湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0506民初231号原告：湖北鸿誉置业有限公司，统一社会信用代码914205065854845996，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道18号。法定代表人：王小虎,该公司总经理。委托诉讼代理人：朱磊，湖北诚业律师事务所律师。被告：任德军，男，汉族，1963年7月31日出生住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：王霄凌、梁彪，湖北钧信律师事务所律师。原告湖北鸿誉置业有限公司（以下简称鸿誉置业公司）诉被告任德军商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日受理立案后，依法由审判员洪辉云于2021年2月4日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鸿誉置业公司的委托诉讼代理人朱磊，被告任德军及其委托诉讼代理人王霄凌、梁彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿誉置业公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2019年12月17日签订的《宜昌市商品房买卖合同》,判令被告配合原告办理《宜市商品房买卖合同》备案注销手续;二、判令被告向原告支付违约金166740.3元;三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月17日原被告签订《宜昌市商品房买卖合同》,被告购买原告开发的夷陵区夷兴大道8号保利山海大观8号楼1单元1层010101号,合同总价款为1111602元。合同签订至今,被告仅支付房款231602元,剩余房款880000元一直未支付,已构成违约。《宜昌市商品房买卖合同》第八条约定:(1)逾期在90日之内,自合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人应付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。《宜昌市商品房买卖合同》附件四第一条约定:若买受人在2020年3月17日前按揭款未全额到达出卖人帐户,视为买受人逾期付款,违约责任按照合同第八条约定处理(此处首期款已含定金)。因此,原告依据《合同法》的有关规定提起诉讼。被告任德军辩称不同意解除合同,请求驳回原告的诉请。理由为：一、原、被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》中涉及到赠送的地下室和一楼花园因为缺乏相应的证明文件和具体的赠送面积,所以被告一直和原告在进行磋商,原告也一直在答复被告,想办法协调,不支付余款是有原因的,不是被告违约。二、被告愿意和原告继续磋商合同的条款,希望原告能够提供赠送花园、地下室的依据,明确花园、地下室面积大小,被告愿意按照合同约定支付余款,继续履行合同。综上原告的诉请缺乏事实和法律依据,请求驳回诉请。经审理查明，2019年12月17日,原告鸿誉置业公司与被告任德军签订合同编号为“1132000”的《宜昌市商品房买卖合同》,合同约定原告作为出卖人将保利山海大观8号楼1单元1层010101号房出卖给原告，建筑面积为117.4平方米，单价为每平方米9468.5元，房屋总价为1111602元。约定为贷款方式付款，首付款为231602元。合同第八条逾期付款责任约定为：按逾期时间，分别处理（不作累加）(1)逾期在90日之内,自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人应付逾期应付款万分之三的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。该合同附件四第1条第（2）款约定:买受人必须在2020年3月17日前，付该商品房总价款的79%（按揭款项）给出卖人，即捌拾捌万元整。合同附件十一第9条约定买受人拥有本合同乡下商品房附带不少于×平方米[以实际交付面积为准，花园--绿篱中线或围墙与计入建筑面积的墙面相围合的范围，含绿化、平台、停车位（如有），入户路及私家适用的到达停车位通道（如有）等][地下室]的使用权，该面积未计入本合同项下商品房计价面积，不办理产权登记。在合同签订前，被告于2019年12月8日向原告付款20000元，合同签订后于2019年12月17日向被告付款211602元，合计231602元作为房屋首付款。后被告因要求原告明确赠送花园、地下室的销售依据、面积范围等与原告协商未果，未在合同约定的期限内向原告支付余款。遂导致原告诉至本院，要求解除合同。上述事实，有原告鸿誉置业公司提供的营业执照、被告任德军身份证复印件、《宜昌市商品房销售合同》、付款凭证、收费发票，被告提供的录像、智慧宜昌短信答复，以及原、被告当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原告鸿誉置业公司与被告任德军签订的《宜昌市商品房销售合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当对双方具有约束力。本案的争议焦点有以下三个方面：一、被告任德军是否构成违约？根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案原、被告签订的合同中明确规定了被告任德军应当在2020年3月17日前向原告支付余下购房款88万元，但被告并未按照该期限向原告支付，构成违约。关于被告主张的其一直与原告就赠送部分的销售依据及面积进行协商，因协商未果未向原告按期付款，从而认为其不构成违约，本院认为该主张并不成立，首先、合同并未约定任德军可就该赠送面积主张权利作为延期付款的条件。第二、合同明确约定该部分面积属于赠送面积，具体以实际交付为准，在房屋并未交付时，该部分面积暂时无法明确，协商时并不具备明确的条件。第三、被告任德军如果认为其权益受损，可在履行合同、原告交付房屋后根据合同约定再向原告主张权利。二、本案案涉合同是否应当解除？《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”本案中，双方约定被告方应在规定的期限内向原告付款，否则原告有权解除合同。现被告未在约定的期限内向原告付款，原告向本院起诉行使合同解除权，要求解除双方签订的合同，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。合同解除后，基于该合同已经办理的备案手续也应当消除，故原告要求被告配合办理备案注销手续的请求本院予以支持。另外，合同解除后，原告应当向被告返还购房款，为减少诉累，本院在此一并处理。三、原告主张的违约金标准是否过高？《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，被告未按照合同约定向原告付款构成违约，导致合同符合解除条件，依据法律规定及合同约定，被告应当向原告支付违约金。案涉合同中虽然约定违约金支付标准为总购房款的15%，但本院认为根据法律规定违约金应当以违约造成的损失为基础，本案中原告并未提供证据证明因被告违约给原告造成的损失，且被告亦主张违约金约定标准过高，故本院对案涉违约金标准予以调减，参考《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合本案实际情况，将违约金标准确定为全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍。关于违约金计算起止时间问题，本院认为合同约定的最后付款时间为2020年3月17日，故违约金起算时间为2020年3月18日；案涉合同解除后，原告即对案涉房屋再次享有处分权，可再次进行销售，对其权益不再受到影响，故截止时间应为案涉合同解除之日即本判决生效之日。综上，被告应自2020年3月18日起至合同解除之日（本判决生效之日）止，以88万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍的标准向原告支付违约金。经本院主持调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：解除原告湖北鸿誉置业有限公司与被告任德军于2019年12月17日签订的《宜昌市商品房买卖合同》，被告任德军在本判决发生法律效力后立即配合原告湖北鸿誉置业有限公司办理《宜昌市商品房买卖合同》备案注销手续。被告任德军自2020年3月18日起至合同解除之日（判决生效之日）止，以88万元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍的标准向原告湖北鸿誉置业有限公司支付违约金。原告湖北鸿誉置业有限公司于本判决生效之日起在被告任德军已付购房款231602元内扣除第二项违约金数额后，向被告任德军返还剩余购房款。四、驳回原告湖北鸿誉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1817元，由被告任德军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  洪辉云二〇二一年三月十八日书记员  舒邦春