新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）新27民终32号  上诉人（原审原告）：丁国强，男，1976年10月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。上诉人（原审原告）：张德秀（系丁国强之妻），女，1976年10月7日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘文馨，新疆振博律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市温泉路**山水雅居**楼****门面。法定代表人：孙扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：敬金花，女，该公司办公室员工。委托诉讼代理人：杨丹，新疆皓昌律师事务所律师。原审第三人：博尔塔拉蒙古自治州住房公积金管理中心，住所地新，住所地新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州博乐市北京南路**v>法定代表人：谢明林，该管理中心主任。委托诉讼代理人：王志，新疆爱博律师事务所律师。上诉人丁国强、张德秀因与被上诉人新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司（以下简称恒昌隆公司）及原审第三人博尔塔拉蒙古自治州住房公积金管理中心（以下简称公积金管理中心）商品房销售合同纠纷一案，不服博乐市人民法院（2020）新2701民初1147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人丁国强、张德秀的委托诉讼代理人刘文馨、康国军，被上诉人恒昌隆公司的委托诉讼代理人敬金花、杨丹，原审第三人公积金管理中心的委托诉讼代理人王志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁国强、张德秀上诉请求：撤销博乐市人民法院（2020）新2701民初1147号民事判决，将本案发回重审或改判支持一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决程序违法。1．恒昌隆公司在一审庭审中并未提交《承诺书》，丁国强、张德秀亦未质证，一审直接作为证据使用，属程序违法。且恒昌隆公司自书的《承诺书》不具有法定的证据要件形式，不能推翻其违约没有按期协助办理不动产权属登记的事实，反之进一步证明其长达四年逾期协助办理不动产权属登记是恒昌隆公司没有及时履行自己的协助义务造成的。2．一审中丁国强、张德秀在法定期限向法院递交了评估鉴定申请，要求对涉案房屋装修造价进行评估鉴定，一审法院理应委托有资质的中介机构进行评估，其未进行评估程序违法。二、一审判决中的“争议焦点一”在庭审中并未归纳，也非双方争议的焦点，一审法院直接在判决书中认定为争议焦点错误。一审争议焦点归纳错误导致案件审理错误，应撤销一审判决。三、一审判决查明事实不清，证据不足。1．一审判决未查明恒昌隆公司为什么没有办理涉案房屋的产权登记的原因，未查明是什么原因导致恒昌隆公司未能及时办理房屋的产权登记，办理涉案房屋产权登记需要向产权登记机关报送哪些材料，未查明恒昌隆公司房屋的产权登记工作现在处于什么阶段等相关事实，直接认定“结合被告提交的相关证据，涉案房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要”属认定事实错误。丁国强、张德秀所购买的房屋暂且不说还有哪些备案登记的材料不具备，就凭恒昌隆公司自认的规划验收未通过、环保验收未通过、人防工程罚款未交纳等义务未完成，至今无法办理房屋所有权登记，其明显违约，应当承担合同约定或法律规定的违约责任。2．一审判决认为“本案涉案房屋，至今虽未完成备案登记，但从被告向本院提交的《承诺书》可以看出，被告作出郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明，结合被告提交的相关证据，涉案房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要，被告的承诺主观上也表明其在合同履行过程中并无恶意拒绝。”无事实及法律依据，属认定事实错误。3．退一步讲，是否能够办理产权登记并不影响丁国强、张德秀主张的解除合同赔偿损失的诉讼请求的成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，丁国强、张德秀关于解除合同及协议的请求应予以支持。四、一审判决适用法律错误。