陕西省铜川市中级人民法院   民事判决书        （2021）陕02民终100号          上诉人（原审被告）：陕西金源百合实业有限公司，住所地陕西省铜川市王益区红旗街32号，统一社会信用代码91610200593318902T。     法定代表人：王琦，该公司董事长。     委托诉讼代理人：王春生，该公司法律顾问。     被上诉人（原审原告）：陕西旺庭物业管理有限公司，住所地陕西省铜川市耀州区城南壹号小区1#楼X单元XXX室，统一社会信用代码916102043054472766。     法定代表人：郭永峰，该公司经理。      上诉人陕西金源百合实业有限公司（以下简称金源百合公司）因与被上诉人陕西旺庭物业管理有限公司（以下简称旺庭物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服铜川市耀州区人民法院（2020）陕0204民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金源百合公司的委托诉讼代理人王春生、被上诉人旺庭物业公司的法定代表人郭永峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。     金源百合公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。理由为，原判遗漏必须参加诉讼的当事人周娴，所查明的事实不清，损害了上诉人的利益。1.2012年5月至2014年11月因陕西正信源置业有限公司（以下简称正信源公司）向上诉人借款后一直无力偿还，后双方签订了清算协议书，由正信源公司用其部分房屋抵偿上诉人的借款，其中包括被上诉人所诉的10套房屋。上诉人没有和被上诉人签订过任何物业服务合同，该抵账房至今也一直空置。2.清算协议书签订后，上诉人不承担任何费用。3.上诉人已将抵账的房屋按照上诉人与股东约定的分配协议分配给了股东周娴，即使交纳物业费用，也应该由周娴交纳，而不是由上诉人交纳。一审遗漏了必须参加诉讼的当事人周娴，程序违法。4.原审对被上诉人的物业收费项目、价格及依据没有查明，枉然下判，损害了上诉人的利益。     旺庭物业公司答辩称，上诉人陈述的房屋来源与被上诉人无关，上诉人将房屋分配给股东，被上诉人并不知情，该10套房屋的物权还在上诉人名下，上诉人应当承担物业费。2014年8月10日正信源公司与被上诉人就城南壹号小区签订了前期物业服务合同，委托被上诉人对该小区进行前期物业服务管理，虽然上诉人与被上诉人没有签订物业服务合同，但正信源公司与被上诉人签订的前期物业服务合同对上诉人同样具有约束力。正信源公司公向上诉人抵账了86套房屋，上诉人陆续将房屋过户给了他人，除了案涉10套房屋，其他76套房屋大部分都已经交纳了物业费。被上诉人多次向上诉人通过短信、挂号信等方式通知上诉人交费，一直未得到上诉人的答复。由于上诉人一直未办理房屋空置手续，只能全额收费。一审判决正确，请求维持原判。     旺庭物业公司向一审法院诉讼请求：1.判令被告支付物业费、电梯费、卫生费合计106171.2元；2.判令被告支付滞纳金58128.8元；3.本案诉讼费用由被告承担。     一审法院查明事实，2014年8月10日，正信源公司与旺庭物业公司签订《城南壹号小区前期物业服务合同》，约定正信源公司将"城南壹号"小区委托旺庭物业公司实行前期物业管理。2015年1月1日，正信源公司与金源百合公司签订《商品房买卖合同》，约定由》小区商品房10套，房号分别为1-1602、1-1702、3-1402、3-1802、3-1902、3-0904、3-1403、3-1703、3-1804、7-1502。金源百合公司购买上述房屋后，至今未向旺庭物业公司交纳物业费、电梯费、卫生费，拖欠费用合计106171.2元。     一审法院认为，正信源公司与旺庭物业公司签订了《城南壹号小区前期物业服务合同》，旺庭物业公司享有收取各项物业费用的权利。金源百合公司购买《城南壹号》小区商品房，与旺庭物业公司之间构成物业服务合同法律关系，该物业合同不违反法律规定，应为合法有效，金源百合公司作为业主负有交纳物业费用的义务。诉讼中，旺庭物业公司表示违约金可以由法院酌情认定，考虑双方存在长期多套房屋的物业服务合同关系，本案逾期付款违约金酌情确定为2万元为妥。