江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终11300号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘军亚，男，汉族，1988年12月8日生，住江苏省南京市栖霞区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王兴,男,汉族,1983年9月8日生,住安徽省宿州市萧县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蒋金环，女，汉族，1982年3月14日生，住安徽省宿州市萧县。上诉两被上诉人共同委托诉讼代理人：祖广东，江苏建大律师事务所律师。上诉人刘军亚因与被上诉人王兴、蒋金环房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2020）苏0113民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人刘军亚、被上诉人王兴和蒋金环的委托诉讼代理人祖广东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘军亚上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判支持上诉人反诉请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，没有考虑到合同履行的实际情况。被上诉人的行为己构成根本性违约，严重损害了上诉人合法权益，但一审法院选择忽视，并认为上诉人主张的被上诉人在合同履行过程中构成违约，证据不足，明显与事实不符。二、上诉人在被上诉人违约的情况下继续履行合同，是为了最大限度保护被上诉人的利益，上诉人本着最大的善意履行了义务，在因贷款加急事宜产生矛盾之前，也从未想过追究被上诉人的违约责任，但现在上诉人发现，被上诉人存在明显的欺诈行为。被上诉人直至2019年9月才取得南京市购房资格，被上诉人从合同履行之初就故意找各种理由拖时间。三、合同履行过程中，由于被上诉人违约，对上诉人造成了经济损失。1、被上诉人拖延付首付一个月，上诉人需要多支付相应的利息，2、被上诉人拖延付首付一个月，导致解押时被拖延了半个月，上诉人需要多支付相应的利息，3、被上诉人拖延付首付一个月，导致解押时被拖延了半个月，又导致银行放款被拖延了两个多月，上诉人需要多支付相应的利息，4、上诉人提前清空了房屋，让被上诉人提前装修，上诉人损失了相应的租金。四、被上诉人在一审起诉状中的陈述都为虚假陈述，与事实均不相符。王兴、蒋金环辩称：上诉人一审中主张我方根本违约，一审法院认为不构成根本违约，驳回了上诉人反诉请求。王兴、蒋金环在履行中，因为银行放款的原因延期一个月支付首付款，当时经过中介公司处理，上诉人同意继续继续履行，就不存在违约的问题。请求驳回上诉，维持原判。王兴、蒋金环向一审法院起诉请求：判令刘军亚给付王兴、蒋金环50000元，本案诉讼费用由刘军亚承担。刘军亚向一审法院反诉请求：判令王兴、蒋金环支付房屋尾款和违约金36.4万元并支付本案的诉讼费。一审法院认定事实：王兴与蒋金环系夫妻。2019年6月4日，王兴、蒋金环与刘军亚在南京邦宁房地产经纪有限公司居间下签订了《南京市房屋存量房买卖居间合同》，合同主要内容为：甲方（卖方，刘军亚）将坐落于南京市栖霞区金尧路11号08幢2单元603室（以下简称案涉房屋）出售给乙方（买方，王兴、蒋金环），该房建筑面积为123.51平方米，房屋买卖价款为202万元；乙方于本合同签订当日向甲方支付购房定金5万元，乙方于2019年7月15日前向甲方支付首付款55万元；部分房款141万元由乙方办理商业贷款，乙方同意于2019年6月29日前与银行签订贷款合同，此款由银行直接向甲方支付；尾款1万元，乙方于房屋交接当日一次性支付给甲方；居间服务费48480元由乙方支付；甲、乙双方任何一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，双方约定按标的额的20%，计人民币40.4万元作为违约金分别支付给各守约方；违约方给各守约方造成的的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的相关规定追偿。合同签订的当日，蒋金环向刘军亚支付了定金5万元。2019年7月15日，王兴与申请贷款的银行签订了贷款合同。