广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6383号原告（反诉被告，以下统称原告）：中原地产代理（东莞）有限公司，住所地为广东省东莞市××××××××××××××××××××××。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：何梅燕，女，1988年4月13日出生，汉族，住广东省东莞市××××××××××，公民身份号码为445××××××××××××723，系公司员工。委托诉讼代理人：彭文丽，女，1996年8月7日出生，汉族，住江西省高安市×××××××××××××××，公民身份号码为362××××××××××××128，系公司员工。被告（反诉原告，以下统称被告）：巩运来，男，1981年11月5日出生，汉族，住广东省深圳市大鹏新区×××××，公民身份号码为210××××××××××××558。原告中原地产代理（东莞）有限公司诉被告巩运来居间合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，被告巩运来于2020年9月29日提出反诉，本院予以准许，依法由审判员冯鼎臣担任审判长，与审判员钟丽丽、审判员莫秀波组成合议庭，适用普通程序，于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何梅燕、彭文丽，被告巩运来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。因新冠肺炎疫情，被告滞留国外，申请延期审理，本院予以准许，延期时间不计入审限。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被告向原告支付佣金37650元及逾期违约金16591.10元（以37650元为本金，按照年利率24%为标准，从2018年5月30日起计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告作为居间方，促成了案外人杨群和被告之间关于东莞市×××××××××××××××××××××××206物业买卖合同的订立，原被告与案外人于2018年5月29日签署《房屋买卖合同》。被告于签署上述合同当日签署了《佣金支付承诺书（买方）》，就案涉房屋买卖事宜承诺在签署买卖合同当天向原告支付佣金37650元。但经原告多次催告，截至今日被告仍拒不支付佣金，根据签署的合同及《佣金支付承诺书》约定：逾期支付的，每延期一日应按应付未付佣金的百分之一向原告承担违约责任，因此被告应向原告支付相应的逾期违约金。为维护原告合法权利，故诉至法院。被告辩称，1.《房屋买卖合同》是被告在原告确定交易房屋满足满五唯一符合个人所得税减免的前提下签署的，但事实上交易房屋不满足满五唯一减免个人所得税条件，而根据合同约定，需要买方支付个税，因此被告需要额外支付34.4万元，在被告发现并提出此问题后，原告并无有效解决方案。由于购房成本剧增无现金流支撑，被告只能终止合同，导致被告的定金被没收的损失。原告未提供专业服务，无资格索要佣金。2.《佣金支付承诺书》是原告提供的格式条款，相关条款免除了原告自身的义务，加重被告责任。对于原告要求在签合同时就付佣金，不是本人的真实意愿。且原告未有效履行合同第14条第（7）项服务，提供错误的应交纳的费用信息，导致我的损失，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条，该承诺书无效，原告无权索要佣金。被告提出如下反诉请求：1.原告赔偿被告损失10万元及利息（按照年利率24%的标准，从2018年5月30日起计算至实际清偿之日止）；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：在被告签署《房屋买卖合同》之前，原告一直误导被告购买此物业无个人所得税，只需要支付房价（251万元）、契税（3.6万元）、工本费（80元）、印花税费（5元）、抵押费（3.2万元）、佣金（37650元）。在此前提下，2018年5月29日被告签署了《房屋买卖合同》，而事实上，卖方在深圳有房，东莞此套物业在广东省内满五不唯一，购买过户需要缴纳个人所得税34.4万元（卖方购买此房屋的价格为79万元，出售价实收251万元，按照2018年2月起东莞地税局规定，需要交纳差价20%的个税）。当被告签署《房屋买卖合同》之后，银行按揭之前，发现需要承担巨额个税。