浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙06民终280号 上诉人（原审被告,反诉原告）：林时峰，男，1974年6月20日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 上诉人（原审被告,反诉原告）：鲍存周，男，1972年9月2日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：周建强，诸暨市镇远法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：诸暨雄风新天地购物中心有限公司，住所地浙江省诸暨市浣东街道苎萝东路**，统一社会信用代码91330681MA2889AL11。 法定代表人：孙建林，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：傅梦露,浙江振邦律师事务所律师。 上诉人林时峰、鲍存周因与被上诉人诸暨雄风新天地购物中心有限公司（以下简称雄风公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初13072号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林时峰、鲍存周共同上诉请求：撤销一审判决第二、三、五、六项，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。两上诉人在2019年11月与被上诉人协商一致的前提下解除租赁合同，且被上诉人在2019年12月即与案外人葛林伟签订了租赁合同，被上诉人以再次出租的行为同意解除合同，也从未向两上诉人提出过承担承租期违约的请求，且诸暨市人民法院于2020年8月20日出具的(2020)浙0681民初6941号生效判决中免除了被上诉人与另一租户之间的免租租金，体现合同公平原则。二、两上诉人与被上诉人已依约解除租赁合同，则两上诉人留在店里的固定装修及破旧凳椅作为抛弃物，而非实际占有使用，一审法院认为两上诉人需承担使用费与租金于法无据，违约金与被上诉人的律师代理费由两上诉人承担也明显是不合理的。三、（2020）浙068民初6941号案件中认定双方租赁合同属于经营性租赁，因受新冠肺炎病毒疫情影响，根据公平原则，酌定减少一个月的租金，同样作为受损严重的同体商户，理应享受同样的处置方式。综上，两上诉人作为受新冠肺炎病毒疫情影响的个体工商户已因严重亏损离场，无论在情理还是法理上应予以关照。 被上诉人雄风公司辩称，一、一审判决双方的租赁合同于2019年12月24日解除，但合同的解除并不代表被上诉人同意免除两上诉人的违约责任。被上诉人提起一审诉讼就是为了追究两上诉人的违约责任。二、根据双方《租赁合同》第23.2条的约定，两上诉人负有将租赁的场地恢复原状并通过被上诉人验收的义务，但两上诉人既不拆除租赁物上的固定装修，也不腾退房屋，一直实际占有案涉租赁物，故应当向被上诉人承担占有使用费。三、疫情与房屋占有使用费无关，两上诉人随时可以腾房。四、（2020）浙068民初6941号判决并没有免除免租期租金，反而支持了被上诉人与另一租户之间的免租期租金。同时，两上诉人认为本案应参照（2020）浙068民初6941号判决酌定减少一个月的租金，但该案中减少的一个月租金的原因系案涉房屋所在的商场整体关停了18天。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 雄风公司向一审法院提出本诉诉讼请求：1.判令解除雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同；2.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司免租租金79500元；3.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司自2019年12月18日起至合同解除之日止的租金（租金暂计至2020年5月17日为139125元，2020年5月18日起至合同解除日止的租金按照《租赁合同》约定的标准计算）；4.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司水电费、店庆费等共计13099.50元；5.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司违约金100170元；6.判令林时峰、鲍存周支付雄风公司律师代理费8000元。审理中，雄风公司变更第3项诉讼请求为：判令林时峰、鲍存周支付雄风公司自2019年12月18日起至2020年3月28日止的租金93348元，2020年3月29日之后的租金不再主张；若法院认为解除合同日早于2020年3月28日，那么解除合同日之后的占有使用费计算至2020年3月28日。 林时峰、鲍存周向一审法院提出反诉诉讼请求：判令雄风公司返还押金73000元。 