上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19469号原告：许家骊，女，1958年5月24日出生。委托诉讼代理人：石某某，住同上。被告：胡志娟,女,1977年7月15日出生,汉族,住上海市徐汇区田林十四村****。原告许家骊诉被告胡志娟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许家骊向本院提出诉讼请求：1、要求解除原被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告返还上海市田林十二村XXX号XXX室房屋；3、要求被告支付延期支付租金的违约金2450元(按所欠租金的150%计算,自2020年4月26日起计算至实际支付之日)；4、要求被告支付房屋使用费，自2020年4月26日起计算至实际返还房屋之日，按月租金4900元计；5、要求被告支付水电燃气费406元；6、要求被告赔偿损坏物品2580元；7、要求被告支付违约金4900元。庭审中，许家骊撤回第二项要求交还房屋的诉讼请求。事实和理由：2019年10月25日,被告因居住需要而与原告签订《房屋租赁合同》,合同约定：原告将其位于上海市徐汇区田林12村XXX号XXX室房屋出租给被告，租期一年，每月租金4900元，合同还约定了支付方式、违约责任等。合同签订后,被告于2020年4月25日后未按期支付租金和水、电、燃气等费用,已构成根本性违约,严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后,被告仍未支付上述费用。因此,根据《房屋租赁合同》第九条第二款之规定,原告于2020年4月30日第一次发出书面告知书,并于2020年5月10日再次通过短信方式发出《解除合同通知书》。二次告知书发出后胡志娟均有信息反馈,并在中介的牵头下双方均同意执行,但第二天胡志娟都反悔了。原告为维护自身合法权益,故诉至法院，要求判如所请。胡志娟辩称，不同意原告的诉请。双方签订合同后，被告于2019年11月6日入住租赁房屋，房屋很脏，被告发现洗衣机不能用，但原告不肯来修，被告自己找人进行维修，修理工说要300元，被告告诉原告情况，原告也不表态到底是同意修还是不修。被告租赁房屋主要用于存放东西和晚上睡觉。之后被告又发现房屋内的空调不能制热，被告朋友本来是想住这个房屋的，但是空调和洗衣机都是坏的，就不住了。被告与原告进行协商，但是原告要求扣除各种费用，被告想将房屋转租他人，原告也不同意。关于合同解除，由法院判决解除。被告于2020年3月底就已经搬离房屋，并要求和原告交接房屋，但是原告不同意。5月份被告去房屋查看，发现房屋门禁卡、门锁等已经更换了，因此原告已经自行收回了房屋，不存在要求被告再返还房屋。被告已经将水电费结清至3月底，不存在欠付。被告没有欠付租金，原告应当将4月1日至25日的租金以及押金退还给被告。被告没有违约，不同意支付违约金，也没有逾期支付租金，不同意支付逾期支付租金违约金。原告已经将房屋收回，被告不清楚物品损失，不同意支付损坏物品费用。本院认定事实如下：许家骊系上海市徐汇区田林十二村XXX号XXX室房屋(房屋用途居住，建筑面积50.08平方米，以下简称涉案房屋)的产权人之一。2019年10月25日，许家骊(甲方，出租方)与胡志娟(乙方，承租方)签订房屋租赁合同，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用；租赁日期自2019年10月26日起至2020年10月25日止,月租金4900元。每叁个月为一期支付,乙方每期租金提前3日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。逾期支付的,每逾期一日,乙方应按当期日租金的150%支付逾期违约金。租赁保证金4900元，租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息返还乙方。租赁期间内发生的水费、电费、煤/燃气费、固定电话费、有线电视费、网络费等房屋使用费用由乙方承担。甲方保证在租赁期内,该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项,乙方应及时通知甲方,甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物,如遇特殊情况,双方协商处理。甲方拒不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担,乙方有权直接从租金中扣除相关费用。乙方有下列情形之一的,甲方可书面通知乙方解除本合同,且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金,给对方造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……⑥乙方逾期不支付租金累计超过3日的;⑦乙方在合同期限届满前,非本合同9.3条款约定情形,提前解除合同的。合同签订后，许家骊向胡志娟交付房屋，胡志娟支付租赁保证金4900元并按约支付租金至2020年4月25日。2019年10月-12月，胡志娟多次发微信给许家骊表示房屋内洗衣机不能使用需要维修。许家骊则表示洗衣机本来就是旧的，修或换与其无关，也不同意在租金里扣除维修费。2020年4月20日，胡志娟向许家骊发送微信表示房子我已经搬出去了，现在找中介转租，有人签三年可以吗？