重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3063号 原告：熊建，男，1963年4月28日出生，汉族，农村居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：黄代兵，重庆星空律师事务所律师。 被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区。 法定代表人：罗应斌，该公司总经理。 诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人。 负责人：周锋。 委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。 第三人：胡媛，女，1972年11月6日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：杨波（胡媛之夫），男，1973年4月2日出生，汉族，城镇居民，住重庆市武隆区。 原告熊建诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）、第三人胡媛普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序独任审理。因该案疑难复杂，本院于2020年12月9日作出（2020）渝0156民初3063号民事裁定书，将本案转为普通程序，由审判员陈洁担任审判长，与人民陪审员顾国林、雷建英组成合议庭，对该案进行审理。该案于2020年11月9日、2021年2月22日两次公开开庭进行审理，原告熊建及其委托诉讼代理人黄代兵，被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆和唐斯诗，第三人胡媛及其委托诉讼代理人杨波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告熊建向本院提出诉讼请求：1.请求判决原告熊建购买的位于重庆市武隆区XX镇XX大道XXX房屋不属于被告破产财产；2.确认原告就位于武隆区XX镇XX大道XXX房屋对被告享有交付类破产债权；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年2月11日，被告与第三人双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于武隆区XX镇XX大道XXX房屋以18万元价格出售给第三人。2016年7月15日，第三人与原告签订《房屋买卖合同》，第三人将位于武隆区XX镇XX大道XXX房屋以185725元出售给原告。协议签订前，原告向第三人支付定金2万元。协议签订后，原告于2016年9月30日通过银行转账方式向第三人支付购房余款及安装气费的费用共计169275元。2016年10月18日，第三人向原告出具收条一份。现原告占有该房屋并装修入住。2019年9月20日，本院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆南浦建筑工程有限公司（以下简称南浦公司）申请尚廷公司破产清算。2020年7月20日，管理人作出（2020）尚廷破债审字第119号《债权审查意见书》，不予确认原告购房者身份。原告对此于2020年8月4日向管理人提出异议。2020年8月18日，管理人作出《债权审查意见书异议回复》，认为被告和第三人签订的合同属于无效合同，原告补足购房款后即消除无效事由。原告认为被告与第三人签订及原告与第三人签订的商品房买卖合同均未违反法律规定，合法有效。因被告原因至今未能办理产权证，原告就此应当享有交付类破产债权。至此，原告起诉来院，诉请如上。 被告尚廷公司辩称，首先，被告与第三人虽签订《商品房买卖合同》，但双方之间实际系民间借贷关系，并非买卖合同关系。第三人向谭荣支付借款当日，谭荣向其出具借条并签订《商品房买卖合同》，该合同系对该笔借款的担保，被告和第三人之间并非商品房买卖的真实意思表示。其次，第三人与债务人签订的《商品房买卖合同》系以物抵债，存在恶意串通情形，应当无效。经管理人核查，房屋建设成本为3805.6元/平方米。而第三人购买房为18万元，建筑面积74.29平方米，单价为2422.94元，远远低于建设成本价。第三人明知该房屋购买价格明显低于市场价格，与债务人尚廷公司恶意签订《重庆市商品房买卖合同》，损害尚廷公司全体债权人利益。再次，第三人至今未取得案涉房屋所有权，案涉房屋仍然属于债务人破产财产，第三人将房屋出售给原告属于无权处分。最后，原告明知案涉房屋未办理房屋产权证，但仍以不合理的价格购买，至今也未办理产权登记，原告不构成善意取得。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人胡媛辩称，2015年2月11日，第三人以100万的价格批量购买被告房屋，其中转账支付91万元，现金支付9万元，且该房屋经被告售楼中心办理了网签，故被告和第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效。2016年7月15日，第三人将案涉房屋出售给原告，原告支付了购房款属实。第三人与被告以及原告和第三人签订的合同中约定的房价系根据当时市场价确定，原、被告及第三人均不存在欺诈、恶意串通等行为。 经审理查明，2015年2月11日，被告尚廷公司（甲方）与第三人胡媛（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号166），合同约定：甲方将其开发的位于武隆县XX镇XX大道XXX住房一套（建筑面积74.29平方米，套内面积65.98平方米）出售给乙方；房屋价格为180000元（建筑面积单价2422.94元/平方米，套内面积单价2728.1元/平方米）；付款方式及期限：乙方于本合同签订当日付清全部房款180000元；交房期限及交付条件：房屋属预售商品房的，甲方在2015年9月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担，双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由胡媛签名。 2016年7月15日，第三人胡媛与原告熊建签订《房屋买卖协议》，约定第三人胡媛将位于武隆县XX镇XX大道53号7幢1-3住房一套作价185725元出售给原告熊建，该合同约定：房款于合同签订之日一次性付清，交房时间为原告付清房款之后，第三人将房屋手续交给原告。该合同还载明：“四、本房属于网签房屋，甲方自己负担费用改网签给乙方，如甲方解除房屋网签，没签给乙方，甲方负责退乙方的房屋全款和装饰费8万元。