上海市松江区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0117执异77号案外人(被执行人)：上海奥思丁服饰有限公司，住所地上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX-XXX层。法定代表人：张秋连，总经理。委托诉讼代理人：朱小奎。申请执行人：顾建江，男，1980年4月18日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕，上海丰兆律师事务所律师。被执行人：洪雁，女，1967年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被执行人：张成聪，男，1961年4月22日生，汉族，住浙江省。第三人：交通银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区人民北路XXX号。负责人：顾静，行长。委托诉讼代理人：孔一丁，上海瀛泰律师事务所律师。第三人：朱阳远，男，1991年8月30日生，汉族，住江苏省兴化市李中镇顾赵村西龙159号。委托诉讼代理人：潘峰，上海丰兆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕，上海丰兆律师事务所律师。本院在执行申请执行人顾建江与被执行人洪雁、张成聪、上海奥思丁服饰有限公司民间借贷纠纷一案中，上海奥思丁服饰有限公司向本院提某书面异议，要求本院拍卖上海市松江区三新北路XXX弄XXX号地下1、1-4层房屋(以下简称涉案房屋)时保障其对于该房屋1-2层房屋的合法租赁权，租期自2018年12月1日至2028年12月31日。本院受理后依法组成合议庭进行书面审查，并依法追加交通银行股份有限公司上海松江支行、朱阳远为第三人，现已审查终结。案外人(被执行人)上海奥思丁服饰有限公司异议称，上海奥思丁服饰有限公司自2009年1月20日即与洪雁签订房屋租赁合同，承租涉案房屋1-2层房屋，租期自2009年1月20日至2014年1月19日；2015年4月30日签订房屋租赁合同，租期自2015年5月1日至2016年4月30日，年租金180万元；2016年4月20日签订房屋租赁合同，租期自2016年5月1日至2017年4月30日，年租金220万元。2018年12月19日，上海奥思丁服饰有限公司与洪雁签订租赁合同，承租涉案房屋1-2层房屋作为办公场地，租期自2018年12月1日至2028年12月31日，年租金10万元，付款方式为按季支付，租金本着先付费后使用的原则。上海奥斯丁服饰有限公司认为其合理占有、使用涉案房屋1-2层房屋，现松江法院以(2020)沪0117执7649号案件裁定拍卖涉案房屋，影响了其对涉案房屋1-2层房屋的使用。因此，案外人请求法院在拍卖涉案房屋时保障案外人对上述房屋1-2层房屋的合法租赁权。为证明其主张，上海奥思丁服饰有限公司提供了租赁合同、房屋租赁合同、水、电费发票、税收缴款书等材料。申请执行人顾建江和第三人朱阳远共同答辩称，不同意上海奥思丁服饰有限公司的异议请求。上海奥思丁服饰有限公司主张承租洪雁名下涉案房屋长达十几年，但并未提供任何支付租金的证据。上海奥思丁服饰有限公司原法定代表人和监事分别为张成聪和洪雁，在涉诉讼期间变更法定代表人，有逃避债务的嫌疑。上海奥思丁服饰有限公司也是相关执行案件的被执行人，提某异议有悖常理。第三人交通银行股份有限公司上海松江支行称，不同意上海奥思丁服饰有限公司的异议请求。上海奥思丁服饰有限公司与洪雁之间的租赁关系存在恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房屋1-2层房屋或者伪造交付租金证据的情形。上海奥思丁服饰有限公司未能证明其在查封前实际占有抵押房产，且先前签订的租赁合同也已到期，2018年12月19日签订的租赁合同未经登记备案不得对抗抵押权人。被执行人洪雁、张成聪未发表意见。本院经审查查明，涉案房屋系被执行人洪雁所有，房屋建筑面积1466.84平方米，房屋用途为店铺。交通银行股份有限公司上海松江支行于2017年10月26日在涉案房屋上设立了最高债权限额3,550万元的抵押；朱阳远于2018年3月30日设立了1,200万元的抵押；顾建江于2018年5月23日设立了800万元的抵押。本院于2019年4月28日以(2019)沪0117民初6211号正式查封涉案房屋，期限至2022年4月28日。