上海市徐汇区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0104执异42号案外人：戴某1，男，汉族，住上海市徐汇区。案外人：戴2，男，汉族，住上海市徐汇区。两位案外人共同委托诉讼代理人：倪轶敏，上海市中天阳律师事务所律师。申请执行人：珠海宝慧天成资产投资管理中心(有限合伙)，住所地广东省珠海市。执行事务合伙人：深圳甲乙丙基金管理有限公司(委派代表：钟伦权)。委托诉讼代理人：吴晨晓，广东天伦(佛山)律师事务所律师。被执行人：蒋志清，男，汉族，住上海市静安区。本院在执行(2019)沪0104执4434号珠海宝慧天成资产投资管理中心(有限合伙)(以下简称天成资管)与蒋志清民间借贷纠纷一案中，案外人戴某1、戴2对执行上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。戴某1、戴2称，系争房屋为两人所有，并由两人长期居住使用至今。2018年3月24日，蒋志清至系争房屋，称系争房屋为蒋志清所有。戴某1为此至上海市徐汇区房地产交易中心求证，得知早在2007年，在戴某1不知情的情况下，由戴2以(2007)沪黄二证字第3299号《委托书公证书》代理戴某1将系争房屋“出售”给了吴某，并由吴某设定中国农业银行上海市川沙支行500,000元抵押借款。2016年，吴某再次将系争房屋“出售”给蒋志清，同时，蒋志清向渣打银行(中国)有限公司上海城建国际中心支行(以下简称渣打银行)贷款2,150,000元并设定抵押，2017年，蒋志清再次向中航信托股份有限公司(以下简称中航信托)贷款1,250,000元并设定抵押。2018年6月8日，戴某1到上海市新黄浦公证处(原名：上海市黄浦区第二公证处)要求复查并书面提供复查申请。2018年12月7日，上海市新黄浦公证处出具(2018)沪新证复决字第4号《复查决定书》，决定撤销(2007)沪黄二证字第3299号《委托书公证书》。因上述争议，戴某1、戴2向上海市长宁区人民法院(以下简称长宁法院)提起诉讼，受理案号为(2019)沪0105民初7787号，该院于2019年8月22日判决原告戴2与被告吴某于2007年11月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。戴某1、戴2后再次向长宁法院提起诉讼，受理案号为(2019)沪0105民初22465号，诉请包括：1、确认被告吴某与被告蒋志清就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；2、确认被告蒋志清与被告渣打银行就系争房屋签订的房地产抵押贷款合同无效；3、确认被告蒋志清与被告中航信托就系争房屋签订的抵押担保合同无效；4、判令被告渣打银行、中航信托、天成资管办理系争房屋抵押注销登记手续；5、判令被告蒋志清协助被告吴某将系争房屋产权恢复登记至被告吴某名下；6、判令被告吴某协助两原告将系争房屋产权恢复登记至两原告名下。该院审理后认为，由于系争房屋因另案被执行部门查封，对系争房屋产权登记恢复原状构成障碍。鉴于系争房屋产权登记恢复原状的条件不具备，两原告涉及恢复登记的诉讼请求该院不予支持。戴某1、戴2认为，上述请求未得到支持，系本院(2019)沪0104执4434号执行案件的查封系争房屋所致。鉴于吴某与蒋志清就系争房屋签署的房地产买卖合同已经归于无效，蒋志清对系争房屋的物权基础已实际不存在，故不应当对系争房屋进行查封。现依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款规定，提出执行异议。天成资管答辩，不同意戴某1、戴2的申请事项。第一，中航信托跟蒋志清签订的抵押合同是真实有效的且已经办理了抵押登记手续，中航信托的抵押权合法有效，此后中航信托将对蒋志清的主债权及从权利转让给青岛海盈创新资产管理有限公司(以下简称青岛海盈)，后青岛海盈又将该债权转让给本公司，因蒋志清一直未归还欠款，本公司就向法院起诉，法院出具了调解书即(2019)沪0104民初10083号，已经确认了抵押权的效力。第二，根据物权法定原则及民法典第311条第3款关于他物权善意取得之规定，假使蒋志清就系争房屋的取得存在瑕疵，但中航信托已经善意取得了该房产的抵押权，如果裁定中止执行并解除对房屋的查封，那抵押权的合法权益将得不到保护。第三，长宁法院的(2019)沪0105民初22465号案件已经明确了对本公司抵押合同及抵押权的有效性予以认可，并判决不支持戴某1、戴2要求注销系争房屋抵押登记手续诉请。第四，案外人对蒋志清在渣打银行、中航信托处借款的事实是知情的，并且根据(2019)沪0105民初22465号案件查明事实，他们也是借款的实际使用人之一，现蒋志清无力偿还借款，按照法律规定，理应处置抵押物以偿还本公司的借款。