北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终4302号上诉人（原审被告）：北京森润房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区崔各庄乡南春路1号011室。法定代表人：胡萍萍，董事长。委托诉讼代理人：张叶**，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧，北京市中伦文德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙宇飞，男，1971年7月13日出生，汉族，合源资本管理有限公司员工，住北京市西城区。被上诉人（原审原告）：肖雪，女，1977年4月28日出生，汉族，住北京市西城区。二被上诉人之共同委托诉讼代理人：张燕，北京市东卫律师事务所律师。上诉人北京森润房地产开发有限公司（以下简称森润公司）因与被上诉人孙宇飞、肖雪商品房预售合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初69739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森润公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回孙宇飞、肖雪的全部诉讼请求；2．一审、二审诉讼费用由孙宇飞、肖雪承担。事实和理由：一、森润公司与孙宇飞、肖雪之间2017年2月21日签订的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）补充协议第十条第5项，明确约定了孙宇飞、肖雪应在享有解除权之日起30日内行使，逾期不行使的，解除权在期限届满之日起消灭。而根据《预售合同》第十二条的约定，森润公司逾期交房之日60日后也就是2017年7月1日起60日后孙宇飞、肖雪享有解除权，但是在本案中孙宇飞、肖雪并未在其享有解除权之日起30日内也就是2017年9月28日前行解除权，因此其解除权已经消灭。一审判决对该事实的认定错误。即便是按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十五条的规定，孙宇飞、肖雪的解除权行使期限最长是一年，而孙宇飞、肖雪并未在解除权发生之日也就是2017年7月1日起的一年内行使，因此按照该规定其解除权也已经消灭。二、本案中双方的预售合同可以继续履行，涉案房屋森润公司可以向孙宇飞、肖雪交付，森润公司卖房孙宇飞、肖雪买房的合同目的可以实现。预售合同中约定的房屋已经建成，正在等待有关机关的竣工验收，由于房屋数量较多且属于别墅，因此房屋需要一栋一栋验收，导致验收时间较长；另关于孙宇飞、肖雪提交的信访回复意见，仅指出是涉嫌违建问题，并不是说项目就是违建、项目就是不能通过验收。回复意见明确载明正在后续处理并进一步解决。另由于疫情影响，项目通过验收的时间有所推迟，并不是说项目就不能通过验收，森润公司不能向孙宇飞、肖雪交房。一审判决认定预售合同不能继续履行错误。三、一审判决认定因孙宇飞、肖雪要求解约可能造成的损失由森润公司承担错误。本案中是孙宇飞、肖雪要求解约，在《预售合同》可以继续履行的情况下孙宇飞、肖雪要求解除合同其理应自行承担因解约可能造成的损失。孙宇飞、肖雪并未实际再行购房，森润公司并未给其造成房屋差价损失。即使造成了损失，亦应按照合同约定支付逾期交房违约金也已经承担了违约责任。四、一审判决既认定森润公司应向孙宇飞、肖雪支付违约金，又认定森润公司应向孙宇飞、肖雪支付房屋差价损失，属于重复认定，对森润公司明显不公。违约金、利息及房屋差价损失，都具有损害赔偿性质，孙宇飞、肖雪应该择一主张而不是同时主张。森润公司逾期交房影响孙宇飞、肖雪房屋使用，应该是按照房屋租金损失计算，且孙宇飞、肖雪并未实际再行购房而不是按照可能的房屋差价损失计算。双方之间的合同解除的情况下，森润公司也仅是占用孙宇飞、肖雪的资金，给孙宇飞、肖雪造成的损失也仅限于资金占用损失。一审判决不应同时认定，且认定的损失数额已经远远超过了可能造成的实际损失，应依法予以纠正。孙宇飞、肖雪辩称，一、孙宇飞、肖雪是享有合同解除权。森润公司主张孙宇飞、肖雪不能有合同解除权是因为政府原因导致无法交付。实际情况是因为案涉房屋涉及违法建筑导致无法验收，不是因为政府原因导致无法交付房屋，孙宇飞、肖雪具有合同解除权。根据相关法律规定应当从孙宇飞、肖雪知道或应当知道开始起算，孙宇飞、肖雪是在2019年11月21日知道的，合同约定的解除权并没有灭失。即便森润公司主张孙宇飞、肖雪没有合同解除权的主张成立，但森润公司交付房屋属于违法建筑，导致孙宇飞、肖雪购买案涉房屋的合同目的不能实现，孙宇飞、肖雪一方可以行使法定解除权。法定解除权也是应当从孙宇飞、肖雪知道或应当知道开始起算。二、案涉房屋至今不具备合同规定的交房条件，同时也不具备法律规定的强制交房条件。三、因为森润公司违约，一审法院判令由森润公司承担违约责任正确。