青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2021）青0104民初77号原告：青海省水利厅（统一社会信用代码：1163000001500045X7），住所地：西宁市城**昆仑路**。负责人：张世丰，系该厅厅长。委托诉讼代理人：祁辉成、薛亮，北京大成（西宁）律师事务所律师。被告：贺海生（公民身份号码：×××），男，1978年5月18日出生，汉族，住西宁市。委托诉讼代理人：芦林俊，城西区铮诚法律服务所法律服务工作者。原告青海省水利厅与被告贺海生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青海省水利厅委托诉讼代理人祁辉成、薛亮与被告贺海生及其委托诉讼代理人芦林俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海省水利厅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付租金6107800元、欠付租金产生的违约金1221560元；2.判令被告向原告支付欠付的化粪池清掏费28000元、欠付化粪池清掏费产生的违约金5600元；3.判令被告向原告支付合同解除违约金756360元；4.判令被告向原告支付自2020年11月10日至2020年12月10日的房屋占用费210099.99元，并支付自2020年12月11日起至实际腾退日的房屋占用费；以上金额合计8329419.99元；5.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；6.判令被告向原告腾退租赁房屋；7.判令被告将租赁房屋恢复原状；8.本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2013年9月9日原、被告签订《房屋租赁合同》约定原告将位于西宁市××区建筑面积为3820平方米的房屋出租给被告用于商业使用，租期自2013年11月10日至2020年11月9日。合同约定租金标准为每平方米55元/月，承租人每年一次性预交当年全部租金，每年租金为252.12万元，出租人收取化粪池清掏费4000元/年；承租人未在约定的期限内足额支付租金、补足押金以及本合同约定的其他费用，每延迟支付一天按照应缴费用的1%/天计收违约金；承租人有出租人单方解除合同的约定情形之一的应以本年度租金的30%为标准向出租人支付违约金。后原告多次催缴，被告未能履行上述合同义务，请求判如所请。在本案开庭审理过程中，原告青海省水利厅放弃第五项、第七项诉讼请求：判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；判令被告将租赁房屋恢复原状。被告贺海生辩称，对原告所述的诉讼请求及事实均无异议，但对欠付租金的金额、欠付清掏费的金额需要核实，希望继续履行涉案合同。本院经审理认定事实如下：2013年9月9日青海省水利厅机关后勤服务中心与被告贺海生签订《房屋租赁合同》约定将原告青海省水利厅（甲方）所有的城西区昆仑路号青海省位于西宁市防汛抗旱调度指挥中心大楼1-3层建筑面积3820平方米（不含一层西侧由青海银行承租的126平方米）的房屋向被告贺海生（乙方）出租用于商业使用，租赁期自2013年11月10日至2020年11月9日，房屋租金标准为55元/平方米/月，每年租金为2521200元，租金支付方式为先支付租金后使用房屋，一次性预交一年租金，于每个租赁年度届满日前预付下一年度的租金，租金自装修期届满的次日起算。同时双方约定：乙方应在本合同签订前一次性向甲方交纳押金300000元；另暖气费由乙方在每年10月15日前向甲方一次性付清6个月的暖气费，甲方收取化粪池清掏费4000元/年，乙方拖欠上述费用逾期7日后按本合同相关约定办理。双方还约定：租赁期满，本合同即行终止；本合同依约定的情形解除或合同期满终止时，乙方应自甲方书面解除合同的通知送达或合同期满终止之日起30日内将房屋及装修附着物（不可拆卸部分）完好交还给甲方并办理交接等相关手续，此期间为交房期，不计收租金；交房期届满，乙方仍未交还房屋时，除乙方须承担年租金0.5%的房产占用费外，甲方有权自行收回房屋并在有关部门的监督下代为登记、清点、搬离、保管乙方物品，由此产生的搬运、仓储保管等相关费用以及相关损失由乙方承担。乙方未在约定的期限内足额支付租金、补足押金以及本合同约定的其他费用，每延期支付一天，甲方每天按应缴费用的1%收取违约金；乙方有甲方单方解除合同的约定情形之一的应以本年度租金的30%向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方仍应承担赔偿责任；租赁期内任何一方需提前终止合同，应提前30日通知对方并按年租金的30%向对方支付违约金，违约金不足以弥补对方实际损失的，违约方仍应承担赔偿责任。