湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终2411号上诉人（原审原告）：陈满红，女，1983年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：刘明泽，男，1990年7月21日出生，汉族，住湖南省汨罗市。上诉人陈满红因与被上诉人刘明泽房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初11229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈满红向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判刘明泽支付房屋修缮费用3000元；3、刘明泽支付陈满红损失4500元。事实与理由：一审法院事实认定错误。租赁期间内，由于刘明泽的不当使用，导致陈满红所铺地板全部被水泡发，完全损毁以致无法使用。而原审法院认定此为正常磨损，与事实不符。陈满红与刘明泽协商房屋恢复修缮方案，在刘明泽不配合的情况下，陈满红自行开展整体修复工作，产生费用共计11100元。考虑到自然磨损等因素，陈满红认为刘明泽应当酌情承担其中的3000元，原审法院认为该笔费用应当全部由陈满红承担与事实不符。同时该房屋2015年租金1200元/月，现在租赁交易平台上租金平均价格为1500元/月。而湖南全面复工复产时间为四月，直至七月初房屋整体修缮完毕可重新出租之日止，因刘明泽原因导致陈满红不能正常进行房屋租赁的时间为3个月，损失为4500元。据此，请求二审法院撤销原判，对一审判决直接予以改判，支持陈满红的上诉请求。刘明泽辩称，驳回上诉人的诉求，维持原判。陈满红向一审法院起诉请求：1、刘明泽支付房屋修缮费用11100元；2、刘明泽支付陈满红损失4500元；3、刘明泽支付欠缴的物业费与燃气费1969元。由于刘明泽缴纳了租赁保证金2000元，抵扣后刘明泽仍需支付陈满红共计15569元。一审法院查明事实：2015年10月18日，陈满红（出租方、甲方）与刘明泽（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》。约定：1、甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，面积为37平方米。房租为1200元/月，按三个月为一期支付，提前7日支付下一季度的租金。租赁保证金为2000元；2、租期为一年，自2015年10月20日至2016年10月19日。租期内的水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、物业费由乙方承担；3、当房屋及附属设施、设备非因乙方的过失或不合理使用而受损时，甲方应在3日内修缮并承担相关费用。乙方应按合同约定的用途使用房屋；4、租期内，一方确因生活、业务需要或有其他特殊情况，经双方协商一致，或在提前30日通知守约方并赔付守约方一个月租金后，可提前解除合同；5、租期届满后或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿外，剩余部分甲方应在当天如数返还乙方。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，陈满红依约将房屋交给刘明泽租赁使用，刘明泽按约交付了租金和保证金。合同约定的租期届满后，刘明泽继续租用陈满红的房屋，租金仍为1200元/月。后因物业公司向陈满红催缴物业费，陈满红于2020年1月11日通过微信询问刘明泽是否续租，刘明泽答复不再续租，后双方约定租赁合同于2020年1月18日到期。刘明泽陈述其于2020年1月15日搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给中介人员。2020年1月21日，陈满红微信联系刘明泽，要求刘明泽腾空房屋并清理干净。陈满红认为家具除自然损耗以外，还存在损毁的情况，要求刘明泽协助解决，双方因此产生分歧。2020年7月，陈满红雇请他人对涉案房屋的地板、家具等进行整体修复。为此，陈满红提交了一张2020年7月1日出具的《送货单》和《结算单》，主张其支出了修理费11100元。具体明细包括：木地板2640元、橱柜2160元、油漆290元、杂工保洁1750元、不锈钢和地板砖零碎配件280元、天然气灶280元、横条床1200元、床头柜200元、橡木茶几440元、衣柜1500元、沙发500元及运费300元。后双方因修复费用的承担事宜协商未果，陈满红遂于2018年10月21日诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，刘明泽认可在租赁期间欠付物业费和燃气费合计1969元，并同意以未退的保证金2000元予以冲抵；以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、照片、送货单、结算单、IC卡用户气量损益单、交款通知书及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，陈满红、刘明泽签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条规定，出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，陈满红将涉案房屋出租给刘明泽使用达四年三个月，房屋及屋内家具必然产生损耗，陈满红在与刘明泽的微信聊天中亦予以认可。刘明泽于2020年1月搬离涉案房屋后，双方进行了交接，后陈满红于2020年7月雇请他人对房屋进行了整体的修复。刘明泽承租涉案房屋用于居住，在案证据不能证明刘明泽存在未按约定的方法或租赁物的性质进行不当使用。因此，陈满红诉请刘明泽支付房屋修缮费用11100元，与前述规定不符，也有违公平原则，一审法院不予支持。另外，陈满红主张刘明泽赔偿房租损失4500元，亦无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。对于陈满红主张的物业费和燃气费1969元，刘明泽予以认可并同意以保证金冲抵，一审法院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回陈满红的诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取95元，由陈满红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，陈满红提交了涉案租赁合同中介周雪辉的书面证言，拟证明刘明泽在承租陈满红房屋的时候家具及地板都是好的，刘明泽退房的时候钥匙没有交给陈满红。刘明泽发表质证意见认为，该证明真实有效，证言内容真实。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本案认为，根据本案案情及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、刘明泽应否支付陈满红房屋修缮费用3000元；二、刘明泽应否赔偿陈满红房租损失4500元。现分述如下：关于焦点一。经审查，陈满红认为由于刘明泽的不当使用，导致地板损毁无法使用，加之自然磨损因素，刘明泽应酌情承担3000元房屋修缮费用。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。陈满红在本案中未提供充分有效的证据证明刘明泽存在未按约定的方法或租赁物的性质进行不当使用导致房屋损耗，故陈满红上诉要求刘明泽承担部分房屋修缮费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于焦点二。经审查，陈满红主张因刘明泽不当使用，导致涉案房屋损耗，陈满红修缮房屋期间的房租损失应由刘明泽承担。鉴于陈满红在本案中未提交充分有效的证据证明刘明泽存在不当使用情形，故本院对陈满红提出的此项上诉请求亦不予支持。综上所述，陈满红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费190元，由陈满红负担。本判决为终审判决。审判长  杨文滔审判员  黄红萍审判员  谢 晋二〇二一年三月三十日法官助理刘洋书记员刘超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。