本案系商品房销售合同纠纷，一审判决引用与本案毫无关联的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，只字未提《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，没有适用应当适用本案的法律、司法解释。五、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，丁国强、张德秀要求解除《住房公积金借款合同》的请求成立。恒昌隆公司辩称，一、丁国强、张德秀提起本次诉讼的目的就是希望通过诉讼长期无偿占有现居住的房产，理由如下：1．丁国强、张德秀在与恒昌隆公司签订完《商品房买卖合同》后，该合同即在博乐市房产局依法进行备案登记，丁国强、张德秀对房屋的所有权、使用权、处分权、收益权等没有受到任何影响。丁国强、张德秀至今居住在该房屋，按照自己的意愿对房屋进行改造、装修，也就是丁国强、张德秀要求恒昌隆公司赔偿损失，但是短期内并不打算搬离房屋，说明丁国强、张德秀对现在的居住环境还算满意；2．不动产预告登记制度已赋予丁国强、张德秀该房屋完全的物权所有权，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，恒昌隆公司预告登记的表现形式就是在房管局进行商品房销售合同备案，合同一经备案，房地产开发企业就不能将房屋再出售、抵押，该房屋的使用、收益和处分权均由买方取得。该条规定得非常明确，就算恒昌隆公司破产，丁国强、张德秀的所有权一直受到法律保护。二、一审判决事实清楚，证据充分。理由：1．恒昌隆公司不存在违约行为，涉案商品房销售合同已经备案，恒昌隆公司已经按照合同约定履行了备案登记义务。恒昌隆公司不是办理不动产权利证书的主体，仅是协助办理产权登记手续、协助提供相应资料，然后由房地产管理部门颁发房屋所有权证书，合同中并没有明确约定恒昌隆公司办理不动产证的时间，丁国强、张德秀混淆了备案登记和不动产证的概念。2．依照法律规定“无法”办理房产证，才是买受人请求解除合同和赔偿损失的法定事由，恒昌隆公司的各项手续都是合法合规的，不存在无法办理的情形，丁国强、张德秀请求解除合同不符合法律规定。3．丁国强、张德秀居住在涉案房屋至今，其没有遭受任何实际损失。综上，一审判决应予维持。公积金管理中心述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。丁国强、张德秀向一审法院起诉请求：1．判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2．判令解除双方签订的《住房公积金借款合同》；3．判令恒昌隆公司退还购房款800000元及按揭贷款利息45591.65元；4．判令恒昌隆公司赔偿垃圾清运费760元、物业费3420元、办土地证费500元、装修押金5000元、契税16000元、印花税400元、备案费320元、房屋维修基金9461元、电视初装费300元、天然气初装费6400元，以上合计42561元；5．判令恒昌隆公司赔偿首付款350000元的利息损失；6．判令恒昌隆公司赔偿房屋装修损失20万元；7．判令恒昌隆公司承担本案保全费、鉴定费等所有费用。一审法院认定事实：2016年6月6日，丁国强、张德秀与恒昌隆公司共同签订《商品房买卖合同》一份，并于2016年6月13日在博乐市房地产管理局办理了备案登记。合同约定丁国强、张德秀购买恒昌隆公司开发的博乐市××小区××房，房屋建筑面积189.986平方米，房屋总价款800000元。2016年7月29日，张德秀向恒昌隆公司缴纳房屋预收款280000元，张德秀2016年8月30日向恒昌隆公司缴纳房屋预收款520000元。2016年8月25日，丁国强、张德秀共同作为借款人，公积金管理中心作为委托贷款人，案外人中国××银行股份有限公司博州分行作为受托银行，恒昌隆公司作为保证人签订了《住房公积金借款合同书》一份，丁国强、张德秀向公积金管理中心申请个人住房贷款450000元，期限20年自2016年8月25日起至2036年8月25日止，共计240期，以等额本息的方式还款，截至2020年9月25日丁国强、张德秀共计还款本金255754.8元，利息45591.65元。恒昌隆公司于2016年9月27日向丁国强、张德秀交付涉案房屋，张德秀于2016年9月27日向恒昌隆公司缴纳了装修保证金5000元、物业费3420元、垃圾处理费760元、燃气初装费6400元、电视初装费300元、暖气费4839元，于2016年9月7日向恒昌隆公司缴纳了土地证（办证）费500元、维修基金9461元、印花税400元、备案费320元。2016年6月17日，张德秀向博乐市地方税务局缴纳了契税16000元。