浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）浙01民终494号 上诉人（原审被告）：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市富阳区银湖街道九龙大道69号。统一社会信用代码：9133018369707800XC。 法定代表人：郑刚，董事长。 被上诉人（原审原告）：余峰，男，1979年1月7日出生，汉族，住上海市卢湾区。 被上诉人（原审原告）：陈琼，女，1982年6月9日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋丹、乐喜川，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称野风公司）与被上诉人余峰、陈琼商品房销售合同纠纷一案，野风公司不服杭州市富阳区人民法院（2020）浙0111民初2892号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，一、2018年1月3日，野风公司（出卖人）与余峰、陈琼（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××71），约定：买受人购买的商品房为银湖街道九龙××道××号××室，建筑面积40.98平方米。按建筑面积计算，每平方米17560.46元，总价款719628元。买受人在本合同签订当日支付369628元，余款350000元采用银行按揭贷款的，应在本合同签订之日起3个工作日内向贷款银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。贷款额度及年限以银行按买受人个人资信情况确定为准。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、电梯、排屋等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。关于产权登记约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人如不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；等等。二、2019年10月，双方重新签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号仍为×××71，合同仅对付款方式进行变更，变更为：一次性付款，买受人于2018年1月3日前一次性付清全部房价款719628元。合同其他条款不变，落款日期仍为2018年1月3日。三、余峰、陈琼于2017年12月9日、2017年12月30日、2019年6月6日向野风公司交付购房款分别为20000元、349628元、350000元，合计719628元。四、案涉工程现已经竣工验收，并已办理房产初始登记手续。2020年5月28日，余峰、陈琼诉至原审法院，请求判令：1、野风公司向余峰、陈琼支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至具状日为103626.43元（719628×3／10000×480＝103626.43元）；2、野风公司向余峰、陈琼支付自2019年3月31日起至实际交付办理产权登记权属证书或登记证明给余峰、陈琼之日止的逾期违约金，暂计算至具状日为28137.45元（719628×1／10000×391＝28137.45元）；以上两项合计131763.88元；3、野风公司继续向余峰、陈琼履行交房及交付办理产权登记权属证书或登记证明给余峰、陈琼办理涉案商品房的转移登记；4、本案诉讼费用由野风公司承担。审理中，余峰、陈琼变更第3项诉讼请求为要求野风公司交付房屋，并交付房屋初始登记证明。 原审法院认为：双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，予以确认。双方均应按照合同约定履行各自的义务。野风公司未能按约交付房屋、交付房屋初始登记证明，显系违约，应承担相应的民事责任。故对于余峰、陈琼要求野风公司支付逾期交房及逾期交付房屋初始登记证明之日起至实际履行日止，按合同约定的分别按日万分之三、日万分之一计算的违约金，于法有据，予以支持。但因余峰、陈琼至2019年6月6日才付清余款350000元，故按合同约定，违约金应分段计算，2019年6月6日前以已经支付的房款369628元为基数计算，2019年6月6日后以房款719628元为基数计算。经核算，逾期交房违约金自2019年1月1日起至2020年4月25日为87135.54元，逾期交付房屋初始登记证明的违约金自2019年3月31日起至2020年4月25日止为25755.49元。野风公司承担逾期履约的违约责任后，仍不能免除履行合同的义务，故对于余峰、陈琼要求野风公司交付房屋，并交付房屋初始登记证明的诉请，于法有据，亦予以支持。对于野风公司主张的应当扣除疫情期间的违约金及违约金过高的抗辩意见，不予采信。