上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终643号上诉人(原审被告)：四川泰仁律师事务所，住所地四川省成都市。负责人：苗元本，主任。上诉人(原审被告)：四川泰仁(上海)律师事务所，住所地上海市。负责人：姚莉，主任。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：李宝平，四川泰仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海金顺房地产有限公司，住所地上海市。法定代表人：张玉梅，董事长。委托诉讼代理人：王桂喜，上海四维乐马律师事务所律师。上诉人四川泰仁律师事务所(以下简称“泰仁律所”)、四川泰仁(上海)律师事务所(以下简称“泰仁上海分所”)因与被上诉人上海金顺房地产有限公司(以下简称“金顺公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初14235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰仁律所、泰仁上海分所共同上诉请求：撤销一审判决第五项，改判泰仁上海分所给付金顺公司复原工程费用人民币(以下币种均为人民币)15，000元；本案诉讼费用由泰仁律所、泰仁上海分所与金顺公司依法分担。事实和理由：一、泰仁律所不应当是本案适格当事人。首先，泰仁上海分所具有执业许可证，也有专门的银行账户，可以对外承担责任，属于《民事诉讼法》第48条的当事人及《民事诉讼法司法解释》第52条(五)中的“其他组织”，故具有独立诉讼主体地位。其次，《律师法》第19条和《律师事务所管理办法》第63条的规定是实体法律，而非程序法(民诉法)，故不能成为金顺公司起诉泰仁律所的法律依据。恰恰是根据最高人民法院的《民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第15条，金顺公司应当在本案执行阶段，如果发生泰仁上海分所执行能力不够的情况下，可以追加泰仁律所到执行程序中作为被执行人，而不是在审判程序中直接列为当事人。最后，一审法院以泰仁律所为合伙律师事务所，故对分所承担责任为由，直接判定泰仁律所承担责任，泰仁上海分所不承担责任是适用法律错误。泰仁律所对泰仁上海分所承担责任而不是承担连带责任有法律依据。根据上述法律依据，泰仁律所不是在诉讼审理过程中直接承担责任，而是在泰仁上海分所执行不能时承担被执行人的责任。二、复原工程费用及复原期间的房屋租金及物业管理费用不应当全部由律所承担。首先，金顺公司依据《上海市房屋租赁合同》(以下简称“《租赁合同》”)附件三，主张应当将上海市黄浦区九江路XXX号2406-08室(以下简称“系争房屋”)恢复到清水状态，但是《租赁合同》的附件三、附件四泰仁上海律所并未盖章，泰仁上海律所对于该项的约定并不认可。其次，金顺公司和泰仁上海分所签约时，实际交付给泰仁上海分所的房屋状态为装修完整的，而并非附件三约定的清水状态，即便恢复也应当恢复为金顺公司交给泰仁上海分所的状态，即去除房屋隔断后的状态。秉承公平合理的原则，泰仁上海分所承担的装修费用不应当是金顺公司主张的全部翻新费用，金顺公司提供证据8中三份报价单的拆除部分、装饰部分和安装部分及自然损耗部分不应当由律所承担，律所自愿承担拆除部分的费用约15，000元。最后，《租赁合同》第7-2条：乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。《补充条款》第十九条“因乙方使用而引起的合理及自然损耗并不需要恢复原状”，故金顺公司报价单的装修部分和安装部分都不应由律所承担。三、一审判决书第七项判决保证金不予退还，表述不当。首先，金顺公司并没有将保证金没收作为一项具体诉讼请求，而仅仅是诉状中的陈述而已，故法院审理后不应当成为一项判决事项。其次，一审法院也认定没收保证金、支付违约赔偿金均是针对泰仁上海分所中途退租同一违约事实，一审法院实质是支持了金顺公司主张的违约赔偿金280，774.14元。故该项判决表述应当为律所承担违约赔偿金280，774.14元。最后，基于本案的实际状况、律所的认错态度和承担能力，请求二审法院能够降低违约赔偿金金额。综上，一审法院部分事实认定不当，适用法律错误和判决表述不当，请求支持泰仁律所、泰仁上海分所的上诉请求。金顺公司辩称，一、无论是《补充条款》或是《租赁合同》附件五均约定承租人应根据《租赁合同》附件三的标准对系争房屋予以复原，一审法院判决正确。1．《补充条款》第十二条第3款规定，泰仁上海分所应当在合同终止时将所租房屋按附件三规定的标准恢复原状。(《补充条款》经泰仁上海分所加盖公章及骑缝章)2．《租赁合同》附件五规定，金顺公司交房时，系争房屋所包含的装修内容仅作为优惠项目提供给泰仁上海分所。退房时，泰仁上海分所仍需按照《补充条款》第十二条第3款的规定将所租房屋恢复原状。(附件五经泰仁上海分所加盖公章及骑缝章)3．泰仁上海分所、泰仁律所上诉称《租赁合同》附件三未盖章而不予认可系狡辩。