广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1650号上诉人（原审被告）：江伯成，男，1977年8月4日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：杨丽娟，女，1979年6月27日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区，系江伯成的配偶。被上诉人（原审原告）：广州市众安物业管理有限公司，住所地：广州市白云区人和镇西成村达贤街**。法定代表人：刘镇圩，职务：董事长。委托诉讼代理人：朱佐豪，该司员工。委托诉讼代理人：杨华平，该司员工。上诉人江伯成因与被上诉人广州市众安物业管理有限公司（下简称众安公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初20719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。本案现已审理终结。上诉人江伯成上诉请求判令：1.众安公司先行返还江伯成为众安公司垫付的富临居电梯正常保养、小修和养护费用3871.8元；2.撤销原审判决，改判驳回众安公司对江伯成的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由众安公司承担。事实与理由如下：一、《物业管理委托合同》已在广州市越秀区房屋管理局备案，其合法合规部分条款是行政主管部门对物业服务管理监督的依据，也是江伯成取得权益的依据。该合同第五章“物业管理服务质量”第二十条明确约定，众安公司的责任包括“2.设备运行：电梯按规定时间、安全、正常运行；3.设施、设备的维修、养护：进行正常保养”，第六章“物业管理服务费用”第二十五条约定，“5.附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由物业公司承担”。自2016年3月至2019年11月期间，由于众安公司的不作为，为保障电梯的最基本运作，江伯成和其他11户业主一起代众安公司先行垫付了电梯正常保养、小修和养护费用共计不少于39025元，个人分摊不少于3871.8元，众安公司应予以归还。众安公司在原审中陈述其可对电梯不作为的原因并非事实，也不合情理。事实上，电梯从2013年开始筹建，2015年1月安装，2015年7月建成并投入使用，众安公司于2016年3月进场接管小区时，电梯已经正常运作大半年。众安公司在2016年3月报备的合同中有关于电梯管理责任和费用分担责任的明确约定，可知众安公司明确知悉自己对电梯有管理责任和负担费用责任，相应的费用属于众安公司应当支付的成本，也是江伯成缴纳物管费的必要前提。且，小区电梯的清洁工作一直也是交给众安公司聘请的清洁工李爱芳负责，几位物业保安平时也会使用电梯对高楼层和天台进行巡查，也持有电梯门禁卡。但从2016年3月起，众安公司从未对电梯进行日常维保，江伯成等人为众安公司垫付了相应的费用，众安公司应当予以返还；二、富临居部分业主同意更换原广州市建都物业管理有限公司（下简称建都公司），并非同意更换为众安公司。杨丽娟并非涉案房屋的权属人，无权代江伯成表示同意更换物业公司，且杨丽娟和其他业主虽签字同意更换物业公司但并未同意更换为众安公司。众安公司未能提供任何富临居业主同意其作为物管公司的证据，亦未能提供任何单位或个人同意按照每月每平方米1.3元的标准收费的证据或1.3元收费标准的构成，故其进场管理和收费标准没有任何依据。此外，众安公司于2016年向房管局备案合同时，其工商登记有效期也只到2019年3月31日，即其于2019年4月后并无相关资质提供物业服务。江伯成在不知悉物业公司是否合法合规的情况下，在2016年至2019年2月期间缴费是为了维持本小区物管的基本运作；三、众安公司称江伯成自2018年7月起未缴纳物管费与事实不符。江伯成于2019年2月和702房业主一起缴纳了当期物管费，虽不慎遗失收据，但邻居有保留当期缴费单，收费期限直至2019年2月28日。众安公司提交给原审法院的江伯成缴费欠费时间证明是一张于2020年中为起诉简单制作的统计表，众安公司不能提供任何原始缴费材料证明江伯成欠费时段。江伯成提供的一起缴费的邻居缴费单和被重复催缴原始材料应更能证明众安公司计算的时间有误；四、众安公司称其对涉案小区提供物业服务直至2019年12月1日，无证据支持。自2019年6月起，众安公司现场管理已经全面撤场，其只能提供一名保安的劳动合同(合同期限到2019年3月，并未续签)和2019年6月至7月的四人工资表，但这些资料无法证明众安公司在2019年7月起对涉案小区有提供任何基本物业服务。此外，众安公司提供的代缴垃圾费单据显示的户数和本小区户数相差20多户，费用并非发生在涉案小区。