重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）渝02民终745号上诉人（原审原告）:牟正南，女，1987年9月2日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：叶志平，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。特别授权。被上诉人（原审被告）：重庆巨延禾森商贸有限公司，住所地重庆市万州区新城路**龙都大厦**，统一社会信用代码91500101MA5YYC7N8E。法定代表人：谢连伟，执行董事。委托诉讼代理人：龙文俊，男，该公司职员。上诉人牟正南因与被上诉人重庆巨延禾森商贸有限公司（以下简称巨延公司）物权保护纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院(2020)渝0101民初11074号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人牟正南的委托诉讼代理人叶志平，被上诉人巨延公司的委托诉讼代理人龙文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟正南上诉请求，1、依法改判巨延公司支付上诉人商铺占用损失费73753.81元。2、本案一、二审诉讼费，由被上诉人负担。主要事实及理由：1、本案所涉商铺与其他商铺之间本身存在物理间隔，有罗月菊原商铺买卖合同附件三特别约定玻璃进行隔断佐证。由于原开发商没有按照购买商铺时约定采取落地式物理间隔，致本案所涉商铺与其他商铺没有物理间隔。上诉人商铺不动产权证能够确认商铺的位置及面积，其对本案所涉商铺享有全面的、完整的所有权。故上诉人对其商铺可以自主决定经营方式，原判认定上诉人的商铺使用权必须受到一定限制，单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个商场规划布局的限制和约束是错误的；2、被上诉人于2018年7月2日占用上诉人商铺，有张明许与被上诉人签订合同佐证，其应于该日起支付上诉人商铺占用损失费；被上诉人与第三方签订的合同均价是208元/平方米，原判参照15年以前的标准计算商铺占用损失费是不合理的；双方当事人对本案所涉商铺没有签订租赁合同，对疫情期间的免租和缓租没有达成协议。故被上诉人与其他签约业主的约定对上诉人没有约束力和限制，原判参照被上诉人和其他签约业主的约定，即从2019年8月1日起按照首付款9%以及因疫情免租两个月、缓租一个月计算上诉人商铺占用损失费不当。综上，被上诉人应从2018年7月2日起按照投资额12%至一审判决时止支付上诉人商铺占用损失费。巨延公司辩称，1、本案所涉商铺属于产权式商铺，有生效判决书佐证，该商铺现实中也没有进行物理隔断，不属于独立商铺。民法典规定物权的取得和行使应当遵守法律、社会公德，不得损害他人利益，业主行使权利不得损害其他业主的合法权利。本案中上诉人在明知商铺是产权式商铺的前提下多次向法院起诉，损害商城其他业主权利，增加诉累，影响商城正常招商和经营，不利于市场经济的发展。每一个小商铺间没有独立的隔墙，业主的面积大小不一，无法独立分割使用。在原百盛撤场后，被上诉人与产权方博达公司多次协商，应区商委招商引资要求整合复杂多业主产权式商铺，付出了巨大的经济和社会成本，且取得了大部分业主的认可，小部分业主为一己私利多次诉讼，不利于商场的经营发展；2、上诉人与业主签订的合同约定是附生效条件的合同，其签订合同后没有实际接受商铺和占用商铺。上诉人对商铺投入大量物力和财力，其与业主按照商铺建筑面积签订的，与客户是套内面积签订的，其赚取差价符合市场行情。因为是产权式商铺，给付租金的标准是一致的，且业主与原博达公司签约标准也是一致的，根据公平原则以及商铺性质，原判按照大部分业主签约标准计算商铺占用损失费并无不当。新冠疫情期间涉诉的案件国家有指导意见。综上，上诉人的上诉请求及事实理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。牟正南向一审法院提出诉讼请求：1.判决巨延公司立即支付牟正南位于重庆市万州区禾森商厦第X层XX号和XXX号商铺的占用损失，损失计算标准为自2018年7月2日起到判决时止每年按照投资额的12%计算；2.