上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪02民终780号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海泊佳思信息技术有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张晓晖，执行董事。委托诉讼代理人：刘华健，上海江怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玉英，上海江怀律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海兆祥商业经营管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈**峰，执行董事。委托诉讼代理人：卢镇，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：丁敏，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。上诉人上海泊佳思信息技术有限公司(以下简称“泊佳思公司”)因与被上诉人上海兆祥商业经营管理有限公司(以下简称“兆祥公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初2929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泊佳思公司的上诉请求：撤销一审判决第三、四、五项，依法改判支持泊佳思公司要求返还押金人民币(以下币种均为人民币)133，066元和从2019年12月11日计算利息损失15，520元的诉求，驳回兆祥公司要求泊佳思公司承担律师费25，000元的诉求，上述总金额暂计为173，586元；或将本案发回重审。事实与理由：泊佳思公司不存在恶意违约的主观动机，一审法院混淆了新建工程的消防验收和装修工程的消防验收系两个不同性质的概念，以兆祥公司提交的整个项目工程的验收备案文件来确认租赁场地的合法正常用途，属认定事实不清。就本案而言，双方主要争议点在于之前的上家承租人是否进行了装修消防备案及租赁场所是否存在消防隐患。泊佳思公司根据相关事实高度确信场地存在消防隐患，并且由于兆祥公司的消极态度导致泊佳思公司对合同继续履行已无信心。经多次沟通后，泊佳思公司考虑到各种风险，才决定提前解约。一审法院错误地理解了合同中关于“如进行室内装修改造的，须自行办理审批手续等”条款，将存在消防隐患的举证责任及改造义务的承担都划归泊佳思公司，适用法律错误，显失公平。兆祥公司辩称：不同意泊佳思公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。泊佳思公司向一审法院提出的诉讼请求：1．确认泊佳思公司与兆祥公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年10月30日解除；2．兆祥公司向泊佳思公司退还2019年12月5日至2020年1月31日的房屋租金125，593元；3．兆祥公司向泊佳思公司退还房屋押金133，066元；4．兆祥公司向泊佳思公司支付利息损失，以258，659元为基数，自2019年12月11日起计算至兆祥公司清偿之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。兆祥公司向一审法院提出的反诉请求：1．确认泊佳思公司与兆祥公司签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年2月25日解除；2．泊佳思公司向兆祥公司支付自2020年2月1日起至2020年2月25日期间的租金54，675元；3．泊佳思公司支付欠付租金的违约金，自2020年2月26日起至其实际清偿之日止，按每日164元计算；4．兆祥公司没收泊佳思公司支付的租赁押金133，066元；5．泊佳思公司向兆祥公司支付律师费25，000元。一审法院经审理认定事实如下：2019年9月26日，兆祥公司作为出租方(甲方)、泊佳思公司作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市杨浦区国安路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出租给乙方使用，该房屋建筑面积为1093.7平方米，甲方作为该房屋的法律规定的其他权利人与乙方建立租赁关系。乙方对租赁房屋及其附属设备设施(包括但不限于供水、供电、空调设备设施等)等租赁物的现状、权属状况等已有充分了解，且无任何异议，同意按租赁房屋及其附属设备设施等租赁物交付时的现状承租。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。甲乙双方约定，房屋交付日期为2019年10月21日。乙方装修期自2019年10月21日起至2019年12月4日，装修期内，乙方仍需支付物业管理费、水电费等本合同项下及本合同未列明的各项应付费用。房屋租赁期：自2019年10月21日起至2022年3月14日止(含装修期)。乙方承租期间月租金为66，533元，每2个月支付一期租金。计算租金期限为：2019年12月5日至2020年10月20日及2020年12月5日至2022年3月14日，月租金均为66，533元。本合同签订当日，乙方应向甲方支付2019年12月5日起至2019年12月31日期间的租金59，060元及2020年1月1日起至2020年1月31日期间的租金66，533元(使租金支付至自然月底)，金额合计为125，593元。