河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀1022民初493号 原告：李兵，女，1975年10月11日出生，汉族，北京市顺义区人，现住北京市顺义区。 委托诉讼代理人：汪敏，安徽久安律师事务所律师。 被告：固安县中盛联创房地产开发有限公司，住所地固安县农兴路南侧、育才南路东侧、中盛星河湾18号楼，统一社会信用代码911310225576784255。 法定代表人：匡小虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘立军，北京市国首律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司固安支行，住所地固安县中鼎凤凰城22号楼门店，统一社会信用代码91131022809410346B。 负责人：廖海兵，行长。 委托诉讼代理人：王梓芸、王若凡，河北岳石律师事务所律师。 原告李兵与被告固安县中盛联创房地产开发有限公司（以下简称中盛联创公司）及第三人中国建设银行股份有限公司固安支行（以下简称固安建行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人汪敏、被告中盛联创公司委托诉讼代理人刘立军、第三人固安建行委托诉讼代理人王梓芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兵向本院提出诉讼请求：1、确认原告李兵与被告中盛联创公司签订的《商品房买卖合同》及《之补充协议》（以下简称《补充协议》）已解除；2、确认原告李兵与第三人固安建行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称借款合同）已解除；3、判令中盛联创公司退还原告李兵购房首付款159978元、支付违约金319.96元、并按贷款市场报价利率支付自房价款给付日到实际返还日期间的相应利息；4、判令被告中盛联创公司赔偿原告李兵团购服务费损失20000元，并按贷款市场报价利率支付自团购服务费给付日至实际赔偿日期间的相应利息；5、判令被告中盛联创公司退还原告李兵已支付贷款42220.01元，并按贷款市场报价利率支付自2019年8月5日至实际退还日期间的相应利息；6、判令被告中盛联创公司偿还第三人固安建行扣除原告李兵已支付贷款后的剩余贷款，并按贷款市场报价利率承担自2019年8月5日至原告李兵实际停止还款之日期间的相应利息；7、判令被告中盛联创公司承担案件受理费和财产保全费。事实和理由：2019年7月20日，经固安县薪传房地产经纪有限公司（以下简称薪传公司）介绍，原告李兵以团购形式向被告中盛联创公司订购“中盛星河湾”住宅小区20号楼1单元803室房屋一套，双方签订了《认购书》和《团购推荐单》，约定：首付款239978元，先支付59978元，余款180000元以第三方借款方式分4次付清。当日，原告交纳了团购服务费20000元和购房款59978元。在薪传公司推荐下，2019年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：李兵预购中盛联创公司开发的“中盛星河湾”住宅小区20号楼1单元803室，并由中盛联创公司装修，交房时间2020年5月31日。随后，原告与第三人固安建行签订《借款合同》，约定：李兵向固安建行借款220000元，分120期归还，借款期限自2019年8月5日至2029年8月5日，李兵以所购前述房屋作为抵押。2020年1月23日、7月24日，原告分别向被告支付购房款各50000元。2020年3月28日，被告以新冠疫情原因，向原告发出《关于延期交房通知书》，将交房时间暂时延长至2020年10月31日。2020年7月1日，被告向原告发出《入住通知书》，定于当日9时至16时办理入住手续。但经原告了解，该商品房所在的“中盛星河湾”住宅小区20号楼尚未办理竣工手续，故原告未办理入住手续。后经查询，截止2020年11月4日止，该20号楼尚未有竣工备案手续。2020年11月11日，原告以被告将尚未办理竣工验收手续、未经验收合格的商品房交付不能构成有效交付，且已逾期交房达60日以上为由，选择解除原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。2020年12月6日，原告以与被告签订的《商品房买卖合同》已解除为由，宣布解除与第三人间的《借款合同》。由于被告违约延期交房，导致原告解除《商品房买卖合同》，但被告未在合同约定30日内退还原告已支付购房款和按揭贷款，被告也未承担相应违约责任和法律责任，故原告只能提起诉讼。 被告辩称：原告解除《商品房买卖合同》的原因是由于目前房价下跌。由于新冠疫情发生，导致无法向原告按约定时间交房，被告曾向原告发出逾期交房通知，希望原告谅解；也是由于新冠疫情原因，被告曾于2020年8月9日、9月3日向固安县质监站及固安县自然资源和规划局（以下简称固安县自规局）申请对涉案房屋验收，但两单位均没有采取验收措施，才导致涉案房屋未验收合格，但现已具备交房条件，原告拒绝收房，应驳回原告诉讼请求。另外，原告首付款是向薪传公司所借，所借款项没有如期偿还，申请追加薪传公司为第三人。 第三人述称：第三人系涉案房屋借款合同一方当事人，合法权益应受到保护。