广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤04民终62号上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海鲜兴磁讯有限公司，住所地：珠海市前山上冲工业区敬业路117号厂房楼1楼-1区，统一社会信用代码：914×××××××××××843B。法定代表人：孙某1。委托诉讼代理人：李柟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱丽蓉，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司，住所地：珠海市香洲区×××××××××-2区、2楼、3楼及宿舍,统一社会信用代码：91440400MA4UJFLG0Y。法定代表人：袁泉，执行董事、经理。委托诉讼代理人：文才，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑雪琼，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。上诉人珠海鲜兴磁讯有限公司（以下简称鲜兴公司）与上诉人珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司（以下简称格瑞斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服珠海市香洲区人民法院作出的（2020）粤0402民初9076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明：位于珠海市香洲区×××××××的房地产（建筑面积12566.76㎡）登记产权人为鲜兴公司，规划用途为工业，土地用途为工业；位于珠海市香洲区×××××××（宿舍）（建筑面积4778.81㎡）登记产权人为鲜兴公司,规划用途为宿舍，土地用途为工业。格瑞斯公司原名称为珠海格莱利车人生活汽车服务有限公司。2015年10月30日，鲜兴公司（出租方、甲方）、格瑞斯公司（承租方、乙方）签订《租赁协议》一份，约定：甲方将位于珠海市香洲区×××××××××-2区、2楼、3楼及宿舍房屋及土地租赁给乙方；租赁物占地面积为15079.3㎡，建筑面积17315.51㎡；租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理；租赁期限从2015年10月30日起；在本合同签订前，甲方已在申请办理改变该租赁物的使用功能，如政府正式同意改变，则甲方有权终止本协议，但甲方需在终止本协议六个月前以书面方式通知乙方，协议终止后，如甲方选择出售或继续使用该租赁物，在同等条件下，乙方享有优先权；等等。2016年7月1日，鲜兴公司（出租方、甲方）、格瑞斯公司（承租方、乙方）再次签订《租赁协议》一份，就格瑞斯公司租赁鲜兴公司上述租赁物进行约定。协议第二条约定，租赁期限自本协议签订之日起至2020年8月31日止，出租方须提前半年通知承租方是否愿意续租，如不愿意，承租方应按时无偿搬离；签订本协议后，甲方应允许乙方申请改变该租赁物的使用功能，申请办理过程中，甲方应协助全力配合乙方办理，乙方改变该租赁物使用功能的审批文件，应全部移交甲方保管，甲方应确保乙方能随时调用；租赁期限（含2015年的乙方租赁的租期）满三年后，甲方物业如经政府同意进行改造，甲方需提前六个月以书面形式通知乙方，在乙方接到甲方通知后，六个月内必须无条件办理。第三条约定，租金采取按月缴纳方式，乙方应于每月10日前向甲方支付当月租金，租赁费用从2016年7月1日起至2020年8月31日止为人民币630万元/年，平均月付租金为52.5万元，甲方应按照乙方实缴租金10个工作日内开具增值税专用发票给乙方。第四条约定，乙方应在签订本协议一个星期内向甲方支付52.5万元作为押金，自本合同签订后第六个月向甲方支付52.5万元作为押金。原《租赁协议》乙方向甲方缴纳的52.5万元押金继续作为押金，合计三个月押金，总金额157.5万元；本合同终止后，如乙方无违约行为，甲方应在一个月内全额返还给乙方（不计利息）；在本协议有效期内，若乙方违反本协议的约定，则甲方无需返还乙方所缴纳的押金，若甲方违反本协议的约定，则甲方应双倍返还乙方所缴纳的押金；若其中乙方违反本协议的约定，导致另一方造成的损失大于押金数额的，违约方应足额补偿损失方的损失额（包括签订本协议时可以预见的损失和协议正常履行时潜在收益），违约方不按要求补偿的，损失方可以直接请求人民法院或仲裁机构予以适当增加补偿额。合同第七条7.2约定，租赁期间，乙方可根据自己的经营特点和要求进行改造和装修，但原则上不得破坏原房屋的主体结构、装修费用由乙方负责。自本协议自然终止之日起（非因违约导致协议终止），若乙方不再承租该租赁物，则乙方应保证该租赁物处于良好的使用状态，但需对该租赁物的改造和装修进行还原（具体事宜，双方共同协商解决），甲方不对乙方的改造和装修费用作任何补偿。第八条约定，协议终止后，如甲方选择出售或继续租赁该租赁物，在同等条件下，乙方有优先权；如甲方选在将该租赁物转为自用，甲方届满前六个月内通知乙方，则乙方应自接到甲方书面通知后六个月内迁离，甲方不因此承担任何赔偿责任。第九条约定，本协议租赁期届满，甲、乙届满之前双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方，乙方逾期未迁离的，除继续向甲方支付租金外，还需支付违约金，违约金为每天1万元，迟延第二个月开始违约金为每天3万元，乙方必须按实际违约天数支付给甲方，且甲方有权收取乙方缴纳的押金；等等。原审庭审中，双方认可格瑞斯公司向鲜兴公司支付押金157.5万元。格瑞斯公司承租上述租赁物后，申请临时改功能建设，2017年4月7日，珠海市住房和城乡建设局颁发《建设工程规划许可证》，同意香洲区敬业路117号临时改功能建设为汽车修理、餐饮及酒店，有效期为2017年4月7日至2019年4月6日，格瑞斯公司随后添附电梯等装修后招租经营。现租赁物中的香洲区敬业路117号的3楼（约5000㎡）由格瑞斯公司自用经营足浴、按摩、棋牌、汗蒸、美容、瑜伽、养发等，其余部分由格瑞斯公司管理招租，格瑞斯公司自述现有承租户如下：1.珠海市艾瑞思游泳有限公司，租赁区域为主楼一楼建筑面积1766㎡，租赁期限从2018年11月1日起至2025年8月30日止，租金150000元/月，物业费6322.28元/月。2.珠海为民机动车检测有限公司，租赁区域为主楼一楼建筑面积1334㎡，租赁期限从2018年2月21日起至2025年7月31日止，租金85395.88元，物业管理费4704.12元/月，停车费4000元/月。3.珠海市畅腾汽车科技有限公司，租赁区域为主楼一楼建筑面积324.3㎡，租赁期限从2019年3月1日起至2020年8月30日止，租金32180.29元/月，物业管理费1160.99元/月。4.珠海市畅腾汽车科技有限公司，租赁区域为主楼一楼建筑面积270㎡，租赁期限从2019年1月10日起至2025年8月31日止，租金32400元/月，物业管理费966.6元/月，停车费1000元。5.珠海雏鹰口腔门诊部有限公司，租赁区域为主楼一楼建筑面积136㎡，租赁期限从2019年7月20日起至2025年7月31日止，租金40023.44元/月，物业管理费1546.56元/月。6.彭先明，租赁区域为主楼二楼建筑面积228㎡，租赁期限从2018年11月8日起至2023年11月7日止，租金19158.68元/月，物业管理费841.32元/月。7.杨志权，租赁区域为主楼二楼建筑面积175㎡，租赁期限从2020年7月15日起至2020年8月30日止，租金14754.25元/月，物业管理费645.75元/月。8.曾铭祖，租赁区域为主楼二楼建筑面积54㎡，租赁期限从2018年11月12日起至2019年12月31日止，租金3675元/月，物业管理费199.26元/月。9.廉心一，租赁区域为主楼二楼建筑面积33.2㎡，租赁期限从2019年6月10日起至2020年8月30日止，租金2533.49元/月，物业管理费122.51元/月。10.罗日光，租赁区域为主楼二楼建筑面积128㎡，租赁期限从2020年4月2日起至2023年3月21日止，每月租金10557.68元/月，业管理费472.32元/月。11.珠海市帝利建筑工程有限公司，租赁区域为主楼二楼建筑面积52.4㎡，租赁期限从2018年8月7日日起至2020年8月6日止，每月租金2970元/月，物业管理费193.36元/月。12.珠海新瑞轩酒店管理有限公司，租赁区域为副楼一至七楼建筑面积4373.6㎡，租赁期限从2019年12月1日起至2030年8月30日止，租金260342.51元/月，物业管理费15657.49元/月。13.珠海新瑞轩酒店管理有限公司，租赁区域为副楼一楼建筑面积204㎡，租赁期限从2020年7月1日起至2030年8月30日止，租金17221.68元/月，物业管理费730.32元/月。14.珠海市挑战之者汽车美容有限公司，租赁区域为副楼一楼建筑面积334㎡，租赁期限从2018年3月15日起至2020年8月30日止，租金31534.28元/月，物业管理费1195.72元/月。鲜兴公司对格瑞斯公司自认的上述第2项、第3项、第4项、第5项、第13项、第14项租金不认可，认为与合同实际租金不符，格瑞斯公司对此解释自2019年起开始收取物业管理费，对之前的租户将物业管理费包含在租金之内。2018年2月8日，鲜兴公司100%股权由珠海市汇威科技有限公司变更为珠海市金威置业有限公司。格瑞斯公司据此抗辩鲜兴公司以转让股权的形式转让房产，侵害了格瑞斯公司对涉案租赁房产的优先购买权。