山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终1681号上诉人（原审原告）：济南国林酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：张锋元，总经理。委托诉讼代理人：张奎生，男，1969年10月22日出生，汉族，该单位员工，住济南市。委托诉讼代理人：张向前，国浩律师（济南）事务所律师。上诉人（原审被告）：山东博览职业培训学校有限公司，住所地济南市。法定代表人：穆九慧，总经理。委托诉讼代理人：徐岩岩，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梦岚，北京市盈科（济南）律师事务所实习律师。上诉人国林酒店管理公司管理有限公司（以下简称国林酒店管理公司）与上诉人山东博览职业培训学校有限公司（以下简称博览培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。本案现已审理终结。国林酒店管理公司上诉请求：撤销济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10477号民事判决书第一、二、三、五项判决，并依法改判支持国林酒店管理公司一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院未区分疫情对具体行业的影响而径行判决，属于认定事实不清。因疫情影响，人民法院可以适当调减承租人租金，但应区分具体行业，且应以弥补损失、促进经营为目的。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》中提到，“受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响”。关于涉疫情房屋租赁合同纠纷案件，山东高院民一庭法官会议确定了四个原则，即：和解优先，尊重约定，共担损失，利益衡平，人民法院可以根据租赁房屋性质、规模、用途和履约情况，适用情势变更和公平原则适当调整租金及违约金，由双方共担合理损失。其一，在房屋租赁实务中，受新冠疫情冲击较大的行业主要是商场、宾馆、餐饮等需要消费者聚集的行业，而租赁房屋用于个人生活居住或其他用途的消费者，因受疫情影响不大或无影响，其请求降低租金的，人民法院一般不予支持。博览培训学校以教育咨询、学历升级为主业，新冠疫情对其营业并未产生明显不利影响。或许恰恰相反，由于疫情的出现，绝大多数社会人员居家防疫，几乎所有教育机构（含大中小学及民营培训学校等）线下的室内外培训辅导均无法开展，线上和远程培训教育空前繁荣，博览培训学校完全有可能获得比非疫情期间更好的商机，国林酒店管理公司给予其房租减免的现实基础基本不存在。其二，退一步说，假定博览培训学校所营行业确实受到疫情冲击，则具体来看，2020年第一季度，1月份疫情尚未对山东造成影响；2月份涉及春节及疫情，或许博览培训学校确受稍许影响；但其自3月初即积极要求复工并正常营业，4月份至今更是不存在任何问题。其真正受到损失也仅仅是2020年2月份，至多只能在该月房租范围内由国林酒店管理公司给予其一定程度的减免，由双方共担损失。其三，本案中如博览培训学校确因疫情影响造成合理损失，人民法院在其损失范围内酌定由出租方与其按一定比例共担租金损失自有合理之处，但损失数额需博览培训学校举证证明。庭审中，博览培训学校并未提出更未举证其因疫情造成经营困难或遭受损失。一审法院机械套用相关政策规定，未区分疫情对博览培训学校的实际影响，仅考虑不动产所有人给予国林酒店管理公司租金减免情况、博览培训学校租赁面积等，径行给予给博览培训学校上半年65000元的租金优惠既缺乏事实基础，亦缺乏法律依据。二、一审法院未对省里政策和国林酒店管理公司承租情况做出认真调查研究，严重违反了相关文件精神、侵犯了国林酒店管理公司的权益，完全没有法律依据。一方面，为纾解因疫情造成的企业经营困难，省委经济运行应急保障指挥部办公室于4月2日印发了《关于印发加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求：“对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。”