天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终740号上诉人（原审被告）：李杨，男，1982年3月22日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：陈凤，天津孚惠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津新兴泰合置业有限公司，住所地天津市河北区铁东路街曙光道85号。法定代表人：冯凯，董事长。委托诉讼代理人：朱东旭，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳茹，泰和泰（北京）律师事务所律师。上诉人李杨因与被上诉人天津新兴泰合置业有限公司（以下简称新兴泰合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李杨上诉请求：1．请求依法撤销原判，改判驳回新兴泰合公司的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由新兴泰合公司承担。事实和理由：一、一审认定李杨和新兴泰合公司签订的商铺租赁使用合同合法有效,那么新兴泰合公司就应该按照该商铺租赁使用合同履行,新兴泰合公司没有按照此合同履行,新兴泰合公司存在违约行为。1、商铺租赁使用合同第六条第一款明确约定,乙方有权以本合同及补充合同约定的相同价格与甲方优先续约。本句话的意思就是李杨有权以本合同约定的租金价格和新兴泰合公司优先续约。2、李杨在双方合同到期前,已经按照合同约定向新兴泰合公司发出续约申请,李杨既有合同约定的相同价格续约权,还有优先续约权,新兴泰合公司应该按照此合同的相同价格续约。3、新兴泰合公司擅自提高租金价格,导致合同没有续约,系新兴泰合公司存在违约行为,新兴泰合公司应该承担相应责任。二、一审认定李杨未提供相关证据证明新兴泰合公司承诺续签合同时不能提高租金,故而,认定双方签订的商铺租赁使用合同因期满终止,要求李杨腾空返还商铺房屋是错误的。1、双方在合同中有约定,如果李杨要求续约,按照原合同的相同价格李杨有优先续约权。合同约定就是最充足的证据。2、新兴泰合公司提高租金违反了商铺租赁使用合同的相关约定,新兴泰合公司应该按照先前签订的合同和李杨续约才是原合同约定的目的。3、李杨认为,这不是李杨举证证明的问题,这是合同已有的约定,合同约定只要不违反国家禁止性规定,是有效的,双方都应该遵守。三、一审酌定房屋使用费从2020年5月1日计算,没有依据。1、李杨是愿意和新兴泰合公司续签合同的,而新兴泰合公司曾经对所有商铺业主承诺免三减三租金，李杨一审中有证据证实。2、天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展的若干措施》减免企业房租政策实施细则的通知(2020)号规定,对小微型企业实行免三减三租金。李杨认为,一审应该按照此政策以及承诺,对李杨采取相同的租金优惠。新兴泰合公司辩称，驳回上诉，维持原判。1、李杨对原租赁合同解释存在错误，剥夺新兴泰合公司自愿签署合同的权利。2、新兴泰合不属于国有资产企业，对方在合同到期后非法占用房屋，不适用减免、减半的政策。新兴泰合公司向一审法院起诉请求：1.请求判令李杨将位于天津市河北区××路××号××街××号××号房屋腾空后返还新兴泰合公司；2.请求判令李杨向新兴泰合公司支付自2020年3月1日至实际腾退房屋之日的房屋使用费（按每天每平米2.30元的标准计算）；3.请求判令新兴泰合公司不退还李杨支付63766.80元履约保证金；4.本案诉讼费用由李杨承担。一审法院认定事实：新兴泰合公司曾用名天津新兴泰合置业公司。新兴泰合公司与李杨系房屋租赁合同的出租方与承租方的关系。新兴泰合公司系坐落河北区华新大街××号房屋的所有权人，房屋面积均为209.56平方米，共三层。2016年9月26日，新兴泰合公司与李杨就上述房屋签订两份《商铺租赁使用合同》，均约定由李杨承租诉争房屋，租赁面积为208.39平方米（商铺实际租赁面积以房产测绘部门测量为准），租赁期限为36个月，自2016年12月1日至2019年11月30日，租金单价1.7元/平米/天，日租金354.26元，从2016年12月1日开始计算租金，租金为季付，李杨应于合同签订5日内支付新兴泰合公司第一个季度的租金31883.4元和履约保证金（一个季度的租金）31883.4元，李杨须在上次缴纳期限后的5日向新兴泰合公司支付下一季度的租金。如李杨违反合同的任何条款，新兴泰合公司有权扣除全部或部分保证金或货品以赔偿新兴泰合公司因李杨违约导致的一切损失。若该保证金不足赔偿新兴泰合公司损失的，李杨须全数支付不足之数给新兴泰合公司。在新兴泰合公司按本合同规定以保证金充抵李杨之应付款项后，所持保证金少于第5.1约定的各款项中所规定的数额时，李杨须在接到新兴泰合公司通知后立即将保证金补足。如李杨在接到书面通知后七日内未补足保证金，新兴泰合公司有权解除合同，追回上述损失及费用并追究李杨之违约责任。在李杨遵守本合同及不拖欠商铺租赁使用费的前提下，如李杨愿意在本合同期限届满后继续使用该商铺，李杨应在合同期限届满前一个月向新兴泰合公司提出书面申请，双方重新签订租赁使用合同。李杨有权以本合同及补充合同约定的相同价格与新兴泰合公司优先续约。因任何原因致使本合同终止或解除后的15日内，李杨应将商铺交给新兴泰合公司。签订上述两份合同后，李杨依约向新兴泰合公司支付了租金及履约保证金，并使用诉争商铺经营面包店。后新兴泰合公司为解决商铺电力增容问题需施工3个月，诉争商铺房屋顺延3个月使用期至2020年2月29日。李杨分别于2019年11月2日、2020年2月25日、2020年4月16日向新兴泰合公司发出续约报告，申请依原合同续约。2020年5月份新兴泰合公司与李杨仍就诉争商铺房屋续租问题进行协商，双方就诉争商铺房屋续租问题未达成一致。自2020年3月1日起李杨未再支付过租金，现诉争商铺房屋由李杨控制使用。