原被告之间的商品房买卖合同和原告与第三人之间的借款合同系不同法律关系，故原被告之间的《商品房买卖合同》是否无效不影响原告与第三人间的《借款合同》效力与履行，第三人为合法债权人和担保权人，合法权益受法律保护。若法院确认《商品房买卖合同》和《借款合同》解除，则原告应按《借款合同》约定，将被告所返还购房款及利息等款项偿还第三人剩余按揭贷款本息，被告亦应承担保证责任。 本院经审理认定事实如下：2019年7月20日，原告李兵与被告中盛联创公司签订《认购书》，约定：李兵以按揭贷款方式认购中盛联创公司开发的“中盛星河湾”住宅小区20号楼1单元803室，建筑面积46.09平方米，房价款459978元，李兵支付首付款239978元（含定金20000元）中59978元，余款180000元以向第三方借款方式支付；认购书还约定其他相关内容。原告于当日向被告支付房价款首付款59978元。同日，薪传公司向原告派发团购推荐单，承诺若本人凭有效身份证件向薪传公司申请缴纳团购服务费，申请者在向中盛联创公司购买房屋时，凭团购推荐单及交款收据，可享受20000元抵70000元的优惠。当日，原告向薪传公司交纳团购服务费20000元。2019年8月5日，原告李兵与被告中盛联创公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：中盛联创公司为出卖人，李兵为买受人；买受人以按揭贷款方式预购出卖人开发的“中盛星河湾”住宅小区20号楼（B栋公寓)1单元803室房屋（建筑面积46.09平方米）；房价款459978元（其中首付款239978元，按揭贷款220000元）；出卖人应当在2020年5月31日前将经验收合格且经过精装修的商品房交付给买受人；出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当在买受人解除合同通知到达日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.2%向买受人支付违约金；双方还约定了其它相关条款。当日，原告李兵又与第三人固安建行签订《借款合同》，约定：固安建行为贷款人，李兵为借款人；借款人向贷款人借款220000元用于购买中盛联创公司开发的“中盛星河湾”住宅小区20号楼1单元803室房屋并以此房屋作抵押，借款期限120个月（自2019年8月5日至2029年8月5日）；贷款人将前述贷款直接汇入中盛联创公司账户；还款方式为按月等额本息还款法；借款人与售房人签订的《商品房买卖合同》被确认无效、被撤销、被解除的，借款人仍应承担还款义务，贷款人与借款人借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息（含罚息）及实现债权的费用，或委托售房人直接将前述款项归还贷款人，双方还对借款利率等内容作了约定。第三人固安建行于同日将前述约定的贷款汇入被告账户作为原告购房款后，原告开始按月偿还按揭贷款本息。2020年1月23日和7月24日，原告分别向被告支付购房款首付款各50000元。2020年3月28日，被告向原告发出《关于延期交房通知书》，内容为：鉴于目前国家对新冠疫情的严格管控，建筑材料及施工人员不能按计划进场施工，致使“中盛星河湾”住宅小区项目一直处于停工状态，属于不可抗力，难以确保如期交房，故决定将交房日期暂时延期至2020年10月31日。2020年7月1日，被告向原告发出《入住通知书》，内容为：“中盛星河湾”住宅小区20号楼1单元803室房屋经相关部门验收，已具备交房条件，请李兵于当日9时至16时在物业公司办理入住手续。因原告未查询到前述房屋所在楼栋的竣工验收信息，故未予收房。直至2020年11月4日，被告预售给原告的房屋仍未经固安县住房和城乡建设局（以下简称固安县住建局）验收备案。2020年11月12日，原告向被告邮寄《解除合同通知书》，告知因中盛联创公司逾期未交付合同约定的房屋超过60日以上，李兵根据合同约定选择解除合同及补充协议，要求中盛联创公司自接到通知书之日起30日内退还已付房价款，并承担相应违约责任和法律责任。原告邮寄的《解除合同通知书》于2020年11月13日被签收。2020年12月8日，原告又向第三人发出《解除借款合同通知书》，告知固安建行因李兵已决定与中盛联创公司解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，《借款合同》系以所购房屋抵押贷款，现《商品房买卖合同》已解除，《借款合同》也需要一并解除，故通知固安建行自本通知书到达时《借款合同》解除，由于中盛联创公司违约导致合同解除，李兵或中盛联创公司应承担的经济责任均应由中盛联创公司承担。原告邮寄的《解除借款合同通知书》于2020年12月9日被签收。因原被告对解除合同及返还房价款等存在争议，故原告诉至本院。至2021年3月1日，原告已偿还借款本金24802.76元、已支付利息19886.19元，尚欠第三人借款本金195197.24元未能偿还。 前述事实有原被告签订的《中盛星河湾认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、原告与第三人签订的《借款合同》，原告提交的《团购推荐单》、《关于延期交房通知》、《入住通知书》、固安县住建局出具的证明、《解除合同通知书》、《解除借款合同通知书》、特快专递流程查询单、收款收据，出庭当事人陈述等证据证实。