湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终4215号上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司浏阳市支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路一号。负责人：曾祥林，行长。委托诉讼代理人：康艳，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：姜启良，男，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：郭彦，女，1967年11月7日出生，汉族，住湖南省浏阳市淮川街道办事处北正社区拱北大组12号。委托诉讼代理人：范磊，湖南首选律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司，注册地湖南省浏阳市金沙中路485号，现住所地湖南省浏阳市鑫岛明珠3楼鑫岛集团。法定代表人：周汝红，董事长。被上诉人（原审第三人）：周汝红，男，1975年2月8日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市枨冲镇张家店村田心组326号。被上诉人（原审第三人）：曾显达，男，1967年10月6日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市淮川街道朝阳社区西正大组长鑫时代广场2单元1104号。被上诉人（原审第三人）：尤中文，男，1959年12月22日出生，汉族，居民，住湖南省浏阳市淮川街道朝阳社区紫微大组北正南路。上诉人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行（以下简称农业银行浏阳市支行）因与被上诉人郭彦、浏阳市鸿宇房地产开发有限责任公司（以下简称鸿宇公司）、周汝红、曾显达、尤中文申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2021）湘0181民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人农业银行浏阳市支行上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判确认郭彦对执行标的位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期A4栋1116号的房屋不享有排除强制执行的权益，准许继续查封冻结鸿宇公司提供的作为抵押物的前述房屋；2.一、二审诉讼费用全部由郭彦、鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文承担。事实与理由：一、农业银行浏阳市支行对涉案房屋享有的抵押物优先受偿权经省高院判决生效并进入执行程序。二、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第4条的规定，本案执行异议之诉应由省高院审查处理，本案一审法院无权审查。三、郭彦主张权利已经超过诉讼时效，早在2014年1月8日，鸿宇公司将鸿宇一期在建工程办理了抵押登记，郭彦从未向农业银行浏阳市支行或法院主张权利，郭彦的请求已超过三年的诉讼时效。四、郭彦提起执行异议，一审法院裁定郭彦的拆迁安置优先于农业银行浏阳市支行经省高院判决的抵押权明显违反法律的规定。五、郭彦对涉案房屋的权利在农业银行浏阳市支行办理抵押登记之前是不确定的，抵押登记办理在郭彦选房之前。六、涉案房屋面积超过了郭彦的应拆迁安置面积，超过面积应属于普通的商品房交易行为，农业银行浏阳市支行对超过购房款应享有优先受偿权，但鸿宇公司自始至终未收到对应的购房款，更无法将购房款用于偿还该抵押物对应的贷款，一审法院判决鸿宇公司直接过户侵害了农业银行浏阳市支行的合法权益。同时，一审判决还存在其他认定事实、适用法律等错误，请求二审法院一并予以纠正。被上诉人郭彦辩称：一、农业银行浏阳市支行虽享有涉案房屋的抵押权，但涉案房屋属于郭彦的征收安置产权调换房，郭彦享有的拆迁安置权优先于上诉人的抵押权，郭彦依法提出执行异议及执行异议之诉，维护自己的合法权益。二、农业银行浏阳市支行主张一审无权审理错误，本案一审法院系负责执行的法院，依法享有审查权。三、郭彦主张的权利是物权，不适用诉讼时效的规定，且郭彦系收到一审法院执行裁定书后在法定期限内提起的执行异议之诉，再者，郭彦近期方知涉案房屋被查封，故郭彦的主张未过诉讼时效。四、一审法院基于拆迁补偿安置权优于抵押权的观点裁定中止涉案房屋的执行，符合法律规定。五、郭彦选房在前、农业银行浏阳市支行办理抵押登记在后，故农业银行浏阳市支行称郭彦对涉案房屋的权利在办理抵押登记前是不确定的观点是错误的。六、郭彦在一审时已提交充分证据证明依约付清了超面积购房款，其已履行了全部义务，鸿宇公司给农业银行浏阳市支行造成损失的行为系另一法律关系，农业银行浏阳市支行应另案主张。被上诉人鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。农业银行浏阳市支行向一审法院起诉请求：1.继续查封冻结鸿宇公司提供的位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期A4栋1116号房屋的抵押物；2.确认郭彦对上述涉案房屋不享有排除强制执行的权益；3.本案诉讼费用由郭彦、鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文承担。