安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2446号 上诉人（原审原告）：合肥顺昌物业管理有限公司，住所地合肥市长江西路琥珀山庄东村288幢。 法定代表人：钟建成，该公司执行董事。 委托诉讼代理人:何礼柏，安徽世邦律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杨康平，男，1964年8月5日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：朱莉，女，1969年4月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，系杨康平之妻。 上诉人合肥顺昌物业管理有限公司（以下简称顺昌物业公司）与上诉人杨康平因物业服务合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初11460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 顺昌物业公司上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初11460号民事判决，改判杨康平向顺昌物业公司支付物业费7659元及滞纳金1748元或将该案发回重审；2.本案一审及二审的诉讼费由杨康平承担。事实和理由：1.杨康平应当依照《颐和花园物业服务合同》的约定向顺昌物业公司支付物业服务费。杨康平系颐和花园小区业主，该小区业委会与顺昌物业公司签订的物业服务合同对其产生拘束力，杨康平应当依具合同的约定向顺昌物业公司支付物业服务费。杨康平恶意拖欠物业费的行为，客观上影响顺昌物业公司的正常资金运转，妨害了顺昌物业公司对小区的正常管理。2.杨康平应当向顺昌物业公司承担滞纳金1748元。根据《颐和花园物业服务合同》第九条的约定，杨康平应该在每季度的十日前向顺昌物业公司支付物业费，但自顺昌物业公司进驻颐和花园小区以来，杨康平未向顺昌公司支付过物业费，其应当向顺昌物业公司承担相应的违约责任。 杨康平辩称，顺昌物业公司的物业服务严重违反物业服务合同的约定，没有尽职尽责，杨康平不应当按照合同的约定全额支付物业费，不应当支付滞纳金。同顺昌物业公司签订物业服务合同的业委会已经辞职，其在之后与顺昌物业公司签订的物业服务合同是无效的。顺昌物业公司提供的物业服务没有达到甲级标准，主体不明确，管理混乱。 杨康平上诉请求：1.撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2020）皖0104民初11460号民事判决，发回重审或改判驳回顺昌物业公司的一审全部诉讼请求；2.案件一审及二审诉讼费由顺昌物业公司承担。事实和理由：1.一审法院未对本案合同主体双方以欺诈手段订立合同事实进行认定，未对业委会成员不具备合法资格且未取得业主大会授权等事实证据进行认定，未对顺昌物业公司恶意串通、违法转包、损害社会公共利益等严重违反同约定的事实予以认定。2.顺昌物业公司与未具备法律主体资格的业主委员会签订的《物业服务合同》，系未经符合《物业管理条例》第十二条规定的业主大会决议而擅自订立，业主委员会作出的决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。3.一审法院未对顺昌物业公司非法占据期间履行合同“甲级”物业服务等级标准问题进行事实认定，只承认有瑕疵，未进行定性，漠视了广大业主的合权利。案涉小区自从顺昌物业公司违法进驻后被其搞得破败不堪，法院完全可以进入现场走访业主、实地查勘，对违约事实进行认定。顺昌物业公司未达到物业服务等级“甲级”标准，属于严重违约，理应承担违约责任。4.本案合同签订前半年即2015年8月28日，第一届颐和花园业委会(合同主体之一)就实际上不存在了。本案合同项目经理左柏乐系合肥悠然物业服务有限公司法人，顺昌物业公司以左柏乐为项目经理与已丧失法定业委会成员资格地位且未取得业主大会授权的所谓“业委会”签订的物业合同属于欺诈行为，严重损害社会公共利益，合同无效。5.顺昌物业公司一直不履行维护小区公共消防系统的义务，致使其长期瘫痪。顺昌物业公司占据小区后胡作非为，私自用有毒有害垃圾填埋耕苑东南角入口景观，严重污染环境。顺昌物业公司私设停车位，擅自利用小区内公共区域经营，严重违反合同约定。 顺昌物业公司辩称，顺昌物业公司与颐和花园业委会签订的物业服务合同合法有效，对包括杨康平在内的全体业主均有约束力，杨康平应当按照合同约定及时缴纳物业费，请求驳回杨康平的上诉请求。 顺昌物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨康平向顺昌物业公司缴纳物业服务费7659元（2016.3.15-2019.12.31）、滞纳金1748元，共计9407元；2.