山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1743号上诉人（原审被告）：黄杰，男，1965年11月4日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：矫全，女，1970年10月3日出生，汉族，住济南市。两上诉人共同委托诉讼代理人：张玉光，山东舜达律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：周彩霞，山东舜达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：孙其峰，男，1970年11月30日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高强，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾承花，山东齐鲁律师事务所律师。原审第三人：济南市城市建设投资有限公司，住所地济南市。法定代表人：聂军，董事长。上诉人黄杰、矫全因与被上诉人孙其峰及原审第三人济南市城市建设投资有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人矫全及其与上诉人黄杰的共同委托诉讼代理人张玉光，被上诉人孙其峰的委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄杰、矫全上诉请求：1.撤销一审判决，驳回孙其峰一审诉讼请求；二、本案诉讼费用、评估费用由孙其峰承担。事实和理由：一、将黄杰、矫全与孙其峰之间的“购房资格赠与关系”认定为“房屋买卖合同关系”完全违背事实真相。合同法第一百八十六条第一款有明确规定，“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”，既然是赠与法律关系，黄杰、矫全撤销赠与是自己的权利，孙其峰无权进行索赔。黄杰、矫全与孙其峰所签名为《购房转让协议》，据其签约内容实为“购楼资格赠与协议”的约定，黄杰、矫全在该协议中没有通过上涨价格或其他方式获取任何利益，也没有获取任何利益的其他意思表示，通过黄杰、矫全与孙其峰之间的钱款往来记录，也进一步还原了黄杰、矫全没有获取任何利益的客观现状。鉴于此，黄杰、矫全与孙其峰所签协议实质系对自己享有的特定购房资格进行的赠与，并不属于房屋买卖行为，孙其峰以房屋买卖合同纠纷提出诉讼请求没有事实和法律依据。二、孙其峰至少存在7套房产的相关事实，根本不符合再次购房条件，“顶名购楼”显然不是为了满足居住，在“房住不炒”的大背景下，一审判决赔偿其房屋差价与国家的大政方针、相关法规背道而驰。孙其峰存在7套房产的相关事实逐一剖析如下：1、依据孙其峰在起诉状中记载的住址，在济南市住宅一套；2、依据济南市房屋登记信息查询结果证明，在高新区新泺大街2828号康桥颐东小区10号楼1单元1101号住宅一套；3、依据济南市房屋登记信息查询结果证明，在高新区龙奥北路566号舜奥嘉园北区4号楼2单元102号商住房一套；4、依据孙其峰户口本常住人口登记卡最后一栏显示：2019年4月24日因购房由济南市历下区舜华路77号移入本址，孙其峰在济南市历下区舜华路77号应该有一套住房；5、依据孙其峰因顶名购置两套房产受到处分的情况，其先前顶名购置过另外两套房产；6、依据孙其峰之妻张东明发朋友圈的内容，其还有一套郊区别墅，位置应该在高新区巨野河街道马头山村。必须向二审法院反映的是，在本案中依法查明孙其峰拥有房产的真实状况，揭示其购房的真实目的，也是本案划清责任过错必须考量的因素。黄杰、矫全两次向一审法院申请调取孙其峰2017年因以房谋利被济南高新区纪工委给予处分的证明材料，孙其峰及全家自2013年以来在济南市房屋档案馆登记的名下房产信息及房产交易记录，一审法院未予调取，影响了本案责任划分。三、黄杰、矫全之所以撤销赠与针对孙其峰的购楼资格，系得知孙其峰存在以房谋利事实后，出于践行公平正义法治精神的考量，2015年1月事发之初，源于孙其峰知晓黄杰、矫全有济南市市委市府职工涉案房屋购房资格后，再三主动请求帮忙“顶名购楼”，黄杰、矫全碍于多年的同事加朋友关系才勉强为之的。