湖南省衡阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘04民终526号 上诉人(原审原告)：罗涛，男。 被上诉人（原审被告）：衡阳晶珠商业管理有限公司。 法定代表人：欧阳斌，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：湖南崇盛晶珠集团有限公司。 法定代表人：欧阳斌，该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：衡阳晶珠置业有限公司。 法定代表人：欧阳斌，该公司董事长。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：孙昱，湖南大鲲律师事务所律师。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：张帅，湖南大鲲律师事务所律师。 上诉人罗涛因与被上诉人衡阳晶珠商业管理有限公司（以下简称晶珠商业管理公司）、湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2020）湘0408民初2210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 罗涛上诉请求：1.撤销原判，改判终止双方之间的委托经营管理合同；2.三被上诉人书面致歉对罗涛造成的损失；3.由衡阳晶珠置业有限公司负担本案诉讼费。庭审过程中，罗涛增加第4项上诉请求：判令三被上诉人赔偿案涉商铺从2020年4月被侵占之日起的收益损失（按照每月3000元－4000元标准计算）。事实和理由：罗涛系案涉商铺所有权人，与晶珠商业管理公司存在委托经营管理合同关系。晶珠商业管理公司在2020年1月新冠肺炎疫情尚未爆发时就开始拖欠案涉商铺租金，本案不应适用新冠肺炎疫情相关司法解释，罗涛有权终止双方之间的委托经营合同关系。湖南崇盛晶珠集团有限公司作为晶珠商业管理公司的控股公司，衡阳晶珠置业有限公司作为晶珠商业管理公司的担保人应在本案中承担民事责任。综上，原审认定事实不清，逻辑混乱，适用法律不当，判决结果错误。 晶珠商业管理公司辩称，其与罗涛就案涉商铺存在委托管理合同关系。晶珠商业管理公司未能及时支付租金系因新冠肺炎疫情影响整个商场生意的原因造成，并非晶珠商业管理公司不愿意支付租金，晶珠商业管理公司一直在积极想办法筹措资金，愿意分期按月支付后续租金和之前欠付的租金。罗涛请求终止双方之间的委托经营管理合同关系无事实和法律依据。罗涛在二审增加的诉讼请求，超出了原审诉讼请求范围，应不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司辩称，其与罗涛没有合同关系，罗涛诉请两公司在本案中承担民事责任无事实和法律依据。 罗涛向一审法院起诉请求：1．终止罗涛与晶珠商业管理公司之间的委托经营管理合同；2.衡阳晶珠置业有限公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：衡阳市崇盛晶珠商业广场系坐落于衡阳市蒸湘区的大型商业广场，开发商衡阳晶珠置业有限公司从2003年起以产权式商铺模式出售了第一、二层部分物业，共计罗涛在内的322位业主购买了该产权式商铺，占商场总面积的8.58%，商场其余产权属晶珠置业公司所有。2003年6月23日，罗涛（甲方）与晶珠商业管理公司（乙方）签订《委托经营管理合同》（一期），约定：罗涛将其购买的位于衡阳市蒸湘区143号商铺委托给晶珠商业管理公司实行统一管理、整体经营，期限自2004年1月1日起至2013年12月31日止，罗涛自愿提供三年的免收益培植期；免收益培植期届满后，晶珠商业管理公司在委托经营期内按照所购商铺成交价7%／年向罗涛支付经营收益；晶珠商业管理公司负责按国家有关法律法规规定，协助晶珠广场第一、二层的业主成立业主管理委员会；协议期满后，晶珠广场第一、二层的经营模式由业主管理委员会规定，经业主管理委员会五分之三以上（含五分之三）的成员表决同意的决定对全体业主有效；晶珠商业管理公司不按约定的时间向罗涛支付经营收益的，按应付而未付收益每日万分之四向罗涛缴付违约金，超过半年未付的，罗涛有权终止本协议并要求赔偿。合同签订后，晶珠商业管理公司将衡阳晶珠广场第一、二层面积为22332平方米的经营区（含罗涛所购买的商铺）租赁给崇盛公司经营百货，并签订《租赁经营合同》。上述《委托经营管理合同》（一期）到期后，晶珠商业管理公司先后与已经购买产权式商铺的246位业主续签了《委托经营管理合同》（二期），并要求罗涛续签时遭到拒绝，晶珠商业管理公司遂从2014年1月1日起按照其他业主签订的《委托经营管理合同》（二期）约定的租金标准向罗涛支付商铺收益。为此，罗涛于2014年向该院提起诉讼请求“1.判决晶珠商业管理公司停止侵权行为，返还罗涛所有的143号商铺；2.判令晶珠商业管理公司赔偿因非法侵占给罗涛造成的经济损失13864元”。2015年，该院作出（2014）衡蒸民一初字第462号民事判决书，判决“驳回罗涛的诉讼请求”。罗涛不服该判决向本院提起上诉，本院于2015年4月13日作出（2015）衡中法民一终字第163号民事判决书，认为“该商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，没有独立使用价值。罗涛虽然拥有涉案商铺的所有权，但其所有的商铺仅为晶珠广场的极小一部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条‘业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益’的规定，为保证晶珠广场整体功能的发挥，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制……”，遂判决“驳回上诉，维持原判”。