江苏省南通市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏06民终4461号上诉人（原审原告）：茅亚琴，女，1970年7月15日生，，住南通市海门区。被上诉人（原审被告）：张海春，男，1981年3月9日生，，住南通市海门区。委托诉讼代理人：王翔，江苏叠慧律师事务所律师。原审第三人：海门市城市发展有限公司，住所地南通市海门区嘉陵江南路**。法定代表人：李红。上诉人茅亚琴因与被上诉人张海春、原审第三人海门市城市发展有限公司（以下简称城市发展公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南通市海门区人民法院(2020)苏0684民初1018号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。茅亚琴上诉请求：撤销一审裁定，改判支持本人诉讼请求。事实和理由：一审裁定驳回本人起诉，但又收取诉讼费并称可在判决书送达之日十五日内提起上诉，可见未能查明案件事实、正确适用法律。一审认定本人与张海春签订购房合同是为了实现沈娟的债权、真实意思是为设定担保缺乏依据。1.本人与张海春之间没有借款法律关系，与张海春、沈娟之间不存在借款担保法律关系。如张海春称其向沈娟借款、以房屋为借款提供担保属实，则二人之间的民间借贷法律关系与本人无关，张海春不可能将案涉房屋以出卖给本人的方式提供担保，张海春就此也未能举证。2.张海春与本人为姻亲关系，其与本人侄女茅赛燕2014年10月结婚、2015年2月离婚。张海春称与本人素不相识系虚假陈述。2014年本人与张海春、茅赛燕、沈娟等共同参加某次家庭活动时，张海春提出将房屋出售给沈娟，部分房款抵借款、部分房款由沈娟支付。沈娟不同意购买，而本人因想今后回海门居住，遂提出购房。张海春提出茅赛燕与其结婚可以增加安置面积，拿到127平方米的房屋，按照市价5500元/平方米计算，总价68.7万元。张海春还称房屋由本人挑选，交房时间预计2019年年底。因当时尚未选房，张海春要求先支付15万元，其余待拿房后支付。因其需置办与茅赛燕结婚的嫁妆与婚礼，本人陆续向其付清全部购房款（含张海春应返还给沈娟的20万元）。双方签订售房协议书，张海春及其父母还向本人出具收条，房屋买卖合同成立。3.本人委托沈娟向张海春支付购房款不违反法律规定，也不因此形成借贷关系，或者建立沈娟与张海春之间的借贷关系。张海春结欠沈娟借款20万元，其同意从本人应付的购房款中扣除符合规定。该款并非抵扣本人与张海春之间的借款。沈娟与张海春间的借贷关系与本人无关，沈娟已经另行向法院提起诉讼。据了解，二人之间的借贷可能存在担保，但并非案涉房屋，案涉房屋未设定任何担保。4.如果一审法院认定案涉房屋买卖涉及沈娟与张海春的民间借贷法律关系，应当追加沈娟为第三人参加诉讼。5.一审未查清事实即适用民间借贷法律规定审理本案，适用法律错误。张海春、城市发展公司未答辩。茅亚琴向一审法院起诉请求：1.继续履行与张海春于2015年12月4日订立的《售房协议书》，由本人代张海春到城市发展公司办理南通市海门区海门街道××新村××幢××室房屋结算、交房手续；2.本人代张海春办理案涉房屋产权登记手续时，城市发展公司予以协助，办理结算期间应当由张海春承担的费用本人同意先行垫付。一审法院认定事实：2015年2月2日，张海春向茅亚琴出具《收条》一份，内容为：“本人张海春自愿以拆迁房一套卖给茅亚琴，今收到房款687000（陆拾捌万柒千）”。2015年2月5日，张海春再次出具《收条》一份，内容为：“本人张海春自愿以拆迁房一套卖给茅亚琴，今收到房款人民币陆拾捌万柒千（687000.00）”，该份《收条》下方签有张海春父母沈佩英、张建平的名字。2015年12月4日，茅亚琴（乙方）与张海春（甲方）签订一份《售房协议书》，约定：1.甲方自愿将坐落于海门镇尚贤新村6幢1008室的房屋，面积125.51平方米，出售给乙方，价款人民币陆拾捌万元（680000）；2.付款方式：房款已一次性支付陆拾捌万元整；3.房屋交付时间：房产公司交房。合同还对房屋过户时间、过户费用以及违约责任等作出了约定。张海春名下位于海门市海门街道××村××组的房子因城市规划建设需要被征收。