本案诉讼费由巨延公司承担。一审法院经审理认定事实如下：牟正南购买位于万州区X层XX号XXX号商铺，建筑面积合计21.85平方米，并于2018年办理产权证。2003年7月28日，易章龙（甲方）与博达公司签订《房屋租赁合同》，将铺位出租给博达公司统一经营，约定租赁期限15年，自2004年1月1日起至2018年12月31日止，年租金额为11397.15元（购房款9%）；2003年9月23日，王利云（甲方）与博达公司签订《房屋租赁合同》，将铺位出租给博达公司统一经营，约定租赁期限15年，自2004年1月1日起至2018年12月31日止，年租金额为8915.14元（购房款9%）。合同还约定甲方不得单方解除合同或采用人为手段终止合同，致使禾森商厦无法经营，违约造成全体商场产权公众整体利益受到损害，自行承担法律责任等。为盘活禾森商厦，通过招商引进巨延公司经营禾森商厦项目，博达公司将禾森商厦负一层至五层交付巨延公司，由巨延公司对商场重新装修并对外招租经营至今。自2018年6月起，重庆巨延禾森商贸有限公司（乙方）陆续与禾森商厦商铺业主（甲方）签订统一制式的《商铺租赁合同》，约定租赁期限15年，从交付租赁房屋之日起满6个月之次日开始计算租期，6个月期间为免租期，不支付租金。第一、二年的租金以开发商首次出售商铺的购房款的9%计算，第三年起每两年增加6%，租金按季支付。并约定合同自甲方及其他负1楼-4楼业主签约率与签约面积达到85%（含85%）以上时生效。2019年1月，巨延公司（乙方）陆续与禾森商厦已签约业主（甲方）签订统一制式的《补充协议》，协议对双方《商铺租赁合同》第十五条第2款“本合同自甲方及其他负1楼-4楼业主签约率与签约面积均达到85%（含85%）以上时生效”的约定，变更为“本合同自甲方及其他负1楼至5楼业主签约率与签约面积均达到三分之二（含三分之二）后双方约定2019年1月16日为合同生效时间、2034年7月15日为合同终止时间；若在2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率没有达到双方约定的条件【负1楼至5楼业主签约率与签约面积均达到三分之二（含三分之二）】，则合同生效生效时间顺延至2019年2月1日、终止时间调整为2034年7月31日。”《补充协议》还对免租期及租金计算进行了约定：“如果2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率达到双方约定条件，则2019年1月16日至2019年7月15日为合同免租期，即甲方不收租金，乙方从2019年7月16日起计付租金；如果2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率没有达到双方约定条件，则2019年2月1日至2019年7月31日为合同的免租期，即甲方不收租金，乙方从2019年8月1日起计付租金。”经庭审查明，巨延公司自2019年8月1日起按照约定陆续向禾森商厦负1至第5层签约业主支付相应租金，已将2021年1月31日前的租金支付完毕2019年2月3日，万州区禾森商厦商铺第一届业主委员会形成决议：“一、鉴于禾森大厦商业物业结构及利用上不具有独立性、使用上不具有排他性、经营的不可分性等特殊情况，经业委会一致同意禾森商厦负一至第五楼整体出租给重庆巨延禾森商贸有限公司，用于整体打造禾森大厦商场项目。二、因大多数商铺业主已与重庆巨延禾森商贸有限公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，现已签约业主的合同的生效条件已经达到，以业主委员会名义正式告知重庆巨延禾森商贸有限公司，所有已经签约的合同于2019年2月1日正式生效。三、从2019年2月1日起禾森大厦负一至第五层整体正式移交给重庆巨延禾森商贸有限公司，进行商场装修和使用。”2019年12月19日，巨延公司向包括牟正南在内的未签约业主发送短信，邀请未签约业主尽快与巨延公司签订《租赁合同》，以便按同等租金标准支付租金。至今，牟正南、巨延公司尚未签订租赁协议。2020年6月起，巨延公司陆续与已签约业主签订《新冠疫情免租协议》，业主同意免除巨延公司2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，并暂缓至2023年5月底前支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金。