贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初2205号 原告：毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区桂威路B栋3-3-2号，统一社会信用代码：91520502095476975B。 法定代表人：赵春元，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘正旭（一般授权代理），该公司员工。 委托诉讼代理人：汪毓琼（一般授权代理），该公司员工。 被告：熊毅业，男，汉族，1978年12月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司（下称：龙腾物业）与被告熊毅业物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告龙腾物业，被告熊毅业到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告龙腾物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2017年1月1日至2020年9月30日的物业管理服务费用7,689.00元，水费2,238.6元，垃圾处理费202.5元，合计金额10,130.00元，并根据中国人民银行同期同类经营性贷款利率支付原告资金占用利息；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告公司是经毕节市七星关区市场监督管理局于2014年3月6日注册登记成立的物业管理企业，经过三江花园业主委员会的公开招投标，原告公司在共计五家物业公司的竞标竞谈竞聘中中标，于2015年12月11日与三江花园业主委员会正式签订了物业服务合同，正式入驻三江花园，按照物业服务合同的内容约定，原告公司通过投入了大量的人力和资金，恢复小区各单元故障电梯运转，重新安装了百余个摄像头监控设备，加强了小区安保、保洁及绿化工作管控，对小区存有安全隐患的水电等基础设施作了大量的排查和解决，全面扭转了前期物业遗留的瘫痪和难以正常运作的局面，两年以来，通过公司全体员工的共同努力，小区保安、保洁及基础设施维护等工作的服务质量明显提升，工作也得到了小区百分之九十以上业主的认可，根据原告公司于2017年7月3日至7月31日对全体小区业主进行的“满意”度问卷调查显示，小区共有1373户业主，其中1040户业主对原告公司入驻以来的物业服务持“满意”结论，拒绝调查和“不满意”的有35户，未入住的业主60户，长期不在家未能联系参与的238户，“满意”结论占1075户有效问卷的96.74%，完全符合原告公司与三江花园业主委员会签订的物业管理服务合同要求和行业相关标准要求。小区业主按时缴纳相关物业管理费用，是物业公司对小区开展正常工作的保障，三江花园百分之九十以上的业主都是能够遵守规定按时交费的，对原告公司的管理服务工作都很支持和配合，也很满意原告公司的服务管理，但仍有极少数的业主在接受到原告公司的优质管理和服务后，一直拖欠原告公司的物管费和水费，经原告公司多次口头或电话及书面通知催缴，仍是拒不交纳，不但影响了原告公司的资金周转和小区物业服务工作的正常运转，而且在客观上侵害了原告公司合法权益及利益，其中，被告就是这极少数业主中拖欠原告公司物管费及水费的一户，在原告公司多次催缴后拒不交纳，且无正当理由。综上所述，被告差欠原告公司的物业管理费用及水费的事实客观存在，被告无正当理由拒不交纳费用，损害了原告公司的合法权益，为此，依照我国《合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六十四条及毕署办通[2002]字第26号《毕节地区城镇住宅区物业管理试行方法》第三十三条之规定，原告公司特具此状前来人民法院提起民事诉讼，请求贵院依法判如所请为谢。 被告熊毅业辩称，没有交物业费的时间是属实的，水费没有交，原告要求水费和物业费必须一起交，不是我不交。原告进入小区的合同不是在业主大会上签的，原告私自涨物管费。2017年原告物管失职，造成火灾，粉尘烧到我家，我多次去反映，原告没有处理。我们单元电梯有三部，通常使用只有两部。消防通道严重堵塞，影响我们生活。原告没有经业主大会同意，私自和别人签订合同，拆除小区的围墙。 本院经审理查明：2015年12月11日、2017年11月29日，原告与毕节市三江花园业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为毕节市提供物业管理服务；物业服务按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》三级标准执行；物业服务内容包括共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用设施设备包括共用的上下水管道，公共照明；共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护养护和管理，公共区域、化粪池、泵房、电路、地下停车场等；公共区域的绿化养护与管理；公共环境卫生、包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生，垃圾的收集；维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查；维护物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；消防服务管理，包括区域内消防设施设备的维护管理；电梯、水泵的运行和日常管理；房屋装饰管理服务。物业管理服务费住户从物业入住之日至2016年3月11日每月每平方米建筑面积0.8元收取，2016年3月12日起每月每平方米建筑面积1.00元收取，收费时间按每年或季度收取；合同期限为2年。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2015年12月进入毕节市进行物业服务至今。 被告熊毅业系居住在毕节市户的业主，住房建筑面积170.86平方米，属于原告龙腾物业服务管理区域内的业主。从2017年1月1日起，被告熊毅业未按照毕节市业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》的约定向原告缴纳物业服务管理费。经核算，从2017年1月1日至2020年9月30日期间，被告熊毅业应缴纳的物业服务管理费为170.86平方米×1.00元／月·平方米×45个月＝7688.70元。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、消防通道停放车辆、电梯未维修全部投入使用等问题。原告诉至本院，请求判如所诉。 上述事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为：毕节市三江花园业主委员会与原告龙腾物业签订的《物业服务合同》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告熊毅业作为居住在毕节市的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对被告熊毅业具有法律上约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告已依约履行了合同义务，被告应当按照约定支付物业服务费，从2017年1月1日至2020年9月30日期间，被告熊毅业应缴纳的物业服务管理费为7688.70元。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、消防通道停放车辆、电梯未维修全部投入使用等问题，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为7688.70元×90%＝6919.83元。对原告要求被告支付代缴城市垃圾费202.5元的诉请，因双方在合同中没有明确约定，故原告的该请求本院不予支持。被告虽未交水费，但原告提交证据不能证明被告欠付水费的具体金额，被告对原告提出的水费金额有异议，本案中不予支持原告的该诉请，原告可在收集相关证据后再另行主张其权利。对原告主张被告以所欠物业费为基数按银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，因无合同约定及相应的法律规定，无事实及法律依据，本院不予支持。 因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2008]8号）的有关规定予以调整。 综上所述，对原告具有事实及法律依据的诉讼请求，本院予以支持；而被告不承担责任的部分抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告熊毅业于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司2017年1月1日至2020年9月30日期间的物业服务费6,919.83元； 二、驳回原告毕节市七星关区龙腾物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26.00元（已减半收取），由被告熊毅业负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  王兴琼 二〇二一年三月二十二日 书记员  周润语