江西省宜春市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣09执复12号复议申请人（申请执行人）：周建平，男，1980年10月12日出生，汉族，宜春市袁州区人，住南昌市东湖区。复议申请人（申请执行人）：何冬吉，男，1976年11月20日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。申请执行人：欧阳伟生，男，1972年12月8日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。被执行人：何峰，男，1978年4月17日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。第三人（另案申请执行人、异议人）：宜春碧桂园投资有限公司。住所地：宜春市宜阳大道。法定代表人：谈建平，该公司总经理。复议申请人周建平、何冬吉不服袁州区人民法院作出的（2020）赣0902执异75号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。袁州区人民法院在执行申请执行人何冬吉、周建平等以何峰为被执行人的系列案件中，裁定拍卖了被执行人何峰在第三人宜春碧桂园投资有限公司（以下简称碧桂园公司）处购买仅交纳首付款的房产，并将碧桂园公司当作普通债权人一起参与分配。碧桂园公司以其系涉案房产所有权人、拍卖款应当优先支付剩余未付房款为由提出异议，该院审查后认为碧桂园公司的异议理由成立，裁定支持了其异议请求。被执行人何峰的其他债权人周建平、何冬吉对该裁定不服，向本院申请复议。袁州区人民法院查明，被执行人何峰在该院有多起执行案件，其中：欧阳伟生诉何峰民间借贷纠纷一案，该院于2016年6月24日作出（2016）赣0902民初370号民事判决书，判决被告何峰应偿付欧阳伟生借款本金192000元及相应利息；碧桂园公司诉何峰商品房预售合同纠纷一案，于2017年7月18日作出（2016）赣0902民初2761号民事判决书，判决由被告何峰向碧桂园公司支付余欠购房款420000元及违约金；何冬吉、周建平诉何峰合同纠纷一案，于2018年9月21日作出（2017）赣0902民初5348号民事判决书，判决何峰返还何冬吉人民币200万元、返还周建平人民币200万元，并支付相应利息。上述三案进入执行程序后，该院于2019年5月30日以何冬吉、周建平申请执行何峰案查封了备案登记在何峰名下位于宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室房产，后经评估拍卖，以63万元成交。在扣除拍辅费和相应执行费后，该院对剩余572259元制作分配方案，何冬吉、周建平案分495857元，欧阳伟生案分23834元，碧桂园公司案分52568元。碧桂园公司接到该财产分配方案后，认为该方案不合理，遂提出异议。该院另查明，涉案拍卖处理的房产系引起碧桂园公司与何峰商品房预售合同纠纷的房产。该院（2016）赣0902民初2761号民事判决书认定事实为：2013年10月14日，原告（碧桂园公司）与被告签订了合同编号为ＹＣ201310004814的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：被告向原告购买位于宜春市袁州区商品房，套内建筑面积91.97平方米，分摊面积25.35平方米，即该商品房的房屋建筑面积117.32平方米，合计总房价为603312元。约定付款方式为按揭贷款：一、被告必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的30.39%给原告，即183312元。二、被告必须在2013年11月14日前，付该商品房总房价款的69.62%（银行按揭款项）给原告，即420000元。同时，在《商品房买卖合同》第七条还约定：被告如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不做累加），……。签订《商品房买卖合同》和《协议书》后，被告于2013年9月1日缴纳定金10000元，同年9月30日交纳首期房款173312元，共计183312元，从2013年11月14日开始拖欠剩余购房款420000元，原告经多次向被告催收未果后，于2016年7月1日起诉至该院。袁州区人民法院异议审查认为，法院所拍卖的房产是一个特定的财产，即未付清购房款的预售房产，被执行人何峰也未办理相关的房屋产权手续。如果在处理被执行人赊购房屋时将房屋出售方作为一般债权人进行债权分配，所欠购房款只能部分受偿，房屋出售方拥有的债权将由其他债权人分享，明显有失公正。基于被拍卖房屋所产生的债权，该商品房的出售方有优先受偿权。遂裁定碧桂园公司对宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室住房的拍卖款享有优先受偿权。周建平、何冬吉向本院复议称，本案涉拍房产已在不动产登记中心登记在何峰名下，且经（2016）赣0902民初2761号判决书判决何峰应向碧桂园公司承担债务，可认定双方的合同有效。本案基于物权变动的有因性，何峰基于有效合同及交付登记而依法取得宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室房产的所有权。碧桂园公司并非拍卖房产的所有权人，也未就该房屋取得任何的担保物权，其基于担保合同之债而追偿取得的债权仅仅为一般债权，不具有优先受偿性。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定》第88条规定，其债权也应按比例分配受偿。故袁州区人民法院执行异议裁定认为碧桂园公司对拍卖房屋享有优先受偿权不符合法律规定。请求：撤销袁州区人民法院作出的（2020）赣0902执异75号执行裁定书，裁定碧桂园公司对拍卖何峰房产的款项不具有优先受偿权。本院对袁州区人民法院查明的事实予以确认。另补充查明，本案拍卖房产宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室权利登记证书为（2016）宜春市不动产权第0006635号，登记权利人为宜春碧桂园投资有限公司。被执行人何峰与碧桂园公司就涉案房产签订合同编号为YC201310004814的《商品房买卖合同》，并在宜春市不动产中心进行《商品房买卖合同》备案登记，但未办理不动产登记或预告登记。本案争议的核心焦点是：拍卖被执行人未付清价款的房产所得拍卖款应如何清偿的问题。本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）款规定：“被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以预查封”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）》第十六条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，第三人依合同约定保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结。保留所有权已办理登记的，第三人的剩余价款从该财产变价款中优先支付；第三人主张取回该财产的，可以依据民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议”。第十七条规定“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。根据上述法律规定，对被执行人购买但未付清全款房产处置的前提条件是：申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付。本案中，被执行人何峰从第三人碧桂园公司处购买的宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室仅支付首付款183312元，剩余购房款420000元未能办理按揭也未及时支付，虽然被执行人何峰与碧桂园公司签订了《商品房买卖合同》并进行了备案登记，但该房产的所有权并未发生转移，涉案房产的实际所有人仍为碧桂园公司。处置拍卖该房产的前提条件是申请执行人周建平、何冬吉、欧阳伟生应向第三人碧桂园公司支付购买该房产的剩余价款或在拍卖该房产的变价款中优先支付所欠购房款。据此，该房变价款63万元应当在先支付第三人碧桂园公司42万元后，对剩余的21万元在扣除相关拍辅费及执行费后才是各债权人可以参与分配的款项。本案碧桂园公司所主张的是被执行人何峰所欠付的购房款，其地位并不是普通债权人，不能适用参与分配的原则。袁州区人民法院在制作第一次分配方案中，将被执行人何峰所欠碧桂园公司的购房款按一般债权与何峰的其他债权人一并按比例参与分配明显不当，在碧桂园公司提出异议后及时进行纠正于法有据。虽然袁州区人民法院在异议裁定中裁定碧桂园公司对宜春碧桂园水蓝天6幢1单元2504室住房的拍卖款享有优先受偿权的表述不当，但其按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020年修正）》精神优先将涉案房产的拍卖款用于支付所欠购房款的结论正确，依法应予维持。综上，复议申请人关于“碧桂园公司并非拍卖房产的所有权人，也未就该房屋取得任何的担保物权，其基于担保合同之债而追偿取得的债权仅仅为一般债权，不具有优先受偿性”的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回复议申请人周建平、何冬吉的复议请求。本裁定为终审裁定。审判长 余 伟审判员 李 航审判员 严发根二〇二一年三月十日书记员 甘 桔