河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫14民终917号上诉人（原审被告、申请执行人）：晋涛，男，1984年4月20日出生，住河南省商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：崔国庆，河南向东律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：杨瑞芬，1969年8月5日出生，汉族，住河南省虞城县。委托诉讼代理人：王胜帅，河南木兰律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：虞城县兴安物流有限公司，住所地河南省虞城县稍岗镇南庄村，社会统一信用代码91411425694876874H。法定代表人：宋喜玲，系该公司经理。上诉人晋涛因与被上诉人杨瑞芬、原审第三人虞城县兴安物流有限公司（以下简称兴安物流公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初3969号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月27日受理后，依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人晋涛及其委托诉讼代理人崔国庆，被上诉人杨瑞芬及其委托诉讼代理人王胜帅到庭参加诉讼，原审第三人兴安物流公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋涛上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的异议请求。事实与理由：一、杨瑞芬与兴安物流公司将仓储用房当作商品房买卖的行为违反法律的强行性规定,其行为侵害了国家利益,商品房买卖合同无效,原审对此未予审查,直接按有效合同处理不当。二、案涉房产在查封之前杨瑞芬并未实际占有,在2017年1月11日河南省虞城县人民法院对案涉房产加贴封条查封时,没有人占有使用案涉房产。三、杨瑞芬已向兴安物流公司交付全部购房款的事实不存在。四、案涉房产未能办理过户手续,杨瑞芬存在明显过错。原审举证责任分配不当,请二审法院予以纠正。杨瑞芬辩称，杨瑞芬与兴安物流公司签订的商品房买卖合同合法有效，兴安物流公司并未改变案涉土地及房产的性质，其有权处分自己所有的不动产，杨瑞芬已交付了购房款，并已对房产占有使用，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。兴安物流公司未答辩。杨瑞芬一审诉讼请求：1.不得执行虞城县稍岗国际五金城工业园区内A10区-1005门面房(上下层、房产证号:15××23A10-1005房产)；2.撤销虞城县人民法院（2020)豫1425执异63号执行裁定书；3.确认稍岗国际五金城工业园区内A10区1005门面房归杨瑞芬所有；4.诉讼费用由晋涛承担。一审法院查明事实：虞城县人民法院于2017年1月3日立案受理晋涛诉兴安物流公司、王敏广、宋喜玲建设工程施工合同纠纷一案，5月12日作出(2017)豫1425民初68号民事判决书。判决生效后，晋涛申请执行。执行期间虞城县人民法院评估、拍卖位于虞城县稍岗镇南庄村稍岗国际五金城房产证号为虞房权证号15××23号、商铺号为A10、A11、A12三排门面房，杨瑞芬对执行标的提出异议，2020年8月6日，虞城县人民法院作出（2020）豫1425执异63号执行裁定，驳回杨瑞芬的异议。杨瑞芬不服裁定，提起执行异议之诉。案涉商品房由第三人兴安物流公司开发，位于虞城县稍岗××大道××工量具产业区，系虞房权证号15××23中的A10－1005商铺。2014年6月21日，兴安物流公司与王法锁和杨瑞芬签订商品房买卖合同，将上述商铺以273600元的价格出售给王法锁和杨瑞芬。虞城县人民法院查封前杨瑞芬已占有该房产，杨瑞芬购买该房产后没有变更登记。一审法院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续”。本案中，兴安物流公司在稍岗镇工业园内开发建设稍岗国际五金城，是在扩大招商引资规模、繁荣当地工量具市场、提升工量具国际市场地位的背景下批准开发建设的，政府给予了相应的政策优惠和资金扶持。虞城县人民政府为其颁发的土地使用证、房屋所有权证均注明用途为仓储，其立项、规划、建设目的明确。兴安物流公司在仓储用途的范围内，依法享有占有、使用、收益、处分的权利，既可以自己使用，也可以转让他人使用。杨瑞芬与兴安物流公司签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，没有改变案涉房产的仓储用途，合法有效。合同签订后，杨瑞芬按约定向兴安物流公司支付购房款，兴安物流公司将房产交付杨瑞芬占有，没有办理过户登记亦不能归责于杨瑞芬。杨瑞芬对虞城县人民法院裁定查封、拍卖的案涉房产享有足以排除执行的实体权利，晋涛不得执行虞房权证号15××23号项下的A10-1005号房产。杨瑞芬请求确认稍岗国际五金城工业园区内A10区1005门面房（上下层、房产证号:15××11区1002房产）归其所有，因该房产没有变更所有权登记，杨瑞芬仅享有物权期待权，其上述请求不予支持。一审依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决：一、不得执行虞房权证号15××23号项下的A10-1005号房产；二、驳回杨瑞芬的其他诉讼请求。案件受理费5404元，由兴安物流公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：晋涛提供的证据1，2014年4月股东会决议一份；证据2，稍岗钢卷尺国际商贸城项目财务制度一份；系兴安物流公司内部文件,与本案不具有关联性,不能作为本案认定事实的有效依据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，杨瑞芬对执行登记在兴安物流公司名下的房产提出执行异议，应举证证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，兴安物流公司以开办仓储物流园的名义通过拍卖程序取得了案涉国有建设用地用于工业项目建设，用途为仓储物流用地，主体建筑物性质为仓储用房，附属建筑物性质是配套服务设施，不能建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产配套设施。兴安物流公司违反国有土地出让合同约定，擅自改变土地使用权证载明的土地用途，在工业仓储用地上建造二层连排商住房产，面向社会公众出售，从中获利。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”兴安物流公司没有报请有关行政主管部门批准，擅自将用于大型仓储的整宗工业项目建设用地分割建设成单套房产对社会公众出售，改变土地用途，违反上述法律规定，造成国家应征收的土地出让金及税收利益的损失，扰乱了房地产市场秩序，侵害国家利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，杨瑞芬与兴安物流公司签订的商品房买卖合同无效。合同无效，自始即不具有法律效力，杨瑞芬没有取得案涉房产的合法权益，不享有能够排除晋涛执行的民事权益。综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，判决结果不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省虞城县人民法院（2020）豫1425民初3969号民事判决；二、驳回杨瑞芬的全部诉讼请求。一审案件受理费5404元、二审案件受理费5404元，均由虞城县兴安物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 戴   蕙审判员 许 长 峰审判员 王 颖 萍二〇二一年三月十日书记员 林添（兼）