北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京01民终1558号上诉人（原审被告）：西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区拱辰大街98号2层0201-115。法定代表人：桑光宾，总经理。委托诉讼代理人：李治，北京柏枫臻信律师事务所律师。委托诉讼代理人：剧宏波，北京柏枫臻信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡飏，女，1974年6月24日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘浩（胡飏之夫），住北京市石景山区。上诉人西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司（以下简称中信国安公司）因与被上诉人胡飏房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初12395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范磊独任审理，于2021年2月23日公开开庭审理了本案。上诉人中信国安公司的委托诉讼代理人李治、剧宏波，胡飏的委托诉讼代理人刘浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中信国安公司上诉请求：撤销一审判决，驳回胡飏的全部诉讼请求。事实和理由：1.中信国安公司将《资产委托管理服务合同》中的权利义务概括转让给上海数泡公寓管理有限公司（以下简称数泡公司），发生法律效力。2.数泡公司向胡飏支付了3个月的租金的证据、中信国安公司与数泡公司签订的《托管业务合作协议》能够证明《资产委托管理服务合同》中的权利义务已经概括转移给数泡公司。3.数泡公司与胡飏配偶刘浩之间的录音中的下列线索可以反映出《资产委托管理服务合同》中的权利义务已经概括转移给数泡公司：数泡公司将北京市昌平区502室（以下简称涉案房屋）转租赚取差价；胡飏要求数泡公司支付小区水电改造的费用；数泡公司不同意支付改造费用，导致涉案房屋无法转租，数泡公司停止支付房租；数泡公司以其未与胡飏签署合同为由，诱使胡飏寻求与中信国安公司解除合同。胡飏辩称，同意一审法院的判决，不同意中信国安公司的上诉请求和理由。胡飏向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《资产委托管理服务合同》解除，解除时间为2019年11月提起诉讼时起诉状送达之日；2.中信国安公司支付合同中房屋空置期应扣减天数的房租2163元；3.中信国安公司按照6489元／月的标准向胡飏支付2019年11月1日至2020年7月2日的房租51912元；4.中信国安公司向胡飏支付违约金12978元；5.中信国安公司向胡飏支付开锁及门锁更换费用1206元、拆除隔断费用900元、重新铺设电路费用3400元、水费15元、煤气灶软管安装费70元、煤气卡重新补办工本费10元，以上共计5601元；6.中信国安公司支付胡飏误工费、交通费共计500元。一审法院认定事实：2018年9月1日，甲方胡飏与乙方中信国安公司签订《资产管理服务合同》，合同主要约定：甲方委托乙方管理运营的房屋位于某楼某单元502；甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；协议管理期限自2018年9月1日起至2023年11月29日止，若甲方晚于本协议约定的交付日期将标的资产交付乙方，则管理期间应顺应相应天数；管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期；甲方应当在本合同约定的交付日，即2018年9月1日交付标的资产；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6300元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3％；在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意空置期不取得收益；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益，增值收益归乙方所有；双方认可自2018年9月1日始计算收益，每个履约年度内每3个月为一次结算周期……。合同第六条关于合同解除及续期，双方约定，乙方迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的，或将标的资产擅自委托给第三方租赁管理机构的，甲方有权随时单方解除合同。合同第七条关于违约责任及争议解决办法，双方约定，乙方违反本合同第6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件2资产委托管理期限与预期收益，双方约定第1年合同期（2018年9月1日至2019年9月30日）预期收益为6300元／月，合同租约中自2018年9月1日至2018年9月30日为甲方给予乙方的空置期；第2年合同期（2019年10月1日至2020年10月30日）预期收益6489元／月，合同租约中自2019年10月1日至2019年10月30日为甲方给予乙方的空置期。合同签订后，胡飏将涉案房屋交付于中信国安公司，涉案房屋租金交付至2019年9月30日，其中2019年6月30日至2019年9月30日房屋租金由数泡公司向胡飏汇入，胡飏认为该笔租金系数泡公司代中信国安公司支付，中信国安公司称系三方达成协议，租赁关系变更为胡飏与数泡公司，故由数泡公司支付房屋租金。为证明其主张，中信国安公司提供数泡公司工作人员与胡飏爱人刘浩联系的电话录音，数泡公司工作人员提出因小区物业要改造，因此要解除合同，并提出“给您到国安家这边去商量咱们怎么解决，他们要给你签一个解约协议”，电话中双方未就解约事宜达成一致。