福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽0526民初640号 原告：泉州市佳虔物业服务有限公司，住所地德化县龙浔镇湖中路。 法定代表人：梁仕丁，任公司总经理。 委托诉讼代理人：刘春杜，该公司职员。 委托诉讼代理人：徐石榴，该公司职员。 被告：林文柱，男，1973年1月24日出生，汉族，住福建省德化县。 原告泉州市佳虔物业服务有限公司（以下简称：佳虔物业公司）与被告林文柱物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳虔物业公司的委托诉讼代理人徐石榴到庭参加诉讼，被告林文柱经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佳虔物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付XX小区XX幢XXX室自2017年1月1日-2019年12月31日止物业管理费人民币3792元，自2016年10月1日-2019年12月31日止公摊水电费人民币531元，自2017年4月1日至2020年11月30日违约金人民币557.83元，(总计：4880.83元)；二、判令被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由：德化县XX小区XX幢XXX室（建筑面积为117.14平方米）的业主为林文柱，其于2014年交房入住。原告按照《福建省物业服务合同》及相关法律法规履行了所约定的物业服务，但被告林文柱自2017年1月起至今便无故拖欠物业管理费及公摊水电费。原告打电话、发短信息、上门催讨、寄送缴纳物业管理费通知书等方式多次向被告催讨物业管理费，但其未予理睬。具体欠费数额为：自2017年1月1日至2019年12月31日止，被告共拖欠物业管理费3792元，自2016年10月1日至2019年12月31日止，被告共拖欠公摊水电费531元，两项费用合计：4323元。此外，根据《福建省物业服务合同》第十四条第二款第二项“业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照违约之日起日千分之三的标准向乙方支付违约金。”的约定，原告只按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算被告所拖欠物业管理费的违约金，截止至2020年11月30日被告应支付违约金557.83元。被告应支付物业管理费、公摊水电费、违约金共计4880.83元，为此，原告特向法院提起诉讼。 林文柱未答辩，未提交任何证据材料。 本院经审理认定事实如下： 一、2016年6月17日，德化县XX小区业主委员会（以下简称：XX业主委员会，甲方）与佳虔物业公司（乙方）签订《福建省物业服务合同》（以下简称：物业服务合同），即由乙方对甲方的XX小区实行物业服务，合同期为3年（2016年7月1日起至2019年6月30日止）。该合同包含如下约定：第七条第二款中的“1、物业服务收费标准如下（按照建筑面积计算，本收费标准不含公共水电分摊费：（1）高层住宅：0.90元/月.平方米……2、配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照政府部门规定的相关文件执行。”第七条第四款“（四）物业服务费从物业交付买受人之日起按季度收取。业主应于每季度的第1个月20日前向乙方支付物业服务费。”第七条第十款“（十）物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担：业主自用的由业主承担；乙方使用的由乙方承担；公共使用的由业主按实分摊。”第十四条违约责任中的“（二）……业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照违约之日起日千分之三的标准向乙方支付违约金。” 合同签订后，原告按约履行物业管理服务。合同期满后，因XX业主委员会未及时换届选举，由乙方继续履行物业服务合同。XX业主委员会于2019年11月27日通知原告于2019年12月30日前作好一切交接工作。佳虔物业公司实际提供物业服务至2019年12月31日止。 二、林文柱系德化县XX小区XX幢XXX室（面积117.14㎡）的业主，其在居住管理使用该套房期间，拖欠2017年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费3792元，以及自2016年10月1日至2019年12月31日止的公摊水电费531元，合计4323元。 三、2020年12月2日，佳虔物业公司发送短信息向林文柱催讨物业管理费共计4323元，并请于2020年12月5日前交清。2020年12月7日，佳虔物业公司又以挂号邮寄的方式向林文柱送达“缴纳物业管理费通知书”，催讨物业服务费，并在翰林府邸2幢1203室门外张贴“缴纳物业管理费通知书”，但林文柱至今仍未支付。 四、佳虔物业公司请求林文柱支付的违约金557.83元，具体为：1.自2017年4月1日起至2019年9月30日止以每月拖欠的物业管理费（不包括公摊水电费）为基数，按月利率5.15‰计算；2.自2019年10月1日起至2020年11月30日止以每月拖欠的物业管理费（不包括公摊水电费）为基数，按月利率4.71‰计算。 上述事实，有佳虔物业公司提供的证据：1．物业服务合同、关于中止物业服务合同的通知各一份；２．2016年、2017年、2018年、2019年、2020年拖欠物业管理各项费用违约金明细表各一份；3．缴纳物业管理费通知书及其挂号邮寄的信封（照片）各一份；4.德化邮政局出具的国内挂号信函收据一份；5.张贴在XX小区XX幢XXX室外的“缴纳物业管理费通知书”及林文柱拖欠物业费清单的照片一份；6.向林文柱发送短信息的截图一份。以及原告委托诉讼代理人在法庭上的陈述为据。本院予以确认。 本院认为，佳虔物业公司与XX业主委员会签订的《福建省物业服务合同》及物业服务合同实际履行至2019年12月31日止，系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力的规定。在本案中，翰林府邸业主委员会（代表业主）与佳虔物业公司签订的物业服务合同，对XX小区的所有业主（包括林文柱）具有约束力，即林文柱作为XX小区XX幢XXX室的业主应当根据案涉的物业服务合同的约定支付物业服务费用和公摊水电费。故原告要求被告支付拖欠的物业管理费和公摊水电费合计4323元，有事实和法律依据，本院予以支持。此外，根据物业服务合同第十四条违约责任中关于“按照违约之日起日千分之三的标准向乙方支付违约金”的规定，林文柱拖欠物业管理费已构成违约，依法应承担包括支付违约金在内的违约责任，原告主张被告支付的违约金为557.83元，合法合理，本院予以支持。林文柱经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、质证、辩论等权利，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 林文柱所欠泉州市佳虔物业服务有限公司的物业管理费和公摊水电费计4323元，以及违约金557.83元，限于本判决生效后十日内付清。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由林文柱承担。限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  童宝捷 二〇二一年三月九日 书记员  周彩霞 速录员  陈丽美 附：主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 德化县人民法院官方微信、微博二维码 ←官方微信官方微博→←官方微信官方微博→