上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终1370号上诉人(原审被告)：王坤，男，1973年12月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：钱力宏，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：吴旻，男，1972年8月22日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄敦昱，上海市君悦律师事务所律师。原审被告：李应娣，女，1979年6月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。上诉人王坤因与被上诉人吴旻、原审被告李应娣房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2020)沪0106民初35390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王坤上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴旻的诉讼请求。事实与理由：1．吴旻承租的上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号一部分(建筑面积为275.4平方米、以下简称“系争建筑物”)至今仍未拆除，完全可以正常使用，且吴旻一直在使用，并未返还给王坤。吴旻系自身原因解除合同，应当承担违约责任；2．根据合同相对性原则，王坤与上海现代交通建设发展有限公司(以下简称“现代交通公司”)是否有免租期与吴旻无关，王坤无需向吴旻返还房屋使用费。且李应娣并非合同当事人，其无权代表王坤作出免租的意思表示。被上诉人吴旻辩称：1．吴旻是根据静安区政府有关部门的要求在2020年7月8日前搬离了系争建筑物，有关部门以砌墙的形式进行了一个违法整治，系争建筑物已无法使用；2．系争建筑物绝大部分属于违法建筑，吴旻承租面积为275平方米，实际有证面积只有几平方米，故合同无效；3．根据国家和上海发改委相关政策文件，疫情期间，对国有租赁房屋免除三个月的房租。系争建筑物权利人是上海市公共交通公司电车供电所，属国有企业，政策惠及实际承租人，王坤应当免租吴旻三个月租金。请求本院驳回上诉，维持原判。原审被告李应娣未作陈述。吴旻向一审法院提起诉讼，请求判令：1．解除吴旻与王坤签订的《房屋租赁合同》；2．王坤、李应娣共同返还保证金人民币(以下币种均为人民币)112，000元；3．王坤、李应娣共同返还减免的租金104，000元；4．王坤、李应娣共同承担违约金112，000元。一审法院经审理查明：上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号房屋的权利人为上海市公共交通公司电车供电所，建筑面积为403平方米。2017年12月27日，吴旻(乙方)与王坤(甲方、授权代表李应娣)就系争建筑物签订了《房屋租赁合同》，约定使用面积共计275.4平方米(按现场面积为准)，甲方已告知乙方该房屋的权属、使用性质(系第三方产权)等状况，乙方表示已充分知晓且自愿承租该房屋(甲方提供与产权方的合同复印件)。乙方承租该房屋仅作为餐饮用途。该房屋租赁期限为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日。该房屋租金为每月72，000元。该房屋租金每三个月支付一次，第一次租金于办证材料提供齐全当日支付216，000元，第二次租金应于第一次租金到期前7日支付。乙方应于签订合同后的当日支付第一笔租赁保证金，二个月租金即144，000元；租赁关系终止后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方承租给乙方的房屋由于违建或动迁等被拆除部分或全部，双方根据实际使用面积相应调整租金；如剩余部分乙方已无法正常经营，乙方可单方解除合同，甲方退还已收保证金。租赁期内，有下列情形之一，乙方可单方解除合同：1．甲方不具备该房屋的出租权的；2．该房屋存在严重质量问题，危害乙方人身安全的；3．因甲方原因，导致该房屋被司法查封、拍卖而影响乙方使用该房屋的，乙方可单方解除合同，并要求甲方承担责任。甲方如违约，退还已收乙方的租赁保证金，并同时要求甲方承担装修及营业损失等违约责任。2018年9月7日，王坤(甲方)与吴旻(乙方)签订《补充协议》载明，双方于2017年12月27日签订房屋租赁合同，约定甲方将系争建筑物出租给乙方使用。2018年5月10日开始，该房屋因政府行为先后在5、6月份两次拆除了13.55平方米和65.41平方米。依据拆除的时间和拆除的面积分别对5、6、7月的租金进行调整：一、月租金部分经过甲、乙双方共同商议结果如下：原租赁合同的72，000元／月从2018年8月1日开始调整为56，000元／月，原租赁合同中约定的以二个月租金作为保证金的金额也相应进行调整，由原租赁合同中的144，000元调整为112，000元，乙方原已支付保证金的多余部分32，000元亦将转为乙方预付给甲方的预付租金(在2019年5月至7月之间扣除)。