贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终204号上诉人（原审被告）：杨皓然，男，1995年11月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：谢绍芬，女，汉族，1969年9月6日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系杨皓然母亲。被上诉人(原审原告)：贵阳浙江商城开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦******【新华社区】。法定代表人：黄士冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘静，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人杨皓然因与被上诉人贵阳浙江商城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初2126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员唐正艳担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人杨皓然上诉请求：一、撤销原判;二、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由是，一、一审被上诉人诉讼请求错误。被上诉人以装饰装修合同纠纷提起诉讼，又以变更诉讼请求的方式，以《委托装修合同》为标的物诉讼上诉人支付购房款及违约金，明显不符合正常逻辑及诉讼程序。二、原判认定事实错误。1.原判认定《委托装修合同》及承诺书有效应予遵守是错误的。原审认定《委托装修合同》及承诺书是双方当事人的真实意思表示，属于有效合同，与客观事实相悖。事实是，上诉人向被上诉人缴纳定金之前，被上诉人并未向上诉人告知并解释商品房买卖合同需拆分签订，而是在缴纳定金之后、确认认购书时才告知上诉人需拆分房价签订,若上诉人拒绝签订，则被上诉人有权将认购的物业另行出售，并不予返还上诉人应付的认购定金。签订合同过程中，被上诉人工作人员告知所有相关合同文件都是标准式合同，仅催促及告知在文件哪些地方签字即可，上诉人并未认真仔细查看相关合同、承诺书等详细内容。同时，被上诉人隐瞒需拆分房价事实，并威胁不退还定金，明显属于以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方违背真实意思表示的情况下订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，请求法院依法重新对双方争议的《委托装修合同》是否有效或可撤销进行认定。被上诉人贵阳浙江商城开发有限公司答辩称，上诉人购买的房屋是精装房，并未委托装修，认购书中第七条第四款明确说明房屋由被上诉人统一装修后出售给买受人，即装修款实际为房屋组成部分，在签订认购书后，双方又签订承诺书，明确提示房屋总价款为合同款加装修款，承诺书中对于装修款的字眼也进行了书写，被上诉人已尽到提示义务，后续双方签订装修合同，因是真实意思表示，上诉人应当举证证明存在导致合同可撤销的情形，且上诉人所说地方性规定并不当然导致合同无效，故合同有效。被上诉人认可违约金按照合同约定的每期支付时间计算。原审原告杨皓然的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付购房款122884元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金；3.诉讼费由被告承担。原审经审理查明，位于贵阳市南明区，系原告贵阳浙江商城开发有限公司建设，并于2019年10月11日取得了Ｓ5＃、5＃、Ｓ6＃、6＃楼商品房预售许可证。2019年9月12日，原告贵阳浙江商城开发有限公司与被告杨皓然签订《商品房买卖合同》及相关补充协议，约定被告向原告购买位于贵阳市南明区，建筑面积为116.58平方米房屋一套，购房价为1398960元，付款方式为首付598960元，余款800000元以银行按揭方式支付。原告应当在2020年12月30日前向被告交付商品房。在合同附件6“关于装饰、设备标准的约定”中约定，交付的商品房部分达不到本附件约定的装修标准的，买房人有权要求出卖人就未达标准部分进行重新装修，但对具体的装修标准和使用的材料双方在合同未明确约定。在补充协议附录3中双方对被告所购商品房的装修范围和标准进行了约定，并由被告签字确认。在原告出具的住宅质量保证书中，原告对有关装修的保修期限作了约定，并承诺在保修期限内由出卖人负责保修。