江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏09民终377号上诉人（原审被告）：刘文祥，男，1962年9月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上诉人（原审被告）：李安珍（系刘文祥之妻），女，1963年4月16日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：乔云（系刘文祥、李安珍儿媳），住江苏省盐城市亭湖区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王国勤，江苏春勤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王加国，男，1965年9月21日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。被上诉人（原审原告）：李安平，女，1965年4月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：王微微（系王加国、李安平之女），住江苏省盐城市。原审被告：盐城市盐阜房屋征收服务中心，住所地江苏省盐城市亭湖区中亭路**悦城花园********。法定代表人：侍广琴，该公司董事长。上诉人刘文祥、李安珍因与被上诉人王加国、李安平、原审被告盐城市盐阜房屋征收服务中心（以下简称盐阜房屋征收中心）财产损害赔偿纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2020）苏0902民初3844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘文祥、李安珍的上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判确认刘文祥与王加国于2000年8月25日签订的协议无效，或将本案发回重审；2.王加国、李安平承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.李安平不具有原告诉讼主体资格。刘文祥与王加国签订的协议中，李安平不是合同当事人，不享有合同法意义上的请求权，故不应作为原告提起诉讼。2.王加国系盐城市大丰区人，刘文祥、李安珍及证人严某1均陈述王加国在大丰宅基地上有一处民房，该房已在2000年出售给他人，一审法院没有查清该房屋买卖行为是否合法，是否已经过户给买受人，王加国是否从法律意义上失去了原房屋的所有权。3.一审法院错误认定刘文祥与王加国之间存在房屋买卖关系、李安平在协议签订时与刘文祥、李安珍同属南映居委会集体经济组织成员。（1）因亲戚关系，刘文祥、李安珍将案涉房屋部分给王加国、李安平居住，不存在出卖的意思表示。（2）李安平婚嫁后，在大丰区王加国共同生活了十年左右，虽然李安平的户籍没有从原籍迁出，但根据相关解释，李安平从婚嫁后在该村生产、生活，已经实际取得了大丰区新丰镇安龙村集体经济组织成员资格，不再具有南映村集体经济组织成员资格。4.即使刘文祥与王加国之间的协议为买卖协议，也应认定为无效协议。（1）王加国的户籍在大丰区，无权跨区域购买其他农民宅基地上的房屋。一审法院认定《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款以及第四款属于管理性强制性规范不当。（2）2000年8月，李安平不具备跨区域购买农村宅基地上房屋的资格。（3）一审法院以李安平具有集体经济组织成员资格作为认定协议生效的理由，没有事实和法律依据。根据合同相对性原理，合同效力的评判仅限于双方当事人之间进行，李安平是否具有南映居委会集体成员资格，与案涉协议并没有关联性。王加国、李安平辩称，1.刘文祥、李安珍认为不存在房屋买卖关系的理由不能成立。（1）刘文祥夫妇与严某1到大丰劝说王加国、李安平卖掉自己的房屋，王加国、李安平用所卖房屋的19000元购买刘文祥、李安珍的房屋，共花费23000元。（2）2020年7月28日双方因房屋问题起争执报警时，刘文祥、李安珍在执勤民警面前承认买卖事实及买卖金额。（3）协议书中的内容说明双方买卖的行为是真实意思表示。协议的内容由刘文祥起草，不存在重大误解、胁迫、乘人之危等情形，无论从合同的签订过程或者协议内容来看，都没有违背法律的规定。（4）刘文祥、李安珍交付房屋后，王加国、李安平居住二十多年。2.刘文祥、李安珍认为李安平不具有原告诉讼主体资格以及跨区域购房无效的理由不能成立。（1）李安平自出生起就登记在本集体户口从未迁移，故具备本村集体经济组织成员资格。（2）案涉房屋是王加国、李安平夫妻关系存续期间购置的房屋，用于共同生产及生活二十多年，属于双方共同财产。综上，一审判决认定事实清楚，采信证据正确，请求二审驳回上诉，维持原判。盐阜房屋征收中心二审未作述称。