因为这个合同在开庭出示原件时泰仁上海分所、泰仁律所均予以认可；另由于附件三和附件二系同一张纸的正反面(合同原件也系正反页打印)，而附件二上盖有泰仁上海分所的公章和骑缝章，故毋庸置疑，在同一张纸背面的附件三理应在签订合同时就存在。4．金顺公司已经履行了相关的通知义务。由于泰仁上海分所退租时，未依照附件三的约定恢复原状，此后，金顺公司发函要求泰仁上海分所将其房屋恢复，但泰仁上海分所予以拒绝，无奈之下，为避免损失扩大，金顺公司只得自行恢复。恢复前，金顺公司将公开询价以及选择最低报价单位的情况悉数告知了泰仁上海分所，故金顺公司充分履行了其告知义务。5．根据律所在一审法院同样案件的结果，一审法院存在多个全部支持复原工程费的先例。(具体参见(2020)沪0101民初8548号标注处)结合上述几点，金顺公司认为，《租赁合同》《补充条款》及附件经双方盖章确认，明确了恢复原状的标准，条款已对双方产生法律约束力；泰仁上海分所实际交接房屋时未将房屋复原；金顺公司在充分履行了通知义务后选择了最低报价的施工单位对系争房屋予以复原，故金顺公司有权要求律所承担全部复原工程费，一审判决合理合法。二、根据《律师法》及《律师事务所管理办法》的规定，律师事务所对其分所的债务承担责任，一审法院认定泰仁律所应对泰仁上海分所的债务承担责任，适用法律正确。首先，《律师法》第十九条规定，合伙律师事务所对其分所的债务承担责任；《律师事务所管理办法》第六十三条规定，律师事务所应当依法对其分所的债务承担责任。因此，法律、部门规章均认定总所应当对分所的债务承担责任。其次，律所仅对一审判决第五项提出异议，并认可了其他判决主文内容，亦代表了律所认可一审法院对于责任的认定。三、依据《租赁合同》，没收保证金与违约赔偿金两者并行不悖，金顺公司可同时主张；系争房屋已空关至今，金顺公司损失惨重，一审法院酌定的违约赔偿金根本无法弥补金顺公司的损失；从违约事实发生至今，律所拒绝支付任何赔偿金，并且在调解时出尔反尔，浪费司法资源，态度极其恶劣。为避免诉累，金顺公司未就此提起上诉，但这并不代表金顺公司认可了该违约赔偿金，望二审法院秉着公平公正的精神，判决律所赔偿合同约定的全部违约赔偿金以弥补金顺公司的损失。金顺公司向一审法院起诉请求：1．判令泰仁上海分所向金顺公司支付房屋租金192，940.91元；2．判令泰仁上海分所向金顺公司支付物业管理费29，601.89元；3．判令泰仁上海分所向金顺公司支付电费5，081.68元；4．判令泰仁上海分所向金顺公司支付延期付款滞纳金5，203.65元；5．判令泰仁上海分所向金顺公司支付违约赔偿金2，238，157.52元；6．判令泰仁上海分所向金顺公司支付复原工程费用90，417元；7．判令泰仁上海分所向金顺公司支付公证费6，880元；8．判令泰仁律所对上述第1项至第7项费用承担连带责任；9．诉讼费由泰仁律所和泰仁上海分所共同承担。上述第1-7项总计2，568，282.65元，扣除泰仁上海分所的保证金和家具转卖金额283，874.14元后，还应向金顺公司实际支付2，284，408.51元。诉讼中，金顺公司变更诉请为：1．确认金顺公司和泰仁上海分所签订的《租赁合同》及其《补充条款》于2018年12月23日解除；2．判令泰仁上海分所向金顺公司支付房屋租金216，145.38元(2018年10月1日至2018年12月23日，每月租金78，422.53元)；3．判令泰仁上海分所向金顺公司支付物业管理费33，162.03元(2018年10月1日至2018年12月23日，每月物业管理费12，031.95元)；4．判令泰仁上海分所向金顺公司支付电费5，081.68元(其中2018年8月17日至9月17日的电费为1，664.46元；2018年9月18日至10月17日的电费为1，076.04元；2018年10月18日至11月17日的电费为1，626.16元；2018年11月18日至12月23日的电费为721.02元)；5．判令泰仁上海分所向金顺公司支付逾期支付租金、物业管理费、电费的滞纳金6，410.84元(其中租金及物业管理费的滞纳金从当月6日起计算至2018年12月23日止，按照每日万分之五的标准计算；2018年8月17日至9月17日电费的滞纳金从2018年10月6日起算，2018年9月18日至10月17日电费的滞纳金从2018年11月6日起算，2018年10月18日至10月17日电费的滞纳金从2018年12月6日起算，2018年11月18日至12月23日电费不计算滞纳金，均按照每日万分之五的标准计算)；6．判令泰仁上海分所向金顺公司支付违约赔偿金2，214，953.05元(即2018年12月24日至2021年430日的剩余租期租金，按照月租金78，422.53元计算)；7．判令泰仁上海分所向金顺公司支付复原工程费用90，417元；8．判令泰仁上海分所向金顺公司支付2次证据保全的公证费共计6，880元；9．判令泰仁律所对上述第2项至第8项费用承担连带保证责任；10．诉讼费用由泰仁律所和泰仁上海分所共同承担。