北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1384号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京科桥宝恒文化发展有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街9号1幢等3幢5层5001号。法定代表人：张冰月，董事长。委托诉讼代理人：于涛，男，北京科桥宝恒文化发展有限公司总经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：瑞纳化妆品（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路237号楼4层508。法定代表人：凯瑟琳·李，执行董事。委托诉讼代理人：贾小菊，北京市盈科律师事务所律师。上诉人北京科桥宝恒文化发展有限公司（以下简称：科桥宝恒公司）因与被上诉人瑞纳化妆品（北京）有限公司（以下简称：瑞纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2020）京0101民初9326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人科桥宝恒公司之委托诉讼代理人于涛、被上诉人瑞纳公司之委托诉讼代理人贾小菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。科桥宝恒公司上诉请求：请求维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四、五、六、七项，依法改判瑞纳公司支付我公司2020年6月10日前的租金及管理费125623.40元以及相当于保证金额度的违约金374077.74元并驳回瑞纳公司的全部反诉请求；一、二审诉讼费由瑞纳公司承担。事实和理由：1.一审法院判决进行租金减免没有事实和法律依据。依据《北京市人民政府国有资产监督管理委员会关于落实京政办发（2020）7号文减免中小微企业房屋的通知》，减免中小微企业房租政策涉及的是国有企业。我公司系民营企业，并非国家相关规定应予进行减免租金的实施主体，我公司并无减免义务。同时瑞纳公司不属于国家认定的中小微企业，不符合国家相应的租金减免政策，疫情发生后其亦未提出租金减免的申请，也未经过相关部门的审批。故一审法院判令我公司退还租金与国家政策冲突，与事实不符，于法无据。2.一审法院判决减免违约金和认定我方损失与事实不符，适用法律错误。瑞纳公司违反合同约定，单方提出解除合同，未进行房屋交付并拒绝支付租金及管理费等相关费用，给我公司造成巨大损失。因受疫情影响，瑞纳公司擅自退租的房屋仍部分空置至今，给我公司造成居间费损失、房屋空置损失、预期租金和管理费等损失高达2750405.78元。一审判决的金额远远不足以覆盖由于瑞纳公司违约给我公司造成的损失。且一审法院在瑞纳公司并未请求法院适当酌减违约金的情形下，自行认定违约金过高，明显与事实不符。综上，请求二审法院依法予以改判，支持我公司的上诉请求。瑞纳公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。科桥宝恒公司的上诉请求无事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。1.双方合同的解除时间2020年4月17日，从2020年4月17日之后双方合同权利义务终止，我公司没有再继续占有使用房屋，也没有产生相应的租金，一审判决科桥宝恒公司返还我公司多支付的租金是合理的。我公司交纳的保证金已经足够弥补上诉人的损失，对于上诉人主张的违约金以及5月10日至6月10日的管理费是不需要重复计算的。2.根据北京市发改委、国家发改委以及工信部的规定，我公司符合中小企业的划分标准。相关规定是减免2020年2月至4月的租金，该规定已经明确了最后享受租金减免的待遇要全部惠及于承租人，一审法院只支持了一部分，这已经是充分照顾了科桥宝恒公司。