贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终422号上诉人（原审被告）：贵州宏德置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区新添大道310号，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：周霞，女，汉族，1992年5月12日出生，住贵州省织金县，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陈柯兵，男，1986年9月29日出生，仡佬族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。委托诉讼代理人：张珺，贵州元朗律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国建设银行股份有限公司贵州分行，住所地：贵阳市云岩区中华北路148号，统一社会信用代码91520000914401628W。负责人：李洪茂。委托诉讼代理人：张华谦，男，汉族，1966年6月25日出生，住贵州省贵阳市云岩区，该行员工。原审被告：贵州世纪银河房地产顾问有限公司，住所地：贵阳市云岩区中华北路贵银大厦1栋1单元20层2号，统一社会信用代码91520103MA6DKA3M59。法定代表人：刘堃。委托诉讼代理人：蒋世杰，男，汉族，1982年11月9日出生，住贵州省贵阳市南明区，该公司员工。上诉人贵州宏德置业有限公司（以下简称为宏德公司）与被上诉人陈柯兵、中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称为建设银行贵州分行）及原审被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司（以下简称为世纪银河公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初4138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新进行独任审理。本案现已审理终结。上诉人宏德公司上诉请求：一、依法改判、撤销或者变更原判第二、四、五项判决内容；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人陈柯兵负担。理由是，原审判决第二、四项内容超出原告诉讼请求，违反“不告不理”的原则。1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条规定可知，如果商品房纠纷诉讼中，买受人和担保权人均未诉请解除贷款担保合同，则人民法院只能就商品房买卖合同纠纷进行裁决。对于商品房担保贷款合同，当事人未诉请解除，人民法院不能违反“不告不理”原则依职权擅自裁决。本案中，陈柯兵及建设银行贵州分行均未诉请解除商品房担保贷款合同，则对于担保贷款合同范围内的权利义务，一审法院不能依职权做出解除商品房担保贷款合同的相关裁决。2.商品房买卖合同和借款担保合同并非主从合同，一审依职权解除担保贷款合同属事实认定错误、适用法律不当。主从合同最大的本质是法律效力上具有从属性，即从合同的法律效力依附于主合同，主合同无效，从合同必然无效。商品房买卖合同解除虽会导致借款担保合同目的无法实现，但解除购房合同并不意味着按揭贷款合同效力终止，即购房合同解除不会导致借款担保合同无效，故房屋买卖合同与按揭贷款合同之间并非主合同与从合同的关系。即便从二者之间目的上具有紧密联系出发，法律赋予买受人可以在诉讼中一并主张同时解除购房合同和借款担保合同，但并不等于直接肯定了商品房买卖合同和贷款担保合同属于主从合同。在商品房买卖合同解除之后，担保贷款合同依然有效。在当事人未行使解除权诉请解除担保贷款合同之前，人民法院依职权主动解除本案担保贷款合同事实认定错误、适用法律不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项规定，请人民法院依法改判、撤销或者变更一审判决第二项、第四项及第五项内容。被上诉人陈柯兵答辩称，原审庭审中，原审法院已向被上诉人陈柯兵释明是否解除与建设银行贵州分行的借款合同，不存在上诉人所述的原审法院违背“不告不理”的原则。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被上诉人陈柯兵属于在原审庭审中请求解除与建设银行贵州分行的借款合同，最终原审判决解除该借款合同，符合《民法典》关于合同订立目的性相关规定，请求驳回上诉人诉讼请求。被上诉人建设银行贵州分行答辩要求同案解除与陈柯兵之间的《个人住房借款合同》。原审被告世纪银河公司称上诉人的上诉主张与世纪银河公司无关。原审原告诉讼请求：1、判令解除原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及《房屋补充协议》；2、判令二被告立即返还原告已支付的购房款1701846元（首付款、案件贷款、团购优惠服务费）；3、被告一向原告支付按揭贷款利息11930192元；4、被告一向原告支付违约金16818.46元；5、本案诉讼费由被告负担。原审经审理查明：2018年8月12日原告陈柯兵与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号Ｙ18097181）及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区乐湾国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程第117号楼2单元6层1号的房屋出售给原告陈柯兵，该房屋规划用途为住宅，属框架结构。建筑面积139.84平方米，套内建筑面积106.78平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价15750.57元，总价款1681846元。原告于签订合同当日向被告支付首期房款481846元，余款1200000元以按揭贷款方式支付。合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2020年1月30日。该房至今未交付使用。另查明，2018年9月14日原告陈柯兵作为借款人与第三人建设银行贵州分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同主要约定，陈柯兵向第三人建设银行贵州分行贷款1200000元，被告宏德公司作为担保人，借款期限30年，原告办理完银行按揭手续后，第三人建设银行贵州分行已将1200000元的余款转至被告宏德公司指定账户。原告陈柯兵从2018年11月25日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。原告陈柯兵与被告世纪银河公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》，该说明书特别说明第2条约定：当您没有成功购房、或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系世纪银河。凭借《世纪银河团购优惠服务说明书》、世纪银河开具的收据及退款人的身份证复印件，三者缺一不可，世纪银河审核资料无误后，世纪银河将在30个工作日内退还您已支付的服务费。