金源百合公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关抗辩权利。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定判决：一、陕西金源百合实业有限公司给付陕西旺庭物业管理有限公司物业费、电梯费、卫生费共计106171.2元；二、陕西金源百合实业有限公司给付陕西旺庭物业管理有限公司违约金2万元；三、驳回陕西旺庭物业管理有限公司其他诉讼请求。以上给付内容限于本判决生效后20日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3586元，减半收取1793元，由陕西金源百合实业有限公司负担并给付陕西旺庭物业管理有限公司。     二审期间，金源百合公司当庭提交了两份证据：1.清算协议书1份，证明按照协议约定，房屋顶账后不收取任何费用。2.房产转让协议及收条，证明案涉10套房屋已经转给了金源百合公司股东周娴和袁振宇，物业费不应当由金源百合公司承担。     经质证，旺庭物业公司对两份证据的真实性认可，认为清算协议书对物业费没有任何约定，转让协议是金源百合公司内部协议，对金源百合公司的证明目的不予认可。     因金源百合公司提交的清算协议书并没有就物业费的负担进行约定；房屋转让协议是金源百合公司与其股东内部签订的转让协议，该协议签订后没有办理不动产权变更登记，金源百合公司也没有提交证据证明将案涉房屋转让给股东之事通知了正信源公司或旺庭物业公司，本院对金源百合公司的证明目的不予采信。     二审查明事实与一审一致。     本院认为，本案的争议焦点是：1.一审是否遗漏必要共同诉讼当事人；2.金源百合公司是否应向旺庭物业公司交纳物业费并承担违约金。     关于一审是否遗漏必要共同诉讼当事人的问题。金源百合公司认为其将案涉房屋按照公司与股东约定的分配协议，作为利润分配给了股东周娴，如果交纳物业费，也应该由周娴交纳，一审遗漏了必要共同诉讼当事人周娴，程序违法。经查，房屋转让协议是金源百合公司与其股东内部签订的转让协议，该协议签订后没有办理不动产权变更登记，金源百合公司当庭对房屋分配给股东之事是否通知了正信源公司或旺庭物业公司表示不清楚，对房屋是否实际交付给了周娴同样表示不清楚，也没有提交证据予以证明。故，周娴不属于本案必要共同诉讼当事人，金源百合公司认为一审遗漏必要共同诉讼当事人程序违法的上诉理由不能成立。     关于金源百合公司是否应向旺庭物业公司交纳物业费并承担违约金的问题。金源百合公司经一审合法传唤未到庭应诉答辩，一审判决对其视为放弃相关抗辩权利。金源百合公司在二审中对旺庭物业公司在一审提交的证据没有发表任何质证意见，二审当庭向其释明，要求金源百合公司在庭后3日内对旺庭物业公司在一审的证据提交书面意见，如不提交视为对一审证据认可，金源百合公司在本院限定期限内没有提交书面意见。金源百合公司在案涉城南壹号小区以抵账的方式购买了多套房屋，且将大部分房屋已经转让，说明金源百合公司对案涉房屋已经实际占有，其应当根据正信源公司与旺庭物业公司签订的《城南壹号小区前期物业服务合同》约定，向旺庭物业公司交纳物业费，金源百合公司认为其没有领取钥匙、已将房屋作为利润分配给了股东周娴不应当承担物业费的理由不能成立。金源百合公司在二审庭审中认可旺庭物业公司书面通知其交纳物业费，在收到交费通知后仍不予交纳，应当承担违约金。     综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：     驳回上诉，维持原判。     二审案件受理费2823元，由上诉人陕西金源百合实业有限公司负担。     本判决为终审判决。                                     审 判 长郭玉荣                               审 判 员陈建安                               审 判 员董敏                              二〇二一年三月二十二日                    法官助理郑况纳                  书 记 员杨晓娜     7          1