江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)苏05民终1669号上诉人（原审原告）：朱琴芬。委托诉讼代理人：臧涛，上海段和段（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常熟服装城集团有限公司招商场。委托诉讼代理人：钱明月，江苏益友天元（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏杰，江苏益友天元（常熟）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：常熟服装城集团有限公司。委托诉讼代理人：钱明月，江苏益友天元（常熟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏杰，江苏益友天元（常熟）律师事务所实习律师。上诉人朱琴芬因与被上诉人常熟服装城集团有限公司招商场（以下简称常熟服装城招商场）、常熟服装城集团有限公司（以下简称常熟服装城公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院(2020)苏0581民初3405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱琴芬的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费用由常熟服装城招商场、常熟服装城公司承担。事实和理由：一、常熟服装城公司、常熟服装城招商场在2000年9月份以拍卖方式将案涉店铺转让使用权，拍卖时承诺受让人取得永久使用权，因此应当认定朱琴芬对案涉商铺有占有使用的权利。二、常熟服装城公司、常熟服装城招商场将案涉店铺拆迁，没有经过任何公示、公告程序，直接打断了朱琴芬的经营，存在过错。在朱琴芬没有提前搬离的情况下，擅自拆除案涉房屋，造成朱琴芬的直接损失，应当予以赔偿。三、朱琴芬作为之后的受让人，为此支付大额款项，常熟服装城公司、常熟服装城招商场认可朱琴芬受让人的身份并收取了转让服务费，常熟服装城公司、常熟服装城招商场应当对朱琴芬予以赔偿。四、常熟服装城招商场之前签订的都是包摊合同，后改成租赁合同。当时商铺拍卖时收取了大额的费用，房屋再次转让常熟服装城公司、常熟服装城招商场也收取转让费用，上述材料应当由常熟服装城公司、常熟服装城招商场向法院提供。常熟服装城招商场、常熟服装城公司二审辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，常熟服装城公司、常熟服装城招商场与朱琴芬之间系真实的租赁合同关系，不存在永久使用权一说，朱琴芬要求常熟服装城公司、常熟服装城招商场承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。朱琴芬向一审法院起诉请求：1、判决常熟服装城公司、常熟服装城招商场赔偿朱琴芬损失8万元（暂计，实际数额以涉案房屋的市场评估价为准）。2、请求确认朱琴芬对常熟服装城东方市场1号门1804号商铺享有永久使用权；3、诉讼费用由常熟服装城公司、常熟服装城招商场承担。一审法院认定事实：常熟市招商南路65号商业服务房屋系常熟服装城公司所有，由常熟服装城招商场负责管理和对外出租。2000年9月，常熟市拍卖行在报纸上发布关于招商场东方片第二期店面拍租的公告。公告内容中载明：本行接受常熟市招商场委托，定于2000年9月22日对该市场店面进行拍租。拍租标的，经营店面23只（含涉案的1804号）。二、经营范围：服装……六、拍租成交额含两年租金，以后可以续租，续租只需交纳规定的租金和相关费用，承租日自2000年10月1日起计算。1804号店铺参考面积12.5平方米，底价3.8万元。同月，常熟市拍卖行发布关于常熟市招商场东方片第二期店面拍租的规定，具体事项如下：1、参拍者购买入场券并交付规定保证金入会场，即表示同意遵守本规定所列的各项条款，并接受本规定的各项约束……10、拍租成交付清价款及佣金并经工商鉴证即取得该店面使用权，有关业务手续由市场在规定时间内负责办理。保证金在拍租业务结束后次日起退回。1804号店铺承租权最终由周翠云以4.5万元拍得。另查明：朱琴芬系受让取得案涉店铺占有。2017年9月5日，朱琴芬（承租方）与常熟服装城招商场（出租方）签订《商业店铺租赁合同》，合同约定如下事宜：第一条：租赁期限。租赁合同为每年签订，出租方从2017年10月1日起将东方片一区1804号店铺交付承租方用于服装经营，至2018年9月30日收回。承租方如需续租，应在出租方规定期限内签订新的租赁合同。第二条：费用的交纳。店铺面积为10.5平方米，费用每月每平方米51元，全年总费用合计7650元。在签订本合同时一次付清。(其中：物业费每月每平方米25元，计3750元；租金每月每平方米26元，计3900元)……第七条：承租方对店铺进行装修或改善增设附着物，须向出租方提出书面申请并经出租方书面同意。装修、改善增设附着物的范围必须是经营所需的装饰，费用、维修由承租方承担，合同期满承租方如不再续租，店铺的装修、改善增设的附着物无条件归出租方所有，如承租方续租的可无条件继续使用。如遇市场改造，承租方可在规定时间内拆除自行装修附着物，出租方不承担补偿责任。第八条：双方解除合同的条件。有下列情形之一，出租方有权解除本合同：1、承租方不交付或者不按约定交付物业费及租金达1个月以上；2、承租方所欠各项费用达壹仟元以上；3、未经出租方同意及有关部门批准，承租方擅自改变店铺用途的；4、承租方违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重破损的；5、未经出租方书面同意，承租方将店铺擅自进行装修的；6、未经出租方书面同意，承租方将店铺随意转租第三方；7、承租方在租赁店铺期间有违反国家法律、法规规定的行为，情节严重(①受到公安、税务、消防、卫生等行政部门处理的；②承租方经销假冒伪劣商品、侵犯知识产权，受到市场监督管理等行政部门处理的；③承租方及家属违反计划生育，受到计划生育部门处理的)；8、承租方以暴力行为抗拒管理、无理取闹造成恶劣影响的。