江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏05民终1407号上诉人（原审被告）：唐立松，男，1985年1月7日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区。委托诉讼代理人：余志宇，上海观庭观盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王胜，上海观庭观盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈英，女，1984年12月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：蒋存励，江苏智择律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔明，江苏智择律师事务所律师。上诉人唐立松因与被上诉人陈英房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初3250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用独任制进行了审理，本案现已审理终结。唐立松上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈英的诉讼请求。事实和理由：1.要约应具体明确，包含方式、金额、标的等等，而非简单的一个数字。根据陈英提供的微信聊天记录，陈英退还的意愿从23万到10万，一直处于变化中，也没有证据表明其直接向唐立松主张退款10万的意思表示，更没有提及支付方式期限等要约的实质内容，故不够成法律上的要约。定金退还是不退、退多少，唐立松及配偶一直在考虑，从未做出明确、最终的意思表示。唐立松无法代表其配偶进行退还的承诺，一审无从认定唐立松及其配偶均同意退还10万元，不存在法律上的承诺。2019年10月14日的微信内容中唐立松明确表示，要事后起草一份书面协议书，虽唐立松未就该份材料举证，但结合前后微信聊天记录可以认定，协议书的内容已经否认了2019年10月14日唐立松退还10万元的意思表示，印证了当日微信非唐立松及配偶的最终意思表示，双方一直处在磋商过程中。根据涉案房屋买卖合同的约定，30万全部系履约定金，且未超过法律规定的比例，依法受法律保护。合同订立后，完全系陈英原因导致合同解除，应适用定金罚则全部没收30万定金。2.即使双方就10万元达成退还的合意，根据《担保法》第九十条的规定，定金合同属实践合同，交付成立并生效，退还10万元的定金合同也应依法交付才生效。本案中，因唐立松未交付10万元，故退还定金合同未生效，一审法律适用错误。3.本案合同解除完全系陈英原因导致，根据定金罚则，定金应全部没收。微信聊天记录可印证，在合同解除伊始，唐立松即明确表明定金全部没收的立场且要求陈英赔偿合同解除的经济损失。由于陈英反复诉说自身不易，唐立松基于同情、出于人道主义，才会松动，但该意向未形成最终意思表示，未形成有效要约或承诺，即使一审认为唐立松及其配偶形成了最终合意或唐立松有家事代理权，但该意思表示实为法律上的赠与，唐立松未做退还交付，唐立松享有任意撤销权。4.房屋买卖合同属于大宗商品交易，不属于日常生活范畴，不应适用家事代理制度。唐立松意思表示不能代表其配偶的意思表示，且在磋商过程中，唐立松已告知其配偶不同意退款，不存在唐立松违背诚信的问题。唐立松在定金罚则和违约金条款中选择了定金罚则，一审应判决全部适用定金罚则，但一审部分选择适用定金罚则，人为作出20万和10万的区分，实质上适用了房屋买卖合同中违约金条款，无视双方约定，既不合法也不合理。陈英辩称，服从一审判决。1.双方经过五个月的协商，就违约赔偿事宜达成合意，唐立松承诺同意退还陈英10万元，唐立松理应兑现。2.唐立松主张其不能代表其妻子，但协议本身由唐立松与陈英签署，整个交涉过程都是唐立松与陈英完成，双方微信记录可以显示，唐立松跟妻子进行协商达成一致意见后，告知陈英同意退还10万元。陈英作为交易对方完全有理由相信唐立松是与妻子进行协商才达成一致意见，然后回复陈英，构成表见代理。3.双方就房屋买卖合同的违约赔偿事项进行了协商，达成了合意，充其量是对原合同的补充，而不是新的定金合同。4.一个事情只可能有一个法律关系，不可能既是定金合同又是赠与，唐立松关于赠与的主张完全没有事实和法律依据。唐立松在微信中表述的也是同意退还，而不是同意赠与。