福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽08民终99号 上诉人（原审原告）：陈冬兴，男，1965年9月26日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：张新周，福建津都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁文捷，福建津都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司登高路支行，住所地福建省龙岩市新罗区南城街道小溪路登高东路226号，统一社会信用代码91350800775392898X。 负责人：张倩倩，行长。 委托诉讼代理人：林桂秋，男，该行工作人员。 被上诉人（原审被告）：吴山英，女，1971年12月24日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 被上诉人（原审被告）：曾斯，女，1983年4月15日出生，汉族，居民，住福建省长汀县。 被上诉人（原审被告）：邱小霞，女，1973年10月13日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审第三人：邱冲，女，1983年4月28日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。 原审第三人：黄柳春，男，1975年2月15日出生，汉族，现在福建省永安监狱服刑。 上诉人陈冬兴与被上诉人中国工商银行股份有限公司龙岩登高路支行（以下简称工商银行登高支行）、吴山英、曾斯、邱小霞及原审第三人邱冲、黄柳春案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈冬兴上诉请求：请求撤销一审判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判支持上诉人陈冬兴的诉讼请求。事实和理由： 一、一审判决认定基本事实不清，遗漏查明本案重要事实。 1.一审判决未查明邱冲取得案涉房产的房屋所有权证是否符合法律规定。根据黄柳春的庭审陈述及陈冬兴提交的假结婚证和《析产协议》可以证明，黄柳春、邱冲通过向房地产登记部门提交伪造的假结婚证等虚假材料，将案涉房产转移登记至邱冲名下。故邱冲取得案涉房产权属证书的行为，不符合《中华人民共和国物权法》第九条规定的依法登记的情形，邱冲不享有案涉房产的所有权，亦无权将案涉房产进行抵押登记贷款。换句话说，邱冲系通过向不动产登记部门提交虚假材料而取得案涉房产权属证书，属于非法登记，并非依法登记。对此，陈冬兴作为原告，另案已以黄柳春、邱冲为被告，向一审法院提起确认《析产协议》无效的诉讼[案号：（2020）闽0802民初1167号]，而本案应以前案的审理结果为依据，在前案尚未审结情况下，一审法院却对本案草率作出判决。 2.一审法院未查明黄柳春于2004年12月20日取得案涉房产的房屋所有权证后，故意对陈冬兴隐瞒了其已取得案涉房产的房屋所有权证事实，故陈冬兴无法要求黄柳春将案涉房产进行转移登记，之后案涉房产又被黄柳春、邱冲恶意转移登记。 3.一审法院未查明黄柳春通过邱冲将案涉房产抵押给工商银行登高支行时，工商银行登高支行并未对案涉房产是否属于邱冲实际占有、使用进行入户调查，实际上邱冲从未去过案涉房产，从未取得案涉房产钥匙，因此工商银行登高支行对抵押权的设立存在重大过错，应当承担抵押权无效或不享有优先受偿权的法律责任。 二、一审判决认为“工商银行登高支行对案涉房产依法享有对抗案外人的抵押权，案涉房产并未过户登记至陈冬兴名下，陈冬兴未取得案涉房产的物权，其对案涉房产仅享有基于商品房买卖合同产生的债权。根据物权优先于债权的原则，工商银行登高支行对案涉房产享有的物权优先于陈冬兴对案涉房产享有的债权”与法律、司法解释的规定相违背，属适用法律错误。 1.一审判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十七条的规定认为“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权”，但却忽视了第二十七条的但书部分“但法律、司法解释另有规定的除外”，但书部分就是为了确保担保物权的合法性、权利位阶等情况而作出的规定；第二十八条就是对第十二七条的特别规定，即出现实际物权人情况下应予保护的特别规定。