安徽省淮南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖04民终320号 上诉人（原审原告）：吴纯浩，男，1981年3月16日生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。 上诉人（原审原告）：郭守丽，女，1980年2月8日生，汉族，住安徽省凤台县。 被上诉人（原审被告）：安徽省亿祥置业投资有限公司，住所地安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城****，统一社会信用代码913404215592207846。 法定代表人：毛积慧,该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭淮城，男,1966年4月3日生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区,系该公司员工。 上诉人吴纯浩、郭守丽因与被上诉人安徽省亿祥置业投资有限公司（以下简称亿祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（以下简称凤台法院）（2020）皖0421民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴纯浩、郭守丽上诉请求:1.撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求;2.判令亿祥公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审违反法定程序，超期判决。吴纯浩、郭守丽2018年11月底就向凤台法院起诉,该院以诉前调解为由拖至2020年1月17日才立案。同年5月20日，在吴纯浩、郭守丽的多次催促下才开庭审理,后又将案件搁置,吴纯浩、郭守丽到当地人大等信访,在信访部门的督办下,吴纯浩、郭守丽才于2020年12月25日拿到一审判决书。该案并不复杂,一审以“诉前调解”为由拖了一年时间,期间一次也没有调解过。案件正式受理后又拖了一年时间才判,我国《民事诉讼法》第一百六十一条规定:人民法院适用简易程序审理的案件,应当在立案之日起3个月内审结。一审适用的是简易程序,可见其审理期限超出规定,程序违法。二、一审事实认定和适用法律错误，致判决错误，袒护了亿祥公司，显失公平。1.吴纯浩、郭守丽和亿祥公司签订的“补充协议”是一份新的买卖合同，合法有效，亿祥公司应该履行。吴纯浩、郭守丽和亿祥公司签订的原“商品房买卖合同”已履行完毕,吴纯浩、郭守丽取得了案涉房屋完全产权,原合同已履行完毕。2.该“补充协议”是双方真实意思表示,吴纯浩、郭守丽是出卖人，亿祥公司是买受人。合同主体明确,主要条款具备，权利义务清晰。依照《合同法》规定，该“补充协议”合法有效。3.吴纯浩、郭守丽要求亿祥公司履行“补充协议”约定的义务,既有合同依据,也是合理合法的诉求。“补充协议”是附条件的协议。在条件成就的情况下,双方就应该履行。其所附的条件就是协议的“回购条件”。本案完全具备该第二条的“回购条件”，亿祥公司应该履行回购的约定，其未自觉履行。吴纯浩、郭守丽和亿祥公司请求法院判令其履行合同，有事实和法律依据。4.一审法院将吴纯浩、郭守丽和亿祥公司之间的回购,即新的房屋“买卖关系”,错误认定为解除合同,退还房屋和购房款的关系,案件事实认定错误。法律没有对房屋买卖主体做特殊要求,任何人都可以成为房屋买卖的当事人。本案中，吴纯浩、郭守丽完全可以成为卖房主体，亿祥公司也可以是买房主体。一审认为吴纯浩、郭守丽应在房产证办理前要求亿祥公司回购,其将我们之间约定的回购房屋即买卖房屋，理解为解除合同，违背当事人真实意思表示。5.一审依据《合同法》第一百一十条第(二)项:债务的标的不适于强制执行或者履行费用过高等，判决驳回吴纯浩、郭守丽的一审诉讼请求。首先，一审法院论述的吴纯浩、郭守丽主张的“回购”不能成立的理由和判决适用的法律条款,不具有因果联系;其次，吴纯浩、郭守丽要求亿祥公司履行回购房屋属于可执行的请求，亿祥公司承担的是金钱给付义务,吴纯浩、郭守丽会自愿配合过户,不存在不能执行问题。关于履行费用问题,买卖房屋应缴纳的相关费用是法律规定的，根据财产价值确定，本案不存在履行费用过高的问题。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持吴纯浩、郭守丽的上诉请求。 