安徽省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖民终394号 上诉人（一审被告）：安徽华亿工贸集团有限责任公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区中山路步行街**芜湖华亿国际商务楼。 法定代表人：项义水，该公司总经理。 委托诉讼代理人：茅红星，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵瀚天，安徽纬纶律师事务所实习律师。 被上诉人（一审原告）：安徽商之都股份有限公司，，住所地安徽省合肥市庐阳区沿河路** 法定代表人：张盛，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陶振全，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方廷昌，安徽华人律师事务所律师。 一审第三人：安徽商之都华亿购物中心有限责任公司，住所，住所地安徽省芜湖市镜湖区中山路步行街**芜湖华亿国际商务楼div> 法定代表人：韩贻坤，该公司董事长。 上诉人安徽华亿工贸集团有限责任公司（以下简称华亿公司）因与被上诉人安徽商之都股份有限公司（以下简称商之都公司）及一审第三人安徽商之都华亿购物中心有限责任公司（以下简称商之都华亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市中级人民法院（2020）皖02民初77号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭于2021年3月17日公开开庭进行了审理。上诉人华亿公司的委托诉讼代理人茅红星，被上诉人商之都公司的委托诉讼代理人陶振全、方廷昌到庭参加诉讼。一审第三人商之都华亿公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 华亿公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回商之都公司诉请或发回重审；2.一、二审诉讼费由商之都公司承担。事实和理由:一、一审认定租金标准违反合同约定，明显有误。一审判决认定租期届满后，双方形成了不定期租赁合同关系，华亿公司应当依据原合同约定支付商之都华亿公司租金；华亿公司未提供充分证据证明租金过高应按市场价计算，及实际租用房屋面积，租用设施等与合同不符，租金应予减免等主张。该事实认定完全背离《房屋租赁协议》约定。第一，《房屋租赁协议》对10年期满后租金标准有明确计价标准，一审以华亿公司未提交证据为由否定其抗辩意见，显然背离证据及违反法律规定。首先，《房屋租赁协议》期满10年有明确计价标准，非约定根据原1300万/年标准执行。《房屋租赁协议》第3.2款约定:“续约期的年租金在初始租期内最后一个租约年年租金的基础上每年增幅按市场情况另行商定。”根据该约定，对于10年租期届满后年租金计价标准，双方有明确规定，即根据市场情况另行商定。所谓市场情况，此必须根据出租房屋所在地芜湖市镜湖区中山路步行街同地段市场租金标准参考确定。而一审法院却认为华亿公司未提供证据证明市场价格标准，据此否定华亿公司抗辩意见，此明显无视约定，无视出租人、承租人合法正当利益的保护范围。因涉案出租房屋系商业用途，华亿公司从事传统百货、零售业经营，由于从2014年起国内电子商务兴起，已直接改变民众消费习惯，传统线下百货、零售业受到重创，且下行趋势日趋明显，故不论是一二线城市，还是诸如芜湖三四线城市，商业地产的租金均出现断崖式下浮，芜湖市镜湖区中山路步行街，不论是租金受益，还是商业地产的销售价格，均下跌50%以上，为此一审法院仍按10年前1300万/年租金标准执行，显然无视双方约定标准，及无视市场出现的重大变化和波动，完全损害华亿公司合法权益，加重华亿公司经营成本，也是极其不公平的认定结果。其次，原1300万/年租金含房屋租金800万元、设施使用费、停车场占用费、装卸场地占用费、广告位使用费等其他费用500万元，目前停车场占用费、装卸场地占用费占500万50%以上，且该两项商之都华亿公司已不能提供，故该租金应从房屋租金中扣除。从2007年11月16日商之都华亿公司领取的房地产权证记载面积为36964.4平方米，建筑面积减少511.74平米，占比1.366%，租金每年应核减109240元，10年租金应核减1092400元。