文书内容天津市和平区人民法院执 行 裁 定 书(2021)津0101执异51号案外人：魏馨彤，女，1976年12月30日出生，汉族，身份证住址天津市河**。委托诉讼代理人：石琳，天津云杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：武凯思，天津云杰律师事务所律师。申请执行人：田庆利，男，1972年9月6日出生，汉族，住天津市河**。被执行人：天津力胜胜远金属制品有限公司，住所地天津市南开区渭水道**院平房**。法定代表人：寇宁。被执行人：王志永，男，1972年6月21日出生，汉族，住天津市和平区。在本院执行田庆利与天津力胜胜远金属制品有限公司、王志永买卖合同纠纷一案中，案外人魏馨彤向本院提出书面异议，请求法院撤销（2020）津0101执恢641号执行裁定书，中止对天津市滨海高新区××路××号××号楼××号房屋的执行，由异议人继续承租使用。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人魏馨彤称，2019年10月9日，法院作出（2019）津0101执异63号执行裁定书，将王志永追加为（2019）津0101执恢200号案件被执行人，而（2020）津0101执恢641号执行裁定书显示，本院于2016年8月5日以（2016）津0101执192号裁定书查封了王志永名下天津市滨海高新区××路××号××号楼××号房屋，王志永在不是被执行人时，上述房屋即被查封，没有法律依据，也不符合法定程序。魏馨彤于2016年4月13日与王志永签订租赁合同，租赁期限自2016年4月15日至2036年4月14日，租金为32500元每年，共计650000元，于2016年4月15日将租金650000元汇入王志永账户，魏馨彤一直居住至今，但法院并未审查涉案房屋的租赁情况，拍卖公告上亦未显示魏馨彤为承租人，魏馨彤作为承租人依法享有优先购买权，法院没有通知其参与拍卖。故向本院提起执行异议。经询魏馨彤，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第一款第二项、第三项、第三十一条，《最高人民法院民事执行拍卖、变卖财产规定》第十四条的规定，其认为其系涉案房屋的合法承租人，法院的拍卖措施从程序上没有向其通知，侵害了其优先购买权，同时，根据买卖不破租赁的原则，即便涉案房屋拍卖程序合法，也不因拍卖影响其继续使用。魏馨彤向本院提交了租赁合同及转账流水。本院查明，田庆利与天津市力胜胜远金属制品有限公司买卖合同纠纷，田庆利于2015年9月10日向本院提起诉讼。本院于2015年11月13日作出（2015）和民三初字第1121号民事判决书确认：天津市力胜胜远金属制品有限公司给付田庆利货款794114元；如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费11741元，减半收取5871元，由天津市力胜胜远金属制品有限公司负担。因天津市力胜胜远金属制品有限公司未履行前述民事判决确定的给付义务，田庆利于2016年2月2日向本院申请强制执行，因尚不具备执行条件，本院作出（2016）津0101执192号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。其中对于王志永名下坐落于天津市滨海高新区××路××号××号楼××号房屋，于2016年8月5日予以查封。2019年7月8日，经田庆利申请，本院对前述案件恢复执行，案号为（2019）津0101执恢200号。2019年10月9日，本院作出（2019）津0101执异63号执行裁定书，裁定追加第三人王志永为（2019）津0101执恢200号案件的被执行人。2020年8月12日，本院对于（2015）和民三初字第1121号案件再次恢复执行，案号为（2020）津0101执恢641号，本院于2020年7月17日向王志永送达拍卖告知书。2020年8月18日，本院作出（2020）津0101执恢641号执行裁定书，裁定本院以评估价格的70%为起拍价即1697220元对被执行人王志永名下坐落于天津市滨海新区××路××号××号楼××单元房产进行第一次拍卖，若一拍流拍，则以一拍流拍价1697220元的80%即1357776元进行第二次拍卖，若二拍流拍，则以二拍流拍价格进行变卖，并于2020年8月26日将该裁定书向王志永送达。根据本院2020年10月27日询问笔录记载，王志永至本院称涉案房屋已出租，并提交租赁合同、付款凭证。本院告知其已作出拍卖公告，要求相关权利人于2020年8月3日前向本院申报权利，经询为何没有向本院申报权利，王志永称其一直等高院的申诉结果，告知魏馨彤别管了，由其处理这事，因此一直耽误了。根据魏馨彤提交的房屋租赁合同载明：出租人（甲方）王志永，承租人（乙方）魏馨彤，出租房出租的房屋坐落地址：滨海高新区华苑产业园区梅苑路9号2号楼2门601，建筑面积169.84平方米；租赁期限自2016年4月15日起至2036年4月14日止；租金32500元/年，20年合计650000元，租金为一次性付清，乙方承担水电费、电视收视费、物业费、液化气费等，签署时间为2016年4月13日。根据魏馨彤提交的中国农业银行银行卡交易明细清单载明：2016年4月15日，魏馨彤6228450028013145377的账号向6228********账户转账650000元，备注为王志永。本院认为，魏馨彤提出的异议，虽然在形式上既对执行标的又对执行行为提出异议，但两类异议所依据的基础权利均为实体权利，即魏馨彤对于涉案房屋是否享有合法承租权及优先购买权，提出异议的目的为请求人民法院停止对天津市滨海新区××路××号××号楼××单元房产的执行，由其继续使用。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。据此，在基础权利及目的竞合的情形下，魏馨彤对执行行为的异议已被其实体异议吸收，故本案依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第一，本院于2016年8月5日查封天津市滨海新区××路××号××号楼××单元房产，于2019年10月9日追加王志永为（2019）津0101执恢200号案件的被执行人，在此期间对于前述涉案房产并未采取处置措施，魏馨彤亦未提交因查封侵害其合法权益的相关证据。对于拍卖事宜，本院已向王志永送达拍卖告知书，王志永称告知魏馨彤由其处理拍卖事宜，魏馨彤亦未在法律规定的期限内，向本院申报权利，后本院于2020年8月18日作出（2020）津0101执恢641号执行裁定书，裁定拍卖王志永涉案房屋，并于2020年8月26日向王志永进行了送达，拍卖程序并未违反法律规定。第二，关于魏馨彤对执行标的提出排除执行异议，争议焦点在于魏馨彤就天津市滨海新区××路××号××号楼××单元房产是否享有合法的租赁权利且该权利能否阻却人民法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，虽然魏馨彤提交了涉案房屋的房屋租赁合同，但未提交该合同在不动产登记管理部门登记备案的相关手续，该合同亦未经其他法律途径依法确认，关于魏馨彤提交的转账记录，亦仅能证明魏馨彤向王志永转账650000元的事实，难以证明该款项为房屋租金，因此本院无法认定魏馨彤对涉案房屋享有合法有效的承租权及优先购买权。故对魏馨彤要求撤销拍卖裁定，停止对涉案房屋执行并由其继续承租使用的异议请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条、第八条第一款、第三十一条第一款规定，裁定如下：驳回案外人魏馨彤的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王军审判员  秦晨审判员  赵惠二〇二一年三月二十七日书记员  曹妍本裁定依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第一条异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料：（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（二）相关证据材料；（三）送达地址和联系方式。                                    第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。第三十一条第一款承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。