亿祥公司未提交书面答辩意见。 吴纯浩、郭守丽向一审法院起诉请求：判令亿祥公司立即履行“补充协议”约定的回购义务，即以210317.5元的价格，回购吴纯浩、郭守丽位于安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢2层214号房屋一间。二、回购上述房屋时产生的费用按照法律规定由吴纯浩、郭守丽和亿祥公司双方各自承担；三、诉讼费及诉讼有关费用由亿祥公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月22日，吴纯浩、郭守丽与亿祥公司签订《商品房买卖合同》，约定吴纯浩、郭守丽购买亿祥公司开发的位于凤台县凤淮路北侧亿联皖北五金家居城Ｄ区商业用房，建筑面积为46.85平方米，每平方米为3591.33元，总金额为168254元，约定于2013年12月31日前交房。2013年10月31日，吴纯浩、郭守丽与亿祥公司签订了一份《补充协议》，对《商品房买卖合同》买卖合同中未尽事宜作进一步的明确。该《补充协议》中对回购条件、税费承担等问题做了补充约定。该协议约定的回购条件为“自《商品房买卖合同》签订之日起满五年，乙方（吴纯浩、郭守丽）经权衡利弊后决定要求甲方（亿祥公司）将其所购买的上述房屋（1间或多间）购回的，在同时具备下列条件的前提下，甲方（亿祥公司）承诺按每套房屋合同价的125%进行回购。合同回购总价款为210317.5元。1、乙方向甲方申请回购的商铺应完好无损，产权归属于乙方且产权清晰（包括但不限于房屋无查封、无抵押、无转让等一切第三方主张权利）。2、乙方的申请应在《商品房买卖合同》签订之日起满五年后的3个月内以书面形式向甲方提出。3、乙方须提供所有相关房屋资料，包括但不限于房屋所有权证、土地使用权证以及《商品房买卖合同》及补充协议等。”涉案《商品房买卖合同》签订后，吴纯浩、郭守丽向亿祥公司付清了购房款，现该房屋已经由该交付给吴纯浩、郭守丽，并办理了权属登记，不动产权证书号为：皖（2016）凤台县不动产权第0000268号。2018年11月22日，吴纯浩、郭守丽向亿祥公司提交了回购申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：吴纯浩、郭守丽主张继续履行补充协议，即由亿祥公司回购房屋和支付价款的诉请有无事实及法律依据。商品房买卖合同，是指房地产开发企业即出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同中，买受人履行支付价款义务的目的是取得房屋所有权，出卖人履行交付房屋并转移房屋所有权义务的目的是获得价款。本案中，即使补充协议第二条赋予了吴纯浩、郭守丽退还价款及支付回购款的权利，该权利也应当在商品房买卖合同的权利义务履行完毕前行使，现商品房买卖合同的权利义务已经履行完毕，双方当事人订立商品房买卖合同的目的均已实现，吴纯浩、郭守丽亦不再享有该条款约定的权利，加之该商品房买卖合同的标的物所有权已登记在吴纯浩、郭守丽名下，如继续履行补充协议第二条支持原告回购房屋的诉请，则应当一并确认吴纯浩、郭守丽向亿祥公司退还房屋，而退还房屋涉及物权变动，属于债务的标的物不适于强制履行或者履行费用过高的继续履行的法定除外情形，故对其主张由亿祥继续履行补充协议约定的回购房屋并支付回购款的请求不予支持。关于亿祥公司辩称吴纯浩、郭守丽提交回购申请的时间超过补充协议约定的时间的问题，2013年10月31日签订的补充协议内容中书写的“二、回购条件，乙方于2013年8月23日与甲方签订《商品房买卖合同》（合同编号为201308230108），……”就此内容书写的2013年8月23日签订《商品房买卖合同》与实际《商品房买卖合同》签订时间2013年8月22日不一致的问题，经庭审查明，该补充协议内容为亿祥公司方所写，吴纯浩、郭守丽参考该协议内容中所写的“乙方于2013年8月23日与甲方签订《商品房买卖合同》”时间提交回购申请不违反法律规定，且亿祥公司未提供其它证据证明其辩称观点，故对其该部分辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：驳回吴纯浩、郭守丽的全部诉讼请求。一审案件受理费2228元（已减半），由吴纯浩、郭守丽负担。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院对一审认定的事实予以确认。 