河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1008号上诉人（原审原告）：洛阳百林威油墨有限公司，住所地河南省洛阳市西工区红山乡下沟工业园龙翔大道05号。法定代表人：吴铁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：张红艳，河南绿剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚萍，河南绿剑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳市惠波机械设备制造有限公司，住所地河南省洛阳市西工区华山北路316号。法定代表人：朱海波。上诉人洛阳百林威油墨有限公司（以下简称百林威公司）因与被上诉人洛阳市惠波机械设备制造有限公司（以下简称惠波公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6534号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员范振洋独任审理，于2021年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人百林威公司的法定代表人吴铁军及委托诉讼代理人张红艳、赵亚萍，被上诉人惠波公司及的法定代表人朱海波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百林威公司上诉请求：1.请求二审法院撤销一审判决，依法查明本案基本事实并改判支持百林威公司一审的全部诉求；2.本案的一审、二审诉讼费等费用由惠波公司承担。事实与理由：1.一审判决事实认定错误，不尊重本案的客观事实，有意偏袒惠波公司一方，对百林威公司提交的证据不加审查，割裂了证据之间的逻辑联系。百林威公司专门跑了三趟法院，递交光盘、录音及文字证据，但均被拒收，最后一次是11月3号，都让签了名，写上了日期，但一审法院拒绝接收，导致其作出了对百林威公司极其不公正的判决。本案的基本事实是：百林威公司与惠波公司在2018年8月16日签订的《厂房租赁合同》中约定惠波公司所租赁给百林威公司的厂房车间是能够保证百林威公司正常使用的，其最基本的特征和功能就是能够遮风挡雨。惠波公司作为合同的出租方，有保证所出租的厂房车间正常使用的义务，即两个瑕疵担保义务：物的瑕疵担保，权利瑕疵担保，这是合同的法定义务，即使合同没有详细的约定，按我国合同法等相关法律规定自动进入合同条款。合同签订后，百林威公司投入巨额资金将自己的生产设备等配套设施搬迁安装到惠波公司的厂房车间，并办理了在该处的环评手续，才能正常生产经营。在合同期内因惠波公司的厂房车间存在严重的质量问题导致只要下雨雪厂房车间顶部就漏水造成百林威公司的部分机器设备、原材料、产品及地面损坏，故百林威公司从进驻惠波公司的厂房车间后一直处于不能正常生产经营的状态。百林威公司一直就此事同惠波公司协商解决如何维修所租赁的厂房车间，但惠波公司却置之不理也不积极修复。2020年6月29日，百林威公司委托的律师向惠波公司上门送达了要求修复厂房车间顶部漏水的律师函。截至起诉之日，惠波公司还是不积极修复，导致百林威公司一直停产，因此惠波公司已经构成严重违约。惠波公司因没有尽到合同法规定的物的瑕疵担保的义务导致百林威公司在2019年1月1日起一直处于停业状态，给百林威公司造成了巨大的经济损失。因百林威公司制造产品的特殊性，产品属于高精度、高精细化的彩色水墨产品，不能有雨雪水污染混杂，况且一旦受雨水自上而下的冲刷，溢出车间渗入雨水管道，势必造成颜色环境污染事故。2.一审判决在适用法律上存在错误。百林威公司的证据足以证明惠波公司提供的租赁标的物原状本身就存在严重的质量问题，且在签订合同时存在故意欺诈，并用欺骗的手段，强行撕毁首次签订的合同，逼迫百林威公司按照惠波公司的意图就范。惠波公司隐瞒了该厂房车间顶部严重漏水的重大事实来欺诈百林威公司，造成百林威公司的机器设备、配电柜等进水，原材料及产品污损、以及按环保要求处理过的地面地板等被雨水严重浸泡、鼓胀变形、损坏。惠波公司故意隐瞒这一重大事实，造成百林威公司经环评验收后，设备、材料及地面车间被雨雪水破坏，无法达到环评审批验收后的必备条件要求，无法启动生产。经过两年的协商，惠波公司仍未维修，致使百林威公司停产至今，同理，没生产，也就没有水电费的消耗，说明惠波公司收取水电等费用是不合理且非法的，请求法庭判定退还。