云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2021）云2301民初687号原告：楚雄豪庭房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇果园路16号，统一社会信用代码：91532300668285202L。诉讼代表人：楚雄豪庭房地产开发有限公司管理人。负责人：李旭。委托诉讼代理人:杨子馨，云南八谦律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：王俊博，云南八谦律师事务所实习律师。被告:楚雄锐特商贸有限公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇瑞东路盛世舒苑商业街E座2楼，统一社会信用代码：915323005971253158。法定代表人：杨仁彬，职务：总经理。委托诉讼代理人：周富，云南荣楚律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：代虎，云南荣楚律师事务所律师（特别授权）。原告楚雄豪庭房地产开发有限公司(以下简称豪庭房地产公司）与被告楚雄锐特商贸有限公司（以下简称锐特商贸公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告豪庭房地产公司管理人的委托诉讼代理人杨子馨、王俊博，被告锐特商贸公司的委托诉讼代理人周富、代虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪庭房地产公司向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判令被告协助原告注销《商品房购销合同》（合同登记号：CX2014060907360）的登记备案；二、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年6月7日签订了《商品房购销合同》，约定被告向原告购买豪庭世家2幢18层1803号房屋，购房款为人民币367176元，购房款为一次性付清，付款时间为2014年6月7日。2014年6月9日，原、被告就签订的《商品房购销合同》进行了备案登记，备案号为CX2014060907360。根据原告管理人核查，被告并未按合同约定向原告支付任何购房款。因被告未向原告支付购房款，原告也未向被告交付房屋、办理不动产权证，该《商品房购销合同》属于双方均未履行完毕的合同。楚雄彝族自治州中级人民法院于2020年7月6日裁定受理原告破产和解一案，原告管理人未向被告发出过继续履行该《商品房购销合同》的通知书，故根据《破产法》第18条之规定，该《商品房购销合同》于2020年9月7日解除。涉案的豪庭世家2幢18层1803号房屋已纳入破产财产，相应的商品房购销合同的登记备案应当注销。根据被告提交的债权申报材料，原、被告于2014年6月6日签订《抵押担保借款合同》，约定原告向被告借款1100万元，借款期限6个月，以原告所属的57套房屋为该笔借款提供抵押担保。后双方又于2014年6月10日签订《补充协议》，约定原告以该57套房屋作为向被告借款的抵押担保，原告可以正常推销抵押的房产，找到购房者后，原告向被告以1500元/㎡的价格分批或分套赎回抵押物，被告收到款项后在三个工作日内解除备案手续。后由于原告未能按期还款，双方又于2014年12月9日、2015年6月10日分别签订了《延期归还借款合同》。2019年12月31日，被告签订了《对账单》，亦明确1100万元系借款。截止目前，备案登记在被告名下的豪庭世家房产共计68套。申报材料中还附有《楚雄豪庭房地产开发有限公司抵押房源》及《豪庭房地产开发有限公司更换房源抵押物清单》。2020年9月24日，原告管理人向被告发出《债权审查认定结果通知书》，明确了被告的债权金额性质系借款，以及具体的债权认定金额，被告收到后并未在期限内提出任何异议，且原告召开破产和解案第一次债权人会议时，对于被告债权的认定及和解方案中对资产的处置方式，被告表决同意。综上，原、被告之间的1100万元债权系原告向被告的借款，并非预付房款,而双方签订《商品房购销合同》系为1100万元借款进行担保的法律行为，双方并不具有真实的买卖关系。对于《抵押担保借款合同》中的68套抵押房产，原、被告仅就案涉房屋进行了登记备案，并未办理抵押登记手续。