文书内容广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民再228号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：广东珠钢投资管理有限公司。住所地：广州市番禺区清河路大龙街番禺珠江钢管有限公司综合楼2楼。法定代表人：吴秋婷，该公司经理。委托诉讼代理人：杨杰、杨春涛，系该公司职员。被申请人（一审原告、二审上诉人）：吴鹏，男，1984年3月3日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托代理人：吴相茂，广东格林律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广州四叶草酒店管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧雄峰商城商场六之三层A3-3003房。法定代表人：冯坚强。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。再审申请人广东珠钢投资管理有限公司（以下简称珠钢公司）因与被申请人吴鹏、广州四叶草酒店管理有限公司（以下简称四叶草公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）粤01民终20202号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2020年8月18日作出（2020）粤民申4186号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人珠钢公司委托诉讼代理人杨杰、杨春涛，被申请人吴鹏的委托诉讼代理人吴兵山，四叶草公司的委托诉讼代理人梁智航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。珠钢公司申请再审请求：1.撤销（2019）粤01民终20202号民事判决第三项“广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向吴鹏赔偿2017年11月13日至2019年1月8日期间的租金损失共36573.33元”的内容，并改判为“广东珠钢投资管理有限公司无须向吴鹏赔偿租金损失”。2.判令吴鹏、四叶草公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.吴鹏在原审中未举证证明存在租金损失的事实。根据“谁主张谁举证”的规则，吴鹏在原审中未提交证据证明其收楼后存在租金损失，其主张2017年11月12日收楼后租金损失没有事实依据。2.吴鹏收楼后房屋可正常使用。吴鹏在2017年11月12日收楼后已发生水电费和将房屋出租，其在已实际占有、支配房屋的情况下，完全可决定自用房屋或将房屋出租；若其收楼后未自用房屋或未将房屋出租，也不能将因其自身原因没有获得的租金转嫁要求由申请人向其赔偿，其所主张收房后租金损失，完全与事实不符，与珠钢公司无关。3.原审以出示《竣工备案表》作为房屋法定交付条件没有充分法律依据。国家现行法律法规、行政规章相关规定(如《城市房地产管理法》第二十七条、《建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《商品房销售管理办法》第三十条、第三十二条等)均以房屋竣工验收合格和向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为法定交付条件，而并未将出卖人向买受人出示《竣工备案表》作为房屋交付的法定要式条件。双方签订的合同亦未约定将出示《竣工备案表》作为房屋交付条件。原审判决此项认定没有相应法律与合同依据。涉案小区同类案件、案号为（2017）粤0113民初4195号案生效判决支持珠钢公司上述观点。综上，恳请法庭查明事实、依法改判。吴鹏辩称，当时在购买房屋时承诺由四叶草公司进行返租并支付相应租金，在四叶草公司未返租的情况下，业主自行使用或者出租，也不影响珠钢公司按照每个月承诺返租收益进行赔偿，承诺返租这件事工商局也进行处罚过。房屋入住使用情况不属于本案争议焦点，珠钢公司没有返租，才判决其损失。关于《竣工备案表》是否需要出示的问题，珠钢公司在合同约定交楼时间不符合交付情况下，如果不出示《竣工备案表》证实，小业主又何以得知房屋符合收楼条件。关于类案生效判决，与本案案情不同，本案在涉案小区三栋，有承诺返租和委托装修，类案房屋位于小区四栋，不存在返租和委托装修的情况，所以不具有参考性。四叶草公司辩称，本案是由于珠钢公司逾期交房而引发，由此而产生的损失与四叶草公司无关，相关的违约金、租金损失以及案件诉讼费均无需四叶草公司承担。珠钢公司的再审请求没有法律和事实依据。吴鹏向一审法院提出诉讼请求：1.判令珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做；2.判令珠钢公司出示合同第十二条及第十五条的有关交房文件原件并提供复印件给吴鹏，并交付合格房屋给吴鹏；3.判令珠钢公司立即向吴鹏支付逾期交房违约金（以房屋总价款677509元为基数按每日万分之五自2017年9月1日起计算至实际交楼之日止）；4.