河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀06民终423号 上诉人（原审被告）：王朝，男，1987年11月8日出生，汉族，住河北省保定市涞水县。 被上诉人（原审原告）：易县家安物业服务有限公司，住所河北省保定市易县城管处迎宾小区****门市第**，统一社会信用代码9113063333601107XW。 法定代表人：兰立民，该公司经理。 委托诉讼代理人：王福瑞，易县光大法律服务所法律工作者。 上诉人王朝因与被上诉人易县家安物业服务有限公司（以下简称家安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省易县人民法院（2020）冀0633民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王朝、被上诉家安物业公司的委托诉讼代理人王福瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王朝上诉请求：1.撤销一审判决；2.因房屋漏水无人维修导致淹泡道具和设备，被上诉人应给予经济损失赔偿；3.由被上诉人全部承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、本案双方当事人物业管理服务协议的签订是建立在《燕都古城商铺租赁合同》基础之上的，《燕都古城商铺租赁合同》是一份隐瞒事实真相、具有商业欺骗性、没有甲方签字盖章的不具备法律效力的租赁合同，因此，本案双方当事人签订的所谓物业管理服务协议并不是上诉人本意，是无效协议。一审法院依据此物业管理服务协议判决是错误的。二、被上诉人和房屋租赁合同的丙方北京世新商业管理有限公司名为两家公司，实为一体，法定代表人均为兰立民，被上诉人服务于燕都古城和北京世新商业管理有限公司。上诉人于2017年6月开始投资建店，同年9月燕都古城才把房屋租赁合同返给上诉人，物业管理服务协议至今没有给予上诉人，同年9月下旬燕都古城小吃街发现合同陷阱纷纷闭店闹事，上诉人也陷入连环合同陷阱之嫌，作为受害方开始维权，到易县司法局和公证处咨询，司法工作人员认定房屋租赁合同没有甲方签字不能生效。于是上诉人到易县人民法院立案维权，立案窗口反因房屋租赁合同没有甲方签字盖章不予立案。即使没有物业管理服务协议，物业公司也有对房屋屋顶防水设施维护保养的责任。自2017年至2020年，每年雨季期间上诉人工作人员都发现房屋漏水，向燕都古城和被上诉人反映情况，一直无人理睬，导致屋内电子设备和道具全部淹泡，给上诉人造成严重经济损失，故被上诉人没有向上诉人提供物业服务。三、被上诉人是为房东代管房产，为房东或北京世新商业管理有限公司提供服务，在房屋租赁合同不具备法律效力以及不明确房东是谁的情况下，向陷入合同陷阱的上诉人索要物业费，上诉人认为前期缴纳的费用是被上诉人不当所得，应予退还。 家安物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，与本案无法律上的关系，且上诉人就上诉理由与事实在另案中已经提出反诉，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 家安物业公司向一审法院起诉请求：1.判决王朝支付2018年8月1日至2020年7月31日的物业管理服务费5413元及日3‰的滞纳金；2.诉讼费由王朝承担。 一审法院认定事实：2017年7月4日，家安物业公司（甲方）与王朝（乙方）签署《燕都古城前期物业管理服务协议》，该协议约定：甲方易县家安物业服务有限公司，乙方王朝，乙方租赁物业基本情况房号18#-9，房屋建筑面积150.36㎡，房屋性质商铺，同时约定了双方的权利义务。第八条违约责任约定：乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的3‰按日收取滞纳金，逾期六个月以上不交纳物业管理服务费等费用的，甲方可向人民法院起诉。该协议附件一易县家安物业服务有限公司燕都古城物业管理服务收费明细，附件二业主承诺书。双方在物业管理服务协议上盖章、签字（按印）。同日，王朝（甲方）与家安物业公司（乙方）签署《易县家安物业服务有限公司商户管理服务协议书》。2020年6月5日家安物业公司向王朝发出催缴物业费通知书，通知内容：“18#-9王朝，商铺面积150.36㎡，自2018年8月1日起至2020年7月31日，你未在合同规定的时限内及时交纳所使用商铺的物业费共计5412.96元以及合同规定千分之三的滞纳金等相关费用……”以上事实有《燕都古城前期物业管理服务协议》《易县家安物业服务有限公司商户管理服务协议书》、催缴物业费通知书在卷证实。 一审法院认为，双方当事人于2017年7月4日签订的《燕都古城前期物业管理服务协议》《易县家安物业服务有限公司商户管理服务协议书》明确了协议双方的权利和义务，协议方在合同中盖章、签字，以上两份协议系协议双方的真实意思表示且不违反法律规定，协议成立并生效，物业服务合同关系成立，予以确认。