文书内容湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂28民终146号上诉人（原审被告）:恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。法定代表人：龙华阶，董事长。委托诉讼代理人：赵龙，男，系恩施华龙村集团公司法务部主任。被上诉人（原审原告）:吴志国，男，土家族，1987年6月3日出生，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：吴晓明，湖北欧兴红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:彭俊琳（系吴志国之妻），女，土家族，1988年2月13日出生，住湖北省来凤县。委托诉讼代理人：吴晓明，湖北欧兴红律师事务所律师。上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人吴志国、彭俊琳商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2020）鄂2827民初1349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：撤销原判，依法改判华龙公司按同地段同类房屋租金（扣除装饰装潢投入和正当合理税赋之后的实际纯收入）标准计算支付逾期交房违约金。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。华龙公司未按时向吴志国、彭俊琳交付房屋的原因是来凤县人民政府违约，解除了与恩施华龙村集团签订的《来凤县龙凤新区投资开发建设合同》；2.一审判决适用法律错误，本案只能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，不能引用其他法律法规，一审判决中违约金的计算标准错误。吴志国、彭俊琳辩称，一审判决违约金以全部房价款100万元按日万分之三计算，符合本案客观事实。故，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。吴志国、彭俊琳向一审法院起诉请求：1.判令华龙公司交付吴志国、彭俊琳购买的华龙城2层209号、3层346号商品房，并办理房产证和土地使用证；2.判令华龙公司向吴志国、彭俊琳支付逾期交房的违约金，按《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任的约定，按日2.5‰计算从逾期交房之日起至交付全部商铺（含办好“两证”）之日止；3.判令华龙公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年6月7日，吴志国、彭俊琳在华龙公司处购买了其开发的华龙城一期一区2层209号、3层346号商品房，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）。吴志国、彭俊琳按照合同第七条的约定一次性支付了全部购房款，华龙公司给其开具了发票。合同第八条逾期付款责任约定：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之5的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款5‰的违约金。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在30日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款2.5‰的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利息计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款2.5‰的违约金。合同约定的交房时间届满，华龙公司未向吴志国、彭俊琳交付房屋，吴志国、彭俊琳多次找华龙公司负责人协商解决未果，故诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴志国、彭俊琳与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定,合法有效，对双方均具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，吴志国、彭俊琳已按照合同约定向华龙公司支付了全部房屋价款，全面履行了合同义务，华龙公司应当按照合同约定履行交付房屋及办证义务，但华龙公司至今未向吴志国、彭俊琳交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。华龙公司庭审中对违约事实予以认可,双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条中明确约定了华龙公司逾期交房后，吴志国、彭俊琳要求继续履行合同时，华龙公司应当承担按买受人支付全部房价款2.5‰计算的违约金责任。现华龙公司抗辩称合同中对其延期履行违约金责任的约定过高，请求法院依法予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合吴志国、彭俊琳因华龙公司逾期交房造成的实际损失情况，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，华龙公司要求减少违约金的抗辩理由成立，依法将违约金计算标准调整为华龙公司以全部房价款100万元按日万分之三计算向吴志国、彭俊琳支付违约金。按照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，违约金的支付期限应自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。