江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏03民终271号上诉人(原审原告)：裴甜甜，女,1987年1月29日生,汉族，住江苏省徐州市泉山区。上诉人(原审原告)：郑彬，男，1986年10月23日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：王亚，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州荣凯置业有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区城南大道西侧维天大厦518室。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。上诉人裴甜甜、郑彬因与被上诉人徐州荣凯置业有限公司（简称荣凯公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2020）苏0311民初1512号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郑彬及上诉人裴甜甜、郑彬的委托诉讼代理人王亚、被上诉人荣凯公司的委托诉讼代理人董振龙到庭接受询问。本案现已审理终结。裴甜甜、郑彬上诉请求：1、撤销原判决，依法改判解除裴甜甜、郑彬与荣凯公司的商品房买卖合同，并且赔偿裴甜甜、郑彬违约金。2、一、二审诉讼费由荣凯公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。一、裴甜甜、郑彬与荣凯公司签订的商品房买卖合同第八条约定，房屋交付必须具备两个条件，才符合法律规定的交付，一个是交付期限为2018年4月30日，另一个交付的条件是该商品房已竣工验收备案。经审理查明，涉案房屋在2019年3月才完工，2019年6月20日才竣工备案，而一审法院以荣凯公司与徐州商盛物业服务有限公司的工程交接单的时间即2018年10月8日认定为荣凯公司交付房屋时间，显然没有法律依据。首先，裴甜甜、郑彬与荣凯公司的合同约定，荣凯公司作为房屋出售方将房屋交付给买受人，且买受人没有授权将房屋交付给除买受人以外的第三人，另外2018年10月8日涉案房屋还没有完工，不可能具备交付条件。涉案房屋2019年6月20日才竣工验收备案，荣凯公司为了逃避逾期交房的责任，与徐州商盛物业服务有限公司串通办理交房手续，侵犯了裴甜甜、郑彬对房屋质量及现状等验收的权利。荣凯公司在一审时提供(2019)苏0302民初484号民事判决书作为参考，但实际上本案和该案有本质区别，该案认定第三方在房屋验收备案后接受房屋，而本案一审认定受托公司的接受房屋时间是工程未完工的时间。故一审法院认定房屋交付时间为2018年10月8日错误。本案逾期日期应当计算至实际交房之日。因约定的逾期违约金过低，应按照同期银行贷款利率计算违约金。实际上，荣凯公司现在建成的房屋也不符合法律规定的商品房交付条件。涉案房屋合同附件一“房屋平面图”显示，裴甜甜、郑彬购买的房屋有隔断，每套房屋都是独立的扣减，现实际建成的房屋没有隔断，不符合房屋交付条件。二、裴甜甜、郑彬享有合同约定解除权。1、裴甜甜、郑彬与荣凯公司商品房买卖合同第九条约定，如逾期超过90日后，买受方解除合同的，出卖人应退还全部已付款。说明裴甜甜、郑彬具有约定解除权，直至一审判决前荣凯公司也没有通知裴甜甜、郑彬办理交房手续，裴甜甜、郑彬作为买受人有查房、验房的权利，裴甜甜、郑彬享有相关权利后才能做出是否上房的意思表示，荣凯公司怠于交房行为说明其对履行合同的迟延态度。《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十六条规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭，当事人一方行使约定解除权解除合同的，应当通知对方。本案中，双方当事人没有约定解除权的行使期间，也没有法律规定的解除权行使期限。在《商品房买卖合同》履行产生争议后，双方也均未对解除合同事宜进行通知和催告，而是裴甜甜、郑彬采取向一审法院提出诉讼的方式行使自己的权利主张解除合同，应视为裴甜甜、郑彬向荣凯公司履行了解除合同的通知义务。由于荣凯公司没有向裴甜甜、郑彬催告解除合同，裴甜甜、郑彬行使合同解除权未超过合理的期限。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第二款虽然规定商品房买卖合同解除权人行使合同解除权的除斥期间为1年。