山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终983号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李岱，男，1966年9月5日出生，汉族，住山东省济南市市中区。 委托诉讼代理人：巩向安，山东德衡（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王孟笃，山东德衡（泰安）律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：拜登（上海）置业发展有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区碧波路******。 法定代表人：魏普照，董事长。 委托诉讼代理人：周歉歉，该公司员工。 上诉人李岱因与上诉人拜登（上海）置业发展有限公司（以下简称拜登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初5656号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李岱上诉请求：一、依法改判支持其要求拜登公司支付两个月应付未付租金2500元和违约金10000元。二、一二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审法院免除拜登公司两个月租赁收益的理由与事实不符，严重违法。一审法院认为租赁期间因疫情影响，疫情防控期间收益应当予以减免，根据公平原则，依法免除两个月租赁收益，并从而在上诉人的诉讼请求（租赁收益）中减少2500元的数额计算是错误的。1、关于疫情影响：民法典五百九十条第二款、合同法117条均规定“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任”；泰安中院民一庭法官会议纪要关于疫情意见第三4、关于疫情发生前一方已经迟延履行的合同，疫情发生后其又以疫情属于不可抗力为由，提出其他免责抗辩的，应不予支持。根据该纪要意见，自2020年1月24日起山东省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应作为疫情不可抗力计算的时间。但是拜登公司2019年11月27日支付483.87元，12月27日支付990.42元，2020年3月12日支付924.52元，完全没有依约支付，因此拜登公司因为迟延履行和严重违约后发生不可抗力的不能以不可抗力抗辩和免责。另其系个人出租房屋，不是党政机关事业单位国有企业，没有义务减免房租。2、关于公平原则：经上诉人查询本公寓出售情况（业主收益信息已随本上诉状一并提交），2019年10月2907元，2019年11月1364元，2019年12月为1653元，2020年1月为1653元，2月为533元，3月826元，4月1617元，5月2977元，6月2434元，7月2766元，8月1550元，9月1500元，10月1550元。以上13个月合计房间售出为23330元而2019年10月至2020年10月同期上诉人收益仅仅为8163元，如此对比如何谈及公平？双方合同约定的1250元是固定租赁收益，即无论拜登公司经营状况如何，拜登公司必须支付。即便是一审时拜登公司无法出具原件，上诉人当庭表示质疑的岱岳区消防大队泰岱消安2020第0001号不同意投入使用营业决定书（2020年7月9日）在2020年7月当月拜登公司出售该房屋收入为7月2766元，而8月为1550元，9月为1500元，拜登公司的房屋经营无丝毫影响。综上，一审判决以疫情防控期间、公平原则减免拜登公司两个月租金收益无任何事实和法律依据。二、关于违约金问题，上诉人主张理应得到支持。上诉人主张违约金的理由是拜登公司迟延支付、减少数额支付，擅自改变合同约定的固定数额，一审判决基于拜登公司严重违约行为导致合同目的无法实现而支持了上诉人解除合同的诉讼请求，如此严重之违约行为且委托租赁服务合同第九条违约责任第2款明确违约金为1万元，而本案租赁期长达五年且拜登公司全面严重违约，理应得到支持。三、关于二次消防原审法院认定上诉人也存在违约行为与事实严重不符合。1、岱岳区消防大队泰岱消安2020第0001号不同意投入使用营业决定书（2020年7月9日）一审开庭时拜登公司未出示原件，上诉人也未查询到网上公示的原件内容，对于此证据，一审法院采信不合法。2、二次装修导致的房间烟感探测器、酒水喷头被遮挡等消防问题，拜登公司应该负全责，与本案关联的王兴珍、葛付轩、路红建、丛永涛诉拜登案件均已经上诉，该四人的装修公司也是青岛德青联和实业有限公司，该公司是拜登公司指定的，且装修完毕已经拜登验收合格完毕才收房，并且委托租赁服务合同第七条（一）第十二项，如因消防问题需要改造，甲方应承担设施改造费用，上诉人从未接到过改造通知，也请拜登公司出示要求上诉人因消防问题改造而承担费用的通知。