山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1193号上诉人（原审被告）：滕秀婕，女，1973年10月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：毕延芹，山东盈德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山东财富纵横置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：李明，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：冷梅傲雪，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰律师事务所律师。上诉人腾秀婕因与被上诉人山东财富纵横置业有限公司（以下简称山东财富公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2019）鲁0102民初10495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。滕秀婕上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.改判一、二审案件受理费由山东财富公司承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，法律关系认定错误，适用法律错误。一、一审法院判决解除双方《济南市商品房买卖合同》适用的合同条款系格式条款，严重加重了滕秀婕的责任、排除滕秀婕的主要权利，该条款应无效。《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条采用的是格式条款形式。《民法典》第496条、第497条就此作出规定，《中华人民共和国消费者权益保护法》（2013修正）第26条也对经营者的提示义务做了规定。案涉条款“买受人未按上述约定时间付清上述款项（包括代偿费用、全部损失、违约金等）逾期达30日，出卖人有权解除本商品房买卖合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按房屋总价款（含全装修款）的20%支付违约金，且出卖人有权在买受人购房款中直接扣除上述款项及全部违约金…….”，按照该格式条款山东财富公司享有单方面合同解除权，不管房屋是否交付、不管滕秀婕还款多久，在10年还贷期间只要一次逾期30日开发商就有权随时解除房屋买卖合同，且滕秀婕要承担40余万的高额违约金。该条规定明显违反公平原则，且山东财富公司没有采取任何足以引起注意的文字、符号、字体等特别标识对格式条款进行提醒。本案中滕秀婕已经通过贷款形式按照合同约定支付给山东财富公司全额购房款，山东财富公司也已交付房屋。截止断供，滕秀婕已还贷两年半，还款金额340216.34元。2016年房屋价值2119248元，目前房屋价值更高。如果仅因滕秀婕短时间逾期还贷，在未通知滕秀婕的情况下，山东财富公司代偿本息就解除双方已履行完毕的房屋买卖合同，还要滕秀婕承担423849.6元的高额违约金，明显违背公平原则。该补充协议约定明显加重了滕秀婕的责任、排除滕秀婕的主要权利，开发商却由此获得房屋增值和高额违约金，故该格式条款根据法律规定应无效。山东财富公司解除房屋买卖合同的诉讼请求，不应得到支持。二、一审法院认定本案系商品房买卖合同纠纷，认定滕秀婕违反双方签订的《济南市商品房买卖合同》并承担违约责任系事实认定不清，法律关系认定错误。在商品房买卖合同关系中，滕秀婕已通过向银行借贷的方式向开发商付清了全部房款。在房屋买卖合同关系中，滕秀婕的主合同义务已履行完毕，且不存在违约。而滕秀婕贷款断供，开发商承担保证责任，均是依据买受人、贷款银行、开发商三者之间的《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》。滕秀婕贷款断供应当承担违反借款合同而产生的违约责任，而非《商品房买卖合同》中的违约责任。即山东财富公司向北京银行济南分行支付款项承担的是担保责任，承担担保责任后山东财富公司应当依法向滕秀婕追偿，而无权依据案涉房屋买卖合同约定要求解除案涉商品房买卖合同。故本案法律关系应系担保关系产生的追偿纠纷，但一审法院直接依据双方签订的房屋买卖合同认定为房屋买卖合同纠纷，认定滕秀婕是对商品房买卖合同的违约，系事实认定不清，法律关系认定错误。