新疆生产建设兵团第八师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）兵08民终292号 上诉人（原审被告）:刘其让，男，1947年8月10日出生，住沙湾县。 上诉人（原审被告）：聂忠良，男，1971年7月14日出生，住第八师一三四团。 被上诉人（原审原告）：郭小伟（曾用名郭卫强、郭小炜），男，1979年10月5日出生，住石河子市。 上诉人刘其让、聂忠良因与被上诉人郭小伟租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团下野地垦区人民法院（2020）兵0801民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘其让、聂忠良与被上诉人郭小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘其让、聂忠良上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：二上诉人在履行租赁协议中无过错，不应承担60%的违约责任即补偿被上诉人58410元。一、根据租赁协议约定，甲方保证乙方正常生产活动的义务仅限于“甲方同他人的纠纷影响到乙方生产活动”这一情形，即使需要甲方保证乙方正常生产，也只能要求上诉人在交付租赁物时能确保被上诉人正常生产生活。在租赁过程中，因租赁物由被上诉人占有和适用，若要求上诉人保证被上诉人正常生产生活加重了上诉人的负担。即使上诉人存在违约情形，也是按照租赁协议约定承担违约金的方式赔偿损失，并非以评估价值为基数，让上诉人承担60%违约责任。二、第八师安全生产监督管理局作出的现场处理措施决定书与上诉人无关，不能作为上诉人违约的依据。该决定书处罚对象为石河子市恒辉安纺织有限公司，并非上诉人。该决定书中三项违法违规行为与安全隐患中，除机器设备陈旧外，其他内容均与上诉人无关。上诉人已将租赁物交付被上诉人使用5年之久，期间并未出现任何安全事故或因机器设备原因影响被上诉人生产活动。2017年5月6日，一三四团安全科、工业科对石河子市恒辉安纺织有限公司进行检查时发现的安全隐患未整改等行为，均系被上诉人生产中应尽的职责，非上诉人过错。租赁协议明确约定被上诉人有保证租赁物完整性的义务，不能依据第八师安全生产监督管理局作出的现场处理措施决定书认定上诉人有过错，并让上诉人承担60%的补偿。三、根据租赁协议约定，在被上诉人存在逾期支付租金的情况下，上诉人可以无偿收回案涉租赁物及新建房屋、新增设备机器，并无其他附加条件。被上诉人存在逾期支付租金的情形已查实，故上诉人可以收回案涉财产，且不用支付任何费用和补偿。 郭小伟辩称，认可一审判决，不认可上诉人的上诉请求及理由。房屋租赁合同无法履行的原因是上诉人出租的厂房安全设施不符合要求，导致其不能正常生产，一审判决上诉人折价补偿被上诉人，认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 郭小伟向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.二被告赔偿原告各项损失97350元；3.二被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2012年6月11日，原、被告签订《租赁协议》约定，被告将石河子市下野地镇永鑫棉纺织厂及其设备厂房及土地使用权租赁给原告使用。租期三年：2012年8月1日至2015年8月1日，租金每年40000元，租金给付时间：2012年8月1日给付40000元，2013年给付40000元，2015年给付40000元。被告应及时交付租赁物（机器设备、厂房及土地使用权），必须保证原告的正常生产活动，若被告因同他人的纠纷影响到原告的生产活动，被告承担违约金为租赁金的10%且赔偿原告实际损失。原告租赁期间新建房屋、机器设备产权归原告，期满时由双方定价有偿转让被告或从最后一年租金中抵偿。（新建房屋、新增机器设备价值必须由原、被告双方签字认可）原告逾期给付租金被告有权无偿收回租赁物及新建房屋、新增机器设备。原告在租赁期间的债权债务由原告自行承担，水、电、暖费用由原告自理。签订合同时附有移交清单一份，并经合同当事人双方签字确认。合同签订后，双方签字确认了移交的永鑫纺织厂物品清单，该清单列明了移交的租赁物品包含：细纱机3台、落筒机1台、粗纱机1台、梳棉机3台、清花机1套、打包机1台、弹花机1台、并条机2台、圆盘1组、棉卷筒大40个，小170个、电钻1台、喷水器1台、吸风机1台、锅炉1台、暖气1套、配电1套齐全、锭子油半桶、剥壳机1台、小型轧花机1台，厂房面积约2000平方米、厂区土地面积3100平方米。2015年8月1日租期届满后，原告继续使用该厂房。