一审法院认定事实：湖南省高级人民法院在审理农业银行浏阳市支行与鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达金融借款、担保合同纠纷一案中，依据该院作出的（2016）湘民初28-1号民事裁定书于2016年12月5日向浏阳市不动产登记中心送达（2016）湘执保61号协助执行通知书，协助执行事项如下：1.查封鸿宇公司名下的“鸿宇城”项目一期在建工程下列房产：预售证号：2014-0010（A6栋1001至1026、1101至1122、701至726、801至819、902至905、907至914、924至926、101、111至114、119、121、123至125、134、140、141、146、207、215、224、301、303至323、326至372、401、1201至1207、1209至1213、1223、1224、1226、1301至1319、1322、1401至1407、1409、1410、1416至1426、1501至1518、1521、1522、1601至1618、1622、1701至1703、1707至1721、1725、1726、1801至1815、1817、1821、1906至1908、1912至1917、1920至1922、1924至1926、2001至2021、2023至2026、2101、2119至2126、2201至2209、2223至2226、2501至2526），预售证号：2014-0009（A1-A5栋1002至1004、1007至1009、1011、1013至1016、1018至1021、1102至1104、1106至1109、1111至1121、801、802、804、806、807、809、811至817、901至919、921、501、601、701、702、102至131、401、1219、1319、1321、1419至1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919至1921、2019至2021、2119、2219至2221、2319、2419、2420、2519至2521、2619、2620），预售证号：2014-0038（A7-A8栋303、305、403）。2.查封鸿宇公司名下的上述房产项下的国有土地使用权22727平方米（总权证号为（2013）第05548号，总面积为31775平方米，查封面积为22727平方米）。查封期限为三年，自2016年12月6日起至2019年12月5日止。2016年12月23日，湖南省高级人民法院作出（2016）湘民初28号民事判决，判决：1.鸿宇公司自本判决生效之日起七日内偿还农业银行浏阳市支行借款本金人民币39800万元及2016年11月21日前所欠利息、罚息和复利共计38671408.75元，2016年11月22日起至本息实际付清之日止按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收逾期罚息，同时按中国人民银行同期同档次基准利率×130%×130%计收复利；2.由鸿宇公司自本判决生效之日起七日内支付农业银行浏阳市支行为实现债权所发生的保全费5000元；3.农业银行浏阳市支行有权对鸿宇公司位于浏阳市北正南路已抵押登记（浏他项（2013）第037号）的国有土地使用权和已办理抵押登记的在建工程房屋（浏房建字第313000247号、浏房建字第313000248号、浏房建字第313000249号、浏房建字第314000065号、浏房建字第314000066号、浏房建字第314000067号、浏房建字第314000003号、浏房建字第314000004号，建筑面积为131617.81平方米）享有抵押权，可在本判决第一、二项确定的债权范围内优先受偿；4.周汝红、曾显达、尤中文对本判决第一、二项确定的鸿宇公司应承担的债务承担连带清偿责任，周汝红、曾显达、尤中文承担保证责任后，有权向鸿宇公司追偿；5.驳回农业银行浏阳市支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2174450元，由鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文共同负担。上述判决生效后，农业银行浏阳市支行向湖南省高级人民法院申请强制执行，该院立案执行，执行案号为(2017)湘执8号。2017年8月1日，湖南省高级人民法院作出(2017)湘执8-1号执行裁定，裁定将该案指定湖南省衡阳县人民法院执行。2017年8月16日，湖南省衡阳县人民法院作出(2017)湘0421执545号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、曾显达、尤中文银行存款和其他资金人民币456169941.50元或查封、扣押、扣留、提取同等价值的其他财产。2017年8月18日，湖南省衡阳县人民法院向浏阳市不动产登记中心送达（2017）湘0421执545-5号协助执行通知书，协助执行事项如下：查封鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（A1-A5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（A7-A8栋303、305、403）；查封期限为三年，自2017年8月18日起至2020年8月17日止。2020年7月6日，湖南省高级人民法院作出(2020)湘执协26号执行裁定，裁定（2016）湘民初28号民事判决书由湖南省浏阳市人民法院执行。一审法院于2020年7月24日立案执行，执行案号为（2020）湘0181执5619号。2020年7月29日，一审法院作出（2020）湘0181执5619号执行裁定，裁定冻结、划拨鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达银行存款456169941.5元（利息及申请执行费未计算在内）或者查封、扣押其价值相当的财产。