新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2021）新01民终778号   上诉人（原审原告、反诉被告）：新疆天泽保温有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东新区。   法定代表人：李玖九，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王洁萍，新疆源峰律师事务所律师。   委托诉讼代理人：李建强，新疆源峰律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**。   法定代表人：王立文，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：王广宝，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   委托诉讼代理人：章宇，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。   上诉人新疆天泽保温有限公司（以下简称天泽保温公司）因与被上诉人新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司（以下简称华鑫浩连锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初2742号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天泽保温公司的委托诉讼代理人王洁萍、李建强，被上诉人华鑫浩连锐公司的委托诉讼代理人章宇、王广宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   天泽保温公司上诉请求：1.请求改判一审判决第二项支持我方要求华鑫浩连锐公司支付拖欠租金1,200,000元及支付违约金437,400元的上诉请求；2.改判一审判决第三项驳回华鑫浩连锐公司要求退还订金120,000元的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，租赁合同是实践性合同，实际占有租赁物，合同即履行。华鑫浩连锐公司已将部分设备拉运至我方出租的厂房内，我方已经按照合同履行了交付义务，应当认定为对租赁物开始经营使用。我方在收到订金当日就向第三方订购行车，我方的上述行为可以证实我方已经积极履行合同，是华鑫浩连锐公司拒不支付退回的6万元承兑汇票，是其违约在先。其次，我方在2018年10月9日向华鑫浩连锐公司送达了《告知函》，责令华鑫浩连锐公司在10日内提交办理环评所需资料，故此可以看出我方积极履行合同义务，华鑫浩连锐公司应当承担环评手续未办理的责任。   华鑫浩连锐公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉。首先，天泽保温公司认为租赁合同系实践性合同是错误的。天泽保温公司所称《厂区租赁合同》生效后，我方并未实际占有、使用租赁物。天泽保温公司并未按照合同约定的交付方式履行交付义务。我方将部分设备拉运至涉案租赁场地的行为仅是为生产经营做准备，并未实际占有使用租赁厂房。《设备拉运证明》并不能当然认定我方已对租赁物开始经营使用。其次，一审法院认定天泽保温公司未履行其合同义务，无权主张我方支付违约金是正确的。天泽保温公司未履行交付租赁物的义务且未履行合同约定的完善环评等必备相关手续的义务。最后，一审法院判决天泽保温公司向我方退还12万元订金正确，因天泽保温公司的违约行为导致合同无法继续履行，作为收取订金的天泽保温公司应当向我方返还收取的订金。综上，一审法院认定事实清楚，天泽保温公司的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回天泽保温公司的全部上诉请求，依法维持原判。   天泽保温公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方之间的厂区租赁合同；2.请求依法判令华鑫浩连锐公司支付拖欠2018年8月10日至2019年12月9日期间租金1,200,000元；三、依法判令华鑫浩连锐公司支付违约金437,400元（900，000元×486天×0.1％）以上标的合计金额为1,637,400元整。   华鑫浩连锐公司向一审法院提起反诉请求：1.天泽保温公司双倍返还定金30万元；2.