故吴志国、彭俊琳请求华龙公司支付从2016年1月20日起至华龙公司向吴志国、彭俊琳交付符合合同约定条件的房屋之日止，应以全部房价款100万元按日万分之三计算违约金，对于超出该数额的部分不予支持。华龙公司关于违约金只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定按照同期银行计收逾期贷款的利率标准计算的抗辩意见不能成立。其理由为：首先，本案双方已经明确约定违约金的计算方式，不存在未约定或约定不明确的情形；其次，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金是指买受方逾期付款应当参照的违约金计算标准，而逾期交付使用房屋的，应当参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，华龙公司庭审中并未提供相关证据。从本州两级人民法院涉及与华龙公司商品房预售合同纠纷案件生效的裁判文书获悉，华龙公司在与宋孝海、田秀云商品房买卖合同纠纷一案中，曾向法院申请委托房地产评估机构对同地段同类房屋租金进行司法鉴定，以便确定违约金的具体数额，但后撤回了鉴定申请。本案中，华龙公司也未提出相关申请。故其抗辩按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的观点缺乏法律依据，同时不能体现违约金的惩罚性，且与吴志国、彭俊琳在签订合同时对华龙公司可能违约后其应享有的预期利益亦不符，故对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行与吴志国、彭俊琳签订的2份《商品房买卖合同（预售）》，并在吴志国、彭俊琳所购房屋具备交付条件时及时交付并办理不动产登记；二、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于判决生效后30日内给吴志国、彭俊琳支付从2016年1月20日起至恩施华龙村集团来凤置业有限公司向吴志国、彭俊琳实际交付房屋之日止的违约金（以全部房价款100万元按日万分之三计算）；三、驳回吴志国、彭俊琳的其他诉讼请求。案件受理费40元，由恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。本院二审期间，华龙公司提交了两组证据，第一组证据：恩施日报2020年6月9日登载的《华龙城一期一区交房公告》、2016年《建筑工程竣工验收报告》复印件、2013年12月30日《测绘报告书》复印件。拟证明交房标准符合双方合同约定，交房日期为2020年6月9日。第二组证据：《商铺租赁合同》复印件三份，拟证明与本案房屋同地段、同类型房屋的出租情况。吴志国、彭俊琳质证认为华龙公司提交的两组证据均不是新证据，达不到其证明目的。本院认为华龙公司提交的第一组证据客观真实，能达到其证明目的，对该组证据予以采信；第二组证据与本案无关联性，对该证据不予采信。经审理查明，吴志国、彭俊琳与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条约定商品房交付条件为“1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”，2016年1月15日华龙公司组织了建设单位、设计单位、地勘单位、施工单位、监理单位共同参加竣工验收，形成了《建筑工程竣工验收报告》并取得了《测绘报告书》。2020年6月9日华龙公司在恩施日报发布《华龙城一期一区交房公告》，内容为“尊敬的来凤华龙城一期一区业主：我公司开发建设的来凤华龙城一期一区华龙商城现已经具备交房条件，现定于2020年6月9日起正式交房。垂询热线：0718-6280999项目地址：来凤县翔凤镇桂花树村18组11号”。一审判决认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，吴志国、彭俊琳与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应全面履行义务。华龙公司上诉称其未按时向吴志国、彭俊琳交付房屋原因是来凤县人民政府解除了与恩施华龙村集团签订的《来凤县龙凤新区投资开发建设合同》，根据合同相对性原则，来凤县人民政府并非涉案《商品房买卖合同（预售）》当事人，华龙公司该上诉理由不能成立，华龙公司未按期向吴志国、彭俊琳交房已构成违约，应承担违约责任。另，华龙公司提交的《商铺租赁合同》并非有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，不能作为本案违约金计算的依据，一审判决根据公平原则和诚实信用原则，依法将违约金标准调整为华龙公司以全部房价款100万元按日万分之三计算并无不当，华龙公司已于2020年6月9日在恩施日报发布《华龙城一期一区交房公告》，在华龙公司发布交房公告时，涉案房屋已经达到了合同约定的交房条件，故吴志国、彭俊琳主张的逾期交房时间应截至2020年6月9日止，一审判决认定华龙公司逾期交房的时间错误，本院予以纠正。综上，华龙公司上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省来凤县人民法院（2020）鄂2827民初1349号民事判决；二、恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行与吴志国、彭俊琳签订的2份《商品房买卖合同（预售）》并及时办理不动产登记；三、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于判决生效后30日内给吴志国、彭俊琳支付从2016年1月20日起至2020年6月9日止的违约金（以全部房价款100万元按日万分之三计算）；四、驳回吴志国、彭俊琳的其他诉讼请求。一审案件受理费80元，二审案件受理费4300元，均由上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郜帮勇审判员  侯著韬审判员  杨 芳            本件与原件核对无异      二〇二一年三月十七日法官助理向周艳书记员杨亚琼