山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终1230号 上诉人（原审被告）：尹学杰，男，1981年9月20日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人（原审被告）:刘振霞，女，1981年3月21日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人（原审被告）:刘振国，男，1968年6月28日出生，汉族，住青岛市即墨区。 三上诉人共同委托诉讼代理人：金维勇，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:李瑞平，男，1982年4月7日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孙公先，山东海之源（即墨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵林超，山东海之源（即墨）律师事务所实习律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司即墨支行，住所地青岛市即墨区。 负责人：张黎明，经理。 上诉人尹学杰、刘振霞、刘振国因与被上诉人李瑞平、原审第三人中国建设银行股份有限公司即墨支行（以下简称建设银行即墨支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院(2020)鲁0282民初3337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 尹学杰、刘振霞、刘振国上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回起诉；2.上诉费由李瑞平承担。事实和理由：一、一审法院程序违法。一审开庭时，尹学杰、刘振霞、刘振国主张该房屋买卖是用于青岛海丰达金属制品有限公司（以下简称海丰达）向李瑞平借款的抵押担保，法庭当庭要求双方在七日内提交之间的往来账目证据。上诉人在庭后第三日提交海丰达的13份会计记账凭证，用于证明海丰达向李瑞平借款本金783,200元，共计偿还本息1,363,000元，一审法院未对该证据质证，就认定双方存在民间借贷关系。一审开庭时，李瑞平主张本案是房屋买卖法律关系，尹学杰、刘振霞、刘振国主张是民间借贷法律关系，一审法庭开庭时已经当庭告知是否变更诉讼请求时，李瑞平拒不变更，在认定双方存在民间借贷法律关系时，就应当依法驳回起诉。二、本案的房屋买卖合同实质上为民间借贷的抵押担保。1、本案合同书从表面上看，合同需要填写的多处事项空白，土地使用状况、买房付款方式、权属转移登记和户口迁出事项，都没有填写，不符合购房合同的表面特征。实质上，付款方式没有约定，是合同不成立；买卖双方主要争议事项，都没有填写，从另一方面可以看出，本案实属另有隐情。2、从付款方式内容上看，该付款方式与二手房交易习惯不符，符合高利贷抵押的格式条款特征。3、从合同“未尽事宜”中的特别约定，又与实际不符。本应在付款方式上约定付款，却在特别约定的空白处填写，不排除后添加的可能性。“甲方的剩余银行抵押贷款由乙方每月偿还”，如果约定是真实的，李瑞平应当自2017年12月20日起，每月支付银行贷款，但实质上是从2018年4月，才开始支付银行贷款，在此之前的银行贷款都是由尹学杰、刘振霞、刘振国支付。2018年6月30日，海丰达又通过会计宫兆华账户转账给李瑞平18万元，也与“过户当天乙方付清剩余房款”约定不符。如果房屋买卖是真实的，李瑞平应当支付尹学杰、刘振霞、刘振国剩余购房款，但现实是，海丰达还继续偿还李瑞平的借款利息18万元，这与房款支付的约定又不一致。4、李瑞平占有房屋的时间也与约定不符。5、从合同的价款看，也与合同签订时的市场价格相差一倍多的价格，也体现房屋买卖合同的虚假性。三、表面上双方存在房屋买卖法律关系，实质上双方又存在民间借贷法律关系，一审法院应当进一步审查本案的基础法律关系，以确定房屋买卖的真实意思表示，进而确定本案的基础法律关系是民间借贷。四、本案判决明显超出诉讼请求范围，违背了不告不理原则。 李瑞平答辩称，一、尹学杰、刘振霞、刘振国与李瑞平之间的涉案房屋买卖合同是真实的房屋买卖关系，是双方真实的房屋买卖意思表示，不存在以涉案房屋买卖担保民间借贷，尹学杰、刘振霞、刘振国主张的抵押担保与事实不符，无任何事实根据和法律依据。二、涉案房屋买卖合同明确约定尹学杰、刘振霞、刘振国方将涉案房屋转让给李瑞平，约定了转让价款及付款方式，并房屋签订合同后李瑞平接收房屋并投资装修使用至今，2018年4月交接后李瑞平开始支付银行抵押贷款；合同中并未约定以房屋买卖作为借款抵押，与借款无任何关系，涉案房屋因为实际产权人刘振国债务太多（从法院裁判网可以查明）所以登记在其妹妹妹夫尹学杰、刘振霞名下，后期刘振国已经无力每月偿还的银行按揭贷款，有被银行随时起诉拍卖的风险，在这种情况下尹学杰、刘振霞、刘振国将房屋协商转让给李瑞平，双方签订合同并实际交接履行，由李瑞平按月支付房屋按揭贷款。