湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂01民终492号上诉人（原审被告）：武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处，住所地武汉市江岸区三眼桥路**。负责人：宋承虎，主任。委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黄燕，湖北江浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉市江岸区花桥街道政务服务中心（武汉市江岸区花桥街道社区服务中心），住，住所地武汉市江岸区三眼桥路**/div>负责人：叶胜，主任。委托诉讼代理人：汪秉寰，湖北江浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王黄燕，湖北江浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉黄浦工贸发展有限责任公司，住所地，住所地武汉市江岸区黄浦大街**iv>法定代表人：罗守强，董事长。委托诉讼代理人：谈宇良，湖北景盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉市江岸区国祥百货经营部，住所地武，住所地武汉市江岸区江大路**花桥街小商品市场v>经营者：周国祥。被上诉人（原审被告）：周国祥，男，1964年12月14日出生，汉族，住武汉市江岸区，上诉人武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处（以下简称花桥街办事处）、武汉市江岸区花桥街道政务服务中心（以下简称花桥街政务中心）因与被上诉人武汉黄浦工贸发展有限责任公司（以下简称黄浦工贸公司）、武汉市江岸区国祥百货经营部（以下简称国祥经营部）、周国祥租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11437号民事判决向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人花桥街办事处、花桥街政务中心共同上诉请求：一、请求撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2019）鄂0102民初11437号民事判决第一项，改判上诉人不承担2019年4月30日后占有使用费；涉及占有使用费全额裁止上诉期约16.5万元。二、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人花桥街道办于2019年4月30日后并非后房屋实际占有使用人，不应承担相应占有使用费。上诉人花桥街道办与武汉黄浦工贸公司间租赁关系已因于2016年4月29日签订的《承租约定》到期于2019年4月30日终止，且花桥街道社会事务服务中心与国祥百货经营部间《花桥街小商品市场委托管理经营合同》也已在此期间内到期终止。现阶段，无论国祥百货经营部或周国祥对案涉房屋的占用均属无权占有使用，该行为亦非上诉人委托或授意，故上诉人并非此后实际占有使用人，不应承担期后占有使用费。二、案涉房屋系上诉人花桥街道办投资新建，与被上诉人武汉黄浦工贸公司间《承租约定》到期后，在无其他约定的情况下，并无共有人向另一共有人付费依据。实际上，在九十年代初，由黄浦村委会提供土地，由花桥街办事处投资在案涉土地上新建了本案案涉集贸市场。市场建成后，由双方自主经营，自负盈亏。一审法院对于房屋权属也认定为双方共有，并未排除上诉人权益。2013年起，为解决花桥街下岗职工就业问题，双方协商签订《承租约定》，并具体约定期间租金标准，双方依约履行。但由于情况变化和土地征收现实需要，该《承租约定》在2019年4月30日到期后并未续约，即双方间除房屋共有关系外，再无租赁管理关系，自然也不再存在共有人一方向另一方支付或分配任何租赁收益的依据。综上所述，上诉人认为一审法院作出的错误或不合理判项理应得到修正。被上诉人黄浦工贸公司辩称：我方认为花桥街办事处的上诉请求和理由，无事实依据，应当依法予以驳回，维持一审判决。具体理由如下：一、本案租赁合同双方当事人为黄浦工贸公司和花桥街办事处，花桥街办事处作为承租人，应当承担支付租金和占用费的义务；合同到期后，应当负有腾退的义务，逾期不腾退则依法应当支付占用费。上述义务符合法律规定。花桥街将该集贸市场委托被上诉人周国祥和武汉市江岸区国祥百货经营部经营，并不能免除其腾退义务和支付占用费义务。不能因为承租人将租赁物交由他人占用，则不承担责任。花桥街办事处的上述理由不能成立。二、无论是否共有及共有份额是否确定的前提下，本案合同性质仍为租赁合同，不能因为有出资搭建房屋的行为而不予支付租金和占用费。在租赁合同中，承租人出资搭建房屋的情况并不鲜见，并不能因为承租人有搭建房屋的行为而不予以缴纳租金或占用费。更何况，本案集贸市场中的房屋并无批准建设文件和产权登记等合法手续，认定房屋的产权显然没有法律依据。因此，花桥街办事处主张因搭建行为而不支付租金或占用费，也没有法律依据。综上，请求驳回上诉，维持一审判决。被上诉人国祥经营部、周国祥共同辩称：花桥上诉我认为有道理，我同意花桥的上诉意见。贴了公告说场地不能经营要拆迁，所以我就没有缴纳租金了。黄浦工贸公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥腾退位于武汉市江岸区花桥街小商品市场（英才集贸市场）。2．