根据《预售合同》的约定，在合同解除以后，森润公司需向森润公司支付利息以外，还应向孙宇飞、肖雪支付购房款1%的违约金，因合同违约金明显低于给孙宇飞、肖雪造成的损失，故违约金应当以房屋差价为准。一审法院根据鉴定机构出具的市场价予以调减，实际判决的损失低于给孙宇飞、肖雪造成的损失。四、现在因为网签一直没有解除，所以导致孙宇飞、肖雪无法购房。森润公司向一审法院起诉请求：1．判令解除孙宇飞、肖雪与森润公司于2017年2月21日签订的《预售合同》；2．判令森润公司向孙宇飞、肖雪返还已支付的购房款1900万元；3．判令森润公司向孙宇飞、肖雪支付已付购房款的利息，自购房款支付之日起至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算；4．判令森润公司向孙宇飞、肖雪支付违约金及房屋差价损失1069万元；5．案件受理费、鉴定费由森润公司承担。事实与理由：2017年2月21日，孙宇飞、肖雪与森润公司签订《预售合同》。合同签订后，孙宇飞、肖雪如约履行付款义务，向森润公司支付购房款1900万元，但森润公司延期两年未交房，导致孙宇飞、肖雪再购房的成本增加，应当赔偿孙宇飞、肖雪的房屋差价损失。森润公司辩称，不同意孙宇飞、肖雪的诉讼请求。如果法院判决解除《预售合同》并退还购房款，森润公司同意按照孙宇飞、肖雪的实际付款时间计算已付购房款的利息，不同意支付房屋的差价损失。孙宇飞、肖雪的实际损失是租金损失，有必要对孙宇飞、肖雪主张的租金损失进行鉴定。一审法院认定事实如下：2017年2月21日，孙宇飞、肖雪作为买受人与森润公司作为出卖人签订《预售合同》，购买涉案房屋。《预售合同》第二章第三条约定房屋基本情况，涉案房屋建筑总层数为4层，其中地上3层，地下1层；预测建筑面积共333．5平方米，其中，套内建筑面积322．9平方米，分摊共有建筑面积10．6平方米。第三章第六条约定计价方式和价款，按照建筑面积计算，涉案房屋单价为每平方米56971．51元，总价款1900万元。第七条约定付款方式和期限，买受人采取分期付款方式，签订合同当日前买受人应支付首期房款570万元；2017年2月28日前，买受人应支付第二期房款190万元；2017年6月1日前，买受人应支付第三期房款1140万元。第四章第九条约定房屋交付条件，涉案房屋交付时应当符合下列条件：1．房屋已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工合格证明文件；2．房屋已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3．满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十一条约定交付时间和手续，出卖人应当于2017年6月30日前向买受人交付房屋。如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为二而引起延误的，出卖人据实予以延期，并无须承担违约责任。第十二条约定逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1．逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。2．逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金。合同签订后，孙宇飞、肖雪向森润公司支付购房款，2016年8月27日汇款20万元，2016年11月29日汇款380万元，2017年2月26日支付房款360万元，2017年5月31日汇款890万元，2017年6月30日汇款250万元；森润公司向孙宇飞、肖雪开具总金额为1900万元的房款发票，开票时间及金额为：2017年2月26日开具的发票金额为760万元，2017年6月27日开具的发票金额为890万元，2017年6月30日开具的发票金额为250万元。2017年6月2日，森润公司向孙宇飞、肖雪发送《延期交房通知》，告知孙宇飞、肖雪因极端天气、环境治理等不可抗力因素，依据相关政府部门下达的停工通知，施工进度受阻，现将原定的交房时间暂时延期至2017年12月31日前，具体交房日期另行通知。孙宇飞、肖雪、森润公司签订《〈北京市商品房预售合同〉（住宅类）补充协议》（以下简称《补充协议》），约定变更合同条款的部分内容，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付涉案房屋；双方同意在买受人所购房屋交房之时按照主合同相关条款计算森润公司延期交房的违约金。经询，孙宇飞、肖雪称《补充协议》的签订时间是2017年6月中旬，森润公司称签订时间是2017年的6月底7月初。2017年11月20日，森润公司向孙宇飞、肖雪发送《关于某小区延期交房的通知》，告知孙宇飞、肖雪因政府下达停工通知，导致项目施工严重受损，无法按照之前的日期交付，交房时间暂定延期至2018年7月30日前，具体交房时间另行通知。