因此，一审判决不考虑第二十七条、第二十八条规定的关系，简单地认为：“工商银行登高支行对案涉房产依法享有对抗案外人的抵押权，……其对案涉房产仅享有基于商品房买卖合同产生的债权。根据物权优先于债权的原则，工商银行登高支行对案涉房产享有的物权优先于陈冬兴对案涉房产享有的债权”，这显然与法律、司法解释的规定明显相违背。 2.根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第125、126、127条的规定，买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。本案中，陈冬兴购买案涉房产是为了自身居住的需要，其作为案外人系商品房消费者之外的一般买受人。《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，实际上是最高人民法院赋予异议人对标的物的所有权，其核心是保障公民居住权，保障公民居住权属于我国《宪法》确定的生存权的范畴。之所以将核心居住权上升到所有权高度，系因标的房屋的物权功能中的占有、使用、收益的功能已由异议人所实际控制并用于居住，仅“非因买受人自身原因未办理过户登记”而造成处分功能的缺失，该权利并非债权上的保护，而是具有对抗执行的效力，该所有权虽未经物权登记机关登记公示公信取得，但购买人在履行了合同的主要约定义务且不存在过错和恶意的情况下，已取得了确定的、具体的对世权。前述理由从《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定也可以呼应与印证。就本案而言，陈冬兴实际取得的所有权显然高于工商银行登高支行从黄柳春、邱冲处取得的抵押权。 三、上诉人陈冬兴的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的四个条件，其享有足以排除强制执行的民事权益。 1.在法院查封案涉房产之前，陈冬兴已与黄柳春签订合法有效的书面买卖合同。 本案中，黄柳春（卖方、甲方）与陈冬兴（买方、乙方）于2002年11月30日签订的《房产转让协议》（以下简称该协议）依法成立，合法有效，内容不违反法律、法规的强制性规定。一审法院系于2018年以（2018）闽0802执恢1245号[原执行案号：（2013）龙新执行字第2170号]民事裁定书，裁定对案涉房产进行查封并进行评估拍卖。故在法院查封案涉房产之前，陈冬兴已与黄柳春签订合法有效的书面买卖合同，且该协议签订时间也明显早于本案办理抵押权登记时间2010年5月4日、5月7日。 2.在法院查封案涉房产之前，陈冬兴已合法占有案涉房产。 黄柳春系于2002年12月5日向陈冬兴交付案涉房产，并将案涉房产的水表、电表均已过户登记至陈冬兴名下，陈冬兴先后投入十多万元的装修费，并于2003年上半年搬入居住、管理使用至今。对此，陈冬兴提供了相应证据证明该事实。一审中，黄柳春当庭予以认可。其他被上诉人（被告）也未予否定该事实。故在法院查封案涉房产之前，陈冬兴已合法占有案涉房产。 3.陈冬兴已按照合同约定支付相应的购房价款，且将剩余购房价款提前付清给黄柳春（按约尚不具备付款条件）。 根据《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项的规定：“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。本案中，陈冬兴已按该协议的约定分3次向黄柳春提前付清了全部购房款，其中，2002年11月30日现金支付51000元，2003年1月26日通过银行转账支付10000元，2005年2月2日在案涉房产尚未办理过户手续情况下提前现金支付30000元。因此，本案也符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）项的规定。 4.本案非因买受人陈冬兴自身原因未办理过户登记。 对于《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）项规定“非因买受人原因未办理过户登记”，陈冬兴亦符合该项条件，具体理由如下： 一审已查明，陈冬兴在合法占有案涉房产后，曾多次询问黄柳春房屋所有权的办理情况，黄柳春自认在取得案涉房产的房屋所有权证后，不愿意将案涉房产转移登记给陈冬兴，其有意将取得案涉房产的房屋所有权证的事实对陈冬兴进行隐瞒，导致陈冬兴对案涉房产已经取得房屋所有权证的事实完全不知情。