浙江省舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0902民初1753号原告（反诉被告）：舟山乐福商业管理有限公司，住所地舟山市定海区解放西路106号401室A-2区。法定代表人：蒋小辉，执行董事。委托诉讼代理人：王玮君，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贞，浙江海泰（宁波经济技术开发区）律师事务所律师。被告（反诉原告）：舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆，住所地舟山市定海区解放西路106号201室2F18。经营者：胡晓明，男，1987年12月16日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：顾增瑜，北京大成（舟山）律师事务所律师。原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司（以下简称乐福公司）与被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆（以下简称魔发咔咔美发馆）合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案。因关联案件正在审理中，本案于2020年8月2日中止审理，2020年10月19日恢复审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，乐福公司的委托诉讼代理人王玮君、刘贞，魔发咔咔美发馆经营者胡晓明及其委托诉讼代理人顾增瑜到庭参加诉讼。后当事人庭外和解未成。本案现已审理终结。乐福公司向本院提出诉讼请求：一、判令魔发咔咔美发馆继续履行双方于2019年8月19日签订的《舟山乐福商业管理有限公司租赁合同》和《百悦生活广场2F18商铺综合管理服务合同》；二、判令魔发咔咔美发馆向乐福公司支付截至2020年6月14日拖欠的租金、综合管理服务费共计81377.50元、欠付租金、综合管理服务费的违约金10864元（暂计至2020年5月31日），并就欠付的租金、综合管理服务费81377.50元按日千分之一支付自2020年6月1日起至付清之日止的违约金、以及擅自停业的违约金1000元；三、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月19日，乐福公司（甲方，下同）与魔发咔咔美发馆经营者胡晓明（乙方，下同）就其租赁百悦生活广场2F18场地签署了《舟山乐福商业管理有限公司租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。该合同约定，租赁场地店铺号解放西路106号201室2F18，租赁面积71.92平方米；经营业种为美发，品牌为魔发咔咔儿童美发乐园；租赁期限为二年，自2019年9月15日至2021年9月14日；租金为固定租金，第一个租赁年度租金为4.20元／天／平方米，第二个租赁年度租金为4.82元／天／平方米，租金按季度支付，先付后用；履约保证金为21088.14元，装修押金为5000元，装修管理费2157.60元；甲方有权向乙方追讨未完租期的所有租金，乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；乙方应按统一规定的时间正常对外营业，不得在营业时间内随意停业或提早歇业；未经甲方同意乙方擅自停止经营的，乙方应按1000元／次向甲方支付违约金；在合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。等等。同日，乐福公司与胡晓明还签订了《百悦生活广场2F18商铺综合管理服务合同》（以下简称《综合管理服务合同》），就甲方为乙方提供综合管理服务进行了约定。其中约定，综合管理服务费计算面积为71.92平方米，合同期限为二年，自2019年9月15日至2021年9月14日；第一个、第二个租赁年度综合管理服务费收费标准均为2元／日／平方米，每月为4375.13元；乙方应自《租赁合同》约定的开业日缴纳综合管理服务费，并按照独立计量的实际使用数额全额缴纳水、电、燃气、热力（采暖）、垃圾清运费等公用事业费；乙方应于每个支付期的最后一个月10日前向甲方缴纳下个支付期的综合管理服务费；合同签订之日起5日内，乙方应当向甲方支付8750.27元作为综合管理服务费保证金；如果乙方违约延迟支付综合管理服务费等超过10日，每延迟一日需向甲方支付应付而未付金额的千分之一作为逾期付款违约金。