再查明，顾建江与洪雁、张成聪、上海奥思丁服饰有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月22日作出(2019)沪0117民初6211号民事调解书，确认：洪雁、张成聪、上海奥思丁服饰有限公司于2020年9月15日前共同偿还顾建江借款本金8,000,000元及利息(以8,000,000元为基数，自2019年2月17日起至实际清偿之日止，按照月利率2%计算)；若洪雁、张成聪、上海奥思丁服饰有限公司到期不履行上述第一项债务，则顾建江有权以涉案房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款按照抵押权顺序在债权数额8,000,000元范围内优先受偿。因上述债务人未履行该生效法律文书确定的义务，顾建江申请执行。本院以(2020)沪0117执7649号立案执行。2020年11月30日，本院裁定拍卖涉案房屋，并至涉案房屋现场张贴公告，上海奥思丁服饰有限公司遂提起异议。另查明，朱阳远与洪雁、张成聪、上海奥思丁服饰有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2019年10月22日作出(2019)沪0117民初3221号民事调解书，确认：洪雁、张成聪、上海奥思丁服饰有限公司于2020年9月15日前归还朱阳远1,200万元借款本金，并支付利息(以1,200万元为本金，按照月利率2%，自2019年1月1日起计算至实际清偿之日止)；若洪雁、张成聪、上海奥思丁服饰有限公司到期不履行上述第一项债务时，朱阳远有权以涉案房屋折价或者拍卖、变卖该房屋的价款按照抵押权顺序在债权数额1,200万元范围内优先受偿。因上述债务人未履行该生效法律文书确定的义务，朱阳远申请执行，本院以(2020)沪0117执7650号立案执行。因未发现被执行人可供执行财产线索，本院于2020年12月22日裁定终结本次执行程序。又查明，2017年10月26日，洪雁(抵押人)、张成聪(共有人)与交通银行股份有限公司上海松江支行(抵押权人)签订抵押合同，以涉案房屋为债务人上海奥思丁服饰有限公司提供最高额抵押。合同中约定，未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为；不应以转让、赠与、出资、设定担保物权等任何方式处分抵押物。在2017年11月、2018年12月、2019年4月授信业务抵押核保书中，“抵押物是否存在出租、在先抵押、查封、扣押、监管等限制情况”载明“否”，并由洪雁作为抵押人签字确认。嗣后，交通银行股份有限公司上海松江支行诉上海奥思丁服饰有限公司、张成聪、洪雁金融借款合同纠纷五案，本院在诉讼过程中于2019年12月20日轮候查封了涉案房屋，并于2020年4月7日分别作出(2019)沪0117民初19061、19063、19064、19065、19066号判决书，确认：上海奥思丁服饰有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司上海松江支行借款本金及相应利息、罚息及复利；被张成聪、洪雁为上海奥思丁服饰有限公司上述债务的履行承担连带清偿责任；如上海奥思丁服饰有限公司不能清偿上述债务时，交通银行股份有限公司上海松江支行有权以涉案房屋折价，或以拍卖、变卖上述房产所得价款在35,500,000元范围内优先受偿。上述判决书业已生效，但尚未进入执行。本院认为，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提某的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因此，本案的审查重点在于上海奥思丁服饰有限公司主张对涉案房屋的租赁权是否早于抵押权设立和司法查封的时间。本案中，一方面，交通银行股份有限公司上海松江支行在涉案房屋上设立抵押的时间为2017年10月26日，洪雁书面签字确认涉案房屋上不存在出租等情况。另一方面，上海奥思丁服饰有限公司提供的租赁合同三份均已到期，上海奥思丁服饰有限公司与洪雁签订落款时间为2018年12月19日的租赁合同晚于抵押权设立，且年租金约定10万元，远低于之前租赁合同约定的租金价格，亦未有相关租金支付凭证。上海奥思丁服饰有限公司未提供足够证据证明在抵押权设立前与洪雁存在真实的租赁关系，故对其异议主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人上海奥思丁服饰有限公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 管忠辉审 判 员 黄 杰审 判 员 施 岸二〇二一年三月二十九日法官助理 赵璋翊书 记 员 赵璋翊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。