2018年4月18日，鲜兴公司向格瑞斯公司发出《关于不同意珠海格莱利车人生活有限公司将租赁物转租给第三人的通知函》，告知在并购重组珠海鲜兴磁讯有限公司尽职调查中得知格瑞斯公司有将租赁物转租给第三人的想法，鲜兴公司郑重承诺从未口头及书面文件同意格瑞斯公司可以转租，善意提醒格瑞斯公司提前纠正可能已经发生或将要发生的转租行为。鲜兴公司据此主张从未同意格瑞斯公司将租赁物转租。鲜兴公司主张格瑞斯公司在租赁期间多次迟延缴纳租金，并提交了一份《珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司迟延支付租金应付利息计算表》，显示在2018年4月至2020年6月期间多次存在迟延交租的情况，迟延的天数在18天至81天；2019年期间每月交租的时间均为每月30日最后3天。格瑞斯公司在原审庭审中陈述，与鲜兴公司的原财务总监郑总监协商达成共识后实际从2019年开始都是最后一天支付租金，鲜兴公司从未提出异议。鲜兴公司对格瑞斯公司上述陈述不认可。2020年1月起格瑞斯公司未缴纳租金。2020年1月29日，格瑞斯公司向鲜兴公司发出《申请书》，申请因新型冠状病毒疫情影响，免付两个月房租。2020年2月1日，鲜兴公司函复格瑞斯公司，不同意免付两个月租金。2020年2月2日，格瑞斯公司向鲜兴公司发出《关于免租复函的回复》，希望鲜兴公司重新考虑格瑞斯公司免租的申请。2020年3月31日，格瑞斯公司向鲜兴公司交纳2020年3月租金262500元；2020年4月30日，格瑞斯公司向鲜兴公司交纳2020年4月租金525000元。2020年4月1日，格瑞斯公司向鲜兴公司发出《续租意向函》，向鲜兴公司表明有续租房产意向，并告知根据合同约定享有优先承租权。2020年4月13日，鲜兴公司向格瑞斯公司发出《到期返还租赁物通知函》，告知格瑞斯公司根据鲜兴公司经营发展规划，将在租期到期后启动鲜兴项目旧工业区更新改造程序，对租赁物进行“工改商”，故双方《租赁协议》履行到期后将不再续期，请格瑞斯公司接到函件后按照《租赁协议》相关履行期限届满后返还租赁物约定，于2020年8月31日届满日后3个工作日内返还租赁物，办理租赁物移交手续。该函件同时载明“经我司走访现场后，发现贵司在未通知我司且未经我司同意情况下擅自又将租赁物转租多个他人，甚至超期转租，对此事实，贵司自始至终隐瞒事实真相，违背诚实信用原则，严重侵害了我司合法权益。故请贵司就此相关善后事宜，在7个工作日内拿出具体解决方案并与我司协商后方可实施，否则贵司将承担因此给我司造成的一切直接、间接损失”。2020年5月25日，鲜兴公司向各次承租人发出告知函，告知鲜兴公司与格瑞斯公司间的《租赁协议》将于2020年8月31日届满到期，到期后将不再与格瑞斯公司续期，已通知格瑞斯公司在2020年8月31日届满日后3个工作日内返还租赁物。请各租户收到告知函后，提前做好预防工作，做好与格瑞斯公司《租赁合同》截至2020年8月31日届满到期解约并终止履行等善后事宜。2020年6月15日，格瑞斯公司向鲜兴公司发函《关于租金支付的商议函》，告知鲜兴公司决定2020年5月、6月的租金按格瑞斯公司出租率及收租率安排租金，5月份租金支付计划为24.62万元。支付理由：鲜兴公司2020年5月25日向格瑞斯公司各租户发出告知函，导致酒店、游泳健身等租户要求向格瑞斯公司行使不安抗辩权拒绝支付租金，每月至少影响租金收入38.6%；因鲜兴公司到处宣扬不与格瑞斯公司续期签订《租赁协议》，导致场地无法出租，使场地的空置面积不断提高，每月至少损失14.5%的租金。函件中迟延支付的原因载明如下：1.鉴于鲜兴公司给租户发送的《关于我司与珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司》（租赁协议）到期等相关事项告知函》的函件，导致租户要求向我司行使不安抗辩权拒绝支付租金的权利。2.经多次催缴，截止2020年5月31日欠缴的房租金额共计28万多元，目前仍在催缴中。按上述月份租金支付比例，我司欠缴剩余租金的38.6%，待我司收到租户欠缴租金后，补交给贵司。3.2020年6月1日我司发给贵司的函件，要求贵司2020年6月12日前书面方式发函，否则视为同意续租。截止2020年6月15日仍未收到贵司复函，导致我司无法对租户行使不安抗辩的行为进行安抚，使我司无法催缴租金。2020年7月8日及2020年7月28日，格瑞斯公司两次向鲜兴公司发函，告知鲜兴公司，根据双方2016年7月1日签定的《租赁协议》第8.1条规定，如鲜兴公司选择继续出租该租赁物，则格瑞斯公司有优先承租权，根据合同约定，格瑞斯公司特向鲜兴公司提出续租五年，续期期间的月租金双方另行协商，在双方就续期租金未协商确定之前暂时按原月租金8折即42万元计算续租期间租金，自2020年9月1日开始按此标准执行。鲜兴公司主张未收到上述两份函件。2020年6月28日，鲜兴公司再次向次承租人发出告知函，内容与2020年5月25日的告知函内容一致。2020年8月21日，格瑞斯公司向鲜兴公司发出《关于的复函》，请鲜兴公司再次确认租赁物不是自行使用，而是另行出租，如不明确回复，租赁协议在原来的时间上继续延期。经鲜兴公司申请，原审法院依法冻结格瑞斯公司向各次承租人的2020年7月至2020年10月的应收租金，向各租户发出协助执行通知书，告知如需支付则支付至格瑞斯公司名下被原审法院冻结账户。格瑞斯公司陈述，各次承租人自2020年7月起未向其支付租金。原审法院于2020年9月30日现场查看时，其中的2户次承租人均向原审法院反馈，认为格瑞斯公司向鲜兴公司承租的租期已到，其向格瑞斯公司交纳的押金应抵扣2020年7月、8月的租金。原审法院另查明，格瑞斯公司主张鲜兴公司的原实际控制人承诺只要不旧改在5年后续租5年。鲜兴公司原审庭审中陈述，没有承诺过5年后再续租5年。原审法院另查明，2020年9月13日，珠海市香洲区城市更新局向鲜兴公司发出《告知函》，告知鲜兴公司根据2020年8月25日《关于珠海市既有临时改变旧工业建筑使用功能项目分类处置办法》（珠自然资字[2020]863号），鲜兴公司于2017年4月取得批复的香洲区敬业路117号临时项目使用期已满，请鲜兴公司根据《分类处置办法》第二章第七条之规定，选择相应的分流处置方式，同时自接到告知函之日起30日内将拟申请分类处置方式以书面形式告知更新局。原审法院再查明，关于新冠肺炎疫情是否应当减免租金，格瑞斯公司抗辩应减免2010年1月、2月整月及3月一半租金。格瑞斯公司抗辩，在新冠肺炎疫情期间共减免租户租金及管理费共797604.34元，并提供了部分租户的证明及格瑞斯公司的通知函证明。鲜兴公司对格瑞斯公司抗辩减免租金的部分金额不认可，不认可的金额约83000元，并主张其中5名次承租人于2020年4月已经搬离租赁场地，无法核实，涉及减免金额235000元。格瑞斯公司同时抗辩，每月管理租赁物及经营的支出成本大约70万元左右，分别是水电费22万元，由我方垫付然后租户向我方缴纳；物业垃圾清运、电梯维护保养及消防的维护保养1.5万元；设施设备维护保养2.5万元；公共水电费2.5-3万元；清洁阿姨、安保费、水电工12万元；公司内部管理人员10万元，同时还有税费。疫情期间2020年2月、3月没有营业，2020年4月至今营业收入不到平时的30%。因双方无法达成一致，鲜兴公司向原审法院提起诉讼，请求：1.格瑞斯公司向鲜兴公司支付拖欠的2020年1月、2月、3月（50%）、5月、6月、7月、8月的租金;2.格瑞斯公司向鲜兴公司支付拖欠租金给鲜兴公司造成的利息损失（以拖欠租金本金为基数，按照LPR基准利率上浮50%计算，从拖欠之日起计至实际付清之日止）；3.格瑞斯公司向鲜兴公司返还并腾退交还位于珠海市香洲区×××××××1楼、2楼、3楼及宿舍楼整栋（占地面积为15079.2㎡建筑面积为17345.51㎡)；4.格瑞斯公司向鲜兴公司支付占用使用费[按照每月租金525000元，从2020年9月1日起计至格瑞斯公司实际返还并腾退交还位于珠海市香洲区×××××××××，2楼，3楼及宿舍楼整栋（占地面积为15079.2㎡,建筑面积为17345.51㎡)止]；5.格瑞斯公司向鲜兴公司支付逾期迁离的违约金（从2020年9月1日至9月30日违约金为每天1万元，从2020年10月1日起计至格瑞斯公司实际返还并腾退交还之日止违约金为每天3万元）；6.格瑞斯公司向鲜兴公司补偿损失人民币183100元[按照每月366200元，从2020年9月1日起暂计至2020年9月15日，请求计至格瑞斯公司实际返还并腾退交还位于珠海市香洲区×××××××××，2楼，3楼及宿舍整栋（占地面值为15079.2㎡，建筑面积为17345.57㎡）止]；7.格瑞斯公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。格瑞斯公司向原审法院提起反诉，请求：1.鲜兴公司按照2016年7月1日的租赁协议约定的条件将位于珠海市香洲区×××××××××、2楼、3楼及宿舍楼整栋优先承租给格瑞斯公司，承租期限自2020年9月1日起至2025年8月31日止；2.本案诉讼费用由鲜兴公司承担。原审法院认为：鲜兴公司与格瑞斯公司签订的《租赁协议》为有效合同，双方应恪守诚信，依约履行。结合双方的诉辩意见，对双方的争议焦点，原审法院分析认定如下：一、关于鲜兴公司请求格瑞斯公司腾退租赁物的请求。原审法院认为，双方合同约定的租赁期限于2020年8月31日终止，鲜兴公司于2020年4月13日向格瑞斯公司发出《到期返还租赁物通知函》，告知格瑞斯公司《租赁协议》到期后不再续期，虽然格瑞斯公司陈述其多次向鲜兴公司发函表明续租意愿，但双方并未在2020年8月31日前就继续租赁房产协商一致，故双方的租赁关系于2020年8月31日终止。