等等。同日，乐福公司与胡晓明签订《进场交付确认书》，确认双方于2019年8月19日对租赁场地进行了交接验收。2019年8月20日，魔发咔咔美发馆营业执照获批。2019年9月15日起魔发咔咔美发馆正式开业并计租。魔发咔咔美发馆开业之后，自第二季度起拖欠租金、综合管理服务费81377.50元未付。2020年3月6日，魔发咔咔美发馆发函给乐福公司协商解除合同事宜，后未经乐福公司同意擅自停业。综上，乐福公司认为《租赁合同》和《综合管理服务合同》合法有效，双方均应按约履行合同约定。现魔发咔咔美发馆欠付租、费及擅自停业的行为违反了合同约定。魔发咔咔美发馆辩称，一、双方签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》不具备继续履行的条件，应当予以解除。1.2020年1月起，疫情持续影响三四个月。魔发咔咔美发馆因大部分客户提出退卡申请，无法正常经营而停止营业。法律规定不可抗力致使合同目的不能实现可解除合同，《租赁合同》也约定不可抗力持续三个月以上的，魔发咔咔美发馆有权书面通知提前终止本合同。2.乐福公司隐瞒将地下车库改造为仓库被消防部门处罚的事实且后续仍未整改，致使魔发咔咔美发馆的经营安全受到严重威胁。乐福公司不提供发票，导致魔发咔咔美发馆的经营成本无法入账，无法继续经营。魔发咔咔美发馆提出解除合同并无不当。3.魔发咔咔美发馆于2020年3月6日书面通知解除租赁合同，乐福公司于2020年3月8日书面复函称会考虑租金减免事宜，如解除合同则追究违约责任。魔发咔咔美发馆收到该函件后自认为可接受合理的违约责任并可解除合同。后期双方在协商过程中，乐福公司对同意合同解除也有过多次反复。4.在本案诉讼期间，乐福公司通知魔发咔咔美发馆腾空租赁场地，并于2020年7月12日出具放行单。现魔发咔咔美发馆已按乐福公司工程部要求进行了腾空。乐福公司通知腾空及要求恢复原状的行为，表明其解除合同的意思表示。二、关于乐福公司提出的要求魔发咔咔美发馆支付租金和综合管理服务费的诉讼请求。1.魔发咔咔美发馆支付相关费用后，乐福公司未提供合法票据。乐福公司违约在先，魔发咔咔美发馆有权拒绝履行支付义务。2.魔发咔咔美发馆在亏损停业等可以解除合同或合同目的无法实现的情形下，乐福公司要求继续履行合同无可能性。在魔发咔咔美发馆积极协商的情况下，乐福公司故意拖延。后续的损失特别是在魔发咔咔美发馆清场后的损失系乐福公司恶意扩大造成。对此魔发咔咔美发馆不予承担。3.关于租金和综合管理服务费的具体计算，首先根据疫情期间二月份免租、三四月份房租减半的相关政策，期间的租金和综合管理服务费应予以减免。其次，魔发咔咔美发馆在2020年3月6日后停业期间，实际未享有相应的管理服务，该费用应予以减免。同时，乐福公司计算租金时应扣除相应的履约保证金。三、关于乐福公司提出的违约金请求。1.魔发咔咔美发馆不存在违约事实。即使魔发咔咔美发馆未付款，也是乐福公司违约在先，其主张逾期违约金不应支持。2.违约金计算的标准过高。合同约定的违约条款系格式条款，应属无效。即使有效，该约定标准过高，应当予以合理调整。3.乐福公司计算违约金具体数额错误，应扣除履约保证金后再进行计算。综上，魔发咔咔美发馆继续租赁的条件不具备，乐福公司也通知了腾退清场，以行动表示终止合同。故双方的合同应予以终止。乐福公司提出的租金、综合管理服务费和违约金，计算不合理或标准过高，应予以调低或减免。魔发咔咔美发馆向本院提出反诉请求：一、确认解除双方于2019年8月19日签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》；二、判令乐福公司退还房租押金及装修押金合计37107.50元；三、判令乐福公司向魔发咔咔美发馆提供已支付的租金、水电等符合国家规定的正规发票；四、反诉诉讼费由乐福公司承担。庭审中，魔发咔咔美发馆变更诉讼请求：一、确认双方签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》于2020年3月6日解除；二、判令乐福公司退还房租押金及装修押金合计34949.90元；三、判令乐福公司向魔发咔咔美发馆提供已支付的租金、综合管理服务费、水电费的浙江省增值税普通发票；四、反诉诉讼费由乐福公司承担。事实和理由：魔发咔咔美发馆于2019年8月19日与乐福公司签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》。