由于惠波公司出租的厂房漏水不具备生产条件，百林威公司在花费巨额资金办理环评手续后，而不能正常生产经营，从而导致百林威公司合同目的无法实现，惠波公司明显属于根本违约，作为违约方的惠波公司应当给予赔偿后并就此解除合同。但一审判决却回避了这个问题，错误的适用法律作出了错误的判决。惠波公司辩称，原审认定事实清楚，程序无误，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案一审、二审诉讼费等费用由百林威公司承担。1.关于百林威公司对车间漏雨的描述以及因漏雨给百林威公司造成的巨额损失不能证明惠波公司违约。双方签订的租赁合同真实有效：依据合同法的规定以及双方在此合同三次的纠纷和法院判决（2020）豫0303民初3432号、（2020）豫0303民初6534号、（2020）豫0303民初6476号中都对此双方合同的真实有效性进行了肯定，双方租赁合同的第2条约定：租赁方式为定租5年从2018年11月1日起至2023年11月1日止，定租期限为五年租赁费6万元每年（不含税价格)，甲方将租赁物按现状交于乙方使用，且乙方同意按租赁物现状承租。第4条约定：乙方在租赁期间享有房屋所属设施的专用权，乙方应负责房屋专用设施的维护保养并保证在本合同中止时按原状归还甲方，甲方对此有检查监督权，第6条约定：乙方对房屋所属物有妥善使用和维护的责任，对各种可能出现的故障和危险应及时消除以避免一切可能发生的隐患，乙方在合同期限内应爱护所属设施，因乙方使用不当造成的房屋及设施损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。上述合同条款确定了双方的权利和义务，百林威公司置合同条款约定不顾，自说自答，强词夺理，提交的证据均系单方制作的证据，与事实不符。2.百林威公司对惠波公司物业管理费和水电费核算等问题上描述是在否定双方签署的租赁合同第2条和第3条，百林威公司自己签署的合同自己都不认账，对此惠波公司不用答辩。百林威公司提出的判决与本案不同，不具有参考性。百林威公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除百林威公司与惠波公司之间的租赁合同；2.请求一审法院判令惠波公司赔偿百林威公司经济损失129228元；3.请求判令惠波公司赔偿百林威公司环评及验收费用55500元；4.请求判令惠波公司返还百林威公司租金15000元；5.请求判令惠波公司返还百林威公司收取的水电等杂费13800元；6.本案的诉讼等费用由惠波公司承担。一审法院认定事实：1.惠波公司与百林威公司签订《厂房租赁合同》，合同第一条约定，惠波公司将公司院内东北角厂房租赁于百林威公司使用，附加宿舍三间、办公室一间、本租赁物采取包租方式，由百林威自行管理；第二条约定，租赁方式为定租五年从2018年11月1日起至2023年11月1日止。定租期限为五年租赁费每年6万元（不含税价格），租赁在合同生效日20日内，甲方将租赁物按现状交给乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施现状承租，门岗费用及公司院内的卫生费用，经双方友好协商后，由甲乙双方共同负担，房屋在缴纳租赁费后，乙方方可使用。并于签订合同之日前一个月，付下一年费用。租赁费逾期按年租金30%计算违约金；第三条约定，乙方向甲方缴纳电费，电费价格以每月核算价格为准（变压器和配电房的维护费用，由所有使用用户平均分摊）；第四条约定，乙方在租赁期间享有房屋所属设施的专用权，乙方在租赁期间应负责房屋内专用设施的维护保养，并保证在本合同结束时按原状归还甲方；第六条约定，乙方对房屋附属物有妥善使用及维护的责任，对各种可能出现的危险应及时消除，以避免一切可能发生的隐患，乙方在经营期限内应爱护所属设施，因乙方使用不当，导致房屋及设施损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。惠波公司盖章，其公司法定代表人签字，并落款日期2018年9月18日。百林威公司盖章，其公司法定代表人吴铁军签字，并落款日期2018年8月16日。惠波公司当庭表示不同意解除该租赁合同。2.2020年5月27日，惠波公司在洛阳市西工区人民法院对百林威公司提起合同纠纷诉讼，要求解除双方签订的《厂房租赁合同》和《物业管理协议》，百林威公司支付水电物业费及逾期租赁费。