河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫96民终144号上诉人（原审原告）：杜艳粉，女，1976年3月29日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：张淑珍，河南涛声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成东风，男，1977年6月11日出生，汉族，住济源市。被上诉人（原审被告）：石小国，男，1974年10月1日出生，汉族，住济源市。上诉人杜艳粉因与被上诉人成东风、石小国返还原物纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初8522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杜艳粉上诉请求：1、依法撤销（2020）豫9001民初8522号民事判决，将本案发回重审或在查清事实基础上改判支持杜艳粉的一审诉讼请求;2、判令成东风、石小国承担一二审诉讼费用。事实和理由：一、杜艳粉依法享有案涉房屋物权的事实毋庸置疑。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。根据以上规定，现有证据充分证实，杜艳粉与案外人济源市泥河头置业有限公司商都苑项目部建立房屋买卖法律关系后，济源市泥河头置业有限公司将房屋交付杜艳粉，杜艳粉即依法成为涉案房屋权利所有人。出卖人济源市泥河头置业有限公司又明确认可案涉房屋的归属权为杜艳粉所有。故杜艳粉对案涉房屋依法享有物权权利的事实毋庸置疑。二、石小国非法买卖案涉房屋，不能适用善意取得。石小国作为完全民事行为能力人，对于明显低于市场价值的房屋，在明知越权出卖人成东风，非确定的房屋权利人的情况下，既未要求成东风提供授权卖房的凭证，也未进行产权核实，仅听信中介公司“出卖人可通过关系变更一手房手续”的虚假承诺，便购买案涉房屋，不仅不符合交易常理，更涉嫌配合成东风实施了非法处分房屋的违法行为，存在明显恶意。另外，石小国在杜艳粉明确告知其“案涉房屋有争议，保持现状，不敢卖”后，担心自己购买的问题房屋被收回，立即又将案涉房屋转让并谋取了近六万元利益的事实，说明石小国不仅明知案涉房屋价款明显低于市场同期价位，还不审查案涉房屋出卖人主体资格以及手续的合法性的行为，不属于善意。对于石小国所谓的开发商又为其卖房变更了一手房手续的说辞，更是令人匪夷所思。因此，石小国不能适用“善意制度”取得案涉房屋的合法占有权利。三、一审判决严重侵犯了杜艳粉的合法权益。1、一审判决石小国合法占有案涉房屋没有合法依据。在杜艳粉能够证明案涉房屋的归属权为杜艳粉所有的情况下，一审法院仅凭庭审期间，石小国所谓中介的承诺，而不予查明和否定成东风为达到非法处分杜艳粉房产目的，采取非正常手段，取得“一手房手续”的虚假交易行为，便迳行判决认定石小国合法占有房屋，没有合法依据。2、成东风、石小国非法买卖杜艳粉房屋的行为应当依法予以否定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，若案涉房屋被济源市泥河头置业有限公司更名为石小国的话，该公司在未收到杜艳粉的变更通知或授权成东风变更委托手续的情况下，违法办理案涉房屋的过户转让手续，并导致杜艳粉无法取得房屋，严重损害杜艳粉合法权益的行为符合以上的无效情形，应当依法予以否定。四、一审判决程序违法。一审法院在济源市泥河头置业有限公司未到庭参与诉讼，石小国并不能提供济源市泥河头置业有限公司作出更名的合法购房和卖房凭证，案涉房屋是否进行了更名，双方争执不不休的前提下，一审法院对杜艳粉追加被告的申请不予答复，也不依职权依法追加济源市泥河头置业有限公司参与诉讼，迳行认定石小国系合法、善意占有了案涉房屋的行为，与《中华人民共和国民法典》第三百一十一条规定的购买不动产的善意取得制度相违背；遗漏必须参加诉讼当事人的行为，还明显违反了《民事诉讼法》第170条第一款第四项的规定，诉讼程序严重违法。综上，杜艳粉认为，成东风擅自将杜艳粉的房产非法处分给石小国，石小国再次非法转让谋利的行为，不单单侵犯了杜艳粉的合法权益，同时公然挑衅了法律的权威性，应坚决予以制裁。故请求二审法院查清事实，依法公断。石小国辩称，杜艳粉不应当起诉石小国，石小国买的是成东风的房子，经过中介公司买的房，也通过开发商办了一手房手续，其购买房屋是合理合法的。杜艳粉向一审法院起诉请求：依法判令成东风、石小国将商都苑小区1号楼西单元1601号房屋返还杜艳粉。一审法院认定事实：2019年5月11日，成东风（卖方、甲方）与石小国（买方、乙方）、济源安信房产之家（居间方、丙方）签订房产买卖合同，内容：甲方拥有位于商都苑小区1号楼西单元1601号房屋房产，建筑面积135平方米，房屋成交总价378000元。