辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0281民初416号 原告：大连英圣物业有限公司，统一社会信用代码912102817772801602，住所地辽宁省瓦房店市钻石街69-12号。 法定代表人：孙长英，系公司经理。 委托诉讼代理人：韩卫斌，辽宁青松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾昕，辽宁青松律师事务所律师。 被告：卢建滨，男，1981年4月26日出生，汉族，现住瓦房店市。 原告大连英圣物业有限公司与被告卢建滨物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连英圣物业有限公司的委托诉讼代理人韩卫斌、艾昕，被告卢建滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连英圣物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告向原告给付物业管理费总计3507元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月1日，大连圣嘉美地小区业主委员会（甲方）与大连世纪英伦物业有限公司（乙方）签订《委托合同书》，约定甲方将瓦房店市的圣嘉美地范围内物业管理委托给乙方实行统一管理、综合服务、承包经营、自负盈亏；委托管理期限为三年，自2013年1月1日起至2016年1月1日起止。业主委员会任期三年届满后，在新的业主委员会未产生前，本协议继续有效；甲方负责确定本住宅区管理服务费收费标准，商业网点建筑面积每平1.50元缴纳物业管理费，其他住宅按建筑面积每平0.50元缴纳物业管理费。同时《协议》第三条11款约定：自移交之日起，圣嘉美地小区欠收的物业管理费和停车费，交由大连世纪英伦物业有限公司（乙方）按相关法律法规继续收取。大连英圣物业有限公司于2014年经大连市工商行政管理局核准将企业名称由大连世纪英伦物业有限公司变更为大连英圣物业有限公司。2016年2月28日，大连圣嘉美地小区业主委员会（甲方)与大连英圣物业有限公司（乙方）签订《委托合同书》，约定甲方将瓦房店市圣嘉美地住宅小区范围内物业管理委托给乙方实行统一管理、综合服务、承包经营、自负盈亏；委托管理期限为五年，自2016年2月28日起至2021年2月27日起止。业主委员会任期五年届满后，在新的业主委员会未产生前，本协议继续有效；甲方负责确定本住宅区管理服务费收费标准，商业网点、其他住宅按建筑面积每平方米0.50元。网点、公建的收费标按1.5元缴纳物业管理费。 被告系瓦房店市仙洞街圣嘉美地小区的业主。被告接受原告提供的物业服务，但并未向原告缴纳物业费，自2012年12月起截止2019年12月，被告总计欠付原告物业管理费总计3507元。原告多次催讨，被告至今未缴纳，故原告诉至法院，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告卢建滨答辩称，我从2008年到2011年正常缴纳物业费，在正常缴纳物业费期间，2009年夏天我房子开始漏水，我多次要求物业维修，答应给我修，当时从外墙看确实是进行过维修，但是我的房子南北外墙依旧往里进水，问题没有得到解决，导致我屋内装修损坏，我要求物业给我继续维修，一直也没有结果。因为我的房屋存在严重的漏水情况，之后我就没有交纳物业费。原告起诉我没有道理，我不同意全额缴纳物业费，我要求先给我维修，多退少补。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据： 证据1、企业机读档案登记材料和变更情况查询卡原件，来源于瓦房店市市场监督管理局，用以证明原告于2005年9月21日成立，企业名称是大连世纪英伦物业有限公司，2013年12月24日变更名称为大连英圣物业有限公司。 被告对该证据没有异议。 证据2、大连圣嘉美地小区物业管理职责移交协议、2013年1月1日的委托合同书、2016年2月28日委托合同书，用以证明原告依据合同对圣嘉美地小区进行物业管理。 被告对该组证据的合同真实性没有异议，认为既然合同中已经写了房屋应该维修保养，但原告没有做到。业主委员会在合同上签字是真是假，我表示怀疑。我认为不是真实的业务委员会在行使权利，有可能是某一个人和物业之间有特殊关系，自行签订的，虽然我没有证据，但是我表示怀疑。 证据3、瓦房店市房屋登记信息记录，用以证明被告在圣嘉美地小区居住，接受原告提供的物业服务，应当向原告缴纳物业费。 被告对该证据没有异议。 证据4、收费许可证副本原件，证明原告有权收取物业费及收费标准。 被告对该证据没有异议。 证据5、物业费催缴通知单打印件，来源于手机和相机拍照后存入公司电脑，当庭举证是为了便于存卷，将照片和当时留存的复印件复印在一张纸上提交法院，证明原告多次催促被告缴纳物业费，被告总计欠物业费3507元。2012年12月开始至2019年12月末总计84个月。最后一次催收落款日期为2019年11月12日是提前催收。 被告对该组证据质证意见称，我从来没有见过这种催收单，我见到的和这种不一样。物业在门上贴过催收单，上面写着我的名字，让我去物业交物业费。 证据6、瓦政发（2009）61号文件复印件，证明原告有权按每月4元标准收取生活垃圾费。 被告对该证据没有异议。 被告向法庭出示了其居住小区环境照片及墙体现状照片10张，用以证明房屋漏水造成内屋墙体脱落。 原告对此发表质证意见称，真实性没有异议，但与原告的诉求没有关联，被告可以另行起诉。 庭审中，被告称其所住房屋漏水问题始终没有解决，原告的物业服务当中有维修房屋的义务，但原告始终没维修好，后来干脆不给修了。所以我不应该缴纳物业费。