广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29674号原告：佛山市雅泰物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区×××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××603576E。法定代表人：郭应璇，该公司财务经理。委托诉讼代理人：杨文明，广东安国律师事务所律师。被告：佛山市悦里健康产业有限公司，住所地：佛山市×××××××××××××，统一社会信用代码91440606MA52ACJC4Y。法定代表人：江健森，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗妙娜，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈颖湘，女，该公司工作人员。原告佛山市雅泰物业管理有限公司与被告佛山市悦里健康产业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序于2021年3月11日公开开庭审理了本案。原告佛山市雅泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨文明，被告佛山市悦里健康产业有限公司的委托诉讼代理人罗妙娜、陈颖湘到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告佛山市雅泰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金45752元及利息(以45752元为本金从起诉之日起计算至实际清偿之日止，按照贷款市场报价利率LPR)给原告；2.被告支付管理费9312元及利息(以9312元为本金，从起诉之日起计算至实际清偿之日止，按照贷款市场报价利率LPR)给原告；3.被告支付水电费2862.75元及利息(从起诉之日起计算至实际清偿之日止，按照贷款市场报价利率LPR)给原告；4.被告支付租赁保证金19384元归原告；5.被告支付的管理费保证金18624元归原告所有；6.被告支付的水电费保证金5000元归原告所有；7.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年11月15日，被告与原告签订租赁合同，被告租赁原告位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××的商铺，协议第七条约定：被告在2019年11月15日至2020年11月14日，每月应缴租金10640元：被告在2018年12月30日至2020年11月14日，每月应交管理费9312元。原告与被告之间租赁合同第三十七条违约责任约定：乙方应按时足额支付商铺租金、物业管理服务费、水电费，逾期未付，每逾期一日，须按该项费用总额的5%向甲方支付违约金，逾期15天，甲方有权停止提供物业服务，逾期30天，属乙方根本性违约，甲方有权解除合同并提前通知，收回该商铺，之前乙方所缴交的全部费(保证金)转为违约金归甲方所有。被告于2020年7月31日擅自撤场，至2020年7月31日，被告拖欠原告租金45752元，管理费9312元，水电费2862.75元。经原告多次催收，被告拒不支付相应的款项给原告。原告为维护自己的合法权益，故起诉。诉讼中，原告明确其诉请的租金45752元是2、3月份的全部租金，每月10640元，4月份的租金按照约定租金的20%缴纳，5月份的租金按照约定租金的50%缴纳，现原告要求被告补足四月份租金的80%，5月份租金的50%，6月份的租金已经缴纳，7月份的租金10640元尚未缴纳。管理费是7月份的管理费。水电费包括2020年5月21日至6月20日期间的水电费1630.97元，2020年6月21日至2020年7月29日期间的水电费为1231.78元。被告佛山市悦里健康产业有限公司辩称，1.被告解除租赁合同是不可抗力导致，不属于被告违约，原告无权要求没收保证金及追究被告其他任何违约责任。被告的经营范围为母婴保健服务，母婴护理、保健按摩服务需要人与人近距离接触，在2020年爆发的疫情期间，该类服务具有极大的疫情传播风险，极少有顾客在期间购买服务，故在疫情期间被告没有经营收入，最终导致被告严重亏损，从而解散并注销所有的分公司，被告尚在办理注销手续当中。因此，被告不得不向原告提出解除合同，此为不可抗力前提下对租赁合同的变更，不属于被告违约，被告无需承担任何的违约责任，故原告理应向被告退还所有保证金。2.原告给予被告的租金优惠真实有效不应当再要求被告支付。根据被告与原告签订的两份佛山市雅泰物业管理有限公司场地/商铺补充协议的约定原告已经减免了被告2020年2月-5月的相关租金共计35112元，原告不应当再要求被告支付。