2017年之际，黄杰、矫全得知孙其峰因多套房产被高新区纪工委给予政治纪律处分的情况后，出于一个国家公职人员必要的义务和担当，非常果断撤销了购楼资格赠与。四、孙其峰明知涉案房屋的购楼资格和转卖条件均受到严格限制，依然与黄杰、矫全签订协议，在黄杰、矫全通知其撤销赠与购楼资格后却不进行后续清理，即使产生损失依法也应该自行承担。孙其峰明知涉案房屋为济南市市委市府职工团购房屋，购房资格及转卖条件受到严格限制，却再三主动请求黄杰、矫全帮忙“顶名购楼”，承担严重过错的一方应该是孙其峰，而不是黄杰、矫全。五、一审中黄杰、矫全多次对法院通过司法鉴定程序委托评估事宜提出书面质疑，明确声明通过鉴定房屋价格计算差价的方式，请求赔偿逾期利益的做法在本案中没有事实基础，也不符合法律规定，一审法院却强行推进不符合案情的评估，《房地产估价结果报告》不能作为裁判依据，一审法院也没有安排评估人员当庭接受质询。涉案《房地产估价结果报告》内容自相矛盾，估价结果没有论证过程，缺乏公信力，不应采信。《中华人民共和国资产评估法》第二十五条规定，“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据”，中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等”，以上法律明确规定估价人员必须进入估价对象现场勘查，但本案中估价人员在未入户进行勘查、对室内情况一无所知的情况下便出具估价结果，客观性、公正性、合法性均无从谈起。涉案《房地产估价结果报告》声称采取的估价方法是“比较法和收益法”，但是通篇没有阐释价格形成过程，就出具了单价为28118元/平方米，总价为509.71万元的估价结果，缺乏公信力。在《致估价委托人函》中表明2020年5月29日进行现场勘察，但在《估价师声明》中记载的时间却是2020年3月27日，评估中最重要的现场勘察日期在报告中却是前后矛盾，可见整篇评估报告粗制滥造，嫁接拼凑痕迹明显，依法不应成为裁判依据。六、根据上文的充分阐释，涉案的“购楼资格赠与”依法是不会产生逾期利益损失的。退一万步讲，即使孙其峰有所谓的逾期利益损失，也要受到可预见性规则、减损规则、损益相抵规则、过错相抵规则、法定赔偿规则的限制。孙其峰“顶名购楼”之初就应该预见到无法正常得到涉案房屋的客观现实，应该对“顶名购楼”最终无法兑现的状况有足够的预判，要么自愿承担商业风险，要么作出合理安排，从这个角度讲，孙其峰主张预期利益（房屋差价）是没有任何法律基础的。孙其峰不顾总房价仅仅1692797元的事实，竟然索赔350余万的巨额差价，一审竟然判决支持245万余元的房屋差价损失，已经与自愿公平的民事基本原则背道而驰。请求二审法院在查明事实的基础上驳回孙其峰一审全部诉讼请求。孙其峰辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，并非赠与合同纠纷。黄杰、矫全企图以购房资格赠与为由掩盖其严重违约的事实，没有事实和法律依据。孙其峰与黄杰、矫全签订的是购房转让协议，该协议第二条亦表述为“转售”、“转让”，第六条双方约定了购房保证金十万元，本案案由亦是房屋买卖合同纠纷，不是购房资格赠与合同纠纷，双方根本不存在赠与的意思表示。退一步讲，即便是购房资格赠与，在签订购房转让协议完毕后，购房资格赠与已经履行完毕，黄杰、矫全在赠与履行完毕后任意撤销权已经灭失。赠与的标的物应当是“财产”，“资格”不能作为赠与合同法律关系的客体。合同法第一百八十五条（民法典第六百五十七条）规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”，故购房资格并不属于财产的范围。二、房屋买卖合同无法履行的原因系黄杰、矫全违约造成，应当返还孙其峰已经支付的所有款项并赔偿房屋差价损失。在孙其峰缴纳30万元购房款、2.16万元手续费及10万元购房保证金后，因房价大幅上涨，在合同有效且能够继续履行的情况下，黄杰、矫全不按照合同约定将涉案房产转移登记至孙其峰名下，构成违约，应当返还孙其峰已经支付的所有款项并赔偿房屋差价损失。孙其峰主张差价损失系基于《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定而非约定。《2011年山东省高级人民法院关于印发全省民事审判工作会议纪要的通知》鲁高法〔2011〕297号第八条规定，关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题。