另外，房屋出租方商之都华亿公司未提供设施、停车场、装卸场地，而根据约定设施使用费、停车场占用费、装卸场地占用费、广告位使用费为每年500万元(每项占1/4，约为125万/年)。由于出租方商之都华亿公司提供租赁物不足，故对于已经出租的10年应核减租金125万×10年=1250万元。以上10年内华亿公司租金多缴纳1250+1092400=13592400元应当在原租金中予以扣除。对于10年后的租金计算，因商之都华亿公司不能提供装卸场地、停车场，故该部门已没有条件计收租金。一审对租赁协议中租金结构未能查明，一味认定涉案租金仅为房屋租金，此明显背离约定。第三，一审法院将涉案房屋租金标准举证责任强加给华亿公司，此明显违反法律规定。一审法院判决“关于华亿公司主张租金过高应按市场价计算，及实际租用房屋面积，租金应予减免等问题，租用设施等与合同不符，未提供充分证据予以证明。”商之都公司既然主张10年期满后仍按原租金1300万/年计算租金，此本身与约定不符，对于2017年9月26日涉案房屋租期届满，按约定应按市场情况另行商定。对于市场情况，商之都公司作为一审原告应当履行举证义务，证实2017年9月26日时间点房屋及场地、设备综合租金标准满足1300万元/年条件的证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定对于应当查明的案件问题，一审法院应当委托第三方专业机构进行鉴定、评估，一审法院将2017年9月26日时间点房屋、场地、设施租金标准证明责任强加给华亿公司，明显违反谁主张、谁举证的举证规则。二、一审未处理华亿公司抵销权明显违法，且有失公平。一审判决认定“华亿公司主张其享有商之都华亿公司约4000万债权，商之都公司不予认可，且华亿公司与商之都华亿公司也未就欠款数额及支付时间达成一致意见，故华亿公司的上述证据不足，且与本案审理的房屋租赁关系不属于同一法律关系，本院不予处理。”一审该认定明显不符法律规定。首先，华亿公司、商之都公司对各方单独向商之都华亿公司融资及应付利息有明确约定。华亿公司与商之都公司于2004年9月7日签订《合资经营合同》第十一条约定:“为履行芜湖会展中心《出让合同》，保证合资公司正常运转，甲乙双方按照56:44比例依据芜湖会展中心《出让合同》付款条件和付款时间，筹措资金1.46亿元用于支付芜湖会展中心购置费。会展中心改造资金约3000万元，甲乙双方按上述比例及时对等投入。改造资金的付款时间和付款办法待合资公司成立后另行商定。甲乙双方所筹措资金视为合资公司对甲乙双方的有偿负债，有合资公司正常运转后及时筹措资金按比例归还甲乙双方，并每年按3-6%比例向甲乙双方支付品牌使用费。2004年9月18日合资公司注册成立，由于合资公司运营资金不足，华亿公司陆续出借资金，支持合资公司的经营和发展。根据约定，合资公司不仅需要归还出借资金本金，还需要按年6%支付品牌使用费(合资公司名称为安徽商之都华亿购物中心有限责任公司，该6%实为利息)”。其次，华亿公司已经向出租方华亿商之都公司提供资金1.11亿元，出租方仅归还部分本息，至今尚欠本息4000多万未归还。2004年4月26日-2017年5月26日，华亿公司累计向出租方商之都华亿公司提供融资为111087584.67元，商之都华亿公司已归还88414824.45元，扣除本息，商之都华亿公司尚拖欠华亿公司4000多万借款归还。因商之都华亿公司尚拖欠华亿公司借款本金及利息尚未支付，因该借款未约定还款期限，为此华亿公司均可随时主张还款，故2017年9月26日涉案房屋租赁10年到期后的应付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”基于出租方商之都华亿公司拖欠华亿公司未付款项是到期债务，如存在华亿公司应付房屋、场地、设施等租金，因相互支付均是货币类型，故根据上述规定，华亿公司主张互负债务抵消完全合理合法，一审法院以两者系不同法律关系，不予一并处理，此明显不符法律规定，也无端增加华亿公司另案诉讼的救济成本。另外，在出租方商之都华亿公司拖欠华亿公司4000多万元借款本息的情形下，一审法院反而要求华亿公司向其支付巨额租金，此明显不合法不公平。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为此请二审法院撤销一审判决，改判驳回商之都公司的诉请或发回重审。 商之都公司辩称，一、一审判决认定华亿公司与商之都华亿公司形成不定期租赁关系，应以原租赁合同约定支付商之都华亿公司租金符合法律规定。