贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2701民初33号 原告：都匀华盛房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市。 法定代表人:张文雁,系该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘丽丽，女，汉族，贵州省福泉市人，现住贵州省都匀市，代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：郭成皋，系贵州匡大律师事务所律师。代理权限：特别代理。 被告：徐茂明，男，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。 被告：康莉峰，女，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。 委托诉讼代理人：夏鑫，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：杜均芝，系贵州贵达（都匀）律师事务所律师。代理权限：特别代理。 第三人：陈志，男，布依族，贵州省都匀市人，户籍地贵州省都匀市，现被羁押于贵州省平塘县看守所。 委托诉讼代理人：黄云中，系北京市培文律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告都匀华盛房地产开发有限责任公司(以下简称“华盛公司”)诉被告康莉峰、徐茂明、第三人陈志商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，因第三人陈志涉嫌犯罪被羁押，依法中止审理并扣除了审限，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华盛公司委托诉讼代理人潘丽丽、郭成皋，被告康莉峰、徐茂明及其委托诉讼代理人夏鑫，第三人陈志及其委托诉讼代理人黄云中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告支付尚欠购房款208942.5元及利息（自起诉之日起按银行同期存款利率计至实际偿清之日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年9月20日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》,约定二被告购买位于贵州省都匀市,对商品房价格、位置、交房日期、违约责任等进行了明确约定。合同签订后,原告按约向二被告交付了房屋,但二被告至今尚欠208942.5元购房款未支付。原告经多次催讨均未果，故诉至法院提出如前诉请。 原告华盛公司为证明其主张向本院提交以下证据： 1、原告营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，拟证明原告主体身份信息。 被告康莉峰、徐茂明，第三人陈志质证无异议。 2、《商品房买卖合同》，拟证明被告于2012年9月20日向原告购买位于贵州省都匀市，购房总价款为517885元。 被告康莉峰、徐茂明质证无异议。 第三人陈志认为，项目开发土地的主体是原告华盛公司，必须以原告华盛公司名义出售，但是整个项目的开发、资金都是我们自筹的，房子也是我们自己卖自己收钱。 3、收款收据，拟证明被告仅支付案涉房屋款项308942.5元，余款208942.5元至今尚未支付的事实。 被告康莉峰、徐茂明质证认为，余款208942.5元未付的原因是第三人陈志欠我的钱，我已与第三人陈志约定以欠款折抵购房款。 第三人陈志质证无异议。 4、2016年4月5日关于清收股东担保售房款的会议纪要，拟证明项目开发的买卖及磋商没有顺利进行，实际上还是由我公司对外承担风险和所有责任，当然要享受由此产生的利益，因此才存在追偿购房款的问题，会议纪要第四项载明如果款项未交清，由华盛公司起诉。这份会议纪要的起草人李倩，可以随时接受法庭讯问。 被告康莉峰、徐茂明质证无异议，该证据是复印件，真实性不认可，且我通过陈志已全额交清购房款。这是原告与第三人的内部问题，与本案无关。 第三人陈志质证认为，真实性合法性无异议，对关联性有异议，实际上原告与我之间的协议不是解除承包协议，股东担保的房款没有收回，不是股东个人的事，是股东整体利益的损害，所以原告华盛公司法定代表人张文雁来协调关系是应当的，他不是作为发包人来解除协议，是作为股东来协调。我们是松散型合作，在项目结束前，我们股东开会，确认自己担保的钱自己收回来，但是并不是收回后交给原告，股东自己收回后内部消化，这是我们自己的事情，与华盛公司无关。购房款每个股东都各自有担保，我们与原告有很多债务问题，应当双方清算后再来打这个官司，即使官司赢了也归项目部，原告直接起诉购房人没有道理。 被告康莉峰、徐茂明辩称，我们已全额支付购房款，原告不具备主体资格，请求驳回原告诉请。 被告康莉峰、徐茂明为证明其主张向本院提交以下证据： 1、原告与案外人谭家勤、陈志于2008年9月11日签订的《华盛大厦项目开发承包协议书），拟证明第三人陈志是该项目的实际开发人。 原告华盛公司质证认为，应当以与志诚公司签订的协议为准，因为内容是一致的。 第三人陈志质证认为，原告只认可与志诚公司签订的协议不合理，我和案外人谭家勤是实际的负责人，这只是为了推进项目的开发，原告与志诚公司签订的协议没有实际意义。 2、责任分担证明协议，拟证明陈志与被告徐茂明于2017年9月20日签订该协议，双方存在债务关系或项目部与被告徐茂明存在债务关系，被告徐茂明为项目前期进行了投资没有收回，故双方约定以购房款折抵部分债权。 原告华盛公司质证认为，对该协议不知情，这是被告与第三人之间发生的债务问题，能不能折抵购房款，请法庭核实。 第三人陈志质证无异议。 3、《销售不动产统一发票》，拟证明被告在支付购房款后，原告华盛公司向康莉峰、徐茂明出具购房发票。 原告华盛公司质证认为，真实性无异议，对证明目的有异议。发票并不能直接印证被告缴清了房款，不能用反推的逻辑去证明，被告应当举证其交足房款的凭证。 第三人陈志质证无异议，被告已交清房款，税务局才会开具发票。 第三人陈志辩称，我们与原告华盛公司是买卖项目关系，双方财务上没有任何关系，如果被告欠房款，追款也应当由我们来追款。 第三人陈志为证明其主张向本院提交以下证据: 1、陈志身份证复印件一份，拟证明第三人主体适格。 原、被告质证均无异议。 2、《华盛大厦项目承包开发协议书》，拟证明原告华盛公司将案涉项目卖给了我们，收管理费400万元，我们是挂靠原告进行开发管理，自负盈亏，与原告无关。 