青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终3167号上诉人（原审原告）:杨建，男，回族，1965年4月7日出生，公民身份号码：×××,住北京市西城区。委托诉讼代理人：张衍光、陶玲玲，上海道朋律师事务所律师。上诉人（原审原告）：韩哈尼，男,撒拉族,1957年9月1日出生,公民身份号码：×××，系青海乐和城时代购物广场有限公司董事长，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：韩尚英，男，撒拉族，1981年8月13日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市,系青海乐和城时代购物广场有限公司推荐。委托诉讼代理人：张衍光，上海道朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:周丽武，女，汉族，1965年12月31日出生，公民身份号码：×××，住青海省海南藏族自治州共和县。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:西宁光凯购物中心，统一社会信用代码：916301036985457814,住所地：青海省西宁市城中区水井巷4号一层101室。投资人：徐勇，该中心董事长。委托诉讼代理人：赵小毛，该中心总经理。委托诉讼代理人：郑继红，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人杨建、韩哈尼因被上诉人周丽武、西宁光凯购物中心（以下简称光凯中心）租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初1619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨建的委托诉讼代理人张衍光、上诉人韩哈尼的委托诉讼代理人韩尚英、张衍光、被上诉人周丽武及其委托诉讼代理人郑继红、被上诉人光凯中心的委托诉讼代理人赵小毛、郑继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建、韩哈尼上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨建、韩哈尼的一审诉讼请求，本案一二审诉讼费由周丽武、光凯中心负担。事实和理由：2013年6月19日，杨建与韩哈尼签订《商业铺面买卖协议书》，杨建将其拥有65%份额的位于西宁市××区商业铺面产权转让给韩哈尼，约定在该房产过户登记前的收益归韩哈尼所有。杨建、韩哈尼分别于2013年7月3日、7月16日等多次在光凯中心负一楼、一楼张贴《通知》，将商铺产权买卖等事实对包含周丽武在内的广大商户进行了告知，并提醒全体商户在未经杨建、韩哈尼同意的情况下，不得与任何人签订新的租赁合同。2013年7月25日，杨建、韩哈尼又给光凯中心发书面《通知》，将买卖负一楼商铺65%产权一事再次告知。2013年8月12日，杨建向光凯中心发书面《解除经营管理委托协议书的通知》，解除了与光凯中心的《经营管理委托协议》，并向周丽武等告知了解除光凯中心委托代理关系，及新的委托代理人、代理权限情况。周丽武、光凯中心均知晓负一楼商铺65%产权买卖及解除了光凯中心委托代理的事实，在原租赁合同期间尚未届满（至2013年9月30日）的情况下，串通签订《商铺租赁合同书》，故意将签订日期书写提前至2013年7月29日。期间，杨建、韩哈尼数次告知包括周丽武在内的各商户与杨建、韩哈尼签订商铺租赁合同或缴纳租金、腾退商铺，但其置若罔闻。无奈杨建、韩哈尼只得于2014年9月5日解除租赁关系腾退E05商铺，将周丽武的货物保管在D21#商铺内。此后多次通知或公告周丽武在内的相关主体拿走货物，但周丽武等人至今未将货物取走，持续占用该商铺，产生占用保管管理费用。综上，杨建在2013年8月12日解除了光凯中心的委托代理关系，周丽武明知光凯中心已无代理权，却故意串通，拒不依照租赁合同约定向杨建、韩哈尼交付商铺租金，有意违约，给杨建、韩哈尼造成极大的经济损失。一审判决事实认定没有尊重客观证据，适用法律不当。请二审法院依法撤销一审判决，改判支持杨建、韩哈尼的一审诉求。