上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终13585号上诉人（原审被告,反诉原告）：佘珏，女，1985年1月14日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。被上诉人（原审原告,反诉被告）：上海粤世宏实业发展有限公司，住所地上海市闵行区七莘路******。法定代表人：张运池，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈轩羽，上海合勤律师事务所律师。上诉人佘珏因与被上诉人上海粤世宏实业发展有限公司（以下简称粤世宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2019）沪0112民初34186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人佘珏上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四、五、七项，改判：确认上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》于2018年2月1日解除；上诉人支付2017年11月23日至2018年1月31日期间的租金按约定的50%计算；上诉人不需支付房屋占有使用费；被上诉人退还上诉人租赁保证金；被上诉人赔偿上诉人装修损失155,000元，被上诉人退还上诉人已付租金的50%计39,598.72元。事实和理由：一、租赁合同约定，上诉人逾期支付租金超过一个月，被上诉人有权单方终止合同。被上诉人在2018年2月1日锁门，应视为已单方终止合同，收回房屋。一审认定的合同解除时间及要求判决后十日内返还物业与事实不符。二、上诉人已支付租金至2017年11月22日，上诉人无需支付2018年2月1日之后的房屋占用费，由于被上诉人存在延期超过六个月开业的瑕疵，上诉人愿意承担2017年11月23日至2018年1月31日租金的50%计22,769.26元。三、被上诉人未按约定的开业日期正式开业，根据合同约定造成上诉人无法履行租赁合同，上诉人有权要求被上诉人赔偿损失即装修损失及退还保证金。被上诉人粤世宏公司请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。粤世宏公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年3月8日签署的《商铺租赁合同》；2、判令佘珏将位于上海市闵行区XX路XX号XX中心商场一层119、120、121室号铺位返还粤世宏公司；3、判令佘珏向粤世宏公司支付2017年9月23日起,暂计至2019年6月30日止的租金433248.9元(要求计算至解除之日)以及逾期违约金(逾期违约金以每期未付租金为基数,按照日千分之三,自每期应付之日次日计算至实际支付之日)；4、判令佘珏向粤世宏公司支付房屋占有使用费(自解除之日起,按每月22,992.81元为标准,计算至实际返还之日)；5、判令佘珏向粤世宏公司支付解约违约金22.992.81元；6、判令佘珏已支付的保证金39,598.72元不予返还,归粤世宏公司所有；7、判令佘珏向粤世宏公司支付律师费27.000元;8、本案诉讼费用由佘珏承担。诉讼中，粤世宏公司自愿撤回主张的律师费之诉讼请求。佘珏向一审法院提出反诉诉讼请求：1.判令粤世宏公司返还保证金39,598.72元；2.判令粤世宏公司赔偿店铺装修损失155,000元。一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX号119、120、121室房屋的产权人为粤世宏公司。2017年3月9日，粤世宏公司（出租方、签约甲方）与佘珏（承租方、签约乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意出租给乙方位于上海市闵行区XX路XX号楼XX中心商场一层119、120、121号铺位，租赁面积(即建筑面积)为209.98平方米，在本合同中除非特别说明，否则所有面积均指建筑面积。