安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖02民终472号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张利平，男，xxxx年x月xx日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：王**，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晏，安徽金亚太（芜湖）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市弋江区新时代商业街A区4栋52号一、二层门面，统一社会信用代码91340200322811527W。 负责人：谢亮，经理。 委托诉讼代理人：张亚东，北京易和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗慧敏，北京易和律师事务所律师。 原审被告：万户候国际旅行社有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院2号楼3层301室，统一社会信用代码911101020981696045。 法定代表人：张拥鑫，总经理。 委托诉讼代理人：张亚东，北京易和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苗慧敏，北京易和律师事务所律师。 上诉人张利平因与被上诉人万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司（万户候芜湖分公司）、原审被告万户候国际旅行社有限公司（以下简称万户候公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初8221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张利平上诉请求：1．撤销（2020）皖0202民初8221号民事判决第六项裁判内容。2．被上诉人承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：对一审查明的基本事实无异议，但对一审判决上诉人返还被上诉人2020年2月、3月、4月三个月50%的租金135418.83元有异议。一审法院滥用自由裁量权，违反了私法意思自治和契约自由原则，理由如下：一、根据《民法典》第533条的规定，合同成立后，发生了当事人在订立合同时无法预见不属于商业风险的重大变化，继续履行显失公平的，双方可以重新协议：协商不成的，由法院根据公平原则处理。（一）从该法条可知，充分尊重当事人的意思自治是首当其冲，协商不成，才能就双方未履行的且有争议的部分进行裁量。本案双方当事人对2020年10月份之前的履行并无争议，有争议的是针对2020年10月份之后该如何变更发生争议，现脉络如下：1．被上诉人要求返还的2020.2.1-2020.4.30房租，该段租金支付时间是2019年12月18日，此时并未进入疫情戒严期。2.2020年5月至9月底的房租，被上诉人支付的时间是2020年4月17日，此时已进入疫情戒严期，但被上诉人并没有向上诉人表示要求减免，就直接支付了房租，说明双方对之前达成一致的内容并没有争议。3.2020年8月期间，被上诉人才向我们表示，因为受到疫情影响，2020年10月之后交费期限房租能否减免，上诉人同意可减免10万元，但被上诉人对这个数额不满意，后双方因没有达成一致意见，被上诉人才在9月30日强行要求提前解除合同并停止支付房租。从上述时间轴脉络可以看出：被上诉人要求减免的2020年2月1日-2020年4月30日的房租，在2019年12月份已经支付完毕，同时，被上诉人在支付下一轮2020年5月-2020年9月份房租时，虽然已进入疫情戒严期，但被上诉人不仅没有对之前已支付的2020年2、3、4月份的房租提出异议，甚至对2020年5月-9月份的房租也没有提出过减免要求，说明双方对这段时间的合同内容是意思一致且履行完毕的。而后来双方发生争议，是因为对2020年10月之后的房租等内容该如何变更无法达成一致意见，那么，在此情况下，法律自然也只能对10月份之后该如何履行进行调整。（二）法尚且不溯及既往，更不能凭借处理因情势变更而发生争议的理由，随意变更争议发生之前已经履行完毕的合同内容，这是违背诚信原则。1．被上诉人引用的《规定》不仅颁布时间在后，而且也不适用双方的主体身份。被上诉人引用安徽九部门《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》的规定，要求免收2、3、4份租金。此规定颁布在2020年6月，远在被上诉人支付租金的时间之后；同时，该《规定》调整的房东业主为国有企业或行政事业型单位，且扶持的个体工商户，这与上诉人与被上诉人的身份均不符：上诉人是私人业主，并非国有企业或事业型单位、被上诉人也不是个体工商户，而是总部在北京分公司遍布全国各地的具有一定实力有限责任公司。