安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖04民终449号 上诉人（原审被告，原审反诉原告）：张海磊，男，1982年11月16日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：吴雷，安徽昌淮律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，原审反诉被告）：淮南市宏卫商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区淮滨路协和嘉苑**楼**，统一社会信用代码913404003438664719。 法定代表人：邓军，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：严亮，安徽八公律师事务所律师。 上诉人张海磊因与被上诉人淮南市宏卫商业运营管理有限公司（以下简称：宏卫运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2020）皖0403民初2248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 张海磊上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项；2、依法改判驳回宏卫运营公司对张海磊的全部诉讼请求；3、依法改判宏卫运营公司赔偿张海磊各项经济损失合计266539(56470元+77215元+28000元+88284元+14800元+1500元)。事实理由:一审判决对本案部分事实认定错误,适用法律错误。一、一审判决对租期和租赁费、占用费的计算错误,对占用费的判决没有事实和法律依据。1、一审判决认定从2018年3月5日开始计算租期与合同约定不符。尽管宏卫运营公司称其在电梯上张贴了通知书。但该通知书的张贴过程系宏卫运营公司单方面完成,并无第三方参与见证,该张贴的通知书及相关照片存在人为造假的可能性。宏卫运营公司未提供拍照的原始载体,其真实性存疑。宏卫运营公司的这种通知无论是否存在,都是恶意的,依约不能产生合同约定的通知效果。2、宏卫运营公司放任了租赁费损失的扩大,应自行承担扩大损失。在租赁合同到期后,宏卫运营公司从未与张海磊联系办理租赁合同届满后租赁房屋的交接事宜,对租赁期限届满后的占用费存在放任的恶意,应自行承担租赁期限届满后的扩大损失。一审判决张海磊承担租赁期限届满后的占用费,与该部分判决说理的内容自相矛盾,判决明显错误。3、一审认定租赁期间的终止时间为2020年11月23日与客观事实不符。租赁期满后,留置在租赁房屋内的物品、设施,依约应视为张海磊的遗弃物,宏卫运营公司有权处置,故不存在计算占用费的事实。4、一审判决张海磊支付疫情期间的房屋占用费明显不合情理。宏卫运营公司在接近租期一半的时间(一年3个月),都没有按照约定安装并开通电梯,导致张海磊一直未能开展经营活动。尤其是2020年1月以来,受新冠疫情影响,各企业均响应国家号召,按照不可抗力的要求,依法减免了租金。二、一审判决驳回张海磊的下列反诉请求的判决错误。1、张海磊的装修费损失(三楼56470元、四楼77215元)、门头费损失28000元均有明确的事实依据,应当得到支持。张海磊所提供的装修费清单和门头安装支出的花费,均系装修和安装公司的报价单,也是张海磊实际支付的装修费金额。该清单上,也已经确认清单上所列的装修费用已经付清。在一审审理期间,一审法院为了评估装修损失,也组织相关评估机构到现场进行了实际查验。鉴于评估机构认为,张海磊的装修费用的金额有清单佐证,足以认定,无需进行重复评估确定,故未继续评估装修费损失。因此,张海磊的装修费损失(三楼56470元、四楼77215元)、门头费损失28000元均有明确的事实依据,应当得到支持。2、张海磊采购设备费用88284元(含四楼设备57700元)应当得到支持。张海磊提供的皖华安评报字[2020]第137号资产评估报告中,包含了存放在四楼的该部分设备57700元。一审认定四楼设备57700元没有合同和凭证与事实不符。张海磊的该部分设备采购损失系宏卫运营公司的违约所致,宏卫运营公司应当承担赔偿责任。3、张海磊安装空调14800元证据充分,依法应予支持。4、张海磊的报警服务费1500元应予支持。该报警服务费系第一年的报警服务费,并非一审判决认定的系停业后才采购。但因宏卫运营公司在第一个租赁期限年度内,并未安装电梯,该一年的报警服务费并未发挥作用而损失。