对于《通知》中“通过第三方签订租赁合同的租户，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金”的具体意思，山东省财政厅明确解释为“第三方给予承租方房租减免金额为房屋所有权属单位减免给直接承租户的金额”。房屋所有权属单位山东省林业科技中心（以下简称林业中心）给予国林酒店管理公司上半年租金优惠金额为71.25万元，按博览培训学校的实际承租面积所占比例，国林酒店管理公司已经主动给予其2万元的租金优惠，但绝无理由从自己经营所得中额外贴补博览培训学校。另一方面，诚然，国林酒店管理公司确有租金溢价的现实存在，但这是建立在国林酒店管理公司承租初期接收安置了林业中心156名职工、投入1400万元用于装修、改造（当时林业大厦设施设备严重老化，连年亏损、经营陷入严重困境，职工工资已经长时间发不出来，经常有群体性上访事件发生）的基础上的。这些年，国林酒店管理公司背负大量外债，艰苦创业、负重前行，为化解社会群体性事件、实现国有资产保值增值做出了巨大贡献。但时至今日国林酒店管理公司对外借款尚未还清、还未实现真正营利，不可能在林业中心减免金额之外给予博览培训学校租金补贴。政府给予承租方减免，有国家政策，也有政府自己的考虑，但国林酒店管理公司自身经营已然十分困难，还背负着高额贷款，无法给博览培训学校减免租金。一审法院注意到了省里政策规定，也注意到了国林酒店管理公司的租金溢价，但未对该等问题进行详细深入的调查探究，即判决给予博览培训学校65000元租金减免与政府相关文件精神相悖，严重损害了国林酒店管理公司利益，不具有合理性。此外，若以此为例，整个林业大厦的所有承租方均要求相同比例的租金减免，则国林酒店管理公司的亏损进一步加大，必将陷入雪上加霜的境地。如国林酒店管理公司般承租事业单位或政府机关、国有企业房产的情况在济南并不鲜见，若以此为判例，要求直接承租人在政府减免金额之外另行给予间接承租人减免金额，使得直接承租人严重亏损甚至难以生存，必将引起直接承租人与事业单位或政府机关、国有企业的合同纠纷，甚至引发社会群体性问题。三、博览培训学校在本案中明显具有主观恶意和过错，不应受到法律保护，国林酒店管理公司行使合同解除权的条件已经成就。如前所述，博览培训学校营业收益在疫情期间并未受到明显影响，甚或有可能因为疫情而获益。其拒绝交付下半年租金的出发点仅仅是因为林业中心给予国林酒店管理公司减免了部分租金，故要求国林酒店管理公司也给予其第一季度租金全免、第二季度租金减半的优惠，此种请求缺乏事实和法律依据，严重侵害了国林酒店管理公司利益。纠纷发生后，国林酒店管理公司主动与博览培训学校协商多次，且主动提出减免租金2万元，直至其拖欠租金达3个月之久方提起诉讼，要求解除合同交付租金，既合理亦合法，可谓仁至义尽。博览培训学校明知其拖欠租金达10日，则国林酒店管理公司有权解除合同并收回房屋，其应该在拖欠租金未达10日时，向法院提起诉讼要求继续履行合同并减免租金，然而其既不提起诉讼，又不交付租金并继续占有使用房屋，在国林酒店管理公司诉讼后，也不提起反诉，显然具有恶意和过错。一审法院认为，双方当事人就减免数额未能协商一致，以致博览培训学校应当交纳的租金数额处于不确定状态，国林酒店管理公司以博览培训学校拖欠租金为由要求解除合同，理由不当。那试问，难道关于租金问题协商不出一致意见，博览培训学校就可以一直占有房屋且不交租金？而且合同就一直解除不了？要拖欠多久才算理由适当？要拖欠多久国林酒店管理公司的合同解除权才能实现呢？法律不应该保护躺在权利上睡觉的人，更不应该保护有主观恶意的人。此外，博览培训学校明显存在将房屋转租、转借的违约行为，其在未经许可的情况下私自在案涉房屋上设立并经营3家独立法人企业，足以证明存在转租、转借的事实，该行为已然符合租赁合同第十三条的约定“承租人擅自将房屋转租、转借的，出租人有权解除合同”。博览培训学校私自设立的企业未能继续经营是由于受到国林酒店管理公司的举报投诉后，其因私刻公章、提交虚假材料而被历下区行政审批局依法撤销经营资质而不得已停止的，并非其主观上不愿意继续经营。博览培训学校在国林酒店管理公司不知情的情况下，私刻国林酒店管理公司公章，提供虚假材料在案涉房屋上注册并经营培训学校，其主观上明显具有不遵守法律法规、不信守合同约定的恶意，严重违反了双方的协议，国林酒店管理公司行使解除权的条件成就且充足，一审法院对事实认定错误，判决欠缺法律依据，无法令人信服。