江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏08民终159号上诉人（原审被告）：利群时代商贸有限公司，住所地江苏省南通市经济技术开发区上海路。法定代表人：郭伟，系该公司执行董事。上诉人（原审被告、反诉原告）：利群时代商贸有限公司淮海北路店，住所地江苏省淮安市淮海北路**。负责人：宋兆明，系该公司总经理。两上诉人共同委托诉讼代理人：姚冬梅，系该公司员工。两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志远，系该公司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：淮安市东升物业服务有限公司，住，住所地淮安市洪泽区东双沟镇工业集中区**/div>法定代表人：贝邦金，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈杰，系该公司员工。委托诉讼代理人：李雨其，江苏岸庆律师事务所律师。上诉人利群时代商贸有限公司（以下简称利群公司）、利群时代商贸有限公司淮安淮海北路店（以下简称淮海北路店）因与被上诉人淮安市东升物业服务有限公司（以下简称东升公司）租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初3043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利群公司、淮海北路店上诉请求：撤销一审判决第一、四项，并依法改判；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。关于房屋租金，上诉人并未解除与被上诉人之间的租赁合同，被上诉人一直处于营业状态，一审判决上诉人返还租金缺乏事实依据。2.根据双方合同约定，被上诉人迟交租金超过30日，上诉人有权不予退还保证金，还可提前解除合同。被上诉人仅缴纳了第一季度租金，剩余租金没有缴纳，故保证金不应返还。3.一审判决赔偿数额过高，被上诉人主张员工损失，但未提供劳动合同和社会保险缴纳凭证，仅提供工资表不能证明其用工事实。被上诉人主张的管理系统及标牌损失，仅提供案外人的单方证明，而无工程结算单、发票及转账凭证，不能证明真实履行情况，一审判决上诉人支付赔偿款无事实和法律依据。被上诉人东升公司辩称，上诉人的上诉理由无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。东升公司向一审法院起诉请求：利群公司、淮海北路店退回租金2777.7元（10000元÷3月÷30天×25天）、返还履约保证金10000元、承担违约金10000元、赔偿损失88942.5元，合计111720.2元，并承担本案诉讼费。淮海北路店向一审法院反诉请求：1.判令东升公司支付2017年4月1日至2017年12月31日租金30000元、支付违约金10000元及场地占用费29808元（从2018年1月1日计算至2018年9月30日，以日租金40000/365为基数），共计69808元；2.判令淮海北路店不予退还保证金10000元；3.东升公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年1月3日，淮海北路店（出租方、甲方）与东升公司（承租方、乙方）签订一份《停车场租赁合同》，约定：“…一、租赁地点、面积、用途：1、地点、地点省淮安市淮海北路536号乐天玛特地下停车场。2、面积：7222平方米，130个车位（乙方需提供10个车位供甲方员工及物业免费停车使用。3、用途：用于机动车停放服务）。二、租赁期限：1、甲、乙双方约定，本协议的租赁期为1年，即2017年1月1日至2017年12月31日止。三、租金、保证金支付方式、费用：1、本合同签订生效后，乙方须向甲方缴纳第一季度租金1万元整，全年租金合计4万元整。2、支付方式：合同生效15日内付清第一季度租金，剩余季度租金应于每季度开始之前付清。3、乙方向甲方支付履约保证金10000元，用于担保停车场所有停放的车辆和财物的保管责任（包括车辆丢失）和本合同的违约责任，保证金不计利息，于合同期满后由甲方退还乙方。四、双方权利义务：…2、乙方在合同期间，负责履行以下事宜：2.1乙方全权负责停车场的设备进场、办理收费许可、人员聘用、停车收费等各项经营管理活动。2.2乙方全权负责停车场内监控设备的安装、维护，确保监控设备的正常使用…2.10乙方承担合同期内交通设施标牌的更换、增补、维护维修费用。2.11甲方顾客凭当日单张收银小票，满38元可免费停车2小时…六、违约责任：1、租赁期内，任何一方违约，未履行合同约定的义务即视为违约行为，另一方有权向违约方追究违约责任。因一方违约，导致本合同无法履行，另一方有权终止本合同，由违约方向另一方支付违约金，若给对方造成损失的，向对方赔偿损失。2、本协议违约金为人民币1万元。3、发生下列违约情形时，一方有权不予退还保证金，可按本合同索赔，还可提前解约，且无须承担法律及经济责任：（1）乙方违反合同约定，迟交租赁费用超过30个自然日…”2017年1月1日，东升公司实际开始管理诉争停车场。2017年1月5日，东升公司支付淮海北路店押金1万元；2017年1月12日，东升公司支付淮海北路店2017年第一季度租金1万元。2017年3月6日，淮海北路店经营的乐天玛特超市因消防安全整改问题而闭店，并张贴公告，表示整改后营业时间另行通知。2018年9月30日，东升公司撤场。一审法院认为，东升公司与淮海北路店签订的《停车场租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。上述合同履行过程中，淮海北路店于2017年3月6日因消防整改而闭店；按常理判断，东升公司承租该停车场，主要依托商场的经营而盈利，因商场关闭，东升公司丧失了主要收入来源，淮海北路店已构成违约，双方原约定的合同条款已难以继续履行；但是，闭店之后，双方均未明确表示解除租赁合同，东升公司仍继续使用诉争停车场，且其陈述仍有少量车辆停放于该场地中。综合分析上述因素，应认定双方之间的租赁关系在闭店后仍然存续，并且在租赁合同约定的租赁期限届满后，转为不定期租赁关系；该租赁关系直至2018年9月30日东升公司撤场而终止。