新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新23民终145号 上诉人（原审原告）：郭万福，男，1959年10月10日出生，汉族，新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。 上诉人（原审被告）：木垒县穆垒书院，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州木垒哈萨克自治县英格堡乡菜籽沟村。 经营者：刘倚均，女，1986年11月11日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：方如泉，男，该书院副经理。 上诉人郭万福与上诉人木垒县穆垒书院（以下简称：穆垒书院）因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区木垒哈萨克自治县人民法院（2020）新2328民初656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。上诉人郭万福，上诉人穆垒书院的委托诉讼代理人方如泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭万福上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判：1．穆垒书院赔偿郭万福房屋重建损失199,276元；2．穆垒书院承担违约金30,000元；3．穆垒书院承担鉴定费3000元。事实和理由：1．因穆垒书院在房屋租赁期间未尽到妥善看管义务，导致案涉房屋毁损，其违反了双方签订的《房屋租赁合同》第三条之约定构成违约，其应承担全部责任，一审法院判令郭万福承担20%的责任没有依据。2．穆垒书院承诺为郭万福重新修建房屋，通过村委会将案涉房屋拆除，房屋拆除后的材料及有价值的物品均由穆垒书院处分。现合同已无法继续履行，解除合同后穆垒书院应当向郭万福返还房屋，因无法返还房屋则需赔偿房屋价款，但一审法院参照《评估意见》认定房屋折价款为99,638元不妥，此价格无法弥补郭万福的损失亦无法重建原有面积的住房，郭万福的合法权益受到侵害。3．一审法院未按照双方合同约定判决，违背当事人意思自治。穆垒书院未尽到合同约定的妥善保管义务，应承担违约金。 穆垒书院辩称，2014年初在木垒县政府的支持下，作家刘亮程带领团队入驻木垒县英格堡乡菜籽沟村，收购废弃的学校创办了穆垒书院，在村上租赁30多户住宅用于打造艺术家工作室、成立驿站、举办各类文学艺术活动，助推当地旅游业发展，增加村民收入，案涉房屋也是用于租赁打造工作室的房屋。郭万福上诉请求不成立。1．根据双方合同第三条约定，穆垒书院需尽到妥善看管义务，并非保管和修缮义务。郭万福在发现裂缝和塌陷后应及时告知穆垒书院，穆垒书院于2017年2月才发现问题，后通知村上管水人员关闭自来水总阀，但该管理人员以村民均需自来水为由，至当年4月份才关闭自来水总阀，穆垒书院才得以维修。2．案涉房屋系土木结构的老旧住宅，长期无人居住、年久失修，且该房屋的地基与院落基本一样平，雨水和雪水都会流向地基，屋顶未做防水长期受到雨、雪侵蚀，出现地基下沉、墙体开裂、屋顶漏水等问题系自然腐蚀和不可抗力，并非穆垒书院单方原因造成。3．双方合同约定，租期30年，年租金280元，合计8400元，合同签订当日穆垒书院已将租金全部付清，但现在还不到10年就无法使用，故穆垒书院的合法权益受损，郭万福的权益未受到损害。4．根据双方合同约定，房屋自然毁损需在原宅基地拆旧盖新，故双方应继续履行合同，由穆垒书院在原宅基地盖新房。 穆垒书院上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，要求郭万福继续履行租赁合同。事实和理由：1．一审法院认定事实不清。因郭万福未对案涉房屋尽到管理义务，穆垒书院未尽到修缮义务，故双方对案涉房屋的损毁均负有责任。同时，租赁期雨水过多，房屋地基地势低于院落，长期浸泡必然导致房屋下陷，造成房屋倒塌系不可抗力，非穆垒书院单方责任。2．一审法院依据价格鉴定数额确定房屋价值明显高于木垒县市场价格，鉴定方所提供的鉴定结论只是作为判案参考价。本案中，鉴定方所采用的价格均以城市房屋价格来鉴定的，明显高于木垒县城市拆迁评估价格，即使现行价也明显高于市场价，例如墙砖，每平方价格85.8元。一审法院所依据的住宅、伙房、护坡、地砖、墙砖、石膏顶、塑扣板均高于木垒当地市场价。案涉房屋建于1998年，二十年之久的自然损毁，以新房的价值判令赔偿没有事实及法律依据。农村房屋价值与宅基地使用权不可分，房屋即使重建使用权仍然属于郭万福，其是受益人。