根据《民法典》第四百零二条的规定，房屋的抵押担保应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，因此并未产生担保效力，故被告不得就涉案的房屋进行优先受偿，其只能以原告的一般责任财产清偿债务。原告的管理人已确认了被告所申报的全部债权，资产处置后将根据和解协议约定清偿。因涉案房屋登记备案客观上妨碍了对涉案房屋作为原告一般责任财产的处置，影响了债权清偿。据此，被告应配合原告注销《商品房购销合同》的登记备案，原告管理人才可以对房屋进行统一的变价处置，从而按照和解协议的约定，对被告的债权进行清偿。综上，为维护广大债权人的合法权益，特向法院提起诉讼，支持原告的全部诉讼请求。被告锐特商贸公司辩称，请求人民法院依法查明本案事实后驳回原告的诉讼请求,理由如下：第一，《破产法》第18条规定，破产管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同，有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，但在本案中，原、被告双方签订了商品房购销合同后，依法履行了登记备案手续，且被告已经全额支付了案涉房屋全部购房款，被告出具了收条。被告在商品房购销合同法律关系中已经全部履行完毕自己的义务，不存在《破产法》18条规定的双方当事人均未履行完毕合同的情形，且法院受理破产申请后，管理人并未依法通知本案被告处理本案商品房购销合同的相关事宜，因此被告认为原告以《企业破产法》18条规定为由，认为原、被告签订的商品房购销合同已解除及请求解除合同登记备案明显缺乏事实、法律依据；第二，原告如果认为涉案的房屋是为民间借贷进行抵押担保，原告认可这一个事实。那么根据法律的规定，以及《九民会议纪要》66条的规定，当事人订立的具有担保功能的合同不存在法定无效情形，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定，双方之间签订商品房购销合同构成让与担保，被告对涉案的房屋具有优先受偿权，因此在没有确定被告对涉案的房屋具有优先受偿权的情况下，本案购房合同的登记备案不应当予以解除；第三，本案的商品房购销合同成立并进行了备案登记，具有公示的效力，在商品房购销合同不解除的情况下，原告诉请被告协助注销商品房购销合同登记备案，没有事实依据。综上，请求法庭依法查明本案事实后，驳回原告的全部诉讼请求。原告豪庭房地产公司为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.原告营业执照；2.云南省楚雄市人民法院（2020）云2301破1号决定书；3.被告营业执照、股东会决议、准予变更登记通知书复印件；4.（2020）云23破申1号民事裁定书及(2020)云2301破1号之一公告；5.债权申报材料(债权申报材料清单、债权申报书、债权申报表、债权人确认书、授权委托书、抵押担保合同、补充协议、延期付款归还借款合同、对账单、收条、抵押物清单)；6.债权审查认定结果通知书；7.豪庭房地产公司关于被告支付1100万元借款的记账凭证；8.中国农业银行业务结算单；9.原告向被告归还部分本息凭证；10.（2020）云2301破1号民事裁定书；11.（2020）云2301破1号之一民事裁定书；12.商品房购销合同；13.备案登记表。被告锐特商贸公司针对其辩解向本院提交如下证据：1.被告营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、准予变更登记通知书复印件；2.商品房购销合同、备案登记表；3.商务客户通存通兑业务付款通知单、客户借记通知单、预付房款收条。经审查，本院认为，原告豪庭房地产公司提交的证据1、2、3证明原、被告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据4至11证明原告豪庭房地产公司破产和解一案经法院受理后，被告锐特商贸公司向管理人申报债权的情况，本院予以采信；证据12、13证明原告与楚雄瑞特典当有限责任公司双方签订《商品房购销合同》并进行登记备案的事实，本院予以采信。被告锐特商贸公司提交的证据1证明被告的诉讼主体资格，本院予以采信；证据2证明原告与楚雄瑞特典当有限责任公司签订《商品房购销合同》，并对涉案房屋进行登记备案的事实，本院予以采信；证据3证明楚雄瑞特典当有限责任公司通过银行转账方式向原告支付1100万元款项的事实，本院予以采信。