宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)宁03民终209号上诉人（原审原告）：尤艳忠，女，1972年9月15日出生，汉族，吴忠农村商业银行员工，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。被上诉人（原审被告）：宁夏金海置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：施永平，宁夏金海置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：李亮，男，1984年10月16日出生，汉族，宁夏金海置业有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市贺兰县，特别授权代理。委托诉讼代理人：罗静，女，1987年9月7日出生，汉族，宁夏金海置业有限公司职工，住宁夏回族自治区银川市贺兰县，特别授权代理。上诉人尤艳忠因与被上诉人宁夏金海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院(2020)宁0302民初4006号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人尤艳忠,被上诉人宁夏金海置业有限公司的委托诉讼代理人李亮、罗静到庭参加了诉讼。现已审理终结。上诉人尤艳忠的上诉请求：1.依法撤销吴忠市利通区人民法院（2020)宁0302民初4006号民事判决书，将本案发回重审或依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定法律关系错误。本案上诉人起诉事由为商品房买卖合同纠纷，并非房屋产权纠纷，更不是确权诉讼，一审人民法院将二者混淆。一审法院认定上诉人与被上诉人“签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务”，说明认定合同真实有效。被上诉人为上诉人提供的用于办理产权证书的“宁(2020)利通区不动产权第W0005395号”《不动产权证书》的出具单位是“吴忠市自然资源局不动产登记中心”，是房屋产权面积认定唯一合法有效机构，也是证明面积误差的最直接最有法律效力的证据，足以证明被上诉人已构成合同违约；本案作为合同纠纷法律关系，该《不动产权证书》不是用于证明目前的权属性质，是用于证明被上诉人构成合同违约事实，因此，在商品房买卖合同纠纷法律关系中，被上诉人违反买卖合同法律关系构成违约的事实清楚、证据充分，应当依照该合法有效合同和相关法律支持上诉人全部上诉请求，判定被上诉人承担全部违约责任。2.一审判决认定事实错误。一审判决认定“上诉人提交的“《中华人民共和国不动产权证书》上载明的权利人为宁夏金海置业有限公司，并非上诉人，上诉人并未办理房屋产权登记证书，房屋产权登记面积不明，上诉人起诉请求无事实依据，故不予支持”，要求提供房屋产权登记证明，正是因为被上诉人不出具更正面积的补充协议和正确金额的发票，致使上诉人无法办理房屋产权登记证书，才向一审法院起诉；（法院）依法判定被上诉人按照其出具的《不动产权证书》及合同约定承担相关违约责任后，签订正确面积的补充协议，重新出具发票，完成前置手续，上诉人才能按照相关规定进入办理产权登记手续阶段；一审法院要求被上诉人提供房屋产权登记证书是对法律事实的认定错误，致使该事项进入一个无法办理的悖论循环。3.一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》相关规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，上诉人与被上诉人双方同意以2017年5月16日之次日起540个工作日内，办妥房屋产权证书，2019年9月21日，已满540个工作日，至今合同约定办理房屋产权的期满已超过1年，被上诉人一直未协助上诉人办理房屋产权登记证书，因此，上诉人请求赔偿损失，应予支持。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求贵院依法查清事实，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人宁夏金海置业有限公司辩称,一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求及理由，维持原判。1.关于办理不动产登记证，被上诉人作为涉案房屋的开发销售单位，应根据涉案房屋签订的商品房买卖合同约定的时限为上诉人办理房屋产权登记证，但办理产权登记证单位为吴忠市不动产登记中心，被上诉人按照房地产行业相关的政策、法规等完成了全部的开发建设手续，并同上诉人一并到吴忠市不动产登记中心协助办理涉案房屋的不动产登记证，均被该中心拒绝，并且无任何书面回复不办理的理由及原因。被上诉人愿意为上诉人办理涉案房屋的产权登记证。2.关于面积差的约定。根据涉案房屋商品房买卖合同第五条及补充协议约定，建筑面积应以产权登记面积为准，面积误差的确认也应是产权登记面积和合同约定面积的差额。上诉人未能提供登记在其名下的涉案房屋的产权登记证，因此无法确认涉案房屋的最终建筑面积，因此也就不能确认涉案房屋是否存在面积差。3.关于重新签订合同。房屋为特殊商品，商品房买卖合同是由被上诉人将涉案房屋备案于吴忠市不动产登记中心后，由该中心确认信息，被上诉人方可与上诉人签订商品房买卖合同。该合同不能随意撤销修改，因此上诉人所述的不动产登记中心要求被上诉人与上诉人重新签订涉案房屋商品房买卖合同不具备可操作性。尤艳忠向一审法院起诉请求：1.判令被告依法履行《商品房买卖合同》及补充协议；2.依法判令被告返还原告所购商品房登记面积小于合同约定面积误差3%以内的房价款12991.2元，并双倍返还误差3%以外的房价款242982.02元，共计255973.22元；3.依法判令被告支付原告多付房款121490.8元自2016年9月16日至今银行同期贷款利息22602.35元（按年利率4.75%暂算至2020年8月16日，实际支付至判决之日为止）；4.依法判令被告立即为原告办理房屋产权证，并向原告支付违约金433元，违约金计算至被告办理完产权证为止；5.依法判令被告退还原告多支付的维修基金225.40元；6.法院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。