湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘民再262号上诉人（一审原告）：湘潭公路机械制造有限公司，住所地湘潭市岳塘区东湖路**。代表人：许利新，湖南湘潭公路桥梁建设有限责任公司与湘潭公路机械制造有限公司合并破产重整管理人正代表。委托诉讼代理人：危更新，湖南湘牵律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湘潭市房地产拍卖有限责任公司，，住所地湘潭市雨湖区雨湖街道解放路**法定代表人：王敏，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈彩虹，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湘潭技师学院，住所，住所地湘潭市雨湖区高岭路**div>法定代表人：易理中，系该院院长。委托诉讼代理人：王爱平，湖南国风律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢碧晴，湖南湘晋律师事务所律师。原审第三人：湘潭市雨湖区××镇××村村民委员会。法定代表人：许德华，系该村村委会主任。委托诉讼代理人：罗立伟，湖南百舸律师事务所律师。原审第三人：何新明，男，1969年2月18日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。原审第三人：何正伟，男，1973年12月23日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。原审第三人：戴小毛，女，1962年3月13日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。原审第三人：龙良才，男，1977年3月20日出生，汉族，湘乡人，农民，住湖南省湘乡市。原审第三人：李清沅，男，1975年3月9日出生，汉族，湘乡人，农民，住湖南省湘乡市。原审第三人：马红秀，女，1966年4月20日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。原审第三人：官建良，男，1955年11月4日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。原审第三人：周正炎，男，1970年3月13日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。原审第三人：梁再超，男，1963年2月8日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。原审第三人：张银秀，女，1962年8月23日出生，汉族，湘潭县人，农民，住湘潭市雨湖区。以上十位第三人推选诉讼代表人：何新明。共同委托诉讼代理人：罗立伟，湖南百舸律师事务所律师。上诉人湘潭公路机械制造有限公司（以下简称“路机公司”）因与被上诉人湘潭市房地产拍卖有限责任公司（以下简称“拍卖公司”）、湘潭技师学院、原审第三人湘潭市雨湖区××镇××村村民委员会（以下简称“棋盘村委会”）以及何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀等十人拍卖合同纠纷一案，不服湘潭市中级人民法院（2019）湘03民初95号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2020年10月16日进行了公开开庭审理。上诉人路机公司的委托诉讼代理人危更新，被上诉人湘潭技师学院的法定代表人易理中及其委托诉讼代理人王爱平、谢碧晴，拍卖公司的委托诉讼代理人陈彩虹，原审第三人棋盘村委会的委托诉讼代理人罗立伟，何新明等十位自然人的诉讼代表人何新明及其委托诉讼代理人罗立伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路机公司起诉请求：一、请求判令两被告履行2009年11月24日的《拍卖成交确认书》，立即向原告移交湘潭技师学院二校区的土地和房产（位于湘潭市雨湖区××镇××村，其中土地面积约41774.5㎡、房产建筑面积约25141.33㎡）。2019年9月29日路机公司提交声明放弃存在权利瑕疵的1283.81㎡土地；二、由两被告承担本案全部诉讼费用。湘潭技师学院反诉请求：1、请求解除路机公司与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》，2、由路机公司赔偿湘潭技师学院10万元；3、本案诉讼费由路机公司承担。