山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终2646号上诉人（原审原告）：郭益锐，男，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）：济南泉景文卓置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘民，总经理。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人郭益锐因与被上诉人济南泉景文卓置业有限公司（以下简称泉景文卓公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初12572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭益锐、被上诉人泉景文卓公司的委托诉讼代理人白树彬、徐晨龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭益锐上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持郭益锐的一审诉讼请求，或将该案发回重审；3.一、二审诉讼费由泉景文卓公司承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。一、2019年1月26日陈蒙蒙（郭益锐的妻子）与泉景文卓公司签订了绿地国际城定购协议。后因各种原因将购房人姓名改成了郭益锐，让郭益锐无法接受的是泉景文卓公司存在虚假宣传，严重误导和欺骗了广大业主，属于严重违约行为。泉景文卓公司在售卖房屋时对外公开宣称，规划5所幼儿园、2所小学、2所初中、1所高中，1所九年一贯学校，打造一站式15年全龄教育链,还有小区内的三甲医院、三馆、商业配套等设施都没有了,十二期规划只完成了七期，后边泉景文卓公司私自改变规划突然改成了将近32万平方米租赁房,从购买至今泉景文卓公司并没有按照对外宣传的学校落实到位，欺骗了广大业主，郭益锐之所以购买泉景文卓公司的商品房就是为了孩子上学,泉景文卓公司对外宣传的严重失实，对郭益锐及广大业主构成了欺诈。二、一审法院不按郭益锐提供的证据来认定，2020年9月29日，济南市市中区市场监督管理局作出行政处罚决定书【济市中市监检处自（2020）10号】已经认定了泉景文卓公司存在虚假宣传、误导消费者，构成欺诈行为。然而一审法院不顾基本事实，其判决书第11页第11行“买受人已仔细阅读所有条款并理解所有条款之含义和法律后果。且泉景文卓公司所宣传的学校、医院、三馆、商业配套设施不在涉案小区商品方开发区规划范围内。故泉景文卓公司有关学校、医院、三馆、商业配套设施等的宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约，不应当认定为合同内容”一审法院对于该认定实在难以令人信服，该司法解释第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，泉景文卓公司发布的广告、楼书、宣传资料、效果图、展示沙盘、样板房等皆是如此对外宣传的达到上述标准，是否在规划范围内，郭益锐及广大业主有理由相信泉景文卓公司宣传的也得达到宣传的内容，否则郭益锐和广大业主是不会购买该房屋的，不能说没达到宣传的标准泉景文卓公司说没在规划范围内就能遮掩过去的。况且一审法院认定的，“本院认为”后边的理由全是泉景文卓公司的答辩观点，没有作为第三方公平公正的角度来论述这个问题。三、根据泉景文卓公司提供的格式条款中商品房买卖合同补充协议5.1条，13.3条，17条，郭益锐对于其理解是红线外和规划范围外是和泉景文卓公司的理解不一样的，郭益锐作为一名普通百姓，无法理解该格式条款约定的泉景文卓公司对外宣传的内容不在规划范围内就可以不按对外宣传的达到标准，这是对于格式条款内容的歪理解释，并且泉景文卓公司确确实实存在虚假宣传的欺诈行为。根据《民法典》第四百九十七条、第四百九十八条的规定，泉景文卓公司的格式条款含糊不清，所以其在补充协议中的格式条款是无效的。如果郭益锐在购房时泉景文卓公司明确说明其购买的房屋不在规划区范围内，所以对外宣传的学校、三馆、医院、商业配套设施不一定全部实现完成，如果是这样表述，那么郭益锐及广大业主绝不会购买泉景文卓公司的房屋。