广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2668号上诉人（原审被告）：广州天粤快递有限公司，住所地广州市黄埔区护林路2003号苏宁办公楼2001房。法定代表人：吴丁剑，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周子涵，该公司职员。被上诉人（原审原告）：徐校华，男，1973年9月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：叶帆，广东南国德赛律师事务所律师。上诉人广州天粤快递有限公司（以下简称天粤公司）因与被上诉人徐校华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。天粤公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判天粤公司无需支付逾期付款违约金与房屋使用费；2.一、二审诉讼费由徐校华承担。事实和理由：（一）关于逾期付款违约金的问题。第一份租赁合同到期后，双方并未就合同期限、月租赁费用、保证金等核心条款达成一致意见，一直处于协商过程。2020年1月至3月，受疫情影响，双方无法面谈并签署书面合同。就2020年1月4日至2020年3月3日期间的房屋租赁事宜所签订的租赁合同属于倒签，双方于2020年3月12日签订合同时并无要履行违约责任的真实意思表示。该合同的签订时间在房屋租用之后，是为解决费用支付问题而倒签的，除租金金额外，合同条款根本无实际意义，且签订合同时已处于所谓的“违约”状态，显然与正常的商业行为不符，故双方并无要求对方履行违约责任的真实意思表示，现徐校华要求天粤公司支付逾期付款违约金缺乏事实和法律依据。退一万步讲，即使认定天粤公司应支付逾期付款违约金，2020年1月17日至2020年4月30日的逾期付款违约金的计算基数也应为27720元，而非55440元，一审判项存在明显错误。（二）关于房屋使用费的问题。双方就2020年1月4日至2020年3月3日房屋租赁事宜签订的租赁合同是为方便双方付款结算而倒签的合同，双方所达成的合意仅针对前述期间，之后双方不曾达成过租赁合意。天粤公司的工作人员于2020年3月8日向徐校华发送信息称“档口不租了，合同也是申请到3月3日的，就剩下把房租交清，交接完把东西搬走了，到期就不租了……”，即天粤公司早已向徐校华明确不再承租3月3日后的房屋，且后续将进行租赁费用清算及租赁物的撤场。自租赁合同到期后，天粤公司多次主动上门组织退场，但遭到阻拦。2020年5月，天粤公司员工多次向徐校华发送短信、函件要求其配合退场，但徐校华以“要求确认对接人员身份”等原因拖延，直至2020年5月21日双方才成功办理房屋交接。因此，天粤公司并无占用租赁物的故意，实际上是徐校华的拖延与拒不配合导致天粤公司无法及时撤场，故天粤公司不应承担房屋使用费。（三）一审判决的违约金、占用费金额过高，且一审法院未考虑到天粤公司未及时搬离的原因是由徐校华的拖延导致等问题。一审判决认定的违约金标准为按照每日千分之一计算，高于一年期贷款市场报价利率的四倍，日租金1.5倍、2倍的占用费标准更是远超一年期贷款市场报价利率4倍的标准。天粤公司未及时撤场是由于徐校华不断拖延、不配合所导致，一审判决天粤公司承担房屋占用费本就不够公平，在此情况下违约金、占用费的计算费用过高，显失公平。综上，一审判决存在错误，应予改判。徐校华二审答辩称，（一）关于涉案协议的效力问题。落款日期为2020年3月3日的租赁合同系双方出于真实意思表示所签订，天粤公司依约应承担相应违约责任。双方已合作多次，在签订3月3日的租赁合同前，双方已签订过两份协议，天粤公司素来清楚合同权利义务，包括逾期支付租金、占用涉案场地的违约责任。与2018年签订的协议相比，3月3日的协议所约定的违约责任更轻，且在此之前双方已就合同条款协商一致，合同实际的签订日期并不影响双方合意的效力。