上述第2-8项总计2，573，049.94元，扣除变卖家具所得金额3，100元后，泰仁律所、泰仁上海分所还应向金顺公司实际支付2，569，949.98元(保证金金顺公司予以没收，不作抵扣)。一审法院认定事实：金顺公司是系争房屋的业主。2018年3月26日，金顺公司与泰仁上海分所签订《租赁合同》，约定：金顺公司为出租方、甲方，泰仁上海分所为承租方、乙方；甲方将己所有的系争房屋出租给乙方，该房屋的建筑面积为343.77平方米，作为办公房使用；现有装修、附属设施、设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、标准及需约定的有关事宜，由甲、乙双方分别在本合同附件(二)、(三)中加以列明；甲、乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付系争房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据；在甲乙双方完成合同签署且乙方按约支付保证金与预付费用后，甲方不晚于2018年4月1日向乙方交付该房屋；该房屋租赁期自2018年5月1日起至2021年4月30日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；甲、乙双方约定，该房屋的日租金为每平方米建筑面积7.80元，月租金为81，559.43元，因有第三方提供一次性租金补贴，故乙方每月实付月租金为78，422.53元，该房屋租金租期内不变；乙方应于每月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按欠款的0.05％支付违约金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋前，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方拆除添置的设备时，不得损坏房屋结构，经甲方验收认可，方可办理退租手续；若乙方逾期不支付租金或不支付因使用该房屋所发生的费用累计超过1个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应另按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金(甲方有权从乙方的保证金中扣除该违约金，不足部分由乙方另行支付)，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应赔偿损失；本合同自双方签署后生效；本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。该合同《补充条款》中约定：当甲方将房屋及车位(如果有)交付给乙方时，甲、乙双方应共同依合同附件三所列的现有装修设施状况清单对房屋进行验收，并就房屋及车位的情况及房屋的占有权及使用权签署一份交收表格；系争房屋的日租金为每平方米建筑面积7.80元，月租金为81，559.43元，因有第三方提供租金补贴，故乙方每月实付月租金为78，422.53元；装修期内免除租金外，乙方须支付该房屋的物业管理费、车位租金、水费、电费、电话费、通讯费及其他有关该房屋的费用；乙方目前须支付的物业管理费为每月每平方米建筑面积35元，月物业管理费为12，031.95元，物业管理费包括公共部位的空调费、水、电、设备维修、清洁及24小时保安费用；甲方有权根据市场行情，对物业管理费每年进行调整；电费按该房屋内所装电表(由甲方提供与安装)计量的实际用电数目计算，根据供电部门的价格，由乙方承担；为保证合同的执行，乙方须于签订本合同签署后3日内向甲方支付保证金280，774.14元，该保证金应相当于3个月的房屋租金、物业管理费之和；乙方在签署该房屋的合同后3日内应向甲方支付第一个月的房屋租金、物业管理费共计90，454.48元；保证金不计利息；租期内乙方不得用上述保证金冲抵乙方应付的房屋租金、管理费、车位租金或其他费用；在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，若乙方违反本合同，甲方有权抵扣保证金，以补偿甲方因乙方违约而蒙受的损失，在这种情况发生时，甲方应书面告知乙方抵扣保证金的有关情况，乙方必须在收到甲方书面通知后7天内，把被甲方扣除部分的保证金重新补足并存放于甲方；在上述情况下，甲方保留通过其他途径追索乙方的其他违约责任，并按中国现行法律法规获得其他赔偿的权利；若乙方延误清缴到期租金或任何费用，甲方有权将其从上述保证金中扣除，不足部分，甲方有权向乙方追讨；合同到期后，若乙方将该房屋归还甲方，并按约提供变更或注销完成相关证明资料，则甲方应在15个工作日内将上述保证金扣除乙方未清偿的租金、费用、违约金和损失赔偿后无息退还给乙方；若甲方延期归还上述保证金，甲方应按日按所欠款项的万分之五支付滞纳金；除首次支付租金和物业管理费外，翌月租金和物业管理费及其他费用须于每月的第5日当日或之前支付；乙方向甲