浙江省遂昌县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1123民初1958号 原告（反诉被告）：谢玉焰，男，1968年6月30日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：陈志平，男，1968年9月27日出生，汉族，住福建省仙游县。 被告（反诉原告）：徐珠环，女，1978年11月16日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 被告（反诉原告）：张建明，男，1965年1月25日出生，汉族，住福建省明溪县。 被告（反诉原告）：余文贵，男，1979年1月19日出生，汉族，住福建省明溪县。 被告（反诉原告）：张永新，男，1984年2月9日出生，汉族，住福建省仙游县。 四被告共同委托诉讼代理人：周燮，浙江君豪律师事务所律师。 原告谢玉焰与被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新在法定期限内向本院提起反诉，本院经审查后，依法适用普通程序，于2020年11月18日将本诉与反诉公开开庭予以合并审理，原告谢玉焰（反诉被告）及其委托诉讼代理人陈志平，被告徐珠环（反诉原告）及四被告（反诉原告）委托代理人周燮均到庭参加诉讼。本院在审理过程中，依法变更案由为企业经营权租赁纠纷。因本院审结的（2020）浙1123民初1499号案件被告徐珠环的丈夫李金根不服该案判决，依法提起上诉，该案诉讼请求与本案反诉诉讼请求涉及的标的为同一物，而本案审理结果必须以该案二审结果为依据，本院于2020年12月9日裁定本案中止审理，2021年1月6日，丽水市中级人民法院以（2020）浙11民终1050号民事判决书判决驳回上诉，本院于2021年1月11日将本案恢复审理。本案现已审理终结。 本诉原告谢玉焰向本院提出本诉诉讼请求，请求判令：1.解除原告与四被告于2018年8月20日签订的《协议书》；2.四被告支付原告拖欠的租金375000元及占用使用费（占有使用费从起诉之日起至实际腾退并交还租赁物日止按协议书约定的租金标准计算）3.四被告承担违约责任支付违约金500000元；4.保持工厂现状不得改变；5.本案诉讼费用由被告方负担。事实与理由：2018年8月20日，原告与被告方签订《协议书》，原告为甲方，被告方为乙方，合同约定如下：甲方将闽兴人造板厂租赁给张建民、余文贵、张永新、徐珠环四人生产各种板材，租赁期限为3年，在3年内甲方不得转租或出售，租赁租金2018年8月1日至2019年7月31日为300000元人民币一年，租金3个月支付一次，从2019年开始350000元人民币一年，租金本年8月1日前一次性付清。之后，原告将闽兴人造板厂租赁给被告经营使用，截止2020年9月1日，被告没有按约履行，已累计拖欠原告14个月租金计人民币375000元，被告租用期间还私自拆除原告原来的部分厂房及晒板场。现被告拒不按约支付租金等行为已违反了双方之间的约定，严重损害了原告的合法权益，应及时支付并承担相应的违约责任，现双方经多次协调无果，遂向本院提起如上诉讼请求。 本诉被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新辩称：2018年4月23日，被告徐珠环丈夫李金根与原告签订一份投资协议，约定将原告所有的闽兴人造板厂由李金根经营，协议签订第三天李金根被刑事羁押。2018年8月20日，为使李金根恢复自由后能继续履行投资协议不至于违约，被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新与原告签订租赁协议，协议第六条约定在李金根未能实际投资期间，原告将其闵兴人造板厂租赁给四被告经营，待李金根刑满释放后能参与厂里具体事务时，本案的租赁协议自动失效并延用2018年4月23日投资协议。现本案原告起诉的是房屋租赁合同纠纷，但按双方签订的协议条款内容看，并非单独的房屋租赁，租赁标的是整个闽兴人造板厂，包括厂房、设备和土地。