贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0112民初172号原告：胡某某，女，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：江小虎，贵州鼎尊律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：姚钇言，贵州鼎尊律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：贵州宏德置业有限公司，住所贵州省贵阳市乌当区东风镇后所村乌当区东风镇翠湖路**-乐湾国际旅游综合体G（17）**地块（商业2）**楼，统一社会信用代码91520100697502560J。法定代表人：马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李享，贵州衡一律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，营业场所贵州省贵阳市观山湖区中天会展城B区金融商务区东区东四塔，统一社会信用代码：91520000697540081N。负责人：陆韬，系该行行长。委托诉讼代理人：涂旋宇，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告胡某某与被告贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称浦发银行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告胡某某的委托诉讼代理人江小虎，被告宏德公司的委托诉讼代理人李享、王锡瑾，第三人浦发银行的委托诉讼代理人涂旋宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201801259）；二、判令解除原告与第三人浦发银行签订的《个人购房担保借款合同》（编号：37042018100287130301）；三、判令被告返还原告首付款、维修基金等共计702150元及利息损失（利息以702150元为基数，按年利率6%的标准计算，自2018年5月27日起至上述款项全部返还完毕之日止，暂计算至2020年12月10日为108599.2元）；四、判令被告返还判决生效日止原告已付银行贷款本金、利息（以实际支付金额为准，截至2020年11月10日，原告已付银行贷款本金、利息金额为229806.69元）；五、判令被告向原告支付违约金20183.89元；六、判令被告向浦发银行支付判决生效之日起的剩余为患部分的贷款本金及按揭贷款利息；七、诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年6月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201801259），约定原告向被告宏德公司购买由其开发的位于乌当区房屋，购房总价款为2018389元。其中首付款（含改造费）为661783元，余款1400000元以银行按揭方式支付。合同第十一条、第十三条约定了交房条件、解除合同条件，并按全部已付款1%支付违约金，合同还对其他权利义务进行了约定。2018年9月19日，原告作为借款人、被告作为保证人与浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额1400000元，贷款期限25年，自2018年9月19日止2043年9月19日。原告已向被告支付首付款及维修基金等费用702150元，并每月还款，但被告至今未按合同约定和法律规定向原告交付房屋，原告为维护其合法权益，特提起诉讼请求判令如前所请。被告宏德公司辩称：不同意解除《商品房买卖合同》，被告逾期交房超过90日，原告要求解除合同的权利产生时间为2019年6月30日，但原告未在一年的除斥期间内行使该解除权，根据相关法律规定，该权利已经消灭。关于诉请第三项维修基金不由我司收取，故不由我司负责退还，不应承担维修基金的利息损失。关于诉请第五项，我司与原告签订《商品房买卖合同》中约定了违约金，则对首付款的利息损失不承担赔偿责任，如果对首付款利息损失进行赔偿，加重了我司的违约责任。原告已归还银行的贷款本金及利息等金额以银行提供的数据为准。第三人浦发银行陈述称，《商品房买卖合同》与金融借款合同的关系是两个独立的法律关系，请法院依据庭审查明的情况，综合认定商品房买卖合同是否达到解除条件。若依据商品房买卖合同司法解释解除商品房买卖合同同时解除借款合同的，原告作为借款合同的相对方，应按照合同约定承担偿还贷款的义务，被告作为保证人应承担相应的保证责任。本院经审理认定事实如下，2018年6月1日，原告与被告宏德公司签订合同编号为201801259的《商品房买卖合同》，约定原告以2018389元的价格购买被告宏德公司开发的位于乌当区国际旅游综合体6号地块（龙津山）工程129栋1单元7层1号房屋。付款方式为银行按揭贷款，首付款为618389元，余款1400000元以银行按揭方式支付。合同约定交房日期为2019年3月31日，合同第十三条还约定逾期交房超过90日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知宏德公司，宏德公司应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付房款，并按照原告全部已付的1%向原告支付违约金。2018年9月19日，原告与第三人浦发银行签订《个人购房担保借款合同》，原告向第三人借款1400000元用于购买案涉房屋，被告宏德公司为阶段性连带责任保证人。原告按约定向宏德公司支付了全部购房款2018389元。后因约定的交付期限届满后，被告宏德公司未按约定的期限向原告交付案涉房屋，原告遂诉至本院，请求判令准予其如前诉请。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、收据、备案登记表、银行交易明细、交房公告等证据佐证，且所有证据经庭审质证属实并相互印证，形成证据琐琏，足以认定。本院认为：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告胡某某与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》中约定，被告宏德公司向原告交付案涉房屋的时间为2019年3月31日前，但宏德公司至今未向原告履行交房义务。根据商品房买卖合同中关于宏德公司未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告超过90日，原告有权解除商品房买卖合同的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告以宏德公司逾期交房超过90日为由要求解除合同的权利产生时间为2019年6月30日，但原告在该解除权产生之日起一年内未向宏德公司提出解除合同，虽原告于2020年11月13日向被告发出退房通知及律师函，但该解除权的行使时间已超过法律规定的解除权行使的一年除斥期间，故应视为原告自愿放弃行使合同解除权，继续履行合同，故对原告要求解除与被告宏德公司签订的商品房买卖合同的诉请，本院不予支持。由于原告与宏德公司之间的商品房买卖合同继续履行，原告要求被告贵州宏德置业有限公司向原告返还购房首付款及解除《个人购房担保借款合同》等其余诉讼请求的请求权基础不成立，故对原告的其余诉讼请求，本院亦不予支持。对于原告关于被告的逾期交房行为导致合同目的不能实现而要求解除合同的理由，虽然宏德公司确有逾期交房的违约行为，但该违约行的产生系案涉建设项目在施工过程中的客观因素所致，且并非宏德公司主观追求的结果，原告也未提交证据证实案涉商品房买卖合同已不具有继续履行的可能。商品房买卖合同的主要合同目的是交付修建完毕的房屋，被告刊登交房公告可证实案涉房屋已经修建完毕，并已有部分业主入住，被告宏德公司正在完善交付房屋的相关手续，合同主要目的在预期内是可以实现的，故不存在因不能实现合同目的而行使法定解除权的事由。综上，原告逾期交房的行为并未构成根本性违约，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，并从鼓励交易、维护交易稳定的角度考虑，对原告的该理由，本院亦不予采信。若宏德公司的违约行为客观上给原告造成了损失，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告亦可针对该违约行为向宏德公司主张违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告胡某某的全部诉讼请求。案件受理费11,989元，已减半收取，由原告胡某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  陈治宏二〇二一年三月十六日法官助理杨琴书记员邵益