四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川15民终509号 上诉人（原审原告）：李静，女，1975年1月出生，汉族，住四川省高县。 上诉人（原审原告）：何锐，男，1974年1月出生，汉族，住四川省高县。 二上诉人的委托诉讼代理人：毋新生，北京梵清律师事务所律师，执业证号××。 被上诉人（原审被告）：绿地集团宜宾置业有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区清华街8号2楼201号，统一社会信用代码信91511500MA62GCRD8K。 法定代表人：范文军，总经理。 被上诉人（原审被告）：成都好居新起点房地产营销策划有限公司，住所地四川省成都市锦江区红星路一段35号附1号（自编号B区2楼1441号），统一社会信用代码91510104MA6CEA8F6K。 法定代表人：吴喜枝，总经理。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师，执业证号××。 上诉人李静、何锐因与被上诉人绿地集团宜宾置业有限公司（以下简称：绿地公司）、成都好居新起点房地产营销策划有限公司（以下简称：好居新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初5499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李静、何锐上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将案件发回重审；2.二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.绿地公司、好居新公司之间不存在《商品房买卖合同》，一审认定基本事实不清；2.绿地公司、好居新公司之间签订的《商品房预约认购协议》无效；3.上诉人没有与被上诉人好居新公司签订《房屋认购协议》的意思表示，好居新公司构成表见代理。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，请求依法予以改判。 好居新公司辩称，好居新公司与绿地公司签署的《商品房预约认购协议》、好居新公司与上诉人签订的《房屋认购协议》，均是相关当事人真实意思表示，不违反任何法律法规，对各方当事人均具有法律约束力，一审法院查明事实清楚，适用法律准确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 绿地公司未发表答辩意见。 李静、何锐向一审法院提出诉讼请求：判令绿地公司、好居新公司共同返还李静、何锐多支付的购房款986948元，并支付相应资金占用利息（利息计算方式：以986948元为基数从2019年6月28日起按年利率6%计至绿地公司、好居新公司全部返还为止，暂计算至2020年9月8日的资金占用利息约为10000元）。 一审法院认定事实：绿地公司是案涉房屋的开发商。2018年12月29日，绿地公司（甲方）与好居新公司（乙方）签订《商品房预约认购协议》，约定甲方按照乙方要求针对四川省宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业1号楼（站前西广场）进行规划变更设计，且取得乙方的书面同意，在取得《商品房预售许可证》后，由甲方与乙方指定并经甲方认可的第三方签订正式的商品房买卖合同，合同内容以本协议约定内容为原则，包括但不限于第三方的付款方式及甲方的标的物业交付、产权办理等时间节点，均以本协议为准，不作变更。双方还对标的物业总价进行暂定，对标的物业单价的均价进行了约定。2019年4月14日，好居新公司（甲方）与李静、何锐签订《房屋认购协议》，载明：“鉴于：1.甲方与开发商绿地公司系合作单位，已获得宜宾西站站前广场独家销售处置权，甲方愿意将该房屋出售给乙方。2.甲乙双方在本协议签订后，乙方与绿地公司（以下简称开发商）就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。乙方确认，上述情况甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义，故双方在平等、自愿、公平协商一致的基础上，现就相关事宜，达成如下约定。第一条1.1项目坐落于宜宾市南部新区成贵高铁站前区域一期地块，双方交易的房屋位于宜宾市城际空间站项目一期BQ15-03地块商业1号楼站前西广场，商铺房号：1-3-1048（以下简称该房屋）。建筑面积92.53平方米，套内面积44.42平方米，公摊48.11平方米（若《商品房买卖合同》面积与本协议面积有误差，双方同意按成交单价×产权证建筑面积据实找补）。〔上述信息以房产证或者相关正式法律文书上的记载为准〕。