陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院   民 事 判 决 书   （2020）陕0116民初13657 号     原告：联群（西安）超微细粉体有限公司。   法定代表人：林正仁，系该公司董事长。   委托诉讼代理人： 范延军、吴正洋，陕西乐友律师事务所律师。   被告：西安怡安世勋物业管理有限责任公司。   法定代表人：姚萍，系执行董事兼总经理。   被告：西安普盈置业有限公司。   法定代表人;王菊艳，系公司执行董事兼总经理。   委托代理人：姚高峰，系该公司员工。原告联群（西安）超微细粉体有限公司（以下简称西安联群）诉被告西安普盈置业有限公司（以下简称西安普盈）、西安怡安世勋物业管理有限责任公司（以下简称西安怡安）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审判公开开庭进行了审理，原告西安联群的委托代理人范延军、吴正洋到庭参加了诉讼，被告西安普盈的委托代理人姚高峰、被告西安怡安的法定代表人姚萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告的诉讼请求为：1、请求依法判令被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司立即退还原告押金260000元；2、请求依法判令被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司按照约定向原告支付逾期退还押金的违约金，以260000为基数，自2020年8月12日起以2020年7月20日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR)3. 85%的4倍，即15. 4%为计算标准直至押金全部退还之日止（暂计至2020年9月22日，共计41天，违约金暂计为：4560. 11元）；3、请求依法判令被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司退还原告2020年8月4日至2020年8月7日的多支付的租金6575元；4、请求依法判令被告西安普盈置业有限公司对被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司的上述付款义务承担连带责任；5、请求依法判令本案诉讼费由被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司负担。事实与理由：2008年12月31日，原告与被告西安普盈置业有限公司签订租赁合同，原告租赁被告的厂房、办公楼、控制室、路面广场等地块，租期为2008年12月31日至2020年11月1日，租金为：800000元每年，押金260000元， 约定合同到期押金一次退还结清。2020年4月30日，被告西安普盈置业有限公司、被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司与原告三方签订补充协议约定：原告与被告西安普盈置业有限公司签订《房屋租赁合同》自2019年5月1日起被告西安普盈置业有限公司委托被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司予以履行，协议签订生效后原告需将房租、水、电物业等费用等均交至被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司；同日，原告与被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司签订《房屋租赁合同》承租原告原向被告西安普盈置业有限公司承租的房屋，标的物、租金、押金以及押金退还等与原告同被告西安普盈置业有限公司签订《房屋租赁合同》内容一致，租期为：2019年5 月1日至2020年11月1日。随后，原告将租金、水电费、物业费等费用交至被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司处。由于原告租期即将到期并准备将生产线搬至湖北宜都，且被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司想让新租户陕西天添金和物业服务有限公司提前入场，故在协商一致的情况下。