安徽省淮北市杜集区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）皖0602执异4号 案外人：高平，男，1961年5月20日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：黄昌峰，淮北市杜集区段园镇法律服务所法律工作者。 申请执行人：何玉平，男，1968年3月6日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 被执行人：杨光梅，女，1966年2月2日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：徐龙，男，1988年7月17日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被执行人：淮北远驰商贸有限责任公司，住所地安徽省淮北市段园工业集中区311国道北，富民路东侧。 法定代表人：徐龙，该公司经理。 被异议人（买受人）：蒋彪，男，1986年8月10日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区开元四季新城F1号楼1单元1501室。 本院在执行何玉平与杨光梅、徐龙、淮北远驰商贸有限责任公司（以下简称远驰商贸公司）民间借贷纠纷一案中，案外人高平对执行提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人高平称,请求依法撤销淮北市杜集区法院于2021年1月25日作出的（2020）皖0602执恢89号《通知》；准予申请人继续租赁、使用申请人与远驰商贸公司签订租赁合同中的厂房、办公用房。事实与理由：2016年6月3日，申请人与远驰商贸公司签订了部分厂房、地坪的《租赁协议》，合同约定租期15年，租赁期自2016年6月3日起计算。双方签订上述协议后,申请人严格按照协议约定履行了自己的义务。在租赁期间同国外商家签订了长期的生产加工纺织品合同,产品销往国外。现申请人了解到贵院于2020年11月3日裁定查封了远驰商贸公司院内西南方向的厂房、地坪及相应的地面水泥硬化部分及地面附属建筑物,后经拍卖被蒋彪买受。此次被查封和拍卖的上述厂房和地坪即是申请人在2016年6月3日租赁远驰商贸公司的厂房和地坪。申请人对贵院上述查封的资产经拍卖被蒋彪买受,其所有权转移到蒋彪名下,申请人不持异议。但上述资产在被查封、拍卖之前申请人已租赁、占有、使用,其所有权变动发生在申请人的租赁期内。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“……租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”因此,申请人与远驰商贸公司签订的厂房、地坪的《租赁协议》仍然有效,申请人有权继续履行《租赁协议》。 被申请人蒋彪依据贵院（2020）皖0602执恢89号之二执行裁定书,于2021年1月25日向贵院提出申请,请求申请人停止占用其所买受贵院拍卖的上述厂房、办公用房,其请求违反了《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定。而贵院于2021年1月26日,根据被申请人蒋彪的申请向申请人发出了（2020）皖0602执恢89号《通知》,该通知支持了蒋彪的不合法请求,要求申请人于2021年1月26日起三个月内,自行将租赁厂房内及办公用房的物品(设备)搬出。如果申请人按照贵院《通知》的要求搬出,将给申请人造成重大经济损失。为此,申请人根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条的规定,恳请贵院依法撤销淮北市杜集区人民法院于2021年1月25日作出的（2020）皖0602执恢89号《通知》,准予申请人继续租赁使用申请人与远驰商贸公司签订租赁合同中的厂房、办公用房。 案外人高平为证明其主张，向本院提交以下证据复印件：租赁合同、补充协议、场地租赁合同、结算票据各1份。 被执行人、被异议人均未答辩亦未提供证据。 本院查明：原告何玉平与被告杨光梅、徐龙、远驰商贸公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年11月22日作出（2016）皖0602民初1417号民事调解书，调解结果为：一、杨光梅、徐林、远驰商贸公司于2017年2月10日前连带共同偿还何玉平借款本金294万元及利息106万元，共计400万元，何玉平放弃之后的利息；二、杨光梅、徐林、远驰商贸公司于2017年2月10日前连带共同支付何玉平实现债务的费用15160元。 调解书生效后，上述被告未履行义务，何玉平向本院申请执行。本院于2017年4月19日查封了被执行人远驰商贸公司名下位于杜集区段园工业集中区的三栋钢结构厂房。本院又于2020年11月3日裁定查封了远驰商贸公司院内西南方向的厂房、平房、相应的地面水泥硬化部分及地面附属建筑物,上述查封物经拍卖被蒋彪买受。蒋彪依据本院（2020）皖0602执恢89号之二执行裁定书,于2021年1月25日向本院提出申请,请求高平停止占用其所买受本院拍卖的上述厂房、办公用房。本院于2021年1月25日作出的（2020）皖0602执恢89号《通知》，要求高平于2021年1月26日起三个月内,自行将租赁厂房内及办公用房的物品(设备)搬出。高平认为损害了其合法权益，遂提出执行异议。 另查，高平与远驰商贸公司于2016年6月3日签订租赁合同，租赁范围为远驰商贸公司西南角从南向北贰拾间厂房及相对应的到花坛范围内的地坪，包含三间平房，租期15年，租金每年4.5万元。2016年7月8日远驰商贸公司与淮北升平服饰有限公司签订补充协议，明确了厂区租赁面积，变更了租期。2018年3月28日，段园镇政府、段园工业集中区与淮北升平服饰有限公司签订场地租赁合同，高平自行建了一栋厂房。高平向段园镇政府缴纳23.5万元。 再另查，淮北市相山区人民法院在执行任建军与杨光梅、徐龙、远驰商贸公司案件中，于2015年2月6日查封了远驰商贸公司名下的相关财产，2019年8月28日，淮北市相山区人民法院将该案移送本院，由本院进行并案执行。本院于2021年1月12日作出拍卖成交裁定并于1月18日结案。 本院认为，作为承租人的高平所提异议的性质属于案外人主张不动产租赁权对买受人继续有效的异议，即承租人高平请求在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产的权利是否成立，但本案首先要审查高平是否在规定的时间内提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”所谓“异议指向的执行标的执行终结之前提出”含义是指人民法院处分执行标的所需履行法定手续全部完成之前。本案中，案涉查封标的物已被买受人为当事人以外的蒋彪拍得，而异议指向的执行标的（高平租赁远驰商贸公司的厂房）本院于2021年1月12日作出拍卖成交裁定，并于同年1月18日结案，本案已经结案；但对高平所租赁占有的厂房并未腾空交付，所以才有了2021年1月25日本院给高平下发限期自行搬出的通知，若高平不按通知搬出，买受人蒋彪必然会申请本院予以腾空；并且高平现在提出的租赁权异议，目的就是其在租赁期内阻止向买受人移交占有被执行的不动产。从此情况可知，本案执行标的并未实际执行终结，故高平可以提出执行异议。 高平的异议理由能否得到支持，取决于高平与远驰商贸公司签订的租赁合同是否在人民法院的查封之前。高平租远驰商贸公司的厂房是在2016年6月3日，高平也占有该厂房进行生产经营活动。但从本案查明的事实看，案涉远驰商贸公司的厂房等财产早在2015年2月6日已被淮北市相山区人民法院查封，至于高平认为本院2020年11月3日才裁定查封其租赁厂房，属于认识有误；不可否认，本院的（2020）皖0602执恢字89号执行裁定书中表述“被执行人远驰商贸公司的原查封物的初评报告，不足以保护申请人的合法债权。现申请人提供，被执行人远驰商贸公司院内西南方向的厂房、平房、相应的地面水泥硬化部分及地面附属建筑物可供执行。”但这种表述并不能否认淮北市相山区人民法院早已查封的事实，该执行裁定实质为续查封。基于此，本院认为，高平与远驰商贸公司签订的租赁合同晚于人民法院的查封，故高平的租赁权不能对抗买受人。 综上，高平的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人高平的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈茂峰 审判员  谢晓宾 审判员  顾婷婷 二〇二一年三月十八日 书记员  刘 惠 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。