判令花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥连带支付2018年5月1日至2019年4月30日的租金120,000元（人民币，下同）及逾期付款的利息损失，利息以120,000元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利息为标准，从2019年1月1日起计算至清偿完毕之日止（暂计至2019年7月31日止利息为3,045元）。3．判令花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥连带支付占用费（以每月16,342元为标准计算，从2019年5月1日起计算至实际腾退完毕之日止）。4．判令花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：1994年,黄浦村委会与花桥街办事处在位于武汉市江岸区竹叶山片区的土地上投资新建集贸市场。市场建成后，由双方自主经营，自负盈亏。为解决花桥街道经营户占道经营等问题，2008年起花桥街办事处将该市场委托周国祥经营、管理，由周国祥将经营户引入市场。2013年5月27日，甲方黄浦村委会与乙方花桥街办事处（花桥街道社会事务服务中心）签订《承租约定》。双方约定，一、将原甲、乙双方共同所有的英才集贸市场承租给乙方，用于乙方解决下岗职工建设小商品市场。二、承租期限叁年，从2013年5月1日起至2016年4月30日止。三、市场管理、经营中的一切责任与费用均由乙方承担，由具体承租人支付。2016年3月29日，委托人花桥街道社会事务服务中心（甲方）与管理人国祥经营部（乙方）签订《花桥街小商品市场委托管理经营合同》。双方约定，甲方将唐蔡路花桥街小商品市场委托给乙方管理经营，委托期限为叁年，自2016年4月1日至2019年3月31日止。甲方委托管理经营的范围包括市场摊位的招租、市场摊位承租户每月租金的收取、硬件设施的维护和改善，等等。市场摊位租赁合同由乙方代表与摊主签订，乙方要根据与小商品市场摊主签订的合同和确定的收费项目、收费标准收取租金，非经甲方同意，乙方不得自行设定收费项目，不得擅自收费，不得新增收费标准。乙方签订合同时交纳伍万元的风险保证金。乙方全年上缴摊位租金收益392,200元，每月25日前上缴摊位租金给甲方22,683元，其中支付黄浦村12万元场租费，由乙方分两次垫付，从全年上缴摊位租金收益中扣除。乙方若不能按时上交收缴的摊位出租费，所欠缴数额从乙方风险保证金中暂扣。如果累计拖欠摊位出租费总额达到风险保证金数额时，甲方可解除合同。如果乙方连续两个月不能按时足额缴纳摊位出租费，甲方有权解除本合同，收回市场管理权，重新对外委托管理，并不予退还乙方风险保证金。三年内若遇到重大政策性变动及不可抗力因素，包括拆迁等，本合同自行中止，乙方所有投资成本不予补偿。结合市场实际情况的变动，与市场摊主需签订补充协议（遇拆迁时，甲方不负责补偿）。此前甲乙签订的合同自行终止。2016年4月29日，黄浦村委会与花桥街办事处再次签订《承租约定》。该协议约定租赁期限为三年，从2016年5月1日至2019年4月30日。每年租金为120,000元，租金分两次付清，即在每年5月1日至31日、12月1日至31日。该《承租约定》的其他内容同2013年5月27日的《承租约定》。上述合同签订后，国祥经营部按与花桥街道社会事务服务中心的约定向黄浦村委会垫付场租费至2018年4月。因传闻该市场要拆迁，商户纷纷离场，导致国祥经营部收取租金不足。2018年5月起，国祥经营部未再向黄浦村委会垫付场租费，但该市场仍由国祥经营部经营、管理。2019年7月25日，黄浦村委会向周国祥发送《工作联系函》，内容为花桥小商品市场土地权属系黄浦村集体所有，市场由花桥街及黄浦村投资新建，根据花桥街社服中心与小商品市场承租人周国祥签订的《花桥街小商品市场委托管理经营合同》已逾期数月；又从2018年5月1日起至今已一年多未交付租金给我村。现为维护村集体利益，保障村民的合法权益，维护社会和谐稳定，请街社服中心及小商品市场承租人周国祥及时支付拖欠租金，我们将保留提起诉讼并强制收回及赔偿损失的权利。另查明，2008年2月28日，武汉市江岸区农业局下发《关于基本完成集体经济组织改制工作的批复》（岸城改[2008]2号），内容载：“后湖街黄浦村：你村《关于集体经济组织股份改制基本完成的报告》已收悉。……经后湖街办事处审定，区‘城中村’综合改造领导小组办公室研究，同意你村基本完成集体经济组织改制工作（改制后的经济实体为：武汉黄浦工贸发展有限责任公司）。”2018年5月4日，武汉市江岸区人民政府下发《关于永红村等10个行政村实施撤村建居工作的批复》（岸政﹝2018﹞7号），内容载：“塔子湖街道黄浦村村民委员会撤销后，按现行街道区域划分，就近编入邻近街道所辖社区管理。”花桥街政务中心系花桥街办事处的二级单位。还查明，武汉市国土房产测绘中心于2008年12月30日制作《土地勘测定界技术报告书》。该报告书中《土地勘测定界技术说明》载“为核定：武汉市人民政府申报的武汉市江岸区后湖乡黄浦村土地面积和使用土地的界址，依据《土地储备规划要点》及附图，由武汉市国土房产测绘中心于2008年12月27日进行勘测定界测量，实测项目总面积105043.15平方米，其中转用征收土地面积为102799.08平方米，埋设界桩218个。……”《用地范围略图》绘制有黄浦村地块一至地块九。其中地块二界桩点号J12—J33。本案所涉小商品市场占用土地包含在地块二中，界桩点号J21—J31。周国祥陈述：“我是1997年从部队转业回来后进入花桥街负责资产管理。市场是90年代初期修建，地是黄浦村的，地是黄浦村的街建的，修建的时候没有规划许可。刚开始是做农贸市场，1995、1996年又租给别人做家居市场。2008年之后为了解决下岗职工占道经营问题，又将下岗职工引进市场。”