河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终383号上诉人(原审原告)：王金生，男，汉族，1959年8月15日生，住河南省汝阳县。被上诉人(原审被告)：汝阳县旧城区改造建设项目指挥部，住所地河南省汝阳县城关镇文化路8号。负责人：孙跃伟，系该项目指挥部负责人。委托诉讼代理人：尚现强，该单位职工。被上诉人(原审被告)：汝阳县住房和城乡建设局，住所地河南省汝阳县城关镇文化路8号。法定代表人：孙跃伟，该局负责人。二被上诉人共同委托诉讼代理人：郑金永，河南洛城律师事务所律师。上诉人王金生因与被上诉人汝阳县旧城区改造建设项目指挥部（以下简称汝阳县旧改指挥部）、汝阳县住房和城乡建设局（以下简称汝阳县住建局）合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2020）豫0326民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王金生，被上诉人汝阳县旧改指挥部委托诉讼代理人尚现强，被上诉人汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局共同委托诉讼代理人郑金永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金生上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持王金生的原审诉求；2.本案诉讼费用由汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局承担。事实与理由:关于房屋面积，原审不采信王金生的证据，也应采信汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局提供的测绘图中载明面积，王金生和汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局之间约定的面积虽然未经房管部门最终确定，但汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局却按照该面积收取王金生的购房费用。在确定面积的情况下，对延迟交房及装修期间的物业补助数额是明显能够确定的。另外，关于装修补偿，虽然合同约定的是5000元，但汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局却在合同签订后给其他住户5000元之外的额外补贴。汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局辩称，1.王金生与汝阳县旧改指挥部所签订的《汝阳县房屋征迁补偿安置协议书》系双方自愿签订，内容不违反法律强制性规定，应依法成立且有效。依据该协议规定，涉案房屋面积至今没有颁发任何权利证书，且汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局所收取王金生的购房费用也均是按照县房管部门所对外委托的测绘公司提供的测绘图确定的载明面积所收取，不存在多收王金生房款的情形。2.在王金生与汝阳县旧改指挥部签订《汝阳县房屋征迁补偿安置协议书》后，因工程延期，在之后交付时对汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局应当承担的延期交房补偿费及物业费和装修费均又重新进行了协商，王金生也在汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局所提供的回迁安置住户结算表中签字认可，汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局已经按照结算单对王金生如数赔偿，现王金生反悔，无法律及事实依据。王金生诉求的装修工期两个月损失，因其对房屋的装修均需要花费时间，该装修工期与汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局是否如期交房无因果关系，不应作为因汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局的违约进行损失诉求。王金生向一审法院起诉请求：1.判令汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局退还多收取王金生购房款23278元，支付王金生物业费4327.52元，装修期间的租房费用4332.16元，装修费14000元；2.本案诉讼费由汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局承担。一审法院认定事实：2013年4月23日，汝阳县旧改指挥部与王金生签订《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》。该协议书载明：根据《汝阳县人民政府关于旧城区南衙街改造项目规划范围内国有土地上房屋征收的决定》，甲方（汝阳县旧改指挥部）对乙方（王金生）所有的房屋具体实施征迁工作，达成如下协议：第一条、被征迁房屋现状，房屋坐落城关镇东街社区，所属区域五区，合法建筑面积383.40平米，宅基证号：2001-204号，证载面积110.5平米，实际土地面积107.2平米，临街经营房净营业面积/㎡其他/㎡。第二条、征迁补偿安置方式根据《汝阳县旧城区南衙街改造项目征迁补偿安置方案》，乙方自愿选择对上述被征迁房屋实行产权调换安置方式。第三条、安置房屋调换及差价，乙方合法土地面积107.2㎡，置换比例1.3，应安置房屋建筑面积139.36㎡小于乙方被征迁房屋一二层建筑面积179.4㎡，按奖励政策179.4㎡予以安置。乙方选择安置住宅房屋坐落1号楼2单元A4、B2户型134.66、135.81㎡（楼层19楼二单元A401，B202），房屋建筑面积270.47㎡，乙方选择安置房屋建筑面积超出应安置房屋建筑面积91.07㎡，乙方需向甲方支付204675元。第四条、搬迁补助，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每平方8元，支付乙方两次搬迁补助费6134.4元。第五条、临时安置，乙方过渡期为36个月，甲方按乙方被征迁房屋合法建筑面积每月每平方米8月，首次支付12个月计36806.4元，剩余24个月计73612.8元（每半年支付一次，每次支付/元），由乙方自行安置。第六条、物业管理费补助，甲方按乙方新置换房屋合法建筑面积每月每平方米1元，支付36个月物业管理费补助9736.92元。第七条、附属物和装饰装修补偿，乙方室内装饰装修和附属设施补偿20769.7元。第八条、奖励费，按期搬迁奖励1万元；另案乙方合法土地面积每平方米奖励100元，计10720元。××人、五保户、70岁以上老人1人，一次性奖励2000元。第九条、乙方购买安置房地下车位2个，按优惠价140000元。第十条、其他。乙方要求新置换安置房/套，不铺装地板砖，不安装室内门、水、电，补偿/元。综合以上三条至十条测算，甲方应支付给乙方房屋产权调换差价-49152.78元，首次支付/元。第十一条、临街经营用房补偿，无。第十二条，房屋差价支付方式…（略）。第十三条、双方约定的其他责任和义务。1.