判令珠钢公司向吴鹏赔偿房屋租金损失（从2017年9月1日起按每月租金2600元计算，暂计至2018年5月30日为23400元）；5.判令四叶草公司与珠钢公司就第4项诉请承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费等费用由珠钢公司、四叶草公司承担。一审法院认定事实：2016年3月5日，甲方珠钢公司与乙方吴鹏签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于番禺区××街××房（以下简称“系争房屋”），总金额为677509元，付款方式按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付首期款347509元，剩余房款330000元于2016年1月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条约定甲方应于2017年2月10日前将本合同标的物房屋交付乙方使用。第十四条约定若逾期交房不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；若逾期交房超过180日后，乙方有权单方面解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规划》或《管理规划》……。合同附件七补充协议第六条约定合同第十四条逾期交房的违约责任由“每日按总房价款0.05%的标准支付违约金”变更为“每日按总房价款0.01%的标准支付违约金”。上述合同还对其他相关事项进行约定，原被告双方均在合同上签字签章。嗣后，吴鹏与珠钢公司签订《精装修委托协议书》，约定双方不再执行《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中关于房屋交付标准及交付时间的有关条款，确定系争房屋装修工程在2017年8月30日前完工并交付。2016年3月12日，甲方吴鹏与乙方四叶草公司签订《金龙城房屋租赁意见函》，约定甲方同意收房当日与乙方另行签订租赁合同，由甲方将位于广州市大龙街金禺街73号3栋716号房出租给乙方使用。签订合同后，系争工程于2016年11月18日取得单位工程竣工验收报告，于2017年1月23日取得建设工程规划验收合格证，于2017年3月8日取得建筑工程竣工验收报告，于2017年3月17日取得竣工环境保护验收批复，于2017年3月28日取得建设工程质量验收意见书，于2017年4月5日取得广州市番禺水务股份有限公司永久用水同意接入书，于2017年4月17日取得客户受电工程竣工检验意见书，于2017年5月8日取得通邮申报表和人防工程专项竣工验收备案意见书，于2017年6月13日取得建设工程消防验收意见书。2017年11月12日，吴鹏办理系争房屋的收楼手续。诉讼过程中，珠钢公司向一审法院提交该司于2018年11月12日取得的《竣工验收备案表》，证明珠钢公司已经取得竣工验收备案表，涉案房屋已经全部符合交楼条件。一审法院认为，吴鹏与珠钢公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同全面履行。一、关于吴鹏要求珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做问题。吴鹏提交的装修平面示意图并非双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的组成部分，而且珠钢公司在样板间亦明确标明非交房标准。系争房屋的卫生间、楼梯、卧室等设置并未违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的约定，吴鹏现以样板房和示意图为标准要求珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做不当，一审法院不予支持。二、关于交付交房文件的问题。吴鹏明确只要求珠钢公司提供竣工验收备案表，珠钢公司在庭询时已向吴鹏出示并作为证据提交，该项合同义务珠钢公司已经履行完毕，故吴鹏诉请珠钢公司交付竣工验收备案表，一审法院不予支持。三、关于逾期交房违约金问题。交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。吴鹏在珠钢公司未取得《竣工备案表》的情况下，已于2017年11月12日实际接收房屋并要求珠钢公司支付逾期交房违约金至2018年5月10日，是其对自有权利的处分，一审法院予以支持。至于违约金的标准，双方约定延期交房违约金每日按总房价款0.01%的标准支付，是双方真实意思表示，吴鹏在签署时并未提出异议，现主张撤销该条约定，一审法院不予支持，违约金应按日万分之一的标准计算。为此，珠钢公司应向吴鹏支付2017年9月1日至2018年5月10日的逾期交房违约金17073.23元（677509元×252天×0.01%）。四、关于租金损失问题。吴鹏主张的2017年9月1日至2018年5月10日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，故一审法院对吴鹏赔偿租金损失的主张不予支持。