贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1173号上诉人（原审原告）：遵义海磊缘煤炭贸易有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区三合镇泽头村浪潮组8号。统一社会信用代码91520321MA6J596803。法定代表人：杨磊磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱潇，贵州元璋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：葛大武，男，1950年2月28日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：葛光诚，男，1988年8月3日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审被告）：葛光燚，男，1981年11月8日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。原审第三人：曾海青，男，1970年2月24日出生，汉族，住广东省乐昌市。上诉人遵义海磊缘煤炭贸易有限公司（以下简称“遵义海磊缘公司”）与被上诉人葛大武、葛光诚、葛光燚及原审第三人曾海青土地租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，于2021年3月9日进行了二审调查询问，上诉人遵义海磊缘公司的法定代表人杨磊磊及其委托诉讼代理人朱潇，被上诉人葛大武、葛光诚、葛光燚，原审第三人曾海青均到庭参加调查。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。遵义海磊缘公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初7120号民事判决，改判支持遵义海磊缘公司一审诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由葛大武、葛光诚、葛光燚承担。事实及理由：1、葛大武、葛光诚、葛光燚不是土地的所有权人，该土地属于集体所有，葛大武、葛光诚、葛光燚作为土地承包经营权人，将土地再次转租的行为应为无效，作为集体土地，用途仅能为农业用途，不得用作非农业用途，在葛大武、葛光诚、葛光燚出租给遵义海磊缘公司时，该场地已经是硬化后的土地，葛大武、葛光诚、葛光燚将该土地转租用于非农业用途，故意向遵义海磊缘公司隐瞒事实，明显存在重大过错；2、2017年1月葛大武、葛光诚、葛光燚与案外人遵义县联丰贸易有限公司产生纠纷，播州区人民法院于2017年3月20日作出判决，该判决内容表明该租赁场地已按照程序被政府征收，同时经过贵州省用地函［2013］422号文件《省人民政府关于遵义县2013年度第二批次工业建设用地的批复》确认，当时的遵义县人民政府已通过征收手续将该租赁场地转为建设用地，葛大武、葛光诚、葛光燚明知该场地已被政府征收，该场地在权利上已存在明显的瑕疵，仍继续将该场地出租给遵义海磊缘公司，存在明显的知情不告知导致遵义海磊缘公司的财产损失，应当承担返还租金及赔偿搭建钢棚的损失。综上，请支持上诉请求。葛大武、葛光诚、葛光燚辩称：1、根据我国现行的土地政策及法律规定，农村及郊区的土地是集体所有制的土地，村民依法在村集体承包土地，土地所有权归集体，村民依法承包土地后拥有承包经营权即用益物权，享有用益物权的收益权，根据相关法律规定，承包经营权人享有依法承包土地入股、流转、出租、收益的权利；2、遵义海磊缘公司承租土地不是用于农业生产种植产业，出租场地已硬化便于用非农产业，符合遵义海磊缘公司承租的目的，且农业用地改变为非农用地使用的违法主体应为遵义海磊缘公司；3、遵义海磊缘公司承租土地后，双方的合同目的已实现，后因遵义海磊缘公司未经行政主管部门批准，违法搭建钢架棚受到行政处罚，与葛大武、葛光诚、葛光燚无关；4、贵州省用地函［2013］422号文件确认涉案场地为非农建设用地，基层政府没有征收支付土地的征收赔、补偿款，承包经营权人出租该地并收益符合法律规定。综上，请驳回上诉，维持原判。曾海青辩称，同意遵义海磊缘公司的上诉意见。遵义海磊缘公司向一审法院起诉请求：1、判令解除遵义海磊缘公司与葛大武、葛光诚、葛光燚于2019年11月22日签订的《场地租用合同》；2、判令葛大武、葛光诚、葛光燚立即退还场地租金60,000元；3、判令葛大武、葛光诚、葛光燚赔偿遵义海磊缘公司修建钢架棚材料款及人工工资、铲车租赁费等合计164,750元；4、判令葛大武、葛光诚、葛光燚支付该案代理费8,000元；5、本案诉讼费由葛大武、葛光诚、葛光燚承担。