安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖12民终398号 上诉人（原审被告）：阜南县平和置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY。 法定代表人：张亮亮，该公司经理。 委托诉讼代理人：王军，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，安徽弘大律师事务所（实习）律师。 被上诉人（原审原告）：戎彪，男，1975年3月22日出生，汉族，住安徽省阜南县。 被上诉人（原审原告）：徐廷玲，女，1976年2月25日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原审被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司阜南县支行，住所地安徽省阜阳市，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇淮河西路营业大厅z1341225677552528D。 法定代表人：黄珂，该行行长。 委托诉讼代理人：邢龙飞，该公司员工。 上诉人阜南县平和置业有限公司（以下简称平和公司）因与被上诉人戎彪、徐廷玲及原审被告中国邮政储蓄银行股份有限公司阜南县支行（以下简称邮储阜南支行）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2020）皖1225民初5043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 平和公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或予以改判。事实和理由：一审认定事实及适用法律错误。1.平和公司在售楼部展示的小区规划方案和沙盘模型展示中均明示全部为开放型绿地，无规划花园，购房户对涉案小区没有花园规划的事实应为明知，平和公司对此不存在故意隐瞒的情形，一审对此认定错误；2.合同附件4关于商品房价款计算方式中约定的商品房总价款及备案价格中没有包含合同附件十一第二十八条约定的花园使用权费用，即说明就花园使用权购房户未支付任何对价，是无偿的，不构成根本违约，不足以导致撤销或解除合同。双方签订的合同价款是购买涉案房屋，而非购买涉案房屋和花园使用权，不违反等价有偿原则，不属于显失公平；3.依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第73条规定，本案行使撤销权的期间为自合同签订之日即2018年2月10日起至2019年2月9日止，本案一审2020年7月6日立案，已超出法定诉讼时效。 戎彪、徐廷玲辩称：1.戎彪、徐廷玲因平和公司在销售房屋时向戎彪、徐廷玲宣传购买一楼住宅可以给相应花园，并在《商品房买卖合同（预售）》补充协议第28条中也约定了一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，在不改变设计用途和交付状态的情况的前提下归一楼业主使用，才购买涉案一楼房屋。《关于阜南县金海湾贵府华府（鹿城府）业主信访问题的答复》（以下简称《信访答复》）对此也已明确认定，平和公司称业主对涉案小区没有花园规划系明知不属实；2.平和公司以欺诈手段使业主在违背真实意思的情况下订立合同，业主有权请求法院予以撤销。涉案一楼房屋单价高于同幢楼房二层单价1000余元，双方应明知花园使用权的费用已经含在购房款中。平和公司明知没有规划相应花园却承诺给予花园使用权，系故意隐瞒且对业主明显不公平，业主有权撤销该合同；3.撤销权的行使期间系除斥期间，平和公司认为系诉讼时效错误。根据《合同法》第五十五条、《民法总则》第一百五十二条规定，业主系从2020年1月18日《信访答复》中才知道撤销事由，戎彪、徐廷玲起诉并未超过一年除斥期间。 邮储阜南支行述称：请依法裁判。 戎彪、徐廷玲向一审法院起诉请求：1.撤销戎彪、徐廷玲与平和公司签订的《商品房买卖合同(预售)》；2.解除戎彪、徐廷玲与邮储阜南支行签订的《个人购房借款及担保合同》；3.平和公司向戎彪、徐廷玲返还首付款251140元及自2018年5月2日起至判决生效时止戎彪、徐廷玲已向邮储阜南支行偿还的借款本息(暂算至2020年6月2日为130774.8元)，并向戎彪、徐廷玲赔偿以251140元为基数从2017年9月18日起算按年利率4.9%计算至还清该款时止的利息损失(暂算至2020年6月18日为33841元)；4.判令平和公司向邮储阜南支行偿还自判决生效之日起就个人购房借款及担保合同剩余的贷款本息；5.诉讼费、保全费由平和公司、邮储阜南支行负担。 一审法院查明：2018年2月10日，戎彪、徐廷玲与平和公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201802100002），合同约定：戎彪、徐廷玲购买平和公司开发的位于阜南县”1单元1层103号，预测建筑面积116.06平方米，商品房单价为每平方米7505.95元，总价为871140元。第七条付款方式及期限，贷款方式付款，于2018年2月10日前支付首期房价款251140元，余款620000元办理银行按揭贷款。补充协议十一第28条，一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，并且在不改变设计用途（种植花草、铺贴生态砖）和交付时状态（无任何搭建屋）的前提下归一楼业主使用。 2018年3月5日，戎彪、徐廷玲作为借款人、平和公司作为保证人与邮储阜南支行签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：34010288118030063984），约定贷款金额620000元，年利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定,并以其购买的涉案房产为抵押，该笔借款620000元已于2018年4月2日全部转入平和公司有限公司的账户。截止至2020年6月2日，戎彪、徐廷玲已偿还借款本金及利息130774.80元。 一审法院另查明：戎彪、徐廷玲分别于2017年8月27日、9月18日交付平和公司首付款50000元、201140元，合计251140元。2020年1月18日，阜南县住房和城乡建设局、阜南县自然资源和规划局、阜南县市场监督管理局《关于阜南县金海湾贵府华府（鹿城府）业主新房问题的答复》，其中第五项市场监督局、自然资源局对鹿城府小区一楼送院子问题的答复：经查阅金海湾（鹿城府）小区规划设计方案，该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性。