三、尹学杰、刘振霞、刘振国的主张以房抵押不成立。房屋买卖是真实的，合同约定房权证办理完毕满两年尹学杰、刘振霞、刘振国协助过户并就银行按揭贷款和购房款进行结算是合法有效的，房屋买卖合同已经实际履行，房屋已经交付并实际居住多年，李瑞平支付银行按揭贷款至今。四、李瑞平和刘振国之间的民间借贷关系与本案无任何关联，借款在前，房屋买卖在后，不存在房屋抵押担保之说。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，尹学杰、刘振霞、刘振国上诉理由不成立，恳请驳回上诉，维持原判。 建设银行即墨支行未到庭，未提交书面陈述意见。 李瑞平向一审法院提出起诉请求：1.确认尹学杰、刘振霞、刘振国履行房屋买卖合同，就坐落于即墨区户房屋(不动产登记证号：鲁(2018)即墨市不动产权第xxxx号)协助原告办理房屋过户登记手续；2。判令建设银行即墨支行涤除对于上述房屋的抵押登记手续；3.一切诉讼费用由尹学杰、刘振霞、刘振国负担。 一审法院认定事实：2017年12月20日，李瑞平作为买方与刘振霞、尹学杰作为卖方签订了《二手房买卖合同》，主要约定：一、卖方所售房屋坐落于即墨区，该房屋所在楼层为27层，建筑面积共73.7平方米。二、该房屋有抵押，抵押金额为30万。三、经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为439,252元。四、双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。五、卖方应当在房屋过户到买方名下后10日将该房屋交付给买方。六、未尽事宜：甲方的剩余银行抵押贷款由乙方每月偿还，甲方办房权证满两年之日起十日内协助乙方办理房屋过户，过户当天乙方付清剩余房款(乙方扣除代为偿还的银行贷款及其他垫付费用)。在该合同第一页右上角手写载明：“房屋实际拥有人：刘振国，同意将房屋卖给李瑞平”，在合同最后一页，除“卖方夫妻签字”处有被告刘振霞、尹学杰签字捺印，“买方”处有原告李瑞平签字捺印外，在“卖方夫妻签字”处下方还有手写内容“房屋实际拥有人：刘振国”。涉案房屋于2018年4月3日取得房屋产权证书(证号为鲁(2018)即墨市不动产权第xxxx号)，权利人为刘振霞、尹学杰，共有情况为共同共有。房屋产权证书在李瑞平处持有。自2018年4月份起，涉案房屋在建设银行即墨支行的银行按揭贷款由李瑞平按月偿还。截止2020年9月30日，涉案房屋尚有银行按揭贷款209,999.82元未还清，李瑞平同意清偿剩余按揭贷款，涤除抵押权。另查明，涉案房屋已实际交付李瑞平，李瑞平已实际装修入住，2017年12月22日，到物业公司缴纳了物业费、电梯费、垃圾清运费等；2017年12月25日，李瑞平与即墨市自来水公司签订供用水协议。后期陆续开通燃气，并交纳电费。上述缴费凭证及相关协议原件均由李瑞平持有。李瑞平与告刘振国之间存在民间借贷的情况，刘振国称该民间借贷系海丰达与李瑞平之间发生，刘振国系作为法定代表人履行职务行为。本案中，李瑞平、刘振霞、尹学杰、刘振国均认可涉案房屋的实际权利人为刘振国。 一审法院认为，关于李瑞平与刘振霞、尹学杰、刘振国签订的《二手房买卖合同》，李瑞平称因刘振国拖欠其借款无力偿还，也无力偿还涉案房屋的按揭贷款，与其协商将涉案房屋转让给李瑞平。尹学杰、刘振霞、刘振国称系因刘振国所在企业欠李瑞平的高利贷多次催要，李瑞平要求以买卖合同方式将房屋作为抵押。根据本案查明的事实，李瑞平与尹学杰、刘振霞、刘振国签订的二手房买卖合同，已实际履行，涉案房屋已经交付李瑞平，李瑞平也按照合同约定按月偿还银行按揭贷款，李瑞平与刘振国之间虽然存在民间借贷合同关系，但并不能证明涉案房屋系民间借贷合同的担保。因此，双方签订的二手房买卖合同，真实有效，双方应按照合同约定享受各自的权利，并履行各自的义务。审理过程中，抵押权人即建设银行即墨支行对李瑞平代刘振霞偿还贷款、涤除抵押的主张未提出异议。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”李瑞平要求向建设银行即墨支行支付贷款本息及相关费用，涤除涉案房屋抵押的诉讼请求，一审法院依法予以支持。涉案房屋的房款，支付给建设银行即墨支行用于涤除抵押的款项剩余部分并扣除李瑞平自2018年4月已偿还银行贷款的款项后，若有剩余，李瑞平应支付给尹学杰、刘振霞、刘振国[439,252元-涤除抵押的款项-2018年4月以后按月偿还的款项（具体金额以第三人处还款明细为准）]。关于李瑞平主张偿还银行贷款的剩余款项抵顶借款，双方签订的二手房买卖合同并未约定实际抵顶借款金额，而是约定过户当日付清剩余房款，因此，关于李瑞平的该主张，一审法院不予支持。