山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1667号上诉人(原审被告)：山东高鲁电子商务产业有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐连海，总经理。委托诉讼代理人：徐江涛、张刚，山东瑞文律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：山东影山俊翔机动车驾驶员培训有限公司，住所地济南市。法定代表人：徐金亮，经理。委托诉讼代理人：湛林燕，济南槐荫律政法律服务所法律工作者。上诉人山东高鲁电子商务产业有限公司（以下简称高鲁电子公司）因与被上诉人山东影山俊翔机动车驾驶员培训有限公司（以下简称影山驾驶员培训公司）租赁合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理本案。本案现已审理终结。鲁高电子公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审案件受理费均由影山驾驶员培训公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审法院认定“（P10）影山驾驶员培训公司租赁涉案场地用于驾校经营，因涉案场地面积不满足开办驾校的要求，审批手续无法办理，租赁场地的目的不能实现，《租赁合同》客观上亦已无法履行，故涉案《租赁合同》应予解除”，这种认定是错误的。首先，高鲁电子公司在涉案场地旁边仍然有近1000平方米的租赁土地，可以转租给影山驾驶员培训公司，影山驾驶员培训公司仍然可以作为驾校培训使用。其次，结合一审中高鲁电子公司提交的涉案场地照片，截至2020年9月24日，影山驾驶员培训公司仍然实际使用涉案场地。并且被上诉人应允其使用涉案场地，也已经实际改变了涉案场地的用途，双方之间的租赁合同可以继续履行。二、一审判决适用法律错误。一审法院认定“（P10）影山驾驶员培训公司租赁涉案场地用于驾校经营，因涉案场地面积不满足开办驾校的要求，审批手续无法办理，租赁场地的目的不能实现，《租赁合同》客观上亦已无法履行，并且判决上诉人退还租金责任，既属于事实认定错误，也系适用法律错误。在前述中已经证明双方之间的租赁合同可以继续履行，应当依法判决继续履行，一审法院以合同目的无法实现判决解除双方之间的租赁合同属于法律适用错误。合同解除的条件分为约定解除和法定解除，一审法院依据法定解除条件判决解除。而根据《中华人民共和国合同法》第2页共3页第九十四条第一款的规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”。而《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，而在本案中高鲁电子公司被注销原因并非因不可抗力，影山驾驶员培训公司作为驾驶员培训公司，其对驾校的面积要求是明知的，而在签订合同时并未作出要求，如果提前告知完全可以避免，即双方之间的租赁合同达不到法定解除的条件。综上所述，影山驾驶员培训公司已经实际改变了租赁场地的用途，双方之间的租赁合同可以继续履行，并且双方之间的租赁合同没有达到解除条件。影山驾驶员培训公司辩称，一审判决没有错误，事实清楚，适用法律正确，应当予以支持。影山驾驶员培训公司向一审法院起诉请求：1.判令解除影山驾驶员培训公司与高鲁电子公司于2019年10月16日签订的《租赁合同》；2.判令高鲁电子公司退还影山驾驶员培训公司支付的履约保证金10万元；3.判令高鲁电子公司退还影山驾驶员培训公司支付的首年租金52.5万元；4.本案的一切诉讼费用由高鲁电子公司承担。一审法院认定事实：1.2019年10月16日，高鲁电子公司（甲方）与影山驾驶员培训公司（乙方）签订《场地、房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定，甲方将其坐落于济南市历城区祝舜路与西周南路东南角的场地、房屋租赁给乙方有偿使用，经营范围为驾校。乙方经过现场对房屋现状已经予以确认，同意按现状及核定的价格，面积，用途等条件租赁使用。