综上所述，请求二审法院支持郭益锐的请求。泉景文卓公司辩称，一、郭益锐上诉陈述有关幼儿园、小学、三馆等配套的情形与事实不符。1、涉案房产所在的片区规划配套的幼儿园、小学、初中、高中以及医院、三馆及配套设施规划及位置均很明确（详见公开规划），文景小学（胜利大街小学分校，由泉景文卓公司代建）已经开学招生四届，幼儿园已开学招生一届，泉景中学正在建设过程中，高中也在整个文庄片区规划范围内(注：以上设施全部都有，且均在整个文庄片区规划范围内，但不在泉景文卓公司已获取土地的规划内)，而并非像郭益锐在上诉状中陈述的“没有了”。2、以上配套设施并非双方买卖合意，也不是买卖合同中的内容。3、郭益锐陈述的泉景文卓公司擅自变更规划改变了32万平方米的租赁住房，也与事实不符。首先，租赁性住宅并不在泉景文卓公司获取的土地规划范围内，泉景文卓公司名下土地性质和规划从未发生过任何变更；其次，泉景文卓公司无权对规划进行变更；再次，租赁性住宅的有无，并不导致文庄片区的规划发生变化。目前看来，郭益锐陈述的配套设施均在文庄片区规划内，或者已经建成投入使用、或者正在建设、或者将来建设，且均不在泉景文卓公司规划范围内，对其权利义务并不产生影响。二、泉景文卓公司没有虚假宣传的主观意图，即使泉景文卓公司的行为被最终认定为虚假宣传，也与泉景文卓公司和郭益锐订立的合同内容没有关联关系。幼儿园、小学、初中、三馆等配套均在整个文庄片区规划范围内，泉景文卓公司并未虚假宣传。针对于前期大规模业主投诉虚假宣传的问题，市中区市场监督管理局考虑社会影响等各方面因素出具了一份《行政处罚决定书》，对所谓的泉景文卓公司虚假宣传做出了处罚，但是决定书中关于千亩大盘、医院以及学校等诸多事项认定与事实不符，泉景文卓公司就该行政处罚已提起行政诉讼，目前正在审理中。如果法院认定行政处罚有不当之处，郭益锐以被改变之前的《行政处罚决定书》作为支持其诉求的依据当然不能获得支持；退一步讲，假使最终法院维持行政处罚决定，行政处罚也与本案无关。首先，行政处罚存在与否也与购房业主签订的买卖合同没有直接的关联性，公权力的行政处罚仅对违规行为做出处理，泉景文卓公司与业主之间的买卖合同纠纷是民事主体之间达成的意思表示，是私权利的范畴，泉景文卓公司在与郭益锐的交易过程中没有欺诈、胁迫和误导的行为，在交易后也没有违约的行为。其次，即使法院维持了行政处罚决定，同样无法得出泉景文卓公司存在欺诈、违约的行为。缔约过程中，泉景文卓公司已经将与涉案楼宇相关联事项在买卖合同以及补充协议中做了明确告知及重点提示，郭益锐在每一页中均签字按印。郭益锐在签约前“理解并认可商品房及该项目整体状况”、明知“宣传不是合同要约，不是双方权利义务的依据”，且明知签约后的后果，仍以实际存在的且“不在出卖人规划范围内”的设施为由，提出其诉求，不但不尊重事实，更是不诚信的表现。所以，对郭益锐违反诚实信用原则的请求，不应支持。三、郭益锐在上诉状中混淆了对司法解释的理解与合同条款理解的概念。本案中，没有合同约定，也没有法律规定幼儿园、小学、三馆等配套为双方的合同内容。幼儿园、小学、三馆虽然在泉景文卓公司的规划范围外，但这些配套均在整个文庄片区规划范围内。四、各方无权因房地产降价的原因倒推合同目的为学区、医疗等进而解除合同。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。郭益锐向一审法院起诉请求：1.判令解除郭益锐与泉景文卓公司之间的房屋买卖合同，泉景文卓公司向郭益锐返还购房款50万元及贷款本息172304.48元（2020年9月1日至2021年2月28日）；2.判令泉景文卓公司赔偿郭益锐资金占用期间的利息，以50万元为基数，自2020年6月30日起至实际给付之日止，按照购房借款合同约定的贷款利息计算；3.判令泉景文卓公司撤销销售字201912279518的网签；4.判令解除郭益锐与中信银行济南分行之间的购房借款合同；5.诉讼费由泉景文卓公司承担。一审法院认定事实：2019年3月4日，郭益锐与泉景文卓公司签订商品房买卖合同，合同约定郭益锐购买泉景文卓公司开发的济南市市中区绿地国际城X室商品房一套，建筑面积122.44平方米，该商品房单价为每平方米15,400元，房屋总价款为1885576元。商品房买卖合同补充协议5.1条约定，买卖双方的权利义务，仅以买卖合同及其附件、双方签署的书面协议约定为准，并以此作为确定双方权利义务的唯一依据。