贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终137号上诉人（原审被告）：皮中伦，男，1972年6月12日出生，汉族，住重庆市大足县，现住道真自治县。委托诉讼代理人：王郢，贵州降龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：道真仡佬族苗族自治县综合行政执法局，住所地：道真自治县玉溪镇铜营路。统一社会信用代码：11520325MB16610629。负责人：王槐兵，该局局长。委托诉讼代理人：李松，重庆华升（道真）律师事务所律师。原审第三人：蒋义会，女，1967年11月17日出生，汉族，住重庆市大足县，现住道真自治县。上诉人皮中伦因与被上诉人道真仡佬族苗族自治县综合行政执法局(以下简称道真自治县综合执法局)及原审第三人蒋义会房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院（2020）黔0325民初1875号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。皮中伦上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实及理由:1.案涉《门面租赁合同》系双方真实意思表示，虽约定租期50年，但20年内的部分应为合法有效。2.合同解除条件未成就，合同中约定“因政策变动和不可抗力因素改变具体用途”的政策变动并未明确。3.若解除合同应退还租金及补偿损失。2006年11月8日签订合同后，皮中伦一次性支付50年租金18万元。2015年案涉门面出租租金为4万元/年，2016年为4.5万元/年，2017年租金为5万元/年，2018年至今为6万元/年。在20年有效期内，上诉人仅使用14年，余下6年的租金损失被上诉人应予补偿，同时应将租金未使用的部分予以退还并按民间借贷LPR四倍利率（约15.4%）计算利息，即6万元/年×6年+10.8万元及其利息。上诉人当时按2006年城镇居民人均可支配收入的30倍支付了18万元租金，一审按当时的租金标准判决返还而不判决补偿，明显不公。4.涉案门面至今未被拆迁及征用，棚户区改造已被叫停，如果合同解除后门面不拆迁，政府再次将门面出租，应补偿上诉人租金损失或置换同等价值的门面。道真自治县综合执法局答辩称，1.本次解除合同是因为县政府需要棚户区改造进行拆迁，该理由属于法定解除理由，合同中也有约定，因此解除合同符合法律规定及双方合同约定。2.从公平原则出发，本次纠纷是一个商业投资风险，上诉人实际经营门面期间已经获得了利益。3.参照人均可支配收入的30倍计算租金没有法律依据。4.目前上诉人租赁的房屋未拆迁的原因是因为纠纷未解决，县政府已经多次向我单位提出要求尽快收回门面，因此我方才提起诉讼，不存在上诉人称门面再次出租的行为。道真自治县综合执法局向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2006年11月8日签订的《门面租赁合同》。2.判令被告返还原告房屋，原告以3600元/年的标准退还被告剩余租赁期限租金。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年12月，原告道真自治县综合执法局（原为道真仡佬族苗族自治县城镇管理局）接管道真自治县农贸市场，为方便运营管理，设立道真自治县农贸市场经营管理公司。2006年11月8日，道真自治县农贸市场经营管理公司与被告皮中伦签订《门面租赁合同》，将位于道真自治县对外经贸局公司综合楼一楼（进入农贸市场三楼的通道旁），使用面积为33平方米的门面租赁给被告皮中伦，租赁期限从2006年12月1日至2056年12月1日（一次性出租50年），租金共18万元，被告皮中伦于签订合同之日已一次性给付。合同约定租赁期满后该门面的一切权利无偿交还道真自治县农贸市场经营管理公司。合同还约定如因政策变动或不可抗力因素需改变其具体用途，道真自治县农贸市场经营管理公司有权解除合同。现皮中伦将该门面转租给第三人蒋义会使用。2018年1月18日，道真自治县人民政府下发道府发（2018）3号文件，即关于玉溪镇东街社区民生路教育局地段房屋征收公告。2019年8月29日，道真自治县综合执法局以公共利益需要（棚户区改造）为由，向被告皮中伦下达了门面限期搬离通知书，通知将收回门面不再租赁,并限其在2019年9月30日前搬离门面。一审法院认为，原告道真自治县农贸市场经营管理公司与被告皮中伦签订的《门面租赁合同》，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，涉案房屋的租赁期限超过20年的部分无效，但该合同的其他约定不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。