协议签订后，王朝未按照协议约定交纳2018年8月1日至2020年7月31日的物业管理服务费共计5412.96元，该拖欠物业服务费的行为依据协议约定及法律规定已构成违约，故家安物业公司主张王朝应交纳2018年8月1日至2020年7月31日的物业管理服务费5412.96元，予以支持；家安物业公司主张王朝应支付5413元的物业管理服务费及日3‰的滞纳金，经审查，双方签署的以上两份协议中均未约定物业管理服务费的具体交纳时间，亦无法认定王朝的逾期天数，且约定日3‰滞纳金数额过高，故对家安物业公司主张王朝按照日3‰给付滞纳金，不予支持。王朝主张家安物业公司在招商时承诺以旅游景点招商，但入驻以来未有景区气象，招商承诺未实现，双方签订的物业服务合同相应条款不符合经营状况，应重新协商签订，并因疫情影响应相应减免物业费用。基于其上述主张，王朝首先应依据协议约定履行合同义务，对于双方在物业服务过程中产生的物业服务问题、政策问题及是否重新签订协议等问题，属于双方的协议范围，不属于法院判决范畴，故双方应依据诚实信用、互惠互利原则共同协商处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、限被告王朝于本判决生效之日起十日内支付原告易县家安物业服务有限公司2018年8月1日至2020年7月31日的物业管理服务费5412.96元；二、驳回原告易县家安物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王朝负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人王朝提交了如下证据：1.《燕都古城商铺租赁合同》的复印件一份（出示了原件），拟证明该租赁合同中甲方并未签字盖章，即该租赁合同没有效力，因本案物业管理服务协议是在该租赁合同的基础上签订的，所以物业管理服务协议无效；2.证人证明原件、证人身份证复印件各一份，拟证明物业管理服务协议无效、房屋漏水且被上诉人家安物业公司不予解决；3.光盘一张，内容包括案涉房屋漏水及被上诉人家安物业公司工作人员到现场的视频和照片、王朝与家安物业公司工作人员的电话录音、王朝与燕都古城其他商户关于家安物业公司抽取地下水资源及不履行职责的录音（出示了第二、三、四、五段视频及第13至第34、第36至第43张照片和通话录音的原始载体手机），拟证明家安物业公司没有尽到对建筑物维修养护等义务，王朝不应支付物业费。 家安物业公司对王朝提交的证据质证如下：1.《燕都古城商铺租赁合同》中虽然没有甲方签字盖章，但是有效，因为出租方已经将房屋通过代理方交付了王朝，王朝也对房屋进行了装修和使用，该租赁合同与本案不存在关联性；2.证人证明不属于新证据，王朝在一审时应该提交，且证人应当出庭，其没有出庭，不能核实其身份和证言的真伪，该证人证明不能作为证据使用；3.漏雨和物业人员放水的事实存在，但不属于本案的内容，与本案没有关系，漏雨痕迹照片事实存在，但与本案没有任何关系，上诉人已在另案中提起反诉，抽取地下水不属于本案物业合同范围，与本案无关。 综合双方当事人的举证质证意见，本院对王朝提交的上述证据认证如下：证据1《燕都古城商铺租赁合同》与本案《燕都古城前期物业管理服务协议》并非主从合同关系，且涉及案外人利益，故对之不予确认；证据2证人未出庭作证，对之不予采信；对证据3中具有原始载体且双方无异议的视频及照片的真实性予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的审理焦点是：一、双方当事人签订的《燕都古城前期物业管理服务协议》是否有效；二、上诉人王朝应否向被上诉人家安物业公司支付物业费，如应支付，数额是多少。 关于第一个焦点，王朝在一审庭审中认可《燕都古城前期物业管理服务协议》中的签名是其本人所签，对案涉房屋的面积和物业费的计算方法亦无异议，并明确表示同意出物业费，据此，能够认定《燕都古城前期物业管理服务协议》的签订是其真实意思表示。并且，《燕都古城前期物业管理服务协议》并非《燕都古城商铺租赁合同》的从合同，二者各自独立。综上，王朝以《燕都古城前期物业管理服务协议》建立在《燕都古城商铺租赁合同》基础之上为由上诉主张《燕都古城前期物业管理服务协议》无效，不能成立。 关于第二个焦点，王朝在二审中提交的证据虽能证明存在房屋漏水的现象，但并不足以证明确系家安物业公司未尽到相应义务所造成，且同时证明了家安物业公司工作人员提供相应服务的事实，其上诉主张家安物业公司没有提供物业服务，无据证实。王朝认可房屋面积和物业费的计算方法，故其应当向家安物业公司支付物业费5412.96元。 王朝上诉主张家安物业公司应退还其前期交纳的物业费、赔偿其经济损失，超出了家安物业公司诉讼请求范围，本案不予审理。 综上所述，王朝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费50元，由上诉人王朝负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王红哲 审 判 员 翟乐光 审 判 员 陈 宁 二〇二一年三月十九日 法官助理 杜斯妹 书 记 员 王 宁