上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终2733号上诉人(原审被告)：赵娇，女，1987年7月25日生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：周雍，上海市德尚律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：高立新，男，1968年7月30日生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：李捷，上海市震旦律师事务所律师。原审第三人：上海速系文化传播有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：赵娇，执行董事。上诉人赵娇因与被上诉人高立新、原审第三人上海速系文化传播有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初17512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵娇上诉请求：撤销一审判决主文第二、三、四、五项，改判驳回高立新一审全部诉请。事实与理由：1．赵娇是基于高立新的要求将上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号楼913、915室商铺(以下简称“系争商铺”)的一套钥匙交给微信号为“Wmzapple000”的王姓财务的，在双方房屋租赁合同的履行过程中，高立新的意思表示均通过该王姓财务作出，也是高立新通过其向赵娇表示“你先给我一套(钥匙)，我这里要用”，而该王姓财务曾明确表示代高立新收回了系争商铺的钥匙，一审法院对高立新收回钥匙的时间未予查明。2．本案应适用最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的规定，高立新行使合同解除权的日期为2020年3月21日，此时新冠疫情已经爆发，前述指导意见第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”故赵娇不应承担任何形式的违约金。3．根据涉案合同约定，赵娇若不缴纳租金的，高立新可在15日内行使合同解除权，且赵娇在高立新处只押了一个月的租金，高立新完全可以在2020年1月就行使合同解除权。高立新先怠于行使合同解除权、后怠于收回系争商铺的真正原因是意图让赵娇承担疫情期间的全部风险。4．高立新在915室商铺内隔了数间房间，与系争商铺的恢复工作无关，系争商铺的新租户正延续使用房屋之前的装修结构，并未恢复隔断墙，而是采用玻璃代替。一审法院将隔数间房间的费用计算在赵娇的恢复费用中，缺乏依据。高立新辩称，不同意赵娇的上诉请求。一审法院已经充分考虑了疫情原因，对于疫情期间的损失也酌情予以了扣减。而赵娇在疫情爆发之前就已欠租。按照双方合同约定，赵娇应在2019年12月24日支付2020年1至3月的租金。合同同时约定了赵娇欠租达15天高立新即可行使合同解除权。赵娇未将系争商铺返还高立新，相关物品未搬离，甚至还有老师仍在从事教学活动，亦未将房屋恢复原状，理应支付相应的租金、房屋占有使用费、物业管理费、滞纳金、解约违约金、房屋恢复原状等费用。一审法院查明事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。上海速系文化传播有限公司未作答辩。高立新向一审法院起诉请求：1．判令高立新与赵娇就系争商铺签订的两份租赁合同于2020年3月21日解除；2．判令赵娇支付2020年1月1日起至2020年3月21日的商铺租金人民币49，400元(以下币种均为人民币)；3．判令赵娇按照房屋租赁合同约定的租金标准，支付自2020年3月22日起至2020年6月30日止的房屋占有使用费72，600元；4．判令赵娇支付2020年1月1日至2020年6月30日止的物业费17，450.64元；5．判令赵娇支付2019年12月24日起计算至合同解除之日止的滞纳金19，140元；6．判令赵娇支付解约违约金22，000元；7．判令赵娇承担房屋修复费用10，000元。一审法院认定事实：高立新为系争商铺的权利人。2018年5月25日，高立新(甲方、出租方)和赵娇(乙方、承租方)签订两份租赁合同(合同编号：z1801、z1802)，约定甲方向乙方出租系争商铺，租赁期限自2018年6月1日起至2020年5月31日止，913室商铺租金每月为12，000元，915室商铺租金每月为10，000元，三个月结算一次，提前七天支付下次房租，另需交纳保证金合计22，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还给乙方。