同时查明，禾森商厦产权式商铺小业主总人数是376人，已经与巨延公司签约321人，占比达到了85%，超过三分之二。铺位数610户，已经签约547户，占比超过了90%。总面积24381.01平方米，签约面积23705.02平方米，签约面积率超过了97%。一审法院认为，牟正南所有的位于万州区X层XXX号和XXX号商铺系产权式商铺，虽然办理产权证，但该商铺与同一商场的其他商铺未设物理间隔，牟正南享有产权但不直接经营，商场由专门的运营商统一经营管理。牟正南对登记在自己名下商铺享有使用、收益、处分的权利，但是使用权必须受到一定限制。产权式商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个商场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，个人利益应当服从整体利益。牟正南在购买商铺的同时返租给博达公司统一经营的行为，也表明牟正南知道或者应当知道自己购买的商铺在使用上必须服从整体利用。巨延公司接手禾森商厦后，对商场整体装修统一对外招商经营的行为，得到了大部分业主的同意，从整体利益出发，牟正南也应当对巨延公司的行为予以准许，即便牟正南、巨延公司未签订商铺租赁协议，也不能因此认定巨延公司巨延公司的行为侵犯了牟正南的权利。但巨延公司将包含牟正南名下商铺在内的整个商场用于出租经营是事实，应当向牟正南支付相应占用损失。对巨延公司辩称不应当支付占用损失的意见不予采纳。关于占用损失如何计算的问题。牟正南要求巨延公司自2018年7月2日起到判决时止，每年按照投资额12%支付占用损失。一审法院认为，牟正南是基于巨延公司在对商城整体招商经营过程中，使用了其商铺这一事实才能主张占用损失的，故从维护交易稳定及商场整体性考虑，牟正南应当与其他签约业主按照同等条件获得商铺使用费用。参考同一商场内同一层商铺的租金起算时间、计算标准及免、缓租约定，由巨延公司按照首次购房款的9%支付占用损失，从2019年8月1日计算至2020年12月21日，扣除因受新冠疫情影响免租金两个月（2020年2月、3月），缓交一个月（2020年4月），缓交的租金因尚未到约定的履行时间，故不计算在内，巨延公司应支付的占用损失应为23317.40元（11397.15元/年÷365天×419天+8915.14元/年÷365天×419天），对超出部分的诉讼请求不予支持。巨延公司辩称因牟正南的不签约行为，导致商场整体价值下滑，应当在投资额9%的基础上下调3个百分点的意见，无事实和法律依据，对该项意见一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、重庆巨延禾森商贸有限公司自本判决生效后十五日内支付牟正南商铺占用损失23317.40元；二、驳回牟正南的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1667元，由牟正南负担1284元，由巨延公司重庆巨延禾森商贸有限公司负担383元。在二审审理过程中，上诉人向本院提交以下证据：1、商城一、二层平面图，拟证明本案所涉商铺是落地式商铺，有独立产权；2、张明许与被上诉人签订的合同（复印件），拟证明被上诉人从2018年7月2日起占用本案所涉商铺；3、罗月菊与原开发商买卖合同附件三明确约定用玻璃隔断进行物理式分开，拟证明业主对其商铺享有独立产权。巨延公司质证称，证据1的真实性、合法性由法院依法审查；在业主与博达公司的租赁合同以及生效判决中均认可涉案商铺是产权式商铺；业主的商铺不动产权证也不能证明是独立商铺，该商铺没有物理间隔，对该证据的证明目的不予认可；证据2没有原件核对，合同的真实性由法院依法核实，达不到上诉人的证明目的，即使该合同是2018年7月2日签订，也是附条件生效的合同，被上诉人与小业主陆续签约，并不是签约后就接房；对证据3的真实性、合法性无异议，不能达到上诉人的证明目的，该合同是开发商与业主单方面的约定，不能改变商铺现在的物理状态，上诉人也没有证据证明曾经有玻璃隔断；该合同套内面积才3.92平方，进行隔断不符合常理，也不符合商业惯例；生效判决认定是产权式商铺，无法分割单独使用。本院审查认为，对证据1、3的真实性、合法性予以确认。