四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2021）川04民终312号 上诉人（原审被告）：攀枝花仕方房地产开发有限责任公司，住所地：四川省攀枝花市东区攀枝花大道东段163号附44号，统一社会信用代码：91510400560723661M。 法定代表人：张益铭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：漆建明，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：蔡宏图，四川三才律师事务所律师，执业证号：××。 被上诉人（原审原告）：刘来贵，男，1967年8月28日出生，汉族，住四川省盐源县。 委托诉讼代理人：邱琼，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 委托诉讼代理人：陈丽萍，四川民慷律师事务所律师，执业证号：××。 上诉人攀枝花仕方房地产开发有限责任公司（以下简称仕方房地产公司）因与被上诉人刘来贵商品房预售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭于2021年3月8日公开开庭审理了本案，上诉人仕方房地产公司及其委托诉讼代理人漆建明、蔡宏图，被上诉人刘来贵及其委托诉讼代理人邱琼到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 仕方房地产公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘来贵的诉讼请求或发回重审；二、判令本案一审和二审诉讼费由刘来贵负担。事实和理由：1.仕方房地产公司与刘来贵之间不是商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。刘来贵向仕方房地产公司仅出借了400万元借款，案涉469万元中有69万元是砍头息。由于案涉房屋当时属于在建工程，不能办理抵押，故仕方房地产公司与刘来贵签订了14份商品房买卖合同作为借款的担保，仕方房地产公司一审中提交的《承诺书》和张永出具的《收条》能够证明上述事实；2.刘来贵与仕方房地产公司签订的14份商品房买卖合同的单价仅7446元，不及正常销售价格的三分之一，明显低于市场价，该事实可印证仕方房地产公司不存在与刘来贵建立商品房买卖合同关系的真实意思表示；3.由于仕方房地产公司未能在与刘来贵约定的还款期限内还款，双方又就469万元的借款利息数额签订了3份商品房买卖合同（案外），约定利息本就是民间借贷的法律特征；4.刘来贵主张的购房款并未通过监管账户进行转款，也未开具购房发票，且未在商品房买卖合同办理网签后进行登记备案，其行为能够证实购买商品房不是其真实意思表示。综上，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，请求二审法院支持仕方房地产公司的上诉请求。 刘来贵向一审法院起诉请求：1.判令仕方房地产公司继续履行《四川省商品房买卖合同（预售）》，并责令仕方房地产公司限期向刘来贵交付房屋并办理所有权转移登记；2.判令仕方房地产公司承担逾期交房违约金12950元（245271元×0.00005元/天×1056天，从2016年6月30日起暂计到2019年5月22日，主张到实际交房之日止）及逾期办理房屋不动产登记的违约金；3.判令本案诉讼费用由仕方房地产公司承担。一审中，原告放弃对逾期办理房屋不动产登记的违约金的诉讼请求，并将计算逾期交房违约金的起算时间变为2016年7月1日，其余诉请不变。 一审法院审理查明，仕方房地产公司与刘来贵于2016年1月24日签订了《四川省商品房买卖合同（预售》（合同编号：99967号）约定，刘来贵购买仕方房地产公司开发的位于东区××路××号××幢××附1-11号（“ＳＯＨＯ领地”1幢第1层1-11号）商铺；商铺总价款为245271元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项245271元；出卖人应当于2016年6月30日前交付该商品房；除不可抗力外，若出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人，逾期在90日内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金；买卖双方同意自该商品房约定的交付使用之日起，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费；如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，若不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点五的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订当日，双方对案涉房屋办理了网上签约。 