根据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。该项目一楼房屋外面绿地在规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开放性绿地，计入小区绿地率指标，应属全体业主共有。根据《阜阳市城市绿化条例》第二十六条、第二十八条规定“居住区绿地的保护管理责任由业主或其委托的物业服务企业、有关管理人负责，任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地，开发商无权处置分配绿地的使用权”。因此，鹿城府小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权。 一审法院认为，戎彪、徐廷玲与平和公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及戎彪、徐廷玲与平和公司、邮储阜南支行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。 平和公司辩称，涉案合同中所说花园为小区业主共有绿地，但合同中注明一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，实际上小区共有绿地属于公共用地，任何人都不具有处分权，故一审法院对其辩称不予采信。戎彪、徐廷玲认为平和公司故意隐瞒其没有相应的花园规划及无法兑现花园使用权的事实，让戎彪、徐廷玲在显失公平的情况下与其签订合同，应予以撤销合同，予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。戎彪、徐廷玲与邮储阜南支行签订案涉借款合同是为了向邮储阜南支行贷款用于支付其购买涉案房屋的购房款，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，戎彪、徐廷玲要求解除与邮储阜南支行签订的《个人购房借款/担保合同》的请求，应予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案中戎彪、徐廷玲已付平和公司购房款251140元，已偿还邮储阜南支行贷款本息130774.80元（计至2020年6月2日），该两笔款项平和公司应返还给戎彪、徐廷玲。戎彪、徐廷玲于2017年9月18日付齐首付款251140元，合同撤销后，平和公司应当支付戎彪、徐廷玲首付款利息，从2018年9月18日起，以251140元为基数计算。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由戎彪、徐廷玲继续偿还，邮储阜南支行知晓其作为合同相对方，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对于邮储阜南支行相关权利，本案一并处理，平和公司应当将戎彪、徐廷玲至2020年6月2日的剩余房款返还邮储阜南支行，并从2020年6月3日起，参照邮储阜南支行与戎彪、徐廷玲在《个人购房借款/担保合同》中约定的利率，以尚欠贷款为本金，支付邮储阜南支行利息至债务清偿完毕之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、撤销戎彪、徐廷玲与阜南县平和置业有限公司于2018年2月10日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、解除戎彪、徐廷玲与中国工商银行股份有限公司阜南支行于签订的《个人购房借款/担保合同》；三、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还戎彪、徐廷玲交纳的购房首付款251140元及首付款利息（从2017年9月18日起算，以251140元为基数,按照4.9%/年的标准自2017年9月18日计算至2019年8月19日为23586.23元,自2019年8月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)暂计算至2020年7月6日为8455.05元,以后应当计算至款付清之日止）；四、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还戎彪、徐廷玲已偿付贷款本息130774.80元（计算至2020年6月2日止）；五、阜南县平和置业有限公司于判决生效之日起十日内返还中国邮政储蓄银行股份有限公司阜南县支行剩余购房款及利息（从2020年6月3日起，按照银行同期同类贷款利率计算，以尚欠贷款为本金计算至债务清偿完毕之日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元，由阜南县平和置业有限公司负担。 二审中，当事人均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案中，一楼住宅对应花园的使用权或所有权是业主选择购买一楼住宅的重要因素，平和公司在小区内无花园规划且无处置分配绿地的使用权的情况下，在售房宣传时向业主作出购买一楼住宅赠送院子的承诺，并在涉案购房合同补充协议第二十八条中予以明确约定，该事实已经由阜南县住建局、自然资源和规划局、市场监管局成立的联合调查组调查查明并在《信访答复》中予以认定。平和公司的上述行为使得业主在违背真实意思的情况下作出购买涉案小区一楼住宅的选择并签订了涉案购房合同，故平和公司称业主对涉案小区没有花园规划系属明知，平和公司在涉案商品房销售过程中不存在故意隐瞒情形的上诉理由与事实不符，本院不予支持，业主有权请求撤销涉案合同，一审对此认定并无不当，本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；……本案中，业主自阜南县人民政府于2020年1月18日作出的《信访答复》中明确知晓涉案小区内无花园且开发商无权处置分配绿地的使用权，故其行使撤销权的除斥期间应从2020年1月18日起算，业主于2020年7月6日向一审法院起诉并未超出除斥期间。此外，法律规定或当事人约定的撤销权等权利的存续期间为除斥期间，平和公司上诉认为业主起诉超过法定诉讼时效的主张无事实与法律依据，本院不予采信。 综上，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7028.72元，由上诉人阜南县平和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 莉 审判员 刘 伟 审判员 罗亚敏 二〇二一年三月四日 法官助理刘梦李 书记员王正 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。