《租赁合同》约定租赁面积为71.92平方米；租赁期限自2019年9月15日至2021年9月14日；第一个租赁年度租金为4.20元／天／平方米，第二个租赁年度租金为4.82元／天／平方米，租金按季度支付，出租方按收到费用向承租方提供增值税发票；发生双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为其承担责任，出租方不得主张此期间的租金。《综合管理服务合同》中约定，综合管理服务费收费标准均为2元／日／平方米，按季度支付；出租人在收取综合管理服务费、公用事业费用等相关费用后，应向承租人提供增值税发票；出租人有保障保安、消防、设施设备的合法、安全等义务。租赁至今，魔发咔咔美发馆共支付乐福公司第一季度房租40577.26元、第一季度水电费3000元、租赁押金29949.90元、装修押金5000元、装修管理费2157.60元。但乐福公司至今未提供相应的增值税发票，并隐瞒出租资产未通过消防验收违规出租的事实。因疫情影响，浙江省于2020年1月23日至3月2日启动重大公共突发卫生事件一级响应，期间除关系人民必要生活外的所有店铺均关门歇业。魔发咔咔美发馆也因客户均要求退卡而无法继续经营。现乐福公司已起诉解除了近三分之一的商户。综上，魔发咔咔美发馆提出解除合同依法有据。乐福公司针对反诉辩称，一、双方的合同没有解除，乐福公司也不同意解除《租赁合同》和《综合管理服务合同》。二、乐福公司不存在影响消防安全的问题。三、关于疫情期间的租金减免。承租非国有房屋用于经营的，对租金减免是鼓励而非必然。四、因双方的合同未解除，不应退还房租、综合管理服务费保证金及装修押金。五、对魔发咔咔美发馆已交纳的租金和综合管理服务费愿意开具发票。水电费系代扣，不应开具发票。但魔发咔咔美发馆以此作为拒付其他应付款项的理由不成立。乐福公司又提出诉讼请求：如果法院判令解除合同，则要求魔发咔咔美发馆支付租金、管理费、违约金及损失。具体如下：一、租金、综合管理服务费。（一）2019年12月15日起暂计至2020年11月14日欠付的租金和综合管理服务费计160252.80元。包括1.装修期间的租金为8155元（2019年8月19日至2019年9月14日计27天，按4.20元／天／平方×71.92平方×27天计算）；2.租金82765.50元（暂计2019年12月15日至2020年9月14日计274天，按4.20元／天／平方×71.92平方×274天计算）；3.租金21145.90元（暂计2020年9月15日至2020年11月14日计61天，按4.82元／天／平方×71.92平方×61天计算）；4.综合管理服务费48186.40元（暂计2019年12月15日至2020年11月14日计335天，按2元／天／平方×71.92平方×335天计算）。（二）按4.82元／天／平方的租金标准和2元／天／平方的综合管理服务费标准支付自2020年11月15日起至合同解除日止的租金和综合管理服务费。二、罚没履约保证金29838.41元。包括罚没《租赁合同》项下履约保证金21088.14元和《综合管理服务合同》项下履约保证金8750.27元。三、违约金共计48383.40元。（一）3个月综合管理服务费作为违约金计13125.40元。（二）欠付的租金、综合管理服务费按1‰计算，暂计至2020年11月14日共计34258元。包括1.欠付租金违约金23301元（2019年12月5日至2020年11月14日的按4.20元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×346天计算的9536元；2020年3月5日至2020年11月14日的按4.20元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×255天计算的7028元；2020年6月5日至2020年11月14日的按4.20元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×163天计算的4492元；2020年9月5日至2020年11月14日的按4.82元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×71天计算的2245元）；2.