北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4679号上诉人（原审被告）：北京前门金福德烤鸭店有限公司，住所地北京市东城区前门大街**。法定代表人：郭强，执行董事。委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市宣武白广路百货商场，住所地北京市西城区白广路**。法定代表人：吴京伟，经理。委托诉讼代理人：桂鹏，男，北京市宣武白广路百货商场员工。委托诉讼代理人：杨培才，北京市江山律师事务所律师。上诉人北京前门金福德烤鸭店有限公司（下称金福德烤鸭店）因与被上诉人北京市宣武白广路百货商场（下称白广路商场）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初23376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金福德烤鸭店上诉请求：撤销一审判决，改判驳回白广路商场的一审全部诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费全部由白广路商场承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，自2018年5月2日因违建被拆除部分对应的租金68万元应当扣减，根据北京市新冠疫情扶助政策应当减免我方3个月租金55万元，白广路商场因拆违及侵犯我方优先承租权等违约行为应当赔偿我方损失，不应支持其要求支付租金的请求。1.白广路商场将北京市西城区白广路北口综合楼一层西南部分（下称涉案房屋）租赁给我方，我方将部分区域转租，2018年牛街街道办以违建为由将涉案房屋部分拆除，拆除部分包含我方转租出去的部分，转租商户肯德基和味多美均损失巨大而要求赔偿，我方就此同白广路商场协商减免租金但双方未达成一致，我方才于2019年后半年拖欠租金。2.2020年1月以来新冠疫情爆发，我方及转租商户经营困难，白广路商场系国有企业，应当遵照国家政策规定减免我方3个月租金，且我方也提交了申请。3.双方合同明确约定了我方有优先承租权，且我方在租期届满前提出续租申请，白广路商场未明确答复却在租期届满后直接和我方的3个转租商户签订了租赁合同，严重侵害了我方的优先承租权，给我方造成了重大经济损失。4.我公司与负责案件的员工发生劳资纠纷，该员工未将案件材料及传票及时交接，导致我方未能参加一审诉讼，请求二审法院给予我方陈述和申辩的机会。白广路商场辩称，同意一审判决，不同意金福德烤鸭店的上诉请求。白广路商场将800平米的房子出租给金福德烤鸭店，被拆除的违章建筑不在800平米之内，拆的是转租户自建的门脸部分，不是正式的出租房屋，所以不存在减租金的事实。关于疫情期间减免租金的问题，按照北京市西城区国资委的文件规定及我们集团的要求，减免租金的条件必须是承租方已经正常交纳租金，且必须是房屋的实际使用人，诉争房屋的实际使用人不是金福德烤鸭店，其也并没有给转租户减免租金，所以其不应该享受这一政策，金福德烤鸭店上诉理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。白广路商场向一审法院起诉请求：1.判令金福德烤鸭店给付截止2020年10月30日拖欠的房屋租金2233333元；2.由金福德烤鸭店承担诉讼费。一审法院认定事实：2012年9月25日，白广路商场（甲方、出租方）与金福德烤鸭店（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（下称租赁合同），约定甲方将涉案房屋租赁给乙方使用，建筑面积800余平方米，承租期为八年，即2012年10月31日至2020年10月30日。各年租金如下：1.2012年10月31日至2012年12月31日租金为人民币333333元；2.2013年1月1日至2015年12月31日期间每年租金为人民币200万元整；3.2016年1月1日至2018年12月31日期间每年租金为人民币210万元整；4.2019年1月1日至2019年12月31日年租金为人民币220万元；5.2020年1月1日至2020年6月30日租金为人民币110万元；6.2020年7月1日至2020年10月30日租金为人民币733333元。