重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终799号上诉人（原审被告）：赵婧，女，1986年7月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：赵国成，系赵婧父亲。被上诉人（原审原告）：重庆市国鑫物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区花园路街道丹景路6号1幢1单元28层3号，统一社会信用代码915001085520293038。法定代表人：李国全，董事长。委托诉讼代理人：桂宝来,重庆渝潼律师事务所律师。上诉人赵婧因与被上诉人重庆市国鑫物业管理有限公司（以下简称“国鑫公司”）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初16565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵婧及其委托诉讼代理人赵国成，被上诉人国鑫公司的委托诉讼代理人桂宝来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵婧上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回国鑫公司的诉讼请求；一审、二审诉讼费用由国鑫公司承担。事实与理由：国鑫公司提供的亲江家园小区物业服务合同为无效合同，不能作为立案、起诉和判决的依据；亲江家园小区于2005年就成立了业委会，只是2016年底换届暂由社区居委会代管一段时间，不存在至今未成立业委会，且业委会于2017年10月与国鑫公司签订了物业服务合同，故应以该合同为准。至于物业费和违约金，赵婧的屋子漏水，国鑫公司没有依照物业服务合同的约定履行维修义务，物业服务不到位，给赵婧造成了很大的损失，赵婧因此没有缴纳物管费，属合理抗辩，国鑫公司的诉讼请求不应得到主张。国鑫公司辩称，本案属于物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第二百七十四条，应属于小额诉讼，适用一审终审，一审法院作出的判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》司法解释第二百七十一条，属于适用法律错误；国鑫公司在一审中举示的物业服务合同，是在小区业委会未产生时，居委会为保证居民的权利与国鑫公司签订的，内容真实有效，符合法律规定，对双方均有约束力，赵婧提出属于无效合同的理由不能成立；赵婧从2017年1月1日起至今未缴纳物业费，不仅违反物业管理条例规定，也违反了诚实信用原则，不应得到支持。国鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令赵婧向国鑫公司支付拖欠的从2017年1月1日至2019年9月30日期间的物业费6171元、公摊费247.50元,共计6418.50元;2.判令赵婧向国鑫公司支付违约金,以拖欠物业费为基数,从2017年2月1日起按照每日千分之三的标准计算至付清时止;3.本案诉讼费由赵婧承担。一审法院认定事实：赵婧系重庆市南岸区明佳路XX号X幢X单元X层X号房屋业主，房屋建筑面积为233.79平方米，该房屋所在亲江家园小区。亲江家园小区至今尚未成立业主委员会。2017年1月1日，重庆市南岸区花园路街道明佳园居民委员会（以下简称明佳园居委会）作为业主、甲方与国鑫公司（作为物业管理企业、乙方）签订《物业服务合同》，该合同约定的主要内容为：物业名称为亲江家园小区，坐落位置为重庆市南岸区明佳路29号，物业类型为住宅、商业；明佳路居委会委托国鑫公司提供的物业服务主要内容为物业共用部分的日常维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；物业服务费用为包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），住宅高层为每平方米1.2元/月、多层0.8元/月，小区业主应交纳的公摊费用为每户7.5元/月；物业服务费或者其他物业费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10-25日向国鑫公司交纳；本合同期限为5年，自2017年1月1日起至2022年12月31日止；明佳路居委会、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日0.3%标准支付违约金。当日，双方再次（作为上述合同的附件）签订《物业服务补充协议》，约定：双方应全面善意履行本合同约定，否则违约方应每次向守约方支付违约金1万元。上述合同签订后，国鑫公司按照合同约定履行了保洁、维修、养护、安保等物业服务义务，但赵婧自2017年1月1日起至2019年3月30日共计33个月未交纳物业服务费等，其中物业服务费6171元、公摊费247.50元。国鑫公司于2019年6月6日向赵婧寄发律师函，要求赵婧支付上述拖欠费用。因赵婧未支付所欠费用，故国鑫公司诉至一审法院。一审另查明，赵婧的房屋由于漏水，国鑫公司曾协助维修房屋。一审法院认为，国鑫公司与明佳路居委会签订的《物业服务合同》，均系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。结合《重庆市物业管理条例》第十二条第二款的规定：未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。由于该小区没有成立业主委员会，由明佳路居委会代行使相应职责。于此情况下，明佳路居委会与国鑫公司签订的《物业服务合同》对全体业主具有约束力。结合一审法院已查明的事实可知，上述合同订立后，国鑫公司已履行相关合同义务，赵婧即有义务交纳物业服务费。结合赵婧的欠费情况，现国鑫公司诉请的物业服务费6171元、公摊费247.50元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。关于违约金。结合《物业服务合同》附件即《物业服务补充协议》中关于违约金的约定、合同性质、合同履行情况、违约情况，现国鑫公司主张以拖欠费用为基数从2017年2月1日起按照每日千分之三计算至本金付清时止，该约定过高，酌情调整为年利率24%。