河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终586号上诉人（原审原告）：许慧颖，女，1971年8月2日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：徐秋林，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊厚春，湖北谦顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：许昌汉威置业有限公司，住所地许昌市魏都民营科技园**（五星公司办公楼**）。法定代表人:孙虎刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建伟，男，该公司职工。上诉人许慧颖因与被上诉人许昌汉威置业有限公司（以下简称“汉威置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2020）豫1002民初5540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人许慧颖向本院提出上诉请求：一、依法撤销（2020）豫1002民初5540号民事判决书；二、依法改判被上诉人赔偿上诉人因交付房屋层高减少、不符合约定的违约金20000元；三、依法判令本案一审、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决适用法律错误，在认定被上诉人已经构成违约的前提下，酌定被上诉人赔偿损失金额过低，明显不足以补偿上诉人损失；且被上诉人因其故意违约行为所获利益巨大，原审法院所认定的赔偿金额不足以对被上诉人的违约行为产生惩罚、震慑作用。一、原审法院采取酌定方式确定本案赔偿金额适用法律错误，且酌定赔偿金额过低。《中华人民共和国民法典》第四百六十七条规定，本法或者其他法律没有明文规定的合同，适用本编通则的规定，并可以参照适用本编或者其他法律最相类似合同的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释［2003］7号）（下称《商品房买卖合同司法解释》）第十四条规定了房屋面积差异的处理规则；案涉《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理也进行了约定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于本案审理，上诉人认为应当根据本案合同性质，选择最相类似的法律规范进行审理，面积和层高是商品房买卖合同中标的物质量中同等重要的组成部分，也是商品房居住属性的重要体现，涉及到购房人的根本购房目的，故本案应当参照《商品房买卖合同司法解释》第十四条规定以及《商品房买卖合同》第五条约定，并同时适用损失可预见性规则来认定上诉人的损失。本案中，双方均可预见到的损失范围为上诉人房屋层高减少，导致生活质量、获得感、舒适感严重下降所产生的损失以及被上诉人因起故意违约行为获得了巨额利益。二、被上诉人因其故意违约行为获得巨额利益，原审法院认定的赔偿金额明显过低，不足以对此类不诚信违约行为产生惩罚、震慑作用。根据原审法院判决的赔偿金额，上诉人在支付诉讼费、律师费后，在付出巨大努力并承受巨大精神压力的情况下，所获得的赔偿甚至是负数，不仅不足以填补上诉人的损失，更会助长此类不诚信的违约行为。被上诉人因房屋层高减少增加了可销售房屋面积，通过违约行为可获得超过违约行为造成损失的超额利益，一审判决数额将使“不能因违约而获利”的司法原则沦为敝履，上诉人在内的涉案小区业主对该判决深感愤慨、无法接受，不仅无法让人民群众从每一个案件中感受到公平正义，反而感受到的是人民法院对不良开发商的袒护。被上诉人汉威置业公司辩称，要求驳回上诉人的诉讼请求,维持一审判决。一、上诉状中法律条文引用混乱。二、本案的争议问题与上诉状援引的关于处理面积误差的相关规定也不是最相类似的规定。面积和层高是两个完全不同的范畴,商品房买卖均是以面积计价的,上诉人要求按处理面积差的标准和计算方法来处理层高差没有法律依据。如果实际层高大于合同约定层高,被上诉人要求按照原司法解释处理面积问题“多退少补”的方法补交房款,法院显然也不会支持。三、房地产项目在土地挂牌出让时已经确定了该地块的容积率、建筑高度、密度等规划指标,不是上诉状中所说的开发商想多建就可以多建的。另外,我方一审中提交的规划图纸显示,案涉房屋所在建筑物的高度分别为94米、96米,被上诉人并没有多建一层,也没有因此获利。四、上诉状援引《民事审判指导与参考》的相关文章,只是学术探讨型文章,不是法院审判的依据。该文章关于层高处理的论述存在重大逻辑错误,房价的构成,除了空间建造成本外,更多的是土地成本、公共设施设备、绿化景观、相关税费等,层高的误差并未导致其在土地分割、公共绿化、共用设备等相关权益上的任何贬损,所以按照层高比例分摊房价没有任何依据,也完全与实际不符。五、双方签订的《商品房买卖合同》并未就层高未达到约定标准是否应以予赔偿及赔偿金额作出约定,上诉人也未证明其实际损失存在,不应予以赔偿。