河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫11民终222号上诉人（原审原告）：焦亚楠，女，汉族，1989年6月19日出生，住河南省西平县。委托诉讼代理人：赵珂，河南展骥律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈童，河南展骥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漯河新泰置业有限公司，住所地漯河市源汇区长江路西段沙澧馨苑门面房。法定代表人：赵军磊，该公司执行董事长。委托诉讼代理人:陈青青，河南信鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:李莉，河南信鼎律师事务所律师。上诉人焦亚楠因与被上诉人漯河新泰置业有限公司（以下简称新泰置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。焦亚楠上诉请求：1、判决撤销漯河市源汇区人民法院（2020）豫1102民初1197号民事判决并依法改判;2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定事实错误,判决错误。1、《建筑法》第61条第2款和《城市房地产管理法》第27条规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。双方签订的《商品房买卖合同》第9条、第10条约定,交付房屋时,应取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。但一审中,被上诉人未提供确实充分的证据证实涉案房屋已经验收备案,符合法定和双方合同约定的交房条件。至今,上诉人仅领取一把装修钥匙，且小区供电仍为临时用电。2、2020年9月27日,漯河市中级人民法院作出的(2020)豫11民终1571号判决书,已认定涉案房屋即便于2019年9月25日取得《建设工程质量监督报告》,亦尚不具备交付条件。因此,一审判决认定领取钥匙即房屋完成交付,明显错误。综上所述，一审判决认定事实错误,判决错误,上诉人根据《民诉法》第164条的规定,提起上诉,请求法院依法判决撤销一审判决并依法改判。新泰置业公司辩称：1.一审认定事实清楚，程序合法，依法应予维持；2.上诉人领取了装修钥匙，开发商就不再具有开启该涉案房屋的功能，上诉人已实际占有房屋。供热系统系政府行为，由政府统一安装；3.根据最高法关于商品房买卖合同纠纷的解释规定，在上诉人已领取钥匙占有房屋的情形下，被上诉人对涉案房屋已完成交付，即便被上诉人有不完善的地方，也仅负有补足完善缺项的合同义务；4.建设工程质量监督报告显示验收合格，时间为2019年9月25日，说明涉案房屋满足使用功能，工程符合标准规定，符合验收交付条件，被上诉人已经履行了交房义务。5.中院2020年9月25日作出的案号（2020）豫11民终1934号民事判决认定领钥匙视为交房，根据同案同判的原则本案领钥匙也应视为交房。焦亚楠向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决被告支付逾期交房违约金暂定10000元（从2017年6月1日起至交房之日止的逾期交房违约金）；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，法院认定如下：2015年10月13日，新泰置业公司作为出卖人，焦亚楠作为买受人，签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：焦亚楠购买新泰置业公司开发的位于漯河市源汇区××自××单元××商品房××套，房屋预测建筑面积114.56平方米，单价为每平方米3660元，房屋总价款419290元。合同第九条约定了商品房交付条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条（一）交付时间和手续：出卖人应当在2017年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理。2.出卖人逾期交房的，自本合同第十一条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日址，延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金；延期交付超出180个工作日（含180个工作日）出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。附件十一补充协议第八条：合同第八条附件：……3.国家政府相关法律政策调整导致交付延迟的；4.由于出卖人意志之外政府因素导致重大设计变更的；……7.遇城市人民政府重大城市规划，市政工程，地下文物障碍及突发性公共事件导致施工受阻或停工的；……合同签订后，焦亚楠按照合同约定交付了购房款。2019年1月9日，焦亚楠领取钥匙。