双方租赁关系已终止，格瑞斯公司无权继续占有租赁物，鲜兴公司请求格瑞斯公司腾退租赁物，事实和法律依据充分。关于格瑞斯公司抗辩的优先购买权，仅是一种优先权，格瑞斯公司不当然因享有优先购买权而取得继续占有案涉租赁物的权利，故格瑞斯公司的优先购买权是否受到侵害并不影响双方租赁合同权利义务的履行，格瑞斯公司以此为由拒绝腾退，理据不足。格瑞斯公司抗辩的其对消防设施、电梯等重大设施的投资，根据双方合同7.2条约定“乙方应保证该租赁物处于良好使用状态，但需对该租赁物的改造和装修进行还原（具体事宜，双方共同协商解决）”，即双方约定腾退租赁物需保证租赁物处于良好使用状态，而租赁物的改造和装修则由双方协商解决，故格瑞斯公司对消防设施、电梯等重大设施的投资问题是属于双方腾退过程中应予以协商的事宜，如协商不成，则应对租赁物改造和装修进行还原，而不能以此为由拒绝腾退租赁物，故格瑞斯公司的该项抗辩，原审法院亦不予采纳。二、格瑞斯公司的转租行为是否构成违约。双方合同虽未明确约定格瑞斯公司可以对租赁物进行转租，但合同约定格瑞斯公司对案涉租赁物进行包租，且格瑞斯公司在2017申请临时改变工业用途为汽车修理、餐饮及酒店，由格瑞斯公司整体管理并分租经营，而鲜兴公司对格瑞斯公司承租租赁物的使用用途以及分租经营均是知晓并认可的。故格瑞斯公司将租赁物分租的行为不违反双方合同的约定。鲜兴公司虽在2018年2月8日变更了股东，但其应诚信履行原股东签订的合同，其于2018年4月18日向格瑞斯公司发函告知格瑞斯公司不得转租的行为，与双方签订合同的本意不符，鲜兴公司据此认为格瑞斯公司不得转租而认为其将租赁物分租的行为违约，理据不足，原审法院不予支持。关于格瑞斯公司与次承租人签订的租赁期限超过鲜兴公司与格瑞斯公司合同约定的期限。依据诚信原则，格瑞斯公司负有不得超过租赁期限转租的义务，本案中格瑞斯公司与多名次承租人的租赁期限超过了鲜兴公司与格瑞斯公司之间租赁合同的期限，该行为构成违约，应依法承担相应的违约责任。三、关于格瑞斯公司请求确认优先承租权的诉讼请求。双方合同第八条约定“协议终止后，如甲方选择出售或继续租赁该租赁物，在同等条件下，乙方有优先权”。该条约定的“同等条件下”应是鲜兴公司与他人协商确定租赁条件，格瑞斯公司享有的优先权亦应是优先于他人的权利，本案中格瑞斯公司请求鲜兴公司按照2016年7月1日的《租赁协议》约定的条件优先承租给格瑞斯公司，租赁期限自2020年9月1日起至2025年8月31日止，与合同约定的“同等条件下”本意不符，故格瑞斯公司的该项请求，原审法院不予支持。关于格瑞斯公司主张鲜兴公司侵害格瑞斯公司优先承租权的行为。原审法院认为，首先，鲜兴公司在2020年4月13日向格瑞斯公司发出《到期返还租赁物通知函》，告知格瑞斯公司期满不再续租。格瑞斯公司关于租赁期满前书面主动告知鲜兴公司续租，但鲜兴公司不做任何答复的主张与事实不符。其次，双方合同约定“如甲方转为自用，需在届满前六个月内通知乙方”，而鲜兴公司未在届满前六个月，在2020年4月13日通知格瑞斯公司不再续期，时间上存在着迟延。原审法院认为，该条约定的目的是给予格瑞斯公司一定的合理期限解决租赁物的腾退问题，鲜兴公司的迟延行为仅仅对格瑞斯公司的腾退行为产生一定的影响，但该迟延行为并未损害到格瑞斯公司的优先承租权。而从格瑞斯公司的行为来看，在鲜兴公司明确表示不同意续租之后，并未积极做好腾退的准备，而是继续占有房屋，故格瑞斯公司认为鲜兴公司的迟延告知行为侵害格瑞斯公司的优先承租权，理据不足，原审法院不予支持。第三，本案租赁物具有特殊性，是两栋临时工改商建筑，而鲜兴公司与格瑞斯公司签订租赁合同是整体租赁，并由格瑞斯公司管理并进行招商分租，故格瑞斯公司享有的优先承租权亦应是鲜兴公司将案涉房屋整体出租时才享有。现本案中租赁物的临时改变功能期限已到，根据珠海市香洲区城市更新局的告知函，鲜兴公司需上报对租赁物进行旧改，故鲜兴公司在决定不再将租赁物整体出租的情形下，格瑞斯公司主张对涉案场地享有优先承租权，无事实依据。而在旧改启动前的过渡期间，鲜兴公司将租赁物整体收回自行管理，与次承租人是否商谈继续出租，亦不侵害格瑞斯公司的优先承租权。四、鲜兴公司请求格瑞斯公司支付2020年1月至2020年8月的租金及逾期利息。首先，关于每月租金应付的时间。虽然格瑞斯公司在2019年实际交租均是在每月月底交纳，但并无证据显示双方曾协商一致变更合同的支付时间，故格瑞斯公司关于每月租金支付的时间变更为每月底的抗辩，依据不足，原审法院不予采信。其次，在2020年之前格瑞斯公司迟延交租的行为。在本案诉讼前，并无证据显示鲜兴公司对格瑞斯公司迟延交租主张逾期利息，且在2019年期间格瑞斯公司每月均是在最后3天交纳租金，亦无证据显示鲜兴公司曾提出异议并要求格瑞斯公司支付逾期利息，故在本案中，请求格瑞斯公司支付2020年之前的租金的迟延支付利息，原审法院不予支持。第三，关于2020年1月至2020年8月的租金。原审法院认为，2020年1月起全国爆发新冠肺炎疫情，各地相继采取措施限制人员聚集及流动，对格瑞斯公司的经营产生一定的影响，如果继续按照原合同约定交租，有违公平原则。本案结合疫情对格瑞斯公司实际产生的影响对疫情期间应减免的租金进行认定，新冠疫情发生于2020年1月底，真正对格瑞斯公司产生经营影响，应自2020年2月起，且格瑞斯公司应付2020年1月的租金时间应是2020年1月10日，故2020年1月的租金支付不应受新冠疫情影响，格瑞斯公司未按时缴纳，应当支付迟延利息。关于2020年2月至8月的租金，疫情对格瑞斯公司实际产生的影响主要产生在两个方面：一是格瑞斯公司转租的部分，对次承租人进行减免产生的租金收入的减少，同时此期间格瑞斯公司对租赁物进行管理亦需一定的成本；二是格瑞斯公司自用经营的部分，因为疫情影响，在2月、3月期间不能正常营业，以及在4月开始营业后经营收入的减少。综合上述情况，原审法院酌定疫情期间的租金免除2月租金，3月租金减半收取，2020年5月起正常交租。即鲜兴公司请求格瑞斯公司支付2月、3月50%租金及利息，不予支持。鲜兴公司请求格瑞斯公司支付2020年5月至8月的租金及利息，予以支持。关于利息的标准，鲜兴公司请求按照LPR基准利率上浮50%计算，无合同依据，原审法院支持按照LPR基准利率计算，从每月应付之日起计算至付清之日。最后，案涉合同约定“在本协议有效期内，若乙方违反本协议的约定，则甲方无需返还乙方所缴纳的押金”，同时又约定“若其中乙方违反本协议的约定，导致另一方造成的损失大于押金数额的，违约方应足额补偿损失方的损失额”。由此可见，案涉合同约定的押金主要系弥补鲜兴公司损失的功能，鲜兴公司已要求格瑞斯公司支付拖欠的租金及利息，故关于押金，应与鲜兴公司请求的租金及违约金予以抵扣。截至合同到期之日（2020年8月31日），格瑞斯公司应向鲜兴公司支付的租金为2100000元及逾期利息28035元（详见利息计算表），押金1575000元可抵扣利息28035元及租金1546965元，抵扣后格瑞斯公司仍需向鲜兴公司支付553035元及自2020年9月1日起至付清之日止按照LPR利率计算的利息。五、关于鲜兴公司请求逾期腾退占用费、租金差额损失及逾期腾退违约金。原审法院认为，双方合同第八条约定“如甲方选择将该租赁物转为自用，甲方届满前六个月内通知乙方，则乙方应自接到甲方书面通知后六个月内迁离，甲方不因此承担任何赔偿责任”，该条约定的目的是给予格瑞斯公司腾退案涉房产的准备期间。本案中鲜兴公司于2020年4月13日通知格瑞斯公司不再续租，虽未在合同约定的届满前六个月通知，但格瑞斯公司在收到鲜兴公司不再续期通知后，并未着手积极腾退房屋，而是继续占有房屋，并且仍与部分次承租人签订新的超过租赁期限的租约，逾期不腾退案涉房产的主观意愿较为明显，故鲜兴公司迟延通知格瑞斯公司不再续租的行为，对格瑞斯公司是否腾退房屋并未产生实质的影响。故格瑞斯公司应自2020年9月1日起应承担逾期腾退的违约责任，鲜兴公司请求格瑞斯公司支付2020年9月1日起至腾退之日止按照每月租金52.5万元支付占有使用费及2019年9月1日至2020年9月30日每日1万元，2019年10月1日至腾退之日起每日3万元的违约金，符合双方合同的约定，原审法院予以支持。关于鲜兴公司请求的2019年1月起的租金差额损失，该请求与请求格瑞斯公司支付占有使用费、逾期腾退违约金以及没收押金，均是属于合同到期未腾退房产而产生的违约责任，本案中已支持鲜兴公司请求自2020年9月1日起格瑞斯公司支付占有使用费及合同约定的逾期腾退违约金，足以弥补因格瑞斯公司违约给鲜兴公司造成的损失，并且实现一定的违约惩罚功能，故对鲜兴公司以格瑞斯公司逾期腾退为由而主张没收押金及请求补偿每月36620元的损失，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：—、格瑞斯公司于判决发生法律效力之日起三十日内腾退位于珠海市香洲区×××××××及珠海市香洲区×××××××（宿舍）房屋；二、格瑞斯公司于判决发生法律效力之日起十日内向鲜兴公司支付2020年1月1日至2020年8月31日拖欠租金553035元及利息（计算方式：2020年8月31日前为28035元，自2020年9月1日起，以553035为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算至付清之日止）；三、格瑞斯公司于判决发生法律效力之日起十日内向鲜兴公司支付2020年9月1日起至实际腾退之日止位于珠海市香洲区×××××××及珠海市香洲区×××××××（宿舍）房屋的占有使用费每月525000元；四、格瑞斯公司于判决发生法律效力之日起三十日内向鲜兴公司支付珠海市香洲区×××××××及珠海市香洲区×××××××（宿舍）房屋的逾期腾退违约金（计算方式：2020年9月1日至2020年9月30日，每日10000元；2020年10月1日至腾退之日止，每日30000元）；六、驳回鲜兴公司的其他诉讼请求。