吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉02民终312号上诉人（原审被告）：吴明松，男，1988年2月10日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。被上诉人（原审原告）：吉林市善家物业服务有限公司，住所地：吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：张丽颖，董事长。委托诉讼代理人：郭磷，吉林乾华律师事务所律师。上诉人吴明松因与被上诉人吉林市善家物业服务有限公司（以下简称善家物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。吴明松提出上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判吴明松不承担给付责任；3.本案的一审、二审诉讼费用等由善家物业承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。吴明松在庭审过程中已经向一审法院证明物业公司不履行合同的事实，一审法院在判决中未予认定，首先，按照《前期物业服务协议》的约定应当公示物业费的收支情况，但善家物业始终没有公示过物业费的收支情况。小区内有大量的盈利性广告存在，物业公司未经业主同意，也未与业主协商占用公共区域和设施从事商业活动，并将该份收入据为己有，违反了协议的约定，违反了《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等规定。其次，善家物业严重违约，经常不及时清理垃圾，卫生极差，尤其是夏季，臭味难闻，业主多次向物业反应无果。物业公司对小区内车辆管理严重违约，车辆可以随意停放，经常有车辆将消防通道堵塞，管理秩序极其混乱，给吴明松的生活带来极大的不便。小区的消防安全存在极大的隐患，自吴明松入住以来从未见过物业公司组织过任何的消防演练，也没有应急预案，也从来没有公示过消防检验合格证书。再次，物业的保安等人员均不是持证上岗，违反相关规定。一审法院认定证据存在重大瑕疵，善家物业在庭审过程中只是提交了与案外人之间的合同来证明履行物业服务合同义务，但是并没有提交这些合同是否已经实际履行的证据，也没有提交相关的票据证明已经实际支付相应的价款，获得了相应合同权益的证据，一审法院便认定善家物业已经完全履行了《前期物业服务协议》中的义务，显然违反了对证据真实性的审查，对本案的审查有失公正。二、一审法院适用法律错误，应当依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条之规定，责令物业公司承担违约责任。吴明松主观上没有拖欠物业服务费的故意，是因为善家物业没有完全履行合同义务而予以抗辩，物业公司对于吴明松提出的诸多问题均没有给予答复，没有给予应尽的服务，针对于不符合质量的服务，吴明松有权利不支付相应的费用。故一审法院判令吴明松承担滞纳金显然无事实根据及法律依据，且滞纳金过高。本案中物业公司在小区的服务过程中存在不足与瑕疵，应属于不完全履行合同，故人民法院不应支持，应撤销一审判决的第二判项。综上，应当撤销一审判决，请二审人民法院依法查清案件事实，依法改判。善家物业辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求依法驳回吴明松的上诉请求。善家物业对案涉小区提供了物业服务，吴明松应当履行交费义务。善家物业向一审法院起诉请求：1.判令吴明松给付2014年5月1日至2020年4月30日的物业费15,215.90元；2.判令吴明松给付善家物业不按期缴纳物业的滞纳金，具体计算方式为：第一段滞纳金：以2,535.98元为基数，自2014年12月10日计算至实际付清该款之日止；第二段滞纳金：以2,535.98元为基数，自2015年12月10日计算至实际付清该款之日止；第三段滞纳金：以2,535.98元为基数，自2016年12月10日计算至实际付清该款之日止；第四段滞纳金：以2,535.98元为基数，自2017年12月10日计算至实际付清该款之日止；第五段滞纳金：以2,535.98元为基数，自2018年12月10日计算至实际付清该款之日止；第六段滞纳金：以2,535.98元为基数，自2019年12月10日计算至实际付清该款之日止。一审法院认定事实：善家物业是嘉业名铸小区的物业管理单位，一直提供物业服务至今。吴明松是该小区案涉房屋业主，其住宅为高层普通住宅，房屋建筑面积为128.08平方米。吴明松入住该小区时与善家物业签订《前期物业服务协议》，约定高层普通住宅物业服务费收费标准为每月1.65元／平方米。每年12月10日前按时交纳服务费，逾期按规定收缴3％滞纳金。吴明松入住该小区后，缴纳了至2014年4月30日前的物业费，未缴纳2014年5月1日起至2020年4月30日的物业费15,215.90元。善家物业公司多次向吴明松下达催缴通知书，吴明松仍未缴纳物业费，善家物业公司遂向法院提起诉讼。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费的，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，《物业管理条例》第七条第（五）项规定，业主有义务按时交纳物业服务费用。吴明松与善家物业公司签订的《前期物业服务协议》中约定了善家物业公司与吴明松的相应权利和义务，也约定了物业费的收费标准。