江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏12民终21号上诉人（原审被告）：浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司，住所地江苏省泰州市姜堰区罗塘街道东方巴黎城丹枫宫**楼裙房。负责人：姜连瑜，该公司经理。委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：浙江佳源物业服务集团有限公司，住所地浙江省嘉兴市南湖区中环东路****-1。法定代表人：朱宏戈，该单位董事长。委托诉讼代理人：王梅，江苏泰乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇，江苏泰乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申晔华，女，1987年12月12日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：申余彪（系申晔华之父），男，1963年12月3日生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司（以下简称佳源物业公司）、浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司（以下简称佳源物业姜堰分公司）因与被上诉人申晔华物业服务合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初1566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳源物业公司、佳源物业姜堰分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，应予纠正。（一）一审判令上诉人赔偿房屋返水造成的全部财产损失不合理。1.被上诉人与佳源物业姜堰分公司签订了《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，约定由佳源物业姜堰分公司为案涉小区提供物业服务。根据协议约定，佳源物业姜堰分公司对小区共用设施设备及运行有维护和管理义务，也确实每年花费大量的人力、财力、物力对小区污水管网进行清理、疏通。被上诉人称其室内返水是由于室外窨井堵塞导致并非事实，其自身提供的图片以及疏通管道人员出庭陈述可以证实。一审最终确认堵塞部位在被上诉人三楼至窨井之间公共上下水管道的某部分，处于案涉房屋墙壁内或地下，不刨开墙壁或地面根本无法涉及。佳源物业姜堰分公司日常不定期疏通窨井、维护总管网，保证小区整个排水管网通畅。公司员工巡查时发现案涉房屋可能存在积水时及时与被上诉人联系并请专业人士进行全面疏通、应急处理，避免损失进一步扩大，已履行了协议约定的义务。2.物业公司也只能提供服务而无法保证这些共用设施、管道不出现损坏或堵塞的情形，毕竟针对共用的上下水管道日常也不可能进行破坏性维护，况且案涉房屋有30层，各层业主如何使用管道也不是物业公司所能控制。物业服务是一种综合性服务，佳源物业姜堰分公司已履行了协议义务，且没有违约行为，不能以局部瑕疵而否认物业的整体服务质量，更不应要求物业公司在已采取紧急措施的情况下对偶发事故产生的损失承担全部赔偿责任。（二）被上诉人将原有的室内检修口封闭存在过错，应当承担相应责任。根据双方签订的《业主临时管理规约》约定，被上诉人享有单幢建筑物共用设施设备的所有权，包括该幢建筑内的给排水管道，并就物业使用作了相关约定。该规约第四章明确约定，业主应当按设计用途使用物业；因装饰装修影响共用部位、共用设施设备的正常使用的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；禁止擅自改变房屋设施设备的设计用途和功能；禁止改造排水、排污等公用设施；等等。被上诉人作为该幢建筑内的共有给排水管道所有权人，自身也有维护责任，其明知有上述义务仍在装修时将厨房下水管道全部封闭，导致家中检修口根本无法使用。被上诉人作为一名成年人，对于房屋最底层给排水风险应当有一定的认知，但其却违反约定改造、封闭管道，显然存在过错。综上，佳源物业姜堰分公司已依约履行了相应义务，不存在过错，不应当承担赔偿全部损失的责任，佳源物业公司也不应当承担赔偿责任。被上诉人封闭管道放任风险存在，其自身存在过错，应当承担相应责任。被上诉人申晔华辩称，1.案涉损失是由于上诉人长期疏于管理造成，一审判决上诉人赔偿全部损失合情合法。上诉人诉称不剖开墙面无法疏通公用上下水管道，但是实际疏通管道并未破坏墙面和地下管道。2.被上诉人不存在任何过错，不应承担相应责任。被上诉人家中没有封闭检修口，若封闭，被上诉人家中的下水便无法排出。案涉窨井管道自交付使用多年来，一直没有疏通过，且上诉人仅是认为公共管道隐蔽部分日常无法检修和疏通，而只有发现问题时才进行针对性检修和疏通。3.一审仅判决上诉人赔偿直接经济损失，而被上诉人主张的间接经济损失和相关费用也应予以支持。