重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初6193号原告：娄宇玲，女，1998年3月3日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李涛，重庆百事得律师事务所律师。被告：蒲明敏，女，1982年7月11日出生，汉族，住重庆市璧山区。被告：彭杨，男，1993年6月16日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：王琛，重庆善庆律师事务所律师。第三人：骏易(重庆)房产经纪有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧城街道金剑路**，统一社会信用代码91500227MA60QQ9X8W。法定代表人：周贵川，经理。第三人：中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行，营业场所重庆市沙坪坝区小龙坎新街78号，统一社会信用代码91500106903070720R。负责人：苏海涛，行长。第三人：丁克友，男，1969年1月21日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：王光惠，重庆市璧山区大路法律服务所法律工作者。原告娄宇玲与被告蒲明敏、彭杨，第三人骏易(重庆)房产经纪有限责任公司（以下简称“骏易公司”）、中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行（以下简称“工行沙坪坝支行”）、丁克友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘云金独任审判，公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告娄宇玲的委托诉讼代理人李涛、被告蒲明敏、被告彭杨的委托诉讼代理人王琛、第三人骏易公司的法定代表人周贵川、第三人丁克友及其委托诉讼代理人王光惠到庭参加了诉讼。第三人工行沙坪坝支行经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。第二次庭审中，原告娄宇玲的委托诉讼代理人李涛、被告蒲明敏、被告彭杨的委托诉讼代理人王琛、第三人丁克友的委托诉讼代理人王光惠到庭参加了诉讼。第三人工行沙坪坝支行、第三人骏易公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告娄宇玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告蒲明敏继续履行《房屋买卖合同》，将位于重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号房屋过户登记到原告名下。2、判令被告蒲明敏向原告支付违约金173470元。3、判令被告蒲明敏向原告支付律师费40000元，保全担保费2000元。4、排除重庆市璧山区人民法院依被告彭杨的申请作出的，对重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号房屋的查封、冻结、执行。5、确认原告有权代被告蒲明敏向第三人工行沙坪坝支行偿还位于重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号房屋在第三人处按揭的全部贷款金额（具体金额以第三人核定为准），第三人工行沙坪坝支行在贷款清偿完毕后应协助原告办理案涉房屋抵押权注销登记手续。6、确认原告有权代被告蒲明敏向第三人丁克友偿还借款（具体金额以核定或判决为准），丁克友在借款清偿完毕后应协助原告办理案案涉房屋抵押权注销登记手续。7、本案受理费、保全费由被告负担。事实与理由：2020年5月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》约定被告将其所有的位于重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号房屋出卖给原告，出卖价格为913000元，原告承担中介服务费7000元，原告于2020年5月2日支付定金53000元，于2020年5月31日前支付首付款360000元。