同日双方还另签订《委托装修合同》一份，约定双方一致同意被告委托原告对所购的商品房进行装修，被告应向原告支付的装修费为307210元，由被告于2018年12月14日前向原告支付92163元，于2019年6月14日前向原告支付92163元，于2019年12月14日前向原告支付122884元。原告于该房屋给原告装修之日起15天内完成房屋的装修装饰。被告自愿同意于前述约定的原告装修工期届满后前往验收和接受该房屋的装修工程。原告自装修移交之日起承担质量保修责任。被告逾期支付装修费的，每逾期一天应按逾期应付款的万分之二向原告支付违约金。被告逾期交付该房屋给原告装修达30天的，原告有权解除本合同，并由被告向原告支付装修费总额30%的违约金。被告明确知悉本合同第一条约定的委托原告对该商品房进行装修的内容和标准，自愿支付本合同第二条约定金额的装修费给原告作为装修对价，被告对此没有异议。同日，被告另在原告打印好的承诺书上签字，该承诺书的内容为：“本人在购买该商品房前经贵司告知以充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修款名义进行支付，即该商品房的实际成交价为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。如该商品房实测面积与预测面积存在差异的，贵我双方均同意按照买卖合同的约定进行多退少补即可。本人是在充分知悉该商品房的所有内容以及总房价款实际构成的前提下自愿购买该商品房。故本人承诺购买该商品房后，不就该商品房的任何价格问题（包括但不限于该房屋的价值低于合同约定）向贵司主张任何权利或其他要求，否则因此引发的一切不利后果均由本人承担”。该承诺书中除装修款、委托装修、所有系手写外，其余部分系由原告打印好交由被告签字。同日，被告办理了涉案房屋的备案登记。此后，因被告未按《委托装修合同》约定的期限向原告支付剩余的装修费122884元。原告遂提起诉讼。另查，原、被告签订的《委托装修合同》并未到有关部门进行备案登记。2018年6月，住房和城乡建设部曾发出《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，该通知中重点整治的行为包括未按政府备案价格要求销售商品房，或者以捆绑车位、装修等方式变相实行价外加价。根据国家发展改革委发布的《商品房销售明码标价规定》的通知，商品房经营者应当对每套商品房进行明码标价。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。贵州省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）第十四条规定，商品房经营者销售商品房或收费的明码标价内容应当与在人民政府价格主管部门申报登记的商品房销售价格和监制的收费相一致，不得在标价之外加价销售商品房和超标准收费，不得收取未经监制的任何费用。原审认为，依法成立的合同受法律保护。涉案的承诺书虽然系被告事先拟定好交由原告签字，系格式化条款，但内容直观、清晰，以一般自然人的正常辨识能力，完全能够注意、理解该承诺书的文意。被告在签字时具有完全民事行为能力，被告又未举证证明其在签字时受到了胁迫、欺诈或陷入重大误解，故应认定涉案承诺书系被告的真实意思表示。根据该承诺书，可以认定被告在与原告签订《委托装修合同》时是知道装修合同中涉及的装修款即购房款。虽然双方分别签订了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订承诺书及买卖合同的过程来看，可以认定涉案房屋为带装修的房屋。《委托装修合同》约定的装修费应为购房款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，应为双方精装房买卖合同的组成部分。因双方并无委托装修的意思表示，故原告是否具备装修资质，并不影响上述合同的效力。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托装修合同》、承诺书等，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故属有效合同。对被告关于原告拆分购房款，涉嫌规避限价政策、避税、逃税，故涉案合同应为无效的主张。因原告在本案中提供的有关部门的整顿房地产市场的有关通知，并非涉及合同效力的行政法规，故并不影响合同效力。被告反映的相关事项，属于相关行政机关主管的范围，不属于法院的主管范围，应由相关行政主管部门依法判定和查处。