一审法院经审理查明：2016年8月14日，雄风公司（甲方）与王坚、林时峰（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：“甲方同意出租、乙方同意承租位于诸暨市××街道××路××号××层的中区域场地，经甲、乙双方确认，该场地的计租面积为265平方米；本合同项下租赁期限为4个租约年，自开业日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期满；本合同所述免租装修期为3个月，在此免租装修期内，乙方无需承担租金，但需承担装修期相关管理费用，以及水、电等费用；除非本合同中有特别明确的约定，否则，该免租装修期不因任何原因而延长，乙方应在免租装修期内完成装修、通过甲方及政府相关部门验收、具备合法开业条件；免租期是以乙方承租4年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取；本合同所述计租日为2016年12月18日；本合同项下的租金实行“先缴费后使用及押二付六”原则，以六个月为一个缴租期，本合同项下第一期租金的支付时间为甲乙双方确认的开业日前30日，在第一个缴租期，乙方应向甲方支付八个月的租金，从第二个缴租期起，则在缴租期到期最后一个月前向甲方一次性足额支付下个缴租期的六个月租金；第一个租约年年租金为318000元，第二个租约年年租金为318000元，第三个租约年年租金33900元；第四个租约年年租金33900元；自乙方进场装修日开始需承担装修期相关管理费用以及水、电、燃气等费用；乙方在该场地内经营的业态为餐饮，品类为火锅，品牌为小蓝帽；在本合同签署当日，乙方应向甲方支付人民币100000元履约保证金，该项履约保证金在乙方在履行本合同缴纳首期租金时，可转为商品及服务质量保证金，对提供的商品或服务质量标准作出保证的质量保证金，以及对各项应缴费用按时缴纳的信用保证金；乙方同意缴纳商品及服务质量保证金20000元，履约保证金多余金额80000元转为租金，该项商品及服务质量保证金在合同终止的90日后，经甲方确认，无任何客户索赔、投诉等问题的，无任何拖欠费用或其他费用的，甲方向乙方据实清算，无息退还；如逢雄风公司6周年庆举办促销活动，乙方同意举办相应促销活动以配合雄风公司周年庆，并同意向甲方支付周年庆活动分担费用人民币2000元；本合同签署后，甲、乙双方都不得不履行合同或终止合同，否则，即构成违约，违约方应向守约方支付当年合同金额30%的违约金，同时承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费及其他费用并赔偿守约方相关损失；如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金，则乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除本合同，甲方解除本合同的，乙方应当向甲方支付相当于应付金额的违约赔偿金；双方确认，本合同因乙方违约而中止、解除或终止的，则本合同项下之履约保证金作为乙方违反本合同约定应向甲方支付的违约金不予退还，前述违约金不足以弥补甲方损失的，甲方仍有权向乙方追偿；乙方延迟缴纳本合同项下的租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额1‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，除乙方应足额缴纳租金、其他费用和延迟履行违约金外，甲方有权单方解除合同；乙方违反本合同约定（包括未支付相应费用，或未承担相应损害赔偿责任等）的，甲方有权从履约保证金中直接扣除相应款项或费用。”2018年10月28日，雄风公司（甲方）、王坚、林时峰（乙方）与林时峰、鲍存周（丙方）签订《三方协议》一份，载明：甲方与乙方于2016年8月14日签订《租赁合同》（以下简称原合同），乙方承租甲方位于诸暨市××街道××路××号××层的北区域场地，计租面积总计为265平方米，用于经营小蓝帽品牌（后乙方改名为魔法帽品牌），承租期限自2016年12月18日起至2020年12月17日止，此外，原合同对租金及支付方式、双方权利义务、违约责任等均作出明确约定。因乙方经营变动，经与甲方协商，同意让丙方承租该场地用于经营魔法帽品牌火锅项目，现乙方将原合同中的所有权利义务转让给丙方，甲、乙、丙各方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致，特订立本协议。一、经三方同意，自本协议签订生效之日起乙方将原合同项下的全部权利和义务转让给丙方。丙方声明，其已仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意继承乙方在原合同项下的所有权利义务，除本协议另有约定外，原合同项下的其他条款不变，对甲、丙方均有约束力；二、在本协议签订生效前，乙方依据原合同已经向甲方支付的租金、物业管理费、水电费、话网费等费用，甲方不予退还乙方；三、乙方同意将已付的商品及服务质量保证金20000元，租金押金53000元转到丙方名下，乙方后续不向甲方索退；四、本协议未尽事宜，各方协商解决，不能协商的，可向诸暨市人民法院诉讼解决。2019年12月24日，雄风公司与葛林伟签订《租赁合同》一份，双方对权利义务进行了约定。