安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖13民终1422号 上诉人（原审原告）：陈法均，男，1987年8月24日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上诉人（原审原告）：路沿沿，女，1989年9月25日出生，汉族，住安徽省砀山县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：韩守科，江苏佑本律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司，住安徽省砀山县砀城镇帝景公馆**楼,统一社会信用代码：91341321697384787U。 法定代表人：祝先项，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：丁小溪，江苏圣典（宿州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯雨晴，江苏圣典（宿州）律师事务所实习律师。 上诉人陈法均、路沿沿因与被上诉人安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院(2021）皖1321民初483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈法均、路沿沿上诉请求：撤销一审判决第二项；确认嘉泰公司给陈法均、路沿沿的供电没有纳入城市供电网络并正式供电,到2020年11月1日止没有达到使用条件(以供电部门的验收合格为标准);判决嘉泰公司赔偿陈法均、路沿沿从2019年4月1日起每天按照全部房价款的万分之一点五支付违约金至纳入城市供电网络并达到使用条件为止(以供电部门的验收合格为标准);一、二审的诉讼费由嘉泰公司承担。事实与理由：1.陈法均、路沿沿与嘉泰公司签订房屋买卖协议,陈法均、路沿沿按照协议履行了付款义务,嘉泰公司也已于2018年12月30日将房屋交付陈法均、路沿沿,按照合同第十条第(一)款基础设施设备第2项约定,“交付时纳入城市供电网络并正式供电,交付时达到使用条件”。该约定中间是逗号,前后两个部分是并列关系,画横线的地方不是特别约定,商品房交付时必须达到该2项标准,否则就构成违约。嘉泰公司在2020年12月2日其他案件的上诉状中承认属于临时用电、没有纳入城市供电网络并正式供电,故嘉泰公司构成违约，应按照全部房价款万分之一点五支付违约金。2.2018年12月30日嘉泰公司交付陈法均、路沿沿房屋时供电没有达到使用条件。供电达到使用条件的前提是供电部门验收合格,供电经验收合格才能消除安全隐患,达到使用条件,不能因为嘉泰公司有供电就认定嘉泰公司没有违约。嘉泰公司之前针对供电设施多次整改,均没有达到使用条件,直到2020年年底才通过供电局验收合格。3.“交付时达到使用条件”,该证据属于积极证据,应该由嘉泰公司证明其交付的供电达到使用条件,出示给业主,至今嘉泰公司没有证据证明其供电达到了使用条件。嘉泰公司的供电没有纳入国家电网,因为供电容量不够,陈法均、路沿沿日常生活中用电时经常停电,而临时用电由嘉泰公司掌控,业主很难去证明经常停电,只能由嘉泰公司证明该电经过国家验收合格。4.国家制定用电格式条款的意义在于维护购房者的合法权益,督促开发商把电纳入国家电网并且验收合格,开发商如果不纳入国家电网并且未经验收合格就构成违约,应按照合同约定按日赔偿。一审判决把嘉泰公司没有经过供电部门验收合格的供电,认定为达到使用条件,嘉泰公司不构成违约,属于认定事实错误,该判决将给社会造成极坏的影响,请二审法院依法改判。 嘉泰公司辩称，1.案涉房屋供电设施条件符合案涉《商品房买卖合同（预售）》约定。案涉合同约定房屋供电设施交付条件为“交付时达到使用条件”。陈法均、路沿沿主张合同第十条第（一）款第2项的约定是并列关系，房屋交付时必须满足两项标准，否则违约的主张没有事实和法律依据。首先，综合审查合同条款，案涉合同是第三方指定的制式合同，双方当事人自行约定的条件是用“横线”标注的，自行约定的部分是对制式条款的限制和约束。本条中，“交付时达到使用条件”明显是对制式条款部分约定条件的限制和缩小，两者是对用电交付标准不同的约定，是双方另行所做的特别约定。其次，参考该条第三款更能直观的证明上述观点，该条第三款中，制式合同约定了交付时供热系统符合供热配建标准，但因为双方约定没有供暖，因此，在横线上明确另行约定“无供暖”，这两个条件明显是前后矛盾的，而恰恰是横线上的约定才是合同双方的真实约定内容。