申晔华向一审法院起诉请求：1.佳源物业公司、佳源物业姜堰分公司承担因疏于对业主共用上下水管道进行清理、疏通，导致该管道堵塞、反污，致申晔华房屋大面积浸水的损失19800元；2.佳源物业公司、佳源物业姜堰分公司赔偿申晔华因半年的房租损失15600元，并酌情处理申晔华因维权导致的误工损失、车旅费用2000元；3.要求佳源物业姜堰分公司、佳源物业公司退还申晔华已交纳的物业费用1180元；4.本案司法鉴定费用和诉讼费用由佳源物业公司、佳源物业姜堰分公司承担。庭审过程中，申晔华放弃要求退还已交纳物业费用1180元的诉讼请求。一审法院认定事实：1.申晔华是姜堰区东方不夜城13号楼306室房屋业主。佳源物业姜堰分公司原名为怡城（浙江）物业管理有限公司姜堰分公司，2013年12月30日申晔华（乙方）与佳源物业姜堰分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方为东方不夜城的物业管理企业，负责对房屋共用及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、…沟渠、池、井、非经营性停车库、公益性文体和共用设施设备使用的房屋及其附属建筑物、构筑物等。甲方于2018年进行名称变更登记，更名为佳源物业姜堰分公司。协议签订后，佳源物业姜堰分公司按约提供物业服务，不定期对小区内窨井进行检查，申晔华按约缴纳物业服务费。2.2020年3月18日，佳源物业姜堰分公司发现申晔华房屋有反水情况，遂与申晔华电话沟通处理此事；双方于2020年3月18日、3月19日对房屋进行现场处理，佳源物业姜堰分公司聘请从事管道疏通的幸某对案涉房屋公共管道进行疏通。发生反水时，案涉房屋暂无人居住。3.诉讼中，申晔华申请对案涉房屋装修和财产损失进行评估鉴定，一审法院委托泰州嘉和资产评估事务所进行鉴定，该所于2020年7月3日作出资产评估报告，报告载明，在评估基准日2020年6月22日，申晔华所申报涉诉资产修复费评估值合计为18800元，其中装潢及附属物修复费评估值为17100元，家具、家电修复费评估值为1700元。申晔华支出鉴定费5000元。后申晔华对鉴定意见提出异议，认为部分物品评估遗漏、评估计算方法不当、损坏物更新修复价格较低等，泰州嘉和资产评估事务所作出函复，认为其不存在评估遗漏或重复事项，评估方法适当，评估程序完整，评估结论客观公正。一审认为，本案的争议焦点为：1.案涉房屋反水是何原因引起、申晔华对其损失自身有无过错；2.佳源物业姜堰分公司有没有按照物业服务合同履行合同义务；3.申晔华主张的损失应当如何认定。关于争议焦点1，申晔华在诉状中称是业主公用落水管道落水堵塞、反污导致申晔华房屋大面积浸水，在庭审中却认为是窨井堵塞导致损害发生。申晔华为证明其主张提交拍摄窨井照片、事发后管道疏通人员进行疏通的录像视频。佳源物业姜堰分公司则否认窨井堵塞，并申请证人幸某到庭作证。证人证实，案涉房屋在三楼，至窨井公共下水主管道纵长达20多米，反水原因在于主管道其中某一部分堵塞，具体部位不明，反水时窨井并未堵塞。结合双方庭审陈述及证人的相关证言，一审法院确认，堵塞部分应为公共上下水管道。反水情况发生时恰逢疫情期间，房屋空置，上下水管道生活污水自厨房反流溢出，系小概率事件，业主在接到物业电话后在几个小时内尽快赶回，已尽到审慎义务，并未造成损失的进一步扩大；申晔华在装修时不能预见管道堵塞的风险，封闭家中检修口也并不影响后期对管道的检查、修理，本案事故发生前物业从未要求从业主家中的检修口对管道进行定期检查，事故发生后也是通过申晔华家中的检修口进行水管检修。本案水管堵塞在公共上下水管道，且现有证据不足以证明申晔华在公用上下水管道的堵塞事故发生中存在过错，佳源物业姜堰分公司以业主未及时到达现场、将检修口封闭为由，要求业主承担相应的法律责任，超出了正常人的注意范畴，无事实和法律依据，不予支持。关于争议焦点2，依据佳源物业姜堰分公司与申晔华签订的《前期物业管理协议》约定，佳源物业姜堰分公司为东方不夜城小区提供物业服务，对包括公用上下水管道、井在内的公共设施设备具有日常维护、维修、管理的职责，公用上下水管道属于公共设施、设备，因此，佳源物业姜堰分公司负有确保公用上下水管道畅通的义务。根据佳源物业姜堰分公司的举证，佳源物业姜堰分公司将小区上下水管道、窨井承包给专业人员进行不定期检查、疏通，在事情发生后及时通知业主、打扫浸水房屋、进行疏通、防止了损失的进一步扩大，已采取了相应的补救措施；但在事故发生前疏于对整个小区上下水管道、窨井的检查、把控，未能充分履行日常维护、管理职责，存在履行合同义务不到位、不及时等情况，直接导致生活污水自306室厨房反流溢出造成损失，故佳源物业姜堰分公司仍应对申晔华的室内装潢、财物损失承担赔偿责任。