2014年8月25日，张海春与海门市土地资产储备中心签订一份《海门市住宅房屋征收补偿安置协议》，张海春同意以产权置换方式进行安置，选择产权置换的房屋位于尚贤新村的政府安置定销房。海门市土地资产储备中心于2015年7月27日向张海春出具《安置选房认购单》，确认张海春产权置换的房屋位于。一审庭审中，茅亚琴称其与案外人沈娟系亲戚关系，购房款也是通过沈娟以及沈娟的女婿叶东（银行从业人员）支付张海春。因张海春结欠沈娟借款20万元未归还，故在购房款人民币687000元中直接抵扣上述借款20万元，余款487000元均由沈娟通过现金方式支付张海春。关于抵扣的钱款20万元，因茅亚琴之前一直将钱款汇至叶东账户，由叶东为其投资理财，故该款直接从理财款中扣除。一审法院认为，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中，茅亚琴主张其与张海春之间存在房屋买卖法律关系，并据此诉请行使代位权，以取得案涉房屋的所有权，而茅亚琴在陈述支付购房款时又包含以借款抵扣房款的情况。对此，应当甄别双方签订的房屋买卖合同的真实意思表示，即双方签订合同的真实意思是为借款行为提供担保，还是通过支付对价获得房屋的所有权。法院认为茅亚琴、张海春签订售房合同的真实意思是为借款行为提供担保，理由如下：第一，茅亚琴在一审庭审中举证两份收条用以证明其已支付购房款，但收条出具时间为2015年2月2日和2月5日，当时张海春尚未选房，对其拆迁安置房屋的具体楼层和面积均不清楚，双方也未签订购房合同，在此情况下张海春出具已收到全额购房款的收条，与一个理性自然人的通常做法并不相符；第二，茅亚琴作为买受人，未有证据证明其本人曾通过银行转账、微信、支付宝等方式向张海春支付过购房款。茅亚琴虽在一审庭审中陈述委托案外人沈娟和叶东向张海春支付购房款，但沈娟和张海春本就存在借贷关系，甚至沈娟还以张海春的名义办理银行卡，但实际使用者为沈娟，双方经济往来较密，存在张海春为沈娟介绍放贷的可能，茅亚琴虽诉称其因经济问题未能支付全部购房款，故委托沈娟和叶东代为支付，但茅亚琴在一审庭审中也未有证据证明其已将沈娟代为支付的购房款返还沈娟，法院认为茅亚琴现未有证据证明其实际已经支付购房款；第三，虽是茅亚琴作为买受人在案涉售房合同中签字，但在合同履行过程中，茅亚琴并未实际参与，反而是张海东的债权人沈娟积极参与其中，以促成合同的履行。综上，茅亚琴、张海春签订售房合同的目的是为了实现沈娟的债权，并非为了实现房屋买卖，其真实意思是设定担保。一审诉讼中，法院明确向茅亚琴释明案涉法律关系为民间借贷法律关系，并询问是否愿意按照基础法律关系即民间借贷法律关系进行诉讼，茅亚琴确认其仍要求按照房屋买卖合同关系进行处理，故法院依法驳回茅亚琴的起诉。据此，一审法院裁定如下：驳回茅亚琴的起诉等。本院经审理认为，茅亚琴上诉主张其与张海春之间为正常房屋买卖，但张海春明确陈述案涉房屋买卖系为其向沈娟的借款提供担保。虽然目前证据不能证明茅亚琴与张海春之间存在直接的借款关系，但张海春与茅亚琴的亲戚沈娟之间存在借款关系。且从购房情况看，在房屋具体情况不明、未订立购房合同的情形下，张海春即出具收条确认收到全部购房款，与正常购房流程不符。从购房款支付情况看，茅亚琴陈述68.7万元中有20万元直接抵扣张海春向沈娟的借款，另有48.7万元通过沈娟现金支付，但沈娟与张海春之间本就存在借款法律关系，茅亚琴本案也没有证据证明所称通过沈娟现金支付的购房款区分于借款。加之在所谓购房过程中，沈娟积极参与其中，茅亚琴作为买方反而不实际参与等因素，一审综合判定案涉房屋买卖的真实目的是为了担保沈娟的债权、并非真实交易并无不当。在一审法院向茅亚琴释明后，茅亚琴坚持要求按照房屋买卖关系处理，故对其起诉应予驳回。至于茅亚琴所称一审文书存在的错误，一审法院已通过补正裁定予以纠正。对茅亚琴缴纳的上诉费用，本院依法退回。综上，茅亚琴的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。上诉人茅亚琴交纳的二审案件受理费10600元，本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  朱艳审判员  杨盛审判员  胡皓二〇二一年三月十八日书记员  陈宁