辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终321号上诉人（原审原告）：刘建南，男，1984年1月25日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。被上诉人（原审被告）：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段。法定代表人：李萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。上诉人刘建南因与被上诉人辽宁中南置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月29日立案后，依法组成合议庭于2021年2月5日公开开庭审理了本案。上诉人刘建南，被上诉人辽宁中南置地有限公司的委托诉讼代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建南上诉请求：一、依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初2397号民事判决书；二、依法判决支持刘建南的一审诉讼请求；三、一、二审的诉讼费，由辽宁中南置地有限公司承担。事实与理由：刘建南买受辽宁中南置地有限公司的商品房屋，双方签订的《商品房买卖合同（预售》约定房屋面积是111.84平方米，辽宁中南置地有限公司交付刘建南的房屋面积是107.45平方米，双方合同约定房屋面积与实际交付房屋面积相差4.39平方米。刘建南买受辽宁中南置地有限公司房屋存在面积差和逾期配合刘建南办理房屋所有权变更登记手续而应承担违约责任的事实，已被辽阳市白塔区人民法院（2019）辽1002民初3264号生效民事判决书予以确认，即判决：一、辽宁中南置地有限公司向刘建南支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金6351.86元：二、辽宁中南置地有限公司给付刘建南房屋面积差价款人民币21354.00元。该判决确认辽宁中南置地有限公司向刘建南支付逾期办理房屋所有权证书的违约金，计算起止时间为从2017年5月29日至2018年8月2日。因辽宁中南置地有限公司于2018年8月2日以后，仍不配合刘建南办理房屋所有权变更登记手续，所以刘建南向一审法院提起了本案民事诉讼，诉请判令辽宁中南置地有限公司向刘建南支付从2018年8月3日起至刘建南提起本案一审民事诉讼时期间逾期办理房屋所有权变更登记手续的违约金和辽宁中南置地有限公司履行配合办理房屋所有权变更登记手续合同义务。一审判决认定“本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司，涉案房屋至今未办理变更财产权登记手续。”一审判决认为，辽宁中南置地有限公司于2018年8月2日就案涉房屋完成了初始登记，具备办理变更登记的条件。但因诉争房屋存在面积差，需双方就面积差达成约定方可办理变更登记，而至今双方就面积差问题未达成一致意见，导致无法办理房屋所有权证。刘建南主张辽宁中南置地有限公司配合办理房屋所有权变更登记，符合合同约定的出卖人应当履行的义务，辽宁中南置地有限公司应当积极配合刘建南办理变更登记。因面积差问题双方无法达成书面约定，书面约定需要双方共同配合，故刘建南对于未办理房屋所有权证亦存在过错和刘建南主张辽宁中南置地有限公司给付2018年8月3日以后的违约金，缺乏依据，不予支持。一审判决驳回了刘建南诉请辽宁中南置地有限公司给付2018年8月3日以后至刘建南提起一审民事诉讼时期间的违约金。我方认为一审判决明显认定事实和适用法律错误。其理由如下：一是辽宁中南置地有限公司经初始登记所取得不动产权属证书，是辽宁中南置地有限公司所开发商品房屋整体权属凭证，是申请办理商品房所有权转让登记的必备要件之一，而不能证明辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售》的内容条款符合申请办理商品房所有权转移登记的手续条件，更不能作为判定辽宁中南置地有限公司履行合同义务的根据。二是刘建南至今未能办理房屋所有权变更登记手续的根本原因，是辽宁中南置地有限公司交付刘建南房屋的建筑面积与辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售》约定房屋面积不符，导致房屋登记机构不予办理房屋所有权变更登记。三是辽宁中南置地有限公司交付刘建南房屋的建筑面积与双方合同约定面积不符，是辽宁中南置地有限公司不按双方所签订《商品房买卖合同（预售》约定房屋面积履行交付房屋面积义务所致，是辽宁中南置地有限公司过错行为造成的，属于辽宁中南置地有限公司违约责任，应当由辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构提供所卖商品房屋出现面积差的原因和符合房屋登记机构所规定申请办理商品房所有权转移登记的相关手续，并配合刘建南申请办理取得房屋所有权证书。而刘建南买受辽宁中南置地有限公司房屋所出现的面积差，刘建南没有过错，且不应将辽宁中南置地有限公司未按合同履行交付房屋面积义务的违约责任转嫁于刘建南。四是本案诉争房屋，因存在面积差而房屋登记机构不予办理房屋所有权转移登记，但房屋登记机构并未要求合同双方在所报备《商品房买卖合同（预售》原本上更改约定房屋面积，也未要求合同双方提供就面积差达成的书面约定。辽宁中南置地有限公司要求刘建南在双方所签《商品房买卖合同（预售》原本上更改约定房屋面积，而刘建南认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，也是履行权利和义务的根据。依据我国《合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，不应在原合同上更改所约定房屋面积，应以签订补充合同方式或者其他符合房屋登记机构所规定的方式解决房屋面积差异问题。故刘建南与辽宁中南置地有限公司就房屋面积差异未达成约定，因刘建南就解决房屋面积差异问题所提主张符合法律规定，且没有过错，刘建南不应承担未达成面积差约定的法律责任。