2．“自由裁量”本应在法律规定的范围内行使，一审法院依据的是哪条法律规范，无任何说理，无任何明示。二、公平合理是合同行为的基本原则，这样的原则应当体现在实质上，而不能停留在表面的形式化。1．如果按一审判决，上诉人不仅达不到维护权益的目的，还要反过来倒贴被上诉人几万元。2．上诉人作为房东只是自然人，而被上诉人却是大型公司，在经济实力上更具强势地位。 万户候芜湖分公司、万户候公司共同辩称，受疫情影响，万户候芜湖分公司2020年2月、3月、4月并未使用案涉房屋，双方一直就疫情期间租金减免存在争议，直到8月份上诉人才同意减免10万元；人民法院可以根据公平和诚信原则结合疫情影响期限、影响程度等实际情况，确定是否延长租期、减免租金，一审根据实际情况作出该项判决，适用法律正确。 张利平向一审法院起诉请求：1．解除原告与被告万户候芜湖分公司签订的《房屋租赁合同》；2．两被告将房屋恢复原状并腾空向原告交还房屋；3．两被告共同支付原告违约金325005元；4．两被告共同支付尚欠水电费共计约20000元；5．被告万户候芜湖分公司向原告支付2020年10月1日至11月1日期间的房屋占用费90279.22元，2020年11月1日之后的房屋占用费按合同约定的月租金标准计算至实际交还房屋之日止。 万户候芜湖分公司向一审法院提出反诉请求：1．张利平返还万户候芜湖分公司支付的2020年10月1日-2020年12月31日的物业费和公共能耗费20045.4元；2．张利平返还万户候芜湖分公司支付的押金80000元；3．张利平返还万户候芜湖分公司2020年2月1日-2020年4月30日房屋租金270837.66元；4．张利平返还万户候芜湖分公司2019年4月1日-2020年1月31日以及2020年5月1日-2020年9月30日多收取的房租租金税费223920.9元，并提供2020年4月1日-9月30日的房租发票。 一审法院认定事实：2019年3月6日，张利平（出租方、甲方）与万户候芜湖分公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于芜湖市地块办公楼（世茂滨江写字楼）xx楼整层（自xxxx室-xxxx室共xx间）出租给乙方使用；租赁期自2019年4月1日至2022年3月31日止；甲方于签约时收取乙方水费、电费、物业管理费、设备及设施等押金80000元，租赁期满后，在乙方结清水电气费、物业管理费等应由乙方支付的费用后并在甲乙双方对房屋设施核对交接后，甲方无息全额退还全部押金；本合同出租房屋每月租金为63.5元／㎡。上述租金为甲方开具发票价格，合计每月租金为90279.22元；物业管理费、水电费由乙方自行支付给物业管理公司；乙方如需对租赁的房屋进行全部或部分装修，应将装修或改动方案提前告知甲方，经过甲方书面签字同意后方可实施，若未经甲方允许乙方私自进行装修或改动的，由乙方负责恢复至原状并承担乙方因此造成的损失；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备完好的交还甲方；在租赁期内，乙方欲单方提前终止本合同，需提前三个月以书面形式通知甲方，并按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。合同签订后，张利平将案涉房屋交付给万户候芜湖分公司，万户候芜湖分公司依约向张利平交纳了押金80000元，并按合同约定标准支付租金至2020年9月30日。2020年8月21日，万户候芜湖分公司向张利平出具《关于房屋退租说明》一份，载明“我公司租赁办公室坐落于世茂滨江写字楼xx楼，由于今年疫情影响，公司经营形式有变，我公司经过认真研究，决定于2020年9月底前不再租用贵公司房屋。”2020年9月30日，万户候芜湖分公司将案涉房屋内的所有物品搬空，但未与张利平办理房屋交接手续。 另查明，1．万户候芜湖分公司系万户候公司设立的分公司。2．庭审时，万户候芜湖分公司自认在案涉房屋上安装了广告灯箱，但在腾空房屋时并未拆除。3．2020年1月15日，张利平为万户候芜湖分公司代开了2019年4月1日至2020年3月31日期间的房租费发票。另，张利平提交的填发日期为2020年1月15日的税收完税证明载明张利平共缴纳房产税（房屋出租）、印花税（经济合同）、个人所得税（财产租赁所得）共计83056.88元，税收所属时期均载明为2020-01-01至2020-01-31。4．2020年12月7日，张利平将案涉房屋2020年4月1日-9月30日的房租费发票交予万户候芜湖分公司。 一审法院认为，张利平与万户候芜湖分公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。