贵州省湄潭县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0328民初679号原告：舒生，男，生于1985年4月4日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。原告：唐转敏，女，生于1986年8月12日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。委托诉讼代理人：廖鑫，贵州若竹律师事务所律师（二原告共同委托）。被告：刘良飞，男，生于1974年4月16日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。被告：张贤菊，女，生于1978年9月28日，汉族，贵州省湄潭县人，住湄潭县。原告舒生、唐转敏与被告刘良飞、张贤菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舒生、唐转敏的委托诉讼代理人廖鑫、被告刘良飞、张贤菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒生、唐转敏向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方于2018年7月13日签订的《私房买卖合同》；2、要求被告刘良飞、张贤菊返还购房款100000元、支付违约金42600元；3、诉讼费由被告刘良飞、张贤菊承担。事实和理由：双方于2018年7月13日签订的《私房买卖合同》，被告刘良飞、张贤菊将其位于湄潭县房屋一套出卖给舒生、唐转敏，约定由被告刘良飞、张贤菊在2019年7月30日前为舒生、唐转敏办理产权证。舒生、唐转敏依约支付了购房款100000元，但被告刘良飞、张贤菊至今未给舒生、唐转敏办理产权证。被告刘良飞辩称，原告舒生、唐转敏未提供身份证等办理房产证的手续，无法办理产权证，且办理产权证需要过程和时间，现该房屋所在地的产权证即将统一办理。愿意继续履行合同，请求驳回原告舒生、唐转敏的诉讼请求。被告张贤菊辩称，订立合同买卖房屋是事实，但在订立合同时就已经与被告刘良飞离婚，具体是由被告刘良飞在管理和处理财产，张贤菊在合同上签字，仅仅证明张贤菊同意出卖房屋，对怎样履行合同不清楚，也不承担责任。本院经审理认定事实如下：原告舒生与原告唐转敏是夫妻关系；被告刘良飞与被告张贤菊原是夫妻关系，但已于2011年离婚。被告刘良飞、张贤菊与他人（共四户）在位于湄潭县出让的集体土地上联建房屋，开始联建时，被告刘良飞与被告张贤菊是夫妻关系，联建过程中，被告刘良飞与被告张贤菊离婚，双方协议房屋归子女所有，由被告刘良飞负责管理和处理。2018年7月13日，原告舒生、唐转敏（乙方）通过房屋中介机构与被告刘良飞、张贤菊（甲方）订立《私房买卖合同》，约定的与本案有关的主要内容有：1、甲方将其位于湄潭县上楼梯的右边住房一套出卖给乙方，房屋面积约100㎡（以房产证为准）；2、房屋交易总价款142000元（含过户费）；3、乙方在订立合同当日支付价款100000元，余款42000元在甲方将房产证办理在乙方名下之日付清；4、甲方必须无条件协助和配合，在2019年7月30日前将房产证办理在乙方名下或乙方指定的人名下，如因甲方房产证无法正常办理下来，所有责任甲方自行承担，属于甲方违约；5、甲方在收取首付款后将房屋交付乙方；6、办理房屋过户的所有税费由甲方承担；7、违约方按总购房款的30%向守约方支付违约金。《私房买卖合同》订立的当日，原告舒生、唐转敏向被告刘良飞支付了约定的价款100000元，被告刘良飞、张贤菊向原告舒生、唐转敏出具了收条。被告刘良飞将其收到的这100000元价款用于为其母亲治病。因双方交易房屋未装修，系毛坯房，被告刘良飞指示原告舒生、唐转敏接收管理使用，但原告舒生、唐转敏一直未装修入住。此后，由于联建户中有一户不急于办理房产证（联建户须统一同时办理，至今未办理）等原因，被告刘良飞、张贤菊至今未给原告舒生、唐转敏办理房屋过户登记手续。庭审中，经本院释明，被告刘良飞要求对约定的违约金进行调整。本院认为，当事人应诚实守信，依约履行义务，保证实现双方的合同目的。本案中，原告舒生、唐转敏与被告刘良飞、张贤菊于2018年7月13日订立的《私房买卖合同》，内容明确具体，权利义务对等，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性和效力性规定，不违背公序良俗，应当有效，双方应严格履行约定义务。被告刘良飞对订立合同当日收到了原告舒生、唐转敏支付的首期购房款100000元的事实明确表示承认，本院予以认定，证明原告舒生、唐转敏依约履行了义务，不存在违约行为。被告刘良飞行使了收取价款的权利，就应当履行在2019年7月30日前为原告舒生、唐转敏办理房屋过户登记的合同义务。然而，被告刘良飞至今未给原告舒生、唐转敏办理不动产权过户登记，其行为不符合双方合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任。不动产权证是不动产的权利记载，不动产物权的设立以登记为标志，经登记才能产生对世的效力，才可以发挥物权的权能，未经登记不得对抗善意第三人。被告刘良飞未依约给原告舒生、唐转敏办理不动产权过户登记，致使原告舒生、唐转敏不能完全的物权，其合同目的无法实现，被告刘良飞的违约行为已构成根本违约，原告舒生、唐转敏有权要求解除合同，因此，本院对原告舒生、唐转敏主张解除合同的诉讼请求予以支持。被告刘良飞主张系原告舒生、唐转敏未提供身份证等办理房产证的手续，才导致无法办理产权证，但被告刘良飞对其这一反驳主张只有口头陈述，未提供相关证据证明，所以，本院对被告刘良飞的这一抗辩理由不予采纳。合同解除的后果之一，是返还从对方取得的财产，违约方向守约方承担违约责任，所以，本院对原告舒生、唐转敏要求被告刘良飞返还购房款100000元的诉讼请求予以支持。双方约定的总购房款30%的违约金比例太高，被告刘良飞请求调整，本院予以支持，但双方交易的房屋不属于商品房，不适用商品房买卖合同违约金的支付比例，根据本案实际，确定从逾期办理产权证之日起至返还购房款之日止按原告舒生、唐转敏起诉时一年期贷款利率（3.85%）的四倍15.4%/年计算违约金较为公平合理。被告刘良飞、张贤菊虽都称交易房屋在离婚时赠与了子女，但在未办理产权过户且又未交付前，被告刘良飞、张贤菊以买卖合同形式进行处分，视为撤销赠与。被告刘良飞承认是由其在对交易房屋进行管理和处理，并由其负责为原告舒生、唐转敏办理过户手续，承认被告张贤菊在合同上的签字行为仅是表示同意出卖，同时，被告刘良飞收取价款后自行作出处分（用于为其母治病），且原告舒生、唐转敏应当知道被告刘良飞、张贤菊已经离婚的事实，故合同解除后应由被告刘良飞向原告舒生、唐转敏返还购房款并支付违约金，若责令被告张贤菊承担违约责任，有失公平，因此，本院对原告舒生、唐转敏要求被告张贤菊承担违约责任的诉讼请求不予支持。综上所述，被告刘良飞的违约行为构成根本违约，原告舒生、唐转敏要求解除合同并要求被告刘良飞返还购房款、支付违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。原告舒生、唐转敏对其其余诉讼请求举证不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告舒生、唐转敏与被告刘良飞、张贤菊于2018年7月13日订立的《私房买卖合同》。二、限被告刘良飞在本判决生效后十日内返还原告舒生、唐转敏购房款人民币100000元，并从2019年7月31日起至清偿之日止按年利率15.4%计算支付违约金（以42600元为限）。三、驳回原告舒生、唐转敏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元，由原告舒生、唐转敏负担276元，由被告刘良飞负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向遵义市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员  丁波二〇二一年三月二十四日书记员  何宇