辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽13民终167号上诉人（原审被告）：凌源市鑫达房地产开发有限公司（以下简称“鑫达房地产公司”），住所地凌源市三十家子镇南街村。法定代表人：聂斌池，经理。被上诉人（原审原告）：王文国，男，1978年1月12日出生，汉族，农民，住凌源市。上诉人鑫达房地产公司因与被上诉人王文国房屋买卖合同纠纷一案，不服凌源市人民法院（2020）辽1382民初3207号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫达房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律有误，判决结果显失公正，侵犯了上诉人的合法权益。王文国辩称，一审判决结果正确，应予维持。王文国向一审法院起诉请求：1、判令解除我与被告之间的商品房买卖合同，被告返还我已付购房款60,000元及已付购房款利息，并承担已付房款一倍即60,000元的赔偿责任；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年2月28日，原告王文国到被告鑫达房地产公司售楼处购买商品房，由被告工作人员郭彩贺接待，双方达成商品房买卖的初步意向：由原告购买被告开发建设的位于凌源市房屋。当日，原告向郭彩贺交付了60,000元的购房预付款，郭彩贺向原告出具了《收款收据》（No.0004614）。《收款收据》中载有以下内容：客户王文国，2014年2月28日，名称及规格鑫达小区D座602室1,880元，金额60,000元；在“收款人”字样后，加盖被告单位法定代表人印章，在“收款单位”字样上方，加盖了被告单位印章。因被告至今未与原告签订《商品房买卖合同》，亦未能交付房屋，致使原告诉至法院。另查，郭彩贺，原系被告公司副经理，主管财务工作。2016年，郭彩贺因职务侵占罪，被判处相应刑罚，现正在监狱服刑。案涉房屋系回迁安置房屋，2012年6月15日，被告与回迁户刘宏叶、杨晓玲签订了《房屋拆迁置换协议》，2012年11月27日，双方将案涉住宅确定为回迁房。2020年6月20日，双方又签署了《回迁房屋确认书》，对案涉房屋为刘宏叶、杨晓玲的回迁房进行了再次确认。一审法院认为，原告所提交的《收款收据》中载明了客户为原告王文国，收款人为被告单位法定代表人聂斌池，收款单位处加盖了被告单位的公章，写明了案涉房屋价款、位置、面积、每平方米价格，故根据《收款收据》所呈现的内容及结合庭审调查情况，本院认定被告双方具有设立房屋买卖合同的意思表示，且原告于2014年2月28日向被告交付了部分购房款60,000元。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”故原被告之间的房屋买卖合同成立。郭彩贺的职务侵占犯罪行为，侵占的是被告的财产，而非原告的财产，与本案中原被告之间的房屋买卖合同并非同一法律关系，故郭彩贺是否将原告所交付的购房款占为己有，并不影响本案所涉合同的效力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，故关于案涉房屋是否为回迁户所有，并不影响原被告之间房屋买卖合同的效力。《收款收据》中所呈现的合同内容，不违反法律和行政法规的强制性规定。由于被告迟延履行向原告交付案涉房屋，且该房已确认为回迁人所有，原被告之间的房屋买卖合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告有权解除该合同。故原告提出的解除其与被告之间的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务关系的协议，双方当事人应按合同的约定全面履行各自的义务。由于被告的违约行为，是原被告之间解除房屋买卖合同的原因，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，案涉房屋买卖合同解除后，原告有权要求被告返还其已付购房款60,000元，并有权要求被告偿还其占用购房资金期间，对原告所造成的利息损失，故原告提出的由被告返还其已付购房款60,000元及利息的诉讼请求，合法有据。利息的计算方法为：以60,000元为基数，自2014年2月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算利息；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至预付房款付清之日止。关于原告要求被告向其承担已付房款一倍即60,000元的请求，因原告在庭审中明确该笔款项60,000元系其住房租金损失，但原告对此并未提供合法有效证据予以证明，原告应承担于己不利法律后果，故对原告该项主张，依法不应支持。关于被告提出的郭彩贺不具有收取购房款的权限，对案涉房屋买卖合同不知情，没有收到原告交付的购房款等辩解，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，结合本案查明的事实，本院认定，郭彩贺以被告名义与原告之间签订的房屋买卖合同的行为，系履行职务的行为，郭彩贺作为被告公司副总经理，主管财务工作，管理公司公章、法定代表人名章等公司印鉴，其对外出具的票据等代表公司行为，属于职务行为，其法律后果应由被告承担，被告的上述辩解意见于法无据。综上，原告有法律及事实依据的合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，判决如下：一、解除原告王文国与被告凌源市鑫达房地产开发有限公司于2014年2月28日签订的房屋买卖合同。二、被告凌源市鑫达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王文国购房预付款60,000元并赔偿其利息损失。利息计算方法：以60,000元为基数，自2014年2月28日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至购房预付款付清之日止。三、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,350元，由被告凌源市鑫达房地产开发有限公司负担。二审中当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”本案当事人虽未签订书面的房屋买卖合同，而《收款收据》加盖了鑫达房地产公司单位的公章，写明了案涉房屋价款、位置、面积、价格，具备了合同的主要条款，并且王文国于2014年2月28日向鑫达房地产公司交付了部分购房款，因此，王文国与鑫达房地产公司之间的买卖合同已经成立。郭彩贺系鑫达房地产公司的副经理、财务主管，其职务侵占行为侵犯鑫达房地产公司的权益，与本案中鑫达房地产公司与王文国之间的房屋买卖合同并非同一法律关系，鑫达房地产公司以郭彩贺违法问题对抗其与王文国之间的法律关系，理由不成立。由于鑫达房地产公司迟延履行向王文国交付案涉房屋义务，且该房已确认为回迁人所有，王文国与鑫达房地产公司之间的房屋买卖合同目的已经无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，王文国有权解除该合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，本案案涉房屋买卖合同解除后，王文国有权要求鑫达房地产公司返还其已付购房款，并有权要求鑫达房地产公司赔偿其占用购房资金期间的利息损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300元由上诉人凌源市鑫达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘玉华审判员  汪 江审判员  姜永涛二〇二一年三月二十五日书记员  张 多