然而，该条第一款明确说明本条款系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故该《解释》第十五条系针对法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。本案裴甜甜、郑彬所主张的解除权并非《合同法》规定的法定解除权，而是因双方《商品房买卖合同》中约定的条件成就而产生的约定解除权，故裴甜甜、郑彬的解除权不受一年期限的约束。综上，一审法院认定事实错误，在本案房屋买卖履行过程中，裴甜甜、郑彬作为买受人是弱势群体，在双方对合同的理解不一致的情况下，应当作出有利于裴甜甜、郑彬一方的解释。请求依法查明事实，对本案予以改判。被上诉人荣凯公司答辩称：一、一审认定事实正确。一审认定涉案房屋于2018年10月8日交付，是基于裴甜甜、郑彬和案外人徐州荣盛广场商业管理公司（简称荣盛广场管理公司）签订的委托经营合同，本案属于由荣盛广场管理公司代为受领的特殊情形。裴甜甜、郑彬明知涉案房屋的用途为商业服务，其购买房屋的目的不是居住或自用，无需自己实际占有或者亲自使用房屋，而是通过交给荣盛广场管理公司统一经营而获益，其购买房屋具有投资属性，所以才签订了委托经营合同。根据该委托合同第3.2条款的约定，裴甜甜、郑彬对于荣盛广场管理公司进行概括性的授权。该条款约定，对于以荣盛广场管理公司名义签署的所有相关管理协议，裴甜甜、郑彬都同意接受其约束。裴甜甜、郑彬把涉案房屋委托给荣盛广场管理公司经营管理九年，且约定了无偿委托的时间段，收益的给付比例和给付时间节点，表明申请人对房屋交付的形式为直接由荣盛广场管理公司接收并托管经营是明知的，也是认可的。而荣盛广场管理公司占有和支配涉案房屋是履行委托经营合同的必备条件，由商业管理公司接受房屋能够促使委托经营合同的履行，且该行为并未损害裴甜甜、郑彬的利益，而且有利于实现裴甜甜、郑彬签订商品房买卖合同和委托经营合同的目的。本案一审判决于2020年11月6日作出，此前与涉案房屋同一批的几名业主提起解除合同的仲裁申请，对于该类似案件，2020年10月份已经有生效的仲裁裁决文书，裁决文书文号分别为（2020）徐仲裁字第067号、（2020）徐仲裁字第059号、（2020）徐仲裁字第087号、（2020）徐仲裁字第042号。该仲裁裁决书认定荣盛广场管理公司对于涉案房屋的接收属于代为受领的特殊情形，有利于实现业主签订商品房买卖合同和委托经营合同的目的。上述已经为生效法律文书所确认的事实，荣凯公司无需再举证证明，一审判决认定荣凯公司2018年10月8日交付房屋正确。关于裴甜甜、郑彬主张房屋有隔断问题，因为裴甜甜、郑彬在委托经营合同第3.2.4条款中已经明确授权，乙方有权对涉案房屋进行改造，改造以后才能统一经营管理，否则无法进行整体经营，故裴甜甜、郑彬的主张不能成立。二、裴甜甜、郑彬因没有及时行使合同解除权，其解除权已经消灭。荣凯公司承认房屋买卖合同中约定的交房日期是2018年4月30日，按照逾期超过90日计算，也就是从2018年7月30日起，买受人享有对合同的单方解除权。自解除权发生之日起超过一年，即如果超过2019年7月30日不行使解除权，该解除权消灭。本案中裴甜甜、郑彬并未发出解除通知书，其提起诉讼也已经超过行使解除权一年的除斥期间，一审驳回其合同解除合同的请求正确。另外，双方商品房买卖合同第15条约定，出卖人未能及时取得产权证件，应当由出卖人即荣凯公司支付违约金，并未约定买受人有权因逾期办证解除合同，这个约定是双方的真实意思表示，该条款实质是违约责任条款，仅限于支付违约金，裴甜甜、郑彬不具有因逾期办理产权证书原因解除合同的权利。涉案房屋从2020年5月22日已经具备办理权属登记的条件，裴甜甜、郑彬可以及时进行办理登记。三、在目前疫情情况下，应当从民法典鼓励交易、维持合同效力的原则出发，避免众多的业主因商铺经营暂时不景气而纷纷退房，导致挤兑现象的发生。综上，裴甜甜、郑彬的上诉没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。裴甜甜、郑彬向一审法院提出诉讼请求：1、解除裴甜甜、郑彬与荣凯公司2015年11月24日签订的商品房买卖合同，返还裴甜甜、郑彬购房款469279元，赔偿裴甜甜、郑彬损失119646元，计588925元。2、本案诉讼费用由荣凯公司承担。