浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终477号 上诉人（原审原告）：杭州二轻房地产开发有限公司，住所地杭州市上城区延安路****。 法定代表人：吕仲新。 委托诉讼代理人：康昭董，浙江睦润律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：丁文雅，女，1962年10月2日出生，汉族，住杭州市上城区。 上诉人杭州二轻房地产开发有限公司（以下简称二轻公司）因与被上诉人丁文雅房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初6067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员秦海龙适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审法院查明：2016年9月21日，二轻公司作为出租方（甲方），与作为承租方的丁文雅（乙方）签订房屋租赁合同，双方就二轻公司将下城区林司后52－4－202室住宅出租给丁文雅达成协议，约定：甲方同意将林司后52－4－202室住宅租赁给乙方使用，建筑面积67.36平方米，乙方不得转租；租赁期限为五年，自2016年10月16日起至2021年10月15日止（其中10月1日-15日半个月免租装修期）；年租金9600元，年租金前二年不变，第三年起每年递增3%；房租先付后用，租金半年一付；合同签订后乙方一次性付清半年租金4800元，以后每半年租金分别在每年的4月10日前、10月10日前付清；另支付押金1000元（无违约、合同结束后无息退还）；如乙方拖欠房租超过一周，甲方有权终止协议并收回房屋，乙方应支付二个月租金作为违约金，若造成甲方其他损失，乙方应予以赔偿；房屋内部所有的水、电、煤气、有线电视和宽带等月使用费（含开通费或改装费用等）由乙方承担，与甲方无关；租赁合同期满（不能继签），乙方应在租赁期满日腾空属于乙方能移走的物品，不得故意损坏不能移走的固定物及装修，逾期腾空的物品视作乙方自动放弃，甲方有权处置等。合同签订后，丁文雅按约支付押金及首期租金，租赁期间的租金也均按时足额向二轻公司支付。 二轻公司以同类地段房屋租金价格上涨为由，诉至原审法院，请求判令：1.变更双方房屋租赁合同第三条第一项为房屋租金为每月3000元，年租金36000元，合同其他条款继续履行；2.丁文雅补交2016年10月16日至2021年10月15日的房屋租金差价146352元；3.丁文雅承担诉讼费用。 原审法院认为：二轻公司诉请要求增加其与丁文雅签订的租赁合同中所约定的租金金额，实质是要求对合同内容进行变更，故是否符合合同变更的条件，应依法进行审查。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。二轻公司提起本案诉讼的理由是案涉房屋同类地段的房租普通上涨，双方合同约定的房租价格远远低于市场价。首先，二轻公司是专业的房地产开发公司，对房地产交易及租赁市场行情较一般人应有更专业的判断，在此前提下二轻公司自愿以低于市场行情的价格将房屋出租于丁文雅，且无证据证明丁文雅存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，应认定合同是建立在双方当事人自愿的基础之上签订的，当事人的意思表示没有瑕疵。租赁市场行情正常的涨或跌均是合同订立时可预见的，且双方在合同中也对房租的递增作出了相关约定，不存在因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更致合同的基础变化或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平的情形。故二轻公司要求变更合同租金并补差价等诉讼请求，无事实和法律依据，其请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年12月7日判决：驳回二轻公司的全部诉讼请求。案件受理费3227元，减半收取1613.5元，由二轻公司负担。 宣判后，二轻公司不服，向本院提起上诉称：二轻公司租赁给丁文雅使用的下城区林司后52-4-202室，其周边房屋租金普遍远远高于双方的合同租金，即便双方的合同约定了递增的比例，但过低的租金仍然给二轻公司造成了较大的损失，为此双方进行了多次沟通，丁文雅也愿意进行部分调整，因为整体意见未能达成共识才提起了本案诉讼。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。现继续维持合同明显显失公平，二轻公司在一审主张的诉讼请求正当合法，但一审法院的判决适用合同法第六条、第八条、第五十四条，属于适用法律错误。因此，二轻公司请求二审人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，依法改判并支持二轻公司的所有上诉请求。上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判变更双方《房屋租赁合同》第三条第一项为房屋租金为每月3000元，年租金36000元；合同其他条款继续履行；3.由丁文雅补交2016年10月16日至2021年10月15日的房屋租金差价146352元；4.一、二审的诉讼费用由丁文雅承担。 针对二轻公司的上诉，丁文雅答辩称：二轻公司以涉案房屋地段房租普遍上涨为由，要求增加租金，既不合情，也不合法，严重违背契约精神。涉案房屋是陈旧房屋，丁文雅承租后进行了大量装修。双方在订立合同时不存在欺诈、隐瞒、恶意缔约的情况。在当时背景下，双方确认的租金是有其历史原因且合理的。二轻公司要求调整租金并补差价，没有事实和法律依据。请求驳回二轻施工的上诉请求，维持原判。 二审期间，二轻公司、丁文雅均未向本院提交新的证据材料。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求及理由进行审理。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据二轻公司的上诉请求及理由，本案二审期间的争议焦点为二轻公司要求变更合同约定租金标准的理由能否成立。本案中，二轻公司以涉案房屋地段房租普遍上涨为由要求增加租金即变更合同约定的租金标准。本院经审查后认为，二轻公司与丁文雅签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定之情形，亦不违背公序良俗，应属合法有效。显见，二轻公司以涉案房屋地段租金普遍上涨为由要求变更合同约定租金标准的主张，缺乏法律依据，无法予以采信。同时，二轻公司亦未提供有效证据证明涉案房屋租赁合同存在其他依法应予变更的情形。因此，该房屋租赁合同对双方当事人具有法律约束力，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。故原审法院驳回二轻公司要求变更合同约定租金标准并要求丁文雅补交租金差价的诉讼请求，并无不当。综前所述，二轻公司的上诉请求，缺乏事实及法律依据，无法予以支持。原审法院认定事实清楚，实体处理妥当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3227元，由杭州二轻房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  秦海龙 二〇二一年三月五日 书记员  董 悦