安徽省淮北市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖06民终167号 上诉人（原审原告）：淮北市建投控股集团有限公司，住所地安徽省淮北市相山北路26号。 法定代表人：顾俊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：侯伟,安徽安港律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：淮北市相山区悦色服装店古城路店，住所地安徽省淮北市相山区相西街道古城路137-3。 责任人：李杰。 原审第三人：孟亮，男，1983年7月20日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原审第三人：王云，男，1975年7月9日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上诉人淮北市建投控股集团有限公司（以下简称建投公司）与被上诉人淮北市相山区悦色服装店古城路店（以下简称悦色服装店）、原审第三人孟亮、王云排除妨害纠纷一案，不服安徽省淮北市相山区人民法院（2020）皖0603民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人建投公司的委托诉讼代理人侯伟，被上诉人悦色服装店负责人李杰到庭参加诉讼，原审第三人孟亮、王云经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 建投公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：悦色服装店不应将房屋租金交付孟亮，再由孟亮交付王云，根据生效判决认定，其虽然与王云签订了房屋租赁合同，但是因为案外人原因导致其并未将租赁房屋实际交付王云，王云在庭审中也认可该事实。因此，王云在未实际收到租赁房屋的情况下，其根本没有权利向房屋的实际占有人收取房屋租金，而其作为涉案房屋的国有资产管理人，有权向非法占用人悦色服装店主张房屋占用费用。即使悦色服装店依据孟亮与王云之间签订的联营协议的约定向王云支付房屋租金，也只应交付其联营协议期限内的租金，一审判决悦色服装店无须将2020年9月30日之前的房屋租赁费交付给建投公司极为不公，存在明显错误。 悦色服装店辩称：其从孟亮手中承租涉案房屋，租金交给孟亮没有过错。 建投公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令悦色服装店停止侵害，排除妨碍，从位于淮北市房屋中搬出；2、悦色服装店支付因侵占该房屋造成的损失39967.51元（损失参照租金，2016年、2017年按每平每天0.768元标准计算，2018年、2019年按每平每天2.222元计算，自2016年4月1日暂计至2019年3月1日，实际计算至悦色服装店搬出房屋止）；3、本案诉讼费及其他因本案产生的相关费用由悦色服装店承担。 一审法院认定事实：2010年11月30日，建投公司与淮北市工业行业办公室及淮北市国有资产监督管理委员会签订《资产移交协议书》，约定将位于淮北市门面房（产权证号为07563号）移交给建投公司，建投公司在资产完成移交后，即拥有对该资产的管理权与使用权，该资产的管理、维护、处置使用自移交之后由建投公司全权负责等内容。 2016年4月15日，建投公司（甲方）与王云（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将房租出租给乙方使用，租赁房屋坐落于淮北市中大厅及橱窗与3楼仓库除外），使用面积约1300平方米；租赁期限共三年，甲方自2016年4月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年3月31日收回（以房屋实际交付日开始计租）；总租金108万元，租金按年度支付，每年租金36万元，乙方首次租赁时应交履约保证金18万元，于支付首期租金时一并交纳；甲方于合同签订后20日内将房屋按现状交付给王云（交房日以交接单为准）等内容。王云于2016年4月11日交纳了首期房屋租金36万元及履约保证金18万元。上述房屋租赁合同工涉及正原名品店、淮北市相山区榴莲味道服装定、淮北市赏识教育训练营、淮北市月荷家饰生活馆、淮北市爱好家窗饰布艺店、淮北市相山区况红秀女装点、淮北市相山区爱之恋鲜花店、淮北市相山区悦色服装店古城路店等9家商铺。 案涉房屋原为李成华（曾用名王向阳）承租。2016年4月1日，因租期届满，王向阳与建投公司签订了租赁房屋现场交接清单，将其承租的房屋全部移交给建投公司。但王向阳未将其承租的房屋腾空。淮北市相山区正原名品店未搬出，仍然占用部分房屋。因房屋为淮北市相山区正原名品店占有使用，建投公司实际未能依约交付给王云，后王云经与淮北市相山区正原名品店协商后达成口头合作经营协议，自2016年4月1日至2020年3月31日，淮北市相山区正原名品店每半年向王云支付合作分红5万元整。2018年4月16日，淮北市相山区正原名品店将其占有房屋的部分面积（28.05㎡）转租给悦色服装店使用。2018年4月16日至2020年9月30日期间，悦色服装店将案涉房屋租金交付给淮北市相山区正原名品店经营者孟亮，由孟亮收取后再行交付王云，该租金包含在上述合作分红5万元中。悦色服装店一直占有使用案涉房屋至今。 