安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖01民终2768号 上诉人（原审被告）：丁哲，男，1989年7月26日出生，汉族，住湖北省武汉市青山区。 委托诉讼代理人：张国振，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢远远，北京大成（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：合肥房苑汇商业地产管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区蒙城北路166号国文大厦703室，统一社会信用代码91340100MA2MRDGN3D。 法定代表人：许赛花，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈欣榕，安徽美林律师事务所律师。 上诉人丁哲因与被上诉人合肥房苑汇商业地产管理有限责任公司（以下简称房苑汇地产公司）中介合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2020)皖0104民初14208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 丁哲上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回房苑汇地产公司全部诉讼请求。事实与理由：一、代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，合肥少成教育咨询有限公司（以下简称少成公司）经营的教育机构品牌为北京安特思库儿童成长馆，在少成公司筹备过程中，丁哲作为代理人与房苑汇地产公司签订《中介服务合同》，合同签订后，由此产生的一切权利义务应由设立后的少成公司自行承担。且少成公司已经实际进驻案涉房屋进行办公，因此，丁哲作为代理人，不是中介合同的实际合同相对人及实际受益人，并不具有本案诉讼主体资格，房苑汇地产公司基于《中介服务合同》要求丁哲履行合同项下义务及承担责任的诉请，理由不成立，应依法予以驳回。二、《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”本案中，安徽健之体育设备有限公司作为房屋业主方明确声明该公司并未与任何中介机构签署过任何有关房屋出租代理协议，任何第三方不得擅自发布该房屋招商等相关信息。而房苑汇地产公司却故意隐瞒其并不具备案涉房屋出租代理权的事实，欺骗丁哲与其签订《中介服务合同》，案涉房屋的具体租赁事宜均系少成公司与业主自行洽谈，并最终签订租赁协议，房苑汇地产公司并未提供居间服务，因此，房苑汇地产公司无权收取中介费。三、《中介服务合同》中约定，案涉房屋不收取中介费，房苑汇地产公司也未提供证据证明房屋租赁合同签署后其可自业主方收取中介费。因此，本案中，房苑汇地产公司并未产生任何损失，一审法院认定房苑汇地产公司的损失为45000元，明显没有事实及法律依据。 房苑汇地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予以维持。一、《中介服务合同》在丁哲和房苑汇地产公司之间成立，丁哲即为合同主体，《中介服务合同》对丁哲发生法律效力。丁哲与房苑汇地产公司签订的《中介服务合同》上委托单位记载的是“安特思库”，并未记载“合肥少成教育咨询有限公司”，且中介合同是由丁哲签订。另经房苑汇地产公司查询全国企业信息公示网，并未查询到有企业名称为“安特思库”，故做为委托人的“安特思库”本身不具备民事主体资格。结合中介合同第五条规定：“在本协议代理人签字栏处署名的代理人，若系无权或超越权限，代理人应向乙方承担赔偿责任，赔偿金标准与本协议第三条相同”。据此，应由丁哲向房苑汇地产公司承担中介服务费。丁哲虽声称，其是受少成公司的委托，与房苑汇地产公司签订中介合同，故因此产生的一切权利义务应由设立后的少成公司承担。但丁哲与房苑汇地产公司签订中介合同时，及丁哲与房东签订房屋租赁合同时，少成公司均未成立。且中介合同签订后，房苑汇地产公司系与丁哲本人实际履行了案涉合同。另根据丁哲提供的合伙协议，丁哲成立的企业名称为安特思库儿童成长馆.