文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0151民初152号原告（反诉被告）：彭兴群，女，1984年1月31日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告（反诉原告）：重庆市赵氏商贸有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道金龙大道28号附7号，统一社会信用代码91500224709373736G。法定代表人:赵乙踊，执行董事。委托诉讼代理人：时渝，重庆奕平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李华，重庆奕平律师事务所律师。原告（反诉被告）彭兴群与被告（反诉原告）重庆市赵氏商贸有限公司（以下简称“赵氏商贸”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭兴群及被告（反诉原告）赵氏商贸的委托诉讼代理人时渝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭兴群向本院提出诉讼请求：1、判令赵氏商贸退还彭兴群2020年3月17日至2020年6月22日的摊位租金3170元、水电费200元、市场管理费220元，合计3590元。2、要求赵氏商贸支付违约金6000元并赔偿损失费6000元。3、案件受理费由赵氏商贸负担。事实和理由：原、被告双方于2019年6月25日签订了《市场租赁合同》（市场位于铜梁区东莘路435号附近的华胤农贸市场），合同到期时间为2020年6月22日。由于2020年疫情形势严峻，为了对广大顾客和自己的安全负责，也为了响应社区的号召，在疫情非常时期原告就暂停了去农贸市场摆摊经营。2020年3月17日，华胤农贸市场负责人在原告不知情的情况下，同意将原告租赁的已经交纳了各种费用的摊位给他人使用，这种做法严重违反了合同的本质意义且新的经营人将摊位由原来的经营蔬菜变更为经营水面，如原告继续经营蔬菜，就会影响收益，造成损失，故诉至法院，望支持原告的如上诉请。被告（反诉原告）赵氏商贸辩称，在双方签订的租赁合同履行期间，赵氏商贸并未违约，请求驳回彭兴群的全部诉讼请求。相反，在合同履行过程中，彭兴群存在违约行为，严重违反了合同的约定，故赵氏商贸提出反诉，具体诉讼请求如下：1、判决彭兴群返还赵氏商贸保证金、诚信金及租金共计6000元。2、判决彭兴群支付违约金6000元。3、本案反诉费由彭兴群负担。事实和理由：赵氏商贸（甲方）与彭兴群（乙方）于2019年6月25日签订了《市场租赁合同》，该合同第一条约定乙方租赁甲方商位，位于市场A11区19-20号（摊位2个）；第三条约定了在合同履行期间，乙方无任何违约行为，甲方应当无息退还保证金及诚信金，乙方应当遵守市场管理制度守法经营，办理经营执照、明码实价等；第九条约定承租方出现下列情况之一，出租方有权单方面无条件解除本合同收回（门市、摊位）且不退还剩余租金及诚信金：2、乙方不按合同约定交付租金、物管费、水电费及其他相关费用累计超过30天以上（含），8、门面及摊位无故闲置时间达10天（含）以上的；第十四条约定甲乙双方若违反以上条款或无故解除合同的，均应向对方赔偿半年租金的违约金。在合同履行过程中，彭兴群未办理经营执照且未按合同约定交纳水电费超过30天以上，违反了合同的约定，在2020年3月17日至2020年6月22日期间将所租摊位无故闲置，其行为已经严重违反了合同约定，同时给赵氏商贸造成了严重的经济损失。另外，彭兴群在2020年8月25日以合同到期为由，起诉赵氏商贸要求退还诚信金、保证金和优惠的租金，在诉讼中，赵氏商贸将诚信金、保证金及优惠的租金6000元在扣除彭兴群应支付的水电费730元后，将剩余的5270元全额支付给彭兴群后，彭兴群撤回了起诉。在本案本诉中，彭兴群已经自认无故闲置摊位三个月以上，按照合同约定，赵氏商贸不应当向彭兴群支付上述费用6000元，同时因彭兴群违约，赵氏商贸有权要求彭兴群支付违约金6000元。故赵氏商贸提出反诉，要求支持其诉请。本院经审理认定事实如下：2019年6月25日，赵氏商贸（甲方）与彭兴群（乙方）签订了《市场租赁合同》。合同约定：第一条乙方租赁甲方商位（指门面和摊位，下同），位于市场A11区19-20号（摊位2个），商位设施有：灯饰按照市场划行要求，其经营用途为：蔬菜经营如未经甲方书面许可擅自改变用途视为违约，甲方可无条件立即收回。