以后各期租金乙方必须在上期租金对应的租赁期限届满10日前支付下期租金，以此类推，先付后用。合同第五条押金和其他费用：5-1：甲、乙双方约定，在签署本合同之同时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，金额为2个月租金标准，共计133，066元。甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，乙方将房屋现状交付至甲方，经甲方验收合格并将营业执照(如有)注销后，甲方在收到押金收款凭证原件后三十个工作日内将租赁押金无息返还给乙方；5-5：甲方因向乙方催讨租金或行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费等)，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨。合同第六条房屋使用要求和维修责任：6-2：租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设备设施，不得擅自拆改、扩建、增添等；6-4：乙方在租赁期间如需进行室内装修改造的，须征得甲方书面同意并自行承担装修改造的全部费用及施工安全责任。乙方的装修方案应保证租赁房屋结构安全且符合有关消防、环保、抗震等规定，并须按有关法律法规、政策规定自行办理相关审批手续，经批准后方可施工。甲方保证在房屋交付时，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。合同第七条房屋交还和返还：7-1：租赁房屋交付时乙方按照本合同所确定的配置标准对租赁房屋进行验收确认，签署《房屋交接验收表》，乙方签署前述文件后即视为甲方已完成租赁房屋的交付义务。如乙方未能按时办理交接手续的，则视甲方于交付日期完成了向乙方交付租赁房屋的义务。合同第十条解除本合同的条件：10-2：乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同收回租赁房屋，已经收取的租赁押金等费用不予退还，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿全部损失：乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途的；乙方未经甲方书面同意和有关部门批准，变动租赁房屋主体结构造成房屋主体结构损坏的；乙方逾期支付租金、押金、物业管理费、水电费等任何应付费用累计超过10日仍未全额支付的；依法律规定或合同约定，其他构成根本违约的情形。10-3：甲方有以下行为之一的，乙方有权提前解除合同：1．甲方未尽应由甲方承担的房屋修缮义务，导致乙方无法使用租赁房屋的；2．依法律规定，其他构成根本违约的情形。合同第十一条违约责任：11-1：乙方不得以任何理由拒交或拖欠租金及其它费用。乙方延迟支付任何应付费用的，每逾期一日，应按照应付未付金额的千分之三向甲方支付违约金等。当日，兆祥公司(甲方)、泊佳思公司(乙方)另签订《补充协议》，约定：乙方提供货架样式，允许乙方在大楼承重范围内使用如附件两张照片所示的2.5米高货架等。合同签订后，泊佳思公司向兆祥公司支付了2019年12月5日起至2020年1月31日的房租125，593元及租赁保证金133，066元。2019年10月21日，兆祥公司将系争房屋交付给泊佳思公司，双方签订了《房屋交接验收表》。2019年10月30日，泊佳思公司向兆祥公司发出《关于解除〈上海市房屋租赁合同〉的通知函》，称兆祥公司隐瞒出租房屋实际存在消防隐患的行为，指定消防咨询单位的行为已涉嫌垄断和不正当竞争，同时，在泊佳思公司无需对房屋进行重新装修的情况下，物业公司指定的消防咨询单位提供的消防咨询整改报价也远远高于市场价格及预期，从减少双方损失的角度，泊佳思公司不得不向兆祥公司提出终止本租赁合同等。当日，泊佳思公司将系争房屋的钥匙返还给兆祥公司。2019年11月6日，兆祥公司向泊佳思公司发出《关于“解除〈上海市房屋租赁合同〉的通知函”之回复函》，称兆祥公司已于2019年10月21日向泊佳思公司交付系争房屋，泊佳思公司对房屋内情况及附属设施设备进行了现场查看并验收，兆祥公司已完成了租赁合同项下的出租义务。泊佳思公司来函中提及的消防问题罔顾事实，兆祥公司不予认可，泊佳思公司在无合同约定及法律规定的情况下上擅自解除租赁合同已构成违约，兆祥公司要求继续履行租赁合同。兆祥公司因本案诉讼，于2020年5月与北京市浩天信和律师事务所上海分所签订《专项法律服务合同》，支付律师费25，000元。一审法院另查明，2015年10月23日，上海市杨浦区国安路738弄14、18、20、21号；国安路758弄10-23、25-30、36、40-44、46-51、53-57、59-61、63号；国安路766-780(双号)，殷高东路701-715、719-735(单号)房屋的产权登记至上海山溪地房地产开发有限公司名下。该公司于2015年12月1日出具《委托经营证明》，明确将其建设的新江湾城20号地块(建发新江湾嘉苑)10#楼办公(国安路XXX弄XXX号XXX-XXX层)等委托兆祥公司对外租赁。2015年5月4日，上海市杨浦区公安消防支队出具沪杨公消竣备字(2015)第0022号《建设工程竣工验收消防备案凭证》，明确上海山溪地房地产开发有限公司2015年5月4日申报了新江湾城20#地块综合项目消防工程建设工程的竣工验收消防备案。经审查，备案材料齐全，依法核发备案凭证。