山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁03民终104号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王琪，男，1985年8月31日出生，汉族，现住淄博市张店区。 委托诉讼代理人：管峰，山东杰然律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：淄博金朝晟房地产开发有限公司，住所地淄博市淄川区昆仑镇晟地路**。 法定代表人：牛敬业，董事长。 委托诉讼代理人：王迪，山东子诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人:阎飞,女,1975年10月22日出生,汉族,淄博金朝晟房地产开发有限公司职工,现住淄博市淄川区。 上诉人王琪因与被上诉人淄博金朝晟房地产开发有限公司（以下简称金朝晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院(2020)鲁0302民初3867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王琪上诉请求：1、撤销淄博市淄川区人民法院(2020)鲁0302民初3867号民事判决,依法改判或将本案发回重审;2、本案一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清,认定案件事实的关键证据没有查明,导致判决错误。（1）一审中,上诉人提交了调取案涉房屋是否办理《商品房预售许可证》及办理时间的申请,但一审法院没有调取，仅以被上诉人提交了房产证母证及当庭陈述“销售的是现房”，便径行认定案涉房屋为现房销售,而事实上,被上诉人与上诉人2014年5月28日签订《晟世华庭认购协议》,案涉房屋竣工时间为2017年，故案涉房屋应为“房屋预售”。（2）预售房屋必须取得《商品房预售许可证》，而经了解案涉房屋至今没有办理该证，没有经过住建局验收备案，更没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。由此，双方签订的《晟世华庭认购协议》属于无效协议。商品房没有经过验收合格，便不能交付使用，其交付属于违法交付，所交付的标的物也是不合法的。（3）2015年6月17日被上诉人与上诉人签订《晟世华庭沿街商铺提前交房的约定》约定“按照原购房协议约定甲方(被上诉人)开发的沿街商铺将于2015年8月30日正式交房”，又约定“待正式完成交房验收手续后办理商业贷款”。但直到2015年8月30日约定的正式交房时，被上诉人没有通知上诉人签订房屋买卖合同，也没有通知上诉人交纳贷款申请材料。按照房地产开发企业办理银行按揭贷款的一般流程，首先应由开发商选定银行并与银行签订贷款协议，再由购房者提供相应的手续，开发商应当履行的手续是先于购房者的，此时，房屋连《商品房预售许可证》都没有，房屋属于违法销售，显然，由于被上诉人的违法行为，是不能取得银行合作的。（4）《晟世华庭沿街商铺提前交房的约定》中的“商业贷款”与《晟世华庭认购协议》中约定的“银行按揭贷款”是一致的。上诉人按照《晟世华庭沿街商铺提前交房的约定》分别于2015年6月17日、8月4日向被上诉人支付4000元，完全按照该约定履行了义务，但到该协议约定的2015年8月30日正式交房时，该房屋仍不能办理按揭贷款，责任完全在被上诉人，上诉人不存在任何违约情形。即便是提前交房协议中的“商业贷款”有不同理解，但因晟世华庭沿街商铺提前交房的约定是被上诉人提供的格式合同，出现不同理解其解释也应当作不利于格式合同提供方的理解，更何况2015年8月30日正式交房时，距2017年该房屋竣工还有近两年的时间。2、一审适用法律错误、判决结果与被上诉人一审诉讼请求内容不一致。一审错误适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，同时，被上诉人第一项诉讼请求为“请求贵院依法判令被告支付原告购房款209064元，并支付以209064元为基数，按照年利率6%计算至实际付款之日所得利息损失”，在被上诉人没有变更诉讼请求的情况下，一审判决结果第二项却支持了“王琪于本判决生效之日起十日内支付淄博金朝晟房地产开发有限公司自2015年8月11日起，以209064元为基数、按照年利率6%计算至实际付清购房款之日止的违约金”。 金朝晟公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。