陈英向一审法院起诉请求：判令唐立松返还陈英10万元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月12日，陈英（购房人、乙方）与唐立松（售房人、甲方）在苏州佳优梦房产经纪有限公司居间下签订《苏州市存量房屋买卖合同》，约定乙方以总价207万元价格购买唐立松及其配偶何惠娇名下的坐落于相城区元和街道文灵路801号依云华苑11幢2502室房屋一套，建筑面积87.82平方米，该房屋当时已出租他人，租期至2019年6月1日；该房屋已设定抵押，抵押人为唐立松和何惠娇，抵押金额60万元，甲方应于2019年3月28日前办理抵押注销手续；乙方应于2018年12月12日向甲方交付定金5万元，于2018年12月31日向甲方追加定金25万元，合计定金30万元，交易过程中定金转为房款；乙方采用部分房款以贷款方式，双方约定于2019年3月20日前签订网签合同；甲方承诺于领证、领款当日将该房屋交付于乙方；甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生本条第1、2、3款违约现象，均由违约方向另一方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约总额的，责任方应据实赔偿。陈英、唐立松及中介公司分别签字、捺印或盖章。当日，陈英向唐立松转账支付定金5万元，唐立松出具5万元定金收条。2019年1月4日，陈英通过支付宝转账支付唐立松5万元，通过银行转账支付唐立松20万元，唐立松再次向其出具25万元定金收条。至2019年2月22日，唐立松通过微信询问陈英：“你这边大概什么时候办理手续，现有租客在问我可否延续租房合约，如果你同意的话，办理好手续后房租交给你们；如果你觉得不妥，那我就回绝他们”。陈英回复唐立松称：“我这边也在办理迁户口手续，房租可以继续的，房子拿到以后可能也要过一段时间我才有钱装修；你目前租给他们是多少钱一个月”，唐立松答复2000出头。至3月3日，唐立松通过微信告知陈英：“租客说他们找到了地方，就先已经搬了”。陈英答复好的。至2019年5月6日，陈英电话告知唐立松其因首付款无法凑齐仍不能继续履行，因此要求解除合同。5月9日，唐立松通过微信向陈英发送告知函一份，告知陈英因其明确不能继续履行合同，构成严重违约，由于已提前清退租户，涉及违约金赔偿及四个月的租金收益等。5月19日，陈英通过微信向唐立松提出“最近周转不是太好，实在困难，现向你申请退款10万元作为周转，剩下的20万元还是放在你那里，是否可行”。唐立松未予微信回复。其后双方就何时见面协商处理后续事宜在沟通。7月5日，唐立松通过微信向陈英表示“虽然同情你，但毕竟是你违约在先，目前的窘境皆是由你未能履约造成，现在最好的方式是尽快让房子出售，我有现金回来，处理完我这边的债务以后，可以酌情再跟你谈，但毕竟是你违约在先，理论上定金理应全部没收，还要追缴告知书上的权利。所以现在只能说，在解决我个人困境的基础上，处于同情心，尽量考虑你协商的请求，一切待房屋成交后再议”。9月16日，陈英再次微信唐立松要求协商退款的事情，认为唐立松现在的房子售价已经高出当时的207万元并要求退款23万元。唐立松明确回复称高多少跟你无关，关于退款需要商量后回复。至10月9日，在陈英一再追问下，唐立松回复称：“我爱人的意见是退你5万块，我是需要当面跟她作沟通，她的意见比较坚硬，我回到上海以后跟她再聊一聊”。至10月13日，唐立松微信回复陈英称：“做了很多努力，我能做的都做了，这边同意退给你十万”。陈英回复“谢谢唐总为我做的努力，我这边急需资金，我直接发卡号给你吗？”。唐立松回复“因为钱不归我管，所以我之前没法跟你准确答复，你账户先发过来，我跟她说”。当天陈英将其账户及开户行等信息发送给唐立松，并要求唐立松与其爱人说一下。唐立松于10月14日微信回复：“说过了，她这几天起草一份协议，然后发你”。陈英回复“好的，她比较能控制漏洞和风险，我要向她的谨慎学习”。唐立松回复“都会好起来的”。其后至10月28日，陈英一直在催问协议是否好了未果。直至11月11日，唐立松通过微信发送给陈英协议书一份，并称其在中东没网络，有事留言。关于该协议内容，庭审中，陈英称其没有，就是唐立松只同意退5万元。唐立松认为其不作为证据提交，因为这个材料是对我们不利的，拒绝向法院出示，我们双方当时就退5万元的事情没有达成一致。其后，陈英通过微信问唐立松当初同意的是10万元，需要改一下协议书，5万元其不同意。唐立松回复：“她没同意，我提出给你10万，她说最多考虑给5万，我再作下工作吧”。其后，双方再未协商一致，陈英诉至一审法院。上述事实，有当事人举证的《苏州存量房屋买卖合同》、定金收条、转账凭据、微信聊天记录及当事人陈述等证据附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为：陈英与唐立松签订的《苏州市存量房屋买卖合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，应予认定，双方均应按照上述协议的约定全面履行各自的合同义务。