万户候芜湖分公司在2020年8月21日向张利平出具《关于房屋退租说明》一份，要求提前解除《房屋租赁合同》，张利平的第一项诉讼请求亦为解除《房屋租赁合同》，故该院确认双方已达成提前解除《房屋租赁合同》的合意。合同解除后，万户候芜湖分公司应当将案涉房屋腾空并交还张利平，关于万户候芜湖分公司是否应当将案涉房屋恢复原状，双方在合同中有明确约定，“万户候芜湖分公司如需对租赁的房屋进行全部或部分装修，应将装修或改动方案提前告知张利平，经过张利平书面签字同意后方可实施，若未经张利平允许万户候芜湖分公司私自进行装修或改动的，由万户候芜湖分公司负责恢复至原状”，万户候芜湖分公司当庭自认在案涉房屋上安装了广告灯箱且未拆除，在其未提交证据证明其安装广告灯箱的行为经过张利平书面签字同意的情况下，万户候芜湖分公司负有将案涉房屋恢复原状的义务。关于租金，万户候芜湖分公司已按合同约定标准支付租金至2020年9月30日，其既未拆除广告灯箱，亦未与张利平办理案涉房屋交接手续，只是将案涉房屋腾空，并不能视为其已将案涉房屋交还张利平，故万户候芜湖分公司应继续按合同约定的租金标准90279.22元/月支付张利平房屋占用费至实际交还房屋之日止。关于违约金，万户候芜湖分公司提前解除合同，构成违约，按照合同约定，万户候芜湖分公司应支付张利平违约金，万户候芜湖分公司辩称张利平主张的违约金过高，请求法院依法予以调整，该院考虑到万户候芜湖分公司提前解除合同是出于疫情背景下的无奈之举，再结合万户候芜湖分公司提前解除合同给张利平造成的损失仅为重新寻找承租人期间产生的租金损失，该院酌情确定万户候芜湖分公司补偿张利平一个月的租金损失即90279.22元作为违约金。关于张利平主张的水电费，由于张利平既非收费主体，其亦未提交证据证明其代万户候芜湖分公司垫付了相关费用，故张利平的该项诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。万户候芜湖分公司系万户候公司设立的分公司，故万户候公司应与万户候芜湖分公司承担共同给付责任。 关于万户候芜湖分公司要求张利平返还物业费和公共能耗费的反诉请求，由于上述两项费用并非由张利平收取，故万户候芜湖分公司的该项反诉请求无事实和法律依据，不予支持。关于万户候芜湖分公司支付的押金8万元，根据案涉合同约定，押金应当在万户候芜湖分公司结清水电气费、物业管理费等应由其支付的费用并在双方对房屋设施核对交接后，由张利平无息全额退还全部押金，现万户候芜湖分公司并未提交证据证明其已结清相关费用，亦未与张利平就案涉房屋办理交接手续，故押金的退还条件尚未成就，因此对于万户候芜湖分公司要求张利平返还押金8万元的反诉请求，不予支持。关于万户候芜湖分公司以疫情原因要求张利平返还2020年2月1日-2020年4月30日房屋租金270837.66元的反诉请求，考虑到新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。万户候芜湖分公司承租案涉商铺用于经营旅游公司，受疫情影响较大，执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方应当予以分担，结合案情，酌情认定2020年2月1日至2020年4月30日期间的房租，万户候芜湖分公司按合同约定标准的50%支付，即135418.83元（90279.22元×3个月×50%），因万户候芜湖分公司已全额支付了该段期间的租金，故张利平应予返还135418.83元。关于万户候芜湖分公司要求张利平退还多收取的房屋租金税费的反诉请求，首先，双方在《房屋租赁合同》明确约定“本合同出租房屋每月租金为63.5元／㎡。上述租金为甲方开具发票价格，合计每月租金为90279.22元”，双方并未有返还租金税费的约定；其次，万户候芜湖分公司主张张利平未缴纳租金税费，但根据张利平庭后补充提交的2020年1月15日的税收完税证明可以证明张利平缴纳了租金的相关税费，关于万户候芜湖分公司在质证意见中所称的税款所属期问题，该税款所属期实际是指张利平缴纳该税费的日期2020年1月15日发生于2020年1月1日至1月31日期间，并非如万户候芜湖分公司所述税款所属期是指缴纳房租税金的时间范围，结合房租费发票与税收完税证明的开具日期为同一天，且发票代开人与税收完税证明载明的纳税人均为张利平，因此综合当事人提交的证据，张利平已实际缴纳了案涉房屋租金税费的事实具有高度盖然性，故对万户候芜湖分公司要求张利平退还多收取的房屋租金税费的诉讼请求不予支持。关于万户候芜湖分公司要求张利平提供2020年4月1日-9月30日的房租费发票的诉讼请求，张利平已于2020年12月7日将上述发票交予万户候芜湖分公司，故张利平已经履行了该项义务。 