综上，一审法院判决欠缺事实基础和法律依据，结果有失公允。为此，国林酒店管理公司向贵院提起上诉，希冀得到公正之裁判。博览培训学校辩称，一、国林酒店管理公司要求解除双方签订的《租赁合同》没有事实和法律依据：本案中国林酒店管理公司主张的合同解除条件并未成就，亦无法律依据。1、受新冠疫情影响，博览培训学校作为一家线下职业类教育培训机构，疫情期间资金周转非常困难、营业收入明显减少，新冠疫情对该行业的冲击非常严重，因其主营业务的特殊性以及经营规模的限制，并不存在国林酒店管理公司在诉状的假设的各种商机。2、博览培训学校未按合同约定预付租金的行为并非主观故意，而主要是因为疫情发生后，国家出台租金减免政策后，双方就减免的具体数额未能协商一致所致，《房屋租赁合同》第十三条约定的合同解除的条件虽然涉及关于拖欠租金的情形，但博览培训学校未按合同约定预付租金的真实原因是因政府减免政策具体落实问题，国林酒店管理公司在疫情期间因山东省林业科技培训中心的减免政策从中止损且已部分受益。博览培训学校的拖欠没有影响到国林酒店管理公司的合同目的实现。因此，本案博览培训学校拖欠租金的行为并未成就合同解除的条件。3、国林酒店管理公司解除合同无法律依据。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条中关于合同案件的审理第5条、6条有明确约定。二、针对国林酒店管理公司要求撤销一审判决第二、三、五的上诉请求，博览培训学校的具体答辩意见同2020年11月25日向济南市中级人民法院提交的民事上诉状中相关陈述。博览培训学校上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项、第四项，并依法改判或者发回重审；2.判令国林酒店管理公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、国林酒店管理公司己获得了政策租金减免，一审法院酌定减免博览培训学校2020年上半年租金6.5万元过低。博览培训学校的主要经营范围为职业教育培训与咨询，新冠疫情期间对其经营影响巨大，招生困难，使其收入明显减少，不仅维持运营成本而且要支付高昂的租金。而出租方国林酒店管理公司，按照有关政策享受了第一季度租金全免、第二季度租金减半免除的政策，因减免政策从中止损且受益。如参照政策“享受第一季度租金全免、第二季度租金减半免除”，博览培训学校享受的租金减免优惠金额可为（6.5万元+3.25万元）9.25万元，但一审法院判决减免租金仅为6.5万元，有违公平。二、一审法院判决博览培训学校支付自2020年5月1日起至判决生效之日的利息损失没有事实和法律依据。博览培训学校未能按照约定时间交付租金，是因新冠疫情发生后，博览培训学校如继续履行《房屋租赁合同》的租金标准，明显对其不公平。因此，博览培训学校从复工复产后积极与园林酒店协商。协商不久后，国林酒店管理公司便诉至法院，在协商以及等待法院判决期间，减免金额并没有确定，因此，不存在利息损失。博览培训学校在整个协商过程中无过错、没有违约主观恶意。另外，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二》中关于合同案件的审理的相关要义：“已经通过调整价款、变更股行期限等方式变更合同，当事人请求对方承担违约责任的，人民法院不予支持”。一审法院已经通过调整价款等方式变更了租赁合同的标的额，同时支持由博览培训学校因逾期缴纳租金而产生的经济损失。因此，一审法院支持国林酒店管理公司主张自2020年5月1日起至判决生效之日的利息损失显然没有事实和法律依据，应予以纠正。三、本案的律师费的支付并不适用《房屋租赁合同》第十六条违约责任中第3条，一审法院判决博览培训学校支付国林酒店管理公司律师费损失没有事实和法律依据。《房屋租赁合同》第十六条违约责任中第3条明确约定“在甲方（国林酒店管理公司）因乙方（博览培训学校）原因承担法律责任时，乙方应承担甲方所缴纳的所有费用，包括但不限于诉讼费，赔偿费，律师费，交通费等费用”。引起本诉讼的原因非博览培训学校因自身的行为使得国林酒店管理公司承担了任何法律责任而引发该诉讼，而是双方就减免的租金额无法达成一致，国林酒店管理公司在不具备合同解除权的情况下，单方提起合同解除之诉。