北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终1631号上诉人（原审被告、反诉原告）：中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：姚叶影，经理。委托诉讼代理人：曾宪湘，北京京航律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路**。法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖，北京市通商律师事务所律师。上诉人中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司（以下简称中资环球公司）因与被上诉人北京嘉德新源置业有限公司（以下简称嘉德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中资环球公司上诉请求：撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初8273号民事判决第三项；二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院已经认定中资环球公司承担违约金，该违约金应该包含逾期利息，一审判决第三项属于重复苛责上诉人，加重了上诉人的负担。嘉德公司辩称，同意一审判决，不同意中资环球公司的上诉请求。嘉德公司向一审法院起诉请求：1．判决中资环球公司向嘉德公司支付欠付的2019年5月1日至2019年10月31日的租金181930．92元、物业管理费73440元、市场推广费12441．82元及POS机租用费2727．62元；2．判决中资环球公司向嘉德公司支付欠付的能源费用73502．45元；3．判决中资环球公司向嘉德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金267610．92元；4．判决中资环球公司向嘉德公司支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为73641．31元）；5．判决中资环球公司向嘉德公司支付自2019年10月31日起至2020年4月17日的房屋占用费为906718．8元；6．判决中资环球公司向嘉德公司支付将案涉房屋恢复原状的费用72349．06元；7．判决中资环球公司向嘉德公司赔偿因本案支出的律师费15000元；8．本案诉讼费由中资环球公司承担。中资环球公司向一审法院反诉请求：1．判决嘉德公司退还中资环球公司2018年12月30日至2019年4月30日期间多收取的租金9900元、物业管理费32640元、市场推广费8160元；2．判决中资环球公司退还嘉德公司租金保证金163200元、公共事务保证金21760元、POS机押金2000元；3．本案诉讼费由嘉德公司承担。一审法院认定事实：2018年3月22日，嘉德公司与中资环球公司签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0008的《凯德MALL·天宫院房屋租赁合同》(“《租赁合同》”)，约定嘉德公司向中资环球公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL(天宫院”04层18号的房屋，房屋面积为136平方米。租赁自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2018年12月30日至2021年12月29日。甲方同意给予乙方自该房屋之日起2个月的装修期，即2018年10月30日至2018年12月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年10月30日。《租赁合同》第3．3条约定，乙方应按本合同21．1．1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第4．2．2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4．2．3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清……《租赁合同》第4．3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担。《租赁合同》第10．1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12．2条处理。《租赁合同》第10．2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0．1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12．2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12．2．4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12．2．5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13．1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。《租赁合同》第21．1．1．1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币225元。含税月保底租金为人民币30600元，由不含税租金额27567．57元,加上增值税税额人民币3032．43元构成。《租赁合同》第21．2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币163200元。《租赁合同》第21．3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币12240元，由不含税物业管理11547．17元,加上增值税税额692．83元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6．00%。《租赁合同》第21．5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13．2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币39．45元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21．8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400．00元/台，保证金为人民币2000元/台。后因税率改革，POS机租用费变更为389．66元。《租赁合同》第21．9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币2040元。《租赁合同》第21．10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为44880元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21．13条约定，乙方应于交付日或之前甲方和/或管理公司支付公共事业保证金21760元。中资环球公司按照合同约定向嘉德公司支付了房屋租赁保证金163200元、公共事业保证金21760元、POS机保证金2000元。中资环球公司经营不善，一直亏损，其公司未缴纳2019年5月1日以后的租金、物业管理费以及2019年2月2日之后的能源费。2019年10月26日，嘉德公司向中资环球公司邮寄送达《关于租赁合同解除事宜的函件》，载明：贵司自2019年4月1日起欠付我司各项费用，目前已超过一个月，严重违反合同约定。综上，贵司在租赁该房屋期间违反合同约定，我司特此致函贵司通知如下：1、贵司与我司之间的租赁合同于发函之日起3日后即2019年10月31日解除；2、贵司应承担因解除合同而产生的一切后果，包括但不限于：a）贵司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还；b）于2019年10月31日前支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、公共事业费等费用共计344042．81元；c）于2019年10月31日前支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计269948．88元；d）于2019年10月31日前向我司支付因欠付款项而产生的滞纳金共计5366．55元；3、贵司自行清理租赁铺位，于解约之日即2019年10月31日10:00前将贵司承租的该房屋交还我司。贵司向我司交还房屋前，贵司应自负费用对该房屋进行打扫和清理，办理房屋内一切设备设施、拆除装修并将房屋恢复原状交付我司。若逾期未拆除，我司有权自行拆除，并要求贵司承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，且贵司应当向我司支付房屋占用费并承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。……中资环球公司于2019年10月28日收到该解除函。双方均认可合同于2019年10月31日解除。中资环球公司于2019年11月6日撤店。嘉德公司未返还各项保证金。2019年11月12日，嘉德公司与北京亿达亚安建筑工程有限公司签订《小型装饰装修工程施工合同》，约定工程名称为：天宫院第四批围挡搭建工程，工程地点为大兴区华佗路2号，工程内容为撤租租户恢复毛坯前的围挡画面搭建，报价邀请函中，关于涉案房屋（04-18六婆串串香）租区恢复毛坯的报价为52274．61元，搭建围挡费用报价为18126．02元。另查，嘉德公司和中资环球公司均认可中资环球公司支付租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费至2019年4月30日，交付能源费至2019年2月1日。中资环球公司辩称租赁合同附件一“凯德MALL天宫院-L4楼层平面图”中租赁面积载明125平方米，与租赁合同中约定的136平方米不符，其公司多交付的租金、物业管理费、市场推广费应该退还。经法院释明，中资环球公司不申请对涉案商铺的实际面积进行重新测量。租赁合同中约定的租金为每月30321．8元，物业费为每月12240元，市场推广费为每月2040元，POS机租赁费每月389．