山东省菏泽市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁17民终675号 上诉人（原审被告）：冉凡胜，男，1974年7月20日出生，汉族，居民，住曹县。 委托诉讼代理人：任爱芹，曹县青堌集法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘会，女，1987年7月6日出生，汉族，居民，住曹县。 被上诉人（原审原告）：崔寒青，男，1989年11月28日出生，汉族，居民，住曹县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁艳红，山东曹州律师事务所律师。 原审第三人：崔开松，男，1971年3月5日出生，汉族，居民，住曹县。 上诉人冉凡胜因与被上诉人刘会、崔寒青、原审第三人崔开松案外人执行异议之诉一案，不服山东省曹县人民法院（2020）鲁1721民初4732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 冉凡胜上诉请求：1、依法撤销曹县人民法院（2020）鲁1721民初4732号民事判决；2、请求二审法院查清事实，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决未认定案涉房产属原审第三人与被上诉人共有，属事实认定错误。曹县人民法院（2020）鲁1721执异29号执行裁定书、被上诉人原审起诉的理由、上诉人的原审答辩、原审第三人在原审的书面意见均能相互印证曹县恒吉新都汇小区13号楼2单元503室房产中有原审第三人交付的首付款55,737元的事实。二、原审判决事实不清。在原审诉讼中，被上诉人把原审第三人交付的55,737元首付款自称属于接受债权转让，原审第三人书面意见又称首付款是赠予被上诉人，原审法院对上述相互矛盾的陈述未作评判，属事实认定不清。三、原审判决适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第九十三条规定：不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有；九十五条规定：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。原审判决本应依据上述法条认定涉案房产为被上诉人和原审第三人的共同财产，但却适用其他法条，认定原审第三人仅享有金钱债权，适用法律明显错误。 刘会、崔寒青辩称，一、上诉人以原审第三人崔开松向建设单位曹县恒吉置业有限公司交付首付款55737元为由，认为第三人是案涉房屋的共有人，违背了债权与物权相互独立的原则。二、不论第三人交付的55737元是赠予还是债权转让，都属于债的范围，与物权无关。三、上诉人第三项理由是对第一项上诉理由的重复，认为第三人是案涉房屋的共有人，混淆了债权与物权的区别，一审判决适用法律并无错误。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持，恳请法院驳回上诉人的上诉。 崔开松未陈述意见。 刘会、崔寒青向一审法院起诉请求：1、不得执行曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产一套；2、涉案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：刘会、崔寒青之间系2012年8月13日登记结婚的夫妻关系，崔寒青与第三人崔开松系父子关系。2016年6月30日，曹县恒吉置业有限公司作为出卖人与作为买受人的刘会、崔寒青订立商品房买卖合同一份，合同约定：出买人曹县恒吉置业有限公司将曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产一套出售给买受人刘会、崔寒青作为商住使用，该商品房预测建筑面积87.23平方米，其中套内建筑面积74.13平方米，分摊共有建筑面积13.1平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为1900元/平方米，总价款人民币165,737元。买受人以银行按揭付款方式付款，首付款55,737元，商业贷款110,000元；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同网上备案手续，并将本合同备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起780日内取得该商品房产权证（不动产权证）的，双方协商期限办理完毕。因买受人未在规定的时间内向出卖人提供齐全的办证资料和交清办证费用，致使延期办理权属登记的，出卖人不承担责任；买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。2016年7月27日，曹县恒吉置业有限公司向崔寒青出具了曹县商品房预售资金收存通知单。2016年12月16日，曹县恒吉置业有限公司为购买方崔寒青出具的山东增值税普通发票载明：恒吉新都汇商品房13#楼2单元503室价税合计165,737元。2016年8月12日，共同借款人崔寒青、刘会与贷款人曹县农商银行磐石支行及保证人曹县恒吉置业有限公司签订个房借保字（2016）年第05055号个人购房借款/担保合同，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房借款110,000元。本合同项下借款期限为2016年8月12日至2036年8月11日；本合同项下借款用于购买坐落于恒吉新都汇第0013座02单元5层503号房，建筑面积87.23平方米；本笔借款的担保方式为曹县恒吉置业有限公司作保证人、崔寒青、刘会作抵押人；借款利率按浮动利率方式确定。2020年5月25日，曹县房产服务中心出具产权预告证明，证明载明：曹县火车站西路北恒吉新都汇0013幢2单元2一503号产权人崔寒青、刘会，预告证号为024240，2016年8月12日至2036年8月11日抵押于山东曹县农村商业银行股份有限公司，债权金额110,000元。