广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终1714号上诉人（原审被告）：广州无相物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区车陂路471号101-108单元自编南区06铺后座。法定代表人：何亦庭，职务：经理。委托诉讼代理人：谢昭明，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊雨，男，汉族，1989年6月14日出生，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：郭素静，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：施小燕，广州金鹏律师事务所实习律师。上诉人广州无相物业管理有限公司（下简称无相公司）因与被上诉人熊雨租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初20165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人无相公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回熊雨的原审全部诉讼请求。事实与理由如下：一、原审判决选择性忽略熊雨已签署《物业移交确认表》并接收涉案房屋的事实，无视熊雨签署《物业移交确认表》的法律的意义，完全错误及偏颇。原审判决在查明事实时未提及熊雨已签署《物业移交确认表》的事实，而该事实已经熊雨在质证意见中完全认可。《物业移交确认表》明确了涉案房屋按现状移交，熊雨在接收单位/承租人处签字，即视为其已同意按当时现状接收了涉案房屋。熊雨虽称其签署该《物业移交确认表》是为了“下次交房的时候不用再签署了”，但其没有提供任何证据证明，相反，如其确为了在交接时简省相关手续，则《物业移交确认表》上其所签署日期应为涉案租赁合同所约定的租赁起始日期即2020年2月10日，而非实际签署日期2020年1月13日，或应当明确如涉案房屋至2020年2月10日时与现状一致，即视为熊雨已接收涉案房屋。事实上，熊雨并未作此说明或者签署证实熊雨签署《物业移交确认表》的真实意思即是自签署《物业移交确认表》之日起其即已接收涉案房屋。涉案房屋是不动产，无法完成手递手的交付，涉案交易也仅是租赁并非物权转移，不需办理产权转移登记。因此，《物业移交确认表》即为法律上确认的交付凭证。熊雨以无相公司未交付涉案房屋为由主张解除合同根本不成立；二、原审法院对举证责任的分配不符合法律规定，其对事实的推导没有逻辑性，完全不合理。原审法院以涉案租赁合同约定的租赁起始日期为2020年2月10日为由认定无相公司无理由于2020年1月13日将涉案房屋交付熊雨，该认定毫无逻辑性。无相公司提前交付是其处分权利的行为且经熊雨确认同意，双方也就此签署了《物业移交确认表》，无相公司提前交付并未违反法律强制性规定，亦不存在不合理的情形。此外，原审判决认定无相公司未提供其他证据证明已经交付涉案房屋，故不能证明涉案房屋已交付完全倒置了举证责任的分配。无相公司已提交《物业移交确认表》作为证据，该证据明确无相公司已将涉案房屋交付给熊雨，熊雨也确认《物业移交确认表》是其所签署，据此已可明确涉案房屋已交付的事实。熊雨认为《物业移交确认表》并非其真实意思，则应当举证证明其主张，否则应承担相应的不利后果。熊雨提交与无相公司临时聘请人员的聊天记录作为证据，但该证据并未明确无相公司有收回涉案房屋的行为。对于熊雨是否就涉案房屋的使用与第三方达成协议及熊雨与无相公司临时聘请人员的关系，无相公司无从得知，但熊雨既已接收涉案房屋，相应使用及处分的责任即应由其承担，如其权益受到侵害应当循其他方式向侵权人主张，其以无相公司未交付涉案房屋为由主张无相公司违约根本不成立;三、熊雨实现其权利的方式完全不合理。事实上，熊雨根本没有履约的意愿，其强行解除合同的行为已构成违约，应当向无相公司承担违约责任。熊雨在原审所提交证据仅能证明其对涉案房屋的合法占有可能被侵犯，并无法证明侵权行为与无相公司有关。相反，熊雨签署了《物业移交确认表》确认接收了涉案房屋，如其认为第三方侵犯其合法权利，则应当向第三方依法主张其侵权责任。退一步而言，熊雨也完全可以要求无相公司向第三方明确熊雨合法占有使用涉案房屋的权利，乃至要求无相公司配合清退侵权人，但熊雨从未主张任何第三方的侵权责任，也从未要求无相公司明确其权利或配合清退侵权人，反而以其占有被侵犯为由主张无相公司并未向其交付涉案房屋而违约，完全不合理。由此可见，熊雨的目的根本不在于继续履行涉案租赁合同，而在于以解除合同规避其允许第三方使用涉案房屋所造成的麻烦和损失以及其对无相公司违约的风险。