三、一审判决反诉费4492元由张海磊承担与判决结果不符,诉讼费的承担错误。一审判决明确“对于张海磊主张宏卫运营公司返还收取的保证金22000元,租赁费63783元的诉讼请求,一审法院予以支持并在租赁费中予以扣除”。据此,一审判决张海磊承担全部反诉费与该项判决不符,依法应予调整。 宏卫运营公司辩称，一审判决正确。张海磊上诉认为照片是伪造的，并未申请法院鉴定照片真伪。关于租赁费损失扩大的问题，张海磊应在租赁期届满后或者无法经营的情况下，主动联系出租人，协商房屋内物品如何处理。现张海磊始终未联系出租人，对于该期间的房屋占有使用费应由其自行承担。一审认定双方租赁合同终止时间为2020年11月23日有误，宏卫运营公司不能对张海磊的物品私自处理。针对张海磊的反诉请求，张海磊并未提出证据证明损失的具体数额及损失与宏卫运营公司之间是否有因果关系，一审判决未予支持正确。 宏卫运营公司向一审法院起诉请求：1、判令张海磊支付宏卫运营公司协和嘉苑3层309号商铺租金78330元及标违约金15666元，并支付逾期腾房房屋占有使用费，参照租赁合同准即7833元/月，自2020年1月26日起计算至被告实际腾房之日止；2、判令张海磊支付宏卫运营公司协和嘉苑4层409号商铺租金117495元及违约金11190元，并支付逾期腾房房屋占有使用费，参照租赁合同标准即5595元/月，自2019年9月1日起计算至被告实际腾房之日止，以上两项合计：222681元；3、本案诉讼费用由张海磊承担。 张海磊向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令宏卫运营公司返还收取张海磊的保证金22000元、租赁费63783元，合计85783元；2、判令宏卫运营公司赔偿张海磊物业费、装修费、采购物品等各项经济损失合计432644.6元；3、判令宏卫运营公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年7月12日，张海磊与宏卫运营公司签订位于安徽省淮南市田家庵区房屋《商业房屋租赁合同》，内容为：“出租方（甲方）：淮南市宏卫商业运营管理有限公司承租方（乙方）：张海磊一、租赁标的第一条：甲方将位于协和嘉苑3层309号商铺（以下简称该商铺）租赁给乙方经营。第二条：该商铺建筑面积为223.8平方米。第三条：乙方租赁该商铺用作经营儿童乐园。未经甲方书面同意，乙方不得改变经营范围、转租。二、租赁期限第四条：租赁期限自2016年8月1日起自2019年7月31日止（其中2016年8月1日起至2017年1月31日为免租期，2019年2月1日起至2019年7月31日为免租期，免租期计12个月）。实际租赁期限以甲方电梯验收合格投入使用并向乙方下达书面通知书时间为准，免租期相应顺延。……第六条：租金以下列1种方式计算：1、租金7833元／月。第七条：本合同签订之日乙方缴纳保证金10000元。租赁期满，乙方结清各项费用、移交无异议后，保证金无息退还乙方。2、第一个半年租金分两次交纳，本合同签订之日交纳5000元，房屋交付前7日内，交纳41998元。3、此后，每半年缴付一次。乙方应提前十五日交纳下一个半年的租金。……第九条……5、自租赁期开始之日起，乙方未对外营业逾期达三十天以上的（如遇特殊情况需甲方书面同意）及违反以上约定的视为乙方违约，甲方有权终止合同，并有权没收乙方保证金及已付租金、收回商铺。……第十条：甲方提供水、电入户。乙方自行承担水、电等相关费用。具体交纳办法以物业公司管理规定为准。甲方确保电梯在2017年1月1日前投入使用，如甲方违约，则需赔偿乙方相应损失。……甲方：加盖淮南市宏卫商业运营管理有限公司章乙方：张海磊（签名并捺印）2016年7月12日”。 2016年8月29日，张海磊与宏卫运营公司签订位于安徽省淮南市田家庵区商铺的《商业房屋租赁合同》，内容为：“……第四条：租赁期自2016年9月1日至2019年8月31日止（其中2016年9月1日至2017年2月28日为免租期，2019年3月1日至2019年8月31日为免租期，免租期合计12个月）。免租期开始计算时间：从乙方使用电梯之日开始计算。……第六条：租金以下列1种方式计算：1、租金单价25元／月／平方，租金5595元／月。第七条：缴纳方式1、本合同签订之日乙方缴纳保证金10000元。租赁期满，乙方结清各项费用、移交无异议后，保证金无息返还乙方。2、第一个半年的租金分两次交纳，本合同签订之日交纳前三个月租金16785元，合同签订之日起75天交纳16785元。3、此后，每半年缴付一次。