首先，《房屋租赁协议》并未对10年期满后租金标准作出明确计价规定。《房屋租赁协议》第3.2款并非是对租赁期满后租金的明确规定，其表达的意思是双方租赁期满后，可以根据市场情况另行签订书面合同对租金进行约定。然而合同到期后，华亿公司继续使用房屋，并未与商之都华亿公司另行签订书面协议，亦从未向商之都华亿公司就租金标准提出书面异议，说明华亿公司以自身行为表示继续履行原合同。且商之都公司作为商之都华亿公司大股东，2018年7月10日即主动致函华亿公司，催要2017年9月27日之后的租金，请华亿公司尽快提出是否继续租赁商之都华亿公司房屋以及所欠租金何时支付的解决方案，华亿公司均未回应。华亿公司现却主张市场出现重大变化与变动，房租价格出现大幅度下跌，认为自己不应按照原合同约定标准履行租金支付义务，显然没有事实依据。其次，商之都华亿公司与华亿公司之间的《房屋租赁协议》于2017年9月26日到期，在双方没有另行订立新协议的情况下，华亿公司在合同到期后继续使用该租赁房屋。根据当时施行有效的《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”《中华人民共和国民法典》第七百三十四条也规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”商之都华亿公司以原租赁合同为依据主张租金以及滞纳金是合法合理合情的，一审法院以原租赁合同作为租金标准法律依据充分。最后，商之都公司已经依法履行了自身的举证责任，主张按照原合同履行双方之间的权利义务符合事实与法律规定。华亿公司主张租金不满足1300万元/年条件，根据谁主张谁举证的原则，应由华亿公司对其主张履行举证义务。华亿公司声称其主张的事实应当由一审法院委托第三方进行鉴定、评估显然是错误的，一方面其主张的实际房屋面积、租赁设施等无鉴定的必要，另一方面即使是需要鉴定，也应是华亿公司自身主动申请鉴定，否则应承担举证不能的后果。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定“对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”因此，一审法院举证责任分配完全合法合理，并未加重华亿公司的举证责任，其上诉理由不能成立。二、一审判决对华亿公司主张抵销权的认定处理符合法律规定。首先，华亿公司提供的证据并不能充分证明其与商之都华亿公司之间存在所谓的借款关系，华亿公司提供的转账凭证中大部分都是转给与商之都华亿公司以及商之都公司均没有关系的其他公司。其次，华亿公司虽主张其与商之都华亿公司之间存在债务关系，但与本案审理的房屋租赁合同关系，属于两个不同性质的法律关系。而华亿公司所称的债务并没有商之都华亿公司的对账确认，更没有生效判决予以支持。华亿公司如果认为商之都华亿公司欠其款项，完全可以通过另案主张权利，不能作为在本案中长期拖延拒付租金的理由。最后，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条的规定，法定抵销权行使的前提必须是双方互负确定的到期债务。华亿公司在其与商之都华亿公司之间的债权债务事实不清、证据不足，无法确定债权债务的性质、金额，以及是否到期的情况下，单方主张行使抵销权，显然没有事实与法律依据。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，华亿公司长期拒付租金，恶意拖延时间，所谓上诉理由与事实不符，于法律无据，请二审法院明辨是非，及时依法驳回上诉，维持原判。 商之都华亿公司未提交答辩意见。 商之都公司向一审法院起诉请求：1.依法判令华亿公司支付房屋租赁费用及滞纳金等合计3203.85万元（暂计算至2019年7月31日止，此后顺延至实际交还房屋之日止）；2.判令本案案件受理费、保全费、担保费、公告费等全部诉讼费用均由华亿公司承担。 一审法院认定事实：2004年9月7日，商之都公司与华亿公司签订《合资经营合同》，约定双方合资成立具有独立法人资格的有限责任公司商之都华亿公司，注册资金1000万元，商之都公司出资比例51%，华亿公司出资比例49%。公司成立股东会、董事会、监事会，董事会由7人组成，商之都公司委派4人，华亿公司委派3人，董事长由商之都公司委派，担任法定代表人，副董事长由华亿公司委派1人，合资公司职工代表1人。同时对各方的权利义务等进行了约定。