而原告原有的厂房和被告在其提供的土地上新建的厂房因土地违法于2019年7月被当地政府部门书面责令恢复原状，导致本案的租赁协议无法履行，另一个投资协议也无法再继续履行。且李金根是2019年8月出狱，按照协议第六条，该租赁协议已经自动失效，现被告同意解除租赁协议，2018年8月至2019年7月的租金300000元，被告已支付286925元，因系原告土地违法，导致无法履行租赁协议，故不存在拖欠租金和违约金的问题，为此被告无需支付任何款项。 反诉原告徐珠环、张建明、余文贵、张永新向本院提出反诉诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告于2018年8月20日签订的租赁协议；2.反诉被告谢玉焰赔偿四反诉原告新建厂房被拆除的损失共计153095元；3.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实与理由：原、被告签订租赁协议目的是延续反诉原告徐珠环丈夫李金根与谢玉焰于2018年4月23日签订的投资协议，李金根计划投资4000000元新建半成品和成品车间，将反诉被告谢玉焰的老厂房作为成品仓库，为此，反诉原告在李金根未恢复自由前先建成半成品车间600平方米，安装一台机器暂时进行初级加工，以便李金根恢复自由后再新建成品车间以及实施其他具体经营事项。为此，四反诉原告除向反诉被告支付租金之外，新建半成品车间厂房共计花费153095元。2019年7月，因反诉被告提供的闽兴人造板厂土地违法，所有厂房包括反诉被告原有的和反诉原告新建的都被当地政府强制要求拆除，为此，反诉原告新建厂房被拆除损失共计153095元应当由反诉被告谢玉焰承担责任，因双方协商无果，遂向本院提起前述反诉请求。 反诉被告谢玉焰辩称：本人与徐珠环、张建明、余文贵、张永新签订的协议书为双方真实意思表示，合同真实有效。协议书有两部分内容，一部分为本人与李金根关于投资入股协议延期履行恢复条件的补充协议，另一部分为本人与徐珠环、张建明、余文贵、张永新的租赁条款，因此说租赁协议是为延续李金根的投资协议，于法无据。同时租赁协议明确约定，本人以现有的厂房和设备、经营资源等提供给徐珠环、张建明、余文贵、张永新使用，除租金外，本人不得再提出任何要求，租赁期间一切盈亏与本人无关，租赁期间徐珠环、张建明、余文贵、张永新需遵守国家法律、法规。徐珠环、张建明、余文贵、张永新租用后，私自拆除了原有的生产车间，擅自在没有经过审批的情况下另建厂房。至于徐珠环、张建明、余文贵、张永新所说的土地问题，因为徐珠环、张建明、余文贵、张永新是租赁本人原有的场所和经营资质生产，在合同签订时原状并没有发生改变，并且工厂是2010年就已经建成并投产，系徐珠环、张建明、余文贵、张永新私自拆除原有厂房进行另建，是未经审批才被拆除，责任应当由徐珠环、张建明、余文贵、张永新自行承担。现徐珠环、张建明、余文贵、张永新没有按照合同交纳租金(累计拖欠租金从2019年6月份至今)，也没有协商解除合同，已给本人造成了巨大的损失，故请求法院依法驳回徐珠环、张建明、余文贵、张永新的反诉请求，并支持本人的本诉诉讼请求，由徐珠环、张建明、余文贵、张永新承担反诉诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本诉原告谢玉焰为证明其本诉主张的成立，向本院提供1、营业执照，待证闽兴人造板厂仍在经营期间；2、照片，待证案涉厂房交付时的状况，是以现有的厂房租赁给被告方；3、关于宜良闽兴人造板厂的情况说明，待证当时新建厂房系合法（未办理房产证）；4、协议书，待证原、被告签订租赁合同的事实，该协议约定三年内不得转租，李金根刑满释放进行投资后该协议才失效，至今李金根没有投资。5、将徐珠环、张建明、余文贵、张永新提交的银行卡交易明细作为证据提交，待证被告只支付了2019年5月份之前的租金，认可共支付租金275000元。