一审法院认定事实：曾海青与遵义海磊缘公司法定代表人杨磊磊系合伙关系，2019年11月22日，因遵义海磊缘公司尚未成立，曾海青作为乙方与葛大武、葛光诚、葛光燚作为甲方签订《场地租赁合同》，合同第一条约定：“乙方承租甲方遵义市播州区三合镇泽头村寒坡岭煤交市场大门口对面有围墙的空水泥坝一块，用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。”第二条约定：“租赁期限共五年，出租期自2019年11月22日起至2024年11月21日止。”第三条约定：“本合同租金实行一年一付，满一年付清下一年租金，以此类推，租金标准为每年60,000元人民币，租金一次性付清。”第四条第六款约定：“乙方租赁期间，如因甲方原因导致乙方租赁场地不能正常使用而造成的损失由甲方负责。”合同签订后，曾海青于当日向葛大武、葛光诚、葛光燚支付第一年租金60,000元。2019年11月26日，遵义海磊缘煤炭贸易有限公司成立，法定代表人为杨磊磊，该公司经营范围为煤炭加工销售，曾海青系遵义海磊缘公司场长。签订合同后，曾海青与案外人施祖军签订钢结构彩钢棚搭建承包合同，案外人施祖军在遵义海磊缘公司租用的场地上进行钢架棚搭建。2019年12月5日，钢架棚还未搭建到一半时，遵义海磊缘公司法定代表人杨磊磊收到播州区三合镇人民政府送达的《违法建设限期拆除通知书》，该通知书内容为：“泽头村浪潮组杨磊：经查实，你户未取得建设工程规划许可证于2019年12月5日在播州区三合镇泽头村浪潮组租用葛大伍户场地新建违法占地180平方米，建设了钢架结构1层、面积为180平方米的违法建设，以上行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、六十二条、六十八条之规定，限你户收到通知书之日起立即停止施工，并于2019年12月7日前自行拆除所有违法建设…”，收到该通知书后，遵义海磊缘公司便停止钢架棚施工。双方因合同解除、退还租金等问题发生争议，遵义海磊缘公司遂诉至法院，请求支持其诉讼请求。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。本案遵义海磊缘公司是否是适格主体的问题，虽然葛大武、葛光诚、葛光燚系与曾海青签订《场地租赁合同》，但曾海青系遵义海磊缘公司场长，其在公司成立前以其个人名义从事民事活动，遵义海磊缘公司成立后，对曾海青签署的与公司有关的相关合同予以确认，并享有曾海青签订相关合同的权利义务。故遵义海磊缘公司作为本案原告主体适格。关于双方签订的《场地租赁合同》效力的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，本案葛大武、葛光诚、葛光燚庭审中认可其场地系自家承包地，系农业用地，没有证据显示案涉土地可用作非农用途。葛大武、葛光诚、葛光燚与遵义海磊缘公司签订合同前案涉土地已经被硬化为水泥地，案涉土地在出租时已不符合农业用途，反映了遵义海磊缘公司并不具有将涉案土地出租用于农业用途的意图。此外，双方合同中约定场地用途以营业执照核准的经营范围为准，遵义海磊缘公司的经营范围为煤炭加工和销售，该用途显然不是农业用途。综上分析，双方签订《场地租赁合同》的目的在于将涉案土地用于经营企业，而非用于农业用途，涉案《场地租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”之规定，双方签订的合同无效，自始没有法律约束力，不存在解除合同的问题。关于遵义海磊缘公司主张返还已经支付的租金60,000元的问题，虽然遵义海磊缘公司与葛大武、葛光诚、葛光燚签订的合同无效，但案涉场地至今一直被遵义海磊缘公司占有使用，并搭建相关附属设施，理应参照双方签订的《场地租赁合同》约定的租金标准确支付其搬离涉案场地之前的占有使用费，遵义海磊缘公司请求返还已支付的费用缺乏事实和法律依据，不予支持。关于遵义海磊缘公司主张赔偿其因搭建钢架棚、租赁铲车损失164,750元的问题，遵义海磊缘公司在案涉场地上搭建钢架棚，应当依法办理相关审批手续，但其并未取得相关部门许可便开工建设，所造成的损失系其自身原因造成，对遵义海磊缘公司的该主张不予支持。关于遵义海磊缘公司主张葛大武、葛光诚、葛光燚支付其案件代理费8,000元的问题，遵义海磊缘公司提供的证据并不能证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，因遵义海磊缘公司对其提出的主张并未提交有效的证据进行证明，故对其主张不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告遵义海磊缘煤炭贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费2,396元（已减半收取），由遵义海磊缘煤炭贸易有限公司承担。