并于2018年7月22日向被告世纪银河公司交付团购费20000元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告陈柯兵与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y18097181）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2020年1月30日前完成交付工作，但截至今日被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房。......”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，对于原告陈柯兵主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y18097181）及补充协议的诉请，予以支持。二、关于是否解除原告陈柯兵与第三人建设银行贵州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y18097181）及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，陈柯兵与第三人建设银行贵州分行签订担保合同的目的已无法实现，且被告宏德公司在答辩过程中辩称剩余按揭贷款应支付给第三人建设银行贵州分行，故原审法院认为应解除原告陈柯兵与第三人建设银行贵州分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。三、关于返还购房首付款的问题。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对原告要求返还首付款481846元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》已经解除，第三人建设银行贵州分行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除《个人住房（商业用房）借款合同》产生的违约责任及应支付的提前还款违约金，应当由被告宏德公司负担。故原审法院认为，被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以建设银行贵州分行当月出具的金额为准）及退还第三人建设银行贵州分行未还贷款本金、利息及提前还款违约金（以建设银行贵州分行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于违约金的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即1681846元×1%=16818.46元，故对原告要求被告宏德公司支付16818.46元的请求予以支持。关于团购优惠费，因《世纪银河团购优惠服务说明书》系原告与被告世纪银河公司签订且该费用也是林城公司收取，且在该说明书上被告世纪银河公司承诺取消购房的应退还团购费给原告，故被告世纪银河公司应当向原告返还团购费20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告陈柯兵与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y18097181）及补充协议；二、解除原告陈柯兵与第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告陈柯兵首期购房款481846元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30日前向第三人中国建设银行贵州分行股份有限公司贵州省分行支付原告陈柯兵在第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行支付剩余贷款本金、利息及提前还款违约金（以建设银行贵州分行当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30前支付原告陈柯兵已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以建设银行贵州分行当日出具的金额为准）；六、被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告陈柯兵团购费20000元；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陈柯兵违约金16,818.46元；八、驳回原告陈柯兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10671元，被告贵州宏德置业有限公司负担10371元，被告贵州世纪银河房地产顾问有限公司负担300元，（此款原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。二审审理中，各方当事人均未提交新证据。本案事实与一审查明事实一致。本案事实有，有原、被告的当庭陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、团购费收据、《世纪银河团购优惠服务说明书》、按揭贷款收据、按揭贷款还款明细等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，陈柯兵与宏德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。在合同中，双方约定了宏德置业公司应当在2020年1月30日交付房屋，但宏德置业公司至今不能交付房屋，构成违约，故陈柯兵主张解除合同符合双方约定。就上诉人提出原审解除了陈柯兵与建设银行贵州分行的《个人住房借款合同》、判令宏德公司支付剩余贷款本金、利息及提前还款违约金、判令宏德公司支付陈柯兵已经偿还的银行贷款本金、利息违反了“不告不理”的主张，本院认为，陈柯兵与建设银行贵州分行之间的《个人住房借款合同》是基于陈柯兵与宏德公司之间的《商品房买卖合同》而签订，且在《个人住房借款合同》中，宏德公司承担了阶段性担保责任，因此，在形式上两份合同虽然相互独立，但实质上两份合同存在主从关系，在《商品房买卖合同》被依法解除的情况下，陈柯兵基于《商品房买卖合同》而签订的《个人住房借款合同》已经没有履行的必要。且不解除《个人住房借款合同》，借款人陈柯兵还要继续向建设银行贵州分行支付借款本金和利息，加重了已经解除《商品房买卖合同》的购房人陈柯兵的义务，故原审解除陈柯兵与建设银行贵州分行的《个人住房借款合同》并无不当，且该解除行为没有加重宏德公司的负担，原审就解除《个人住房借款合同》后本金、利息的处理方式，对各方当事人均是公平的，同时，也是另案解除《个人住房借款合同》的相同结果，该处理方式与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定并不相悖，且符合绿色诉讼的原则，本院予以维持。综上所述，原判决认定事实清楚，处理正确，上诉人宏德公司的上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7800元，由上诉人贵州宏德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 黄 新二〇二一年三月三日书记员 唐正艳