江苏省南京市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏01执复51号复议申请人（利害关系人）：南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心，住所地南京市高淳区淳溪镇宝塔路******。经营者：夏晓明。申请执行人：南京利城管理咨询合伙企业（有限合伙），住所地南，住所地南京市秦淮区中山东路******v>执行事务合伙人：袁崇诚。被执行人：南京东峰混凝土有限公司，住所地南京市栖，住所地南京市栖霞区栖霞街道新合村友谊路div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：姚福海。被执行人：南京跃轩建材有限公司，住所地南京市栖，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡同正。被执行人：姚福海，男，汉族，1965年4月13日出生，住南京市栖霞区。被执行人：江苏达富田混凝土有限公司，住所地南京市栖霞区栖霞，住所地南京市栖霞区栖霞街道东阳社区**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：戴荣三。被执行人：戴荣三，男，汉族，1971年3月6日出生，住南京市六合区。复议申请人南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心（以下简称新华洗浴中心）不服南京市秦淮区人民法院(以下简称秦淮法院)（2020）苏0104执异149号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。秦淮法院查明，中国工商银行股份有限公司南京雨花支行（以下简称工行雨花支行）与南京东峰混凝土有限公司、南京跃轩建材有限公司（以下简称跃轩公司）、姚福海、江苏达富田混凝土有限公司、戴荣三金融借款合同纠纷一案，该院于2018年1月5日作出的（2017）苏0104民初7043号民事调解书已经发生法律效力，根据该调解书：一、截至2018年1月5日，南京东峰混凝土有限公司尚欠工行雨花支行借款本金22644867.71元，利息、罚息、复利合计779668.51元，自2018年1月6日起至实际清偿之日止的罚息、复利按《小企业循环借款合同》约定的标准计付；还款计划如下：2018年6月30日前由江苏达富田混凝土有限公司代偿，2018年1月至5月按月每月归还贷款本金3000000元以及相应利息，2018年6月30日前清偿剩余贷款本金及相应利息、罚息、复利;二、如江苏达富田混凝土有限公司未履行上述第一项调解协议确定的还款义务，工行雨花支行对南京跃轩建材有限公司用于抵押的位于南京市高淳区的房产折价或拍卖、变卖所得价款在上述债务本金以及相应利息、罚息、复利范围内享有优先受偿权;三、姚福海、戴荣三、江苏达富田混凝土有限公司对南京东峰混凝土有限公司在上述债务本金及相应利息、罚息、复利范围内承担连带保证责任;四、案件受理费155150元，减半收取为77575元，保全费5000元，共计82575元，由;南京东峰混凝土有限公司、南京跃轩建材有限公司、姚福海、江苏达富田混凝土有限公司、戴荣三负担（以上诉讼费用已由工行雨花支行预交，南京东峰混凝土有限公司、跃轩公司、姚福海、江苏达富田混凝土有限公司、戴荣三于2018年6月30日前直接支付给工行雨花支行。工行雨花支行预交案件受理费剩余部分77575元由该院退回）。该案审理过程中，秦淮法院依申请于2017年9月20日首轮查封跃轩公司名下位于南京市高淳区不动产（以下简称案涉房产）。案涉房产登记簿载明，工行雨花支行在2014年3月19日在201室上设立抵押权，被担保主债权数额为2300万元。上述民事调解书发生法律效力后，工行雨花支行将债权转让给中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司向秦淮法院申请执行，该院依法于2018年10月25日立案执行，案号为（2018）苏0104执3968号。执行过程中双方达成和解协议。另查明,2019年12月17日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司将其受让的工行雨花支行案涉债权，转让给南京利城管理咨询合伙企业（有限合伙），秦淮法院作出（2018）苏0104执3968号之五执行裁定书,裁定变更本案申请执行人为南京利城管理咨询合伙企业（有限合伙）。2020年8月6日，申请执行人南京利城管理咨询合伙企业（有限合伙）以被执行人未按约履行义务，申请恢复(2017)苏0104民初7043号民事调解书的执行，秦淮法院于同日立案受理，案号为（2020）苏0104执恢529号。2020年8月7日，秦淮法院裁定去租拍卖案涉房产。新华洗浴中心遂提出执行异议。新华洗浴中心异议称,请求法院对案涉房产带租拍卖。事实与理由：1.案涉房产原有承租人陈永生于2010年租赁并经营洗浴中心，后新华洗浴中心于2015年从陈永生处转让所得洗浴中心，并于2016年1月14日与被执行人跃轩公司签订租赁合同，租期截至2019年5月31日。