河南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）豫民再33号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：常艳梅，女，1977年12月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州威利实业有限公司。住所地：河南省郑州市郑东新区白沙镇镇兴路北侧、青年路南侧宽豪斯4号楼112铺。 法定代表人：柴超鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：齐坛坛，河南思敬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：原甫，河南思敬律师事务所实习律师。 再审申请人常艳梅因与被申请人郑州威利实业有限公司（以下简称威利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称二审法院）（2020）豫01民终6354号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月24日作出（2020）豫民申6951号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年2月3日公开开庭审理了本案。常艳梅，威利公司委托诉讼代理人齐坛坛、原甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常艳梅申请再审称，1.一、二审认定威利公司不存在逾期交房的情形属认定事实错误。按照双方《商品房买卖合同》第八条第四项的约定，威利公司向常艳梅交付的商品房应当取得商品住宅交付使用批准文件，该批准文件应当是指商品房的竣工备案表。威利公司未在约定时间内取得案涉商品房的竣工备案表，构成违约。即使常艳梅接收案涉房屋并实际装修入住，但因该房屋不符合交付条件，不能视为有效交付。2.一、二审认定威利公司享有158天延期交房的合理期限依据不足。威利公司提交的《2015年度冬季大气污染防治工作方案》、网页截图均不能证明案涉工程施工中因污染治理等原因停工。对该事实威利公司应当提供案涉工程施工日志、监理日志及开复工申请表等相关证明，其不予提交应当承担不利后果。3.二审关于逾期办证违约金判决有误。根据双方合同约定，威利公司有协助购房人办理不动产登记的义务，但二审以双方未约定办理不动产权属证书，无法确认逾期办证的事实，不支持常艳梅关于逾期办证违约金的诉请错误。请求撤销一、二审判决，改判支持其一审诉讼请求。 威利公司辩称，1.其已履行了房屋交付义务。双方合同约定的交房条件是商品房取得交付使用批准文件，而房屋管理部门目前对房屋验收不再进行批准。双方属于约定不明，应当以实际履行为准。威利公司提交的常艳梅办理入住流转单、装修申请表能够证明常艳梅已实际接收案涉房屋并装修入住。常艳梅在接收房屋时应当对房屋的状况进行审查，如果认为不符合交付条件，可以拒收，但常艳梅既接收房屋，又在入住后主张逾期交房违约金，明显不公平。2.双方合同约定，案涉工程建设中如出现不可抗力的情形，交房期限相应顺延。威利公司提交的证据能够证明因政府政策、环保要求、恶劣天气等因素造成工程停工，应当顺延交房期限。3.威利公司不存在逾期办证的违约情形。根据双方合同约定，威利公司仅有持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的义务，没有办理不动产权证书的义务。常艳梅可以自行办理不动产权证书，也可以委托威利公司办理，委托威利公司办理的，应当在房屋交付后15日内向威利公司出具委托，但常艳梅未就办证事宜向威利公司出具委托，相关责任应由常艳梅自行承担。同时，因案涉房屋所在位置行政区划的调整造成递交登记资料存在障碍，且自2016年8月20日起原由郑州市住房保障和房地产管理局（以下简称郑州市房管局）办理初始登记变更为由不动产登记中心办理不动产首次登记，相应流程增加了楼盘表确认、不动产权籍调查等事项，属情事变更，威利公司不应当承担责任。4.违约责任以发生实际损失为前提，常艳梅未举证证明其存在实际损失，其早已实际入住案涉房屋，实现了合同目的及房屋的居住功能。请求驳回常艳梅的再审请求，维持二审判决。 2019年4月3日，常艳梅向郑州市管城回族区人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：1.威利公司继续履行合同，将符合合同约定及法定交房条件的房屋交付其使用，并支付违约金373801.05元（以705285元为基数，按照日万分之五为标准，自2016年2月28日起计算至房屋达到法定及合同约定条件，且向其实际交付之日止，暂计算至起诉之日）。