江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5257号原告：姜铭，男，1954年4月2日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：姜莹莹（系原告女儿），女，1985年11月18日出生，汉族，住常州市钟楼区。委托诉讼代理人：张玉萍，江苏田湾（连云）律师事务所律师。被告：朱建美，女，1963年8月10日出生，汉族，住江苏省滨海县。委托诉讼代理人：高华华，女，1981年8月22日出生，汉族，住昆山市。被告：高振彬，男，1988年3月13日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：高华华，女，1981年8月22日出生，汉族，住昆山市。被告：高华华，女，1981年8月22日出生，汉族，住昆山市。原告姜铭与被告朱建美、高振彬、高华华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人姜莹莹、张玉萍、被告朱建美、高振彬、高华华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜铭向本院提出诉讼请求：1.确认位于海州区产归原告姜铭所有；2.判令被告协助原告姜铭办理位于海州区屋的产权过户手续，将该房屋登记至原告姜铭名下；3.判令被告协助原告姜铭办理位于海州区对应的车库的产权过户手续，将该车库登记至原告姜铭名下；4.判令本案案件受理费、律师费等所有诉讼费由被告负担。事实和理由：原告曾与案外人郭某、高某系连云港市第一建筑工程公司（以下简称一建公司）同事。后原告调离该单位。在1998年11月之前，高某、郭某所在的一建公司要建房、分房（房改房），因高某不愿意买，他就让原告以高某的名义购买，原告向高某支付1万元购买该购房资格，待房产证办理后高某无条件配合原告办理过户手续。1998年11月10日，在高某协助下，原告以高某名义交齐全部房款，原告按照约定支付了高某10000元。后原告陆续以高某名义交纳了与该房产相关的包括办理房产证、土地证等各种费用。2001年7月24日，涉案房产取得了房屋所有权证，但高某没有告知原告，也没有及时办理过户手续。2003年，在高某去世后被告把房产证交给原告。2005年12月2日，原告以自己名义交纳车库等费用；2006年，原告开始入住该房至今，并且继续以原告名义交纳各种费用，并且还办理了居民登记信息。自1998年11月以来，包括但不限于房产证、土地使用权证、所有收据等材料均由原告保管和留存。原告认为，原告与高某之间存在借名买房合同关系，原告系涉案房屋的真实权利人。但原告在等待办理过户手续过程中，因高某去世无法履行房产过户义务，且办理过户手续需要被告配合。因此，依法应当确认涉案房产归原告所有，被告应当履行协助原告办理过户手续的义务。被告朱建美辩称，房子是我们家的，不存在过户的事情。被告高振彬辩称，同意被告朱建美的意见。被告高华华辩称，原告所说不是事实，以我父亲的名义借名买房不存在事实，给的1万元也没有收到，买房子的钱是向原告借的，当时约定好给原告住20年，20年后房子收回，钱也还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告提供连云港市第一建筑工程公司收据、出售公有住房买卖契约、产权证工本费收条、房屋所有权证、高某火化收据、国有土地使用证、土地证交费凭证、江化社区证明、照片、水费缴费卡、水费缴费明细、发票、垃圾费缴费证、垃圾处理费票据、通话录音、常住人口登记表、民事判决书、调房协议等证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院依法作为定案根据采信，对于有争议的证据本院结合其他证据以及事实综合认证。根据以上证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：一、涉案房屋来源高某与朱建美系夫妻关系。高振彬、高华华系高某、朱建美子女。高某于2003年去世。1998年，姜铭与高某协商，由姜铭借高某名义购买连云港市第一建筑工程公司的房屋。1999年7月14日，高某（乙方）与连云港市第一建筑工程公司（甲方）签订《出售公有住房买卖契约》，约定：甲方将坐落在海州区江化北街的住房（房屋建筑面积68.75平方米）出售给乙方，乙方同意购买该住房；房屋结构等级砖混、户型二室一厅、朝向南、层次7、产权来源自建；双方议定上述住房成交价格为34674.64元，乙方九九年七月十四日前将现金付清给甲方；本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。连云港市房地产市场管理处在该契约上加盖交易监理专用章。1998年11月10日，姜铭以高某名义向连云港市第一建筑工程公司缴纳房款，连云港市第一建筑工程公司出具的收据上载明缴款单位为高某、收款方式现金、人民币贰万玖仟壹佰元正、¥29100.00、收款事由预售房款31000.00元、工资抵账1900.00元。2000年1月9日，姜铭以高某名义向连云港市第一建筑工程公司交纳1.51元，连云港市第一建筑工程公司出具的收据中载明收款事由为补交工资款。2000年5月份，连云港市第一建筑工程公司为高某办理《连云港市市区职工房改购买公有住房审批表》，载明房屋坐落海州区使用面积52.90、建筑面积68.75、实付房价款34674.64元。2001年7月24日，涉案房屋产权证登记办理至高某名下，房屋所有权证上登记的房屋坐落于海州区江化北街朝阳西路63#，丘地号211102-28，房号2-502，建筑面积68.75平方米。附记中载明系房改售房。2001年7月30日，连云港市第一建筑工程公司出具《产权证工本费收条》，载明收到高某房屋产权证工本费壹佰伍拾元整。