同时查明,2016年1月25日，刘来贵通过四川省农村信用社向仕方房地产公司分两次转入100万元、300万元购房款，合计400万元。当日，仕方房地产公司向刘来贵出具《收据》载明：“收到刘来贵认购SOHO领地1幢101、102、103、104、107、108、109、111、112、113、114、115、116、117号房总额469万元”。2017年6月4日，仕方房地产公司的法定代表人张益铭向刘来贵出具《承诺书》载明：“刘来贵于2016年1月24日与攀枝花仕方房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》共14套，并于25日向攀枝花仕方房地产开发有限责任公司支付了全部房款，2016年1月24日已向房管局进行了网签，但公司后来一直不配合办理备案登记手续，本公司承诺在2017年6月10日前一定办理完相关房产的备案登记手续。如未按期完成自愿承担由此给刘来贵带来的经济损失（备案所需刘来贵的资料由刘来贵必须配合）”。2017年6月6日，刘来贵与仕方房地产公司签订《调解协议》载明:“甲方：刘来贵，乙方：仕方房地产公司，甲方购买乙方开发的SOHO领地项目商业用房14套，双方于2016年1月24日签订了《商品房买卖合同》，编号分别为99960、99961、99962、99963、99964、99965、99966、99967、99968、99969、99970、99971、99972、99973，以上房产分别坐落于：SOHO领地（攀建）房预售证第（23014）26号下第1幢1层1-1号、1-2号、1-3号、1-4号、1-7号、1-8号、1-9号、1-11号、1-12号、1-13号、1-14号、1-15号、1-16号、1-17号）。合同签订后，甲方于2016年1月25日支付了全部购房款469万元，履行了全部合同义务，并于2016年1月24日在房管局进行了网签，由于乙方原因一直未配合办理纸质备案造成违约。根据《商品房买卖合同》第十八条约定‘乙方应于2016年6月30日前向甲方交付以上商品房’，但时至今日，乙方项目仍然不具备交房条件，未履行交房义务已构成违约。为维护甲方合法权益，经双方反复协商达成如下调解协议：1.乙方承诺于2017年12月30日前向甲方交付以上商品房；2.本协议签订后，在2017年6月7日前，乙方应配合甲方到攀枝花市东区人民法院对本协议予以司法确认；3.本协议一经签订具有法律约束力，双方遵照执行。乙方若违反如上任一条款约定，需承担以上商品房购房款总额30%的违约金，该违约金应于违约当月月底前支付给甲方；4.本协议在履行过程中经双方同意可选择解除一套或全部所购房屋，但选择解除购房合同者，乙方须全额退还甲方购房本金及自2016年1月24日至解除合同日按月利率2%计算的资金占用利息。同时乙方还需向甲方承担自2016年1月24日至解除合同日按每日万分之三计算的违约金”。 另查明，仕方房地产公司至今未向刘来贵交付案涉商铺及办理商铺产权的转移登记手续及支付逾期交房违约金。 一审法院认为，本案的争议焦点是本案的法律关系是商品房预售合同纠纷还是民间借贷纠纷。商品房预售合同纠纷是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同产生的纠纷。刘来贵与仕方房地产公司就案涉尚未竣工的商铺签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》并对合同进行了签约备案，是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。刘来贵按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，仕方房地产公司亦向刘来贵出具了收到全部购房款的《收据》。本案的法律关系符合商品房预售合同纠纷的法律特征，本案应为商品房预售合同纠纷。仕方房地产公司提出本案的主合同关系为民间借贷，双方无买卖商品房的意思表示，双方办理案涉房屋的网签实质是让与担保的辩解意见，并当庭提交了其法定代表人张益铭于2016年1月25日出具的《承诺书》、案外人张永出具的《收条》、仕方房地产公司与刘来贵签订的《调解协议》，拟证明其上述主张。一审法院认为，仕方房地产公司的法定代表人张益铭于2016年1月25日出具的《承诺书》是其单方面制作并提交，且未得刘来贵认可，一审法院不予采信；案外人张永出具的《收条》与本案无关，一审法院不予采信；刘来贵对《调解协议》真实性予以认可，但从协议载明的内容来看，无法达到仕方房地产公司的证明目的。仕方房地产公司另提交了其与案外人签订的7份《商品房买卖合同》，拟证实与案涉商铺同时间、同地段门面及公寓的价格远超案涉商铺的3倍。