五是案涉房屋至今未办理所有权变更登记手续，是因辽宁中南置地有限公司不能提供符合房屋登记机构规定的申请办理房屋所有权变更登记相关手续所致，且辽宁中南置地有限公司逾期配合刘建南办理房屋所有权变更登记应承担的违约责任，己被法院生效判决予以确认。而辽宁中南置地有限公司持续违约，所以依法应当承担持续违约责任。综上事实与理由，人民法院裁判案件，应当以事实为根据，以法律为准绳，应以责判罚，不应颠倒是非，混淆黑白，规避法律，强加责任。本案一审判决，驳回刘建南诉请明显所认定事实和适用法律错误。请二审法院依法撤销一审判决，并依法作出公正的二审判决。辽宁中南置地有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。刘建南向一审法院起诉请求：2017年4月27日，刘建南与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售)》一份，合同约定:刘建南购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一套，建筑面积为111.84平方米，每平方米3939.93元，房屋总价款440642.00元。合同第十一条约定交付房屋时间为2017年8月30日前。合同第二十条房屋登记约定（一）原、被告双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；(二）因被告的原因，原告未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，刘建南不解除合同的，自刘建南应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向刘建南支付全部房价款万分之一的违约金。《商品房合同（预售）》附件十一：合同补充协议第十九条约定“产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为出卖人已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记机关原因或者买受人自己的原因而造成买受人不能在规定期限内取得权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任”。合同签订后，刘建南按合同约定履行了支付全部房款的义务。而辽宁中南置地有限公司于2017年6月8日向刘建南交付了尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件和尚未取得不动产权属证书的房屋，且房屋的实际建筑面积与合同约定买卖房屋面积存在差异。另辽宁中南置地有限公司未按合同约定在交付房屋后180日内履行办理房屋所有权证书的义务。因此，刘建南提起民事诉讼，诉请法院判令辽宁中南置地有限公司向其支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金和承担所交付房屋面积差异的违约责任。辽阳市白塔区人民法院判决：一、辽宁中南置地有限公司向刘建南支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金6351.86元；二、辽宁中南置地有限公司给付原告沈海、沈小楠房屋面积差异人民币21354.00元。从辽阳市白塔区人民法院民事判决书，确认辽宁中南置地有限公司从2017年5月29日计算至2018年8月2日止期间违约责任后，即从2018年8月3日起，因辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同(预售）》约定房屋面积与实际建筑面积不符，且辽宁中南置地有限公司所提供申请办理刘建南房屋所有权证书材料不齐全，导致刘建南至今无法办理房屋所有权登记。我国《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度，不动产转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。且不动产物权的转让，自记载于不动产登记簿时发生效力。双方买卖的房屋，属于不动产物，双方以买卖方式转让房屋，须经依法登记后才能发生房屋所有权转移的效力。依照我国建设部发布施行的《房屋登记办法》第十七条、第二十二条之规定，申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的以及未按规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，房屋登记机构不予登记。按双方所签《商品房买卖合同（预售)》约定，辽宁中南置地有限公司应在交付刘建南房屋后180日内办理房屋所有权登记。但因辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售)》约定房屋面积与实际建筑面积不符、所提供申请办理刘建南房屋所有权转移登记材料不齐全，导致无法办理房屋所有权登记。在房屋买卖法律关系中，出卖人向房屋登记机构或买受人提供所出卖房屋所有权凭证和符合房屋所有权变更登记所需材料，即是房屋出卖人的合同义务也是房屋出卖人的法定责任。辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构所报送备案和初始登记的文件资料，并不能证明其向房屋登记机构所报送和所提供办理刘建南买受房屋所有权登记的相关材料和形式要件等符合法定房屋所有权变更登记的条件。辽宁中南置地有限公司所开发房屋经初始登记所取得的不动产权属证书，并不能替代刘建南买受的房屋所有权证书，也不能证明辽宁中南置地有限公司在合同约定期限，即交付房屋后180日内为刘建南买受的房屋办理了房屋所有权证书。双方所签《商品房合同（预售)》附件十一：合同补充协议第十九条的约定，既不是证明辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构所报备合同及相关文件和所提供申请办理刘建南买受房屋所有权变更登记相关材料齐全并符合登记条件的事实证据，也不能证明辽宁中南置地有限公司按合同约定实际履行了办理刘建南买受房屋所有权变更登记的合同义务，更不能成为规避辽宁中南置地有限公司实际未履行办理刘建南买受房屋所有权变更登记合同义务和应承担违约责任的法律理由。