最终面积以竣工后政府主管部门认可的部门或单位的实测为准；如果因为国家或政府部门有关建筑技术的要求等与初步设计的图示相比较，甲方根据要求对租赁场地的建筑和或对最后竣工的租赁场地做了改变，只要这些变更不影响按本合同规定的租赁场地的用途，且甲方已经提供了相应的装修和设备，而且只要这些改变与实际的建筑面积出入不超过5%双方同意这些更改。在这种情况下，双方应继续履行本合同的所有条款，而且乙方同意不应对这些更改提出任何索赔或其他要求。双方另行签订补充协议变更租赁面积数据，租金按最终租赁面积据实结算，多退少补；租赁场地的交付条件应根据双方认可的附件三《租赁场地装修和设备设施标准》确定。由甲方负责设计和实施。乙方要求对附件三做出的任何改变应得到甲方的书面同意，否则由此而产生的任何费用由乙方承担；租赁场地暂定将于2017年1月1日交付乙方，具体日期以甲方书面通知为准。在租赁场地正常交付时，甲乙双方应签订附件五《租赁场地交付确认书》，确认租赁场地按照附件三的标准正常移交；乙方应在收到甲方书面通知交接租赁场地后7天内与甲方办理全部交接手续并付清相关费用，若乙方逾期超过10天未进场或支付租金、物业管理费等费用的，甲方有权单方面解除本合同，乙方已支付的定金甲方有权没收、保证金等费用作为违约金归甲方；开业日暂定为2017年5月1日，具体以甲方书面通知为准(注:除本合同特殊约定情况外,“开业日”均指租赁场地所在楼栋的开业日)。除双方有特殊约定的，乙方需在开业日之前装修完毕。在租赁场地交付日，乙方应与甲方委托指定的物业管理单位签订装修施工管理协议并支付装修保证金；租赁期限为5年，自2016年12月25日起至2021年12月24日止。从场地实际交付日起计算。如甲方提前或延期交付租赁场地不超过六个月的,租赁期限和开业日相应提前或顺延；租赁期满,甲方有权收回租赁场地，乙方应如期归还。如乙方逾期归还，占用期间的租金按本合同租金标准的3倍计算。若租赁期间，乙方提前撤租，甲方有权没收乙方已支付的保证金；双方同意月租金计算方式为租金单价租赁面积X365天/12个月，月物业管理费计算方式为物业管理费X单价租赁面积；第一年给予装修期4个月，即从商场商铺实际交房当日开始计算满4个月；装修期内租金无需支付，但物业管理费、公共事业费等费用乙方仍然应当支付。乙方应向甲方支付的租金(含税)为，自2016年12月25日-2018年12月24日止，租金单价按每天每平方米3.1元计算，月租金合计19,799.36元；自2018年12月25日-2020年12月24日止，租金单价按每天每平方米3.6元计算，月租金合计22,992.81元；自2020年12月25日-2021年12月24日止，租金单价按每天每平方米3.85元计算，月租金合计24,589.53元；乙方应向甲方委托的物业管理单位另行支付物业管理费，物业管理费单价按每月每平方米48元计算，每月物业管理费合计10,079.04元；租金及物业管理费均按每2个月支付一次，先付后用；自本合同签署之日起7日内，乙方必须向甲方支付首期2个月的租金计39,598.72元；进场装修前7日内支付前2个月物业管理费，以后乙方应于每支付期上个月的20日至月底之前，将下一期的租金、物业管理费以现金、支票或银行划款方式交给甲方及甲方指定物业管理公司，如遇周末或节假日则顺延；乙方逾期支付租金及物业管理费（即逾期应付款），逾期付款天数在一个月内的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%违约金，逾期付款天数超过一个月的，甲方有权单方终止本合同，并按本合同第15条的相应约定执行。甲方选择不终止合同的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款的0.3%违约金，直至乙方补缴全部逾期应付款之日止；租赁期间，乙方除按时支付租金外，还应承担按照有关部门规定的标准和方式向有关的公用事业供应商支付与其使用公用事业有关的任何收费或费用。公用事业包括但不限于水、电、天燃气、通讯、有线电视、网线等。设有空调设备的楼层商铺其空调使用费，按流量进行计算；公用事业费用应由乙方直接交与有关部门，如无法直接支付，则应及时足额支付给甲方指定物业管理公司，由甲方指定物业管理公司代为缴付，并需在收到甲方付款通知书后三天内向甲方指定物业管理公司付清，逾期每日按该部分费用的0.3%的标准向甲方指定物业管理公司支付违约金；公用事业费从甲方向乙方交付租赁场地之日起开始计算；自本合同签署之日起7日内,乙方须向甲方支付相当于首年2个月租金金额39,598.72元,作为本合同保证金。