方缴纳的款项应付至下列开户银行及帐号，即租金和车位租金的收款人为金顺公司(开户行：平安银行股份有限公司上海黄浦支行；帐号：11000＊＊＊＊＊＊002)，物业管理费和电费的收款人为案外人迪帕特物业公司(开户行：平安银行股份有限公司上海黄浦支行；帐号：1100＊＊＊＊＊＊4702)；租赁期内若乙方逾期支付租金、管理费及其他任何应付给甲方的到期费用，乙方须按日支付逾期款额的万分之五作为滞纳金，且该滞纳金应自逾期的第1天起计算直至全部应付款额被付清为止；若乙方欠缴租金或管理费或其他任何应付给甲方到期费用，逾期天数超过一个月(30天)，而甲方未行使终止本合同的权利，欠缴款项的滞纳金加倍收取；逾期天数超过二个月(60天)，甲方有权或授权大厦的物业管理公司扣押并拍卖乙方在该房屋内的财物以偿付欠款，若有剩余由甲方退还乙方，不足部分甲方有权向乙方追偿；甲方或甲方委托的代理人在收到乙方的任何款项后，应开具正式、有效的收据或发票；甲方同意乙方自双方签订本合同而乙方付清本合同内所述之保证金及预付租金和物业管理费之日起可进入该房屋开始装修工作；乙方应按合同的规定，按时支付租金、管理费及其他费用；租赁期届满或提前终止时，乙方应拆除及搬出房屋内的家具、装饰物、添置物等，并同时修补因该等拆除及搬出而给房屋造成的损坏(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)，以便将所租房屋按附件三规定的标准恢复原状(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)归还；若乙方因任何理由拒绝或未能履行上述义务，甲方有权扣减合同及其补充条款所规定的保证金，并使用该扣减的款项自行完成该等恢复原状、拆除及搬出和修补工作；若该等保证金不足以支付甲方实施这些工作所需的费用，乙方须给予补偿；当乙方向甲方归还房屋时，甲、乙双方应付合同附件三列的现有装修及设施状况清单对房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交收表格；未经双方同意，甲、乙双方不得提前终止合同；如发生乙方积欠租金已超过1个月的租金金额，或乙方积欠其他费用总额已超过相当于1个月的租金金额等情况，甲方有权经书面通知乙方终止合同，并可提出索赔；甲方知悉乙方违约而又接受租金时，不应被视为甲方放弃追究乙方违约的权利；如甲方放弃本合同条款规定的任何权利，应以甲方书面签字为准；如乙方缴付的租金或其他费用不足额时，即使甲方接受乙方该不足额款项，亦不影响甲方追索其他不足部分的权利，更不影响甲方按本合同或法律规定采取其他措施的权利；租赁期届满时，乙方应按附件三规定的标准将房屋恢复原状(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)，并向甲方办理交接手续；若乙方未按约定将房屋恢复原状(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)，且逾期15日(不包括公共节假日)后，即视为乙方放弃其留存于房屋内之任何物品与设备，甲方有权予以处置，乙方应承担甲方为清除该废物的费用和按附件三规定的标准、规格将房屋恢复原状(因乙方使用而引起的合理及自然损耗除外)的费用(包括工料费及劳务费)；若乙方未按约定办理交接手续，则从本合同终止日第2日起直至交接手续办妥为止，乙方除应每日按日租金的2倍向甲方支付房屋占用使用费外，还应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金和其他相关费用，但此项违约金之支付并不构成续租或租赁之延续；除甲方同意外，乙方归还房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修或任何设施；乙方在租赁期内任何时间或在租赁期结束时以任何理由迁出该房屋后，如该房屋内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品的所有权，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用；除本补充条款规定和其他已约定之外，双方均不得单方终止本合同，任何一方如有违反本合同的行为，应就违反行为给对方造成的经济损失(包括诉讼费用和律师费用)进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任；乙方如违反本合同实质性之规定且在收到违约通知后的30天期限内未予纠正，甲方除可单方面终止合同外，还有权从租金保证金、管理费保证金或任何其他保证金中扣除由该等违约所造成的损失及开支；如上述保证金不足支付该等损失及开支时，甲方除有权要求乙方就不足部分进行补交外，亦有权无条件收回房屋，并扣留乙方所租房屋内的设施和货品进行拍卖，以拍卖所得款冲抵该等损失及开支；若甲方根据本合同从乙方所付的各种保证金中作扣除，乙方应立即根据甲方要求补足各种保证金的余额，若乙方拒绝则视为乙方实质性地