天泽保温公司返还我方矿山设备及家具：（1）单体液压支柱70根；（2）空压机1套；（3）皮带机缓冲托辊架6组；（4）工作台1件；（5）工具柜2件；（6）开式固定台压力机、数控冲床送料机、控制柜1套；（7）电动机2台（55kW电动机1台）；（8）液压钻机1套；（9）减速器1台；（10）乳化液泵站1套；（11）滚筒1件；（12）QJR－250／1140（660）软启动1台；（13）托辊410根（133×460托辊280根和133×1400托辊130根）；（14）方桌3张；（15）长桌2张；（16）长沙发1个；（17）沙发椅6个；（18）电焊机1台；3.天泽保温公司赔偿我方搬迁费2，590元、公证费4，000元。   一审法院认定事实：2020年6月5日，新疆浩连锐矿山设备有限公司的名称变更为新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司。2018年8月8日，天泽保温公司（作为甲方）与华鑫浩连锐公司（作为乙方）签订一份厂房租赁合同。该合同所约定的主要内容为：一、出租厂房情况：（一）租赁资产坐落地址：乌鲁木齐市米东区化工工业园米东北路东六巷，总面积7000平方米，占地22亩；（二）乙方租赁甲方资产办公楼1栋4层，面积2700平方米，一号车间面积1350平方米，二号车间面积1250平方米，库房1面积600平方米，库房2面积600平方米，库房3面积500平方米。以上所有建筑物以现状为准，共计7000平方米，总计年租金90万元。二、厂房的租赁期限：自2018年8月10日至2028年7月31日。三、租金及保证金支付方式：（一）首年租金90万元，自合同生效第三年租金上浮5％；（二）租金支付方式：（现金或承兑），乙方按照“先支付后使用”的原则，前三年以年交的方式向甲方缴纳租金。租赁合同签订后，乙方应支付第一年房租全额的订金20％款，甲方收到乙方订金之日起10日内搬迁完毕，乙方设备、设施、人员等进场，待甲方完善厂房设备、环评等必备相关手续，经乙方确认无误后支付剩余80％的款项，第四年及以后租金半年缴纳一次租金，甲方收到乙方的租金全款时需开收款收据给乙方。（四）其他约定：1.甲方提供50吨行车一部并取得相关手续供乙方使用。2.供暖待政府天然气管道和供暖方案标准出台后，甲方须在第一时间内提供所有车间的暖气片安装并取得相关部门手续，经相关管理部门调试验收后，交乙方使用。六、安全生产及甲方免责条款：（一）乙方在签订租房协议，履行付款义务后，有权在甲方所出租的厂房内组织生产经营活动。八、租赁期间的现场管理：（一）行为规范管理，乙方应自行加强门卫的管理制度，办理进出登记手续，在指定的位置停放和装卸。九、环保约定及甲方免责条款：（一）甲方在配备齐全正常生产所有手续的条件下，乙方生产所需的环保设备及手续均由乙方自行负责，甲方配合乙方提供相关手续。十一、违约责任：（一）甲方承担的责任：1.在租赁期限内非因合同的约定或法定原因擅自解除合同或不履行合同，提前收回承租资产的视为违约，此时甲方应当返还剩余租赁期限内的全部租金，还应当支付当年全额租金30％的违约金，并赔偿乙方相关损失。（二）乙方承担的责任：1.逾期交付租金，每逾期一日向甲方支付本年租金0.1％的违约金，违约金不足以弥补甲方经济损失的，乙方还应当赔偿甲方经济损失（乙方履约保证金中扣除），逾期超过15日，甲方有权解除合同。十二、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，并收回房产，已缴纳的房屋履约保证金不予退还：（一）已逾期30天未足额支付租金的。十三、甲乙双方须在租赁合同签订后，并且甲方在收到租金及履约保证金后10日内，双方完成租赁资产的交接，甲方提供的设施设备房产及其附属物品，在交接时双方应派授权代表进行盘点，并到现场检查资产移交情况，租赁资产情况，以交接时的《资产移交清单》甲乙双方签字为准，并作为甲方交付给乙方经营管理使用的依据。十四、租赁资产的交付与验收：（一）租赁资产情况以交接时现有情况清单为准，并作为甲方交付给乙方经营使用和乙方交还时的验收依据，并签订租赁《资产移交清单》、《资产交接确认书》。十六、本合同未尽事宜，经双方协商作出补充规定，《补充规定》、《资产移交确认书》、《资产移交清单》与本合同具有同等效力。十八、本合同一式四份经公证处公证后，双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。   2018年10月9日，天泽保温公司向华鑫浩连锐公司出具一份告知函，该告知函的主要内容为：华鑫浩连锐公司应在合同签订后支付合同总金额20％作为订金，天泽保温公司收到12万元的电子银行承兑，以及6万元纸质银行承兑（承兑已过期数月），由于纸质银行承兑无法使用，退还华鑫浩连锐公司。