2020年8月13日，一审法院向浏阳市不动产登记中心送达（2020）湘0181执5619号协助执行通知书，续查封鸿宇公司名下“鸿宇城”项目一期工程下列房产：预售证号：2014-0009（A1-A5栋1002-1004、1007-1009、1011、1013-1016、1018-1021、1102-1104、1106-1109、1111-1121、801、802、804、806、807、809、811-817、901-919、921、501、601、7102、131、401、1219、1319、1321、1419-1421、1519、1521、1619、1620、1719、1821、1919-1921、2019-2021、2119、2219-2221、2319、2419、2420、2619、2519-2521、2620）；预售证号：2014-0038（A7-A8栋303、305、403）；查封期限为三年，从2020年8月13日至2023年8月12日止。2020年11月9日，郭彦向一审法院提出执行异议，请求：1.依法确认位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期A4栋1116号房屋属于郭彦的征收安置产权调换房屋，应给予办理不动产产权登记手续；2.确认郭彦对涉案房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行所享有的担保物权；3.中止针对涉案房屋的一切执行行为。一审法院于2020年11月20日作出（2020）湘0181执异216号执行裁定，裁定：1.郭彦对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期A4栋1116号房屋所享有的拆迁补偿安置权优先于农业银行浏阳市支行所享有的抵押权；2.对位于浏阳市淮川街道办事处北正南路鸿宇城项目一期A4栋1116号房屋中止执行；3.驳回郭彦给与办理不动产产权登记的异议。农业银行浏阳市支行不服该裁定，于2020年12月21日向一审法院提起申请执行人执行异议之诉。另查明，1.因浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目，需征收拆迁郭彦原位于浏阳市淮川办事处才常路170号市委机关院内的房屋。2011年8月17日，浏阳市征收办（房屋征收部门，简称甲方）与郭彦（被征收人，简称乙方）签订《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》，该协议约定：被征收房屋坐落于浏阳市才常路170号5栋3单元5楼502号，房屋产权证号011614，登记面积75.65平方米，合法建筑面积为78.29平方米；乙方自愿选择产权调换方式，产权调换实行回迁安置，安置房位于本征收项目一期范围所建安置房的一至四栋，乙方可选安置房楼层8至20层，甲方应安置乙方房屋建筑面积为90.03平方米，乙方自愿选择建筑面积约为127.72平方米的安置房，超面积37.69平方米，乙方同意按以下方式补交超面积购房款：超面积在20平方米以内的，乙方按2800元/平方米支付超面积购房款，超面积在20平方米以上的，由乙方按该安置楼盘开盘市场销售优惠价92折支付超面积购房款等；被征收房屋装饰装修、附属设施及其他补充金额为33188元，搬迁奖为12526元，合计补偿金额为45714元，如乙方需增购安置房面积，该项补偿款用于冲抵购房款。2012年9月17日，上述项目地块由鸿宇公司摘牌竞得并进行开发建设。2013年11月18日，浏阳市征收办出具了《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》（编号为194），被征收人郭彦楼栋与户型A4-4，面积127.72平方米，楼层选定壹拾壹楼，郭彦在该确认书上签字。2017年11月21日，浏阳市征收办发布《关于鸿宇城一期房屋交房的公告》，通知选择A1-A4栋住宅的被征收人于2017年11月29日办理交付手续，安置明细表载明A4栋1116号房郭彦。办理交付手续后，郭彦于2018年6月8日缴纳物业专项维修资金10719元。2.郭彦的A4栋1116号房屋实测面积为126.16平方米，超面积购房款为152780元，核减预留余款45714元，应缴107066元；2018年6月8日，郭彦向浏阳市城市建设集团有限公司转账支付了差价107066元，现郭彦已支付了全部购房款，农业银行浏阳市支行及鸿宇公司均对此予以认可。一审法院认为，申请执行人提起执行异议之诉的，人民法院应当审查案外人是否系权利人，是否享有足以排除强制执行的权益。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上述条款对不动产买受人的物权期待权给予了特殊保护。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释〔2002〕16号)的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。据此，已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，对于所购房屋所享有的民事权益，优先于抵押权等优先受偿权。第三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第七条的规定，通过所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的被拆迁人，对于补偿安置房屋所享有的民事权益优先于其他购房消费者。综合上述逻辑，被拆迁人对拆迁安置房屋所享有的民事权益，同样优先于抵押权等优先受偿权，足以排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行。