而辽宁中南置地有限公司所卖房屋出现面积差异，是因违反规划许可批准面积的违法建筑行为所致，应由其承担相应的法律责任，且因其责任导致无法办理刘建南买受房屋的房屋所有权登记，依法应承担相应的违约责任。辽宁中南置地有限公司未按合同约定履行办理刘建南房屋所有权变更登记义务和其应承担刘建南买受房屋存在面积差异的违约责任事实，生效民事判决书予以确认，足以证明，辽宁中南置地有限公司应承担房屋面积差异的违约责任事实和被告逾合同约定期限未履行办理刘建南所购房屋所有权变更登记的违约责任事实。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十条、第(六）项已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明的规定，对辽宁中南置地有限公司应承担房屋面积差异的违约责任事实和逾合同约定期限未履行办理刘建南所购房屋所有权变更登记的违约责任事实，依法无需另举证证明。因辽宁中南置地有限公司向房屋登记机构所报备《商品房买卖合同（预售)》约定房屋建筑面积与实际建筑面积不符，辽宁中南置地有限公司所提供申请办理刘建南房屋所有权证书材料不齐全的持续违约行为，导致刘建南买受的房屋，迄今无法办理房屋所有权变更登记，致使刘建南不能实现所买房屋并取得房屋所有权证书的合同目的，依法辽宁中南置地有限公司应承担未履行合同义务相应的违约责任。请求依法判令辽宁中南置地有限公司从2018年8月3日起暂定到2020年4月29日期间（刘建南保留期间截止日后的违约金诉权），按日计算向刘建南支付全部购房款440642.00元万分之一即每日44.10元×636天=28024.806元的逾期办理刘建南房屋所有权证书的违约金；辽宁中南置地有限公司配合刘建南办理房屋所有权证登记相关手续；本案诉讼费由辽宁中南置地有限公司承担。一审法院认定事实：2017年4月27日，刘建南与辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同(预售)》一份，刘建南购买辽宁中南置地有限公司开发建设的位于辽阳市太子河区房屋一处，总价款440642.00元。合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件十一作出补充协议，其中第十九条约定，产权登记机关收取出卖人报送备案或初始登记的文件资料之日起，即视为出卖人已经履行本条规定的报送备案义务，由于产权登记机关原因或者买受人自己的原因而造成买受人不能在规定期限内取得权属证书的，不视为出卖人违约，出卖人不承担责任。本案房屋于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，权利人登记为房屋开发商即辽宁中南置地有限公司，涉案房屋至今未办理变更产权登记手续。2019年12月18日，刘建南起诉辽宁中南置地有限公司房屋买卖纠纷一案，请求判令辽宁中南置地有限公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，(2019)辽1002民初3264号民事判决书认定按照案涉房屋可以办理房屋所有权证书的日期计算逾期办理房权证违约金公平合法，但涉案房屋已于2018年8月3日取得不动产登记证，刘建南作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大发生，刘建南关于按实际办证之日计算该违约金的请求无事实依据，判决辽宁中南置地有限公司向刘建南支付房屋逾期办理房屋所有权证书的违约金人民6351.86元，上述判决现已生效。一审法院认为，刘建南与辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同(预售)》一份，事实清楚、合法有效，予以确认，故合同双方均应按照合同约定的内容履行各自的义务、承担各自的责任。依据《商品房买卖合同(预售)》的约定，本案房屋应在交付后180日内取得房屋所有权证书，辽宁中南置地有限公司于2018年8月3日就涉案房屋完成了初始登记，具备办理变更登记的条件。但因本案诉争房屋存在面积差，需要刘建南与辽宁中南置地有限公司双方就面积差达成约定方可办理变更登记，而至今双方就面积差问题未达成一致意见，导致刘建南无法办理房屋所有权证。现刘建南主张辽宁中南置地有限公司配合办理房屋所有权变更登记，符合合同约定的出卖人应当履行的义务，辽宁中南置地有限公司应当积极配合刘建南办理。因面积差问题双方无法达成一致意见，刘建南对于未办理房屋所有权证亦存在过错，现主张辽宁中南置地有限公司给付2018年8月3日以后的违约金，缺乏依据，不予支持。刘建南主张辽宁中南置地有限公司未通知其办理房屋所有权证，但在2019年起诉辽宁中南置地有限公司房屋买卖纠纷一案中，刘建南已经知道辽宁中南置地有限公司取得初始登记，亦应当知道具备办理变更登记的条件，故刘建南的该项主张，不予支持。判决：一、辽宁中南置地有限公司于本判决生效之日起十日内协助刘建南办理房屋所有权变更登记手续。二、驳回刘建南其他诉讼请求。案件受理费500.00元，由辽宁中南置地有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条，商品房因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。关于上述条款约定的辽宁中南置地有限公司原因导致的逾期办理房产证违约金，已有生效判决认定至2018年8月2日。刘建南上诉主张2018年8月3日以后由于辽宁中南置地有限公司单方原因导致其不能办理房屋所有权登记，辽宁中南置地有限公司予以否认，并抗辩未能办理上述手续系因双方处理房屋面积差手续问题未能达成一致，因刘建南不能就未能办理房屋所有权登记办理的确切原因进行说明，亦未提供该原因系辽宁中南置地有限公司单方原因的充分证据，其仅以自身未办理房屋所有权登记的事实主张争议违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人刘建南上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人刘建南负担。本判决为终审判决。审判长  张丽娟审判员  王 娜审判员  艾德玲二Ｏ二一年三日二十三日法官助理姜文瀚书记员吴迪