违反了本合同，甲方应有权终止本合同；本合同规定的租赁期内，若乙方中途退租，应被视为严重违约，甲方有权没收乙方所付的各种保证金，并就乙方提前终止本合同而给甲方造成的损失，包括剩余租期内甲方应得的全部租金的损失向乙方索赔；乙方收到甲方或有关公用事业部门发出的交付电费、电话费通知单后，无理拒付，或乙方无理拒付租金、管理费等其他费用，逾期交付天数超过14天的，甲方有权中断电力和／或电话通讯等的供应，直至乙方付清全部费用为止；甲方或其代理就出租该房屋或车位曾作出的一切口头承诺、陈述商务广告、介绍等，若有与本合同相冲突或不相符的情形，应以合同及其补充条款为准；合同主文与本补充条款若有不一致，以本补充条款及附表规定为准；装修期从2018年4月1日起至2018年4月30日止，物业管理费从装修期开始起计算。该合同附件三“甲方交房标准”中约定：“1．进户门：钢化玻璃门(每扇开启进户门有叁把钥匙)；2．墙面：石膏板白色乳胶漆面，色泽均匀；3．窗全玻璃幕墙及铝合金框；4．窗帘箱：白色调合漆，色泽均匀；5．窗台：黑色大理石面；6．吊顶：矿棉板吊顶完好干净，包括天花龙骨完好、平整；7．地面：水泥地磨平……10．插座：插痤电源正常，包括接地线正常，分布于单元内；11．电话插座：电话插座正常，分布于单元内；12．消防烟感：消防烟感已与大厦监控中心联网，分布于单元矿棉板天花处；13．消防喷淋：消防喷淋头压力已满足消防设计规范，并与大厦监控中心联网，分布于单元内。以上平面位置见办公区域天花平面布置图。电源插座因各单元分隔不同，具体数量按收楼时清点为准。注意：收房时，租户必须复核玻璃幕墙划伤痕迹数量、长短，否则，如有增加需赔偿”。在标准下方附“办公区域天花平面布置图”。该合同附件五“带装修租赁单元”中记载：甲方租赁给乙方之房屋交房时包括的装修内容为单元内隔墙、地、新增加的电源线、电源线插座、电话线、电话插座、天花矿棉板及部分天花上简灯照明灯具、消防设施、空调回风口、出风口、卫星天线插座等设施；上述装修内容(如有)仅作为甲方提供给乙方的租赁优惠项目，甲方不对该装修的效果及质量负责；乙方声明其在签署本合同时已对该房屋之状况充分了解并表示认可，符合其租赁目的；乙方在租期届满时，仍需根据补充条款的约定将系争房屋按照单元基本装修为准完成恢复，标准参见附件三。2018年12月7日，泰仁上海分所致金顺公司《解除房屋租赁合同通知书》，表示：“我方与贵方于2018年3月26日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》(下称《租赁合同》)，租赁房屋位于黄浦区九江路XXX号2406-08室，总面积343.77平方米，合同约定房屋租赁期自2018年05月01日起至2021年04月30日止，每月实付月租金为人民币78，422.53元，月物业管理费总计为人民币12，031.95元，按照合同约定我方支付贵方保证金人民币280，774.14元(该保证金应相当于叁个月的房屋租金、物业管理费之和)。根据合同法规定贵方收取保证金金额远超实际需要，已经违反法律规定，我方已经在2018年11月30日之前多次告知我方欲解除《租赁合同》，并于2018年11月30日搬离了租赁房屋，我方经过研究决定，很遗憾向贵方致函如下：一、我方决定自2018年11月30日起解除与贵方的《租赁合同》。二、烦请贵方在收到我方函件之日3日内与我方进行房屋交接，避免后期双方损失。三、烦请贵方在3日内退还扣押我方的打印机，部分自购家具等，避免后期双方损失。四、烦请贵方需在收到我方函件之日尽快与我方进行费用结算，并在保证金中扣除，若存在剩余费用，请贵方退还，并办理退款手续。五、若贵方迟延或拒绝房屋交接，将会导致损失不必要的扩大，对此产生的损失将由贵方承担”。2018年12月13日，金顺公司向泰仁上海分所邮寄《合同终止及房屋交接通知函》，表示：“贵公司于2018年12月07日的来函已收悉，现我司回复如下：首先，贵我双方于2018年03月26日签定的房屋租赁合同(以下简称“租赁合同”)是在双方平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，经协商一致后签定。贵司单方面提前终止租赁合同的行为，已构成了实质性违约。其次，我司曾于2018年11月2日发函(JS-C-H-18010)要求贵司支付欠款，总计RMB186，544.73(人民币壹拾捌万陆仟伍佰肆拾肆元柒角叁分)(截止2018年11月30日的租金、物业管理费、电费及滞纳金)，但直至今日贵司仍未缴付。敬请贵司根据租赁合同的相关约定立即前来付清欠款。上述费用的结算不代表我司放弃追讨2018年11月30日后所产生的相关租赁费用。最后，我司有权根据租赁合同第9-2条、补充条款第一十条第2款约定将2406-08室内遗留物品用以冲抵我司因贵司违约所造成的损失及开支，并就不足部分继续向贵司索偿。同时，对于贵司单方面提前终止租赁合同，我司认为贵司已经违约，但为避免损失进一步扩大，我司同意先行收回房屋，我司亦将保留根据租赁合同及相关法律法规规定追究贵司法律责任并向贵司追索相关费用(包括但不限于欠费、剩余合同期租金、房屋复原费用、复原期租金、公证费、诉讼费和律师费用等)的权利。