湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0302民初189号原告：雷慧，女，汉族，1990年5月出生，住湖北省十堰市茅箭区。被告：十堰华田房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市二堰街办擂鼓台。法定代表人：王正平，该公司执行董事。委托代理人：陈飞，湖北瑞泰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求等特别授权。原告雷慧诉被告十堰华田房地产开发有限公司（下称华田房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷慧和被告华田房地产公司的委托代理人陈飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷慧向本院提出以下诉讼请求：1.判决华田房地产公司向雷慧提供正式交房文件《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并将东汽热暖开通并对接入户；2.判令华田房地产公司支付雷慧2016年12月31日至交付交房文件之日的违约金6600元；3.判令华田房地产公司赔偿雷慧因房屋层高不符合合同约定的违约损失，按房价的十五分之一标准即18333元；4.判令华田房地产公司支付雷慧逾期未办理房产证的违约金4620元；5.判令华田房地产公司退还雷慧500元对讲门禁费用及门禁卡工本费30元；6.诉讼费由华田房地产公司承担。事实和理由：雷慧看到华田房地产公司的质优价廉售房宣传广告，特别是关于承诺东汽热暖好配套等夸大宣传广告，才决定购买华田房地产公司开发的位于××箭区××街办××号的房屋。2016年4月11日，雷慧和华田房地产公司签订商品房预售合同。合同约定，华田房地产公司将位于二堰街办擂鼓台巷12号1幢1单元1304号房屋以275000元的价格卖给雷慧；华田房地产公司应当于2016年12月30日前交付已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房，交房时向雷慧提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；逾期交付不超过30日，自本合同应当的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，华田房地产公司按日向雷慧支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，雷慧有权解除合同；雷慧解除合同的，华田房地产公司应当自雷慧解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的1%向雷慧支付违约金；买受人要求继续履行的，合同继续履行；雷慧需要解除合同的，应当自解除条件成熟后15日内行使解除权，否则解除权消灭。合同还约定，华田房地产公司应向雷慧交付的房屋层高为3米。合同签订后，雷慧依约向华田房地产公司支付了首付款，并通过银行按揭贷款方式支付了剩余房款。由于华田房地产公司单方面原因，迟迟无法向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续，更无法向雷慧提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。同时合同第十五条关于产权登记的约定，明确指出分户产权证的办理在交房后的18个月内办理完毕。华田房地产公司以实际行动表明，拒不履行东汽热暖对接入户的承诺，也不履行交房手续和办理产权证。此外，根据测量，买卖标的房屋实际层高为2.8米，与合同约定的层高相差20厘米。华田房地产公司在签订合同时承诺接入门禁对讲系统，同时收取对讲系统费用500元和门禁卡工本费30元。华田房地产公司的上述行为构成违约，应当承担违约责任。被告华田房地产公司辩称：1.雷慧主张逾期交房违约金和层高违约金的请求权已经过了诉讼时效，应予以驳回。2.雷慧主张的逾期办证违约金过高，应根据合同据实予以调整。3.雷慧主张华田房地产公司开通东汽热暖并对接入户、退还对讲系统费用及门禁卡工本费没有事实和法律依据，应予驳回。经审理查明：雷慧领取了“御景苑”的广告宣传单，该宣传单含“东汽热暖好配套”内容。2016年4月11日，雷慧和华田房地产公司签订《商品房预售合同》。合同约定：华田房地产公司将位于二堰街办擂鼓台巷12号1幢1单元1-13-4号房屋以275000元的价格（以产权登记面积为准，单价不变，实行多退少补，据实结算房款）卖给雷慧，预测建筑面积64.97平方米，单价每平方米4232.72元,房屋层高为3米。关于交房条件和时间，合同约定：出卖人应当在2016年12月30日前，在买受人付清房款及相关费用后将已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续的商品房交付买受人使用，出卖人还需提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；出卖人未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，…买受人要求继续履行的，合同继续履行。关于产权登记，双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；买受人按照国家规定自行承担办理产权证的相关税费，将有关资料备齐提交出卖人，委托出卖人代为办理产权登记手续，若因买受人原因导致产权证不能在约定时间内办理的，买受人自行负责；分户产权证的办理在交房后18个月内办理完毕。