江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终9974号上诉人（原审原告）:南京市房产经营有限公司，住所地南京市太平南路58号。法定代表人：赵峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：解丽，女。委托诉讼代理人：赵速，江苏法德东恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京太平购物中心有限责任公司，住所地南京市秦淮区太平南路279号。法定代表人：吴翼翔，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周丹，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人南京市房产经营有限公司（以下简称市房产经营公司）因与被上诉人南京太平购物中心有限责任公司（以下简称太平购物公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2019）苏0104民初3782号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。市房产经营公司上诉请求：撤销一审法院民事判决第四项，依法改判被上诉人交还原承租使用的太平南路279-301号2-4层公房（建筑面积6213.7平方米）。事实和理由如下：一审判决上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同关系予以解除，却驳回了上诉人要求被上诉人归还房屋的请求，完全忽视了承租人在租赁合同终止或解除后应当履行的交还房屋的义务，不合逻辑、不可理解。同时，没有认定承租人的转租牟利就是其占有出租人房屋的形式之一，是对占有使用的片面理解。特别在交还房屋的问题上将租赁合同法律关系与物权保护法律关系混为一谈，干涉了市房产经营公司的选择权。根据一审事实查明，1、案涉房屋的租赁合同双方的主体是南京市房产经营有限公司（出租人)、南京太平购物中心有限公司（承租人）；2、南京太平购物中心有限公司未按约履行支付房租的义务且双方的租赁合同期限已届满；3、案涉房屋早已被被上诉人以转租、专柜联营的形式由54家商户使用，且以其转租租金（最迟计算至2022年7月31日）抵扣被上诉人与这些商户之间的债务；4、上诉人在诉讼过程中知道了案涉房屋的实际使用人，但并不要求追加为本案第三人。根据以上查明的事实，一审判决驳回了上诉人要求被上诉人交还房屋的诉请，上诉人认为：1、承租人在租赁合同终止或解除后应当向出租人履行交还房屋义务是双方租赁合同的基本约定，也是出租人的法定权利。2、承租人借口房屋已转租他人从而交还房屋的义务也转移给他人不仅是对合同相对性原则的破坏更是毫无法律依据。如按此逻辑，三角债务中债务人就可以他人欠我债务为由不向债权人直接履行偿还责任而改由他人履行了。3、一审法院在审理过程中多次要求上诉人撤回要求被上诉人交还房屋的请求未果后又告知上诉人以物权保护为由另行起诉实际使用人，是将租赁合同法律关系与物权保护法律关系混为一谈。诉讼请求可能存在多种法律关系的竞合，而选择权在市房产经营公司，在本案案由为租赁合同纠纷的前提下要求上诉人起诉实际使用人是干涉了市房产经营公司的选择权，违背了市房产经营公司的意思自治。综上，请求二审法院撤销一审判决的错误之处，依法改判被上诉人交还原承租使用的太平南路279-301号2-4层公房。太平购物公司辩称：被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉申请。租赁合同终止或解除，租赁期间案涉房屋是通过转租或者联营等其他方式，导致被上诉人并未实际占有使用，上诉人在一审过程中既不要求追加房屋实际占有使用的小商铺业主为本案第三人，也根本不要求小业主实际返还房屋，因此被上诉人作为没有实际占有使用房屋的承租人，无法返还房屋。被上诉人在房屋租赁期间实际上行使的是管理经营的职能，由于案涉房屋处在被上诉人实际经营的商场内，因此一审判决驳回了上诉人对于返还房屋的诉请，我们认为是没有问题的。市房产经营公司向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》；2、太平购物公司交还所承租使用的太平南路××号××层公有房屋（建筑面积6213.70平方米）；3、判令太平购物公司支付拖欠的房屋租金3703318.9元（2018年1月1日-2019年12月31日应交租金5196557.7元减去已付租金1493238.8元）、以双方合同约定原租金标准计算的房屋占有使用费（自2020年1月1日起至太平购物公司实际搬迁之日止，减去疫情期间予以减免的2个月房租及太平购物公司已经支付的3个月房屋占有使用费）、支付违约金447386.4元（以双方合同约定两个月房租标准计算）；4、判令太平购物公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2008年7月8日南京市公房管理中心领取南京市太平南路××号××层（丘号237075-Ｉ-2）的所有权证，南京市公房管理中心委托市房产经营公司对该房屋进行经营管理，市房产经营公司长期将此房出租给太平购物公司用作经营太平商场，在双方间的原房屋租赁合同到期后，市房产经营公司作为出租人、太平购物公司作为承租人于2018年6月7日又签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》一份，南京市公房管理中心作为房屋所有权人在合同上盖章确认。合同约定：房屋坐落于太平南路××号××层，建筑面积共6213.7平方米，房屋租赁期限自2018年1月1日至2019年12月31日止，房租每月223693.20元，支付方式为按月支付，每月15日前交付，出租方应向承租方出具租金收款凭证。水、电费、物业管理费等由太平购物公司交纳；合同第八条第3款第（6）项约定，逾期不支付租金，欠交总额累计超过6个月出租方有权解除合同，收回房屋；合同第九条违约责任，第3款约定租赁期间承租人未按合同约定交付租金，每逾期一日应支付欠缴总额千分之三的违约金等。后因太平购物公司未按照合同约定的期限及金额向市房产经营公司支付租金，市房产经营公司遂诉至法院。本案在审理过程中，经双方当事人对账，至2020年8月12日，太平购物公司共向市房产经营公司支付租金2164318.4元。