综上，请求二审法院依法改判。 针对李岱的上诉请求，拜登公司辩称，1、本案租赁收益起算条件未成就，被答辩人无权要求答辩人支付租赁收益。2、即使按照一审判决的裁判观点，因疫情影响、公平原则减免两个月租金收益仍具有充分的法律依据和事实依据。3、一审判决认定被答辩人存在涉案房不能办理二次消防的违约行为正确。 拜登公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；1、判令驳回李岱的全部诉讼请求；2、判令支持其全部诉讼请求；3、判令本案一审、二审诉讼费由李岱承担。事实和理由：一、一审判决第8页述“被告已经进行对外租赁经营且实际取得了租赁经营收益，并已经自2019年11月27日起，分多次向原告支付部分租赁收益，该实际履行行为应视为双方认可合同约定的租赁收益起算日为签署移交确认书之日起90日内，故对被告辩称租赁收益还没到起算点的抗辩理由本院不予支持。”一审判决的该认定是错误的，违反了合同意思自治原则且没有事实及法律依据。2018年10月14日，作为乙方的上诉人与作为甲方的李岱签订《委托租赁服务合同》，约定李岱将名下房屋委托给上诉人用于对外经营，提供在线租赁服务及增值服务。该合同是双方真实的意思表示且内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，是有效的合同，合同当事人应受合同的约束，按约定履行合同义务。涉案合同第一条第三款约定：“甲方须在2019年6月15日前将完成精装修、一次消防合格且可以办理二次消防的房产交付乙方进行代购配置。”第三条第四款约定：“……。如此日期公寓尚未完成特种行业安全许可证、消防证等证件的办理，则租赁收益起算日自特种行业安全许可证、消防证等证件办理完毕之日起计算。”上诉人与李岱已在涉案合同中明确所交付涉案房产的性质和租赁收益起算的节点，即涉案房产具有可以办理“二次消防”的安全性质，涉案房产特种行业安全许可证、消防证等证件办理完毕是计算租赁收益的前提条件。涉案房产系按照旅馆业经营，属公众聚集场所，应当按《中华人民共和国消防法》第十五条第一款、第七十三条规定及《山东省消防条例》第二十四条第一款规定，办理《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称“《消防证》”），也就是涉案合同及行业内俗称的“二次消防”，即办理《消防证》是涉案房产正常营业的前提，涉案房产是否能够办理《消防证》影响着合同目的的实现，提供可以办理《消防证》的房产是李岱的主要义务之一。但因涉案房产建成后加建了隔层，装修成复式结构，烟感及喷淋设施不能正常使用，因此消防机关不同意发放合格证，消防大队口头告知上诉人涉案房产需要整改，上诉人的工作人员随即与李岱沟通消防整改事宜，但李岱拒绝配合整改，后岱岳区消防大队又出具了《不同意投入使用、营业决定书》。李岱提供的房产至今仍不能办理二次消防，根据涉案合同约定，租赁收益起算条件未成就，李岱无权要求上诉人支付租赁收益。二、一审判决第8页述“被告未经原告同意，擅自设定租赁收益支付比例，拒绝按照合同约定足额向原告支付租赁收益，已构成违约，致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同符合法律规定，涉案《委托租赁服务合同》应自原告解除通知送达被告之日即2020年7月7日起解除。合同解除后，被告理应及时将涉案房屋及屋内设施（详见《租赁物业移交确认书》）返还原告。”一审判决的该认定是错误的。李岱解除涉案合同的依据系上诉人未按合同约定履行支付租赁收益义务，如第一点所述，本案租赁收益起算条件未成就，上诉人即使不向李岱支付收益也不会构成违约，故李岱无权解除涉案合同，李岱未经上诉人同意单方面提出解除涉案合同，构成根本违约。在上诉人无需支付租赁收益的情况下，上诉人还是出于人道主义向李岱支付了一定的款项。2019年11月20日，上诉人向李岱发送电子邮件写明：“……现因托管房产二次消防办理停滞，导致消防证及特种行业许可证一直未能完成办理，项目始终未能正常营业，我司已无力承担因不能正常营业而带来的各种压力以及支出：根据合同第三条第8款约定，我司经过慎重考虑决定：即日起，在证件未能办理完毕之前不再进行试营业以及业主收益支付。若此期间，我方可以接待长租形式客户，则按照房费收入扣除相应的代扣代缴费用后，甲乙双方按4：6的比例进行分配。”退一步讲，即使上诉人需要支付租赁收益，上诉人与李岱也已对租赁收益的金额进行了变更，根据涉案合同第五条第二款约定及《中华人民共和国民法典》第一百四十条规定，在上诉人每次支付租赁收益之后，李岱并未向上诉人提出过任何异议，李岱已以默示的方式同意上诉人对租赁收益金额的变更。三、一审判决认定李岱存在涉案房产不能办理二次消防的违约行为正确，但上诉人不存在违约行为，李岱应向上诉人承担违约责任。