江苏省南京市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏01民终9456号上诉人（原审被告）：南京振羽教育培训中心有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区中山北路**江苏商厦**。法定代表人：郭军,该公司总经理。委托诉讼代理人：程春华，江苏钟山明镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟莉，江苏钟山明镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳弘富创科企业管理中心（有限合伙），，住所地广东省深圳市前海深港合作区临海大道**海运中心主塔楼**-13351负责人：深圳弘富启源企业管理有限公司，该单位（有限合伙）执行事务合伙人（委派代表：鲍筱斌）。委托诉讼代理人：王国弟，江苏法德东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：常文芳，江苏法德东恒律师事务所律师。上诉人南京振羽教育培训中心有限公司(以下简称振羽公司)因与被上诉人深圳弘富创科企业管理中心(以下简称弘富中心)返还原物纠纷一案，不服江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初6439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员龚震独任审理,于2020年12月21日公开开庭审理了本案。上诉人振羽公司的法定代表人郭军、委托诉讼代理人程春华，被上诉人弘富中心的委托诉讼代理人王国弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人振羽公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：(一)一审程序错误，未追加跟本案有直接利害关系的南京星晨企业管理有限公司作为案件第三人。（二）一审错误认定案涉房屋系不带租拍卖。（三）上诉人使用案涉房屋合法有效。被上诉人弘富中心辩称：（一）一审中，上诉人并未提交追加第三人的申请。（二）案涉房屋系带租拍卖。（三）被上诉人提起本案诉讼系基于对案涉房屋享有无权。（四）上诉人应该明知案涉房屋被法院查封的事实，也从未对法院执行提起过异议。弘富中心一审请求：1.振羽公司腾空并返还弘富中心所有的位于南京市鼓楼区中山北路28号（江苏商厦）三层的房屋（面积1380.8平方米，以下简称案涉房屋）；2.振羽公司向弘富中心支付房屋占有使用费（自2020年1月8日起至实际腾空并返还上述房屋之日止，按每日2.1元/平方米*1380.8平方米的标准计算）。一审法院认定事实：位于南京市鼓楼区的房屋（建筑面积3261.51平方米，案涉房屋占其中1380.8平方米）原所有权人为刘琥平、殷文。现登记的不动产权人为弘富中心。2015年12月18日，原产权人刘琥平与江苏弈拓建设项目管理有限公司签订《租赁合同》，约定刘琥平将包括案涉房屋在内的南京市鼓楼区的房屋出租给江苏弈拓建设项目管理有限公司，租赁期限为16年，租金无递增，原产权人刘琥平、殷文同意江苏弈拓建设项目管理有限公司进行转租。2018年8月31日，江苏弈拓建设项目管理有限公司与南京艺多馨文化传播有限公司签订了《租赁合同》，约定南京艺多馨文化传播有限公司承租案涉房屋（注：合同约定面积为1288平方米），租期八年，期限自2018年9月1日至2026年11月30日，每年费用987252元，自租赁合同签订第三年起，每年的全年费用递增4%等等。南京艺多馨文化传播有限公司与振羽公司系同一法定代表人，振羽公司称，承租案涉房屋时振羽公司尚未设立，系为了由设立后的振羽公司使用而承租的案涉房屋。2019年5月（落款日期仍为2018年8月31日），振羽公司设立后，与江苏弈拓建设项目管理有限公司重新签订了《租赁合同》，该份《租赁合同》除承租人、租金为每年1058383元外，其余部分大致相同。2019年6月1日，原产权人殷文授权南京星晨企业管理有限公司将位于南京市鼓楼区的房屋对外出租。2019年6月21日，江苏弈拓建设项目管理有限公司与南京星晨企业管理有限公司签订了《房屋转租合同》，约定江苏弈拓建设项目管理有限公司将包括案涉房屋在内的南京市鼓楼区的房屋转租给南京星晨企业管理有限公司，转租期限为自2019年7月1日至2031年12月31日。此后，振羽公司与南京星晨企业管理有限公司再次重新签订了《租赁合同》，继续承租案涉房屋，租赁面积为1380.8平方米，每年费用为1058383元。上述合同履行期间，振羽公司分别向江苏弈拓建设项目管理有限公司、南京星晨企业管理有限公司交纳了租金。因原产权人刘琥平、殷文与他人发生债务纠纷，南京市鼓楼区的房屋被多家法院查封（首封时间为2013年8月14日，现势）。2018年12月12日，安徽省芜湖市中级人民法院作出《公告》，内容为：因被执行人刘琥平、殷文未履行生效判决确定的义务，本院已于2015年9月12日（注：应为续查封时间）依法查封了两被执行人名下位于南京市鼓楼区产，并已启动对该房产的评估、拍卖程序。根据法律规定，任何组织或个人不得对上述房产有出租、出售、装修等妨碍法院司法处置的行为，否则后果自负。执行法官将上述公告进行了张贴公示。2019年11月26日，安徽省芜湖市中级人民法院作出第二次司法拍卖公告，对包括案涉房屋在内的南京市鼓楼区产进行司法拍卖，该公告特别提醒：该标的物被执行人未经本院同意，已对外出租该房产，并进行装修，本院就目前现状进行拍卖。标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证。有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对标的的实物现状的确认，责任自负。