黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑06民终404号上诉人(原审被告)：李影，女，1971年4月26日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆市让胡路区，被上诉人(原审原告)：王蕊，女，1984年6月28日出生，汉族，个体，住黑龙江省大庆市让胡路区，委托诉讼代理人：季国军，黑龙江盛和盛律师事务所律师。上诉人李影因与被上诉人王蕊房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李影、被上诉人王蕊及其委托诉讼代理人季国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李影上诉请求：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2020）黑0604民初3735号民事判决；二、改判上诉人不承担房屋租金18,986元；三、由被上诉承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审开庭时，被上诉人向法庭提交的合同复印件不能当证据使用，开庭应向法庭提交合同原件，不能提交合同原件，应承担不利后果，案涉房屋被多家法院查封扣押，合同签订时被上诉人隐瞒事实，构成欺诈，被上诉人将有问题法院查封的房屋出租，侵犯了上诉人的知情权，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款，应该是无效合同，当时上诉人知道该房屋是法院查封不可能租用，花20多万元装修，给上诉人造成重大损失，被上诉应赔偿装修损失。二、根据房屋租赁习惯做法都是上打房银，先交房租不存在欠房租问题，房租约定一年一交提前一个月续交下一年房租，不交下年房租合同作废。三、另外房屋租赁期间全国新冠疫情严重营业场所不能开业经营，为减少中小企业负担，全国人大法工委，国务院有文件规定为缓解中小企业负担，规定让利三个月房租，当时大庆疫情严重学校放假小区封闭管理，让胡路是重灾区，企业关门待客不能营业与被上诉人电话沟通中，被上诉人承诺让三个月房租，房租费不退可以延期三个月，有通话记录单为证，(上诉人手机是苹果手机，不能通话中录音)，一审有4名证人出庭作证，已形成证据链，另外被上诉人委托上诉人转租房屋，5月22日至8月22日一直关门没有营业，门前管道维修3个月，门前所有道路堵死。四、根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条，“抵押物孽息”“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产天然孽息或者法定孽息”。根据该法律规定，被上诉人无权转租被法院查封的财产，出租的房屋钱应该交纳法院，给付债权人，被上诉人无权主张房屋的出租费用，收取房屋租费，构成拒不履行法院判决裁定罪，建议法庭将该案移送给公安机关，追究被上诉人刑事责任。综上所述，请求二审法院查明事实驳回被上诉人所有诉求，以维护上诉人的合法权益。王蕊辩称，一、被上诉人在一审期间虽然只是提交了租赁合同的复印件，但上诉人在一审庭审中认可双方具有租赁关系，也认可年租金的标准为7万元，以及租金结算到期日的事实，所以复印件不影响本案事实的认定；二、出租房屋虽然经过人民法院查封产权手续，但被上诉人对该房屋仍然具有占有使用的权利，其出租行为也未给上诉人造成任何的不利影响；三、疫情在大庆并不具有认定为不可抗力的事由，所以免三个月租金的说法没有法律依据；四、被上诉人从来没有承诺过为上诉人免除三个月房租，所以本案一审判决不存在上诉人在事实和理由中所讲的理由，建议驳回上诉，维持原判。王蕊向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告的房屋租赁合同，并给付逾期4个月租赁费（2020年5月7日至2020年8月28日）23,333元（每年租金70,000元，每月5833×4=23,333元）；2.要求被告支付违约金两个月房租租金11,666元，要求被告履行甲乙双方签订的房屋租赁合同第六条：退租时房屋恢复原状费用6000元（大白5000元、拆除清运费1000元）；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告王蕊系大庆市让胡路区金雨街**奥林国际公寓**C-10商服4的登记所有权人。2019年4月10日，原告王蕊与被告李影签订房屋租赁合同书，约定甲方（原告）将坐落于让胡路区奥林三期C10-4门一楼100㎡房屋出租给乙方（被告），租赁期限自2019年5月7日至2021年5月7日；房屋年租金为人民币柒万元整；乙方不得随意破坏房屋设施，装修投资由乙方承担，退租时甲方有权要求乙方按照原状恢复或向甲方交纳恢复费用；乙方不得擅自将房屋转租他人，如转租或者出兑，须经甲方书面同意。合同签订后被告李影向原告交付了一年期租金7万元。被告李影在承租后，对租赁房屋进行了装修。2020年8月28日被告搬离该承租房屋，房屋内设装修未按照合同约定予以恢复。