青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终26号上诉人(原审原告)：西宁市城中区盛昌物业管理服务中心，统一社会信用代码：926301OMA756P2T5B，经营场所：西宁市城中区南山路21号院1号楼312室。经营者：郭建秋。被上诉人(原审被告)：西宁市城中区颐丰堂养生服务中心店，统一社会信用代码：92630103MA75UFM5XL，经营场所：西宁市城中区南山路25-7号。经营者：王定翠。上诉人西宁市城中区盛昌物业管理服务中心（以下简称盛昌物业服务中心）因与被上诉人西宁市城中区颐丰堂养生服务中心店（以下简称颐丰堂养生店）物业服务合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初4583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。盛昌物业服务中心变更上诉请求为：依法撤销一审判决，改判颐丰堂养生店向盛昌物业服务中心支付2020年2月至2020年12月的物业费4059元（1.5元/㎡×11个月×246㎡）。事实与理由：1.一审判决认定事实错误，判决认定交纳2020年5月1日至2020年12月底的物业费没有事实依据；2.一审判决适用法律错误，本案地下一层（储藏室）是具有实事产权，依据《青海省住宅物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务费是按照房屋建筑面积计收。一审判决认为我国法律没有规定，适用法律错误。综上，请求撤销原判，依法改判。颐丰堂养生店辩称，地下室不属于颐丰堂养生店的经营管理范围，本店的物业费应该是西宁印刷厂的物业统一管理，盛昌物业服务中心没有尽到物业管理的服务义务，且颐丰堂养生店经营者王定翠与房东签订合同的时间是2020年5月1日，因此颐丰堂养生店不应该支付5月份之前的物业费及地下室的物业费。请求驳回上诉，维持原判。盛昌物业服务中心向一审法院提出诉讼请求：1.颐丰堂养生店向盛昌物业服务中心支付2020年全年物业费4300元；2.诉讼费由颐丰堂养生店承担。一审法院认定事实：2017年1月1日西宁市城中区南山路25号院业主委员会（甲方）与西宁市城中区南滩办事处物业管理中心（乙方）签订了《协议》，约定：甲方委托乙方对南山路25号院举行托管，由乙方派出有资质及正规的物业公司进驻，对该院进行物业管理；物业费的收取为住户每平方米0.45元，商户每平方米1.5元；物业公司的责任等。同日，西宁市城中区南滩办事处物业管理中心发布《通知》，指派盛昌物业服务中心进驻南山路25号院，盛昌物业服务中心自负盈亏。2020年5月1日颐丰堂养生店经营者王定翠与李载琪签订《房屋租赁合同》，租赁了南山路25号院25-7铺面西侧铺80平方米商铺及地下一层（储藏室）148平方米，双方约定物业费等由王定翠交纳，但颐丰堂养生店至今没有交纳物业费。一审法院认为，依照南山路25号院业主委员会与西宁市城中区南滩办事处物业管理中心签订的《协议》，西宁市城中区南滩办事处物业管理中心指派原告进驻南山路25号院提供物业服务，盛昌物业服务中心进行了服务，颐丰堂养生店租住南山路25号院经商，享受了盛昌物业服务中心的服务，颐丰堂养生店应该向盛昌物业服务中心支付物业费，但颐丰堂养生店提供证据证明其2020年5月1日才承租涉案房屋，故物业费应该自2020年5月1日起计算，按照《协议》，商户物业费为1.5元每月每平方米，现颐丰堂养生店提供证据证明其商铺面积为80平方米，至2020年12月底，颐丰堂养生店应该给付盛昌物业服务中心的物业费为80平方米×1.5元×8个月计960元，盛昌物业服务中心要求颐丰堂养生店交付2020年全年的物业费，没有事实依据。对地下一层（储藏室）148平方米是否交纳物业费，《协议》没有约定，我国法律也没有规定，在日常生活中，也没有地下一层（储藏室）收取物业费的先例，故盛昌物业服务中心要求颐丰堂养生店按照面积交付地下一层（储藏室）的物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。依照法律规定，物业费应该由业主交纳，使用者承担连带给付责任，但本案业主与使用者合同约定了物业费的承担，为减少当事人诉累，南山路25号院25-7铺面西侧铺80平方米商铺2020年5月1日至2020年12月31日物业费应该由颐丰堂养生店承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、颐丰堂养生店经营者王定翠于判决生效后十日内给付盛昌物业服务中心经营者郭建秋至2020年12月31日的物业费960元。