北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京执监8号申诉人：王喜成，男，1983年5月15日出生，汉族，住北京市丰台区。申请执行人：招商银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街156号。负责人：熊开，行长。被执行人：杜春勇，男，1976年8月25日出生，汉族。申诉人王喜成不服北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）（2020）京0102执异134号执行裁定和北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）（2020）京02执复85号执行裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。西城法院在执行招商银行股份有限公司北京分行（以下简称招商银行北京分行）与杜春勇金融借款合同纠纷一案过程中，王喜成向该院提出执行异议，请求撤销对北京市朝阳区十里堡东里108号楼2层202号房屋（以下简称案涉房屋）的拍卖结果，退还王喜成已缴纳的保证金50万元，并按照国家相关规定补偿期间利息的损失。王喜成异议称，其于2019年3月26日通过淘宝司法拍卖平台拍得案涉房屋。由于看到公告时间晚于法院组织看房时间，为了谨慎起见，其在开拍前电话询问了执行法官，咨询了房屋情况，公告内无相关房屋瑕疵的表述。由于在公告中表述为房内剩余物品，被执行人明确表示放弃，由买受人自行处置，此项严重误导了其对该房屋全部瑕疵及真实情况的认知。拍得后其去现场查房，该房屋没有自然通风和采光，有窗户但外面是墙，作为住宅有采光要求，该房屋不符合相关法律规定，属于重大瑕疵。公告中对上述瑕疵没有明示，造成其重大误解。评估机构对于该房屋的评估价值为657．1万元，据了解该房屋真实市场价值远远低于评估价值，严重失真，此事项需要法院重新组织评估认定。淘宝司法拍卖平台房地产拍卖中法院的叙述中皆有未实地看样责任自负表述，但法院并未尽到尽职调查，详尽叙述披露瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，由于拍卖财产的文字，说明视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，买受人提出异议请求撤销网络司法拍卖结果，人民法院应予支持。综上，请求撤销此次拍卖结果，退还买受人已缴纳的保证金50万元，按照国家相关规定补偿期间利息的损失。西城法院查明，招商银行北京分行依据该院已经发生法律效力的（2017）京0102民初21664号民事调解书，向该院申请执行，要求被执行人清偿债务。该院立案执行后，于2018年5月7日查封了登记在被执行人杜春勇名下案涉房屋。2018年10月17日，经网络询价确定案涉房屋拍卖参考价为657．1万元。双方当事人对上述价格和程序不持异议。2019年3月7日，西城法院在淘宝司法网络拍卖平台发布了西城法院关于拍卖案涉房屋的公告及拍卖须知。其中公告第二项内容为“二、咨询、展示看样的时间与方式：自2019年3月8日起至2019年3月24日止（节假日除外）接受咨询，看样时间为2019年3月20日上午10:00-11:00。”公告第五项内容为“五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。特别提示，竞买人为自然人的，其家庭或个人应当符合北京市限购政策要求，否则自行承担房产不能过户等相应法律后果。瑕疵情况：屋内剩余物品被执行人明确表示已放弃，买受人自行处置。”为突出上述第五项相关内容，西城法院专门以醒目的红色字体标示。在拍卖须知中，其第四条内容为“四、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准。拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格。”其第十条内容为“十、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明。拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。瑕疵情况：屋内剩余物品被执行人明确表示已放弃，买受人自行处置。”其第十二条内容为“十二、买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。买受人逾期未支付拍卖款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。”