河北省宁晋县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀0528民初219号 原告：陈立密，女，1986月2月3日出生，汉族，农民，现住宁晋县。 委托诉讼代理人：及辉静，河北孟云侠律师事务所律师。 被告：刘永杰，女，1985月6月21日出生，汉族，农民，现住宁晋县。 原告陈立密与被告刘永杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告陈立密及其委托代理人及辉静、被告刘永杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈立密向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告购房款115376元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年5月15日，被告刘永杰以461274元的价格认购由河北恩宇房地产开发有限公司开发的“宁晋县状元府邸”小区10号楼2单元303室房屋一套，并向河北恩宇房地产开发有限公司缴纳首付款141274元。2018年4月，原、被告经宏远中介公司居间达成买卖协议。被告将上述认购的房屋转卖给原告。原告向被告刘永杰指定的收款账户户名为刘荣支付了房款256650元。因河北恩宇房地产开发有限公司关于“宁晋县状元府邸”项目至今未开工建设且无任何建设手续，更无预售许可证，致使原告的购房目的无法实现。被告基于无效合同转让权利义务亦属无效，被告不能加价获利，现要求被告退还其加价获利的115376元。 被告刘永杰辩称，被告刘永杰认可原告主张的案件事实，确实收到原告的购房款256650元。但原、被告是经房屋中介居间介绍下签订的期房转让协议，是双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。双方签订协议后到开发商处已办理更名手续，从而完成转让行为。这种方式从合同法上讲就是合同权益的转让，应属于有效行为，请求依法驳回原告的诉讼请求。 原告陈立密围绕其诉讼请求向法庭提交了以下证据： 1号证据，原告身份证，证明原告主体资格； 2号证据，转账记录，证明2018年4月10日原告转账至刘荣名下（鱼鱼爱鱼）支付宝账户10000元；2018年4月18日，原告转账至刘荣账户中200000元；2018年4月18日，原告经刘一伯支付宝账户转至刘荣账户46650元，共计256650元房款； 3号证据，2017年11月3日陈立密与河北恩宇房地产开发有限公司签署状元府邸项目内部认购协议、签约交款清单及收据，证明被告刘永杰已将其全部购房合同的权利义务转让给原告。 对原告陈立密提交的已与原件核对无异的上述证据，经被告刘永杰质证均无异议，本院予以确认。 被告刘永杰提交了2018年4月18日刘永杰与陈立密签订房屋购买权转让协议复印件，刘永杰将宁晋县状元府邸10号楼2单元303室期房转售于陈立密。原告陈立密认可该证据的全部内容。本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2017年5月15日，被告刘永杰购买由河北恩宇房地产开发有限公司开发的宁晋县状元府邸10号楼2单元303房屋房号并与该公司签订《状元府邸项目内部认购协议》，已预交购房款141274元，双方约定总房款为461274元。2018年4月18日，陈立密与刘永杰签订了《房屋购买权转让合同》，刘永杰将上述房屋的房号转让给陈立密。协议约定，陈立密向刘永杰支付人民币256650元房款，其中包括刘永杰已经向开发商支付房款141274元、转让费105376元，刘永杰同时将房屋产权权属证明交付于陈立密，剩余房款由陈立密承担；办理该房屋权更名手续费10000元由陈立密承担，更名费和中介费在更名时一次性付于房屋中介“宏远房产”……。协议签订前，2018年4月10日，陈立密已银行账户转至刘荣名下（鱼鱼爱鱼）的支付宝账户10000元订金；2018年4月18日，原告又转账至刘荣账户200000元房款；2018年4月18日，陈立密再次经刘一伯支付宝账户转至刘荣支付宝账户46650元。庭审中，被告刘永杰确认已收到原告给付的256650元为购房款。原告交付房款后，2018年12月19日，刘永杰协助陈立密在河北恩宇房地产开发有限公司办理了更名手续。刘永杰所缴纳141274元房款也更名为陈立密所缴。更名当日，陈立密与河北恩宇房地产开发有限公司重新签订了《状元府邸项目内部认购协议》，协议中明确写明陈立密已知晓认购的房屋未取得商品房预售许可证。 另查明，宁晋县状元府邸项目现已由河北耀宁房地产开发有限公司承建，并取得了该地块的不动产权权属。河北恩宇房地产开发有限公司在该地块无任何建设手续，未取得商品房预售许可证。刘永杰转售给陈立密的房屋房号对应的房屋建设手续不全。因该涉案房屋至今未开工建设，陈立密的购房目的不能实现，双方发生纠纷。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，根据法不溯及既往的原则，应适用当时的法律规定。 本案所涉商品房认购协议先由原购房人刘永杰与开发商河北恩宇房地产开发有限公司签订，因该协议具备商品房买卖合同的主要内容，应视为系已经成立的商品房买卖合同。后刘永杰再将自己的合同权利义务全部转让给原告陈立密，陈立密再与开发商签订了新的认购书。由此围绕原告陈立密的诉讼请求，本案争议系陈立密与刘永杰之间合同权利义务转让合同关系是否有效，刘永杰是否应当返还其加价获取的利益。因出卖人未取得商品房预售许可证明，如购房人与开发商之间主张该协议按照商品房买卖合同的效力进行审查，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，应当按照无效合同处理。该规定主要是为了维护购房人的利益，规范建设工程建筑市场的管理秩序，防范造成买受人基于居住需求的出资风险。但往往双方因各种利益驱使，在开发商房屋未取得商品房预售许可证之前，开发商先与购房者签订类似本案的“购房协议书”。随着社会经济发展，往往出现房屋价格升值的现象，如因未取得商品房预售许可手续，认定认购书无效，可能会损害购房人利益，会使同样违法出卖房屋的开发商获取不当利益，有违诚实信用原则。因此，购房人在不主张按照商品房买卖合同的效力审查认购书的效力时，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，将认购书双方（开发商和购房户）作为等待具备取得商品房预售许可证明后受该协议约束的前提下订立备案商品房买卖合同这一情形衡量，可因出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下认定“认购书”具有预约合同效力，用以保护以居住为目的的购房人利益。 具体到本案，陈立密与刘永杰签订《房屋购买权转让合同》的效力，该合同实质是刘永杰将其签订认购书的权利、义务概括性转让给陈立密，刘永杰收取以实现陈立密转让合同目的的相应收益。因此，对于刘永杰加价转让认购书的行为，因刘永杰的转让行为并非基于居住目的，具备了“商品房建设手续不全，未取得商品房预售许可证”的违法性，并鉴于存在状元府邸项目建设已更换开发商，陈立密与河北恩宇房地产开发有限公司签订的《状元府邸项目内部认购协议》合同目的至今无法实现的事实，足以得出刘永杰取得加价利益部分具有无效性，取得的加价部分利益应当予以返还。又根据刘永杰、陈立密各自签订的《状元府邸项目内部认购协议》具有预约合同效力的特点，以及陈立密明知案涉房产手续不全而与刘永杰签订《房屋购买权转让合同》的过错因素，根据公平和诚实信用原则，衡量当事人各自的过错大小和涉及的转让认购书利益范围，本院酌定刘永杰退还加价款项的90%，即115376（256650-141274=115376元）×90%=103838.4元，另10%即11537.6元由陈立密自负。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》实施之前生效的《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项的规定，判决如下： 一、被告刘永杰于本判决生效之日起十日内返还原告陈立密购房款103838.4元； 三、驳回原告陈立密的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1304元，由原告陈立密负担130元，被告刘永杰负担1174元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  沈朝儒 二〇二一年三月二十三日 书记员  周炳军