湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0103民初581号原告：胡必芳，女，1955年7月23日出生，汉族，住址武汉市江汉区。委托诉讼代理人：朱敏、金鹏，湖北伟宸律师事务所律师。被告：武汉泽皓物业发展有限公司，住所地武汉市江岸区葡京花园43栋2单元4-1号。诉讼代表人负责人：姚佳欣（武汉泽皓物业发展有限公司管理人负责人）。委托诉讼代理人：万晓芬，湖北创智律师事务所律师。被告：殷兆强，男，1957年7月8日出生，汉族，住址武汉市武昌区。被告：中国银行股份有限公司武汉江岸支行，住所地武汉市江岸区澳门路232号。负责人：汪海峰，行长。委托诉讼代理人：郭凌、曹琴，湖北山河律师事务所律师。原告胡必芳（以下称胡必芳）与被告武汉泽皓物业发展有限公司（以下简称泽皓物业公司）、殷兆强（以下称殷兆强）、中国银行股份有限公司武汉江岸支行（以下简称中国银行江岸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡必芳及其委托诉讼代理人朱敏、金鹏，泽皓物业公司管理人的委托诉讼代理人万晓芬，中国银行江岸支行的委托诉讼代理人郭凌、曹琴到庭参加诉讼。殷兆强经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡必芳向本院提出诉讼请求：1、确认胡必芳与泽皓物业公司2004年8月8日订立的《武汉市商品房买卖合同》有效；2、确认殷兆强与泽皓物业公司2002年6月5日订立的《武汉市商品房买卖合同》无效；3、确认殷兆强与中国银行江岸支行（原中国银行武汉市花桥支行）2002年7月12日订立的《中国银行个人住房贷款抵押合同》无效；4、殷兆强与中国银行江岸支行办理撤销／注销武房期江字第××号期房抵押手续；5、泽皓物业公司协助胡必芳办理江汉区泽皓雅居B栋2单元901室房屋的不动产权属证书；6、本案诉讼费由泽皓物业公司、殷兆强、中国银行江岸支行承担。事实与理由：2004年8月8日，胡必芳与泽皓物业公司订立《武汉市商品房买卖合同》，泽皓物业公司将其开发建设的武汉市江汉区姑嫂树村常湾泽皓雅居（静怡花园）B幢2单元901室出售给胡必芳，胡必芳按约定支付了全部购房款人民币188606元，办理入住手续居住至今。根据合同中关于产权登记的约定，泽皓物业公司作为出卖人应当在2004年12月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。胡必芳多次向泽皓物业公司提出办证主张，泽皓物业公司均未按合同约定为案涉房产办理权属证书。2013年4月25日，因胡必芳等泽皓雅居（静怡花园）购房人要求泽皓物业公司办理房屋产权登记，泽皓物业公司向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局出具《情况说明》，确认胡必芳是案涉房屋的真实买房人，殷兆强是案涉房屋的虚假买房人，请求武汉市江汉区住房保障和房屋管理局为泽皓雅居（静怡花园）的真实买房人办证提供方便。此后胡必芳得知，2002年6月5日泽皓物业公司与殷兆强订立《武汉市商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给殷兆强，又于2002年7月12日殷兆强与中国银行武汉市花桥支行订立《中国银行个人住房贷款抵押合同》，花桥支行接受殷兆强将案涉房屋作为抵押财产，随后花桥支行在武汉市江汉区房产管理局办理了武房期江字第××号武汉市期房抵押证明。胡必芳认为，胡必芳与泽皓物业公司订立《武汉市商品房买卖合同》后，胡必芳按照合同约定支付了房屋价款，泽皓物业公司将案涉房产交付胡必芳使用，《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且合同主要条款已实际履行，该合同属有效合同。泽皓物业公司应按合同约定为胡必芳办理房屋不动产权属证书。泽皓物业公司为筹集资金与殷兆强于2002年6月5日订立的《武汉市商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，双方未发生案涉房产交易事实，该《武汉市商品房买卖合同》损害了胡必芳的利益，应认定为无效。花桥支行与殷兆强2002年7月12日订立的《中国银行个人住房贷款抵押合同》因殷兆强对抵押物（案涉房产）不享有合法权利，该合同中所设抵押系无效抵押，《中国银行个人住房贷款抵押合同》应认定为无效，花桥支行及殷兆强根据该合同办理的武房期江字第××号期房抵押应当被撤销/注销。故此，胡必芳特诉至贵院，望判如所请。泽皓物业公司答辩称，泽皓物业公司管理人未接受到泽皓物业公司的档案材料，无案涉房屋购房资料，无法核实胡必芳所诉情况，请法院依法判决。殷兆强未到庭，无答辩意见。