江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终220号上诉人（原审原告）：乐平市赣东北商贸城物业管理公司，住所地：乐平市大连路1666号赣东北商贸城A1-13#6-7楼。法定代表人：程文标，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程晨，江西弘乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐银霞，女，1977年3月2日出生，汉族，住乐平市。被上诉人（原审被告）：徐晓华，女，1974年12月24日出生，汉族，住乐平市。被上诉人（原审被告）：蒋爱红，女，1976年11月23日出生，汉族，住景德镇。上诉人乐平市赣东北商贸城物业管理公司（以下简称乐平商贸公司）因与被上诉人徐银霞、徐晓华、蒋爱红租赁合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2020）赣0281民初2569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。乐平商贸公司上诉请求：撤销一审判决，改判徐银霞、徐晓华、蒋爱红共同支付商铺占用期间的租金、物业费共计199353元；本案一审及二审诉讼费由徐银霞、徐晓华、蒋爱红三人承担。事实和理由：乐平市人民法院（2017）赣0281民初2513号民事调解书载有，“位于乐平市赣东北商贸城的壹号大理石瓷砖店由徐晓华继续承租经营…，未支付的仓库房租由三人平均分摊”，该份调解书明确反映出徐银霞、徐晓华、蒋爱红在2018年4月13日（原租赁合同到期后十个月左右）仍占用商铺，三人亦明确了此后商铺租赁由徐晓华承租使用。三人因内部合伙发生纠纷，在法院诉讼期间与上诉人就租赁事宜进行了协商，调解后，徐晓华要求重新签订租赁合同，一直未交付租金，其亦多次与徐晓华就租赁及款项支付进行沟通，但沟通未果，一审判决对调解协议置之不理，仅以违反常理进行推断，不符合客观事实。徐银霞、徐晓华、蒋爱红答辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求维持一审判决。乐平商贸公司向一审法院起诉请求：责令徐银霞、徐晓华、蒋爱红支付占用期间产生的租金、物业费（自2017年6月28日暂算至2020年6月1日共1069天，之后租金、物业费按219.09元/天自2020年6月2日起计算至实际搬离之日止）共计199353元；本案诉讼费用由徐银霞、徐晓华、蒋爱红承担。一审法院认定事实：2014年8月28日，乐平商贸公司与徐银霞签订《房屋租赁合同（大框架）》，合同第一条约定：房屋的位置为乐平赣东北商贸城A1-13栋二层2382-2388、2333-2327号，共12间，建筑面积总计333.2平方米，该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等款项、费用的计取基数；合同第三条约定了租赁期限为：本合同租赁期限为三年，自2014年6月28日起到2017年6月27日止，如有变更甲方将另行通知；合同第四条约定了租金为每月每平方米人民币18元，房屋年租金为71971元，双方并约定了优惠政策，优惠后该房屋的年租金为人民币59952元，租金不含物业服务费、公用事业费及其他费用，另约定租赁期内，前22个月为免租期，后12个月计付租金，总计59952元；合同第十条规定了该房屋的交还：若乙方在本合同终止后不再续租，需提前三个月书面通知甲方，并在合同终止之日，经甲方现场认可之后撤离房屋。乙方未能在本合同终止之日完成撤离，视为乙方放弃在该房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权及一切权利，甲方有权自行处置，如有损失，乙方自行承担，甲方无需赔偿。乙方在撤离该房屋前应当结清所有对甲方的应付款项或费用，否则，甲方有权阻止撤离财产，由此产生的一切损失和责任，均由乙方自行承担；合同第十二条约定了续租方式：租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满前三个月按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同的，甲方有权将该房屋另行出租。