本案中，郭彦基于其与浏阳市征收办签订的合法有效的《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》及《浏阳市北正南路拓展延伸及周边旧城区改造项目征收安置产权调换房确认书》,取得了对涉案房屋的拆迁安置权益，并按约支付了超面积部分的购房款，已实际合法占有涉案房屋并在该房屋居住生活，故一审法院认定郭彦对涉案房屋享有的权益相较农业银行浏阳市支行的抵押权更应受优先保护，该权益足以排除强制执行，对该涉案房屋应中止执行，一审法院对农业银行浏阳市支行请求继续查封冻结鸿宇城项目一期A4栋1116号房屋的诉讼请求不予支持。此外，本案是农业银行浏阳市支行提起的执行异议之诉，故本案不存在郭彦主张权利超过诉讼时效的问题，且因郭彦主张的权利系对产权调换房屋享有的所有权，系物权，物权不适用诉讼时效之规定，故农业银行浏阳市支行抗辩称郭彦的权利主张超过诉讼时效，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条、第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年6月1日施行）第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的全部诉讼请求。案件受理费100元，由中国农业银行股份有限公司浏阳市支行负担。本院二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点为郭彦对涉案房屋享有何种民事权益，其权益能否排除农业银行浏阳市支行的强制执行。第一，关于郭彦对涉案房屋享有何种民事权益的认定。首先，郭彦与房屋征收部门签订的《浏阳市国有土地上房屋征收补偿协议（住宅）》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。郭彦基于该协议获得了对约定的回迁安置房屋的请求权，该权利是郭彦用其原房屋的产权置换获得安置房屋的产权，实质是其被拆迁房屋物权的延伸。其次，郭彦基于房屋征收补偿协议可获得的安置房面积小于涉案房屋的实测面积，现郭彦已经按约定价格支付了超出部分面积的购房款，基于涉案房屋的不可分性，郭彦因产权调换方式享有的不动产权益应及于该超出部分，故农业银行浏阳市支行主张对超面积购房款享有优先受偿权的上诉理由不成立，本院对此不予采纳。第二，关于郭彦对涉案房屋享有的民事权益能否排除农业银行浏阳市支行强制执行的问题。1.从法律和司法解释规定的权利顺位来看，郭彦对涉案房屋享有的民事权益具有优先性。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条和第二条的规定，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但建筑工程价款优先受偿权不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者。另，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”和第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”这两条分别规定了房屋的无过错买受人和商品房消费者的物权期待权对金钱债权的优先性。再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，被拆迁人对补偿安置房屋的请求相较于房屋买受人的权利更具优先性。综上，同一房屋上各权利人的顺位应为：被拆迁人的请求权＞消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权，因此，郭彦对涉案房屋的请求权优先于农业银行浏阳市支行对涉案房屋的抵押权。2.从权利形成的时间而言，郭彦对涉案房屋的权益早于农业银行浏阳市支行对涉案房屋的抵押权。郭彦自2011年8月17日与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议起，便对涉案房屋享有相应的请求权，而农业银行浏阳市支行对涉案房屋的抵押权自2013年11月29日、2014年1月3日办理抵押登记之时方取得。3.从权利的性质而言，郭彦对涉案房屋的权益事关其基本的生活居住利益，农业银行浏阳市支行对涉案房屋享有的仅为担保其金钱债权实现的抵押权，两者相较，郭彦的居住权益更需保护。因此，一审法院认定郭彦对涉案房屋的民事权益足以排除农业银行浏阳市支行的强制执行并无不当，本院予以维持。第三，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”因此，执行异议和执行异议之诉的审查由负责执行的人民法院作出，一审法院系（2016）湘民初28号农业银行浏阳市支行与鸿宇公司、周汝红、尤中文、曾显达金融借款、担保合同纠纷一案民事判决的执行法院，本案由其审查处理并无不当，农业银行浏阳市支行称一审法院无执行异议审查处理权的上诉理由不成立，本院对此不予采纳。第四，郭彦对涉案房屋提出的过户登记请求权的目的在于实现其物的圆满状态，该请求具有物权属性，其不适用诉讼时效的规定，农业银行浏阳市支行称郭彦的主张已过诉讼时效的理由不成立，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行的上诉理由不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司浏阳市支行负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 曾庆军审判员 金新贵二〇二一年三月二十二日法官助理苏逢连书记员林巧