江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏13民终571号上诉人（原审原告）：仲得胜，男，1975年2月24日出生，住江苏省沭阳县。上诉人（原审原告）：仲伟云，男，1958年4月20日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：刘晓华，男，1978年9月6日出生，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）：司光志，男，1973年11月27日出生，住江苏省沭阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱宣瑾，江苏鑫焱律师事务所律师。上诉人仲得胜、仲伟云因与被上诉人刘晓华、司某光房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初3336号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。仲得胜、仲伟云共同上诉请求：撤销一审判决，改判刘晓华、司某志支付2019年上半年租金45000元及逾期付款利息（自2019年3月30日起，按年利率6%计算）。事实和理由：1.刘晓华在电话中仅是要求仲得胜看一下厂房，仲得胜并未答应，故通话录音不能证明刘晓华已经将厂房及锅炉设备返还给仲得胜。法院拍卖锅炉用于偿还仲得胜债务，也不能证明仲得胜实际占有厂房及设备。刘晓华、司某志从未将厂房及锅炉等设备返还给仲得胜、仲伟云。2.刘晓华打电话给仲得胜仅说安监局需要锅炉证，并未告知安监局出具的通知单内容，也没有告知缺乏锅炉证的后果，仲得胜不知道应当提供何种协助。3.租赁合同无效的，承租人应当按照合同约定的租金标准支付房屋占用费。刘晓华、司某志二审答辩称：仲得胜、仲伟云在一审中对刘晓华提供通话录音真实性无异议，认可双方当事人于2019年2年10日到厂房进行物品交接的事实。2019年1月，仲得胜、仲伟云即知晓锅炉未能检测被行政机关查处，并导致租赁物无法使用的事实。结合厂房用电的情况，可以证实厂房于2019年2月已经停产。租赁协议没有就租赁物返还方式作明确约定，仲得胜、仲伟云作为厂房的所有人，到厂房就是查看租赁物。因此，一审判决认定刘晓华、司某志于2019年2月10日将厂房和设备返还给仲得胜、仲伟云并无不当。2.法院强制拍卖仲得胜、仲伟云的财产，足以证明涉案厂房和设备已经由仲得胜、仲伟云占有。3.一审中，仲得胜、仲伟云陈述其在购买锅炉的年检需要锅炉证，故其辩称不知道需要锅炉证不属实。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。仲得胜、仲伟云向一审法院提出诉讼请求：1.判令刘晓华、司某志支付2019年上半年租赁物使用费45000元及逾期付款利息（自2019年3月30日起，按年利率6%计算）。2.判令刘晓华、司某志返还租赁物（包括直板机1台、多片锯2台、拔钉机4台、气泵3台、小斩锯7台、充电锯1台、滚胶机2台、小拖车1辆、小航吊1台、排板架7个、电风扇30台、蒸饭机1台、大斩锯3台、油布22张）。一审法院认定事实：仲得胜、仲伟云（甲方）与刘晓华、司光志（乙方）签订租赁协议一份，约定：“甲方现有一生缘板厂包括1500平方米厂房液压机、锅炉、冷压机、翻板机等整套设备，准备出租给乙方。甲乙双方经过平等协商，特订如下协议：一、租期：三年（2018）年2月26日至2021年2月26日；二、租金：每年玖万元整（90000元含土地租金）；三、付款方式：每年分两次付款，具体时间为每年3月30日前和8月30日前分别付款肆万伍仟元整（45000），但是第一年必须把场地整理好才能付第一次款；四、厂房有一处地坪破损需修补，所需费用甲方负责伍仟元整（先有乙方垫付），三年到期从租金上扣除；五、如因甲方债务问题造成板厂停产，如耽误一年甲方赔偿乙方壹仟元整；六、板厂从即日起所购的机器及修理，现有的机器均与甲方无关，由乙方自己负责。