综上，请贵司接到通知后，于2018年12月14日当天来我司先行进行房屋钥匙交接，并在双方人员在场的情况下登记2406-08室内的所有物品，该等物品由我司安排统一存储保管。敬请贵司收到此函后，尽快与我司联系安排交接事宜”。该邮件于当日被签收。同月14日，金顺公司通过EMS将该《合同终止及房屋交接通知函》邮寄给泰仁律所。该函件于2018年12月17日被签收。2018年12月13日，金顺公司发邮件给泰仁上海分所，表示：定于2018年12月14日上午9：30清点系争房屋的室内物品，并做房屋钥匙交接手续。2018年12月14日，金顺公司、泰仁上海分所及案外人迪帕特物业公司分别作为出租方、承租方、“委托物业”签订《交接备忘录》，内容为：“1.2018年12月14日，金顺房产及所委托之物业公司接受了四川泰仁(上海)律师事务所所交还的房屋(金融广场2406-08室)，该房屋交还时是按其办公时现状交接。2．除退楼单中所列项目(退楼单)，另有单元内所遗留下的其它物品之清单(见附件明细)。金顺房产及所委托之物业公司对上述物品进行扣留，并可以抵扣相应费用，具体金额另行协商。租赁方确认，除物品清单外，在该房屋内再无其他遗留物品。3．本备忘录仅作为金顺房产及所委托之物业公司与四川泰仁(上海)律师事务所办理退楼交房手续，关于租赁方单方终止合同履行的责任由双方另行协商或通过法律途径解决”。该《交接备忘录》上有三方盖章。同日，金顺公司、泰仁上海分所及案外人迪帕特物业公司在《金融广场2406-08室四川泰仁室内物品明细》上盖章或签字，在物品明细中记载44项物品。2018年12月27日，金顺公司通过EMS向泰仁上海分所邮寄《有关2406-08室违约退租后续相关事宜通知》，表示：“贵我双方在办理交接手续时，该房屋内所遗留下的装饰、家具、装备、对象、物料、设备等其它物品之清单(参见交接备忘录之物品明细)，现经询价，预计转卖价格为人民币叁仟元整，贵司可自即日起至2018年01月10日前来我司按上述价格优先赎回上述物品。如逾期不至，我司将视其为贵司同意由我司自行转卖，并将此获得的款项用于抵扣贵司的部分欠费。如贵司即不同意转卖，又不同意赎回，那么我们将从2018年01月11号(日)开始向贵司收取上述物品的保管费用。由于贵司在退房时未按照合同约定将该房屋进行复原。经我司对该房屋的装修情况实地评估后，预计其复原装修工程费用为人民币玖万元整，预估复原工期10天。此工程费用及因复原工程而占用该房屋所产生的租金亦应由贵司承担，我司保留向贵司追讨的权利。对于贵司退房前所欠租金等费用及单方面违约提前退租的责任，我司将保留通过法律途径追究的权利”。后泰仁上海分所回函金顺公司《关于退租事宜的相关回函》，表示：“我所已经收到贵司邮寄的《有关2406-08室违约退租后续相关事宜通知》，对于贵方提出的部分事实我所并不认可，并将我所意见回复如下：一、我所已经提前告知无法继续承租贵方房屋，并于2018年11月30日彻底搬离该房屋，并于2018年12月14日在贵方、我方、物业的三方认可下平稳办理了退房交接手续，三方对房屋现状均无异议。二、对于房屋内贵方留置的我方物品，我方同意贵方由贵方处理，费用作为抵扣。三、对于复原装修费用，交接时，贵方并未对房屋是否要求复原提出异议，并在当天与我方办理的退楼手续，对复原装修费用及后续租金我方不予认可”。2019年1月16日，金顺公司发邮件给泰仁上海分所，表示：“……但贵司在回函中没有答复是否同意以三千元人民币的价格转卖房屋内所遗留下家具。敬请贵司于2019.1.21前明确回复，如逾期未答，我司将视为贵司同意按人民币三千元的价格由我司自行转卖”。2019年1月28日，金顺公司通过EMS向泰仁上海分所邮寄《有关2406-08室家具处理相关事宜通知》，表示：“继我司2018年12月27日就贵司违约退租事情发函后，已收悉贵司于2019年01月14日的回函。由于回函中没有明确答复是否同意以人民币叁仟元的价格转卖房屋内所遗留下家具的征询，故我司又于2019年01月16日发去邮件，要求贵司于2019年01月21日前作出明确回复。由于至今未收到贵司任何方式的回复，为避免日后发生不必要的纠纷，现我司再次发函于贵司告知，如贵司未在2019年02月11日前书面来函明确同意将房屋内所遗留家具以人民币叁仟元的价格处理的话，我司将视为贵司即不同意转卖，又不同意赎回，那么我们将从2019年02月12日起，我司将将上述房屋内遗留物品另行储存，并以每月人民币叁仟元的价格向贵司收取上述物品的保管费用”。2019年2月21日，泰仁上海分所发邮件给金顺公司，表示：“你好，最近才收到邮件，贵方提出的以3，000元处置房屋内剩余家具，我们已经在1月14日的邮件中同意贵方的要求。因此这里不再重复，谢谢。”2019年3月1日，金顺公司与案外人上海莘虹家具有限公司签订《协议》，约定：甲方同意一次性打包转让系争房屋内共计42项物品，转让费用为3，100元。