广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8244号上诉人（原审被告）：陈卫东，男，汉族，1968年9月4日出生，住安徽省安庆市望江县×××××××××××××，公民身份号码为340××××××××××××919。上诉人（原审被告）：汪长结，男，汉族，1966年4月19日出生，住安徽省安庆市望江县×××××××××××××，公民身份号码为342××××××××××××915。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：郑德能，广东达乐律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：袁文利，广东达乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁李松，男，汉族，1944年12月2日出生，住广东省东莞市×××××××××，公民身份号码为442××××××××××××438。委托诉讼代理人：袁锦良，广东众坚律师事务所律师。上诉人陈卫东、汪长结因与被上诉人袁李松租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初3329号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2020年7月3日作出（2020）粤1973民初3329号民事判决：一、确认袁李松与陈卫东、汪长结于2016年2月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、限陈卫东、汪长结在判决发生法律效力之日起七日内向袁李松支付占有使用费653000元及利息（以653000元为本金，按年利率6%从2020年2月12日计算至实际清偿之日止）；三、驳回袁李松的其他诉讼请求。案件一审受理费10330元，由袁李松负担30元，陈卫东、汪长结负担10300元。受理费袁李松已预交。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初3329号民事判决书。上诉人陈卫东、汪长结上诉请求：（一）撤销一审判决，改判陈卫东、汪长结无需向袁李松支付占有使用费653000元及利息；（二）袁李松承担本案一审及二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，陈卫东、汪长结不存在拖欠租金653000元的事实。1.陈卫东、汪长结一直陈述每月租金为40000元/月，一审法院在“查明事实”部分认定“陈卫东、汪长结主张2016年双方协商将租金变更为50000元/月，其中5月及11月金额为50000元，8月为49000元。袁李松确认收到上述款项，但主张双方并未协商变更租金金额”没有依据。2.对于袁李松主张拖欠的租金653000元。袁李松于一审第一次庭审时无法就前述653000元的构成进行说明，仅陈述陈卫东、汪长结从2018年8月开始拖欠租金，且坚称没有与陈卫东、汪长结就租金达成过调整；袁李松于第二次庭审时补交“租金计算清单”及部分“收款收据”，对653000元的构成进行了拼凑，并改口声称陈卫东、汪长结从2017年11月就拖欠租金，租金有过调整，调整为69000元/月。在袁李松一审两次庭审陈述不一致的情况下，一审法院依然相信袁李松并得出了“未协商变更”的结论不当。3.退一万步来讲，假设“收款收据”是真实的，因袁李松补交的“收款收据”是连续的、之前拖欠的金额在陈卫东、汪长结每月交付租金后都进行了冲抵，故应以最后日期即2019年4月20日袁李松出具的“收款收据”来认定陈卫东、汪长结所拖欠租金的金额。据此，陈卫东、汪长结“拖欠”的金额应是2.1万元（2018年9月租金，袁李松于2019年4月20日出具收据）+6.9万元/月×8个月（2018年10月至2019年5月的租金）=57.3万元，而不是袁李松诉求的653000元。4.陈卫东、汪长结每月交付的租金都是整数40000元，而袁李松主张租金调整为69000元，则每月进行租金“冲抵”时，对应月份所拖欠的租金应含有以千为单位的金额，袁李松提交的“收款收据”显示欠款有以千为单位的金额，而袁李松补交的“租金计算清单”却显示“2017年11月份欠30000元、12月50000元”，并无以千为单位的金额，两者相矛盾，“租金计算清单”与前述事实不符，可以反映袁李松主张拖欠653000元的数额是拼凑出来的。