因此，博览培训学校支付国林酒店管理公司律师费无事实和法律依据。综上，一审判决存在认定事实及适用法律错误，应予改判或发回重审。国林酒店管理公司辩称，博览培训学校刚才提到是线下的教育机构不是事实，众所周知，线下的教育机构必须有政府机关颁发的教学许可证，博览培训学校没有行政许可，而且从其企业信息上可以明显看到主要就是教育咨询服务，其承租的林业大厦5楼没有教室，没有相关的教具，全部是工作人员用来打电话、上网和办理学历升级等相关业务使用，如果博览培训学校主张在疫情期间受影响较大，收入明显减少等应提出具体有力的证据，恰恰相反的是我方有其因疫情经营规模扩大、经营形势向上、向好的一些证据，一审法院给予其减免6.5万元的租金过高，应予调整。很明显双方争议的原因是因为博览培训学校未及时支付租金且未诚恳与我方交流所引起，故相关利息损失和我方为实现债权付出的律师费、诉讼费等按照双方的合同约定自然应由博览培训学校承担。国林酒店管理公司向一审法院起诉请求：1.解除国林酒店管理公司、博览培训学校签订的《租赁合同》；2.博览培训学校向国林酒店管理公司支付租金（自2020年7月1日暂计至8月4日24，931.5元，以及自8月5日起至实际归还房屋时止的租金）；3.博览培训学校承担自2020年7月1日起至实际归还房屋时止期间内的全部水费、电费、空调费、物业费；4.博览培训学校向国林酒店管理公司支付滞纳金（以实际归还房屋时止欠付的房屋租金为基数，按每日千分之一计算滞纳金，自2020年7月1日起计算至实际归还房屋时止）；5.本案诉讼费、律师费等均由博览培训学校承担。一审法院认定事实：坐落于济南市历下区花园路**【（2019）济南市不动产权第**】房屋，系山东省林业科技培训中心（以下简称林业科技中心）单独所有的不动产。2014年，林业科技中心（发包方）与国林酒店管理公司（承包方）签订租赁合同，约定国林酒店管理公司租赁林业科技中心科技综合楼，使用面积7680平方米，租赁经营期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止，总租金为1800万元，租金每三个月交一次，缴纳时间为每次第一个月的月初10日内（其余内容略）。同年12月9日，林业科技中心出具证明一份，同意由国林酒店管理公司对外出租。2018年10月31日，国林酒店管理公司（甲方、出租方）与山东博览教育咨询有限公司（以下简称博览教育，乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定由乙方承租坐落于济南市历下区花园路302号林业大厦五楼房间，装修期两个月，租赁期3年，自2019年1月1日起至2020年12月31日止，年租金26万元，半年支付一次，需提前一个月支付。以后每年交纳租金的方式以此类推（每年12月1日和5月1日缴纳房租）。双方还约定租赁期间，乙方不得将承租房屋转租给第三方。甲方解除合同的条件是：1.乙方擅自将承租的房屋转租、转让、转借或擅自调换使用的；2.未经甲方书面同意，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3.拖欠租金达十日；4.拖欠水、电、空调费、物业费等相关费用达十日；5.乙方违反本合同其他约定的；乙方解除合同的条件是：1.甲方延迟交付租赁房屋满一个月；2.甲方违反本合同的以上各款约定之一，乙方书面通知甲方后一个月内甲方仍不履约，致使乙方无法继续使用租赁房屋的。关于违约责任，双方约定：乙方逾期交付房租、水、电费、空调费、物业费等相关费用的，除应当如数补齐外，还应当向甲方每日按应付费用金额的千分之一支付滞纳金；在甲方因乙方原因承担法律责任时，乙方应承担甲方所缴纳的所有费用，包括但不限于诉讼费、赔偿费、律师费、交通费等费用（其他内容略）。租赁合同签订后，国林酒店管理公司依约交付租赁房屋，博览教育也按约交纳了第一年租金，并在2019年12月交纳了2020年上半年租金13万元。2020年5月1日博览教育本应交纳2020年下半年租金13万元，因受新冠疫情影响，加之国家和各级政府陆续出台了相关租金减免政策，博览教育认为国林酒店管理公司也应给予相应的租金减免，且减免后本单位无须再交纳下半年租金。