一审法院的判决忽视了法律的公平原则，由上诉人承担全部赔偿责任，被上诉人有过错也不担责，且继续享受宅基地使用权带来的价值利益，对上诉人显然不公。原审法院将“参考依据”作为法律依据，有悖于法律原则。 郭万福辩称，根据法律规定，承租人应当妥善管理出租房屋，因管理不善造成损害应承担赔偿责任，当租赁物出现质量问题影响承租人使用，承租人应当及时通知出租人进行维修，但穆垒书院并未通知郭万福，且穆垒书院应对案涉房屋履行修缮义务。现郭万福不同意继续履行双方签订的租赁合同，穆垒书院的上诉请求不成立，应予驳回。 郭万福向一审法院起诉请求：1．解除2014年双方签订的《房屋租赁合同》；2．被告赔偿房屋重建损失210,600元；3．被告承担违约金100,000元变更为承担违约金30,000元；4．被告承担诉讼费及鉴定费用。 一审法院认定事实：2014年2月5日原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告（甲方）将位于木垒县英格堡乡菜籽沟村三组的房屋及宅基地租赁给被告（乙方）亮程文化工作室，租赁期30年，年租金280元，30年租赁费共计8400元，租金自合同签订之日一次性付清；乙方在不改变和损坏房屋主体结构的前提下可进行投资装修，也可以在房屋自然损坏严重的情况下，在原宅基地折旧盖新，或自主建设新房屋。合同终止时，属于乙方所投资的不动产甲乙双方协商按折旧解决；乙方对所承租的房屋负有妥善看管的义务，保证所租房屋整洁干净，租赁期间的行为合法；双方如违反上述规定，由违约方赔付守约方100,000元违约金。双方还就合同的其他权利义务作了约定。双方签订书面合同后，被告向原告交付租赁费8400元，原告将租赁房屋交被告使用。被告在使用原告房屋期间，房屋内的自来水管子破裂漏水，造成原告房屋损坏，成为危房。2019年4月原告所在村委会进行人居环境改造，需对原告房屋进行拆除，在被告承诺为原告重新修建房屋后，原告同意拆除，2019年4月村委会将原告房屋拆除，房屋拆除后的材料由被告做了处理。房屋拆除后被告一直未给原告重建房屋，原、被告双方为此发生争议，经相关人员参与调解无果，原告提起诉讼。经原告申请，2020年9月9日一审法院委托新疆方诚价格有限责任事务所对涉案已灭失房屋及室内装修价格进行鉴定，该所于2020年9月21日到现场勘验，于2020年9月28日作出鉴定意见书：涉案已灭失房屋及室内装修价格评估为99,638元。原告为此支付鉴定费3000元。原告房屋其中有三间建于1996年，土木结构，砖包皮，建筑面积为106.25平方米，东面外墙贴瓷砖，室内简单装修；有一间伙房，修建于2008年7月，砖木结构，建筑面积为38.25平方米，外墙贴砖，室内简单装修。被告是以水磨沟区南湖路亮程文化工作室的名义与原告签订《房屋租赁合同》，现水磨沟区南湖路亮程文化工作室已更名为木垒县穆垒书院。本案争议焦点：原告主张解除合同是否符合解除条件；如合同解除，房屋损失如何认定；损害赔偿责任如何承担；被告是否存在违约及违约金主张是否符合法律规定。一审法院认为，关于原告主张解除合同是否符合解除条件的问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原、被告双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限30年，根据以上法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》未超过20年租期部分的内容应认定有效。《中华人民共和国合同法》第二百四十七条规定：“承租人应当妥善保管租赁物、使用租赁物，承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。”原告作为出租人将租赁物交付给被告使用，被告作为承租人应当按照约定妥善保管租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”原告将房屋租赁于被告使用，被告使用原告房屋期间未能遵守合同约定，妥善管理原告房屋，造成本案诉争房屋因自来水管破裂漏水浸泡而损毁，根据以上法律规定，原告有权要求解除合同并要求被告赔偿损失。被告虽承诺3-5年重建房屋，但对此承诺不能向原告书写承诺书，致使原告不安，如不能修建，原告再次起诉，又会造成当事人诉累。另外，原告申请对涉案灭失房屋价格进行评估，一审法院对外委托鉴定前，经询问被告，被告同意解除双方签订的《房屋租赁合同》，由此，一审法院委托鉴定部门对涉案灭失房屋价格进行了评估。故原告要求解除合同并赔偿损毁租赁房屋损失符合事实和法律规定，予以支持。关于房屋损失如何认定的问题。