陕西省西安市未央区人民法院民事判决书（一审民事案件用） (2020)陕0112民初19356号 原告闫松山，男，1969年6月24日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人贾新云，陕西学进律师事务所律师。委托代理人孙凯旋，陕西学进律师事务所实习律师。被告阎静，女，1966年5月29日出生，汉族，无业，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人郭力力，女，陕西省老法律工作者协会法律工作者，住西安市长安区。第三人北京海大富林融资担保有限公司。住所地：北京市朝阳区。统一社会信用代码91110000693210835L。法定代表人夏志强，董事长。委托代理人李成龙，男，该公司法务，住北京市丰台区。    原告闫松山与被告阎静、第三人北京海大富林融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闫松山及委托代理人贾新云，被告阎静的委托代理人郭力力，第三人北京海大富林融资担保有限公司的委托代理人李成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    原告闫松山向法院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行双方于2017年11月19日签订的《西安房屋买卖居间合同》，配合原告办理位于西安市未央区红旗东路与太华路交汇处奇星御园10幢1单元1层10102室房屋的网签及过户手续。2、请求依法判令由原告代替被告向第三人代为清偿被告在第三人处的抵押贷款。3、请求依法判令第三人配合原告办理关于西安市未央区红旗东路与太华路交汇处奇星御园10幢1单元1层10102室房屋注销抵押登记手续。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年11月19日在陕西品杰房地产中介有限公司居间下签订了《西安房屋买卖居间合同》，约定被告将位于西安市未央区红旗东路与太华路交汇处奇星御园10幢1单元1层10102室房屋出售给原告，房屋面积85.26平方米，房屋总价款为50万元，付款方式为一次性付款。合同签订后，原告按约向被告支付房款297103.04元，剩余房款办理过户时支付。原告支付完前期房款后，被告将房屋交付原告，原告对涉案房屋进行装修并实际入住。但被告没有依约为原告办理房屋过户手续，且在合同履行期间多次违约，2019年4月被告将原告支付的首付款挪作他用，导致不能建立资金监管账户，后又在未告知原告的情况下于2019年11月19日私自将该房屋抵押给第三人办理贷款。原告多次找被告协商未果，故诉至法院，请求如前所述。    被告阎静辩称，第一，2009年1月19日其与西安奇星房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，取得了位于西安市未央区红旗东路与太华路交汇处奇星御园10幢1单元1层10102室房屋所有权。该合同对付款方式进行了约定。合同签订后，其不仅积极交付了房屋，且于2017年12月12日办理了经济适用房退出补交的土地出让价款，于2018年2月28日办理取得了涉案房屋的房产登记本。但原告至今未足额支付被告房屋价款，至今尚欠202896.96元。是原告根本违约导致不能过户。涉案房屋系经济保障性住房，在原告购买时已经向原告进行了披露，但原告一直未一次性付清房屋全款，导致无法办理过户手续。原告未足额支付房屋价款，其有权拒绝向原告办理过户手续，故涉案房屋办理过户手续的条件尚未成就，不具备过户条件。第二，其与原告并未约定其作为出卖人不能将涉案房屋向第三人抵押，即便其将涉案房屋抵押至本案第三人名下，但并不影响房屋的转让交易。由于原告违约，给被告造成的严重损失，被告保留对原告主张实际损失的权利。涉案房屋的抵押并不影响房屋居住使用和物权的发生，且其依法向本案第三人披露了涉案房屋的实际现状，第三人的代理人曾协助其与原告多次协商此事，要求原告支付剩余房屋价款，但原告一直以没有钱为由拒绝支付并要求被告直接办理过户，将房屋过户后进行抵押贷款向其支付尚欠房屋价款，其未同意，双方协商未果。原告无能力一次性支付剩余房款，导致合同目的无法实现，现要求与原告解除该合同，其已于2020年9月30日向贵院提起诉讼。    