福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）闽09民终117号 上诉人（原审被告）：宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧，统一社会信用代码913509015811276075。 法定代表人：黄达威。 委托诉讼代理人：崔骏，福建晨信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁德市东湖塘华侨农场，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区东湖路21号，统一社会信用代码123522001574733919。 法定代表人：王贻祥。 被上诉人（原审原告）：宁德市东湖塘货物代理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区东湖路21号，统一社会信用代码91350900168505342XU。 法定代表人：陈亮。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：余怡璇，福建宁川律师事务所律师。 原审被告：宁德市凯门物业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧二楼，统一社会信用代码91350901587526430F。 法定代表人：黄智威。 原审被告：宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧，统一社会信用代码913509026990173820。 上诉人宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司（以下简称“大邦太合公司”）与被上诉人宁德市东湖塘华侨农场（以下简称“华侨农场”）、宁德市东湖塘货物代理有限公司（以下简称“东湖塘货物代理公司”）、原审被告宁德市凯门物业有限公司（以下简称“凯门物业”）、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司（以下简称“国贸中邦公司”）租赁合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，进行了审理。本案现已审理终结。 大邦太合公司上诉请求：1.撤销宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1326号民事判决第一项、第三项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、本案被上诉人与凯门物业签订的《场地租赁合同》无效，凯门物业转租给上诉人的租赁合同亦无效。根据被上诉人提供的《国有土地使用权证》显示，案涉17727.63平方米场地土地使用权类型为划拨，土地使用权用途一部分为农业用地、一部分为住宅用地，而被上诉人却作为建设用地出租给宁德市凯门物业有限公司，然后转租给上诉人投资建设奥迪4S店，改变了土地使用性质。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”第四十五条第一款规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：……”被上诉人在未办理任何审批手续的情况下将案涉土地作为建设用地出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，合同无效。被上诉人要求依据《场地租赁合同》支付租金、占用使用费依据不足。 二、一审判决第一项明显不当。一审法院认定上诉人转租的面积仅为9727.63平方米，却判决上诉人与凯门物业、中邦汽车销售服务有限公司一起腾空17727.63平方米场地，实属有误。17727.63平方米场地中，8000平方米系由国贸中邦公司转租和占用的，与上诉人无关，上诉人仅对自己转租的9727.63平方米负责，不应对17727.63平方米场地承担腾空义务。 三、大邦太合公司奥迪4S店系2010年经宁德市东侨经济开发区管委会招商引资落地投资的重点项目。由投资商成立凯门物业公司，再由凯门物业转租给大邦太合公司。由于当时东侨经济开发区管委会为了尽快实现企业落地，经开发区管委会牵头，投资商与华侨农场暂签了8年的场地租赁合同，开发区管委会承诺土地使用期限可延长至15年。2012年7月大邦太合公司奥迪4S店开始动工建设，总投资6500万元，于2013年9月正式开业运营。从开始正式运营到现在才短短的6年时间，投资之大，成本尚未收回，现在收回土地是对企业不负责任的行为，是逼迫企业停止经营，背离了政府招商引资的初衷，即使要搬迁也应当给予一定的合理期限。由于被上诉人在未办理任何审批手续的情况下将案涉土地作为建设用地出租，给上诉人造成了巨大的经济损失，上诉人保留向被上诉人追诉的权利。 综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。 华侨农场、东湖塘货物代理公司共同答辩称：一、2011年8月27日华侨农场、东湖塘货物代理公司，与凯门物业签订了《场地租赁合同》，双方自愿签订，合法有效。上诉人称本案合同无效不能成立。1、宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初7414号民事判决，认定案涉争议土地出租合同有效，说明生效判决已认定了合同有效的事实。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”，明确规定无须举证。