乙方向甲方办理交房手续，不得拆除、破坏原房屋设施，如有缺损丢失，甲方有权从乙方补偿款中扣除。2.甲方提供的安置房建筑面积，以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准。3.甲方提供的安置房应在2016年4月底前交付乙方。如延期交房，甲方按实际过度期限向乙方支付临时安置补助费。4.2016年4月交房时以2013年4月协议安置价为准，不受市场价高低影响。上述协议签订后，王金生的房屋被拆迁，并等待安置房。至2017年10月王金生取得安置房屋，王金生、汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局于10月24日经核算确认后共同签署了《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》，显示王金生安置房屋坐落金城国际1-2-1902/1-2-1903，应安置面积179.4㎡，原协议面积271.47㎡，实际安置面积278.12㎡，相差面积7.65㎡。结算项目：1、延期交房补偿金，面积278.12㎡（实际安置面积），标准：计算日期统一为2016年5月1日至2017年9月30日（17个月），实际安置房屋面积×17个月×8元/每平米/月×2倍，金额75648.64元。2.补发多出面积3年物业管理补助费，面积7.65㎡，标准：按照安置房屋实际多出面积每平方米每月1元补发3年，金额275.4元。3.多出房屋面积差价、面积7.65㎡，标准：新置换房屋建筑面积超出原协议建筑面积的，按成本价格1800元/平方购买，金额13770元。4.未领取“不铺砖”补助，5000元/套，10000元。协议欠款49152.78元，合计：23001.26元。已领取17646.26元，剩余5355元。该《结算表》由被告汝阳县旧改指挥部工作人员及原告王金生在《结算表》下方签字确认。截止目前，原告位于金城国际的安置房尚未办理产权登记。王金生诉求项目及数额计算为：1、物业补贴，房屋面积270.47㎡×延期交房月数16个月加上装修月数2个月，计4868.46元；2、装修工期（损失），270.47㎡×双倍补偿16元/㎡×装修月数2个月，计8655.04元；3.装修补贴，套数2，标准7000元/套，计14000元；4.按王金生提供的图纸，面积多算（6.23㎡＋6.17㎡）×1800元/㎡，计22320元。合计49843.5元。一审法院认为，本案系王金生、汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局双方履行《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》过程中发生的合同履行争议，上述《房屋征迁补偿安置协议书》约定的内容，系民事合同权利义务，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，本案应适用民事合同法律规定进行评判。纵观众王金生诉求，可分为两大项，一是因汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局延期交房引发的物业补助、装修补贴、装修工期损失等费用的计算争议；二是对所交付安置房屋实际面积是否…超过结算面积所引发的房款返还争议。判断王金生主张应否支持应结合双方合同约定及法律规定。具体评判如下：关于安置房屋面积是否多算应否返还价款问题，实际上是安置房屋的面积确定问题。双方合同第十三条之2约定“甲方提供的安置房建筑面积，以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准”。本案王金生提供的图纸，及汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局确定的“结算面积”均非“建设、房管部门最终确定结果”，原审法院均不予才信。故就涉及面积差异所引发的退还房款诉求，原审法院不予支持。关于“物业管理费补助”问题，双方合同第六条约定“物业管理费补助，甲方按乙方新置换房屋合法建筑面积每月每平方米1元，支付36个月物业管理费补助…”，“物业管理费补助”计算公式应为：乙方新置换房屋合法建筑面积×每平方米1元×月数。汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局延迟交房，王金生要求延长计算“物业管理费补助”期间的主张，具有合理性。但是，现乙方新置换房屋合法面积尚未经建设、房管部门最终确定，王金生以“协议面积”计算，无合同依据，故王金生主张的“物业管理费补助”费，现缺乏依据，无法才信。关于装修工期损失，王金生主张的计算方式为：协议面积×双倍补偿16元/㎡×装修月数2个月。双方合同未约定“装修工期损失”，王金生此主张系比照《汝阳县南衙街改造项目回迁安置住户结算表》中“延期交房补偿金”算法计算得来，即在汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局确定的“延期交房补偿金”基础上，多计算实际装修所需合理时间2个月。原审法院认为，王金生此项主张没有合同及事实依据。因为不论汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局是否如期交房，王金生均需花费时间予以装修，该装修工期与汝阳县旧改指挥部、汝阳县住建局是否如期交房，没有因果关系。故不能算作违约损失要求赔偿。同时，对于装修补偿，双方合同第十条约定补偿金额为5000元。王金生要求按每套7000元计算，无合同依据，双方应按照合同约定履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回王金生的诉讼请求。案件受理费420元，由王金生负担。二审中，当事人未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，王金生与汝阳县旧改指挥部签订的《汝阳县南衙街改造项目房屋征迁补偿安置协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定。该协议书第十三条明确约定，案涉安置房建筑面积以相关部门设计图纸为依据，建设、房管部门最终确定面积为准，因案涉房屋至今仍未办理产权登记，案涉房屋面积亦未得到政府相关部门的最终确定，故一审法院以案涉房屋合法面积尚未经建设、房管部门最终确定为由驳回王金生的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。王金生主张汝阳县旧改指挥部和汝阳县住建局应退还房款、支付物业费，因案涉房屋面积暂无法确定，本院不予支持，待面积最终确定后，可另行主张权利。关于装修补偿，双方已经明确约定该项补偿金额为5000元，王金生上诉称汝阳县旧改指挥部和汝阳县住建局在合同签订后给其他住户5000元之外的额外补贴，系不公平对待，因其未能提供充分证据予以证实，且汝阳县旧改指挥部和汝阳县住建局对此不予认可，故对该项请求，本院不予支持。综上所述，王金生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由王金生负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 裴文娟审判员 杨献民二〇二一年三月十六日书记员 张 慧