王加国、李安平向一审法院提出诉讼请求：1.确认王加国、李安平与刘文祥、李安珍于2000年8月25日签订的协议有效；2.判令盐阜房屋征收中心征收补偿的位于盐城市亭湖区房屋楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间归王加国、李安平所有，要求盐阜房屋征收中心与王加国、李安平签订征收补偿协议;3.本案的诉讼费用由刘文祥、李安珍、盐阜房屋征收中心承担。一审法院认定的事实：王加国、李安平原系夫妻，后双方离婚。刘文祥、李安珍系夫妻关系。李安平与李安珍系亲姐妹关系。2000年8月25日，刘文祥（甲方）与王加国（乙方）签订《协议》一份，载明：“事由：刘文祥房产住在。现有楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间归王加国所有。楼上东房间以及底层明间、东房间、厨房、猪圈厕所归刘文祥所有。底层明间大门拐向某30cm以外由王加国砌围墙2cm以上（包括粉刷）。上层明间大门拐向某30cm以外由刘文祥承担围墙。其中照明电由个人自理。水表由王加国购买自安装。房屋后面私有田由当事人划分、以上条款壹式两份，如有壹方违反违法，后果自负其责”。李某,4与严某1在该份协议书中作为证明人签字。协议签订后，王加国、李安平向刘文祥、李安珍支付了23000元。后王加国、李安平、刘文祥、李安珍按照协议书的内容将房屋隔开，并各自居住至拆迁时止。后因房屋被征收，刘文祥、李安珍与盐阜房屋征收中心签订了拆迁补偿协议，双方协商未果，王加国、李安平遂诉至一审法院。一审法院另查明，涉案房屋后经区划调整，坐落地址变更为盐城市亭湖区经济开发区南映居委会一组260号。涉案房屋的土地使用权证载明的土地使用者是刘文祥。李安平的户口与刘文祥、李安珍的户籍所在地均在南映居委会**。一审庭审过程中，证人严某1出庭作证称：我是李安平、李安珍的姐夫。那时李安平在大丰，刘文祥夫妻和我们夫妻俩到大丰李安平家，叫他们把房子卖了，再把刘文祥房子的一半卖给他们，价格是23000元。刘文祥是将房子卖给刘安国的，不是租的。协议当时是在奶奶厨房签字的，我作为证明人签字的，奶奶当时没去世，现在不在了。证人李某,4出庭作证称：我是李安平、李安珍的舅舅。我只知道刘文祥将房子的西半边卖给了王加国，卖了多少钱我不清楚，是他们打电话叫我去作为证明人签字的。一审审理过程中，案涉房屋已被拆除。一审法庭询问王加国、李安平就目前房屋已被拆迁的情况下，是否变更诉讼请求，王加国、李安平明确表示不变更诉讼请求。本案的争议焦点为：1.王加国、李安平与刘文祥、李安珍之间系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系的问题。2.合同的效力认定问题。一审法院认为，（一）关于王加国、李安平与刘文祥、李安珍之间系房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系的问题。王加国、李安平与刘文祥、李安珍签订的协议系房屋买卖合同，而非房屋租赁协议，理由如下：1.协议中约定的“现有楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间归王加国所有”，从字面意思及符合大众理解来看，该句话并无任何歧义，刘文祥、李安珍将楼上明间向某（包括楼梯间三层）的房屋出售给王加国、李安平；2.协议上2名见证人均出庭作证，称刘文祥系将房屋出售给王加国的，证人系协议书中的见证人，证明效力较高。刘文祥、李安珍抗辩双方之间系租赁合同关系，与协议中载明的内容相悖，且不符合常理，一审法院不予采信。（二）关于涉案房屋买卖合同的效力认定问题。关于刘文祥、李安珍提出案涉协议书因违反法律规定的“农村村民一户只能拥有一处宅基地”而无效的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，属于管理性强制性规范，并没有直接涉及到民事行为的效力。其次，买卖合同关系发生时李安平作为王加国的配偶与刘文祥、李安珍属于同一集体经济组织成员，同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，并未损害集体经济组织利益，而农村房屋属于合法的财产，权利人有权处分。综上，王加国、李安平与刘文祥、李安珍之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，应依法认定为合法有效，故王加国、李安平要求确认2000年8月25日签订的协议有效，一审法院依法予以支持。关于王加国、李安平要求确认涉案房屋归其所有的诉请，现案涉房屋因被征收已被实际拆除，标的物实体已消灭，其所有权随之消灭，王加国、李安平要求确认该房屋物权归其所有，且拒绝变更诉讼请求，事实上已不可能，故其诉讼请求依法不能支持。关于王加国、李安平要求盐阜房屋征收中心与其签订拆迁补偿协议的诉请，该诉请所依据的法律关系与本案买卖合同关系并非同一法律关系，一审法院不予理涉。