依据《合同法》第97、113条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约解除的，守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失，损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的，买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。本案中，涉案的公务员小区门口有多家中介机构从事居间业务，涉案小区是能够办理转移登记的。虽然顶名购房有一定风险，但就本案而言，不存在履行不能的客观情况。履行不能的后果不是孙其峰造成的，是由于黄杰、矫全的主观原因造成的，故一审法院让孙其峰承担30%的责任于法无据。三、双方签订转让合同时，济南市不存在限购政策。即便是现在，济南市房屋登记信息查询结果证明显示孙其峰家庭名下也仅有一套住房。作为济南市户籍家庭，还有再行购买一套住房的资格，且孙其峰已经不是要求转移登记，本案中根本没有审查限购的必要性。四、评估程序符合法律规定，但评估价格畸低，涉案房产的真实成交价格应该在每平方3.3万元左右（最高的时候在3.8万元左右）。黄杰、矫全将涉案房产出售给了案外人李卓洋，导致评估人员无法进门评估。五、《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》明确类似案例人民法院可以作为作出裁判的参考。本案的基本事实、争议焦点、法律适用，与张玉中、罗鹏诉刘爱华、李明房屋买卖合同纠纷案件类似，且该案系经济南市中级人民法院审判委员会全体会议讨论通过，经山东省高级人民法院再审程序、检察监督程序，案件结果和二审判决结果相符，应参考适用。综上，黄杰、矫全违反诚信原则，为了利益无视法律，罔顾事实，拒绝出售房产，一房二卖，是严重的违约行为，请求二审法院驳回上诉，维持原判。城投公司未作陈述。孙其峰向一审法院起诉请求：1.依法判令解除黄杰与我于2015年1月7日签订的《购房转让协议》；2.依法判令两被告返还购房款300000元，保证金及手续费121600元；3.依法判令两被告赔偿房屋差价损失3504303元；4.本案诉讼费用、评估费用35000元由两被告负担。一审法院认定事实：2015年元月7日，矫全代黄杰（甲方）与孙其峰（乙方）签订《购房转让协议》。上述协议约定：“一、关于住宅前期手续：甲方负责以甲方名义实名购买该住宅，并负责办理前期购房手续。二、关于住宅转让：甲方将该住宅转售乙方，并负责在可以办理房屋转让手续时，及时会同乙方办理该住宅转售手续，保证将该住宅转让到乙方；乙方负责缴纳因转让该住宅而发生的所有费用。三、关于购房定金：甲方为了缴纳该住宅定金，通过中国银行办理了30万元为期一年的贷款，于2014年12月2日缴纳该住宅定金30万元，并支付该笔贷款的前期手续费21600元。贷款本金30万元到期还款日为2015年12月2日。甲方还该笔贷款本金时，中国银行将返还甲方5200元作为优惠。为此，乙方应承担该贷款的偿付责任，即在本协议签署之日，归还甲方已缴前期贷款手续费21600元整，并于该笔贷款到期日前一周还甲方30万元用于还银行贷款，甲方还贷后将5200元优惠政策退款归还乙方。四、关于各项缴费事宜：在开发商收取该住宅各项费用时，甲方负责及时通知乙方，乙方将相应款项交付甲方，由甲方（替乙方）向开发商及时缴付。六、关于双方协议保证：自本协议签订之日起甲方不得将该住房转让给除乙方之外的任何人，如违约，甲方将承担乙方一切损失；乙方为保证购买此住宅，在本协议签订之日交给甲方10万元作为购买本住宅保证金。此保证金在双方办理完所有房屋转让手续之日，由甲方一次性归还乙方”。2015年1月8日，孙其峰之妻张东明转账矫全5万元，2015年1月12日，张东明转账矫全71600元。2015年11月27日，孙其峰支付矫全现金29万元，同日张东明转账矫全1万元，矫全在购房转让协议载明“今收到孙其峰还贷款叁拾万元整”。2016年1月4日，黄杰与第三人城投公司签订认购协议。2017年10月19日黄杰取得历下区鼎秀家园房地产开发项目（南地块）40号楼（经派出所划分为41号楼）3-1101房屋及3--109储藏室登记备案。