广东省汕头市龙湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0507执异7号 案外人（异议人）：洪铁彬，男，1989年7月29日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 申请执行人：陈妙娱，女，1979年6月3日出生，汉族，住广东省汕头市龙湖区。 委托诉讼代理人：纪龙杰，广东潮能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈逸婷，广东潮能律师事务所律师。 被执行人：汕头市四季树包装彩印有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区万吉工业区万吉北街2号B幢二层，统一社会信用代码914405007583285367。 法定代表人：林喜明。 被执行人：汕头市四季树文化用品有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区长江路锦荣工业大厦首层西侧，统一社会信用代码9144050058830440XQ。 法定代表人：林喜庆。 被执行人：汕头市四季树餐饮策划管理有限公司，住所地广东省汕头市龙湖区长江路锦荣工业大厦首层西侧及二层全层，统一社会信用代码91440500062102432J。 法定代表人：林喜庆。 被执行人：汕头市四季树酒吧有限公司，住所地广东省汕头市金砂东路101号长荣大厦裙楼一至三层，统一社会信用代码914405007499616471。 法定代表人：林喜明。 被执行人：林喜明，男，1968年6月13日出生，汉族，住广东省汕头市。 被执行人：李瑞霓，女，1975年10月22日出生，汉族，住广东省汕头市。 被执行人：林喜庆，男，1972年12月30日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 被执行人：李冬一，女，1975年1月6日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。 本院在执行申请执行人陈妙娱与被执行人汕头市四季树包装彩印有限公司（以下简称四季树包装公司）、汕头市四季树文化用品有限公司（以下简称四季树文化公司）、汕头市四季树餐饮策划管理有限公司（以下简称四季树餐饮公司）、汕头市四季树酒吧有限公司（以下简称四季树酒吧公司）、林喜明、李瑞霓、林喜庆、李冬一金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人洪铁彬对本院裁定拍卖位于汕头市××路×号底层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）、汕头市××路×号二层东侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）及汕头市××路×号二层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人（异议人）洪铁彬称：2013年11月20日，案外人洪铁彬与被执行人四季树餐饮公司签订《场地租赁合同》，租赁位于汕头市××区××底层西侧及××层全层的房地产，租赁面积3208.16平方米，租赁期限自2013年11月21日至2028年11月20日，租期共15年，每月租金及其他使用费50,000元。合同约定租金及其他使用费分五期支付，每期租金及其他使用费为1,800,000元，每三年支付一次。合同签订后，被执行人四季树餐饮公司将上述场地交付异议人使用，截至2020年12月24日止，异议人已如约支付三期租金及其他使用费至2022年11月20日。同时，异议人已向被执行人四季树餐饮公司支付了之前全部装修费用7,500,000元。2020年12月10日，汕头市龙湖区人民法院作出（2020）粤0507执1492号执行裁定书，裁定拍卖被执行人林喜明、林喜庆共有的位于汕头市××区××底层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）、汕头市龙湖区××路×号二层东侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）及汕头市龙湖区××路×号二层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号），并于2020年12月11日到上述房地产现场张贴公告，责令房地产使用人于2020年12月24日前自行迁出上述房地产。异议人对上述房地产已投入大量经营资金，上述房地产的查封、拍卖对异议人有重大影响，是本执行案件最大的利害关系人。异议人与被执行人四季树餐饮公司的租赁关系合法有效，上述房地产自2013年11月承租以来由异议人实际使用经营至今。原债权人广发银行汕头分行与被执行人之间的《授信额度合同》和《最高额抵押合同》系于2017年3月30日签订的，债权和抵押权的发生时间明显迟于租赁关系发生的时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租期内，异议人具有合法使用权，无需向受让人转移房地产。故案外人洪铁彬提出异议，请求暂停拍卖位于汕头市××区××底层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）、汕头市龙湖区××路×号二层东侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）及汕头市龙湖区××路×号二层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号），保障异议人合法租赁权利的行使。 申请执行人陈妙娱辩称：一、异议人与被执行人四季树餐饮公司签订的《场地租赁合同》无效，异议人无权阻却人民法院对被执行人林喜明、林喜庆名下财产的执行。汕头市××区××底层西侧、二层东侧和西侧房地产均登记在被执行人林喜明、林喜庆名下，且办理了抵押登记手续[粤（2017）汕头市不动产证明第0042858号]，（2019）粤0507民初1924号民事判决书亦已认定上述涉案房产的权属人为被执行人林喜明、林喜庆所有，并确认抵押权人对上述抵押房产享有优先受偿权。