国林酒店管理公司分别于2020年6月11日、19日向博览教育发送告知书催缴房租未果，于2020年6月23日以博览教育逾期53日未付房租为由，要求解除租赁合同。因双方协商未果，国林酒店管理公司于2020年7月10日诉至一审法院要求处理。现查明，林业科技中心根据有关政策规定，对国林酒店管理公司承租的历下区花园路302号房屋给予了上半年部分租金减免，并于2020年9月24日出具证明，主要内容为：第一季度租金475，000元全免，第二季度租金减半免除237，500元，共计减免上半年租金712，500元。对于第三、四季度租金是否减免，该证明没有涉及。庭审期间，国林酒店管理公司主张博览教育存在擅自转租、转借行为，并申请法院调取了公司法定代表人以有人私刻公章为由向济南市公安局历下区分局建筑新村派出所报案的报警记录。后公安部门经查认为没有犯罪事实，作出不予立案的决定。另查明，博览教育法定代表人穆九慧未经许可，提供虚假材料，在涉案房屋地址注册成立了“济南市历下区博远教育培训学校有限公司”，但该行为被国林酒店管理公司及时发现并报经有关部门处理，现“济南市历下区博远教育培训学校有限公司”已被相关部门撤销办学许可证，该公司未在涉案地址经营。此外，博览教育经相关部门批准，于2020年8月3日更名为“山东博览职业培训学校有限公司”。对于国林酒店管理公司主张的水、电、空调、物业等相关费用的诉讼请求，庭审期间国林酒店管理公司已自认博览教育并不拖欠，现表示不再主张该费用。一审法院认为，国林酒店管理公司与博览教育签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，均应按约履行，否则应承担相应的民事责任。诉讼期间，国林酒店管理公司不再主张水费、电费、空调费、物业费，系当事人对自己权利的处分，并无不当，一审法院予以准许。对于租赁合同能否解除问题。根据租赁合同约定，博览教育应当于2020年5月1日交纳2020年下半年租金13万元，但未交纳。究其原因，既有受新冠疫情影响导致的经营困难，也有在国家出台租金减免政策后，双方当事人就减免数额未能协商一致，以致博览教育应当交纳的租金数额处于不确定状态，现国林酒店管理公司以博览教育拖欠租金为由要求解除合同，理由不当，一审法院不予支持。退一步讲，即使博览教育未经许可，擅自将新成立公司注册地址登记在涉案房屋地址，存在过错，但新公司并未实际经营，现国林酒店管理公司以博览教育擅自转租、转借房屋主张解除合同，理由不当，一审法院不予支持。对于博览教育应支付的2020年下半年租金数额。一审法院认为，国林酒店管理公司已经按照有关政策享受了甲方给予的第一季度租金全免、第二季度租金减半免除，根据最高法院关于审理涉疫情纠纷案件的指导意见并参照相关政策规定，一审法院认为，国林酒店管理公司也应对博览教育进行一定数额的租金减免。由于双方对减免数额协商未果，一审法院将根据不动产所有权人对国林酒店管理公司的减免情况，综合博览教育租赁面积、国林酒店管理公司租赁溢价等情况，酌定国林酒店管理公司减免博览教育2020年上半年租金65，000元。因博览教育已实际支付13万元，故超出的65，000元优先冲抵其应支付的2020年下半年租金，不足部分应立即付清。据此，博览教育尚应支付2020年下半年租金65，000元；对于国林酒店管理公司主张超出部分，一审法院不予支持。至于不动产所有人对国林酒店管理公司是否减免2020年第三、第四季度租金而惠及博览教育，可待实际发生后，另行处理。对于国林酒店管理公司主张的滞纳金。一审法院认为，虽然双方约定了承租人逾期交纳租金应按照每日千分之一支付滞纳金，但博览教育未能按照约定时间支付房租，系因双方当事人对上半年应减免租金及下半年应付租金数额产生争议，现国林酒店要求按每日千分之一计算滞纳金不当。一审法院认为，由于博览教育未能按照约定时间交付租金，确实给国林酒店造成一定经济损失，一审法院认为应以欠款65，000元为基数，自2020年5月1日起至判决生效之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息为宜；对国林酒店管理公司超出部分的主张，一审法院不予支持。对于律师费4000元。一审法院认为，是国林酒店管理公司为了维护自身利益的合理支出，既有合同约定，且博览教育在履行合同过程中存在一定过错。