因上诉人购买的商铺至今未进行物理隔断，且生效判决认定“案涉房屋只是400余间商铺中的一间，该400余间商铺形成统一的整体，没有分割，为产权式商铺。所有权人对该商铺享有的所有权不能等同于独立商铺……”。故本院对上诉人证据1和证据3的证明目的不予认可。对证据2的真实性予以确认，证明目的综合评判。巨延公司向本院提交以下证据：1、巨延公司与商户于2019年4月-12月陆续签订的招商合同，拟证明巨延公司此时才使用铺位对外进行招商，且与商户是按照套内面积签约；2、巨延公司与商户签订的补充协议，拟证明巨延公司从2019年4月陆续使用商铺改造，因受一些条件的影响，巨延公司从2019年12月24日起开始计算租金，其才有收益，其中有部分是从2020年1月23日开始计算租金；在疫情发生后，巨延公司给商户减免了3个月租金，业主给公司才减免2个月租金。上诉人质证称，对证据的文本真实性无异议，但与本案无关；被上诉人与第三方签订的租赁合同是按照套内面积计算租金，租金远超上诉人的商铺占用损失费；虽然被上诉人与第三方在协议中约定了疫情免租期3个月，但该证据不能对抗上诉人，复工复产要见官方文件。本院审查认为，上诉人对被上诉人提交的证据真实性无异议，其虽否认该组证据的关联性，但其未提交相反证据予以推翻。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院除对一审查明的案件事实予以确认外，另查明，2020年因新冠肺炎疫情因素，巨延公司减免商户3个月租金。本院认为，根据上诉人的上诉理由及被上诉人的答辩理由，本案争议的焦点为：1、上诉人的商铺是否可以单独隔断，即商铺使用权是否应受到一定限制；2、原判计算上诉人的商铺占用损失费计算期间（含免租、缓租）及计算标准是否有误。针对焦点一，上诉人购买的商铺至今未有物理间隔，且生效判决认定本案所涉商铺为产权式商铺。产权式商铺所有权的行使应以“不得损害公共利益或者他人合法权益”为适用原则，对整个商场的商铺进行整体利用便于优化整个商场的使用方案，最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高整体建筑物的使用效率，达到利益最大化。相反，拆分出租在使商场整体收益受损的情况下，其他购买人和出租人的利益也会受到损失，造成社会资源的极大浪费，不利于商场整体的发展。因此，上诉人对其商铺的物权行使应受到一定限制，是最有利于协调、平衡各方利益，有利于维护全体业主包括上诉人的权益。故上诉人上诉称其对案涉商铺享有独立所有权，其可以自主决定商铺的经营方式的理由不能成立。针对焦点二，生效判决认定百盛万州分公司于2018年6月20日将租赁场地交还博达公司，后博达公司通过招商引进被上诉人经营禾森商厦商业项目。嗣后，被上诉人陆续与业主签订商铺租赁合同，并对商铺进行装修。上诉人和博达公司的租赁合同虽于2018年7月2日解除，以及未与被上诉人签订商铺租赁合同，但被上诉人与签约业主签订的商铺租赁合同及补充协议约定，其从2019年8月1日起按照首次购房款的9%计付租金。为了商场经营的稳定，原判参照该期限及标准支付上诉人商铺占用损失费并无不当。故本院对上诉人提交的证据2的证明目的不予采信。2020年新冠肺炎疫情重庆万州防控期间，造成被上诉人不能营业，无法产生收益。上诉人与被上诉人应就减免、缓交商铺占用损失费进行友好协商，双方对商铺收益应共担风险、共渡难关。被上诉人对其商户因新冠肺炎疫情减免了3个月租金，其与签约业主亦约定免交2个月租金、缓交一个月租金。上诉人与被上诉人对商铺占用损失费虽未达成免交和缓交的约定，但根据公平原则和不可抗力原则，原审判决参照被上诉人与签约业主的约定扣除被上诉人因疫情免交两个月和缓交一个月商铺占用损失费并无不当。综上，上诉人上诉称被上诉人应从2018年7月2日起按照投资额12%计算商铺占用使用费，以及不应扣减两个月和缓交一个月商铺占用损失费的理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1667元，由牟正南负担1140元，由巨延公司重庆巨延禾森商贸有限公司负担527元；二审案件受理费1664元，由牟正南负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱晓丽审 判 员 李青春审 判 员 张 燕二〇二一年三月二十二日法官助理 黄 洋书 记 员 蹇佳莉