有下列情形之一，承租方有权解除本合同：1、出租方迟延交付出租店铺1个月以上；2、出租方违反本合同约定，不承担维修责任，使承租方无法继续使用所租赁店铺。2018年9月30日，上述合同到期后，租赁双方未签订新的租赁合同，朱琴芬未向常熟服装城公司、常熟服装城招商场缴纳费用。又查明：2018年8月14日，常熟市莫城街道消防管理办公室向招商场（东方片）开具责令改正通知书。该通知书指出，上述片区存在占用疏散通道、疏散通道设计不符合消防技术标准，市场南侧需增加消防扑救面场地，市场内装修材料未用难燃、不燃材料等消防安全违法行为。2019年7月9日，常熟服装城公司、常熟服装城招商场向朱琴芬发出通知，要求其在7月16日前将店铺内的物品搬离。2019年10月涉案店铺被拆除。审理过程中，双方确认双方签订的合同均为租赁合同（一年一签）。朱琴芬陈述：第一项诉讼请求要求常熟服装城公司、常熟服装城招商场赔偿朱琴芬损失10万系装修损失、经营损失，是朱琴芬酌情预估，无合同依据和法律依据也没有区分金额是多少；朱琴芬原想鉴定，但常熟服装城公司、常熟服装城招商场拆除店铺后没有办法评估。朱琴芬表示涉案1804号店铺由朱琴芬于2013年花费85万元从上一家购买。在2018年9月30日合同到期后，朱琴芬向常熟服装城公司、常熟服装城招商场缴纳费用，但是常熟服装城公司、常熟服装城招商场拒收。上述事实由常熟市拍卖行关于招商场东方片第二期店面拍租的公告、关于常熟市招商场东方片第二期店面拍租的规定、消防监督检查记录、责令改正通知书、不动产权证书等证据及当事人的陈述在卷证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有证明责任的当事人承担不利后果。现朱琴芬主张其享有案涉房屋的“永久使用权”，并要求常熟服装城公司、常熟服装城招商场承担侵犯其权利造成的损失，应对其享有该项权利及遭受损失的事实承担证明责任。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、朱琴芬与常熟服装城公司、常熟服装城招商场之间成立何种法律关系问题；2、朱琴芬主张损失是否有事实和法律依据。首先，关于朱琴芬与常熟服装城公司、常熟服装城招商场之间成立何种法律关系问题。2000年的拍租公告明确是对东方市场店面进行拍租，成交金额包含两年租金。且朱琴芬与常熟服装城招商场之间签订的合同均为租赁合同。上述确定朱琴芬与常熟服装城公司、常熟服装城招商场法律关系的文件中均未约定有“永久使用权”的权利条款，故一审法院认定朱琴芬与常熟服装城公司、常熟服装城招商场间成立租赁关系。朱琴芬现请求确认对涉案商铺享有永久使用权，但于本案情形法律法规中并未见永久使用权的概念，且涉案商铺已经被拆除，承载权利的标的物已经不存在，朱琴芬该项诉讼请求无事实和法律依据。审理中，一审法院已就此向朱琴芬作了释明，朱琴芬仍坚持该项请求，故对于该项诉讼请求，一审法院碍难支持。其次，关于朱琴芬主张的8万元损失问题。双方最后一次签订的租赁合同期间为2017年10月1日至2018年9月30日，合同约定：如遇市场改造，承租方可在规定时间内拆除自行装修附着物，出租方不承担补偿责任。在合同期限内，涉案店铺所在（招商场）东方片因存在消防隐患，被消防主管部门责令进行整改。常熟服装城公司、常熟服装城招商场出于消防安全的考虑，在2018年9月30日租赁合同到期后，未再与朱琴芬签订新的租赁合同，且于2019年7月9日向朱琴芬发出通知，要求其限期搬出店铺内的物品，后于2019年10月拆除案涉店铺。常熟服装城公司、常熟服装城招商场拆除存在消防安全隐患的房屋，具有正当性与合理性。朱琴芬主张8万元损失,但其未能明确该项诉讼请求中装修损失、经营损失具体构成明细，也未提供充足证据证明前述损失，且根据双方之间租赁合同约定，常熟服装城公司、常熟服装城招商场无需承担朱琴芬装修附着物的补偿责任，故对于该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱琴芬的诉讼请求。案件受理费1800元，由朱琴芬负担。二审与一审查明事实一致。二审中，当事人未提交新的证据。本院认为，2000年常熟市拍卖行发布的拍租公告明确是对案涉店铺进行拍租，拍租成交额含两年租金，以后可以续租，续租只需交纳规定的租金和相关费用。之后朱琴芬与常熟服装城招商场签订了《商业店铺租赁合同》，其中对租金明确约定，因此本院依法认定常熟服装城公司、常熟服装城招商场与朱琴芬之间系租赁合同关系。本案中，朱琴芬主张其对案涉店面享有永久使用权，但拍租公告、租赁合同中对此也均未明确约定，法律规定租赁期限最长不得超过二十年，且案涉店铺已被拆除，承载权利的标的物已经不存在，朱琴芬主张其享有永久使用权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于朱琴芬主张的损失。本院认为，《商业店铺租赁合同》约定的租赁期限已经到期，且根据该合同约定，如遇市场改造，承租方可在规定时间内拆除自行装修附着物，出租方不承担补偿责任。在合同期限内，案涉店铺所在的片区因消防问题被主管部门责令整改，常熟服装城公司、常熟服装城招商场出于消防安全考虑，没有在合同到期之后与朱琴芬签订新的租赁合同，并向朱琴芬发出通知要求其限期搬离，朱琴芬上诉主张要求常熟服装城公司、常熟服装城招商场赔偿其损失，该请求不符合租赁合同的约定，朱琴芬也没有明确其主张损失的具体构成并提供相应的证据加以证明，因此本院对于朱琴芬的该上诉请求不予支持。综上所述，朱琴芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由朱琴芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二一年三月二十二日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