许家骊表示不行，我儿子明年结婚要用。4月22日，胡志娟向许家骊发送微信表示两个空调和洗衣机都不能正常使用，请修理一下，阳台上水龙头一直漏水也请一起修一下。许家骊表示我们是房东，不是保姆，你自己解决，可以叫物业。4月24日，许家骊向胡志娟发送微信表示今天是房租最后一天了，今天不付要收滞纳金了。胡志娟表示尽快修东西，否则影响房租。2020年4月30日，许家骊至涉案房屋大门张贴告知书，向胡志娟提供两个解决方案，并表示若在2020年5月2日前仍然未缴纳房租则视为自动放弃继续承租，即日起解除合同。2020年5月10日，许家骊向胡志娟微信、短信发送告知书，表示胡志娟已经逾期支付租金半个月，房屋租赁合同自动解除，房屋另作他用，如果你有物品在房屋内，请于5月11日来取走(取走前请电话告知)，并做好返还房屋交接工作。胡志娟回复请将房屋内物品修缮完善，否则后果自负。庭审中，许家骊表示其于2020年5月25日发现涉案房屋水电一直在动，觉得不正常，与中介工作人员沟通后，中介找来锁匠，因锁匠无法开锁，就撬门进入，关掉水电、拔掉空调插头；6月6日至涉案房屋安装门锁及摄像头。胡志娟表示其于6月6日发现其已不能进入涉案房屋，故报警。当天，许家骊与胡志娟一同至派出所进行处理，双方未达成一致。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有租赁合同、微信记录等证据证实，本院予以确认。审理中，原告提供了其拍摄于2020年6月6日至8月11日涉案房屋内照片和2020年7月4日接报回执单，证明房屋内物品被被告损坏。被告对此不予认可，其在6月6日发现锁被换，之后的事情不清楚，也没有接到派出所的电话。关于水电煤费用，原告提供了涉案房屋燃气费单据2020年3月102元、2020年5月9元；水费单据2020年4月89.7元、2020年6月79.4元、2020年8月3.4元、2020年10月44.80元；电费2020年4月39.50元、2020年5月18.50元、2020年6月23.10元。被告表示其已经结清3月搬走之前的水电费，如果有出入，大概一两百元，被告愿意补交。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担不利后果。被告抗辩称因原告房屋内的洗衣机空调等不能正常使用，原告不予维修，并非其不愿意继续履行合同。本院认为，双方租赁合同目的是居住，洗衣机等设备损坏不足以导致合同目的无法实现，故被告并无合同解除权，被告逾期支付租金并提前解约，构成违约，故原告主张解除合同、支付合同解除违约金的诉请，具有合同依据，本院予以支持，原告于2020年5月10日发出解除通知，被告于该日收到，本院确认双方合同于该日解除。同时，合同明确约定出租人在租赁期间应保证房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，房屋内设施损坏原告负有维修义务，但本案中原告并未为被告进行维修，基于此原告主张被告承担逾期支付租金的违约金，本院不予支持。被告抗辩称其于2020年3月底搬离房屋，原告早就收回房屋，不应继续支付租金。本院认为，租赁关系解除后被告作为承租人负有将房屋返还出租人的义务，从庭审查明的情况，被告并未与原告办理房屋交接手续或者将房屋钥匙交还原告。被告称原告早已收回房屋的抗辩意见，并无证据证明，本院不予采信。而原告作为出租人在确定合同无法继续履行后，应在合理期限内采取措施收回房屋，防止房屋长期空置，原告已于2020年5月10日发送解除通知，其于5月25日进入涉案房屋查看情况，该日原告实际已控制房屋，故本院确认原告于2020年5月25日收回房屋，被告应支付房屋使用费至该日，对原告主张的之后的房屋使用费，本院不予支持。关于原告主张的物品损失费用，因该些损坏均发现于2020年6月6日原告重新安装门锁之后，并非发生于租赁期间，且原告亦无充分证据证明系被告的行为导致，故本院不予支持。关于原告主张被告支付租赁期间水电煤费406元，因本院确认原告于2020年5月25日收回房屋，而水电费等费用单据与实际发生时间有延后性，故本院支持2020年6月之前的单据费用，2020年8月、10月的水费本院不予支持。被告应支付的费用为361.20元。关于租赁押金，为避免讼累，本院予以一并处理，可按合同约定在执行中进行抵扣。庭审中，原告当庭撤回部分诉请，系当事人自行处分权利，于法无悖，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、许家骊与胡志娟就上海市田林十二村XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；二、胡志娟于本判决生效之日起十日内支付许家骊自2020年4月26日至2020年5月25日的租金及房屋使用费4900元；三、胡志娟于本判决生效之日起十日内支付许家骊水电煤费用361.20元；四、胡志娟于本判决生效之日起十日内支付许家骊合同解除违约金4900元；五、许家骊于本判决生效之日起十日内退还胡志娟租赁押金4900元，此款可与上述第二、三、四项款项抵扣；六、驳回许家骊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计109元，由许家骊负担36元，胡志娟负担73元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐红二〇二一年三月九日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。