2019年3月1日，森润公司向孙宇飞、肖雪发送《延期交房告知函》，告知孙宇飞、肖雪由于电力、燃气、自来水和消防工程等行业配合上的客观原因影响导致竣工验收手续滞后，通知正式交房日期定于2019年6月至9月，具体时间另行通知；承诺按照已支付的购房款在2019年6月30日前支付该日期前的逾期交房违约金。2019年6月27日，森润公司向孙宇飞、肖雪发送《红廷别墅业主告知函》，告知孙宇飞、肖雪暂不能按期支付违约金，经核算，截至2019年6月30日，应支付的逾期交付违约金115．9万元，承诺赠送物业抵金券10万元作为补偿。另查，森润公司就涉案房屋所在项目于2005年4月28日取得的《建设工程规划许可证》[2005规（朝）建字0193号]、2015年11月5日取得《预售许可证》[2005规（朝）建字0193号]，项目名称为某小区。诉讼中，经孙宇飞、肖雪申请财产保全并提供担保，一审法院依法冻结森润公司名下价值31724611．1元的财产。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于合同解除。孙宇飞、肖雪称《预售合同》于2019年7月25日起诉之日予以解除。森润公司不予认可，称合同能够继续履行，且孙宇飞、肖雪未在期限内行使解除权，解除权已经消灭。一审法院认为，孙宇飞、肖雪与森润公司没有约定解除权行使的期限，森润公司亦未举证证明催告孙宇飞、肖雪行使合同解除权，故一审法院对森润公司关于孙宇飞、肖雪合同解除权消灭的抗辩意见不予采纳。关于违约责任。孙宇飞、肖雪称森润公司没有按合同约定期限交付涉案房屋，森润公司存在违法建设导致涉案房屋不能交付，依据《预售合同》第11条、第12条主张违约金，提交《信访事项答复意见书》规自朝（区级）[2019]39号（以下简称《答复意见书》）予以证明。《答复意见书》上载：2019年11月21日北京市规划和自然资源委员会（以下简称规自委）就孙宇飞等反映的购买崔各庄乡东方贝佛利花园房屋，开发商以住建委、规自委不给验收为名不予交房的问题进行答复：该项目为北京影视城一期项目，于2005年取得建设工程规划许可证。该项目存在建筑单体超出规划核验标准等涉嫌违法建设的问题。目前，规自委正在研究推进下一步处理及其后续解决方案。森润公司对《答复意见书》真实性无法确认，称规自委并未就该信访问题向森润公司核实过，即使该答复意见是真实的，也无法证明孙宇飞、肖雪的证明目的，涉案房屋所在项目最迟在2020年上半年底就可以验收通过。森润公司虽不认可《答复意见书》的真实性，但未提交反证予以推翻，故一审法院对该项证据的真实性予以采信。森润公司认可其逾期交房的事实，但称系其他客观原因导致违约，提交关于印发《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》（以下简称《行动方案》）的通知的网页截图予以证明。网页截图上载，《行动方案》通知的下发日期为2017年9月15日，方案要求在2017年11月15日至2018年3月15日期间停止各类道路工程、水利工程等土方作业和房屋拆迁施工等，停工范围包括涉案房屋所在区域。孙宇飞、肖雪对上述网页截图的真实性认可，关联性和证明目的不予认可，称该通知所涉停工时间晚于合同约定的交房时间。综合孙宇飞、肖雪的质证意见，一审法院对通知的网页截图的真实性予以采信，该通知所涉停工期间在合同约定的交房日期之后，在无其他证据佐证的情况下，一审法院该项证据的关联性不予采信。关于购房款的利息。孙宇飞、肖雪依据合同第十二条第（一）款第2项主张自购房款支付之日起至实际退还之日止，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，利息的起算时间及金额为：从2016年8月27日起算20万元购房款的利息，从2016年11月29日起算380万元购房款的利息，从2017年2月26日起算360万元购房款的利息，从2017年5月31日起算890万元购房款的利息，从2017年6月30日起算250万元购房款的利息。关于违约金。孙宇飞、肖雪主张的违约金包括合同约定的违约金和房屋差价损失，具体计算方式为：1．合同约定的违约金系根据合同第十二条第（一）款第2项约定，按照全部房价款的1%计算违约金为19万元；2．差价损失是孙宇飞、肖雪再行购房需支付的对价，按照每平方米10万元的询价标准计算房屋市场价格再减去已支付的购房款数额，差值为1050万元。孙宇飞、肖雪认为合同约定的违约金低于造成的损失，请求法院予以增加。经释明，孙宇飞、肖雪仍坚持并列主张合同约定违约金与房屋差价损失。为证明房屋差价损失，孙宇飞、肖雪提交房屋价格网页截图。网页截图显示，北京红廷别墅，别名：某小区，价格2950万元/套起。森润公司不认可网页截图的真实性、关联性和证明目的。诉讼中，孙宇飞、肖雪申请对涉案房屋价值进行评估鉴定，一审法院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司（以下简称大地盛业公司）对涉案房屋进行评估，大地盛业公司以根据《答复意见书》所载内容，无法判断涉案房屋是否合法为由，退回评估委托。随后，孙宇飞、肖雪申请对涉案房屋进行资产评估，一审法院委托北京富川房地产土地资产评估有限公司（以下简称富川公司）进行鉴定，孙宇飞、肖雪预交评估费85000元。