济南市历下区鼎秀家园41号楼3-1101房屋及3--109储藏室经山东正诚土地房地产资产评估测绘有限公司评估，2020年4月10日价格为509.71万元。一审法院认为，孙其峰与黄杰签订的《购房转让协议》目的为孙其峰以黄杰的名义购买涉案团购商品房，并向黄杰支付转让款，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。涉案房屋系济南市市委市政府为解决济南市市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工因交通、住房困难而组织的团购房，对购房人的资格有着严格限制。孙其峰不符合购买资格，因此本案双方当事人之间的合同客观上存在重大交易风险。黄杰明确告知孙其峰不再继续履行协议后，孙其峰主张解除2015年1月7日签订的《购房转让协议》系对自己权利的处分，一审法院予以支持。黄杰及矫全辩称协议名为购房转让协议，但实际为购房资格赠与，一审法院认为购房转让协议中并未提到过资格赠与，且赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，购房资格并不属于财产范围，对黄杰及矫全的辩称，一审法院不予采信。孙其峰主张返还购房款300000元，保证金及手续费121600元，并提交购房转让协议、银行活期历史交易查询、个人账户对账单予以佐证，因协议已解除，孙其峰所支付的购房款、保证金及手续费黄杰亦应予以退还，对于孙其峰的主张，一审法院予以支持。合同解除后，双方不再继续履行合同，孙其峰因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同的利益，对涉案房屋增值的损失，应根据双方过错大小共同分担。关于过错责任认定及房屋增值损失分担，黄杰作为出卖人，明知涉案小区内住宅系具有特殊性质的团购房，对购房人资格有着严格限制，故其转卖涉案房屋，具有重大过错，对合同不能履行负有主要责任。孙其峰作为买受人，对于案涉房屋为公务员团购房知悉，在其不具备购房资格的情况下仍与黄杰签订购房转让协议，亦存在一定过错。综合当事人的过错，一审法院酌定黄杰承担70%的责任，孙其峰承担30%的责任。孙其峰主张赔偿房屋差价损失3504303元，一审法院予以调整，一审法院支持2453012.1元（3504303元×70%）。孙其峰主张评估费用35000元，并提交发票予以佐证，一审法院支持24500元（35000元×70%）。矫全作为黄杰的配偶代替黄杰与孙其峰签订购房转让协议、收取房款，对上述款项应承担共同还款责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条第一百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告孙其峰与被告黄杰2015年元月7日签订的购房转让协议；二、被告黄杰、被告矫全于本判决生效之日起十日内返还原告孙其峰购房款、保证金及手续费421600元；三、被告黄杰、被告矫全于本判决生效之日起十日内支付原告孙其峰房屋差价损失2453012.1元；四、被告黄杰、被告矫全于本判决生效之日起十日内支付原告孙其峰评估费24500元；五、驳回原告孙其峰的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40888元，减半收取计20444元，由原告孙其峰承担5480元，被告黄杰、被告矫全承担14964元；保全费5000元，由被告黄杰、被告矫全承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄杰、矫全在二审中提交以下证据：证据一、2014年11月28日，济南市城市建设投资有限公司致济南市经济和信息化委员会的“收款通知书”一份，欲证明2015年11月27日，黄杰、矫全收取孙其峰付给的30万元，仅是为取得“购楼资格”必须支付给建设单位的资金，黄杰、矫全没有取得任何额外利益，双方之间的法律关系明显是“购楼资格赠与”。证据二、涉案鼎秀家园40号楼（现41号楼）工程竣工标志牌照片一张，欲证明涉案楼房2016年2月12日开工，2018年7月30日竣工，双方在2015年1月7日签订协议时，涉案房屋根本不存在，不是建成的房屋，更谈不上不动产登记证书。