江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终400号上诉人（原审原告）：陈敬和，男，汉族，1964年1月26日出生，住江西省南昌市安义县。委托诉讼代理人：王延安，广西作一律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘锋，广西作一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆吾九鼎投资控股股份有限公司(原名为江西中江地产股份有限公司)，住所地：江西省南昌市湾里区翠岩路**，统一社会信用代码：913600001583XXXXXX。法定代表人：康青山，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄俊龙，江西阳中阳律师事务所律师。上诉人陈敬和因与被上诉人昆吾九鼎投资控股股份有限公司（以下简称九鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌市红谷滩区人民法院（2020）赣0105民初649号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人陈敬和及其委托诉讼代理人王延安、被上诉人九鼎公司委托诉讼代理人黄俊龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈敬和上诉请求为：1.撤销一审判决，改判九鼎公司赔偿陈敬和迟延交房违约金299622.84元(违约金计算标准：以总房款1,055,010元为基数，自合同约定的2015年10月31日之前交房延迟到2019年9月20日实际交房，违约天数共计1,420天，按合同约定每日万分之二计算)；2.由九鼎公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、因九鼎公司及其委托的物业公司原因，案涉商品房于2019年9月20日完成交付手续，陈敬和才拿到钥匙取得房屋控制权，此前钥匙一直在物业公司，当日为交付日期，九鼎公司应当依约承担违约责任。一审推定陈敬和已收房屋与事实不符。一审判决将入伙通知等同于交付房屋与合同约定和法律规定不符。九鼎公司授权并认可物业公司与买受人之间的对接行为，物业公司与陈敬和的交付手续上注明于2019年9月20日交付钥匙，故一审法院认定陈敬和未提供江中物业不交钥匙的证据与事实不符。案涉房屋交房迟延的原因在于九鼎公司委托的江中物业对陈敬和提出的书面整改意见拖延至2019年9月才整改。二、一审判决认定“案涉房屋已进行装修，相关鉴定条件已不存在”错误。《保修记录卡》记载楼顶到未装修地面高度2.8米，合同约定商品房层高3米。整改现场视频足以证明室内比室外公共部位低12厘米，不符合房屋装修入住条件，九鼎公司交付的房屋不符合约定。案涉房屋虽已装修，但装修之前的状况可以通过现场勘验、设计图纸、施工图纸查明。三、一审认定本案超过诉讼时效错误。合同约定2015年10月31日之前交付，九鼎公司一直未交付的行为具有连续性，九鼎公司委托物业公司于2019年9月20日交付房屋，本案于2020年11月3日一审立案，并未超过诉讼时效。九鼎公司答辩称：1.九鼎公司按期通知了陈敬和办理交房手续，并且已经履行了交房义务，陈敬和不按期收房，责任应由其自行承担。理由：陈敬和在一审诉状中明确提出2015年到期后，江西中江地产股份有限公司（以下简称中江地产公司）通知业主看房。九鼎公司一审时提供了入伙通知的邮寄快递单。一审庭审中，陈敬和自称2016年还到案涉房屋查看。陈敬和向九鼎公司提供了办理不动产证所需的契税发票和维修基金发票办证联，而且陈敬和已经领取了不动产证，从该事实可以看出九鼎公司完全已经履行了房屋交付义务，产权归陈敬和所有，根本不存在还未交房的法律事实。如果陈敬和认为物业公司控制房屋不交付，这属于物权侵权行为，不属于房屋买卖合同之间的纠纷，陈敬和应当向物业公司主张侵权责任。2019年9月20日，陈敬和正式验房时补交了全部的物业费，该事实也证明九鼎公司履行了房屋交付义务。2.关于房屋质量的问题。首先，九鼎公司所售房屋已经取得了建设工程竣工验收备案表，且经验收合格。其次，根据2019年9月20日，陈敬和与物业公司房屋交接表中，陈敬和所提出的质量均属于零星的瑕疵问题，并不影响使用和居住，不影响合同目的的实现。再者，根据陈敬和的整改要求，已经实施的全部整改，陈敬和已经装修入住，该事实也证明房屋质量不存在问题。最后，在陈敬和提出的阳台推拉门抬高问题上，物业公司是根据陈敬和在装修过程中所提出的具体要求而实施的整改。所以，该问题完全是陈敬和对案涉房屋的特殊要求，并非房屋的质量的问题，而且也满足了陈敬和的要求。3.关于诉讼时效的问题。合同约定2015年10月31日为交房期，即使陈敬和认为九鼎公司未按期交房，也应在2018年10月31日之前提起诉讼，但是陈敬和于2020年才提起诉讼，陈敬和的诉请已超出诉讼时效。陈敬和向一审法院提起的诉请：1.九鼎公司赔偿陈敬和迟延交房违约金299,622.84元(违约金计算标准：以总房款1,055,010元为基数，自合同约定的2015年10月31日之前交房延迟到2019年9月20日实际交房，违约天数共计1,420天，按合同约定每日万分之二计算)；2.