虽然补充协议中约定“如果乙方违反本协议第一条约定，未按照国家规定及我司要求正常开门营业后又提前撤场，本协议第二条优惠条款也将自动作废，甲方有权按照主合同约定，向乙方催缴所有应付未付费用”，但该约定与疫情期间国家下发的法律及司法解释精神不符，又与公平原则的立法宗旨相违背，不应当得到支持。若还支持作废条款，将是对被告的极大不公平，将对市场平衡造成极大的不利。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的商铺欠费明细表打印件1份，该明细表为原告单方制作，未经被告认可，本院对其证明力不予确认；2.原告庭后提供的南海区建设工程竣工联合验收终审意见书复印件1份，该意见书由相应部门盖章确认，本院对其真实性予以确认；3.被告提供的价目册原件1份、客户告知书原件1份、通知函打印件1份、企业信用信息打印件1份、注销登记通知书原件1份，被告提供了家目册、告知书、注销登记通知书的原件，本院对其真实性予以确认；企业信用信息打印件与原告提供的被告企业信用信息打印件内容一致，本院对其真实性予以确认；通知函打印件并非被告向原告发出，本院对其关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，原告佛山市雅泰物业管理有限公司（出租方、甲方）与被告佛山市悦里健康产业有限公司（承租方、乙方）签订《南海罗村富弘广场商铺/场地租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：租赁及提供物业管理服务场地位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××（以下简称涉讼租赁物），涉讼租赁物租赁（建筑）面积400㎡，可使用面积200㎡；合同期限从2018年11月15日起至2020年11月14日止；装修期为45天，从2018年11月15日起至2018年12月29日止；合同期内，2018年11月15日至2019年4月29日租金为1762.18元/月；2019年4月30日至2019年11月14日租金为9692元/月；2019年11月15日至2020年11月14日为10640元/月；2018年12月30日至2020年11月14日管理费为9312元/月；合同租赁期限内每月5日前，乙方向甲方全额一次性交纳商铺当月租金、管理费及上个月水电费等；自合同签订之日起，乙方向甲方一次性付清相当于两个月租金之总额共19384元作为合同租赁保证金；同时缴付水电保证金5000元；乙方另须向甲方一次性付清相当于两个月物业管理费之总额共18624元作为合同管理费保证金；合同期间，乙方如违反合同规定导致合同不能履行的，甲方有权没收乙方所付的全部履约保证金；乙方在收到甲方的水电能源费用付款通知单后5个工作日内向甲方全额一次付清应缴的水费、电费；乙方逾期未付则按每日5%计收滞纳金；若乙方拖欠水电费等能源费用达15天，甲方有权停止提供物业管理服务及水电等能源供应；乙方拖欠水电费等能源费用达30天，甲方有权单方面终止合同，收回乙方所租用场地并没收乙方所付的各项保证金，同时追收乙方拖欠的全部款项；涉讼租赁物经营服务品牌为娩丽/KAREMOM，经营项目为产后康复中心；乙方应按时足额支付租金、物业管理服务费、水电费，以及其它由甲方代收代缴的费用，逾期未付，每逾期一日，须按该项费用总额的5%向甲方支付违约金，逾期15天，甲方有权停止提供物业服务，逾期30天，属乙方根本违约，视为乙方自动毁约，甲方有权解除合同并提前通知，收回该商铺，之前乙方所缴交的全部费用(含保证金)转为违约金归甲方所有；经甲方催缴提醒后拖欠商铺费用30天以上（含30天），或乙方未经甲方同意擅自撤场的，甲方有权单方面解除合同，乙方缴存在甲方的合同租赁保证金、物业管理服务保证金作为违约金，不予退回，且乙方拖欠甲方的费用仍需缴纳。双方并约定其他权利义务。原告佛山市雅泰物业管理有限公司（出租方、甲方）与被告佛山市悦里健康产业有限公司（承租方、乙方）签订《补充协议》（以下简称涉讼补充协议一），约定：乙方承诺严格按照国家规定及甲方要求正常开门营业，不得借口任何理由于2020年内撤场(涉讼合同2020年内到期的，乙方不得借口任何理由于涉讼合同期满前撤场)；在乙方信守涉讼合同，并严格按照国家规定及甲方公司要求正常营业的情况下，甲方同意给予乙方2020年2-3月份两个自然月免租金优惠支持；乙方必须按涉讼合同及本协议约定正常营业，准时缴交各项费用，如发生拖欠包括但不限于租金、物管费、水费、电费、燃气费等费用的，甲方有权按照涉讼合同约定向乙方催缴；如乙方违反本协议第一条约定，未按国家规定及被告要求正常开门营业或开门营业后又提前撤场的，本协议第二条优惠条款也将自动作废，甲方有权按涉讼合同约定向乙方催缴所有应付未付场地费用。