七、驳回格瑞斯公司的诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费537817元，保全费5000元，共542817元，由鲜兴公司负担10119元，格瑞斯公司负担532698元。反诉受理费100元，由格瑞斯公司负担。鲜兴公司与格瑞斯公司均不服原审判决，鲜兴公司向本院上诉称：一、一审法院判决格瑞斯公司仅向鲜兴公司支付2020年1月1日至2020年8月31日前拖欠租金553035元认定事实错误：1.格瑞斯公司2020年1月1日至2020年8月31日前拖欠鲜兴公司6.5个月租金，共计3,412,500元（其中2020年1月525000元、2月525000元、3月262500元、5月525000、6月525000元、7月525000元、8月525000元）。2.一审法院错误认定因疫情原因应免除2月租金、3月租金减半收取，共计1.5个月租金错误。3.一审法院认定拖欠租金应抵扣押金，鲜兴公司有权没收押金，不应抵扣错误。一审法院还错误认定押金为3个月租金，押金实际为2个月租金，共计105万元。故一审法院查明事实及认定有误，该两项情况均应予改判。4．即便如一审法院所述，因疫情原因减免1.5个月租金，错误扣除押金3个月（实际是2个月），再加上逾期利息28035元，也应为6.5个租金-1.5个月租金-3个月租金+28035元=2个月租金+28035元=105万元+28035元=1078035元，而非一审法院判决的553035元。故一审法院计算错误，应予改判。二、一审法院认定因疫情原因应免除2月租金、3月租金减半收取共计1.5个月租金错误。一审法院认为格瑞斯公司对租赁物进行管理亦需一定的成本，但鲜兴公司在疫情期间同样需要支出银行利息、员工开支等成本，因疫情产生的损失应各自负担，格瑞斯公司不能借疫情原因让自己获利。一审法院没有准确把握疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，没有根据案件实际情况，准确适用法律，平衡各方利益。三、一审法院不予支持2019年1月起的租金差额损失错误。鲜兴公司请求格瑞斯公司补偿损失每月按照36620元，从2020年9月1日起计算，是有依据的。在合同于2020年8月31期满终止后，格瑞斯公司仍然没有腾退租赁物，次承租人也仍然在占有使用租赁物，在此情况下，格瑞斯公司非法处分租赁物，仍然在转租中获得租金价差，该租金价差可以作为对鲜兴公司损失的补偿，归鲜兴公司所有，这是鲜兴公司的实际损失，有理由要求格瑞斯公司赔偿。四、一审判决书部分查明事实和适用法律有误：（一）一审法院认定：“庭审中，双方认可被告向原告支付押金157.5万元”。该事实认定错误，格瑞斯公司向鲜兴公司实际支付的押金是人民币105万元。（二）一审法院认定：“被告对消防设施、电梯等重大设施的投资问题是属于双方腾退过程中应予以协商的事宜，如协商不成，则应对租赁物改造和装修进行还原。”该认定错误，首先，格瑞斯公司租赁用途系商业运营获利性质，对租赁物进行装修投入的本质是投资，理应自行承担投资风险，让出租人承担其投资风险有悖情、理、法。其次，对于合同第7.2条的理解应综观整个条款，不能认为协商不成，就应对租赁物改造和装修进行还原，装修和改造是格瑞斯公司的经营投入，格瑞斯公司应自行承担投资经营风险，不得要求鲜兴公司赔偿，更不得使租赁物处于无法良好使用的状态。（三）一审法院认为：“原告对被告承租租赁物的使用用途以及分租经营均是知晓并认可的。故被告将承租租赁物分租的行为不违反双方合同的约定。原告虽在2018年2月8日变更了股东，但其应诚信履行原股东签订的合同，其于2018年4月18日向被告发函告知被告不得转租的行为，与原、被告签订合同的本意不符，原告据此认为被告不得转租而认为其将租赁物分租的行为违约，理据不足，本院不予支持。”一审法院的上述认定有误。从格瑞斯公司一审自述的承租户情况看，转租开始时间均在2018年4月18日鲜兴公司向格瑞斯公司发函告知不得转租后，且格瑞斯公司签收了鲜兴公司该告知函之后，没有提出任何异议。因此格瑞斯公司是明知鲜兴公司要求其不得转租的。租赁物2017年申请临时改变工业用途为汽车修理、餐饮及酒店后，均是格瑞斯公司自己进行经营，之后才违约私自转租的。（四）一审法院认定：“双方合同约定‘如甲方转为自用，需在届满前六个月内通知乙方’，而原告未在届满前六个月，在2020年4月13日通知被告不再续租，时间上存在着迟延。……，原告的迟延行为仅仅对被告的腾退行为产生一定的影响，……。”一审法院的上述认定有误。合同已经清楚约定鲜兴公司需在合同届满前六个月内通知格瑞斯公司，鲜兴公司正是在此期限内通知格瑞斯公司的，不存在延迟。（五）一审法院认定：“在本案诉讼前，并无证据显示原告对被告迟延交租主张逾期利息，且在2019年期间被告每月均是在最后3天交纳租金，亦无证据显示原告曾提出异议并要求被告支付逾期利息，故在本案中，请求被告支付2020年之前的租金的迟延支付利息，本院不予支持。”一审法院上述认定有误。鲜兴公司已经提交证据证明在起诉前已经要求格瑞斯公司支付逾期支付租金利息，格瑞斯公司在2020年之前逾期支付租金的事实存在，在此情况下，无论鲜兴公司是否催告支付逾期利息，在法律规定的诉讼时效内，均应支持鲜兴公司要求格瑞斯公司支付逾期利息的请求。（六）一审法院认定：“关于2020年2月至8月的租金，疫情对被告实际产生的影响主要产生在两个方面：一是被告转租的部分，对次承租人进行减免产生的租金收入的减少，同时此期间被告对租赁物进行管理亦需一定的成本；二是被告自用经营的部分，因为疫情影响，在2月、3月期间不能正常营业，以及在4月开始营业后经营收入的减少。综合上述情况，本院酌定疫情期间的租金免除2月租金，3月租金减半收取，2020年5月起正常交租。即原告请求被告支付2月、3月50%租金及利息，不予支持。”上述认定部分有误。一审法院认为格瑞斯公司对租赁物进行管理亦需一定的成本，但鲜兴公司在疫情期间同样需要支出银行利息、员工开支等成本，因疫情产生的各有损失应各自负担。（七）一审法院认定：“关于利息的标准，原告请求按照LRP基准利率上浮50%计算，无合同依据……。”该认定错误。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%。在格瑞斯公司逾期支付租金的情况下，鲜兴公司有权要求格瑞斯公司按照中国人民银行同期贷款利率和LRP基准利率上浮50%计算。（八）一审法院认定：“案涉合同约定的押金主要系弥补原告损失的功能，原告已请求要求被告支付拖欠的租金及利息，故关于押金，应与原告请求的租金及违约金中予以抵扣。”一审法院对押金性质和数额认定错误，首先，本案中押金性质应为违约金性质。在格瑞斯公司违约的情况下，鲜兴公司依照约定无需返还格瑞斯公司所缴纳的押金。格瑞斯公司的违约主要体现在：违约转租、转租期限超过双方租期、逾期腾退等。一审法院在一审判决中已经明确认定格瑞斯公司的违约行为，其次，一审法院认定押金数额有误，格瑞斯公司向鲜兴公司实际支付的押金是人民币105万元。（九）一审法院认定：“关于原告请求的2019年1月起的租金差额损失，该请求与请求被告支付占有使用费、逾期腾退违约金以及没收押金，均是属于合同到期未腾退房产而产生的违约责任，本案中已支持原告请求自2020年9月1日起被告支付占有使用费及合同约定的逾期腾退违约金，足以弥补因被告违约给原告造成的损失，并且实现一定的违约惩罚功能，故对原告以被告逾期腾退为由而主张没收押金及请求补偿每月36620元的损失，本院不予支持。”上述认定有误。鲜兴公司请求格瑞斯公司补偿损失每月按照36620元，从2020年9月1日起计算，是有依据的。在合同于2020年8月31期满终止后，格瑞斯公司仍然没有腾退租赁物，次承租人也仍然在占有使用租赁物，在此情况下，格瑞斯公司属于非法处分租赁物，其仍然在转租中获得租金价差，该租金价差可以作为对鲜兴公司损失的补偿。五、2015年7月1日，鲜兴公司与珠海格莱利摩擦材料有限公司（以下简称“摩擦公司”）签订《租赁协议》，鲜兴公司将案涉房屋租赁给摩擦公司使用。2015年10月14日，鲜兴公司与摩擦公司签订《内部协议》，因工商局要求更改租赁协议的承租方名称，从摩擦公司变更为格瑞斯公司，并明确约定：双方的租赁执行以2015年7月1日签订的租赁协议为准，提供给工商局的租赁协议不作执行合同，只作提供给工商局办理注册工商手续的文书。2015年10月30日，按照《内部协议》约定，鲜兴公司与格瑞斯公司签订《租赁协议》，仅作工商局备案使用，该协议不实际履行。2016年7月1日，鲜兴公司与格瑞斯公司签订《租赁协议》，第1.1条约定：鲜兴公司将位于珠海市香洲区××××17×××，2楼，3楼（即珠海市香洲区××××17×）及宿舍楼整栋[珠海市香洲区××××17×（宿舍）]租赁给格瑞斯公司使用。租赁物占地面积为15079.2㎡，建筑面积为17345.57㎡。第2.1条约定：租赁期自本协议签订之日（即2016年7月1日）起至2020年8月31日止。3.1条约定：租金采取按月缴纳方式，格瑞斯公司应于每月10日前向鲜兴公司支付当月租金，租赁费用从2016年7月1日起至2020年8月31日止为人民币630万元/年，平均月付租金为52.5万元。合同签订后，鲜兴公司如约履行租赁协议，但是格瑞斯公司多次违反协议约定先是逾期支付租金，后又无理拒绝支付2020年1月、2月、3月（50%）、5月、6月、7月、8月租金，拒绝2020年8月31日返还租赁物，拒绝支付9月、10月、11月逾期腾房占有使用费，违约转租，违约转租期限远超过2020年8月31日止的租赁期限。综上所述，鲜兴公司请求：一、撤销原审判决第二、六项，依法改判：1.