在公告及须知中还同时分别列明了执行法官和网拍辅助人员的联系电话。所附现场照片中对房间的窗户位置作出了较为清晰的展示。2019年3月25日，王喜成以最高应价460万元竞得该标的物。拍卖成交后，未按照公告规定的期限将拍卖余款交至法院指定账户。经催缴后依旧不缴纳尾款，构成悔拍。西城法院裁定买受人王喜成交纳的竞买保证金50万元不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵杜春勇的债务以及与案涉房屋相关的被执行人的债务，并重新拍卖案涉房屋。西城法院认为，一、西城法院在对案涉房屋拍卖过程中是否存在对房屋存在的采光、通风的重大瑕疵未予披露及对竞买人产生误导的情况。人民法院实施网络司法拍卖的，应当在网络拍卖平台对拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状公示相关信息。其目的在于通过网络司法拍卖的信息公示，做到全社会对网络司法拍卖进行监督，特别是使竞买人根据网络平台公示的信息，全面了解拍卖标的的情况，对拍卖标的可能存在的问题和缺陷形成初步的心理预期，从而决定是否参与竞买，以何种价格参与竞买。防止拍卖信息不公开、不透明给竞买人造成损失，引发网络司法拍卖纠纷。同时由于网络司法拍卖通过网络平台进行，整个拍卖过程，各方主体不进行面对面的竞价交易，结合这一特点对拍卖信息告知和拍品信息披露提出了更高的要求，为此针对拍品中的实物现状以及可能存在的瑕疵，该院均以特别提示的形式提醒竞买人高度重视。同时还通过组织集中现场看样，最大限度的向竞买主体披露了拍卖财产的真实信息。在此情况下，王喜成决定参与竞买应视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵，人民法院不承担瑕疵担保责任。现王喜成以法院披露瑕疵情况不充分导致其在竞买过程中的重大误解没有事实依据。二、案涉房屋拍卖参考价的高低是否构成拍卖可以撤销的因素。相关司法解释规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告存在财产基本信息错误；超出财产范围或者遗漏财产；评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；评估程序严重违法等情形的，可以在收到报告后五日内提出书面异议。结合本案执行过程中，该院采取了网络询价的方式确定案涉房屋处置参考价为657．1万元，双方当事人对上述询价结果均无异议。现王喜成以案涉房屋参考价与市场交易价格可能存在差距要求撤销拍卖没有事实和法律依据。综上，王喜成所提异议不能成立，该院不予支持。2020年5月18日，西城法院作出（2020）京0102执异134号执行裁定，驳回王喜成的异议。王喜成不服西城法院执行裁定向北京二中院申请复议，请求依法撤销西城法院所作裁定，同时撤销拍卖结果，返还其缴纳的保证金50万元并赔偿利息损失，理由为：1．西城法院所作裁定程序不合法，异议审查时间远远超过法定审理期限，审理程序严重违法，损害王喜成合法利益。2．西城法院所作裁定事实不清，过程失实，适用法律条款不当。王喜成于拍卖当天分别致电执行法官和司法拍卖辅助人员，回复均未告知案涉房屋无真实功能性窗户之实情，且被强调该房屋瑕疵仅为屋内有部分物品需自行处置。执行法官承认未曾亲自前往案涉房屋查勘，不知晓无功能性窗户的事实。拍卖公告已严重影响了王喜成对案涉房屋瑕疵的认知，只有内景展示，无任何外景展示，且无文字对内景图片中的窗户作相关标识，有违基本生活常识认知，违反相关规定，导致王喜成产生重大误解，购买案涉房屋居住目的无法实现。3．案涉房屋评估价格严重失真。西城法院对案涉房屋的评估方式是网络询价，评估结果是在忽略真实窗户对最基本的居住健康权及满足最基本生活需要的采光、通风的基础上作出的，评估报告程序违法且不具备公平原则，不应采用，应重新邀请第三方实地调查案涉房屋后重新评估。北京二中院查明的事实与西城法院查明的事实一致。北京二中院认为，一、王喜成所提西城法院审查异议严重超审限的事由不属于执行复议审查内容，北京二中院对此不予审查；二、西城法院拍卖案涉房屋时在拍卖平台发布了拍卖公告及拍卖须知，对案涉房屋拍卖事宜进行提示，告知有意竞买者看样时间及未看样参与竞买的风险，并提示房屋以实物现状为准，该院不承担瑕疵担保责任。王喜成决定参与竞买，视为对案涉房屋完全了解，并接受案涉房屋现状及一切已知和未知的瑕疵。王喜成竞买成交后悔拍，并以西城法院未披露重大瑕疵为由要求撤销拍卖结果并退还保证金及赔偿利息损失，缺乏依据；三、王喜成与案涉房屋评估结果无直接的、法律上的利害关系，对其所提评估价格失真、应重新评估的事由不予处理。