租期为5年，自2019年11月15日至2024年11月14日止；签署日期为2019年10月16日，签署协议后乙方缴纳定金10万元，租金将在2019年11月15日前一次性付清首年租金90万元，如果乙方不按时缴纳租金本协议自动作废，定金不予退还，缴纳定金后定金转为合同履约保证金；租赁价格为90万元，第一、二年租金均为90万元，第三、四年租金均为945000元，第五年为992250元；乙方租赁甲方场地、房屋，在签订合同时，应向甲方缴纳合同履约保证金10万元，合同到期后，乙方如无违约行为，并在缴清水、电费及物业管理费等其他费用后，履约保证金无息退还；乙方若违反本合同条款约定，均视为乙方违约，甲方有权收回场地、房屋解除合同，乙方缴纳的租金、保证金及其他费用作为违约金处理，甲方不予退还乙方，并保留追究因乙方违约给甲方造成经济损失赔偿的权利；租赁期满或租赁合同终止、解除后乙方仍有物品滞留在租赁物内的，视为其放弃物品所有权，甲方有权自行处置滞留物品并恢复原状，乙方不得向甲方主张任何赔偿或补偿，由此产生的处置费用或给甲方造成损失的，由乙方予以赔偿。落款处甲方加盖高鲁电子公司印章及徐连海姓名章，乙方加盖影山驾驶员培训公司印章，负责人赵军签名捺印，联系电话尾号为1133。合同签订后，影山驾驶员培训公司于2019年10月16日通过其兴业银行账户向高鲁电子公司支付10万元，备注为场地定金；分别于2019年10月30日（一笔）、11月4日（二笔）通过中国银行转账支付租赁费用共计90万元，备注用途为场地费。影山驾驶员培训公司与高鲁电子公司均确认，影山驾驶员培训公司自2019年11月15日开始使用涉案场地。上述合同所涉场地、房屋系由高鲁电子公司自西周居委会承租而来。2019年7月9日，西周居委会（甲方）与高鲁电子公司（乙方）签订《西周社区祝舜路西周南路东南角平地经营项目出租合同》一份，约定甲方将位于祝舜路西周南路东南角平地经营项目出租给乙方经营使用，面积约9020平方米（具体以实际测量面积为准），用途仅限于建设停车场；租赁期限为5年，自2019年7月1日起至2024年7月1日止。落款处甲方由西周居委会盖章及代表人王振禄签名，乙方由高鲁电子公司盖章及代表人签名。影山驾驶员培训公司提交的西周居委会2019年12月2日的《证明》载明，上述涉案场地产权归西周居委会所有，西周居委会将其租赁给高鲁电子公司有偿使用，租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日。2.根据影山驾驶员培训公司申请，一审法院就涉案事实至济南市行政审批服务局调取了相关证据。济南市行政审批服务局向一审法院出具《情况说明》1份，载明：影山驾驶员培训公司于2019年12月31日，向我局提出增加西周社区祝舜路与西周南路东南角教练场地申请。我局于2020年1月8日根据其提供的土地使用权证明、场地租赁合同（显示场地面积为10390平方米）、教练场地基数说明依法作出准予许可的决定并向社会公示。2020年1月21日接群众举报反映其面积不足法定要求，因当时正处于疫情防控关键时期，后于2020年3月27日经山东正元航空遥感有限公司无人机测算其实际面积为9197.5平方米（13.8亩），不符合国标要求，遂于2020年4月15日依法作出注销决定。对当事人争议的事实，一审法院查明如下：一、高鲁电子公司是否存在隐瞒场地面积的行为。影山驾驶员培训公司主张，签订租赁合同时，该公司多次口头告知高鲁电子公司，租赁面积必须达到1万平方米，高鲁电子公司承诺涉案场地面积足够上述标准，但实际为9197.5平方米。影山驾驶员培训公司提交西周居委会（甲方）与高鲁电子公司（乙方）签订的《补充协议》1份。《补充协议》载明，甲乙双方于2019年7月9日签署的西周社区祝舜路西周南路东南角平地经营项目出租合同，合同中所体现签署面积为9020平方米，乙方正式运营后，经过甲乙双方实际测量最终确认面积为10390平方米，特此签署本补充协议，并与主合同具有同等法律效力。落款处加盖有甲方西周居委会印章及其代表人王振禄签名，乙方高鲁电子公司印章及其代表人徐连海签名。落款时间为“2019年8月7日”。高鲁电子公司辩称《补充协议》记载的日期“2019年8月7日”不真实，实际日期为2019年12月23日，出具该《补充协议》系为配合影山驾驶员培训公司通过审批。签订合同时，影山驾驶员培训公司并未对面积进行要求，该公司主要负责人赵军对涉案场地面积进行测量后，高鲁电子公司系按照其要求于2019年12月23日出具上述《补充协议》。高鲁电子公司提交：①西周居委会出具的《证明》1份，载明：兹证明西周居委会与高鲁电子公司于2019年7月9日签署了西周社区祝舜路西周南路东南角平地经营项目出租合同，签署协议后高鲁电子公司实际测量该场地面积为10528平方米，扣除西周水井使用面积后实际面积为10390平方米，为了配合高鲁电子公司工作，并于2019年12月23日签署了关于面积实际测量的补充协议，该补充协议是应高鲁电子公司要求进行重新测量并出具的。落款处加盖西周居委会印章，并有经办人王振禄签名。