辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2292号上诉人（原审原告）：孟晓东，男，满族,1971年11月12日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李思晓，辽宁博雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会,住所地辽宁省沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村。法定代表人：卜金华，该村委会书记。被上诉人（原审被告）：徐奉满，男，朝鲜族，1953年3月18日出生，住辽宁省沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：徐奉铉，男，朝鲜族，1963年6月24日出生，住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：葛威，辽宁威旺律师事务所律师。上诉人孟晓东因与被上诉人沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（以下简称“新立屯村委会”）、徐奉满、徐奉铉物权保护纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初12749号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人孟晓东上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。和平区胜利南街馨丽康城小区一期A8号楼并非回迁楼，沈阳百福房地产开发公司（以下简称“百福公司”）按照东陵区浑河站西街道新立村屯改造协议，分配给沈阳市东陵区浑河站西街道新立村的安置回迁楼为A4、5、7、9号楼，且被上诉人徐奉铉已经按照拆迁协议取得了安置房屋，其占有案涉房屋为非法占有，无权占有，强行侵占，一审法院认定事实错误，依法应当改判。被上诉人新立屯村委会辩称：同意一审判决。被上诉人徐奉满、徐奉铉辩称：同意一审法院判决。原审原告孟晓东向一审法院起诉请求：请求依法判令被告徐奉满、徐奉铉腾退位于沈阳市和平区胜利南街“馨丽康城”小区一期A8号楼6-4-1房屋，并恢复该房屋原状；被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明，2008年7月25日，原告孟晓东（乙方）与案外人百福公司（甲方）签订《抵账协议》一份，协议约定，“因甲方在馨丽康城房屋开发项目中与乙方签订了门窗制作安装合同中，甲方已给付乙方贰万元整，面积共计：856.8平米，总金额……254,176元，剩余款项全部以房屋抵账，房屋地址为馨丽康城一期A8号楼6单元4楼1号，面积103.58平米，价格为2,500元/平米，共计258,950元，抵账给乙方，甲方已全部结清。经双方达成一致，签字之日起立即生效。双方各执一份。”同日，原告孟晓东（乙方/认购方）与百福公司（甲方/出售方）再次签订《“馨丽康城”项目认购协议书》一份，协议约定，乙方认购位于“馨丽康城”一期A8号楼6单元4层1号房屋，建筑面积103.58平方米，销售单价：元/平方米，优惠折扣：抵账，认购单价：元/平方米，认购总价款：元/平方米。……双方还就其他事项进行了约定。上述《抵账协议》《“馨丽康城”项目认购协议书》签订后，百福公司与原告孟晓东至今未办理案涉房屋的交接手续，原告孟晓东亦至今未实际占用该房屋。另查明，2005年11月7日，沈阳市东陵区浑河站西街道办事处新立屯村民委员会（后更名为本案被告新立屯村委会）与百福公司签订《沈阳市东陵区浑河站西街道新路屯村村屯改造协议书》，协议约定，依据街道办事处总体规划，新立屯村与百福公司共同协商对该村进行棚户区改造建设，协议对规划概况、小区基础设施配套项目标准、规划建设执行标准、动迁补偿标准等内容进行了具体约定。村屯改造实施后，被告新立屯村委会与被告徐奉铉于2005年11月19日签订《动迁协议》一份，就房屋动迁后回迁安置的相关事宜进行了约定。2007年初，被告新立屯村委会将百福公司在村屯改造中开发建设的位于沈阳市和平区浑河站西街道办事处新立屯村A8号楼6-4-1房屋（即案涉诉争房屋）作为动迁安置房分配给被告徐奉铉。被告徐奉铉自2010年前后入住该房屋至今。再查明，本案庭审中，各被告均表示，案涉房屋目前尚无法办理产权登记。现原告孟晓东起诉来院，认为其已与案涉房屋开发商即百福公司签订了以房抵债协议，所以其应对该房屋应享有使用权，故要求被告徐奉满、徐奉铉腾退房屋，并恢复房屋原状。