北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终4011号上诉人（原审被告）：北京华明物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街40号。法定代表人：李婕，总经理。被上诉人（原审原告）：华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：叶子，国浩律师（北京）律师事务所律师。上诉人北京华明物业管理有限公司（下称华明物业公司）因与被上诉人华润置地（北京）股份有限公司（下称华润置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初34192号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。华明物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回华润置地公司的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据认定有误，导致判决错误。1.双方签订的房屋租赁合同及附件均不涉及北京市西城区×××甲4#楼（下称万明园甲4#楼）外的其他标的物，一审判决我公司将北京市三十五中学（下称三十五中学）教学楼地下室腾空交还华润置地公司，存在错误。2.我公司实际占用租赁面积仅200余平方米，房屋租赁合同明确载明了涉案标的物具体坐落的位置，附件也有相应的平面图，一审判决认为合同描述的716平方米为除租赁标的物外的其他楼，与事实不符。3.关于716平方米的来由我公司已反复解释，2003年双方签订房屋租赁合同之初本是商定租赁万明园甲4#楼，但当时包括地下室，地上1、2层，但地上部分一直有人占据，先协调地下室200余平方米交付与我公司，楼上500余平方米一直未交付。4.华润置地公司于2016年6月1日向我公司发出要求支付房屋占用费的函应为华置协字[2005]407号租赁合同对应的北京市西城区冠英园西区31#楼，与本案无关。后诉讼需要补充打印同日期同标题但内容有变化的函，应属伪造。5.万明园甲4#楼地下室房屋初始登记显示用途为自行车库，华润置地公司无权处分，小区公共设施应为楼上产权人及全体小区业主共有，一审法院却认为应交还华润置地公司，存在错误。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为租赁期届满，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，事实上双方租赁合同到期解除后已经没有合同，不存在不定期租赁合同关系。三、本案涉及案外人利益，我公司申请权利人、次承租人及实际产权人小区业主代表参加上诉。华润置地公司辩称：同意一审判决，不同意华明物业公司的上诉请求和理由。我公司主张实际交付的租赁空间是包括万明园甲4#楼和现三十五中学下方的整体空间，即本案实际交付空间。上次二审审理中我公司提交了建设工程规划许可证的原件及证明房产的登记原件。本案此次一审审理中，一审法院想去涉案房屋所在现场勘验，但是一直联系不上华明物业公司，此后赶上疫情，所以我公司应法院要求去了现场，并且拍摄了视频为证。华润置地公司向一审法院起诉请求：1.判令华明物业公司立即将其实际占用的包含北京市西城区阜外万明园甲4号半地下室在内的，以及其实际占用的与北京市西城区阜外万明园甲4号半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内的全部房屋腾退并交还给我公司；2.判令华明物业公司按每月22401元的标准向我公司支付自2015年5月起至实际腾房之日止的房屋占用费。一审法院认定事实：2003年1月2日，华润置地公司与华明物业公司签订房屋租赁合同（华置协字（2003）001号），约定甲方（华润置地公司）向乙方（华明物业公司）出租西城区阜外万明园甲4号半地下室（下称诉争房屋），建筑面积716平方米。租赁期限自2003年2月10日至2008年2月9日。甲方应确保该物业的所有权与合法性。保证该物业在租赁期内处于良好适用状态。2007年4月10日，双方签订租赁合同补充协议（一），约定乙方租期届满日延至2011年2月9日，租赁合同项下其他条款不变。2011年3月1日，双方签订租赁合同补充协议（二）-续租，约定鉴于主合同将于2011年2月9日到期，经友好协商，乙方自2011年2月10日起至2014年2月9日止继续租用诉争房屋，房屋位置及面积不做调整。租金：2013年2月10日至2014年2月9日期间租金为每月22401元。双方均未提供2014年2月9日合同到期后，续签的合同或签订的新租赁合同。华明物业公司继续使用诉争房屋并向华润置地公司交纳租金至2015年4月，2014年3月至2015年4月期间，华明物业公司按每两个月46666.67元标准向华润置地公司支付租金。