第三人北京海大富林融资担保有限公司述称，其只是抵押权人，出借人为山东莱芜城市商业银行，其已替被告向该银行代偿了借款并取得了债权，原告如要替被告代偿款项可以直接支付给其公司，代偿金额及代偿的相关证据庭后提交法庭。被告待付本金58万元，欠付8期利息大概5万余元。    当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人陈述及依法确认的证据，本院查明如下事实：2017年11月19日原、被告与案外人陕西品杰房地产中介有限公司签订《西安房屋买卖居间合同》，被告购买原告名下的西安市未央区红旗东路与太华路交汇处奇星御园10幢1单元1层10102室房屋，面积85.26平方米，房屋售价50万元，付款方式为一次性付清全款，原告支付定金5万元；被告在收到定金后于2017年 12月20日前将上述房产交予原告；双方同意在签订本合同后应立即配合完成经济适用房转商品房相关手续。2017年11月19日原告向被告支付定金5万元， 2017年12月29日支付首付款15万元。    原告向法庭提交2018年4月14日其与被告签订的《补充协议》，协议载明“1、在房屋产权过户中，由于被告在西安市未央区红旗东路与太华路交汇处奇星御园10幢1单元1层10102室号房屋存在银行抵押贷款，导致房屋产权证不能准时下发，从而延期办理过户手续。2、原告于2018年4月14日向被告支付第三笔房屋交易款项5万元。……3、截止2018年4月14日，原告共向被告支付房款总额为297103.4元，其中包含2017年12月12日房屋性质由经济适用房转商品房土地出让金款项，共计47103.4元。4、剩余房屋交易款项25万元，在房屋产权未过户给原告之前被告不得以任何理由再次要求原告支付房屋剩余款项。5、在第三笔房屋交易款项支付完成后，被告不能以任何理由终止本次交易……”。同时原告向法庭提交2018年4月 14日的收款收据一份，载明“奇星御园10-1-102交易房款”，该收款收据收款人处有原告签名，单位名称处有被告签名。被告表示该收款收据及《补充协议》中的签名均不是其本人所签。    原、被告曾共同办理了涉案房屋的网签备案手续及资金监管手续，后申请了撤回。2019年4月4日被告出具一份书面材料，载明“关于暂时撤回二手房交易资金监管协议，因业主拿不出来购房人闫松山给她的预付款15万元  要将协议从房管局暂时要回  把房子抵押给银行来取得首付款  钱到手后再次网签……”。原、被告双方均表示之后未再办理网签备案手续。    涉案房屋已于2017年12月由原告居住使用。经查，涉案房屋存在一般抵押，抵押权人为本案第三人，被担保主债权数额为58万元，债务履行期限为2019年11月15日至2020年11月15日。就此第三人向法庭提交《莱商银行直销银行借款合同》及其向莱商银行支付款项的凭证。原告表示其仅愿意在未付购房款范围内替被告偿还贷款。另，经本庭询问，对《补充协议》及2018年4月14日的收款收据中被告的签名是否其本人所签，被告表示因经济困难故不申请鉴定。    本院认为，《西安房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《补充协议》中有“阎静”的签名及捺印，虽被告称非其本人所签，但未提交反证，亦不申请鉴定，故本院不予采信。《补充协议》系原、被告签订，双方均应按照《补充协议》履行各自义务。庭审中虽被告一直称系原告未按时足额支付全部购房款导致合同无法履行，但根据双方签订的《补充协议》及被告出具的书面材料可知，涉案房屋因存在银行抵押导致延期办理过户手续，后又因被告无法拿出原告已支付给其的15万元预付款导致无法继续办理网签备案及资金监管手续，合同无法继续履行的原因在于被告，被告系违约方。故原告主张继续履行合同并无不妥。但涉案房屋现设立有一般抵押，被担保主债权数额为58万元，而原告仅同意在其未付购房款的范围内替被告偿还贷款，故涉案房屋上的抵押权无法消灭，涉案房屋暂时无法办理过户手续。综上，原告的诉讼请求，存在事实及法律上的履行不能，故本院不予支持。待涉案房屋的过户条件达成时，原告可另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：    驳回原告闫松山的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元（原告已预交），现由原告闫松山自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员  任瑞鑫  二〇二〇年三月二日  书  记  员  张  锐  1