2020年3月28日，雄风公司（甲方）、葛林伟（乙方）与诸暨万风新天地商业管理有限公司（以下简称万风公司）（丙方）签订《协议》一份，载明：“甲乙双方于2019年12月24日签订《房屋租赁合同》一份，乙方承租甲方位于诸暨市××路××号××层的营业场地，计租面积约260平方米，承租期限自2020年3月20日起至2023年3月19日；现甲方因经营需要，将原租赁合同中的所有权利和义务转让给丙方，甲、乙、丙三方经协商一致，在平等自愿的基础上，达成本协议。一、经三方同意，自本协议签订生效之日起甲方将租赁合同项下的全部权利和义务转让给丙方，即由丙方承继甲方在租赁合同项下的所有权利义务，除本协议另有约定外，原租赁合同项下的其他条款不变，对乙、丙双方均具有约束力。二、在本协议签订生效前，乙方依据租赁合同已向甲方支付的租金、物业管理费、水电费、押金等费用，自本协议生效后，上述款项视同向丙方支付，丙方不得要求乙方另行支付。三、本协议签订生效后，根据租赁合同乙方应支付或应支付而尚未支付部分的租金、物业管理费、水电费等所有费用均应向丙方支付，乙、丙双方的债权债务关系由乙、丙双方处理，与甲方无关。”万风公司（甲方）与葛林伟（乙方）签订《补充协议》一份，双方对租赁合同的进场日、开业日、起租日进行了重新约定。另查明，万风公司于2019年12月29日取得涉案房产的所有权。双方当事人一致确认涉案租金已缴纳至2019年12月17日，林时峰、鲍存周已交付雄风公司款项73000元，其中20000元系已付商品及服务质量保证金，53000元系租金押金。雄风公司为本次诉讼支出律师代理费8000元。2020年10月12日，万风公司出具说明一份，载明：“本公司诸暨万风新天地商业管理有限公司于2019年12月29日取得诸暨市苎萝东路555号物业（原雄风新天地购物中心）的产权。自2019年12月29日起至2020年3月28日期间，本公司对上述场地第五层中场区域部分商户（包括葛林伟商户经营的“苗岭高山”品牌，以及原商户鲍存周、林时峰经营的“小蓝帽”品牌）的应收款项权益（包括但不限于租金、物业管理费、房屋占有使用费等）均归诸暨雄风新天地购物中心有限公司享有。特此说明。” 一审法院认为，雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。本诉部分:1.解除雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同的诉请。该院分析如下：双方当事人对于解除租赁合同均无异议，该院确认解除双方之间的租赁合同；至于解除日，雄风公司与案外人葛林伟于2019年12月24日签订租赁合同，雄风公司的再次出租行为可以视为其以实际行动同意解除合同，但同意解除合同并不代表守约方免除违约方的违约责任，该院确认解除日为2019年12月24日。据此，该院确认雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同于2019年12月24日解除。2.林时峰、鲍存周支付雄风公司免租期租金79500元的诉请。该院分析如下：雄风公司与王坚、林时峰签订的租赁合同第三条第二款约定，免租期是以承租方承租4年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。雄风公司与王坚、林时峰、鲍存周签订的三方协议亦约定：王坚、林时峰将原合同中的所有权利义务转让给林时峰、鲍存周，林时峰、鲍存周已仔细阅读及详细了解原合同项下的所有内容，并同意承继王坚、林时峰在原合同项下的所有权利义务，除本协议另有约定外，原合同项下的其他条款不变，对雄风公司、林时峰、鲍存周均有约束力。根据上述合同的约定，免租的前提是承租方承租4年为基础，在承租方违约或单方解除合同的情况下，雄风公司给予承租方的装修免租期3个月不再免租。林时峰、鲍存周在庭审中陈述到因经营不善单方向雄风公司提出解除合同，故林时峰、鲍存周应当支付免租期租金3个月×26500元/月=79500元。3.林时峰、鲍存周支付雄风公司自2019年12月18日起至2020年3月28日止的租金/占有使用费的诉请。该院分析如下：林时峰、鲍存周在庭审中陈述到其于2019年11月18日搬离，但是其未能举证证明该主张，况且林时峰、鲍存周陈述到搬离后在涉案房屋内仍遗留有桌椅、冰箱，故对其主张不予采信；考虑到万风公司出具的说明中记载自2019年12月29日起至2020年3月28日期间鲍存周、林时峰经营的商铺应收款项权益，包括但不限于租金、房屋占有使用费等均归雄风公司享有，故该院对自2019年12月18日起至2019年12月24日止的租金及自2019年12月25日起至2020年3月28日止的占有使用费予以支持，并参照333900元/年的标准计算，以上共计93677.50元。4.林时峰、鲍存周支付雄风公司水电费、店庆费共计13099.50元的诉请。该院分析如下：水电费部分：6637.50元+3838元=10475.50元；店庆费2000元，以上合计12475.50元，雄风公司主张其余的水电费无有效证据证实，故不予支持。5.林时峰、鲍存周支付雄风公司违约金100170元的诉请。该院分析如下：林时峰、鲍存周单方要求解除合同，其存在违约行为，根据租赁合同第21条第一款约定违约方应当支付当年合同金额30%违约金，林时峰、鲍存周认为违约金过高，要求法院进行调整，该院考虑到雄风公司已主张收回免租期租金，该院亦予支持，且涉案房屋已转让给万风公司，故结合本案实际情况酌情确定违约金为16695元。6.林时峰、鲍存周支付雄风公司律师代理费8000元的诉请。