一审法院认定：2016年8月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的吴忠恒大名都商业及恒大剧场115号房屋，建筑面积72.58平方米，套内建筑面积47.46平方米、分摊建筑面积25.12平方米；每平方米单价5966.38元，总金额433040元，买受人于2016年8月3日前支付首付款216520元，余款216520元于2016年8月8日前付清；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；出卖人在2017年5月16日前将该商品房验收合格并符合本合同约定商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同附件五合同补充协议第二条约定：面积误差比绝对值超过3%（不含本数）时，买受人不退房。产权登记面积大于合同约定计价面积时，面积误差比3%以内（含本数）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定计价面积时，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第十二条约定：双方同意以2017年5月16日之次日为办理产权登记期限的起算日，被告应当在该日之次日起540个工作日内，向产权登记机关为原告办妥产权登记；如果被告未能在约定时间内办妥该商品房的房屋所有权证，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了房款并交付了725.8元维修基金，被告为原告开具433040元的增值税发票、维修基金收据并将房屋交付原告。2020年7月10日，吴忠市自然资源局发出宁（2020）利通区不动产权第W0005395号《中华人民共和国不动产权证书》，权利人宁夏金海置业有限公司，坐落吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼115铺，房屋建筑面积50.04㎡，权利其他状况中载明专有建筑面积47.46㎡，分摊建筑面积2.58㎡。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。合同当事人应当严格按照合同约定全面履行各自义务。庭审中，原告请求判令被告履行《商品房买卖合同》及补充协议就是履行合同中面积误差双倍返还的内容，原告要求被告按照合同约定返还面积误差比3%以内价款12991.2元和双倍返还房屋面积差额超过3%部分房款242982.02元、要求被告就多付房款121490.8元按年利率4.75%支付自2016年9月16日至判决之日利息及返还多支付维修基金225.4元均以合同约定面积与产权登记面积存在误差为事实依据，但原告提交的《中华人民共和国不动产权证书》上载明的权利人为宁夏金海置业有限公司，并非原告尤艳忠，原告并未办理房屋产权登记证书，产权登记面积不明,故原告以上诉讼请求无事实依据，不予支持。原告要求被告为其办理房屋产权证的诉讼请求，被告愿提供办理不动产登记证书的相关手续，予以支持。对原告要求被告支付至办理完产权证为止违约金的诉讼请求，因现办理产权证的时间不能确定，不予支持。原告可以待办理完产权证书后再行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告宁夏金海置业有限公司于本判决生效后十日内为原告尤艳忠办理位于吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼115铺产权登记手续，办理房屋产权登记产生的契税及费用依照相关法律规定由原告尤艳忠、被告宁夏金海置业有限公司各自承担；二、驳回原告尤艳忠其他诉讼请求。案件受理费5488元，由原告尤艳忠负担5438元，被告宁夏金海置业有限公司负担50元。本院二审期间，上诉人尤艳忠提交了不动产登记信息查询结果证明、不动产登记申请表、完税证明、《房屋分户面积明细表》各一份，由宁夏盛元达测绘工程有限公司成果报告书封面一份，证明合同虽然签订的是72.58平米，但是实际面积只有50.04平米，开发商多收了22.54平米的房款；因为房屋当时备案面积是72.58平米，税务局按发票的交易金额收税，后收税的面积与办理房屋产权的实际面积不符，所以不动产中心不办理房屋登记证。被上诉人宁夏金海置业有限公司未提交证据。本院对上诉人尤艳忠提交的证据组织双方进行了质证，被上诉人宁夏金海置业有限公司对上诉人尤艳忠提交的证据不予认可。因上诉人尤艳忠提交的证据并不能证实其主张的事实，本院不予确认。一审法院认定的事实，有相关证据证实，本院予以确认。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案一、二审查明的事实是上诉人尤艳忠与被上诉人宁夏金海置业有限公司于2016年8月16日签订了《商品房买卖合同》；合同约定上诉人尤艳忠购买被上诉人宁夏金海置业有限公司开发建设的吴忠恒大名都商业及恒大剧场115号房屋；合同约定了房屋建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积、单价、总金额、首付款及余款支付的时间及数额、面积的确认及差异处理、商品房交付时间、办理权属登记等内容。合同签订后，上诉人尤艳忠依约支付了房款，被上诉人交付了房屋。2020年7月10日，吴忠市自然资源局颁发了宁（2020）利通区不动产权第W0005395号《中华人民共和国不动产权证书》，该证书中的权利人为宁夏金海置业有限公司；共有情况为单独所有；证书载明坐落吴忠市利通区文化街东侧滨河大道南侧恒大名都小区恒大剧场及商业楼115铺，房屋建筑面积50.04㎡，专有建筑面积47.46㎡，分摊建筑面积2.58平方米。上述事实客观反映了上诉人与被上诉人之间房屋买卖的法律事实。依据查明的事实和法律规定，应确认双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，双方应依法全面履行合同约定义务。现双方因交付的涉案房屋面积发生争议，而双方签订的《商品房买卖合同》第五条明确约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，也即本案涉案房屋面积应以产权登记面积为准。上诉人尤艳忠虽然提交了不动产登记信息查询结果证明、不动产登记申请表、完税证明、宁夏盛元达测绘工程有限公司成果报告书封面、《房屋分户面积明细表》等证据材料，但证据材料中的面积并不能当然确认为产权登记证书权利人为尤艳忠的“产权登记面积”，“产权登记是房管部门的专属权,在房管部门未确认涉案房屋“产权登记面积”的情况下，法院无权直接确认该面积。一审法院依据查明的事实以及法律规定,并依据合同约定，依法作出判决并无不当。综上，上诉人尤艳忠称本案系违约责任纠纷，原判认定事实不清，适用法律错误的上诉理由均不成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5488元，由上诉人尤艳忠负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 艾进春审判员 侯士俊二〇二一年三月十六日书记员 马少花附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。