浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终10982号 上诉人（原审被告）：陈建海，男，1971年10月2日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 委托诉讼代理人：沈华佐，杭州市江干区律正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：杭州鼎艺文化艺术投资有限责任公司，住所地浙江省杭州市拱墅区沈半路**。 法定代表人：裘真，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：殷春林。 上诉人陈建海因与被上诉人杭州鼎艺文化艺术投资有限公司（以下简称鼎艺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2020）浙0105民初2272号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年12月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：2009年11月15日，裘真作为出租人与杭州市拱墅区豪众建材商行（筹、承租人）签订房屋租赁合同一份，载明承租人向出租人租赁坐落在杭州××路××号壹间店面、建筑面积28㎡、房屋质量良好；租赁期限从2009年11月15日至2012年11月15日，年租金32000元（年递增2%）；租金提前一个月支付，承租人不交付或者不按约定交付租金达壹个月以上、承租人所欠各项费用达3000元以上（水电费等叁个月以上）等情形，出租人有权解除本合同；房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是十五天；承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金；等。杭州市市政工程集团有限公司作为上述房产的所有权人在合同落款处盖单，并表明“同意转租”。上述合同到期后，上述店面仍由陈建海租用，但鼎艺公司、陈建海之间未续签租赁合同。2020年3月1日，鼎艺公司、陈建海之间因上述店面的租金问题发生纠纷，杭州市拱墅区上塘街道人民调解委员会主持调解并达成协议，主要内容为：1、双方当事人同意在2020年3月2日把陈建海没有支付的租金核对，2、对于双方存在的经济损失互相协商，3、殷春林表示在同等的前提下优先把房子续租给陈建海使用，并按现在的市场价签合同，4、陈建海表示所欠租金核对后当日付清。同年3月3日，双方对租金进行核对，陈建海出具欠条一份，主要内容为：至2019年11月10日沈半路53号德海建材结账总数87000元整，付款方式：2020年3月15日刷信用卡壹万，2020年6月15日信用卡贰万，2020年9月15日贰万，2020年12月15日叁万柒。陈建海在欠条落款处签名。2020年6月9日，杭州市市政工程集团有限公司出具一份情况说明，载明：我公司已将杭州市沈半路55号土地及房产（原杭州艺术学校办学地址）于2019年10月1日出租给鼎艺公司（其中55号13幢沿街商铺101至126号，从2019年2月1日起出租给鼎艺公司），租赁期限至2024年9月30日止。2020年7月13日，鼎艺公司的法定代表人裘真出具一份情况说明，表明：陈建海出具的87000元的欠条中，其中有一部分系欠我的房租，为减少诉累，我已将我本人享有的债权全部转让给鼎艺公司，由鼎艺公司向陈建海主张权利。在庭审中，陈建海自认案涉店面于2019年的年度应付租金为38990元，于2020年的年度应付租金为39770元。 在庭审中，鼎艺公司申请对案涉店面从2019月11日起的租金市场价格进行评估，但在庭后鼎艺公司撤回评估申请，表明愿意按陈建海自认的租金标准计算。 鼎艺公司的诉讼请求为：1、判令2020年3月31日（起诉之日）解除双方之间实际履行的房屋租赁合同；2、判令陈建海自本案判决生效之日起七天内腾退租赁的房屋，并将租赁房屋交还给鼎艺公司；3、判令陈建海支付2019年11月10日前拖欠的房租87000元，并支付自2019年11月11日起至2020年3月31日止的房屋租金18382元（暂按47250元/年计算）；4、判令陈建海支付合同解除之日起至陈建海交还租赁房屋之日止的房屋占用损失（暂按47250元/年计算）；5、本案诉讼费用由陈建海承担。 原审法院认为：鼎艺公司提供的证据能相互印证，表明鼎艺公司向陈建海主张所欠租金及其他权利的主体适格。鼎艺公司、陈建海双方对租赁合同的解除无异议，原审法院予以确认。陈建海应向鼎艺公司支付至2019年11月10日的所欠租金87000元，从2019年11月11日起至2020年3月31日止的租金根据陈建海自认的年度租金标准计算，原审法院确认为15038元。考虑到2020年初的疫情原因，结合公平原则、合理分担原则，原审法院对陈建海应负担租金扣除一个月计3314元，故陈建海合计应付租金为98724元。至店面腾退之日止的店面占用损失按年租金39770元的标准计付。