三、即使案涉格式条款有效、滕秀婕构成房屋买卖合同的违约，但滕秀婕的行为尚未构成根本违约，不能导致房屋买卖合同的解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定、第九十四条规定，只有违约方的违约行为已构成根本性违约致使双方不能实现合同订立目的时，守约方才享有法定解除权。本案中山东财富公司是在滕秀婕暂时逾期还贷之后代偿还了北京银行济南分行859749.7元。至此，滕秀婕于合同签订日已经通过自付1069248元，银行贷款105万将全额房款支付给山东财富公司。滕秀婕签订房屋买卖后、截止断供已经还贷两年半，偿还银行本息为340516.34元，而案涉房屋也于2018年8月27日交房近三年，滕秀婕已经缴纳过维修基金和1万元多物业费、能耗费。双方均履行了房屋买卖合同的主要义务，原告出售房屋收取房款的目的已经实现。根据《合同法》第九十一条规定，开发商与业主在购房合同中的权利义务已终止。故滕秀婕仅一次短期逾期还贷的行为根据法律规定不能导致根本违约，且山东财富公司延期交房、无法兑现收益、未办理房产证等促使其承担担保责任，滕秀婕代偿还后没有通知到滕秀婕，山东财富公司自身存在过错无权要求解除合同。四、一审法院在判决滕秀婕支付山东财富公司代垫付的银行贷款本息和律师费的情况下，同时判决滕秀婕承担423849.6元的违约金严重过高。如前所述，滕秀婕本不应该承担《济南市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条格式条款约定的总价款20%的违约金。退一万步即使该格式条款有效，违约金也严重过高。根据双方商品房买卖合同，滕秀婕已经将购房款全额支付给了山东财富公司，即使山东财富公司垫付剩余本息也是解除合同后从滕秀婕的购房款中直接扣除，根本不会给滕秀婕造成经济损失。一审法院判决滕秀婕承担房屋价款的20%违约责任即423849.6元严重过高。根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第五十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条、《民法典》第585条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020修正）第20条规定，案涉房屋目前价值已远高于2016年8月的价值，山东财富公司要求解除合同返还房屋不但没有损失反而获益。即使格式条款有效，山东财富公司的未发生实际经济损失，但一审法院判决解除合同的同时，还判决滕秀婕承担423849.6元的违约金，明显过分高于给山东财富公司造成的损失。五、一审法院认定滕秀婕单方违约导致合同解除并判决滕秀婕承担山东财富公司全部损失和违约责任系事实认定错误，山东财富公司存在虚假承诺收益、延期交房、不能办理房产证又怠于处理的在先违约行为。第一、涉案房屋是投资性公寓，山东财富公司在房屋出售时通过销售宣讲、广告等形式多次承诺购房人每年享有购房金额的8%的收益，明确到案涉房屋即每年可获得169539元的收益。正因此，滕秀婕才与山东财富公司签订了商品房买卖合同，山东财富公司的上述承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。山东财富公司先后交给济南艾姆克丝管理有限公司和青岛摩登置业发展有限公司济南分公司等接盘，但是上述根本无法实现8%的收益，还引发一些业主维权事件。根据《中华人民合同广告法》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，山东财富公司违法、违约在先。第二、房屋买卖合同约定交付日期为2017年6月30日，但山东财富公司2018年8月才交付，山东财富公司延期交房长达393天，且以找到托管公司接盘游说业主收房，交房后又以消防存在问题为由说暂不能办证。根据双方商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，办理权属登记，即山东财富公司应在2018年11月为滕秀婕办理房产证，但是山东财富公司迟迟未能给滕秀婕办证，滕秀婕未取得任何收益、也错失案涉房屋最好交易时机。关于山东财富公司虚假承诺、违规交房也引发了业主维权事件。基于山东财富公司多种在先违约行为导致滕秀婕未实现预期收益，滕秀婕出现临时还贷困难。滕秀婕并非恶意“断供”，而山东财富公司亦存在过错。一审法院在未查明全部事实的情况下而判决滕秀婕承担所有赔偿和违约责任不当。综上，山东财富公司违反公平原则签订格式条款在先，又延期交房，不兑现收益承诺在后。