天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终340号上诉人（原审被告）：张怀文，女，1992年10月21日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：张华，天津德利信律师事务所律师。委托诉讼代理人：史鑫，天津德利信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津新兴泰合置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街曙光道85号。法定代表人：冯凯，董事长。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳茹，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人张怀文因与被上诉人天津新兴泰合置业有限公司（以下简称新兴泰合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初5253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张怀文上诉请求：1．请求撤销原判，发回重审或改判驳回新兴泰合公司的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由新兴泰合公司承担。事实和理由：一、双方早已续约,张怀文无任何违约行为，张怀文已依照与新兴泰合公司签订的《商铺租赁使用合同》之约定于2019年11月25日向新兴泰合公司邮寄《续租告知书》,在未看到新兴泰合公司有异议的情况下,张怀文认为双方已续约并向新兴泰合公司转账汇付下一季度租金,新兴泰合公司收到租金后亦未表示任何异议。因此,张怀文认为双方早已续约,且张怀文不存在任何违约行为,新兴泰合公司对张怀文提出诉请毫无事实及法律依据,其在原审法院庭审过程中称其于2020年1月2日邮寄所谓《告知书》，即使是真实的,也因不符合《商铺租赁使用合同》约定的送达方式而不产生法律效力。二、计算租金期限及金额错误。原审判决中“酌定房屋使用费自2020年5月1日起开始计算”显然不符合相关法律解释及政策。天津市2020年2月6日发布的《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》明确规定“对承租国有资产类经营用房的中小企业,免收3个月房租、3个月房租减半”,而新兴泰合公司相关《总经理办公会纪要》亦明确规定按照天津市政府“惠企21条”政策“免收2月1日至4月30日房租,5月1日至7月31日房租减半”。最高院作出的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》亦明确“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持”,但原审法院却未依照上述司法解释及政策确定相关期限及金额显然不妥。综上,原审判决显属查明事实不清,适用法律不当。故,张怀文特依法向二审法院提起上诉,敬请二审法院查明事实真相,并支持其上诉请求,以维护法律的尊严和张怀文的合法权益。新兴泰合公司辩称，驳回上诉，维持原判。1、双方没有任何书面形式或根据交易习惯方式的形式进行续约；2、双方无法确定双方的交易时间、必备条款，没有续约的合意；3、新兴泰合公司不属于政策类文件中的国有企业、政府部门高校、研究院等事业单位，天津市2月6日发出该通知后，张怀文不在该租赁期间以内，不属于租金减半或减免的主体，属于非法占用费，不适用该政策。新兴泰合公司向一审法院起诉请求：1.请求判令张怀文将位于天津市河北区中山路八号慧宁嘉园项目底商中山××路××号商铺腾空后返还新兴泰合公司；2.请求判令张怀文向新兴泰合公司支付自2020年2月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按每天每平米3.5元的标准计算）；3.请求判令新兴泰合公司不退还张怀文支付的63766.8元履约保证金；4.本案诉讼费用由张怀文承担。一审法院认定事实：新兴泰合公司曾用名为天津新兴泰合置业公司，于2017年9月19日更名为天津新兴泰合置业有限公司，同时公司类型由全民所有制变更为有限责任公司（法人独资）。新兴泰合公司与张怀文系房屋租赁合同的出租方与承租方的关系。新兴泰合公司系坐落河北区中山××路××号××号房屋的所有权人，建筑面积204.78平方米，用途为非居住，系底商，所在层为1层和2层。2016年11月29日，新兴泰合公司与张怀文就上述房屋签订《商铺租赁使用合同》，约定由张怀文承租该房屋，租赁面积为204.12平方米（商铺实际租赁面积以房产测绘部门测量为准），租赁期限为36个月，自2017年2月1日至2020年1月31日，租金单价2.5元／平米／天，日租金510.3元，装修期为合同签订之日至2017年1月31日，租金为季付，从起租日2017年2月1日开始计算租金。