同时，为转移案涉房产，黄柳春向房地产登记机关提供伪造的结婚证等虚假材料，非法将案涉房产转移登记至邱冲名下。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）第127条第二款的规定：“实践中，对于该条规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”可见，本案系非因买受人陈冬兴自身原因未办理过户登记。 工商银行登高支行辩称，一审认定的事实清楚，判决适用法律正确。理由为： 一、认定事实方面，一审审理已查明，2004年12月20日，原审第三人黄柳春即已取得案涉房产龙岩市新罗区后门前安置小区（建行龙岩分行集资房）Ｌ幢202室房产及附属杂物间的《房屋所有权证》，此系初次登记设立不动产权。2007年7月12日，黄柳春才将该房产转移过户至其女朋友邱冲名下。2008年8月8日，黄柳春与邱冲登记结婚。2010年4月29日，邱冲与黄柳春向答辩人申请贷款，以案涉房产作抵押担保，2010年5月7日办理房产抵押登记手续。答辩人补充：根据一审上诉人提供的案涉房屋所有权证内的设定他项权利摘要，该房产2007年过户至邱冲名下后，到答辩人办理贷款期间近3年时间内，邱冲以该房产贷款或融资给兴业银行、民间个人、信用社贷款分别抵押过3次。 二、适用法律上方面： 1.关于不动产物权，原《物权法》和现行《民法典》均规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”；“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”；“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立的生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2002年11月，上诉人陈冬兴与黄柳春签订《房屋转让协议》时，案涉房地产尚未办理相应产权证明，不动产物权尚未设立，上诉人陈冬兴仅基于该《房屋转让协议》享有取得案涉房产不动产物权的期待权。2004年12月20日，案涉房产不动产初次登记设立，黄柳春已取得房屋所有权证。此时，上诉人陈冬兴即应向黄柳春主张过户期待权，但却一直怠于行使。直至两年半以后，2007年7月12日，黄柳春将该房产转移过户至女朋友邱冲名下，上诉人陈冬兴也未向向黄柳春主张期待权。甚至在2013年黄柳春因犯信用卡诈骗罪被判刑入狱服刑后，上诉人陈冬兴应当得知其权益受到侵犯，理应及时依法主张权益，采取维权措施，但仍无动于衷。因此，上诉人陈冬兴始终仅基于《房屋转让协议》享有对案涉房产的不动产期待权，而没有取得相应的不动产物权，不是该不动产的权利人。 2.案涉房产已合法设定物权他项权利，原告诉请不符合法律规定。 2007年7月，邱冲取得案涉房产的不动产权后，2010年5月，邱冲和答辩人办理了合法有效的贷款抵押登记手续，答辩人享有基于抵押贷款的优先受偿权，并经龙岩市新罗区法院（2013）龙新民初字第872号《民事判决书》判决确认生效，已经进入执行阶段。答辩人合法有效的抵押贷款优先受偿权理应受法律和法院保护。 虽然上诉人陈冬兴与黄柳春签订《房屋转让协议》在先，且陈冬兴已支付全部转让价款，未办理过户登记而目前实际占有案涉房产，但其占有并非基于所有权的合法占有，仅为签订《房屋转让协议》后依照协议约定办理移交房屋手续后的依约占有。特别是2004年12月案涉房地产办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，2007年7月过户给邱冲，邱冲取得案涉房地产的不动产权后，上诉人陈冬兴对该邱冲名下的房地产的占有已不合法，性质上不属于不动产所有权涵义的占有。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，在法院执行中裁定查封评估拍卖案涉房产之前，案涉房产已登记在邱冲名下，上诉人陈冬兴不是该房产的产权权利人，虽占有该房屋但不属于所以权涵义的合法占有，而且由于其长期怠于行使过户请求权，系因其自身原因未办理过户登记，现在该产权之上已合法设立了有效的担保物权，因此不能够排除执行答辩人合法有效的优先受偿权，所以上诉人得诉讼请求没有法律依据支持。 3.上诉人没有办理过户正是由于其自身怠于行使过户请求权的原因导致的。 