一审法院未查明全部事实，进而法律关系认定错误、适用法律错误，判决滕秀婕根据房屋买卖合同承担所有违约责任明显不当。本案中，滕秀婕作为普通消费者处于绝对弱势，开发商承担保证责任时也并非毫无受益，解除合同法律效果严重。请求二审法院依法予以改判或发回重审。二审庭审中，滕秀婕同意解除其与山东财富公司签订的案涉商品房买卖合同及补充协议，仅对违约金数额提出异议。山东财富公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，滕秀婕的上诉请求没有事实依据，应予以驳回。一、滕秀婕主张山东财富公司虚假承诺收益、延期交房、不能办证均与事实严重不符无任何依据。在本案一审中，滕秀婕也从未提出过延期交房等情形，其该项上诉理由是为逃避本案债务、推诿责任的虚假陈述。退一步讲，滕秀婕所主张的上述情形与本案无关，如情况属实其可以另行主张权利，均不构成逾期偿还贷款的理由，其逾期偿还贷款首先是违反了与银行间的借款合同。滕秀婕主张是以逾期还贷来对抗山东财富公司，本身商品房买卖及借款就是不同的法律关系，滕秀婕的该主张不能成立。二、一审判决没有遗漏判项，已经判定山东财富公司向滕秀婕返还全部购房款，滕秀婕主张山东财富公司还需要向其返还其已经偿还的部分借款本息，没有任何依据，且违背基本法律常识。三、涉案合同被解除是因滕秀婕逾期还贷并导致山东财富公司承担巨额担保责任引发，已经构成严重违约，符合合同约定的解除条件。据山东财富公司了解滕秀婕还因涉及另案导致涉案房屋被法院查封，根据合同约定该情形也已构成严重违约，并使山东财富公司面临巨额的经济损失和法律风险，一审判令合同解除合法有据。四、涉案合同合法有效。一审各项判项均有明确的合同依据，滕秀婕在一审中并未对违约金提出任何抗辩意见。根据合同法司法解释二第二十七条的规定，在一审中未提出抗辩应视为放弃调整违约金的权利，即其已经放弃提起反诉及抗辩请求，属于对合同约定违约条款的自认，二审仅应对一审所提抗辩意见未被采纳或驳回予以处理。违约金调整不应作为二审的审理问题。退一步讲，涉案合同对违约金约定明确，滕秀婕作为成年人应当预见其违约的法律后果，并应当履行合同约定。山东财富公司向一审法院起诉请求：1.判令解除山东财富公司与滕秀婕签订的《商品房买卖合同》(编号:XXXX)；2.判令滕秀婕协助山东财富公司办理撤销上述商品房买卖合同网签备案相关手续;3.判令滕秀婕腾空上述商品房买卖合同项下的房屋并返还给山东财富公司;4.判令滕秀婕返还山东财富公司已垫付的银行贷款本息共计859749.7元,并支付利息损失6557.65元(暂计算至2019年10月24日)及自2019年10月25日至本案判决生效之日止的利息损失(以859749.7元为基数,按中国人民银行同期贷款利率标准计算)；5.判令滕秀婕向山东财富公司支付违约金423849.6元、律师代理费48860元及财产保全责任保险费7000元；6.本案诉讼费用由滕秀婕承担；7.判令上述4、5、6项诉请的款项从山东财富公司应返还滕秀婕的购房款中抵扣。一审法院认定事实：2016年8月3日，山东财富公司（出卖人）与滕秀婕（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号XXXX）约定：买受人购买出卖人开发建设的XXXX号商品房一套,建筑面积共98.12平方米，商品房总价款为2119248元。买受人应于本合同签署的同时向出卖人交清贷款银行要求的首付款1069248元（含定金3万元），剩余购房款105万元通过商业银行贷款的方式予以支付。买受人逾期付款的违约责任：逾期在30日之内，自本合同规定的支付应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的8%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期应付款指依照合同规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。除上述外，双方同时约定：出卖人依据约定解除合同的，在合同登记备案手续撤销及相关退房手续办妥之日起30日内，出卖人将买受人的已付款，扣除前述违约金后的余款无息退还给买受人。合同解除及相关登记手续撤销后，出卖人有权将该商品房另行出售。买受人愿意继续履行合同且出卖人同意的，在商品房交付前，若买受人尚有未付清之违约金，则出卖人可拒绝交房并不承担逾期交房的违约责任。本合同其他条款及补充协议对买受人逾期付款有特别约定的按特别约定执行。交付期限：出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房取得开发项目分期综合验收备案证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同补充协议约定：1.