第三人棋盘村委会及何新明等人诉讼请求：1、请求判决本案所涉的拍卖行为无效；2、由路机公司、湘潭技师学院、拍卖公司共同赔偿第三人棋盘村委会及何新明等自然人因本案财产保全等所产生的损失439935元。一审法院审理查明：湘潭市劳动和社会保障局于2005年5月4日向湖南省劳动和社会保障厅提交潭劳社字（2005）30号《关于湘潭市高级技工学校与湘潭市第二技工学校合并的请示》，要求二校合并。湖南省劳动和社会保障厅于2005年5月30日以湘劳社函（2005）116号《关于同意湘潭市高级技工学校与湘潭市第二技工学校合并的批复》，同意二校合并。2006年2月21日湘潭市政府副市长朱明华召开有雨湖区政府、市发改委、劳动和社会保障局、建设局、财政局、国土局、规划局、市高级技工学校等单位负责人参加的政府办公会议，并作出《关于湘潭技师学院有关筹建工作的会议纪要》，以加快二校合并筹建。2007年9月18日湘潭市高级技工学校向湘潭县人民政府送交潭高技字（2007）21号《关于请求处置原湘潭市第二技工学校资产的报告》。报告称：为尽快完成湘潭技师学院筹建工作，落实好建设资金，现特向湘潭县政府及县国土局申请将该宗土地上市交易。2007年8月2日湘潭市国有资产管理委员会（以下简称“市国资委”）向拍卖公司发出“湘潭市国有资产拍卖通知书”，告知拍卖公司可以将市高级技工学校二校区房产、土地整体资产拍卖。2008年4月湘潭市高级技工学校向湘潭市国资委、湘潭县国土局、拍卖公司送交《关于湘潭市高级技工学院二校区（原湘潭市二技校）上市交易条件》请示报告，要求将二校区的土地、房屋整体公开拍卖。2008年5月7日，湘潭技师学院与拍卖公司签订《湘潭市国有资产委托拍卖合同》，拍卖标的是原湘潭市第二技工学校整体不动产。存标地：见评估书。湘潭技师学院按38万元包干向拍卖公司支付佣金，在市产权交易中心统一结算。2006年8月23日《土地估价报告备案表》记载：使用权人湘潭市第二技工学校（现名湘潭市高级技工学校），国有土地（总）面积40490.69㎡，评估总价9393840元。拍卖公司原定于2008年5月23日组织拍卖会，因湘潭技师学院于2008年5月21日通知拍卖公司，为确保奥运火炬在湘潭市的顺利传递，接上级有关部门的通知，原定于5月23日举行的第180期拍卖原市第二技工学校校区拍卖会推迟举行，具体时间另行公告。2008年11月12日由拍卖公司组织的第191期拍卖会，拍卖原市第二技工学校校区土地与房产，起拍价1823.33万元，因价高、标的物地理位置较偏，导致无人报名，标的流拍。湘潭技师学院于2008年11月18日向市国资委报告《关于请求下调我校二校区起拍价的报告》。2008年12月4日市国资委经研究同意下调，按评估价90％下调拍卖。2008年12月19日由湘潭县国土局、湘潭市产权交易中心、拍卖公司发出拍卖公告，拍卖公司于2009年1月14日组织第195期拍卖会，向社会公开拍卖湘潭技师学院二校区，土地面积约41774.5平方米，房产建筑面积约25141.33平方米，起拍价1641.9万元，但无人竞拍而流拍。2009年11月2日湘潭县国土局、湘潭市财政资产管理处、拍卖公司发出拍卖公告，于2009年11月24日在拍卖公司拍卖厅组织第213期拍卖会对位于湘潭县××乡××村湘潭××区土地、房屋进行公开拍卖，起拍价1477.71万元。拍卖公司为使湘潭技师学院二校区整体不动产拍卖成交，分别于2008年4月29日在《湘潭日报》刊登拍卖公告，2008年5月4日在《湖南日报》上刊登拍卖公告。分别于2008年5月22日、7月31日、10月22日、12月24日在《湘潭日报》上刊登拍卖公告。2009年3月21日在《湘潭电台交通频道台》通过广播发布拍卖公告。2009年11月3日湘潭县国土资源局、湘潭市财政资产管理处、拍卖公司在《湘潭日报》刊登拍卖公告，向社会公开拍卖位于湘潭县××乡××村湘潭市××学校××区，土地面积约41774.5平方米，房屋建筑面积25141.33平方米，起拍价1477.71万元。凡有意参加竞拍者，于2009年11月23日下午4：00前持本人有效身份证明和履约保证300万元（其中土地保证金260万元，房产保证金40万元），来拍卖公司办理竞拍登记手续。竞买土地保证金交付账户名称：湘潭县土地储备中心，开户银行：湘潭市商业银行湘潭县支行，账号：8826********。竞买房产保证金交付账户名称：拍卖公司，开户银行：湘潭市商业银行板塘支行，账号：8817********。路机公司在2009年11月3日的《湘潭日报》上得知湘潭市××学校××区的土地、房产整体向社会公开拍卖。