辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终1726号上诉人（原审被告）：大连华丰金山花园房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区黄山路3A、3B号。法定代表人：崔迎喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：秦芳菲，辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯欣欣，辽宁仕鹏律师事务所实习人员。上诉人（原审原告）：孙丹，女，1986年12月13日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：岳泉林，辽宁诚高律师事务所律师。上诉人大连华丰金山花园房地产开发有限公司（以下简称华丰金山）因与上诉人孙丹商品房销售合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初9573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华丰金山上诉请求：依法改判原审判决第一项为华丰金山给付孙丹逾期办证违约金12,777.06元。事实和理由：一、违约金制度应遵循损害填补原则，孙丹并未举证证明因华丰金山违约所造成的实际损失，且迟延办证并非华丰金山原因导致，原审法院认定的违约金比例不适当。华丰金山认为应结合合同履行情况、过错程度，依据公平原则将违约金标准调减至日万分之零点八，以达到双方利益的平衡。二、法院应以华丰金山向登记部门递交全部申请材料之日作为华丰金山逾期办证违约责任的截止日，此时华丰金山的办证义务视为全部履行完毕，至于递交材料之后行政部门的管审核、登记、制证等期限利益损失不应由华丰金山承担。原审法院以备案日期作为截止日缺乏法律依据。孙丹辩称，不同意华丰金山的上诉请求。一、华丰金山逾期办理房屋权属证书违约金应按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一标准计算。1、逾期办理产权登记系华丰金山原因导致。案涉房屋建筑工程因华丰金山在消防、电力等方面未满足法定的竣工验收条件，无法向产权登记机关提交竣工验收备案登记手续取得初始登记证书，导致小区业主无法在双方合同约定的办证期间内办理房屋权属证书。华丰金山在原审过程中也并没有提交非因华丰金山原因迟延办证的相关证据材料，或即使因第三人原因造成华丰金山违约，也不能免除华丰金山向孙丹承担违约责任。2、华丰金山违反合同约定的办证期间应向孙丹按照合同约定的日万分之一标准承担违约责任。双方在签订《商品房买卖合同》时，已经明确约定了逾期办理房证的违约金标准，且该合同条款是华丰金山为重复使用而预先拟定的格式条款，合同双方并非协商确定，华丰金山在事先拟定该格式条款时已经充分考虑了办证所需要的时间和华丰金山自身的利益。另外，华丰金山逾期办理房证必然会导致业主产生损失，如税费损失、房屋价值损失、维权损失等。违约金既具有赔偿对方损失的性质也具备惩罚违约方的性质，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案孙丹按照合同约定的日万之一标准主张权利，折算年利率仅为3.6%，远低于司法解释规定的在损失难以计算情况下的标准。二、华丰金山承担违约责任的截止期限应以华丰金山通知孙丹可以办理权属登记证书之日为准。《商品房买卖合同》约定如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直至可以办理。根据该约定，计算违约金的截止期限应为买受人可以办理房屋权属证书，华丰金山主张其于2020年8月20日将办理初始登记的材料提交至办证部门，但办证登记部门并没有在当日核准初始登记材料，登记机关必然需要对华丰金山提交的材料进行审核，确认符合办理初始登记的规定并发放初始登记证书，且华丰金山于2020年9月1日以张贴公告的方式告知房屋可以办理权属证书，是华丰金山履行通知买受人可以办证具体时间义务的体现，其才全面履行了负有的办证义务。孙丹上诉请求：1.判令华丰金山向孙丹支付逾期办理房屋权属证书违约金23,632.37元；2.本案诉讼费(一审案件受理费、上诉费)由华丰金山承担。事实和理由：原审法院认定华丰金山受到新冠××疫情发生的不可抗力，免除2020年2月1日至3月31日（60天）期间逾期办证违约金，孙丹认为新冠××疫情的发生与华丰金山逾期办理房产证之间没有因果关系，因此不应予以扣除。华丰金山辩称，不同意孙丹的上诉请求。因为整个的疫情期间是涵盖在华丰金山的办证期间，而且受到疫情的客观影响。华丰金山确实无法复工并正常工作，办证的相关各项工作也没有办法继续进行而且根据郑州中院审理的类似判例，在法院对迟延履行后出现的新冠疫情的不可抗力因素是给予了相应的免除。所以说华丰金山认为法院应当遵循类似的判例，从平衡双方利益，酌情扣减疫情的天数正确。孙丹向一审法院起诉请求：判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金23,632.37元（自2020年3月3日起至2020年9月1日止，共计182天，以已支付房屋价款1,298,482元日万分之一标准计算）。一审法院认定事实：2017年12月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的甘井子区房屋，总房款1,298,482元；出卖人应当在2018年3月31日前交付商品房；出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。被告于2018年3月3日将案涉房屋交付原告。被告于2018年3月15日向原告出具了结算款发票，房屋面积为102.59平方米，房款金额为1,298,482元，备注“结算款发票”。