根据一审判决书中黄柳春供述的事实，黄柳春因经济问题将尚无产权证的房产低价转让给上诉人陈冬兴，且买卖时已告知其该房屋系集资房，买卖存在很多风险。2005年2月最后一笔房款支付的时候，黄柳春欲毁约不想卖涉案房产，可以补偿给上诉人陈冬兴，但上诉人陈冬兴不同意，所以2004年12月办好房屋产权证明后黄柳春没有告诉上诉人陈冬兴。2005年2月最后一笔房款支付完以后，陈东兴就一直没有和黄柳春联系要求办理房屋过户手续。 而且上诉人陈冬兴在2002年11月30日与黄柳春签订《房产转让协议》购买案涉房产时，其已明知该房产尚未办理产权登记证明，对购买无产权证明的房产应自行承担可能存在的风险。之后，上诉人陈冬兴又未依照《房产转让协议》第四条约定的第三次付款在该房产过户手续办完整以后支付30000元，而是在未办理过户之前的2005年2月2日提前支付了款项，系其自行增加了30000元损失风险。再以后，从2004年12月案涉房地产初始登记办理产权证明，2007年7月过户给邱冲，到2010年5月答辩人办理抵押贷款，直至因贷款违约被答辩人于2013年1月起诉至新罗区人民法院，2013年8月申请新罗区法院强制执行，上诉人陈冬兴也没有采取要求过户的合法维权措施。在2013年，黄柳春因犯信用卡诈骗罪被判刑入狱服刑后，此时上诉人陈冬兴应当得知该情况下其权益受到侵犯，应及时依法向黄柳春主张权益或采取诉讼措施，但也无动于衷，从签订转让协议至此时间已长达10年。直到2018年12月，法院裁定对该房产进行查封并进行评估拍卖，此时上诉人陈冬兴才于2019年3月向新罗区法院提起案外人执行异议申请。至此，上诉人陈冬兴在签订《房产转让协议》后长达15年的时间里，放任黄柳春的违约行为和明知自己的合法权益受侵害而未采取任何有效维权措施，漠视法律赋予其的居住权益受侵害而无动于衷，其应自行承担不作为的法律后果。 而答辩人的抵押贷款优先受偿权，已经龙岩市新罗区法院（2013）龙新民初字第872号《民事判决书》判决确认，生效并已进入执行阶段，理应受法律和法院保护。上诉人提起的执行异议之诉不能以否定作为执行依据的生效判决为目的，作为案外人的上诉人如认为裁判确有错误的，只能通过申请再审或者撤销之诉的方式进行救济。在此之前，答辩人的优先受偿权依法受生效法律文书保护，且应得到法院保护予以执行。 曾斯辩称，其同意一审判决。 陈冬兴向一审法院起诉请求：一、法院停止对邱冲名下的龙岩市新罗区后门前安置小区（建行龙岩分行集资房）Ｌ幢202室的房产及杂物间［龙房权证字第××号、龙国用（2007）第211856号］的评估拍卖等执行行为；二、法院解除邱冲名下的龙岩市新罗区后门前安置小区（建行龙岩分行集资房）Ｌ幢202室的房产及杂物间［龙房权证字第××号、龙国用（2007）第211856号］的查封；三、登记在邱冲名下的龙岩市新罗区后门前安置小区（建行龙岩分行集资房）Ｌ幢202室的房产及杂物间［龙房权证字第××号、龙国用（2007）第211856号］属陈冬兴所有。 一审法院认定事实，2002年11月30日，黄柳春（卖方、甲方）与陈冬兴（买方、乙方）、龙岩市新罗区中城腾龙信息广告工作室（丙方）签订《房产转让协议》，协议约定：黄柳春自愿将龙岩市新罗区后门前安置小区Ｌ幢202室房产及附属杂物间（黄柳春所在单位中国建设银行龙岩分行集资房）转让给陈冬兴；转让价格为91000元；付款方式分三期付款，第一次付款在签订本协议时即2002年11月30日支付51000元，第二次付款在2003年1月30日支付10000元，第三次付款在该房产过户手续办完整以后支付30000元；每次付款甲方应开具收款收据，并由丙方加盖公章见证；双方约定在2002年12月5日办理移交房屋手续，由丙方见证。《房产转让协议》签订后，黄柳春向陈冬兴出具了收到购房款51000元的收款收据。2003年1月26日，陈冬兴通过银行转账支付黄柳春10000元，2005年2月2日，黄柳春向陈冬兴出具了收到购房款30000元的收条。2004年12月20日，黄柳春取得龙岩市新罗区后门前安置小区Ｌ幢202室房产及附属杂物间的房屋所有权证。2007年7月12日，黄柳春将房产过户登至女朋友邱冲名下。邱冲、黄柳春于2008年8月8日登记结婚。2010年4月29日，邱冲、黄柳春以住房装修资金不足为由向工商银行登高支行申请贷款，并以本案讼争房产作抵押。黄柳春、邱冲与工商银行登高支行签订《个人借款／担保合同》，约定贷款金额25万元。2010年5月7日，邱冲将案涉房产抵押登记给工商银行登高支行。