再者，天粤公司一审庭审中已明确对涉案合同的内容予以确认，故涉案协议是双方真实意思表示，合法有效。（二）天粤公司关于徐校华阻挠搬迁的主张与事实不符。徐校华不仅从未阻挠天粤公司搬离房屋，根据徐校华委托代理人发出的律师函及一审起诉状第一项诉讼请求可以看出，徐校华多次催促天粤公司搬离房屋无果，无奈之下才起诉天粤公司要求其尽快搬离。天粤公司直至2020年5月21日才向徐校华出具正式有效的通知搬迁函及员工授权，徐校华在收到函件后，当日即主动积极协助天粤公司进行搬迁。对于其他未出示天粤公司有效授权证明的案外人，因无法核实其身份，故无法与这些案外人沟通有关搬迁的事宜。（三）关于占用费标准。根据3月3日的租赁合同第十四条约定，日租金的5倍系双方协商后所确定的占用费计算标准，天粤公司应按照约定履行相应的违约责任。本案中，一审法院出于情理上的考量，已为天粤公司酌定减轻了违约责任，将租金5倍大幅度降低至2倍，甚至免除了天粤公司被没收保证金的违约责任，判决已彰显了司法人性化。但天粤公司违背契约精神，恶意上诉以拖延债务。综上，天粤公司的上诉请求缺乏依据，应予驳回。徐校华向一审法院起诉请求：1.天粤公司向徐校华支付自2020年1月4日至2020年3月3日期间的租金（按每月27720元的标准计算）及迟延支付租金的滞纳金（其中2020年1月的滞纳金以27720元为基数，按日千分之一计算，自2020年1月4日起至实际清偿之日止；2020年2月份租金的滞纳金以27720元为本金，按日千分之一计算，自2020年1月17日起至实际清偿之日止）；2.天粤公司向徐校华支付自2020年3月4日起至2020年5月21日止的房屋占用费（自2020年3月4日起至3月13日止，按每日1386元计算；自2020年3月14日起至2020年5月21日止，按每日4620元计算）；3.天粤公司向徐校华支付自2020年1月至5月的管理费（按每月3600元计算）、停车费7500元，2019年12月至2020年5月的水费598元、电费1996.5元。一审法院认定事实：广州市越秀区麓苑路34号底层01B房屋为徐校华所有的房产，建筑面积723.26平方米，规划用途为办公。2018年11月1日，徐校华（甲方、出租方）与天粤公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方作办公用途使用，建筑面积约200平方米，租赁期限从2018年11月5日至2019年11月3日止，月租金为25200元；租金交付原则为先交租后使用；租赁期间，乙方必须在每个月5号之前向甲方缴纳当月租金及上月的水电费、管理费等；本合同签署时，乙方应向甲方交纳相当于2个月租金的租赁保证金40000元；合同期届满，双方债权债务清理完毕后十五天之内，租赁保证金由甲方不计利息一次性退还给乙方；从乙方接收房屋之日起，房屋的税费、电费、物业管理由乙方负担，每月费用由乙方自行向房屋所在大厦的物业管理公司缴付，乙方应与房屋所在大厦的物业管理公司签订《物业管理合同》，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭证；乙方必须按规定日期足额缴纳租金，若逾期补缴纳或部分不缴纳租金，则视为违反本合同；租赁期届满或合同被终止履行，乙方必须按期返还房屋给甲方营业，若乙方逾期不返还或部分不返还房屋，视乙方严重违约，乙方已付保证金不退还，并在逾期占用甲方房屋的期间，须按日向甲方支付房屋占用费，房屋的月占用费按租赁期届满时的当期月租金数额五倍计收；租赁期届满，乙方应在合同终止后五天之内，将属于乙方的全部财产、物品搬离现场，逾期仍有余物，视乙方放弃所有权，由甲方处置等。2019年12月4日，徐校华（甲方、出租方）与天粤公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租期自2019年12月4日至2020年1月3日止，本合同租赁费用25200元，租赁费用采取先付后用、按月度支付方式结算。