三年租期结束乙方必须保证原有机器能正常运转。否则一切后果均有乙方负责。即日起，甲方不得动用厂房里的所有机器，否则发生一切后果均有甲方负责；七、甲方所应付给王某的每年贰万伍仟元整必须有司光志老板付给王某。下余租金必须交给仲伟云；八、此协议一式两份，甲乙双方各执一份；九、此协议自签订之日起生效”。协议签订后，仲得胜、仲伟云将厂房及机器设备交付给刘晓华、司某志使用，刘晓华、司某志向仲得胜、仲伟云支付自2018年2月26日至2019年2月26日期间租金90000元。2019年1月11日，沭阳县市场监督管理局向刘晓华、司某志作出（沭）市监特令［2019］第03007号特种设备安全监察指令书，主要内容为：经检查，你单位在特种设备安全方面存在下列问题：在用一台立式蒸汽锅炉型号为LSG0.5-0.7-M，产品编号为2017-0148，江苏维德锅炉有限公司，未经检验合格…责令你单位：1、立即停止使用上述未经检验合格的特种设备；2、上述特种设备经检验合格后方可使用。收到上述指令书后，刘晓华即多次联系仲得胜要求解决锅炉问题，均未能协商成功。2019年2月10日，刘晓华在位于沭阳县的“一生缘木业制品厂”内将厂房及机器设备交付给仲得胜后离开。一审另查明，位于沭阳县“一生缘木业制品厂”系个人独资企业，投资人为仲得胜。涉案厂房未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设。厂房内的锅炉、液压机等设备，因仲得胜与他人之间债务纠纷而被一审法院执行拍卖，并于2019年8月6日交付买受人。一审法院认为，关于合同效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案厂房系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，且在本案法庭辩论终结前，双方均未提供证据证明已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故双方之间租赁协议应属无效。刘晓华、司某志提供的沭阳县市场监督管理局于2019年1月11日下达的特种设备安全监察指令书能够证实因租赁物中锅炉未经检验合格，而被相关部门责令停止使用的事实。因仲得胜、仲伟云在交付租赁物时未将特种设备锅炉的合格证、检验报告等材料交付刘晓华、司某志，导致刘晓华、司某志在使用锅炉等设备时被行政主管部门查处。刘晓华、司某志在收到处罚指令书并联系仲得胜协商解决，但仲得胜未能及时交付相关合格证书。仲得胜、仲伟云的行为构成不当履行交付租赁物的附随义务，最终导致刘晓华、司某志缔结租赁合同的目的不能实现，相关后果应当由仲得胜、仲伟云承担。仲得胜在购买锅炉时即明知锅炉作为特种设备需要年检，且刘晓华、司某志在收到上述指令书后已告知其处罚结果，其因自身原因未能将锅炉合格证等证书交付刘晓华、司某志，责任应当由仲得胜本人承担。关于仲得胜向刘晓华、司某志交付的租赁物中机器设备，因仲得胜、仲伟云未提供相应的证据证实，故以刘晓华、司某志认可收到的机器设备作为实际租赁的机器设备。刘晓华、司某志提供的通话录音及供电部门出具的情况说明可以证实，刘晓华于2019年2月10日联系仲得胜，并在厂房内将相关设备返还仲得胜，并在此之后未再使用厂房及租赁设备。因仲得胜对外欠款，厂房内部分设备被法院拍卖并成交，进一步证明厂房及器设备已在仲得胜占有控制之下，上述证据能够证实刘晓华、司某志于2019年2月10日将厂房及机器设备交由仲得胜占有控制。租赁协议并未就返还租赁物的程序及要求作出明确约定，刘晓华将厂房及机器设备向仲得胜交付产生向仲伟云返还的法律后果，且仲得胜称其为厂房及机器设备的实际所有人，刘晓华向其交付厂房及机器设备并无不当。