2012年5月，黄柳春与邱冲登记离婚。2013年，黄柳春因信用卡诈骗犯罪被判刑，至今在永安监狱服刑。2013年1月，工商银行登高支行起诉黄柳春、邱冲，要求黄柳春、邱冲偿还银行贷款并支付利息，并有权就本案讼争房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。一审法院于2013年3月28日作出判决：邱冲、黄柳春限期偿还工商银行登高支行贷款本金及利息等；工商银行登高支行享有以龙岩市新罗区南城莲庄路后门前安置小区（建行龙岩分行集资房）Ｌ幢202室房产及其附属杂物间折价、拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。该判决生效后，工商银行登高支行向一审法院申请强制执行。2018年2月，一审法院依据（2013）龙新执行字第2170号执行裁定书，查封了本案讼争房产及附属杂物间。陈冬兴对一审法院执行涉案房产提出异议，该院于2019年4月1日作出（2019）闽0802执异47号执行裁定书，驳回陈冬兴的异议请求。陈冬兴不服异议裁定，诉至一审法院。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据该规定，物权的确立以登记为生效要件，物权一经登记，对外具有公示公信力。黄柳春、邱冲依据该物权登记，向工商银行登高支行申请贷款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，位于龙岩市新罗区后门前安置小区（建行龙岩分行集资房）Ｌ幢202室的房产及杂物间登记在被执行人邱冲名下，一审法院予以查封合法有据。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，工商银行登高支行对案涉房产依法享有对抗案外人的抵押权，案涉房产并未过户登记至陈冬兴名下，陈冬兴未取得案涉房产的物权，其对案涉房产仅享有基于商品房买卖合同产生的债权。根据物权优先于债权的原则，工商银行登高支行对案涉房产享有的物权优先于陈冬兴对案涉房产享有的债权。综上，陈冬兴对执行标的不享有足以排除人民法院强制执行的权利，陈冬兴现对一审法院查封登记在邱冲名下的案涉房产的行为提出异议，并要求不得执行案涉房产，不予支持。吴山英、曾斯、邱小霞、邱冲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回陈冬兴的诉讼请求。案件受理费11004元，由陈冬兴负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈冬兴提交的证据为一审法院（2020）闽0802民初1167号民事判决书及生效证明书，用于证明一审法院作出的（2020）闽0802民初1167号民事判决书现已生效，判决确认黄柳春与邱冲于2007年4月4日签订的《析产协议》无效，从而可以证明邱冲取得案涉房产权属证书行为不符合《中华人民共和国物权法》第九条规定的依法登记情形，属于非法登记，邱冲不享有案涉房产的所有权，无权将案涉房产进行抵押登记贷款，中国工商银行股份有限公司龙岩登高路支行与邱冲进行的抵押登记行为属于违法、无效情形。工商银行登高支行经质证，对该证据的真实性无异议，但认为与本案争议的事实无关联性，黄柳春与邱冲在抵押书上共同签字，抵押的优先受偿权是依法应受到保护的，抵押权人是善意的第三人，并不知晓抵押之前有房屋买卖纠纷。曾斯表示同意工商银行登高支行的质证意见。本院经审核认为，对该证据的真实性予以确认，一审法院（2020）闽0802民初1167号民事判决认为，邱冲与黄柳春在未登记结婚的情形下，伪造夫妻关系证明，以析产方式转移案涉房屋（即本案所涉房屋）所有权逃避税收，损害了国家利益。同时，黄柳春已与陈冬兴签订了案涉房屋的《房产转让协议》，且陈冬兴按约支付了购房款，黄柳春根据合同义务应当将案涉过户至陈冬兴名下。因此，黄柳春与邱冲签订《析产协议》亦侵害了陈冬兴的合法权益。故判决黄柳春与邱冲于2007年4月4日签订的《析产协议》无效。因该判决与本案的判决结果不产生实质性的影响，故不予认定。 陈冬兴与工商银行登高支行、曾斯均对一审认定的事实无异议，陈冬兴提出一审认定“2004年12月20日，黄柳春取得龙岩市新罗区后门前安置小区Ｌ幢202室房产及附属杂物间的房屋所有权证”的事实，其认定的时间有笔误，应为2004年12月28日，本院予以更正。对一审认定的其他事实，本院予以确认。 