如果继续履行合同，需额外支出34.4万元个税，超出被告的购房预算，无现金流支撑继续履行，且越往前走，越需要投入更多成本。在被告发现和提出此问题后，原告无有效解决方案，因此被告只能终止《房屋买卖合同》，导致定金被没收的损失。原告提供虚假信息，损害被告利益，应当承担损害赔偿责任。原告辩称，请求法院驳回被告的诉请，支持原告诉讼。1.被告在签署《房屋买卖合同》前，已知悉卖家杨群的房屋仅为东莞市内满五唯一非广东省内满五唯一。如按省内满五唯一履行，实践中买卖双方会在备注条款注明，房屋满足省内满五唯一可免个税的约定；而本合同并未就此补充备注约定，已表明该交易房屋并未达到省内满五唯一的条件，被告在知悉以上情况下，仍愿意签署合同，为其真实意思表示，须按约定履行合同义务。2.被告提交的《置业费用评估表》仅为如房屋是省内满五唯一的前提下初步预估的置业费用，且该预估表及合同中第8条均写明“居间方预测的税费仅供买卖双方参考，最终收费以实际发生的税、费单为准”。3.原告从未作出书面承诺涉案房屋满五唯一可免个税，被告试图将其与卖家的违约行为转嫁给原告，无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：原告作为居间方、被告作为买方，案外人杨群作为卖方，三方于2018年5月29日签订《房屋买卖合同》，约定如下：1.交易的房屋位于东莞市×××××××××××××××××××××××206（以下简称案涉房屋），建筑面积约为99.69平方米，卖方自愿将该房屋转让给买方，转让成交价为人民币251万元，以上转让成交价不含税费，因本次交易所产生的相关税费根据本合同第8条之约定各自承担；2.买方同意在本合同签订之日起2日内向卖方支付定金10万元；3.按政府及有关规定，买卖双方需支付税、费有增值税……（居间方预测的税费仅供买卖双方参考，最终收费以实际发生的税、费单为准）,经买卖双方协商一致，其中：买方自愿支付上述（1）至（22）项;4.居间方提供的服务包括：提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务，协助办理房产交接事宜，对办理产权转移登记手续、应交纳的费用等事项提供咨询服务；5.买卖双方同意，买方在本合同签订当日支付居间方居间服务费37650元。同日，被告签署《佣金支付承诺书（买方）》，载明被告经原告居间服务，与案外人杨群就案涉房屋，签署了《房屋买卖合同》，被告承诺“基于中原公司在促成本人/本公司与卖方就该物业达成房地产买卖法律关系过程中所提供的积极服务，本人/本公司自愿于就该物业签署《房屋买卖合同》时向中原公司支付佣金人民币叁万柒仟陆佰伍拾元整（小写37650元）……”。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（1999年12月２日财税字〔1999〕278号）第四条规定，对个人转让自用５年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。庭审中原被告均确认，签订《房屋买卖合同》时，双方均知晓案涉房屋不符合“自用五年以上的家庭唯一住房免征个人所得税”的条件。被告主张，《房屋买卖合同》是被告在原告确定交易房屋满足满五唯一符合个人所得税减免的前提下签署的，提交了《置业费用预估表》和录音材料。《置业费用预估表》上载明面积99.69平方米，费用中增值税、个人所得税所对应的金额一栏，划有斜线；佣金计算标准为“成交价×3%”；二套房契税、工本费、印花税费、测绘费、抵押登记费、转移登记费、公证书费用、按揭评估费、（担保公司）担保费所对应的金额，共计62780元，下方处签有“税费62780”“100430”“抵押32000”“132430”字样。被告主张“100430”是指税费62780元加上佣金37650元。原告对该证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，其主张被告在签订合同前就已经知晓，购买案涉房屋是需要缴纳个税的，该份预估表仅为参考，且合同约定“居间方预测的税费仅供买卖双方参考，最终收费以实际发生的税、费单为准”。被告提交的五段录音为2018年6月被告与张歆之间的通话录音，原告确认五段录音中与被告通话的人为其员工张歆，员工张歆曾为被告购房事宜提供居间服务，但认为录音仅为部分片段截取且存在诱导性嫌疑，无法得知聊天通话的整个环境背景。录音的具体时间无法确认，另外一方仅是处于礼貌性的回应，并非认可对方的话语。