华鑫浩连锐公司在收回6万元银行承兑后，经多次催促，迟迟未补交，也未按时提供办理环评所需资料（华鑫浩连锐公司资质、生产许可证）等，造成合同无法履行。限你方在收到此函后10日内缴清欠款，并提供办理环评所需资料，若未能按约定时日缴清欠款并提供资料，天泽保温公司将解除双方签订的厂区租赁合同，并要求华鑫浩连锐公司赔偿造成的所有经济损失（包括第三方及厂房闲置费用）。   2018年8月8日，天泽保温公司与河南省矿山起重机制造有限公司签订起重机买卖合同一份。2019年8月7日，华鑫浩连锐公司向天泽保温公司出具一份设备拉运说明，该说明的内容为：华鑫浩连锐公司将放置在天泽保温公司内所有设备（后附清单）搬离，于2019年8月9日前拉运完毕。2019年10月24日，河南省矿山起重机机械制造有限公司起诉天泽保温公司，要求天泽保温公司履行双方签订的起重机买卖合同，支付货款20万元以及违约金88，660元。2019年11月12日，本案经法院2019新01**民初6300号民事调解书调解，该调解书确定：一、天泽保温公司继续履行起重机买卖合同，向河南省矿山起重机机械制造有限公司支付货款共计344,330元；二、河南省矿山起重机机械制造有限公司按照天泽保温公司书面告知函，向其交付MHS双梁起重机一台（规格型号：50t□18.5M），由河南省矿山起重机机械制造有限公司负责运输和安装。   一审法院认为，双方所签订的厂区租赁合同系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。华鑫浩连锐公司辩解该合同属于无效合同，由于天泽保温公司已提供了土地证书、宗地图以及产权证书，故对华鑫浩连锐公司的该项辩解意见法院不予采信。华鑫浩连锐公司还辩解该厂区租赁合同所附的条件未成就，合同不生效，在该厂区租赁合同中虽然约定了经公证处公证，但并未约定经公证处公证后才生效，故对华鑫浩连锐公司的该项辩解意见法院亦不予采信。天泽保温公司要求解除与华鑫浩连锐公司之间的厂区租赁合同，华鑫浩连锐公司认为双方的租赁合同在天泽保温公司2018年10月发函时已经解除，该函尚不能直接就认定天泽保温公司向华鑫浩连锐公司发出了解除合同的通知，从本案原、被告双方当事人的真实意思表示来看，双方确实也没有再继续履行厂区租赁合同的意思，故对天泽保温公司要求解除双方之间的厂区租赁合同的诉讼请求予以支持。关于天泽保温公司要求华鑫浩连锐公司支付2018年8月10日至2019年12月9日期间的租金120万元的问题，由于双方在租赁合同中明确约定了租金是先支付后使用的原则，且双方还约定待天泽保温公司完善厂房设备、环评等必备相关手续，经华鑫浩连锐公司确认后支付剩余80％的款项，同时，双方还约定要办理资产移交清单以及资产交接确认书，现由于天泽保温公司未能提供经华鑫浩连锐公司确认的厂房设备、环评手续，也未能提供具体的资产移交清单，虽然华鑫浩连锐公司的一部分矿山设备已运至天泽保温公司处，但华鑫浩连锐公司的这种行为应当视为一种为了生产经营所进行的准备行为，并不能当然就认定华鑫浩连锐公司已对租赁物开始经营使用。另外，从天泽保温公司所提供的华鑫浩连锐公司出具的设备拉运说明可以看出，华鑫浩连锐公司拟将放置在天泽保温公司处的设备于2019年8月9日前拉运完毕，而从天泽保温公司所提供的2019年11月12日的调解书可以看出，河南省矿山起重机机械制造有限公司要向天泽保温公司交付双梁起重机一台。换句话说，在天泽保温公司从华鑫浩连锐公司处搬离设备时，华鑫浩连锐公司仍然未能提供合同约定的行车义务。综合考虑本案的案情，由于不能认定天泽保温公司已履行了厂区租赁合同所约定的相关前提义务，在此情形下，故对天泽保温公司要求华鑫浩连锐公司支付租金120万元的诉讼请求法院不予支持。关于华鑫浩连锐公司要求天泽保温公司支付定金30万元的问题，华鑫浩连锐公司认为天泽保温公司的法定代表人出具了18万元的定金收据，天泽保温公司违约按照36万元予以退还，另外由于华鑫浩连锐公司所交付的6万元纸质银行承兑实际并未兑付，华鑫浩连锐公司予以扣减，因此，要求天泽保温公司支付定金30万元。由于在华鑫浩连锐公司与天泽保温公司的厂区租赁合同中对华鑫浩连锐公司所交付的款项明确约定为订金，而非定金，至于华鑫浩连锐公司所提供的18万元收据，天泽保温公司对该收据不予认可，且即使该收据是真实的，也主要是一方收到另一方一定数额款项的凭据，并不能当然就视为双方对合同中所约定的订金条款进行了变更，同时，在6万元的纸质银行承兑未能兑付的情况下，天泽保温公司实际收取的款项应当为12万元，并非18万元。