山西省高平市人民法院民事判决书（2021）晋0581民初150号原告：牛振华，男，1972年6月6日出生，汉族，住高平市。原告：杨慧莲，女，1976年10月21日出生，汉族，住高平市米山镇东善村阁里巷**。公民身份号码：1405811***********。系原告牛振华之妻。二原告共同委托诉讼代理人：王建阳，山西艾伦律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：郭邵帅，山西艾伦律师事务所律师。被告：李琳琳，女，1982年5月19日出生，汉族，住高平市。被告：张伟跃，男，1982年11月13日出生，汉族，住高平市。二被告共同委托诉讼代理人：田强，山西炎焱律师事务所律师。原告牛振华、杨慧莲与被告李琳琳、张伟跃返还原物纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牛振华及其委托诉讼代理人王建阳、被告张伟跃及其委托诉讼代理人田强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即腾退二原告共同共有的位于高平市盛世佳苑5幢2单元402号房屋（价值45万元），将该处房产返还二原告；2.判令二被告支付非法占用二原告房屋期间的相关费用（参照当地房屋租赁费用计算约6万元，按每年租金1.8万元计算，从2017年8月开始计算）；3.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年8月至2016年3月，原告一经人介绍在案外人冯建武处借款45万元用于生意周转。原告一欲以自己位于高平市盛世佳苑5幢2单元402号的房屋作为借款担保，在冯建武要求下，二原告迫于无奈，与其签订了《房屋买卖合同》，但未办理房屋过户手续。后冯建武擅自将房屋以45万元的价格出售给二被告，并于2017年8月17日与被告一签订了《房屋买卖合同》，随后二被告强行入住该房屋并居住至今。截止目前，该处房产仍登记在二原告名下，并未办理房产过户手续，但该处房产实际为二被告占有使用，二原告多次要求二被告返还房屋，但二被告置之不理。根据民法典第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第三百一十一条：无处分权人将不动产或者动产物权转让给受让人的，所有权人有权追回。被告辩称，驳回原告的诉讼请求。理由：1.我是从冯建武、杜云以及中介公司手中购买的房屋，并支付房款45万元，因此我与冯建武、杜云之间的买卖合同有效；2.我们与冯建武、杜云签订合同后住入房屋，并非强行入住；3.我方合法居住房屋，原告要求的非法占用房屋期间的相关费用不应得到支持；4.原告的房产证于2018年10月办理，我与冯建武等的购房合同签订于该办理时间之前；5.本案缺乏冯建武、杜云等必要诉讼参加人，我的损失不知如何救济；6.我已支付合理价款，也取得房屋各项手续原件，并已居住，构成善意取得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月28日，案外人冯建武注册成立高平市鑫光小额贷款有限责任公司。登记股东为杜云等9人。2014年8月18日，高平市鑫光小额贷款有限责任公司被相关部门批准经营小额贷款业务。2013年8月3日，原告牛振华因资金周转紧张，向冯建武借款，经协商，冯建武出借给牛振华本金30万元，并约定借期1年，年利率32.4%，被告杨慧莲为共同还款人。为担保上述债务履行，牛振华于同日作为出卖人与冯建武签订了《房屋买卖合同》，约定牛振华、杨慧莲将位于高平市盛世佳苑5号楼2单元402室的房屋以30万元的价格出卖于冯建武。该《房屋买卖合同》签订后，牛振华将购房合同、发票等原件交给了冯建武。该笔借款到期后，牛振华与杨慧莲未能按约返还本金。双方遂于2015年11月28日签订第二份《房屋买卖合同》（与双方2013年8月3日签订的《房屋买卖合同》内容一致）。之后，牛振华、杨慧莲继续使用上述借款，并按约还息。但二人仍未返还冯建武30万元借款本金。2016年3月，牛振华又向冯建武提出再借15万元。经协商，牛振华将前述15万元与其于2013年8月3日所借冯建武30万元合并，向高平市鑫光小额贷款有限公司出具借款金额为45万元的借款借据，杨慧莲也在该借据上签名。