本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证,对当事人二审争议的事实,本院认定如下:遵义海磊缘公司提交了2017黔0321民初127号民事判决书，以证明涉案土地已被征收；遵义市播州区征地公告15张，以证明涉案土地已于2013年被遵义市播州区政府征收，葛大武、葛光诚、葛光燚无权出租；现场照片6张，以证明涉案场地被硬化，地上有遵义海磊缘公司搭建钢建棚的事实。葛大武、葛光诚、葛光燚提交黔2017播州区0742244号农村土地承包经营权证，以证明其对案涉土地享有承包经营权，是合法的使用人。葛大武、葛光诚、葛光燚对遵义海磊缘公司提交的证据质证认为，对涉案现场照片的真实性认可，因案涉土地目前未被征收，出租人仍是土地承包经营人，遵义海磊缘公司提交的证据不能达到其证明目的。遵义海磊缘公司及曾海青对葛大武一方提交的证据质证认为，承包经营权证载明的土地范围不能确定就是涉案土地，如果说法院认定该承包经营权所属的范围系案涉土地的范围，则根据农村土地承包经营权的性质，该土地为集体用地，用途仅仅只能为农业用途，不能用作非农用途，葛大武、葛光诚、葛光燚知晓该情况，仍将涉案土地转租用于非农建设，故意隐瞒事实，存在明显的重大过错，应当承担赔偿责任及返还租金的责任。本院经审查认为,葛大武一方提交的证据能够证实其对涉案土地享有承包经营权，本院予采信，故对遵义海磊缘公司提交的用以证明涉案土地已被征收的证据，本院不予采信。本院除对一审认定遵义海磊缘公司占用涉案场地的时间不予确认外，对一审查明的其他事实均予确认。本院认为:一审法院认定双方当事人于2019年11月22日签订的《场地租赁合同》，因改变合同项下土地的用途，违反法律强制性规定而无效，双方当事人不持异议，本院予以确认。虽然涉案租赁合同无效，但遵义海磊缘公司实际使用了合同项下场地，其应当承担相应的场地占用费以赔偿葛大礼一方不能使用场地的损失。遵义海磊缘公司主张于2019年12月5日收到播州区三合镇人民政府送达的《违法建设限期拆除通知书》后已告知葛大礼一方不再履行租赁合同，葛大礼一方对此不予认可。遵义海磊缘公司收到《违法建设限期拆除通知书》后，不能依其预期目的使用涉案场地，但未与葛大武一方办理场地移交手续。葛大武一方作为场地出租方，在遵义海磊缘公司向一审法院提起本案诉讼表示不再履行合同的情况下，应当及时采取有效措施收回涉案场地以避免损失扩大，但葛大武一方并未采取有效措施收回场地，由此扩大的损失应当由其自行承担。综合考虑上述情况，本院酌情确定遵义海磊缘公司占用涉案场地的时间为2019年11月22日至2020年9月15日，即双方签订租赁合同之日起至一审法院向葛大武一方送达遵义海磊缘公司起诉状副本之日止，参照《场地租赁合同》约定的租金标准计算遵义海磊缘公司应承担的场地占有使用费为49,000元（60,000元/年÷12个月×9个月零24天）。因合同无效，葛大武一方应返还遵义海磊缘公司租金60,000元，扣减遵义海磊缘公司应承担的场地占有使用费后，葛大武一方还应返还遵义海磊缘公司租金11,000元（60,000元-49,000元）。关于遵义海磊缘公司主张葛大武一方赔偿其在场地上搭建钢架棚、租赁铲车等相关损失的请求，因遵义海磊缘公司租赁涉案场地时未对土地的权利性质尽到审慎审查义务，其未经审批在场地上违法建构建筑物产生的费用系其自身违法行为所致,应自行承担相应后果，对于遵义海磊缘公司提出的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，遵义海磊缘公司的上诉请求部分成立，本院予以相应支持；一审判决认定部分事实不当，影响案件公正处理，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初7120号。二、由葛大武、葛光诚、葛光燚于本判决生效之日起三十日内退还遵义海磊缘煤炭贸易有限公司租金11,000元。三、驳回遵义海磊缘煤炭贸易有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,396元，由遵义海磊缘煤炭贸易有限公司负担2,276元，葛大武、葛光诚、葛光燚负担120元。二审案件受理费4,792元，由遵义海磊缘煤炭贸易有限公司负担4,552元，葛大武、葛光诚、葛光燚负担240元。本判决为终审判决。审判长  张海波审判员  张 睿审判员  任建毅二〇二一年三月十六日法官助理王莹书记员夏同英