陈建海的抗辩意见理由不能成立，原审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除鼎艺公司、陈建海之间的租赁合同关系。二、陈建海于判决生效之日起十日内腾退位于杭州市××路××号××幢××室××并向鼎艺公司进行交还。三、陈建海于判决生效之日起十日内向鼎艺公司支付所欠租金98724元。四、陈建海于判决生效之日起十日内向鼎艺公司支付从2020年4月1日起按年租金39770元的标准计付租金或店面占用损失至店面腾退之日止。五、驳回鼎艺公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1204元，由鼎艺公司自负38元，由陈建海负担1166元。 宣判后，陈建海不服，向本院提起上诉称：一、本案原审判决书称：“2009年11月15日，裘真作为出租人与杭州市拱墅区豪众建材商行（筹、承租人）签订房屋租赁合同一份，载明承租人向出租人租赁坐落在杭州××路××号壹间店面、建筑面积28㎡、房屋质量良好；租赁期限从2009年11月15日至2012年11月15日，年租金32000元（年递增2%）……。”这个事实的庭审认定是错误的，也绝非事实真相，一个审判员居然不看事实真相和证据就认定非事实的鼎艺公司代理人的别有意图的谎言，这是为什么？本案事实的真相是：杭州拱墅区豪众建材商行（筹）于2009年11月15日向房东“杭州艺术学校”和“杭州市市政工程集团有限公司”两单位（房屋所有权人）订立《房屋租赁合同》一份。如今，本案的诉讼中，原审承办法官不看证据原件就坐堂庭鼎艺公司代理人的形式陈述，不仔细、不认真地事实查明，就休庭并判决的程序是不正常的因人办案。如：本案的房屋合同纠纷一案从2009年11月15日承租日起至2020年3月31日所谓的鼎艺公司到原审法院起诉陈建海，时隔11年之久，租赁合同书双方从未发生任何纠纷过。原因正是：出租房屋的所有人并非鼎艺公司，其次，本案所谓的鼎艺公司在2009年11月15日，在法律上也并不存在。因为本案中的判决书上的裘真此人，从2009年11月15日订立房屋租赁合同实际上就是两家房屋所有人雇佣的代理人而已，从陈建海手持的原件《房屋租赁合同》的证据材料上看，赫赫醒目的有《房屋所有人意见栏中的两枚公章印着》，并由特别含意的四个字即“同意转租”的明确法定意思表示手迹存在，证实了杭州艺术学校和杭州市市政工程集团有限公司国有单位是同意当时2009年11月15日裘真此人转租房屋给陈建海当年的承租人“杭州拱墅区豪众建材商行（筹）”即本案个人陈建海经营一事的。所以本案原审判决第3页认定裘真个人是出租人，是明显错误的。原审判决本案事实错误，为本案中欺诈陈建海承租11年来的欠租纠纷案件，提供了虚假的错误判决。二、本案同样的原件证据是2009年11月15日出租和承租双方签订的《房屋租赁合同》一份中，合同书第二条内容为“租赁期限从2009年11月15日至2012年10月15日。”但是，第二条下载处还有合同提示约定为《租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效》的提示。陈建海解释提示内容就是虽在房屋承租合同上期限至2012年11月15日止，但凭《房屋租赁合同》的2年期限届满，双方对于续租作出了二十年租赁期限。就宽松了重新签订租赁合同之麻烦。并非鼎艺公司捏造事实诬陷“从不缴租金”的历史记载事实。因此，陈建海对原审独任简单判决第一条：“解除鼎艺公司、陈建海之间的租赁合同关系”是大惊失色。承办法官简直对房产权的法律、法规一窍不通。三、本案原审承办法官的几个有误问题的存在作出庇护鼎艺公司。1、请二审法官关注本案诉前2020年3月1日经过了杭州市拱墅区××街道人民调解委员会调解书登记表中的记录事实与本案原审独任判决书截然不同。首先，本案鼎艺公司于2020年2月底委托无业人员殷春林提出上塘街道办事处人民调解委员会与陈建海作人民调解，于2020年3月1日作出人民调解，主要事实是“双方当事人在沈半路53号因房子租金问题发生纠纷，导致殷春林把该房的电切断，因此陈建海报警。”经调解，自愿达成协议四条。因调解方并未出示陈建海租金的证据材料，相反表示在同等前提下，优先把沈半路53号房子续租给陈建海使用……；陈建海则表示所欠租金核对后当日付清。当时，人民调解协议做一次性了结。对此，原审承办法官抹煞人民调解协议表。2、其次在人民调解四条协议中，经鼎艺公司并无举证欠租证据，导致四条人民调解协议的协议内容并未实际欠付租金的事实出现，而采取了“双方同意在2020年3月2日把陈建海没有支付的租金核对”。同样，之后本案原审立案时，并无证据陈建海没有支付租金的重要证据出现。很显然，鼎艺公司是通过2019年底，因为××出现于杭州城区封城至2020年4月初左右的复工复岗期间，所未缴纳租金而穷尽地收租金。采取鼎艺公司不出被告欠租的证据，所未缴租金而穷尽地收租金，妄图窃取国家规定：疫情房租免租3＋1共四个月租金之规定，抢劫国家免除房屋承租企业的租金。鼎艺公司的奥妙在于此处。实属地头蛇蝎。