辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终135号上诉人（原审原告）：刘叶，男，1979年4月16日出生，回族，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：李然春，女，1982年6月2日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：任雪娇，辽宁希光律师事务所律师。原审第三人：苏允，男，1979年6月20日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：彭华，辽宁途禹律师事务所律师。上诉人刘叶因与被上诉人李然春、原审第三人苏允买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初7148号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘叶上诉请求：1、撤销该民事判决书，支持上诉人的诉讼请求2、涉诉一审及上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、1、在本案中法院以上诉人为收到任何房款情况下配合被上诉人办理解抵押手续并配合过户，其行为与买卖交易惯例不符为由，对上诉人举证不予采信。那么房产交易的惯例是什么?谁来界定，交易过户的正常交易流程为房主房屋有抵押，房主正常解贷，撤除抵押，然后办理过户手续，与惯例有何不符?交易过程中买方申请二手房贷款，首付款可在房产局资金监管也可以不监管，下房证后支付首付款很常见，贷款必须是过完户后到账，不知道这与哪些惯例不符。2、如果抹账为什么申请贷款，直接过户就完事了，而且贷款审批之后才过户，并且房产局的资金监管单明确写明该房产交易申请了贷款，并标明了到账贷款金额。3、如果原被告及第三人苏允存在所谓的抹账协议，那么为什么房屋过户之后苏允起诉了原告全部债权，由于2020年4月沈河法案判决，判决书编号为(2019)辽0103民初13610号，如果存在所谓抹账协议，原告和苏允之间是不是就不存在债权或者没有那么多债权，这两份判决是否矛盾二、该判决书适用法律逻辑颠倒，使用法律条文不当：以下是法官判决的法律依据：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。在本案中，不按照约定履行义务的是被告，不遵守诚实信用原则的是被告，上诉人和被上诉人之间有买卖合同，却没有被上诉人主张的抹账协议，法院却依照该合同法的相关条文得出了驳回原告请求的结论。李然春辩称，一、一审将在事实上的以房抵债关系上诉人刘叶系与第三人苏允和答辩人李然春之间存认定正确。事实经过是:上诉人刘叶基于欠第三人苏允钱本金和利息达90万元,在无钱偿还的情况下，刘叶将其名下一处不到60平的房子，给苏允顶帐，房屋作价69万元以抵顶此数额的借款，因苏允也欠答辩人李然春钱,加之苏允有信用记录贷不了款，达成协议将房屋直接过户到答辩人李然春名下，首付20万元由苏允出，刘叶再将此款返给苏允。在房屋登记机构办理过户，请银行贷款48万元,同时申该贷款按月由刘叶偿还。答辩人与刘叶之间并未发生实际买卖,只是以买卖合同的形式达成与第三人苏允的抹帐关系，刘叶意图推翻既成事实，将李然春诉至法院，不能成立。二、上诉人的:一审认定事实“上诉人未收到任何房款情况下配合被上诉人办理房屋解押手续和更名过户手续,其行为与买卖交易惯例不符”此一审认定正确，通常的买卖的交易惯例是:卖方出售房屋当然要取得合同约定的购房款,本案中答辩人李然春未支付刘叶分文的购房款,刘叶在未取得购房款的情况下就将其房屋过户至答辩人名下充分说明三方之间实为以房抵债关系，答辩人与刘叶之间不存在真实的买卖合同关系,具体基于以下理由：第一、刘叶将20万元所谓的房屋首付款取出后交还第三人苏允,说明正是基于抹帐关系而非真实买卖合同。第二、答辩人李然春在交易过户之前从未到过诉争房屋处，未查验过该房屋，对何时交付、税费的承担、违约责任等均没有约定也能说明双方之间不存在真实的买卖合同关系。详见在房产部门备案的房地产买卖合同，第二条除房屋总价外、第三条、第七条、第八条、第十一条、第十二条均为空白，且双方没有另外签订详细的商品房买卖合同均说明此点。第三、该房屋过户所需的税费都是第三人苏允转给答辩人的，通过第三人苏允向答辩人的光大银行转款记录，2019年8月13日转款5000和10000元两笔可证苏允与刘叶之间是抹帐关系苏允才垫付此费用。