在此情况下，一审法院直接采信袁李松单方制作的“租金计算清单”有误。5.袁李松仅因上一手租客“拖欠租赁费超过半个月”就解除与其签订的租赁合同，按照袁李松的主张陈卫东、汪长结从2016年开始就每月拖欠袁李松29000元租金且拖欠长达三年之久、总计数额巨大，而袁李松却直到2019年才起诉，不符合常理，也不符合其前述处事习惯。可见袁李松主张每月租金为69000元与实际情况并不符合。实际情况是，陈卫东、汪长结与袁李松早就协商好变更月租金标准为40000元，虽双方并未在合同中明示，但陈卫东、汪长结长达三年多的履约行为足以证明袁李松同意了月租金调整为40000元/月。二、一审法院不予准许陈卫东、汪长结追加案涉租赁物承租合伙人作为第三人的申请，程序违法。案涉租赁物自2013年1月至今均系用于陈卫东、汪长结、吴志红等共十二人合伙经营常平公馆，因此，应追加吴志红等案涉租赁物其他承租合伙人十人作为本案第三人参与诉讼。一审法院未写明不同意追加第三人的法律依据也未就是否同意追加第三人给予陈卫东、汪长结裁定书，程序违法。三、若存在拖欠租金的情况，因本案租赁关系的承租人并不仅有陈卫东、汪长结，还有承租合伙人吴志红等申请追加的第三人，故偿还义务不应仅限于陈卫东、汪长结，还有申请追加的第三人吴志红等即其他承租合伙人十人。四、由于案涉租赁合同无效，陈卫东、汪长结将另案起诉袁李松，主张退还租赁保证金150000元，赔偿装修、设备设施、家具的损失500多万元。被上诉人袁李松辩称：一、一审法院认定陈卫东、汪长结拖欠袁李松占有使用费事实清楚，证据充分。1.合同被认定无效，应依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，合法合理。2.陈卫东、汪长结主张的每月40000元租金只是自己单方面推断或属于自以为是的臆断。该40000元/月租金完全没有经合同双方协商一致达成合意，所以陈卫东、汪长结应按照双方所签订的合同租金标准支付租金给袁李松。3.袁李松在陈卫东、汪长结未足额支付租金的情况下，未向人民法院起诉陈卫东、汪长结追讨租金，并不代表袁李松放弃追讨租金的权利。二、一审法院没有同意追加陈卫东、汪长结所称的“合伙人”作为第三人参加诉讼，一审法院已经在庭审过程中明确告知陈卫东、汪长结原因和理由，属于认定事实清楚，适用法律正确，陈卫东、汪长结认为程序违法于法于理无据。陈卫东、汪长结与其“合伙人”签订的《常平公馆合伙经营协议》纠纷，属于其内部纠纷，该纠纷属于合伙纠纷，与本案没有直接的因果关系或直接的关联关系，陈卫东、汪长结可以以合伙纠纷为由向人民法院另案起诉。三、除陈卫东、汪长结之外是否存在其他“合伙人”，是否需要第三人共同承担本案的责任，属于其他诉讼纠纷，与本案无关。四、陈卫东、汪长结是否提起另案之诉，是属于其自身的诉讼权利。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理，对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，本院于2020年11月13日向东莞市自然资源局发函调查案涉租赁物是否办理建设工程规划许可证。东莞市自然资源局于2020年11月18日复函称案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈卫东、汪长结上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院具体分析如下：案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，一审据此认定双方签订的《房屋租赁合同》无效正确，本院依法予以维持。案涉《房屋租赁合同》虽约定案涉租赁物的用途为经营公寓使用，但其签约双方分别为袁李松与陈卫东、汪长结，即案涉租赁关系的主体为袁李松与陈卫东、汪长结，至于承租人陈卫东、汪长结承租案涉租赁物后使用案涉租赁物的情况（与他人合伙经营公寓）并不影响本案租赁关系的主体，因此，陈卫东、汪长结申请常平公寓其他合伙人作为本案第三人参加诉讼应不予支持，陈卫东、汪长结据此主张常平公寓其他合伙人应与其一并承担支付拖欠租金义务亦应不予支持。