欠付的综合管理服务费违约金10957元（2019年12月5日至2020年11月14日的按2元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×346天计算的4541元；2020年3月5日至2020年11月14日的按2元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×255天计算的3346元；2020年6月5日至2020年11月14日的按2元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×163天计算的2139元；2020年9月5日至2020年11月14日的按2元／天／平方×71.92平方×365天／4×1‰×71天计算的931元）。（三）停止经营的违约金1000元／次。四、按日租金标准的三倍4.82元／天／平方支付自合同解除之日起至将场地恢复原状且向乐福公司办理交接手续时的场地占有使用费。五、租金及综合管理服务费损失。即法院判决的合同解除之日起至合同终止之日（2021年9月14日）止的租金和综合管理服务费。六、其他损失18232元。包括光纤、电缆及人工费883.86元、空调设备分摊费2329.175元、电力扩容分摊费3540.866元、消防设备分摊费1475.144元、空调使用费7335.84元、轻钢龙骨石膏板双面隔墙减半费用2667.60元。七、在合同解除之日立即办理在工商注册登记的该租赁场地上店铺地址的变更或注销手续。（以上金额暂总计为256706.61元）针对上述请求，魔发咔咔美发馆认为，乐福公司在解除合同前提下提出的请求不合理。乐福公司围绕诉讼请求，依法提交了定海区解放西路106号房屋所有权证及土地使用权证复印件、房屋租赁证明复印件一张、《租赁合同》及附件一份、《综合管理服务合同》及附件一份、解除租赁合同通知书一份、关于《解除租赁合同通知书》的复函一张及快递寄件存根、告知函复印件二份、微信聊天记录打印件一份、照片打印件四张、《空调工程合同》一份及报价单、发票等、《1250KVA增容专变工程总承包合同》一份及转账凭证等、《建筑消防工程施工合同》一份及转账凭证等、《百悦生活广场监控/WIFI系统改造工程合同书》一份及发票等、消防安全检查合格证一张、减免租金申请书复印件一份及快递寄件详单、租金催收函复印件一份、关于疫情期间商户优惠帮扶措施的通知一张等证据。魔发咔咔美发馆围绕反诉请求提交了支付凭证复印件二张、照片打印件三张（拟证明乐福公司将地下车库作为仓库使用的事实）、照片打印件十五张（拟证明商场内商户搬空的事实）、照片打印六张（拟证明乐福公司未尽到管理的事实）、微信支付交易明细证明复印件六张（拟证明魔发咔咔美发馆向客户退卡的事实）、录音光盘一张及誊写件、物资放行通知书复印件一张、照片打印三张（拟证明已完成租赁场地的清空）等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对乐福公司提交的证据，魔发咔咔美发馆对《空调工程合同》一份及报价单、发票等、《1250KVA增容专变工程总承包合同》一份及转账凭证等、《建筑消防工程施工合同》一份及转账凭证等、《百悦生活广场监控/WIFI系统改造工程合同书》一份及发票等的关联性提出异议。对减免租金申请书复印件一份及快递寄件详单、租金催收函复印件一份、关于疫情期间商户优惠帮扶措施的通知一张的真实性表示无法确认。对其他证据的真实性没有异议。对魔发咔咔美发馆提交的证据，乐福公司对拟证明乐福公司将地下车库作为仓库使用的照片、拟证明乐福公司未尽到管理的照片、微信支付交易明细证明复印件六张的真实性表示无法确认。对其他证据的真实性无异议。本院对当事人无异议的证据的真实性予以确认。对其他证据的真实性及上述证据的关联性，本院结合双方的争议焦点予以评述。上述证据本院在卷佐证。经审理查明：位于解放西路106号的百悦生活广场于2019年6月6日开业。2019年7月24日，百悦生活广场1-4层公共区域取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2019年8月19日，乐福公司与胡晓明签订《租赁合同》和《综合管理服务合同》，乐福公司诉称的合同条款一节，本院予以认定。另查明，《租赁合同》通用条款中，双方还约定：1.乙方应当是在租赁场地所在地设立的合法经营主体，否则乙方应于本合同签署后30日内在租赁场地所在地设立具备合法经营资格的经营主体，该主体设立完成即自动代替乙方成为本合同的承租人。2.租赁期限指乙方承租期限，自乙方进场日开始计算。进场日指《进场交付确认书》确定的甲方移交、乙方进入租赁场地之日，如确认书签署日期晚于实际进场日的，以实际进场日为准。开业日指装修期结束之日的次日，如装修期提前结束，则以实际开业日期为开业日。3.装修期为进场日起至开业日前一日的期间。若乙方在装修期内对外营业的（甲方要求试营业除外），装修期截止于对外营业之前一日。