湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘08民终103号上诉人（原审原告）：刘安，男，1963年10月2日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：龚骏，湖南新川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郝逍，男，1995年2月22日出生，汉族，身份证住址湖南省安乡县，现住湖南省张家界市永定区。上诉人刘安因与被上诉人郝逍房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初2556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘安上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，具体表现为：（1）关于租赁期限。因双方系多年合作关系，被上诉人知道交易习惯，被上诉人在2019年11月30日已表明一季度完就不做了，上诉人也同意，但被上诉人又继续付租金做了，反反复复让上诉人不知道被上诉人真实目的。同时在上诉人告知被上诉人收取2019年9月1日-2020年9月1日一季度、二季度租金时，被上诉人是完全接受的，且在2020年1月9日聊天记录中也没有否认两年租期，被上诉人是认同租期为两年并向上诉人支付租金的。（2）关于被上诉人占用涉案门面。上诉人找被上诉人拿钥匙开锁未果，导致上诉人无法将门面打开，直至2020年9月1日，被上诉人还是将门面紧锁，不将门面退还给上诉人，直到原判作出，法院才让被上诉人腾让房屋。（3）关于腾让房屋的处理。根据双方合同约定，在判决书出来时被上诉人不享有判决书所述的相应物品，相应物品都为被上诉人享有（包括装修），上诉人主要是需被上诉人完成腾让房屋，若被上诉人需要相应物品，上诉人允许被上诉人将物品带走。综上，因被上诉人反复地退租与不退租，搬东西与不搬东西，以致后来将门面紧锁，阻碍上诉人正常利益，请求查明事实，依法改判。郝逍辩称，其答辩意见与一审中的答辩意见一致。同时补充意见称，其直到2020年2月份已明确表明因为疫情不再租赁。其中途有去搬东西腾房，但对方说必须待法院处理后才能搬东西。其相应物品至今没有搬走，已被他人使用。刘安向一审法院起诉请求：1、请求被告履行合同腾房内容；2、请求被告支付2020年3月1日-2020年9月1日租金50000元；3、请求被告支付延期罚金6750元；4、请求被告承担本案律师费6000元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2018年9月1日，原告刘安（甲方）与被告郝逍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告郝逍租赁原告刘安位于张家界市永定区文昌××楼的房屋，用于开办威嘉街舞艺术培训学校，租期为一年，年租金100000元，每三个月支付一次，每次支付租金25000元。合同第三条第5项约定，甲方未收到乙方的任何转让费，乙方违约不能按时缴纳房租，甲方有权收回自己的门面，不补偿任何经济损失，乙方可自行搬走可移动的物品。合同第六条第1项约定，合同签订后，乙方不得延迟或拒付租金及水电保证金，否则，乙方必须承担延迟拒付的罚金，并且甲方有权单方面解除合同，罚金按天计算，每天为延付金额的千分之一；该条第5项约定，租赁期满或合同解除，乙方必须在三日内搬出门面内所有全部物件，租赁期装修的设施及材料（包括卷闸门），本着“来装去留”的原则，乙方不得拆除，若租赁期满或合同解除三日后，该门面内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期满，乙方的装修及设施投入，甲方不补任何损失，合同关系全部解除。合同签订后，被告郝逍依约按季度分四次（每次25000元）向原告刘安支付了年度租金100000元（即2018年9月1日-2019年9月1日）。2、合同到期后，被告郝逍继续使用租赁房屋，原、被告双方未签订书面合同。2019年12月5日，被告郝逍向原告刘安支付租金25000元，用于2019年9月至2019年11月（三个月）的租金；2020年1月19日，被告郝逍向原告刘安支付租金25000元，用于2019年12月至2020年2月（三个月）的租金。3、2020年2月14日，被告郝逍向原告刘安提出至2020年2月底后不再继续租赁案涉房屋，原告刘安以租赁期限系两年（2018年9月1日-2020年9月1日）为由，不同意被告郝逍退租，双方发生纠纷。自2020年3月1日起，被告郝逍未再使用案涉租赁的房屋，亦未向原告刘安支付该房屋的租金。4、另查明，诉争租赁房屋内，被告郝逍至今有部分空调和音响、灯具未拆除和搬离。一审法院认为，本案经过依法审理，焦点问题是双方当事人对案涉房屋的租赁期限发生争议。原告刘安主张租赁期限为二年，向一审法院提交《房屋租赁合同》原件予以证实，原告提交的《房屋租赁合同》中表述的租赁期限为“租期为二年，即从2018年9月1日起至2020年9月1日”，从所签字迹表象看，“二年”中“二”字下面一横为打印字，上面一横，系手写；“2018年9月1日起至2020年9月1日”中“201891202091”系手写，其余为打印字，“201891202091”手写体与《房屋租赁合同》中手写的落款时间“2018年9月1日”笔迹基本一致，落款时间“2018年9月1日”原告在庭审中确认为原告本人所写；庭审中被告郝逍对租期为二年予以否认，并提交《房屋租赁合同》原件予以反证，该合同中租赁期限为“租期为一年，即从年月日起至年月日。”，全部为打印字，没有涂改或添加的痕迹。对合同添加的内容，庭审中经一审法院释明，原、被告双方均不同意进行笔迹鉴定。庭审中，原、被告共同确认年租金100000元，分四次交纳，每次25000元，原、被告提交的两份《房屋租赁合同》中均约定“按每季度交纳，分4季交”，合同约定与被告实际支付租金的方式一致，从约定的租金总额和分期交纳方式分析，可以印证案涉房屋租期为一年。本案中原告为其主张，在被告举出反证后，并未举出证明、录音、视频或其他足以证明的方式等相对应的证据予以佐证,故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告提出租赁期限为二年的诉称观点，本院不予支持。综上，一审法院确认被告提交的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行。