陈冬兴认为一审遗漏查明黄柳春与邱冲是否还有其他的债权人，有遗漏当事人的情形。本院经审核认为，因陈冬兴未提供相应的证据予以证明，故不予补充认定。 工商银行登高支行认为应补充认定黄柳春与邱冲在该行申请抵押贷款之前，已将涉案房屋进行了多次抵押的事实。本院经审核认为，因该事实与本案并无关联性，故不予补充认定。 本案的争议焦点为陈冬兴就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。 本院认为，本案涉及抵押权人的抵押权与不动产买受人的物权期待权在保护顺位上产生了冲突。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》〔法释（2015）10号〕（下称《执行异议和复议规定》)第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外”的规定,由于物权法定,担保物权具有优先于普通债权受偿的特点,但该条亦对法律、司法解释另有规定的作出了除外规定。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定:“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”,此规定表明,消费者如已交付购买商品房的全部或大部分款项的,其享有的物权期待权优先于承包人在建工程优先受偿权,自然亦优于一般抵押权。《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条亦是对于不动产买受人的物权期待权作出的特别、例外性规定。 本案中,黄柳春（卖方、甲方）与陈冬兴（买方、乙方）、龙岩市新罗区中城腾龙信息广告工作室（丙方）在案涉房屋办理抵押登记及被查封前已经签订合法有效的《房产转让协议》,且支付了全部购房款并已实际入住。因案涉房屋系黄柳春原单位的集资房，黄柳春在签订转让合同时未取得产权证书，故无法办理过户变更登记。黄柳春在一审庭审时自认其在取得房屋所有权证后，未将该情况告知陈冬兴，而是恶意将案涉房屋过户登记至邱冲名下。本案亦未有证据证明陈冬兴因自身原因未办理过户手续。因此，陈冬兴在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同,在人民法院查封之前已合法占有该不动产,并支付了全部购房款,且非因其自身原因未办理过户登记,符合《执行异议规定》第二十八条之规定,陈冬兴享有物权期待权,其有权请求排除本案的执行。 关于陈冬兴要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此当事人签订房屋买卖合同转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，陈冬兴虽然与黄柳春签订案涉房屋转让合同，并支付了购房款，实际占有该房屋，但未办理房屋所有权过户登记，故陈冬兴依据转让合同仅享有请求黄柳春办理房屋过户登记的债权请求权，但对案涉房屋并不享有所有权，因此，陈冬兴要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，不予支持。 综上所述，陈冬兴的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》〔法释（2015）10号〕第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院（2019）闽0802民初3864号民事判决； 二、不得执行位于福建省龙岩市新罗区后门前安置小区（建行龙岩分行集资房）Ｌ幢202室的房产及杂物间［龙房权证字第××号、龙国用（2007）第211856号］； 三、驳回陈冬兴的其他诉讼请求。 二审案件受理费11004元由黄柳春负担；变更一审受理费11004元由黄柳春负担。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 杨志炜 审 判 员 詹跃忠 审 判 员 许培清 二〇二一年三月九日 法官助理 黄晓燕 书 记 员 庄 鹂 附：主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》〔法释（2015）10号〕 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。