上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初7823号原告：王惠颖，女，1978年4月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：王丽霞，上海融力天闻律师事务所律师。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。负责人：陈倩。被告：城市社区服务集团(西安)有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：张智军。原告王惠颖与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司(以下简称上海分公司)、城市社区服务集团(西安)有限公司(以下简称西安社区服务公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王惠颖及其委托诉讼代理人王丽霞到庭参加了诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。王惠颖向本院提出诉讼请求：1.两被告支付原告2020年9月17日起至2020年12月12日的欠付租金28896元(按每月10,080元计)，支付原告未付的分期付款租金9600元(共6期，每期1,600元)；2.两被告支付原告4个月租金标准的违约金40,320元；3.确认原、被告签订的《房屋托管合同》于2020年10月30日解除。事实和理由：2019年4月16日，原告与上海分公司(原名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司上海分公司)签订《房屋托管合同》，原告委托上海分公司对上海市浦东新区北园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)进行管理，托管期限为36个月，月租金9,600元，租金每12个月固定递增5%，付款方式为月付。合同另约定了解除合同的条件及违约金等。合同签订后，原告向上海分公司交付了房屋，后者支付了租金。2020年初，受新冠疫情影响，上海分公司称经营困难。原告出于理解，于2020年2月28日与上海分公司签订了补充协议，同意以分期方式支付2020年1月、2月的租金，两个月租金共计19,200元，自2020年3月至2021年2月期间分12期给付，每期给付1,600元。但自2020年9月起原告未再收到上海分公司的任何付款，包括正常每月应支付的10,800元租金(递增后)以及应分期支付的租金1,600元。虽经原告多次催告，被告仍未付款。上海分公司系西安社区服务公司依法设立的分支机构，其民事责任应由西安社区服务公司承担，故提起诉讼。两被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：西安社区服务公司变更前的名称为城市房屋租赁集团(西安)有限公司,上海分公司系其设立的分公司。原告系系争房屋登记的产权人。2019年4月16日，原告(托管方、甲方)与上海分公司(受托方、乙方)签订电子合同《房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋托管给乙方，托管用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目。甲方收租期35个月，托管期36个月，自2019年4月17日至2022年4月16日止。月租金标准9,600元，付款方式为月付。本合同起租后，甲方首月租金与乙方的平台服务费冲抵，次月起每个月25日乙方按月支付甲方租金。甲方收到租金的第一个月起计算，每12个月固定递增5%。第十二条合同的解除第三款，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.非甲方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.非甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10,000元；……。第十三条违约责任，第四款，乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付上海分公司。2020年2月28日，原告(甲方)与上海分公司(乙方)签订补充协议(电子版)，约定双方原于2019年4月16日签署《房屋托管合同》，受新冠病毒的影响，造成乙方经营困难，甲方出于理解与支持，同意乙方按以下付款方式支付疫情期间的未付租金。乙方未支付甲方2个月租金合计19,200元，该租金乙方承诺在2020年3月至2021年2月期间分期进行支付，每个月支付1,600元，其他合同条款不变。另查明，自2019年5月起，先后由XXXXX管理有限公司上海分公司、涉案被告上海分公司以及XXXXX管理有限公司上海分公司、XXXXX管理有限公司按月向原告支付《房屋托管合同》约定的每月租金及补充协议约定的分期付款租金。自2020年3月至2020年9月，被告已支付补充协议约定的分期租金六笔计9600元(尚欠付9,600元)，另截止2020年9月16日的租金(2020年5月起的租金递增至每月10,080元)原告确认已付清。2020年3月及10月下旬，原告向上海分公司发送违约告知函。2020年10月26日，原告向上海分公司发送关于解除《房屋托管合同》的告知函，发送至“上海市普陀区石泉东路XXX号XXX楼[城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司]”，显示于2020年10月30日签收。此后由于被告未付款，原告起诉来院。审理中，原告向本院提供了其银行账户自2019年4月起至2020年10月期间的交易明细，以证明被告方累计支付的租金金额以及原告主张欠付金额的依据。原告另向本院提交微信聊天记录一组，系原告与上海分公司员工之间，证明自2020年3月开始原告不断与上海分公司进行交涉，原告邮寄函件的普陀区地址亦是该员工提供。另原告确认其已于2020年12月12日自次承租人处收回系争房屋。关于违约金，原告表示其诉请已调整至按4个月租金标准计40,320元。本院认为，原告与上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。涉案的《房屋托管合同》合同性质符合租赁合同的特性，双方间实为房屋租赁合同关系。原告已履行了出租方的合同义务，交付租赁物给承租人使用。上海分公司未按合同约定按期支付租金以及补充协议约定的分期付款义务，显然违反了合同约定。原告据此要求解除合同，本院予以准许。涉案租赁合同已于原告的解除通知送达被告之日(2020年10月30日)解除。审理中，原告自述已于2020年12月12日自次承租人处收回了系争房屋。截止2020年12月12日的欠付租金和房屋占有使用费，被告应予支付。由于承租方的原因致使涉案租赁合同提前解除，原告诉请支付解除合同的违约金，符合合同约定。原告已将解除合同的违约金调整至按4个月租金计，本院予以支持。上海分公司系西安社区服务公司设立的不具有独立法人资格的分支机构，原告诉请两被告共同承担合同付款义务，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王惠颖与被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司签订的《房屋托管合同》于2020年10月30日解除；二、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王惠颖2020年1-2月期间未付租金9,600元；三、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王惠颖自2020年9月17日起至2020年12月12日止的租金及房屋占有使用费28,896元；四、被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王惠颖解除合同违约金40,320元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,984元，减半收取计992元，由被告城市社区服务集团(西安)有限公司上海分公司、城市社区服务集团(西安)有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二一年三月八日书记员  卢念腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。