乙方应提前十五日缴纳下一个半年的租金……第十条：甲方提供水、电入户。乙方自行承担水、电等相关费用。具体交纳办法以物业公司管理规定为准。……甲方：加盖淮南市宏卫商业运营管理有限公司合同专用章乙方：张海磊（签名并捺印）2016年8月29日”。合同签订后，宏卫运营公司依约将房屋交付给张海磊，张海磊对案涉商铺进行装修及采购物资。2018年3月5日，宏卫运营公司将案涉商铺所使用的电梯安装完毕并经验收合格。现宏卫运营公司以张海磊未按期缴纳租金为由诉至我院，请求依法判如所请。 又查明，宏卫运营公司于2020年11月10日向我院申请对张海磊名下银行存款222681元予以冻结或查封其同等价值的其他财产并提供相应担保。一审法院于2020年11月13日作出（2020）皖0403民初2248号之一民事裁定书，裁定立即冻结、查封被申请人张海磊名下价值222681元的财产。案件申请费1633元，由宏卫运营公司预交。 一审法院认定反诉部分的事实：2016年7月12日，张海磊向宏卫运营公司缴纳3层309商铺租赁保证金10000元。2016年7月14日，张海磊向宏卫运营公司缴纳商铺3层309房租46998元，并备注房租时间：2017.4.1-2017.7.31（实际租赁期为电梯验收合格投入使用为准）。2016年7月16日，张海磊向宏卫运营公司缴纳装修保证金2000元，并备注：装修保证金（装修完毕后，未对结构造成破坏的全额退还）。2016年8月29日，张海磊向宏卫运营公司缴纳4层409号商铺保证金10000元及房租费16785元，并备注电梯使用开始计算房租。2017年12月23日，张海磊向淮南市东宏物业管理有限公司缴纳电费3660元。 又查明，张海磊于2020年7月14日向我院申请对装饰装潢、采购设施、设备以及经营物品（以公证书现场公证记载为准）、支付租赁费、物业费所产生的直接费用损失；未能开展经营活动所产生的经营损失（自营业执照颁发之日计算，含可得利润损失）进行评估。一审法院接受申请，于2020年9月18日依法委托安徽华安资产评估师事务所有限公司进行资产评估。评估结论为：评估基准日2020年9月18日，因房屋租赁纠纷涉及的设备等物品的市场价值为人民币捌万捌仟贰佰捌拾肆元整（￥88284.00）。对张海磊的其他申请事项因未提交相应评估所需材料，故视为放弃申请评估。 根据诉辩双方的陈述及举证、质证，并结合本案案情及法院认证意见，本案中本诉争议焦点归纳为：1、本诉原告及被告有无违约行为；2、张海磊有无实际占用宏卫运营公司商铺；3、原告（反诉被告）诉请有无事实和法律依据。 本案反诉部分的争议焦点归纳为：反诉原告的诉请有无事实和法律依据。 针对本诉中双方争议焦点，通过证据的分析和认定，以及庭审查明的事实，一审法院评判如下： 一、双方签订的《房屋租赁合同》的租期起止时间。一审法院认为，宏卫运营公司与张海磊签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中双方签订房屋租赁合同后，宏卫运营公司依约将案涉房屋交付给张海磊，张海磊在收到案涉商铺后已对案涉房屋进行装饰装修，本案的租赁合同已经开始履行。双方关于租期的起算日期争议较大。原告主张2018年3月5日已将电梯安装完毕并验收合格，宏卫运营公司在案涉商铺内张贴书面通知，故主张自2018年3月5日已经开始计算租期。张海磊辩称按照合同约定“实际租赁期限以宏卫运营公司电梯验收合格并投入使用并向张海磊下达书面通知书为准。免租期相应顺延”，宏卫运营公司明知案涉商铺已经停业一年多店内无人的情形下，采取向店铺张贴通知的方式送达，故其并未收到书面通知。一审法院认为，依据淮南市特种设备监督检验中心出具的《无机房曳引驱动电梯监督检验报告》中记载2017年8月23日至2018年2月11日为检验日期，即案涉商铺的电梯在2017年8月23日即安装完毕，2018年3月1日经验收合格，张海磊作为案涉商铺租赁人及经营者应当及时催告宏卫运营公司安装电梯并时常查看租赁物的情况，在案涉商铺的电梯安装使用的期间内，张海磊称对此并不知情，与常理不符，故对张海磊的答辩意见不予采纳。故对宏卫运营公司主张以2018年3月5日张贴通知的时间作为租赁期间的起算日期的诉讼请求依法予以支持。 关于租赁期间的终止时间。宏卫运营公司以案涉房屋至今仍被张海磊占有使用，要求租金计算至实际腾房之日止；被告张海磊辩称该两份合同约定的期限届满张海磊也未收到书面的通知书，故该两份租赁合同已在到期后自行终止，双方并未实际履行该两份合同，电梯一直未能实际投入使用，导致张海磊未能开展经营活动，店内物品因过期失去使用价值，宏卫运营公司可以自行清理室内物品，不存在张海磊占用该房屋的事实。