2005年12月2日，姜铭向连云港市地业建设工程有限责任公司缴纳1030.81元，收据上载明交款单位高某、收款方式现金、人民币1030.81元、收款事由：姜铭交车库款（车库3500-扣除多收房款2469.19=1030.86）2006年7月5日，涉案房屋办理了国有土地使用证，载明土地使用者为高某，坐落海州区，地号060010050026，使用权类型为划拨，使用权面积24.59平方米。二、争议产生经过2000年左右，连云港市第一建筑工程公司将涉案房屋交付姜铭，姜铭实际居住使用至今。2020年6月26日，原告姜铭及其女儿姜莹莹至被告朱建美的家中协商房产证过户事宜。朱建美出具《情况说明》，内容为：关于海州区江化北街朝阳西路63#第幢2单元5楼502号，混合结构，建筑面积68.75平方米，房屋所有权证号码为房权证连海民字第××号，房产的所有权的情况说明如下：此房产为高某身份证号，单位房改售房，其与姜铭身份证号32070619540402053协议转让该套房产，且所有与该房产相关的费用已与1998年11月10日前全部付清，双方协议于房产证下发后办理过户手续，但由于高某在房产证下发前突发疾病去世，双方至今未履行房产的过户手续及流程，本房屋的实际所有权人为姜铭，现就此情况说明，此房产与我本人及所有家人无关，本人愿全力协助其办理该房产的放弃继承权公证及该套房产过户的所有手续，特此声明。朱建美在当天谈话录像以及之后的录音中多次表示“不碍事，你家要什么，就告诉我一声就行了”、“房产证是真的，我老早晓得这个情况，我说我们家不是这种人”、“你讲假如小孩念书呀，这个手续肯定要过呀，还要办”、“这下弄过去了，户口就迁过去吧”、“就这个房子把你家了包”、“那现在这个房子先过给我，回头再把你”、“那现在这个房子，烦死了，那现在就是过户呗，过户呗，豆啊”、“就这么住呗，怕什么，还有只要我家不跟你反悔，就没人反悔”、“证明下子，我家卖给你家了，这个房子就是你家的”、“过的了，就行了呗”、“不要这样，哪有那么复杂，你问问清楚了，要什么手续，到这里就办”、“你说明天来，我就明天来家配合你”、“反正我极力配合你，你抓紧时间”等内容。之后姜铭与朱建美就涉案房屋过户一事并未协商一致，原告诉至法院。本案诉讼过程中，2020年9月22日，涉案房屋过户至高华华、朱建美名下。本院认为，本案的争议焦点为：一、姜铭与高某之间形成的是何种法律关系；二、原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的诉求、以及要求被告协助其将涉案房屋过户登记至原告名下的诉求能否实现；三、原告要求被告协助原告办理涉案房屋对应车库的过户手续的诉求能否实现。关于上述争议焦点一，本院认为，原告陈述其系借高某的名义购买涉案的房屋，其举证的缴纳购房款收据、房屋原所有权证、国有土地使用权证等证据原件能够印证原告陈述的借名买房的事实，而被告对于原告为何持有上述证据原件的事实表示不清楚违反常理。另外，三被告辩称高某系向姜铭借款购买涉案房屋，但是三被告并未举证证明高某和姜铭之间存在借款关系，结合涉案房屋一直由姜铭实际居住的事实，本院对三被告的上述辩称意见不予采信。通过朱建美于2020年6月26日出具的情况说明以及原告举证的朱建美的录音录像等证据，能够证明姜铭系借高某的名义购买涉案房屋，且购房款已付清，朱建美同意将涉案房屋过户登记至姜铭名下。综上，能够认定姜铭与高某之间系借名买房的房屋买卖法律关系。关于该法律关系的效力问题，根据查明案件事实，姜铭借高某名义购买的涉案房屋系连云港市第一建筑工程公司的房改售房，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，并且根据原告交纳车库款时收据中载明款项系姜铭所交以及国有土地证也系姜铭所办的事实，能够认定相关单位对姜铭借名买房的事实予以认可，该借名买房行为并未损害单位及国家利益，应当认定有效。关于争议焦点二，姜铭与高某之间形成借名买房的房屋买卖法律关系，合法有效，双方应按照约定履行各自的义务。姜铭出资购买涉案房屋后，房屋所有权登记至高某名下，高某应将涉案房屋过户登记至姜铭名下，现因高某已去世，其法定继承人朱建美、高振彬、高华华应当协助姜铭将涉案房屋过户登记至其名下。因本案审理过程中涉案房屋变更登记在朱建美、高华华名下，因此朱建美、高华华有义务协助姜铭办理涉案房屋的过户登记手续。关于原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因不动产物权的取得应以登记为准，未经登记不产生物权变动效力，故对原告的该项诉求不再予以支持。关于争议焦点三，原告诉求的涉案房屋的对应车库并未办理产权登记，且原告自认车库无法办理产权登记，因此，原告要求被告协助办理涉案房屋对应车库的过户手续的诉求客观上无法实现，故本院对该项诉求不予支持，待车库可以办理产权登记后再另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告朱建美、高华华于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告姜铭将位于本市海州区，丘地号211102-28，房号2-502）的产权转移登记至原告姜铭名下；二、驳回原告姜铭的其他诉讼请求。案件受理费575元（原告已预交），保全费2520元（原告已预交），共计3095元，由被告朱建美、高振彬、高华华共同负担（被告于履行本判决时一并将该款项给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长  万路遇人民陪审员  徐进明人民陪审员  韦 艳二〇二一年三月三日书 记 员  陈彦吉法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。