结合案件实际情况，一审法院认为国林酒店管理公司的该项请求并无不当，予以支持。综上，由于博览教育已经更名为博览培训学校，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，原博览教育在合同履行过程中的权利义务，应当由博览培训学校享有和承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、济南国林酒店管理有限公司与山东博览职业培训学校有限公司（原山东博览教育咨询有限公司）签订的《租赁合同》继续履行；二、山东博览职业培训学校有限公司向济南国林酒店管理有限公司支付2020年7月1日至2020年12月31日期间租金65，000元，于判决生效之日起10日内付清；三、山东博览职业培训学校有限公司向济南国林酒店管理有限公司支付利息（以欠款65，000元为基数，自2020年5月1日起至实际支付之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于判决生效之日起10日内付清；四、山东博览职业培训学校有限公司赔偿济南国林酒店管理有限公司律师费损失4000元，于判决生效之日起10日内付清；五、驳回济南国林酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取176元，由济南国林酒店管理有限公司负担50元，山东博览职业培训学校有限公司负担126元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。国林酒店管理公司提交以下证据：证据一、山东慧博健康管理有限公司基本信息及迁址记录。证明博览培训学校于2019年12月擅自在林业大厦5楼注册成立山东慧博健康管理有限公司（该公司法定代表人和控股股东系博览培训学校公司唯一股东、法定代表人穆九慧之配偶高金和，该公司已于本案争议发生后2020年7月1日从林业大厦5楼迁走），博览培训学校公司确有擅自将承租的房屋转租、转让或转借给山东慧博健康管理有限公司使用，已违反了租赁合同第十三条第1项的规定，国林酒店管理公司有权解除合同。证据二、博览培训学校企业复工申报书、企业复工做好新型冠状病毒肺炎防控承诺书、新型冠状病毒肺炎疫情事件应急预案、全体人员排查信息统计表，证明疫情并未给博览培训学校公司造成经济损失，反而造就了更多的商机，博览培训学校公司自2020年3月2日即积极向办事处申请要求进驻林业大厦复工。证据三、济南市历下区博远教育培训学校有限公司企业信息，证明博览培训学校于2020年3月25日在其租赁的林业大厦5楼新设立了济南市历下区博远教育培训学校有限公司，法定代表人正是博览培训学校唯一股东、法定代表人穆九慧。进一步证明，1.博览培训学校公司确有擅自将承租的房屋转租、转让或转借给博远教育培训学校使用，已违反了租赁合同第十三条第1项的规定，国林酒店管理公司有权解除合同；2.疫情不仅未对博览培训学校公司造成经济损失，反而对其营业产生了积极正面的影响，博览培训学校公司在2020年3月前即计划并实施了扩大经营范围的行为；3.博览培训学校公司拖欠租金只是为了利用政府政策谋取非法利益，与遭受疫情损失无关，存在主观恶意。证据四、穆九慧私刻国林酒店管理公司及林业科技中心公章伪造的房屋租赁合同、林业科技中心证明及历下区行政审批服务局听证通知书、撤销设立登记决定书、博远培训学校注销登记，证明明知国林酒店管理公司不会同意其将房屋转租、转让或转借给博远培训学校，更明知伪造文书可能存在巨大的法律风险，受经营形势积极向上的影响，博览培训学校公司、穆九慧铤而走险私刻公章、伪造文书于2020年3月注册成立济南市历下区博远培训学校有限公司并申请了办学许可证，后被历下区撤销办学许可证，后于2020年底注销。进一步证明疫情不仅未对博览培训学校公司造成经济损失，反而对其营业产生了积极正面的影响，创造了更多的商机利润，博览培训学校在2020年3月前即计划并实施了扩大经营范围的行为。证据五、国林酒店管理公司原法定代表人张奎生与博览培训学校法定代表人穆九慧配偶、实控人高金和的微信对话记录，证明1.疫情不仅未对博教育公司造成经济损失，反而对其营业产生了积极正面的影响，疫情期间，博览培训学校在2020年5月之前一直想扩大经营规模，在整租林业大厦5楼之外，再加租林业大厦4楼，而且已经初步谈定价格。