……五、原租赁合同中除租金、保证金条款之外，其余条款仍以原合同内容为准。在本补充协议签订后，双方按原租赁合同及补充协议继续履行。2019年12月3日，因系争建筑物中部分违章搭建被拆除，吴旻将王坤、李应娣作为被告，现代交通公司作为第三人诉至一审法院［案号：(2019)沪0106民初56593号］，要求调整租金，并由赔偿相应损失。后吴旻撤回了对李应娣及第三人的起诉，并与王坤达成调解协议：一、吴旻与王坤就上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》继续履行，2019年11月1日至2019年11月15日的租金吴旻无需支付，2019年11月16日起月租金按照52，000元／月的标准履行……。吴旻向李应娣的账户，分别于2020年1月31日支付了30，000元、50，000元，2020年3月4日支付了20，000元，2020年3月19日支付了20，000元，2020年3月25日支付了36，000元，2020年5月9日支付了20，000元，2020年5月18日支付了10，000元，2020年5月29日支付了10，000元，2020年6月8日支付了12，000元，共计208，000元。2020年7月1日，上海市静安区公安分局等九部门在系争建筑物张贴了《“无违建创建先进居村(街镇)”联合告知书》，表示乌鲁木齐路XXX号姑苏人家的违建必须于7月8日前自行整改恢复原样，若逾期，则区相关部门将进行联动执法整治。后有关部门对系争建筑物中的违章搭建进行了整治，吴旻所经营店铺的临街门面被以砖墙形式进行了封堵。另根据吴旻提供的其与李应娣的微信聊天记录，吴旻自2020年2月起向李应娣反映无法正常经营，要求进行房屋租金减免。李应娣则回复称，减免的事情其收到通知后会告知吴旻，并要求吴旻支付租金。后吴旻向其支付了至2020年5月31日的租金。2020年7月1日，吴旻将拆违通知发送给了李应娣。2020年7月16日，李应娣称，关于拆违的问题已经协调好了，是吴旻自己不想做了，说的7月8日来封门也没有来，没有影响吴旻正常经营，并要求吴旻不得拆除被告方的相关设备。一审法院另查明，上海迎驾餐饮有限公司(以下简称“迎驾公司”)法定代表人为王坤。现代交通公司(甲方)与迎驾公司(乙方)签订《房屋租赁合同》载明，甲方出租给乙方的厂房坐落在上海市乌鲁木齐北路XXX号北侧房屋，实测面积为525平方米，其中主体建筑150平方米(产证面积)，自建部分面积375平方米。租赁期限自2017年8月1日至2020年8月31日止，月租金为37，500元。2020年5月18日，现代交通公司(甲方)与迎驾公司(乙方)签订的《关于乌鲁木齐北路XXX号北侧房屋疫情期间减免租金的补充协议书》载明，甲方减免乙方2020年2月1日至3月31日的租金共计21，430元。乙方承租房屋用于直接经营，同时乙方承诺若存在转租经营，所减免费用均需免除到所有符合本次规定的实际使用人。一审法院于2020年11月4日至现代交通公司，调查系争建筑物及迎驾公司与现代交通公司的租赁合同履行情况。该公司工作人员俞杰表示，双方租赁合同已于2020年8月31日到期，之后双方未再续签合同。在系争建筑物的屡次拆违中，因迎驾公司多次申请赔偿，现代交通公司还有一笔款项需要支付。根据现代交通公司的审批，可减免3个月的租金，减免协议是现代交通公司与迎驾公司签订的，但这笔款项需要最终落实在实际经营人处。但经过本案及前案的诉讼，现代交通公司才得知实际经营人为吴旻，在迎驾公司与吴旻没有确认之前，现代交通公司也无法将减免租金落实到吴旻处。吴旻曾提出要将系争建筑物直接返还给现代交通公司，但因现代交通公司与吴旻没有直接合同关系，因此其司没有同意该请求。乌鲁木齐北路XXX号房屋的权利人为上海市公共交通公司电车供电所，但该公司主体已不存在，房屋已由现代交通公司进行管理，该房屋作供电使用。现代交通公司将该房屋租赁给迎驾公司后，王坤在房屋外围进行了搭建，但是没有办理过建造手续。在近年来的拆违过程中，正在逐渐拆除，王坤也多次以此为由要求其司进行赔偿，从签订的多份赔偿协议来看，其司已共计赔偿了63万余元。在王坤租赁给吴旻的部分建筑物中，只有一小间是有证面积，其余均为王坤搭建的建筑。吴旻表示，其承租的是靠近乌鲁木齐北路的建筑物，但从产证的附图上，看不出吴旻具体承租的部位。在吴旻与王坤签订租赁合同时，王坤提供了乌鲁木齐北路XXX号房屋的产权证，有一小间是包含在双方的租赁合同中的，该房屋也是吴旻实际使用，在该房屋外侧，还搭建了一圈，现在已经被城管等部门砌砖封堵。之前城管曾两次拆除部分违建，故吴旻以为违建已经全部拆除了，所以在前案中才确认已无违章建筑。在第一次拆违后，吴旻已经和王坤调整租金标准，保证金相应调整为112，000元，双方为此还签订了补充协议。2020年3月-4月左右，吴旻即提出减免租金，但王坤表示需要现代交通公司审批。