根据涉案合同第九条第一款、第二款约定，上诉人在履行涉案合同的过程中是守约方，不存在任何违约行为。李岱交付的涉案房产无法办理二次消防，不符合涉案合同约定的条件，李岱不履行涉案合同的义务并单方面提出解除合同，已构成违约，李岱应承担违约责任。 针对拜登公司的上诉请求，李岱辩称，1、原审判决认定的2019年12月5日为租赁收益起算日正确。2、一审判决认定拜登违约合同解除并认定拜登应移交房屋是正确的。 李岱向一审法院提出诉讼请求：1、请求确认《委托租赁服务合同》于2020年7月7日解除；2、判令被告支付原告违约金10000元和房屋固定租赁收益、房屋占有使用费5370元（暂计算至2020年10月5日，最终计算至被告腾退并交付房屋给原告之日）暂共计15370元；3、判令被告在判决生效后2日内将房屋交付原告（原告按照《租赁物业移交确认书》和《代购委托合同》中投资的设施物品不得缺少、损坏，否则，照价赔偿）；4、本案诉讼费由被告承担。 拜登公司向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1万元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2018年10月14日，李岱作为甲方，拜登公司作为乙方，双方签订《委托租赁服务合同》，主要约定：甲方将位于泰安市泰山区中达.山城国际5-1212号房产委托给乙方租赁；委托物业建筑面积为43.49平方米，商品房买卖合同编号为TYS00022023；甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方拜登公寓制定的《运营物质配置清单》标准；甲方委托乙方代为配置《运营物资配置清单》上的物品（详见附件代购委托合同），甲方须在2019年6月15日前将完成精装修、一次消防合格且可以办理二次消防的物业交付乙方进行代购配置，甲方完成代购验收之日（签署代购验收单）视为甲方将委托物业证实交付乙方；该物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，并由乙方提供在线租赁服务及增值服务；甲乙双方同意，对委托物业取得的租赁及服务收益，按以下方式进行分配，甲方享有固定租赁收益1250元/月，乙方享有扣除甲方收益后的租赁服务收益；甲方自行承担委托物业的物业管理费；自甲方交房之日起90天为筹备及培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益，具体交接日期以双方签署的《租赁物业移交确认书》为准；具体交接日期以双方签署的《代购验收单》上日期为准，并签署《租赁物业移交确认书》；租赁收益起算日为2019年7月31日，或自双方签署《租赁物业移交确认书》之日起90天，以后到期日为准；如甲方延期交付房屋，导致乙方筹备及培育期延迟的，则甲方租赁收益起算日亦相应顺延，如此日期公寓尚未完成特种行业安全许可证、消防证等证件的办理，则租赁收益起算日自特种行业安全许可证、消防证等证件办理完毕之日起计算；结算方式及税务承担约定，每月15日前，乙方应完成对委托物业上一个月租赁收益的核算，并确认甲方应得固定收益金额，甲方可随时登录查询及审核上述核算结果，甲方入队上述核算结果有异议，应以书面形式在每月20日前向乙方提出，逾期视为无异议；每月25日前，乙方将甲方应得的固定租赁收益支付到甲方指定账户；甲乙双方各自承担与本合同相关纳税义务，对国家税法规定应当由甲方缴纳的有关税费，由乙方依法代扣代缴后将租赁收益余款支付给甲方；本合同合作期限至2024年7月30日；权利义务条款约定，甲方有权按本合同约定及时收取租赁收益；如因公安、消防、卫生防疫等部门的特别要求需对委托物业进行安防监控、消防、卫生防疫等设施改造，甲方应承担设施改造费用，如因甲方无法满足上述要求，使得乙方无法继续提供租赁服务的，乙方可无责解约；违约条款约定本合同生效后，乙方未全面且适当地履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约；本合同项下的违约金为人民币10000元；违约方支付违约金后还应当依法采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任；若甲方违反合同约定单方面解约，乙方有权要求甲方按10000元承担违约金；该合同还对其他事项进行了约定。2019年4月24日，李岱作为甲方，青岛拜登旅游管理信息有限公司（以下简称青岛拜登公司）作为乙方，双方签订《代购委托合同》，主要约定：甲方委托乙方代为购买甲方位于泰安市中达山城国际5栋12单元12室用于委托租赁标准运营的物资（详见代购明细单）配置；代购明细单全款金额共计4617元，甲方需在5月31日前将全款支付到乙方指定账户。上述合同签订后，李岱于2019年5月13日向青岛拜登公司支付4617元。