河北省霸州市人民法院民 事 判 决 书（2020）冀1081民初4355号原告：邢艳敏，女，1976年8月5日出生，汉族，住长春市。委托代理人：王宁、程红超，北京中银律师事务所律师。被告：霸州孔雀城房地产开发有限公司，住所地：霸州开发区黄河道（八方达调度指挥中心大楼四层），统一社会信用代码:91131081078767703H。法定代表人：孟惊，该公司总经理。委托代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。第三人：廊坊银行股份有限公司永清支行，住所地：河北省廊坊市永清台湾工业新城恒山北路8号，统一社会信用代码:91131023554469302A。法定代表人：焦永胜，该行行长。委托代理人：李艳波，河北泰科律师事务所律师。原告邢艳敏与被告霸州孔雀城房地产开发有限公司（以下简称孔雀城公司）、第三人廊坊银行股份有限公司永清支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宁、被告的委托代理人田文麟、第三人的委托代理人李艳波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢艳敏向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销原被告双方于2017年9月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20170907002)；2、请求判令被告向原告返还原告已付首付款924456元，以及已向第三人归还的贷款本金及利息590704.69元（截至2020年7月）；3、请求判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；4、请求判令被告偿还第三人2020年8月之后的剩余贷款本金435825.62元；5、请求判令被告赔偿原告从缴纳房款之日起至退还房款之日的利息120366.70元（暂计算至2020年8月5日。其中按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年6月30日计算至2019年8月19日止的利息84068.51元；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至2020年8月5日的利息36298.19元）；6、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年6月，原告接到被告开发的霸州孔雀城项目即将推出低密别墅住宅并即将开盘的通知。2017年6月25日项目开盘，项目销售带领原告参观样板间并展示户型图彩页，受这些宣传资料吸引，原告认购被告宣传的F户型（三室两厅三卫）,并缴纳定金50000元。具体房号为1202座01单元0107号房屋，房屋优惠后总价款确定为1844456元（其中924456元为首付款，剩余920000元以按揭贷款方式支付）。2017年6月30日，原告支付874456元，即此时已累计付清首付款924456元整。之后原告与第三人签订《个人购房担保借款合同》，并于2017年11月开始还款。2019年12月，原告前往霸州孔雀城办理商品房交付手续时，发现被告实际交付的房屋与原告认购的F户型图彩页及所看样板间具有重大差异。实际交付的房屋仅两室两厅两卫，其中首层少了一个生间，二层少了一间卧室，且楼梯走向与尺寸也严重不符。此外，被告在宣传至原被告签订草签合同时一直称房屋性质为住宅，但实际房屋性质为商业。原告认为，被告以虚假的宣传彩页、样板房欺骗原告，并刻意隐瞒房屋性质，使原告在违背真实意思的情况下购买案涉房屋，被告的行为系对原告的欺诈。鉴于被告的斯诈行为严重损害原告的利益。原告为维护自身合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条的规定，依法向贵院提起诉讼。庭审中，原告变更诉请及事实与理由为：被告交付房屋不符合合同约定并且无法通过其他方式予以补救，原告合同目的无法实现，依据《合同法》第94条之规定，应予解除。被告孔雀城公司辩称，1、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》第五十四条规定的情形，应得到法律的保护。被答辩人无权主张撤销合同及协议。双方均应本着诚实信用的原则，全面、实际的履行自己的合同义务。2、《补充协议》中明确约定了《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方权利义务确定的依据。《商品房买卖合同》中明确约定“该商品房的用途为商业”。