如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，则：（1)买受人应将本商品房抵押给出卖人，或另行提供其它担保，作为出卖人为其提供阶段性按揭贷款担保的反担保；（2)买受人未能按期向银行偿还到期借款本息，导致出卖人向银行承担担保责任的，买受人应在出卖人代偿之日起7日内，将出卖人代偿的全部费用（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、违约金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于由此所支出的诉讼仲裁费用、律师费、公证费、差旅费等损失）支付给出卖人，同时承担以上述款项为基数，每日万分之五的违约金，至全部款项还清之日止；（3)买受人未按上述约定时间付清上述款项（包括代偿费用、全部损失、违约金等），逾期达30日的，出卖人有权解除本商品房买卖合同。出卖人选择解除合同的，买受人应按房屋总价款（含全装修价款）的20%的支付违约金，且出卖人有权从买受人购房款中直接扣除上述款项及全部违约金，不足部分有权继续追偿，商品房未交付的不再交付，已交付的，买受人应在合同解除后15日腾空房屋并返还给出卖人，所发生的费用及损失由买受人自行承担。出卖人选择不解除合同的，买受人应自逾期达30日起至上述款项还清之日止，承担上述款项（包括代偿费用、全部损失、违约金等）为基数，日千分之一的违约金。在买受人未付清上述款项及违约金前，出卖人有权不交付该商品房，且出卖人仍有权随时解除合同。2.因买受人与第三人存在民事纠纷或涉及刑事、行政案件等，导致其所购买的商品房被人民法院、人民检察院或公安机关查封、冻结、没收或被以其他形式限制房地产权利的，出卖人有权要求买受人提供反担保，反担保的范围包括但不限于：（1)出卖人因履行与买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）约定的担保责任而代偿的借款本金、利息、罚息、违约金、诉讼费、公告费、律师费等；（2)根据出卖人与买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）的约定，买受人应当支付给出卖人的利息及违约金；（3)出卖人向买受人行使追索权、实现反担保权利而支付的诉讼费、律师费、公告费、交通费及其他费用等。买受人应自接到出卖人要求提供反担保的通知之日起15日内提供经出卖人认可的可以办理抵押或质押登记的担保物，抵押物及质押物的价值应不低于尚未偿还的银行按揭贷款额及买受人应当承担的违约金、赔偿金之和，依法应当办理担保登记的，反担保人应在前述通知日期内与出卖人配合办妥担保登记手续并将获得的相关登记文件交由出卖人收执，办理担保登记发生的全部费用（包括但不限于公证费、登记费、律师费、保险费等）由买受人承担。如买受人未在通知规定时间内提供出卖人认可的担保物或未办妥担保登记手续的，出卖人有权解除本商品房买卖合同，收回房屋另行出售。关于解除合同、退房的约定。1.任何一方解除《商品房买卖合同》的，出卖人与买受人签署的本补充协议以及与车位、车库、储藏室及其他具有独立利用价值的空间或设施等有关的转让、租赁、使用、附赠等全部协议一并解除，若已交付给买受人的，买受人应自合同解除后15日内全部返还给出卖人，若造成损坏的，买受人应当负责恢复原状或赔偿出卖人损失。2.经双方协商一致或单方依法、依约定解除合同的，买受人应配合、协助出卖人办理退房手续（包括但不限于撤销合同登记备案手续及预告登记手续、解除按揭贷款合同手续、撤销抵押登记手续等），所有退房手续办妥且商品房具备正常出售条件后30日内，出卖人将买受人已付房款扣除违约金、赔偿金及其它费用后退还给买受人。商品房买卖合同关于退款的约定与本约定不一致的，以本约定为准。2016年9月2日，滕秀婕（借款人、抵押人）与北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行，贷款人、抵押权人）、山东财富公司（保证人、开发商）签订《个人一手房按揭贷款借款、抵押及开发商保证合同》（以下简称借款合同），约定滕秀婕向北京银行济南分行贷款105万元，以本次贷款所购房产抵押，山东财富公司提供阶段性保证，虞峰作为保证人提供担保。滕秀婕、山东财富公司的法定代表人在借款合同签字、盖章。北京银行济南分行按约定将贷款转入山东财富公司的指定账户。