66元。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与中资环球公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和中资环球公司均应按照合同该约定履行各自的义务。2019年10月26日，嘉德公司因中资环球公司欠付租金及其他费用，向中资环球公司提出解除合同，中资环球公司认可合同于2019年10月31日解除，法院无异议。承租人应当按照约定的期限支付租金。中资环球公司未支付2019年5月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因租赁合同于2019年10月31日解除，故对嘉德公司要求中资环球公司支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的诉讼请求，法院予以支持。中资环球公司主张涉案房屋的面积为125平方米，经法一审院释明其公司不申请对涉案商铺的实际面积进行重新测量，其公司应承担不利后果，因其公司未提交充分证据证明涉案商铺面积并非136平方米，故法院对其公司主张不予采信。中资环球公司要求降低物业费的收费标准，但未提交证据证明嘉德公司提供的物业服务存在瑕疵，故其应该按照合同约定的标准支付物业费。经核算，2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金181930元、市场推广费12240元、物业管理费73440元、POS机租赁费2338元，共计269948元。关于能源费。合同中约定能源费由中资环球公司承担，中资环球公司支付能源费至2019年2月1日，考虑合同于2019年10月31日解除，中资环球公司虽不认可嘉德公司提交能源账单上的数额，但是未提交相反证据予以佐证，故法院对中资环球公司的主张不予采信。故对嘉德公司要求中资环球公司支付2019年2月2日至2019年10月1日期间的能源费73502．45元的诉讼请求，法院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12．2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12．2．4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现中资环球公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证及并要求方程公司另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。中资环球公司主张合同中约定的违约金过高，法院依法予以酌减。鉴于嘉德公司尚未退还中资环球公司支付的房屋租赁保证金163200元、公共事业保证金21760元、POS机保证金2000元、装修押金44880元，上述足以弥补中资环球公司违约造成嘉德公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，且中资环球公司同意将以上费用作为违约金，故方程公司向嘉德公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，对于嘉德公司再行要求中资环球公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0．1%向甲方支付违约金。因中资环球公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，法院予以支持。因嘉德公司主张的违约金标准过高，故法院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。中资环球公司于2019年11月6日撤店，之后并未实际占有涉案房屋，故对嘉德公司要求中资环球公司支付2019年11月1日起至2020年11月6日期间的房租占用费的6064．37元诉讼请求，法院予以支持。对超出部分，法院不予支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13．1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因中资环球公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德公司恢复原状的费用应由中资环球公司承担，故对该笔费用法院予以支持。但考虑到嘉德公司尚未退还中资环球公司支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失。关于律师费。嘉德公司要求中资环球公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，法院不予支持。对于中资环球公司的全部反诉请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年5月1日至2019年10月31日期间租金181930元、市场推广费12240元、物业管理费73440元、POS机租赁费2338元，共计269948元；二、中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年2月2日至2019年10月31日期间的能源费73502．45元；三、中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以44991元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年5月1日至实际给付之日止），欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以44991元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年6月1日至实际给付之日止），欠付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以44991元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年7月1日至实际给付之日止），欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以44991元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月1日至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以44991元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际给付之日止），欠付2019年10月1日至2019年10月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的违约金（以44991元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日至实际给付之日止），欠付2019年5月2日至2019年8月31日期间能源费的违约金（以73502．45元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日至实际给付之日止）；四、中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司于判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年11月1日至2019年11月6日期间房屋占有使用费6064．37元；五、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审无异。本院认为，本案上诉人争议焦点为案涉《租赁合同》第12．2条、第10．2条在本案中是否均能适用。《租赁合同》第10．2条约定：乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0．1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12．2条约定：甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12．2．4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12．2．5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。上述条款是关于乙方存在不同违约情形时，甲方可请求乙方承担不同形式的违约责任的约定。上述合同第10．2条是关于乙方迟延支付租金、租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等费用，乙方应承担的违约责任的约定，是对乙方迟延支付上述相关费用造成甲方损失的弥补，一审法院根据实际情况对该补偿标准予以调整，符合法律规定。上述合同第12．2条是关于乙方存在的违约情形达到合同该条项下约定的情形时，甲方可以解除合同并主张违约金的约定。兼具违约金的补偿性和惩罚性功能，一审法院认为嘉德公司主张的违约金过高，应以酌减，认定嘉德公司未退还中资环球公司支付的房屋租赁保证金163200元、公共事业保证金21760元、POS机保证金2000元、装修押金44880元作为违约金，未予支持嘉德公司关于《租赁合同》第12．2条项下违约金的其他主张，并无不当。根据上述条款的约定并综合《租赁合同》上下文的之间的联系，本院认为在中资环球公司欠付租金、物业管理费、市场推广费、能源费用、POS机租赁费已经达到第10．2条及12．2．4条约定的情形时，《租赁合同》第10．2条、第12．2条约定的违约责任可以一并适用，一审法院对本案中违约责任所作认定与处理，并无不当。中资环球公司上诉所提主张与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，中资环球公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费241．25元，由中资环球投资基金管理（北京）集团有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  施 忆审 判 员  蒋春燕审 判 员  朱 印二〇二一年三月二十六日法官助理  周 珍书 记 员  赵鸿飞