2019年8月15日，蒋金环通过邮政储蓄银行向刘军亚转账了55万元和5万元，共计60万元。刘军亚分别向蒋金环出具了55万元和5万元的收条，在5万元的收条中载明“今收到蒋金环人民币伍万元整（￥50000），包含在购房款内，银行下款后退还”。2019年9月17日，王兴与刘军亚签订了《南京市存量房买卖合同》，并在当日将案涉房屋过户到王兴名下。后刘军亚将案涉房屋的1把钥匙交给王兴。2019年10月31日，刘军亚与王兴完成了案涉房屋水电过户手续。王兴接到案涉房屋钥匙后，对案涉房屋进行装修。后刘军亚在与王兴商谈贷款加急事宜，双方产生矛盾，刘军亚遂要求王兴归还案涉房屋钥匙、停止装修，被王兴拒绝。2019年12月4日，王兴申请的银行贷款下款。2019年12月8日，王兴要求刘军亚将多收取的款项退还，刘军亚则认为王兴的行为构成违约，要求王兴支付违约金和购房尾款。双方为此发生纠纷，故王兴、蒋金环诉至法院，要求处理。一审庭审中，王兴、蒋金环表示在多收的5万元中扣除购房尾款1万元，要求刘军亚返还4万元，并坚持该请求，请求驳回刘军亚的反诉请求。刘军亚则主张王兴、蒋金环在合同履行过程中的行为构成违约，坚持其反诉请求，要求驳回本诉请求。因双方各持己见，以致调解无效。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应按照合同的约定，全面履行自己的义务。本案中，王兴、蒋金环与刘军亚签订的《南京市房屋存量房买卖居间合同》及《南京市存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容均没有违反法律规定，上述合同合法有效，王兴、蒋金环、刘军亚双方应按照上述合同及协议的约定，全面地履行各自的义务。在合同及协议履行过程中，虽然王兴、蒋金环在贷款合同的签订、首付款的支付、案涉房屋的交接等事宜与合同约定的时间不一致，但上述事实没有影响《南京市房屋存量房买卖居间合同》及《南京市存量房买卖合同》的继续履行；在刘军亚的配合下，王兴完成了案涉房屋登记过户手续及水电过户手续，案涉房屋也实际进行了交付，案涉房屋的贷款也给付了刘军亚，整个房屋交易已实际完成。因此，刘军亚应按照其在2019年8月15日出具收条中的承诺，将多收取的购房款4万元退还给王兴、蒋金环。刘军亚主张王兴、蒋金环在合同履行中的行为构成违约，证据不足；其要求王兴、蒋金环支付房屋尾款1万元，王兴、蒋金环已实际支付；其要求王兴、蒋金环支付违约金40.4万元，是基于《南京市房屋存量房买卖居间合同》及《南京市存量房买卖合同》中关于违约金的约定。而在《南京市房屋存量房买卖居间合同》中约定了“甲、乙双方任一方不履行本合同约定的义务，致使合同目的不能实现，即视为违约。双方约定按标的额的20%，计人民币40.4万元作为违约金分别支付给各守约方”。现案涉房屋的买卖合同已履行完毕，所以，刘军亚的反诉请求，不符合法律规定，也不符合合同的约定，一审法院对此请求难以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）刘军亚于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）王兴、蒋金环人民币4万元；二、驳回被告（反诉原告）刘军亚的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1050元，减半收取525元，由原告（反诉被告）王兴、蒋金环承担；反诉案件受理费3380元（已减半收取），由被告（反诉原告）刘军亚承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行。一审法院已经查明王兴、蒋金环在贷款合同的签订、首付款的支付、案涉房屋的交接等事宜与合同约定的时间不一致，双方当事人对此事实均不持异议，该事实表示，王兴、蒋金环在合同履行过程中存在违约行为，但是，双方在合同约定的违约金，是一方不履行合同造成合同无法履行的违约金，并未约定履行瑕疵的违约金，因此，上诉人刘军亚主张的违约金缺乏合同依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人刘军亚的上诉请求不能成立,一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4430元，由上诉人刘军亚负担。本判决为终审判决。审判员  孙伟二〇二一年三月十九日法官助理高婷书记员曹洁