另外，被告在庭审中提交一份其于2020年8月9日呈报给固安县自规局的申请书，称其建设的“中盛星河湾”20号楼已满足建设工程规划核实标准，申请固安县自规局对该建设工程予以核实；还提交一份其于2020年9月3日呈报给固安县质监站的工程竣工验收监督通知书，称其“中盛星河湾”20号楼已具备竣工验收条件，拟定于2020年9月15日对该工程组织验收，请固安县质监站对竣工验收工作予以监督。原告质证意见为：该两份证据为被告单方制作，是否呈报给相关单位无法证实。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》、原告与第三人签订的《借款合同》均是合同当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，具有法律效力。合同当事人均应按合同约定全面适当履行义务。被告提供的证据不能证实其建设的“中盛星河湾”20号楼已经验收合格，且具备合同约定的交房条件，原告在被告向其发出《入住通知书》后拒绝收房，符合法律规定和合同约定。被告逾期交付合同约定的房屋已经达数月，在原告向被告发出《解除合同通知书》时，逾期交房时间已远远超过合同约定的60日，原告依据合同约定的解除权向被告发出解除合同的通知合法有效，原被告间的《商品房买卖合同》及《补充协议》于被告签收解除通知书时即依法解除。在原被告间的《商品房买卖合同》解除后，原告又依据相关法律规定通知第三人解除《借款合同》亦符合法律规定，该《借款合同》于第三人签收解除通知书时即解除。根据前述合同性质，合同解除后，原告应偿还第三人余欠按揭贷款本息，被告亦应将已付房价款加算相应利息（利息按一年期贷款市场报价利率计付）返还给原告，但被告应将前述返还款项优先偿还原告余欠第三人的余欠按揭贷款本息，剩余房价款本息再返还原告。因原被告约定的逾期交房而返还房价款的违约金过低，本院酌定以一年期贷款市场报价利率支持原告利息损失。为了在本判决执行中不产生歧义，本院仅对房价款给付日至本判决作出日期间的利息予以支持。原告要求被告赔偿团购服务费损失，因该团购服务费损失系由于被告逾期交房违约所致，原告要求被告赔偿团购服务费损失的诉讼请求亦合法，本院予以支持。原告的其它诉讼请求本院不予支持。被告称原告从薪传公司借款未还，申请追加薪传公司为第三人，因原告与薪传公司间属另一民间借贷法律关系，薪传公司与本案处理结果并无法律上的利害关系，不符合作为本案第三人的条件，本院对被告申请追加薪传公司为第三人的申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、原告李兵与被告固安县中盛联创房地产开发有限公司于2019年8月5日签订的《商品房买卖合同》及《之补充协议》于2020年11月13日解除。 二、原告李兵于本判决生效后二十日内协助被告固安县中盛联创房地产开发有限公司办理撤销“中盛星河湾”住宅小区20号楼1单元803室房屋的网签合同备案手续。 三、原告李兵与第三人中国建设银行股份有限公司固安支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年12月9日解除。 四、原告李兵于本判决生效后二十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司固安支行余欠按揭贷款本金195197.24元及相应利息（利息按《借款合同》约定利率计付）。 五、被告固安县中盛联创房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内返还原告李兵购房款379978元（59978元＋220000元＋50000元＋50000元），并支付原告购房款利息21749.50元［计算方法：59978元×（年利率3.85%÷360天）×618天（2019年7月20日至2021年3月29日）＋220000元×（年利率3.85%÷360天）×602天（2019年8月5日至2021年3月29日）＋50000元×（年利率3.85%÷360天）×431天（2020年1月23日至2021年3月29日）＋50000元×（年利率3.85%÷360天）×248天（2020年7月24日至2021年3月29日）］，本息合计394135.84元（返还方式：如原告未按本判决第四项确定义务全部履行，则被告优先用此项本息偿还原告余欠第三人的按揭贷款本息，剩余房价款及利息再返还给原告）。 六、被告固安县中盛联创房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内赔偿原告李兵团购服务费损失20000元。 七、驳回原告李兵其它诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9892元，减半收取计4946元，财产保全费2664元，合计7610元，由被告固安县中盛联创房地产开发有限公司负担，于本判决生效后五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行，一方当事人拒绝履行的，另一方当事人可在判决书规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 审判员  胡庆忠 二〇二一年三月二十九日 书记员  王翠翠