另查明，2018年1月，建投公司以王云未按合同约定支付第二期房屋租金，拒绝履行合同义务为由起诉至一审法院，提出要解除双方签订的房屋租赁合同，立即将房屋腾空并交还给建投公司等诉讼请求；王云提出反诉，提出要求确认建投公司未交付涉案租赁房屋为违约行为等诉讼请求。一审法院审理后，于2018年8月30日作出（2018）皖0603民初77号民事判决书，判决确认建投公司未依照合同约定交付涉案房屋属违约行为，并驳回建投公司的诉讼请求。建投公司不服一审判决提起上诉，淮北市中级人民法院于2018年11月27日作出（2018）皖06民终1050号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，根据生效的判决确定的事实，建投公司与王云签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，建投公司未按约定全部履行出租房屋的交付义务，已构成违约，王云因此获得先履行抗辩权，享有待建投公司履行完毕交付全部房屋义务后，再履行交纳第二期租金的义务。王云的行为不构成违约，约定的合同解除权条件未成就，建投公司不享有合同解除权。因此王云在承租期限内（2016年4月1日至2019年3月31日）对案涉房屋享有占有使用的权益。第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，根据双方权利义务内容，王云并未向相山区正原名品店出资，也未进行任何经营管理，故双方协议名为合作经营协议，实质上为房屋租赁合同，所谓合作分红实质上为房屋租金。建投公司与王云的租赁期限为2016年4月1日至2019年3月31日，之后建投公司与王云的房屋租赁合同已经终止。自2016年4月1日至本案起诉前，建投公司对于王云转租涉案房屋并未提出过异议，应视为其同意转租，王云与淮北市相山区正原名品店之间的房屋租赁合同应为有效，悦色服装店基于与淮北市相山区正原名品店之间的租赁合同占有案涉房屋，具有合法依据，但是，自2019年4月1日至今，悦色服装店继续占有案涉房屋已无合法依据，故建投公司有权要求悦色服装店搬离案涉房屋，对建投公司的该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于侵占案涉房屋造成的损失问题。考虑到各方当事人因涉案房屋租赁合同多次诉讼，仍然未能厘清权利义务关系，各方对此均具有过错，并且悦色服装店负责人已将2020年9月30日之前的房屋占有使用费交付给王云，为减轻各方当事人诉累，妥善化解矛盾纠纷，案涉房屋2020年9月30日之前的房屋租赁费用，悦色服装店不再向建投公司支付，但应向建投公司支付自2020年10月1日至搬出之日止的占有使用费。关于建投公司与王云之间的租赁费用，双方可另行处理。建投公司主张按照每平米每天2.222元的标准计算租金，即每月1869.81元（28.05㎡×2.222元／㎡／天×30天），此数额并未超过淮北市相山区正原名品店与王云约定的租金标准，亦不会超过悦色服装店与淮北市相山区正原民品店约定的租金标准，故对其诉请，一审法院予以支持。王云主张案涉房屋租金已在（2020）皖06民终395号案件中处理，但（2020）皖06民终395号案按照淮北市相山区正原名品店现有面积（69.96㎡）计算租金，该面积中并不包含悦色服装店，故一审法院对该主张不予支持。判决：一、淮北市相山区悦色服装店古城路店于本判决生效之日十五日内从淮北市房屋搬出并将房屋交还给淮北市建投控股集团有限公司；二、悦色服装店于判决生效之日起十五日内支付建投公司房屋占有使用费（自2020年10月1日起，按每月1869.91元标准计算至搬出之日止）；三、驳回建投公司的其他诉讼请求；案件受理费799元，因适用简易程序，减半收取计499.5元，由建投公司负担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审一致。 本院认为，根据生效的判决确定的事实，一审判决认定建投公司与王云签订的房屋租赁合同合法有效正确。王云在合同约定的承租期限内对案涉房屋享有占有使用的权益依据充分。自2016年4月1日至本案起诉前，建投公司对于王云转租涉案房屋并未提出过异议，应视为其同意转租，王云与淮北市相山区正原名品店之间的房屋租赁合同应为有效，悦色服装店基于与淮北市相山区正原名品店之间的租赁合同在该合同约定的租赁期内占有案涉房屋，具有合法依据，在此期间，悦色服装店将房屋占有使用费交付王云并无不当。合同期满后悦色服装店继续占有案涉房屋已缺乏法律依据，因该行为产生的房屋占有使用费理应支付给房屋所有权人，但由于考虑到各方当事人因涉案房屋租赁合同多次诉讼，仍然未能厘清权利义务关系，各方对此均具有过错，且悦色服装店负责人已将2020年9月30日之前的房屋占有使用费交付给王云，一审法院为减轻各方当事人诉累，妥善化解矛盾纠纷，确定悦色服装店不再向建投公司支付案涉房屋2020年9月30日之前的房屋租赁费用并无不妥，况且一审判决对建投公司向王云进一步主张涉案房屋租赁费用的诉权予以保留，告知可另行处理。故建投公司上诉称一审判决悦色服装店无须将2020年9月30日之前的房屋租赁费交付给建投公司对其不公的理由不能成立。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费799元，由上诉人淮北市建投控股集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王冬宁 审判员  葛 侠 审判员  化启武 二〇二一年三月二十九日 书记员  谢瑞刚 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。