2020年6月29日，洛阳市西工区人民法院作出（2020）豫0303民初3432号民事判决书，该判决中显示百林威公司表示不同意解除该两份合同。该判决认定百林威公司支付惠波公司自2019年12月至2020年4月的水电、物业费。3.2020年6月29日，百林威公司向惠波公司下发律师函要求其按合同法规定的义务维修所出租厂房车间屋顶漏水。4.百林威公司提供厂房车间照片22片，证明惠波公司租赁给百林威公司的厂房车间存在严重的质量问题，不能正常使用。惠波公司对此表示这是百林威公司经营一年后的照片，跟惠波公司原先交给百林威公司的不一样。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。惠波公司与百林威公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。百林威公司诉求惠波公司赔偿经济损失、环评及验收费用和返还租金，证据不足，一审法院不予支持。百林威公司诉求解除与惠波公司签订的《厂房租赁合同》，理由不充分，且惠波公司不同意解除合同，因此，对该诉求一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回百林威公司的诉讼请求。本案诉讼费减半收取2251元，由百林威公司负担。本院二审期间，百林威公司围绕上诉请求依法提交了相关证据：1.惠波公司法定代表人朱海波与百林威公司法定代表人的微信聊天记录截图5张和短信聊天记录截图1张。证明百林威公司在2019年1月11日因下雨才发现租赁的房屋存在漏水，并在每次出现问题后不断的通过微信、短信向其反映该情况，并说明由于漏水造成租用车间中的设备和配电柜存在安全隐患，不能生产。但惠波公司一直推诿没有修复。致使百林威公司租赁房屋进行油墨生产加工的目的不能实现，合同应依法解除，同时给百林威公司造成的损失应依法赔偿。2.惠波公司负责人田龙与百林威公司法定代表人吴铁军的微信聊天记录截图9张。证明百林威公司在2019年1月11日前因下雨才发现租赁的房屋存在漏水现象，向惠波公司反映，惠波公司当时称已经弄好了，但在2019年2月1日又出现漏水了，后百林威公司一直在催促惠波公司人修复，该负责人称由其哥（朱海波）具体安排时间，但至今未修复。因该租赁物存在漏水的情形，致使百林威公司租赁房屋进行油墨生产加工的目的不能实现，合同应依法解除，同时给百林威公司造成的损失应依法赔偿。3.百林威公司法定代表人与该房屋的上一手租户的电话录音。证明该房屋惠波公司出租给百林威公司时就己经存在漏水现象，惠波公司在出租时是明知的，但采取隐瞒，致使百林威公司租赁房屋后无法正常使用。4.《关于洛阳市惠波机械设备制造有限公司年产20万件零配件项目环境影响报告标的批复》和《洛阳百林威油墨有限公司年产500吨节能环保型水性油墨项目竣工环境保护验收监测报告一份》。证明百林威公司从事的是油墨的生产，明确要求环境保护设施调试及运行维护制度中要求检查房顶是否漏风、漏雨、门窗是否损坏等。现因生产环境不能达到要求，致使百林威公司不能正常生产。5.水性油墨检验标准一份。证明百林威公司生产的产品要求细度≤20微米，房屋漏水、灰尘（房顶的脱落物）致使生产标准不能达标，百林威公司不能正常生产。6.洛阳市西工区人民法院（2020)豫0303民初3432号民事判决书。证明惠波公司在2020年5月起诉百林威公司合同纠纷案件中，就已经请求解除双方之间签订的租赁合同，只是该案件没有判决解除，现百林威公司通过行使解除权，做出在对方违约时对自己最为有利的反应，同时使违约方丧失通过继续履行合同获得利益的机会。该合同解除的请求权应得到支持。7.2018年8月16日百林威公司与洛阳盈驰精密齿轮有限公司签订的租赁合同一份证明就本案相同的房屋，曾与洛阳盈驰公司签订租赁合同，该房屋的所有权人不明确，惠波公司是否具备出租房屋的权利人民法院应依法查明。8.生产成本的发票。证明由于惠波公司违约造成百林威公司的损失为451700（购买半成品）－322472元(自己制造生产产品成本）＝129228元。9.百林威公司与聂经理（惠波公司将涉案房屋欲转让给的新租户），电话录音。证明惠波公司在与百林威公司尚未解除租赁合同的情况下，就已将该房屋再次租赁给第三方，说明惠波公司的违约行为存在，给百林威公司造成的损失应当赔偿。本院组织当事人进行了证据交换和质证。惠波公司质证认为：第一份、第二份证据：微信聊天是跟朱海波一个堂弟的聊天，维修费用是对方出，与惠波公司无关，惠波公司只负责找施工队，合同中有约定。不能证明惠波公司违约。