合同第十一条约定，为履行芜湖会展中心《出让合同》，保证合资公司正常运转，甲（商之都公司）乙（华亿公司）双方按照56：44比例依据芜湖会展中心《出让合同》付款条件和付款时间，筹措资金1.46亿元用于支付芜湖会展中心购置费。会展中心改造资金约3000万元，甲乙双方按上述比例及时对等投入……甲乙双方所筹措的资金视为合资公司对甲乙双方的有偿负债，由合资公司正常运转后及时筹措资金按比例归还甲乙双方，并每年按8%-6%的比例向甲乙双方支付品牌使用费。 2004年11月28日，双方完成了商之都华亿公司章程的签署和确认手续。公司章程对经营方式和经营范围、注册资本、公司治理结构、财务、终止和清算等作出规定。该章程第二十四条规定，商之都公司委派4名董事，华亿公司委派3名董事组建董事会，董事长由商之都公司委派。第二十七条规定，董事长为公司法定代表人。董事长因特殊原因不能履行职务时，由董事长指定副董事长或者其他董事主持日常工作。第二十八条规定，董事会开会时，应由董事本人出席。董事因故不能出席，可以书面委托其他董事代为出席董事会。 2007年9月21日商之都华亿公司与华亿公司签订一份《房屋租赁合同》，约定商之都华亿公司将其名下的物业租赁给华亿公司进行经营，租期十年，期限自2007年9月27日起至2017年9月26日止，年租金为1300万元（其中，含房屋租金800万元和设施设备使用费、停车场占用费、装卸场地占用费、广告位使用费等其他费用500万元）。合同第2条约定“租赁标的物总建筑面积约为37476.14平米……租赁标的物的准确面积由具有法定资格的测绘机构出具的标的物建筑面积测量报告为准。”合同第4.2条约定“租金一年一付。第一年的租金必须在本协议正式签订后的三个工作日内付清。从第二年起，年租金必须于前一个租赁年度期满日前一个月内预付，乙方如逾期未能付清租金的，按本协议第15.3条约定处理。乙方每年预付租金时，将所付款项足额汇至甲方指定账户，由甲方扣除年度预算费用后再将剩余资金按51%和49%比例分别汇入甲方两家股东单位即安徽商之都有限责任公司和安徽华亿工贸集团有限责任公司的账户。”第15.3条约定“乙方如未按合同约定期限预交下年度租金，相关违约责任按以下办法处理：（1）每延迟一（1）日需交滞纳金2000元人民币；（2）如逾期超过90天仍未支付，租赁协议自动终止。”上述租赁协议到期后，华亿公司未与商之都华亿公司签订续租协议，但一直继续占有使用租赁房屋，除2018年支付租金232万元后，未支付其他相关费用。 另查明，自2018年起，商之都华亿公司原法定代表人韩贻坤涉嫌犯罪被羁押。经人民法院审判，韩贻坤因犯受贿罪、国有公司人员失职罪、为亲友非法牟利罪，数罪并罚判刑13年6个月。2018年6月11日，商之都公司决定免去韩贻坤职务，解除劳动合同关系。 2018年7月10日商之都公司致函华亿公司，催要2017年9月27日之后的租金，告知准备将商之都华亿公司51%的股权挂牌转让，请华亿公司明示是否行使优先购买权。2019年5月23日，商之都公司再次致函华亿公司，建议6月上旬召开股东会，对董事会进行换届选举，具体时间和地点由华亿公司确定。同时敦请华亿公司尽快确定三名董事人选。2019年6月1日，商之都公司分别给商之都华亿公司监事会、董事会发出申请书，请求商之都华亿公司向人民法院提起诉讼，解除与华亿公司之间的房屋租赁协议，要求华亿公司支付自2017年9月27日起至实际交付合格房屋期间的租赁费用。2020年6月3日商之都公司致函华亿公司提议召开合资公司股东会、董事会、监事会，对董事会、监事会进行换届选举保障合资公司可以正常开展各项活动。2020年8月25日商之都公司将落款为商之都华亿公司及商之都华亿公司董事会、监事会的会议通知等材料寄送给华亿公司，未收到华亿公司回应，相应的董事会、监事会、股东大会亦未能顺利召开。 一审法院认为，综合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：一、商之都公司作为股东是否具备提起代表诉讼的条件；二、华亿公司是否欠付商之都华亿公司租金，如欠付，则租金、滞纳金的数额应如何认定。 关于争议焦点一，《中华人民共和国公司法》第一百五十一条规定股东书面请求公司有关机关向人民法院提起诉讼，是股东提起代表诉讼的前置程序。但最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第25条规定：“根据《公司法》第151条的规定，股东提起代表诉讼的前置程序之一是，股东必须先书面请求公司有关机关向人民法院提起诉讼。一般情况下，股东没有履行该前置程序的，应当驳回起诉。