上诉人许慧颖向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告赔偿因交付房屋层高减少、不符合约定的违约金人民币25991.2827元；2、依法判令被告向原告支付因延期交付房屋的违约金人民币7024.671元（以原告实际付款金额780519元为基数，按照日万分之一的标准从2020年6月1日计算至被告交付符合合同约定的房屋之日止，暂计算至2020年9月1日，符合合同约定的房屋即指房屋经验合格并经竣工验收备案，符合通水、通电等要求）；3、依法判令本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年10月23日，原告许慧颖（乙方）与被告许昌汉威置业有限公司（甲方）签订鹿鸣湖壹号二期悦府房屋定制协议书，约定：“乙方定制房屋位于许昌市××魏××与××路交叉口鹿鸣湖壹号二期．悦府项目9号楼2单元25层02号房屋，定制面积115.36平方米，付款方式为全款，优惠后总房款为780519元，最终价款以签订正式商品房买卖合同实算价格为准。”2017年12月5日，原告（××）与被告（××）就位于许昌市东城区魏文路以西、永昌大道以南、清苑路以北澜园第9幢东起2单元25层2502号房屋签订编号为201719615商品房买卖合同一份，约定：“该商品房层高为3米，建筑层数地上32层，预测建筑面积115.36平方米，单价每平方米6592.57元，总价760519元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式处理，即双方自行约定：以房管部门产权登记面积为准，房款多退少补；××应当在2020年5月31日前，将经验收合格的商品房交付××使用。”双方未就层高约定违约条款。庭审中原、被告双方均认可诉争房屋实际成交总价款为780519元。2017年3月23日，许昌市城乡规划局向被告许昌汉威置业有限公司颁发包含案涉项目9#楼在内的许昌市建设工程规划许可证，澜园9#楼立面设计图纸及建筑设计总说明均显示该楼房屋层高为2.9米，设计文件于2017年4月审查合格。2020年5月29日，澜园9#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格。被告通知原告交付房屋后，原告以层高不符合合同约定及法定交付标准等为由拒绝收房。另查明：鹿鸣湖壹号二期．悦府项目与澜园系同一项目。我国《住宅设计规范》5.5.1项内容为：住宅层高宜为2.8米。一审法院认为，本案原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律的强制性规定，合法有效。被告许昌汉威置业有限公司与原告签订房屋买卖合同时约定层高为3米，但交付给原告的房屋层高为2.9米，被告的行为已构成了违约。原告主张被告赔偿的诉讼请求，合理部分应予支持。虽然房屋层高未达到合同约定的标准，但符合国家相关住宅设计规范，且双方当事人在合同中就层高不符合约定是否应予赔偿及违约赔偿标准均未作出相关约定，结合本案的实际情况，法院酌定被告应向原告支付违约赔偿金2000元。经查明，诉争房屋在合同约定的交房期限前已由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收合格，已达到合同约定的交房条件，并通知原告交房，被告并未延期交房，故原告要求被告支付因延期交付房屋的违约金的请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许昌汉威置业有限公司于判决生效后五日内赔偿原告许慧颖2000元。二、驳回原告许慧颖的其他诉讼请求。案件受理费626元，减半收取计313元，由原告许慧颖负担288元，被告许昌汉威置业有限公司负担25元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点是:一、被上诉人汉威置业公司的行为是否构成违约。二、如构成违约，违约责任承担的具体方式、损失数额应当如何确定。综合双方的上诉及答辩意见,具体评析如下:关于第一个焦点,被上诉人汉威置业公司的行为是否构成违约。上诉人与被上诉人汉威置业公司双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米,系双方当事人的真实意思表示,且约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。1.从意思表示来看,被上诉人汉威置业公司作为一个专业的房地产开发企业,属于一个典型的民事主体,对其意思表示的解释,应基于外观主义的客观化判断标准,采取客观性立场,而不能要求上诉人作为购房者在与其签订房屋买卖合同时去探求其内心真意,即便在其外部表示与内心真意不一致的情况下,也应以外部表示为准。2.从客观实际来看,房屋层高3米的约定并非孤立的单份合同中的约定,根据一审法院所受理的同类案件看,数量较多。