周丽武、光凯中心共同辩称，周丽武与光凯中心有直接的租赁合同关系，与杨建、韩哈尼无租赁合同关系，无义务向其交纳租金。杨建不能因为其与光凯中心解除了委托关系，就否认光凯中心在委托关系解除前在授权范围内与周丽武签订商铺租赁合同的效力。光凯中心受商铺产权人杨建、毛盛达的委托管理商铺，负责签订与商户的租赁合同并收取押金、租金，周丽武已与光凯中心于2013年7月30日续签租赁合同，合同期限到2015年11月30日，2013年8月12日杨建才向光凯中心下达解除委托合同的通知。杨建、韩哈尼亦无证据证明光凯中心与周丽武恶意串通故意将续签合同的时间提前。且杨建并未将案涉商铺的产权过户给韩哈尼，韩哈尼与杨建之间的约定系内部约定，不能对抗第三人，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，周丽武已经向光凯中心向杨建支付了租金，不应再向杨建、韩哈尼重新支付租金，更不应支付违约金及滞纳金。杨建尚欠光凯中心装修费、暖气综合费，如果将案涉的租金支付给韩哈尼，杨建所欠光凯中心的相关费用就无处主张，案涉商铺的租金应由杨建以经营管理委托合同纠纷另行起诉光凯中心索要租金，而不是以租赁合同纠纷向周丽武索要租金。周丽武的货物系韩哈尼抢走，并非光凯中心及商户擅自堆放在商铺，故不应承担货物占用商铺及保管费用。综上，韩哈尼、杨建的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。杨建、韩哈尼向一审法院起诉请求：1.判令周丽武向杨建、韩哈尼给付E05#商铺租金（含暖气综合费）15895.3元，承担逾期付款违约金（滞纳金）15000（经过计算为170651.94元，本次诉讼主张15000元）；2.判令周丽武腾出D21#商铺13%的面积6.05㎡(1/5×65%)，并偿付2017年12月4日前占用该商铺保管费34278.5元；3.本案诉讼费由周丽武承担；4.判令光凯中心对周丽武的以上债务承担连带责任。一审法院认定事实：2011年3月9日，徐勇（甲方）、杨建（乙方）与光凯中心（丙方）签订《西宁光凯购物中心经营委托管理协议书》（以下简称《委托经营管理协议书》），其中三方约定了甲、乙双方全权委托丙方在装修后的全面招商管理工作；甲、乙双方全权委托丙方负责签订商户租赁合同并收取商户押金和租金，按6个月计算，扣除甲、乙双方相关费用后，将剩余租金返还给各方，甲、乙双方有权监督丙方的经营管理工作，财务及产生费用应公开透明，不得隐瞒虚报等内容。2012年4月30日，三方又签订了《补充协议书》。2013年7月30日，光凯中心（甲方）与周丽武（乙方）签订《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》，该合同约定：乙方承租的商铺系甲方位于西宁市××巷商铺；租赁期限自2013年12月1日至2015年11月30日止。乙方承租的商铺建筑面积为16.5平方米，使用面积为9.88平方米，租金每月为1980元，租金按6个月交纳，应交租金总额为11880元，暖气费综合费用每平方米每月13元，暖气费综合费用按6个月缴纳，应交暖气费综合费用总额为1287元；签订本合同时，乙方向甲方支付6个月租金11880元，6个月暖气费综合费用1287元……该合同签订后，周丽武使用商铺，光凯中心认可收到周丽武向其交付2013年12月15日至2014年12月14日期间的租金20246元。2014年9月5日，周丽武不再使用该商铺。另查明，2013年6月19日，杨建（甲方）与韩哈尼（乙方）签订《商业铺面房买卖协议书》，约定甲方将位于西宁市××区）商业铺面所有权及所属的土地使用权出让给乙方，4号1号楼（负一楼）商铺所有权证号：宁房权证城中区字第XXXX号，面积为2135.41平方米，其中属于甲方的部分为65%，计1388.016平方米；其所属的土地使用权证号：宁国用（2011）第023号，面积为567.110平方米，其中属于甲方的部分为65%，计368.62平方米。甲方出让给乙方的商铺中包括目前的装修、装饰、固定设备及所有的配套设施；铺面的出让总金额为26000000元。由于该商铺目前已出租给他人经营，因此，该商铺的租赁费从甲方收到乙方支付的房款项后的第二天起，由乙方收取，归乙方所有，甲方在交接该商铺时如果存在提前收取租赁费的情况，应将提前收取的租赁费退给乙方。