根据本案在原审法院立案后先行法院调解程序的调查发现：本案曾在2020年3月31日由裘真个人名义向原审法院起诉调解，经法院诉前调解人员查明，裘真起诉证据不足难以调解。证实裘真并非房屋所有人，无权诉讼承租人交租金。2020年5月8日，裘真改头换面地为鼎艺公司，更加证实本案的虚假性。四、根据房屋所在地沈半路55号土地及房产的所有人是杭州艺术学校和杭州市市政工程集团有限公司两单位，因2019年1月，杭州艺术学校整体搬迁与杭州市市政工程集团有限公司终止了位于沈半路55号的物业租赁合同。之后，杭州市市政工程集团有限公司就与鼎艺公司于2019年10月24日达成《物业租赁过渡期间相关费用支付协议》。由于杭州市市政工程集团有限公司的上述证词，明确鼎艺公司根本无权起诉陈建海2009年11月15日承租的营业用房及敲诈房屋租金近10万余元的虚假诉讼。综上，请求撤销原审判决，驳回鼎艺公司的虚假诉讼。 鼎艺公司答辩称：1、陈建海认为有且只有房屋产权人才有权利出租房屋，其他人一律无权出租，这实在可笑之极。2、陈建海在诉状中指责一审承办法官“对房产权的法律、法规一窍不通”，对“解除鼎艺公司、陈建海之间的租赁合同关系大惊失色”，这简直就是无耻。3、一审庭审中，陈建海自认2019年度租金为38990元、2020年度租金为38990元，虽然这个租金远远低于市场价，为推动诉讼程序尽快进行，尽快收回房屋减少损失，鼎艺公司撤回了对租金市场价评估申请，甚至在一审审理过程中请求承办法官予以调解，在一周内支付87000元并腾退房屋的情况下，同意全部免除2019年11月11日起的所有房租，可陈建海竟然也不同意，继续赖在涉案房屋内，至今还在经营，这不是无赖是什么！4、一审法院根据合理的分担原则、公平原则，减免了陈建海一个月的房租3314元，对此鼎艺公司没有异议，毕竟抗击疫情是每个公民、每个社会成员的共同责任。但这并不能成为陈建海作老赖的理由，在其明确不再续租的情况下，不支付分文房租却继续在涉案房屋内从事经营活动，还毫无底线的污蔑鼎艺公司“虚假诉讼”、“;地头蛇蝎&rdquo，指责鼎艺公司一审代理人“别有意图的谎言”，指责一审承办法官“不正常的因人办案”、污蔑鼎艺公司员工“无业游民”，天下哪有这样的道理。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院另查明：原审庭审中，经确认，陈建海明确表示，不愿意承租案涉房屋。 本院再查明：本案起诉状副本于2020年6月5日送达陈建海。 本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，举证不能的，应承担不利的后果。本案中，在案租赁合同中出租人明确为裘真，承租人为杭州市拱墅区豪众建材商行（筹），合同尾部出租人处有裘真的签字，承租人处有陈建海的签名，而杭州市市政工程集团有限公司及杭州市艺术学校仅在房产所有人意见处盖章并签署同意转租的意见。根据以上证据，陈建海对原审法院该部分事实的异议显难成立。案涉合同期限届满后，双方并未续签书面租赁合同，而陈建海仍在使用案涉房屋。此后，根据杭州市市政工程集团有限公司出具的情况说明及在案的相应证据材料，可以证实杭州市市政集团有限公司将案涉房屋出租给鼎艺公司，就房租争议问题，陈建海亦与鼎艺公司的代理人殷春林在人民调解委员会主持下达成了调解协议，而裘真亦表示，其权利已经转让给鼎艺公司，因此，原审法院认定鼎艺公司主体适格并无不当。租赁合同系出租人提供租赁标的物供承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，陈建海占有使用案涉房屋，但并未提交证据证实其已足额支付租金，且其原审中自认，2019年的年度应付租金为38990元，2020年年度应付租金为39770元，原审法院根据其自认确定其租金及占有使用费的标准符合法律规定。因陈建海未支付租金，鼎艺公司有权解除合同，且陈建海原审庭审中亦明确表示不愿意承租案涉房屋，故原审法院基于当时的法律规定，判决解除双方之间的租赁合同关系并无不当。本案原审判决后，《中华人民共和国民法典》施行，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定，案涉租赁合同自2020年6月5日副本送达之日解除，鼎艺公司本案中起诉要求解除双方之间的租赁合同关系已无必要。因新的法律施行，本院对原审判决予以改判，原审判决依法不属于错误判决，原审诉讼费用负担部分，本院依法不予变更。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持杭州市拱墅区人民法院（2020）浙0105民初2272号民事判决第二项、第三项、第四项及诉讼费用负担部分。 二、撤销杭州市拱墅区人民法院（2020）浙0105民初2272号民事判决第一项、第五项。 三、驳回杭州鼎艺文化艺术投资有限公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费2268元，由上诉人陈建海负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二一年三月八日 书记员  姚丽萍