2009年11月6日拍卖公司作为甲方、路机公司作为乙方签订《协议》，《协议》约定：“1、为确保乙方诚意，乙方须汇入信誉金叁拾万元到甲方账户；2、如有其他单位和个人参与拍卖，则按照政府有关政策法令公开、公平竞拍；3、如按底价无人报名参与竞买，乙方未举牌竞拍，属乙方违约，叁拾万元信誉金不予退还。如果竞买成交，叁拾万元信誉金转入成交款总结算；如果未竞得，叁拾万元信誉金在3个工作日内通过银行退还；……”。同日，路机公司向拍卖公司转款30万元，拍卖公司出具收款收据，收据注明收土地拍卖信誉保证金30万元。2009年11月22日，路机公司在拍卖公司处认真阅读并签字确认了拍卖人第213期拍卖会资料中的《竞买须知》和《拍卖规则》。《竞买须知》主要内容是：“一、凡参加拍卖会的竞买人，会前应先对拍卖会标的作详尽的了解，再凭本人有效身份证明进行竞买登记，按规定1号标的交纳履约保证金300万元（其中土地保证金260万元，房产保证金40万元），…，领取号牌并购买标的资料参加竞买，拍卖成交后保证金转入成交款总结算，未成交者保证金不计利息全额退还，并及时收回号牌。四、1号标的为湘潭市高级技校二校区（原湘潭市二技校），位于湘潭县××村的地产及地面不动产，拍卖成交后买受人15个工作日内一次性付清全部成交款和佣金。2010年7月底以前由委托人负责将标的移交给买受人，该标的以房产局实际测绘面积为准。拍卖前的水、电费、土地出让金由委托人负责，契税由委托人承担。校园绿化、电力变压器、水塔等不在标的范围之内买受人一次性补偿20万元。校内原有11户职工住房不在标的范围之内，委托人、买受人共同做好搬迁工作，搬迁费用50万元由买受入承担。拍卖成交后拍卖人、委托人只提供相关拍卖文书及标的有关证明，并协助买受人自行办理权证（如需代办，须交纳代办费），两证过户的所有契税等一切费用由买受人承担。拍卖标的依照现状拍卖，竞买人参加拍卖视同对上述标的所涉及的有关国土、房产、规划、税费等情况及标的存在的瑕疵已知或认知，标的所有土地按国土资源部门的法规政策办理。”2009年11月23日路机公司按《拍卖公告》上指定的湘潭县土地储备中心账户支付土地竞拍保证金260万元，按《拍卖公告》上指定的拍卖公司账户支付房产拍卖保证金40万元。2009年1ｌ月24日路机公司参与拍卖公司组织的第213期拍卖会以1477.71万元竞得拍卖标的，并签字确认了《拍卖笔录》、《拍卖成交确认书》。《拍卖成交确认书》确认标的为湘潭市××学校××区，位于湘潭县××乡××村的地产及地面不动产，拍卖成交后买受人15个工作日内一次性付清全部成交款及所有佣金。2010年7月底以前由委托人负责将标的物移交给买受人，该标的物以房产局实际测绘面积为准。拍卖成交后，棋盘村村民在湘潭市××学校××区门前堆土堵门，路机公司于2009年11月27日向两被告分别发函，要求两被告妥善处理标的物存在的瑕疵纠纷并移交标的物。湘潭技师学院以当地村民集体阻挠对标的物的处理为由，不向路机公司移交标的物。三方经多次协商调处无果而形成纠纷诉至一审法院。湘潭技师学院所持有国有土地使用证产权证号为潭国用1995字第AG070317号，面积40490.69㎡，载明土地四至为“详见地籍图”。原湘潭市第二技工学校将320国道旁校门沿线所建房屋的一楼门面分别出售给本案第三人何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀，均未办理国有土地使用证。湘潭市高级技工学校于2005年与湘潭市第二技工学校合并，2007年底经湖南省人民政府批准正式筹建湘潭技师学院，2009年3月经湖南省人民政府批复正式成立湘潭技师学院。因本市区划调整，本案所涉土地所在姜畲镇棋盘村已由湘潭县整体划归至湘潭市雨湖区。2019年5月7日，一审法院询问路机公司是否变更诉讼请求，公机公司表示不变更原诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告路机公司与被告拍卖公司2009年11月24日签订的《拍卖成交确认书》是否有效。湘潭技师学院将持有的国有土地使用证面积为40490.69㎡的土地委托拍卖公司进行拍卖，而土地测量和公告拍卖的面积为41774.5㎡，对于超出部分的土地面积，没有确定的权利人。本案第三人棋盘村委会及何新民等十人认为棋盘村与湘潭技师学院二校区界址不清，本次拍卖的土地包括了该村的部分土地。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项的规定，权属有争议的房地产不得转让。因此，湘潭技师学院与拍卖公司签订的《湘潭市国有资产委托拍卖合同》违反了法律的强制性规定。