山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1002民初1114号 原告：威海市侨盛航远商业管理有限公司。 法定代表人：李文琛，董事长。 委托诉讼代理人：姜胜阳，山东健华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘祎伟，山东健华律师事务所律师。 被告：毕妍妍。 原告威海市侨盛航远商业管理有限公司（以下简称侨盛公司）与被告毕妍妍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侨盛公司委托诉讼代理人姜胜阳、刘祎伟，被告毕妍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侨盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除侨盛公司与毕妍妍签订的《关于侨乡城市商业广场（一）期商场内铺经营管理合同》（以下简称经营管理合同）；2.判令毕妍妍向侨盛公司支付自2019年10月1日至2020年2月25日的经营管理费105865.4元；3.判令毕妍妍向侨盛公司支付自2019年10月1日至2020年2月25日的物业管理费94971.4元；4.判令毕妍妍向侨盛公司支付自2019年10月11日至实际履行之日止的违约金，（以73310.25元为本金，按日0.2%计算至2020年12月11日）的违约金105566.76元；5.判令毕妍妍腾空并返还位于威海市环翠区海滨北路128号侨乡国际商业广场商铺（以下简称涉案商铺）；6.案件受理费由毕妍妍承担。事实和理由：2018年10月17日，侨盛公司与毕妍妍签订一份经营管理合同，约定乙方（即毕妍妍）经营使用甲方（即侨盛公司）涉案商铺，用于经营舞蹈学校。乙方经营期为3年，从2019年1月1日起至2021年12月31日止。商铺按建筑面积计算经营管理费以及物业管理费，但毕妍妍自2019年10月1日起拒不向侨盛公司支付经营管理费、物业管理费。合同还约定，乙方拖欠甲方经营管理费、水电费、物业管理费，每逾期一天，按照拖欠金额的0.2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权单方解除本合同，甲方已收的履约保证金不予退还，故提起诉讼。 毕妍妍辩称，1.同意解除双方之间签订的经营管理合同，也同意腾空并返还涉案商铺。2.经营管理合同上虽系本人签字，但系给其经营的个体工商户威海火炬高技术产业开发区一七五八舞蹈工作室和其成立的威海一起舞吧文化传媒有限公司使用，所以不应由其个人承担支付经营管理费、物业管理费等义务。3.疫情期间即2020年1月至4月舞蹈室没有营业，所以此期间的经营管理费和物业费应予扣除。4.违约金一事侨盛公司从未告知，期间侨盛公司也未收取或要求过违约金，且侨盛公司要求的违约金过高，要求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2018年10月17日，侨盛公司与毕妍妍签订经营管理合同一份，约定：乙方（即毕妍妍）经营使用甲方（即侨盛公司）位于威海市环翠区海滨北路**侨乡国际商业广场商铺，商铺建筑面积约309平方米，乙方在该商铺经营1758舞蹈学校。乙方经营期为3年，从2019年1月1日起至2021年12月31日止，经营管理费收取时间同上。商铺按建筑面积计算经营管理费，经营期内：第一个合同年内，该商铺日经营管理费为0.7元/天/平方米，月经营管理费为6579.2元，年标准经营管理费78949.5元，优惠期三个月，实际应交金额为59212.2元；经营管理费按半年支付，首期经营管理费于合同签订日后7日内交纳，甲方后续收取时间为每个经营管理费缴纳周期的第一个月10日前。物业管理费标准为0.6元/天/平方米，该商铺每月物业管理费为5639.3元，年物业费为67671元，物业费起算日自2019年1月1日起至2021年12月31日止。乙方于合同签订向甲方支付10000元作为履约保证金，该保证金具有定金作用。乙方拖欠甲方经营管理费、水电费、物业管理费，每逾期一天，按照拖欠金额的0.2%计算违约金，拖欠时间达一个月（含一个月）者，甲方有权单方解除本合同，甲方已收的履约保证金不予退还…… 协议签订后，侨盛公司依约交付涉案商铺。侨盛公司向法庭提交五份收据，证实毕妍妍于2018年11月26日支付意向金5000元，双方均认可该费用即为履约保证金；于2018年12月21日支付（2019.1.1—2019.6.30）经营管理费29606.1元、于2019年1月21日补交（2019.1.1—2019.6.30）物业费23441.6元，于2019年9月18日支付（2019.7.1—2019.9.30）经营管理费14803元、（2019.7.1—2019.9.30）物业费16918元，上述收据中的交款单位处均为毕妍妍，此后毕妍妍未支付任何费用。 毕妍妍确认其确实只支付了上述费用，因为此后其与侨盛公司有过口头协商，因商场经营不好，侨盛公司同意其在未依约交纳费用的情况下继续经营，且一直未给其断电，也代表侨盛公司同意其现状经营，但未就双方协商变更内容向法庭提供相关证据。关于违约金问题，毕妍妍称订立合同时及合同履行过程中侨盛公司从未告知过有关违约金的约定，侨盛公司也从未向其主张过违约金，所以其不同意承担违约金。侨盛公司称违约金是双方合同已经明确约定的合同条款，违约金条款约定了双方的违约责任，毕妍妍存在违约行为理应按照合同约定支付违约金。 另查，2018年9月30日，毕妍妍注册成立字号为威海火炬高技术产业开发区一七五八舞蹈工作室的个体工商户，2019年11月25日，毕妍妍注册成立威海一起舞吧文化传媒有限公司，其为法定代表人。毕妍妍租赁涉案商铺用于经营1758舞蹈学校。 毕妍妍于本案第一次庭审中当庭同意解除双方的经营管理合同，即双方于2018年10月17日签订的经营管理合同于2021年2月25日解除。毕妍妍于2021年2月26日腾空并向侨盛公司返还了涉案商铺。