山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁07民终1427号 上诉人（原审原告）：奎文区潍州涵文房产信息中心，住所地潍坊市奎文区道口街路北。 经营者：郑磊，男，1975年3月13日生，汉族，住潍坊市潍城区，系奎文区潍州涵文房产信息中心个体业主。 委托诉讼代理人：赵新海，山东泛海律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭传法，男，1962年5月6日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 被上诉人（原审被告）：马玉芬，女，1964年2月9日出生，汉族，住址同上，系郭传法之妻。 上诉人奎文区潍州涵文房产信息中心（以下简称涵文房产中心）因与被上诉人郭传法、马玉芬居间合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2020）鲁0705民初4599号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 涵文房产中心上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判被上诉人支付中介佣金6550元及利息或发回重审；2.本案一、二审的诉讼费、保全费等全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法。首先，本案《房屋买卖合同》依法成立、生效，应按照约定履行。上诉人与郭传法、马玉芬、案外人孙兴恺签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，且在一审庭审中被上诉人对合同的真实性也都没有异议，因此该合同依法成立并生效，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，被上诉人应当按照“中介佣金按上述房屋成交价格2%由甲乙双方各承担1%”的约定履行，向上诉人支付中介佣金。其次，合同法规定，居间人促成合同成立的，即应支付居间报酬，并未规定居间人促成合同履行的才支付报酬。合同法第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”。居间合同中最重要的就是交易机会和交易信息，法律为防止委托人恶意“跳单”，规定只要合同成立就应支付报酬，而并未规定居间人促成合同成立并生效并实际履行的才支付报酬。上诉人已经促成了被上诉人与孙兴恺间合同的成立，被上诉人就应依法支付报酬。一审判决错误认为“居间方并非仅提供订立合同的媒介服务即可，而还需促成买卖双方办理完过户手续”，显然属于理解法律错误，更是适用法律错误。第三，一审判决认定被上诉人与孙兴恺为了“跳单”而签订的合同成立并生效、履行，缺乏依据，属认定事实不清。2020年6月3日，经上诉人居间介绍，被上诉人与孙兴恺签订《房屋买卖合同》，6月7日被上诉人即又与孙兴恺另行签订房屋买卖合同，显然属于“跳单”行为，违背诚实信用的基本原则。该合同是否真实，仅凭各被上诉人的证据难以确定。一审判决认定该合同成立、生效并履行的依据不足，属事实认定不清，且合同法规定居间合同成立即应支付居间报酬，因此即使另行签订的合同真实、有效，也并不影响被上诉人向上诉人支付约定的居间报酬。第四，本案是中介佣金应支付而未支付的问题，不是违约金高低或损失大小的计算问题。上诉人与被上诉人、孙兴恺签订的《房屋买卖合同》中对中介佣金的约定非常明确、具体，被上诉人应当按照约定的数额支付，即本案是中介佣金应支付而未支付的问题，与违约金或损失的计算无关。一审判决将被上诉人应支付的、数额确定的中介佣金，当做违约金来处理，没有法律依据。第五，一审判决在被上诉人未主张违约金过高时，擅自调低也没有法律依据，属于程序违法。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，也就是说，当事人之间对违约金的数额或者计算方式有明确约定的，首先应当按照约定，一方当事人主张过高或过低时，有权请求法院调整。根据“谁主张谁举证”的基本原则，应由主张调整的一方举证损失的数额，在被上诉人未对违约金提异议的情况下，一审判决却以上诉人“没有提供证据证明其实际损失”为由，擅用自由裁量，将中介佣金酌定为3275元，没有法律依据，属于程序违法。第六，一审判决将《房屋买卖合同》中约定的“如因甲方或乙方违约中止本合同，违约方需按房屋成交价格的2%支付中介佣金”认定为格式条款，系对格式条款的误读，适用法律错误。首先，本合同及相关条款是签订合同的三方充分协商后确定的，并不是上诉人一方单方制作，不符合格式条款的形式要件；其次，本条款也未免除上诉人的义务或者加重被上诉人的责任，因为法律规定合同成立即应支付中介佣金，在合同成立后，因一方违约导致守约方不能实现合同目的，守约方因此应支付的中介佣金约定由违约方支付，符合法律规定，也符合情理，并且中介费卖方和买房各负担1%一直都是潍坊当地的标准和通行做法，符合当地中介市场的收费和交易惯例，并未加重被上诉人责任，因此也不符合格式合同的实质要件。 涵文房产中心向一审法院起诉请求：判决马玉芬、郭传法向涵文房产中心支付中介佣金6550元及利息，并承担本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年6月3日，涵文房产中心与马玉芬以及孙兴恺签订房屋买卖合同一份，约定甲方（卖方）为马玉芬、郭传法，乙方（买方）为孙兴恺，丙方（中介方）为涵文房产中心，甲方将位于奎文区道××街××号××号楼××房产出售给乙方，成交价格为655000元；第三条约定，2020年6月3日交定金10000元，双方约定时间带齐材料去银行办理贷款手续，银行批下来后双方一起去房管局过户，同时，卖方付首付，余款银行下发之日付清；第八条约定，中介佣金按上述房屋成交价格2%由甲乙双方各承担1%，在过户当日支付。