被上诉人熊雨答辩称：不同意无相公司的全部上诉请求。无相公司从未向熊雨交付过涉案房屋，无相公司在上诉状所称熊雨已接收涉案房屋不属实。双方签订的《房屋租赁合同》及《同联商业房屋居间协议》都明确约定无相公司的交房时间为2020年2月10日，但直到合同约定的房屋交付时间届满后两个多月，熊雨再次通过无相公司负责对接承租事宜的员工，催促无相公司交付房屋，甚至向无相公司发出解约通知函，无相公司仍未能将涉案房屋交付给熊雨使用。无相公司负责对承接事宜的员工解释，未能交付房屋的原因是上一租户不肯搬走，此事实清楚，证据确实充分。无相公司的工作人员为办事方便，提前准备好了《物业移交确认表》，并表示等真正交付时无需再签署该份文件，熊雨基于信任才在其上签字。事实上，无相公司在2020年1月13日根本不具备交付房屋给熊雨使用的条件，因当时涉案房屋是由上一手租户在使用。熊雨向无相公司发出履约通知，陈述无相公司逾期两个多月仍未能将涉案房屋交付使用的事实，并提出要求解除合同，对此无相公司并未提出异议，只是表示不能全额退款。现无相公司依据并未履行的《物业移交确认书》企图推卸自己的责任，是一种缺乏诚信的表现。综上，无相公司逾期三个多月仍未能将租赁物交付给熊雨，导致熊雨的合同目的无法实现，属于违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此，请求驳回无相公司的上诉请求。熊雨于2020年6月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除熊雨与无相公司签订的《房屋租赁合同》；2.无相公司向熊雨、告退还定金10000元、押金24000元、预付的租金8000元、预付的管理费250元，合计42250元；3.无相公司向熊雨退还进场费32000元；4.无相公司向熊雨支付违约金10000元；5.由无相公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明，无相公司（出租方、甲方）、熊雨（承租方、乙方）及广州市同联商业房地产有限公司（居间方、丙方）签订了《同联商业房屋居间协议》，约定：物业地址为广州市海珠区工业大道路366-372号1号铺；租金或合作经营费用（不包含物业管理费）为每月8000元；租金或合作经营费用支付方式为付壹押叁，租期为叁年；甲乙双方约定于2020年1月11日前到丙方处签订房屋租赁合同或其他正式合同；无论乙方支付的定金多少，若甲乙双方有乙方违约，甲乙双方在此约定违约金为一个月的租金；进场费3.2万，合同叁年，交房时间2020年2月10日，免租期1个月，自交房日起算免租期；等。2020年1月13日，无相公司（出租人、甲方）与熊雨（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将其拥有坐落在海珠区工业大道中366-372号自编1号铺的房屋出租给乙方作商业使用；月租金为8000元；租赁期限自2020年2月10日至2023年3月9日共计36个月，租金按月结算，乙方在每月的1号前缴付本期租金给甲方；乙方需在签署本合约时，向甲方支付押金24000元、首期8000元，水电保证金10000元；在租赁期内甲方应依约按时将该物业及设备缴付乙方使用；等。同日，无相公司出具《收据》载明今收到工业大道366-372号自编1号铺熊雨交来三个月押金24000元、租金管理费8250元。另无相公司出具收据载明收到熊雨交来的水电保证金10000元。原审诉讼过程中，熊雨表示签署居间协议后共向无相公司支付了款项74250元，包含了押金24000元、首期租金8000元、进场费32000元、管理费250元、定金10000元，其中定金10000元后转为水电保证金，双方约定在2020年2月10日交房，但无相公司一直未将房屋交付给熊雨使用。无相公司表示确认收到熊雨支付的款项74250元，但其已将涉案房屋交付给了熊雨，熊雨提交的微信聊天记录显示的无相物业管理员只是无相公司的一个临时工，不能代表无相公司发表意见。熊雨为证明其主张还提供了以下证据：1.微信聊天记录；2.银行交易流水。其中微信聊天记录中显示无相公司的管理员于2020年3月14日表示“我会尽快协调，交铺给你”，2020年4月1日表示“不好意思，因为疫情原因，原档主一直不肯搬走，我已经尽力在和他协调”等。无相公司为证明其主张提供了以下证据：1.物业移交确认表，载明移交区域：工业大道366-372号自编1号铺，移交时间：2020年1月13日，移交方式：现状移交；2.熊雨于2020年4月17日发出的《解约通知函》。