辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终184号上诉人（原审被告）：辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区赤山路**。法定代表人：徐伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘洋，女，1985年6月23日出生，汉族，该公司员工，现住沈阳市和平区。被上诉人（原审原告）：赵景春，男，1976年9月10日出生，汉族，现住沈阳市于洪区。被上诉人（原审原告）：何玉兰，女，1953年3月31日出生，回族，现住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：戴晓燕，女，1979年10月20日出生，回族，现住沈阳市皇姑区。上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司与被上诉人赵景春、何玉兰、戴晓燕商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5113号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：被上诉人已经于2017年向上诉人提交退房申请，双方已经就退房事宜达成一致意见，双方之间认购协议已经解除，上诉人虽未能按照退房申请中达成一致意见退还房款，但上诉人愿意变更给付方式，以转账方式返还被上诉人已经交付认购款。上诉人有理由相信被上诉人赵景春得到被上诉人何玉兰与戴晓燕的授权，向上诉人提出退房申请。退房是三个被上诉人真实意思表示，应为合法有效。即便法院认定退房申请中被上诉人签字存在瑕疵，但针对房屋上诉人已经因规划设计变更，不再继续开发，无法出卖并备案给被上诉人，合同目的无法实现，一审法院不应判令上诉人与被上诉人继续履行合同。被上诉人赵景春辩称：同意一审判决。原审原告赵景春、何玉兰、戴晓燕向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的绿地国际花都定购协议书有效；2、要求被告按照双方签订的定购协议书内容继续履行合同，具体明确为原、被告双方签订正式的商品房买卖合同，原告按定购书约定补足差价款，被告按定购书的约定交付房屋；3、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2013年2月22日，三原告（买受人）与被告公司（出卖人）签订《“绿地?国际花都”定购协议书》，约定三原告定购于洪区赤山路203#3-2-2房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积约78平方米，单价6650元，总价518700元，定金103404元。同日，双方又签订就《“绿地·国际花都”交款通知单》一份，第三条房屋信息记载：房间号为于洪区赤山路203#3-2-2，总房款518700元，优惠后成交总价463404元，应于2013年2月22日交付定金103404元，首付款应于2013年8月30日之前交付20000元，公司垫付40000元，于入住前一个月补齐，剩余房款应于2013年8月30日之前交付300000元，付款方式为公积金贷款。协议书及通知单签署后，三原告向被告交纳了103404元，被告出具了收据，付款内容记载购房首付款203#3-2-2。被告在庭审中提交绿地集团客户退房申请表一份，欲证明原告于2017年9月6日向被告申请退房，双方达成一致意见退房不退款，将涉案商品房内房款转至二期，即原被告双方就认购商品房解除事宜达成一致意见。但该份证据中在购房人及共有人签章处记载的三人分别为赵景春、戴晓燕及刘某某，没有原告何玉兰的签字确认。庭审中，原告赵景春表示刘某某这个人根本不认识；被告代理人表示不清楚。另查明，被告在庭审中承认在购买调换的房屋时，购房人是赵景春一个人，房款538140元，公积金贷款170000元，其余房款由赵景春用现金交付。涉案房屋的购房款并未转为二期房款。又查明，2019年11月4日，被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司取得涉案房屋的预售许可证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三原告与被告签订的《绿地·国际花都定购协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，三原告已依照约定交纳了房屋首付款，且涉案房屋已取得预售许可证。原告赵景春、原告何玉兰、原告戴晓燕与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司应按照《绿地?国际花都定购协议书》约定履行约定的义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，一审法院判决如下：一、确认原告赵景春、原告何玉兰、原告戴晓燕与被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于2013年2月22日签订的《绿地·国际花都定购协议书》有效；二、原告赵景春、原告何玉兰、原告戴晓燕于本判决发生法律效力之日起十日内按照《绿地?国际花都定购协议书》约定向被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司交纳应付款360000元（具体付款方式双方协商）；三、被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内按照《绿地?国际花都定购协议书》约定就于洪区赤山路203#3-2-2房屋与原告赵景春、原告何玉兰、原告戴晓燕签订《商品房买卖合同》；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4025元，由被告辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、商品房预售许可证，用以证明被上诉人诉称的房屋经上诉人规划设计调整，事实上已经无法交付被上诉人使用，现上诉人销售的房源面积已经无被上诉人购买时的78平方米，该定购协议因事实上无法履行应予解除，申请法院认定上诉人因定购协议无法履行而解除。被上诉人对证据真实性无异议，认为其购买的房屋是绿地向政府重新申报的规划，，地址未变所有权仍归绿地。绿地在申报新项目之前，未与我们沟通，在原地规划的房子属于绿地私自行为，应给予补偿。被上诉人提供工程许可、用地许可、答复书，用以证明原有楼盘位置与现在位置相同，归属同一个开发商。上诉人对该证据真实性有异议，因为其提供为复印件，依照原来定购协议上诉人至今未取得203#楼预售许可证，该份证据仅能证明上诉人对所辖的土地具有用地及开发权利，无法证明被上诉人主张。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2019年7月2日，沈阳市自然资源局于洪分局依赵景春申请作出《依申请公开政府信息答复书》。赵景春申请公开辽宁宏伟新（鑫）城房地产开发有限公司：1、原楼盘规划图纸，原楼盘叫国际花都；2、该公司现楼盘规划图纸，现楼盘叫绿地新里城。3、该公司新楼盘的五证。答复如下：第1项我分局未审批过，没有相关信息。第2项提供该建设项目《建设工程规划许可证》附图原件。第3项，提供该建设项目的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。《建设用地规划许可证》颁发时间为2019年4月19日。《建设工程规划许可证》颁发时间为同年5月27日。本院认为，2013年2月22日，上诉人与被上诉人签订《“绿地·国际花都”定购协议书》。协议约定，被上诉人购买的房屋位于国际花都园区，，地址为于洪区赤山路**3-2-2房屋面积为78平方米。被上诉人请求上诉人按照上述定购协议内容继续履行合同。上诉人主张规划已经进行调整，定购协议约定房屋已经不存在。经被上诉人指认，其所诉请的国际花都203#楼对应规划调整之后的新里城楼盘D16号楼。由于上诉人原因，导致楼房的规划进行调整，调整后D16号楼322号房屋并非原约定的78平方米。房屋买卖合同中房屋户型及面积的条款应视为买卖双方主要权利义务条款。现因定购协议约定的国际花都203#3-2-2的78平方米房屋不存在，因此被上诉人主张按照原合同履行203#3-2-2房屋不能得到支持，一审判决不正确，应予纠正。由于上诉人原因造成规划调整，因此被上诉人可以对由此造成的损失另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5113号民事判决第一项；二、撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初5113号民事判决第二、三、四项；三、驳回原审原告的其他诉讼请求。一审案件受理费4025元，由辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司承担2015元，由赵景春、何玉兰、戴晓燕负担2010元。二审案件受理费4025元，由辽宁宏伟鑫城房地产开发有限公司承担2015元，由赵景春、何玉兰、戴晓燕负担2010元。本判决为终审判决。审判长 单 立审判员 周 濛审判员 杨 帆二〇二一年三月二十九日书记员 刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。