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2.3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（空白）%赔偿买受人损失。2．买房人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3．买受人未付清全部购房款，买受人未按时验收入住，按揭贷款购房以及产权登记机关原因等造成延误的顺延。”合同签订后，恒昌隆公司至今未按照合同完成将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。丁国强、张德秀于2020年7月16日向一审法院提起诉讼，并申请财产保全，于2020年10月22日缴纳保全费5000元，于2020年10月15日在中国人民财产保险股份有限公司博州分公司购买诉讼保全责任保险，缴纳保险费1300元。2011年至2012年期间，恒昌隆公司获得相关手续后，于2013年开工建设涉案小区，2016年9月27日恒昌隆公司将涉案房屋10幢2层6号房屋出售给丁国强、张德秀。2020年1月15日，博州住房和城乡建设局向恒昌隆公司下发《补办人防手续通知书》，通知恒昌隆公司按照相关规定补办人防行政许可手续。2020年10月27日，博州住房和城乡建设局向恒昌隆公司下发《人防易地建设费缴费通知书》，通知恒昌隆公司在收到该通知书后30日内交清人防易地建设费。2020年10月20日，博乐市自然资源局向恒昌隆公司下发《关于办理××居住小区建设工程规划竣工认可书的函》，要求恒昌隆公司尽快安排人员办理建设工程规划竣工认可书。2020年10月29日，恒昌隆公司向一审法院提交《承诺书》，郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明。一审法院认为，本案系由商品房买卖合同履行而引发的争议，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”恒昌隆公司将其开发的位于博乐市××小区××房屋，通过向社会销售并转移房屋所有权的方式出售给丁国强、张德秀，丁国强、张德秀作为买受人支付了购房款，双方之间形成商品房销售合同关系，依照《最高人民法院关于印发修改后的的通知》（法【2011】42号）规定，本案案由确定为商品房销售合同纠纷。丁国强、张德秀与恒昌隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，是合法有效的，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点如下：一、丁国强、张德秀主张恒昌隆公司违反合同约定逾期向办理产权登记机关报送应当由出卖人提供的资料备案，是否构成根本违约；二、丁国强、张德秀能否依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条请求解除合同。对争议焦点一，根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、第十六条、第十七条，结合《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房屋买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”之规定，在商品房买卖过程中，买受人只要合法占有了交易房屋，即可以认定为业主，该规定保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。故，丁国强、张德秀认为恒昌隆公司迟延登记的行为构成根本性违约的意见不予采信。对争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条（现三十二条）规定的办理房屋所有权登记的期间届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”《城市房地产开发经营管理条例》（2019年3月24日第三次修订版）第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”上述条款约定的解除情形，系合同无法继续履行，或者该合同无继续履行的必要。本案涉案房屋，至今虽未完成备案登记，但从恒昌隆公司向一审法院提交的《承诺书》可以看出，其作出郑重承诺于2021年4月30日前完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明，结合恒昌隆公司提交的相关证据，涉案房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要，恒昌隆公司的承诺主观上也表明其在合同履行过程中并无恶意拒绝。