2020年7月29日，大连市甘井子区住房和城市建设局向大连市不动产登记中心出具《证明》，内容载明：依据辽宁省自然资源厅《关于推进已售商品房不能办理产权证问题化解工作的指导意见》（辽自然资发[2019]18号）文件精神，由大连华丰金山花园房地产开发有限公司开发建设、大连经济技术开发区规划建筑设计院设计、大连华丰建筑工程有限公司施工、大连方圆建设监理有限公司监理的金龙路旧区改造项目A区（华丰?金山花园）工程，建筑面积269,554.23平方米（1#-48#）共48栋楼，根据鉴定部门出具的鉴定报告，该项目工程地基基础及上部承重结构的施工质量满足设计及相关验收规范要求。2020年8月20日，大连市不动产登记中心向被告出具《不动产登记收件回执》，登记类型为商品房项目房地产权首次登记。2020年9月1日，被告在原告所属小区单元门上张贴《华丰金山花园办理房产证通知》，通知原告可以办理房产证。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》；辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部于2020年7月25日发布《辽宁省统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作总指挥部令第14号》；大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部于2020年7月31日发布《大连市统筹推进新冠××疫情防控和经济社会发展工作指挥部令第13号》；大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站于2020年3月31日向被告下发《恢复施工安全监督告知书》；大连市卫生健康委员会发布快讯《8月30日上午，市政府新闻办举行新冠××疫情防控工作第四十八次集中发布会》。大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年7月17日发布《关于做好防御强降雨工作的通知》；大连市甘井子区防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月2日发布《关于做好强降雨应对工作的通知》；大连市防汛抗旱指挥部办公室于2020年8月12日发布《关于落实市领导指示精神，做好防御强降雨工作的通知》。一审法院认为，根据本案原、被告的诉辩理由及双方提供的证据分析，本案的争议焦点为被告是否存在逾期办证行为及违约金计算的起止时间。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告未按约履行协助原告办理房屋所有权登记义务，构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在约定的期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，因被告未能依约协助原告办理产权登记，导致原告未及时取得房屋权属证书，不能正常充分地行使房屋权利，被告应当根据合同约定向原告支付违约金。关于违约金计算的起始时间问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金”。一审法院认为，此处“房屋交付之日”应为房屋实际交付给原告的日期，即2018年3月3日，故被告应自房屋实际交付满两年的次日即2020年3月3日起承担违约金。关于违约金计算的截止时间问题。本案中，原、被告所签《商品房买卖合同》约定“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为两年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。”根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因此，被告对于具体办证时间负有通知义务。经庭审查明，被告于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知原告可以办理权属证书，故原告主张违约金计算至2020年9月1日有事实及法律依据，一审法院予以支持。关于被告辩称应以竣工验收等效证明文件或被告向办证机关递交初始登记材料的时间为截止日期，该辩称意见不符合合同约定，亦无事实和法律依据，故一审法院不予采纳。关于被告辩称原告应举证证明系“因出卖人责任”导致逾期办证一节。一审法院认为，被告作为出卖人负有“在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料”的合同义务，被告既未举证证明其已在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的材料，亦未举证证明其未在约定的期限内报送材料存在免责事由，据此应当认定为系因被告责任导致逾期办证。故被告的此项抗辩理由无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于被告辩称因受新冠××疫情、台风强暴雨等恶劣天气影响，应予扣除相关期限一节。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，如前所述，被告应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，即于2020年3月2日前办理。但因发生新冠疫情，国家采取了一系列防治措施。大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》，要求市内各类企业停工停产，依法保障员工合法权益，强化主体和社会责任，把各项防控和服务保障措施落实到位。直至2020年3月31日，大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站向被告下发《恢复施工安全监督告知书》，被告作为房地产企业才开始复工。受疫情影响的上述期间被告无法正常工作，本案涉及的工程竣工验收的各项程序也受疫情影响无法继续进行。