江西省莲花县人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣0321执异1号异议人(被保全人)：萍乡市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：江西省萍乡市莲花县广兴路富丽花苑三楼，统一社会信用代码：913603216984864000。法定代表人：朱根亚，该公司执行董事兼总经理。申请保全人：钟春生，男，1951年2月7日生，汉族，住江西省萍乡市开发区。申请保全人：曾启萍，男，1964年7月18生，汉族，住江西省萍乡市开发区。申请保全人：曾友美，女，1979年11月15日生，汉族，住江西省萍乡市安源区。上述申请保全人共同委托诉讼代理人：谢卉，江西博韬律师事务所律师。本院在执行钟春生、曾启萍、曾友美与萍乡市碧桂园房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷财产保全一案中，被保全人萍乡市碧桂园房地产开发有限公司对（2019）赣0321执保85号案件的保全行为不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人萍乡市碧桂园房地产开发有限公司称，莲花县法院作出的（2019）赣0321民初659号民事裁定书裁定冻结我公司的银行存款600万元或查封相应价值的财产，说明法院只能选择其一执行，不得既冻结银行存款又查封相应财产，这严重影响了我公司的正常经营。在保全过程中，莲花县法院查封了我公司五个银行账户和富丽花苑1#楼01至14号商铺，共计14个商铺，总面积达1344.66平方米，按同类地段商铺均价每平方米1.2万元计算，被查封商铺价值达1600万元，而申请查封的财产仅为600万元。综上所述，莲花县法院的执行行为严重超标的，故特此申请解除富丽花苑1#楼1、2、3、4、10、11、12、13、14号商铺的查封，并解除对我公司五个银行账户的冻结。异议人提交了如下证据：萍乡光华房地产估价咨询有限公司2019年2月11日出具的编号为光华（莲）估字[2019]02001号关于莲花县琴亭镇广兴路富丽花苑1#楼15#商铺及1#楼18#商铺等4户物业价值评估报告复印件一份，查封商铺不动产权证书复印件一份，部分冻结账户明细一份。申请保全人钟春生、曾启萍、曾友美称，我方的保全程序是合法合规的，保全措施由法院作出，我方的保全行为应当是合法的。对方萍乡市碧桂园房地产开发有限公司提出异议应该已经过期了，按照民事诉讼法《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十一条及相关法律规定，当事人对保全裁定不服应当在收到裁定后五日内提出复议，现在已经超出了异议期间，法院应驳回其异议申请。对方说被查封的财产已经超出了600万的申请标的是没有市场价等事实依据的，财产价值证据材料真实性、合法性、关联性均存在问题，而且房产在变现的过程中有不确定性，经过评估拍卖后有可能降价售出。另外，对方银行存款的冻结因为我方没有如期提出续行保全的请求，现已自行解冻，希望法院可以再次冻结。综上所述，我方认为法院的保全行为并没有超标的，我们不同意对方提出的解封9处商铺的要求，请求人民法院依法驳回异议人的异议请求。申请保全人钟春生、曾启萍、曾友美未提交证据。经审查查明，2019年9月19日，钟春生、曾启萍、曾友美向本院申请财产保全，并提供了中国平安财产保险股份有限公司出具的保险金额为600万元的诉讼财产保全责任保险保单保函一份。本院于当日作出（2019）赣0321民初659号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人萍乡市碧桂园房地产开发有限公司的银行存款6000000元或查封相应价值的财产”。本院于2019年9月25日冻结了萍乡市碧桂园房地产开发有限公司在中国工商银行莲花支行的账户15×××67存款5000.18元、在莲花农商银行营业部的账户12×××51存款6464.66元、在莲花农商银行永安支行的地产退监管资金账户12×××71存款14575.01元、在莲花农商银行城关支行的担保保证金账户12×××08-000001存款44279.92元、在莲花农商银行永安支行的保证贷款保证金账户12×××52-000001存款1903746.53元（上述账户冻结额度为6000000元，控制期限为12个月），另冻结了被保全人萍乡市碧桂园房地产开发有限公司申请执行颜冰合同纠纷一案［（2019）赣0321执292号］执行标的款44350元，查封了被保全人萍乡市碧桂园房地产开发有限公司坐落在莲花县商铺，查封期限为三年，自2019年9月25日起至2022年9月24日止，商铺均未设立担保物权。