2020年6月王坤才告知吴旻减免已经审批下来，但没有告知具体的减免金额。据了解，现代交通公司会减免王坤3个月的房租。吴旻的店铺属于街边餐饮，且位于人流密集的市中心，大概在2020年1月底，上海市静安区万航渡路市场监管所要求吴旻停止营业。吴旻的复工审查也非常严格，自2020年3月起逐步恢复外卖业务，4月1日起恢复堂食业务。吴旻根据政府部门要求，在2020年7月8日停止经营并搬离了系争房屋，实际已无法使用该房屋。吴旻搬离后，没有跟王坤进行交接，但王坤是知道拆违的事情的。王坤之前还跟城管、房东进行过沟通。在吴旻搬离后，王坤等曾经到过现场，还在微信上就相关设施、设备与吴旻发生过争议。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。吴旻与王坤就上海市乌鲁木齐北路XXX号建筑物签订了《房屋租赁合同》，但根据在案证据显示，该建筑物大部分无房地产权证或建设工程规划许可证，就该部分建筑物签订的租赁合同应为无效。吴旻承租系争建筑物的用途为餐饮，虽然租赁面积中有一小间具有产权证，但吴旻签订租赁合同的目的已无法实现，有产权部分的房屋亦无法独立分割而维持合同效力，故认定《房屋租赁合同》整体无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现吴旻自述已于2020年7月8日搬离了系争建筑物。根据吴旻提供的微信聊天记录，李应娣也已知晓吴旻搬离系争建筑物的情况。王坤、李应娣经法院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自行承担。根据《补充协议》的约定，租赁保证金已调整为112，000元，该款应由王坤返还给吴旻。现吴旻已实际支付使用费至2020年5月31日。吴旻表示，王坤应减免3个月使用费，扣除吴旻未付的6月的使用费，还应返还2个月使用费104，000元。根据现代交通公司的陈述，其司已审批通过减免王坤方3个月的租金，但其司要求落实到实际经营人处，故吴旻要求王坤免除3个月的使用费的主张具有事实和法律依据，予以支持，但吴旻实际于2020年7月8日搬离系争建筑物，因此酌情确定王坤需返还吴旻使用费90，000元。吴旻在签订《房屋租赁合同》时，已查看过房屋产权证，应明知系争建筑物的权属情况，因此吴旻与王坤对于合同无效均有过错。吴旻要求王坤承担违约金的诉讼请求，不予支持。吴旻要求李应娣承担相应的钱款给付义务，根据《房屋租赁合同》的约定，李应娣为王坤的代理人，并非租赁合同的适格主体，因此吴旻要求其承担共同责任的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。据此判决：一、吴旻与王坤于2017年12月27日就上海市静安区乌鲁木齐北路XXX号建筑物签订的《房屋租赁合同》无效；二、王坤应于判决生效之日起十日内向吴旻返还租赁保证金112，000元；三、王坤应于判决生效之日起十日内向吴旻返还房屋使用费90，000元；四、驳回吴旻的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，各方未提供新证据。本院认为，吴旻为经营餐饮与王坤就系争建筑物签订了《房屋租赁合同》，而系争建筑物的大部分建造时并未取得建设工程规划许可证，其中一小间虽有产权证，但无法满足吴旻租赁目的，故《房屋租赁合同》应为无效。2020年7月1日，有关部门要求姑苏人家的违建必须于7月8日前自行整改恢复原样，否则将进行联动执法整治。后有关部门对系争建筑物中的违章搭建进行了整治，店铺临街门面被以砖墙形式进行了封堵。吴旻表示已于2020年7月8日搬离。微信记录显示李应娣也已知晓，故一审法院确认吴旻该日搬离，并无不当。王坤上诉称系争建筑物至今仍未拆除，吴旻一直在使用，依据不足，本院不予采信。且即使未拆除，吴旻也不应使用未取得建设工程规划许可证而建造的建筑物。新冠疫情确实对我国的经济造成一定的影响，为此相关部门制定了相应扶持政策，对国有房屋的承租人免除部分租金。现代交通公司表示可减免3个月的租金，减免协议是现代交通公司与迎驾公司签订的，但这笔款项需要最终落实在实际经营人处，故吴旻诉请减免3个月租金，符合相关政策，应获支持。根据合同相对性原则，王坤依据其与现代交通公司的合同享受免租，吴旻依据与王坤的合同享受免租。王坤上诉称吴旻不应享受免租，其无需向吴旻返还房屋使用费，依据不足，本院不予采纳。李应娣系王坤的授权代表，其代表王坤在合同中行使一定的权利。王坤上诉称李应娣无权代表王坤作出免租的意思表示，本院不予采信。综上，王坤的上诉请求，于法无据，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，220元，由上诉人王坤负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  陈 俊审 判 员  俞 璐二〇二一年三月二十四日法官助理  何 倩书 记 员  韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……