北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）京02民终3342号 上诉人（原审原告）：李星广，男，1968年9月30日出生，汉族，新疆阿克苏驻京联络处主任，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：彭彦洪，北京大成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北京未来博海花园置业有限公司，住所地北京市西城区半步桥街44号院1号楼2单元地下101室。 法定代表人：王青，总经理。 委托诉讼代理人：王立统，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：田晶，北京慧策律师事务所律师。 上诉人李星广因与被上诉人北京未来博海花园置业有限公司（以下简称未来博海公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初33634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。 李星广上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判支持我一审全部诉讼请求；2.案件受理费由未来博海公司负担。事实和理由：一审法院认定我购买的不是商品房是错误的；一审法院认为我与未来博海公司就合同解除及赔偿达成一致意见没有事实和法律依据；涉案合同因未来博海公司除了土地证，其他四证均没有，不符合城市房地产管理法，也不符合商品房规定，而本身无效，无法解除，只有损失赔偿问题，一审判决认定为商品房预售合同纠纷，没有依照法律处理我损失的问题。 未来博海公司辩称，同意一审判决，不同意李星广的上诉请求。 李星广向一审法院起诉请求：1.判令未来博海公司向李星广赔偿260万元；2.判令未来博海公司承担案件的诉讼费。 一审法院认定事实：2016年9月9日，李星广向未来博海公司交纳房款100万元。 2016年9月14日，未来博海公司（甲方、卖方）与李星广（乙方、买方）签订《房屋认购协议书》，内容有：第一条、甲方经招投竞标于2009年10月26日经北京市国土资源局批准，取得位于北京市西城区半步桥街44号院未来家园用地面积21544平方米的土地使用权。根据甲方取得的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证等证明，依据拆迁许可的有关证明，遵照《北京市房屋拆迁管理办法》87号令、《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》109号文件精神及有关拆迁回购住房的各项法律、法规、政策规定，开发承建博海公寓（即以拆迁回购安置居民、干警为主的居民楼）为本房屋认购协议书的标的物。第二条、乙方自愿向甲方回购认购博海公寓的第一楼九层A户型，建筑面积84.8平方米。最终乙方购房面积以北京市房屋管理局实测值为准；凡产权部门核定面积与协议面积有误差的，误差范围在3%以内（含3%）的，按本协议差价互找差价；误差范围大于3%的，按《商品房销售管理办法》规定执行。第三条、交付的房屋为经有权部门验收合格的毛坯房，具体见本协议第十一条装修设备标准。第四条、甲方定于2018年12月31日将所购房屋交付乙方使用。……第五条、甲乙双方同意上述回购认购之楼房单价为35000元/平方米（建筑面积）。付款方式：（一）以购房者回购认购交付的日期为准执行上述房屋单价。（1）2016年9月14日前，一次性交付回购认购款。（二）甲方负责办理《商品房预售许可证》登记备案后，与回购认购房人签订《商品房买卖合同》文本，购房人在签订完《商品房买卖合同》后20个工作日内，乙方将所余全部房款向甲方指定银行存汇入购房款或现金方式支付。第六条、乙方如未按本合同第五条规定的时间付款，甲方有权解除合同，并要求乙方按同期银行贷款利息的双倍赔偿甲方的损失。第七条、因甲方的原因造成违约或甲方未按本协议第四条规定的日期将房屋交付乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算利息，按同期银行贷款的双倍赔偿乙方的损失。第八条、甲方出售的楼宇须经北京市建筑质量检验部门验审合格，保修办法依国家《住宅质量保证书》。如质量不合格时，乙方有权提出退房，甲方应在20天内为乙方办理完退房手续，并将已付款项及全部利息（按同期银行活期存款利息计算）在30天内退回乙方。第九条、乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法规和社会道德，维护公共设施和公共利益。第十条、乙方所购楼宇只作住宅使用，在使用期间不得擅自改变楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。第十一条、装修设备标准。……第十二条、本合同自双方签字盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，由人民法院裁判。第十三条、本合同正式一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。 