装修期内，乙方承担装修租金、装修押金和装修管理费，以及实际使用的水、电费等。乙方于进场前向甲方一次性支付装修押金，在装修竣工审核通过之日起三个月内由甲方无息退还。4.乙方需按本合同约定向甲方足额支付租金、推广费（如有）及因乙方经营活动而产生的其他费用，甲方在收到相关费用后向乙方提供增值税发票。乙方应自进场日开始按照本合同约定支付租赁场地的租金。乙方应于每个缴租期最后一个月的10日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个缴租期固定租金。首期固定租金应于本合同签订后7个工作日内支付。月固定租金总额＝日标准租金×年天数（365天）×租赁面积÷12。5.乙方应于本合同签订7日内，向甲方交纳履约保证金，履约保证金用于：如乙方逾期支付租金、违约金或其他任何应付款超过5天，甲方有权将履约保证金抵作相应租金、违约金或其他应付款项等。6.租赁期限内乙方所需的水、电、煤气、空调、通讯、能源损耗等一切费用由乙方承担。7.在本租赁合同期间或任何延期内，如发生地震、洪水或其他本租赁合同双方不能合理控制或无法预料的不可抗力事件，双方在本合同下的义务可在不可抗力发生期内暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任，甲方不得主张此期间的租金。8.在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。本合同期内，乙方经提前三个月书面通知甲方并征得甲方书面同意后可以提前终止本合同，甲方没收乙方履约保证金作为对甲方的补偿，乙方在合同终止当日，应付清实际发生的租金及本合同约定的其他费用。若不可抗力事件持续三个月以上，且双方不能协商一致的，任何一方有权书面通知另一方提前终止本租赁合同。9.乙方在合同提前终止或期满终止之日将租赁场地恢复原状，并将甲方提供的配套设施以完好状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房屋内的财物将被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且无须承担法律责任。乙方如逾期交还，应按日租金标准的三倍向甲方支付逾期占用费，以及实际使用量及损耗量的能源费（水、电等）。10.如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7天内按第一个租赁年度的租金标准补交装修期优惠的以及其他优惠部分的租金。《租赁合同》专用条款其中约定，1.装修期内装修租金为0。2.关于租金，以季度为一个缴租期。《综合管理服务合同》中，双方还约定：1.综合管理服务费按季支付，先付后用。首期缴纳时间为开业日的前一个月的10日（含10日）之前，乙方应于每个支付期的最后一个月10日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方缴纳下个支付期的综合管理服务费。2.甲方有权从综合管理服务费保证金中相应扣除乙方欠付的综合管理服务费、违约金或其他任何应付款项。3.甲方代收代缴的能源（水、电、燃气、热力等）费用，以当地政府物价部门核定单价标准及计量数据综合核算和本合同约定为依据向乙方收取并提供票据。4.首期综合管理服务费缴纳时间为百悦生活广场开业日的前一个月的10日（含10日）之前。乙方应于每个支付期最后一个月的10日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方缴纳下个支付期的综合管理服务费。如第一个月和最后一个月不足一个月的，则该月综合管理服务费按照实际天数除以30日乘以该月的月综合管理服务费标准计算。甲方在收到综合管理服务费后向乙方提供增值税发票。5.任何一方违反本合同项下的任何权利和义务，均应赔偿另一方因此而遭受到的相应损失，本合同另有约定的除外。6.本合同若有与《租赁合同》不一致的约定，以《租赁合同》中的约定为准。《综合管理服务合同》附件一中约定：1.商业广场共用的中央空调主机系统[含供暖系统、冷凝蒸发器、冷冻（却）水泵机组、管道及其附件等]的日常维修（含季度、年度检查）、保养（含一?三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方承担（自装空调商铺除外）；共用的热交换机（或锅炉）日常维修（含季度、年度检查）、保养（含一?