仲得胜在接收厂房及机器设备后未及时检查租赁物的状态，对此刘晓华并无过错，仲得胜也未提供证据证实刘晓华存在不当返还租赁物的情况，应当认定刘晓华于2019年2月10日将厂房及租赁设备返还给仲得胜、仲伟云。仲得胜辩解称刘晓华于2019年2月10日系让其帮其照看厂房及设备，未提供证据证实，依法不予采信。综上，因仲得胜、仲伟云未将特种设备锅炉的合格证等证书交付刘晓华、司某志，致使刘晓华、司某志于2019年2月10日将承租的厂房及机器设备返还仲得胜、仲伟云。仲得胜、仲伟云要求刘晓华、司某志支付2019年2月27日至2019年8月27日期间的占有使用费无事实和法律依据，依法不予支持。因租赁物已于2019年2月10日返还，仲得胜、仲伟云再次要求刘晓华、司某志返还租赁物，无事实和法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：驳回仲得胜、仲伟云的诉讼请求。案件受理费926元，由仲得胜、仲伟云负担。二审查明事实与一审判决审理查明所认定的事实一致，依法予以确认。本案二审争议焦点为：依据合同约定计算租金或占用截止时间如何确定。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但出租人有权依据租赁合同约定请求承租人参照支付房屋占用费，占用费应以实际占用时间为计算依据。合同部分无效的不影响其他部分效力，但一方不履行合同义务导致合同目的不能实现的，对方可以解除合同。合同对合同终止后的租赁物返还方式未作约定的，应当根据标的物的状况根据诚信原则予以确定，返还方式符合交易规则和一般人认知，就应当认定合法。本案中，仲得胜、仲伟云出租给刘晓华、司某志的厂房未取得工程规划许可证，租赁合同关于厂房租赁部分应属无效，合同关于厂房内机器设备租赁部分有效。因合同无效部分并未影响有效部分履行，刘晓华、司某志基于合同占有使用租赁物期间，应当依据合同约定的租金标准向出租人支付设备租金和厂房占用费。锅炉系合同约定租赁物中主要部分，该设备无法使用将导致合同约定使用租赁物目的无法实现，按照有关规定该设备的正常使用需要办理年检手续，而办理年检手续需要提供锅炉生产厂家提供的合格证和检验报告，仲得胜、仲伟云有义务向承租人提供有关证件协助办理锅炉年检。因锅炉未按规定进行年检，被行政主管部门于2019年1月11日责令停止使用。仲得胜曾经使用过类似锅炉生产经营多年，明知该锅炉需要取得年检手续后才能使用，且在购买租赁物锅炉时已经进行过年检，应当知道锅炉所需材料。刘晓华提供其与仲得胜的录音可以证明，在行政主管部门责令停止使用锅炉后就电话联系仲得胜，告知锅炉被责令停用事实并要求仲得胜及时提供锅炉合格证及检测证。仲得胜购买锅炉时尚欠销售方部分货款导致有关证件被销售方扣留，因仲得胜、仲伟云长时间未将用于年检的证件提供给刘晓华、司某志，导致锅炉长时间无法使用，合同目的无法实现。刘晓华于2019年3月4日与仲得胜电话录音中明确告知解除合同原因，意思表示明确，合同依法解除。租赁物为厂房及厂房内机器设备，主要为不动产，出租人在明确知晓合同解除后应当及时到厂房内查验接收租赁物，如其未在合理时间内进行接收的，相应后果应由其自行承担。因租赁物无法使用系出租人原因导致，对出租人主张该期间租金及使用费均不予支持，刘晓华、司某志在合同签订后已经支付2018年2月26日至2019年2月25日期间租金，仲得胜、仲伟云请求承租人再支付2019年上半年的租金和占用费缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上，仲得胜、仲伟云的上诉理由不能成立，对其上诉请求依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费926元，由仲得胜、仲伟云负担。本判决为终审判决。审判长 孙 权审判员 董大千审判员 刘爱萍二〇二一年三月二日书记员 赵媛媛