江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏06民终4264号上诉人（原审原告）：谭政，男，××族，1980年6月25日生，××族，住南通市。上诉人（原审原告）：尚鸿娣，女，1986年11月5日生，××族，住南通市。两上诉人共同委托诉讼代理人：徐健，江苏通衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司，住所地南通市崇川区苏建花园**。负责人：丁亚东，总经理。被上诉人（原审被告）：江苏省苏建集团股份有限公司，，住所地南京市建邺区水西门大街**法定代表人：韩健，董事长。两被上诉人共同委托诉讼代理人：钱仁艳，江苏慧眼律师事务所律师。上诉人谭政、尚鸿娣因与被上诉人江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司(以下简称苏建集团崇川分公司)、江苏省苏建集团股份有限公司（以下简称苏建集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人谭政、尚鸿娣上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判苏建集团、苏建集团崇川分公司返还违约金37696元。理由如下：2017年11月13日，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定上诉人购买被上诉人开发的××花园××幢××室及车库一间，合计2459890元。合同约定的付款方式为：2017年11月3日付购房定金50000元，2017年11月11日付1150000元，2018年1月31日前结清余款。其余款项通过商业贷款和公积金贷款的方式支付。签订合同同时，签订了空白的《个人借款合同》。合同签订3日后，上诉人根据被上诉人工作人员沈亚娟的要求提交了个人收入证明材料。此后，上诉人一直与沈亚娟微信联系，要求其尽快办理。但被上诉人迟迟不予办理，拖延时间。上诉人无奈只能支付违约金。上诉人没有违约行为，不应承担逾期付款违约责任。苏建集团、苏建集团崇川分公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。谭政、尚鸿娣向一审法院提出诉讼请求：判决苏建集团、苏建集团崇川分公司返还违约金37696元。一审法院查明事实如下：2017年11月13日，谭政、尚鸿娣作为买受人与苏建集团崇川分公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定谭政、尚鸿娣购买××城××幢××层××室房屋及××幢××号车库；商品房单价每平方米21920元，总价2381170元，车库每平方米6000元，总价款78720元；买受人应于2017年11月3日付购房定金5万元，2017年11月11日前付115万元（其中另含购房定金5万元），2018年1月31日前付清余款；逾期付款30日内的，买受人自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，合同解除后，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人自本合同规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。关于案涉房款的支付问题，合同补充协议中还约定，若买受人以按揭贷款支付房款，则该部分款项的贷款手续，按照买受人与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行的公示提供相应材料，并于签署本合同之日起7日内将材料提交给银行，因买受人原因按揭贷款不能在合同约定之日前全部到出卖人账户，即视为买受人逾期付款，买受人按商品房买卖合同第九条约定承担逾期付款的违约责任；出卖人对买受人能否获得贷款及贷款条件，不作承诺及保证；无论买受人采用任何付款方式，均应按约定时间支付房款，否则均视为买受人付款违约，买受人须按商品房买卖合同第九条约定承担违约责任。2017年11月24日，谭政、尚鸿娣与苏建集团崇川分公司再次签订《×××城车位使用权转让合同》一份，约定苏建集团崇川分公司以258000元的价格将×××城地下停车场编号为××区××号停车位的使用权转让给谭政、尚鸿娣，谭政、尚鸿娣应于合同签订当日将车位款支付完毕，否则按每日万分之二承担逾期付款违约金。上述合同签订后，谭政、尚鸿娣于2017年11月3日支付购房定金50000元，同年11月10日支付房款1200000元，2018年4月27日支付房款47890元，2018年6月4日支付770000元，2018年6月21日支付尾款650000元。上述房款中，770000元由谭政、尚鸿娣向江苏银行申请商业贷款后直接支付至苏建集团崇川分公司银行账户，650000元由谭政、尚鸿娣申请住房公积金贷款后予以支付。因2018年支付的三笔房款皆存在逾期情形，苏建集团崇川分公司于2020年3月3日向谭政、尚鸿娣收取违约金共计37696元。一审诉讼中，谭政、尚鸿娣主张之所以逾期付款是因为苏建集团崇川分公司未及时提交贷款材料导致放款迟延，故无权收取违约金。苏建集团崇川分公司对谭政主张其拖延办理贷款手续的事实未予认可，认为双方合同已明确约定付款方式和付款期限，谭政因自身资力问题通过贷款完成房款支付，贷款发放迟延不影响追究其逾期付款责任。