天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终701号上诉人（原审被告）：天津市天汇房地产开发有限公司，住所地天津市静海区团泊大桥收费站南侧津团路东侧。法定代表人：潘伟，总经理。委托诉讼代理人：郭永娜，天津晟曌律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欣媛，天津晟曌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曹以，女，1988年11月9日出生，汉族，住北京市石景山区。原审第三人：中国农业银行股份有限公司天津世贸支行，住所地天津市南开区水上公园东路西侧水云华庭3号楼3门101。主要负责人：李晶，该支行行长。委托诉讼代理人：董斌，男，该行员工。委托诉讼代理人：张梅，女，该行员工。上诉人天津市天汇房地产开发有限公司（以下简称天汇公司）因与被上诉人曹以、原审第三人中国农业银行股份有限公司天津世贸支行（以下简称农行世贸支行）商品房销售合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院(2019)津0118民初9719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天汇公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判驳回曹以的原审全部诉讼请求或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由曹以承担。事实和理由：一、因不可抗力等因素的情形存在，导致逾期交付商品房，并非天汇公司违约造成，天汇公司不应当承担违约责任。二、即便在认定天汇公司需要承担违约责任的情况下，天汇公司承担违约责任的上限是已付房款的2%，一审判决要求天汇公司承担银行贷款利息既缺乏合同依据，也超出了天汇公司承担违约责任的上限，事实上反而形成了曹以因此获益的后果。三、契税、维修资金、登记费已经交付至对应的行政管理部门，且已向曹以出具了发票等票据，返还主体不应是天汇公司。曹以辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。理由：契税、维修基金等费用直接支付给了天汇公司，合同解除后由天汇公司退还符合规定；天汇公司的告知函没有对合同内容做出任何变更，反而承认自身具有延期交房的违约行为；法律并无禁止利息和违约金重复计算，补充协议对违约责任有明确约定，且天汇公司也曾表示过愿意承担违约金和利息。农行世贸支行述称，农行世贸支行与曹以签订的贷款合同合法有效，抵押权应受法律保护，如果商品房合同、借款合同解除，天汇公司、曹以应当对贷款本息等承担连带责任。贷款本息不应该由天汇公司直接支付给曹以，应支付到农行世贸支行。曹以向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》。2、天汇公司返还曹以已付首期房价款及利息：包括首付本金1448231元，首付利息（从2018年7月27日起至实际还款之日止的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。3、天汇公司返还曹以已付全部代缴税金57001.52元（包括不动产登记费80元、房屋维修资金管理费24082元、契税32839.52元）及利息（从2018年7月27日起至实际还款之日止的利息损失，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。4、天汇公司返还曹以贷款本金960000元、贷款利息（按照银行与曹以约定的商业贷款利率计算，从2018年12月7日至实际还款之日）、提前还款违约金（不低于提前还款金额一个月贷款利息）。5、天汇公司向曹以支付逾期90日内的逾期交付违约金21674.08元（按照总房款的万分之一*90日）。6、天汇公司向曹以支付逾期超过90日的解除合同违约金72246.93元（按照房屋总价款的3%计算）。7、天汇公司承担本案的保全费、诉讼费及强制执行费。一审法院认定事实：2018年7月31日，曹以（买受人）与天汇公司（出卖人）签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定曹以向天汇公司购买坐落于天津市静海区××路××号楼××房屋，房屋建筑面积148.84平方米，总价款2408231元。第三条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付；未经验收合格或验收不合格的，不得交付使用。天汇公司于2019年9月30日前将符合上述条件的商品房交付曹以使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按变更合同处理。第四条约定贷款付款的，曹以应于2018年7月31日前一次性存入商品房首付款482000元，其余价款办理贷款。2018年7月27日，客户付房款966231元。第五条约定除遇不可抗力外，天汇公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，曹以有权向天汇公司追究已付款利息，利息自合同约定应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，曹以在向天汇公司追究已付款利息的同时，还有权按照附件补充协议的约定，追究天汇公司违约责任。另约定其他条款。