2．威利公司为其办理房屋产权登记手续，并支付逾期违约金6763元（以705285元为基数，按照同期银行存款利率，自2016年4月28日计算至房屋产权登记手续办理完毕之日止）。3．威利公司承担本案全部诉讼费用。 2019年8月5日，一审法院作出（2019）豫0104民初3937号民事判决。常艳梅不服，提起上诉。二审法院于2019年10月21日作出（2019）豫01民终18902号民事裁定，撤销原判，发回重审。 一审法院重审认定，2014年4月17日，威利公司（出卖人）与常艳梅（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：1．买受人购买位于中牟县××镇××庄××道××路××路××座××单元××层××号房××，建筑面积共95.42平方米，总价款705285元。其中，现金支付212285元，交纳比例30.1%；商业贷款493000元，交纳比例69.9%。2.出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。3.出卖人逾期交房，逾期不超过60日，自合同上述规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。4.出卖人应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。上述合同签订后，常艳梅向威利公司支付房屋价款。2016年3月22日，威利公司向常艳梅交付房屋，常艳梅在业主入住手续办理流转单上签字。 另查明，2016年8月19日，郑州市房管局发布通告，郑州市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，实施“停旧发新”，即房管部门不再发放《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，改由市国土部门进行登记，并发放《不动产权证书》。申请人在郑州市房管局办理完相关业务后，该局将予以发放《郑州市房屋交易和产权状况确认单》，当事人持《郑州市房屋交易和产权状况确认单》和其他申请材料到市不动产登记中心设立的办理窗口申请办理不动产登记，领取不动产权证书。自2016年8月20日起，郑州市房管局不再办理房屋所有权初始登记业务。 还查明，案涉房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案表。截止本案发回重审后庭审辩论终结前，威利公司仍未提供证据证明其向房屋登记机关办理案涉房屋的房屋权属初始登记。此外，关于威利公司交房期限顺延的情形有：2015年9月3日左右，停工8天，郑州力保“9•3”纪念活动期间空气质量，施工工地土石方作业停工；2015年11月1日至2016年3月31日，依照《2015年度冬季大气污染防治工作方案》停工150天。 一审法院认为，常艳梅与威利公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定，威利公司应当在房屋交付使用后60日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因威利公司的责任，常艳梅在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，威利公司按已付房价款的银行同期活期存款利率向常艳梅支付违约金。合同签订后，常艳梅按照合同约定支付了全部房款，威利公司向常艳梅交付了案涉房屋，但未按约定办理案涉房屋的权属登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。郑州市于2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，原归属于郑州市房管局办理的房屋权属初始登记改为到不动产登记中心进行不动产权属首次登记。但是无论是房屋产权初始登记还是房屋权属首次登记，均是商品房买受人取得不动产权属证书的前提。取得不动产权属证书是购房者应享有的权利，协助办理不动产权属证书亦为出卖人必然义务。因此，出卖人仍然应当遵循诚实信用原则及全面履行原则，根据政策变化，继续履行配合房屋买受人办理不动产权属证书的义务，以期实现双方合同目的，故常艳梅主张威利公司协助其办理案涉房屋的不动产权属证书的诉讼请求，理由正当，应予以支持。 关于逾期交房违约金，案涉《商品房买卖合同》约定威利公司应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。