合同签订之日，乙方应付50000元作为定金，剩余房款328000元，乙方于2019年5月19日前给付甲方50000元，于2019年6月11日前给付甲方房款278000元。甲乙双方同意于2019年6月11日前共同到商都花苑售楼部申请办理房屋换名手续，换名费由甲方承担。甲方应于全部款项结清之日腾出房屋，交付乙方装修、使用，并移交房门钥匙等。当天石小国通过济源安信房产之家交纳50000元。同年5月18日，石小国通过济源安信房产之家交纳房款50000元，2019年6月17日石小国通过济源安信房产之家交纳房款278000元，并交纳中介费3500元。庭审中，石小国称，其接收该房后于2020年10月份又转让于他人。一审法院认为，石小国与成东风经中介公司于2019年5月11日签订了案涉房产的买卖合同，石小国并按约定价款通过中介交纳了购房款，支付了中介费，后占有该房产。关于该房产的合同价款，因该房产无房产证，结合该房出售时间、地理位置、楼层等，该价格与当时市场价相符，不存在明显低于市场价情况。所以，无论从权利依据、房款支付、实际占有等方面看，石小国对该房产的占有无疑是合法、善意和实际支付对价的。而就杜艳粉的主张看，杜艳粉提供的证据不足以排除石小国对案涉房产的合法占有权利。综上，杜艳粉要求成东风、石小国返还案涉房产，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第一百零六条、第二百四十一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杜艳粉的诉讼请求。案件受理费6970元，减半收取为3485元，由杜艳粉负担。本院二审期间，杜艳粉向本院提供如下证据：证人李某的当庭证言，证明一审时杜艳粉提交的李某的书面证言的真实性。李某当庭证言的主要内容：李某清楚杜艳粉在商都苑小区有三套房的事情。李某、杜艳粉、开发商赵慧勇三人之间有经济纠纷，大概2014年的时候其三人协商，顶账给杜艳粉三套房子，协商好后开发商济源市泥河头置业有限公司的财务人员邓金荣给上诉人出具了三份收据、三套钥匙、三份房屋买卖合同，合同的具体名称不记得了，写的都是杜艳粉的名字。三套房屋的顶账价格是每平方3000元，每套房面积135平方米。济源市泥河头置业有限公司对外销售的价格平均3300元左右每平方。顶房的时候李某到现场验房了，当时泥河头公司的一个工作人员、李某去现场验房交接了，不记得杜艳粉是否去了。手续办好后李某把收据、钥匙、合同都给了杜艳粉。顶账的三套房分别是东单元十六楼东西户两套，西单元是东户。李某给杜艳粉交接的时候也是交接的这三套房子。顶账后，赵慧勇还欠杜艳粉二十多万元。当时三套房顶了总房款的百分之九十，剩下的百分之十在办证的时候杜艳粉交齐。李某只知道赵慧勇是开发商，不清楚他在泥河头公司担任什么职务。达成顶账意向的时候，正在跑办证的手续。本案一审时杜艳粉提交的证明是李某写的，内容真实。石小国的质证意见：对证人证言不清楚，其不认识证人。本院认证意见：因该证据系证人证言，无其他有效证据予以印证，本院不予认定。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：1、石小国占有涉案房屋的行为是否系合法、善意占有；2、一审法院未追加济源市泥河头置业有限公司为被告，程序是否合法。关于石小国对涉案房屋的占有是否系合法、善意占有的问题，本院认为，成东风在一审诉讼过程中称，其通过找私下关系将涉案房屋的购房手续信息变更为成东风的信息了。而石小国与成东风经中介公司签订了案涉房产的买卖合同，石小国有理由相信涉案房产系成东风的房产，且石小国按约定价款通过中介交纳了购房款，支付了中介费，占有了该房产。因该房产无房产证，结合该房出售时间、地理位置、楼层等，该房产的合同价款与当时市场价相符，不存在明显低于市场价情况。综上，无论从权利依据、房款支付、实际占有等各方面来看，石小国对该房产的占有是合法、善意的，并实际支付了对价。故杜艳粉称石小国非法买卖涉案房屋，不能适用善意取得，理由不能成立，本院不予支持。关于一审法院未追加济源市泥河头置业有限公司为被告，程序是否合法的问题。本院认为，本案中，成东风委托代理人出庭参加诉讼，称其通过私人关系将涉案房屋手续变更为成东风的信息了，且从本案查明的事实来看，可以认定石小国系善意取得涉案房屋，一审法院未追加济源市泥河头置业有限公司为被告，程序合法。杜艳粉上诉称，一审程序违法，应当追加济源市泥河头置业有限公司为被告，理由不能成立，本院不予支持。综上所述，杜艳粉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6970元，由杜艳粉负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二一年三月十六日书记员  丁冉冉