一审法院认为，新冠××疫情的发生应属于不可预测、不可预见的不可抗力因素，故一审法院对被告提出的免除2020年2月1日至3月31日（60天）期间逾期办证违约金的意见予以采纳。对于被告提出的我市“7.22”疫情的影响，因此次疫情的防控仅仅是区域性的防控措施，并未对本案涉及的工程竣工验收的各项程序产生质的影响，故一审法院对被告要求免除2020年7月28日至8月29日期间逾期办证违约金的意见不予采纳。对于被告应按何种标准向原告支付相应的违约金一节。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。一审法院认为，该合同条款系被告为重复使用而预先拟定的格式条款，非经原、被告双方协商。原告在购买房屋时对该合同条款只能被动接受，没有对合同条款协商和变更的可能。因此，应当认为，被告在预先拟定该格式条款时已经充分考虑了办证所需时间和己方利益。现被告违反由其主导制定的合同条款，要求原告举证证明其损失，并要求降低违约金标准至日万分之0.5，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于被告辩称物业费、电费由被告垫付，应予抵扣一节，尽管可能存在被告垫付上述费用的情形，但因法律对此并无特别规定，被告不能因此减免违约金，且根据合同的相对性，物业费及电费的收费主体并非被告。故被告的抗辩理由无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，被告应以已付总房款为本金，按日万分之一的标准，自2020年3月3日至2020年9月1日止，向原告支付逾期办证违约金，扣除疫情影响的60天，即被告应向原告支付逾期办证违约金15,971.33元{即1,298,482元×1/10000×（183天-60天）}。原告主张超出部分，一审法院不予支持。一审法院依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：《判决如下：一、被告大连华丰金山花园房地产开发有限公司自判决发生法律效力之日起十日内给付原告孙丹逾期办证违约金15,971.33元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告孙丹的其他诉讼请求。案件受理费195元（原告已预付，简易程序已减半收取），由原告负担63元，由被告负担132元。被告负担部分于判决生效之日起十日内给付。二审中，双方当事人均未提交新证据，且对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点一是应否对案涉《商品房买卖合同》中约定的逾期办证违约金标准予以调整，二是逾期办证违约责任的截止日如何认定，三是应否扣除2020年2月1日至3月31日(60天)新冠××疫情期间的逾期办证违约金。关于第一个焦点问题，华丰金山上诉称迟延办证并非该公司原因导致，应依据公平原则将违约金标准调整至日万分之0.8。本院认为，华丰金山作为出卖人负有在约定的期限内向产权登记机关报送办理产权登记所需的备案资料的合同义务，其未能按期履行该项合同义务系不争的事实，且其无据证明未在约定的期限内报送材料存在任何免责事由，故应当认定为系因华丰金山责任导致逾期办证，应承担相应的违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，如果因出卖人责任，自房屋交付之日起超出两年，买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该两年期限届满之次日起，出卖人承担已收房款日万分之一的违约金，直到可以办理。此条款系华丰金山为重复使用而预先拟定的格式条款，其在预先拟定该条款时已充分考量了办证所需时间和可能给买受人造成的损失。本案华丰金山迟延履行办证义务势必影响到买受人行使案涉房屋的权利，给买受人造成一定的损失。而华丰金山并未举证证明双方所约定的日万分之一的违约金标准过分高于其因逾期办证给买受人所造成的损失，应承担举证不能的后果。故华丰金山主张双方合同约定的违约金标准过高要求予以调整，既缺乏事实依据,亦有悖诚信，本院不予支持。关于第二个焦点问题，华丰金山上诉称应以向登记部门递交全部申请材料之日作为逾期办证违约责任的截止日，本院认为，案涉房屋何时具备办理产权的条件，华丰金山负有向孙丹告知的义务，其于2020年9月1日在案涉小区内张贴公告通知业主可以办理权属证书，应视为其于2020年9月1日才履行了告知义务。在此之前，华丰金山并未采取其他方式通知案涉小区业主。华丰金山主张以向登记部门递交初始登记材料的时间为截止日期，既不符合合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，本院认为，根据双方合同约定，华丰金山应当在房屋交付之日起两年内办理房屋所有权登记，即于2020年3月2日前办理。但由于发生新冠疫情，大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年1月31日发布《大连市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第3号》，要求市内各类企业停工停产，直至2020年3月31日，大连市甘井子区住房和城市建设局与大连市甘井子区建筑安全监督站才向华丰金山下发《恢复施工安全监督告知书》，华丰金山作为房地产企业才开始复工。故华丰金山受疫情影响，在2020年2月1日至3月31日期间无法正常工作，案涉工程竣工验收的各项程序也受到疫情影响无法继续进行。鉴于新冠疫情发生时，华丰金山办理案涉房屋所有权登记义务的期限尚未届满，一审法院酌情对2020年2月1日至3月31日期间逾期办证违约金予以扣减并无不当，本院予以维持。综上所述，孙丹、华丰金山的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙丹、大连华丰金山花园房地产开发有限公司各负担50元。本判决为终审判决。审判长  刘勇峰审判员  刘小南审判员  刘冬艳二〇二一年三月二十五日书记员  王丽秋