科桥宝恒公司向一审法院起诉请求：1.判令瑞纳公司支付免租期租金及管理费118187.91元；2.判令瑞纳公司支付租金及管理费125623.41元（2020年6月10日前的租金及管理费）；3.判令瑞纳公司支付相当于保证金额度的违约金374077.74元；4.判令瑞纳公司支付电费1220.4元；5.诉讼费由瑞纳公司负担。瑞纳公司向一审法院反诉请求：1.要求科桥宝恒公司返还房屋保证金374077.74元；2.要求科桥宝恒公司返还2020年2月1日至2020年4月30日房租租金374077.74元；3.要求科桥宝恒公司返还2018年12月12日租赁合同中2020年4月17日至2020年5月9日期间的房屋租金66637.35元；4.要求科桥宝恒公司返还2019年10月23日租赁合同中2020年4月17日至2020年5月14日期间的房屋租金30440.11元；5.反诉费由科桥宝恒公司承担。一审法院认定事实：2018年12月12日，科桥宝恒公司、瑞纳公司签订《北京国际饭店办公房屋租赁合同》，科桥宝恒公司将北京国际饭店主楼第X1号房屋出租给瑞纳公司用于办公，计租面积292.89平方米，租期为2019年1月10日至2022年1月9日，其中免租期自2019年1月10日至2019年2月9日，共一个月，免租期内瑞纳公司无需向科桥宝恒公司支付该期间内的租金及管理费。每平方米每天租金为5.1元、管理费为5.1元，月租金和管理费为每月90869.12元，付款方式：押三付三，保证金为三个月租金及管理费，即272607.36元，保证金作为瑞纳公司履行合同各项约定义务的担保，如发生瑞纳公司违约或侵权等情况，以保证金作为瑞纳公司承担法律责任的担保，科桥宝恒公司可直接扣划或抵扣；最终所发生的法律责任超出保证金范围的，瑞纳公司应另行补充，直接支付。非合同规定的情况，瑞纳公司擅自中途退租的，即构成严重违约，科桥宝恒公司有权要求瑞纳公司继续履行合同或者解除合同，且瑞纳公司已交纳之保证金不予退还。具备上述情况，科桥宝恒公司有权书面通知瑞纳公司，立即解除合同，瑞纳公司除赔偿给科桥宝恒公司造成的所有损失外，还须向科桥宝恒公司赔偿相当于保证金额度的违约金。因瑞纳公司违约而导致合同解除，致使合同实际履行期限未能达到完整的三个租赁年（即36个月），则瑞纳公司无权享受合同的免租期，瑞纳公司应按照合同将已享受的免租期的等额租金及管理费无条件补齐给付科桥宝恒公司。不可抗力持续时间超过30日，并导致租赁房屋无法继续使用的，则任何一方均有权解除合同，且双方互不承担违约责任。双方确认2019年1月10日为上述租赁房屋交付日，并认可租金及管理费已交纳至2020年5月9日。2019年10月23日，科桥宝恒公司、瑞纳公司签订另一份《北京国际饭店办公房屋租赁合同》，科桥宝恒公司将北京国际饭店主楼第X2号房屋出租给瑞纳公司用于办公，计租面积109.02平方米，租期为2019年10月23日至2022年1月9日，其中免租期自2019年10月23日至2019年11月14日，共23天，免租期内瑞纳公司无需向科桥宝恒公司支付该期间内的租金及管理费。每平方米每天租金为5.1元、管理费为5.1元，月租金和管理费为每月33823.46元，付款方式：押三付三，保证金为三个月租金及管理费，即101470.38元。合同其他条款同2018年12月12日双方签订的合同。双方确认2019年10月23日为上述租赁房屋交付日，并认可租金及管理费已交纳至2020年5月14日。2020年4月1日，科桥宝恒公司出具《缴费通知单》催促瑞纳公司交纳X1号房屋2020年5月10日至2020年8月9日租金272607.36元，2019年12月31日至2020年4月1日电费1067.85元；同日，科桥宝恒公司出具《缴费通知单》催促瑞纳公司交纳X2号房屋2020年5月15日至2020年8月14日租金101470.38元，2019年12月31日至2020年4月1日电费152.55元。