蒋志清答辩，不同意戴某1、戴2的申请事项。第一，本人跟吴某做房产交易的时候不认识戴2这个人，也不知道系争房屋的真实情况，当时和吴某做的买卖交易是真实的。第二，后来戴2找到本人，表示房屋不能交付，但是承诺本人贷款用于购房的房款，由戴2来偿还，并写了承诺书，承诺本人贷款的房款由戴2全权偿还，否则愿意承担一切法律责任。只有在偿还的情况下本人才愿意重新把房屋过户给他。本人用于购房的贷款全部付给吴某之后，吴某已经全部支付给戴2，这点在长宁法院的案件中予以了确认，只是对金额有异议，这是吴某和戴2的事情，本人不知情。如果要本人归还房屋，必须把房款及逾期利息全部归还，否则就以房抵债。经审查查明，戴某1、戴2与吴某房屋买卖合同纠纷一案，长宁法院于2019年4月4日立案后，于2019年8月22日出具(2019)沪0105民初7787号民事判决：戴2与吴某于2007年11月28日就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费12,200元，因本案适用简易程序审理，减半收取计6,100元，由戴2、吴某各半负担。戴某1、戴2与吴某、蒋志清、渣打银行、中航信托、天成资管确认合同无效纠纷一案，长宁法院于2019年10月16日立案后，于2020年9月30日出具(2019)沪0105民初22465号民事判决：一、吴某与蒋志清就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效；二、驳回戴某1、戴2的其余诉讼请求。案件受理费42,000元，由戴某1、戴2共同负担21,000元，吴某、蒋志清共同负担21,000元。天成资管与蒋志清民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，于2019年6月3日出具(2019)沪0104民初10083号民事调解书，载明：一、蒋志清于2019年6月15日前返还天成资管借款本金1,250,000元，并偿付以本金1,250,000元为基数，按照年利率24%的标准计自2018年1月13日起至实际清偿之日止的违约金；二、蒋志清于2019年6月15日前支付天成资管律师费87,500元；三、若蒋志清届时不履行本调解协议第一、二项付款义务，天成资管可与蒋志清协议，以蒋志清名下坐落于上海市徐汇区XXX路XXX弄XXX号XXX室抵押房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押财产所得价款按该财产抵押权登记顺位优先受偿。案件受理费减半收取计8,418.80元，由蒋志清负担(该款由天成资管预缴，蒋志清应于2019年6月15日前支付天成资管)。后因蒋志清未履行该民事调解书确定的义务，天成资管于2019年7月1日向本院申请强制执行，案号为(2019)沪0104执4434号。执行期间，本院于2019年8月23日依法查封了系争房屋。目前本院对系争房屋为第一顺位查封，系争房屋所有人系蒋志清。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(一)项规定，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。蒋志清在持有系争房屋期间与抵押权人签订的抵押贷款合同及抵押担保合同并非房屋买卖合同的从合同。戴某1、戴2基于房屋买卖合同无效请求确认房地产抵押贷款合同与抵押担保合同无效，以及判令抵押权人办理系争房屋抵押注销登记手续，亦未得到法院生效判决的支持。天成资管依法取得对系争房屋的抵押权。本院依据天成资管的申请，执行系争房屋，于法有据。生效法律文书虽确认戴2与吴某之间、吴某与蒋志清之间就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同无效，但并未确定也无法就此推断系争房屋权利人就是戴某1、戴2。故戴某1、戴2主张自己是系争房屋权利人且享有权利能够排除执行，不符合异议成立的法定情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第(一)项规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项规定，裁定如下：驳回戴某1、戴2的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王仪蔚审 判 员  陆 峰人民陪审员  戴玉琴二〇二一年三月二十四日书 记 员  陈 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。……