海棠馆。故不论是中介合同、租赁合同，还是合伙协议，与少成公司无关联。因合同具有相对性，丁哲做为中介合同的相对人，应承担中介合同上约定的义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。故房苑汇地产公司请求做为发起人的丁哲承担中介合同责任，应得到法院支持。二、房苑汇地产公司未隐瞒与订立中介合同有关的重要事实，也未损害丁哲的利益。本案的事实是，房东口头委托房苑汇地产公司就案涉商铺寻找承租人，且房东告知房苑汇地产公司，因双方是朋友介绍认识，所以无需出具书面授权委托书。房苑汇地产公司基于对房东的信任，没有坚持要求房东出具书面授权委托书。根据丁哲、房苑汇地产公司一审陈述，及房苑汇地产公司一审提供的视频证据，可以得知房苑汇地产公司在带丁哲至房东处与房东面谈前，已与房东进行了联系。房东当时并未提出异议，且房东在房苑汇地产公司的带领下与丁哲进行了面谈。退一步来说，如房东从未委托过房苑汇地产公司就案涉商铺寻找承租人，为何房东在与丁哲成交后，反复叮嘱丁哲不要将双方成交的事实告知房苑汇地产公司。丁哲声称，中介合同因房苑汇地产公司没有房东书面授权委托书，属于房苑汇地产公司故意隐瞒自身不具备案涉房屋出租代理权的事实，故房苑汇地产公司无权收取中介服务费。但纵观整个中介合同，合同从未有过约定，说本合同有效的前提是房苑汇地产公司需要有房东的书面授权委托书。且中介人仅需根据委托人的委托，为委托人提供交易机会，如中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。丁哲主张房苑汇地产公司作为中介人需要有房东的书面授权，中介合同才能有效，是无事实和法律依据的。三、丁哲是通过房苑汇地产公司提供的房源信息、机会等条件促成了丁哲与房东的房屋租赁合同。中介合同第一条规定：“甲方承诺在此之前未通过其他中介服务公司或个人带看过下述房源。”另通过房苑汇地产公司一审提供的视频证据，及丁哲一审答辩状均可以看出，丁哲认可其是通过房苑汇地产公司介绍，由房苑汇地产公司带看才认识案涉商铺的房东。故丁哲是在接受房苑汇地产公司的中介服务后，利用房苑汇地产公司提供的交易机会与房东达成房屋租赁合同。四、房苑汇地产公司做为中介人，促成了丁哲与房东房屋租赁合同的成立，丁哲做为委托人应当按照约定支付房苑汇地产公司报酬。中介合同虽然约定，针对案涉商铺，房苑汇地产公司不收取中介服务费，但该项不收取中介服务费的约定是附生效条件的，条件就是丁哲在与房东签订房屋租赁合同后，需要如实告知房苑汇地产公司。另丁哲在一审庭审中称房苑汇地产公司在签订合同前向其承诺如果达成了租赁协议，中介费是由房东支付，不要求丁哲承担。因此丁哲在明知房苑汇地产公司虽不向其收取中介费，但也会向房东方收取的情况下，却仍与房东直接签订房屋租赁合同，损害了房苑汇地产公司的合法权益，给房苑汇地产公司造成了实际损失。根据《中介服务合同》第三条规定：“甲方承诺不做任何损害乙方利益的相关行为，自看房之日起甲方及其相关联方，不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易；若甲方与乙方介绍的房屋业主自行交易（以甲方单位或代理人在乙方介绍的房屋使用为准），甲方按租赁合同单月租金向乙方全额支付中介费；逾期15天的须双倍支付乙方的中介费。”及《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。丁哲做为一完全民事行为能力人，在其与房苑汇地产公司签订了中介合同后，在其十分清楚明白“跳单”的后果后，其仍旧选择绕开房苑汇地产公司直接与房东订立合同，丁哲当然需要按照《中介服务合同》的约定，向房苑汇地产公司支付中介服务费。 房苑汇地产公司向一审法院起诉请求：判决丁哲支付房苑汇地产公司中介费120000元。 一审法院认定事实：2019年12月16日，房苑汇地产公司（乙方）与丁哲（甲方安特思库的经办人）签订《中介服务合同》一份，约定：委托单位为安特思库，代理人为丁哲，受托人为房苑汇地产公司；因甲方要承租房屋，委托乙方介绍房源，提供看房机会，洽谈租赁条件；乙方全程免费带领甲方对下述房源及相关环境进行考察，协助甲方与业主洽谈租赁事宜及租赁合同的签署，对此中介行为甲方予以确认，并承诺在此之前未通过其他中介服务公司或个人带看过下述房源；双方约定经乙方介绍的房源，甲方成功与业主方签署《租赁合同》的，甲方在支付第一期租金时，甲方按以下第二条约定标准支付乙方中介费。