诉争房屋的结构分布的确定依据则是《合同附件一：房屋平面图》。现答辩人早已向被答辩人邮寄了入住通知书，通知其办理收房手续，交付的诉争房屋的结构分布实际上也与《房屋平面图》一致，故不存在被答辩人所称的违约行为。诉争商品房已取得竣工验收备案证明书，说明诉争商品房通过了设计、施工等部门的验收，符合合同约定的条件，故被答辩人所主张的答辩人对其违约，合同目的不能实现，没有任何事实根据及法律依据。3、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，该合同中明确约定了首付加按揭贷款的付款方式。被答辩人与第三人廊坊银行股份有限公司永清支行签订了《个人购房担保借款合同》，同样合法有效，偿还贷款本金及利息是其合法义务，应当继续履行。综上所述，被答辩人的主张缺乏事实根据与法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人廊坊银行股份有限公司永清支行辩称，商品房买卖合同和个人担保借款合同均合法有效，原告与被告之间签订的商品房买卖合同，第三人认为没有达到应当解除的条件，原告提到所涉及的交付的房屋与被告的宣传不相符的理由不能成立，商品房合同的签订是在宣传以后在经过双方充分沟通协商的基础上签订的，即使有不一样的地方，也是双方对之前的宣传内容进行变更，而且购房人也充分的认可和接受，所以才签订买卖合同，并且买卖合同后面也附上了户型图，充分证实本案的买卖合同并不涉及户型与宣传不符来解除的问题。购买方的合同目的是能充分实现的，在此基础上，原告与第三人签订的个人购房借款担保合同没有接触的前提条件，不能解除，原告人应当按照合同约定，履行偿还借款本金和利息的义务。退一步讲，如果说法院支持原告的诉讼请求对商品房买卖合同进行解除，根据商品房买卖合同司法解释第25条第2款的规定，导致个人购房担保合同解除的，作为商品房买卖合同的出卖人也就是被告和借款人原告应当依法返还本案第三人的贷款本金（8月5日之后的435825.62元）和利息，合同解除需要返还第三人自起诉之日至实际付清之日按照合同约定的年利率6.37%。在庭审过程中，原告向法庭提交以下证据：1、原告与被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原告购买霸州孔雀城项目1202座01单元0107号房屋，房屋总价款为1844456元（其中924456为首付款，剩余920000元以按揭贷款方式支付）。2、F户型宣传彩页一份（自被告售楼处取得），证明被告宣传的F户型为三室两厅三卫。3、被告出具的收款收据两张，证明2017年6月25日，原告缴纳定金50000元，2017年6月30日原告支付首期款874456元，上述款项合计924456元，原告已累计付清首付款。4、关于样板房的视频三段（时间为2020年1月11日下午3点9分，业主代表罗丹女士、孔雀城工作人员梁源、宋雪涛）载体为光盘一张。5、样板间的VR影像资料（出自乐居网）此影像即孔雀城的宣传资料之一，影像资料中的房屋即样板间与宣传彩页中的户型一致。证明被告实际交付的房屋与买卖合同中约定的房屋不相符合，已经构成违约，原告合同目的无法实现。被告孔雀城公司对原告上述证据质证意见为：对于证据1的三性无异议，双方于2017年9月11日所签订的合同已经经过网签备案手续，并且结合原告所提交的该份证据第三条明确约定该商品房的用途为商业，同时也约定了建筑面积为138.02平米，套内面积为130.19平米，公摊面积为7.83平米，该组证据同时也后附了房屋平面图，作为原告向被告购买房屋所约定的房屋结构分布依据；对于证据2的真实性无异议，原告依约支付了首付款，并办理了购房贷款，说明对于诉争商品房的买卖合同签订并履行都是其真实意思表示，而双方也均应当依约继续履行，现被告已经通知原告办理收房手续，没有违反合同的约定，不具有任何违约行为；对于证据3、4、5，真实性均不认可，因没有上述证据的原件，并且证据4中，样板房的视频不能确定视频中的房屋与本案有关联性，在视频中也可以看到房号为301栋，并非是诉争商品房所在项目的公寓，没有关联性，同时也不能证明视频中所出现人员的主体身份与我公司具有关联性，对于证据5乐居网所承载的该段VR影像资料也不能证明系我公司在宣传时向购房人员进行出示，也不能证明乐居网与我公司有任何关系，不具有关联性。第三人廊坊银行股份有限公司永清支行的质证意见为：同意被告的质证意见。在庭审过程中，被告孔雀城公司向法庭提交以下证据：1、商品房买卖合同一份，证明第三条买受人所购商品房的基本情况买受人所购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的：第1106#座1单元102号房。