熊雨的质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对其关联性有异议，熊雨、无相公司在签署租赁合同时，是无相公司提前让熊雨在移交确认表上签名，目的是下次交房的时候不用再签署了，合同约定的交房时间为2020年2月10日，无相公司不可能在2020年1月13日提前约一个月的时间就把房屋交付给熊雨使用，而且有其他证据证明无相公司一直未将房屋交付给熊雨。对证据2的三性无异议，本案因无相公司的违约行为导致合同目的无法实现，熊雨可以行使合同解除权，也可以向无相公司主张违约责任。原审法院认为，熊雨、无相公司签订的《房屋租赁合同》、《同联商业房屋居间协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现熊雨主张无相公司一直未将房屋交付给熊雨，提供了其与无相公司员工的微信聊天记录予以证明，无相公司则表示已将房屋交付给了熊雨并提交了《物业移交确认表》，结合双方在居间协议中约定的交房时间为2020年2月10日，且免租期自交房之日起计算1个月，依常理，无相公司并无理由提前在签订租赁合同当天即2020年1月13日将房屋交付给熊雨，同时微信聊天记录中无相公司员工亦明确表示一直在与前手租户沟通，尚未交铺给熊雨。无相公司亦未提交其他证据证明已经交付房屋的事实，故对熊雨的上述主张予以采纳，对无相公司主张已经交付房屋的意见不予采信。根据微信聊天记录，直至2020年4月1日，无相公司仍未将房屋交付给熊雨使用，故熊雨可以提前解除合同，根据熊雨提交的解约通知函，确认双方的租赁合同于2020年4月17日解除。因熊雨并未实际使用涉案房屋，故合同解除后，无相公司应当返还已收取的款项给熊雨，无相公司确认收取了熊雨支付的款项74250元，故熊雨主张无相公司退还定金10000元、押金24000元、预付的租金8000元及管理费250元、进场费32000元的请求，合理有据，予以支持。关于违约金的问题，因无相公司并未按照约定的时间将房屋交付给熊雨，故应当承担违约责任。根据双方签订的居间协议，无论熊雨支付的定金多少，违约金均为一个月的租金，故酌情认定违约金的数额为1个月的租金即8000元，对熊雨主张的超出部分，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，于2020年10月20日判决如下：一、熊雨与广州无相物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年4月17日解除；二、广州无相物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还水电保证金10000元、押金24000元、预付的租金8000元及管理费250元、进场费32000元给熊雨；三、广州无相物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金8000元给熊雨；四、驳回熊雨的其他诉讼请求。本案受理费1906元，由熊雨负担45元，广州无相物业管理有限公司负担1861元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是无相公司是否已经履行交付租赁房屋义务，是否应向熊雨承担返还押金等款项及支付违约金的违约责任。双方之间成立租赁合同关系，无相公司作为出租人，应当向熊雨承担交付约定租赁房屋的法定及约定义务。无相公司一直未履行交付义务，经熊雨催告后仍未履行，导致熊雨的合同目的无法实现，故熊雨诉请无相公司承担返还已付租赁费用及支付违约金的合同责任，符合合同约定和法律规定，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。无相公司以熊雨已签署《物业移交确认表》确认无相公司已移交租赁房屋为由，上诉认为其无需向熊雨承担违约责任，对此，本院认为，在双方签订《房屋租赁合同》当日，租赁房屋尚由无相公司的原租户使用，无相公司对此并未予以否认，而消除该使用障碍是无相公司对熊雨履行出租人适租义务的范畴，至于熊雨是否基于承租人身份以有权占有人的名义向上一手承租人主张返还房屋，属于熊雨行使权利而非履行义务的范畴，因此而不当然导致无相公司前述适租义务的免除。虽然熊雨签署了《物业移交确认书》，但熊雨并未免除无相公司交付租赁房屋本身的义务，从熊雨与无相公司工作人员的微信聊天记录也可以反映，无相公司自身也未否认其应承担该项义务的事实。据此，无相公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人无相公司的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1906元，由上诉人广州无相物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  李光华审判员  邓 颖二〇二一年三月二十三日法官助理王文杰书记员唐颖琪