被告在签订合同前就已经知晓业主在深圳有房，原告未曾承诺过可以免除个税，无法继续交易的原因系在后续交易过程中发现不能做免个税，其不能履行的行为非原告原因。1.录音一显示的通话如下：被告：当时我们是基于房子251万，加上佣金、担保费…260万左右的前提下，才签的合同。当时你也说就是这个费用对吧？251万加上其它的二套房的契税，对吧？加上抵押费用、赎楼的费用、加上你的佣金……加起来10万左右嘛。张歆：是。被告：现在来看，现在实际情况和当时不一样，要增加了要变化了。这样的话，如果早知道这样就不会签这个合同了。被告：我们签合同，当时你也跟我说过，就是这个房子的价格，再加上第2套，就是我在东莞市的第1套，我整体的第2套，契税也交个两点对吧？再加上你们的佣金1.5，再加上这个担保费评估费，就这点费用加起来10万左右，没有其他费用。那现在来看我们的签约的前提发生变化了。张歆：嗯。2.录音二显示的通话如下：被告：……是不是东莞满五唯一，但深圳有房照样在东莞过户可以免个税什么的……张歆：嗯。被告：你们都说确认了嘛……张歆：嗯。被告：我才开始签了合同嘛。张歆：嗯，我知道我知道……3.录音三显示的通话如下：被告：当时你说我们的费用很低嘛才和你签的合同。张歆：嗯。被告：当时就说那房子251万。张歆：嗯。被告：然后只有这个税费，然后加上中介费、加上担保公司短期利息、加手续费……张歆：赎楼那些。被告：加起来总成本很低，10万左右。张歆：对，10万多左右。被告：所以说我才签的合同嘛，对不对？当时你就这么说的，签的合同，否则我就不会签。张歆：是，这个我知道。被告：然后现在总成本突然间又增加了。如果这种情况下，我当时知道这种情况，我肯定就不这么搞了嘛。所以现在都整得我非常被动嘛。张歆：嗯明白。4.录音四显示的通话如下：被告：那也不行，也解决不了。刚才跟小郭来算。如果我说我的房子如果现在这么来操作。之前，你不说是满五唯一过户吗？张歆：对。被告：现在发现变化了嘛。被告：我就一直强调，如果当时能告诉我做不了满五唯一我也不可能签订合同。张歆：嗯……被告：……你们之前说总价是251，再加10万块钱就可以嘛。张歆：对。被告：所以当时这个情况签的合同。而现在你变成251万，哪怕这种变成6成的（被告备注：指首付成数），也加25万了，对不对？10万加15万，25万了吗？张歆：嗯。被告：很高了。张歆：6成，但是实际上你如果不是你们卖出去，并不算那个成本。被告：我明白你啥意思。我的意思是我肯定要看当时我的价格竞争力啊。我的成本这么高，尤其2楼可能还要降价去卖。那我的意思我忙活五年，我还不赚钱，我何必呢。因为当时就是因为当时说以为是满五唯一嘛。对吧？张歆：对。5.录音五显示的通话如下：被告：小张，就是之前咱们聊的时候，你说有—些人也能被查到，就是它的东莞的房子满五唯一，但深圳还有个房子的，但是东莞去过户的时候查不到他深圳的房子。但是你说有的时候也能查到，那为什么有的时候能查到，有的时候查不到呢？张歆：这个的话，这个消息呢，我跟你说为什么这么说好不好？这个消息的话是那个税务局的人说出来的，知道吧？税务局那些人说出来了。但是至今为止，就是我们在这边做那么久，东莞满五唯一的房子，到现在都没一个被查到过！被告：他就是，这个业主在东莞的房子满五唯一，然后这个相同的业主在深圳有房子，然后他照样可以在东莞满五唯—过户，免税、免个税。张歆：自从三价合一之后才有东莞唯一的说法嘛。自从那时候开始一直到现在，反正都是现在没有被查出来过的，那个其它事情的，都是满五唯一，一直持续过户的。税务局的人，他现在也是睁一只眼闭一只眼，他没有说全部—直搞死！被告：所以说你说有的被查到过，当时有的被查到，你是听他们说的是吧？你在实际操作中根本没遇到这样的事是吧？张歆：对啊！对啊！被告主张其受有损失，提交了《收款收据》，《收款收据》显示“今收到巩运来交来：凤岗镇官井头村龙中街大运城邦花园一期2栋1单元206物业之定金”，金额为10万元，收款单位处签有“杨群”字样。原告对该证据的合法性、真实性予以认可，但对关联性不予认可，其认为案涉房屋买卖合同约定的成交价为251万元，被告向案外人杨群支付了10万元定金，后由于无法免除个税，被告不购买案涉房屋，构成违约，案外人杨群没收定金作为赔偿，此定金损失是由其自身违约行为造成的。另查，2020年9月15日，原告中原物业顾问有限公司经东莞市场监督管理局核准，变更企业名称为“中原地产代理（东莞）有限公司”。以上事实有原告提交的《房屋买卖合同》、《佣金支付承诺书》、被告提交的《置业费用预估表》、通话录音、定金收据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为中介合同纠纷。