安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终833号 上诉人（原审原告）：张敏，女，1977年11月1日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。 委托代理人：张德勤，上海汇业（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程龙，系张敏丈夫。 被上诉人（原审被告）：合肥市弘韬房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区北二环砀山路701号桃花园社居委综合办公楼3幢301室。 法定代表人：蔡风佳，经理。 委托代理人：王薇薇，女，公司员工。 上诉人张敏因与被上诉人合肥市弘韬房地产开发有限公司（以下简称弘韬公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2020）皖0103民初6120号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张敏上诉请求：1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判支持张敏一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由张敏承担。事实和理由：1、一审判决扣除了春节放假期间错误，因为疫情并非导致弘韬公司停工唯一原因，应当以复工时间作为迟延交付房屋起算点；2、一审法院扣除42天停工期间错误。根据《关于启动合肥市突发公共卫生事件一级响应的决定》规定，合肥于2020年1月24日启动公共卫生事件一级响应，故1月24日当天不应计入停工期；3、弘韬公司2020年6月8日通知张敏9日交房，邮寄地址与《商品房买卖合同》上预留的地址和联系方式不符，没有证据证明弘韬公司已经履行了通知义务；4、根据双方合同约定，案涉房屋装修部分价值为506664元，一审法院不予准许张敏的鉴定申请，违反法定程序。因房屋装修不符合装修标准，导致合同目的无法实现，故张敏有法定的解除权；5、弘韬公司交房程序不符合规定且没有验收，实际上并未向张敏交付房屋，且弘韬公司以实际行为拒绝张敏验收房屋；6、《商品房买卖合同》附件1－附件6、附件7为弘韬公司单方制订的格式条款合同，剥夺、限制了张敏解除合同及要求赔偿的权利，一审应判决撤销。 弘韬公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。事实与理由：1、一审认定2020年1月24日至2020年3月5日为停工期正确。2、弘韬公司已向张敏发出《交付通知书》，张敏无正当理由拒不办理收房手续，应当视为弘韬公司已按合同约定交房。3、《商品房买卖合同》及附件均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。4、案涉房屋不存在质量问题，没有进行鉴定的必要性。 张敏向一审法院起诉请求：1．判决解除张敏与弘韬公司于2019年5月8日签订的《商品房买卖合同》；2．判决撤销张敏与弘韬公司签订的《商品房买卖合同（庐月湾8#、9#附件一-六）》和《商品房买卖合同（庐月湾8#、9#附件七）》；3．判决弘韬公司协助张敏办理商品房网上认购备案撤销手续；4．判决弘韬公司立即返还张敏购房首付款1990353元；5．判决弘韬公司立即支付张敏违约金330035.3元；6．诉讼费用由弘韬公司负担。 一审法院认定事实：2019年5月8日，张敏、弘韬公司签订《商品房买卖合同》一份，约定张敏购买弘韬公司开发销售的庐月湾8幢901室建筑面积为140.74平方米的全装修住宅。 合同第四条关于计价方式与价款的条款约定“该商品房为全装修住宅，房价款为（人民币）3300353元整，大写金额：叁佰叁拾万零叁佰伍拾叁元整。其中毛坯房按建筑面积计算，单价为（人民币）每平方米19850元，价款为（人民币）2793689元整；全装修部分费用为（人民币）506664元整。” 合同第六条关于付款方式及期限的条款约定买受人采取按揭方式付款，首付房款1990353元，剩余房款131万元办理按揭贷款。 合同第八条关于交付期限条款约定出卖人应当在2020年1月30日前将取得建设工程规划许可证正本的商品房交付买受人使用。 合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款约定逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。 合同第十一条关于交接的条款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。验收交接时，出卖人应当出示第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单以及提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 合同第十三条关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三、附件四）的标准。达不到约定标准的，买受人有权按照下述第1种方式处理：1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价……”附件三清单后作说明“1．不同户型的局部产品款式、尺寸等可能存在差异，以实际交付为准。2．若因特殊原因导致无法采购而需要调整部分品牌的，出卖人有权以同等品质材料/设备替代。在此情况下，出卖人不再另行通知，也无需承担任何违约责任。”