第二条2.1甲方承诺该房屋产权清晰明确，若因甲方故意或者重大过失造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任，但因第三方原因（包括但不限于开发商）造成的除外。第三条3.1经双方协商一致同意房屋成交单价：26600元/平米，成交总价为￥2461298元。第四条4.2.1乙方共向甲方支付认购该商品房的定金￥200000元，付款时间为2019年4月14日。4.2.2首付款支付（不含定金）：乙方于2019年5月5日之前与开发商签订《商品房买卖合同》并支付购房首付款￥1531298元。4.2.3剩余房款￥730000元，由银行按揭贷款支付。第六条6.1若甲乙双方签署本协议后，甲方不得在无正当理由情形下将该房屋出售给第三方，因甲方将该房屋出售给第三方而导致双方无法完成房屋交易的，视为甲方构成根本性违约，乙方有权单方面解除本协议，甲方双倍返还定金给乙方。6.2若乙方原因导致其未按协议约定的时间及款额交纳定金、首付款（或全款）并签订《商品房买卖合同》，每延期一日，按应交纳的金额的每日千分之一的标准向甲方支付违约金；如乙方延期支付定金或房款超过3日的，则甲方有权在不通知乙方的情况下解除本协议，并有权在解除本协议后直接将该房出售给第三方，乙方已经缴纳的定金及已付的任何房款不予退还。6.3本协议约定的总房款为最终确定之事项，乙方在签订《商品房买卖合同》时除发生实际建筑面积与本协议确认面积不一致情形外，不应再要求变更，如因乙方此项要求导致甲乙双方最终未能签订《商品房买卖合同》，则甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予返还。6.4甲乙双方在签订本协议时已确认双方依据本协议约定即将签订《商品房买卖合同》内容及项下相关约定，且对此双方无任何异议，若乙方以此为由终止本协议的，则视为乙方违约，乙方所交定金不予返还。”2019年6月27日，绿地公司（出卖人）与李静、何锐（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《〔绿地·宜宾城际空间站（一期）站前广场1号楼商业（BQ15-03地块）〕商品房买卖合同附件与补充协议》，将成贵高铁宜宾东站站前综合体BQ15-03地块站前广场第1幢3层3-1048号房屋出售给李静、何锐。上述合同约定：该商品房预售面积92.53平方米，其中套内建筑面积44.42平方米，分摊的共有建筑面积48.11平方米。该商品房单价为每平方米15933.75元，总价款为1474350元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项200000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。买受人于2019年5月7日前支付首期房价款744350元，占全部房价款的50.49%；余款730000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。双方还对权利义务、违约责任等作了约定，并于2019年7月25日进行了房屋买卖合同网上备案登记。2019年7月22日，李静、何锐（借款人）与中国工商银行股份有限公司宜宾分行签订《个人购房借款/担保合同》，采取“办妥预抵押登记+阶段性担保后放款”的方式，向中国工商银行股份有限公司宜宾分行贷款730000元用于购买本案案涉房屋，贷款期限120个月。借款人同意贷款人一次性划入绿地公司账户，贷款利息自实际放款日起计算。此后，中国工商银行股份有限公司宜宾分行按约将上述贷款直接划入绿地公司账户。另查明，2019年4月14日，李静、何锐与好居新公司签订《房屋认购协议》时支付定金20万元。2019年5月7日，李静、何锐支付好居新公司首付款1531298元。2019年6月27日，好居新公司支付绿地公司房款744350元。2019年12月30日，中国工商银行股份有限公司宜宾分行按约将李静、何锐购房贷款73万元直接支付绿地公司。2020年1月6日，绿地公司将案涉房屋交付李静、何锐。以上事实，有李静、何锐的身份证复印件，绿地公司、好居新公司的营业执照复印件，《商品房预约认购协议》《房屋认购协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》《〔绿地·宜宾城际空间站（一期）站前广场1号楼商业（BQ15-03地块）〕商品房买卖合同附件与补充协议》《个人购房借款/担保合同》，银行交易明细，房屋买卖合同网上备案信息摘要，房屋交付依据以及当事人双方的陈述为证。 