侨盛公司明确其主张的未付经营管理费、物业管理费分别为105865.4元、94971.4元，期限均为2019年10月1日至2021年2月25日。经营管理合同中约定了定金和违约金两种违约责任，侨盛公司选择适用违约金，毕妍妍交付的5000元履约保证金，侨盛公司同意在毕妍妍应付未付的经营管理费中予以扣除。对上述相关费用的计算方式及期间，毕妍妍没有异议。 侨盛公司提起本案诉讼，申请对毕妍妍的财产进行保全，为此支付财产保全费2020元。 上述事实，有当事人陈述、经营管理合同、收据、经营执照等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的商铺经营管理合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使无法实现合同目的，另一方当事人可以解除合同，本案中，侨盛公司要求解除双方签订的经营管理合同，要求毕妍妍腾空并返还涉案商铺，毕妍妍均予以同意并实际返还涉案商铺，侨盛公司与毕妍妍2018年10月17日签订的经营管理合同已经于2021年2月25日实际解除；毕妍妍于2021年2月26日腾空并向侨盛公司返还了涉案商铺，故原告要求解除合同、交付房屋的诉讼请求法院已无处理之必要。 本案中，经营管理合同的主体系作为甲方的侨盛公司和作为乙方的毕妍妍，毕妍妍签订合同时已经成立有字号的个体工商户，但其仍以个人名义签订合同，其以个人名义签订合同，作为合同的相对方，其理应知晓自然人以其个人名义签订合同即代表由其本人负责承担合同项下的权利义务。毕妍妍在签订该经营管理合同后一年多才成立了有限责任公司，但关于涉案商铺如何使用系毕妍妍与公司之间的内部事务，不能对抗合同的相对方，况且，经营管理合同履行期间毕妍妍也没有要求变更合同的主体，故毕妍妍辩称由公司承担责任的意见本院不予采纳。 关于未付经营管理费及物业管理费问题。经营管理合同履行期间，毕妍妍未按合同约定交纳经营管理费、物业管理费，辩称曾与侨盛公司有过协商，但未提供相关证据予以证实，故其该项抗辩意见本院不予采纳。毕妍妍主张疫情期间的经营管理费、物业管理费应予扣除其4个月未经营期间的费用，本院认为2020年初爆发的新冠疫情属于不可抗力，毕妍妍要求扣除闭店期间的费用有一定的合理性，但因不可抗力造成的损失合同双方应合理分担，不能将其闭店期间的损失全部加诸于出租方一方。此外，侨盛公司庭审中也认可因为新冠疫情曾给予守约租户免除两个月租金、物业费的优惠，虽然毕妍妍存在逾期支付相关费用的违约行为，但因不可抗力造成的损失也应相应的予以扣减，故本院酌定在毕妍妍2020年上半年应承担的经营管理费和物业管理费中扣减两个月的费用，故未付的经营管理费为92582元（14803元+26317元+39475元+6579元+5408元），物业管理费为83585元（16918元+22557元+33836元+5639元+4635元）。毕妍妍此前支付的5000元履约保证金在经营管理费中应一并扣除。 关于违约金的问题。违约责任是书面合同中应当具备的重要条款，经营管理合同签订时合同中即存在违约责任条款，且违约责任对双方当事人均有相应规定，毕妍妍手中也一直持有经营管理合同，故毕妍妍以其不知道有违约责任的约定、侨盛公司未向其主张过违约金等来抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。毕妍妍在履行合同过程中，因延期支付经营管理费和物业管理费导致合同解除，存在明显违约行为，应承担违约责任。根据双方合同约定，每逾期一天，按照拖欠金额的0.2%计算违约金，毕妍妍主张违约金过高，根据相关司法解释，当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，毕妍妍未按约定支付经营管理费、物业管理费，给侨盛公司造成了利息损失，侨盛公司主张按照合同约定的日0.2%标准支付违约金，该违约金计算标准明显过高，本院予以调整，以应付未付金额为基数，自应付款之日至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算支付违约金为宜。由于经营管理合同中约定的租金为半年一付，故违约金应分段计算。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方租赁关系在民法典施行前建立，在民法典施行后解除，租赁过程中因拖欠租赁费和物业费引起该起民事纠纷案件，故适用民法典之相关规定。综上所述，原告威海市侨盛航远商业管理有限公司合理的诉讼请求,本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十五第二款、第五百八十八条第一款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告毕妍妍于本判决生效之日后十日内支付原告威海市侨盛航远商业管理有限公司经营管理费87582元（已扣除5000元履约保证金）； 二、被告毕妍妍于本判决生效之日后十日内支付原告威海市侨盛航远商业管理有限公司物业管理费83585元； 三、被告毕妍妍于本判决生效之日后十日内向原告威海市侨盛航远商业管理有限公司支付违约金（自2019年10月1日以31721元为基数、自2020年1月10日以48874元为基数、自2020年7月10日以73311元为基数、自2021年1月10日以22261元为基数，均至实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率即LPR的1.3倍进行计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2779元，财产保全费2020元，由原告侨盛公司负担1438元，被告毕妍妍负担3361元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 方 燕 二〇二一年三月十五日 书记员 李家祺