河南省漯河市郾城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1103民初80号原告（反诉被告）：谢林园，女，汉族，1995年1月28日出生，住漯河市召陵区。委托诉讼代理人：姚景，河南蓝标律师事务所律师。被告（反诉原告）：李皓博，男，汉族，1984年2月27日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：薛民峰，郾城区衡平法律服务所法律工作者。第三人：漯河市房管家房地产中介有限公司，住所地：漯河市源汇区汉江路中段雅居苑小区门面房自西向东12、13号门面。法定代表人：陈晓太，该公司总经理。委托诉讼代理人：李路闯，男，汉族，1988年4月19日出生，住河南省襄城县。原告谢林园与被告李皓博、第三人漯河市房管家房地产中介有限公司（以下简称“房管家公司”）房屋买卖合同纠纷一案及反诉原告李皓博与反诉被告谢林园、第三人房管家公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法由审判员张昊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢林园及其委托诉讼代理人姚景，被告李皓博及其委托诉讼代理人薛民峰，第三人房管家公司的法定代表人陈晓太及委托诉讼代理人李路闯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢林园请求依法判令：1、被告返还原告交付的房屋款项15万元；2、被告双倍返还原告交付的定金4万元；3、被告支付原告违约金14.6万元，以上合计33.6万元；4、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2020年10月下旬，原告通过第三人介绍，决定购买被告名下位于漯河市郾城区金山路××城小区××楼××号的房屋。2020年10月28日，原告与被告、第三人三方签订了《房屋买卖合同》一份，三方约定：房屋总价款为730000元，原告需先行支付定金20000元以及房屋款项150000元，若甲方（被告）违约，应双倍返还乙方（原告）交付的定金，并支付相当于房屋总价的20%作为违约金。合同签订后，原告于2020年10月30日前向第三人交付了20000元定金，并于2020年11月5日向被告支付了150000元的房屋款项。2020年11月24日，第三人告知原告银行已经通过了原告的贷款审批，原告便找被告要求其共同前往房管局办理过户手续，但是被告却以税高为由拒绝卖房，被告的行为已经严重违反了双方的合同约定，其行为已经构成单方违约。综上所述，原告在签订合同后已经按约履行了自己的义务，但因被告的违约行为，导致合同目的不能实现，给原告造成了巨大损失。现原告无奈诉至法院，请求法院查明案件事实后，依法支持原告的诉讼请求。针对原告谢林园的起诉，被告李皓博辩称：本案中，答辩人并非故意违约，实则是因为重大误解而与原告和房地产中介公司订立了房屋买卖合同，答辩人因房屋交易知识和法律知识的贫乏，误以为自己2011年购买的房屋至2020年，已符合房屋买卖中所谓的“满五唯一”的条件，不用交纳个人所得税，故与原告和房屋中介订立合同，等2020年11月27日，去房管部门交易时答辩人方知该房屋未满足“满五唯一”的条件，所以办理过户要交20%的个人所得税，答辩人经过详细了解才得知，自己在2018年用该房屋周转资金，因而有交易记录，故不能满足“满五唯一”条件，要从2018年起再计算五年，才能满足“满五唯一”的条件，在交易时不用再缴纳个人所得税，答辩人在订立合同时，对合同中的“满五唯一”陷入重大错误认识，导致了合同目的不能实现遭受重大的经济损失，发生的结果与订立的原意相违背，并非答辩人的本意，故答辩人原意退还原告的15万元购房款，至于原告所交2万元定金，答辩人并未收到，原告的定金交给了本案房管家中介公司，答辩人没有双倍返还义务，我国法律规定定金和违约金不能并用，答辩人不承担违约金的责任。另在本案中，答辩人与原告在房屋买卖交易中，涉及纷繁复杂的房产交易知识和税收知识，皆处于弱势的一方，第三人房管家房产中介公司是房屋买卖合同提供一方，所签合同又是房管家中介公司提供的格式合同，在合同交易处于强势一方，第三人房管家房产中介公司熟悉房屋交易流程、知识和法律细节，其有义务对于买卖双方的交易资格、条件及涉案标的物房屋进行严格的审查，确保房屋无质量上和法律上的瑕疵，本案中，房产中介公司只是要答辩人在房屋买卖中承诺自己的房屋为“满五唯一”住房，并未去房管部门去核实和调查，且答辩人在订立合同前曾告知负责本次交易的第三人房管家中介公司员工李东阳自己的房屋在2018年有过交易记录，第三人若负责的话，应该和答辩人一起去服务大厅拉张房屋契税账单，就可在订立合同前让答辩人知道自己的房屋不符合“满五唯一”的条件，就不会签订合同，第三人未明确尽到审查和注意义务，且又收取原告定金，存在着明显的过错。