原告佛山市雅泰物业管理有限公司（出租方、甲方）与被告佛山市悦里健康产业有限公司（承租方、乙方）签订《补充协议》（以下简称涉讼补充协议二），约定：乙方承诺严格按照国家规定及甲方要求正常开门营业，不得借口任何理由于2020年内撤场(涉讼合同2020年内到期的，乙方不得借口任何理由于主合同期满前撤场)；在乙方信守主合同，并严格按照国家规定及甲方公司要求正常营业的情况下，甲方同意给予乙方2020年4月1日至2020年4月30日按20%租金优惠计租，2020年5月1日至2020年5月31日按50%租金优惠计租，以兹支持乙方经营；乙方必须按主合同及本协议约定正常营业，准时缴交各项费用，如发生拖欠包括但不限于：租金、物管费、水费、电费、燃气费等费用的，甲方有权按照主合同约定向乙方催缴：如乙方违反本协议第一条约定，未按国家规定及原告要求正常开门营业或开门营业后又提前撤场的，本协议第二条优惠条款也将自动作废，甲方有权按涉讼合同约定向乙方催缴所有应付未付场地费用。2020年7月27日，被告向原告邮寄发出《租赁合同解约通知》，该通知写明被告将自2020年7月31日起解除与原告签订的租赁合同，并于2020年7月31日前完成撤场、撤离现场物资、向原告交还钥匙及涉讼租赁物。原告自2020年8月1日起可自行进行铺位的重新招商出租，避免损失扩大，被告将根据租赁合同已向原告缴纳的保证金/按金用于抵扣剩余应付的各项费用，剩余保证金/按金由原告没收。该邮件于2020年7月28日签收。2020年7月28日，原告向被告发出《关于的回复函》，该回复函写明请被告收到函件后3天内向原告缴清所欠租金45752元、管理费9312元、水电费2862.75元，合计57926.75元。2020年8月13日，被告向原告邮寄发出《回复函》，该回复函写明被告员工到达商场安排撤场，发现原告在涉讼租赁物正门擅自加上了金属锁，经沟通，原告拒绝开锁，恶意阻挠被告搬离物资，导致被告无法顺利完成撤场，也无法顺利向原告归还商铺和钥匙。2020年8月6日，被告再次到商场催促原告配合被告撤场，并报警请求民警协调与原告进行沟通，但原告仍拒绝打开商铺正门擅自加上的金属锁。基于以上情况，视为被告已于2020年7月31日将涉讼租赁物归还给原告，自2020年8月1日起因无法重新招租及出租涉讼租赁物的扩大损失应由原告自行承担。另查明，位于佛山市南海区××××××××××××××××××××××经竣工联合验收合格。再查明，2020年1月28日，佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室发布《佛山市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部办公室关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控的公告》，该公告写明减少人群聚集活动。全市暂停举办公众聚集性活动；全市所有文化娱乐场所、体育场所、文化交流场所、景区景点等人员密集型公共场所一律暂停对外开放。2020年2月11日，佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于公共场所防控新冠病毒肺炎疫情措施的通告》，该通告写明严格公共场所开放管理。农贸市场、超市、要点等场所应合理安排营业时间。各类公共图书馆、博物馆、美术馆、文化馆（站）、基层综合文化服务中心、剧院（场）、电影院、体育馆（场、中心）、景区景点和网吧、KTV、游戏游艺等公共场所继续暂停对外开放，非涉及居民生活必需的公共场所经营单位继续暂停营业。2020年3月9日，佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室发布《佛山市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部办公室关于进一步做好疫情防控工作的通告》，该通告写明商场、超市、写字楼、餐馆、酒店、农贸市场等公共场所，要严格实施进出人员体温检测、戴口罩等措施，通过管控分流减少同时进入的顾客人数。2020年11月12日，原告提起诉讼。诉讼中，被告确认其已向原告缴纳了租赁保证金19384元、管理费保证金18624元、水电费保证金5000元；被告尚拖欠原告2020年7月份的租金10640元、管理费9312元；被告已支付水电费至2020年5月20日，从2020年5月21日开始未缴纳水电费，不清楚2020年5月21日后水电费的具体金额；被告于2020年3月底恢复对外经营。原告陈述涉讼租赁物于2021年3月另行出租。本院认为，涉讼合同是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金、管理费及上月水电费，原告催缴提醒后拖欠商铺费用30天以上（含30天），或被告未经原告同意擅自撤场的，原告有权单方面解除合同，被告缴存在原告处的合同租赁保证金、物业管理服务保证金作为违约金，不予退回。