……七、违约责任：……甲方承诺该房无官司、无抵押、无债务，无一房多卖等行为。如甲方出现其中任一行为，则视为甲方违约……”合同签订后，原告熊建于2016年9月30日向第三人胡媛支付了全部购房款，第三人胡媛将房屋交付原告。现原告已将案涉房屋进行装修并搬入居住至今。 另查明，本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，本院指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月17日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的不动产权登记证。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第119号《债权审查意见书》，认为原告与尚廷公司未签订商品房买卖合同，双方之间没有买卖合同关系，应当由合同相对方胡媛申报债权，不予确认熊建为购房者申报人。原告对此提出异议，管理人于2020年8月18日作出（2020)尚廷破债审异字第119号《债权审查意见书异议回复》，确认胡媛已经按照合同约定支付购房款163800元，熊建或胡媛按照债务人销售底价表补足房款364021元，即补交200221元后，管理人对原告购房者身份予以确认。原告拒绝向管理人补交购房款。 还查明，2015年2月11日，第三人胡媛两次通过银行转账方式向谭荣支付共计910000元。当日，被告尚廷公司出具收据一张，载明金额为1000000元，另备注：“此笔转账至谭荣账户，谭荣已打借条”，尚廷公司在该收据上加盖财务专用章。同时，胡媛在当日与尚廷公司签订了包含案涉合同在内的六份《商品房买卖合同》，约定尚廷公司将六套房屋出售给第三人，其中，A号房屋和B房屋价款均为140000元，C、D、E、F号房屋价格均为180000元。之后，谭荣于2015年5月13日、2015年6月10日、2015年9月14日分别向第三人胡媛转款30000元。 再查明，案涉房屋属鑫源仙居二期项目，于2015年2月11日办理网签在胡媛名下，现该房屋未经竣工验收备案登记。 上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告举示的《重庆市商品房买卖合同》《房屋买卖协议》、收条、《前期物业管理服务协议》《债权审查意见书》《破产清算债权审查回执》《债权审查意见书的异议答复》《债权审查意见书异议回复》、银行交易明细、收据、发票及电费清单，被告举示的银行流水、收据、不动产登记中心查询记录、《鑫源仙居销售底价表》、已申报住宅债权人的购房价格统计表、土地挂牌出让公告及相关资料信息、（2016）渝0232民初2155号民事判决书、园林绿化公司申报债权表、大修基金缴纳明细表等证据在案为凭。以上证据经庭审质证，本院对该证据的真实性、合法性及关联性均予以采信。 本院认为，本案存在两个争议焦点：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类破产债权。 针对焦点一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、适用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条之规定：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，第三人胡媛与被告尚廷公司以及原告熊建与第三人胡媛之间虽分别达成了房屋买卖协议，但直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，作为买卖交易的案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产范围内，故案涉房屋仍属于被告尚廷公司的破产财产。对于原告主张案涉房屋已交付，应当根据《最高人民法院》第七十一条认定案涉房屋不属于被告破产财产的理由，本院认为，根据“新法优于旧法”的法律适用原则，《最高人民法院》是为适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释。《中华人民共和国企业破产法（试行）》现已废止，虽该司法解释没有明确废止，但《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对于破产财产的情形作出了不同于该司法解释第七十一条的规定。因此，本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，认定案涉房屋属于被告尚廷公司的破产财产。综上，对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。 针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”经查明，在原告熊建与第三人胡媛签订房屋买卖协议中，被告尚廷公司不系合同当事人，且合同内容也未约定由被告尚廷公司向原告熊建履行合同义务。依据合同相对性原则，该协议因未经尚廷公司予以确认，故该协议仅对合同双方当事人原告熊建和第三人胡媛具有法律约束力，原告熊建无权请求合同双方当事人以外的被告尚廷公司履行合同义务。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，第三人胡媛与被告尚廷公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买的案涉房屋未达到法律规定的交付条件，也未办理产权证，第三人胡媛至今未取得物权，故第三人胡媛将案涉房屋出售给原告熊建的行为属于无权处分。第三人胡媛抗辩《重庆市商品房买卖合同》已经备案登记，本院认为备案登记并非物权法中不动产预告登记，不具有与预告登记相同的法律效力，故案涉房屋所有权并未转移，第三人胡媛至今未取得案涉房屋处分权。对于无权处分的合同并不当然无效，但是在案涉房屋权利人，即被告尚廷公司予以追认或第三人胡媛已取得案涉房屋所有权之前，胡媛将案涉房屋的物权向原告熊建转移的行为至今应属效力待定状态。至此，原告熊建以该协议为由要求对被告尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告熊建的诉讼请求。 本案案件受理费4014.5元（原告已预交），由原告熊建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  陈 洁 人民陪审员  顾国林 人民陪审员  雷建英 二〇二一年三月四日 法官 助理  张 乐 书 记 员  徐 柠