格瑞斯公司向鲜兴公司支付拖欠租金人民币3,412,500元（其中2020年1月525000元、2月525000元、3月262500元、5月525000、6月525000元、7月525000元、8月525000元）；2.格瑞斯公司向鲜兴公司支付拖欠租金造成的利息损失（以拖欠租金本金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率和LPR基准利率上浮50%计算，从拖欠之日请求计至实际付清之日起止）；3．格瑞斯公司向鲜兴公司补偿损失（按照每月366200元，从2020年9月1日请求计至格瑞斯公司实际返还并腾退交还位于珠海市香洲区×××××××××、2楼、3楼及宿舍整栋（占地面积为：15079.2㎡，建筑面积为17345.57㎡）止；二、维持（2020）粤0402民初9076号判决书第一、三、四、七项判决。三、判决格瑞斯公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。格瑞斯公司二审答辩称：1.租赁合同签订后履行该合同的一直都是格瑞斯公司，尤其是缴纳租金及双方在履行合同过程中往来函件都是格瑞斯公司而非摩擦公司；2.摩擦公司与格瑞斯公司是完全不同的民事主体，格瑞斯公司没有在内部协议上签字，故内部协议对格瑞斯公司无法律约束力；3.内部协议针对的是2015年7月1日协议与2015年10月31日协议，但双方实际履行的租赁协议是2016年7月1日协议，三份协议形成时间有差距，可见内部协议及内部协议签订后无格瑞斯公司盖章的租赁协议并未实际履行；4.假定鲜兴公司的补充上诉意见成立，也证明一审遗漏了当事人，有重大程序违法；5.2016年7月1日租赁协议签订后，鲜兴公司在2018年2月以2.5亿元的价格，以100%股权转让的方式，将案涉租赁物进行转让，损害了格瑞斯公司的优先购买权，相关诉讼正在进行；6.根据鲜兴公司目前在租赁物现场所张贴的招商广告及悬挂的物业招商管理办公室的照片可见，鲜兴公司在租赁合同届满前后收回租赁物的目的都是为了另行出租而非自用或三旧改造，损害了租赁合同约定的格瑞斯公司的优先承租权；7.从2020年11月15日开始，鲜兴公司已经完全控制了案涉租赁物且开始实施管理，故案涉租赁物不存在另行移交及另行支付占用费的事实；8.从2020年11月15日开始，鲜兴公司采取停电停水的方式将大部分次承租人赶走，将次承租人租赁的建筑面积据为己有，该部分建筑面积不应计算占用费，且无需办理腾退手续，仍然承租的次承租人已经将相应租金、管理费直接交给鲜兴公司，故仍然承租的次承租人租用的建筑面积从2020年10月开始不应计算占用费，无需办理腾退；9.格瑞斯公司目前占用的部分建筑面积也因鲜兴公司停电停水而被迫停业，且绝大部分面积也被鲜兴公司强行占有，该部分面积不应计算占用费，无需办理腾退；10.格瑞斯公司没有多收鲜兴公司的任何费用，一审判决认定的租金押金数额正确，不存在多计算的问题。格瑞斯公司向本院上诉称：一、一审法院严重违反法定程序，根据《民事诉讼法》第一百七十条第（四）项的规定，一审判决应当撤销。（一）一审判决遗漏了应当参与本案诉讼活动的当事人。1、首先，无论是根据一审判决认定的事实，还是根据一审判决的第一判项的内容，本案遗漏了应当参与本案诉讼的艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人。具体理由如下：（1）一方面，一审判决已经认定案涉的租赁物现由珠海市艾瑞斯游泳有限公司（以下简称：艾瑞斯公司）、珠海市畅腾汽车科技有限公司（以下简称：畅腾公司）、珠海新瑞轩酒店管理有限公司（以下简称：新瑞轩酒店）、罗日光等14家单位和个人承租，14家单位和个人承租的面积占全部租赁物面积的80%以上。（2）另一方面，一审判决认定格瑞斯公司将占全部租赁物面积80%以上的租赁物转租给艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人承租不构成违约。（3）再一方面，一审判决在第一判项判令格瑞斯公司腾退案涉的全部租赁物，其中就包含14家单位和个人现承租占全部租赁面积80%以上的租赁物。也就是说，一审判决格瑞斯公司腾退租赁物必须以14家单位和个人同时腾退其现承租占全部租赁面积80%以上的租赁物为前提。因此，本案的处理结果与14家单位和个人之间存在重大利害关系。2、现行法律和司法解释均规定一审法院应通知艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人参与本案的诉讼活动。根据《民事诉讼法》第五十六条第二款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，一审法院应当通知艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人参与本案诉讼活动。3、格瑞斯公司已经向一审法院申请追加艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人参与本案诉讼活动，但被一审法院驳回。由上可见，一审法院因遗漏当事人，违反法定程序，一审判决应当撤销。（二）一审法院未经双方当事人的申请，于2020年9月30日直接到案涉租赁物现场进行现场勘验并向艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人及案外人杨文强询问后制作笔录，该笔录在第二次开庭时未经双方当事人质证，直接作为本案认定事实的依据，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定。1、一审法院在第一次开庭之后，根据庭审的情况，于2020年9月30日直接到案涉租赁物现场勘验，并通知艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人及案外人杨文强到现场核实艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人租赁的面积等基本事实并制作询问笔录。2、一审法院在第二次开庭时，没有将现场勘验的情况及制作的询问笔录提交并组织双方当事人进行质证。3、一审法院在第二次开庭后，又直接通知早在第一次开庭时就已经被撤销代理权的案外人杨文强到一审法院询问核实艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人租赁的面积等基本事实后制作笔录。4、一审判决第14页倒数第4行---第17页顺数第1行查明的所谓事实就是一审法院现场勘验并向艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人询问的结果。5、一审法院未经双方当事人的申请、直接到现场勘验并向案外人调查取证且不将调查取证的证据组织双方当事人质证，违反了最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十条、第六十二条的规定。（三）格瑞斯公司就案涉租赁物的优先购买权向一审法院另案起诉后，向一审法院申请中止本案的审理，但是，一审法院不是在一审判决前审查上诉人的申请，而是直接将有关不同意中止审理的《通知书》和一审判决书同时送达给格瑞斯公司，违反了《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项规定。1、在本案一审审理过程中，格瑞斯公司向一审法院另行起诉鲜兴公司，诉请判令格瑞斯公司对案涉租赁房屋享有优先购买权，一审法院于2020年9月29日正式立案[案号：（2020）粤0402民初16868号]。2、在本案中，鲜兴公司在一审本诉中诉请一审法院判决格瑞斯公司返还并腾退案涉租赁房屋并向其支付从2020年9月1日起至申请人实际返还并腾退案涉房屋之日期间的占用使用费。在（2020）粤0402民初16868号案中，格瑞斯公司诉请判令格瑞斯公司对案涉租赁房屋享有优先购买权。格瑞斯公司的该项诉讼请求与鲜兴公司在本案中的诉讼请求直接相关且对立。可见，如果格瑞斯公司在（2020）粤0402民初16868号案中的诉讼请求被支持，则格瑞斯公司对案涉房屋享有优先购买权，无需返还并腾退案涉租赁房屋，鲜兴公司的该项诉讼请求将丧失法律依据。可见，本案审理的法律事实和判决结果必须以（2020）粤0402民初16868号案的审理结果为依据。为此，格瑞斯公司依据《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项之规定，向一审法院申请裁定中止对本案审理。3、一审法院收到格瑞斯公司的申请之后，在一审判决前，未经组织听证，就直接将有关不同意中止审理的《通知书》和一审判决同时送达。4、一审法院的上述做法，违反了《民事诉讼法》第一百五十条第（五）项的规定。二、一审判决基本事实不清，已经认定的部分事实与一审判决结果之间相互矛盾。（一）一审判决已经查明自2020年9月起，占全部租赁物面积80%以上的租赁物仍由艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人占用，格瑞斯公司只占用其中第三层不足2000多平方米建筑面积的租赁物。因此，承担主要腾退义务的是艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人。但是，一审判决判令格瑞斯公司腾退全部租赁物，这显然既与一审判决查明的事实不符，也将导致在强制执行程序中缺乏可操作性的恶性后果。