该商品房的用途为商业，属剪力墙结构，层高为3米，建筑层数地上3层，地下0层。该商品房建筑面积共138.02平方米。其中套内建筑面积130.19平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.83平方米。第四条计价方式与价款。该商品房单价为每平方米14358.2元，总金额1981719元整。第六条付款方式及期限银行按揭，首付款人民币991719元，贷款人民币990000元。第八条交付期限，出卖人应当在2019年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。附件一：房屋平面图，证明目的：（1）双方之间就诉争商品房存在商品房买卖合同关系；（2）商品房的各项基本情况、价款、付款方式、交房期限、交房条件的具体约定；（3）房屋平面图与实际交付的房屋一致。2、补充协议一份，证明内容：（1）、出卖人对买受人的提示（2）买卖双方已注意并接受了本协议中涉及的免责或限制各方权利、违约后果、行权期限等重要条款。”（3）买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预订单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）……不作为买卖双方权利义务确定的依据。证明目的：（1）补充协议是双方的真实意思表示，被告已尽到提示提醒的义务。（2）《商品房买卖合同》及补充协议是双方权利义务确定的依据。被告交付的房屋符合合同约定，没有任何违约行为。3、河北省建设工程竣工验收备案证明书一份，证明河北霸州经济开发区产业园配套公寓1106#工程，经霸州孔雀城房地产开发有限公司于2019年11月18日组织设计、施工、监理等部门验收，并于2019年11月19日备案。证明目的：诉争商品房已竣工验收合格，并取得了竣工验收备案证明，符合交房条件。4、分层（幢）房屋面积表一份，证明该面积测绘表显示，诉争房屋的实测建筑面积为138.02㎡，套内面积为130.19㎡，分摊面积为7.83㎡。，证明目的：被告向原告交付的商品房实际面积138.02㎡与合同约定的面积138.02㎡一致。5、入住通知书及快递信息表各一份，证明被告已向原告寄发《入住通知书》，证明被告已依约向原告履行了交房的义务说明原告的入住通知书已经发出，但被告处没有留存。原告对被告孔雀城公司上述证据质证意见为：对证据1，网签合同中涉及对涉案房屋用途以及排除原告主要权利的效力均不认可，在网签合同签订前与原被告之前曾签署草签协议，为原告亲自签署，在被告处保存，正式协议中的签字不是原告本人签字，被告提交的网签合同附件户型图的签字也不是原告的签字，被告未经原告同意单方面修改、变更买卖合同的行为无效；对证据2，补充协议及其附件的形成时间为2017年8月14日，而正式合同的签署日期为2017年9月7日，所以原告认为该补充协议并非被告提交商品房买卖合同的补充协议，对其真实性不予认可，补充协议中第3条虽然通过约定方式排除了宣传模型效果图等宣传资料的效力，但该补充协议系被告提供的格式法律文书，对于被告所称的条款并没有做标黑的提示，并且被告也没有证据证明已将相关条款的风险向原告作出特别说明，应属无效；对证据3真实性认可，被告所宣传的该房屋为三层联排别墅建筑，与涉案房屋所在土地的使用性质不相符合，因此其通过竣工验收的标准适用的是公共设施的标准，恰恰证明其无法通过改造、再装修等方式对房屋内的结构进行改变，以符合合同约定，否则将直接导致其违反建设设计防火规范的要求，具有违法风险；对证据4，真实性、证明目的认可；对证据5，真实性认可，证明目的不认可，被告交付房屋不符合合同约定，该证据只能证明其已向原告发出收房通知，并不能证明其交房义务已经履行。第三人廊坊银行股份有限公司永清支行的质证意见为：没有意见。在庭审过程中，第三人廊坊银行股份有限公司永清支行向法庭提交以下证据：1、个人购房担保合同一份、发放借款的凭证两份，证实原告于2017年8月14日与第三人签订了上述借款合同，第三人于2017年11月9日依据借款合同发放贷款92万元，合同约定的年利率为6.37%，以上证实原告与第三人签订的个人购房担保合同合法有效，并已实际履行，并且正在履行当中。对第三人提交的证据，原被告均无异议。庭审结束后，原告向本院补充提交了以下证据：补1、2020年1月7日业主方代表与被告方工作人员谈判视频。补2、2020年1月11日业主方代表与被告方工作人员谈判视频。补3、样板间视频。补4、样板间VR展示录屏（与原告当庭提交证据5一致）。以上证据证实：1、原告提供的样板房视频确为霸州孔雀城别墅对外展示的样板房；2、样板房为三室两厅三卫，楼梯走向为直角转弯楼梯；3、被告方销售向原告发送的户型彩图中为三室两厅三卫，楼梯走向为直角转弯楼梯。