经审理，本院认定本案法律事实如下：2014年6月6日,原告豪庭房地产公司与楚雄瑞特典当有限责任公司签订《抵押担保借款合同》，约定原告向楚雄瑞特典当有限责任公司借款1100万元，借款期限6个月，即2014年6月6日至2014年12月6日止，并以原告所开发的，位于楚雄市为该笔借款提供抵押担保。双方又于2014年6月10日签订《补充协议》，约定原告以该57套房屋作为向楚雄瑞特典当有限责任公司借款的抵押担保，原告可以正常推销抵押的房产，原告找到购房者后，原告向楚雄瑞特典当有限责任公司以1500元／㎡的价格分批或分套赎回抵押物，被告收到款项后在三个工作日内解除备案手续。后双方将作抵押担保的房屋增加至68套（包含本案所涉的2幢18层1803号房屋在内）。由于原告未能按期还款，双方于2014年12月9日、2015年6月10日签订了《延期归还借款合同》。原告向楚雄瑞特典当有限责任公司借款后，双方自2014年6月7日至2015年6月7日期间共签订了68份《商品房购销合同》，约定了所购房屋的面积、价款及付款期限等，并于签订合同当天或次日对68份《商品房购销合同》进行登记备案。就本案所涉房屋，原告豪庭房地产公司与楚雄瑞特典当有限责任公司于2014年6月7日签订了《商品房购销合同》，约定楚雄瑞特典当有限责任公司向原告购买豪庭世家2幢18层1803号房屋，购房款为人民币367176元，付款方式为一次性付清，付款时间为2014年6月7日。2014年6月9日，原告与楚雄瑞特典当有限责任公司就签订的《商品房购销合同》进行了登记备案，合同登记号为：ＣＸ2014060907360。2020年3月25日，楚雄瑞特典当有限责任公司将名称变更登记为楚雄锐特商贸有限公司。2020年7月6日，楚雄州中级人民法院受理原告破产和解一案，于2020年7月13日将破产和解案裁定由本院审理。本院于2020年8月13日发出申报债权的公告，2020年8月21日，被告锐特商贸公司作为原告豪庭房地产公司的债权人向原告管理人申报债权，申报债权数额确定为人民币32876977.87元。另查明，豪庭世家小区现尚未竣工验收，所涉房屋均不具备交付和办理不动产权证书的条件。经审理，本案的争议焦点是：被告锐特商贸公司是否应协助原告豪庭房地产公司注销案涉《商品房购销合同》的登记备案？本院认为，当事人订立具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于《物权法》规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。本案中，第一，原告豪庭房地产公司向被告锐特商贸公司借款1100万元并以其开发的包含本案所涉房屋在内的68套房屋为借款提供抵押担保，签订了68份《商品房购销合同》并进行登记备案，双方签订的《商品房购销合同》是基于为被告对原告享有的民间借贷债权提供担保，即设立让与担保的意思表示，因让与担保并未创设新种类物权而是通过订立合同以移转特定物所有权于债权人的方式担保债权的实现，其未违反物权法定原则，也未为法律、法规所禁止，但双方至今未就涉案房屋办理所有权转移登记，也未办理抵押权登记，故本院认定原、被告双方订立的让与担保合同成立但抵押权未生效。第二，商品房购销合同登记备案制度是为保障当事人商品房买卖合同利益的实现而创设的行政监管手段，目的在于担保债权的实现，而并非被告终局性地取得特定房屋的所有权，且被告并未对案涉房屋所有权转移登记，故本案的《商品房购销合同》的登记备案并不导致涉案商品房的物权发生变动，被告对案涉房屋不具有担保物权效力，无权对案涉的房屋行使优先受偿权，只能以一般债权清偿债务，被告的债权已进行了债权申报，而《商品房购销合同》登记备案客观上妨碍了原告清算处置财产清偿债务。据此，原告豪庭房地产公司关于由被告锐特商贸公司配合其注销《商品房购销合同》登记备案的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告楚雄锐特商贸有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告楚雄豪庭房地产开发有限公司注销《商品房购销合同》（合同登记号：CX2014060907360）的登记备案。案件受理费50元（已减半收取），由被告楚雄锐特商贸有限公司负担（未交，限于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二一年三月二十九日书记员  孙加有