本案的二审争议焦点是：吴纯浩、郭守丽主张亿祥公司履行“补充协议”约定的回购义务，以210317.5元回购吴纯浩、郭守丽位于安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢2层214号房屋的主张，应否支持。本院评判如下： 一、关于案涉补充协议的性质和效力。 （一）案涉补充协议为本约合同，亿祥公司一审抗辩为预约合同不能成立。本院认为，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。签订预约合同的根本目的是签订本约合同。从案涉补充协议约定的内容看，实际为商品房回购协议，双方没有要再行订立本约合同或在一定期限内订立本约合同的意思表示。该合同第四项其他约定的第1条“在同时具备第二条约定回购条件的情况下，亿祥公司在确保按本协议约定的价款条件回购房屋的前提下，有权指定第三方（自然人或法人）与吴纯浩、郭守丽履行房屋过户手续，吴纯浩、郭守丽不得拒绝”，双方对产权变动的履行进行明确约定，甚至在协议第三项已经对税费的承担作出约定，可见，双方并无预约的意思表示。此外，一般来说，商品房买卖合同的主要内容包括房屋的具体位置、面积、价款、支付方式、交付时间、过户等，本案中，吴纯浩、郭守丽从购买案涉房屋时即签订委托租赁合同，案涉房屋一直由亿祥公司掌握，不存在交付问题，只存在价款支付和过户问题，吴纯浩、郭守丽愿意配合过户，对于支付价款和过户的时间，人民法院可依职权确定合理期限内完成，双方虽未约定，但并不影响合同的成立和实际履行。 （二）案涉回购协议是双方真实意思表示，属于附生效条件的房屋买卖合同，从合同的约定看，决定合同生效的权力在购房者，合同限定了购房者要求回购的时限、主体、条件，购房者可以放弃回购，亿祥公司无权单方面要求购房者必须回购。吴纯浩、郭守丽按照合同约定要求回购并提交相关资料，合同生效条件已成就，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 二、合同应当继续履行。 本院认为，依法成立的合同应尽量保障合同的稳定性。在合同能够履行，而当事人一方又要求履行的，人民法院应当支持继续履行合同。回购协议虽为双务合同，但无论是亿祥公司所负金钱给付义务，还是吴纯浩、郭守丽所负协助过户义务，均不属于不适于强制履行或履行费用过高的继续履行标的物，一审对此评判错误。鉴于吴纯浩、郭守丽愿意协助办理过户手续，为了减少当事人诉累，应在本案中对双方义务一并解决，即判令亿祥公司确定期限履行金钱给付义务后，限期吴纯浩、郭守丽协助办理过户手续。对吴纯浩、郭守丽关于回购安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢2层214号房屋时产生的费用按照法律规定由吴纯浩、郭守丽和亿祥公司双方各自承担的上诉请求，不违反法律规定，本院予以支持。对于吴纯浩、郭守丽关于一审程序违法的主张，经查，一审程序并不违反法律规定，其该项上诉主张，依法不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省凤台县人民法院（2020）皖0421民初474号民事判决； 二、安徽省亿祥置业投资有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性支付吴纯浩、郭守丽回购房屋款210317.5元，吴纯浩、郭守丽应在安徽省亿祥置业投资有限公司上述付款义务履行完毕之日起十五日内协助安徽省亿祥置业投资有限公司将安徽省淮南市凤台经济开发区凤淮路亿联皖北五金家居城D区12幢2层214号房屋办理过户至安徽省亿祥置业投资有限公司自己或者其指定的第三方名下，回购该房屋时产生的费用按照法律规定，由吴纯浩、郭守丽和亿祥公司双方各自承担。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2228元（已减半收取），由安徽省亿祥置业投资有限公司负担；二审案件受理费4455元，由安徽省亿祥置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 植 审判员 代 奇 审判员 刘富丰 二〇二一年三月二十六日 法官助理王泉慧 书记员王雨婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。