为担保上述债务的履行，2016年3月13日牛振华作为出卖人与买受人冯建武签订《房屋买卖合同》，约定牛振华、杨慧莲将位于高平市盛世佳苑5号楼2单元402室的房屋以45万元的价格出卖于冯建武；合同签订后，牛振华将该房屋钥匙交付冯建武。牛振华按月还息至2017年7月底，但借期届满后，牛振华未返还借款本金。2017年8月15日，案外人冯建武、杜云与被告李琳琳签订《房屋买卖合同》，将位于高平市盛世佳苑5号楼2单元402室的房屋以45万元的价格出售。当月，二被告入住该房屋。之后，被告张伟跃要求冯建武即将该房屋附属的地下室强行交于张伟跃，牛振华、杨慧莲拒绝，冯建武即将该房屋附属的地下室强行腾出交付二被告。牛振华、杨慧莲为此报案，公安机关侦查过程中发现冯建武还有其他犯罪嫌疑；后冯建武因涉恶等犯罪行为被追究刑事责任，在追究冯建武刑事责任的案件中，认定冯建武取得前述地下室系违法的，责令其将地下室退还牛振华，但对盛世佳苑5号楼2单元402室未认定为违法所得。原告牛振华、杨慧莲要求二被告返还案涉房屋未果。2019年4月8日，牛振华、杨慧莲向本院提起诉讼，要求：1.确认冯建武与牛振华、杨慧莲于2013年8月3日、2015年11月28日、2016年3月13日签订的3份《房屋买卖合同》无效；2.判令张伟跃返还牛振华、杨慧莲房屋。该案经一审、二审，晋城市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）晋05民终244号民事判决书，以冯建武与牛振华、杨慧莲签订的3份《房屋买卖合同》名为房屋买卖合同，实为借款担保合同，违反“民事法律行为应当具备意思表示真实的条件”为由，判决：确认冯建武与牛振华、杨慧莲于2013年8月3日、2015年11月28日、2016年3月13日签订的3份《房屋买卖合同》无效；驳回牛振华、杨慧莲的其他诉讼请求。2020年3月26日，高平市鑫光小额贷款有限责任公司向本院提起诉讼，要求判令牛振华、杨慧莲返还本金450000元，并按年利率32.4%计算自2017年8月起至贷款本金全部返还完毕之日止的利息等。2020年8月25日，本院作出（2020）晋0581民初621号民事判决，判令牛振华、杨慧莲返还高平市鑫光小额贷款有限责任公司借款本金450000元，并按年利率24%支付利息，自2017年8月1日起至还款之日止。另查明，案涉房屋已办理不动产登记，不动产权证号为晋（2018）高平市不动产权第0002654号，登记共有权人牛振华、杨慧莲。本院认为，民法典第二百三十五条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。案涉房屋房产证书列明共有权人为原告牛振华、杨慧莲，二原告为涉案房屋权利人。案外人冯建武与原告牛振华签订的三份房屋买卖合同已被生效判决确认为无效合同，冯建武系无处分权人。冯建武将该房屋出售给二被告，二被告虽支付了价款也实际居住，但房屋尚未办理产权变更登记。根据法律规定，房屋所有权的设立依法应当登记，二被告未办理产权变更登记，故不构成善意取得。原告要求二被告返还案涉房屋，符合法律规定，予以支持。关于房屋占用期间的费用，原告与冯建武签订第一份《房屋买卖合同》时，即将该房屋购房合同、发票等原件交付冯建武；双方签订第三份《房屋买卖合同》时，原告再将房屋钥匙交付冯建武，并搬离该房屋。基于二原告的前述行为，二被告在与冯建武签订《房屋买卖合同》后能够取得房屋各项手续原件，并住入案涉房屋；且二被告也支付了房屋对价，故二被告住入该房屋具有一定的权利基础；另外，原告主张按18000元/年计算占用费用，缺乏事实依据。故对原告关于占用费的诉讼请求，不予支持。被告关于其与冯建武、杜云之间的房屋买卖合同效力，与本案不属同一法律关系，本案不予认定。综上所述，对原告的部分诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百零七条、第二百三十五条、第三百一十一条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告李琳琳、张伟跃于本判决生效后十日内将位于高平市盛世佳苑5号楼2单元402室房屋腾退归还于原告牛振华、杨慧莲；二、驳回原告牛振华、杨慧莲的其他诉讼请求。案件受理费8900元，由被告李琳琳、张伟跃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 常晋豫人民陪审员 吴俊花人民陪审员 张俊梅 二〇二一年三月三日法官 助理 李婉丽书 记 员 李 阳书记员李阳