现原告以被告未能按照合同约定继续交纳租赁费为由，要求与被告解除该租赁合同并同时要求被告给付延期使用四个月期限内的租赁费23,333元及违约金11,666元以及房屋恢复费用6000元，共计40,999元并由被告承担本案的诉讼费。另查：被告承租期间该房屋的房屋产权手续被大庆让胡路区人民法院查封，案号（2018）黑0604执3069号。一审法院认为，原告王蕊与被告李影之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均应当恪守合同中的权利义务。双方约定房屋租期即2019年5月7日至2021年5月7日，被告亦按照约定支付了2019年5月7日至2020年5月6日的房租7万元，被告于2020年5月7日至2020年8月28日继续使用该房屋，却未按照约定给付房租，已构成违约，现原告要求与被告解除该房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持；同时，原告主张按照年租金7万元标准计算被告实际使用期限2020年5月7日至2020年8月28日租金，本院认为，原、被告在合同履约过程中商议，原告同意为被告延期15日，原告在向被告主张该期间的租赁费应扣除上述期限，因此，被告应支付2020年5月23日至2020年8月28日的租赁费18,986元（7万元÷365天×99天=18,986元），就原告多主张的部分租金，本院不予支持。关于被告请求免租金的抗辩请求，根据大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部公告[第27号]）文件精神，服务行业在此文件精神后陆续开始复工复产。其次，基于合同的自愿原则，原告就该租金有其自主处分权，原告通过微信的方式已经明确拒绝了被告要求延期免三个月租金的请求。再次，被告承租的房屋虽经人民法院查封产权手续但并未影响被告生产经营，综上，被告的该项抗辩本院不予支持；原告主张违约金11,666元的诉请，本院认为，原、被告在租赁合同中未约定违约金同时就逾期租金本院亦要求被告给付，故原告要求被告另行给付违约金损失于法无据，本院不予支持；原告主张退租房屋恢复原状费用6000元，本院认为，原、被告房屋租赁合同中明确约定返租时被告有义务按照原状恢复或者承担恢复费用，被告于2020年8月28日腾退房屋没有按照约定恢复原状，故被告应当承担房屋恢复原状的费用，经庭审查实原告尚未对该房屋进行恢复，故原告主张的费用没有事实依据，待费用确实发生后，原告可另行诉讼主张。故对原告的上述请求，本院予以部分保护。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、解除原告王蕊与被告李影于2019年4月10日签订的房屋租赁合同；二、被告李影本判决生效后十日日内一次性给付原告王蕊2020年5月23日至2020年8月28日期间租金18,986元；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费413元，由原告承担275元，被告承担137元。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院认定的事实与一审一致。本院认为，王蕊与李影签订的房屋租赁合同，虽然王蕊只提交了租赁合同的复印件，但上诉人李影在一审庭审中认可双方具有租赁关系，也认可年租金标准为7万元以及租金结算到期日的事实，且合同签订后上诉人李影亦向被上诉人王蕊交付了一年期租金7万元，已履行了部分合同义务，所以本案中租赁合同的复印件并不影响本案事实的认定，上诉人李影还应承担给付剩余租金的责任。故本院对该上诉理由不予支持。关于上诉人李影主张案涉房屋被法院查封扣押，合同应为无效的问题。因案涉出租房屋虽然经过人民法院办理了查封产权手续，但被上诉人王蕊对该房屋仍然具有占有使用的权利，其出租行为未违反双方签订的合同效力，亦未影响上诉人李影的生产经营，合同的签订应系双方真实意思表示，是合法有效的合同。故本院对该上诉理由亦不予支持。关于上诉人李影主张疫情期间被上诉人王蕊承诺让三个月房租，房租费不退可以延期三个月的问题。根据大庆市应对新型冠状病毒感染××疫情工作领导小组指挥部文件精神，基于合同的自愿原则，被上诉人王蕊就该租金有其自主处分权，王蕊通过微信的方式已经明确拒绝了李影要求延期免三个月租金的请求，李影请求的证人出庭作证的证言亦不足以证明被上诉人王蕊承诺让三个月房租，房租费不退可以延期三个月的事实。且李影承租的房屋虽经人民法院查封产权手续但并未影响其生产经营。故本院对该上诉理由亦不予支持。关于上诉人李影主张被上诉人王蕊无权转租被法院查封的财产，出租的房屋钱应该交纳法院，给付债权人，被上诉人无权主张房屋的出租费用，收取房屋租费，构成拒不履行法院判决裁定罪，建议法庭将该案移送给公安机关，追究被上诉人刑事责任的问题。被上诉人王蕊出租房屋的租金是否交纳法院给付债权人，是否构成拒不履行法院判决裁定罪不属于本案审理范围。故本院对该上诉理由亦不予支持。综上所述，李影的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由上诉人李影负担。本判决为终审判决。审判长  胡海陆审判员  赵 楠审判员  王 宣二〇二一年三月十九日法官助理邢乐乐书记员郭瑞娜附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。