贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0502民初3481号 原告：孙敬越，男，汉族，1987年8月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：丁莉，女，汉族，1963年2月2日出生，住贵州省毕节市，与原告系母子关系。 被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城购物中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原告孙敬越与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（以下简称“招商商置公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开进行速裁审理。原告孙敬越的委托诉讼代理人丁莉，被告招商商置公司的委托诉讼代理人方洪伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙敬越的诉讼请求为：1、请求人民法院依法判令被告支付逾期交付转移登记有关文书及不动产证的违约金。以原告已付购房款523396元为基数，自2014年12月25日起按银行同期贷款利率的是1.3倍计付被告实际履行义务之日止，暂定10000元。2、请求人民法院判令被告全额退还“三通”费，其中燃气费2500元及以2500元为基数从2014年7月17日起按银行存款利息计算到实际履行义务之日止。 庭审中，原告追加诉讼请求，请求判决被告退还闭路电视开户费260元。 本院查明如下案件要素：2014年7月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市城市南部新区，建筑面积127.71平方米，房屋总价款为523544.00元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年12月31日前。双方未对被告取得涉案商品房初始登记的时间及向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间进行约定，也未对约定日期起180个工作日以后，原告不退房的被告应如何计算违约金进行约定。原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1．若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2．如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告按约向被告支付了购房款523396.00元，被告于2014年7月17日向原告收取了燃气开户费2500元，闭路电视开户费260元。被告于2014年12月25日交付房屋。被告于2015年5月21日取得涉案房屋所属招商花园城Ｄ6幢的《商品房备案证明书》。2017年9月24日，被告在招商花园城曦园正门处安装搭建喷绘桁架。喷绘内容为“关于办理不动产权证书资料收集的通知”，并设置“办理不动产登记资料收集处”。 上述事实，有原、被告提交的经当庭举证、质证并经本院认证的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《发票联》、《收据》、《邮寄单》、《不动产权证书》、《委托书》等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于逾期办理商品房不动产权证违约金的问题。虽原、被告签订的《商品房买卖合同》中对办理转移登记的期限及违约责任未约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2014年12月25日向原告交房，应于交房之日起90日（2015年3月25日）内具备办理转移登记的条件，以便为原告办理转移登记。被告虽于2015年5月21日取得涉案房屋所属招商花园城D6幢的《商品房备案证明书》，后也为业主办理了房屋权属证书，表明已具备办理转移登记的条件，但被告未提供此时已通知原告的证据。而被告至2017年9月24日在招商花园城D区曦园正门处设置“办理不动产登记资料收集处”，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，鉴于被告发布办证通知的地点位于涉案商品房所在小区门口，且涉案商品房已实际交付原告，应属原告可知悉的范围，视为被告履行了通知义务。但此时已超过法律规定的期限，被告构成违约，应承违约责任，向原告计付违约金，从2016年3月26日起计算至2017年9月24日止。对此，被告提出了诉讼时效抗辩主张。原告诉请的违约金属于债权请求权，适用诉讼时效，该违约金以日为单位累计计算，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如前所述，被告应于2015年3月25日之前取得办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告，未按期履行，原则上从2015年3月26日起开始计算违约金。但原告在被告违约时已知道或者应当知道其权利受到损害，此时，诉讼时效期间开始计算。而原告于2021年2月20日才提起诉讼主张该违约金，根据《中华人民共和国民法典》的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2021年2月20日）回溯三年即2018年2月20日前的违约金请求权，已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了对该期间违约金的诉讼时效抗辩权。故原告主张的违约金，已经全部超过诉讼时效，本院不予支持。 关于是否退还燃气开户费、有线电视入户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。若被告招商商置公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，其应举证证明未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，被告招商商置公司所举证据并不能证明前述事实，应视为被告已将上述设施建设安装费用包含在房屋总价款中，故被告招商商置公司另行收取原告燃气入户费2500元，闭路电视开户费260元无事实及法律依据，应予退还。原告要求被告支付占用期间利息的诉请，因双方并无合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告孙敬越燃气开户费2500元、闭路电视开户费260元，共计2760元； 二、驳回原告孙敬越的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费81元，由原告孙敬越负担51元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担30元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二一年三月十九日 书记员  付娟华