江伯成提供了多处多时段图片，可以证明众安公司长期不作为且霸占共用物业出租。被上诉人众安公司答辩称：一、众安公司与原建都公司为关联公司，因富临居户数及面积较少，建都公司于2015年9月份就调整管理费做意见咨询，江伯成就管理费调整为1.30元／平方米亦签名确认。2015年11月，因前物业公司内部运作问题，原物业公司股东刘镇圩新成立众安公司，在广州市越秀区房管局的指引下，于2015年11月25日起就富临居小区变更物业公司一事在小区内做意见咨询，江伯成家属也在意见征询表内签名同意变更由众安公司负责富临居小区物业管理。2016年2月25日，众安公司就富临居小区物业服务合同及区域进行备案。2016年3月1日起，在管理人员不变的前提下，主体变更为众安公司负责管理。江伯成从2016年3月至2018年6月30日按1.30元／平方米的标准缴纳物业管理服务费，是对物业公司变更的认可；二、江伯成所述的电梯为江伯成集资加建的电梯，建都公司就加建电梯事项是否交与物业管理及调整管理费事项进行沟通，江伯成明确自行管理。2016年3月1日，众安公司接管涉案小区后，江伯成亦明确表示不需要众安公司负责电梯，也未将电梯的任何资料移交给众安公司。涉案小区为楼梯楼，住宅物业管理服务费为1.30元／平方米。从公平的原则出发，如江伯成将电梯移交众安公司管理，理应调整物业管理服务费，但事实上江伯成与众安公司并未就电梯管理移交及管理费做任何交涉。众安公司提交的《广州市特种设备使用登记证》也记载“设备使用单位：江伯成”。根据权利义务对等原则，电梯的维修、维保费用应由江伯成自行负责；三、众安公司完全是按照法律法规之规定进行退场，众安公司在原审中提交的由江伯成所在小区的业主委员会盖章的《告知书》等证据足以证明。江伯成做为业委会主任，拖欠物业管理费，己违反《广东省物业管理条例》第二十五条的规定，应终止其委员职务。因江伯成欠缴管理费，导致众安公司严重亏损，2019年12月10日，在街道部门主持下，众安公司与江伯成在象牙北市区居民议事厅召开《富临居业委会与物业管理协调会》，就欠缴管理费及后续问题进行沟通，但江伯成不愿意缴交费用，以致沟通协调会议无任何实质性进展；四、江伯成称其缴纳管理费、垃圾处理费至2019年2月份，与事实不符。2019年8月26日，众安公司就江伯成欠缴管理费一事致函象牙北社区居委会，相关部门表示，鉴于众安公司在2019年6月份有退场意思，当初为配合其尽快成立业委会，表示欠费到时协调，江伯成亦对欠费周期和金额无异议；五、关于众安公司工作人员一事，因众安公司与建都公司为关联公司，涉案小区的住户面积及户数较少，事实上3名保安和1名清洁工的工资都不够发放。为此，水电工及小区现场负责人邝志恒的工资都是在关联公司的其他楼盘工资表做帐支付。江伯成称众安公司于2019年6月全面撤场，与事实不符。2019年12月10日，江伯成发给众安公司的《告知书》中，明确提到众安公司于2019年12月1日退场。众安公司于2020年5月20日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：江伯成立即支付拖欠的2018年7月1日至2019年11月30日共17个月物业管理费2444.60元（按建筑面积110.60平方米，每月每平方米1.30元，即每月143.80元计）及逾期支付物业管理费的违约金992.22元（每两个月缴纳一次，如1、2月的物业管理费应当在3月前缴纳，如不缴纳则从3月1日开始计算逾期缴纳违约金，如此类推；每日按照欠费金额的千分之一标准计算），2018年7月1日至2019年11月30日共17个月垃圾处理费85元。原审法院经审理查明，广州市越秀区惠福西路白薇街40号701房，建筑面积110.601平方米，是江伯成所有的物业。上述房屋所在的富临居小区原由建都公司实施物业管理。2015年9月份，建都公司将富临居小区的物业管理费调整至1.30元/平方米/月。2015年11月25日，建都公司向富临居小区业主和住户发出《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》，内容为：1997年以来富临居物业一直由我司负责其物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出小区物业管理。因富临居至今未成立业主委员会，故根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟与广州市众安物业管理有限公司做好意见收集及楼宇物业交接工作。……请您行使您权利，为小区的物业管理投上宝贵的一票，……票据回收截至时间至2015年12月20日；凡是楼宇号未填或不清楚的，视为废票等。之后，建都公司将上述咨询意见回收并作出《富临居更换物业公司意见统计汇总表》并在小区予以公示。