2019年9月5日，李岱作为甲方，拜登公司作为乙方，签署《租赁物业移交确认书》，将涉案房产交付给拜登公司。该确认书对物业设施配置，水、电、气表读数，各类钥匙及卡进行了确认。后，拜登公司对涉案房产进行了实际出租经营。2019年11月27日至2020年11月25日，拜登公司分十四次向李岱支付租赁收益，共计8163.07元。2020年4月15日，拜登公司向李岱发送电子邮件，主要写明：因住宿行业的特殊性，受到疫情的影响十分严重，门店出租率极低，仅少部分长租客人及零星商务客人入住，为维护广大业主利益，促进拜登与业主间的友好合作，共同应对此次疫情危机，原定1月23日起停止发放的业主收益将按照租赁房费收入的40%分成支付业主收益，固定保底取消，恢复固定保底时间根据疫情好转另行通知。2020年7月5日，李岱通过电子邮件及邮件的方式，向拜登公司发送律师函，主要写明：2018年，李岱依照合同将泰安市泰山区中达山城国际5-1212房屋交付贵司，时至今日，贵司屡次以假期问题、疫情问题（山东省1月24日进入疫情严控期，贵公司在此之前就已违约）减少或者拖延支付合同约定的规定收益，后在2019年11月，2020年3月公然违反合同约定，单方以邮件方式通知李岱，取消合同约定的固定租赁收益，改为租赁房费收入的40%支付租赁收益，对此李岱坚决反对；截止2020年6月10日，李岱仅收到贵司款项3316元，贵司擅自不履行应承担的主要债务行为严重违反合同约定和法律规定，受李岱委托现通知贵司解除合同，并要求贵司按照合同约定将拖欠款项计算完毕和违约金10000元一并支付。该快递函件于2020年7月7日被签收。2020年7月9日，泰安市岱岳区消防救援大队作出泰岱消安不字[2020]第0001号不同意投入使用、营业决定书，主要内容为：关于泰安拜登承悦酒店管理有限公司投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2020年7月9日派员进行了消防安全检查，经检查存在消防控制室无人值班，无值班记录，部分房间内感烟探测器被遮挡、洒水喷头被遮挡的消防安全问题，根据相关规定，不同意投入使用、营业。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告双方签署的《委托租赁服务合同》主体适格、意思表示真实、内容不违反法律规定，系有效合同，双方均应依照约定全面履行各自的义务。关于合同的解除问题。原告主张被告未按合同约定履行支付租赁收益义务，涉案合同应确认解除；被告辩称，因涉案房产未取得消防许可证，按照合同约定，租赁收益还没到起算日。一审法院认为，虽然双方在合同中约定“租赁收益起算日为2019年7月31日或自双方签署交接确认书之日起90天；如此日期公寓尚未完成特种行业安全许可证、消防证等证件的办理，租赁收益起算日自相应证件办理完毕之日起算，”但原告提交的《租赁物业移交确认书》等证据，结合被告陈述，能够认定原告于2019年9月5日将涉案房产交付给被告后，被告已经进行对外租赁经营且实际取得了租赁经营收益，并已经自2019年11月27日起，分多次向原告支付部分租赁收益，该实际履行行为应视为双方认可合同约定的租赁收益起算日为签署移交确认书之日起90日内，故对被告辩称租赁收益还没到起算点的抗辩理由一审法院不予支持。此外，依照合同约定，涉案物业用于对外租赁，包括以日、周、月及年为基准的短、中、长租方式，虽然涉案房产没有通过二次消防检查，但该情况并未影响被告将涉案房屋对外出租并取得经营收益，故被告理应按照合同约定的金额1250元/月向原告支付租赁收益。被告未经原告同意，擅自设定租赁收益支付比例，拒绝按照合同约定足额向原告支付租赁收益，已构成违约，致使合同目的无法实现，故原告要求解除合同符合法律规定，涉案《委托租赁服务合同》应自原告解除通知送达被告之日即2020年7月7日起解除。合同解除后，被告理应及时将涉案房屋及屋内设施（详见）《租赁物业移交确认书》返还原告。关于原告主张的租赁费及房屋占有使用费。双方约定向原告支付固定租赁收益为1250元/月，被告应按此金额向原告支付租赁收益，但因租赁期间涉及疫情影响，疫情防控期间租赁收益应予以减免，结合本案实际情况，根据公平原则，一审法院认定应付租赁收益应依法免除两个月。租赁收益应自原告主张的2019年12月5日起计算至合同依法解除之日止，自合同解除之日至被告实际返还房屋之日止，被告应参照双方固定租赁收益1250元/月向原告支付房屋占有使用费。综上，截止至2020年12月4日，被告应向原告支付租赁收益及房屋占有使用费共计12500元（1250元/月×10个月），扣除被告已经支付的8163.07元，被告还应支付原告租赁收益及房屋占有使用费共计4336.93元，自2020年12月5日起，被告应参照1250元/月继续支付原告房屋占有使用费至实际返还房产之日止。关于违约金。