张怀文应于合同签订5日内支付新兴泰合公司首期3个月的租金和履约保证金（一个季度的租金），张怀文须在上次缴纳期限后的5日向新兴泰合公司支付下一季度的租金，待合同终止后，如张怀文正常履行合同条款并办理完毕退房手续，经新兴泰合公司验收合格后，履约保证金由新兴泰合公司在张怀文撤场7个工作日内无息返还。如张怀文违反合同的任何条款，新兴泰合公司有权扣除全部或部分保证金或货品以赔偿新兴泰合公司因张怀文违约导致的一切损失。若该保证金不足赔偿新兴泰合公司损失的，张怀文须全数支付不足之数给新兴泰合公司。在张怀文遵守本合同及不拖欠商铺租赁使用费的前提下，如张怀文愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，应在合同期限届满前一个月向新兴泰合公司提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同。张怀文有权以本合同及补充合同约定的相同价格与新兴泰合公司优先续约。因任何原因致使本合同终止或解除后的15日内，张怀文应将商铺交给新兴泰合公司。合同并约定，送达方式以张贴通知于张怀文租赁商铺位置处为准，除合同另有规定外，任何通知都应以本合同规定的送达方式通知张怀文。合同期内，张怀文依约向新兴泰合公司支付了租金及履约保证金，并使用讼争房屋经营图文、数码印刷业务，每次交完租金后，新兴泰合公司均向张怀文开具增值税普通发票。张怀文于2019年11月25日向新兴泰合公司邮寄《续租告知书》，载明“本人于2017年2月1日与贵公司签订商铺租赁使用合同，承租坐落于天津市河北区××路××号：慧宁嘉园项目底商中山××路××号××号，该租赁合同签约后，本人依约履行承租方的义务及责任，从未欠含租金、物业费在内的任何款项，又鉴于本人承租该商铺后投入巨额租金装修装饰该商铺，艰难的经营至今，因此本人特向贵公司提出继续使用该商铺的申请，并以该租赁合同约定的租金价格与贵公司续约，敬请支持为盼”。新兴泰合公司于2020年1月2日向张怀文邮寄落款时间为2019年12月24日的《告知函》，内容为如张怀文在租赁期满后愿意按照新兴泰合公司最新的商业租赁价格进行续租，应尽快书面通知新兴泰合公司进行续约申请，并在2020年1月31日前签订新的商铺租赁合同，若不接受新的商业租赁价格并不签订新的商铺租赁合同，新兴泰合公司在合同到期后收回商铺，该邮件于2020年1月3日被拒收。此前2020年1月20日，张怀文向新兴泰合公司转账汇款45927元，并向新兴泰合公司邮寄《通知函》，载明“贵、我双方于2017年2月1日签署的商铺租赁使用合同租期至2020年1月31日。期间本人于2019年11月25日向贵司发送函件，依照该租赁合同约定提出续约，贵司接函后未有任何异议。因此本人与客户签订了许多订单及合同，以维持公司的正常运转，同时也将2020年2月1日起的第一季度租金支付至贵司账户项下，请查收为盼”。新兴泰合公司收到上述款项后，未向张怀文开具发票，庭审中，新兴泰合公司称，合同到期前，双方就续约事宜进行协商，因张怀文不能接受3.5元／平米／天的新租金价格，双方未协商一致，新兴泰合公司曾派员告知张怀文不再续签，因为新兴泰合公司是国有企业，因财务审计要求，故收到张怀文汇转的款项后，无法及时自行退款。现讼争房屋仍由张怀文控制使用。庭审中，张怀文认为自己不存在违约行为，并表示即使合同终止或解除，要求新兴泰合公司退还合同期满后交纳的45927元，并不同意扣减保证金。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、本案《商铺租赁使用合同》是否因期满而终止；二、新兴泰合公司是否应退还履约保证金，张怀文是否应支付房屋使用费。关于争议焦点一，合同约定租赁期间为2017年2月1日至2020年1月31日，租赁期限为三年，对于商业租赁，较长的租赁期届满后，如果继续签订合同，租赁价格是否上涨应是合同双方的主要协商内容。虽然张怀文在租赁期满前向新兴泰合公司发出书面续约申请，但其续约申请的前提是以原租赁合同约定的租金价格为条件，就续约的租金价格及是否续约一事双方并未达成一致，也未继续签订租赁合同。张怀文于2020年1月20日向新兴泰合公司汇款45927元，但因系以汇款方式支付，新兴泰合公司系被动收取，且新兴泰合公司之前向张怀文邮寄《告知函》，内容如果续约须以新的租金价格为前提，虽然该邮件被拒收，但亦能说明双方就续约一事并未达成一致，且新兴泰合公司在收到张怀文的汇款后并未像以往一样给张怀文开具增值税发票，不能视为新兴泰合公司对新兴泰合公司以原价格续租没有异议，故双方的《商铺租赁使用合同》于2020年1月31日因期满而终止，新兴泰合公司要求张怀文腾空返还商铺房屋的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持，因张怀文于2020年1月20日给新兴泰合公司汇款的45927元并非租金，因合同已终止，新兴泰合公司应予返还。