2015年12月28日，建都公司向广州市越秀区人民政府光塔街道办事处发出《关于富临居更换物业管理公司的情况汇报》，内容为：富临居由广州市惠强房地产开发有限公司1997年开发建设该小区，座落位置广州市越秀区惠福路白薇街40号，占地面积1854平方米，建筑面积共计8138.95平方米，住宅及商户共**。前期一直由建都公司负责物业管理，现因我司内部运作问题，拟退出该物业管理，经协商由广州市众安物业管理有限公司接管。根据《广东省物业管理条例》第十一条：一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。第二十二条：决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。我司根据《广东省物业管理条例》、《广州市物业管理暂行办法》之规定，于2015年11月25日至2015年12月20日在富临居小区公开咨询业主意见，截至目前为止，具体情况如下：同意更换物业公司91户、占总户数78.45%，所占面积6055.39平方米、占总面积74.40%；反对更换物业公司1户、占总户数0.86%，所占面积800平方米、占总面积9.83%；弃权（未投票视为弃权）20户、占总户数17.24%，所占面积1029平方米、占总面积12.64%；其他意见4户、占总户数3.45%，所占面积254.55平方米、占总面积3.13%。我司将严格按照相关法律法规之规定，拟于2015年12月31日与广州市众安物业管理有限公司做好楼宇物业交接工作。2016年2月25日，广州市越秀区房屋管理局向众安公司作出越国房物区备（2016）第1001号《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉众安公司提交的富临居备案材料。2019年6月8日，众安公司向广州市越秀区第一房屋管理所发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，称：由于富临居小区业户相对较少，且部分业主住户迟交、欠交物业管理费等费用，导致我司还要为其垫付电费分摊等费用；近年来，人力、物力成本不断增加，小区物业管理连年亏损，难以维持；鉴于小区成立业委会在即，为此，我司决定于2019年6月30日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年7月9日，广州市越秀区人民政府光塔街道办事处向众安公司发出《关于提交物业管理区域备案回执等文件资料的函》，告知：你单位管理的富临居小区物业现业主已成立业主大会会议筹备组，……请你单位为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持，并于2019年7月23日前向光塔街象牙北社区居民委员会提交物业管理区域备案回执、房屋建筑物面积清册、业主清册等相关资料，协助开展业主大会会议召开工作等。2019年11月28日，众安公司向象牙北社区居委会发出《关于退出富临居小区物业管理的报告》，表示：其也已于2019年8月份前向相关部门及小区业委会申请退出富临居小区物业管理。为此，其决定于2019年12月1日正式退出富临居小区物业管理工作等。2019年12月10日，广州市越秀区富临居业主委员会向众安公司发出《告知书》，内容为：你司于12月1日罔顾街道、居委和业委会意见，擅自从富临居小区撤人退场，造成富临居小区保洁、保安缺失，我业委会已第一时间将具体情况上报街道和居委会。根据《广州市物业管理暂行办法》规定，物管退场需提前三个月以书面告知街道、业委会，并在小区公告栏公示撤场预告公示，直到寻找到新的接管物业公司并按规定移交相关资料、物业、资金后，方可退出；退出前必须继续保障小区正常的物业管理，确保小区整洁、安全。鉴于我们小区业委会是11月4日方才成立，业委会成立至今，未收到你司退场的正式报告或申请，目前的物业退场属于单方行为。现请你司向业委会明确退场申请，并于小区公告栏张贴告示正式告知全体业主；同时按照《广州市物业管理暂行办法》规定向业委会移交下列资料和财物，并配合小区后续新聘的物业服务企业做好交接工作等。原审诉讼过程中，众安公司就电梯问题称：电梯是加装电梯，对方没有将相关的资料提交我方，也没有委托我方去管理这个电梯。我方连电梯的钥匙都没有，也无法去管理该电梯。众安公司主张其提供了卫生、安保、电工等物业管理服务，提供了其职员的工资表、劳动合同等证据予以证明。就其主张的垃圾处理费，众安公司提交了广州市市容环境卫生局于2005年1月25日向各物业管理公司发出的《关于开展垃圾处理费收费工作的通知》，广州市城市管理委员会于2013年9月22日发出的《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》的通知，众安公司代为向广州市越秀区光塔街环境卫生管理站缴交垃圾处理费的发票等证据予以证明。