陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2020）陕01民终13884号上诉人（原审被告、反诉原告）:西安星浪投资管理有限责任公司，住所地：西安市新城区。法定代表人:李海雷，该公司执行董事。委托诉讼代理人:魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘练，陕西庄威律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:西安和信实业开发有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人:张鸿民，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新，陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张佩英，陕西康铭律师事务所律师。上诉人西安星浪投资管理有限责任公司(以下简称星浪公司)因与被上诉人西安和信实业开发有限责任公司(以下简称和信公司)房屋租赁合同纠纷一案,西安市新城区人民法院于2016年4月21日作出（2015）新民初字第03220号民事判决。星浪公司上诉后，本院作出(2016)陕01民终5080号民事判决。星浪公司不服,向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院经审理后作出（2017）陕民申283号民事裁定，裁定驳回星浪公司的再审申请。后经陕西省人民检察院抗诉，陕西省高级人民法院作出（2019）陕民抗11号民事裁定，裁定指令本院再审。本院经再审后作出（2019）陕01民再190号民事裁定，裁定撤销本院(2016)陕01民终5080号民事判决及(2015)新民初字第03220号民事判决，并将本案发回西安市新城区人民法院重审。西安市新城区人民法院重审后，于2020年9月7日作出（2020）陕0102民初622号民事判决，宣判后星浪公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。星浪公司上诉请求：1.撤销（2020）陕0102民初622号民事判决，改判由和信公司继续履行《房屋租赁合同》，并设置消防水池、保障消防水灭水系统符合消防验收标准、办理消防验收，并由和信公司赔偿星浪公司自2015年12月9日至2016年3月18日的营业损失3213600元，同时按照日32136元的标准赔偿自2016年3月19日至和信公司设置消防水池、保障消防水灭水系统符合消防验收标准、办理消防验收之日的营业损失；2.本案一审、二审的案件受理费由和信公司负担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。双方在《租赁合同》中约定的年度支付款包括租金和配套设施费，并非仅仅为租金，本案应当审查的仅为租金部分；消防水池属于多乐广场主体消防工程的内容，不属于星浪公司申报的消防义务范围，和信公司作为房屋的产权人，应当确保整个租赁期间消防基础设施合格可用，况星浪公司已经向和信公司承担每年近70万元的设备设施使用费，另和信公司提交的仅为2002年的主体消防验收合格手续，但并不能证明该主体消防目前依然处于合格状态；2.一审法院适用法律存在错误。一审法院简单的以星浪公司为行政机关的处罚对象，则认定星浪公司应当承担全部的责任，缺乏基本的法律依据，问题的根源在于和信公司提供的房屋消防设施并未达到基本要求，但星浪公司对此已经尽到基本的审查义务；星浪公司未向和信公司支付相关的租金，是基于和信公司未能提供适合的房屋而行使的先履行抗辩权；此外，即使星浪公司应当向和信公司支付违约金，也应当降低违约金的计算标准。和信公司辩称，其不同意星浪公司的上诉请求。事实和理由：1.一审法院依据双方签订的《房屋租赁合同》，判令星浪公司向和信公司支付2015年6月1日至2016年4月23日期间的房屋租金132.8万元及违约金33.6万元正确；2.和信公司向星浪公司提供的房屋消防系统健全，符合国家的相关规定，且已经取得消防验收合格的文件，已经完成合同约定的义务；3.星浪公司未能按期支付租金及设施设备费用，和信公司依法提起诉讼，要求其足额支付，并未超出双方约定及案件的审理范围；4.