新疆方诚价格有限责任事务所对涉案已灭失房屋及室内装修价格评估为99,638元。被告对鉴定的内容、事项及标的物均无异议，但对价格提出异议，认为价格过高。原告对鉴定价格提出异议，认为价格过低，并以210,600元的价格主张权利。对此，一审法院认为，新疆方诚价格有限责任事务所及鉴定人员具有鉴定资格，其作出的鉴定意见程序合法，依据充足，故法院采纳鉴定意见，确认涉案已灭失房屋损失为99,638元。原、被告双方虽对鉴定价格提出异议，但对该鉴定意见均未能提出足以反驳的证据，故原、被告双方提出的异议均不能成立，法院不予采纳。关于损害赔偿责任如何承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据庭审调查，原告于2016年到村上收庄稼时发现自家房屋内自来水管流水，随即向所在村委会时任书记报告，2017年房屋塌陷成为危房。原告在发现房屋内自来水管流水，向村委会时任书记打电话报告情况后并未积极采取措施先行处理，致使自来水长时间流水，造成房屋塌陷成为危房，故原告对涉案房屋的损坏亦有过错，亦承担相应的过错责任。被告关于原告亦有过错，不能全部承担责任的意见成立，法院予以采纳。结合本案实际，酌定由被告承担80﹪的民事赔偿责任，即79,710.4元，由原告自行承担20﹪的民事责任，即19,927.6元。被告抗辩认为房屋损坏有其主客观原因：房屋地势低、雨水雪水汇入墙角，浸泡房屋地基，导致墙体有裂缝，且屋顶有漏水，原告怠于管理修缮。被告对其反驳主张不能提供相关证据予以证实，故对被告此项抗辩意见不予采纳。鉴定费3000元，由被告承担2400元，原告承担600元。关于原告主张违约金的问题。一审法院认为，违约金是当事人通过约定而预先确定的，在违约后生效的独立于履行行为之外的给付。违约金的目的在于弥补损失。本案原告的直接损失为房屋损毁的经济损失，经过估价鉴定，已确定原告房屋损失，并对其损失主张进行了确认和支持。被告已就自己的违约行为承担了赔偿责任，原告再无损失可言，结合实际，原告对房屋损毁亦有过错，考量案件的实际情况，在被告对原告灭失房屋损失进行赔偿后，对原告另行主张的违约金部分不再支持。遂判决：一、解除原告郭万福与被告木垒县穆垒书院于2014年2月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告木垒县穆垒书院于判决生效后十日内赔偿原告郭万福房屋经济损失79,710.4元；三、被告木垒县穆垒书院于判决生效后十日内给付原告郭万福鉴定费2400元；四、驳回原告郭万福的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据，本院认定如下： 郭万福提交新证据： 录音光盘1份，拟证明穆垒书院副经理方如泉承诺要为郭万福维修案涉房屋；郭万福询问了当地材料商重建房屋所需材料的价格，其报价高于鉴定机构认定的价格。 经质证，穆垒书院对郭万福与方如泉之间录音材料的真实性认可，关联性不认可，认为该录音内容系郭万福以诱导方式向方如泉发问，具有片面性；对郭万福与材料商之间录音材料的真实性认可。因穆垒书院对上述录音材料的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 穆垒书院提交新证据： 1．自制维修价格对比表1份，拟证明案涉房屋维修所需费用及材料价格低于鉴定机构认定的价格。 经质证，郭万福对该证据的真实性不认可，认为系穆垒书院自行制作。因该证据系穆垒书院自行制作，郭万福亦不予认可，本院对该证据的证明效力不予确认。 2．房屋转让协议2份，拟证明与案涉房屋修建年限、房屋结构相类似的房屋出售的价格均低于鉴定机构认定的价格。经质证，对该组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，郭万福主张的系重建房屋的价格而非出售价格。因郭万福对该组证据的真实性不持异议，本院对该组证据的真实性予以确认。 本院依职权通知新疆方诚价格有限责任事务所出庭接受双方当事人质询，鉴定人员出庭接受了质询并对双方争议的问题作出解释说明。 经质证，郭万福认为鉴定机构未对案涉房屋大门及围墙价格进行评估。穆垒书院认为1．案涉房屋高度不足3.3米，签字时书面材料也没有写房屋高度；2．鉴定机构按照2018年的建安成本计算价格不合理；3．鉴定机构对案涉房屋结构认定不准确，土木结构的房屋价格高于市场价格，装修价格也高于市场价格，要求重新鉴定。 综合双方当事人质证意见、鉴定人员的解释说明，本院经审查后认为，该鉴定意见系一审法院依法委托有资质的鉴定机构作出，对双方当事人提出的问题能够作出合理说明。