第二条租赁期限一年2019年6月23日至2020年6月22日，首年租金12000元，另乙方承担市场物管费（含清洁和垃圾处理费，大门市100元/月，小门市50元/月，摊位35元/月），……一次性付清合同期内全部租金和物管费的，首年承租期满甲方优惠三个月租金，即返现金：3000元。第三条签订本协议后，乙方须交保证金（大门市10000元、小门市2500元、摊位1500元每个，其中履约保证金500元每个），履约保证金共500元，……诚信金：2500元，以期守法经营和遵守以下条款，否则甲方有权扣除乙方全部诚信金，并赔偿甲方声誉等损失。（合同期内乙方无过失未受到甲方警告、处罚的，诚信金在合同期满后无息退还）。（一）遵守市场管理制度守法经营，办理经营执照、明码实价、亮照经营，依法纳税、自负盈亏；……第四条以下费用乙方每月应按时缴纳，否则，甲方有权从诚信金中扣除。1.乙方须按市场规定使用水电，并向甲方缴纳除单独有水电表计费外，另公共区域照明用电摊销费每个摊位、门面按1元/天计收；……第九条承租方出现下列情况之一，出租方有权单方面无条件解除本合同收回（门市、摊位），且不退还剩余租金及诚信金：……2、乙方不按合同约定交付租金、物管费、水电费及其相关费用累计超过30天以上的（含）；……8、门面及摊位无故闲置时间达10天（含）以上的。……第十四条甲、乙方若违反以上条款或无故解除合同的，均应向对方赔偿半年租金的违约金。……合同签订当日，彭兴群向赵氏商贸交纳了摊位租金12000元，诚信金2500元，保证金500元，物管费840元，赵氏商贸向彭兴群出具了相应的收据四张。合同期内，彭兴群一直未办理经营执照，亦未按期交纳摊位水电费。2020年2月，因受新型冠状病毒肺炎疫情影响，彭兴群闲置了向赵氏商贸租赁的华胤农贸市场A11区19-20号2个摊位。2020年3月12日，华胤农贸市场其他摊位租户龙先琴向华胤农贸市场管理中心办公室提出申请，载明：“我是农贸市场摊户龙先琴，在A区50号门市做水面加工，因位置偏生意差，现有市场主通道边A11区的14-20号摊位已闲置未销售蔬菜许久，其中17号和18号已由A14区的陈豆腐占用，故申请免费使用19号和20号摊位销售加工的水面等产品，以扩大销量减少门市的亏损，请市场领导批准同意为谢。注：在A11区19号至20号原摊主回来经营时保证退还。”2020年3月17日，华胤农贸市场管理人员在未告知彭兴群的情况下同意了龙先琴免费使用A11区19-20号2个摊位的申请。2020年3月下旬，彭兴群发现龙先琴在使用其租赁的市场摊位后，既未向龙先琴本人也未向市场管理办公室提出异议，由此，龙先琴一直使用彭兴群租赁的摊位至合同期满。合同期满结束后，彭兴群于2020年8月25日向本院提起了诉讼，要求赵氏商贸退还租赁摊位的诚信金及保证金3000元，首年承租期满优惠金三个月租金3000元，政府财政对市场租户疫情期间的补助费1000元，合计7000元。案件审理过程中，彭兴群与赵氏商贸协商后，退还了彭兴群保证金及诚信金3000元并给付租金优惠金3000元，2020年11月23日彭兴群向赵氏商贸出具了收条，载明：“今收到重庆市赵氏商贸有限公司给付彭兴群租赁合同保证金500元，诚信金2500元，三个月优惠租金3000元，共计6000元。扣除彭兴群应支付赵氏公司水电费730元，彭兴群实际收到费用5270元。”该费用赵氏商贸系通过微信转账方式支付。随后，彭兴群向本院申请撤回了该案的起诉。上述事实，有双方当事人的陈述，彭兴群举示的《市场租赁合同》、赵氏商贸出具的收据四张、龙先琴向华胤农贸市场管理中心办公室提出的书面申请，赵氏商贸举示的彭兴群2020年8月25日的民事诉状、彭兴群出借的收条、微信账单详情等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，彭兴群与赵氏商贸签订的《市场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，受法律保护，该合同对双方均具有约束力。本案中，争议的焦点是在合同履行过程中，双方是否构成违约？即赵氏商贸同意将彭兴群租赁的摊位由他人使用是否构成违约？彭兴群未办理经营执照、未按期交纳水电费超过30天及闲置摊位是否构成违约？关于赵氏商贸同意将彭兴群租赁的摊位由他人使用是否构成违约？