湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终200号上诉人(原审本诉被告)：湖南省京剧保护传承中心，住所地长沙市人民中路259号。法定代表人：陈争光，该公司负责人。委托诉讼代理人：张璋，湖南银联律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾尔箬，湖南银联律师事务所实习律师。被上诉人（原审本诉原告）：汤琳琳，女，1982年8月22日出生，汉族，住所地湖南省浏阳市。委托诉讼代理人：喻高明，湖南琼武律师事务所律师。上诉人湖南省京剧保护传承中心（以下简称京剧中心）因与被上诉人汤琳琳房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。京剧中心向本院提出上诉请求：1、请求将湖南省芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4899号民事判决发回重审或改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案全部一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人主观无欺诈的必要性，客观没有实施任何欺诈行为，原审法院认定上诉人存在欺诈行为无任何依据。涉案房屋是商业用途，原承租人办理了食品经营许可证，且一直用于餐饮经营，被上诉人对此是明知且认可的；被上诉人直至一审开庭前一直主张不能办理食品经营许可证是因为上诉人不能提供房产证，在上诉人提供了房产证以后，被上诉人又变更诉讼请求，主张撤销合同；涉案房屋设立了配套的专用烟道，被上诉人承租后也一直用于餐饮经营，不存在被有关部门查处、禁止经营等情况；二、原审法院对涉案房屋用途为文化娱乐，致使上诉人无法办理食品许可证的认定明显错误，且无事实和法律依据，被上诉人未提交有效证据予以证明；三、原审法院判决上诉人退还全部租金及保证金、赔偿损失等明显错误。涉案合同合法有效，即便被撤销，判决退还租金和保证金、赔偿损失，也明显错误。被上诉人仅主张退还租金，原审法院判决退还保证金明显超出其诉讼请求；合同签订后，被上诉人一直在使用涉案房屋正常经营，原审法院判决退还全部租金，明显不公；被上诉人主张的各项费用前后矛盾，原审法院全部认定明显错误。综上，涉案租赁合同合法有效，且已实际履行，请二审法院支持上诉人的上诉请求。汤琳琳辩称：一、上诉人存在欺诈及隐瞒房屋没有房产证、房屋设计用途为文化娱乐性质的情况。被上诉人在合同签订之时，不知道上述情况，合同约定是用于经营餐饮店，但是在办理食品经营许可证的过程中被告知不符合长沙市2018年下发的《关于在居民住宅楼、商住综合体楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知》，且上诉人没有提供房产证，故被上诉人无法办理食品经营许可证；二、原判认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。汤琳琳向一审法院起诉请求判令：1、请求判决京剧中心向汤琳琳返还房屋租金15.25万元；2、请求判决京剧中心向汤琳琳赔偿损失44.318万元（庭审变更为262,745元）；3、诉讼费由京剧中心承担；4、补充请求撤销当事人双方之间的房屋租赁合同。一审法院查明事实：京剧中心（甲方）与汤琳琳（乙方）就位于长沙市芙蓉区××路××号临街门面的租赁进行了协商，汤琳琳于2019年6月10日支付了租金92500元（2019年7月1日至2019年9月30日）和保证金60000元，双方遂于2019年6月14日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：乙方承租甲方位于长沙市芙蓉区××路××号××层。乙方租赁上述房屋用于餐饮相关经营活动，除非获得甲方书面同意，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限为叁年，自2019年7月1日至2022年7月1日。本合同签订当天，乙方支付给甲方人民币陆万元整，作为乙方履行本合同的租赁保证金。合同期满，如乙方不再续租，甲方将保证金全额退还乙方（不计利息）。租金标准为年租金为人民币370000元，租金按季结算，乙方于签订合同之日将第一季（叁个月）即自2019年7月1日至2019年9月30日的租金人民币玖万贰仟伍佰元整（92500元）交付给甲方，以后每季度提前5天交付下一季租金，按照先交钱后使用的原则支付租金。乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日，支付逾期金额1%的违约金。合同还约定了其他事项。在协商的过程中，京剧中心未告知该房屋的用途。签约后，京剧中心交付了上述房屋，汤琳琳收房后进行了装修。