（二）一审判决已经查明自2020年9月1日起，占全部租赁物面积80%以上的租赁物仍由艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人占用，格瑞斯公司只占用其中第三层不足2000多平方米建筑面积的租赁物。因此，承担支付2020年9月1日之后占用租赁物占用费之主要义务的是艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人。但是，一审判决判令格瑞斯公司承担支付2020年9月1日之后占用全部租赁物的全部占用费，这显然既与一审判决查明的事实不符，也放纵和扩大了艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人既占用租赁物又无需支付占用费的心理预期和严重的不良后果。该结果对格瑞斯公司严重不公平。目前，该损失仍在不断扩大，该不良后果不应由格瑞斯公司承担。三、鲜兴公司无法向次承租人收取案涉租赁物自2020年7月起至二审终审判决之日止的租金（含物业管理费）和占用费的后果，都是鲜兴公司在一审时错误申请财产保全以及一审法院在财产保全裁定及协助通知书中用词不当造成的。正因如此，格瑞斯公司此后多次向次承租户催讨租金无果，各方还多次发生冲突，引发属地街道办、派出所出面维稳。目前，该损失仍在不断扩大。一审法院将该不良后果判决格瑞斯公司承担，既与已经查明的事实不符，也缺乏法律依据。（一）一审判决已经查明：经鲜兴公司申请，原审法院依法冻结被告向各次承租人的2020年7月至2020年10月的应收租金，向各租户发出协助执行通知书，告知如需支付则支付至被告名下被原审法院冻结的账户。格瑞斯公司陈述，各次承租人自2020年7月起未向其支付租金。（二）根据一审法院查明的上述事实，鲜兴公司无法收取涉租赁物自2020年7月起至二审终审判决之日止的租金和占用费的后果，都是鲜兴公司在一审时错误申请财产保全以及一审法院在财产保全裁定和协助通知书中用词不当造成的。1、在2020年1月新冠肺炎爆发前，都是格瑞斯公司向次承租人收取租金之后，自觉按时足额向鲜兴公司交纳租金。在新冠肺炎爆发期间的2020年2-6月期间，格瑞斯公司也是在减免次承租人的部分租金之后，在事先向鲜兴公司申请减免部分租金的前提下，也自觉按时向鲜兴公司交纳相应的租金。2、自2020年7月起，由于鲜兴公司向一审法院申请财产保全，冻结了次承租人应当缴纳给格瑞斯公司的租金，直接导致格瑞斯公司无法收取次承租人的租金后再交给鲜兴公司。可见，自2020年7月起，格瑞斯公司未能交纳租金的原因在于鲜兴公司的错误财产保全申请。3、一审法院发给各次承租人的裁定书和协助执行通知书中写明“如需支付则支付至被告名下被本院冻结的账户”，由于“如需支付”四个字的字面意思隐含着“可支付，也可以不支付”的意思，因此，导致所有的次承租户均将一审法院的协助通知书作为尚方宝剑，拒绝交纳租金和管理费。4、一审法院向各次承租人发出的裁定书和协助执行通知书后，格瑞斯公司多次向次承租户催讨自2020年7月起的租金和管理费、水电费并交至一审法院冻结的账户内，但均遭到次承租户的拒绝。截止目前，损失在不断扩大。5、一审判决之后，鲜兴公司也向次承租户催讨自2020年9月1日起的租金和管理费、水电费，但也遭到次承租户的拒绝。为此，鲜兴公司以停电停水威胁次承租户，均无果。为此，各方还多次发生冲突，引发属地街道办、派出所出面维稳。四、格瑞斯公司对案涉租赁物享有优先承租权，格瑞斯公司的反诉请求既有合同约定依据，也有事实依据。1、根据《租赁协议》的约定，如鲜兴公司选择出售或继续租赁该租赁物，在同等条件下，格瑞斯公司享有优先权。2、上述租赁协议签订后，格瑞斯公司履行了租金支付义务和其他附随义务，按协议约定自行管理。2020年4月1日起，格瑞斯公司在鲜兴公司未按上述协议约定“需在租赁期满前六个月通知上诉人是否续租”的情况下，多次主动向鲜兴公司表明续租意愿并送达了《续租通知函》，鲜兴公司本应与格瑞斯公司协商续租事宜，但其却在未告知格瑞斯公司合理原因和依据的情况下单方面拒绝了格瑞斯公司的续租申请，要求格瑞斯公司返还租赁物。并且，在格瑞斯公司提出续租申请后，鲜兴公司多次向各次承租人单方声明，租赁协议到期后鲜兴公司将不与格瑞斯公司续租、租赁物已抵押且格瑞斯公司放弃优先购买权，导致各承租人以此为由拒绝向格瑞斯公司支付租金。3、鲜兴公司的行为均构成违约，且严重扰乱了格瑞斯公司对租赁物的经营管理秩序。现鲜兴公司无正当理由拒绝格瑞斯公司的续租申请而直接将租赁物出租给格瑞斯公司以外的其他承租人的行为，显而易见地违反了《租赁协议》关于优先承租权的约定。五、一审法院在已经认定案涉租赁物因已经于2020年9月13日被珠海市香洲区城市更新局终止临时商业用途无法再继续商业出租获取租金即鲜兴公司在2020年9月1日之后不会产生租金损失的情况下，既在第三判项判决格瑞斯公司承担自2020年9月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费每月525000元，又在第四判项判决格瑞斯公司承担自2020年9月1日起至实际腾退之日止每日30000元的违约金，且该违约金高得离谱。这等于既支持了鲜兴公司主张的损失，也支持了其主张的违约金。该判决既没有事实依据，也违反《合同法》等法律、司法解释的规定。1、自2020年9月1日起，鲜兴公司无法再继续商业出租获取租金，也就是说，鲜兴公司在2020年9月1日之后不会产生租金损失。既然如此，格瑞斯公司就不应当承担2020年9月1日之后的占用费。2、根据《合同法》及相关司法解释的相关规定，鲜兴公司不能即主张损失，又同时主张违约金。3、在姑且不论自2020年9月1日起鲜兴公司是否存在租金损失的前提下，自2020年9月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费应认定为所谓的损失；自2020年9月1日起至实际腾退之日止每日30000元的违约金毋庸置疑是违约金。4、一审判决既在第三判项判决格瑞斯公司承担自2020年9月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费每月525000元，又在第四判项判决格瑞斯公司承担自2020年9月1日起至实际腾退之日止每日30000元的违约金，这等于既支持了鲜兴公司主张的损失，也支持了鲜兴公司主张的违约金。5、一审法院的上述判决既没有事实依据，也违反《合同法》等法律、司法解释的规定，应当依法予以撤销。六、（一）一审法院在明知本案诉讼标的已经超过2亿元的情况下仍审理该案，违反级别管辖，属于程序违法。1.本案一审判决后，格瑞斯公司提起上诉，一审法院在2020年12月1日向格瑞斯公司送达缴纳上诉费通知书，列明上诉费1024359元，格瑞斯公司就与一审判决书载明诉讼费不同提出疑问时，一审法院明确告知由于鲜兴公司一审增加诉讼请求，增加后的总标的额超过2亿元，需要补交诉讼费至1024359元，格瑞斯公司不同意后又改为现上诉费用，说明一审法院明知本案诉讼标的超过2亿元；2.优先购买权案件中因格瑞斯公司财产保全申请查封了案涉租赁物，鲜兴公司提出异议，自认案涉标的物价值在不包括其他诉讼请求的情况下达到1.98亿元，一审法院听证后鲜兴公司在2021年1月22日提出书面补充意见自认其与一审法院交涉时，一审法院明确告知本案是按2亿元诉讼标的额计算诉讼费的，鲜兴公司的目的是为了证明查封超标的；3.格瑞斯公司一审未提出管辖权异议的原因是格瑞斯公司直到一审判决后被通知补交上诉费及优先购买权案的查封异议听证时，才得知本案诉讼标的超过2亿元。（二）1.从2020年11月15日后，鲜兴公司聘请了保安队伍强行接管现场门禁并更改门禁收费，时刻派驻保安看守配电房，采取停电停水的方式逼走大部分次承租人并将撤场的次承租人房屋霸占；2.鲜兴公司收回次承租人房屋后，重新装修作为其招商管理办公室，公开悬挂门牌对外重新招商，鲜兴公司收回租赁物的目的是另行招商出租，损害了格瑞斯公司的优先承租权；3.从2020年11月15日起被鲜兴公司收回的房屋不应再计算房屋占用费、违约金，也不应再由格瑞斯公司进行腾退；4.从2020年10月开始，鲜兴公司就直接向其他未搬走的次承租人收取租金及管理费，该部分租赁物不应再计算房屋占用费、违约金，也不应再由格瑞斯公司进行腾退；5.从2020年11月15日起，鲜兴公司多次采取停电停水的方式，导致格瑞斯公司自行使用的租赁物部分无法经营，目前被迫停业，该部分租赁物不应再计算房屋占用费、违约金，也不应再由格瑞斯公司进行腾退。综上所述，格瑞斯公司请求：一、依法撤销原审判决；二、改判驳回鲜兴公司的全部诉讼请求；三、依法判令格瑞斯公司在同等条件下有权优先承租珠海市香洲区×××××××××、2楼、3楼及宿舍楼整栋，承租期限自2020年9月1日起至2025年8月31日止；四、本案一、二审诉讼费用全部由鲜兴公司承担。鲜兴公司二审答辩称：一、格瑞斯公司主张一审法院违反法定程序，没有任何事实根据和法律依据。（一）格瑞斯公司主张一审判决遗漏了应当参与本案诉讼活动的当事人艾瑞斯公司、畅腾公司、新瑞轩酒店、罗日光等14家单位和个人，违反法定程序，一审判决应当撤销。其该主张没有任何法律依据。本案是鲜兴公司与格瑞斯公司之间的房屋租赁合同关系，其他如艾瑞斯公司等单位和个人是格瑞斯违法转租的次承租人，不是本案必须通知参加诉讼活动的第三人。即便根据已经被修订的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第2款规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院也是可以通知次承租人作为第三人参加诉讼，而非应该或必须通知。（二）格瑞斯公司主张一审法院未经双方当事人申请到案涉租赁物现场进行现场勘验并制作笔录，但是没有对笔录进行质证，违反法律规定。其该主张没有任何法律依据。