本诉被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新质证认为，对证据1营业执照真实性、合法性、关联性无异议；对证据2照片提出，老厂房是在2010年当地招商引资建造的，现政府政策已经改变，老厂房也属于违章，但是拆除亦有难度；对证据3情况说明的真实性、合法性无异议，关联性有异议，提出是林业局要求该项目两年内投资8000000元，并要完善相关手续，该证明仅是对在2011年林业局与当地发改局沟通时的情况说明，与本案无关；对证据4协议书的真实性、合法性、关联性无异议，认为第一可以证明本案租赁协议第一条是整个协议的前提，前提是因为李金根因刑事羁押。第二可以证明租赁范围并非单纯的厂房租赁，包括机器设备等的租赁，第三是协议书第六条非常明确，在李金根恢复自由后该协议书失效，就谈不上需要缴纳租金；对证据5交易明细，提出租金支付不止275000元，当时提交证据时遗漏了几张交易明细。 反诉原告徐珠环、张建明、余文贵、张永新向本院提供1、投资入股协议，待证投资入股协议与2018年8月20日的协议书系具有关联性的，租赁协议第六条载明的协议即是该份投资入股协议，租赁协议是服务于该协议的；2、刑事裁定书，待证李金根在签订投资入股协议后第三天被羁押的事实；3、钢结构厂房施工协议书、混凝土付款凭证、厂房建造价款及银行交易明细单，待证原告根据协议书，向被告支付租金286925元，为建造厂房花费153095元的事实；4、限期拆除通知书、情况说明及责令改正自然资源违法行为通知书，待证2019年7月，原告收到书面拆除通知和责令改正，但上述通知实际在2019年5月、6月已口头通知到达原告，因此没有继续履行租赁协议的事实。原告谢玉焰质证认为，对投资入股协议、刑事裁定书没有异议，对钢结构厂房施工、混凝土付款凭证、厂房建造价款不知情，对银行交易明细单真实性无异议，认可收到租金为275000元。对限期拆除通知书、情况说明及责令改正自然资源违法行为通知书真实性、合法性无异议，但与本案无关。 本院对当事人提交的证据综合分析认证如下：一、对原告谢玉焰提供的证据：营业执照和《协议书》，原、被告无异议，符合证据“三性”原则，本院予以确认，可以证实闽兴人造板厂具有经营资格以及双方签订有企业经营租赁以及补充投资入股协议的相关约定；对厂房现场照片、关于宜良闽兴人造板厂的情况说明被告对真实性合法性无异议，对关联性提出原有厂房虽符合当时政策建设的，但并没有办理房产证，属于违章，因上述证据的真实性双方没有异议，可以证实厂房出租时的现状和厂房并没有办理房产证等相关情况的事实，本院予以采信。对于原告谢玉焰将被告提交的银行交易明细作为本案证据提交，待证共收取租金275000元，被告对真实性没有异议，经本院审核，可以确认原告谢玉焰共收取租金275000元。二、对于被告提交的1、投资入股协议，2、刑事裁定书原告谢玉焰没有异议，本院予以确认，能够证实双方签订有投资入股协议以及李金根因刑事犯罪被羁押判刑及刑满释放情况；对3、限期拆除通知书，4、情况说明及责令改正自然资源违法行为通知书真实性、合法性谢玉焰谢玉焰无异议，认为和本案没有关联性，因上述真实客观发生，能证实在租赁期间新建厂房被拆除情况，本院予以采信；5、银行交易明细，真实性双方没有异议，后被告经核对，亦认可原告所说交付的租金为275000元，本院予以采信；对于6、钢结构厂房施工、混凝土付款凭证、厂房建造价款系被告方在租赁经营当中自身产生的费用，和本案没有关联性，本院不予采纳。 根据本院认定的有效证据及当事人的陈述，本院查明以下案件事实：原告谢玉焰（反诉被告）于2010年经云南省昆明市宜良县林业局招商引资，与宜良县北古城镇凤莱村委会签订《土地租用合同》开办个人独资企业闽兴人造板厂。2018年4月23日原告谢玉焰（反诉被告）与被告徐珠环（反诉原告）的丈夫李金根签订《投资入股协议》，合同主要内容为“双方就乙方（即李金根）投资入股甲方（即谢玉焰）的个人独资企业闽兴人造板厂事宜，协商一致达成如下条款：一、甲方现有资产作价人民币100万元，包括现有的厂房、机器设备、土地使用权等，乙方以现金方式投资人民币400万元，即甲方占投资比例20%，乙方的投资比例为80%。