一审法院认为，案涉《商品房预约认购协议》《房屋认购协议》《四川省商品房买卖合同（预售）》《〔绿地·宜宾城际空间站（一期）站前广场1号楼商业（BQ15-03地块）〕商品房买卖合同附件与补充协议》均是相关当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他导致合同无效的情形，均合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。本案争议的焦点是双方应以哪份合同约定的房屋价款为准，绿地公司、好居新公司是否应当退还李静、何锐主张的多支付的购房款及利息。一审法院认为，案涉房屋的价款，应以李静、何锐与好居新公司签订的《房屋认购协议》约定的价款2461298元为准，具体理由如下：一、李静、何锐与好居新公司签订的《房屋认购协议》明确约定：“甲乙双方在本协议签订后，乙方与绿地公司（以下简称开发商）就房管局备案需签订的《商品房买卖合同》、备案合同仅作为本协议的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以本协议约定为准。关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以乙方与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。乙方确认，上述情况甲方已经如实告知乙方，乙方已经充分了解，并理解在法律层面上的意义……第三条3.1经双方协商一致同意房屋成交单价：26600元/平米，成交总价为￥2461298元。第四条4.2.1乙方共向甲方支付认购该商品房的定金￥200000元，付款时间为2019年4月14日。4.2.2首付款支付（不含定金）：乙方于2019年5月5日之前与开发商签订《商品房买卖合同》并支付购房首付款￥1531298元。4.2.3剩余房款￥730000元，由银行按揭贷款支付。”。一审法院认为，李静、何锐作为进行商铺投资的理性商事主体，通过其所签订的上述协议，应当能够充分知晓本次房屋交易的相关情况：一是李静、何锐应当知晓其所交易的对象为好居新公司。虽然李静、何锐辩称其是在绿地公司所设的楼盘销售点进行交易，其误认为是与绿地公司进行交易。但是，商品房销售中，存在销售方与开发方不一致的情形，《房屋认购协议》明确载明的合同相对方为好居新公司。二是李静、何锐应当知晓其所购买房屋的现状，尤其是知晓对其作出购买房屋决定起着重大影响的房屋价款情况。李静、何锐是在知晓并同意该房屋价款的基础上，基于自己的投资判断，才与好居新公司签订的《房屋认购协议》。三是李静、何锐应当知晓房屋的交易流程中包括要与所购房屋的开发商另行签订合同用于办理过户手续的事宜。《房屋认购协议》是李静、何锐与好居新公司就案涉房屋达成买卖合意的本约，《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议是为履行上述《房屋认购协议》，为李静、何锐办理房屋过户手续而达成的一个附件。因此，案涉房屋价款应以李静、何锐与好居新公司签订的《房屋认购协议》约定的价款2461298元为准。二、李静、何锐已经以实际行为印证了其实际履行的就是其与好居新公司签订的《房屋认购协议》。李静、何锐于2019年4月14日，即其与好居新公司签订《房屋认购协议》当日即支付该合同约定的20万元定金；至2019年5月7日，李静、何锐按该合同约订支付好居新公司购房款1731298元；2019年7月22日，李静、何锐向银行贷款730000元，该款于2019年12月30日由银行直接支付绿地公司。至此，李静、何锐已经支付完毕《房屋认购协议》约定的全部2461298元购房款。2020年1月6日，李静、何锐从绿地公司处接收了案涉房屋。从支付的房款金额上看，李静、何锐通过首付及贷款方式，先后共计支付2461298元，符合李静、何锐与好居新公司签订的《房屋认购协议》约定的价款；从时间节点上看，在李静、何锐与绿地公司于2019年6月27日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议之前50天，李静、何锐就于2019年5月7日共计支付好居新公司1731298元，该金额已大于《四川省商品房买卖合同（预售）》约定的房款，而李静、何锐又于2019年7月22日向银行申请贷款730000元，并于2020年12月30日支付绿地公司。显然，李静、何锐认可《房屋认购协议》的价款并按约实际履行《房屋认购协议》。审理中，李静、何锐陈述：“因为钱已经交了，被告说不还，和绿地签了合同以后我们去找他们退差价，他们不退还”，若如李静、何锐诉讼中主张的房屋价款为1474350元，李静、何锐在支付金额达1731298元后，在多支付购房款且已经找公司退钱未果，双方存在较大争议的情况下，李静、何锐还申请向银行贷款来支付尾款，显然不合常理。李静、何锐以自己的实际行为再次证明双方实际履行的是李静、何锐与好居新公司签订的《房屋认购协议》，2461298元才是案涉房屋的真实价格。