2019年12月，弘富中心通过淘宝网司法拍卖渠道，分别以3185.6万元、2770.6万元的价格拍得包括案涉房屋在内的南京市鼓楼区的房产。2020年1月3日，安徽省芜湖市中级人民法院作出（2019）皖02执恢40号之一执行裁定书，确认南京市鼓楼区的房产为弘富中心所有。2020年6月9日，弘富中心取得了南京市鼓楼区产的不动产权证书。2020年1月8日，弘富中心委托律师将位于南京市鼓楼区产产权人变更的事实发函告知使用者。审理过程中，一审法院致电安徽省芜湖市中级人民法院执行法官，其表示，案涉房屋未带租拍卖。一审法院认为：弘富中心诉请振羽公司迁出其所有的案涉房屋实质为主张返还原物请求权。返还原物请求权是指所有权人以及其他物权人依法享有的要求无权占有其物或侵夺其物的人返还该物的请求权。本案中，弘富中心基于司法拍卖取得了案涉房屋的所有权，案涉房屋被司法拍卖时并非带租赁拍卖，自弘富中心取得案涉房屋的所有权时起，振羽公司对案涉房屋已不再享有使用的权利，故弘富中心要求振羽公司迁出案涉房屋的诉讼请求，有事实与法律依据，一审法院予以支持。对于占有使用费问题，根据法律规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，安徽省芜湖市中级人民法院的执行裁定书作出时间为2020年1月3日，振羽公司自弘富中心取得案涉房屋的所有权时起，无权占有、使用案涉房屋，应当支付占有使用费。弘富中心主张自2020年1月8日起按振羽公司与南京星晨企业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准即1058383元/年向弘富中心支付占有使用费，有事实与法律依据，一审法院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、振羽公司于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原弘富中心所有的位于南京市鼓楼区中山北路28号（江苏商厦）三层（面积为1380.8平方米）的房屋；二、振羽公司于本判决生效之日起三十日内向弘富中心支付房屋占有使用费（按每年1058383元的标准计算，自2020年1月8日起至实际腾空并返还上述房屋之日止）。一审案件受理费7824元，减半收取计3912元，由振羽公司负担。本院二审期间，上诉人提交（2015）鼓执字3358号执行裁定书、协助执行通知书；（2019）年苏01**执恢56号执行裁定书；（2019）年苏01**执异65号执行裁定书；（2017）苏0106执1366号执行裁定书、协助执行通知书、通知；（2020）苏0106民初7412号庭审笔录；（2019）闽02执异64号执行裁定书；（2020）沪执复53号执行裁定书及民事起诉书六份，证明被上诉人弘富中心与案涉房屋的抵押权人富邦华一银行有限公司系关联公司，被上诉人对上诉人的租赁情况系事先知情的，上诉人向南京星晨企业管理有限公司支付2020年租金系经法院允许的。被上诉人对上述证据的证明目的均不予认可，并主张上诉人如对法院执行有异议，应向执行法院提出异议。上诉人、被上诉人均提交案涉房产《房地产估价报告》，上诉人拟证明芜湖市中级人民法院剥夺其相关权利；被上诉人拟证明案涉房产系未带租拍卖。对于一审查明的事实，上诉人主张一审遗漏以下事实：1、2014年6月28日，刘琥平出具委托书给殷文，授权殷文代表其洽谈江苏商厦3、4层房屋租赁事宜，并授权其签署租赁协议。2、上诉人对芜湖市中级人民法院在案涉房屋张贴公告、拍卖案涉房屋均不知情；对一审法院致电芜湖市中级人民法院的具体内容也不清楚。被上诉人主张一审遗漏以下事实：1、案涉房屋除有法院查封外，还存在抵押情形。2、上诉人提交的与南京星晨企业管理有限公司签订的合同日期在南京星晨企业管理有限公司登记成立之前。其余事实，双方当事人均无异议，本院二审予以确认。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2020年修正）第二十七条规定“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”。本案中，案涉房产被芜湖市中级人民法院于2015年9月12日依法查封。2018年12月12日，作出《公告》，告知案涉房产已启动评估、拍卖程序。2019年5月，振羽公司设立后就案涉房屋签订了《租赁合同》。2019年11月26日，安徽省芜湖市中级人民法院作出第二次司法拍卖公告，对包括案涉房屋在内的南京市鼓楼区产进行司法拍卖，该公告特别提醒：“该标的物被执行人未经本院同意，已对外出租该房产，并进行装修，…”。根据上述规定，将案涉房产腾空交付给弘富中心，属于芜湖市中级人民法院在民事执行中应该处理完成的事项，不属于一审法院民事案件受理的范围，对于弘富中心请求一审法院判令振羽公司腾空并返还案涉房产的诉请，依法应裁定驳回起诉。关于弘富中心请求判令振羽公司向其支付房屋占有使用费（自2020年1月8日起至实际腾空并返还上述房屋之日止，按每日2.1元/平方米*1380.8平方米的标准计算）的诉讼请求，本院认为，该诉讼请求系以前述腾空并返还案涉房产的诉讼请求为基础，现本院经审理认为应裁定驳回弘富中心要求振羽公司腾空并返还案涉房产的起诉，故对于该支付房屋占有使用费的诉请，应一并予以驳回。如弘富中心愿意承继振羽公司就案涉房产的租赁合同关系，可另行向振羽公司主张租金。综上，本院依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销江苏省南京市鼓楼区人民法院（2020）苏0106民初6439号民事判决；二、驳回深圳弘富创科企业管理中心（有限合伙）的起诉。一审案件受理费3912元，退还深圳弘富创科企业管理中心（有限合伙）；上诉人南京振羽教育培训中心有限公司预交的二审案件受理费7824元予以退还。本裁定为终审裁定。审判员  龚震二〇二一年三月十一日法官助理李晓龙书记员曹洁