河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫01民终2964号上诉人（原审原告）付宗保，男，1968年12月8日出生，汉族，住郑州市中原区。委托代理人王远东，河南德慧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王伟，男，1983年11月16日出生，汉族，户籍地郑州市中原区，现住郑州市中原区。被上诉人（原审被告）刘俊红，男，1987年9月15日出生，汉族，住河南省舞钢市，现住郑州市。上诉人付宗保因与被上诉人王伟、被上诉人刘俊红中介合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2021）豫0102民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。付宗保向一审法院提出诉讼请求：1．判令王伟返还付宗保居间介绍费20万元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日始至实际付清之日止）；2．刘俊红承担连带保证责任；3．本案诉讼费由王伟、刘俊红承担。事实和理由：2017年6月初，王伟居间介绍付宗保购买位于郑州市××大道与××三环交汇处啟福城三套房产，并承诺按内部团购价8000元/㎡的标准购房，如收款人王伟未能在啟福三套房介绍成功，退回介绍费，另约定如超过9000元/㎡的标准，则介绍费全额退还，并由刘俊红担保，付宗保按照约定向王伟累计转款支付了20万元居间介绍费，王伟向付宗保出具了《收条》一份。王伟违反承诺，并未按照双方约定的标准促成房屋的买卖，付宗保所购房屋单价远超出9000元/㎡的标准，居间服务目的无法实现，王伟应当按照约定返还居间介绍费，刘俊红承担连带担保责任。为维护合法权益，特向法院起诉，望判如所请。王伟辩称，第一，王伟已经完成居间房屋买卖义务，不应承担退款义务。当初付宗保找到王伟让王伟为其介绍购买啟福城房屋，因当时该房屋未正常对外销售，都是内部销售与团购形式。为此王伟通过很多关系找到了三个购买名额，双方约定一个名额五万元的费用，三个名额共计十五万元，再加上信息服务费及其他支出等共计二十万元。王伟在收到信息费后通过关系让付宗保成功与啟福公司签订了三套房屋认筹合同。为何认筹价格在九千以上，实际上王伟为其找到的房源价格在八千左右，当时付宗保认为该房户型及楼层不理想，故付宗保放弃了价格低的房屋，另自愿选择了价格高的其认为非常满意的楼层户型而签约，且当时双方口头约定付宗保成交该款不予退还，还有当时付宗保以该条丢失为由而未向王伟出具相关承诺。第二，王伟虽然收取了付宗保二十万元信息费，但该款并非自己单独占为己有，其中十五万元是用来购买名额、请客费花去一万、其他人员提成三万，实际上最终到王伟手里就剩余壹万元，故即便最终退款，王伟也只退回自己受益的一万元。第三，王伟在签约前多次提醒付宗保，如果付宗保因价格原因不同意购买房屋可以退款，退还三套房屋名额，双方都不损失，而付宗保认为房屋价格很合适（当时该房屋市场价格在一万四左右），即便花了这信息费也值，所以购买了三套。综上王伟已经完成了约定的义务，且付宗保也承诺并实际上购买了房屋，如其不满意购买其是不会签约的。故王伟完成了义务，无论在基本道理上或者在法律上都不应当退还该信息费，请法院依法驳回付宗保的起诉。刘俊红辩称，王伟的居间义务已经完成，付宗保已经选好房，且已经签约，如果因为是开发商的问题，付宗保不能购房成功，我们不应该承担责任。一审法院依法确认本案法律事实如下：1.2017年6月，付宗保通过王伟介绍，意欲按内部团购价购买啟福大道与西三环交汇处啟福城的房产三套。2017年6月10日，付宗保通过付刚的银行账号向王伟转账支付3万元；2017年6月22日，付宗保通过付刚的银行账号向王伟转账支付17万元。2.2017年6月22日，王伟向付宗保出具收条，其上载明：今收到付宗保现金贰拾万元整（￥200000），系介绍啟福大道与西三环交汇处啟福城房产三套介绍费（注：房价按内部团购价8000元/㎡左右。如收款人王伟未能在啟福三套房介绍成功，退回介绍费。注明：如超出9000元/㎡，介绍费全额退还）。刘俊红在该收条上签下了“担保人刘俊红”。针对上述收条中“如超出9000元/㎡，介绍费全额退还”表述的含义，付宗保、王伟、刘俊红存在争议。付宗保认为，只要房产最终的成交价超过9000元/㎡，介绍费就应当全退；王伟与刘俊红认为，该表述的真实意思是说，如果价格超过9000元/㎡，付宗保可以不要房子，退回购房名额，王伟全额退还介绍费。3．诉讼中，付宗保称其于2017年6月22日在啟福置业股份有限公司交纳了啟福城三套房屋的购房定金（分别为45万元、35万元、45万元）。王伟、刘俊红对此予以认可。4.2018年10月22日，付刚（付宗保称付刚是其儿子）与啟福置业股份有限公司签订《啟福城房源认筹协议》，认筹啟福城福苑9号楼西单元C2户型26层中东，建筑面积约88平方米，单价9779元/平米。2019年1月17日，付婷婷（付宗保称付婷婷是其女儿）与河南长坤置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：190××××4803），以单价9869元/㎡，总价1511733元的价格购买中原区建安路北、福安路东3幢1单元24层2408号（建筑面积153.18㎡）的房屋，并按约定支付了全部房款。河南长坤置业有限公司为其开具增值税发票。该《商品房买卖合同》合同信息已进行备案。诉讼中，付宗保称，上述房屋系其在啟福城认筹的三套房屋中的两套房屋。与9号楼西单元C2户型26层中东一起认筹的还有一套，也签了认筹协议，房价也是9779元/㎡，但因该两套房屋被开发商进行在建工程抵押导致无法网签，他同意开发商收回一套，将那一套的钱转为了9号楼西单元C2户型26层中东的已付房款。