综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）张利平与被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司于2019年3月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司于本判决生效之日起十日内将位于芜湖市地块办公楼（世茂滨江写字楼）xx楼整层（自xxxx室-xxxx室共xx间）房屋腾空、恢复至交付时的状态并交还给原告（反诉被告）张利平；三、被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司、万户候国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张利平房屋占用费（以90279.22元／月为标准，自2020年10月1日起计算至实际交还案涉房屋之日止）。四、被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司、万户候国际旅行社有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张利平违约金90279.22元；五、驳回原告（反诉被告）张利平的其他诉讼请求；六、原告（反诉被告）张利平于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司租金135418.83元；七、驳回被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9713元、保全费2220元，合计11933元，由原告（反诉被告）张利平负担2560元，被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司、万户候国际旅行社有限公司负担9373元；反诉案件受理费4874元，由原告（反诉被告）张利平负担3764元，被告（反诉原告）万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司担1110元。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 经审理和查阅原审卷宗，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，2019年3月14日，万户候芜湖分公司支付张利平2019年4月1日至2019年9月30日六个月租金541675.32元和押金38000元；2019年12月18日，万户候芜湖分公司支付张利平2019年10月1日至2020年3月31日六个月租金541675.32元；2020年4月17日，万户候芜湖分公司支付张利平2020年4月1日至2020年9月30日六个月租金541675.32元。 本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方诉辩主张，本案争议的焦点是一审关于租金减免是否适当。 本案中，从租金支付时间来看，2019年12月18日，万户候芜湖分公司支付张利平2019年10月1日至2020年3月31日六个月租金541675.32元，2020年4月17日万户候芜湖分公司仍继续支持张利平2020年4月1日至2020年9月30日六个月租金541675.32元，显然双方对疫情期间正常支付租金并无异议。2020年8月21日，万户候芜湖分公司向张利平出具的《关于房屋退租说明》仅表明其于2020年9月底前不再租用案涉房屋，并未要求退还已支付的租金，可以看出，双方至此时对已支付的租金并无争议。万户候芜湖分公司在一审提出反诉要求张利平返还此前已支付且双方并无争议的租金，不应予以支持。且房屋出租方张利平系私人业主，案涉房屋非国有资产，本案不属于《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中规定的当然应予减免租金的情形。一审酌情减免万户候芜湖分公司2020年2月1日至2020年4月30日期间50%的租金不当，本院予以纠正。 综上，上诉人张利平的上诉请求和理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初8221号民事判决第一、二、三、四、五、七项； 二、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初8221号民事判决第六项； 一审案件受理费减半收取9713元、保全费2220元，合计11933元，由张利平负担2560元，万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司、万户候国际旅行社有限公司负担9373元；反诉案件受理费4874元，由万户候国际旅行社有限公司芜湖分公司乔负担；二审案件受理费3008元，由上诉人张利平负担。 本判决为终审判决。 审判长  王利民 审判员  肖 珍 审判员  陈 勇 二〇二一年三月四日 书记员  黄韵融 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。