上诉人的反诉请求以及上诉请求要求解除合同，可以看出诉讼各方对房屋买卖过程中的相关合同效力没有争议，其重点应当在于是否能够达成合同目的，是否符合合同解除的条件。金朝晟公司共开发21套沿街商铺，现母证已全部办理完毕，除案涉房屋外，其它各户证照均已办理完毕或在办理过程中，各项竣工验收也早已完成并备案。 金朝晟公司向一审法院起诉请求：1、判令王琪支付金朝晟公司购房款209064元，并支付自2014年6月8日起、以209064元为基数、按照年利率6%计算至实际付款之日止的利息损失。2、诉讼费、保全费、保全保险费等费用由王琪承担。 王琪向一审法院反诉请求：1、判令解除王琪与金朝晟公司签订的《晟世华庭认购协议》；2、判令金朝晟公司返还王琪已缴纳的购房款214536元，并支付以实际付款金额为基数、按照年利率6%计算自实际交款之日至实际返还之日止的利息损失；3、判令金朝晟公司赔偿王琪装修费85000元。 一审法院认定事实：金朝晟公司与王琪于2014年5月28日签订《晟世华庭认购协议》，约定：王琪购买金朝晟公司开发的位于淄川区营业房，建筑面积58.54平方米，单价7030元／平方米，房款合计为411536元；付款方式为银行按揭贷款；在签订本协议后五日内，即2014年6月8日前到金朝晟公司缴纳应付款项并签订正式商品房买卖合同和递交银行按揭资料；本协议在签订正式商品房买卖合同之时起，本认购协议自动废止。认购协议签订后，王琪分四次共缴纳购房款206536元。2015年6月17日，金朝晟公司与王琪签订《晟世华庭沿街商铺提前交房的约定》，约定：交房时间提前至2015年6月5日，王琪自愿于2015年6月5日起，每月10日前向开发商账号汇款4000元，待完成交房验收手续后办理商业贷款，每月还款额自动转为已交房款总额，若王琪不能按时每月还款，将按照总房款的日万分之五收取违约金，本约定自签订之日起生效。该约定签订后，王琪分别于2015年6月17日、2015年8月4日向金朝晟公司缴纳购房款4000元，王琪共支付金朝晟公司购房款214536元。金朝晟公司曾以在晟世华庭小区张贴通知、向王琪邮寄律师函的方式催收购房余款，王琪至今未再缴纳购房款。另查明，涉案房屋已由金朝晟公司交付王琪使用至今。涉案房屋不动产权证载明的房屋建筑面积为60.27平方米。金朝晟公司在本次起诉前向本院申请诉前财产保全，为此负担诉前保全费1520元，支付诉讼保全保险费600元。 一审法院认为，金朝晟公司与王琪签订的《晟世华庭认购协议》基本具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，双方签订的认购协议如果均能按照约定履行，足以实现合同目的。且王琪已经支付了部分购房款，金朝晟公司已将房屋交付王琪使用，因此，金朝晟公司与王琪之间存在商品房买卖合同法律关系，《晟世华庭认购协议》应当认定为商品房买卖合同。双方于2015年6月17日签订的《晟世华庭沿街商铺提前交房的约定》，是对王琪欠金朝晟公司剩余购房款支付方式的变更约定，该约定明确载明：王琪自愿于2015年6月5日起，每月10日前向开发商账号汇款4000元，待完成交房验收手续后办理商业贷款。王琪在支付了两个月的购房款后，未按约定的内容履行付款义务，已构成违约，应承担违约责任。王琪所述金朝晟公司未协助其办理银行按揭贷款，致使其合同目的无法实现的理由与本院查明的事实不符，因此，王琪以此为由要求解除合同，并要求金朝晟公司承担违约责任的主张不成立，不予支持。金朝晟公司要求王琪支付购房款209064元并支付违约金，符合法律规定，予以支持。金朝晟公司要求王琪自2014年6月8日开始计算支付违约金的诉讼请求，依据晟世华庭沿街商铺提前交房的约定，王琪应在2015年8月10日前支付购房款，因此，支持王琪自2015年8月11日起开始计算支付违约金。金朝晟公司要求王琪支付诉前财产保全费1520元、财产保全保险600元，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、王琪于判决生效之日起十日内支付淄博金朝晟房地产开发有限公司购房款209064元；二、王琪于判决生效之日起十日内支付淄博金朝晟房地产开发有限公司自2015年8月11日起，以209064元为基数、按照年利率6%计算至实际付清购房款之日止的违约金；三、王琪于判决生效之日起十日内支付淄博金朝晟房地产开发有限公司诉前财产保全费1520元、财产保全保险费600元；四、驳回淄博金朝晟房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王琪的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4436元，减半收取计2218元，由王琪负担。