贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔民终1131号上诉人（原审被告、申请执行人）：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城**金融商务区**东四塔。负责人：衡琨，该分行行长。委托诉讼代理人：梁铖西，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帅，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：贺绍军，男，1962年5月8日出生，汉族，住湖南省邵东县。委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗国福，贵州九紫星律师事务所律师。原审被告（被执行人）：贵州瑞德永鑫矿业投资有限公司，住所地贵州省贵阳市金阳新区世纪城**团财物中心********。法定代表人：佟婧。原审被告（被执行人）：贵州佳合天成道路材料有限公司，住，住所地贵州省贵阳市清镇市犁倭乡河溪村/div>法定代表人：孙金良。原审被告（被执行人）：贵州湘企房地产开发有限公司，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道南段贸走廊）。法定代表人：刘东旺。原审被告：（被执行人）：陈勇，男，1976年3月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原审被告（被执行人）：佟婧，女，1985年6月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市原小河区。原审被告（被执行人）：杨柳，女，1989年8月2日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“浦发贵阳分行”）因与被上诉人贺绍军、原审被告贵州瑞德永鑫矿业投资有限公司（以下简称“瑞德公司”）、贵州佳合天成道路材料有限公司（以下简称“佳合公司”）、贵州湘企房地产开发有限公司（以下简称“湘企房开”）、陈勇、佟婧、杨柳案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初160号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本院现已审理终结。浦发贵阳分行上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋已在贵阳市房屋产权监理处办理了抵押登记，并取得房屋他项权证。贵州省高院生效判决已经确认上诉人对涉案房屋享有抵押权，有权就拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行异议和复议规定》”）第二十七条规定，上诉人对涉案房屋享有合法有效的抵押权，被上诉人的异议请求依法应不予支持。二、一审根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，认定被上诉人具有足以阻却执行的实体权利，属于认定事实和适用法律错误。从2005年认购到2018年法院确认认购协议有效，贺绍军有充足的时间要求湘企房开协助办理产权登记手续。未办理产权登记是贺绍军怠于行使维护其合法权益所致，并非上诉人的抵押权造成。因此，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，贺绍军的权利不能排除执行。且《执行异议和复议规定》第二十八条和二十九条属于一般性和特别规定，案涉房屋登记在湘企房开名下，湘企房开为房地产开发企业，根据特别规定优于一般规定的原则，本案应适用二十九条规定。而涉案房屋属于商业用房非住宅，不符合二十九条第二款规定，贺绍军不符合该条规定的情形，其权利不能排除执行。综上，一审认定事实和适用法律错误。请求二审法院查明案件事实，依法改判，支持上诉人如前诉请。贺绍军二审中未提交书面答辩意见。瑞德公司、佳合公司、湘企房开、陈勇、佟婧、杨柳二审中均未提交书面陈述意见。贺绍军向一审法院起诉请求：1.不得执行位于贵阳市云岩区（产权证登记房号为Ｎ栋1－20号）房产；2.诉讼费由两被告承担。一审法院查明：一审法院在审理浦发贵阳分行与瑞德公司、佳合公司、湘企房开、五金机电批发市场、陈勇、佟婧、杨柳金融借款合同纠纷一案中，经清镇农商行申请，一审法院于2017年2月28日以（2016）黔01民初252号民事裁定书及协助执行通知书保全查封了湘企房开名下的位于贵州省贵阳市云岩区房产（含涉案房屋）,该查封系首次查封。2016年8月23日一审法院作出（2016）黔01民初252号判决，湘企房开不服向本院提出上诉，本院2017年6月14日作出（2017）黔民终425号判决，终审判决维持原判第一项、第二项，撤销第三项、第四项、第五项，并判令浦发贵阳分行对湘企房开所有的位于本市观山湖区共计1011.76㎡的房产折价或拍卖、变卖、拍卖所得价款具有优先受偿权，优先受偿权范围限于6000万元主债权及该主债权产生利罚息及律师费428657.73元。2018年8月13日，一审法院在涉案房产处张贴公告，拟对涉房产进行司法处置。购房人提出执行异议，主张涉案商业房系在执行法院实施查封前就已购买并按照约定支付价款、占有使用。一审法院于2018年9月17日作出（2018）黔01执异407号执行异议裁定，驳回贺绍军的异议请求。贺绍军2018年9月26日收到裁定书后向一审法院提起案外人执行异议之诉，提出诉请如前。另查明，2005年5月20日，贺绍军与湘企房开签订《会员认购协议书》一份，由贺绍军根据该市场平面图向湘企房开定购6栋1层22号分别约50.48㎡，3280元/㎡，总认购价165574元。同日，湘企房开向贺绍军出具《收款收据》载明收到贺绍军预定款9万元。2006年6月8日，湘企房开向贺绍军出具一份《收款收据》，载明收到贺绍军购房款60459元，备注“第3期75574元，优惠15115元，实收60459元，办产权时按实际面积核算，多退少补”。后湘企房开于2011年12月23日办理了该批发市场产权登记，贺绍军原购买的门面房合同房号6栋1层22号在不动产登记中心的房号为Ｎ栋1层20号。2014年6月6日湘企房开将涉案房屋抵押给浦发贵阳分行。2018年8月9日,贺绍军诉湘企房开商品房销售合同纠纷一案经贵阳市云岩区人民法院作出（2018）黔0103民初字1007号判决，确认贺绍军与湘企房开签订的《会员认购协议书》形成的房屋买卖合同关系合法有效。同时查明，贺绍军儿媳于2011年2月24日在涉案房屋注册成立贵阳高新金蝶塑料电线电缆厂经营部。