庭审中，李杨认为自己不存在违约行为，并表示即使合同终止或解除，并不同意扣除保证金。上述事实，有李杨、新兴泰合公司提供的有关证据材料及庭审记录予以佐证。一审法院认为，新兴泰合公司、李杨于2016年9月26日签订的两份《商铺租赁使用合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效，双方均应按照合同的约定享受权利、承担义务。新兴泰合公司、李杨双方约定了租赁期间为2016年12月1日至2019年11月30日，履行过程中租赁期顺延至2020年2月29日。李杨在租赁期满前一个月向新兴泰合公司发出书面续约报告，后又两次向新兴泰合公司发出续约报告，但双方就续约一事并未达成一致，也未续签订租赁合同。李杨主张其有权以原合同及补充合同约定的相同价格与新兴泰合公司优先续约，新兴泰合公司应按照合同约定继续续约。但双方不再续约的原因是新兴泰合公司要求提高租金，双方就租金问题无法达成一致，李杨未提供相关证据证明新兴泰合公司承诺续签合同时不能提高租金，故一审法院对李杨的该主张不予采纳。因此新兴泰合公司、李杨签订的两份《商铺租赁使用合同》因期满终止，新兴泰合公司要求李杨腾空返还商铺房屋的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于支付占用房屋使用费的问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，在租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务。本案中，李杨未在合同到期后履行退还租赁物义务，仍然继续使用，应当向新兴泰合公司支付占有使用费。但合同终止时，正值本市新冠疫情防控工作的紧要时期，李杨实际上不具备大规模腾空房屋的客观条件，新兴泰合公司亦未证明合同终止后曾催促李杨腾房，一审法院考虑上述因素，酌定房屋使用费自2020年5月1日起开始计算，至实际腾退商铺房屋之日止。至于占用房屋使用费的支付标准，双方没有进行约定，新兴泰合公司主张按每天每平米2.3元计算于法无据，一审法院确定占用房屋使用费参照原租金标准每个商铺日租金354.26元计算为宜。关于履约保证金63766.8元的问题。新兴泰合公司主张履约保证金即违约金，李杨未能在合同终止后将房屋腾交给新兴泰合公司应承当违约责任，新兴泰合公司无需退还履约保证金。庭审中，新兴泰合公司、李杨均认可合同终止前后李杨曾分三次向新兴泰合公司发出续约报告，在2020年5月份双方仍就续约问题进行协商。虽然合同约定合同终止后15日内李杨应当将房屋交给新兴泰合公司，但李杨在租赁合同终止前已向新兴泰合公司发出续约报告，双方在租赁合同终止前后一直就续约问题进行协商，新兴泰合公司未能提供证据证实租赁合同终止后要求李杨腾交房屋，亦未能提供证据证明李杨在租赁过程中存在违约行为，李杨在合同终止后未腾交房屋并不构成违约。故一审法院对新兴泰合公司的该主张不予支持。庭审中，李杨表示如果一审法院认定合同终止或者解除，就履约保证金问题将另行提起诉讼，故此系李杨自行处分权利，一审法院不予质疑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、本判决生效后十五日内，李杨将坐落河北区华新大街××号商铺房屋腾空交还新兴泰合公司；二、本判决生效后十五日内，李杨按照每个商铺日租金354.26元的标准给付新兴泰合公司自2020年5月1日起至实际腾空之日止的房屋使用费；三、驳回新兴泰合公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1535元，由新兴泰合公司负担1495元，由李杨负担40元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，李杨与新兴泰合公司签订的《商铺租赁使用合同》系双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规效力性禁止性规定之处，当属有效，双方均应依约履行合同。关于新兴泰合公司是否应续约一事，虽然李杨在上述合同到期前多次向新兴泰合公司发出书面续约申请，但双方就续约事宜并未达成一致意见，也未继续签订租赁合同。《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方；第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利。故李杨主张新兴泰合公司应按照原《商铺租赁使用合同》约定继续履行依据不足，本院不予支持。关于李杨是否应享受2020年3月15日《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》（津政办发［2020］1号））（以下简称《若干措施》）政策，享受减免房租政策的问题，虽然《若干措施》第7条规定：“给予中小企业房租优惠。对承租国有资产类经营用房的中小企业及公建配套菜市场，免收3个月房租、3个月房租减半。”但是《市国资委关于贯彻落实＜天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战，进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知＞的通知》载明：“《若干措施》第七条规定的国有资产类经营用房，产权持有者应为市管、市管国有独资、国有全资企业及所属国有法人独资、天津国有全资企业。”因新兴泰合公司不符合该规定，李杨相关主张于法无据，本院无法支持。综上所述，李杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由李杨负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年三月十五日法官助理刘睿书记员单珊