根据双方合同约定，甲方需向乙方交付完成精装修、一次消防合格且可以办理二次消防的物业，但经消防安全检查，涉案房产存在消防控制室无人值班，无值班记录，部分房间内感烟探测器被遮挡、洒水喷头被遮挡的消防安全问题，导致二次消防未能通过，对此，原告方亦存在违约行为。因原被告双方在履行合同过程中均存在违约行为，故对双方向对方主张违约金1万元，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，第一百零七条规定，判决：一、确认原告李岱与被告拜登（上海）置业发展有限公司2018年10月14日签订的《委托租赁服务合同》于2020年7月7日解除；二、被告拜登（上海）置业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内支付原告李岱租赁收益及房屋占有使用费共计4336.93元（该费用计算至2020年12月4日，自2020年12月5日起至实际返还房产之日止，房屋占有使用费按照1250元/月继续支付）；三、被告拜登（上海）置业发展有限公司于一审判决生效之日起十日内向原告李岱返还泰安市泰山区中达山城国际5-1212房产及屋内设施（详见《租赁物业移交确认书》）；四、驳回原告李岱的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告拜登（上海）置业发展有限公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取92元，由原告李岱负担66元，被告拜登（上海）置业发展有限公司负担26元；反诉案件受理费25元，由反诉原告拜登（上海）置业发展有限公司负担。 二审中，李岱提交PMS业主收益信息，信息来自于拜登公司发给李岱安装在手机上的APP，数据系拜登公司提供，用于证实原审法院以公平原则和消防问题减少两个月的拜登公司应付租金，以及以消防问题为由认为拜登不应支付违约金是错误的。拜登公司质证称，对该证据的真实性无异议，对证明内容不认可，对消防问题不认可。 另查明，一审法院作出判决后，拜登公司于2021年1月6日交还涉案房屋。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，李岱与拜登公司签订的委托租赁服务合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、租赁收益起算条件是否成就；二、双方是否存在违约行为，一审法院对违约金的认定是否正确；三、一审法院免除拜登公司应支付的两个月租赁收益是否正确。 关于第一个焦点问题，虽然涉案合同第三条第四款约定了租金收益起算条件且涉案房产没有通过二次消防检查，但是根据双方签订的《租赁物业移交确认书》及当事人陈述，能够认定李岱于2019年9月5日将涉案房产交付给拜登公司租赁运营。拜登公司实际运营、取得租赁经营收益后，已经分多次向李岱支付租赁收益。拜登公司的行为应视为双方认可合同约定的租赁收益起算日为签署移交确认书之日起90日内，一审认定并无不当。故对于拜登公司租赁收益起算条件未成就的主张，本院不予采信。 关于第二个焦点问题，首先，关于拜登公司是否违约的问题。拜登公司实际运营、取得租赁经营收益后，单方改变租赁收益支付比例，违反了按照每月1250元支付租赁收益的合同约定，导致无法实现合同目的，一审法院据此确认涉案合解除并无不当。其次，关于李岱是否违约的问题。一审中，拜登公司提交的泰安市岱岳区消防救援大队于2020年7月9日作出的泰岱消安不字[2020]第0001号不同意投入使用、营业决定书，虽系复印件，但是该决定书加盖了泰安市岱岳区消防救援大队的公章，并由拜登公司员工周歉歉进行签收。李岱虽有异议，但是未提交证据反驳，一审采信该证据并无不当。因李岱装修的涉案房屋存在消防安全问题，导致二次消防未能通过，李岱存在违约行为。李岱主张涉案房屋没有通过二次消防检查，责任在拜登公司，因为涉案房屋的装修公司是由其指定的。拜登公司不予认可，称装修公司系由开发商指定。李岱未提交证据证实其主张，故对其主张，本院不予采信。综上，一审法院认定李岱存在违约行为并无不当。如前所述，双方在合同履行过程中均存在违约行为，一审法院未支持双方提出的违约金请求并无不当。 关于第三个焦点问题，虽然双方约定的系固定收益，但是因疫情及疫情防控措施确实导致拜登公司租赁经营收入明显减少，一审法院根据公平原则，结案本案的实际情况，依法免除拜登公司应支付的两个月的租赁收益并无不当。 另外，根据本案查明的事实，一审法院作出判决后，拜登公司虽然履行了交还涉案房屋的义务，但一审判决并无不当。 综上所述，李岱及拜登公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费184元，由李岱负担92元，由拜登（上海）置业发展有限公司负担92元。 本判决为终审判决。 审判长  阎鹏 审判员  李莹 审判员  井慧 二〇二一年三月十一日 书记员  袁琳