之后，晶珠商业管理公司一直按照《委托经营管理合同》（二期）约定向罗涛支付租金即1727元／月直至2019年12月份。2020年1月起由于新冠肺炎疫情的影响，晶珠商业管理公司委托衡阳晶珠置业有限公司仅向罗涛支付7月份的租金1727元，未支付其他月份的租金，故而酿成本案纠纷。 一审法院认为，第一，关于被告主体资格问题。湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司并非涉案《委托经营管理合同》相对方，与罗涛及其他业主签订委托经营管理合同的系晶珠商业管理公司，故湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司不是本案适格被告，本案民事责任主体系晶珠商业管理公司。第二，关于罗涛诉请是否有事实和法律依据的问题。罗涛与晶珠商业管理公司在《委托经营管理合同》（一期）到期后未再续签委托经营管理合同，晶珠商业管理公司一直按照其与其他业主签订的《委托经营管理合同》（二期）约定的标准向罗涛每月支付租金至2019年12月份，另外晶珠商业管理公司在2020年度支付了7月份的租金。罗涛诉至该院要求终止双方的委托经营管理合同，应依法不予支持，具体理由评析如下：首先，罗涛购买的商铺不同于独立商用房屋（独立门面），与一般意义上的建筑物区分所有权不同，商铺之间具有不可分割性，没有独立使用价值。罗涛虽然拥有涉案商铺的所有权，但其所有的商铺仅为晶珠广场的极小一部分，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定，为保证晶珠广场整体功能的发挥，其所有权必须受到其他商铺业主整体意志的限制。少数业主要求分割使用商铺将会对整个晶珠广场的规划及经营产生不利影响，从而损害其他业主的利益，只有统一进行管理、经营，方能体现出商铺的最大商业价值。其次，晶珠广场绝大多数业主已与晶珠商业管理公司签订了《委托经营管理合同》（二期），该合同体现了绝大多数业主的利益和意志，使不同区域的业主都能获得利益和实现其投资增值的目的，晶珠商业管理公司按照与其他业主签订的《委托经营管理公司》（二期）向罗涛支付商铺租金，既是对罗涛商铺所有权的确认，也兼顾了其他业主的利益，实现了共赢，且罗涛未提供证据证明晶珠商业管理公司支付的租金低于衡阳市同类商铺市场标准。再次，2020年爆发的新冠肺炎疫情对晶珠广场的商业经营产生了较大的不利影响，晶珠商业广场自2020年2月起至4月一直处于关门状态，也是导致晶珠商业管理公司未支付罗涛2020年度租金（除7月份之外）的主要原因。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，罗涛要求终止双方之间的委托经营管理合同，该院不予支持。另外，晶珠商业管理公司已经向罗涛支付了2020年7月份的租金1727元，以其行为表示其在继续履行合同义务。另外，罗涛经该院释明后仍表示在本案中不要求支付拖欠的租金，故该院对拖欠的租金不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款规定，判决：驳回罗涛的诉讼请求。本案受理费减半收取100元，由罗涛负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求未提交新证据。原审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，关于湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司是否是本案适格被告的问题。罗涛与晶珠商业管理公司在案涉委托经营管理合同到期后，双方存在事实上的委托经营管理合同关系。湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司均系独立法人，并非罗涛与晶珠商业管理公司之间的委托经营管理合同的当事人。根据合同的相对性原则，原审认定湖南崇盛晶珠集团有限公司、衡阳晶珠置业有限公司不是本案适格被告于法有据。罗涛主张上述二公司是本案适格被告的理由不能成立，原审不予支持并无不当。 关于双方之间的委托经营管理合同关系是否应当终止的问题。本案中，罗涛诉请终止合同关系应以晶珠商业管理公司存在根本违约，致使罗涛不能实现合同目的为前提。从晶珠商业管理公司支付租金的情况看，虽存在自2020年1月以来迟延支付租金的情形，但究其原因，并非晶珠商业管理公司故意违约，主要在于新冠肺炎疫情对晶珠广场的商业经营产生的不利影响所致。晶珠商业管理公司在庭审中一再表示会想办法筹集资金以尽快支付后续租金以及之前欠付的租金，其迟延支付租金的行为并不构成根本违约。同时应考虑罗涛所有的案涉商铺的特殊性，原审就此问题已在文书说理部分进行了详细阐述，理据充分，本院不再赘述。罗涛诉请终止双方之间的委托经营管理合同关系，无事实和法律依据，原审不予支付罗涛的该项请求并无不当。 关于罗涛上诉主张的其他诉讼请求。罗涛要求晶珠商业管理公司向其书面致歉并赔偿案涉商铺自2020年4月起的收益损失。该请求属于罗涛在二审程序中增加的上诉请求，已超出了其在一审提交的诉讼请求范围，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，该请求不属于二审的审查范围，本院不作处理。 综上所述，罗涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人罗涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 宏 审 判 员  刘丽娅 审 判 员  丁枥澎 二〇二一年三月二十六日 法官助理  许建中 书 记 员  谢倩茜