首先，法院有权依职权进行调查，不需要当事人双方申请。其次，一审法院在一审判决书第14页到底17页，是格瑞斯公司自己的陈述，详见格瑞斯公司2020年10月13日当庭提交的证据42，格瑞斯公司自己汇总次承租人的租赁期限、位置、租金等情况，对此格瑞斯公司已经进行举证，鲜兴公司也进行了质证。一审法院没有援引法院到案涉房屋现场调查取证的笔录。格瑞斯公司以此为上诉理由没有依据。（三）格瑞斯公司主张应该以另案[案号：（2020）粤0402民初16868号]，即格瑞斯公司起诉鲜兴公司所谓对案涉房屋享有优先购买权的审理结果，作为本案审理依据，认为一审法院应该中止本案审理。格瑞斯公司的该主张没有任何法律依据。另案中，原审法院已经下达（2020）粤0402民初16868号《民事裁定书》，因为16868号案与本案当事人相同、案件的基本事实一致，16868号的裁判以本案的审理结果为依据，但是本案尚未审结，故裁定中止16868号案诉讼。二、格瑞斯公司主张一审判决事实不清，已经认定的部分事实与一审判决结果之间相互矛盾，没有任何事实根据和法律依据。格瑞斯公司主张其违约超期转租的责任，包括但不限于腾退、支付逾期腾房的占有使用费，应由各次承租人承担。这显然是为了逃避作为租赁合同承租人一方的责任，依法不能支持该行径。三、格瑞斯公司将其拒绝向鲜兴公司支付2020年5月起的租金归结为一审法院依法向次承租人发出协助执行通知没有依据，首先，鲜兴公司在一审期间依法申请财产保全，一审法院依法向次承租人发出协助执行通知次承租人将租金支付至法院账号。而次承租人不支付租金原因是，格瑞斯公司要求次承租人将租金以现金等方式支付给格瑞斯公司，而不是按照法院协助执行通知要求，且格瑞斯公司多次与次承租人发生争执且采用停水停电等措施逼迫次承租人。其次，格瑞斯公司承租鲜兴公司涉案房屋，理应支付租金，次承租人是否向其支付租金，均与本案无关。四、格瑞斯公司认为对案涉房屋享有优先承租权，对此一审法院已经进行论述，驳回格瑞斯公司该项反诉请求。五、格瑞斯公司认为案涉房屋旧改不再产生租金，不应该承担房屋占用费及逾期腾退的违约金。该请求没有事实根据和法律依据。格瑞斯公司占有使用案涉房屋，逾期腾退，必须依法支付房屋占用费及逾期腾退的违约金。六、1.案涉租赁合同在2020.8.30期满终止，格瑞斯公司在一审法院判决后拒绝腾退并骚扰次承租人，停水停电导致次承租人向派出所、居委会、信访局上访，引发维稳事件；2.在此情况下政府要求鲜兴公司作为业主单位出面解决，为此鲜兴公司出于物业安全稳定的考虑对案涉租赁物进行管理，至今格瑞斯公司也未腾退返还租赁物，次承租人有一部分陆续搬走，并无新的承租人进入，鲜兴公司现工作就是维护商圈稳定安全，直到格瑞斯公司腾退租赁物，因此该期间的腾退占用费与逾期违约金，格瑞斯公司应当按法律规定缴纳；3.对管辖权问题，一审法院对本案享有管辖权，关于诉讼费我方之前也有与法院沟通，因本案是腾退纠纷而非买卖纠纷，计算诉讼费的标的额不是租赁物价值全额，因此不满一亿元，格瑞斯公司提出管辖权异议的时间也超过了法律规定时间，因此其该项请求不能成立。本院查明：二审诉讼过程中，鲜兴公司提交了以下证据：1.2015年7月1日鲜兴公司（甲方）与珠海格莱利摩擦材料有限公司（乙方）签订的《租赁协议》；2.2015年10月14日鲜兴公司与珠海格莱利摩擦材料有限公司签订的《内部协议》；3.2015年10月30日鲜兴公司与格瑞斯公司签订的用于工商备案的《租赁协议》。上述证据拟证明2016年7月1日前是鲜兴公司与珠海格莱利摩擦材料有限公司就案涉房产形成租赁关系。4.（2020)粤0402民初16868号民事裁定书，拟证明与本案相关的另案已经中止审理。格瑞斯公司对上述证据的真实性无异议。2015年7月1日鲜兴公司（甲方）与珠海格莱利摩擦材料有限公司（乙方）签订的《租赁协议》约定甲方将案涉房屋与土地租赁给乙方使用，租赁期限从2015年9月1日起算，如政府正式批复同意改变租赁物的使用功能，甲方有权终止本协议，但甲方需在终止本协议六个月前以书面方式通知乙方，协议终止后，如甲方选择出售或继续租赁该租赁物，在同等条件下，乙方有优先权；如甲方选择将租赁物转为自用，则乙方应自接到甲方书面通知后六个月内迁离，甲方不因此承担任何责任。2015年10月14日的《内部协议》载明将上述《租赁协议》中乙方名称变更为珠海格莱利车人生活汽车服务有限公司，且声明双方的租赁执行2015年7月1日的合同，提供给工商局的租赁协议不作执行合同，只作提供给工商局办理注册工商手续的文书。提供给工商局的协议即是2015年10月30日的《租赁协议》。格瑞斯公司提交以下证据：1.复议申请书，拟证明本案标的价值近2亿元，原审法院违反级别管辖规定；2.8张照片；3.（2020）粤0402民初16868号案听证笔录；4.通知函；5.报警回执1；6.鲜兴公司强行霸占格瑞斯公司经营办公区域的照片14张；7.停车管理系统登陆界面截图2张；8.停车场收费管理规定照片1张；9.物资放行条；10.停车费缴费凭证、微信聊天记录、停车代金券；11.格瑞斯公司自营区电力系统被鲜兴公司破坏及格瑞斯公司报警的照片4张；12.报警回执2；13.格瑞斯公司支付12月份水电费凭证；14.艾瑞斯公司支付11、12月份水电费凭证照片；15.鲜兴项目客户（水、电）缴费通知单；16.珠海供电局欠缴电费停电通知单。上述证据2-16拟证明鲜兴公司已经在2020年11月强行收回案涉租赁物，且进行招商，故格瑞斯公司无需腾退交付案涉租赁物，无需支付占用费，并应享有优先承租权。鲜兴公司质证称：格瑞斯公司未腾退相关租赁物，鲜兴公司应属地街道办和次承租人要求为维持目前商圈秩序承接了停车、物业管理、水电维护等工作。2021年2月19日，鲜兴公司向本院提交以下材料：1.2021年2月8日格瑞斯公司发送的《返还租赁物通知函》；2.2021年2月10日鲜兴公司发送的《腾退返还租赁物通知函》；3.同日格瑞斯公司的复函和交接清单。鲜兴公司表示其认可除部分转租租赁物仍由次承租人占用外，格瑞斯公司已经将其他租赁物交接给鲜兴公司，同意已经移交部分的租赁物占用费计至2021年2月10日。格瑞斯公司称其已在2021年2月4日向次承租人发出解除租赁合同的通知，主张其自2020年8月31日起已经无出租权利，且因鲜兴公司介入租赁场地，导致格瑞斯公司实际上难以继续履行与次承租人的租赁合同，未能收到次承租人的租金，次承租人占用的租赁物应由鲜兴公司自行解决。二审诉讼过程中，双方确认格瑞斯公司支付的押金为105万元。经审查，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案为租赁合同纠纷，确定级别管辖的标的额不等同于案涉房地产的价值，原审法院及本院均未以财产价值计收诉讼费用，且格瑞斯公司未在原审答辩期间提出管辖权异议，其上诉主张原审法院程序违法，于法无据，应不予采纳。本案租赁合同纠纷的主体为鲜兴公司和格瑞斯公司，次承租人并非必须参加本案诉讼，故格瑞斯公司上诉主张原审法院遗漏应当参加诉讼的当事人而认为原审程序严重违法，于法无据，应不予采纳。在审理本案过程中，原审法院为核实双方当事人提交的有关格瑞斯公司转租情况而进行了现场调查，原审法院制作的调查笔录仅作为认定当事人拟证明事实的辅助材料，未在裁判文书中将其直接作为认定本案事实的证据，故未组织当事人质证不违反法律的规定，格瑞斯公司关于原审法院违反民事诉讼证据规定的上诉理由本院不予采纳。本案为租赁合同纠纷，根据查明的事实，租赁合同约定的租赁期限已届满，有关是否续签租赁合同、支付租金、承担违约责任等均属于租赁合同纠纷解决的范围，与格瑞斯公司另案主张优先购买权没有直接的法律联系，格瑞斯公司以其另案提起诉讼为由要求中止本案的审理，不符合法律的规定，其据此主张原审法院审理程序违法，本院不予支持。依据2016年7月1日鲜兴公司与格瑞斯公司签订的《租赁协议》，租赁期限至2020年8月31日止。2020年4月1日，格瑞斯公司向鲜兴公司发出《续租意向函》，表达续租意愿。鲜兴公司于同年4月13日向格瑞斯公司发出《到期返还租赁物通知函》，明确提出不再续期，要求格瑞斯公司在租赁期届满后3个工作日内返还租赁物。本院认为，根据上述《租赁协议》和双方往来函件的内容，合同约定“协议终止后，如甲方选择出售或继续租赁该租赁物，在同等条件下，乙方有优先权”，案中没有充分证据证明鲜兴公司在租赁协议期限届满后继续整体出租案涉租赁物，故格瑞斯公司关于其享有优先承租权的证据不足，理由不充分，应不予采纳。租赁合同终止后，格瑞斯公司应当依约向鲜兴公司交还租赁物。关于格瑞斯公司应当返还租赁场地的时间点，《租赁协议》对此用不同的条款作了相关约定：“租赁期限自本协议签订之日起至2020年8月31日止。出租方须提前半年通知承租方是否愿意续租，如不愿意，承租方应按时无偿搬离。”；“租赁期限（含2015年乙方租赁的租期）满三年后，甲方物业如经政府同意进行改造，甲方需提前六个月以书面方式通知乙方，在乙方接到甲方通知后，六个月内必须无条件搬离。”；“协议终止后，如甲方选择出售或继续租赁该租赁物，在同等条件下，乙方有优先权；如甲方选择将该租赁物转为自用，甲方届满前六个月内通知乙方，则乙方应自接到甲方书面通知后六个月内迁离，甲方不因此承担任何赔偿责任。”；“本协议租赁期届满，甲、乙届满之前双方未达成续租协议的，乙方应于租赁期届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方。”上述约定内容虽然不尽一致，但前三处均表述乙方即格瑞斯公司应在甲方即鲜兴公司发出书面通知后六个月内搬离，即使租赁合同是正常履行至2020年8月31日，鲜兴公司亦应提前半年通知格瑞斯公司是否继续出租。在案证据表明，鲜兴公司于2020年4月13日向格瑞斯公司发出《到期返还租赁物通知函》，要求格瑞斯公司在租赁期限届满后3个工作日内返还全部租赁物。