同日，金顺公司通过EMS向泰仁上海分所邮寄《有关2406-08室复原工程告知函》，表示：“……现我司通过三家公司对2406-08室房屋的复原工程进行报价(见附件三公司报价单)，最终拟定由上海亨立建筑装饰工程有限公司对2406-08室进行复原装修工程。工程报价人民币玖万零肆佰壹拾柒元(￥90，417.00)，施工期为12天。我司特此发函通知贵所，贵所如需自己委托施工单位进行该房屋复原工程的，请于2019年03月10日前书面回复我司，并同时开始施工(复原标准参照租赁合同附件三)。逾期未答复并施工的，我司即委托上海亨立建筑装饰工程有限公司进行2406-08室复原装修工程，相关工程费用及施工期间所产生的房屋租金将由贵司承担”。该函件于2019年3月2日被签收。2019年3月18日，金顺公司(发包方)与案外人上海亨立建筑装饰工程有限公司(承包方)签订《建筑装饰工程施工合同》，约定：承包范围为系争房屋复原工程，施工工期为12天(2019年3月23日至2019年4月3日)；合同价款为90，417元。2019年4月4日，该工程竣工验收。2019年4月11日，金顺公司向上海亨立建筑装饰工程有限公司支付复原工程费90，417元。上海亨立建筑装饰工程有限公司于2019年4月15日向金顺公司开具工程款90，417元的《上海增值税普通发票》。一审又查明：泰仁上海分所未按照案外人迪帕特物业公司的付款通知单支付系争房屋2018年8月至11月的电费共计5，081.68元。2019年3月22日，在上海市东方公证处公证员的现场监督下，在上海市九江路XXX号的金融广场24楼内一处标有“泰仁(上海)律师事务所”“2406-08”字样的场所，由金顺公司的委托代理人王悦当场使用该公证处的数码摄像机对该场所门口及内部的现场状况进行了拍摄，由金顺公司的委托代理人陈家杰使用该公证处的数码照相机对该场所门口及内部的现场状况、金融广场的大门及租户一览表等进行了拍照。同月25日，上海市东方公证处出具(2019)沪东证经字第3674号《公证书》。2019年4月1日，上海市东方公证处向金顺公司出具总计金额为3，590元的公证费发票。2019年4月10日，在上海市东方公证处公证员的现场监督下，在上海市九江路XXX号的金融广场24楼内一处标有“2406-08”字样的场所，由金顺公司的委托代理人王悦当场使用该公证处的数码摄像机对该场所门口及内部的现场状况进行了拍摄，由金顺公司的委托代理人陈家杰使用该公证处的数码照相机对该场所门口及内部的现场状况、金融广场的大门及租户一览表等进行了拍照。同月12日，上海市东方公证处出具(2019)沪东证经字第4568号《公证书》。2019年4月15日，上海市东方公证处向金顺公司出具总计金额为3，290元的公证费发票。一审再查明：泰仁上海分所在金顺公司处的保证金为280，774.14元。一审另查明：泰仁律所为成都市锦江区司法局准予设立的律师事务所，持有《律师事务所执业许可证》，组织形式为普通合伙。泰仁上海分所为其分所，持有上海市司法局颁发的《律师事务所分所执业许可证》。一审审理中，金顺公司称，在2018年12月7日前，金顺公司从未接到过泰仁上海分所关于解除系争房屋租赁的口头通知，且金顺公司在收到泰仁上海分所2018年12月7日的通知后，也书面回复泰仁上海分所，不同意其单方面解除合同，要求继续履行合同，否则需要按合同约定追究其违约责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。金顺公司与泰仁上海分所之间所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。然泰仁上海分所在履行合同的过程中因自身原因提前解约，显属违约，依法应承担相应的民事责任。因泰仁上海分所是泰仁律所在上海设立的分所，而泰仁律所为合伙律师事务所，故泰仁律所应对其分所即泰仁上海分所的债务承担责任，而非由泰仁律所承担连带责任。鉴于双方均同意解除合同，且金顺公司与泰仁上海分所于2018年12月14日办理了房屋交接，故该日应为合同的解除日，而非金顺公司所诉之2018年12月23日解除。关于复原工程费用，虽然金顺公司向泰仁上海分所交付时是按照装修后的“现状”交房，但双方在合同中明确约定泰仁上海分所在租期届满时，仍需根据《补充条款》的约定将系争房屋按照单元基本装修为准完成恢复，标准参见附件三，因此，金顺公司主张该复原费用符合双方的合同约定，且于法无悖，法院应予支持。鉴于金顺公司与泰仁上海分所于2018年12月14日办理了房屋交接手续，故系争房屋的租金、物业管理费、电费均应当计算至2018年12月14日止。至于金顺公司要求的2018年12月15日至12月23日房屋租金及物业管理费，实际是系争房屋恢复原状期间的房屋使用费和物业管理费，该费用应当由泰仁律所承担。对电费金额5，081.68元，因泰仁上海分所对该金额予以确认，故电费应按此金额予以结算。关于物业管理费、电费，鉴于合同中约定该费由泰仁上海分所承担，而泰仁上海分所尚未将该款付给物业公司，金顺公司是系争房屋的业主，故金顺公司有权向泰仁上海分所主张。