上述租金中不含供暖费、水电费、有线电视收视费、物业管理费等费用，所有交费项目均由乙方承担。支付方式：实行预付制，每半年支付租金一次。即乙方应在每年1月15日前和7月15日前分别将该当年租金总额的50%一次性足额向甲方付清，也可一次性足额付清全年租金。租赁合同订立后，金福德烤鸭店交纳房屋租金至2019年上半年，自2019年下半年起未能按约定交纳房屋租金。2019年10月6日，白广路商场发出催款函要求金福德烤鸭店于2019年11月13日前交清拖欠的租金110万元。2019年11月8日，金福德烤鸭店发出租金回复函，称争取在2019年11月底前交纳租金。2019年12月5日，白广路商场委托律师给金福德烤鸭店发律师函告，再次要求金福德烤鸭店于2019年12月20日前交清拖欠租金90万元，否则视为违约。2019年12月10日，金福德烤鸭店发出回函，称由于银行缘故，资金没有及时到账，拟在12月31日前支付上述房屋租金。金福德烤鸭店陆续交纳了租金70万元，尚拖欠2019年下半年租金40万元未交纳。2020年1月14日，白广路商场向金福德烤鸭店发出解除租赁合同的通知，以金福德烤鸭店逾期未足额付清租金为由提出解除合同，并要求交还涉案房屋，交付拖欠的租金40万元及滞纳金。租赁合同于2020年10月30日届满，金福德烤鸭店已将涉案房屋交还白广路商场。2020年1月1日至2020年10月30日的租金合计1833333元，金福德烤鸭店未予支付。另根据白广路商场提交的X京房权证宣字第XX**房屋所有权证记载，位于北京市西城区白广路****等**房屋所有权人为白广路商场。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。白广路商场与金福德烤鸭店签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合白广路商场提交的证据及庭审陈述意见，白广路商场将涉案房屋出租给金福德烤鸭店使用，租赁合同已于2020年10月30日届满，金福德烤鸭店尚拖欠租金共计2233333元未予交纳，白广路商场有权要求其支付租金。故对于白广路商场主张金福德烤鸭店给付拖欠的房屋租金2233333元的诉讼请求，法院依法予以支持。金福德烤鸭店经法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃发表答辩、质证和辩论意见。据此，一审法院判决：判决生效之日起七日内，北京前门金福德烤鸭店有限公司向北京市宣武白广路百货商场支付拖欠的房屋租金2233333元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，金福德烤鸭店提交证据如下：证据1为金福德烤鸭店与北京肯德基有限公司的《补充协议》，内容为白广路商场将涉案房屋租赁给金福德烤鸭店后，金福德烤鸭店于2012年10月17日将涉案房屋其中的一部分转租给了北京肯德基有限公司，用于开设肯德基餐厅，租赁届满日为2020年10月30日。证据2为金福德烤鸭店与北京味多美食品有限责任公司的《租赁合同》，内容为白广路商场将涉案房屋租赁给金福德烤鸭店后，金福德烤鸭店于2012年9月20日将涉案房屋其中的一部分转租给了北京味多美食品有限责任公司，用于开设味多美蛋糕店，租赁届满日为2020年10月30日。证据3为金福德烤鸭店2018年7月24日《关于租金支付协商函》，内容为因牛街街道办和城管部门对涉案房屋进行拆违，给金福德烤鸭店及转租商户带来了重大经济损失，金福德烤鸭店向白广路商场致函，协商减免租金并延长租期。证据4为味多美广安门店损失表，内容为因牛街街道办和城管部门对涉案房屋进行拆违，给金福德烤鸭店的转租商户味多美蛋糕店带来了重大经济损失，其向金福德烤鸭店主张损失300余万元并提交了损失表，金福德烤鸭店已经转给白广路商场。证据5为白广路商场律师函告，内容为白广路商场收到金福德烤鸭店2018年7月24日的《关于租金支付协商函》后，于2018年9月7日委托律师向金福德烤鸭店送达律师函，不同意减免租金。证据6为金福德烤鸭店2020年2月10日《免收租金申请函》，内容为因受新冠疫情严重冲击，金福德烤鸭店经营困难，特依据北京市政府的政策规定，向白广路商场书面申请免收2020年1月至3月的租金，并按要求向白广路商场提交了相关资料。