中国银行江岸支行辩称，1、中国银行江岸支行与殷兆强签订的借款合同与抵押合同均是双方签字、签章，办理程序合法，也办理了公证手续，两份合同均是真实有效的合同；2、借款合同与抵押合同均独立于殷兆强与泽皓物业公司签订的房屋买卖合同，并非是房屋买卖合同的从合同，借款合同与抵押合同不因房屋买卖合同无效而无效；3、中国银行江岸支行在签订和履行合同的过程中是善意方，合法权益应得到保护；4、本案胡必芳在向泽皓物业公司购房前，案涉房屋已办理了抵押登记，该登记对外具有公示效力，胡必芳购房时应查询房屋登记情况。且胡必芳购房价格明显低于市场价格，也未提供已向泽皓物业公司支付全部购房款的实质性证据。胡必芳不能办理房屋过户并非中国银行江岸支行的过错。胡必芳不能办证的损失应向泽皓物业公司主张；5、根据《抵押合同》第15条约定，即便借款合同无效，也不必然导致抵押合同无效；6、在泽皓物业公司破产程序中，中国银行江岸支行的债权金额已得到确认，但泽皓物业公司的破产财产并不能完全偿还全部借款，中国银行江岸支行仍然存在巨大损失，应该用案涉房屋实现抵押权利来实现。因此，请求驳回胡必芳的起诉。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于武汉市江汉区姑嫂树村常湾的泽皓雅居（静怡花园）项目系泽皓物业公司开发建设。2002年6月5日，殷兆强与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买泽皓雅居（静怡花园）第B幢2单元9、10层1号房屋（二套房屋建筑面积共222.69平方米），购房款总金额663606元，付款方式为2002年6月5日交付20万元，殷兆强办理住房按揭贷款时交付40万元，交付房屋时付清余款。双方约定，泽皓物业公司应当在2002年10月1日前，将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付殷兆强使用。双方同时约定，泽皓物业公司应当在商品房交付使用之日起60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订当日，泽皓物业公司为殷兆强出具《湖北省武汉市统一收款收据》，收到殷兆强购房款20万元。2002年7月12日，殷兆强与中国银行武汉市花桥支行签订《中国银行个人住房借款合同》，借款40万，用于购买房屋，并签订《中国银行个人住房贷款抵押合同》，将泽皓雅居（静怡花园）第B幢2单元9、10层1号二套房屋抵押给中国银行武汉市花桥支行，双方就上述两份合同在武汉市江汉区公证处办理《公证书》。签订上述合同当日，中国银行武汉市花桥支行根据殷兆强的《划款委托书》，将40万元贷款发放给泽皓物业公司。2002年7月25日，殷兆强与中国银行武汉市花桥支行在武汉市江汉区房地产管理局办理《武汉市期房抵押证明》（武房期江字第××号）。2004年8月8日，胡必芳与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买泽皓雅居（静怡花园）第B幢2单元9层1号房屋（房屋建筑面积137.87平方米），购房款总金额188606元，付款方式为2004年8月8日付款108606元，2004年10月20日付款8万元。双方约定，胡必芳所购房屋为预售商品房，泽皓物业公司应于2004年10月21日前将经工程质量验收合格并符合本合同约定的商品房交付胡必芳使用，并应于2004年12月31日前，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，办理房地产权属证书。签约后，胡必芳按合同约定向泽皓物业公司缴纳了购房款188606元，泽皓物业公司向胡必芳开具《武汉市房地产开发企业预收款统一收据》。2004年12月28日，泽皓物业公司交付案涉房屋给胡必芳，胡必芳入住所购房屋，居住至今。但泽皓物业公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，也未就案涉房屋买卖合同向房产、土地管理部门申请登记备案。2013年4月25日，因胡必芳等泽皓雅居（静怡花园）购房人要求泽皓物业公司办理房屋买卖合同备案及房屋产权登记，泽皓物业公司向武汉市江汉区住房保障和房屋管理局出具《情况说明》称，“我公司在开发该项目时资金短缺，出于筹集资金的目的，采取了不规范方法，借用本公司员工或员工亲友名义〔详见名义买房人（名义借款人）名单〕与我公司签订了不真实的《商品房买卖合同》，由公司出面，安排名义借款人向银行办理银行按揭贷款，我公司配合银行办理了抵押登记。”“后来，我公司将泽皓雅居（静怡花园）232套住房卖给了232户业主〔详见（泽皓雅居真正买受人名单）〕，232户业主办理了入住手续。”“前述名义买受人（名义借款人）均未向我公司支付购房首付款，也没有归还银行按揭贷款。”“从2002年至2009年期间，以上贷款也都是由我公司按月安排资金，支付至名义借款人的还款账户，归还各银行按揭贷款。”，请求武汉市江汉区住房保障和房屋管理局给予其为真实买房人办证提供方便。泽皓物业公司在《情况说明》后面附两份名单，殷兆强在《泽皓雅居名义买房人（名义借款人）名单3》中，胡必芳在《泽皓雅居房屋真正买受人名单》中。