曹以与天汇公司签订的《补充协议》第五条约定，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋，逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。第十五条约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实顺延履行交付房屋等义务：1、遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上，38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；2、因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等（包括但不限于战争等类似军事行动、社会骚动、罢工、公共卫生事件、创卫、高考、大型会议、雾霾、限（断）电、水、管制、征用、规划变更或地方共建设施、配套设施建设）而造成施工调整或不能施工；3、施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；4、因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担本合同约定的30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内告知买受人。第三十七条第四款约定，若因出卖人原因导致本合同解除，若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任有明确约定的，则出卖人应当按照本合同其他条款的约定向买受人支付违约金，本款约定不适用；若本合同其他条款对于出卖人应当承担的违约责任没有明确约定的，则双方同意按以下方式处理：......（2）买受人在本合同中选择以贷款方式支付购房款的，则出卖人应在合同解除之日起180日内向买受人返还已付房价款、已向银行偿还的贷款本金的利息（按照银行与买受人约定的贷款利率计算）、买受人已经支付给出卖人的全部代缴税金及费用（不计利息）。出卖人还须向买受人支付相当于本合同约定的房屋总价款3%的违约金。另约定其他条款。曹以与天汇公司另签订《补充协议2》，就上述《补充协议》第五条内容重新补充说明如下：1、如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出解除合同，否则视为买受人放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。买受人不解除合同的，自本合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，但出卖人向买受人支付逾期交付违约金最高不超过买受人已付房款的2%。2、买受人同意出卖人除承担本条约定的逾期交付违约金外，不再就本合同所述的其他交付条件承担其他违约责任。3、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付的，则上述起始日均据实顺延。4、本补充协议与原补充协议约定不一致的，以本补充协议为准，本补充协议未做约定的，仍按原补充协议的约定执行。2018年5月21日，天汇公司为曹以出具50000元收据，2018年5月26日，天汇公司为曹以出具432000元首付款收据，2018年7月27日，天汇公司为曹以出具966231元二次付款收据，以上天汇公司共收到曹以房款1448231元。2018年9月3日，天汇公司为曹以开具天津增值税普通发票证实已收到上述购房款1448231元。2018年7月27日，天汇公司代收曹以维修基金24083元、契税32840元、产权登记费80元，合计57003元。2018年9月26日，天津市房屋维修资金管理中心出具24082元维修基金专用票据，2018年9月28日，静海区税务局出具32839.52元税收缴款书，天津市静海区不动产登记事务中心出具80元缴款书。2018年10月31日，曹以与农行世贸支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款金额960000元，用途为购买位于静海区××路××号楼××房产，借款期限300个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分10后确定。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。第三十条约定借款人承诺在借款实际发放之日起36个月内不提前还款，借款人确需在借款实际发放之日起36个月内提前还款的，贷款人有权要求借款人按不低于提前还款金额一个月贷款利息支付违约金。第三十二条约定提供位于静海区××路××号楼××作为抵押物。另约定其他条款。农行世贸支行于2018年11月7日将960000元贷款发放至天汇公司账户。2018年11月8日，曹以与农行世贸支行就上述房产办理津（2018）静海区不动产证明第3015798号不动产登记证明。截至2020年8月7日，曹以已归还贷款本金利息合计122479.14元。2019年9月17日，天汇公司出具告知函，告知业主团泊海域香颂项目将延期交付，最终交付时间将以交付通知书日期为准。2019年11月21日，曹以向天汇公司出具《催告函》，告知天汇公司未按期交房已构成违约，应承担相应违约责任，要求就涉案房屋延期交付及赔偿一事进行磋商。2020年1月2日，网友在人民网领导留言板反映团泊海域香颂项目问题，回复为：“绿地海域香颂商品房（高层）于2018年10月停工后至今未复工问题，是因为总包单位河北二建与建设单位天汇公司（绿地集团）就完成产值情况意见不一致导致经济纠纷一直未解决而停工后不能复工。......”