附件四中对全装修标准进行了各部位装修品牌、产地、规格等约定。 合同附有七份附件，其中附件一为房屋平面图；附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰设备标准中对于装饰、设备标准（户外、公共、户内、设备）进行了明确约定；附件四中约定了餐厅、客厅、公共部分、厨房、卫生间、卧室、阳台、灯具、开关面板插座共计42个分项的装修品牌标准；附件五包括《合同补充协议一》、《庐月湾红线内外不利因素》、《合同补充协议二》；附件六为建筑节能信息。附件一至附件六装订为一册，附件七为一册。附件七内容为《＜商品房买卖合同＞补充协议三》。 附件五《补充协议一》对《商品房买卖合同》部分条款进行了补充约定，并就其他事项进行了约定。《补充协议一》第十四条加黑注明：“买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议、附件前，已就合同条款中关于出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。 附件七《补充协议三》第十一条约定：“对本合同第十三条‘出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任’第1种方式变更约定如下：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同约定标准的，按如下方式处理：若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件三、附件四约定标准并存在质量问题的，由出卖人按双方约定的标准进行整改，出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人要求其他补偿。买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任或其他补偿责任。”第十九条特别说明：“本次交易的房价款拆分为毛坯房价款及装修部分价款，买受人确认该商品房交付时的装修水平及装修标准以本合同附件三、附件四约定的装饰设备标准为准，本合同第四条第4款中所约定装修部分价款不作为该商品房交付时的装修设备标准或装修设备标准实际对应的市场价值，买受人承诺不得以此为由拒绝收楼或向出卖人提出任何形式的经济要求或主张任何权利。买卖双方一致确认，双方己根据各自的要求和实际情况对本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本补充协议条款中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本补充协议条款内容，且本补充协议条款为其真实意思的反映，本补充协议与本合同及补协一不一致的，以本补充协议约定为准。买受人签名确认。”张敏针对第十九条专门单独签字认可并且捺手印。 张敏分期分批支付了首付款1990353元，并办理了按揭贷款。 受新冠××疫情防控措施影响，弘韬公司于2020年1月24日停工。2020年2月13日弘韬公司向张敏发出通知书，称案涉房屋所在工程已完工，正处于主管部门验收阶段，因疫情影响项目验收无法正常开展，为配合疫情防控工作同时根据合同约定，将顺延向张敏交付房屋并在解除疫情防控限制措施后，另行通知交房时间。弘韬公司于2020年3月5日复工。庐月湾（原庐阳区Ｎ1611地块）8号楼于2020年6月8日完成竣工验收备案。2020年6月8日，弘韬公司通知张敏于2020年6月9日交房。张敏以弘韬公司延期交房超过90日、房屋装修质量不合格、装修价款与合同约定不符等为由，主张解除合同、返还购房款及支付违约金，并申请对于本案全装修住宅的装修装饰工程质量及装修造价进行鉴定。 另查明：2020年5月21日，合肥市庐阳区教育体育局向弘韬公司发函，告知庐月湾项目初中学区由合肥市第四十二中学中铁国际城校区调整为合肥市第四十五中学橡树湾校区。 一审法院认为，本案张敏、弘韬公司双方存在商品房买卖合同关系，双方均应依约履行各自的权利和义务。本案争议焦点在于：一、双方签订的《商品房买卖合同（庐月湾8#、9#附件一—六）》和《商品房买卖合同（庐月湾8#、9#附件七）》是否可撤销；二、张敏主张解除合同有无依据。关于焦点一，该院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”弘韬公司虽是为了重复使用而预先拟定了商品房买卖合同，但并非在签订补充协议时不可协商，《补充协议一》第十四条也加黑注明：“买受人确认，出卖人在签订本合同及本补充协议、附件前，已就合同条款中关于出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。张敏也签字予以确认。弘韬公司在签订合同时未利用其在经济上或其他方面的优势地位，使张敏接受难以拒绝对其明显不利的合同条件；张敏在签订合同时也并非缺乏正确的认识能力或者因某种急迫的情况，违背真实的意愿而接受了弘韬公司提出的合同条件。弘韬公司是在平等、协商、自愿的基础上签订的合同，系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。张敏主张撤销上述条款，于法无据，该院不予支持。 关于焦点二，张敏以弘韬公司延期交房超过90日、房屋装修质量不合格、装修价款与合同约定不符等为由，主张解除合同。该院认为，合同约定交房日期为2020年1月30日，弘韬公司通知的交房日期为2020年6月9日，迟延了131天，受疫情防控措施影响，弘韬公司于2020年1月24日停工，至2020年3月5日复工，合同约定的交房日期处于疫情防控期内，延期交房的日期应当扣减停工的42天，扣减后，尚未达到合同约定的解除条件。