判令由杨康平承担一审案件诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年3月15日，顺昌物业公司（乙方）与合肥市蜀山区颐和花园业主委员会（甲方）签订《颐和花园物业服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对颐和花园小区提供物业服务，总建筑面积：约42.98万平方米。第三条：专有部分设施设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费由业主、物业使用人承担。第四条：乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：1、公共部分的管理和维修；2、公共绿化的维护；3、公共区域的环境卫生维护；4、物业管理区域内的安全防护和秩序维护；5、物业使用中对禁止性行为的管理措施；6、综合服务。第五条：乙方按建筑面积向业主收取物业费，收费按照合肥市物价局推行的物业收费“一费制”政策执行：多层住宅：每平方米0.68元/月，小高层住宅：每平方米1.10元/月，高层住宅：每平方米1.20元/月，商业物业：每平方米1.40元/月。第七条：自本合同签订日期发生的物业费，由业主承担，业主应依照本合同第五条约定的标准向乙方支付交纳物业服务费。第九条：物业服务费由乙方按季度收取，业主每季度十日前履行缴纳义务。业主或物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起，按欠缴费用的每日万分之三收取违约金。第三十三条：本合同期限自2016年3月16日起至2019年3月17日止。顺昌物业公司自2016年3月15日起入驻涉案小区开始物业服务管理活动。2020年10月19日，合肥市蜀山区五里墩街道社区建设部出具《证明》一份，证明《颐和花园物业服务合同》到期后，由于颐和花园小区尚未选出新一届业主委员会，在该小区选出新一届业主委员会之前，顺昌物业公司仍为该小区提供物业服务的企业。 杨康平为颐和花园耕苑耕苑12#1702室房屋（高层）业主，房屋面积为140.28平方米，物业费按1.2元/平方米/月收取。杨康平自2016年3月15日起未交纳物业费，截至2019年12月31日共欠缴物业费7659元(140.28㎡×1.2元/㎡/月×45.5个月）。 一审法院认为：顺昌物业公司与合肥市蜀山区颐和花园业主委员会签订的《颐和花园物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，上述合同对包括杨康平在内的全体业主均具有约束力。顺昌物业公司自2016年3月15日起一直对该小区提供物业管理服务至今，杨康平应当按照合同约定及时缴纳物业费，但顺昌物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，给小区的业主带来影响，但杨康平提供的证据尚不足以证明顺昌物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成不交物业费的理由。因顺昌物业公司履行服务合同确有瑕疵，一审法院酌情对杨康平应缴纳的物业费予以10%的扣减，故杨康平应缴纳2016年3月15日至2019年12月31日的物业费为6893元（7659元×90%）。顺昌物业公司要求杨康平支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨康平于判决生效之日起十日内一次性支付顺昌物业公司2016年3月15日至2019年12月31日期间的物业管理费6893元；二、驳回顺昌物业公司其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由杨康平负担18元，顺昌物业公司负担7元。 本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，在顺昌物业公司按照其与合肥市蜀山区颐和花园业主委员会签订的《颐和花园物业服务合同》的约定为案涉小区提供物业服务后，杨康平作为案涉小区业主，应当履行缴纳物业费的义务。杨康平在本案中提交的证据显示顺昌物业公司在履行相关维修、管理、维护等物业服务义务时存在一定瑕疵，顺昌物业公司提供的物业服务仍有进一步完善的空间，杨康平欠缴物业费系因其对顺昌物业公司提供的物业服务质量存在异议，而非恶意拖欠物业费，一审法院据此对顺昌物业公司诉请的违约金未予支持，并酌情对杨康平应缴纳的物业费予以10%的扣减，并无不当。但杨康平提供的证据尚不足以证明顺昌物业公司履行物业服务合同过程中存在根本违约的情形，不能构成其拒绝缴纳物业费的理由。杨康平主张顺昌物业公司在签订案涉物业服务合同时存在欺诈、恶意串通行为，损害了社会公共利益，案涉物业服务合同无效，缺乏充分有效的证据予以佐证，本院不予采信。 综上所述，顺昌物业公司、杨康平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由合肥顺昌物业管理有限公司负担50元，杨康平负担50元。 本判决为终审判决。 审判员  朱斌斌 二〇二一年三月八日 法官助理张明武 书记员刁春晖 附相关的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。