此后，华明物业公司未再向华润置地公司支付费用，仍继续使用诉争房屋。诉讼中，华明物业公司强调，华润置地公司曾授权我公司对万明园甲4#楼的产权房屋代为进行物业管理及出租，但其仅交付了半地下部分的房屋，未交付地上1、2层房屋。为此，华明物业公司出示了授权书、平面图。其中，授权书显示，2003年2月10日华润置地公司为华明物业公司出具授权书，委托华明物业公司代理经营万明园甲4#楼的产权房屋，委托依据华置协字（2003）001号房屋租赁合同，委托期限自2003年2月10日至2008年2月9日。平面图显示万明园甲4#楼包括地下室、1、2层。对此，华润置地公司表示，授权书真实性认可，但授权早已到期。诉讼中，华明物业公司还强调，华润置地公司并非诉争房屋合法产权人，且其将万明园甲4#楼房屋中1、2层交予北京华川经济贸易开发公司（下称华川公司）使用。为此，华明物业公司提交了关于万明园甲4#楼外立面装修事宜处理意见函、关于外立面共用部分交涉函。该两份函件显示，华明物业公司与华川公司之间就万明园甲4#楼外立面装修改造事宜进行沟通的情况。华川公司向华明物业公司发送的函件中有：“我司为万明园甲4号楼地上部分的产权人及实际使用人，你司为该楼地下部分的实际使用人”的内容。华明物业公司向华川公司发送的函件中有：“贵我双方同为万明园甲4号楼地上及地下部分的实际使用人”、“据我公司了解，万明园甲4号楼房屋产权人为北京华远房地产股份有限公司（华润置地公司前身），现贵司提出地上部分产权人为贵司，让我公司万分诧异”的内容。对此，华润置地公司表示，对方与华川公司之间往来的函件与本案无关。我公司虽因各种原因不享有万明园甲4#楼1、2层房屋的产权，但对方不能据此违反双方租赁合同及补充协议的约定。诉讼中，经华明物业公司申请，调取的万明园甲4#楼产权登记资料显示：1.1993年期间北京华远房地产股份有限公司（华润置地公司前身）与四川大厦筹建处先后签订多份协议，就万明寺小区拆迁、补偿等问题进行了约定。其中1993年10月20日的补充协议（二）显示，万明寺小学东侧加盖的二层260平方米办公用房为临时建筑。原协议涉及的万明寺小学东侧一层办公房为永久建筑，作为四川大厦3号住宅楼南侧办公用房的拆迁房，产权归四川大厦筹建处。1993年12月补充协议（三）显示，万明寺小学东侧二层260平方米临建办公房，甲方同意该建筑全部补偿给四川大厦筹建处。2.1997年，四川大厦筹建处向西城区房管局提出办理万明园甲4号楼一层、二层产权的报告，要求将房屋产权登记至华川公司名下。3.1998年万明园甲4#楼1层产权登记至华川公司名下，2层临建期已过不确认产权。未见地下室房屋产权人的信息。关于房屋腾退问题。华润置地公司表示，我公司系诉争地下室房屋的产权人，我公司有权出租。房屋产权证办理中并不影响我公司要求对方腾退房屋并支付占用费。本案是租赁合同纠纷，租赁合同到期后应及时腾退。华明物业公司表示，双方租赁合同虽已到期，但我公司及时缴纳房租至2015年4月，且本案存在占有诉争房屋的次承租人，应追加次承租人作为第三人。对此，华润置地公司表示，不同意追加次承租人参与诉讼，诉讼风险自行承担。庭审过程中，法院欲与双方当事人前往诉争房屋现场勘查房屋实际位置及面积。但恰逢疫情，导致法院未能前往。疫情稳定后，华明物业公司下落不明，无法联系。法院要求华润置地公司自行勘验现场并拍摄视频，视频显示，诉争房屋由数道同样规格防盗门封闭，开锁公司打开后，内部空间不仅包含万明园甲4#楼半地下室部分，亦包含相连通的三十五中学教学楼地下室，且面积明显超过200平方米。内部空间早已落满灰尘，无人使用。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于无权处分对本案租赁合同纠纷影响的问题。华明物业公司虽主张对方构成无权处分，并以此为由进行抗辩。但法院认为签订租赁合同出租房屋并非法定意义上的处分行为，即使华润置地公司无权处分亦不影响租赁合同及补充协议的效力。华润置地公司与华明物业公司所签房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，依法应属有效，对双方均有约束力，双方应依约行使权利、履行义务。根据合同法相关规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据上述查明的事实，双方所签租赁合同至2014年2月9日到期后，未签订新的租赁合同，华明物业公司继续使用租赁物并向华润置地公司支付租金至2015年4月，应视为双方存在不定期租赁合同关系。不定期租赁合同中，出租人在合理期限之前通知承租人的可以解除合同。根据上述查明的事实，华润置地公司2017年7月起诉要求对方腾退房屋应视为行使法律规定的解除权。2017年9月15日华明物业公司提起管辖异议前已收到起诉书，应认定至少该时间点华明物业公司已收到对方起诉书，应认定该时间点双方之间不定期租赁合同关系解除。