乙方应于本合同签订且甲方交付租赁物并提供收据后10个工作日内支付。甲方在收取租赁费用时至少提前10个工作日向乙方提供正规的收据，本合同保证金不再另行缴纳，上期保证金40000元自动转为本合同保证金，合同期满或者提前终止后10日内甲方一次性无息退还，合同期内，水电费不包含在租赁费用内，需另行支付，电按1.5元/度，水按98元/月计算等。2020年1月13日、3月24日，徐校华委托广东南国德赛律师事务所分别向天粤公司发出《律师函》，其中记载：据本律师了解，贵方占用徐校华先生位于广州市越秀区麓苑路34号底层01B房约200平方米的房屋，于2020年1月3日起开始拖欠该房屋占用费、管理费、电费等使用费用，截止至发函之日，徐校华先生已多次催促贵方支付拖欠的占用费、电费、管理费等使用费用，但贵方以各种理由拒付……本律师郑重要求贵方：贵方自收到本函之日起五个工作日内向徐校华一次性缴清拖欠的占用费及其他使用费用。否则，徐校华有权收回房屋，并通过法律途径进一步追究贵方的法律责任等。2020年3月3日，徐校华（甲方、出租方）与天粤公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁物位于广州市越秀区麓苑路34号底层01B，使用面积200平方米。租赁期限共2个月，自2020年1月4日至2020年3月3日止。本合同租赁费用合计每月27720元，租赁费用采取先付后用、按月度支付方式结算。发票税费及综合管理费每月3600元，停车费每月1500元，水费每月100元，合计5200元，该费用由甲方代乙方支付给物业公司；每月总费用32920元，本合同保证金乙方无需另行支付，甲乙双方确认，上期合同保证金22000元自动转为本合同保证金，合同期满且乙方交付清所有费用后10日内，甲方一次性无息退还给乙方，甲方逾期未退还的，应按合同租赁费用总额的30%向乙方支付违约金。合同期内，除租赁费用和下列费用以外，乙方不再承担其他任何费用：（1）水费：100元，已包含在管理费用内，无需另行支付。（2）电费：1.5元/度，按实际用电量收取并开收据。（3）其他费用：包含在总费用内，无需另行支付……乙方应按本合同的约定足额及时支付租赁费用，租赁期届满乙方应当按该物业使用后的现状一天内交还甲方，逾期拒不交还的，每逾期一天，乙方应按日向甲方支付相当于原日租金1.5倍的物业占用费，逾期10日的，从第11日开始乙方须按日向甲方支付相当于原日租金5倍的物业占用费，甲方有权没收保证金。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，每延期支付一天，乙方应按日向甲方支付应缴租金额千分之三的滞纳金，甲方有权解除合同，并没收保证金。甲乙双方确认，自2020年1月4日至本合同签订生效之日期间为甲乙双方合同磋商阶段，甲方承诺不予追究乙方在该阶段对于房屋的占有使用责任，乙方无需支付该阶段的延期占用费用，但需按合同约定正常支付租金。合同被合法解除或期限届满后，甲方给予乙方1日的撤离期，该期间不收取租赁费用，乙方需按正常使用后的合理状态向甲方退还租赁物，双方在撤离期内办理相应的交还手续。若甲方无故拒绝或延迟办理交还手续的，责任由甲方承担，撤离期满之后视为乙方已归还，后期发生的任何事宜均与乙方无关。若乙方拒绝或延迟办理交还手续的，责任由乙方承担延迟期限的双倍租金等。就该合同的签订时间问题，天粤公司陈述：该合同是在2020年3月7日签订的，故付款起始时间应是2020年3月7日。徐校华则表示：该合同内容双方之前已经协商一致并确认，该合同只是签订的书面形式，方便确认内容和结算；徐校华在2020年3月3日前收到天粤公司的盖章版后，于3月3日签订该合同，代理人不清楚具体交付合同给天粤公司的时间；而且，天粤公司取得合同的日期并不能证明其当时才知晓合同的内容，合同签订前，双方已就合同内容达成一致并按合同履行完毕。