三级保养和特级保养）、运行管理及相应费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责；供热站（或锅炉房）管理由甲方负责（自装空调商铺除外）；共用的空调机房设备开启由甲方操作及管理，机房的管理由甲方负责（自装空调商铺除外）。2.商业广场共用的高、低压配电系统包括但不限于变压器、高低压开关柜、各类电井、电容器柜等日常维护保养、运行管理及定期检测及相关费用（含能耗及定期检测及相关费用）由甲方负责。3.公用消防设备的日常维保（含季度、年度检查、一?三级保养和特级保养）、运行管理及相关费用（含能耗及相关检测费用）由甲方负责；消防主机系统年度检测费用由甲方承担。《租赁合同》和《综合管理服务合同》中，双方还约定了其他内容，其中《进场交付确认书》中载明，甲、乙双方于2019年8月19日对租赁场地进行了交接验收。上述合同在履行过程中，魔发咔咔美发馆于2019年8月20日注册成立，系个体工商户。胡晓明并对租赁场地进行了搭建装修。魔发咔咔美发馆已向乐福公司支付了装修押金为5000元，装修管理费2157.60元，《租赁合同》项下履约保证金为21088.14元，《综合管理服务合同》项下保证金8750.27元。并支付了于2019年9月15日至2019年12月14日的租金27563.34元、综合管理费13125.41元。2019年12月15日起的租金、综合管理服务费未付。2020年3月6日，魔发咔咔美发馆向乐福公司送达解除租赁合同通知书，其中载明：“因受疫情影响及人工房租成本过大等原因，导致我店铺长期亏损，现已无力经营，3月6日起，我店铺正式停业。故我店铺恳请与您公司协商解除《租赁合同》事宜。”解除租赁合同通知书还载明，因疫情原因要求乐福公司给予2月免租及3、4月房租减半等内容。2020年3月8日，乐福公司向魔发咔咔美发馆复函，其中载明：“对于贵方的请求，我方希望能继续履行双方的租赁合同和综合管理服务合同。因疫情影响关于租金减免事宜我方会尽量考虑。贵方在未与我方谈妥前闭店，已严重违背合同约定。如贵方执意解除租赁合同，我方将按合同约定依法追究贵方的违约责任。”2020年3月15日，乐福公司通过微信向魔发咔咔美发馆发函催收未付租金和综合管理服务费，并要求其恢复营业。魔发咔咔美发馆收函后未履行。2020年5月20日，乐福公司又通过微信向魔发咔咔美发馆发函催收未付租金和综合管理服务费，并要求其收函后三日内恢复营业，继续履行合同。魔发咔咔美发馆回复：“这个我3月6日就解约函寄给你们了，后续的房租我不承担的。”“你们商场方如果要起诉去起诉好了，这样拖着也没意思。”2020年7月13日，魔发咔咔美发馆在接到乐福公司腾空租赁场地的通知后，腾空了租赁场地上的物件并清空了租赁场地。本院认为，乐福公司与胡晓明之间的《租赁合同》和《综合管理服务合同》中约定，胡晓明设立的经营主体，即魔发咔咔美发馆已代替胡晓明成为《租赁合同》和《综合管理服务合同》的当事人。《租赁合同》和《综合管理服务合同》的文本系乐福公司提供，且在其与各商户签订合同时反复使用该文本，可认定为格式合同。但合同中对双方的责任皆有约定，并不存在免除乐福公司责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。魔发咔咔美发馆主张相关条款无效，本院不予采纳。故《租赁合同》和《综合管理服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。魔发咔咔美发馆在履行合同中逾期支付租金和综合管理服务费，且在未取得乐福公司同意的情况下停业，已违约。现魔发咔咔美发馆主张乐福公司违约在先，即被消防部门处罚后仍未整改及乐福公司未开具相应的发票，并以此作为解除合同的理由。经查明在魔发咔咔美发馆承租前，乐福公司已取得消防安全检查合格证，魔发咔咔美发馆该主张没有事实依据。而开具相应的发票，系合同约定的附随义务。合同并没有约定乐福公司未开具发票，魔发咔咔美发馆可以解除合同。魔发咔咔美发馆主张未取得发票致使其无法继续经营，没有证据证明。魔发咔咔美发馆将上述情形作为其有权解除合同的理由，本院不予采纳。魔发咔咔美发馆又主张，因疫情的影响客户均退卡而无法继续经营，因此可按照法律规定和双方的约定解除合同。疫情对魔发咔咔美发馆的经营产生影响客观存在。但疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。魔发咔咔美发馆虽然提供了向客户退款的微信支付明细证明，该证据的真实性本院可予以确认。但该微信支付明细仅证明了魔发咔咔美发馆向客户退款的事实，不能证明退款的原因系客户要求退款还是魔发咔咔美发馆准备停业而主动退款。