合同解除后，华明物业公司应及时将诉争房屋腾空返还对方，华润置地公司要求腾退返还诉争房屋的诉讼请求，法院予以支持。合同解除华明物业公司未及时腾退诉争房屋情况下，应参照双方不定期租赁合同关系期间的标准支付逾期腾退房屋期间的占用费，华润置地公司要求支付2017年9月15日至实际腾退房屋期间占用费的诉讼请求，法院予以支持。双方不定期租赁合同解除前的2015年5月至2017年9月14月期间费用应为房租，华润置地公司该部分占用费表述有误，为提高诉讼效力、避免当事人讼累，法院依法纠正后一并处理。关于房租、占用费标准问题。上述查明双方最后一份书面租赁合同到期后2014年3月至2015年4月期间，均按每两个月46666.67元标准履行合同，现华润置地公司按每月22401元标准主张相关费用未超合理标准，华润置地公司相应诉讼请求，法院予以支持。华明物业公司拒绝支付相应费用缺乏依据，对其该部分抗辩意见，法院不予采纳。双方所签房屋租赁合同虽约定房屋建筑面积716平方米，华明物业公司据此主张华润置地公司未向其交付全部房屋。但华明物业公司该部分主张与下列情况明显矛盾：首先，租赁合同明确约定华明物业公司承租的房屋为万明园甲4#楼半地下室，并不包括该楼1、2层房屋，华明物业公司对此明知并同意。其次，从华明物业公司与华川公司往来函件中亦可知，华明物业公司对其仅实际使用4号楼地下室房屋，华川公司实际使用万明园甲4#楼1、2层房屋的状况明知并认可。再次，自2003年建立租赁关系开始，至2007年、2011年续签合同，2015年4月前正常交租期间，华明物业公司在长达十余年的时间里从未对面积、租金提出异议。而依据一般常理可知，房屋面积700多平方米与200多平方米差距明显，且华明物业公司对华川公司使用1、2层房屋知情而从未提出异议情况下，应视为其对房屋租赁现状与租金约定同意并认可。所以根据该部分情况可以认定，双方对租赁标的仅为诉争房屋，不包括万明园甲4#楼1、2层房屋明知且认可，租金标准亦直接对应该租赁标的，华明物业公司现提出面积差异，依据不足，对其抗辩意见，法院不予采纳。同理，法院依据现场勘验视频，确定涉案合同约定的位置及面积应当为包含万明园甲4#楼半地下室在内的，以及与万明园甲4#楼半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内全部地下空间。且视频显示，二部分面积之和远大于200平方米，应当与合同约定的700余平方米大致相符。据此，一审法院于2020年12月15日判决：一、判决生效之日起五日内，北京华明物业管理有限公司将包含北京市西城区×××半地下室在内的以及与北京市西城区×××半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内的全部房屋腾空交还华润置地（北京）股份有限公司；二、判决生效之日起五日内，北京华明物业管理有限公司向华润置地（北京）股份有限公司支付2015年5月至2017年9月14日期间的房租637681.8元、2017年9月15日至实际腾房日止的占有使用费（按每月22401元标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院二审期间，华明物业公司、华润置地公司分别围绕上诉意见、答辩意见均依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。华明物业公司于本院2021年3月12日庭审中提交：1.2011年授权书，用以证明当时华润置地公司授权的就是万明园4#楼的地下室产权房屋；2.企业住场所证明，用以证明其公司租赁的就是万明园4#楼的地下室产权房屋，且面积仅为242.6平方米；3.委托物业管理证明，用以证明其公司经营的就是万明园甲4#楼，面积就是242.6平方米；4.租金发票4张，用以证明租赁标的仅为万明园甲4#楼；5.照片1张，用以证明三十五中学与万明园甲4#楼之间是独立的。针对上述新证据，华润置地公司的质证意见为：对证据1的真实性认可，但不认可关联性、证明目的，授权书上写明的是地下室，正好说明地下室空间是从我公司租赁的；对证据2的真实性认可，但不认可关联性、证明目的，这是华明物业公司在此处注册时我公司为其提供的材料，与本案无关；对证据3的真实性认可，但不认可关联性、证明目的，该证明的有效期就到2008年，此后华明物业公司已经没有权利再继续使用了；对证据4的真实性认可，但不认可关联性、证明目的，租金正好与房屋租赁合同约定相符；对证据5的真实性认可，但不认可关联性、证明目的，地面上是不相连的，但是地下是相通的，在一审审理中提交的光盘可以证实。同时，华润置地公司于2021年3月25日庭审中提交三十五中学于2021年3月25日出具的情况说明一份，内容为：“华润置地公司与华明物业公司房屋租赁合同纠纷中涉及的北京市西城区万明园小区甲4号楼半地下室的实际位置，是位于北京华川公司和北京市第三十五中学即我校教学楼的共通地下空间，两栋楼地下相互连通，地下部分共用万明园甲4号楼一个楼号。