合同第四条主要约定，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方需按日租金的1％支付违约金，乙方逾期15天未缴纳租金的，甲方有权收回系争商铺等。第五条主要约定，乙方在租赁期内，实际使用系争商铺所发生的水、电、煤气、通讯、有线、设备、网络、物业管理费等费用由乙方承担等。第六条主要约定，租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改变所租赁房屋的结构、装修，应合理使用并爱护该房屋及其附属设施等。第七条约定，乙方返还系争商铺时应当恢复原样，符合、达到能正常使用的状态。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第九条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可通知另一方解除本合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失及违约金的差额部分：……(五)乙方逾期不支付租金累计超过15天的。第十条主要约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状，乙方承担赔偿责任。租赁期间，非合同规定的情况，乙方中途退租的，乙方应按一个月租金的一倍向甲方支付违约金；若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方逾期不支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1％向乙方加收滞纳金，累计超过15天的，甲方有权单方面通知乙方终止合同、收回系争商铺、处理乙方遗留在房屋内的所有物品，并追究乙方的违约责任等。合同补充条款约定，2018年6月1日至6月20日为免租期；合同期内若乙方在该房屋内注册营业执照等，合同期满或合同解除乙方搬走前需提前注销或迁走营业执照注册信息，否则视为乙方违约，并承担相应违约责任；乙方在搬离前应将913室和915室之间打通敲除的墙体闭合恢复原样，913室、915室入口大门恢复原样(如有敲除)；甲方交乙方门禁卡若干把。上述合同签订后，赵娇以原审第三人名义在系争商铺内开设舞蹈培训班，结清了2019年的租金及物业管理费，另交付了保证金22，000元。至2019年12月24日，赵娇未按约支付2020年1月-3月的租金，经高立新催讨，赵娇支付了其中1万元租金，剩余租金及2020年1月起的物业管理费至今未付。2020年3月21日，高立新通过微信及现场张贴书面通知的形式，告知赵娇其因拖欠租金时间过长，构成违约，故解除双方签订的租赁合同，要求三日内结清欠租并返还商铺。赵娇收到该通知。一审庭审中，高立新与赵娇同意在本案中一并处理保证金22，000元，于合同解除后向赵娇返还。赵娇在一审庭审中另表示，其已向高立新交付了一把商铺钥匙，可以证明其已履行了商铺返还义务，但就交付时间，赵娇无证据予以证明。高立新表示，确在解约后收到钥匙一把，但赵娇尚有其余三把钥匙和门禁卡没有返还，且房屋内物品一直未搬离，不认可已返还商铺。目前系争商铺已于2020年7月8日转租给案外人，并提供转租合同予以佐证。就高立新于2020年7月5日收回商铺一节事实，高立新表示无证据可以证明。2020年11月13日，一审法院至现场调查，查明913室和915室之间确建一玻璃隔墙，且在915室用相同材料隔了若干小间。承租人表示，上述隔断均由高立新出资装修，另装置了空调设备。另据物业公司人员表示，高立新已垫付了2020年1月1日至6月30日的物业管理费17，450.64元，2020年7月初曾开具出门单，配合租户撤场搬运工作。一审法院认为：高立新与赵娇就系争商铺签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。赵娇未按约支付2020年1月起的租金，已违反合同约定，现高立新与赵娇双方一致同意两份租赁合同于2020年3月21日解除，于法不悖，法院予以准许。合同解除，赵娇仍应承担相应违约责任，高立新要求其承担滞纳金即延期付款违约金和解约违约金，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，法院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定赵娇向高立新支付滞纳金10，000元和解约违约金20，000元。根据在案证据所查明的事实，赵娇于2020年3月21日收到高立新的解约通知后，并未清理房屋内置留的物品，且之后仍有人员在商铺内从事跳舞活动，结合物业公司工作人员的陈述，足以认定赵娇在租赁合同解除后仍继续占用系争商铺。