且《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》也明确规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”。综上，对于张敏以延期交房为由主张解除合同，该院不予支持。 关于装修价款与装修质量的问题，《商品房买卖合同》及补充的附件针对装修标准以及装修不符合约定如何处理作出了明确约定。本案合同及附件多处约定了案涉商品房装修装饰标准以附件三、附件四约定为准。《补充协议三》第十一条对合同第十三条变更约定若出卖人交付的商品房的装饰、设备材料低于附件三、附件四约定标准并存在质量问题的，由出卖人按双方约定的标准进行整改，出卖人有权使用同等品质的材料、设备进行替代。除此以外，买受人不再向出卖人要求其他补偿。买受人同意不因此而拒绝收楼，出卖人不因此承担逾期交房的违约责任或其他补偿责任。《补充协议三》第十九条明确约定合同所约定装修部分价款不作为该商品房交付时的装修设备标准或装修设备标准实际对应的市场价值，张敏不得以此为由主张权利。该条款十九条特别使用加黑字体提醒，其中有条款内容明确“双方对本补充协议条款中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本补充协议时已向对方进行特别解释说明”，特别要求买受人签名确认，张敏在该条款下方签名，表明张敏已明知并理解了条款的内容，上述条款均有法律拘束力。故装修质量是否合格以及装修造价是否与合同约定金额相符，不能作为合同应否解除的判断标准，对于张敏据此主张解除合同，该院不予支持，对于张敏申请装修质量和造价的鉴定，该院亦不予准许。 综上，对于张敏主张解除合同的诉讼请求，该院不予支持，对其基于解除合同提出的协助办理网上认购备案撤销手续、返还购房首付款、支付违约金的诉讼请求，该院亦不予支持。 综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回张敏的诉讼请求。案件受理费减半收取为12682元，由张敏负担。 二审期间，张敏提交以下证据：证据一，国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知、合肥新冠疫情防控指挥部合疫情［2020］2号决定，拟证明2020年1月24日为全民放假节日，且合肥新冠疫情一级响应于1月24日18时发布，此后亦属于非工作时间，1月24日不能算入弘韬公司停工时间；证据二，光盘，录音摘录，拟证明弘韬公司6月10日交房现场以先办手续及缴纳物业费事宜变相阻止张敏验收房屋，实际至今未予交房，构成违约。弘韬公司质证认为，对证据一真实性无异议，证明目的有异议；对证据二三性均有异议，弘韬公司办理的交付手续符合相关规定，交付给张敏案涉房屋时，张敏有进入案涉房屋查看，并拍摄照片。弘韬公司提交张敏与置业顾问的聊天截图，拟证明弘韬公司在邮寄收楼通知书之前已微信与张敏确认了收件地址，弘韬公司已按合同约定寄发了交付通知书。张敏质证认为，真实性无异议，但是弘韬公司是2020年6月8日邮寄，张敏收到时已经是2020年6月9日，对方没有给张敏充足的准备时间，张敏于2020年6月10日验收房屋，已经超过合同约定的90日。本院对以上述证据真实性予以确认。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，关于《商品房买卖合同》是否应当解除。张敏与弘韬公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。根据《商品房买卖合同》约定，弘韬公司应于2020年1月30日将案涉房屋交付张敏，逾期超过90日的，张敏有权解除合同。根据本案已经查明的事实，弘韬公司2020年6月8日向张敏邮寄交房通知，张敏于2020年6月9日收到交房通知，故弘韬公司逾期交房期间为2020年1月31日至2020年6月9日，合计130天，一审计算有误，本院予以纠正。2020年1月24日系农历除夕放假，亦为弘韬公司停工之日，至2020年3月5日弘韬公司复工，停工期共计41天，故扣除停工期后，弘韬公司仍逾期交房89天（130天－41天），未超过合同约定的90天，故张敏诉请解除《商品房买卖合同》无合同依据，本院不予支持。 关于案涉合同及补充协议应否撤销问题。张敏上诉主张案涉合同及补充协议内容为无效格式条款，应当予以撤销。本院经审查认为，张敏在上述合同及补充协议上签字，表明其知晓并认可合同及协议内容，张敏亦未提供证据证明案涉合同及补充协议具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定属于合同无效的法定情形，故本院对张敏该项诉请不予支持。 关于房屋装修问题。综合全案证据，本院认为，张敏提交的证据不足以证明涉案房屋装饰、装修及设备的配置标准存在与合同约定不一致的情形，且合同约定的全部装修费用506664元，该价款系销售价，而非成本价，张敏要求对案涉房屋装修装饰部分进行鉴定并无实际意义，张敏关于房屋装修质量及价款违反双方约定导致合同目的不能实现并据此要求解除合同的主张，本院不予支持。 综上，张敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25364元，由张敏负担。 本判决为终审判决。 （此页无正文） 审判长 王 莉 审判员 沈 静 审判员 陆建群 二〇二一年三月二十六日 法官助理陈思 书记员李丽莎 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。