因未达法定交楼标准导致吴鹏未能正常使用系争房屋的租金损失应由珠钢公司承担赔偿责任。故吴鹏要求珠钢公司支付其收楼后至符合交楼标准期间的租金损失，合理合法，一审法院予以支持。珠钢公司于2018年11月12日取得《竣工备案表》，并于2019年1月8日在庭询时出示给吴鹏，加之该司提交的“四通”文件，现系争房屋具备法定的交楼标准，故珠钢公司应承担租金损失应计付至该司出示《竣工备案表》之日（即2019年1月8日）止为宜。经计算，珠钢公司应向吴鹏赔偿2018年5月11日至2019年1月8日的租金损失共20626.67元（2600元/月×7个月加28天）。如前所述，涉讼房屋已符合法定交付标准，吴鹏已可合理使用涉讼房屋，故其要求珠钢公司支付2019年1月8日之后的租金损失缺乏依据，一审法院不予支持。五、关于四叶草公司是否应当承担连带清偿责任问题。吴鹏本案中所诉请的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，四叶草公司与逾期交房并无因果关联，吴鹏诉请四叶草公司承担连带清偿责任于法无据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏支付2017年9月1日至2018年5月10日期间的逾期交房违约金17073.23元。二、广东珠钢投资管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向吴鹏赔偿2018年5月11日至2019年1月8日期间的租金损失20626.67元。三、驳回吴鹏的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费547元，由吴鹏负担176元，由广东珠钢投资管理有限公司负担371元。吴鹏不服一审判决，上诉请求：1.改判珠钢公司对房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做；2.变更一审第一项判决为：珠钢公司支付2017年9月1日至2017年11月12日期间的逾期交房违约金6326.67元（73日2600元/月÷30）；3.变更一审第二项判决为：珠钢公司支付2017年11月13日至2019年1月8日期间的租金损失36573.33元（4222600元/月÷30）；4.改判四叶草公司对第3项上诉请求承担连带赔偿责任；5.判令珠钢公司、四叶草公司承担本案一、二审全部案件受理费。珠钢公司不服一审判决，上诉请求：l.撤销一审判决第一项，改判为珠钢公司向吴鹏支付2017年9月1日至20l7年11月12日期间的逾期交房违约金4945元；2.撤销一审判决二项改判为珠钢公司无须向吴鹏赔偿租金损失，由四叶草公司向吴鹏赔偿2017年11月13日至2018年6月10日期间的租金损失17529元。3.上诉费由被上诉人承担。本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。结合吴鹏、珠钢公司上诉意见以及四叶草公司答辩意见，评析如下：1.关于吴鹏上诉要求对讼争房屋卫生间、楼梯、卧室进行修理、更换、重做的问题。从吴鹏提交的装修平面示意图来看，该示意图并非双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的组成部分，而珠钢公司在售楼时，已在样板间明确标明该样板间非交房标准，现房屋的卫生间、楼梯、卧室等设置并未违反《广州市商品房买卖合同（预售）》及《精装修委托协议书》的约定，故吴鹏该上诉意见缺乏依据，本院二审不予采纳。2.关于珠钢公司应承担违约责任及四叶草公司是否应承担连带责任的问题。吴鹏在珠钢公司未取得《竣工验收备案表》的情况下，已于2017年11月12日实际接收房屋，故逾期交房违约金应计至该日。至于违约金的标准，双方约定每日按总房价款0.01%的标准支付，合同是双方意思自治的选择，吴鹏在签署时并未提出异议，现吴鹏要求按租金标准增加逾期交房违约金，本院二审不予支持。为此，珠钢公司应向吴鹏支付2017年9月1日至2017年11月12日的逾期交房违约金4945.82元（677509元73天0.01%）。一审对此认定和处理欠妥，本院二审予以纠正。关于租金损失问题，吴鹏主张的2017年9月1日至2017年11月12日期间的租金损失可在上述违约金中得到相应补偿，而因未达法定标准导致吴鹏未能正常使用涉案房屋的租金损失则应由珠钢公司承担赔偿责任。珠钢公司虽然在2018年11月12日取得《竣工验收备案表》，但至2019年1月8日一审庭审时才出示给吴鹏，故珠钢公司应向吴鹏赔偿2017年11月13日至2019年1月8日的租金损失共36573.33元（422日2600元÷30日）。一审对此认定和处理亦欠妥，本院二审予以纠正。珠钢公司上诉认为应计算至2018年6月10日，理据不足，本院二审不予采纳。至于吴鹏要求四叶草公司与珠钢公司承担连带清偿责任问题，因本案吴鹏主张的损失是因珠钢公司逾期交房而产生，而四叶草公司与逾期交房并无因果关联，故对该上诉意见，本院二审亦不予支持。综上所述，珠钢公司上诉请求、理由均不成立，对其上诉意见应予驳回。