如乙方违约提前终止本合同，此保证金则作为违约金甲方不予退还乙方；出现如下情形之一时，甲方有权提前终止本合同，并要求乙方赔偿其因此而遭受的相应损失包括但不限于合同提前终止导致未收取的租金损失、甲方支付的律师代理费，如果乙方逾期没有付清保证金、租金、物业管理费以及其他应由乙方支付的费用超过30日的；未经甲方书面同意，乙方擅自改变租赁场地用途的；未经甲方书面同意乙方将租赁场地转租转借给第三方的；未经甲方书面同意乙方擅自停业超过30日的；乙方利用租赁场地进行非法活动损害公共利益的；乙方违约超过30日且经甲方通知后仍未纠正违约行为的；乙方晚于甲方规定的开业日开业超过30日的，乙方有违法违规行为的；在发生上述情况下，如甲方终止本合同，则乙方应付清所有应缴费用和赔偿给甲方造成的损失外，已收取的保证金或预收的租金、物业管理费等不予退还，且乙方还应支付甲方不少于一个月租金(以上一个租金为标准)的违约金，如甲方不终止合同，则乙方除应付清所有应缴费用和纠正违约行为外，仍应赔偿甲方遭受的损失。当甲方的损失很难用金额计算时，按不少于一个月租金（以上一个租金为标准）计算；甲方依据上述情形提前终止合同时,应提前15日书面通知乙方。乙方应在收到甲方书面通知后15日内及时腾空并归还租赁场地的租金及所有费用据实结算,本合同另约定的除外。乙方还应承担甲方为此支付的律师代理费。已装修的固定装修物无偿归甲方所有（甲方要求拆除恢复原状的除外）；出现如下情形之一时,乙方有权提前终止本合同,甲方应当赔偿乙方因此而遭受的相应损失，租赁场地承重结构出现严重质量问题致使乙方不能正常对外营业，甲方在合理期限内不能解决的。延期交付租赁场地或延期开业超过六个月，因甲方严重违约造成本合同无法履行连续超过三个月的；在发生上述情况下，乙方有权终止本合同，合同终止时，甲方应将保证金无息退还乙方，乙方有权要求甲方赔偿其因此而遭受的损失；乙方依据上述情形提前终止合同时，应提前15日书面通知甲方。乙方应于本合同终注后15日内及时腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算，本合同另约定的除外。附合的固定装修物归甲方所有（甲方要求拆除恢复原状的除外）；除本合同另有约定外，任何一方单方面提前终止合同的应视为违约,承担违约责任。乙方应于本合同终止日后15日内腾空并归还租赁场地，租金及所有费用据实结算，本合同另约定的除外。乙方同意，在任何情况下（包括租赁期满、提前终止等），甲方均无需承担乙方的装修损失。合同还对其他事项作了约定。2017年3月27日，粤世宏公司（出租方、签约甲方）与佘珏（承租方、签约乙方）签订《租赁场地交付确认书》一份，载明：甲、乙双方在2017年3月23日对租赁场所(上海市闵行区XX路XX号楼XX中心商场一层119、120、121铺位进行交接验收。经现场核实确认，甲方交付的租赁场所符合租赁合同及其附件“交付条件”的约定，乙方对此没有异议。自本确认书签署之日起，甲方正式移交且乙方正式接收租赁场所。合同签订后，XX公司向粤世宏公司支付了保证金39,598.72元及预付两个月租金39,598.72元。佘珏在收到商铺后对外经营至2018年1月底。2018年2月1日起，佘珏停止经营，但未能向粤世宏公司返还房屋，系争商铺被加锁。另查明，粤世宏公司曾起诉该商场另一承租业主XX餐饮管理有限公司，要求解除合同、承担违约责任、赔偿损失等。法院受理后，于2019年5月30日作出（2018）沪0112民初24369号民事判决，在该案中，法院查明一节事实为系争商铺所在商场在交付时未正式开业。本案审理中，佘珏申请了证人丁某到庭作证，证人陈述：其为佘珏的员工，平时生意有时挺好，有时不行，商场人流量不多，商场也没有通知过开业。2018年2月1日，物业保安来把商铺锁了，2018年过年前，老板曾叫其来结算工资。一审法院认为，粤世宏公司与XX公司签订的《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。