三、绿地公司（甲方）与好居新公司（乙方）签订的《商品房预约认购协议》只对合同双方当事人即绿地公司与好居新公司具有约束力，只影响好居新公司是否能按照《房屋认购协议》的约定履行向李静、何锐交付案涉房屋的义务。而本案中，绿地公司认可好居新公司对案涉房屋的处分权，李静、何锐也已经实际取得了案涉房屋。因此，《商品房预约认购协议》与本案纠纷的处理并无关联性。综上，李静、何锐与好居新公司签订的《房屋认购协议》系双方真实意思表示，双方当事人应当按约履行。李静、何锐已按约支付完毕购房价款，案涉房屋也已实际交付李静、何锐，双方已实际履行完毕《房屋认购协议》约定的主要义务，李静、何锐要求绿地公司、好居新公司退还多支付的购房款及利息的主张，无事实和法律依据，且有违诚信原则，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回李静、何锐的诉讼请求。案件受理费13769元，由李静、何锐负担。 二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。 本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、好居新公司与李静、何锐签订《房屋认购协议》的行为是否构成表见代理；二、李静、何锐与好居新公司是否建立了真实的房屋买卖合同关系。 关于焦点一，代理是指代理人以被代理人的名义，在代理权限内与第三人实施民事行为，其法律后果直接由被代理人承受的民事法律制度。表见代理是指行为人虽无代理权，但由于本人的行为，造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象，而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。因此，构成表见代理的前提条件是代理人以被代理人名义实施了民事行为。本案中，好居新公司与李静、何锐签订《房屋认购协议》时并非以绿地公司名义签订，在《房屋认购协议》中明确载明的合同相对方为好居新公司，且权利义务承担人也是好居新公司与李静、何锐。故好居新公司与李静、何锐签订《房屋认购协议》的行为并不构成表见代理，上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于焦点二，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。 2019年4月14日，好居新公司与李静、何锐签订《房屋认购协议》，双方约定好居新公司将案涉商品房出售给李静、何锐。协议同时约定，李静、何锐与绿地公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议仅作为《房屋认购协议》的附件，就协议项下房屋的单价、总价、支付方式、违约责任等，如果产生分歧，以《房屋认购协议》约定为准；关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以李静、何锐与开发商绿地公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》为准。《房屋认购协议》还对买卖双方当事人名称；商品房基本状况；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;面积差异的处理方式;解决争议的方法;违约责任等事项进行了约定。后李静、何锐与绿地公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》及《〔绿地·宜宾城际空间站（一期）站前广场1号楼商业（BQ15-03地块）〕商品房买卖合同附件与补充协议》，并以首付款及银行按揭贷款方式将案涉商品房购房款支付完毕。2020年1月6日，李静、何锐从绿地公司处接收了案涉房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，案涉《房屋认购协议》明确约定了商品房买卖合同的主要内容，李静、何锐已按约支付完毕购房价款，且好居新公司也已将案涉房屋交付李静、何锐，双方已实际履行完毕《房屋认购协议》约定的主要义务，应当认定李静、何锐与好居新公司建立了真实的房屋买卖合同关系。上诉人李静、何锐主张其并未与被上诉人好居新公司建立房屋买卖合同关系，并要求被上诉人退还多支付的购房款及利息的主张，无事实和法律依据，且有违诚信原则，本院不予支持。 综上所述，李静、何锐的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13769元，由李静、何锐负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 羽 审 判 员  王纯强 审 判 员  杨 艳 二〇二一年三月二十三日 法官助理  罗劲松 书 记 员  程佳琪