关于至2018年12月14日止已发生但未结的租金、物业管理费、电费之滞纳金，鉴于合同中有关于该滞纳金的约定，且于法有据，故法院对金顺公司该部分的诉请予以支持。关于违约赔偿金和没收保证金的诉请，虽然合同中约定金顺公司有权没收泰仁上海分所所付的各种保证金，并就泰仁上海分所提前终止本合同而给金顺公司造成的损失，包括剩余租期内金顺公司应得的全部租金的损失，金顺公司有权向泰仁上海分所索赔，但没收保证金、支付违约赔偿金均是针对泰仁上海分所中途退租该同一违约事实，且后者的计算标准又过高，故法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，支持金顺公司关于保证金不予退还的请求，对金顺公司关于违约赔偿金的诉请不予支持。关于公证费，第一次公证为必要，但第二次公证为不必要发生的损失，属扩大的损失，故法院对于第一次公证发生的公证费3，590元予以支持，第二次发生的公证费3，290元法院不予支持，由金顺公司自行承担。鉴于金顺公司处尚有变卖泰仁上海分所的家具所得3，100元，故该钱款在上述公证费3，590元中予以抵扣。判决：一、上海金顺房地产有限公司与四川泰仁(上海)律师事务所于2018年3月26日签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年12月14日解除；二、四川泰仁律师事务所应于判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司自2018年10月1日起至2018年12月14日止的房屋租金192，940.91元及其滞纳金(其中，2018年10月1日至10月31日租金78，422.53元的滞纳金自2018年10月6日起算，2018年11月1日至11月30日租金78，422.53元的滞纳金自2018年11月6日起算，2018年12月1日至12月14日租金36，095.85元的滞纳金自2018年12月6日起算，均按照每日万分之五的标准计算至2018年12月23日止)；三、四川泰仁律师事务所应于判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司自2018年10月1日起至2018年12月14日止的物业管理费29，601.89元及其滞纳金(其中，2018年10月1日至10月31日物业管理费12，031.95元的滞纳金自2018年10月6日起算，2018年11月1日至11月30日物业管理费12，031.95元的滞纳金自2018年11月6日起算，2018年12月1日至12月14日物业管理费5，537.99元的滞纳金自2018年12月6日起算，均按照每日万分之五的标准计算至2018年12月23日止)；四、四川泰仁律师事务所应于判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司自2018年8月17日起至2018年12月14日止的电费5，081.68元及其滞纳金(2018年8月17日至9月17日电费1，664.46元的滞纳金从2018年10月6日起算，2018年9月18日至10月17日电费1，076.04元的滞纳金从2018年11月6日起算，2018年10月18日至10月17日电费1，626.16元的滞纳金从2018年12月6日起算，均按照每日万分之五的标准计算至2018年12月23日止)；五、四川泰仁律师事务所应于判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司复原工程费用90，417元、复原期间的房屋租金及物业管理费共计26，764.61元；六、四川泰仁律师事务所应于判决生效之日起十日内给付上海金顺房地产有限公司剩余公证费490元(应付公证费3，590元，扣除变卖家具所得3，100元)；七、四川泰仁(上海)律师事务所在上海金顺房地产有限公司处的保证金280，774.14元不予退还，归上海金顺房地产有限公司所有；八、驳回上海金顺房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，关于复原工程费用，《补充条款》及《租赁合同》附件五均明确约定泰仁上海分所在租期届满时，应按附件三标准将系争房屋恢复原状，金顺公司主张的复原费用符合双方的合同约定，且于法无悖，一审法院予以支持，并无不当。因泰仁上海分所是泰仁律所在上海设立的分所，而泰仁律所为合伙律师事务所，故泰仁律所应对其分所即泰仁上海分所的债务承担责任。泰仁律所、泰仁上海分所的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，685.43元，由上诉人四川泰仁律师事务所、四川泰仁(上海)律师事务所共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二一年三月十七日法官助理 朱 敏书 记 员 朱 敏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……