2020年4月20日，富川公司出具《资产评估报告》，评估结果为：截止评估基准日2020年4月8日，涉案房屋的市场总价为2816．18万元，楼面单价为84443．09元。孙宇飞、肖雪认可上述评估结果。森润公司对评估计算方法及结论提出书面异议，在收到富川公司的书面答复后仍有异议，申请鉴定人出庭，预交鉴定人出庭费用5000元。一审法院通知鉴定人戴建勇、庞超出庭。森润公司就评估方法及依据、系数及计算数据向鉴定人员提问，戴建勇对市场法、成本法的构成、计算标准及单价金额逐一作出解释。森润公司对鉴定人员的答复内容的真实性不予认可。综合森润公司的质证意见，在无其他证据佐证的情形下，一审法院对房屋价格网页截图的真实性不予采信。森润公司虽不认可《资产评估报告》的真实性，但未申请重新鉴定，亦未提交反证予以推翻，故一审法院对《资产评估报告》的真实性和关联性予以采信。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，孙宇飞、肖雪、森润公司签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照约定履行义务。孙宇飞、肖雪向森润公司支付购房款，森润公司未按合同约定交付涉案房屋，构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定，孙宇飞、肖雪有权解除合同，一审法院对孙宇飞、肖雪主张解除合同的诉讼请求，予以支持。关于合同解除的时间，应当以孙宇飞、肖雪解除通知送达森润公司为准，本案起诉状送达至森润公司的时间为2019年10月16日，该日期为《预售合同》解除的时间。关于返还购房款一节。合同约定，买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款。孙宇飞、肖雪主张返还购房款，具有合同依据，一审法院予以支持。关于违约金一节。根据合同法规定，当事人可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加。合同约定，森润公司逾期未交付涉案房屋，孙宇飞、肖雪解除合同的，森润公司应支付全部房价款1%的违约金。孙宇飞、肖雪据此要求森润公司支付19万元违约金，具有法律和合同依据，一审法院予以支持。根据鉴定结论，房屋差价为916．18万元，明显高于违约金数额，一审法院在违约金基础上，综合森润公司的违约情节、房屋尚未竣工验收、房屋市场价格浮动等因素，酌情确定房屋差价损失数额为850万元。关于已付房款的利息损失一节。根据合同法及司法解释规定，当事人请求法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。鉴于一审法院已增加违约金的数额，孙宇飞、肖雪同时请求森润公司支付利息损失的，没有法律依据，一审法院不予支持。案件受理费及鉴定费用，由一审法院依法处理。综上，对孙宇飞、肖雪的诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条规定，判决：一、孙宇飞、肖雪与森润公司于二〇一七年二月二十一日签订的《北京市商品房预售合同》于二〇一九年十月十六日解除；二、森润公司于判决生效之日起七日内退还孙宇飞、肖雪购房款一千九百万元；三、森润公司于判决生效之日起七日内给付孙宇飞、肖雪违约金十九万元；四、森润公司于判决生效之日起七日内给付孙宇飞、肖雪房屋差价损失八百五十万元；五、驳回孙宇飞、肖雪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，孙宇飞、肖雪与森润公司签订的《预售合同》约定了森润公司逾期交房情况下买方享有合同解除权。本案中森润公司多次推迟房屋交付时间，且未举证证明其已告知孙宇飞、肖雪准确的房屋交付时间，亦或实际催告孙宇飞、肖雪行使合同解除权。因此，森润公司上诉主张孙宇飞、肖雪并未在其享有解除权之日起30日内也就是2017年9月28日前行使解除权，故其解除权已经消灭的理由不能成立，本院不予支持。森润公司上诉主张合同可以继续履行的依据不足，本院亦不予采纳。一审法院确定的《预售合同》解除的时间，本院予以确认。森润公司未按合同约定交付涉案房屋构成违约，应当就此给孙宇飞、肖雪造成的损失承担赔偿责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。一审法院依法启动鉴定程序，根据鉴定意见，房屋差价为916．18万元，系森润公司因违约给孙宇飞、肖雪造成的损失数额。一审法院确定的违约金数额以及房屋差价损失数额未高于上述损失数额，故本院予以确认。森润公司上诉主张孙宇飞、肖雪并未实际再行购房而不应支持房屋差价损失的意见不能成立，本院不予支持。综上所述，森润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费180250元，由北京森润房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 巴晶焱审 判 员 蒋 巍审 判 员 石 煜二〇二一年三月三十一日法官助理 赵 霄书 记 员 刘怡然