新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初3771号 原告：新疆广汇房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区新华北路165号。法定代表人：杨铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗启云，男，系该公司法务专员。委托诉讼代理人：杨建强，新疆赛德律师事务所律师。被告：潘永梅，女，1973年12月10日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。原告新疆广汇房地产开发有限公司（以下简称“广汇房地产公司”）与被告潘永梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广汇房地产公司的委托诉讼代理人罗启云、被告潘永梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广汇房地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付欠款270,000元；2．判令被告向原告支付违约金94,292.10元（270,000元×0.21‰×1663天，2015年11月30日至2020年6月19日，违约金支付至欠款全部付清之日止）；3．判令被告承担本案诉讼费、邮寄送达费。事实与理由：2015年4月4日，原告与被告签订《无产权房屋使用权转让协议》一份，约定原告将位于乌鲁木齐市米东区碱沟西路2238号荷兰小镇小区二期S13号楼8号商铺的使用权转让给被告，总价款941,686元，其中首付款471,686元，剩余房款在2015年11月30日一次性付清。后被告陆续支付房款671,686元，尚欠房款270,000元未付。根据《无产权房屋使用权转让协议》第四条“买受人如逾期还款，每逾期一日，被告按逾期金额日万分之2.1的违约金支付给原告”的约定，被告逾期付款已损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告潘永梅辩称，涉案协议是我和原告签订的，我承认还有270,000元房款未支付，但是原告至今没有向我提供房屋所有权证，依照法律规定，对产权不明晰的房屋是不能转让的，所以我们签订的合同属于无效合同；原告自2015年4月将房屋交付给我，但楼上新疆广汇物业公司卫生间一直漏水，原告至今没有给我解决问题；对原告主张的违约金不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月4日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《无产权房屋使用权转让协议》一份，约定甲方将位于乌鲁木齐市米东区碱沟西路2238号荷兰小镇小区二期S13号楼8号商铺的使用权转让给乙方；本房屋层高6米，建筑面积59.98平方米，使用权转让单价15,700元/平方米，总价款为941,686元；本房屋使用权转让不在产权登记机关办理备案登记手续，亦不办理产权证书；本协议签订之日起3日内付471,686元，2015年11月30日前付470,000元；如逾期还款，每逾期一日，乙方按逾期金额日万分之2.1的违约金给甲方支付违约金，逾期超过15日，甲方有权解除本转让协议，甲方解除本协议的，乙方须按累计应付款15%给付甲方违约金；乙方付清全款后，甲方对该房屋不再享有任何权利，该房屋的所有权利（包含占有权、使用权、经营权、收益权、处分权等）均归乙方所有，乙方享有与其他商铺同等的使用期限。协议还约定了其他内容。2015年3月30日，被告向原告支付100,000元；2015年4月1日，被告向原告支付371,686元；2016年1月30日，被告向原告支付50,000元；2016年4月29日，被告向原告支付50,000元；2019年4月12日，被告向原告支付100,000元。以上合计671,686元。诉讼过程中，经本院询问，原告自认涉案房屋并未取得产权证。被告认可2015年4月原告已将涉案房屋交付被告使用。以上查明的事实，有《无产权房屋使用权转让协议》、付款清单、收款收据、电话记录、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点在于：1．原、被告签订的《无产权房屋使用权转让协议》的效力如何。2．被告是否应当支付欠款及违约金。关于第一个争议焦点。本案原、被告于2015年4月4日签订《无产权房屋使用权转让协议》，从协议内容来看，原告对于转让标的物房屋不能办理产权登记的情况是明知的，该协议是双方当事人的真实意思表示。涉案房屋无法办理产权登记是事实，但转让合同的效力是债权问题而非物权问题，债权效力取决于买卖合同负担行为的效力，与出卖人的物权处分行为的效力无关，法律以及相关司法解释对此均有相关规定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，原、被告双方于2015年4月4日签订的《无产权房屋使用权转让协议》系合法有效的合同，原、被告均应按合同约定履行相应义务。故对被告关于合同无效的辩解意见，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。根据已查明的案件事实，被告尚欠原告房款270,000元。故原告要求被告支付欠款270,000元的诉讼请求，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告未按约定期限支付房款，其行为属违约，应承担相应的违约责任。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告约定如逾期还款，每逾期一日，被告按逾期金额的日万分之2.1即年利率7.67%支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。依据上述违约金计算标准，结合被告付款时间及金额，被告应支付原告2015年12月1日至2016年1月30日的违约金为470,000元×0.00021×60天=5,922元，2016年1月30日至2016年4月29日的违约金为（470,000元-50,000元）×0.00021×90天=7,938元，2016年4月29日至2019年4月12日的违约金为（470,000元-50,000元-50,000元）×0.00021×1078天=83,760.60元，2019年4月12日至2020年6月29日的违约金为（470,000元-50,000元-50,000元-100,000元）×0.00021×434天=24,607.80元，合计122,228.40元。现原告仅主张上述期间的违约金为94,292.10元（270,000元×0.21‰×1663天），本院予以支持。被告辩称的房屋漏水问题与本案不属于同一法律关系，且主体不同，故对其辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告潘永梅于本判决生效之日起十日内向原告新疆广汇房地产开发有限公司支付欠款270,000元；二、被告潘永梅于本判决生效之日起十日内向原告新疆广汇房地产开发有限公司支付违约金94,292.10元（270,000元×0.21‰×1663天）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,382.64元，由被告潘永梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   刘亚二 〇 二 一 年 三 月 一 日书  记  员   王玥