故丁国强、张德秀依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定请求解除商品房买卖合同的依据不能成立。结合本案涉案房屋所在小区，绝大多数房屋已经完成交付使用，如果判令解除本合同，即不利于交易整体的稳定，也将对恒昌隆公司造成不可预估的责任风险。最后，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”不动产权属证书是对财产拥有和交易事实的确认，是买受人享有不动产物权的凭证，该凭证是行使处分权能的基础。买受人无法取得不动产登记证书前，无法实现增值和转让等目的，侵害了丁国强、张德秀权能的完整性。恒昌隆公司已作出于2021年4月30日完成国有土地建设用地房屋所有权首次登记需要准备的材料并协助客户办理房屋产权证明的承诺，则作为房地产开发企业应当严格履行自己应尽的义务，维护交易安全，使双方权利得以完整实现。对丁国强、张德秀依据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》向一审法院提交的最高人民法院（2017）最高法民终683号民事判决，该案例案由为商品房预售合同纠纷，根据双方签订的《商品房预售合同》第八条及第九条约定判决解除双方之间签订的《商品房预售合同》，而本案系商品房销售合同纠纷，丁国强、张德秀依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定行使法定解除权。故，丁国强、张德秀提交的案例在基本事实、争议焦点及法律适用等方面并不具有相似性，不予参照。综上所述，对丁国强、张德秀要求解除与恒昌隆公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求不予支持，故对上述请求未予支持的前提之下，对丁国强、张德秀向一审法院申请对房屋装修造价进行评估鉴定的申请不予准予。丁国强、张德秀要求解除与公积金管理中心签订的《住房公积金借款合同》的请求不予支持；对丁国强、张德秀要求恒昌隆公司返还购房款及按揭贷款利息、赔偿垃圾清运费、物业费、办土地证费、装修押金、契税、印花税、备案费、房屋维修基金、电视初装费、天然气初装费及赔偿丁国强、张德秀支付首付款产生的利息损失、房屋装修损失、保全费、保险费的诉讼主张失去了请求基础，亦不能支持。判决：驳回原告丁国强、张德秀的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。恒昌隆公司提交证据：一、《建设工程档案认可书》1份，拟证实恒昌隆公司已完成不动产首次登记的全部工作；二、情况说明2份，拟证实丁国强、张德秀是有组织的恶意针对恒昌隆公司的起诉；三、新20**博乐市不动产权第XXXX号不动产权证书1份，拟证实××居10幢的不动产权证书已经办理完毕，丁国强、张德秀可以去不动产登记机关办理不动产证。经质证，丁国强、张德秀对证据一的真实性认可，证明的问题不认可，认为恒昌隆公司应提供其一审中提到的三项未完成工作的凭证，该证据只能说明对文件归档进行了认可，与本案房屋产权证无关联；对证据二的真实性无法确定，该证据属于证人证言，证人没有出庭，无法确定证明问题的真实性。对证据三的真实性认可，其已向恒昌隆公司交纳了办理房屋产权证的费用，恒昌隆公司应当将房屋产权证办理好；公积金管理中心对证据一的真实性、合法性、关联性均认可；对证据二的真实性、合法性、关联性均不认可，无法确认情况说明系本人签字；对证据三的真实性、证明的问题均认可。本院从博乐市房地产市场综合服务中心调取了预购商品房预告登记申请表1份。经质证，丁国强、张德秀对该证据的真实性认可；恒昌隆公司对该证据的真实性、合法性、关联性均认可，认为该证据证实恒昌隆公司已按照合同约定完成了登记，丁国强、张德秀的权益得到了合法保护；公积金管理中心对该证据的真实性认可，证明的问题也认可。本院对上述证据认定如下：恒昌隆公司提交的《建设工程档案认可书》的真实性本院予以确认。对2份情况说明，恒昌隆公司未提供其他证据予以印证，本院对2份情况说明不予采信。各方对不动产权证书的真实性均认可，本院对不动产权证书予以采信；对本院调取的预购商品房预告登记申请表予以采信。本院二审查明，恒昌隆公司于2021年2月4日取得涉案房屋不动产权证书。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、丁国强、张德秀要求解除涉案两份合同及要求恒昌隆公司退还购房款800000元、按揭贷款利息45591.65元、赔偿垃圾清运费、物业费、办土地证费、装修押金、契税、印花税、备案费、房屋维修基金、电视初装费、天然气初装费、首付款的利息损失、房屋装修损失、保全费、鉴定费的诉讼请求能否成立；二、一审判决程序是否违法。