郭万福提到的未对案涉房屋大门及围墙价格进行评估的问题，一审庭审中郭万福对新方诚价估（2020）53号价格鉴定意见书的真实性、合法性、关联性均认可，对鉴定价格过低及鉴定成新率不认可，对其他内容均无异议，故其在二审中质询时提出鉴定机构未对案涉房屋大门及围墙价格进行评估的主张，本院不予采纳。穆垒书院提到的问题：1．案涉房屋高度不足3.3米，签字时书面材料也没有写房屋高度；2．鉴定机构按照2018年的建安成本计算价格不合理；3．鉴定机构对案涉房屋结构认定不准确，土木结构的房屋价格高于市场价格，装修价格也高于市场价格，要求重新鉴定。一审庭审中穆垒书院对新方诚价估（2020）53号价格鉴定意见书的真实性、合法性均认可，对鉴定内容和鉴定事项、评估的标的物均没有异议，仅认为鉴定评估单价及总价过高，故其在二审中质询时提出的上述问题并要求重新鉴定的主张，本院不予采纳。综上，本院对该鉴定结论予以确认。 二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：1．上诉人郭万福主张解除合同有无事实及法律依据；2．案涉房屋损失如何认定；3．上诉人郭万福主张违约金有无事实及法律依据；4．本案鉴定费如何负担。 关于焦点一，郭万福与穆垒书院签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，但合同中租赁期限超过二十年的部分，应认定无效。出租人郭万福主张解除合同，鉴于案涉房屋已灭失，不具备继续履行的条件，一审法院判决解除双方于2014年2月5日签订的《房屋租赁合同》并无不当，本院予以维持。 关于焦点二，本案一审审理过程中，经郭万福申请，一审法院委托新疆方诚价格有限责任事务所对案涉已灭失房屋及室内装修价格进行鉴定，出具了鉴定报告，并对当事人提出的异议进行了回复，对鉴定的方法等均进行了解释，鉴定程序合法，郭万福、穆垒书院虽对上述鉴定结论提出异议，但未提供充分有效证据足以推翻上述鉴定结论，故一审法院采纳鉴定意见，认定案涉已灭失房屋损失为99,638元并无不当，本院予以确认。郭万福认为穆垒书院未履行妥善看管承租房屋的合同义务，导致案涉房屋灭失，穆垒书院应承担全部赔偿责任。穆垒书院认为导致案涉房屋灭失双方均有责任，郭万福在发现案涉房屋漏水后未采取措施先行处理，放任损失扩大，亦应承担过错责任。经查，首先，穆垒书院在使用租赁房屋期间，自来水管破裂漏水造成租赁房屋损坏，存在过错，应当承担损害赔偿责任，虽然穆垒书院辩称案涉房屋损坏还存在房屋地势低、雨水雪水倒灌，屋顶年久失修漏水等原因，但穆垒书院未提交证据予以佐证，故本院对穆垒书院该抗辩理由不予采纳。其次，一审、二审庭审中郭万福均陈述，其于2016年秋天发现案涉房屋漏水后电话通知了该村党支部书记，由于郭万福与穆垒书院不相识，就未将房屋漏水事宜通知穆垒书院的人员，亦未在发现房屋漏水后予以修理。郭万福作为出租人，在发现案涉房屋漏水时应当积极采取措施，防止损失的扩大，故郭万福没有及时采取措施致使损失扩大，其亦存在过错，亦应承担相应责任。综上，一审法院结合案件实际，酌定穆垒书院承担80%的民事赔偿责任，即79,710.4元，郭万福承担20%的民事赔偿责任，即19,927.6元，并无不当，本院予以维持。 关于焦点三，郭万福认为穆垒书院未履行妥善看管承租房屋的合同义务，导致案涉房屋灭失已构成根本违约，应承担违约金30,000元；穆垒书院认为郭万福在发现案涉房屋漏水后未采取措施先行处理，放任损失扩大，亦应承担过错责任，穆垒书院不应承担违约金。因违约金主要功能是弥补损失，兼具一定惩罚功能。本案中，鉴定报告认定案涉已灭失房屋损失价值为99,638元，一审法院结合案件实际，双方过错程度，酌定穆垒书院向郭万福支付经济损失79,710.4元，郭万福的实际损失已得到补偿，且造成案涉房屋被水浸泡并非穆垒书院故意促成，故郭万福主张穆垒书院承担30,000元违约金于法无据，本院不予支持。 关于焦点四，本案鉴定费用属于双方当事人在诉讼过程中，为了明确案涉已灭失房屋及室内装修价格而产生的必要的、合理的费用，鉴定意见已被法院采信，一审法院按照双方当事人胜败诉比例，认定郭万福负担600元鉴定费，穆垒书院负担2400元鉴定费，并无不当，本院予以维持。 综上所述，郭万福、木垒县穆垒书院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,591.9元（上诉人郭万福预交4,739.14元，上诉人木垒县穆垒书院预交1,852.76元），由上诉人郭万福负担4,739.14元，上诉人木垒县穆垒书院负担1,852.76元。 本判决为终审判决。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  周美蓉 审判员  王雪梅 审判员  高 峰 二〇二一年三月二十二日 书记员  李 静