山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终844号上诉人（原审原告）：杜绍裘，男，1941年2月3日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司，住所地济南市。负责人：姜伟，经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，系公司职工。上诉人杜绍裘因与上诉人山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司（以下简称源泰物业新河湾分公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初13008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。杜绍裘上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判源泰物业新河湾分公司向杜绍裘返还全部多交的物业费用1142.56元；2.本案诉讼费由源泰物业新河湾分公司承担。事实和理由：杜绍裘与源泰物业新河湾分公司关于物业费的单价没有纠纷，没有申诉要求改变。物业费发票单价为0.5元，而一审判决中有一年改动为1元，杜绍裘有异议。按照省政府317号文件第22条、32条的规定，源泰物业新河湾分公司应返还无权收取的车位费和应免费的门卡费。源泰物业新河湾分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，重新审理改判；2.杜绍裘缴纳2019年2月1日-2019年7月31日的物业费；3.原审和上诉费由杜绍裘负担。事实和理由：1.源泰物业新河湾分公司于2018年8月1日与济南市xx区xxx路x号院业主委员会签订为期1年的物业服务合同，杜绍裘所有该小区xx号楼x单元xx号(72-x-xxx另做处理)，2019年2月1日到2019年7月31日未缴纳物业管理费。2.源泰物业新河湾分公司与该业委会所签合同的服务总建筑面积为32000平方米，但，源泰物业新河湾分公司项目部收费面积总和只有30000平方米，经查，每户的交费面积都不含阳台的计算面积。《物业管理条例》、《山东省物业服务收费管理办法》明确规定按业主权属物业的建筑面积计费。3.源泰物业新河湾分公司根据合同调整了收费面积，于2019年11月11日就(2019)鲁0103民初4211号案件上诉于济南中院，中院案号为(2019)鲁01民终7870号。济南中院庭前调解认为：双方当事人一交一收，都有一定的法律依据，是双方真实意愿表达，不宜追加收阳台面积的物业费。所以源泰物业新河湾分公司认为收和交是物业公司和业主双方的真实意愿表达，不存在多收和退收。杜绍裘向一审法院起诉请求：1.判令源泰物业新河湾分公司向杜绍裘返还全部多交的物业费用1142.56元。2.本案诉讼费由源泰物业新河湾分公司承担。一审法院认定事实：杜绍裘系济南市xx区xx小区北区xx号楼x单元xx室及x单元xx室业主，该两处房屋的所有权证记载的建筑面积分别为78.53平方米和58.57平方米。自2017年8月1日起至2019年7月31日止，源泰物业新河湾分公司为杜绍裘所在的小区提供物业服务。2018年8月1日，源泰物业新河湾分公司（乙方）与济南市xx区xx北路x号院业主委员会（甲方）签订一份物业服务合同，约定甲方选聘乙方对xx北路x号院提供物业服务，合同期限自2018年8月1日起至2019年7月31日止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1号院多层住宅：1.00元/月每平方米；103、104号院多层住宅：0.70元/月每平方米。停车场属于甲方所有的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按照20元/个每月的标准向甲方交纳车位租赁费。2017年10月18日，源泰物业新河湾分公司向杜绍裘出具一份物业费收据，内容为：“尊敬的72－x－xxx室、72－x－xxx室业主：今有我公司收到您如下费用：物业费411元，大写：肆佰壹拾壹元。请您妥善保管此票据，用做换取发票的凭证。”此后，源泰物业新河湾分公司又先后向杜绍裘出具两份物业费收据，户名均为杜绍裘，房号均为72－x－xxx、72－x－xxx，金额分别为452.2元和900元整，日期一栏分别为“2月至8月1日半年”和“2018.8.1日－19.2.1日”。2019年3月7日，源泰物业新河湾分公司向杜绍裘出具一份物业费发票，金额为904.56元。杜绍裘主张上述四份收据和发票载明的总额2667.76元即为其所交纳的两年物业费的总额，其中的1022.56元属于多收，应予返还。关于物业费的收费时间段和计算方式，源泰物业新河湾分公司陈述金额为411元的物业费收据对应的时间段是2017年8月1日至2018年1月31日，计费方式是按照每平方米0.50元乘以137.10平方米（不含阳台建筑面积）乘以6个月；金额为452.20元的物业费收据对应的时间段是2018年2月1日至2018年7月31日，计费方式是按照每平方米0.50元乘以150.73平方米（含阳台建筑面积）乘以6个月；金额为900元的物业费收据和金额为904.56元的物业费发票是一笔钱，实际收取金额是900元，对应的时间段是2018年8月1日至2019年1月31日，计费方式是按照每平方米1元乘以150.73平方米（含阳台建筑面积）乘以6个月。杜绍裘曾向源泰物业新河湾分公司交纳2019年7月至11月共五个月的车位费100元。杜绍裘曾向源泰物业新河湾分公司交纳小区门禁卡制卡费20元（每个5元，共4个）。