因此，关于供电的约定也是双方另行约定“交付时达到使用条件”。2.案涉房屋交付时，供电已经达到使用条件。陈法均、路沿沿一审中已经认可在交付房屋时已有供电、能够使用，其也已经装修入住。双方对于该供电由嘉泰公司向砀山县供电局垫付电费的事实不持异议。嘉泰公司也于一审中提交了案涉房屋由嘉泰公司向砀山县供电公司缴纳（垫付）的电费发票、情况说明等证据，充分证明了陈法均、路沿沿使用的电虽然没有直接从其电表处纳入城市供电网络，但是由嘉泰公司向其转供电，该转供电的供电系统已经纳入城市供电网络，并由嘉泰公司向砀山县供电局缴纳电费，因此，陈法均、路沿沿所使用的转供电同样来自国家电网，属于城市供电网络供电，足以满足使用条件。3.陈法均、路沿沿称供电没有达到使用条件，没有事实和法律依据。陈法均、路沿沿称达到使用条件的前提是供电部门验收合格，没有事实和法律依据。电力工程验收是项目根据政策将公变设备向电力公司办理资产移交、管理维护的程序之一，其业主用电涉及的专变设备是由公司自行维护，并不需要验收。陈法均、路沿沿所说的2020年年底才通过供电局验收合格指的是嘉泰公司将公变设备向电力公司办理资产移交的验收，并非是对用电的验收，没有任何规定明确供电达到使用条件的前提是供电部门验收合格，案涉房屋的电就是从砀山县供电局转供，当然不需要砀山县供电局证明自己供电合格，且合同中并未对公变设备、专变设备进行约定，更没有对这些设备是否需要经过供电部门验收进行约定。公变设备是否验收及验收时间的早晚与案涉房屋是否通电，是否达到使用条件无关。4.一审中，陈法均、路沿沿已经认可，在交付房屋时，案涉房屋均有电使用，并提交照片自认有供电设备，足以证明在交付案涉房屋时，用电已经达到使用条件。陈法均、路沿沿主张没有达到使用条件，存在安全隐患，应由其证明该主张，本案不存在陈法均、路沿沿所陈述的“业主很难去证明经常停电”的情形，该理由也不能将举证责任倒置给嘉泰公司。5.案涉房屋并未违约供电，一审判决正确，不会给社会造成极坏的影响。首先，如上所述，案涉房屋并未违约供电。其次，嘉泰公司也想将业主的电直接纳入国家电网，因为经过转供电的电费要远远高于直接供电的电费，而差价是由开发商自行承担。再次，陈法均、路沿沿作为业主，入住案涉房屋已经两三年，其用电费用均系嘉泰公司垫付，嘉泰公司没有侵害陈法均、路沿沿的用电权益，如果法院支持陈法均、路沿沿要求嘉泰公司承担违约责任的请求，才会造成极坏的社会影响。6.案涉房屋并未违约逾期供电，不应当承担逾期完善供电设施违约金，一审判决正确。 陈法均、路沿沿向一审法院起诉请求：1、判令嘉泰公司赔偿陈法均、路沿沿从2019年4月1日到2020年11月1日止共580天，每天按照全部房价款42.7万元的万分之1.5支付违约金37149元；2.判令嘉泰公司赔偿陈法均、路沿沿从2020年11月1日到嘉泰公司为陈法均、路沿沿办理好房屋所有权证之日止的违约金（以实际交付给原告房屋产权证的日期为准）；3.确认嘉泰公司给陈法均、路沿沿供电没有纳入城市供电网络并正式供电，到2020年11月1日止没有达到使用条件；4.判令嘉泰公司赔偿陈法均、路沿沿从2018年12月30日起每天按照全部房价款42.7万元的万分之1.5支付违约金，支付违约金至纳入城市供电网络止；5.本案诉讼费由嘉泰公司承担。 一审法院认定事实：嘉泰公司（出卖人）与陈法均、路沿沿（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，陈法均、路沿沿购买嘉泰公司开发的商品房。合同约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3641.48元，总价款为人民币427000元，买受人采取贷款方式付款，买受人应当支付首期房价款91000元，余款336000元申请贷款支付；合同第九条“该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明条件；2.该商品房已取得房屋测绘报告”；合同第十条“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，交付时达到使用条件…如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第1种处理方式：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。……”合同第十一条“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房”；合同第十二条“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”；合同第二十条“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金”。