原告称已经维修过一次了，如果被告认为没有维修好，可以主张权利，不应以此抗辩不缴纳物业费。 经本院审查，双方当事人提交的证据经质证，被告对原告提交的企业机读档案登记材料和变更情况查询卡、大连圣嘉美地小区物业管理职责移交协议、2013年1月1日的委托合同书、2016年2月28日委托合同书、瓦房店市房屋登记信息记录、收费许可证、瓦政发（2009）61号文件的真实性没有异议，上述证据来源合法，也具有客观性、关联性，可以证明原告自2013年1月1日至2021年2月27日对被告所居住的圣嘉美地住宅区实行物业服务管理，并在新的业主委员会未产生前继续实行有效服务管理。原告具有收取案涉小区住户物业费的资格，也有权收取住户的生活垃圾费。收费标准均有合同约定及文件规定，且庭审中被告未反驳原告起诉的物业费及卫生费数额。原告提交的上述证据可以证明被告主张的事实，本院对原告提交的证据予以采信。原告对被告出示的物业费催缴通知单有异议，辩称从来没有见过这种催收单，但承认原告在门上贴过催收单，上面写着我的名字，让我去物业交物业费。该催缴通知单系原告单方制作，被告否认其真实性，但被告不否认原告向其催缴物业费的事实，自认原告在门上贴过催收单，向其催缴过物业费。对原告提交的证据不予采信，对被告自认的事实予以采纳。 被告卢建滨为证明其居住的房屋漏水提交了10张照片，原告承认被告拍摄画面的真实性，对被告的照片予以采信。 根据当事人的陈述和庭审质证审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月25日，大连世纪英伦物业有限公司与大连圣嘉物业管理有限公司签订《大连圣嘉美地小区物业管理职责移交协议》，大连圣嘉物业管理有限公司将圣嘉美地小区物业于2013年1月1日移交给大连世纪英伦物业有限公司,并约定自移交之日起,圣嘉美地小区欠收的物业管理费由大连世纪英伦物业有限公司继续收取。 2013年1月1日，圣嘉美地小区业主委员会与大连世纪英伦物业有限公司签订委托合同，圣嘉美地小区业主委员会将位于瓦房店市的圣嘉美地住宅区范围内的物业委托给大连世纪英伦物业有限公司实行统一管理，综合服务。合同约定：委托管理期限为3年，自2013年1月1日起至2016年1月1日止，业主委员会任期三年期满后，在新的业主委员会未产生之前，本协议继续有效；商业网点建筑面积每平1.5元交纳物业管理费，其他住宅按建筑面积每平0.5元交纳物业管理费。 2013年5月17日，瓦房店市物价局给大连世纪英伦物业有限公司颁发收费许可证，并确定收费标准，即住宅物业服务费每平方米每月0.5元。 2013年12月24日，大连世纪英伦物业有限公司名称变更为大连英圣物业有限公司。 2016年2月28日，圣嘉美地小区业主委员会与原告大连英圣物业有限公司续签了《委托合同》，继续将位于瓦房店市的圣嘉美地住宅区范围内的物业委托给原告大连英圣物业有限公司统一管理，委托管理期限为5年，自2016年2月28日起至2021年2月27日止，在新的业主委员会未产生之前，本协议继续有效。约定的管理事项包括房屋的使用、维修、保养。 瓦房店市共济办事处仙洞街圣嘉美地小区2号3单元3层1号房屋系住宅房，建筑面积为75.46平方米。被告卢建滨是该房屋的业主，亦是该房屋所有权人。原告主张被告卢建滨给付截至2019年12月共计84个月的物业费和城市生活垃圾处理费合计3057元，被告不否认上述欠费事实。经计算，被告欠物业费3169.32元（75.46平方米×0.5元/平方米/月×84个月），欠城市生活垃圾处理费336元（4元/月×84个月），两项合计3505.32元。 本院认为，原告主张被告给付2019年12月前所欠的物业费，系民法典施行前的法律事实引起的诉讼，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。故本案应适用民法典施行前的法律、司法解释。 本案原告与圣嘉美地小区业主委员会签订的圣嘉美地住宅小区物业管理《委托合同》，对全体业主具有约束力。原、被告均应按该合同约定内容行使权力、履行义务。原告在对被告所在住宅小区实施物业管理期限内，持续为该区域内的业户提供物业管理服务，依据合同约定的收费标准收取业户物业费符合法律规定，被告应向原告交纳物业费。被告自认原告以张贴催交单的方式要求其交纳物业费，被告仍以居住的房屋漏水导致屋内墙体脱落为由拒交物业费和卫生费，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告大连英圣物业有限公司要求被告交纳截至2019年12月共计84个月物业费3169.32元的诉讼请求本院予以支持。被告若对原告提供的物业服务有争议，可另行依法向原告主张。 按本地征收城市生活垃圾处理费的惯例，系由政府委托物业公司代收垃圾费并全额上缴市财政。被告亦应自觉缴纳垃圾处理费。依瓦政发（2009）61号文件制定的每户每月4元的收费标准，截至2019年12月共计84个月，被告应缴纳336元垃圾处理费。 原告诉讼请求的物业费和垃圾处理费总计3507元，经本院核对计算，上述款项合计3505.32元，故对原告诉讼请求中的3505.32元予以支持（物业费3169.32元、垃圾处理费336元）。 综上,依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（二）项、第（五）项之规定，判决如下： 一、被告卢建滨于本判决生效之日起十日内向原告大连英圣物业有限公司交纳物业费3169.32元、垃圾处理费336元，合计3505.32元； 二、驳回原告大连英圣物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告卢建滨负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判员  孙志宏 二〇二一年三月五日 书记员  李 畅