上述合同签订后，原告向被告交付涉案房屋,被告贺海生于2011年7月8日向青海省水利学会支付涉案房屋租赁费用2200000元，自2014年12月4日至2020年5月25日期间分15笔向青海省水利厅机关后勤服务中心支付涉案房屋租赁费用共计8150000元，以上款项合计10350000元，原、被告均认可上述款项中70000元为暖气费、10280000元为房屋租金。因新冠肺炎疫情影响原告于2020年4月10日通知被告免除2020年1月1日至2020年6月30日期间涉案房屋租赁费用。另原、被告当庭均认可未支付押金。在涉案合同履行期间，被告未按期足额支付涉案房屋租赁费用，也未支付化粪池清掏费。涉案房屋租赁期限已于2020年11月9日届满，原告陈述口头通知被告腾退房屋，但被告以希望继续履行合同为由未交还涉案房屋，致使纠纷产生。另查明，虽涉案租赁合同记载涉案房屋面积为3820平方米，但《不动产权证》载明涉案房屋建筑面积为3500.93平方米，原、被告双方均认可涉案房屋租赁面积为产权证明记载面积减去由青海银行承租面积126平方米，即涉案房屋面积应为3374.93平方米。以上事实有《房屋租赁合同》、《银行支付系统专用凭证》、《银行回单》、《客户收款入账通知》、《青海省水利厅办公室关于疫情期间减免房租的通知》、《不动产权证书复印件》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，被告应按照合同约定支付租赁费用和其他费用。按照实际查明面积计算，涉案房屋租赁费用应为15592176.6元（3374.93平方米×55元×84个月），经本院核算原告提交的银行凭证记载金额后确认被告贺海生已支付涉案房屋租赁费用10280000元，原告减免六个月房屋租赁费用1113726.9元（3374.93平方米×55元×6个月），故被告欠付的房屋租赁费用为4198449.7元（15592176.6元-10280000元-1113726.9元）。另，原告主张由被告支付化粪池清掏费28000元的诉讼请求，符合双方约定，被告虽辩称已缴纳部分该费用，但未提供证据证明，故本院对该诉讼请求予以支持，被告应向原告支付化粪池清掏费28000元（4000元×7年）。关于原告主张由被告支付欠付租金、化粪池清掏费产生的违约金的诉讼请求，本院认为，双方约定“被告未在约定期限内足额支付租金、补足押金及其他费用，每延期支付一天按应缴费用的1%收取违约金”，并约定下一年度租金于本租赁年度届满日前预付，但原告陈述双方约定的违约金计算方式过高，其按照未支付租金的20%主张违约金，原告的该主张符合法律规定，故被告应支付未按期交纳租金的违约金839689.94元（4198449.7元×20%）；因双方并未约定化粪池清掏费交纳时间，原告也未提供证据证明进行催收，故对原告要求被告支付未按期交纳化粪池清掏费违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，对原告要求被告支付解除合同违约金的诉讼请求，本院认为涉案租赁合同系因租赁期限届满而终止，双方均未提出解除合同，该诉讼请求不符合双方约定也不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张由被告腾退房屋、支付自2020年11月10日至实际腾退日的房屋占用费的诉讼请求，本院认为，涉案租赁合同已届满，双方对续租事项未达成一致协议，被告应腾退涉案房屋。另因涉案合同约定“合同期满终止时，被告应自合同期满终止之日起30日被将房屋及装修附着物完好交还原告并办理相关手续，此期间为交房期，不计收租金”，故原告主张自2020年11月10日起计算房屋占用费不符合双方约定，应自2020年12月10日起计算房屋占用费；虽双方约定每逾期一日按照年租金0.5%计算房屋占用费，但原告以该约定计算方式过高为由以月租金主张，符合法律规定，本院予以支持，但应以查明的涉案房屋面积计算月租金，即房屋占用费每月应为185621.15元（3374.93平方米×55元），被告应支付自2020年12月10日至实际腾退房屋之日期间的房屋占用费。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贺海生于本判决生效之日起五日内向原告青海省水利厅支付房屋租赁费用4198449.7元、化粪池清掏费28000元，并支付未按期交纳租金的违约金839689.94元；二、被告贺海生于本判决生效之日起五日内向原告水利厅腾退××区青海省位于西宁市防汛抗旱调度指挥中心大楼1-3层的涉案房屋，并按照每月185621.15元的标准支付自2020年12月10日起至房屋实际腾退之日止的房屋占用费；三、驳回原告青海省水利厅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费已减半收取35053元，由原告青海省水利厅负担13733元，由被告贺海生负担21320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审 判 员 马世超二〇二一年三月十二日法官助理 冯莉莉书 记 员 何春燕本案引用的法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。