该院分析如下：租赁合同第21条第一款约定，违约方应承担因诉讼和争议而涉及到的交通费、律师费、诉讼费等相关费用。雄风公司主张的律师代理费8000元，合理合法，该院予以支持。反诉部分：雄风公司应返还林时峰、鲍存周押金73000元的诉请。该院分析如下：押金包括商品及服务质量保证金20000元（合同约定商铺及服务质量保证金的性质为对提供的商品或服务质量标准作出保证的质量保证金，以及对各项应缴纳费用按时缴纳的信用保证金），租金押金53000元，鉴于上述两笔款项均系对应缴费用保证金，且考虑到方便款项交付和执行，故该院将款项73000元在林时峰、鲍存周应付雄风公司的款项中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认雄风公司与林时峰、鲍存周之间的租赁合同于2019年12月24日解除；二、林时峰、鲍存周支付雄风公司免租期租金79500元，款限于判决生效之日起十五日内付清；三、林时峰、鲍存周支付雄风公司自2019年12月18日起至2019年12月24日止的租金及2019年12月25日起至2020年3月28日止的占有使用费共计93677.50元，扣除林时峰、鲍存周已付押金73000元，余款20677.50元限于判决生效之日起十五日内付清；四、林时峰、鲍存周支付雄风公司水电费、店庆费共计12475.50元，款限于判决生效之日起十五日内付清；五、林时峰、鲍存周应支付雄风公司违约金16695元，款限判决生效之日起十五日内付清；六、林时峰、鲍存周应支付雄风公司律师代理费8000元，款限判决生效之日起十五日内付清；七、驳回雄风公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费5761元，依法减半收取2880.50元，由雄风公司负担820.50元，林时峰、鲍存周共同负担2060元。反诉案件受理费1625元，依法减半收取812.50元，由雄风公司负担。 二审中，两上诉人林时峰、鲍存周向本院提交了（2020）浙0681民初6941号民事判决书复印件一份，证明本案应参照上述判决，两上诉人不应支付免租期租金，并酌定减少两上诉人一个月的租金。被上诉人雄风公司发表质证意见认为，对该证据的真实性无异议，但是该判决中免租期租金是仍需支付的，且本案的占有使用费系两上诉人未腾退导致的，与上述判决中承租方在租赁有效期内经营的情况不同。本院对此分析认证认为，该证据系被上诉人与案外人之间的房屋租赁合同纠纷，与本案不具有关联性，故本院对此不予采信。 二审中，被上诉人雄风公司未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为1.双方《租赁合同》解除时间的认定问题；2.两上诉人是否应承担违约责任以及具体赔偿项目和数额的认定问题。关于争议焦点1，两上诉人主张双方已于2019年11月解除了案涉《租赁合同》,但是未提供相应的事实依据，一审法院根据已查明的事实，即雄风公司与案外人葛林伟于2019年12月24日签订《租赁合同》，雄风公司再次出租的行为表明了其同意解除与两上诉人之间的《租赁合同》，由此认定两上诉人与被上诉人的《租赁合同》于2019年12月24日解除，并无不当。关于争议焦点2，两上诉人已在一审庭审中陈述因经营不善单方向雄风公司提出解除合同，根据案涉合同约定，两上诉人单方终止合同的履行应当承担相应的违约责任。且被上诉人同意解除合同并不代表其免除两上诉人的违约责任。故一审法院判定由两上诉人承担相应的违约责任并无不当。两上诉人还对具体赔偿项目的数额提出异议，本院具体分述如下：一、免租期租金，根据案涉合同的约定，免租期是以两上诉人承租4年为基础，如承租方违约或承租方单方解除合同，则免租期间不免租，租金按合同约定的第一租约年租金标准计算收取。结合本案系两上诉人单方解除合同的事实，一审法院判定由两上诉人支付被上诉人3个月的免租期租金并无不当，两上诉人要求予以免除缺乏事实和法律依据。二、租金及占有使用费，两上诉人提出因新冠肺炎疫情的影响，应酌情减免其一个月的租金，本院审查后认为，双方解除合同时，还没有爆发新冠肺炎疫情，故两上诉人要求免除一个月租金的理由不能成立，本院不予支持。两上诉人又提出双方解除合同后，其并未占有使用案涉房屋，但其自认案涉房屋中仍留有固定装修以及破旧桌椅，根据双方的合同约定，此为两上诉人应当负有的腾退义务，故一审法院判定两上诉人应支付被上诉人自2019年12月18日起至2019年12月24日止的租金及自2019年12月25日起至2020年3月28日止的占有使用费，亦无不妥。三、违约金，本院已认定两上诉人存在违约，故两上诉人应当按照合同约定承担相应的违约金，由于两上诉人并未对违约金金额提出具体的诉求，故本院对一审法院结合本案实际情况酌情确定违约金金额为16695元予以照准。四、律师代理费，根据两上诉人违约的事实以及案涉合同中对于该笔费用承担问题的约定，一审法院对被上诉人提出的要求两上诉人支付8000元的律师代理费予以支持，合情合理。 综上所述，上诉人林时峰、鲍存周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为2797元，由上诉人林时峰、鲍存周负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑森轶 审 判 员 傅芝兰 审 判 员 茹赵鑫 二〇二一年三月二十三日 法官助理 洪习川 书 记 员 张 珺