第四、答辩人李然春与刘叶在2019年8月13日办理房屋解押和过户手续之前没有任何通话记录和微信记录,也不符合正常买卖房屋的常理，通常的买卖双方怎会事前没有一点交流?直到2019年10月刘叶才因不申请贷款才给被告打过一次电话。第五、通过一审中第三人苏允举证的苏允与上诉人刘叶的微信记录也能证明，刘叶认可以房屋抵帐的事实、故本案中答辩人李然春与刘叶和苏允之间的关系系事实上的以房抵债关系，其表现当然与真实买卖交易惯例不符，一审认定正确。三、抹帐关系的同时为何申请贷款?贷款与顶帐二者并不矛盾。因为房屋有贷款过不了户，过户的前提是贷款需先还清，刘叶找小贷公司做的垫还,此后用该房屋取得的贷款用途，听说贷款48万元当时达成的用途是一部分苏允用，一部分还小贷,每月贷款由刘叶偿还。房屋过户之后，苏允与刘叶因对借款本金数和申请贷款后的用途发生争议,鉴于发生了此突发情况苏允告知我不再申请银行贷款，此就是没申请贷款的缘由。四、达成抹帐后，苏允之所以又起诉刘叶全部债权，据苏允所述是房屋过户后，刘叶与苏允对借款本金数和贷款用途发生分歧，刘叶不同意承担房屋过户的税费，所以诉至法院要求法院依法查明。借款的具体情况答辩人就不了解了综上所述，通过三方举证，足以证明上诉人刘叶系与苏允基于抹帐关系，苏允又欠我钱的情况下，将房屋过户至答辩人李然春名下，仅是走的买卖形式，实为抹帐,一审认定事实和适用法律正确，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，不能成立，请求二审法院依法驳回其上诉、维持原判。苏允述称，第一，上诉人的上诉理由不成立，一审认定的事实和法律使用正确，请求驳回上诉人的上诉请求。上诉人通过本次的上诉状和已经递交的上诉状明显不同，体现这次用突袭的方式来表达观点，足以证明陈述的内容不符合事实。第二，上诉人与第三人之间存在借贷关系，是基础事实，因为当时上诉人欠第三人欠款100多万元，这100多万元，69万元的房屋是不够的，所以我们才申请了保全了夫妻的另一套房屋，因为上诉人双方虽然没有书面协议，但是上诉人将原房屋的产权证交给了第三人，要求过户，要求其变卖，偿还其借款，后就约定直接过户到本案苏允的名下，这种直接过户的行为本身就是以房顶帐的行为，但由于苏允信用记录不行，当时为什么要贷款，因为房屋本身有贷款，要想过户到苏允名下，前提条件需要把贷款还清才可以过户，但是上诉人没有那么多的钱，上诉人找了一个小额贷把银行贷款还清才可以过户到苏允名下，鉴于当时的关系比较好，这个房子再以苏允的名义来贷款，一部分28万元偿还小额贷，一部分偿还于苏允，每月个贷款由上诉人偿还，如果说刘叶与苏允不发生矛盾，即刘叶承认确认了借款本金数，及同意承担过户费用，当时刘叶偿还贷款也就视为了偿还了苏允的借款，但是鉴于双方之间发生了矛盾，不承认借款本金数额，在这种情况下苏允才找到了我本人问这种事情如何处理，这个事情只能通过法院确认债权数额才可以解决，但是法院诉讼请求一项中没有确认债权数额的诉求，如果只是数额确认，超过69万元部分怎么办，只能要求给付之诉，而且我们在庭审中，我们明确了与上诉人说，我们诉讼请求直接把69万元数额扣除，上诉人不同意，主审法官鉴于上诉人不同意属于两个不同法律关系在这种情况下只能下借款的判决，而且我们在法庭中也明确说明虽然判决判了70多万元，到现在也没有申请强制执行要求给付70多万元，我们只要求给付1万多就可以了，而且今天我们再次陈述，我们也不再就69万元申请强制执行，所以说就上诉人提到的财产保全问题、起诉问题，我们并不有任何矛盾的地方，况且本案中上诉人刘叶和被上诉人之间根本不认识，双方没有任何就房屋买卖问题有约定，包括到今天为止，上诉人没有说出与被上诉人如何谈的、怎么谈的，在哪谈的，双方仅有一次通话记录，如果买卖的话，必须经过协商和谈话。我们认为上诉人的上诉请求不成立。刘叶向一审法院起诉请求：1.被告将地址为沈阳市沈河区东陵路67-3号（1-4-2）的房产过户回原告名下，房产价值人民币69万元；2、过户过程中产生的费用暂计人民币2万元由被告承担；3、判决本案产生的诉讼费用由被告承担；4、合计人民币71万元。一审法院查明事实：2019年7月26日，第三人向被告银行账户转款210000元。2019年7月27日，被告向原告银行账户转款200000元。同日，被告出具收到原告现金200000元的收条一张。2019年8月12日，经查询，沈河区东陵路67-3号1-4-2、建筑面积57.95平方米房屋所有权人为原告刘叶，抵押权人为案外人陈冬媛，主债权数额为350000元，债务履行期限2019年1月30日至2020年1月29日。