该协议签订后，2013年6月19日，韩哈尼向杨建付款24000000元。2013年8月12日，杨建向光凯中心发出《解除通知》，载明：本人杨建根据你方提供的王金娥用我的印章以我的名义与你方于2011年3月9日签订的《委托经营管理协议书》及所有文件，本人现正式向你发出解除《委托经营管理协议书》之通知。再查明，光凯中心及其投资人徐勇作为原告，于2016年2月22日，向北京市第二中级人民法院提起民事诉讼，要求该案被告杨建、第三人韩哈尼继续履行《联营合作协议》、《西宁光凯购物中心经营委托管理协议书》及《补充协议》，2016年10月9日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民初109号民事判决书，判决：驳回光凯中心、徐勇的诉讼请求。光凯中心和徐勇不服一审判决，提起上诉，2017年5月27日，北京市高级人民法院作出（2016）京民终560号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另，西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决书、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书，确认杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》是双方真实意思表示，内容无违法之处，该《商业铺面房买卖协议书》有效。一审法院认为，2013年6月19日杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》协议内容不违反法律、法规的强制性规定，青海省高级人民法院（2018）青民再110号民事裁定书、西宁市城中区人民法院（2014）中民一初字第295号民事判决书、西宁市中级人民法院（2014）宁民一终字第312号民事判决书认定，杨建与韩哈尼签订的《商业铺面房买卖协议书》有效，韩哈尼在支付了购房款后即享有所购商铺的收益，杨建向韩哈尼交付涉案商铺并协助韩哈尼办理涉案商铺属杨建共有部分的房屋所有权、土地使用权过户手续，同时双方在买卖协议中也约定，杨建在交接商铺时如果存在提前收取租赁费的情况，应将提前收取的租赁费退给韩哈尼。至此，杨建与韩哈尼之间的商铺买卖合同权利义务关系已明确。但是根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故周丽武自2013年12月1日起至2015年11月30日，依据其与光凯中心续签的《西宁光凯购物中心商铺租赁合同》的约定，周丽武作为本案涉案商铺的承租人，租赁使用商铺具有合法性，至于周丽武与光凯中心续签合同之行为，是否构成恶意串通损害杨建、韩哈尼合法权益的情形，杨建、韩哈尼无证据予以证实。现光凯中心认可已收取了周丽武交付的截至2014年12月14日前的租金以及租赁合同约定的其他费用，2014年9月5日后周丽武与光凯中心的商铺租赁合同关系再未实际履行。由于周丽武已经向光凯中心履行了交纳商铺租金，无义务再向租赁合同外的第三人承担商铺租赁期间的租金。至于本案涉诉商铺租金应当由谁收益，则是引起本案纠纷发生的主要原因，虽然韩哈尼享有商铺的收益权，但其商铺买卖协议的相对方是杨建，而不是光凯中心和周丽武，至于光凯中心收取周丽武的租金行为是否适宜，其与杨建之间的西宁光凯购物中心经营管理委托合同纠纷，则不是本案的审理范围。故此，杨建、韩哈尼所主张的本案商铺租金（含暖气费综合费用）以及逾期违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。关于韩哈尼要求周丽武腾出D21#商铺的13%的面积，并偿付2017年12月4日前的占用该商铺保管费34278.50元的诉讼请求，因韩哈尼提交的证据不足以证实该商铺系周丽武实际占有且双方已形成实际保管关系的事实，对该请求亦不予支持。另光凯公司、周丽武针对杨建、韩哈尼诉讼请求抗辩提出，杨建、韩哈尼主张的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉讼请求不受法律保护。对此，一审法院认为，杨建、韩哈尼在本案纠纷起诉前，曾就涉诉商铺的委托经营管理和权属在2014年至2016年涉诉，杨建、韩哈尼的诉讼行为符合法律规定的诉讼中断、中止情形，光凯公司、周丽武的该抗辩主张，一审法院不予采纳。