吴明松在该协议上签字并承诺同意承担违反协议的相应责任，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为有效。善家物业公司是吴明松所在小区的物业服务企业，具有物业收费资质，并且已经按约定履行了物业服务义务，吴明松作为小区业主享受善家物业公司提供的物业服务，应当履行相应的交费义务，其未按照约定履行给付义务，属于违约行为，应当承担继续履行的违约责任。吴明松所述因房屋出现质量问题而致其产生的损失，属于吴明松房屋专有部分的问题，不是物业服务的范围，善家物业公司已进行了协调工作。善家物业公司现主张吴明松应缴纳2014年5月1日至2020年4月30日的物业费15,215.90元。《前期物业服务协议》约定每年12月10日前交纳服务费，应当系当年的服务费，故吴明松欠交的服务费应为2014年度8个月1,690.66元，2015年度2,535.98元，2016年度2,535.98元，2017年度2,535.98元，2018年度2,535.98元，2019年度2,535.98元，合计14,370.56元。2020年度尚未到交费的最后期限，故善家物业公司主张2020年1月1日至2020年4月30日的服务费不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《前期物业服务协议》中约定逾期按规定收缴3％滞纳金，约定不明确，因收费以年计算，从文义理解并结合实际，3％应为年度违约金的计算方式，结合前期物业服务协议中每年12月10前缴纳物业费的约定，法院分段计算违约金。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定作出判决：一、吴明松于判决生效之日起三日内给付善家物业2014年5月1日至2019年12月31日的物业费14,370.56元；二、吴明松于判决生效之日起三日内给付善家物业不按期缴纳物业的违约金，具体计算方式为：2014年度违约金以1,690.66元为基数，自2014年12月11日计算至实际付清该款之日止；2015年度违约金以2,535.98元为基数，自2015年12月11日计算至实际付清该款之日止；2016年度违约金以2,535.98元为基数，自2016年12月11日计算至实际付清该款之日止；2017年度违约金以2,535.98元为基数，自2017年12月11日计算至实际付清该款之日止；2018年度违约金以2,535.98元为基数，自2018年12月11日计算至实际付清该款之日止；2019年度违约金以2,535.98元为基数，自2019年12月11日计算至实际付清该款之日止。前述违约金均以年利率3％标准计算；三、驳回善家物业的其他诉讼请求。案件受理费106元，由吴明松负担。本院二审期间，吴明松围绕上诉请求依法提交以下证据：照片15张，证明善家物业有服务不到位的情况。善家物业质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均有异议。本院经审查认为，吴明松所提交的证据能够证明善家物业进行物业服务的部分情况，本院对该部分事实予以确认。善家物业二审期间未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、善家物业与吴明松签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方成立物业服务合同关系。善家物业作为涉案小区的物业服务公司，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责地履行物业服务义务，吴明松作为接受物业服务的业主亦应及时足额交纳物业费。二、物业服务公司是以业主交纳的物业费维持日常运转及提供相应服务的，若业主均不交纳，导致其无法运转及提供相应服务，最后利益受损的亦是业主自身。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，吴明松如认为善家物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求善家物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其通过不交纳物业费的形式主张权利，不符合法律规定。三、物业服务具有整体性、连续性，是一项长期的、持续的工作，不同的业主对物业服务的质量评价存在差异，不宜以某个时间某个位置的物业服务状态来否定整体的物业服务。吴明松虽主张善家物业的物业服务存在重大瑕疵，但未提供充分的证据证实其主张，本院对此不予支持。四、关于违约金问题。经查，吴明松系因房屋漏水及物业服务不到位等问题未按约定交纳物业费，并非恶意拖欠物业费用。结合二审中其提交的相关证据，能够证明案涉小区的物业服务，仍有需要进一步完善的部分，结合本案实际，吴明松不应支付逾期交纳物业费的违约金，本院对吴明松此部分上诉主张予以支持。综上所述，吴明松的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3008号民事判决第一项；二、撤销吉林省吉林市昌邑区人民法院（2020）吉0202民初3008号民事判决第二项、第三项；三、驳回吉林市善家物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费106元、二审案件受理费160元，合计266元由吴明松负担。本判决为终审判决。审判长  刘福祝审判员  李 炜审判员  郝振翔二〇二一年三月二十五日书记员  周双媛