但是该项前置程序针对的是公司治理的一般情况，即在股东向公司有关机关提出书面申请之时，存在公司有关机关提起诉讼的可能性。如果查明的相关事实表明，根本不存在该种可能性的，人民法院不应当以原告未履行前置程序为由驳回起诉。”具体到本案中，商之都华亿公司的原董事长、法定代表人韩贻坤自2018年因涉嫌犯罪被羁押无法履职，且未按公司章程约定指定副董事长或其他董事主持公司日常工作。商之都公司多次向华亿公司发函要求召开股东会、董事会、监事会讨论董事会、监事会改选及涉案房屋租金收取等事项，均未得到华亿公司的回复，相关会议无法顺利召开，表明商之都华亿公司事实上已处于管理失灵状态，不存在公司提起诉讼的可能性，如不允许商之都公司提起股东代表诉讼，会损害商之都华亿公司及其股东的利益。故商之都公司提起股东代表诉讼符合起诉条件，其作为原告主体资格适格，该院予以认定。 关于争议焦点二，华亿公司主张其享有商之都华亿公司约4000万元债权，商之都公司不予认可，且华亿公司与商之都华亿公司也未就欠款数额及支付时间达成一致意见，故华亿公司的上述主张证据不足，且与本案审理的房屋租赁关系不属于同一法律关系，该院不予处理。2007年9月21日商之都华亿公司与华亿公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方应当自觉履行。案涉房屋租期至2017年9月26日截止，租期届满后，双方未续签合同，华亿公司继续占有使用涉案房屋，出租人商之都华亿公司亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原《房屋租赁合同》继续有效，双方形成了不定期租赁合同关系，华亿公司应当依据原合同约定支付商之都华亿公司租金。关于华亿公司主张租金标准过高应按市场价计算，及实际租用房屋面积、租用设施等与合同约定不符，租金应予减免等问题，未提供充分证据予以证明；且合同明确约定37476.14平米是估算面积，准确面积由具有法定资格的测绘机构出具的标的物建筑面积测量报告为准；华亿公司在合同期内一直按1300万元标准支付租金，并未对上述问题提出异议，故对于其该点抗辩理由，该院不予采纳。关于华亿公司主张设备需要更换等问题，亦证据不足，该院不予采纳。综上所述，该院认定华亿公司与商之都华亿公司约定的涉案房屋租金为1300万元/年，华亿公司自2017年9月27日至2019年7月31日已支付租金232万元，欠付租金应为21649863元（13000000÷365×673-2320000）。租赁合同第15.3条约定华亿公司逾期未能付清租金按2000元/日缴纳滞纳金，商之都公司主张自2017年9月27日起按2000元/天计算滞纳金符合合同约定，该院予以支持，经计算华亿公司逾期付款滞纳金为1346000元（2000元×673天）。鉴于涉案租赁合同尚未解除，华亿公司租金应支付至何时仍处于不确定状态，故该院对于2019年8月1日之后华亿公司欠付租金的问题不予审理，当事人可结合实际发生情况另行诉讼。另，担保费不属于必然发生的费用，对于商之都公司要求华亿公司支付担保费的诉请，该院予以驳回。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第一百五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、华亿公司于判决书生效之日起十日内支付商之都华亿公司自2017年9月27日起至2019年7月31日止的租金21649863元，滞纳金1346000元，合计22995863元；二、驳回商之都公司的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取201993元，由安徽商之都股份有限公司负担57011元，由安徽华亿工贸集团有限责任公司负担144982元。 二审中，华亿公司提交两份新的证据：1.土地转让协议书，证明出租方原出租给华亿公司土地使用权（停车场、装卸场地）2500平方米，作价1750万元转让给芜湖华亿国际购物中心有限公司，出租方原出租的上述2500平方米场地，不应计入出租范围，不应计算租金。2.土地使用权证，证明出租方上述转让土地使用权面积为2941.1平方米，该土地使用权已经分割给芜湖华亿国际购物中心有限公司所有，该资产出租方再收取租金，显然损害现所有权人合法权益，也损害华亿公司合法权益，上述已分割土地使用权应从原租金中予以核减、扣除。 商之都公司质证意见：上述证据从形成时间来看不属于新证据，对方未提交原件，无法确认其真实性，对证据的三性有异议。