在经营过程中，汤琳琳向工商机关办理营业执照和食品经营许可证，并要求京剧中心提供涉案门面的房屋权证，但是京剧中心的工作人员明确告诉汤琳琳该门面没有产权证，后因该门面不具备餐饮经营的条件，工商机关只办理了营业执照，而未给办理食品经营许可证。由此，双方发生矛盾，汤琳琳不再按约定支付下一季度的租金。2019年12月19日，京剧中心向汤琳琳下达催收通知，要求汤琳琳在2019年12月20日上午12点前支付拖欠的租金，否则封门停业处理。当日，汤琳琳等人准备腾空门面，遭到京剧中心工作人员的阻碍，并报了警。2019年12月23日，汤琳琳的丈夫李国栋及京剧中心负责人经协商，约定由京剧中心出具一份结算单及合同解除通知，李国栋即付房租。当日，京剧中心向汤琳琳下达了解除房屋租赁的通知。2020年1月20日，京剧中心的工作人员通过微信要求汤琳琳付清所欠租金后将存放在门面内的物品搬走。2020年3月18日，京剧中心将涉案门面出租给其他人。经查明，湖南省京剧保护传承中心原名为湖南省京剧团，涉案房屋即原人民路118号第001栋临街门面，也即涉案房屋为湖南省京剧团名下所有的房产，房产证显示该房屋设计用途为文化娱乐。另查明，汤琳琳、李国栋系夫妻关系。涉案门面前承租人为李艳芬，其在2018年8月1日取得位于涉案房屋所在地的《食品经营许可证》，并在此经营餐饮服务。签订《房租租赁合同》后，汤琳琳即对门面进行了装修，期间支付了以下费用：1、向装修工人周祖清支付装修费42,500元：2019年8月10日支付10,000元、2019年8月15日支付5,000元、2019年8月23日支付8,000元、2019年10月10日支付15,800元、2019年12月20日支付3,700元；2、向装修工人贝先发支付装修费63,000元：2019年8月11日支付5,000元、2019年8月13日支付6,000元、2019年8月17日支付9,000元、2019年8月22日支付2,000元、2019年8月25日支付10,000元、2019年8月30日支付5,000元、2019年9月1日支付6,000元、2019年9月12日支付15,000元、2019年10月28日支付5,000元；3、向龚彬支付安装弱电费用8,688元：2019年8月18日支付了2,000元订金，2019年9月12日支付了安装费6,688元；4、支付安装电动门费用8,680元：2019年8月16日向饶智支付3,000元、2019年9月8日支付5,680元；5、室内设计费用：钟松根代汤琳琳向湖南迩美装饰设计工程有限公司设计师刘明远支付设计费9,800元。另外，支付前任门面老板李艳芬设备设施转让费45,435元。上述费用共计178,103元。一审法院认为，京剧中心在明知汤琳琳租赁涉案门面用于餐饮相关经营，却在签订的《房屋租赁合同》时未告知涉案门面的用途为文化娱乐，汤琳琳在违背真实意思情况下签订了该合同，致使汤琳琳在办理食品经营许可证时因房屋不符合办证条件而未能办理，明显存在欺诈，因此汤琳琳要求撤销该租赁合同符合法律规定，一审法院应予支持，京剧中心要求确认已解除合同的请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由此，京剧中心收取汤琳琳的租金92,500元和保证金60,000元应予退还。虽然汤琳琳的损失共计178,103元，但是汤琳琳在签订合同中也未尽到谨慎义务，自身也有一定过错，故一审法院酌情京剧中心赔偿汤琳琳损失100,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条的规定，原审判决如下：一、撤销汤琳琳与湖南省京剧保护传承中心签订的《房屋租赁合同》；二、湖南省京剧保护传承中心于本判决生效后五日内退还汤琳琳租金92,500元和保证金60,000元；三、湖南省京剧保护传承中心于本判决生效后五日内赔偿汤琳琳损失100,000元；四、驳回湖南省京剧保护传承中心的诉讼请求。本案本诉受理费因适用简易程序减半收取4,878元和反诉受理费1,352元，由湖南省京剧保护传承中心负担。在二审庭审过程中，上诉人提交了芙蓉区朝阳街道人民新村社区居民委员会出具的两份证明、转账记录、照片、营业许可证、卫生许可证，拟证明涉案房屋在租赁期间一直是经营餐饮，且后手的租户也办理了食品经营许可证。本院认为，上述证据均真实、合法，与本案有关，本院予以确认。本院另查明，芙蓉区朝阳街道人民新村社区居民委员会于2020年6月5日出具《证明》，记载：长沙市芙蓉区李艳甘长顺面馆（人民中路261号）于2019年7月参与了芙蓉区“小餐饮透明厨房”提质改造工程，2019年12月通过验收，2020年5月“小餐饮透明厨房”提质改造工程财政拨款8000元已到账。芙蓉区朝阳街道人民新村社区居民委员会还于2020年11月9日出具《证明》，记载：兹证明位于长沙市芙蓉区××路××号（原人民路118号第001栋）临街门面一至三层的房屋产权属于京剧中心所有，早于2016年前已建设了配套设立专用烟道，可以用于餐饮经营。