星浪公司未能正常营业，系公安消防机关查封所致，与和信公司无关；5.和信公司已经全部履行完合同约定的义务，星浪公司无先履行抗辩权的基础。故请求驳回星浪公司的上诉，维持原判。和信公司向一审法院起诉请求：依法判决解除和信公司、星浪公司之间的房屋租赁合同,要求星浪公司将租赁房屋交还和信公司,并向和信公司支付自2015年6月1日至2016年3月18日期间拖欠的房屋租金124.8万元,并支付自2015年5月1日至2016年3月18日期间违约金31.8万元,共计156.6万元以及租赁房屋实际交还给和信公司期间的房屋租金和违约金。诉讼费由星浪公司承担。   星浪公司反诉请求:1、请求判令和信公司继续履行与星浪公司之间的《房屋租赁合同》，并由和信公司设置消防水池，保障消防水灭火系统符合消防验收标准，办理消防验收。2、请求和信公司赔偿星浪公司自2015年12月9日至消防验收合格期间的营业损失3213600元，并按照每日32136元的标准赔偿自2016年3月19日至和信公司设置消防水池且验收合格之日的损失。3、请求星浪公司承担本案受理费。一审法院认定事实：西安市新城区XX路XX号（即多乐广场）房屋产权人为和信公司。2002年9月2日《陕西省公安厅建筑工程消防验收意见书》(陕公消验字第02146)载明:对XX路多乐广场(地下**,地上**)土建部分及消防系统进行消防验收,认为该工程基本符合国家有关消防技术规范的要求,在消防方面具备使用条件，二层室内二次装修应另行申报。同年11月14日,经陕西省自动消防系统质量监督检测站对多乐广场进行建筑消防设施检测,结论为检测合格。根据该部门的档案记载，多乐广场与XX路XX号（现华润万家）共用一个消防水池，消防蓄水池设置于XX路XX号现华润万家商场以东地下位置。2014年5月31日,和信公司(甲方)与星浪公司(乙方)签订《合同书》,合同约定,甲方将坐落于西安市XX路XX号XX广场XX层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋租赁给乙方,租赁期限为5年,自2014年6月1日至2019年5月31日止。合同第四条规定了租金及付款方式:甲方2014年6月1日至2015年5月31日应得房租822250元,甲方2014年6月1日至2015年5月31日应得配套设施费为672750元,支付时间为:首次支付时间为合同签订之日,以后每年付款时间按付款时间表支付,租金每年增长人民币65000元,付款金额及日期见附表。合同第五条约定了租赁房屋设施的所有权事项:甲方向乙方提供租赁房屋所配套的一切设施、设备及水、电资源,甲方享有所有权。乙方使用的水、电费用,由乙方自行承担。乙方若不能按时交纳水、电费,甲方有权断水断电。甲方按照国家规定的水、电费收取费用,电费近峰值、谷值费用收取。合同第六条约定，为了保证乙方经营顺利进行，有利于双方合作，甲方同意乙方自行进行物业管理（除甲方收取费用外，对外所交的一切费用由乙方承担）。合同第八条规定了违约责任:一、甲方的违约责任,在合同期内,甲方不得无故给乙方断水断电,甲方若无故给乙方断水断电,造成乙方的实际经济损失,由甲方赔偿。在合同生效之日起五日内,甲方未能将多乐广场二层整体建筑面积2600平方米及一层243平方米的房屋平面图交给乙方,致使乙方无法正常装修改造,每延期一天,甲方向乙方支付违约金1000元。二、乙方的违约责任,乙方在合同期内必须合法经营,不得违反国家有关的法律法规。乙方对所租赁的房屋进行改造、装修及广告的设立,应将方案报与甲方,甲方同意后方可施工。乙方在装修改造期间发生的一切人身伤亡事故由乙方承担,甲方不受任何连带责任。乙方在合同期内若不能按本合同的时间规定向甲方支付房屋租金,每延期一天,乙方向甲方支付违约金1000元。合同最后还有附表一份,即付款时间一览表,内容为第一年2014年6月1日1495000元,第二年2015年5月1日1560000元,第三年2016年5月1日1625000元,第四年2017年5月1日1690000元,第五年2018年5月1日1755000元。合同还明确约定:本合同所有附件为合同不可分割的组成部分,与本合同具有同等法律效力。该合同签订后,星浪公司支付了第一年的租金1495000元,并在此经营“星浪KTV”。