2020年5月19日，天粤公司通过传真及直接送达的方式向徐校华发送《关于配合搬迁的通知函》，内容为：2020年3月7日，贵我双方就位于广州市越秀区麓苑路34号底层01B面积为200平方米的物业补签《房屋租赁合同》，合同期限为2020年1月4日至2020年3月3日。合同签订时，上述合同的租赁期限已实际完全履行完毕，该合同的签署目的为方便双方租赁费用结算，物业事实上属于先用后付，合同其它条款无实际履行意义。本合同签署前，即2020年2月28日，我司已开始组织人员进行撤场工作，但贵方通知物业保安阻拦我司撤场，扣留我司财物。后期我司人员也多次联系贵方要求撤场，贵方均不允许我司搬离交接，并且租赁房屋一直处于贵方实际控制之内，我司无法进入场地。事实上，上述合同签署属于倒签，合同签署时租赁期限已经完全结束，我司无续租意向，也无续租可能。合同签署后，我司已妥善完全履行全部合同义务。鉴于以上情况，我司现正式发函并再次向贵方告知如下：我司将委派公司员工蔡某康再次与贵方就撤场及返还我司设备物资相关事宜进行商谈，请贵方收函后配合撤场。2020年4月30日及5月15日，天粤公司分别向徐校华转账支付了55440元及10400元。2020年5月21日，天粤公司将涉案场地交还给徐校华，双方并签署《交接确认书》，其中记载搬离交接日为2020年5月21日；双方确认：对以上租赁物搬离交接无异议等。天粤公司为证明其于2020年3月8日已告知徐校华不续租涉案场地并要求搬离场地，向一审法院提交了：1.微信聊天记录截图，其中2020年3月6日上午10:02，天粤公司员工向微信用户名为“建设档口房东徐贤春”的微信用户发送信息称“老板，公司那个合同下来了，什么时候方便来签一下字，方便申请打款”。该用户回复：合同在哪里呀？天粤公司员工称：在我手上。该用户回复：我现在在34号车场这边，你要是有空的话就过来一下。天粤公司员工回复：我现在过来。同日上午10:50，天粤公司员工回复：我到了。2020年3月7日下午14:54，该用户称：你过来了没有？我把合同给小唐了，你找他拿就可以了。天粤公司员工回复：要晚一点。该用户称：好的好的，我给小唐了，你直接拿走就行了啊。昨天晚上已经签好了。2020年3月8日18时08分，天粤公司员工向该用户发送信息称：“我们档口不租了，合同也是申请到3月3日的，就剩下把房租交清，交接完把东西搬走了，当时百世找我说用我们仓库也说清楚了，到期就不租了的，现在他还放仓库，你要找他要钱了。”2.短信截图，其中记载2020年5月15日20时40分，天粤公司员工蔡某康向徐校华发送短信称：“徐校华先生，您好，我是广州天粤快递有限公司员工蔡某康，我司于2020年5月15日已经支付合同剩余金额10400元（税费、综合管理费、停车费、水费），并于2020年4月30日已支付合同租赁费用55440元，合同内费用已结清。前期您因我们未及时支付合同费用要求物业锁门阻拦我们在合同到期时退场。现我方已将费用结清，请您今天配合我司，要求物业配合我司清场。其他争议您这边已起诉，我们可以等待法院判决。”5月18日12时44分，天粤公司再次向徐校华发送短信，称：“徐校华先生，您好，我是广州天粤快递有限公司员工蔡某康，2020年5月15日有短信通知您配合我们退场，我们正在去广州市越秀区麓苑路34号底层01B房屋的路上，请您通知物业配合我们搬东西退场，谢谢。”徐校华于同日13日59分、14时19分分别回复称：“我无法确认你的身份，请广州天粤快递有限公司，发函确认清场和经办人及联系电话”、“我多次打电话你要求确认你的身份，你一直未接电话，请你抓紧时间回复我，谢谢您”。5月21日9时41分，蔡某康向徐校华发送短信称：“徐校华先生，您好，我是广州天粤快递有限公司员工蔡某康，我司已经给您发了关于配合搬迁的通知函，请您安排物业配合我们今天下午两点搬迁，并请委派人员与我司进行场地交接，谢谢。”徐校华对上述证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，认为该证据不能证明双方在3月7日签订合同，双方签订合同前，已经口头协商确认了合同内容，只是在3月3日补签了书面合同，方便结算。