2020年5月8日，科桥宝恒公司向瑞纳公司发送《关于贵司所欠费用的催缴函件》，催缴瑞纳公司于2020年5月15日17：00前尽快缴纳拖欠的租金及管理费、电费共计375298.14元、滞纳金13466.8元，且告知瑞纳公司，科桥宝恒公司将依照合同相关约定执行并保留司法诉讼权利。科桥宝恒公司自认于2020年4月17日收到瑞纳公司通过电子邮件发送的《解除合同告知书》，瑞纳公司表示合同约定，合同履行期间若发生不可抗力事由，双方有权解除合同，且互不承担违约责任。瑞纳公司认为新冠肺炎疫情致使合同无法继续履行，构成不可抗力，所以要求解除合同并要求适当退还部分租金和保证金。双方均认可瑞纳公司交纳保证金共计374077.74元，科桥宝恒公司表示瑞纳公司于2020年4月14-16号左右搬离，瑞纳公司自认于2020年4月17日彻底搬离。另科桥宝恒公司表示北京国际饭店整体对其减免租金半个月，但科桥宝恒公司的租户必须符合相应条件并经过审批才可减租。瑞纳公司认为自己属于美容美发类的小微企业，应该享受相应政策减免租金。一审法院认为：科桥宝恒公司、瑞纳公司签订的两份《北京国际饭店办公房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定不可抗力持续时间超过30日，并导致租赁房屋无法继续使用的，则任何一方均有权解除合同，且双方互不承担违约责任，瑞纳公司认为因新冠肺炎疫情系不可抗力，故其有权依据上述条款解除合同且不必承担违约责任。双方面对疫情的影响应充分沟通协商、共担风险、共渡难关，根据现有证据及查明的事实可以看出，疫情虽对合同的履行造成一定影响，但尚未达到导致合同彻底无法履行的程度，此种情况合同双方均不必然拥有合同解除权。瑞纳公司在受疫情影响的前提下提出解除合同虽系违约，但应在考虑疫情影响因素、科桥宝恒公司的实际损失等情况的基础上确定其应承担的违约责任。瑞纳公司提前解除合同，应按照合同约定将免租期对应的租金及管理费给付科桥宝恒公司。鉴于免租期对应的期间尚未受到疫情影响，故瑞纳公司应全额向科桥宝恒公司给付。双方均认可瑞纳公司2020年4月17日以前已搬离租赁房屋，但未与科桥宝恒公司办理交接手续，法院认为科桥宝恒公司应在合理的期间内（15日内，即5月2日前）自行收回房屋避免损失扩大，科桥宝恒公司自认2020年6月11日收回房屋，主张瑞纳公司支付2020年6月10日以前的租金及管理费，未超15日以内的期间瑞纳公司已交纳租金，不应再额外给付，科桥宝恒公司主张的超过15日以外瑞纳公司未交纳租金的期间对应的金额实际为其损失，鉴于瑞纳公司已向科桥宝恒公司交纳合同保证金，故此部分款项不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。合同虽约定瑞纳公司违约时额外给付相当于保证金额度的违约金条款，但考虑到科桥宝恒公司的实际损失状况及已考虑空置期的损失等情况，法院认为瑞纳公司交纳的合同保证金足已弥补科桥宝恒公司损失，故对该项诉讼请求不予支持。针对电费科桥宝恒公司自认于2020年6月8日查表，主张的为2019年12月31日至4月1日期间的电费，瑞纳公司自认电费交纳至2020年1月11日，但未提交相应证据，考虑到科桥宝恒公司未提交证据证明瑞纳公司搬离后至查表期间是否存在用电情况，故针对电费本院将考虑实际情况依法进行酌定。瑞纳公司在合同尚未达到解除条件的情况下自行搬离，属于违约行为，故保证金不予退还。瑞纳公司反诉请求的第二项实质为因受疫情影响要求减免租金，瑞纳公司主张其符合国家规定的中小微企业免除租金的情形，科桥宝恒公司虽承认涉诉房屋系国有性质，但双方约定瑞纳公司承租房屋用于办公，而根据相关规定，需符合条件的服务业或从事生产经营活动的中小微企业，且需相关部门进行审核的情况下，才能享受相应的租金减免。鉴于目前瑞纳公司未提供充足证据证明其符合相关规定且经过相关部门审批，故法院对其主张全部退还租金不予支持。鉴于科桥宝恒公司自认北京国际饭店减免其半个月的租金，同时考虑到瑞纳公司在疫情期间使用租赁房屋受到一定影响，故法院判令科桥宝恒公司适当退还瑞纳公司部分租金及管理费。