反诉案件受理费5794元，减半收取计2897元，由王琪负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案双方当事人二审中的争议焦点问题有二：一是关于涉案商品房认购协议能否解除及王琪诉求返还购房款及支付利息损失有无事实和法律依据；二是关于原审判项第二项中支付违约金是否适用法律错误。 关于焦点一。首先，商品房预售合同是商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定的时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款,并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是本合同，当事人之间负有履行合同约定的相互交付义务，不是约定将来订立本合同的义务。而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方互负有签订正式合同的义务。二者具有不同的性质和法律效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同,应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。本案中,王琪与金朝晟公司所签订的《晟世华庭认购协议》仅约定了房屋的具体位置、建筑面积、房屋总价、付款方式及签定正式商品房买卖合同的时间等部分内容,并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容,因此该《晟世华庭认购协议》是预约合同，不是商品房预售合同,也不是商品房买卖合同,一审判决认定该《晟世华庭认购协议》是商品房买卖合同不当,本院予以纠正。 其次，《晟世华庭认购协议》是双方当事人的真实意思表示,并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。2015年6月17日双方签订《晟世华庭沿街商铺提前交房的约定》，金朝晟公司将涉案房屋交付王琪，且王琪自交付至今一直占有使用该涉案房屋，并已按上述协议和约定向金朝晟公司交纳了部分购房款共计214536元，故双方已经形成事实上的房屋买卖合同关系。现涉案商品房已经整体验收，并取得相应的不动产权证书，该不动产权证书中包含王琪主张的涉案房屋，故一审法院认定王琪购买金朝晟公司的房屋系现房并无不当。王琪现以金朝晟公司未取得商品房预售许可证为由主张涉案《晟世华庭认购协议》系无效协议、应予撤销，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。王琪申请调取金朝晟公司是否已取得《商品房预售许可证》亦与本案不具有直接关联，故本院就王琪的该项申请不予支持。 再者，2015年6月17日王琪与金朝晟公司签订《晟世华庭沿街商铺提前交房的约定》，约定交房时间提前至2015年6月5日，王琪自愿于2015年6月5日起每月向开发商账号汇款4000元，待正式完成交房验收手续后办理贷款。王琪于2015年6月、8月按照该约定内容交纳了相应购房款，之后王琪未按约定继续交纳，故一审法院认定王琪违约并无不当，王琪应交纳剩余购房款并支付相应违约金。在金朝晟公司已将涉案房屋交付王琪使用至今，王琪已按约定交纳大部分购房款的情况下，王琪仅以金朝晟公司未协助其办理银行按揭贷款手续为由主张合同目的不能实现要求解除合同，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。 关于焦点二。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，由于王琪未按双方的约定交纳相应购房款，应承担违约责任。该违约责任包括因王琪未交纳购房款期间占用的利息损失，且金朝晟公司在一审期间主张的亦是未交纳房款的利息损失，故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定判令王琪支付相应违约金并无不当。 综上所述，上诉人王琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4436元，由上诉人王琪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王光龙 审 判 员 侯 康 审 判 员 王欣欣 二〇二一年三月二十五日 法官助理 陈 蒙 书 记 员 周京京