关于第一个争议焦点，丁国强、张德秀与恒昌隆公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，一审认定该合同合法有效正确，本院予以确认。关于合同是否应当解除，丁国强、张德秀依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，认为符合法定解除条件，应当解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条是指因出卖人违约，合同已经无法履行或者没有履行的必要。双方签订合同后，恒昌隆公司已经按照约定向丁国强、张德秀交付房屋，合同已经部分履行。在本案二审审理过程中，恒昌隆公司已于2021年2月4日取得涉案房屋不动产权证书，办理涉案房产不动产权证书的条件已经全部成就，阻却合同履行的情形已经消失。在此情况下，本案事实已不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的“无法办理房屋所有权登记”的根本违约情形。丁国强、张德秀关于一审法院未适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定属于适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。丁国强、张德秀购买房屋的目的在于依法享有对房屋行使占有、使用、处分、收益等物权，并取得合法的登记手续，因迟迟不能办理房产登记，故而提起本次诉讼。但自2021年2月4日起，丁国强、张德秀已可以办理房屋产权的登记手续，原先阻却合同完全履行的情形已经不存在，即丁国强、张德秀提起诉讼的主要理由赖以成立的基础事实已经消失，解除合同已无必要。另一方面，丁国强、张德秀已经长期占有、使用案涉房屋，如果解除合同，不利于交易的稳定，故丁国强、张德秀要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。《承诺书》系恒昌隆公司单方出具，一审法院采信该《承诺书》，认定“涉案房屋办理产权手续并非无法实现，或者没有履行的必要”错误，本院予以纠正。丁国强、张德秀上诉称一审判决认定的“第一个争议焦点”在庭审中并未归纳，亦非争议焦点，一审争议焦点归纳错误导致审理错误，应撤销一审判决。一审判决认定的第一个争议焦点包括在一审庭审中归纳的争议焦点内，系一审庭审中归纳的争议焦点的细化，故丁国强、张德秀的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因《商品房买卖合同》不应解除，丁国强、张德秀要求解除与公积金管理中心签订的《住房公积金借款合同》的上诉请求亦无法律依据，本院不予支持。恒昌隆公司认可，2021年2月4日之前一直未取得涉案房屋的首次产权登记，其虽主张未完成系因行政机关办理程序变更等原因所致，但未提供相应证据证实，故应认定恒昌隆公司已构成违约，其应承担相应的违约责任，丁国强、张德秀在诉讼请求中未明确主张该违约责任，其可另行主张权利。丁国强、张德秀提出要求恒昌隆公司退还购房款800000元、按揭贷款利息45591.65元、赔偿垃圾清运费、物业费、办土地证费、装修押金、契税、印花税、备案费、房屋维修基金、电视初装费、天然气初装费、首付款的利息损失、房屋装修损失、保全费、鉴定费的诉讼请求均以解除合同为基础，在本案中难以支持。虽然丁国强、张德秀的诉讼请求未得到支持，但考虑到恒昌隆公司是违约方，丁国强、张德秀在本案中无违约行为，为保护守约方的合法权益，本院确定一、二审的案件受理费均由恒昌隆公司负担。关于第二个争议焦点，1．因丁国强、张德秀要求解除合同的诉讼请求不能成立，对其要求对案涉房屋装修造价进行鉴定评估的申请本院亦不予准许，一审法院对评估申请未予准许并无不当，丁国强、张德秀关于一审法院未进行评估程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。2．丁国强、张德秀主张一审法院采信恒昌隆公司提交的《承诺书》属严重程序违法，本院认为一审法院采信该《承诺书》属认定事实错误，不属于严重违反法定程序的情形，且二审中本院已予以纠正，丁国强、张德秀的该项上诉理由不能成立，本院亦不予支持。综上所述，丁国强、张德秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6341元、二审案件受理费12681.53元，均由被上诉人新疆恒昌隆房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。   审  判  长   赵鑫审  判  员   杜娟审  判  员   热古力艾森别克 二 〇 二 一 年 三 月 二 十 五 日 法 官 助 理   岳晓桐书  记  员   古丽扎依