2019年8月20日长远共嬴物业管理有限公司出具《证明》载明：兹有市场6栋1楼22号2门面从湘企2006年交门面到2019年7月31日，一直由贺绍军自己使用，水电物管已交完毕。一审法院认为，综合各方主张和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”规定，本案争议焦点归纳为：一是浦发贵阳分行的抵押权能否对抗贺绍军的排除执行异议；二是贺绍军是否享有排除强制执行的民事权益。关于争议焦点一，一审法院认为，根据《执行异议和复议规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，若法律、司法解释另有规定，则申请执行人对执行标的依法享有的抵押权就不能当然对抗案外人的排除执行异议。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，抵押权人享有的抵押权不能对抗消费者基于购买商品房所取得的债权。前述批复规定即属于《执行异议和复议规定》第二十七条所指的司法解释另有规定的范畴。因此，浦发贵阳分行享有的抵押权不能当然对抗案外人贺绍军提出的排除执行异议。关于争议焦点二，一审法院认为，本案中，贺绍军为佐证其诉请成立提交了2005年5月其向湘企房开购买案涉房屋的认购协议书以及按照约定支付购房款的收款收据等，该认购协议书对所认购房屋的坐落位置、面积大小、单价、总价及付款方式、交付期限、违约责任、产权办理等事项进行了约定，具有商品房买卖合同应当明确的主要内容，其提交的收款收据可证实其已按合同约定支付全部购房款，且该认购协议未违反法律、法规禁止性规定，故该认购协议书应认定为合法有效的商品房买卖合同。同时，贺绍军提交的营业执照、卫生费收据、物业公司出具的证明等可证明其在一审法院采取查封措施之前对案涉房屋已经管理、使用多年，而湘企房开办理取得该批发市场房屋权属登记后并未依约协助为购房人办理产权手续，相反在上述房屋上设置了抵押，客观上导致贺绍军房屋产权办理出现障碍，故可认定贺绍军对未办理产权登记手续并没有过错。根据《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人贺绍军具有足以阻却执行的实体权利，其要求停止执行涉案商铺的诉讼请求应予以支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：不得执行贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｎ栋1层20号房屋；案件受理费60元，由上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行负担。一审法院（2018）黔01执异407号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效。本院二审期间，各方当事人均无新证据提交。二审查明的事实与一审基本一致，本院对一审查明事实予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，归纳本案二审争议焦点为：贺绍军对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，贺绍军负有证明其所享有的权益能够排除执行的举证责任。本案中，贺绍军所举证据证明其在法院查封之前与湘企房开签订了经法院确认形成房屋买卖合同关系、合法有效的《会员认购协议书》，并已支付购房款项及实际占有、使用该房屋的事实。即贺绍军对其购买并占有、使用案涉房屋的事实进行了举证证明。因此，本案争议的问题实为贺绍军对涉案房屋所享有的权益是否优先于浦发贵阳分行享有的抵押权优先受偿权问题。首先，关于贺绍军对案涉房屋所享有的权利的性质。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立以登记作为生效要件。涉案房屋尚未办理产权登记至贺绍军名下，因此，贺绍军对涉案房屋并不享有所有权，其享有的仅为一般购房人的请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权。其次，关于贺绍军对涉案房屋所享有的权益是否优先于浦发贵阳分行对案涉房屋所享有的优先受偿权问题。第一，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权。这里的商品房消费者仅限于符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，即满足基本居住需要的购房消费者，商业用房不在保护之列。本案中，贺绍军所购买的案涉房屋系商业用房，并非满足居住需要的住房，因而不是《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的商品房消费者，不能据该条规定排除抵押权。第二，如上所述，贺绍军所享有的是一般购房人的债权请求权。根据《执行异议和复议规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，在没有除外规定的情况下，人民法院对于申请执行人依法享有的优先受偿权应当予以保护并应当驳回案外人的执行异议申请。即担保物权人所享有的优先受偿权能够对抗一般购房人的债权请求权。具体到本案中，法院生效判决已确认浦发贵阳分行对案涉房屋享有优先受偿权，因此，浦发贵阳分行主张案外人贺绍军对涉案房屋不享有对抗抵押权人的权利具有法律依据。一审以案外人贺绍军对涉案房屋享有的实体权利符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，并构成第二十七条规定的但书情形为由，认定贺绍军对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，属于适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，本院认为，无论从主体身份、权利性质和法律规定方面而言，贺绍军对涉案房屋所享有的权益不能优先于浦发贵阳分行所享有并经生效判决确认的抵押权优先受偿权。浦发贵阳分行的上诉请求于法有据，应予支持。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2019）黔01民初160号民事判决；二、准予执行贵阳市云岩区金阳南路1号西南五金机电专业批发市场Ｎ栋1层20号房屋。一审案件受理费60元，二审案件受理费3611.48元，均由贺绍军负担。本判决为终审判决。审判长  贾鸿雁审判员  雷 苑审判员  张 玮二〇二一年三月二十三日法官助理杨胜英书记员蔡芳