2.后期博览培训学校在华龙路找到了更大的经营空间，临时变卦不再加租，并欲解除与国林酒店管理公司的租赁合同。其拒绝再交付租金并非因为疫情影响了正常经营，也非因为未谈拢减免金额，而是觉得经营形势一片大好，林业大厦这边空间太小，其已经找到了更大的经营场所，博览培训学校存在明显违约的故意和恶意。证据六、2021年1月19日催租告知函及送达视频，证明2020年12月1日博览培训学校应该交纳2021年上半年的租金13万元，但已拖欠达2月有余，收到国林酒店管理公司1月19日的催租告知函之后已达半月，仍然拒不交纳租金，其意逼国林酒店管理公司再次起诉，存在明显的主观恶意。经质证，博览培训学校认为，对证据一，该证据在一审中已经质证，不属于新证据。真实性无异议，本证据与本案无关联关系，亦不能达到国林酒店管理公司的证明目的。对证据二，该组证据为复印件，真实性不予认可。该证据的内容仅能显示博览学校按照政府的要求提交的复工复产相关材料，并不能达到国林酒店管理公司主张的证明目的。对证据三，该证据在一审中已经质证，不属于新证据。真实性无异议，本证据与本案无关联关系，亦不能达到国林酒店管理公司的证明目的。对证据四，该证据在一审中已经质证，不属于新证据。真实性无异议，本证据与本案无关联关系，亦不能达到国林酒店管理公司的证明目的。对证据五的真实性、与本案的关联无异议。但是对证明目的有异议，该份证据仅能证明博览培训学校加租林业大厦4楼的事项仅能说明博览公司基于商业发展需要，有加租房间的需求。最终因双方无法达成一致意见，并未加租成功。因此，该份证明不能达到国林酒店管理公司主张的证明目的。对证据六的真实性无异议，没有及时缴纳租金的原因第一是双方在二审开庭前进行过沟通，第二是因本次诉讼中，涉案租赁合同解除与否的问题尚未定论，因此博览培训学校对2021年的租金没有及时预交，并非恶意。本院认为，证据一、三、四已经在一审中提交并质证，本院不予评判。证据二、五、六与本案争议事实无关联性，本院不予采纳。本院认为，本案争议焦点一系涉案房屋租赁合同是否应予解除。2018年10月31日，国林酒店管理公司与山东博览教育咨询有限公司签订房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规，属有效合同。国林酒店管理公司主张因博览培训学校未按时缴纳涉案房屋租金以及存在私下转租、转借等行为要求解除涉案房屋租赁合同。本院认为，因新冠疫情影响，双方未就租金减免事宜达成一致，博览培训学校应缴纳的租金数额处于不确定的状态，此时双方应互谅互让、积极协商，国林酒店管理公司以其未按时缴纳租金为由要求解除合同理由不当。关于私下转租、转借的问题，博览培训学校在涉案房屋注册成立了“济南市历下区博远教育培训学校有限公司”，但该公司未实际经营已被撤销办学许可证，博览培训学校虽存在过错但其擅自转租、转借房屋的行为未实际发生，未对双方合同履行造成实质性损失，故一审法院不予支持国林酒店管理公司解除双方合同的请求亦无不当。本案争议焦点二系国林酒店管理公司是否应予减免博览培训学校应支付的租金及减免程度。依据一审法院查明事实，山东省林业科技培训中心已经对国林酒店管理公司承租的历下区花园路302号房屋给予了租金减免即第一季度租金全免，第二季度租金减半。一审法院依照相关指导意见及政策规定，综合山东省林业科技培训中心的减免情况以及涉案房屋租赁面积、国林酒店管理公司租赁溢价等情况，酌定国林酒店管理公司减免博览培训学校2020年上半年租金65000元合理适当。国林酒店管理公司主张新冠疫情以及疫情防控措施未对博览培训学校的经营情况造成消极影响，但其提交的证据均不足以证实其主张；博览培训学校主张减免金额过低，其理由不能成立，本院均不予支持。关于利息损失及律师费用的问题，博览培训学校逾期缴纳房屋租金系事实，其在合同履行过程中亦存在过错，对国林酒店管理公司造成了一定经济损失，故由其承担利息损失及律师费用符合案件实际情况。综上所述，济南国林酒店管理有限公司、山东博览职业培训学校有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由济南国林酒店管理有限公司负担352元、山东博览职业培训学校有限公司负担352元。本判决为终审判决。审 判 员 武绍山二〇二一年三月三日法官助理 杨 锐书 记 员 徐 敏