为证明自己的主张，谭政向法院提供江苏银行借款合同、南通市住房公积金个人住房借款合同以及微信聊天记录各一份，谭政称微信聊天记录系发生在与苏建集团崇川分公司工作人员沈亚娟之间，根据聊天记录显示，谭政在2017年11月底已经签署了贷款合同，但相应款项直至2018年4月才予发放，证明苏建集团崇川分公司在办理贷款手续过程中存在恶意拖延。苏建集团崇川分公司对两份借款合同的三性予以认可，但对微信聊天记录中沈亚娟的身份未予确认，认为聊天记录与本案并无关联性，且即便沈亚娟是苏建集团崇川分公司工作人员，该聊天记录也不能说明双方之间对贷款支付方式及付款期限予以了变更。一审法院认为，谭政、尚鸿娣与苏建集团崇川分公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（含附件补充协议）及《×××城车位使用权转让合同》，均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守诚实信用原则，全面履行合同约定的义务。合同中，买卖双方已就案涉房款（含车库款、车位款）的支付期限进行了明确约定，谭政、尚鸿娣作为买受人，未在约定的期限内履行付款义务，即构成违约。谭政虽提出该逾期情形系因苏建集团崇川分公司迟延办理贷款手续导致，但苏建集团崇川分公司对该主张未予认可，庭审中谭政所提供的证据也不能反映苏建集团崇川分公司在贷款手续中存在拖延情形，故谭政所主张的事实法院无法确认。退一步讲，即便苏建集团崇川分公司存在迟延办理贷款手续的情形，但一方面，合同并未明确出卖人有代办贷款手续、保证贷款及时发放的义务；另一方面，合同补充协议中也已明示，无论买受人采用任何付款方式，均应按约定时间支付房款，否则均视为买受人付款违约。因此，谭政以苏建集团崇川分公司拖延办理贷款手续为由进行抗辩不能成立，谭政的违约责任不能免除。本案中，以最后付款期限2018年1月31日计，谭政分别于2018年4月27日、6月4日、6月21日支付的47890元、77万元、65万元各逾期85天、123天和140天，出卖人苏建集团崇川分公司就上述逾期情况收取违约金37696元，既未超出合同约定，也不违反法律规定，出卖人不负返还责任，谭政、尚鸿娣的诉讼请求应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决驳回谭政、尚鸿娣的全部诉讼请求。案件受理费742元，由谭政、尚鸿娣负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审查明事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同约定房款的支付方式是分期付款形式，但当事人在实际履行中变更付款方式，由分期付款变更为贷款支付。根据谭政于沈亚娟的微信记录，变更时间为签订合同时。苏建集团认为双方未变更付款方式，与其在贷款合同上作为担保人签字的事实不符。对贷款支付的时间，双方在补充协议中约定仍按照原付款时间确定，补充协议采用格式条款的方式。合同法第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。案涉补充协议未采用任何方式提示购房人注意免责条款。补充协议第五条关于按揭贷款支付房款的约定中第1至第6款，购房人承担的逾期付款责任的前提均是可归责于购房人的原因，但第7款将所有不能按期负担的责任均约定由购房人负担，包括卖房人的原因。该条款加重了购房人的责任，免除了开发商的责任，且对购房人要求开发商交房的权利形成实质性影响。谭政正是在交付违约金后才能收房。合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故补充协议第五条第7款属无效条款。根据第五条中其余款项，苏建集团崇川分公司无证据证明因谭政、尚鸿娣的原因导致贷款未在合同约定的期限内发放，谭政、尚鸿娣没有违约行为，故无须承担逾期付款的责任。苏建集团崇川分公司收取该部分违约金没有法律依据。双方签订的《×××城车位使用权转让合同》约定乙方于签订合同当日支付全部款项。而事实上，双方又变更付款方式，通过按揭贷款方式支付，同时未对付款时间做出变更约定。苏建集团崇川分公司对该部分款项主张逾期付款违约金缺乏事实依据。谭政除以按揭贷款支付房款外，尚有房款47890元于2018年4月27日支付，但未指明支付的对象是房款还是车位款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条规定，债务人的给付不足以支付对同一债务人所负的数笔同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务。因车位买卖合同无付款期限，故该款属房款，因超过合同约定的2018年1月31日的支付期限，应按照日万分之二支付违约金，计824元。苏建集团崇川分公司应返还36872元。分支机构的民事责任由法人承担，苏建集团负有返还责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2020）苏0602民初1563号民事判决。二、江苏省苏建集团股份有限公司于本判决生效后立即退还谭政、尚鸿娣36872元。三、驳回谭政、尚鸿娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费742元，二审案件受理费742元，均由江苏省苏建集团股份有限公司南通崇川分公司、江苏省苏建集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  季建波审判员  吕 敏审判员  胡 皓二〇二一年三月五日书记员  汤婷婷