道真自治县农贸市场经营管理公司系道真自治县综合执法局（原为道真仡佬族苗族自治县城镇管理局）设立的管理公司，以该公司名义所签订的合同产生的权利义务应当由道真自治县综合执法局享有和承担。被告皮中伦从2006年12月1日租赁涉案房屋至今，现因道真自治县人民政府对涉案房屋进行征收，符合双方合同中“如因政策变动或不可抗力因素需改变其具体用途，道真自治县农贸市场经营管理公司有权解除合同”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，故对原告道真自治县综合执法局要求解除道真自治县农贸市场经营管理公司与被告皮中伦2006年11月8日签订的《门面租赁合同》的诉讼请求，予以支持。对原告道真自治县综合执法局要求被告皮中伦返还门面的诉讼请求，因合同解除后，租赁关系即终止，承租人皮中伦将涉案房屋转租给第三人蒋义会，故被告皮中伦与第三人蒋义会对租赁的房屋应予腾退后返还给原告。对原告道真自治县综合执法局提出以3600元/年标准退还剩余租赁期限租金的诉讼请求，因原、被告双方在合同中约定的是一次性给付50年的租金18万元，没有具体列明每年的租金，虽然该50年租赁期限超过20年部分无效，考虑到实际情况，酌情判令原告以年租金3600元（180000元÷50年）标准退还被告皮中伦剩余租赁期限租金（酌情计算租赁期限至2020年11月1日），即应退还被告皮中伦租金129900元（180000元-3600元/年×13年零11个月），同时根据公平原则酌情判令原告以剩余租赁期限租金129900元为基数，按年利率6%支付从2006年11月8日起计算至付清之日止的资金占用期间利息。对第三人蒋义会提出原告应对房屋装修损失和停业损失进行赔偿的意见，房屋的装饰装修是否进行补偿，应根据该房屋片区的拆迁政策另行处理，不属于该案处理的范围。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十四条的规定，判决：一、解除道真仡佬族苗族自治县综合行政执法局设立的道真自治县农贸市场经营管理公司与皮中伦于2006年11月8日签订的《门面租赁合同》；二、皮中伦和蒋义会于本判决生效之日起十日内将位于道真自治县对外经贸局公司综合楼一楼的门面（进入农贸市场三楼的通道旁，使用面积为33平方米）腾退后返还给道真仡佬族苗族自治县综合行政执法局（限本判决生效后10日内履行）；三、道真仡佬族苗族自治县综合行政执法局于本判决生效之日起十日内返还皮中伦租金129900元，并以129900元为基数，按年利率6%支付从2006年11月8日起计算至付清之日止的资金占用期间的利息；四、驳回道真仡佬族苗族自治县综合行政执法局的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由道真仡佬族苗族自治县综合行政执法局承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。对一审查明事实本院予以确认。另查明，道真自治县农贸市场经营管理公司未办理工商注册登记。本院认为，二审各方当事人争议的焦点问题为：一、《门面租赁合同》是否应当解除；二、若解除合同，返还租金的标准及利息如何确定。关于焦点一。根据《门面租赁合同》第六项关于合同解除条件的约定，因政策变动或不可抗力因素需改变用途的，被上诉人有权解除合同。2018年1月18日，道真自治县人民政府发布道府发[2018]3号《道真自治县人民政府关于玉溪镇东街片区民生路教育局路段房屋征收的公告》，对相应区域进行征收拆迁，案涉门面处于该片区范围内，2019年8月29日上诉人签收了被上诉人送达的《门面限期搬离通知书》。因此，当地政府为了社会公共利益进行棚户区改造，该情形属于政策变动，符合双方合同约定的解除条件，被上诉人提出解除《门面租赁合同》的理由成立，一审判决解除该合同并无不当。关于焦点二。2006年11月8日上诉人按照《门面租赁合同》约定支付了50年的租金18万元，因合同中未约定每年的租金数额，故一审平均计算租金为3600元/年较为合理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方租赁合同因政策变动原因应当解除，对于合同没有履行的部分，被上诉人应当返还收取的相应租金，一审判决扣除已经履行的合同租金后将剩余租金返还给上诉人并无不当，故上诉人关于一审判决返还租金标准过低的上诉理由不能成立。关于上诉人主张按LPR四倍利率计算利息的问题，因双方并非民间借贷关系，考虑被上诉人实际占用上诉人支付的租金，故一审判决从2006年11月8日起按年利率6%计算利息，并无不当。如上诉人认为被上诉人解除合同给其造成其他损失，可另行主张。综上所述，皮中伦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人皮中伦负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年三月十八日法官助理黄和利书记员向应松