贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3745号 原告：张瑞，女，1990年2月11日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：幸运，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周盛君，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，系公司董事长。 原告张瑞与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预售合同纠纷，本院2021年2月23日受理后，依法适用简易速裁程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞的委托诉讼代理人幸运、周盛君到庭参加诉讼，被告福明房开公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求具体为：1．判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为原告张瑞办理位于毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户改造建设项目第（17）18层5号房屋的所有权转移登记并向原告张瑞交付不动产权证书；2．判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向原告张瑞支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金暂计人民币100,364元（违约金数额分别以426,288元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%标准，从2017年2月1日起计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际交付房屋不动产权证书之日止）；3．本案诉讼费由被告负担。 本院查明如下案件要素：2016年8月16日，原告与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市双树路双树˙望城滨河片区城市棚户区改造建设项目第（17）18层5号房，建筑面积123.38平方米，房屋总价款为426,288元的住宅出卖给原告，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年10月31日前；转移登记：出卖人承诺于/前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；其他有关事项约定如下：由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告福明房开公司支付了全部购房款。2017年2月6日，被告福明房开公司将涉案房屋交付给原告。涉案商品房至今仍未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 另查明：涉案商品房首付款（106,288元）支付时间为2016年8月16日，公积金贷款(320,000元)支付时间为2018年12月26日。 上述事实，有当事人的陈述及提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原与被告福明房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告按约定履行了付款义务，被告福明房开公司应按约定履行办理涉案商品房不动产权证书的义务，逾期则应向原告支付相应的违约金。 就原告要求被告福明房开公司办理涉案商品房权属证书的诉请，涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告福明房开公司办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告福明房开公司取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行主张权利。 就逾期提交办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。涉案《商品房买卖合同》未就被告福明房开公司取得涉案商品房初始登记的时间及被告福明房开公司将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的时间进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的可以参照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”被告福明房开公司应从交房之日起90日内将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。原告收到案涉房屋的时间为2017年2月6日。根据前述司法解释的规定，则被告应于交房之日起90日（2017年5月7日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，则违约金应当从2017年5月8日起计算，但原告在2017年5月8日前只支付首付款106,288元，于2018年12月26日才办理至公积金贷款支付被告320,000元，故原告诉请的该项违约金应分别以原告已付购房款为基数，按付款时间分段起算。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”并参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”及因利率市场化改革，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月20日(遇节假日顺延)公布贷款市场报价利率，故从2019年8月20日起，贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的规定，本案中，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑2017年5月8日至2019年8月19日期间的逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日起的逾期贷款利息可以按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。综上，被告福明房开公司向原告支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金计算方式为：以106,288元为基数，自2017年5月8日起至2018年12月26日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以426,288元为基数，自2018年12月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止。 被告福明房开公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张瑞支付逾期办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金的计算方式为：以106,288元为基数，自2017年5月8日起至2018年12月26日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；以426,288元为基数，自2018年12月27日起至2019年8月19日，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告福明房开公司向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止； 二、驳回原告张瑞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,154元，由原告张瑞负担437元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担717元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  潘兴荣 二〇二一年三月二十三日 书记员  谢媛媛