综上，西城法院所作裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王喜成的复议申请不成立，北京二中院不予支持。2020年7月14日，北京二中院作出（2020）京02执复85号执行裁定，驳回王喜成的复议申请，维持西城法院（2020）京0102执异134号执行裁定。王喜成向本院申诉，请求：1．撤销西城法院（2020）京0102执异134号执行裁定；2．撤销北京二中院（2020）京02执复85号执行裁定；3．撤销对案涉房屋的拍卖结果，返还其缴纳的保证金50万元并赔偿利息损失。主要理由是：1．案涉房屋位于地上二层，窗户被外面的墙堵住且无法恢复，终日无阳光和自然通风。西城法院公示案涉房屋为住宅，王喜成要购买的也是住宅，住宅的采光和通风有相应的法律标准，案涉房屋的采光和通风不符合相应法律标准。西城法院没有对案涉房屋进行完备调查，不知晓该房屋的上述重大瑕疵，在拍卖公告中没有披露该重大瑕疵，披露的瑕疵仅为屋内剩余物品被执行人明确表示放弃，买受人自行处置，案涉房屋的图片及3D展示中也没有标注该房屋的窗户不具有真实功能性，导致王喜成产生重大误解，购买案涉房屋居住目的无法实现。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，案涉房屋的拍卖结果应当予以撤销。2．西城法院认定王喜成承担责任的唯一理由是西城法院在公告及拍卖须知中的特别提醒，即“标的物以实物现状为准，本院不承担本标的的瑕疵担保责任，有意者请实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”事实上正是由于西城法院未对案涉房屋尽完备调查之责，未披露房屋不具备采光、通风的重大瑕疵，才导致王喜成产生重大误解参与案涉房屋竞买。上述特别提醒不能免除法院对处置标的物基本情况的真实、准确、详尽说明之责，更不能免除因披露内容瑕疵或工作缺失应承担的责任。七大网络司法拍卖平台房屋处置公告中均有与上述特别提醒类似的内容，即便有上述类似特别提醒，其他法院也有因披露内容瑕疵或工作缺失撤销拍卖的相关案例。北京二中院在复议审查中忽略上述情况，其作出的裁定缺乏事实依据。3．西城法院异议审查时间远远超过法定审查期限，异议审查程序严重违反法律规定，损害王喜成合法权益。本院查明的事实与西城法院、北京二中院查明的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条、第十五条、第三十一条的规定，人民法院通过网络司法拍卖平台对拍卖财产已知瑕疵和权利负担，拍卖财产以实物现状为准竞买人可以申请实地看样，竞买人决定参与竞买视为对拍卖财产完全了解并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵等事项予以特别提示，且在拍卖公告中声明不能保证拍卖财产真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。人民法院已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明，买受人以拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使其产生重大误解购买目的无法实现为由，提出异议请求撤销网络司法拍卖的，人民法院不予支持。本案中，西城法院在网络司法平台发布的案涉房屋的拍卖公告及拍卖须知中，对案涉房屋的已知瑕疵，案涉房屋以实物现状为准竞买人请亲临展示现场实地看样，竞买人未看样的法律后果和责任承担以及竞买人一旦作出竞买决定即表明已完全了解并接受案涉房屋的现状和一切已知及未知瑕疵等事项进行了特别提示。同时，西城法院在拍卖公告中声明案涉房屋以实物现状为准，该院不承担瑕疵担保责任。王喜成参与案涉房屋竞买，应视为对案涉房屋完全了解，并接受案涉房屋现状及一切已知和未知的瑕疵。王喜成在案涉房屋拍卖成交后悔拍，又以西城法院对案涉房屋的瑕疵披露存在缺失为由，要求撤销对案涉房屋的拍卖并退还保证金及赔偿利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王喜成关于西城法院异议审查严重超过法定审查期限的理由，不属于本案执行监督审查的范围，本院不予审查。综上，王喜成的申诉请求及理由不能成立，本院不予支持。西城法院（2020）京0102执异134号执行裁定和北京二中院（2020）京02执复85号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：驳回王喜成的申诉请求。审 判 长 周晓冰审 判 员 苏玉书审 判 员 公 涛二〇二一年三月二十六日法官助理 吕雪飞书 记 员 王雨佳