如有违约行为，则违约方应承担房屋实际成交价19%的违约金，并承担另一方因此而支出的律师费等费用，《房屋买卖合同》签订后，原告按约定履行了合同义务，被告却并未履行解除第三人中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行的抵押权，反而再次将重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号房屋抵押给了第三人丁克友，后被告彭杨又对重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5憧X号房屋申请财产保全，进行查封。被告的行为已构成根本违约，导致原告无法实现合同目的。为维护原告合法权益，特依法诉至贵院，请查明事实，判决如上请求事项。被告蒲明敏辩称，我与原告之间的购房合同是彭杨代我与原告签订的。对原告代我偿还第三人的款项，我都会分期偿还原告，但是违约金希望原告不收取，至于对律师费，希望原告适当收取。被告彭杨辩称，被告查封案涉房屋是为了保障自身合法权益，若原告对执行裁定书存在异议，可以提起执行异议之诉，而不应在本案中提出解除查封，也不应在本案中确定，程序不合法。第三人工行沙坪坝支行未到庭，但其向本院提交的书面答辩意见辩称，被告蒲明敏向工行沙坪坝支行申请了个人一手住房购置贷款，贷款金额为50万元，贷款期限240个月，贷款到期日为2038年5月30日，抵押物为重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号房屋。被告彭杨非该房屋共同借款人，也非共同所有人。截至2020年8月21日，被告蒲明敏尚欠贷款本金余额447916.75元，积欠本金4166.66元，积欠利息3348.03元。本案中，原告与工行沙坪坝支行无追偿权纠纷，但如法院支持原告有权代被告向工行沙坪坝支行偿还案涉房屋在工行沙坪坝支行处按揭的全部贷款余额，工行沙坪坝支行应收取归还贷款本金并协助原告办理案涉房屋抵押权注销登记手续。工行沙坪坝支行申请同时判令原告结清案涉房屋在工行沙坪坝支行处的贷款利息（含罚息、复利），并在判决中对上述事项予以明示。工行沙坪坝支行不知晓本案原告与被告间房屋买卖合同纠纷情况，也无证据出示，申请不出庭。第三人丁克友辩称，蒲明敏向我借款25万元是事实。2020年6月1日，蒲明敏将案涉房屋屋抵押给我时，做了抵押登记，且蒲明敏也未告知案涉房屋已卖给了娄宇玲，因此，抵押合法有效。现无论是娄宇玲还是蒲明敏付清尚欠我的25万元借款本息，我同意将案涉房屋解除抵押。本院经审理认定事实如下：2020年5月2日，被告蒲明敏作为售房人（甲方）与原告娄宇玲作为购房人（乙方）、骏易公司作为中介方（丙方），三方签订了《房屋买卖合同》，合同约定发：“第一条：房屋基本情况。坐落：重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号，建筑结构：钢混，建筑面积：108.42㎡。第二条：成交价格及费用支付。甲、乙双方协商后的实际成交价格为人民币玖拾壹万叁仟元（小写：913000元），该房屋产权变更时发生的相关费用由乙方承担（税费标准以产权过户当日国家政策规定为标准）。甲、乙、丙三方签订本合同当日，甲方需向丙方交纳中介服务费玖仟壹佰元（小写：9100元），乙方向丙方交纳中介服务费柒仟元（小写：7000元）。第三条：付款约定（本条各项均不计利息）。银行按揭付款。1、甲、乙双方约定在2020年5月2日乙方交购房定金伍万叁仟元（小写：53000元）给甲方，当甲方收到房屋定金之时起，不得将房屋转售第三方。2、乙方于2020年5月31日前支付该房屋的购房首付款叁拾陆万元（小写：360000元）给甲方，剩余房款由乙方委托丙方向银行申请按揭贷款。3、甲、乙双方应在签订本合同20天内提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭贷款所需费用。并以银行通知过户的时间为准，到产权所在地房交所办理过户手续。4、乙方委托丙方向银行申请贷款伍拾万元……第五条：违约责任。1、甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权益纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任……6、如甲、乙双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金的，责任方应据实赔偿，且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。7、如违约方违约，须支付另一方各种律师诉讼费、交通费、差旅费等一系列法律费用……第七条：约定其他事宜。1、甲、乙双方不得以任何理由要求中介方退还中介费。2、甲方承诺该房屋无查封、无纠纷，如果有纠纷责任由甲方自行承担。3、该房屋所有的物品在签订合同时归乙方所有……”合同尾部，甲、乙双方未签字仅有捺印，丙方处骏易公司加盖公章。