惠波公司与对方签订的合同是在2018年9月18日签署的，交给对方车间都是好的。第三份证据，录音与本案无关，不需要听。第四份、第五份证据与本案无关。第六份真实性无异议，当时是惠波公司要求解除合同，但是百林威公司不同意解除合同。第七份该合同是作废合同，以与惠波公司签订的合同为准，合同当时已撕毁，是百林威公司自己拿回去粘贴后拿出来的。第八、九份证据与本案无关。二审中，百林威公司与惠波公司双方于2021年2月25日均去涉案厂房现场勘查，百林威公司称厂房有一处漏水严重，地上有一堆水，其他地方出现点状漏水。惠波公司称厂房有一处漏水，未见滴水，其余地方是百林威公司搬离设备的油污。另外，百林威公司于2021年2月23日将厂房的设备全部搬离，并于2021年2月25日将厂房钥匙及行吊遥控返还给惠波公司。但惠波公司认为窗户、墙的铁皮没有修复，厂房外的烟囱没有拆除。百林威公司称窗户、墙的铁皮都是原状，烟囱没有拆除。本院二审查明，百林威公司曾于2019年1月11日给惠波公司的法定代表人朱海波发短信：称厂房漏雨。朱海波回复过完年再修。百林威公司曾于2019年5月15、6月20日、8月21日等多次给惠波公司法定代表人朱海波发微信称厂房漏水，朱海波未明确回复。惠波公司与百林威公司签订的《厂房租赁合同》第4条约定：乙方在租赁期间享有房屋所属设施的专用权，乙方应负责房屋内专用设施的维护、保养并保证在本合同终止时按原状归还甲方，甲方对此有检查、监督权。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，惠波公司与百林威公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方应当依约履行，否则应当承担相应的违约责任。本案争议的主要问题为惠波公司是否违约，是否应当赔偿百林威公司损失，涉案的租赁合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”根据查明的事实，涉案厂房系2006年建设，屋顶为彩钢瓦，2018年9月18日签订合同后，百林威公司于2019年1月通知惠波公司厂房漏水，请求维修，惠波公司回复年后再修，之后百林威公司多次通知惠波公司维修，但惠波公司未予维修。双方合同第4条约定“专用设施”的维护保养由百林威公司负责，惠波公司主张“专用设施”是指包含厂房在内的所有租赁物，百林威公司主张“专用设施”应指厂房内的吊车。根据涉案厂房及设施的实际情况，专用设施不应是厂房的房顶，应是厂房内的吊车。因此，根据上述法律规定，惠波公司应当承担涉案厂房维修义务，其未予维修构成违约。关于惠波公司是否应当赔偿百林威公司的损失问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”涉案厂房漏水虽然应当由出租人惠波公司负责维修，但是在惠波公司不予维修的情况下，百林威公司可以自行维修，然后从应付租金中予以扣除即可，但是本案中百林威公司没有维修，因此，对于造成的损失其自身也有过错，且其提交的证据不能直接证明其损失数额。本院根据双方的过错、租赁时间、百林威公司的经营性质、经营规模等，本院酌定惠波公司赔偿百林威公司3万元。关于解除合同问题，一方面惠波公司未按法律规定履行维修义务，且双方因租赁问题已多次诉讼，双方已没有合作的基础，另一方面百林威公司已将涉案生产设备全部搬离，因此，应解除双方的租赁合同。综上所述，百林威公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6534号民事判决；二、洛阳市惠波机械设备制造有限公司与洛阳百林威油墨有限公司2018年9月18日签订的《厂房租赁合同》于2021年2月25日解除；三、洛阳市惠波机械设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿洛阳百林威油墨有限公司3万元；四、驳回洛阳百林威油墨有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2251元，由洛阳百林威油墨有限公司负担1951元，由洛阳市惠波机械设备制造有限公司负担300元；二审案件受理费4502元，由洛阳百林威油墨有限公司负担4202元，由洛阳市惠波机械设备制造有限公司负担300元。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年三月三十一日法官助理王恒毅书记员李圆圆