山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁05民终251号 上诉人（原审被告）：李彦才，男，1954年4月1日出生，汉族，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：李静，女，系李彦才之女。 委托诉讼代理人：王宗林，天津君申律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李旦旦，女，1985年2月27日出生，汉族，住东营市河口区。 委托诉讼代理人：曹云霞，山东益权律师事务所律师。 上诉人李彦才因与被上诉人李旦旦确认合同有效纠纷一案，不服东营市河口区人民法院（2020）鲁0503民初2699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李彦才上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由李旦旦承担。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。1.一审法院未查清“房屋所有权人”和“房屋承租人”。李彦才与李旦旦签订的《房屋买卖合同》双方已协商终止，李旦旦支付的购房款已从性质上变更为房屋租金，李彦才与李旦旦之间不存在房屋买卖合同关系。一审判决依据已终止的《房屋买卖合同》判令李旦旦享有涉案房屋的征收补偿款，没有事实和法律依据。2.涉案房屋被征收前，李彦才实际管理该房屋，并缴纳了物业费、水电费。二、一审法院认定涉案买卖合同有效，并进而判令涉案房屋的征收补偿款由李旦旦所有没有法律依据。根据相关法律法规规定，“市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作”，而一审法院在本案立案后，未通知东营市河口区房屋征收服务中心到庭参加庭审，未向东营市河口区房屋征收服务中心了解《河口区黄河路以南片区棚户区改造项目住宅房屋征收补偿方案》中各项补偿奖励的给付标准、给付对方、给付方式等，导致在本案审理过程中对事实认定错误，依法应当发回重审。 李旦旦辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.2017年11月17日，李旦旦与李彦才在平等自愿的基础上，签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：李彦才将其所有的位于东营市河口区（住房卡编号：023030103H）的房屋，以人民币十二万元的价格出售给李旦旦，并约定合同签订后李旦旦对该房屋享有占有、使用、收益、出租等各项权利，还约定如因各种原因导致房屋拆迁、重建等，李彦才应当及时通知李旦旦，并负责积极配合李旦旦办理相关手续，所产生的任何赔偿、补偿等资产均全部归李旦旦所有。2.合同签订后，李旦旦于当天将十二万元购房款通过银行交付给了李彦才，李彦才当天将该房屋交付给了李旦旦，双方之间签订的买卖合同已经实际履行完毕。李旦旦自李彦才交付房屋后一直对该房屋占有、使用，涉案房屋的所有权人是李旦旦，在李彦才将涉案房屋交付给李旦旦时，涉案房屋的所有权已经转移给了李旦旦，李彦才对涉案房屋不再享有任何权利。3.李旦旦从未与李彦才协商终止双方签订的《房屋买卖合同》，李彦才主张李旦旦支付的购房款已经从性质上变更为房屋租金，毫无事实依据，且侵害李旦旦的合法权益。二、一审法院判决正确。1.一审两项判决是基于李旦旦在一审中的诉请以及相关法律规定、案件事实确定的，不通知东营市河口区房屋征收中心到庭参加庭审符合法律规定、完全正确。2.本案事实是：2020年6月，河口区人民政府对黄河路以南片区棚户区进行改造，涉案房屋属于拆迁范围，但李彦才却拒绝履行双方签订的《房屋买卖合同》中的配合办理拆迁手续的约定，为此李旦旦向一审法院提起民事诉讼，请求确认合同有效，请求确认李旦旦根据合同所享有的权利义务，本案是属于确认之诉，并不涉及河口区人民政府具体的征收与补偿工作。一审法院在对本案事实认定、适用法律以及作出的判决均与河口区人民政府的拆迁工作无任何法律上的关联性，也与《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》无任何冲突。综上，李彦才的上诉理由不能成立，请求驳回李彦才的上诉请求，维持原判。 李旦旦向一审法院起诉请求：1.确认李旦旦与李彦才2017年11月17日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.确认李旦旦对涉案房屋享有获得拆迁补偿的权利；3.本案诉讼费用由李彦才承担。 一审法院认定事实：2017年11月17日，李彦才（甲方）与李旦旦（乙方）签订《房屋买卖合同》,合同约定甲方自愿将位于东营市河口区万元的价款出售给乙方；合同签订后如因各种原因导致房屋拆迁、重建等对房屋的任何变动，甲方应当及时通知乙方并负责积极配合乙方办理相关手续，所产生的任何赔偿补偿等资产均全部归乙方所有。