合同第二条约定了具体房源共6套，看房时间均为2019年12月16日，其中5套房屋［包含位于金牛路合家福2F（健身房）］无中介费，余下1套位于四牌楼天然婚纱楼1-2层，中介服务费标准为首月租金的50%。合同第三条约定：甲方承诺不作任何损害乙方利益的相关行为，自看房之日起甲方及其关联方（本合同中“关联方”是指甲方所属公司、分公司及关系密切的人员），不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易，若甲方与乙方介绍的房屋业主自行交易（以甲方单位或代理人在乙方介绍的房屋使用为准），甲方按租赁合同单月租金向乙方全额支付中介费，逾期15天的须双倍支付乙方的中介费。合同第四、五条约定：在本协议代理人签字栏处署名的代理人，系经甲方授权租赁房屋相关事项，该代理人与乙方签署的租赁有关的协议及文件，甲方均予以认可；在本协议代理人签字栏处署名的代理人若系无权或超越权限，代理人应向乙方承担赔偿责任，赔偿金标准与本协议第三条相同。该合同甲方经办人处为丁哲的签名，无公司盖章，乙方签名栏处有房苑汇地产公司加盖公章和法定代表人许赛花签名。 合同签订后，房苑汇地产公司于2019年12月16日及17日带丁哲对合同约定的房源均进行了考察，丁哲对位于金牛路合家福二层健身房的房源比较满意，随后房苑汇地产公司与该房屋的房东进行了联系，并带丁哲至房东处进行当面洽谈。 庭审中，丁哲称其租赁房屋是为了经营教育培训，合同中写“安特思库”是因为其教育机构品牌为北京安特思库儿童成长馆，公司名称为少成公司，签订《中介服务合同》时其未带公司公章，故合同上未加盖公章；但房苑汇地产公司认为合同主体即为丁哲个人。 另查，少成公司成立时间为2020年5月13日，法定代表人系丁哲。2020年3月19日，少成公司与案涉房屋的房东签订了书面的房屋租赁合同，约定月租金为45000元。 再查，丁哲在庭审中称房苑汇地产公司在签订合同前还向其承诺如果达成了租赁协议，中介费是由房东支付，不要求丁哲承担。 一审法院认为：丁哲虽是作为“安特思库”的代理人与房苑汇地产公司签订了《中介服务合同》，但丁哲称“安特思库”的公司名称为少成公司，该公司于合同签订时尚未成立，且合同签订后，房苑汇地产公司系与丁哲本人实际履行了案涉合同，房苑汇地产公司对丁哲的合同主体身份也予以认可，故法院认定该合同在房苑汇地产公司、丁哲之间成立，因内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，对双方具有法律约束力。 关于丁哲是否违约的问题。合同第三条明确约定：自看房之日起甲方及其关联方，不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易，若甲方与乙方介绍的房屋业主自行交易，甲方按租赁合同单月租金向乙方全额支付中介费，逾期15天的须双倍支付乙方的中介费。房苑汇地产公司带丁哲至房东处进行面谈，履行了合同约定的中介服务义务。但丁哲作为法定代表人的少成公司于2020年3月19日与房东自行签订了书面房屋租赁合同，已构成违约，应当承担相应的违约责任，即支付房苑汇地产公司相应的中介费用。丁哲辩称因房东告知其未与任何线下第三方机构签署过有关房屋出租代理协议，且房东亦不愿通过第三方中介签约，故在房东要求下与其进行了签约。但从本案查明的事实来看，房苑汇地产公司在带丁哲至房东处与其面谈前已与房东进行了联系，房东当时并未提出异议，且在房苑汇地产公司的带领下与丁哲进行了当面洽谈；此外，房东是否授权房苑汇地产公司出租房屋并不影响案涉中介服务合同的效力，丁哲不能以此作为其违约的理由。故对于丁哲的该项辩称不予采信。 关于丁哲应当支付房苑汇地产公司中介费的数额。丁哲辩称合同约定案涉金牛路的房源房苑汇地产公司不收取中介费，故即使其与房东直接签订合同也对房苑汇地产公司未造成损失，但丁哲在庭审中称房苑汇地产公司在签订合同前向其承诺过如果达成了租赁协议，中介费是由房东支付，不要求丁哲承担，因此丁哲明知房苑汇地产公司虽不向其收取中介费，但也会向房东方收取，现其与房东直接签订合同，损害了房苑汇地产公司的合法权益，给房苑汇地产公司造成了实际的损失。