其后在合同履行过程中，陈英因其无法支付首付款而不能继续履行合同义务，故于2019年5月6日告知唐立松解除双方上述协议，唐立松对此也予以认可，故一审法院认定《苏州市存量房屋买卖合同》至此解除。由于系陈英违反合同约定导致合同解除，故陈英应当向唐立松承担违约责任。实际上，合同解除后，双方一直就如何承担违约责任进行协商，陈英最终愿意承担20万元违约责任并要求唐立松返还定金10万元，唐立松曾经于2019年10月14日通过微信回复陈英，从其回复中可以明确以下内容：首先其不管钱，所以之前无法明确回复；其次经过做工作，这边同意退还10万元；第三先把账户发过来，由其向其配偶何惠娇转达；第四，其已转达过了，何惠娇将草拟一份协议发给陈英。根据以上分析，可以认定唐立松的回复足以让陈英相信唐立松及其配偶均已同意退还10万元，至于所谓草拟协议只是就双方买卖合同做个了断的手续，因此唐立松关于10万元的回复构成其对于如何解决违约赔偿问题的承诺。针对违约责任的承担纯系金钱债务问题，完全可以由双方自由、自主协商确定，现双方就此问题已经达成一致，一审法院认定该承诺合法有效，应当予以认定，该承诺到达陈英后，即生效，唐立松应当向陈英履行该承诺，即退还陈英10万元。针对唐立松的抗辩意见，一审法院认为，纵观整个买卖及后续协商过程来看，确实系陈英违约在先，其应当承担相应的违约责任，而即使退还10万元后陈英仍实际承担了违约责任20万元，并不存在不合理的问题；另外虽然陈英也明知该房屋系由唐立松及其配偶所有，但该房屋买卖过程一直由唐立松在主导和实际操作，应当认定唐立松对外的表示可以代表其配偶，现唐立松已经承诺退还10万元，其后又以其配偶不同意为由拒绝，显然有违诚信，而且从家事代理角度来讲，唐立松对于违约金的确定问题对外也可以代表其家庭作出承诺。因此唐立松的辩解缺乏依据，一审法院不予采信。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二十五条、第二十六条、第六十条、第九十四套、第九十七条等规定，判决：唐立松于判决生效之日起十日内返还陈英100000元（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或一审法院如下账户，户名：苏州市相城区人民法院，开户行：中国建设银行股份有限公司苏州相城支行营业部，账号：32201997436050630022023567）。本诉案件受理费减半收取为1150元，由唐立松负担（唐立松负担之款，陈英已自愿垫付，一审法院不再退还，由唐立松于判决生效之日起十日内直接支付陈英）。二审中，当事人未提供新证据。二审中，唐立松确认唐立松与陈英签订房屋买卖合同出售涉案房屋，唐立松妻子对此明确知晓并同意，目前涉案房子已经出售。二审中，双方一致确认双方在整个签订房屋买卖合同以及因陈英无力购买涉案房屋磋商退还已经支付的房款问题时，陈英均未与唐立松的妻子进行直接沟通。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，陈英与唐立松于2018年12月12日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。陈英因后期无力支付购房款，要求解除合同，唐立松予以认可。但陈英作为违约方，在涉案房屋买卖合同解除后，应承担相应违约责任。陈英因唐立松在后期沟通中同意退还10万元但未实际履行诉至法院。本案二审争议焦点是陈英是否有权要求唐立松返还10万元。对此，本院认为，双方在陈英无力支付购房款后就已支付购房款的返还问题在微信中多次进行沟通。在微信中，唐立松表示，其在陈英提出退还10万元后经与妻子协商，做了很多努力后同意退还10万元，并表示是因为钱不归唐立松管，所以唐立松之前没法作出准确答复，并同时要求陈英将账户发过来。后陈英将其账户发给了唐立松，结合双方的微信往来，可以认定双方形成了由唐立松退还陈英10万元的合意，该合意对双方具有约束力。现唐立松以其无法代表其妻子作出上述意思表示为由主张其有权不返还10万元，与双方形成的上述合意不符。唐立松还主张退还10万元系唐立松向陈英的单方赠与，有权在赠与财产所有权变动之前撤销赠与，但本案中，双方基于房屋买卖合同解除后退还已付款问题进行协商，唐立松同意退还部分款项，并非无偿赠与，唐立松的上述主张无事实和法律依据。一审结合目前的证据材料和当事人的陈述，支持陈英的诉请并无不当。综上所述，唐立松的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人唐立松负担。本判决为终审判决。审 判 员 沈军芳二〇二一年三月十一日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。