本案诉讼费、保全费、公告费等诉讼费用均由九鼎公司承担。一审法院认定事实为：2015年5月15日，陈敬和与中江地产公司签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：10004XXXXX），约定陈敬和购买中江地产公司开发的南昌市东湖区证券路179号紫金城三期XXXX。该房单价为每平方米9,961.38元，总价为1,055,010元。买受人采取一次性付款方式付款。交付期限（第八条）：出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任（第九条）：（1）逾期不超过30日……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。交接（第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按补充协议约定处理。保修责任（第十六条）：买受人共买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅支付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同附件四补充协议第三条第一款约定：依照《南昌市物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，买受人必须在出卖人发出入伙通知（含电话、信函、报纸广告）之日起60日内办理入伙手续。入伙时，买受人应付清房价款、支付该房产的各类费用（包括管道煤气的初装费用、预交三个月物业服务费用）。买受人未在规定入伙期限办理入伙手续时，视为该商品房已按期交付。自交付之日起，本合同项下房屋的风险责任转移给买受人，买受人应及时承担该房业主责任，并支付各项管理费用。合同附件补充协议第六条约定：买受人在本协议所留联系电话、邮编地址等发生变化时，应立即以挂号邮件方式通知买受人。否则，由于联系方式变更而导致出卖人无法通知买受人，出卖人不承担相关责任，同时出卖人根据买受人最后登记的买受人地址所寄出的函件均视为已经送达买受人。合同中载明陈敬和的地址为江西省南昌市安义县。补充协议第九条第3款约定：依照相关法律、法规的规定，买受人自行向相关部门依法缴纳契税和住宅专项维修基金，买受人必须在出卖人发出入伙通知书（含电话、信函、报纸广告等）之日起90日内，将契税发票和住宅装修维修资金发票的办证联以及其他办理产权证所需材料交付给出卖人。2015年12月21日，中江地产公司更名为九鼎公司。合同签订后，陈敬和全额支付了购房款。紫金城三期21#商品住宅楼于2015年8月26日取得《建设工程竣工验收备案表》。2015年10月，中江地产公司向陈敬和合同载明的地址邮寄入伙通知。2017年3月29日，案涉房屋办理了不动产权证书，陈敬和于2018年2月26日领取了该证书。陈敬和于2019年9月20日办理交接手续收房，在《房屋验收交接表》中记载需零星整改项目内容（开发商将严格按照国家有关法规执行保修责任）：2019年9月20日下午，物业跟业主陈敬和现场登记整改，1.地面有阳台一块，小房一块、卫生间一块、背面卧室一块，具体与实际为准。2.墙面有：主卧有8块、大厅5块、卫生间4块、背面11块、厨房有7块，具体与实际整改为准。后增加4块空鼓，卫生间1块，北面次卧14块，厨房增加3块，厨房地面1块，客厅推拉门墙面框架变高，厨房窗户需调整下。陈敬和在该《房屋验收交接表》签字。另查明，2018年，江中物业公司与陈敬和因物业服务合同纠纷诉至南昌市东湖区人民法院，后江中物业公司撤回起诉。陈敬和于2019年9月20日缴纳了案涉房屋2015年11月1日至2019年12月31日期间的物业服务费用。还查明，2020年11月19日，九鼎公司向江西建筑设计研究总院发函，载明：“紫金城三期住宅21#楼一层南北阳台是与主体结构现浇而成的钢筋混凝土楼梁板，阳台板上的荷载是通过阳台板传至阳台梁在传至主楼墙柱，不靠下方回填土承受荷载，下方是否回填土对此阳台露面结构安全无任何影响。考虑到现场施工因素，一层阳台的回填土是否可回填至阳台梁底标高”。2020年11月27日，该院回函“可行，回填土对此阳台楼面结构安全无任何影响”。一审法院认为，陈敬和与九鼎公司签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定自动履行各自的义务。关于九鼎公司是否已通知陈敬和收房问题。陈敬和在庭审中称未收到九鼎公司寄送的收楼（入伙）通知，但因：1.陈敬和在起诉状中已明确提出“2015年到期后，中江地产通知业主看房，由于该房多处有质量问题……”，陈敬和庭审陈述与该自认相冲突。2.九鼎公司提供了邮寄的快递单，快递送达地址为合同载明的原告地址，快递内容为入伙通知书，根据合同约定，九鼎公司向陈敬和最后登记地址所寄出的函件均视为已经送达买受人。3.庭审过程中，陈敬和称没收到九鼎公司发出的入伙通知也不知道收楼时间，却在2016年年初去收楼，陈述存在矛盾。4.案涉房屋的产权证书在2017年3月即办理完毕，陈敬和随后也领取，而合同约定了办理产权证所需的契税发票、住宅专项维修资金发票办证联等材料，买受人必须在出卖人发出入伙通知之日起90日内交付给出卖人。