合同签订后，原告于2020年5月2日通过微信转账向被告彭杨支付了53000元，被告蒲明敏向其出具了《收条》，载明收到原告娄宇玲支付的案涉房屋的定金53000元。2020年5月16日，原告娄宇玲通过中国农业银行尾号0474账户向被告蒲明敏尾号2143的账户转账支付360000元案涉房屋的首付款，被告蒲明敏向原告出具了《收条》。上述款项交付后，被告蒲明敏将案涉房屋交付给原告。2020年6月1日，被告蒲明敏与第三人丁克友签订《重庆市房地产抵押合同》，载明被告蒲明敏将案涉房屋设定抵押权，作为被告蒲明敏向丁克友履行债务的担保，借款金额为250000元，借款期限自2020年6月1日起至2020年9月30日。2020年6月2日，丁克友与蒲明敏对案涉房屋办理了抵押权登记。因蒲明敏未履行债务，丁克友于2020年9月9日以蒲明敏为被告向本院起诉，本院于2020年10月20日作出（2020）渝0120民初6841号《民事判决书》，判决：一、被告蒲明敏于本判决生效后七日内归还原告丁克友借款本金250000元，并从2020年6月1日起，以250000元为基数，按2020年度一年期贷款市场报价利率的四倍支付利息至借款全部偿还完毕止。二、原告丁克友有权在被告蒲明敏未履行本判决第一项债务的范围内，就被告蒲明敏所有的房屋（产权证：渝（20**）璧山区不动产权第XXXX号）拍卖、变卖所得价款按抵押权顺位优先受偿。三、驳回原告丁克友的其他诉讼请求。2020年6月19日，彭杨以蒲明敏、蒋兴其为被告向本院起诉，请求：1、判令被告蒲明敏立即归还借款255000元；2、判令被告蒲明敏从2020年5月18日以255000元为基数，按月利率2%计算利息支付给原告至借款还清之日止；3、被告蒲明敏支付原告律师费15000元；4、被告蒋兴其对1、2、3向请求连带支付责任；5、诉讼费由二被告承担。2020年8月26日，本院作出（2020）渝0120民初4440号《民事判决书》，判决：一、被告蒲明敏于本判决生效后五日内归还原告彭杨借款255000元，并支付利息（利息计算方式：从2020年5月18日起，以255000元为基数，按照月利率2%，计算至本金付清之日止）；二、被告蒲明敏于本判决生效后五日内支付原告彭杨律师费15000元；三、被告蒋兴其对被告蒲明敏的上述债务承担连带清偿责任。同时，在本院（2020）渝0120民初4440号案件的审理过程中，经彭杨申请，本院于2020年7月7日对案涉房屋办理了查封登记。因本案原告娄宇玲以案外人身份向本院提出书面异议。2020年10月9日，本院作出（2020）渝0120执异109号《执行裁定书》，以案涉房屋设定了两个抵押，所有权无法过户给案外人娄宇玲为由，裁定：驳回案外人娄宇玲的异议请求。该裁定作出后，原告在规定时间内未提起执行异议之诉。庭审中，针对原告愿意代被告蒲明敏偿还第三人丁克友的债务问题，原告与丁克友在代偿债务金额及支付时间上未达成一致。另查明，被告蒲明敏通过购买方式取得了案涉房屋的的产权（产权证号为：渝（20**）璧山区不动产权第XXXX号）后，向第三人工行沙坪坝支行申请一手住房购置贷款。2018年10月23日，蒲明敏与工行沙坪坝支行，就案涉房屋办理了抵押权登记。还查明，原告娄宇玲于2020年8月11日与重庆百事得律师事务所签订《法律事务委托合同》，委托该律师事务所代理本案。2020年9月14日，原告娄宇玲通过微信转账方式向重庆百事得律师事务所支付律师服务费40000元。上述事实，有当事人的陈述、《房屋买卖合同》、《收条》、《中国农业银行客户回执》、《户室详细情况》、《重庆市房地产抵押合同》、（2020）渝0120民初6841号《民事判决书》、（2020）渝0120民初4440号《民事判决书》、（2020）渝0120执异109号《执行裁定书》、听证笔录、原告占有案涉房屋的相关视频、《法律事务委托合同》、微信转账凭证、增值税发票证据在卷为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，原告娄宇玲与被告蒲明敏签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合同合法有效。关于原告请求案涉房屋过户的诉求，本院认为，由于案涉房屋在第三人处设立了二次抵押，并被被告彭杨申请人民法院查封，在案涉房屋未解除全部抵押登记和查封前，案涉房屋的过户将存在法律上的履行不能。原告虽然同意代被告蒲明敏偿还工行沙坪坝支行以及丁克友的债务，以达到解除抵押，消除过户障碍的目的，但因原告与丁克友之间，就原告代蒲明敏清偿其所欠丁克友的债务事宜未达成一致，为此，将导致丁克友不解除其在案涉房屋上设立的抵押权。