2、《国有土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相关规定只是管理性规定，而非效力性的强制性规定，因此不影响合同的效力。何况，合同明确约定建筑、搭盖报批手续由承租方依法办理，因此其上建筑物应系政府部门批准建设，否则违章搭盖早已被拆除。二、原审判决凯门物业等支付租金、占用使用费合法有据。本案合同依法有效，这是原审被告宁德市凯门物业有限公司作为承租人承认的事实；即使租赁合同无效，上诉人作为原审法院认定的次承租人依然应当支付租金、占用使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第四条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。第十三条规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。三、原审法院判决三被告共同腾空交还租赁场地，合法有据。三个原审被告在租赁期满后，不顾被上诉人要求交还场地的通知，继续强占使用，属于共同侵权，应当承担共同腾空交还租赁场地的责任。四、上诉人要求继续使用案涉场地，无合同依据，也无法律依据。被上诉人收回租赁场地的通知书，已明确案涉土地系政府收储需求，用于市公交公司建设使用，系公益性质。被上诉人理当配合并服从政府的安排。总之，上诉人的上诉无理，请依法予以驳回。 华侨农场、东湖塘货物代理公司向一审法院起诉请求：1.三被告立即将位于宁德市东侨经济技术开发区万安西路汽车南站西侧原告原华溪管区面积17727.63平方米场地腾空并归还原告；2.被告凯门物业向原告支付租金655213元及逾期付款违约金（以655213元为基数，按每日千分之一标准计算，自2019年8月21日起算至实际付清之日止）；3.三被告共同向原告支付场地占用使用费（以面积17727.63平方米为基数，每月每平方米4.62元标准计算，自2019年9月1日起算至实际交还场地之日止；其中国贸中邦公司、大邦太合公司应当支付的场地占用使用费分别以面积8000平方米、9727.63平方米为基数）。 一审法院认定事实：1、2011年8月27日，华侨农场、东湖塘货物代理公司（甲方）和凯门物业（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定：甲方将其拥有使用权的坐落于原华溪管区面积17727.63平方米场地出租给宁德市凯门物业有限公司作为汽车销售服务4S特约店使用，租期8年，从2011年9月1日至2019年8月31日止；租金每月每平方米4元计价，其中6000平方米地块租金从2012年9月1日起每月每平方米4.2元，每4年递增10%；另11727.63平方米地块租金从2013年1月1日起每月每平方米4.2元，每4年递增10%；付款方式为每年交纳一次，承租方必须于每年的8月20日前付清租金；逾期支付租金的，按应交租金总额每日千分之一计算违约金。华侨农场、东湖塘货物代理公司收取凯门物业押金24万元。事后，凯门物业按约支付租金至2018年12月31日，尚欠2019年1月至8月的租金计655213元。2019年7月11日，原告向凯门物业送达《通知书》，要求合同期满收回场地，通知其于30个工作日内腾空场地交还原告；2019年9月2日，原告再次送达《通知书》，催促其到期交还场地。 2、案涉坐落同三高速互通口原华溪管区17727.63平方米的土地使用权人为华侨农场；在凯门物业租赁案涉场地期间，将案涉租赁场地分别转租国贸中邦公司和大邦太合公司使用，其中转租国贸中邦公司场地面积约8000平方米，租赁期限为2012年1月1日至2018年5月31日;剩余部分场地转租大邦太合公司，租赁期限为2012年1月1日至2019年12月31日。2016年12月14日，凯门物业与国贸中邦公司因租赁合同纠纷诉至一审法院，一审法院于2017年5月3日作出（2016）闽0902民初7414号民事判决，认定：宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司自2014年6月1日开始未支付宁德市凯门物业有限公司租金，结欠2014年6月1日至2017年5月3日的租金共计为4124212.6元。并依法判决：1、解除宁德市凯门物业有限公司与宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》；2、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内把租赁场地（即2012年6月1日租赁合同中约定的位于福建省宁德市东湖塘华侨农场区域内同三高速互通口原华溪管区场地）返还宁德市凯门物业有限公司；3、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日向宁德市凯门物业有限公司支付租金4124212.6元及相应利息；4、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日向宁德市凯门物业有限公司支付占用期间使用费（以合同约定的2017年租金1497600元为标准，按实际占用天数计算，自2017年5月4日起至退还租赁场地之日止）；5、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司向宁德市凯门物业有限公司缴纳的履行保证金60万元已作为违约金归宁德市凯门物业有限公司所有。该民事判决生效后，凯门物业已向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年3月20日作出（2018）闽0902执2295号执行裁定，载明被执行人国贸中邦公司未按期履行生效法律文书的义务，本案在法定期限内无法执行完毕，依法裁定终结本次执行程序。 