2018年12月10日，帝景水岸之帝景公馆31＃楼经竣工验收合格。2019年4月26日，陈法均、路沿沿实际收房。2020年10月28日，陈法均、路沿沿的房屋不动产权证书颁发。嘉泰公司通过国家电网办理相关手续为陈法均、路沿沿供电并承担费用。 一审法院认为，归纳当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：嘉泰公司逾期办证应如何承担违约责任；陈法均、路沿沿主张嘉泰公司供电设施交付条件不符合案涉合同约定应承担违约责任的诉求应否支持。 关于逾期办证应如何承担违约责任的问题。陈法均、路沿沿与嘉泰公司的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示,合同真实有效。该合同第二十条约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。”案已查明，双方对于陈法均、路沿沿未能如期取得案涉商品房的房屋所有权证书的事实均予以确认，双方当事人在合同中约定的逾期办证违约金为日万分之一点五，并未超过法律保护的限度；案涉房屋约定的交付时间为2018年12月30日前，实际交付时间为2019年4月26日，而“新冠”疫情蔓延于2020年初，该情形发生于嘉泰公司迟延履行后，故其主张免除责任或调整违约金的理由，一审法院不予支持。故，嘉泰公司应当自房屋实际交付后的第90日为2019年7月25日，嘉泰公司办好涉案房屋不动产权证的时间为2020年10月28日，故逾期办证违约金为29527.05元（427000元×1.5/天×461天）。关于嘉泰公司供电设施交付条件是否符合案涉合同约定的问题。案已查明，案涉合同约定内容：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。审查合同条款内容，双方当事人约定的条件用“横线”标注，且陈法均、路沿沿对于房屋自交付时有电使用的事实不持异议，虽陈法均、路沿沿主张临时用电存在安全隐患影响了正常使用，但审理中未提供相关的证据予以证明。嘉泰公司采用已纳入城市供电网络的供电设施为业主方供电，转供电方式亦通过国家电网，并未实际损害到陈法均、路沿沿的用电权益。故，陈法均、路沿沿关于嘉泰公司未按合同约定供电设施交付条件构成违约的主张，不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、嘉泰公司于判决生效后十日内给付陈法均、路沿沿逾期办证违约金29527.05元。二、驳回陈法均、路沿沿的其他诉讼请求。案件受理费365元，保全费520元，合计885元，由陈法均、路沿沿负担290元，安徽省砀山嘉泰房地产开发有限公司负担595元。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈法均、路沿沿提供如下证据：1.国家电网有限公司业扩报装管理规则（第八十六条），以证明竣工验收分为资料查验和现场查验；复检合格后方可接电并达到使用条件，否则就不能纳入国家电网。2.帝景公馆小区2020年12月2日客户受电工程竣工检验意见单，以证明供电部门要求嘉泰公司整改，现场检验意见总共有5大项不合格，存在严重的安全隐患；按照合同约定，嘉泰公司交付用电时，未达到合同约定的使用条件。3.帝景公馆小区2020年12月18日客户受电工程竣工检验意见单，以证明嘉泰公司经过整改以后，直到2020年12月18日才经过供电部门复检验收合格，陈法均、路沿沿用电才达到使用条件。供电部门才能接收该小区的用电，加装电表，一人一户，陈法均、路沿沿的用电才能纳入城市供电网络。4.2019年6月14日邱慎领等众多业主拨打市长热线12345和网上投诉的截屏，市长热线回复的截屏复印件，以证明帝景公馆业主因为临时用电，经常停电，给业主生活造成不便，业主向市长热线投诉的事实；市长热线要求供电部门对小区用电进行整改；5.2020年1月6日，业主向砀山县人民政府反映帝景公馆小区临时用电问题，砀山县人民政府的回复，以证明嘉泰公司用电违约，砀山县人民政府建议向法院起诉。6.维权录像和唐总录像的截屏，以证明帝景公馆业主维权的时间是2019年7月2日下午。7.2019年7月2日下午三点多的维权录像1到4，以证明帝景公馆业主到嘉泰公司售楼部打条幅维权，要求开发商正常供电。8.2019年7月2日下午三点多的维权录像5和6，以证明帝景公馆业主闵祥烁等业主维权，诉说不敢回家，经常停电，严重影响业主的生活；业主曾被关到电梯里面2次，给业主的生命安全造成隐患，给业主造成很大的精神压力。