虽然格瑞斯公司在本案中主要以其享有优先承租权进行抗辩，但该抗辩并不排除其应当享有的合同权益，合同对搬离期限的约定是双方真实意思表示，且符合本案租赁面积较大、由格瑞斯公司前期打造商圈并包租经营的特点，故本院认为格瑞斯公司应于收到鲜兴公司要求返还租赁物的书面通知之日起六个月内即2020年10月13日前返还租赁物。2020年9月1日至2020年10月13日的租金仍依照租赁协议约定的租金标准支付。格瑞斯公司承租案涉租赁物后，将部分场地转租给珠海市艾瑞斯游泳有限公司等次承租人，关于转租行为是否构成违约的问题，正如原审判决阐明，《租赁协议》未约定格瑞斯公司不得转租，案涉租赁物建筑面积17000多平方米，格瑞斯公司及其关联公司自2015年7月租赁后对相关设施进行了添加、改造，申请临时改变工业用途为汽车修理、餐饮及酒店，由格瑞斯公司进行整体管理并分租经营，对于该种经营模式鲜兴公司当时知晓且未提出异议，鲜兴公司于2018年2月8日变更了股东及实际控制人，故其2018年4月18日发函告知格瑞斯公司不得转租的单方意思表示不构成合同双方对《租赁协议》新的约定，故本院维持原审判决关于格瑞斯公司转租行为不构成违约的认定，鲜兴公司上诉主张认定格瑞斯公司转租构成违约，本院不予支持。格瑞斯公司与次承租人约定的转租期限超过格瑞斯公司租赁期限的，超过部分的约定对鲜兴公司不发生法律效力。格瑞斯公司在租赁协议终止后应向鲜兴公司返还的租赁场地包括其转租给次承租人的租赁场地，即《租赁协议》项下的全部租赁场地，返还方式包括腾退场地或鲜兴公司与次承租人达成新的租赁合同、由鲜兴公司享有出租人的权益等。关于合同期内欠付的租金及押金抵扣等问题，双方确认格瑞斯公司未付租金时间段为2020年1月、2月、3月的一半、5月至8月，格瑞斯公司主张因新冠肺炎疫情影响应当减免2020年1月、2月及3月一半的租金，对此本院认为，新冠肺炎疫情系不可抗力，其对社会经济、生活产生的重大影响显而易见，格瑞斯公司据此主张部分免除支付租金的责任，具有法律依据，原审法院结合新冠肺炎疫情发生时间及对经济活动造成的影响，酌情免除格瑞斯公司2020年2月份的租金、2020年3月份一半的租金，本院予以维持，其余欠付的1月、5月、6月、7月、8月租金，格瑞斯公司应当支付，因格瑞斯公司未按时支付租金造成鲜兴公司的资金占用损失，格瑞斯公司应予赔偿，原审法院支持按照LPR基准利率计算格瑞斯公司逾期支付租金部分的利息28035元，符合法律规定，本院予以维持。至于鲜兴公司主张的2020年之前格瑞斯公司迟延支付租金的利息损失，本院认可原审判决的说理，对鲜兴公司该上诉请求不予支持。二审过程中，双方确认格瑞斯公司支付的押金为105万元，原审法院对该数额查明有误，本院予以纠正。在案涉租赁纠纷中，鲜兴公司的损失体现在未及时收到部分租金，故原审法院关于押金性质的认定不悖于查明的事实和法律规定，本院予以维持。综上，格瑞斯公司在2020年8月31日前应支付的租金数额为2625000元、逾期利息损失28035元，用押金105万元抵扣租金后，格瑞斯公司尚需向鲜兴公司支付租金1575000元、利息28035元及自2020年9月1日起至付清之日止按照LPR利率计算的利息。如前所述，格瑞斯公司应在2020年10月13日前返还租赁物，格瑞斯公司应当按照每月525000元的标准向鲜兴公司支付2020年9月1日至2020年10月13日的租金，共计752500元。格瑞斯公司逾期支付，亦应按照LPR利率计付利息，其中525000元从2020年9月10日起算、227500元从2020年10月10日起算，均应计算至付清之日止。格瑞斯公司应从2020年10月14日起承担逾期返还租赁场地的违约责任。二审诉讼过程中，格瑞斯公司主张因鲜兴公司的强行介入，其自2020年11月15日起已难以对案涉租赁场地进行经营管理，鲜兴公司认可其接管案涉租赁场所的停车、物业管理、水电维护等工作，但不认可格瑞斯公司完成了腾退和场地交接。本院认为，根据原审法院查明的事实，案涉租赁场地在格瑞斯公司承租后分为两部分，一部分由格瑞斯公司自用，该部分面积约5000平方米，其余部分由格瑞斯公司转租。鲜兴公司与格瑞斯公司均认可格瑞斯公司自用部分于2020年2月10日完成交接，转租部分的交接双方则存有争议。对于格瑞斯公司自用部分的租赁场地，因格瑞斯公司未在2020年10月13日前清退返还给鲜兴公司，格瑞斯公司应当承担相应的违约责任，该部分违约责任计算至2020年2月10日。对于格瑞斯公司转租部分，本院认为，虽然鲜兴公司接管了案涉租赁场地物业、停车、水电等管理，但因格瑞斯公司超出其与鲜兴公司租赁协议约定的转租租期对鲜兴公司不发生法律效力，转租合同的当事人是格瑞斯公司与次承租人，在鲜兴公司未与格瑞斯公司、次承租人达成转租合同权利义务转让合意的情况下，解决鲜兴公司与次承租人的潜在纠纷存在法律障碍，因此，根据合同相对性原则，格瑞斯公司仍负有返还次承租人占有使用的租赁场地的法律义务。格瑞斯公司以2020年11月15日鲜兴公司已经接管案涉场地为由上诉主张其无需承担腾退责任，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于格瑞斯公司逾期腾退租赁场地应承担的违约责任问题，鲜兴公司主张按照《租赁协议》的约定执行违约金标准，格瑞斯公司抗辩其无需承担违约责任及约定违约金过高，上诉请求撤销原审法院关于违约金的判项。本院认为，依据我国合同法的立法精神，违约金标准应以违约行为给对方造成的实际损失为参照，辅以惩罚性功能，如约定的违约金低于造成的损失的，可予以增加；如约定的违约金过分高于造成的损失，可予以减少。本案中，格瑞斯公司迟延腾退场地的损失已经通过判令格瑞斯公司参照租金标准继续支付使用费获得填补，故《租赁协议》约定的每日1万元违约金及每日3万元违约金均明显过高，且明显以惩罚性为主，应予以调整，结合本案查明的事实，本院酌情以格瑞斯公司拖欠的当月场地使用费为基数，参照LPR利率的四倍计算违约金。其中，2020年10月14日至2021年2月10日，格瑞斯公司应按照每月525000元标准继续支付场地使用费1995000元，并参照LPR利率的四倍计付违约金。2021年2月11日后，格瑞斯公司已经返还自用部分的场地，其应支付的场地使用费予以相应扣减，该部分约占全部租赁场地面积的三分之一，本院酌情按照每月350000元计算使用费，格瑞斯公司应支付自2021年2月11日起至腾退之日止的场地使用费及违约金。综上所述，原审判决查明事实部分有误，对相关债务数额认定有误，应予纠正；原审判决关于违约金的认定失当，致当事人利益失衡，应予纠正。因原审判决作出后涉案腾退场地事实发生变化，对格瑞斯公司承担的腾退责任应予以调整。上诉人鲜兴公司、上诉人格瑞斯公司上诉理由均部分成立，对其合法合理之诉求本院予以支持，对与查明事实不符及缺乏充分法律依据之诉求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2020）粤0402民初9076号民事判决；二、上诉人珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向上诉人珠海鲜兴磁讯有限公司腾退位于珠海市香洲区×××××××及珠海市香洲区×××××××（宿舍）范围内转租部分的房屋；三、上诉人珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人珠海鲜兴磁讯有限公司支付2020年1月1日至2020年8月31日拖欠的租金1575000元、利息28035元及自2020年9月1日起至付清之日止、以1575000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、上诉人珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人珠海鲜兴磁讯有限公司支付2020年9月1日至2020年10月13日拖欠的租金752500元及利息（计算方式：其中以525000元为基数从2020年9月10日起算、以227500元为基数从2020年10月10日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；五、上诉人珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人珠海鲜兴磁讯有限公司支付2020年10月14日至2021年2月10日的场地使用费1995000元及逾期腾退的违约金（计算方式：以每月拖欠的场地使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自当月10日起计算至付清之日止）；六、上诉人珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人珠海鲜兴磁讯有限公司支付2021年2月11日至实际完成腾退之日止的场地使用费及违约金（计算方式：使用费按照每月350000元标准计付，违约金以每月拖欠的场地使用费为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自当月10日起计算至付清之日止）；七、驳回上诉人珠海鲜兴磁讯有限公司的其他诉讼请求；八、驳回上诉人珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决确定的金额负担；二审案件受理费合计538465元，由珠海鲜兴磁讯有限公司负担30000元，珠海格瑞斯车人生活汽车服务有限公司负担508465元。本判决为终审判决。审判长  徐素平审判员  廖世娟审判员  王 芳二〇二一年三月二十九日书记员  高培翔