湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终280号 上诉人（原审被告）：刘庆敏。 被上诉人（原审原告）:卢安清。 上诉人刘庆敏因与被上诉人卢安清房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初1874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘庆敏上诉请求：撤销一审判决第一项，第二项；维持第三项。如果判决解除《合作协议》，则卢安清需按照协议约定的标准支付房屋占用费约3.30万元（自2020年7月1日至12月18日按6000元计算）。事实和理由：本案双方是简单的合作合伙关系，一审认定案涉《合作协议》名为合作实为租赁合同，违背了双方的意愿及文字的本意，属一审认定法律关系错误。案涉房屋没有及时续租并没有给卢安清造成任何影响，案涉房屋无法经营纯属其自身经营管理不善所致。刘庆敏与案外人签订的房屋租赁合同，根据合同的相对性，与卢安清没有关系，案涉房屋的来源和其他事实，只要不影响卢安清正常使用房屋，就不能算刘庆敏违约。退一步讲，一审判决解除合同，遗漏了卢安清对案涉房屋的占用费，因为就算卢安清不愿意合作，就算是没有经营，也有归还房屋钥匙的义务。 卢安清辩称，刘庆敏明知其无权转租以及又未及时续租，导致卢安清无法正常营业，合同目的不能实现。刘庆敏在二审期间案涉租赁合同是事后补的虚假合同，与本案无关。 卢安清向一审法院起诉请求：1.判决解除卢安清与刘庆敏双方于2020年3月26日签订的实为商铺租赁合同的《合作协议》；2.判决刘庆敏向卢安清返还保证金2万元和已经支付的2020年4月5日到2020年10月4日六个月共计36000元租金；3.判决刘庆敏向卢安清赔偿卢安清装修门面费用损失4万元以及加盟费用3万元；4.判决刘庆敏赔偿卢安清以诉请第二项和第三项费用总和从2020年3月26日起至实际清偿之日止每年按逾期总额6%的违约金；5.判决本案诉讼费用由刘庆敏承担。 一审法院认定事实：2020年3月26日，卢安清作为乙方与刘庆敏作为甲方签订了一份《合作协议》，该协议与涉案相关的约定有：1、合作场地地址位于衡阳市7号门面。甲方为乙方提供场地和本店分部设备，合作期限为2020年4月5日至2021年6月30日止；2、合作期限内乙方不得损坏甲方提供的设备，期满后乙方要完好无损的归还甲方的设备。如有损坏乙方必须修复，保证设备正常运行，否则按市场行情赔偿；3、门面交给乙方后，乙方须向甲方缴纳保证金2万元；4、不管盈亏甲方每月向乙方收取6000元分红行（包括门面租金），分红（包括门面租金）每半年收取一次，收取日期为4月5日和10月5日；5、门面装修、办证、经营等产生的一切费用由乙方全部承担；6、合作期内，乙方不得提前退出，否则甲方收取的合作保证金拒退。甲方也不得提前解除合作，否则赔偿乙方一切经济损失。签订该份《合作协议》的当天，卢安清转账支付了刘庆敏56000元，包括保证金2万元以及2020年4月5日至2020年10月4日六个月的分红（包括租金）。2020年4月21日，卢安清办理了衡阳市营业执照，亦于2020年5月7日办理了小餐饮经营许可证。2020年6月1日，衡南县城乡建设发展投资有限公司（以下简称案外人衡南县城建投公司）向刘庆敏发出《关于租赁合同期满不再续租的通知》，载明“我司与贵方签订的租赁合同于2020年6月30日租赁期限届满、根据衡南县人民政府决定，将于近期对该处资产进行处置。本租赁合同期限已届满，贵方未与我司续签租赁合同，现书面通知贵方不再续租。请贵方安排好停止营业时间，最迟在2020年6月30日搬离并交还房屋，并缴清2020年6月30日前的租金。如贵方逾期搬离、交还房屋、支付租金的，我司或新的买受人将依法通过法律途径主张权利，届时如给贵方造成经济损失和声誉影响，一切责任和后果由贵方承担。”卢安清收到案外人衡南县城建投公司发出的《关于租赁合同期满不再续租的通知》后，卢安清于2020年7月以后自行关闭涉案衡阳市7号门面，未再继续营业，故酿成涉案纠纷。另查明，2019年7月10日，刘庆敏作为承租人与案外人衡南县城建投公司作为出租人就涉案衡阳市7号门面签订的《房屋租赁合同》约定：房屋租赁期为1年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，每月租金为3000元，刘庆敏在承租期内不得将房屋转租或转让给第三方使用经营，如乙方有转租、转让房屋行为的，案外人衡南县城建投公司有权解除合同，一切后果和责任由刘庆敏承担。之后，刘庆敏亦未与案外人衡南县城建投公司续签《房屋租赁合同》。2020年3月15日，卢安清与案外人株洲宋建新小吃有限公司签订了《株洲宋建新小吃有限公司特许经营合同》，卢安清支付给案外人株洲宋建新小吃有限公司加盟费25000元、保证金5000元。 一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。卢安清与刘庆敏就涉案门面签订的《合作协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。虽然上述合同约定的名称为合作协议，但合同约定了由刘庆敏提供涉案门面，卢安清通过向刘庆敏支付固定分红的方式使用涉案房屋对外开展经营，且约定门面装修、办证、经营等产生的一切费用由卢安清全部承担等内容，故双方合同约定的本质内容更符合租赁合同法律关系特征，据此，可以认定双方签订的《合作协议》名为合作协议，实为租赁合同，即卢安清系承租方，刘庆敏系出租方。