一审庭审中，崔寒青、刘会提供了恒吉新都汇13一2一503室客户崔寒青交纳电费收据32张，向瑞浦物业管理处交纳的水费单据6张。 冉凡胜与崔开松民间借贷纠纷一案，2020年1月3日，一审法院作出（2019）鲁1721民初4995号民事判决，判决崔开松返还冉凡胜购房款198,300元，并赔偿利息损失。冉凡胜于2020年4月1日向一审法院提出强制执行申请，2020年4月29日，一审法院作出（2020）鲁1721执867号执行裁定书，查封了涉案房产。后崔寒青、刘会以涉案房产归其二人所有，向一审法院提出书面执行异议。一审法院经审查认为，崔寒青、刘会与曹县恒吉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定由崔开松以抵工程款的方式支付了案涉房产的首付款，崔寒青、刘会偿还案涉房产的按揭贷款，办理了该房产的商品房预告登记，未办理房产产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，并未发生案涉房产物权设立、变动的效力。案涉房产首付款由崔开松以抵偿工程款的方式支付，后期按揭由崔寒青、刘会出资偿还，案涉房产系崔寒青、刘会、崔开松共同出资购买，应为崔寒青、刘会、崔开松共有，崔开松应按其对该共有房产出资比例享有权利并承担义务。一审法院对案涉房产的查封并无不当，崔寒青、刘会的异议理由不成立，不予支持。一审法院于2020年8月12日作出（2020）鲁1721执异29号执行裁定，驳回崔寒青、刘会提出的执行异议，崔寒青、刘会据此提起诉讼。 一审法院认为，2016年6月30日，曹县恒吉置业有限公司与刘会、崔寒青订立《商品房买卖合同》，合同约定曹县恒吉置业有限公司将曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产一套以165,737元的价款出售给刘会、崔寒青二人作为商住使用。崔寒青、刘会依合同约定支付部分购房款，曹县恒吉置业有限公司向崔寒青、刘会实际交付了该房屋，崔寒青、刘会入住该房屋后实际缴纳过该房屋物业管理费、水电费等相关费用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。”曹县恒吉置业有限公司与刘会、崔寒青双方订立的《商品房买卖合同》中也约定有买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。基于已查明的事实，崔寒青、刘会在形式上已经符合司法解释对“业主”的界定。曹县房产服务中心对崔寒青、刘会为恒吉新都汇0013幢2单元2一503号房屋产权人进行预告，崔寒青、刘会也因此获得了一定的产权对外公示效力。崔寒青、刘会在实际合法占有所购房屋，且对所购房屋享有占有、使用、收益及部分处分的物权权能，在此情况下，崔寒青、刘会基于合同享有的一般债权就转化为其对涉案房屋享有的物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来，是处于物权取得预备阶段的权利状态。尽管崔寒青、刘会对涉案房屋享有的物权期待权尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，崔寒青、刘会可以按照《商品房买卖合同》的约定在合理预期内通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”当事人不能自行设定物权。尽管案涉房产首付款由崔开松以抵偿工程款的方式支付，但现有证据不能证明崔开松享有涉案房产的物权期待权，也没有证据证明崔开松对涉案房产设立了共有物权，故崔开松对案涉房产享有共有物权的证据不足，不能认定崔开松是案涉房产的共有物权人。案涉房产首付款由崔开松以抵偿工程款的方式支付，崔开松享有的是普通金钱债权，对于该普通金钱债权，崔寒青、刘会对涉案房产享有的物权期待权、居住权、生存权益就有了优先保护的价值和意义。责任财产是民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任。案涉房产不属于崔开松的责任财产，人民法院应当停止对涉案房产的执行。综上所述，崔寒青、刘会对曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，一审判决：不得执行曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室商品住房（建筑面积87.23平方米）。案件受理费4266元，由被告冉凡胜负担。案件受理费4266元，由被告冉凡胜负担。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实相同，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同》由曹县恒吉置业有限公司与刘会、崔寒青于2016年6月30日订立；崔寒青、刘会依合同约定支付部分购房款并于2016年8月12日办理了房产抵押借款手续；曹县恒吉置业有限公司向崔寒青、刘会实际交付了该房屋；崔寒青、刘会入住该房屋后实际缴纳过该房屋物业管理费、水电费等相关费用；曹县房产服务中心对崔寒青、刘会为恒吉新都汇0013幢2单元2一503号房屋产权人进行了预告登记。基于上述事实及证据，一审认定崔寒青、刘会对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，具有事实和法律依据。至于案涉房产首付款由崔开松以抵偿工程款的方式支付，不影响涉案《商品房买卖合同》相对方的认定，房产首付款无论是崔开松赠予还是出借给崔寒青，其之间均属于债权范筹，无法证实崔开松对涉案房产设立了共有物权，故上诉人关于崔开松对案涉房产享有共有权的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，冉凡胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4266元，由上诉人冉凡胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李学军 审 判 员 陈尔森 审 判 员 张秀云 二〇二一年三月二十九日 法官助理 王益新 书 记 员 刘翠芝