鉴于房屋预售需要符合法定资质，双方只能是购房资格赠与，不会是房屋买卖。证据三、涉案鼎秀家园40号楼（现41号楼）远景照片一张，欲证明鼎秀家园40号楼的工程竣工标志牌，因为编划楼号调整，现为41号楼，就是涉案的原40号楼房。证据四、孙其峰之妻张东明朋友圈截屏打印件一套共四张，欲证明孙其峰还有一套郊区别墅，此次顶名购房就是为了谋取商业利益，在房住不炒的政策下，一审判决赔偿房屋差价与法律、政策均背道而驰。孙其峰质证称，对证据一、二、三真实性无异议，但双方签订的购房协议中第二条明确表明转让、转售，第六条10万元购房保证金表明双方是买卖关系不是赠与关系。涉案41号楼已经办理首次登记，具备转移登记的条件，但黄杰、矫全未办理自己的登记书且将涉案房产出售给案外人李卓洋，严重违约。对证据四，一审中黄杰、矫全也曾提交过别墅的微信朋友圈截屏，不论截屏真实性如何，都与本案没有关联性。孙其峰在一审中提交的济南市房屋登记信息查询结果也没有显示有该别墅。证据五、与李卓洋签订的转让协议及中国建设银行个人活期账户交易明细一份，欲证明在得知孙其峰炒房谋利被处分的消息后，涉案房产又让案外人李卓洋顶名购买，黄杰、矫全依然没有获取任何额外利益，卖给李卓洋170万元，但是房屋认购金缴纳时间是2015年初，到了让李卓洋顶名购房的时间，30万元的正常利息收入就有36800元，我方在房屋总价款169万余元的情况下，收取170万元还为其垫付了一部分利息，基于组织纪律的要求，不敢谋取任何额外利益，没有收取任何好处费，李卓洋是孙其峰介绍认识的，让李卓洋顶名买房也是为了帮他。孙其峰质证称，对该证据真实性没有异议，黄杰、矫全与李卓洋于2017年11月19日签订转让协议时，正值济南市房价最高峰，涉案房产价值约在550万元以上，黄杰、矫全以170万元的价格出售给案外人李卓洋明显不符合常理，该款项可能只是总价的一部分。在未解除与孙其峰的协议的情况下，黄杰、矫全一房二卖，恶意明显，已构成违约，应当赔偿房屋差价损失。涉案房产已经被孙其峰申请查封，也不可能转移登记至案外人名下。济南市的限购政策分为两段，第一段为2011年3月31日至2014年6月30日，第二段为2016年12月26日至今。根据该政策济南市户籍家庭在济南市限购区域范围内，可以购两套住宅。根据孙其峰一审提交的查询结果，其家庭在限购区域内已经有一套住宅，还可以再购一套，非住宅不属于限购的范围。城投公司未到庭质证。孙其峰在二审中提交以下证据：山东省济南市人民检察院不支持监督申请决定书（鲁济检民监[2020]37010000082号）一份，欲证明孙其峰在一审中提交的张玉中买卖合同案件中经过再审和检察监督均维持了二审结果。黄杰、矫全质证称，该证据不符合法定形式要件，与本案无关。城投公司未到庭质证。本院根据黄杰、矫全的申请依法调取了《关于给予孙其峰行政记过处分的决定》一份，孙其峰质证称，对该证据的真实性无异议，但作出处分的机关应该是局机关而不是下属事业单位，该证据与本案没有关联性。黄杰、矫全质证称，对该证据的真实性无异议，该证据充分说明了孙其峰居住条件优越，在本案中顶名购房就是为了炒房谋利，济南市自2011年以来就实施房屋限购政策，孙其峰在本案中不应享受预期利益。另查明，1、黄杰购买的鼎秀家园南地块40号楼3-1101住宅及储藏室，商品房买卖合同签订时间是2017年10月19日，合同备案登记时间为2017年10月19日。2、黄杰与城投公司针对涉案房屋于2017年10月19日签订《商品房买卖合同》，购房款由黄杰支付。该合同附件五第一条第4项约定，买受人所购买该宗商品房未办理产权登记及抵押登记之前，未经出卖人同意，买受人不得擅自出售该宗商品房，买受人因需要确需出售的，应得到出卖人书面认可，否则视为该租赁合同无效。第七条第2款约定，买受人在取得房屋所有权证之前不得对其房屋进行转让（包含增加买受人、减少买受人，直系亲属间转让、非直系亲属间转让）。3、城投公司于2019年7月20日取得涉案房屋的初始登记。以上事实由黄杰、矫全、孙其峰在二审中提供的证据及二审庭审笔录在案为凭，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为，一、黄杰、矫全与孙其峰之间的法律关系如何认定；二、过错责任认定及房屋增值损失分担是否正确。关于焦点问题一，孙其峰与黄杰签订的《购房转让协议》目的为孙其峰以黄杰的名义购买涉案团购商品房，并向黄杰支付转让款，故双方之间实质系房屋买卖合同关系。