新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终71号   上诉人（原审被告）：新疆恒润实业有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）北京南路370号银通大厦9楼。   法定代表人：李成功，新疆恒润实业有限公司董事长。   委托诉讼代理人：向红玲，女，新疆恒润实业有限公司法务总监。   委托诉讼代理人：王柳懿，女，新疆恒润实业有限公司职员。   被上诉人（原审原告）：马风林，男，1986年12月10日出生，回族，中国南方航空公司新疆分公司飞行部飞行员，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。   被上诉人（原审原告）：阿莉娅·艾合买提，女，1990年10月19日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市经济技术开发区。   以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张萌，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。   上诉人新疆恒润实业有限公司（以下简称恒润公司）因与被上诉人马风林、阿莉娅·艾合买提商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初2171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭于2021年1月11日公开开庭进行了审理。上诉人恒润公司的委托诉讼代理人向红玲、王柳懿，被上诉人马风林及被上诉人马风林、阿莉娅·艾合买提的共同委托诉讼代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   恒润公司上诉请求：撤销一审判决第三、四项；改判恒润公司不支付利息61,512.91元及2019年12月31日至购房款全部还清之日的利息；改判恒润公司不赔偿926,690元。事实和理由：一、一审认定事实不清。一审中马风林、阿莉娅·艾合买提举证证明在2019年9月6日向我公司通过公证方式进行催告，要求我公司在20日内交付房屋并协助办理银行按揭贷款手续，但我公司至今未收到该通知函，马风林、阿莉娅·艾合买提也未能提交有效证据证明我公司收到该通知函。二、一审适用法律有误。我公司出售房屋时，销售人员已经如何告知马风林、阿莉娅·艾合买提涉案房产暂时不能办理网签，马风林、阿莉娅·艾合买提对房屋现状明知，故双方均同意先签订《商品房预售合同》，后期再办理房产的网签备案手续。故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十五条规定应当赔偿的情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，即我公司没有故意隐瞒房屋现状的情形，故本案不适用双倍赔偿。三、涉案房屋是在建工程，双方在签订《商品房预售合同》时约定了迟延交房违约金，一审判决按照银行贷款利率支付利息无事实及法律依据。综上，一审认定事实不清，证据不足，适用法律有误，请求撤销一审判决，查明事实，依法改判。   马风林、阿莉娅·艾合买提辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。在一审庭审中，恒润公司已经自认涉案房屋因抵押贷款登记在第三人名下，但仍然出售给马风林、阿莉娅·艾合买提的情形符合支付一倍赔偿金的条件。另外，在本案诉讼之前，恒润公司已经因为其他房屋重复抵押被判决承担了赔偿金，在此情况下其依然违反法律规定，存在故意隐瞒的主观恶意，一审法院认定一倍赔偿金正确。双方合同中并未约定因恒润公司原因导致合同解除后的违约责任，故一审按照法律规定计算资金占用利息损失正确。   马风林、阿莉娅·艾合买提向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的合同编号为2018预0045911号《商品房预售合同》；2.判令恒润公司返还已付购房款926,690元；3.判令恒润公司支付利息至还清款项止（从2018年7月20日计算至2019年12月30日，暂计80,432元，926,690元×6%÷365天×528天)；4.判令恒润公司支付赔偿金926,690元。   一审法院认定事实：2018年7月19日,马风林、阿莉娅·艾合买提与恒润公司签订《商品房预售合同》,合同约马风林、阿莉娅·艾合买提购买恒润公司位于乌鲁木齐市新市区房屋,建筑面积235.13平方米,房屋总价3,056,690元,首付款为926,690元,剩余房款通过银行贷款支付。约定房屋交付期限为2018年12月30日前将房屋交付马风林、阿莉娅·艾合买提使用。