河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫03民终1436号上诉人（原审原告）：栗华乐，男，汉族，1993年9月28日出生，住河南省西平县。上诉人（原审原告）：张闯，男，汉族，1993年7月11日出生，住河南省西平县。二上诉人共同委托诉讼代理人：贺宪锋，四川耀梦律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：程旭锋，河南明洛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜军，男，汉族，1970年11月22日出生，住河南省洛阳市西工区。被上诉人（原审被告）：史毅虎，男，汉族，1977年11月14日出生，住河南省洛阳市西工区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：常晓潇，河南开物律师事务所律师。上诉人栗华乐、张闯因与被上诉人杜军、史毅虎合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初6838号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。上诉人栗华乐、张闯的共同委托诉讼代理人贺宪锋、程旭锋，被上诉人杜军、史毅虎及其共同委托诉讼代理人常晓潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。栗华乐、张闯上诉请求:1.撤销一审民事判决，依法改判杜军、史毅虎赔偿栗华乐、张闯损失19万元或发回重审；2.判决杜军、史毅虎承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：栗华乐、张闯的装修损失真实客观存在，杜军、史毅虎应当予以赔偿。栗华乐、张闯对租赁物进行装修存在真实性支出，因杜军、史毅虎单方行为造成的损失也是客观存在的。原审法院简单认定《以租代售合同》已经解除，那么栗华乐、张闯投入38万余元的装修所涉及的权利义务也已经终止，这显然对栗华乐、张闯不利。后因疫情不可抗力影响，栗华乐、张闯签订合同的目的不能实现，栗华乐、张闯也依约缴纳了部分租金和转让金。杜军、史毅虎不与栗华乐、张闯协商就将案涉足疗店转让给案外人经营，严重损害了栗华乐、张闯的合法权益。栗华乐、张闯并非是对租赁物进行维修，而是进行改善、重新装修，对于栗华乐、张闯的装修损失应当予以赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，因疫情不可抗力影响，栗华乐、张闯无法继续经营案涉足疗店，《转让合同》也约定待栗华乐、张闯缴纳全部转让金后杜军、史毅虎应当移交店面所有权，栗华乐、张闯也实际缴纳了部分转让金。因此，本案不能简单按照司法解释中合同期限对装修损失进行认定，而应综合考量本案全部情况，予以合理认定。据了解，杜军、史毅虎并未将案涉足疗店注销，而是将其转让给他人经营，严重损害了栗华乐、张闯的合法权益。在栗华乐、张闯依法依约已经缴纳部分转让金的情况下，杜军、史毅虎此种做法显然于栗华乐、张闯不利，加大了栗华乐、张闯的实际损失。史毅虎和杜军是合伙关系，因此史毅虎是本案适格被上诉人，应当和杜军承担连带责任。杜军、史毅虎辩称，栗华乐、张闯称装修存在真实性支出、损失客观存在，系因二人单方一系列的违约行为而造成。杜军、史毅虎在这一系列合同履行过程中系守约方、受害方，同时，因栗华乐、张闯的违约行为给杜军、史毅虎也造成了巨大经济损失，现违约方向守约方主张赔偿严重违背了诚实信用及公序良俗。栗华乐、张闯主张的装修损失发生在《以租代售合同》履行期间，该合同对足疗店的运营维修责任承担有明确约定，况且该合同因栗华乐、张闯单方违约而解除，合同项下的权利义务都已终止，双方权利义务应当按照最终的《转让合同》为准。栗华乐、张闯引用的法律错误，而本案中的两份合同栗华乐、张闯均存在违约行为，《以租代售合同》也因为栗华乐、张闯的违约行为而解除，不适用其所引用的法律解释。况且该条规定只是针对承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失，本案根本不适用。2020年5月房屋租赁期限到期后，因三个月房租未付，房东直接收回房屋不再续租，杜军、史毅虎只能将足疗服务中心注销，而不是栗华乐、张闯所称的转让给案外人经营。《以租代售合同》及《转让合同》的当事人均是栗华乐、张闯与杜军，史毅虎在该两份合同履行过程中可能存在受杜军的指示进行沟通或者接收款项的情况，但史毅虎并不是足疗服务中心的负责人，也不是合同的当事人，根据合同相对性的原则，史毅虎与本案无关。栗华乐、张闯向一审法院起诉请求：1.判决杜军、史毅虎赔偿栗华乐、张闯装修损失共计38万元；2.本案诉讼费用由杜军、史毅虎承担。一审法院认定事实：1.2019年5月22日，案外人王智辉（甲方）与杜军（乙方）签订《营业房（场地）租赁合同》，约定“甲方同意将西工区水榭王城小区东一层部分出租给乙方使用，建筑面积1080平方米，用途为开办足浴，租赁期限自2019年6月1日至2020年5月31日止。租赁房屋交付标准为已经装修，乙方承担租赁房屋的日常维修及维护责任。”合同还约定“合同期内，乙方未经甲方书面同意擅自改变该房产用途或转租、分租其他人的，甲方不再退回保证金，有权提前解除合同并要求乙方承担一切损失。”