四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）川17民终151号上诉人（原审被告）：袁博，男，1986年11月29日出生，汉族,住四川省华蓥市。委托诉讼代理人（特别授权）：李显国，四川银桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川地旺企业管理有限公司渠县分公司。统一社会信用代码：91511725327003887K。住所：渠县渠江镇西岩路。法定代表人：徐锦。委托诉讼代理人（特别授权）：段小芳，渠县天星法律服务所法律工作者。上诉人袁博因与被上诉人四川地旺企业管理有限公司渠县分公司（以下简称地旺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2020）川1725民初3061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁博上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决枉顾上诉人对合同效力的抗辩意见应予纠正。二、一审判决对被上诉人提出的消防工程验收的意见断章取义，导致对出租标的物不合法及合同无效未作出正确认定。三、上诉人提交的证据证实被上诉人在签订合同时采取了欺诈手段，租赁合同不是上诉人的真实意思表示。地旺公司答辩称，租赁物标的合法，租赁合同系双方真实意思表示，上诉人从2016年租赁使用经营租赁物至今，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。地旺公司向一审法院起诉请求：1、判令原、被告终止《商铺租赁管理合同》，被告应立即返还原告租赁商铺；2、判令被告立即支付原告租金、商家综合管理费、营运管理费共计40908元，（并从2020年1月1日起按年利率6%计算违约金至付清之日止，现暂计算至2020年10月16日违约金为1636.32元）；3、判令被告从2020年10月17日起支付上述各项费用及违约金至被告实际返还商铺之日止；4、判令被告应支付实际租赁原告商铺期间所产生的水、电费用；5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年10月16日，原告地旺公司（甲方）与被告袁博（乙方）签订《商铺租赁管理合同》，主要约定：租赁营业场地位置、租赁期限、租赁面积及单价：“甲方将博美装饰城（渠县商场）负第一层第18号商铺经营场地租赁给乙方经营装饰装修类商品或服务，租赁期限为36个月,从2019年10月18日起至2022年10月16日止，免租金期12个月。商铺使用面积为114.74平方米，共用面积按使用面积的25%进行公摊，公摊面积为28.68平方米，商铺计价面积为143.42平方米。租金单价为38元／平方米／月；商家综合管理费单价5元／平方米／月。租金（单价×商铺计价面积）5449.96元／月，24个月，共计130799元；商家综合管理费（单价×商铺计价面积）717.1元／月，计36个月，共计25816元；营运杂费4029.48元／年，计3年，共计12088元，商家履约及质量保证金共10000元。乙方应向甲方交纳费用共计178703元。交款方式为执行先付费后使用模式。截止2020年10月16日，被告共欠付租金、综合管理费、运营杂费40908元。经催收无果，故起诉来院。另查明，案涉商铺系四川三禾房地产开发有限公司公司所有，2015年1月26日，三禾公司作为甲方与成都博美亿达企业管理有限责任公司作为乙方、地旺管理公司作为丙方签订合作协议书，约定，博美装饰城由丙方拥有相关商业物业的唯一租赁权，由丙方负责设立新的项目管理分公司租赁经营甲方的博美装饰城.渠县商场的相关物业，自行管理商场，可以采取出租门面或者柜台、联营等多种经营形式，联营方、承租人需要对商场物业及其场地、空间作广告位使用的，由项目管理分公司统一规划安排并与使用人直接签订协议实施。同年2月12日，地旺管理公司成立。还查明，2016年7月22日，渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书对博美装饰城渠县商城的消防验收意见为：综合评定该工程消防验收合格。一审法院认为，本案的焦点问题是原、被告签订的《商铺租赁管理合同》效力的问题，首先，双方签订《商铺租赁管理合同》，并实际投入使用，是双方的真实意思表示。其次，商场经综合评定该工程消防验收合格，不对被告承租商铺实现经营的目造成实质性影响，故《商铺租赁管理合同》合法有效，双方均应遵照履行。被告应当依据《商铺租赁管理合同》的约定按时支付租金、物业管理费和运营杂费，被告拖欠上述费用达40908元，造成根本性违约，原告，故原告要求解除合同，返还商铺，被告支付所欠租金、物业管理费和运营杂费的理由成立，予以支持，但应当根据租赁期间新冠疫情的实际情况酌情顺延40天的租赁期。关于违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”对原告主张的违约金予以支持；但合同约定的每日千分之三的违约金过高，应当调整，本院酌定按年利率6%计算支付违约金。关于原告主张被告支付实际租用期间的水、电费，因诉讼请求不明确具体，且人民法院不能预判被告是否会欠付水电费，故该诉讼请求不予支持。综上所述，为了保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百五十条的规定，判决：一、解除原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司与被告袁博在2019年10月16日签订的《商铺租赁管理合同》，由被告袁博返还原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司博美装饰城（渠县商场）负第一层第18号商铺；二、被告袁博在本判决生效后十日内支付自2020年1月1日至2020年10月16日所欠原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的租金、商家综合管理费、营运杂费共计40908元，并支付从2020年10月17日起至实际归还商铺之日止（扣除因疫情不可抗力造成停业的40天）的租金、商家综合管理费、营运杂费（租金、商家综合管理费、营运杂费每月标准按照原租赁合同约定缴纳）；三、被告袁博在本判决生效后十日内支原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司付截止2020年10月16日的违约金1636.32元；并以40908元为基数，按年利率6%支付从2020年10月17日至付清之日的违约金；四、驳回原告四川地旺企业管理有限公司渠县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取423元，由被告袁博承担。二审审理中，袁博提交了《渠县住房和城乡规划建设局关于调整三禾·地旺广场建设项目地下室用途的批复》（渠住建规法【2014】342号）复印件一份，拟证实一审法院对该证据未予收集。地旺公司提交了渠县住房和城乡规划建设局规划图复印件一份，拟证实将案涉租赁物由地下室变更为商业用途系经渠县住房和城乡规划建设局同意，租赁物合法。本院组织当事人进行了证据交换与质证。对袁博提交的证据，地旺公司质证对其真实性、合法性、关联性均无异议，能证实租赁物是严格按照规划许可实施建设的，出租标的物是合法的。对地旺公司提交的证据，袁博质证认为规划图与本案涉及的租赁物无法对应，不能在本案中产生证明力。对当事人争议事实，本院结合双方提交的《渠县住房和城乡规划建设局关于调整三禾·地旺广场建设项目地下室用途的批复》（渠住建规法【2014】342号）及规划图，三禾·地旺广场建设项目商业综合楼和1#至3#与中庭设计标高±0.00以下负一层及负二层48399.40平方米地下室调整为商业用房，案涉租赁物标的合法的事实应予确认。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，根据渠县住房和城乡规划建设局渠住建规法【2014】342号批复，案涉租赁物由地下室调整为商业用房业经主管部门审批，租赁标的物合法，结合渠县公安消防大队渠公消验字〔2016〕第0009号建设工程消防验收意见书对博美装饰城渠县商城的消防验收意见，博美装饰城工程消防验收合格的事实亦应予确认。袁博与地旺公司签订的《商铺租赁管理合同》系双方真实意思表示，内容不违背法法规的强制性规定，应为合法有效。诉讼中，当事人均认可双方业已从2016年始建立了租赁关系，袁博对案涉租赁物已实际使用经营多年，其未按照合同约定向出租人支付租金、商家综合管理费、营运杂费的行为构成违约，应承担违约责任。综上所述，袁博的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由上诉人袁博负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二一年三月四日书记员  王淑芳