河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终603号上诉人(再审申请人、原审原告)：张秋红，女，汉族，1982年4月24日出生，住栾川县。委托诉讼代理人：卫伊光，河南廉贞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**科，系张秋红丈夫。被上诉人（再审被申请人、原审被告）：河南海建房地产开发有限公司,住所地：栾川县城北大街。法定代表人：郭陕念。委托诉讼代理人：尤小玲，河南钼都律师事务所律师。上诉人张秋红因与被上诉人河南海建房地产开发有限公司（以下简称海建公司）房屋买卖合同纠纷一案，河南省栾川县人民法院作出（2014）栾民初字第149号民事判决后，张秋红申请再审，河南省栾川县人民法院于2020年9月27日作出（2020）豫0324民监3号民事裁定，裁定本案再审。河南省栾川县人民法院再审审理后作出（2020）豫0324民再9号民事判决，张秋红不服，本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张秋红上诉请求：一、依法撤销栾川县人民法院(2020)豫0324民再9号民事判决书;二、依法改判被上诉人海建公司退还上诉人全部房款,并按合同约定向张秋红支付从购房之日起至退还房款之日止的违约金;三、一、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院适用法律错误,认定事实缺乏法律依据。被上诉人房屋销售部经理吕小宝与上诉人签订购房合同,并加盖被上诉人公章的行为已然使得上诉人合理相信吕小宝具有代理权的事实与理由,且上诉人主观善意、无过失。被上诉人销售部经理吕小宝在刑事案件中交代涉及本案的原因,事实清楚,认罪伏法,与上诉人所提供的证据完全一致,更加证明了上诉人陈述的事实确凿。故吕小宝与上诉人签订的房屋买卖合同所产生的效力与法律后果应由被上诉人承受,应退还上诉人购房款,支付因合同违约产生的违约金,一审法院混淆法律关系,错误认定由于公司内部管理问题造成合同履行不能,从而造成合同违约,使被上诉人逃避理应承担的法律责任是错误的。二、上诉人支付购房款事实清楚,被上诉人应承担全部责任及合同约定的违约责任。上诉人于2011年5月10日向被上诉人销售部经理吕小宝交付定金20000元,后于2011年6月1日向吕小宝交付购房款130000元,同日与吕小宝签订《海建都市雅园房屋买卖合同》,后于2011年12月30日向吕小宝交付剩余160000元购房款并获取了被上诉人公司盖章的收据。上诉人交付定金、购房款的时间与购房合同中约定的付款方式、时间相同,在首次交付房款时便签订了盖有被上诉人公章的购房合同,收据与购房合同两份证据相互印证,具有高度一致性。在2011年11月30日上诉人付房屋尾款时,吕小宝在收据上已标注“已付过壹拾万元零柒佰陆拾叁元整”的字样,加盖被上诉人公章,已经使得上诉人充分相信吕小宝代表的是被上诉人海建公司的行为。并且被上诉人与销售经理吕小宝所属的销售公司签订的授权代理合同能充分说明销售经理吕小宝与被上诉人公司的关系是授权代理关系,其在工作时间、工作地点产生的职务行为是显而易见代表公司的行为,是极其典型的职务代理,因此被上诉人应完全负责其授权员工所办理的业务产生的法律责任,被上诉人在一审中辩称自己公司管理不善,只应负责轻微看管不严的责任实在是避重就轻,不切合实际。三、一审法院认定事实有失公平,上诉人相对于开发商属于弱势群体,被上诉人销售经理吕小宝系职务侵占被判处刑罚，其侵占的是上诉人交予被上诉人公司的购房款,被上诉人应承担上诉人的损失,也应向其销售经理吕小宝追讨被侵占款项，不应将责任推诿给上诉人。综上所述，被上诉人销售部经理吕小宝利用职务便利,在职责范围内收取上诉人购房款、开具收款收据，与上诉人签订加盖被上诉人公章的购房合同的行为系职务行为,其行为所造成的民事法律后果应由被上诉人承担，权利义务也归属于被上诉人承受，被上诉人应承担相应的法律后果。上诉人在本案中损失严重,且本案经一、二再审近十年,涉案房屋涨价数倍,上诉人要求被上诉人赔偿损失系合理、合法之要求,栾川县人民法院错误认定事实,混淆法律关系,裁判有失公平。请二审法院查明事实,依法改判。海建公司辩称：一、河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决书、河南省栾川县人民法院(2020))豫0324民再9号民事判决书认定事实错误，导致判决显失公平，答辩人同意撤销以上两个判决书，重新审理此案，同时，请求人民法院依据事实和法律依法驳回张秋红的诉讼请求。1、海建公司没有收到张秋红购房款260763元及溢价款49237元，也没有向张秋红出具过房款收据，更没有与张秋红签订过房屋买卖合同。