广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初31621号原告：余志锋，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。委托诉讼代理人：李小军，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珠妹，广东龙浩律师事务所律师。被告：叶时欢，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：邵建华，广东福德律师事务所律师。委托诉讼代理人：林曼丽，广东福德律师事务所律师。原告余志锋诉被告叶时欢租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月30日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月20日公开开庭审理了本案，原告余志锋及其委托诉讼代理人李小军、被告的委托诉讼代理人邵建华到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告于2020年10月30日签订的《土地使用权租赁合同》无效；2.被告向原告返还履约保证金150000元、2021年1月份租金50000元、2020年12月1日至2021年10月30日管理费38000元，合计238000元；3.本案的全部案件受理费、财产保全费由被告承担。事实和理由：2020年10月30日，原告与被告签订了一份《土地使用权租赁合同》，合同约定被告将其位于佛山市南海区××××××土地使用权出租给原告，租赁期限从2020年11月1日起至2029年10月31日止，其中免租期为2020年11月1日起至2020年12月31日，从2021年1月1日起正式缴租；原告向被告支付履约保证金150000元；租赁场地由原告用于合法经营等。合同签订后，原告向被告支付了履约保证金150000元、2021年1月份租金50000元、2020年12月1日至2021年10月30日管理费38000元。此后，原告因经营需要登记注册企业等事由需要被告提供涉案租赁场地合法依据，但被告拒不提供任何资料。目前涉案租赁场地，被告仍在安排人员施工。原告认为，被告无权对外出租涉案合同项下的土地及上盖物，该租赁物没有通过竣工验收就对外出租违法，故涉案租赁合同属于无效合同。因合同无效，被告收取原告的相应款项应予以返还。以上事实有《土地使用权租赁合同》、收据、银行转账记录等证据予以充分证实。原告认为，本案事实清楚、证据确实充分，请法院根据我国《合同法》依法支持其全部诉讼请求，并以此体现我国法律的严肃性和公正性。被告辩称，1.双方签订的租赁合同主体适格，标的合法，是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律保护。2.双方签订涉案合同后，被告已经向原告交付了标的物，全面履行了合同义务，原告也按照合同约定做出了相应履行行为，即涉案合同已经在履行中，合同成立并有效。3.原告主张被告拒绝提供使用涉案土地办理相关手续所需的材料，没有事实依据。4.被告有充分证据证明其有涉案土地的出租权。5.原告没有提供任何证据证明被告有任何违约行为，更没有根本违约的行为。6.原告主张涉案合同无效，没有事实和法律依据，原告也没有提供任何依据。综上，请求驳回原告诉讼请求，继续履行涉案合同。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。被告提交的狮山镇罗洞村罗二经济社历史建成厂房情况说明为原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定如下事实：坐落于佛山市南海区××××××股份合作经济社（土名）“XX岗”地段的土地办理南府集用（2015）第XXXX号集体土地使用权证，使用权类型为批准拨用企业用地，使用权面积3236.8㎡。2007年1月16日，狮山罗洞罗二村民小组（甲方）与案外人周达玲（乙方）签订《罗二村租用土地合同》，约定甲方现将土地岗土地租给乙方使用，面积8.5亩，期限由2007年1月1日起至2036年12月31日止，为期30年。2020年10月30日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订一份《土地使用权租赁合同》，约定：甲方将其位于佛山市南海区××××××的土地使用权出租给乙方，租赁期间，该宗地（包括上述宗地和乙方在租赁期间建设、改建或增建的建筑物及其附属物）的所有权归甲方所有，租赁期满后乙方应当按本租赁合同有关规定将该宗地全部完整交还给甲方，特别声明，该宗地现在只办理土地使用证，而房地产权证、消防合格许可证、经营许可证、卫生许可证、环保许可证等其他证件都没有办理；租赁期限从2020年11月1日起至2029年10月31日止，其中免租期为2020年11月1日至2020年12月31日两个月，从2021年1月1日起正式计收租金，第一年租金为每月50000元；乙方向甲方缴付合同履约保证金150000元，作为乙方履行本合同的保证；2020年12月1日至2023年10月31日每年应缴综合管理费38000元；租赁物的交付时间为租赁期限的起始日期，即2020年11月1日，甲方按租赁物现状向乙方交付租赁物，乙方确认已在签署本合同之前对租赁物完成了全部乙方认为需要的现场勘查并对租赁物按现状移交没有异议；乙方应该按现状使用租赁物，不得擅自在租赁物土地上新建、改建、扩建建（构）筑物，如确实需要在租赁物土地上新建、改建、扩建建（构）筑物的，必须经甲方同意，并报国土、规划、住建、城乡统筹等部门联合审批通过；本租赁物甲方以现状出租给乙方，地上附着物免费提供给乙方使用，若之后因本地块及地上附着物而产生风险和经济损失，甲乙双方均不需承担责任，甲乙双方自负盈亏等。原告通过微信与被告聊天（聊天内容详见下表）：日期发送人发送内容二〇二〇年十一月五日原告你今天谈好收废铁的没有有没有人来拉走被告有2020年11月10日被告11月1号已交场地给你原告11月1日就交给我了，你一直在用，你不知道吗…被告装修时间免租期公用内搬我东西走早就大家说好再签合同的，如果不是为什么我要少收2个月租金原告你把车间都霸占着，放满东西都10天了，我怎么用2个月装修期是你厂里门窗水电什么都没有，办公室也是毛坯的，装修要时间，才谈给我2个月装修期，当初你说三天清完，签合同前我再三问你厂房有没有纠纷，你说没有，现在才10天不到，水管被人剪断，天天有人来闹事，你既然还是无动于衷被告我与任何人无纠纷，这东西明知要时间才会免2个月装修期大家早讲好，加上东西是原来就在场地里的2020年11月30日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告均确认原告已向被告支付履约保证金150000元、2021年1月租金50000元、2020年12月1日至2021年11月30日期间管理费38000元，合计238000元；原告承租的土地约6000多平方米，土地上厂房的面积跟承租的土地面积差不多；涉案土地上盖建筑物为被告建造，均未取得建设工程规划许可证。本院认为，原、被告签订的《土地使用权租赁合同》虽为土地租赁合同，但合同中亦包含地上附着物的约定，故涉案合同约定的租赁物包括土地和地上附着物。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。至本案一审辩论终结前，被告尚未举证证明地上建筑物有取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故《土地使用权租赁合同》关于地上建筑物的租赁无效，关于土地租赁部分合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。现涉案合同关于地上建筑物的租赁无效，原告因此不再履行合同，请求被告返还租赁保证金150000元，本院予以支持。租赁合同明确约定签订合同即视为租赁场地交付，本院对原告主张未交付的意见不予采纳。从微信聊天记录可以看出，租赁场地在签订租赁合同后并未清空，可认定场地交付存在瑕疵，考虑到原、被告约定2020年11月1日至2020年12月31日为免租期，本院酌情确定以原告支付的半个月租金即25000元作为被告租赁场地空置损失，并对原告主张被告退还管理费38000元及剩余部分租金25000元的诉讼请求予以支持。原告请求超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告余志锋与被告叶时欢签订的《土地使用权租赁合同》关于地上建筑物的租赁无效；二、被告叶时欢应于本判决发生法律效力之日起十日内返还213000元予原告余志锋；三、驳回原告余志锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4900元、财产保全费1710元，合共6610元（原告已预交），由原告负担2100元，被告负担4510元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员吕冬娥二○二一年三月十一日书记员孙王成欣