七、甲方与村委会签订的土地使用合同等作为本合同附件……十二、乙方的肆佰万现金，必须在四月全额打进共管账户……十三、违反上述约定的一方向另一方支付违约金人民币100万元，并补偿实际损失……十五、乙方出设备搬迁费24万元连租金……”双方还约定了债权债务分担、经营方式、利润分配、增资、减资、管辖法院等内容。合同签订后，被告方向原告谢玉焰支付了240000元用于案外人谢水财的搬迁费用及土地租金（因签订协议时闽兴板厂租给谢水财）。合同签订后不久被告徐珠环的丈夫李金根被刑事羁押（与本案无关）无法及时履行合同，2018年8月20日甲方（即谢玉焰）、乙方李金根、张建明、余文贵、张永新、徐珠环共同签订另一份《协议书》，主要内容为“甲方（指谢玉焰）与乙方于2014年4月23日签订了《投资入股协议》，双方约定在昆明市宜良县闽兴人造板厂……一、甲方（即谢玉焰）和乙方李金根双方一致确认，乙方李金根在《投资入股协议》第十二条中确定的投资款交付期限四个月变更为乙方李金根刑满释放后六个月内进行投资。以投资入股协议签定日计，超过三年自动失效。二、本协议书签订后，在乙方李金根未实际投资期间，甲方将闽兴板厂租赁给张建明、余文贵、张永新、徐珠环四人生产各种板材，租赁期限为：3年，在这3年内甲方不得转租或出租，租赁租金2018年8月1日至2019年7月31日为30万元人民币一年，租金三个月一付，从2019开始35万人民币一年，租金本年8月1日前一次性付清，甲方收取租金后，不得再对乙方提出其他要求。三、乙方在承租期间，甲方不得干涉闽兴板厂的生产经营活动，由乙方自主经营，自负盈亏。甲方不得向乙方提出租金之外的其他权利。乙方在租赁期间遵守国家法律法规，负责生产安全，负责在租赁期间乙方产生的债权债务。甲方提供现有厂里一切设备及厂房给乙方无偿使用。四、承租期间，闽兴人造板厂的营业执照和税务登记等原先所有的相关手续，全部无偿提供给乙方使用……六、今后，乙方李金根刑满释放后，能过来厂里参与具体事宜，甲方必须退回未使用的租金，本协议失效，并延用2018年4月23日所签定的《投资入股协议》。七、违约责任：甲方违约的，甲方付违约金伍拾万元人民币给乙方，乙方违约的，乙方支付违约金伍拾万人民币给甲方”，合同还约定了其他权利义务条款，双方均在合同末尾处签字确认（其中李金根的签名由其妻子徐珠环代理）。该协议签订后被告张建明、余文贵、张永新、徐珠环向原告谢玉焰支付租金共计275000元，并于2018年8月未经审批进行了600平方米的木材厂房新建工作，被告张建明、余文贵、张永新、徐珠环认为共花费153095元。之后四被告进行了木材的初级加工，并以闽兴人造板厂的名义进行销售。2019年7月23日，宜良县自然资源局对闽兴人造板厂下发责令整改通知书，责令“因未经批准擅自建木材生产厂房，限期改正”。被告在收到该通知后，无法再生产经营遂于2019年9月搬离该租赁的厂房，原告雇请人员对该厂房进行看管，在此期间原、被告双方均提出解除该租赁协议，但因租金及损失赔偿问题双方未达成一致意见。2019年10月12日，宜良乡北古镇人民政府又下达闽兴人造板厂限期拆除通知书，主要内容为“面积1.1亩的木材加工厂，存在占用耕地和基本农田的违法行为，责令限期拆除。”后原告谢玉焰根据拆除通知书要求于2019年12月将四被告在租赁期间新建的约600多平方米的厂房拆除。现原告认为四被告存在根本违约，合同目的已不能实现，故向本院起诉提出上述本诉诉讼请求，四被告认为新建厂房被拆除是原告谢玉焰的原因所致，故提出上述反诉请求。 另查明：被告徐珠环的丈夫李金根已于2019年8月24日刑满释放，原告谢玉焰与四被告签订《协议书》时的原有厂房等设施至今仍存在，未被强制拆除。 