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。原告孟晓东以其与百福公司签订了以房抵债协议，即以案涉房屋抵顶百福公司拖欠的“门窗制作安装费”为由，主张对该房屋应享有使用权，并要求被告徐奉满、徐奉铉腾退房屋，恢复原状。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点在于：原告孟晓东对案涉房屋所享有的权利是否优先于被告徐奉铉对于案涉房屋所享有的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据上述规定，房屋产权调换协议本质上属于一种房屋所有权互易合同，也即拆迁人以易地或原地再建的房屋与被拆迁房屋进行所有权交换，被拆迁人失去原拆迁房屋的所有权，但拥有了调换后的房屋所有权。法律对拆迁安置补偿协议赋予特殊效力，使被拆迁人在实体权利上能够得到特别保护。本案中，被告徐奉铉为响应村屯改造，与被告新立屯村委会签订《动迁协议》，该协议的签署时间（2005年11月19日）系在原告孟晓东与百福公司签订抵账协议的时间（2008年7月25日）之前，被告徐奉铉并于2010年前后实际入住案涉房屋至今，虽然尚未办理房屋产权证，但亦可认定被告徐奉铉系涉案安置房屋的权利人。并且，原告孟晓东于本案庭审中亦自认，其与百福公司自签订抵账协议以来，至今未办理房屋交接手续，亦未实际入住该房屋。综上所述，原告孟晓东对案涉房屋的权利相较于被告徐奉铉对于案涉房屋的权利而言，并不具有优先性，故其主张被告徐奉铉腾退该房屋，并恢复原状的诉讼请求，无法支持。关于原告孟晓东主张被告徐奉满腾退案涉房屋，并恢复原状的诉求。如前所述，被告徐奉铉对案涉房屋享有民事权利，被告徐奉满亦表示对该房屋不享有权利，且亦未实际占用，原告孟晓东也未提供证据证明被告徐奉满与案涉房屋之间的关联性，故不予支持。关于原告孟晓东提出本案可参照本院及沈阳市中级人民法院已作出的（2019）辽0102民初1542号民事判决和（2020）辽01民终4679号民事判决处理一节。经审查，该两份民事判决所认定的事实与本案所涉事实并不一致，不具有同类案件的参照性，一审法院依法不予采纳。关于原告孟晓东与百福公司之间以房抵账一节，原告孟晓东对百福公司仍享有债权，其可另行与百福公司通过协商或诉讼方式解决双方间的债权债务关系。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回原告孟晓东的诉讼请求。案件受理费6,043元，由原告孟晓东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供：1、村屯改造协议、通知，用以证明被上诉人新立屯村与案外人百福公司签订的为村屯改造协议，土地性质为集体土地，其本村村民应获得安置补偿房屋应在集体土地范围内安置，应为集体产权房屋。被上诉人无权处分已经取得国有土地证的A8号楼，徐奉铉非法侵占房屋没有法律依据。2、土地证、契证，用以证明A8号楼为被上诉人以其部分土地让利给案外人开发建设并销售，取得土地证及契证房屋不属于村屯改造安置房屋。3、回函、调查报告、情况汇报、报告、情况说明、会议纪要，用以证明被上诉人恶意串通。4、回迁房屋明细表、土地证明细表、补偿明细、动迁协议、转让协议、证实材料，用以证明被上诉人取得案涉房屋不具有合法性。被上诉人对证据1真实性无异议，A8号楼是回迁楼，因为有会议纪要。对证据2、3真实性无异议.对证据4，认为村里依据历史，上诉人的分配面积合理合法。本院认为，对于该证据应结合全案证据予以综合考查，对该组证据记录在卷。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2005年徐奉铉与新立屯村委会签订动迁协议，通过新立屯村委会，被上诉人取得案涉房屋钥匙，并于2010年前后实际入住案涉房屋，上诉人主张被上诉人非法侵占房屋，本院不予采信。上诉人虽主张自己有房屋钥匙，但并未提供证据证明其对该房屋形成稳定持续占有，并未提供证据证明其权利应优先于被上诉人。故一审法院判决驳回上诉人要求被上诉人腾退房屋的诉讼请求并无不当。综上，上诉人孟晓东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12086元，由上诉人孟晓东承担。本判决为终审判决。审判长 单 立审判员 周 濛审判员 杨 帆二〇二一年三月十五日书记员 刘圆芳本案裁判所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。