吴鹏部分上诉意见成立，本院二审予以采纳，其余上诉意见亦予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分处理欠妥，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4496号民事判决第三项；二、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4496号民事判决第一项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向吴鹏支付2017年9月1日至2017年11月12日期间的逾期交房违约金4945.82元；三、变更广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初4496号民事判决第二项为：广东珠钢投资管理有限公司在本判决送达之日起十日内向吴鹏赔偿2017年11月13日至2019年1月8日期间的租金损失共36573.33元。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费547元，由吴鹏负担176元，由广东珠钢投资管理有限公司负担371元。二审案件受理费180.65元，由吴鹏负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担155.65元。再审中，珠钢公司提交的证据有：供水供电公司及物业公司出具的案涉房屋电费、水费明细表以及物业住户信息登记表，拟证明吴鹏在收楼后，已自行使用或出租房屋，并不存在所谓的租金损失。（2017）粤0113民初4195号生效判决，拟证明有生效判决驳回同一小区业主的类似诉请。吴鹏质证称：出具水电用量只能是供水或供电部门，不应是物业管理公司；物业管理公司提供住户信息，侵犯他人隐私，证据来源不合法，为非法证据。对于类案判决，与本案案情不同，本案在涉案小区三栋，有承诺返租和委托装修，4195号案涉房屋在四栋，不存在返租和委托装修情形，本案房屋价格要高出类案房屋数千元／㎡，所以不具有参考性。四叶草公司质证称：珠钢公司提交的证据不属于新证据，该证据无法证明业主收楼后自行使用或者出租房屋。再审对本院二审查明的事实予以确认。再审过程中，各方当事人仅对“吴鹏实际收楼之日到珠钢公司2019年1月8日出具《竣工备案表》期间的租金损失”这一问题发表了不同意见，对本院二审判决其它判项并无争议。珠钢公司提交了案涉房屋电费、水费明细表、物业住户信息登记表等作为再审新证据，拟证明吴鹏收楼后正常使用和出租房屋，不存在租金损失。还提交了4195号案民事判决书，拟证明同一小区案件生效判决未支持收楼后的违约损失。吴鹏与四叶草公司均认为以上证据并非新证据，对证据效力及其证明目的不予确认。吴鹏还称，涉案房屋属于小区三栋，因承诺返租和委托装修，每平方的单价要高出其它栋的房屋数千元不等。故本案再审争议的焦点为：珠钢公司是否应当承担吴鹏实际收楼后涉案房屋的租金损失。针对吴鹏辩称本案房屋位于小区三栋，因存在返租和装修而与小区其它栋房屋价格存在较大差异的问题，再审合议庭对本院同时受理的15件系列案所涉房屋单价（详见下表）与本院案件管理系统上查询到的（2017）粤0113民初4194号案房屋（五栋614房）与珠钢公司提交的4195号案所涉房屋（四栋803房）进行了比较。本院受理的同一批15件系列案涉房屋单价一览表            案号              房号              建筑面积(㎡)              总金额(元)              单价(元／㎡)                  民再228              3栋716房              49.0478              677509              13813.24                  民再229              3栋706房              49.2402              666133              13528.24                  民再230              3栋610房              49.2402              682017              13850.82                  民再231              3栋710房              49.2402              700634              14228.90                  民再232              3栋1002房              49.2402              728723              14799.35                  民再233              3栋707房              49.2402              666133              13528.24                  民再234              3栋1010房              