本案何新民等十位第三人购买湘潭技师学院门面时，虽未办理国有土地使用证，但办理了相应的房屋所有权证，应享有门面使用范围内相适应的土地使用权。2009年11月24日湘潭技师学院二校区整体拍卖，何新民等十位第三人的门面房屋虽不是拍卖标的，但该门面房屋相应的土地使用权却在拍卖范围内，拍卖标的存在土地使用权人与相应房屋所有权人分离的情形，《拍卖成交确认书》的内容违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”和《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠予的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”的规定，属于违反法律、行政法规强制性规定。上述情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，故认定湘潭技师学院与拍卖公司于2008年5月7日签订《湘潭市国有资产委托拍卖合同》无效，从而导致2009年11月24日拍卖公司对湘潭技师学院二校区土地和房产的拍卖无效，同日签订的《拍卖成交确认书》亦无效。故对路机公司要求两被告履行2009年11月24日的《拍卖成交确认书》，移交湘潭技师学院二校区的诉讼请求，不予支持。在审理本案过程中，告知路机公司其主张的民事行为的效力与法院根据案件事实作出的认定不一致，可以变更诉讼请求，路机公司不同意变更。因本案产生的其他争议，路机公司可另行主张权利。二、第三人何新明等十人主张的赔偿损失请求是否应予支持。何新民等十位第三人主张本案的拍卖行为和财产保全造成其2010年3月至2016年7月租赁损失439935元，但未提交证据证实其损失与本案拍卖行为和财产保全行为存在关联性，故对其诉请，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第一百四十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告湘潭公路机械制造有限公司与被告湘潭市房地产拍卖有限责任公司于2009年11月24日签订的《拍卖成交确认书》无效；二、驳回原告湘潭公路机械制造有限公司的诉讼请求；三、驳回第三人湘潭市雨湖区××镇××村村民委员会、何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀的其他诉讼请求。本案一审案件受理费118361元，财产保全费5000元，合计123361元，由原告湘潭公路机械制造有限公司负担15462元，被告湘潭技师学院负担100000元，第三人负担7899元。第三人负担的案件受理费，免予收取。路机公司上诉称：1、本案争议拍卖程序正当，拍卖合同有效；2、在拍卖活动中，湘潭技师学院存在严重违约情形，路机公司享有不安抗辩权；3、路机公司不存在侵害棋盘村及村民合法权益的情形；4、路机公司及其母公司湘潭路桥公司具备继续履行拍卖合同的能力。请求本院依法撤销湘潭市中级人民法院（2019）湘03民初95号民事判决，判令两被上诉人履行2009年11月24日的《拍卖成交确认书》，立即向上诉人移交湘潭技师学院二小区的土地和房产，由两被上诉人及第三人承担本案全部诉讼费用。湘潭技师学院辩称：湘潭技师学院与拍卖公司签订的《湘潭市国有资产委托拍卖合同》因违反法律、行政法规强制性规定无效，2009年11月24日拍卖公司对湘潭技师学院二校区土地和房产的拍卖行为亦属无效，导致路机公司与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》无效，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，其判决结果应予维持。具体理由如下：1、湘潭技师学院与拍卖公司签订的《湘潭市国有资产委托拍卖合同》因违反法律的强制性规定，属于无效合同；2、拍卖公司对湘潭技师学院二校区土地和房产的拍卖行为亦属无效；3、《湘潭市国有资产委托拍卖合同》、2009年11月24日拍卖公司对湘潭技师学院二校区土地和房产的拍卖行为均属无效，导致路机公司与拍卖公司签订的《拍卖成交确认书》无效。请求依法驳回路机公司的全部上诉请求，维持一审判决结果。拍卖公司辩称：在涉案拍卖活动中，答辩人拍卖公司无任何违规、违法行为，拍卖活动均系依法依规进行，在本案中，答辩人拍卖公司亦是受害方，拍卖行为在2009年11月24日就已经举行了，但时至今日，答辩人拍卖公司尚未收取相应的拍卖佣金，反而从2010年至今都被牵连应诉。由此，答辩人恳请法院尽快审结本案，并维护答辩人的合法权益。