湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2497号上诉人（原审被告）：黄顺良，男，1979年6月22日出生，汉族，住湖南省涟源市，现住长沙市望城区。上诉人（原审被告）：周向文，女，1978年12月20日出生，汉族，住湖南省涟源市，现住长沙市望城区。委托诉讼代理人：黄顺良，住湖南省涟源市，现住长沙市望城区，系周向文之夫。被上诉人（原审原告）：湘潭金世纪物业发展有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区丝绸中路金侨世纪苑。法定代表人：戈清莲。委托诉讼代理人：谭军红，湖南南燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋玉林，湖南南燕律师事务所实习律师。上诉人黄顺良、周向文因与被上诉人湘潭金世纪物业发展有限公司（简称金世纪公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市望城区人民法院（2020）湘0112民初4944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄顺良、周向文向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0112民初4944号民事判决；2.驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持上诉人一审的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审适用程序不当，认定事实错误，对证据的审查判断和采信均存在明显错误，原审法院有意袒护被上诉人伪造证据，认定事实、适用法律片面。2.原审判决适用实体法不当，本案应适用《商品房销售管理办法》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》，而原审只引用了最高人民法院司法解释，在适用法律上存在着片面性，以致造成判决不当。被上诉人金世纪公司向本院提交书面答辩意见辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确。2.案涉小区只有一个物业服务企业，也就是被上诉人，上诉人所称的金地亚、米地亚系案涉小区的一期、二期，不存在上诉人所称的被上诉人提供虚假证据，且案涉小区一直由被上诉人提供物业服务，上诉人也支付了前期的部分物业管理费。一审中，被上诉人也提供了《物业管理合同》原件进行质证。3.上诉人在一审中提起的反诉，一审法院已经对其反诉作出不予受理的裁定书。4.一审法院对上诉人提出的被上诉人物业服务瑕疵作出了认定，并对物业费进行了九折处理。金世纪公司向一审法院起诉请求：1.黄顺良、周向文向金世纪公司支付拖欠的物业管理费8861.23元；2.黄顺良、周向文承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月14日，金世纪公司与湖南报业房地产发展有限责任公司（简称报业公司）签订《湖南报业文化城·米地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪公司为案涉小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止。物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业服务费用按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业管理费的万分之五收取滞纳金。2015年6月9日，黄顺良、周向文与报业公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，购买了位于长沙市望城区××镇××栋××号房屋，建筑面积为139.24平方米。合同第九条约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为金世纪公司，物业服务期限自通知买受人交房之日起至本物业成立业委会重新签订物业管理合同止，物业服务收费价格为1.48元／月＊平方米（建筑面积）。2017年9月1日，金世纪公司与报业公司签订《湖南报业文化城·金［米］地亚家园物业服务合同》，约定由金世纪公司为湖南报业文化城·金［米］地亚家园提供前期物业管理服务，物业管理费收费标准为小高层住宅带电梯1.48元／平方米／月，物业管理费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半个年度的第一个月履行交纳义务，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起向业主和物业使用人按每日应交纳物业管理费的万分之五收取违约金。物业管理期限自2017年9月1日起至业主委员会成立或报业公司提出合同终止止。2017年3月6日，经长沙市望城区物价局批复，金·米地亚小区前期物业服务费收费标准为高层住宅1.48元／㎡·月。该院另查明，金世纪公司在案涉小区服务期间，包括公共秩序维护的协助管理、公共设施的维修养护、垃圾清洁管理、安全保障管理等方面存在服务瑕疵。再查明，2019年12月28日，金世纪公司向案涉小区湖南报业文化城小区业主委员会发送工作联系函，载明：“因我司与相关合作单位合同到期时间为2019年12月31日，我司拟在2020年1月9日全面停止物业服务”。2020年1月21日，业主委员会向业主发出《关于春节期间物业服务有关工作报告》，载明“2020年1月20日下午，在金山桥街道、黄金社区的组织下，在黄金社区召开了由业委会与金世纪物业参加的物业管理联席会议，协商并明确春节期间保障物业服务有关工作安排。金世纪物业代表表示落实春节期间物业服务工作，承诺保障物业服务持续到2020年2月8日，后续物业移交工作以进一步协商为准。业主理应配合积极交纳2020年2月8日之前的物业费和水电费”。