上诉人提交的照片显示涉案房屋后建设了专用烟道。该照片上盖有芙蓉区朝阳街道人民新村社区居民委员会公章。上诉人在本案争议发生后将房屋转租给案外人。案外人胡金苗在涉案房屋上办理了营业执照和食品经营许可证，其中食品经营许可证的经营项目为预包装食品销售、预包装饮料酒零售，经营地址为长沙市芙蓉区××街道××路××号××层。另有案外人欧奇胜亦在涉案房屋上办理了营业执照和小餐饮经营许可证，其中小餐饮经营许可证记载的经营范围为餐饮服务（不含冷荤凉菜；不含自酿酒），经营场所为长沙市芙蓉区朝阳街道人民中路261号一楼1-2号。被上诉人在一审中提交的视频显示，某单位工作人员回答能否办理食品经营许可证需要去实地勘察，住宅楼无法办理食品许可证，要办理食品经营许可证需要先在网上提交申请。一审法院据此认定“因该门面不具备餐饮经营的条件，工商机关只办理了营业执照，而未给办理食品经营许可证”证据不足，本院予以纠正。长沙市工商行政管理局于2018年10月17日作出的长工商通知（2018）41号《关于在居民住宅楼、商住综合楼禁止核准餐饮服务相关事项的通知》记载：禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居民层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人的上诉请求和理由，本案争议焦点为：一、京剧中心是否存在欺诈，涉案租赁合同是否应当撤销或者解除；二、责任的承担。关于焦点一，本院认为，首先，长沙市工商行政管理局的长工商通知（2018）41号通知是公开的，涉案房屋的状况（是否是居民住宅、是否设有专用烟道）亦客观存在，不存在京剧中心隐瞒相关情况的情形；其次，汤琳琳提供的视频显示相关工作人员回复要办理食品经营许可证需要先在网上提交申请，能否办证需要去实地勘察。而本案中，汤琳琳并未举证证明其已在网上申请办理食品经营许可证，且其无法办证的理由是因为涉案房屋的设计用途为文化娱乐；最后，从京剧中心提交的照片和证明来看，涉案房屋配套设立了专用烟道，且在汤琳琳租赁前和租赁后，涉案房屋均系用于经营餐饮，京剧中心在本案争议发生后将房屋转租给案外人，案外人欧奇胜亦在涉案房屋上办理了营业执照和小餐饮经营许可证。综上，现有证据不能证明京剧中心具有欺诈行为，一审法院据此判决撤销涉案租赁合同错误，本院予以纠正。涉案租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。京剧中心将涉案房屋交付给汤琳琳，汤琳琳应当向京剧中心如期支付租金。租赁合同约定，乙方（汤琳琳）拖欠租金三十日以上的，甲方（京剧中心）有权解除合同。根据合同约定，汤琳琳应当在2019年9月25日前向京剧中心支付第二季度租金，但其在向京剧中心交纳第一季度租金后，直至2019年12月23日，其未再缴纳租金，其行为构成违约，京剧中心有权解除合同。京剧中心于2019年12月23日向汤琳琳送达解除房屋租赁的通知，故本院确认涉案租赁合同于2019年12月23日解除。由于汤琳琳逾期未交租金，其行为构成违约，应当承担向京剧中心支付租金、违约金的违约责任，汤琳琳要求退还租金，赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于未付租金的计算，涉案租赁合同于2019年12月23日解除，故汤琳琳应当支付2019年10月1日至2019年12月23日的租金，共计85305元。关于违约金，合同约定每逾期一日，支付逾期金额1%的违约金。根据该约定计算出的违约金已超出京剧中心的反诉请求，故对于京剧中心要求汤琳琳支付27749.7元违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于保证金，由于合同未约定一方违约时，保证金不退，且本院已支持了京剧中心关于违约金的诉讼请求，故该保证金京剧中心应当退还。但考虑到汤琳琳还需向京剧中心支付85305元租金，故本院直接将该保证金抵扣租金，在抵扣后，汤琳琳还需向京剧中心支付25305元租金。综上，上诉人京剧中心的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初4899号民事判决；二、驳回被上诉人汤琳琳的全部诉讼请求；三、被上诉人汤琳琳于本判决生效之日起十日内向上诉人湖南省京剧保护传承中心支付租金25305元及违约金27749.7元；四、驳回上诉人湖南省京剧保护传承中心的其他上诉请求。本案一审本诉受理费因适用简易程序减半收取4,878元和反诉受理费1,352元，二审受理费2704元，共计8934元，由湖南省京剧保护传承中心负担934元，由汤琳琳负担8000元。本判决为终审判决。审判长  张訸审判员  程婧审判员  蔡晓二〇二一年三月十八日法官助理吴雨伦书记员田佩瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。