合同约定在此种情形下，逾期15日的按单月租金的双倍收取中介费，该约定标准过高，因合同中约定唯一一套房源的中介费为首月租金的50%，故法院考虑丁哲违约情形及房苑汇地产公司的损失情况，酌定丁哲应支付给房苑汇地产公司中介费按单月租金计收。因丁哲租赁位于金牛路的房屋租金为每月45000元，故法院酌定丁哲应支付房苑汇地产公司中介费为45000元，超出部分不予支持；丁哲主张该房屋租金为每月60000元，未提交充分的证据予以证明，不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、丁哲于本判决生效之日起十日内向房苑汇地产公司支付中介费45000元；二、驳回房苑汇地产公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2700元，减半收取计1350元，由房苑汇地产公司负担850元，由丁哲负担500元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审另查明，丁哲系少成公司的发起人。2020年3月19日，朱**、丁哲以少成公司名义与案涉房屋的房东签订房屋租赁合同，约定月租金为45000元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点如下： 一、丁哲是否应承担案涉《中介服务合同》项下合同义务。丁哲虽是作为“安特思库”的代理人与房苑汇地产公司签订了《中介服务合同》，但委托单位“安特思库”并不实际存在。丁哲称“安特思库”的公司名称为少成公司，而该公司于合同签订时尚未成立。在少成公司已经实际享有合同权利的情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，合同相对人有权选择签订合同的发起人或公司承担合同责任，房苑汇地产公司请求丁哲承担合同责任符合法律规定，本院予以支持。 二、房苑汇地产公司是否具有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形。从本案查明的事实来看，房苑汇地产公司在带丁哲至房东处与其面谈前已与房东进行了联系，房东当时并未提出异议，且在房苑汇地产公司的带领下与丁哲进行了当面洽谈。房东是否授权房苑汇地产公司出租房屋并不影响委托人利益。因此，丁哲以房苑汇地产公司故意隐瞒其并不具备案涉房屋出租代理权的事实，欺骗丁哲与其签订《中介服务合同》，损害委托人利益为由，拒付中介费，无事实和法律依据。 三、一审判决丁哲支付中介费45000元是否正确。虽然《中介服务合同》约定案涉房产丁哲无需支付中介费用，丁哲亦认可房苑汇地产公司在签订合同前向其承诺过如果达成了租赁协议，中介费是由房东支付。《中介服务合同》第三条约定：“甲方承诺不做任何损害乙方利益的相关行为，自看房之日起甲方及其相关联方，不得以任何形式与乙方介绍的房屋业主自行交易；若甲方与乙方介绍的房屋业主自行交易（以甲方单位或代理人在乙方介绍的房屋使用为准），甲方按租赁合同单月租金向乙方全额支付中介费；逾期15天的须双倍支付乙方的中介费”。根据上述事实，丁哲对房苑汇地产公司虽不向其收取中介费，但会向房东方收取的情况是明知的。在此情况下，丁哲却仍与房东直接签订房屋租赁合同，损害了房苑汇地产公司的合法权益。《中介服务合同》第三条是对丁哲与房苑汇地产公司介绍的房屋业主自行交易情况下，应承担的中介费的约定，该约定既可理解是收取中介费的一种情况，也可以理解为违约责任，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定。一审法院据此确定丁哲应以租赁合同单月租金为标准支付中介费，并无不当。 综上所述，丁哲的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人丁哲负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 丽 审判员 王 苗 审判员 温占敏 二〇二一年三月二十六日 书记员 顾斯斯 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。