同日，刘虎（李旦旦的丈夫）通过工商银行将12万元转账到李彦才名下尾号为5894账户内。2020年6月9日，河口区黄河路以南片区棚户区改造指挥部向李旦旦发出告知函，告知签订房屋买卖合同并完成交付的，入户调查结果公示表中列明的被征收人为合同受让方。2020年7月13日，东营市河口区房屋征收服务中心向李旦旦出具交房验收合格证明。2020年7月11日，李旦旦、刘虎作为被征收人与征收人签订了涉案房屋的征收补偿协议。 一审法院认为，李旦旦与李彦才签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。李旦旦请求确认合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。李旦旦与李彦才签订的《房屋买卖合同》中约定如涉案房屋拆迁，所产生的任何赔偿补偿等资产全部归李旦旦所有，故李旦旦请求确认其对涉案房屋享有获得拆迁补偿的权利，一审法院予以支持。虽然李彦才主张其与李旦旦签订的涉案房屋买卖合同终止，其与李旦旦之间系租赁合同关系，但其未提交证据证实，一审法院不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决：一、李旦旦与李彦才就位于东营市河口区签订的房屋买卖合同有效；二、确认李旦旦对东营市河口区房屋享有获得拆迁补偿的权利。案件受理费100元，减半收取计50元，由李彦才负担。 二审中，李旦旦向本院提交《房地产租赁契约》1份，定金收条1份，2019年10月25日水、电费交纳票据各1张。拟证明：李彦才与李旦旦买卖合同履行完毕后，李旦旦系该房屋的所有权人，并对该房屋实际占有、使用、出租。 李彦才质证认为，1.对《房地产租赁契约》及定金收条的真实性无法确认。该《房地产租赁契约》李彦才没有见过，并且在李彦才与李旦旦订立房屋租赁关系后，李彦才同意李旦旦对外转租涉案房屋。2.对水、电费票据的真实性、关联性、合法性均认可，但不认可李旦旦的证明目的。2019年10月25日的水费交费凭证字迹为李彦才书写，电费凭证上字迹系交费处工作人员书写，该两项费用均系李彦才交纳，并非李旦旦交纳，票据由李旦旦自李彦才处拿走。 本院认为，因李彦才对上述证据的真实性无异议，故本院依法确认上述证据的真实性。 涉案《房屋买卖合同》第三条约定：本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税、土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。 李旦旦主张因涉案房屋属于油田福利性房屋，在李彦才与李旦旦签订房屋买卖合同时，李旦旦属于地方人员，不具备变更油田房产名义的条件。李彦才称涉案房屋可以在办理产权证后过户至李旦旦名下，但涉案房屋直至拆迁前一直未办理出产权证。李彦才主张涉案房屋买卖时实际是可以办理过户的，李旦旦可能是为了逃避契税等合同中约定的应当由李旦旦负担的费用，因此作出了《房屋买卖合同》第三条的约定。 李彦才主张其与李旦旦之间的买卖合同关系已终止，并变更为房屋租赁关系，但李彦才未提交证据证明该主张。 李旦旦主张其购买涉案房屋后，将房屋进行了装修，并将院子改造为平房，投入非常大。之后以1万元/年的较高价格对外出租。李彦才主张2009年4、5月份，双方解除买卖合同，但李彦才未将其收取的12万元购房款退还给李旦旦，因该款已转为租赁费，1万元/年。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李彦才的上诉请求不能成立，理由如下：1.李彦才与李旦旦签订了《房屋买卖合同》，且李旦旦已将全额购房款交付给李彦才，该买卖合同的主义务已履行完毕。2.涉案《房屋买卖合同》对如发生拆迁情况补偿款的归属问题作了明确约定，即“所产生的任何赔偿补偿等资产均全部归乙方（李旦旦）所有”。3.因涉案房屋买卖后始终未能办理过户手续，故该房屋有关水电费等仍然挂在李彦才名下，属正常情况。该情况并不能证明双方买卖合同关系已解除并变更为租赁合同关系。4.李彦才主张其与李旦旦已终止买卖合同，并形成房屋租赁合同关系。但李彦才未能提交证据证明该主张。5.李彦才主张买卖合同解除后，其未将其收取的12万元购房款退还给李旦旦，因该款已转为租赁费，且租赁费为1万元/年。本院认为，李彦才的该主张不符合常理，本院不予支持。首先，涉案买卖合同的主义务已履行完毕3年之久却解除合同，但未签订任何书面合同；其次，解除合同后，李彦才既不返还扣除房屋使用费后多付的购房款及资金占用费，亦无需支付李旦旦装修房屋花费的费用，还以较高的价格返租给李旦旦，该行为有违常情。6.东营市河口区房屋征收服务中心与本案诉争事实无关，亦对李彦才与李旦旦之间签订的《房屋买卖合同》的内容及履行情况不知情，李彦才主张应通知东营市河口区房屋征收服务中心参加本案庭审，于法无据。 综上所述，李彦才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人李彦才负担。 本判决为终审判决。 审判长  乔良艳 审判员  张世柱 审判员  李 宁 二〇二一年三月十二日 法官助理王玉凤 书记员赵丹荑