虽然威利公司在房屋未经竣工验收、未取得竣工验收备案表的情况下向常艳梅交付涉案房屋，但常艳梅已实际装修入住使用，威利公司提交的《业主入住手续办理流转单》《装修申请表》由常艳梅签字确认，故2016年3月22日案涉房屋应视为交付；因案涉《商品房买卖合同》并未约定交付的具体条件，对常艳梅的意见该院不予采信。因案涉房屋建设过程中，受到了郑州力保“9•3”纪念活动及2015年度冬季大气污染防治工作影响，导致停工158天，依法应减轻威利公司相应责任，符合客观事实，也符合公平原则，故逾期交房的期限应扣减该158天，威利公司于2016年3月22日交房并未超出该158天，故其不存在逾期交房情形，对常艳梅要求威利公司支付逾期交房违约金的诉求，不予支持。 关于逾期办证违约金，《商品房买卖合同》约定威利公司应于房屋交付使用后60日内（2016年4月28日前）到产权登记机关备案，而案涉房屋于2017年10月28日经五大主体验收合格，于2017年12月19日取得建设行政主管部门竣工备案；但截至本案发回重审后庭审辩论终结前，威利公司仍未提供证据证明其向房屋登记机关办理案涉房屋权属的首次登记，由此可见，威利公司逾期报送备案登记资料时间明显过长，故不动产登记管理部门及房地产权属登记政策的变化不构成其免责的理由，威利公司应承担违约责任。常艳梅主张按照银行同期活期存款利率的标准支付逾期办证违约金，不违反法律规定，予以支持。但违约金应自2016年4月29日计算至威利公司报送案涉房屋的不动产首次登记资料并被受理之日，常艳梅超出该范围部分的诉讼请求，不予支持。 2020年4月22日，一审法院作出（2019）豫0104民初16884号民事判决：一、威利公司于判决生效之日起三十日内协助常艳梅办理案涉房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧Ａ座1单元27层2702号，合同编号：×××06）；二、威利公司于判决生效之日起十日内支付常艳梅逾期办证违约金（违约金以705285元为基数，自2016年4月29日起至威利公司报送涉案房屋的不动产首次登记资料并被受理之日止，按照银行同期活期存款利率计付）；三、驳回常艳梅的其他诉讼请求。案件受理费7108元，由常艳梅负担6900元，由威利公司负担208元。 常艳梅、威利公司均不服一审判决。常艳梅上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判威利公司支付逾期交房违约金232744元（以705285元为基数，从2016年2月28日按照日万分之五计算至2017年12月19日房屋竣工之日）；2.一、二审诉讼费均由威利公司承担。威利公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判威利公司无需承担逾期办证违约金；2.本案的诉讼费由常艳梅承担。 二审法院认定事实与一审认定的事实相同。 二审法院认为，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定的内容履行各自的义务。案涉合同履行过程中，常艳梅支付了购房款，履行了合同义务，威利公司作为出卖人具有转移案涉房屋所有权于常艳梅的义务，故一审判决威利公司协助常艳梅办理案涉房屋不动产权证书正确。关于逾期办证违约金的问题。案涉《商品房买卖合同》未约定完成协助办理不动产权证书的时间，无法确认逾期办证的起始时间，故常艳梅主张威利公司自2016年4月28日起支付逾期办理房屋产权登记违约金的诉讼请求没有依据，应予以驳回。一审法院已判令威利公司于判决生效后三十日内协助常艳梅办理案涉房屋的不动产权证书，确定了协助办理不动产权属证书的截止时间，如威利公司逾期履行协助义务，常艳梅可另行主张权利。二审法院针对案涉小区的相关生效判决对上述事实已予以确认。常艳梅已实际接收房屋，且已在业主入住手续办理流转单上签字确认，其辩称受欺诈、胁迫并未提交相应证据予以证明，故常艳梅要求威利公司支付逾期交房违约金的上诉请求无事实及法律依据，不予支持。综上所述，常艳梅上诉请求不成立，威利公司的上诉请求部分成立。 2020年6月12日，二审法院作出（2020）豫01民终6354号民事判决：一、维持一审法院（2019）豫0104民初16884号民事判决第一项，即威利公司于判决生效之日起三十日内协助常艳梅办理案涉房屋的不动产权证书（房屋位置：中牟县白沙镇康庄大道西侧、郑信路东侧、规划路南侧Ａ座1单元27层2702号，合同编号：×××06）；二、撤销一审法院（2019）豫0104民初16884号民事判决第二项、第三项；三、驳回常艳梅的其他诉讼请求。一审案件受理费7108元，由常艳梅负担6900元，由威利公司负担208元；二审案件受理费7008元，由威利公司负担6000元，由常艳梅负担1008元。 本院再审认定，1.