据此，按照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，一审法院判决：一、确认王加国与刘文祥于2000年8月25日签订的协议有效；二、驳回王加国、李安平的其他诉讼请求。案件受理费13800元，依法减半收取6900元，由双方当事人各半负担。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘文祥、李安珍提交了：证据一、从盐城市公安局调取的王加国的户籍信息查询结果，证明王加国的户籍所在地在盐城市大丰区，其不具有盐城市亭湖区经济开发区南映居委会集体经济组织成员资格。证据二、最高人民法院（2019）最高法行申368号行政裁定书，证明最高法院的司法观点是农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定为无效。证据三、最高人民法院民事审判第一庭庭长2007年4月10日在全国民事审判工作座谈会上的总结讲话，证明关于农嫁农人员成员资格的确定，如果已经进入本集体经济组织的农户实际生产、生活，即使常住户口尚未迁入本集体经济组织所在地，也应当认定其具有本集体经济组织成员资格，从进入本经济集体组织的农户时起，其原经济集体组织资格丧失。王加国、李安平经质证认为，对证据一的真实性无异议，王加国的户口确实在大丰新丰镇，但是李安平的户口在南映村，而且王加国、李安平是将大丰的房屋卖掉以后购买了案涉房屋。对证据二的证明目的不认可，李安平自出生起就在南映村，所以具备本村集体经济组织成员资格。证据三不是法律，不应该作为审判依据。王加国、李安平提交了：证据一、2020年7月28日，双方发生纠纷报警后民警在场的谈话录音光盘及文字整理资料，录音中刘文祥认可房子卖给王加国，证明双方之间存在房屋买卖关系。证据二、王加国与李安平的离婚证、离婚协议书，证明离婚时间为2010年2月25日，案涉房屋是王加国、李安平的共同财产。刘文祥、李安珍经质证认为，证据一、在发生报警事件之前，李安平曾请求刘文祥、李安珍对外声称房子是卖给她家的，目的是帮助其独立成为一户，事实上刘文祥确实也是这么说的，所以刘文祥才会对警察说房子是卖的。证据二、真实性无异议，与本案无关联性。本院经审核认为，对刘文祥、李安珍提交的王加国的户籍证明真实性予以认定；刘文祥、李安珍提交的证据二、三与事实认定无关，不属于法律意义上的证据。对王加国、李安平提交的录音资料真实性予以认定，对王加国、李安平提交的离婚协议及离婚证的真实性予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，（一）关于李安平的诉讼主体资格问题李安平虽然不是2010年8月25日协议的当事人，但该协议签订时李安平与王加国系夫妻关系，王加国亦认可案涉房屋为该夫妻二人的共同财产，故李安平与本案具有直接利害关系，其作为原告提起本案诉讼，主体适格。（二）关于2010年8月25日协议的性质认定问题首先，从该协议的内容看，协议中约定“现有楼上明间向某（包括楼梯间三层）以及底层西房间归王加国所有。楼上东房间以及底层明间、东房间、厨房、猪圈厕所归刘文祥所有”，应是对房屋所有权的划分。其次，从协议签订后的履行情况看，王加国、李安平向刘文祥、李安珍支付了23000元，应理解为房屋所有权转移而支付的对价。刘文祥、李安珍否认房屋买卖关系的存在，但未能对该款项的支付作出合理的解释。第三，协议的见证人李某,4、严某2均到庭作证证明本案双方当事人之间存在房屋买卖关系。综上，一审法院根据本案的事实及证据，认定双方之间存在房屋买卖合同关系并无不当。刘文祥、李安珍认为双方之间仅为租赁关系的理由无证据证实，本院不予采信。（三）关于2010年8月25日协议的效力问题根据法律规定，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，房屋买卖合同一般应认定为无效。王加国虽然与刘文祥、李安珍不属于同一集体经济组织成员，但签订协议时王加国与李安平系夫妻关系，在协议签订后，亦是王加国、李安平共同居住在案涉房屋内直至房屋被拆除，因此，王加国虽然以个人名义签订了案涉房屋买卖协议，但是其系作为王加国、李安平的代表签订协议，李安平亦应认定为房屋买卖协议的相对人，是房屋实际买受人之一，因李安平与刘文祥、李安珍系同一集体经济组织成员，故案涉买卖协议并不违反法律法规的强制性规定，一审认定该协议为合法有效并无不当。刘文祥、李安珍认为李安平出嫁后已经丧失了盐城市亭湖区经济技术开发区南映居委会集体经济组织成员资格，无事实及法律依据，对其该理由本院不予采信。综上，刘文祥、李安珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人刘文祥、李安珍负担。本判决为终审判决。审判长  李晓平审判员  周 陇审判员  曹 荣二〇二一年三月八日书记员  黄 慧