遂判决：驳回杨建、韩哈尼的诉讼请求。案件受理费2531元，由杨建、韩哈尼负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审中，双方对一审查明的事实均无异议，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据生效的法律文书，杨建就其拥有65%的产权的案涉光凯购物中心负一楼商铺与韩哈尼建立买卖合同关系，该法律关系已经（2014）宁民一终字第312号判决确认。杨建委托光凯中心对其享有所有权的房产进行招商管理，双方建立委托合同关系，该法律关系已经北京市高级人民法院（2016）京民终560号民事判决书确认。光凯中心并非案涉商铺产权人，其基于与杨建的委托合同关系与周丽武建立租赁合同关系，周丽武与韩哈尼之间并无直接合同关系。庭审中杨建陈述其基于产权人身份主张权利，韩哈尼陈述其基于与杨建的商铺买卖协议主张权利，本院认为民事主体行使权力，应当履行法律规定和当事人约定的义务，不得滥用民事权利。杨建在转让案涉商铺时，之上已经设定了其他权利，才导致案涉纠纷发生，周丽武等商户通过报案、信访寻求解决，因涉及的法律关系复杂，政府协调案涉各方维持正常经营秩序，要求通过法院诉讼厘清产权关系，韩哈尼与杨建签订的《商业铺面房买卖协议》的效力于2014年10月21日经人民法院确认，而人民法院在2017年5月27日才确认了杨建解除委托合同的效力，周丽武在相关权利、权属不明的情形下，基于之前的租赁事实，完全有理由相信光凯中心有权继续对外出租。韩哈尼主张其自2013年6月19日起即是案涉商铺的买受人，但杨建早在2011年3月即与光凯中心签订《西宁光凯购物中心委托管理协议书》，委托光凯中心就案涉商铺签订商户租赁合同收取商户租金，该协议书于2013年8月12日才解除，案涉原商铺租赁合同于2013年9月30日到期，而光凯中心根据原租赁合同要求与周丽武于2013年7月30日已续签了商铺租赁合同，租赁期为2013年12月1日至2015年11月30日止。本院认为光凯中心是在该委托合同有效期内与周丽武签订租赁合同收取租金，杨建与光凯中心之间的委托合同关系的解除系杨建行使任意解除权所致，光凯中心对于委托合同的解除提出异议后，与杨建进行了诉讼，周丽武并未作为第三人参加诉讼，双方对于委托合同解除后的事项并未进行清理，北京市高级人民法院亦明确受损方后续可以主张违约赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。因此周丽武与光凯中心续签案涉租赁合同的效力应予确认。杨建与韩哈尼上诉称该租赁合同系恶意串通签订的理由不足，本院不予认可。就案涉续租租赁合同租赁期限至2015年11月30日止，周丽武实际承租至2014年9月5日，光凯中心认可收到周丽武向其交付的2013年12月15日至2014年12月14日租金及租赁合同约定的其他费用。本院认为杨建与光凯中心建立委托合同关系，光凯中心依据委托合同收取租赁期内租金、其他费用的行为效力应及于杨建，杨建无权再要求周丽武支付租金、其他费用，同时周丽武依据租赁合同约定，向光凯中心支付租金、其他费用，也可以对抗买受人韩哈尼，韩哈尼再次向周丽武主张这部分租金、其他费用的，应不予支持。故对杨建及韩哈尼主张周丽武支付拖欠租金、暖气费及逾期付款违约金的请求不予支持。杨建、韩哈尼主张周丽武货物继续占用铺面的依据亦不足，故其要求腾退铺面、支付商铺保管费的请求本院亦不予支持。杨建、韩哈尼主张光凯中心对周丽武的债务承担连带责任的依据是光凯中心无权代理，但北京市高级人民法院的判决已经明确了委托合同解除的时间，案涉续租租赁合同的签订在委托合同的有效期内，故对杨建与韩哈尼主张光凯中心在本案中承担连带责任的请求亦不予支持。综上所述，杨建、韩哈尼的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2531元，由杨建、韩哈尼负担。本判决为终审判决。审判长 宋敏芳审判员 纳 敏审判员 靳 玲二〇二一年三月二日法官助理 张 媛书记员 李雅琼附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。