对有争议的证据和事实，法院认定如下：新泰置业公司提供有漯河市政府因环保、扬尘治理等政策发布的相关文件、（2019）豫1102民初748号、（2019）豫1102民初1237号、（2019）豫1102民初1684号、微信截图及漯河市西城区建设与环境保护局关于月亮山路进场施工的通知。欲证明因政府环保、扬尘治理等政策及极端天气原因造成工期顺延，按照案涉合同附件十一补充协议8.3之规定，新泰置业公司不承担责任。焦亚楠、邢风霞经质证认为，月亮山进场通知是对道路的改造，并不要求停工，不应计算在因不可抗力停工的时间内。因政策原因造成的停工扣减顺延时间应当确定在双方约定交房日期之前，对约定交房日期之后因政策原因造成的停工不应当予以扣减。判决书所认定的因政策原因导致的逾期交房时间，是依据政府相关文件所确定的停工时间为依据，两个时间不能重复计算。法院经审理认定事实如下：新泰置业公司要求对政府环保、扬尘治理等原因导致的停工天数不承担逾期责任，本院认定如下，经本院审核新泰置业提交的文件，经法院审核新泰置业公司提交的文件，1.漯建[2016]172号（2016年8月25日-2016年9月6日，停工13天）；2.漯环委办通知（2016年9月30日-2016年10月7日、2016年10月14日-10月16日，共停工11天）；3.漯环委办[2016]6号（2016年10月18日-2016年10月23日，停工6天）；4.本院（2019）豫1102民初748、1684号判决书（2016年10月28日-10月31日、2016年11月2日-2016年11月10日，共停工13天）；5.漯环委办[2016]13号（2016年11月12日-2016年11月18日，停工7天）；6.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2016年11月18日-2016年11月24日停工6天）；7.漯环委办[2016]24号（2016年11月25日，停工1天）；8.关于启动重污染天气黄色预警（Ⅲ级）响应的紧急通知（2016年12月1日-12月4日，停工4天）；9.漯建明电[2016]59号、漯政办明电[2016]38号（2016年12月5日-12月31日，停工27天）；10.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2017年1月1日-1月5日、1月10日-2月8日，共停工35天）；11.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年2月19日、3月1日、3月5日、3月19日各停工1天，3月24日-3月26日停工3天，4月20日停工1天，共停工8天）；12.漯环委办[2017]19号（2017年3月31日-4月2日，停工3天）；13.漯环委办[2017]20号（2017年4月5日-4月7日，停工3天）；14.漯气防办[2017]6号（2017年5月4日-5月6日，停工3天）；15.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2017年6月1日、2017年10月16日-10月18日、10月26日-10月30日，共停工9天）；16.漯环攻坚办[2017]133、138号（2017年11月1日-12月31日，停工61天）；17.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年1月6日-1月7日，停工2天）；18.本院（2019）豫1102民初1237号判决书（2018年1月12日-1月23日停工12天、）；19.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年2月14日-2月24日停工11天、2月27日-3月5日停工7天、3月9日-3月16日停工8天、3月23日-3月29日停工7天，共停工33天）；20.漯攻坚管字[2018]4号（2018年10月15日-10月19日，停工5天）；21.漯攻坚管字[2018]8号（2018年10月20日-10月24日，停工5天）；22.漯攻坚管字[2018]10号（2018年10月24日-10月26日，停工2天）；23.漯环攻坚办[2018]35号、漯攻坚管字[2018]12号、漯环应急办[2018]1号（2018年10月26日-10月31日，停工5天；2018年10月30日-11月5日，停工5天；共10天）；24.漯攻坚管字[2018]13号（2018年11月8日-11月13日，停工6天）；25.漯攻坚管字[2018]14号（2018年11月13日-11月16日，停工3天）；26.漯攻坚管字[2018]15号（2018年11月20日-11月21日，停工2天）；27.漯攻坚管字[2018]17号（2018年11月22日，停工1天）；28.漯环应急办[2018]3号（2018年11月24日，停工1天）；29.本院（2019）豫1102民初748号判决书（2018年11月24日-12月6日，停工12天）；30.漯环应急办[2018]6号（2018年12月11日，停工1天）；31.漯环应急办[2018]7号（2018年12月19日-12月23日，停工5天）；32.