北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1945号上诉人（原审被告）：安华圆通投资有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里**楼****604。法定代表人：王立平，经理。委托诉讼代理人：王茜，北京市中翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩栋，男，1974年12月12日出生，汉族，威立雅资源利用（北京）有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨崇学，北京市英岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗金，北京市英岛律师事务所实习律师。原审被告：王嘉智，男，1968年3月4日出生，汉族，安华圆通投资有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王茜，北京市中翔律师事务所律师。上诉人安华圆通投资有限公司（以下简称安华圆通公司）因与被上诉人韩栋及原审被告王嘉智房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初12088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安华圆通公司上诉请求：1．撤销一审判决，发回重审或改判驳回韩栋的全部诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由韩栋负担。事实和理由：1．原审认定我公司与韩栋签订的《迎福园养老社区入住合同》无效的结果我们是认可的，但对无效的理由有异议，我公司认为我方与韩栋不存在房屋买卖合同关系；2．韩栋打入我公司账户的70万元系借款，并非购房款，且我公司已经将该笔借款清偿，转给了案外人双合盛公司。韩栋辩称，同意一审判决，不同意安华圆通公司的上诉请求及事实理由。王嘉智述称，同意安华圆通公司的上诉请求。韩栋向一审法院起诉请求：1.确认韩栋、安华圆通公司双方签订的《迎福园养老社区入住合同》无效；2.判令安华圆通公司、王嘉智向韩栋连带返还购房款人民币700000元，支付违约金（以700000元为基数，自2018年12月1日至实际支付之日止，按照合同约定的标准万分之五计算）；3.判令案件诉讼费用由安华圆通公司、王嘉智承担。一审法院认定事实：2018年2月10日，安华圆通公司（甲方）与韩栋（乙方）签订《迎福园养老社区入住合同》约定：迎福园居家养老社区位于北京市大兴区亦庄经济开发区博兴五路与凉水河一街交汇处X6M1地块，甲方经评估乙方健康状态，安排适合乙方的生活区域相应的居室户型。乙方入住迎福园养老社区需缴纳居住费。居住费的金额与乙方选定的居室绑定。乙方住居室为迎福园社区401室；单价：36000元/㎡，面积约为42.04㎡，总价为人民币壹佰伍拾壹万叁仟肆佰肆拾元整（小写：??1513440元）。乙方入住后，房屋面积双方约定按实测面积计价为准，多退少补，该款项在办理共有产权网签时，可按预约自动转为房款。乙方缴纳居住费后即可获得迎福园养老社区的入住权，乙方选择获得迎福园养老社区共有产权物业的预约购买权的，按本合同预约单价和面积转为共有权房产。乙方于2018年2月10日前交齐首付款人民币柒拾万元整（小写：700000元），剩余人民币捌拾壹万叁仟肆佰肆拾元整（小写：813440元）由甲方指定银行进行按揭贷款，乙方需提前准备好各项审核资料，因乙方自身原因不能进行按揭贷款的，乙方同意按甲方规定的分期或一次性付款方式支付剩余居住费。乙方缴纳的居住费，支付至指定银行账户：户名：安华圆通公司，账号：×××，开户行：中国民生银行股份有限公司北京广安门支行。因乙方未按约定时间交清居住费的，双方同意按下列方式处理：逾期在三十日内，乙方按日计算向甲方支付全部居住费万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方需按已缴纳居住费百分之五的违约金支付给甲方，甲乙双方合同终止。甲方保障乙方入住时间为2018年8月30日前，为乙方办理共有产权网签时间为2018年8月30日前，为乙方办理共有房产的不动产权的时间为2020年12月30日前，其中共有产权甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有产权可办理不动产权证，可出租、可转让、可继承。甲乙双方约定在办理网签时，经乙方书面指定，可以更名一次，其余乙方不得随意变更、增减买受人姓名，否则视为乙方违约。乙方如更改通信地址、联系电话等联系方式的，须立即书面通知甲方，以方便联系，否则，由此造成的责任由乙方承担。本合同中乙方入住后认购的共有产权物业的交付条件和手续、质量保修责任、合同备案和不动产登记等事项，在办理共有产权网签后，根据网签合同的统一约定及国家法律政策规定执行。