一审法院认为，作为准备收回租赁物的宏卫运营公司，应当及时查看租赁物占有情况、与张海磊联系是否继续租赁，并对不再租赁的标的物及时收回，而不是长期放任。张海磊在庭审中允可店内物品宏卫运营公司可自行清理，不存在继续占用房屋的事实，故宏卫运营公司在2020年11月23日之后即可收回涉案标的物，任何人不得阻碍干涉；对其主张2020年11月23日之后张海磊的占有使用费不予支持。故本案的租赁期间的终止时间为2020年11月23日。 二、宏卫运营公司的诉讼请求有无事实和法律的依据。宏卫运营公司要求张海磊支付协和嘉苑3层309号商铺暂计至2020年1月25日的租金78330元，该计算符合合同约定，但对张海磊所缴纳的309号商铺租赁保证金10000元、装修保证金2000元应当予以扣除，故一审法院依法支持309号商铺租金为66330元（78330元-10000元-2000元）。对宏卫运营公司要求张海磊支付和嘉苑4层409号商铺暂计至2020年1月25日的租金117495元的诉讼请求，依据2016年8月26日的收据中记载的“电梯使用开始计算房租”，故409号商铺的房租应当于2018年3月5日开始计算，扣除宏卫运营公司在计算清单中自认的409号商铺扣除免租期12个月，经核算暂计至2020年1月25日409号商铺租赁费为32895元（5595元×10个月20天-16785元（已支付租金）-10000元（已支付押金）），309号商铺与409号商铺的租金共计99225元。故对宏卫运营公司的诉讼请求部分予以支持，超出部分不予支持。对宏卫运营公司主张309号商铺支付违约金15666元、409号商铺支付违约金11190元的诉讼请求，因本案纠纷系因宏卫运营公司未按约定安装电梯所产生的，属于宏卫运营公司违约在先，故对宏卫运营公司主张违约金的诉讼请求依法不予支持。 针对反诉部分的争议焦点，通过证据分析和认定，以及庭审查明的事实，一审法院评判如下： 对于张海磊的诉讼请求有无事实和法律依据。宏卫运营公司辩称无事实和法律依据不应当予以支持。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，张海磊与宏卫运营公司签订的合同中约定2017年1月1日前将电梯投入使用，合同约定的时间内宏卫运营公司并未如期履行合同，张海磊并未积极采取适当措施防止损失扩大，故张海磊对损失的扩大负有相应的责任。对于张海磊主张宏卫运营公司返还收取的保证金22000元、租赁费63783元的诉讼请求，一审法院予以支持并在租赁费中予以扣除。对于张海磊主张宏卫运营公司赔偿物业费、装修费、采购物品等经济损失合计432644.6元。一审法院逐项分析如下： 1、电费3660元。因该项费用系张海磊实际使用所产生的费用，故对该项诉讼请求依法不予支持。 2、装修费（三楼游乐场）56740元、四楼母婴店77215元，对该项诉讼请求张海磊仅提交了淮南考拉房产经济有限公司出具的清单，因未能提供装饰装修合同、装修项目单价及费用支付凭证，未能形成有效完整证据锁链，故一审法院无法予以确认。 3、四楼设备57700元，因未能提供相关购货合同及支付凭证，故对该项诉讼请求依法不予支持。 4、门头装修费28000元，该28000元系安装户外门头所支出的花费，现残值不详，故无法计算相应的损失，对该项诉讼请求无法予以确认。 5、采购设备费用88284元。皖华安评报字{2020}第137号资产评估报告系以2020年9月18日为评估基准日对存放于淮南市田家庵区淮滨路协和嘉苑3层309、4层409室内的物品的市场价值为88284元，评估范围内的物品均属于张海磊所有，张海磊可对该物品进行处置，该项不属于产生的损失，故对该项诉讼请求依法不予支持。 6、安装空调14800元，该148000元系购买空调所花费的费用，现空调剩余价值不详，故无法计算相应的损失，对该项诉讼请求无法予以确认。 7、报警服务费1500元，该警报服务安装时宏卫运营公司并未依约安装电梯，张海磊在案涉商铺停业状态的情况下采购该警报服务，系为维护其商铺的安全，该笔费用不属于电梯延期安装造成的损失，故一审法院依法不予支持。 采购经营物品74362.6元，该组证据未能提交相关正式票据，本案中张海磊在庭审时称“2017年初元旦左右试营业，试营业十多天，就停止营业了”，依据张海磊所陈述的仅在2017年1月份试营业了十多天就停业了，但是依据张海磊向一审法院提交的相关采购发票，日期分别为2017年2月、2017年3月、2017年5月、2017年6月、2017年11月可见张海磊在其陈述停业后仍不断有采购记录，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。