魔发咔咔美发馆也没有证据证明其停业系疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行。同时，本市的疫情防控措施并不符合双方约定的因不可抗力可解除合同的情形。魔发咔咔美发馆以疫情为由解除合同，不符合法律规定和双方的约定。综上，魔发咔咔美发馆提出解除合同，系违约解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”基于魔发咔咔美发馆向乐福公司提出解除合同后已停止经营。乐福公司提出的诉讼请求中也反映了在魔发咔咔美发馆停业后，将其租赁场地进行了围挡。且魔发咔咔美发馆现已清空租赁场地。因此，合同已不具备继续履行的条件。为衡平双方当事人利益，本院可以允许魔发咔咔美发馆解除合同。本院确认双方签订的《租赁合同》和《综合管理服务合同》于2020年3月6日解除。乐福公司要求魔发咔咔美发馆继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《租赁合同》和《综合管理服务合同》已由魔发咔咔美发馆违约解除，乐福公司有权要求魔发咔咔美发馆承担相应的违约、赔偿责任。乐福公司在本案中也提出了基于合同解除后的相关请求。为了解决双方的纠纷，避免当事人的诉累，本案可一并予以处理。本院认定魔发咔咔美发馆应承担以下责任：一、2019年12月15日至合同解除前即2020年3月5日的租金、综合管理服务费未付，魔发咔咔美发馆应予以支付。魔发咔咔美发馆提出因疫情影响要求减免相应租金等，因双方的合同已依法变更，该主张本院不予支持。魔发咔咔美发馆提出因乐福公司没有开具发票，有权拒绝履行继续支付义务。经查，双方在合同中并未约定开具发票作为付款的前提，魔发咔咔美发馆的该主张本院不予支持。经计算，魔发咔咔美发馆应付租金为24844.77元，综合管理服务费为11830.85元，合计36675.62元，乐福公司应退的装修押金5000元宜作抵销处理。故魔发咔咔美发馆尚应支付租金、综合管理服务费合计31675.62元。对乐福公司要求支付其他租金、综合管理服务费的请求，本院不予支持。二、魔发咔咔美发馆逾期支付租金、综合管理服务费，应向乐福公司赔偿逾期付款的利息损失。但乐福公司要求按照约定的日千分之一标准计算逾期付款利息损失，该标准过高，魔发咔咔美发馆已请求予以减少。本院确定逾期付款利息可参照一般民间借贷的资金占用利息标准，按年利率6%确定。魔发咔咔美发馆应支付逾期利息具体如下：（一）应付租金、综合管理服务费36675.62元的自应付款日（2019年12月5日）起至2020年3月5日的逾期利息为554.66元（36675.62元×6%÷365日×92天）；（二）合同解除之日即2020年3月6日起按本院确认的欠付金额31675.62元计算的逾期利息。三、魔发咔咔美发馆违约解除合同，应承担的其他违约责任。对此，乐福公司还要求魔发咔咔美发馆承担《租赁合同》和《综合管理服务合同》项下约定的其他违约责任及装修期间的租金，但其主张的金额过高，魔发咔咔美发馆已请求予以减少。本院结合魔发咔咔美发馆的租期及合同解除时间、乐福公司的损失情况、双方利益平衡等因素，确定魔发咔咔美发馆支付相当于四个月的按第一年租金标准计算的租金和综合管理服务费计54251.67元，作为向乐福公司承担《租赁合同》和《综合管理服务合同》项下约定的其他违约责任及装修期间的租金。魔发咔咔美发馆已向乐福公司交纳《租赁合同》项下履约保证金为21088.14元和《综合管理服务合同》项下保证金8750.27元，根据约定可在合同解除日抵充魔发咔咔美发馆需承担的上述应承担的其他违约责任及装修期间的租金。因此，魔发咔咔美发馆至合同解除日尚应支付其他违约责任及装修期间的租金计24413.26元。乐福公司的该节超额部分诉讼请求，本院不予支持。对乐福公司以履行合同为前提提出的其他诉讼请求，因双方的合同已解除，该部分请求应以本案在合同解除前提下确定的金额计算。对乐福公司提出的合同解除前提下的其他诉讼请求，本院认为，一、其他损失18232元，包括光纤、电缆及人工费、空调设备分摊费、电力扩容分摊费、消防设备分摊费、空调使用费、轻钢龙骨石膏板双面隔墙减半费用。其中空调使用费，《租赁合同》和《综合管理服务合同》中均有关于空调使用费的相关约定，涉及承租人专用的中央空调系统、自装空调和商业广场共用的中央空调主机系统的费用承担。《综合管理服务合同》明确约定商业广场共用的中央空调费用由乐福公司承担。现乐福公司提出的空调使用费，根据其计算公式，是商业广场共用的中央空调分摊费。