对于卢安清诉请解除卢安清与刘庆敏于2020年3月26日签订的《合作协议》，经审查，因刘庆敏未经案外人衡南县城建投公司同意直接将涉案衡阳市7号门面转租给卢安清，且刘庆敏至今未与案外人衡南县城建投公司完成租赁续签合同，导致案外人衡南县城建投公司要求实际承租者卢安清于2020年6月30日搬离，卢安清亦无法正常经营，即涉案《合作协议》因刘庆敏的违约行为导致合同目的已不能实现，故卢安清诉请解除卢安清与刘庆敏于2020年3月26日签订的《合作协议》，具有事实及法律依据，该院依法予以支持。同时，刘庆敏应当返还卢安清的保证金2万元。对于卢安清诉请刘庆敏返还已经支付的2020年4月5日至2020年10月4日六个月的租金36000元的问题，经审查，因案外人衡南县城建投公司发出《关于租赁合同期满不再续租的通知》导致卢安清实际承租涉案衡阳市7号门面的期限仅从2020年4月5日至2020年6月30日止，结合涉案签订的《合作协议》、卢安清实际经营的基本事实及刘庆敏的违约行为，刘庆敏应当返还卢安清2020年6月30日之后卢安清实际已交付的租金18800元（36000元-6000元÷30天×86天），对于卢安清诉请超过部分，该院不予支持。对于卢安清诉请刘庆敏赔偿装修门面费用损失4万元以及加盟费用3万元的问题，因卢安清对涉案衡阳市7号门面的原租赁情况知情了解后自愿与刘庆敏签订《合作协议》，且卢安清与刘庆敏双方签订的《合作协议》并未约定涉及因一方的违约行为导致装修门面费用损失以及加盟费用损失的责任承担问题，另卢安清在签订涉案《合作协议》之前就已实际与案外人株洲宋建新小吃有限公司签订《株洲宋建新小吃有限公司特许经营合同》以及支付了加盟费等，故卢安清诉请刘庆敏支付装修门面费用损失4万元以及加盟费用3万元，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。对于卢安清诉请刘庆敏赔偿应返还保证金、租金总和从2020年6月30日起至实际支付之日止的违约金，因涉案《合作协议》因刘庆敏的违约行为导致合同目的已不能实现，故卢安清诉请刘庆敏支付违约付款利息，该院依法予以支持。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，该院酌情认定刘庆敏应当自2020年6月30日起至实际付清应返还的保证金及租金（2万元+18800元）之日止，按照中国人民银行同期贷款利率（即年利率4.75%）计算违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，判决：一、解除卢安清与刘庆敏于2020年3月26日签订的《合作协议》；二、刘庆敏于本判决生效之日起十日内退还卢安清保证金2万元、租金18800元，共计38800元，并支付自2020年6月30日起以实际未支付应退还的保证金及租金为基数，按年利率4.75%计算至实际付清之日止的违约金；三、驳回卢安清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由刘庆敏负担223元，由卢安清负担502元。 本院二审期间，刘庆敏提交一份租赁合同，拟证明其已续租案涉房屋。卢安清以续租时间发生在本案一审开庭之后而认为与本案无关。因证据待证事实及证明目的与本案争议焦点相关，本院将结合本案其他案件事实在说理部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，二审争议焦点：卢安清诉请解除案涉《合作协议》有无依据，如果有，其主张的保证金与租金及违约金应如何认定与处理，刘庆敏因此主张的房屋占用费又应如何认定及处理。分述如下：关于解除合同。案涉《合作协议》的主要内容为卢安清有偿使用刘庆敏提供的房屋，一审据此认定该协议为租赁合同正确，本院予以认同。因刘庆敏并非案涉房屋的物权人而是其从案外人处所租，故刘庆敏应认定为转租人、卢安清为次承租人、该案外人为出租人。刘庆敏在与出租人签订合同时约定禁止转租，在租赁期满后又未能及时续租，卢安清因此在被出租人告知不再续租的情况下诉请解除《合作协议》，于法有据，一审判令解除合同，并无不当。关于保证金与租金及违约金。合同解除的主要原因是刘庆敏作为转租人未能与出租人及时达成房屋续租协议，卢安清作为次承租人又被出租人通知不再续租，故合同解除的责任在于刘庆敏，一审据此判令刘庆敏退还卢安清案涉保证金、租金并承担违约金，亦无不当。关于房屋占用费。刘庆敏主张房屋占用费的时间为本案诉讼期间，卢安清在其提起本案诉讼后已未实际经营，并没有实际受益，且本案合同解除的责任在于刘庆敏而非卢安清，故刘庆敏主张由卢安清负担本案诉讼期间的房屋占用费，缺乏法律依据，依法不予支持。综上，刘庆敏的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1450元，由上诉人刘庆敏负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  尹 驰 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  张 健 二〇二一年三月十一日 法官助理  彭 斌 书 记 员  陈 浅