②案外人韩世庆与赵军（手机尾号1133）2020年8月29日通话录音1份、场地图1份及韩世庆出庭所作证言。通话录音包含赵军陈述的以下内容：涉案场地前期虽办理审批手续，后被人举报面积不够，又被撤销；10390平方米系赵军带人测量；2019年12月或2020年1月徐总带其去居委会办理补充协议盖章；韩世庆问2019年10月15号签合同时，上面没说需要多大面积，合同也没体现面积时，赵军陈述当时对面积不是要求这么严的事实。场地图载明历城区祝舜路与西周南路路口东南角场地面积测绘为10508㎡，经手人处签名赵军、魏魁，落款时间2019年12月21日。韩世庆证言如下：2019年9月，影山驾驶员培训公司赵军到高鲁电子公司谈合作事宜，经考察后，双方于2019年10月15日签订租赁协议。2019年12月，赵军称驾校因面积被举报，要求协助出具面积达到1万平方米证明，后去西周居委会书写一份补充协议，时间写为8月7日，作为重新审批使用；赵军在调研中从未提到所需要的面积。经一审法院核实高鲁电子公司提交的手机通话记录，通话时间、手机号码与其陈述一致，赵军手机号码与《租赁合同》中联系电话一致。影山驾驶员培训公司对高鲁电子公司的陈述不予认可，辩称《补充协议》出具于该公司与高鲁电子公司签订合同之前，系该公司一再追问高鲁电子公司涉案场地是否达到租赁标准时，高鲁电子公司出具；《证明》系居委会自行出具，没有依据；对通话录音、场地图及韩世庆出庭所作证言均不予认可，辩称对赵军身份不清楚，赵军不是该公司工作人员，由其签订合同的原因亦不清楚。为查明案件事实，一审法院至西周居委会进行了调查询问。西周居委会工作人员王振禄（涉案协议中西周居委会落款处的代表人）陈述，《补充协议》及一审法院自济南市行政审批服务局调取的面积为10390平方米的租赁合同均系后补。因高鲁电子公司陈述办理审批手续面积不够，要求出具上述协议，故补签。知道高鲁电子公司将场地对外出租，但不知道承租人系影山驾驶员培训公司。二、影山驾驶员培训公司要求解除涉案合同的主张能否成立。影山驾驶员培训公司主张，租赁场地面积未达到1万平方米的标准，合同目的无法实现，应予解除，影山驾驶员培训公司已于2020年6月4日前向高鲁电子公司发出解除合同通知。影山驾驶员培训公司提交《解除合同通知书》及机动车驾驶员培训机构资格条件打印件证实其主张。《解除合同通知书》记载了要求解除合同的原因，并告知：限你单位于本通知收到之日起，三日内与我方办理解除合同手续。并办理“履约保证金”和“租金”的退还事宜。逾期，我方将采取法律途径解决。邮件显示，影山驾驶员培训公司向高鲁电子公司发出时间为2020年5月21日，高鲁电子公司方人员黄厚芳签收时间为2020年5月22日。高鲁电子公司对收到上述《解除合同通知书》的事实及机动车驾驶员培训机构资格条件的真实性没有异议，但主张双方合同有效，仍在履行期间，且影山驾驶员培训公司仍实际占有使用场地，不符合解除条件，不同意解除合同，提交涉案场地照片5张，证实影山驾驶员培训公司仍占用涉案场地的事实。影山驾驶员培训公司主张该公司在2020年2月底、3月初即不再占有使用涉案场地，高鲁电子公司提交的照片不能证实其主张，影山驾驶员培训公司收到处罚决定即已停止运营，并多次与高鲁电子公司交涉解除合同事宜，高鲁电子公司拒不同意。影山驾驶员培训公司另提交照片打印件1张，证实场地上所停放车辆属他人车辆，与该公司无关。三、关于影山驾驶员培训公司要求退还履约保证金10万元、首年租金52.5万元的依据。影山驾驶员培训公司主张，根据双方租赁合同第二条第五款的约定，因高鲁电子公司场地面积不够，致使合同无法履行，无论该份合同是否到期，不影响保证金的退还。租金52.5万元的计算方式为：第一年租金90万元，根据影山驾驶员培训公司使用涉案场地情况，应退还2020年4月1日至2020年11月14日期间的租金52.5万元。高鲁电子公司辩称该公司无违约行为，双方合同应继续履行，不同意退还履约保证金和租金。双方均认可履约保证金系违约金性质。一审法院认为，高鲁电子公司自西周居委会承租涉案场地后，又转租给影山驾驶员培训公司，西周居委会虽事先不知向何人转租，但其对高鲁电子公司的转租行为认可，故影山驾驶员培训公司与高鲁电子公司签订的《租赁合同》有效，双方应按合同约定履行义务。关于高鲁电子公司是否存在隐瞒场地面积的行为，一审法院认为，双方签订的《租赁合同》未约定租赁面积，影山驾驶员培训公司主张高鲁电子公司隐瞒场地面积，应证实其已告知高鲁电子公司租赁场地需达到面积标准，而高鲁电子公司未如实告知。根据常理，影山驾驶员培训公司在承租场地之前，应核对出租人是否具有出租场地的合法权利，故影山驾驶员培训公司对高鲁电子公司与西周居委会签订的《出租合同》约定的面积为约9020平方米应知。