综上所述，答辩人因陷入重大误解，而与原告订立房屋买卖合同，订立该合同的目的不能实现，且又可能导致答辩人遭受重大经济损失，请求法院能够撤销房屋买卖合同，答辩人原意退还原告十五万元购房款，对于原告其他的不合理诉讼请求，答辩人不认可，请求法院能够公正判决，驳回原告不合理的诉讼请求。针对原告谢林园的起诉，第三人房管家公司发表意见称：原告要求的双倍返还定金和支付20%违约金的请求，只能支持一个，不可能支持其两个请求。反诉原告李皓博请求依法判令：1、请求法院撤销反诉人和被反诉人、第三人订立的房屋买卖合同；2、本案诉讼费及其它费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人及第三人房屋买卖合同纠纷一案，反诉人之所以不愿意继续履行合同是因为房屋买卖合同中主要内容标的物房屋，反诉人对其交易条件“满五唯一”陷入重大误解，如果要继续履行合同，要多缴纳20%的个人所得税，达十多万元，背立了反诉人订立合同的目的，使反诉人在房屋买卖合同中要遭受重大经济损失。反诉人之所以陷入重大误解，是因为订立合同时其认为2011年购买的房屋是其个人唯一住房，该所购房屋已达9年，符合“满五唯一”的条件，在本次交易中，从第三人房产中介对“满五唯一”的解释，反诉人认为其房屋是符合“满五唯一”条件的，办理房屋过户手续时，是不需要缴纳购房款总额20%的个人所得税的，故而才与被反诉人、第三人订立房屋买卖合同。因反诉人房屋交易知识和法律知识的贫乏，其不知道房屋有过交易记录后，“满五唯一”的时间是要从新的交易时间重新计算。因为在2018年，反诉人用该房屋周转资金，因而该房屋有过交易记录，该房若需满足“满五唯一”条件，要从2018年新交易时间重新计算，往后推五年，才算真正符合“满五唯一”条件。反诉人在订立合同时，曾与被反诉人、第三人约定，该房屋若不能满足“满五唯一”条件，20%的个人所得税要由反诉人承担，如果早知道自己的房屋不符合“满五唯一”条件，要反诉人自己缴纳20%的个人所得税，反诉人无论如何也不会签订这个合同的，在订立合同时，第三人房屋中介公司也未到房管部门实际核实审查，致使反诉人对房屋交易的主要内容“满五唯一”陷入重大误解，才导致如今僵局。反诉人在2020年11月27日才知道自己的房屋不符合“满五唯一”，故希望法庭在核实案情及有关证据情况后，支持反诉人的反诉请求，将房屋买卖合同撤销。针对反诉原告李皓博的反诉，反诉被告谢林园辩称：1、答辩人与反诉人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，反诉人不构成重大误解。本案中，答辩人与反诉人、第三人于2020年10月28日签订了《房屋买卖合同》一份，合同中第十八条明确约定：甲乙丙三方友好协商，甲方（反诉人）保证该房屋是满五唯一住房，无个人所得税，否则甲方承担立契过户时产生的个人所得税。在合同签订的过程中，第三人已向反诉人清楚的解释了什么是满五唯一，反诉人也明确其房屋属于满五唯一，因此双方在该条约定上均按手印表明认可。并且反诉人在反诉状中自认其房屋在2018年有过交易记录，至于其交易目的在所不问，按照普通人的社会常识，结合本案第三人的明确解释，“满五”的正常理解不言自明：未经交易自始在其名下的状态至少五年。答辩人认为反诉人在充分了解自己房屋交易状态的基础上，不可能产生重大误解，并且反诉人在签订合同时也明确知道房屋不符合满五唯一条件后要承担的后果是什么（即承担税费），反诉人在对此均知道并理解的基础上才与答辩人签订了房屋买卖合同，因此，双方签订合同时系双方的真实意思表示，不存在重大误解。2、反诉人对签订合同应承担的约定义务内容持放任态度，应承担相应法律后果。针对本案房屋买卖协议的个人所得税部分，合同双方将第十八条单独列明，结合双方捺印、三方确认的形式，可知相对人均尽到了重大条款提示义务，且三方均对交易内容明知，反诉人出于快速完成交易，获得售房款主观目的，对约定可能存在的应当由其承担的个税有明确的主观认识，假借疏于确认合同内容，其实质是对个税数额未经其认可的所谓“过失”，这种放任合同条款对应结果的实现，借口主观决断错误的理由并不应得到法律法规的支持和契约精神的尊重。