载明的15万元，不是赔偿违约损失的预付款，而是白鹤为买断涉案房屋使用权支付的款项。被上诉人高昌盛对一审判决查明“高昌盛将涉案房屋交付任玲，任玲支付高昌盛租金共计75000元”有异议，认为任玲支付给高昌盛的租金75000元，高昌盛退还了其中的25000元。各方当事人对一审判决查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，白鹤已另案起诉高昌盛，请求法院判令高昌盛赔偿损失272000元。本院认为，（2019）苏01民终5234号民事判决判令白鹤按照2017年4月18日、2017年5月2日高昌盛与任玲签订的《房屋租赁合同》内容履行出租人的权利义务。但在上述判决生效后，白鹤向任玲发出《通知书》，要求解除上述两份房屋租赁合同。被上诉人任玲虽然于2019年11月7日与白鹤签订《情况说明》，表明其同意解除房屋租赁合同，但是白鹤违约解除合同，理应向被上诉人任玲承担违约责任。《情况说明》中，任玲亦明确表明将主张违约赔偿。一审法院判令上诉人白鹤赔偿任玲涉案房屋剩余租期装修残值320717元，具有事实和法律依据，本院予以维持。白鹤称其向被上诉人任玲支付15万元后不应承担其他责任，但《情况说明》中，白鹤亦表示最终由法院判决违约方承担违约损失的数额，上诉人该意见，本院不予采纳。生效判决已经认定《房屋租赁合同》为任玲和高昌盛的真实意思表示，上诉人主张《房屋租赁合同》并非任玲和高昌盛的真实意思表示，并称已经向公安机关报案，但上诉人该主张不仅与生效判决认定的事实相悖，且未提交证据证明，本院对上诉人该上诉理由，不予采纳。上诉人另主张其向被上诉人高昌盛支付的购房款中已经包含了精装修的价值，其不应当重复支付装修对价，但上诉人白鹤与被上诉人高昌盛之间的关系与本案无关，上诉人白鹤亦就高昌盛给其造成的损失另行提起诉讼，本院对上诉人该上诉理由，亦不予采纳。综上所述，上诉人白鹤的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6335元，由上诉人白鹤负担。本判决为终审判决。审判员  马帅二〇二一年三月二十三日法官助理崔鸣书记员曹洁