四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1402民初841号 原告：四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司，住所地四川省眉山市东坡区红星东路玫瑰园**会所。 法定代表人：陶毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：顾永斌，男，1978年4月14日出生，汉族，住四川省会理县，该公司员工。 被告：王爱军，男，1968年1月11日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：叶兴，女，1968年12月6日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系被告王爱军妻子。 原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司（以下简称“名园物业”）诉被告王爱军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理，并依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告名园物业的委托诉讼代理人顾永斌、被告王爱军及其委托诉讼代理人叶兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告名园物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告物业管理费7116元（物业服务费：2014年1月至2015年12月期间0.5元×125㎡×24个月=1512元、2016年1月至2019年2月期间0.6元×125㎡×38个月=2850元、2019年3月至2020年7月期间0.7元×125㎡×17个月=1496元；代收水费：2014年1月至2015年12月期间2.7元×250m3=675元、2016年1月至2019年2月期间3.2元×16m3=51元、2019年3月至2020年7月期间3.2元×18m3=58元；垃圾处置费按每人每月2元（被告一户3人）计算为1656元）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系物业服务企业，为玫瑰园十三公寓业主提供物业服务；被告系该公寓15幢2单元101号业主。2015年原告为了进一步搞好小区基础设施建设，打造舒适、温馨的居住环境，对小区道路进行修补、监控、道闸系统、车棚进行改造更新，自2015年12月起将物管费调整为0.6元/㎡，在小区内公示并得到绝大多数业主的理解与支持。2019年随着经济快速发展，物价大幅上涨，小区基础设施大部分已经陈旧，需更新及重建，维修成本不断增加，导致原告经营困难，自2019年3月1日起又将物管费调整为0.7元/㎡，也在小区公示，同时也得到绝大多数业主的认可。但被告却自2014年1月起，以门禁系统自动门将其撞伤，要求物业公司赔偿为理由拒绝交纳物业管理费、代收水、垃圾处理费共计7116元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳，给原告造成了经济损失。双方的争议原告多次主张协调解决，但被告拒绝协调，为维护原告的合法权益，特起诉请求依法判决。 被告王爱军辩称：我从2014年1月到2020年7月的用水吨数总计284吨，原告每吨水费比供水公司多收了0.2元。我家女儿从2015年就到外地上学，每年起码有10个月不在家，垃圾费不合理。原告没有与业委会订立合同，强行为小区提供服务，小区管理混乱、卫生差，原告收费不合法、不合理，非法侵占小区的公共收益，没有尽到物业管理服务的义务。我爱人进出小区时被门禁自动门撞伤，原告聘请的保安不但没有尽到安全保障义务，态度还非常恶劣，原告工作人员承诺上门道歉也没有来。因原告打扫楼顶的水侵入我家造成损失一事，我要求原告处理，原告一直未予理会。原告诉请已经超过诉讼时效，敬请法院驳回原告无理要求。 原告名园物业为证明自己主张，向本院提交了如下证据：1.商品房买卖合同，证明被告房屋面积。2.2013年1月签订的物业服务合同，证明双方物业服务合同关系。3.员工名单、物业服务标准、工作人员职责、维修记录、巡查记录、交接班记录、小区维修照片、小区环境照片，证明原告为小区提供了物业服务。4.东坡区发改委的文件2份、收费公示、收费登记表、代收水、气、卫生费票据，证明小区上调物业费进行了公示，而且进行了电话问询，因为召开业主大会很困难，很多业主没有时间。5.催交费通知及张贴的照片，证明原告从2014年开始每年都向被告进行了催收。6.2021年签订的物业服务合同，证明原告与该小区还继续保持物业服务关系。 被告王爱军对原告名园物业提交的证据质证意见如下：对证据1无异议。对证据2真实性不认可，认为小区业委会发在业主群的公告内容显示原告有6年时间处于无合同不合法的经营状态，2014年之后没有签合同。对证据3的员工名单不认可，与原告发生冲突的刘姓工作人员不在员工名单中；对物业服务标准、工作人员职责、维修记录、巡查记录、交接班记录、小区维修照片、小区环境照片不予质证，小区环境反正乱得很。对证据4发改委的文件不清楚，公示时没有该文件；涨价的公示看见过；收费登记表、代收水、气、卫生费票据是复印件看不清楚，不认可。对证据5不认可，催费通知贴在大门上，但从房屋装修开始，进出都是走后花园的门，从来没有看见过该通知，也没人将催费通知交给被告，被告也没有签字。对证据6不认可，2021年的合同是原告走了又回来强行签的，被告没有见到过，业委会好多人都辞职了。 被告王爱军为证明自己主张，向本院提交了如下证据：业委会发在小区业主群的公告打印件、照片5张，证明小区公用水池有业主洗菜、小区地面又脏又乱、车辆乱停乱放、垃圾丢在我家门口，原告没有尽到管理义务；业委会发的公告显示小区有6年没有签订物业服务合同，业主及业委会并没有请原告为小区提供物业服务，原告还侵占了小区的公共收益。 