三套房屋中只有以付婷婷名义购买的房屋完成了网签。同时，付宗保认可未能网签的两套房屋，其通过王伟调换过一次房源。诉讼中，付宗保称选房时公布的房屋单价最低7900元，最高9800元，但等到其选房时已没有单价9000元以下的房屋。5．另查，案涉中原区建安路北、福安路东（启福城慧苑）3幢于2019年1月3日取得预售许可证，启福城福苑9号楼于2018年10年19日取得预售许可证。一审法院认为，中介合同即居间合同，是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，付宗保与王伟之间并未签订书面合同用以明确双方的权利义务，仅有王伟出具的收条。双方的争议焦点在于王伟是否完成中介义务，是否应当退还介绍费。对此，法院认为，确定中介义务是否履行完毕，应首先准确界定中介人的义务范围，在没有书面约定的情况下，应结合双方当事人订立中介合同的时间、目的、背景、具体履行行为等多种因素综合做出判断。首先，关于中介义务。付宗保所表达的订立中介合同的目的，是想通过王伟，在案涉楼盘开盘前，以明显低于市场价的“内部团购价”取得认筹资格并进行认筹，并最终与开发商签订商品房买卖合同。但鉴于双方都明确使用了“内部团购价”的概念，就涉及到以何种身份享有所谓的“内部团购价”，即王伟所称的“名额”或“资格”的问题。且双方的履行行为并不符合一般的房屋中介交易形式，双方约定的“信息费”，亦超出市场上房屋中介方提供中介服务的佣金标准。故王伟关于20万元信息服务费中包含有“名额费”（可以享受内部团购价的人员转让其购买资格的对价）的抗辩意见，符合日常经验法则，予以采信。综上，对于王伟来讲，其中介义务包含两层意思：即通过中介服务“让付宗保取得团购认购资格”和“介绍成功”。其次，关于中介义务是否完成。在案涉楼盘开盘销售前，付宗保实际认筹了三套案涉楼盘的房屋（其认可以付刚、付婷婷名义认购），并签订了三份认筹协议，对于9779元/㎡和9869元/㎡的价格均予以接受，且其并未举证证明该价格与市场价接近或高于市场价，可以认定，王伟“让付宗保取得团购认购资格”的中介义务已经完成；鉴于付宗保和王伟在订立案涉中介合同时，案涉房屋尚未取得预售许可证，对于认购该房屋是否能够在将来顺利签订正式的《商品房买卖合同》，存在诸多不确定性，且该风险并非中介人所能控制，付宗保对此亦应有正确的认知。故可以认定，王伟所承诺的“介绍成功”≠“购买成功”，王伟的中介服务，系向付宗保提供订立《商品房买卖合同》的机会，而非保证《商品房买卖合同》的订立。故在付宗保成功认购时，王伟“介绍成功”的中介义务已完成。第三，关于介绍费是否应当退还的问题。王伟在收条中所做的“如超出9000元/㎡，介绍费全额退还”的承诺，结合前述论述分析，其中隐含的退款条件应当包含了付宗保同时返还认购“名额”。付宗保取得选购资格，在选房时如已无约定价格范围内的房屋可以选择，可以放弃，但其选择认购房屋，应视为其在中介合同履行过程中对于新的价格予以认可，其要求退还“介绍费”，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，付宗保与王伟之间的中介合同关系，无证据显示存在法定无效的情形，且王伟已经完成中介义务，故对于付宗保要求退还介绍费的请求，不予支持。刘俊红作为担保人，亦不应承担保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：驳回付宗保的诉讼请求。案件受理费减半收取2150元，由付宗保负担。付宗保不服一审法院判决向本院上诉称：一、一审法院认定王伟的居间义务已经完成属认定事实错误，王伟的居间义务应当包括“介绍三套房产”和“房产单价不超过9000/㎡”两项内容，王伟并未完成双方约定的居间义务。二、一审法院认定“王伟关于20万元信息服务费中包含有‘名额费’的抗辩意见，符合日常经验法则”系认定事实错误，王伟辩称理由无任何事实和证据支持。三、王伟违反中介报告义务，故意隐瞒案涉啟福小区2017年已经没有团购房的重大事实，故意捏造事实向付宗保谎称可用“团购价”购房，损害了付宗保利益，王伟应当全额退还居间服务费20万元。请求改判支持付宗保的诉讼请求。王伟答辩称：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应予维持。王伟已经完成居间任务，不应当承担退款责任。付宗保所购房屋的认筹价格超过8000元的原因是付宗保认为王伟为其找的房源户型及楼层不理想，而放弃王伟为其选择房屋，另行选择了价格高的户型，并且当时约定付宗保成交成功，中介费用不退等。请求维持原判。刘俊红答辩称：同王伟的答辩意见。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：王伟在收条中承诺按内部团购价8000元/㎡左右向付宗保介绍三套房产，付宗保对该承诺是认可的，并将收条作为证据予以提交。王伟在付宗保签订合同或进行认筹过程中，主要任务是向付宗保提供签订合同或进行认筹的机会。付宗保在与开发商签订合同或认筹过程中，若价格高于8000元/㎡左右，可以选择不与开发商签订合同或进行认筹，是否与开发商签订合同或进行认筹的选择权在付宗保。现付宗保已经与开发商签订合同和进行了认筹，视为对房屋价格的认可，王伟已完成了提供签约机会的义务。在此情况下，付宗保要求王伟退还费用的理由，不能成立，不予支持。综上，一审法院判决认定事实清楚，实体处理正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由付宗保负担。本判决为终审判决。审判员 张 鹏二〇二一年三月十五日书记员 高慧丽