双方签订合同后，乐平商贸公司依约交付了商铺。徐银霞、徐晓华、蒋爱红未搬离商铺，也未支付租金、物业费。另查明，徐银霞与乐平商贸公司签订合同所租赁的房屋系与徐晓华及蒋爱红共同经营。双方未就物业、水电费用单独订立合同，物业、水电费用均由乐平商贸公司代为收取。截至2017年6月28日，双方租金已结清。2017年6月28日之后，乐平商贸公司亦未向徐银霞、徐晓华、蒋爱红送达限期撤离通知书。本院限期乐平商贸公司提交涉案房屋的物业、水电等相关票据，但未提供。2018年4月13日，本院针对徐银霞、徐晓华、蒋爱红合伙关系进行了调解，三人达成以下一致意见：1、位于乐平市赣东北商贸城的壹号大理石瓷砖店由徐晓华继续承租经营；2、未支付的仓库房租（至2018年4月15日）由三人平均分摊。一审法院认为，该案的争议焦点有二：第一，本案依法追加的徐晓华、蒋爱红是否主体适格？第二，双方在第一次合同期满后的行为是否是对原合同的延续？针对第一个焦点问题，虽然《房屋租赁合同（大框架）》系乐平商贸公司与徐银霞签订，但庭审中徐晓华及蒋爱红均已承认徐银霞签订的合同是为了三人合伙经营所需要，乐平商贸公司起诉要求承担房屋租金所涉房屋系三人合伙经营期间所用，故本院追加徐晓华及蒋爱红为被告符合民诉法规定，主体适格。针对第二个焦点问题，双方签订的合同于2017年6月27日到期，根据该合同规定，“租赁期限届满前，如双方协商续租，则最迟应当在租赁期限届满前三个月按照甲方新的租赁政策及租金标准签署新的租赁合同，逾期未能签署新的租赁合同的，甲方有权将该房屋另行出租。”本案中，双方在合同于2017年6月27日到期后，未就是否签订新的合同达成书面合议，且乐平商贸公司未送达限期撤离通知，亦未提供证据证明徐银霞、徐晓华、蒋爱红在合同期满后交纳物业、水电等费用，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。虽然双方之前所签订的合同到期，双方并未续签合同，但若徐银霞、徐晓华、蒋爱红在合同期满并就合伙事宜在法院主持下调解散伙，且未交物业、水电等费用的情况下仍然采取不定期租赁方式租赁商铺，明显不符合常理。乐平商贸公司在与徐银霞签订的合同期满近三年且未交物业、水电等费用的情况下不收取房屋租金、物业管理费用及水电等费用，且未以任何方式通知对方交纳，但仍然视为对方继续租赁房屋，亦明显有悖常理。至于乐平商贸公司提供的调解协议，系三人对自己权益的处分，徐晓华是否依协议内容与乐平商贸公司签订新的租赁合同，尚需磋商，乐平商贸公司并未提供相关证据证明徐晓华与其签订了新的租赁合同。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回乐平市赣东北商贸城物业管理公司所有诉讼请求。诉讼费4288元、保全费1520元，由乐平市赣东北商贸城物业管理公司承担。二审期间，当事人未提交新的证据，本院查明的事实与一审一致。结合上诉人的意见，本案的核心争议焦点是在案证据能否认定双方存在租赁关系。本院认为，根据双方之前签订的租赁合同，续租需要双方在租期届满前协商并签订书面合同，本案双方租赁合同于2017年6月27日到期，但双方并未协商一致重新订立续租合同，所以在双方未订立合同的情况下，本案双方租赁关系是否存续则要从事实上进行判断。2018年4月13日，乐平市法院调解书虽载明“案涉商铺由被上诉人徐晓华继续承租”，但这里只代表徐晓华单方有承租意愿，是否达成合意还需要与乐平商贸公司协商，从本案证据及上诉理由来看，双方就承租事宜进行过接洽但未形成合意，乐平商贸公司亦未能提供证据证明徐银霞、徐晓华、蒋爱红在原租赁合同到期后实际占用案涉商铺，故不能在事实上认定存在租赁关系。综上所述，乐平商贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4287.06元，由乐平市赣东北商贸城物业管理公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 杲审判员 戴 瑞审判员 徐 骥二〇二一年三月二十六日书记员 王雪豪