新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新2801民初6390号     原告：巴某某，女，1989年10月28日出生，蒙古族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。   委托诉讼代理人：曹西霞，新疆天雪律师事务所律师。   被告：新疆展特房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市石化大道43号塔河管理局一楼。   法定代表人：祝伟良，该公司总经理。   委托诉讼代理人：毛文杰，新疆同明律师事务所律师。   原告巴某某与被告新疆展特房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巴某某的委托诉讼代理人曹西霞，被告新疆展特房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人毛文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告巴某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告新疆展特房地产开发有限责任公司向原告巴某某支付迟延办理不动产权属证书违约金135,815.68元；2、本案诉讼费等费用由被告新疆展特房地产开发有限责任公司承担。事实和理由：原告巴某某购买了被告新疆展特房地产开发有限责任公司开发的位于库尔勒市石化大道塔河明成小区3幢1单元905室房屋，双方签订了涉案房屋《商品房买卖合同》，合同第十五条约定出卖人应当在该商品房交付后180日内办理相关产权登记，但被告新疆展特房地产开发有限责任公司一直未按约定时间交房及办理房屋产权登记手续，致使原告巴某某无法按时取得房屋产权属证书，被告新疆展特房地产开发有限责任公司严重违约，给原告巴某某造成了损失。   被告新疆展特房地产开发有限责任公司辩称，1.《商品房买卖合同》第十五为选择性条款,双方已明确排除适用赔偿损失、支付违约金的约定,原告巴某某不能再要求被告新疆展特房地产开发有限责任公司承担任何形式上的违约赔偿责任；2.《商品房买卖合同》是政府部门为规范房地产交易而专门制订的规范性合同书,双方当事人签订该《商品房买卖合同》符合友好协商、意思自治的原则，并非合同法规定的格式条款合同，本案应当依照《商品房买卖合同》约定的内容审理；3.原告巴某某主张逾期办证违约责任已过诉讼时效,该案是基于不动产物上合同纠纷产生的争议,应当受诉讼时效的控制。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   1、原告巴某某提交《商品房买卖合同》、具有强制执行效力的债权文书公证书、中国建设银行个人贷款对账单、发票，拟证实原告巴某某从被告新疆展特房地产开发有限责任公司处购买了位于库尔勒市石化大道塔河明成3号楼1单元905号房屋一套,双方约定房屋总价款为485,056元,被告新疆展特房地产开发有限责任公司应于2014年6月30日前交付房屋(第八条),并于交付房屋180日(即2014年12月30日,第十五条)内让原告巴某某取得房地产权属证书的事实;双方约定采取银行按揭贷款的方式支付房款,原告巴某某于2013年2月5日办理了强制执行公证,2月6日银行向原告巴某某支付了337,000元贷款,原告巴某某按约定将全部房款支付给被告新疆展特房地产开发有限责任公司,被告新疆展特房地产开发有限责任公司向原告巴某某开具了发票。被告新疆展特房地产开发有限责任公司对具有强制执行效力的债权文书公证书、中国建设银行个人贷款对账单、发票的真实性认可，但认为原告巴某某并没有付完全款，且在2015年3月10日双方才对房屋面积进行了最终结算；对商品房买卖合同的真实性不认可，因双方在2014年10月29日另行签订了商品房买卖合同，而原告巴某某的是在2014年10月27日签订的，且与被告新疆展特房地产开发有限责任公司持有的不一致。本院认为被告新疆展特房地产开发有限责任公司对具有强制执行效力的债权文书公证书、中国建设银行个人贷款对账单、发票的真实性认可，本院对其真实性予以确认；被告新疆展特房地产开发有限责任公司对商品房买卖合同的真实性不认可，但结合法院在库尔勒市不动产登记中心调取的备案的商品房买卖合同，两份合同一致，本院对其真实性予以确认；   2、原告巴某某提交被告新疆展特房地产开发有限责任公司的不动产权证书、原告巴某某的不动产权证书，拟证实被告新疆展特房地产开发有限责任公司于2018年8月办理涉案土地不动产权证,于2019年7月11日才申请办理不动产权首次登记,由于被告新疆展特房地产开发有限责任公司违约的原因,导致原告巴某某在2020年4月取得购买房屋的不动产权证书。被告新疆展特房地产开发有限责任公司对证据的真实性认可，但认为被告新疆展特房地产开发有限责任公司未违约，证书已经办理。本院认为被告新疆展特房地产开发有限责任公司对证据的真实性认可，本院对其真实性予以确认；   3、被告新疆展特房地产开发有限责任公司提交《商品房买卖合同》、发票，拟证实从房管局调取了原告巴某某在办理产权时提交的原件，该合同约定逾期办理登记手续，被告新疆展特房地产开发有限责任公司不承担任何赔偿责任，而原告巴某某提交的合同中没有该条的约定。原告巴某某对发票的真实性认可，对合同的真实性不认可，因被告新疆展特房地产开发有限责任公司所说条款是其后期自行添加，原告巴某某的合同中没有该条的约定，且该条款是约定被告新疆展特房地产开发有限责任公司权利的条款，应当是无效条款。本院认为原告巴某某对发票的真实性认可，本院对其真实性予以确认；原告巴某某对合同的真实性不认可，本院认为结合法院在库尔勒市不动产登记中心调取的备案的商品房买卖合同，调取的合同中无被告新疆展特房地产开发有限责任公司所说的条款，本院对其不予确认；   4、被告新疆展特房地产开发有限责任公司提交收条，拟证实2015年3月10日原告巴某某与被告新疆展特房地产开发有限责任公司结算了房屋的面积差额，被告新疆展特房地产开发有限责任公司向原告巴某某退还了1810元。原告巴某某对证据的真实性认可，但认为不是本人的签字。本院认为原告巴某某对证据的真实性认可，本院对其真实性予以确认；   5、本院在库尔勒市不动产登记中心调取备案的《商品房买卖合同》。原告巴某某对证据的真实性认可，认为与原告巴某某的合同一致，应当以调取的为准；被告新疆展特房地产开发有限责任公司对证据的真实性不认可，因合同中第十五条与在房管局看到的不一样，要求再次核实。