黄杰、矫全辩称该协议名为购房转让协议，实为购房资格赠与，但该协议中并未提到过资格赠与，而是涉及住宅转让及缴纳购房款的相关事宜，黄杰、矫全的该项抗辩理由不能成立，一审法院未予采信并无不当。关于焦点问题二，涉案房屋系济南市市委市政府为解决济南市市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工因交通、住房困难而组织的团购房，对购房人的资格有着严格限制，孙其峰不符合购买资格，双方之间的合同客观上存在不能履行的风险。而黄杰与城投公司签订的商品房买卖合同附件五明确约定黄杰所购买该宗商品房未办理产权登记之前，未经城投公司同意，黄杰不得擅自出售。也就是说，双方在黄杰未办理涉案房屋所有权登记前，转让涉案房屋不符合相关规定，双方签订的合同事实上不能履行，矫全于2017年6月28日通过短信明确告知孙其峰不再继续履行，孙其峰于2020年8月7日向一审法院提起诉讼亦要求解除合同，一审法院判决解除孙其峰与黄杰签订的《购房转让协议》并无不当。关于过错责任认定及房屋增值损失分担的问题，合同解除后，双方不再继续履行合同，孙其峰因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同履行后可以获得的利益。对涉案房屋的增值损失，应根据双方过错大小予以分担。黄杰作为出卖人，明知涉案小区内住宅系具有特殊性质的团购房，对购房人资格有着严格限制，其对合同不能履行负有主要责任。孙其峰作为买受人，对于案涉房屋为公务员团购房知悉，在其不具备购房资格的情况下仍与黄杰签订购房转让协议，也负有一定的责任。综合当事人的过错，参照经本院审判委员会全体会议讨论决定的同类案例，黄杰应承担涉案房屋增值损失60%的赔偿责任。孙其峰主张黄杰、矫全一房二卖，恶意违约应当承担更重的违约责任，经审查，双方之间的转让协议解除系因合同事实上不能履行，黄杰、矫全在通知孙其峰不再履行合同后，即便存在另行出售房屋的行为，也不影响本案过错责任的分担，故一审法院酌定黄杰、矫全承担70%的赔偿责任欠妥，本院予以纠正。关于数额，双方当事人对评估基准日均未提出异议，在一审法院已经委托评估涉案房屋价值基础上，即黄杰应向孙其峰支付该房屋增值损失2102581.8元[（5097100-1592797）×60%]。矫全作为黄杰的配偶代替黄杰与孙其峰签订购房转让协议、收取房款，对上述款项应承担共同还款责任。另，黄杰、矫全在二审中提交调查取证申请书，请求调取孙其峰以房谋利被济南市高新区纪工委给予处分的相关材料及其与家人张东明、孙红珊、孙泓泽自2013年以来在济南市房屋档案馆登记的全部房产信息及交易记录，欲证明孙其峰名下房产数量及其以房谋利的目的，影响本案定性及过错责任分担。经审查，本院已依申请调取了孙其峰的相关处分材料，但即使孙其峰存在违规购买安置房的问题，也已由相关职能部门予以处理。本案过错责任的分担比例，已考虑当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出的认定。对于调取证据的其他申请事项，不属于法院调取证据的范围，本院不予准许。综上所述，黄杰、矫全的上诉请求部分成立，对其合理部分应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9242号民事判决第一项、第二项；二、撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初9242号民事判决第三、四、五项；三、上诉人黄杰、矫全于本判决生效之日起十日内支付被上诉人孙其峰房屋差价损失2102581.8元；四、驳回被上诉人孙其峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40888元，减半收取计20444元，由上诉人黄杰、矫全负担13144元，由被上诉人孙其峰负担7300元；评估费35000元，由上诉人黄杰、矫全负担22503元，由被上诉人孙其峰负担12497元；保全费5000元，由上诉人黄杰、矫全负担。二审案件受理费40888元，由上诉人黄杰、矫全负担26289元，由被上诉人孙其峰负担14599元。本判决为终审判决。审 判 员 尹逊航二〇二一年三月二十六日法官助理 姜 晓书 记 员 赵冬梅