一审法院已于2020年5月22日一审庭审时告知陈卫东、汪长结就追加第三人的处理结果及理由，并无不妥，且处理正确，本院依法予以维持。关于占有使用费计付标准。占有使用费可参照合同约定的租金标准计付，本院认为双方已协商变更2017年5月至2019年5月的租金标准为40000元/月，即占有使用费应以40000元/月的标准计付，理由如下：（1）从陈卫东、汪长结支付租金的银行流水来看，陈卫东、汪长结自2017年5月至2019年4月每月支付租金均为40000元（2017年8月支付20000元除外），如每月租金为69000元，则陈卫东、汪长结2017年5月至2019年4月每月拖欠租金29000元（其中2017年8月拖欠租金49000元），截至2019年5月陈卫东、汪长结拖欠租金数额巨大，但袁李松并未提交证据证明其在此期间曾就陈卫东、汪长结拖欠租金事宜向其主张权利或与其沟通，与一般常理不符；对此，袁李松亦未作出合理解释；（2）关于拖欠租金金额653000元的构成，袁李松于一审第一次庭审时主张“（陈卫东、汪长结）2018年8月开始拖欠（租金）”，而其于一审第二次庭审时提交的《租金计算清单》中却主张“2017年11月欠租金30000元、12月份50000元”，两次主张并不一致；且结合陈卫东、汪长结自2017年5月至2019年4月每月支付租金均为40000元（2017年8月支付20000元除外）的实际情况及袁李松主张的租金标准69000元/月，无法计算得出陈卫东、汪长结2017年11月欠租金30000元、12月欠租金50000元；（3）袁李松一审提交的《收款收据》编号存在连续情况，部分《收款收据》日期存在明显修改痕迹，且袁李松并无证据证明该《收款收据》有送达给陈卫东、汪长结，由此可见，该《收款收据》不足以证明陈卫东、汪长结确认租金标准为69000元/月；（4）案涉《房屋租赁合同》约定案涉租赁物2016年3月1日至2020年2月29日的租金为70000元/月，袁李松虽主张在陈卫东、汪长结多次要求下其同意调整租金为69000元/月但并未提供证据证明，且陈卫东、汪长结缴纳租金的银行流水显示陈卫东、汪长结从未按照69000元/月的标准向袁李松支付租金，袁李松亦未提交证据证明陈卫东、汪长结有以69000元/月的标准向其支付租金；结合以上情况，本院认为2017年5月至陈卫东、汪长结搬离案涉租赁物之日（2019年5月），陈卫东、汪长结关于双方已协商变更前述期间的租金标准为40000元/月的主张具有高度盖然性，本院依法予以确认。根据陈卫东、汪长结已支付租金的银行流水及前述标准，陈卫东、汪长结2017年5月至2019年5月尚欠的占有使用费为20000元（2017年8月）+40000元（2019年5月）=60000元。对于袁李松超出该数额部分的诉请，应不予支持。一审判决认定占有使用费计付标准不当据此计算尚欠占有使用费金额有误，本院依法予以纠正。前述欠费为案涉租赁物的占有使用费，该占有使用费已就陈卫东、汪长结占有使用案涉租赁物对袁李松造成的损失予以了补偿，因此，占有使用费不应再计付利息。一审判决计付利息不当，本院依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分清楚，适用法律部分不当，陈卫东、汪长结的上诉部分有理，本院依法对有理的部分予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初3329号民事判决第一项。二、撤销广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初3329号民事判决第三项。三、变更广东省东莞市第三人民法院(2020)粤1973民初3329号民事判决第二项为：限陈卫东、汪长结在判决发生法律效力之日起七日内向袁李松支付占有使用费60000元。四、驳回袁李松的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10330元，由袁李松负担9381元，由陈卫东、汪长结负担949元。一审受理费袁李松已预交。本案二审受理费10330元，由陈卫东、汪长结负担949元，由袁李松负担9381元。前述受理费10330元，陈卫东、汪长结已预交且同意由袁李松向其迳付，因此，袁李松应负担的受理费9381元由其迳付给陈卫东、汪长结。本判决为终审判决。审判长 杨 浩审判员 胡文轩审判员 张 莹二〇二一年三月二日书记员 陈培森