补5、F户型宣传彩页，证实被告实际交付的房屋户型应与宣传彩页中的F户型一致，为三室两厅三卫。补6、同户型其他业主的签约审批单一份（已申请调取原告签署的签约审批单），证实原告所购户型。对原告补交的证据，原告的质证意见为：不认可对补充证据1-4的真实性、关联性，原被告双方的权利义务以《商品房买卖合同》及补充协议为准；对补充证据5、6，不认可其真实性、合法性、关联性。对原告补交的证据，第三人的质证意见为：不认可证明目的。庭审结束后，原告向本院补充提交了调取证据申请书一份，及鉴定申请书一份，要求调取由被告保管的双方签署的《商品房买卖合同》（草签版本）及《签约审批单》原件。并要求对《商品房买卖合同》（网签版本）上的签字及指纹进行鉴定。根据原被告诉辩请求，结合原被告当庭陈述及举证质证意见，本院确定以下事实：原告邢艳敏与被告孔雀城公司于2017年9月11日签订《商品房买卖合同》（附房屋平面图）一份、于2017年8月14日签订《补充协议》一份，约定原告购买被告开发的河北霸州经济开发区房屋一套，合同约定房屋总价款1844456元，规划用途为商业。出卖人应于2019年12月30日前交付房屋。被告逾期交房，逾期交付不超过60日，出卖人按日向买房人支付已付房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。原告于2017年6月25日，交纳定金50000元，于2017年6月30日交付了首付款874456元，又于2017年8月14日与第三人签订《个人购房担保借款合同》，自第三人处按揭贷款920000元支付给被告。涉案工程于2019年11月19日完成竣工验收，被告于2019年12月13日向原告邮寄了入住通知书，通知原告收取案涉房屋，原告称因建筑物不符合约定未收房。庭审中，原告主张双方签订的《商品房买卖合同》并非原告本人所签，是原告委托当时的销售人员代签的，被告销售人员告知原告正式的商品房买卖合同与草签合同内容完全一致，而草签合同中并无附件1的户型图，该附件页为空白，草签合同中明确约定原告仅可将该房屋做住宅使用，而正式协议中变更为商业，并附上了户型图，该户型图与宣传彩页所示和样板间体现的户型完全不一致。庭审结束后原告向本院补充提交了调取证据申请书一份，及鉴定申请书一份，要求调取由被告保管的双方签署的《商品房买卖合同》（草签版本）及《签约审批单》原件，并要求对《商品房买卖合同》（网签版本）上的签字及指纹进行鉴定。本院依原告提交的调取证据申请书，通知被告提供相应文件材料，被告称，因时间太久及档案管理原因，现无法找到。本院认为，本案中，原告主张《商品房买卖合同》并非原告本人所签，是原告委托当时的销售人员代签的，并申请对笔迹进行鉴定，对此本院认为，原告自认口头委托他人代自己在《商品房买卖合同》上签字，其应当就合同约定的内容向合同相对方承担民事责任，对笔迹进行鉴定缺乏必要性，本院不予支持。被告销售人员告知原告正式的商品房买卖合同与草签合同内容完全一致，而草签合同中并无附件1的户型图，该附件页为空白，草签合同中明确约定原告仅可将该房屋做住宅使用，而正式协议中变更为商业，并附上了户型图，该户型图与宣传彩页所示和样板间体现的户型完全不一致，原告认为，被告以虚假的宣传彩页、样板房欺骗原告，并刻意隐瞒房屋性质，使原告在违背真实意思的情况下购买案涉房屋，被告的行为系对原告的欺诈，合同应予解除。对此，本院认为，原被告的权利义务应以双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定为准，《补充协议》第一条第（3）款约定，买卖合同及本协议为确定双方权利义务的最终依据，买卖合同及本协议签署前，买卖双方通过口头、书面（包括预订单或认购协议、选房确认单等）、实物及其他形式（包括但不限于销售说辞、广告、楼书、沙盘、模型、动画、效果图等）……不作为买卖双方权利义务确定的依据。且在双方签订的《商品房买卖合同》第三条明确了涉案商品房的用途为商业，且合同后附有户型图，与实际交付房屋一致。故对原告的上述主张，本院不予支持。原告与被告孔雀城公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效。现原告已交清房款，涉案房屋已通过竣工验收，且原告业已通知被告收房，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告邢艳敏的全部诉讼请求。案件受理费16205元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  朱卫强人民陪审员  刘翠静人民陪审员  李 辉二〇二一年三月二日书 记 员  张宇轩