2015年7月21日西安市公安消防支队新城区XX大队进行消防监督检查,以星浪公司消防设施、器材、消防安全标志及封闭疏散通道、安全出口存在消防安全违法行为,对星浪公司下达《责令限期改正通知书》(西公消新限字[2015]第0319号),责令星浪公司于2015年8月20日前改正。同年12月9日,该队以星浪公司消防设施未保持完好有效,未按规定设置消防水池为由,再次下达《责令限期改正通知书》(新公消限字[2015]第680号), 责令于2016年1月9日前改正，并于当日查封了星浪公司经营场所。其后星浪公司于2016年4月星浪公司将承租房屋腾空。星浪公司认为和信公司作为多乐广场产权人理应确保出租房屋经消防验收合格,现星浪公司租赁房屋的消防设施与和信公司于2002年进行消防验收时不符,加之和信公司对地下车库进行改建且未重新办理消防验收,导致星浪公司现无法通过消防检查,故星浪公司认为和信公司违约在先,其未支付租金是行使先履行抗辩权,并向法庭提供了相关票据作为其经营损失的依据,而和信公司认为其在将房屋租赁给星浪公司时即向星浪公司提交了相关部门作出的消防验收检测报告,同时明确了二层室内二次装修应另行申报,星浪公司作为KTV经营方,理应负有申报消防安全检查的义务,为此双方未能协商一致,2015年6月18日,和信公司向星浪公司寄送催要租金及违约金的函未果,后诉至一审法院。经查,和信公司与西安妙街商贸有限公司(以下简称妙街公司)曾于2009年1月8日签订房屋租赁合同,租赁标的即是和信公司、星浪公司所涉房屋,租赁期限自2009年6月1日至2019年5月31日止。合同签订后,妙街公司即在此经营星浪KTV。2014年5月31日,和信公司与妙街公司解除租赁合同,同日与星浪公司签订上述租赁合同,合同期限延续原妙街公司与和信公司的合同期限，之后星浪公司继续在此经营星浪KTV。案件审理过程中，一审法院前往西安市新城区消防救援XX大队进行调查，该队认为多乐广场已通过消防验收，是基本符合消防技术规范要求的。仅2015年12月该队在日常检查时发现在建筑物未保持消防设施合法有效故予以查封。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。和信公司、星浪公司于2014年5月31日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应该按约全面履行。该租赁合同合同期限为自2014年6月1日至2019年5月31日止，现合同已期满，双方亦未续签合同，星浪公司也未占用租赁物，双方关于该合同的权利义务已经终止，故和信公司要求解除合同之诉及星浪公司要求继续履行合同的反诉，均不予处理。该租赁合同所涉建筑物在2002年即通过消防部门验收，表明该工程基本符合国家有关消防技术规范的要求，其消防设施亦经有关机构检测为合格。和信公司作为房屋出租人已尽到向承租人提供符合消防安全要求的房屋的责任。双方虽未明确约定合同履行期间的消防安全责任承担，但双方合同约定由星浪公司自行进行物业管理，星浪公司即有责任在其使用、管理范围内保证消防设施的正常运转及合理使用。2015年12月9日消防部门以消防设施未保持完好将涉诉建筑物予以查封，应为星浪公司自行管理不当所致，现星浪公司以租赁和信公司多乐广场房屋消防设施不合格、和信公司私自改变消防蓄水池位置、改变地下车库用途为由拒付租金并辩称系行使先履行抗辩权，星浪公司亦未向本院提供承租的多乐广场房屋主体消防验收为不合格及和信公司私自变更多乐广场消防蓄水池位置的证据，故对其辩称理由本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。星浪公司于2016年4月23日将房屋腾空，故和信公司要求星浪公司支付自2015年6月1日至2016年4月23日期间拖欠的房屋租金132.8万元及要求星浪公司按照合同约定支付违约金的诉讼请求予以支持，违约金按合同约定自2015年5月1日起至2016年4月23日期间的违约金计算为33.6万元。因星浪公司已将涉诉房屋腾空，和信公司亦表示该诉讼请求不再主张，故和信公司要求星浪公司腾房之诉讼请求不予处理。星浪公司反诉要求和信公司设置消防水池,保障消防水灭火系统符合消防验收标准,并办理消防验收、赔偿其经营场所被查封造成停业损失的反诉请求，因星浪公司并未提供和信公司在合同履行期间擅自变更消防设施的证据，且星浪公司经营场所被查封系消防机关依据法定职权而为，责令限期改正并作出行政处罚的对象均为星浪公司而非和信公司。