沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6160号原告：孙海波，男，1972年4月8日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：孙佳奇、陈晶，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：姜克，男，1955年9月24日出生，汉族，住址：沈阳市铁**。委托诉讼代理人：赵凤江，系辽宁显法律师事务所律师。原告孙海波与被告姜克房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙海波及委托诉讼代理人孙佳奇、陈晶，被告姜克及委托诉讼代理人赵凤江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告签订的《租赁协议》；2.请求判令被告向原告支付违约损失共计1,869,185元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年7月6日签订了《租房合同》，合同约定被告将其坐落于沈阳经济技术开发区沈辽西路111号二层独立门市（位于大院东北角）出租给原告，用以经营“沈阳市铁西区立强盯楞之小味串屋及沈阳市铁西区聚品源小锅饭豆腐馆”（以下简称“目标店铺”），租期十年（2019年10月1日至2029年9月30日），租金按年支付，2019年-2024年年租金9万元，2024-2029年年租金10万元。合同签订后原告依约支付了2019年年度租金9万元，双方约定了3个月的装修期（2019年7月-2019年10月）。装修期开始后，原告以租赁房屋为经营场所办理了目标店铺的营业执照并在征得被告同意后开始进场装修。原告先后与案外人签订了《装修合同》、《门窗系统工程承包合同》等针对目标店铺的装修及定制协议，并组织工人进场。为保证目标店铺的顺利运营，原告还聘请了设计师对整店进行装修设计，并依特定尺寸定制了大量炉灶等厨房用品、专用牌匾及桌椅、安装了无限网络及监控系统等。截止至2019年9月初，原告对目标店铺的上述各项装修支出累积达到1,869,185元。2019年8月，被告告知我方，因有其他承租人愿将包括案涉租赁房屋在内的院落整体承租，想退还我方租金后整体转租他人。因双方协议已实际履行，前期的装修投入较大，且未出现合同解除的法定事由，原告要求被告依照诚实信用原则继续履行合同。在双方协商期间，被告私自切断租赁房屋的水电，并命人将租赁房屋的门窗等所有进出通道钉死，在原告报警拆除了部分遮挡物后，被告运来了大量沙石堆放在租赁房屋门口并进一步切断水管，目标店铺内的装修及安装工程均被迫停工。原告在除了前期费用投入外也因此对案外人产生了违约支出，经济损失严重。因被告根本违约的行为及拒不履行合同义务的意思表示，原告有权解除合同并要求其对原告的履约损失承担赔偿责任。被告姜克辩称，1.2019年7月6日双方签订租房合同，因原告在装修过程中大面积损毁房屋墙面、破坏房屋结构，被告于8月6日告知原告解除租赁协议。8月7日，被告将原告支付的租金9万元退还给原告，至此双方签订的《租赁协议》已经解除；2.在被告告知原告解除租赁协议时，原告并没有进行大规模装修，只是砸了墙和地面，也没有产生原告诉请的高达186万元的损失，但原告在接到被告告知解除租赁协议后开始大规模签订合同并支付合同款，且实际付款与合同约定时间不相符，存在恶意扩大损失的情况。3.对于原告购买的桌椅、电磁炉、展示柜等支出，因小锅饭存在多家店面且仍在扩张，无法体现与本案具有关联性，加之这些物品并未实际投入到案涉场地，原告此部分的支出已经获得了等价值的、可持续使用的商品，故不应视为原告的损失。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月6日，原告（承租方）孙海波与被告（出租方）姜克签订《租房合同》，约定：姜克将坐落于沈阳经济技术开发区沈辽西路111号二层独立门市（位于大院东北角）出租给孙海波，用以经营“沈阳市铁西区立强盯楞之小味串屋及沈阳市铁西区聚品源小锅饭豆腐馆”。租期10年，即2019年10月1日起至2029年9月30日。租金从2019年10月1日至2024年9月30日止每年为9万元；从2024年10月1日至2029年9月30日止每年为10万元。合同另约定甲方在出租期间，要维护乙方的合法权益，甲方不得解除合同、乙方有分租权。合同签订后，原告向被告支付租金9万元，被告出具了收款收据。7月14日原告开始对房屋进行装修，原告与案外人签订了《装修合同》、《门窗系统工程承包合同》等。2019年8月初，被告告知原告解除租房合同，并于8月7日将租金9万元退还给原告，原告不同意解除合同再次将租金返给被告，被告仍然坚持解除合同，9月15日，被告又将租金退还原告。