由于泽皓物业公司一直未能为胡必芳及其他居住在泽皓雅居（静怡花园）的购房人办理房屋权属证书，胡必芳与泽皓物业公司发生纠纷。另查明，中国银行江岸支行原隶属于中国银行武汉市花桥支行，后中国银行江岸支行成为零售贷款专业支行，2005年前的中国银行武汉市花桥支行的零售贷款业务全部移交到中国银行江岸支行。本院认为，根据本案查明的事实，2002年8月8日殷兆强与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，双方无交付案涉房屋事实，所贷款项由泽皓物业公司使用，偿还贷款亦由泽皓物业公司组织资金，双方签约目的并非进行商品房交易，而是为了向银行套取贷款。由于双方未发生商品房买卖事实，所签订的《武汉市商品房买卖合同》是一份虚假不产生法律效力的合同，该合同属无效合同。殷兆强在并未实际购房的情况下，与泽皓物业公司共同蒙蔽中国银行武汉市花桥支行，办理房屋按揭贷款，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中“以合法形式掩盖非法目的”情形，加之，根据中国人民银行制定的《贷款通则》第二十七条规定，“贷款人受理借款人申请后，应当对借款人的信用等级以及借款的合法性、安全性、盈利性等情况进行调查，核实抵押物、质物、保证人情况，测定贷款的风险度”，中国银行武汉市花桥支行作为专业金融机构，在贷款发放之前，应当对借款的合法性、安全性等情况进行充分调查，并核实抵押物情况，中国银行武汉市花桥支行发放贷款前未审核殷兆强与泽皓物业公司房屋买卖合同的真实性，对房屋买卖合同履行中的付款事实，仅根据泽皓物业公司出具的虚假的收取购房款的《武汉市地方税务统一收款收据》即将贷款发放给殷兆强，未尽到审慎审核的义务，因此，中国银行江岸支行称其系善意方的理由不能成立。鉴于此，殷兆强与中国银行武汉市花桥支行签订的《中国银行个人住房贷款抵押合同》应属无效合同，双方在房地产管理部门办理的《武汉市期房抵押证明》也应予撤销。根据中国银行内部业务调整，原中国银行武汉市花桥支行2005年前的零售贷款业务全部移交到中国银行江岸支行，中国银行武汉市花桥支行应承担的责任由中国银行江岸支行承继。胡必芳要求确认殷兆强与泽皓物业公司间订立的《武汉市商品房买卖合同》无效，确认殷兆强与中国银行江岸支行（原中国银行武汉市花桥支行）间订立的《中国银行个人住房贷款抵押合同》无效，要求殷兆强与中国银行江岸支行办理撤销／注销武房期江字第××号期房抵押手续的诉讼请求，具有事实和法律依据，其诉讼请求本院予以支持。2004年8月8日，胡必芳与泽皓物业公司签订《武汉市商品房买卖合同》，胡必芳按约支付了购房款，泽皓物业公司亦将案涉房屋交付胡必芳使用，该合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，且合同主要条款已实际履行，该合同属有效合同。泽皓物业公司应按合同约定办理案涉房屋的备案登记等相应手续。胡必芳要求确认胡必芳与泽皓物业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，判令泽皓物业公司配合胡必芳办理前述房屋的不动产权属证书的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。殷兆强经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，并应承担举证不能的法律责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告胡必芳与被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效；二、被告殷兆强与被告武汉泽皓物业发展有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》无效；三、被告殷兆强与被告中国银行股份有限公司武汉江岸支行间的《中国银行个人住房贷款抵押合同》无效；四、被告殷兆强、被告中国银行股份有限公司武汉江岸支行应于本判决生效之日起十日内办理撤销《武汉市期房抵押证明》（武房期江字第××号）的手续；五、被告武汉泽皓物业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告胡必芳办理武汉市江汉区泽皓雅居（静怡花园）第B幢2单元901室的不动产权属证书。案件受理费1000元、公告费260元，合计1260元，由被告武汉泽皓物业发展有限公司、殷兆强、中国银行股份有限公司武汉江岸支行共同负担（此款原告胡必芳已垫付，被告武汉泽皓物业发展有限公司、殷兆强、中国银行股份有限公司武汉江岸支行应于本判决生效之日起十日内支付给原告胡必芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 吕 瑛二〇二一年三月十五日书记员 廖广龙