我校证明：上述地下连通整体空间全部属于华润置地公司，华明物业公司于2003年初一直占用使用上述万明园小区甲4号楼半地下整体空间至今，并且自华明物业公司使用该地下室以来十八年（2003年至今）一直未交水费给我校造成了很大的经济损失”，用以证明华润置地公司实际交付给华明物业公司实际使用的房屋位置。经本院合法传唤，华明物业公司未能于2021年3月25日到庭参见庭审就该证据发表质证意见。二审审理中，经本院询问，华明物业公司称：1.其签订房屋租赁合同时本想承租万明园甲4#楼的地下室和地上一、二层全部面积，但当时地上部门有其他人在使用，所以签订合同后只实际使用地下室部分；2.其在2005年左右就知道地上一、二层肯定不能租赁使用了；3.之所以在此后的补充协议中没有变更租金标准是因为华润置地公司称要是降低租金，公司就审核通过不了了，不能继续出租给华明物业公司使用，此后华润置地公司又将其他地方的房屋出租给华明物业公司，所以没有在纠缠此事。本院认为：首先，关于是否存在无权处分导致租赁合同无效的问题。本案中现万明园甲4#楼地下室现无明确的产权信息指向，华润置地公司将上述房屋出租给华明物业公司使用并非法定意义上的处分行为，即使存在无权处分的情形也不足以导致华润置地公司与华明物业公司签订的租赁合同为无效合同。故对华明物业公司关于无权处分的抗辩理由，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于是否存在不定期租赁合同关系及租赁合同解除的问题。首先，本案中，华润置地公司与华明物业公司签订租赁合同期限届满，双方未续签租赁合同，华明物业公司持续使用房屋至今，并已经向华润置地公司实际支付租金至2015年4月，故一审法院认定双方在租赁合同期满后形成不定期租赁合同关系，并无不当。华明物业公司否认双方形成不定期租赁合同关系的上诉意见，与查明事实及法律规定不符，本院不予支持。其次，现华润置地公司已经于2017年7月起诉时明确要求解除租赁合同关系，华明物业公司也已于2017年9月15日提起管辖权异议时收到该起诉书，故一审法院认定双方租赁合同已于该日解除，事实依据充分。关于华明物业公司实际租赁使用房屋位置范围及应腾退房屋位置范围的问题。首先，虽华明物业公司称其签订租赁合同约定的承租范围应为万明园甲4#楼半地下室及地上一、二层全部面积，但首先该租赁合同文字描述仅为“半地下室”，并无“地上一、二层”内容，且其自认在2005年左右就已经知道不可能使用地上一、二层，其并未在此后的补充协议中或合同履行过程中直至租赁合同约定期满前对此提出明确异议，且未就租金降低与华润置地公司进行协商进而达成一致意见，亦未就其已经按照合同约定的租金标准全部交纳租金至2015年4月一事作出合理解释，故华明物业公司的该项主张，明显与查明事实不符，本院不予采信，华明物业公司实际承租房屋并不包括万明园甲4#楼地上一、二层；其次，虽租赁合同中仅明确约定租赁位置为“万明园甲4#楼半地下室”，但现本案中，华润置地公司主张其交付给华明物业公司的实际房屋为万明园甲4#楼半地下室在内的以及与万明园甲4#楼半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内的全部房屋，其为此在一审审理中，华润置地公司提交了现场勘验视频显示万明园甲4#楼以及与三十五中学教学楼地下室空间相连，二审审理中，华润置地公司提交三十五中学情况说明亦对此予以佐证，故综上，一审法院认定华明物业公司实际租赁使用房屋位置范围为万明园甲4#楼半地下室在内的以及与万明园甲4#楼半地下室相连通的三十五中学教学楼地下室在内的全部房屋，并依据华润置地公司诉请判决华明物业公司腾退上述房屋，事实依据充分，本院予以维持。关于房租、房屋占有使用费的问题。因自2015年5月之后，华明物业公司未再缴纳房屋租金、房屋占有使用费，故一审法院依据双方补充协议约定的租金标准判决华明物业公司承担自2015年5月至实际腾房之日至的房屋租金、房屋占有使用费，合同依据充分，本院予以维持。华明物业公司不同意支付欠付租金、房屋占有使用费的上诉理由，不能成立，本院亦不予支持。关于是否应追加案外人参加诉讼的问题。首先，对华明物业公司上诉要求追加次承租人参加诉讼，但一审审理中，华润置地公司已经明确表示不同意追加次承租人，诉讼风险自行承担，故对华明物业公司的该项上诉意见，本院不予支持；其次，虽华明物业公司上诉要求追加权利人、实际产权人小区业主参加诉讼，但其在一审审理中并未提出该申请，且其该项申请，缺乏明确法律依据，本院亦不予支持。综上所述，华明物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10177元，由北京华明物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘苑薇审 判 员 孟 龙审 判 员 何江恒二〇二一年三月三十一日法官助理 袁 芳书 记 员 陈 雪