其反诉请求是典型的出尔反尔，其行为自始明确可推知其主观意思，其行为并不影响合同的真实意思表达，亦不影响合同的有效性。3、反诉人不仅不存在任何损失，至今也未返还给答辩人任何房款，反诉人现提出反诉不仅拖延时间，还给答辩人造成了重大损失。首先，反诉人与答辩人签订合同后，按照约定履行了自己的义务，不仅将房款于2020年11月5日转账给了反诉人，也积极去银行办理了审批贷款手续，现反诉人出尔反尔，订立合同后又毁约，拒绝卖房，不仅占用答辩人房款至今，还提出反诉撤销合同，答辩人作为善意的合同相对人，不应承担该后果。其次，答辩人与反诉人签订合同的目的是购买反诉人的房屋，至于房屋是否符合满五唯一条件，并不是双方交易的前提以及必须条件，只要反诉人的房屋能够正常交易，双方的合同就可以履行，不存在履行不能的前提。因此，反诉人提出反诉仅仅是为了逃避税费，不存在重大误解。望法庭在查明案件事实后，依法驳回其反诉请求。针对反诉原告李皓博的反诉，第三人房管家公司发表意见称：同反诉被告谢林园的答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审情况及本院对证据的认定，本院确认本案事实如下：2020年10月28日，被告作为卖方（甲方），原告作为买方（乙方），第三人作为居间方（丙方），签订房屋买卖合同一份，合同主要内容约定有：“甲方拥有位于郾城区0395倾城1号楼2单元902号的房屋，房屋所有（共有）权人为单独所有，房屋建筑面积为115平方米……甲乙双方经协商一致，同意本合同项下及配套设施的总价款为人民币（大写）柒拾叁万元整（小写）￥730000元……乙方应于本合同签订时支付定金人民币（大写）贰万元整（小写）￥20000元，（作为丙方代甲方保管的定金）甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管，作为其对购买房产诚意的担保……该房屋处于抵押状态，甲方无能力结清需要乙方出资解押的，甲方保证自本合同签订后壹拾个工作日内向贷款银行提出一次性结清还款申请，（乙方采用商业按揭贷款付款方式的，甲方保证自乙方银行贷款审批通过后）按照贷款银行确定的还款日期之前或当日一次性结清银行尾款。同时乙方应于甲方还款银行规定还款日期内向甲方支付解押款人民币大写壹拾伍万元整（小写）￥150000元（立契过户时解押款冲抵房款）……第十六条违约责任：1、甲方若违反本合同约定，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权要回，除非三方达成新的协议），并支付相当于房屋总价的20%作为违约责任金……第十八条其他约定事项（如果本条款的约定与其他条款的约定不一致，以本条款约定的内容为准）：1、甲乙丙三方友好协商，甲方保证该房屋是满五唯一住房，无个人所得税，否则甲方承担立契过户时产生的个人所得税。2、乙方为商业贷款，承担立契过户时产生的契税、贷款金融费、工本费等相关费用……”。合同签订后，原告向第三人缴纳了定金20000元、于2020年11月5日向被告缴纳了购房款150000元。后在合同履行过程中，因涉案房屋不满足“满五唯一”的条件，立契过户时需缴纳个人所得税，故被告提出不再继续履行合同，同意退还原告缴纳的购房款150000元。2021年1月7日原告谢林园向本院提起民事诉讼，要求被告返还交付的房屋款项15万元，双倍返还交付的定金4万元，支付违约金14.6万元，共计33.6万元。案件审理过程中，被告李皓博提起反诉，以其对合同主要内容存在重大误解为由，要求撤销双方订立的房屋买卖合同。本院认为：一、关于双方签订的房屋买卖合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在合同履行过程中，因涉案房屋不满足“满五唯一”的条件，立契过户时需缴纳个人所得税，被告提出不再继续履行合同，且在本案中，被告亦提起反诉，要求撤销双方订立的房屋买卖合同。现原告亦提起诉讼，要求被告双倍返还定金、返还购房款、赔偿损失。双方均用行动作出了解除合同的意思表示，本案双方签订的合同目的现已无法实现，故本案双方签订的房屋买卖合同应予以解除。二、关于违约责任的问题。本案中，原告、被告、第三人签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，真实有效，各方均应当按照约定履行各自的义务。房屋买卖合同第十八条明确约定“1、甲乙丙三方友好协商，甲方保证该房屋是满五唯一住房，无个人所得税，否则甲方承担立契过户时产生的个人所得税”，该条款为书写内容，且系单独列明，明显可知该条款对当事人尽到了提示义务。