张秋红在原审起诉状中称：2011年6月11日，海建公司与张秋红签订了房屋买卖合同，将坐落于栾川县长春北路海建都市雅园小区5号楼2单元202号房卖于张秋红，张秋红按合同约定向海建公司支付了全部房款260763元；张秋红在申诉状中称张秋红购房实际付款31万元，其中合同款260763元，超合同金额为房屋溢价款49237元，无论是原审起诉状或者是在再审中，张秋红的陈述均不是事实。涉案房产海建公司已于2009年12月31日卖给了姜玲会，姜玲会于2009年12月31日、2010年4月7日分两次付清了该房屋的首付款100763元，在姜玲会没有到海建公司办理房产更名手续之前，该房产是属于姜玲会的，海建公司无权处分该套房产，海建公司自始至终没有收到张秋红购房款260763元，没有收到房屋溢价款49237元，也没有向张秋红出具过任何房款收据，更没有与张秋红在2016年6月1日签订购房合同。这些事实在原审、再审时均已经查明。2、二份判决书认定吕小宝是海建公司销售部经理，认定事实错误。河南省栾川县人民法院（2013）栾刑初字第34号刑事判决书已确认：2010年5月份，被告吕小宝受郑州众志房地产营销策划有限公司委派到河南海建房地产开发有限公司海建都市雅园项目部任销售经理，据此吕小宝的身份是郑州众志房地产营销策划有限公司的销售经理，而不是海建公司的销售经理。二份判决书认定吕小宝是海建公司的销售经理，从而判决海建公司承担退款义务，并支付违约金显然有误。3、二份判决书认定张秋红与海建公司双方存在合法有效的买卖法律关系，认定事实错误。张秋红向法庭提交的购房合同是无效合同，从合同签订之日起即无效，海建公司不存在违约责任。张秋红在原审开庭时，向法庭提供的两份证据，一份是海建公司与张秋红签订的房屋买卖合同一份，一份是16万元收据一张，在再审开庭时除原审提交的证据外，又提交了五份在刑事卷宗中复印的吕小宝卖房、收房款的材料，提交了2万元、13万元的收条二张，2万元和13万元的收条复印件在原审开庭时已经提交过，不属于新的证据。购房合同和16万元的收据上虽然加盖了海建公司的印章，但该印章均是吕小宝采取秘密窃取的方式偷偷加盖上去的，其行为已构成刑事犯罪（详见吕小宝在公安机关的讯问笔录和（2013）栾刑初字第34号刑事判决书〕，吕小宝因此也被栾川县人民法院判处有期徒刑七年。依据《合同法》第五十二条第三项“以合法形式掩盖非法目的的合同为无效合同”，《民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虛假的意思表示实施的民事法律行为无效”及《民法总则》第一百五十五条“无效的或被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”的规定，张秋红向法庭出具的房屋买卖合同和收据不是海建公司的真实意思表示，为无效合同、无效收据，无效合同不存在违约责任问题，张秋红与海建公司双方不存在合法有效的买卖法律关系。原判决认定张秋红与海建公司存在合法有效的买卖法律关系，判令海建公司退回购房款并支付违约金与事实不符，于法无据，判决显然错误。再审判决维持原审判决显然错误。4、吕小宝是受姜玲会的委托出售涉案房产，与姜玲会之间形成委托代理关系，该房产买卖属于二手房买卖，与海建公司无任何关系，海建公司不应当承担民事法律责任。张秋红在原审、再审时向法院提交的购房合同房价是260793元，在申诉状中称自己付了31万元房款，房屋溢价49237元，张秋红为什么要多付49237元？吕小宝在公安机关供述中讲的很清楚，吕小宝在替姜玲会卖房时已告诉张秋红，姜玲会要在原房价上加价，现在要卖31万元，张秋红已知道他要买的房子是姜玲会的房产，属于二手房，260793元房款和溢价款均由吕小宝收取，尤其是溢价款49237元吕小宝已告知张秋红是付给姜玲会的，与海建公司无任何关系，海建公司无退款义务。二、撤销河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决书，撤销河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民再9号民事判决书，驳回张秋红的诉讼请求，并责令张秋红退回海建公司已被执行的款项247410元，并承担同期银行贷款利息（从2014年10月17日起计息至退回款之日）。吕小宝是郑州众志房地产营销策划有限公司职工，不是海建公司的销售经理，吕小宝因刑事犯罪而产生的民事后果，海建公司无义务承担，张秋红向吕小宝支付的31万元，均由吕小宝个人收取，海建公司没有收到一分钱，张秋红手持的购房合同、房款收据均是吕小宝个人行为，与海建公司无任何关系，16万元的收据和购房合同上加盖的公章均是吕小宝通过违法犯罪行为加盖上去的，不是海建公司的真实意思表示，海建公司与吕小宝之间构不成表见代理，由于原判决认定事实错误，导致判决结果错误，应当依法撤销，河南省栾川县人民法院(2020))豫0324民再9号民事判决书维持原判决显然不当，应当依法驳回张秋红的诉讼请求。