截止本案一审辩论终结，天汇公司未向曹以交付房屋。另查，2020年1月16日，曹以为本案采取保全措施，花费3500元保全担保费，并由天津永诚诉讼保全业务代理有限公司出具3500元天津增值税电子普通发票。一审法院认为，一、关于天汇公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由，曹以是否有权行使合同约定的解除权的问题。曹以、天汇公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》、《补充协议》及《补充协议2》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按照合同约定履行各自义务。曹以已依约履行了交付全部房款的义务，但天汇公司未按合同约定的交房日期交付房屋，已构成违约。天汇公司虽辩称存在不可抗力影响施工情形，不可抗力天数为474天，天汇公司未违约，但天汇公司未提供证据予以佐证，且与曹以提供的人民网留言回复停工理由相矛盾，故天汇公司该抗辩，本院不予采信。现天汇公司逾期交房已超过90日，符合解除合同条件，现曹以以起诉方式通知天汇公司行使合同约定的解除权并无不当，故本院对曹以要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的诉请予以支持，天汇公司辩称曹以解除合同必须书面通知的意见本院不予采纳。合同解除后，天汇公司应配合曹以办理涉诉房屋的退网签及退预告登记等相关手续。二、关于曹以主张的购房款及各项税费应否返还，天汇公司是否应承担相应利息及违约金的问题。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。曹以、天汇公司签订的《天津市商品房买卖合同》解除后，天汇公司应返还曹以已付购房款2408231元（首付款1448231元+贷款960000元），曹以要求天汇公司返还已交纳的各种代缴税金57001.52元（契税32839.52元、公共维修基金24082元、产权登记费80元）的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于曹以主张的首付款1448231元产生利息损失问题。该主张不违反双方在《天津市商品房买卖合同》第五条约定，且按照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。考虑到本案解除商品房买卖合同的责任在天汇公司，天汇公司占用曹以资金确实会给曹以造成较大损失，故本院认定天汇公司应以1448231元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付曹以自2018年7月27日至天汇公司实际返还首付款之日止的利息损失。关于曹以主张天汇公司应给付各种代缴税金57001.52元利息问题，因系天汇公司原因导致《天津市商品房买卖合同》解除，故天汇公司应赔偿相应利息损失，即以57001.52元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付曹以自2018年7月27日至天汇公司实际返还之日止。关于曹以主张的贷款960000元产生的贷款利息及提前还款违约金问题，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。即曹以若申请解除涉案《借款合同》并要求天汇公司向银行返还剩余借款的，曹以与天汇公司应连带将剩余贷款本息返还第三人，现曹以主张天汇公司向其直接返还贷款本息及违约金（按照借款合同约定贷款利率及违约金），系当事人自行选择，不违反法律规定，应予支持，故天汇公司应按照《个人购房担保借款合同》约定的贷款利率给付曹以利息损失及提前还款违约金。天汇公司向曹以支付《借款合同》项下款项后，曹以应及时向第三人清贷，并办理涉案房屋的解除抵押手续。关于曹以主张的诉请5、6违约金问题，双方在《补充协议2》中明确约定逾期90日内违约金计算方法，逾期超过90日违约金计算方法，且二者不累加，现曹以诉请5、6系两种违约金的累加，故曹以诉请5本院不予支持，诉请6应予支持，但曹以诉请6计算标准系按照《补充协议》第三十七条第4款（2）项主张，即按照房屋总价款3%计算，该主张与《补充协议2》第4条“本补充协议与原补充协议不一致，以本补充协议约定为准。”约定相悖，故天汇公司应按《补充协议2》约定最高不超已付房款的2%支付违约金，即48164.62元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告曹以与被告天津市天汇房地产开发有限公司于2018年7月31日签订的《天津市商品房买卖合同》;二、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告曹以购房款2408231元（首付款1448231元+贷款960000元），契税32839.52元、公共维修基金24082元、产权登记费80元，以上共计2465232.52元;三、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以首付款利息（以1448231元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年7月27日计算至2019年8月19日，再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至首付款返还之日止）;四、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以代收税金利息