反诉请求第三、四项所主张的期间瑞纳公司虽未使用租赁房屋，鉴于其未与科桥宝恒公司办理房屋交接手续，应适当交纳相应的租金及管理费，故法院不支持向其退还全部租金。瑞纳公司反诉请求第二至四项存在期间重叠问题，法院将依法予以调整。据此，一审法院于2020年11月20日判决：一、判决生效之日起七日内瑞纳化妆品（北京）有限公司向北京科桥宝恒文化发展有限公司给付免租期租金及管理费118187.91元；二、判决生效之日起七日内瑞纳化妆品（北京）有限公司给付北京科桥宝恒文化发展有限公司电费1000元；三、判决生效之日起七日内北京科桥宝恒文化发展有限公司退还瑞纳化妆品（北京）有限公司2020年2月1日至2020年4月17日房租租金157830.06元；四、判决生效之日起七日内北京科桥宝恒文化发展有限公司退还瑞纳化妆品（北京）有限公司2018年12月12日租赁合同中2020年4月18日至2020年5月9日期间的房屋租金20912.35元；五、判决生效之日起七日内北京科桥宝恒文化发展有限公司退还瑞纳化妆品（北京）有限公司2019年10月23日租赁合同中2020年4月18日至2020年5月14日期间的房屋租金13344.05元；六、驳回北京科桥宝恒文化发展有限公司其他诉讼请求；七、驳回瑞纳化妆品（北京）有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不得随意变更或解除合同。根据查明的事实，科桥宝恒公司与瑞纳公司签订的两份《北京国际饭店办公室房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案争议系因新冠肺炎疫情引起的，疫情虽对合同的履行造成一定影响，但尚未达到导致合同彻底无法履行的程度，故双方应加强沟通协商、共担风险、共渡难关，双方均不必然拥有合同解除权。瑞纳公司主张新冠肺炎疫情系不可抗力，其有权依据合同约定解除合同且不必承担违约责任，明显缺乏依据，本院不予采信。根据查明的事实，瑞纳公司在未与科桥宝恒公司协商的情况下，于2020年4月17日通过电子邮件向科桥宝恒公司发送《解除合同通知书》，并在未与科桥宝恒公司办理交接手续的情况下擅自搬离涉案房屋，明显属于违约行为，理应承担相应的违约责任，故其保证金不应退还。科桥宝恒公司明知瑞纳公司已于2020年4月17日前搬离涉案房屋，其理应在合理期限内及时收回涉案房屋避免损失扩大，一审法院确定该合理期限为15日，即其应于2020年5月2日前收回涉案房屋并无不妥，本院不持异议。现科桥宝恒公司自认其2020年6月11日收回涉案房屋，并要求瑞纳公司支付其该日之前的租金及管理费，因2020年5月2日之前的租金及管理费瑞纳公司已交纳，2020年5月2日之后系科桥宝恒公司未能及时收回涉案房屋造成的扩大损失，应由其自行承担。关于科桥宝恒公司所主张违约金一节，一审法院综合考虑科桥宝恒公司实际损失状况及已考虑空置期损失等情况，认定瑞纳公司交纳的保证金已足以弥补其损失，进而驳回科桥宝恒公司该项诉求并无不当，本院不持异议。关于2020年2月1日至2020年4月30日期间租金及管理费是否应予酌减问题，考虑到疫情的发生确实对瑞纳公司使用涉案房屋造成一定影响，根据公平原则及本案实际情况，一审法院判令科桥宝恒公司适当退还瑞纳公司部分租金及管理费，并无不妥，本院予以确认。关于瑞纳公司预交但未使用涉案房期间的房屋租金是否应予退还一节，鉴于其未与科桥宝恒公司办理房屋交接手续即搬离涉案房屋，故应将其预交的部分租金折抵房屋空置期损失，剩余租金由科桥宝恒公司予以退还，一审判决确定数额正确，本院予以维持。综上所述，科桥宝恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9992元，由北京科桥宝恒文化发展有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刁久豹审 判 员 王 磊审 判 员 王 云二〇二一年三月二十二日法官助理 梁 辰书 记 员 史其申