证据7为金福德烤鸭店的商户出具的减免租金的函，内容为因受新冠疫情严重冲击，金福德烤鸭店的转租商户肯德基和味多美经营困难，特依据北京市政府的政策规定，向金福德烤鸭店和白广路商场书面申请减免部分租金。白广路商场对上述证据的真实性认可，证明目的不认可，认为金福德烤鸭店并没有因为拆除违章建筑给涉案房屋的实际使用人减免租金，金福德烤鸭店也并没有因为新冠疫情给涉案房屋的实际使用人减免租金，且金福德烤鸭店明确表示拆除违章建筑并没有对其造成任何损失，其已经按照正常的出租面积收取了实际使用人的租金，所以金福德烤鸭店要求减免租金没有事实依据。白广路商场提交证据如下：证据1为2018年6月25日白广路商场给金福德烤鸭店的通知，证据2为2018年9月4日白广路商场委托律师给金福德烤鸭店的律师函告和2018年9月6日金福德烤鸭店的回函，证据1、2共同证明目的为金福德烤鸭店没有给涉案房屋的实际使用人做出任何租金减免，并且金福德烤鸭店承诺尽快支付我方（白广路商场）租金。证据3为北京市西城区国资委[2020]30号文件，内容为新冠疫情下租赁房屋租金减免的规定，证明目的为根据文件规定金福德烤鸭店需要给涉案房屋的实际使用人做出租金减免后才有权要求白广路商场给其减免两个月的租金。金福德烤鸭店对证据1、证据2的真实性认可，证明目的不认可，认为被拆除的违建除了转租商户的门头外也包含在租赁面积内计算租金的一部分相应的面积，且转租商户也确实向金福德烤鸭店提出要求赔偿或者减免租金的要求，金福德烤鸭店也将相关材料提交给了白广路商场，且租金说明函并没有明确的说明拆除违章建筑没有给金福德烤鸭店造成任何损失或者给转租商户造成任何损失，金福德烤鸭店也没有承诺这部分损失或者减免租金的要求向白广路商场放弃，金福德烤鸭店表述是在与转租商户协商相应的问题解决方案。从证据1及证据2不能体现出金福德烤鸭店未受损失。金福德烤鸭店对证据3的真实性认可，证明目的不认可，认为金福德烤鸭店符合减免租金的条件，该文件并没有承租人未向次承租人减免租金就不能减免这样的规定，且金福德烤鸭店在整个新冠疫情期间损失非常大，虽然目前尚未向次承租人减免租金，但是这个隐患仍然存在，次承租人仍然在与金福德烤鸭店交涉和沟通。另查明，金福德烤鸭店认可其已经收取了实际承租人租期内的合同约定的租金。双方对一审判决认定的其它事实并无异议，本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。金福德烤鸭店申请本院调取2018年5月对涉案房屋拆违的相关档案。本院认为，金福德烤鸭店与白广路商场签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。本案二审期间双方争议的焦点为：一、白广路商场是否应免除金福德烤鸭店疫情期间的租金；二、白广路商场是否因违建被拆除酌减金福德烤鸭店的租金标准。关于疫情期间是否应免除租金，根据查明的事实，金福德烤鸭店并未实际经营而将涉案房屋转租给第三人，其未提交实际承租人受疫情影响经营实际受损的证据，且其按与实际承租人的租赁合同标准全额收取了实际承租人的租金，金福德烤鸭店并未因疫情因素导致其租金收益减少，故其上诉要求白广路商场免除其疫情期间租金，依据不足，本院不予支持。关于违建被拆除是否影响金福德烤鸭店的租金标准，正如前文所述，金福德烤鸭店按租赁合同全额收取了实际承租人的租金，其并未因违建被拆除而租金收益受损，其要求白广路商场减免租金，缺乏依据，本院不予支持。金福德烤鸭店申请本院调取2018年5月对涉案房屋拆违的相关档案，因拆违的面积不影响金福德烤鸭店仍应按合同标准交纳租金，故本院对其该项申请不予准许。金福德烤鸭店上诉所称白广路商场侵犯其优先承租权的问题，与本案不属同一法律关系，本案不予审查。综上所述，金福德烤鸭店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24664元，由北京前门金福德烤鸭店有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王军华审 判 员 白 松审 判 员 刘慧慧二〇二一年三月二十九日法官助理 张增彬书 记 员 赵 越