再审时常艳梅认可接收房屋时威利公司未提供、其也未要求威利公司按合同约定提供相关房屋交付使用的批准文件，称只是想尽快得到自己的房屋。常艳梅称该批准文件系指验收合格备案文件。2.威利公司于2019年8月21日向房屋登记机关办理案涉房屋权属首次登记，并取得不动产权证书。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。 本院再审认为，本案再审争议焦点是：威利公司应否向常艳梅支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。 关于威利公司应否承担逾期交房违约责任问题。案涉《商品房买卖合同》约定，威利公司应在2016年2月28日前将符合约定条件的房屋交付常艳梅。因案涉工程在施工中存在应予免责的停工期间，威利公司于2016年3月22日向常艳梅交付案涉房屋，常艳梅当天在业主入住手续办理流转单上签字，接受该房屋，并装修入住。常艳梅认为其接收时，该房屋未经相关部门验收合格，该交付不符合合同约定，不能视为有效交付，威利公司仍应就此承担违约责任。虽然房屋需在验收合格后方能交付，且双方合同亦约定交付时需取得商品住宅交付使用的批准文件，常艳梅称该批准文件系指验收合格备案文件，威利公司交付房屋时未提供相关批准文件，但常艳梅未因此拒绝接收，而是装修入住，应视为其接受了威利公司的交房条件，在此情形下其接收房屋后再以未经验收合格主张威利公司逾期交房应承担违约责任，不应得到支持。常艳梅称其系受威利公司欺骗才接收了案涉房屋，但未提交相应证据，本院不予采信。故一、二审对常艳梅关于威利公司承担逾期交房违约责任的请求不予支持并无不妥，常艳梅该再审请求不能成立。 关于威利公司应否承担逾期办理不动产权证书违约责任的问题。威利公司为案涉小区的商品房办理不动产权首次登记是商品房买受人为其所购房屋办理不动产权证书的必要前提。按照双方合同约定，威利公司应当在房屋交付使用（即2016年2月28日）后60日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。如因威利公司的责任，常艳梅在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，威利公司应按已付房价款的银行同期活期存款利率向常艳梅支付违约金。故威利公司应当在2016年4月28日之前对案涉房屋进行不动产权初始登记，但威利公司直至2019年8月21日才为案涉房屋办理不动产权首次登记，必然导致常艳梅无法在合同约定的时间内取得不动产权证书。威利公司就逾期办理不动产权证书存在违约行为，其应自2016年4月29日至2019年8月21日按常艳梅已付房款705285元的银行同期活期存款利率向常艳梅支付违约金。至于威利公司辩称案涉房屋所在位置行政区划的调整造成其递交登记资料存在障碍，及办理不动产权首次登记的职能部门、流程变更等原因，主张其不应当承担逾期办证的违约责任，但其未提供因政策原因影响其办理首次登记的具体时间，且威利公司在向常艳梅交付房屋3年后才办理首次登记，已超出存在上述原因的合理期限，该辩称理由不能成立，不能因此免除其违约责任。 综上，二审认为常艳梅请求威利公司支付逾期办证违约金无依据不当，应予纠正；常艳梅部分申请理由成立，应予支持。一审认定事实清楚，处理结果适当，应予维持。但因一审时，威利公司未提供证据证明其向房屋登记机关办理案涉房屋权属的首次登记，该事实已在再审中予以确认，故再审对一审判决中的相应判项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民终6354号民事判决； 二、维持郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16884号民事判决第一、三项； 三、变更郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初16884号民事判决第二项为：郑州威利实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付常艳梅逾期办证违约金（违约金以705285元为基数，自2016年4月29日起至2019年8月21日止，按照中国人民银行同期活期存款利率的标准计付）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7108元，由常艳梅负担6900元，由郑州威利实业有限公司负担208元；二审案件受理费7008元，由郑州威利实业有限公司负担6200元，由常艳梅负担808元。 本判决为终审判决。 审 判 长  冯 童 审 判 员  韦贵云 审 判 员  张 伟 二〇二一年三月一日 法官助理  秦 静 书 记 员  董奕风