恒润公司于2018年6月7日及2018年7月19日向马风林、阿莉娅·艾合买提出具收据,合计收到马风林、阿莉娅·艾合买提交付的首付购房款926,690元，恒润公司未按期向马风林、阿莉娅·艾合买提交付房屋,涉案房屋至今未竣工验收。   一审法院认为，马风林、阿莉娅·艾合买提与恒润公司签订的《商品房预售合同》合法有效。恒润公司辩称合同第九条排除了马风林、阿莉娅·艾合买提的解除权,一审认为双方合同第九条约定了逾期交房的违约金的计算方式,但不能因此而排除马风林、阿莉娅·艾合买提依法解除合同的权利,故对恒润公司关于合同排除了马风林、阿莉娅·艾合买提的解除权的辩称不予采信。恒润公司辩称因合同约定的交房时间为2018年12月30日,所以马风林、阿莉娅·艾合买提要求解除合同已超出了一年的除斥期间,一审法院认为,除斥期间应从解除权发生之日起计算,而合同约定的交房时间不等于解除权发生之日,故对恒润公司该辩称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条:有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条:根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。本案马风林、阿莉娅·艾合买提于2019年9月6日向恒润公司通过公证进行了催告,要求恒润公司在20日内向马风林、阿莉娅·艾合买提交付房屋并及时协助办理房屋银行按揭贷款手续，否则马风林、阿莉娅·艾合买提将依法解除合同。恒润公司抗辩未收到催告通知书,但马风林、阿莉娅·艾合买提提供的公证书载明公证人员到恒润公司注册地及实际办公场所均进行送达催告通知书，因无人签收,故进行了张贴。另本案立案后，恒润公司于2020年4月29日已收到本案诉状，至今恒润公司仍未履行合同交付房屋等义务，已超过了合理的期限。故马风林、阿莉娅·艾合买提要求解除《商品房预售合同》的诉讼请求符合法定的解除条件,予以支持,恒润公司应返还马风林、阿莉娅·艾合买提已付购房款926,690元。对于马风林、阿莉娅·艾合买提要求恒润公司支付从2018年7月20日计算至2019年12月30日的利息80,432元并要求支付至还清之日为止的请求,马风林、阿莉娅·艾合买提要求按年利率6%并无依据,对于2018年7月20日至2019年8月20日的利息,参照年利率4.75%进行计算,对于2019年8月20日至2019年12月30日,参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算,综上以恒润公司收取的购房款926,690元为计算基数，对于2018年7月20日计算至2019年12月30日的利息,一审法院支持的数额为61,512.91元。对于2019年12月31日至购房款全部还清之日的利息,按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算。关于马风林、阿莉娅·艾合买提要求恒润公司支付马风林、阿莉娅·艾合买提赔偿金926,690元的诉讼请求,马风林、阿莉娅·艾合买提举证及恒润公司自认可以证实涉案房屋在向马风林、阿莉娅·艾合买提出售前已经抵押，恒润公司抗辩马风林、阿莉娅·艾合买提举证不能证明该主张，不予采信。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，马风林、阿莉娅·艾合买提该请求符合法律规定,故予以支持。一审判决:一、解除2018年7月19日马风林、阿莉娅·艾合买提与新疆恒润实业有限公司签订的合同编号为2018预0045911号的《商品房预售合同》；二、新疆恒润实业有限公司返还马风林、阿莉娅·艾合买提购房款926,690元。三、新疆恒润实业有限公司支付马风林、阿莉娅·艾合买提2018年7月20日至2019年12月30日的利息61,512.91元并支付2019年12月31日至购房款926,690元全部还清之日的利息（以购房款926,690元中的未还数额为计算基数，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算);四、新疆恒润实业有限公司赔偿马风林、阿莉娅·艾合买提926,690元。   二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。   另查明：涉案房屋自2015年5月15日起预告登记在武涛名下。   另查：《商品房预售合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2.双方同意出卖人逾期90日-180日按月利率万分之0.5赔付违约金；双方同意出卖人逾期180日以上按月利率万分之1赔付违约金；双方同意出卖人逾期未满90日的不承担违约金”。   再查：涉案房屋仍在建设中。   本院认为，一、本案当事人对一审判决解除双方签订的《商品房预售合同》及返还已付购房款926,690元均无异议，本院予以确认。