宏卫运营公司未按约定如期安装电梯后，张海磊未采取适当措施防止损失扩大，任由店铺内的物品超过保质期，其就扩大的损失要求赔偿，一审法院依法不予支持。综上所述，现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、张海磊于本判决生效后十日内一次性支付淮南市宏卫运营管理有限公司租赁费99225元（2020年1月26日至2020月11月23日3层309号商铺的房屋占用费按照每月7833元支付；4层409号商铺的房屋占用费按照每月5595元支付）；二、驳回淮南市宏卫运营管理有限公司其他诉讼请求。三、驳回张海磊的诉讼请求。本诉案件受理费4640元，由淮南市宏卫运营管理有限公司负担2572.5元，由张海磊负担2067.5元；反诉案件受理费4492元，由张海磊负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。张海磊提交证据装饰合同两份，拟证明：案涉商铺三楼装修费56740元，四楼装修费77215元。宏卫运营公司质证意见：对证明观点有异议，没有正规的发票，不予认可。本院认证意见：两份系张海磊与案外人所签，没有其他证据佐证，真实性无法确定，对该份证据证明目的不予认定。 二审中，宏卫运营公司没有提交新证据。 二审认定事实同一审一致。 本院归纳本案二审争议焦点为：一、一审判决对案涉房屋租赁费、占有使用费的认定是否妥当；二、一审判决驳回张海磊的反诉请求是否妥当。 针对上述争议焦点，本院分析评判如下： 关于第一项争议焦点，一审判决对案涉房屋租赁费、占有使用费的认定是否妥当的问题。张海磊上诉认为，宏卫运营公司在电梯上招贴通知书真伪不明，不能产生通知的效力。经查，根据淮南市特种设备监督检验中心出具的《无机房曳引驱动电梯监督检验报告》中记载2017年8月23日至2018年2月11日为检验日期，即案涉商铺的电梯在2017年8月23日即安装完毕，2018年3月1日经验收合格。宏卫运营公司于2018年3月5日通过张贴通知方式通知张海磊电梯正常使用，与验收时间相符。张海磊作为案涉商铺租赁人及经营者应当及时催告宏卫运营公司安装电梯并时常查看租赁物的情况，在案涉商铺的电梯安装使用的期间内，张海磊称对此并不知情，与常理不符。一审判决以2018年3月5日作为租赁期间的起算日期并无不当。张海磊认为在租赁合同到期后，宏卫运营公司从未与张海磊联系办理租赁房屋交接事宜，留置在租赁房屋内的物品、设施应视为张海磊的遗弃物，宏卫运营公司有权处置，不存在占用费，宏卫运营公司对租赁期限届满后的占用费存在放任的恶意，应自行承担租赁期限届满后的扩大损失。本院认为，张海磊在案涉房屋租赁期限届满后，既未对房屋内的物品予以妥善处理，也未采取有效措施联系宏卫运营公司商讨房屋交接事宜，其在案涉房屋内堆放物品视为其对案涉房屋一直占有使用，一审判决认定张海磊承担租赁期届满后的占用费并无不妥。疫情期间占用费的问题。疫情并不必然导致房屋租金减免，且张海磊在一审中并未对此予以抗辩。综上，一审判决对案涉房屋租赁占有使用期间的认定并无不当。 关于第二项争议焦点，一审判决驳回张海磊的反诉请求是否妥当的问题。本院认为，装修费损失，虽然张海磊在二审中提交了两份装饰合同，但仍不足以证明其装修花费情况，应承担举证不能的责任。门头费损失，张海磊未举证证明，依法不予支持。采购设备费用88284元，皖华安评报字{2020}第137号资产评估报告系以2020年9月18日为评估基准日对存放于淮南市田家庵区淮滨路协和嘉苑3层309、4层409室内的物品的市场价值为88284元，评估范围内的物品均属于张海磊所有，张海磊可对该物品进行处置，该项不属于产生的损失。空调属于可以移动物品，价值不能作为损失予以认定。报警服务费1500元，该笔费用不属于电梯延期安装造成的损失，依法不予支持。 综上所述，张海磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3790元，由张海磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  桂华雷 审判员  王雪霞 审判员  李 侠 二〇二一年三月二十二日 书记员  杨海波 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。