现被告在涉讼合同约定的租赁期限内向原告提出解约撤场申请并实际停止经营致涉讼合同无法继续履行，被告已构成违约，原告依约有权不退回被告的租赁保证金、管理费保证金，故对原告要求被告交纳的租赁保证金19384元、管理费保证金18624元归原告所有的诉请，本院依法予以支持。被告确认其于2020年3月底即已恢复对外经营，故涉讼租赁物不存在无法进行经营的客观障碍，涉讼合同亦实际具备继续履行的条件，被告以不可抗力为由认为其提前撤场无需承担违约责任的抗辩无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同并未约定被告逾期支付相应费用或擅自撤场的情况下，原告有权没收被告的水电费保证金，故对原告要求确认被告交纳的水电费保证金5000元归原告所有的诉请，本院依法不予支持。关于被告应向原告支付的费用金额，本院分析如下：1.2020年2月、3月的租金及2020年4月、5月的租金差额；两份涉讼补充协议虽均约定被告未正常开门营业或开门营业后又提前撤场的，补充协议约定的租金优惠条件自动作废，原告有权向被告催缴应付未付租金；但考虑到疫情及疫情防控措施对被告履行合同可能带来的影响及困难，结合被告撤场时剩余租赁期限及因被告提前撤场，本院已支持原告没收保证金的事实，根据公平原则予以衡量，本院酌定被告在2020年2月、3月、4月、5月期间仍可以按照涉讼补充协议一、二享受租金减免优惠，对原告要求被告支付2020年2月-3月租金并补交2020年4月-5月租金差额的诉请依法不予支持。2.关于2020年7月的租金及管理费；原、被告均确认被告尚欠原告2020年7月的租金10640元、管理费9312元，故本院对原告要求被告支付2020年7月租金10640元、管理费9312元的诉请依法予以支持。3.关于水电费；原告主张被告欠付其2020年5月21日至2020年6月20日期间的水电费1630.97元，2020年6月21日至2020年7月29日期间的水电费1231.78元，被告对该数额虽有异议，但其作为承租方，无法明确该期间水电费的具体数额，且结合涉讼租赁物的面积、用途以及被告欠付水电费的期间，原告主张的该水电费金额均在合理范围内，故本院对原告要求被告支付水电费2862.75元的诉讼请求予以支持。综上，被告应向原告支付的费用总额（包括租金、管理费、水电费）为22814.75元（10640元+9312元+2862.75元）；原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。原告就涉讼租赁物收取了水电费保证金5000元，现涉讼合同解除，原告亦无权没收该保证金，故原告应将该保证金予以退还。被告在《租赁合同解约通知》明确表明同意以保证金抵扣欠付费用，故经抵扣，被告尚需向原告支付17814.75元（22814.75元-5000元）。涉讼合同约定被告应于每月5日前支付当月租金、管理费及上个月水电费，逾期按5%计收滞纳金。现原告主张以欠付款为本金从起诉日开始按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息属于其自行处分权利的行为，本院依法予以准许。即被告应以17814.75元为本金从2020年11月12日起至实际付清欠款之日止按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市悦里健康产业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付17814.75元予原告佛山市雅泰物业管理有限公司；二、被告佛山市悦里健康产业有限公司应以17814.75元为本金从2020年11月12日起至实际付清欠款之日止按按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市雅泰物业管理有限公司，本项随上列第一项清；三、被告佛山市悦里健康产业有限公司交纳的租赁保证金19384元、管理费保证金18624元归原告佛山市雅泰物业管理有限公司所有；四、驳回原告佛山市雅泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取为1159.35元（原告已预交3833.16元），由原告佛山市雅泰物业管理有限公司负担597.35元，被告佛山市悦里健康产业有限公司负担562元，被告佛山市悦里健康产业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日迳付562元予原告佛山市雅泰物业管理有限公司。原告佛山市雅泰物业管理有限公司多预交的案件受理费2673.81元，在判决生效后经原告申请，本院退还予原告佛山市雅泰物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二一年三月二十六日书记员 陆美羽