对于野风公司认为余峰、陈琼逾期付款应承担违约金的主张，因野风公司未提起反诉，故本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、野风公司于判决生效之日起三十日内向余峰、陈琼交付位于杭州市富阳区银湖街道九龙大道170-4号214室房屋；二、野风公司于判决生效之日起三十日内向余峰、陈琼交付杭州市富阳区银湖街道九龙大道170-4号214室房屋的房屋初始登记证明；三、野风公司于判决生效之日起三十日内支付余峰、陈琼自2019年1月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金（暂算至2020年4月25日为87135.54元，2020年4月26日后以719628元为基数，按日万分之三计算）；四、野风公司于判决生效之日起三十日内支付余峰、陈琼自2019年3月31日起至实际交付房屋初始登记证明日止的违约金（暂算至2020年4月25日为25755.49元，2020年4月26日后以719628元为基数，按日万分之一计算）；五、驳回余峰、陈琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2935元，保全费1179元，合计4114元，由余峰、陈琼负担590元，野风公司负担3524元。 宣判后，野风公司不服，向本院提起上诉称：一、野风公司未按照合同约定及时足额支付房屋价款，违约在先的余峰、陈琼无权按照已付价款数额或房屋总价主张逾期交付违约金。案涉《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××71）明确约定：“买受人如未按合同约定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。”2019年10月，双方重新签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号仍为×××71，合同仅对付款方式进行变更，变更为：“一次性付款，买受人于2018年1月3日前一次性付清全部房价款719628元。”以上事实已由原审判决确认，而余峰、陈琼迟滞2019年6月6日才将全部房款付清，余峰、陈琼违约在先，且原审判决也确认“2019年6月6日付款日并非是双方合意调整的付款日期，野风公司亦未有合意调整合同内付款日期及放弃逾期违约金的意思表示，更能说明余峰、陈琼逾期支付剩余房款，应承担违约责任。”故余峰、陈琼未按照合同约定及时足额支付房屋价款，违约在先的余峰、陈琼无权按照已付价款款额或房屋总价主张逾期交付违约金。原审判决中关于违约金计算基数、起点等问题存在事实认定错误。二、野风公司已通知余峰、陈琼办理初始登记，余峰、陈琼在收到通知后未及时办理，应自行承担由其自身造成扩大部分的损失。涉案房屋早已满足过户条件，余峰、陈琼已知悉该情况，但其未曾与野风公司就房屋过户事宜进行沟通。2020年11月13日，野风公司已通过微信方式将办理房屋初始登记的通知及联系人、电话发送给野风公司于原审案件中的诉讼代理人，并于同月16日向富阳区法院寄送提供了相同内容的《办证过户情况说明》，快递单号：ＳＦ1094718038235，且原审法院也已认定房屋已满足过户条件，故应停止计算所谓逾期办理过户手续之违约金。故野风公司已通知余峰、陈琼办理初始登记，余峰、陈琼在收到通知后未及时办理，应自行承担由其自身造成扩大部分的损失。三、逾期交房违约金及逾期办理产权登记权属证书或登记证明的违约金存在重复计算。以商品房预售形式购买房屋的，行业内惯常做法均为买受人配合完成交房后再办理过户登记，也就是说买受人如未办理交房验收手续则当然导致办理过户陷于迟滞。违约金适用填平原则，补偿性违约金为一般原则，惩罚性违约金的适用具有特殊性。若在计算逾期交房违约金期间一并同时计算当然存在的逾期办证违约金，显然违背了补偿性的一般原则。四、违约金计算标准过高，法院应酌情予以降低。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。判决是否下调违约金的事实基础应是买受人证明实际损失的发生。本案中，余峰、陈琼未能举证证明其遭受损失的具体情况，且余峰、陈琼未按照合同约定及时足额支付房款亦存在过错，法院应当就违约金予以适当减少。此外，野风公司的资金已被政府监管，仅限用于房屋建造和装修，若维持原审判决中关于违约金的部分，因涉及系列案件，支付巨额违约金将很有可能导致项目停滞，与政府监管初哀背道而驰的同时，最终仍将导致其他买受人产生损失。综上，原审判决存在事实认定及法律适用错误，上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判野风公司于判决生效之日起三十日内支付余峰、陈琼自2019年6月7日起至2020年11月12日止的逾期交房违约金（以房款719628元为基数，按照人民银行同期贷款利率、人民币贷款市场报价利率计算）43201.69元；3.驳回余峰、陈琼关于逾期办理产权登记权属证书或登记证明违约金的诉讼请求。 余峰、陈琼答辩称：首先，野风公司的上诉无任何事实和理由，其上诉请求不能成立。其次，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，实体处理恰当。一、野风公司与余峰、陈琼签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条交付期限及条件，明确约定于2018年12月31日前履行房屋交付义务，野风公司未按期交付房屋，应按该合同第十条出卖人逾期交房的违约责任的约定条款，承担违约责任。