二、驳回盛昌物业服务中心其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由颐丰堂养生店负担。本院二审期间，颐丰堂养生店未提交新证据；盛昌物业服务中心提交证据1.《理疗馆应退明细表》打印件1页，拟证明2020年2月份开始颐丰堂养生店使用房屋并交纳了电费；证据2.夫妻之间房屋转移协议书复印件1页，拟证明案涉房屋面积为328.27平方米；证据3.营业执照复印件，拟证明颐丰堂养生店于2020年4月份就办理了营业执照，其与房东2020年5月20日签订的房屋租赁合同是后补签的。颐丰堂养生店质证认为，本店是2020年5月20日签订的租赁合同并开业的，故证据1明细表上显示的电费不是由颐丰堂养生店交纳的；对证据2的真实性无异议，对协议书上载明的房屋面积328.27平方米亦认可；对证据3的真实性无异议，但4月份办理营业执照与5月份签订租赁合同无关。本院认为，盛昌物业服务中心提交的证据1仅能证实颐丰堂养生店于2020年2月份购买了电费，但无法证明是否实际使用该店铺，且颐丰堂养生店对该证据不予认可，故本院对证据1不予采信；证据2显示案涉房屋面积为328.27平方米，与建设银行房产证载明的房屋面积一致，对该证据本院予以认定；对证据3的真实性颐丰堂养生店予以认可，能够证实颐丰堂养生店于2020年4月26日注册，对该证据本院予以认定。盛昌物业服务中心、颐丰堂养生店对一审认定的事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以认定。本院认为，颐丰堂养生店作为业主，接受了盛昌物业服务中心的物业管理服务，应当向盛昌物业服务中心支付相应的物业管理服务费用。关于涉案房屋面积问题，首先，根据《青海省住宅物业服务收费管理办法》第十条规定：“物业服务费按照房屋建筑面积计收。已办理房屋所有权证书或不动产产权证书的，以房屋所有权证书或不动产权证书记载的建筑面积为准；未办理房屋所有权证书或者不动产权证书的，以购买合同标明的房屋建筑面积为准。”根据该规定，已办理房屋所有权证书或不动产产权证书的，以房屋所有权证书或不动产权证书记载的建筑面积为准缴纳物业服务费；其次，根据《夫妻之间房屋转移协议书》、《建设银行房产证》及涉案房屋所有权人李载琪提交的涉案房屋产权证书，颐丰堂养生店、盛昌物业服务中心均认可案涉房屋建筑面积为328.27平方米；最后，涉案房屋一楼164平方米，世阳房地产公司使用82平方米，颐丰堂养生店使用82平方米，颐丰堂养生店应向盛昌物业服务中心交纳面积为一楼82平方米，负一楼164平方米，共计246平方米的物业服务费。关于物业费交纳的起始时间，盛昌物业服务中心虽提交颐丰堂养生店于2020年2月底交纳电费的证据，但根据颐丰堂养生店提供证据证明其2020年4月才办理营业执照，2020年5月1日与房屋所有权人签订租赁合同的事实，故一审判决物业费从2020年5月1日起计算并无不妥，故颐丰堂养生店应向盛昌物业服务中心支付自2020年5月1日至2020年12月31日，8个月的物业费共计2952元（1.5元/㎡×246㎡×8个月）。综上所述，盛昌物业服务中心的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初4583号民事判决第二项；二、变更青海省西宁市城中区人民法院（2020）青0103民初4583号民事判决第一项为西宁市城中区颐丰堂养生服务中心店经营者王定翠于本判决生效后十日内给付西宁市城中区盛昌物业管理服务中心经营者郭建秋自2020年5月1日至2020年12月31日的物业费2952元。三、驳回西宁市城中区盛昌物业管理服务中心其他诉讼请求一审案件受理费25元，由西宁市城中区颐丰堂养生服务中心店负担17元，西宁市城中区盛昌物业管理服务中心负担8元。二审案件受理费50元，由西宁市城中区颐丰堂养生服务中心店负担34元，西宁市城中区盛昌物业管理服务中心负担16元。本判决为终审判决。审判长 纳 敏审判员 靳 玲审判员 李宏宁二〇二一年三月十五日书记员 张 媛附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。