赵娇关于解约后已将商铺返还的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。高立新要求赵娇承担2020年1月1日至6月30日期间的租金及房屋占有使用费，于法有据，法院予以支持。但法院同时也注意到，高立新在庭审中自认已收到商铺钥匙一把，作为商铺出租人，高立新应在合同解除后更积极地采取行动收回商铺，以避免损失扩大，高立新对于商铺迟迟未返还亦负有一定的责任；另，今年发生疫情，确影响赵娇正常经营，基于公平原则，应对相关租金及使用费予以酌减。综合考虑上述因素，法院酌情确定赵娇向高立新支付上述期间的租金及按租金标准计算的房屋占有使用费合计88，000元，扣除赵娇已支付的1万元租金，赵娇仍应支付78，000元。高立新另垫付了2020年1月-6月的物业管理费17，450.64元，该笔费用应由赵娇承担，高立新的相关诉请，法院予以支持。高立新另收取的保证金22，000元，应向赵娇予以返还。关于恢复房屋隔断墙一节事实，按照租赁合同约定，赵娇应在租赁终止后将其拆除的隔断墙恢复。赵娇在庭审中自认未恢复隔断墙，现高立新代为恢复，赵娇应承担相关费用。高立新在庭审中提交了报价清单及收据，证明其支出了16，940元恢复费用，但其中8，000元系空调购置费用，应予以剔除。另经法院现场调查，高立新在重建玻璃墙隔断墙外，亦在915室隔了数间房间，相关费用亦应在恢复费用中予以扣除。在法院释明下，赵娇表示就恢复费用不申请审价，基于减少当事人诉讼成本的考虑，法院酌情确定赵娇向高立新赔偿恢复费用5，000元。一审法院判决：一、高立新与赵娇就上海市宝山区一二八纪念路XXX弄XXX号楼913、915室商铺签订的两份租赁合同(合同编号：z1801、z1802)于2020年3月21日解除；二、赵娇于判决生效之日起十日内，向高立新支付2020年1月1日至2020年6月30日期间的租金及房屋占有使用费78，000元；三、赵娇于判决生效之日起十日内，向高立新支付物业管理费17，450.64元；四、赵娇于判决生效之日起十日内，向高立新支付滞纳金10，000元和解约违约金20，000元；五、赵娇于判决生效之日起十日内，向高立新赔偿恢复费用5，000元；六、高立新于判决生效之日起十日内，向赵娇返还保证金22，000元；七、驳回高立新的其余诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，赵娇与高立新就系争商铺签订的两份租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法成立并生效，双方均应恪守履行。赵娇作为承租人，按时足额支付租金系其在租赁合同项下应负的主要合同义务。按照租赁合同约定，赵娇应于2019年12月24日支付2020年1至3月的租金，然赵娇未按时支付，显属违约，应承担相应的违约责任。赵娇上诉称合同约定如承租人逾期支付租金15天的，出租人即有权主张解除合同，高立新直至2020年3月21日才主张解除合同，存在人为扩大损失的情形。本院认为，出租人因承租人欠付租金而享有的合同解除权，是否行使及何时行使系出租人权利，无法得出怠于行使合同解除权系转嫁损失至承租人之结论，故对赵娇上述意见不予采信。赵娇在新冠疫情爆发之前已拖欠租金，故其主张因疫情原因导致承租人营业收入明显减少而免除合同解除违约金，于法无据，本院不予支持。合同解除后，赵娇应将个人物品搬离并将系争商铺返还高立新，根据现有证据显示，赵娇虽在高立新要求下交还了一把钥匙，但尚有其余钥匙及门禁等未予交还，从之后仍有人员在系争商铺内从事舞蹈教学工作可以看出，赵娇确有物品未从系争商铺中搬离，高立新无法正常使用系争商铺，故应认定赵娇仍继续占有系争商铺，理应支付相应的房屋占有使用费。一审法院已充分考虑到新冠疫情对租赁商业活动的影响、合同履行过程中双方的过错等因素，并结合公平原则对相关租金及使用费予以了酌减，并无不当，应予维持。赵娇拖欠的物业管理费理应由其负担。至于恢复原状所发生的费用，按照合同约定，系赵娇在返还房屋时应尽之义务，现高立新代为恢复，一审法院根据租赁合同约定，结合双方在庭审中的陈述及现场勘查情况，酌情确定赵娇应承担5，000元，亦属合理，应予维持。综上所述，赵娇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，909元，由赵娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 徐 庆审 判 员 周刘金二〇二一年三月二十二日法官助理 张 煜书 记 员 姜晓洁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……