江伯成就其答辩提供了小区相关照片、有关电梯维修、保养的材料、富临居业主委员会向众安公司和建都公司发出的《关于责成依法移交富临居小区资料及资产的函》及广州康腾物业管理有限公司作出的《证明》等证据予以证明。另，众安公司就其主张还提交了一份没有委托方富临居小区全体业主签名的《物业管理委托合同》予以证明。江伯成质证称没有业主签名，江伯成之前也没有见过该合同。原审法院认为，虽然没有签订书面的物业管理委托合同，但众安公司接替建都公司作为富临居小区的物业服务企业为富临居小区提供物业管理服务，征得了富临居小区专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，符合法律的规定。对此，广州市越秀区房屋管理局也予以备案认可。江伯成自己在《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》上亦作出了同意由众安公司接替小区物业管理的意思表示，并向众安公司交纳了之前的物业管理费用，现江伯成以其未与众安公司签订物业管理委托合同为由否定与众安公司的物业管理服务关系，有违诚信，不予采纳。众安公司向富临居小区提供物业管理服务至2019年12月1日，有权向业主收取该期间的物业管理费用。江伯成作为富临居小区的业主，依法负有交纳物业管理费用的义务。故众安公司诉请要求江伯成支付拖欠的2018年7月1日至2019年11月30日期间的物业管理费和垃圾处理费，予以支持。关于江伯成提出的电梯维修保养方面的问题，众安公司已作了合理的解释；至于排污管、排粪管堵塞等其他方面问题，江伯成并无提供充分的证据予以证实。而且，小区的物业管理面对的是整个小区的全体业主，涉及整个小区全体业主的利益，物业服务质量如何，不同的业主有不同的意见，仅凭江伯成的意见和证据来否定众安公司的管理、认定服务没有达到其收费标准，不予支持。关于逾期交纳物业管理费的违约金方面，因富临居小区业主并未签署众安公司提交的物业管理委托合同，故众安公司主张按该合同约定计算逾期交纳物业管理费的违约金，依据不成立，不予支持。综上所述，原审法院依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十一条第（四）项、第十二条之规定，于2020年10月16日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，江伯成向广州市众安物业管理有限公司支付2018年7月1日至2019年11月30日的物业管理费2444.26元、垃圾处理费85元；二、驳回广州市众安物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由广州市众安物业管理有限公司负担7元，江伯成负担18元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审期间，江伯成向本院提交如下证据：1.《物业服务委托合同》、广州市越秀区物业服务合同备案回执、2016年至2019电费养护费用总汇、江伯成代垫分摊比例、费用原始凭证，以共同证明：江伯成为众安公司代垫了2016年至2019年期间的电梯日常养护费用共3871.8元；2.电梯使用登记表、广州市特种设备使用登记表、发放给李爱芳的工资单，以共同证明：电梯于2015年中建成并正常投入使用，先于众安公司进场，不存在众安公司进场后再加装的说法，也不存在不肯交钥匙、不委托管理的问题；3.广州市发展改革委、广州市住房城乡建设委及广州市物业管理行业协会《关于印发广州市住宅物业服务收费参考标准的通知》（穗改发【2016】99号文件），以证明：每月每平方米1.3元的收费单价并无依据，2016年政府部门对物管费收费有参考标准，众安公司提供的服务未达到最低档的0.6元标准；4.富临居收款明细、交费通知书，以共同证明：众安公司曾对富临居业主进行重复催缴管理费；5.众安公司2019年6月至7月工资证明，以证明：蔡穗生一栏6-7月的笔迹完全不同，系造假，众安公司不能提供8月后聘请任何人员提供行物管服务的证据；6.2019年富临居小区的现场照片及众安公司出租本小区物业的照片，以证明：涉案小区存在公共位置现场混乱，公共部位被占道收停车费、被出租安装快递柜、粪渠爆裂等问题。众安公司发表质证意见如下：1.对证据1中的《物业服务委托合同》、《广州市越秀区物业服务合同备案回执》的真实性予以认可，对2016年至2019年费用汇总的真实性、关联性不予认可，对江伯成代垫分摊比例、费用原始凭证不予认可。即使江伯成持有发票原件，也与本案无关。按照1.3元每平方米的管理费标准计算物管费，低于电梯养护费用，且江伯成有承诺自行管理电梯，江伯成也未将电梯移交给众安公司，故众安公司不应承担电梯的维护费用；2.对证据2的三性不予认可，因江伯成未提交原件；3.