9.2019年7月2日下午三点多的维权录像7和8，以证明帝景公馆业主因为经常停电，向售楼部维权，要求嘉泰公司纳入国家电网，恢复用电正常，嘉泰公司报警的事实。10.2019年7月2日下午四点十九分的维权录像9，以证明业主向嘉泰公司的唐总反应经常停电的事实，唐总承认供电不正常，承诺整改。嘉泰公司发表质证意见：所有的证据材料均可在本案一审期间就可以调取，但是陈法均、路沿沿并未在一审期间提供，不属于新证据。证据1的规则第3条明确规定该规则适用于国家电网公司总分部及总署各级单位的业扩报装管理工作，代管控股单位参照执行，该规则不适用于开发商，只适用于国家电网公司；其次，第86条竣工检验分为资料查验和现场查验，并非用电通电的使用规范，该条第2款现场查验部分写明复验合格后方可接电，本案中所有房屋在交付时已经接电，也能证明经查验合格。证据2竣工检验意见单系案涉工程的电力工程验收，是将供电设备进行管理维护的程序之一，2020年12月2日的检验意见是对供电专电设备进行检验，不能达到陈法均、路沿沿的证明目的。证据3同证据2的质证意见。业主用电是不需要进行验收的。证据4市长热线截图中所涉23栋、24栋是否案是涉房屋，并不清楚，且只是信件，具体是否属实未经核实，也未经法院依法判决，不能达到证明目的。回复的截屏，不能明确是否是涉案房屋，未经查证，不能达到证明目的。证据5的质证意见同证据4的质证意见。办理部门的回复不能作为认定依据，不能直接作为嘉泰公司供电违约的证据。证据6的录像仅能反映业主进行维权，但不能证明小区用电没有达到使用条件，不能达到证明目的。证据7-证据10，只是业主进行反映，但是否是事实，无法证明，且在维权录像中，明确提到报警，报警的笔录是否存在，并且是否证明因为用电不合格导致业主反映问题还是其他原因导致，均不能明确。录像5、6均提到被关在电梯事件，是因为电还是因为电梯的问题，不能证明。本院认证意见为：陈法均、路沿沿二审提供的证据1国家电网有限公司业扩报装管理规则只适用于国家电网公司总分部及总署各级单位的业扩报装管理工作，属于国家电网内部管理规定，达不到陈法均、路沿沿的证明目的，不予认定；证据2、证据3系供电部门对嘉泰公司供电设施的检验意见，而双方签订的合同中并未约定供电需经供电部门的检验，该证据达不到陈法均、路沿沿的证明目的，不予认定；证据4反映的只是23、24栋房屋的供电问题，陈法均、路沿沿的房屋不在其中，且该证据并不能直接反映陈法均、路沿沿房屋供电存在违约情况，不予认定；证据5亦不能直接证明嘉泰公司存在违约情况，不予认定；证据6-证据10只能反映业主向售楼部维权，不能证明嘉泰公司的供电存在违约，不予认定。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合本案当事人的诉辩意见及举证、质证意见，本案的争议焦点为：嘉泰公司向陈法均、路沿沿的供电是否符合案涉合同约定，应否承担违约责任。经审查，案涉《商品房买卖合同（预售）》中关于供电设施的交付双方约定：“商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备：…2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式通电，交付时达到使用条件”。一审期间，陈法均、路沿沿对其接收房屋时已有供电并且由嘉泰公司进行转供电的事实不持异议。嘉泰公司提供的其为陈法均、路沿沿等户供电缴纳电费的发票显示，销售方处加盖国网安徽省电力有限公司砀山县供电公司公章，即嘉泰公司系通过国家电网向陈法均、路沿沿所在小区的供电，符合双方合同约定的供电方式。陈法均、路沿沿上诉主张嘉泰公的转供电属于临时供电、没有纳入城市供电网络，但其提供的证据不足以证明嘉泰公司转供电的方式不属于合同约定的“交付时纳入城市供电网络并正式通电，”故陈法均、路沿沿认为嘉泰公司的供电违反合同约定，应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，陈法均、路沿沿的上诉理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费730元，由陈法均、路沿沿负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  吕庆龙 审判员  李 震 二〇二一年三月二十六日 法官助理姚柳晴 书记员吕建荣 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。