原告名园物业对被告王爱军提交的证据质证意见如下：认可照片5张的真实性，但白天车辆停放的照片是近期拍的；垃圾丢弃照片只能看出有一袋东西放被告门口；晚上车辆停放的照片看得出车辆在行驶中，其他车辆都是停放在车位上的；地面损坏已经修补好了；共用水池洗菜的问题原告工作人员没有看到过。对业委会的公告不认可，该公告的时间不能显示具体年份，该公告也不能证明是业委会作出的。 原告提交的证据1、证据4中的涨价公示照片及被告提交的照片5张，因对方当事人对真实性均无异议，本院对证据真实性予以采信。原告提交的证据2，被告虽不认可，但该组证据系原告与该小区业委会签订，并加盖了业委会印章，被告提交的证据不足以推翻合同效力，本院对该组证据予以采信。原告提交的证据3系原告日常工作的记录等，被告虽然对原告物业服务质量不认可，但对原告物业服务的事实是认可的，故对该组证据本院予以采信。原告提交的证据4中的发改委文件、收费登记表、代收票据均系复印件，本院不予采信。原告提交的证据5系催费照片，虽然被告不认可收到催费通知，但原告将催收通知张贴在被告居住的房屋大门上的行为表明原告并未怠于主张自己的权利，故对原告主张的持续催收行为，本院予以采信。原告提交的证据6系复印件，被告不认可，本院亦不予采信。被告提交的业委会发在小区业主群的公告打印件不能证实发出该公告人员的身份，也无法证实制作该公告的主体身份，故本院不予采信。 根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定如下事实： 原告系眉山市东坡区玫瑰园第十三公寓小区的物业服务企业。2013年1月1日，原告与该小区业委会签订《物业委托合同书》一份，主要约定了物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、管理服务费用、违约责任等，其中管理服务费标准为多层每月0.5元/㎡，委托管理期限自2013年1月1日至2014年12月31日止。被告系该小区15幢2单元1楼1号房屋业主。 审理中，原、被告对以下事实无异议：1.被告物业服务费按房屋面积125.85㎡计算；2.2014年1月1日至2020年7月31日期间，原告持续为小区提供了物业服务；3.被告对原告分段计收水费的吨数无异议；4.案涉小区的水费由原告代收，统一向供水公司交纳。 原告陈述水费每吨收取了0.15元左右的损耗费。被告陈述物业服务费好像交到2014年7月份，但家中只有2014年以前的票据。 本院认为，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。本案中，被告虽不认可原告与业委会签订的2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务合同，但未能证明该合同具有法定无效情形，故对该合同本院予以采信。2015年1月1日至2017年7月31日期间，原告虽未与业委会或业主签订物业服务合同，但被告对原告在此期间为小区提供了物业服务的事实予以认可，故本院对该期间双方形成事实上的物业服务合同关系予以确认。近年来，物业服务纠纷案件逐年增多，与我国经济高速发展促使住房商品化、货币化、社会化分不开。随着物业管理的蓬勃发展，物业服务企业应反思如何提高物业服务水平，以谋求企业健康长远的发展；业主及业委会也应结合本小区实际情况与物业服务企业约定服务事项，发生矛盾后选择互利共赢的方式，合理合法处理矛盾纠纷。物业服务具有多方面、重复性、长期性、繁杂性等特点，且物业服务针对的是小区的整体环境，其中卫生、绿化、车辆停放秩序等事项仅靠物业服务企业的努力也不一定能达到业主要求，小区整体环境还与小区业主素质、小区硬件设施等密切相关，故不能仅仅以某一时间点，或某一暂时性的状态评判物业服务的好坏。另外，物业服务合同的特点决定了物业服务的标准很难细化及量化，且各小区的物业服务费高低不同决定了物业服务标准也有所区别，故在部分业主对物业服务不满意的情况下，应本着公平合理的原则协商处理，而不应简单粗暴地以不交纳物业服务费来处理分歧。本案中，原告未签订合同便继续进行物业服务，且单方宣布上调物业服务费，上调物业服务费系关系全体业主的重大事项，依法应当由业主共同决定或通过业主大会的形式决定。原告即便对上调的价格进行了公示，但上调物业服务费的程序不符合法律规定，因此本院认定物业服务费按原合同约定的标准计算。被告虽陈述物业服务费好像交至2014年7月，但未举证证明2014年1月至7月已交费，故对原告诉请的期间予以支持，并认定被告应交纳的物业服务费为0.5元×125.85㎡×79个月=4971.08元。原、被告均认可小区水费由原告代收，供水公司统一向原告收取，而原告只能按每户的分表向业主收取水费，但分表到总表的水量必然会有损耗，总表与分表总和之间必然产生差额，原告每吨收取的水损较为合理，故对原告主张的代收水费784元（2014年1月至2015年12月期间2.7元×250m3=675元、2016年1月至2019年2月期间3.2元×16m3=51元、2019年3月至2020年7月期间3.2元×18m3=58元）本院予以支持。原告主张的垃圾处置费1656元在合同中并未约定，原告未举证证明合法性，也未陈述该费用产生的必然性及合理性，故本院不予支持。被告主张原告诉请已超过诉讼时效与本院查明的事实不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条，《物业管理条例》第十一条、第十二条第三款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告王爱军于本判决生效之日起三日内支付原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司2014年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费4971.08元、水费784元，合计5755.08元； 二、驳回原告四川庆林实业集团眉山市名园物业管理有限公司其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告王爱军负担。 本判决为终审判决。 审判员  吴燕伶 二〇二一年三月十五日 书记员  蔡晓玲