本院认为该合同为库尔勒市不动产登记中心出具，并加盖印章，由经办人签字，本院对其予以确认。   本院经审理认定事实如下：2013年1月29日库尔勒市公证处向原告巴某某出具新疆维吾尔自治区地方税务局通用机打发票，载明：借款合同公证费1011元。2013年2月5日库尔勒市公证处出具《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明：借款人巴某某，贷款人中国建设银行股份有限公司巴州分行，担保人新疆展特房地产开发有限责任公司；借款人、贷款人、担保人向本处申请对前面的《个人住房（商业用房）借款合同》进行公证并赋予该合同强制执行效力。2021年3月9日中国建设银行出具个人贷款对账单，载明：户名巴某某，交易日期2013年2月6日，摘要放款，发生额337,000元。   2014年10月27日原告巴某某与被告新疆展特房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：出卖人新疆展特房地产开发有限责任公司，买受人巴某某，买受人购买的商品房第3幢1单元905号房，用途为住宅，建筑面积共115.27平方米，其中套内面积96.29平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.98平方米，商品房单价为每平方米4208元，总金额485,056元；付款方式为按揭，首付148,056元、贷337,000元；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：一次性付款房产证办下后发还给买受人，办理银行按揭贷款的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行；合同一式4份，具有同等法律效力，合同持有情况为出卖人1份、买受人1份、银行1份、房产局1份。原告巴某某在合同上签字，被告新疆展特房地产开发有限责任公司在合同上加盖合同专用章。   2015年3月10日，被告新疆展特房地产开发有限责任公司向原告巴某某出具销售不动产统一发票，载明付款方巴某某、收款方新疆展特房地产开发有限责任公司，不动产项目名称塔河明成，不动产项目编号0139810，销售的不动产楼牌号3-1-905，建筑面积115.27㎡，单价4208元，金额485,056元，款项性质购房款。2015年3月10日加木出具收条，内容为：“今收到塔河明成3-1-905面积差额1810元”。   2019年7月13日库尔勒市自然资源局向被告新疆展特房地产开发有限责任公司颁发新（2019）库尔勒市不动产权第XXXX号证书，载明：权利人新疆展特房地产开发有限责任公司，共有情况房屋单独所有，坐落库尔勒市朝阳辖区石化大道62号塔河明成3栋，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质国有出让/市场化商品房，使用期限2012年10月28日起2062年10月28日止；附记被告新疆展特房地产开发有限责任公司于2019年7月11日申请办理不动产权首次登记。2020年4月1日库尔勒市自然资源局向原告巴某某颁发新（2020）库尔勒市不动产权第XXXX号证书，载明：权利人巴某某，共有情况房屋单独所有，坐落库尔勒市朝阳辖区石化大道62号塔河明成3栋1单元9层905，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质国有出让/市场化商品房，使用期限2012年10月28日起2062年10月28日止。   本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。原告巴某某与被告新疆展特房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告巴某某要求被告新疆展特房地产开发有限责任公司支付迟延办理不动产权属证书违约金135,815.68元（485,056元×28%），并提交《商品房买卖合同》、发票、不动产权证书等予以证实，被告新疆展特房地产开发有限责任公司认为不应当支付，且计算方式不正确，应以年利率4.75%从2015年3月10日计算，本院认为被告新疆展特房地产开发有限责任公司于2019年7月13日取得不动产权证书，因被告新疆展特房地产开发有限责任公司的原因导致原告巴某某逾期取得房屋权属证书属实，在库尔勒市不动产登记中心备案的合同中并没有“不承担任何经济赔偿责任”字样，被告新疆展特房地产开发有限责任公司应当承担违约责任，原告巴某某于2020年4月1日取得房屋权属证书，原告巴某某的主张未过诉讼时效，但双方未在合同中约定违约金，原告巴某某的计算方式无法律依据，且计算过高，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告新疆展特房地产开发有限责任公司对购房款总额无异议，认为应以年利率4.75%计算，符合法律规定，故应按照年利率4.75%计算较为适宜，按照双方合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，原告巴某某与被告新疆展特房地产开发有限责任公司于2014年10月27日签订商品房买卖合同，于2020年4月1日取得不动产权证书，被告新疆展特房地产开发有限责任公司认可从2015年3月10日开始计算，未超过合同约定及法律规定，故本院认为应以购房款总额按照年利率4.75%从2015年3月10日计算至2020年3月31日，故对原告巴某某要求被告新疆展特房地产开发有限责任公司支付迟延办理不动产权属证书违约金135,815.68元的诉讼请求，本院对116,652.65元予以支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：   一、被告新疆展特房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十日内向原告巴某某支付违约金116,652.65元；   二、驳回原告巴某某的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1,508.16元，由原告巴某某负担212.80元，被告新疆展特房地产开发有限责任公司负担1,295.36元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。         审判员 周李玲         二 〇 二 一 年 三 月 十 八 日     书记员 翟耀花