合同显示时间也是3月3日，所以不存在天粤公司所述3月7日才签订合同。对证据2的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。5月15日、18日徐校华只是收到了短信，不确认员工是何人，也没有与徐校华商量交接的细节，故当天没有办理交接手续，直到5月21日天粤公司确定是下午2点交接，徐校华立马派人配合办理交接手续，不存在天粤公司所称徐校华不配合甚至阻拦天粤公司撤场的情况。天粤公司则表示3月8日，天粤公司明确表示不再续租涉案房屋，并要求徐校华配合搬离，天粤公司亦于当天组织了搬迁但未成功；5月15日，天粤公司在结清所有费用后向徐校华主张搬迁，但徐校华仍以天粤公司对接人员无权限为由拒绝搬迁。徐校华为证明天粤公司欠付电费，向一审法院提交了：1.电表读数照片一张，其中显示2020年4月6日电表读数为25342千瓦时。2.开具日期为2019年11月25日的收据一张及中国农业银行网上银行电子回单2张，其中收据记载：今收到广州天粤快递有限公司电费24031度（现读数）-21849（原读数）=2182度（实际用电）2182度×1.5（单价）=3273元，水费98×2=196元，共计3469元。中国农业银行网上银行电子回单显示天粤公司于2019年11月18日、12月13日分别向徐校华支付了25200元。此外，徐校华表示2019年11月25日是天粤公司最后一期缴费，当时的读数为24031，故天粤公司欠付的电费总额应为（25342-24031）×1.5=1966.5元。2020年4月6日之后的电费徐校华不再向天粤公司主张。天粤公司对证据1的真实性有异议，认为电费结算截止时间应为2020年3月3日，天粤公司只认可截止至2020年3月3日的电表使用量，并且上述4月6日电表读数未经双方现场确认。对证据2中的收据没有异议，对证据2中的中国农业银行网上银行电子回单的证明内容有异议，认为根据该证据显示，天粤公司在徐校华起诉之日已支付合同费用至2020年1月。此外，天粤公司为证明涉案房屋水电费结算是先由徐校华出具委托书、水电费发票复印件、水电分割单、收据后，天粤公司收到相关凭证后才结算费用，向一审法院提交了：1.徐校华签署的委托书；2.水费发票（复印件）、电费发票（复印件），其中水费发票金额为373.68元。电费发票记载计费时段为2019年9月1日-2019年10月30日，金额为3299.8元；3.水电分割单，其中记载2019年9月1日-2019年11月25日期间天粤公司应付电费为3273元、水费为196元；4.开具时间为2019年11月25日的水电费收据，其中记载收到天粤公司电费3273元、水费196元；5.付款通知单电脑截图，记载：付款人为天粤公司，收款人为唐为华，付款日期为2019年12月9日，业务类型为物业费用，金额为3469元，附言载明为至11月25日水电费通电费用。徐校华对上述证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，合同没有约定需要徐校华先提供委托书、分割单等资料后，天粤公司才付款，而且根据一般交易习惯，水电收据等材料需要在确认收到天粤公司支付的款项后才出具。天粤公司并未向一审法院提交截止至2020年3月3日的电表使用量证据。双方均确认2020年5月21日交接房屋时并未确认电表读数。就水费的计付问题，徐校华表示根据涉案合同第一条第7款第（1）项的约定，每月水费100元包含在管理费内，但徐校华在本案中主张水费和管理费分别单列，并根据涉案合同第一条第5款的约定管理费、停车费及水费合计5200元，且天粤公司此前也是分别支付的。天粤公司认可徐校华上述说法，同意管理费和水费分别计收。本案一审诉讼期间，徐校华与天粤公司确认：2018年11月1日签订的租赁合同约定的40000元保证金，天粤公司已经支付给徐校华，但在履行过程中扣除了18000元，剩余的22000元作为第二份租赁合同约定的保证金，继续由徐校华收执。