原告华盛公司质证认为，关于清收股东担保售房款的会议纪要，拟证明项目开发的买卖及磋商没有顺利进行，实际上还是由我公司对外承担风险和所有责任，当然要享受由此产生的利益，因此才存在追偿购房款的问题，会议纪要第四项载明如果款项未交清，由华盛公司起诉。 被告康莉峰、徐茂明对该份证据不发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2006年8月9日，原告华盛公司出具委托书，载明全权委托第三人陈志、案外人谭家勤办理都匀市剑江中路113号黔南州供销社华盛大厦项目开发的所有事宜。2006年9月18日，原告华盛公司与案外人志诚公司签订《华盛大厦项目承包开发协议书》，其中约定案外人志诚公司自筹资金，自行管理，自负盈亏，自行开发建设，并以原告华盛公司名义开立项目专户，并预留法人印章，保证项目贷款资金专款专用，并且不因项目拖欠税款或其他债务问题对原告华盛公司造成影响。2008年9月11日，原告华盛公司与第三人陈志、案外人谭家勤就同一项目又签订了《华盛大厦项目开发承包协议书》，对相关拆迁、管理费用等进行了约定。 2、2012年9月20日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告康莉峰、徐茂明购买位于贵州省都匀市，房屋总价为517885元，被告康莉峰、徐茂明一次性付款517885元，合同还对交房日期、违约责任等进行了明确的约定。合同尾部盖原告华盛公司合同专用章。合同签订后，被告分别于2016年6月12日、2016年7月19日向原告支付购房款258942.5元、50000元，共计支付308942.5元，原告分别于2016年6月12日、2016年7月19日向被告开具加盖有华盛公司明珠广场项目部财务专用章的《收据》二张（ＮＯ1019813、ＮＯ1019819）。 3、2015年9月24日，被告取得载明购房款总价款517885元的《销售不动产统一发票》，并办理了产权登记手续。 4、2016年4月5日，原告华盛公司法定代表人张文雁、第三人陈志、案外人谭家勤和案外人徐茂均、王锡福召开股东会，形成《关于清收股东担保的售房款会议纪要》，载明“明珠广场项目，徐总（徐茂均）担保的购房款561884元，于2016年5月10日前交清；谭总（案外人谭家勤）承诺担保的房款347221元，于2016年4月底前交清；陈总（陈志）承诺担保的房款1327025元，于2016年5月10日前交清；张优红的欠款若在2016年4月10日前未交清，华盛公司就起诉他。”参会人员均在尾部签名。 另，原告在诉讼中申请财产保全，本院于2019年10月11日作出（2019）黔2701财保123号民事裁定书，查封了被告康莉峰、徐茂明位于贵州省都匀市房屋一套，查封期限三年。 上述事实，有经过庭审质证与原件核对无异的身份证、营业执照、法人身份证明、《委托书》、《华盛大厦项目承包开发协议书》2份、《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《关于清收股东担保的售房款会议纪要》、《收据》及双方当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：一、关于被告华盛公司是否为本案适格主体的问题。二、被告康莉峰、徐茂明是否应当支付尚欠的208942.5元购房款。三、原告华盛公司主张的利息是否予以支持的问题。 一、关于被告华盛公司是否为本案的适格主体的问题。案涉《商品房买卖合同》签订的主体系原告华盛公司和被告，被告和第三人陈志抗辩原告华盛公司已将案涉项目卖给了第三人，由第三人自主管理、自负盈亏开发项目，购房款应由第三人或项目部收取，本院认为这系原告与第三人之间的内部问题，对外签订《商品房买卖合同》的主体是原告华盛公司，根据合同相对性原理，原告系本案的适格主体，被告及第三人的抗辩主张于法无据，本院不予采纳。 二、被告康莉峰、徐茂明是否应当支付尚欠的208942.5元购房款。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力，非经双方协商一致，不得擅自变更或者解除。被告认为其已支付完全部购房款，未支付的208942.5元已与第三人陈志达成协议，用其折抵第三人陈志对其的欠款，否则不会取得《销售不动产统一发票》并办理产权登记手续。本院认为，取得《销售不动产统一发票》并办理产权登记手续，并不能当然地证实其已支付了全额房款，而且也没有证据证明原、被告双方又重新达成原告免除被告支付剩余房款的合意，原告与第三人之间的内部问题，也不能对外产生约束力，对抗原告与被告签订的合同效力，故对被告及第三人的抗辩主张，本院不予采信。原告华盛公司已按照合同约定履行房屋交付及办证的义务，被告未按照约定支付剩余房款属于违约，故对原告要求被告支付剩余房款208942.5元的诉讼请求，有事实依据和法律依据，本院予以支持。 三、原告华盛公司主张的利息是否予以支持的问题。根据《中华人民共和国关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，双方没有约定逾期付款违约金或计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告华盛公司主张利息损失从起诉之日即2020年1月3日起计算，本院依法予以支持。由于从2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率标准已取消，改为了全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故应以208942.5元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算直至本金付清之日止。 综上，原告华盛公司诉请的合理合法部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告康莉峰、徐茂明在本判决生效之日起十日内支付所欠原告都匀华盛房地产开发有限责任公司的购房款208942.5元及利息（以208942.5元为基数，从2020年1月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算直至本金付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4434元，由被告康莉峰、徐茂明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  黄 莹 审 判 员  王 翔 人民陪审员  罗普顺 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理孔德燕 书记员罗昭君