乐福公司要求魔发咔咔美发馆承担显然与双方的约定不符，事实上乐福公司也无法提供其向百悦生活广场内其他类似商铺收取过商业广场共用的中央空调分摊费用的依据。其中轻钢龙骨石膏板双面隔墙减半费用，系乐福公司在魔发咔咔美发馆停业后，自行将案涉租赁区域围挡产生的费用。乐福公司既未提交相关费用的依据，且该费用需魔发咔咔美发馆承担也没有合同依据。本节其他请求，属百悦生活广场大楼的设备安装费，乐福公司要求魔发咔咔美发馆分摊没有合同依据，也有违常理。乐福公司要求魔发咔咔美发馆赔偿损失18232元的诉讼请求，本院不予支持。对乐福公司提交的上述相关证据，本院不再具体认证。二、关于魔发咔咔美发馆是否需按日租金标准的三倍4.82元／天／平方支付自合同解除之日起至将场地恢复原状且向乐福公司办理交接手续时的场地占有使用费，及法院判决的合同解除之日起至合同终止之日（2021年9月14日）止的租金和综合管理服务费。租赁合同解除时，魔发咔咔美发馆已停业，并未继续使用案涉场地。乐福公司作为百悦生活广场经营者，在魔发咔咔美发馆停业并通知解除合同后，对位于该广场内的案涉场地处于可处置的状态中，期间乐福公司也对案涉场地进行了围挡。因此，魔发咔咔美发馆实际已不占有使用案涉场地且属于不交还给乐福公司的情形。同时，合同解除至租赁场地清空期间，乐福公司也没有证据证明因魔发咔咔美发馆未清空场地而影响了其对外出租的事实存在。乐福公司要求魔发咔咔美发馆支付该时间段的场地占有使用费，缺乏事实依据和合同依据。至于乐福公司要求魔发咔咔美发馆支付合同解除之日起至合同终止之日（2021年9月14日）止的租金和综合管理服务费，没有法律依据。对此诉讼请求本院不予支持。三、关于乐福公司提出的要求魔发咔咔美发馆在合同解除之日立即办理在工商注册登记的该租赁场地上店铺地址的变更或注销手续。该请求不属于法院受理民事案件的范围，对此诉讼请求本院不予支持。对魔发咔咔美发馆的其他反诉请求。其中关于要求判令乐福公司退还房租押金及装修押金合计34949.90元的请求，根据前述认定，本院对该诉讼请求不予支持。关于要求乐福公司提供已支付的租金、水电等符合国家规定的正规发票的请求。开具发票系合同的附随义务，魔发咔咔美发馆可通过其他途径予以解决。本案立案案由为租赁合同纠纷，但双方当事人的诉讼请求和案涉事实，除涉及《租赁合同》外，还涉及双方签订的《综合管理服务合同》。故本案案由应确定为合同纠纷。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司与被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆之间签订的《舟山乐福商业管理有限公司租赁合同》和《百悦生活广场2F18商铺综合管理服务合同》于2020年3月6日解除；二、确认被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆已支付的《舟山乐福商业管理有限公司租赁合同》项下履约保证金21088.14元、《百悦生活广场2F18商铺综合管理服务合同》项下履约保证金8750.27元、装修押金5000元归原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司所有；三、被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司支付租金、综合管理服务费合计31675.62元，至2020年3月5日的逾期利息为554.66元，并支付以31675.62元为基数的自2020年3月6日起至款项给付之日止按年利率6%计算的逾期付款利息；四、被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司支付违约赔偿款24413.26元。五、驳回原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5152元，减半收取2576元，由原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司负担1532元，被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆负担1044元。反诉案件受理费337元，由原告（反诉被告）舟山乐福商业管理有限公司负担25元，被告（反诉原告）舟山市定海魔发咔咔儿童美发馆负担312元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。审判员  陆明龙二〇二一年三月二日书记员  陆 立