徐校华主张因天粤公司逾期交还房屋，故要求没收保证金。天粤公司则要求徐校华退还保证金。在本案一审诉讼过程中，徐校华表示因天粤公司已提供证据证明其支付了有关费用，故撤回原来第一项诉讼请求中要求天粤公司向徐校华支付自2020年1月4日至2020年3月3日期间租金的请求，同时坚持逾期支付租金的滞纳金的诉讼请求。一审法院认为：徐校华与天粤公司自愿签订的上述三份《房屋租赁合同》，出自双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。天粤公司抗辩认为落款日期为2020年3月3日的《房屋租赁合同》的签署目的是为方便双方结算，其他条款无实际履行意义，并主张该合同实际于2020年3月7日才签订。一审法院认为，从天粤公司提供的微信聊天记录，可认定徐校华于2020年3月6日签订该合同，以及天粤公司在3月6日前已知悉合同内容。而现有证据未能证明天粤公司对合同条款提出过异议，故即使该合同签订时间迟于合同所约定的租赁期限，该合同亦是双方经协商一致达成的合意，其中关于租赁期限、租金及相关费用的标准、支付期限、天粤公司腾退房屋的期限以及各自违约责任等各方面的约定，对双方均产生约束力。故一审法院对天粤公司该抗辩不予接纳。上述落款日期为2020年3月3日的《房屋租赁合同》约定，“合同被合法解除或期限届满后，甲方给予乙方1日的撤离期，该期间不收取租赁费用，乙方需按正常使用后的合理状态向甲方退还租赁物，双方在撤离期内办理相应的交还手续”，以及“租赁期届满乙方应当按该物业使用后的现状一天内交还甲方，逾期拒不交还的，每逾期一天，乙方应按日向甲方支付相当于原日租金1.5倍的物业占用费，逾期10日的，从第11日开始乙方须按日向甲方支付相当于原日租金5倍的物业占用费，甲方有权没收保证金”。因此，租赁期限届满后，上述合同即终止，天粤公司应在该合同约定的租赁期限届满后1日内，即于2020年3月4日前向徐校华腾空交还涉案房屋。天粤公司辩称其于3月8日通过微信通知徐校华不再续租涉案房屋，并要求结清房租、交接房屋，但徐校华通知物业阻扰天粤公司搬离现场，导致没有及时交接涉案房屋。现徐校华对天粤公司该陈述不予确认，天粤公司亦未提供证据证明上述情况实际发生，故一审法院对天粤公司该抗辩不予接纳。本案中，虽然徐校华与天粤公司双方于5月21日交接房屋，但天粤公司提交的证据可证实天粤公司在2020年5月15日通知徐校华交接场地，而徐校华并未予以配合，由此导致房屋使用费损失的扩大，应由徐校华自行承担；因此一审法院根据公平合理、等价有偿的原则，认定天粤公司应向徐校华支付自交还房屋期限届满之次日即2020年3月5日起至2020年5月15日期间的房屋使用费、水费、管理费、停车费。关于房屋使用费的标准，根据合同约定，天粤公司逾期10日交还房屋的，从第11日开始按日向徐校华支付相当于原日租金5倍的房屋占用费。鉴于天粤公司不同意向徐校华支付该房屋使用费，应视为对徐校华主张的使用费标准亦持有异议；而徐校华现未能证实其所受具体损失及数额，在天粤公司既未交还房屋亦未支付使用对价的情况下，徐校华所遭受损失现只能以房屋重新出租所得收益的损失为限，故一审法院酌情认定天粤公司应参照合同约定租金标准的两倍计付房屋使用费。至于逾期交还房屋的前10日，天粤公司应按照合同约定，以原日租金的1.5倍向徐校华支付物业使用费。同时，基于一审法院判决天粤公司按上述标准支付房屋使用费，足以弥补徐校华所受损失，现徐校华以天粤公司逾期交还房屋为由要求没收租赁保证金22000元的诉讼请求，依据不足，一审法院不予支持。关于徐校华要求天粤公司支付迟延支付2020年1月4日至3月3日期间租金的滞纳金的诉讼请求。从天粤公司提交的证据可见，天粤公司直至2020年4月30日才向徐校华支付自2020年1月4日至2020年3月3日期间的租金，天粤公司确实存在逾期付款的情形，徐校华该项诉讼请求实为要求天粤公司支付逾期付款违约金，合法有理，一审法院对此予以支持，但违约金应计至2020年4月30日止。