2020年5月29日，被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司与原告协商签订《租赁合同变更协议》协议约定同意原告提前搬离，厂区以2020年5月31日现状为基准，不做任何变动，双方也互不支付或赔偿对方任何费用；并承诺在原告搬离后被告西安怡安世勋物业管理有限责任公司及时予以退还押金，若不及时退还则按每日3%向原告支付违约金；对于提前搬离，租金也一并退还。2020年8月4日原、被告协商一致，原告搬离厂区，但是被告却拒不退还押金和多缴纳的租赁费用，故诉至法院，请求判令如诉求。    被告西安普盈辩称，2019年原告、西安普盈及怡安世勋物业签订《补充协议》，约定将2008年12月原告及西安普盈签订的《房屋租赁合同》中的权利、义务由怡安世勋物业承继。补充协议签订后，西安普盈向怡安世勋物业交纳房租、水电及物业费，怡安世勋向西安普盈开具发票。至此，原告已从《房屋租赁合同》中退出，由怡安世勋物业向西安普盈承担合同义务、享有合同权利，故我公司不是适格的被告。      被告西安怡安辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告要求退还押金没有依据。2020年8月7日，原告从租赁的场地搬离时，遗留了大量的工业及建筑垃圾。西安怡安就垃圾清理事宜，多次以书面形式告知原告要求其清理，但原告置之不理。无奈之下，西安怡安委托他人对部分工业、建筑垃圾进行清理，产生了90000元的费用。对车间粉尘垃圾清理、设备基座清理及回填与车间、外妈祖庙建筑垃圾清理、沉淀池回填，由新的承租人陕西天添金和物业服务有限公司进行， 因此给予了200000元租金的减免。现尚有草木丛中工业垃圾需清理，预计费用15万元。原告在退租时，没有按照诚实信用的原则履行合同，其遗留的大量工业、建筑垃圾严重影响了西安怡安对租赁房屋的再次出租。2、原告在向西安怡安退租时，租金仅支付到2020年7月30日，其后并未支付过任何租金，不存在需向其退还多支付的租金的情形。3、原告尚拖欠西安怡安物业及水电费、物业费。综上，为处理原告退租时遗留的大量工业、建筑垃圾，西安怡安已垫付了290000元的费用。同时，尚未清理的工业、建筑垃圾还需15万元，西安怡安收取的原告260000 元押金，不足以抵付已产生的及尚未产生的垃圾清理费与拖欠的物业及水电费用，故请依法驳回原告的诉讼请求。       经审理查明，2008年12月31日原告和被告西安普盈签订《房屋租赁合同》。约定：“西安联群租赁西安普盈出租的厂房、办公楼、控制室、路面广场等，租金为人民币80万元，租期为2008年12月31日至2020年11月1日。西安联群按照季度缴纳租金，提前10天缴纳下一季度的房款。西安普盈需要爱护园区公共设施。……西安普盈保证其生产设备及产生的噪音、粉尘、震动及排出物的技术指标符合国家环保要求，若达不到国家的标准要求可勒令停止，西安怡安有权终止本协议，扣除 应交费用并赔偿由此给西安怡安造成的一切损失，包括厂房、办公楼建设费用等，价值约350万元。西安联群自建部分明细：绿化6万590米，基础部分9.6万元、地磅9.5万元、路灯1.84万元、围墙8.5万元，该费用由西安联群出资，西安普盈负责施工。”其后西安联群、西安普盈、西安怡安签订《补充协议》，上记载：“我公司于2008年12月31日与贵公司签订的房屋租赁合同，租期为2008年12月31日－2020年11月1日止，现因公司业务的需要，我公司自2019年5月1日起委托由“西安怡安世勋物业管理有限责任公司”完成原房屋租赁合同的履行，租期为2019年5月1日－2020年11月1日止，合同签订后，原签订的房屋租赁协议如出现业务纠纷，原合同与新合同都具有同等法律效力，新合同签订后，各项房租、水、电、物业等费用一并汇入新公司账户，由新公司开具合法票据，原有的业务和服务保持不变。”2019年4月30日原告和被告西安怡安签订《房屋租赁合同》约定，原告租赁被告西安怡安出租的上述场地，租赁期间为2019年5月1日至2020年10月31日。2020年5月29日，原告和被告西安怡安签订《租赁合同变更协议》，上记载：“现由于原联群（西安）超微细粉体有限公司租赁光华园土地及厂房于2020年十一月一日合同到期；现已停产拆除设备，而新租赁户由于施工需提前进入，甲乙双方经过平等协商，在真实、充分地表达各自意愿的基础上，对原合同内容作出如下变更，并由双方共同遵守： 1、西安怡安同意西安联群在合同未到期的情况下提前结束租赁合同，搬出园区后不扣取因合同未满的保证押金，最终房租退还以搬走之日计算为最终截止日；应收取实际自上期结算日（2020年4月）之后实际使用水电费及房租费用，已交房租届时依照实际截止日多退少补（目前房租交至2020年七月三十日）。