星浪公司作为kTV的经营方，其依据行业性质对于消防的问题所带来的经营风险应有合理的判断和认知，在接收已消防设施验收合格的房屋后亦有保证消防设施正常运转和定期申报消防安全检查的义务，星浪公司也无证据证明其被查封系和信公司之原因所导致。故星浪公司反诉要求和信公司设置消防水池,保障消防水灭火系统符合消防验收标准,并办理消防验收、并赔偿因消防设施不合格造成的营业损失，无事实和法律依据，星浪公司的反诉请求本院支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零八条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告西安星浪投资管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告西安和信实业开发有限责任公司自2015年6月1日起至2016年4月23日期间的房屋租金132.8万元,自2015年5月1日起至2016年4月23日期间的违约金33.6万元,共计166.4万元；二、驳回反诉原告西安星浪投资管理有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20156元、反诉费16452元,共计36608元由西安星浪投资管理有限责任公司承担(西安和信实业开发有限责任公司已预交受理费20156元,由西安星浪投资管理有限责任公司直付西安和信实业开发有限责任公司)。二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：陕西省公安厅于2002年9月2日作出《建筑工程消防验收意见书》（陕公消验字第02146号），载明：“对陕西恒发房地产开发有限责任公司的XX路XX广场（地下**，地上**）土建部分及消防系统进行消防验收，认为该工程基本符合国家有关消防技术规范的要求，在消防方面具备使用条件。二层室内二次装修应另行申报；应加强对建筑消防设施的维护保养；保持各疏散通道的畅通，确保消防安全。”陕西省自动消防系统质量监督检测站于2002年11月14日针对受检单位陕西恒发房地产有限责任公司，建筑名称多乐广场，建筑地址西安市XX路，系统名称为1.火灾自动报警系统；2.室内消火栓系统；3.自动喷水灭火系统，作出《陕西省建筑消防设施检测报告》，第7页在消火栓系统的系统设置部位载明：“负一层至二层”； 第8页在技术要求摘要一栏载明:“消防水池：1.有效容量，符合（建规）第8.3.4条（高规）第7.3.3条；2.自动补水；3.防冻措施；4.合用水池确保消防用水专用。” 在检验结果一栏载明：“1.600立方米；2.浮球阀自动补水；3.地下设置；4.专用。在单项判定一栏载明：均为合格。”第11页在系统设置部位一栏中，关于在系统设置部位载明：“地下室、二层。”在第12页消防水池一栏中与第8页的在技术要求摘要一栏的载明一致。2015年12月9日，西安市公安消防支队新城区XX大队再次作出新公消限字﹝2015﹞第680号《责令限期改正通知书》，对星浪公司（场所）进行消防监督检查，以“未按规定设置消防水池：具体问题为：消防设施未保持完好有效；未按规定设置消防水池”为由，责令星浪公司于2016年1月9日前改正。和信公司与星浪公司合同签订后，星浪公司支付了第一年的租金822250元及设备使用费672750元。合计1495000元。对一审法院查明的其余事实本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为和信公司向星浪公司提供的租赁物是否符合合同约定及法律规定。和信公司主张涉案房屋在2002年已经取得消防验收合格手续，而双方签订租赁合同的时间为2014年，且合同中明确约定租赁期间的物业由星浪公司自行管理，故和信公司向星浪公司提供的租赁物符合约定。星浪公司则主张和信公司交付的房屋并未设置消防水池，且消防设施未保持完好，故向星浪公司交付的租赁物无法作为经营场所正常使用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”和信公司作为涉案房屋的出租人，其不仅应当按照约定向星浪公司交付房屋，还应保证涉案房屋的基础消防设施在租赁期间具备使用条件。