2016年9月2日，虞峰（保证人）与北京银行济南分行（债权人）签订保证合同，约定虞峰为滕秀婕（主债务人）与北京银行济南分行签订的借款合同承担担保责任。担保范围为：借款合同中的本金105万元以及利息、罚息、违约金、损害赔偿金等实现债权和担保权益的费用及其他应付款项。借款合同债务履行期为2016年9月2日至2026年9月2日。保证期间为借款合同债务履行期届满之日起2年。虞峰在担保人处签字按手印。2018年8月27日，滕秀婕与山东财富公司的工作人员办理绿城金融中心（A楼）房屋钥匙、卡交接单，接收房门钥匙，进行收房。2019年8月12日，北京银行济南分行向山东财富公司出具全部收贷通知书，载明：膝秀婕（借款人）与我行订立了借款合同，为担保上述合同，你方签署了保证合同，约定你方对借款人在借款合同下的债务承担担保责任。现借款人已在借款合同下发生严重违约，我行现宣布借款合同下的未到期贷款等全部债务立即到期；截止2019年8月12日，借款人应偿还已到期的贷款本金38215.7元，提前到期的贷款本金799630.87元，同时还应清偿利息、罚息等应付款项，并承担相应法律责任。为此，我行特发此函，请你方立即按照担保文件的约定履行担保责任。2019年8月22日，山东财富公司将859749.7元转入北京银行济南分行的账号。次日，北京银行济南分行出具贷款结清证明，载明：我行于2016年9月2日与借款人滕秀婕订立了借款合同,并由我行按照借款合同的约定向借款人发放了贷款105万元。现借款人已于2019年8月22日将借款合同项下的全部债务清偿完毕。其中，清偿贷款利息合计149966.04元。2019年8月29日，北京银行济南分行向山东财富公司出具代偿证明，载明：我行与借款人滕秀婕签订了借款合同,并如约向借款人发放了贷款本金105万元。为担保上述借款合同项下的借款，贵公司作为担保人与我行签署了保证合同,约定贵公司对借款人在上述合同项下的债务承担阶段性连带责任保证担保。因借款人未能如约履行按时还款义务，构成借款合同约定的违约事件，贵公司作为担保人在保证合同约定的保证期间内，已根据保证合同的约定于2019年8月22日代借款人偿还借款合同下本金837846.57元、利息20869.3元、罚息1033.83元，以上共计代偿本息859749.70元。2019年8月24日，山东财富公司将偿还按揭贷款告知书通过EMS（单号：XXXX）的方式向滕秀婕邮寄，后丢失，经邮政公司协调于2019年9月4日重新邮寄（单号为：XXXXX），滕秀婕未签收。另查明，山东财富公司与滕秀婕共偿还北京银行济南分行贷款本金105万元、利息148859.17元、罚息1106.87元，其中滕秀婕偿还贷款本金212153.43元、利息127989.87元、罚息73.04元，合计340216.34元。山东财富公司为本案诉讼支出律师费48860元。一审法院认为，案涉商品房买卖合同、借款合同、保证合同系山东财富公司、滕秀婕和北京银行济南分行各方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应依约履行。滕秀婕因案涉房屋与北京银行济南分行办理个人按揭贷款业务，签订了借款合同，北京银行济南分行按合同约定发放了贷款，滕秀婕并未按照约定向北京银行济南分行偿还借款，北京银行济南分行要求山东财富公司承担保证人责任，山东财富公司履行了保证人义务，清偿了滕秀婕与北京银行济南分行的借款。关于解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。滕秀婕未按期向银行偿还到期借款，山东财富公司已代为偿还，滕秀婕在逾期30日未向山东财富公司付清代偿款项，山东财富公司请求解除案涉的商品房买卖合同，符合双方约定的解除条件，一审法院予以支持。关于腾空房屋、协助办理网签、支付违约金、律师费、保全责任保险费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。山东财富公司请求滕秀婕腾空案涉房屋并返还、协助办理网签备案手续，支付律师费、保全责任保险费，符合法律及双方的约定，一审法院予以支持。山东财富公司请求按房屋价款20%支付违约金，按照双方约定及法律规定，滕秀婕应承担违约责任，支付违约金423849.6元。关于返还垫付银行贷款及利息。山东财富公司主张滕秀婕返还已垫付的银行贷款本息共计859749.7元,并支付利息的诉讼请求，一审法院予以支持。因案涉合同解除，案涉房屋归山东财富公司所有，山东财富公司应返还滕秀婕支付的购房款，但应扣除山东财富公司代垫付的银行贷款及利息等。