关于争议焦点3，财物损失赔偿应以实际损失为限，对于申晔华主张的装潢、财务损失金额19800元，一审法院组织案件当事人及鉴定机构进行现场查看，鉴定机构亦在现场和相关当事人确定资产评估范围，申晔华在鉴定意见作出后提出异议，鉴定机构已经对此作出函复，该鉴定机构具备资质、鉴定过程公开透明、鉴定结论客观真实，对该鉴定结论中的财产损失18800元予以认可，申晔华司要求增加未鉴定到的物品损失金额1000元，于法无据，不予支持；对于申晔华主张的房租损失15600元，申晔华仅提供租房协议，无房租缴纳记录等证据，在佳源物业姜堰分公司提出与出租方的通话记录作为相反证据时，申晔华未能提出确切证据证明房租损失的真实性，不能形成完整的证据链，且在反水情况发生后，双方均及时采取了补救措施防止损失的扩大，申晔华也无证据证明其租房的合理性、必要性，故对该项诉讼请求不予支持；对于申晔华主张的误工、车旅费损失2000元，均未提交证据证明，无法证明其真实性，亦不予支持。申晔华放弃要求佳源物业姜堰分公司退还申晔华已交纳物业费用1180元的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。一审法院认为，佳源物业姜堰分公司未能及时高效地履行合同义务，未尽到对公共上下水管道日常维护、管理职责，导致管道堵塞、申晔华房屋浸水，造成申晔华的财产损失，佳源物业姜堰分公司应承担损失赔偿责任，但佳源物业姜堰分公司作为佳源物业公司的分支机构，不具备独立法人资格，其民事责任最终应当由其所属的法人承担，故本案案涉损失应当由佳源物业公司承担。佳源物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼中所享有的陈述、举证、质证等诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。一审判决：一、佳源物业公司于判决生效后十日内赔偿申晔华因房屋反水造成的财产损失18800元；二、驳回申晔华的其他诉讼请求。案件受理费296元，由申晔华负担148元，佳源物业公司负担148元（申晔华同意其预交的案件受理费148元一审法院不再退还，由佳源物业公司在判决生效之日起十日内直接向申晔华支付）。鉴定费5000元，由佳源物业公司负担，于判决生效之日起十日内直接向申晔华支付。二审中，上诉人佳源物业公司、佳源物业姜堰分公司提交《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》各一份，依照协议及规约的约定内容，可以证明被上诉人在装修时改变了公共设施的使用功能，因此造成的损失应当由其自行承担。被上诉人申晔华质证称，对于上述证据材料的真实性不持异议，但被上诉人在装修时没有改变公共设施的使用功能，管道检修口还在被上诉人房屋内。本院认证如下：对于上诉人提交的《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》的真实性予以确认，但能否达到其证明目的，需要结合全案事实进行审查认定。二审审理查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。结合双方的诉辩意见及庭审陈述，本案二审的争议焦点是：被上诉人因公共上下水管道堵塞后反水造成的房屋内财产损失应否由上诉人承担全部赔偿责任，被上诉人将房屋内原有室内管道检修口封闭是否对造成的案涉财产损失存在过错，应否承担相应责任。本院认为，首先，依据双方签订的《前期物业管理协议》约定，佳源物业姜堰分公司对小区内包括公用上下水管道、井在内的公共设施设备具有日常维护、维修、管理的职责，因此，佳源物业姜堰分公司负有确保公用上下水管道畅通的义务。本案中，被上诉人房屋反水是因公共上下水管道堵塞后，排放至管道内的生活污水自厨房反流溢出形成。由此可见，佳源物业姜堰分公司在事故发生前疏于对整个小区上下水管道、窨井的检查、把控，未能充分履行日常维护、管理职责，存在履行合同义务不到位、不及时等情况，从而直接导致生活污水自被上诉人房屋内厨房反流溢出造成室内装潢、财物实际受损。其次，案涉房屋反水与被上诉人将房屋内原有室内管道检修口封闭并无直接关联，且被上诉人在装修时封闭家中检修口也并不影响后期对管道的日常检查、修理，本案事故发生前，佳源物业姜堰分公司也从未要求从业主家中的检修口对管道进行定期检查，而现有证据也不足以证明被上诉人在公用上下水管道的堵塞事故发生中存在过错。最后，考虑到在反水情况发生后，双方均及时采取了补救措施防止损失进一步扩大，故一审对于被上诉人主张的房租、误工及车旅费损失均未支持，仅确认了实际损失中的装潢、财物部分。故此，佳源物业姜堰分公司对因公共上下水管道堵塞后反水造成的被上诉人实际损失，应当承担全部赔偿责任。佳源物业姜堰分公司作为佳源物业公司的分支机构，不具备独立法人资格，其民事责任最终应当由其所属的法人承担，一审最终判决案涉损失由佳源物业公司承担，具有事实和法律依据。综上所述，上诉人佳源物业公司、佳源物业姜堰分公司的上诉请求依法不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费296元，由上诉人浙江佳源物业服务集团有限公司、浙江佳源物业服务集团有限公司姜堰分公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  鲁兵兵二〇二一年三月二十九日书记员  蒋 琳