如因甲方或乙方违约中止本合同，违约方除按本合同第五条规定赔偿对方外，还要在违约之日起七日内按上述房屋成交价格的2%支付中介佣金，若乙方违约，所交定金甲方与丙方各50%。马玉芬在卖方处签字捺印，并代签了其丈夫郭传法的名字，孙兴恺在买方处签字捺印，涵文房产中心在中介代理方处盖章。2020年6月6日，涉案房屋被挂在贝壳找房网页二手房房源上出卖。2020年6月7日，出卖人郭传法与买受人孙兴恺签订了潍坊市存量房屋买卖合同，约定郭传法将其位于奎文区道××街××号××号楼××单元××号的房屋出卖给孙兴恺，转让价款为650000元，成交方式为通过潍坊鸿蕴房地产营销策划有限公司居间介绍成交，买受人于2020年6月7日向出卖人支付定金10000元，第一笔购房款185000元双方自行支付，剩余房款买受人拟贷款455000元，双方于2020年6月17日共同前往贷款机构办理首次贷款申请手续。同日，孙兴恺（乙方）与郭传法（甲方）以及潍坊鸿蕴房地产营销策划有限公司（丙方）签订居间服务合同，约定孙兴恺与郭传法在潍坊鸿蕴房地产营销策划有限公司的居间服务下就坐落于奎文区道××街××号××号楼××单元××号的房屋签订了潍坊市存量房屋买卖合同，各方同意应向丙方支付居间费用10400元，其中甲方承担5200元，乙方承担5200元，于本合同签订当日支付。购房人孙兴恺于2020年6月7日分两笔通过贝壳找房平台支付给潍坊鸿蕴房地产营销策划有限公司居间费用10000元。另，孙兴恺在（2020）鲁0705民初4598号案件庭审笔录中陈述，三方签订了房屋买卖合同的第二天，涵文房产中心就通知其说卖方不卖了，其要求涵文房产中心为其要回订金，涵文房产中心也没有给要回，其通过亲戚从卖房人处要回了订金。后来，孙兴恺又在贝壳找房ＡＰＰ上找房源，通过中介潍坊鸿蕴房地产营销策划有限公司推荐，孙兴恺与马玉芬又签订了购房合同，并办理了过户手续。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间人的义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，委托人的义务是在居间人促成合同订立后向其支付居间报酬或佣金。本案中，虽然涵文房产中心作为中介方已经与马玉芬以及孙兴恺签订了房屋买卖合同，但卖方处的郭传法并非其本人所签，而系其妻子马玉芬代签，且该合同约定中介佣金按房屋成交价格2%由甲乙双方各承担1%，在过户当日支付，该约定能够证明基于房屋中介的特殊性，涵文房产中心作为居间方并非仅提供订立合同的媒介服务即可，而还需促成买卖双方办理完过户手续。根据马玉芬、郭传法的答辩以及孙兴恺在（2020）鲁0705民初4598号案件中的陈述，能够认定在该合同签订后，卖方曾经通知过涵文房产中心该房屋不卖了，涵文房产中心将此告知了买方孙兴恺。因马玉芬、郭传法与孙兴恺最终系通过贝壳找房平台在潍坊鸿蕴房地产营销策划有限公司的居间下，签订了房屋买卖合同，并于2020年6月19日办理了房屋过户手续，故该涉案房屋的过户成功，系在潍坊鸿蕴房地产营销策划有限公司的居间下完成，并非系因涵文房产中心促成。但涉案房屋买卖合同之所以最终未履行，系因卖方在涵文房产中心与孙兴恺签订合同后不同意出卖房屋，马玉芬、郭传法虽然抗辩其不卖房屋系因涵文房产中心的业务员违背所承诺的“在其优惠房款后不再承担任何费用”，但其并未提交相关证据证明，故应认定马玉芬的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然房屋买卖合同约定“如因甲方或乙方违约中止本合同，违约方需按房屋成交价格的2%支付中介佣金”，但该约定系格式条款，且对于涵文房产中心诉求的6550元的中介佣金，因涵文房产中心没有提供证据证明其实际损失，结合涵文房产中心在马玉芬和孙兴恺签订房屋买卖合同中所做的工作量，一审法院酌定马王芬应向涵文房产中心支付中介佣金3275元。对涵文房产中心诉讼请求中超出的部分，不予支持。因房屋买卖合同中，郭传法并未签字，故涵文房产中心要求郭传法支付中介佣金的主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、马玉芬于判决生效之日起十日内支付奎文区潍州涵文房产信息中心中介佣金3275元；二、驳回奎文区潍州涵文房产信息中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由马玉芬负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院查明的案件事实与原审查明事实基本一致。 本院认为，关于被上诉人居间报酬给付责任与报酬数额的认定与处理的案件争议焦点，一审法院已就案涉居间合同的签订与履行、案涉房产的实际买卖及居间费支出等事实作了具体审理调查。从本案现有查明事实来看，涵文房产中心从事居间中介行为形成的讼争房屋买卖合同未得到最终履行，被上诉人与购房人孙兴恺达成房屋买卖合同并过户付款系在其他房产营销公司居间下完成，现有证据并不足以证实上诉人所主张的买卖双方恶意“跳单”违约事实成就，上诉人要求被上诉人依约给付中介佣金及承担违约责任，欠事实依据；一审法院对上诉人所主张的违约事实、违约责任及中介佣金诉求的认定与处理，与现有证据所反映的本案案情相符合，3275元中介佣金的酌情认定并无明显不当，二审对此不再变更。综上所述，根据本案的现有证据，涵文房产中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人奎文区潍州涵文房产信息中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  张同文 审判员  崔福涛 审判员  孙 涛 二〇二一年三月四日 书记员  王 新