栾川县人民法院依据(2014)栾民初字第149号判决书向海建公司执行的款项247410元，张秋红应当返还，并从收到该款项之日起，即2014年10月17日起支付同期银行贷款利率至退回全部款项之日止。本案原审诉讼费、再审费、上诉费和执行费均由张秋红承担。张秋红向一审法院起诉请求：依法判令海建公司退还张秋红购房款260763元，并向张秋红支付从购房之日起至退还房款之日止按同期人民银行贷款利率计算的利息及按合同约定的违约金。一审法院原一审认定事实：2011年6月1日，吕小宝任被告海建公司销售部经理期间，以被告海建公司名义与原告张秋红签订房屋买卖合同，将坐落于栾川县长春北路“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房卖于原告。原告于2011年6月1日签订购房合同时向吕小宝付首付房款150000元。2011年11月30日原告又向吕小宝付房款160000元。吕小宝给原告出示盖有海建公司印章的收据一张，并在收据上面备注，付过首付100763元。后原告准备装修时发现该套房屋已被他人占有。后原、被告就退还房款未能协商一致。另查明，吕小宝系海建公司的销售部经理，2013年5月，因职务侵占及诈骗犯罪被栾川县人民法院判处有期徒刑，现正服刑。原告张秋红所购“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房原系姜玲会所买，姜玲会仅付了首付房款100763元。2011年5月，姜玲会不愿再要该房屋，托吕小宝将该套房屋转卖，因房屋涨价要求多退20000元。后原告张秋红到“海建-都市雅园”小区买房，吕小宝将该套房屋介绍给原告，要求原告付首付100763元房款退还姜玲会，另因房屋涨价向姜玲会多退50000元。原告同意购买该套房屋并付定金20000元。几天后吕小宝通知原告张秋红到被告售楼部双方签订了“海建-都市雅园”小区5号楼2单元202号房屋的买卖合同，原告并付清其余首付款130000元。2011年11月30日付清下余房款160000元（见栾川县公安局吕小宝、姜玲会、张秋红询问笔录）。一审法院原审经该院审判委员会讨论认为：当事人双方依法签订的合同应当切实履行，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。被告海建公司对与原告张秋红签订房屋买卖合同的真实性不持异议，应认定双方存在合法有效买卖法律关系。因被告海建公司内部管理问题造成合同履行不能，属违约行为。应当解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。被告海建公司应退还房款并按约定承担违约责任。对原告张秋红要求被告海建公司退还房款其中的160000元并按照合同约定承担违约金的请求予以支持。对原告张秋红要求被告海建公司退还房款中的首付房款100763元并要求被告支付从购房付款之日起至退还房款之日止按同期人民银行贷款利率的利息的请求，因原告未提供交付首付的证据、也未提供支付利息的依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、解除被告河南海建房地产开发有限公司与原告张秋红签订房屋买卖合同。二、被告河南海建房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内退还原告张秋红购房款160000元，并按合同约定向原告张秋红支付从2011年11月30日付款之日起计算至判决确定的履行期间届满之日止的日罚万分之5的违约金。三、驳回原告张秋红的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由原告张秋红负担1950元，被告河南海建房地产开发有限公司负担3250元（先由原告垫付，执行中一并返还）。张秋红再审请求：1、依法撤销栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决书第三条，依法再审并判决支持申诉人诉求。由被申诉人退还购房预付款并按合同约定向申诉人支付自交款日期到实际退款之日止的合同约定违约金（按合同约定日罚总房款的万分之五计算）；2、原审诉讼费申诉人支付部分由被申诉人承担。一审法院再审认定事实与原审查明的事实基本一致。另查明：一审法院（2014）栾民初字第149号民事判决书发生法律效力后，双方当事人均未上诉。一审法院在执行过程中从海建公司账户中扣划247410元。