市房产经营公司将第3项诉讼请求变更为：判令太平购物公司支付拖欠的房屋租金3703318.9元（2018年1月1日-2019年12月31日应交租金5196557.7元减去已付租金1493238.8元）、以双方合同约定原租金标准计算的房屋占有使用费（自2020年1月1日起至太平购物公司实际搬迁之日止，减去疫情期间予以减免的2个月房租及太平购物公司已经支付的3个月房屋占有使用费）、支付违约金447386.4元（以双方合同约定两个月房租标准计算）。太平购物公司对市房产经营公司变更后的该诉讼请求无异议。一审另查明，现太平商场分南楼、北楼。南楼共有地上八层、地下一层，二楼、三楼、四楼（部分）产权人为市房产经营公司，其余产权人为太平购物公司及南京市太平商场有限公司。据太平购物公司陈述，现南楼的使用情况为：一楼是经营玉器、珠宝、黄金等，二楼经营男装，三楼经营女装，四楼经营运动服装系列，五楼是经营羽绒服，六楼是租给培训机构，七楼是租给餐饮公司，八楼是租给他人经营宾馆，地下一楼是设备、配电房等及停车场。关于太平商场商户情况：据太平购物公司陈述商场内共有四、五百个品牌，每个品牌业主都和他们签订合同，有的是和太平购物公司签订合同，有的是和南京市太平商场有限公司签订合同，现由该两家公司共同进行经营管理，因该两家公司法定代表人是同一个人。和业主签订合同的模式共有两种：一是专柜联营合同，一是租赁合同，有80%左右是联营合同，20%左右是租赁合同。关于涉案房屋的使用情况，南京太平购物中心有限责任公司提供的资料载明：涉案房屋全部由商户使用，共有54家商户，其中45家签订的专柜联营合同，9家签订的租赁合同。合同到期日最早的至2020年6月30日，最晚的至2022年7月31日。关于租金及联营扣点金的问题：联营费用的收取是由商场从商户的营业额中每月倒扣一定的百分比作为商场的收益；租金交费方式不一，有的按季交纳，有的一次性交纳。因太平购物公司及南京市太平商场有限公司欠商户货款，双方产生纠纷，经相关部门协调，由商场用联营扣点或者租金抵扣欠商户的货款，在以上合同期内，除10家商户前期货款可以抵扣完毕，其余商户还需要用前期货款继续抵扣。一审法院认为：关于合同解除问题，2018年6月市房产经营公司与太平购物公司就南京市太平南路××号××层公有房屋签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行。合同约定的租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，现租赁期已经届满，之后双方未签订书面合同，就涉案房屋形成不定期的租赁合同关系，市房产经营公司现要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋交还问题，根据一审法院查明的事实，可以认定太平购物公司与市房产经营公司签订租赁合同后，其并没有实际使用涉案房屋，而是以联营的方式或者以租赁的方式将涉案房屋交与太平商场内的50多户小业主经营商铺使用，在本案审理过程中，市房产经营公司表示对涉案房屋的现使用状况其是知情并认可的，亦明确表示本案不申请追加现房屋的实际使用人也即商铺小业主作为第三人参加诉讼，也暂不要求其迁让房屋，在法院判决后视其与小业主的沟通情况再决定是否要求小业主迁让房屋。鉴于以上情况，经一审法院审判委员会讨论决定，对市房产经营公司要求收回涉案房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金的支付问题，经双方对账，至2020年8月15日，太平购物公司共欠付市房产经营公司房屋租金4262551.9元（已经扣除市房产经营公司自愿减免的新型冠状病毒肺炎疫情期间的二个月的房屋租金），市房产经营公司要求太平购物公司支付该笔欠租并要求按照原合同约定的每月223693.2的标准支付自2020年8月16日起至判决生效之日止的房屋租金的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金问题，2018年6月市房产经营公司与太平购物公司签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》第九条第3款约定租赁期间承租人未按合同约定交付租金，每逾期一日应支付欠缴总额千分之三的违约金，因约定的违约金标准过高，市房产经营公司自愿主张违约金为447386.4元（以合同约定两个月房屋租金标准计算），对此太平购物公司亦无异议，一审法院予以支持。一审法院判决：一、解除南京市房产经营有限公司与南京太平购物中心有限责任公司就南京市太平南路××号××层公有房屋形成的不定期租赁合同关系；二、南京太平购物中心有限责任公司于判决生效之日起十日内向南京市房产经营有限公司支付欠付的计算至2020年8月15日的房屋租金4262551.9元及按照月租金223693.2的标准自2020年8月16日起计算至判决生效之日止的房屋租金；三、南京太平购物中心有限责任公司于判决生效之日起十日内向南京市房产经营有限公司支付违约金447386.4元；四、驳回南京市房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费45836元，由南京太平购物中心有限责任公司负担。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，且均未提交新证据，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中，被上诉人太平购物公司主张：一审判决作出之后，被上诉人又于2020年8月21日、9月15日、9月28日、10月26日、11月6日陆续支付了上诉人租金，约1191079.6元；实际承租人的情况有一定的变动，目前租赁期最早至2020年12月31日截止，最晚至2022年7月31日截止。本院认为，本案二审中的争议焦点为：上诉人市房产经营公司是否有权要求被上诉人太平购物公司迁出涉案房屋。根据相关法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方对涉案租赁合同解除均无异议，合同解除后被上诉人作为承租人理应返还涉案房屋。但涉案租赁合同在履行过程中，涉案房屋已由案外人占有使用，考虑到被上诉人交还房屋涉及案外人的利益，且一审法院已经向上诉人释明可在本案中追加房屋的实际使用人参加诉讼，但上诉人明确表示不予追加，也暂不要求案外人迁让，故一审法院未予支持上诉人的该项诉请并无不当。综上所述，上诉人市房产经营公司的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人南京市房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凡审判员 李任飞审判员 汪德全二〇二一年三月二十二日书记员 陈晓君