已经依法进行竣工验收消防备案的建设工程，如需扩建、改建(含室内外装修、建筑保温、用途变更)的，应当依法申报消防设计审核或者备案等。一审法院认为，兆祥公司、泊佳思公司于2019年9月26日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。兆祥公司已按约于2019年10月21日将系争房屋交付给了泊佳思公司，双方签订了《房屋交接书》，依据租赁合同的约定，视为兆祥公司已完成租赁房屋的交付义务。租赁合同约定泊佳思公司对系争房屋及其附属设备设施等已有充分了解，且无任何异议，其在租赁期间进行室内装修改造的，须按有关法律法规、政策规定自行办理相关审批手续等，因此，2019年10月30日，泊佳思公司以兆祥公司隐瞒出租房屋实际存在消防隐患的行为，物业公司指定的消防咨询单位提供的消防咨询整改报价远高于市场价格及预期等为由，单方提出终止本租赁合同，不符合合同的约定，显属违约，理应承担相应的违约责任。鉴于泊佳思公司已于2019年10月30日将系争房屋的钥匙返还给了兆祥公司，双方签订的租赁合同实际无法继续履行，故法院确认双方于2019年9月26日签订的《上海市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年10月30日解除。合同解除后泊佳思公司并未实际使用系争房屋，故兆祥公司应向泊佳思公司返还2019年12月5日至2020年1月31日的房租125，593元。据此，兆祥公司反诉要求泊佳思公司支付2020年2月1日起至2020年2月25日房租54，675元及按每日164元支付自2020年2月26日起至其实际清偿之日止的欠付租金的违约金的请求，于法无据，法院难以支持。鉴于泊佳思公司提前解除租赁合同的行为已构成根本违约，故依据租赁合同的约定，兆祥公司已经收取的租赁押金不予退还。兆祥公司要求没收泊佳思公司支付的租赁押金133，066元的反诉请求，符合合同的约定，予以支持。依据上述所述，泊佳思公司要求兆祥公司返还房屋押金133，066元及支付利息损失的请求，不符合合同及法律的规定，法院难以支持。对于兆祥公司要求泊佳思公司支付律师费25，000元的反诉请求。房屋租赁合同约定，兆祥公司行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支(包括但不限于诉讼费、律师费等)均由泊佳思公司承担，兆祥公司有权向泊佳思公司追讨。因本次诉讼，兆祥公司聘请律师，支付了律师费25，000元，依据租赁合同的约定，其有权向泊佳思公司追讨，故兆祥公司的该项反诉请求，符合合同约定，法院予以支持。一审法院据此判决：一、上海泊佳思信息技术有限公司、上海兆祥商业经营管理有限公司于2019年9月26日签订的《上海市房屋租赁合同》、《补充协议》于2019年10月30日解除；二、上海兆祥商业经营管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海泊佳思信息技术有限公司2019年12月5日起至2020年1月31日止的房屋租金125，593元；三、驳回上海泊佳思信息技术有限公司的其余诉讼请求；四、上海兆祥商业经营管理有限公司没收上海泊佳思信息技术有限公司支付的租赁押金133，066元，不予返还；五、上海泊佳思信息技术有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海兆祥商业经营管理有限公司律师费25，000元；六、驳回上海兆祥商业经营管理有限公司的其余反诉请求。二审中，泊佳思公司提交其与案外人签订的租赁合同，述称其与兆祥公司解约后以更高的价格和原来房东另行签订了租赁合同，说明泊佳思公司并无恶意解约的动机，客观上确实因为系争房屋有问题而不得不解约。兆祥公司表示泊佳思公司构成违约不受其是否有主观恶意影响，其因没有合法解约权却擅自解约而构成违约。二审审理期间，泊佳思公司申请向消防部门调取前任承租人北京虎跃腾洋科技有限公司上海分公司装修装潢消防审批或备案的资料。兆祥公司述称，根据物业部门的记录，该公司租用系争房屋并未进行装修，系再前一任租户(名称已无法查知)进行过装修，历年来消防部门并未对系争房屋装修进行过抽检。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院对涉合同效力的认定，并无不妥，本院予以认同。如一审判决所述，根据合同约定，泊佳思公司在验收系争房屋后应当自行办理相关室内改造的审批手续等。此外，泊佳思公司仅凭案外人的主观陈述就认定争房屋存在消防隐患，显然依据不足。客观上，泊佳思公司亦可通过向有关部门申请现场检查等方式来对系争房屋消防是否符合规范进行认定，然后根据相应结果行使自己的合同权利。至于泊佳思公司主张的指定的消防咨询单位报价过高等问题，从在案证据而言并无可以证明兆祥公司或物业强制指定必须由上述单位进行消防整改施工的相关证据，故客观上泊佳思公司亦可自行聘请有资质的单位进行咨询及施工。综上所述，泊佳思公司就其提出的相应主张并未提交充分证据予以佐证，故本院对泊佳思公司关于其享有合同解除权的主张，不予采信。鉴此，一审法院认定泊佳思公司构成违约，并应当承担相应违约责任，并无不当，相应判决，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，771.72元，由上诉人上海泊佳思信息技术有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二一年三月二十六日法官助理  朱丹丹书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……