除不可抗力外，甲方未按照约定的时间办理入住及共有产权网签的，双方同意按下列方式处理：逾期超出九十日的，甲方按日计算向乙方支付全部价款万分之五的违约金。合同签订后，韩栋向安华圆通公司支付300000元，通过苗伟丽银行账户向安华圆通公司支付400000元。另查，迎福园养老社区所在土地的使用权人为西曼国际服装服饰（北京）有限公司（以下简称西曼公司），用途为工业用地，使用权类型为出让。涉案房屋的建设工程规划许可及施工许可为工业厂房。案件庭审中，安华圆通公司提交股东会决议、委托协议等证据，意在证明西曼公司将公司股权和资产整体转让给王立平或王立平指定的公司名下，王立平指定安华圆通公司承接西曼公司资产，安华圆通公司委托北京乾元坤达工程管理咨询有限公司将原工业用地所建厂房装修改造为医养结合项目。韩栋不认可安华圆通公司的证明目的，提交西曼公司的企业登记信息，意在证明西曼公司并未进行股权变更。韩栋提交短信截图，意在证明王嘉智为安华圆通公司实际控制人，向韩栋承诺退款。王嘉智不认可证明目的，主张其仅为安华圆通公司的工作人员，短信沟通也是履行职务行为，代表安华圆通公司与韩栋进行沟通。一审法院认为，安华圆通公司与韩栋签订的迎福园养老社区入住合同对于房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付、办理产权手续等内容进行了明确约定，因此该协议应为房屋买卖合同。根据该合同的内容，安华圆通公司系将涉案房屋作为共有产权房出售给韩栋，但涉案房屋所在土地性质为工业用地，实为工业用地上所建厂房，且未有证据显示已经有权机关审批改变了土地及房屋性质，安华圆通公司亦未提供销售涉案房屋的手续材料，故安华圆通公司与韩栋签订的迎福园养老社区入住合同违反法律强制性规定，应属无效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于韩栋系与安华圆通公司签订的合同，韩栋将合同款项支付给安华圆通公司，王嘉智并非合同当事人及合同款项的收取人，王嘉智向韩栋表达的内容亦不构成其个人作为债的加入承诺偿还涉案合同款项，故韩栋要求王嘉智承担连带责任缺乏依据，法院不予支持。韩栋关于要求返还购房款的诉讼请求，事实充分，于法有据，法院予以支持。关于违约金，韩栋基于双方合同中关于未按照约定的时间办理入住及共有产权网签的违约责任条款主张违约金，但双方所签合同系无效合同，故其请求缺乏依据，法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2020年12月22日判决：一、韩栋与安华圆通投资有限公司于2018年2月10日签订的《迎福园养老社区入住合同》无效；二、安华圆通投资有限公司于判决生效之日起七日内返还韩栋购房款700000元；三、驳回韩栋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方均未提交新的证据。二审中，经法院询问，安华圆通公司称涉案土地仍为工业用地，未办理土地、规划等变更手续，但其认为根据政策无需办理变更手续。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据查明的事实，安华圆通公司与韩栋签订的入住合同对于房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付、办理产权手续等内容进行了明确约定，具备了房屋买卖合同的主要内容，且韩栋方亦依约向安华圆通公司支付了合同款项，因此该协议应认定为房屋买卖合同。根据相关审批手续，涉案房屋所在土地性质为工业用地，房屋为工业用地上所建厂房，且未有证据显示已经有权机关审批改变了土地及房屋性质，安华圆通公司亦未提供许可销售涉案房屋的手续材料，故上述合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。安华圆通公司主张该合同系其在委托案外人销售过程中，由案外人双合盛公司拿该合同文本与韩栋签订的，但即便根据安华圆通公司的上述主张，双合盛公司系依据安华圆通公司的委托代理销售房屋，并从安华圆通公司处取得加盖了公章的合同文本，其作为代理人与韩栋签订合同的法律后果亦应由委托人安华圆通公司承担。合同无效后，安华圆通公司应将韩栋支付的款项予以返还。安华圆通公司主张双方之间系借贷法律关系，但并未就此提交充足的证据予以证明，本院对此不予采纳。关于安华圆通公司主张上述款项已转给案外人双合盛公司一节，安华圆通公司虽提交了2018年4月及2018年8月向双合盛公司转账的凭证，但鉴于此转账时间与韩栋付款之间存在差距，且两公司之间素有经济往来，安华圆通公司亦未提交证据证明该款项与韩栋购房款之间的关联性，故对安华圆通公司的该上诉主张，本院亦不予采纳。综上所述，安华圆通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18421元，由安华圆通投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈雨菡审 判 员 陈 妍审 判 员 高宝钟二〇二一年三月二十六日法官助理 丁一哲书 记 员 孙辰姝