贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3810号 原告：靳幼铭，男，汉族，生于1990年10月30日，住贵州省毕节市。 原告：罗昌美，女，汉族，1991年7月14日出生，住贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：幸运（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****。统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 被告：贵州省平安盛世物业管理有限公司。。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路**统一社会信用代码：915205023143151878。 法定代表人：范应雄，该公司总经理。 委托诉讼代理人：沈应梅（特别授权代理），女，汉族，1981年10月12日出生，住贵州省毕节市。 原告罗昌美、靳幼铭诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”），贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称“平安盛世公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，原告的委托诉讼代理人幸运，被告平安盛世公司的委托诉讼代理人沈应梅到庭参加诉讼。被告福明房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司立即为二原告办理位于毕节市双树路双树·望城滨河片区城市棚户改造建设项目（17）17层1号商品房所有权转移登记并向二原告交付不动产权证书；二、请求判令被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司向二原告支付逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金暂计人民币99,725.00元（违约金数额分别以423,577.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%标准，从2017年2月1日起计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算至实际交付房屋不动产权证书之日止；三、请求判令被告贵州省平安盛世物业管理有限公司立即返还二原告缴纳的燃气开户费、智能水表费、电视工料费3,410.00元；四、本案的诉讼费用由被告负担。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原、被告福明房开公司于2019年4月26日签订《商品房买卖合同》，购买被告销售的位于毕节市七星关区双树.望城滨河片区棚户区改造建设项目第（17）17层1号，建筑面积123.38平方米，房屋总价款为423577.00元。前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取商品房总价款以外的费用。被告应当在2016年10月31日前向原告交付涉案房屋。被告应在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权登记，并取得商品房所有权初始登记的有关文书，交付给原告。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起120日内退还原告已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担；其他有关事项约定如下：由原告向被告出具委托办理房屋权属记的委托书，原告没有出具委托书的，被告不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2017年1月21日，涉案房屋实际交付。2017年1月21日，被告福明房开公司委托被告平安盛世公司向原告收取了燃气费2500元，智能水表费580元，电视工料费330元。2018年10于21日被告平安盛世公司退还原告电视工料费330元。涉案商品房至今仍未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行其付款义务，被告亦向原告交付商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于被告的原因，原告在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，被告应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年1月21日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2017年4月21日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故被告应当自2017年4月21日起，向被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额423,577.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行主张权利。 关于原告要求被告退还天然气入户费、电入户费的诉请，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中，被告福明房开公司另行收取原告燃气开户费2,500元、智能水表开户费580元，电视工料费330元无事实及法律依据，应予退还。对于原告要求被告平安盛世公司承担赔偿责任的诉讼请求，因该费用系被告福明房开公司收取，被告平安盛世公司的举证证明了平安盛世公司收取该费用是受福明房开公司委托，故该费用应由福明房开公司，故原告此诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 被告福明房开公司未到庭参加诉讼，不影响本院根据采信的证据及查明的事实依法作出裁判。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗昌美、靳幼铭支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以423,577.00元为基数，2017年4月21日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告罗昌美、靳幼铭燃气开户费2,500元、智能水表开户费580元，共计3,080元； 三、驳回原告罗昌美、靳幼铭的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,181.00元，由原告罗昌美、靳幼铭负担10元，被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担1,171.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月十五日 书记员  付娟华