因富丽花苑未在莲花县房产管理局对商铺进行价格备案，遂本院在莲花县不动产登记中心随机调取了富丽花苑相近楼盘云城华府八处已售商铺相关价格信息（预告登记时间均为2019年6月至8月之间），即云城华府11#楼5#：建筑面积63.99平方米，取得价格88.8333万元，均价13882.37元/平方米；云城华府11#楼1#：建筑面积60.76平方米，取得价格87.5597万元，均价14410.74元/平方米；云城华府15#楼3#：建筑面积33.17平方米，取得价格31.8098万元，均价9589.93元/平方米；云城华府15#楼4#：建筑面积44.09平方米，取得价格43.4567万元，均价9856.36元/平方米；云城华府14#楼8#：建筑面积60.68平方米，取得价格86.2453万元，均价14213.13元/平方米；云城华府13#楼10#：建筑面积60.67平方米，取得价格84.2917万元，均价13893.47元/平方米；云城华府10#楼5#：建筑面积43.62平方米，取得价格60.5253万元，均价13875.58元/平方米；云城华府10#楼3#：建筑面积39.98平方米，取得价格54.8275万元，均价13713.73元/平方米；共计八处商铺，均价为12929.41元/平方米。萍乡市碧桂园房地产开发有限公司曾因资金周转困难，未按标准交纳人防易地建设费，于2019年1月21日与莲花县人民防空办公室签订了债权合同，将富丽花苑1#楼15号、18号、19号、20号、21号商铺抵押于莲花县人民防空办公室，萍乡光华房地产估价咨询有限公司2019年2月11日出具的编号为光华（莲）估字[2019]02001号关于莲花县琴亭镇广兴路富丽花苑1#楼15#商铺及1#楼18#商铺等4户物业价值评估报告复印件证明富丽花苑1#楼15号、18号、19号、20号、21号估价共计3561724元，合计建筑面积为223.6平方米，均价为15929元/平方米。本院认为，本案的争议焦点为本案保全过程中是否存在超标的查封行为。当事人申请财产保全的目的是为了便于民事判决的执行，避免紧急情况下债权人遭受难以弥补的损害。但人民法院的保全范围不应超出生效法律文书所确定的标的，本案生效法律文书所裁定的保全标的额为600万元，执行法院查封的富丽花苑1＃楼01至14号商铺，虽未在莲花县房产管理部门备案价格，同楼盘商铺也未有出售，但异议人提供的评估报告有效期自2019年2月11日起至2020年2月10日止，本案保全时尚处在有效期内，且申请保全人不认可异议人提出的财产证据证明材料，却并未提供任何证据证明材料证明其主张。参照查明的莲花县云城华府八处随机商铺的均价12929.41元／平方米，以及异议人提供的同期楼盘、位置相近的关于莲花县琴亭镇广兴路富丽花苑1＃楼15＃商铺及1＃楼18＃商铺等4户物业价值评估报告显示的商铺均价15929元／平方米，本院对异议人提出的按同类地段商铺均价12000元／平方米计算被查封商铺价值的方式予以认可，即被查封商铺总面积为1344.66平方米，总价值为16135920元，已超出（2019）赣0321民初659号民事裁定书所裁定的保全范围。因所查封的14处商铺分属四证，即赣（2019）莲花县不动产权第××号不动产权证书包含1＃楼13、14号商铺，建筑面积137.59平方米，赣（2019）莲花县不动产权第××号不动产权证书包含1＃楼10、11、12号商铺，建筑面积244.64平方米，赣（2019）莲花县不动产权第××号不动产权证书包含1＃楼05、06、07、08、09号商铺，建筑面积640.37平方米，赣（2019）莲花县不动产权第××号不动产权证书包含1＃楼01、02、03、04号商铺，建筑面积322.06平方米，以12000元／平方米的商铺均价计算，执行法院查封的赣（2019）莲花县不动产权第××号不动产权证书包含的1＃楼05、06、07、08、09号商铺价值已达7684440元。关于申请保全人提出的查封不动产一般要考虑在执行变现评估拍卖过程中的贬值、降价因素。财产保全时应以财产被查封时的客观价值作为判断基准，而不应该以财产在未来被处置时的可能价格作为判断基准。案涉不动产在未来处置变价情况是不确定的，在不明显超过查封财产现时客观价值的幅度内，当然可以适当考虑市场行情和价格变化趋势，合理确定查封标的范围，但不宜只看到查封财产的未来处置价下浮一种可能性。综上，本院对异议人提出解除富丽花苑1＃楼1、2、3、4、10、11、12、13、14号商铺的查封的请求予以支持。异议人提出的解冻冻结银行账户的请求，因申请保全人未按期提出续行保全的书面请求，所冻结银行账户业已自行解冻，且由上可知，查封富丽花苑1#楼5、6、7、8、9号商铺已达到财产保全目的。关于异议人名下的银行账户冻结或解冻与否的问题，在本案中已无须审查，申请保全人提出的请执行法院再次对异议人银行账户进行冻结的请求本院不予支持。关于异议人对本院保全行为不服，向本院提出异议是否超过期限，申请保全人提出超过期限的依据是《最高人民法院关于适用的解释》第一百七十一条规定，该条规定的救济程序是针对保全裁定的，不适用本案中异议人对于保全裁定实施过程中的行为提出异议，本院对申请保全人提出的异议人的异议请求已过异议期间的理由不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（二）项的规定，裁定如下：解除对异议人萍乡市碧桂园房地产开发有限公司名下坐落于莲花县琴亭镇广兴路富丽花苑1#楼1、2、3、4、10、11、12、13、14号商铺的查封。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向萍乡市中级人民法院申请复议。审判长  刘新平审判员  周婷婷审判员  李胜雄二〇二一年三月四日书记员  樊 璐