关于徐校华主张自2019年12月至2020年5月期间电费的诉讼请求。现徐校华与天粤公司双方均确认2020年5月21日交接场地没有确认电表读数，现徐校华提供的电表照片不足以证实是涉案房屋所使用的电表，亦未能提供证据证明其代天粤公司缴纳电费的数额及时段，故对徐校华该项诉讼请求，一审法院不支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，于2020年10月22日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州天粤快递有限公司一次性向徐校华支付逾期支付自2020年1月4日起至2020年4月30日止租金的违约金（其中自2020年1月4日起至2020年4月30日止，以27720元为基数，按每日千分之一计算；自2020年1月17日起至2020年4月30日止，以55440元为基数，按每日千分之一计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州天粤快递有限公司一次性向徐校华支付自2020年3月5日起至2020年5月15日止的房屋使用费（其中2020年3月5日起至2020年3月14日期间，每月按27720元*1.5计算；2020年3月15日起至2020年5月15日期间，每月按27720元*2计算）、发票税费及管理费（每月按3600元计算）、停车费（每月按1500元计算）（上述费用应抵扣广州天粤快递有限公司已付的租赁保证金22200元）、水费（每月按100元计算）；三、驳回徐校华的其他诉讼请求。案件受理费4972元，由徐校华负担3031.35元，广州天粤快递有限公司负担1718.64元。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，天粤公司、徐校华均确认如依照合同约定，2020年1月的租金需在2020年1月4日支付，2020年2月的租金则须在2020年1月17日支付。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，天粤公司与徐校华就涉案房屋租赁问题所产生的纠纷发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，本案二审的争议焦点在于：一、天粤公司应否向徐校华支付2020年1月、2月租金的逾期付款违约金；二、天粤公司应否向徐校华支付自2020年3月5日起至2020年5月15日止的房屋使用费。关于争议焦点一。落款时间为2020年3月3日的《房屋租赁合同》系租赁双方真实合意，并无违反法律、行政法规强制性规定的情形，合法有效，对双方均有约束力。虽然落款时间为2020年3月3日的《房屋租赁合同》系天粤公司、徐校华在合同约定的租赁期限届满后补签，但仍属于租赁双方对各自合同权利、义务的确认，在该合同签订前所发生的实际租赁行为属于合同的履行行为。该份租赁合同中对于租金给付时间已作约定，天粤公司、徐校华均确认如依照合同约定，2020年1月的租金需在2020年1月4日支付，2020年2月的租金则须在2020年1月17日支付，事实上，天粤公司直至2020年4月30日才向徐校华支付2020年1月4日至2020年3月3日期间的租金，可见天粤公司的履行并不符合合同约定。如前所述，天粤公司、徐校华补签落款时间为2020年3月3日的《房屋租赁合同》系对合同权利义务的确认，该合同明确载明“甲乙双方确认，自2020年1月4日至本合同签订生效之日期间为甲乙双方合同磋商阶段，甲方承诺不予追究乙方在该阶段对于房屋的占有使用责任，乙方无需支付该阶段的延期占用费用，但需按合同约定正常支付租金”，该款约定已确认天粤公司负有依约向徐校华支付租金的合同义务，双方并无作出不予追究天粤公司在合同磋商阶段迟延支付租金的违约责任的约定，天粤公司主张双方倒签合同时合意不予追究迟延支付租金的违约责任，依据不足，本院不予支持。