被告辩称其对“满五唯一”有重大误解，但其作为一个具有完全民事行为能力的成年人，且在本案中是卖方（甲方），即使其在合同签订时对“满五唯一”不理解，其也应当结合自己所要出售的房屋信息，在了解清楚“满五唯一”后再进行合同的签订。另从双方签订的房屋买卖合同可以看出，双方对房屋“满五唯一”有着明确的约定，且被告李皓博在房屋买卖中一直在为房屋满足“满五唯一”的条件做着各项工作，但最终涉案房屋仍不满足“满五唯一”的条件，需要交纳个人所得税，被告提出不再继续履行合同。虽然被告提出的不再继续履行合同并非其主观恶意，但其仍应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。该法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。该法第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，被告已收取原告购房款150000元，合同解除后，被告无权继续占有该笔款项，应当退还原告，且被告在庭审中也表示同意退还，故对于原告要求被告返还购房款150000元的请求，本院予以支持。另因被告的过错，导致房屋买卖合同无法继续履行，被告自2020年11月5日占有使用该款项至今，故合同解除后，被告应当自2020年11月5日起，向原告支付其占有该款项期间的利息，利息的计算方式应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至该款项返还完毕止。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照＜中华人民共和国担保法＞的约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案中，原告向第三人交付定金20000元，该定金的性质是保证房屋买卖合同顺利履行的保证金，由第三人代为保管。在被告违约后，其应当按照法律规定及合同约定双倍返还原告交付的定金，即被告应支付原告违约金40000元，鉴于其中20000元由第三人代为保管，故第三人应将该20000元退还原告，下余20000元由被告支付。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，针对被告的违约责任，本院以上已作出认定，且对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院也已予以支持。故原告要求被告按照合同约定，支付房屋总价20%作为违约金的请求，本院不予支持。三、关于反诉原告李皓博要求撤销房屋买卖合同的请求。本案中，反诉原告、反诉被告、第三人签订的房屋买卖合同，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，真实有效。且反诉原告李皓博在房屋买卖过程中，一直在为该房屋满足“满五唯一”的条件做着各项工作。庭审中，反诉原告李皓博也认可该房屋在2018年有过一次转移登记。另庭审中反诉原告李皓博提交的证据，也不能证实其对合同内容存在重大误解。故对于反诉原告李皓博以其对合同主要内容存在重大误解为由，要求撤销双方订立的房屋买卖合同的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告谢林园、被告李皓博与第三人漯河市房管家房地产中介有限公司于2020年10月28日签订的房屋买卖合同。二、被告李皓博于本判决生效后十日内退还原告谢林园购房款150000元及资金占用期间的利息（自2020年11月5日起开始计算至退还完毕止，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告李皓博于本判决生效后十日内支付原告谢林园违约金20000元。四、第三人漯河市房管家房地产中介有限公司于本判决生效后十日内退还原告谢林园定金20000元。五、驳回原告谢林园的其他诉讼请求。六、驳回反诉原告李皓博的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取3170元，保全费2200元；反诉案件受理费减半收取50元。以上共计5420元，均由被告李皓博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 张 昊二〇二一年三月十九日书记员 罗春召