江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终11715号上诉人（原审原告）：宋丽萍，女，1980年7月4日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：司马智星，江苏致邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：薛忠燕，女，1977年12月6日出生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：朱旺艳，江苏斐多律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾芮，江苏斐多律师事务所实习律师。上诉人宋丽萍与上诉人薛忠燕房屋买卖合同纠纷一案，因双方当事人均不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104民初4862号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人宋丽萍的委托诉讼代理人司马智星，上诉人薛忠燕及其委托诉讼代理人朱旺艳、顾芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋丽萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持宋丽萍的一审全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由薛忠燕负担。事实和理由：一审法院调整违约金数额无事实与法律依据，应当予以纠正。薛忠燕在宋丽萍学区房落户时间仅剩几天的情况下，无故违约，给宋丽萍带来极大的精神压力，后不得不放弃贷款，高价全款购买另一套住房用以学区房落户。薛忠燕的行为侵害了宋丽萍的合同利益，给宋丽萍造成重大损失。案涉《南京市存量房买卖合同》附件八《补充协议及其他约定》明确约定守约方可以选择适用定金罚则或房屋总价的10%计算违约金。虽然双方在前期协商时，宋丽萍曾经表达过只需要薛忠燕双倍返还5万元定金的诉求，但其仅是协商而做出的让步，在双方协商无果并已经选择诉讼的情况下，无任何理由继续以此作为违约金调整的参照标准。在薛忠燕未举证证明违约金约定过高的情况下，一审法院调低违约金标准无任何法律依据。根据相关规定及参考相关判例，一审法院不应以定金为标准任意调低违约金的数额。薛忠燕辩称，依据合同附件八第一条第三款约定，宋丽萍应当在2020年4月13日向薛忠燕提供133万元的解押款。因宋丽萍未如约提供解押款，致使合同不能履行，系宋丽萍违约在先。因此，宋丽萍的上诉请求无法律依据，请求予以驳回。薛忠燕上诉请求：撤销一审判决，改判认定宋丽萍违约，向薛忠燕支付违约金30.5万元；一审、二审诉讼费由宋丽萍负担。事实与理由：依据合同约定，宋丽萍以贷款方式购买，同意将首付款中的1330000元借给薛忠燕用于办理还款解押手续，过户后该款项自动转为房款。合同签订后，薛忠燕积极与银行联系办理解押手续，而宋丽萍了解到薛忠燕有其他债务对涉案房屋的买卖产生质疑，未能依约向薛忠燕支付约定的解押款，致房屋无法正常过户。2020年4月13日薛忠燕赶到银行时，宋丽萍已离去。因宋丽萍违约在先，一审法院认定薛忠燕违约并向宋丽萍支付50000元违约金错误，应当予以纠正。宋丽萍辩称，2020年4月13日，宋丽萍依约前往约定的银行办理相应的解押手续，但中介公司多次电话与薛忠燕沟通，薛忠燕均拒绝前往，后薛忠燕明确表示房子不卖了，中介公司两位工作人员在一审中出庭作证证明了该事实，一审法院对该事实亦予以认定。因此，违约方并不是宋丽萍，而是薛忠燕。综上，薛忠燕的上诉请求及理由无事实和法律依据，应当予以驳回。宋丽萍向一审法院起诉请求：1.判决薛忠燕向宋丽萍支付违约金305000元；2.薛忠燕负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2020年3月22日，甲方（卖方）薛忠燕与乙方（买方）宋丽萍签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定：甲方自愿将坐落于南京市秦淮区的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积73.02平方米，房屋转让款3050000元，定金50000元。合同并就房屋转让款支付方式和时间、房屋交付时间及双方其他权利义务作了约定。合同附件八《补充协议及其他约定》第一条约定：甲乙双方如有一方违约，守约方可以选择适用定金罚则或要求按房屋总价的10%计算违约，如违约金不足以弥补违约方给守约方造成的损失，守约方有权按照法律法规的有关规定追偿。第三条约定：甲方承诺此房仅有南京地区杭州银行抵押共一笔未注销，抵押金额为3340000元（尚余1330000元未还清），甲乙双方约定乙方同意将首付款中的1330000元借给甲方（还款不足部分由甲方在乙方借款给甲方前由甲方自行筹齐打入该房的还款账户），用于甲方办理还款解押手续，过户后该款项自动转为房款。等等。合同及补充协议及其他约定签订后，宋丽萍向薛忠燕支付了50000元定金。2020年4月13日，宋丽萍与薛忠燕就办理案涉房屋解押事宜产生分岐，宋丽萍要求双方到场共同去银行办理案涉房屋解押手续，薛忠燕要求宋丽萍将解押款打入其还款账户。当日下午，双方在协商中，薛忠燕表示案涉房屋不卖了。4月15日，薛忠燕将宋丽萍50000元定金退还宋丽萍。4月16日，宋丽萍同意双方解除案涉合同，要求薛忠燕支付违约金50000元，双方未能达成协议。2020年4月20日，宋丽萍在案涉房屋同一小区购买了他人房屋。2020年6月15日，宋丽萍诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宋丽萍、薛忠燕签订的《南京市存量房买卖合同》合法有效，双方应按合同履行，宋丽萍要求与薛忠燕及中介方共同去银行办理案涉房屋解押手续，并不能给薛忠燕造成合同利益损失，致使合同不能履行，薛忠燕以此单方面解除合同，属违约行为，应当承担违约责任。宋丽萍在诉讼前要求薛忠燕按定金罚则双倍返还定金，承担违约责任，诉讼后要求薛忠燕按合同标的10%承担违约金，一审法院综合宋丽萍因薛忠燕违约造成的损失等情况，酌定薛忠燕向宋丽萍支付50000元违约金。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条之规定，判决：薛忠燕于判决书生效之日起十日内一次性支付宋丽萍违约金50000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5875元，减半收取2937.5元，由薛忠燕负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，薛忠燕在一审庭审中曾提出，如果认定薛忠燕构成违约，宋丽萍主张的违约金过高，应予调整。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，宋丽萍、薛忠燕应当按照双方签订《南京市存量房买卖合同》履行义务。根据合同约定，宋丽萍将首付款中的1330000元借给薛忠燕用于办理还款解押手续，过户后该款项自动转为房款。在办理过程中，宋丽萍要求双方到场共同去银行办理案涉房屋解押手续，并无不当。双方对此产生分歧后，薛忠燕明确表示案涉房屋不卖了，并于其后将宋丽萍50000元定金退还宋丽萍。一审法院认定薛忠燕的行为构成违约，应当承担违约责任，并无不当。薛忠燕上诉主张宋丽萍构成违约，本院不予采信。关于违约金问题。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，一审法院根据薛忠燕提出宋丽萍主张的违约金过高，要求调整的请求，考虑宋丽萍在诉讼前要求薛忠燕按定金罚则双倍返还定金，诉讼后要求薛忠燕按合同标的10%承担违约金的情形，综合宋丽萍因薛忠燕违约造成的损失等情况，酌定薛忠燕向宋丽萍支付50000元违约金，并无不当。宋丽萍上诉一审法院调低违约金标准缺乏依据，本院不予采信。综上所述，宋丽萍、薛忠燕的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5875元，由上诉人宋丽萍负担2937.50元，上诉人薛忠燕负担2937.50元。本判决为终审判决。审判员  龚达二〇二一年三月一日法官助理徐琨玉书记员郭旭冬