原告继续装修，8月27日被告强行将门窗封死，装修无法进行，双方发生纠纷。本案审理中，经原告申请，本院依法委托城略工程管理有限责任公司对原告已完成工程量造价进行鉴定，该公司于2020年11月4日作出《工程造价鉴定书》，鉴定结论为：72263.98元，其中土建27056.14元，安装部分45207.84元。原告为此垫付鉴定费26952元。原告收到鉴定报告后提出复议，复议内容为：1.实际现场勘察的过程中存在主排水、光纤等隐蔽工程未纳入鉴定范围，部分安装的监控、显示器等设备遭到人为剥离及破坏。即该鉴定报告未能完全依照实际土建及安装投入进行造价评估，评估价格明显低于实际。2.原告诉请依据的是基于合同信赖利益委托第三方进行装修而产生的合同损失，实际土建不能作为我方实际损失的依据。2020年11月24日，城略工程管理有限责任公司作出《复议回复函》，回复内容为：1.主排水管道及土方，此工程内容原告无施工图纸，经现场勘察，因路面已经覆盖沥青，无法确定具体工程量，此情况经双方确认后，两处排水点，每处室内、外各按1.5米，合计6米计入造价鉴定报告中。2.光纤隐蔽工程，图纸无说明。勘察现场时未见任何相关痕迹，且在本项目造价鉴定的过程中，双方均未提起此工程内容。3.监控器、显示器等设施丢失情形。监视器现场清点工程量，并经双方确认后计入。显示器现场未见，无法鉴定原告是否安装。被告对该鉴定报告未提出异议。庭审中，原告自认2019年底在于洪区又开了两家饭店，包括小锅饭和另一个餐饮品牌。以上事实，有租房合同、收款收据、电子回单、现场照片、鉴定报告、鉴定费票据、复议申请、复议回复函、微信记录及当事人陈述在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，孙海波与姜克所签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同约定诚信履行各自义务。在合同约定租赁期限尚未届满，也未发生法定或约定的解除事由情况下，被告姜克提前要求解除合同，构成违约，导致合同目的不能实现。现原告亦主张解除租房合同，故本院确认解除原告孙海波与被告姜克于2019年7月6日签订的《租房合同》。关于被告姜克应承担的违约责任问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告承担赔偿损失的诉讼请求合理，本院予以支持。关于原告的损失金额问题，原告7月14日开始对房屋进行装修，8月27日被告强行将门窗封死，导致装修无法继续进行。土建部分的损失经鉴定，已完成工程量造价为72263.98元，本院予以支持。关于主排水管道及土方，因无施工图纸，现场路面已经覆盖沥青，无法确定具体工程量，鉴定过程中经双方确认，按两处排水点，室内外各按1.5米共计6米，已计入造价鉴定报告中。关于光纤隐蔽工程，原告无图纸，现场勘查时未见任何痕迹，故不予支持。关于原告主张的监视器、显示器等设施丢失的问题，监视器经双方现场确认已计入工程量。显示器未在现场见到该设施，且原告并未提供证据证明当时该设施已安装，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张装修设计及购买饭店经营所需设施、设备等损失的问题，一方面，原告与第三方签订的合同为被告明示解除合同后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在解除合同后仍大规模签订合同并支付合同款项，未及时采取适当措施防止损失扩大；另一方面，原告并未提供证据证明因其违约造成向第三方承担违约责任，损失金额无法确定，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告认为其解除合同的原因是原告在装修过程中损毁房屋墙面、破坏房屋结构的问题，被告提供的证据未能证明上述事实，原告提供的微信记录能够证明是被告单方要求解除合同。故对于被告的抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告姜克于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孙海波财产损失72263.98元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21623元，由被告姜克承担1606元，由原告承担20017元；鉴定费26952元，由被告姜克负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杜晓红人民陪审员  周明兰人民陪审员  马雪娇二〇二一年三月九日书 记 员  任 行本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。