关于热水、暖气，双方在合同中约定为：热水、暖气管道入户，户内业主自理。合同附件说明：出卖人在销售过程中所涉及的有关该产品及所在楼宇的各类广告宣传资料（含楼书、各类宣传单）、沙盘模型、户型模型各类数据、设计效果图等，其所示内容仅供买受人参考，买卖双方之间的一切权利义务最终以出卖人与买受人签订的本合同中的相关约定及十堰市规划局及设计部门验收的标准和图纸为准，买受人经出卖人提示并认同出卖人展示的样板房（户型模型）功能仅为空间布局上的装修、装饰和家具的摆放指引，不能理解为交房标准或合同的样品。合同附件六中，约定的物业及相关配套收费包括门禁卡工本费每张30元、对讲系统每户500元。合同签订后，雷慧按约支付了全部房款，华田房地产公司于2017年3月15日与雷慧办理房屋交接手续，但未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，且交付房屋的层高未达到3米。雷慧已支付门禁对讲系统费用500元和门禁卡工本费30元。2016年9月21日，华田房地产公司与十堰兴辉智能科技有限公司签订《御景苑门禁系统及监控系统合同》，华田房地产公司将御景苑小区监控及门禁系统交由十堰兴辉智能科技有限公司施工。十堰兴辉智能科技有限公司已在御景苑小区安装监控及门禁系统。2017年10月11日，华田房地产公司和十堰东风中燃城市燃气发展有限公司（下称东风中燃公司）签订《暖气入户合同》，华田房地产公司将尚林苑燃气设备供暖项目交由东风中燃公司确定的单位进行设计、施工。东风中燃公司已履行该合同，暖气管道已入户。2018年，东风公司热电厂移交给京能集团。本院认为：双方签订的《商品房预售合同》不违反法律规定，应认定为有效。商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容。上述“东汽热暖”是指供暖热源点为东风热电厂，在双方缔约时，当地市民一般认为“东汽热暖”热源优于其他热源，华田房地产公司宣传“东汽热暖好配套”属于上述规定中对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容。因此，即便华田房地产公司未将“东汽热暖”载入合同，也应将提供“东汽热暖”作为合同内容，华田房地产公司虽然已将暖气管道对接入户，但是该履行行为与合同约定不符。十堰市现已实现“一张网”供热整体布局，城区由一个热源点进行集中供热，雷慧主张华田房地产公司将“东汽热暖”开通并对接入户既无必要，也不能实现，该主张不应支持。根据合同约定，华田房地产公司交付房屋时，应提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，否则雷慧有权拒绝接收房屋，且由此产生的责任由华田房地产公司承担。雷慧在华田房地产公司未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的情况下接收房屋，视为放弃上述权利，即拒绝接收房屋的权利。雷慧主张以华田房地产公司提交《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的时间作为交房时间不能成立，交付房屋的时间应以双方办理房屋交接手续之日为准，即2017年3月15日。雷慧主张逾期交房违约金和层高不符合约定的损失，诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利受侵害时即2017年3月16日起算，至雷慧起诉的2020年12月8日，已超出法律规定的诉讼时效期间。雷慧未以华田房地产公司未提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》为由拒绝接收房屋，但未明确放弃要求华田房地产公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》的权利，主张华田房地产公司提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》符合合同约定，应予支持。根据双方约定，华田房地产公司未按约定时间办理完毕产权证，应承担的违约金为总房价款的1%，即2750元，雷慧未能证明约定的违约金低于违约行为造成的损失，主张4620元超出合同约定，超出部分不应支持。华田房地产公司已安装了门禁系统，并交付雷慧门禁卡，雷慧主张退还对讲门禁系统费用和门禁卡工本费不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条的规定，判决如下：一、被告十堰华田房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告雷慧交付所购房屋的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》；二、被告十堰华田房地产开发有限公司支付原告雷慧逾期办理权属登记手续的违约金2750元；三、驳回原告雷慧的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费552元，减半收取276元，原告雷慧负担200元，被告十堰华田房地产开发有限公司负担76元，退还原告雷慧276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审判员  张京郧二〇二一年三月二十五日书记员  彭苗苗