综上,判决：一、解除原告山东财富纵横置业有限公司与被告滕秀婕签订的《商品房买卖合同》（编号：XXXX）；二、被告滕秀婕于判决生效之日起十五日内腾空位于济南市历下区XXXX号的房屋并返还给原告山东财富纵横置业有限公司；三、被告滕秀婕于判决生效之日起十五日内协助原告山东财富纵横置业有限公司办理撤销《商品房买卖合同》网签备案相关手续；四、被告滕秀婕于判决生效之日起十五日内支付原告山东财富纵横置业有限公司违约金423849.6元；五、被告滕秀婕于判决生效之日起十五日内支付原告山东财富纵横置业有限公司律师代理费48860元；六、被告滕秀婕于判决生效之日起十五日内支付原告山东财富纵横置业有限公司代垫付的银行贷款本息859749.7元及利息（以859749.7元为基数，自2019年8月22起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；七、上述第四、五、六给付款项自被告滕秀婕支付的2119248元购房款中抵扣，剩余购房款原告山东财富纵横置业有限公司应当返还被告滕秀婕。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34530元，减半收取17265元，保全申请费5000元，保全保险费7000元，由被告滕秀婕负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。滕秀婕提交：证据一、生活日报《济南绿城金融中心未取得验收备案违规交房被业主抗议》的新闻报道共3页；证据二、证据名称：生活日报《第一家托管撤了第二家不靠谱济南绿城金融中心成烫手山芋》的新闻报道共4页；证据三、鲁网财经频道《宣传承诺高收益率高速绿城济南中心或涉广告违规》的新闻报道共4页；证据四、鲁网财经频道《绿城济南中心虚假宣传被坐实业主抗议开发商违规交房》的新闻报道共4页；证据五、山东财富纵横置业有限公司虚假宣传、违约交房的网络微博截图共3页；证据六、赵红与青岛摩登置业发展有限公司委托合同纠纷一案民事判决书1份共9页。证明目的：1.山东财富公司开发建设的绿城金融中心系投资性公寓，在销售时以多种形式对消费者宣传可获得7%—10%高收益，购房者皆是因开发商的高收益承诺才高价购买房屋。2.2017年开发商在没有取得竣工综合验收备案的情况下，向业主违规交房，引发了业主维权事件。3.证据二、三、四、五均可以印证开发商存在售房时高收益虚假宣传，但事后无法提供可靠的托管方、无法保障高收益兑现的事实；证据六是同为业主的苏红与山东财富公司找的托管方摩登公司签订托管协议后，摩登公司不履行协议，业主苏红因无法获得托管收益而提起诉讼，同时根据法院调查该案中房屋也没办理消防验收。该组证据足以印证山东财富公司存在虚假承诺、试图违规交房，违约行为在先，滕秀婕并非恶意“断供”。山东财富公司质证认为，对证据一到证据五真实性均不认可，该组证据系打印件，且根据内容均来源于新闻报道，与事实严重不符。涉案项目不存在承诺收益及违规交房的情形，对证据内容均不认可。对于证据六鉴于我方并非涉案当事人，对判决书的真实性无法确认，且判决书与我方无关，对证明内容不认可。另外，针对证据一到证据六，滕秀婕所证明内容均无事实依据，且与本案无关。如滕秀婕其权利受侵害可以另行主张。山东财富公司提交济南市天桥区人民法院执行裁定书（裁判文书网打印件）及涉案房屋权属状况信息表一份、查封异议申请书一份。证明：滕秀婕因涉及到与季琼瑶民间借贷导致涉案房屋被查封。滕秀婕已经构成严重违约，使山东财富公司面临巨额经济损失的法律风险。滕秀婕质证认为，对证据真实性无异议，对关联性有异议，该证据系滕秀婕与他人纠纷，不能影响涉案房屋买卖合同中格式条款无效的性质，不能证明给山东财富公司造成经济损失，也不能否认山东财富公司前期存在虚假宣传、延期交房待于办理房产证。本院经审查认为，滕秀婕提交证据一至证据五系新闻报道，并不能因此证明山东财富公司向其作出高收益承诺；证据六与本案无直接关联性。滕秀婕各项证明目的不能成立。山东财富公司提交的各项证据能够证实案涉房产因滕秀婕与第三人纠纷被查封，山东财富公司提出查封异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同及补充协议、借款合同、保证合同等均系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，各方均应依约履行义务。关于案涉合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。山东财富公司作为房屋的开发单位，应按照案涉合同的约定，在约定的交房期限将案涉商品房向购房人交付；滕秀婕作为房屋买受人，亦应按照案涉合同的约定，按时偿还银行按揭贷款。