本院认为，虽然赵氏商贸在未征求彭兴群意见的情况下同意其租赁的摊位由他人使用确有不妥之处，但赵氏商贸是在彭兴群较长时间闲置摊位的情况下才同意龙先琴临时使用，也没另向龙先琴收取该摊位的任何费用，且龙先琴亦承诺彭兴群回来经营时保证退还，赵氏商贸的该行为是为了整个市场的经营，提高对开放式闲置摊位的合理利用。彭兴群发现其摊位被他人使用后，未向市场管理办公室和实际使用人提出异议，也未再回市场经营，赵氏商贸的该行为并未给彭兴群造成实际损失，也未因此行为导致双方间的租赁合同无法履行，故本院认定赵氏商贸的该行为并不构成违约。关于彭兴群在经营过程中未办理营业执照是否构成违约的问题，本院认为，赵氏商贸作为华胤农贸市场的出租方及市场管理人，按照合同约定，现没有证据证明因彭兴群没有办理营业执照而对其进行过警告或处罚，故彭兴群的该行为不能认定为违约。关于彭兴群未按期交纳水电费是否构成违约的问题，双方签订的《市场租赁合同》对租赁户未交纳水电费有两处进行了约定，其中第四条约定，承租方每月应按时缴纳，否则，出租方有权从诚信金中扣除；第九条约定，承租方不按合同约定交付租金、物管费、水电费及其相关费用累计超过30天以上的（含），出租方有权无条件解除本合同收回（门市、摊位），且不退还剩余租金及诚信金。虽然彭兴群未按期交纳水电费的事实属实，但赵氏商贸完全可以在诚信金中予以扣除以便合同的正常履行，其既未在诚信金中扣除，也未要求解除合同，且在彭兴群2020年8月25日第一次起诉诉讼过程中，双方已对此进行了抵扣处理，故应认定彭兴群的该行为不构成违约。关于彭兴群闲置租赁摊位超过10天是否构成违约的问题？2020年初，因发生新型冠状病毒肺炎疫情，重庆市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组《关于做好突发公共卫生事件应急响应有关工作的通知》（渝肺炎组发[2020]2号），决定从2020年1月24日起，在全市启动突发公共卫生事件1级响应。2020年3月10日24时起，我市突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月24日24时起，我市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级。虽然在整个疫情期间，铜梁区农贸市场并未要求停止营业，但彭兴群作为一个松散型农贸市场的个体经营者，在疫情高、中风险期间选择停止摆摊经营是符合疫情防控措施的，并非无故闲置摊位。其后在疫情转为低风险时段，其租赁的摊位一直由其他摊户在经营，实际并未闲置。因此，本院认为，彭兴群闲置摊位时间虽然已超过合同约定的不得无故闲置10天（含）以上，但并非无故闲置，不构成违约。综上，本诉中，因本院认定赵氏商贸的行为不构成违约，故彭兴群要求赵氏商贸支付损失费及违约金的诉讼请求，本院不予支持；关于彭兴群要求退还2020年3月17日至6月22日的租金、物管费、水电费的请求，本院认为，彭兴群在2020年3月下旬即发现了其租赁的摊位被他人使用，未提出异议，也未再回市场经营，默认了他人继续使用，系自身原因造成在该期间未实际使用摊位，且合同也约定水电费、物管费是按摊位收取，市场在营业，其摊位的水电及物管公摊费系客观存在的事实，故对该请求，不予支持。反诉中，关于赵氏商贸要求彭兴群返还2020年11月23日收到的赵氏商贸公司退还的诚信金、保证金及优惠租金6000元的请求，本院认为，在去年彭兴群起诉赵氏商贸的诉讼中，赵氏商贸向彭兴群退还诚信金、保证金及优惠租金6000元系双方协商一致达成的退款且已实际履行完毕，现本院亦认定彭兴群在租赁合同履行过程中并不构成违约，故赵氏商贸的该请求，因不符合法律规定，本院不予支持；关于赵氏商贸要求彭兴群支付违约金6000元的请求，因在租赁合同履行过程中，彭兴群没有构成违约，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）彭兴群的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）重庆市赵氏商贸有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费94.63元（已减半），由彭兴群负担；反诉受理费50元（已减半），由重庆市赵氏商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  游 洪二〇二一年三月四日法官助理  胡玉巧书 记 员  刘代林