二、野风公司至今未按照其与余峰、陈琼签订的《浙江省商品房买卖合同》履行房屋交付通知以及房屋交付义务，应按该合同的第十六条关于产权登记的约定承担逾期交付房屋初始登记证明的违约责任。三、野风公司所称2020年11月13日其已通过微信将办理房屋初始登记的通知、联系人、电话发送给余峰、陈琼与原审案件中的诉讼代理人，余峰、陈琼包括一审诉讼代理人均不予认可。野风公司与余峰、陈琼对此也无合同依据，不构成野风公司单方计算逾期交付违约金截止时间以及其不承担逾期交付房屋初始登记证明的依据和理由。1、余峰、陈琼以及原审诉讼代理人都没有野风公司的微信，在2020年11月11日原审庭审结束后，2020年11月13日也没有与野风公司接触和联系，并且原审诉讼代理人也只是案件的诉讼代理，没有权限和义务接受野风公司所谓的通过微信方式发送的办理房屋初始登记的通知、联系人和电话。2、野风公司所谓的通过微信将办理房屋初始登记的通知、联系人和电话发送给余峰、陈琼与原审诉讼代理人也不符合其与余峰、陈琼签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条，野风公司与余峰、陈琼在该购房合同附件八补充协议内容中第五条中明确合同该购房合同第十二条所述的书面通知系由出卖人以邮政挂号邮件或者特快专递的方式发出。另外，在该购房合同附件八补充协议内容中第十条关于联络方式和通知中也明确双方的联络方式以该合同所记载的电话、传真、通信地址为准。四、至于野风公司所称于2020年11月16日向富阳区法院寄送提供了相同内容的办证过户情况说明等，该野风公司于2020年11月11日原审庭审结束后的单方行为既不具有证据证明作用，也非野风公司根据案涉合同约定条款履行交房以及办证过户的行为。野风公司交房办证的对象系余峰、陈琼等购房户，而非其他人。五、根据案涉合同第九条交付期限及条件的约定，房屋交付期限为2018年12月31日之前，第十六条关于产权登记的约定交付房屋初始登记证明时间为2019年3月31日之前，先交房后办证并不产生重叠问题。野风公司既不按期交房，也不按期交付房屋初始登记证明，理应依照双方签订的合同约定，承担不同的两种违约责任。因此，野风公司称逾期交房违约金以及预期办理产权登记权属证书或登记的违约金存在重复计算的说法，于法无据，违背双方合同约定，也不应成为野风公司少承担或者不承担违约责任的理由和借口。六、关于野风公司所称的违约金计算标准过高也没有依据和事实。双方约定的违约金计算标准并不违背法律的规定，应予支持。七、野风公司所称其资金被政府监管系政府对野风公司项目发展的支持，与本案诉讼没有关联性，也不是野风公司拒绝承担或者少承担本案违约法律责任的依据和理由。八、行使上诉权系野风公司的自由选择，但原审同批次对野风公司提起诉讼的共有7个购房户，而野风公司对该7个购房户的一审判决并没有全部提起上诉，而是选择性的部分提起上诉。显然其上诉的目的在于拖延履行原审判决确定义务的时间，存在恶意诉讼。其他同批起诉但野风公司未提起上诉的案件，与上述的本案基本事实、争议焦点、法律适用问题等方面具有相似性，且已经法院裁判生效与本案构成类案，从统一标准、确保公正的角度也应同判，不应有不同的裁判结果。九、余峰、陈琼于2019年6月6日向野风公司支付购房余款350000元，不属于逾期支付，这在一审中非常清楚和明确。退一步讲，即便假定余峰、陈琼对该350000元的购房余款支付存在预期，也只是按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第八条承担买受人逾期付款的责任，也不能免除野风公司向余峰、陈琼承担逾期交付房屋的违约金，只要野风公司未于2018年12月31号之前履行房屋交付义务，就应当承担出卖人逾期交房的违约责任。综上，野风公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院对原审查明的事实予以确认。 本院认为，双方前后签订的两份《浙江省商品房买卖合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方于2019年10月重新签订《浙江省商品房买卖合同》时，余峰、陈琼已支付全部案涉房屋购房款，各笔款项付款时间明确，但双方并未变更相应的交付时间，该合同第九条中仍约定野风公司应当在2018年12月31日前向余峰、陈琼交付案涉房屋，该合同第十六条中仍约定野风公司承诺于2019年3月31日前取得案涉房屋的土地、房屋权属证书，交付给买受人。故本院对野风公司关于逾期交付违约金计算基数、起点的主张不予支持，原审法院按合同约定分段计算相应违约金并无不当。案涉合同第十六条中约定：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人……”但野风公司并无证据证明已向余峰、陈琼交付上述权属证书或登记证明，故本院对野风公司关于计算违约金截止时间的主张不予支持。案涉合同对逾期交房违约金和逾期办理权属证书或登记证明违约金分别进行了明确约定，且计算标准尚属合理，故本院对野风公司关于违约金存在重复计算且标准过高的主张亦不予支持。综上，野风公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1542元，由杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二一年三月十四日 法官助理  朱创威 书 记 员  周 杨