本案中，案涉合同约定案涉房屋的交付时间为2017年6月30日前，山东财富公司实际上系2018年8月27日将案涉房屋交付给滕秀婕，存在逾期交房的违约行为。本院认为，虽因滕秀婕逾期偿还银行贷款，导致山东财富公司承担担保责任，但山东财富公司逾期交房违约在先，其依据合同补充协议主张滕秀婕违约要求解除案涉商品房买卖合同无法律依据。鉴于山东财富公司本案中起诉要求解除其与滕秀婕签订的案涉商品房买卖合同与补充协议，滕秀婕在二审中亦同意解除，故案涉《商品房买卖合同》解除系双方合意一致解除，本院对一审判决确认解除山东财富纵横置业有限公司与滕秀婕签订的《商品房买卖合同》（编号：XXXX）予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，已经确认双方签订的案涉商品房买卖合同解除，故山东财富公司请求滕秀婕腾空案涉房屋并返还符合法律规定，山东财富公司亦应返还滕秀婕已经支付的购房款2119248元。山东财富公司已为案涉房屋垫付的银行贷款本息共计859749.7元应由滕秀婕予以返还。关于违约责任问题。滕秀婕与山东财富公司签订买卖合同后，向北京银行济南分行贷款，由山东财富公司提供阶段性担保。开发商的阶段性担保系买受人在未办理房屋的不动产登记证，银行在无法办理抵押权证的情况下，开发商在银行放款日至取得房屋抵押权证期间承担的保证责任。案涉合同约定案涉房屋的交付时间为2017年6月30日前，且约定山东财富公司应当在涉案商品房交付使用后360日工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据上述合同约定，山东财富公司应当在2019年1月5日起将涉案商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。若双方当事人均严格按照案涉合同约定的履行期限履行各自的义务，山东财富公司在2019年1月即不再承担案涉房屋的银行贷款担保责任。因山东财富公司存在逾期交房行为，导致在合同约定的2019年1月4日前，山东财富公司未将涉案商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。滕秀婕逾期偿还银行贷款行为发生在合同约定的山东财富公司应将涉案房屋办理权属登记资料报产权登记机关备案的时间之后，故山东财富公司承担担保责任源于其逾期交房行为，且案涉商品房买卖合同解除系因双方合意解除，并非因滕秀婕违约导致合同解除。综上，本院认为山东财富公司要求滕秀婕按房屋价款20%承担违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。另，网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发商捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。网签只是一种行政管理手段，其目的是为了方便管理者的管理、监督和服务，不属于法院民事案件的受理范畴。综上，对于山东财富公司要求滕秀婕协助其办理撤销网签及备案手续的诉讼请求，本院不予支持。关于山东财富公司一审中主张的律师费及垫付款的利息问题，因滕秀婕在本案二审中并未对此提出明确的上诉意见，本院二审不予涉及。综上所述，滕秀婕的上诉请求部分成立，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2019）鲁012民初10495号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销济南市历下区人民法院（2019）鲁012民初10495号民事判决第三、四、七项及案件受理费的负担；三、上述第一项涉及给付款项自上诉人滕秀婕支付的2119248元购房款中抵扣，剩余购房款由被上诉人山东财富纵横置业有限公司在本判决生效之日起十日内返还上诉人滕秀婕；四、驳回被上诉人山东财富纵横置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17265元、保全申请费5000元、保全保险费7000元，由山东财富纵横置业有限公司负担12000元，由滕秀婕负担17265元；二审案件受理费34530元，由山东财富纵横置业有限公司负担17265元、由滕秀婕负担17265元。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年三月二日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