本院认为，针对原告的本诉诉讼请求，原告谢玉焰（反诉被告）与被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新（反诉原告）签订的《协议书》，是原、被告双方真实意思表示，合法有效，该《协议书》分为两部分，一部分为被告徐珠环的丈夫李金根对《投资入股协议》关于延期履行、恢复条件的补充协议，另一部分为原告谢玉焰与被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新将闽兴人造板厂出租给四被告经营约定的租赁条款，其中第二条约定“本协议书签订后，在乙方李金根未实际投资期间，甲方将闽兴人造板厂租赁给张建明、余文贵、张永新、徐珠环四人生产各种板材”，第四条约定“承租期间，闽兴人造板厂的营业执照和税务登记等原先所有的相关手续，全部无偿提供给乙方使用……”，第六条约定“乙方李金根刑满释放后，能过来厂里参与具体事宜，甲方（甲方为原告谢玉焰）必须退回未使用的租金，本协议失效，并延用2018年4月23日所签定的《投资入股协议》”，从上述条款看，四被告承租的系整个闽兴人造板厂，同时协议书还约定了租赁协议的解除条件，即待李金根刑满释放后，能过来厂里参与具体事宜，谢玉焰必须退回未使用的租金，本协议失效。被告徐珠环丈夫李金根于2019年8月24日刑满释放，作为李金根在获得人身自由后即具备了参与厂里经营管理的条件，即能到厂里参与具体事宜的处理，故双方约定的解除条件已成就，四被告于2019年9月搬离该租赁的厂房，并以自己的行为履行了搬离的义务，在此期间原、被告亦提出了解除该租赁协议，故原告与四被告《协议书》中的租赁协议已于2019年9月解除，为此，原、被告均诉请解除该租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。该协议解除后，四被告应当支付租赁期间的租赁费用，四被告租赁期间为2018年8月1日至2019年8月30日，期间的租金共计租金329166元（其中2018年8至2019年7月租金为300000元，2019年8月租金为29166元），剔除已支付的275000元，四被告应当支付原告租金54166元，原告主张四被告拖欠的其余租金及占有使用费，本院不予支持。原告主张按协议书约定一方违约应支付对方违约金50万元，因双方约定的解除租赁协议的解除条件已成就，并非四被告违约解除合同，故原告要求四被告承担500000元违约金的诉讼请求，本院不予支持；原告提出保持工厂现状不改变，因2019年9月四被告搬离后，现工厂实际已由原告管理，故该诉讼请求本院不予支持。 针对四被告的反诉诉讼请求，因被告徐珠环的丈夫李金根在和原告谢玉焰签订《投资入股协议》时，原告已将其与村委会签订的土地使用合同等作为协议的附件，说明被告方对谢玉焰所提供厂房的土地性质应当知晓，现四被告认为原告在签订合同时隐瞒土地使用权瑕疵存在欺诈的行为，无法律依据，本院不予采纳。租赁后四被告作为完全民事行为能力人，在新建厂房应当遵守法律法规要求，在明知资产情况，四被告未经审批擅自建厂房应由其自行承担投资风险，故四被告（反诉原告）反诉要求原告赔偿新建厂房被拆除的损失共计153095元的反诉请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条之规定，判决如下： 一、本诉被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新于本判决生效之日起十日内支付本诉原告谢玉焰租金54166元； 二、驳回本诉原告谢玉焰的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告徐珠环、张建明、余文贵、张永新、的反诉诉讼请求。 本案收取本诉案件受理费12550元，由本诉原告谢玉焰负担11396元，由本诉被告徐珠环、张建明、余文贵、张永新、负担1154元；收取反诉案件受理费3362元，由反诉原告徐珠环、张建明、余文贵、张永新负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  吴忆玲 人民陪审员  叶素萍 人民陪审员  徐兰生 二〇二一年三月十九日 法官 助理  赵 迪 书 记 员  叶 童 14- 15-