本案诉讼过程中，粤世宏公司要求解除双方间的租赁合同，佘珏对解除合同并无异议，但双方对合同解除的过错及解除时间存在争议，针对此争议，虽然合同系争租赁场地所在商场的开业日期暂定为2017年5月1日，具体以书面通知为准，但粤世宏公司并未提供书面通知开业日期的证据，显然存在一定过错。但在未收到书面开业通知的情况下，佘珏已开始实际使用租赁的商铺对外开始经营，租赁合同的主要目的已基本实现，佘珏以其实际行为继续履行合同，在此情况下，佘珏在预付了两个月的租金后，并未按合同约定继续履行支付租金的义务，显然违反合同约定，构成违约，故粤世宏公司依据合同约定，享有合同解除权。但粤世宏公司并未按合同约定的方式向佘珏送达书面解除通知函，故确定合同解除之日为粤世宏公司向法院主张权利的诉状副本送达佘珏之日，即2019年9月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。同时，结合前述认定，粤世宏公司未能按约书面通知佘珏商场对外正式营业，确对经营环境造成了影响，于履行过程中存在瑕疵，但佘珏占有使用系争房屋并对外经营，合同的主要目的已基本实现，故合同解除的主要责任在佘珏，依据双方之违约行为，确认粤世宏公司承担30%之责任，佘珏承担70%之违约责任。关于商铺返还，因佘珏未能证据证明其已将商铺交还于粤世宏公司，故粤世宏公司主张返还商铺的请求，于法有据，予以支持。至于欠付的租金，粤世宏公司于2017年3月23日交付系争商铺，依据双方租赁合同之约定，双方租期自场地交付日起计算，故双方的租期自2017年3月23日起算。又根据双方合同约定，第一年给予装修期免租4个月，故租金应从2017年7月23日起算。因佘珏在签订合同时已预付两个月租金，故佘珏欠付的租金自2017年9月23日起算，粤世宏公司主张欠租日自2017年9月23日起，于法有据，予以支持。但如前所述确认双方的租赁合同于2019年9月14日解除，自2017年9月23日起至2018年1月31日期间的租金，佘珏占有房屋并实际经营，因粤世宏公司交付房屋的瑕疵，确认佘珏依据租金标准之70%向粤世宏公司支付此期间的租金59,539.12元。自2018年2月1日起至2019年9月14日期间的租金，佘珏未能与粤世宏公司协商一致的情况下擅自停业，已属违约，且虽其不再经营，然未能及时搬离并与粤世宏公司办理房屋交接手续，系争房屋粤世宏公司无法收回，应支付该期间的租金。同时考虑到，粤世宏公司虽否认其于系争房屋上加锁，但房屋实际确由物业公司加锁，该物业公司系由粤世宏公司聘请的管理部门，粤世宏公司未能妥善处置租赁房屋，亦未尽其减损义务，故确认佘珏依据租金标准之50%向粤世宏公司支付此期间的租金206,716.54元。虽然佘珏确实未能提供商铺交还粤世宏公司的证据，但根据前述理由，加之合同解除后，佘珏也确实未能继续经营，而且在租赁商铺被锁后，粤世宏公司也未积极去收回商铺，故对合同解除后至房屋实际交还之日的房屋使用费，确认佘珏依据月租金标准的20%予以支付（具体支付标准为：2019年9月15日至2020年12月24日期间按合同约定的月租金22,992.81X20%=4,598.56元标准计算，2020年12月25日起按合同约定的月租金24,589.53X20%=4,917.91元标准计算，实际以房屋交还之日为准）。关于粤世宏公司主张的逾期违约金，实为逾期支付租金违约金，考虑到粤世宏公司在合同履行中存在一定瑕疵，佘珏未支付事出有因，故对于该诉讼请求，不予支持。关于粤世宏公司主张的违约金，双方合同约定因佘珏公司原因提前终止合同，粤世宏公司有权将保证金作为违约金不予返还，同时佘珏除应付清所有应交费用和赔偿给粤世宏公司造成的损失外，还应支付不少于一个月租金的违约金，即共计三个月租金数额之违约金。对于违约金的认定，既要尊重当事人之间的约定，同时考虑实际损失的大小，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期收益等综合因素。如前所述，佘珏应承担70%之合同解除违约责任，结合租赁合同履行之实际情况，确认佘珏支付的保证金39,598.72元作为违约金，粤世宏公司无需返还；粤世宏公司主张的解约违约金22,992.81元，不再予以支持。粤世宏公司撤回律师费的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。关于佘珏主张的反诉请求，针对返还保证金部分，已阐述理由，故对于此项反诉请求，不予支持。