本案的争议焦点为：一、原告是否尽到居间义务；二、原告是否承担损害赔偿责任。关于焦点一。《房屋买卖合同》约定，原告作为居间方，对办理产权转移登记手续、应交纳的费用等事项提供咨询服务。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得提供虚假信息。案涉房屋不符合免征个人所得税的条件，原告在提供居间服务时应当告知被告，并在预估税费时将个人所得税计算在内。原告确认被告提交的五段录音中与被告通话的人为其员工张歆，张歆曾为被告购房事宜提供居间服务；五段录音在庭前会议中已全部完整播放，并经原告质证；五段录音的内容无矛盾之处，原告员工张歆也以“是”“嗯”“是，这个我知道”“嗯明白”“对”等语句，多次确认《房屋买卖合同》签订时预估的税费、佣金等费用共计10万多元；录音中原告员工张歆确认的预估费用10万多元，与《置业费用预估表》显示的总计金额132430元相当；《置业费用预估表》显示的佣金37650元与《房屋买卖合同》及《佣金支付承诺书》约定的佣金一致；上述证据之间可以相互印证，因此，原告关于五段录音部分截取、存在诱导性嫌疑的主张，本院不予采信。《置业费用预估表》显示税费总计132430元，不含个人所得税；被告提交的录音一、三、四显示，原告员工张歆也已确认《房屋买卖合同》签订时预估的税费、佣金等费用共计10万多元；被告提交的录音二、四、五显示，订立合同时原告向被告承诺，“东莞满五唯一，但深圳有房照样在东莞过户可以免个税”，基于此，原告在为被告提供咨询服务，预估的税费、佣金等费用共计10万多元时，未将个人所得税计算在内。上述证据足以证明原告预估税费时未计算个人所得税，被告在此基础上签订《房屋买卖合同》。原告作为专业的居间服务机构，就应交纳的费用提供咨询服务以供买卖双方参考时，应当准确预估税费，不得提供虚假信息，避免预估费用与实际费用相差较大，以至于影响买受人即被告对是否订立合同的判断。“居间方预测的税费仅供买卖双方参考，最终收费以实际发生的税、费单为准”的约定，并不免除原告的如实报告义务，居间过程中原告明知案涉房屋不符合免征个人所得税条件，却未如实向被告披露案涉房屋可能产生的税费情况，预估税费远低于实际税费，诱导被告签订合同，没有尽到如实报告的义务。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。原告虽告知被告案涉房屋不符合免征个人所得税的条件，但却提供虚假情况，告知被告“东莞满五唯一，但深圳有房照样在东莞过户可以免个税”，预估费用时未计算个人所得税，诱导被告在此基础上订立合同，实际税费远超预估税费，合同未履行，被告因此遭受损失10万元。故对原告要求被告支付佣金和逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。房屋买卖所涉及交易金额较大，被告应审慎调查交易相关的重要事项，虽然原告存在诱导推销行为,但并不免除被告作为买受人对交易风险应作详尽了解的义务。在被告明知案涉房屋不符合免征个人所得税条件，原告预估的费用未计算个人所得税的情况下，被告作为完全民事行为能力人，应知存在实际税费可能远超预估税费的风险，但仍签订《房屋买卖合同》，且未将免个税的内容加入合同，故被告对损害的产生亦存在过错。根据本案现有证据,综合考虑双方当事人的过错程度、被告所受损失等因素,本院酌定原告向被告赔偿经济损失8万元，对于被告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）中原地产代理（东莞）有限公司的诉讼请求；二、限原告（反诉被告）中原地产代理（东莞）有限公司于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）巩运来赔偿损失80000元；三、驳回被告（反诉原告）巩运来的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1156.03元（原告已预交），由原告（反诉被告）中原地产代理（东莞）有限公司负担；反诉受理费1711元（被告已预交），由原告（反诉被告）中原地产代理（东莞）有限公司负担877元，被告（反诉原告）巩运来负担834元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  冯鼎臣审判员  钟丽丽审判员  莫秀波二〇二一年二月二十五日书记员  汪 霞附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。