漯环攻坚办[2018]77号、78号（2018年12月24日-12月26日，停工3天）；33.漯环攻坚办[2018]82号（2018年12月29日-2019年1月3日，停工6天）；34.漯环攻坚办[2019]2号（2019年1月4日、5日、7日、8日，停工4天）。上述文件符合合同中的因政策调整导致交付延迟的约定，新泰置业公司在其中的323天期间不承担逾期责任的主张，法院予以支持，其他未提供证据证明的停工天数法院不予认定。一审法院认为，焦亚楠与新泰置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，内容合法，系有效合同，双方当事人均应依约履行合同义务。原告焦亚楠已经按照合同约定支付了购房款，被告新泰置业公司逾期履行交房义务，应当承担支付违约金的违约责任。关于逾期交房违约金的起算点问题。合同约定的交房日期为2017年5月31日前，新泰置业公司主张应扣减因天气、政策性原因造成的工期顺延，经查，案涉工程项目施工期间，因治理大气污染等原因停工323天，交房日期应向后顺延，新泰置业公司抗辩有理，予以采信。本院据此确定逾期交房违约金的起算时间为2018年4月19日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。在买受人焦亚楠已领取钥匙、占有房屋的情形下，应当认定本案商品房已完成交付，出卖人仅负有补足完善缺项的合同义务。故新泰置业公司逾期交房违约金计算期间确定为自2018年4月19日至2019年1月8日。由于双方约定“延期交付180个工作日内买受人不追究出卖人违约责任，同时出卖人无需支付违约金”，新泰置业公司在2018年12月31日之前不应当支付违约金。综上所述新泰置业公司逾期交房违约金为419290元×日万分之零点五×8天=167.72元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、漯河新泰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向焦亚楠支付逾期交房违约金167.72元；二、驳回焦亚楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由焦亚楠负担40元，漯河新泰置业有限公司负担10元。二审审理期间，上诉人为证明其上诉主张，向本院提交了如下证据：证据一：“月湾湖东岸”二期工程承诺书。来源：2019年6月4日，新泰置业出具。证明：新泰置业承诺2019年9月底前房屋达到入住条件，逾期交付房屋的，支付违约金一倍的经济赔偿。证据二：物业费催缴通知书。来源：2020年12月26日，丰泽园物业公司催缴通知。证明：丰泽园物业公司催缴物业费起算时间是2019年10月1日，即2019年10月1日之前房屋未达到入住时间，无物业费。证据三：小区现状照片。来源：2020年11月到2021年1月，小区业主拍摄。证明：1、2020年11月，小区才接入电力公司供电，之前系临时用电；2、2020年12月，小区绿化及消防设施均未完成。证据四：民事判决书两份。来源：裁判文书网下载。证明：1、漯河市中级人民法院未认定领钥匙即房屋完成交付；2、漯河市中级人民法院认定涉案小区直至2019年9月25日仍不符合验收交付条件。新泰置业公司质证称，对于证据一、二、三的真实性均有异议，未提交原件，证明目的有异议，因涉案房屋已领取钥匙被上诉人已实际交付房屋，履行了交房义务。证据二，物业催缴的对象均非本案的上诉人焦亚楠，不能证明上诉人焦亚楠于2019年10月1日前涉案房屋未达到入住条件；证据三，2020年11月之前即使是临时用电也未影响上诉人的正常生活用电使用情况；证据四，真实性无异议，证明目的有异议。中院作出的民事判决（2020）豫11民终1934号认定领钥匙视为交房，针对同一事实出现的不同认定标准，不同判决结果，根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》本案应适用同案同判原则，领钥匙视为交房。二审审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人焦亚楠与被上诉人新泰置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。合同约定交房日期为2017年5月31日前，新泰置业公司未在合同约定的时间内交付涉案房屋，应当承担逾期交房的违约责任。一审法院根据查明事实扣除了因环保治理等原因延期的相应天数后判决新泰置业公司支付逾期交房违约金有事实和法律依据。涉案房屋2019年9月25日经漯河市住房和城乡建设局验收合格，取得《建设工程质量监督报告》，此时，涉案房屋已满足使用功能，具备交房条件，焦亚楠也于2019年1月9日领取钥匙并实际占有涉案房屋，其以交付房屋未经竣工验收备案为由认为房屋不符合交付条件的理由不能成立。综上，上诉人焦亚楠的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人焦亚楠负担。本判决为终审判决。审判长  寇文启审判员  李 冲审判员  王三超二〇二一年三月十七日法官助理刘怡书记员赵帅