对华鑫浩连锐公司与天泽保温公司所交付的款项仍然应当按照订金进行处理，天泽保温公司应当向华鑫浩连锐公司退还所实际收取的订金12万元。关于天泽保温公司要求华鑫浩连锐公司支付违约金437,400元的问题，从本案原双方的合同约定来看，华鑫浩连锐公司逾期支付租金，每逾期一日向天泽保温公司支付年租金0.1％的违约金，基于前面的分析，对华鑫浩连锐公司向天泽保温公司交付的订金数额以12万元进行确认，由于订金并不是租金，订金本身带有预付款的性质，因此，对法院确认华鑫浩连锐公司实际未交足18万元订金的情形，也不当然要适用双方合同中的违约金条款。其次，由于天泽保温公司并未完全履行自己在厂区租赁合同中所约定的向华鑫浩连锐公司提供经华鑫浩连锐公司确认的厂房设备、环评手续以及其他一些合同义务，华鑫浩连锐公司作为合同一方本身还享有合同的先履行抗辩权，故对天泽保温公司要求华鑫浩连锐公司支付违约金437,400元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于华鑫浩连锐公司要求天泽保温公司返还矿山设备及家具的问题，因华鑫浩连锐公司提供了公证书，该公证书中的物品并不包括电焊机，故除电焊机之外，对华鑫浩连锐公司要求天泽保温公司退还其他矿山设备及家具的诉讼请求予以支持。关于华鑫浩连锐公司所主张的公证费4,000元，该笔费用系华鑫浩连锐公司为自身诉讼取证所产生的费用，应当由华鑫浩连锐公司自行负担。华鑫浩连锐公司要求天泽保温公司支付搬迁费用2,590元，因未提供相应的证据予以证实，故对华鑫浩连锐公司的该项反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、新疆天泽保温有限公司与华鑫浩连锐矿山设备有限公司之间的厂区租赁合同于判决生效后立即解除；二、驳回天泽保温公司的其他诉讼请求；三、天泽保温公司于判决生效后十日内向华鑫浩连锐公司退还订金12万元；四、天泽保温公司于判决生效后十日内向华鑫浩连锐公司返还下列矿山设备及家具：（1）单体液压支柱70根；（2）空压机1套；（3）皮带机缓冲托辊架6组；（4）工作台1件；（5）工具柜2件；（6）开式固定台压力机、数控冲床送料机、控制柜1套；（7）电动机2台（55kW电动机1台）；（8）液压钻机1套；（9）减速器1台；（10）乳化液泵站1套；（11）滚筒1件；（12）QJR－250／1140（660）软启动1台；（13）托辊410根（133×460托辊280根和133×1400托辊130根）；（14）方桌3张；（15）长桌2张；（16）长沙发1个；（17）沙发椅6个；五、驳回华鑫浩连锐公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,536.6元，由天泽保温公司负担；反诉费2,949.42元，华鑫浩连锐公司负担1,795.02元；天泽保温公司负担1,154.4元。   本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实及所依据的证据予以确认。   本院认为，本案中双方签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人应当履行合同义务。涉案合同履行过程中，天泽保温公司因华鑫浩连锐公司未依合同约定支付租赁费用为由要求解除合同，华鑫浩连锐公司也同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照九十三条第二款、九十四条之规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知对方时解除。故合同一方当事人向法院主张解除合同的，且该合同应当解除的，合同自起诉书副本送达对方时解除，故本案涉案合同的解除时间应当为2020年6月28日，一审法院对此时间认定错误，但双方当事人对一审判决确认的涉案合同的解除时间未提出上诉，对此本院不做纠正。   关于天泽保温公司提出的欠付租金的问题。经查，现天泽保温公司主张的120万元租赁费系2018年8月10日至2019年12月期间的租赁费用，鉴于双方对一审确认涉案合同解除的时间的认定，则华鑫浩连锐公司应当支付此期间的租赁费用。