出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料（包括销售人员的解说、口头承诺、应允）、效果图、展示沙盘、样板房等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。出卖人无需就该等变化通知买受人，无需就此对买受人承担责任。郭益锐支付首付款50万元，向中信银行济南分行按揭贷款1319000元。2020年9月29日，济南市市中区市场监督管理局作出行政处罚决定书[济市中市监检处字（2020）10号]，该处罚决定书认定：泉景文卓公司以网站、微信公众号、微信公众号程序链接、印刷品广告等形式，宣传绿地国际城项目有“千亩”的建设规模；以微信公众号、微信公众号程序链接、网络宣传视频、印刷品广告等形式，宣传片区规划建设三级甲等医院；以微信公众号软件链接、印刷品广告等形式，宣传项目周边有“M5”轻轨线经过的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第四条第一款：“广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。”的规定，构成发布虚假广告的违法行为。泉景文卓公司通过项目售楼处沙盘展示，宣传片区规划有“三甲医院”；通过工作人员微信聊天介绍的方式，宣传片区配套初中为“实验（初中）或育英（中学）”的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款：“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”的规定，构成虚假宣传的违法行为。决定责令泉景文卓公司停止违法行为，并作出处罚如下：罚款200万元，上缴国库。郭益锐主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”的规定，泉景文卓公司虚假宣传构成违约，要求解除商品房买卖合同。泉景文卓公司反驳称，1、根据商品房买卖合同补充协议5.1条（加黑加粗）约定，商品房买卖合同经过郭益锐签字确定认可泉景文卓公司对外所作的任何宣传，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。2、商品房买卖合同补充协议13.3条约定，本项目红线外非出卖人规划开发范围，无论何种原因引起的调整、变化和影响均与出卖人无关，出卖人不因规划红线以外任何事由对买受人产生的影响承担义务。泉景文卓公司对外宣传的学校、医院以及三馆均不在开发与规划范围内，泉景文卓公司只是对住宅用地进行的开发规划，学校、医院、三馆、商业配套设施等非住宅用地规划均是片区内的规划，并不是泉景文卓公司开发规划范围内的房屋以及相关设施。原告所称在买房时售楼人员带其看的绿地国际城沙盘以及宣传册中都有显示规划幼儿园、小学和初中，但售楼处的沙盘以及宣传册均是对片区内规划和配套的宣传，均在泉景文卓公司所开发商品房规划范围之外。泉景文卓公司在对商品房进行销售与宣传时，均是对商品房开发规划范围外的房屋以及相关设施所作的宣传，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的情形不符，所以原告无权依据该条款认定相关内容为合同约定，并以此为由解除合同。另外，郭益锐陈述的泉景文卓公司擅自变更规划改变了32万平方米的租赁住房，也与事实不符，泉景文卓公司名下土地性质和规划以及片区整体的规划从未发生过变更。3、商品房买卖合同补充协议17条约定，双方确认：在买受人签署买卖合同、补充协议及相关协议之前，出卖人已向买受人提示仔细阅读买卖合同、补充协议及相关协议所有条款，同时提示补充协议与买卖合同约定有诸多不尽相同之处，如：房屋价款、房屋交付条件和期限、权属登记办理条件和期限、违约责任等等，买受人应特别注意。买受人如不同意或不理解买卖合同、补充协议及相关协议所有条款，有权不予签署买卖合同、补充协议及相关协议；买受人确认：在签署买卖合同、补充协议及相关协议前，买受人已仔细阅读所有条款并理解所有条款之含义和法律后果；买受人一经签署买卖合同、补充协议及相关协议，即以行为表明买受人自愿接受买卖合同、补充协议及相关协议所有条款之约束，并同意不援引有关格式条款的法律规定，不以出卖人在买受人签署买卖合同、补充协议及相关协议前未提示阅读条款内容，不以买受人在签署买卖合同、补充协议及相关协议前未阅读、不理解条款内容等理由，认为买卖合同、补充协议及相关协议中部分或全部条款为格式条款、无效条款等，并以此主张撤销合同条款或主张合同条款无效。