事实和理由：2015年11月24日，裴甜甜、郑彬与荣凯公司签订的商品房买卖合同，约定裴甜甜、郑彬购买荣凯公司位于荣盛未来广场3单元4170号房屋，房屋价款为469279元，裴甜甜、郑彬一次性支付房款，荣凯公司2018年4月30日交房，交房后365日取得房屋所有权转移登记，裴甜甜、郑彬如约履行合同，荣凯公司至今没有按照约定的期限交房，也没有按照约定的期限办理房屋所有权转移登记，裴甜甜、郑彬多次找荣凯公司协商解决，至今荣凯公司拒不履行合同，根据我国法律规定，裴甜甜、郑彬有权解除合同，故提起诉讼，请支持裴甜甜、郑彬的诉请。一审法院查明：荣凯公司系花语城荣盛未来广场项目开发企业。裴甜甜、郑彬作为买受人与作为出卖人的荣凯公司，于2015年12月6日在荣凯公司签订商品房买卖合同(合同号：0527720)，约定荣凯公司将荣盛未来广场3单元4170号房(建筑面积为61.21平方米，总金额469279元)出卖给裴甜甜、郑彬。同时合同第六条约定了裴甜甜、郑彬支付购房款的时间为签订合同当日一次性付清全部购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前交付房屋；第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之壹的违约金。2015年12月6日，裴甜甜、郑彬付清购房款469279元，荣凯公司向裴甜甜、郑彬开具了销售不动产统一发票(电子)。一审另查明，2015年12月6日裴甜甜、郑彬与徐州商盛物业服务有限公司（现更名为徐州荣盛广场商业管理有限公司）签订委托经营合同。裴甜甜、郑彬以购买的商铺，委托商业管理公司对外经营，其将接收房屋、对外招商、进行经营等权利都委托给商业管理有限公司，而自身并不实际接收和占有该房屋。委托期限为2017年7月1日至2026年6月30日，委托经营管理期限9年。委托经营合同第4页第3.3.1条款约定在2017年7月1日之前，商业管理公司无需向裴甜甜、郑彬支付任何费用，从2020年7月1日之后，每年按照572291元为依据向裴甜甜、郑彬支付从7%-10%不等的收益。在合同第2页第3.2.1条款约定对于以商管公司名义签署的有关管理协议，裴甜甜、郑彬同意接受其约束，裴甜甜、郑彬也同意商业管理公司有权将裴甜甜、郑彬委托的事宜全部转委托。2018年10月8日，荣盛广场商业管理有限公司根据委托经营合同接收了涉案房屋，实际占有和使用房屋。2020年5月22日，荣凯公司将涉案房屋在内的所有房屋的相关登记资料已经递交徐州市不动产登记部门，包括涉案房屋在内的荣盛广场相关商业整体建筑全部完成了测绘登记备案，符合房屋交付的所有条件。涉案房屋具备即时办证的条件。一审法院认为，裴甜甜、郑彬与荣凯公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。关于裴甜甜、郑彬诉请解除双方之间商品房买卖合同问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。双方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”裴甜甜、郑彬与荣凯公司双方于2015年11月24日签订的商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款明确约定，逾期超过90日后买受人有权解除合同。涉案房产的交付时间为2018年4月30日，荣凯公司未在该期限交付，至2018年7月31日荣凯公司已逾期超过90日未交付，裴甜甜、郑彬有权解除合同。但根据上述司法解释规定，裴甜甜、郑彬应当在解除权发生之日起一年内行使，即裴甜甜、郑彬应当在2019年7月31日前行使，逾期不行使的，解除权消灭。裴甜甜、郑彬于2020年5月7日起诉要求解除涉案合同显然已超过一年，裴甜甜、郑彬未在法定期限内行使解除权，因此，裴甜甜、郑彬的解除权灭失，裴甜甜、郑彬的该项诉讼请求不予支持。因涉案合同不能解除，自然裴甜甜、郑彬的要求荣凯公司返还购房款的诉讼请求亦不能支持。关于裴甜甜、郑彬要求荣凯公司赔偿因逾期交房造成的损失119646元问题。裴甜甜、郑彬与荣盛广场管理公司签订委托经营合同，以其购买的商铺，委托该公司对外经营，其将接收房屋、对外招商、进行经营等权利均委托该公司，而自身并不实际接收和占有该房屋。合同还约定，裴甜甜、郑彬在委托期限开始之日向该公司交付标的物业即涉案商铺，并签署标的物业移交状态确认书。荣盛广场管理公司根据裴甜甜、郑彬的委托在委托期限内，于2018年10月8日接收了涉案房屋，实际占有和使用房屋。荣凯公司据此向该公司交付涉案商铺，应视为向裴甜甜、郑彬交付。因此，确认涉案商铺的交付时间为2018年10月8日。荣凯公司逾期交付，应当承担相应的违约责任。故确定裴甜甜、郑彬在本案主张的逾期上房违约金计算至2018年10月8日。