涉案合同约定2018年8月10日至2019年8月10日首年租金为90万元，2019年8月至12月为90万元，8月至12月的租赁费用为22.5万元，故2018年8月10日至2019年12月租赁费用为112.5万元，现双方认可华鑫浩连锐公司已支付租赁费用为12万元，根据双方合同约定，此12万元是合同签订后，华鑫浩连锐公司应当支付年租金20%租赁费用，虽双方合同约定的此20%为“订金”但根据涉案合同中“先支付后使用”及后支付的80%的租金内容来看，该20%实为租金，故以此计算，华鑫浩连锐公司欠付天泽保湿公司租赁费用共计100.5万元。但因涉案合同约定，华鑫浩连锐公司在支付20%的租赁费用后，天泽保温公司应于10日内搬迁完毕，华鑫浩连锐公司设备、设施、人员等进场，待天泽保温公司完善厂房设备、环评等必备相关手续，经华鑫浩连锐公司确认无误后支付剩余80％的款项。现天泽保温公司无证据证实，其履行了该合同约定，涉案房屋的完善厂房设备、环评等必备相关手续已完备，并经华鑫浩连锐公司确认，故合同约定的支付后续租赁费用的条件并不具备，故一审法院驳回天泽保温公司要求华鑫浩连锐公司支付欠付租金的诉讼请求正确，天泽保温公司提出要求华鑫浩连锐公司向其支付120万元租金的上诉意见，本院不予采纳。   关于违约金的问题。根据上述分析，涉案合同中约定的20%的“订金”应当视为第一年的租金，根据双方已认可的事实，合同签订后华鑫浩连锐公司只支付了12万元，未按合同约定履行义务，构成违约，根据涉案合同第十一条第（二）款的规定，每逾期一日华鑫浩连锐公司向天泽保温公司支付年租金0.1％的违约金。天泽保温公司要求华鑫浩连锐公司承担违约责任的上诉意见，有事实依据，结合涉案合同解除的原因，天泽保温公司提出其因此遭受的损失，华鑫浩连锐公司提出不承担违约责任的抗辩，本院对双方约定的违约金进行调整，酌情支持10万元的违约金。   关于返还订金的问题。本院认为涉案合同中对“订金”的约定不明，但根据合同上下文内容理解，对“订金”的约定应当是为履约而交付，并在履约过程中充抵租金。本案中，依据“订金”性质，因涉案合同已经履行，该部分“订金”应当作为本案租金而充抵。华鑫浩连锐公司抗辩因天泽保温公司违反合同约定应当返还该12万元订金，华鑫浩连锐公司未按合同约定支付租金的违约行为不是导致涉案合同解除的原因，且华鑫浩连锐公司未能提供证据证实本案合同解除是因天泽保温公司违约造成的。因涉案合同是在双方同意下解除，且涉案合同于判决生效才解除，故华鑫浩连锐公司要求返还12万元无事实及法律依据，天泽保温公司该上诉请求成立，本院予以支持。   综上所述，新疆天泽保温有限公司的上诉请求部分成立本院予以支持，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初2742号民事判决第一项、第四项即“新疆天泽保温有限公司与华鑫浩连锐矿山设备有限公司之间的厂区租赁合同于判决生效后立即解除”、“天泽保温公司于判决生效后十日内向华鑫浩连锐公司返还下列矿山设备及家具：（1）单体液压支柱70根；（2）空压机1套；（3）皮带机缓冲托辊架6组；（4）工作台1件；（5）工具柜2件；（6）开式固定台压力机、数控冲床送料机、控制柜1套；（7）电动机2台（55kW电动机1台）；（8）液压钻机1套；（9）减速器1台；（10）乳化液泵站1套；（11）滚筒1件；（12）QJR－250／1140（660）软启动1台；（13）托辊410根（133×460托辊280根和133×1400托辊130根）；（14）方桌3张；（15）长桌2张；（16）长沙发1个；（17）沙发椅6个”；   二、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初2742号民事判决第二项、第三项、第五项即“驳回天泽保温公司的其他诉讼请求”、“天泽保温公司于判决生效后十日内向华鑫浩连锐公司退还订金12万元”、“驳回华鑫浩连锐公司的其他反诉请求”；   三、华鑫浩连锐公司赔偿天泽保温公司违约金10万元；   四、驳回天泽保温公司一审的其他诉讼请求；   五、驳回华鑫浩连锐公司一审的其他反诉请求。   华鑫浩连锐公司应给付新疆天泽保温公司10万元，于本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费19,536.6元（天泽保温公司已交），天泽保温公司负担18,364.4元，华鑫浩连锐公司负担1,172.2元。反诉费2,949.42元由华鑫浩连锐公司负担，二审案件受理费22,236.6元，其中2,779.5元由华鑫浩连锐公司负担。剩余19,457.1元由天泽保温公司负担。   本判决为终审判决。   审  判  长   刘玉涛   审  判  员   金志诚   审  判  员   马永惠   二 〇 二 一 年 三 月 三 十 日   书  记  员   苏 凯