一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司与宁德市凯门物业有限公司签订的《场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉租赁场地租赁期限届满,宁德市凯门物业有限公司尚欠宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司2019年1月到8月的租金计655213元的事实清楚，证据确实充分，宁德市凯门物业有限公司应予支付。然，在案涉《场地租赁合同》签订时，宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司确有收取宁德市凯门物业有限公司押金24万元，故该押金可以抵扣欠交的租金。经相互抵扣，宁德市凯门物业有限公司结欠宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司的租金数额为415213元。对于逾期付款违约金，本院认为《场地租赁合同》约定违约金按日千分之一计算，过分高于宁德市凯门物业有限公司违约给原告造成的损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定宁德市凯门物业有限公司应承担的违约金以415213元为基数，从2019年8月21日起按月利率2%的标准计算。宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司有权要求宁德市凯门物业有限公司向其支付尚欠租金并支付逾期付款违约金，但超出上述租金数额及违约金计算范围部分，本院不予支持，予以驳回。宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告宁德市凯门物业有限公司、宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司、宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起15日内将租赁场地（即案涉《场地租赁合同》中约定的原华溪管区面积17727.63平方米场地）腾空交还原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司；二、被告宁德市凯门物业有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司支付拖欠的租金415213元，并支付相应逾期付款违约金（从2019年8月21日起至款项付清之日止，按月利率2%的标准计算）；三、被告宁德市凯门物业有限公司、宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司支付场地占用使用费（自2019年9月1日至腾空交还案涉租赁场地之日止，以面积9727.63平方米为基数，每月4.62元/平方米的标准计算）；四、被告宁德市凯门物业有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司支付场地占用使用费（自2019年9月1日至腾空交还案涉租赁场地之日止，以面积8000平方米为基数，每月4.62元/平方米的标准计算）；六、驳回原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16406元，由原告宁德市东湖塘华侨农场、宁德市东湖塘货物代理有限公司负担3000元，被告宁德市凯门物业有限公司负担7352元，宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司负担3027元，宁德国贸中邦汽车销售服务有限公司负担3027元。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：华侨农场是系讼争土地的所有权人，依法享有对该土地的占有、使用、收益和处分的权利。其与凯门物业签订了《场地租赁合同》，双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。案涉合同租赁期限届满后,华侨农场未与凯门物业续签合同并已书面通知凯门物业返还土地。大邦太合公司作为凯门物业的次承租人继续占有使用涉诉土地已丧失了合法基础,应当予以返还。在租赁合同到期后，承租人凯门物业及包括大邦太合公司、国贸中邦公司在内次承租人仍实际共同占有使用案涉场地，一审判决三公司依合同载明的总土地面积17727.63平方米共同腾空土地，并无不当。该项判决仅确定共同腾空义务，并不承担连带责任，大邦太合公司可在其中实际占有范围内履行腾空义务。至于大邦太合公司上诉主张开发区管委会承诺其土地使用期限可延长至15年，仅有本人陈述，未能提供任何有效的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故对其该项上诉主张，本院难以支持。 综上所述，本院认为，大邦太合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9742元，由宁德市大邦太合汽车销售服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭祖斌 审 判 员 郑 彦 审 判 员 孙 雯 二〇二一年三月二日 法官助理 周荣鑫 书 记 员 林建玉 附注： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……