后因突发新冠肺炎疫情，金世纪公司未及时退出小区，仍为案涉小区持续提供物业服务。长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区等出具说明称湖南报业文化城业主委员会于2019年12月22日通过业主大会与金世纪公司解除了前期物业服务合同，但因新冠疫情影响，在区委、区政府、报业公司、金山桥街道、黄金社区、湖南报业文化城小区业主委员会的组织下，由金世纪公司延续物业服务至2020年4月20日。2020年5月22日，湖南报业文化城小区临时工作领导小组、报业公司临时指派委托，由金世纪公司继续临时物业服务至同年7月31日。后在金山桥街道办事处指导下，社区组织临时选聘组进行合同谈判，选定广东宏德物业公司对小区进行应急服务管理，于2020年8月1日正式接管小区物业管理服务。黄顺良、周向文已缴纳了截至2016年8月31日的物业费，自2016年9月1日至今，被告未向原告缴纳物业服务费。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。金世纪公司与报业公司签订的物业服务合同，对金世纪公司和黄顺良、周向文均具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。物业管理费是物业公司提供物业服务的经济基础，是维系物业公司正常运转的前提条件，也系业主应当承担的合同义务。该院根据查明的事实，确认金世纪公司提供的物业服务确系存在瑕疵，对金世纪公司主张的物业服务费收费标准酌情核减10%，确定按照合同约定标准的90%计算物业服务费。经计算，黄顺良、周向文应向金世纪公司支付自2016年9月1日起至2020年3月31日止的物业管理费7975元（139.24平方米×1.48元/平方米/月×43个月×0.9,四舍五入取整），对金世纪公司要求黄顺良、周向文支付物业管理费8861.23元的诉讼请求，该院予以部分支持。黄顺良、周向文辩称合同到期日为2019年12月31日，金世纪公司无权收取2020年的物业服务费，根据该院查明的事实及长沙市望城区金山桥街道物业管理办公室、长沙市望城区金山桥街道黄金社区出具的说明，金世纪公司在案涉小区业委会成立后虽未与业委会重新订立合同，其原拟于2020年1月退出案涉小区，后因客观原因在其主张的收费期间内持续为小区提供了物业服务，该小区业主也实际接受服务，故二者形成事实上物业服务合同关系，在此时段交纳物业费用的义务仍应由黄顺良、周向文负担。对黄顺良、周向文该项辩解意见，该院不予采纳。黄顺良、周向文辩称因使用临时用电，2018年2月7日之前的物业费应当由报业公司承担。根据《供电营业规则》相关规定，临时用电只能用于建设施工用电，不能用于居民的日常生活用电。而开发商向业主出售的商品房的交付标准应包括永久用电，如果案涉房屋因使用临时基建用电，业主的正常生活无法得到保障，也不应由金世纪公司承担违约责任，且该问题与本案并非同一法律关系，本案不予处理。根据权利义务对等原则，虽黄顺良、周向文在入住案涉房屋后使用了一段时间的临时用电，但物业公司在此期间内为小区提供了物业服务，黄顺良、周向文不能以临时用电为由拒绝缴纳物业管理费用。对黄顺良、周向文的该项辩解意见，该院亦不予采纳。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决如下：一、黄顺良、周向文于本判决生效后十日内向金世纪公司支付自2016年9月1日起至2020年3月31日止的物业管理费7975元；二、驳回金世纪公司其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由黄顺良、周向文负担。二审中，上诉人黄顺良、周向文向本院提交了《湖南报业文化城·金【米】地亚家园物业服务合同》、物业服务质量瑕疵照片、《长沙市望城区商品房买卖合同》和一审判决书。经审查，黄顺良、周向文在一审中已提交了《湖南报业文化城·金【米】地亚家园物业服务合同》《长沙市商品房买卖合同》，故不属于新证据；其提交的照片系2021年1月11日拍摄，而金世纪公司已于2020年8月1日将案涉小区的物业管理服务移交给广东宏德物业公司，故该证据与本案无关。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为上诉人黄顺良、周向文是否应当交纳案涉物业费。上诉人黄顺良、周向文与湖南报业公司在签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》中约定了黄顺良、周向文购买涉案房产，物业服务企业为被上诉人金世纪公司，物业服务期间自交房之日至物业成立业主委员会重新签订物业管理合同止。因此，上诉人黄顺良、周向文自交房之日起即与被上诉人金世纪公司成立了物业服务合同关系，故上诉人黄顺良、周向文提出其与金世纪公司不存在物业服务合同关系的上诉理由缺乏事实与法律依据。被上诉人金世纪公司应依约提供物业服务，上诉人黄顺良、周向文应缴纳物业服务费。经查，上诉人黄顺良、周向文自2016年9月1日至2020年3月31日共计欠物业费8861.23元，上诉人黄顺良、周向文应缴纳上述物业费。一审法院查明金世纪公司提供的物业服务存在瑕疵，据此对上诉人所欠缴的物业费按比例予以核减，其处理符合法律规定。关于上诉人黄顺良、周向文提出被上诉人金世纪公司提供虚假证据的上诉主张，经查，金世纪公司在一审中提供了相关证据原件进行核对，且上诉人并无证据证明金世纪公司伪造了本案证据，故本院对其该项上诉主张不予支持。综上所述，上诉人黄顺良、周向文的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。本案二审受理费50元，由上诉人黄顺良、周向文承担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  何 鑫审判员  谢 晋二〇二一年三月二十二日书记员  龙国梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。