当日，李星广向未来博海公司交纳房款200万元。 2020年4月6日至6月8日期间，未来博海公司分10笔每笔30万元将李星广交纳的300万元房款退还给了李星广。 2020年7月7日，未来博海公司向李星广支付了20万元的利息。 2020年7月9日，李星广将《房屋认购协议书》及两张收据原件交回给未来博海公司。 2020年7月13日，北京市求是公证处作出（2020）京求是内经证字第1308号公证书，载明：2020年7月9日，李星广申请对《房屋认购协议书》及两张收据进行了证据保全公证。 2020年7月13日，未来博海公司又向李星广支付了20万元的利息。 一审审理中，李星广主张双方签订的《房屋认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且未来博海公司已经按照约定收受购房款，该协议书应当认定为商品房买卖合同，未来博海公司隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，导致双方的合同目的无法实现，其有权请求未来博海公司返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求未来博海公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 未来博海公司主张双方协议所涉的房屋并非商品房，不对外销售，是干警回迁楼，通过协议内容及价格可知李星广对房屋的性质是明知的，李星广以商品房买卖合同的相关规定要求该公司赔偿损失，缺乏依据。 未来博海公司主张协议所涉的开发项目存在纠纷，目前只是打了地基，李星广得知无法取得房屋后，与该公司联系要求解除合同并退还房款，双方协商一致退还房款并按照合同约定支付利息，李星广交回了协议和收据原件，该公司也退还房款并按照李星广的要求支付了40万元利息。 李星广主张双方并未协商一致，是未来博海公司强制解除合同，40万元的利息是未来博海公司单方决定的，其并未同意，其之所以将协议和收据原件交回给未来博海公司，是因为未来博海公司说不交回原件就不支付剩余20万元的利息，其为了先拿到利息就交回了原件，但这并不是其自愿的，所以其在交回原件前进行了证据保全公证。 一审法院认为，案件争议焦点为：一、《房屋认购协议书》的性质；二、双方就合同解除及赔偿事宜是否已达成一致意见。 关于争议焦点一。一审法院认为，商品房是指由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。双方签订的《房屋认购协议书》约定未来博海公司是依据房屋拆迁的相关规定及精神开发承建博海公寓，并明确载明博海公寓是以拆迁回购安置居民、干警为主的居民楼，双方协议约定的价格也明显与当地商品房的价格不符，由此表明双方协议所涉的房屋并非商品房。李星广主张《房屋认购协议书》的性质为商品房买卖合同，缺乏依据，法院不予采纳。 关于争议焦点二。一审法院认为，虽然双方并未签订书面的解除协议，但通过未来博海公司退还李星广购房款并支付利息、李星广交回协议书及收据原件的行为可知，双方已就协议的解除达成了一致意见。根据李星广的陈述，未来博海公司已告知其赔偿利息的数额，并且要求其交回协议书及收据原件后再支付剩余20万元利息。李星广按照未来博海公司的要求交回了协议书及收据原件，未来博海公司也将剩余20万元利息支付给了李星广。由此可知，双方应当已就合同解除及赔偿数额达成了一致意见。李星广主张其交回协议书及收据原件只是为了先取得20万元利息，并不代表其同意赔偿数额的主张，不能成立，法院不予采纳。 综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月11日判决：驳回李星广的诉讼请求。 本院二审期间，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，根据查明的事实，李星广与未来博海公司签订的《房屋认购协议书》对于房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付等内容进行了约定，具备了房屋买卖合同的主要内容，且李星广亦依约向未来博海公司支付了购房款，因此该协议应认定为房屋买卖合同。但未来博海公司就合同约定的房屋并无相关建设、规划等审批手续，亦无相关销售许可的手续，故上述协议应属无效。现未来博海公司已经将购房款退还李星广，并给付其40万元利息，李星广亦将协议书及收据原件退回未来博海公司，李星广退还上述文件的行为应当认定为双方对合同无效的处理后果已经达成了一致意见并履行完毕。李星广主张双方并未就此达成一致意见，缺乏依据，本院对此不予采纳。李星广要求未来博海公司赔偿损失260万元，依据不足，本院对此不予支持。 综上所述，李星广的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，对合同效力的认定存在瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27600元，由李星广负担（已交纳）。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈雨菡 二〇二一年三月二十六日 法官助理 丁一哲 书 记 员 孙辰姝