“以前叫英才集贸市场，我来以后2008年改为花桥街小商品市场。现在挂的牌子是花桥商品城。”黄浦工贸公司认为《承租约定》是房与地一起出租。花桥街办事处、花桥街政务中心认为房屋所有权是双方的，租赁使用权收益分花桥街办事处、花桥街政务中心一部分，分黄浦工贸公司一部分，是对房屋租赁收益的分配。上述事实，有经过举证、质证的《承租约定》《花桥街小商品市场委托管理经营合同》《工作联系函》《土地勘测定界技术报告书》《关于基本完成集体经济组织改制工作的批复》《关于永红村等10个行政村实施撤村建居工作的批复》以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，一审法院依法予以采信。一审法院认为：经武汉市人民政府申报，武汉市国土房产测绘中心对武汉市江岸区后湖乡黄浦村土地面积和使用土地的界址进行勘测定界测量并制作《土地勘测定界技术报告书》。该报告书中《用地范围略图》绘制临江岸区江大路与黄孝河路夹角竹叶山片区地块二（界桩点号J12—J33）为黄浦村土地。《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发[2011]178号）第二条第二款规定：“农村集体土地确权登记依据的文件资料包括：……；履行指界程序形成的地籍调查表、土地权属界线协议书等地籍调查成果；法律、法规等规定的其他文件等。”依照上述规定，黄浦村对本案所涉小商品市场占用的集体土地（界桩点号J21—J31）享有权益。九十年代初，黄浦村委会与花桥街办事处在上述集体土地上投资新建集贸市场。市场建成后，由双方自主经营，自负盈亏。黄浦村委会与花桥街办事处在2013年5月27日、2016年4月29日签订的《承租约定》指向的租赁物即为该市场。因该市场至今未办理建设工程规划许可手续，也无合法权属证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款的规定，双方间的《承租约定》应认定无效。黄浦村委会与花桥街办事处之间存在租赁合同关系，而花桥街办事处的二级单位花桥街政务中心将市场委托国祥经营部管理，场租费由国祥经营部垫付，黄浦村委会与国祥经营部之间不存在合同关系。因国祥经营部自2018年5月起未再向黄浦村委会垫付场租费且继续占有、使用该市场，花桥街办事处仍需支付占有使用费。黄浦村委会与花桥街办事处对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任。黄浦村委会与花桥街办事处之间的合同被确认无效，国祥经营部继续占有、使用该市场缺乏合同根据和法律依据，理应腾退并向黄浦村委会等返还，但因该市场为黄浦村委会与花桥街办事处共同投资建设，双方在市场中所占份额尚未确定，花桥街办事处亦无腾退之主张，故黄浦村委会要求花桥街办事处、花桥街政务中心、国祥经营部、周国祥腾退位于武汉市江岸区花桥街小商品市场（英才集贸市场）的主张，条件不成就。综上，黄浦村经集体经济组织改制后，其经济工作由黄浦工贸公司继受，工作范围及于相应资产的清算、结算。因黄浦村委会与花桥街办事处之间的合同被确认无效，黄浦工贸公司在本案中的主张，一审法院予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条之规定，判决：一、武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处于本判决生效之日起七日内向武汉黄浦工贸发展有限责任公司支付占有使用费（自2018年5月1日起计算至武汉市江岸区花桥街小商品市场暨花桥商品城腾退之日止，按120,000元/年的标准计算。2020年1月23日至2020年4月7日期间的占有使用费免交）；二、驳回武汉黄浦工贸发展有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,741元，由武汉黄浦工贸发展有限责任公司、武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处各负担1,870.50元。二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，上诉人作为案涉房屋的承租方，无论其在租赁期间是自行使用还是交由第三方使用，均应在承租房屋后在租赁合同到期后腾退并返还房屋。根据本案查明的事实，上诉人并未在租赁合同到期后腾退并返还房屋，一审判决认定上诉人应当支付相应期间的房屋占用使用费并无不当。其次，上诉人与被上诉人黄浦工贸公司之间签订有租赁合同，虽然租赁合同依法应认定为无效，但并不影响上诉人与被上诉人黄浦工贸公司之间房屋租赁法律关系的基本属性，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定第五条的规定，在房屋租赁合同无效的情形下，被上诉人黄浦工贸公司请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的具有法律依据。综上所述，上诉人武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处、武汉市江岸区花桥街道政务服务中心的上诉请求不能成立，应当予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3600元，由上诉人武汉市江岸区人民政府花桥街道办事处、武汉市江岸区花桥街道政务服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  张海鹏审判员  龚志国审判员  胡丹丹二〇二一年三月二十九日法官助理张欣书记员王汐雯