对证据3的真实性予以认可，关联性不予认可；4.对证据4的真实性予以认可，关联性不予认可；5.对证据5的真实性、关联性予以认可；6.对证据7的真实性、证明内容不予认可。众安公司提交如下证据：1.《关于退出富临居小区物业管理的报告》，以证明：众安公司向光塔街道城管科申请退出，街道办工作人员签名确认；2.《关于加强小区物业管理的通知》，以证明：富临居首次业主大会会议筹备组对众安公司在管事实予以认可；3.回执，以证明：众安公司配合富临居小区成立业委会，向光塔街道城管科递交资料；4.照片，以证明：众安公司与江伯成所在小区及街道就退出富临居小区及欠缴管理费进行沟通；5.广州市越秀区物业服务合同备案回执，以证明：众安公司对合同进行了备案；6.关于富临居成立业主委员会的公函，以证明：富临居居委会成立时，江伯成作为业委会主任欠费，向居委会书面汇报欠费；7.广州市中级人民法院（2020）粤01民终21569号民事判决书，以证明：同一小区其他住户已被判决支付物业管理费。江伯成发表质证意见如下：1.对证据1的真实性无异议，“已签收”的字样应是后补；2.关于证据2，经业委会开会后向众安公司发出通知，争取众安公司为小区提供物业服务，但其没有提供物业管理；3.对证据3的真实性有异议。江伯成此前未看过该回执，街道办称众安公司有提交过，但街道办未确定要接收；4.关于证据4，街道确实有主持召开协调会，协调事项包含欠费追缴的问题，但当时开会的目的不是为了追缴费用，而是为了挽留众安公司继续为小区提供物业服务，但众安公司坚持退场；5.对证据5的真实性无异议。江伯成在开庭前从未见过该证据，也无人找江伯成签名。该份文件应是众安公司根据广州市越秀区房管局的要求拟写出来；6.对证据6的真实性无法确认，证明内容不属实。42号904业主并非姓姚。确认从2019年3月到2019年6月期间未交费，但未交费的原因是因众安公司在该时间段内并未提供物业服务。2019年6月之后，众安公司全面撤场，没有提供任何服务；7.证据7与江伯成无关，也与本案无关。本院认为，本案二审的争议焦点是江伯成是否需向众安公司交纳2018年7月1日至2019年11月30日期间的物业管理费及垃圾处理费。依据已查明的事实，建都公司于2015年11月25日向富临居小区业主和住户发出《关于更换富临居物业管理公司的意见咨询》，明确建都公司拟与众安公司进行意见收集及楼宇物业交接工作，建都公司回收业主填写的意见并进行统计后作出《富临居更换物业公司意见统计汇总表》，并于2015年12月28日向广州市越秀区人民政府光塔街道办事处发出《关于富临居更换物业管理公司的情况汇报》，广州市越秀区房屋管理局于2016年2月25日向众安公司作出《广州市越秀区物业管理区域备案回执》，表示已收悉众安公司提交的富临居备案材料。自此，众安公司接替建都公司作为涉案富临居小区的物业服务企业为富临居小区提供物业管理，与包括江伯成在内的富临居小区业主之间成立事实上的物业服务合同关系。广州市越秀区富临居业主委员会于2019年12月10日向众安公司发出的《告知书》可印证富临居小区业主也认可众安公司对该小区提供物业服务，江伯成事实上也有向众安公司交纳部分期间的物业管理费。因江伯成未实际交纳2018年7月1日至2019年10月30日期间的物业管理费，众安公司诉请江伯成予以支付合法有据，原审判决对此予以支持并无不妥，应予维持。江伯成上诉认为其未同意更换众安公司为新的物业公司与事实不符，本院不予采纳。江伯成上诉认为其已向众安公司交纳2018年7月至2019年2月期间的物业管理费，但未就此提供充分证据予以证明，在无其他证据予以印证的情况下，其他业主的交费情况并不足以作为认定江伯成已交费的依据。江伯成以众安公司未实际提供物业服务为由，上诉认为其无需向众安公司交纳2019年2月之后的物管费，但江伯成提供的证据并不足以充分证明众安公司在2019年2月之后对富临居小区提供的物业服务明显存在瑕疵，相反，从广州市越秀区富临居业主委员会于2019年12月10日向众安公司发出的《告知书》记载的“你司于12月1日罔顾街道、居委和业委会意见，擅自从富临居小区撤人退场，造成富临居小区保洁、保安缺失，我业委会已第一时间将具体情况上报街道和居委会……”等内容可知，众安公司在退场之前有对富临居小区提供物业服务，正是因为众安公司的撤场行为才导致“富临居小区保洁、保安缺失”。据此，江伯成的该项上诉理由缺乏充分理据，本院亦不予采纳。对于江伯成上诉请求众安公司返还电梯养护费一项，因江伯成在本案原审中未就此提出相应主张，且双方对电梯维护费用是否应由众安公司承担存在争议，众安公司明确表示不同意支付，故本院在本案对此不予处理。综上所述，上诉人江伯成的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人江伯成负担。本判决为终审判决。审判员  谭红玉二〇二一年三月三十日法官助理王文杰书记员唐颖琪