2017年9月30日，因业态老化，需重新装修，新华洗浴中心与被执行人续签租赁合同，将租期延长至2029年5月31日。该租赁协议合法有效，并签订在秦淮法院2020年7月17日裁定拍卖之前。2.新华洗浴中心在裁定拍卖之前已经占有使用不动产。3.南京市六合区人民法院(以下简称六合法院)于2018年7月17日向新华洗浴中心发出（2017）苏0116民初8640号协助执行通知书，扣留被执行人跃轩公司应收的全部租金，该院让新华洗浴中心不再向跃轩公司支付租金，等待该院通知缴纳，2019年5月31日之后的租金一直在新华洗浴中心处留存。4.案涉房产作为拍卖财产，依据买卖不破租赁原则，其上原有的租赁权，不因拍卖而消灭，且租金符合市场价格。5.新华洗浴中心对案涉房产进行了装修，耗费数百万元，休闲中心内有数百名工作人员，如去租拍卖，也严重侵害了其利益，同时也会使数百名员工失去工作，造成极大的社会风险。秦淮法院再查明，新华洗浴中心为证明其主张，提供署期为2016年1月14日《高淳凯金广场房屋租赁合同》载明的主要内容有：1、跃轩公司将位于南京市高淳区建筑面积约为6375平方米的产权房屋租赁给新华洗浴中心经营桑拿会所及相关配套业态使用；2、租期自2016年1月14日至2019年5月31日；2016年1月14日至2017年5月31日年租金为121万元，2017年6月1日至2018年5月31日年租金为124万元，2018年6月1日至2019年5月31日年租金为126万元，租金6个月为一个支付期。双方还约定了其他事项。新华洗浴中心提交的署期为2017年9月30日《高淳凯金广场房屋租赁合同》载明的主要内容有：1、“鉴于跃轩公司位于南京市高淳区出租给新华洗浴中心，原租赁期限到2019年5月31日止，因新华洗浴中心装修升级，故双方在原合同基础上，经过充分协商，就房屋租赁事宜达成本协议，作为原合同的延续”；2、租赁期限自2019年6月1日至2029年5月31日止，2019年6月1日至2020年5月31日年租金为129万元，2020年6月1日至2021年5月31日年租金为132万元，2021年6月1日至2022年5月31日年租金为135万元，以此类推，每年度租金增加叁万元；租金6个月为一个支付期。双方还约定了其他事项。2018年7月17日，六合法院在（2017）苏0116民初8640号案件的保全执行过程中，向本案新华洗浴中心发送协助执行通知书，要求“新华洗浴中心扣留跃轩公司应收取的全部租金（最高不超过6000万元），该款由六合法院提取”。新华洗浴中心称，此后其再未向跃轩公司支付租金，但六合法院亦未提取租金。秦淮法院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查；承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，2017年9月30日,在2016年1月14日签订的《高淳凯金广场房屋租赁合同》约定的租期尚未届满之时，新华洗浴中心与被执行人跃轩公司另行签订了执行标的的租赁合同，并重新约定了长期的租赁期间。该时点位于原抵押权人工行雨花支行在案涉执行标的上设立抵押登记的时点（2014年3月19日）之后。现申请执行人南京利城管理咨询合伙企业（有限合伙）受让案涉主债权，抵押权作为从权利一并转让，故新华洗浴中心请求该院带租拍卖缺乏法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条,裁定驳回南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心的异议请求。新华洗浴中心向本院申请复议称，请求撤销秦淮法院（2020）苏0104执异149号执行裁定，其复议理由与异议理由一致。秦淮法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权,承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。本案中，南京利城管理咨询合伙企业（有限合伙）对跃轩公司名下案涉房产的抵押权设立于2014年3月19日,而新华洗浴中心与被执行人跃轩公司于2017年9月30日原租赁合同约定的租期尚未届满之时，另行签订案涉房产租赁合同，并重新约定了长期的租赁期间,该时点晚于案涉房产抵押权设立的时间，故该租赁关系不得对抗已登记的南京利城管理咨询合伙企业（有限合伙）抵押权。故复议申请人新华洗浴中心提出带租拍卖被执行人跃轩公司名下案涉房产的主张无法律依据，本院不予支持。综上，新华洗浴中心申请复议的理由及请求缺乏事实和法律依据。秦淮法院作出的（2020）苏0104执异149号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回南京市高淳区新华盛会洗浴休闲中心复议申请，维持南京市秦淮区人民法院（2020）苏0104执异149号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  黄建东审判员  金 鑫审判员  陈树年二○二一年三月十五日书记员  李 好