就证据材料形成时间来看，土地转让协议书的形成时间是2007年9月2日，而本案租赁协议签订时间是2007年9月21日，租期开始时间是2007年9月27日，两者相比，土地转让协议在先，本案租赁协议在后。从内容来看，土地面积约2500平米，是原来规划作为二期建设用地，实际上第二期购物中心未建设，并不在本案争议的房屋租赁标的物范围内。从上述证据的形成时间和内容来看，与本案没有直接关联性，不足以支持其上诉主张。 本院认证：华亿公司提交的土地转让协议书签订时间在华亿公司与商之都华亿公司签订案涉租赁协议之前，双方在租赁协议中未涉及该2500平方米场地，同时在协议履行期内华亿公司亦未对出租物提出过异议，因此，本院对其提交证据的证明目的不予采纳。 商之都公司二审未提交新的证据。双方所举其他证据及相对方质证意见同一审。本院对一审认定事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：1.华亿公司与商之都华亿公司租赁协议期满后的租金标准如何确定；2.华亿公司主张商之都华亿公司欠付其本息在本案中折抵租金能否支持。 （一）关于华亿公司与商之都华亿公司租赁协议期满后的租金标准如何确定。华亿公司上诉认为，租赁协议期满后，租金标准应按市场价格通过评估确定，同时提出出租方商之都华亿公司提供的租赁物缺少装卸场地、停车场等，应减免租金。商之都公司认为，根据双方《房屋租赁协议》约定，租赁期满后的租金标准应由双方协商确定，但华亿公司未与商之都华亿公司进行协商，对商之都华亿公司大股东商之都公司提出是否续租及给付租金的函件置之不理，且不申请人民法院鉴定，应按原协议的租金标准执行，同时华亿公司租赁期间也未对租赁物提出过异议。经查，华亿公司与商之都华亿公司于2007年9月21日签订的《房屋租赁协议》约定，商之都华亿公司将其名下的物业租赁给华亿公司进行经营，租期十年，期限自2007年9月27日起至2017年9月26日止，年租金为1300万元。租赁期满后，双方未签订新的租赁协议，华亿公司继续使用租赁物，商之都华亿公司亦未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”一审认定案涉《房屋租赁协议》期满后，华亿公司与商之都华亿公司之间形成不定期租赁关系，符合本案实际和法律规定。双方虽在《房屋租赁合同》第3.2款约定，续约期的年租金在初始租期内最后一个租约年年租金的基础上每年增幅按市场情况另行商定。但结合本案情况看，租赁期满后，华亿公司继续使用租赁物，在出租方商之都华亿公司处于管理失灵状态，其大股东商之都公司发函给华亿公司，催要2017年9月27日之后的租金，建议召开股东会协商相关事宜后，华亿公司均未予答复，亦未对租金数额提出异议。一审诉讼中，法院告知华亿公司，就其提出的租金标准过高应按市场价计算，及实际租用房屋面积、租用设施等与合同约定不符，租金应予减免等问题进行举证，但华亿公司未能举出充分证据予以证明，一审未支持其主张，并无不当。二审中，华亿公司仍未举出充分证据证明其主张，本院对一审确定不定期租赁期间的租金按照原租金计算予以维持。 （二）关于华亿公司主张商之都华亿公司欠付其本息在本案中折抵租金能否支持。华亿公司上诉主张商之都华亿公司欠付其本息4000余万元，应依法在租金中折抵。商之都公司辩称华亿公司与商之都华亿公司之间的债权债务事实不清、证据不足，其单方主张行使抵销权，无事实和法律依据。经查，华亿公司与商之都华亿公司之间未就融资进行对账，对欠款数额及支付时间亦未明确，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”该法定抵销权行使的前提是双方互负的到期债务，且债务是确定的。而本案华亿公司与商之都华亿公司之间的债务尚未确定，商之都公司对华亿公司所举证据亦提出异议，且本案审理的是双方之间的房屋租赁关系，两者不属于同一法律关系。因此，一审法院在本案中未予处理华亿公司与商之都华亿公司间因融资而形成的债权债务关系，并无不当，华亿公司可另案主张。 综上所述，华亿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费156779元，由上诉人安徽华亿工贸集团有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  严慧勇 审判员  王依胜 审判员  陈小艳 二〇二一年三月二十三日 法官助理赵方超 书记员陈茜