《补充协议》虽约定面积为10390平方米，但根据西周居委会王振禄的陈述及高鲁电子公司人员与赵军的通话录音，该《补充协议》系后补。影山驾驶员培训公司虽不认可赵军身份，但赵军系影山驾驶员培训公司在《租赁合同》落款处记载的负责人，其主张并不能成立。影山驾驶员培训公司未提交其它证据证实其主张，综合以上事实，一审法院对影山驾驶员培训公司关于高鲁电子公司隐瞒场地面积的陈述不予采信。关于影山驾驶员培训公司解除合同的主张，一审法院认为，影山驾驶员培训公司租赁涉案场地用于驾校经营，因涉案场地面积不满足开办驾校的要求，审批手续无法办理，租赁场地的目的不能实现，《租赁合同》客观上亦已无法履行，故涉案《租赁合同》应予解除。由庭审中已查明的高鲁电子公司为配合影山驾驶员培训公司办理审批手续的面积达标，去西周居委会补签协议的事实可知，高鲁电子公司在影山驾驶员培训公司向其邮寄《解除合同通知书》之前，已知影山驾驶员培训公司租赁的场地面积不符合办理审批手续的条件，故在其收到影山驾驶员培训公司发出的《解除合同通知书》时，双方合同解除。根据邮件回执显示，高鲁电子公司工作人员签收的时间为2020年5月22日，一审法院认定该时间为涉案《租赁合同》的解除时间。关于影山驾驶员培训公司要求退还的履约保证金10万元及首年租金52.5万元，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。高鲁电子公司在明知影山驾驶员培训公司租赁场地面积不达标，无法办理审批手续，并已向其发出《解除合同通知书》的情况下，应采取合理的措施，及时收回租赁场地，避免损失扩大。因其未采取合理措施，导致的租金损失部分，系扩大的损失，应由其自行承担责任。高鲁电子公司虽主张涉案场地仍由影山驾驶员培训公司占有使用，但其提交的照片不足以证实其主张，且租赁场地由影山驾驶员培训公司占有系其在对方提出解除合同后，未予办理解除手续导致，故对其主张一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同于2020年5月22日解除，2020年5月23日之后的租金损失属扩大损失应由高鲁电子公司自行承担，故高鲁电子公司应当返还影山驾驶员培训公司已支付的2020年5月23日至2020年11月14日期间的租金，数额为433973元（90万元÷365天×176天）。涉案《租赁合同》客观上虽因场地面积不达标，合同目的不能实现解除，但相对合同另一方高鲁电子公司而言，影山驾驶员培训公司签订合同时未尽审慎义务，导致双方签订的合同无法继续履行，影山驾驶员培训公司构成违约，应承担相应的违约责任。因影山驾驶员培训公司与高鲁电子公司均认可《租赁合同》约定的履约保证金系违约金性质，高鲁电子公司主张影山驾驶员培训公司违约，不同意退还履约保证金，故该10万元履约保证金应作为影山驾驶员培训公司应支付高鲁电子公司的违约金，一审法院对其要求退还该款项的请求不予支持。综上所述，一审法院确认影山驾驶员培训公司与高鲁电子公司签订的《租赁合同》于2020年5月22日解除，对影山驾驶员培训公司要求高鲁电子公司退还租金433973元的诉讼请求一审法院予以支持；驳回影山驾驶员培训公司的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、影山驾驶员培训公司与高鲁电子公司2019年10月16日签订的《场地、房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；二、高鲁电子公司于判决生效之日起十日内退还影山驾驶员培训公司租金433973元；三、驳回影山驾驶员培训公司的其他诉讼请求。案件受理费6900元，由影山驾驶员培训公司负担2995元，高鲁电子公司负担3905元。二审中，当事人均未提交新证据。经审查，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，关于租赁合同的解除，一审法院已充分听取各方意见，综合全案证据，准确认定了案件事实，依法阐明了判决理由，一审判决结果正确。高鲁电子公司提交的照片等证据不足以证明影山驾驶员培训公司至2020年9月24日仍占有使用涉案场地，高鲁电子公司的上诉请求不能成立，应予驳回，相关理由与一审相同，二审不再赘述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人山东高鲁电子商务产业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二一年三月九日书记员  刘彤