张秋红称有新的证据：系吕小宝于2011年5月10日具写的载明“今收到张秋红都市雅园5#楼2单元202房定金贰万元整（20000元）”的收条原件一张，及于2011年6月1日具写的载明“今收到张秋红5#楼2单元202房款130000元整（壹拾叁万元整）”的收条原件一张。该两份收条复印件在原审卷宗中已提交。一审法院再审经该院审判委员会讨论认为：再审申请人张秋红在再审中提交两份由吕小宝具写的收条原件，该两份原件在原审中未提交，但该两份收条的复印件在原审中出示，原审判决对该两份收条复印件所证明的事实给予认定，即原审查明“原告于2011年6月1日签订购房合同时向吕小宝付房款150000元”。再审申请人张秋红再审提交的两份收条原件是对原审判决认定事实的印证，而没有起到证明原审依据原有证据认定事实错误的作用，并不能足以推翻原审判决。当事人双方依法签定的合同应当切实履行，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。海建公司与张秋红签订房屋买卖合同应认定双方存在合法有效买卖法律关系。因海建公司内部管理问题造成合同履行不能，属违约行为。应当解除原、被告双方签订的房屋买卖合同。对再审申请人张秋红要求被申请人海建公司退还房款其中的160000元并按照合同约定承担违约金的请求予以支持。对再审申请人张秋红要求被申请人海建公司退还房款中的首付房款100763元并要求支付从购房付款之日起至退还房款之日止按合同约定违约金的请求，因再审申请人张秋红未提供被申请人海建公司收到其交付首付房款的证据，故对再审申请人张秋红的诉讼请求，该院不予支持。原审认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条之规定，判决：驳回再审申请人张秋红的诉讼请求，维持河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决。本院经审理查明的事实与原审和再审查明的事实一致。另查明：一、河南省栾川县人民法院（2013）栾刑初字第34号刑事判决认定吕小宝以非法占有为目的，在担任海建公司“海建.都市雅园”销售部经理期间，利用职务之便，侵占客户购房款及其他款项656587元，数额巨大，其行为构成职务侵占罪。二、根据栾川县公安局出具的吕小宝收取客户房款一览表显示，吕小宝共收取张秋红房款31万元，分别为：2011年5月10日定金2万元、2011年6月1日房款13万元、2011年11月30日房款11万元。三、在原审庭审中，海建公司对双方签订的《房屋买卖合同》质证无异议。本院认为，本案系双方履行《房屋买卖合同》产生的纠纷，故案由应为房屋买卖合同纠纷。海建公司与张秋红2011年6月1日签订《房屋买卖合同》，该合同有张秋红签名、加盖有海建公司公章，系双方真实意思表示，一审认定该合同合法有效，并无不当。该合同原审中已经由海建公司质证无异议，海建公司再审中对该合同不予认可，无正当理由，本院不予采信。该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。根据生效的刑事判决认定的事实，吕小宝在担任海建公司“海建.都市雅园”销售部经理期间，利用职务之便，侵占客户购房款及其他款项656587元，其行为构成职务侵占罪。上述款项包含张秋红支付的房款31万元。因海建公司已无法履行交付房屋义务，致使合同履行不能，其行为构成违约。张秋红主张海建公司返还合同约定的购房款260763元及违约金，符合合同约定和法律规定，应予支持。海建公司辩称收取房款系吕小宝个人行为，其不应承担返还购房款及违约金的责任，因生效的刑事判决已认定吕小宝收取张秋红房款的行为构成职务侵占罪，故海建公司该辩解理由本院不予采纳。综上所述，张秋红的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省栾川县人民法院（2020）豫0324民再9号民事判决；二、维持河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决第一项、第二项；三、撤销河南省栾川县人民法院（2014）栾民初字第149号民事判决第三项；四、河南海建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还张秋红购房款100763元及违约金（违约金以100763元为基数，自2011年6月1日起按照日万分之五的标准计算至实际付清之日止）；五、驳回张秋红的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5200元，由河南海建房地产开发有限公司负担；二审案件受理费2315元，由河南海建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 王 睿审判员 蔡美丽二〇二一年三月十九日书记员 王洋洋