按照其购房款469279元为基数，经计算逾期上房违约金为7415元（469275元×158天×0.1‰/天）。裴甜甜、郑彬主张涉案房屋的违约金计算标准低于政府有关部门出台同地段房屋租赁指导价,应当参考同地段同类型房屋的租金来作为损失的计算标准。因涉案房产为商铺，裴甜甜、郑彬在委托经营管理期限期间，每年有按照572291元为依据、从7%-10%不等的收益，裴甜甜、郑彬并没有因该商铺空置或无法使用造成损失。且本案处理的是商品房买卖合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷,故对裴甜甜、郑彬的该项主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，一审法院判决：一、荣凯公司于判决生效后十日内向裴甜甜、郑彬支付逾期上房违约金7415元；二、驳回裴甜甜、郑彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9689元，由裴甜甜、郑彬负担4845元，荣凯公司负担4844元。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、裴甜甜、郑彬有关解除房屋买卖合同的主张能否成立。2、裴甜甜、郑彬有关一审判决违约金过低的主张应否予以支持。二审中，上诉人裴甜甜、郑彬未提交新证据。二审中，被上诉人荣凯公司提交如下证据。1、与涉案房屋同批次其他房屋的业主所办理的产权证件（复印件）三份，证明涉案房屋同批次房屋在2020年5月22日以后就具备了办证条件。2、徐州仲裁委员会（2020）徐仲裁字第087号、（2020）徐仲裁字第067号、（2020）徐仲裁字第059号仲裁裁决书复印件，证明与涉案房屋同类的房屋的业主提出解除合同的仲裁请求，仲裁委认定本案房屋交付属于特殊受领的情形，驳回了申请人的仲裁请求。3、荣盛广场管理公司2021年3月出具的《情况说明》一份。在该说明中，荣盛广场管理公司认可于2018年10月8日整体接收了荣盛未来广场商业项目，进行了一系列准备工作，并于2018年12月20日整体对外开业，其中经营餐饮业务的客户较多。现因疫情影响，餐饮项目受到重大影响，经营不景气，但整个广场仍在营业及进一步的招商中。4、涉案项目2018年9月26日《单位工程竣工验收证明书》，由施工单位、监理单位、建设单位、设计单位等对荣盛未来广场及其地下车库工程（不含桩基）进行了验收，结论为：建设、勘察、设计、施工、监理单位一致同意该工程通过验收。5、徐州市公安消防支队2018年9月18日《建设工程消防验收意见书》，证明涉案建设工程于2018年9月18日经消防验收合格。裴甜甜、郑彬质证意见：证据1荣凯公司提供的房证，因为是复印件，真实性无法确认，与本案没有关联性，裴甜甜、郑彬的房屋至今无法办理产权登记。证据2仲裁裁决书真实性没有异议，但仲裁裁决和法院判决有区别，徐州仲裁委员会还有两个类似案件没有裁决，仲裁委员会的裁决不能作为本案判决的依据。证据3情况说明是属于单方陈述，与事实不符。荣凯公司出售之前便宣传售后返租，荣凯公司为了规避法律规定，2015年11月13日为涉案项目专门成立徐州商盛物业服务有限公司。该公司与荣凯公司的法定代表人相同。购房人在签订商品房买卖合同时，必须与委托经营公司签订委托经营合同。证据4《单位工程竣工验收证明书》真实性无法确认，无法证明荣凯公司的观点。与一审荣凯公司提交的《建筑工程竣工验收备案表》中记载的工程概况不相符，该证据只能证明荣凯公司与施工单位建设工程施工合同履行的情况，是建设工程备案的一个前提条件。法律规定的房屋交付的条件是经过建设主管部门验收备案，故涉案工程的备案时间是2019年6月10日。证据5真实性无异议，但该证据涉及对土建工程的消防验收，不包括装修。另外对于四楼的KTV及儿童乐园没有进行消防验收。荣凯公司称对涉案房屋进行开业经营准备，实则是进行装修，装修后并没有进行消防验收。本院认证意见：对荣凯公司二审提交的证据1-5的真实性予以认定。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：一、裴甜甜、郑彬有关解除本案房屋买卖合同的主张问题（一）商品房买卖合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”条款约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之壹的违约金。裴甜甜、郑彬在本案中主张按照买卖合同第九条的约定享有合同的约定解除权。