一审法院认为，上述7份《商品房买卖合同》系仕方房地产公司与案外人签订的，其真实性一审法院无法核实，且上述证据与本案无关联性，一审法院不予采信。综上，仕方房地产公司提出的本案的合同关系为民间借贷的辩解意见，证据不足，一审法院不予采信。仕方房地产公司提出的其法定代表人张益铭于2017年6月4日出具《承诺书》及签订《调解协议》时受到刘来贵等人的胁迫，《承诺书》及《调解协议》应无效的辩解意见，未提供证据证实，且未得刘来贵认可，一审法院不予采信。仕方房地产公司提出的其余辩解意见，亦无事实及法律依据，一审法院不予采信。依据刘来贵与仕方房地产公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》的约定，仕方房地产公司应当于2016年6月30日前交付案涉商铺并在商铺交付之日起730日内协助刘来贵办理权属转移登记。此项义务是仕方房地产公司应履行的合同义务，但案涉商铺仕方房地产公司至今既未按约交付给刘来贵，亦未办理权属转移登记，因此，仕方房地产公司应及时承担交付商铺、协助刘来贵办理权属转移登记的义务及承担逾期交房违约金的责任。故，刘来贵要求仕方房地产公司继续履行双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、交付商铺并办理商铺所有权转移登记的诉请，系双方在合同中明确约定，且不违背相关法律规定，一审法院予以支持。交付时间以本判决生效后30日内为宜，办理产权转移登记时间以本判决生效后60日内为宜。刘来贵要求仕方房地产公司支付2016年7月1日至2019年5月22日期间的逾期交房违约金12938元（已付购房款245271元×0.00005／天×1055天）及以245271元为基数，按每天万分之零点五的标准支付自2019年5月23日起至实际交房之日止的逾期交房违约金的诉请，符合双方约定且计算标准未超出法律允许的范畴，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司与刘来贵继续履行双方签订的合同编号为99967号的《四川省商品房买卖合同（预售）》；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内将位于攀枝花市东区××路××号××幢××号商铺交付给刘来贵；攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后六十日内，协助刘来贵办理位于攀枝花市东区××路××号××幢××号商铺的所有权转移登记，将该商铺不动产权证登记在刘来贵名下；二、攀枝花仕方房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付给刘来贵2016年7月1日至2019年5月22日期间的逾期交房违约金12938元；同时，以245271元为基数，按万分之零点五每天的标准支付自2019年5月23日起至实际交房之日止的逾期交房违约金。 本院审理查明，1.一审庭审中，双方当事人均陈述2017年6月17日在案外另签订了3份《商品房买卖合同》，其中一套单价为20006元，另2套单价为2万元。刘来贵称该3套房屋的购房款未实际支付，是用仕方房地产公司逾期交房的违约金抵扣。仕方房地产公司称14套房屋的购房款实际是借款，案外3套房屋的购房款是利息；2.仕方房地产公司上诉所称的《承诺书》落款时间为2016年1月25日，其主要内容为：本公司在2016年1月24日与刘来贵签订正式《商品房买卖合同》之后，于2016年7月25日之前随时可以向刘来贵提出回购……”，刘来贵一审庭审中称该证据系仕方房地产公司单方制作，不予认可。仕方房地产公司自认系其单方制作；3.张永出具的《收条》载明：今收到攀枝花仕方房地产开发有限责任公司融资咨询费12万元。 本院认为：刘来贵与仕方房地产公司签订的《商品房买卖合同》所涉门面单价与同一项目、同类门面单价悬殊过大，涉嫌经济犯罪，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条：“人民法院作为经济纠纷受理的案件,经审理认为不属经济纠纷案件而有经济犯罪嫌疑的,应当裁定驳回起诉,将有关材料移送公安机关或检察机关。”的规定，本案移送公安机关。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下： 一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2426号民事判决； 二、驳回刘来贵的起诉。 刘来贵预交的一审案件受理费5173.32元，予以退还。攀枝花仕方房地产开发有限责任公司预交的二审案件受理费5173元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 冯明钢 审 判 员 邓 华 审 判 员 刘 立 二〇二一年三月三十一日 法官助理 许 那 书 记 员 倪林蓉