但依据查明的事实可知，和信公司提供的证据仅能证明涉案房屋的基础消防设施在2002年公安消防部门验收时符合验收条件，即在地下设置有600立方米的消防水池，且处于可以正常使用的状态。而2015年新城公安消防XX大队向星浪公司下达《责令限期整改通知书》的理由为未按照规定设置消防水池、消防设施未保持完好有效，即原有的消防设施发生了变动，并于当日查封了星浪KTV。和信公司虽就此向法院提交了《情况说明》，并称涉案房屋目前使用的消防水池新设置在XX路XX号，但《情况说明》中表述的内容与《陕西省建筑消防设施检测报告》记载的内容明显不符，和信公司也未提交证据证明涉案房屋的主体消防发生变更时，其作为房屋的产权人曾向公安消防部门重新申请过审核和验收。故和信公司不能证明涉案房屋的基础消防设施在租赁期间仍具备使用条件，即未能证明向星浪公司提供的租赁物符合合同约定及法律规定。一审法院以涉案房屋的物业由星浪公司管理及公安消防部门的处罚对象为星浪公司为由，认定和信公司向星浪公司交付的房屋符合合同约定，且保持房屋符合约定用途的责任在星浪公司，缺乏事实依据与法律依据，应予纠正。关于和信公司要求星浪公司支付租金和违约金的诉请。和信公司一审的具体诉请为请求判令星浪公司支付2015年6月1日至2016年3月18日期间拖欠的房屋租金，故本案审查的范围仅限于双方《房屋租赁合同》中约定的租金部分。现星浪公司已经向和信公司支付完2015年6月1日前的租金，而2015年12月9日涉案房屋已被公安消防部门查封，因被查封的原因在于和信公司，即和信公司作为涉案房屋的出租人，未能确保涉案房屋的基础消防设施在租赁期间处于可正常使用的状态，导致星浪公司经营的星浪KTV因消防设施缺失被公安消防机关查封并限期整顿，故和信公司作为违约方，仅能向星浪公司主张2015年6月1日至2015年12月9日的租金465806元，无权要求星浪公司支付相关的违约金。至于星浪公司要求继续履行合同及赔偿损失的诉请。因双方签订的《房屋租赁合同》期限已经届满，而双方未再续签合同，且星浪公司已经搬离涉案房屋，故《房屋租赁合同》约定的权利义务已经终止，同时星浪公司未能充分举证证明其确实有损失产生，故对于星浪公司的相关诉请，本院亦不予以支持。综上所述，星浪公司的部分上诉请求成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初622号民事判决第二项；二、变更西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初622号民事判决第一项，即“被告西安星浪投资管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告西安和信实业开发有限责任公司自2015年6月1日起至2016年4月23日期间的房屋租金132.8万元,自2015年5月1日起至2016年4月23日期间的违约金33.6万元,共计166.4万元。”为：西安星浪投资管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付西安和信实业开发有限责任公司自2015年6月1日起至2015年12月9日期间的房屋租金465806元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36608元（本诉受理费20156元、反诉受理费16452元）,西安和信实业开发有限责任公司已预交20156元，西安星浪投资管理有限责任公司已预交16452元，由西安和信实业开发有限责任公司承担13436元，由西安星浪投资管理有限责任公司承担23172元。二审案件受理费53060元，西安星浪投资管理有限责任公司已预交，由西安和信实业开发有限责任公司承担17686元，由西安星浪投资管理有限责任公司承担35374元。本判决为终审判决。  审 判 长  马 莉  莉                     审 判 员  林      瀚                           审  判  员   马  延  环 二○二一年三月十日                               法 官 助 理  同 江 龙 书 记 员  孙  婉  侠 1