关于佘珏主张的赔偿装修损失，因合同解除的主要过错在佘珏，且根据合同约定粤世宏公司无需赔偿装修损失，故对佘珏该项反诉请求，亦不予支持。一审法院审理后判决：一、确认上海粤世宏实业发展有限公司与佘珏签订的《商铺租赁合同》于2019年9月14日解除；二、佘珏于判决生效之日起十日内将上海市闵行区XX路XX号楼XX中心商场一层119、120、121号铺位返还给上海粤世宏实业发展有限公司；三、佘珏于判决生效之日起十日内向上海粤世宏实业发展有限公司支付自2017年9月23日至2019年9月14日期间的租金266,255.66元；四、佘珏于判决生效之日起十日内向上海粤世宏实业发展有限公司支付自2019年9月15日起至铺位实际返还之日止的占有使用费（具体支付标准为：2019年9月15日至2020年12月24日期间按合同约定的月租金22,992.81X20%=4,598.56元/月标准计算，2020年12月25日起按合同约定的月租金24,589.53X20%=4,917.91元/月标准计算，实际以房屋交还之日为准）；五、佘珏支付的租赁保证金39,598.72元作为违约金，上海粤世宏实业发展有限公司无需返还；六、驳回上海粤世宏实业发展有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回佘珏的全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,258.34元，由上海粤世宏实业发展有限公司负担2,777.50元，由佘珏负担6,480.84元；反诉案件受理费减半收取计2,095.99元，由佘珏负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。本院认为，本案争议焦点在于：一、租赁合同解除时间及责任归属。二、合同解除的后果处理。上诉人佘珏与被上诉人粤世宏公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审认定合法有效正确。关于争议焦点一，上诉人与被上诉人签订租赁合同后向被上诉人支付了两个月租金及租赁保证金，上诉人称除租赁保证金外，其支付了四个月租金，缺乏依据，本院不予采信。双方于2017年3月23日就租赁场地进行了交接，上诉人开始对外经营。之后，被上诉人未在原约定的开业暂定日2017年5月1日书面通知上诉人开业，上诉人也未提出异议，仍继续经营。上诉人自2017年7月23日起未再支付租金，至2018年2月1日擅自停业，已构成违约，被上诉人有权单方解除合同。上诉人停业后并未与被上诉人办理房屋移交手续，商场物业将该商铺加锁行为，并不能证明是被上诉人行使了合同解除权。上诉人辩称，被上诉人已收回房屋，终止合同，依据不足，本院不予采纳。被上诉人以诉讼方式主张解除合同，一审认定以诉状副本送达上诉人之日即2019年9月14日为合同解除日并无不当，本院予以维持。鉴于被上诉人未开业确对经营环境造成了影响，一审认定被上诉人对合同解除承担30%的责任并无不妥。关于争议焦点二，合同解除后，双方应结清租金等相关费用。根据各自的过错责任，一审判决上诉人应支付被上诉人自2017年9月23日起至2018年1月31日期间的租金按租金标准70%计算并无不妥，上诉人要求按50%计算，本院不予支持。同时考虑到上诉人停业后未再重新经营，被上诉人也未能尽减损义务，一审分别判决上诉人应支付被上诉人自2018年2月1日至2019年9月14日期间租金按租金标准50%计算；2019年9月15日之后房屋占用费按租金标准20%计算，均无不妥，本院予以支持。合同解除的主要过错在于上诉人，故上诉人要求被上诉人赔偿装修费用，依据不足，本院不予支持。上诉人已付保证金，一审将此金额抵作了违约金处理，符合双方约定，上诉人要求被上诉人返还保证金，本院不予支持。综上所述，上诉人佘珏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9,880.84元，由上诉人佘珏负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  孔美君二〇二一年三月一日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……