被执行人四季树餐饮公司无权将属于被执行人林喜明、林喜庆所有的房产出租给异议人，故双方签订的所谓《场地租赁合同》无效，异议人无权要求人民法院暂停拍卖被执行人林喜明、林喜庆名下的上述涉案房产。二、异议人未能提交自租赁以来租金支付凭证及已实际占有使用的依据，《场地租赁合同》明显存在异议人与被执行人恶意串通，以达到拖延时间继续经营、阻止本案执行的目的。异议人仅提交了2019年11月18日由四季树餐饮公司出具的收据而无任何转账记录，却无法提交自2013年11月至2019年11月期间的租金交付凭证以及异议人在租赁期间缴交水电费、物业管理费等交费凭证。异议人提交的收据、记账凭证、工资单及员工解除劳动关系单据等均由异议人自行制作，且上述证据材料载明“四季树”或“我司”字样，与异议人无关。综上，异议人的异议请求依法不能成立，请求依法驳回异议人的异议请求。 本院查明，陈妙娱（即申请执行人）与汕头市四季树包装彩印有限公司、汕头市四季树文化用品有限公司、汕头市四季树餐饮策划管理有限公司、汕头市四季树酒吧有限公司、林喜明、李瑞霓、林喜庆、李冬一（均为被执行人）金融不良债权追偿纠纷一案，诉讼期间，本院根据陈妙娱的保全申请，依法查封被执行人林喜庆、林喜明名下位于汕头市××区××底层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）、汕头市龙湖区××路×号二层东侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）及汕头市龙湖区××路×号二层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）。2020年6月28日，本院作出（2019）粤0507民初1924号民事判决书，判决：一、四季树包装公司应于判决发生法律效力之日付还陈妙娱借款本金17,460,000元及按《人民币短期贷款合同》约定的利率计付的利息、罚息、复利；二、陈妙娱对林喜明、林喜庆共有的位于汕头市××区××底层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）、汕头市龙湖区××路×号二层东侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）及汕头市龙湖区××路×号二层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）在25,560,000元限额内享有优先受偿权；三、四季树文化公司、四季树餐饮公司、四季树酒吧公司、林喜明、李瑞霓、林喜庆、李冬一对四季树包装公司上述第一项的债务承担连带清偿责任；四、驳回陈妙娱的其他诉讼请求。上述判决已于2020年9月23日生效。判决生效后，各被执行人没有履行上述判决确定的义务。申请执行人陈妙娱于2020年10月12日向本院申请执行，本院以（2020）粤0507执1492号立案执行。执行过程中，本院依法裁定拍卖被执行人林喜明、林喜庆名下位于汕头市××区××底层西侧（产权证号：粤房地权证汕字第××号，原地址为汕头市龙湖区××路××××大厦底层西侧）、汕头市龙湖区××路×号二层东侧（产权证号：粤房地权证汕字第××号，原地址为汕头市龙湖区××路××大厦二层东侧）及汕头市龙湖区××路×号二层西侧（产权证号：粤房地权证汕字第××号，原地址为汕头市龙湖区××路××大厦二层西侧）的房地产。 另查，汕头市××区××底层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）、汕头市龙湖区××路×号二层东侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）和汕头市龙湖区××路×号二层西侧房地产（产权证号：粤房地权证汕字第××号）的登记权属人均为被执行人林喜庆、林喜明，抵押权人均为广发银行股份有限公司汕头分行，抵押登记日期为2017年3月21日。 又查，异议人洪铁彬提交的落款时间2013年11月20日的《场地租赁合同》载明：出租方为四季树餐饮公司，承租方为洪铁彬，四季树餐饮公司将汕头市龙湖区××路×号××大厦首层西侧及二层全层出租给洪铁彬作为经营场所之用，租期15年自2013年11月21日起至2028年11月20日止；洪铁彬应付四季树餐饮公司装修转让费7,500,000元；每月租金及其他使用费50,000元，分五期支付，每三年支付一次；四季树餐饮公司保证拥有合同约定房产的所有权。四季树餐饮公司在上述合同甲方处加盖公章，洪铁彬在乙方处签名。 再查，异议人洪铁彬提交的落款时间2019年11月18日、收款单位处加盖四季树餐饮公司印章、经手人处有“林喜庆”签名字样的《收据》载明：“今收到洪铁彬汕头市××路×号一层西侧及二层全层×××酒楼第三期（2019年11月20日至2022年11月19日）租金壹佰捌拾万元。” 本院认为，依据《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”的规定，不动产未经依法办理变更转移登记，不能产生物权变动的法律效力。租赁是所有权人在一定期限内将租赁物的占有、使用权转移给承租人的行为，租赁不产生所有权转移的法律效力。位于汕头市××区××底层西侧（产权证号：粤房地权证汕字第××号）、二层东侧（产权证号：粤房地权证汕字第××号）和二层西侧（产权证号：粤房地权证汕字第××号）的涉案异议房地产登记权属人均为被执行人林喜庆、林喜明，本院裁定拍卖被执行人林喜庆、林喜明名下上述房地产依法有据，异议人洪铁彬不能以享有租赁权为由排除人民法院对上述涉案异议房地产的拍卖。故异议人洪铁彬关于暂停拍卖异议房产的请求理据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020年修正）第二十四条的规定，裁定如下： 驳回案外人洪铁彬的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  许佳丽 审判员  吴映君 审判员  汤锦松 二〇二一年三月五日 书记员  庄树权 附件： 相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。