2019年8月13日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订《房地产买卖合同》、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》，约定甲方自愿将其所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权转让给乙方，房屋地址为沈阳市沈河区东陵路67-3号1-4-2，建筑面积57.95平方米，转让价格69万元。同日，原、被告双方在房产登记部门办理了房产转移登记。2019年8月15日，李然春取得沈阳市沈河区东陵路67-3号（1-4-2）、建筑面积45.9平方米房屋的不动产权利证书。庭审中，原、被告及第三人均认可被告并未实际支付购房款。被告及第三人均主张因原告拖欠第三人借款、第三人拖欠被告借款，故三方达成口头顶账协议以诉争房屋抵顶69万元借款。另查明，2019年9月16日，苏允因刘叶、朱语晗未及时偿还借款起诉至本院。本院于2020年4月20日作出（2019）辽0103民初13610号民事判决书，判决：一、被告刘叶于本判决生效后十日内，给付原告苏允借款本金56.72万元；二、被告刘叶于本判决生效后十日内，给付原告苏允借款本金56.72万元的利息（按2分利计算至付清之日，其中10.5万元起息日为2014年10月30日；8万元起息日为2016年7月18日；2.35万元起息日为2018年8月26日；18.25万元起息日为2018年10月9日；9.32万元起息日为2018年12月5日；4.3万元起息日为2019年3月5日；4万元起息日为2019年7月16日）；刘叶已偿还的利息13.2万元应予扣除；三、驳回原告苏允其他诉讼请求。该判决已生效。本院认为，原告虽主张其与被告之间系房屋买卖合同关系，但结合本案情况，原告在未实际收到任何房款的情况下即配合被告办理房屋解除抵押手续并将房屋更名过户至被告名下，其行为明显与房屋买卖交易惯例不符，故对其主张，本院不予采信。原、被告及第三人之间虽未签订书面顶账协议，但根据当事人提交的相关证据及陈述，可以确认原、被告及第三人之间存在事实上的以房抵债关系。原告已将涉案房屋更名过户至被告名下，第三人亦对原告以房屋抵顶双方之间690000元借款的事实均表示认可，本院对此予以确认，故对原告诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回原告刘叶的诉讼请求。案件受理费10900元，减半收取5450元，由原告刘叶负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，刘叶主张其与李然春之间形成买卖合同关系，则应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，虽然其提供了《房地产买卖合同》、《沈阳市存量房交易资金监管确认书》等证据证明，但对当事人合同关系的认定不仅需要审查当事人书面形式的依据，更应当从实际履行过程来判断真实的意思表示，而对真实意思表示判断的时间点应当为当事人行为之时，即以当时的行为和表述来认定当事人的真实意思表示。首先，《房地产买卖合同》和《沈阳市存量房交易资金监管确认书》虽然约定了交易所涉房产及总价，却未就付款方式、付款期限、房屋腾退交付等关涉交易的重大权利义务事项进行明确约定；其次，比较《房地产买卖合同》和《沈阳市存量房交易资金监管确认书》内容，在签署人自行达成拟定的以交易为主要目的的《房地产买卖合同》中，仅约有总价，而未约定付款方式和期限，而在以确认房屋买卖资金监管为主要目的而形成的《沈阳市存量房交易资金监管确认书》中虽然约定商业贷款，但此显非确定付款方式的主要场合，且亦未约定付款期限；三者，刘叶作为卖方却将李然春交付的首期付款21万元交还李然春，此卖房人反而向买房人给款的情节明显与常理不符；第四，从刘叶与苏允的微信聊天记录结合当事人的一致陈述来看，案涉房屋的过户办理过程均系三方参与，有三方的意思表示参与，而非刘叶与李然春双方单独洽谈沟通，亦未见房屋买卖中介机构参与；再者，刘叶在房屋过户后并未积极主张所谓剩余房款，反而系在交易9个月之后的苏允起诉刘叶并相应判决下达后，提起本案诉讼，于此，可以发现刘叶对其所谓的全部卖房款并无主张意愿。综此，现有证据显然不足以证明买卖房屋的待证事实形成高度可能性。刘叶主张的返还房产的买卖合同基础不存在，该主张自因依据不足而不能成立。一审判决并无不妥。综上所述，刘叶的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,900元，由上诉人刘叶负担62719元。本判决为终审判决。审判长  周啟星审判员  关宇宁审判员  林 红二〇二一年三月三十日法官助理强文清书记员梁婉莹