陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书                            (2021)陕02民终47号     上诉人(原审被告)：铜川市明星农机具加工有限责任公司。住所地：陕西省铜川市印台区。   法定代表人：宋伟龙，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：宋明星，男，1979年10月21日生，汉族，住陕西省铜川市印台区。   委托诉讼代理人：宋国璋，男，1943年10月16日生，汉族，住陕西省铜川市印台区。   被上诉人(原审原告)：铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会。住所地：陕西省铜川市印台区。   法定代表人：王金成，系该村村委会主任。   上诉人铜川市明星农机具加工有限责任公司(简称明星公司)因与被上诉人铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会(简称傲背村村委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服铜川市印台区人民法院(2020)陕0203民初740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人明星公司的委托诉讼代理人宋明星、宋国璋到庭参加诉讼。被上诉人傲背村村委会经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。   明星公司上诉请求:1、撤销一审判决第一项、第二项，驳回被上诉人的诉讼请求；2、改判上诉人向被上诉人支付房屋租金1800元；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院以情势变更为由解除合同，认定事实错误，与法律法规不符，判决第一项不能成立，请求二审改判。二、关于拖欠房租的问题。1、上诉人在庭审中陈述2015年以前的房租已经交清，根据被上诉人2016年打的房费白条为依据租金已交到2019年4月。2、上诉人在一审法院已陈述2018年被上诉人紧挨我们厂房盖二层楼，影响我们生产出入，经双方协调我们在厂房另一端开了口，制作不锈钢大门一副损失5000元，并说给我们赔损失，请求法院从剩余租金里扣除。3、2015年被上诉人对三家房客统一收房租，开具了房费收据，我们已付清2015年的房租。   铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会未出庭应诉也未提交书面答辩意见。   傲背村村委会向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》；2、请求依法判令被告支付场地、房屋租赁费21600元及违约金2880元；3、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。   一审判决认定事实如下: 2011年9月15日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于傲背村村委会前二层房屋内：第一层，共四间。房后空地：东西方向“东至信用社后围墙，西至楼房尽头”，南北方向“南从楼房墙边，北到信用社北边墙边”的矩形空地及房屋租赁给被告明星公司作为厂房使用。租赁期限为20年（自2011年9月1日至2031年9月1日），房屋租金每月300元，场地租金为每月100元。2019年4月19日铜川市印台区发展和改革局向王石凹街道办事处出具了“铜川市印台区发展和改革局关于同意调整王石凹街道南社区综合服务中心项目部分建设内容的函”，该函同意将购置信用联社和傲背村两栋楼资产列为建设项目内容。被告所占房屋场地系该文件要求的所建项目的用地范围，该场地将用于民生公益事业。2019年7月3日原告向被告出具了限期搬离通知书，限被告于2019年7月15日前搬离该房屋。另查明，2017年3月10日被告出具的收条中已标明“2016年已交清”。2017年及以后的租金被告仅提供有三张收条，金额共计5000元。     一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的租赁合同是否应该解除；二、被告尚拖欠原告多少租金。针对焦点一，原、被告间经协商一致于2011年9月15日签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示且不违反法律规定，合同成立并生效。2019年因政府政策调整，该场地及房屋将作为民生公益事业建设项目使用，致使被告不能继续租用该房屋。此系合同成立后的客观情况发生了双方在订立合同时无法预见的重大变化，应系情势变更。该合同已无法继续履行，合同目的已不能实现，故原告请求解除该合同的诉讼请求本院依法应予支持；针对焦点二，因原、被告订立合同时，合同成立并生效。原告也已按照合同的约定向被告明星公司提供了场地及房屋，故被告亦应按照约定向原告支付房屋租金。因被告提供的房屋租金收条中已载明“2016年已交清”且原告对此无异议，故应认定为2016年以前的租金被告已经交清。2017年至今的房屋租金应按照双方约定的“房屋租金每月300元，场地租金为每月100元”即每月共计400元计算，计算至本案立案之日2020年9月，共计45个月，应为400元*45个月=18000元。被告提供有2017年之后的收条三张共计5000元，扣除此部分后尚欠租金应为13000元。原告主张违约金2880元，因合同对于违约金的约定明显超出法律合理范围且本案合同的解除系情势变更，故一审法院对此不予支持。被告主张若解除合同原告应当向其赔偿损失200万元，因被告对其损失无相关证据向本院提供，其可在损失明确后另行提起诉讼。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条之规定判决：一、解除原告铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会与被告铜川市明星农机具加工有限责任公司于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》二、被告铜川市明星农机具加工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告支付剩余租金13000元。三、驳回原告铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理。案件受理费412元，已减半收取206元，由被告铜川市明星农机具加工有限责任公司负担100元，由原告铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会负担106元。     一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。     本院认为，本案争议的焦点为：1、本案双方租赁合同是否存在情事变更导致解除合同的事由；2、拖欠租金的计算；3、上诉人主张的损失抵消问题。   关于第一个焦点问题。一审判决依据2019年4月19日铜川市印台区发展和改革局向王石凹街道办事处出具的“铜川市印台区发展和改革局关于同意调整王石凹街道南社区综合服务中心项目部分建设内容的函”，认定此系情势变更合同目的已不能实现。但从该函的内容看是“发改委同意将购置信用联社和傲背村两栋楼资产列为建设项目内容”。因此，该函是以王石凹街道南社区的申请为前提，并非印台区政府相关部门决定建设的公益项目。且目前该项目已施工完毕，从现场情况看，该项目的建设并不足以导致合同无法继续履行，因此，一审认定本案存在情势变更导致合同无法履行的理由不能成立。双方签订的合同期限为20年，仅履行了9年，上诉人在合同履行期间加盖了厂房，投资较大，目前经营状况良好，应当保护市场主体的合法经营。傲背村村委会请求解除租赁合同没有事实和法律依据，亦不符合六稳六保的政策要求。   关于第二个焦点问题。上诉人二审主张拖欠租赁费的数额是以2015年之前的租金已付清为前提的，但其没有证据证明2015年之前不欠租金，一审根据现有证据对租赁费作出的认定并无不当，上诉人主张的该事实无证据证明，不能成立。   关于第三个焦点。上诉人一审时既未提交证据证明其损失的具体数额也未就损失部分进行反诉，且在合同继续履行的情况下主张赔偿损失没有事实基础，因此对其主张的损失部分本案不予涉及。     综上，一审判决认定本案合同订立后发生情势变更的理由不成立，解除涉案合同没有事实依据也不符合相关政策要求，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:     一、撤销铜川市印台区人民法院(2020)陕0203民初740号民事判决主文第一项、第三项；     二、变更铜川市印台区人民法院(2020)陕0203民初740号民事判决主文第二项为：铜川市明星农机具加工有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会支付截止2020年9月的租金13000元。   三、铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会与铜川市明星农机具加工有限责任公司于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》继续履行。   四、驳回铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。     一审案件受理费412元，减半收取206元，由铜川市明星农机具加工有限责任公司负担100元，由铜川市印台区王石凹街道办事处傲背村村民委员会负担106元。二审案件受理费125元，由铜川市明星农机具加工有限责任公司负担。     本判决为终审判决。                                  审 判 长    周少英                              审 判 员    贺晓华                              审 判 员    董敏                                二O二一年三月十九日                                  书 记 员    陈蕊妮        1