泉景文卓公司在商品房买卖合同中对郭益锐进行了特别提醒，并且郭益锐在特别提醒处进行了签字确认，因此郭益锐以双方签订的商品房买卖合同之外的情形要求解除房屋买卖合同没有任何事实以及法律依据。本案审理过程中，郭益锐申请撤回对中信银行济南分行的起诉。一审法院认为，郭益锐与泉景文卓公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。首先，从买卖双方的约定来看，双方在商品房买卖合同附件五合同补充协议5.1条中已经明确约定，出卖人在签署买卖合同及其附件及相关协议之前或之后，以任何形式发布的广告、楼书、宣传资料（包括销售人员的解说、口头承诺、应允）、效果图、展示沙盘、样板房等所述内容，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不作为买卖合同条款以及该商品房交付标准，不是买卖合同的组成部分，不对确定房价产生重大影响，不作为确定买卖双方权利义务的依据。所有涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门的批准文件和交房实际情况为准。第17条进一步约定买受人确认在签署买卖合同、补充协议及相关协议前，买受人已仔细阅读所有条款并理解所有条款之含义和法律后果。且泉景文卓公司所宣传的学校、医院、三馆、商业配套设施等不在涉案小区商品房开发规划范围内。故泉景文卓公司有关学校、医院、三馆、商业配套设施等的宣传不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，不构成要约，不应当认定为合同内容。一审法院认为，泉景文卓公司不存在违约行为，郭益锐起诉要求解除与泉景文卓公司签订的商品房买卖合同，不符合法定解除条件，一审法院不予支持。判决：驳回郭益锐的诉讼请求。案件受理费10080元，减半收取5040元，由郭益锐负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭益锐向法庭提交录音证据一份，欲证实泉景文卓公司虚假宣传，该录音是给市场监管局打的，核实市场监管局对购买的房子的虚假宣传的定性问题。泉景文卓公司对该份证据的真实性不予认可，退一步讲，即使行政处罚决定最终成立，虚假宣传也不等于违约。泉景文卓公司提交山东高法微信公众号打印件一份，来源于山东高法的微信公众号，题目为《说好的学区房没了，开发商应不应该赔偿》，该组证据配合一审提交的（2019）鲁01民终11229号民事判决书，证实在2021年1月2日民法典颁布实施之后，山东省高级人民法院在公众号刊登与本案情形相同的案例，驳回了购房业主的诉讼请求。郭益锐认为该证据与本案没有关系，案例涉及的诉求与其诉求不一致。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郭益锐、泉景文卓公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点问题是：涉案合同应否予以解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”泉景文卓公司宣传涉及的学校、医院、三馆、商业配套设施等不在商品房开发规划范围内，不符合上述规定出卖人广告宣传作出的说明和允诺能够作为合同内容的情形,亦不可能作为合同约定的权利义务的内容。泉景文卓公司就涉案房地产项目所做的宣传已被相关行政部门认定为虚假宣传，虚假宣传的内容并非合同内容，故虚假宣传的责任属于缔约过失责任而非违约责任。综上，郭益锐以泉景文卓公司违约为由要求解除涉案合同没有事实和法律依据，一审法院驳回其诉讼请求并无不当。综上所述，郭益锐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10080元，由上诉人郭益锐负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 闵 雯审判员 焦玉兴二〇二一年三月二十四日书记员 朱俞颖