湖北省宣恩县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂2825民初16号原告：宣恩县恒程物业管理有限责任公司（以下简称宣恩恒程物业公司），登记住所地湖北省宣恩县珠山镇贡水龙庭小区内，现住所地宣恩县珠山镇兴隆大道**。统一社会信用代码914228250864099494。法定代表人：李朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈红，湖北夷水（宣恩）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：谭孝靖，男，土家族，生于1962年8月30日，户籍所在地湖北省宣恩县，，现住湖北省宣恩县原告宣恩县恒程物业管理有限责任公司诉被告谭孝靖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告宣恩县恒程物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人陈红、被告谭孝靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣恩县恒程物业管理有限责任公司诉称：原告系宣恩县珠山镇贡水路丹峰?贡水龙城小区的前期物业服务企业，被告系宣恩县兴隆老街棚户区（城中村）改造项目的被安置对象，接受宣恩天蓝生态环境建设投资有限公司的安置，成为该小区1幢2单元1103室（产权面积118.24平方米）的业主。2018年10月17日，原告持宣恩天蓝生态环境建设投资有限公司于10月10日出具的安置证明，与被告办理了物业管理及验房交接手续，并签订了《丹峰?贡水龙城前期物业服务协议》，约定由原告为小区提供前期物业管理服务直至小区业主委员会与物业公司另行签订的物业服务合同生效之日时自行终止。业主应于交房之日起一次性交纳首年物业公共服务费，金额根据房屋产权面积按每月0.9元/平方米计算；此后的服务费按年（1周期）交纳，业主于每年收缴周期一个月前交纳下年度的服务费。业主逾期交纳物业服务费的，每日按拖欠总金额千分之三的标准收取违约金。合同签订后，原告依约提供相应物业服务直至2020年8月31日，但被告仅交纳了首年（2018年10月10日至2019年10月9日的服务费。此后，原告已多次催交，但经2020年8月15日末次书面催交后，被告仍拒不付款，拖欠至今。2020年8月7日，丹峰?贡水龙城小区业主委员会成立，并选聘了新的物业服务企业，故原告于2020年8月31日正式退出小区物业服务，双方前期物业服务合同自然终止。原告认为，原、被告签订的《丹峰?贡水龙城前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违法依法成立并生效，原告已依约提供了相应的物业服务，被告应当按时、足额支付服务费，其经多次催交仍拒不交纳的行为侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的民事责任。据此，原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力若干规定》《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》及相关司法解释的规定，起诉到人民法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求，以维护企业的合法权益。请求：1.判令被告支付2019年10月10日至2020年8月31日的物业服务费1160元；2.判令被告支付截止2020年12月31日前违约金222元；3.判令被告自2021年1月1日起，以1160元为基数，按日息0.4277‰的标准给原告支付违约金直至物业费清偿完毕；4.决定案件受理费由被告承担。被告谭孝靖辩称原告收取的物业费开支去向、物业收费标准及以物业服务费1160元为基数计算违约金的方法自己都不清楚。虽然协议上有原告签字，但是原告不清楚协议内容。水、电、气费用都是自己缴纳，不认可物业公司给原告提供了服务。经审理查明：原告系宣恩县珠山镇贡水路丹峰.贡水龙城小区的前期物业服务企业，被告系该小区1幢2单元1103室（产权面积118.24平方米）的业主。2018年10月17日，原告持宣恩天蓝生态环境建设投资有限公司于10月10日出具的安置证明，与被告办理了物业管理及验房交接手续，并签订了《丹峰?贡水龙城前期物业服务协议》，约定由原告提供前期物业服务，被告按月0.9元/平方米的标准交纳物业服务费，交费的期限为提前1个月交纳下年度的物业服务费。逾期交纳的，按每日3‰支付违约金。合同签订后，原告提供物业服务至2020年8月31日，被告已交纳2018年10月10日至2019年10月9日间的物业服务费，2020年8月7日丹峰.贡水龙城小区业主委员会成立，选聘了新的物业服务企业，原告于2020年8月31日退出小区物业服务，双方前期物业服务合同自然终止。原告尚欠2019年10月10日至2020年8月31日间的物业服务费1160元（118.24平方米0.9元/平方米/月÷30天327天），原告多次催收未果，诉至本院。上述事实，有原告提交的原告的营业执照、法定代表人的身份证及身份证明、被告户籍证明、《集体土地上房屋及土地征收补偿协议书》、《选取棚改安置方安置信息表》、宣恩天蓝生态建设投资有限公司《证明》、丹峰?贡水龙城物业小区业主入住会签单、丹峰?贡水龙城物业小区业主信息登记表、《丹峰?贡水龙城前期物业服务协议》、监控室值班人员交接班记录表、报事报修处理记录、车辆进出登记表、巡逻检查记录本、消防安全巡查记录本、电梯设备检查记录本、日常工作记录、对外公示或告知记录、纠纷调解记录、业主违规行为处理记录、《物业交接协议》、催收记录影印件等证据及原、被告的当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告签订的《丹峰.贡水龙城前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对原、被告双方具有法律约束力。原告履行合同义务后，被告未按约定按期交纳物业服务费，属违约行为，应承担逾期交纳的违约责任，被告应支付尚欠的物业服务费1160元，因被告的违约行为给原告造成的损失实际为利息损失，原告要求按日利率0.4277‰的标准支付违约金过高，应予降低，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率3.85%上浮50%即5.775%计算违约金，计止2020年12月31日，被告应支付的违约金为82元（1160元5.775%÷365天448天）；原告超过部分诉讼请求，本院不予支持。本案系发生在《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告谭孝靖向原告宣恩县恒程物业管理有限责任公司支付2019年10月10日至2020年8月31日间的物业服务费1160元及2020年12月31日前的违约金82元，并自2021年1月1日起以1160元为基数按年利率5.775%的标准支付违约金至付清之日止，限本判决生效后十日内履行；二、驳回原告宣恩县恒程物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告谭孝靖承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：中国农业很行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案件诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  廖恩平二〇二一年三月十二日书记员  黄 婷