被上诉人汉威置业公司作为专业的房地产开发企业,对自身所开发的房产情况应有足够了解,在签约过程中处于明显的优势地位,案涉商品房买卖合同又是被上诉人汉威置业公司为重复使用而预先拟定的格式合同,其有充分的条件和时间对合同内容进行审查以确保合同约定与实际情况相符。3.从法律规定来看，上诉人与被上诉人汉威置业公司双方在商品房买卖合同中约定商品房层高为3米,不违反合同法等法律、行政法规的强制性规定，该合同约定合法有效。买卖合同违约责任的归责原则应适用严格责任原则，双方当事人在商品房买卖合同中明确约定房屋层高为3米,但被上诉人汉威置业公司却是按照2.9米层高进行施工及验收,两者相差0.1米,已超出了普通购房者所能够认同和接受的房屋层高误差范围,且被上诉人汉威置业公司亦未提供证据证明该房屋层高误差在法律、行政法规所允许的误差范围内,故虽然被上诉人汉威置业公司所交付的房屋层高2.9米符合且高于国家标准(《住宅设计规范》规定住宅层高宜为2.8米),但因为其交付的房屋层高不符合双方合同约定,违背诚信原则，其违约行为是毋庸置疑的。社会主义市场经济是信用经济、法治经济，诚信是社会主义核心价值观的重要内容，是社会运行的基本条件。失去诚信，个人就会失去立身之本，企业就会失去源生动力，社会就会失去运行之轨。“所守者道义，所行者忠信，所惜者名节。”现代社会中，对于企业而言，诚信是一块金字招牌，是最好的免费广告，是企业的基础和生命线。企业作为民事主体，从事民事活动应当秉持诚信为上，言行一致，以善意的方式行使权利、履行义务，这样企业才能受益无穷、持续向好、行稳致远。被上诉人汉威置业公司未严格履行合同约定，致诚信于不顾，违背了社会主义核心价值观倡导的内核要义，法律上必须给予否定性评价。全社会只有大力弘扬社会主义核心价值观，构建诚信的发展平台，激活宝贵的无形资产，营造“守信光荣、失信可耻”的良好风尚，引导民众和企业真正将“诚信”刻在心里、记在脑中、行在足下，以诚待人、以信取人、以真感人，才会“信”立天下，“诚”就未来。关于第二个焦点,如构成违约，违约责任承担的具体方式、损失数额应当如何确定，以及违约金是否应当支付。“诚信为上，违约担责”，被上诉人汉威置业公司交付的房屋层高2.9米不符合双方合同约定的层高3米,违背诚信原则,已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定,应当承担违约责任。1.关于违约责任承担具体方式的确定，需基于以下因素综合考量：案涉房屋层高不符合合同约定3米,导致房屋在通风、采光、心理感受等舒适度方面与上诉人心里预期相比会有所下降,也即房屋层高不符合合同约定造成上诉人居住空间期待利益下降及房屋使用功能相较预期发生贬损的事实客观存在,且案涉房屋层高误差又无法采用重新施工、翻建等方式进行补救；再者，双方当事人在商品房买卖合同中对房屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定，故被上诉人汉威置业公司应当依法承担赔偿损失的违约责任。2.损失数额应当如何确定。本案中上诉人主张以房屋实际销售价格乘以层高误差绝对值3.33%的方式计算因房屋层高误差造成的损失数额,实际上是主张以房屋面积误差计算损失数额的方法来计算因房屋层高误差造成的损失数额。本院认为，房屋面积误差与房屋层高误差是性质完全不同的两种概念,虽然双方当事人在商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任作了明确约定,但是对房屋层高误差应当承担何种违约责任没有约定。当房屋层高达到国家标准后,房屋面积不变,房屋层高增加或减少导致的房屋空间增加或减少并不必然导致房屋价值成相应比例的增加或减少,这与房屋层高不变,房屋面积的增减带来的空间增减必然会导致房屋价值会成相应比例的增减并不相同。因此,从房屋价值的角度看,房屋实际层高低于约定层高导致的空间缩小,与房屋实际面积少于约定面积导致的空间缩小,性质并不相同、影响亦不相同,故本案不能参照适用双方当事人在商品房买卖合同中对房屋面积误差应当承担何种违约责任的约定进行处理。基于此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，结合本案实际情况,应当综合考虑房屋买卖合同的履行情况，房屋层高不违反国家标准，被上诉人的违约程度，房屋居住舒适度、居住空间期待利益下降，房屋使用功能贬损,当事人的经济承受能力，以及对双方当事人造成的其他实际影响等因素,依法行使自由裁量权,酌定被上诉人汉威置业公司赔偿上诉人损失的具体数额。一审法院结合本案的实际情况，酌定被上诉人汉威置业公司应向上诉人支付损失数额2000元，属于自由裁量权的合理行使,本院予以维持。故上诉人要求被上诉人汉威置业公司承担违约金20000元，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人许慧颖负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  郭林山审判员  陈 晖二〇二一年三月二十三日书记员  李永慧执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口