关于赵婧辩称国鑫公司未尽到物业服务义务，赵婧的房屋漏水产生的损失系另一法律关系，赵婧可另案提起诉讼维权。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，参照中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：“一、被告赵婧于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市国鑫物业管理有限公司所欠物业服务费6171元、公摊费247.50元及违约金，违约金以所欠物业服务费为基数，从次月1日起按照年利率24%计算至物业服务费付清时止；二、驳回原告重庆市国鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告赵婧负担（原告已垫付，被告赵婧在履行上述支付义务时迳付原告）。”二审庭审中，赵婧举示如下证据：1.“关于国鑫物业公司物业服务情况通报”一份、征求业主大会意见结果公示一份，拟证明国鑫公司物业服务不到位，赵婧才未缴纳物业费。2.2017年10月13日的物业服务合同和业委会情况说明，证明一审判决所依据的物业服务合同无效；3.情况说明两份、离场通知书照片两页、业委会备案证明一份，拟证明业委会与国鑫公司签订的物业服务合同合法有效，国鑫公司在一审举示的物业服务合同不应作为定案依据。国鑫公司质证称：对于证据1，赵婧举示的物业服务合同的三性予以认可，但并不能因为业委会与国鑫公司签订了新的物业服务合同，就直接否认2017年1月1日居委会代表业主签订物业服务合同的效力，两份合同都是有效的，可以作为一审定案依据，且两份合同的物业公司都是国鑫公司，国鑫公司提供了物业服务，赵婧属于该小区业主，应当按照合同约定履行缴费义务；对于证据2，均为复印件，无法核实真实性，对三性均不予认可；对于证据3，两份情况说明不属于证据，对离场通知书的三性予以认可，但不能达到赵婧的证明目的，从离场通知书内容来看是因为国鑫公司物业服务合同到期后，赵婧所在小区选出了新的物业公司，国鑫公司根据《民法典》规定与其办理交接手续离场，只是履行通知义务，与本案没有关联性；对业委会备案证明的真实性不予认可，也与本案无关。国鑫公司举示了居委会与国鑫公司签订的物业服务合同备案证明的原件，拟证明该物业服务合同签订后进行了备案，合法有效。赵婧质证称：2018年12月10日备案的物业服务合同，是物业公司提供的，该合同系无效合同。二审庭审后，国鑫公司于2021年2月26日向本院提交了撤回诉讼请求申请书，申请撤回要求赵婧支付违约金的诉讼请求。赵婧于2021年3月9日向本院提交了同意书，表示同意国鑫公司撤回要求赵婧支付违约金的诉讼请求。二审经审理认定：重庆市南岸区明佳路29号的亲江家园第三届业主委员会于2017年7月13日在重庆市南岸区人民政府花园路街道办事处备案。此后，该业主委员会以重庆市南岸区明佳路29号（亲江家园）业主委员会的名义代表亲江家园小区与重庆市国鑫物业管理有限公司于2017年10月13日签订了《物业服务合同》。该合同第七章第一条约定“合同期限为3年，自2018年1月1日起至2020年12月30日止”，第八章第九条约定“本合同经甲乙双方签字盖章后生效，原合同执行到2017年12月31日止”。第三章约定“住宅：高层1.2元/月平方米，多层0.8元/月平方米；写字楼：2元/月平方米；商业：2元/月平方米；小区业主应缴纳的公摊费用为7.5元/月˙户……”，该合同中各项费用收取标准与国鑫公司与重庆市南岸区花园路街道明佳园居民委员会于2017年1月1日签订的物业服务合同中约定的各项收费标准相同。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，就查明的事实来看，国鑫公司与重庆市南岸区花园路街道明佳园居民委员会于2017年1月1日签订的物业服务合同、重庆市南岸区明佳路29号（亲江家园）业主委员会代表亲江家园小区与重庆市国鑫物业管理有限公司于2017年10月13日签订的《物业服务合同》，均是各方的真实意思表示，并未违反法律规定，都属有效合同，对各方均具有约束力。从两份合同签订的时间和内容来看，国鑫公司与重庆市南岸区花园路街道明佳园居民委员会于2017年1月1日签订的物业服务合同的履行期限应为2017年1月1日至2017年12月31日，而重庆市南岸区明佳路29号（亲江家园）业主委员会代表亲江家园小区与重庆市国鑫物业管理有限公司于2017年10月13日签订的《物业服务合同》的履行期限为2018年1月1日至2020年12月30日。两个合同虽然履行期限不同，但在时间节点上可自然衔接，且各项收费标准一致，且在此期间国鑫公司确实为亲江家园小区提供了物业服务，赵婧作为亲江家园小区的业主应当依约缴纳相应的物业服务费用。虽赵婧称其房屋漏水严重系国鑫公司未及时履行修缮义务所致，但从查明的事实来看，赵婧房屋最初漏水并非国鑫公司所致，国鑫公司亦曾协助赵婧维修房屋，赵婧对维修结果不满意系多方因素所致，不能以此为由拒缴物业管理费用。且从赵婧提交的其他证据来看，亦不足以认定国鑫公司未尽到物业服务义务，故一审判令赵婧支付欠付的物业服务费6171元和公摊费247.50元并无不当，本院予以确认。至于违约金，国鑫公司在二审庭审后提交了撤回诉讼请求申请书申请撤回要求赵婧支付违约金的诉讼请求，该请求系对其自身权利的放弃，不违反法律规定，赵婧对此亦表示同意，故本院予以准许，赵婧无需再向国鑫公司支付相应的违约金。综上所述，基于二审出现的新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初16565号民事判决；二、赵婧于本判决生效之日起十日内向重庆市国鑫物业管理有限公司支付所欠物业服务费6171元、公摊费247.50元；三、驳回重庆市国鑫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，由赵婧负担；二审案件受理费50元，由上诉人赵婧负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二一年三月十二日（院印）法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