2019年，胡飏诉至法院，要求解除与中信国安公司签订的《资产委托管理服务合同》。法院于2019年12月19日将起诉状送达中信国安公司。2020年7月2日，法院组织双方当事人进行庭前询问，双方均否认与数泡公司有合同关系，均称无法联系数泡公司。中信国安公司称现在没有使用涉案房屋、房屋内无公司的物品，之后胡飏收回房屋、并撤回起诉，称因交接房屋后发生了新的损失，故等待损失明确后另行起诉至法院。胡飏更换门锁共花费1206元、拆除隔断花费900元、补办门禁卡花费10元。同时胡飏陈述，因中信国安公司装修电路有问题导致部分电器无法运行，重新铺设供电线路花费3400元、煤气软管损坏更换花费70元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，胡飏与中信国安公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。中信国安公司辩称承租人已变更为数泡公司，但变更承租人需由出租人同意，现胡飏对此并不认可，且在中信国安公司提交的数泡公司工作人员与胡飏爱人刘浩的录音中，仍然陈述“到中信国安公司商量解决”，法院对中信国安公司的该项辩称不予采信。现中信国安公司未按照合同约定支付租金，胡飏有权解除合同。合同应自通知到达对方时解除，中信国安公司于2019年12月19日收到法院送达的起诉状，视为其已接到解除通知，双方的合同于当日解除。2020年7月2日胡飏收回房屋，中信国安公司应支付欠付的房屋租金，胡飏要求支付房屋租金51912元，有事实及法律依据，法院予以支持。合同解除系由于中信国安公司未按约定交纳租金导致，胡飏要求其承担违约金有事实及法律依据，法院予以支持。考虑到违约金足以弥补空置期的损失，对于胡飏要求中信国安公司支付空置期房屋租金损失的诉讼请求法院不予支持。中信国安公司虽辩称小区内上下水改造导致了合同不能继续履行，但在其未按约定交纳租金时，并无证据显示小区改造导致房屋无法使用，对中信国安公司的该项辩称，法院不予采信。庭前法院组织双方交接时，中信国安公司未提供房屋的智能门锁密码、煤气卡、未拆除房屋内隔断，导致胡飏更换门锁、补办煤气卡，胡飏要求中信国安公司承担开锁、补办煤气卡、拆除隔断费用有事实及法律依据，法院予以支持。胡飏要求中信国安公司承担铺设电路费用、煤气灶更换软管费用，但并未提供证据证明该两项费用系中信国安公司承租期间使用不当导致，对该两项请求法院不予支持。胡飏要求中信国安公司承担水费15元，但其提供的票据无法证明水费的发生日期，对其该项请求法院不予支持。胡飏要求中信国安公司承担误工费、交通费无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零四条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、确认胡飏与西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司签订的《资产委托管理服务合同》于2019年12月19日解除；二、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付胡飏2019年11月1日至2020年7月2日的房屋租金51912元；三、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付胡飏违约金12978元；四、西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起十日内支付胡飏更换门锁费用1206元、拆除隔断费用900元、煤气卡10元，以上共计2116元；五、驳回胡飏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡飏与中信国安公司签订的《资产管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。中信国安公司主张《资产委托管理服务合同》中的权利义务已经概括转移给数泡公司，其应当举证证明经过了胡飏的同意。胡飏直接收取数泡公司租金的行为亦不能推定胡飏同意权利义务概括转移给数泡公司；胡飏配偶与数泡公司员工的录音亦不能证明胡飏同意权利义务概括转移给数泡公司；胡飏并不认可其同意变更承租人；中信国安公司提交的数泡公司工作人员与胡飏爱人刘浩的录音中，仍然陈述“到中信国安公司商量解决，他们要给你签一个解约协议”。基于前述情况，应认定中信国安公司的证据不足以证明胡飏同意中信国安公司在《资产委托管理服务合同》中的权利义务概括转移给数泡公司，应由中信国安公司承担相应的不利后果。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。1.中信国安公司未按照合同约定支付租金，触发了《资产委托管理服务合同》的合同解除条款，胡飏有权利解除合同。胡飏的起诉状于2019年12月19日送达中信国安公司，《资产委托管理服务合同》于该日解除。2.胡飏主张中信国安公司支付2019年11月1日至2020年7月2日的费用，而中信国安公司并未支付2019年11月1日之后的费用，而胡飏2020年7月2日收回的房屋，故胡飏该项主张，于法有据，应予支持。3.合同解除系由于中信国安公司未按约定交纳租金导致，胡飏要求其承担违约金有事实及法律依据，应予以支持。4.法院组织双方交接时，中信国安公司未提供房屋的智能门锁密码、煤气卡、未拆除房屋内隔断，导致胡飏需承担开锁费用、补办煤气卡费用、拆除隔断费用，中信国安公司应予赔付。综上所述，西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7321元，由西藏中信国安房地产项目管理有限公司北京分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  范 磊二〇二一年三月十七日法官助理  李昊婷书 记 员  李佳星