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。双方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”涉案房产合同约定的交付时间为2018年4月30日，荣凯公司未在该期限交付，至2018年7月31日荣凯公司已逾期超过90日未交付，裴甜甜、郑彬有权解除合同。但根据上述司法解释规定，裴甜甜、郑彬应当在解除权发生之日起一年内行使，即裴甜甜、郑彬应当在2019年7月31日前行使，逾期不行使的，解除权消灭。裴甜甜、郑彬于2020年5月7日起诉要求解除涉案合同，已超过一年，裴甜甜、郑彬未在法定期限内行使解除权。此外，《中华人民共和国民法典》第五百六十四条也规定了合同解除权的行使期限，根据该条规定，法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限的，自当事人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据上述规定，裴甜甜、郑彬行使约定解除权的期限也超过了一年的期间。（二）裴甜甜、郑彬二审庭审中提出，其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十九条的规定，因开发商逾期办证而享有法定合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”经审查，双方《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”内容为：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意下列第3项处理：…3、如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同第十五条约定的期限届满的次日，出卖人按照买受人已付房款的日万分之一的标准支付违约金至出卖人提交资料之日。”首先，《商品房买卖合同》第十五条并未约定因逾期办理产权证书，出卖人享有解除合同的权利。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十九条的规定，超过约定的办证期限一年后，因出卖人原因仍然不能办理产权证书的，买受人可以请求解除买卖合同。根据一审查明的事实，涉案房屋2018年10月8日交付使用，按照合同约定，开发商应在2019年10月8日之前将办理权属登记需要的资料交产权登记机关备案。按照上述司法解释第十九条的规定，超过约定的办证期限一年后即2020年10月8日之后，仍然不具备办理产权所有权登记的条件的，买受人可以解除合同。根据查明的事实，出卖人已经于2020年5月22日将涉案房屋在内的所有房屋的相关登记资料递交徐州市不动产登记部门，且相关业主已经办理了产权证书。故裴甜甜、郑彬有关其依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题的解释》（法释[2003]7号）第十九条的规定行使法定解除权的主张也不能成立。综上所述，裴甜甜、郑彬有关商品房买卖合同解除权已经消灭，一审法院对于裴甜甜、郑彬的该项解除合同的诉讼请求不予支持，并无不当。二、裴甜甜、郑彬有关一审判决的违约金过低的主张问题裴甜甜、郑彬要求荣凯公司赔偿因逾期交房造成的损失119646元。一审法院根据查明的事实，认定商业管理公司2018年10月8日接收了涉案房屋，实际占有和使用房屋。荣凯公司据此向该公司交付涉案商铺，应视为向裴甜甜、郑彬交付。因此，确认涉案商铺的交付时间为2018年10月8日。荣凯公司逾期交付，应当承担相应的违约责任。故一审认定裴甜甜、郑彬本案主张的逾期上房违约金计算至2018年10月8日。按照其购房款469279元为基数，经计算逾期上房违约金为7415元（469275元×158天×0.1‰/天）。一审中，裴甜甜、郑彬以解除合同为前提，要求相关损失赔偿，但并其未明确其损失的内容及计算方法。一审法院为减少当事人讼累，对已经查明的逾期上房违约金，根据合同约定进行了认定。经本院二审询问，对于逾期办证的损失问题，在一审中未涉及，如因逾期办证导致相关违约损失，当事人可以按照合同约定另行解决。综上所述，裴甜甜、郑彬的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9689元，由上诉人裴甜甜、郑彬负担。本判决为终审判决。审判长 苏 团审判员 崔金城审判员 胡元静二〇二一年三月三十一日书记员 金宇婷