2、西安联群依照2020年5月30日（现状为基准，不做任变动，除公司所有设备运走，自建矿石堆料棚、 料破碎区棚、装货棚、停车棚、成品区货架、地磅、集装箱区域自行拆除外，其余自建部分及原租赁提供的厂房、基建，保持现状，自建部分无偿留给西安怡安，西安怡安不给任何补偿；西安怡安不追究西安联群因基建及使用过程中对园区原厂房、基建、门窗等损坏，互不追究；互不赔偿。 8.西安怡安允许西安联群提前结束租赁合同，并以西安联群完成搬出日起算，五个工作日内退还西安联群全额保证金及未产生的厂房租赁费用。该退还租赁费依照西安联群实际搬出的日期为最终结算截止日；以实际早搬作天数退还相应租金及西安联群之前支付过的押金人民币26万元。结算总金额应在五个工作日内全额一次性退还。4.如西安怡安在西安联群搬迁未完成时需要提前使用现有及加盖新的厂房，在西安联群同意，并且不影响西安联群公司正常运营以及拆除设的情况下，方可进入及施工。5.在施工期间由西安怡安新租户入场日起，西安联群租赁厂区所产生的水、电等费用，由西安怡安新租户承担。6.西安怡安未依约定，于西安联群搬出日起算五个工作日内支付全额押金以及实际应退还房租，应向西安联群偿付每日百分之三的违约金，并承担西安联群因此所受的损失费用。其后，原告和被告西安怡安经协商一致于2020年8月4日搬离租赁场地。庭审中，被告西安怡安称确实收到了原告缴纳的26万元租金，但是因为原告在使用场地的过程中，将工业废料倾倒在场内，且离开的时候不予清理，且尚有水电费、物业费4、5、6月份未缴纳，故要求被告在赔偿垃圾清理费和缴费完毕的情况下予以退还。原告认为水电费、物业费等缴费到2020年4月份，后面因为签订了《补充协议》，故应当现状交付给西安怡安后，西安怡安应当退还相应的押金费用，认可后续租户入场时间为2020年6月后。审判人员在审理中到原告租赁场所进行勘察，现场情况如下：1、绿化树林内为白色矿石矿渣，树木从矿渣中生长出来，现部分在清除树木的情况下已经部分清理；2、厂区内有仓库一间堆放白色矿渣和废料；3、高压塔下深基内矿渣已经填满，周围树木已经砍伐清理；4、院子空地堆放白色矿渣；原、被告对厂区现状予以认可，但原告认为该矿渣并非原告倾倒，与其无关。       以上事实有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同变更协议》、现场勘查照片及庭审笔录在卷作证。       本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《租赁合同变更协议》系双方真实意思的表示，在原告和被告西安怡安签订租赁合同后，合同的相对方变更为西安联群和西安怡安，故应由原告和被告西安怡安承担相应的合同义务。在合同的履行中，应当遵守诚实信用和善意履行的原则，原告虽称场地内的矿石并非原告倾倒，但是根据矿石的性质和原告生产“超微细粉体”的经营事实及原告租赁该场地自2008年至2020年，树木从矿石废渣中生长出来的现场情况，可以认定现场矿渣废料确系原告遗留。原告虽举证视频称搬离时已经将场地清理干净，但是该视频仅为厂房部分现场，未包括厂区其他部分，故对此不予采信。原告经营“超微细粉体”产生的矿渣废料属于工业废料，在生产的过程中应当予以清理，但原告将废料堆积在厂区内，造成绿化、基塔坑基等地方大量遗留的工业废料，原告在未清理的情况下离场，可以预见到将给被告西安怡安继续使用造成严重困难，被告西安怡安清理该工业废料必将花费大量的人力、物力、财力，原告未能按照善意履行的原则履行合同。原告称与被告西安怡安签订的协议中约定现状办理，但协议中约定的是设施现状，并未约定现场垃圾和工业废料由被告西安怡安清理。故对原告该诉称不予采信，原告离场时应当清理场地并缴纳完毕未缴纳的水电、物业费用，其后被告西安怡安向原告退还押金，但原告在未履行先履行的义务的情况下要求被告退还押金不符合法律规定，依法不予支持。该场地被告西安怡安已经代替原告进行了部分清理，原、被告应当在结算完毕各项费用扣除被告垫付部分的情况下，如有剩余予以退还，故对原告的诉讼请求原告请求被告退还押金26万元的诉讼请求依法不予支持。原告称多缴纳的租金要求被告退还，但实际租金缴纳至2020年7月30日，其后为被告西安怡安提供原告免费使用，原告不能就免费使用期间而未使用的租期要求被告西安怡安退还租赁费。综上所述，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、五百二十六条、五百五十八条、五百六十二条之规定，判决如下：      驳回原告联群（西安）超微细粉体有限公司的诉讼请求。   案件受理费5367元（原告已预交），由原告承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判员  李翌平     二 0 二 一年 三月 十七 日     书记员  朱安峰          1