产权证书的办理证明陈敬和在发出入伙通知之日起90日内提供了相关材料。故上述原因可以认定九鼎公司向陈敬和发出了入伙通知。关于九鼎公司是否应支付逾期交房违约金问题。九鼎公司依据合同约定向陈敬和邮寄了入伙通知，且合同约定：“买受人未在规定入伙期限办理入伙手续时，视为该商品房已按期交付。自交付之日起，本合同项下房屋的风险责任转移给买受人，买受人应及时承担该房业主责任，并支付各项管理费用。”九鼎公司已在约定时间内完成交房手续，而且陈敬和在2016年年初也前往收房，陈敬和在起诉状中称系江中物业公司因其物业费纠纷不将钥匙给其，但其未提供江中物业公司不交钥匙的证据。陈敬和还主张因房屋质量问题，要求九鼎公司维修，九鼎公司迟迟未维修好，进而主张逾期交房的违约金，该理由一审法院不予支持，理由：1.陈敬和称的房屋质量问题主要是阳台推拉门高度、阳台用料等问题，该些问题并不会影响双方之间合同目的的实现。（1）案涉房屋已取得《建设工程竣工验收备案表》且经验收合格；（2）《房屋验收交接表》载明的问题均属于零星整改问题，从后期九鼎公司维修亦可表面只需维修便可解决该问题，陈敬和在维修后亦进行了装修；（3）陈敬和提供的《建筑构造用料做法表》载明的“素土夯实”注明的是楼（地）面做法，而非适用于阳台，阳台剖面详图“素土夯实”四字陈敬和自认为其自行书写；（4）一审法院在庭前询问陈敬和是否需要进行相关司法鉴定，陈敬和律师表示不需要，陈敬和也为未提出相关申请，且案涉房屋已进行装修，相关鉴定条件已不存在；（5）江西建筑设计研究总院就回填土对此阳台楼面结构安全出具函件，表示“回填土对此阳台楼面结构安全无任何影响”。2.相应零星整改的问题应依据《南昌市商品房买卖合同》的约定，由九鼎公司履行保修义务，不能成为拒绝收房的理由。3.九鼎公司对房屋进行了相应的维保，至于九鼎公司在履行维保责任中是否拖延，陈敬和提供的证据不足说明该问题，且怠于维保其所承担的责任亦不属于迟延交房的责任。关于诉讼时效问题。一审法院认定九鼎公司已按期交房，但即便按照陈敬和主张九鼎公司逾期交房违约金，其亦超过了法定的诉讼时效。因主张逾期交房违约金的，应当自合同约定交房届满的次日起计算诉讼时效，合同约定九鼎公司应在2015年10月31日前房屋交于陈敬和，即诉讼时效从2015年11月1日起计算，陈敬和未提供任何期间向九鼎公司提出交房等中断事由的证据，故其主张的逾期交房的违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，陈敬和主张的由九鼎公司承担逾期交房的违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回陈敬和的诉讼请求。案件受理费2,897.17元，由陈敬和承担。二审期间，双方均未提供新证据。陈敬和向本院申请依据设计结构图及施工图对房屋是否符合设计施工规范及商品房买卖合同约定进行司法鉴定，本院认为案涉房屋已经经过竣工验收备案，其提出的房屋问题不能成为拒收房屋的理由，故并无启动司法鉴定之必要，故不予准许。对一审法院查明的事实予以确认。本案争议焦点为九鼎公司应否承担逾期交房的违约责任。本院认为，第一，根据双方签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，九鼎公司应当在2015年10月31日前，将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付给陈敬和。陈敬和主张九鼎公司于2019年9月20日才完成交付手续，九鼎公司主张其已于2015年10月通知陈敬和办理入伙手续，对此，本院认为，根据九鼎公司提交的入伙通知书邮寄单、陈敬和在起诉状中所述“2015年10月到期后，中江地产通知业主看房……”以及陈敬和已于2017年3月办理完不动产权证书的相关事实，结合商品房买卖及办理产权证书的交易习惯和办证流程，陈敬和主张在合同约定的时间内未收到收房通知与事实不符，本院不予采信。第二，关于陈敬和主张的案涉房屋存在质量问题及不符合合同约定的问题，本院认为，陈敬和针对案涉房屋2.8米的证据在于《保修记录卡》中记载的“楼顶到未装修地面高度2.8m”，而根据《住宅设计规范》规定，层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，即保修记录卡中记载的高度并非层高，陈敬和主张案涉房屋层高未达合同约定证据不足。陈敬和针对室内比室外公共部位落差达12cm的证据在于其拍摄的照片和视频，这些证据并不能达到其证明目的，且案涉房屋已经进行竣工验收备案，相关的维修问题陈敬和可以依约要求整改，并不影响合同目的的实现，亦不能成为其拒收房屋进而向九鼎公司主张逾期交房违约责任的理由。第三，按照合同约定，九鼎公司应在2015年10月31日之前交付房屋，陈敬和直至2020年11月才提起诉讼，且未提交有效证据证明诉讼时效中断事由，故一审法院认定已过诉讼时效并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，陈敬和的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5794.34元，由陈敬和负担。本判决为终审判决。审判长  汪西菲审判员  钟 情审判员  郑 馨二〇二一年三月十一日法官助理李璇书记员万志新