因该有效《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，即从2018年9月1日至2019年8月31日，案涉《房屋租赁合同》租赁期限届满后，原告刘安与被告郝逍从2019年9月1日起未再签订新的房屋租赁合同，自2019年9月1日至2020年2月28日，被告郝逍继续使用案涉租赁的房屋，并向原告刘安支付2019年9月1日至2020年2月28日的房屋租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告刘安与被告郝逍之间自2019年9月1日起至2020年2月28日期间形成不定期租赁合同关系，双方当事人可以随时解除租赁合同关系。庭审查明，2020年2月14日，被告郝逍向原告刘安明确表示自2020年3月1日起解除租赁关系，不再租赁案涉房屋，故根据相关法律规定，自2020年3月1日起，原告刘安与被告郝逍的案涉房屋租赁合同关系解除。租赁合同关系解除，被告应腾让租赁房屋，现案涉租赁房屋内被告有部分空调和音响、灯具未拆除和搬离，故原告请求被告履行合同腾房内容的诉求，有事实和法律依据，予以支持。由于双方的房屋租赁合同关系解除后，原告刘安拒绝被告郝逍从案涉租赁房屋中撤离，已经违反后合同义务，构成合同违约，故自2020年3月1日起至被告郝逍从案涉房屋撤离之日止，原告刘安无权要求被告郝逍向其支付房屋租金及其他相关费用，因此对于原告请求被告支付2020年3月1日至2020年9月1日租金50000元、支付延期罚金6750元及支付房屋占用使用费16666元的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持；对原告要求被告承担律师费6000元的诉讼请求，鉴于原、被告未作相应的约定，原告支付律师代理费并非必然产生的损失，故原告该一主张于法无据，亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、被告郝逍腾让原告刘安位于张家界市永定区文昌××楼的房屋（即原威嘉街舞艺术培训学校），限在本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告刘安的其他诉讼请求。案件受理费1368元，减半收取计684元，由原告刘安、被告郝逍各承担342元。本院二审期间，上诉人刘安申请证人胡某出庭作证，以证明在2020年6月底涉案房屋仍由被上诉人郝逍占用。被上诉人郝逍向本院提交了2017年9月1日《房屋租赁合同》一份，以证明双方签订合同的习惯为租赁期一年。本院组织双方质证后经审查认为，证人胡某的证言仅能证明2020年6月底被上诉人郝逍仍有涉案房屋的钥匙，但并不能证明被上诉人郝逍仍在继续租赁并主动占用该房屋；被上诉人郝逍提交的合同与本案不具实质关联，综上，对双方在二审中提交的证据，本院均不予采信。对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以认可。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。《中华人民共和国民法典》已于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，因本案系由民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本院认为，案涉房屋的租赁期限的认定以及被上诉人郝逍应否支付自2020年3月1日起的租金、房屋占用使用费等费用是本案的争议焦点。关于租赁期限的认定。当事人对自己的主张有提供证据予以证明的责任。本案中双方当事人各自提交了两份版本不同的《房屋租赁合同》，导致双方对租赁期限产生争议。从两份合同的形式及内容来看，两份合同在租期上存在区别，上诉人刘安据以主张租赁期限为两年的合同载明“租期为二年，即从2018年9月1日至2020年9月1日止”，其中“二”系在打印的“一”上手写一横形成，具体日期亦为手写，手写改动部分未捺印；被上诉人郝逍据以主张租赁期限为一年的合同载明“租期为一年，即从年月日起至年月日”。因双方两版合同中对主要的手写改动部分均有捺印，再结合两版合同均约定租金“按每季度交纳，分4季交”，足以认定被上诉人郝逍提交的租期一年的合同版本系双方共同的真实意思表示。上诉人刘安主张约定的租赁期限为两年，证据不足。一审认定有效《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，即从2018年9月1日至2019年8月31日，并无不当，本院予以认可。因被上诉人郝逍在约定的租赁期限届满后仍继续使用案涉租赁的房屋，并向上诉人支付了2019年9月1日至2020年2月28日共六个月的租金，一审认定双方自2019年9月1日起至2020年2月28日形成不定期租赁合同关系，符合法律规定，一审已详细阐明，本院不再赘述。关于被上诉人郝逍应否支付上诉人刘安自2020年3月1日起的租金、房屋占用使用费等费用。对于不定期租赁合同，双方当事人均可以随时解除租赁合同。解除权系形成权，依解除权人单方意思表示即可发生合同解除之法律后果。本案中，被上诉人郝逍于2020年2月14日明确告知上诉人刘安其自2020年2月底后不再租赁案涉房屋，双方的租赁合同关系自2020年3月1日起解除。租赁合同解除后，作为承租人的被上诉人郝逍应腾让租赁房屋，作为出租人的上诉人刘安应配合收回租赁房屋。本案中，被上诉人郝逍自2020年3月1日起未再租赁使用案涉房屋，但上诉人刘安以租赁期限系两年为由不同意退租，使得被上诉人郝逍此后未能从案涉房屋中撤离。上诉人刘安自2020年3月1日起能够收回案涉租赁房屋但并未收回，其主张被上诉人郝逍故意将案涉房屋紧锁并拒绝腾房，既无证据证明，亦与查明事实不符，本院不予采纳；其要求被上诉人郝逍支付自2020年3月1日起的房屋租金、房屋占用使用费等，没有事实和法律依据，且有悖民事活动应遵循的自愿原则及诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，上诉人刘安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1368元，由上诉人刘安负担。本判决为终审判决。审判长  刘利利审判员  肖昌全审判员  杨 芳二〇二一年三月十六日法官助理涂玲芳书记员于楠附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。