一审法院认为，源泰物业新河湾分公司向杜绍裘所出具的物业费收据和物业费发票中均没有记载所交纳物业费对应的时间段，属于源泰物业新河湾分公司工作人员的疏忽，由此所产生的不利后果应当由源泰物业新河湾分公司承担。故一审法院据此认定杜绍裘已向源泰物业新河湾分公司交纳的物业费金额为收据和发票所记载的总金额2667.76元。源泰物业新河湾分公司与济南市xx区xx北路x号院业主委员会所签订的物业服务合同中约定的收费标准为每月每平方米1元，且按照物业的建筑面积交纳，故杜绍裘在2017年8月1日至2019年7月31日期间应交纳的物业费金额为2467.80元（137.10平方米×0.50元×12个月+137.10平方米×1元×12个月）。杜绍裘实际交纳物业费2667.76元，超出部分199.96元应予返还。源泰物业新河湾分公司向杜绍裘所收取的车位费符合物业服务合同约定的标准，且车位费和门禁卡制卡费均未超出合理范围，该公司作为自负盈亏的市场经营主体，在提供了相应物业服务的情况下向业主收取该两项费用并无不当。故杜绍裘要求源泰物业新河湾分公司返还已交纳的车位费和门禁卡制卡费，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第三十四条、第四十一条之规定，判决：一、被告山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司于判决生效之日起10日内返还原告杜绍裘199.96元。二、驳回原告杜绍裘的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。源泰物业新河湾分公司提交业主委员会张某某签的证词一份，证明一切收费和合同都是有效的。杜绍裘质证称，对该证据不予认可。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，源泰物业新河湾分公司具有提供物业管理活动的相应资质，其与济南市xx区xx北路x号院业主委员会均具有签订物业服务合同的主体资格。源泰物业新河湾分公司与济南市xx区xx北路x号院业主委员会签订的《物业服务合同》，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括杜绍裘在内的小区业主具有约束力。关于物业费收费标准问题。源泰物业新河湾分公司与业主委员会签订的物业服务合同第五条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制,物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1号院多层住宅为1.00元/月/平方米。源泰物业新河湾分公司为杜绍裘提供了物业服务,杜绍裘作为该小区的业主之一,应当按照合同约定交纳物业服务费用。杜绍裘主张2017年源泰物业新河湾分公司按照0.5元每月每平方米收取，2018年按照1元每月每平方米收取违反法律规定，本院认为，就物业服务收费的价格监管问题,国家和省级的相关政府部门先后发布了一系列的规范性文件,具体如下:1.国家发展和改革委员会、建设部于2003年11月13日发布《物业服务收费管理办法》第六条规定:物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定;2.《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》([2014]2755号)于2014年12月17日发布,其中第一条规定,是对已具备竞争条件的会计师事务所服务等7项服务价格,请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序,放开价格。第一条第(六)项非保障性住房物业服务价格为放开价格的项目。3.《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条规定：非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。4.《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第九条规定：非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费、停车服务费实行市场调节价，由双方合同约定。涉案小区属于成立业主委员会的物业管理住宅区，根据上述规定其物业服务收费,可实行市场调节价，其物业服务收费具体标准,由市场主体协商确定。业主委员会与源泰物业新河湾分公司签订的物业服务合同约定按照1元每月每平方米收取物业费，是市场主体协商,实行市场调节价的体现，不违反相关法律规定，杜绍裘应按照物业服务合同的约定支付物业费。一审判决按照1元每月每平方米的标准计算物业费，并无不当。关于物业费收费面积的问题，涉案《物业服务合同》明确载明业主按拥有物业的建筑面积交纳物业费，杜绍裘提交的房产证足以证实其房屋建筑面积，一审法院按照杜绍裘房产证面积计算其应交纳物业服务费，并无不当。一审法院根据源泰物业新河湾分公司向杜绍裘出具的物业费收据和物业费发票等认定杜绍裘已足额交纳物业费，并判决源泰物业新河湾分公司向杜绍裘返还多收取的物业费199.96元，并无不当。关于车位费和门禁卡制卡费问题，源泰物业新河湾分公司向杜绍裘所收取的车位费符合物业服务合同约定的标准，且源泰物业新河湾分公司提供了相应物业服务，其收取的车位费和门禁卡制卡费亦均未超出合理范围，一审法院未予支持杜绍裘要求返还该两项费用的主张，并无不当。综上所述，杜绍裘和源泰物业新河湾分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杜绍裘、山东源泰物业管理有限公司新河湾分公司各负担50元。本判决为终审判决。审判员 曹 慧二〇二一年三月三日书记员 盖玉滢