（以57001.52元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，自2018年7月27日计算至2019年8月19日，再按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至首付款返还之日止）;五、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以贷款利息（按照《个人购房担保借款合同》约定的贷款利率计算至贷款本金给付之日止）及提前还款违约金（按照《个人购房担保借款合同》约定计算）;六、被告天津市天汇房地产开发有限公司于本判决生效后五日内给付原告曹以违约金48164.62元;七、驳回原告曹以的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27454元，减半收取计13727元，由原告曹以负担243元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担13484元。保全费5000元，由被告天津市天汇房地产开发有限公司负担。”天汇公司在二审期间提交证据如下：1、电话录音，证明契税、专项维修基金在合同解除后，可以依法退给曹以，不属于曹以的实际损失，退还主体分别是天津市静海区税务局和天津市房屋维修基金管理中心而非天汇公司；证据2、快递凭证，证明天汇公司在约定的交房日期前告知曹以变更交房日期，双方关于交房日期的合同内容已经变更为交付通知书后确定的日期；证据3、涉案房屋区域房价截图，证明涉案房屋购买时合同价约为每平方米16179元，与现房价相比，房屋降价差价77万余元，曹以在解除合同退款后立即购买同等房屋，不但没有损失，反而有77万余元的余额，不符合因产生实际损失而获得赔偿的法定情形；证据4、《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，证明天汇公司已于2020年12月15日取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，涉案项目的房屋在陆续办理业主进驻手续，涉案合同具备履行的条件，不符合不能实现合同目的的情形。经质证，曹以的质证意见为：对证据1的真实性、证明目的不认可；对证据2的真实性无异议，但认为告知函是天汇公司单方出具，系单方告知行为，没有对双方的合同内容进行任何更改，而且告知函明确载明涉案房屋将要延期交付，也即天汇公司已经告知曹以其将存在违约行为；对证据3的真实性、关联性均不认可；对证据4的真实性认可，但与本案无关联性，即使天汇公司取得天津市新建住宅商品房准许交付使用证，也不影响曹以行使约定解除权。农行世贸支行对天汇公司的证据认为与其无关，不发表质证意见。本院经审查认为，天汇公司提供的证据均不能达到其证明目的，本院对其欲通过上述证据主张的待证事实不予认定。本院二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，曹以、天汇公司之间签订的《天津市商品房买卖合同》《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，依法确认有效。曹以依约履行了交付全部房款的义务，天汇公司应按合同约定的交房日期（2019年9月30日前）交付房屋，现天汇公司逾期交房，其主张存在免责事由，应扣除474天，但其提供的证据不足以支持其主张。天汇公司逾期交房已超过90日，一审法院依据法律规定以及双方合同约定，对曹以要求解除双方签订的《天津市商品房买卖合同》的诉请予以支持，并无不当，本院予以维持。天汇公司主张因不可抗力等因素的情形存在，导致逾期交付商品房，并非天汇公司违约造成，天汇公司不应当承担违约责任，双方所签合同不应解除，依据不足，不予支持。另天汇公司主张交房日期变更为交付通知书确定的日期，因天汇公司于2019年9月19日向曹以邮寄的告知函，系单方意思表示，曹以并不认可，双方对此并未达成合意，故不予支持。天汇公司主张2020年12月15日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，涉案合同具备继续履行的条件，不存在合同目的不能实现的情形，不同意解除合同，要求继续履行，因天汇公司取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的时间距双方合同约定的交房日期已超过一年之久，天汇公司明显违约，曹以享有合同约定的解除权，故天汇公司上述主张不符合法律规定，不予支持。因双方所签的商品房买卖合同解除，且根据双方补充协议的约定，因出卖人原因导致合同解除的，出卖人还负有向买受人返还代缴税费的义务，故天汇公司应返还曹以已交纳的购房款及其代收的契税、公共维修基金、产权登记费等费用。在合同解除后，天汇公司可依政策规定向相关的行政管理部门办理退费手续，在办理退费手续的过程中，如需曹以协助，曹以应予以配合。关于代收费用的利息问题，因天汇公司违约，该部分资金利息损失理应由天汇公司承担。关于违约金，因天汇公司逾期交房已超过90日，依照双方之间的商品房买卖合同及补充协议的约定，天汇公司需按已付房款的2%支付违约金，即48164.62元。关于天汇公司主张的首付款利息、贷款利息与违约金不应同时支持的问题，依据不足，本院不予支持。综上所述，天汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27055元，由上诉人天津市天汇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二一年三月二十三日书记员  梁哲琦