被告未按与原告签订的《委托装修合同》约定的付款期限向原告支付购房款，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告诉请被告支付购房款及违约金，符合双方合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、被告杨皓然于本判决生效后十日内给付原告贵阳浙江商城开发有限公司购房款122884元；二、被告杨皓然于本判决生效后十日给付还原告贵阳浙江商城开发有限公司违约金（以122884元为基数，按每日万分之二的标准，从2019年12月14日起开始计算支付至欠款付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1631元（已减半），由被告杨皓然承担。二审审理中，上诉人提交业主群聊记录，拟证明其他业主收房时发现房屋存在严重质量问题，被上诉人的装修质量伪劣。被上诉人质证意见为：对该证据的三性不认可，无法显示群成员所购买房屋系被上诉人的房屋，其中业主群意见整改表仅为群成员内部的信息，双方装修合同中约定装修保修存在质量问题，被上诉人承担质量保修责任，该证据达不到证明目的。另外，上诉人在二审中表示，愿意承担合同约定的违约金，不需要被上诉人的装修。被上诉人代理人后口头答复本院，不同意上诉人的方案。本案其他事实与一审查明事实一致。本案事实，有当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托装修合同》、承诺书、支付装修款凭证、认购书、商品房预售许可证、房地产开发资质证书、收款收据、购房付款表、备案登记表、有关政府通知、照片、微信聊天记录等与本案有关联的相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，杨皓然在与贵阳浙江商城开发有限公司签订《商品房买卖合同》时，对所要购买的房屋为毛坯房还是精装房是有明确认知的，而且还与贵阳浙江商城开发有限公司签订了《委托装修合同》，出具了《承诺书》，以上证据证明，杨皓然购买的房屋为精装房，即毛坯房加装修，装修款和购买毛坯房的价款之和即为精装房的价款。虽然上诉人提交了住房和城乡建设部《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，但该《通知》为行政主管部门的管理性规定，不影响当事人之间民事行为的效力，在当事人之间的民事行为意思表示真实且不违反法律禁止性规定的情况下，应当认定当事人民事法律行为的有效性。本案中，杨皓然与贵阳浙江商城开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《委托装修合同》，通过杨皓然出具的《承诺书》可以确定，均系杨皓然的真实意思表示，故原审认定《商品房买卖合同》、《补充协议》、《委托装修合同》合法有效正确。至于贵阳浙江商城开发有限公司销售精装房的行为是否违反行政主管部门的管理性规定，应由行政主管部门审查确定及处理。对于上诉人称贵阳浙江商城开发有限公司先以装饰装修合同纠纷立案，后以变更诉讼请求的方式，以《委托装修合同》作为证据，要求上诉人支付购房款及违约金不符合正常逻辑和诉讼程序的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》赋予了原告在庭审辩论结束前变更诉讼请求的权利。而且，人民法院在案件审理过程中，也是以真实的法律关系确定案由，本案中，上诉人与贵阳浙江商城开发有限公司之间真实的买卖标的为精装房，因此，本案法律关系应当确定为商品房销售合同纠纷。对于贵阳浙江商城开发有限公司与杨皓然在签订合同时，将房屋价款拆分为毛坯房价款和装修价款两部分是否存在欺诈、胁迫或乘人之危，从而导致杨皓然违背真实意思表示的问题，首先，合同应当是在当事人自愿的基础上签订，上诉人作为买受人，有权选择购买房屋所在的楼盘、房屋楼层、大小等，也有权选择买与不买。本案中，选择案涉楼盘的精装房是由杨皓然决定，在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》和《委托装修合同》后，杨皓然又出具了《承诺书》，因此，杨皓然主张涉案合同系违背其真实意思而签订的主张不能成立。另外，按照法律规定，撤销权的除斥期间为一年，双方合同签订于2019年9月12日，但杨皓然至今未向人民法院主张撤销合同，故，即使存在杨皓然提出的可撤销事由，也已经超过解除权除斥期间，杨皓然的解除权消灭。综上所述，由于上诉人杨皓然没有严格按照《委托装修合同》约定的时间支付相应的款项，其行为构成违约，应当承担继续履行合同以及承担违约金的法律后果。原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨皓然上诉主张不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3262元，由上诉人杨皓然负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二一年三月八日书记员 唐正艳