天粤公司未按合同约定支付租金，存在逾期付款的违约行为，故徐校华有权要求天粤公司支付逾期付款的违约金。落款时间为2020年3月3日的《房屋租赁合同》约定，“乙方（天粤公司）应按本合同的约定支付租赁费用，每延期支付一天，乙方应按日向甲方支付应缴租金额千分之三的滞纳金”，该合同约定的违约金标准过高，徐校华起诉时虽已自行将逾期付款违约金计付标准调整为按照千分之一计付，但该违约金的标准仍然偏高，结合合同约定以及履行情况，本案逾期付款违约金计付标准应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。据上，天粤公司应向徐校华支付逾期支付自2020年1月4日起至2020年4月30日止租金的违约金（其中自2020年1月4日起至2020年1月16日止，以27720元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年1月17日起至2020年4月30日止，以55440元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。一审法院关于天粤公司逾期付款违约金的处理不当，二审予以纠正。关于争议焦点二。天粤公司虽然曾于2020年3月8日通过微信通知天粤公司不再续约，但现有证据并不足以证明租赁双方已就场地交还问题达成合意，亦不足以证明徐校华存有阻扰天粤公司搬迁的行为，现有证据仅能反映出天粤公司直至2020年5月15日才要求与徐校华办理场地交接，天粤公司主张徐校华拖延收回场地依据不足，本院不予采信。天粤公司于2020年5月15日要求徐校华办理场地交接，徐校华未予配合，一审法院认定天粤公司应承担的房屋使用费截止计算至2020年5月15日止，符合公平、合理原则，本院予以认同。落款时间为2020年3月3日的《房屋租赁合同》约定“租赁期届满乙方（天粤公司）应当按该物业使用后的现状一天内交还甲方（徐校华），逾期拒不交还的，每逾期一天，乙方应按日向甲方支付相当于原日租金1.5倍的物业占用费，逾期10日的，从第11日开始乙方须按日向甲方支付相当于原日租金5倍的物业占用费，甲方有权没收保证金”。一审法院关于天粤公司所应承担的房屋使用费标准的认定符合合同约定，该处理并无不当，本院予以维持。天粤公司关于其不应承担2020年3月5日至2020年5月15日期间的房屋使用费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，天粤公司关于一审法院就逾期付款违约金所作处理有误的上诉请求成立，本院予以支持。天粤公司的其他上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18533号民事判决第二项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18533号民事判决第三项；三、变更广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初18533号民事判决第一项为：自本判决送达之日起十日内，广州天粤快递有限公司一次性向徐校华支付逾期支付自2020年1月4日起至2020年4月30日止租金的违约金（其中自2020年1月4日起至2020年1月16日止，以27720元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年1月17日起至2020年4月30日止，以55440元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回徐校华的其他诉讼请求。一审案件受理费6572元，由广州天粤快递有限公司负担2505元，由徐校华负担4067元。二审案件受理费2505元，由广州天粤快递有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 邓 颖审判员 唐佩莹二〇二一年三月二十九日书记员 贾 妍苏劲丹