判决：一、李瑞平于判决生效之日起十日内将应支付尹学杰、刘振霞、刘振国的购房款优先支付给建设银行即墨支行，用于清偿登记在刘振霞、尹学杰名下位于青岛市即墨区户房屋(权证号为：鲁(2018)即墨市不动产权第xxxx号)在该行的贷款本息；若房款有剩余，由李瑞平支付给刘振霞、尹学杰、刘振国(439,252元-涤除抵押的款项-2018年4月以后按月偿还的款项)；二、李瑞平清偿涉案房屋贷款本息后，由刘振霞、尹学杰于判决生效之日起十五日内到建设银行即墨支行办理涉案房屋抵押权涤除手续，建设银行即墨支行应予以协助；三、房屋抵押权撤销后，刘振霞、尹学杰于判决生效之日起三十日内协助李瑞平办理位于青岛市即墨区户房屋(权证号为：鲁(2018)即墨市不动产权第xxxx号)的过户手续。 二审中，尹学杰、刘振霞、刘振国向本院提交海丰达向李瑞平付款明细及记帐明细33份，证明自2016年3月份至2018年6月30日海丰达公司向李瑞平借款85万元，该公司支付李瑞平1,363,000元。2018年6月30日双方已经签定合同的情况下，又给李瑞平18万元，进一步证明双方根本不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系，用该房屋买卖合同是名为买卖，实为借贷的抵押。李瑞平质证称：对银行转账明细回单及数额认可，对记帐凭证不予认可，系单方所记。银行转账的数额并不能证明双方的实际借款数额，除了银行转账李瑞平人还向尹学杰、刘振霞、刘振国支付过现金，所以借款数额超过银行转账明细显示的数额。刘振国和李瑞平之间的民间借贷关系与本案房屋买卖无关，至今刘振国仍然拖欠李瑞平民间借贷本息约20万，李瑞平将另案处理。 李瑞平向本院提交以下证据：1、李瑞平支付涉案房屋抵押贷款的银行明细查询单10份，证明李瑞平履行房屋买卖合同约定的义务，偿还银行的按揭贷款；2、刘振国签字盖章的2017年11月9日和12月9日的设备抵押协议复印件以及2016年12月20日、2017年12月2日汽车抵押借款合同协议各1份，证明刘振国和李瑞平之间的民间借贷是以刘振国的汽车和公司的设备作为抵押，从未以涉案房屋进行抵押，民间借贷与涉案房屋没有关联性。尹学杰、刘振霞、刘振国质证称：对证据1无异议；对证据2真实性没有异议，但从2017年11月9日、12月9日的协议与房屋买卖协议2017年12月20日时间相差很短，可以进一步证明该房屋买卖合同名为买卖实为借贷，说明双方在此之前存在民间借贷，而且房款价格与公司抵顶价格一致，证明该房屋买卖就属于借款抵押，双方一直存在民间借贷法律关系。 本院对上述证据真实性无异议，对证明事项结合本案案情一并作出认定。 二审中，尹学杰、刘振霞、刘振国称李瑞平利用持有的合同到物业骗取钥匙入住涉案房屋，其对此不知情；李瑞平称系刘振霞、尹学杰协助其到物业办理手续，交接房屋并交付钥匙，刘振国对此知情。 本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，根据当事人诉辩主张，本案争议焦点为：基于涉案《二手房买卖合同》，双方当事人之间成立的是房屋买卖关系还是借款担保关系。本院对此认定如下： 首先，根据本案查明事实来看，合同签订后涉案房屋一直由李瑞平占有使用并交纳物业费等费用，李瑞平也对涉案房屋进行了装修，尹学杰、刘振霞、刘振国虽称其未交付房屋，但并无证据证实其对此提出过异议，应视为同意李瑞平占有使用涉案房屋；李瑞平按合同约定按月偿还银行按揭贷款，虽偿还日期晚于合同约定日期，但其称自涉案房屋自产权证办理到刘振霞、尹学杰名下开始偿还按揭贷款的解释也较为合理。因此，上述事实能够表明李瑞平具有购买房屋的真实意愿，尹学杰、刘振霞、刘振国亦具有向李瑞平出售该房屋的真实意愿，且已实际履行。 其次，尹学杰、刘振霞、刘振国提交的付款及记帐明细以及李瑞平提交的抵押协议等能够证明刘振国或其所在企业与李瑞平之间存在借贷关系，但双方并无书面借款合同，涉案房屋买卖合同签订时，双方也并未进行对账结算，对借款数额、还款日期、还款方式等均未明确，因此，本案并无可担保的内容明确的主合同；而从李瑞平占有使用涉案房屋并进行投资装修、偿还房屋按揭贷款等事实来看，并不符合担保关系的特征，而更符合履行房屋买卖合同的行为。因此，尹学杰、刘振霞、刘振国称涉案房屋系借款担保的主张不能成。 综上所述，双方当事人或相关企业虽另存在民间借贷关系，但不影响本案房屋买卖关系的成立，一审认定双方之间为房屋买卖关系并据情判令各方当事人履行相应义务并无不当，予以维持；尹学杰、刘振霞、刘振国的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7889元，由上诉人尹学杰、刘振霞、刘振国负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二一年三月十六日 法官助理高仁青 书记员孔 怡 书记员 庞连捷