租赁关系终止后，淮海北路店应当退还保证金1万元。闭店之后，东升公司继续使用诉争场地，应支付租金；但因淮海北路店违约，东升公司不能获取预期的主要利润，故其应付的租金金额应予调整；法院酌情按20%的标准确定东升公司应付的租金金额。由此计算出2017年3月6日至2017年3月31日期间，淮海北路店应退还的租金为10000元÷3月÷31日×26日×80%=2237元；2017年4月1日至2018年9月30日东升公司应支付的租金为40000元÷12月×18月×20%=12000元。关于东升公司主张的经济损失，其中管理系统及标牌费用，租赁合同中约定由东升公司负责安装、维护，则东升公司安装上述设施并无不当；东升公司提供了从瑞达公司处购买相关设施的合同、清单、收据、证明等证据，足以认定东升公司为此支付了41700元款项。上述设施于本案租赁关系开始时即行安装，款项系一次性支付；东升公司支付该款项时无法预料到淮海北路店在未来会闭店，所以上述款项应视为东升公司的损失，淮海北路店应当予以赔偿。东升公司将上述损失按合同期内未使用天数进行折算，该计算方式法院予以采信；由此计算出东升公司损失为41700元×（365日-64日）/365日=34388元。关于东升公司主张的人员工资损失，在淮海北路店闭店之前，东升公司安排8名员工在岗，并无不当；在闭店之后，东升公司于2017年4月开始削减工作人员数量，安排3名员工在岗，已经着手减轻损失；上述人员工资金额亦属合理，法院予以采信。综上，东升公司在闭店之后的合同履行期内产生的人员工资损失为11340元×26日÷31日+4950元+4950元+4500元+4500元+4500元+4500元+6300元+4500元+4500元=52711元。考虑在闭店之初双方未确定租赁合同能否按原有约定继续履行，东升公司安排人员留守亦属合理，但在淮海北路店长期不能恢复营业的情况下，东升公司亦有进一步减少损失的义务，故关于上述人员工资损失，淮海北路店的赔偿责任应予以减轻。在确认上述设施损失和人员工资损失时，还应当考虑东升公司在闭店之后继续使用停车场，仍应有部分收益，根据损益相抵原则，可以适当减轻淮海北路店的赔偿责任。综上，法院酌情确定淮海北路店应当承担东升公司的管理系统及标牌损失金额为34388元×80%=27510元，应当承担东升公司的人员工资损失金额为52711元×60%=31627元；两项赔偿合计59137元，东升公司主张的超出部分，不予支持。东升公司在其赔偿损失的请求之外，又主张淮海北路店承担违约金1万元，于法无据，不予支持。淮海北路店构成违约，其主张东升公司承担违约金1万元，不予支持。淮海北路店系利群公司的分支机构，分支机构以自己名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；东升公司主张利群公司承担相应的责任，法院予以支持。东升公司认为淮海北路店向其主张租金、场地占用费的诉讼时效期间已经届满；法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年；当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算；本案诉争租赁合同签订于2017年1月3日，且约定租金分季度缴纳，东升公司在2018年继续使用该场地，仍负有支付租金义务，故淮海北路店于2020年11月19日提起反诉，诉讼时效期间并未届满；对东升公司的该抗辩，法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十八条、第一百八十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、淮海北路店、利群公司于判决生效后三日内返还东升公司租金2237元、保证金1万元、支付赔偿款59137元，合计71374元；二、驳回东升公司的其他诉讼请求；三、东升公司于判决生效后三日内支付淮海北路店租金12000元；四、驳回淮海北路店的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2534元，东升公司负担950元，淮海北路店、利群公司负担1584元；反诉案件受理费897元，淮海北路店负担797元，东升公司负担100元。本案二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院经审理确认一审查明的事实。本院认为，2017年1月3日，上诉人与东升公司签订《停车场租赁合同》后，东升公司随后依约支付了押金1万元及2017年第一季度租金1万元，2017年3月6日，上诉人经营的乐天玛特超市因消防安全整改问题而闭店。上诉人闭店时东升公司并未逾期支付租金，故其主张有权不予退还1万元保证金的上诉理由不能成立。虽然被上诉人在上诉人闭店之后继续使用停车场，且有少量车辆停放于该场地中，但因上诉人违约在先，导致被上诉人不能按照合同获取预期收益，一审法院根据双方的过错以及被上诉人的实际经营收益情况，对租金金额予以调整符合实际情况，上诉人所提租金2237元不应予返还被上诉人的上诉理由不能成立。上诉人在闭店之后张贴公告表示整改后营业时间另行通知，并未通知被上诉人终止履行合同，被上诉人亦无法确定合同能否继续履行，故东升公司安排人员留守并主动减少聘用人员符合常理。因上诉人长期不能恢复营业，致使东升公司承租停车场仅两个月即丧失了收取停车费的主要收入来源，并造成东升公司前期为经营停车场所投入的成本损失，上诉人应对此承担赔偿责任。一审法院根据东升公司提交的员工工资表、《停车场管理系统安装合同》及收款收据等证据，并适用损益相抵原则减轻上诉人的赔偿责任并无不当。故上诉人所提不应赔偿被上诉人的上诉理由无事实依据，本院不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。上诉人的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2534元，由上诉人利群时代商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 陶 锐审 判 员 马玉宝二〇二一年三月三十一日法官助理 钟 岩书 记 员 胡薇薇