关于争议焦点二，关于支付房屋使用费的问题。租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，张怀文未在合同到期后履行退还租赁物义务，仍然继续使用，应当向新兴泰合公司支付房屋使用费，但合同终止时，正值本市新冠疫情防控工作的紧要时期，张怀文实际上不具备大规模腾空房屋的客观条件，新兴泰合公司亦未证明合同终止后曾催促张怀文腾房，一审法院考虑上述因素，酌定房屋使用费自2020年5月1日起开始计算，至实际腾退商铺房屋之日止。至于房屋使用费的支付标准，双方没有进行约定，新兴泰合公司主张按每天每平米3.5元计算于法无据，一审法院确定房屋使用费参照原租金标准每日510.3元计算。关于履约保证金45927元的问题。新兴泰合公司主张履约保证金即违约金，张怀文未能在合同终止后将房屋腾交给新兴泰合公司应承当违约责任，新兴泰合公司无需退还履约保证金。一审法院认为，虽然双方合同于2020年1月31日终止，合同约定合同终止后15日内张怀文应当将房屋交给新兴泰合公司，但张怀文在租赁合同终止前已向新兴泰合公司发出续约报告，在张怀文向新兴泰合公司汇款后，新兴泰合公司虽有异议未开具发票，但未能将其异议按照合同约定的送达方式或其他方式实际告知张怀文，故不能认定张怀文存在违约行为，故一审法院对新兴泰合公司的该主张不予支持，新兴泰合公司应将履约保证金退还张怀文。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，张怀文将坐落天津市河北区中山北路8增8号底商房屋腾空交还新兴泰合公司；二、本判决生效后十五日内，张怀文按照日租金510.3元的标准给付新兴泰合公司自2020年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费；三、本判决生效后十五日内，新兴泰合公司退还张怀文履约保证金45927元；四、本判决生效后十五日内，新兴泰合公司返还张怀文于2010年1月20日汇转的45927元；五、驳回新兴泰合公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1373元，由新兴泰合公司负担518元，由张怀文负担855元。二审中，张怀文提供如下证据：新兴泰合公司总经理办公会议纪要，确定按照天津市政府惠企二十一条政策，对案涉底商免收2020年2月1日至4月30日房租，2020年5月1日至7月30日房租减半收取。新兴泰合公司未提供证据。经质证，新兴泰合公司不认可证据形式，认为该证据仅为复印件，不能核实原件，不认可关联性、证明目的，会议纪要只是内部文件，不对外发生法律效力，不能因此产生免收、减半收取房租的合意。经审查并结合当事人质证意见，本院认为该证据不足以证明待证目的，本院不予采信。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，张怀文与新兴泰合公司签订的《商铺租赁使用合同》系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规效力性禁止性规定之处，当属有效，双方均应依约履行合同。关于新兴泰合公司与张怀文是否已续约一事，虽然张怀文在上述合同到期前向新兴泰合公司发出书面续约申请，但双方就续约事宜未签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利。故张怀文主张新兴泰合公司应按照原《商铺租赁使用合同》约定继续履行依据不足，本院不予支持。关于张怀文是否应享受2020年3月15日《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》（津政办发［2020］1号））（以下简称《若干措施》）政策，享受减免房租政策的问题，虽然《若干措施》第7条规定：“给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。”但是《市国资委关于贯彻落实＜天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知＞的通知》载明：“《若干措施》第七条规定的国有资产类经营用房，产权持有者应为市管、市管国有独资、国有全资企业及所属国有法人独资、天津国有全资企业。”因新兴泰合公司不符合该规定，张怀文相关主张于法无据，本院无法支持。综上所述，张怀文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2746元，由张怀文负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月十五日法官助理刘睿书记员单珊