2016年3月，双方重新签订租赁合同，约定租期十年：2016年3月16日至2026年3月16日，租金每年60000元，每年租金一次付清。在原租赁合同基础上增加补充条款：北厂房面积130平方米，一方扩建后多余的建筑面积归属原告。南土房原告拆除，被告不追究原告责任，在厂内新建的厂房归属原告。备注：如国家拆迁原告归还被告15000元，西面六间房原、被告双方共同分享各占50%。移交清单与2012年签订时的清单一致，无变动。原告郭小伟在租赁第八师一三四团原永鑫棉纺厂内新增（消防）设备包括：消防管道搭设、消防栓箱、消防烟感系统、手动消防报警系统等；新建厂房包括：室外彩钢棚、砖围墙、地坪。2017年7月4日，第八师安全生产监督管理局下达安全生产行政执法文书现场处理措施决定书，责令原告经营的石河子市恒辉安纺织有限公司停止生产经营行为。2018年5月9日，原告向被告刘其让送达解除租赁合同通知书，被告刘其让接收到该通知书，但对原告提出解除租赁合同的要求未予同意。经原告郭小伟申请，由第八师中级人民法院委托石河子恒信价格评估事务所作出恒信价估字（2020）031号价格鉴定意见书，结论为：对原告郭小伟在租赁第八师一三四团原永鑫棉纺厂内新增设备（消防）及新建厂房的价格，确定在鉴定基准日2020年7月15日的价格为：人民币玖万柒仟叁佰伍拾元整（￥97350.00元）。其中彩钢棚鉴定值为40903.2元；砖混墙鉴定值为7104.24元；地坪鉴定值为9489.06元；消防设施等鉴定值为39853.88元。另查明：被告刘其让、聂忠良曾在该院起诉原告郭小伟支付租金及违约金，经该院判决，郭小伟支付刘其让、聂忠良租金66000元及违约金6600元。郭小伟不服提出上诉，本院经审理作出（2018）兵08民终367号民事判决“驳回上诉，维持原判。”该判决已执行完毕。被告刘其让、聂忠良曾在该院起诉原告郭小伟支付租金及违约金，经该院判决，郭小伟支付刘其让、聂忠良租金34300元及违约金3430元。郭小伟提起上诉，本院作出（2019）兵08民终749号民事判决，改判郭小伟支付刘其让、聂忠良租金28300元及违约金2830元。该判决未执行完毕。 一审法院认为，双方争议焦点为：一、原、被告签订的租赁合同是否成立生效；二、原告是否有权提出解除租赁合同；如有权，合同解除的时间及后果；三、被告是否应当赔偿原告损失及损失的具体数额。关于焦点一，原、被告签订的《租赁协议》，约定了租赁物的地点、租期、租金收取方式及时间等内容。被告履行实际交付租赁物给原告的义务，原告履行向被告支付租金义务，故原、被告之间的租赁协议依法成立并生效。关于焦点二，原告是否有权提出解除租赁合同。本案原告郭小伟与被告刘其让、聂忠良之间签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原、被告在租赁合同履行期间，因原告租赁经营的石河子市恒辉安纺织有限公司(租赁物)存在安全生产隐患未整改,第八师安全生产监督管理局作出（八师）安监现决（2017）001号现场处理措施决定书,决定立即停止生产经营行为。至此，租赁合同已不具备继续履行的条件，可以允许原告解除合同，故原告提出解除租赁合同的请求，该院予以支持。关于合同解除的时间。《中华人民共和合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案租赁物在2017年7月被行政执法机关责令停止生产经营，作为承租人的原告于2018年5月9日以通知书的方式当面送达被告刘其让，通知其解除双方之间的租赁合同。被告刘其让虽辩称2018年5月9日见到了被告发出的通知书，未同意被告解除合同的要求。但该辩解意见不影响原告通知到达的时间及效力。租赁合同解除的时间应当以被告接收或知晓通知书内容的时间为准，即2018年5月9日。双方的租赁合同解除后，原告应当按照2016年签订合同时所附的清单向原告返还清单中的租赁物品。关于焦点三，原告在租赁期间新添消防设备，并新建了厂房，按照双方《租赁协议》约定，原告租赁期间新建房屋、机器设备产权归原告，期满时由双方定价有偿转让给被告或从最后一年租金中抵偿。双方已约定如何处置原告新建房屋、新增机器设备的条款。原告郭小伟存在逾期给付租金的违约行为，被告应依协议约定保证原告正常生产活动，其存在对其交付的厂房存在安全隐患未予整改的违约行为。原、被告双方均存在违约行为，故对原告主张在其租赁期间添附的新建房屋和消防设施应给予适当的作价补偿。结合原、被告在履行合同中，导致合同解除原因力的大小，该院认为被告应当承担60%的违约责任，原告因自身过错承担40%的违约责任。原告应当将厂房及厂房内所有设备返还二被告，包括原告在租赁厂房期间新建厂房与添附设备（消防），故二被告应当对原告在租赁厂房期间新建厂房与添附设备（消防）作价补偿原告58410元（97350元×60%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条规定，判决： 一、解除原告郭小伟与被告刘其让、聂忠良之间签订的租赁协议，解除时间为2018年5月9日。