49.2402              781438              15869.91                  民再235              3栋812房              75.1099              1081341              14396.78                  民再236              3栋503房              49.2402              718576              14593.28                  民再237              3栋818房              49.2402              719690              14615.90                  民再238              3栋702房              49.2402              716060              14542.18                  民再239              3栋1012房              75.1099              1198414              15955.47                  民再240              3栋418房              49.2402              676122              13731.10                  民再241              3栋903房              49.2402              721291              14648.42                  民再242              3栋902房              49.2402              715028              14521.22      通过上表可以看到，15件系列案所涉房屋均位于小区的三栋，单价在13500-15900元/㎡之间。而4194号案的五栋614房，建筑面积43.0988／㎡，总金额347709元，单价为8067.72元／㎡，比三栋房屋的单价低6000-8000元／㎡左右；4195号案的四栋803房，建筑面积71.4429㎡，总金额830980元，单价为11631.39元／㎡，相比三栋房屋，单价低2000-4000元／㎡左右。故本院再审对吴鹏所称本案与4195号案案情不同的答辩意见予以采信。关于是否存在承诺返租的问题。吴鹏等购房人在原审中提交了广告图片及工商部门查询资料等证据证明，珠钢公司在推介销售涉案房屋过程中，打出“四叶草酒店服务强势进驻”“带6年租约”“租金2600元／月”“租金每两年上浮10%”等广告，广州市工商局番禺分局于2015年12月以广告内容含有投资回报内容为由，对珠钢公司进行了行政处罚。本院再审认为，珠钢公司作为开发商其打出的广告系对自己出售房屋作出的允诺。该广告允诺的内容明确而具体，购房者可以此来计算确定的投资收益和回报。吴鹏受广告内容影响购买涉案房屋，虽然购房合同并未将前述广告内容在购房合同条款里予以明确，但签订合同时吴鹏与珠钢公司及四叶草公司对前述广告内容都是明知的，吴鹏对投资收益存在合理预期合乎情理。珠钢公司与吴鹏还签订了一份《补充协议》和《精装修委托协议书》，约定房屋交由珠钢公司进行装修，并将延期交楼违约金从每日万分之五调整为万分之一。虽约定不另收取装修费用，但房价高出同一小区未装修房屋数千元／㎡不等，说明珠钢公司以返租和装修名义再次受益于本次房屋买卖，交易风险进一步降低，其所获利润远远高出小区其它栋房屋。珠钢公司在2017年11月12日将房屋交给吴鹏使用，直到2019年1月8日才向吴鹏出示《竣工验收备案表》，说明交楼时房屋并不符合竣工交付条件。更为重要的是，因珠钢公司未能如约于2017年8月30日按时交楼，导致四叶草公司弃租房屋，吴鹏投资购房目的未如预期。因此吴鹏实际收楼后，无论自用或出租，均不能改变四叶草弃租房屋导致吴鹏投资收益落空的事实，且这与珠钢公司延期交楼存在直接关联。故本院再审对珠钢公司再审中提交的证据及其主张不予采信和支持。根据公平合理和诚实信用的民事法律精神，珠钢公司对自己的违约行为造成吴鹏的租金损失应当给予适当补偿，本院二审判令珠钢公司承担自实际交楼之日至符合交楼条件之日期间的租金损失，合情合理，并无不当。四叶草公司的弃租行为系珠钢公司延期交楼所致，本院二审判决四叶草公司无需承担对吴鹏投资损失的赔偿责任，亦无不妥。综上所述，本院二审查明事实清楚，处理并无不当，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持本院（2019）粤01民终20202号民事判决。本案一审案件受理费547元，由吴鹏负担176元，由广东珠钢投资管理有限公司负担371元。二审案件受理费180.65元，由吴鹏负担25元，由广东珠钢投资管理有限公司负担155.65元。本判决为终审判决。审判长  周国庆审判员  林 娟审判员  兰永军二〇二一年三月三十日书记员  刘 立李佳惠