恒润公司上诉所称通知函的送达问题系一审中恒润公司抗辩称不应解除合同的理由，因本案当事人对合同解除均无异议，故对恒润公司关于通知函的相关上诉理由，本院不予审查。   二、关于恒润公司是否应向马风林、阿莉娅·艾合买提支利息损失。因恒润公司未按照合同约定向马风林、阿莉娅·艾合买提交付房屋导致双方签订的合同解除，恒润公司存在违约事实，应当向马风林、阿莉娅·艾合买提赔偿损失。关于逾期交房的违约责任，在双方签订的合同中虽然有约定，但该约定并未明确计算标准，故不能作为本案中认定逾期交房违约损失的依据。因马风林、阿莉娅·艾合买提向恒润公司交付房款，其房款被恒润公司占用，故一审法院认定利息损失数额并无不当，本院予以确认。对恒润公司上诉称应当按照双方约定确定迟延交房违约金，本院不予采信。   三、关于恒润公司是否应当向马风林、阿莉娅·艾合买提赔偿926,690元。一审中马风林、阿莉娅·艾合买提以恒润公司逾期交房且房屋尚未建成无法居住为由及恒润公司故意隐瞒涉案房屋已于2015年5月15日出卖并预售登记备案在案外人武军名下为由，要求恒润公司承担已付房款一倍的赔偿责任。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖人第三人。”本院认为，首先，根据查明的事实，关于涉案房屋恒润公司与马风林、阿莉娅·艾合买提签订《商品房预售合同》之后，并未将该房屋又出卖给他人；其次，涉案房屋至今仍在建设当中，且仅预告登记在武军名下，该预告登记并不能产生物权变动或物权确认的法律后果，武军并非涉案房屋的所有权人，该预告登记并不必然导致马风林、阿莉娅·艾合买提无法取得涉案房屋所有权的法律后果。马风林、阿莉娅·艾合买提因恒润公司未按期交房要求解除双方签订的《商品房预售合同》，该事由并非法律规定的可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的情形，故马风林、阿莉娅·艾合买提要求恒润公司支付已付购房款一倍的赔偿金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，应不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”经查，涉案房屋属于在建房屋，并未办理抵押登记，故抵押权并未设立。一审法院以当事人自认认定涉案房屋存在抵押属于认定事实不清。一审法院以涉案房屋存在抵押为由适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第九条规定处理本案，系适用法律错误。   综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以改判。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初2171号民事判决第一、二、三项即：解除2018年7月19日马风林、阿莉娅·艾合买提与新疆恒润实业有限公司签订的合同编号为2018预0045911号的《商品房预售合同》；新疆恒润实业有限公司返还马风林、阿莉娅·艾合买提购房款926,690元；新疆恒润实业有限公司支付马风林、阿莉娅·艾合买提2018年7月20日至2019年12月30日的利息61,512.91元并支付2019年12月31日至购房款926,690元全部还清之日的利息（以购房款926,690元中的未还数额为计算基数，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算);   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2020）新0104民初2171号民事判决第四项即：新疆恒润实业有限公司赔偿马风林、阿莉娅·艾合买提926,690元；   三、驳回马风林、阿莉娅·艾合买提要求新疆恒润实业有限公司赔偿926,690元的诉讼请求。   上述款项新疆恒润实业有限公司应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审诉讼标的1,933,812元，支持标的988,202.91元，占诉讼标的的51.1%，一审案件受理费11,102.15元（马风林、阿莉娅·艾合买提已预交），由马风林、阿莉娅·艾合买提负担48.9%即5,428.95元，由新疆恒润实业有限公司负担51.1%即5,673.2元；二审上诉标的988,202.81元，改判支持标的926,690元，占上诉标的的93.78%，二审案件受理费13,682.03元（新疆恒润实业有限公司已预交），由马风林、阿莉娅·艾合买提负担93.78%即12,831.01元,由新疆恒润实业有限公司负担6.22%即851.02元。   本判决为终审判决。   审  判  长   张惠君   审  判  员   谭建艳   审  判  员   黄淑梅   二 〇 二 一 年 三 月 二 十 五 日   书  记  员   杨文新