合同还约定了其他内容。2.2019年10月30日，洛阳市西工区盛新堂足疗服务中心（甲方，受让方，以下简称盛新堂足疗）与张闯、栗华乐（乙方，受买方）签订《以租代售合同》，约定“甲方按以租代售方式出售盛新堂足疗，地址位于河南省××工区滨河北路水榭××城小区××、××层，标的总金额45万元整，合同期限共计18个月，自2019年5月1日至2020年10月31日止。乙方向甲方一次性缴纳担保金6万元，自合同签订起分期18个月，每月25日前以承包金的形式向甲方支付2.5万元，店面房租每月54000元也需同日交付给甲方。合同到期后甲方在收到全部金额45万元后需在15日内配合乙方办理店面证照过户转让手续，将店面所有权转移给乙方。”同时，合同还约定“乙方经营期间因经营产生的水电费、垃圾费、电梯费、运营维修费及税务费用均由乙方承担，自合同签订之日起店内所有债权债务纠纷均与甲方无关。”合同还约定了其他内容。杜军在该合同后“甲方受让方”处签字按指印，张闯、栗华乐在“乙方受买方”处签字按指印。2.栗华乐、张闯向一审法院提交《装修合同》一份、收据四份、转账记录五份以及微信截图一张，并称，上述《以租代售合同》签订后，栗华乐、张闯便开始经营盛新堂足疗，期间由于顾客反映店内店里设施陈旧、损坏严重，经与杜军多次协商，决定停业重新装修。2019年8月25日，栗华乐与洛阳市西工区永创室内装饰设计工作室签订《装修合同》，约定由该工作室对盛新堂足疗重新进行装修，装修期限自2019年8月25日至2019年10月20日，随后栗华乐分9次以现金和转账形式支付装修费共计38万元。3.栗华乐、张闯向一审法院提交《转让合同》一份，并提交租金和担保金支付记录若干份。栗华乐、张闯称，上述《以租代售合同》因其二人单方原因解除，之后，其二人与杜军又重新签订《转让合同》，约定合同期限为2019年11月1日至2020年5月31日。合同签订后，其二人依约支付担保金5万元并依约支付月租金54000元至2020年1月，依约履行了合同项下的各种义务，后因新冠疫情原因闭店，直至2020年5月1日才重新开始试营业，且其二人于2020年5月30日前已将5月份的租金54000元交付给杜军。在此期间，其二人与杜军协商房租减免及足疗店后续经营事宜，但杜军拒绝协商且在上述合同到期后未经其二人同意将案涉足疗店转让给案外人经营，对于其二人此前的装修及屋内设施、物品也拒绝进行赔偿。栗华乐、张闯因无法继续经营足疗店，向杜军、史毅虎索要损失的装修款共计38万元遭拒，遂诉至一审法院，引发本案纠纷。4.杜军、史毅虎向一审法院提交一审法院于2020年9月9日作出的（2020）豫0303民初4472号民事判决书一份，并称，《以租代售合同》已因栗华乐、张闯单方违约而解除，该合同解除后，杜军与栗华乐、张闯重新签订了《转让合同》。盛新堂足疗使用的房屋系杜军从他处租赁，而栗华乐、张闯拖欠三个月房租未付也导致杜军无法向房东支付房租。因此，该房屋租赁期限到期后，房东直接收回房屋不再续租，其只能将盛新堂足疗注销，并非转让给案外人经营。且栗华乐、张闯主张的装修损失发生在《以租代售合同》履行期间，该合同中明确约定因经营产生的运营维修费等费用均由栗华乐、张闯承担，并且该合同已解除，合同权利义务已终止，因此栗华乐、张闯主张赔偿装修费用并无依据。一审法院认为，涉案《以租代售合同》、《装修合同》以及《转让合同》均系合同当事人真实意思表示，未违反法律及相关法规规定，依法确认为有效。史毅虎并非涉案合同相对方，故史毅虎与本案无关。本案中，栗华乐、张闯对盛新堂足疗进行装修的行为发生在其二人与杜军签订的《以租代售合同》履行期间，双方在该合同中对于维修责任的归属有明确约定，由栗华乐、张闯承担租用期间的维修费用，且该合同已由双方达成合意解除，双方也协商一致重新签订了《转让合同》，因此栗华乐、张闯、杜军作为《以租代售合同》的相对人，在该合同中的权利义务因合同解除而终止。故栗华乐、张闯在本案中主张《以租代售合同》履行期间的装修损失既无合同依据，也无法律依据，对其诉求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：驳回栗华乐、张闯的诉讼请求。本案受理费减半收取为3500元，由栗华乐、张闯负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于杜军、史毅虎是否应当赔偿栗华乐、张闯涉案房屋装修损失。涉案房屋的装修发生在双方当事人履行《以租代售合同》期间，该合同第六条约定乙方经营期间因经营产生的水电费、垃圾费、电梯费、运营维修费及税务费用均由乙方承担，因此该笔装修损失应当由栗华乐、张闯负担。《以租代售合同》已经因为栗华乐、张闯单方原因解除，双方当事人之间的权利义务关系已经消灭，因此栗华乐、张闯无权依据该合同请求赔偿装修损失。另外，双方签订的《转让合同》因履行期限届满而终止，因栗华乐、张闯欠付租金导致涉案房屋被房东收回，《转让合同》并没有关于装修或维护的约定，因此，依据《转让合同》栗华乐、张闯请求杜军赔偿装修费用亦没有依据。另外，关于疫情的问题，疫情期间的转让费及租金在另案中已经免除。综上所述，栗华乐、张闯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由栗华乐、张闯负担。本判决为终审判决。审判员  范振洋二〇二一年三月二十四日法官助理王恒毅书记员李圆圆