棋盘村委会及何新明等十人辩称：拍卖的标的土地权属界址不清，存在争议。湘潭技师学院持有的国有土地使用权证登记的面积为40490.69㎡，而委托拍卖面积为41775㎡，超出1283.81㎡，超出面积部分是棋盘村委会与湘潭技师学院争议的土地，至今未依法确权，不能确定权利人。拍卖标的包括了何新明等自然人的房产所应依法取得的国有土地使用权，该部分土地至今没有办理共有使用权分割，但被纳入了拍卖范围，侵犯了何新明等十人的权利。请求依法驳回路机公司的全部上诉请求，维持一审判决结果。二审期间，各方均未提交新证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案系拍卖合同纠纷案。各方争议的焦点为：1、《拍卖成交确认书》是否有效？2、《拍卖成交确认书》是否应予解除？3、棋盘村委会和何新明等自然人请求确认拍卖行为无效及相应赔偿应否得到支持？关于《拍卖成交确认书》的效力问题。涉案土地在拍卖前，得到了湘潭县人民政府、湘潭市国资委、湘潭市财政局职能部门的批准。湘潭技师学院与拍卖公司签订了委托拍卖合同，委托拍卖公司对涉案土地进行拍卖，拍卖公司按规定程序在相关媒体上刊登了拍卖公告，路机公司按照拍卖公告规定履行了相关义务，并到现场参与了竞拍，拍卖程序合法。拍卖公司受湘潭技师学院的委托拍卖，故拍卖公司的行为代表湘潭技师学院。路机公司举牌竞拍后，与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》。该成交确认书不违背法律法规的强制性规定，是双方真实意思表示，应依法认定有效。一审法院认定《拍卖成交确认书》无效的理由不充分，应予纠正。关于《拍卖成交确认书》是否应解除问题。《拍卖成交确认书》约定，路机公司应在拍卖成交后15个工作日内一次性付清全部成交款及所有佣金，拍卖公司在2010年7月底前负责将标的物移交给买受人。但因土地权属问题，村民阻扰土地移交，路机公司可以行使不安抗辩权，拒绝支付剩余土地款，路机公司不构成违约。湘潭技师学院持有的国有土地使用权证登记面积为40490.69㎡，而委托拍卖面积为41774.5㎡，超出1283.81㎡，超出部分的面积至今未依法确权，村民一直在主张权利。湘潭技师学院没有处理好与村民的矛盾和纠纷，就将案涉土地挂牌转让，拍卖标的物存在瑕疵。因标的物权属存在争议，不能确定权利人，导致湘潭技师学院在客观上不能向路机公司交付土地。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。根据本案标的物难以交付的实际，本案《拍卖成交确认书》依法可以解除。合同解除后本案当事人的其它纠纷，可另循法律途径解决。关于棋盘村委会和何新明等自然人请求确认拍卖行为无效及相关赔偿问题。虽然委托拍卖面积比湘潭技师学院持有的国有土地使用权证登记的面积超出1283.81㎡，但《拍卖成交确认书》中约定该标的物以房产局实际测绘面积为准，这是拍卖成交履行问题，不能成为拍卖无效的理由，故棋盘村委会关于涉案拍卖行为无效的主张没有法律依据。何新民等十位自然人主张本案的拍卖行为和财产保全造成其2010年3月至2016年7月租赁损失439935元，但一直未提交证据证实其损失与本案拍卖行为和财产保全行为存在关联性，故对其诉请，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依法应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第二百零七条之规定,判决如下：一、撤销湖南省湘潭市中级人民法院（2019）湘03民初95号民事判决；二、解除湘潭市房地产拍卖有限责任公司与湘潭公路机械制造有限公司于2009年11月24日签订的《拍卖成交确认书》；三、驳回湘潭公路机械制造有限公司的诉讼请求；四、驳回湘潭市雨湖区××镇××村村民委员会和何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀的诉讼请求；五、驳回湘潭技师学院的其他反诉请求。第三人一审案件受理费7899元，予以免收。一审案件受理费110462元，保全费5000元，共计115462元,由湘潭公路机械制造有限公司负担。反诉案件受理费55231元，由湘潭技师学院负担。二审案件受理费110462元，由湘潭公路机械制造有限公司负担。第三人二审案件受理费7899元，由湘潭市雨湖区××镇××村村民委员会和何新明、何正伟、戴小毛、龙良才、李清沅、马红秀、官建良、周正炎、梁再超、张银秀负担。本判决为终审判决。审判长  曾英煌审判员  王典良审判员  罗 斌二〇二一年三月八日书记员  冯皓远