同时，案涉房屋还因被告蒲明敏的其他债务，导致被人民法院查封，而针对案涉房屋的查封，原告尽管向本院提出了执行异诉，但执行异议被本院（2020）渝0120执异109号《执行裁定书》裁定驳回后，原告并未在收到该《执行裁定书》后15日内向本院提起执行异议之诉，因此，案涉房屋的查封仍然未消除。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”的规定，对原告请求被告将案涉房屋进行过户的请求，本院不予支持。原告称，其在本案中的第四项诉讼请求即“请求排除重庆璧山区人民法院依被告彭杨的申请作出的，对重庆市璧山区璧泉街道双星大道38号5幢X号房屋（案涉房屋）的查封、冻结、执行”，就是提出的执行异议之诉，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内向审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审理监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”根据该规定，执行异议之诉应在执行裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼，而本案的受理时间为2020年8月12日，此时，执行法院针对原告的执行异议尚未作出裁定，显然原告第四项诉讼请求的提出时间并不符合法律对执行异议之诉的程序性规定，故本院对原告的该意见不予采纳。对原告主张被告蒲明敏支付违约金173470元的请求，本院认为，被告蒲明敏收到原告按《房屋买卖合同》约定支付的定金及部分购房款后，不仅不将该款用于解除案涉房屋在第三人工行沙坪坝支行处设立的抵押，反而再次将案涉房屋抵押给第三人丁克友，为案涉合同的履行增设障碍，违反了诚实信用原则，其行为已构成严重违约，且被告蒲明敏主观上存在恶意，为此，被告蒲明敏应承担违约责任。按照《房屋买卖合同》约定，违约方需向守约方支付房屋实际成交价19%的违约金173470元（成交价913000元×19%），由于庭审中，被告蒲明敏抗辩案涉合同约定的违约金计算方式过高，本院认为，根据《房屋买卖合同》签订时的法律规定，即《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，人民法院对约定的违约金过分高于造成的损失的，可根据当事人的请求予以适当减少。本案，因原告和被告蒲明敏均没有对因蒲明敏的违约行为给原告造成的实际损失举示相关证据，而被告蒲明敏的违约行为给原告带来的后果是原告不能按照合同约定取得案涉房屋产权或可能导致原告不能取得案涉房屋产权，从而造成原告已付房款的资金占用损失，且今后房屋能否过户、何时过户不确定而致使该资金占用损失无法确定，故结合原告已付购房、被告的违约程序等因素，本院酌情认定被告应向原告支付违约金100000元。原告请求被告蒲明敏支付律师费40000元，保全担保费2000元，符合案涉《房屋买卖合同》第五条第7项之规定。针对原告主张的律师费，因庭审中，原告举示了因本次诉讼其支付律师费40000元的相关证据，故对原告要求被告蒲明敏支付其因本次诉讼产生的律师费40000元，本院予以支持。针对原告主张的保全担保费，由于原告并未举证证明该费用已实际产生，故本院对原告的该诉求，不予支持。原告请求确认其有权代被告蒲明敏向第三人工行沙坪坝支行、丁克友偿还蒲明敏所借款项，以解除案涉房屋设立抵押的诉求，原告提出上述请求，其目的是为案涉房屋过户消除障碍，但由于原告与第三人丁克友之间未就被告蒲明敏欠付丁克友借款本息的代为偿还达成一致意见，且即便案涉房屋设立的抵押解除后，也因案涉房屋被司法查封不能办理过户登记，故对原告的上述请求，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告蒲明敏于本判决生效之日起三日内支付原告娄宇玲违约金100000元。二、被告蒲明敏于本判决生效之日起三日内支付原告娄宇玲因本次诉讼产生的律师费40000元。三、驳回原告娄宇玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7478.12元，原告娄宇玲承担339.62元，被告蒲明敏承担7138.5元（限其于本判决生效之日起7日内向本院立案庭缴纳）。本案财产保全费5000元，由被告蒲明敏承担，该款原告娄宇玲已垫付，限被告蒲明敏于本判决生效后随案款一并向原告支付。对原告娄宇玲预交的案件受理费7138.5元部分，待本判决生效后予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员 刘云金二〇二一年三月十六日法官助理 白琳琳书 记 员 王艺颖