原告郭小伟于判决生效后十五日内按照签订租赁协议时所附物品清单返还以下租赁物品：细纱机3台、落筒机1台、粗纱机1台、梳棉机3台、清花机1套、打包机1台、弹花机1台、并条机2台、圆盘1组、棉卷筒大40个，小170个、电钻1台、喷水器1台、吸风机1台、锅炉1台、暖气1套、配电1套齐全、锭子油半桶、剥壳机1台、小型轧花机1台、新增彩钢棚、新增砖混墙、新增地坪、新增消防设施，厂房面积约2000平方米、厂区土地面积3100平方米。 二、被告刘其让、聂忠良于判决生效之日起五日内折价补偿原告郭小伟新增厂房与添附设备（消防）款58410元。 案件受理费2233元（原告已预交），由原告郭小伟自担893元；由被告刘其让、聂忠良负担1340元（给付日期同上）。 鉴定费3000元（原告已预交），由原告郭小伟自担1200元；由被告刘其让、聂忠良负担1800元（给付日期同上）。 二审中，当事人没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，当事人对解除租赁协议均无异议。本案争议的焦点为：租赁合同解除后，承租人所添附财产如何处理。上诉人主张，按照租赁协议约定，承租人逾期给付租金，出租人有权无偿收回租赁物及新建房屋和新增机器设备。被上诉人则主张租赁期间新建房屋、机器设备产权归承租人，期满时由双方定价有偿转让出租人或从最后一年租金中抵偿。根据查明的事实，上诉人与被上诉人曾两次签订租赁协议，第一次签订协议时间为2012年8月1日至2015年8月1日。期满后，被上诉人继续使用租赁物直至2016年3月双方再次签订租期为十年的租赁协议。合同履行到2017年7月，因租赁物被安全部门检查存在安全隐患责令整改。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条第一款规定：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人也可以自行维修，维修费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”被上诉人作为承租人在租赁物需要维修时，与上诉人协商维修事宜无果，可以自行维修租赁物，维修费由出租人承担或者在租金中扣减。被上诉人因租赁物的维修问题处理不当，擅自解除长达十年的租赁协议构成根本违约，应对合同解除的法律后果承担主要责任。上诉人因提供的租赁房屋年久失修，生产设备老化，未能及时与被上诉人协商履行对租赁物的维修义务，对双方因给付租金引起的纠纷及最终导致租赁合同解除均负有一定责任。综合本案合同履行情况及各方当事人违约程度，本院酌定上诉人对被上诉人租赁期间所添附的财产予以适当作价补偿40%为宜。故上诉人应当支付被上诉人新增厂房与添附消防设备款38940元（97350元×40%）。一审判决处理不当，本院予以纠正。 综上所述，刘其让、聂忠良的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持下野地垦区人民法院（2020）兵0801民初237号民事判决第一项，即：“解除郭小伟与刘其让、聂忠良之间签订的租赁协议，解除时间为2018年5月9日。郭小伟于判决生效后十五日内按照签订租赁协议时所附物品清单返还以下租赁物品：细纱机3台、落筒机1台、粗纱机1台、梳棉机3台、清花机1套、打包机1台、弹花机1台、并条机2台、圆盘1组、棉卷筒大40个，小170个、电钻1台、喷水器1台、吸风机1台、锅炉1台、暖气1套、配电1套齐全、锭子油半桶、剥壳机1台、小型轧花机1台、新增彩钢棚、新增砖混墙、新增地坪、新增消防设施，厂房面积约2000平方米、厂区土地面积3100平方米”； 二、变更下野地垦区人民法院（2020）兵0801民初237号民事判决第二项为：上诉人刘其让、聂忠良于判决生效后五日内折价补偿被上诉人郭小伟新增厂房与添附设备（消防）款38940元。 如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2233元，鉴定费3000元，合计5233元（被上诉人交纳），由上诉人刘其让、聂忠良负担2093元，被上诉人郭小伟负担3140元；二审案件受理费1260元（上诉人交纳），由上诉人刘其让、聂忠良负担832元，被上诉人郭小伟负担428元。相互折抵后，上诉人刘其让、聂忠良与前款同期支付被上诉人郭小伟1665元。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘丽美 审 判 员 李红敏 审 判 员 杨书钢 二〇二一年三月二十三日 法官助理 禹 文 书 记 员 朱晓萱